集体土地征收和补偿办法篇1
第二条市中心城区规划范围内.集体土地的征收、补偿和安置,适用本办法。
第三条市中心城区土地征收工作实行属地管理。制定土地征收政策;确定土地征收计划;协调重大项目的征地事项。市人民政府负责市中心城区土地征收的统一管理.
制定和落实土地征收方案,各区人民政府、开发区管委会负责本辖区内土地征收的组织和实施工作.负责被征地农民的补偿、安置工作,协调处理土地征收中的矛盾和问题。
拟定土地征收计划,市国土资源局负责土地征收的指导、检查.审查、上报土地征收方案;区(开发区)国土资源部门具体承担土地征收工作。
第四条征收土地实行综合补偿。综合征地补偿费用为法定征地补偿费(土地补偿费、安置补助费)和农民参加社保政府出资部分。被征土地上的青苗、地上(含地下)附着物.
第五条市中心城区内征地补偿遵循政府主导、统筹兼顾的原则。综合征地补偿费用以省人民政府《关于公布省统一年产值标准和区片综合地价的通知》政发〔〕46号)文件为依据.解决被征地农民社会保障问题,合理确定综合征地补偿费用。国家法律、法规和政策对征地补偿标准另有办法的除外。
第六条市征地区片综合地价区域范围征地的.其中法定征地补偿标准为6.6万元/亩,二级区域最高不超过9.8万元/亩,其中法定征地补偿标准为5.4万元/亩,三级区域最高不超过8.4万元/亩,其中法定征地补偿标准为4.625万元/亩,四级区域最高不超过7.2万元/亩,其中法定征地补偿标准为3.96万元/亩。区、市区征地统一年产值标准区域范围内征地的,其综合征地补偿费用一级区域最高不超过5.5万元/亩,其中法定征地补偿标准为3.226万元/亩,二级区域最高不超过4.8万元/亩,其中法定征地补偿标准为3.086万元/亩,三级区域最高不超过3.9万元/亩,其中法定征地补偿标准为2.942万元/亩,四级区域最高不超过3.4万元/亩,其中法定征地补偿标准为2.8万元/亩。法定征地补偿标准按照省人民政府(政发〔〕46号)及有关办法计算。
法定征地补偿标准基础上增加的费用为被征地农民社会保障费用政府出资部分。上述综合征地补偿费用中.
第七条由省以上相关部门组织实施的土地征收事项.
第八条征地补偿费中的土地补偿费和安置补助费.
必须将不低于70%土地补偿费主要分配给被征地农民。土地补偿费中扣除直接支付给被征地农民的部分后,土地补偿费支付给享有被征收土地所有权的农村集体经济组织。农村集体经济组织如不能调整质量和数量相当的土地给被征地农民继续承包经营的.其余部分由被征地的农村集体经济组织专门用于被征地农民参加社会保险,发展二、三产业,解决被征地农民的生产和生活出路,兴办公益事业等。
安置补助费支付给农村集体经济组织或安置单位。不进行统一安置的,安置补助费根据不同的安置途径确定支付对象。有条件的农村集体经济组织或用地单位统一安置被征地农民的.安置补助费全额发放给被安置人,由其自谋职业,并按办法缴纳社会保障费用。村集体经济组织在发放安置补助费之前,必须对发放对象、方式、范围进行严格界定,综合考虑年龄、职业、户口等因素。
由村集体经济组织通过村民代表大会表决通过,征地补偿费的分配与使用.或采用村规民约等方式确定。
第九条市中心城区规划范围内征收集体经济组织的土地.还可实行留地安置。留用土地必须符合土地利用总体规划和城市规划并征收为国有。留地安置具体办法另行制定。
集体土地征收和补偿办法篇2
一、建设用地项目名称
县年第八批次城市建设用地,拟规划作为大桥项目、大道项目和高速东出口城区连接线项目建设用地。
二、被征地土地位置、面积地类和权属单位
1、大桥项目用地位于镇村,用地总面积1.6904公顷（其中使用国有土地1.2849公顷）,涉及村集体园地0.1035公顷,林地0.2543公顷,建设用地0.0477公顷。被征地权权属单位为村委会。
2、大道项目用地位于镇村,用地总面积5.19公顷（其中使用国有土地3.1863公顷）,涉及村集体水田0.1242公顷,旱地0.3326公顷,园地1.1476公顷,林地0.1339公顷,农村道路0.0279公顷,其它农用地0.052公顷,建设用地0.1855公顷。被征土地权属单位为村委会。
3、高速东出口城区连接线项目用地位于镇村,用地总面积18.0315公顷（其中使用国有土地11.4071公顷）,涉及村集体旱地0.34公顷,园地2.9589公顷,林地2.5262公顷,住宅用地0.1962公顷,空闲地0.6031公顷。被征土地权属单位为村委会。
三、征地补偿安置标准
根据《省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》和政文[]592号文件规定，本批次征地补偿安置标准具体如下：
1、征收镇村集体土地补偿标准参照住宅小区实际征地补偿标准执行。征收其它经济林地,土地补偿费、安置补助费按28.35万元/公顷的综合标准计算,地上附着物补偿费以现场清点为准;征收非经济林地,土地补偿费和安置补助费按9.45万元/公顷计算,地上附着物补偿按省实施办法第30条规定执行。建设用地按城区拆迁补偿有关规定实施。
2、高速东出口城区连接线项目和大道项目用地涉及征收集体土地参照我县南城区土地征收补偿安置标准执行。具体补偿标准为：征收耕地，补偿安置综合标准为44.694万元/公顷，征收果园地和其它经济林地，补偿安置综合标准为15.348万元/公顷(地上附着物以征地现场清点数量按规定标准另行补偿），征收非经济林地补偿安置综合标准为12.75万元/公顷，未利用地土地补偿安置标准2.5785万元/公顷。建设用地按拆迁有关规定执行；
四、其他相关事项
集体土地征收和补偿办法篇3
一、土地征收实施主体
凡在我市行政区范围内开展国有、集体土地征收工作，均委托土地征收所辖行政区域内的乡镇人民政府、街道办事处具体负责实施，但有下列情形之一的除外：
1、凡涉及所征收土地用于商服、住宅等经营性用地的，以及省国土资源厅和市委、市政府要求其它应以土地收购储备中心为土地征收实施主体报批土地的，委托市土地收购储备中心实施土地征收。
2、对特定区域内其它用途的土地实施土地征收的,委托专门征地机构实施土地征收。
二、征地补偿标准
市政府委托的各征地机构可根据《省人民政府关于调整耕地年产值和征地补偿标准的通知》、《市人民政府关于调整耕地年产值和征地补偿标准的通知》、《市人民政府关于城市片区开发建设征地拆迁补偿安置指导意见》、《市人民政府关于合福高速铁路段征地补偿拆迁安置意见》等文件及相关的法律法规，结合实际情况，制定征地补偿标准。
1、实施区片综合地价区域内征收土地补偿标准，按被征收土地类别标准给予相应补偿：耕地类（含水田、菜地、鱼塘）按5.5万元/亩计算，其中土地补偿费2.1万元/亩，安置补助费3.1万元/亩，青苗或地上附着物补偿费0.3万元/亩。非耕地（含园地、林地）征地补偿标准（不含地上附着物补偿费）按区片综合地价执行，地上附着物补偿费按《区片综合地价区域外征地补偿标准》的地上附着物补偿标准执行。
2、城市建设用地范围内但不在实施区片综合地价区域内征收土地补偿标准，按被征收土地类别标准给予相应补偿：耕地类（含水田、菜地、鱼塘）按5.5万元/亩计算，其中土地补偿费2.1万元/亩，安置补助费3.1万元/亩，青苗或地上附着物补偿费0.3万元/亩。非耕地（含园地、林地）按2.6万元/亩计算，其中土地补偿费1.5万元/亩，安置补助费0.5万元/亩，青苗或地上附着物补偿费0.6万元/亩。
3、城市建设用地范围外征收土地补偿标准：按征收区域内所确定的征地统一年产值测算，具体征地标准详见附表。
注：城市建设用地范围界定按（2005-2020）城市总体规划予以确定。
4、征用国有农、林业、牧、果、茶、渔场土地的，可参照上述征地补偿标准，向土地使用权人支付征地补偿费用。
5、房屋及其他建筑物、构筑物的拆迁补偿安置办法
第一类：征收国有土地上的房屋，其征收补偿安置应按国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定执行。
