农村土地房屋征收法篇1
关键词：征地拆迁房屋继承问题
二0一一年一月二十一日国务院公布并实施了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，同时废止了二00一年六月十三日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》，原来称为拆迁，现在改称征收了。国家对国有土地上的房屋做出征收与补偿规定，但对集体土地上的房屋征收与补偿没有出台规定。《物权法》出台后，对土地征收问题，国家对《土地管理法》也作了相应的修订，特别是对农民的失地后的社会保障问题引起了高度关注，所以在补偿费的给付、管理方面都有了新的规定。
农村土地的征收有的是基于公共利益的需要，有的是基于非公共利益的需要，当前基于公共利益的征收居多。基于公共利益的征收包括政府投资或批准的项目比如修建公路、铁路、机场、港口、水利设施、重大能源项目等。
农村土地房屋征收补偿与安置房屋继承问题，本人认为也包括城中村的集体土地上的房屋征收补偿与安置的房屋继承。如农村离城镇较近的区域，两者是交织在一起的。对于征收与补偿问题，用地单位无论是政府部门还是企业事业单位，补偿方式就是单一的货币形式。至于说，被征收入农民因征收而置换所得的房屋，这是对被征收人的安置，是被征收人享有的生存权中居住权所必需的，所以，安置房是被征收人原有房屋权利的延续，是房屋形态发生了变化，房屋权利人的权利本身的属性没有发生改变，但是在量上的变化是有的，如面积大了，套数多了。套数多了，这正是给予失地农民社会保障上的体现。
一、农村土地征收补偿与房屋安置的继承也包括两种。即基于土地补偿款的继承和基于产权置换房屋的继承。
1.农村房屋的拆迁补偿款的继承
农村宅基地房屋拆迁补偿原则上分房屋补偿款和宅基地补偿款。地上物（即房屋）的补偿原则上应当归属于房屋所有权人即房屋权利人。房屋权利人已经死亡的，拆迁补偿款作为遗产按继承关系处理。而对于宅基地补偿款，由于农村宅基地使用权具有很强的身份属性，按户计算，一户人口减少，宅基地使用权则由一户中剩余的成员共同使用，因此，能否作为遗产继承需要结合实际情况进行具体分析。
2.安置房屋的继承
遗产证明是《房屋补偿安置协议书》。补偿安置协议内容包括：补偿方式、补偿金额和支付期限，安置房的地点、面积和户型，搬迁费、临时安置费或者安置用房坐落、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式、过渡期限和违约责任等事项。
通常，征收补偿方案对征收的农宅房屋的补偿采取货币补偿方式。所谓“安置’，是对被征收人居住的安置。在实践中有两种做法，一种是货币补偿安置，由被征收人自行解决安置房屋。货币补偿的构成因素包括下列四点：①被征收房屋价值的补偿。②因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。③因征收商业房屋造成的停产停业损失的补偿。④地上附属物的补偿。由于宅基地使用权具有很强的身份属性，并且系农村集体经济组织以户为单位无偿提供给本集体成员享有的，所以一户出现人口减少，宅基地仍是由一户中剩余的成员共同使用，宅基地使用权征收补偿款则由该户剩余的成员共同所有。另一种是产权置换方式安置。产权置换安置是指被征收人按照征收补偿方案选择优惠价购买安置房和按产权比例置换安置房。优惠价包括：产权调换价和安置房建设成本价。
二、确定被继承人及其遗产范围
被继承人应当是需要拆迁安置房屋所依附的宅基地已故的使用权人。对于被继承人的遗产范围，农村房屋继承区别于城市房屋的继承。“农村宅基地能继承吗？依据是什么？”对这个问题我国法律和政策有相关的规定，农村宅基地不能继承，根据我国法律规定：宅基地的所有权和使用权是分离的，宅基地的所有权属于集体，使用权属于房屋所有人，农村村民的宅基地使用权是基于“村民”的特定身份取得，村民只有宅基地使用权，不能随意对宅基地进行处置，所以宅基地不属于遗产，不能被继承，但建造在宅基地上的房屋可以作为合法财产继承，我国《继承法》第三条规定公民房屋是公民个人合法财产，可以作为遗产予以继承，根据我国法律规定的“地随房走”的原则，公民继承了房屋当然享有了可以使用房屋所占宅基地的权利，确定的讲被继承人的遗产范围为登记在其名下拥有使用权的宅基地上的房屋为其个人合法遗产，但对确定遗产范围时要对遗产归属认定，在实践中掌握，农村宅基地有很多老宅基，自第一次审批发证至第二次发证跨度时间较长，几十年变化大，第二次换证时登记工作又比较混乱，很多地方换证前的摸底填表都是在村委会抽人登记，登记工作结束后统一递交土地管理部门换发的新证，有很多使用权人变更时没有办理有效的变更登记手续，宅基地初始的申请是以户为基础按人口申请的，一般使用权人都填写的是父亲或母亲名字，父亲死亡的填写的一般是家中长子的名字，所以在实际中继承人的范围实际上享有该项遗产继承权的继承人可能与法律上规定的继承人范围不相一致，在遇到此类问题时，对存在的问题且不可忽视。
三、产权置换房屋继承应注意的几个问题
1.遗嘱继承
在遗嘱内容中，遗嘱人设立遗嘱时在遗嘱中是否对拆迁置换后的房屋如同拆迁前的房屋做了同样的处分。如果遗嘱人在遗嘱中只是对原房屋做了处分，没有对拆迁置换后的房屋做处分，当遗嘱生效时征收房屋已被拆迁了，那么就不能按遗嘱继承处理，因为继承标的物发生了变化，除非其他继承人没有异议。同拥牡览恚遗嘱人生前立遗嘱设立了处分征收房屋的遗嘱，但在遗嘱生效前，征收房屋被拆迁了，而且遗嘱人按拆迁补偿安置协议约定领取了补偿款，这表明遗嘱人以签署协议方式撤销或变更了遗嘱。
2.在房屋所有权人已经过世的情况下，则属于房屋所有权人所有的征收补偿款应作为遗产依法予以继承
若被征收人有遗嘱的，按其遗嘱办理，若没有遗嘱，则按照《继承法》的规定，由其法定继承人予以继承。若采取的是房屋产权置换方式，则被继承人作为被征收人取得产权置换房亦按照上述继承原则办理。如果被征收的房屋属于房屋所有权人实际居住、使用，则上述补偿款依法全部属于被征收人即房屋所有权人所有。
农村土地房屋征收法篇2
关键词：集体土地房屋拆迁安置法律
近年来,城市化进程不断加快,城市周边农村集体土地大量被征用,本应宁静的乡村从此就不再平静了。在拆迁中因主体涉及多个方面,法律关系又错综复杂,再加上巨额利益的驱使,土地承包、流转、征收和征用拆迁中的违法违规行为时有发生，损害了农民利益的切身利益,威协到农村社会的稳定，由此而引发的农村集体土地补偿安置问题受到极大关注，我们应该从法律的角度理智的思考。
一、农村集体土地房屋拆迁的立法需要
城市房屋拆迁在我国已有经验，并且也有适用于“在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁”的法律法规《城市房屋拆迁管理条例》。而农村房屋拆迁是近几年才逐渐进入人们的视线，还没有成熟的法律条例出台，工作中，只有土地管理法中的有关规定能对集体土地上的房屋拆迁作以指导，通过征收集体土地所有权的方式，实现对农村房屋的拆迁。但是，农村房屋拆迁中地上附着物补偿土地管理法的规定是明显解决不了的。所以，我国在集体土地房屋拆迁方面的法律还是缺失的。正是由于法律的缺失，工作中的无法可以，无据可循，导致农村房屋拆迁中引发的矛盾此起彼伏，不亚于城市，就其矛盾的复杂和尖锐程度，必须通过法律加以规范。目前，各地根据本地区的实际情况自行制定有关条例，但是规定条件不同，标准不一，有的百姓满意，有的百姓怨声载道，影响安定，所以，针对农村集体土地房屋拆迁中的现实问题，急需国家从国情角度出发出台合乎民意的农村房屋拆迁管理条例。既要考虑到家庭中的户籍人口问题，又要考虑到土地房屋的价值状况，以保障农村多家庭人口户经济利益，只有通过这样详细准确的立法方可规范农村房屋拆迁，理顺农村房屋拆迁中的各项法律关系，保障农村的合法权益，才会有利于拆迁工作的顺利开展。
二、农村集体土地房屋拆迁补偿的合理合法
农村房屋拆迁不但立法方面存有缺陷，在补偿方面也是标准不一，非常混乱，这也是导致矛盾突出的重要原因。城市房屋拆迁涉及的是国有土地，农村房屋拆迁涉及的是集体土地，它们无论是在土地所有权性质、所有权主体，还是在土地管理方式以及拆迁安置对象等方面都有很多差异，因此不能完全参照《城市房屋拆迁管理条例》去执行。而各级政府制定的补偿标准随意性很大，补偿内容不一致,产生了不可避免的矛盾和纠纷。例如，在实际拆迁时，只将房屋、房屋装修费用、搬迁费用、地上附着物进行补偿，并不细化区分农村房屋的用途、性质及相关的权利，既只对被拆迁房屋本身的价值和区位价值进行补偿，而不考虑到庭院空地的利用价值、以及被拆迁房屋上存在的其他权利人的利益损失等,这样补偿标准就会偏低，严重损害了房屋所有人的合法权益。另外，我国《土地管理法》第四十七条对土地使用权的征用补偿规定比较明确，相应的有具体的计算标准因此，在土地征用方面矛盾就少得多。而对土地上的房屋征用补偿却没有明确的规定和具体的计算标准，争议也主要产生在这里。所以，应考虑到出台对房屋等附着物的拆迁补偿细化补偿项目并确定补偿计算标准的详细规定，对拆迁补偿原则、补偿方式、拆迁程序、救济途径、法律责任等做出具体规定。有了规定各地就可以按照规定的计算方法确定具体的补偿金额，避免不必要的麻烦，这样更有利于法律的可操作性和对公民财产权利的充分保障,有利于解决现实中存在的矛盾。
三、农村集体土地房屋拆迁工作程序的合法性
拆迁工作中之所以矛盾重重，暴力事件频发还有一个重要的原因就是工作程序不透明、不公开，所以百姓不支持，不理解，甚至产生怨恨。例如，被迁户只知道自己的家要被拆了，不知道他们的家在被拆的同时还会享有哪些权利及如何维护自己的合法权益不受损害，在很茫然的情况之下不是漫天要价，就是暴力抵抗，致使动迁工作难以进行。同时，他们就更不知道自己应尽的义务了，不知道通过合法的途径提出自己合理的要求，不知道请求政府的帮助解决自己的实际苦难，导致不能按时完成征迁任务，使征迁工作一拖再拖，不能顺利开展。所以，要完善拆迁程序,使拆迁各个阶段公开化、透明化。通过公正、公开、透明的程序设计来保障征地拆迁的公正合理。例如，从土地规划阶段就让公众参与,并在拆迁过程的始终都体现公平、公正、民主的原则。即在政府征地决策做出之前,应当征求村委会的意见，召集村民大会，与农民进行协商,征得绝大多数人的认同，使集体土地所有者和使用者的主体地位得到尊重。这样群众才能理解和支持今后的工作，许多不必要的矛盾和麻烦就不会发生了。另外，拆迁前应加大宣传力度向被拆迁户进行广泛地宣传，让百姓了解相关法律法规及政策，以及怎样拆迁和如何安置补偿等，建立公开透明的拆迁工作制度，主动接受公众监督，给被拆迁人一个平等的权利。同时，在拆迁安置具体操作中加强对参与征地拆迁工作有关人员的法律宣传，政策培训、监督管理，避免有些干部在拆迁中不遵法、不守法，。要坚持公开、公正、公平原则，以公开促公正，以公正保稳定，做到合情、合理、合法，使拆迁工程成为政府和被拆迁人的共赢工程。
