农村集体土地宅基地新规篇1
一、严格实施规划，从严控制村镇建设用地规模
（一）抓紧完善乡（镇）土地利用总体规划。各地要结合土地利用总体规划修编工作，抓紧编制完善乡（镇）土地利用总体规划，按照统筹安排城乡建设用地的总要求和控制增量、合理布局、集约用地、保护耕地的总原则，合理确定小城镇和农村居民点的数量、布局、范围和用地规模。经批准的乡（镇）土地利用总体规划，应当予以公告。
国土资源管理部门要积极配合有关部门，在已确定的村镇建设用地范围内，做好村镇建设规划。
（二）按规划从严控制村镇建设用地。各地要采取有效措施，引导农村村民住宅建设按规划、有计划地逐步向小城镇和中心村集中。对城市规划区内的农村村民住宅建设，应当集中兴建农民住宅小区，防止在城市建设中形成新的“城中村”，避免“二次拆迁”。对城市规划区范围外的农村村民住宅建设，按照城镇化和集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村。在规划撤并的村庄范围内，除危房改造外，停止审批新建、重建、改建住宅。
（三）加强农村宅基地用地计划管理。农村宅基地占用农用地应纳入年度计划。省（区、市）在下达给各县（市）用于城乡建设占用农用地的年度计划指标中,可增设农村宅基地占用农用地的计划指标。农村宅基地占用农用地的计划指标应和农村建设用地整理新增加的耕地面积挂钩。县（市）国土资源管理部门对新增耕地面积检查、核定后，应在总的年度计划指标中优先分配等量的农用地转用指标用于农民住宅建设。
省级人民政府国土资源管理部门要加强对各县（市）农村宅基地占用农用地年度计划执行情况的监督检查，不得超计划批地。各县（市）每年年底应将农村宅基地占用农用地的计划执行情况报省级人民政府国土资源管理部门备案。
二、改革和完善宅基地审批制度，规范审批程序
（四）改革和完善农村宅基地审批管理办法。各省（区、市）要适应农民住宅建设的特点，按照严格管理，提高效率，便民利民的原则，改革农村村民建住宅占用农用地的审批办法。各县（市）可根据省（区、市）下达的农村宅基地占用农用地的计划指标和农村村民住宅建设的实际需要，于每年年初一次性向省（区、市）或设区的市、自治州申请办理农用地转用审批手续，经依法批准后由县（市）按户逐宗批准供应宅基地。
对农村村民住宅建设利用村内空闲地、老宅基地和未利用土地的，由村、乡（镇）逐级审核，批量报县（市）批准后，由乡（镇）逐宗落实到户。
（五）严格宅基地申请条件。坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。
农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。
（六）规范农村宅基地申请报批程序。农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡（镇）审核后，报县（市）审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。
各地要规范审批行为，健全公开办事制度,提供优质服务。县（市）、乡（镇）要将宅基地申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定和年度用地计划向社会公告。
（七）健全宅基地管理制度。在宅基地审批过程中，乡（镇）国土资源管理所要做到“三到场”。即：受理宅基地申请后，要到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等；宅基地经依法批准后，要到实地丈量批放宅基地；村民住宅建成后，要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地。各地一律不得在宅基地审批中向农民收取新增建设用地土地有偿使用费。
（八）加强农村宅基地登记发证工作。市、县国土资源管理部门要加快农村宅基地土地登记发证工作，做到宅基地土地登记发证到户，内容规范清楚，切实维护农民的合法权益。要加强农村宅基地的变更登记工作，变更一宗，登记一宗，充分发挥地籍档案资料在宅基地监督管理上的作用，切实保障“一户一宅”法律制度的落实。要依法、及时调处宅基地权属争议，维护社会稳定。
三、积极推进农村建设用地整理，促进土地集约利用
（九）积极推进农村建设用地整理。县市和乡（镇）要根据土地利用总体规划，结合实施小城镇发展战略与“村村通”工程，科学制定和实施村庄改造、归并村庄整治计划，积极推进农村建设用地整理，提高城镇化水平和村镇土地集约利用水平，努力节约使用集体建设用地。农村建设用地整理，要按照“规划先行、政策引导、村民自愿、多元投入”的原则，按规划、有计划、循序渐进、积极稳妥地推进。
（十）加大盘活存量建设用地力度。各地要因地制宜地组织开展“空心村”和闲置宅基地、空置住宅、“一户多宅”的调查清理工作。制定消化利用的规划、计划和政策措施，加大盘活存量建设用地的力度。农村村民新建、改建、扩建住宅，要充分利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。凡村内有空闲地、老宅基地未利用的，不得批准占用耕地。利用村内空闲地、老宅基地建住宅的，也必须符合规划。对“一户多宅”和空置住宅，各地要制定激励措施，鼓励农民腾退多余宅基地。凡新建住宅后应退出旧宅基地的，要采取签订合同等措施，确保按期拆除旧房，交出旧宅基地。
（十一）加大对农村建设用地整理的投入。对农民宅基地占用的耕地，县（市）、乡（镇）应组织村集体经济组织或村民小组进行补充。省（区、市）及市、县应从用于农业土地开发的土地出让金、新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费中拿出部分资金，用于增加耕地面积的农村建设用地整理，确保耕地面积不减少。
四、加强法制宣传教育，严格执法
（十二）加强土地法制和国策的宣传教育。各级国土资源管理部门要深入持久地开展宣传教育活动，广泛宣传土地国策国情和法规政策，提高干部群众遵守土地法律和珍惜土地的意识，增强依法管地用地、集约用地和保护耕地的自觉性。
农村集体土地宅基地新规篇2
（一）抓紧完善乡（镇）土地利用总体规划。各地要结合土地利用总体规划修编工作，抓紧编制完善乡（镇）土地利用总体规划，按照统筹安排城乡建设用地的总要求和控制增量、合理布局、集约用地、保护耕地的总原则，合理确定小城镇和农村村民点的数量、布局、范围和用地规模。经批准的乡（镇）土地利用总体规划，应当予以公告。
国土资源管理部门要积极配合有关部门，在已确定的村镇建设用地范围内，做好村镇建设规划。
（二）按规划从严控制村镇建设用地。各地要采取有效措施，引导农村村民住宅建设按规划、有计划地逐步向小城镇和中心村集中。对城市规划区内的农村村民住宅建设，应当集中兴建村民住宅小区，防止在城市建设中形成新的“城中村”，避免“二次拆迁”。对城市规划区范围外的农村村民住宅建设，按照城镇化和集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村。在规划撤并的村庄范围内，除危房改造外，停止审批新建、重建、改建住宅。
（三）加强农村宅基地用地计划管理。农村宅基地占用农用地应纳入年度计划。省（区、市）在下达给各县（市）用于城乡建设占用农用地的年度计划指标中,可增设农村宅基地占用农用地的计划指标。农村宅基地占用农用地的计划指标应和农村建设用地整理新增加的耕地面积挂钩。县（市）国土资源管理部门对新增耕地面积检查、核定后，应在总的年度计划指标中优先分配等量的农用地转用指标用于农民住宅建设。
省级人民政府国土资源管理部门要加强对各县（市）农村宅基地占用农用地年度计划执行情况的监督检查，不得超计划批地。各县（市）每年年底应将农村宅基地占用农用地的计划执行情况报省级人民政府国土资源管理部门备案。
二、改革和完善宅基地审批制度，规范审批程序
（四）改革和完善农村宅基地审批管理办法。各省（区、市）要适应农民住宅建设的特点，按照严格管理，提高效率，便民利民的原则，改革农村村民建住宅占用农用地的审批办法。各县（市）可根据省（区、市）下达的农村宅基地占用农用地的计划指标和农村村民住宅建设的实际需要，于每年年初一次性向省（区、市）或设区的市、自治州申请办理农用地转用审批手续，经依法批准后由县（市）按户逐宗批准供应宅基地。
对农村村民住宅建设利用村内空闲地、老宅基地和未利用土地的，由村、乡（镇）逐级审核，批量报县（市）批准后，由乡（镇）逐宗落实到户。
（五）严格宅基地申请条件。坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。
农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。
（六）规范农村宅基地申请报批程序。农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡（镇）审核后，报县（市）审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。
各地要规范审批行为，健全公开办事制度,提供优质服务。县（市）、乡（镇）要将宅基地申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定和年度用地计划向社会公告。
（七）健全宅基地管理制度。在宅基地审批过程中，乡（镇）国土资源管理所要做到“三到场”。即：受理宅基地申请后，要到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等；宅基地经依法批准后，要到实地丈量批放宅基地；村民住宅建成后，要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地。各地一律不得在宅基地审批中向农民收取新增建设用地土地有偿使用费。
（八）加强农村宅基地登记发证工作。市、县国土资源管理部门要加快农村宅基地土地登记发证工作，做到宅基地土地登记发证到户，内容规范清楚，切实维护农民的合法权益。要加强农村宅基地的变更登记工作，变更一宗，登记一宗，充分发挥地籍档案资料在宅基地监督管理上的作用，切实保障“一户一宅”法律制度的落实。要依法、及时调处宅基地权属争议，维护社会稳定。
三、积极推进农村建设用地整理，促进土地集约利用
（九）积极推进农村建设用地整理。县市和乡（镇）要根据土地利用总体规划，结合实施小城镇发展战略与“村村通”工程，科学制定和实施村庄改造、归并村庄整治计划，积极推进农村建设用地整理，提高城镇化水平和城镇土地集约利用水平，努力节约使用集体建设用地。农村建设用地整理，要按照“规划先行、政策引导、村民自愿、多元投入”的原则，按规划、有计划、循序渐进、积极稳妥地推进。
（十）加大盘活存量建设用地力度。各地要因地制宜地组织开展“空心村”和闲置宅基地、空置住宅、“一户多宅”的调查清理工作。制定消化利用的规划、计划和政策措施，加大盘活存量建设用地的力度。农村村民新建、改建、扩建住宅，要充分利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。凡村内有空闲地、老宅基地未利用的，不得批准占用耕地。利用村内空闲地、老宅基地建住宅的，也必须符合规划。对“一户多宅”和空置住宅，各地要制定激励措施，鼓励农民腾退多余宅基地。凡新建住宅后应退出旧宅基地的，要采取签订合同等措施，确保按期拆除旧房，交出旧宅基地。