第二类：征收集体土地上的房屋及其他建筑物、构筑物的，其征收补偿费，按重置价格并结合成新程度予以确定。具体标准参照市建设、物价主管部门的房地产交易行情执行。
三、回拨（留用）地适用范围及标准
在城市建设用地范围内，征收农民集体土地用于商服、住宅等经营性开发用地的，回拨被征收农民集体土地总面积7.5%的土地，作为被征收土地农民集体经济组织生产生活用地，该回拨地土地取得成本由被回拨的农民集体经济组织支付。回拨地回拨面积大于等于10亩且独立成片的土地可直接予以相应面积回拨，其他原则上应以地块规划指标折算成相应建筑面积方式予以回拨；征收农民集体土地用于工业、重点工程、公共管理与公共服务用地等用途的，原则上不给予回拨地。
四、严格土地征收工作经费范围和标准
市政府委托的专门征地机构在征收土地中，须由所在地街道办事处、乡镇人民政府协助征收的，可按下述标准，由市政府委托的专门征地机构按征收土地的用途和面积向协助征地的街道办事处、乡镇人民政府支付征地工作经费：
（一）征收土地用于商服用地、住宅等经营性用地和工业用地的
1、征收土地面积100亩以下的，征地工作经费支付标准为3000元/亩。
2、征收土地面积100亩至500亩的，征地工作经费支付标准为2000元/亩。
3、征收土地面积500亩以上的，征地工作经费支付标准为1000元/亩。
（二）征收土地用于公共管理与公共服务用地的
1、征收土地面积100亩以下的，征地工作经费支付标准为2000元/亩。
集体土地征收和补偿办法篇4
一、土地征用
土地征用是指国家基于特殊情形而使用他人的土地且给予合理的补偿,待使用完毕后,仍将土地归还所有人或使用人。土地的征用的对象为土地使用权。
1.土地征用的程序
用地单位要得到被征土地的使用权,须按国家规定的合法程序进行。根据我国《土地管理法》及其《实施条例》的有关规定,征用土地一般要履行以下程序:(1)申请;(2)选址;(3)商定补偿安置方案;(4)划拨建设用地;(5)核发国有土地使用证。
2.征地批准权限
对征用集体土地,《土地管理法》规定了严格的批准权限。根据《土地管理法》第25条及其《实施条例》第21条的规定(略)。
二、征用补偿
根据《中华人民共和国土地管理法》第47条(略)、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第26条(略),在农村土地征收中确立公平补偿对于保护农民权益、规范政府行为、优化资源配置、维护社会稳定等具有重要意义。落实公平补偿应做到重塑以市场价格为基础的完全补偿原则,逐步扩大农地征收的补偿范围、合理拓展农地征收的补偿方式、完善征地补偿的程序与救济途径。
1.公平补偿的导入与意义
我国关于土地征收补偿的条款最早见于1944年颁布的《陕甘宁边区地权条例》中,之后1950年的《铁路留用办法》和《城市郊区条例》、1962年的《农村工作条例修正草案》、1982年的《国家建设征用土地条例》都对土地征收补偿的问题做了或多或少的规定,2001年国土资源部颁布的《征用土地公告办法》中对征收土地的补偿程序问题做了相应的规定。目前有关土地征收补偿制度的规定主要集中在2004年修订后《土地管理法》第47条。根据该条的规定,相较于农民因征地所遭受的全部损失而言,是一种不完全补偿。这种不完全的补偿制度对于农民而言极具不公平:(1)以产值数倍法的方法测算农民的损失未能全面体现土地的实际价值,漠视了土地对于农民而言所具有的归依和发展功能。(2)单一的金钱补偿方式限制了农民的补偿选择空间,难以保障失地农民的生活水平不下降。(3)对因征地造成的间接损失不予补偿难以实现对农民的充分救济,亦会增加农民今后的生产生活负担。(4)补偿标准制定的高度行政化剥夺了失地农民的公平参与权,同时加剧了征地违法腐败案件的发生。(5)补偿纠纷救济机制的缺位、不到位有碍于农民权益的有效保护,也影响到征地工作的顺利开展。
2.公平补偿的路径设想
(1)逐步扩大农地征收的补偿范围
与世界上一些发达国家和地区的征收补偿范围相比,我国目前的征地补偿仅限于与被征收客体直接相关的经济损失,并没有涉及到由征地行为造成的其他诸如残余地等间接相关损失。目前各国对于征地造成的损害进行赔偿,从范围上看至少有三项内容是不可或缺的:土地及其地上建筑物、附着物和构筑物的补偿;因征收造成的困难补偿;因征地活动引起的其他补偿,如残余地补偿、相邻土地损害补偿等。
(2)合理拓展农地征收的补偿方式
征收补偿的方式是指在征收补偿的过程中国家对遭受损失的农民进行补救所采取的各种形式。正确适用补偿的方式对弥补受害人的损失具有重要意义。征收补偿有直接补偿和间接补偿两种方式。直接补偿是指以金钱或实物的方式直接弥补受害人所遭受的损失,如支付补偿金。间接补偿是通过授予某种权利或利益,间接弥补受害人所受的损失。我国目前主要采取的是生活导向性的金钱补偿方式,除了原来的金钱补偿方式外,可以考虑增加以下几种补偿方式并在立法层面作出进一步具体的规定。
(3)完善征地补偿的程序与救济途径
完善的的补偿程序与救济机制是农民获得公平补偿的重要保证。从各国的立法例来看,一般都针对国家征收权行使的不同阶段设置相应的救济途径,征收补偿的程序和救济途径并非泾渭分明。具体到我国,尽管《征用土地公告办法》和《国土资源听证规定》对征收补偿的程序做了相应的规定,但是在实践中还是存在一些问题,有鉴于此,我们必须进一步完善征地补偿的程序、强化对农民补偿纠纷的救济。
3.完善途径
(1)规范土地征用程序,加强民主监督,明确补偿标准
在征用过程中,应该严格按程序办事,发挥村民的民主监督作用,避免土地资源的浪费,促进土地资源的优化配置,维护农村集体和广大农民的合法权益。
(2)设村民代表会议
设村民代表会议行使集体土地所有权,以解决集体所有权主体虚位化的问题。
(3)严格界定“公共利益”
在法律中应明确具体全面地列举出“公共利益”,同时规定列举之外的土地征用必须由国务院批准。严格区分公共利益目的的用地和私人利益目的的用地。
(4)允许集体土地进入一级市场
农地征用制度应该符合法制化要求,坚持实施可持续发展战略,努力探索与我国城市化发展步伐相适应的农地征用制度,更好地促进社会的和谐发展,将集体所有的土地与国有土地的所有权平等保护,适当开放土地一级市场,让政府成为这一市场上起监督作用的中介者,这是一个建立在尊重历史和承认现实的基础上的制度创新。
(5)探索新的补偿方式
政府在工商、税务等方面,可以出台相应的优惠政策,鼓励失地农民兴办城乡第三产业和自主创业,多形式开展就业和教育培训,提高失地农民的劳动技能和再就业能力。允许农民以土地使用权入股、租赁等方式参与经营性项目的合作开发或自行开发经营,让被征地农民能长期分享土地的增值收益。在征地时按照一定面积比例留土地给集体使用,由村集体用这部分土地发展二、三产业安置被征地农民,可以更好地解决农民的后顾之忧,有利于维护农村稳定。
集体土地征收和补偿办法篇5
［关键词］农村；农民；集体土地；征收；性质
一、“征收”和“征用”集体土地的含义
我国对农村集体土地的征收从形式上看经历了两个阶段，即从单一的“征用”阶段到“征收”与“征用”并用阶段。在以往的法律法规中，一般均将“征地”统称为“征用”。2004年3月14日第十届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和国宪法修正案》，将《中华人民共和国宪法》（以下简称《宪法》）第十条第三款“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”修改为“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”此后修改的《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地法》）和新颁布的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）均同时使用了“征收”和“征用”两个概念。
