出让土地分割的规定篇1
单位建造房屋与开发商建造房屋的本质区别在于单位建造房屋多是为了自用，而开发商建造房屋多是为了销售。因此单位自建房要对外转让就会带来一系列法律问题：宗地可否分割或可否形成共用宗？面积如何分摊？不动产单元号如何重新编制？是否形成公建配套不动产、其权利归属为谁？单位房抵押采取何种单元模式为妥？等等。下面我们逐一予以分析。
一、宗地分割的法律问题
宗地的大小、用途、容积率、建筑密度等都是根据土地利用总体规划和城乡建设控制性详细规划的要求设定的。当土地使用权受让方建造房屋后有多余房屋能否部分转让给他人呢？如果在土地出让合同中有约定可以按约定，但没有约定则要根据关于宗地转让或分割的相关规定办理。根据国土资发〔2012〕134号《国土资源部关于规范土地登记的意见》，土地以宗地为单位进行登记。宗地应当依据合法的土地权属来源材料，结合实际使用情况，按照地籍调查程序划定。宗地一经确定，不得随意调整。宗地确需分割、合并或调整边界的，应经国土资源主管部门会同有关部门同意。实践中宗地的重新划定或分割都要经当地规划主管部门审核通过予以确认，因此，宗地上即使房屋按幢可以分割，但必须遵循房地一体原则，在宗地可分割或可形成共用宗的前提下才能办理房地产的分割转让登记。近几年各地为鼓励高科技产业发展，常见的用于科研设计等高端生产企业所取得的土地一般采用协议出让方式，其地价相对拍卖、招标等市场方式要低廉得多，对其的受让主体和使用用途、分割转让都有特殊规定，以防止一些企业搞变相开发房地产而扰乱市场秩序。
二、建筑面积和土地面积分摊问题
在宗地可分割或能够形成共用宗的前提下，房屋只要满足唯一编号、有独立使用价值、有固定界限这三个条件，也可随之分割转让，但随之而来的是土地和房屋面积分摊问题。如果是一个厂区内多幢房屋，按幢进行转让，则不涉及建筑面积分摊，仅涉及土地面积分摊，一般按房屋幢建筑面积分摊宗地面积。如果不是按幢转让而是按层或套、间转让，则首先要在同幢中对层或套、间这些单元进行建筑面积分摊，因为一幢中出现多个房屋所有权人，则必然产生公摊面积，这可依据房屋建筑面积测绘分摊规则予以分摊。然后要进行土地面积分摊，按本幢房屋分摊的土地面积再在不同房屋单元之间进行分摊。上述是一次转让的面积分摊问题，还有多次分割多次转让的情况，例如一幢六层房屋，第一次转让第5-6层，即一幢楼形成两个权利人，对他们不同部位的两个单元（5-6层为一个单元，1-4层为一个单元）进行了建筑面积和土地面积分摊，过后原业主又将第4层转让给他人，则第4层要与第1-3层建筑面积进行分摊，第4层分摊到的相应的土地面积也是1-4层中让渡出来的。这种分摊面积的原则是在土地可以分宗或房屋可以分单元转让的情况下还要保证其他不动产受让人的权利稳定性，即房屋部位和房屋、土地面积相对稳定不变。
三、不动产单元号的编制问题
在以宗地为单元建立登记簿后，不动产单元号通过“地-幢-室”的编制方式建立，单位自用房在未分割以前只需按幢登记即可，即其单元号构成是：行政区划+地籍号+地籍子区+宗地特征码+宗地顺序码+房屋特征码+幢码+0000，当按幢转让后，如果宗地进行了分宗，则根据上述编码规则，不动产单元号会因宗地顺序码的变化而发生变化，房屋单元是否要随之进行单元号变更呢？第一种做法是按国土部关于不动产单元设定与代码编制规则的规定，因分宗而导致界址等发生变化要重新编制不动产单元号，则会出现同一幢房屋在不同时期出现了两个不同的单元号，这个编制规定是房随地走理念的结果，也是有其合理性的，实践操作时要注意不动产单元号变化前后的衔接性，即必须在注销原单元号后再按分宗后新的宗地号编制新的幢单元号，其不足之处是同一幢房屋会因为不动产单元号变化而失去历史关联性，因为编制不动产单元号的根本目的是要让不动产特别是地上附着物房屋从建造设计开始到拆除都有始终如一的号码，就如人的身份证号码一样，不能说变就变。这种编制法的不足显而易见，因此产生第二种做法：房屋分割转让而土地则采用共用宗方式。为了防止不动产单元号的变化无常，在宗地一旦出让后收回之前或出让后房屋拆除之前一般不予分宗，即使房屋可以分割转让，也应以共用宗方式完成房屋的分割和土地的共同使用，房屋分割转让后如果宗地上土地使用权人不多而且可以按部位进行各自利用土地的，则可划定各自的土地利用界址点，也就是实现共用宗的共有关系与分别利用土地关系的共存。
四、不动产的权利性质变化情形
不同的权利性质影响着不动产的处分方式。在土地分宗、房屋单元分割的不动产转让情况下，经分割后的不动产转让后各自形成独立宗和独立的房屋单元，权利的性质没有发生变化。而在土地形成共用宗、房屋单元分割的不动产转让情况下，土地使用权从独有转为共有，房屋所有权从独有转为区分所有。在这种情形下，还会形成不同主体共有的公用道路或公建配套房屋，对于公用道路可以不分彼此地共同使用，而公建配套房屋会出现两种情况：一是共用部位面积已经分摊入各个房屋单元，则这些公用部位不会成为单独的单元（如共用的大厅）；二是公建配套房屋独立存在，其面积没有分摊入各个房屋单元，则在房屋分割转让时转让双方应当约定公建配套房屋的权利归属，或共有或任何一方所有，根据约定申请相应的不动产登记。
出让土地分割的规定篇2
【关键词】朝阳市城镇住宅土地分割登记
1.城镇住宅分割登记的主要内容
我国土地登记制度是政府通过对土地权利状况的公示来保护土地权利人合法权益的，具有公信力，依法登记的土地权利受国家法律保护，任何单位和个人不得侵犯，未登记的土地权利，不能转让、出租、抵押、不能对抗第三者，一旦出现纠纷，国家不能保护其权利。因此，开展城镇住宅土地分割登记发证工作的目的就是确认土地权属，维护社会主义土地公有制不受侵犯，保护房地产权利人权益，促进法律的全面贯彻实施，达到“持证管地、凭证用地”的目的[1]。
城镇住宅分割登记工作主要是在已有城镇商品房、已购公有住房和经济适用住房等住房用地登记工作的基础上，以护民、便民为宗旨，依法保护住房用地产权人的合法权益，加大工作力度，加快工作进度，力争在短时间内完成城镇住房用地登记工作。
2.朝阳市城镇住宅土地分割登记现状
2.1朝阳市城镇住宅土地分割登记进展及取得的成果
朝阳市的地籍管理工作基础较好，土地登记工作成绩显著，已形成了规范严谨、细致的工作格局，土地的初始登记工作已经基本完成。同时土地管理部门技术力量雄厚，装备精良，具备了开展城镇住房土地登记的软、硬件环境和必备条件。
2002年2月，国土资源部下发了《关于进一步加快城镇住房用地登记发证工作的通知》，同年5月，朝阳市国土资源局制定并下发了《朝阳市国有土地使用权分割转让及登记实施细则》，在《细则》中，明确规定了分割登记的具体工作程序。为了加快登记发证工作的开展和顺利进行，朝阳市国土资源局组织召开了全市分割土地登记工作会议，明确工作要求及职责。并决定由双塔、龙城、朝阳县、金地四部门进行全市区的权属调查工作和分割登记发证工作。
截止到2012年12月底，全市已完成分割登记23000余宗地，占完成分割工作总量的80%，发放土地证约9万余户，占全市应发放土地证户数的70%。由此可见，即便是土地管理工作做得较好，但本市城镇住宅土地分割登记工作开展依然不甚顺利。
2.2朝阳市城镇住宅土地分割登记存在问题及分析
2.2.1政府登记工作效率低，群众土地权益意识淡
土地证办理效率低许多是历史遗留问题，长期以来，首先是政府部门没有形成统一协作的关系，政策法规缺位造成人们对土地证不够重视。据了解，由于朝阳市政府没有统一下达指导性文件，各种思想认识难以统一，许多深层次问题难以解决。没有全市统一的领导机构，无法制定相关具体政策，工作中必然产生行动不一致的问题。
其次，一些土地权利人对土地登记在整个社会经济中所处的地位，认识模糊，视土地登记为可办可不办的工作。大部分购买者只重视房产证，而忽视办理土地使用证，造成土地证应具有的法律效力大打折扣。
2.2.2土地权属不清、建筑面积不准
根据我国《土地登记规则》[2]规定，城镇住宅土地分割登记程序按照土地登记申请、地籍调查、权属审核、注册登记、颁发证书五个步骤进行。土地登记从受理申请开始到登记初审、审核、批准各道程序都要对所申请登记的土地权利人、土地坐落、土地权属来源、登记的土地面积的准确性、合法性等进行审核，其中重点和难点就是土地权属、建筑面积的审核确定。
在房地产市场运作过程中因本市土地与房产属独立的两个部门，且早期土地管理能力不强及公众对土地的忽视等一系列制度上的缺陷，埋下了建设用地面积不准、权属不明、土地性质混淆等隐患，给后续部门工作带来诸多问题，也给权属审核、登记工作带来了一定难度，特别是在受理申请时，很难当场确定该套房屋是否属合法用地。
2.2.3相关实施细则及分割登记标准尚未完
①国土资源部下发的第93号文件《关于土地登记收费及其管理办法》和计价格“2001”1734号文件，只是对收费标准做出规定，但对作为全权受托方的土地登记机构的收入分配问题却没有相关规定。按照政府执行原则，其经济收入应当先上缴国家财政，年终按94%左右的收益比例返还，但是作为土地登记机构来完成土地分割登记工作，其执行的是企业行为，涉及到的是营业收入利润分配问题，无论是上缴财政还是依法纳税，并没有与此相关的规定。
②在《土地登记规则》[2]中未对城镇住宅土地登记的程序及技术实施细则做出具体要求，只是较笼统地规定土地使用权转让双方当事人同时到场申请办理土地变更登记手续，这对成片开发、成片转让或分楼分区转让的宗地比较适合。但对于购买商品房或购买房改房的个人购房者，此项规定的可操作性却很差，如果按《土地登记规则》的要求办理变更登记，程序过于繁琐，针对每年惊人的房屋交易量，以国土资源局的人力、物力根本不能满足社会的要求，所以必须简化手续和登记程序。
③《城镇地籍调查规程》[3]未对宗地分户调查程序和技术要求作出规定。从国家《房地产管理和土地管理》规定看，这部法规只是规定对宗地实行确权发证制度，但是房地产开发项目情况众多，应分不同情况制定土地面积分摊方法和登记程序。朝阳市采用的分摊方法为：土地分摊面积=宗地面积×某套室建筑面积/总建筑面积。这种单一的分割方式与实际的占有利用相脱节，试图用一个标准把所有情况都包含进去显然不是科学合理的好办法。 上述问题如果不能得到及时解决，将严重干扰城镇住宅土地分割登记发证工作的顺利进行，影响国家两证（土地使用证和房屋所有权证）齐全才能上市交易政策的贯彻落实。因此在法律和政策规定原则下，结合实地情况，研究并制定切实可行的具体操作办法，开展制度、方法创新，把国家法律、法规和政策规定落到实处。通过加强土地登记工作，提高土地登记工作效率，来遏制违法用地，促进房地产市场规范化管理。
3.城镇住宅土地分割登记工作建议
3.1加大宣传力度，提高对城镇住宅土地分割登记工作重要性的认识
此项工作开展之初，曾出现过无人办理的现象。百姓认为只要有了房证就可以。其实不然，市场经济要求产权明晰，只有产权明晰，房地产市场才能健康有序地发展。房屋所有权和土地使用权是性质截然不同的两种产权。《房屋所有权证》是表明房产属个人私有财产的凭证，而房屋所占有的土地所有权属于国家，单位和个人取得的只是土地的使用权，领到的是《土地使用权证》。因此，必须通过各种媒体加大宣传力度，使人们认清房屋所有权和土地使用权，充分认识到分割登记工作的重要性，调动人们申请分割登记的积极性、主动性。
3.2简化工作程序，规范操作，提高工作效率
这项工作是近年来提出的一项比较新的工作，对于工作的方法和程序也是在不断的摸索中完善的，难免会出现一些不足的地方，给用户一种繁琐、不易办理的感觉，降低了申请办理的积极、主动性，因此，需要在以后的工作中在借鉴外省市先进经验的同时，不断探索适合朝阳实际情况的新的工作方法，以求简化工作程序，使登记发证的各环节操作更为规范，提高工作效率。
3.3加强土地登记信息化建设，应用计算机技术完成地籍调查工作
计算机技术的发展与应用，使过去主要靠手工操作的地籍图、簿册，将逐步走上建立地籍信息系统的道路，以适应地籍信息不断增加，变化频繁和快速高效管理土地的需要。
《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三条第三款规定：“土地登记资料可以公开查询”。这就要求土地部门必须在登记工作中规范操作，公示中依法行政。因此为切实贯彻土地登记资料的公开查询制度，应完善土地登记信息化建设，提供高质量土地登记档案（地籍档案）服务，实现地籍管理的标准化和现代化[4]。
3.4建立并完善土地登记制度
经济的飞速发展，已形成行业化、专业化的社会分工体系，由于分工多、信息化程度低等因素，需要社会性的中介机构提供高效率的专业化工作，以弥补各经济利益团体政策上、信息上的缺陷。而土地使用制度改革的不断深入和土地市场的日趋活跃，构建一个符合我国国情的土地登记制度是一项迫在眉睫的工作。
土地登记制是根据我国的实际情况，本
着政企分开、政事分开的原则，借鉴国外成功经验制定的。这项制度在我国目前土地登记体系刚刚建立，而且有关法律法规尚有待完善的情况下，对于加快我国土地管理的科学化水平，提高政府行政效率，建立规范化、法制化的土地登记模式有着积极的现实意义。
作为独立承担法律责任的中介机构必须在合理合法的原则下，最大可能地维护委托人利益，这样就促使它对政府的有关政策和法律，必须全面了解和掌握，对一些敏感问题、尚未明确的问题做出积极判断和研究，在某种程度上也缓解了行政机关与公众的矛盾，树立政府新形象。
