房地产金融危机篇1
关键词：房地产；金融危机
美国次贷危机已经演变成席卷几乎所有发达国家的金融危机，使人们再度关注房地产市场与金融危机的关系。根据金德尔伯格的研究，从17世纪至20世纪90年代初期，在全球范围内共爆发了42次比较重要的金融危机。其中有21次都与对不动产的投机有关（这里所指不动产范围较广，主要是包括城市房地产，但也包括农场、运河和铁路）。本文试以此次金融危机为例，分析房地产市场与金融危机的关系，并提出一定对策建议。
一、房地产泡沫与金融危机发展历程
（一）危机酝酿期：美国经济面临衰退威胁，联储实行宽松的货币政策，房地产市场活跃
21世纪初美国网络泡沫破灭，2001年又发生了“9.11”事件，经济增长明显放缓。为了应对这种局面，美联储采取了宽松的货币政策。在不到3年的时间里，将联邦基准利率降至1%的历史低位。金融市场利率的降低直接后果是住房抵押贷款利率下降，加之自20世纪90年代末以来，为鼓励住房消费、扩大住房自有率，美国房产交易的税收政策方面也较宽松，房地产市场进入新的繁荣周期。
（二）危机发展期：房地产市场过度升温，房地产信贷衍生产品疯狂发展
在金融、财政等各方面的大力支持下，房地产市场热度不断提高，呈现价升量增的景象。2005年，美国房价升至27年来的新高，2006年1季度，全美又有53个都市区的房价涨幅超过了20%。
与房地产相关的金融产品规模迅速扩大，尤其是衍生产品疯狂发展。与我国不同，美国的房地产金融产品大大脱离了房地产信贷产品的范畴。金融产品房屋贷款机构在发放了房屋贷款后，又将这些贷款出售给投资银行，或者打包处理成为住房抵押贷款支持债券（mBS）和资产支持债券（aBS）后再出售给投资银行。而投资银行以从抵押贷款公司收购的住房抵押贷款或者mBS和aBS作为基础资产，通过资产分层与重新组合、信用增强等一系列复杂的技术手段，包装制造出新的不同风险等级的mBS、aBS和债务担保证券（CDo）以及包括信用违约互换（CDS）在内的其他结构性衍生产品，然后再将上述产品出售给包括对冲基金、商业银行、保险公司，甚至养老基金等机构投资者。据汤姆森路透统计，2006年全球债务担保证券（CDo）共发行4788亿美元，是2000年发行687亿美元的近7倍。至此，房地产贷款已经被转化成巨额的金融资产，而且与其本身日益脱离。
抵押贷款中贷款客户信誉度较差的贷款被称为次级贷款，这类贷款的风险明显较高。在房地产市场趋热时，此部分贷款及其衍生产品空前发展，风险也日益增加。据美联储统计，截至2006年末美国住房抵押贷款支持证券（mBS）余额为6.5万亿美元，比2000年末增长97.2%；同期次贷支持债券余额为7320亿美元，比2000年末增长了近8倍，增长速度远高于一般的住房抵押贷款支持证券。而次贷衍生产品的反复包装、销售，掩盖了次贷中可能的风险，并将这一风险传递到全球金融领域的各个角落。
（三）危机爆发期：加息导致房地产市场破裂，次贷危机发生
自2004年6月起，美联储连续17次加息。将短期利率由1%提升至5.25%，有效抑制了房地产信贷消费，加重了购房者的还贷压力，挤压了房地产开发商的利润空间。根据美国商务部的数据显示，美国2006年第3季度的新房开工持续下降，9月新建格与2005年同期相比，也下降了9.7%，是1970年以来的最大降幅。房价下降引起了人们对市场进入衰退周期的普遍担忧。此时，原来通过次级抵押贷款购买房屋的消费者，在房价下跌而利率又不断升高的双重夹击下，已无力偿还贷款，违约率逐渐上升。
次贷违约率的上升，直接导致相关机构发生巨额亏损。以2007年4月2日美国第二大次级抵押贷款公司――新世纪金融宣布申请破产保护、裁减54%的员工为标志，次贷危机全面爆发。
（四）危机全面爆发期：房地产市场进入低谷，金融危机发生
由于房地产衍生金融产品链条长，涉及机构多，规模大，危机逐渐向相关金融机构扩散。以2008年9月15日美国第4大投资银行雷曼兄弟公司陷入严重财务危机并宣布申请破产保护为标志，次贷危机逐渐扩散成为金融危机乃至金融海啸。
此次危机中受影响最大的是美国的独立投行，华尔街5大独立投行中两个破产，一个被收购，仅存的高盛和摩根史丹利由投资银行转型为银行控股公司。独立投行受影响最大的原因在于与其从事的规模巨大的资产证券化业务相比，它们的自有资本规模往往偏低，因此通常依赖于从其他金融机构融资，从而导致其经营的杠杆倍数提高；另外，由于次贷相关证券及其衍生产品的设计复杂、且透明度较低，为增强购买其产品的机构投资者的信心，投资银行自身往往也需要持有部分次贷相关证券及其衍生产品，而一旦市场环境恶化，投行将被迫提高持有上述产品的比例，从而承受更大损失。金融危机并不局限于美国，而是向全球蔓延，德国、法国、日本乃至我国等都有机构宣布因为投资次贷相关产品而发生巨额亏损。金融危机日益严重的情况下，各国高调救市，大量流动性被注入，在来自机构、市场的坏消息与来自政府、监管机构利好消息的影响下，金融市场持续动荡。
在房地产市场方面，由于金融危机对对消费、投资都产生负面影响，房地产市场复苏难见曙光。以标准普尔/凯斯-席勒20大城市房价指数衡量，截至2008年7月底，全美房价水平同比下跌17%，创二战以来同比跌幅之最。虽然房价持续下跌，空置房数量却在继续增加，已超过11个月供应量。
二、房地产市场与金融危机关系分析
现代经济中，金融的力量渗透到各个方面，房地产尤其严重依赖金融。而房地产既是实体资产，在被炒作时又带有一定的虚拟经济的成分，容易成为金融危机的催生剂。
（一）金融是造成房地产泡沫的主要因素之一
