国土土地征收补偿条例篇1
关键词：房屋征收；拆迁；补偿；国有土地
中图分类号：F293.2文献标志码：a文章编号：1673-291X（2013）07-0174-02
近年来，在社会民生领域很少有一个话题像拆迁这样面临如此持续密集的关注和争论。拆迁不仅仅是拆迁方和被拆迁方的事，它还直接关系到房价、交通、城市环境、治安等民生问题。然而，无论是拆迁补偿的内容和程序，还是公共利益的界定，各方的意见都存在很大的分歧，并由此引发了大量暴力冲突事件。从2003年的湖南嘉禾血腥拆迁事件到重庆“最牛钉子户”手持《物权法》拒绝拆迁事件；从深圳“最贵钉子户”到成都唐福珍以自焚对抗强拆事件，都凸显出2001年颁布实施的《城市房屋拆迁管理条例》已经无法适应于当前的形势，与时俱进修改制定相关法规，规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋的所有权人的合法权益，非常必要。通过对40多个典型城市的房屋拆迁、土地征收等情况的专项调查，东、中、西部的大、中、小城市政府和被拆迁人的多次座谈，经济、法律、规划、土地、评估等方面的专家论证，2011年1月21日国务院正式实施《国有土地上房屋征收和补偿条例》，引起社会各方面的广泛关注和热议。与此前的《城市房屋拆迁管理条例》相比，《国有土地上房屋征收和补偿条例》具有以下几大特点：
第一，由房屋拆迁到房屋征收的转变。为了准确把握城市房屋从“拆迁”到“征收”的历史性转变，必须明确拆迁和征收的含义。从本质上说，拆迁不是一个法律概念，而是一个事实行为。就拆迁的含义而言，包括“拆”和“迁”两个方面，“拆”是指拆除地上的建筑物和其他设施，“迁”是指迁移他处（或者重新安置）。根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁人经申请并取得拆迁许可证后，可以与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议，由被拆迁人将私有房屋及土地转移给拆迁人，由拆迁人对被拆迁人的损失进行补偿。在这种意义上，城市房屋拆迁应该是一种平等主体之间的民事法律关系，双方权利义务受民事法律调整。政府在其中只负责管理、监督以及服务职能[1]。
征收是国家基于公共权利的行使而取得单位、集体或者个人财产所有权的行为。由此可以看出，征收是一种国家行为，即国家因为公共利益的需要，通过公正补偿，依法强制性地改变土地、房屋及其他不动产或者动产的所有权归属，单位、集体或者个人必须服从[2]。在很多情况下，征收都会导致房屋的拆迁，但并不是所有的房屋拆迁都是由征收引起的。如果将拆迁与征收混同，或以拆迁的名义实施征收，公共权力势必强行干预拆迁人与被拆迁人之间平等的民事法律关系。因此，从拆迁到征收的转变，既可以体现城市房屋征收的本质，又可以规范公共权利在财产征收领域的运用，切实保障被征收人的合法权益。
第二，公共利益的界定。房屋征收的核心问题是公共利益的界定问题，中国《宪法》明确规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”。《城市房地产管理法》规定：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益”。因此，无论是房屋的征收还是土地使用权的征收，都不可避免地需要界定“公共利益”。
然而《城市房屋拆迁管理条例》并没有对“公共利益”的内涵及外延做出具体规定，导致实践中极大的随意性，“公共利益”的范围被无限放大。为公共利益与为商业开发而实施的拆迁混淆不清，很多商业项目打着公共利益的旗号申请拆迁许可。据16个省（区、市）国土部门对各类建设项目用地的调查，在东部省会城市的项目用地中，真正用到公共利益的不到10%，大量的是商业、房地产经营性用地[3]。为公共利益的拆迁主体应为政府部门主导，侧重于改善民生；为商业利益的拆迁则由双方当事人自己协商解决，政府不应该介入。要想把这两种性质不同的利益区分开来，必须准确地界定公共利益。
“公共利益”是一个不确定的法律概念，在不同时期，不同环境下对公共利益的理解不完全一样[4]。公共利益的界定，必须考虑中国的国情。在中国现阶段，工业化、城镇化是社会经济发展、国家现代化的必然趋势，符合广大人民群众的根本利益，是公共利益的重要方面；遏制房价过快上涨，满足人民群众的基本住房需求，也是公共利益的重要方面。《国有土地上房屋征收和补偿条例》以列举加概括的模式对公共利益进行明确界定：因国防、外交需要和由政府组织实施的能源、交通、水利、教科文卫体、资源环保、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业需要、保障性安居工程建设、旧城区改建需要以及法律、行政法规规定的其他公共利益的需要可以实行房屋征收。这种以分类的形式对公共利益的外延进行列举十分必要，既明确了公共利益的范围，又明确了公共利益的判断标准，使公共利益的征收和商业开发彻底分开，控制了国家征收权的滥用。
第三，公平、合理的补偿。纵观近几年因房屋征收引发的矛盾，大多集中在对征收补偿的标准和补偿公平性的争议上。虽然《城市房屋拆迁管理条例》对房屋拆迁补偿做出一些规定，但是在实践中存在很多问题。该条例明确规定要给予补偿，但却没有规定具体的补偿原则和标准，政府和拆迁人可以随意制定。另外，该条例只针对房屋进行安置补偿，对土地使用权损失却没有考虑，补偿范围不够完整。此外，该条例规定了两种补偿方式，但在实践中，基本上以货币补偿为主[5]。房屋的价格评估根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以市场评估价确定。拆迁补偿款由政府支出，补偿价格评估具体办法由政府制定，这样产生的补偿价格难以保证公平、合理，现实中很多被拆迁者拿到了补偿款，却买不到类似地段类似的房屋。
为了保护被征收人的利益，使其居住条件有所改善、原有生活水平不降低，必须保证公平、合理的补偿。针对房屋征收实践中存在的主要矛盾，《国有土地上房屋征收和补偿条例》就补偿制度做出了重大完善，主要包括以下几个方面：首先，明确征收补偿的内容，包括被征收房屋价值的补偿、搬迁和临时安置费、停产停业损失费以及政府的补助和奖励。老《条例》对于经营性用房的补偿没有详细规定，而新《条例》的补偿内容列举了停产停业的损失，全面考虑了被征收人的利益损失。其次，被征收人具有选择权，可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。对于选择房屋产权调换的，政府应当提供调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋与调换房屋的价值差价；对于因旧城区改建征收个人住宅的，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。最后，确定征收补偿原则，即对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。由于被征收人对土地并不拥有所有权，所以在过去的货币补偿中往往“只补房不补地”，不能完全体现房屋价值。而现在以市场价格作为补偿标准，意味着补偿当中包括对房屋价值和土地使用权价值的补偿，保障了被征收人的利益。
第四，由行政强拆到司法强拆的转变。房屋征收过程中的强制搬迁是社会各界普遍关注的另一热点问题，对此问题目前有两个方面的观点：一是认为政府作为房屋征收主体，不应有行政强拆权，只能依法申请法院强制拆迁，建议取消行政强拆制度。二是认为为了提高征收工作效率，有必要保留行政强拆权，但应当对行政强拆的条件和程序作出严格规定。根据《城市房屋拆迁管理条例》被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。该条例并没有对“相关部门”做出详细规定，在实践中，大多数是由公安、城管、国土、房管等政府相关部门联合拆迁，有些甚至是委托拆迁公司代为拆迁。为了达到拆迁目的，暴力非法的拆迁手段经常被使用，例如停水停电停气停热等，甚至对被拆迁人进行恐吓、人身伤害等。这样的拆迁行为容易侵犯公民的人身财产权益，导致一些恶性事件的发生。
《国有土地上房屋征收和补偿条例》将房屋的强制拆迁权赋予了法院，由法院依照人民政府的申请实行强制搬迁，实现了由行政强拆到司法强拆的转变，体现了一种法治理念的回归，是法治的进步[6]。同时还规定采取暴力、威胁等非法手段迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。这样规定，有利于规范拆迁主体的行为，有利于加强对基层政府征收补偿活动的制约，有利于减少在房屋征收与补偿中的矛盾。
参考文献：
[1]黄东斌.中国城市房屋征收拆迁中公共权力的异化与矫正[J].中国房地产，2010，（12）.
[2]许明月，黄东斌.城市房屋从“拆迁”到“征收”的跨越与私有财产保护制度的完善[J].西南民族大学学报：人文社科版，2010，（12）.
[3]王才亮.房屋拆迁典型案例与点评[m].北京：法律出版社，2007：66-67.
[4]赵瑞，李红.房屋拆迁不能将任何一方的利益绝对化[J].中国党政干部论坛，2011，（1）.
