投资性房地产评估方法篇1
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，属于企业经营活动的范畴，主要包括已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物等，自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产核算的范围。2000年5月，国际会计准则委员会（iaSC）了《国际会计准则第40号――投资性房地产》（iaS40），将投资性房地产定义为：为赚取租金或为资本增值，或两者兼有而持有的房地产，但不包括用于商品或劳务的生产或供应、或用于管理目的的房地产，不包括在正常经营过程中销售的房地产。英国会计准则委员会（aSB）在SSap19中和中国香港在SSap13中认为，投资性房地产是指对有关土地和建筑物拥有的权益，这些土地和建筑物必须是：已完成的在建工程和开发项目，是为投资目的而持有，并且其租金收益可以公平协商，不包括企业为自己的目的拥有和占用的房地产、出租并由集团内另一公司占用的房地产。
二、中外投资性房地产评估准则
评估准则的制定与会计准则制定关系较为密切，尤其是随着公允价值计量模式在国际会计准则中的引入，国际会计界在对公允价值确定以及提高公允价值可靠性等方面与评估界进行沟通交流，以增进会计界对公允价值的正确认识和促进会计界对公允价值的推广，同时这也促进了会计界对评估行业的认识，对提高评估行业在市场经济中的地位起到了积极的作用。同样，在制定评估准则时，国际评估准则委员会、美国财务会计准则委员会以及欧盟等一些国家的资产评估协会也会十分关注会计准则的变化及发展趋势，对于以公允价值计量的部分关注度更高，比如投资性房地产评估准则的制定。
（一）国际投资性房地产评估准则
iVSC对投资性房地产制定了相应的准则，即《iVS233在建投资性房地产》，主要是针对在建情况，但仍对投资性房地产的一般情况及相关概念进行了描述：thisstandardexaminesthematterstobeconsideredwhenvaluinginvestmentpropertythatisinthecourseofconstructiononthevaluationdateandidentifiesappropriatevaluationapproaches。
（二）英国投资性房地产评估准则
英国皇家特许测量师学会（RiCS）从20世纪70年代开始制定以财务报告为目的的评估操作规范，对涉及投资性房地产评估等方面均做出了专门的规定，也就是说英国的投资性房地产评估准则是在以财务报告为目的的评估规范中规定的，并没有专门的评估准则进行规范。
（三）中国投资性房地产评估准则
投资性房地产是我国现代社会经济中的重要资产，是企业资产的重要组成部分。投资性房地产评估也是以财务报告为目的的资产评估的重要组成部分，是随着新会计准则的和公允价值计量模式的采用发展起来的新兴资产评估行为。制定相应的指导意见或准则对于适应会计准则的变化、规范执业行为、指导实践、提高执业水平都具有重要意义。
为适应会计准则新变化的需要，进一步规范执业行为，保护各方当事人合法权益的需要，适应市场和提高执业水平的需要，中国资产评估协会（以下简称“中评协”）借鉴国际上的做法，同时结合实际情况，于2008年3月成立投资性房地产评估指导意见（征求意见稿）起草项目组，收集、翻译了国外投资性房地产评估方面的大量资料，对投资性房地产评估涉及的重要名词、术语、价值类型、评估方法及评估理论等系列问题进行了深入研究，总结了国内投资性房地产评估的实践经验和研究成果，形成自己的研究成果，最后制定出符合我国国情的投资性房地产评估规范――《投资性房地产评估指导意见（试行）》。指导意见突出了以财务报告为目的的评估的特点，并参照相关会计准则的规定，满足了会计信息的需要。
三、中国与国外投资性房地产评估准则对比
（一）相同点
1.理论来源相同。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》理论来源是《资产评估准则――基本准则》《资产评估准则――不动产》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》。国际评估准则中的《iVS233在建投资性房地产》部分理论源自通用准则和不动产权益准则，不属于《iVS230不动产权益》准则范畴。同时，iVS233必须遵循《iVS300以财务报告为目的的评估》的原则，在iVS233注释3中其将财务报告作为评估目的，在注释12中将财务报告列为特别注意事项。
2.评估目的相同。《投资性房产评估指导意见（试行）》第三条和第十条分别指出，“对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算，并发表专业意见”“会计准则中投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则中的市场价值”。iVS233注释4明确写明，“此准则提供评估在建投资性房地产的市场价值时应遵守的原则，市场价值是指在市场中模拟交换的价格”。由此可见，国内外对投资性房地产的评估都侧重于对其公允价值的评估，即市场价值。
3.相似的估值方法。资产评估的估值方法常用有三种，市场法、收益法和成本法。对于投资性房地产而言，因其自身的特殊性，投资性房地产不适用于成本法估值，市场法和收益法能够很好地对其公允价值进行估值，而国内外也都是优先考虑采用市场法和收益法来评估投资性房地产的价值。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第四章评估方法中对投资性房地产评估的市场法、收益法的使用情况等做了详细描述，而国外iVS233同样也十分强调投资性房地产市场法和收益法的运用，在iVS233注释6中指出，“在缺乏直接可比的销售证据时，评估价值必须使用一个或多个以市场为基础的估值方法”“关键投入的可比市场数据用以支持贴现现金流量预测或收入资本化的计算”。
4.参数选取类似。用市场法评估资产价值，很重要的一点是可比案例的选取，案例选取的越具有可比性，评估结果越接近资产的真实市场价值，对于用市场法评估投资性房地产价值亦是如此。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第十五条、十六条明确指出了可比基础选择的重要性，并对相关比较因素比如交易情况、交易日期、容积率等做出了明确规定，方便评估人员据此选取可比案例。iVS233同样在注释6中表明了可比案例选取的重要性。同样，在使用收益法对投资性房地产进行评估时，收益法最重要的三个参数――收益额、收益期限和折现率的选取国内外也都给予了相似的规定。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第十七条至第二十条从“净收益”“收益期限”“折现率”三方面对收益法三大参数选取进行了规定。iVS233则在注释11、注释9中分别阐明了对收益、折现率和收益期限的规定。
（二）主要区别
1.投资性房地产概念不同。我国《投资性房地产评估指导意见（试行）》中的“投资性房地产”是指企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。其中，“房地产”是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。而iVS233中的“投资性房地产”是指为赚取租金，资本增值或两者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑，不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，在日常业务过程中作为存货销售的房地产。iVS233对投资性房地产的界定较为详细。
2.专业术语表述略不同。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》对评估方法分别以市场法、收益法等文字进行定义和描述，而iVS233中并没有涉及“市场法”“收益法”等类似字眼，相反是用“现金流量预测”“收入资本化”等专业术语来描述。不过这些并不能造成国内外对投资性房地产评估的实质性差异。
3.准则的详略程度不同。我国的准则倾向于给出具体的操作建议，而不仅仅是一个导向性作用。在投资性房地产准则规定上，我国《投资性房产评估指导意见（试行）》在有关概念的解释上较为详尽、具体，而iVS233则是给出了投资性房地产评估中的原则性指导。举例而言，在运用收益法对投资性房地产进行评估时，关于对租约条款因素选取数据，iVS233要求用租约条款的可比市场数据进行计算，而我国《投资性房产评估指导意见（试行）》则对租约条款的具体内容进行了规定，如租金及其构成、租期、免租期、续租条件和提前终止租约的条件等。