这轮美国房地产泡沫的推动因素有很多，但是，利率、金融产品创新等金融因素是主要原因之一。
第一，利率水平下降时房地产市场繁荣，利率水平上升时房地产市场出现拐点。21世纪初美联储连续13次降低利率，到2003年6月联邦基金利率降低到为1%，联邦基金利率达到了46年以来的最低水平。由此带动房地产抵押贷款利率也持续下降。30年固定按揭贷款利率从2000年底的8.1%下调到2003年的5.8%；1年可调息按揭贷款利率也从2001年底的7.0%下调到2003年的3.8%。正是如此之低的利率水平吸引了大量的购房者进入市场，抬高了房价。
第二，以抵押贷款证券化为特征的房地产金融衍生产品推波助澜。在房地产市场趋热时，一方面抵押贷款证券化产品能使投资者获得相对较高的收益，就吸引了大量的投资者不断购进按揭贷款证券化的产品，为房地产信贷部门提供了充足的资金；另一方面由于住房抵押贷款机构的贷款资产证券化后，风险转移，相应的信贷标准降低，首付比率逐渐降低，甚至出现了零首付。这两方面因素都促使房地产信贷部门大量地放贷，使房地产价格持续上升或保持在较高的水平上。
（二）房地产泡沫是金融危机的诱因之一
综上所述，房地产价格泡沫在金融危机的形成中发挥了一定的作用。传导渠道一是房地产价格上涨，市场成交活跃，相关的房地产信贷等金融产品迅速增加。除了金融机构发放贷款时不谨慎形成风险外，房价高企时发放的住房信贷在房价下跌时风险自然暴露。二是房地产价格上升，财富效应引致房产所有人在消费、投资时都会没有节制，甚至会将房产抵押去消费或投资，而市场形势转变时，抵押物价值下降，风险暴露。
但房地产价格的上涨并不是金融危机最根本的原因。从某种意义上来说，房地产市场是被金融所挟持，并反过来危害金融安全的。金融危机的原因可以从多个角度来探询。从宏观层面方面看，近些年国际经济金融失衡，美国产业发展缺乏新的支撑点迫使资金流入地产领域。从政策层面看，联储在促进经济增长中，货币政策过于宽松，导致流动性过剩，为日后的危机埋下伏笔；从技术层面来看，金融机构违背审慎原则发放贷款，发行金融衍生产品时脱离实体经济，人为制造了风险。
三、对策建议
目前由次贷危机演变而来的金融危机已经在全球造成了巨额损失，而美国房地产泡沫后房地产市场也一蹶不振。因此必须针对房地产市场与金融的密切关系，从源头上采取措施，打破两者互相影响、互相促进的关系链，防止再次造成危害。
（一）中央银行必须关注资产价格，并适时有所作为
关于中央银行是否关注资产价格，近些年被广泛讨论。比较流行的观点是资产价格何时形成泡沫比较难判断，因此央行难以对资产价格泡沫实施相关政策。但从21世纪以来美国的两次资产泡沫演变来看，美联储都先是采取了放任的态度，但接下来在泡沫已经演变得比较严重的情况下采取加息等措施，造成金融市场与实体经济的危机，网络股泡沫破灭时表现是股票市场大幅下跌，实体经济增长放缓；此次危机中的表现是房地产市场进入低谷，金融市场大幅动荡，大型金融机构倒闭。美联储在危机发生前期加息上过于谨慎，应变迟缓，对于全球流动性过剩难辞其咎；后期又加息过度，造成市场剧烈动荡。因此，货币当局必须正确判断形势并果断采取措施。
我国证券市场与房地产市场都处在发展阶段，对宏观经济的影响日益加深，由资产价格泡沫影响形成的金融危机也有发生的可能。中央银行必须持续关注房地产、股票等资产价格，探索其对金融市场、消费、投资的影响途径，判断影响程度，在泡沫形成前进行积极预调。
（二）审慎监管、发展房地产金融
房地产市场与其他行业不同，是一个周期性很长的行业，与其相关的金融产品的风险也表现为一个较长的周期性与滞后性。只有在房地产市场发生根本性逆转才能表现出来。我国还没有经历过全局性的房地产危机，无论是金融监管机构还是商业银行、证券公司等金融机构都必须对此有足够的警惕，审慎监管、开展房地产金融产品，具体有3层含义：
一是房地产金融产品创新必须谨慎。美国次贷危机的教训就在于房地产信贷产品证券化链条过长，风险在层层包装后被忽略。虽然发生了金融危机，但未来金融创新的步伐不能停止，关键是在风险可控的情况下开展创新，防止类似次贷危机的发生。
二是房地产信贷的管理必须严格。房地产信贷是我国房地产金融的主要组成部分，而房地产信贷已成为当前银行信贷的主要部分。特别是在上海等城市，房地产信贷余额占银行信贷总额的比例十分高。上海银监局的《2007年度上海市房地产信贷运行报告》公布2007年，中资商业银行增量贷款中有27.5%投向了房地产业，至年末，中资商业银行房地产贷款占各项贷款的比重为32.2%。一旦房地产市场发生逆转，将直接威胁商业银行的资产质量。因此商业银行必须严格执行人民银行、银监会关于房地产信贷的相关政策规定，严格放贷条件，切实防范房地产信贷中的风险，
三是严格管理以房产作为抵押的贷款。房地产作为不动产，是比较成熟的抵押产品，在银行信贷中广泛使用。而房地产价格的波动势必将影响到银行信贷资产安全。如果一旦房地产行业出现波动，势必加大银行的流动性风险。因此在银行接受房地产作为抵押物时，应合理研判形势，正确估算抵押房地产价值。
（三）防止新的泡沫生成
对目前国际社会来说，更现实的教训是在网络股泡沫破灭后，美联储通过超低利率拉动经济，造成了全球性的流动性泛滥，吹大了房地产泡沫，为日后的金融危机埋下祸根。在当前金融危机的形势下，各国政府纷纷推出巨额救市方案，必须防止形成新的流动性过剩导致新的危机。最关键的是引导救市资金进入实体经济领域，投入到扩大再生产中，防止其再次流入资本市场、房地产市场形成新的泡沫。
参考文献：
1、金德尔伯格.疯狂、惊恐和崩溃:金融危机史[m].中国金融出版社,2007.