国土土地征收补偿条例篇2
【关键词】征收；补偿；影响；建议
近年来，龙岩市社会经济发展水平日益提高，全市地区生产总值从全省第六位提升到第五位，财政总收入在全省第四个突破百亿元，外贸出口总量由全省第九位上升至第六位；城市建设日新月异，城镇化水平不断提高，2010年全市城镇化率达45%，中心城市城镇化率近70%；城市发展对土地资源的需求日益强化。土地收储作为由政府垄断土地一级市场、实现土地资源宏观调控的一项重要工作，它对中心城市经济社会发展的重要性不言而喻。而随着我国经济的发展，城市建设的步伐也不断加快，征地拆迁工作吸引着越来越多的关注目光。为了更好地维护人民群众的合法利益，2011年以来，国务院以及国土资源部等相关职能部门陆续出台了多项与征地拆迁相关的法律法规政策，特别是2011年1月21日国务院公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称“新《条例》”），对土地收储等工作产生了深远影响。本文从龙岩市土地收储工作现状入手，着重分析新《条例》对土地收储工作产生的直接影响，并提出相应的对策建议。
一、龙岩中心城市土地收储工作取得的成效
土地收储是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行开发、储备以备供应土地的行为。根据《土地储备管理办法》规定，我国土地收储制度具有以下法律特征：一是土地收储主体是市、县人民政府国土资源部门；二是土地储备客体是国有土地；三是土地收储法律关系具有双重性——既存在有偿收购的平等民事主体之间的法律关系，也存在无偿收回的行政法律关系，以及依法有偿取得的行政与民事法律关系。四是土地收储的目的是市、县人民政府为加强土地宏观调控，规范土地市场运行，促进土地资源的节约集约利用，以提高建设用地的保障能力。
2001年10月20日，福建省人民政府下发了《关于推行土地收购储备制度的通知》，标志着福建省土地储备制度正式出台。2003年4月，龙岩市人民政府下发了《关于印发〈龙岩市土地储备实施暂行规定〉的通知》，龙岩中心城市土地储备制度随之建立。龙岩市土地收购储备中心作为龙岩市国土资源局下属事业单位应时设立，正式开展中心城市土地收储工作。并实行了统一规划，统一征拆，统一储备，统一供地，经营性土地一律通过公开招标、拍卖、挂牌出让，实现了“一个口子进水，一个池子蓄水”的调控土地市场、促进土地资源合理利用的目标。10年来，龙岩中心城市累计实施征地7900多亩，拆迁建筑面积420多万平方米，建设安置房365万多平方米，投入征地拆迁（含村自用地货币补偿、安置房建设）资金近37亿元。土地收储工作为龙岩中心城市的科学发展、跨越发展、加快崛起做出了积极贡献，取得了较好的社会效益和经济效益。主要体现在：
第一，强化了政府对土地市场的宏观调控能力。实行国有土地统一储备政策，市区范围内凡符合储备条件的土地必须统一由市土地储备中心收购，城市建设用地只能从储备土地中向市场供应，保障了政府垄断土地一级市场，防止国有土地资产流失。第二，促进了土地市场发育和完善。市土地储备中心对储备土地进行前期开发，形成“净地”，变“毛地“协议出让为“净地”公开出让。一方面，阻止开发商以前期开发问题为由达到闲置土地的囤地目的，缩短了建设用地周期；另一方面，通过“招拍挂”等方式为国有土地使用权公开出让提供了资源保障，创造了公平的竞争环境，减少了权力寻租空间。第三，提高了建设用地保障能力。通过土地收储制度，城市土地成为政府直接控制的国有资产和城市建设的重要融资工具，提高了政府运用城市土地资产的效率和供地能力，减少了对耕地的占有。第四，支持了企业改革。市土地储备中心通过对市区土地实行统一收购和支付补偿费等方式，加快企业存量土地盘活的进度，解决了部分企业改制自己的燃眉之急。第五，促进了土地节约集约利用。通过对经营性土地招拍挂，提高了用地成本，促进土地利用者走节约集约利用土地治理，提高土地利用效率，促进城市建设的有序发展。
国土土地征收补偿条例篇3
关键词：国有土地征收行政法
一、概述
该《条例》属于行政法规，其效力地位次于宪法、法律，高于地方性法规和规章。《条例》的第二条明确了其调整范围为国有土地上单位及个人房屋，但集体土地及地上建筑物的征收不属于本《条例》调整范围。
二、权责统一、主体明确
权责统一是行政法的一项基本原则，其含义为具有行政主体地位的行政机关依法履行社会管理职责并对其违法或不当的行政行为承担法律责任。这项基本原则的用意在于明确适格的行政主体，从而更好的维护被征收人的合法权益。
本《条例》第四条和第五条提及了三个主体。首先是市、县级人民政府，《条例》规定本行政区内的征收与补偿工作由该主体负责；其次是房屋征收部门，这一级主体负责房屋征收补偿的组织工作；再次是房屋征收实施单位，该主体受房屋征收部门的委托，在其委托范围内负责征收补偿的具体工作。结合本条例第十四条和第二十六条可知，这里市、县级人民政府为征收补偿行为主要责任主体，具有行政主体资格，其作出的征收决定与补偿决定均属于具体行政行为，具有可诉性。根据本《条例》规定，房屋征收部门的职责贯穿了整个征收程序，从调查摸底登记、订立补偿协议到征收补偿建档及补偿结果的公开。由于本条例的法定授权，应认为房屋征收部门也具备行政主体资格，他应当在自己行使的职权范围内承担法律责任。至于房屋征收实施单位，该主体在房屋征收部门的委托下行使职权，其在委托范围内行使的行为由房屋征收部门承担法律责任，两者间应该是行政委托关系。
三、决策民主、程序正当、行政公开
程序正当是行政法的又一大原则，其中包含三个子原则。其一为公众参与原则，其二为行政公开原则，其三为回避原则。以上三个子原则除回避原则在本《条例》中没有明确涉及外，其他两个原则均得到了很好的体现。首先，在本《条例》制定过程中，国务院曾两次公开向社会征询意见，这在行政法规的制定历史上不为多见。其原因在于房屋征收问题涉及社会广大群体的切身利益，国务院在出台该法规前慎之又慎，力图最大限度的听取公众声音，让公众充分行使其在该法规制定过程中的话语权。其次，在规划制定、征收补偿方案的制定及评估办法的制定等方面本《条例》均规定应向社会公开征求意见。这也是公众参与原则在本《条例》中的具体体现。再次，在涉及旧城区改建问题上，本条例第十一条第二款开创先河般的引入了听证制度。该项制度此前在行政许可和行政处罚中曾被广泛应用，其意在于让公众有机会了解行政决定作出的过程，并在行政决定作出的过程中充分发表自己的意见。在旧城区改建中引入听证制度不仅是公众参与原则的进一步深化，并且将公众参与原则更进一步的落实到了实处。最后，本条例的第十、十一条明确了对征收补偿方案及修改方案的公布；第十五条明确了调查登记结果的公布；第二十九条明确了对分户补偿情况及审计结果的公布以及第十三条中明确指出公告中应载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。以上几处均遵循了行政公开原则，增加了行政行为的透明度，使得整个行政程序在阳光下进行，确保行政行为能更好受到社会公众的监督。
四、权利救济与强制执行
本《条例》保留了强制执行这一措施，很多人可能会不解的问，既然要保障被征收人的权益，防止暴力征收事件的发生，那么为什么还要保留强制执行这一措施，能否有更好的办法解决拒绝搬迁的问题。至于这个问题应该这样来考虑。首先，我们应该实事求是的承认近年来很多地方政府旧城区改建、棚户区改造工程使得众多百姓极大的改善了居住条件，这的确是地方政府为百姓做的一件大实事。但是，极个别的被征收人在合理补偿范围内拒绝搬迁甚至想通过被征收这一机会大发一笔。这就构成了权利的滥用，这些极个别人的权利滥用不仅对社会公共利益造成了侵害，并且严重影响了其他被征收人的合法权益。为解决这个问题，强制执行这一措施是不可避免的。但是，本《条例》对强制执行的规定与旧的拆迁条例有了本质的不同。第一，本《条例》中明确取消了旧条例中行政机关自己强制执行这一措施，取而代之的是由市、县级人民政府依法申请法院强制执行。这就完全改变了旧条例中行政机关既当裁判员又当运动员这一不合理的状况。第二，本《条例》第二十七条第三款明确规定禁止建设单位参与搬迁活动。这也在根源上杜绝了暴力性事件的发生。
具体来看，本条例中规定的强制执行符合行政法中行政相对人（具体到本条例为被征收人）或履行或的制度。或履行或是行政法执行程序中的一项特殊制度，该制度含义为在一定期限内，当事人对行政决定不服的，可就行政机关作出的行政决定向法院提起行政诉讼，或按照行行政机关作出的行政决定履行义务。逾期既不履行义务又不向法院提起行政诉讼的，由作出决定的行政机关向法院申请强制执行从而使行政决定得以实现的一项制度。需要注意的是，如果被征收人在规定期限内向法院提起行政诉讼或申请行政复议的，行政机关作出的房屋征收决定是不得执行的。与旧条例原房屋拆迁制度中，行政裁决决定“不停止执行”的规定相比，本《条例》更好的强调了依法行政这一原则，既被诉的征收决定在法院作出最终的生效裁判前行政机关不得申请强制执行，只有法院的终审裁判判定行政机关胜诉后，行政机关才能依法申请法院强制执行。当然公平与效率总是不能兼顾的，很显然在效率和公平的天平上充分考虑到被征收人的利益，制定《条例》时国务院还是将天平倾斜到了公平这一方。
五、其他亮点及不足
国土土地征收补偿条例篇4
【关键词】征地补偿；主体地位；台湾地区
随着我国城市化步伐的加快，将有大量的农业用地转变为建设用地，征地补偿问题不仅关系到被征地农民的切身利益，而且关系到国家的社会经济发展、安定和谐以及文明进步。由于历史的原因，我国在土地公有制下形成以政府为主导的征地补偿模式，在政府与农民不均衡势力状态中，农民的正当权益难以维护。我国征地制度改革有必要借鉴我国台湾地区的经验和做法，尤其是对土地所有者权益的尊重以及在征地补偿项目及补偿方式等方面值得我们学习。
一、我国台湾地区的征地补偿经验
我国台湾地区的土地征收补偿法规规定集中体现在《土地征收条例》中。该条例不仅规定了土地征收补偿的条件和程序，而且列举了各个补偿项目和补偿依据，并对征地补偿方式进行详尽的说明。
1.在征地过程中土地所有权人具有重要地位
（1）台湾地区规定在土地征收实施前举行公听会并以协议价购为先行程序。《土地征收条例》规定，需用土地人在取得土地之前先举行公听会，听取土地所有权人及利害关系人的意见，然后再将事业计划报请主管机关审批；主管机关许可后，先与所有权人协议价购或以其它方式取得土地，并且议购价格不低于征收补偿费。如果所有权人拒绝参与协议或经开会未能达成协议，才可以依法申请征收土地。
（2）台湾地区在征地实施中重视并听取土地所有权人关于征地补偿的意见。《土地征收条例》规定，需用土地人的征地申请经中央主管机关核准后，由县（市）主管机关公告，并以书面通知土地权利人，征地补偿费由用地人支付并由主管机关转发，土地所有权人接受补偿费后即终止有关土地的权利与义务。但当所有权人对征地补偿有异议时，则由主管机关负责调查处理并将查处结果通知土地权利人；如果土地权利人不服查处结果，则提交地价评议委员会复议；如果土地权利人不服复议结果，则提起行政救济。最后的复议或行政救济结果若与补偿方案价额有差异，则将差价补交给土地权利人。