4.准则体系结构不同。为符合国内读者的阅读习惯，《投资性房地产评估指导意见（试行）》采用了与国内其他准则相似的结构体系，分为“引言”“基本要求”“评估对象”“评估方法”“评估披露”和“附则”六个部分，主要内容包括具体操作要求、评估准则、评估方法以及会计准则对投资性房地产的分类等。iVS233准则则是采用了国际评估准则的通用惯例，准则由正文和注释两部分构成。
5.侧重点不同。《投资性房地产评估指导意见（试行）》在对投资性房地产进行估值时侧重于对土地使用权和区间值等有关事项的规定，例如在对土地使用权进行评估时，指导意见对土地使用权的分类、剩余使用年限等方面做出了多方面说明。区间值是我国评估准则的创新部分，我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第二十三条指出“注册资产评估师运用市场法和收益法无法得出投资性房地产公允价值时，可以采用符合会计准则的其他方法。如果仍不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，还可以采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论，并提醒评估报告使用者关注公允价值评估结论和价值分析结论的区别。”国际上，iVS233则较为关注在建工程评估并对其进行了一系列说明，另外还特别指出了财务报告、收购、兼并和出售企业或部分企业、诉讼等评估注意事项。国内和国外准则的重点关注点不同，主要是因为经济发展水平以及相关经济政策等国情的不同导致的，并不影响它们在实务中的运用。
四、借鉴与启示
（一）评估方法方面
在我国《投资性房地产评估指导意见（试行）》中加入假设开发法评估方法的使用。因为在建的投资性房地产往往可以作为抵押标的物进行抵押借款等，而此时的投资性房地产处在在建状态，很难采用以往常用的市场法和收益法进行评估，因此就可以用假设开发法对投资性房地产进行评估。另外，投资性房地产作为不动产的一部分，我国准则在运用市场评估时严格对可比案例的地点、时间和交易情况进行限制，而实际上，投资性房地产往往缺乏实际交易可比案例。通过对比国内外投资性房地产评估准则中市场法的应用条件，笔者认为，我国的指导意见可以借鉴国际做法，放宽市场法的应用条件，以便更好地适应实际评估工作。
（二）注重评估准则与会计准则的衔接
投资性房地产不仅属于评估行业术语，也是会计行业的常用概念，并且《企业会计准则第3号――投资性房地产》专门对投资性房地产的概念、会计处理、后续计量模式等方面做出规定。投资性房地产采用公允价值计量能够更好地满足会计信息相关性的要求，而公允价值的确定需要评估人员对其发表专业的估值建议，这一点上，国内外评估准则都与会计准则做了很好的衔接。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第二章明确要求评估人员在对投资性房地产评估时需与委托方及会计师进行充分沟通。未来，随着公允价值计量在会计行业中的兴起，评估人员在进行评估业务时会涉及到更多的投资性房地产评估，比如在企业合并或进行减值测试时就可能会涉及到投资性房地产的评估业务，但是目前我国《投资性房产评估指导意见（试行）》并没有对这种情况下投资性房地产估值进行说明，指导意见可以依据会计准则对相关部分进行完善。
（三）完善评估目的
与国际投资性房地产评估准则相比，我国《投资性房产评估指导意见（试行）》缺乏对投资性房地产特定评估目的的说明，指导意见主要明确了以财务报告为目的的评估，并没有关于抵押、诉讼、收购合并等特定评估目的的说明。然而，随着经济的发展，我国的抵押、收购兼并等经济业务频繁发生，对投资性房地产的单一评估目的已经不能很好地满足经济活动的需要，我国评估准则应该顺应经济潮流进行及时修订，将符合经济行为的特定评估目的加入指导意见中，以使指导意见更好地指导评估实务。
投资性房地产评估方法篇2
【关键词】房地产估价；收益法；理论；实践
我国的房地产估价目前有收益法、成本法、市场法、剩余法、路线法等方法，收益法是进行房地产估价工作采用的最主要的方法之一，它是从房地产的经济效用出发来评估房地产价格的方法，它不但具有充分的学术理论依据，而且具有十分重要的实践意义，在国内广泛地应用于收益性房地产、房产、土地价格的估价。
1房地产估价中收益法的理论
收益法是指通过估测被评估资产未来预期现金流量的现值来判断资产价值的方法。它服从资产评估将利求本的思路，即采用本金化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。该思路认为，任何一个理智的投资者在购置和投资与某一资产时，所愿意支付或投资的货币额不会高于购置和投资的资产在未来能给其带来的回报，即收益额。收益法利用投资回报和收益折现等技术手段，把评估对象的预期产生能力和获利能力作为评估标的来估测评估对象的价值。这种方法根据评估对象的预期收益来评估其价值，容易被资产业务各方所接受。
1.1收益法的特点
1.1.1收益法依据：是基于预期原理。
1.1.2收益法的思想：是将估价对象视为一种收益性房地产，分别求取其有效毛收益、年运营费用、报酬率，选用适当的收益公式，将估价对象未来各期的净收益折算到估价时点后相加来求取估价对象的收益价格。
1.1.3经济属性和市场内涵：成本法是属于“产品”属性；收益法是属于“投资品”属性。收益法求取的收益价格与其预期收益直接相关。
1.1.4着眼点：收益法看中的是未来所能带来的收益大小，它认为房地产未来所能带来的收益的现值之和才是该房地产的价值。
1.1.5市场层次：收益法在市场法的基础上进一步放松了房地产投资市场均衡的假设，在市场法的价值基础上考虑了房地产投资环境的状况，由此调整得到房地产投资价值。
1.2收益法的算法
收益还原法是一种运用适当的还原利率，将估价对象房地产在未来所带来的纯收益折算为现值的一种估价方法。这种估价方法，以其充分的学术理论依据，被广泛地应用于收益性房地产的估价，并被许多国外房地产专家尊崇为房地产估价方法中的“王后”。收益还原法的基本计算公式为：
v=ar1-1(1+r)n。
式中：a表示房地产的纯收益；r表示还原利率；n表示使用房地产的年期或仅有收益的年期。纯收益的求取相对比较简单，最重要也是最困难的是还原利率的求取。还原利率的重要性，集中而具体地体现在还原利率对估价结果的影响上，即选择的还原利率的大小不同，估价结果就会发生很大的差别。
2房地产估价中收益法的实践
2.1应用实践的分析
2.1.1问题表现
当下，收益法在房地产估价中存在的问题主要表现在：（1）收益法在适用范围有一定的局限性；（2）折旧费是否应该扣除在实际应用中存在较大的争议；（3）纯收益及资本化率的确定比较困难；（4）仅根据预期的纯收益来确定价格，可能脱离实际情况。
2.1.2改进措施
建议：（1）以同类房地产的现（市）价作为收益额的计价基础。通常对房地产收益额的确定是直接计算，这样计算不科学，在确定某房地产收益时，文建议以类似房地产的收益作比较，同时也要对市场走势作准确的预测，以便更准确的确定纯收益，减少误差。因为正常的纯收益由于实际收益受到多种因素的影响，不能直接用于评估，必须对实际工作中某些特殊原因如经营不善、法律上、行政上某些特权或者特殊的限制加以剔除，取得正常的市场条件下的房地产用于法律上允许最佳利用方向上的纯收益值。（2）折旧费不应该作为费用扣除。折旧虽然是损耗，但这种损耗是为取得收益而发生的贬值，是资产价值的时间表现形式。由于资产，特别是固定资产在一个限定时间内并不能耗完，它对企业生产经营的贡献因其年复一年存在而存在。需要指出的是，这其中也包括无形资产、递延资产的摊销。这种贡献从价值角度上讲就是折旧，所以，折旧的存在从另一个角度看，折旧在整个资产使用期限内并未真正发生支出，也没有一个企业因折旧的存在而准备大量资金用于支付，但是这就所形成的价值却被企业以收入形式获得。从另一个角度看，折旧在整个资产使用期限内并未真正指出，也没有一个企业因折旧的存在而准备大量资金用于支付，但是这就所形成的价值却被企业以收入形式获得。然而折旧在现实中并没有实际支出，而是作为业主提留，它不同于总费用中的维修费、管理费、保险费、税费等都属于实际支出。因此应当把折旧费作为房地产一种投资，不应当把折旧费当作费用扣除。（3）确定资本化率。收益法中采用的适当合理的资本化率，应该等于与获取房地产上所产生的纯收益具有同等风险的资本化率。在不同的用途、不同的地区、不同的时间、不同的性质的房地产，由于投资的风险有高有底，因此在实际评估工作中，一定要依据房地产所依据的环境确定资本化率。在实际运用收益法进行房地产估价时，目前通常是采用直接选取法来确定资本化率，但是采用此方法误差较大。本文认为在收益法评估实务中宜采用：1）利用分析工具和分析技术初步确定资本化率；2）采用行业基准收益率加物价指数调整法、安全利率加上风险调整值法和收益风险倍数法来最终确定资本化率。（4）在建立收益法评估模型时进行检验。收益法评估中大量的使用了统计学原理和数理统计分析方法，这要求建立的评估模型时进行拟合优度、总偏差和显著性检验，这是科学的使用收益法评估的必要条件，以前的收益法评估中并没有足够重视检验，这是不适合的。
