物资经营方案篇1
abstract:thispaperanalyzestherealestate'smarket,resources,desireusingthematter-element,radiationtreeetc.inextensionmethod,anddiscussestheapplicationofextensionmarketingtheoryintherealestate'smarketing.
关键词：房地产市场；可拓营销；物元
Keywords:realestate；extensionmarketing；matter-element
中图分类号：F293.3文献标识码：a文章编号：1006-4311（2011）24-0066-02
0引言
近几年，我国房地产业经历了快速发展逐步走向成熟，消费者购房心理也日趋理性，买方市场粗具规模。因此，市场营销观念越来越受到房地产开发商的重视，在房地产开发与经营中的地位也日益重要。要想在房地产市场这个复杂的大系统中做出正确的营销战略决策，就必须对顾客的概念有更新的理解，充分考虑企业与各相关系统的矛盾及协调问题，用新的观念来分析产品、市场、资源和企业的建设。可拓方法是研究处理矛盾问题的规律的方法，将可拓方法应用于营销战略的制定中，可以给企业提供更全面、更切合实际的战略方案，也可以提供一批可行的营销策略[1]。
1可拓营销简介
可拓营销以可拓学的理论为基础，以可拓方法为工具，以创新为核心，结合现代营销理论[1]和中国古今的管理思想，提出了以创造产品――开拓市场――革新企业为主线的营销思想，它利用可拓性、可拓变换、可拓集合等研究营销过程中各种矛盾问题的处理[2]。
可拓营销的应用主要有如下九个步骤[3]：
1.1用物元表示企业任务：
R=（企业a，生产项目，产品B）=（n，C，C（n））
即首先明确企业a的活动领域和发展的总方向。
1.2用物元表示企业a生产产品要达到的经营目标：
R1=（n1，C1，V1）
及企业a的主要目标市场
R2=（n2，C2，V2）
其中
n1=产品B
C1=（c11，c12，…，c1m，）t为n1的经营目标特征
V1=（v11，v12，…，v1n，）t为相应的量值
C2=（c21，c22，…，c2m，）t为n1的主目标市场特征
V2=（v21，v22，…，v2n，）t为相应的量值
1.3利用共轭对方法对企业a的结构进行共轭分析
从而确定企业a的实部物元、虚部物元、硬部物元、软部物元、显部物元、潜部物元、正部物元、负部物元。由上述分析可以更全面了解企业a是否具有生产产品B的能力，以及要生产成品B所缺乏的条件。
1.4利用相关网法分析市场环境，即分析与企业的经营目标相关的因素，确定描述企业经营目标的物元的相关网。
根据相关网中的物元，找出对实现企业经营目标有利的物元和不力物元。
1.5利用发散树方法进行目标市场分析，确定描述目标市场的物元的发散树。
1.6根据对企业目标有利的物元和不利的物元的分析，进行目标市场的初步定位，然后利用物元变换，结合市场营销学知识拟定若干初始可行营销方案集。
1.7调整方案对上述方案集进行潜在市场分析和明显市场分析，进而调整营销方案。
1.8综合评价对调整后的营销方案集中的各方案进行经济、技术、社会的全面评价，从中选出既符合政策，又能满足目标市场的需求，并能给企业带来较大经济效益的较优方案。
1.9控制实施营销方案选定后，就要控制其正确执行。在执行中，发现问题及时反馈给决策机构，采用适当的物元变换，使营销方案在市场营销实践中，不断发展和完善。
2可拓营销在房地产市场营销中的应用案例
房地产开发公司a通过协议方式获得C市某无线电厂土地17221.4平方米。在进行广泛详细的市场调查分析的基础上，a房地产开发公司拟在此购置地上开发“水木书院”项目。下面应用可拓方法制定该项目营销方案。
2.1用物元表述a公司的任务
R=（a公司，开发项目，水木书院）
2.2用物元法表述a公司开发“水木书院”项目要达到的经营目标
R1=水木书院，财务净现值，a1投资利润率，a2投资回收期，a3
用物元表述该项目的主目标市场
R2=（水木书院，购买对象，白领阶层）
2.3通过对a公司的结构分析，认为a公司具有开发该项目的能力，开发该项目需进行投资，设
R3=（a公司，开发投资，13003万元）
2.4分析市场环境，确定R1的关系网，找出实现公司与经营目标的条件物元和限制物元：
R11=（水木书院，距离CBD距离，较近）
R12=（水木书院，竞争状况，较激烈）
R13=（水木书院，顾客需求量，大）
R14=（水木书院，均价，较高）
上列物元中，物元R11，R13，R14是有利条件，R12是不利条件。
2.5利用发散树法进行目标市场分析
2.6目标市场定位，形成初始方案集
对不同功能生产不同价格的产品，即可设计出下列产品；
a1=（水木书院商铺，价格，高）
a2=（水木书院住宅，价格，低）
从实现功能的角度，对原产品的结构物元进行增删、扩缩：
从市场需求设计各种用途用房的套数
Fa1=（水木书院a1，套数，f1）
Fa2=（水木书院a2，套数，f2）
2.7调整方案由于房地产项目的开发需要较长时间，因此，制定营销方案时不能只看调查时的市场情况，重要的是预测楼盘上市时的市场情况，即要同时进行明显市场和潜在市场分析。通过分析，考虑价格和户型随时间的改变和变化，不断调整营销方案。如该项目所在路段目前交通不太好，商业投资较少，但根据城市规划，此路段将在一年内扩建成城市主干道，届时将带来更多的商业投资。
2.8综合评价从财务净现值、投资利润率、投资回收期进行评价，确定企业的营销方案：开发商铺、住宅两种产品，其中以住宅开发为主。
3结束语
房地产开发企业在制定营销策略时，面对的是一个复杂的大系统，要想做出正确的战略决策，就必须充分考虑企业与各相关系统的矛盾及其协调问题。将可拓方法运用于房地产市场的营销中，可以全面分析房地产市场中的各种矛盾，结合企业的资源特长、营销目标，制定与市场环境相协调的营销设计方案。
参考文献：
[1]蔡文，杨春燕，林伟初.可拓工程方法[m].北京：科学出版社，1997.
[2]philipKotler.marketingmanagement―analysis,planningandControl.prentice-Hall,internationalinc.，1997.
[3]杨春燕，何斌，蔡文.可拓营销理论研究[J].数学的实践与认识，2001，（11）
[4]可拓方法在市场营销中的应用[J].鸡西大学学报，2001，（12）.
[5]蔡文，杨春燕，何斌.可拓逻辑初步[m].北京：科学出版社，2003.