四、总结
农村集体土地房屋拆迁工作中矛盾主要集中在相关立法不完善、漠视公民私有财产、拆迁补偿安置不合理等方面。土地是农民的命根子，房屋是老百姓用一生积蓄换来的最大财产，征用他们的土地，拆掉他们的房屋，没有相关的合理政策和合情的法律作支撑，他们是不会善罢甘休的。所以，要想农村集体土地房屋拆迁工作顺利进行就要完善相关立法、规范行政机关的职能、完善补偿机制等。
参考文献：
[1]陈文坤.新形势下农村集体土地房屋拆迁法律问题及解决对策[J].科技信息(学术版).2006(10)
农村土地房屋征收法篇3
[关键词]小产权房土地管理制度房产利益
一、小产权房的概念
时展到21世纪，对于农村土地，最热的争议点莫过于小产权房的问题。其实小产权房并非法学术语，现行法律法规也未曾正式使用，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。关于小产权房，目前通行的概念主要有三种。第一种：小产权是针对开发商所拥有的初始产权而言。商品房在建成之后售出之前，开发商享有的商品房产权叫大产权，购房人购买商品房之后取得的产权是从这种大产权中分离出来的，故称为小产权。第二种：产权大小是按照房屋再转让时是否要缴纳土地出让金来区分的。不再缴纳土地出让金的叫大产权，还需要补交土地出让金的叫小产权。这样，普通商品房是大产权房，经济适用房就是小产权房。第三种：产权大小按照产权证的颁发机关来区分。国家房管部门发放产权证的商品房是大产权，乡镇政府颁发产权证的房屋是小产权ⅰ。从我国目前的法律法规来看，第一和第二两种情形下的小产权房都是合法的。而第三种情形的小产权房合法与否是目前争论的焦点问题，本论文所说的小产权房均指第三种小产权房。因此本论文中的小产权房是指在农村集体土地上，由享有该土地所有权的乡镇政府或村委会单独开发或与房地产开发企业联合开发建设，并由乡镇政府或村委会制作房屋产权属证书的房屋。这种房屋产权证书没有国家房管部门盖章，仅有乡镇政府或村委会的盖章以证明其权属，故称为小产权。这里的“小”是指产权不完整或者说产权有瑕疵（uncompleted/flawedpropertyright）。
案例1：1999年12月，上海浦东新区龚路镇龚丰村农民杨某，将自己的两层私房以12万元的价格卖给本市市民陈某。2006年，杨某向法院要求法院解除房屋买卖合同，愿意如数返还陈某的购房款。但是法院依据诚实信用原则认为原被告之间签订的《房屋买卖合同》系当事人自愿、公平、等价有偿基础上所为的真实意思表示，认为房屋买卖合同有效。2008年重审时仍然维持初判。
案例2：画家李某2002年在北京通州宋庄镇辛村店村以4.5万元的价格买下了当地农民马某的房屋及院落。2006年底，马某诉请法院，要求收回房屋。2007年7月10日，法院判决该房屋买卖协议无效，马某可以收回房屋，但向李某支付18万多元的房屋补偿款。
以上案例中的房屋买卖事实一样，但产生的法律效力却截然不同。这就是当今的热点问题——最具有争议性的小产权房。
二、小产权房的现状
小产权房的出现和存在从10多年前就开始了。从卖房者的视角看，其前身是“村民自建房、出租或少量出售为改善生活条件”。但实际情况随着社会经济大潮的推动，这部分自建房的性质开始发生了变化。比如在1994年，香堂村就开始公开出售200平米左右的村建别墅，售价当时仅为5万元一套。当时一些明星，艺术家们为了休闲或养老就到郊区县购买别墅或农家院，由于他们当时购买大多不是作为第一家居使用，所以也并没有引起相关部门的注意和重视。然而时间到了2003年左右，由于城市房价普遍偏高，众多工薪阶层也加入购买小产权房的行列，而且他们购买的小产权房大多是作为第一家居甚至永久家居的。受利益驱使，目前加入小产权房开发的房地产商以及楼盘也为数不少。据资料统计，在全国范围内，小产权房达到全国实有村镇房屋建筑面积的30%，其中村镇住宅约50多亿平方米。由此可见小产权房在全国之整体发展态势，其深远影响不得不引起政府及社会各层的高度重视和关注。
三、小产权房形成原因
小产权房目前是社会热点问题，其形成原因是多方面的，其折射的社会矛盾是深层次的、制度性的。
1.小产权房产生的根源是我国长期以来实行的土地资源城乡二元化管理体制。我国法律对城市土地和农村土地实行不同的管理体制，适用不同的法律规定，即通常所说的二元化管理体制。我法律规定城市土地可以通过市场直接进入流通，而农村土地属于集体所有，只有在政府或国家通过征用的方式才能进入流通。这看起来似乎是对农村土地的特别保护，但实际上是对农村土地自由流转的一种特别限制。目前农村的这种土地流转制度不是在我国市场经济中自发形成的，而是国家在城市化和工业化进程中，为了实现社会资源的集中而构建的一项特殊制度安排。这项制度是以牺牲农村的利益来维持和促进城市的发展的。我国自建国初就确立了农村为城市服务的策略。改革开放30年之后，中国农村和城市之间收入差距越来越大，“三农”问题逐渐成为了我国经济发展中不得不正视的一个问题。造成这个问题的原因是农村在改革开放经济建设中没有自己的市场主体地位，农村和农民仍然服务于城市经济发展。仅就土地制度而言，为防止农村地产市场对城市地产市场的冲击，为了维护城市和国家在地产市场的巨大利润，国家继续通过严格的土地管制制度将农村集体土地固定在农村，日后通过合法途径征收后转变为国家所有，继续城市和国家对农村永远的剥夺。如今，城市化进程已经可以安排更多的农业人口就业，到了工业回馈农业，城市回馈乡村的时候了。小产权房合法化以后，许多以传统农业为谋生手段的农民就可以转化为城市居民，减少对农村土地的继续使用，也对我国新农村的建设提供了条件，真正实现城乡统筹发展。
2.小产权房的出现亦是村集体在市场经济充分发展，在巨大利益的驱动之下不可避免产生的后果。农村小产权房之所以被我国法律认定为非法，最主要的原因是因为这些住房在兴建时并未缴纳土地出让金，而这笔高昂的土地出让金正是城市土地在建商品房时必须缴纳的。农村小产权房之所以价格低也正是因为没有缴纳这一笔高昂的土地出让金，所以小产权房无法获得国家房产部门的房产证的最终原因也在于此。小产权房不交纳土地出让金，也逃避了各种土地税费，这样房价仅仅是由建设成本加出售利润；另一方面，小产权房在建设中没有了权利寻租的土壤和条件，腐败成分减少，相比城市房屋，售价可以降低40%以上。集体土地被征用的价格和土地建成城市商品房的价格之间巨大的差异，使得集体土地所有者受巨大利益的驱动，甘愿冒风险，以超出法律的形式主动进入市场以获取利益最大化，实现土地增值最大化。所以说，小产权房的出现亦是村集体在市场经济充分发展，在巨大利益的驱动之下不可避免产生的后果ⅳ。
3.小产权房是农民对现存利益分配格局严重失衡的一种挑战。小产权房是农民对现存利益分配格局严重失衡的一种挑战。小产权房禁而不止折射的正是社会各利益团体对农村将近10万亿的土地财富分配格局的博弈和重塑过程。
我国法律规定，农村土地不能直接进入市场而只能由政府或国家通过征收来实现的。村集体是集体土地的所有者，但却不是市场主体，没有处分所有物的权利。通过国家征收的模式，使得国家不仅成了国有土地的所有者，也成了集体土地所有土地的实际处分者。农村集体成员实际上被剥夺了集体土地所有权中最关键的处分权。我国《宪法》和《土地管理法》等确认了农村集体土地所有权属于农村集体所有。根据所有权的一般理论，所有权具有四项权能：占有、使用、收益和处分。其中处分权是所有权的核心。所有者对自己财产的处分是最终实现其所有权价值的重要途径。《物权法》第39条也规定，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有，使用，收益和处分的权利。但我国集体所有制下的农民却失去了对自己所有物的最终财产处分权。
如果政府限制农村集体土地所有者行使所有权的范围和方式，让集体土地只能用于农业耕作，那么就应该取消现在的政府惯用的土地征收、征用制度，严格禁止政府将农村征收来的集体土地转包给开发商用于商品房开发，除非这种征地是出于国防、抗洪、抢险救灾之类的重大险情需要；而且在征地费用的分配上也极为不合理。地方政府为什么乐于把成片成片的农村地区给征出去呢？因为地方政府打着为改善村民生活条件的旗号，实际上他们自己获得了颇丰的征地补偿款，占20%～30%；最可怜的农民最终获得的补偿款仅占5%～10%。任何一个有良知的人都不得不为我国农民卑微又悲惨的处境叹息。
由于城市建设用地的日益紧缺，农村集体土地作为稀缺性资源，逐渐突出其独特的经济价值和社会价值。所以说，集体土地进入城市房地产谋取市场高额利润成为不可避免的趋势。虽然国家政策对农村土地用途有着严格限制，但村集体毕竟也对本集体土地享有独立的，排他的所有权，而且现在村集体土地上也存在越来越多的乡镇企业建设用地及宅基地，这也为农村集体土地进入城市房地产市场留下了一个灵活的缺口。
4.城市自然发展催生了小产权房的出现。我国从1998年开始全面停止实物分房，实行住房货币化。目前我国城市居民解决住房问题主要是通过地方政府主导模式，即地方政府垄断土地供应，开发商垄断房屋供应，因为政府只向开发商提供建设土地，所有人必须向开发商购买房屋。这种双重垄断的典型的刺激投机行为，是导致城市房价一直居高不下的最根本原因。这种失衡一方面造成了城市里中低收入者的住房要求无法得到满足，另一方面也为城市周边农村廉价的小产权房的产生和发展提供了机遇，成为催生小产权房迅速发展的首要因素。
城市的飞速发展也催生了不同的住房需要，除了城市中低收入者对廉价住房的需求外，我国老龄化社会的到来也加剧了老年人对退休养老住房的需求。现在的大城市已经不再是老年人养老的最佳场所了，这些老年人也就希望在郊区附近购买一套廉价小产权房养老；还有些商人，由于生意需要办公地点，他们就购买乡镇小产权房作为公司办事处或办公地点，有些甚至还把直接购买小产权房卖给员工，一并解决了他们工作和居住的问题，也利于公司的长远发展。更有一些高收入者想在乡镇购买别墅或建度假村之类的，远离城市的喧嚣，满足了高收入者对宁静生活的需求。