（十一）加大对农村建设用地整理的投入。对农民宅基地占用的耕地，县（市）、乡（镇）应组织村集体经济组织或村民小组进行补充。省（区、市）及市、县应从用于农业土地开发的土地出让金、新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费中拿出部分资金，用于增加耕地面积的农村建设用地整理，确保耕地面积不减少。
四、加强法制宣传教育，严格执法
（十二）加强土地法制和国策的宣传教育。各级国土资源管理部门要深入持久地开展宣传教育活动，广泛宣传土地国策国情和法规政策，提高干部群众遵守土地法律和珍惜土地的意识，增强依法管地用地、集约用地和保护耕地的自觉性。
农村集体土地宅基地新规篇3
由于种种原因，在我国，每年都有大量的科研、调研项目在完成论文后即被束之高阁，任其静静地躺在办公室一隅，没有转化为生产力，造成了极大的智力与物力浪费。如果将这些科研成果整理发表，让它们走向更广泛的读者群，使论文的价值得到更成分的体现，必将有益社会、有益民智，产生的影响力也将是无法估量的。本刊全新改版后，增加了深度报道，但不会忽视对理论研究前沿的跟踪。我们愿意为专家学者们继续提供优秀科研成果与交流平台。
一、我国宅基地产权制度的演变
我国宅基地具有生活和生产双重功能。我国现行土地法律、法规对农民宅基地土地权属性质的确定和农民宅基地取得及流转等的限制规定，是基于我国社会主义公有制和人多地少，土地资源严重匮乏的国情确定的。回顾农民宅基地产权演变过程，是与不同时期的社会发展变化、经济运行制度紧密相连的，经历了从私有到农村集体所有、从自由流转到限制性流转等阶段。
1．1949年～1958年，宅基地属于农民私有财产，可自由流转
1949年～1950年进行，没收地主土地和征收富农出租土地及房屋，分配给无地、少地、无房的农民使用。1950年6月28日颁布的《法》规定：“完成后，由人民政府发给土地所有证，并承认一切土地所有者自由经营、买卖及出租其土地的权利。”以法的形式宣布农民宅基地和房屋均属于农民私有财产，并允许宅基地及房屋自由流转，规定宅基地及房屋有居住、买卖、出租、典当、赠与等完全自由，任何人不得侵占。
2．1959年至今，宅基地属于农民集体所有，禁止宅基地流转
1962年《农村工作条例修正草案》规定，宅基地“归生产队所有”，一律“不准出租和买卖”，宅基地流转被禁止。但同时规定，房屋归农民私有，可自由买卖和出租。1963年《中共中央关于各地对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》规定，社员房屋归社员所有，社员宅基地，包括有建筑物和没有建筑物的，归集体所有，一律不准出卖和出租。农民宅基地由私有变成农民集体所有，农民住宅由房、地的所有者主体合一变为所有者主体分离，形成现今的“一宅两制”。20世纪80年代，随着社会经济条件的好转，农村兴起建房热，引发用地紧张和无序，一些地方乱占滥用耕地严重。为规范建房秩序，1982年12月《宪法》规定，宅基地属于集体所有。至此，宅基地农民集体所有制以宪法的形式得以确立。
为进一步严格土地管理，加强农村宅基地流转的规范管理，1993年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地证和房产证。”2004年10月《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》再次规定：“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”从而使得单纯的宅基地流转被绝对禁止，地上有房产的宅基地的流转则被限定在一个十分有限的范围内。
二、我国宅基地管理现状
1．村庄建设用地规模总量大，扩张快，集约、节约用地潜力大
我国村镇建设用地总量是城市建设用地总量的4．6倍。据《2004年全国土地利用变更调查报告》显示，截至2004年10月31日，村庄用地2．48亿亩，新增村庄建设用地38．2万亩，村庄建设用地总量呈不断增长之势。据《中国统计年鉴(2005年)》显示，农村人均住房面积呈逐年递增趋势。与1990年相比，人均住房面积由17．83平方米上升到27．90平方米，增加了56．5％；与2000年相比，人均住房面积增加12．4％。(见表1)
2003年，北京市郊区农民宅基地人均164平方米，按每户2．75人推算，户均宅基地面积451平方米。2004年北京市郊区农民人均住房面积34．2平方米，户均116．28平方米，人均住房面积呈逐年上涨趋势。我国农村人口在不断减少，农村建设用地规模不降反增，农村居民点用地高达16．4万平方公里，人均居民点用地185平方米，远远超过国家标准，农村宅基地利用粗放，集约、节约用地潜力大。
2．农村居民点分布零散，居民点规模差异明显
农村居民点用地受各地地形、人口密度、经济发展水平等方面的影响较大。据有关调查(田光进、刘纪远等)，农村居民点规模较小，多数为2公顷～21公顷。农村居民点密度呈现地带性差异，呈从东向西阶梯状分布。东部地区尤其是江苏、山东、河南、天津、安徽等密度较高；西部地区农村居民点密度较低。
农村居民点规模差异明显，北方大于南方，天津市、北京市、河北省的农村居民点规模较大，南方的农村居民点规模较小，居住相对分散。平原地区居民点规模大于丘陵山地地区，经济发达地区大于经济落后地区。
经济相对发达的沿海地区居民点规模大于中部地区，尤其是沿海的长江三角洲、珠江三角洲等地区，农村居民点扩展明显。如广东省的农村居民点规模大于广西自治区，北京市、天津市的农村居民点规模大于河北省。
3．新增宅基地呈逐年递减趋势，宅基地需求总量下降
随着土地用途管制制度及农用地转用制度的严格执行，各地宅基地管理法规制度的不断建立和完善，节约用地意识和耕地保护意识的不断提高，各地严格宅基地审批管理，积极探索、充分挖掘现有村庄用地潜力，充分利用闲置宅基地和空闲地，进行旧村改造；积极推进中心村建设，加快“空心村”整理和“城中村”改造，宅基地的用地需求大大减少，新增宅基地比例下降。总的看，自1999年《土地管理法》实施以来，宅基地需求总量下降，新增宅基地呈逐年递减趋势。据《中国统计年鉴(2005年)》显示，2000年～2004年农民新建房屋面积呈逐年递减趋势，新建住房面积2004年比2000年减少31．03％，比2003年减少24．05％。
随着土地使用制度改革的不断深
化，土地集约高效利用，城镇化和城市化进程的加快，农村人口向城市转移以及城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的开展，宅基地需求总量将进一步减少。
4．宅基地流转日益活跃，但表现出明显的区域差异
流转活跃程度的区域差异表现为，区位因素是宅基地流转的主要动力之一，近郊较远郊更为活跃，离城市中心距离越近流转活动越活跃。从区域环境和周边经济发展水平看，工业区、农场周边的宅基地流转最为活跃；其次为旅游资源和自然景观丰富地带。流转方式的区域差异表现为，近郊主要是以宅基地和农宅的短期租赁形式进行流转，远郊且风光秀丽区域主要是以长期租赁及宅基地和农宅买卖形式进行流转。
5．宅基地登记发证取得较大进展，但各地工作进展不平衡
1986年3月，《中共中央国务院关于加强土地管理制止乱占耕地的通知》中，首次提出了“在全面清查非法占地的基础上，各地要对所有非农业用地进行登记和发证，建立健全地籍管理制度。”由此拉开了全国农村宅基地登记发证工作的序幕。1989年12月，原国家土地管理局制定并公布了《土地登记规则》，明确了集体土地建设用地使用权登记发证的具体要求，各地农村宅基地初始登记工作相继开展。
截止到2004年10月31日，大部分地区宅基地初始登记工作已基本完成，发证覆盖率平均达到71％。
但各省进展情况很不平衡，上海市、甘肃省、广西、河北省的宅基地登记发证覆盖率达到90％以上，而新疆、贵州、北京、海南覆盖率则不到40％。
三、我国宅基地管理中的主要问题
1．法律法规不完善，有关规定滞后，加大了宅基地管理难度
关于农民宅基地管理的法律法规数量少，且效力层次低，宅基地的分配、使用在很大程度上依靠规范性文件和地方政策调整，其中关于宅基地使用权流转方面的规范性文件数量就更少。目前我国还没有一部调整农村房屋和土地方面的民事法律，而仅靠《民法通则》、《土地管理法》中涉及的极为有限的规范性规定进行调整。1993年国务院颁布的《村庄和集镇规划建设管理条例》虽规定了建房的程序和审批权限，但对宅基地的流转和纠纷的解决问题并未作出规定；为加强对农村宅基地的管理，国务院虽于1990年1月批转原国家土地管理局《关于加强农村宅基地管理工作的请示》，对宅基地审批管理、规划管理、用地标准管理及开展宅基地有偿使用试点等作出了明确规定，但对宅基地的流转和登记发证也未作出规定。2004年11月国土资源部出台了《关于加强农村宅基地管理的意见》。该文件从土地规划、宅基地计划管理、申请报批程序、审批管理办法及农村土地集约利用等方面对全国宅基地管理提出了指导性意见，但对宅基地使用权流转作了限制性规定，并严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。这种禁止性规定是否符合我国城市化和经济发展的要求，是否符合城乡一体化的社会发展规律，尚待探讨；且这种规定以部门意见的形式出台，法律效力低。与立法较为完备的城市房地产管理相比，农村宅基地方面的立法滞后，不仅存在大量的法律真空，而且内容比较粗浅。
2．宅基地规划滞后，在一定程度上导致农村住宅建设用地规模失控
乡(镇)土地利用总体规划和村镇规划是严格控制宅基地标准、合理划定功能区的前提，是管理农村宅基地的基础。但部分省(区、市)宅基地只有1：10000的数字规划，没有落实到具体的点和面上，缺乏村镇建设规划、村庄布局规划和控制性详细规划。规划滞后，规划的引导作用与控制力度不够，未能合理确定小城镇和农村居民点的数量、布局范围和用地规模，从而在一定程度上阻碍了城镇化及居民小区、中心村的建设，导致农村住宅建设用地规模在一定程度上的失控。
3．“空心村”，空置住宅依然存在，超标准占地现象较为普遍
据2004年对四川省双流县中和镇的典型调查看，该镇新民、朝阳、化龙三个村地处中和镇城区外缘，城镇化水平较高，三个村的基本情况见表2。
从表2可以看出，三个村土地利用粗放，土地空置面积大，房屋空置率高。村内空闲地总面积260．4亩，占居民点用地总面积的30．8％；空置住宅468户，空置比例为19．4‰空置住宅面积83．71亩，占宅基地总面积的14％。从部分省(市、区)的调研情况看，总体而言，农村闲置宅基地、村内空闲地依然存在，一户多宅比例不小，空置住宅面积将不断增加。由于现行分户条件严格，闲置宅基地数量较少；积极实施旧村改造，多数地方基本消灭“空心村”；申请宅基地审批条件更为严格，要求在原有宅基地和村内空闲地未利用完之前，不得批准扩大村庄规模，大面积村内空闲地数量较少，但对一些零星的边角空闲地消化利用难度较大。随着城市化进程加快，在目前相关配套改革滞后的情况下，农村住宅空置现象将较为普遍。其主要原因在于村庄规划不合理、城镇化进程加快、人口老龄化及宅基地流转政策障碍。
