社区运营策划篇1
[关键词]城市郊区化社区商业地产房地产开发
商业地产一般是指用于各种零售、办公、餐饮、娱乐、健身服务、休闲、仓库等经营用途的房地产形式。按用途分类一般可分为如下4类:(1)商业经营类物业:包括商业街、百货商场、购物中心、超市、独立门市房、产权商铺等。(2)办公用物业:包括写字楼、商住两用楼等。(3)餐饮酒店类物业:包括餐馆、酒店、酒吧、旅馆等。(4)仓储类物业。
社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体,以便民、利民为宗旨,以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标,提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。社区商业和其他商业形态如百货商场、购物中心等都有着明显的差别,其核心的消费者来自周边社区居民。小到几间住宅底商,大到几万平方米的社区配套商业,都被大家称之为社区商业。
在城市郊区化的浪潮中,社区商业在美、英等发达国家应运而生。对于社区商业这个概念,早在20世纪50年代就在美国出现,当时由于家庭汽车的普及以及城郊新建的发达的高速公路,使得城市居民大量向郊区扩散,由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。60年代,英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业,到70年代,新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。20世纪80年代末90年代初,在我国城市化和房地产成片开发的进程中,新居住社区离城市商业中心越来越远,提供居民日常生活必需品的由底层住宅改造而成的商铺大量产生,形成了现代意义上的社区商业。
一、城市郊区化的发展趋势
城市郊区化是城市离心扩散的结果,是城市人口和某些城市职能由大城市中心区向郊区扩散迁移的过程。城市经过多年的建设与发展变化,在其建成区内部会形成一些经济相对衰退、房屋年久失修而残旧、市政基础设施落后、居住质量与环境较差的地区,即旧城区。由于城市中心区产生的排斥力(地价上涨、交通拥挤、环境恶化等)和郊区产生的吸引力(低廉地价、有利区位、广阔空间等)等原因,大量居民迁往郊区。随着人口和工业外迁,零售业、批发业等商业也迁往郊区。另外,房地产开发商也因有利可图而在郊区大规模置地建房,甚至部分金融业和办公业也因郊区低房租、低税收而选择郊区。比如在美国,各大城市的郊区已经成了“中产阶级”集中居住的所在。空气清新、风景优美且社会治安情况较好的郊区成为许多城市居民向往的居住地。而发达的交通工具,特别是私人汽车的普及,也使得人们可以住在郊区而工作在中心区。
中国的住宅空间拓展也将符合这一规律。近年来,中国许多大城市中的居民纷纷迁往郊区居住,郊区的住宅和商业地产开发进入快速发展阶段。
二、郊区社区商业地产发展中存在的问题
1.开发:缺乏规划
任何商业地产项目的开发,都离不开政府政策和城市规划,作为滞后发展的郊区商业地产开发更是如此。社区商业地产涉及到相关产业经济、人口数量、消费水平、市场容量、业态选择、商品定位、商业运营等综合考量。因此,社区商业地产的建设与城市的和谐发展息息相关,加强城市社区商业开发建设的宏观管理和统一规划是必需的选择。但目前,我国很多城市社区商业网点的规划还没有纳入到城市规划这个具有法律效力的规划范畴之中。尽管各地省会城市已经做了城市网点规划,地市级,也就是二三级城市正在做这个规划,但是这些规划还没有产生具有城市规划同等的法律效益。而从开发商的角度,出于自身利益的需要,不可能站在地区商业平衡的基础上进行建设,只是从本位的角度出发,力求最高的资金回报。网点建设规划缺乏政策约束,加上开发商逐利的本性,必然导致盲目无序的投资开发。从宏观上讲,直接影响了我国商业网点布局阶段性、地域性的平衡。在商业业态的结构选择上,又多是购物和餐饮,缺少休闲、娱乐、健身以及综合消费的商业设施。布局失衡、业态趋同不仅无法满足消费者多样化的需求,更为严重的是加剧了同业间恶性竞争,使得社区商业地产建设脱离了商业发展的需要,超出市场实际需求和购买承受能力,浪费了宝贵的社会资源。
2.建设:市场定位不明
定位不准是当前社区商业地产的主要问题之一。目前,很多社区商业项目的定位与开发沿用了住宅定位与开发的模式,思路上存在偏差。由于忽视了商业地产的专业性,一方面未进行专业的市场研究,对区域的需求估计错误,另一方面没有从当地消费者的角度进行项目的开发设计,结果导致选址失当,定位失准,由此引发网点店过剩,重复建设等一系列矛盾,为后续经营带来了隐患。
3.销售:急功近利
商业地产开发比住宅开发具有更高的收益性。一般情况下,商业地产开发成本比住宅高60%～80%,但售价却是住宅的2～3倍。此外,与其他房地产产品不同,商业地产不会因房龄增长而降低其投资价值,好的商业地产因其稀有性,会随着商圈的发展成熟而不断升值。承租户对商业地产的装修投资、盈利预期以及长期规划,决定了商业地产租约的长期性和稳定性,这都使得商业地产受到开发商的青睐。现在很多地产商急功近利,抱着“卖完就走”的经营思路,以售代租,希望“开发―出售―再开发”的循环周期越短越好。只注重前期开发并尽量缩短开发周期,项目建成后能租则租、能卖则卖,至于项目是否适合经营则根本不予考虑。商业地产建设项目和建设后的整体运营出现严重脱节。由于缺乏整体的经营主体,开发商只能将商铺卖给中小投资者以便回笼资金,中小投资者再根据自己对市场的判断进行经营,经营主体多元化不可避免出现混乱的局面。开发与经营的脱节,导致物业经营存在很大的风险,最终将降低社区商业地产本身的价值。
4.经营:散乱无序
我国社区商业地产开发运营模式主要以出售为主。开发商往往把社区商业地产作为房产的附属物、配套建筑,以传统住宅开发的惯性作用和思维定式来开发,缺少售后经营管理经验,任其自然发展,很难形成配套齐全、经营有续发展、品牌化程度较高的社区商业。分割出售模式下,开发商一般不涉及商业项目后期经营管理,可以快速回收投资,进而实现短期套现减轻资金压力,并且无需承担后期经营的压力和风险。但这种商铺零售的方式往往为日后的商铺经营种下祸根。开发商将项目部分或全部出租给投资者后,缺乏对项目的整体控制能力,很难把握未来入住经营商户的档次和品位以及对整个项目的影响,导致商场经营杂乱,管理不善,最后出现街头“大排档”的局面,实际回报与预期收益相差甚远。这不仅损害了投资者的利益,带来较大的投资风险,也在空间上限制了社区商业的发展形态,还会损害开发商的形象,对城市社会经济的发展造成不利影响。
三、郊区社区商业地产的开发运营策略
1.进行科学、统一的规划,合理确定位置、规模,因地制宜地发展社区商业地产项目
城市管理部门和商业管理部门必须进行科学的商业网点规划,保证各类社区商业项目在数量和结构上的协调,避免重复建设、恶性竞争、盲目开发;同时,社区商业地产项目建设应该结合当地的风俗习惯、文化环境、产业优势和历史传统,使商业地产的发展与城市建设、城市经济的可持续发展相协调。
在项目建设之初,社区商业地产开发商应深入了解该地区的经济发展水平、商业形态以及市场需求状况,以此确定开发规模、业态组合和目标市场。避免盲目开发造成投资失败和资源浪费。在目标市场定位中,要注意突出个性和特色。尤其在商业设施密集区,更要注意错位经营和异质化竞争,必须将市场细分,避免“千店一面”的重复经营。
在社区商业地产项目选址时,要对各时段的人流量、主要客户群等进行详细调研。同时,还要仔细研究政府规划,了解城市发展方向。要根据地理位置选择店型和规模,在城市的副中心应选新兴业态,在郊区,尽量选聚人气的业态等等。
2.加强郊区社区商业地产开发项目前期策划工作
对项目进行准确的产品市场定位、加强产品策划力度、进行经济测算。市场调研要求明确区域市场宏观环境调研方向、把握区域市场及项目地块调研重点、细化消费市场调研对象;深入分析项目竞争力、研究同类标杆项目、综合评定项目整体定位,确定项目的盈利模式;产品策划要求准确把握产品设计理念、提供权威的产品设计建议;经济测算包括严格的投资估算和财务评价。其中,市场调研是社区商业地产项目前期策划的基础,定位是核心,产品策划是定位的实现,测算是检验。
3.改变传统的社区商业地产销售运营模式
我国社区商业地产开发运营模式主要以出售为主,开发商一般不涉及商业项目后期经营管理。近年来,内地开发商借鉴香港特区经验,逐渐引入了租售结合的方式,即开发商将将社区商业中最具升值发展潜力的物业留作自己经营,将发展潜力较小、比较零散的用来出售。这样既可以及时回收部分开发资金、分散开发风险,又能获取长期稳定的租金收益,同时对整个社区的商业业态起到一定的引导作用。但是这种方式存在经营权不集中的缺点,不利于社区商业的统一规划和集中管理。从国外社区商业的经营管理经验来看,统一的经营管理可以合理安排业态,共享信息经济利益,降低个体商户谈判和签订经常性契约的费用,充分发挥专业化分工的优势。就我国目前来看,从落实社区商业的整体规划、保持合理的业态结构、提升社区品质等角度出发,潜心打造优秀住宅及配套商业产品的开发商不应为追求资金的快速回笼而出售社区商业,至少应在一定时间内保有对社区商业进行统一经营管理的权利,待业态基本成熟、社区商业公共服务功能基本完善后,再考虑出售。因此,售后返租、只租不售、先租后售都是可考虑的销售方式。
售后返租方式比较适合产权式商铺。对开发商来讲,其最大的优点在于回笼资金迅速,企业经营风险小。对业主来讲,不用直接进行经营管理,还能获得稳定收益。成功的产权式商铺大多是开发商在业态定位规划等方面具有主导地位,与业主签订严格的授权合同,统一租赁时间,委托专业的经营管理公司进行运作。只租不售便于开发商统筹规划社区商业,充分挖掘社区商业价值,从而提升住宅的内在价值,有利于住宅的销售,为楼盘后续开发以及企业的品牌建设打下坚实基础。但是只租不售对开发商的社区商业经营管理水平要求较高,且社区商业从开业到旺场需要一段培养期,因此,资金的投资回收期较难控制,收益有较大的不确定性。先租后售方式,即开发商先期将适合社区品质和居民需要的商家和业态引进来,待社区商业基本定型后再出售社区商铺。这种方式既可以让开发商控制社区商业的业态与业种,使之布局更合理,并帮助投资者和经营者规避风险有序经营,从而保证社区商业品质,又可以回避长期经营管理风险,不失为一种平衡利益与风险的最佳选择。总的来讲,不论是开发模式的选择,还是销售方式的选择,均需要结合项目自身的特点、开发商的资金状况和开发企业自身的发展战略等因素综合分析判断。
4.充分认识物业管理对郊区社区商业地产价值的提升作用
社区商业物业作为一种商业经营场所,其物业管理企业面对的服务对象是业主、租户和顾客,其中,租户和顾客群是流动的,不断变化的,且来源不同、构成复杂,因此物业管理服务的好坏直接影响到商业物业的商誉。而且现代商业物业其运作模式流行“六位一体”,即投资者、开发商、商家、专业运营商、消费顾客和政府共同参与,实现各方利益平衡,达到多赢目的。一旦物业管理机构在管理服务方面出现差错,导致租户或顾客不满,将对物业商誉产生极大的影响,可能因此失去租户或顾客,导致物业的贬值。
由于社区商业物业常常会有社会活动和商业活动的举办和进行,因此物业管理企业和管理者要有较强的活动策划能力、组织能力和协调能力,并要与当地及周边地区政府机构、社会组织保持良好的沟通和合作关系,从而提高业主的品牌形象和社会影响力,聚集人气,吸引客流,提升物业的档次和价值,实现物业高投资性和回报性。
