房地产土地评估方法篇1
2004年5月,某市人民政府根据城市规划,拆除了李某265平方米的房屋,并收回了其房屋占用的410平方米土地使用权,用于广场建设｡市政府根据现行房屋拆迁补偿规定,对李某给予了货币补偿｡但李某对此不满意,多次找市政府讨说法,要求市政府对其土地使用权给予补偿｡双方各执一词,协商未果,于是李某一纸诉状将市政府告上法院,要求法院判令市政府对其土地使用权依法给予补偿｡
法院受理该案后,审判人员有四种不同观点｡一种观点认为,根据国务院55号令《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条第二款的规定,市政府可以无偿收回李某的划拨土地使用权,用于公益事业建设｡第二种观点认为,根据国务院法制办《关于2001年11月1日以后实施的拆迁,货币补偿款中包括对土地使用权的补偿》的规定,直接判定市政府胜诉｡第三种观点认为,根据《立法法》的规定,《土地管理法》和《城市房地产管理法》的法律效力高于国务院《城市房屋拆迁条例》,因此,在涉及土地使用权补偿问题上应适用《土地管理法》､《城市房地产管理法》,而不应适用其他法律法规｡第四种观点认为,房地产既是房产和地产的统一体,也是财产权利和实体财产的混合体,因此,应在明确区分被拆迁人房地产中的房屋实体财产和土地使用权财产权利的前提下,才能明确房屋和土地使用权的补偿标准,才能分清被拆迁人应获得多少补偿｡在房地产市场价格偏高和土地使用权权益未知的情况下,以房地产市场价格为依据,评估确定被拆迁人的货币补偿金额值得探讨｡因为持第二种观点的审判人员占多数,所以本案以市政府的胜诉而告终,但被拆迁人李某对此审判结果仍存在疑问｡
本案虽以市政府胜诉而告终,但这一案件暴露出来的问题值得深思｡笔者认为,第一种观点以国务院55号令为依据,认为应判决被拆迁人败诉是不妥当的,这显然是适用法律不当｡因为国务院55号令第四十七条第二款同《土地管理法》第五十八条规定相抵触｡第二种观点直接适用国务院法制办文件,判令市政府胜诉是值得商榷的｡第三种观点适用《土地管理法》审理本案是恰当的,但忽视了拆迁补偿中的地价因素｡第四种观点则道出了房屋拆迁中土地产权评估补偿缺失的问题｡
现行房屋拆迁补偿评估制度的主要缺陷
法规政策相抵触和不衔接等问题,为拆迁双方留下纷争隐患｡众所周知,房地产是房产和地产的统一体,房产和地产密不可分｡拆迁人拆迁房屋不是为了拆迁而拆迁,而是要通过拆迁取得被拆迁人的土地使用权,再进行开发建设,从而实现土地效益的最大化｡房屋拆迁的结果之一,就是被拆迁人的土地使用权被收回｡因此,显化土地使用权的价值,对土地使用权进行补偿,对拆迁双方来说,都是非常重要的｡有关法律对此也有明确规定｡《城市房地产管理法》第十九条规定:“国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用土地的年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿｡”《土地管理法》第五十八条规定,“有下列情形之一的,由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权:(一)为公共利益需要使用土地的;(二)为实施城市规划进行旧城区改造,需要调整使用土地的……｡依照前款第(一)项､第(二)项的规定收回土地使用权的,对土地使用权人应当给予适当补偿｡”从上述规定可以看出,对房屋拆迁中的土地使用权给予适当补偿是恰当的｡但是,从《城市房屋拆迁条例》关于以房地产的市场评估价格确定货币补偿标准的规定可以看出,该规定没有体现对土地使用权进行补偿的问题｡这显然同《土地管理法》､《城市房地产管理法》的有关规定不衔接｡虽然国务院法制办文件明确规定,货币补偿中包括对土地使用权的补偿,但由于对被拆迁人补偿中没有显化对土地使用权补偿的价格,所以仍然难以使被拆迁人信服,从而引发拆迁双方很多矛盾｡
土地使用权取得方式不同,地上房屋补偿相同,“公平”背后是“不公平”｡房地产是实体财产和财产权利的结合体,房地产权利人拥有的房屋所有权是实体财产,其房屋占用范围内的土地使用权是财产权利｡由于我国实行的是土地公有制,并且实行土地所有权和使用权分离制度,因此,房地产权利人所拥有的土地使用权是由所有权派生出来的,土地使用权权益的大小,主要取决于土地使用权取得方式､土地使用权面积､土地使用年限､土地区位等因素｡在这些因素中,土地使用权的取得方式是决定因素｡按照房地产管理法律规定,以出让等有偿使用方式取得的土地使用权在合同约定的年期内,土地使用者享有完整的财产权益｡以划拨方式取得的土地使用权,土地使用者仅享有部分土地财产权益｡因此,如果被拆迁房屋的土地使用权不同,其补偿标准也应该不同｡问题是《城市房屋拆迁条例》规定,以房地产市场评估价格确定货币补偿的金额,这一规定实际上是以房地产的完全市场价值给予补偿,也就是说,是按出让方式取得的土地使用权的房地产价格来补偿｡这样,划拨土地上的房地产和出让土地上的房地产就将得到相同的补偿,结果是,划拨土地使用权房地产的被拆迁人就多得了一笔出让金或相当于出让金的补偿,而出让土地使用权房地产的被拆迁人理应多得补偿,反而却同划拨土地使用权的被拆迁户得到的补偿一样多,这显然有失公平,不符合民法的基本原则｡
地产价值没有显化,地价评估缺位｡房产和地产的地位和价值是不同的,地产在房地产中处于主导和基础的地位,而房产处于依附从属的地位,没有离开土地单独存在的房屋,但是存在没有建设房屋的土地｡地产价值是房地产价值的主体组成部分,被拆迁房屋的价值也是如此｡这两个部分的价值需要通过地价和房价的评估,才能得到准确的数据｡房地产市场价格就是房产价格和土地价格的结合体｡
《城市房地产管理法》确定了房地产价格定期公布制度､房地产价格评估制度和房地产成交价格申报制度｡其第三十三条第二款规定,“房地产价格评估应当遵循公正､公平､公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价､标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估｡”从上述法律规定可以看出,离开了地价和地价评估的房地产价格评估是不完整的,也是不真实的｡房屋拆迁的评估从本质上说,应属于房地产价格评估的范围,应当按照《城市房地产管理法》第三十三条第二款的规定,评估地价,显化地产｡但问题是,《城市房屋拆迁条例》和建设部《关于房屋拆迁估价的指导意见》,均对地价和地价评估只字未提,只是规定按照房地产市场评估确定货币补偿的金额｡同时,由于房地产市场评估技术规范不统一､内涵不明确等问题,该规定在实践中难以有效地实施｡另一方面,由于我国实行房地产评估资质分部门管理的办法,再加之房屋拆迁评估的管理属于房产或建设部门,大多数的房屋拆迁评估业务是由房产评估机构承担的,因此,房屋拆迁评估中的地价评估和地产的显化,也就无从谈起了｡事实上,土地使用面积､土地区位､土地使用年限､土地使用权取得方式及土地用途是影响被拆迁人补偿的重要因素,如果不对这些因素加以显化,不仅造成被拆迁人之间的不公平,也弱化了政府管理地价的职能｡
构建新型补偿评估制度
针对现行拆迁房屋补偿评估的缺陷,应依照《土地管理法》和《城市房地产管理法》进行完善,总的思路应是保障权益､明晰产权､健全规范､分别显化､兼顾公平､促进稳定｡
房地产土地评估方法篇2
关键词：房地产；拆迁；评估；地价
一、浙江省拆迁评估实施条例概述
浙江省于2002年6月28日正式出台了《浙江省城市房地产拆迁价格评估暂行办法》（以下简称《办法》），该办法规定，就一个拆迁项目，房屋拆迁管理部门应当提出不少于两家房地产评估机构名单，并说明其资质、信誉等情况，供被拆迁人选择；拆迁评估应当由拆迁人委托，对于被拆迁的住宅或安置用房的货币补偿金额，由房地产评估机构以政府公布的货币补偿基准价为基本依据，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、朝向、装修及其它因素评估确定，其公式为：
被拆迁房屋货币补偿金额=[房屋货币补偿基准价×区位差价系数×（1+层次差价率）×（1+朝向差价率）×（1+其他因素差价率）-同类房屋的重置价格+被拆迁房屋的重置价格×成新率]×建筑面积
安置用房评估金额=[房屋货币补偿基准价×区位差价系数×（1+层次差价率）×（1+朝向差价率）×（1+其他因素差价率）-同类房屋的重置价格+安置房屋的重置价格×成新率]×建筑面积
房屋货币补偿基准价由市、县房屋拆迁管理部门会同价格、国土资源、规划等行政管理部门按照当地上一年度同类地段、同类用途新建房屋的市场平均价格确定，报同级人民政府批准，并在每年3月底前公布。
上一年度的各类房屋的重置价格以及房屋具体区位、建筑结构、成新、层次、朝向等因素的确定方法或其变动幅度，房屋装修和附属物补偿标准也由市、县房屋拆迁管理部门会同有关部门制订，报同级人民政府批准后实施。
对于不能用上述方法进行拆迁评估的商业、办公、工业及其他房屋，适用市场比较法。因缺乏足够的市场成交案例不能采用市场比较法时，适用成本法。
二、杭州市拆迁评估现状概述
杭州市于2002年开始实施新的《杭州市城市房屋拆迁管理条例》，并于2002年3月份公布了杭州市区2002年度城市房屋拆迁住宅房屋货币补偿基准价，但是由于浙江省的《办法》至2002年6月底才出台。因此，杭州市针对《办法》的有关配套标准于2002年8月9日才正式公布并开始执行。在该配套标准中规定了房屋具体区位差价系数和其他因素差价率由房地产估价师在±10%幅度内根据实际勘察测定，并同时公布了《杭州市房屋重置价格标准》、《房屋成新率标准》、《层次差价率标准》、《朝向差价率标准》和《附属物补偿价格标准》。由于拆迁评估的滞后，使得2002年拆迁工作相应减缓，杭州市（不包括萧山、余杭两区）2001年全年共审批城市房屋拆迁许可证142件，拆除房屋建筑面积154.28万m2，2002年颁发城市房屋拆迁许可证88个，拆除房屋建筑面积110万m2，其中包括单位扩建、技改拆迁50万m2.