宅基地超标准占地现象普遍、比例较大。从表2可以看出，中和镇三个村超标准占地总面积251．6亩，占宅基地总面积的42．7％；人均村民居住用地67-87平方米，是当地宅基地面积标准的2．7倍。据《北京农民宅基地与房产制度研究》课题组对北京市青云店镇的调查统计，该镇户均宅基地1．2亩，户均1．15个宅院(按“一户一院”标准，超出1400宗)。“超批多建”占56．9％，超批面积为全镇宅基地总面积的49％。“私搭乱建”占8．3％，占地面积为宅基地总面积的7％。“建新不拆旧”占3．5％，多占宅基地面积为宅基地总面积的3％。另外，由于规划宅基地面积大于现行法定面积现象较为普遍，在一定程度上也加大了超标准占地的比例。经综合统计，该镇超标准占地面积占宅基地总面积的59％。
4．宅基地的市场流转面临体制，隐形交易，产权纠纷多
发达地区的农民宅基地和房屋流转已经十分活跃，但由于我国实行国家所有和集体所有的城乡二元土地所有制，在现行城乡分割的二元体制下，农村集体建设用地包括农民宅基地的市场流转面临体制性制约。《宪法》、《土地管理法》及第四次审议的《物权法(草案)》，均对农民宅基地的流转作了限制性规定。但因经济利益驱动、农民与市民需求互补、农村景观和生态吸引力等原因，宅基地买卖、出租、抵押等形式的流转已大量存在，形成了以自发流转为特征的农民宅基地隐形市场。
宅基地隐形交易加剧了土地权属混乱和产权纠纷，给土地权属管理造成了很大的障碍，增加了土地管理的难度。据北京市大兴区国土
房管局统计，该区2004年1月8月发生的关于宅基地诉讼案件占土地行政诉讼案件的81％。据大兴区人民法院统计，该法院2004年1月～10月共受理宅基地诉讼案件35例，占总受理案件的48％。据河北省唐山市部门统计，2002年10月至今，因宅基地纠纷而引发的案件占总数的60％以上。
5．农村宅基地初始登记发证工作进展缓慢，一些政策性问题突出
从宅基地登记发证调研情况看，绝大部分地方从国土管理部门成立至今，地方财政从未设立专项经费用于农村宅基地登记发证工作，而宅基地登记收费又是乡镇土管所主要的工作经费来源。土地登记费的取消，使宅基地登记发证工作失去了经费支持，极大地影响了基层土地管理部门工作的积极性，登记发证工作几乎处于停滞状态。
当前农村宅基地登记发证过程中，对于“超过标准面积”、“一户多宅”等土地如何登记尚未有明确的政策规定。对于超占部分的登记方法，因缺乏统一规定，各地的做法也不相同。归结起来大致有以下三种：一是按原批准面积予以登记，但在土地证的宗地草图上用红线圈定使用权范围；二是在土地证上不反映超占面积，仅在土地登记卡上注明；三是对超占部分的宅基地不予确定使用权，只作为临时用地。以上做法尚缺乏足够的法律依据，在实践中也无统一、规范的操作程序。
6．新农村建设中，盲目推行农宅公寓化
当前，随着社会主义新农村建设的推进，部分地方未能正确领悟建设社会主义新农村的目标，一些经济发达和不发达的地方，存在盲目推行农宅公寓化、建设农村社区等现象。且新的衣宅公寓化受各村行政界限的限制，各自为政，不利于节约集约用地。据有关部门调研统计，某市正积极推行“衣宅公寓化”，根据该市当前居住在农村的人口数及“农宅公寓化”标准计算，该市农民公寓的年均建设用地面积将与该市的商品房开发面积相当。如此“先建后拆再建”式的大拆大建，将在一定程度上导致新一轮的用地扩张，且一味追求形式，并不符合新农村建设提出的农民居住条件要体现农业特色、农村特色，有利生产方便生活的原则。
四、宅基地管理的政策建议与改革趋势
1．加强宅基地管理立法体系建设，规范宅基地管理
针对目前宅基地管理方面立法滞后且法律效力低的问题，应加强宅基地管理立法体系建设，尽快出台《农村宅基地管理办法》、《集体建设用地流转管理办法》及《土地登记条例》等，明晰宅基地产权，明确宅基地流转、收益分配及宅基地登记发证等问题。
2．加强宅基地规划管理，有计划有步骤有重点地逐步推进农宅集居化建设
根据经济发展和工业化、城镇化进程的客观需要，科学预测农村居民点的数量和用地规模。结合新一轮土地利用总体规划修编工作和社会主义新农村建设，完善乡(镇)土地利用总体规划，安排专项资金编制村庄土地利用规划和村庄建设规划及开展村庄治理试点，从严控制村庄建设用地及宅基地用地规模和布局。通过充分发挥村庄规划的控制和引导作用，因地制宜，分类指导，统筹安排城乡存量建设用地，整合优化农村居民点布局和用地，从而有计划有步骤有特色地改善农村生活和村容村貌。
对于二三产业发达的县城控制区、乡镇规划区和控制区范围内的村庄和城中村，宜推行农宅公寓化，开发农民住宅小区。对于经济比较发达的城镇周边的自然村或零星村民住宅，应纳入城镇规划，有步骤地整体搬迁，向城镇集中。对于零星的、未能成片的住宅区及选址不在镇中心区和城镇近期开发建设重点区域，均不宜推行农宅公寓化。对于离城镇较远、经济基础一般的村庄及以农业为主的村庄，也不宜推行农宅公寓化，应按照有利生产、方便生活的原则，建设中心村。要坚持从实际出发及节约用地的原则，防止大拆大建，扎实稳步地推进村庄治理。同时，要制定农民公寓的建设标准，严格控制大户型、豪华型公寓。
3．改革宅基地审批制度
加强农村宅基地用地计划管理。省(市、区)对县(市)农村宅基地占用农用地年度计划指标实行单独核定、单独下达，避免城镇建设挤占农村宅基地用地指标。改革和完善宅基地审批制度，重点加强对新增宅基地的行政审批，各县(市)根据农村宅基地占用农用地的计划指标一次性申请办理农用地转用。对存量宅基地的原址翻建改建，只要符合土地利用总体规划和村镇建设规划，应取消审批。
4．建立农村宅基地有偿使用制度
宅基地有偿使用制度有利于农村土地产权制度的确立，使集体所有权在经济上得到实现，促进农村土地资源的市场化配置，推进农村隐性市场导向公开化和规范化，加快农村土地使用制度改革。宅基地有偿使用制度可以打破传统的宅基地使用的行政区域界限，推动农村村民住宅建设逐步向小城镇和中心村集中。考虑到全国农村经济发展和农民承受能力的差异性，农村宅基地有偿使用制度宜循序渐进地推进，可先在直辖市及沿海城市等发达地区推行，待条件成熟时，再在全国实行。
5．建立农民宅基地使用权流转
建立农民宅基地使用权流转制度，参照土地承包权的改革方向，调整农村宅基地的产权设置。确定每一块现状宅基地的长期使用者并依据规划新增或者缩并宅基地面积。建立规范有序的农民宅基地流转市场，允许农村宅基地在城乡居民之间自由流转，彻底打破城乡二元分割的土地利用机制。进一步开展长三角、珠三角、环渤海等发达经济带周边的农村宅基地流转研究，探索建立与农村宅基地合法流转相配套的财税体制和集体土地产权制度等。
明确农村宅基地流转的形式包括买卖、租赁、抵押等。鉴于宅基地承载的社会功能和土地资源的稀缺性，为防止滥用宅基地使用权的流转牟取不法利益，对其进行适当的限制是必要的。这种限制应主要体现为，在坚持“一户只能申请一处宅基地”的原则下，农民转让了宅基地使用权的，不得再申请新的宅基地；坚持用途管制原则，明确禁止买受人擅自将宅基地改变为商业用地，谨防利用宅基地进行房地产开发等商业投机活动；允许城镇居民在农村购买住宅，但应规定城镇居民在农村购买住宅面积的最高限额，并开征房产税(不动产税或物业税)、土地保有税等，以防止农村土地资源的分配不公，减少土地资源的浪费，提高土地资源的利用效率。在流转利益驱动下，宅基地流转势必加大对耕地保护的压力，为切实保护耕地，农村宅基地流转必须在土地利用总体规划和村镇建设规划的约束下，强调并依法严格控制农用地转为建设用地；规范并开征不动产流转税，加大对流转环节的税收监管，促进宅基地在保护耕地的前提下，按规划、有计划合理流转。农村集体经济组织可以采用“法定面积，集中建设，节余
流转，收益归己”的方式推进集约化用地和土地流转，村集体可以对节约使用宅基地后节余的土地进行工业投资、商业经营或农民公寓建设开发等。
6．建立合理的宅基地流转收益分配机制
合理的土地流转收益分配机制是产权主体流转的内在动力，是土地流转制度建设的关键环节。农村宅基地流转收益分配涉及政府、集体土地所有者、使用者三者的利益关系，必须正确处理。要完善农村宅基地流转收益的收取、分配、管理及支出等各个环节的管理，确保其取之于地、用之于民。根据马克思的地租理论，绝对地租归所有者，级差地租i归政府，级差地租it归投入者。按照收益的初次分配基于产权的原则，宅基地流转中地的流转收益即绝对地租应归集体土地所有者，这就需要建立地、房分别独立核算体系。因国家投资的各类公共基础设施等产生的土地增值即级差地租i归政府，但从鼓励农村宅基地流转角度考虑，国家不宜直接收取，应以不动产税、土地保有税及土地流转税(土地交易税)等税收形式分享土地级差收益。这种分配方式有利于土地收益分配额度的量化。收益再次分配即级差地租ii应归宅基地使用权人，用于对地上房屋投资的补偿。
7．建立统一的农民不动产登记制度，加快宅基地登记发证工作步伐
为改变目前房地多头登记、管理混乱的局面，应建立统一的农民不动产登记制度，流转中要加强农村宅基地的变更登记工作。
物权法应明确主物权登记在先、从物权登记在后，自物权登记在先、他物权登记在后的法律顺序。明确不动产物权登记管辖以物权标的区分的法定原则。由于房屋是附着在宅基地上的建筑物，房屋与宅基地的关系是从物与主物的关系，且国土资源地籍管理部门掌握丰富的地籍资料，地籍管理信息系统建设也日渐完善，为节约行政管理成本，不动产登记机关规定为国土资源行政主管部门为宜。应明确登记仅是宅基地使用权的成立要件，是物权变动的要件，而不是出让合同的成立要件。这样既可区分物权变动与债权合同，又能在出让人(集体经济组织)不履行登记义务时，受让人可基于合同违约请求权请求法院强制出让人办理登记手续，从而取得使用权。
要明确登记发证中的相关政策界限，解决农村宅基地登记发证中的政策性问题，明确宅基地登记发证过程中一些如“超占面积宅基地”登记、“一户多宅”登记等问题如何解决，加快农民集体土地确权和宅基地登记发证工作步伐。有条件的市、县，应对农村宅基地进行一次普查，健全宅基地地籍档案。在技术基础方面还需要进一步健全和完善地籍调查规程及土地确权规定，如城乡地籍图数学基础的统一，农村地籍的完善及与城镇地籍的整合；土地确权与定界的标准化、规范化问题等。积极探索“两图一表”(农村宅基地现状图和农村宅基地规划图，农村宅基地申请计划表)管理模式，实现宅基地规范化、信息化管理。
8．立足内涵挖潜，积极推进农村宅基地整理，推进新农村建设
积极开展农村宅基地整理，推进城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作。耕地后备资源匮乏的地区，城镇新增建设用地收益挂钩支付用于农村土地综合整治与新农村建设，有效解决新农村建设和农村建设用地整理的资金渠道，缓解土地整理工作的投入瓶颈。通过土地整理，提高农业生产能力；改善旧村庄，归并农村居民点，改善农民居住水平和生活质量，加快新农村建设。