（3）《土地征收条例》规定征地后原土地所有权人可行使收回土地的权利。土地被征收后，如果土地需用人没有依照征收计划使用该土地，原土地所有权人可申请收回其土地。另外，如果由于工程设计变更、都市计划改变等原因导致原有土地无征收必要时，经需用土地人或土地所有权人申请后，主管机关予以撤销征收。原土地所有权人缴回征收价款后，政府将土地发还给原所有权人。
2.台湾地区征地补偿项目详细具体
台湾地区规定因公共利益的需要，兴办国防、交通、公用、水利、公共卫生及环境保护等事业，得征收私有土地。征地补偿项目包括地价补偿、土地改良物补偿、土地他项权利补偿以及由征地引起的其他损失的补偿。
（1）地价补偿。地价补偿是土地征收补偿主要部分。台湾地区《土地征收条例》规定地价补偿按公告土地现值补偿。由于公告土地现值往往低于市场地价，台湾地区采取公告土地现值加成的办法，加成数比照一般正常交易地价确定。可见，台湾地区的地价补偿是以市价为基准的。
（2）其他土地权利的补偿。台湾地区规定，如果被征收土地或建筑改良物已设定他项权利，如地上权、典权、地役权、永佃权、耕作权等，这些征收土地“应有之负担”由地政机关在发给补偿金时代为补偿，并以余款交付被征收土地的所有权人。
（3）土地改良物的补偿。《土地征收条例》规定，征收土地或建筑改良物时，对建筑改良物的补偿按其重建价格计算；征收的土地附带有农作物时，补偿费视农作物的生长成熟期而定：成熟期距被征收时间在一年以内的，按照农作物成熟时的产值而定；成熟期距被征收时间在一年以上的，按照农作物种植及培育的费用而定，同时参考这些费用的现值。
（4）迁移补偿。《土地征收条例》规定对征地而造成的人与物资的迁移费给予补偿，包括土地改良物由所有权人取回并自行迁移；坟墓及其它纪念物迁移；人口迁移；生产资料如动力机具、经营设备、生产原料等迁移；养殖物迁移。另外，因土地一部分被征收而造成土地改良物需要全部迁移的也发给迁移费。
（5）其他补偿。除上述征地补偿外，台湾地区对以下征地损失给予补偿：对土地权利人因土地或改良物的征收而导致营业停止或营业规模缩小造成的损失给予补偿；如果因征收同一所有人的土地或改良物的一部分，而剩下的土地或改良物的残余部分地形不整或面积过小，导致利用价值降低的，土地或改良物的所有权人可以向主管机关申请一并征收并给予补偿；因政府兴办临时性的公共建设工程，需要征用私有土地或土地改良物而发给权益人补偿费；因征收某块土地而导致与其连接的土地受到影响而使价值降低，对该连接地给予补偿；需用土地人为申请征地而实施调查或勘测导致土地权益人遭受损失也给予适当的补偿。
3.土地所有权人可获取土地增值收益
在台湾地区，除了一般土地征收外，还有较为特殊的区段征收。区段征收是因实施国家经济政策、新设都市地域、举办国防设备、公用事业的需要，对一定区域内的土地全部予以征收。区段征收的土地经过重新分段整理后，政府无偿取得公共设施用地，原土地所有权人领回一定比例的抵价地，对剩余的国民住宅用地、安置原住户所需土地及可供建筑的土地，政府采取出售、租赁或设定地上权的方式进行处分，并将所得收入用于支付区域开发总费用。
在区段征收中，抵价地补偿是土地所有权人获取土地增值收益的主要渠道。按照台湾地区相关土地法律，区段征收的地价补偿经土地所有权人申请，以征收后可供建筑的抵价地进行折算抵付，计算基准为区段征收后的路线价或区段价。按照规定，土地所有权人领回的抵价地面积，以征收总面积50%为原则，最少不低于40%。对土地所有权人而言，抵价地面积虽然比原土地面积减少，但征地后的土地经过重新整理，公共设施得以完善，地价提高，可享受土地增值收益，所以抵价地补偿普遍受到公众欢迎。
二、台湾地区征地补偿制度的启示
在我国现行土地制度中，由于农民在征地中主体地位的缺失导致其征地意愿和补偿需求的表达十分薄弱。建立公平合理的征地补偿制度，保护农民利益、建立和谐社会是我国征地制度改革的首要目标。台湾地区的做法和经验可为我们提供有益的借鉴。
1.征地前应设置协议购买程序
我国取得城市土地的唯一渠道就是强制性的土地征收，没有其他较为和缓的取得土地的方式。农民没有参与机会，因此也就没有话语权。即便有集体经济组织的参与，也多流于形式，难以代表被征地农民的利益。应借鉴台湾地区的做法，在土地征收前举办公听会听取农民的意见和想法，并应将协议购买方式放在土地征收之前，这体现了对被征地农民的尊重，也为农民出让土地多了一个选择方式。
2.应建立以地价补偿为核心多项目补偿体系
我国现行的补偿范围不够全面，土地补偿费、安置补助费和地上附着物和青苗补偿费只是征地发生的一部分费用，对于单纯以土地为生计的农民来说，征地造成的损失难以用这几项费用所涵盖。应借鉴台湾地区的做法，建立以地价补偿为核心的多项目补偿并存模式，对于应补偿项目尽量列举，除现有补偿项目外，还应增加迁移补偿、营业损失补偿以及残余地补偿等。并且要规定各补偿项目的补偿依据，如按市价补偿或协议价补偿等，避免笼统、模糊的规定。
3.采用抵价地补偿使被征地农民获取土地增值收益
我国现行征地补偿以现金补偿为主，而且多是一次性的补偿。如果没有很好的投资和就业渠道，农民用完补偿款以后将处于就业无门、生活无着落的境地。台湾地区采用抵价地补偿的方式值得借鉴。抵价地补偿不仅帮助企业减轻征地补偿负担，而且为农民提供一个获取土地增值收益的途径，农民也会更加关心国家和地区的发展，有利于社会和谐与稳定。
参考文献：
台湾地区土地征收条例[Z].2000-2-2.
国土土地征收补偿条例篇5
第一条 为了保障土地资源的合理利用和城市规划的顺利实施，规范征用土地和收回土地行为，维护当事人的合法权益，根据法律、行政法规的基本原则，结合深圳市实际，制定本条例。
第二条 本条例所称征用土地，是指国家为了公共利益或者实施城市规划，依法征用集体所有土地，并给予补偿安置的行为。
本条例所称收回土地，是指根据法律、法规以及本条例的规定和土地使用权出让合同（以下简称出让合同）及临时使用国有土地合同（以下简称临时用地合同）的规定，收回国有土地使用权的行为。
第三条 深圳市人民政府（以下简称市政府）根据国家法律、法规和有关用地规划的规定，作出征用土地的决定。
市政府土地管理部门（以下简称主管部门）是负责组织实施征用土地与收回土地工作的主管部门。主管部门的派出机构（以下简称派出机构）受主管部门的委托组织实施征用土地或收回土地工作。
主管部门或派出机构组织实施征用土地或收回土地，可以委托开发建设单位办理补偿、安置等方面的具体事务。
第四条 市政府有关部门、区人民政府和基层组织应当按照各自职责，协助和配合主管部门或派出机构做好征用土地和收回土地工作。
第五条 征用土地和收回土地应当兼顾国家、集体和个人的利益，保护当事人的合法权益，给予当事人合理补偿和妥善安置，但法律、法规、征地协议、出让合同及临时用地合同规定不予补偿和安置的除外。
本条前款所称当事人包括被征用土地单位或被收回土地的单位和个人。
第二章 一般规定
第六条 征用土地，应当按照国家有关法律、行政法规规定的程序履行批准手续。
征用农业保护区用地，必须严格依照国家有关法律和《深圳市人民代表大会常务委员会关于加强农业保护区管理的若干规定》办理。
第七条 征用土地和收回土地应当作出书面决定，并应当在决定批准之日起五日内直接送达当事人；无法直接送达的，可以公告送达。自公告之日起十五日后，即视为送达。
书面决定的内容，应当包括征用土地或收回土地的位置、范围、面积、时间、原因、依据和补偿、安置问题协商的联系方法以及对当事人的要求等事项。
被征用或被收回土地的当事人应当在决定送达之日起三十日内持土地权属证书到主管部门或派出机构办理征用土地或收回土地的补偿登记。
第八条 自征用土地或收回土地决定作出之日起，至作出补偿安置决定或签订补偿安置协议之日止，公安部门应当暂停办理该土地范围内居民户口的迁入和分户。因出生、军人复员退伍、婚嫁等确需入户或者分户的，经区人民政府批准后，方可办理。
主管部门或派出机构应当将本条前款规定的日期及时告知公安部门。
第九条 当事人在征用土地或收回土地的书面决定送达后，不得就被征用或被收回的土地进行下列行为：
（一）擅自处分土地或新建、改建、扩建和装修地上建筑物、附着物；
（二）从事旨在增加补偿金额或者提高安置标准的种植和养殖等活动；
（三）以有关的土地权益或地上建筑物、附着物进行转让、抵押；
（四）设立或变更租赁关系。
第十条 征用土地或收回土地需给予补偿、安置的，主管部门或派出机构应当在被征用或被收回土地的决定送达之日起六十日内，就补偿、安置事宜与当事人进行协商。
超过本条前款规定的期限，未能与当事人达成补偿、安置协议的，主管部门或派出机构应当在三十日内作出征用土地或收回土地的补偿安置决定。
按本条第二款规定作出补偿安置决定后，当事人不履行，又不在规定的期限内交出土地及其地上建筑物、附着物的，主管部门或派出机构可以申请人民法院强制当事人迁出。
第十一条 被征用或被收回的土地有下列情形之一的，不予补偿：
（一）违法建筑；
（二）违反本条例第九条第（一）、（二）项规定；
（三）无偿收回土地；
（四）按照有关法律、法规规定不予补偿的。
第十二条 主管部门或派出机构的工作人员或其委托单位的人员，可以根据征用土地或收回土地工作的需要，进入被征用或被收回的土地及其地上建筑物、附着物的现场进行勘测。
第十三条 被征用或被收回土地的当事人在规定期限内未领取补偿安置费的，由主管部门或派出机构代管。
第三章 征用土地
第十四条 征用土地应当根据社会经济发展和城市总体规划、土地利用总体规划的需要，按照土地开发供应计划的安排，实行有计划征用。征用的土地应当按照城市规划和建设项目用地的实际需要进行开发和使用，不得撂荒闲置。
第十五条 征用土地，由主管部门或派出机构统一组织实施，其他单位、组织、团体或个人均不得以任何形式征用集体所有的土地。
第十六条 征用土地按照下列程序进行：
（一）根据建设需要和城市规划的要求，确定征用土地方案；
（二）按照审批程序报批，并作出批准征用土地方案的决定；
（三）按照本条例第七条的规定送达征用土地决定书；
（四）被征用土地的当事人进行补偿登记；
（五）与当事人协商征用土地补偿和安置方案，签订协议；
（六）达不成补偿安置协议的，根据本条例第十条规定，作出补偿安置决定；
（七）执行征用土地补偿安置协议或征用土地补偿安置决定。
本条前款所称征用土地方案，应当包括征用土地的位置、面积、征用土地补偿费的数额以及征用土地工作的进度等内容。
第十七条 征用土地，应当按照规定向当事人支付征用土地补偿费。有关部门应当凭征用土地决定核减农业税。
第十八条 征用土地补偿费，包括土地补偿费、安置补助费和青苗、建筑物及附着物补偿费，其计算方法及标准由市政府根据国家法律、行政法规以及本条例的规定综合土地类别、使用现状、产值等因素确定。
征用土地补偿费的计算方法及标准应当公布。
第十九条 被征用土地单位应当在深圳市金融机构设专户存储征用土地补偿费。
主管部门或派出机构应当按照征用土地补偿安置协议约定的期限或者征用土地补偿安置决定规定的期限，将征用土地补偿费汇入被征用土地单位开设的征用土地补偿费专户。
第二十条 征用土地补偿费由被征用土地单位集中统一管理使用，用于发展生产。其中安置补助费可以划给自谋职业者作为就业补助和丧失劳动能力人员的生活补贴。
第二十一条 被征用土地单位与第三人对被征用土地的使用存在合同关系并涉及补偿的，由被征用土地单位与第三人协商解决。
被征用土地上的青苗、建筑物及附着物属于第三人的，被征用土地单位应当将青苗、建筑物及附着物的补偿费给予第三人。