杭州市拆迁办公室根据杭州市的实际情况，要求在杭州市从事拆迁评估的评估机构有具备三级（包括三级）以上评估资质。自从2002年8月杭州解放路延伸拓宽改造拆迁项目首次实行新的拆迁评估办法至2003年4月份，杭州市已经累计拆迁80万m2.
三、拆迁评估中涉及的地价问题
由于拆迁工作的复杂性，通过一段时间的拆迁评估实践，深切感到无论是《办法》还是相关配套标准，有很多方面有待继续完善和细化，同时，各估价机构和估价师对《办法》和配套标准的理解和执行上也亟需统一和规范，本文只对拆迁评估中涉及的地价问题进行分析思考。
（一）住宅拆迁评估中的地价问题
在城市住宅（国有土地）拆迁评估中，存在两种土地性质的房屋，一种是土地性质为行政划拨的住宅，另一种是土地性质为出让的住宅（出让地块上建造的住宅和划拨土地上住宅经过转让后土地性质改变为出让）。由于《办法》中货币补偿基准价的的定义是：当地上一年度同类地段、同类用途新建房屋的市场平均价格，而杭州市从1995年以后，房地产开发用地都采取出让方式供地，因此，货币补偿基准价应该是一个土地性质为出让的房价，然而《办法》和配套标准中都没有明确对土地性质为划拨的住宅的价格修正，因此，在估价师之间存在是否要对土地性质为划拨的住宅在评估时扣减土地出让金的争论。如果要扣减，如何扣减？如果不扣减，就存在两方面的疑问：其一在二手房市场上，划拨土地住宅买方需要补缴土地出让金，因此，土地性质为划拨的住宅和土地性质为出让的住宅在二手房市场上其价格有明显差异，那么，在拆迁评估时，两者同等对待，显然不合理；其二为如果统一按照出让土地价格评估补偿，那么开发商就存在这样的疑问，既然我按照土地出让性质对拆迁的房屋进行了补偿，那么根据国家土地使用权出让和转让的法律规定，该地块剩余使用年限内的权利与义务一并转移，国家不应该再次收取土地出让金，最多补足改变用途、增加容积率和延长土地使用年限之间的差额。
尽管估价师之间存在上述分歧，但是由于群体效应和在评估机构选择是由被拆迁人投票选举这种机制之下，杭州市对土地性质为划拨的住宅在拆迁评估时都没有扣减土地出让金。
（二）非住宅拆迁评估中的地价问题
在非住宅的拆迁评估中，地价主要牵涉到以下问题：
1、不同土地使用权类型房屋拆迁的地价问题
在杭州市拆迁评估中，国有土地主要体现为三种类型：出让、划拨和租赁。对于出让土地上的拆迁房屋，由于其收益权、处分权等比较明确，因此，估价师、拆迁人和被拆迁人之间理解较统一，按照市场比较法或其他评估方法评估其剩余使用年限内的市场价格即可；对于划拨土地上的拆迁房屋，尽管其实际收益权（特别是出租收益）、处分权与法律规定相去甚远，但在性质认定上比较明确；分歧最大的是租赁土地上的拆迁房屋，根据土地租赁合同，租期一般在八年以内，且租赁条款规定，租赁期届满，甲方（杭州市国土资源局）有权收回该宗地的使用权，地上建筑物及附属物所有权也由甲方依法取得，土地使用者应依照规定办理土地使用权注销登记手续，交还土地使用证。乙方（承租方）如需继续使用该宗地，需在期满之日前360日向甲方提出续期申请书，并在获准续期后确定新的租赁年限和年租金及其他条件，重新签订租赁合同，办理土地使用权变更手续。由于这种情况大部分原来是行政划拨土地，后来因为改制、重组等产权变动或其他原因，土地性质由划拨转变为租赁，其中也有部分是通过拍卖流通方式取得规划旧城改造范围内的房产时核发的土地证。因此，被拆迁方认为应该按照划拨土地上的房地产进行评估，而拆迁人认为既然是租赁土地，就应该按照剩余土地租赁年限和建筑物及其他附属物现值进行评估。经过向杭州市国土资源局咨询，答复如果不拆迁，承租人可以不断续租，所以应该等同于行政划拨土地，这种解释与租赁合同规定的租赁期届满，甲方（杭州市国土资源局）有权收回该宗地的使用权，地上建筑物及附属物所有权也由甲方依法取得相矛盾，不能说服拆迁人。
2、划拨土地使用权类型房屋拆迁的地价问题
对于划拨土地上的拆迁房屋，其拆迁价格评估时，需要扣除土地出让金，但是在具体扣除项目上存在以下问题：
（1）扣除项目
杭州市宗地价格分成三大块：土地开发成本、大市政配套费和级差地租，分别占评估地价的45%、35%和20%，杭州市规定，行政划拨土地转变为出让土地，需要补缴大市政配套费和级差地租，因此，划拨土地房地产在拆迁评估时应扣除大市政配套费和级差地租基本没有异议，但被拆迁人（也有估价师）指出如果企业改制，只要补缴级差地租就可以把行政划拨土地转变为出让土地，随着国家经济改革的不断深入，只要假以时日，总可以享受上述政策，既然如此，拆迁人就应该补偿由于强制拆迁对被拆迁人造成的享受政策优惠方面的损失，也就是划拨土地房地产在拆迁评估时应只扣除级差地租。
（2）如何扣除
从理论上讲，划拨土地房地产在拆迁评估时可以采用土地开发成本加上建筑物现值和先算出出让地块上房地一体的市场价格，再扣除大市政配套费和级差地租的方法，但问题是拆迁评估对象的所在区域很难用市场比较法等直接得到现状使用条件下地块在出让性质条件下的毛地地价，因此估价技术路线大多采用先用市场比较法、收益法评估出土地为出让性质下的市场价格，然后根据剩余法算出出让性质下的地价，求出土地开发成本，再加上建筑物现值得到拆迁评估价格。在实际操作中，有以下几种处理方式：
①直接扣减方式
先用市场比较法、收益法评估出土地为出让性质下的市场价格，然后直接乘以80%或70%等系数后得到的结果作为拆迁评估价格。其依据为杭州市地价成本为房价（出让土地）的36%-45%，因此，划拨性质房地产应扣减的大市政配套费和级差地租为：房价×36%×55%=房价×20%，拆迁评估价格=房价×80%.这种方式优点是简单方便，但缺点是房价中的地价成本难以把握，结果粗糙，精确度差。
②套用重置价格标准扣减
根据公式：
房地产总价=地价+建筑物现值=地价+建筑物重置价格×成新率
地价=房地产总价-建筑物重置价格×成新率
拆迁评估价格=（房地产总价-建筑物重置价格×成新率）×45%+建筑物重置价格×成新率
建筑物重置价格和成新率套用杭州市房屋重置价格标准和房屋成新率标准，该方式房地产总价中地价与建筑物现值之间的划分明显不合理。
③用成本法倒算测算地价
根据成本法公式：
新建房地产价格=地价+建筑物建造成本+管理费用+利息+利润+销售税费
建筑物建造成本可细化为前期费用、建安成本、小区配套费、政府规费等。
由于管理费用、利息、利润、销售税费由地价和建筑物建造成本两者共同产生，因此，上述项目可细分为管理费用1、利息1、利润1、销售税费1和管理费用2、利息2、利润2、销售税费2，分别代表由地价和建筑物建造成本产生的项目，把它们之和计为a1和a2，则上述公式可写为：
新建房地产价格=地价+a1+建筑物建造成本+a2
旧有房地产价格=地价+a1+（建筑物建造成本+a2）×成新率
地价=旧有房地产总价-a1-（建筑物建造成本+a2）×成新率
拆迁评估价格=[房地产总价-a1-（建筑物建造成本+a2）×成新率]×45%+a1+（建筑物建造成本+a2）×成新率
（*）其中房地产总价是用市场比较法、收益法等评估得到的土地性质为出让的价格。
四、完善拆迁项目中地价评估的思考
出现上述分歧和疑问的主要原因是房地产拆迁评估和土地出让价格评估之间的脱节，假设开发法是房地产开发用地出让中最重要的评估方法之一，用其评估得到的在新规划条件指标下的毛地价，实际就是政府收取的大市政配套费和级差地租，公式为：
新规划条件指标下的毛地价=房地产销售总价-拆迁成本-建筑物建造成本-管理费用-利息-利润-销售税费
拆迁成本包括拆迁补偿费和旧有建筑物拆除及场地清理费用。因此，无论是出让土地、划拨土地还是租赁土地，只要拆迁价格评估时所考虑的项目与土地出让价格评估中拆迁补偿费所包含的项目相一致，则得到的拆迁评估价格是合理和公平的。因此，为了完善拆迁评估，应采取以下措施：
1、国土资源局组织土地管理、法律等相关方面的领导、专家对租赁土地的性质进行商讨，明确租赁土地与行政划拨土地之间的异同，并发文公示。
2、杭州市国土资源局、房管局会同土地估价师协会、房地产估价师协会对土地出让价格评估中拆迁补偿费所包含的项目和拆迁价格评估时所考虑的项目进行规范明确，使两者内涵和外延相一致。
房地产土地评估方法篇3
关键词：国有土地；收储评估；中介机构
中图分类号：F293文献标识码：a文章编号：1001-828X（2012）10-00-01
一、济南市目前收储评估工作现状
国有土地收储评估工作基本上分为土地评估、房产评估、土地测量、房屋测量四类，那么也就意味着，同一宗国有土地的收储需要涉及四家中介机构。通过几年来的运作，这种运作模式显现出一定的弊端。主要表现在：
（一）土地评估和房产评估分开评估，在收储评估价格上很难做到使整个片区评估价格均衡及统一，给后期的解释工作特别是将来后期的审计等工作带来不必要的麻烦。
（二）在收储评估价格沟通上，土地评估和房产评估做不到及时、到位，导致收储评估补偿总价格不能及时确定下来，从而影响收储评估工作的进度。