明确农村居民点用地整理中的产权调整、确权登记及土地收益分配关系，加强宅基地整理后的指标折抵及指标空间置换等问题的研究，并允许宅基地整理折抵指标及置换指标的有偿流动，充分考虑土地权益均衡原则，建立宅基地整理激励机制。
在规划控制指导下，要充分考虑土地权益均衡原则。原有宅基地复垦后指标归个人，可以流转，农民到小城镇或城市购买住宅的，原有宅基地可以折算为建设用地指标或货币给个人。城市郊区农民集中建设住宅小区并将原有宅基地复垦的，可以给房屋并可以流转。村集体经济组织节余的宅基地指标可用于小城镇建设，使有关集体和农民个人从土地流转中获得收益，加快小城镇建设步伐；节约出的土地可出让、出租，实现“内涵挖潜出效益”。
农村集体土地宅基地新规篇4
农村宅基地管理的问题与对策
农村宅基地管理是国土资源管理最基层、最前沿的工作，直接涉及到农民的切身利益，事关农村的社会稳定与和谐。近年来，随着农村经济的快速发展，农民生活水平不断提高，加上新农村建设、土地综合整治、集体土地流转等新方针政策的出台与实施，农村宅基地管理成为了国土资源管理的重点、热点和难点问题之一。
一、现状与问题
经过二十余年土地管理法律法规的贯彻实施，农村宅基地管理基本走上了法制化、规范化的轨道，对于保障农民居住权利、加强耕地保护等方面发挥了重要作用。随着经济社会的不断向前发展，农村宅基地本身性质以及面临的环境发生了很大变化，农村宅基地管理也不断显现一些问题，有的问题还表现得比较突出。加快对宅基地管理的改革创新成为当前社会各界关注与热议的重点，当前有些地区探索实施的一些改革模式也招致评论与争议。归纳起来，当前宅基地管理存在的问题主要有：
1、建房布局散、乱，用地贪大求全。目前，农村建房缺乏统一规划，尽管在推进新农村建设过程中有些地方制订了村庄建设规划，但规划的控管作用并不明显，加上农村村民居住历史就较为分散，受各种因素影响，农民建房选址比较困难，现实当中往往出现公路修到哪、自己的责任田在哪，房屋就盖到哪里的随意现象，造成“满眼新屋却不见新村”。由于农民大多属单门独院选址建房，加上在宅基地供应上现行的是集体所有、农民无偿获得和无偿使用的制度，造成农村宅基地供应上的“大锅饭”，让农民有多占地、占好地的冲动，在占用土地上贪大求全，除修建房屋外，还要修建畜舍、厕所等附属设施，加上房屋四周堆占破坏影响的土地，占地面积往往会突破各地规定的标准。另外，农民图进出方便，各家各户还要独修建道路，这样占用的土地面积就更大了。
2、违法占地现象多，查处屡陷困局。由于受各种观念影响和条件限制以及现实需求与土地法规政策约束之间的矛盾，农民想建、能建的地方难批，能批的地方又建不了或不想建，只能铤而走险；有的相互攀比，一户多基，少批多占；有的私自转让宅基地和买卖房屋；还有的就是能批、能建的地方，农民不等批准“先斩后奏”。这些都导致农村违法建房案件易发多发。在农民建房违法案件查处当中，法律规定只能补办手续或，而农民违法所建的房屋按照规定能补办手续的仅为少数，大部分要。但真正要拆除农民用大半辈子乃至一辈子心血盖起来的房屋，现实情况中是很难行得通的。正因为违法建房难以拆除到位，违法者形成有恃无恐的心理，造成违法建房恶性循环。
3、流转遭遇瓶劲，改革势在必行。随着近年来经济社会的快速发展，农村人口逐步向城镇集中，一些在农村拥有宅基地的人，希望能将因各种原因长期空置的房屋给予变现处置。另外在某些情况下，如城市郊区、城乡结合部以及经济较发达的农村，城镇人口和贫困地区的农民希望跨地区、跨城乡购买宅基地，这些年出现的“小产权”房就是鲜例。按照现行的土地管理法律法规，这些都是明令禁止的，但由于利益等方面的驱使，这些年农村宅基地私自转让和房屋买卖时有发生，自发形成农村宅基地非法流转的隐形市场。加快集体土地管理改革创新，促进集体建设用地有序流转已迫在眉睫。
二、原因剖析
困扰当前农村宅基地管理的原因是多方面的，既有法律政策方面的原因，也有机制体制方面的原因。
1、现行法规政策欠完善，操作性不强。至今，我国还没有一部专门调整农村房屋和土地方面的法律法规，农村宅基地的管理只限于土地法律法规的个别条文和相关政策性文件，数量少，效力层次低。与立法较为完备的城市房地产管理相比，农村宅基地管理方面的立法明显滞后，并且操作性不强。如对农民非法占用土地修建房屋必须予以拆除的规定，在字面上看是极为严肃的，但从多年的执法实践来看，在以人为本的执法环境中，此规定执行难度很大，可操作性不强且难以执行到位，导致村民违法占地建房得不到有效制止。
2、规划管理滞后，农村陋习影响深远。长期以来，在规划管理上普遍存在重城镇轻农村的思想，对农村规划投入很少，大多数乡镇村庄没有规划，导致农村住宅建设无章可循，杂乱无序。总体上来看，农村宅基地只在土地利用总体规划上确定一个数字规划，与实际差距较大，没有落实到具体村庄和地块的点面上，村庄规划和控制性详细规划普遍缺乏。近些年来，少数经济条件好的乡镇虽然搞了规划，但大都不够成熟，有的规划不是十分科学合理，只注重新房整齐划一，而忽视了对旧宅基地的改造利用，造成农民建房的盲目性和随意性。另外，农民建房受农村一些陋习的影响十分深远，如农民在修建房屋时，就坐向、看风水、讲龙脉相当盛行，选宅基地不是先请基层国土资源所人员察看，而是先请“风水”先生，“风水”好了就行，哪怕法律禁止也要强行修建，特别是“风水”好的地段甚至出现抢建现象。
3、执法过于疲软，监管存在缺位越位。虽然近些年来，国家对土地管理的重视程度一度上升，监管政策也相继出台，但在土地执法上，还一直处于“软肋”状态，主要表现在土地强制执行力弱。国土资源管理部门只能向违法主体下发《责令停止违法行为通知书》，作为一种约束性行政行为，法律法规未赋予土地执法监察人员一些必要的强制执行方面的权力。土地问责过松过软。对农民违法建房大都采取罚款方式变通了结其违法行为，真正拆除违法建筑物、追究法律责任的寥寥可数。在监管问责上，失之过宽，究之过软，起不到应有的警示作用，在基层干部职工心中，对农民建房管理“因公违法”、“法不责众”的心理普遍存在。有些地方土地问责的地方保护主义还比较突出。在日常监管方面，存在缺位越位的现象，如有些国土资源部门处于唯钱管地的状态，出于部门利益追求和生存考虑，忽视、放松甚至“放纵”农民建房用地管理；有些乡镇政府在国土资源管理体制改革后，对农村土地管理重视不够，履责不到位；有些村干部以土地所有者和管理者的双重身份，越权、越位审批；另外，涉土管理的相关部门在政策衔接和工作步调上也不是很协调有序。
三、工作建议
加强新形势下的农村宅基地管理，必须对当前宅基地本身的性质、功能以及环境有一个正确的认识，从而把握好改革的方向。要从完善法律法规、机制体制入手，勇于创新，大胆探索新形势下的宅基地管理方式。
1、健全宅基地管理法律法规。要借《土地管理法》修改之机，加快农村宅基地立法工作，国家可出台《农村宅基地管理办法》、《农村集体建设用地流转管理办法》等法律法规，同时要配套建立完善的违法处理、管理收费、失职问责等方面的政策文件，综合运用法律、经济、行政的措施，使农村宅基地的使用和管理全面纳入法制化轨道。另外，对现有关于宅基地管理方面的法规政策要进行修改完善，特别要注重其可操作性，增强法规政策的执行力。
2、加强宅基地规划管理。严格按照控制建设用地总量、合理布局、改善居住条件、保护耕地的原则，因地制宜，科学制定适合农村宅基地发展的村庄建设规划，合理地规划村庄、农村居民点的数量、布局、范围和用地规模，同时要结合新农村建设，加大农村基础设施建设投入，创造农民集中成片建房、节约集约用地的平台。要本着节约集约用地的原则，加强农村宅基地用地计划控制，严格控制新增宅基地用地计划，严格控制新增宅基地用地标准，把农村宅基地[文秘站:]新增用地计划指标和农村建设用地整理新增的耕地面积挂钩，对宅基地实行总量控制。
3、规范宅基地审批管理。要加强乡、村、组三级的审核作用，基层国土资源所要全程参与农村宅基地从申请到确权登记的整个过程，真正做到“三到场”。要严格控制农村宅基地申请条件，认真贯彻“一户一宅”的法律规定，坚决贯彻各地农村宅基地面积规定标准。规范农村宅基地申请报批程序，对农村村民需要申请宅基地和经依法批准的宅基地，要在其所在地的集体经济组织或村民小组张榜公示。要加强农村宅基地的初始、变更登记工作，对农村宅基地登记实行动态管理，加强农村宅基地档案建设，推行电子档案管理信息化，充分发挥地籍档案在农村宅基地监督管理上的作用。
农村集体土地宅基地新规篇5
关键词宅基地使用权;流转;必要性;现状;存在的问题;对策
农村宅基地的流转现象客观存在。随着社会城市化进程的加快,出现了更多的闲置宅基地,宅基地使用权私下流转有愈演愈烈之势。规范宅基地使用权的公开、合法流转已迫在眉睫。我国《物权法》规定,农村宅基地只能在村集体内部流转,城镇居民或企、事业单位禁止到农村购买宅基地。这一规定使农村宅基地的流转被限制在极小的范围内,并不能让其真正流转起来。新农村建设政策的出台和土地作为稀缺性资源要求价值最大化的特性使得农村宅基地使用权自由流转成为可能[1]。
1宅基地使用权流转的必要性与可行性
1.1必要性
随着城镇化、工业化进程的推进,在城镇周围以及乡镇企业发达地区,非农建设用地与种植业农用地之间的收益差距显著。一方面,土地作为稀缺性资源,其增值收益的特性要求宅基地使用权自由流转。处于城市周边地区的农村集体性质的土地被一些开发商利用,变相发展为商品住房,或由村民直接出租、流转,以地下市场方式交易。在市场经济条件下,资源的配置服从效率标准,一切稀缺资源优化配置的必要途径是有偿使用,并按市场需求流动或转让,土地市场也不例外。另一方面,城乡一体化要求城乡土地平等,成为宅基地使用权自由流转的推力。城乡一体化不仅意味着城乡之间各种资源包括人力、物力等的自由流动,也意味着劳动力市场、商品市场、土地市场的一体化。从性质上说,农村宅基地和城市房屋宅基地都是建设用地,在计划经济体制下,集体土地只有经过征收为国有土地才能进入市场。随着城市化进程的加快,原有的城乡壁垒被打破,在土地权利方面,就是要消除对集体土地的歧视,允许宅基地自由流转,赋予宅基地与国有土地“同地、同价、同权”的平等地位[2]。
1.2可行性
早在2005年,中国人民大学和美国农村发展研究所的一项针对17个省农村土地的调查即显示,我国农地流转市场已逐步形成,但受产权影响,操作并不规范。目前,农村存在大量闲置的宅基地,既浪费资源又影响农村居民的生活,而允许宅基地流转可增加农民收入,有利于宅基地管理。同时,随着农村经济的发展以及城镇化的进程,现实中存在大量宅基地使用权的隐性流转,禁止农村宅基地转让落后于社会实践。新农村建设为宅基地使用权流转提供了必要条件。在新农村建设中,无论是修建道路、发展乡村旅游或是合并“空心村”等,都必然会涉及到宅基地的调整,这就难免会与农民土地权益产生冲突[3]。因此,新农村建设必然要求明确农村宅基地的产权关系,建立合理的宅基地使用、流转、征用等制度,以保障农民的合法权益。
2宅基地管理存在的问题
2.1法律法规不完善