物资经营方案篇2
第一条为加强我市再生资源回收管理工作，规范再生资源回收行业发展，防止资源流失，保护环境，实现经济与社会可持续发展，根据《再生资源回收管理办法》和*省商务厅等六厅局《关于印发我省贯彻〈再生资源回收管理办法〉实施意见的通知》（*商发[20*]265号文件）及国家有关法律、法规、规章、政策，结合本市实际，制定本实施细则。
第二条本细则所称再生资源是指在社会生产和生活消费过程中产生的，已经失去或部分失去原有使用价值，经过回收、加工及处理，能够重新获得使用价值的各种废弃物。
再生资源包括：废旧金属材料及制品，报废的机电设备及其零部件，废旧车船及其拆解品，废旧电子产品，废旧木材及木制品，作废旧物资处理的仓储积压物品、残次品，废旧塑料、废纸、废棉麻、毛发、杂骨、废玻璃、废橡胶及其制品等。
第三条凡在本市行政区域内从事再生资源回收经营的企业、个体工商户和产生再生资源的单位，均应遵守本细则。
第四条再生资源回收应当有利于资源节约，节能减排，发展循环经济，防止环境污染，有利于改善城市容貌，方便群众生活，有利于维护社会治安秩序。
第五条再生资源回收管理应当坚持统筹规划、合理布局、环保回收、集中交易的原则，鼓励依法经营、连锁经营、公平竞争，培育支持龙头企业建立规范的再生资源回收网络体系，提高再生资源回收率和利用率。
第二章监督管理
第六条商务主管部门是再生资源回收的行业主管部门，负责制定和实施再生资源回收产业政策、回收标准和回收行业发展规划，将其列入商业网点建设规划。
市商务局再生资源管理办公室负责本市再生资源日常管理工作。
发展改革部门负责研究提出促进再生资源发展的政策，组织实施再生资源利用新技术、新设备的推广应用和产业化示范。将再生资源回收体系建设作为发展循环经济建设和节约型社会的重要内容，负责争取中央、省专项基金，支持再生资源回收体系建设。
*部门依照本细则及有关法律规定，负责对生产性废旧金属收购的治安管理，依法查处违反规定收购生产性废旧金属案件，严厉打击盗窃、销脏等违法犯罪行为。
商行政管理部门依照本细则及有关法律规定负责再生资源回收经营者的登记管理和再生资源交易市场内的监督管理。
税务部门按照国家税收法律法规对再生资源经营行业依法进行征管，落实再生资源经营税费减免扶持政策。
商务主管部门会同城乡建设规划部门，依照有关法律法规和本细则，征求相关部门意见，负责再生资源回收网点、交易市场规划建设的监督与管理，并将再生资源回收网点、交易市场纳入城乡建设规划。
环保部门依照法律法规和本细则，负责对本辖区再生资源回收站点、交易市场和加工企业的环境保护监督管理。
城市管理综合行政执法部门依照有关法律法规和本细则对违法设置再生资源回收网点、交易市场、加工场地，对无证流动收购、随意堆放物资、影响市容环境卫生的行为，依法进行查处、整顿或取缔。
国土资源部门依照国家有关土地法律法规和本细则，负责落实再生资源经营用地扶持政策。
第七条各县（区）人民政府、*经济开发区管委会，组织、协调相关管理部门和街道办事处、乡（镇）人民政府，认真贯彻落实《*市再生资源回收体系建设试点实施方案》，做好辖区内再生资源回收经营活动的日常管理工作。
第八条商务主管部门应当指导从事再生资源回收的经营企业、个体工商户和再生资源回收市场开办者组建再生资源回收行业协会。
再生资源回收行业协会实行自律性管理，依法履行协会职责，接受再生资源管理部门指导。
再生资源回收行业协会依法制定并监督执行本行业规范，维护会员的合法权益。
第三章回收行业管理
第九条商务部门按照《*市再生资源回收体系建设试点实施方案》会同市发展改革、*、工商、环保、城管执法、城乡规划等行政管理部门编制再生资源行业发展长远规划，县区人民政府负责制定再生资源回收网点布局定点规划，报经市人民政府批准后向社会公布、组织实施，并对再生资源回收经营行业实施监督管理。
第十条从事再生资源回收经营的企业和个体工商户应当符合国家法律、法规规定的条件和符合城市发展及城市商业网点建设规划，并依法办理工商注册登记手续，领取营业执照。
第十一条设立再生资源交易市场应当符合本地区再生资源回收行业发展长远规划，并依法办理工商注册登记手续，领取营业执照。
从事再生资源回收经营活动，应当在取得营业执照后30日内，按属地管理原则，向登记注册地工商行政管理部门的同级商务主管部门或者其授权机构备案。备案事项发生变更时，再生资源回收经营者应当自变更之日起30日内（属于工商登记事项的自工商登记变更之日起30日内）向商务主管部门办理变更手续。
第十三条回收生产性废旧金属的再生资源回收企业和回收非生产性废旧金属的再生资源回收经营者，除应当按照本办法第十二条规定向商务主管部门备案外，还应当在取得营业执照后15日内，向所在地县级人民政府*机关备案。备案事项发生变更时，前款所列再生资源回收经营者应当自变更之日起15日内（属于工商登记事项的自工商登记变更之日起15日内）向县级人民政府*机关办理变更手续。
第十四条再生资源回收经营场地不得设在城区以内和机场、铁路、军事重地、国道、一江两岸、风景名胜区、水源保护区500米范围内，经营场地必须符合国家法律法规、城市规划和环境保护要求，并采取绿化、美化措施，不得影响城市市容。
第十五条坚持政府引导，企业实施，市场化运作，统一规划，合理布局，方便群众，绿色环保的原则，按照《*市再生资源回收体系建设试点实施方案》，由回收体系建设龙头企业以资金和生产为纽带，整合规范现有回收站点，建立覆盖城乡、社区、住宅小区，经营规范的绿色回收站（点），实行统一标识、统一着装、统一价格、统一衡器、统一车辆、统一管理，采取上门及网上收购等多种方式进行回收，形成网络化回收格局。加强对“走街窜巷”回收方式的规范管理，由回收体系建设实施企业投放统一编号、标识的全封闭流动收购车进行回收。
第十六条严格实行站点废旧物资限时存放制度，避免造成二次污染。再生资源临时回收站（点）存放的回收物品，必须进场、入室（含覆盖）、无外溢、无渗漏、无明显臭味、无占道堆放现象，不得露天存放，并保证周围环境的卫生、整洁，当日回收的物品必须在当日20时至24时内运离回收站（点）。
第十七条再生资源交易市场应按照*机关的要求安装监控设备，保存资料。
第十八条在城市建成区内从事再生资源回收的流动收购人员必须到所在地商务主管部门备案，佩戴商务主管部门监制的统一《从业标识》后，方可从事再生资源回收经营活动。
再生资源回收体系建设实施企业应当为已登记备案的流动收购人员提供统一标识、统一编号的再生资源封闭式流动回收车。
第四章回收经营管理
第十九条再生资源回收采取上门收购、流动收购、站点收购、网上回收等方式，方便城乡居民和企事业单位交售积攒的再生资源。工业生产和城市建设、拆迁过程中产生的生产性废旧金属应当直接交售给已在工商注册登记、备案的回收经营企业。
第二十条再生资源回收经营者及流动收购人员不得回收下列物品：
（一）枪支、弹药、易燃、易爆、剧毒、放射性等各种危险品；
（二）列入国家危险废物名录或者根据国家规定的危险废物鉴别标准和鉴别方法认定的具有危险特性的废物及医疗废物；
（三）无合法来源证明的铁路、公路、石油、电力、电信、通讯、矿山、水利、测量和城市供排水管网井盖、水篦等公用设施、消防设施等专用器材；
（四）*机关通报寻查的涉案物品或者有涉案嫌疑的物品；
（五）法律、法规规定禁止回收的其他物品。
第二十一条再生资源回收站点和流动收购人员在回收过程中发现*机关通报寻查的赃物或出售禁收、盗窃和有赃物嫌疑物品的，应当立即报告*机关。
第二十二条经营者回收生产性废旧金属的，应当查验来源证明，并对出售单位或个人的名称和经办人姓名、住址、身份证号码以及出售物品的名称、数量、规格、新旧程度等如实进行登记。
第二十三条再生资源回收经营者从事报废汽车回收经营的，应当符合国务院《报废汽车回收管理办法》规定的条件。
第二十四条再生资源回收经营场地设置实行统一规划，再生资源回收过程中运输、加工、处理，不得影响周围单位和居民的正常生产、生活秩序。
第二十五条跨行政区域转移再生资源进行储存、处置的，应当依照《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》第二十三条的规定办理行政许可。