4.结语
土地登记是国土资源管理一项面对社会、面对群众的经常性工作，尽快完成城镇住房土地登记，明晰土地权力状况，保护群众根本利益，是工作中特别需要关注的问题。
可以相信，随着土地权利立法研究的深入和完善，土地产权交易的日趋频繁，土地登记的法律保护作用愈来愈受到社会的广泛关注与高度重视，未来的土地权利制度建设和土地登记制度必将日趋完善。
参考文献：
[1]第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订，中华人民共和国土地管理法，1998年8月9日
[2]国家土地管理局，土地登记规则，1996年
[3]国家土地管理局，城镇地籍调查规程，1993年
出让土地分割的规定篇3
被告：石长福
（一）案情
被告石长福与诉争宅基地的原使用人石长珍是同胞姐弟。1989年9月，石长珍、王乃民夫妇在一四七团基建科统建的商品街购买了一间商品房。1990年9月23日，由团土地管理科颁发了正式房产证。房产证载明该房屋系砖混结构，面积24m2，房后宅基地13.5m2.被告在商品房起建不久便自己出钱雇车拉土将房后碱坑填平，打算再自建两间住房，与前边的商品房配套使用。在商品房建后，团部土地管理机关为每家购房者皆划定13.5m2宅基地，并允许自建住房。被告垫好的基地，经石长珍夫妇同意，在13.5m2的宅基地上又自建了两间住房，并进行个体营业。1990年3月，石长珍将所购商品房出租给原告使用。1991年1月31日，石长珍夫妇因迁居异地，以原房价转卖给原告，并经该团土地管理科办理了过户手续。同年3月20日，双方的房屋买卖合同经莫索湾垦区公证处进行了公证。合同第2条写明“原房地产机关划给的宅基地（含院场内）13.5m2的合法使用权，随房屋所有权的转移转给买方使用”。原告买房后，等待被告迁出期间，被告又在其原住房间重新搭建一间。原告见被告无迁出之意，便正式通知被告迁出，被告拒绝迁出。1992年，原告、被告曾请求团土地管理科处理，该土地管理科曾主持双方进行调解，初时曾达成被告将自建三间住房以4000元价卖与原告另建住房的协议，后因被告反悔，导致调解未成。1
（二）对本案的不同观点
一审法院认为：原告与原房主石长珍之间的房屋买卖，是在双方自愿的基础上进行的，并在房屋管理机关办理了所有权转移手续，故双方的房屋买卖关系合法、有效。原房主将房屋出卖后，宅基地的使用权随之转移给原告。被告未经房屋管理部门批准，擅自在原房主的宅基地上建房，其行为违法。原房主以个人名义出资购房，故该房屋产权属原房主所有，宅基地并应归原房主使用。被告所称其对该房屋享有优先购买权，因原房主与被告间未形成按份共有关系，所以被告不享有优先购买的权利。原告已取得了该商品房的所有权及其宅基地的使用权，要求被告迁出归其使用的宅基地，理由正当，应予支持。2
二审法院认为：原房主石长珍对房产证上划定的13.5m2的宅基地具有使用权，在不违背他人利益和公共利益的情况下，也有让他人使用的权利。石长福在商品房后建住房，在土地管理机关规划要求之内，并非违章建筑，其行为并不违法。郑根购买该商品房时，石长福部分使用该宅基地的行为早已成事实，其行为已经原房主石长珍同意，土地管理部门并未表示反对。事实上，该宅基地已形成共同使用的法律事实。石长珍转让其商品房时，并不能将石长福的权益转让他人。原告郑根取得了该商品房的所有权和宅基地的使用权，并不能排除石长福的使用权。3
（三）作者的观点
宅基地的使用权应随房屋所有权的移转而移转，这就是我国民法长期确认的所谓“地随房走”的原则。根据1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中规定：“公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用。”1990年12月31日建设部的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》中规定：“城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律、法规另有规定的外，不得分离。”“房屋产权转移时，该房屋占用土地的使用权应当同时转移。”当然，我国法律在确认“地随房走”的原则的同时，也确认了“房随地走”的原则，如根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条规定，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。这就形成了究竟应采用“房随地走”原则还是应采用“地随房走”的原则的争议。然而，无论采纳哪一项原则，有一点是非常明确的，即我国立法认为房屋和土地的权利是不可分割的，所以1994年《城市房地产管理法》回避所谓“地随房走”或“房随地走”的原则的争论，规定了房地不可分离的原则。该法第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”
确认房地产权利不可分割的原则，确有利于对房地产的统一管理，并有利于减少因土地和房屋分离而引起的交易中的各种纠纷。然而，由于这一规则并未能区分对土地的权利（主要是使用权）与房屋的权利（所有权或使用权），从而不能界定各种权利和利益，因此在实践中经常面临挑战。本案首先提出了司法实践中急需解决的一个问题，即宅基地的使用权与房屋所有权是否应当分开？从本案来看，诉争的宅基地实际上可分割为两块，一块是24m2的商品房所占用的宅基地，另一块是13.5m2的房后宅基地。第一块宅基地因石长珍夫妇将商品房转让给原告，该块宅基地的使用权也转让给了原告，而第二块宅基地则一直为被告使用，被告在该块宅基地上盖起了两间住房，那么该块宅基地的使用权是否随商品房的所有权的移转而移转，确实是一个值得探讨的问题。我认为，法律要求房地产不可分割转让，是一般的原则规定，并不否认当事人可在土地之上建造建筑物并设定各种权利。在现代社会，随着经济的发展和对资源利用效率的提高，土地之上与地下可以作各种不同用途的利用，尤其是土地之上房屋的多层性、单元性以及分层分单元的让与特征使其权利结构呈现出极为复杂的状态，这样单纯从土地权利或房屋权利角度，是不可能揭示各种权利和利用状态的。还应当看到，在现实生活中，当事人为了充分有效地利用土地和建筑物，可能将对土地和房屋的各种权利和利益分割成不同部分，分别予以转让和处分。而我国法律事实上并未禁止此种分割转让。如根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第25条：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记”。可见，只要分割转让办理了登记手续，则此种转让是合法的。因此，在实践中那种认为凡是分割转让一概无效的观点是不正确的。
结合本案来看，当石长珍夫妇将商品房转让给原告以后，该房屋所占用的宅基地使用权将发生移转，但其房后13.5m2的宅基地使用权是否也随之而移转？根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条规定：“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。”可见，在当事人没有分割转让的特别约定且未登记的情况下，本案中石长珍将商品房的所有权转移给原告，应认为该商品房所占用的土地的使用权随之发生了转让，但该房后的13.5m2的宅基地使用权并没有发生移转。如果要发生移转，当事人之间应有特别约定，对此当事人是非常清楚的。所以，石长珍将房屋卖给原告时，在合同第2条中写明“原房地产机关划给的宅基地（含院场内）13.5m2的合法使用权，随房屋所有权的转移转给买方使用”。可见当事人已对此作出了特别约定，如果该条款能够生效，那么该块宅基地的使用权显然应移转给原告。
问题在于，石长珍在转让商品房时，能否处分其房后的宅基地？而要明确该问题，则必须明确该块宅基地的使用权究竟为石长珍享有还是由被告享有，或者二人共同享有该块宅基地的使用权？如果为被告享有使用权或者为二人共有，则石长珍转让该块宅基地使用权将构成无权处分，该转让行为因得不到权利人的追认而应被宣告无效。如果石长珍仍享有使用权，当然有权予以转让。
从法律上来看，1990年9月23日，石长珍夫妇所在的一四七团土地管理科向石长珍夫妇颁发了房产证，房产证载明该房屋系砖混结构，面积24m2，房后宅基地13.5m2，可见。石长珍夫妇是该块房后宅基地的合法使用权人。
被告使用该块房后宅基地建房，是否为非法使用？根据《土地管理法》第38条，“农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地……使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。”第41条规定，“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”被告使用该块房后宅基地建房，却没有报一四七团土地管理科批准。但是，考虑到该土地管理机构在商品房建造后就为每家购房者划定了13.5m2的宅基地，并允许其自建住房。也就是说允许石长珍自建房屋，而石长珍与被告为同胞姐弟，被告使用该地建房既得到了石长珍夫妇的同意，也符合土地管理机关规划要求，尤其是该土地管理机构知道这一情况后并未提出异议。据此可以认为被告使用该块宅基地建房，虽未报批，但实际上是土地管理机关允许的，其所建的房屋并非违章建筑。
那么，被告是否取得了对该块房后宅基地的使用权？诚然，正如二审法院所指出的，在原告买受该商品房时，石长珍与被告已具有了共同使用该块房后宅基地的意思，该意思已经为土地管理部门所认可，仅仅由于石长珍与被告具有亲属关系，且双方未预料到会发生纠纷，未予办理宅基地使用权分割登记，当然仅凭这一点尚难认定被告享有对该块宅基地的使用权。因为尽管双方有共同使用的意图，但毕竟房产证上所记载的该块宅基地的使用权人为石长珍而不是被告，至于土地管理机关明知被告在该块土地上建房而未反对，也只能认为建房行为本身是合法的，不能证明土地管理机关已同意将该块土地使用权转移给被告。以后石长珍在出售商品房时，在合同中明确规定将该块宅基地使用权随商品房所有权移转，可见，石长珍虽允许其弟使用该地，但并未将使用权转移给他。更何况，石长珍与被告并未办理宅基地使用权的分割登记。所以，认为被告已合法取得了该块宅基地使用权的观点也难以成立。在此情况下，石长珍将该块宅基地使用权转移给原告是合法有效的。
问题在于，被告在该块宅基地上建造的房屋并非违章建筑，属于合法建造的建筑物，而被告对该建筑物享有的所有权，应受法律保护。这就出现了一个矛盾现象，即按照“地随房走”原则，因保护被告对其自建房屋的所有权，则应承认被告当然取得对房屋的宅基地使用权，而按照“房随地走”的原则，因承认石长珍转让宅基地建用权的有效性，则该块地之上的由被告自建的房屋的所有权也应随之移转（或者拆除），哪一种观点更为合理？我认为本案已表明：“房随地走”或“地随房走”原则，并非在任何情况下均有利于确认和保护各种权利和利益，也难以解决各种纠纷。而应当承认房屋的所有权有时与宅基地使用权是可以分开的。例如在本案中，简单地认为应采用“房随地走”还是“地随房走”的原则，都是不合理的。据此应该将被告对其自建房屋的所有权与对宅基地的使用权分开，即承认被告享有对该房屋的所有权，同时也承认原告对诉争的宅基地享有使用权，并建立对土地使用权的取得时效制度，承认被告经过一定期限后以自主意思公然、和平、持续地占有该块宅基地而享有对该块宅基地的使用权。这虽不是解决问题的办法，但在法律上只能采纳此种办法。
1参见《中国审判案例要览》（1994年综合本），708页，北京，中国人民公安大学出版社，1995年。
2参见《中国审判案例要览》（1994年综合本），708－709页，北京，中国人民公安大学出版社，1995.
出让土地分割的规定篇4
改革现有的二元土地市场制度，实现城乡建设用地市场一体化，有利于农村的发展和社会的和谐。本文从城乡建设用地市场的特征，城乡土地市场分割的弊端和城乡建设用地一体化面临的挑战三个方面对城乡建设用地市场一体化的问题进行了分析。
关键词：土地整治工程；项目施工；现场管理
abstract：Reformoftheexistingduallandmarketsystem,toachievetheintegrationofurbanandruralconstructionlandmarket,ruraldevelopmentandsocialharmony.inthispaper,thecharacteristicsofurbanandruralconstructionlandmarket,thechallengesthreeaspectsofintegrationofurbanandrurallandmarketsegmentationanddisadvantagesofurbanandruralconstructionlandontheintegrationofurbanandruralconstructionlandmarketanalysis.