（三）土地评估机构和房产评估机构对该片区内被收储单位信息的全面性、准确性上掌握的不一致，导致不能随时给被收储单位解释，给被收储单位传达的信息也不一致，给被收储单位一种比较乱的感觉，从而给收储工作增加了一定的难度。
（四）土地和房产评估成果不能保证及时、统一提交，从而影响了收储评估合同的签订。
（五）同一宗国有土地的评估总价，往往需要将土地评估和房产评估两方面的成果沟通交流和综合平衡后确定，但由于土地和房产评估机构所掌握的政策、法律、法规及相关技术规程不一样，沟通起来比较困难，也导致不能及时确定总价，影响收储合同的签订。
二、推进收储工作进度，加强完善收储评估中介机构管理的建议
国有土地收储工作时间紧任务重，下步还将面临第十一届艺术节重要设施建设等工程，及时完成片区内国有土地的收储工作，是保证各项重点工程按计划完成的重要前提。在收储评估机构的选择上，首先选择同时具有土地和房产评估双重资质，且具有丰富工作经验的评估机构，避免以上弊端，是加快收储工作的重要保证。
（一）具有较好的房产和土地评估业绩
主要从以下几点进行考核：
（1）近三年的类似业绩（主要为国有土地收储评估方面的业绩，并上报类似业绩的合同）；
（2）评估的经验及处理问题的能力（中介机构提供评估技术方案、对收储评估的经验）；
（3）审查通过济南市国土资源局备案审查的项目清单；
（4）列举不同类型的疑难问题，对其提出的解决方案审核。
（二）业务能力强、服务态度好
主要从以下几点进行考核：
1.评估报告的质量，对政策的把握程度（可以提交类似项目的评估报告进行审核）；
2.与收储单位和被收储单位的沟通能力（可以调查其他收储平台，如济南市旧城改造投融资管理中心等了解中介机构情况）；
3.主要负责人及项目负责人的业务能力；（可以采取开会询问的方式，了解其对济南市相关政策的熟悉程度）。
（三）建立具有双重资质的评估机构库
1.所选中的中介服务机构需提供业绩清单（以签订的收储合同为准）及技术方案。
2.根据所选中的中介服务机构提供的业绩清单及技术方案，确定为国有土地收储评估工作服务的评估中介机构。
三、可行性和优势分析
（一）具备双资质且经验丰富的中介机构进行评估，能够使整个片区的评估价格均衡、统一。
由于土地和房产是一个综合体，进行土地评估的同时，也需要进行房产评估，只有两者同时进行评估，才能保证及时的对比整个片区的评估价格，因此具备双资质的中介机构才能够准确、精确的做到整个片区收储评估价格的均衡性及统一性，这样保证了评估价格公平、公正、客观，同时也相应减少了给被收储单位的解释工作。
（二）选择具备双资质且经验丰富的中介机构进行评估，能够提高补偿价值的准确性。
由于土地和房产是属于同一个公司进行评估，能够保证资源及时共享，因此不论土地评估价格或者是房产评估价格发生变化，都能及时、到位的沟通，保证及时掌握影响价格发生变化的因素，这样不仅能够保证收储评估补偿价格的准确性还能保证提供评估补偿价格的及时性，从而促进了收储评估工作的进度。
（三）选择具备双资质且经验丰富的中介机构进行评估，能够更准确、系统、全面的掌握西客站二期工程内被收储单位的具体信息。
具备一个资质的单位，平时只对土地或者房产信息进行了解，而具备双资质的机构，对该宗地的土地及房产信息均都进行细致、准确的了解和掌握，因此具备双资质的机构能够保证对该片区内被收储单位土地和房产信息准确、全面、系统的掌握，因此这样就能保证随时都可以给被收储单位做好解释工作，并保证给被收储单位传达信息的一致性，同时会给被收储单位一种专业、正规的感觉，从而给收储评估工作减少了一定的难度。
（四）选择具备双资质且经验丰富的中介机构进行评估，才能保证成果提交的同时性和及时性。
同一个机构能够保证土地评估报告和房产评估报告同时提交，即能保证成果提交的及时性和同时性，这样才能保证收储评估合同的及时签订。
（五）选择具备双资质且经验丰富的中介机构进行评估，能够准确把握土地评估和房产评估相关的政策、法律、法规及相关技术规程。
房地产土地评估方法篇4
【关键词】德国；估价方法；比较法；收益法；成本法
1德国的房地产评估
在德国，房地产的价格取决于市场，但市场上的房地产价格并不是由开发商和政府说了算，而是由房地产价格评估机构决定。德国的房地产评估独立于政府之外，评估师只对自己负责，并不考虑政府、委托人以及个人的经济利益。德国的房地产评估主要分为两类：独立的评估师和公共评估机构。1
独立的评估师各自拥有着不同的资历认证，有的是当地工商协会认定的，有的是银行认定的，也有的是英国皇家注册测量师学会会员。英国皇家注册测量师学会的会员可以对欧洲地区的房地产进行评估。他们拥有丰富的房地产知识和敏锐的商业头脑，可以为顾客提供有价值的房地产评估报告。评估师对自己的评估结果负责30年，对评估中的错误负有法律责任。
公共评估机构则是指遍布德国各地的，由各城市政府设立的房地产“公共评估委员会”。这些委员会负责某一地区，如柏林、慕尼黑、德累斯顿和汉堡等地区的房地产价格评估。该委员会一般由10－20人的专业委员组成，这些委员由政府聘用，其工资由政府财政支出。《德国联邦建筑法》对评估委员会的任务和职责有严格的规定，其中最重要的职责是，使地方房地产市场对公民、房地产专家和评估师保持透明度和公开性。根据《建筑法》第193款的规定，委员会的工作内容主要包括：每年公布房地产市场报告；为私人、公司或者法院撰写已经完工或尚未完工的房地产评估报告；根据“销售价格总汇“每年制订“地价图”，确定各个区域的土地价格标准值。2
2房地产评估的法律依据
在德国的房地产评估领域有很多的法律、法规和准则。其中最重要的是《德国联邦建筑法》（Baugesetzbuch,缩写BauGB）、《房地产估价条例》(wertermittlungsverordnung,缩写wertV)和《房地产估价准则》(wertermittlungsrichtlinien,缩写wertR)。下面分别介绍这三个法规。
在房地产评估方面，《德国联邦建筑法》只是对房地产的市场价值（Verkehrswert）给出了普遍性的定义，但并没对评估房地产价值的方法做出规定，也没有对方法的运用有详细的描述。《房地产估价条例》是一个由联邦政府颁布的条例，它包含了确定房地产市场价值的所有规范化规定，比如对于房地产的估价方法、运用领域、估价过程都做出了详细的规定。公共评估委员会的估价必须遵照《估价条例》中的相关规定来进行。《房地产估价准则》是《估价条例》的补充。但《估价准则》仅仅是行政指令，它仅仅对特定的机构（比如联邦建筑管理部、国家建筑规划部以及联邦财产署）具有约束力，而对于公共评估委员会、法院和独立估价师是不具有约束力的。
3德国的房地产估价方法
德国的房地产估价方法可以分为标准的评估方法和非标准的评估方法两种。3所谓标准的评估方法是指那些在《房地产估价条例》中作出规范化规定的方法，包括比较法（《估价条例》第13－14款）、收益法（《估价条例》第15－20款）和成本法（《估价条例》第21－25款）。非标准的评估方法是指没有在《估价条例》中提及的方法，这里主要指的是现金流量折现法（DiscountedCashFlowVerfahren，缩写DCF－Verfahren）。这种方法主要在英联邦国家中使用，但随着国际化的进程也越来越多的在德国得以应用。下面的章节主要介绍的是标准化的估价方法。
3.1估价方法的适用范围
比较法特别适合于评估未开发房地产的土地价值。对于已开发的房地产，只有当可比实例房地产（Vergleichsgrundstueck）与估价对象房地产在所有影响房地产价格的因素上都取得高度一致的情况下才可以应用（比如可比实例房地产的成交日期与估价时点尽可能接近，可比实例房地产与估价对象房地产在地块的位置、地块的开发状态、建筑物的类型和利用程度等方面尽可能一致），所以比较法主要用于评估公寓（eigentumswohnungen）、排屋（Reihenhaeuser）、独立屋（Doppelhaeuser）等。4
收益法主要用于以收益为目的的已开发房地产的估价，这类房地产或者通过出租或者通过营业的方式来获取收益。而这类房地产的价值就是通过未来可持续性获取的收益来确定。可用收益法评估的房地产有用于出租的住宅房地产，商业房地产（比如写字楼、商铺），具有综合使用功能的房地产（这类房地产一部分作为住宅，一部分作为商业来出租）以及行政办公大楼，银行和金融机构大楼等。5
成本法适合于那些不是以盈利为目的，而是以建造成本来决定其价值的房地产的评估。这类房地产（根据2002版《估价准则》第3.1.3节）主要针对个别使用者的特殊需要而开发建设，特别是指自住的独立式单、双户住宅（eigengenutzteein-undZweifamilienhausgrundstuecke）。另外，如果市场租金不易获得，我们也可以用成本法来评估那些自用的厂房、仓库以及其他的商业房地产。6
3.2比较法