参考文献:
[1]杨茂盛刘慧:商业地产的土地需求和供应问题.《商场现代化》,2009年1月(中旬刊)总第563期
[2]谢成龙:社区商业发展所遭遇的五大瓶颈.《中国房地信息》,2009年第6期
社区运营策划篇2
一、研究的意义
河谷型城市往往受大江大山的阻隔，路窄、弯急、坡陡、道路网络性差、交通不便，而公共汽车一直是此类城市市民出行的首选交通方式。随着老百姓对城市公共交通需求的日益增加，传统的管理体制已无法满足河谷型组团式的空间拓展要求，而科学、完善的管理制度是城市公共交通有序发展的重要保障，是政府管理城市公共交通的重要手段。世界城市的经验表明，区域化经营应该在政府的监控下，实本文由收集整理行有序竞争，适当控制进入者的数量和规模，并逐步推行公共交通线路及区域许可经营。
二、国内外城市相关政策分析
新加坡、香港区域化经营模式。新加坡、香港的公共交通之所以能成为公交发展成功的典范，与其严格而完善的监管密不可分。新加坡、香港的公交法规虽然内容不尽相同，但都以法规的形式明确规定了区域经营企业区域经营权的授予、线路开设规定、服务标准以及违规的处罚等细则。特别是对于违规的处罚相当严厉，形成了包括经济惩罚、警告、取消区域经营权、承担法律责任等一系列完整的措施，对于企业形成很强的约束和督促作用。
区域化经营模式下新加坡、香港政府与企业职责分工。新加坡的政府与企业职责分工为：政府负责规划、建设、管理和监督；在必要时直接参与企业经营与管理；企业仅负责营运，并按要求提供服务。香港的政府与企业职责分工为：政府立法实现宏观调控、监督服务、负责道路设施建设；企业负责营运、按要求提供服务并负责运营设施的建设。
三、区域化经营的策略分析
（一）公交区域经营主体划分方法
公交区域化经营主体的划分是决定公交区域化经营效果的关键因素。企业过多或过少都不利于形成适度竞争的发展格局。
区域化经营企业数量确定原则与标准包括：体现规模效应。特许经营企业应具备一定的规模，实现规模经营的服务水平和效益。适度竞争。特许经营企业的数量应保证适度的竞争，避免企业因恶性竞争或垄断而导致公交服务质量下降。易于监管。特许经营企业的数量应便于主管部门对运营企业的服务水平和运营效率进行有效监管。保证运营效率。特许经营企业的数量应保证公交行业的运营效率达到最大化，为乘客提供高质量的公交服务
区域划分原则与标准：区域规模适中。一方面经营区必需具备一定营运规模，以实现规模经营的服务水平和效益，另一方面经营区域规模不宜过大，以避免出现因企业经营不善或倒闭而造成严重的后果。因此经营区的划分应保证规模适中，满足区域规模经营和适度竞争的双重要求。土地利用一体化程度较高。经营区的划分应保证区内土地利用的一体化程度较高，社会经济活动联系较为紧密。交通需求以区内出行为主。经营区的划分应尽量使经营区产生的公交出行需求以区内出行为主，保证经营区70%以上的出行需求为经营区内部出行需求。与行政区划一致。经营区的划分应尽量与行政区划保持一致，以更方便有效地适应各行政区整体发展的公交需求，同时也有利于公交企业争取区级政府的政策、资金支持。资源搭配上优劣互济，合理配置。从中长期看来，经营区划分应使线路优劣互补，基本满足远期的收益盈亏平衡，以减轻政府负担，最大限度的减少政府补贴。
经营主体整合方案。公交企业整合的成功与否是公交区域特许经营能否成功的关键，也是保障特许经营后公交行业健康发展和社会稳定的重要因素。因此企业整合应坚持循序渐进的策略，积极稳妥地逐步推进。
分析现状所有企业的营运情况，按企业的注册地和线路资源的主要分布区域划定企业属地；当企业线路资源在不同经营区分布相同的情况下，按车辆资源的主要分布区域划定企业属地；当企业线路与车辆资源在不同经营区平均分布的情况下，将企业数量较少的区域作为该企业属地。
（二）区域化经营政府与企业分工
区域化经营需要在政府和企业良好配合互动下才能得到良好实施，政府与公交企业各司其职，具体分工可参考下表。
（三）行业监管
社区运营策划篇3
巴丹吉林旅游开发2019——2021年重点解决产品供给、游线设计、销售渠道、文化植入、管理效能等方面的问题，依托经营模式、营销模式、项目布局等方面的转变，对内巩固、对外发力，提升公司经营收益，夯实发展基础。
一、以智慧景区建设为契机，进一步优化企业管理
根据下一步的发展，目前，巴丹吉林旅游开发有限公司需搭建如下的管理团队：
总人数：28人
总经理：1名，负责全盘管理公司各项业务。
副总经理兼巴丹吉林事业部部长1人：负责巴丹吉林景区的全面运营。
副总经理兼市场和营销部部长1人：负责公司经营旅游项目的包装策划和推广上市。
1、综合事务部：2人
职能：负责公司人事、文秘、制度、对外联络等事务，设部长1名。
2、市场和营销部：4人
职能：负责公司旅游项目的策划，旅游线路的制定，产品价格的制定，与合作机构合作方案的确定，游客反馈信息的收集，负责网络营销、事件营销和客源地营销活动的策划组织，部长由公司副总经理担任。
3、规划项目部：2人
职能：负责制定公司所辖各景区点年度建设项目的确定、策划和实施，设部长1名。
4、财务部：2人
职能：负责公司财务处理，设部长1名。
5、巴丹吉林事业部：10人，负责巴丹湖景区和巴丹吉林沙漠深度体验项目及沙漠自驾旅游的运营管理。部长由公司副总经理担任。
其中：游客服务中心调度：2人
财务：1人
项目运营：2人
工程：1人
网络：1人
导服中心：1人
安保和稽查：1人
后勤保障：1人
6、敖包山事业部：3人。负责敖包山文化景区的运营。
7、“大漠人家”旅行社：2人。负责2家国资旅行社的运营，实行独立核算，目标管理，具体用人由旅行社单独聘用。
保洁、安保及其他服务人员根据经营活动开展，按需分阶段从社会聘用，预计人数在20——30人之间。
根据业务的开展进度，在巴丹吉林沙漠旅游业趋稳向好的基础上，设立海森楚鲁怪石景区事业部、额日布盖峡谷事业部和曼德拉岩画事业部，独立运行，服务企业发展。
二、发展思路
“做旺人气、做全项目、做精服务、做强管理、做优资产”，实施“造血”工程，提升企业竞争力，扩大国有资产规模并提升质量，为下一步产权融资奠定良好的基础。
三、发展目标
2019年，在上年度营业额的基础上提升10—15%，2020年提升10—15%，2021年，争取营业额突破2000万元，净利润率不低于40%。
四、主要措施
一是以巴丹湖为切入点，从丰富适合青少年和家庭的旅游项目逐步做起，以产品吸引聚焦人气；积累经验，逐步向巴丹吉林沙漠深度游产品策划发力。
二是组织营销力量，从周边市场切入，主动把经营的线路和产品推向市场，并构建销售网络；第一步瞄准周末和暑假市场，争取打开局面；对营销团队实施目标管理，激发活力。
三是对沙漠旅游运输队伍实施改制，成立旅游运输业主委员会，并纳入企业经营层参与决策；主动与嘎查做好协商，支持嘎查和牧家游代表参与企业经营决策。通过这一方式，尽量转变司机和原住户的观念，让其充分认识到把蛋糕做大、把人气做旺的必要性，为转变交通方式打好思想基础。
四是策划事件营销。利用冬季时间，围绕巴丹湖策划明年具有开展条件的体验性项目，着手谋划开放应急通道，以按车收费代替巴丹湖门票。通过这2个喙头开展事件营销，对外宣布巴丹湖闭园建设，并公布开园时间，在周边市场和传统客户中加大营销造势，吊足消费者的胃口，为明年的市场提升做好铺垫工作，争取实现开门红。
五是提升巴丹湖酒店管理水平，力争引进第三方承包经营；若暂时无法引进承包商，则至少聘用一名酒店大堂经理和一个厨师班，从菜品档次、特色客房两个方面提升酒店的产品质量，并谋划利用酒店前厅增加西餐服务。
六是着手对巴丹湖的所有参与性项目（目前的巴丹部落、骆驼、热气球和准备新上的儿童乐园、沙漠冲浪、烧烤营地等项目）进行整合管理，务必实现统一管理、统一收费。
社区运营策划篇4
广告公司策划方案范文
一、广告目的
让建设银行品牌深入人心，成为广大消费者首选品牌;
为了建立建设银行关心社会公益事业良好的企业形象，树立建设银行美誉度，以及建设银行品牌的知名度;
为了树立建设银行的营销新观念。公益广告策划案二、广告策略
居民社区内司空见惯的小广告乱贴乱画，不仅污染了社区的环境，让居民极度反感，也严重影响了创城进程。因此，本广告适时进入社区，净化美化了小区生活环境，而且也潜移默化地提升了居民的精神文化生活。
此举是建设银行牵公益事业之手，树企业良好形象之举，必定得到广大市民的认可与赞许;
此也是不失一次绝好的政府公关，拉近了建设银行与政府的距离;
此广告形式新颖、别致兼有公益广告与企业商业广告，注目率高，定为建设银行创造良好的社会效益与经济效益。
因此这是一项政府满意、市民满意、企业满意三满意工程。
三、广告名称
社区便民信息服务栏
四、广告形式
在各社区大门的出入口或小区内街路两侧等醒目的位置安装。
五、广告规格及其材料
1.2.4m1.2m本规格为不锈钢制作,高档大方
2.1.0m1.5m本规格是方管框架,彩色喷绘,制作精美
六、广告区域
济宁市城区共有古槐、阜桥、金城、越河、济阳、南苑、观音阁、仙营、等8个街道办事处所辖131个社区居委会。
第一批重点在：洸河社区、洸河花园、樱花园小区、明珠小
区、新世纪花园、邮电新苑、永胜花园、益民社区、北门小区、牛市小区、鸿顺花园、仙营小区、红星小区、土城社区、西孟社区、兴东社区居委、半截阁社区、刘庄小区、玉苑小区、济阳大街社区居委、粉莲小区、太白小区、运河社区、东门社区、国光社区、东兴社区居委、建设社区居委、东发社区居委、观音阁社区居委、枣店阁社区居委、解放路社区居委、浣笔泉社区居委、太东社区居委、铁塔寺社区居委、县城街社区居委、古槐路社区居委、郭家花园社区居委等50多个社区居委。
七、广告牌数量及时间
50个规范化、形象佳的社区，每个社区设立2块，
时间为一年。
八、广告价格
1.不锈钢宣传栏：2500元/个/年
2.方管宣传牌：500元/块/年
广告公司创业策划书
第一章计划书摘要
伴随着中国经济近几年来的快速发展，市场经济的不断完善，我国的广告市场也呈现出欣欣向荣的局面，广告行业也在不断的发展壮大中。本公司注重于广告业务，经营方面的创新，既向市场推出各种广告类业务，同时也为对广告行业有兴趣，爱广告，准本从事广告工作的廊坊市各个大学的广大学子提供实践交流与操作的平台。
我们将接触广告公司投入商业运营。虽然以追求最大的经济效益为目的，但是能在社会实践中有所得到，并从中体会到广告给我们带来的快乐才是我们的追求所在。
我们打算与廊坊周边地区的大中型广告公司合作组建接触广告公司，充分利用廊坊所处京津走廊的优势区位，加强与京津大中型广告公司联系合作。与合伙广告公司签订廊坊市各大高校广告人才长期推荐合同，以此为基础使得廊坊各大高校的相关专业学生和广告爱好者能在京津广告公司帮助下培养广告方面的业务素质与能力，使的接受培训学生的广告素质均能达到合伙广告公司要求。整个培训过程学生利用课余时间即可完成，毕业后就可以直接到京津广告公司中工作。
我们将不断努力提高完善我们的工作水平，为把意窗广告公司创办成一个具有廊坊特色和代表廊坊大学生创业成果的优秀广告公司而努力。
第二章公司描述
一、公司名称：意窗广告公司
二、公司性质：制作，，策划，创意，调查，咨询为一体的合资广告公司
三、公司目标及宗旨：
公司目标：发展廊坊广告产业，打造代表廊坊市大学生创业成果的形象。
公司宗旨：帮助客户获得最大的经济效益与社会回报。诣在通过本公司，科学，专业，特色，真诚的服务为客户建立与市场最佳的沟通渠道。让客户用最少的广告成本资金获得最佳的传播效果。继而提高客户销售收益。
四、创业理念：