现在由于农村仅仅依靠农业生产已经难以维持日益发展的社会生活了，农村还有很大一批漂流一族在城市打工。劳动力已经外出务工，农村大量的房屋都在闲置中，闲置的房屋由于多年无人居住，维护，极容易毁损。很多农村人其实都希望出售老房屋。但由于国家政策不允许这些小产权房合法出售，这些房屋就只好闲置，并任其毁损。另一方面，这些外出务工的农村人即使手头有了些积蓄，基于全国小产权房政策的限制，他们也不能在他乡的当地购买住房安居乐业。这样就变成了那边不能卖，这边不能买，变成了永远的蜗居一族，租房一族，无法实现“我想有个家”的愿望。另一方面，城里就业形势严峻，有些大学生就下乡找工作了。这些大学生持有城市户口，不像农村居民，在农村还有自己的一块宅基地可以建房居住，他们只能在城里购买商品房才能实现“居者有其屋”的愿望，他们没有办法在农村就地买房甚至结婚安家。这种人为阻断农村和城市交互发展的做法是社会发展规律相矛盾的。
参考文献：
[1]李力.小产权房[eB/oL].，2008-07-09
[2]傅成刚，汪发元.小产权房的法律属性及合法化途径探讨——产业与科技论坛，2009年第8卷第12期
[3]王瑛.小产权房合法化探析---以完善集体建设用地使用权流转制度为思路[D].厦门大学硕士学位论文，2009年
农村土地房屋征收法篇4
[论文关键词]小产权房农村集体经济组织利益分配
一、小产权房的现实背景及定义
随着我国经济社会的不断发展，我国的城市化率不断提高，过去5年，我国城镇化率由45.9%提高至52.6%，城乡结构发生历史性变化。从总体上看，我国城市人口已经多于农村人口。但与此同时，也有专家指出，我国的城市化是典型的“不完全城市化”，因为我国的城市化超过50%主要是从城市人口多于农村人口这一角度定义的。如果综合考虑涉及城市化率的其他指标（城市人口密度，城市面积等），我国的城市化率应该还未到40%，还有相当长的路要走。在城市化进程当中，大量农村居民要进入城市居住，对住房形成了巨大的需求，这在一定程度上导致了我国房价的快速上涨。同时，也产生了一系列社会经济问题，小产权房产生的现实背景便是我国加快的城市化进程中民众对房屋需求不断增加，房价上涨的状况。
那么，何为“小产权房”？
“小产权房”不是一个法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。实际上，“小产权房”又叫“乡产权房”，是指在农民集体土地上建设的房屋，不是经过招标、拍卖、挂牌等方式取得的城市国有土地，也未经规划、未缴纳土地出让金和相关税费，向本集体经济组织以外的居民销售，并且只能获得乡镇政府的集体土地使用权证或村民委员会的盖章证明，无法获得国家土地、房屋管理部门颁发的国有土地使用权证和房屋所有权证。
不同学者也对小产权房进行了定义。陈耀东认为，“相对于城镇开发的，权属清晰能办理权属登记并能给购房者颁发物权证书的住宅房屋而言的；是在农村宅基地、集体建设用地，甚至农业用地上开发、建筑的用于居住的房屋”。付春认为，“没有国家土地和建设部门颁发的土地使用权证和房屋所有权证或只有房屋所有权证，没有土地使用证；是一种特殊权属状态下的房屋”。从这些定义出发，体现了小产权房的几个显著特征。第一，小产权房权属不清。主要原因是其“产权证”是由乡政府或村委会颁发，从法理上得不到国家的承认。第二，修建所使用的土地具有争议性，甚至是违法用地。第三，由前两个特征可知，既然小产权房得不到国家的承认、法律的保护，那么购买小产权房就存在一定的风险，使购房者的权益得不到足够的保护。因此，其价格就相对较低（这也是小产权房屡禁不止的重要原因之一）。
二、小产权房产生的原因
（一）房价过快上涨，群众居住困难
小产权房产生的现实背景是我国城市化不断加快，越来越多的农村人口进入城市，对房屋产生了巨大需求，这在一定程度上刺激了房价的上涨，而房价的过快上涨，使部分群众（尤其是中低收入人群）“望房兴叹”。同时，政府在保障房、廉租房的建设上相对落后。从经济学的角度讲，对房屋的需求远超过对房屋的供给，尤其是相对廉价的房屋供给。面对房价“畸高”的局面，一部分中低收入群体不得不选择小产权房来解决自己及家庭的居住问题。于是，小产权房的价格优势使得其存在着大量现实的购买群。
（二）土地法律较模糊，政策提供空间
从法理角度讲，任何进入房地产市场的房产，必须建立在国有土地上。根据我国《土地管理法》四十三条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”。这里所指的“进行建设”，当然应包括进行房地产开发。而小产权房则是修建在集体土地上并出售给了本集体经济组织以外的单位或个人，这也是其非法用地的症结所在。同时，《土地管理法》第四十三条还规定，“但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。第六十二条规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。这两条规定说明，农村集体经济组织及农民可以在一定前提条件下修建住宅并且其“土地使用权可以发生转移”。一方面，国家明令禁止集体土地直接进入市场进行房地产开发。另一方面，又从尊重和保护农村集体经济组织和农民的角度出发，赋予了集体土地在一定条件下进行非农建设并流转的权利。这种法律上的模糊性，为小产权房的存在提供了打“擦边球”的政策空间。
（三）征地制度失衡，一些农民利益受损
其实，小产权房屡禁不止的原因还是在于利益分配问题。如前所述，随着我国社会经济的发展，用地需求的不断增加，土地的经济价值是在不断显化的。而围绕着日益显化的土地价值，多元的利益主体自然希望从土地增值中分得“一杯羹”。根据我国《土地管理法》第二条规定，“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”。同时，第四十三条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地”。这种由二元土地结构所造成的同地不同价的现象，使集体经济组织及农民选择小产权房这种“违法用地”的方式来维护自己的利益。
三、小产权房的治理
小产权房产生的现实背景，是我国城市化进程的不断加快。在未来几十年中，真正意义的城市化还在不断进行。而城市土地面积的扩大则成为这一过程的明显标志，城市土地面积的增加，主要是通过农村土地的国有化。那么，农村土地流转为非农建设用地必然是城市化进程中不可回避的话题。其实，小产权房的出现也是农村土地转变为城市土地的一种“新”方式，说它“新”，是因为它打了法律的“擦边球”，不同于法律规定的正常程序。
我们先理清土地流转的正常程序。我国具有两种土地所有权形式：城市土地的国家所有权与农村土地的集体所有权。《土地管理法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律对农村所有土地进行征用。征用后，土地所有权性质发生变化，即由集体土地所有权转变为国家所有。同时，国家对农村集体所有的土地实行征用必须支付相应费用。但有一点需要明确，土地所有权只能够单方面纵向流转，即由集体所有有偿的转变为国家所有，其买方主体与卖方主体不能换位。换句话说，国家只征购土地而不出售土地，而农村集体组织必须根据国家需要，将所有土地交售给国家，而不能把土地卖给其他组织和个人。
我们应当注意到土地流转中的一个关键问题，就是国家征用农村土地的补偿问题。这个补偿是否合理，是否完全照顾到农民的利益？如果农民利益得到了充分的保障，那么农民就没有必要通过小产权房的方式来分享土地增值收益。其实，我们也应当意识到，政府将农村土地征收转变为国有，这也是国家经济社会发展的结果，是全社会人民共同努力的结果。并且，政府还需要对征收过来的土地进行总体规划和大量配套的基础设施建设，进行巨大的投入，这些都不是农村集体组织自身投入的结果。那么，在土地出让中存在巨大的土地差额也是合理的，通过差价形式回归给国家和社会也是合乎情理的。但是，农村集体组织的利益也必须予以照顾。在土地流转过程中，农民集体组织可采取适当的、可取的办法分享一部分土地增值收益。不过，这种方法不应当包含小产权房。
那么，对于小产权房我们应采取何种措施，笔者认为，治理小产权房的总方针应是分门别类、区别对待、妥善处理。
（一）坚持分类处理原则，妥善协调各方利益
一方面，对于明显不符合土地利用总体规划，违法占用耕地，基本农田保护区的小产权房，应坚决予以拆除。如果允许此类小产权房的存在，承认其合法性的话，那么势必刺激其他集体经济组织违法占用耕地进行小产权房建设的意愿，这对耕地保护极为不利，会威胁国家的粮食安全。另一方面，对于符合土地利用总体规划的小产权房，可以对其进行“转正”。这也是出于避免社会资源浪费，保护劳动成果的目的。但是，“转正”必须要补办用地手续，补缴土地出让金及各种税费。同时，仍出于节约社会资源角度出发，是否可以将一部分小产权房转变为“廉租房”、“经适房”等民生工程？这或许也是解决小产权房的一条可选途径。
农村土地房屋征收法篇5
【关键词】灾后重建模式农村产权
一、前言
近年来自然灾害频发，从汶川大地震、玉树大地震、舟曲泥石流到最近的盈江地震等等，我国人民群众的生命和财产安全受到了严重损害。据四川省国土管理部门统计，在“5・12”地震中，四川全省近16万农民失去宅基地，面积达1.2万亩，损毁灭失的耕地总面积达17.6万多亩。因此，农房的安置和重建是一个摆在党和政府面前的重大问题，是对“以人为本，民生为先”的执政理念的严峻考验，也是我国新农村建设和农村产权制度变革的关键。
二、农房灾后重建的几种模式
1、国家征地拆迁
国家征地拆迁，必须充分尊重被拆迁人选择产权调换、货币补偿等方面的意愿，严格按照国家的法律、法规执行。一般而言，重大国家建设项目是由国土资源部进行征地拆迁的组织和安排工作。国家建设项目征地拆迁工作是贯彻落实科学发展观、维护群众合法权益、构建社会主义和谐社会、促进经济社会又好又快发展的一项重要工作，需要广大人民群众的配合与支持。
国家征地拆迁要协调好多方面的关系：一是人地关系。要征用的土地大多是群众赖以生存的耕地，征地的难度可想而知，在做好政策讲解工作的同时也要对农民的后续产业发展进行安置；二是人人关系。人人关系主要是指征地地区的干群关系，干部要做好人民群众的协调工作，权衡人民利益和国家利益，做好说服和劝解工作，避免强硬的工作态度和工作方式，密切干群之间的联系；三是利益关系。征用群众赖以生存的土地，一定要考虑到群众的切身利益，做好征地拆迁补偿工作，明确补偿标准，落实补偿资金，兑现对人民群众的承诺。
2、政府统一建设