第二十二条 主管部门或派出机构会同区人民政府有关部门，对征用土地补偿安置的有关法律、法规和政策的落实进行指导和监督。区人民政府有关部门对征用土地补偿费的管理使用和收益的分配以及劳动就业与安排进行指导和监督。
被征用土地单位应当将征用土地补偿费使用的收支状况向本单位的成员公布，接受监督。
第四章 收回土地
第一节 收回土地的范围
第二十三条 有下列情形之一的，主管部门或派出机构可以无偿收回该宗土地及其地上的建筑物、附着物：
（一）出让合同规定的年期届满的；
（二）土地使用者死亡而无合法承继人的；
（三）人民法院或主管部门依法作出的已经发生法律效力的没收土地的判决、裁定或决定；
（四）法律、法规规定的其他情形。
第二十四条 有下列情形之一的，主管部门在年期届满前可以收回有偿出让的土地：
（一）公共利益需要的；
（二）公路、铁路、机场等经核准报废的；
（三）用地单位迁移或被依法撤销的；
（四）实施城市规划而进行旧城区改建需要的。
第二十五条 因城市建设发展需要和实施城市规划需要，主管部门或派出机构可以收回行政划拨的土地。
第二十六条 收回土地的决定生效后，主管部门或派出机构可以实际占用该宗土地及其地上建筑物、附着物，并可根据具体情况予以处分。
第二十七条 人民法院作出的没收土地的判决、裁定生效后，应当将被没收的土地交主管部门或者派出机构管理。
第二十八条 收回土地的时间：
（一）本条例第二十三条第（一）项规定的情形，收回土地的时间为土地使用权年期届满之日；
（二）本条例第二十三条第（三）项规定的情形，没收土地的判决、裁定生效之日为收回土地的时间；
（三）除本条第（一）、第（二）项规定的情形外，收回土地的时间为收回土地的决定作出之日。
第二节 收回土地的补偿安置
第二十九条 收回土地的补偿安置协议应当按照本条例规定和市政府规定的标准进行协商订立。
补偿安置协议应当包括补偿形式和补偿金额、安置方式和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限、违约责任等条款。
当事人要求评估的，主管部门或派出机构应当委托物业估价机构进行评估。评估费用由主管部门或派出机构承担。
第三十条 收回土地的补偿可以实行产权调换、作价补偿，或产权调换和作价补偿相结合的方式。
第三十一条 收回已建住宅的行政划拨的土地，可用产权调换方式补偿。
采取产权调换方式补偿的，由主管部门或派出机构补偿同样用途、价值相当的房地产。调换的房地产价值有差异的，应当按照收回土地使用权时的地价标准就地价进行差价结算，按建筑成本价格对建筑物面积、结构、质量进行差价结算。
第三十二条 有下列情形之一的，可以采取作价补偿方式补偿：
（一）当事人同意以现金补偿；
（二）土地上没有建筑物；
（三）按照本条例第二十四条第（三）项规定收回年期未满的土地；
（四）收回行政划拨的、用地单位有实际投资的非住宅用地的土地；
（五）超过本条例第十条规定的补偿安置协商期限，主管部门或派出机构决定以现金补偿；
（六）市政府规定的其他情形。
第三十三条 采取作价补偿方式收回有偿出让的土地的，应当对剩余年期部分的土地及其地上建筑物、附着物给予补偿。剩余年期部分的土地的作价补偿金额参照收回土地时的评估价格计算；减免地价的，减免部分应当在补偿金额中先行扣除。地上建筑物、附着物的补偿金额按照其重置价格并考虑折旧因素结合成新结算。
采取作价补偿方式收回行政划拨用地的，只对地上建筑物、附着物进行补偿，补偿计算方法按照本条前款规定办理。
第三十四条 应当以产权调换方式补偿而暂时无法补偿的，主管部门或派出机构应当对受影响的土地使用者妥善合理地安置临时居所，并承担由此产生的费用。土地使用者自行安排临时居所的，主管部门或派出机构应当按照标准支付临时安置补助费。
第三十五条 主管部门或派出机构按照安置补偿协议履行完毕后，土地使用者应当退出根据本条例第三十四条规定而安置的临时居所。
由于非当事人的原因，超过过渡期限而无法实现产权调换的，主管部门或派出机构应当向当事人加倍发给临时安置补助费。
第三十六条 依本条例第二十四条第（四）项和第二十五条的规定收回土地而产生的搬迁费用，由主管部门或派出机构按照合理的原则付给土地使用者。
第三十七条 收回有产权纠纷土地的，主管部门或派出机构可以先行作出补偿安置决定。
主管部门或派出机构应当对被收回的土地及其地上建筑物、附着物作勘察记录，并向公证机关办理证据保全。
第三十八条 被收回的土地及其地上建筑物设有抵押权的，主管部门或派出机构应当在收回土地的同时通知抵押权人和抵押人。抵押权人和抵押人应当重新签订抵押协议或直接由抵押人清偿债务。
采取作价补偿的，经抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者达成债务清偿协议后，方可给予补偿。
第三十九条 因土地被收回造成停产、停业而引起的直接经济损失，主管部门或派出机构应当给予补偿。但无偿收回土地的除外。
第四十条 在本条例第二十四条第（三）项规定的情形下，主管部门或派出机构应当将补偿安置费付给被撤销的用地单位的清算组织或者产权单位。
第四十一条 因收回土地而补偿房屋，当事人在规定期限内不办理交接手续的，该房屋由主管部门或者派出机构代管。
第三节 收回临时用地
第四十二条 经主管部门或派出机构批准临时租用的国有土地，有下列情形之一的，主管部门或派出机构可以将临时用地无偿收回：
（一）临时用地合同规定的租用期限届满的；
（二）当事人违反临时用地合同，须收回临时用地的。
拒不交还临时用地的，主管部门或派出机构可以依照有关法律、法规的规定强制收回。
第四十三条 临时用地的使用期限届满前，因实施城市建设发展需要和城市规划需要，主管部门或派出机构可以提前收回临时用地。
依本条前款规定收回临时用地的，主管部门或派出机构应当根据实际使用土地的时间给予当事人适当补偿。
第五章 法律责任
第四十四条 违反本条例第六条规定，擅自或越权审批征用土地的，以非法占用土地论处，主管部门、派出机构或市政府行政监察部门应当追究违法单位主要负责人和直接责任人员的行政责任。
第四十五条 违反本条例第十五条的规定，擅自与农村集体经济组织或其成员签订有关征用土地协议的，其征用土地协议无效；在非法取得的集体所有的土地上进行开发建设的，以非法转让土地论处。
第四十六条 违反本条例第九条、第三十五条第一款规定的，主管部门或派出机构应当责令停止非法行为，没收违法所得，并可处以三万元罚款。
第四十七条 受委托办理征用土地或者收回土地补偿安置具体事宜的开发建设单位，有下列情形之一的，主管部门或派出机构应当责令停止非法行为，追缴其违法款项，并可处以三万元以上、五万元以下的罚款：
（一）超越主管部门或者派出机构的授权权限办理补偿安置事宜的；
（二）擅自提高补偿安置标准的；
（三）就垫付的安置补偿费用与主管部门、派出机构结算时弄虚作假的。
第四十八条 占用、克扣、截留、挪用、私分有关安置补偿费用的，主管部门或派出机构应当责令退赔；并由其所在单位或者行政监察部门对有关当事人给予行政处分。
第四十九条 当事人对主管部门或派出机构作出的补偿安置决定或者行政处罚决定不服的，可以在接到主管部门或者派出机构行政决定或者处罚决定书之日起十五日内申请行政复议。当事人对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。
当事人也可以在接到主管部门或派出机构的补偿安置决定或者行政处罚决定之日起十五日内直接向人民法院起诉。逾期不申请复议，不起诉，又不履行补偿安置决定或者处罚决定的，由作出决定的机关申请人民法院强制执行。
第五十条 威胁、恐吓、辱骂、殴打主管部门或者派出机构的工作人员或其授权的人员，阻挠征用土地和收回土地的，由公安机关依法给予行政处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第五十一条 主管部门或派出机构的工作人员或者授权的人员在征用土地和收回土地的工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由市政府行政监察部门或所在单位给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第五十二条 本条例所涉及的征用土地、收回土地的安置补偿费、补助费的具体标准由市政府根据本条例制定。
第五十三条 市政府应当根据有关法律、法规和政策的规定，妥善处理征用土地中的历史遗留问题。
第五十四条 本条例实施前主管部门或派出机构已和当事人签订了与征用土地或者收回土地有关的协议的，按照原协议执行。
国土土地征收补偿条例篇6
关键词 国有土地 拆迁补偿
中图分类号：D913
文献标识码：a
1982年《中华人民共和国宪法》规定“城市的土地属于国家所有”，从而使中国城市土地在所有权上实现了全面国有化。1988年宪法修正案规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让”。目前，在城市土地所有权固定的情况下，中国实行了“无偿划拨”和“有权出让”两种方式并存的城市土地使用制度，并形成了所谓土地的一级市场和二级市场。豍改革开放以来，随着我国社会主义市场经济体制的建立和不断完善，城市化进程也不断加速。近年来，拆迁更是成为了城市化的主要手段之一，它一方面在城市的规划与建设中发挥着必不可少的作用，一方面又带来了权利归属和利益分配的复杂问题。而应对拆迁过程中复杂多样层出不穷的矛盾，立出一部可供遵循、为人民信服的良法成为拆迁工作的头等大事。但近年来，《城市房屋拆迁管理条例》制造出的拆迁血案已经愈演愈烈，对此群众反映强烈，社会影响也十分恶劣。在这样的背景之下，为了保护群众的合法权益，维护正常经济秩序，妥善处理城市发展和征地拆迁的关系，2011年1月21日在社会各界的呼声之下，国务院及时通过了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，人们都期望这部新的拆迁法规能够缓和社会矛盾，防止拆迁血案重演。本文试以《国有土地上房屋征收与补偿条例》为视角，就当前我国国有土地拆迁补偿若干法律问题进行探讨，主要从租赁房屋处理的规定、土地使用权的补偿、违章建筑的补偿、法院强制执行权的行使这四方面着眼展开论述，以便为今后国有土地上拆迁法律法规的修改和完善提供借鉴。
一、关于租赁房屋处理的制度与现实问题评析
（一）关于租赁房屋处理的制度。
首先我们来看旧拆迁条例，《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定：“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”第十六条规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院。第二十七条规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同”。而新拆迁条例第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿”。
（二）关于租赁房屋处理的现实问题的评析。