Keywords:landremediationworks;constructionoftheproject;sitemanagement
中图分类号：tU984.11+4文献标识码：a文章编号：
土地是人类重要的生产资料和赖以生存的空间环境。自20世纪90年代，我国开始实施征地制度，土地市场向城乡二元化发展。目前，我国土地市场的主要特征就是城乡二元化的结构特征。但是，随着社会的进步和城乡统筹发展，在2010年，我国的国务院常务委员会会议提出并通过了建立中国城乡建设用地市场一体化的战略决策[1]。
城乡建设用地市场一体化就是打破以土地二元所有制为基础的城乡土地使用的双轨制，国家出让国有土地的使用权，集体出让集体建设用地的使用权，建立以这两种使用权为基础的城乡一体化市场，以实现中国城乡建设用地的有机统一。城乡建设用地市场一体化的核心就是在国家科学的宏观调控下，让土地市场在土地资源的配置中起主要作用。
一、城乡建设用地市场的特征
我国城乡建设用地市场的主要特征是二元分割，即农业生产用地和非农生产用地，农村土地和城市土地分割。主要表现为以下几个方面。
（1）城乡土地的产权二元化
土地产权包括与土地相关的使用权、继承权、抵押权、租赁权等。土地产权是与土地有关的根本问题[2]。我国城乡执行不同的土地产权制度，而且城乡土地之间的使用权与所有权不能随意交换。这样的土地产权制度使城乡建设用地市场出现了一道鸿沟。我国的土地资源长期无法按照市场要求及经济规律合理地进行优化配置，成为我国农村经济发展滞后，城乡一体化进程发展缓慢的主要原因。
（2）城乡土地的用途二元化
长期以来，我国实行城乡有别的建设用地使用制度。农村住宅、乡镇企业和农村公共设施等都采用集体所有制的土地，而城市企业等非农建设用地则采用国家所有制的土地，若需要占用集体所用制的土地，则需先向国家申报，由国家征收该土地为国有土地后才再被批准占用。我国《土地管理法规定》：农民集体土地不能出租或转让于非农业的建设，只能用于耕作及农村的公共建设。由此，农村土地转为城市建设用地的唯一途径就是将集体所以土地转为国家所有土地。这限制了农村土地在市场中的流通，使土地价值的实现受到限制。而且，农民从征地中获得的补偿是很低的，这导致农村长期以来的资金缺乏。所以，我国城乡土地用途的二元化，使我国农村的建设及经济发展受到严重的影响。
（3）城乡土地的市场二元化
我国在城乡二元分割的土地制度的基础上，形成了城乡二元土地市场。这使农村的建设用地被隔离于土地市场之外。此外，二元分割的土地制度还导致了城乡土地市场开放的不平等性。比如农民的宅基地，无法流通，更无法交易，则不可能获得增值。相反城镇居民的住房则可随着房价的增长获得高额的增值收益。
（4）城乡土地的价格二元化
城乡土地的价格也是呈现二元分割的，这也是我国土地问题产生的原因所在。城市土地作为建设用地的主要供应者，独享土地的增值效益，而农村的集体土地则局限在农耕和农村公益事业的建设上，不能享有增值效益。这与对集体和居民的土地财产进行公平的保护相违背。
二、城乡土地市场分割的弊端
（1）城乡土地市场分割使农民的土地权利受损
城乡土地市场分割使农民的土地权利受到所害，主要表现在两个方面：一是国家在征收土地用于非农用时对农民的补偿金额很低，时常发生农民的合法权益受到侵犯的现象。二是农民拥有的土地权利不完整，受使用期限及流通范围的限制。这严重制约了土地市场的发展和农业生产规模的扩大，影响农村的发展和城市化进程。近年来，由于土地问题引起的农民上访事件逐渐增多，土地问题已成为影响社会和谐的一个重要因素[3]。
（2）城乡土地市场分割使有限的土地资源受到极大的浪费
农村土地的低价导致了土地的无效利用。城市过分强调外延扩张，而忽视对现有城市的土地资源合理而有效的利用，造成了有限土地资源的极大浪费。一项调查显示：当前被征用的农村土地中有超过43%被闲置，这严重造成农用用地的流失与浪费[4]。土地作为有限的资源，应在人口、资源、环境协调可持续发展的基础上实现土地资源的最优化配置。
（3）城乡土地市场分割为土地腐败创造了机会
现存的城乡土地二元分割制度为土地腐败制造了机会。由于征地时对农地的补偿费用与土地用于城市建设所获得的巨大利益之间的差额，加上地方土地管理制度缺乏透明性，助长了各种腐败现象的出现，严重损坏了农民及国家的利益。
三、城乡建设用地一体化面临的挑战
我国实行城乡建设用地一体化的进程中面临各个方面的挑战。需谨慎行事，完善相关的法律法规，积极稳妥的统筹城乡发展。面临的挑战主要有以下两个方面：
（1）城乡建设一体化面临制度性的挑战
首先，农村的集体土地所有权只能通过被国家征用的方式来实现转移，不能直接进入土地市场，其次，我国的宅基地使用制度的不合理，造成了城乡住房用地的二元分割。农村宅基地的所有权仍归集体，不能自由交易及转让，但是城市居民的住房归自己所有，可以自由买卖，这显然是不合理的。最后，农村集体土地是使用权是有期限的，这也阻碍了土地的交易。
（2）建设用地一体化面临农村社会保障制度不完善的挑战
现阶段，我国社会保障制度的受益主体主要是城市市民，而对农民的社会保障制度很不完善。农民仍有后顾之忧，不愿意放弃赖以谋生的土地，这阻碍了土地流转。此外，即使有些农民为了眼前的经济利益，将土地流转出去，此后既无稳定经济来源，又无制度保障，便会导致沉重的社会包袱，影响社会和谐。因此，城乡建设用地一体化需要建立健全完善的农村社会保障制度。
四、结束语
综上所述，只有改革现有的二元土地市场制度，实施城乡建设用地市场一体化，才能稳定推进农村的发展，保证我国的社会和谐和国家的长治久安。
参考文献：
[1]王香兰．消除城乡二元经济结构负面影响的对策探析[J]．中小企业管理与科技，2009(12):101
[2]部志勇，董玉哲．打破城乡建设用地二元结构，建立城乡统一建设用地市场[J]．问题探讨，2009（4）:37-39
出让土地分割的规定篇5
转让方：_________（以下简称“甲方”）
受让方：_________（以下称“乙方”）
鉴于：甲方系依据中国法律合法设立并有效存续的中外合资经营企业；乙方系依据中国法律合法设立并有效存续的外商独资企业；甲方、乙方经过友好协商，同意共同进行协作和配合，促使甲乙双方之间资产转让的顺利完成。就甲方资产转让事宜，甲方和乙方在此明确各自的权利和义务，达成协议如下：
第一条定义
1.交割评估基准日：指为确定转让价格，由甲、乙双方协商确定的，对转让资产进行最终评估、审计的日期。即满足本协议第八条第1款规定的所有条件后的第一个工作日。
2.交割日：指本协议所述的转让资产由甲方转移至乙方所有的日期，即满足本协议第八条第4款规定的所有条件后的第一个工作日。
3.评估基准日：_________年_________月_________日。
4.资产评估报告：以_________年_____月______日为评估基准日的转让资产的资产评估报告（副本见附件一），由_________资产评估公司编写。
5.转让资产：依据本协议第三条，甲方应转让给乙方的所有资产，包括于资产评估报告列明的有关企业的（固定资产及土地使用权以及未列入资产评估报告，而乙方拟向甲方收购的流动资产）和与资产相关的经营业务。
6.相关期间：自评估基准日（含评估基准日）至交割日（不包括交割日）之间的期间。
7.工作日：即星期一至星期五（公众假期除外）。
8.附属企业：就本协议各方而言，由该方直接或间接控制的任何公司或其他经济组织。控制是指任何人士籍着持有股权、出资额，行使投票权、董事任命权或依据合同或其他方式所拥有的决定另一方决策及事务的权力。
9.有关物业：资产评估报告内列明的有关企业拟转让予乙方的，有关企业已或将取得土地使用权和/或房屋所有权的土地和／或房屋，其详情见附件二。
第二条资产转让
1.根据本协议的约定，甲方同意在本协议所规定的交割日将有关企业的转让资产转让予乙方。
2.乙方同意根据本协议的约定自甲方受让有关企业的转让资产。
3.自本协议第八条第4款所规定的交割日起，乙方即成为该转让资产的合法所有者，享有并承担与转让资产有关的一切权利和义务，甲方则不再享有与转让资产有关的任何权利，也不承担与转让资产有关的任何义务和责任，但本协议另有规定者除外。甲方有义务尽量协助乙方完成有关的必要的法律手续。
4.自交割日起，乙方及其授权人士将完全接管转让资产，并使用其从事生产经营活动。
第三条转让资产
1.固定资产：甲乙双方同意，有关企业所拥有的拟向乙方转让的全部固定资产包括列载于本协议附件一的资产评估报告内，于评估基准日的全部固定资产。甲乙双方确认，在交割日，甲方将上述全部固定资产作为转让资产向乙方转让，包括：
（1）列载于资产评估报告内的有关企业的所有机器设备、建筑物及在建工程。
（2）列载于资产评估报告内的有关企业的土地使用权。
2.流动资产：为了生产持续性发展的需要，本协议甲方同意向乙方转让，而乙方同意受让甲方拥有的有关的库存材料、产成品、在制品及配件仓库存零配件。
第四条产品售后安装及其它售后服务的安排
1.甲、乙双方一致同意，在本协议所述的交割日前，对甲方签署的并已履行交货义务，但依据合同、协议的规定或国家相关法律、行政法规的规定（如合同、协议并未有规定），甲方仍处于承诺履行产品的售后安装或其它售后服务义务期间的销售合同、协议，自交割日后，应由乙方代替甲方持续履行上述产品的售后安装及销售合同、协议所约定的其它售后服务。
2.为确保乙方持续履行前款所述的产品的售后安装及其它售后服务，甲、乙双方一致同意，由_________公司对交割日的预提安装费、售后服务费进行审计确认。乙方在依据本协议第七条第3款所述方式向甲方支付转让价格时，应自转让价格中扣除上述经确认的预提安装费、售后服务费。
3.甲、乙双方一致同意，以交割日为起算日，在自交割日起的第_________个公历年度届满之日，由_________公司对实际发生的安装费及售后服务费用进行审计，该审计数据为终局数据。如经审计，依据本条上款由乙方预提的安装费及售后服务费的总额超出实际发生的安装费及售后服务费用的总额，则乙方应在_________公司出具审计数据后的三十个工作日内，将上述超出部分的价款返还甲方；如经审计，乙方预提的安装费及售后服务费的总额不足支付实际发生的安装费及售后服务费用的总额，则甲方应在公司出具审计数据后的三十个工作日内，将不足部分的价款支付予乙方。
第五条商标的使用许可
甲、乙双方一致同意，甲方保证给予乙方有偿使用有关商标的使用许可，具体安排以甲乙双方于_________年_________月_______日签署的《商标使用许可合同》的内容为准。
第六条劳务安排
甲、乙双方一致同意，在交割日后，对于有意成为乙方职员的有关企业的员工，有关企业将解除与其签署的劳动合同，而由乙方予以全部留用并与其签署
劳动合同，与乙方员工享受同等待遇。具体安排以甲乙双方于_________年_________月_________日签署的《劳务安排协议》的内容为准。
第七条转让价格、支付的时间及方式
1.根据_________国有资产管理委员会确认的资产评估结果，甲、乙双方一致同意，以_________万元人民币作为固定资产转让价格的基础。在交割评估基准日，甲、乙双方将根据本条下款所述原则对交割评估基准日的转让资产进行调整。经过上述调整后的固定资产的转让价格与流动资产的转让价格总额将作为乙方收购转让资产的转让价格。
2.甲、乙双方一致同意，依据下述原则确定转让资产的转让价格：
（1）固定资产：对列入资产评估报告内的固定资产，以_________元人民币为转让价格的基础，根据甲方_________年执行的固定资产的折旧率，扣除自_________年_________月_________日至交割评估基准日的折旧额作为固定资产的转让价格。
（2）流动资产：流动资产转让价格的确定，应参考_________公司于交割评估基准日依据中国会计准则及依据国际会计准则分别进行审计、确认的数据，由甲、乙双方在平等、协商的基础上，最终确定一公平、合理的市价。
3.甲、乙双方一致同意，乙方以代替甲方偿还截止交割日，以甲方为债务人的有关债务的方式向甲方支付转让价格，惟上述有关债务截至交割日的本金及利息（如适用）的总额累计应相等于转让价格总额扣除依据本协议第四条第2款经_________公司审计确认的预提安装费及售后服务费。有关债务的债权人名单及相关资料由甲方负责向乙方提供。
第八条交割评估基准日与交割日
1.在交割评估基准日，下述条件必须全部获得满足：
（1）甲方就本协议所述的资产转让行为获得有关贷款银行的书面同意；
（2）甲方根据中国有关法律、法规保证取得有关物业土地使用权及土地上所建房屋、建筑物的权属证明文件；
。土地使用权转让合同。特许经营权转让合同。商标转让合同。房屋转让合同
（3）本协议所述的资产转让行为及_________资产评估公司以_________年_________月_________日为评估基准日，就转让的固定资产部分出具的资产评估报告获得_________国有资产管理委员会的正式批准；
（4）根据中国法律及法规，所有按本协议就有关资产转让及本协议提及的其他交易及安排而应取得的包括但不限于甲方、乙方的原审批机关的批准及其他一切审批、同意、豁免和授权均已取得及一切有关文件均获签署。
2.在交割评估基准日当天，甲方应向乙方提供一份令乙方满意的独立中国律师出具的中国法律意见书证明及确认，本条上款所列条件已全部获得满足。