我们准备先从廊坊本地做起，将自己做大做强，适时兼并小型公司以壮大自己。从最初的拉客户到与客户建立长期的合作关系，逐步积累经验和提高知名度，同时积极开拓京津广告市场。
五、公司服务
1.专业化的广告服务
为我们的客户提供详细准确的行业咨询服务，包括各类策划资料、调查数据、案例分析、效果分析。使客户的广告投放更科学、更合理。
成立内部的研究机构，逐渐建立自己的理论架构和服务体系，建立适合自身的公司文化。
与报刊、广播、电视以及各类新兴媒体成为战略伙伴，全面各类媒介的大量广告版面和时间，由我们单方向对广告主进行广告媒介的推销和贩卖。
2.个性化的业务服务
本公司还将承揽婚礼策划业务。
为客户提供开业、节庆、房地产展销、产品促销、大型活动的策划，以及向客户出租活动中必须的大型升空气球、充气拱门，卡通人等宣传造势工具。
联系举行活动所需礼仪小姐。
3.为客户提供准确、科学的市场调查
不必客户东奔西跑，我们为客户提供完善的效果测定服务
4.客户利益
我们将根据自身业务所具有的成本优势，将客户广告预算成本降到最低，真正做到真正质优，价廉。
第三章市场分析
一、市场描述
中国广告行业发展已经有30余年，取得了巨大的成就。20xx年中国广告业经济规模是1400亿，20xx年达到1600亿，按这个速度发展，20xx年中国广告业将会突破20xx亿大关。20xx年中国预计会成为世界第四大广告市场。中国广告业发展很快，从业人数超过100万，300多个院校，两位数超过GDp的增长率，是中国的一个重要行业。但与美国广告权威机构披露的外国大型广告集团的年营业额数字相比，差距极为巨大。我国西部地区的经济及广告与东部相比差距仍然很大，这一点在短时期内不会有太大变化。
廊坊地处京津经济圈，市场发展前景广阔，客户资源丰富，大中型企业众多，高等院校云集，廊坊现代广告业起步较晚，但市场潜力很大。有利于公司的发展。
二、目标市场
我们把创业初期目标市场根据地域特点分为三类：廊坊市各打院学内部及周边市场;廊坊商业中心区以及开发区市场;具备一定实力和机遇时进军京津市场。
各大学校内市场主要表现为学院方对外宣传的广告需求，各大学学生社团活动的广告需求，以及各个大学内举行各类活动和比赛的广告需求。大学周边市场的主要表现为餐饮，娱乐，购物等距大学较近的街区商铺、门面等的广告需求，尤其需要注意的是各个大学附近各门面和商铺的更新速度很快。
中远期目标将公司做成技术一流，服务一流的本土品牌广告公司。
三、市场战略分析
创业初期阶段(第一年)
1.我们初期阶段的发展模式可以这样考虑：
方案(1)：与安次区，广阳区等一些广告装潢公司联系，谋求建立广告联合体。这是因为自身都存在规模小，孤立发展的特点，有的公司具有媒体优势，有的具备客户资源，
有的具备区域优势。我们通过资本运作，实行横向联合，资源整合，优势互补，降低成本，风险共担。集团化是中国广告业进一步发展的必然选择。通过各种方式联合形成强有力的广告区域集团。通过规模化经营，优势互补，降低经营成本。这样有助于摆脱各小公司单独发展的重复和徘徊状态，从而提升整体服务水平。这也对我们公司初期的发展有相当大的帮助。
方案(2)：如果联合不成功，我们初期只能立足学院周边，抢占附近各类广告业务，我们以设计制作广告招牌为主，辅之进行一些有一定规模和影响的公关策划活动，吃掉大型广告公司所无暇顾及的零散业务，逐步提高知名度。在发展中拓展长线业务。珍视同客户的关系，建立良好的客户关系，让今天的广告客户成为明天接触广告公司的义务宣传员。也可以尝试邀请客户参股，共同发展。
2.联络各商铺，门面业主，向其宣传介绍接触广告公司。
3.游说个高校社团，将接触广告公司作为社团的广告。
4.寻找广告制作耗材供应商，确保进货渠道的服务与质量。
5.与廊坊商务网站建立友情链接，在网上宣传介绍接触广告公司。
6.开通电话业务咨询以及建立公司网站提供网上咨询服务。
创业发展阶段(第二年)
接触广告公司在发展初期的规范运营中积累了相当的经验，在廊坊市场具有一定的知名度，并被越来越多的客户认同，同时公司人员的专业水平，制作设备随着发展上了一个台阶，那么这个阶段的目标是进一步树立公司的品牌形象，并对市场进一步推广，把我们的广告业务目标发展到大中企业。
1.在廊坊地区主要街道捐赠价值数以万元计的户外广告，其中一部分广告牌用于向民众输送公共服务信息。无形中使广告牌不再被视为道路污染，而是有益于社会。另一部分可以用于广告出租，获取收益。
2.初步建立一个稳定的客户群。能够在廊坊市主流媒体做广告宣传，扩大公司在廊坊地区及京津地区的影响力。
3.把意窗广告公司向廊坊各地推广，公司利润将趋向稳定化。
第四章公司经营
一、经营策略
1.保持公司经营高效率，强调科学管理。
2.加强公司形象，提高公司知名度，增强市场竞争力。
3.打造本地区域优势，提高市场份额。求得生存空间，在市场中取得有利的竞争地位。奠定获利基础。
4.善于从投资设备中挖掘潜在的利润增长点。
二、公司业务
初期的业务内容大体分为：
1.市场服务：市场调查、客户服务。
2.设计制作：广告平面设计、商铺招牌制作、广告喷绘、产品包装设计、展示制作。
3.企业咨询：为客户提供广告策划。公关活动策划。
4.广告摄影：产品摄影、工业摄影、科技摄影、外景拍摄等。
5.客户出租：庆典活动的大型升空气球、充气拱门，卡通人等宣传造势工具。
成熟期后的业务还要包括：
1.推出数字广告业务，发展互联网广告，移动手机广告等新兴媒体广告。20xx年，中国网民将突破3亿人大关，它标志着以新技术为基础的互联网作为新兴的主流媒体已经走入普通中国人的经济与生活，并将以我们难以预估的速度继续增长，前景广阔。手机用户将突破5亿，新兴的移动广告市场，利润无限。
2.大力推广和发展户外广告。引进高新技术的广告制作项目。
3.婚礼策划：婚礼策划和营造婚礼气氛。
三、成本核算
从人力，场地，等方面核算投入资金为100万元整.
四、经营资源与障碍
经营资源，俗话说的好不打无准备之仗。在投资前充分做好各项前期准备工作可减少后期运作中出现意外状况的概率。资金、人力、场地这三个环节中任何一个出现问题都将直接影响到公司的发展。我们初期需要投入资金为50万元。人员通过竞争选拔后定为3050人。公司面积：200平方米左右。
经营障碍：
1.资金不足导致公司基础建设落后。
2.作为新兴的广告公司，处于资金投入期和市场开拓期，是获得利润十分困难的主要原因。
社区运营策划篇5
关键词：物流园区；发展布局；规范化管理
中图分类号：F719 文献标识码：a
文章编号：1002－3100(2012)01－0046－03
物流园区作为集约利用土地、整合物流资源、聚集物流服务的重要物流节点，近年来得到了快速的发展，其实，我国的物流园区发展历史并不长，深圳盐田平湖物流基地作为国内第一个物流园区始于1998年，迄今为止的10余年问，虽然有浙江传化物流基地、上海外高桥保税物流园区等各具特色的物流园区逐渐涌现，但在发展的过程中陆续暴露出不少问题，如规划不甚科学、运营主体不够明确、用地较难落实、政策不够到位、区域系统性和协调性不强、企业入驻率不高等。由于物流园区涉及面广，政策环境和地理环境复杂，且具有战略性、系统性、高投入长回报性特点，盲目地一哄而上、大十快上，只会造成重复建设、无序竞争，给巨额的投入造成巨大的风险，且无助于满足社会的物流服务需求。因此，可以预见，关于物流园区如何发展、如何定位、如何运作的问题在最近一个时期内仍将是物流行业急需理清和解决的热点和重点问题之一。
单个物流园区的规划技术经过几十年的国内外理论和实践发展已经相对成熟，而如何在我国现行的行政管理体制下，在国家层面上用规范化的思路对物流园区进行整体的发展布局和政策设计，还是一个全新的命题，笔者就此提出几点建议，希望通过以宏观政策为基础、以技术标准为支撑、以科学规划为导向的模式，推动我国物流园区健康发展。
1 进一步明确物流园区的定义和基本特征
2008年中国物流标委会曾推出了由上海市标准化研究院等单位起草的《物流园区分类与基本要求》国家标准(GB／t21334-2008)，首次对物流园区进行了分类，并对不同类型的物流园区给出了基本的指标要求，为当时各地的物流园区建设热潮提供了基础性的依据和指引。但应该看到，该标准立项和起草时期，全国在运营的物流园区还仅有几十家，更多的是还在规划中，而规划数据往往是从相对理想化的角度考虑，并常需要通过几个阶段才能最终建设完成，因此就导致了以这些规划数据为参考的国家标准与最终实际建成运行的一些物流园区之间出现了一定的偏差。比如，GB／t21334要求物流园区的面积宜不小于1km2，但在发改委和中物联组织的第一次全国园区调研中，有占地面积数据的130家物流园区中有47％占地面积在0.1～1km2之间，“物流园区服务和评估指标”标准研究课题组的调研也表明，目前运行情况较好的物流园区中有半数以上面积在1km2以下。这说明1km2的最低指导线在实际运行中可能有些偏高。
因此，在现阶段迫切需要解决的问题之一是根据近几年已投入运营的物流园区的实际情况，修正和进一步明确对物流园区的界定，如物流园区的最小占地面积、用于物流业务的面积占比、物流业务规模等。只有在此前提下，才有可能根据物流园区、物流中心和物流企业的不同特征区别性地给予扶持和管理。
2 科学识别和保证园区核心业务。切实保护产业发展根基
物流园区内真正开展物流业务部分的大小是体现园区存在意义的重要方面。但目前很多物流园区都存在实际物流业务面积不足的问题，这主要有两方面的情况，一种是园区开发方在土地审批之初就拿物流做幌子以获取土地，实际运作中就会尽量压缩物流业务用地；另一种是由于园区运作初期入驻物流企业不足或物流业务收入偏低而不得不以商业收人来养物流业务，这是因为物流园区本身需较大投入，而物流业务收入往往在短期内难以冲抵投入的成本。中物联2008年调查的225个物流园区中，总投资在10亿元以上的占39.1％，说明物流园区的初期投资较高。但从当前物流园区的业务收入来看，主要来自于库房／货场租金等基本收入，以及配套设施租金／管理费、各种增值服务费、物业管理费和办公楼租金等周边服务收入，而这些收入目前对很多园区来说是不足以构成理想的投资回报的。这在客观上造成了一些园区运营方急功近利，在园区内大量开发写字楼、酒店等商业项目用于营利。
但不管从物流园区的角色定位，还是从发展的持续性来看，以物流为核心的业务应是物流园区的主营业务，借发展物流园区之名圈地进行商业开发的行为虽然可能使开发者获得更高的收益，但无疑将影响当初规划中对区域物流服务需求的实现，也会在社会上产生对物流园区发展不利的负面影响，还可能影响真正的物流园区获得土地，应通过政策手段坚决予以杜绝。
这时就需要建立一套识别园区物流业务占地的标准，根据不同园区的业务类型分别进行规定。该标准可作为评价和监管物流园区的重要手段，对于达不到要求的物流园区采取一定的处罚措施，从而保证物业园区的核心业务，保护物流行业的发展根基。
3 分级管理，加大政策扶持力度，形成物流园区发展长效机制
鉴于物流园区对区域经济发展的带动作用，各地对推动物流园区建设都具有较高热情。中物联2008年开展的第二次园区调查表明，政府规划、企业主导开发是最主要的物流园区开发形式，占全部园区的60.8％，尤以东部和南部沿海经济区为主，而完全由企业自主开发的物流园区仅占全部物流园区的15％。但地方政府常因偏重地方发展而缺乏全局视角，常造成各地园区规划建设缺乏系统性，易出现重复建设和过度竞争，不利于整个产业的健康发展。
因此，有必要对物流园区进行分级管理，对重要节点地区的物流园区或对周边区域具有重要辐射作用的物流园区实行国家统一规划和扶持运作。发挥政府力量相对集中的优势，在节点的设置、资源的配置、公铁空运输资源的联络与调配、重点战略物资与应急物资的储备等多方面形成整体的系统性规划布局，扭转区域物流园区之间缺乏联系、各自为政，无法较好适应国家整体物流布局需要和满足企业供应链运作需求的局面，解决资源浪费、衔接不畅、配置不平衡的问题。