用比较法来评估时，估价对象房地产的价值可以通过两种途径来获得，或者通过对可比实例房地产的成交价格（简称：可比价格）进行适当的修正来求取，或者借助地价标准值来求取。7但总的来说，我们更倾向于借助可比价格来求取估价对象房地产的价值，因为可比价格作为在市场交易过程中形成的价格，更能反映出当时的房地产市场状况，比如市场供需状况，资本市场状况，地区经济情况。下面分别介绍这两种方法。
使用第一种方法时，由于估价对象房地产的价值是从可比价格派生而来，所以对可比价格有三个方面的要求。8第一，可比实例房地产与估价对象房地产在所有影响房地产价格的因素上（比如，土地的性质和用途、地块所处的位置和开发状态、建筑物的类型和利用程度等）都必须充分的一致。第二，可比实例房地产的成交日期与估价时点尽可能接近。第三，可供使用的可比实例房地产的数量要足够多。如果可比价格已满足以上基本要求，但在个别条件上存在偏差，我们就需要对可比价格进行修正。对于价格因素的差异引起的偏差，可以对可比价格进行相应的增价或减价处理；对于成交日期与估价时点的偏差，可以通过地价指数序列来对可比价格进行修正。9
如果市场上寻找不到足够的可比实例房地产，我们就可以用第二种方法，即借助于地价标准值来求取估价对象房地产的价值。地价标准值是指各地区的土地价格参考值，它是由各地的估价委员会根据“销售价格总汇”10定期计算和公布出来的。由于地价标准值是在忽略地上建筑及其附属设施的情况下计算出的“纯粹”的土地价格，所以这种方法主要是用来评估未开发房地产的土地价值。另外，地价标准值反映的只是在该区域环境下的土地价格的平均值，所以估价对象房地产与可比实例房地产如果在这些区域因素上（比如，地块的面积、配置及利用状况，交通设施状况，公共、商业服务设施的配套状况，自然环境状况等方面）有所不同，就需要对地价标准值进行修正。11比较法的估价过程如下图所示：
图1比较法的估价过程
资料来源：参考Kleiber/Simon/weyers,(2002),S.1026
3.3成本法
成本法可以说是以房地产价格各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法，所以在成本法中房地产的价值由三个部分组成，即建筑设施的价值（包括建筑物、户外设施和特殊设施），其他设施的价值和土地价值。其中建筑设施的价值和其他设施的价值要根据它们的建造价格计算，而土地价值则是通过比较法计算得来。在计算建筑物的建造价格时，要综合考虑建筑物的年龄、施工质量方面的缺陷、结构上的损害以及其他对价格有影响的情况。户外设施和其他设施的建造价格如果没有包含在地价中，就按照经验值或通常的建造价格来计算。最后，地价、建筑设施的价值和其他设施的价值这三部分加总就得到了房地产的价值。12
图2成本法的估价过程
资料来源：参考Kleiber/Simon/weyers,(2002),S.1742
3.4收益法
收益法的本质是以房地产未来的收益为导向来求取房地产价值的方法。在收益法中房地产的价值由土地价值和建筑设施（建筑物与构筑物）的收益价值两大部分组成。13这里的土地具有“无限”的使用寿命，而建筑设施（特别是建筑物）只具有“有限”的剩余使用寿命。两种价值首先分别计算，然后加总得到估价对象房地产的价值。
土地价值通常采用比较法计算得来，而建筑设施的收益价值则是将建筑物每年的净收益贴现到估价时点，计算其现值之和来作为建筑设施的收益价值。为了得到建筑物每年的净收益，我们首先要从该房地产每年所能获取的毛收入出发（通常我们能获取的收入数据都是由建筑物和土地共同产生），毛收入扣除掉运营成本后，就可以得到归因于房地产的净收益。由于该收益中还包括土地的收益，所以还要扣除土地收益的部分（土地的年收益＝土地价值×房地产的报酬率），这样计算后的净收益就是源自于建筑设施的净收益。这个净收益将作为年金，在建筑物的剩余使用年限内折现。折现的过程就是将建筑设施每年的净收益乘以适当的收益乘数（其中，根据《估价条例》第16款第3条：收益乘数是由建筑物的剩余使用年限和房地产的报酬率计算得来），这样得到的价值就是建筑设施的收益价值。如果有影响到价值的情况出现，还要对建筑设施的收益价值进行修正。修正后的建筑设施的收益价值再加上土地价值就得到房地产的价值。
图3收益法的估价过程
资料来源：参考Schulte，(2000),S.401.
4对估价方法的总结评价
比较法：当我们从市场中可以获取到足够多的可比实例房地产时，比较法就是最简单、最具有说服力的估价方法。除此之外，从计算过程上来看比较法也比成本法和收益法更贴近市场。但不可否认的是，估价结果的说服力主要取决于两方面，一看估价师在估价时是否找到了最贴近估价对象的可比实例房地产，二是估价师在对可比价格进行修正时是否全面考虑了对房地产价格有影响的因素。
成本法：成本法最大的弱点就是如何把房地产的成本价值调整为市场价值。在这个调整的过程中，似乎要求估价师们要先知道房地产的市场价值，然后将成本价值向其靠拢。14所以，我们在估算房地产的价值时，应优先采用与市场关系比较近的比较法和收益法。但当我们需要知道建筑物的重置价格或重建价格时，比如在保险事故发生后，需要评估所遭受的损失来确定赔偿金额时，就可以用成本法来估算建筑物的重置价格或重建价格。
收益法：在收益法中，我们通常是预测估价对象房地产未来第一年的净收益，然后将其作为年金贴现到估价时点，其贴现值来作为估价对象房地产的价值。这种以估价对象未来第一年的净收益来作为房地产未来每年可能取得的净收益的做法，忽略了由于市场变化可能会带来的未来租金收入的变化，维修费用的变化和运营成本的变化，这样的净收益会与实际情况有出入，从而计算出的房地产的价值也有一定的不准确性。但从另一方面来看，这种简化处理也大大降低了计算成本和时间成本。运用收益法估算房地产价值的优点还在于，收益法计算过程中所需要的很多重要参数都是公开和透明的，比如房地产的报酬率、地价标准值、以及房地产的销售价格等都由评估委员会定期的公布和更新，使得公众有了了解估价过程的可能性。
注释
[1]袁炳忠,2006(7),S.63
[2]Soefker,(2005),S.120－121
[3]Franke/Zanner/kemperetal.,(2004),S.101.
[4]Simon/Kleiber,(1996),S.34.
[5]Schulte,(2000),S.393和Simon/Kleiber,(1996),S.35.
[6]Schulte,(2000),S.393.
[7]Soefker,(2005),S.169
[8]Kleiber/Simon/weyers,(2002),S.1029.
[9]Kleiber/Simon/weyers,(2002),S.1024.和Schulte,(2000),S.394.
[10]根据《德国联邦建筑法》的规定，每一块出售的土地都要注册，且每块土地的买卖都必需由公证人向国家报告。所有房地产的交易情况都要集中起来，形成“销售价格总汇”。各地的估价委员会则根据“销售价格总汇”每年制定“地价图”，提出各个区域的土地价格标准值。
[11]Simon/Kleiber,(1996),S.109.
[12]Soefker,(2005),S.172-173
[13]Soefker,(2005),S.170
[14]Schulte,(2000),S.418.
参考文献：
[1]袁炳忠，德国-独特的价格评估体系，中国地产市场，2006（7）.
[2]Franke,H./Zanner,C./Kemper,R./Knipp,B./Laub,U.D./Laub,J.C.,Dieimmobilie,rechtlicheundpraktischeanleitungenfürinvestorenundihreBeraterbeimFinanzieren,entwickeln,Bauen,VerkaufenundVerwaltenvonimmobilien,wernerVerlag,2004.
[3]Kleiber,w./Simon,J./weyers,G.,VerkehrswertermittlungvonGrundstuecken:KommentarundHandbuchzurermittlungvonVerkehrs-,Versicherungs-undBeleihungswertenunterBeruecksichtigungvonwertVundBauGB,4.,vollstaendigneubearbeiteteunderweiterteauflage,BundesanzeigerVerlag,Koeln,2002.
[4]Schulte,K.-w.,immobilienoekonomie,BandiBetriebswirtschaftlicheGrundlagen,2.auflage,R.oldenbourgVerlagmuenchenwien,2000.
