农村土地流转方式方法篇1
关键词 土地承包经营权；流转；法律原则与方式；信托
作者简介 廖荣兴(1968－)，男，江西公安专科学校讲师，法学硕士。(江西南昌330103)
农村土地承包经营权的流转成为“三农”的焦点问题之一。本文将对农村土地承包经营权的流转的法律原则和方式问题进行探讨，以期完善我国农村土地承包经营权的流转制度。
一、农村土地承包经营权流转的内涵
农村土地承包经营权流转，是根据法律规定和承包合同约定，土地承包经营权人将取得的物权性质的土地承包经营权在不改变农村土地的所有权权属性质和主体种类与农业用途的基础上将该物权性质的土地承包经营权的全部或部分权能通过转包、出租、互换、转让或者其他方式让渡给他人的行为。
土地承包经营权流转具有以下法律特征：
(一)流转主体具有特定性。流转主体的特定性包括两方面含义：一是流转主体的特定性；二是受让主体的特定性。《农村土地承包法》规定：“土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。”即流转的主体只能是承包方，包括发包人在内的其他任何单位和个人不得成为土地承包经营权的流转主体。另一方面，土地承包经营权的受让主体也应具有特定性，即受让主体须是具有农业经营能力的人，一般为农户。笔者认为，要求土地承包经营权在农户间进行转让，目的是尊重农村社区形成的相对稳定的利益格局与社会结构，避免土地价值潜力凸现之后引致农民之间利益纠纷的发生。
(二)流转的客体具有特定性、法定性。笔者认为。土地承包经营权流转的客体不能简单地认为是土地承包经营权。流转的客体应分两种情况界定：一是互换、转让等形式，土地承包经营权是流转的客体，它是整体发生了流转；二是除互换和转让外的其他形式，占有权能及附着于其上的部分收益权能和处分权能不发生流转，土地使用权是流转的客体，或准确地说，使用权能及附着于其上的部分收益权能和处分权能是流转的客体。对流转客体作出这样的划分，不仅具有理论意义，而且具有实践意义。
(三)流转的内容具有法定性。流转的内容也就是流转关系各主体间的权利、义务，及相应的法律责任。农户的土地承包经营权是一种支配权、对世权，其是否流转、流转的对象、流转的金额以及采取何种方式流转等问题都由承包方自主决定，享有自。在流转过程中，受让人所得到的只是用益物权，并且不得改变土地的用途。
二、我国农村土地承包经营权流转应遵循的法律原则
农村土地承包经营权流转的法律原则是指贯穿于整个农地使用权流转活动中的总的指导思想和根本准则，它包含两层含义：其一，流转的法律原则贯穿于整个农村土地承包经营权流转过程中，对整个流转过程具有指导意义。是农村土地承包经营权流转制度的出发点和根本依据；其二，其本身具有规范作用，任何农民、集体经济组织和政府在进行农村土地使用权流转活动中，都必须以流转的法律原则为根本依据，一旦违反要承担法律责任。
(一)必须坚持农户自愿有偿流转的原则。农村土地承包经营权流转的双方当事人是平等的民事主体，流转必须由承包方完全自愿提出；流转双方依法自主协商流转形式、流转内容、流转期限、流转条件等；签订的流转合同必须真实反映流转双方的意愿。由乡村集体组织的流转，必须有农户书面委托书，不得采用行政手段强迫或阻碍农民参加流转。
(二)坚持土地集体所有和土地农业用途原则。土地承包经营权流转的对象是承包方依法享有的土地承包经营权，不是土地的所有权，因此，土地承包经营权的流转不得改变承包地属于集体的所有权权属关系。农村土地承包经营权流转必须以不改变农村土地家庭承包经营的基础为前提；在稳定乡村集体的土地所有权、农户家庭承包经营权的前提下，实行土地使用权的流转。流转的土地不能转为非农业用途。
(三)必须坚持登记的原则。土地承包经营权作为一种物权，要做到流转的安全性必须借助于一定的公示手段。确定登记原则的理由是：其一。强化土地承包经营权的物权效力。通过登记依法流转取得的土地承包经营权获得公信力，便于明确权利归属，使第三人知晓土地承包经营权的存在及权利状态，防止因所有权强大的排他性而遭受不测之损害，也使第三人能自动履行不侵权之义务。其二，维护交易安全。土地承包经营权流转属于转移物权合同，不经登记不生效力。坚持登记原则，不仅是土地承包经营权权利性质的需要，而且维护当事人权利的必然要求。
三、我国农村土地承包经营权流转的方式
(一)完善我国现有的农村土地承包经营权流转的方式。根据我国《物权法》和《农村土地承包法》的规定，我国农村土地承包经营权流转的方式有转包、出租、转让、互换、人股和抵押六种方式，外加一种模糊的规定，即“其他方式”。笔者认为有些方式必须加以完善。
1 关于土地承包经营权的转包。第一，《农村土地承包法》没有明确严格禁止土地的二次转包，为防止因多次转包而弱化权利人对土地的支配力，立法上应明确严格禁止土地的二次转包。第二，以转包的方式流转土地承包经营权，基于转包的现实意义，应当还原其在现实中的功能，并在物权法中规定转包时肯定受让人的物权权利。并要求进行登记，对未登记的则认为是出租。严格禁止土地的二次转包，是保证农村土地流转秩序，防止农村土地投机的重要措施。
2 关于土地承包经营权的出租。《农村土地承包法》应对出租的内容作进一步规定：第一，承租人不得再转租农地，为防止土地承包经营权多次出租而影响对土地的利用，避免多次转租而弱化土地承包经营权人对出租土地的支配力，法律应禁止转租；第二，租赁期内，土地承包经营权人转让该权利的，承租人在同等条件下，有优先受让权；土地承包经营权人出租赁合同对买受人继续有效。
3 关于土地承包经营权的转让。第一、为保障土地承包经营权人的财产权利和生产经营自，应当允许土地承包经营权在符合法律规定的条件下转让。担心允许土地承包经营权转让会导致土地兼并的现象并使农民失去基本的生产保障是没有必要的。一方面，可以通过立法限制土地兼并，如限制最高的土地拥有量以及农民对土地的最低拥有量等来防止出现较大规模的土地兼并现象；另一方面，土地承包经营权转让不是土地所有权本身的转让，不会因此导致土地所有权的兼并，土地所有权仍然在集体手中，即便在使用权转让之后，集体也可以对承包经营权的受让人依据法律和合同的规定享有一定的权利。
并可以对受让的承包经营权形成一定的制约。
第二、取消转让农地使用权必须要发包人同意的条件。根据《农村土地承包法》的规定。承包人将承包合同转让给第三者须经发包人同意，这符合双务合同中债权债务概括转让或部分转让的特征，而不是物权转让的特征。基于土地承包经营权的物权属性，农户当然享有自主流转其物权性质的土地承包经营权的权利，无须发包方的同意。物权性质的土地承包经营权设立之后，居于法律和承包合同被赋予发包方身份的组织只享有承包合同的权利。而不能干涉他物权享有人的处分行为，除非合同这一设立行为不得转让土地承包经营权。
4 关于土地承包经营权的入股。《土地承包法》第42条规定：承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。此条规定用词不太科学。按法理与实践分析，为了保护农民的土地承包经营权，保证在公司破产时，农民的土地承包经营权不至于流失，这里的土地承包经营权人股是指承包方(即入股者)在保留物权性质的土地承包经营权的前提下，从物权性质的土地承包经营权中依法分离出来的部分权能(农地的使用权)转移给股份合作社的行为。因此，土地承包经营权入股是物权性质土地承包经营权保留下来的流转形式，股份合作社并不能取得物权性质的土地承包经营权，只能取得农村承包地的使用权。
5 关于土地承包经营权的抵押。以家庭承包方式取得的土地承包经营权部分可以作为抵押标的。诚然，以家庭承包方式取得的土地承包经营权不能全部作为抵押标的。因为，无论何种抵押贷款都存在着债务人不能还本付息的可能。如果允许从家庭承包方式取得的土地承包经营权全部抵押。当土地承包经营人遭遇自然灾害或市场风险，不能按时履行债务时，则会导致土地承包经营权的全部移转。在这种情况下，势必危及到土地承包经营人的生存。
(二)创新我国农村土地承包经营权流转的方式一构建农村土地承包经营权信托制度。根据我国《信托法》对信托的定义，笔者认为，所谓土地承包经营权信托，是指农村土地承包方(以下简称承包方)基于对受托人的信任，将其土地承包经营权委托给受托人，由受托人按承包方的意愿以自己的名义，为承包方的利益进行管理或处分的行为。农村土地承包经营权信托必须在坚持集体所有权和土地承包经营权不变的前提下进行。
1 我国建立土地承包经营权信托制度的合理性和可行性。我国农村土地资本市场的核心和关键在于土地承包经营权流转市场的建立和完善。尽管土地承包经营权的流转已经获得了政策上以及法律上的认可和支持，但是并没有达到我们确立政策以及制定法律的初衷和目的。在这种情况下，将信托制度引入土地承包经营权流转市场，不仅符合我国农村土地流转市场的现实需要，而且对于农村土地资本市场建立和完善具有推动作用，还可以避免在传统的诸如转包、互换、转让等土地承包经营权流转中发包方的肆意介入，以及因此而损害承包方合法权益。
另一方面，农村土地承包经营权信托制度的确立和推行，对于推动土地流转，遏制土地抛荒，实现土地规模化经营，促进农村产业结构调整，保障农民权益以及提高土地投资效益都有积极的意义和价值。因此，笔者认为，农村土地承包制度下的土地承包经营权可以成为信托财产。浙江绍兴、河南安阳等地土地承包经营权流转中引入了信托制度，将信托制度在管理财产方面的天然优势与我国农村土地承包经营权流转市场的发展结合起来。笔者认为，农村土地承包经营权的信托不仅是可行的，而且是合理的，并且必将成为我国农村土地资本市场中流转中的亮点。
农村土地流转方式方法篇2
摘要：简述农村土地承包经营权流转的内涵，分析农村土地承包经营权流转的存在的主要问题，提出完善农村土地承包经营权流转的对策建议。
关键词：土地承包经营权流转物权法
随着农村经济的发展，城市化进程的不断加快，传统农业向现代农业的转型，土地承包经营权流转成为学术界甚至“三农”问题关注的热点。当下农村人口流动和劳动力转移加快，农民的土地权利意识增强，农村土地承包经营纠纷呈多发趋势。
一、农村土地承包经营权流转的内涵
农村土地承包经营权是指农业经营者在法律规定和合同约定的范围内在集体经济组织所有的或者国家所有的由集体经济组织长期使用的土地上进行耕作、养殖或畜牧并获得收益的权利。土地流转，即土地的转让和流通。按照其作用和性质的不同，土地流转可划分为土地权利的流转和土地功能的流转（土地用途的改变）两部分，但在法律上是指土地权利的流转。
现行《物权法》和《农村土地承包法》等法律都未对土地承包经营权流转各种方式性质作出界定,目前学术界和实践中对其认识不一致，差异较大。土地承包经营权流转的内涵的界定，目前没有形成一致的观点，宽泛的说，农村土地承包经营权流转包括两层含义：一是所有权主体的改变，如从集体所有变为国家所有，最为典型的就是农村集体土地征用。二是使用权主体的变化，《农村土地承包法》第三十七条规定了集体土地的转包、出租、互换、转让以及其它流转方式；同时还规定了“四荒”土地的入股、抵押，这些方式的流转都是对使用权主体的变化而言的。根据《农村土地承包法》第二章“家庭承包”第五节“土地承包经营权的流转”和第三章“其他方式的承包”的规定，并结合物权法理论，是使用权主体的变化所产生的农村土地承包经营权流转。即在不改变农村农用土地所有权权属和农用土地之用途基础上，在有效农村土地承包经营权存在前提条件下，农村土地承包经营权人依法将农村土地承包经营权或农村土地使用权移转给他人的行为。
二、土地承包经营权流转存在的问题
（一）农村土地承包经营权物权化不彻底
农村土地承包经营权具有物权属性已是不争事实，目前学术界通说认为该项权利是一种物权，如：农村“土地承包经营权性质上属于物权，属于物权中的他物权，属于他物权中的用益物权，且是一种新型的用益物权”；但是，就目前现状而言，无论是在理论研究上，还是在立法实践上，都存在未将其彻底物权化的问题。浓厚的债权色彩，成为农村经济发展的障碍和农民权利无法切实保障的主要原因之一。
（二）农村集体土地产权主体不明确
农村集体土地产权主体不明确的缺陷。各利益主体行为不规范，利益分配也不合理，土地制度难以形成有效的激励和约束。这种模糊不清的产权关系不利于土地使用权的交易，从而直接阻碍了农村集体土地的合理流转。“农民集体”的概念不是法律上的“组织”，而是全体农民的集合，是一个抽象的、没有法律人格的意义的集合群体，这样一个无法律人格、不能具体行使对土地有效监督和管理的集合群体作为农村土地的所有权主体，必然造成农村集体土地所有权的虚置。