“征收”是指为了公共利益的需要，国家将集体土地强制性征归国有；“征用”是指为了公共利益需要而强制性地使用集体的土地。征收主要是所有权的改变，征收后的土地即为国家所有；征用只是使用权的改变，是在特殊或紧急情况下，国家对集体土地的一种强制性的临时使用，并不改变土地所有权性质。对于我国目前的土地征用是属于“征收”还是属于“征用”，在理论和实务中的看法并不一致。有人认为“征收”和“征用”是不同的，且我国目前的法律法规均是针对土地征收而提出的，尚未就“土地征用”立法，此问题在我国法律上仍是空白点［1］；但也有人认为目前在我国“征收”和“征用”实质上是相同的，因为国家是土地的所有者，无论土地征收还是土地征用都是针对土地的使用权而进行的，所以目前不论是土地征收还是征用都是指因为国家需要而使土地使用权发生变更的情况，即属于土地征收的概念［2］。笔者认为，在现行的法律体制下，鉴于农村集体土地的性质，“征收”和“征用”从本质上其实是一致的，只是在补偿的标准上有所不同。
二、我国农村集体土地的性质
土地的所有制性质决定着土地征收的性质。
我国的土地所有制分为国家所有制和农村集体所有制两种形式，其中，农村土地被定义为“农民集体”所有，但“集体”的含义模糊不清，集体所有的范围也存在较大的争议［3］。长期以来，理论界对集体土地的性质一直存在着不同的认识，对集体土地性质的研究也一直没有停止过。我国资深经济学家周诚教授对我国农村集体土地性质的认识就经历了“共同共有制”（在此观点下，失地农民只能获得安置补助费）、“按份共有制”（在此观点下，每个农民平等地拥有一份承包地并平等地获得补偿）、“等额享有制”［4］（在此观点下，失地农民所获得的整个土地补偿费的份额，便自然而然地占绝大部分，而集体经济所获得的，便只能是极少部分）这样一个过程；还有人认为农村集体土地是“政府想什么时候拿地就什么时候拿地的‘二公有’制度”，农村集体土地的处置和收益权力，有关土地的发展权实际掌握在政府手中［5］。对农村集体土地性质的认识不同，农民对集体土地的权利也就不同，对征地补偿的分配范围、分配方法和农民个人获得的补偿额也就有很大的不同。
其实，对农村集体土地性质争论的焦点可归结为“集体”（或者是村民个人）对“土地”是否拥有最终的权利。土地征收之所以发生，应当是由于存在不同的独立物权所致，物权独立是物权平等保护的基础。只有独立存在的主体或权利之间，才能确定和实现彼此之间的平等保护。一切依附关系，因依附一方要受制于被依附方的需要和意志，不可能也不需要平等。土地的征收应以物权即土地所有权的独立为前提。但从我国的现行法律法规看，国家并没有赋予“集体”对土地的独立物权，而是将其作为特殊物权来处理的，如《物权法》就将农村土地承包经营权规定为“用益物权”，即在赋予农民长期又有保障的土地使用权的同时，又将其视为一种特殊的物权［6］，这事实上是对“集体”土地权利的一种限制和约束，农村集体并不能对土地行使完全的土地处分权［3］。因此，笔者认为“农民集体”对土地的所有权是受限制、受约束的，也是不充分也是不完整的，在现行的法律框架下，集体土地是一种特殊的公有制形式。国家对集体土地权利的行使，既非完整意义上的“公权”也非“私权”，是以“准公权”或“集体公权”的性质来对待的，笔者本文对集体土地征收的研究也以这种性质为前提。但这并不等于笔者就赞成将集体土地作为“集体公权”来看待。事实上，集体土地征收中的诸多问题恰恰是这种原因造成的，这一性质也决定了土地补偿与其他许多物权的补偿性质的根本不同。
三、对农村集体土地征收的性质
对农村集体土地征收的性质决定着征收补偿的性质与分配方式。在现代法治国家，土地征收属于一种附有严格法定条件的行为。如美国宪法第5条修正案规定，准许联邦政府占有私人财产，但必须具备三个条件：即为公共利益而征收、予以公正的补偿和经过正当法律手续［7］。这事实上是确定了对土地征收的性质。但在我国对土地征收性质的定位，目前学术界并无一致的见解［8］，在现实中造成了很大的混乱，是产生诸多补偿问题的根源。基于目前的法制体系，笔者认为对农村集体土地的征收主要具有以下性质：
（一）主体缺位
在对农村土地的征收中，主要涉及国家、集体和个人三方利益，在这三者之中，集体土地的主体是谁？谁对土地拥有最终的处置权？理论上，宪法和有关法律似乎已经做了明确的规定，农村土地所有权属于集体，农村土地的主体是“集体”，但实际上理论和实际是脱节的。现实中不仅存在着土地所有权主体不到位、权利义务不明晰的问题［9］，而且问题很复杂［10］。目前从总体上讲，对农村集体土地的主体资格主要有三种不同的认识：国家主体说［11］，村集体主体说［9］，村民个人主体说［12］。
国家主体说是从其现实性和实质性上而言的。根据“实质高于形式”的原则，农村集体土地名义上虽然属农村集体所有，但农民并没有处置权，实质上仍是国家在决定农村集体土地的命运。国家对“农民集体”超越法律强制行使土地所有权，使本来在法律上已虚拟化了的“农民集体”只能是有限的土地所有权人，农民的集体土地所有权事实上被悬挂，或者说被虚化，国家才是农村土地的终极所有者。国家是否拥有集体土地的所有权，目前争议最大，也越来越受到质疑［13］。
集体主体说是从现行法律意义上而言的。《宪法》第十条规定“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”
［14］。《土地法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”但该观点的关键问题是“集体的范围”没有得到很好的解决，争议较大。如《北京市高级人民法院关于审理土地行政案件有关问题的意见》第三条规定：“关于诉讼当事人问题。依法享有集体土地所有权的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组，认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益的，可以向人民法院提起行政诉讼”［15］，就是对“集体”范围的一种含糊提法。基于不同的认识，“集体主体说”又有很多不同的观点。按集体的范围不同，“农民集体”有“乡（镇）集体+村集体”［9］、“村集体”［16］和“村民小组”［10］等不同的观点，其中“村集体说”占主流；按集体的性质“农民集体”有“村民集体”和“集体经济”等不同的观点。
村民个人主体说是从改革的方向上而言，该观点认为中国现行的农村用地制度只能算是一种临时性安排，因为它和真正的市场经济原则仍有极不相容之处，应该使农村集体土地所有权明确为农民个人所有，有序地推动农村用地私有化，将农村用地私有化和城市化有机结合起来。
对于上述各种观点，笔者认为，将国家作为征地主体不是法律赋予的，而是法律在实际执行中的变形，既不合法又不合理。将农民集体作为征地主体，虽然是现行法律规定的，但集体的概念过于宽泛和空洞，既没有明确规定“农民集体”作为土地所有权主体的构成要素和运行原则，也没有明确产权代表和执行主体的界限和地位，同时也没有解决“农民集体”与农民个人的利益关系。在实践中，农村集体土地所有权事实上已被土地使用权所代替，这种权能替换在很大程度上改变了土地所有权的法律地位，使土地所有权高度复杂化，其结果是主体不明，谁都有权，谁也都无权。把村民个人作为目前征地的主体看似可行，但缺乏法律依据，突破了我国现行的土地制度，涉及我国宪法及相关法律中有关规定的方向性调整。尽管近年“两会”期间屡有代表或委员提出把集体土地的所有权固定给农民的建议或提案，但短期内实现的可能性不大。综合上述原因，事实上农村集体土地的主体是缺位和虚化的。
（二）国家主导性
土地资源的稀缺性、有限性及对社会生活的重大意义决定了国家对其征收的必要性和主导性。在现行的法律和制度框架下，政府是农村土地转变为城市土地的唯一仲裁者，它拥有从农村获得土地并将其转换给城市使用者的排他性权力，所有土地进入市场都必须首先由政府进行强制征收，然后通过一定的方式再将其配置给土地的使用者。尽管直接需要土地的不一定都是国家，还可能是国家机关、事业单位和社会团体甚至是私人企业，但如果要使用集体土地，都必须也只能根据自己的用地的实际需要，依照法律规定的程序向国家（代表国家的各级国土管理部门和人民政府）提出用地申请，由国家征收后转供，而不能由用地单位直接向集体土地的所有者“购进”。在土地转换用途的过程中，不需要在原有的农村土地拥有者和最终获得土地的城市新使用者之间进行直接交易。除国家以外，任何单位和个人都无权对土地进行征收，无论是土地被作为公共目的、准公共用途还是明确作为私人使用，都是如此。因此，国家自始至终主导着这一市场。