任何单位和个人不得限制持证许可的再生资源跨地区流通，不得违法查扣持有合法经营手续的再生资源及其运输车辆。
第二十六条标注统一编号标识的再生资源流动收购车和标有统一标识编号的再生资源专用运输车辆可按规定在城区通行。
第二十七条生产企业应当通过与再生资源回收企业签订收购合同的方式交售生产性废旧金属。收购合同中应当约定所回收生产性废旧金属的名称、数量、规格，回收期次，结算方式等。
第二十八条商务、工商、*、城乡规划、城市管理、环保等行政管理部门应当加强对再生资源回收交易市场的监督管理，对再生资源回收经营过程中发现的违法行为及时查处或通报有关部门进行处理。
再生资源回收经营者和再生资源交易市场开办者应当接受商务、工商、*、城乡规划、城市管理、环保等行政管理部门的监督检查，对拒绝或阻挠监督检查、违反法律、法规和本细则的行为，依法予以处理。
第二十九条从事废旧金属冶炼、熔化的企业和个体工商户，必须办理工商营业执照和生产、加工等相关行政许可，并在*机关和商务主管部门备案，在再生资源交易市场购进原料，进行合法生产、加工，不得在冶炼、熔化场地购进原料。
第三十条从事废旧塑料、橡胶熔化的企业和个体工商户，生产场地应符合环保要求，必须办理工商营业执照和生产、加工、环保等相关许可证，并在商务主管部门备案。
第五章法律责任
物资经营方案篇3
物流企业的直接融资途径物流企业直接融资的形式主要有发行债券、股票或其他形式有价证券等。物流企业的间接融资途径物流企业间接融资是指物流企业(融资人)通过中介机构(银行等金融机构)向市场筹集资金的融资方式。以银行信贷、信托贷款、租赁融资为主的金融机构间接融资是物流企业中短期资金的主要筹集来源。物流企业的民间融资途径物流企业民间融资指的是资金供给方与资金需求方(物流企业)进行的不通过资本市场、货币市场和金融机构等第三方直接进行的筹融资行为。
2X物流园区概述
2.1整体项目介绍
J市X置业有限公司在J市取得“J市X冷藏食品物流园建设项目”的立项批复。本项目建设多功能仓储、大型冷库、商务公寓、写字楼、园区服务及配套设施及基础设施。基础设施主要为承重60吨主道路、承重40吨辅助道路、停车场和承重60吨双向通行桥梁两座。项目容积率：2.1，绿化率10%。
2.2项目建设条件
J市气候条件适宜；位于江西省北部，大京九铁路中段，地处赣、鄂、湘、皖四省交界处的长江中下游南岸，是长江黄金水道沿岸十大港口城市之一，交通十分便利；水资源十分丰富；基础设施条件满足项目要求。
2.3项目市场分析
2.3.1J市商业物流行业现状J市冷链物流还存在很大的差距，交易手段还是比较单一的店面交易方式，信息采集与交流欠发达，各种技术检测检验设备缺乏以及硬件和软件设施的欠缺，严重地制约了J市冷链物流的发展。因此，尽快加速建设以冷藏食品为主，其他农副产品、工业产品、生产资料仓储为辅的J市物流基地显得越来越重要。2.3.2项目建设的必要性及优势项目建设符合产业规划，项目建设符合行业趋势，带动J市的食品加工和三产服务业，进而拉动江西省及周边省市地区经济发展。J市素来就是重要的农副产品集散地，在全国物流网络体系中作为次级区域物流中心的地位明显，项目具备较强的功能优势、周边批发市场承租商资源优势、辐射功能强。该项目为J市重点工程得到国家政策大力支持冷链物流项目建设。
3X物流园区投资规模与经济效益研究
3.1方案一与经济效益评价
3.1.1方案一基本情况方案一建设规模见表1，其中项目总投资43894万元，资金计划来源：资本金18894万元，银行贷款25000万元。项目资本金比例为43.04%。经评估本期项目总投资43894万元。具体为：土地出让费13336万元；报建费用2828万元；前期工程费用411万元；建安成本21612万元；设备购置费2830万元；预备费用820万元；建设期财务费用2057万元。3.1.2项目经济效益评价经计算，方案一项目经济效益指标如下：财务净现值(税后)=21979万元＞0(i=8%)内部收益率(税后)=14.9%＞8%总投资利润率=利润总额/投资总额×100%=16.8%总投资净利税率=净利润/投资总额×100%=18.7%财务净现值大于零，内部收益率大于8%，该项目经济效益指标较好。
3.2方案二与经济效益评价
3.2.1方案二基本情况方案二建设规模见表2，其中项目总投资61894万元，资金计划来源：资本金18894万元，银行贷款43000万元。项目资本金比例为30.52%。经评估本期项目总投资61894万元。具体为：土地出让费13336万元；报建费用4060万元；前期工程费用564万元；建安成本35684万元；设备购置费3773万元；预备费用1148万元；建设期财务费用3329万元。3.2.2项目经济效益评价经计算，方案二项目经济效益指标如下：财务净现值(税后)=29574万元＞0(i=8%)内部收益率(税后)=15.3%＞8%总投资利润率=利润总额/投资总额×100%=17.4%总投资净利税率=净利润/投资总额×100%=19.3%财务净现值大于零且大于方案一，内部收益率大于8%，且大于14.9%，可知该项目经济指标较好且优于方案一。
3.3方案三与经济效益评价
3.3.1方案三基本情况方案三建设规模见表3，其中项目总投资37788万元，资金计划来源：资本金18894万元，银行贷款18894万元。项目资本金比例为50%。经评估本期项目总投资37788万元。具体为：土地出让费13336万元；报建费用2436万元；前期工程费用272万元；建安成本17175.1万元；设备购置费1811万元；预备费用701万元；建设期财务费用1455万元。3.3.2项目财务效益指标经计算，方案三项目经济效益指标如下：财务净现值(税后)=25282万元＞0(i=8%)内部收益率(税后)=14.5%＞8%总投资利润率=利润总额/投资总额×100%=16.2%总投资净利税率=净利润/投资总额×100%=18%财务净现值大于零，内部收益率大于8%，该项目经济效益指标较好。综合评价，方案二最优。
3.4评价结论
(1)由以上三个方案比较可以知道，方案二优于其他方案。方案二财务评价全部投资的财务净现值为44861万元，大于其他方案。全部投资内部收益率为15.3%均大于方案一，方案三。投资回收期为7.66年(税后)也都满足规定的条件。各项计算指标均符合标准，且经济效益明显。从评价指标来看，本项目在财务及国民经济角度都是可以接受的。(2)通过盈亏平衡分析可知本项目具有较强的抗风险能力。
4贷款效益与风险分析
4.1银行效益分析
4.1.1资产业务收益方案二支持本项目贷款43000万元，期限6年，可获利息收入4717万元，平均每年利息收入786万元。4.1.2负债业务收益该贷款如果发放，将引入该公司的项目资金及经营收入存入银行，并同时可带动物流承租方来银行存款，预计月均存款将上千万元。4.1.3中间业务收益及社会效益J市X冷藏食品物流园项目作为大型的综合物流园，必将引入大量商户入住，这将为银行带来大量的市场经营者和高端个人客户，有利于银行开展借记卡、信用卡、网银、个贷等“1+n”业务营销，为银企进一步深入合作奠定了良好基础，有利于银行打造农行品牌，树立良好形象，增强农行市场竞争力。同时，银行可收取一定财务顾问费，使综合收益率达到在基准利率基础上上浮30％以上。
4.2贷款风险分析
物资经营方案篇4
种子备案是确保春季种子用种安全的第一步，把好种子备案关显得尤其主要，为切实做好种子经营备案工作,思茅区种子站早谋划，早安排，多措并举，狠抓落实。
一是加强宣传，营造浓厚舆论氛围。通过梳理统计可以在思茅辖区内销售流通备案品种水稻400余个，玉米620余个，针对种子品种多乱杂的特点及个别经营户对网上备案认识不到位的情况，种子站提前着手，通过下乡宣传和微信群发信息相结合的方式，督促种子企业和经销商及时备案，督促其依法备案，确保应备必备。
二是组织培训，提高实践操作技能。通过组织举办种子经营培训班一期160人次，邀请专家讲解、传授有关法律知识和网上备案操作技术，让经营主体不仅能提高对种子经营备案是法定义务的认识，而且能熟练掌握备案方法，做到得心应手，操作自如，自觉备案。