我国对宅基地的管理一直不是很到位,主要表现在法律法规的不完善。目前,对宅基地使用权流转的规定主要包括《宪法》《土地管理法》《物权法》等[4-5]。根据2004年3月14日第十届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和国宪法修正案》不仅规定了所有权的归属,也规定了所有权转让的限制,但是对于宅基地的使用,却没有更好的规定,只是做出合理使用的要求。《土地管理法》第八条规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”第六十二条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”《物权法》第一百五十二条规定:“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”第一百五十三条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。”第一百五十四条规定:“宅基地因自然灾害等原因灭失的,宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民,应当重新分配宅基地。”第一百五十五条规定:“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。”
由我国现行的法律制度可以看出,现有的制度注重宅基地的使用效率,诸如农村空闲的宅基地的落实政策,宅基地面积的规定,所建房屋出卖、出租和赠与对再次申请宅基地影响的规定等,但是现存的制度是不健全的,法律法规滞后,针对性差,不能有效地保障宅基地的有效利用[6]。
2.2宅基地利用规划滞后
一方面,土地利用总体规划编制以来,乡镇没有及时编制出相应的村镇建设规划,村民建房选址一味地追求方便及尽可能地多占地,使得村庄内部格局混乱,宅基地规模难以控制;另一方面,由于历史形成的较为落后的用地观念及村集体经济组织或村委会、乡(镇)政府执行规划力度较弱,造成村庄和集镇规划形同虚设。
2.3浪费土地资源,宅基地流转混乱
农村宅基地私下流转活跃,形式多样,带有普遍性。农民出租、转让宅基地或住房,收益基本上归农民个人所有,使本来属于农村集体所有的宅基地收益在私下交易中流入买卖双方,造成集体土地资产收益的流失;普遍存在“一户多宅”的现象,土地资源闲置浪费[6-7]。
3加强宅基地流转管理的对策
3.1提高农民思想认识,建立农民宅基地使用权流转制
宅基地的流转是集体建设用地流转市场的重中之重,因此,要加强农民对集体土地流转的认识,应加大宣传力度,让农民深刻认识到“房地一体主义”这一基本原则以及其他土地(流转)常识。法律应明确农村宅基地的使用权是物权,并赋予农民宅基地以完整的物权,宅基地虽然属于农村集体所有,但其合法使用者应享有租赁权和收益权,可以入市流转、经营。进城农民的住宅可以出售给符合条件的农民,在第1次转让时应当受到政策限制,应征得本集体经济组织2/3以上农户书面同意,并规定转让后不得再申请使用宅基地。
3.2加强宅基地产权登记发证工作
产权明晰是流转的前提,应加强宅基地的产权登记发证工作,依法确定宅基地的权属,保障交易在合法的情况下进行,具体的登记过程要依法进行,针对不同情况采取不同的措施。
3.3确保流转收益分配的公平和公正
要处理好宅基地在流转中的集体、个人和税费的分配关系,既要有利于农民获得收益,又要保证国家和集体土地收益不流失,使利益三方都可以得到公正、平等的维护。允许将宅基地连同地上建筑物优先转让给符合宅基地申请条件的农户,也可以转让给其他农民,而流转收益则主要归原使用者所有。农民宅基地实际占用面积超过规定标准的部分,在土地流转后应将超占部分按规定全部上交,以切实保护土地所有者和使用者的土地收益。
3.4建立和完善农村宅基地市场体系
为完善社会主义市场体系,协调大量潜在宅基地供需,必须建立城乡统一的建设用地流转市场,以公开、公平、公正地转让农村宅基地,各地有关部门应该尽快出台配套的政策性文件、法规,引导和规范城乡结合部的集体非农建设用地的流转行为[9]。
4结语
集体建设用地流转是整个建设用地市场的有机组成部分,而宅基地的流转是集体建设用地流转市场的重中之重,应将其融入社会主义市场经济中。目前,农村宅基地流转还没有现成的模式。为了提高宅基地的配置效率和集约利用程度,必须探索与市场经济相适应的农村宅基地管理和自由流转的相关对策,加快集体土地有形市场建设。宅基地流转必须严格遵循节约集约用地原则、兼顾各方利益原则、土地市场原则。目前,可在政府的监管下,在保证集体土地所有权不变的前提下,开展农村宅基地流转试点工作,进而逐步建立与国有土地出让、转让制度相衔接的农村宅基地管理制度。为此,应尽快建立农村宅基地交易市场,允许农村宅基地上市公开流转,这不仅能够增加农民的融资手段,增强农民进城购房能力,为他们安居乐业创造基本条件;而且可以盘活宅基地存量、节约耕地资源,有利于中心村、镇的建设和农村经济的发展。
5参考文献
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[3]章合运,吕颖洁.新农村建设背景下农村宅基地使用权流转模式的构建[j].农村经济,2008(9):35-38.
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[6]孙丹.基于新农村建设的宅基地利用与管理[j].农村经济与科技,2008(4):64-66.
[7]陈柏峰.农村宅基地限制交易的正当性[eb/ol].[2010-01-18]./news-show.php/id-6690.
农村集体土地宅基地新规篇6
【关键词】宅基地；改革
随着城乡一体化的进展以及新农村建设、新型城镇化建设，越来越多的农村富余劳动力进城落户，对农村宅基地的管理带来了许多新问题，加上农村宅基地制度本身的不足，要求必须深化农村宅基地制度改革。农村宅基地制度改革是农村土地制度改革的重要内容。
一、我国现行的农村宅基地制度
农村宅基地，是指农村集体经济组织为保障农户生活需要，而采用划拨的方式提供给农民，供农民建造住房、辅助用房（厨房、仓库、厕所）、庭院、沼气池、禽兽舍、堆放柴草等的土地。宅基使用权，是指农村集体组织成员（村民）在依法取得的集体组织所有的宅基地上建造自由房屋及其附属设施，并对宅基地享有占有，使用和有限制处分的权利。
我国现有的宅基地制度体现在《宪法》、《土地管理法》、《物权法》、《民法通则》以及相关行政法规和规章制度中，如《国土资源部印发的通知》（国土资发[2004]234号文等，还有地方性法规，如《北京市实施办法》，规定了北京市宅基地的标准和实施办法，陕西省西安市均有自己的管理办法与标准。依据我国现行的农村宅基地面积不得超过规定标准。若新建住宅，必须符合乡镇的建设规划且只能使用原有宅基地或村内空闲地，涉及农用地的需经县一级政府的审批。法律规定，只有本集体经济组织的内部成员才有资格申请取得宅基地使用权，本集体组织以外的人以及本集体经济组织内部的人或者非法人组织都无权申请宅基地的使用权。同时规定，我国现阶段村民取得宅基地使用权后，只能自己建房居住，不能自由转让，如果要转让，则只能向本集体内部成员转让。换言之，农民对宅基地使用权所享有的处分权受严格限制。
另外，由于城乡二元化的分割体制使然，农村住房制度与城乡的住房制度差距甚大。这些是在推进城乡一体化进程中需要通过改革逐步解决的。
二、改革农村宅基地制度势在必行
在推进城乡一体化，加强新型城镇化和新农村建设中，推进农村宅基地制度改革，势在必行，是我国农村土地制度的重要组成部分。这是因为：第一，现行宅基地制度本身有缺陷，监管无力，滞后于现实需要，尤其在使用权制度的完整性、实现方式、流转收益等方面，滞后于现实。第二，城乡一体化，城镇化与新农村建设需要改革，城镇化的发展，大量剩余劳动力离开农村进城，农业现代化、农民市民化、农村城镇化给农村宅基地管理提出新要求。在新农村建设中许多地方通过统一规划，综合治理，建设了新的居住环境，需要对原有的宅基地制度进行治理与改革。第三，城乡一体化分割体制包括城乡土地制度住宅制度的二元化，已成为阻碍我国城乡一体化的重要体制因素，中央明确提出，通过改革建立城乡一体化的土地市场，这就要求农村宅基地制度必须跟进。第四，宅基地是农村土地的重要组成部分，家庭联产承包责任制的不断完善和创新，农村土地流转的不可抵抗之势要求宅基地的流转成为必然。宅基地流转有利于保护耕地有利于实现其利用最大化，有利于农民行使财产权益。第五，农村宅基地使用的乱象要求必须改革现行宅基地制度。大到城市近郊的小产权房，小到农村农户多占、乱建、抢建、未批先建，违法现象相当普遍。这些乱象从另一侧面提出，现行的农民宅基地制度必须改革。近几年日益增多的农村宅基地纠纷案件也同样提出必须从制度上改革和完善农村的宅基地的基本制度。
三、农村宅基地制度改革的方向和主要内容
根据《宪法》和相关法规的基本精神，特别是十八届三中全会精神，以及《关于全面深化改革若干重大问题的决定》，2013年中央一号文件《中共中央、国务院关于全面深化改革加快推进农业现代化的若干意见》等政策精神。结合我国现行宅基地制度存在的缺陷和现状，农村宅基地制度改革方向和主要内容有如下几点。
（一）按照中央部署，健全包括宅基地在内的土地确权登记工作。用5年时间（从2013年起）完成宅基地地籍调查，尽快完成宅基地的确权登记颁证工作，明晰产权，依法保障农民的宅基地的使用权。这是宅基地改革的第一步，也是农村宅基地制度改革的基础。是改革农村集体产权制度，有效保护农民财产权利的重要内容之一。
（二）赋予农民更多财产权，保障农民集体经济组织成员权利，落实到宅基地制度上，要保障农户宅基地用益权，完善宅基地使用权实现形式，改革完善宅基地制度、慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，将宅基地由此而获得的财产权益作为增加农民财产收入的渠道之一。
（三）修改物权法，土地管理法，允许宅基地流转，在坚持土地集体所有的前提下依法、自愿、有偿进行流转，规范转包、互换、租赁、入股等符合宅基地和农民住房流转特点的流转方式，应从宅基地流转形式多样化、流转主体多元化、流转形式灵活化等方面着手来逐步建立和完善宅基地流转制度，促进宅基地流转，最大限度盘活和发挥宅基地的作用。
（四）将农村宅基地制度改革纳入城镇一体化，新农村建设和城镇化、全盘规划，统一建设，通过加快城镇化建设和新农村建设，促进宅基地制度改革，对现行的宅基地管理制度进行修订和完善，在综合考虑社会、经济、生态、环境等因素，科学详尽地编制建设规划、明确农村合理建设范围。对于已城市化转为市民，拥有城镇住房的，应建立农村宅基地的退出机制。以宅基地换保障机制，合理补偿，确保流转他们的合法利益。
（五）要逐步缩小城乡二元化分割机制，建立统一的农村产权流转交易市场，即土地市场，推动城乡一体化，最终实现城乡的住房市场和住房制度，这是宅基地制度改革的最终目标。对符合城市规划已集中改建的农民住房用地被依法征用或和区县政府依法确认为国有土地后，农民住宅纳入城市房屋管理，可以直接发放房产权证和国有土地使用证，允许在房产市场上流通，农民自愿退出原农村宅基地，进入城镇购买公寓房的，可享受相邻区位经济适用房的优惠政策。
基金项目：
西安市社会科学规划基金项目《西安市城方一体化进程中农村土地制度改革与社会矛盾防控研究》（项目编号14in04）。