房地产金融危机篇2
关键词：房地产业；金融危机；可行性
中图分类号：F293.3文献标识码：a
一、金融危机概述
金融危机又称金融风暴，是指一个国家或几个国家与地区的全部或大部分金融指标（如短期利率、货币资产、证券、房地产、土地（价格）、商业破产数和金融机构倒闭数）的急剧、短暂和超周期的恶化。其特征是人们基于经济未来将更加悲观的预期，整个区域内货币币值出现幅度较大的贬值，经济总量与经济规模出现较大的损失，经济增长受到打击。往往伴随着企业大量倒闭，失业率提高，社会普遍的经济萧条，甚至有些时候伴随着社会动荡或国家政治层面的动荡。金融危机可以分为货币危机、债务危机、银行危机等类型。近年来的金融危机越来越呈现出某种混合形式的危机。
美国金融危机发生的时间段是2007年2月到2008年5月，主要特点是美国房地产次级抵押贷款市场出现支付危机，金融市场中一切以次级按揭贷款为基础的证券及在这些证券之上进一步衍生出的新的金融产品出现了严重贬值，银行出现大量坏账。
二、房地产业的性质及现状
1、概念。房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的行业。房地产业是国民经济的重要支柱产业，属于第三产业，具有从事开发、经营、管理和服务的职能。房地产业的活动领域主要包括：土地的开发和再开发；房屋开发；地产经营，包括土地使用权出让、转让、租赁、抵押；房产经营，包括房产（含土地使用权）的买卖、租赁、抵押等；房地产金融，包括信贷、保险和房地产投资等；房地产中介服务，包括信息、咨询、估价、测量、律师和公证等；房地产市场的调控和管理；房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修保养、保安、绿化、卫生等。
2、地位及作用。房地产也作为经济发展的先导性产业，在国民经济中占有显著的地位，起着十分重要的作用。
（1）住宅产业为主的房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业之一。房地产业是国民经济的支柱性产业。一方面房地产是国民经济财富的主要组成部分，房地产价值往往占有一国国民经济总值的极大比例，如美国的不动产价值占其总财富的3/4；另一方面房地产业是国家财政收入的重要来源。凡是市场经济发达的国家和地区，房地产业的收入十分可观。
（2）房地产业的发展是城市经济发展的基础和条件。城市经济的特征，是集中了各种不同的经济活动。生产和流通领域的经济活动都必须以房地产为基本的生产资料。房地产业不但为城建、工商、服务业等从事生产经营活动提供基础的物质资料，还为城市居民提供必要的生活资料。从房地产业为城市组织生产和流通等经济活动提供物质基础来看，房地产业的发展是城市经济发展的基础和前提条件。
（3）房地产业的发展带动相关行业的发展。近年来，我国房地产业的振兴和发展，带动了很多相关行业的发展。首先，房地产业的发展带动了建筑业的发展，因为房地产业的发展需要建筑业的发展为它提供生产手段和劳动力。其次，房地产业的发展，推动了建材工业、建筑设备工业、建筑机械工业和冶金、化工、机械、仪表等产业的发展。因为在房地产开发建设中所需要的建筑材料共计分三大类，1，550多个品种，涉及建材、冶金等50多个部门。另外，房地产业的发展还促进了交通运输、通讯邮电、商业服务、金融保险等行业的发展。
三、房地产业投资的可行性分析
在房地产项目投资开发之前，为了避免主观决策、盲目建设带来的损失和不良后果，必须对拟建项目在工程技术和经济方面进行研究、论证。这种科学论证方法称为可行性分析。
我国房地产业受美国金融危机的影响，从危机发生起至今，房地产业一直处于低迷的状态，消费者处于观望的状态。那么，为什么在这种情况下还要进行房地产业投资呢？分析原因有如下几点：
1、全国城市住宅土地供应长期不足。对全国历年商品房的土地购置及其剩余未开发土地量做了详细的统计，1996～2007年全国商品房购置土地面积为307，581万平方米，1996～2007年全国商品房土地开发面积为206，147万平方米，全国商品房土地开发剩余面积101，434万平方米。若按容积率2计算，上述剩余可开发土地剩余可开发建筑面积约为231，037万平方米，若按2007年全国商品房销售量7.91亿平方米计算，上述剩余可开发建筑面积还可开发3.03年。
2、通货膨胀坚挺房价。根据国外资料显示，房价随Cpi水涨船高。美国在第二次石油危机期间，通货膨胀形势最为严峻，Cpi上升13%，与此同时房价却未大幅度下跌，仍然保持增速为正，在通货膨胀最为严重的1779～1980年间，房价依然有10%的涨幅，并且通货膨胀对房价的影响会间接地通过租金与通货膨胀的关系来体现。买房与租房作为满足住房需求的两种方式，两者存在一定替代关系，从而房价与租金价格能够维持均衡关系。在通货膨胀的情况下，名义工资的提升虽然不能直接有力推高房价，却有利于推高租金。在通货膨胀背景下，租金价格的上涨对房价形成有力的支撑，这实际上也是刚性住房需求对房价的支撑。从香港的经验可以看到，租金也随通货膨胀率而上升，且租金波动幅度要小于房价，这对房价形成支撑作用，租金高企，房价就难以下降。