[5]Simon,J./Kleiber,w.,SchaetzungundermittlungvonGrundstueckswerten:eineumfassendeDarstellungderRechtsgrundlagenundpraktischenmoeglichkeiteneinerzeitgemaeßenVerkehrswertermittlung7.,ueberarbeiteteunderweiterteaufl.,LuchterhandVerlag,neuwied,1996.
[6]Soefker,w.,BaugesetzbuchmitVerordnungueberGrundsaetzefürdieermittlungderVerkehrswertevonGrundstuecken,Baunutzungsverordnung,planzeichenverordnung,Raumordnungsgesetz,Raumordnungsverordnung,37.auflage,DeutschertaschenbuchVerlag,muenchen,2005.
房地产土地评估方法篇5
房地产估价从表面上看，好像是估价人员在给房地产定价—估价人员认为值多少钱就值多少钱。但实际上，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显示出来，是科学与艺术的有机结合。要做好房地产估价，不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，还需要具备房地产制度政策、开发经营，以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识，需要理论与实践高度结合。实习中，通过与万隆有关估价人员的接触，可以了解到，他们原来有的是学建筑设计的，有的是学建筑经济的，有的甚至是学会计的，但在实践中他们则必须各方面的知识融会贯通，只有这样，才能将估价工作做得尽可能的完善。
房地产、房地、土地和建筑物的含义有所不同，其中：房地产可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体；房地指土地与建筑物的合成体；土地仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格；建筑物仅指建筑物部分。
在我国，有人习惯将房地产估价称为房地产评估，但这种叫法不够确切。因为评估一词的含义太广，不仅可以包含房地产价值评估，还可以包含房地产质量、等级评估，甚至可以包含房地产制度政策评估、房地产企业资信评估等，所以，称为房地产价值评估、房地产价格评估，或者简称房地产估价，更为准确些。
房地产土地评估方法篇6
关键词:农村旧村改造评估;房屋权属;房屋面积确定;解决方法
中图分类号:F32
文献标识码:a
文章编号:1672-3198(2010)19-0096-01
为了适应城市发展的需要,城市郊区的农村集体土地被政府征收转为国有土地。国家在对农村土地的征收过程中,许多工作都是针对农村旧村改造而进行的。在对农村旧村进行改造的过程中,拆迁评估的工作程序是:首先对农村房屋权属和房屋面积进行确定,然后再根据实物补偿或者货币补偿的原则进行房屋的评估测算,最后得出评估值。但是实际的拆迁评估工作中,在对房屋权属和房屋面积的确定过程中,经常会有如下问题出现。
1农村旧村改造拆迁评估工作中常见的问题
1.1房屋的权属问题
农村旧村改造项目的评估工作与城市房屋拆迁的评估工作有着本质的区别。最本质的区别便是土地的所有权问题。城市土地属于国家所有,而农村土地属于农村集体所有,其中农村宅基地也是属于农村集体所有的。农民拥有农村集体土地使用权证,在宅基地上建设的房屋属于农民个人所有,颁有房屋产权证书。如果两证齐全,可以根据农村旧村改造项目实物补偿(拆一补一)原则进行评估测算,在这种情况下,评估工作不存在很大的风险性。
在对房屋产权证进行现场勘查复核过程中发现,虽然农民拥有集体土地使用证和房屋所有权证书,但是证书却与现实状况并不相符,这就很难确定房屋权属问题。主要存在下面的不符情况:房屋所有权证书与集体土地使用权证书及土地和房屋的所有人并不相符。
有些农村集体土地使用权证书和房屋所有权证书是在20世纪80年代颁发的,已经过去20年,土地和房产证上使用权人和所有权人可能已经将房屋遗赠给后代,按照相关法律规定应到相应的管理部门办理过户手续,但是农民法律意识薄弱,没有及时办理变更手续,导致现实房主与产权人不相符,部分房屋因此发生产权纠纷。还有部分农民直接将产权证上的产权人姓名进行涂改,使产权证书失去法律效应。这些做法都给拆迁评估工作中的房屋权属核实造成巨大困难。
1.2房屋的面积问题
1.2.1农民自身原因
农民在领取房产所有权证书之前,考虑到税费的问题,往往少报房屋的面积。在领取房屋产权证书之后,由于时间的推移,又进行改建、翻新,在这些情况下,产权证书上的房屋面积无法与实际情况相对应。
1.2.2产权证书办理年限不同,导致产权面积不同
进行旧村改造的地区,房屋产权证书的办理年代也是不同的。在实际调查中发现,这些不同年代办理的产权证书导致在同一地区同样房屋面积确认的不统一性。
有些产权证书是在20世纪80年代末办理的,还有部分村民在2000年左右办理了新版的房屋产权证书。新的产权证书是在房屋进行翻新或者重建之后根据房屋的现实状况办理的,基本上可以真实的反映房屋的面积及现状。在20世纪90年代之前的房产证已经不能反映房屋状况,主要原因是农村地区对于房屋的翻新、加盖等方面没有明确的法律制度规定,农民便根据自己的需要,随意更改自有房屋的面积大小和结构。这些房屋经过翻修、改建,已经无法按照房产证进行核实。在同一区域存在这样两种状况,会使相同状况的房屋由于房产证办理年限的不同而产生不同的拆迁评估价值。这种情况的存在使房屋评估价值很难确定。
在进行拆迁评估时,估价师无法根据产权证书来核实房屋的真实状况,无法进行房屋的有证面积和无证面积的准确计算。这些都直接影响到估价师的评估工作。
根据有关规定,只有房屋的有证面积才能进行相应的补偿。按照有证房屋实物补偿(拆一补一)的原则,农民会有很大的损失,必然会给后期的拆迁工作带来很大的困难。如果按照现实面积进行评估,又会为房地产估价师和估价单位带来很大的评估风险。在评估实务工作中,如何解决上述问题是农村旧村改造评估工作的核心内容。
2解决方法
针对上面出现的问题,经过不断的实践和研究探讨。在评估工作中,经常采用以下方法解决上述问题:
2.1房屋的权属问题的解决方法
针对权属不明现象,根据产生产权不明的根源不同,采取不同的方式进行确权。
对于没有产权纠纷仅仅是继承等原因造成的产权人改变的情况,评估工作的确权工作主要是同房屋主管部门、土地主管部门和公证部门一起完成。而对于具有产权纠纷的房屋,即使会同相关管理部门仍未能确权的,可以进行产权不明房屋的评估工作,与确定产权房屋的评估原则和评估方法相同,但是要注意在评估过程中应注明权属不清的原因。
2.2房屋面积不清的解决方法
同一个地区即使房屋的面积随着产权人的翻新、改建等发生变化,农村宅基地的面积也是固定不变的,因此农村宅基地面积的确认是容易的。根据农村地区这一独特的土地使用权占有方式,在农村旧村改造评估中,使用宅基地的面积作为评估的基础数据,然后根据宅基地的面积来进行拆迁补偿,这在一定程度上解决了时间变化等不同因素导致的产权证书面积差的问题。
房地产土地评估方法篇7
关键词：收益还原法；新技术思路；土地评估
中图分类号：X703文献标识码：a
收益还原法（以下简称收益法）是评估的重要方法之一，无论在土地评估、房地产评估还是资产评估，收益法是常用的评估方法之一。随着房地产市场的快速发展，收益还原法的技术思路出现一些新的变化。
1收益法的原理及特点
收益法基于预期收益原理，是在估算估价对象未来每年预期收益的基础上，以一定的还原利率，将估价对象在未来每年的纯收益折算为评估时点收益总和的一种方法。收益还原法是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。运用此方法在估价时，是把购买估价对象作为一种投资，即购买价款作为购买未来若干年收益而投入的资本。