（三）强制性
对农村集体土地的征收是否具有强制性，取决于对农村土地征收行为的理解。总的来看，目前对农村集体土地征收行为有两种不同的理解：一为行政行为说［17］，二是民事行为说［8］。行政行为理论认为在土地征收关系中，征地方以国家名义，行使公权力强制性取得土地所有权，被征地方既没有与之自由协商的权利，亦无对之提讼的权利，由此形成的法律关系并非是在平等基础产生的，应该具有强制性。而民事行为理论认为，从土地征收行为目的公益性、土地征收法律关系主体的特定性、土地征收权利的专有性、土地征收的补偿性和土地征收后果的物权性的意义上说，土地征收应为民事行为，不具有强制性。
笔者认为，土地征收的国家主导性决定了土地征收的强制性。国家建设征用土地并非民事行为，而是国家授权的并依照法律规定的依据和程序所实施的行政行为。在土地征收法律关系中，国家与被征收土地的集体组织（农村集体经济组织或者村民委员会）之间的地位是不平等的，土地征收行为并非基于双方的自愿和一致，而是基于国家单方面的意思表示。国家作为征地者在征地时，不以被征地者是否同意为必要，被征地者必须服从，不得阻挠。虽然在征收土地时集体有权按一定的程序争取合法权益，但争取合法权益并不能对抗国家对集体土地征用的强制性，除非土地所有权真正归集体或归村民个人所有。
（四）公益性
土地征收是不需要经名义上的土地所有权人（即村集体）同意而强制性取得其土地的行为，这显然与法律平等保护“公有财产”与“私有财产”的立法原则相冲突，进而引发人们对征收权合宪性的怀疑。“公共利益”的正当性不仅成功地消除了这种矛盾和冲突，使得征收权合宪性得以成立，而且它还成为评判一项具体土地征收行为是否实质性合法的根本标准及防止征收权滥用的重要措施。虽然国家对集体土地的征收具有强制性，但国家也不能以此为借口滥用“公权”，必须以“公益性”为前提条件，土地征收权只有符合公共目的或公共利益才能为法律和社会所接受。正因为如此，世界各国对土地征收权的行使都有详细的限定，都在其宪法中规定了“公共利益”是征收土地的前提条件［18］，并严格以土地用途是否为公共用途或者具有公共利益为标准作为判定土地征用是否合法的依据。
我国《宪法》第十条第三款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。2004年8月28日修订的《土地管理法》第一条第四款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”，可见是否符合公共利益是土地征收权行使的依据。虽然征地用于“公共利益”还存在争议，其范围还有待明确和界定［19］，确定原则和方法也不明确，《土地法》、《物权法》及相关法律也没有对“公共利益”作出明确和严格的界定，但这些并不影响“为了公共利益”这一征地限制条件和立法原则。对集体土地用于非公益性和科学界定公益性用地的性质目前在法律上还有很多问题，需进一步研究。
（五）程序性
土地征收程序是一种行政程序，是国家征地机关在行使土地征收权过程中必须遵守的步骤、顺序以及时限的总和。对集体土地征收的程序性一是指基于集体土地的特殊性，在征收集体土地时必须遵从一定的程序；二是现行法律法规中也对征收集体土地进行了严格要求。但我国立法及实践中，一直存在重内容、轻程序的错误倾向，表现在征地中，政府及土地行政主管部门违反程序的情况屡有发生，其表现形式也多种多样：化整为零、下放审批权、分级限额审、特事特办、一事一议、边报边批、未批先征，未批先用、越权审批等情况较为普遍［18］，不按程序办事的案例更是随处可见［20］。
由于土地征收具有强制性的特点，因此土地在征收过程中就容易产生“强权性”和“非公平性”。强制性如果不以严格的程序为前提，就很容易演变成以强权对农民财产的“剥夺”，成为“剥夺”一部分人的合法权益去满足另一部分人合法权益的工具。因此，科学合理的土地征收程序可以预先设定政府及土地行政主管部门的权限，规范政府及土地行政主管部门的行为，增加土地征收的透明度，避免暗箱操作和少数人的肆意妄为等现象的出现，以保证征地权力的公正合理行使。集体土地作为一种特殊的物权，国家、村集体和村民个人任何一方均无权单方面对土地进行处置，必须按法律规定履行必要的程序，否则就是非法的。法制体系比较健全的国家大多对国家征地有一套程序来限制国家的权力和保障土地持有者的利益免受非法征地的侵害。对农村集体土地的“征收”毕竟是对农民所拥有土地的“剥夺”，会给其生产和生活产生深远的影响，因此土地征收不能仅仅是政府的单方面的强制行为，而是有征地方和被征地方共同参与的过程；不是村集体干部等少数人的行为，而是全体村民参与的行为。这样既可以保证农民在征地过程中可以积极参与进来，及时了解征地过程中来自各方的信息，也能更好地保护自身权益不被侵害。
我国虽未出台关于土地征收程序方面的单行法律法规，但其相关规定却分别体现在《土地管理法》（2004年）、《土地管理实施条例》（1998年）、《建设用地审查报批管理办法》（1999年）、《关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》（2000年）、《征用土地公告办法》（2002年）和《国土资源听证办法》（2004年）等以及各地方制订的法律、法规和规章中。根据上述法律法规，完整的征地流程包括：建设项目许可——告知征地——征地调查——征地听证——征地安置和补偿——用地。其中《征用土地公告办法》和《国土资源听证办法》还对公告程序和听证程序作了专门规定。此外，《土地法》第四十五条规定：“征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批”。第四十六条规定：“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施”。第四十八条规定：“征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见”。此外，《土地管理法实施条例》和国土资源部2006年6月《关于加快推进征地补偿争议协调裁决制度的通知》对征地补偿争议协调裁决制度和程序也做了更加具体的规定。
（六）有偿性
有偿性也可称之为补偿性。土地征收必须以土地补偿为必备条件。国家建设征收土地既不同于没收土地，也不同于征购土地，它不是无偿地强制征收，而是有偿地强制征收，被征收土地的集体经济组织和个人应当依法取得经济上的补偿。但是，这种补偿不是建立在独立物权前提下的“等价交换”，而是建立在土地作为“集体公权”基础上的特殊买卖。《宪法》第十条规定：“国家为了公共利益的需要，依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《土地法》、《物权法》和国土资源部2004年11月的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》以及各地方政府均对土地征收补偿作了相应的规定。至于补偿的标准，争议较大，一般人认为是“适当补偿”，它以对征地性质的认识不同而有较大的差异。虽然对“适当补偿”还没有形成一致的意见，但应以被征用土地的农民生活水平不降低为原则。
总之，在现行法律体制下，农村集体土地是一种特殊的权利，国家对集体土地的征收性质有别于一般物权的转让，这些特殊的性质进而影响到集体土地征收补偿的性质。
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［2］程培先，刘海云.关于土地征用问题的研究综述［J］.集团经济研究，2007，(7)：27.