三是多项举措，提升为民服务水平。从思想上、制度上督促和激励我站职工不断加强自身业务提升。利用传统+现代、线上+线下等形式及时帮助指导解决备案过程中出现的各类的问题。
物资经营方案篇5
（讨论稿）
第一章总则
第一条：为进一步加强农作物种子市场管理，确保农业生产安全，维护种子经营者、使用得的合法权益，促进农民增收、企业增效，制制定本办法。
第二条：本办法依据《中华人民共和国农业法》、《中华人民共和国种子法》、《中华人民共和国农业技术推广法》等法律法规，结合实际制定。
第三条：本办法所称主要农作物品种包括水稻、玉米、小麦、油菜及薯类作物新品种等。
第四条：本办法所称“品种试验”是指进入本县辖区的农作物新品种需进行的区域试验和生产试验，不包括种子的研发、繁育等种子生产。
第二章种子登记备案管理
第五条：为规范种子经营市场，[找材料到文秘站-网上服务最好的文秘资料站点]掌握全县主要农作物品种结构及种质资源，县内外国营、民营及个体种子经营企业凡在本县辖区内经营销售的品种均需事先在农业综合执法大队进行种子登记备案。
第六条：种子登记备案需同时提供以下资料：
（一）品种审定机关颁发的品种审定证书及农业行政主管部门的公告复印件。
（二）品种介绍资料，包括品种特征特性、适宜地区及产量水平，主要栽培技术要点等。
（三）提供计划经营销售的品种数量及网点分布等书面材料。
第七条：县内种子企业、农技推广单位自主引进的主要农作物品种或试验示范材料亦应申报登记备案。
第三章品种试验管理
第八条：为确保农业生产安全，凡初次进入或计划进入本县辖区内经营销售的主要农作物品种应进行区域试验或生产试验。
第九条：国审、省审通过的、初次进入本县辖区经销的主要农作物新品种必须进行生产性试验（县试验点在同一生态区不少于2个，每个试验点的种植面积不少于1亩），有一年以上生产性试验资料、证明其先进性适应性，方可经营推广。
第十条：国审、省审、外省审定通过的、其种植区域不涵盖本行政区域拟进入县辖区经营销售的主要农作物新品种应同时进行区域试验和生产试验。同一生态区区域试验设2—3个点，试验设重复2—3次，每个处理面积不少于0.02亩；生产试验不少于2个点，每个点的种植面积不少于一亩。
第十一条：主要农作物新品种试验程序：
（一）品种所属单位（以下简称甲方）向农业综合执法大队提出试验申请，经研究同意后确定农业技术推广单位（以下称乙方）负责试验实施。
（二）甲、乙双方在农业综合执法大队的监证下签订“农作物新品种试验协议书”。
（三）甲方按试验性质和要求无偿提供试验种子、品种资料和试验费用；承担因品种本身缺陷（非人为及气候因素）所造成种植户的减收补偿。
（四）乙方严格按农作物田间试验方法主持试验工作。试验结束后如实公正地向甲方呈报试验总结报告，并抄报农业综合执法大了存档备案。
第十二条：县内种子、农技推广单位自主引进的农作物品种或试验示范材料也要安排区域试验和生产试验。试验结果应报送农业综合执法大队存档备案。
第四章种子经营管理
第十三条：__县农业综合执法大队依法监督管理全县农作物种子市场。农作物种子经营实行许可证制度。经营（或代销）人员需持证上岗。种子经营许可证的换证、年检按有关规定执行。
第十四条：国审、省审，审定通过的经在本县辖区试验适宜种植，并办理了品种登记备案的主要农作物新品种可进入本县辖区经营销售，县农业综合执法大队依法保护县经营权益。
第十五条：依照本办法第十条规定，经区域试验和生产试验，对适宜本县辖区种植的新品种，在办理完善引种等相关手续后可进入本县辖区经营销售。
第十六条：经生产试验证明，对不适宜在本县辖区内种植的品种，无论审定与否均不得进入本县经营销售。
第五章违约责任
第十七条：县内外国营、民营及个体种子经营企业，不执行本办法之规定，有下列情形之一者，依据相关规定予以处罚：
（一）不如实如期申报经营品种登记备案而擅自进入本县辖区经营销售的；
（二）对应参加区域试验或生产试验而拒绝参加试验，直接进入本县辖区经营销售的。
第十八条：县内外国营、民营及个体种子经营企业，不执行本办法之规定，有下列情形之一者，依据相关法规予以加重处罚：
（一）隐报、谎报经营品种，对本县生产造成损失的；
（二）对不宜本县辖区种植而强行进入本县经营销售造成生产损失的；
（三）经营经试验不适宜本县辖区种植品种造成生产损失的；
（四）经营未经审定品种造成损失的；
（五）以“示范”种植为名，将未审定种子售给或变相给种子代销户的，无论数量大小，视为擅自经营推广未审定品种从严查处。
第六章附则
物资经营方案篇6
（一）农业农村、市场监管联合检查，保障春节前食品安全
2021年春节前农业执法队联合县市场监管局、动物监督所，对县城及周边的屠宰场、肉食品经营门店、超市，对武胜驿镇范围内的牛羊肉交易市场、肉食品经营门店、冷链肉食品库等进行联合检查，重点对私屠滥宰、无检疫合格证出售的动物产品进行了查处。关停无检疫合格证出售动物产品门店一家，收缴未检疫出售的动物产品20公斤。
（二）开展农资打假专项，稳定保障农业生产
1、按照甘肃省农业农村厅、公安厅、市场管理局《2021年全省“农资打假护农保春耕”专项行动实施方案》的通知（甘农法发﹝2021﹞3号）文件要求，根据我县实际制定下发了《2021年全县农资打假专项治理行动实施方案》，由农业综合行政执法队牵头，组织农技中心、种业监督中心、动物卫生监督所等单位的农业执法人员，在全县开展为期20天的春季农资打假专项整治行动。
重点对农药、种子、肥料、饲料、兽药、农膜等农资的经营许可、农药、种子登记备案、电子台账运行、农药包装废弃物回收、农药安全经营进货售货台账、包装标识等进行了清查，截至目前出动执法人员402人次，车辆200台次，检查经营门店509家次，责令下架不合格种子一袋、过期农药30.64公斤、兽药3袋，下达责令改正通知书3份，督促建立农药包装废弃物回收点105处，设置农药包装废弃物回收桶80家，回收农药包装废弃物102公斤。
2、组织农药经营人员进行了集中培训，培训10场（次），培训人数100人（次）；签订《永登县农药安全诚信经营承诺书》100份，发放《农药管理条例》、《农药安全使用知识》、《禁限用农药目录》和《农药包装废弃物回收管理办法》各100份，培训了农药经营人员电子平台操作及运行，提高了管理水平，规范了农药市场，收到了良好效果。
（三）调查处理投诉，及时化解矛盾纠纷
物资经营方案篇7
当前，在激烈的市http://场竞争中，企业文化建设是企业获得持续、健康、和谐发展的一项重要战略措施。从定义上讲，企业文化是企业在长期生产经营过程中形成的管理思想、群体意识和行为规范，它是长期文化和经济结合的产物，包含企业的价值观、精神、历史传统、道德规范、行为准则等文化活动。而企业档案是反映企业运营全过程的各类文件资料的汇总，其中很重要的方面就是对企业文化理念形成与传承过程的反映，也为企业持续的经营过程奠定精神文化基础。同时，企业档案的本身丰富的文化内涵，直接构成企业文化的重要部分之一。因此，它们二者之间是相互促进，相互融合的。
一、企业档案在企业文化建设中的重要作用
1．企业档案的记载内容是企业文化建设的重要参考。对于企业来说，企业文化作为一种企业管理的现象和形态，与企业相伴而生，客观地存在与企业发展的全过程。所以，企业文化内涵和底蕴的形成并不是短期内能形成的，必须经过长期的历史积淀和凝练才有价值。而企业档案传承历史，真实记述和反映了企业的各项活动，是企业发展的记忆。因此，必须通过档案记载内容的历史考证与借鉴不断地位企业文化建设输入新的精神内核。在企业档案中，会充分反映企业的运营特点和成长轨迹，其中不乏企业文化理念的形成过程的记载。
2．企业档案是企业文化建设的直接依据。档案记载内容中，通常都会包含反映企业发展进程的“企业大事”、“历史沿革”等内容，这些内容都记载了企业发展的历史。可以辅助人类的记忆，作为实事凭证和承载人类社会实践活动中直接形成的有序知识信息，为企业文化建设提供历史参考，作为直接的依据。