农村集体土地宅基地新规篇7
关键词：宅基地使用权；流转；必要性；现状；存在的问题；对策
农村宅基地的流转现象客观存在。随着社会城市化进程的加快，出现了更多的闲置宅基地，宅基地使用权私下流转有愈演愈烈之势。规范宅基地使用权的公开、合法流转已迫在眉睫。我国《物权法》规定，农村宅基地只能在村集体内部流转，城镇居民或企、事业单位禁止到农村购买宅基地。这一规定使农村宅基地的流转被限制在极小的范围内，并不能让其真正流转起来。新农村建设政策的出台和土地作为稀缺性资源要求价值最大化的特性使得农村宅基地使用权自由流转成为可能。
一、宅基地使用权流转的必要性与可行性
1.1必要性
随着城镇化、工业化进程的推进，在城镇周围以及乡镇企业发达地区，非农建设用地与种植业农用地之间的收益差距显著。一方面，土地作为稀缺性资源，其增值收益的特性要求宅基地使用权自由流转。处于城市周边地区的农村集体性质的土地被一些开发商利用，变相发展为商品住房，或由村民直接出租、流转，以地下市场方式交易。在市场经济条件下，资源的配置服从效率标准，一切稀缺资源优化配置的必要途径是有偿使用，并按市场需求流动或转让，土地市场也不例外。另一方面，城乡一体化要求城乡土地平等，成为宅基地使用权自由流转的推力。城乡一体化不仅意味着城乡之间各种资源包括人力、物力等的自由流动，也意味着劳动力市场、商品市场、土地市场的一体化。从性质上说，农村宅基地和城市房屋宅基地都是建设用地，在计划经济体制下，集体土地只有经过征收为国有土地才能进入市场。随着城市化进程的加快，原有的城乡壁垒被打破，在土地权利方面，就是要消除对集体土地的歧视，允许宅基地自由流转，赋予宅基地与国有土地“同地、同价、同权”的平等地位。
1.2可行性
早在2005年，中国人民大学和美国农村发展研究所的一项针对17个省农村土地的调查即显示，我国农地流转市场已逐步形成，但受产权影响，操作并不规范。目前，农村存在大量闲置的宅基地，既浪费资源又影响农村居民的生活，而允许宅基地流转可增加农民收入，有利于宅基地管理。同时，随着农村经济的发展以及城镇化的进程，现实中存在大量宅基地使用权的隐性流转，禁止农村宅基地转让落后于社会实践。新农村建设为宅基地使用权流转提供了必要条件。在新农村建设中，无论是修建道路、发展乡村旅游或是合并“空心村”等，都必然会涉及到宅基地的调整，这就难免会与农民土地权益产生冲突。因此，新农村建设必然要求明确农村宅基地的产权关系，建立合理的宅基地使用、流转、征用等制度，以保障农民的合法权益。
二、宅基地管理存在的问题
2.1法律法规不完善
我国对宅基地的管理一直不是很到位，主要表现在法律法规的不完善。目前，对宅基地使用权流转的规定主要包括《宪法》《土地管理法》《物权法》等。根据2004年3月14日第十届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和国宪法修正案》不仅规定了所有权的归属，也规定了所有权转让的限制，但是对于宅基地的使用，却没有更好的规定，只是做出合理使用的要求。《土地管理法》第八条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”第一百五十四条规定：“宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。”第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”
由我国现行的法律制度可以看出，现有的制度注重宅基地的使用效率，诸如农村空闲的宅基地的落实政策，宅基地面积的规定，所建房屋出卖、出租和赠与对再次申请宅基地影响的规定等，但是现存的制度是不健全的，法律法规滞后，针对性差，不能有效地保障宅基地的有效利用。
2.2宅基地利用规划滞后
一方面，土地利用总体规划编制以来，乡镇没有及时编制出相应的村镇建设规划，村民建房选址一味地追求方便及尽可能地多占地，使得村庄内部格局混乱，宅基地规模难以控制；另一方面，由于历史形成的较为落后的用地观念及村集体经济组织或村委会、乡(镇)政府执行规划力度较弱，造成村庄和集镇规划形同虚设。
2.3浪费土地资源，宅基地流转混乱
农村宅基地私下流转活跃，形式多样，带有普遍性。农民出租、转让宅基地或住房，收益基本上归农民个人所有，使本来属于农村集体所有的宅基地收益在私下交易中流入买卖双方，造成集体土地资产收益的流失；普遍存在“一户多宅”的现象，土地资源闲置浪费。
三、加强宅基地流转管理的对策
3.1提高农民思想认识，建立农民宅基地使用权流转制
宅基地的流转是集体建设用地流转市场的重中之重，因此，要加强农民对集体土地流转的认识，应加大宣传力度，让农民深刻认识到“房地一体主义”这一基本原则以及其他土地(流转)常识。法律应明确农村宅基地的使用权是物权，并赋予农民宅基地以完整的物权，宅基地虽然属于农村集体所有，但其合法使用者应享有租赁权和收益权，可以入市流转、经营。进城农民的住宅可以出售给符合条件的农民，在第1次转让时应当受到政策限制，应征得本集体经济组织2/3以上农户书面同意，并规定转让后不得再申请使用宅基地。
3.2加强宅基地产权登记发证工作
产权明晰是流转的前提，应加强宅基地的产权登记发证工作，依法确定宅基地的权属，保障交易在合法的情况下进行，具体的登记过程要依法进行，针对不同情况采取不同的措施。
3.3确保流转收益分配的公平和公正
要处理好宅基地在流转中的集体、个人和税费的分配关系，既要有利于农民获得收益，又要保证国家和集体土地收益不流失，使利益三方都可以得到公正、平等的维护。允许将宅基地连同地上建筑物优先转让给符合宅基地申请条件的农户，也可以转让给其他农民，而流转收益则主要归原使用者所有。农民宅基地实际占用面积超过规定标准的部分，在土地流转后应将超占部分按规定全部上交，以切实保护土地所有者和使用者的土地收益。
3.4建立和完善农村宅基地市场体系
为完善社会主义市场体系，协调大量潜在宅基地供需，必须建立城乡统一的建设用地流转市场，以公开、公平、公正地转让农村宅基地，各地有关部门应该尽快出台配套的政策性文件、法规，引导和规范城乡结合部的集体非农建设用地的流转行为。
四、结语
集体建设用地流转是整个建设用地市场的有机组成部分，而宅基地的流转是集体建设用地流转市场的重中之重，应将其融入社会主义市场经济中。目前，农村宅基地流转还没有现成的模式。为了提高宅基地的配置效率和集约利用程度，必须探索与市场经济相适应的农村宅基地管理和自由流转的相关对策，加快集体土地有形市场建设。宅基地流转必须严格遵循节约集约用地原则、兼顾各方利益原则、土地市场原则。目前，可在政府的监管下，在保证集体土地所有权不变的前提下，开展农村宅基地流转试点工作，进而逐步建立与国有土地出让、转让制度相衔接的农村宅基地管理制度。为此，应尽快建立农村宅基地交易市场，允许农村宅基地上市公开流转，这不仅能够增加农民的融资手段，增强农民进城购房能力，为他们安居乐业创造基本条件；而且可以盘活宅基地存量、节约耕地资源，有利于中心村、镇的建设和农村经济的发展。
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农村集体土地宅基地新规篇8
一、农村宅基地的概念及其法律基本特征
通过此次在江园村调查走访，我们发现九成以上的村民对什么是农村宅基地，如何合法取得和拥有宅基地，宅基地的使用法律规定等情况一无所知，所以我们认为有必要在此与大家一些了解这些政策法规知识。
宅基地是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。
宅基地使用权是指自然人依法取得的在国家或集体的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的权利，宅基地包括建筑物的基地以及附属于建筑物的空白基地，一般是指自然辅助用房、庭院和历年来不用于耕种的生活用地以及生活用房中的生产场地。宅基地的使用权也应及于地下。其法律基本特征如下。
1、集体所有。我国1982年《宪法》规定：“城市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地，也属于集体所有”。
2、使用主体特定。即特定的宅基地仅限本集体经济组织特定的成员享有使用权。农村村民申请宅基地只可向本集体经济组织提出，特定村民申请取得宅基地后只可自己建房不可将其出卖、转让。
3、取得单一性。法律规定了宅基地取得方式的单一性。
4、一户一宅。根据我国《土地管理法》第62条第1款的规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”从字面上看，如果一户农民拥有了两处以上宅基地当然就构成违法。
5、不可流转性。特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让。也不可以抵押。
二、全县的基本概况
连城县是个山区县，地势起伏较大。全县共有17个乡（镇），232个行政村，大部分行政村由于地理环境的原因，经济条件相对落后。目前，随着交通区位优势的凸现、全县工业化的不断推进以及外出务工人员的不断增多，农村经济逐步活跃，农民收入有较大提高，农民建房需求不断增大，要求建房的农户越来越多。我县农户拥有房屋主要是以自建的方式取得。根据2007年统计年鉴统计，2006年，全县平均每人新建房屋面积0.8平方米，均为钢筋混凝土结构，每平方米新建房屋价值540元；新建房屋生活用0.8平方米；每人年末使用房屋面积29.8平方米，其中砖木结构7.55平方米,钢筋混凝土结构16.25平方米。年末每户使用房屋价值24000元。
归纳起来，主要有以下几种原因导致农民要求建房。一是生活条件改善。近年来，由于农村经济活跃，农民收入多元化，原来的一些无房户、困难户生活水平得到很大改善，希望新建或扩建住宅来改善居住条件，以赢得更好、更舒适的生活环境。二是家庭人口结构发生变化。一些村民因结婚、生孩子后，欲和父母、兄弟分开立户，要求以一户一宅为原则单独审批宅基地；有的家庭因小孩长大，需要单独的房间，致使原来的住房显得拥挤，要求按照政府规定的人均住宅面积计算扩建原有住宅。三是房屋年久失修需重建。部分建于20世纪70、80年代的房屋出现地基下沉、屋顶渗漏、墙体开裂等现象，有的还经有关专业部门鉴定属危房，存在一定的安全隐患。基于此，危房户为了居住安全和改善住房条件需要，提出了翻建房屋的要求。我县2006年重建家园的洪灾受灾户就属于此例。四是涉及重点工程建设需要拆迁。为确保赣龙铁路、龙长高速、永武高速及204国道改线、莲中路拆迁等重点建设项目的顺利实施，对于部分涉及拆迁并选择自建房的农户，政府给予安排了宅基地，但由于农村宅基地审批需要一定时间，类似这些因重点工程建设需要拆迁的农房是在未办理相关法定手续的情况下先建房的。
三、抽样调查情况
北团镇江园村共有5个自然村，14个村民小组，总户数为393户，人口1635人，农民人均纯收入3250元。该村以烤烟种植，生猪、连城白鸭养殖和米粉加工业为主导产业，农村基础设施较为完善，村风民风、村容村貌较好。