2.2运用该法的注意点
在房地产评估的实践中，建议以类似房地产的收益作比较，同时也要对市场走势作准确的预测，以便更准确的确定净收益，减少估价误差。因为正常的净收益由于实际收益受到多种因素的影响，不能直接用于评估，有必要对实际工作中某些特殊因素，如经营不善、法律上、行政上某些特权或者特殊的限制加以剔除，取得在正常的市场条件下、法律上允许、最佳利用方向上的房地产的净收益值。
为了准确反映估价对象的价格或价值，提高估价结果的精度，还建议：（1）提高估价人员的规范意识、全面理解和把握《房地产估价规范》精神。必须严格执行规范，而且平时要加强学习和交流，以便更好的提高执业水平。（2）健全估价体系，规范估价流程，对资料汇总、认真分析，把握对价格或价值影响的主次因素来确定修正调整系数、内部审核等，从而将误差降到最小。（3）设立专门的信息资料部门，提供翔实、准确、及时的交易案例，从而提高参考案例的可比精度。（4）引入国际评估准则，尽快实现与国际接轨，拓展发展空间。
参考文献
[1]卢保树，汪心。浅析房地产估价中收益还原法的运用，建筑经济，2001年第04期
投资性房地产评估方法篇3
一、公允价值在我国房地产企业运用中存在的问题
1.房地产估价过高。
对于投资性房地产准则中运用公允价值，最先接触的就是房地产的评估，从原来的历史成本转换成公允价值计量，或是直接采用公允价值计量的企业，房地产的评估价值都是房地产企业第一步要确认的。一般情况下，在房地产评估中，通常是将土地价值与建筑物价值同时评估，因此得到的评估价值并非只是建筑物的价值，而是包含了土地使用权价值的房地产评估值。要想得到真正的房产及建筑物的价值就必须用房地产价值扣减土地价值。然而，在实际操作中，很少有人会这样作。特别是目前土地供给有限，为了赚取土地价格上涨的资本所得，企业或个人纷纷将大量资金投入房地产，加速了房地产价格的上升。因此房地产估价人员根据当前的市场经济环境所作出的估价远远高于其实际的价值。
2.房地产企业各期财务数据不具可比性。
根据新《企业会计准则》的规定，房地产企业应当将与投资性房地产有关的所有信息在附注中披露，主要包括：①采用成本计量模式的企业，应披露投资性房地产的折旧或摊销，以及其减值准备的计提情况；②采用公允价值计量模式的企业，说明采用公允价值计量的确定依据和方法，以及因采用公允价值计量而对损益产生的影响。而采用公允价值模式对投资性房地产计量，很可能增加了财务报表项目的波动性。在公允价值模式下，导致企业财务报表项目的波动主要有以下几个因素：房地产所在市场环境、房地产风险状况、房地产企业自身信用的变化。因此可能导致财务报表使用者做出错误的判断。对于企业投资性房地产的一些情况（地理位置、面积、单价及同类房地产市场价格和相关信息）报表使用者无法从企业财务信息披露中得知，因此也无从判断企业采用的什么计量模式。
3.房地产企业净利润波动幅度增大。
在过去会计制度下，企业投资性房地产没有单独作为科目，而是计入固定资产或无形资产中，其市场价值的变动也不计入当期损益。因此我们无法从相关的财务报表中寻找其变动过的痕迹，这将不能确切的反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献。企业采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，不计提折旧和减值准备，应当以资产负债表日的公允价值计量。在资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，直接计入当期损益。目前我国房地产市场已经进入快速发展的阶段，房地产市场环境也日益成熟和完善，除个别现象以外，大多数投资性房地产都存在较大幅度的增值，因此企业的利润将会得到迅猛的提升。按照新《企业会计准则》的要求，若以公允价值重新计量那些“暴涨”的投资性房地产，那么企业将重估后的增值额全都计入当年的净利润，这将使得净利润持续增长。
4.实际执行公允价值时存在一定难度。
（1）采用公允价值计量的条件苛刻。房地产企业要采用公允价值模式，必须满足两个规定的条件：①投资性房地产所在地要有活跃的房地产交易市场；②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产市场价格及其它相关信息，从而对公允价值做出合理估计。在实际操作过程中，公允价值的估计涉及一系列的程序，使得采用公允价值计量存在一定难度。
（2）企业选择计价模式的标准差异化。新《企业会计准则》在实施的过程中，企业在选择计量模式的问题上往往时基于企业业绩的需要，这使得很多符合条件的房地产企业对选择公允价值计量“望而却步”。主要表现在：①由于采用公允价值计量，会使得许多投资性房地产企业的超额资产显现出来，同时净资产率也会增大，但是若企业不能同时增大当年的净利润的话，将会导致净资产收益率大幅降低；②采用公允价值计量将使企业更依赖于市场信息；③对因采用公允价值计量而产生的增值，企业也将面临税赋增加的可能。
（3）市场环境的有效性不强。企业采用公允价值计量的关键在于房地产市场的有效性，即为房地产所确定的估计值必须“公允”的，否则就会存在企业有变相操纵利润的机会。只有在比较活跃且相对规范的交易市场中和客观公正的评估机构，企业才能真是的反映企业的价值。目前，这两个条件在我国仍不完备。因此，从客观上讲，企业操纵利润的能力将得到增强，而相关政府部门实行管制规范的成本将加大。另外对那些持有投资性房地产数量较多的企业，每年增加的评估费用也值得考虑。
（4）获取信息成本较高。投资性房地产后续计量的关键是合理确定公允价值。由于目前我国缺乏活跃市场且市场化程度低，公开的市场报价很难取得。若房地产企业采用了公允价值计量，那么，企业将每年聘请独立的评估师或评估机构对其所有的投资性房地产进行评估，并且在将投资性房地产的变动情况、公允价值的确认方法和理由直接披露在年报表中。与历史成本相比，这将大大增加使用公允价值计量模式的后续成本。当企业在房地产市场上无法直接取得共有云价值时，又不愿意花费代价时，企业极有可能放弃国内公允价值计量模式，而采用成本模式。
二、公允价值在我国房地产企业运用中存在问题的原因分析
1.缺乏相应的市场环境和客观的评估机构。
投资性房地产评估方法篇4
关键词：收益法，房地产估价，资本重获率
一、收益法及其原理
收益法是国际上公认的房地产估价基本方法之一。其适用条件要求是：评估对象使用时间较长且具有连续性，能在未来相当年内取得一定收益；评估对象的未来收益和评估对象的所有者所承担的风险能用货币来衡量。它与另外两种基本方法即市场比较法和成本法相比，收益法相对较难，但它却以其充分的理论依据在国外被广泛应用于收益性或有潜在收益性房地产的估价中，在实际操作中，收益法集中的难点是未来纯收益和资本化率的确定，特别是资本化率，对资本化率的确定准确与否,将极大地影响到采用该方法所得出评估结论的真实性和客观性,造成房地产估价师轻易不敢使用该方法,使其常被束之高阁。在估价中仅用市场法和成本法,长此已往,将不利于我国房地产估价事业的发展。
收益法是运用适当的资本化率,将预期的待估房地产末来各期(通常为年)的正常纯收益折算到估价时点上的现值,求其之和得出待估房地产价格的一种估价方法。论文参考网。收益法的理论依据基于预期原理,即未来收益权利的现在价值。它又分为直接还原法(directcapitalizationapproach)和折现分析法(yieldcapitalizationapproach)。直接还原法是将某一年的净经营收入除以还原利率(资本化率)或乘以一定的收益乘数来求解房地产价值的方法。折现分析法是将投资期内各年预期的收益以一定的折现率折算到估价时点上的现值之和得出估价房地产价值的方法。
二、传统资本化理论存在的问题
目前的房地产资本化主流理论认为,若待估房地产的未来纯收益、资本化率都已知,收益资本化法的基本原理可用下式表示：