3.如自甲、乙双方正式签署本协议之日起_________个月内，本条第1款所述在交割评估基准日应获得满足的条件仍未能获得完全满足，则在甲、乙双方正式签署本协议之日的下一年度的同一日期（不包括该日）后，甲、乙双方之任何一方均有权书面提出解除本协议。
4.满足下列条件时，转让资产即可在交割日合法交割：
（1）本条第1款所述的在交割评估基准日应满足的所有条件完全得到满足；及
（2）根据本协议第三条、第七条的规定，本协议双方经过评估师、会计师所进行的评估、审计，已就转让资产的价格及与转让资产相关的一切交易、安排以书面形式达成一致意见。
5.甲、乙双方确认，本条上款所述所有条件，均应在交割评估基准日（包括该日）后的30个工作日内满足。
6.如本条第4款所述的所有条件在本条上款所述的期间内仍未能得到全部满足时，则甲、乙双方之任何一方均有权书面提出不收购流动资产。
7.在交割日当天，乙方应向乙方同意替代甲方偿还的有关债务的债权人发出乙方代替甲方承担有关债务的通知书，甲方应确保上述债务的债权人自收到上述通知书后（包括该日）的十四个工作日内，对通知书加以书面确认。如在上述期间内，债权人仍未能对通知书加以书面确认，对未能获得确认的债务部分，乙方不承担偿还义务，直至甲方促使该部分债务的债权人对通知书加以确认，而甲方应自行承担自债权人收到通知书后的第十五个工作日（包括该日）至债权人对通知书加以确认之日（包括该日）的，该部分债务所产生的利息及一切费用。
8.甲、乙双方一致同意，对相关期间甲方所发生的一切费用均应由_________负担。
第九条甲方的声明、保证及承诺
甲方在此向乙方声明、保证及承诺如下：
1.甲方是根据中国法律正式设立和合法存续的中外合资经营企业，并具有一切必要的权利、权力及能力订立及履行本协议项下的所有义务和责任；而本协议一经签署即对甲方具有合法、有效的约束力。
2.甲方对有关资产具有合法的、完全的所有权及控制权，有权签署本协议并转让有关资产或其任何部分，而该等资产或与该等资产相关的任何权益，不受任何优先权或其他类似权利的限制。乙方于本协议所达成的资产转让完成后将享有作为转让资产的所有者应依法享有的一切权利并可依法转让、处分该等资产，并不会因其成立文件或中国法律的规定而受到任何扣压、抵押和负担或其他第三者权利的限制。就本协议所述的资产转让及其它交易、安排而言，仅需获得_________国有资产管理委员会的批准，以及有关贷款银行及有关担保人的同意。
3.甲方是依据中国法律成立并合法存续的具有独立法人地位的中国外商独资企业，其根据中国法律有权拥有并经营其目前正在拥有并经营的一切资产和业务。甲方已经分别取得其设立及经营业务所需的一切批准、同意、授权和许可，所有这些批准、同意、授权和许可均为有效和具有约束力的。就甲方所知，在经营范围内，概无任何影响乙方利益的、违反中国法律、法规的事件发生。
4.甲方保证合法拥有其目前正在拥有并在本协议所述交割日之前继续拥有的全部转让资产。除已向乙方作明确的书面披露者外，并不存在任何对上述资产及权益的价值及运用、转让、处分这些资产及权益的能力产生任何不利影响的抵押、担保或其他任何第三者权利或其他限制。
5.甲方保证，截止本协议签署日，以及直至本协议所规定的交割日，制造、销售或以其他方式经营的产品，
没有并将不会侵犯任何专利、设计、版权、商标或类似的知识产权，并无任何人士提出与上述产品有重大关系的权利要求。
6.除已向乙方作明确的书面披露者外，甲方没有正在进行的、以甲方为一方的或以甲方的转让资产的任何部分为标的的，如作出对甲方不利的判决或裁定即可能单独或综合一起对转让资产状况或业务经营产生重大不利影响的任何诉讼、仲裁或行政处理程序。
7.与甲方在交割日以前正在经营的业务有重大关系的一切商标、专利、设计、版权或其他类似的工业产权均系合法取得，收益权由甲方合法享有而无需缴纳任何费用（但为维持该等权利所需依法缴纳的费用除外）。截止本协议签署日，该等权利并未受到侵犯，也未以任何形式许可或授予第三人。
8.甲方一切按照中国法律和行业惯例应该保险的财产，在本协议签署日均已投保，且该等保单在本协议签署日仍然有效。甲方保证在交割日前不采取任何行为，亦不忽略任何行为，使上述保单成为无效或可能成为无效并保证在交割日后，促使有关保单的保险人同意将保单之投保人、受益人变更为乙方。
9.截至交割日，甲方并无任何正在生效的非正常商业条件的生产、经营合同或安排并因此对转让资产的状况产生重大不利影响。
10.甲方在交割日之前对其所使用的土地的使用是合法的，并不需要补交任何税费，且并不存在任何未正式向乙方披露的因甲方在交割日前对土地的使用而需要乙方承担或履行的义务或责任。
11.银行及其他贷款或负债
（1）除已在经_________公司审计的有关企业_________年度的资产负债表中明确披露者外，甲方并无其他涉及转让资产的未偿还贷款、或有负债及其他形式的负债；
（2）甲方并无在本协议签署日前收到任何债权人书面通知，将强制性地处置任何部分的转让资产；
（3）除已向乙方作明确的书面披露者外，甲方并无设置任何影响其全部或部分业务或转让资产的抵押、保证、质押或其他方式的第三者权益，或其他可能导致前述事件发生的任何协议、安排或承诺；
（4）截至本协议签署日，并无任何人士就转让资产或其任何部分行使或声称将行使任何对转让资产的状况有重大不利影响的权利；亦无任何直接或间接与转让资产有关的争议。
12.甲方没有一旦披露便会影响到签订本协议或本协议任何条款的原意被改变的事实未向乙方披露。
13.于交割日，甲方的厂房、机器、工具及其他设备均处于良好的运作及操作状态，并经定期及适当保养及维修。
14.甲方的高级管理人员或相关的知情人士对有关交割日前的有关企业或其附属企业之商业或技术秘密负有保密义务，不得对外透露或基于商业的目的使用上述秘密。
15.在交割日后，甲方将不会在中国境内或境外以任何方式（包括但不限于本身经营、或透过合营或持有其他公司或企业的股份或其他权益）参与任何对乙方的业务实际或可能构成直接或间接竞争的业务或活动。
16.甲方将按照国家法律及有关政策的精神与乙方共同妥善处理本协议所述资产转让过程中的任何未尽事宜。
17.甲方为有关土地使用权及房产所有权的实益拥有人及拥有有关物业妥善的及可在市场上出售的业权。有关物业并不受任何按揭、抵押、租赁、许可权或其他负担或任何第三方权利、条件、指令规则或其他限制所影响或需要得到任何第三方同意或向第三方支付金钱补偿，而将会或可能会对上述物业的价值或对有关企业使用、转让或出售上述资产的能力造成重大不良后果。
18.即使在交割日后，上述声明、保证及承诺将继续有效。
第十条乙方承诺、声明及保证
乙方在此向甲方声明、承诺及保证如下：
1.乙方是依据中国法律成立并合法存续的外商独资企业。
2.乙方有充分的权利进行本协议所述的资产转让，除需获得其董事会对该资产转让的正式批准外，乙方已经获得签署和履行本协议的其他一切合法授权。
3.乙方将按照国家法律及有关政策的精神与甲方共同妥善处理本协议所述产权转让过程中的任何未尽事宜。
4.按照本协议的规定向甲方支付转让价款。
第十一条保密
除中国有关法律、法规或有关公司章程的明文规定或要求外，未经他方事先书面同意，任何一方在本协议所述交易完成前或完成后，不得将本协议的有关内容向本次交易参与各方之外的任何第三人透露。
第十二条本协议未尽事宜
甲乙双方同意，在本协议签署后，就本协议未尽事宜，包括但不限于有关企业的商标使用、劳务合作事宜，进行进一步的协商，并在交割日前达成补充协议。该补充协议构成本协议不可分割的组成部分。
第十三条违约责任
1.任何一方违反其在本协议中的任何声明、保证和承诺，或本协议的任何条款，即构成违约。违约方应向守约方支付全面和足额的赔偿。
2.在交割日后，当发生针对甲方或乙方，但起因于交割日前有关企业或其附属企业的经营活动，而在交割日前未曾预料到或未向乙方披露的债务纠纷或权利争议时，甲方同意采取措施予以解决，使转让资产或乙方免受损失。若该等纠纷或争议对转让资产或乙方造成任何损失，则甲方同意作出赔偿。
第十四条生效
甲、乙双方一致同意，本协议经甲、乙双方授权代表签字及加盖双方公章即生效。
第十五条争议的解决
1.凡因执行本协议发生的与本协议有关的一切争议，协议双方应通过友好协商解决。如果不能协商解决，任何一方均有权向有管辖权的人民法院提讼。
2.根据中国有关法律，如果本协议任何条款由法庭裁决为无效，不影响本协议其它条款的持续有效和执行。
第十六条适用法律
本协议的订立、效力、解释、执行及争议的解决，均受中国有关法律、法规的管辖。
第十七条协议权利
未经另一方的书面同意，任何一方不得转让其依本协议所享有的权利及应承担的义务。各方的继承者、经批准的受让人均受本协议的约束。
第十八条税项
甲、乙双方一致同意，双方因履行本协议而应缴纳的任何税款或费用，均应根据中国有关法律、法规的规定缴纳。
第十九条不可抗力
1.“不可抗力”是指本协议各方不能合理控制、不可预见或即使预见亦无法避免的事件，该事件妨碍、影响或延误任何一方根据本协议履行其全部或部分义务。该事件包括但不限于地震、台风、洪水、火灾或其它天灾、战争、骚乱、罢工或任何其它类似事件。
2.如发生不可
抗力事件，遭受该事件的一方应立即用可能的最快捷的方式通知对方，并在十五天内提供证明文件说明有关事件的细节和不能履行或部分不能履行或需延迟履行本协议的原因，然后由各方协商是否延期履行本协议或终止本协议。
第二十条附件
本协议所有附件是本协议不可分割的组成部分，具有同等法律效力。
第二十一条文本
本协议以中文书就。正本一式_________份，甲乙双方各持_________份。每份正本均具有同等法律效力。
第二十二条其他
1.任何一方向另一方发出与本协议有关的通知，应采用书面形式，并以专人送递、传真、电传或邮寄方式发出；通知如以专人送递，以送抵另一方法定地址时为送达；如以传真或电传方式发送，发件人在收到回答代码后视为送达；如以邮寄方式送达，以寄出日后两个工作日为送达日期。
2.本协议的任何修改需经双方同意，并须签署书面文件。本协议的修改应在双方签字之后报送相关审批机关批准或备案（如需要者）。
3.任何一方未能或延迟行使其根据本合同享有的权利、权力或特权不应视为对该等权利、权力或特权的放弃，且对该等权利、权力或特权的部分行使不应妨碍未来对此等权利、权力或特权的行使。
4.本协议赋予甲方及乙方的约定权利、权力或补救措施，并不拟排除任何其他权利、权力或补救措施，而应是累加性的，并应补充现时或日后法律、法规、合同规定或其他规定赋予的其他各项权利、权力及补救措施。
5.甲、乙双方彼此承诺，如任何一方未能履行在本协议下的责任，但其享有在任何时候于任何法律管辖区的任何诉讼、或任何法律管辖区对其进行查封或执行关于其在本协议规定下的责任之判决的豁免权；甲、乙双方彼此并在不可撤销地放弃这种豁免权（如有者）。
6.甲、乙双方同意，如任何一方违反本协议的规定，则守约方有权终止本协议并要求违约方赔偿损失。
7.如甲方在第九条所作出的声明和保证与事实不符或其保证未能得到履行，则乙方有权终止本协议，并要求甲方赔偿由此而造成的损失。
8.甲、乙双方将支付彼此就有关本协议的各自的费用。
甲方（盖章）：_____________________
法定代表人（签字）：_______________
乙方（盖章）：_____________________
法定代表人（签字）：_______________
附件
一、资产评估报告（略）
二、有关物业资料（略）
三、_________国有资产管理委员会对_________资产评估公司就转让固定资产部分出具的《资产评估报告》的确认批文及对资产转让行为出具的批文（略）
四、《商标使用许可合同》（略）
出让土地分割的规定篇6
一、中国人民反对《马关条约》
台湾是中国领土不可分割的一部分。无论从历史、法律和实际管辖方面看，中国都享有对台湾的绝对。台湾地位早经确定，是中国固有之领土。
1894年，日本挑起甲午战争。1895年4月17日，李鸿章被迫签订丧权辱国的《马关条约》，其第二款规定，中国将“台湾全岛及所有附属各岛屿”以及“澎湖列岛”，并该地方“所有堡垒、军器工厂及一切属公物件，永远让与日本”。事实上，日本通过武力侵占台湾，中国根本不曾主动将台湾“让与日本”。面对凶恶的日本侵略者，台湾岛孤悬海外，台湾人民在极为艰难的条件下，自发组织起来，保卫家园，前赴后继，慷慨悲歌。
在资本主义国家对外殖民扩张时期，为适应瓜分和掠夺别国领土的需要，资产阶级学者按照《罗马法》中关于私有财产取得的规则，把领土的变更视同私有财产的变动，将国家取得领土的方式分为先占、时效、添附、割让、征服。
割让(cession)俗称割地，是领土所有国根据条约将领土移转给其他国家。割让可以是和平谈判的结果，也可以是战争和武力胁迫的结果。在实践中大量的、严格意义上的割让，就是指强制性割让，是战胜国对战败国的兼并和掠夺，即通过战争战胜国签订和约强迫他国割地。强制性割让曾在传统国际法中视为合法，至1928年《巴黎非战公约》，特别是1945年《联合国》宣告废除战争和各国有互不侵犯别国领土完整的义务时，因已失去合法性才被现代国际法完全禁止。《国际法原则宣言》明确宣布：使用威胁或武力取得之领土不得承认为合法。由征服而取得的领土在法律上是无效的。
日本侵占台湾50年可否拥有对台湾的，一些为日本侵略张目的学者主张要适用100多年前的国际法原则加以解释，而不能适用现代国际法。现代领土归属纷争要用现代国际法加以解决。其实，不管适用20世纪的国际法还是19世纪的国际法，日本侵占台湾都是非正义的，台湾人民从来未停止反抗。任何有良知的人都不会认同日本这―野蛮行径。