从上述法规的变化我们可以看出，新旧拆迁条例都界定房屋所有权人为被征收人，拆迁补偿为其所有，而对房屋租赁人都不算入被征收人之列。但是相比之下，旧拆迁条例对租赁房屋的拆迁处理却有专门的、具体的规定，对租赁人的权利给与肯定，在一定程度上保障了在拆迁时房屋承租人的抗辩权、获得补偿权。但是新的拆迁条例完全取消了对租赁房屋如何处理的规定，这种完全抛弃了承租人作为被征收一方当事人的做法显然从客观上减小了征收人在征收房屋时的对立面。但是“因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿”和“因征收房屋造成的停产停业损失的补偿”显然是应当属于“实际承租人的”，但由于缺乏对承租人保护的规定，实践当中承租人将会很难依靠新拆迁条例获得补偿，只能依靠合同法等民事法律来寻求法律救济，但是仅依靠《合同法》及租赁合同来解决承租人的补偿问题是否会使承租人付出的成本（特别是时间成本）增高呢？如果这样，就会增加承租人的负担。而企业作为市场经济的主体，国家发展的经济支柱大部分都是通过租赁场地、房屋来搞生产经营的。当企业作为承租人，会负担更重的成本，这样就会给社会的经济发展带来消极影响，而企业也可能因为拆迁补偿的不到位成为社会发展的不稳定因素，这一现实问题尚有待解决。
二、关于土地使用权的补偿制度与现实问题评析
（一）关于土地使用权的补偿制度。
新拆迁条例《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条规定：“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回”。第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括；(一)被征收房屋价值的补偿……”。我国《物权法》第一百四十八条规定：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金”。
（二）关于土地使用权的补偿现实问题的评析。
我们知道，土地是房屋等建筑物的载体，是不动产中最有价值的部分。在土地方面，物权法仅仅规定退还当初的出让金，本身就有问题，就是没有把土地的升值部分考虑进去，而这种升值部分往往表现为大额的金钱。再看看新拆迁条例，它却根本没有对土地的使用权如何补偿作出规定，这并没有起到弥补《物权法》的缺陷的作用，在这种制度之下，市场经济体制下的权利主体（被征收人）中只要有权利意识觉醒的人在，就会对此不满，和政府产生纠纷，甚至是激化矛盾冲突，这一现实问题尚有待解决。
三、关于违章建筑的补偿制度与现实问题评析
（一）关于违章建筑的补偿制度。
新拆迁条例《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：“市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿”。旧版的拆迁条例也对此规定不予补偿，但是实践中发生的拆迁血案有相当一部分都是因为违法建筑拆除不予补偿造成的，震惊中外的“成都唐福珍因拆迁自焚惨案”就是违法建筑拆迁不予补偿的典型案例。
（二）关于违章建筑的补偿的现实问题评析。
违法建筑拆迁一直是拆迁领域中的难题，因为涉案的违法建筑大多在十几年以上，位于城中村或城乡结合区域，属于历史遗留问题，是政府冒进搞经济开发造成的。当初地方政府一味地为了搞活经济，大力提倡自主创业、增收，大力协助中小企业的设立、发展，在经济建设用地及厂房建设、改建、扩建等方面则采取了姑息宽容的态度，即使法律手续不完备也大多睁一只眼闭一只眼，致使违法建筑存在了若干年也无人问津，特别是“经济开发区”大多位于城市边缘的乡村，处于当时“一法一条例”调整的盲区。因此当初的企业厂房、设施建设很多都违反2008年才实施的《城乡规划法》。实践中拆迁人往往对违法建筑的被拆迁人只作适当的、象征性的“人道主义”搬迁费补偿，而违法建筑的权利人往往都是企业主，那点搬迁费远远不能弥补对造成一个企业停产、停业以及大面积厂房、设施重建造成的损失。这容易造成社会不安定因素，有待解决。
四、关于法院强制执行权的行使制度与现实问题评析
（一）关于法院强制执行权的行使制度。
新拆迁条例《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条规定：“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行”。而根据《城市房屋拆迁管理条例》制定的《城市房屋拆迁工作规程》规定：“房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，必须经领导班子集体讨论决定后，方可向政府提出强制拆迁申请”。
（二）关于法院强制执行权的现实问题评析。
新拆迁条例最大的亮点就是政府将强拆权交给了法院。在我国，由于受地方政府财权的制约司法权一直都是被行政权压制，从而造成了在一定程度上的司法权与行政权之间的界限不清，甚至可以说是混而为一的。如此弱势的司法权能否独立担当起强拆权的重任，避免血拆惨案的继续发生？这无疑成为新拆迁条例施行后对法院司法权如何独立正确行使的最大考验。法院的强制执行权的行使仍然需要制度的规范和保障，这样才不会造成表面上是法院在施行强拆，实际上是政府在背后操作、指挥。如果这个问题处理不当可能成为社会的不稳定因素。这一现实问题虽经历了一年之久，但仍有待解决。
任何法律、法规的制定都不可能尽善尽美，新拆迁条例的上述问题在实践当中如不妥善处理，尽早采取措施严加防范，可能就会重蹈旧拆迁条例的覆辙，而关于新拆迁条例的批评声音以及现实存在的案例看来，一些实际问题仍旧没有得到解决，这不是立法的初衷所在。因而，在今后的法制建设中，还应该在这方面多着力，将现行制度进一步完善，使拆迁法规真正起到缓和社会矛盾，防止拆迁血案重演的作用。
（作者单位：吉林大学法学院09级本科）
注释：
路红生主编.土地管理学总论.中国农业大学出版社2007年版，第237页。
参考文献：
[1]王先进.土地法全书.吉林教育出版社,1990.
[2]新编中华人民共和国常用法律法规全书.中国法制出版社,2005：3.
国土土地征收补偿条例篇7
中图分类号：D922.3文献标识码：aDoi：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.06.305
一、集体土地征收制度概述
（一）概念与背景
在我国，土地所有权的主体只有国家和集体经济组织。依照现行的法律制度，土地所有权不能自由地在流通市场买卖，农村集体土地使用权的流转也受到了较大的限制。因此，当国有土地难以满足公共利益的需求时，国家就只能依靠征收和征用两种强制手段取得其他主体的土地，以满足其用地需求。征收和征用虽均以公共利益为出发点，但二者存在明显的区别。具体而言，土地征收的法律后果是将原土地的农民集体所有权变为了国家所有权，即土地所有权的主体发生了变化，而征用仅仅是临时性地改变了土地使用权的主体。
所谓集体土地征收，指的是国家为公共利益的需要，由县级以上地方人民政府及其土地行政主管部门组织实施，依法将属于集体所有的土地变为国有，确定给建设单位使用，并对集体经济组织及有关农民给予补偿和安置的一种具体行政行为。
集体土地征收包含三层法律关系，其一，国家作为征收主体与被征收主体集体经济组织或农民之间的征收与被征收的关系，其二，国家作为征收主体与用地主体建设单位之间供地与用地的关系，其三，建设单位与集体经济组织、农民之间补偿与被补偿的关系。目前，这三层法律关系没有理顺。集体土地征收作为一项具体的行政行为，应当表现为政府与集体组织、农民两者之间的直接而简单的关系。对集体组织、农民进行补偿不应由用地主体建设单位进行，在实践层面上，这种做法容易导致被征收主体的合法权益得不到切实的保障。不牵涉到建设单位，单纯的政府与集体的征收补偿关系才是制度未来发展的方向。
（二）集体土地征收的基本程序
《土地征收管理法》规定了集体土地征收的法定程序。依据该法规定，集体土地征收包括如下基本程序：征地审批、征地公告、补偿登记、确定补偿安置方案、事实补偿安置。
征地公告是指县级以上政府告知集体土地所有人其所有的土地，经有权机关批准已被国家征收。《土地管理法》第四十六条第一款作出了原则性规定：“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。”《土地管理法实施条例》第二十五条则对公告程序的具体内容进行了明确说明：第一，公告主体是被征用土地所在地的市县人民政府；第二，公告内容是批准征地机关、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、人员安置办法以及办理征地补偿的期限等；第三，公告地点是被征用土地所在地的乡、村。
补偿登记程序在《土地管理法》和《土地管理法实施条例》中规定存在差异。根据《土地管理法》，被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内持权属证书到当地政府土地行政主管部门办理登记。但《土地管理法实施条例》则将登记机关规定为公告中指定的政府土地行政主管部门。实施条例将办理补偿登记的机构规定为公告指定的相关部门，相比《土地管理法》之规定在实际操作上更具灵活性，因而更有利于征收主体在进行征收公告时从高效便民的角度出发，选择更便利被征收主体办理征地补偿登记的政府土地行政主管机关进行登记。征地补偿登记这一程序的内容主要分为两个方面：第一，办理登记的期限为公告规定的期限。在相关法律上，由于征用土地涉及面积、人数等多种因素，登记期限并没有给出一个具体的时间限制，而是交由公告主体依据不同的实际情形进行确定；第二，登记机关为公告指定的机关。
确定补偿安置方案，包括以下几个步骤：第一，补偿安置方案的确定。法律规定只对补偿安置方案的主体进行了限定，并未涉及安置方案确定程序的具体内容。依此规定，征地补偿安置方案是行政机关的内部程序，被征收人无权参与方案的确定过程。因此，补偿安置方案系属行政机关作出的单方面决定；第二，公告补偿安置方案；第三，听取意见；第四，上报批准。补偿安置方案应报“市、县人民政府批准”。
（三）集体土地征收补偿制度
农村集体土地征收补偿制度在土地征收体系中处于核心位置。它既是一种权力约束机制，更是一种利益协调、权利保障机制。就其对权力约束的功能而言，征收补偿费的支出能够有效限制政府过于草率地采用征地权这一行政权力，集体土地征收补偿制度是对公权力的实质性约束。就其作为权利保障机制的一点而言，被征收对象依据公平原则应当获得适当的补偿，在公共利益和私人利益相冲突时，补偿制度提供了一条救济途径。
除宪法之外，集体土地征收补偿制度的法律依据还集中体现在《土地管理法》与《物权法》等法律文件之中。《土地管理法》及实施条例对集体土地征收补偿制度的规定较之于《物权法》更为详实具体，是该制度的主要法律依据。
从征收土地的补偿范围来看，我国法律规定只对直接损失予以补偿，被征收主体的间接损失和其他相关损失一般不予补偿；从征地补偿标准来看，被征收主体获得补偿的数额根据被征收土地原有用途的不同基本采平均年产值的倍数方法计算；从补偿争议处理程序来看，补偿标准产生争议时，由县级以上政府处理，如果协调不成，则交由批准征地的政府通过裁决的方式予以解决。