对于前两种情况即①式和②式，收益法是一种现金流量折现的方法,必然隐含着几个假设：1）房地产投资者必须将房地产纯收益的一部分用于再投资。这与市场经济的自由投资原则是相悖的，因为原投资与再投资两个投资行为是相互独立的，没有必然的联系，投资者可以自由安排其投资。2）再投资收益率必须等于原投资的房地产收益资本化率（见资本重获率的分析部分）。在绝大多数情况下这也是不可能的，因为再投资不一定投资于房地产，即使投资于房地产，由于区域因素、房地产类型、房地产位置、物业的新旧程度等影响投资风险的因素的影响，再投资的房地产收益资本化率也不会与原投资的房地产收益资本化率相同甚至相近。3）所谓资本化率实际上是折现率。而折现率与实际资本化率无论在含义还是数值上都是不同的，因此，这种折现率若按资本化率确定，必然存在一定的偏差。既然传统资本化理论的这几个假设都是错误的，应用传统收益法进行房地产估价的准确性必然会受到影响。
三、问题的解决
由于投资购置有收益或有潜在收益房地产，是一种投资行为，而非消费行为，因此与其说是买房地产本身，还不如说是购买该收益性房地产的未来收益，这是收益法的理论基点。但这种收益对于房地产投资者来说却不仅仅是投资收益，还包括投资回收，因为任何投资者都可以将资金作为定期存款存入银行，每年取得利息，到期取回本金，进行投资与存入银行相比，区别仅仅在于后者基本无风险但利息率低，前者有风险但收益率高，高收益是对高风险的补偿，而投资却必须回收，否则投资者便宁愿将资金存入银行取得利息而不进行投资。所以任何投资者都需要在投资期限结束前收回全部投资，以便继续投资或存入银行。国外收益法的资本化率就是由资本收益率和资本重获率（CapitalizationRate）组成，前者体现投资的报酬，后者体现投资的回收，这种做法值得我们借鉴。下面我们看一下引入资本重获率后资本化率的计算方法。
四、资本收益率的确定
资本收益率是从房地产纯收益中提取作为资本收益的部分与房地产价格的比率，其数值的确定是求取资本化率的关键。传统资本化理论的资本化率实际是资本收益率，因此资本收益率可按传统收益法确定资本化率的方法加以确定，主要有以下四种方法：（1）市场提取法（2）安全利率加风险调整值法（3）投资收益率排序插入法（4）投资复合收益率法。这四种方法的关键都是确定房地产投资的风险，在这里暂不论述。
五、资本重获率的分析
资本重获率是从房地产未来各年的纯收益中提取作为资本回收的部分与房地产价格的比率。要理解资本重获率的涵义从而正确的计算其数值，必须先讨论下面两个问题。
1）投资与风险：资金有两种获取收益的方法：一般投资和无风险投资。无风险投资是指将资金作为定期存款存入银行或购买国家债券，其收益是存款或债券利息，收益率较低，但基本没有投资风险，可获得稳定的收益并按期收回投资；一般投资是指无风险投资以外的投资即有风险投资，其平均收益率较高，但存在投资风险，收益率可能比无风险投资还要低，甚至不能收回投资。论文参考网。任何投资都要承担投资风险，投资收益是对投资所承担风险的回报，投资风险高则投资收益率高，投资风险低则投资收益率低。
2）投资与再投资：再投资是指将房地产纯收益的投资回收部分在全部投资收回之前进行有风险投资的行为。如前所述，原投资与再投资两个投资行为是相互独立的，原投资收益是对原投资所承担风险的回报，再投资收益是对再投资所承担风险的回报，两者都应归房地产投资者所有，而传统资本化理论实际将再投资收益归房地产出售者所有，这必然使计算的房地产价值增大（详见下面分析），影响估价的准确性。
下面看资本重获率的两种计算方法。
1、偿债基金法
由于上述原因，虽然实践中房地产投资者几乎总是将房地产纯收益的投资回收部分进行再投资，但在求取资本重获率时却不能按再投资计算。不进行再投资时房地产投资者必然将该资金存入银行或购买国家债券，于是，房地产收益年限结束时其未来各年的资本重获与该资本重获的存款或债券利息之和应等于房地产价值。论文参考网。即：
上式与传统资本化理论的房地产价格计算公式②完全相同。因为银行定期存款利息率或国家债券利息率肯定小于资本收益率，所以用传统资本化理论计算的房地产价格要高于其实际价值。
2、直线法
由前述讨论可知，用上式计算资本重获率时所得房地产价格要低于其实际价值。
参考文献：
1、艾建国、吴群主编:《不动产估价》,中国农业出版社2005年版。
2、张协奎主编:《房地产估价》,中国财政经济出版社2006年版。
3、俞明轩、丰雷编著：《房地产投资分析》，中国人民大学出版社2005年版。
投资性房地产评估方法篇5
关键词：公允价值计量投资性房地产问题对策
014年1月26日，财政部《企业会计准则第39号――公允价值计量》，该准则重新界定了公允价值的定义，规范了统一的计量标准及相关信息披露原则，基于谨慎性原则对其计量标准设定了限制，确定了有效估值技术方法并以可观察值取代不可观察值进行计量。该准则提高了公允价值计量属性在我国应用的可操作性，也将对采用公允价值计量投资性房地产的企业产生较大影响。在准则国际趋同的背景下，虽然目前投资性房地产的公允价值计量模式本身具有一定的优势，但由于我国经济情况和市场环境较为复杂，其运用仍面临诸多困难。
一、公允价值计量投资性房地产的现状
《企业会计准则第3号――投资性房地产》规定，在对投资性房地产进行后续计量时，可以选择成本模式或公允价值模式。然而，以上市公司为例，通过对2007年至2013年数据进行统计（见下页表1），可以发现持有投资性房地产的上市公司中，采用公允价值模式进行后续计量的相对较少。
从表1可以看出，随着拥有投资性房地产公司数量的增加，采用公允价值计量公司数量也不断增加，但总体占比依旧低于5%。其中，许多拥有投资性房地产且满足活跃的房地产交易市场公允价值可以可靠取得条件的公司，却未采用公允价值模式进行计量。此外，从上市公司报表附注也可以发现，其投资性房地产公允价值的确定方法包括房地产评估价格、参考同类同条件房地产的市场价格和实地调查取得的价格三种，而采用第一种方法的公司较多。
二、公允价值计量投资性房地产面临的问题
（一）估值技术不完善。估值技术的有效运用是公允价值计量投资性房地产准确性的根本保证，估值结果的准确性则是保证公允价值广泛运用的前提。《公允价值计量》准则规定，估值技术的运用在于确定估计市场参与者在计量日当前市场情况下有序交易中出售资产或转移负债的价格，并对市场法、收益法和成本法三种方法进行了介绍。
就市场法而言，要求对活跃市场当前的状况、地理位置或其他限制条件进行分析调整，但由于我国地域辽阔且地区间的经济发展不同，导致价格差异较大，并且活跃市场并非是普遍存在，而相关信息均是相对而言，故很难对房地产的公允价值进行估值，因此该方法难以适用于我国复杂的经济社会环境和相对不完善的资本市场。就收益法而言，当企业现有房地产资料不适合作为企业现金流量取得的依据时，该方法无法适用。就成本法而言，对于投资性房地产的功能性贬值以及经济性贬值很难具体测量，因此也无法估计折旧贬值。而现行的重置成本法以历史成本为依据，也无法应对房地产市场未来价格走向不明的状况。
（二）信息获取成本高。采用公允价值模式计量时，需要考虑信息获取成本的问题。目前我国房地产市场不够完善，为保证评估价格的公允性，企业一般会选择聘请外部的专业人员对房地产项目进行评估，而这种按劳务计费的评估方式，将会增加企业获取信息的成本。虽然按照工作量大小分层级收费的方式较为合理，但聘请专业人员势必会增加一笔为数不少的费用，从而加重企业的经济负担。
（三）会计人员工作量增加。在成本模式和公允价值模式两种计量模式下，企业上交所得税的金额相同，但运用公允价值模式计量时，会导致所得税费用及递延所得税负债增加，故需要对会计和税法差异进行相应的调整，这无疑增加了会计人员的工作量。而在会计实务中，虽然可以利用公允价值后续计量不计提摊销或折旧的方式，减少当期费用从而操纵账面利润，但无法运用折旧及摊销达到抵税的作用，从而间接加大了税收成本。
（四）企业经营风险增加。企业采用公允价值模式计量投资性房地产时，不再对其计提折旧和减值准备，且期末公允价值与账面价值差额计入变动损益。然而这部分未实现收益必然会影响企业的经营成果并导致利润波动。在房地产市场频繁变动的背景下，无疑会使企业的经营风险增加，而经营的不稳定性也会影响其利益相关者的判断，从而对企业的市场形象产生进一步影响。同时，经营风险的增加也会对企业规划布局产生不利影响，对未来生产和经营产生不稳定推动力。
（五）市场监管不足。由于现阶段我国房地产市场交易活跃度有限，企业在公允价值确定过程中过多考虑主观因素影响，存在上市公司利用公允价值后续计量模式操纵利润从而实现盈利的现象。尽管《公允价值计量》准则在信息披露方面进行了明确规定，但我国法律在会计舞弊以及舞弊责任明确、处罚机制等方面仍有待完善。例如证监会、国家财政部门和审计部门的监管力度有限，房地产企业利用法规漏洞，导致市场信息有失公允，严重制约了公允价值计量模式在我国的有效实施;法规所赋予的自主性很容易导致企业在发生亏损时，利用变更计量模式实现账面盈利，从而达到操纵利润的目的。