3、刚性需求的存在。刚性需求，指商品供求关系中受价格影响较小的需求，这些商品包括房产、人才、鱼粉，等等。无疑房产业存在刚性需求，人们对房产的需求往往与价格关联不大。不论价格的高低，人们的需求都存在，而且都是必需的。
4、市场需求大。数据显示，北京市2006～2007年住宅土地供应一直没有突破400万平方米，折合建面没有突破800万平方米，而2007年增量人口带来的住宅需求为1，040万平方米，存在258万平方米的缺口。此外，2007年的土地供应量对应当年的住房销售量1，500万平方米呈严重不足。上海市2006～2007年住宅土地供应一直处于下降的趋势，2007年土地供应折合建面只有283万平方米，而当年增量人口带来的住宅需求860万平方米，存在577万平方米的缺口。此外，2007年的土地供应量对应当年的住房销售量3，000万平方米是严重不足的。深圳市2006～2007年住宅土地供应一直处于下降的趋势，2007年土地供应折合建面只有283万平方米，而当年增量人口带来的住宅需求860万平方米，存在577万平方米的缺口。此外，2007年的土地供应量对应当年的住房销售量500万平方米是明显不足的。
基于以上分析，投资房地产行业，从长远的利益来看，是可行的。
（作者单位：桂林工学院管理学院）
参考文献：
房地产金融危机篇3
从2007年美国次贷危机开始至2008年,中国的楼市因购买力不足而持续萎缩了一年,高房价似乎已经丧失了市场支撑。然而2009年中国的实体经济仍然在遥远的复苏路上,国民收入依旧在缓慢的滞涨甚至负增长的状态,但是诸多城市的房价却一路飙涨到接近翻倍的程度,有些地区的房价甚至上涨了一倍有余,高房价下的楼市已经与市场分开了万里之遥。究其房价的幕后推手,从楼市交易量统计数据中可以看出,一线城市85%的交易量来自于投资需求,一套房半年内换手两三次的现象已经非常普遍,过度的投机早已将房产推动成虚拟资产,在这个过程中房地产泡沫也在慢慢积聚,当全民住房资产总价值超过40万亿之时,房产泡沫也就被放大成为经济泡沫,给我国整体经济环境带来的风险是不言而喻的。
二、促进房地产市场逆势上扬的原因
(一)刚性需求的释放及宽松的货币政策导向
2008年房地产市场的不景气,浓厚的观望气氛促使较多意向购房客户采取观望的态势,从而积累了大量的刚性购房需求。自次贷危机以来,为应对国际金融危机、促进住房消费,我国实施了适度宽松的货币政策,银行信贷大幅增加,降低首付款比例、贷款利率优惠、减免交易环节税费等一系列优惠政策有效刺激了住房消费。2009年随着经济环境的好转,刚性需求的集中爆发从而导致了供不应求的局面,较小的供给弹性和巨大的刚性需求,成为推动房价上涨的根本原因。
(二)通胀及政策预期带来的保值增值要求
以美国为首的世界各国为了挽救金融危机,向市场注入大量流动性,使得人们对未来通货膨胀的预期越来越强烈,投资者尤其是高收入阶层对资产保值增值的需求不断增大,面对我国不发达的金融市场和有限的投资渠道,置业买房自然成为我国高收入者资产保值增值的首选。如果说年初导致房地产价格上涨的市场需求还是以自住型和改善型需求为主的话,那么自二季度以来,投资和投机型需求则成为推动房价上涨的主力军。
三、复苏过程中房地产金融孕育的风险分析
(一)宏观政策面的风险分析
房地产开发投资金额大、开发周期长,房地产商作为个体的决策与国家的宏观政策调整之间存在时间差,使得开发商必然会面临政策变动带来的风险。
1、融资风险
从我国房地产市场的运行过程极其资金链来看,其融资方式还是来自银行信贷的间接融资方式,在金融危机的大背景下ipo的暂停,使得直接融资几乎被隔断,融资渠道的狭窄使得这种单一的融资模式孕育着极大的风险。近几年央行针对房地产投资热潮导致的房价飙升了加息和紧缩银根等一系列政策,使开发商的资金链非常紧张,很多小型房地产商最终没有熬过“冬天”。
2、保障性住房建设计划对房地产行业带来的冲击
据国土资源部公布的数据显示,今年上半年全国保障性住房用地供应3754.37公顷,同比增加36.3%。其中,经济适用住房用地供应3390.35公顷,同比增加33.3%;廉租住房用地供应364.01公顷,同比增加72.0%。这表明今年全年保障性住房用地供应增加趋势非常明显。
3、土地政策对房地产行业的影响
今年以来,伴随宏观经济完成一个“V”型震荡反转,当前宏观经济回升基础日益坚实,房地产价格也在短暂的调整之后飞速走高,目前城市房价失去控制、地方政府土地财政持续性造成的危害、城郊小产权房屡禁不止,都说明现有的政策已经维持不下去,需要一个大的选择和大的调整。据析,明年的房地产土地市场供应主要是侧重中低价位,中小户型商品房以及保障性住房的土地供应。这表明在未来的几年中,政府将加强对房地产市场的土地供应管理。宏观政策的改变,必将给房地产行业带来各种不确定性,而不确定性对于整个房地产金融来说本身就是风险。
(二)市场方面的风险分析
1、市场供需的“价格风险”
衡量房价通常运用的指标是房价收入比和价格租金比两种,这里我们也采用者这两种方法来对现阶段我国房价总水平进行分析。
房价收入比。所谓房价收入比,是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。当住房用来满足自住性需求时,房价高低的决定性因素主要是居民的实际购买能力,通常用“房价收入比”来表示。根据统计,在2007年我国房价收入比已高达7.8:1,北京、上海、深圳等一线城市房价收入均突破了10:1,而在2009年这一比例不断提高,北京核心区更是达到22:1的高位,资产价格泡沫越吹越大,风险不断积聚。