在具体操作上，可以借鉴德国和日本等国的做法，将需在国家层面统一布局的物流园区作为国家或地区的公益性基础设施看待，以政府为主导进行区域布局规划，除土地审批和用地成本方面的政策外，在税收、专项补贴等方面给予必要的配套政策，缓解物流园区投入运营后急于快速营利的需求，从长远发展着眼，真正体现出对地区物流发展的提升作用。对其他层面的物流园区实行自主规划和市场化运作，通过市场的力量实现优胜劣汰，形成健康的发展格局。
4 落实用地政策，减少开发成本，促进物流园区持续健康发展
用地问题一直是物流园区规划和运营过程中的一个关键因素，也受到各界的广泛关注。全国不仅有为数不少的物流园区规划因为土地问题难以落实，已经投入运营的物流园区也有许多无法完全实现规划的用地面积，更有一些物流园区由于土地成本高而长期处于亏损。土地供应对物流园区的影响主要体现在两个方面，一是由于用地指标限制，难以获得所需土地；二是用地成本过高，远超行业承受能力，导致园区物流业务运作困难。
物流行业虽然对整个国家社会、经济生活的平滑运转起着至关重要的作用，但其本身不是高盈利行业，尤其是近年运输成本的不断增加进一步影响了整个行业的盈利能力。曾有学者测算我国物流行业的整体利润率约为7％，而在高价过路费和重复征税等因素的挤压下，甚至有评论估计行业利润率仅为3％。在这样的低利润水平下，完全通过市场化的途径解决物流园区的用地问题是不现实的。要想从根本上促进物流园区的持续健康发展，只能在分级管理的基础上，通过政策明确物流园区用地的基础性、公共性和服务性的特殊性质，对需要政策扶持的国家规划层面上的物流园区，在土地审批、地价等方面给予特殊扶持政策，在保证集约利用土地的前提下，降低物流园区的开发成本，减少园区运营主体的后顾之忧。
物流业被列入十大调整振兴规划后，国办在《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见》([2011]38号)中明确了“加大对物流业的土地政策支持力度”的政策建议，提出“要在加强和完善管理、切实节约土地的基础上，加大土地政策支持力度，科学制定全国物流园区发展专项规划，提高土地集约利用水平，对纳入规划的物流园区用地给予重点保障”。目前急需的是在各有关部门的共同努力下，将上述政策落实到位，将政府的土地利用规划与物流园区专项规划适度融合，保证公益性基础性物流园区用地的落实。
5 制定园区评估标准，建立园区监管和退出机制
社区运营策划篇6
（去年月日）
一、经济运行的基本情况
今年以来，全区上下一方面注重把握国家宏观调控政策的同时，一方面着力化解经济生活中出现的新矛盾，全区经济运行的总体态势基本稳定，各项主要经济指标继续保持了较快增长，速度、质量和效益也比较统一。上半年，国内生产总值完成亿元，同比增长。地方财政收入完成亿元，同比增长。地方全社会固定资产投资完成亿元，同比增长。社会消费品零售总额完成亿元，同比增长。完成出口创汇万美元，同比增长。实际利用外资万美元，同比增长倍。规模以上工业企业实现销售收入亿元，同比增长。规模以上工业企业实现利税亿元、利润亿元，同比增长和。市民人均可支配收入元，同比增长。农民人均现金收入元，同比增长。但是，随着国家宏观政策措施的落实到位和效应显现，各方面的矛盾和问题将从第三季度开始反映到经济运行指标上，预计全年经济走势呈现“前高后低”的态势。
二、当前经济运行中必须引起高度重视的几个问题
当前，国家宏观政策措施的实施给我区经济带来积极效应的同时，也对全区经济发展带来新的影响。对于当前经济运行中出现的一些新情况和新问题，需要引起高度重视。集中表现为，国家宏观调控政策对投资的影响进一步显现，信贷规模收缩加剧了企业资金紧张的状况，土地资源紧缺的矛盾十分突出，能源、原材料供应仍面临较大困难，多数企业受需求和价格的影响利润空间缩小。特别是土地、资金和煤电运这三大制约因素，对全区固定资产投资和企业生产经营的影响越来越突出。
从固定资产投资方面看，增幅逐步回落，且回落的幅度有所加大。今年—月份，全区固定资产投资仍然保持了比较高的增长速度。主要有四个方面的原因：原创：一是去年投资高速增长的惯性；二是结转去年续建的几个大项目的带动；三是投资品价格相对高位运行；四是部分违法占地项目在接受处罚、补办手续的同时继续建设。但是从总体上看，土地供应紧张、信贷规模收缩对固定资产投资的影响越来越明显。月末，全区各项人民币贷款仅比年初增加亿元，同比少增亿元。从月份开始，全区投资增幅开始逐步回落。全区规模以上投资一季度增长，—月份增长，—月份增长，—月份增长，增幅同比回落个百分点。随着土地金融调控政策效应的进一步显现，投资增幅逐步回落的态势可能在第三季度表现得更加明显。主要表现在以下三个方面：
一是新开工项目明显减少。新开工项目的减少，既有土地方面的原因，也有建设资金方面的原因，但土地方面的原因要更多一些。由于全区的规划建设用地指标去年底已经用完，土地冻结对我区的影响相当大。全区万元以上生产性项目个，其中续建项目个，其中有个多项目因为土地问题没有开工。据对镇办的初步统计，全区约有个以上项目（单个项目投资万元以上）因为土地、资金问题影响了开工建设，总投资亿元以上。白塔镇有个建设项目，涉及占用土地亩，涉及投资亿元；其他镇有多个项目（单个项目投资万元以上）涉及投资亿元。更值得注意的是，有一些市场前景比较好，对产品结构有重要带动作用的项目，也因土地或资金问题不能开工建设，这无论是对企业的发展，还是对全区的结构调整，都是相当大的损失。
二是部分在建项目进度明显减缓。由于资金不足，一些在建项目被迫缓建或拉长建设周期。据调度的情况，全区投资万元以上的项目中，有多个项目存在较大的资金缺口，缺口资金总计亿元。比较大的项目有万杰集团钢铁项目、博泵科技特大泵项目、博山东方冶金炉料公司高级氮化物耐火材料项目、淄博颜山专用汽车厂汽车改装生产线项目等。据初步测算，全区在建项目中，因资金的制约而影响建设进度的项目占到全部项目的以上。由于资金制约，全区可能会出现一批“半拉子”工程，进而引发一系列其他问题。同时，也有一批已开工建设但未列入建设用地计划的项目停建待补办手续。
从企业生产经营方面看，困难不断加剧。—月份，全区工业生产和效益的同步快速增长，一方面得益于去年以来工业投入的大幅度增长，相当一部分转化为今年的生产能力，新增加了一些规模企业；另一方面得益于家重点工业企业生产和效益的大幅度提高。但由于国家宏观政策调整和宏观经济环境的变化，企业生产经营受到的影响越来越大。一是企业流动资金短缺的状况进一步加剧。二是煤电运及重要原材料供应紧张对企业正常生产经营的影响仍然相当严重。
综合以上分析，国家宏观政策调整和宏观经济环境的变化，对我区经济运行的影响已开始显现，要及时采取有效措施切实加以解决，确保完成全年经济工作目标，促进全区国民经济既快又好的发展。
三、下半年工作重点和对策措施
（一）千方百计缓解项目建设和企业资金紧张的矛盾。一是努力争取信贷资金的投放。加强与商业银行的协调，引导商业银行在强化风险管理的同时，对重点企业发展和重点项目建设继续给予信贷支持。建议集中一块信贷资金封闭运行，主要解决四个方面的问题：（）保骨干产品、骨干企业的生产经营，稳定经济运行大局；（）保产品有市场、有效益和规模大、职工多的企业的生产经营，维护社会稳定；（）保符合国家产业政策要求的重点项目的建设，增强经济发展后进，推进结构调整；（）保即将竣工投产的大项目建设，避免造成更大损失，导致金融风险。二是进一步加大招商引资力度，更多地利用外来投资。要突出招商引资重点，继续把对韩、日、台及江、浙、闽等地区作为招商重点区域，在前段工作的基础上，加快在谈和签约项目实施进度，特别是以我区机电等具有比较优势的产业、现有老企业的嫁接改造和具备土地等建设条件的项目为重点，加大工作力度，争取引进一批规模大、水平高、带动能力强的项目。要适应新形势的变化，将招商的重点转向国家鼓励和支持发展的能源、交通、农业水利、文教卫生等基础设施以及高新技术和第三产业领域；转向依托骨干优势企业，充分利用现有存量土地的嫁接改造。三是进一步激活民间投资。月末全区城乡居民储蓄存款余额已达亿元，启动民间投资的潜力很大。要保护好民间投资的积极性，创新投资方式，引导民间资本集中投向国家支持发展的行业和领域，集中投向重点企业和重点项目。鼓励有条件的企业采取扩股、规范的集资等多种措施，将更多的个人储蓄存款转化为企业的生产和建设资金。
（二）最大限度地增加建设用地供应。为了保持全区经济持续、快速发展的好势头，尽可能地克服当前土地问题对经济发展，特别是新上项目的制约，增加投入，培植新的经济增长点，着重抓好几个方面的工作。一是发挥存量土地作用，提高存量土地产出水平。存量土地多是我区的优势，作为老工业区，我区工业用地面积大，但产出率低、粗放利用现象明显。因此要努力盘活建设用地存量。抓紧摸清存量建设用地底数，整合土地资源，提高利用效率。围绕加快我区城市化进程，正建制推进城镇规划建设。在规划城区和近郊城镇，要打破村与村之间的限制，统一规划设计居住小区，制定相应搬迁补偿政策，引导村（居）民入住，滕出原有村庄，规划建设工业小区。以实现居住集中、产业聚集为目标，集中规划建设生活小区和产业园区，解决工业建设用地短缺的矛盾。二是搞好项目策划论证，排出一批符合国家产业政策、对地区经济拉动能力强的大项目，集中搞好策划包装，按照基建、技改和外商投资等不同建设性质，对口上报，争取国家或省级立项。结合“十一五”计划的调研编制工作，策划一批产业关联度高、水平高的项目，搞好项目储备。继续做好荒滩造地项目的争取工作，在抓好现有土地开发整理项目实施进度的基础上，积极向国家、省国土部门做好立项争取工作，扩大土地开发规模。三是优化产业布局，规范园区建设，集约利用土地。四是集中力量，做好对上资金争取工作。围绕上级支持重点，在基础设施建设、技术改造、高新技术产业化、资源节约与综合利用、农业产业化、社会发展等方面，论证选排一批重点项目，集中搞好策划包装，全力做好对上争取工作，力争有更多的项目列入国家、省市的财政预算内投资或国债投资计划。
社区运营策划篇7
[关键词]政府；环境；治理；对策
[中图分类号]F127[文献标识码]a[文章编号]1006-5024(2008)03-0137-03
[作者简介]王立和，南京林业大学生态学专业2005级博士，江苏省泰州市发展和改革委员会公务员，研究方向为生态经济学；
王蕾，金陵科技学院教师，研究方向为生态经济学；(江苏南京210001)
张婉，南京林业大学生态学专业2006级硕士生，研究方向为生态经济学。(江苏泰州225300)
既要“金山银山”，又要“绿水青山”，这是各地区经济永续发展的必然要求。然而，勿需讳言，这也是难度极高的挑战。因为各地面临的环境治理问题是一个历史性难题，其诱因有经济、政治、社会、制度等各方面因素。在这方面，或许泰州的经验值得借鉴。泰州在跻身经济发达地区的同时，其环境治理也取得了骄人的成就。目前，泰州所辖4市全部建成国家生态示范区，约占江苏省的1/7，泰州市区已创建成“国家环保模范城市”和“国家卫生城市”，在江苏省第三个形成了全市“一片绿”。自2006年以来，泰州的空气环境质量基本达到国家规定的二级标准，地面水质基本达《江苏省水环境功能区划》的规定要求。
一、积极做好水污染防治
1.深化工业污染治理。一是积极推进开发园区污水处理厂建设。针对目前工业废水集中处理率低、处理标准不高的现状，应加快开发园区污水处理厂建设步伐，提高工业废水治理标准，减少工业污染物排放量，全面实施污水集中治理。