（六）政策指引有待完善。引入公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，为企业提供了自主选择的权利，但出于对公允价值难以准确取得且一旦变更难以转回的考虑，我国对待是否采用公允价值模式的问题仍较为保守。如何规避消极影响，在政策指引上积极引导企业运用公允价值计量模式是目前尚待解决的问题，这将对其采取何种态度对待公允价值计量产生极大的影响。政策指引的难点在于如何在不违反会计稳健性的同时，在准则中允许部分符合条件的资产在采用公允价值模式计量后予以转回。
三、完善公允价值计量投资性房地产的对策
（一）完善估值技术，建立网络数据库。房地产价格相关标准的量化和估值方法的准确把握，是运用公允价值计量模式的前提。政策制定机构应当参考地区经济发展的特点，借鉴资产评估中企业价值评估的方法，在现有指标的基础上修改、制定不同的修正系数，以提高估值方法的准确性。此外，借鉴国外资本市场机制，由政府组织建立网络数据库，广泛收集相关数据，通过互联网分享实时资料，从而规范市场信息的标尺。这种做法不但可以促进公允价值计量模式的应用，还能降低估值的运作成本。需要注意的是，我国目前的房地产市场还不够完善，政府房地产管理部门应充分利用网络信息技术，建立网络平台实时监控交易市场的动态，同时定期要求房地产企业更新交易数据，定期公示交易信息，紧密结合估值技术，提高公允价值评估的公允性和可靠性。
（二）降低信息获取成本。一方面，完善市场评估体系可以降低评估过程中不必要的资源损耗，提高工作效率，使行业发展推动定价机制趋于公平、合理。在国际会计准则和香港会计准则中，分别鼓励和强制要求选择独立的评估机构对公允价值进行认定，结合我国的实际情况，随着《投资性房地产评估指导意见（试行）》（中评协[2009]211号）等文件的，国内评估人员专业水平不断提高且评估体系逐渐形成，市场竞争机制促进评估价格趋于合理规范，从而能够降低企业获取信息的成本。另一方面，还应不断提升评估人员的素质。截至2014年评估行业已经拥有约3000家企业，从业人员近10万余人，其规模逐步与市场发展相适应。财政部取消注册资产评估师资格认证的举措，将促使市场发挥选择有实力中介机构的职能，其淘汰机制将进一步促进评估人员的素质提高。同时，企业还需加强内部管理规范，提高内部人员的职业能力，避免评估工作的随意性和主观性，从根本上提高工作效率，降低获取信息的成本。
（三）减少会计人员工作量。我国企业运用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量将导致额外的税收成本产生，针对这一问题，应首先减少企业纳税的调整工作。在税法中以投资性房地产的公允价值作为计税基础，同时详细规定公允价值模式下的纳税处理，并提供可供参考的纳税处理案例方便其比较分析，从而使得投资性房地产和税法协调发展，同时增强其运用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的积极性。此外，针对税法中按房地产当前余值征收房产税的问题，可以规定以投资性房地产的重估价值作为计税基础，同时颁布相应的税收优惠政策，减轻企业的税收负担，保证其不会因避税而采用成本法计量，推广投资性房地产公允价值计量模式的发展。
（四）完善信息披露制度。根据公允价值计量模式下投资性房地产的处理方式，如果投资性房地产的公允价值变动损益在利润中所占金额较大，很有可能存在企业利用其实现扭亏为盈的现象。为避免信息使用者受到误导，完善其信息披露势在必行。根据《公允价值计量》准则的规定，企业应当披露估值技术及输入值，并依据市场情况尽可能详细地披露重要内容。同时为增加披露信息的可靠性和真实性，对采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，监管部门应当寻找第三方评估机构对其所披露的信息进行二次审核，或由政府组织建立具有相关资质的评估部门专门负责审核披露信息。
针对上市公司财务报告信息披露的问题，可规定在报表附注“公允价值变动收益”项目中增加明细项目，提高信息披露的充分性和准确性。为避免上市公司通过公允价值模式计量操纵利润，或通过将其转换为自用以规避市场风险，应对投资性房地产转化或处置相关信息的披露格式予以统一规范，在年度报告数据披露中增加“投资性房地产转换或处置对企业的影响”项目，具体如表2所示。
（五）加强市场监管。为防止企业通过公允价值计量模式操纵利润，准则规定不允许将其转回成本模式，而实际上较多企业运用准则漏洞，将投资性房地产转为自用，从而以成本模式进行后续计量。可见，除了在准则中进行规定之外，还应在公允价值变动损益对利润影响巨大时，加强监管力度，依据成熟的法规约束企业的规范运营，同时规范评估机构工作，建立违规责任追究机制和明确的处罚措施。
在监管问题中，社会也应担负起一定的监管责任，注册会计师应当根据财务报告单独对投资性房地产发表独立审计意见。此外，企业内部的独立审计部门也应当恪守职业道德，保证企业合规、合法经营。政府、社会以及企业共同构筑起三位一体的监管环境，有助于良好市场氛围的形成，不但能够降低企业的经营风险，也有助于提升公允价值模式计量的有效性。
（六）优化政策指引。优化政策指引应从两方面考虑，其一是完善公允价值相关应用指南，其二是适当放宽公允价值模式转回的限制。《公允价值计量》准则虽然进一步明确了公允价值的概念和估值方法，但针对如何在我国复杂的房地产交易市场背景下，结合公允价值模式要求，制定相应的估值技术和模型等问题，仍需出台系列应用指南。
出于谨慎性原则的考虑，我国在公允价值计量模式转回方面予以限制，而适当放宽这一界限可以促进公允价值的广泛运用，也有助于提高企业采用公允价值计量的积极性。当企业本身已无法取得公允的价格，但依旧被迫采用公允价值模式计量时，将会大大降低企业资产的真实性，因此在一定条件下允许其转回是优化政策的关键一步。此外，在会计处理上引入混合处理模式，在以增值为目的的情况下，将当期公允价值变动损益计入所有者权益，处置时转入当期利润;而租赁模式下则按成本模式计量，有效结合两种方式的优点。X
参考文献：
投资性房地产评估方法篇6
【关键词】收益法房地产评估应用
收益法与成本法、市场法是价值评估的三种基本方法。而收益法对评估收益性房地产的价值，具有显著优势，也更加符合报告使用者的心理需求，因而成为评估收益性房地产价值的主要方法。
一、收益法简介
收益法理论依据为效用价值论，即房地产价值在于未来该房地产所带来的收益，因而可通过折现未来收益的现值之和求取该房地产的价值。其基本计算公式为：
其中：V-收益价格（元，元/o）；
ai-未来第i年的净收益（元，元/o）；
R-资本化率（%）；
n-未来可获收益的年限（年）。
二、收益法在房地产评估应用中存在的问题
（一）收益法适用的范围
中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/t50291―1999）（以下简称《房地产估价规范》）规定“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”。收益法适用于有收益性的房地产的评估，例如商场、写字楼、公寓、旅馆等；排除如政府机关、公园、广场等不以盈利为目的的公益性房地产。收益法是以房地产的预期收益为基础，因而它不仅适用于有现实收益的房地产，而且适用于没有现实收益、却有预期收益的房地产，比如新建成、尚未投入使用或者是空置期的房地产，虽然没有现实收益，但可以用同一供求圈内、类似房地产的客观收益作为估价对象的可比租金实例，采用市场比较法来求取估价对象的客观收入。
（二）房地产的净收益的确定
房地产的净收益是房地产的客观收入减去相关费用后的净额。《房地产估价规范》界定“出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金”。房地产的客观收入应在市场上同一供求圈内收集类似租赁案例，根据房地产的实际情况，综合考虑市场因素、区域因素、个别因素等因素，采用市场比较法确定，对有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金；此外，房地产收入还包括押金的利息收入；同时，要考虑空置率和租金损失。房地产成本费用是指与房地产收入相关的预计应发生的经营成本、经营费用、税金和损失。
（三）折旧费用的扣除问题
就房地产单项资产评估而言，其现金流出中是没有折旧的，或者说折旧只是会计核算中的配比原则下的一种会计处理方式，并不因为企业计提了折旧，就造成了现金流出。因此，收益法评估房地产价值时是不考虑折旧的。
（四）确定资本化率相对困难