1、村庄规划方面。就北团镇江园村调查情况来看，该村建房一直以来都没有统一规划，2006年被列为新农村建设市级试点村后，才开始有史以来的一次全面、正规、科学的规划设计。全县17个乡镇，除了集镇所在地的行政村和新农村建设试点村外，情况一般都类似江园村。
2、房屋面积方面。根据2004年12月1日起施行的《福建省农村村民住宅建设用地管理办法》第九条的规定，农村村民每户建住宅用地面积限额为80平方米至120平方米。利用空闲地、荒坡地和其他未利用地建设住宅，或者对原旧住宅进行翻建的，每户可以增加不超过30平方米的用地面积。但是就江园村的调查情况来看，用地面积超过120平方米（含120平方米）的有222户，占56%；80平方米至120平方米（含80平方米）的有109户，占28%；而不足80平方米的只有62户，占16%。而且40%左右的农户都至少还有1处旧宅基地（即闲置旧宅），且绝大部分处于无人居住、年久失修状态。国土部门除宅基地垦复补助政策外，至今也没有出台其它多余宅基地清理收回的政策措施，浪费了大量的土地资源。
3、土地收费问题。按照我国法律规定，宅基地是村民无偿使用的，不存在支付土地价款的问题，唯一需要交纳的费用就是土地登记费，按照《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》和原国家土地管理局《关于土地登记收费及其管理办法》（[1999]国土[籍]字第93号）的规定办理，具体包括两项：一是土地权属调查、地籍测绘费，此项费用农村居民生活用地面积在200平方米（含200平方米）以下每宗地收5元，200平方米以上每宗地收10元。如果已经有了土地利用详查成果资料的村农民集体所有土地，则必须利用该成果资料进行登记发证，免收土地权属调查、地籍测绘费。但应每宗地以图幅为单位每幅收10元图件编绘资料复制费。二是土地注册登记、发证费，此费用个人每证5元，单位每证10元。“三资”企业和其他国家特制证书的，每证20元。以上属于土地登记发证应收取的相关费用，除此以外的任何收费都属于乱收费项目。
根据《福建省农村村民住宅建设用地管理办法》第十九条的规定，我省农村村民经批准使用集体土地建设住宅，只需参照《福建省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定的征地补偿标准和办法，向农村集体经济组织或者村委会支付土地补偿费用。农村村民对原旧住宅进行原址翻建、申请新的住宅用地后将原旧住宅用地退还村集体经济组织的，不缴纳土地补偿费用，但超过本办法规定的最高住宅用地面积限额扩建住宅的，应缴纳超出面积部分的土地补偿费用。
四、存在的问题
1、农村宅基地缺乏统一规划，用地粗放。村民建房选址多数是在自家承包田、自留地或交通便利的村庄道路附近，没有统一规划，随意选址，使村庄布局杂乱无章，零散分布，浪费土地，聚集效应不高。村发展用地规划成果资料没能发挥应有的规划控制作用。盖房子要讲究“风水”、“坐向”，造成各村各户往往只按自家的意愿进行建设，而违反了城镇发展用地规划的要求。
2、超标准使用宅基地现象十分普遍，少批多用宅基地行为仍然存在。按新《土地管理法》和《福建省条例》规定，农村村民每一户只能有一处(新旧宅基地合计)不超过标准120平方米的宅基地。但很多农村村民户均宅基地都超过120平方米。甚至在1999年1月1日新《土地管理法》实施后分配划拨的宅基地，每宗地面积仍不止120平方米。有一些村(居)多占用的宅基地比国土部门批准的还要多。
3、土地使用法律意识淡薄。由于小农意识的局限，不少村民认为农村宅基地在“一户一宅”原则下是无偿取得的，不少村民在新建或扩建住宅时，有意扩大经审批的建筑面积，认为只要建了房，这块地就是自家的了。而对于这种情况，基层村干部有的没有及时发现加以制止；有的即使加以制止，但效果不明显；还有的则碍于情面，对超面积建房的行为采取放任自流，听之任之。这样，使得农村宅基地盲目扩张，“占补平衡”无法实现，建设用地指标无法落实，耕地得不到有效保护。更有甚者借土地资源较为紧缺，在有些村民宅基地无法落实的情况下，将宅基地、承包地、自留地随意有偿转让给他人，实施隐易，从中非法牟利。“一户多宅”、乱占地建房、多占地建房的现象盛行，“空心房”现象明显。在有一户多宅的情况下，还有许多农民没有宅基地一家几代人居住在一起，这就是几户有一处住宅。甚至不经申请就抢占耕地建房，当地主管机关有时也无可奈何。江园村曾于2004-2007年期间刮起一股“私占农田、未批先建”的歪风，后在国土执法部门的严厉打击下情况才有所好转。
4、受经济利益驱动违章搭建。部分群众由于受经济利益驱动和期望在以后征地、拆迁过程中能确认更多的房屋面积或获得更高的经济补偿，在自家的房屋上突击加层、违章扩建，或在宅基附近的公用地块上违章搭建；也有些村民建造简易房出租给务工人员，或建造猪舍养殖家畜，以获取更大的经济收益。这种情况在国、省道沿线工业和商贸业较发达的乡村尤为多见。
5、审批程序繁杂导致部分村民违法用地。按照规定，村民建房首先由本人提出申请，经村民委员会同意，提交乡（镇）国土资源所核实，再上报县国土资源局审批。手续、程序较繁杂，若在审核过程中有一个环节发现问题，都导致无法审批。由于条件严、程序繁、时间长、审批难，尤其近几年对宅基地审批愈加严格，部分群众对申请报批宅基地有畏难心理，导致了未批先建、违法用地等情况屡禁不止。同时，宅基地的审批划拨权为乡(镇)及村干部所操纵，越权划拨，的现象严重。
6、现实状况与法律规定矛盾冲突较为突出。农村宅基地使用权的流转秩序混乱，背离了《土地管理法》的立法目的；法律规定的单一性和取得方式多样性冲突；旧宅基地的收回及其具体规范没有法律明确规定。
五、思考与对策
通过以上分析可以发现，农村住宅法律制度以及农村宅基地制度，是计划经济时代的历史产物，已不符合社会主义市场经济体制的要求。一不适应社会主义市场经济体制；二不适应农村人口消长变更之势；三不适应以家庭为经济单位的传统习惯；四不适应农村产业结构改革的客观要求；五不适应改善农民生活，促进农村经济发展。我们认为应从以下几个方面对农村房产和宅基地管理加以规范。
1、加强立法。出台新的法律法规或者对已有的阻碍正确引导，管理，监督宅基地使用的法律法规进行废除。要着重理好以下三个关系：一是正确处理农村宅基地的福利性和财产性的关系，全面反映农村宅基地的属性。二是正确处理国家和农民集体的关系。在宅基地的审批过程中，农民集体没有对宅基地的处分权，这与农民集体的所有者地位极不相称；另外，也没有赋予农民集体对宅基地使用的监督、管理权。法律对宅基地所有者的漠视使得所有者并没有发挥出其应有的作用。三是正确处理国家干预和市场机制的关系。
2、宅基地使用权的扩大。立法的核心的核心是允许完善农民的宅基地使用权，允许其买卖，抵押等并且要给这些行为一定的限制，例如宅基地的使用权只能归本村居民所有，那就意味着通过其他途径获得本村宅基地使用权的外村人只能将它转让给本村居民，但要遵循等价有偿原者则，不得强制将其收回。
3、完善制度建设。既然城市有房管局，农村也应建立相应的管理机关，主管农村的建房，宅基地的申请，使用和转让和收回。现在虽然乡镇有国土资源所，但发挥的作用不大。我们应该像对待城市市民买房一样设立登记机关，记载该户农民的宅基地的实际面积和大置，发给农民房产证和土地使用权证书。农民转让宅基地必须登记，否则，不受法律保护。也就越是说登记是取得宅基地使用权的唯一合法要件。即使申请新的宅基地也必须登记。应做到城镇农村一体化，不应区别对待。
4、针对实际情况放宽原则。在新的制度下，应该突破一户一宅的原则，建立以一户一宅为原则，特殊情况可以拥有两块以上的宅基地，并给以法律的明确规定。首先说明户的概念，就是以一对夫妇为核心的家庭单位或者以单亲父母为中心组建的家庭单位，或者以一个或几个孤儿组成的生活单元都叫一户。在现实中有不少一户多宅的情况，对此应特别对待，使其合法化，同时应该每年对此收取一定的税收，也叫土地使用费，督促其将多余的宅基地的转让给同村其他缺乏宅基地的用户，加强自动调节功能。同时，允许达到结婚年龄的男青年拥有一块宅基地，这也符合中国的传统美德和现实需要。
农村集体土地宅基地新规篇9
关键词荒旧宅基地
复垦
改革开放以来，由于农村经济的迅速发展，农民收入不断增加，生活水平日益提高，农民对住房的要求也越来越高。致使20世纪90年代初期，一股“弃老宅、划新宅、占耕地”的建房浪潮袭卷全国农村。在改善广大农民居住条件的同时，一方面是大量良田被占，耕地的日益减少；另一方面是大量旧宅基地被废弃，造成土地资源的浪费。因此，开展农村荒旧宅基地的复垦工作，对于我国这个人地关系紧张的国家有着十分重要的意义。
1待复垦的荒旧宅基地资源现状
截止2001年底，我国农村居民点用地达1.6亿hm2。而同期废弃的荒旧宅基地面积约占10%，即160万hm2，约占同期我国耕地总面积的1%。另根据我国城市化进程的资料分析估计，今后20年全国每年平均约有1200多万农村人口要转移到城镇地区，而以目前我国农村居民人均居住用地153m2计算，今后每年约有183.6万hm2的农村宅基地可能闲置不用，如果对这些荒旧宅基地资源进行复垦，将大量增加我国的后备农地资源。
据估计，目前待复垦的荒旧宅基地面积的70%（即117万hm2）可以复垦为耕地。按年亩产粮食500kg计算。每年可新增粮食87.5亿kg。余下30%可以复垦为其他农用地或整理为非农业建设用地。若复垦增加的50万hm2农用地用于发展水产、果园和畜禽养殖等，亩产值按1500元计算，可新增产值102.5亿元。由此可见，我国农村荒旧宅基地复垦有着很大的潜力。而目前这些潜在的资源大部分没有起到应有的作用。
2我国农村荒旧宅基地复垦进程停滞不前的原因
自1998年国务院颁布了《土地复垦法》以来，土地复垦工作引起了各级政府和有关部门的广泛重视，也取得了较大进展。但是长期以来，我国土地复垦工作的重心放在工矿业废弃地的复垦上。国家统计数据表明，截止2001年底，我国已复垦的除工矿用地外的其他各类土地一共才只有60万hm2。而其中农村荒旧宅基地复垦所占比例微乎其微，基本上处于被忽视的状态。探究我国农村荒旧宅基地复垦进程停滞不前的原因，则是多方面因素综合引起的结果。
2.1宅基地的无偿使用制度带来的负面影响
20世纪90年代初期，我国曾在部分地区实行过宅基地的有偿使用制度。但考虑到加重了农民负担，因而这种制度还是被废止了。目前全国农村宅基地继续实行一户一宅平均分配的无偿无期限使用制度。这种制度虽然减轻了农民负担，但在很大程度上助长了农村建房风气的高涨，增加了农村宅基地的需求量。虽然《中华人民共和国土地管理法》第62条明确规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。且原则上鼓励村民在原宅基地上拆旧建新。但由于经济的发展，生活水平的提高，农民的住房需求已由当初的仅能够遮风避雨转变为追求宽敞、明亮和舒适，以前的宅基地已经难以满足这种需求。于是纷纷申请新的宅基地而遗弃老宅，致使我国荒旧宅基地面积不断增加。
2.2农民宅基地使用权的禁止流转，限制了荒旧宅基地的再利用