价格租金比。当房产作为投资需求时,房屋租金成为决定房价的重要因素,国际上通常用“价格租金比”来表示房价水平的高低。如果比值小于1,则说明价格租金比较低,市场的投机成分和泡沫在减少;相反如果比值大于1,说明价格租金比较高,投机成分和市场泡沫增大。根据统计结果现实,近年来我国房地产市场“价格租金比”持续大于1,自2003年至2009年前三季度,“价格租金比”一直维持在1.04以上。价格租金比持续高于1,说明近几年来在房价的不断上涨的过程中,刨去经济发展以及需求增加等合理因素外,我国房地产市场的投机和泡沫成分在不断增大。
2、行业周期调整的风险
根据行业发展规律和国际经验,房地产市场调整周期一般在3年以上,而如果以房价环比负增长为调整标志,我国从2008年开始的房地产调整仅仅持续了7个月时间。从2009年第二季度伊始,受国家经济刺激政策尤其是货币政策的影响,利率大幅下调以及针对房地产出台的一系列措施使得房地产市场提前结束调整。可见,这一轮房地产行业的调整注定是不完整不充分也是不成熟的。
(三)法律方面的风险分析
在房地产行业蓬勃发展的过程中,迄今为止也没有一套涵盖房地产开发、经营全过程的比较完备、严密的法律。未来国家会不断制定新法,但这些新的法律、法规总是落后于房地产行业的形势的,这种行业发展的超前和立法的滞后必然会给房地产行业带来一定的风险。
在我国现阶段暴利的房地产行业中,许多企业为了追求高额利润,采取各种非法手段,进行房地产的开发和经营,这无疑增加了法律风险。
四、结语
房地产金融危机篇4
[关键词]危机房地产成本控制
随着金融危机的蔓延,中国的房地产市场逐渐由“盛夏”转为“寒冬”从整体上来看呈现出一种量价齐跌。从2007年底开始,中国房地产市场开始调整,2008年以来下行速度加快,下滑幅度加大,房地产价格也随之开始回落。从区域上看,以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整,接着长三角、华北、中西部也开始调整。那么在金融危机的大背景下除了政府的宏观调控手段之外,房地产企业应该注重应对危机的调整手段,其中成本控制便是很重要的一个方面。
所谓成本控制,是企业根据一定时期预先建立的成本管理目标,由成本控制主体在其职权范围内,在生产耗费发生以前和成本控制过程中,对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施,以保证成本管理目标实现的管理行为。对于房地产企业而言成本主要产生在土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、管理费用、贷款利息、税费等方面。因此,房地产企业的成本控制,就是要在项目的开发过程中,对上述全部成本构成进行规划和控制,从而实现企业的利润最大化目标。
成本控制的途径有多个环节,多个方面。作为房地产企业又如何实施成本控制呢?一般来讲实施成本控制可分为以下环节:
一、立项决策
在这一环节,企业一定要做好项目的可行性研究,根据市场需要及发展前景,合理确定建设规模。在金融危机之下这一点尤为重要,房地产再也不像几年前,拿地做项目一般不是去进行市场分析,也能有很可观的利润。那么这就要求企业必须投入大量的人力、物力和时间,对工程项目在技术、市场以及经济效益分析等各方面作出深入的调研和正确的评价,编制的投资估算尽可能全面,充分考虑建设期可能出现的各种因素对工程造价的影响。使投资估算真正起到控制项目投资的作用。
另外房地产企业在选择项目时,应根据自身情况尽量选择较大的地块,增加开发规模。在材料、设备采购时,尽量采用大宗材料,降低单位成本,必要时可多家企业形成采购联盟,形成战略合作伙伴,以降低建筑成本。
二、项目设计与审核阶段
设计阶段是房地产企业成本控制的关键环节,因为设计费用量只占工程建安成本的很小一部分,但对工程造价的影响可达75%以上,据相关统计,经济合理的设计可降低工程造价的10%左右。对建筑结构、水、暖、电等的综合设计一定要合理,这就要求必须进行项目的图纸会审。图纸会审由开发商牵头,承包商、设计公司、监理等单位参加的一次最大范围的设计交底及图纸审查会议,虽然这是在投标之后进行的,但是可以在发现问题之后可以在正式施工前解决,可以减少签证,减少返工费用及承包商的施工索赔,而且随着承包商和监理公司的介入,可以从施工及监理的角度审核图纸,发现错误和不合理因素,图纸会审是控制成本行之有效的方法。
三、施工环节
在施工环节影响工程造价的可能性已经很小,但是占总成本30%到40%的工程投资主要发生在这一环节,投资浪费的可能性变大。施工环节的工程成本控制主要集中在招投标、合同签署、工程变更和竣工结算四个方面。
招标管理是项目工程成本管理重要的环节,通过施工招投标,促进公平竞争,降低工程造价,缩短工期,提高工程质量。招标工作涉及很多部门,需要各相关部门密切配合,保障招标工作始终在公开透明的状态下进行,维护“公开、公平、公正”的招标原则。在招标工程中准备工作必须充分、理念要不断创新,要尽量变被动控制为主动控制。签订规范、细致、严密的合同文本,是房地产开发项目成本控制的又一重点。