资本化率是将房地产的未来预期净收益折算成现值的比率，也称折现率、还原利率。一般来说，资本化率应包含无风险报酬率和风险报酬率。无风险报酬率是指资产在没有风险和没有通货膨胀情况下的平均获利水平；风险报酬率则是冒风险取得报酬与资产的比率。《房地产估价规范》规定，房地产资本化率以市场提取法、安全利率加风险调整值法、复合投资收益率法和投资收益率排序插入法确定。
⑴市场提取法：搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。在评估工作中，如果可以搜集到3个以上类似房地产的租赁和产权交易资料，则可以直接采用市场比较进行评估确定折现率。当然，在市场法提取资本化率计算过程中，除需对可比案例的区域因素以及面积、楼层、装修、物业类型等个别因素外，还需十分注意租期、付款方式、押金数额等因素的影响。
⑵安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测，估价对象的用途及新旧程度等确定。由于风险调整值一般根据经验判断，主观随意性大，不同人员的取值范围可能会跨度较大。
⑶复合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率。但是抵押贷款收益率与自有资本收益率以及两者的权重均不容易确定。
⑷投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。这要求估价人员对资本市场具有丰富的经验，并充分了解当地的房地产市场，才能求出适当的资本化率。
三、加强收益法在房地产评估过程中应用的具体策略
（一）建立健全房地产估价的标准体系
应进一步完善和提高我国房地产估价理论和方法，组织行业专家抓紧修订新版《房地产估价规范》及相关理论教材；同时，制订房地产估价相关资料及参数的数据库，利用网络平台，规范相关参数取值范围，防止参数取值畸高或畸低。政府有关部门在不侵害公民隐私权的前提下，应在一定的范围内公开房地产租赁、产权交易等相关数据，方便估价人员采用。
（二）合理确定有关参数
应用收益法评估房地产价值，估价结果主要取决于净收益、资本化率和收益年限等3个关键因子。上述3个因子的取值只要稍微变动，估价结果就会有显著的变化，因此，估价人员在评估过程，应恪尽职守，严格遵守相关估价规程，科学计算，不得随意调整参数。
（三）加强估价人员的专业技能和职业道德培训
房地产估价师每3年须接受120个学时的继续教育，这可以让估价师了解行业新动态、学习新知识，从而提高职业道德水平和执业能力。但是，在估价行业中，特别在中小估价机构，大量工作是由估价助理人员完成的，有些助理人员对估价行业的许多规定知之甚少，导致无知无畏，盲目听从委托人的建议，随意修改估价参数，致使估价结果严重偏离。因此，在做好估价师的继续教育的同时，应加强对估价助理人员的教育和管理力度。
投资性房地产评估方法篇7
【关键词】公允价值；投资性房地产；会计准则
我国在2006年新增了投资性房地产准则，并在2007年1月1日开始实施。《企业会计准则第3号―投资性房地产》明确规定了投资性房地产的定义、初始后续计量模式的选择、处置以及披露的要求。它对公正客观表现房地产的价值，提高会计信息质量，与国际会计接轨有着重要的意义。
1投资性房地产的概述
1.1投资性房地产的定义
投资性房地产是指赚取租金或资本增值，或两者兼而有之的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。新准则规定的的投资性房地产范围是：
（1）已出租的土地使用权，是指企业通过转让方式取得并以经营租赁方式租出的土地使用权。（2）持有并准备增值之后转让的土地使用权，是指企业取得的，准备增值后转让的土地使用权（3）已出租的建筑物。指企业拥有的，以经营租赁方式租出的建筑物。
不属于投资性房地产的有：（1）自用房地产。指的是企业经营管理，生产商品和提供劳务等而持有的房地产，比如企业的办公大楼和厂房（2）作为存货的房地产。指的是房地产企业用于销售目的而开发的商品房，这类房地产属于开发商的存货。
1.2投资性房地产的会计核算模式
初始计量：投资性房地产应当按照成本模式进行初始计量。
后续计量：现有的投资性房地产后续核算模式有公允价值计量模式和成本模式。在成本模式下，投资性房地产要按照固定资产有关规定，计提折旧或摊销，还要按照资产减值的有关规定进行处理。采用公允价值进行后续计量的投资性房地产不要需要计提折旧或者摊销，应当在资产负债表日把账面价值调整到公允价值。差额计入公允价值变动损益。企业既可以采用成本模式进行后续计量，也可以采用公允价值进行后续计量。但是企业不得同时采两种计量模式，并且一经采用不得随意变更。
2公允价值的概述
公允价值是指在计量日发生的有序交易中，市场参与者出售一项资产能收到或者转移一项负债所需支付的价格。在内容上公允价值可以理解为“脱手价”，但是这个金额的取得却有着很多假定和限制条件：
（1）有序交易，自愿平等。交易双方处于完全公平的市场竞争环境，交易过程不存在关联方关系。
（2）持续经营。交易双方从自身商业利益出发，在正常运营，而非清算、非强制情况下发生的交易。
（3）活跃的市场。当活跃的市场存在时，公开报价才能被市场参与者获得并验证。
（4）价值的估计。公允价值的估计依赖活跃的市场，即假设资产或负债的交易发生在最活跃或最大交易量的市觥5辈淮嬖诨钤臼谐∈痹蛐璨捎眉壑灯拦滥p屠慈范ü允价值。
3公允价值计量模式的应用现状
会计准则规定：投资性房地产的后续计量要根据企业实际情况选择，但是企业不得同时采两种计量模式并且一经采用不得随意变更。
表1反映了2012-2014年我国上市公司投资性房地产采用公允价值计量模式情况
如表1所示，2012-2014年我国的上市公司数量逐年递增，其中有房地产业务的上市公司数量也在不断增长，但是采用公允价值计量模式的上市公司只有43家、43家和48家，每年所占比例仅为4.44%、4.13%和4.18%。可以分析出，上市公司中投资性房地产后续计量采用公允价值模式的数量保持稳定，但是公允价值计量模式并没有被广泛运用。
4公允价值计量模式应用现状分析
4.1公允价值导致利润波动，不确定性大
企业的经营风险就会加大，如果企业采用公允价值模式计量的话。因为公允价值受到了市场环境的影响。近几年我国房地产市场走势不明确，国家出台了严厉的调控政策，特别是限购来遏制房价上涨。如果房价出现转折点，公允价值下降而导致的变动损益将影响本年利润，从而导致利润的波动，势必影响投资者信心。
4.2公允价值导致企业税负的增加
会计准则规定采用成本法计量的投资性房地产可以计提折旧或者摊销，计提的折旧或摊销计入当期成本或期间费用，从而减少应纳税所得额，起到了抵税的作用。但采用公允价值计量的房地产则不允许计提折旧和摊销，就导致企业丧失了“税盾”，加重了税负。
4.3估值技术不完善，监管机制不健全
采用公允价值核算的投资性房地产首要的问题是确定其公允价值。然而我国投资性房地产起步晚，市场不成熟，很多企业都没有形成完整的信息收集体系。如何从市场收集并甄别报价信息，寻找活跃市场，如果不存在活跃市场还需要采用复杂的估值技术来确定公允价值，这些都会增加企业估值成本。其次不完善的监管机制会给企业提供调节利润的机会，导致会计信息不真实。比如当企业出现亏损时，企业可能通过把计量模式从成本模式变更为公允价值计量模式来人为调节利润。
4.4投资性房地产市场不成熟
相比与欧美发达国家，我国的房地产市场起步晚，制度不完善，并不具备全面实施公允价值计量模式的条件。在我国东部沿海经济发达地区，房地产市场活跃，满足了公允价值可以可靠取得的假设和前提。欠发达的中西部地区缺乏活跃的市场，因此难以取得可靠的市场报价。同时估值技术不成熟，相对独立的第三方评估机构没有规范的行业标准和操作规范，导致评估出来的公允价值可靠度不高。
5改善公允价值计量模式应用现状的对策
5.1建立健全的投资性房地产评估体系
投资性房地产客观合理的估价取决于健全的评估体系。完善投资性房地产评估体系、加强对企业或第三方评估行为的监督、提升估值技术对提高会计信息的真实可靠性有着至关重要的作用。此外，可以加强对第三方评估机构的管理。规范第三方评估机构的评估行为需要建立统一评估标准，制定统一的评估细则，确保评估人员的独立性。评估人员不仅需要提高专业技能，善于归纳实务经验，还要提升职业素质和普及法律法规，从而提高评估准确性并减少信息失真的可能性。另外还需要监管部门对企业相关财务信息进行监管核查，保证其客观性和可比性，企业对取得的公允价值进行更多的披露，比如披露评估方法、评估假设以及评估信息来源。
5.2完善房地产市场
只有在活跃的，成熟的市场环境下，公开报价才能被市场参与者获得并验证，公允价值才能可靠获得。因此加快各级房地产市场发展，建立公开公正的市场机制，完善相关数据信息库对形成统一开放的房地产市场、方便企业取得房地产市场价格以及降低获取信息成本很有必要。我国政府相关部门可以利用互联网技术，联合公证、税收、财政部门以及房地产中介，建立一个完整的房地产交易网络系统以便收集交易信息、手续办理、管理服务和监管监督。