3．企业档案管理本身就是企业文化建设的重要组成部
分。企业档案作为企业运营全过程的真实记录，客观反映着企业的经营成长过程中的点点滴滴，这些记载的不仅仅是企业的所作所为，更重要的是企业的一种文化成长过程，其本身具有鲜明的文化特性。因而企业档案建设就是一种企业文化建设。因此，企业档案管理在企业经营中显得尤为重要。档案室内，除了一般的文件、文书之类的文字性资料外，还应当包括科技研发、财务、商业合同、声像视频等资料。这些东西记录着企业艰难的创业史，所以是企业非常有价值的文化财富。综观企业档案本身，就是一部企业文化建设史，蕴含着企业深厚的文化底蕴。所以，只有管好企业档案，才能为企业留下一份文化遗产，将企业文化建设发扬光大。
二、加强企业档案管理工作措施的几点建议
在企业文化建设日益重要的今天，企业要想通过文化建设为企业竞争注入新的活力，除了文化建设本身之外，还应当充分借助档案管理为企业文化建设服务，充分挖掘企业档案中的文化内涵。
（一）增强企业档案服务的理念
企业文化，是现代企业的管理理念和管理方法，实质上属于意识范畴。如前所述，企业档案通过文字、声像资料等多种形式而存在，对企业文化建设具有直接的促进作用。反过来讲，企业文化建设产生的新成果又极大的丰富和充实了企业档案的内容，两者相辅相成。由此，在企业经营管理过程中，应当始终树立企业档案为文化建设服务的理念，提高档案工作者的文化素养，帮助其充分挖掘档案资料中的文化服务功能，充分利用企业档案所反映的精神内核。这样长此以往，就能促使企业用科学先进的价值观念、道德观念、企业精神和行为准则团结教育员工，激发员工的创造力、向心力、凝聚力和团队精神，引领企业持续发展。
（二）夯实企业档案的基础管理
相对企业的市场、研发等部门来说，企业档案部门似乎并没有那么重要。但是，企业档案部门不能忽视自身的作用而消极怠工，依然应当在企业中心工作的指导之下，主动地、创新性的开展档案工作，也就是说，必须在档案收集、整理、开发、利用工作中充分研究、拓展。充分发挥档案的作用，利用档案资料，对本企业的传统历史、行业特色、服务对象、职工素质以及企业的地理环境、资源环境和社会环境等内容进行查考，然后精心提炼，选择富有本企业特色的文化建设方案。同时依据企业档案信息资源，对不同历史时期的企业文化特色进行反思研究，开展企业文化建设和发展。
（三）深入挖掘企业档案文化资源
从类别上来讲，企业文化可以分为物质文化和非物质文化两类，其中更重要的是后者。非物质文化通常指企业的精神、企业运营的价值观等这些意识形态领域的东西，它们是企业思想精髓所在，只有对客观真实地记载企业文化活动的企业档案进行加工、提炼、整合升华，才能形成企业的文化。所以我们必须深入挖掘企业档案信息资源，利用档案资料，编篡企业各种载体的档案史料和专题资料，如《企业年鉴》，再现企业发展史，使员工看到组织开创者的艰辛、建设者的拼搏和如今的成就；再现各任企业领导人员的处事方法、决策风格，使员工更深刻地理解企业政策、经营机制的变迁；再现组织机构、企业制度的变化，使员工了解企业制度沿革的走向和趋势等，如编篡《抗灾抢修复电风采录》、《见证辉煌》、《优秀工程集锦》等，使员工将企业曾经的荣辱兴衰铭记在心，并担负起这份厚重文化的继承和发扬。
（四）将企业档案与员工培训教育充分结合
企业经营的价值理念，并不是高层管理者通过语言、口号、标语之类的方式所能反映到实践中的，必须通过各种行之有效的方式对员工进行教育、培育、实践，在潜移默化中才能形成企业员工的一种自觉行为。在一种积极向上的价值观的指引和推动下，企业员工的软对精神、价值取向都会与企业核心竞争力所需的企业文化相契合。要在企业内部实现这种效果，应当发挥企业档案的教育功能。如举办企业光辉历程回顾展，编辑企业重大事件解读，让有代表性的实物档案（奖状、奖杯、奖牌、奖旗）、照片、声像等档案资料呈现在员工面前，从而使储存于档案室中的企业文化建设资料被激活，羽化为企业的精气输于企业的工作之中、思想之里，逐步形成企业内个性化的富有特色的企业文化。再去如从企业档案中筛选出企业先进模范人物的感人事迹，举办先进人物事迹展，可以有效发挥先进人物的榜样力量。这样长此以往，就能使员工逐渐形成任劳任怨、忠于职守的敬业精神；顽强拼搏、励精图治的创业精神；开拓创新、勇攀高峰的进取精神；顾全大局、同心协力的团队精神等。这些都是企业档案中可以挖掘利用的精神养分。
由上可知，企业档案不仅是企业各项活动的历史记录，它同时也记载了企业文化，具有天然的文化属性。企业档案要为企业的生产经营管理服务，也要为企业文化建设服务，从某种意义上说，企业文化根植于企业档案，企业档案是企业文化的寄生之地、是企业文化的生命源泉。随着更多的企业开始重视企业文化建设，企业文化建设的力度将更大，方式将更多样，内容将更宽广。因此，企业档案工作者一方面要从思想上对档案管理予以充实；另一方面要从主动探索档案管理的新方法、新措施，使企业档案管理工作能为企业文化建设服务，为企业核心竞争力的提高提供全方位的服务。
物资经营方案篇8
开展农资打假和监管工作，要以科学发展观为指导，认真落实中央、省农村工作会议精神，按照保障农业生产安全和农产品质量安全的总体要求，坚持突出重点和整体推进相结合、集中整治和日常执法监督相结合，坚持标本兼治、打防结合和属地管理原则，严格落实农资监管责任制，大力推动农资信用体系建设，规范农资市场秩序，积极推行信用监管，开展放心农资下乡进村活动和放心农资“示范店”建设，着力构建农资监管长效机制，切实维护农民的合法权益，推动农资市场秩序持续好转。
二、工作目标
通过各级各部门的共同努力，农资打假重大案件执法查处率达到100％，农资生产经营行为进一步规范，杜绝甲胺磷等禁用高毒有机磷农药的生产、销售和使用，农药产品质量和标签合格率均达到88%；种子质量合格率提高2个百分点，种子质量安全事故得到有效遏止；肥料产品质量抽检合格率和肥料产品包装标识合格率明显提高；强化兽药和兽药残留监管，兽药产品总体合格率提高2个百分点，畜禽产品兽药残留检测合格率进一步提高，饲料产品监测合格率提高2个百分点。农民群众质量意识和维权能力进一步提高，放心农资下乡进村覆盖范围进一步扩大，“示范店”试点取得成效，农资监管长效机制逐步形成，农资市场秩序进一步好转，农民群众满意度进一步提高。不发生因假劣农资引发的重大农产品质量安全事件。
三、工作重点
（一）重点产品
种子：继续开展“种子执法年”活动，重点加强对上年企业核查、市场检查、质量抽查有问题企业以及农业生产中出现重大质量事故企业的检查，淘汰不合格种子企业；开展春季、秋季种子市场大检查，重点打击套牌和制售假劣种子、无证生产经营、未审先推、包装标签不规范、虚假广告等违法违规行为，督促种子企业建立生产、经营档案，实现产品可追溯；加大监督抽查力度，提高种子质量监督抽查的范围和覆盖面；严格品种审定，规范品种命名，解决品种多、乱、杂等问题。
农药：坚决查处禁限用农药的使用，查处生产经营非法添加未登记成分、有效成分不足等假劣农药和无证生产、一证多用、套用或冒用证件以及标签不规范等违法行为。加大对蔬菜、茶叶、水果等作物上禁、限用农药的检查和监管力度，严厉打击非法生产、经营和使用甲胺磷等禁用高毒农药的行为。
肥料：严查复混肥（料）、有机肥料、有机无机复混肥、水溶肥料、微生物肥料等产品中有效成分不足、未登记、一证多用、假冒伪造登记证、肥料产品标称具有农药功能、标签标识混乱等违法行为。进一步加强配方肥定点生产企业的监管，完善配方肥质量追溯制度。
兽药：强化兽药Gmp后续日常监管，规范兽药生产活动；严厉打击违法制售假劣兽药和使用违禁药物及其他有毒有害化合物的行为，加大兽药市场整治力度，坚决取缔国家禁用兽药、无证无照兽药生产企业和经营企业。
饲料和饲料添加剂：严厉打击生产经营假劣饲料和饲料添加剂、无证生产经营等违法行为，依法严厉查处在饲料和动物饮用水中添加三聚氰胺、瘦肉精、蛋白精、苏丹红、莱克多巴胺、孔雀石绿、硝基呋喃等违禁添加物的行为。重点监测饲料中违禁药物和非法添加物、反刍动物饲料中动物源性成分，加大对高铜、高锌等超量添加行为打击力度。