此外，国务院于2006年颁布的《关于加强土地调控有关问题的通知》、国土资源部分别于2010年、2014年下发的《关于进一步做好征地管理工作的通知》和《国务院办公厅关于落实中国中央国务院关于全面深化农村改革加快推进农业现代化若干意见有关政策措施分工的通知》三个法律文件均对集体土地征收补偿制度进行了不同程度、不同方面的完善。
二、集体土地征收制度的主要缺陷
（一）征收目的界定不清
国家行使征收权的正当性之前提在于征收土地是为公共利益之必要。换言之，国家只有为了公共目的，才能够对公民的基本财产权利给予一定的限制，否则，将可能导致政府行政权力的滥用。我国立法对“公共利益”作出了规定，但对于其概念并没有进行明确的限定。公共利益这一概念本身具有模糊性，包涵相当广泛的外延，对其若不进行明确的界定，有可能造成政府征收权的滥用，征收土地行为的扩大化，进而损害集体组织及广大农民的切身利益。
由于立法对公共利益界定不清，直接导致在实践中我国公共利益认定的行政主导性与征收泛化。按照《土地管理法》的规定，公共利益的认定完全由行政机关单方面决定。立法层面授予了行政机关最大化的自由裁量权，而缺乏被征地者等相关利益主体的监督约束。在国土资源部对北京、上海等十六个省市征地项目的一次调查中，数据显示东部城市近十年来的所有征地项目真正用于公共利益的比例不到百分之十，大量的被征收土地用于经营性目的。
（二）征地补偿的非市场化
2005年国土资源部下发《关于开展制定征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》，通知规定“必须按照征地统一年产值标准和征地区片综合地价对农民补偿”，这在本质上是政府主导定价，由政府利用所处的优势地位单方面决定被征收土地价值。多年来，集体土地征收补偿费用过低已成为引发征地矛盾的最突出原因。征地补偿的非市场化在一定程度上体现了计划经济的色彩，长期以来过低的补偿标准无法体现市场经济条件下土地的真实价值，因此农民的合法权益也无法得到公平受偿。
（三）征地程序不完善
前文已对集体土地的征收程序进行过讨论，在此不再赘述。我国征地程序的一个非常明显的特征是程序设置更倾向于保证政府的行政效率，被征收人则处于相对被动的地位。涉及被征收人的利益保护的程序如听证、申诉等缺乏应有的具体的制度保障。尽管2004年《国土资源听证规定》中赋予了相对人对征地补偿标准和安置方案要求听证的权利，但难以解决根本上的问题，整个征地过程群众参与度低、透明度不高是普遍现象。目前关于保障农民知情权、参与权的程序性规定大多过于原则化，在实践中缺乏可操作性，因此此类程序性权利难以得到真正落实。
三、完善集体土地征收制度的建议
（一）引入市场机制，建立合理的补偿标准和范围
目前，在我国，集体土地征收补偿费用过低无疑是引发征地矛盾的最突出原因。虽然各地在原有基础上不断提高征地补偿标准，但这种非由市场机制确定的补偿标准不仅存在严重的滞后性，而且远远不能体现土地的实际价值，从而对农民的损失做到公平补偿。
合理的集体土地征收补偿标准，应当在公平市场价值的基础之上，充分考虑到集体土地的市场价格，对征收土地的实际价值与原所有人的交易成本给予完全的补偿。这在一定程度上也要求扩大征收补偿范围。
（二）具体完善集体土地征收程序
首先，法律应当严格、明确地界定“公共利益”的范畴。界定公共利益时，可以采用列举加概括的立法方式，在进行概括时，还应当运用比例原则，进一步缩小公共利益的范围。按照法律明确列举和比例原则概括的双重限制方法能够有效的防止因公共利益不明确导致的行政权力滥用，加强对公共利益审查的力度。
国土土地征收补偿条例篇8
一、工作原则
（一）政府主导原则。镇旧城改造工程房屋征收补偿工作，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，在广泛征求群众意见的基础上，经过充分论证，由政府统一组织实施。
（二）统筹兼顾原则。项目建设的土地及房屋征收补偿和安置，兼顾国家、集体和个人三方面的利益。
（三）保障居民利益的原则。努力保障群众生产生活的连续性，生活的相对稳定性及经济发展的持续性。
二、工作要求
（一）建立重大项目土地及房屋征收安置目标责任制度、督查制度、工作有效报告制度和工作绩效考评制度。
（二）高标准，严要求的开展土地及房屋征收补偿和安置工作，妥善安排搬迁户的生产生活。
（三）结合实际，努力营造和谐的土地及房屋征收补偿和安置氛围，在依法、公开、公平、公正的前提下，高效快捷的完成征收补偿和安置任务。
三、征收范围及对象
镇原综合厂全部区域
四、征收期限
2012年1月15日——2012年4月15日。
五、征收补偿和安置原则
根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关的法律法规和政策，对征收范围内有合法产权的成片空地，采取货币补偿方式进行征收；对具有合法产权的房屋，按照房地合一的原则，采取货币补偿、产权调换的方式进行征收补偿和安置。被征收的土地和房屋的用途及性质以土地及房屋的所有权记载的用途及性质为准。
违法、违章建（构）筑物和超批准期限的临时建（构）筑物不予补偿。
（一）土地征收原则及补偿标准
通过有偿出让取得土地使用权的，根据《省土地管理条例》第三十二条规定：“以有偿方式取得土地使用权利，按合同约定的土地使用年限扣除已使用年限的有偿费用后，剩余费用退还原土地使用者”。并结合土地开发及利用的实际情况，参照土地评估价给予货币补偿。
通过行政划拨方式取得土地使用权的，按照当时取得国有土地使用权的土地成本价与其后期土地开发整理所投入的资金（以有关部门核准或测算价为准）两项之和给予货币补偿。
依法办理部分手续，但未取得国有土地使用权证的，按实际发生的费用，凭原始凭证据实补退。
（二）房屋征收原则及补偿标准
1.住房征收原则及补偿标准
对具有合法产权的住房，采取货币补偿和产权调换两种方式进行安置，被征收人可任选一种补偿安置方式。
（1）货币补偿标准
对具有合法产权的住房货币补偿标准，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》，《省城市房屋拆迁管理规定》等有关规划对其进行现场评估，以评估价为依据，参照相关规定给予补偿。
对具有部分产权的住房及附着建（构）筑设施，地上附着物按照有关规定给予适当补偿（补偿标准详见附表一）
住房征收奖励：对积极配合政府工作，在规定时间内签订征收协议的，被征收人给予奖励，其奖励标准为（见附表三）。
（2）产权调换
根据本项目的总体规划，居民住房在本项目范围内回迁安置。
①被征收人选择回迁安置住房的按房屋建筑面积1：1.2的原则进行产权调换；安置时，被征收人根据补偿安置协议签订时间的先后顺序按规定选房。
②产权置换优惠标准
超过安置面积10平方米（含10平方米）以内的，按安置房综合成本价优惠购买；超过10平方米以上的按照市场价格下浮3%优惠购买。
③回迁安置住房的标准为符合国家建筑标准的合格工程，装修标准为毛坯房（标准另行公布）。
2.经营性房屋和除住房外的其他用途房屋征收原则及补偿标准
居民个人拥有的两证齐全的营业房(底层铺面)实行原地回迁。办公、商场、宾馆、出租住房、工厂、仓库等进行评估，以评估为依据，给予一次性货币补偿，不进行产权调换。
果木及青苗的补偿标准：对具有合法产权土地上种植相关果木、青苗等的，按国家有关规定给予补偿（补偿标准详见附表二）
七、其他
（一）办理征收补偿协议时，被征收人需要提交房产证，土地使用证，户口册及身份证等相关证件；此次征地前单位或个人擅自与村集体购买土地且未办理规划和用地手续的土地属违法占地，原则上不予补偿；合法划拨或交易的国有土地按取得成本价给予补偿。土地补偿款直接支付给土地使用权人。
（二）征收没有抵押权的房屋，依照国家有关担保法律执行。
（三）房屋有租赁关系的，出租人应与房屋租赁人解除租赁关系，方可签订征地补偿安置协议；
（四）被征收人搬迁时，不得擅自拆除房屋内的门窗，水电，煤气表等设施；
（五）被征收人必须自行交纳房屋搬迁前使用的水电，煤气，有线电视，电话费等费用，如未交清以上费用的，在补偿费总款中扣除。
（六）回迁房屋产权证办理的契税，办证费、工本费在产权调换等平方面积内由征收人支付，超过部分，按规定支付。
九、工作保障措施
（一）坚决贯彻执行《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条的规定，对违反土地管理法律法规，阻挠国家建设征用土地、房屋及超过征收期限拒绝征收的，依照相关法律法规予以征收。
（二）征收公告后，被征收房屋存在租赁关系的，由租赁双方自行解除关系，没有抵押权的由房屋产权人自行解除抵押；存在产权纠纷的由双方当事人自行解决，房屋征收部门不承担房屋租赁、抵押及纠纷所产生的任何经济和法律责任。
（三）征收公告后，对仍在项目规划区域内新建（改扩建）房屋的，依法实施拆除，对其所造成的经济损失不予补偿。
国土土地征收补偿条例篇9
一、征地补款发放流程是怎么样的？征地补偿款发放流程是怎么样的？
《土地管理法实施条例》第二十六条规定，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗费的所有者所有。
安置补助费，是国家征收集体土地后，安置被征收单位由于征地造成的多余劳动力的补助费用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。
《土地管理法实施条例》第二十六条规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有。村集体经济组织在收到土地补偿费后，应当按照《村民委员会组织法》第十七条的规定召开村民会议，在所有具有本集体经济组织成员内部平均分配此款。如不分配给村民，则侵犯了村民的合法权益，具有本集体经济组织成员资格的人员，可单独或共同集体经济组织或村委会，要求支付相应份额。
二、征地补偿款的征收依据
根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定，征用耕地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费；征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条的规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有；需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置a助费支付给农村集体经济组织，由农村集体组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。
三、征地补偿款的计算方法
国家建设依法征用集体土地时付给被征地者补偿所丧失的土地权利的费用。其计算方法是：
1.征用耕地的补偿费为该耕地被征用前3年平均年产值的6～10倍；征用其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿费标准，结合当地实际情况具体规定。属于有收益的非耕地的土地补偿费，可按该土地征用前3年平均年产值的3～6倍计算，征用无收益的耕地不予补偿。征用柴山、滩涂、水塘、苇塘、经济林地、草场、牧场等有收益的非耕地的土地，补偿标准为该土地被征用前3年平均年产值的6～10倍。