5.3地区差异化管理
我国地区经济发展不均衡，东西部发展程度差别很大，所以差异化管理更满足我国房地产发展的现状。在东部沿海经济发达地区，房地产市场活跃，满足了公允价值可以可靠获得的假设和前提。以这些发达地区作为试点，要求这些地区的房地产企业必须采用公允价值计量模式。这样既可以借助试点实施经验完善会计准则，又可以推动房地产市场体系的健全发展。非点地区的企业仍可以选择适合自身实际情况的计量模式。
5.4规范的信息披露
会计信息的透明化、规范化能够有效遏制企业人为故意操纵利润。为了保证会计信息的客观性和可比性，这需要相关部门对企业加强监管，规范财务报表中公允价值的披露。要求企业披露评估方法、评估机构以及评估信息来源等，以确保投资者了解房地产的类型，公允价值变动情况以及变动对利润的影响。
5.5税收优惠政策，完善会计准则
采用公允价值计量的企业不得对房地产计提折旧或摊销，这使得企业丧失了税盾。同时，投资性房地产在会计上的账面价值和税法上的计税基础的不同而增加的递延所得税负债加重了税负。政府部门应该完善实务中的应用、完善会计准以及则颁布税收优惠政策，从源头减轻企业税收负担。这不仅需要借鉴国际会计准则，同时还要符合我国国情，不能盲目改革。
【参考文献】
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[2]李颖秋.投资性房地产核算中公允价值模式探讨[J].河北企业.2016（9）：63-64.
投资性房地产评估方法篇8
一、新准则的创新之处
(一)将投资性房地产单独列示反映
本次投资性房地产准则的一大特点是将企业为投资目的、而不是自用目的而持有的土地和建筑物记入“投资性房地产”科目，单独列示反映。
此前，我国未针对投资性房地产单独制定相关准则，有关业务根据《企业会计制度》和有关规定进行处理。房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，通过“存货——出租开发产品”，“其他长期资产——出租开发产品”科目核算；非房地产开发企业的房地产对外出租的，在“固定资产”科目核算，土地使用权在“无形资产”科目核算。
但是，这样的处理却不能反映投资性房地产的真实价值。一方面，投资性房地产在经过数年以后，它们的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出其账面原值的数倍，甚至数十倍；另一方面，由于房地产的价值对市场的依赖程度很高，而且目前房地产市场并不稳定，使得对房地产的投资往往具有高收益和高风险并存的特点。在这种情况下，将投资性房地产作为一般的固定资产处理显然是不合适的。新准则单独设置“投资性房地产”科目，用于核算企业为赚取租金或获得资本增值为目的的房地产。
(二)有限度地运用公允价值
财政部在以往制订的准则中对于资产类账户很少使用公允价值的概念。在这种情况下，本次新准则中引入公允价值模式可以说是一个重大的突破。运用公允价值可以真实地反映投资性房地产的价值，增加报表信息的相关性，为报表的使用者提供决策有用的信息。
1.公允价值的运用范围
在公允价值的运用范围上，国际准则中企业选择的界定标准是：企业是为计量目的(公允价值模式)还是为披露目的(成本模式)，其选择的主动权在企业本身。而我国投资性房地产准则明确规定有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，并应当同时满足下列条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。可见，在我国的新准则中，并不是所有投资性房地产都可以采用公允价值。我国限定公允价值的使用范围，是考虑到了我国社会主义经济体制还不健全，采用限定范围的方法在一定程度上避免了利用公允价值操纵利润。
2.转换差额的处理
另外，在自用房地产转换为公允价值模式时，公允价值与账面价值的差额是否全部计入损益这点上，也可以看出新准则制定者的匠心独运。新准则第十六条的规定：“自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。”这与国际准则第57条“对于将存货转换成一项将按公允价值计价的投资性房地产，转换之日房地产的公允价值与其原先的账面金额之间的任何差额均应在当期净损益中确认。”有着明显差别。如果企业想要通过虚假转换房地产用途来粉饰报表的话，为了遵守准则规定，公允价值与成本价的差额只能记入所有者权益中，杜绝了虚增账面利润或每股收益的可能。可见，我国这次出台的新准则决不是对国际准则照抄、照搬、照转，而是相关专家在充分考虑我国国情和国际惯例的情况下经过深思熟虑而形成的思想结晶，可以说是有中国特色的投资性房地产准则。
(三)区分投资性“房产”与“地产”
对列入投资性房地产的建筑物有着更为严格的要求。要求持有该建筑物的企业在主观上是为了赚取租金，在客观上已在出租赚取租金，所以新准则规定建筑物必须是“已出租的”才算作投资性房地产。而土地使用权作为投资性房地产既可以是“已出租的”，也可以是“持有并准备增值后转让的”。这是因为虽然房产和地产是不可分的，房屋建筑物会因为土地的升值而升值，但是，房屋建筑物的价值终究会因为寿命的终结而消失。所以，不能将房产作为增值物来投资，只能作为出租物进行投资，地产既可以作为增值物来投资，也可以作为出租物进行投资。
二、《投资性房地产》准则实施对企业的影响
房地产行业中投资性房地产在总资产中所占的比重较高。据相关报道，我国近几年房地产价格增长大致稳定在10％左右，假设采用公允价值计量会带来1—2倍资产增值的话，整个房地产行业在2007年因为转换将会有70—140亿元计入所有者权益，在2008年因为增值将会有14—21亿元计入损益，这对行业的影响是不可小觑的。然而房地产有其特殊性，不同城市、地段、结构、用途的房地产其价值差别很大。新准则出台对企业会计实际操作的影响很大，主要表现在以下几个方面：
1.对总资产的影响
采用公允价值计量，意味着2007年上市公司中投资性房地产溢价将在账面充分体现。以浦东金桥为例，金桥板块是指依托金桥出口加工区和碧云国际社区范围内的住宅区，该区域楼盘品质较高，金桥加工区汇集了大量高新技术行业和三资企业，发展潜力旺盛。根据公司2005年年报，其主要的出租项目为碧云别墅、现代产业服务园、碧云体育休闲中心、家乐福、英国学校、平和学校、碧云花园、新金桥大厦以及北区厂房仓储。通过调查，该公司房地产主要在上海浦东新区，其中碧云别墅面积为185400m，现代产业服务园面积为220000m，碧云花园面积为220000m，(平和学校、家乐福、体育休闲中心为配套设施)新金桥大厦面积为64000m。2006年在浦东新区房价约为均价13000元/m，如果采用公允价值计量，可以估计出投资性房地产的公允价值约为90亿元，比账面价值31亿元增长了约59亿元，涨幅约为190％。
2.对账面利润的影响
按照新准则，如果相关公司运用公允价值对投资性房地产计价，则可能使公司的年末净利润较往年产生波动。该准则实施后，采用公允价值模式的公司将不再对投资性房地产计提折旧和减值准备，但是尽管不再直接计提，在评估公司投资性房地产的公允价值时，也会考虑到这些问题，所以，假设市场相对有效的话，即公允价值评估合理的话，折旧和减值准备问题只是从“显性”转入“隐性”，把以前单独计提的费用变成每年因公允价值变化统一计提的费用中的一项，其对利润的影响比较新准则实行前后不会有太大变化。那么，房地产的市场价格将成为利润波动的决定性因素。
假设浦东金桥的转换日定在07年年末，那么如果采用公允价值计量模式，因为置换时差额计入所有者权益，对利润不存在太大影响。但是08年增值部分必须计入损益，因为浦东金桥拥有约69万平方米用于出租的房地产，而且据相关报道，我国近几年房地产价格增长大致稳定在10％左右，如果长势不减退，到08年浦东金桥将产生约78亿元的资产增值，其中约68亿已经于07年直接转入权益类账户，另外的约10亿将于08年全部转为利润，对比05年年报显示的2.3亿元的利润总额，这笔数字不容小视。
三、新准则在操作中面临的问题及挑战
(一)公允价值的选择
公允价值依然是新准则实施过程中的一个难点，也是一个无法回避的问题。所谓公允价值，是指在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换的金额。具体到房地产又有其独特性，不同地理位置、结构、用途的房地产其价值差别很大。常见的房地产计价方法主要有市场比较法和收益法。