（三）法律对土地承包经营权的流转过多限制
相关法律对土地承包经营权的流转施加了过多的限制，如：《土地管理办法》第十三条规定：“以转让方式流转的，应当事先向发包方提出转让申请。”把发包方同意作为土地承包经营权转让的前提；根据《土地承包法》第四十九条和《流转管理办法》第三十四条的规定，土地承包经营权抵押仅限于“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书”的土地。法律法规对流转方式的过多限制造成流转障碍，弊端是非常明显的。
三、农村土地承包经营权流转制度的完善
（一）建立农村土地承包经营权物权化流转机制
根据物权法定原则，农村土地承包经营权的内容法定化。确定农村土地承包经营权合理的存续期间；农村土地承包经营权之享有和公示方式法定化；侵犯农村土地承包经营权的法律责任法定化在承包权法定化以后，如果发包方侵害承包人利益，承包权人有权根据物权法的规定行使物上请求权，特别是当发包人以外的第三人侵害承包方权利时，能有效地以物上请求权对抗第三人；通过物权方式解决纠纷。农村土地承包经营权人应享有物上请求权和自力救济权。如承包方的土地承包经营权受到侵害时，承包方有权根据法律规定要求侵权行为人停止侵害、返还农用地、恢复原状、赔偿损失等物权方式进行救济。物权立法不仅应对现行的农村土地承包经营权的流转方式予以确认规范，使之有章可循，而且应在未来土地立法中对农村土地承包经营权的流转形式规定一个弹性条款，使法律具有前瞻性和灵活性。
农村土地流转方式方法篇3
关键词:农村;土地流转;立法;土地流转制度
中图分类号:F321.1文献标志码:a文章编号:1673-291X(2010)22-0036-03
中国农村土地制度的变迁,从来都是土地所有权和土地使用权制度在当时的社会生产条件下的纠葛,经历了一个农业经济、计划经济、市场经济与中国国情的博弈过程。现阶段,一些讨论如何通过立法等手段使土地集体所有变为土地私有,从而为农村土地流转扫清根本障碍的观点并不明智。在现有的土地市场和土地制度立法框架下,土地制度已经由土地所有中心主义变为土地利用中心,而土地利用的关键就是完善土地流转制度。因此,完善中国农村土地制度的核心问题,便是围绕农村土地流转制度相关问题展开。本文拟对中国农村土地立法沿革作一检讨,并对农村宅基地流转及农村土地承包经营权的流转等若干问题进行论述。
一、中国农村土地流转立法概况
从“平均地权”、“耕者有其田”到“打土豪,分田地”;从《中国土地法大纲》到《中华人民共和国宪法》;从《农村土地承包法》到《物权法》等施政口号、纲领及立法文件中关于土地制度的规定,可以看到,中国农村土地制度的变迁的复杂和漫长。随着中国经济和社会的发展,农村土地制度的关键和核心是如何能让其面向市场充分流转。其中有理念、利益上的多重博弈,也有中国特色的政治、经济、文化等因素的介入,使得农村土地制度的改革更加复杂、敏感。
(一)农村土地的立法变迁
中国农村土地流转立法大致上经历了,由私有到公有,由禁止流转到允许有限的流转等。
1.农村土地私有,实质上允许流转的阶段。纵观中国土地所有制的历史,真正从法律上确认土地国有和集体所有双重所有制的是1982年《宪法》。其第10条规定,城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有。在此之前,中国农村的土地以私有为主,即使是在20世纪50年代初开始的社会主义改造以及诸如“农村合作化运动”、“公私合营运动”、“运动”等环境下,也没有从立法上改变农村土地私有的性质。1954年《宪法》、1975年《宪法》及1978年《宪法》均只是对1947年《中国土地法大纲》的相关条款的重申和改进,并没有从实质上改变农村土地私有的性质。因此,农村土地的私有性质没有根本改变,则农村土地的流转并顺理成章。当然,尽管从立法上并未根本动摇农村土地私有的性质,但农业合作化运动和的本意是限制甚至禁止农村土地的流转。
2.土地集体所有,限制乃至禁止流转的阶段。在农村土地承包经营方面,1978年12月,党的十一届三中全会的召开拉开了中国农村改革开放的序幕。1979年9月,中共十一届四中全会通过了《中共中央关于加快农业发展若干问题的决定》,肯定了“包产到户”的办法。从1982―1986年,中央连续下发了5个“1号”文件,以稳定和强调家庭联产承包责任制。同时,中央“1号文件”陆续开始规范土地承包经营权的流转。1993年将家庭联产承包责任制写入《宪法》。2003年《农村土地承包法》则以法律的形式将这一农村基本经营制度再次予以明确。2007年通过并实施的《物权法》对《农村土地承包法》的上述规定以基本法律的形式作了确认,进一步指出:“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定,有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。”
在农村建设用地使用权方面,原则上禁止流转。在现有的土地立法框架下,农村建设用地大致可以分为乡镇企业用地、农村宅基地及农村公共设施和公益事业用地。法律只允许集体经济组织成员及组织自身生存需要,将集体所有的土地直接作为建设用地使用,禁止集体所有土地作为建设用地直接进入市场。
(二)对中国现行农村土地流转制度的评价
1.立法理念和指导思想的滞后。由于中国特有的历史传统,对作为最重要的财产制度的农村土地制度的立法,不可避免地强加了诸如政治、意识形态等非法律因素。我们一方面不遗余力地强调农村土地集体所有,另一方面又要发展市场经济;一方面强调要保护农村农民的利益,另一方面却在制度层面上制造了两者的冲突和对立。体现在土地立法方面理念的滞后。如,农民享有的集体土地的所有权之名,却不能享有农民集体土地所有权之实。农民集体土地所有权完全被国家土地所有权所笼罩,土地所有权主体的虚位,使国家对农村集体土地的支配更加畅通无阻;在对农村土地的管理规制中,政府总是在利益驱动下的以行政管理为主导,甚至演变为对农地的政治操纵和强势介入。
2.农村土地制度政策性因素的强化和市场力量的萎缩。由于计划经济体制的传统和政策的惯性,在涉及9亿农民的根本利益问题即土地问题上,我们一直贯彻行政主导的模式,而非市场经济模式。迄今为止,涉及土地和房地产方面的法律法规及规章无不是从行政法管理的角度制定的,这是中国物权法领域的最大的特色。从市场经济角度而言,土地作为重要的生产要素,只有通过市场方式进行科学、合理的配置才能发挥最大的效用。笔者认为,这种“保姆式”立法,看起来好像能保护农民的利益,稳定整个经济的健康发展,但从事物的发展规律来看,是对农民权利的一种剥夺。
3.农村土地流转制度改革与农村土地流转隐形市场的繁荣互为推力。建国以来,中国农村每前进一步,都体现了农民的智慧和勇气,在国家没有正式立法,或立法违背了事物发展的规律的情况下,部分地区的农民敢为天下先,结合当地的实际,创造性地变革了农村土地的流转制度,促成了中国农村土地制度不断的进步。这些局部地区自下而上并结合实际创造性地利用土地就是非正式的土地制度,或称习惯法。历史证明,这些习惯法后来均得到国家正式立法的认可并加以完善。实践证明,习惯法不但能够补充、支持与其相容的正式立法,在某种程度上可以说,非正式制度是正式制度的基础。如土地承包经营关系首先由农民的合同所确立、实施,并先后由地方与中央政府的政策、国家的法律所确认、保护。因此,改革农村土地流转制度,必须尊重实践中的创新,并以此为指导推动相应的立法改革。
二、农村宅基地流转问题分析
在现有中国农村及农村土地制度框架下,农村宅基地的相关制度具有特殊性、敏感性及复杂性等特征。农村宅基地问题首先关系到其成员的基本权利,因为宅基地具有福利和社会保障功能,还关系到农村房屋的产权问题,如,小产权房问题。
农村宅基地是否能够以及多大程度上流转,历来见仁见智。反对流转的主要理由不外就是“宅基地使用权是农民安身立命之本,允许宅基地流转的条件尚不成熟。”浏览现有文献资料,赞成流转的观点渐成主流。主要理由如下:
(一)现有关于农村宅基地流转的立法与实践存在矛盾
《土地管理法》第62条规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,村民出卖、出租房屋后再申请宅基地的,不予批准。第63条规定,农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。根据逻辑推理可以得出:第一,农民虽然有权处分其房屋,但因为宅基地的限制流转,该权利几乎同时受限;第二,宅基地限制流转的规定,不能保证农民的基本权利,因为即使农民出卖房屋给同集体经济成员的,则该农民不能再申请宅基地,与限制流转的初衷不符。
事实上,包括宅基地在内的集体建设用地使用权的上市流转现象极为普遍。无论是假入股、假合作、假破产的流转,还是直接的转让、出让和出租方式流转;无论是公开的、经过主管部门审批的流转,还是私下未经审批的流转均普遍存在。这种土地立法与实践的严重脱节,反证了立法的不足,和农村土地流转的现实需要。
(二)允许农村宅基地流转,有利于农民的融资创业
立法禁止农村宅基地流转,当然也就包括禁止抵押,而禁止抵押从某种意义上说比禁止转让对新时代农民的权利的损害更大。因为很多情况下农民无须转让自己的房屋,而只需要设定担保,利用房屋的交换价值。立法禁止农村房屋抵押,主要基于两点理由:其一,农村房屋价值较小,没有抵押价值;其二,农村房屋是农民的基本权利保障,不能设定权利负担。通过以上分析,这两点理由在现代农村经济社会条件下均与现实不符。尤其是随着中国经济战略的转移和产业的升级,农村经营方式趋于规模化、集中化、现代化等,农民自行创业将成为主流,而法律禁止农民抵押自己的房屋,实际上是农村发展的阻碍。
(三)农村宅基地流转符合经济、社会发展要求
城乡二元化体系下的城乡差距问题,一直是困扰中国社会发展的瓶颈。笔者认为,统一城乡土地制度,统一城乡土地市场交易制度是解决这顽疾的根本。小产权房问题的实质是农村宅基地的流转问题,解决城乡二元化问题,不仅要推动城市化进程,也要允许城镇人口及其他社会资源向农村流动,这样才能最大化利用社会资源。
随着城市化的进展,部分农民已逐渐融入城镇生活,甚至在城镇安居乐业,其权利意识也不断觉醒,农民对自己的宅基地及房屋有权利自主决定是否处分。基于其理性经济人假设,农民自己才能使自己的利益最大化。因此,允许农村宅基地的流转是大势所趋。
三、农村土地承包经营权流转问题
农村土地承包经营权及其流转历来是农村土地制度的核心。由于牵涉到农民的根本利益和国人的粮食安全,国家和法律对土地承包经营权的流转格外谨慎。但随着农村社会和经济的发展,现有的有关法律和政策明显滞后,反而不能达到预期目标。
(一)中国农村土地承包经营权法律性质的确定
从《农村土地承包法》到《物权法》,土地承包经营权的用益物权性质最终得以确立,这是农村土地立法理念的提升和指导思想的进步。从“债权说”到“用益物权”说的转变,虽然都是财产权,都允许以适当的方式流转,但对农民和农村的发展意义迥然,这可以从物权和债权的性质和功能比较中得出结论。但笔者认为,承包经营权的物权化的深层意义在于体现了中国土地制度逐渐以“土地利用”为核心的理念,还为中国农村土地制度的进一步深化改革奠定了基础。
(二)土地承包经营权流转中,本集体经济组织成员的优先权问题
一般来说,中国农村土地承包经营权流转以内部转让为原则,以向外部流转为例外,同时坚持不改变农用地用途为原则。2005年最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷适用法律问题的解释》(以下简称《解释》)中规定,土地承包经营权流转中,本集体经济组织成员在流转价款、流转期限等主要内容相同的条件下主张优先权的,应予支持。但在农村土地实践中,如何理解此处的优先权问题,颇值研究。
1.优先权只针对通过家庭承包取得的土地承包经营权的流转。在中国农村土地承包经营中,还存在一种“四荒”土地的承包经营的情形。但两者在流转主体、客体、方式等均有很大不同。对于“四荒”土地的承包,法律规定可以向集体经济组织以外的人流转,因此不存在本集体经济组织成员的优先权问题。