2.加快城镇污水处理厂建设步伐。加快实施城镇污水处理厂新(扩)建和污水收集管网配套工程，污水处理厂和配套管网须同步建设。各市(区)近期以重点中心镇为主，在小城镇中建设污水处理厂。暂时无条件建设污水处理厂的乡镇，新建小区一律建设地埋式无动力生活污水处理装置，提高城镇生活污水处理率。
3.积极进行城市内河水环境整治。一是重点加快城市污水截流管网配套建设。在新(扩)建城市污水处理厂的同时，铺设城市污水收集管网，城区实施雨污分流，基本消除城市生活污水和工业废水直接排放城市河道的现象。二是大力整治城市水系。针对河道淤塞、河道连通性差问题，需要对城区河道进行整治、疏理，通过开挖、拓浚、清淤，增强河流的连通性和过水能力，从而增强河道的自净能力，改善水质。各地在城市河道综合整治基础上，结合城市防洪工程建设，继续实施以河道接通、拓浚、清淤、驳岸、河岸绿化等为主要内容的城市河道综合整治，逐步沟通城市各河道，形成城市河道内联外通、水体活化的城市水系格局。三是实施城市内河的生态修复工程。靖江市实施十圩港综合整治二期工程，完善截(减)污、调水和景观等功能；兴化市在对白涂河沿岸企业进行专项整治，消除水环境污染的基础上，进一步开展环境综合整治；结合防洪工程建设和城市改造景点建设，在实施城市河道综合整治工程基础上，基本恢复内河景观功能和生态功能，实现城市内河的全面治理。
二、加强水环境保护
1.加强饮用水源保护。一是做好饮用水源保护区规范划定。严格执行《泰州市地表水水域功能类别划分》，对目前尚未进行区划的水源地，按照饮用水源保护区划分技术规范的要求，科学划定水源保护区。对已划定保护区的水源地，根据保护需要和饮用水源保护区划分技术规范要求，按照《水污染防治法》规定，对现有区划方案进行审查，对不适应保护需要的方案做出调整。二是调整饮用水源地。经过2006年调整后，泰州市饮用水源保护区仍有214个，不利于水源保护。应通过撤并小水厂和水源地，实行集中保护。近期，对全市饮用水源地进行一次科学评估。在评估基础上，结合全市区域供水规划的实施，对经科学论证不再适合继续作为集中式饮用水源地的，分期分批予以调整。三是加强饮用水源保护区保护。强化对引江河、新通扬运河和泰东河两侧生产建设活动的控制，保护好国家及江苏省南水北调清水通道的水质。饮用水源保护区应设立界碑和标牌，制定管理制度，加强保护管理，强化各集中供水水源地及饮用水源保护区建设，切实保护好饮用水源。
2.大力推行节约用水。一是大力推行农业节约用水。大力推广水稻生理节水技术、管道输水灌溉技术、建设防渗渠道、喷滴灌技术等农业节水技术，提高灌溉水利用系数。二是大力推行工业节约用水。建立健全节水管理体制，推行节水目标责任制，计划取水，实行滚动水价等办法完善调控手段，制定主要行业、主要产品用水定额并试行建立企业-行业-地区完整的节水指标体系。改革用水设备，引进逆流漂洗技术，改良冷却系统，提高冷却水利用效率，生产用污废水处理回用，减少污废水排放，提高全市工业用水重复率。三是生活节约用水。推广节水阀、延时自闭龙头、红外传感用水装置等节水型器具，改进水龙头、沐浴器、厕所冲洗水箱等。
三、积极发展循环经济
1.促进全社会参与清洁生产。充分利用各种宣传工具，加大宣传力度，动员全社会了解和支持清洁生产，领导决策人员在全市整体高度上进行协调组织，使清洁生产得以顺利实施。巩固和推广现已取得的清洁生产示范项目的经验和成果；结合清洁生产培训，尽快编制适合各层次需要的教材和宣传材料。
2.按照清洁生产内容搞好全过程控制。选择无污染、少污染产品，替代污染严重产品；选择无污染或少污染的原材料、能源，替代污染严重的原材料和能源；用消耗低、污染轻、经济效益高的先进工艺和设备替代消耗高、污染重、经济效益差的落后工艺和设备；积极开展生产过程中物料的回收和循环利用，实行物料的厂内循环；通过对工艺设备、原材料消耗、生产组织、产品质量、劳动组织的管理，提高设备的完好率、运行率，减少原材料、能源的消耗，减少污染物的跑冒漏滴；对因技术条件限制、无法开展再利用的少量废弃物，选择高效低耗少费的处理设施实行净化处理。
3.组织落实清洁生产促进法。环保部门应会同经济管理部门和行业主管部门，加强合作，建立协调的管理运行机制和反馈机制。电镀、印染、化工等重点污染企业，尽快实行强制性清洁生产审核，通过采用清洁生产技术，使单位产品能物水耗达到国内先进水平，降低污染物排放总量。在沿江地区建立扬子药业、三泰啤酒、新浦化工、沿江石油加工、海螺水泥等清洁生产示范基地。在南水北调东线工程清水通道沿线建成电镀、印染、不锈钢制品酸洗加工、化肥生产等清洁生产示范基地。
四、积极推进机制创新
1.健全环境与发展综合决策机制。在制定社会发展规划、国民经济计划和重大工程建设项目的立项等各方面逐步形成环境与发展综合决策机制，并从制度、程序上予以促进和保证。加强科学、先进、可行的生态基准、制度、规范的研究与制定。建立地区间、部门间、行业间生态关系(链、网)的相关合作关系，加强研究有关协作、权利、责任、补偿等政策。建立计划指导与市场经济相结合的生态经济关系，可通过逐步确立自然环境资源的真实价值与定价，通过将自然生态资源纳入国民经济核算体系(帐户)来实现。抓紧泰州市绿色GDp的界定、组成和方法研究，适时实施绿色GDp规划考核。
2.完善公众参与机制。一是健全公众参与环境管理政策。在环境管理部门实施政务公开制度基础上，进一步明确公众参与环境管理的主要途径、形式和程序，完善群众办理和环保听证制度，扩大知情权，把公众关心的社会热点问题进行广泛调查，扩大环境影响评价公众参与度，区域大型建设项目环境影响评价论证，应公布日期，公众可自行参加。同时，通过公民投票等直接参与方式，使公众对环境决策有认可及决定机会。成立环境决策评价委员会、环境纠纷调解委员会等，组成人员可聘请或任命环境专家及社会各届相关人士。除了法律明确规定的对于发展规划和建设项目的环评参与权之外，应更多地让民间组织参与有关环保调查、座谈会、论证会、评议会，增加决策的透明度。二是健全监督机制。实行环境质量公告制度，定期公布各市(区)有关环保指标，环境信息，及时污染事故信息，为公众参与创造条件。积极发挥社会团体作用，鼓励检举揭发各种环境违法行为，推动环境公益诉讼。对涉及公众环境权益的发展规划和建设项目，通过听(论)证会或社会公示等形式，听取公众意见，强化社会监督。建立制度化的信息公开制度，可把生态环境信息专门放在一个公开的“泰州市环境信息网”上，把全市各地的生态环境信息整合起来，提供公共查询服务。充分发挥“人大”、“政协”、“工会”、“妇联”、“社区”、“新闻媒体”等的作用。如加强人大对生态环保战略及宏观政策的监督管理，加强政协对生态环保规划及重大建设项目的参政议政，加强新闻媒介对生态环保工作的宣传、焦点报道，刊登群众来信来访和曝光违犯环保法规事件等。三是鼓励成立民间环保组织和社团。代表不同公众阶层的民间环保组织常常是最自觉、最活跃、最有效的环保力量，是环保事业的推动力，可我市目前非政府环保社团还比较薄弱。政府可以放宽条件，使组织、审查程序简单化，鼓励和引导成立民间环保组织，使其与政府保持联系与沟通，并让其公众代表参与政府组织的环保执法检查，或者定期视察环境法的贯彻执行，参与环境管理。四是加强城乡居民的环境教育和宣传。针对城乡居民环境知识水平的现状，应充分发挥新闻媒体、科技工作者、环保专家的宣传作用，利用各种手段、方法、形式来宣传环保政策及科普知识，让公众树立绿色消费观念，让各级领导干部和企业领导，通过各种形式的培训班接受环境教育，提高环保意识，积极参与环境保活动。进一步开展全民生态环境资源知识系统教育和警示宣传，提高决策者、管理者、工程技术人员和广大人民群众的可持续发展意识。
3.健全环境治理激励机制。运用各种激励性财政政策，调动企业和个人对环保投资的积极性。“解铃还需系铃人”，引导市场力量自觉防范、治理污染才是解决问题的关键所在。可运用以下政策：一是提供优惠贷款，即对企业环境投资项目在贷款额度、贷款利率、还贷条件等方面给予优惠。二是对企业投资于防污设备给予投资抵免、税前还贷、加速折旧等多种形式的优惠政策。财政除对废物利用给予直接税收减免外，还应允许企业对生产经营过程中使用的无污染或减少污染的机器设备，如无公害的生产设备、特定基础材料产业结构改善用设备等实行加速折旧制度。三是利用财政资金或专项基金对环保产业和有明显污染削减的技改项目进行贴息。四是建立与环境有关的经济激励制度。建立政府奖励制度，如环保奖、发展循环经济贡献奖、资源节约奖等奖励制度。出台减免税收、信贷支持、价格优惠等各种优惠政策，如鼓励文明生产的、提倡合理(绿色)消费的、引导资源节约与综合利用的、扶持废物回收系统形成与运行的经济政策等。并对资源再利用产品实行政府优先购买、税收优惠、融资渠道多元化、信贷优先或低息、政府贴息、低价用电、收费保障等经济扶持措施，以促进文明生产、资源节约与综合利用、废物回收利用和无害化处理等，使其在自我发展壮大的基础上，成为一种可持续的自下而上发展的经济行为，实现社会中生产、消费、经济、资源的循环流动与发展。
4.创新环境治理运营机制。一是推进环境治理设施建设经营的市场化。主要有以下四种模式：(1)政府建设，企业经营。借鉴高速公路、桥梁等基础设施的运营模式，改变由政府建设经营污水处理厂或垃圾处理场等环境设施的做法，将这些设施的经营权有偿转让给企业，由企业独立经营，当然政府也可以以参股的方式参与经营。(2)政府监督，企业投建。政府通过出让项目的经营权、收益权等，吸收民间资本参与建设，投资者在规定的经营期限结束后，将该项目的产权和经营权无偿地移交给当地政政府。(3)受益者自己承担城市污染物处理设施投资成本。城市污水垃圾处理一般有集中处理与分散处理之分。前者的优点在于它的规模效益，以及便于统一管理和监督，但缺点在于设施的建设成本较高。而分散处理，处理设施可由企业或小区的投资开发商承担，计入企业生产或小区建设的成本，由消费者负担。(4)企业共同投资建设治污设施。首先，一些地理位置相邻的企业根据自身处理工艺相近，污染物相同或相近的特点，采取合股投资建设污染物处理设施的办法，变点源式治理为相对集中的处理方式，可实现一定程度上的规模效益。二是运用市场机制推进污染治理。全面实施城市污水、生活垃圾处理收费制度，收费标准要达到保本微利水平，凡收费不到位的地方，当地财政要对运营成本给予补助。鼓励社会资本参与污水垃圾处理等基础设施的建设运营。推动城市污水垃圾处理单位加快转制改企，采用公开招标方式，择优选择投资主体和经营单位，实行特许经营，并强化监管。对污染处理设施建设运营的用地、用电、设备折旧等实行扶持政策，并给予税收优惠。生产者要依法负责或委托他人回收和处置废弃产品，并承担费用。推行污染治理工程的设计、施工和运营一体化模式，鼓励排污单位委托专业化公司承担污染治理或设施运营。有条件的地区和单位可实行二氧化硫等排污权交易。三是培育环保服务市场体系。打破地区和部门保护主义，对环保投资项目实行招投标制度，提高投资效果和增强企业的风险责任。同时，应有重点地发展一批为环保服务的中介机构，如环境技术咨询、折价、施工、审计以及工程质量监理等机构。考虑到某些中介服务的权威性和公正要求，可以由政府行使有关职能，指导、组织给予第三方的环保技术和产业的中介服务体系，定期推荐最佳实用技术和可行技术等。
参考文献：
[1][美]保罗・R.伯特尼，罗伯特・n・史蒂文斯.环境保护的公共政策(中译本)[m].上海：上海人民出版社，2004.
[2]樊根耀.生态环境治理的制度分析[m].西安：西北农林大学出版社，2003.