收益法具有以下几个比较明显的特点：
（1）收益性。投资该估价对象应能够获得一定的收益，或具有潜在的收益。如果没有了收益，则就没有了所谓将收益还原得到估价对象的价值了。例如公共免费使用的建筑，基本没有收益，因此不适合采用收益法评估。
（2）预期性。从投资的角度，投资者购买了估价对象后，是通过估价对象的未来收益来实现投资收益的。因此投资者购买估价对象时必须预计估价对象未来能获取的收益以及收益方式，而其愿意付出的购买价格也是基于这个预期收益来确定的。由此可见，从收益法的角度来看，估价对象未来的收益能力和收益方式都是影响估价对象价值的重要因素。
（3）折现性。未来的收益必须通过折现，才能得到估价时点下价值，这其中涉及到收益法中一个重要参数――还原利率。还原利率除了考虑资金的时间价值，更重要的是反映投资者的预期收益，即投资者在该项投资中期望所获得的收益。从财务分析的角度来看，还原利率实际上就是内部收益率。
2收益法技术思路的变化
随着近年来房地产市场发展的速度加快，房地产收益形式及收益能力出现了新的变化。尤其是在住宅市场，原有的购买―出租模式已经滞后于房地产市场发展的速度。表现比较明显的是租金的增长速度较大落后于售价的增长速度，由此造成按购买――出租模式下的投资收益率越来越低，也就是说用租售比法测算得到的还原利率越来越低，甚至低于国债的收益率。从投资的角度来看，这项投资已经逐渐变得不可行了。但是，近年来住宅房地产市场的交易却越发活跃，这其中除了刚性需求，投资需求也占有较大的比例。这种现象反映了投资收益率并不是越来越低，反而可能是越来越高，只是收益形式有了新的变化。
由此可见，住宅房地产市场预期收益能力和收益形式已经改变。虽然从表面上看每年的收益能力降低了，但是住宅投资的主要收益形式已经由每年出租收益改为持有几年后的转售收益，而且这个转售收益的收益能力往往比每年出租收益大得多。这种投资模式与传统每年出租的投资模式最大区别就是持有期的大大缩短。传统投资模式的持有期是长期的，甚至是整个收益期，更注重的是长期稳定投资收益。而新的投资模式持有期一般只有5年，甚至更短，更注重的是短期投机收益，这种投机收益是具有较大风险的，因此其要求的回报率更高。
基于这种变化，收益法的技术思路也做了相应的调整，将整个收益期分成了两段，第一段为持有期，第二段为转售期。持有期的收益按传统的方法折算还原，然后再将转售的收益另外折算还原，最后将两部分收益的价值相加即得到估价对象的价值。
估价基准日出租出租出租出租转售
持有期
新技术思路下房地产评估的计算公式：
p=a/(r-d)×[1-[(1-d)/(r+d)]n]+F/（1+r）n
其中：a――持有期内的第一年纯收益
F――持有期后的转售纯收益
r――持有期的还原利率
d――持有期的收益递增比率
n――持有期
3新技术思路应用于土地评估碰到的问题
按上述收益法新的技术思路，则土地评估中收益法的计算公式应为：
p=a/(r-d)×[1-[(1-d)/(r+d)]n]+F/（1+r）n
其中：a――持有期内的第一年土地纯收益
F――持有期后的转售土地纯收益
r――持有期的土地还原利率
d――持有期的土地纯收益递增比率
n――持有期。
对于空地租赁的案例，这个公式可以直接套用。但是实际空地租赁的案例比较少，而且这种短期投资的形式更少，空地租赁的大部分是长期投资。而土地评估中收益法应用的最多的是已建成建筑物的土地价值评估。对于这类评估，上述土地评估收益法的新计算公式中持有期部份的参数均可以按原有技术思路求取，但持有期后的转售土地纯收益怎么得到？这个是困扰收益法新技术思路在土地评估中应用的重要因素。
4问题的解决方案
从土地评估的收益法技术思路来看，土地的纯收益等于房地产纯收益减去房屋纯收益。因此转售的土地纯收益也可以用转售的房地产纯收益减去转售时房屋的纯收益，公式如下：
转售的土地纯收益=转售房地产纯收益-转售时房屋的纯收益
转售房地产纯收益=转售房地产价值-相关费用（包括手续费、中介费、税费等）
转售时房屋的纯收益=(p房-pmt房/R房×（1-1/(1+R房)n）)×(1+R房)n
pmt房=p房/(1-1/(1+R房)m)×R房
其中：p房――估价时点的房屋现值
pmt房――房屋年纯收益
R房――房屋还原利率
n――持有期
m――总收益期
5还原利率的差异
从上面的分析可见，还原利率实质上是投资内部收益率，因此对于不同的投资，内部收益率是不相同的。也就是说新技术思路下的还原利率与原技术思路下的还原理利率在内涵上是不一样的，但是其求取的原理还是一样的，求取方法仍采用市场提取法。
通过对广州市10个区域100多个样点进行统计分析，发现在目前的房地产市场下，房价上涨速度比较快，年平均涨幅达到10%以上，由此统计得到的还原利率也超过了10%，远高于出租的回报率，也高于国债利率等这些无风险投资收益率。当房地产价格年平均增长率下降时，统计得到的还原利率也相应降低。由此可见，这类型投资的还原利率与房价的年平均增长率程正相关的关系，基本上约等于房价的年平均增长率加上出租的回报率。
而原技术思路下的还原利率是基于稳定长期投资的内部收益率，还原利率不高且稳定，通常比无风险投资收益率稍高一些，风险大的投资还原利率更高。
因此，对于上述公式中的还原利率有所区别，其中持有期的土地还原利率属于短期投资内部收益率，风险较大，还原利率较高，而且与房价上涨幅度密切相关。计算转售时房屋的纯收益中所用到的房屋还原利率是整个收益期的房屋还原利率，属于长期投资型的，风险偏小，还原利率不高。
6举例
某人购买了一套60平方米的新房，购买价格120万元，使用年期70年，一次性付款，购买后即出租，每月租金2000元（假定为净收益），预计这套房子5年后可以170万（实收）价格转售，估价基准日类似房屋的重置价为30万元，房屋还原利率为7%，持有期土地还原利率为10%。现要评估这套房所在土地的价值（评估时点为购买房屋的日期）。
求解：
房屋年纯收益=p房/(1-1/(1+R房)m)×R房=300000/(1-1/(1+7%)70)×7%=21186
转售时房屋的纯收益=(F房-pmt房/R房×（1-1/(1+R房)n）)×(1+R房)n=(300000-21186÷7%×（1-1/(1+7%)5）)×(1+7%)5=298930
转售的土地纯收益=转售房地产纯收益-转售时房屋的纯收益=1700000-298930=1401070
土地价值=2000×12/10%×[1-1/(1+10%)5]+1401070/（1+10%）5=960933
7需要注意的问题
从上面的例子可见，计算得到的地价非常高，约占房地产购买价格的80％，主要受以下两个方面因素的影响：
1、房屋重置价
从上面例子中的参数可见，房屋重置价仅占购买房地产价格的25％，五年后转售时房屋的纯收益也仅有29万左右，因此当房价已经涨到170万时，计算得到转售的土地纯收益达到了140万左右，即使经过折现，这部分贡献给予土地的价值达到了87万左右。由此可见，房屋重置价的确定对土地价值的影响比较大。只有确定合理的房屋重置价才能还原得到合理的土地价值。从价值理论来看，房屋重置价不仅仅是房屋的建设等费用，还应包括一定投资利息和利润。
另外，当房价在增长时，是否房屋重置价也应该是随之变化？变化规律如何？这有待进一步深入研究。
2、预期房价增长率
从上面的例子可见，五年后房价从120万涨到了170万，涨幅达到40％左右，年平均增长率约为7％左右。由于房价的大幅增长，导致土地纯收益也大幅增长，从而测算得到的土地价值比较高。也就是说，这种方法计算得到的土地价值，是一种投资价值，是基于预期未来房价有一定涨幅情况下的土地价值。由此可见，预期房价的增长率对土地价值影响非常大，预期房价的增长率越高，土地价值越大。
但是，在目前房地产市场变化比较大，而且政府宏观调控频繁的情况下，预期房价增长率存在一定的不确定因素。
参考文献（References）:
[1]中华人们共和国国家标准.城镇土地估价规程[S].北京:中华人们共和国国家质量监督检验检疫总局,2001no.1:50.