2.优先权只针对出租和转让两种方式。通过家庭承包取得的土地承包经营权的流转方式包括转包、出租、互换和转让四种。其中,转包和互换两种流转方式中,流转的主体只能为本集体经济组织成员,故也不可能存在本集体经济组织成员的优先权问题。
3.优先权的行使需满足一定的条件。根据《解释》的规定,主张优先权必须在土地承包经营权人书面公示的合理期限内提出,或虽未经书面公示,但本集体经济组织以外的人开始使用承包地两个月后本集体经济组织成员才主张的,法律也不予保护。
(三)土地承包经营权的抵押问题
限制土地承包经营权抵押的理由不外是考虑到稳定农村土地承包经营关系进而保障农民的根本利益。但综合考虑抵押权的法律特征和功能以及新时代农民创业融资的需要,允许土地承包经营权抵押才是大势所趋。
1.设定抵押后,只是有可能因实现抵押权而发生土地承包经营权流转。据统计,城市居民不能按期清偿购房贷款的情形只占全部按揭业务的不足7%,而真正进入拍卖、变卖程序的更少。因此,一些专家担心的问题发生的可能较小。况且,如果仅仅因为个别的抵押行为可能会使农民失去土地承包经营权,而禁止所有农民,尤其是需要以土地设定抵押融资的农民抵押贷款的话,不符合效率和公平原则,属于因噎废食的做法。
2.依据法理,既然允许土地承包经营权转让,也应当允许抵押。从“举重以明轻”的法律解释方法当然得出,既然允许土地承包经营权转让,也应当允许抵押的结论。转让的法律后果必然是使农民丧失土地承包经营权,但抵押却只是有可能丧失土地承包经营权。所以,立法允许转让却禁止抵押,实与法理相悖。另外,土地承包经营权为用益物权的性质已成共识,既然用益物权的性质可以确定,则利用土地承包经营权交换价值的性质一样可以确定。因此,从应然的角度看,允许农村土地承包经营权抵押是其法律价值的体现。但从实然的角度看,可以设定合理的抵押条件,以避免可能出现的人们担心的社会问题。
四、结语
随着中国社会经济的发展,农村土地流转制度的变革,是促进城乡土地流转制度的统一及实现中国和谐社会目标的关键。因此,我们首先要做的是及时摈弃传统计划经济理念,放弃“保姆式”立法,努力做到把“市场的归市场,政策的归政策”。笔者认为,立法对农村建设用地使用权的流转应该进一步放开,特别是农村宅基地的流转。唯如此,才能统一城乡土地流转市场,根本上解决城乡二元体制,消除城乡差别。对农村土地承包经营权的流转,应当秉持农用地高效、集约利用与保护农民利益相结合的原则。应该扩大和创新土地承包经营权的流转方式,如允许农村土地抵押等,将流转对象扩大至集体经济组织成员之外。这样不仅可以高效利用土地,而且能够根本保障农民的利益。在立法上应当体现“包容”的精神,“凡是法律不禁止的方式都是允许的”。
所以,应尽快完善农村土地流转制度立法,创造适应生产力发展的新的农业资源配置方式,以实现土地资源的有效利用,推动农业和农村经济的进一步发展。
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农村土地流转方式方法篇4
关键词:信托流转模式;土地经营权;浏阳模式
我国是农业大国,农民占了总人口的67%以上,而近年来因为农民进城务工数量的不断增多,农村土地逐渐荒废,抛荒现象日益严重。为解决这一问题,进行土地集约化、规模化的流转已是不可阻挡的趋势。土地经营权信托流转(以下简称“土地信托流转”)是一种新兴模式,是在不改变农村土地农业用途以及坚持集体所有权和土地承包权不变的前提下,依据信托原理,按照自愿、依法、有偿的原则,由受托人,接受土地承包者的委托,通过必要的程序,将土地承包者拥有的土地使用权在一定期限内信托给受托人,由受托人经营管理或使用且收益归委托人所有的一种土地流转方式。它具备了普通信托的基本特征。
一、土地信托流转的设立及基本方式
1.信托行为
农村土地信托是指农村土地的所有者或使用者将土地的经营与管理权信托给受托人,由受托人进行经营、管理、处置,并将由此而获得的收益分配给受益人的行为。
2.信托主体
农村土地信托主体包括委托人、受托人、受益人三方当事人。委托人是农村集体土地承包者,其对土地拥有可转让权和独立的处分权。委托人的组织形式可以是个体家庭,也可以是集体。考虑到我国东、中、西部地区农村经济发展的梯度差异,可以设计区域差异条件下的委托人组织形式。在农村经济相对落后的中、西部地区,可以采用个体家庭委托人模式,在农村经济相对发达的东部地区,农村土地得到规模化经营且农村土地市场相对完善,这时农村土地信托的委托人可以是一定区域内有共同信托目的和利益的一群人或一定社区或某一依法成立的组织。受托人是指受委托人委托,有技术、有资金、有能力对信托土地进行经营管理的信托当事人。鉴于我国农村土地信托流转还只是处于实践阶段,最好是由具有专业知识背景的信托公司担任。农村土地信托中的受益人可以是委托人本人也可以是其指定的第三人,但在我国目前的农村土地信托中,受益人主要是委托人本人,即农村土地承包者本人。
3.信托客体
农村土地信托客体就是指信托财产,即委托人委托给受托人经营管理的农村土地。按照我国《信托法》的规定,信托财产应当是委托人拥有所有权的财产,但随着物权制度的不断完善,土地等物权已由“以所有为中心”向“以利用为中心”转变。所以,在农村土地信托流转中,虽然委托人对土地并不拥有所有权,但其拥有的独立经营管理权还是可以作为信托财产委托给受托人经营管理。
4.土地信托流转的方式
如图1所示,农村土地信托流转方式大致可以分为四个方面:
(1)委托人将土地委托给受托人经营管理(对应模式图中编号①)
委托人通过与受托人签订土地信托合同的形式,将土地委托给受托人经营管理。在确定农户交托土地的方式时,由于信托制度下信托土地经营权和受益权相分离的土地权利两重性,使得信托土地的管理处分可以根据委托人的意愿、家庭需要以及土地类型、多少,用多种多样的方式设定、限制或分割财产权益。
根据我国东、中、西部地区农村经济发展情况和土地形态,笔者认为可设计以下两种符合各地发展的交托土地的方式:在平原地区,可以借鉴整存整取的存款方式,将大面积土地当成钱,农户一次性委托信托机构接收大范围且委托期限长的土地经营权,而信托机构也可以有针对性的将大面积土地转让给有实力的机构经营者或大户经营者。还可以参考封闭式基金的做法,规定委托期内农户不可随意中止合同以取回土地经营权,保障土地信托机构的诚信度与经营者的合法权利。在山区丘陵地区,农户委托的土地可能比较零散,面积较小,所以订立信托合同时,可以适当减少委托年限以降低风险。对比北方地区,南方地区由于地形较复杂,有些方法并不适用,各地的机构要在对农地进行充分考核后决定合适的受托方法,灵活运用。
(2)受托人对土地的经营管理(对应模式图编号②)
受托人在接受了委托人委托的土地后,就可对土地进行经营管理。正如前面所说的土地权利两重性的分离,不仅农户委托的方式可以多样化,信托机构转让处置土地经营权以获取收益的方法也可以多元化。参考已有的土地流转模式,如转包,互换,反租倒包,股份合作等,以信托机构为中介的条件下,继续运用,方便扩大再生产时的土地缺乏问题,提高土地流转效率与增大土地流转规模。土地信托机构综合利用传统的极大流转模式为自己服务,充当与经营者交易的一方,由机构去与经营者谈判租赁模式的租期、收益分配;股份合作制的交易费用,市场波动影响的问题,使整个土地流转流程效率加快,专业性提高,机构还会站在盈利者的角度选择双赢局面。
(3)土地经营的收益分配及报酬支付(对应模式图编号③)
在受托人按信托合同规定尽职尽责管理信托财产的前提下,信托土地的损益计算是根据受托人经营的实际结果,而不是根据事先确定的损益标准来计算的。受托人承办信托业务所取得的报酬是依据信托合同的规定,按照信托土地经营收益的一定比率来收取的。委托人或受益人的收益则是信托土地经营收益扣除信托机构收取的委托佣金和转让手续费等费用后,所得的一部分收益。
(4)政府管理机构的约束和监管(对应模式图编号④)
在农村土地信托流转中,政府发挥监管和服务职能。中央政府制定和颁布一系列与农村土地信托流转相关政策法律法规,设立和授权相关的管理机构对农村土地信托流转进行监管,为农村土地信托流转创造公平有效的法律法规环境。地方政府和其他相关的管理机构则对农村土地信托流转市场进行规范控制和政策引导,以建立市场规则、维持有效的市场秩序。
二、农村土地信托流转典型案例分析――湖南省浏阳模式
1.浏阳市农村土地信托概况
浏阳地处长株潭“金三角”,但由于种田效益不高甚至赔本,所以浏阳地区的很多农民离乡离土,到县城或其他地区从事第二、三产业,致使许多农田常年出现弃耕抛荒的现象。这种大量劳动力向非农产业转移的现象,也为浏阳市开展农村土地的信托流转带来了契机。
2003年,浏阳市委、市政府开始建立土地流转信托服务站,经过一年的农村土地信托流转,不仅使浏阳市广大农民的收入得到明显的提高,加快了生产要素的流动,也大大加快了科学技术的推广。到2003年年底,仅浏阳市柏加镇农民的人均纯收入就达到了5480元,为1990年的10.8倍,另外,浏阳市的城镇化水平也由10.8%提高到30.8%。
2.浏阳市推行农村土地信托的条件分析
首先,“地多人少”、劳动力大量向外转移的问题给浏阳市推行农村土地信托流转带来了契机。为解决农地大量抛荒的问题,同时又因为农业是经济发展的基础,浏阳市政府提出了农村土地信托流转的方法来解决上述问题,以促进农村经济的可持续发展。
其次,规模经济带来的效益促进了农村土地信托流转的推行。与其他较发达的地区相比,浏阳市的农村土地经营一直是以“人人分地,家家种田”的小农格局为主,这样子的经营方式所带来的收益甚少,甚至无利可图。而土地信托流转方式的推行为土地经营带来了规模效益,一些种田有术、外出门路不宽的农民和开发农业的工商企业于是渴望能连片集中受让土地,实现规模集约经营。
3.浏阳市农村土地信托流转的流程分析
①浏阳市政府组织和授权有关机构和单位事先对土地经营权的市场供求情况进行调查登记,设定和推荐农地开发项目。
②农户与土地中介机构签订土地信托流转契约,办理合同见证登记。
③土地中介机构自己经营受让的农地,或者将成规模的受让农地转让给其他土地经营者经营。
④土地经营者制定科学使用的经营流转方式。
⑤浏阳市政府组织和授权的有关机构和单位进行流转后的跟踪服务和纠纷调处。
4.经验启示
浏阳市农村土地的信托流转方式是前面所述土地信托流转基本方式(图5)的改善和提高,其在基本方式的基础上加强了政府的中介服务和监督管理作用。在浏阳市农村土地信托流转方式中,首先,市政府积极进行市场供求情况调查登记,有效消除了农户和土地信托机构之间的信息不对称,促进了农户与土地信托机构之间土地信托流转契约的签订。其次,市政府进行流转后的跟踪服务和纠纷调处,有利于土地的持续和高效流转。最后,市政府对土地信托机构进行监督管理,制定相关法律法规,为农村土地信托流转创造公平有效的法律法规环境,建立市场规则、维持有效的市场秩序。
浏阳市政府将土地信托流转基本方式加以改进和运用,首创全国县级“流转信托”,在一定程度上解决了如何创新土地流转机制、规范土地流转、促进农村经济发展和农民增收、维护社会稳定这一系列迫在眉睫的问题。其成功实践,给我们带来了以下启示:
(1)以农户利益最大化为基本原则。浏阳市正是由于把广大农民的利益放在了首位、尊重广大农民的意愿,才使涉及10余万农户的大规模土地信托流转得以依法、有序、平稳地进行。
(2)以促进农户增收为根本目标。推行土地信托流转最重要的目标就是增加农户收入,这也是衡量土地信托流转成败的标志。浏阳市推出两条措施确保农民增收:一是加强培训,为农民增收培育一技之长。2003年以来,浏阳市农业部门组织培训中专以上新型农民达6809人,这些高素质农民转出土地到沿海打工,不少人进入管理岗位,人均年收入逾8000元。二是以“动人”促“动地”,为农民增收扩展空间。浏阳市三次到深圳、珠海举办劳务输出洽谈会,引导劳务输出16.5万人。大量劳力转向非农产业,为土地转入农户扩展了增收空间。
(3)为农户生活提供基本保障。外出打工农民大多处于不稳定状态,确保农户的承包权不转变,使其在家乡有一块地,仍是农民生活保障的最后一道防线。浏阳市始终坚持赋予农民有保障的土地经营权,严令在承包期内,无论农民是否从事农业,任何组织或个人都不得通过任何手段使农民失去承包土地。正是这种稳定感,使农民吃下了定心丸,放心转出土地,土地经营权的流转才得以朝着健康有序的方向发展。