市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的理论依据是房地产交易中的替代原理。运用市场比较法，要求在同一供求范围内存在较多的类似房地产的交易，而对于不存在房地产交易活跃市场的，或是很少发生交易的特殊房地产很难适用；收益法是求取估价对象在估价时点之后的正常收益，选取适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算对象的客观合理价格或价值的方法，以预期原理为理论依据。主要适用于有收益或一定潜在收益的房地产，而对于纯粹消费性和无明显市场经营收益的房地产，或是以自用、自住为目的的房地产则不适用。
引入公允价值计量模式，将会使投资性房地产公司的巨额资产浮出水面，净资产值将会得到较大幅度的提升，但是如果公司不能同样地增加净利润的话，必将会造成Roe的大幅度下降；另外，采用公允价值模式后，房地产公司对市场的依赖会更大。原因在于新准则规定，地产转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。而在后续计量中，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。这就表明，在转换当日因为市场看好而升值的公允价值，有可能在往后的几年因为被市场抛弃而以费用或营业外支出的形式大量转回，这在投资上存在的风险不容小视。
因此，确定公允价值是实施新准则的前提，而规范公允价值评估体系则是确定公允价值的前提。首先应建立一套严格的资产评估制度，新准则中并没有提到应该如何评估投资性房地产的公允价值，但国际准则40条中给出了三种评价标准，同时在国际准则中也对公允价值的取得、确定以及特殊情况的处理做出了明确的规定，这些都是值得我们参考的；其次加强资产评估师的队伍建设，因为在未来的工作中，资产评估师将是直接确定公允价值的人，他们的职业素质将影响最后评估结果的公允与否；最后加强对评估工作的监督，有关部门应严格对评估公司的资质进行审查，并对他们的评估工作予以监督，杜绝串通舞弊，虚假评估等提供虚假信息的行为。
投资性房地产评估方法篇9
关键词：经济分析；投资决策；房地产开发；项目投资
房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。
一、经济分析的内涵剖析
第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。
第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。
二、房地产项目的投资估算
第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。
总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。
第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。
通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：
比价价格=■①
在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。
第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。
第四，项目不确定性
[1] [2]
方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。
三、总结
投资性房地产评估方法篇10
【关键词】公允价值投资性房地产影响
一、公允价值
一般认为，公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换的金额。“公平交易”不存在特别或特殊关系，假定是在非关联方之间进行的，各方各自独立发生行为。“熟悉情况”指自愿的购销双方都对投资性房地产的性质和特征、其实际和潜在的用途以及市场状态相当熟悉。也就是说，公允价值应当是在资产负债表日符合公允价值定义的、在市场上可以合理取得的最可能的价格。也就是销售者能够合理取得的最好价格，购买者能够合理取得的最有利的价格。这种估计不包括在特殊条件或情形下夸大或缩小的估计价格，如不规范的融资、售后租回以及与销售有关的任何人所给予的特殊对价或让步等。
二、公允价值在投资性房地产中的运用
有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，并同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计时，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式?
采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益?
三、以公允价值计量投资性房地产对企业的影响
（一）对企业实质性税赋的影响
第一，从企业所得税角度看，投资性房地产公允价值增加导致的利润增长将会使账面所得税费用增加，但税法遵循的是收付实现制，由于评估增值带来的公允价值变动损益不具备收付实现的特点，因此税法对这部分收益不征收所得税的可能性较大。第二，从即将开征的物业税角度看，世界主要国家已就对房地产进行评估并根据评估值征收房地产税达成共识，我国改革后的新税制也可能将目前从量又从价的双重征收方法统一为从价计征，且按照房地产评估值征税。按照新时期税制改革“简税制、宽税基、低税率、严征管”的原则，即使投资性房地产评估价值增加造成税基增加，在低税率的前提下，对企业实际税负带来的影响也不会太大。
（二）对房地产业的影响
房地产业的资金需求量巨大，目前房地产企业的融资渠道主要是银行贷款。近年来，国家为控制信贷风险出台了一系列政策，使房地产企业向银行贷款的门槛提高，房地产企业陷入了资金紧缺的困境。新准则的出台为企业提供了以公允价值计量投资性房地产的选择，使被低估的房地产估价更符合其市场价值，无疑将有助于提高企业向银行贷款的信誉，增强其融资能力，在一定程度上缓解房地产企业资金紧张的局面。
（三）对企业利润的影响
根据新准则的规定，采用公允价值模式的企业应在每个会计期末以公允价值为基础调整投资性房地产的账面价值，并将公允价值与资产原账面价值的差额计入“公允价值变动损益”科目。从长远来看，执行新准则后，每个会计期末投资性房地产的价值调整都将以前一期的公允价值为基础，价值调整幅度将小于首次执行新准则时的价值调整幅度，利润也不会因此出现更大程度的波动。与此同时，采用公允价值模式计量投资性房地产将不再计提固定资产折旧和无形资产摊销，在评估投资性房地产公允价值时，资产的折旧或摊销已被考虑在内，其结果应已体现在“公允价值变动损益”科目内，因此并不会对企业期末净利润产生实质性影响。
（四）对公司信息披露的影响
近几年，随着房地产市场的高速膨胀，企业若继续按照历史成本的原则来计量所拥有的投资性房地产，特别是土地使用权，这显然会使会计信息无法真实公允地反映企业的真实价值，而且在我国目前的市场环境里，投资性房地产物业大都存在很大程度的升值。公允价值模式的引入肯定将加大市场对一些原来信息披露不够充分的公司价值的挖掘，使投资者对这类公司价值的认识更为全面。会计政策的变更能够使公司提供更可靠、更相关的会计信息，同时也使投资者更全面充分地把握相关企业的真实信息。在采用公允价值模式记账的当年，公司应当采用追溯调整法调整期初留存收益，即这些企业的上年度净资产值将会得到较大幅度的提升，有利于提高相关公司的规模。
（五）未来投资性房地产公允价值的确认
公允价值模式符合投资性房地产的特性，能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力，尽管公允价值的确认仍然是一个难点，很多人担心在现阶段的实务操作中公允价值容易导致利润操纵，但是随着我国房地产市场的持续发展，售房信息的公开化、透明化，相对于其他资产而言，投资性房地产物业的公允价值还是比较容易取得的。同时，新会计准则也借鉴了国际会计准则中确定公允价值的方法，需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产物业进行评估，并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等；而且巨额利润的出现意味着企业缴纳的税额也相应攀升，之前投资性房地产物业计入固定资产或无形资产进行折旧、摊销的抵税功能也没有了。
参考文献：
[1]中华人民共和国财政部制定：企业会计准则.经济科学出版社，2006.
[2]孙景翠.浅析公允价值应用的现实合理性[j].商业研究，2005（14）.