社区运营策划篇8
[关键词]政府；环境；治理；对策
既要“金山银山”，又要“绿水青山”，这是各地区经济永续发展的必然要求。然而，勿需讳言，这也是难度极高的挑战。因为各地面临的环境治理问题是一个历史性难题，其诱因有经济、政治、社会、制度等各方面因素。在这方面，或许泰州的经验值得借鉴。泰州在跻身经济发达地区的同时，其环境治理也取得了骄人的成就。目前，泰州所辖4市全部建成国家生态示范区，约占江苏省的1/7，泰州市区已创建成“国家环保模范城市”和“国家卫生城市”，在江苏省第三个形成了全市“一片绿”。自2006年以来，泰州的空气环境质量基本达到国家规定的二级标准，地面水质基本达《江苏省水环境功能区划》的规定要求。
一、积极做好水污染防治
1.深化工业污染治理。一是积极推进开发园区污水处理厂建设。针对目前工业废水集中处理率低、处理标准不高的现状，应加快开发园区污水处理厂建设步伐，提高工业废水治理标准，减少工业污染物排放量，全面实施污水集中治理。
2.加快城镇污水处理厂建设步伐。加快实施城镇污水处理厂新(扩)建和污水收集管网配套工程，污水处理厂和配套管网须同步建设。各市(区)近期以重点中心镇为主，在小城镇中建设污水处理厂。暂时无条件建设污水处理厂的乡镇，新建小区一律建设地埋式无动力生活污水处理装置，提高城镇生活污水处理率。
3.积极进行城市内河水环境整治。一是重点加快城市污水截流管网配套建设。在新(扩)建城市污水处理厂的同时，铺设城市污水收集管网，城区实施雨污分流，基本消除城市生活污水和工业废水直接排放城市河道的现象。二是大力整治城市水系。针对河道淤塞、河道连通性差问题，需要对城区河道进行整治、疏理，通过开挖、拓浚、清淤，增强河流的连通性和过水能力，从而增强河道的自净能力，改善水质。各地在城市河道综合整治基础上，结合城市防洪工程建设，继续实施以河道接通、拓浚、清淤、驳岸、河岸绿化等为主要内容的城市河道综合整治，逐步沟通城市各河道，形成城市河道内联外通、水体活化的城市水系格局。三是实施城市内河的生态修复工程。靖江市实施十圩港综合整治二期工程，完善截(减)污、调水和景观等功能；兴化市在对白涂河沿岸企业进行专项整治，消除水环境污染的基础上，进一步开展环境综合整治；结合防洪工程建设和城市改造景点建设，在实施城市河道综合整治工程基础上，基本恢复内河景观功能和生态功能，实现城市内河的全面治理。
二、加强水环境保护
1.加强饮用水源保护。一是做好饮用水源保护区规范划定。严格执行《泰州市地表水水域功能类别划分》，对目前尚未进行区划的水源地，按照饮用水源保护区划分技术规范的要求，科学划定水源保护区。对已划定保护区的水源地，根据保护需要和饮用水源保护区划分技术规范要求，按照《水污染防治法》规定，对现有区划方案进行审查，对不适应保护需要的方案做出调整。二是调整饮用水源地。经过2006年调整后，泰州市饮用水源保护区仍有214个，不利于水源保护。应通过撤并小水厂和水源地，实行集中保护。近期，对全市饮用水源地进行一次科学评估。在评估基础上，结合全市区域供水规划的实施，对经科学论证不再适合继续作为集中式饮用水源地的，分期分批予以调整。三是加强饮用水源保护区保护。强化对引江河、新通扬运河和泰东河两侧生产建设活动的控制，保护好国家及江苏省南水北调清水通道的水质。饮用水源保护区应设立界碑和标牌，制定管理制度，加强保护管理，强化各集中供水水源地及饮用水源保护区建设，切实保护好饮用水源。
2.大力推行节约用水。一是大力推行农业节约用水。大力推广水稻生理节水技术、管道输水灌溉技术、建设防渗渠道、喷滴灌技术等农业节水技术，提高灌溉水利用系数。二是大力推行工业节约用水。建立健全节水管理体制，推行节水目标责任制，计划取水，实行滚动水价等办法完善调控手段，制定主要行业、主要产品用水定额并试行建立企业-行业-地区完整的节水指标体系。改革用水设备，引进逆流漂洗技术，改良冷却系统，提高冷却水利用效率，生产用污废水处理回用，减少污废水排放，提高全市工业用水重复率。三是生活节约用水。推广节水阀、延时自闭龙头、红外传感用水装置等节水型器具，改进水龙头、沐浴器、厕所冲洗水箱等。
三、积极发展循环经济
1.促进全社会参与清洁生产。充分利用各种宣传工具，加大宣传力度，动员全社会了解和支持清洁生产，领导决策人员在全市整体高度上进行协调组织，使清洁生产得以顺利实施。巩固和推广现已取得的清洁生产示范项目的经验和成果；结合清洁生产培训，尽快编制适合各层次需要的教材和宣传材料。
2.按照清洁生产内容搞好全过程控制。选择无污染、少污染产品，替代污染严重产品；选择无污染或少污染的原材料、能源，替代污染严重的原材料和能源；用消耗低、污染轻、经济效益高的先进工艺和设备替代消耗高、污染重、经济效益差的落后工艺和设备；积极开展生产过程中物料的回收和循环利用，实行物料的厂内循环；通过对工艺设备、原材料消耗、生产组织、产品质量、劳动组织的管理，提高设备的完好率、运行率，减少原材料、能源的消耗，减少污染物的跑冒漏滴；对因技术条件限制、无法开展再利用的少量废弃物，选择高效低耗少费的处理设施实行净化处理。
3.组织落实清洁生产促进法。环保部门应会同经济管理部门和行业主管部门，加强合作，建立协调的管理运行机制和反馈机制。电镀、印染、化工等重点污染企业，尽快实行强制性清洁生产审核，通过采用清洁生产技术，使单位产品能物水耗达到国内先进水平，降低污染物排放总量。在沿江地区建立扬子药业、三泰啤酒、新浦化工、沿江石油加工、海螺水泥等清洁生产示范基地。在南水北调东线工程清水通道沿线建成电镀、印染、不锈钢制品酸洗加工、化肥生产等清洁生产示范基地。
四、积极推进机制创新
1.健全环境与发展综合决策机制。在制定社会发展规划、国民经济计划和重大工程建设项目的立项等各方面逐步形成环境与发展综合决策机制，并从制度、程序上予以促进和保证。加强科学、先进、可行的生态基准、制度、规范的研究与制定。建立地区间、部门间、行业间生态关系(链、网)的相关合作关系，加强研究有关协作、权利、责任、补偿等政策。建立计划指导与市场经济相结合的生态经济关系，可通过逐步确立自然环境资源的真实价值与定价，通过将自然生态资源纳入国民经济核算体系(帐户)来实现。抓紧泰州市绿色GDp的界定、组成和方法研究，适时实施绿色GDp规划考核。
2.完善公众参与机制。一是健全公众参与环境管理政策。在环境管理部门实施政务公开制度基础上，进一步明确公众参与环境管理的主要途径、形式和程序，完善群众办理和环保听证制度，扩大知情权，把公众关心的社会热点问题进行广泛调查，扩大环境影响评价公众参与度，区域大型建设项目环境影响评价论证，应公布日期，公众可自行参加。同时，通过公民投票等直接参与方式，使公众对环境决策有认可及决定机会。成立环境决策评价委员会、环境纠纷调解委员会等，组成人员可聘请或任命环境专家及社会各届相关人士。除了法律明确规定的对于发展规划和建设项目的环评参与权之外，应更多地让民间组织参与有关环保调查、座谈会、论证会、评议会，增加决策的透明度。二是健全监督机制。实行环境质量公告制度，定期公布各市(区)有关环保指标，环境信息，及时污染事故信息，为公众参与创造条件。积极发挥社会团体作用，鼓励检举揭发各种环境违法行为，推动环境公益诉讼。对涉及公众环境权益的发展规划和建设项目，通过听(论)证会或社会公示等形式，听取公众意见，强化社会监督。建立制度化的信息公开制度，可把生态环境信息专门放在一个公开的“泰州市环境信息网”上，把全市各地的生态环境信息整合起来，提供公共查询服务。充分发挥“人大”、“政协”、“工会”、“妇联”、“社区”、“新闻媒体”等的作用。如加强人大对生态环保战略及宏观政策的监督管理，加强政协对生态环保规划及重大建设项目的参政议政，加强新闻媒介对生态环保工作的宣传、焦点报道，刊登群众来信来访和曝光违犯环保法规事件等。三是鼓励成立民间环保组织和社团。代表不同公众阶层的民间环保组织常常是最自觉、最活跃、最有效的环保力量，是环保事业的推动力，可我市目前非政府环保社团还比较薄弱。政府可以放宽条件，使组织、审查程序简单化，鼓励和引导成立民间环保组织，使其与政府保持联系与沟通，并让其公众代表参与政府组织的环保执法检查，或者定期视察环境法的贯彻执行，参与环境管理。四是加强城乡居民的环境教育和宣传。针对城乡居民环境知识水平的现状，应充分发挥新闻媒体、科技工作者、环保专家的宣传作用，利用各种手段、方法、形式来宣传环保政策及科普知识，让公众树立绿色消费观念，让各级领导干部和企业领导，通过各种形式的培训班接受环境教育，提高环保意识，积极参与环境保活动。进一步开展全民生态环境资源知识系统教育和警示宣传，提高决策者、管理者、工程技术人员和广大人民群众的可持续发展意识。
3.健全环境治理激励机制。运用各种激励性财政政策，调动企业和个人对环保投资的积极性。“解铃还需系铃人”，引导市场力量自觉防范、治理污染才是解决问题的关键所在。可运用以下政策：一是提供优惠贷款，即对企业环境投资项目在贷款额度、贷款利率、还贷条件等方面给予优惠。二是对企业投资于防污设备给予投资抵免、税前还贷、加速折旧等多种形式的优惠政策。财政除对废物利用给予直接税收减免外，还应允许企业对生产经营过程中使用的无污染或减少污染的机器设备，如无公害的生产设备、特定基础材料产业结构改善用设备等实行加速折旧制度。三是利用财政资金或专项基金对环保产业和有明显污染削减的技改项目进行贴息。四是建立与环境有关的经济激励制度。建立政府奖励制度，如环保奖、发展循环经济贡献奖、资源节约奖等奖励制度。出台减免税收、信贷支持、价格优惠等各种优惠政策，如鼓励文明生产的、提倡合理(绿色)消费的、引导资源节约与综合利用的、扶持废物回收系统形成与运行的经济政策等。并对资源再利用产品实行政府优先购买、税收优惠、融资渠道多元化、信贷优先或低息、政府贴息、低价用电、收费保障等经济扶持措施，以促进文明生产、资源节约与综合利用、废物回收利用和无害化处理等，使其在自我发展壮大的基础上，成为一种可持续的自下而上发展的经济行为，实现社会中生产、消费、经济、资源的循环流动与发展。新晨
4.创新环境治理运营机制。一是推进环境治理设施建设经营的市场化。主要有以下四种模式：(1)政府建设，企业经营。借鉴高速公路、桥梁等基础设施的运营模式，改变由政府建设经营污水处理厂或垃圾处理场等环境设施的做法，将这些设施的经营权有偿转让给企业，由企业独立经营，当然政府也可以以参股的方式参与经营。(2)政府监督，企业投建。政府通过出让项目的经营权、收益权等，吸收民间资本参与建设，投资者在规定的经营期限结束后，将该项目的产权和经营权无偿地移交给当地政政府。(3)受益者自己承担城市污染物处理设施投资成本。城市污水垃圾处理一般有集中处理与分散处理之分。前者的优点在于它的规模效益，以及便于统一管理和监督，但缺点在于设施的建设成本较高。而分散处理，处理设施可由企业或小区的投资开发商承担，计入企业生产或小区建设的成本，由消费者负担。(4)企业共同投资建设治污设施。首先，一些地理位置相邻的企业根据自身处理工艺相近，污染物相同或相近的特点，采取合股投资建设污染物处理设施的办法，变点源式治理为相对集中的处理方式，可实现一定程度上的规模效益。二是运用市场机制推进污染治理。全面实施城市污水、生活垃圾处理收费制度，收费标准要达到保本微利水平，凡收费不到位的地方，当地财政要对运营成本给予补助。鼓励社会资本参与污水垃圾处理等基础设施的建设运营。推动城市污水垃圾处理单位加快转制改企，采用公开招标方式，择优选择投资主体和经营单位，实行特许经营，并强化监管。对污染处理设施建设运营的用地、用电、设备折旧等实行扶持政策，并给予税收优惠。生产者要依法负责或委托他人回收和处置废弃产品，并承担费用。推行污染治理工程的设计、施工和运营一体化模式，鼓励排污单位委托专业化公司承担污染治理或设施运营。有条件的地区和单位可实行二氧化硫等排污权交易。三是培育环保服务市场体系。打破地区和部门保护主义，对环保投资项目实行招投标制度，提高投资效果和增强企业的风险责任。同时，应有重点地发展一批为环保服务的中介机构，如环境技术咨询、折价、施工、审计以及工程质量监理等机构。考虑到某些中介服务的权威性和公正要求，可以由政府行使有关职能，指导、组织给予第三方的环保技术和产业的中介服务体系，定期推荐最佳实用技术和可行技术等。
参考文献：
[1][美]保罗·R.伯特尼，罗伯特·n·史蒂文斯.环境保护的公共政策(中译本)[m].上海：上海人民出版社，2004.