通过浏阳模式,我们可以清楚看到信托流转模式在我国完全可行,且对于促进土地流转,扩大农民受益有明显效用。通过研究浏阳模式,我国可以考虑适当地修改以求在全国范围内推广,并在政府监管上加大力度,在经营流转方式上寻求多样化,因地制宜,将理论落到实处,尽可能使土地流转达到规模化,集约化的目标。
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农村土地流转方式方法篇5
一、陇东地区农村土地流转的现状
以陇东地区中心城市庆阳市为例，截止2014年12月20日，家庭承包耕地流转总面积是1083983亩，其中最多的是镇远县220886亩，占庆阳市家庭承包耕地流转总数的20.7%。最少的是合水县40964亩，仅占庆阳市土地流转总数的3.8%。由此可见，庆阳市各县区家庭承包耕地流转的数量并不均衡。在流转的土地中，以转包方式流转的是371839亩;以转让方式流转的是42148亩;以互换方式流转的是136513亩;以出租方式流转的是425579亩;以股份合作方式流转的是25236亩;以其他形式流转的是82468亩。以出租方式流转的土地亩数最多，而以股份合作方式流转的土地亩数最少，这与庆阳市经济发展和农民对土地的依赖程度密切相关。目前在东南沿海的部分省市，股份合作是土地流转的主要形式，股份合作能产生规模效益，促进农村经济发展，但同时也有较大的风险。庆阳市农地流转中，以股份合作方式流转的土地数量较少，与发达地区存在差距。庆阳市家庭承包耕地流转去向中，流转入农户的是502500亩;流转入专业合作社的是310041亩;流转入企业的是98695亩;流转入其他主体的是172746亩。从统计数据看，庆阳市土地流转主要是农民相互之间的流转。①陇东地区农地流转从流转方式和流转对象上都有自身的特点，课题组也对陇东地区农村土地流转中农民权益保障等问题进行了调研。从目前的调研情况看，陇东地区农村土地流转中农民权利保障还存在困境。
二、陇东地区农村土地流转中农民权利保护的困境
依据我国法律规定，我国土地所有权的主体是国家和集体，农民对土地没有所有权，仅享有使用权。因此，在我国农村土地流转是土地使用权的流转，即在土地所有权不变的前提下，土地使用关系发生的改变，包括土地承包经营权的流转、集体建设用地的流转和农村宅基地使用权的流转，本文主要针对土地承包经营权的流转中农民权利保护问题进行研究。就目前陇东地区土地流转的现状来看，对农民权利的保障还存在不足。
(一)对农民自由流转权的侵害
依据《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等相关法律规定，承包地的流转是承包人个人的民事权利，是否流转、以何种方式流转都由承包人自己决定，发包方或政府无权干涉。就目前的调研现状来看，陇东地区农民在土地承包经营权的流转中，农户权利主体的地位并没有体现，强制流转或在流转中受到干涉的情况比较常见。由于陇东地区经济欠发达，农业占经济的比重较大，农民对土地的依附性较强。因此，农民对土地流转的积极性不高，流转土地面积不大，比例也不高。大多数的土地流转是由县乡政府和村委会牵头或主导的土地流转。在流转中，一些基层政府和村干部为了获得不正当利益，滥用权力，迫使农民进行土地流转，或是私下与承租者达成交易，采用蒙骗、利诱或威胁农户的方法进行土地流转，严重侵犯了农民的自由流转权。
(二)对农民取得收益权的侵害
土地流转中的收益应当归属于承包方即农户，其他组织和个人无权侵占、扣缴和截留。随着我国农村经济的发展，工业化和城镇化的推进，农民的收入来源也越来越多样，从一定程度上缓解了农民对土地的依附。但与东中部经济发达或较发达地区比较，陇东地区农民就业机会缺乏，收入来源较单一，即使有家庭成员在外打工，土地仍是农民的生存和养老保障。就陇东地区而言，在缺少其他收入途径的情况下，土地流转中的收益对农民来说就是其基本的生活保障，更应该加以保护。但从目前的调研来看，在陇东地区农村土地流转中，为了获得更大的利益，想要受让土地的企业、经济组织往往是与政府或村委会合作，通过压低土地租金、转包费或转让费的方式，降低企业或组织的成本，实现利润的最大化。在合作过程中，政府或村委会从中获得了利益，而这些利益来源于对农民利益的侵害。更有甚者，某些地方的基层政府或村委会在土地流转中与农民争利，对土地流转的收益进行侵占和扣缴，严重损害了农民依法取得收益的权利。
(三)对农民知情权和监督权的侵害
知情权是指农民作为集体经济组织成员，享有知道土地流转真实情况的权利。监督权是指农民对土地流转的决策、方式和程序是否合法进行监视、督促的权利。我国《村民委员会组织法》规定凡是涉及到村民利益的重大事项，村委会都应当依法提请村民会议讨论决定，要保障村民的知情权。信息越公开透明，权力寻租的空间越小，就越有利于农民权利的保护。农民是土地流转的一方当事人，也是土地流转中的监督者。现就陇东地区的调研来看，某些村干部私下与受让人达成协议，程序不合法，账目不公开。部分受访农户表示对土地流转的具体情况，包括土地流转的补偿金额、土地流转后的收益、土地流转后的用途、土地流转合同等不知情，这就导致了村干部在土地流转中的暗箱操作。知情权是监督权的前提，没有保障农民的知情权也就侵害了农民的监督权。
(四)对农民权利救济的侵害
权利救济是指农民在土地流转中合法权益受到侵害时通过合法途径保障其利益或补救其损害的权利。陇东地区在土地流转中对农民权利救济的障碍主要是：第一，农民对权利救济的途径不明确。就目前调研来看，对救济途径不了解的农民比例不高，但也有少数农民明确表示不知道当权利被侵害后如何救济权利;第二，知道救济途径，但一旦进入救济程序后，仍无法有效的保护自己的权利，特别是进入到诉讼程序后，比如土地流转合同的签订不规范，甚至没有订立书面合同，只进行了口头约定，当发生纠纷时，没有证据证明，对农民权益造成损害;比如在有政府参与的土地流转纠纷案件中，由于公权力的介入，司法机关有时候很难做到公平、公正的处理案件，农民的合法权益得不到救济。调研中，部分农民表示对土地流转纠纷的诉讼解决程序不信任。
三、陇东地区农村土地流转中农民权利保护困境的原因分析
(一)立法原因
我国法律在对集体土地所有权的主体进行界定时出现了四种主体，分别是乡农民集体、村集体经济组织、村民委员会和村民小组。各主体权利界限和地位规定不清，导致产权虚置，使得农村土地产权虽然名义上归集体所有，但其处置、收益往往掌握在一两人手中，一些基层政府的领导或村委会的干部以集体的名义侵犯农民在土地流转中的处置权和收益权，土地流转中农民的主体地位无法实现。
(二)执法原因
根据我国法律规定政府在土地流转中承担指导、监管和服务的职责，但某些地方的基层组织却超越了监管范围，成为了土地流转中的发包方，在土地流转中对土地行使绝对的控制权和处置权。有些基层政府为获取利益，强行推行土地流转;有些基层政府将土地流转当成政绩工程和形象工程。本应当是土地流转中监督者执法机关，却具有了监督者、参与者的双重身份，执法机关的身份错位，也是造成土地流转中农民权利保护困境的原因之一。
(三)司法原因
农地流转纠纷案件具有其特殊性，具体表现在牵涉的关系复杂，涉及的利益多，特别是在有基层政府参与其中的案件，处理起来的难度就更大。在我国司法没有完全独立的现状下，法院在处理此类案件中，要平衡各方利益，考虑到各种关系，在各方博弈的过程中，处于弱势地位的农民就不一定能得到公正的待遇。即便是法院能作出公正的判决，也会遇到法院的判决难以执行的问题。
四、陇东地区土地流转中农民权利保护的建议
根据以上的分析和研究，并结合陇东地区自身的基本情况和特点，现提出完善陇东地区农地流转中农民权利保护机制的几点对策，主要有以下几个方面：
(一)立法层面
从国家立法层面上，首先，应当明确土地所有权的主体。从目前陇东地区实际情况看，因为立法中对集体土地产权主体规定不清晰，导致产权虚置，造成了土地流转中农民权益的流失。现行法律中应当确立村民委员会作为集体土地所有权主体代表。村民委员会是村民民主选举产生的基层组织，应赋予其独立完整的法人主体资格，代表农民土地行使权利，维护农民土地流转利益。其次，保障农民完整的使用权。土地承包经营权属于用益物权的一种，用益物权就是对他人所有的不动产依法享有占有、使用和收益的权利。也就是说农户通过承包，获得土地承包经营权后，就拥有对土地的占有、使用、收益部分处置的权利，任何组织和个人不得以任何方式非法侵害农民的土地使用权。我国《担保法》对土地使用权的抵押担保进行了限制，但笔者认为现行立法应当保证农民土地使用权权能的完整性，在立法中应取消对土地使用权担保的禁止。
(二)执法层面
政府在农村土地流转过程中应明确自己的职能，合理定位角色。具体做法是：第一，加强对农民土地流转监管，设置专门的职能机构负责农村土地流转管理工作。政府应当规范流转操作程序;建立健全土地流转档案;监管流转合同的签订和内容;监督流转后土地利用，防止改变农用地用途的行为发生，对土地流转的合法性进行监督。第二，加强对农村土地流转的服务工作，为农村土地的发包者、承包者和土地承包受让者提供服务。政府应建立农村土地流转市场;建立土地流转的信息平台;改善农村基础设施建设;加大农民的就业培训，通过采取这些服务措施，保障土地流转的有序进行，维护农民利益的最大化。
农村土地流转方式方法篇6
关键词:土地承包;经营权;健康流转;对策
一、加大法律政策的宣传力度,提高对土地流转重要性的认识
党的十七大报告中指出:“坚持农村基本经营制度,稳定和完善土地承包关系,按照依法自愿有偿的原则,健全土地承包经营权流转市场,发展多种形式的适度规模经营”。土地是农业生产最基本的生产资料之一,也是农民最基本的生活保障条件之一,推进农村土地承包经营权健康流转,不仅是发展现代农业的必然趋势,也是当今解决“三农”问题,加快社会主义新农村建设的重要举措。土地流转是一个复杂的社会经济问题,涉及面广,政策性强。如何科学、稳步的加快农村土地承包经营权的健康流转,推进农村社会经济的发展和农民收入的增加,现提出以下几点对策:
(一)切实加大土地流转相关法律政策的宣传力度
农村土地承包经营权流转是一项系统工程,离不开法律政策引导。目前农村部分基层干部和群众思想上观念陈旧,对土地承包权流转的认识不足。因此,要科学促进农村土地流转,必须加强对《土地承包法》、《合同法》以及《农村土地承包经营权流转管理办法》等法律法规、以及土地流转政策的大力宣传,提高干部群众的思想认识,使他们充分认识到土地流转不是对家庭承包制的否定,而是在长期稳定家庭承包制的基础上盘活承包地资源、提高土地资源配置效率和规模效率。各级干部,特别是镇、村两级干部要充分重视土地问题,积极探索有效的土地经营机制、流转机制,解决农村土地利用中的矛盾,促进资源的合理配置和农村分工分业的进一步发展,推动农业产业化。各级要加强宣传土地流转的必要性、原则、程序和土地收益分配,教育引导农民提高对土地流转作用的认识,只有土地流转搞好了,新一轮农业结构调整才有良好的基础,农业发展才有出路,农村经济发展和增加农民收入才有生机,土地流转是市场农业发展的必然趋势。消除农民对土地流转的顾虑,使之自觉、主动地参与土地流转。
(二)要加大典型引导力度
目前,城镇就业压力大,城乡社会保障仍然存在巨大差异,大部分农民包括进城务工人员依然非常看重土地所提供的基本生活保障。城镇乡镇和涉农部门要充分发挥外出创业有成人员和种田大户的典型示范作用,用身边的事教育身边的人,使农民看到实实在在的效果,让更多的农户认识到土地流转给自身带来的好处,从而改变农民的“恋土”情结,转变思想观念,主动、自觉、自愿加入到土地流转中来,加快土地流转。
二、结合地方实际,选择土地承包经营权流转模式
(一)完善已有的流转项目
通过收集到的河北各地农村土地承包经营权流转情况调研报告的分析可知,目前农村土地承包经营权的实际流转中,存在转包、转让、互换、租赁、入股等多种形式,转包位于主要地位。在这些流转中,存在的最大问题是流转行为不规范。因此,要对已流转和准备流转的土地,区分不同情况,按照不同类型进行调整。土地承包经营权流转应当遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则,结合本地实际,选择合适的土地流转形式,采用灵活机动又依法规范的形式实现土地承包经营权流转。工作中应建立四道程序:一是农民要有出让土地经营权的意愿,自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的,应当有承包方出具土地流转委托书;二是承包方与受让方签订的书面流转合同;三是农村土地承包经营权流转合同要向乡镇合同管理部门备案;四是乡镇合同管理部门对土地流转合同进行鉴证,审核其合理性、合法性。保护农民权益,体现集体权益。保证土地流转后的合理开发利用,土地的所有权性质不变,防止借土地流转之名非法改变耕地的农业用途。