2009年是汶川大地震的第二年，也是灾后重建的关键年，是实现过渡和转变的一年。在中央确定的“4万亿”拉动内需的投资计划中，灾后恢复重建占到了1/4，其中仅成都市预计投资额就为1000亿元。在国际金融危机的背景下，重建已经成为扩大内需、促进增长的重要经济手段。这些都决定了灾后建设的方向必须以政府为主导、以经济发展为中心的模式。事实证明，政府统一建设的模式的确有利于短期内集中资源和力量，强有力地推进大规模建设进程。2008年下半年至2009年初，农房开工比例超九成，建成比例达84%。这种超快速的建设速度一方面来自于灾后的现实压力，另一方面也来自于政府的统一指导建设。
3、社会资金联建
据四川省政府初步统计，初步估算四川省灾后重建总投资额将超过1万亿元以上。这么庞大的资金需求，单靠国家和政府的投入是远远不能实现的。社会资金联建，尤其是以企业为主导的代建模式应运而生。社会资金联建是在政府统一规划前提下，社会资金可与受灾的原住民所有权人进行住房联建，解决了农村受灾群众重建资金瓶颈问题，也解决了农村受灾群众的居住问题，提高了重建水平。企业联建，既能促使地方政府按照中央的要求在规定的时间内有效组织灾后重建工作，又能满足企业和其他社会力量积极参加灾后重建的愿望，具有操作性和实用性，对地震灾后重建模式是一种创新。
4、村民自主建设
由于农村居民特定的生活习惯和社会风俗，有不少居民选择了自建的方式。自建是在政府的扶持之下，中央政府加大转移支付力度，统筹和引导地方财政、社会捐赠、对口支援、银行贷款等各种资金的力度，对参与自建的村民给予一定程度的自建补贴，提供合理的设计方案，发挥群众参与重建的主动性和积极性。
在国外灾后重建非常强调公民参与，而在我国的建设都是以政府为主导的，民众参与很少。灾民对自己生活的区域区情最了解，最有发言权，因此鼓励灾民自建，按照适合于本人、本地区的模式进行设计和改良，充分发扬自力更生的精神，积极自找门路筹措资金，加快重建进度。
三、不同模式下的农村产权制度
1、国家征地拆迁
国家建设项目征地拆迁是根据《中华人民共和国土地管理法》及其配套法规中关于国家建设征收土地的规定来施行的。国家征地的适用范围是农村集体所有的土地，指向的标的是农村集体土地所有权。国家征地拆迁的直接后果就是农村集体土地所有权的消失，农村集体土地所有权收归国有。
将农村集体土地的所有权收归国有，农民对土地的用益物权不受影响，被收缴的仅仅是“集体所有”之虚名。中、外法律几乎都规定，所有权包括四项权能，即占有权、使用权、收益权、处分权。我国现行宪法、法律虽将农村和城郊土地的所有权赋予农民集体，但现行关于土地管理的一系列法律、法规、政策都规定农民集体和农民个人对自己所占有、使用的土地都没有处分权，都不得擅自改变土地的用途，连土地被征收时的征地补偿价高低也只有政府决定之后听证一下的权利。所以，在宪法、法律、法规层面都规定原农民集体所有土地的所有权全部收归国有，将原农民集体所有土地的占有权、使用权及其合法收益权仍然无限期地赋予农民，农民群众的实际利益并不受到损害。即将农民集体所有土地的所有权收归国有，农民失去的仅仅是一个他们本来就不曾享有、却常常使他们心理失衡的虚名。
2、政府统一建设
2004年10月，国务院颁布《关于深化改革严格土地管理的决定》，鼓励农村建设用地整理，城乡建设用地增减挂钩。
地震导致四川省灾区部分房屋和土地所有权的灭失，而实施挂钩项目将新建住房、新增耕地，土地权属从法律的角度，经法定程序予以明确，加快了农村土地制度在法律上的确认并资本化，有利于丰富土地的流转形式。挂钩项目以城乡建设用地周转指标作为城市反哺农村的纽带，将土地极差地租收益投入到农村住房建设中，加快了灾区住房重建。同时，还将改善传统的农地利用格局和农业生产条件，促进农村土地流转，促进农业增效和农民增收。
3、社会资金联建
社会资金联建是在农村产权制度改革、对外包地、集体建设用地和宅基地确权颁证的基础上建立起来的。农户将符合规划的剩余宅基地交给集体经济组织，经由集体组织与联建户签订协议，收益由集体经济组织研究分配。可以成立专门的农村产权交易中心，鼓励和吸引社会资金，参与到永久性农房的建设中来。这种模式可实现的前提就是农村产权的明确和可抵押。通过农村产权的抵押方式获得资金，缓解农房重建的资金压力，实现受灾农户的多渠道融资。农村产权的改革不仅加快了农房重建的进度，也改善了受灾农户的居住水平，为他们以后的生产生活预留了很大的发展空间。
4、村民自主建设
对农村宅基地，《物权法》第一百五十四条规定“宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地”。按《物权法》等规定，房屋所有者对房下土地仍享有土地使用权，可以在原址重建房屋，但重建应当符合当地政府的统一规划。如果不在原址上重建的房屋所有权人按照《物权法》规定，建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。灾后村民自建的房屋符合规划原址重建或按照规划集中自建的，农户可以重建房屋产权作抵押，向金融机构申请灾后农村住房重建贷款的，并到当地房产行政主管部门申请办理房屋抵押登记。
四、结束语
通过对四川省农房灾后重建几种模式的盘点可以看出农村产权制度的变革主要体现在以下几个方面：首先，产权制度的变革让农户有了灾后重建的资本。不少村民实行“拆院并院”或者引入社会资金，村民按宅基地大小整理宅基地集体建设用地集体建设用地，村民每户房屋所占用集体建设用地外，多余的集体建设用地实行流转，通过资源换资金，轻松实现灾后重建。其次，明确农村产权制度，创新农村土地房屋产权制度，允许集体土地进入土地市场。农民通过手中的权证可以将承包地以各种方式流转，获取一定的经济利益。同时有助于不断推进农业适度规模经营，积极引导龙头企业、社会业主与农民建立利益联结机制，促进农业生产方式的转变。再次，联建房政策就是让市场主体、社会资金能够进入到重建过程中，并给市场主体分发相应的土地权属证书，使其产权受到保护。逐步农村宅基地和集团建设用地的产权边界的确定所设定的限制性条件，做到“还权赋能”。
在农房灾后重建的过程中，政府为农村产权改革所作出了很大努力，但由于经济水平总体落后、时间短、社会机制不完善、农民的产权意识不高等特点，也决定了产权改革中的风险和不足。首先，最大的风险是地方政府由于利益冲动，可能通过农村产权改革过程中的一些不公正的或者灰色的程序设计来控制土地。其次，如果在规划、政府引导、监管过程中缺乏力度或者不到位，确实可能在流转过程中产生失地农民。最后，可能产生非粮化现象，也就是“失地农民”的出现。这种倾向的出现最需要检讨的是我们的农业政策。这就要求我国政府充分利用wto相关的规则，对粮食进行大规模的补贴，同时形成粮价的市场机制，让农民得到更大的实惠。
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农村土地房屋征收法篇6
关键词小产权房城乡二元土地制度土地流转
中图分类号：D910文献标识码：a
一、“小产权房”的界定
“小产权房”是与房地产开发商建设的商品房相区别的一类房屋，其并非是一个确切的法律概念。建设部在《关于购买新建商品房的风险提示》中将“小产权房”定义为：“在农民集体所有的土地上建设的房屋，未经规划，未缴纳土地出让金等费用而向集体组织以外的居民销售，并且其产权证不是国家房管部门颁发的，而是由乡政府或村委会颁发的。”一言以蔽之，“小产权房”是建造在农村集体土地上的房屋。依据现行法律规定，购房者无法获得合法的房屋所有权证书，是很难得到法律保护的。
二、“小产权房”问题产生的背景探析
“小产权房”的诞生，自有其背景及原因，具体原因可以总结为以下几个方面：
（一）城市房价居高不下是以市场需求为导向的“小产权房”产生的主要原因。
随着房地产市场发展，全国各城市房价涨幅远远超过居民收入涨幅，大城市如北京、上海、深圳等尤为突出。一方面，高昂的房价使中低收入者望而却步；另一方面，政府提供的廉租房与经济适用房又供应紧缺，无法满足人们的住房需求。在此情况下，一部人只好无奈选择价格较低的“小产权房”作为安居之所。购买“小产权房”尽管存在着风险，但相对商品房而言低廉得多的价格和居住的保障使许多人冒险选择“小产权房”。
（二）城乡二元土地制度造成土地流转受限是“小产权房”问题出现的根本原因。
依据《宪法》第10条规定，我国土地所有制分为两类，城市土地归国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，归集体所有；宅基地和自留地、自留山，也归集体所有。同时，按照《土地管理法》第63条和《城市房地产管理法》第6条的规定，在城乡二元土地制度结构之下，国家所有的城市土地的流转可以在市场上自由进行，没有限制；而农村土地的流转则只能在农村集体组织内部进行，并且受到诸多限制。要对农村土地进行商业开发，只能通过国家征收后将土地转化为国有才可。此规定的初衷在于防止农村房屋转让可能造成的侵犯农民生存权和侵占耕地的后果，但却使农民的房产成为“死产”，限制了农村建设用地利用水平，阻碍投资进入农村地区，不利于农村经济的发展。
（三）法律规制的缺失使销售“小产权房”的行为难以得到有效的遏制。
《宪法》和《民法通则》并没有对“小产权房”问题作出规定，《物权法》则是在第153条中提出宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定，通过授权立法从而规避了这一问题。至于《土地管理法》也没有对此问题作出系统明确的处理，只有在第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租，用于非农建设。”然而，对买卖“小产权房”的行为是否有效以及该行为是否应当承担法律责任这个关键问题却没有作出明确的解释。在法律规定含糊而存有空白的情况下，尽管政府有关部门已频频提出警告禁止“小产权房”，仍有许多购房者抱着侥幸和从众的心理选择“小产权房”。在缺少法律的指引和必要的违法成本的规制之下，政府清理“小产权房”的效果自然不甚理想。
三、“小产权房”带来的社会问题
正是因为现行法律尚未就“小产权房”问题作出具体规定，购房者的权益无法得到法律保护，往往容易产生多种法律纠纷，形成各种社会问题，不利于社会和谐和稳定。
首先，出售“小产权房”所带来的巨大利益可能诱使乡镇政府、村委会及农民将房屋建造于耕地之上，而耕地面积缩小将引发土地资源不足产生的粮食危机，其后果危及国家及社会稳定。
其次，“小产权房”的出现不利于国家对房地产市场进行宏观调控，破坏现有的土地管理法律体系；此外，农民未经批准建造的“小产权房”无疑将影响城市美观和整体规划布局。