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［4］周诚.关于现阶段我国农地产权及土地市场等问题——再简答杜业明先生［eB/oL］./GB/40557/49139/49143/4454103.htm，2006-06-09.
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［9］王亦白.合理界定集体土地所有权的行使主体［n］.中国经济时报，2006-05-26（3）.
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［12］文贯中.解决三农问题不能回避农地私有化［eB/oL］./GB/61159/4393013.htm，2006-05-22.
［13］国务院发展研究中心与世界银行“中国土地政策改革课题组”.目前中国土地政策面对的挑战［n］.中国经济时报，2006-05-22（3）.
［14］国务院法制办公室.宪法［m］，北京：中国法制出版社，2007：13.
［15］北京市高级人民法院.关于审理土地行政案件有关问题的意见(京高法发［2005］9号)［eB/oL］./showjs.asp?js_id=1149，2005-01-10.
［16］刘建国.浅谈农村征地补偿款的执行问题［eB/oL］./public/detail.php?id=111410，2004-04-15.
［17］滕晓慧，姜言文.集体所有土地征收、征用的价值基础［J］.中共中央党校学报，2007，(4)：66.
［18］王桂芳.土地征收侵权类型及其法律责任方式析论［eB/oL］./GB/49150/49153/5447972.html，2007-03-07.
集体土地征收和补偿办法篇6
关键词：土地征收补偿制度补偿漏洞补偿完善网
一、补偿漏洞网
土地征收补偿制度虽然从新中国成立起就存在，并经过若干法律的修订，逐步形成了今天的土地征收补偿制度，但从总体来说我国的土地补偿制度很不完善。不仅反映在立法层面上，也体现在制度操作层面上。
1、立法层面上
我国农村土地征收补偿制度的规定散见于宪法、土地管理法、土地管理法实施条例、征用土地公告办法、国土资源听证办法等法律法规中，在某些省、自治区和直辖市，还制定了征收土地补偿的规定，如北京和上海两地。这些规定既不系统，也不全面。相对具体的只有规章的规定，在立法上反映不出征地补偿制度的重要性。
2、制度层面上
由于政府权力缺乏制约、存在大量的违规现象，农民权利被严重侵害。首先是政府违法压低补偿费，低价征得农民土地再高价卖给开发商，从征地中获取暴利；其次是农村集体经济组织中村委会、村干部剥削瓜分农民的补偿费，使失地农民雪上加霜；再次是征收补偿程序中农民的听证权无法实现。听证会大都由农村集体经济组织的代表参加；最后是司法保护薄弱，民事审判往往以征收补偿案件不属于民事案件为由不予受理，行政审判庭则以各种方式阻止农民起诉。[1]
二、补偿完善
鉴于以上问题，有必要对我国现行土地征收补偿制度进行全方位的探讨，以完善我国现行土地征收补偿制度。
1、补偿主体和权利人
补偿主体是农村土地征收中向农民给付补偿金的主体，在征地补偿制度中具有重要的地位。但对此问题，理论界一直不大关注，政府充当补偿主体似乎不容置疑。我国土地征收有两种情况：一种是受益人使用，即大多数情况下，政府征收土地之后，还要将土地卖给真正开发使用土地者。这些土地使用者称为“受益人”。另一种情况为政府使用，如用于军事设施建设。这种情况没有明确的受益人。为确保政府在征收土地的中立地位和征收补偿的公正合理，借鉴域外经验，应当明确有受益人的情况下由受益人作为补偿主体，在没有受益人的情况下，由政府作为补偿主体。至于征地补偿中的权利人应该为丧失土地的农民本人，而不是农村集体经济组织。
2、补偿标准和范围
补偿标准是争论最为激烈的问题，因为采取何种标准直接关系农民所获补偿金额的大小。征收标准的确定可以根据马克思主义政治经济学原理，“土地的价格实际上是地租的资本化或资本化的地租，即土地价格=地租/利息率”。因此，土地价格的确定可以参考每亩土地年平均给农民带来的利润和同期银行的不定期存款利率来确定。
具体公式如下：设若该地区每亩耕地一年的产值减去农民的投入后年利润为人民币X元，而征地当年的不定期存款利率为Y，则该每亩土地的市场价值Z=X/Y。此Z即可确定为每亩土地的基准地价。这个价格意味着，农民个人通过出让土地取得Z元后，即便把钱全部存入银行，其每年从银行所获取的利息与其继续耕种土地所得的利润完全相同。这就基本保证了农民的利益，保证其原有的生活水平不会降低。
3、补偿方式
关于补偿方式，改革的呼声很高，一些学者借鉴东南沿海征地补偿中政府、集体与个人共同缴纳保险费的办法，将失地农民纳入社会保障体系中的成功经验，提出“我国应当重视对农民的社会保险补偿方式，[2]还有一些学者针对我国一次性货币补偿的缺点，提出了“分期补偿、土地使用权入股安置、留地安置等多种形式的复合安置。
从我国农民谋生的技能较低、进入城市后就业困难的现状出发，上述补偿方式可以弥补单一金钱补偿的不足，有利于失地农民的生活安置。除以上金钱补偿外，还可以增加以下几种补偿方式：一是置换地安置，即给与被征地农民相当数量和质量的土地。二是留地安置，即将部分被征收土地给农民兴办企业、从事经营活动或招商引资。三是土地债券安置，即将农民的征地补偿费用直接入股到征收土地上建设的经营型企业中。4、征收补偿程序
补偿程序的公正是补偿合理的重要保证。虽然国土资源部了《征用土地公告办法》与《国土资源听证办法》，对征地补偿程序作了部分的规定，但农民的程序权利仍然得不到保障。鉴于此，笔者认为征收补偿应遵循四个原则：一是公开原则，即补偿的标准、范围和权利人的基本情况等与补偿有关的内容必须公开，由补偿主体履行公告义务；二是农民自己参与原则，即由农民自己参与或选举代表人参与补偿方案的制定程序，而不是由集体经济组织代表农民参加；三是协商在先原则，即补偿方案先由农民与补偿主体协商；四是司法最终原则，如果协商不成最终由司法机关裁决。
借鉴域外经验，需确立几个环节：第一发出补偿公告通知。第二补偿主体提出补偿的初步方案。初步方案由补偿主体根据土地的市场参考价格拟定，同时通知补偿权利人，并进行公告。第三听证、协商程序。补偿权利人有听证的权利。第四裁决程序。如果听证中不能达成协议，则由裁判机构对补偿方案做出裁决。第五给付补偿程序。由补偿主体按照补偿协议或裁决的补偿方案履行补偿义务。
参考文献：
集体土地征收和补偿办法篇7
关键词：土地征收补偿制度补偿漏洞补偿完善
一、补偿漏洞
土地征收补偿制度虽然从新中国成立起就存在，并经过若干法律的修订，逐步形成了今天的土地征收补偿制度，但从总体来说我国的土地补偿制度很不完善。不仅反映在立法层面上，也体现在制度操作层面上。
1、立法层面上