(二)积极探索,创新土地流转方式、模式
从收集到的全国各地方农村土地承包经营权流转现状的调查报告看,有几种在《农村土地承包法》上并未规定的流转方式和流转模式在个别地方试点并得到推广,值得借鉴。
第一,以农业产业化经营项目带动农村土地承包经营权流转从而实现土地的适度规模经营。这种新型流转模式一般发生于经济比较发达或区域位置比较有利于发展外向型农业的少数地区;带动动机一般是通过经营一些高附加值或高技术含量的农业产业项目实现盈利;带动主体多为大型农业“龙头企业”;利益联结模式多为“龙头企业加农户”、“龙头企业加基地加农户”或“龙头企业加土地合作社加农户”;实现这种流转模式的农村土地承包经营权具体流转方式或者是土地承包经营权入股或者是土地承包经营权出租;农户在这种流转模式中一般以获得土地的股息、红利、租金,向龙头企业出卖农产品以及在龙头企业打工为其主要收入来源。近年来,黑龙江农业产业化经营呈现加快发展的势头,龙头企业牵动基地和开拓市场的能力不断增强,有力地带动了土地承包经营权的流转,大庆市吉泰实业集团围绕“古龙”品牌,建立专业化、规模化的生产基地,采取多种利益联结方式引导土地流转10多万亩。
第二,土地“托管”的新型流转模式。这种流转模式实行的地方比较少,仅出现在湖北省的个别地方,且多为初步的试点,在实践中具体的做法是由农户组建的农业生产合作社为无暇或无力耕种土地的农户代为管理和耕种土地,由被代耕的农户向合作社缴纳一定的管理及生产费用,与单纯的农户之间自发的代耕不同,托管农地的合作社可以对委托其代耕的农地进行统一的规划、统一的管理和规模化经营。根据湖北报告,随州市曾都区福呈农业生产合作社,为农民提供代耕代种服务,农民每亩缴纳586元的生产费用,合作社就为农户提供麦稻两季从种到收的全程生产管理服务,截至2008年,该社已为1200个农户代耕农田5000多亩,采用机械耕作,统一管理,规模经营。
第三,流转模式是在成都市温江区等地方试行的农户放弃土地承包经营权和宅基地使用权以换取社会保障的“双放弃”模式,截至2007年底,成都市推行这种“双放弃”模式已参与农户1180户。
三、健全政策激励机制,加大对土地流转的扶持力度
(一)建立农民脱离土地束缚的激励机制
逐步建立新型农村社会保障体系,在流转中征收或在财政收益中提取社保费用,对流转后无地农民实行社保制度,解除农民的后顾之忧。加强对农民职业技能培训,搞好信息服务、政策服务、法律服务和组织管理,确保农民工有效、有序流动,让大量的农村劳动力能够“出得去,挣到钱,留得住”,为农村土地流转创造必然条件和有效空间。鼓励外出务工人员返乡创业,通过大力发展农村第二、三产业,走农村工业化、城市化的路子。建立城乡统一的劳动力市场,使农村劳动力能够自由选择职业,以劳动力的有序转移、流动,促进土地使用权的合理流转,进而建立稳定的农村土地流转市场。
(二)建立业主开展土地规模经营的激励机制
政府要及时出台相关扶持奖励政策,对带动效益明显的业主同样要给予一定的补助和奖励。对于农业产业化龙头企业按当地产业布局规划,成片集中从事土地规模经营开发建基地的,政府给予一次性奖励。对农民专业合作组织或大户从事种养业规模经营和农业基础设施建设的,在项目安排、产品税收方面给予优惠。对业主在其获得土地使用权的土地上投资兴建农田水利基础设施,免相关手续和收费。把经营大户作为信贷支持的重点,特别是为经营大户解决好季节性、临时性所需资金困难,鼓励经营大户以联保等形式办理贷款手续。
(三)建立社会中介服务激励机制
对于社会自发组建的从事土地流转经纪业务的组织或个人,可给予所得税减免或按经纪业务量大小给予一定比例的奖励。
四、完善体系建设,营造有益于土地流转的社会环境
(一)建立健全土地流转的监管体系
目前制约土地流转的一个主要因素是土地供求信息不畅,出现“要转的流不出,要地的得不到”和价格扭曲等矛盾。因此,各级政府要尽快成立土地流转服务中心,规范农村土地承包经营权流转的交易行为,扩大流转范围,提高产出效益,有效化解土地承包经营权的定价问题。履行宣传土地流转信息、制定规范合同文本、监督指导流转合同的签订和备案、开展流转主体资质审查、查处土地流转中的坑农行为等职责。同时,随着土地流转面积的扩大,土地纠纷问题开始多起来,因此要尽快建立土地流转纠纷仲裁机构,出台机构的章程、人员的配备、仲裁行为规范等有关事项的行政法规。政府也要积极鼓励和引导成立各种形式的农民专业合作组织,在土地流转中发挥牵线搭桥、示范带动和维护群体权益等作用。
(二)推行土地承包经营权抵押贷款,构建土地流转投资融资体系
土地流转的主体是农户,应赋予农民对承包经营的土地更多的权益,如在承包期限内的经营权抵押。要解决农业融资难的问题,必须突破农村土地不能作为抵押物的制约,应积极探索农村土地经营权抵押贷款的有效途径和形式。在这方面,福建省三明市以林权和土地承包经营权抵押信贷均有成功的尝试,我们可以在借鉴的基础上,逐步建立完善以土地承包经营权抵押贷款为主的土地流转投资融资体系。建议政府与农发行、农业银行、农村信用合作社等金融机构研究制订关于全面推进土地承包经营权抵押贷款的实施细则,明确抵押的条件和范围,建立土地承包经营权的抵押价值认定和抵押登记制度,设计抵押贷款的风险防范措施,通过设立风险金,成立担保公司,实施市场运作等方式,积极推进开展抵押贷款业务,解决农村土地流转乃至农业产业化发展中的资金投入这一瓶颈问题。
(三)加快建立和完善农村社会保障体系
各地应将农村医疗保险、养老保险、失业保险、子女教育、农民工保护统一纳入社保,建立适合农村经济发展水平的社会保障制度。妥善解决因征地和租用后失地农民的基本生活,从而降低农民对土地的依赖程度,逐步弱化土地的福利性和社会保障功能。把长期以来农民主要依靠土地作为唯一社会保障的现象转向依靠基金式的社会保险和保障上来,解除农民“离土”后的后顾之忧,使农民放心将土地流转出来,推进土地科学合理流转。
土地流转是解决农业发展、农民增收、农村稳定的重要途径。积极稳妥地推进农村土地承包经营权流转是我们党的宗旨在农村工作中的具体体现,是“三个代表”重要思想的具体实践。我们要按照有利于调动农民的生产积极性和投资积极性,促进农民增收的原则,坚持“确保所有权,稳定经营权,搞活使用权”的方针,积极引导和规范土地流转健康发展,为实现全面建设农村小康社会的目标做出新的贡献。
参考文献:
1、黑龙江省农村土地承包经营权流转情况调查报告[J].北方经贸,2005(12).
2、湖北省委农办课题组.湖北省农村土地规模经营情况调查[J].湖北社会科学,2008(4).
3、中共四川省委农办课题组.对我省农村土地流转情况的调查[J].四川改革,2007(12).
农村土地流转方式方法篇7
一、指导思想和基本原则
一）指导思想
以党的十七届三中全会《决定》和年中央1号文件精神为指导，以稳定农村土地承包关系为基础，以优化配置土地资源、促进适度规模经营、提高农业生产水平、增加农民收入为目标，按照统筹城乡发展、建设现代农业的要求，创新农村土地承包经营权流转的有效形式，培育多元化的农村土地承包经营权流转市场，健全农村土地承包经营权流转管理服务体系，促进农村土地承包经营权流转规范、有序、健康发展。
二）基本原则
1.坚持家庭承包经营制度不动摇的原则。农村土地流转要始终坚持稳定农村土地承包关系，不改变家庭承包经营制度，不改变土地所有权性质和农业用途，流转期限不超过家庭承包期的剩余期限。
2.坚持依法、自愿、有偿原则。农户是农村土地承包和流转的主体，土地承包经营权流转形式、流转期限、流转收益等由流转双方自主协商确定。任何组织和个人不得强迫或阻挠农户依法流转承包地，不得以任何形式侵占、截留、扣缴农户土地承包经营权流转收益。
3.坚持从实际出发、因地制宜、分类指导的原则。农村土地承包经营权流转应以农村劳动力转移和现代农业发展需要为基础，与工业化、城镇化发展水平相适应，既要积极引导，又要坚决禁止不顾客观条件违背农民意愿强迫流转土地，严禁行政干预。
4.坚持管理、服务、规范、有序的原则。要加强农村土地承包经营权流转的管理和服务，强化土地承包经营权流转的政策宣传、信息咨询、综合服务和监督管理，建立健全土地承包经营权流转的各项制度，加强土地承包经营权流转的市场建设，规范土地承包经营权流转合同的签订、登记，及时解决土地承包经营权流转纠纷，维护各方合法权益，确保土地承包经营权流转行为规范有序。
二、积极探索农村土地承包经营权流转的有效形式
一）按照现有土地承包关系保持稳定并长久不变要求，继续抓好农村土地承包突出问题专项治理，限期解决好两田制机动地超标、违法调整农户承包地等问题，按照四到户标准将土地承包经营权落实到位，全面推行农村土地承包管理微机化、网络化、信息化。
二）农民可以通过转包、出租、互换、转让、股份合作等多种形式流转土地承包经营权，发展适度规模经营。农户可以将土地承包经营权自行协商流转，也可以委托村集体经济组织或其他土地承包经营权流转中介服务组织集中流转。受让方可以是专业大户、家庭农场、农民专业合作社、农业种养专营企业等规模经营主体，也可以是其他有农业生产经营能力的组织和个人。集中流转、连片开发过程中，对少数不愿流转土地承包经营权的农户，承包方自愿的基础上，可以用集体经济组织内其他愿意流转的农户承包土地或集体经济组织的机动地进行调换解决，妥善平衡互换双方利益。
三）允许农户将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营。农户可以采用土地承包经营权入股的方式，组建土地股份合作社或参与农民专业合作社的生产经营。有条件的地方也可以将集体土地与村（组）集体资产统一量化，实行股份合作经营。股份合作终止时入股土地应退还承包户。
四）不宜采取家庭承包的集体土地和四荒地等，要依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，按照公开、公平、公正的原则，采取招标、拍卖、协商等方式进行发包，承包方所取得的土地承包经营权可依法再流转。
五）农村土地承包经营权流转的转包费、租金、转让费等流转收益，应本着实事求是互惠互利、平等协商的原则确定，可以现金或货物兑现。实行土地承包经营权入股的收益分配提倡保底分红。
三、鼓励支持各类主体发展适度规模经营
一）鼓励农民专业合作经济组织参与农村土地承包经营权流转。支持农民以土地承包经营权入股进行合作生产，支持农民专业合作经济组织承接和连片开发经营农民流转的土地。
二）鼓励农业龙头企业、种养专营企业或其他工商企业以公司+基地+农户或订单农业的方式参与农村土地承包经营权流转，允许各种社会资本和城市工商企业到农村承租土地，单独兴办或与农民联办农业企业，其利用流转土地依法兴办的农业龙头企业，按照促进中小企业发展的有关政策予以支持。
鼓励各类人才参与土地承包经营权流转。支持专业种养大户或外出务工经商回乡创业者带头创办规模化农场或组建农民专业合作经济组织；鼓励各界人士利用技术、资金、项目等参与农村土地承包经营权流转，从事农业合作生产；鼓励大中专毕业生参与农村土地承包经营权流转，从事农业经营；鼓励基层农技推广人员利用技术承包、技术参股等形式参与土地承包经营权流转，建立科技示范基地。成绩显著的安排有关专项资金时予以优先考虑。
三）鼓励规模经营主体对农田基础设施和现代农业设施进行投入。对受让面积较大，流转期限较长的经营主体，符合相关条件的优先安排农田基本建设、土地整理、农业综合开发以及特色农产品基地等建设项目，享受国家惠农政策。
四）委托发包方或土地承包经营权流转服务组织统一流转土地承包经营权，新增连片土地种植规模在50亩以上，流转期限在5年以上，且流转手续规范，有条件的市县可对土地流出户给予适当补助。农村金融机构可把受让土地100亩以上，流转期限5年以上的规模经营主体作为信贷支农的重点，对实力强、资信好的主体给予一定的授信额度。政策性农业保险可把规模经营主体作为重点参保对象，有条件的地方财政可对其保费给予一定的补助。