《马关条约》是不平等条约，侵犯了中国，破坏了中国领土完整。虽然清政府在日本的枪炮下被迫签订，中国人民一直反对这个条约。为收复包括台湾在内的中国失地，中国人民从没有放弃努力。等待时机成熟恢复对台湾行使，是中国人民的共同愿望和神圣责任。
近代中国屡次割地，国家领土处于不完整状况。南京国民政府成立后，对如何表述中国的领土费尽心思。关于宪法上国家领土的标明，应采列举主义或概括主义，各国宪法学者见仁见智，从世界各国所颁布的宪法看，大多数国家不列举，也有苏联、墨西哥、阿根廷等联邦国家采用列举主义，以防止领土的退出。1936年5月5日，国民政府公布《中华民国宪法草案》，“第四条”界定：“中华民国领土为江苏、浙江、安徽、江西、湖北、湖南、四川、西康、河北、山东、山西、河南、陕西、甘肃、青海、福建、广东、广西、云南、贵州、辽宁、吉林、黑龙江、热河、察哈尔、绥远、宁夏、新疆、蒙古、等固有之疆域。中华民国领土，非经国民大会议决不得变更。”“五五宪草”对国家领土采列举主义，清楚标明。因、香港等失地的时机尚不成熟，故强调“江苏……等固有之疆域”，既表明了维护国家领土完整的原则立场，又为解释国家领土保存了进退自如的空间，因“固有之疆域”可以是历史状况，也可以是现实状况，为收复失地预留伏笔。这体现了国民政府的良苦用心与高瞻远瞩。
世界反法西斯战争为中国收复失地提供了契机。1941年12月8日，珍珠港事件爆发。次日，林森主席《国民政府对日宣战文》，“正式对日宣战，昭告中外，所有一切条约协定合同，有涉及中日间之关系者，一律废止，特此布告。”据此，中日过去所订的条约当然废弃，《马关条约》对国民政府的束缚完全消失。中国对日本清算已追溯到甲午战争前，台湾是中国的老沦陷区，台湾与东北四省及七七后沦陷区性质完全相同。
二、台湾光复是收复失地与恢复行使
国际法主张，原领土所属国收回被别国侵占的领土而恢复其对该领土的历史性权力的领土变更方式包括用武力的和非武力的两种。习惯上将非武力方法收复称为恢复历史性权力(restitutionintheright)，指通过国际公约、国际组织决议、当事国谈判等方法让非法占有国归还侵占的领土。以武力方法恢复称为收复失地(regainoflostterritory)，指通过武力手段将被外国非法占去的领土收回。
为协商反法西斯作战，在罗斯福总统及丘吉尔首相的邀请下，1943年1月，赴开罗参加中美英三国首脑会议。11月27日，与美国总统罗斯福、英国首相丘吉尔在开罗联合发表《对日作战之目的与决心之公报》，也就是通称的《开罗宣言》，明确宣示：“三国之宗旨，在剥夺日本自从一九一四年第一次世界大战开始后在太平洋上所夺得或占领之一切岛屿。在使日本所窃取于中国之领土，例如东北四省、台湾、澎湖群岛等，归还中华民国。”12月3日，《开罗宣言》正式发表。
在中国很难直接以武力的情况下，一旦盟军率先，中国能否恢复对台湾行使难以保证。通过《开罗宣言》，中国政府征得美国与英国的支持，以宣言的方式向全世界确认台湾原属中国领土及日本强占的非正义性，表达了美英两国对台澎归还中国、恢复中国对台澎的庄严承诺，是处理的重要国际法依据，从而避免了台湾归属的国际化。
美英支持中国收回包括台湾的失地，不是盟国对中国人民的恩赐，而是中国在反法西斯战争的地位和贡献所决定的，是中国人民用鲜血和生命换来的。国民政府通过外交上的努力，在日本战败后的归属问题，粉碎了台湾国际共管论调，为中国最终奠定国际法的依据，特别是对可能率先的美军或英军具有强烈的约束力，维护了国家的和领土的完整。
国际法上的条约或协议是一个内涵丰富的
概念，可用各种不同的方形表述，如条约、公约、协定、宣言、协定书、换文、文件。《开罗宣言》没有采用一般的法律文件的形式，三国领袖未签署，因而对中美英三国就不具有约束力的宪法是毫无道理的。
德国投降后，日本战败指日可待。1945年7月26日，美、英、中三国发表《促令日本投降之波茨坦公告》，宣布“开罗宣言之条件必将实施，而日本之必将限于本州、北海道、九州、四国及吾人所决定其他小岛之内”。这一公告不仅将包括台澎归还中国之内容的《开罗宣言》正式列为日本无条件投降所须遵守的规定之一，还由于其后不久苏联的加入，使该公告成为四强的共同保证，对四国都有约束力。
8月14日，日本政府宣布接受《波茨坦公告》。次日，日本天皇广播投降诏书。面对占领日本的巨大问题，麦克阿瑟实无暇顾及台湾。8月17日，麦克阿瑟以联合国最高统帅第一号命令规定“在中华民国(东三省除外)台湾与越南北纬十六度以北地区内之日本全部陆海空军与辅助部队应向中国战区统帅蒋委员长投降”，明确了将严格履行开罗会议以来的有关国际承诺、台湾立即归还中国的安排。9月2日，日本在向各同盟国投降而签署的无条件投降书中表示“接受中美英三国共同签署的、后来又有苏联参加的1945年7月26日的波茨坦公告中的条款”。这就是说，日本同时也无条件地接受了《开罗宣言》并履行必须将台澎归还中国的规定。
在盟军的协助下，中国政府派军赴台。10月25日上午10时，在台北市公会堂(今中山堂)举行中国战区台湾省受降典礼。台湾省行政长官兼警备总司令陈仪致日本台湾总督兼日军第十方面军司令安藤利吉《第一号命令》：“遵照中国战区最高统帅兼中华民国国民政府主席蒋及何总司令命令，及何总司令致冈村宁次大将中字各项备忘录，指定本官及本官所指定之部队及行政人员，接受台湾、澎湖列岛地区日本陆海空军，及其辅助部队之投降，并接收台湾、澎湖列岛之领土、人民、治权、军政设施及资产。”安藤利吉签具受领证，表示“当遵照执行”。
台湾光复包括接受日军投降和中国恢复对台湾行使两个方面。陈仪以台湾省警备总司令接收台湾日军投降，是奉联合国中国战区总司令之令，承接台湾的军事设防权，实际上分担了盟军原先设想的直接军事占领任务。同时，陈仪又是中华民国台湾省行政公署长官，接收台湾、澎湖列岛的领土、治权、军政设施及资产等，这是日本侵占台湾后中国人民从未放弃的使命，对于中国人民而言，是收复失地。从《开罗宣言》和《波茨坦公告》的法律约束力看，此举又属恢复行使。至此，日本将甲午战争后从中国窃据的台湾、澎湖列岛交还中国的手续完成。陈仪昭告中外：“从今天起，台湾及澎湖列岛，已正式重入中国版图，所有一切土地、人民、政事皆已置于中华民国国民政府之下，这种具有历史意义的事实，本人特报告给中国全体同胞，及全世界周知。”
三、台籍精英与《中华民国宪法》
台籍志士渴望台湾早日回到祖国怀抱。根据列举主义的原则，他们建议“在宪法草案的第一章第四条之下，自然是应该将台湾、澎湖两地列入在内的。”1945年5月，在六全代表大会上，台籍志士谢东闵代表提出，“五五宪草当时情形不同，台湾未得列入中国领土，前此台湾之爱国人士，服务政府机关者，仍多改写省籍，固属不得已。”建议“六全大会应有决议案，向将召开之国民大会建议，在宪法上列入台湾为中国领土之一部分。”对此，国民政府行政院批复：“查台湾现已设省，将来国民大会制定宪法关于领土之规定，如采列举主义，台湾自当列入。”台籍志士呼吁早日在《中华民国宪法》上明确界定台湾是中国的领土，就是要保证台湾的法律地位不可动摇。
光复后，为了配合全国行宪，台湾建立各级民意机关，选出乡镇民代表、县市参议员、省参议员。1946年10月，台湾选出制宪国大代表，有颜钦贤、黄国书、林连宗、李万居、林璧辉、张七郎、郑品聪、高恭、连震东、谢娥、南志信、洪火炼、刘明朝、吴国信、简文发、陈启清、纪秋水。他们都是台籍，乃台湾社会的一时之选。
台籍精英依据中山先生的《建国大纲》，认为台湾各县市的人口调查、土地调查早已完成，警察管理治安，交通便利，民众识字率颇高，人民有能力行使民力，县自治的条件早已具备，可以立即选举县市长，实现地方自治。考虑到全国各地差异很大，他们建议，应设台湾为实验省，率先试验，而不必与全国其他省同步落实。制宪国大召开期间，12月2日中午，在黄埔路官邸宴请国大代表傅斯年等人，台湾代表谢娥提出，“国大制宪为国家复兴之基，并希以台省为最先行宪之实验区。”台湾省全体国大代表由黄国书领衔，向制宪国大提出建议书，请求“请公决明令规定台湾省为实验省，宪法公布后即于台省尽先实施，以资促进案。”这些诉求合情合理。如果设台湾实验省，立即推行省长、县市长直选，则台湾地方政权必然本土化，中央政府如何来管理台湾?国统区其他省必然要援引此例，则南京国民政府对各省的控制力将进一步削弱。所以不支持设立台湾实验省。
关于国家领土，制宪国民大会解释，“五五宪草采列举式，因为起草之际，正值九一八事变发生，国家领土被占领，故有采用列举方式之必要，以杜侵略野心，并表示全国人民收复失地的决心。”现在“不仅东北失地业经取回，即失去五十年的台湾澎湖，亦已收回”，故决定改用概括方式，规定“非依法律不得变更”，系指领土变更须根据法律规定办理，“就是要经过立法院通过，国民政府公布”。12月25日，国民大会通过《中华民国宪法》，第四条宣示“中华民国领土依其固有之疆域，非经国民大会之议决，不得变更之。”全体台籍国大代表投票赞成该宪法。
因采用概括主义，《中华民国宪法》未直接列举新近回归的台湾为中国领土一部分，因台湾本来就是中国“固有之疆域”，已清楚表明中国领土(当然包括台湾)若要退出中国版图，必须“经国民大会之议决”。在台湾未经国民大会之决议退出中国前，其属于中国领土一部分的法律地位不可动摇。
国民政府恢复对台湾行使，恢复台湾的行省地位，实行县市制，恢复岛上居民的中国国籍，更改汉姓。台胞以“中华民国公民”的身份，参选省、县市参议员，组成“光复致敬团”到大陆遥祭黄帝陵，与国民政府各部门沟通，向表示敬意，推选制宪国大代表、国民参政员，为国家建设献计献策。这些行为证实中华民国政府是在自己的领土上实施有效治理，决非占领国政府对军事占领地的临时管辖。广大台胞要求设立台湾实验省，同样表明台湾在中国的行省地位。
四、《旧金山和约》对两岸中国人不具有约束力
1949年10月，中华人民共和国宣布成立，
承接了中华民国的。集团败退台岛。美国为了维护其西太平洋的战略利益，阴谋干涉中国内政。1950年6月，朝鲜战争爆发，杜鲁门总统宣布，命令第七舰队驶入台湾海峡，阻止国共双方的相互进攻，“台湾未来地位的决定必须等太平洋安全的恢复，对日和约的签订或经由联合国的考虑”。此时，美国政府公开否决关于台湾归属的战时协议及美国自己在其中的承诺，企图剥夺中国收回失地的权利和对台湾的领土。8月25日，美国驻联合国代表奥斯汀致函联合国秘书长赖伊，称台湾的实际地位是“一块由于盟军在太平洋的胜利而从日本手里接收过来的领土。像其它这样的土地一样，它的法律地位在国际上采取行动决定它的前途之前是不能够确定的。中国政府经盟国要求接受了该岛日本军队的投降，这就是现在中国人在那里的原因。”他们想要表明：中国政府接收和管辖台湾，是受盟国委托的一种临时性质的管理，不构成台湾的移转；在对日和约决定其未来地位之前，台湾仍属军事占领地。
交战国间有关领土移转的处理，一般经和平会议及和约加以决定。这主要涉及领土割让。《奥本海国际法》关于“割让的形式”认为：“实行割让的唯一形式是由让与国和取得国以条约成立协议，或者是在包括让与国与受让国在内的几个国家之间达成协议。后者通常是割让成为和平解决的一部分的情况，因为割让可以是和平谈判的结果，也可以是战争的结果。”、可见，被割让领土的法律地位要由和约加以确立，在和约订立及生效前，即使让与国与取得国之间存在关于领土割让的意向或协议，这些领土的法律地位亦不能确定，如《马关条约》关于台湾的割让。
台湾光复不是领土割让(cession)，而是收复失地(regainoflostterritory)，是恢复历史性权利(restitutionintheright)，是对战败的侵略者进行制裁。这是现代国际法实践中领土变动的方式之一，不是基于旧国际法上的战胜国权利制度，而是基于对侵略者的制裁，或是对历史上非正义行为的合理纠正。中国的这种权利应得到作为反侵略战争成果的和平条约的尊重和保证。在日本投降前，台湾归还中国已经国际协议确认。中国政府恢复对台湾行使得到盟国承认和支持，美国驻华大使馆在台北设立领事馆，英国驻华大使馆在台北淡水设立领事馆。关于台湾的地位，对日和约应对《开罗宣言》、《波茨坦公告》及中国收复失地、对台湾恢复行使加以追认，履行法律上、技术上的程序，而不能以对日和约来否定《开罗会议》、《波茨坦公告》的法律约束力。
1951年9月8日，在没有海峡两岸中国人参加的情况下，美英等48国代表在旧金山签署《对日和约》，规定“日本放弃对台湾及澎湖列岛的一切权利、权利依据和要求”，但是未明确其归属问题，制造出所谓的“台湾地位未定论”。对此，总理昭告世人：“《旧金山对日和约》由于没有中华人民共和国参加准备，拟制和签订，中央人民政府认为是非法的，无效的，因而是绝对不能承认的。”0台湾当局也发表声明，“《旧金山对日和约》排除中华民国政府参加，故其对中华民国没有约束力”。
出让土地分割的规定篇7
城镇住房用地登记范围包括已购公有住房、商品房、经济适用住房三大类。已购公有住房指国家职工按照国家房改优惠政策一次性取得房屋所有权的住房；商品房指房屋产权人按照市场价格取得房屋所有权的住房；经济适用住房指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质政策性的商品住房。[文秘站网文章-文秘站网帮您找文章]
主要对象是：（一）对已购公有住房、经济适用住房及商品住宅房（楼）参与房改出售后未上市交易的，办理土地登记手续，颁发国有土地使用权证书；（二）上市转让的，补交土地出让金，办理土地变更手续，颁发国有土地使用权证书；