1.预、结算费用的控制。加强预算审查,严控经济签证、工程变更和竣工结算的管理。
2.管理费用的控制。管理费用控制的关键在于开发建设的规模,因此应当通过加大开发规模,降低单位管理费用水平。
3.销售费用的控制。销售费用控制的关键在于采用合理的营销手段,根据开发规模和市场情况,合理控制销售费用。
4.财务费用的控制。财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制,其中主要是贷款利息的降低和对税务进行科学的综合筹划。因此,应当通过分阶段控制开发进度、缩短开发周期,降低资金占用时间,从而实现对财务费用的控制。另外争取合理避税,以有效降低税收负担,
另外在工程发包时,在专业技术允许的情况下,应尽量把项目的建设内容都交由总承包商施工,而最重要的是在指定分包商时,必须明确“纳入总包管理”的合同条款,给予总包方充分的权力实施工程管理。比如指定分包商进场后施工进度必须报总包批准,进度款的支付必须有总包方的签字等等,而总包服务费及水电费的比例及支付方式同样必须事先确定。
四、销售环节
房地产金融危机篇5
关键字：房地产居住改善市场定位
1.房地产行业特性概述
1.1公司的一般特性
商品住宅具有普通商品的一般特性，这就决定了作为商品住宅生产者的XX房地产公司具有一般商品生产企业的特点及功能，同样也应当具备生产、销售、财务等系统及合理的管理体系、严谨的控制体系，来支撑起公司的主体框架，完成企业的基本职能。但是房地产业的要素是起更大作用的是土地、资金和市场需求;当然市场需求是所有商品是否有生命力的最根本依据，如果没有市场需求，那无论什么产品其作为商品的属性都不完整，以下分析是以有市场需求为前提进行的。
1.2公司对土地的依赖性
因公司产品固有的固定性、单件性、地域性及消费的一次性等特点，使得XX房地产公司具有对土地资源及储备量多少的依赖性。土地资源的不可再生性、稀缺性、不可替代性，决定了公司只有占有一定数量的土地资源，拥有一定的土地储备量，才可能拥有持续发展的必要条件。现在国家调整土地政策，天津市政府加大对土地的控制权，所有土地的出让必须经过规定的程序，按挂牌、招标或拍卖的方式进行。土地市场的压缩性规范化，使得地产开发商对好地块追逐的激烈程度增加，土地的交易成本也加大。这对大型的、有实力的开发商将更加有利，而小开发商的生存空间会缩小，土地市场的规范化也将使房地产业产生马太效应，大房地产开发企业越做越大，小开发商则举步维艰。
1.3房地产具有保值和增值性
房地产是相对稀缺的，而随着社会的发展、人口的增加和经济的繁荣，对房地产的需求日益增长。房地产的长期供不应求导致房地产价格总的趋势是不断上涨的，而且其上涨幅度通常大于或等于一般物价上涨幅度。因而，在一般情况下，拥有房地产不仅能够有效地保值，而且能够获得增值。从这一角度来说，房地产具有资本品和消费品的双重属性，在其使用过程中能有效避免通货膨胀的影响，甚至使所有者获得增值收益。
2.房地产发展与改善居民环境
2.1趋向:突破——调控——健康持续发
房地产业是经久未衰的传统产业，在市场经济中占有重要地位。发达国家约占总产值20%以上。由于它在国民经济中具有先导性和基拙性，有时会随经济起落有所波动，但大趋势总是跟经济的发展和国土的开发、社会的进步一致的，是朝前发展的。
我国房地产业正在向市场经济转轨，在出让土地和商品房市场上有所突破;1992年随经济高速度发展，出现了突飞猛进的局面.全年完成732亿投资，全国城镇新建住房1.6亿平方米，这是加快改革开放的必然结果。但这仅仅是开了一个头，当前我国城市人均住房不过6.7平方米，全国房地产值还只占生产总值的2.3%只有发达国家的1/10，发展的前景是十分广阔的。最近香港《南华早报》预测:“尽管大陆经济降温，但房地产业前景令人乐观”，这不是没有道理的。
在社会主义市场经济的条件下，政府能够有效调控房地产业，通过加强管理兴利除异，充分发挥房地产业繁荣经济、改善环境、造播人民的功能;走上能与社会经济和建设环境协调、稳定、持续发展的道路。当前政府宏观调控取得的初步成功，可以说明这一点。
2.2问题:
冲击经济秩序、破坏生态环境在对房地产业放开、搞活中，发生“失拉”，出现诸多问题和弊病，引起社会关注。讨论较多的有“六多”、“六少”:①开发企业多，开发量少;②旧城改造拆迁多，居民安置一步到位少;③国有土地使用权协议出让多，公开拍卖少;④外资、合资企业增加多，但资金到位落实少;⑤利用外资建高档商品房多，建工业厂房、民宅少;⑥开发区开办多，占耕地、绿地多，妙地皮多;按规划、项目批地少，开工少，政府收益少。归纳起来有三个弊端:①姑碍经济正常运转，投机倒把，扰乱金融，危害经济;②加剧社会分配不公，扩大人民居住条件的反差，引起中下收入居民的不满;③破坏生态环境和国土资源，居住环境进一步恶化，难以恢复;这一点最值得忧虑.破坏性的“建设”危害极大。