[2]樊根耀.生态环境治理的制度分析[m].西安：西北农林大学出版社，2003.
社区运营策划篇9
关键词：土地储备规划城市运营运营策略
中图分类号：tU984文献标识码：a
导读
土地储备对促进城市整体空间布局落地、土地资源高效利用和保障财政收入具有十分重要的作用。土地储备规划应回归规划的本质，将城市土地储备与城市发展紧密结合，从城市运营的角度，对辖区内的土地储备进行时间和空间的统筹安排，同时根据城市运营的方向，以综合效益为目标，制定储备后地块的整体运营策略。
一、土地储备规划概念
土地储备规划是在充分分析土地资源的保护、城市发展方向和速度、基础设施与公益设施建设推进时点、房地产市场供求状况、土地成本等要素的基础上，分别就经营性用地、工业用地和部分重大设施用地，确定规划期需要储备和出让地块的数量、布局、强度和时序，其年度和近期规划成果需具体到地块。
二、土地储备规划的必要性
（一）优化土地资源配置，最大程度发挥城市土地价值
土地储备规划通过数量和空间上对片区的储备地块进行合理规划，可以制定片区储备地块的运营方案，将城市建设发展用地需求和地块的运营收益进行有机组合，最大程度发挥城市土地价值，增加地方财政收入。
（二）合理统筹储备资金与出让资金，使资金实现良性和高效循环
土地储备规划通过对储备地块土地运营方案收益分析，包括对储备地块的征地拆迁补偿费用、土地开发费用、融资费用和其它业务费用的测算，合理调整土地储备的数量、年度储备计划及地块的出让用途，控制资金风险，促进土地储备与出让资金的良性循环和高效运作。
（三）实施和协调城市相关发展规划，有效引导城市建设开发，促进城市发展
土地储备规划通过对储备地块的数量和空间上的收储，有效协调城市总体规划、土地利用总体规划和其它相关规划。储备地块自收储范围的确定，至出让用地性质的确定均是对城市总体规划和土地利用总体规划的有效实施。
（四）摸清土地信息，平衡经营性用地和公共设施用地，实现土地可持续利用
土地储备规划在制定全区储备地块的土地用途性质及明确储备地块的出让条件时，可从城市可持续发展的角度，对区域的经营性用地和公共设施用地进行明确，有效平衡经营性用地和公共设施用地，实现土地可持续利用。
（五）促进房地产市场健康平稳发展，积极发挥土地政策的宏观调控作用。
土地储备规划在明确储备地块的数量、空间布局时考虑区域房地产市场状况，使土地储备向有利用房地产市场建库平衡方向发展。通过合理制定土地出让的时限，积极发挥土地政策的宏观调控作用。
三、土地储备规划策略分析
城市运营的目标是提升城市功能，提高城市居民的福利水平。围绕这一目标引出城市运营的基本内容包括城市资源配置、城市资产增值、城市空间规划和城市形象化运营等。土地储备规划在完善城市基础设施，提高城市福利水平的基础上，还担负着增加政府盈利，提升土地利用价值等任务。
（一）明确土地储备规划的战略目标
1、优化城市公共基础设施，提升城市综合形象
城市基础设施是城市存在和发展的物质基础，是发挥城市效能的核心。发展可持续的城市基础设施建设对城市发展乃至城市化战略的实施都具有重要意义。一方面，城市基础设施建设能够有效地推动经济快速发展，为经济发展奠定物质基础；另一方面，完善的基础设施将有利于推进城市化的落实。因此，土地储备应同步考虑满足城市基础设施建设，并积极探索利用土地储备融资模式来落实基础设施建设的资金来源，有效发挥土地储备的作用。
2、增加政府财政收入，实现城市资产增值
将土地储备作为辖区内土地运营的重要组成部分，通过对储备地块的用途性质、供应时序等进行合理调整，实现全市土地的资产管理，提升土地利用效益。以城市用地需求预测为依据，在满足城市每年用地需求，特别是保障城市近期发展重点项目落实或重点片区建设的大前提下，充分考虑城市规划优先保障、土地运营收益最大化、土地运营成本最小化、地区发展平衡等影响因素，制定土地运营方案，提升城市土地综合效益。
（二）土地储备规划思路
土地储备规划制定，包括确定收储地块位置、收储规模、用地性质等均与城市土地储备规划战略发展目标相互结合，并分类型实现对应的服务功能。土地储备规划的思路分两条进行：
（一）中心城区地块的收储，规划用途以居住、商服为主，实现土地价值最大化，促进政府财政收入；同时预留一定比例的用地用于城市公共配套建设，优化中心片区用地功能。
（二）城市片区地块的收储结合拟发展项目类型确定规划用途，充分挖掘区域土地开发价值潜力；同时预留一定比例用地进行城市基础设施建设和社会福利项目建设，缓解公益项目的用地需求压力，同时促进各城镇片区间的共同发展。
（三）制定实物储备与红线储备专项规划
1、实物储备地块主要为保障城市近期发展需求
实物储备地块主要是为落实城市发展重点项目或重点片区建设而进行。根据城市近期发展需要以及地块条件的成熟情况，明确具体储备地块。实物储备地块选定原则：
（1）实物储备地块需在规划期限内完成用地结案手续或者具备出让条件；
（2）实物储备对象分为居住、商服、工业和其他用地四类；
（3）实物储备地块需优先保障落实城市规划等明确的重大项目安排；
（4）实物储备地块应不占或者尽量少占多划基本农田，确实占用多划基本农田的，需按相关要求编制多划基本农田占用方案。
2、红线储备地块主要为扎实城市发展基础
红线储备是指土地储备机构根据城市规划和土地利用总体规划，为满足近期和保障远期发展需要，而将与城市发展相配套的地块优先纳入储备规划中，或者对一些成片旧城改造或腾迁的地块纳入土地储备规划中，并按照“四沿优先、连片收储”的思路整体推进，加强土地的整理和配套，待土地价值提升后再进行规划及开发建设。红线储备地块选定原则：
（1）红线储备地块要求根据各镇（街）发展需求提出的储备计划，并能在规划期内完成规划选址意见并推进实质性土地储备工作；
（2）纳入红线储备规划的地块，优先考虑收储，并为实物储备提供数据支撑；
（3）红线储备范围实行动态调整，储备范围随着城市战略目标的改变而更新。
3、轨道沿线地块主要为推动城市基础设施建设
轨道沿线地块增值潜力大，以轨道交通沿线土地储备来谋求大运量快速公交系统建设的公益性与效益性平衡，成为从化市轨道交通建设探索的方向之一。以轨道站点向外延伸半径500米范围用地，将能充分接受轨道站点所带来的辐射带动作用，根据“以点带面”的发展原则，通过加强对站点周边地块的储备运营，能进一步发挥储备地块的辐射效用，从而进一步带动周边地区的经济发展。
四、储备地块运营策略分析
土地运营是指对城市土地进行利用规划、集聚、重组、开发和经营，最大限度地发掘资源的潜力，在整个城市范围内实现土地资源利用和综合效益的最大化、最优化，从而推动城市的可持续发展。
（一）土地储备运营方案影响因素分析
储备地块的运营策略指储备地块按计划收储后，在综合各方因素的基础上，对已收储地块的出让时间、出让空间等进行安排，以促进土地储备规划目标的实现。制定土地储备运营方案时应从地区发展规划、地块运营收益、地块运营成本、地区发展平衡和外部竞争力五个因素出发，综合考虑。
表1土地储备运营方案影响因素及运营策略
影响因素类型因素作用运营策略
地区发展规划根据土地规划、城市规划等，明确重点发展区域，明确城市开发的空间时序优先满足辖区内重大发展平台、重点项目、重点设施建设等用的需求
地块运营收益由于存在增值的特性，不同时间出让，地块收益不同，不同空间出让，地块收益不同按时间、空间对全市地块进行排列组合，使地块收益最大化
地块运营成本土地运营成本费用成本较高，绝大部分资金通过银行融资取得，时间越长成本越高尽量缩短收储与出让之间的时间间隔，以便及时归拢资金，降低银行融资幅度
地区发展平衡避免城市内部的发展差距进一步加大，在地块出让的时点和空间上予以合理的安排，适当增加经济落后片区的土地供应和土地开发保证中心城区、中心镇等重点区域发展的同时，根据城乡统筹，适当安排其他片区的土地供应和开发
外部竞争力考虑相同时期内不同城市土地供应对产业和开发投资资金的吸引力，错峰安排土地供应时间重点考虑经济发展水平、区位条件类似的区域的土地供应结构，避免在集中的时间供应类似的地块
（二）土地储备运营方案综合分析
由于土地的特殊性，土地运营计划不能简单地看成一个经营收益项目，而应该上升成为调控土地市场和保障从化市未来经济可持续发展的一项民生大事，因此单从成本收益的经济角度分析是不够的，只有综合各方面分析方案优劣带来的利害关系才可做出最科学的决策。不同土地运营方案的制定是基于不同的出发点的，因此不同的出发点所表现的优势、劣势、机遇、威胁各有所不同，因此对于方案的选定分析，可引入Swot分析法进行研究分析。
所谓Swot分析，即基于内外部竞争环境和竞争条件下的态势分析，就是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势和外部的机会和威胁等，通过调查列举出来，并依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论，而结论通常带有一定的决策性。通过不同方案的优势、劣势、机遇、威胁比较，结合城市发展的需求，从而确定合适的运营方案。
（三）土地储备运营方案选定
土地是一个城市的最大资产。怎样充分发挥这笔资产效应，利用它来为城市经济建设筹集资金，带动城市经济持续、健康地发展成为土地储备后最重要的问题。因此，基于上制定方案的优劣，必须通过科学的方法分析确定各方案优先权重后综合确定最终的土地运营方案。由于不同方案的是依据基本影响因素的重要性不同而制定的，所以可以通过层次分析法（analyticHierarchyprocess简称aHp法）来评价方案是否最合适城市未来发展需要。层次分析法是将决策问题按目标、评价准则直至具体的备投方案的顺序分解为不同的层次结构，然后得用求解判断矩阵特征向量的办法，求得每一层次的各元素对上一层次某元素的优先权重，最后再加权和的方法递阶归并各备择方案对总目标的最终权重，此最终权重最大者即为最优方案。
五、实施建议
（一）融合“增值城市”的理念推行土地储备运营
“增值城市”是指城市活动中一个全新的概念，其实质是一种“可持续发展”的城市开发思路。“增值城市”的城市发展思路应当以改变城市质量、净化城市生活空间、内涵投入和内涵增长为原则。就经济角度来看，应当是城市产出的增长、交换价值的提高和经济效益的上升以及城市整体经济实力的提高。为了保证从化市的城市竞争力，从化市应结合城市规划发展的思路和“增值城市”的概念，把城市放在市场竞争环境内，通过对城市资产的运作，提高城市社会环境质量，培育特色优势，塑造城市形象，以增强核心竞争力，从而确保自身经济和土地价值的稳定增长，从而在社会经济的大环境上保障土地运营计划的顺利实施。
（二）探讨国有土地出租等多种形式的经营手段
针对地块可能由于不同特殊原因产生的“机会成本”，从保障土地运营成本最小的角度出发，相关职能部门应该开始探讨和建立短期内无法出让的闲置已开发土地的其他经营处理制度，例如可以对闲置土地进行作为大型展览等用途的临时土地出租，另外也可以对闲置土地加大宣传和招商引资力度，尽可能减少在闲置期间产生的“机会成本”，保障土地运营计划的收益最大化。
社区运营策划篇10
区域物流规划是一个复杂的系统工程,涉及多领域、多学科知识。冯耕中认为,区域物流规划是在一定区域范围内对整个物流体系建设进行总体的战略部署,它以国家、地区的经济和社会发展计划为指导,以区域物流系统内的政治、经济、文化、自然资源、交通条件等为依据,考虑区域物流系统发展的潜力和优势,在掌握交通运输、仓储等物质要素的基础上,研究确定区域物流系统的发展方向、规模和结构,合理配置资源,统一安排交通运输、仓储等设施,使之各得其所,协调发展。从冯耕中的区域物流规划的主要内容可以看出,物流规划就是在现代物流理论、区域经济理论、协同理论、系统理论等学科理论指导下,分析区域物流发展现状、预测物流需求、确定发展思路、建设物流运输设施网络、运作设施网络建设及物流信息网络建设和制定物流发展政策措施体系建设等内容。