五）对经营农田面积100亩以上的规模经营主体，不破坏耕作层的前提下，可允许其按照不超过经营土地面积的0.5%用于建设生产管理辅简易设施，其性质按临时建设用地审批管理，期满后自行复垦。畜牧规模养殖用地按农业用地对待。
四、切实维护农村土地承包经营权流转双方的合法权益
一）家庭承包土地经营权全部转让的农户，经乡（镇）人民政府或者街道办事处认定，参加就业培训、接受岗位推介以及其他社会保障等方面，享受被征地农户同等待遇。
二）严禁借股份合作或土地承包经营权流转合作等名义进行违法集资，侵害农民利益。农村土地承包经营权流转合同期内，因不可抗力导致受让方无法继续经营的土地应归还原承包方耕种。以个人名义承租承包土地受让人在履约期内死亡的可以由其第一顺序继承人继续经营受让土地，直至合同期满。继承人放弃经营的土地应当归还原承包方。但死者个人在经营期间应得的个人收益，由其继承人继承。
三）受让方通过流转取得的土地承包经营权，除原流转合同另有约定外，可在不超过原流转合同约定期限内依法再流转。受让方将土地承包经营权再流转的应当取得原承包方的书面同意。
四）国家各项惠农补贴依据中央和省有关规定由土地承包经营权流转双方协商，协商结果在流转合同中明确约定。
五）规范完善农村土地承包经营权流转合同管理。流转双方应在协商一致的基础上，签订书面流转合同，流转合同应报发包方备案，需要公证的应到公证机关依法办理公证手续。实行委托流转的应由承包方出具土地承包经营权流转委托书，注明委托的事项、权限和期限等，并有委托人签名盖章。未经承包方书面委托，任何组织和个人都不得代替承包户签订土地承包经营权流转合同。合同文本由省农业行政主管部门统一格式，县级合同管理部门统一印制。
六）做好流转土地的质量监测，防止受让方采取掠夺式经营，以保护耕地质量，维护原承包农户的利益。
五、加强农村土地承包经营权流转的管理和服务
一）加强组织领导和宣传引导工作。农村土地承包经营权流转涉及面广，政策性强，关系到广大农民的切身利益和农村改革发展稳定大局，各级农业行政主管部门一定要高度重视，争取党委和政府的支持，制定并落实好农村土地承包经营权流转的政策措施。同时要利用各种形式宣传农村土地承包经营权流转的法规政策，注重发现和总结典型经验，发挥好示范作用，顺势而发，有序推进。
二）加强农村土地承包经营权流转管理。各级农村土地承包主管部门要切实履行好对农村土地承包经营权流转的指导、协调、管理和服务职能。县（市、区）乡（镇）人民政府和街道办事处农村土地承包管理机构要承担起农村土地承包经营权流转的合同审查、备案、登记、管理、相关奖励和项目申报工作。
三）建立健全土地承包经营权流转市场。要依托农村经济管理部门建立县（市、区）乡（镇）街道办事处和村居农村土地承包经营权流转服务机构，把农村土地承包经营权流转纳入政府为民全程服务的内容，依法开展土地承包经营权流转供求登记、流转委托信息、价格评估、合同签订、档案管理、纠纷调处、法规政策咨询等服务。年前，各市、县（区）要全面搭建农村土地承包经营权流转服务平台和信息网络，形成比较完整的信息收集、整理和体系。乡（镇）和街道办事处要建立农村土地承包经营权流转交易大厅，为土地承包经营权流转双方提供一站式便捷服务。
四）建立健全农村土地承包经营权流转纠纷调处体系。明年上半年全省各乡（镇、街道办）都要依法设立农村土地承包纠纷调解委员会，县级以上人民政府要依法设立农村土地承包仲裁委员会，同级农村土地承包主管部门设立有编制、有人员、有经费的专门办事机构，负责仲裁委的日常工作。村居要明确一位熟悉农村土地法规政策和办事公道的人员作为专职调解员。农村土地承包仲裁委员会接受农业行政主管部门的指导。
农村土地流转方式方法篇8
关键词：土地承包经营权流转法律制度完善
党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，正式授权农村居民向他人或公司流转为期3o年的土地承包经营权，其形式包括转包、出租、互换、转让、股份合作等，以发展适度规模经营。土地承包经营权流转是我国农村土地制度变迁的一种必然选择，是农村土地家庭联产承包责任制继续发展的一种形式。近年来，我国农村土地承包经营权流转的发生率不高，流转期限较短，难以实施机械化作业，不规范行为时有发生，农民的利益难以得到有效保障。因此，有必要加强土地承包经营权合理流转的相关法律法规。
一、土地承包经营权流转中存在的不规范行为
由于思想上存在误区、体制上存在障碍、政策上引导乏力，使土地承包经营权流转中存在着一些不规范行为，具体表现如下。(1)随意性。目前我国土地承包经营权流转主要以自发流转为主，相互之间的转包、转i／=多以口头协议的形式进行。口头协议的随意性造成转让期限较短且不确定，受让方缺乏长期经营的打算，舍不得增加投入，积极性不高。(2)无序性。《中华人民共和国农村土地承包法》(以下简称《土地承包法》)第18条规定：“承包方应按照本法第12条规定，依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上或三分之二以上村民代表同意。”第23条规定：“县级以上地方人民政府应当向承包方办理土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确定土地承包经营权。”然而在实际操作中，这些程序如同一纸空文，有的无任何书面合同，有的流转合同主体不规范，造成出租人与承租人之间的责、权、利不明确。(3)行政的不当干预。有的乡镇政府甚至将土地承包经营权流转与村干部的工作目标责任制、与机关干部岗位责任制的考核挂钩来搞硬性流转，必然会侵犯农户的自主决策权。
二、土地承包经营权流转中的制度缺陷
(一)土地承包经营权的物权性质未真正落实
在《中华人民共和国民法通则》(以下简称《民法通则》)、《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)以及《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)中，都规定土地承包经营权是与所有权、使用权等权利并列的一种独立物权，在立法上肯定了其物权地位。《农村土地承包经营权流转管理办法》(以下简称《流转管理办法》)中关于土地承包经营权流转的规定，也实质上赋予了其用益物权。但在实际上，承包经营权的物权性质还没有得到真正落实。(1)土地承包权的取得有悖于物权法定原则。
从《民法通则》第80条第2款与第81条第3款的规定、《土地管理法》第14条与第15条的规定，到《农村土地承包法》第22条的规定，都表明土地承包权是基于承包合同约定而非法律直接规定产生，承包方自承包合同生效时取得土地承包权。把农民享有的承包经营土地的权利付诸于承包合同的约定，而不是由法律作出明确规定，这显然不符合物权法定主义的基本要求。(2)承包人对土地没有独立支配权。《土地承包法》第37条、第41条，以及《流转管理办法》第18条规定，采取转让方式流转的土地承包经营权应当经发包方的同意。由此可见，“依据联产承包经营合同，发包人对农地使用权的标的物(农民承包的土地)，仍具有相当大的支配力”。(3)土地承包权对世效力欠缺。从土地的使用人与土地所有者的关系来看，是联产承包合同关系，“从本质上看，这是一种承包人与发包人之间的内部关系，其目的是通过给予承包人一定的经营自和与经营成果相联系的预期报酬来实现发包人的经营目标。因这种内部关系而取得的承包经营权实际上只有对人(作为土地所有者的集体)的效力，并无对世的效力”。(4)土地承包经营权物权公示制度不完善。物权应当加以公示，从而保障交易安全，促进交易便捷。而现行的《土地承包法》等规定对土地承包经营流转采取自愿而不是强制的登记模式，就会使土地承包经营权登记有可能不全面，从而没有公信力。
(二)农村土地产权制度存在缺陷
生产要素交易的前提条件是明晰产权。产权就是以财产所有权为主体的一系列财产权利的总和，包括所有权及其衍生的占有权、使用权、经营权、收益权、处置权、让渡权等权利iz]8。我国宪法和法律法规都规定，农村土地为农民集体所有。但“集体所有”在《民法通则》中，界定为乡(镇)、村两级所有，在《中华人民共和国农业法》和《土地管理法》中，则是乡(镇)、村或k-l,内农业集体经济组织。乡(镇)、村、村内农业集体经济组织，这三种所有权主体形式是隶属关系还是平等关系?它们之间的权利范围怎样?法律对这些都没有作明确规定，必然存在以下缺陷。(1)所有权主体虚位。现行的土地制度规定农村土地为农民集体所有，“农民集体”的概念不是法律上的“组织”，是一个抽象的、没有法律人格意义的集合群体，这样一个无法律人格、不能具体行使对~t~：if-效监督和管理的集合群体作为农村土地的所有权主体，必然造成农村集体土地所有权的虚置。(2)土地产权权能残缺。农村集体土地产权作为一种产权，应具有对农地占有、使用、收益、处分的权利。如果产权所有者拥有排他的使用权、独享的收益权和自由的转让权，他的产权是完整的；如果这方面的权利受到了禁止限制或侵蚀，就称为产权残缺。农村土地产权权能残缺具体表现为对使用权的约束方面，因为农村土地的承包依国家政策产生，乡、村、村内农业集体经济组织既无选择使用者的权利，也无约定或安排使用权的权利，集体所有的土地必须按国家要求承包给农户经营，承包期限由国家决定，集体所有者没有调整使用期限的权利，农村集体无权要求承包方在土地上加大投入以保持地力，对于破坏地力的行为也无法制止。
(三)土地承包经营权流转程序性规定不健全
(1)流转形式混乱。转包和出租、转让和互换区分不明确；土地承包经营权人股的规定不明确；实践中出现的新型形式没有规定；把“四荒”土地使用权流转方式和家庭联产承包制下的土地承包经营权流转方式区别对待等。(2)对流转行为限制过多。《土地承包法》第41条规定：“承包方有稳定的非农职业或者有稳定收人来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户。”把转让的受让方限定在有稳定的非农职业或者稳定收入农户；《流转管理办法》第11条规定：“以转让方式流转的，应当事先向发包方提出转让申请。”把发包方同意作为转让的前提；根据《土地承包法》第49条和《流转管理办法》第34条的规定，抵押仅限于“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书”的土地。(3)土地承包经营权登记制度不完善。《土地承包法》规定土地承包经营权的互换、转让可以依当事人要求登记，但对于其他的流转方式如何保障交易安全没有规定，即使采取互换、转让方式流转农村土地承包经营权的，也未规定必须登记，而是取决于当事人的要求。《土地承包法》规定“向县级以上地方人民政府申请登记”，但是没有规定具体的登记部门，使登记不能落到实处。
三、完善土地承包经营权流转的法律制度探讨
(一)修改相关法规，对农民土地权益进行彻底的物权保护
《物权法》确立了～整套农村土地权利体系，肯定了《土地管理法》确定的以耕地保护为核心的土地管理制度。但《土地管理法》等相关法律法规与《物权法》的规定存在冲突，同时《物权法》的大量授权性规范也有待土地管理方面的法律法规进行细化和落实。
因此，立法机关应尽快对《土地管理法》等法律法规进行修改完善，以促进土地承包经营权的有序流转。
(二)科学界定农村土地产权的内涵
(1)明确集体土地产权主体。在我国农村，村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性的自治组织，也是农民实现自身经济利益的最基层组织，现有农村土地地界划分最清楚的也是村民委员会这一级，能够掌握土地数量、分布。因此，村民委员会作为集体土地产权的所有者是可行的。因此应立法规定农村土地所有权原则上归村民委员会所有，明确禁止县、乡等行政组织凭借行政权利侵犯其土地所有权及其它财产权。
(2)赋予农村土地完全的用益物权权能。《土地承包法》规定了土地承包经营权可以流转的权利，但在流转方式上给以限制，因而仍然是一种不完整的产权。依照农村土地承包法等法律法规，土地承包经营权人可以对土地进行转包、互换、转让，但并没有规定如何进行土地的抵押、租赁。因此，应该通过立法进一步明确农民承包土地的权能，真正赋予土地承包经营权以完整的用益物权权能。
(三)强化土地承包经营权流转的程序性规定