水产苗种：加大水产苗种生产监管，严厉查处水产养殖过程别是苗种生产阶段违法使用硝基呋喃类、氯霉素和孔雀石绿等违禁药品和有毒有害化学物质的行为，提高水产苗种质量。严厉打击以次充好和销售带病水产苗种的行为。
（二）重点单位
农资批发市场、专业市场、集散地和经营门店等，具有多次违法行为记录的经营户以及乡村流动商贩，重点监控的生产经营单位，非法制售假冒伪劣农资的小作坊和黑窝点。
（三）重点区域
农资生产、销售和使用大县，小规模农资产品生产、批发主体聚集地区，某些农资问题突出、反复发生的区域，假劣农资重大案件多发地区以及县域交界处。
四、工作任务
（一）清理整顿农资生产经营主体。今年是《中华人民共和国农产品质量安全法》实施五周年，各地农业部门要组织力量集中开展放心农资产品宣传月活动，在春秋两季集中清查辖区内农资生产经营主体，健全本地农资生产经营主体档案，并协调相关部门清理整顿不符合法律法规要求的农资生产经营主体，对无证、无照生产经营农资的要严肃查处，坚决予以取缔。
（二）加大农资市场监管力度。切实加强农资市场日常监管，加大日常执法检查的力度，保证农资监管工作不留死角。完善农资市场监管工作档案，记录好日常检查工作情况，对监管中发现的问题及时依法处理。要根据当地农业生产实际，突出重点农时、重点地区、重点市场、重点品种，有计划地开展各种专项行动，坚决查处生产、销售和使用禁限用农业投入品的违法行为，继续深入开展禁限用农业投入品整治，对禁用的高毒农药要继续加大清缴力度，逐步解决农资市场存在的突出问题，建立“黑名单”制度。曝光一批违法违规企业和不合格产品，保障农资产品质量，维护农资市场正常秩序。
（三）加强农资产品质量监督抽查。各地要结合本地实际，有计划地对种子、农药、肥料、饲料及饲料添加剂等农资产品开展质量抽检，进一步完善农资产品质量监督抽查制度，有针对性地制定农资产品质量抽检计划，组织开展监督抽查活动，扩大监督抽查范围，增加抽查频次，依法及时公布监测结果。对群众反映强烈和问题突出的区域、产品、企业进行重点监测。对监测中发现的重大问题，要及时警示信息；对监督抽查中发现的不合格农资产品要依法处理，涉及制售假劣农资的违法行为要按照“五不放过”原则一查到底，严肃处理。要加强沟通，建立检测结果共享机制，避免重复抽检，提高执法效能。
（四）创新农资供应模式，推进放心农资下乡进村。认真总结开展放心农资下乡进村的典型经验，加大放心农资“示范店”建设，推广农资连锁、农资农技“双连锁”、农资行业协会等模式，支持和鼓励有实力、信誉好的名优农资企业、农资专业合作组织和放心农资“示范店”等直接到乡村设立经营网点，构建新型农资经营网络，畅通放心农资下乡进村渠道，提高放心优质农资产品的覆盖面。
（五）实施分类监管，推进诚信建设。各地要加快探索和推进农资信用体系建设，加强与工商、质检等部门的协作配合，研究制定农资企业信用评价体系和管理办法，逐步推行分类管理。将农资生产经营企业资格、质量抽检结果、违法行为记录、消费者投诉、公众评价等信息纳入数据库，建立信用平台。对信誉好的企业给予扶持和鼓励，对失信和具有不良记录的企业要予以警示或限期整改，将严重失信企业列为重点监控对象。督促农资生产经营单位加强内部管理，建立健全索证索票、进销台账等制度，规范农资生产经营行为。引导农资生产经营主体成立行业协会,加强行业自律，推行农资质量公开承诺制，确保销售产品质量，做好售后服务。
（六）加大案件查处力度，严惩违法行为。鼓励社会各方面积极举报制售假劣农资行为，做到“有报必接，接案必查，查必到底”。要组织精干力量，通过明查暗访核实案件线索，采取挂牌督办、集中办案、联合查案等形式严查大案要案。对区域性制假售假行为，要集中整治，坚决查处，防止反弹。不断完善农业行政执法与刑事司法的衔接机制，及时移送涉嫌犯罪案件，依法追究刑事责任，坚决杜绝“有案不送、以罚代刑”。要加大典型案例的曝光力度，震慑违法犯罪分子。
（七）加强对农民的服务指导。充分发挥“12316”三农服务热线的作用，做好投诉举报受理工作，为农资生产经营者和农民群众提供信息和技术咨询服务。采取举办培训班、印发宣传资料、现场指导等多种形式，提高农民群众质量安全意识、科学使用农资能力和识假辨假能力，提高农民规范化种养殖技术水平。推广先进农业适用技术，推介主导品种和主推技术，开展技物结合配套服务。
五、工作要求
（一）加强组织协调，构建打假机制。各地农业行政主管部门要在当地党委、政府的统一领导下，积极履行牵头协调职责，加强与有关部门的协作，落实农资打假部门联席会议制度，明确职责分工，及时沟通信息，制定联合行动计划，健全部门内各尽其职、各负其责，部门间相互支持相互配合的农资打假工作机制，充分发挥多部门整体联动的优势，形成农资打假工作合力。
（二）强化属地责任，落实综合执法。各地农业行政主管部门要高度重视农资打假和监管工作，将农业部门农资打假和监管的责任分解到具体机构，落实到人，切实履行农业部门农资打假和监管的责任。要制定农业综合执法规划，加快推进农业综合执法体系建设取得实质性进展。要积极争取将农资打假和监管工作经费纳入地方财政预算，保证农资市场日常监管、农资产品质量监督抽检和办案经费，配备必要的交通工具和执法办案设备，提高农业综合执法的能力和水平，保障农资监管工作落到实处。
（三）构建监管平台，完善农资信用体系建设。各地农业行政主管部门要进一步建立健全农资监管工作档案，加快农资监管网络建设进程，构建信用管理平台，逐步实现监管信息直报，规范农资生产经营行为。引导农资生产经营主体成立行业协会,加强行业自律，推行农资质量公开承诺制，确保销售产品质量，做好售后服务。充分利用各种媒体和手段，宣传农资打假工作经验和成效，宣传农资法律法规，普及农资识假辨假和科学使用知识，提高农民维权意识和能力。
（四）加强督查考核，落实责任追究制。按照属地管理原则，严格落实打假责任制，明确职责分工，强化督查考核，加大责任追究力度。对工作失职、监管不力、造成重大损失和责任事故的，要追究责任；对工作措施得力、成效显著的，要通报表扬。
六、重点工作安排
（一）2-3月份，组织收看全国、全省农资打假专项治理行动电视电话会议，部署2011年农资打假工作，细化各项具体行动方案。
（二）2-4月份，一是组织参加全省农资打假监管系统用户管理员培训；二是组织开展放心农资“示范店”建设；三是组织开展农资打假专项治理行动，并对各地工作开展情况进行督导检查。
（三）3-4月份，组织开展“放心农资下乡进村宣传周”启动仪式暨现场培训咨询活动，主要通过横幅、标语、报刊、电视等新闻媒体强势宣传，在全市范围内开展大规模的宣传和现场咨询培训活动。
（四）3-4月份和8-9月份，在春秋两季农资供应旺季组织开展农资市场大检查。
（五）7月份，总结上报上半年农资打假和监管工作，研究下半年工作。及时发现问题，督促各地按照实施方案落实全年工作任务。
物资经营方案篇9
论文关键词：房地产开发企业主要税种纳税筹划
论文摘要：房地产开发企业纳税筹划的首要方法是用好用足税收优惠政策；其次是选择适用适当的会计政策，尽量降低营业额，同时增加扣除项目金额，从而达到缩小计税基数或者适用低税率、零税率，减少应纳税额的目的。在此前提条件下，探讨具体各个税种的纳税筹划技巧才具有实际意义。
1房地产开发企业营业税纳税筹划技巧
1.1筹划思路
纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。营业税是房地产开发企业的主要税种之一，贯穿于企业经营的整个过程。营业税以营业额为计税依据，营业额是纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款及价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。应纳税额计算公式为：应纳税额一营业额×税率，由计算公式可以看出，要想降低应纳税额，一要降低营业额，二要争取适用较低税率甚至是零税率。
1.2筹划案例