我国农村土地征收补偿制度的规定散见于宪法、土地管理法、土地管理法实施条例、征用土地公告办法、国土资源听证办法等法律法规中，在某些省、自治区和直辖市，还制定了征收土地补偿的规定，如北京和上海两地。这些规定既不系统，也不全面。相对具体的只有规章的规定，在立法上反映不出征地补偿制度的重要性。
2、制度层面上
由于政府权力缺乏制约、存在大量的违规现象，农民权利被严重侵害。首先是政府违法压低补偿费，低价征得农民土地再高价卖给开发商，从征地中获取暴利；其次是农村集体经济组织中村委会、村干部剥削瓜分农民的补偿费，使失地农民雪上加霜；再次是征收补偿程序中农民的听证权无法实现。听证会大都由农村集体经济组织的代表参加；最后是司法保护薄弱，民事审判往往以征收补偿案件不属于民事案件为由不予受理，行政审判庭则以各种方式阻止农民起诉。[1]
二、补偿完善
鉴于以上问题，有必要对我国现行土地征收补偿制度进行全方位的探讨，以完善我国现行土地征收补偿制度。
1、补偿主体和权利人
补偿主体是农村土地征收中向农民给付补偿金的主体，在征地补偿制度中具有重要的地位。但对此问题，理论界一直不大关注，政府充当补偿主体似乎不容置疑。我国土地征收有两种情况：一种是受益人使用，即大多数情况下，政府征收土地之后，还要将土地卖给真正开发使用土地者。这些土地使用者称为“受益人”。另一种情况为政府使用，如用于军事设施建设。这种情况没有明确的受益人。为确保政府在征收土地的中立地位和征收补偿的公正合理，借鉴域外经验，应当明确有受益人的情况下由受益人作为补偿主体，在没有受益人的情况下，由政府作为补偿主体。至于征地补偿中的权利人应该为丧失土地的农民本人，而不是农村集体经济组织。
2、补偿标准和范围
补偿标准是争论最为激烈的问题，因为采取何种标准直接关系农民所获补偿金额的大小。征收标准的确定可以根据马克思主义政治经济学原理，“土地的价格实际上是地租的资本化或资本化的地租，即土地价格=地租/利息率”。因此，土地价格的确定可以参考每亩土地年平均给农民带来的利润和同期银行的不定期存款利率来确定。
具体公式如下：设若该地区每亩耕地一年的产值减去农民的投入后年利润为人民币X元，而征地当年的不定期存款利率为Y，则该每亩土地的市场价值Z=X/Y。此Z即可确定为每亩土地的基准地价。这个价格意味着，农民个人通过出让土地取得Z元后，即便把钱全部存入银行，其每年从银行所获取的利息与其继续耕种土地所得的利润完全相同。这就基本保证了农民的利益，保证其原有的生活水平不会降低。
3、补偿方式
关于补偿方式，改革的呼声很高，一些学者借鉴东南沿海征地补偿中政府、集体与个人共同缴纳保险费的办法，将失地农民纳入社会保障体系中的成功经验，提出“我国应当重视对农民的社会保险补偿方式，[2]还有一些学者针对我国一次性货币补偿的缺点，提出了“分期补偿、土地使用权入股安置、留地安置等多种形式的复合安置。
从我国农民谋生的技能较低、进入城市后就业困难的现状出发，上述补偿方式可以弥补单一金钱补偿的不足，有利于失地农民的生活安置。除以上金钱补偿外，还可以增加以下几种补偿方式：一是置换地安置，即给与被征地农民相当数量和质量的土地。二是留地安置，即将部分被征收土地给农民兴办企业、从事经营活动或招商引资。三是土地债券安置，即将农民的征地补偿费用直接入股到征收土地上建设的经营型企业中。
4、征收补偿程序
补偿程序的公正是补偿合理的重要保证。虽然国土资源部了《征用土地公告办法》与《国土资源听证办法》，对征地补偿程序作了部分的规定，但农民的程序权利仍然得不到保障。鉴于此，笔者认为征收补偿应遵循四个原则：一是公开原则，即补偿的标准、范围和权利人的基本情况
[1] [2]
等与补偿有关的内容必须公开，由补偿主体履行公告义务；二是农民自己参与原则，即由农民自己参与或选举代表人参与补偿方案的制定程序，而不是由集体经济组织代表农民参加；三是协商在先原则，即补偿方案先由农民与补偿主体协商；四是司法最终原则，如果协商不成最终由司法机关裁决。
集体土地征收和补偿办法篇8
一、农村集体土地征用现状及存在的
（一）为局部利益故意模糊“公共利益”的概念
根据《宪法》、《土地管理法》的规定，国家为了公共利益的需要，可以依法征用或征收农村集体土地，但我国现行法规对公共利益的范围界定采取的均是概括式规定，没有一个明确界定。有的地方政府片面追求地方短期发展，打着“公共利益”幌子，以低价补偿强行征用农民集体土地。当农村土地被肆意征用，上便出现大批失地农民，他们“种田无土地、社保无资格、工作无岗位”，又未得到相应补偿，于是不断上访、告状，成了社会极不稳定因素。
不否认为了公共设施和公益事业建设需要牺牲部分人或集体的利益，但当相当一部分土地被政府以低补偿从农民手中征用，又以拍卖、出让等形式高价转移给土地开发商，出现价格巨大反差时，人们不得不对土地征用中“公共利益”的界定和征地补偿产生质疑。国家征用权的滥用和土地所有权的强制转移，产生了明显的不公平。该行为剥夺了农民赖以生存的基本生活资料，不仅严重侵害了农民的私权利，甚至危及到农民的生存。
（二）不严格履行征地审批手续，滥用农村土地征用权
《土地管理法》第45条规定：“征用农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。”这是征用农业用地的基本程序，但在农村集体土地征用过程中最大问题却是不按审批程序进行。
农村土地虽属农民集体所有（通常即村集体所有），但依照《土地管理法》第10条的规定，由村集体经济组织或者村委会经营管理，通常是村委会或村民小组经营管理，村委会（组）是所有权代表人和执行者。村委会（组）虽是村民自我管理、自我、自我服务的基层群众性自治组织，但实际上服从地方政府的领导，市、县（区）、乡、镇政府部门才是所有权主体的真正代表，同时又是土地征用的使用者和管理人，对农村土地享有绝对的权力。在涉及农村土地征用的决策上需要听从于政府，而在征用程序上缺乏有效的监督机制，很多时候便会出现政府擅自占用土地、买卖土地等非法转让土地和越权审批，或先征后批，或以“公共利益”为名义实施商业征地。已查处的大量违法批地、占地案件，往往是未批先征，未批先用，事后再补办手续。即使被查处了，也常以“生米煮成熟饭”为由，再补办手续，做善后工作，最终实现征地占地的“合法化”，根本没有按照《土地管理法》第48条的规定公布征地补偿方案、听取被征地农民的意见，失地农民没有主张权利的机会，其合法权益能否得到保护就可想而知了。
（三）征地补偿过低导致失地农民生活毫无保障