(1)明确土地承包经营权的主体。法律应明确规定流转的决策权和收益权在承包方。在承包期内，土地要不要流转，什么时候流转，以怎样的方式流转，只要法律不禁止，都应让土地承包方完全自主决策，流转的转包费、转让费和租金等，应由流转方与受让方协商确定，流转的收益归承包方所有，任何组织和个人不得截留、扣缴。
(2)明确农地所有权人在流转中的地位。由于土地经营权涉及公共利益，尤其是农村居民的生存利益，因此，在原则上允许自由流转的前提下，村民委员会对土地承包经营权的流转予以合理的限制是必要的。立法应明确界定农村土地所有权人在土地承包经营权流转过程的地位是中介者、协调者和监督者，防止转让方与受让方恶意串通，侵害公共利益。
(3)取消不适当的条件限制。《土地承包法》第41条规定，承包方须有稳定的非农职业或者有稳定收入来源的，才可以将全部或部分土地承包经营权转让，客观上阻碍了流转规模的扩大，因此应该取消对转让方进行身份限制的规定。《中华人民共和国担保法》第34条和第37条规定，抵押人依法承包并经发包方同意抵押的“四荒”土地使用权可以抵押，但自留地、自留山等集体所有的土地使用权则不得抵押，这样规定不合理，建议立法规定所有的土地承包经营权都可以抵押。为了保护土地，可以在立法上限制抵押权实现后土地的用途不得改变。土地承包经营权作为一种用益物权，也应该规定可以继承。为了防止耕地流失和土地撂荒，可以借鉴中国台湾地区的立法，规定从事农业生产的继承人要优先于非务农的继承人分得农地使用权。
农村土地流转方式方法篇9
【关键词】农村土地;承包经营权;流转价格
在经历了三十多年的发展后，我国家庭联产承包责任制由于无法解决以家庭为单位的超小规模农业生产与现代农业集约化生产之间的矛盾，从最初的解放农村生产力，逐步演变成了制约农业发展的因素。散户生产模式所获得的收入微薄，使得农民无法通过农业生产实现勤劳致富，越来越多的农民走进城市，原有农田要么由家里的老人、妇女耕种，要么只耕种一季，甚至弃耕，造成土地资源严重浪费。近年来，土地承包经营权流转开始出现，可以实现让想耕种的人有地可耕，不愿意耕种或无人耕种的土地承包经营权人得到一定收益。但应该如何流转，如何确定土地流转价格，以保障土地流转双方的合理收益，是整个土地流转的关键因素。
一、我国土地承包经营权流转的现状及存在的问题
（一）我国土地承包经营权流转现状
2002年全国人大通过了《农村土地承包法》，以法律形式明确了农村土地流转制度的合法性。在这之后，每年中央一号文件都会就“三农”问题，特别是土地流转问题提出相应的政策指导。2008年中共十七届三中全会通过的《关于推进农村改革发展若干问题的决定》，提出加强土地承包经营权的流转管理和服务，第一次提出了要建立农村土地流转市场，允许农民在依法自愿的基础上，以多种形式流转土地承包经营权。梳理我国当前农村土地流转有以下几个特点：一是流转面积越来越大。随着中央政府对农村土地流转的鼓励，各地政府都开始积极推动农村土地流转。农业部的统计数据显示，全国农村土地流转面积从2007年的6372万亩提高到2014年的4.3亿亩，流转土地占家庭承包土地的比例从5.2%上升到30.4%，流转出承包耕地的农户达到5833万户。二是流转方式还比较传统。在农村土地承包经营权的转让形式上，农民大多持比较谨慎的态度，虽然加入到了流转的队伍，但一般都会留有“后手”。转包与出租是主要的流转方式，分别占到总流转面积的46.6%和33.1%，二者相加占到了总流转面积的约8成。其他流转方式主要包括转让、土地股份合作等，使用的农户还比较少。三是土地流转的流向越来越集中于规模化和产业化种植上。除了少数专业大户，农村出现了越来越多的专业合作社、家庭农场等新型主体，成为土地流转的主力。
（二）当前土地承包经营权流转存在的问题
虽然近年来我国农村土地流转的速度逐步加快，催生了不少规模化种植企业，促进了农业产业化发展，提高了农村土地的利用率，但从当前情况来看，依然存在一些问题：一是农村土地流转价格既不合理也不完善。由于缺乏明确的流转价格构成体系，很难给土地流转双方提供科学参考，在土地流转实践中，流转双方往往是通过讨价还价，根据自己的心理价位来确定最后的价格，存在相当大的盲目性与随意性。从各地实际情况看，流转价格大多在200元/亩•年～500元/亩•年，流转价格明显偏低，不利于保护土地流出方的利益，加剧了农村居民收入的两极分化。二是土地流转服务体系不完善。在广大中西部农村地区，大部分县乡村没有有效的土地流转服务组织。即使是在经济发达的浙江省，也有超过30%的乡镇和60%的村没有土地流转服务组织。三是土地流转纠纷频出。由于没有规范的土地流转程序，一些农村地区农民的合同意识比较淡薄，当外界环境发生变化，很容易产生纠纷。从目前的实践来看，只有少数地方成立了土地流转利益协调机构，但履行职责的情况并不理想，土地纠纷成为当前农村问题的重灾区。
二、农村土地承包权流转价格与核算
（一）农村土地承包权流转的实际交易价格与理论价格
农村土地流转的前提是双方能够达成一致，以双方认可的价格进行土地承包权流转。所谓农村土地承包权流转实际交易价格，是指农村土地承包权的流入方，在取得土地承包经营权过程中，实际支付的费用。人们常说的农村土地承包权流转价格是指农村土地承包经营权转包、转让、入股、出租等过程中的地价和地租的表现形式，可以理解为理论价格。农村土地承包权流转的实际交易价格一般是流转双方或土地所在的集体经济组织共同协商确定，并通过流转合同予以确认，土地流出方实际取得的费用。从农村情况来看，这种交易价格可以是货币形式，也可能是其他形式。由于农村土地承包权流转双方的信息占有不对称、经济能力不对称以及其他环境因素的影响，实际交易价格一般会低于理论价格。
（二）农村土地承包权流转价格形成机制
农村土地承包经营权流转价格形成包括农户、中介、政府三个层面。一是农户自主定价。只要有意愿进行土地承包经营权流转的农民，都可以根据流转土地的一般因素、区位因素和个别因素，给出流转价格。在此基础上，再由流转双方进行平等协商，最后达成写入合同的流转价格。二是中介评估定价。中介组织根据土地交易资料，运用土地交易理论和方法，考虑土地利用方式、社会经济发展、土地流转后收益等因素，对某块农田某个时间段的价格进行评估。三是政府指导价。该指导价不是直接定价，而是根据农产品生产成本与收益而确定的指导价，用来指导农村土地承包经营权流转双方的协商谈判。政府指导价重在引导双方充分考虑土地的区位因素、不同作物的种植收益、流转期限等因素，进行理性协商。这一做法可以避免出现双方信息不对称情况下的价格畸高或是畸低。鉴于土地流转流出方农民容易成为利益受损方，这一方法是要在保护农民利益的基础上，促进农村土地承包经营权的流转。
（三）运用收益还原法测量政府指导价
收益还原法是目前在农村土地估价中常用的一种方法，也是比较科学的方法，主要是将待评估农用土地未来每年的预期纯收益，通过合理的土地还原率统一折算，进而计算当前农用土地现值的方法。这一程序主要包括以下步骤：一是资料收集。要收集尽可能多的与需要评估的农用土地收益、费用资料。比如，土地的种植面积、种植品种、农产品价格、投入的化肥农药等生产资料价格、劳动力投入数量。二是年收益测算。即流转后农用土地从事农业活动的年收益。三是年费用测算。也就是被评估土地的经营者，从农用土地上获得收入所需要付出的总费用。比如，维护土地的费用和种植农产品的费用，前者主要是投资在农业生产上的配套设施费用以及每年的维护费用，后者主要是指农业生产的种子、化肥、农药等费用。四是年纯收益计算，也就是总收益与总成本之差。五是土地还原率计算。可以采取不同的方法进行计算，比如，选择近期已流转的、与待流转土地条件相近的三宗以上土地案例，用其土地纯收益与价格的比率均值，或是用土地租金与价格的比率均值来计算土地还原率。可以用当年一年期银行定期存款或国债年利率作为安全利率，再加上经济环境、土地条件等确定风险调整值，二者相加得出土地还原率。比如，按照社会各相关投资类型的收益率与风险大小进行排列，判断待评估的土地大概属于哪类投资的收益水平，从而确定其土地还原率。六是运用公式计算待评估土地的价格。即土地年收益除以土地还原率，得出土地价格。
三、农村土地承包经营权流转价格现状
（一）理论价格与实际价格差异
近年来，众多学者对农村土地承包经营权流转的情况进行了研究，从总体情况来看，农村土地承包经营权流转的理论价格与实际价格都存在差异，而且基本上都是实际价格低于理论价格。也就是说，将农村土地承包经营权流转出去的农民，从流转中获得的收益要低于土地流转后产生的价值。可以想象，如果这种情况继续下去，会造成手中有地的农民越来越富，而手中没有地的农民越来越穷。特别需要指出的是，通过土地流转获得土地的专业户、农业企业在后续发展中获得的成果，原来的土地承包经营权所有者根本没有机会分享，这必然会造成农民收入的两极分化。
（二）理论价格与实际价格差异出现的原因
全国各地普遍存在的农村土地承包经营权流转理论价格与实际价格差异，究其原因主要有以下几个方面：1.土地规模化经营更容易获得高收入农村土地承包经营权流入方通过土地规模化经营获得的超额利润是造成价格差异的主要原因。一般而言，愿意流入土地的要么是有技术的专业户，要么是专业农业企业。对于有技术的农村专业户而言，土地流入得越多，其可耕种的土地就越多，自己的专业技术就更有发挥空间，获得的收益自然也就越大。对于农业企业而言，土地流转所支付的费用只是其企业成本的小部分，而通过大规模机械化的农业生产，其可获得的收益要远远超出其支出的土地流转成本。相对于土地流入方的收入，土地流出方的农民其收入往往是固定的，难以实现对土地产出的分享，自然就会造成土地流转双方收益的两极分化。2.信息不对称现象严重首先，土地流出方对流转土地很难获得全面了解。由于各地并没有建立起健全高效的土地流转平台，对于想把土地流转出去的农民而言，要找到合适的流入方不容易。在此情况下，土地流转的对象往往只能是亲戚朋友，或是亲戚朋友介绍的人员，这时土地流转价格多数是“友情价”。其次，农村土地承包经营权流转双方的信息掌握不对称。土地流转的流入方可以借助地方政府或是农村基层组织获得相应的欲流转土地信息，而农民往往不容易获得此类消息。掌握信息的不对称决定了流出方在农村土地承包经营权流转价格谈判中的地位不高，想要通过谈判获得理想流转价格的可能性非常低。与此同时，在价格谈判中，农民对于理论价格并不了解，对于相同地区相似土地的流转价格也不了解，导致他们难以正确地提出自己的诉求。最后，由于土地流转以后，土地流入方往往需要重新购置相应的生产工具，对土地进行重新整理，相当于增加了土地流转的交易成本。土地流入方往往会以此为由，在流转价格谈判中提出降低流转价格的要求，土地流出方为了能够及时将土地流转出去，通常会作出让步。3.农村土地主体虚化和产权不完整一方面，根据我国土地法规定，农村土地所有权是三级所有，村委会是农村土地所有权的主体，但对于村委会而言，土地收益权与处分权属于承包经营土地的农民。总的来看，在所有权的占有、使用、收益和处分4项权利中，分属村委会和农民。从村委会自身的性质来看，它既不是经济实体，也不是独立法人，对于农村土地的权利行使存在天然的不足。另一方面，我国农村土地的产权范围不明确。农村土地既没有抵押权，也没有谁可以行使完整产权，充其量只是不完整的物权，这限制了农民通过土地获取利益的能力，也降低了农村土地的价值。更为严重的是，农村土地产权的法定主体———村委会，往往由家族、村霸等权利团体所占据，他们在农村土地的流转中往往伴随严重的权利寻租，进一步压缩了农民自主定价的可能性，使农民通过土地流转获得利益的权益受到严重伤害。4.土地承包经营权的商品性与价值性比较模糊农民对土地只享有承包经营权，这种产权割裂造成了土地承包经营权商品性与价值性的模糊。首先，人们认识上存在偏差。自新中国成立以来，我国农村土地就不允许流动，在很多农民看来，家里的土地是祖产，从祖辈继承下来还要再传承下去，一旦给别人耕种了可能就会不再属于自己了，相当于败了祖产。这种思想造成很多农民即使不耕种也不愿意流转出去，如此一来，自然就更认识不到土地的商业价值。其次，农村土地具有资格、债权的属性。对于农民而言，能够获得农村土地承包经营权的前提必须是本村村民。土地在此时具有确认其是农村集体成员的作用，但对于农村集体经济组织成员资格的商业价值该如何看待、如何计算没有准确认识。最后，我国的农村土地承包经营权形式缺乏借鉴。不同于部分发达国家承认土地私有，我国农村土地是集体所有的，农民只能获得承包经营权，这种权利形式该如何去发挥其商品价值，找不到任何可供借鉴的经验，导致在我国农村土地承包经营权流转中容易出现理论价格与实际价格的差异。