2.征用人工鱼塘、养殖场、宅基地、果园及其他多年生经济作物的土地，按邻近耕地补偿标准计算。
3.被征用土地的青苗补偿费标准，由省、自治区、直辖市规定。
4.被征用土地上的附着物，由省、自治区、直辖市自行制定。参照建筑造价折多少，补偿多少。
国土土地征收补偿条例篇10
关键词：集体土地所有权；征收补偿；私法理念；制度借鉴；立法完善
中图分类号：D923文献标识码：a
文章编号：1000―5242（2014）02―0041―07
收稿日期：2013―09―19
基金项目：国家社会科学基金项目“《民法典》编纂中的法律资源选择”（10BFX057）阶段性成果
作者简介：岳红强（1979―），男，河南林州人，中南财经政法大学法学院博士生，河南大学法学院讲师。
党的十报告指出，要进一步改革和完善征地制度①，提高农民在土地增值收益中的分配比例。伴随着高速的工业化和快速的城镇化进程，大面积的农地非农化，农民的土地财产权益受到侵害，导致征地矛盾尖锐突出，愈演愈烈，直接影响到我国土地的可持续发展与和谐社会的构建。强大公权与弱势私权之间的不对称性和征收补偿制度的不合理性，是导致征地矛盾激化的深层次原因。比较而言，国外主要发达国家坚持在私法理念的基础上建构其土地征收补偿制度，依法保护和公平补偿被征地人的合法财产权益，这一做法值得借鉴。在我国推进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步协调发展的背景下，深化集体土地征收制度改革，关键在于保障农民的土地财产权益和强化补偿制度的公平合理性。因而，如何借鉴国外征地补偿制度的立法经验，完善符合我国国情的土地征收补偿机制，对于充分保障农民合法的土地财产权益和有效地实现多元利益的均衡，具有重要的理论价值和现实意义。
一、集体土地征收补偿的制度属性
根据我国《宪法》《物权法》《土地管理法》等法律规定，土地征收是指国家为了公共利益的需要，通过行政主体利用国家强制力，按照法律规定的程序，将一定范围的集体土地所有权强制转为国有，并依法给予相应补偿的一种法律行为。②土地征收作为征收的一种具体类型，兼具行政法和民法双重属性。在行政法上，它属于公益征收的范畴，具有强制性，是一种具体的行政行为；在民法上，土地征收是对土地所有权的一种变动，属于私法的范畴。关于征地补偿，我国现行的土地征收补偿制度是在公法传统理念下构建的，单纯强调补偿的非完整性，将民法的平等、公平等基本原则排除在外，必然导致失地农民对征地补偿公平性的怀疑和补偿结果的不可接受，进而引发了政府和失地农民之间的征地矛盾愈演愈烈。
征地补偿，属于国家补偿的一种类型。关于国家补偿的性质，目前，学界主要存在两种学说――公法性质说和私法性质说。①前一学说已成为我国学界的主流观点，其主要见解有：“行政补偿是基于行政机关的一种积极义务而实施的补救性行政行为”②；“从性质上看，补偿是国家所负有的一种公法上的义务”③。持后一学说的代表观点包括：“行政补偿是例外的民事责任，并不具有对国家行政行为的责难”④；“土地征收补偿过程中的争议是一种民事性质的争议”⑤。笔者认为，为了公共利益的需要，对特定的集体所有土地进行强制性征收属于典型的公法性质的行政行为，但对于土地征收的补偿标准和范围则应属于私法的范畴，补偿的内容具有明显的私法性，根本原因在于征收的公法行为产生了土地所有权的变动这一民事效果。因此，征地补偿制度应在私法的公平、等价有偿的原则下进行设计和构建，依法确认与保护农民和集体的合法土地财产权益是从根本上解决征地补偿问题的逻辑起点。
从世界范围看，土地征收制度在各国普遍存在。土地征收的最初理论建立在政府需要借助征地权力将土地集中用于修建公路、机场等具有公共利益性质的基础设施项目，以避免私人交易中的价格过高。虽然我国实行土地公有制，土地只能为国家和集体所有，与德国、日本、美国等国的土地国有和私人所有不同，但所有国家的土地征收产生的结果都是土地所有权的变动，在法律效力上具有共通性。土地征收是对土地所有权属性的改变，其本质是对社会利益的重新配置。公共利益理论解决了土地征收的合法性，而充分补偿则是为土地征收的公平性作注脚。⑥国外许多国家的土地征收制度主要是通过对征地权滥用的限制和对农民的利益补偿，而从私有财产权的保护角度加以设计规定的。例如，德国法院认为，征收属于公法上的行为，但补偿带有私法性质，因此，征收行为的合法性问题由当事人向联邦行政法院请求解决，征收补偿争议问题则由联邦普通法院管辖（依据《德国基本法》第14条第3款的规定，征收补偿诉讼归民事法院管辖）。⑦再如，法国以行政法院系统健全和发达而著称，但在法国的国家补偿制度中，公用征收补偿如有争议，须向普通法院而非行政法院，这在一定程度上“说明法国人认为涉及公用征收补偿的纠纷已经不是行政机关内部的事情了”⑧。由上可见，遵循私法理念构建土地征收补偿制度已成为国际上的一种共识。因此，我国的集体土地征收补偿制度的完善，应充分借鉴发达国家坚持私法基础上公平补偿这一重要理念和原则，这也是实现我国集体土地征收制度改革的一个重要前提。
二、我国现行集体土地征收补偿制度的缺陷分析
土地征收制度是兼具公法和私法属性、实体法和程序法相结合的法律规范体系。征地补偿是整个土地征收制度的核心问题，对农民土地财产权益的私法保护是其制度建构的基点所在。从这一角度而言，征地补偿制度只有在私法的理念和原则下进行设计，才能真正体现补偿的公平和正义。目前，我国的土地征收补偿制度分散规定在《宪法》《物权法》《土地管理法》以及相关的部门规章和政策中，在立法上强调行政的强制性和政府的土地财政收益，忽视土地利益补偿的平等性和公平性，导致补偿主体双方地位不平等、补偿内容违背公平补偿原则、补偿程序不规范、不透明及征地纠纷民事解决机制缺失等制度缺陷，侵害了失地农民和集体的合法土地财产权益，引发了大量的征地纠纷。
（一）补偿主体双方地位不平等
我国土地所有权分为国家土地所有权和集体土地所有权两种类型，两者法律地位平等，相互独立，不存在隶属和派生关系，应受宪法和法律的同等保护。我国《宪法》和《土地管理法》规定，农村土地归农民集体所有，集体土地由集体经济组织行使所有权；《物权法》明确规定，土地承包经营权和宅基地使用权是农民依法享有的用益物权，是合法的财产权利。但在实践中，集体所有权主体虚位造成了农民集体无法真正行使集体土地所有权的尴尬局面，结果导致征地补偿中“集体”无法真正成为维护农民利益的代表，集体土地权利行使和利益分配成为空谈。虽然土地征收是一种行政强制行为，但在市场经济条件下，补偿的过程实质上是一个平等的财产交易过程，双方主体地位是平等的，应受私法的规制和遵循市场经济规则，在平等协商、公平补偿的基础上进行；不能因为集体土地所有权主体虚位而忽视其补偿主体的地位，无视其作为权利主体所享有的权能和农民合法的土地财产权益，更不能用公权力侵犯集体所有权和私有财产权。长期以来，我国的私权在强大的公权力面前总是十分脆弱，公权力甚至成为掠夺私产的工具。一个社会如果没有建立公权和私权的平衡机制，则意味着社会的自我发展能力的弱化，社会秩序的稳定便成为无土之木、无源之水。现行征地制度存在的各利益主体之间的矛盾冲突，根源在于集体土地所有权与国家土地所有权的法律地位不平等。因此，征收补偿双方主体地位的不平等性，使得在征收过程中保护、尊重农民这一弱势方的合法权益显得尤为重要，土地征收补偿制度作为一种限制公权、保护农民集体私权的法律制度，应符合私法平等理念。
（二）补偿内容有悖于市场公平原则
考察国外的征地立法，多数国家经历了完全补偿――不完全补偿――公平补偿的演进过程。虽然“公平补偿”是一个比较抽象的概念，在不同的国家有不同的界定，但在总体上体现了补偿范围的全面性和市场等价性，即补偿的范围涵盖了被征地方的全部损失（直接的和间接的），补偿的标准以土地和财产的实际市场价值来计算。在国际上，依据公平的市场价值对财产所有者的损失进行评估，被认为是确立补偿标准的最佳选择。相比而言，我国的征地补偿则更显非全面性和非市场性。根据我国《物权法》第42条和《土地管理法》第47条规定，我国土地征收补偿范围限于土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费三项费用，而且补偿范围仅包括直接损失，对于残余地损失、额外土地投入、择业成本以及其他间接损失未在补偿的范围之内，使农民的实际权益损失得不到全面补偿。在补偿标准上，我国按照农用地的收益能力，以产值倍数法给予补偿，实质上是收益还原的具体运用。这种单纯按照被征土地的原有用途制定的补偿和安置标准并未考虑农民土地使用选择权和征地后按照市场价格流转而产生的收益，使农民无缘直接共享城镇化和工业化的发展成果，显然是不科学和不合理的，有悖于私法的公平原则。从我国现行的立法规定来看，征地补偿的方式主要为货币补偿。虽然货币补偿是大多数国家普遍采用的最主要的补偿方式，但并非是唯一的补偿方式。在我国，由于土地承载着农民的生存和社会保障功能，现行的补偿标准较低，没有考虑失地农民的间接损失、再就业成本和经济发展等因素，导致货币补偿往往无法保证被征地人的原有的生活水平不降低。由于我国现行的社会保障体系不健全和农民自身技能水平的局限性，一旦农民将这些征地补偿费用耗尽，如何维持其最基本的生活将是失地农民和社会必须面对的重要的社会问题。
（三）征地补偿程序缺乏规范性和可操作性
程序是财产权保护的核心。“程序不是次要的事情，随着政府权力持续不断地急剧增长，只有依靠程序公正，权力才可能变得让人容忍”②。尤其是以公权力强制财产所有权人转移自己的财产权时，必须要严格按照法定程序进行。征收程序实质上是一个有序的法律程序过程，应当体现公平性、公示性和可操作性，彰显公平正义之精神，树立公共利益与私人权益之间均衡保护的理念，从程序设计上尽量避免暗箱操作。在立法上，虽然《土地管理法》明确规定了“两公告一登记”制度，但在实际土地征收中，这些程序只是一些原则性的规定，比较粗糙，征地补偿款的确定、分配和监管等征地后期程序不健全和缺乏可操作性，补偿款被克扣、挪用甚至贪污的现象时有发生。政府始终是集决策权、执行权和监督权于一身，没有中立性可言，缺乏监督。征地谈判时，代表集体去谈判的实为乡村干部，没有农户代表，被征地农民在征收的目的和范围等方面都没有参与和表达自己意见的机会。上述这些程序缺乏可操作性和参与性，违背了公开公正精神和程序正义理念。
（四）补偿纠纷民事解决机制缺失
我国《土地管理法实施条例》第25条规定：“对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。”这一规定显然将征地纠纷定性为行政争议，排除了司法机关对土地补偿争议的介入，从根本上违反了司法审查原则。而且，由于最高人民法院对土地征收补偿纠纷的请示答复不一致，在审判实践中造成了不同法院或一个法院在不同的时期对征地纠纷处理上的不同，法院有时受理而有时不受理。根据法律秩序的普遍性，当政府与私人相互间所生关系为平等主体间的法律关系时，政府便处于准私人的地位，应同受私法的调整。征地行为属于公法行为，征地的合法性纠纷应按行政案件处理。而征地补偿具有明显的私法属性，法院从私法的精神出发，从民事的角度对补偿纠纷进行受理，充分发挥私法资源的优势，更有利于针对案件的具体情况作出公正判决。国外大多数国家都建立了征地纠纷处理机制，如加拿大《土地征收法》规定，如果征收人与土地所有权人在土地征收中发生纠纷，由赔偿委员会进行裁定；如果双方当事人对赔偿委员会的裁定不服，还可通过诉讼方式由法院判决。而我国现行立法规定法院无权受理和管辖征地纠纷，也无中立的仲裁机构，因此，征地纠纷在经过行政复议程序以后，如果农民仍对复议结果有异议的，将状告无门。征地补偿纠纷民事解决机制的缺失，将会导致征地矛盾的尖锐和异化，最终影响社会秩序的稳定。