房地产土地评估方法篇8
一、房地产典当概述
房地产典当是房地产权利特有的一种流通方式，它是指房地产权利人出典人在一定期限内，将其所有的房地产，以一定典价将权利过渡给他人承典人的行为。房地产设典的权利为房屋所有权。设典时，承典人可以占有、使用房屋；也可以行为上不占有、使用该房屋，但有权将出典的房屋出租或将房屋典权转让。设典时，一般应明确典期，出典人应在典期届满时交还典价和相应利息从约定而赎回出典的房屋，也可以双方约定，由承典人补足典房的差额而实际取得房屋的所有权。
房屋典当指承典人支付一定的典金，占有出典的房屋，并进行使用、收益，典期届满时，由出典人偿还典金赎回出典房屋的法律行为。
二、房地产典当的特征
房地产典当具有以下法律特征：
（1）房屋典当是一种双方法律行为。
房屋典当须出典人和承典人双方意思表示一致，订立典当合同。
（2）房屋典当是一种有偿的民事法律行为。
典权人占有、使用出典房屋，必须支付一定的典价。出典人必须移转房屋的占有以换取典权人的典价。
（3）房屋典当是一种要式法律行为。
房屋典当合同必须以书面形式签订，并到当地的房屋管理部门备案。
（4）房屋典当一般有典期和回赎期。
房屋出典后，承典人对房屋有占有、使用、收益的权利，但出典房屋的所有权仍归出典人享有。在典期内，出典人不能回赎。典当双方当事人可约定典期，也可不约定典期。当事人未约定典期，出典人可随时要求回赎。当事人约定典期，在典契载明的典期届满出典人逾期不赎的即作绝卖，出典人丧失回赎权，出典房屋归当承典人所有而无须再支付对价。
三、房地产典当评估价格的特点
（1）典当评估价格一般低于公平市价
公平市价是指一宗房地产的产权在估价之日预期可合理地出售的最好价格。其假设条件为：
a、一个自愿的出售者；
B、一段在考虑了房地产性质和市场状况下面进行议价销售的合适的时期；
C、在那段时期内房地产价格保持稳定状态；
D、房地产价格完全受公开市场影响；
e、不考虑购买者因特殊兴趣而给予的任何附加报价。
房地产典当评估价格的形成都不能完全具备以上条件。首先，被典当评估房地产的权利人是急切需要资金或融资而典当房地产，所以不是自愿的卖主。其次典当评估价格没有经过一段合适的议价时期完成，而是在典当评估日确立典当价格，典当行也是在不完全充分了解该房地产的情况下进行估价，典当评估实际上就是在短时间完成，为了促使典当评估成功，就必须具备价格优势，才能保证典当行风险降到最低，故评估出来的典当评估价格一般较公平市价偏低。
四、房地产典当价格评估的方法
评估房地产典当价格时应充分考虑房地产市场因素，也就是要充分重视典当房地产的快速变现能力。所以在选用估价方法时，应以市场比较法为首选，评估出现值后再采用长期趋势法修正估算出未来市价，最后减去相关税费用后既求得房地产的典当价格。
用公式表示如下：
房地产典当价格=典当期限届满时市价-支付处分典当房地产的有关费用-相关税费（营业税、城建税、教育费附加）-土地增值税-交易手续费等
公式中处分房地产的费用根据实际情况一般取5%，理由是根据《典当管理办法》规定，绝当房产价值在3万元以上的，需经过诉讼执行程序，由人民法院委托拍卖行进行公开拍卖。根据《拍卖法》规定10%的拍卖佣金中需要由委托人和买收人各负担5%，而委托人为司法机关的免收。
营业税、城建税和教育附加按5.55%收取（居住满五年的免征），交易手续费等按各地的实际收费标准交纳，土地增值税根据具体情况决定征收额或免征（无增值者免征，住宅满5年的依法免征）。
需要注意的是，以上是土地使用权是出让的情况下房地产的典当价格估价公式，但如果土地使用权是划拨的情况下则不适用。因为划拨的土地使用权是一种不完全的物权，不能单独做抵押物进行典当。只能作为房屋占用范围内的土地使用权随同房屋所有权一并抵押进行典当。根据《城市房地产管理办法》、《担保法》和建设部《城市房地产抵押管理办法》之有关规定，必须扣除相当于土地使用权出让金的价款，因此对于划拨土地使用权的房地产典当价格公式如下：
房地产典当价格=典当期限届满时市价-支付处分典当房地产的有关费用-相关税费（营业税、城建税、教育费附加）-土地增值税-交易手续费等-土地使用权出让金
上述分析中主要是理论上的典当价格评估方法。在估价实践中，鉴于房地产典当的形式是以房地产办理抵押登记方式为主，形同于抵押贷款的操作模式，而且典当也是以小额短期（最长6个月）流动资金贷款为主，因此在实际估价活动中，常是由评估机构评估出市场现值，然后由典当行综合考虑各种因素和各种风险，直接按照30%的税费和风险调整系数调整后放款。但实际中典当行为了进一步降低放贷风险，往往以不大于现值50%的比例进行放款也是可行的。
五、应注意的问题
1、合法性的原则
形同房地产抵押，房地产典当的法律性也很强，估价中要充分注意到下列房产不能进行典当评估：
委托人无处分权的房地产
未领取合法权证的房地产
产权有纠纷的房地产
列入拆迁范围内的房地产
被依法查封的房地产
集体土地
公共福利事业用房地产
房地产土地评估方法篇9
【关键词】房地产；估价；土地；市场；风险
中图分类号：F293.3文献标识码：a
房地产土地估价市场中存在的风险较多，这些风险如果得不到及时有效的预测，那么将会带来不可估量的损失。因而作为新时期背景下的房地产企业而言，必须切实加强土地估价市场风险的分析，才能采取针对的措施予以应对。基于此，笔者结合自身工作实践，就此展开以下几点探究性的分析。
1.房地产土地估价市场中的风险
与发达国家相比，我国的房地产土地估价行业出现较晚，国家没有及时推出相应全面的法律法规对市场进行约束，虽然房地产土地评估让人们对房地产土地的价格了解的更多一些，但是其不成熟的一面还是需要更大的改善才得到人们更多认可。房地产土地估价行业快速的发展必然会出现众多的弊病给房地产评估带来风险。房地产土地估价市场的不成熟，导致房地产土地估价行业不易于管理，房地产土地估价企业内部管理和企业人员配置出现一定弊病，这是房地产土地估价风险增大的主要原因，那么具体风险包括有[1]：
第一，权威权威的、规范的组织部门对风险进行防范，这需要国家以及公共组织作出有效努力解决问题。行业体制的的不完善带来潜在风险。在市场经济发展迅速的今天，我国行业管理单位与机构之间的改制还不够完善，导致行业机构对管理单位的依附性比较强，造成评估行业与行业之间无法公平竞争及良好有序的进行评估活动。使整个市场出现垄断现象。
第二，房产土地估价一般是以相对的估价对象来作出的报告，报告所体现的只是调查的评估对象某时段的客观价格，这与实际成交价和房产实际取得成本价有所偏差，所以其评估时会存在较大的误差的。评估价格中的客观风险无法避免，房产市场的形势波动比较大，而这之中的波动因素有多种。例如国家对房地产土地产业的政策变动，金融货币市场的上升下降，都对房地产土地理论价格有所影响。对其影响的幅度有所难以做到有效把握。所以评估价格和理论价格之前无法避免出现一定的差异
第三，在实际评估中是以评估人员严密结合估价理论、借鉴以往的估价经验综合多种因素反映出房产土地的客观价格，这对评估人员的素质要求比较高。评估机构的自我经营管理存在风险。当今社会各行各业需要良好的发展都必管理好自身。房地产土地评估企业也是如此，形成科学合理的企业管理制度、监督制度、提高管理人员和评估人员的素质是至关重要的。倘若经营不善，管理不到位，房产土地估价企业也会面临着倒闭的可能。所以在房产土地估价企业中经营管理风险是存在的。这是因为目前评估企业的数量虽然在不断增多，但就企业的基本情况、技术水平、内部管理水平、社会公信形象、及业务状况都是参差不齐的。这样就使得整个评估市场缺乏综合竞争力，多数企业只追求眼前的利益，缺乏良好的管理及公司长远规划。造成目前评估市场的企业出现的多，倒闭的快。真正做大做强，拥有品牌意识的企业少。导致整个评估市场缺乏活力[2]。
2房地产土地估价市场中对风险的防范
通过上文清楚了解估价市场中的风险种类，就如何有效预防和规避估价风险是本节要详细阐述的。估价行业对自身要求要不断提高，要紧密跟上新时期的发展步伐，建立良好的企业形象及品牌；与此同时要对评估人员的个人素质做出严格要求，增强评估人员的自律性、公民意识以及对国家的政治方针、市场的波动走向的把握能力。以下几点是预防和规避风险的详细措施。
2.1切实提高估价行业的诚信建设力度
当今信息交流的速度越来越快，媒体曝光能力加强，估价行业中不断曝光的审计失败案、虚假评估案及财务欺诈案，使评估行业的诚信岌岌可危。那么切实加强我国评估行业的诚信力度是势在必行的。目前我国评估行业市场发展不够成熟主要是因为脱钩改制不彻底，造成垄断经营，不公平竞争。使得评估人员为了争得生存空间对不合理现象敢怒不敢言。同时体制不够成熟，使得人们将估价的力度用业绩，金钱来衡量，忽略诚信的建设。所以建立成熟的评估市场信用体系及执业制度对防范评估风险至关重要。同时行业监管制度和管理技术水平要不断提高，例如建立了良好估计机构和估价人员的诚信档案，对于违规现象要做到有法可依、有章可循。实施及时公布相关机构和人员的违规现象。这样能切实提高估价机构和估价人员的自身素质[3]。
2.2切实提高估价人员的自主性
估价人员自主性素质提高能够加强估计人员的客观估价及估价人员得到适时的监督。首先要由中国估价师协会组织高校及社会组织严格细化房产估价行业的从业标准、道德规范。同时要严格按照规范执行要求估价从业人员。其次估价从业人员要不断加强学习，通过自身认识对加强社会责任心，公德心，从而保证估价的公正客观。最后建立好诚信评价系统及诚信记录，通过借鉴各个行业的职业资格等级评价来建立诚信评价系统，同时有效记录估价从业的各项诚信记录。从而达到有依据地对从业人员进行奖罚褒贬。
2.3切实了解房地产未来宏观走向
了解房地产未来宏观走向需要注意多方面的因素。总的来说，房地产的宏观走势和我国的宏观经济走势有着密不可分的关系。房产经济发展拉动着上游经济发的发展，上游经济的波动也会影响着房产经济的波动，国家政策的调控以及市场供求关系的变化都是关系着房产土地的价格变化。例如上世纪的美国遭受泡沫经济，金融遭受严重打击，但是其泡沫经济主要是有房产泡沫经济而引起的。所以需要充分对各种因素进行糅合、分析，才能够准确分析出房产土地未来市场的走向。
2.4有效参加评估机构职业责任险规避风险
职业责任险是责任保险的一种，评估师和评估机构可以在进行评估的时候投保责任保险，当由于评估师或者评估机构的过失使委托方蒙受损失时，本是需要评估师和评估机构承担全部赔赔偿。但评估师和评估机构已经投保责任险，保险公司经查实将会承担部分赔偿份额。从而委托人的赔偿得到快速，有效的赔付，这样就大大肯定了评估机构的能力和信誉，减少评估机构市场的风险[4]。
3.结语
综上所述，对房地产土地估价市场风险及预防措施进行探讨具有十分重要的意义。随着我国的房产事业蓬勃发展，房地产土地估价企业也的到了越来越被人们所需要，所以充分了解房地产估价市场的风险有无法避免的客观风险，体制的的不完善带来潜在风险，经营管理不善带来风险，缺少长远科学持续发展观衍生的风险。就风险的不同做出有利的风险规避，需要房地产估价企业充分发现自身的问题、完善相关执行及监督机制、优化人员配置。在当下房地产土地的开放市场中有效防范风险及发挥优势，形成良好的竞争环境。促进我国房地产土地评估事行业的科学持续发展。
【参考文献】
[1]刘媛.房地产土地估价市场中的风险及预防[J].黑龙江科技信息，2013，31：255.