二、方法步骤
（一）告知勘丈
1、通告或通知。此项工作开展前在县电视台进行公告，也可到用地单位告知或由用地单位进行申请。
2、申核资料。由售房单位提交有关售房资料、权属证明材料及原土地证书，报县国土资源局地籍股预审。
3、实地勘丈。在用地单位权属来源合法、四至界限清楚和四邻无争议的情况下，现场勘丈绘制草图，进行分割登记。
（二）确定住房用地范围
住房用地范围的确定，采用单独或先分割后分摊的办法进行。
（1）综合宗地的分割。单位住宅区用地与办公等其他用地为一宗地时，应将住宅区用地分割单独划宗。
（2）宗地的设立。①土地登记以宗地为基本单元，无论平房或楼房凡能划分出每个购房者各自使用土地界线的均单独划宗；②不能为购房者单独划宗的，则以整栋房用地或连片房屋用地设为共用宗地；③共用宗地无论是按栋划宗还是连片划宗，其共用宗地的用地面积，除包括房屋本身占地外，还应包括宅间小路、宅间绿化、煤房等附属用地在内；④住宅区内市政设施、交通道路用地、广场、大面积的公共绿化用地单独划宗，不进行面积分摊。
（三）确定土地使用权面积
1、购房者个人使用的土地面积由独立使用土地面积和分摊面积两部分组成。
2、计算购房者分摊土地面积。
购房者个人分摊土地面积=购房人房屋建筑面积与总建筑面积之比乘共用宗地面积。
共用宗地面积=本栋房屋建筑占地面积附属用地占地面积。
附属用地为供本栋房屋独立使用的宅间小路、宅间绿化等，凡能划入宗地内的附属用地，原则上分摊到户。
3、独立与住宅区外的幼儿园、学校、商服用地、社区管委会或居委会等公共用地应单独划宗，原则上确定给原产权单位。
4、不参加房改的公共性建筑所占土地，不参加面积分摊。
（四）收费。测绘费、工本费收费按原甘肃省土地局、测绘局、原省物委、省财政厅《关于土地登记收费及其管理办法实施细则》（甘土发字[1990]025号）文件规定收取，即城镇居民住房用地面积在100平方米（含100平方米）以下每宗地收取测绘费13元。每超过1至50平方米，加收5元，最高不超过30元；工本费个人每证5元。
土地出让金：为减轻土地权利人在办理住房用地登记时的经济负担，征收土地出让金时，按正宁县城区基准地价的5进行核算，即住宅用地一级区基准地价按193元/平方米(12.9万元/亩)核算，其土地出让金为9.6元/平方米；二级区基准地价按145元/平方米(9.6万元/亩)核算，土地出让金为7.2元/平方米；三级区基准地价按115元/平方米(7.7万元/亩)核算，土地出让金为5.7元/平方米。该核算标准仅适用于按期限办理城镇住房用地登记的单位和个人，在单位统一办理城镇住房用地登记时，经告知不办理用地登记的个人而后逾期办理的，按照城区基准地价10征收土地出让金。
（五）登记发证。县国土资源局在对报件齐全、面积核算准确且已交清费用的土地权利人在七日内予以登记注册，报主管领导审核批准后，凭用地单位证明，发放土地证书
。
三、相关规定
1、凡是职工按房改政策规定购买公有住房、经济适用住房已领取房屋所有权证书的，在办理土地登记时，可暂不交纳土地出让金，但其土地使用权类型与房屋产权单位原土地使用权类型一致。
2、个人购买的商品房已领取房屋使用权证书的，土地使用权确定给个人。在办理土地登记时，商品房用地为出让方式取得土地使用权的，按出让土地使用权为购房者办理土地使用权证书；商品房用地为划拨方式取得土地使用权的，由开发商补交出让金后为购房者确定出让土地使用权。
3、已购公有住房、经济适用住房用地为划拨用地的，上市交易的由新购房者或原购房者交纳土地出让金后按出让土地使用权办理土地使用权证书。
4、凡以出让方式取得土地使用权的，上市交易时不再征收土地出让金，直接办理过户手续。
5、用地单位应提供的证明材料：
（1）用地单位申请；
（2）县发改局
立项批复；
（3）原单位国有土地使用权证书；
（4）参加房改的应提供“成本价售房审批表”；
（5）土地出让金收据；
出让土地分割的规定篇8
「关键词效益最大化原则、应有份额、管理契约、农村土地所有权共有化
一、“共有”的重要原则
每一个部门法都有其特有的基本原则，像一国之王一样君临整个部门法的主导思想。如民法中的诚实信用原则，行政法中的合法性原则，刑法中的罪刑责相适应原则。它们彰显了各个部门法的立法方向和价值取向，当出现具体条文不能涵盖的“灰色地带”，法官甚至可以根据法之基本原则来行使自由裁量权。
每一个部门法之每一编甚至每一节，也有其重要原则。它们以部门法的基本原则为价值基础和不可逾越的屏障，统领有相同调整对象和特性的法律条文。这不但有助于让所有法律关系中的公民更好的理解法律，遵循法律，也有助于充实部门法之基本原则，使其不会因为过于宽泛笼统而“架空”。如同地方上若没有地方政府，中央再有权威，也会因为天高皇帝远而天下大乱。
民法物权中“共有”一节的重要原则囿于物权之重要原则，即物权法定原则，一物一权原则和公示公信原则之中，但有其特色之处。笔者认为“共有”的重要原则包括“效益最大化原则”，“公平合理原则”和“自由原则”。
三原则在排列次序上，龙头当属“效益最大化原则”。由于物之稀缺性，个人拥有的物相对来说总是是少数，少数的生产资料阻碍了物之更好的利用，阻碍了规模经济。所以无论人们设定总有，共有还是法人，均只有一个终极目的：效益最大化。失去这目的，共有（除共同共有出于法律，基于秩序而定）几乎没有了存在的理由。
在效益最大化原则中，“利益”并不能简单的解释为个人或少数人的利益，而必须是全体共有人的利益。否则，共有制度将成为 “剥削” 资本的温床，不符合设定共有的目的。
效益最大化原则具体体现在共有物的管理，使用收益，处分等各个方面。在共有物的管理上，我们倾向于保护“妥善保存”的行为，甚至包括因为共有物出现行将腐败或其他紧急情况而擅自将其处分的行为。在共有物的使用收益、处分问题上，我们倾向于遵循“多数决”原则。台湾物权编之第820条第二款规定：共有物之处分、变更及设定负担，应得共有人全体之同意。其实这并不可行。全体同意原则不仅使按份共有人间易滋生矛盾，丧失合作信心，也阻碍物之及时有效的利用。在当今社会，机会稍纵即逝，很多情况下，等到每个共有人都首肯，机会早已灰飞烟灭，踪影杳无。
公平合理原则是“共有”之第二大原则。“公平”即民事法律行为中，当事人双方都是平等的，法律平等的保护双方的财产权，任何共有人都只能按份或共同享有权利履行义务。“合理”即符合情理，任何共有人都不得以合法为借口，恶意的行使权利，故意侵害他共有人的合法权益。共有人在行使权利时，应尽量将对共有人的损失减到最少。
笔者建议在物权草案中增订“共有人在占有、使用、处分中，不得妨害他人利益”一条，对稳定共有人设定共有时不安全之心情，并在共有存续过程中共同发挥物之最大效益而不担心他共有人心怀叵测有重大的意义。
公平合理原则是对多数决原则的重要补充。旨在保护少数持反对意见的共有人或占少数份额的共有人的合法权益。例如梁彗星所编之《中国民法典物权编条文建议稿》第一百六十九条：……共有物的改良，非经共有人人数和应有份额过半数同意不得为之。对未同意的共有人造成损害的，同意的共有人有重大过失时，应连带承担赔偿责任。
公平合理原则也是在分割共有物时应当体现的重要原则。例如民法草案物权编第十章第九十条：……因分割对其他按份共有人造成损害的，应当予以补偿。
为充分体现司法自治，自由也应是“共有”中一大不可忽视的原则。在罗马法上，“个人主义”的法权观念深入人心，所有权是“对物最一般的实际主宰或潜在主宰”，“行使自己的权利，无论对于何人，皆非不法”。罗马法充分体现了人之原始的趋利避害，为个体生存而强调私有的本性。虽然随着历史车轮的旋转，“社会本位”权利观在耶林首倡之下日益深入人心，但在当今中国社会主义初级阶段，生产资料极其有限的国情下，“个人本位”权利观依然合理存在，并发挥着巨大的作用。我们不能不切实际的抛弃它，不加思考的鄙夷它，相反，我们只有在一定程度上予以保护，应用法律给以合理调整，才能保障经济持续发展，社会稳定，秩序井然。
在民法草案物权编中，无论按份共有还是共同共有，都放弃了“全体同意原则”，都采“多数决原则”。并且按份共有人还可以在一定限度内随时提出分割共有物，或者依其应有份额自由地对共有物全部进行占有、使用收益及处分。
需要说明的是，基于共同共有团体性较强的本质特点，它在“自由”上较“按份共有”受更多的限制。归纳有两点：
1、 因为共同共有中，个人的份额是潜在的，因此个人不得按份额对共有物占有、使用收益及处分。
2、 共同共有在存续期间不得分割。
立足于这三大重要原则，笔者将对全国人大常委会法制工作委员会民法草案物权编第十章“共有”提出以下的建议，并给出不成熟的思考。
二、按份共有物的占有、使用收益及处分
民法草案物权编第十章“共有”中关于共有物占有、使用收益及处分的条文占了相当大的比例。但关于共有人对共有物中应有份额的占有、使用收益及处分的规定仍极易滋生是非。第八十条规定：按份共有人根据其份额对共有的不动产或者动产享有占有、使用、收益和处分的权利。
对“应有份额”应如何理解和把握？“应有份额”也称作“应有部分”，即各共有人对其所有权在分量上应享的部分，应有部分抽象地存在于共有物任何一部分，而非具体的特定于共有物的某一部分①。总而言之，应有部分系所有权之量之分割②。既然应有份额仅是抽象的概念，共有人如何根据此对共有物实际的占有、使用收益及处分？除了出让应有份额退出共有或以应有份额设定无须转移占有的抵押，几乎任何一种占有、使用收益及处分的方式都必须实现于特定的物，如出租，设定地上权，地役权等等。这个问题若不予解决，将使此条文规定的权利被局限在一个很狭小的范围里，阻碍了人们有效行使权利，不利于物的流通利用，不利于资源合理配置，不利于经济的发展。有诸多学者认为，按份共有人根据其份额对共有物进行占有、使用收益及处分（除出让和抵押）仍需获得他共有人的同意或分管契约（不及于处分）的约定，若共有人对共有物的占有、使用收益及处分方式不能获得协议时，只能退出共有或请求分割共有物。我认为这种出于无奈的解释只会背离设定共有的终极目的。
粱慧星教授在《中国民法典物权编建议稿》第一百六十八条中规定：在不妨害其他共有人使用的限度内，各共有人有权按其应有份额对共有物的全部使用、收益。各共有人对共有物的使用收益超过限度的，除全体共有人另有约定外，应征得其他共有人的同意。第一百七十一条规定：各共有人有权自由对其应有份额进行让与、设定负担或抛弃……。这两个条文稍有突破，即明确肯定了按份共有人在一定限度内依应有份额占有、使用收益及处分时不许经过任何人的同意。但对“应有份额”应如何落实仍然予以回避。
笔者就共有人按其份额对共有物的全部进行占有、使用收益及处分，提出以下拙见：各共有人得善意的，在没有分管契约或者他共有人同意的情况下，以共有物的全部进行占有、使用收益及处分，但应以市场价减去自己的应有份额，向他共有人支付租金，若有收益的，得将其收益进行分割，自己按份额获得一部分收益和应得的酬劳，其余按照份额归他共有人所有。共有人在以共有物的全部进行占有、使用收益及处分前，有通知他共有人的义务，他共有人有提出建议和意见权，但没有决定权，当共有人的行为明显冒着很大风险或者违背公序良俗，诚实信用的时候，他共有人还享有否决权。若共有人的行为对他共有人或共有物有损害的，共有人应承担损害赔偿责任。
当然，若共有人对共有物之全部进行占有、使用收益及处分，仍需多数共有人的同意或契约的约定。租金及收益的分配也不拘泥于份额。
总而言之，条文可以设计为：
共有人以共有物之全部进行占有、使用收益、处分的，经占份额三分之二以上的按份共有人或者三分之二以上的共同共有人同意的，除有协议外，收益归占有、使用收益、处分者所有。
按份共有人不经他共有人同意而进行占有、使用收益、处分的，应当以市场价减去自己的份额，向他共有人支付租金，有收益的，除适当报酬外，应按份分配收益。若共有人的占有、使用收益、处分行为损害他共有人利益的，应承担损害赔偿责任。
如此设计，至少有三大好处：
首先，解除了共有人对“应有份额”的困惑，使共有人不会觉得明知自己有“按份额对共有物之全部进行占有占有、使用收益及处分的权利”，却不知道如何得以实现，如何不会越位。
其次，此理解跳出了“自由处分”其实限于“分管契约”，“他共有人同意”的枷锁。有利于物之有效利用。
最后，公平原则也因此得以落实，共有人自由占有、使用收益及处分共有物的同时，要以租金或收益为代价，保证他共有人不会因其权利的行使而丧失利益。
三、共有物的管理
关于共有物的管理，在民法典草案物权编中规定的甚为笼统。仅有第八十八条：共有人按照约定维护共有的不动产或者动产，没有约定或者约定不明确的，各共有人都有义务维护。第八十九条：……对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者三分之二以上的共同共有人同意。
笔者对“维护”二字心寸疑虑。何谓“维护”？从八十八条与八十九条的条文来看，除了“重大修缮”（笔者认为：重大修缮相当于重建共有物的行为），一切简单修缮和改良的行为皆为“维护”。那么，假如在没有约定的情况下，一部分共有人不支持对共有物进行改良，他共有人是否可以以“这是你的义务”而迫使其与自己达成改良之协议，并分担改良所需之费用？笔者认为，这很大程度上违反可效益最大化原则。同前所述，我们所追求的效益最大化绝非个人或一部分人的效益最大化。我们也不愿意看到份额、收益相对较少的共有人虽然认识到共有物的改良对其使用收益并没有多大益处，仍必须承受份额、收益相对较大的共有人对共有物奢侈改良所产生的沉重费用。为使效益最大化原则落实于实处，我们应该充实关于共有物管理的规定。