四、政策建议
（一）完善价格形成机制
农村土地承包经营权流转的价格关系到农民的切身利益和社会稳定，必须慎之又慎地完善其价格形成机制，尽可能建立既让双方满意又有利于农业可持续发展的价格形成机制。一是建立覆盖自主定价、中介评估价和政府指导价在内的复合价格体系。发挥中介机构、政府部门等相对第三方的专业、信息和服务职能，兼顾经济效益和社会效益，为土地流转双方提供更加科学的服务。二是价格监测部门要加强对土地流转价格的监测。实时掌握本地农村土地流转价格变化趋势和政府指导价对土地流转价格的影响，为政府及时调整工作思路提供科学的决策依据。三是发挥价格主管部门的作用。重点是要发挥价格主管部门在制定指导价方面的职能优势，通过对土地流转具体行为的分析，不断修正政府指导价的计算模型，提高其准确性与权威性。特别是要在土地流转款支付上发挥指导作用，提倡农民通过分期付款或土地股权方式收取流转款，防止一次性收取流转费用后遭遇通货膨胀而造成收益缩水，以维护农民利益和社会稳定。
（二）健全价格服务机制
一方面，要加快农村土地承包经营权流转中介组织的培育与建设。在现有流转服务组织的基础上，建立市县乡分级土地产权交易机构，提供与土地流转相关的信息、政策咨询、信息传递和法律服务等服务项目。鼓励发展土地评估定级机构，逐步建立客观公正的评估定级标准，以提高土地流转价格认定的公开性、公正性。根据土地流转纠纷的常见形式，建立高效的纠纷协调机构，并赋予其土地流转执法职能，以维护农村土地的正常流转，保护农民合法权益。另一方面，要进一步规范农村土地流转行为。重点是要推进农村土地流转的程序化与合同化，通过加大宣传力度，引导农民自觉签订农村土地流转合同。在乡镇一级建立专门的土地流转法律服务站，免费为农民土地流转合同把关，避免后续可能出现的法律纠纷。严格土地流转的申请、审查、信息和协调、签订合同等程序，加强对履行合同的监督力度，确保土地流转的有序规范。特别是要建立功能齐全的土地流转信息服务平台，推动土地流转向市场化转变。
（三）建立价格监管机制
土地流转是关系到农民利益和社会稳定的大事，必须建立更加高效的价格监管机制。一是要建立农村土地流转价格专项调查机制。通过不间断的调查信息反馈，及时发现农村土地流转中存在的价格问题。通过纠正问题，维护农村土地流转市场的正常秩序。二是严厉打击农村土地流转过程中出现的价格欺诈行为。土地流转双方信息掌握上的不对称，很容易导致一方利用信息优势，获得显失公平利益的情况。如果这样的事情多次出现，不仅会伤害参与土地流转农户的切身利益，甚至会给整个土地流转市场的发展带来不利影响。要加强宣传，引导农村土地流转市场主体遵纪守法，对于违反规定或是有欺诈行为的土地流转主体、中介组织进行严厉惩处。特别是对承担评估、定价和价格管理的部门和个人，要实行严格的资格认证和诚信制度，并制定资格退出机制，确保农村土地流转的价格诚信。三是畅通投诉渠道。农民在农村土地流转中，无论是文化知识、信息掌握还是对政策的理解，都处于绝对劣势，很容易出现利益受损情况。要通过畅通监督举报渠道，及时为其提供帮助，化解出现的矛盾，维护双方的合法权益和土地流转市场的健康发展。
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农村土地流转方式方法篇10
1.1国内研究现状
伴随着我国城乡统筹战略的提出和实施,建立包括土地市场和金融市场在内城乡统一的资源要素市场成为战略重点之一,关于土地和资金这两种生产要素在推进农村经济发展中的作用及影响的研究开始受到众多学者的青睐。2009年以来,一些专家学者就农地流转的金融支持从多个角度进行了一些开创性研究。
1.1.1关于土地流转中的金融供求现状和意愿研究杨雄芽调查了江西丰城农村金融对土地流转的供给现状,提出加大农村金融对农地流转支持的建议[11]。罗进华分析了土地流转金融支持的必要性,认为目前我国农村金融在贷款数量、结构和制度设计方面不能满足农地流转日益增长的需要[12]。张瑞怀对四川省21个市州农村的土地流转金融需求情况进行专题调查后得出,流转地区农户对金融的需求随着土地流转的发展呈现:贷款对象由单个农户向规模业主转变;贷款方式由信用贷款向抵押担保类转变;贷款期限由短期周转变为中短期并存;金额由小份额分散转变为大份额集中;贷款风险控制难度加大,风险由分散向集中转变等新变化[13]。刘安琪认为,土地流转后出现的土地集中规模化耕作、产业战略转移、城乡一体化建设和城镇化建设都需要金融支持[14]。金融要素促进了农村经济的规模发展,同时,土地流转也为金融业的健康发展提供了广阔空间。张振中、张璐等认为,农地流转刺激了对包括贷款、资金结算、理财服务、金融咨询服务等业务在内的金融需求,土地流转需要增加资金量的供给和金融服务的创新[15]。中国人民银行达州市中心支行课题组以四川达州市为例,对农村土地流转的现状、特点及政策效应进行深入研究,从需求和供给角度,分析了现有农村土地流转中金融支持的问题,认为市场化的土地流转离不开金融的支持与参与,农村土地流转不仅需要农村金融总量的扩张,而且对金融产品的种类、期限和服务方式也提出新的要求[16]。
1.1.2关于金融支持农地流转的问题和困境研究张营州提出土地流转后,农村金融需求在需求主体、需求规模、需求用途和需求风险等方面发生了重大变化,呈现出多样化、多层次、差异化的特征;而在满足农村金融需求方面,农村金融在组织体系、金融产品与金融服务以及相关配套政策等方面表现出了不适应性[17]。李尚蒲认为土地流转后农业新的经营方式对农村金融产品与服务提出了更高的要求,但我国的农村金融正处于改革与深化的进程中,自身还存在许多制度性的障碍,如农村金融机构的利率管制、风险控制主体缺位、正规金融单一缺乏竞争机制组织僵化,而非正规金融发展又受其限制,农业保险制度缺位等难以适应需求方式的转变[18]。肖承发从制约“三农”发展的融资难问题入手,分析了土地流转的制约有:因素缺乏配套财政金融支持;土地流转的多样性与目前商业银行信贷体制硬约束之间的不适应[19];中国人民银行曲靖市中心支行课题组农村土地经营权作为抵押品处置难度较大;土地流转后的贷款需求期限与银行贷款期限不适应;专业评估机构缺乏;信贷产品单一等[20]。
1.1.3关于支持农地流转的金融服务方式创新研究目前,为解决土地流转过程中的资金瓶颈,国内各地金融支持土地流转的服务模式出现了多种创新和探索。如2007年3月,河南省信阳罗山县信用社利用土地经营权作为质押进行贷款率先进行金融创新尝试;2007年福建三明明溪县农村信用联社为了满足农户规模化经营的资金需求,出台了《明溪县农村土地承包经营权抵押贷款业务试点办法》,开展农村土地承包经营权抵押贷款业务。2008年,重庆农村土地交易所挂牌,农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地,经过复垦验收后以票据的形式通过重庆农村土地交易所在全市范围内公开拍卖,为农地转化为资本创新了一种途径[21]。2009年成都浦江县成立担保公司统一为农地流转提供担保,如果土地经营公司跑路或者破产使转出地的农户土地收益受损,将会由担保公司给予一定的保障,这种对农地担保的金融创新能够有效化解农地流转的风险[22]。2009年3月,浙江省允许通过“农地入股组建农民专业合作社”的方式推进土地流转,这种方式既可以激活土地也可以为农民带来大量生产资本或生活资金[23]。同期还有些研究者提出了一些金融支持农地流转的创新方式:其一,郭步超等学者主张将农村土地证券化。基于对农地证券化的可行性研究朱玉林认为发行土地证券有助于解决土地流转的资金困难问题[24]。还有部分学者进一步对农地证券化的模式和具体方案进行了深入的研究,为农地证券的具体操作提供了依据。其二,有些学者提出设立专门的农村土地流转金融机构。如崔慧霞主张在农村设立土地银行为农民提供土地担保、办理土地抵押贷款、“土地信托”等业务还可以在政府支持下发行土地债券[25]。其三,建立一个制度规范、体系完善的流转市场,保证抵押物处置、抵押权利的实现。林乐芬基于泰州市14个村土地流转情况调查的数据,提出了深化和推进农村土地承包经营权抵押贷款制度的政策建议[26]。王越子、杨雪提出抵押担保在一定程度上是防止农村信贷市场逆向选择,要着力推进制度创新,保证抵押物处置、抵押权利的实现[27]。
1.1.4关于金融支持农村土地流转的对策研究针对农地流转的金融支持问题研究者们从各个层面提出了诸多对策建议,主要围绕政策法规、加强对土地流转的金融支持的具体对策、金融服务配套措施等几方面展开:在完善政策法规方面,一是修改与完善农村土地流转法律制度赋予土地承包经营权抵押权,允许农村地承包经营权依法进行流转和抵押。比如,丁关良提出修改《土地管理法》、《农村土地承包法》、《物权法》等现行法律来完善农村土地流转法律制度和进行土地承包经营权依流转的专项立法等建议[28]。二是要赋予农民对其所承包土地的完整的土地产权,实现“四权”统一即实现农民对所承包农村土地的所有权、经营权、收益权和处分权,只有这样农村土地流转的各种形式如出租、转让、抵押、质押、入股才能顺利进行。不少学者提出加强对土地流转的金融支持具体对策建议,主要观点:一是金融服务机构要创新信贷品种,推出适合农村土地流转需求的金融服务产品,如实施社区担保、政府担保、农户联保等多种新贷款担保方式,更好地满足土地流转对金融服务的需求[30]。二是增加对“三农”的信贷投入,建立有效的支农资金回流机制,规定商业银行从农村吸收的资金必须按照一定的比例用于农村或农业建设[31]。三是完善农地流转的金融服务体系,建立新型农村金融组织以满足土地流转对金融的需求,如大力发展社区银行、农村资金互助组织和小型金融担保公司[21]。四是建议政府加大财政资金投入来扶持农村土地流转,采取减免营业税、政府注资或补充涉农金融机构的资本金等措施来加大财政资金对农村土地流转的金融支持力度[32]。五是设立专门的农村土地金融机构,为农民提供各类土地金融服务业务,如土地担保、土地抵押贷款、土地流转信贷业务和“土地信托”等,开办“土地银行”在政府引导下发行土地债券等[25]。
1.2国内研究的特点和尚存的问题
经由上文分析可见,国内近年来关于农地流转方面的研究比较广泛,对于农地流转金融支持方面也进行了基础性和开创性的研究。目前研究取得的成果呈以下特点:一是金融支持农地流转的重要性得到了普遍认同。学者的理论模型研究均表明金融要素促进了农村经济的规模发展,同时,土地流转也为金融业的健康发展提供了广阔空间。各个省市的实证数据分析也证实了农地流转刺激了对包括对资金和各类金融业务在内的金融需求,土地流转需要增加资金量和金融服务的供给。二是农地流转的金融支持现实问题和困境得到了共同关注。学者们普遍认识到了当前农地流转的金融支持的供给与需求呈现数量与结构的双失衡的问题,以及农地资产流动性差、农地金融业务开展和创新缺乏法律的依据和配套制度的支撑等困境。三是农地流转的金融创新得到了高度重视;针对当前农地金融产品单一、金融体系僵化、金融配套服务措施薄弱等问题,提出了一些创新建议。如:探索新的农地经营抵押、担保方式,创新适合土地流转后农业发展需求的信贷产品,实行土地债券化,创新金融服务[33];建立新型农村金融组织,大力发展社区银行、农村资金互助组织和小型金融担保公司;创新发展农地流转的政策性保险业务,来化解和分散土地流转形成的各种风险包括规模经营业主的风险和涉农金融机构的经营风险等。当前的研究在取得以上成果的同时仍然有些问题值得关注:第一,研究的视角主要集中在土地流转中的金融供求现状和意愿、金融服务土地流转面临的困境、金融服务土地流转的对策建议和土地流转中的金融创新等方面,研究视野有待于开拓。例如:金融支持农地流转的绩效进行评估;金融支持农地流转的运行机制研究和设计还未得到关注。第二,由于目前农地流转的金融支持及创新的实践尚处于试点阶段,所以关于农地金融研究所涉及的样本范围比较窄,大部分的研究基本上是以某个乡镇、试点单位典型案例或者是单独以某个乡镇的调查数据为样本进行分析,省级层面的分析一般也是建立在该省的某个地区或乡镇的数。第三,目前的研究和分析停留在简单描述和纯理论假设的层面,要么对农地流转及其金融支持情况进行调查做表象性的描述,要么进行纯理论的农地金融模式创新方面的假设和探讨,理论和实践的结合的研究尚需进一步开展。