再次，“小产权房”的购房者维权道路艰难。由于缺少国家承认的产权证，一旦当事人之间就房屋权属问题诉诸法院，购房者因无法提出有效的证明文件而难以得到法律保护，这对购房者甚为不利，如“北京宋庄画家村农民与画家之间的房屋纠纷”一案，购房者画家败诉不失为一个很好的例证。另一方面，倘若购房者出于融资需要对房屋进行抵押贷款或者做财产证明时，“小产权房”尴尬的法律地位使其无法进行相关操作，在遗产继承和国家土地征用的补偿问题等方面亦是如此。
最后，“小产权房”的质量问题和物业管理很难得到保证。“小产权房”建设多数未经规划批准，也没有严格的质量标准进行监督，购房者往往在不知觉中购买到豆腐渣房屋，居住在这种房屋其安全和健康可想而知，一旦发生质量纠纷，只能由购房者承担。除此之外，“小产权房”缺少物业管理，其混乱无序的周边环境与配套的社会生活设施欠缺给生产生活带来诸多不便，也不利于居住者的财产安全，居住者面对财产被盗亦只能自认倒霉。
四、解决“小产权房”问题的法律对策
由上文分析可知，“小产权房”问题涉及多个领域，对此不能简单的“一刀切”，而仅仅采用粗暴的取缔措施，应该视不同情况，对“小产权房”具体问题具体分析，同时协调政府各部门对此进行综合治理。
（一）按照“小产权房”的各个类型加以区别处理。
2012年2月26日，国土部公布关于处理“小产权房”的对策：先清理后治理。与此同时，“小产权房”处理的试点也成为国土部的一项重点工作，不过具体试点以及相关处理措施的确定仍在行动中。这体现了政府各职能部门已经逐步加强对“小产权房”问题的重视，加大“小产权房”的监管力度。
就已建成的“小产权房”而言，按照集体土地用于房屋建设的类型，具体分为三类：（1）建造于耕地上的房屋；（2）建造于宅基地上的房屋；（3）建造于其他集体建设用地上的房屋。首先，对于第一类占用耕地建房的，应该尽量还耕，以保护耕地资源和粮食安全，至于由此产生的损失则由建设方、购买方和乡镇政府共同承担。同时还有必要对违规单位和相关人员进行处罚，以儆效尤。其次，对于其他两类“小产权房”，没有必要采取严格取缔的措施，在核实土地用途和房屋建筑质量之后，可以责令相关人员通过程序完成房产登记手续，使“小产权房”转换为合法的商品房或者经济适用房，以保障购房者的权益，并满足城市里中低收入家庭的住房需求，维护社会和谐稳定发展。
就筹划或正在建造中的“小产权房”而言，应当禁止其出售，对主要负责人不顾国家明令而“顶风作案”，依法严肃处理。
（二）改革城乡二元土地制度，完善土地管理法律制度。
虽然《宪法》和《物权法》将城乡土地分为国家所有与集体所有，不过就土地的占有、使用、受益、处分权上并没有作出区分。也就是说，国有土地所用权与集体土地所有权的地位在形式上是平等的。可是《土地管理法》及相关行政法规却对农村土地流传进行限制，二者在实质上却是不平等的，体现了矛盾之处。对于现存的“小产权房”及其造成的社会问题，笔者认为，有必要制定或者修改土地管理法律法规，立法改革现有的城乡二元土地制度，逐步实现城乡一体化发展。
首先，依据平等保护物权的基本原则，修改《土地管理法》等相关规定，在法定条件下允许集体土地正常流转，从而使集体土地所有权与国有土地所用权实现实质上的平等。广东省已在2006年《广东省集体建设用地使用权流转办法》中就此提出，广东省内农村集体建设用地可以进行市场交易。这对处理“小产权房”问题无疑是一个有益尝试，值得借鉴。
其次，完善土地征收制度，保障农民利益。《物权法》第42条并没有对公共利益作出明确的界定，给实践操作中公权力滥用以进行土地征收打开了一个缺口；而且现有法律对土地征收的补偿费用不够合理，对农民而言显失公平。由此带来的后果是政府可以“公共利益的需要”为借口征收农民的土地，再高价卖给房地产开发商赚取巨额收益，而农民取得的补偿款与之相比却少得可怜，这种反差无疑是相当不公平的，严重损害了农民的利益，也使三农问题得不到解决，无形中加剧了农民贫困和城乡对立，不利于社会和谐。因此有必要对公共利益进行法律解释，明确规定土地征收的条件，以此杜绝可能发生的政府违法征地现象，制定一个经由行政听证程序而获得广大公众尤其是利益相关人共同参与和认可的土地征收补偿标准，更好地保护被征收人的利益，进而实现个人利益、集体利益和国家利益的统一。
（三）推进经济适用房和廉租房建设，进一步完善住房保障制度。
我国长期以来就存在着“居者有其屋”的传统观念，在此影响下住房问题成为不可忽视的重大民生问题。调查显示，“小产权房”的购买主体主要集中为中低收入人群。这些人之所以选择“小产权房”与我国现行的住房保障制度不够完善不无关联。住房保障制度主要由住房公积金制度，经济适用房制度和廉租房制度三部分构成，其中经济适用房与廉租房的覆盖范围便是中低收入人群。然而，资金来源不足，供应数量短缺，政府分配管理不到位等诸多问题导致许多中低收入者仍无法申请取得经济适用房或者廉租房，使他们不得不选择“小产权房”来满足住房需求。由此可知，想要妥善处理好“小产权房”问题离不开住房保障制度建设。国家应当进一步加强对保障性住房的监督管理，建立收入评估制度以甄别申请保障性住房的人群，扩大经济适用房与廉租房的供应数量，最终实现保障性住房分配公平和中低收入人群“居者有其屋”的目标。
五、结论
“小产权房”问题是一个具有中国特色的社会问题，该问题的产生有其市场经济、法律规制、社会制度等多方面原因。妥善处理“小产权房”问题一方面需要本着实事求是的态度具体问题具体分析，对“小产权房”进行分类处理，而不是简单的采取强行拆除的办法；对违规建于耕地上的“小产权房”以及存在严重安全隐患的“小产权房”采取坚决取缔的措施，同时严肃处理相关责任人员。另一方面，需要国家采取各种宏观调控的手段进行统筹管理，立法完善土地管理法律制度以配合城乡二元土地制度改革，进一步推进我国住房保障制度建设，综合各个方面在满足城市中低收入者住房需求的同时，切实保护农民的利益，最终解决好“小产权房”问题，使百姓安居乐业，达到和谐社会的根本目的。
（作者：厦门市集美区人民法院法官，厦门大学法学院法律硕士）
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农村土地房屋征收法篇7
税制改革不仅涉及税制本身的优化问题,而且与改革所面临的宏观经济环境紧密相关,既不能太超前,也不能太滞后,必须充分适应经济发展,又要促进经济发展,物业税改革也不例外。
有鉴于此,在当前这样一个经济转型,市场经济逐步完善的过渡时期,建立物业税制应当统筹规划,分步实施。
物业税建设涉及面广,要解决的问题既多又杂。它对房地产市场的健康、稳定持续发展,甚至对当前和今后一个时期我国宏观经济健康稳定发展都会产生重要影响;物业税制建设对财政收入和税制格局的变化,对地方税体系的建立和完善,对居民收入分配的调节,缩小贫富差距,对促进房地产的有效合理使用,对建立资源节约型、环境友好型社会都将产生较大而深远的影响。物业税制建设不仅要研究解决税权、税负、税费合并问题,还要研究解决征税范围(包括纳税人和征税对象)、计税依据、税率、减免税等税制问题,同时要研究解决物业税征收管理方法及配套措施,以确保物业税各项政策得到正确贯彻执行,不断提高物业税征收率问题。
物业税制规划和建设应当首先贯彻党的十六届三中全会决议提出的“简税制、宽税基、低税率、严征管”、“稳步推进税收改革”的原则;其次要贯彻“税制统一、税权下放、调节收入、节约资源、便于征管”原则。物业税制建设的目标应当是:将物业税制建设成国家税制体系中的重要税种,地方税体系中的主要税种,省以下地方政府财政收入的主要来源(超过50%),能发挥聚财和调节分配的税收职能作用,促进房地产市场持续健康稳定发展,提高房地产有效管理利用水平,节约资源,保护环境,既能与国际财产税制相衔接,又符合中国国情的税制。
物业税制建设的方法应当是研究规划,制定方案,进行试点,改进完善,全面施行。研究规划,就是要动员和组织财税理论界、财税部门、政府土地房屋管理部门和社会上关心物业税制建设的人员对物业税制建设中的问题从理论上、实践上进行研究,先做出总体规划,在此基础上对各个阶段要解决的专题问题进行专门研究。提出几套方案;制定方案,就是综合备方案的优劣制定一套比较可行的方案;进行试点,就是将上述方案选择部分地方进行试点,对试点方案进行检验;改进完善,就是根据试点的情况对试点方案进行修改、完善;全面施行,就是将通过试点修改和完善的方案在全国推广施行。推广试行也可先大城市及郊县,后中小城市及郊县、乡镇、工矿区,再到其他县、镇及农村。
物业税制建设的步骤应在统筹规划的基础上,综合考虑改革的轻重缓急、难易程度、国家宏观调控要求,社会各界及房地产拥有者和使用者对房地产税制改革的接受程度等各方因素,科学安排改革的步骤:
在税费的合并方面,目前,房地产涉及的税种有交易环节的营业税、城建税、印花税、契税、土地增值税;收益环节的企业所得税、个人所得税;保有期间的城市房地产税、房产税、城镇土地使用税。在收费上有税务部门征收的教育费附加以及规划,国土、建设部门征收的有关费用。物业税制建设在税费合并方面可以分四步走:
第一步,合并房地产保有期间的税种,将内外税种合并,房屋和土地税种合并,即把城市房地产税、房产税、城镇土地使用税合并建立新的物业税。
第二步,在第一步建设到位并正常运行一段时间后,将房地产交易环节的部分税种并入物业税,即将契税、土地增值税、印花税并入物业税,增加物业税收入规模,提高物业税收入在地方财政收入中的比重。
第三步,在第二步改革到位并正常运行一段时间后,将国家对房地产交易等行政事业性收费并入物业税(包括教育费附加),进一步扩大物业税收入规模,使物业税成为地方政府财政收入的主要来源。
第四步,停征房地产交易环节的营业税、城建税,或降低房地产交易环节的营业税、城建税税负,适当提高物业税税率,鼓励房地产流通,促进房地产市场发展,提高房地产利用率,减少空置房屋,节约土地资源。通过税费合并,达到整合税种、规范税制、稳定收入的要求,使物业税成为地方税体系中的主要税种。对物业经营所得征收的所得税是否并入物业税应当慎重研究,笔者意见是不拟将所得税并入物业税。因为,所得税是对物业经营所得的征税,有所得则征,没有所得不征,所得多多征,所得少少征,以物业税取代所得税,不利于发挥所得税的职能作用,不利于多环节调节收入分配、公平税负。物业保有期只有对外经营才有所得,如果把物业经营所得征税并入物业税,那么,对物业经营收入征收的营业税、城建税等是不是也应并入物业税,这样就混淆了物业保有和经营不同税收的性质作用,是不可取的。