(一)现代物流理论
现代物流理论是区域物流规划的最基本理论基础,是区域物流规划中功能定位的理论基础,决定了区域物流如何进行功能设置。根据我国实施的《物流术语》国家标准(2001)定义,物流是指物品从供应地向接收地的实体流动中,根据实际需要,将运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理基本功能有机结合来实现用户要求的过程。现代物流强调从供应、生产、销售、消费等全过程最佳组合,强调应该把所有的物流功能、要素、环节有机地结合在一起,并通过功能之间的衔接,实现物流整体最优,强调应坚持效率、成本、服务与效益的均衡。现代物流理论决定区域物流规划必须把物流七大功能要素有机结合以满足区域内物流客户价值最大化,必须在一定时间和空间里把物流功能、物流设施设备、人才等要素有机结合起来构建物流大系统。同时它要求区域物流规划必须从追求单个企业降低成本、注重局部活动的最优化到追求综合经济效益、实现经济社会可持续发展。
(二)增长极理论
增长极理论是基于区域非均衡理论而产生,最初由法国经济学家佩鲁提出的。增长极理论认为:一个国家要实现平衡发展只是一种理想,在现实中是不可能的,经济增长通常是从一个或数个“增长中心”逐渐向其他部门或地区传导,因此,应选择特定的地理空间作为增长极,以带动经济发展。区域物流规模效应的形成可以提高分工程度、降低管理成本、减少分摊广告费和非生产性支出的份额,使边际成本降低,从而获得劳动生产率的提高及内部的节约。物流经济活动在某一区域内的集聚往往使一些厂商可以不花成本或少花成本获得某些产品和劳务,从而获得整体收益的增加。同时增长极理论认为,先进物流活动开展,可以此为增长极带动周边落后地区经济迅速发展,从而逐步缩小与先进地区的差距。因此,区域物流基础设施建设应注重“资源增长极”、“产业增长极”和“城市增长极”的相互有机结合,避免重复建设;物流园区的建设,应注重增长极的诱发效应、极化效应、渗透效应和扩散效应;对重点物流园区的建设,应注重“增长极核效应”。
(三)协同理论
协同理论是由德国物理学家哈肯于1971年提出。他认为千差万别的系统,尽管其属性不同,但在整个环境中,各个系统间存在着相互影响而又相互合作的关系,也包括通常的社会现象,如不同单位间的相互配合与协作、部门间关系的协调、企业间相互竞争的作用,以及系统中的相互干扰和制约等。协同理论主要包括协同效应、伺服原理和自组织原理。该理论认为区域物流协同效应(即整体性)是由区域物流系统内部各子系统的协同作用决定的,协同得好,系统的整体就好。它要求在区域物流规划中消除物流系统内部相互掣肘、离散、冲突或摩擦的因素,减少整个系统内耗使各子系统发挥其应有的功能,让整个系统处于有序状态。协同理论认为序参量是区域物流发展的主导因素,只要在规划过程中审时度势,创造条件,通过控制系统外部参量和加强内部协同,强化和凸现我们所期望的序参量,就能使物流系统有序、稳定地运行。
(四)系统论
系统论认为整体性、关联性、层次性、统一性等是所有系统的共同基本特征。物流系统是一个规模庞大、结构复杂、目标众多的大系统,系统与子系统之间,子系统与子系统之间存在着时空上及资源利用方面的联系,也存在总的目标、总的费用以及总的运行结果等方面的相互联系,它们相互影响、相互作用,最终实现物流系统总体目标。因此在区域物流规划中必须做好物流的线路结构规划、节点结构的规划、产品流程网络规划、物流信息网络的规划,必须做好不同层次物流系统体系规划,构建多层次多元网络体系的物流系统,使区域物流发挥其整体最优效果。
区域物流规划的步骤
区域物流规划就是本着服务本区域经济的目的,在综合本区域和外部环境基础上,确定本区域物流发展定位、功能定位、物流设施的总体布局、规模及服务水平、政策措施规划等方面的定位问题。本文认为区域物流规划应该按如图1所示的路线进行规划。
(一)区域物流发展定位
首先,发展定位应主要解决本区域内有无必要进行物流建设、建立怎样类型的物流园区及如何经营等问题。区域物流规划首先解决在本区域内有无必要规划物流建设问题,它决定了该区域未来物流发展方向以及物流经营效率的高低等。规划者必须充分考虑国家政策、总体经济环境、本区域经济状况、现有物流技术、本区域人口规模、临近区域的物流布局、本区域现有物流规模及技术水平、本区域物流需求规模等因素分析,比较本区域与临近区域的物流优劣势,本着成本与收益分析原则,决定本区域内是否有必要进行物流建设。
其次,考虑在该区域内应该建立怎样类型的物流园区。区域经济环境的不同要求建设与之相应的物流园区。如果考虑物流服务地域及本区域及属于位置,可以把本区域物流园区建设规划为国际性物流园区、全国性物流园区、区域性物流园区或城市物流园区。如果仅考虑其所服务的对象,可以建立为生产企业服务的物流园区、为商业零售业服务的物流园区或面向全社会的社会型物流园区。如果考虑物流园区应具有的功能,可以建立仓储型物流园区或货运枢纽型物流园区(包括港口物流园区、路口岸物流园区及为区域物流企业服务的物流园区——综合物流园区)。区域物流园区类型的确定影响着物流功能规划及布局规划。
最后,发展定位还要解决区域物流经营类型问题,即解决区域物流运作模式问题。物流园区的运营是一个巨大的系统工程,涉及规划、交通、土地、工商、物价、税务等多个政府部门,其投资庞大、投资回收期相对比较长,因此有效运营可以使区域物流产生效益及快速回收投资。目前最具代表性的经营模式是日本的物流团地和德国的货运中心。日本物流团地模式主要是政府先规划过物流用地,将基地内的地块分别以生地的价格出售给不同类型的物流协会,这些协会再以股份制的形式在其内部会员中招募资金,用来购买土地、建造物流设施和经营,政府不参与物流园区的日常管理。德国货运中心模式主要为政府规划物流用地,由政府与企业共同出资建设物流中心,把场地出租给物流企业,入住的物流企业自主经营、照章纳税,依据自身经营需要建设相应的库房、堆场、车间,配备相关的机械设备和辅助设施,即ppp(public-privatepartnership,公共与私人共同参与)模式。我国区域物流经营模式可以借鉴日本及德国模式。
(二)区域物流功能定位
规划是指在一个确定的目标下选择的解决手段,还包括目标的选定,即政策的拟定等。区域物流功能定位就是在满足本区域内物流客户一定满意度前提下确定物流运输网络规划、物流运作设施规划、信息网络规划及政策措施体系建设等内容。
1.用地规划。区域物流的服务功能特性决定了它大都布局在城市边缘、交通条件好、用地充足的地方。运输和仓储是物流的核心,物流活动必须依赖各种运输方式及仓储条件所具有的安全性、高效性、便利和低成本等特点,组成有效的物流环境系统,及时准确、低成本地将商品送达客户。因此区域物流网络节点的选址应尽可能选择交通枢纽中心地带,使节点与运输网络相适应,同时还要考虑节点的经济合理性,比如地价区位、劳动力条件、消费群体分布、商品流向及流量、服务水平要求等。同时应根据经济发展趋势、可能物流量大小、物流园内各个功能区的活动关系、作业空间关系等,按适度超前原则规划好物流园区用地规模。需要提出的是,用地规划还应考虑规划的区域物流类型,如服务于产品生产的物流中心,用地规划应考虑成本最小,不仅考虑运输成本,还要考虑对于生产有着重要作用的其它因素,比如原材料地的分布、劳动力条件等;服务于商业的物流中心应考虑给定服务水平(主要是指一定的服务时间)物流中心可覆盖的客户数量最大化;货物中转型的物流中心应考虑用地规划以运输费用最小化为原则。
2.物流运输网络规划。由于区域内可以形成由公路、铁路、航空、海运、管道和由不同运输方式组合而成的联运方式的货物分担模式,并由此产生与之相应的物流网络分配模式,因此需要构建满足一定客户满意度下的不同交通运输方式和不同级别运输系统构成多层次的、多元的物流运输网络体系,保证港口、机场、公路、铁路、内河等不同交通运输方式有效衔接,实现全程物流运输的无缝衔接。区域物流运输网络规划主要指对区域内的机场、港口、国道、省道、高速路、区域物流园区等基础设施建设规划,实现物流通道畅通无阻。
3.物流运作设施规划。物流作业需要一定的设施设备为载体进行运作,因此需要对物流服务场所进行有效规划。物流运作基础设施建设要充分利用物流要素,优化配置物流资源,形成与经济结构调整和生态环境相协调、与物流发展需求相适应的现代物流运作基础设施网络体系,即在一定区域内对物流园区、物流中心、配送中心、专业批发市场物流服务设施等作业场所进行有效规划,使之形成以大型区域物流园区、枢纽物流中心为神经中枢,城市配送中心为末端神经节点,彼此有机结合构成多层次的、多元的物流运作设施网络体系。
4.信息网络规划。信息是区域物流系统中各组织相互协同的手段,往往对区域物流的运作发挥着引导和优化作用,从而获得最大的竞争优势。信息流的本质在于对物流需求、库存、运输、风险防范、合作关系、顾客等数据进行整理、统计及分析,并在区域成员间进行共享。物流信息网络建设就是构筑统一的公共物流信息交换平台,建设良好的物流市场信息交换环境,构成区域信息共享体制,高效协调处理和利用各种物流信息,实现现代物流的目标。
5.政策措施体系建设。区域物流发展离不开地方政策扶持,区域物流发展政策措施体系是区域物流发展的重要影响因素。政府应强化企业的市场主体地位,加强物流政策的宏观指导,制定物流发展促进政策措施、物流活动规制政策措施,出台综合性政策措施、交通运输政策措施和物流相关专项政策措施,发挥资源配置职能引导物流产业发展,扶持重点物流企业,为现代物流营造良好的发展环境,积极推进现代物流的发展。
(三)物流园区规划布局
物流园区布局应与其内的物流量、园区功能定位、功能构成及交通组织等要素相互协调。一般而言,基本功能齐全的物流园区的最小用地规模为7公顷,配送型的物流园区用地相对较小,而货运型物流园区用地规模较大。国外进行物流园区规划往往按照每10000吨/天作业量的占地规划为30-100公顷进行计算用地量,因此对园区各功能区的规划可参照相关经验值进行推算,如流通加工区的面积一般占物流园区的10%-17%,配送中心的作业面积按0.15-0.2吨/m2、仓储中心的作业面积按0.7-1.2吨/m2进行折算。现代物流园区不是单一物流功能的场所,而是诸多功能的聚合地,园区由此可划为交通运输、仓储、公共服务、配套设施等物流服务小区域,因此基本现实与未来发展需要相一致,合理确定物流园区的功能并由此决定园区布局。
此外,还应该根据外部的交通途径以确定各功能区的布局。物流园区的交通途径主要解决货物流通及内部交通问题。在规划时,应该考虑外部公路、铁路、水路、航空等交通途径决定园区内的仓储、流通加工、配送等功能区的布局,使之与外部运输系统相互衔接,并以最小成本实现运作。
(四)物流园区的建设及评估
合理规划后需要对物流园区进行开发建设,包括建设时序安排、开发项目筹划及开发建设。但是在开发建设及物流园区投入运作过程中,都应基于戴明的pDCa模式、依照费用效益分析法或环境评价结合的分析方法等对物流园区规划方案进行评价和改进。
参考文献:
1.冯耕中.现代物流规划理论与实践[m].清华大学出版社,2005
2.王健.区域物流规划理论框架及实践[J].学术问题研究,2008(1)
3.谢伯平.湖南省物流园区总体布局规划与运作模式分析[D].长沙理工大学学报,2007
4.张涛.现代供应链管理[m].四川大学出版社,2003