我国环境污染、生态破坏本来就严重，国家十分重视，把“环境保护”定为国策。经二十年防治，局部有改善，总体仍呈恶化趋势,1992年有较明显的反映。据环境公报统计:全国尘排量增7.6%，So增3.9%，工业废水增9%,工业固体废弃物增5.1%。开发区从117个增到2700个，占地1.5万平方公里，80写是耕地;城市绿地人均由4.1平方米，下降到3.9平方米;滥砍乱杀之风盛行。盲目开发，搞乱规划局面，破坏自然生态和人文景观，造成视觉污染，居住环境质量下降，居民健康受到影响。据青年报问卷调查:上海、北京、广东、陕西、安徽、甘肃6省市，约81.1%的人对目前环境状况“不大满意”或“很不满意”。
城市环境则更突出，由于城镇化速度加快，城市规划、住房建设与基础设施等滞后，城市还是脏、乱、差、挤。住房短缺、绿地不足、建筑简陋、景观俗套、“三废”污染又加上噪声、视觉污染。上海还有几万户人均不足2平方米
的困难户，几十万个煤球炉和马捅。北京市内仍有600万平方米明、清时代留下的破旧危房，约有20万户、70多万人居住破烂危旧房。北京绿化经多年努力，人均绿地已增到6平方米，但距联合国人均60平方米的目标，差距还很大。
华沙已达77.7平方米，平壤也有47平方米。北京迄今仍有不少园林古迹被占，50多处王公花园只剩37处。城区四合院胡同文化景观与古都风貌已是支离破碎。再也不能搞“破坏性”建设了。著名科学家钱老不久前指出:“北京市兴起一座座长方形高楼，外表如积木块，进到房间，外望一片灰黄.见不到绿色.连一点点兰天也淡淡无光，难道这是中国21世纪的城市吗?”他向建设界提出:应发挥中国园林建筑的优良传统，把整个城市建成一座超大型园林，或称之为“山水城市”。
保护、恢复、发挥北京古都面貌，是全国人民、全世界华人的期望;房地产部门任重道远，为改善我国人民居住环境，提高人民生活水平，任务极其艰巨，我们应该把握好这个方向。
2.3.建议:重视住宅建设、走生态化之路
住房建设事关广大人民安居乐业、社会安定之大计，不可忽视。从我国居住环境的现状出发，跟踪世界发展的新趋势，我建议:住房建设要走生态化道路。去年联合国《环境与发展》大会上，各国首脑一致通过的《里约宣言》，宣告人类必须与生态环境和谐共处，以保证人类社会得以“持续发展”。生态文化、生态消费已成为新潮流。塑造新型人工生态系统，满足人们“生态文化”的需求，已是世界的新趋势。世界住房日也提出“持续发展住所”的主题。我们住房建设应当选择有利于生态环境建设的方向，走生态化的道路。初步设想是:
（1）居住环境要“清洁、安全、方便、安静、舒适、美观”，满足“生态文化”的要求。
（2）多建“生态型”住宅，如利用太阳能、沼气，废水回用、立体绿化·生活废弃物采取生态技术，变废为宝。
（3）建筑景观要发扬民族风格，体现地方色彩，美化环境，宏扬传统居民文化。
（4）屋内布置、装饰、色调、采光等讲究艺术，满足人们对“自然美”的追求，有益于身心健康。
（5）公共设施配套齐全，尽量采用新材料、新工艺、新技术，清洁生产、文明施工。
3.房地产公司定位策略与居民居住需求
3.1目标市场的确定。
不同经济地位的居民具有不同的需求意向，从宏观上讲，住宅供给应力求多元化、多层次，以满足这些需求。具体对每个房产商而言，应进行大量市场调研，从国家政策和自身财力、资源等方面制定合理的开发计划。国外大型房地产开发商，为了在土地费、造价和经营规模上发挥优势，多倾向于在城市周边新开发区内大批建造设计统一的住宅群、买主多为技术性工人、白领职员的中等收入家庭。小型开发公司热衷于在高级住宅区内建造高档私人住宅，占领高层次的房地产市场。正确的市场定位，能使物业适销对路，加快资金周转。
3.2区位选择。
绝大多数房产商都要考虑地段因素，并从交通、基础设施等方面加以改进，但却忽视了居民的社区价值观。国外有句谚语“世界上没有相同的住房”，即是说既使住宅质量、地区价值相同，不同家庭居住也有不同的使用价值。居民在长期的城市生活中，形成了自己社会活动网络和自己的“区位”价值观。国外研究表明，无孩期的年轻夫妇，收入不丰，追求精神享受，往往租用市中心附近的公寓;育孩后期，为保证有良好的居住和学习环境，往往选择较好的郊区住宅;到老年时，为安全和避免孤独，又返回中心城居住。因而，没有所谓绝对的地段价值。地段价值从营销角度看只是个相对概念，表明城市发展的整体趋势，既使较差地段的住宅，面对纷繁的居住需求，仍有它的市场，关键是房产商的眼光和应变能力。
3.3价格定位。
住宅价格，由成本、利润和税金构成，不同房产商实行不同的定价策略，无论采取一次性付款的优惠策略，还是先低价后高价，显示上涨的诱导策略，总之要真正实现价格，必须考虑居民的消费结构和支付能力，我国城市居民仍处于低水平的居住状况，扩大居住面积、改善住宅设施仍是最紧迫的需求，房地产商应谋求与政府、金融单位合作，确定适中价格，实行灵活的付款方式。
3.4广告定位。
房地产的广告诉求应谋求“专一”，针对不同的消费群体，确定有效的诉求方式，同时做到完成物业销售时树立公司形象。良好的公司形象，将是企业的无形资产，带来持久的利益。居民选择住宅时依赖于正式的信息来源（报纸广告及各种媒介的传播）和非正式的信息来源（亲戚朋友间的传播和择居者本人的走访），因而将自己的品牌形象植根于公众中，才能立于不败之地。
参考文献：
[1]卢铿，关于文化与地产之间关系的探索，中国房地产报2003年
房地产金融危机篇6
关键词:房地产；后金融危机时代；铜陵市