三、国外主要发达国家土地征收补偿制度的借鉴
综观世界各国，大多数国家坚持以“所有权神圣不可侵犯”和“所有权的社会义务性”为基础来构建其土地征收补偿制度。②虽然各国因权利和权力两者关系观念不同，导致征收补偿的原则有所不同，但从世界各国关于土地征收补偿立法的发展趋势看，土地征收补偿的范围和标准日渐宽泛，以充分保护被征地人合法财产权益和公平补偿其所受损失。
（一）德国
德国的征地补偿原则经历了完全补偿原则――相当补偿原则――公平补偿原则的发展过程。③根据《德国基本法》第14条规定，立法机关不但要对补偿的范围、种类以及征收侵害的法律效果和补偿义务的内容给出法律依据，而且要斟酌公共利益和参与人的利益，这意味着在计算征收补偿时，不能忽视被征收人与征收人之间的平等性。根据《德国建设法》等法律规定，征地补偿的范围广泛，从权利损失到其他财产上的不利益均可能赔偿。权利损失是指被征土地或其他征收客体的价值损失；其他财产不利益是指在对征收所产生的权利损失给予补偿仍不能达到公平补偿要求的情况下，征收所产生的超越权利损失的其他不利影响，具体包括营业损失、营业搬迁、营业抛弃、迁移费和费等补偿项目。根据《德国建设法》的规定，对权利损失和其他财产不利益的补偿，以交易市场所生市价作为交易价值，征收补偿方式以货币补偿为原则，以代偿地或有价证券等其他方式为补充。
（二）日本
日本人多地少，土地资源异常紧张。为了严格控制公共事业用地规模，1951年日本制定了《土地征用法》。根据该法第68条规定，征收补偿由起业人负担，即由起业人作为补偿主体。这是日本与其他国家采用国家补偿的一个显著区别。日本的征地补偿范围包括标的物补偿费、残余地补偿费、迁移补偿费以及其他通常损失补偿费和特殊补偿费。《日本宪法》第29条规定，征收应当给予正当补偿，也即公平补偿原则。④按照日本《土地征用法》的规定，对征收土地的补偿费，以公告时附近同类土地市场交易的相当价格乘以征地裁决时物价变动修正率所得金额进行计算；残余地的补偿标准与征收土地相同，建筑物、土地附着物、迁移费和其他损失的补偿标准以裁决时价格计算。日本的征地补偿方式除货币补偿外，还有耕地、代偿地、代行迁移和工事等补偿方式。
（三）美国
在美国，土地征收被称为“最高土地权的行使”。虽然美国的土地资源富足，但美国联邦宪法规定，政府和有关机构必须为了公共目的的需要，并进行了合理补偿，才可行使土地征收权。根据美国《财产法》的规定，合理补偿的标准是填补土地等财产的市场价格损失，既包括征收财产的现有市场价值，也包括财产的未来盈利折扣价值；②征收的补偿范围不仅包括被征土地的现有价值，而且还包括可预期的未来价值和因征地而导致邻近土地权利人经营上的损失。③美国《联邦宪法第五修正案》规定了正当补偿原则，即主体公平、客体公平和估价公平，并要求补偿价格应以土地的公平市场价格为计算依据，最有效的确定方式是由双方分别聘请独立的资产评估师提出评估报告；如评估报告结论存在争议，则由法庭组成的陪审团裁定。关于补偿方式，《联邦宪法第五修正案》规定，非经当事人同意，必须采用货币方式补偿。
（四）加拿大
加拿大的征地补偿制度沿用了英联邦的体制。由于其征地制度比较完备，较好地平衡了国家、被征地方、征地机构等多方之间的利益关系，故在征地实践中进展顺利。④根据加拿大《征地法》，征地补偿坚持公平的市场原则，如果被征地方对征地机构提出的补偿价格有异议，征地机构需要对征地的相关财产权益进行正式评估，向被征地者提供“法律出价”，具体的补偿范围主要包括被征收部分的补偿、有害或不良影响补偿、干扰损失补偿和重新安置的困难补偿四部分。⑤值得关注的是，加拿大被征收的土地补偿，是按照土地的最高和最佳用途进行市场价格补偿，即如果土地当前用途为住宅用地，但能够确定的最佳用途为商业用地，则按照商业用地价格进行评估，充分体现被征土地的市场价值潜力和维护被征地方的合法财产权益。同时，加拿大《征地法》细化了征地程序，第一次公告后调查委员会就征地的合法性、合理性和公平性进行调查，第二次公告后征地双方就补偿的价格和范围达成一致。如未达成合意，双方可以向市政委员会申请仲裁；对仲裁有异议的，任何一方可以向法院提讼。
四、完善我国土地征收补偿制度的主要思路
我国现行的征地补偿制度是在计划经济体制背景下产生的，尽管《土地管理法》经过多次修改后对补偿的标准进行了适当提高，但仍沿用“产值倍数法”的补偿标准和限于直接损失补偿，不能反映土地作为稀缺资源的价值和对间接损失的补偿，使之不能适应我国市场经济体制的转型和保证农民现有生活水平不降低。因此，我国的土地征收补偿制度应借鉴国外立法经验，在私法公平补偿的理念下进行改革和完善，才能真正体现补偿的公平和正义。
（一）统一土地征收立法，明确征地补偿立法目的和基本原则
我国的农村集体土地征收制度散见于《物权法》《土地管理法》及多个部门规章中，大多表现为政策性规定，既无统一的立法价值目标和功能定位，又无具体的监督、惩罚和救济机制，征地程序混乱，可操作性差。这种分散型的立法模式，使得征收规范在具体实践中无法科学、规范的实施，严重损害了被征地农民的合法权益，引起了征地程序的无序和社会矛盾的激化。虽然加快制定《农村集体土地征收与补偿条例》已成为深化经济体制改革的重点工作之一，但我国《土地管理法》的修改完善是这一立法的前提条件和关键环节。大多数国家将维护公共利益和保护征地人的合法权益确立为土地征收的立法目的，同时将公平补偿作为征地补偿的基本原则。如法国1789年《人权宣言》第17条规定：“所有权……非依法律认定为公共需要，并事先给予公平补偿，不得剥夺。”⑥在未来制定的《农村集体土地征收与补偿条例》中，应积极借鉴发达国家的成功经验，一方面，明确“公共利益”的范围，参照我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条规定，采用列举的方式界定“公共利益”的外延；另一方面，明确将充分保护农民的合法财产权益和维护公共利益作为征地补偿制度的立法目的，确立公平补偿原则为补偿制度的基本原则。
（二）尊重和充分保护私权，完善征地补偿的范围、标准和方式
失地农民问题本质上是农民权利的尊重和保护问题。从产权来看，赋予和尊重农民享有土地使用权、土地承包经营权、财产所有权等各项权益，是其获得公平补偿的基础和前提。就世界各国征地补偿的立法发展趋势来看，对国家合法行为所造成的损失，其补偿的范围和标准日渐放宽，以便对民众所遭受的损失予以更充分、更公平的补偿。①其中，确定合理的补偿范围是保证补偿公正性的关键之一。我国《物权法》规定的补偿范围较为狭窄，无法保障失地农民的合法权益，应借鉴德国、日本、美国等国的征收立法规范，除土地、房屋等直接损失补偿外，还应当将残余地损失和其他附带损失等间接损失纳入补偿的范围，确保失地农民的合法财产权益得到法律的完整保护。我国现行的“年产值倍数”和“区片综合地价”的补偿标准虽然符合我国特有的土地制度和国家垄断一级土地市场的现实国情，但“年产值”、“倍数”和“综合地价”等关键参考标准都授权各省级人民政府具体确定，导致地方政府为了最大程度地追求“土地财政”，在上述标准计算上不尽科学和合理，未能反映市场价值规律。因此，在未来立法中应借鉴国外大多数国家采用的市场价值补偿标准，明确由国家有关部委在遵循市场规律的前提下，建立土地价值评估机制，统一确定“年产值”、“倍数”和“综合地价”等补偿标准，实现征地补偿标准的统一性和公平性。在补偿方式上，我国现行单一的货币补偿方式虽然简单易行，但未能考虑到被征地农民的长远利益和生活保障，故应参考德国和日本的补偿方式，除货币补偿外，在尊重被征地农民意愿的基础上，在条件允许的地域采用代偿地补偿或替代地补偿、土地债权、入股等多种补偿方式。由此，一方面满足征地对象不同的利益补偿需求，另一方面减轻了国家和地方政府征地补偿的财政负担。
（三）规范征地补偿程序和建立补偿纠纷司法救济机制
程序是指有关某项活动应当遵循何种方式、步骤、顺序、时限等公示性的过程。②我国《土地管理法》虽然规定了“两公告一登记”制度，但现行的土地立法重实体、轻程序，在实践中先征地后补偿、未经听证程序而批准补偿安置方案、补偿协议未经公告、监督程序和救济程序缺失的现象大量存在。在补偿程序方面，应借鉴国外的征地程序规范，细化征地补偿程序，强化财产评估程序、听证协商程序⑧、补偿标准公示程序，让权利人真正参与征地的过程中，使双方在相对平等的基础上进行协商，实现各方利益的最大化和平衡化。针对“先征地，后补偿”的程序弊端，应坚持“先补偿，后征地”的程序设计，消除中间环节，采用直接向被征地农民支付补偿费的做法，实行征地补偿安置费的全程监管，防止和消除补偿安置费被拖欠、挪用、截留、贪污等现象。根据法律规定，征地纠纷应包括行政救济和司法救济两种途径，但在实践中地方政府作为征地法律关系的一方当事人，由其进行行政裁决有失公正性，迫于地方保护主义和政府的压力，法院往往对征地纠纷案件不予受理。这种制度安排，不符合国外由独立于政府的机构仲裁征地纠纷的司法惯例，极易产生纠纷和造成被征地农民利益的侵害。目前，国际上关于征地补偿程序主要有三种代表类型：一是以美国为代表的司法主导型程序；二是以日本为代表的行政主导型程序；三是以法国为代表的行政、司法并重型程序。④比较而言，我国应借鉴法国的司法救济模式，征地行为合法性纠纷采用行政诉讼方式救济，补偿纠纷通过民事诉讼方式救济。同时，借鉴加拿大的征地程序法定和过程公开原则，建立完善的公告制度、听证制度和畅通的司法救济机制，保障征地全过程的公开、公正和透明。
（四）立足我国土地制度的本土化，健全土地收益的合理分配机制
我国现行体制下集体土地所有权实行“队为基础、三级所有”的土地所有权制度。按照宪法和物权法规定，集体土地所有权和国有土地所有权虽然相互独立和地位平等，但集体土地所有权是公私兼具偏重于公法上的公共权利⑤，在使用用途和流转等方面受到严格限制，不能与国外土地私人所有权相提并论。因此，在借鉴国外征地补偿立法经验的同时，必须结合我国本土化的集体土地所有权制度和现实国情，不能盲目照搬国外的土地利益分配理论。2005年1月的《关于加强农村集体经济组织征地补偿费监督管理指导工作的意见》虽然明确了各项补偿费的分配归属问题，但主要表现为政策性规定，可操作性差。据清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明教授的研究报告证实，目前被征用土地收益的分配格局大致是地方政府占20%-30%，企业占40%-50%，村级组织占25%-30%，农民仅占5%-10%。然而，地方政府和村级组织却很少将获得的土地增值收益用于安置失地农民生活和土地开垦以及发展生产，这种扭曲的利益分配机制使政府成为最大的受益者。利益权衡的核心是利益均衡，是土地征收立法的结构性价值，只有将公共利益和私人权益平等对待，找到合理的平衡点，才是化解征地矛盾的根本途径。因此，在未来的《农村集体土地征收与补偿条例》中，应明确集体土地所有权人和被征地农民对征地补偿费的权利归属和比例分配问题，使失地农民成为征地补偿利益分配的主要受益者，共享城镇化和工业化发展的改革成果。