在扩大征税范围方面。这里说的物业税征税范围包括物业税纳税人的范围和物业税征税对象的范围,以及物业所在区域的范围。现行房地产有关税种纳税人范围,是指在城市、县城、建制镇和工矿区拥有房地产的单位和个人。对行政事业单位房产和居民自行居住用房产免征房产税。物业税的征税对象范围主要是指征税区域范围内的土地和房产。物业税的地域范围是城市、县城、建制镇和工矿区。物业税制要发挥其聚集财政收入和调节分配的职能,就必须在现行房地产税制基础上扩大征税范围,增加征税覆盖面,以达到宽税基的要求。在物业税制建设过程中,应当考虑实际情况,逐步扩大征税范围。扩大征税范围也可考虑分三步进行:
第一步,取消现行房地产税对事业单位拥有的房地产和居民个人拥有的别墅等少数高档住房的免税优惠,征收物业税。从税收上配合国家宏观调控,控制建造别墅等高档住宅,提高高档住宅保有期的成本,节约土地资源,调节部分收入。
第二步,在第一步成功实施的基础上研究扩大对居民拥有普通住宅的征税问题,进一步缩小减免税范围,按照低税负的原则确立居民普通住宅的税负,同时使物业税收入规模得到扩大。这一步改革,要慎重处理好改革、发展、稳定的关系,要在大多数居民有负担能力、能承受、能理解的前提下进行,不能操之过急,不能因改革影响稳定,影响房地产市场发展。
第三步,实行由城市到农村的改革。把物业税征税区域从城市扩大到农村,这是由于一方面随着城市化进程的加快,城市在向农村延伸、扩展,卫星城镇在增多。另一方面,随着人们生活水平的提高更加注意健康和环保,农村的度假村、别墅和其它商品房将迅速发展,如对农村房地产不征税,将不利于节约土地资源和环境保护,不利于农村公共设施的建设,不利于统筹城乡协调发展,不利于社会主义新农村建设。
物业税征税范围在由城市向农村扩大的过程中,要稳步进行。农村、农民、农业问题不仅仅是经济问题,更是重大的政治问题,物业税范围扩大到对农村房产和土地征收,要坚持不能增加绝大多数农民的负担,不能增加农民种植业、养殖业成本,不能影响社会主义新农村建设的原则。因此,物业税征税范围扩大到农村,也应分为三步进行:
第一步,把物业税征税范围首先扩大到大城市郊区。因为这些大城市郊区房地产已发展到了相当的规模,房地产市场较为活跃,房地产价格到了一定的水平,郊区农民较为富裕,有一定的负担能力,加之宏观上要求对这些城市房地产市场进行调节,这些城市也是当前房地产宏观调节的重点。
第二步,将物业税改革由大城市郊区扩大推广到中小城市郊区和旅游风景区及周边地区,通过这一步改革扩大物业税规模,增强中小城市的财力,促进中小城市公共设施的建设。
第三步,由地方政府根据区域内房地产发展规模和房地产市场发展情况,综合考虑调节收入、节约土地资源等多种因素,确定物业税进一步扩大的区域。在这一步要慎重研究对农村哪些土地和房屋应当征税,对农村房地产征收物业税要与各地农村房地产的发展规模和市场发展相适应,要综合考虑农村、农民、农业问题,要有利于农村农业发展,合理界定农民拥有房屋征税范围。
在改进和完善计税依据方面。计税依据有多种选择,包括房地产建造原价、净值、租金、评估价或房屋土地的面积等。评估价一般又包括市场交易平估价、重置成本评估价、市场收益评估价等,我国房产税和城市房地产税计税依据为房屋建造原价,对用于出租的房屋以租金收入为计税依据,土地使用税的计税依据为土地使用面积。将现行房产税、城市房地产税、城镇土地使用税合并建立新的物业税后:
第一步,不论房地产是否出租还是自用,均以房地产原价为计税依据,对土地也不再另按面积征税。这样做继承了现行房产税对自用房产的征税办法,尽管不尽合理,但简便易行,征收成本较低。
第二步,要有计划、有步骤积极研究探索按评估价征税问题:
一是要总结当前模拟评税试点经验,不断完善模拟评税办法;
二是要学习借鉴国际上一些好的做法,根据各地不同情况和房地产不同类别,确定房地产价格的评估程序、方法和标准;
三是明确评税主体及评税主体在确定房地产评估值中的地位、法律效力及相关职责。房地产价值评估是一个专业性、技术性非常强的工作。
目前世界各国和地区在征收房地产税时,对房地产价值的评估主要有两种做法:
农村土地房屋征收法篇8
[关键词]城中村改造，征地拆迁，立法探索，立法缺陷，立法完善
[中图分类号]D912．29 [文献标识码]a [文章编号]1004—4175（2012）06—0135—04
[作者简介]白呈明（1962-），男，陕西安塞人，西安财经学院文法学院副院长，教授，主要研究方向为农村法制问题。
伴随我国现代化建设和城市化进程的加快，针对农民土地的征地拆迁也在全国范围大规模地展开。但由于征地拆迁法律制度的不健全，征地各方当事人的利益边界缺乏权威界定，各种矛盾冲突纷至沓来，甚至形成激烈的对抗，引发局部的社会震荡，严重危害社会稳定和发展。在这一背景下，城中村改造征地拆迁得以产生，许多地方政府和开发区竭力通过这一模式获取城市建设用地，以克服传统征地拆迁方式的缺陷和制约。
一、城中村改造中征地拆迁的立法探索
较之传统的征地拆迁方式，即按照土地管理法等法律规定进行的征地拆迁，城中村改造中征地拆迁的立法呈现出一定特色：
（一）通过法律创制，初步建立起征地拆迁补偿的地方性法规体系。征地拆迁工作受到许多政策法规的刚性约束，必须严格按照相关规定进行操作。然而，由于我国正处于全面转型期，有关征地拆迁的政策法律在不断制定和完善中。在国家层面，目前征地拆迁的政策法律主要有：《宪法》《土地管理法》《土地管理法实施条例》《物权法》《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）和《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》（国土资发[2004]238号）等。这些规范性文件分别对土地征收的范围、程序以及征地补偿项目和补偿标准等问题做出了规定。2011年1月21日，国务院的《国有土地上房屋征收与补偿条例》进一步对城市国有土地上的房屋征收补偿涉及的一系列问题做出明确规定。然而，与城中村改造紧密相关的农村集体土地上房屋拆迁补偿问题，一直缺乏国家层面的明确法律规定，实践中长期处于一种无序状态。
在此背景下，各大中城市相继出台规范城中村改造的地方性法规和政府规章，在一定程度上填补了法律空白，并且初步形成调整这一领域的地方性法规体系。比如，西安市为推进和规范城中村改造，近年来先后制定了《西安市城中村改造管理办法》《西安市城市房屋拆迁估价暂行规定》《西安市城中村村民房屋建设管理办法（试行）》等地方性法规。这些地方立法对拆迁补偿管理体制、拆迁补偿标准、房屋评估、产权面积认定做出明确的规定，使农村集体土地上的房屋拆迁补偿有了一定法律依据，弥补了土地管理法等有关土地征收补偿规定的不足，在一定程度上解决了征地拆迁补偿的法律缺位问题。
（二）运用法律手段，化解了征地拆迁中的诸多难题。传统征地拆迁方式常常引发一些困扰人们的老大难问题，诸如拆迁安置对象、拆迁补偿标准、产权面积认定、房屋估价标准、违章建筑和非法买卖宅基地处置、纠纷解决机制等。而在城中村改造征地拆迁中，对这些问题的解决有了较为明确的规定，各地政府通过法律手段的运用，逐步化解了诸多难题。针对征地拆迁中暴露的突出问题，国家先后制定了大量法规和政策，提出许多刚性要求，强化指导和规范征地拆迁行为，以确保被征地农民权益和社会稳定。比如，严格限定征地范围，提高征地补偿标准，制定统一年产值和区片地价，实行先安置后拆迁，整治强征强拆等。而各地政府在具体实践中则对相关国家政策法律不断修正、丰富和完善，以弥补疏漏之处，使诸多难题的解决办法更具操作性。比如，针对部分村民为获取更多补偿而进行的“抢栽抢种”、过度“密植苗木”、房屋加层搭建等问题，西安市通过地方立法做出明确规定，提出了具体的解决办法，遏制了实践中大量存在的村民非法获利行为。
围绕矛盾纠纷解决，各地政府在征地拆迁中逐步引入市场机制。这突出表现为，在政府监管和引导下，村民可以自主选择开发商进行村庄改造，开发商在获得一定开发用地的同时，负责拆迁安置的全部资金。这样做的好处在于：首先，可以减少政府在征地拆迁中的直接投入；其次，开发商可以采取较为灵活的市场机制解决拆迁安置中的矛盾和冲突，减少政府与农民之间的直接冲突；再次，政府作为监管者，可以相对公平地保护农民和开发商两方的合法权益。比如，为了预防和化解征地拆迁安置方面的纠纷，西安高新区自1991年成立以来，制定了“四方案一细则’’的征地拆迁政策，包括《村庄拆迁安置细则》《村庄上楼安置方案》《村庄拆迁统规自建方案》《货币安置办法》等四种安置方案，采取多种安置方式相结合的模式，让被征地农民自愿选择拆迁安置方式。
二、城中村改造中征地拆迁存在的立法缺陷
城中村改造征地拆迁较之于传统的征地拆迁方式，尽管具有一定优势，但仍存在着立法缺陷。主要表现为：
（一）有的城中村改造的地方立法违反上位法。现有的规范城中村改造的国家法律，一般都将城中村界定为“在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体土地所有制的村庄”。只有符合这一条件，才可纳入城中村改造的范围。然而实践中，有些地方立法往往以特别规定扩大城中村改造的范围。如《西安市城中村改造管理办法》第27条规定：“在市政建设、重大基础设施建设以及其他开发建设中涉及到村庄整体拆迁的应当按照本办法规定进行整体改造，避免出现新的城中村。”类似这样的规定，在客观上放大了城中村改造范围的尺度。在这两类村庄中，有的耕地几无，有的耕地还较多，统一适用城中村改造规定实现土地国有化，直接与土地管理法等法律发生冲突。因而。实践中就出现了有些地方人为“创造条件”，将耕地较多的村庄纳入城中村改造范围，这实质上是一种违反上位法的做法。
（二）城中村集体土地转性于法无据。在城中村改造征地拆迁中，原属集体所有的土地非以征收方式而直接转为国有土地，一直受到社会各界的质疑。原因在于这一做法仅仅依据地方立法，并没有国家层面法律的支持。与上述西安市的做法类似，早在2004年，深圳市为解决城市扩张的土地缺口问题，把宝安、龙岗两区内的27万农村人口一次性转为城市居民，进而一举将两区956平方公里土地转为国有。据称：其所依据的是《土地管理法实施条例》第2条第5项“农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有”的规定。国土资源部经过调查，以此举“不宜模仿”、“下不为例”而草草了结。然而，此后国务院法制办公室、国土资源部对该法条做出的专项“解释意见”表明，深圳“转地”的法律依据并不成立。其实，城中村集体土地转为国有土地的法律障碍，地方政府非常清楚。西安市城改办一位官员曾坦言：“从目前各地城中村运作情况来看，土地政策仍是制约城中村改造顺利推进的一个瓶颈问题。郑州等城市依据土地法管理法规定，采取确权登记的办法，转为国有划拨土地。目前，西安市依据土地管理法规定，也采取了类似办法进行土地转性。但这一做法各地都还没有得到上级部门的正式认可。”实践中，已改造过的城中村，土地转性手续办结者很少，这也意味着城中村改造征地拆迁存在一定法律风险。