借鉴台湾物权编第八百二十条：
共有物，除契约另有订立外，由共有人共同管理之。
共有物之简单修缮，及其他保存行为，得由各共有人单独为之。
共有物之改良，非经共有人过半数，并其应有部分合计已过半数者之同意不得为之。
王利明和梁慧星的民法物权建议稿，在共有物的管理方式细化上都不同程度地承秉了台湾物权编的衣钵。梁慧星教授在此基础上还提出了：对未同意的共有人造成损害的，同意的共有人有重大过失时，应连带承担赔偿责任。这对保护弱势共有人的利益有重大的意义。
笔者认为，增加关于管理契约的条款对共有物的妥善保管亦十分重要。其意义在于管理契约虽为债权契约，但它有一定的物权色彩，如共有人与其他共有人订立分管契约后，纵将其应有部分让于第三人，其分管契约，对明知或可得而知的第三人有效力③。这就从很大程度上保证了共有物管理的稳定，减少共有人间不必要的矛盾。而民法草案物权编中的“约定”没有这样的效力。
管理契约应包括分管契约和共管契约。分管契约系共有人间约定各自分别就共有物的特定部分而为使用收益等管理行为④。而共管契约系共有人订立共同管理共有物全部的契约。两者的区别在于共管契约中，并没有将共有物之特别部分分给各共有人管理。两者的共性在于都是以要式行为设立的不涉及处分的债权契约，都对明知或可得而知的第三人有效力。区分两者的意义在于明确第三人的权利义务内容。
共有人可依据自己的情况或订立分管契约，或订立共管契约，或两者皆定也或两者皆不定。
四、按份共有物的分割及效力
基于自由原则和效益最大化原则，按份共有物的各共有人得随时请求分割共有物，而不需要有法定的原因或约定的原因。然而任何自由都不是绝对的，共有物的分割极大的影响到各共有人的利益甚至第三人的利益，慎重起见，我们应给予自由分割原则一定的限制。笔者认为对共有物分割的限制应包括以下四方面：
一、 共有物为不动产之共有人中有人死亡的，于其继承登记前，不得分割共有物⑤。此项规定有利于保护继承人的合法权益，防止他共有人恶意分割，应予认同。
二、 全体共有人因共有物而为连带责任人的，为了避免分割财产后互相推委责任，因此分割共有物时，任何共有人均有权请求以共有物清偿债务，因清偿债务而有必要出售共有物的，任何共有人均有权将其出售⑥。笔者亦认为分割共有物前，共有人有通知债权人的义务，债权人有权利要求其清偿债务或提供担保。只有这样，才能充分给予债权人以保护，不至于分割财产后，债务人纷纷作鸟兽散，债权人想维护权益却找不到被告。
三、 共有物供他物的使用而不能分割的。
有学者表述为“共有物供他物的使用而不能分割的⑦”，也有学者认为“共有物供他物的使用而不能分割”与“因物的使用目的不能分割的”是两个不同的概念⑧。笔者认为“物的使用目的”的说法很宽泛，哪些“使用目的”可以导致物不可以分割并不明确，难以保护共有人随时请求并实现分割共有物的权利。而“供他物使用”是“物的使用目的之一”。它们不是并列关系而是包含关系。“他物”有两种存在形式：一种为他物是共有物之主物，共有物是他物的从物，另一种为共有物是他物的构成。一旦将共有物分割，他物无法有效利用甚至失去价值。
四、 管理契约约定期限不分割的。但有重大理由需要分割的可以分割。约定期限不得超过三十年，超过的，缩短为三十年。
约定不分割有利于共有存续期间的稳定，有利于定分止争，减少共有人受损失的可能。但是永久禁止分割共有物，于社会经济非十分有利⑨。社会经济形势瞬息万变，也许不出几年甚至几个月，共有物的经济效益就逐渐衰落，而分割共有物，也许会更有前景。可能有人认为，可以用“有重大理由可以分割”作为此不足的补充，但是，对于“重大理由”并没有明确界定，易导致公说公有理，婆说婆有理的情况出现，不利于保护共有人的利益。因此，法定共有存续的最长期限，有很大的必要。共有人可以在期限界至时依据当时情况再仔细斟酌是否续展。
共有物分割方法包括协议分割和裁判分割。协议分割是裁判分割的必经程序，协议分割不成时，才可以向法院请求裁判分割。裁判分割包括原物分配，原物分配与金钱补偿，变价分配三种。法院不受共有人申请之拘束，在三个方法中自由选择。
在原物分配与金钱补偿时，原物不得分配于其中的一人或数人，而他共有人得到金钱补偿，而必须将原物分配到每一个共有人，对某几个共有人有不公的，例如分配到的共有物性能，效益，品质不佳的，或曾经为共有物的存续付出重大贡献的，才可以获得一定的金钱补偿。前者是物之稀缺性所导致的产物，如果没有这一规定，必然产生不公平的后果。如甲、乙、丙共有一套地段，结构，装修都很好的房屋，若裁判分割后，甲获得该房子，乙、丙获得金钱补偿，那么，乙丙有可能再也不能买到如此中意的房子了，必然心生不满。后者是“按劳分配”援引，以期使分配更加合乎情理。
基于公平原则，共有物分割完毕之后，各共有人对于他共有人因分割而得之物，按其应有部分，负与出卖人相同的担保责任，以避免共有人事后发现受共有人共同原因或他共有人的原因产生的损失却只能自己独自承担。
担保责任包括权利瑕疵担保责任和物之瑕疵担保责任两种。权利瑕疵担保责任指共有人应担保第三人就其他共有人分得之物不得主张任何权利。物之瑕疵担保责任指共有人对他共有人应担保其分得部分于分割前不藏有瑕疵。⑩综上所述，我国民法草案物权编“共有”章中，关于分割共有物的第九十条应更为：
按份共有人有权随时请求分割共有财产，因分割对其他按份共有人造成损害的，应当予以补 偿。
但在下列情况下不得请求分割：
（一） 共有物为不动产之共有人中有人死亡的，于其继承登记前，不得分割共有物。
（二）全体共有人因共有物而为连带责任人的，分割共有物前，共有人有通知债权人的义务，债权人有权利要求其清偿债务或提供担保。分割共有物时，任何共有人均有权请求以共有物清偿债务，因清偿债务而有必要出售共有物的，任何共有人均有权将其出售。
（三）共有物供他物的使用而不能分割的。
（四）管理契约约定期限不分割的。但按份共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割。约定期限不得超过三十年，超过的，缩短为三十年。
第九十二条应更为：共有人可以协议分割共有的不动产或者动产。达不成协议的，共有的不动产或者动产可以分割或者因分割不会减损价值的，应当予以实物分割，实物分割中，对共有人有明显不利的，或者曾经为共有的存续有突出贡献的，可获得适当金钱补偿；难以分割或者因分割会减损价值的，应当采取拍卖或者变卖的办法予以分割。
最后应增设关于瑕疵担保责任的条款：各共有人对于他共有人因分割而得之物，按其应有部分，负与出卖人相同的担保责任。
五、农村土地所有权共同共有化
当前，我国农村土地所有制度的基本模式是集体所有，家庭联产承包制度。
我国民法草案物权编第六章集体所有权中第五十五条第三款明确了土地承包经营权人依照法律享有对该土地的用益物权。此款规定有很大的进步之处。毕竟，在以往甚至现在，农村土地承包经营权无论在理论上还是事实上都是一种不典型的债权，它缺乏物权所特有的稳定性。这使九亿农民事实上都成了债务人。“债务”的形式不仅有金钱还有人情。有句话说的好：无财产无人格。农民认为地是政府的，自己靠政府吃饭，政府让怎样就得怎样。做一辈子的农民就当一辈子的债务人，悲哉！将农村土地承包经营权明确为一种用益物权，有利于保障耕作者的合法权益，提高劳动者的生活水平和维权意识，缩小城乡差距，促进农村经济的发展。但是，笔者认为，将农村土地承包经营权单单设定为一种用益物权还是存在很大的问题。
首先，土地承包经营权是用益物权，即肯定了承包人在承包合同范围内，可任意使用收益，处分。但是毕竟，农业关系到国计民生，国家必须进行宏观调控以避免市场调控的滞后性，因此权利不宜过大。如果仅仅依靠承包合同试图事无巨细得将各种“不准”规定清楚，是不现实的，因为谁也无法考虑周全现实的方方面面，更无法预知未来的发展情况。
其次，从逻辑上讲，土地承包人享有用益物权，其中便隐含了这样一个意思：村民委员会或农村集体经济组织是集体土地的发包者也是所有者。推理的原因和简单：首先，谁也不会在自己的土地上为自己设立用益物权，其次，村民委员会或农村集体经济组织事实上掌管着土地，掌握着农民的命运。
既然是集体所有的土地，为什么所有人是村民委员会或农村集体经济组织呢？
也许有人会告诉我，集体所有并非人人所有，就像国有不可能真正“全民所有”一样。笔者认为这样的解释只能导致人们游离于“全民所有”和“集体所有”的资本之外，责任心，主人翁感丧失殆尽，少数权利行使者以“所有者”的代表而作威作福，陷入腐败。
对于集体土地所有权问题，笔者赞同韩松的观点：由于全国人民在全国范围内对生产资料的共同占有，因其主体人数之众、范围之广，在客观上使每个劳动者无法直接行使对这部分生产资料的所有权，因此，现阶段的全民所有制，实质上就是国家所有制，在法律上就表现为国家所有权。而农民集体所有权仅仅是一定集体组织，一般是一个社区单位内的全体劳动农民共同占有生产资料的公有制形式，其主体人数之少、范围之小是不可与全民所有制相提并论的，这就使得一个整体组织范围内的全体劳动农民直接占有生产资料、享有所有权在客观上成为可能。这种客观可能性必然要求法律上确认农民集体的直接所有权。因而，农民集体所有权的主体就是一定集体范围内的全体农民。⑾基于以上的考虑，我认为，将农村土地集体所有权设定为集体共有更为妥帖。
集体土地所有权的共有是一种共同共有。全体共有人是所有村民，他们组成农民集体组织。农民集体组织依多数决原则制定管理契约来实现土地分配到户，并共同担负管理土地的责任，承担接受政府宏观调控的义务。因为农业对我国关系重大，所以邻村村民委员会等基层自治性组织可以以监督者的身份进行监督（以避免自己监督自己），若集体经济组织的行为违反了法律法规，该基层组织有权要求撤消该行为或请求法院宣告该行为无效。
有学者担忧：如果确定农村集体所有的土地属于农民共同共有的话，在共同共有关系消灭时，就要确定农民各自应得的多少份额。毫无疑问，这种土地所有权份额的确定是对农民个人拥有土地权的肯定，也就是承认了土地所有权的私人所有，这是与公有制理论相冲突的。
笔者认为，这种担忧并不会成为现实，因为共同共有存续期间，不可分割共有物。如果要分割，必须有法定事由的出现，例如夫妻共同共有因为夫妻关系的终止或继承前的财产共同共有因为继承登记而转化为按份共有，再分割。也就是说，可转化为按份共有并分割的共同共有是建立在共有人之间的特定关系上的。而土地所有权的共同共有中，共有人的关系并不会因为某一个事由的出现而告终，因而也就不会转化为按份共有而分割。
农村土地所有权共同共有化的重要意义表现在以下几个方面：
一、 符合集体所有制的宗旨。
二、 转变以往村民委员会或农村集体经济组织扭曲的权力意识，保障承包人的合法权益。
三、 还给农民主人翁地位，使农民真正参与集体所有土地的管理，重树对公有制的信心，自觉自愿地保护共有土地的利益。
四、 真正实现民主自治。
总之，实行共同共有制，即真正意义上的农村土地集体所有，是解放和发展生产力，建立没有剥削，共同富裕的社会主义制度的一个最佳途径。
参考文献：
①王泽鉴，《民法物权》第一册通则·所有权，中国政法大学出版社，1992年4月出版。
②谢在全，《民法物权论》上册，中国政法大学出版社，1989年出版。
③王泽鉴，《民法物权》第一册通则·所有权，中国政法大学出版社，1992年4月出版。
④王泽鉴，《民法物权》第一册通则·所有权，中国政法大学出版社，1992年4月出版。
⑤王泽鉴，《民法物权》第一册通则·所有权，中国政法大学出版社，1992年4月出版。
出让土地分割的规定篇9
公司资产转让合同范本
转让方：_________(以下简称“甲方”)
受让方：_________(以下称“乙方”)
甲方、乙方经过友好协商，同意共同进行协作和配合，就甲方资产转让事宜，达成协议如下：
1、甲方同意将位于xxxxxxxxx甲方所有的资产转让予乙方。
2、有关甲方所拥有的拟向乙方转让的全部固定资产包括列载于本协议附件一的资产评估报告内，于评估基准日的全部固定资产。甲乙双方确认，在交割日，甲方将上述全部固定资产作为转让资产向乙方转让，包括：
(1)列载于资产评估报告内的有关企业的所有机器设备、建筑物及在建工程。
(2)列载于资产评估报告内的有关企业的土地使用权。
3、双方协商一致的转让交割日为：20xx年12月日
4、自本协议规定的交割日起，乙方即成为该转让资产的合法所有者，享有并承担与转让资产有关的一切权利和义务。
5、甲乙双方协商一致，根据资产评估结果，甲、乙双方一致同意，以_________万元人民币作为固定资产转让价格;乙方于年月日前向甲方全额支付。(以甲方银行到账为准)
6、甲方在此向乙方声明、保证及承诺如下：
6.1甲方是根据中国法律正式设立和合法存续的有限责任公司，并具有一切必要的权利、权力及能力订立及履行本协议项下的所有义务和责任;而本协议一经签署即对甲方具有合法、有效的约束力。
6.2甲方保证合法拥有其目前正在拥有并在本协议所述交割日之前继续拥有的全部转让资产。除已向乙方作明确的书面披露者外，并不存在任何对上述资产及权益的价值及运用、转让、处分这些资产及权益的能力产生任何不利影响的抵押、担保或其他任何第三者权利或其他限制。
6.3除已向乙方作明确的书面披露者外，甲方没有正在进行的、以甲方为一方的或以甲方的转让资产的任何部分为标的的，如作出对甲方不利的判决或裁定即可能单独或综合一起对转让资产状况或业务经营产生重大不利影响的任何诉讼、仲裁或行政处理程序。