《土地管理法》第47条规定：“征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。”该条对征用耕地的土地补偿费标准规定为被征用前三年该地前三年平均产值的六至十倍，对安置补助费的补偿规定为被征用前三年该地前三年平均产值的四至六倍、最高不超过十五倍，两者相加不超过三十倍。这样规定能否合理体现被征用土地的实际价值令人怀疑。对被征地集体经济组织和农民进行征地补偿，既是世界通例，也体现了国家公共利益与土地所有者和使用者的生产利益、财产利益在矛盾中的必要协调。但关于倍数的规定带有浓厚的计划经济色彩。以土地被征用前三年平均生产总值确定补偿标准，不能反映市场对土地及其附着物的真实评价，尤其是未考虑到农用地转为非农用地的土地价值升值，事实上土地征用价经常远低于市场价。该标准显然偏低，廉价的土地征收成本使政府在征地中获取了本应农民的土地征收与土地转让之间的差价利益（有时候是巨大的），侵害了广大农民的利益。而又有相当一部分补偿款被确定为农村集体经济组织所有或被不公平分配，而未补偿到失地农民手中，使得农民的利益再次受到侵害。据权威部门统计，近三年全国土地出让金收入累计达9100多亿元，而其中又有多少真正补偿到了农民的手中呢？
在笔者近期承办的一起土地补偿纠纷案件中，政府征用郊区菜地9.1691公顷，给予村委会土地补偿费2942171.1元、安置补助费4576710.6元、青苗补偿费165043.8元、地上附着物补偿费1977444.5元，各项合计9661370元，村委会实际支付安置补助费3970440元、青苗补偿费271044.30元，合计4241484.30元。被征用地的征用价远低于市场价（相差约两倍以上），而且其中被安置的农业人口和青苗补偿并非只限于失地农民，还有部分其他未被占地的农民也享有同样政策，失地农民真正得到的补偿不足总补偿款的三分之一。
（四）土地补偿款分配混乱使得矛盾加剧
集体土地征收和补偿办法篇9
集体土地拆迁参照《征收条例》
【本刊讯】（记者张有义）近日，中央纪委、监察部发出通知，要求各级纪检监察机关加强监督检查，进一步规范征地拆迁行为。该通知明确要求，在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要“参照”新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下称《征收条例》）的精神执行。
根据今年1月21日国务院公布并施行的《征收条例》，对被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿、搬迁与临时安置补偿、停产停业损失补偿和补助、奖励。对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。取消行政强制拆迁，被征收人超过规定期限不搬迁的，由政府依法申请人民法院强制执行。
《征收条例》只适用于城市范围内国有土地上房屋征收与补偿问题，而集体土地上的房屋拆迁问题仍旧适用现行的《土地管理法》。后者及其实施条例虽然规定了集体土地征收的问题，却没有明确征收补偿中对地上附着物的补偿是否包含被征土地之上的房屋，同时也没有承认房屋与土地是两项独立的财产权，忽略了集体土地房屋所有权人的利益。而实际情况是，有些地方将房屋当成土地附属物评估补偿，实务中各地操作不一，相对混乱。
“集体土地上的拆迁不光有房屋问题，还有土地问题。和城市土地属于国有不一样，集体土地是集体的，不像国有土地一样直接进入土地一级市场进行交易，也无法按照市场价来进行补偿。”北京大学宪法与行政法研究中心常务副主任张千帆对《财经》记者表示。
不合理的征地补偿规定，使个别地方政府能够以政府土地储备为名，很廉价地从农民手中强行征地，然后转手增值。为规范集体土地征收，北京、上海等城市相继出台了《集体土地拆迁管理办法》等政府规章。
集体土地的征收和拆迁是否可以由地方政府规章加以规范，这本身值得讨论。“征收过程涉及国家公权力和私人财产权的关系协调问题。按照《立法法》的规定，对于非国有财产的征收一般要通过全国人大及其常委会制定法律来予以规制，只有在很例外的情况下才可以经过特别授权，由国务院先行制定行政法规，地方自行制定更是令人难以信服。”中国人民大学法学院教授王轶说。
新条例为何没能一并解决集体土地和房屋征收问题？对此，国务院法制办、住房和城乡建设部相关负责人表示，现在突出矛盾确实集中在集体土地征收方面，但国有土地和集体土地征收分别由行政法规（即《征收条例》）和《土地管理法》调整，通过行政法规对征收集体土地作出规定超越了立法权限。该负责人表示，将会同有关部门抓紧对《土地管理法》有关集体土地征收和补偿的规定作出修改，由国务院尽早向全国人大常委会提出议案。
在《土地管理法》修改方案出台之前，中央纪委、监察部此次通知，“是非常积极的，虽有着临时性措施的性质，却十分必要。”中国政法大学副校长马怀德教授告诉《财经》记者，《土地管理法》的修改不可能一蹴而就，上述通知对老百姓是件好事，也反映了中央对此的一个政策取向。
案讯
腾讯QQ诉360不正当竞争案宣判
【本刊讯】4月26日，北京市朝阳区法院一审宣判，北京奇虎科技有限公司、奇智软件科技有限公司以及三际无限科技有限公司停止发行使用涉案“360隐私保护器”，删除相关网站涉案侵权内容，公开致歉并赔偿原告北京腾讯科技有限公司损失40万元。
2010年10月14日，腾讯奇虎等上述三公司，称其通过监测腾讯QQ聊天软件的运行，误导和欺骗用户，给原告及原告的产品和服务的声誉造成极大损害。法院审理认为，“360隐私保护器”设置具有明显的不正当竞争的意图，损害了原告的商业信誉和商品声誉。
重庆检察院决定对李庄不
【本刊讯】4月28日，重庆市江北区检察院认为李庄犯辩护人妨害作证罪的事实存疑，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百四十条第四款之规定，决定对李庄不。
李庄作为重庆打黑风暴涉案人之一龚刚模的律师，于2010年2月9日，被重庆中级法院判处犯辩护人伪造证据、妨害作证罪，获刑一年六个月。在行将刑满出狱之际，他又被追诉“遗漏罪行”。此案4月19日一审，22日检方当庭撤诉。
集体土地征收和补偿办法篇10
【关键词】拆迁问题；集体土地；房屋征收评估方法
1.政策背景和相关政策体系
从2001年6月13日国务院公布《城市房屋拆迁管理条例》到2011年1月21日颁布《国有土地上房屋征收与补偿条例》，已度过了将近十年时间。这十年可谓是中国城市发展的黄金十年。一方面全国的城市化飞速发展，城市化率从2001年的37.66%到2011年已超过了50%，中国的城市不断地向郊区的村庄农田扩张；另一方面，城市新区的大规模开发和快速发展也促使着老城区加快改造的步伐，旧城改造工程几乎始终贯穿着大中型城市这十年的发展历程当中，成为城市发展更新的一条主线。
中国城市化快速发展的同时，也伴随着产生了许多的社会问题。其中被广泛关注的拆迁问题成为这两年激化社会矛盾、影响社会主义和谐社会建设的一大顽疾。不得不承认，政府在城市化所带来的巨大利益的诱惑下，对拆迁工作缺乏科学合理的管理。也正因为如此，出台《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及《国有土地上房屋征收评估办法》，对地方政府的拆迁工作做出更与时俱进的规定和指导，就显得十分的迫切和必要。此外，我们也应该看到，城市化进程未来发展的重点将是在城市周边的农村区域，而在这方面，国家的政策法规制定还很不健全，多以地方性政策法规为主。因此，集体土地上的房屋征收补偿以及评估办法的规定，将是下一步国家针对城市开发建设工作要重点研究和探讨的核心领域。以下是房屋征收补偿政策体系的梳理。如图1.1所示。