（三）有关拆迁安置补偿方式的规定比较原则和单一。征地拆迁补偿安置标准是土地征收制度的核心问题之一，也是引发被征地农民强烈不满的直接原因，补偿安置法定标准过低一直为人们所诟病。虽然国家对征地拆迁安置补偿做出了原则规定，但在实际操作中，各地缺乏一个分配到户的具体实施细则，补偿安置费用如何分配，分配由谁来监管并不明确。结果造成本应属于农民的权利完全由享有土地所有权优势的集体所替代，后者为了迎合权力主体的需要，往往以各种手段压低甚至贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费。因而，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民合法权益的法律规定难以执行。另外，城中村改造征地拆迁的安置补偿方式，主要为产权调换和货币安置。这种比较单一的安置补偿方式，不能很好地解决农户的长期生计问题。如西安市在城中村改造中，“产权调换以转户前城中村在册户籍人口为依据，人均建筑安置面积原则上不少于65平方米，并结合原住房产权建筑面积进行安置”。这样，安置房屋主要解决了生活用房，而对于绝大多数长期依赖“房租经济”的农户来说，“改造”意味着可观的房租收入将受影响。而货币安置潜在风险更大，从经济发展条件和农民适应市场能力的状况来看尤当慎用。实践中，一些城中村改造方案规定，在农户安置面积中包含人均10～20平方米的营业用房，交由改制后的股份公司统一经营。这一规定虽然是对改造后农户长期生计的一种安排，但由于受地段、区位等诸多因素的影响，其预期目的未必能真正达到。我们对西安市回迁村民生活状况的调查结果显示，大部分回迁村（居）民认为，“改造”后收入减少了，而支出远比以前要多，总体生活质量有所下降。
（四）社会管理复杂局面缺乏应有的法律规制。城中村改造的关键，是实现“四个转变”，即村民转居民、村庄转社区、集体土地转国有土地、集体经济转股份制经济。然而，征地拆迁改造后往往产生大量新的社会问题，现实状况远比制度设计复杂得多。由于土地转性于法无据，致使大量城改商品房销售手续不全；村民转居民后的就业、教育、养老、医保等一系列社会经济权利问题远未落实，村民不愿转居民的现象很普遍；集体经济转股份制经济有名无实，其法律地位不明确、运行机制混乱，集体与村（居）民的财产权益难以得到有效保障；回迁安置社区非城非乡，性质不明或名实不符，管理体制对接不起来，社会管理处于边缘化状态。比如，截至2010年6月底，西安高新区39个城中村中拆除21个，已回迁16个村，共4777户；曲江新区23个城中村中拆除12个，已回迁3个村，共1403户。地处西安高新开发区的茶村，于2000年被高新区征去耕地400多亩，但未予拆迁安置，村民对即将进行的“城改”抵触情绪很大。该村户均4分宅基地，房屋面积在800平方米以上，主要以房屋出租为业，年房租收入户均10万元左右。调研中农民讲道：“开发商要利润，开发区要土地，剩下我们农民怎么办？”
三、城中村改造中征地拆迁的立法完善
为了解决城中村改造中征地拆迁面临的突出问题，应对相应的立法缺陷，笔者提出如下完善对策：
（一）统一城中村改造征地拆迁的各层级立法。由于国家和省市有关征地拆迁立法工作严重滞后，致使征地拆迁工作要么存在法律盲区无法可依，要么规定原则笼统缺乏可操作性，要么规定不科学不合理而在实践中难以实施。尤为严重的是，我国至今仍无统一的农村集体土地上房屋拆迁补偿政策法规，实践中各地主要依靠地方性政策和法规支撑，而缺乏国家层面的政策法规的指导和规范。如果放任地方政府（开发区）规避和消解国家法律政策，必然会对国家法的统一性和权威性造成破坏。比如，西安市现有的“五区一港两基地”中，各开发区项目征地拆迁补偿标准迥异。曲江新区一期拆迁安置费人均已达15万多元，经济开发区创造的“经开模式”更以“高补偿高速度”而闻名。某村执行的未央区城中村改造拆迁补偿安置方案，“被拆迁户除可获得房屋残值、过渡费、拆迁奖励等现金补偿外，人均住宅安置面积65平方米市值20余万元，人均经济保障用房20平方米市值10万余元。加上拆迁安置中的货币补偿，按每户3．5人计算，城中村改造后，户均资产近150万元”。目前，城中村改造正从省会城市向中小城市推进，亟待通过统一的法律加以规范调整。长久地搁置问题必然积累矛盾、加剧矛盾，如同当年的“小产权房”问题一样。事实上，经过十多年的摸索和实践，地方立法实践已为国家制定统一的法律积累了丰富的资源。应当以此为契机，制定高位阶的法律，对地方立法和政府等相关各方的行为加以规制。
（二）实行多元化征地拆迁安置方式。大量研究表明，农民出于支持国家建设的朴素情感和现实利益的考量，并不关注土地归谁所有的问题，也不反对土地被征收，而特别关切征地拆迁补偿安置是否到位的问题。现在的普遍做法是采取产权调换与货币安置方式，或者二者的简单结合。从政府角度来看，这些安置方式最简单、最便利、也最少麻烦。而农民因受种种条件限制，往往要求就地集中安置，仍以房屋出租为业。于是，补偿安置后，新的“城中村”又产生了，农民只是由以前的“地主”变为现在的“房东”；原来城中村的农民被集中安置，地缘联系依旧，而“族群隔离”形成了，农民还是难以融入城市。为了解决这些难题，在补偿安置方式上，应当坚持。“住房是基础，发展是根本；以生活用房和经营用房安置为基础，实行多种补偿安置方式合理组合”。应当以产权调换、货币安置为主，辅之以参股、就业、留地、项目等其他安置方式。我们在西安高新区调研发现，该开发区实际上设计有多种安置方案，有些方案真正体现了对农民长远利益的保护和政府社会责任的担当，但最终出于自身利益的考量和操作的简便而弃之不用。征地拆迁安置绝非单纯的经济活动，而是关涉农民政治、经济、社会等权益的系统工程。由于征地拆迁使农民永久性地丧失了其赖以生存发展的土地资源，征地拆迁安置妥当与否将直接关系到其今后的生存发展状况。因而，征地拆迁安置应当以切实维护农民土地权益、保障农民长远生计为中心统筹安排。
农村土地房屋征收法篇9
关键词：农村宅基地；农村宅基地使用制度；使用权
中图分类号：F320.3
文献标识码：a
文章编号：1672-3198(2009)08-0061-02
1 我国农村宅基地使用制度的创新实践及评价
1.1 苏州的置换模式
2003年，为了积极推进工业化、城市化进程，苏州市大量征占了农村宅基地搞开发区和基础设施建设。在征地拆迁的补偿安置中，各地采取了不同的方式，有货币化统一补偿、有房屋自行置换、有集中统一建房。
在征地过程中，尤以苏州市为典型，由政府统一建设经济适用房或农民公寓与农民进行等价置换。苏州市政府对被征占了宅基地的农民的居住安置方式的作出了规定，在一定范围内，若集体经济组织的土地被征为国有，农民住宅可作价置换经济适用房或农民公寓，农民以货币的形式取得居住房。这样，农民住宅可纳入城市私房管理，和城市住房一样，只要补缴土地出让金就可上市交易。
1.2 浙江嵊州的整治模式
2002年，浙江嵊州市政府出台《关于开展农村宅基地整治的若干意见》，提出鼓励开展农村宅基地整治的政策措施。主要包括：实施退宅还耕的乡镇，如不需使用还耕土地置换指标的，由市政府按每亩18000元收购储备：经批准立项的退宅还耕项目，将获得30％的建设用地启动指标和30％的启动指标调节费；对拆旧建新后多余的宅基地。可依法公开出让，纯出让金全额返还乡镇；从通过验收的土地整理项目获得的折抵指标收益中每亩拿出1500元，退宅还耕项目获得的折抵指标收益中每亩拿出6000元，专项用于农村宅基地整治。同时积极利用国家鼓励开展造地改田、土地置换等政策，实行退宅还耕，争取国家补助资金，利用村集体资金和临时筹集资金为启动资金，边收购旧房、边拆迁，及时出让，滚动使用。
1.3 上海模式
2003年，上海市政府制定《关于鼓励本市村民宅基地让出给农村集体经济组织的实施细则(试行)》。上海市规定，依法享有宅基地使用权的村民和村民住房所有人，可以申请宅基地让出。让出宅基地的村民或者村民住房的所有权人购买本区(县)范围内城镇商品住房的，可以凭新购商品住房的房地产权证，向区(县)土地管理部门申请返还政府收取的部分土地出让金。
但无论是苏州的置换模式、嵊州的整治模式还是上海模式，都没有能很好地在农村宅基地产权的基础上实行制度创新，没有真正解决农村宅基地的商品属性；它们都只是在集体建设用地必须转为国有后才能进入市场流转的现行政策的框架下，解决城郊结合部的宅基地流转问题。
1.4 山东的农村宅基地的有偿使用模式
1988年，山东省德州的30多个县进行了农村宅基地有偿使用试点。其中，双阳县实行的是“定额均收、超占加收、少占补偿”的做法，其特点是级差收费法和累进收费法的有机综合运用，充分发挥各自优点，保护耕地；而农安县实行的是“以质划价，按级作价，空转回补、高低找差、收支平衡、定额占用、限制超标”的做法。农安县做法的实质是一种空转，其目的是减轻农民负担，顺应群众的心理，是一种有偿使用；它通过一收一分，宅基地面积按规定多占得交钱，少占的还要领一定数量的补贴。
1990年，国务院肯定了1988年以来包括山东德州的全国200多个农村宅基地有偿使用试点的成绩，同时也为他们提出了一些要求。但到1993年，国务院为了减轻农民的负担，取消了37项涉及农民负担的集资、基金、收费的项目，其中包括农村宅基地的有偿使用费用。但尽管如此，山东的宅基地有偿使用模式，尤其是双阳县的“定额均收、超占加收、少占补贴”的方法，值得我们借鉴。
1.5 广东酝酿的农村宅基地上市模式
2005年10月，广东省以“政府令”形式了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》。规定：农村集体土地将于国有土地一样，按“同地、同价、同权”的原则纳入土地交易市场。《办法》实施以后，得到了全国的极大关注。
2007年2月广州又发出《关于加强农村宅基地管理的通知(代拟稿)》，其中有关于宅基地流转的说明：对符合法定宅基地面积标准的‘一户一宅’，其转让、出租的流转收益归该农户所有。只是这些尝试后来均没有结果。
按现行的《土地管理法》规定，农村村民转让宅基地，应符合法律对其“转让”的严格限制条件，必须依法到县级以上土地行政主管部门办理有关的变更登记手续，否则转让无效。而村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让，也不可以抵押。此外，《物权法》中也已明确规定宅基地禁止买卖，禁止城镇居民在农村购置宅基地。那么，如果这份文件获得通过、得以实行，则意味着，农村宅基地可以上市交易，这将对平抑城市房价、增加宅基地的市场供给有着重要作用，可以说具有标志性的意义。