6.4甲方在交割日之前对其所使用的土地的使用是合法的，并不需要补交任何税费，且并不存在任何未正式向乙方披露的因甲方在交割日前对土地的使用而需要乙方承担或履行的义务或责任。
6.5甲方将按照国家法律及有关政策的精神与乙方共同妥善处理本协议所述资产转让过程中的任何未尽事宜。
7、乙方承诺、声明及保证：
7.1乙方妥善维护使用受让的资产，从事合法的经营活动。
7.2乙方承诺若再次转让所获得的资产时，甲方或甲方指派的代表人有绝对优先回购的权利。
7.3乙方将按照国家法律及有关政策的精神与甲方共同妥善处理本协议所述产权转让过程中的任何未尽事宜。
7.4按照本协议的规定向甲方支付转让价款。
8、保密条款：除中国有关法律、法规或有关公司章程的明文规定或要求外，未经他方事先书面同意，任何一方在本协议所述交易完成前或完成后，不得将本协议的有关内容向本次交易参与各方之外的任何第三人透露。
9、违约责任：任何一方违反其在本协议中的任何声明、保证和承诺，或本协议的任何条款，即构成违约。违约方应向守约方支付全面和足额的赔偿。
10、甲、乙双方一致同意，本协议经甲、乙双方授权代表签字及加盖双方公章即生效。
11、争议的解决
11.1.凡因执行本协议发生的与本协议有关的一切争议，协议双方应通过友好协商解决。
11.2.根据中国有关法律，如果本协议任何条款由法庭裁决为无效，不影响本协议其它条款的持续有效和执行。
12、甲、乙双方一致同意，双方因履行本协议而应缴纳的任何税款或费用，均应根据中国有关法律、法规的规定缴纳。
13、本协议所有附件是本协议不可分割的组成部分，具有同等法律效力。
14、本协议以中文书就。正本一式_________份，甲乙双方各持_________份。每份正本均具有同等法律效力。
甲方(盖章)：_____________________
法定代表人(签字)：_______________
乙方(盖章)：_____________________
法定代表人(签字)：_______________
企业资产转让协议阅读
转让方：_________(以下简称“甲方”)
受让方：_________(以下简称“乙方”)
甲方、乙方经过友好协商，同意共同进行协作和配合，就甲方资产转让事宜，达成协议如下：
1、甲方同意将位于XXXXXXXXX甲方所有的资产转让予乙方。
2、有关甲方所拥有的拟向乙方转让的全部固定资产包括列载于本协议附件一的资产评估报告内，于评估基准日的全部固定资产。甲乙双方确认，在交割日，甲方将上述全部固定资产作为转让资产向乙方转让，包括：
(1)列载于资产评估报告内的有关企业的所有机器设备、建筑物及在建工程。
(2)列载于资产评估报告内的有关企业的土地使用权。
3、双方协商一致的转让交割日为：20xx年12月日
4、自本协议规定的交割日起，乙方即成为该转让资产的合法所有者，享有并承担与转让资产有关的一切权利和义务。
5、甲乙双方协商一致，根据资产评估结果，甲、乙双方一致同意，以_________万元人民币作为固定资产转让价格;乙方于年月日前向甲方全额支付。(以甲方银行到账为准)
6、甲方在此向乙方声明、保证及承诺如下：
6.1甲方是根据中国法律正式设立和合法存续的有限责任公司，并具有一切必要的权利、权力及能力订立及履行本协议项下的所有义务和责任;而本协议一经签署即对甲方具有合法、有效的约束力。
6.2甲方保证合法拥有其目前正在拥有并在本协议所述交割日之前继续拥有的全部转让资产。除已向乙方作明确的书面披露者外，并不存在任何对上述资产及权益的价值及运用、转让、处分这些资产及权益的能力产生任何不利影响的抵押、担保或其他任何第三者权利或其他限制。
6.3除已向乙方作明确的书面披露者外，甲方没有正在进行的、以甲方为一方的或以甲方的转让资产的任何部分为标的的，如作出对甲方不利的判决或裁定即可能单独或综合一起对转让资产状况或业务经营产生重大不利影响的任何诉讼、仲裁或行政处理程序。
6.4甲方在交割日之前对其所使用的土地的使用是合法的，并不需要补交任何税费，且并不存在任何未正式向乙方披露的因甲方在交割日前对土地的使用而需要乙方承担或履行的义务或责任。
6.5甲方将按照国家法律及有关政策的精神与乙方共同妥善处理本协议所述资产转让过程中的任何未尽事宜。
7、乙方承诺、声明及保证：
7.1乙方妥善维护使用受让的资产，从事合法的经营活动。
7.2乙方承诺若再次转让所获得的资产时，甲方或甲方指派的代表人有绝对优先回购的权利。
7.3乙方将按照国家法律及有关政策的精神与甲方共同妥善处理本协议所述产权转让过程中的任何未尽事宜。
7.4按照本协议的规定向甲方支付转让价款。
8、保密条款：除中国有关法律、法规或有关公司章程的明文规定或要求外，未经他方事先书面同意，任何一方在本协议所述交易完成前或完成后，不得将本协议的有关内容向本次交易参与各方之外的任何第三人透露。
9、违约责任：任何一方违反其在本协议中的任何声明、保证和承诺，或本协议的任何条款，即构成违约。违约方应向守约方支付全面和足额的赔偿。
10、甲、乙双方一致同意，本协议经甲、乙双方授权代表签字及加盖双方公章即生效。
11、争议的解决
11.1.凡因执行本协议发生的与本协议有关的一切争议，协议双方应通过友好协商解决。
11.2.根据中国有关法律，如果本协议任何条款由法庭裁决为无效，不影响本协议其它条款的持续有效和执行。
12、甲、乙双方一致同意，双方因履行本协议而应缴纳的任何税款或费用，均应根据中国有关法律、法规的规定缴纳。
13、本协议所有附件是本协议不可分割的组成部分，具有同等法律效力。
14、本协议以中文书就。正本一式_________份，甲乙双方各持_________份。每份正本均具有同等法律效力。
甲方(盖章)：_____________________
法定代表人(签字)：_______________
乙方(盖章)：_____________________
法定代表人(签字)：_______________
有关企业资产转让协议书
转让方：_________(以下简称“甲方”)
受让方：_________(以下称“乙方”)
甲方、乙方经过友好协商，同意共同进行协作和配合，就甲方资产转让事宜，达成协议如下：
1、甲方同意将位于XXXXXXXXX甲方所有的资产转让予乙方。
2、有关甲方所拥有的拟向乙方转让的全部固定资产包括列载于本协议附件一的资产评估报告内，于评估基准日的全部固定资产。甲乙双方确认，在交割日，甲方将上述全部固定资产作为转让资产向乙方转让，包括：
(1)列载于资产评估报告内的有关企业的所有机器设备、建筑物及在建工程。
(2)列载于资产评估报告内的有关企业的土地使用权。
3、双方协商一致的转让交割日为：20xx年12月日
4、自本协议规定的交割日起，乙方即成为该转让资产的合法所有者，享有并承担与转让资产有关的一切权利和义务。
5、甲乙双方协商一致，根据资产评估结果，甲、乙双方一致同意，以_________万元人民币作为固定资产转让价格;乙方于年月日前向甲方全额支付。(以甲方银行到账为准)
6、甲方在此向乙方声明、保证及承诺如下：
6.1甲方是根据中国法律正式设立和合法存续的有限责任公司，并具有一切必要的权利、权力及能力订立及履行本协议项下的所有义务和责任;而本协议一经签署即对甲方具有合法、有效的约束力。
6.2甲方保证合法拥有其目前正在拥有并在本协议所述交割日之前继续拥有的全部转让资产。除已向乙方作明确的书面披露者外，并不存在任何对上述资产及权益的价值及运用、转让、处分这些资产及权益的能力产生任何不利影响的抵押、担保或其他任何第三者权利或其他限制。
6.3除已向乙方作明确的书面披露者外，甲方没有正在进行的、以甲方为一方的或以甲方的转让资产的任何部分为标的的，如作出对甲方不利的判决或裁定即可能单独或综合一起对转让资产状况或业务经营产生重大不利影响的任何诉讼、仲裁或行政处理程序。
6.4甲方在交割日之前对其所使用的土地的使用是合法的，并不需要补交任何税费，且并不存在任何未正式向乙方披露的因甲方在交割日前对土地的使用而需要乙方承担或履行的义务或责任。
6.5甲方将按照国家法律及有关政策的精神与乙方共同妥善处理本协议所述资产转让过程中的任何未尽事宜。
7、乙方承诺、声明及保证：
7.1乙方妥善维护使用受让的资产，从事合法的经营活动。
7.2乙方承诺若再次转让所获得的资产时，甲方或甲方指派的代表人有绝对优先回购的权利。
7.3乙方将按照国家法律及有关政策的精神与甲方共同妥善处理本协议所述产权转让过程中的任何未尽事宜。
7.4按照本协议的规定向甲方支付转让价款。
8、保密条款：除中国有关法律、法规或有关公司章程的明文规定或要求外，未经他方事先书面同意，任何一方在本协议所述交易完成前或完成后，不得将本协议的有关内容向本次交易参与各方之外的任何第三人透露。
9、违约责任：任何一方违反其在本协议中的任何声明、保证和承诺，或本协议的任何条款，即构成违约。违约方应向守约方支付全面和足额的赔偿。
10、甲、乙双方一致同意，本协议经甲、乙双方授权代表签字及加盖双方公章即生效。
11、争议的解决
11.1.凡因执行本协议发生的与本协议有关的一切争议，协议双方应通过友好协商解决。
11.2.根据中国有关法律，如果本协议任何条款由法庭裁决为无效，不影响本协议其它条款的持续有效和执行。
12、甲、乙双方一致同意，双方因履行本协议而应缴纳的任何税款或费用，均应根据中国有关法律、法规的规定缴纳。
13、本协议所有附件是本协议不可分割的组成部分，具有同等法律效力。
14、本协议以中文书就。正本一式_________份，甲乙双方各持_________份。每份正本均具有同等法律效力。
甲方(盖章)：_____________________
法定代表人(签字)：_______________
出让土地分割的规定篇10
根据我国的法律、法规以及《企业国有产权转让管理暂行办法》、《河北省企业国有资产产权交易管理暂行规定》等规章的规定，本合同当事人遵循自愿、等价有偿、诚实信用和公开、公平、公正的原则，经协商一致，订立条款如下，以资共同遵守。
一、合同的双方当事人及其委托的经纪会员出让方（以下简称甲方）：住所：邮编：法定代表人：职务：委托人：电话：e-mail：传真：委托的会员：法定代表人：职务：委托人：电话：受让方（以下简称乙方）：住所：邮编：法定代表人：职务：委托人：电话：e-mail：传真：委托的会员：法定代表人：职务：委托人：电话：二、转让标的的基本情况：本次转让为甲方将所属的，该标的账面价值万元，评估价值元，涉及土地平方米，涉及职工安置人，涉及银行债权元。该标的转让行为已经批准。三、职工的安置本合同标的转让时所涉及职工的安置，经甲、乙双方约定并报批复同意，按如下方式处理：四、债权、债务处理经甲、乙双方约定，按如下办法处理：五、土地使用权使用方式本合同标的坐落场所的土地性质为，经甲、乙双方约定，按如下办法处理：六、标的转让及价款支付情况甲方通过河北省产权交易中心廊坊办事处对转让标的公开征集受让方后，以方式将标的转让给乙方，转让价款为人民币（大写）元，双方约定在内，乙方(①一次、②分期)通过河北省产权交易中心廊坊办事处指定的账号将合同价款付清。采用分期付款的,乙方以为保证条件，分次,分别在付清。七、产权交割乙方通过河北省产权交易中心廊坊办事处的指定账号支付合同价款或首付款后，甲方将编制好的《产权转让交割单》提交给乙方，由乙方凭此清单逐项核对与验收，核对无误、验收完毕后，由甲、乙双方及其经办人员在该清单上盖章、签字方视为交割完成。八、税费负担经甲、乙双方约定，本次转让所涉及的税费按如下方式处理：九、争议处理在本合同履行过程中，甲、乙双方发生争议，经协商无效时，当事人可以向产权交易机构申请调解，也可以依合同的约定双方选择(①依法向所在地仲裁机构申请仲裁、②依法向所在地人民法院)。十、违约责任1、乙方在报名受让时,通过河北省产权交易中心廊坊办事处交付保证金人民币（大写）元。当合同履行后，乙方交付的保证金退还给乙方或抵作价款。当乙方不履行合同的约定，则无权要求返还保证金；若甲方不履行合同的约定，应当向乙方支付相当于乙方交付保证金数额的补偿；若甲、乙双方要求解除合同的，保证金扣除乙方相应交易费用后返还给乙方。2、乙方未能按期支付本合同标的的价款，或者甲方未能按期交割本合同标的，每逾期一日应按逾期部分金额的％，向对方支付违约金。3、一方违约给另一方造成直接经济损失，且违约方支付违约金的数额不足以补偿对方的经济损失时，违约方应偿付另一方所受损失的差额部分。十一、合同的变更和解除当发生下列情况之一时，可以变更、解除合同；1、因情况发生变化，当事人双方协商一致，并订立了变更或解除协议，而且不因此损害国家和社会公共利益的。2、由于不可抗力致使本合同的条款不能履行的。3、由于一方在合同约定的期限内因故没有履行合同，另一方予以认同的。本合同需变更或解除，甲、乙双方必须签定变更或解除协议，并报产权交易机构备案后生效。十二、权证变更甲、乙双方在交割完成后，由负责,于日之内办妥权证变更事项。十三、双方约定的其他条款：十四、合同的生效本合同由甲、乙双方当事人签字盖章后生效,河北省产权交易中心廊坊办事处凭交易合同及《产权转让交割单》出具产权成交确认书。十五、其他本合同共页，附件件（共页）。一式份，甲、乙双方及委托的会员各执份；产权交易机构备存份。甲方：（盖章）乙方：（盖章）法定代表人：（签字）法定代表人：（签字）签约地点：签约时间：年月日本合同附件目录：1、2、3、