我国《宪法》和《土地管理法》都规定：“土地使用权可以依法转让”，但这仅对国有土地而言。因为《土地管理法》规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”虽然我国《农村土地承包法》允许我国农民土地承包经营权可以依法流转，但从现有法律规定来看，农民宅基地使用权是不能流转的，如我国《担保法》规定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押”。农民宅基地禁止流转的原因主要有以下三点：一是由于法律的不完备，如集体土地所有权主体的“模糊”，还有我国法律对集体土地使用权的转让、变更和登记缺乏明确的规定；二是农民宅基地的取得是源于其身份，失去集体经济组织成员这一身份，宅基地的取得权也就失去了其存在的基础，因此非集体成员不能通过受让房屋的所有权来取得宅基地的使用权；三是农村土地市场尚未真正建立，宅基地的流转缺乏相应的平台及全方位的制度约束。
2.3农民自发作为复垦主体的利益得不到保障
原土地使用者或其他农民自发复垦是目前我国农村荒旧宅基地复垦的主要形式。我国土地复垦法也规定了“谁复垦，谁受益”的原则。但是这并不能够保证农民作为复垦主体的利益。原因在于，荒旧宅基地的土地所有权属于集体，农民自发复垦荒旧宅基地所得来的土地并不同于农民的责任田和自留地，也没有同集体签订土地承包合同，利益没有得到法律保护，农民的自发复垦实际上是在集体组织的默认下取得了该土地的实际占有状态。由于这种占有仅仅是一种事实而尚未形成法律上的权利，加上我国占有制度的不完善，在此情况下，若土地所有者主张权利，那么耕地的占有人就会因缺乏依据而处于被动和不利地位，甚至有可能使其投入土地改造中的资金和劳动顷刻间化为乌有。而这无疑会影响和制约农民对原有或其他宅基地改造为耕地的积极性和投入力度。反之，若集体组织作为土地所有权人容忍这种实际占有状态的永续存在，则又会使集体和国家的利益无法体现并进而受到损害，这也有违于所有权制度的本意。
2.4村庄建设规划滞后，执行缺乏力度
村庄建设规划对农民建房起着最直接的控制作用。根据法律法规规定，村庄建设规划由所在地村民委员会负责编制，经村民代表大会或村民大会讨论通过，经所在乡（镇）人民政府审查同意，报县级人民政府批准后实施。而我国尚有部分地区，尤其是经济比较落后的边远地区的农村，至今尚未编制村庄建设规划，有的也多数过于简单或规划不实际，缺乏应有的指导作用。另外在规划的执行过程中，由于农村集体经济实力不强，缺乏基础设施建设的资金，仅仅只依靠行政调控手段来进行规划的实施，致使规划的执行失去应有的力度，农民随意建房，搬迁现象严重。
2.5土地法规宣传不够，珍惜土地观念尚未真正形成
1986年《中华人民共和国土地管理法》颁布实施以来，国家和地方制定了一系列土地法律和规章，对农村建房用地作了系统而明确的规定。新土地管理法规定住宅建设要严格遵循村庄规划，要求新建住宅须归还旧宅基地，实施占一补一政策。但由于农村人多地广，加之宣传形式、力度、渠道的限制。有关法律规定难以做到家喻户晓。这对于少数干部来说，没有珍惜土地的观念，没有认真贯彻“十分珍惜和利用每一寸土地，切实做好管理保护农业资源的工作”的政策精神。没有将属于集体的荒旧宅基地收回并组织复垦的一种责任感。而对于那些法律观念淡薄的部分群众来说，也没有应该将旧宅基地归还集体的意识，致使土地浪费严重。
3加快我国农村荒旧宅基地资源复垦进程的建议
3.1建立农村宅基地有偿使用和转让制度，并对新增宅基地进行严格的审批
虽然20世纪90年代初期在部分地区实行的宅基地有偿使用制度因诸多原因而终止，但随着农村经济的快速发展、整体环境的逐渐成熟和完善，农村宅基地的有偿使用和转让制度的实施也有了保障。应该适时尝试建立更为完善的农村宅基地有偿使用和转让制度。即农村宅基地资源的配置应以市场化为取向或基础，逐步实施有偿使用制度。它既要考虑到社会主义市场经济规律和我国现代农村土地产权制度的框架特点，又要考虑到我国农村整体经济发展水平的不一致和农民负担是否过重。它应该逐步推进，首先从经济发达地区农村开始，接着是城市周围农村，最后是贫困和边远地区农村。另外在实行宅基地有偿使用和转让制度的同时，还必须对新增宅基地实行更为严格的审批制度，防止无故迁址，一户多宅，建“子孙房”等现象的发生。堵住荒旧宅基地增长的源头，以免出现一边复垦，一边荒废的现象。
3.2从法律上确保复垦者的利益，并兼顾国家和集体利益
前文所述，农民自发作为复垦主体，其利益没有得到法律保障，这一点对其他自发复垦主体也是一样。因此，从法律上保障复垦者的利益，是我国立法的一件迫切任务。这关系到我国土地复垦的发展进程。但是土地复垦者不可能单独享有土地的所有收益，还必须兼顾国家和集体利益。这在目前的荒旧宅基地复垦过程中表现为：对荒旧宅基地的自发复垦者，要确保实行一定时期的“谁复垦、谁受益”的原则，在投资者收回了投资并取得了一定收益后，应正常行使国家和集体的土地所有权，上缴相关农业费用。在国家、集体和复垦者之间合理分配土地收益。
3.3制定并严格执行科学的村庄建设规划
首先，在制定村庄建设规划的过程中，必须以“科学、实际”为原则，以“居住合理、节约用地”为目的，以乡（镇）总体规划和建设规划为指导，以“农村宅基地现状图、农村宅基地规划图”为基础来制定，还必须考虑经济情况的变化和未来需求的扩张。其次，在执行规划的过程中，必须运用经济、法律、行政等多种手段，对不符合规划的建房一律不批准，对违反规划的建房该拆除的坚决拆除，严格按照规划执行。
3.4建立相关领导干部责任制，加强领导
对相关领导干部来说，农村荒旧宅基地的复垦是一项十分重要的基础性工作，也是其一份重要的责任。因此必须建立其领导干部责任制。一方面有条件的地方土地管理局和基层土地管理所应该建立专门的宅基地复垦办公室，地方政府财力有限、条件差的地方也应有专人负责；另一方面，可以采取分片管理的形式，责任到人，把荒旧宅基地复垦率的高低作为考核地方领导干部的一项重要指标，以此来推进我国农村荒旧宅基地的复垦进程。
参考文献
1郭青霞，张前进.关于建立农村宅基地市场的思考[J].山西农业大学学报，2001（3）
2苏青梅，刘光华.农村原有宅基地改造为耕地的诸法律问题[J].西北第二民族学院学报，2000（4）
农村集体土地宅基地新规篇10
一、农村宅基地管理工作中存在的问题
（一）农村住宅修建比较混乱
根据我国的土地政策的有关规定，任何土地的建设和使用必须符合相关的法律法规，格按照国家的规划进行土地审批。事实上，农村宅基地的土地属于当地居民集体所有，农村的建设住房用地相对来说有很大的自由性。目前我国农村宅基地存在未批先占、少批多占等问题，土地资源浪费、占用耕地等现象突出。
（二）农村住宅面积超出规定
由于农村村民的法律意识比较淡薄，出现了很多住宅面积超出规定的现象。根据我国《农村宅基地管理办法》的有关规定，农村村民修建住宅的土地有规定的标准，不能随意进行“霸占”，但是农村仍然有很多村民霸占住宅用地进行违规建设。再加上相关部门的管理不规范，从而使农村宅基地的取得具有无偿性，因此诱发了一部分村民牟取暴利的心理，造成普遍的一户多宅的现象出现。
（三）农村宅基地监管不力
国土部门和住建部门是农村宅基地的主要管理部门。在日常的监管工作中，住宅部门很少对农村的宅基地进行监督和管理。在村民心中，只有国土资源管理部门才是他们修建住宅的管理部门，而其对农村宅基地管理却远远不到位。由于我国的农村人口占总人口的很大比重。因此，农村的住宅面积也占我国土地资源的很大比例。国土资源的工作人员严重缺乏，管理经费又不能落实，加上土地管理部门的工作人员责任心不强，造成了农村抢占土地现象的监管不力。
（四）农村宅基地审批不严格
根据我国的土地管理法律法规的相关规定，农村村民每户只能拥有一处建筑住宅，而且宅基地的用地面积也要符合规定的标准。但是根据调查得出的情况，一般村民向村委会申请住宅用地，村干部不管村民现在拥有几处住宅，都会非常容易的通过审批。国土部门的监管工作也只注重形式，只要是乡镇政府的领导签字，都会对其给予宅基地手续的办理。
二、农村宅基地管理工作中问题出现的原因
（一）农村规划不合理
目前我国的农村土地规划不合理有以下几个方面的原因：一是当前许多村干部缺乏规划理念，村里不会搞长期规划，即使墙上挂着一些规划方案也只是为了应付上层领导的检查和监督，根本不会按照规划去实施。随着农民的生活水平的提高，不少村民在老村子外面又建立了新的住宅，造成了老宅基地荒废的现象越来越多。二是有些村庄虽然进行了规划但是科学性不高，有很多经济条件好的村民在城里购置了新房，但是仍然拥有农村的宅基地，并不把村里的宅基地补换给集体，并且村领导也不主动的收回他们的宅基地，而是任由他们“霸占”，加之这些村民又不会重新修葺这些老房子，造成很多村里的宅基地废旧、杂乱无章。
（二）农村干部不重视
农村的村干部是农村宅基地的直接管理人，部分村干部的法制观念不强，以个人的感情影响宅基地的使用权，不按照国家的土地管理要求进行宅基地的审批；部分村干部的工作原则不坚定、怕得罪人的思想比较严重，影响农村宅基地的审批程序；部分村庄对宅基地管理没有制定具体的条例，没有形成书面形式的审批规定，许多都是口头协议，遇到不配合新农村建设的“钉子户”，不能根据法律规定对其进行处理，而是搁置不管，使问题越来越严重。
（三）农民法制观念淡薄
当前农村村民的法制观念仍然很淡薄，对一些土地使用权的法律法规不清楚，认为“只要我在这个地方建房，这块土地就是我的”，缺乏集体意识。也有很多村民存有传统的观念，认为老的住宅不能进行拆迁，怕影响风水。农民法制观念淡薄也经常造成邻里之间的住房矛盾，影响村民之间人际关系的和谐，不利于社会主义新农村建设。
三、农村宅基地管理工作中问题的解决措施
（一）加强宣传教育
各地的国土资源管理局应在每年的地球日和土地日等节日，在其管辖的范围内围绕“土地资源合理利用”这一主题开展宣传活动，使农村居民详细地了解和掌握国家土地法律法规和相关政策，使老百姓真正做到知法、用法和守法，坚决杜绝违法用地、占地等事件的发生。同时，各地政府应加大对土地管理人员的培训力度，提升工作人员的综合素质，使其做到真正为老百姓服务。
（二）合理规划布局
地方政府应根据当地的特点和实际情况，合理规划农村布局，对农村的土地资源使用情况进行科学规划，严格地控制农村土地的使用规模，确保土地资源的高效利用。同时，政府应聘请专业人员对农村居民的房屋建造情况进行详细规划，有效避免农村住宅建设过程中土地资源的盲目使用和大量浪费。
（三）加大执法力度
政府应考虑地方的实际情况，完善土地执法体系，通过多部门的共同努力，有效杜绝农村的违规建设问题。土地管理部门应严格执法，一旦发现农村存在违规建设、改变土地用途的行为，应立即进行查处，使违规用地问题消灭在萌芽之中，使老百姓的合法利益得到保障。此外，政府要特别加强对基层土地使用情况的巡查力度，严格查处各种违法乱建现象，如果发现较为严重土地违规使用的问题，应严厉追究相关责任人的责任。
（四）严格规范程序
在农村宅基地管理过程中，农村宅基地管理部门应严格规范审批程序，对宅基地的申请成员进行严格审核，保证宅基地批准人的地位，确保只有符合“一户一宅”规定的申请人才能得到宅基地的审批。县、乡人民政府应根据相应的审批层级进行逐层审批，对符合批准要求的宅基地应及时进行相关信息的，接受广大人民群众的监督。
四、结语