案例一：丙企业通过参与土地拍卖竞得一块地价6亿元的土地。由于丙的技术水平有限，采用合作建房方式与丁企业联合开发此房产。由丙提供土地使用权，丁提供资金。丙、丁两企业商定，房屋建好后，双方平分。完工后，估计双方可各分得价值7亿元的房屋。合作建房有两种方式：纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。根据营业税法的规定，两种不同的合作建房方式将产生完全不同的纳税义务：(1)“以物易物”方式。丙企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。此时其转让土地使用权的营业税为6亿元，丙应纳的营业税为3000万元。(2)“合营企业”方式，丙企业以土地使用权、丁企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于丙企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。
2房地产开发企业房产税纳税筹划技巧
2.1筹划思路
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。区别房屋的经营使用方式规定征税办法；对于只用的房屋，按房产计税余值征收，称为从价计征，房产税依照房产原值一次减除10％～30％后的余值作为计税依据，按1.2％的税率计算年应纳税额；对于出租、出典的房屋，按租金收入征税，称为从租计征，以房产租金收入为房产税的计税依据，按12％的税率计算应纳税额。这两种方式的差异为纳税筹划提供了空间。房产税的筹划思路就是想方设法将“出租”房屋行为转变为“自营”房屋行为，或者采用拆分法将租金进行分解。
2.2筹划案例
案例二：a公司开发了一栋高层商住楼，第一到第四层楼设计为商场，开发成本为1500万元，市场价值6000万元，如果出租，预计年租金500万元。由于该商住楼的增值率比较高，如果对外销售需要缴纳2000多万元的土地增值税，经股东会决议决定将该商场自留用于出租。H先生拟租下该商场用来做酒楼，提供餐饮服务。
方案1：a公司与H先生签订房屋租赁合同，年租金500万元。则应缴纳房产税：500X12％=60(万元)。
方案2：a公司将该商场转为固定资产，并到工商行政管理部门去变更营业执照，增加附营业务餐饮业，然后与H先生签订承包经营合同，年承包费500万元。此时，该房产属于自营性质，可以按账面原值从价计征。根据《固定资产》会计准则，自建自用的房屋的入账价值为实际的建造成本加相关税费。为简单起见，我们不考虑将开发产品结转为固定资产的有关税费问题，则应缴房产税1500×(1－30％)×1.2％=12.6(万元)。可见：方案2巧妙地将出租行为转变为承包经营行为，改出租房屋为自营房屋，就可以按建造成本从价计征房产税，比方案1少缴纳房产税47.40万元。
3房地产开发企业土地增值税纳税筹划技巧
3.1筹划思路
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分。税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。土地增值税以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为计税依据。增值额是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的差额。增值额越多，适用税率越高。另外，税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售。如果增值额没有超过扣除项目金额的20％，免予征收土地增值税。因此，土地增值税筹划的基本思路是：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。降低增值额的途径有两条：(1)减少或分解销售收入。可以将装修收入从销售收入中分解出去；也可以适当降低商品房的售价。(2)增加扣除项目金额。可以加大对园林绿化的投入；也可以提高住宅的配套设施标准。
3.2筹划案例
案例三：Y公司开发一住宅小区，总可售面积100000m2，均为普通住宅。销售均价3500元／m2，预计总收入35000万元，预缴营业税及附加1960万元，总开发成本20800万元(不含银行费用)。
方案1：直接按现状进行开发与销售，则；
①可扣除项目金额=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(万元)
②增值额=35000－29000=6000(万元)
③增值率=6000÷29000×100％=20.69％
④应缴纳的土地增值税＝6000X30％=1800(万元)
方案2：追加园林绿化方面的投资200万元，则：
①可扣除项目金额=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(万元)
②增值额=35000－29260=5740(万元)
③增值率=5740÷29260×100％=19.62％
④因为增值率<20％，所以免土地增值税。
可见：方案2比方案1虽然多投资200万元，但却因此导致增值率低于20％，从而节约了土地增值税1800万元。
物资经营方案篇10
关键词：土地储备规划城市运营运营策略
中图分类号：tU984文献标识码：a
导读
土地储备对促进城市整体空间布局落地、土地资源高效利用和保障财政收入具有十分重要的作用。土地储备规划应回归规划的本质，将城市土地储备与城市发展紧密结合，从城市运营的角度，对辖区内的土地储备进行时间和空间的统筹安排，同时根据城市运营的方向，以综合效益为目标，制定储备后地块的整体运营策略。
一、土地储备规划概念
土地储备规划是在充分分析土地资源的保护、城市发展方向和速度、基础设施与公益设施建设推进时点、房地产市场供求状况、土地成本等要素的基础上，分别就经营性用地、工业用地和部分重大设施用地，确定规划期需要储备和出让地块的数量、布局、强度和时序，其年度和近期规划成果需具体到地块。
二、土地储备规划的必要性
（一）优化土地资源配置，最大程度发挥城市土地价值
土地储备规划通过数量和空间上对片区的储备地块进行合理规划，可以制定片区储备地块的运营方案，将城市建设发展用地需求和地块的运营收益进行有机组合，最大程度发挥城市土地价值，增加地方财政收入。
（二）合理统筹储备资金与出让资金，使资金实现良性和高效循环
土地储备规划通过对储备地块土地运营方案收益分析，包括对储备地块的征地拆迁补偿费用、土地开发费用、融资费用和其它业务费用的测算，合理调整土地储备的数量、年度储备计划及地块的出让用途，控制资金风险，促进土地储备与出让资金的良性循环和高效运作。
（三）实施和协调城市相关发展规划，有效引导城市建设开发，促进城市发展
土地储备规划通过对储备地块的数量和空间上的收储，有效协调城市总体规划、土地利用总体规划和其它相关规划。储备地块自收储范围的确定，至出让用地性质的确定均是对城市总体规划和土地利用总体规划的有效实施。
（四）摸清土地信息，平衡经营性用地和公共设施用地，实现土地可持续利用
土地储备规划在制定全区储备地块的土地用途性质及明确储备地块的出让条件时，可从城市可持续发展的角度，对区域的经营性用地和公共设施用地进行明确，有效平衡经营性用地和公共设施用地，实现土地可持续利用。
（五）促进房地产市场健康平稳发展，积极发挥土地政策的宏观调控作用。
土地储备规划在明确储备地块的数量、空间布局时考虑区域房地产市场状况，使土地储备向有利用房地产市场建库平衡方向发展。通过合理制定土地出让的时限，积极发挥土地政策的宏观调控作用。
三、土地储备规划策略分析
城市运营的目标是提升城市功能，提高城市居民的福利水平。围绕这一目标引出城市运营的基本内容包括城市资源配置、城市资产增值、城市空间规划和城市形象化运营等。土地储备规划在完善城市基础设施，提高城市福利水平的基础上，还担负着增加政府盈利，提升土地利用价值等任务。
（一）明确土地储备规划的战略目标
1、优化城市公共基础设施，提升城市综合形象