[2]詹文伟.论土地评估市场中的风险及预防措施[J].中华民居(下旬刊)，2012，12：346-347.
房地产土地评估方法篇10
关键词：房地产税；税基；评估
中图分类号：p208文献标志码：a文章编号：1673-291X（2013）08-0098-02
一、房地产税制改革的意义
（一）解决重流转、轻保有的弊端
我国现行房地产税种及与房地产密切相关的税种中耕地占用税、土地增值税、契税、营业税、城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、个人所得税、印花税属于房地产流转环节的税费；房产税、城镇土地使用税属于房地产保有环节的税收，而且免税范围较大，只对经营用房、用地征收。根据《中国税务年鉴》2007―2011年的数据，2006―2010年房地产流转环节的税负占到房地产税收的90%以上，而保有环节的税负占房地产业总体税负不超过6%。房地产税制这种“重流转、轻保有”的状况，使进入市场流通的房地产要承受较高的税负，抑制了房地产的正常流动；而一些投资者购买房产后不需要付出太多成本就可以坐等房价上涨。这不但降低了房地产的使用效率，而且使政府不能充分参与房地产保有阶段发生的自然增值的分配，造成财政收入的流失。为了有效发挥税收对房地产行业的调控作用，应该减少房地产流转环节的税负，对房地产保有环节的税制进行规范性改革并按照房地产的评估价格课税。
（二）增加地方政府的税收来源
根据有关资料，我国房地产业税收收入占地方本级财政收入的比重较低（约为15%左右），而一般房地产税收发达国家其房地产税收占地方财政收入的40%―50%。要使房地产税收成为地方财政收入的主要来源，房地产税制改革有必要减少流转环节的税负，加大保有环节房地产税的征收。因为，相比流转环节房地产税的征收，加大保有环节房地产税的征收不会造成房价的上涨，更有利于对房地产市场的宏观调控，抑制房地产的投机行为；另一方面也为地方政府提供稳定的税收来源，促使地方政府完善地方公共财政建设，满足广大人民群众的需要。所以，保有环节房地产税制改革的趋势是合并现行房产税、城镇土地使用税，设立统一的房地产税，将房地产税的征收对象扩大为所有的不动产，对居民个人所有的房产规定一定的免税面积外，所有不动产按照房地产评估价格确定计税依据。
（三）对调控房地产市场有一定的作用
房地产税作为房地产保有环节的税收调节手段，可以直接并快速改变房地产作为投资品的属性，增加房产持有成本，从而改变投资者的投资意愿，进而稳定房价，促进房地产业的平稳、健康发展。例如，2011年开始的重庆房产税征收试点，尽管征税范围较小、税率不高，但对房地产市场调控有一定的作用。重庆房产税主要针对独栋别墅、高档商品房以及外来炒房者征收，税率设为0.5%、1%和1.2%三个档位，对于存量和新增的应税房产分别给予180平方米和100平方米的免税面积。根据有关调查，房产税实施后部分购房者改变了买大房、买高档房的消费倾向。在房产税推行的10个月内，重庆主城区高档商品住房成交70万平方米，占商品住房成交量的6.8%，较上年下降4.1个百分点；同时，高档商品住房成交建筑面积均价也较房产税实施前下降7.1个百分点。
（四）调节收入分配
房地产税除了在住房保有环节调控房地产、增加地方财政收入的功能外，作为将房地产资本利得纳入二次分配的重要手段，房地产税的作用还在于调整收入分配、缩小贫富差距。缩短贫富差距、增加人民收入是“十二五”规划的重要目标。这一目标的重要实现手段就是通过税收调节实现社会财富的二次分配。让拥有更多房产、占有更多社会财富的公民缴纳更多的税费，以缩小贫富差距，这是中国社会的现实需要。
二、房地产税税基评估对房地产税征收的必要性
如何有效评估房地产税基是征收保有环节房地产税的基础环节。因为，我国现行房地产保有环节税收的计税依据不能准确反映财产在征税时点的市场价值，比如，房产税按照房产原值扣除10%―30%作为计税依据，没有考虑到房产使用后的折旧或升值因素，使得房产税不能随着房产价值的增减而相应调整；而城镇土地使用税以单位和个人实际占用的土地面积为计税依据，各级别土地的差别税额较小，不能真正反映土地的级差收益。当前，我国保有环节房地产税制改革的目标是将土地使用税按使用面积从量定额征税、房产税对企业自用房屋按房产原值扣除10%―30%后的余值征税以及单位和个人出租房产按租金收入征税的方式，统一合并为房地产税，将房地产税的征收对象扩大为所有的不动产，对所有不动产按照土地使用权和房产所有权的市场价值来确定计税依据。市场价值又称为公开市场价值，是多数估价需要评估的价值。房地产市场价值能够反映在特定时点房地产价值量的大小，能够反映不动产从政府公共服务（如城市基础设施）获得收益的大小，依据不动产的市场价值作为房地产税的计税依据，对政府税收来说更具有弹性，对纳税人来说更公平。世界上财产税制比较完善的国家和地区大多也是以经评估确定的房地产市场价值作为房地产税的计税依据。保有环节的房地产本身不存在实际交易价格，其价值只能通过房地产评估的方式以应税时点类似房地产的成交价格、以房地产的预期收益或以房地产的重置成本为基础来确定。因此，房地产税的征收离不开对房地产税税基即房地产市场价值的评估。
三、我国房地产税税基评估体系的构建
房地产税税基评估的目的在于满足税收的公平合理性要求和开征房地产税的成本核算要求，使纳税结果为征纳双方所接受。这就必然要求建立起一套科学合理的房地产税税基评估体系。
（一）选择准政府性质的专属评估机构作为房地产税评估主体
房地产税基评估结果带有行政结论性质，关系到地方政府税收收入和纳税人应纳税额。所以，在房地产税开征初期及过渡期内，选择准政府性质的专属评估机构来负责税基评估工作更符合我国国情，即房地产税税基评估机构是隶属于政府的不以营利为目的的事业单位，经费由财政提供，评估人员可以从社会上有丰富评估经验的执业评估人员中招收。这样既可以保证评估工作的专业性、独立性，又利用了政府部门在信息搜集和沟通协调方面的长处，还可以克服因政府部门设立专门的税基评估部门带来的人员编制负担。
（二）房地产税基评估周期的确定
国外房地产税税基评估周期长则每隔3―5年进行1次价值重估，短则每年评估1次。如加拿大各省和地区通过计算机辅助评税，评税周期由过去的3―5年缩短到每年评估一次。我国房地产税税基评估周期不宜太长，否则会因为房地产市场价格的波动使计税依据失去意义；但由于评估成本较高并且我国目前房地产税基评估的技术还不完善，因此，也不宜每年评估一次。结合我国基准地价评估周期确定房地产税基评估周期比较适合。目前，全国各大中城市及县、镇都有基准地价数据，覆盖工业用地、商业用地和居住用地。国土资源部规定基准地价原则上每三年更新一次。在实践中大部分城市都是以2～3年为周期进行更新和调整的。因此，结合基准地价评估周期，运用各地的基准地价数据结合不同类型房地产在估价时点的建筑成本等资料所测算的房地产价格可以作为不同类型房地产税的税基。
（三）建立以市场比较法为主、收益法和成本法为补充的税基评估方法体系
在选择房地产税基评估方法时，应以市场比较法为主、收益法和成本法为补充。市场法评估的前提条件是房地产市场比较活跃、估价需要的可比实例数据比较容易收集。在房地产市场发达、类似房地产有交易的条件下，这种方法的评估结果易于被纳税人接受。收益法适用于有稳定预期收益并且收益和风险都能量化的房地产估价，但对未来收益预测受较强的主观判断和未来收益不可预见因素的影响。对于一些很少交易而又没有经济收益的房地产可以考虑采用成本法估价。
（四）房地产税基评估信息数据库的建立
以房地产市场价值为房地产税征税依据，就要求政府或评估部门掌握并不断地更新有关房地产的数据。目前，多数国家在为征收房地产税而进行税基评估的过程中引入了批量评估方法，即应用系统的、统一的、考虑到统计检验和结果分析的评估方法和技术评估多项财产确定日期价值的活动。批量评估过程包括一个非常重要的步骤即对辖区内所有不动产进行基础数据的采集，内容包括不动产位置、土地面积和允许用途、建筑物的面积、建成年代、材料以及房地产交易数据、成本数据、收益数据等。因此，完善的财产登记制度是房地产税开征的基础，也是房地产税顺利实施的保障。所以，应当尽快健全有关财产（主要是房地产）登记、处理的法律法规，尽快建立个人资产档案管理。
（五）形成纳税人争议处理机制
在评估房地产市场价值过程中，因房地产个别因素造成的估价结果差异是不可避的。因此，应建立相应的处理机制，保护纳税人合法权益。首先，要对评估结果进行公示，以增强评估信息的透明度。其次，当纳税人对评估结果有异议时，应当允许在一定期限内向原税基评估机构申请复核评估；为了保证纳税人的申诉权利，地方应成立税基评估专家委员会，允许纳税人对复核评估的结果有异议时向当地的税基评估专家委员会申请鉴定。
参考文献：
[1]李宏彪.我国房地产税制改革研究[D].上海：华东理工大学，2012.
[2]范信葵.物业税评估制度的国际比较与借鉴[J].北方经济，2006，（9）.
[3]陈淑贤.论物业税税基评估主体的选择.涉外税务[J].2008，（1）.