图1.1屋征收补偿政策体系
2.房屋征收评估的特殊性
通常情况下，房地产评估的目的是为交易双方在房屋买卖、租赁、抵押以及典当等市场交易过程中，提供专业的房屋市场价值评估结果。而房屋征收评估特殊在交易双方的之一是政府部门。政府为了基础设施建设、旧城改造等公共利益的实现，需要对国有土地上房屋进行征收。因此，在政府的主导下，在公共利益远大于个人私利的原则下，房屋征收评估从为一般的纯粹市场行为提供服务蜕变成为参杂着政府强制意味和部分福利色彩的半市场或伪市场行为提供服务。
之所以这样，是因为房屋征收评估是为进行房屋征收补偿所提供的一种技术依据，归根结底还是为了“和谐拆迁”。一些地区的县市或者乡镇，当地政府比较强势，房屋征收评估标准就相对市场价值低一些；而一、二线的大中型城市，由于近两年国有土地上的房屋征收通常都涉及旧城改造，情况复杂，按照市场价值评估的结果根本满足不了被征收房屋所有权人的补偿要求。政府为推进工作，只能调高评估标准或者通过增加其他补偿条款已使得拆迁工作能够顺利开展。
3.集体建设用地上房屋征收评估的简单探讨
从借鉴新出台的《国有用地上房屋征收评估办法》的角度，来探讨集体建设用地上的房屋征收评估，首先应对两种权属用地的房屋进行比较。按照《中国人民共和国房地产管理法》，国有土地上房屋所有权人拥有70年的房屋所有权。只要是出让用地上的房屋都允许进行交易，划拨用地上的满足一定条件也可以进行交易。因此，可以认为国有土地上房屋所有权人拥有对房屋所有权，包括占用权、使用权、收益权和处置权；而集体土地上房屋（通常为村民宅基地上的民宅）虽然也是所有权，但是却是不完整的所有权，原因是村民不享有对宅基地上房屋的处置权，即转让买卖的权利。
始终争议不断的“小产权房”就是指未进行征地手续建在集体土地上的房地产。“小产权”很形象的说明了这部分房产在权利属性方面的尴尬处境。
集体土地上房屋不能转让买卖这一特点，将对房屋征收评估工作产生两方面的重要影响：（1）目前房地产评估方法中使用最为广泛的市场法无法运用到集体土地上房屋征收评估当中，因为所有的类似的集体土地上房屋都不能买卖。没有一个集体土地房屋交易的市场，何来类似房地产的市场价格呢？（2）既然没有集体土地上的房屋成交价格，我们是否可以借鉴条件类似的国有土地上的房屋成交价呢？两类房屋的区别正如前面分析，由于国有土地上房屋可以转让买卖，而集体土地上的却不能。从资产的流动性和可变现能力上考虑，两类房屋作为资产的价格将相差很多。
笔者在对哈尔滨哈西地区道里片区“小产权房”的调研中，也印证的以上结论。哈西道里片区现属于典型的城乡结合部地区。片区内有三个村屯，分别是金山村、城乡村和城西村。其中金山村和城西村的村集体都各自集资修建了6-7层的多层楼房。楼房于2004年修建，建筑程度较新。
从笔者对当地一位售楼中介的访谈和租房电话的询问了解，金山村的小产权房——金山花园（毛坯）平均售价在2900元/平米左右，普通两居室的房租为1200元/月，如图3.1（a）所示；城西村的小产权房——鸿翔家园平均售价为2800元/平米，普通两居室的房租为1200元/月如图3.1（b）所示。而仅一路之隔的群力新区的房地产楼盘（毛坯）的平均售价在7000元/平米。
根据以上调研数据分析：首先，从市场法角度分析，两个村的小产权房要比周边的房地产楼盘低出一半还多，即使考虑到周边设施和环境因素的修正，这样的价格差距也是悬殊的。其次，两个村小产权房的租售比低。两居按80平米计，租售比约为1：200，国际惯例在1：200到1：300之间，周边的群力新区楼盘的租售比1：350左右。从房地产评估的收益法角度看，两个村小产权房相对于国有土地上房屋的价值要低很多。
因此，可以得出结论，从理论上和实际情况上看，集体土地上的房屋都不能够参照类似条件的国有土地上房屋市场价，同时又不具备集体土地上房屋的交易市场。所以，市场法无法运用到集体土地房屋征收评估上。如果一定要用，也就只有参照违法的、拿不上桌面的小产权房的市场价了。
4.集体土地房屋征收评估的实际情况
目前，集体土地房屋征收评估还未有国家性的政策法规出台，各地方政府也很少有针对集体土地房屋征收的评估工作专门出台实施细则的。但是，在各地区的集体土地房屋拆迁管理办法中可以看出目前的评估方法多采用成本法。下面以北京市为例具体分析。
北京市政府在2003年出台了《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》，《办法》对集体土地房屋拆迁管理作出了详细规定。其中，《办法》的第十四条中明确规定：“拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由北京市国土房管局制定并公布”。《办法》中按照重置成新价和宅基地区位补偿价进行补偿的方式，可以看做是采用的成本法。
房屋拆迁中所称重置成新价，是指用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格。为此北京市专门出台了《北京市房屋重置成新价评估技术标准》，《标准》中对平房、中式楼房重置成新价评估有非常详细的规定，包括估价路线、部件及分值等详细的估算标准和各类计分表格。重置成新价对房屋本身的价值按照建设成本的方式进行了评估。
房屋区位补偿价是指被拆迁范围内房屋每平方米平均土地使用权价值。宅基地区位补偿价的确定，按照市国土房管局《北京市集体土地房屋拆迁管理办法实施意见》第六项第二十五条的规定，宅基地区位补偿计算公式：宅基地区位补偿价=（当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价）×户均安置面积÷户均宅基地面积。
5.结论
通过对房屋征收政策的梳理，可以看出虽然国家对国有土地上房屋征收评估相继出台了一系列政策，但在集体土地上房屋征收评估政策方面的还是空白。为此，在研究借鉴国有土地上的房屋征收评估政策的基础上，结合两类权属土地上房屋的区别，得出结论：市场比较法不适用于集体土地上的房屋征收评估，未来出台的集体土地上房屋征收评估政策很可能继续延用当前各地方政府在集体土地房屋拆迁补偿中使用的成本法。
参考文献
[1]《城市房屋拆迁管理条例》
[2]《城市房屋拆迁估价指导意见》
[3]《国有土地上房屋征收与补偿条例》
[4]《中华人民共和国土地管理法》
[5]《中国人民共和国房地产管理法》
[6]《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》
[7]《北京市房屋重置成新价评估技术标准》
[8]《北京市集体土地房屋拆迁管理办法实施意见》