2 对我国农村宅基地使用制度创新的建议
2.1 要建立完善的农村社会保障体系
我国农村宅基地与集体经济组织的成员权紧密相联，具有社会福利性质和保障功能。在目前我国农村社会保障系尚未完全建立的情况下，农村宅基地的福利性和保障性仍然不可或缺。因此，要推进农村宅基地使用制度创新，必须进一步建立和完善农村社会保障体系，确保农民在城镇化进程中普遍受惠。
2.2 法律上要明确产权
首先要从法律上进一步明确界定农村宅基地的所要权主体，将其具体确认到村民小组或村集体组织，比如村民委员会，并以确权、登记、发证(集体土地所有权证)的形式巩固下来。
其次，在不突破当前宪法秩序的前提下，将农村宅基地制度创新的原则限定为“弱化所有权能，强化使用权能”，将关注的焦点从土地的“所有”转到“使用”上面，从法律上明确界定集体土地使用权能，进而对农村宅基地使用权进行确权、登记、发证。为了规避土地利用中的短期行为，可以参照城镇国有土地的制度架构进行创新，考虑对宅基地使用权设定一个较长的限期。为了与城市国有土地的使用权期限70年接轨，我们可以规定农村宅基地使用权年限也为70年。同时，加强农村宅基地使用权的确权、登记、发证等规范化管理。出台有关农村房地产管理的法律法规，具体对相关的申请条件、审批程序、面积标准、责任处罚等方面做出规定。对于手续齐全、建造合法的农村宅基地及其地上房屋，尽快颁发《集体土地使用证》和《房屋产权证》，确定宅基地的权属范围和有效期限，明晰宅基地使用权的产权
主体，以保证其产权安全。
2.3 宅基地的流转要市场交易
我国当前的农村宅基地的权能是不完整的。《土地管理法》规定，集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转。在立法意旨上，就是禁止城市及外村、外乡居民成为集体土地上住宅的合法所有权人。
其实，在房屋与土地的关系上，世界各国普遍采取“房地一体主义”，即房屋的所有权与其附着的宅基地所有权或者使用权同时移转，只有这样才能保证房屋的所有权人在房屋使用过程中不会因房屋所附着的宅基地归属于其他人而引起纠纷。在我国经过出让的国有土地其土地使用权的转让不存在障碍。对集体建设用地使用权包括宅基地使用权，权利主体并不具备完整的处分权、收益权，体现不出真正的财产权利。与国有土地使用权相比，农村宅基地的产权流转受到了诸多限制，明显处于不平等地位。从节约土地资源，提高利用效率的角度，也不应当继续对农村宅基地的流转予以禁止。
2.4 无偿使用有期限。有偿使用有标准
(1)无偿使用有期限。
①农民经申请取得宅基地使用权的，在70年内可以无偿使用。70年满后，该农民或其家庭成员仍为本集体经济组织成员的，且只有一处宅基地的，宅基地的面积又不超标的，该宅基地使用全自动顺延70年；若该农民或其成员不再是本集体经济组织成员的，则应该向集体经济组织缴纳宅基地的使用费。然后可再次取得为期70年的宅基地使用权，如拒不交纳宅基地使用费的，则集体经济组织有权收回宅基地的使用权。
②农民转让宅基地使用权的，如受让方为本集体经济组织成员，并且无宅基地的，宅基地使用权的转让为无偿转让，受让方享有剩余年份的宅基地使用权，转让方仍有权再次申请宅基地。
③农民转让宅基地使用权的，如受让方虽为本集体经济组织成员，但已有宅基地或受让方不是本集体经济组织成员时，转让方可以收取剩余年份的宅基地使用费，但不得在此申请宅基地。受让方享有剩余年份的宅基地使用权。如遇征地、拆迁补偿时，宅基地使用权补偿款项归受让方；如于不可抗力因素，房屋需重建的，只要在宅基地使用权有效期内，受让方在报有关部门批准后，仍可在原宅基地上重建房屋。70年期满后，在向集体经济组织缴纳宅基地使用费后，可再次取得为期70年的宅基地使用权，如拒不交纳宅基地使用费的，则集体经济组织有权收回宅基地的使用权。
农村土地房屋征收法篇10
近年来长沙市掀起“大开发、大发展、大建设”热潮，集体土地征地拆迁工作成为了一大难题。在这样的形势下，作为实施土地征收主体的政府与被征收对象的村民、村集体之间不可避免地出现一些新的矛盾与问题，在此我们对这些矛盾进行简要解析。
法的桎梏
上位法和地方法的矛盾
《土地管理法》和《集体土地征收条例》的修订和制定正在进行，迟迟未正式颁布出台。目前的情况是上位法并未发生实质变化，而地方政策执行已遇到实际阻碍：一方面社会舆论压力日涨，另一方面要突破现行政策藩篱缺乏上位法的有力支撑，依法履职的硬性要求和无法可依的现实使集体土地征收补偿工作陷入两难。
司法解释适用的难题
2005年，最高人民法院行政审判庭在对重庆市高级人民法院的《征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》（法〔2005〕行他字第5号）中作出了“行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置”的司法解释。2011年最高人民法院出台《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》（法释〔2011〕20号），其中第十二条规定“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费”。最高人民法院前后两次司法解释引起了强烈的社会反响，也给我们实际工作带来了新的难题。一是《土地管理法》关于集体土地及其地上附着物征收补偿程序、农村宅基地的性质、获取和管理已有明确规定，此类规定是作为《土地管理法》的根本性立法框架，在上位法未作出重大修改前参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》存在法律适用的障碍。二是最高人民法院对于城市规划区内集体土地上房屋补偿参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的前置条件并未作出明确规定。我们通常对此条款的理解为：在实践中有些农村集体土地虽然已经被批准征收，但由于种种原因，有关部门对农村集体土地上的房屋没有同时进行拆迁补偿，也一直由原住户继续使用。若干年后实施拆迁补偿安置时，房屋所在的地方已经纳入城市规划区，周围的房屋价格已经城市化，如果仍然按照农村集体土地上附着物的标准补偿，难以解决农民的居住问题。
立法滞后和舆论先行的困境
时任总理在农村经济工作会议、国土资源部在《关于进一步做好征地管理工作的通知》等重大会议、重要公文中都多次对提高集体土地征收补偿标准提出要求，特别是要让被征地农民参与土地增值收益的分配，在社会各界引起了强烈反响。但如前所述，由于系统性政策法规调整没有出台，地方政府实际操作中缺乏可行性依据，舆论导向往往陷入“百口莫辩”的被动局面，被征地农民的期望也成了镜中花、水中月，无法实现，征地双方的冲突在立法滞后和舆论先行的矛盾逐步升级。
实践的艰难
现行补偿标准偏低与被征地群众诉求偏高的矛盾
目前被征地农民普遍认为补偿标准偏低，主要因为近年物价上涨较快而补偿标准的调整相对Cpi仍具有滞后性，被征地农民的补偿没有得到及时的调整。从集体土地补偿安置实施主体的角度来看，补偿标准逐年提高，保障安置成本快速上涨造成的财政负担和经济结构性调整的战略目标带来的现实压力决定了征收双方的要求无法同时满足。
程序标准不统一，一方面国家、省级重点工程（铁路、高速公路等）的补偿标准与长沙市的现行标准存在很大的差距，省里制定的标准低于103号令的标准；另一方面各区、县（市）自行制定的一些文件标准不统一，导致群众产生歧义，对政策公信力产生了疑义，也为维稳埋下了隐患；再者，各区、县（市）执行政策中不程序规范、标准不透明的问题依然存在。
土地收益分享途径的问题
土地市值上升空间巨大，房价也不断上涨，部分群众认为政府征收土地后卖给开发商，开发商的房价往往要高出征收他们房屋价格的好几倍，导致群众心里不平衡，漫天要价。
同时，媒体素质良莠不齐，少数媒体舆论对国务院正在制定的《集体土地征收条例》及补偿标准和集体土地征收补偿工作存在失实报导，正面报导少、负面说法多，放大了社会矛盾，产生了消极的社会影响，导致了拆迁项目不能顺利实施。
依法依规征地拆迁与协议征地拆迁的矛盾
协议拆迁主要用于国家、省、市重点项目，由于城市建设发展需要，为了维护公共利益，在用地审批程序未完成的情况下，经市级领导部门批准后实施拆迁腾地。但由于用地手续不齐备，在施行过程中难以取得被征地群众的理解，在需要依法实施强制腾地时无据可依，工作被动，最后，通过提高补偿以满足被拆迁者；而这些提高的标准又是当前执行的标准的几倍，人为制造了有手续征地与协议征地标准不同的矛盾。
违法建筑增长快与打击拆除力度慢的矛盾
违建者受经济利益驱动，部分违法建筑建造者用最低的价格租用村集体土地，建一些砖厂、花炮厂、仓库等，在遇到征收时，通过一些非常手段，“以闹取胜”获取政府的补偿。监管力度不到位，管理滞后，部分违章建筑在成型前未被及时发现查处，甚至少数执法人员存在违纪行为，导致违章建筑日益增快，拆除难度加大。安置过渡房应拆未拆，当遇到该宗地被征收时，成立新的拆迁难点。
征地补偿安置超前与安置滞后的矛盾
由于保障住房选址、报建、设计以及建筑等一系列的前期工作花费的时间较长，目前大多数还不能达到拆迁安置同步。部分群众对此不理解，加上较长时间的在外过渡，导致群众心里有困惑，缺乏安定感。由于现在地方的社保融资用地都还正在运作阶段，产生的实际效益有限，政府安置、社保资金压力比较大，保障住房和社保的资金难以完全落实到位。
历史遗留问题处理与现行破解对策缺失的矛盾
60号令政策遗留问题。60号令政策自2000年开始施行，虽然2008年4月1日起为103号令取代，但实际由它所规范的征收行为一直延续至今。目前，60号令遗留问题主要集中在极少数被征地群众对补偿标准不满，项目扫尾一直无法彻底完成；集体经济组织资产分配缺乏明确规定，账面不清，部分被征地农民失地后未获取其法定权益；60号令采取的“两安留地”安置模式，受到村集体经济组织执行力和经济实力等条件的制约，安置完成情况效果悬殊较大，特别是部分村支两委工作不得力、经济实力薄弱的村安置滞后，至今没有完成被征地农民的安置，造成部分被征地农民长期居住过渡房、生活困难。
4号令、5号令采取退养安置，部分失地农民在转业转户安置后又经历了下岗和再就业，年龄大、缺乏一技之长，生活存在实际困难上访不断。