城市基础设施是城市存在和发展的物质基础，是发挥城市效能的核心。发展可持续的城市基础设施建设对城市发展乃至城市化战略的实施都具有重要意义。一方面，城市基础设施建设能够有效地推动经济快速发展，为经济发展奠定物质基础；另一方面，完善的基础设施将有利于推进城市化的落实。因此，土地储备应同步考虑满足城市基础设施建设，并积极探索利用土地储备融资模式来落实基础设施建设的资金来源，有效发挥土地储备的作用。
2、增加政府财政收入，实现城市资产增值
将土地储备作为辖区内土地运营的重要组成部分，通过对储备地块的用途性质、供应时序等进行合理调整，实现全市土地的资产管理，提升土地利用效益。以城市用地需求预测为依据，在满足城市每年用地需求，特别是保障城市近期发展重点项目落实或重点片区建设的大前提下，充分考虑城市规划优先保障、土地运营收益最大化、土地运营成本最小化、地区发展平衡等影响因素，制定土地运营方案，提升城市土地综合效益。
（二）土地储备规划思路
土地储备规划制定，包括确定收储地块位置、收储规模、用地性质等均与城市土地储备规划战略发展目标相互结合，并分类型实现对应的服务功能。土地储备规划的思路分两条进行：
（一）中心城区地块的收储，规划用途以居住、商服为主，实现土地价值最大化，促进政府财政收入；同时预留一定比例的用地用于城市公共配套建设，优化中心片区用地功能。
（二）城市片区地块的收储结合拟发展项目类型确定规划用途，充分挖掘区域土地开发价值潜力；同时预留一定比例用地进行城市基础设施建设和社会福利项目建设，缓解公益项目的用地需求压力，同时促进各城镇片区间的共同发展。
（三）制定实物储备与红线储备专项规划
1、实物储备地块主要为保障城市近期发展需求
实物储备地块主要是为落实城市发展重点项目或重点片区建设而进行。根据城市近期发展需要以及地块条件的成熟情况，明确具体储备地块。实物储备地块选定原则：
（1）实物储备地块需在规划期限内完成用地结案手续或者具备出让条件；
（2）实物储备对象分为居住、商服、工业和其他用地四类；
（3）实物储备地块需优先保障落实城市规划等明确的重大项目安排；
（4）实物储备地块应不占或者尽量少占多划基本农田，确实占用多划基本农田的，需按相关要求编制多划基本农田占用方案。
2、红线储备地块主要为扎实城市发展基础
红线储备是指土地储备机构根据城市规划和土地利用总体规划，为满足近期和保障远期发展需要，而将与城市发展相配套的地块优先纳入储备规划中，或者对一些成片旧城改造或腾迁的地块纳入土地储备规划中，并按照“四沿优先、连片收储”的思路整体推进，加强土地的整理和配套，待土地价值提升后再进行规划及开发建设。红线储备地块选定原则：
（1）红线储备地块要求根据各镇（街）发展需求提出的储备计划，并能在规划期内完成规划选址意见并推进实质性土地储备工作；
（2）纳入红线储备规划的地块，优先考虑收储，并为实物储备提供数据支撑；
（3）红线储备范围实行动态调整，储备范围随着城市战略目标的改变而更新。
3、轨道沿线地块主要为推动城市基础设施建设
轨道沿线地块增值潜力大，以轨道交通沿线土地储备来谋求大运量快速公交系统建设的公益性与效益性平衡，成为从化市轨道交通建设探索的方向之一。以轨道站点向外延伸半径500米范围用地，将能充分接受轨道站点所带来的辐射带动作用，根据“以点带面”的发展原则，通过加强对站点周边地块的储备运营，能进一步发挥储备地块的辐射效用，从而进一步带动周边地区的经济发展。
四、储备地块运营策略分析
土地运营是指对城市土地进行利用规划、集聚、重组、开发和经营，最大限度地发掘资源的潜力，在整个城市范围内实现土地资源利用和综合效益的最大化、最优化，从而推动城市的可持续发展。
（一）土地储备运营方案影响因素分析
储备地块的运营策略指储备地块按计划收储后，在综合各方因素的基础上，对已收储地块的出让时间、出让空间等进行安排，以促进土地储备规划目标的实现。制定土地储备运营方案时应从地区发展规划、地块运营收益、地块运营成本、地区发展平衡和外部竞争力五个因素出发，综合考虑。
表1土地储备运营方案影响因素及运营策略
影响因素类型因素作用运营策略
地区发展规划根据土地规划、城市规划等，明确重点发展区域，明确城市开发的空间时序优先满足辖区内重大发展平台、重点项目、重点设施建设等用的需求
地块运营收益由于存在增值的特性，不同时间出让，地块收益不同，不同空间出让，地块收益不同按时间、空间对全市地块进行排列组合，使地块收益最大化
地块运营成本土地运营成本费用成本较高，绝大部分资金通过银行融资取得，时间越长成本越高尽量缩短收储与出让之间的时间间隔，以便及时归拢资金，降低银行融资幅度
地区发展平衡避免城市内部的发展差距进一步加大，在地块出让的时点和空间上予以合理的安排，适当增加经济落后片区的土地供应和土地开发保证中心城区、中心镇等重点区域发展的同时，根据城乡统筹，适当安排其他片区的土地供应和开发
外部竞争力考虑相同时期内不同城市土地供应对产业和开发投资资金的吸引力，错峰安排土地供应时间重点考虑经济发展水平、区位条件类似的区域的土地供应结构，避免在集中的时间供应类似的地块
（二）土地储备运营方案综合分析
由于土地的特殊性，土地运营计划不能简单地看成一个经营收益项目，而应该上升成为调控土地市场和保障从化市未来经济可持续发展的一项民生大事，因此单从成本收益的经济角度分析是不够的，只有综合各方面分析方案优劣带来的利害关系才可做出最科学的决策。不同土地运营方案的制定是基于不同的出发点的，因此不同的出发点所表现的优势、劣势、机遇、威胁各有所不同，因此对于方案的选定分析，可引入Swot分析法进行研究分析。
所谓Swot分析，即基于内外部竞争环境和竞争条件下的态势分析，就是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势和外部的机会和威胁等，通过调查列举出来，并依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论，而结论通常带有一定的决策性。通过不同方案的优势、劣势、机遇、威胁比较，结合城市发展的需求，从而确定合适的运营方案。
（三）土地储备运营方案选定
土地是一个城市的最大资产。怎样充分发挥这笔资产效应，利用它来为城市经济建设筹集资金，带动城市经济持续、健康地发展成为土地储备后最重要的问题。因此，基于上制定方案的优劣，必须通过科学的方法分析确定各方案优先权重后综合确定最终的土地运营方案。由于不同方案的是依据基本影响因素的重要性不同而制定的，所以可以通过层次分析法（analyticHierarchyprocess简称aHp法）来评价方案是否最合适城市未来发展需要。层次分析法是将决策问题按目标、评价准则直至具体的备投方案的顺序分解为不同的层次结构，然后得用求解判断矩阵特征向量的办法，求得每一层次的各元素对上一层次某元素的优先权重，最后再加权和的方法递阶归并各备择方案对总目标的最终权重，此最终权重最大者即为最优方案。
五、实施建议
（一）融合“增值城市”的理念推行土地储备运营
“增值城市”是指城市活动中一个全新的概念，其实质是一种“可持续发展”的城市开发思路。“增值城市”的城市发展思路应当以改变城市质量、净化城市生活空间、内涵投入和内涵增长为原则。就经济角度来看，应当是城市产出的增长、交换价值的提高和经济效益的上升以及城市整体经济实力的提高。为了保证从化市的城市竞争力，从化市应结合城市规划发展的思路和“增值城市”的概念，把城市放在市场竞争环境内，通过对城市资产的运作，提高城市社会环境质量，培育特色优势，塑造城市形象，以增强核心竞争力，从而确保自身经济和土地价值的稳定增长，从而在社会经济的大环境上保障土地运营计划的顺利实施。
（二）探讨国有土地出租等多种形式的经营手段
针对地块可能由于不同特殊原因产生的“机会成本”，从保障土地运营成本最小的角度出发，相关职能部门应该开始探讨和建立短期内无法出让的闲置已开发土地的其他经营处理制度，例如可以对闲置土地进行作为大型展览等用途的临时土地出租，另外也可以对闲置土地加大宣传和招商引资力度，尽可能减少在闲置期间产生的“机会成本”，保障土地运营计划的收益最大化。