中图分类号：F293.3文献标志码：a文章编号：1673-291X（2012）06-0160-02
“后金融危机时代”（thefinancialcrisisafterthetimes）是指自2007年美国爆发了次贷危机，世界的金融体系危机迅速恶化，紧接着众多国际大金融机构破产倒闭，金融体系遭受重大打击，雷曼破产、美林被收购、aiG危机，强势震撼美国金融市场，连锁反应下世界迅速陷入危机恐慌，世界各国经济主体面临着历史性重新洗牌，随后各国和国际性、区域性机构迅速采取措施，重新协商，拯救经济。到2009年中期，世界经济由经济危机恐慌进入到“后金融危机时代”（thefinancialcrisisafterthetimes）（沈长丰，2011），而铜陵市房地产行业怎样在后金融危机时代背景下得到科学发展和壮大，这显得十分重要，并且也为其他地区的房地产发展提供借鉴和案例支持。
一、铜陵市房地产发展现状
1.新建商品房上市情况。铜陵市房地产业的上市受国家宏观调控影响较大。2011年7月、8月和9月全市预售许可证发放总面积分别为10.09万平方米、16.87万平方米和18.66万平方米，同比上升分别为248.27%、883.06%和98.36%，环比上升分别为84.08%、67.73%和10.64%。而2011年10月的全市预售许可证总面积为9.18万平方米，同比上升25.01%，但环比下降50.79%。由此可见，铜陵市房地产的过热势头有所降温。
2.新建商品房销售情况。铜陵市新建商品房的销售情况出现反弹，由居高不下到小幅降落。2011年7月、8月和9月的全市销售总面积分别达到4.42万平方米、4.34万平方米和5.58万平方米，其中的住宅类商品房销售面积分别为2.65万平方米、3.5万平方米和4.93万平方米，同比上升分别达到35.62%、3.73%和52.86%，环比上升分别为18.3%、31.72%和41.69%。而2011年10月的全市商品房销售面积达到5.19万平方米，比9月减少0.39万平方米。其中的住宅类商品房销售面积为4.21万平方米，同比下降25.19%，环比下降14.56%。非住宅类商品房销售出现类似情形。
3.存量房（二手房）交易情况。铜陵市房地产的存量房交易量在一定程度上出现小幅反弹。2011年7月、8月和9月的全市存量房（二手房）交易面积分别是4.91万平方米、11.85万平方米和5万平方米，交易套（间）数分别达到425套、562套和409套，而2011年10月的全市存量房（二手房）交易面积达到3.96万平方米，交易套（间）数为410套，交易面积相对8月和9月有所下降，交易套（间）数与7月、8月有所回落。
二、铜陵市房地产发展瓶颈
1.供求关系解读失灵。市场经济中供求关系是决定价格的一个十分重要的因素。然而，针对房地产行业中的许多投机行为，仅靠供求关系的解读是远远不够甚至是失灵的。在房地产行业中，供求关系只是辅助作用，至少在现行的市场背景中，风险收益理论的解释显得合理许多。也就是说无论该项目或投资的融资成本有多高，风险有多大，都无法阻止资金和热钱流向该高回报的投资项目。又加上通货膨胀的影响以及投资者的未来预期，投资固定资产达到保值增值的目的变得动力十足。
2.投机动机渗入催化。从铜陵最近几年的分析报告中可以看出，房地产的投机行为司空见惯。面对财富和金钱的诱惑，很多投资者抱有一颗炒房赚钱的思想和导向，加大投机行为，只要房价涨幅达到预期价值就会抛售。所以，存在了“一人多房，多人一房”的悲惨的投机失公平的现象。以政府为主导的房价暴涨以及保障房的资格模糊鉴定，投机行为便有了生存和发展的温床。所以只要存在政府以房产作为支柱产业去寻求GDp的高速增长，并且用金融杠杆去发展和稳定房地产行业，投机行为的渗透催化便会促使房价上涨。
3.房地产金融调控乏力。虽然近期多数一线城市的房价出现幅度不小的回落，并且二三线城市的房价由以前的居高不下也出现了不同程度降价。但政府对房地产的金融调控也出现乏力。房价的回落主要是政府对保障房的强有力实施与建设和宏观调控带来的消费者预期的影响，金融调控的作用力显得相对次要。加之现行的金融制度安排与风险控制，房地产的贷款对商业银行等金融机构还是很有诱惑力，一方面房地产所需资金量大，金融机构贷款量达，盈利空间相对较大；另一方面房地产行业往往资金雄厚，还贷能力强，信用等级较高，风险相对较小，比如铜陵的恒大、柏庄。国家为保证民有所居、促进和谐社会的发展而实施强有力的金融调控，加大对房地产的控制和对投机行为的打压，虽有一定成效，但因为房地产行业所涉及的主体较为广泛，产业链较长，货币金融调控相对乏力。
4.房地产出现垄断趋势。在现行的房地产领域中一些垄断行为比较凸显，虽然没有形成大集团的资质和气候，但过早的垄断现象的房地产企业却显得有恃无恐。在当今房地产行业还不成熟，相应政策法律法规还不完善的背景下，过早的房企垄断现象不仅不利于企业个体的市场定位而且还会对整个房地产行业现有问题的解决埋下隐患。加之地区发展的差异，过早的垄断行为会消耗过高的投资成本和地区的经济效益。
5.现行住房公积金制度缺陷。房地产的行业发展与其市场销售密切相关。然而，很多消费者买房采用公积金形式，公积金制度的建立和实施是为了保障住房的福利和以人为本的要求。所以公积金制度对房地产的销售影响颇深，然而，针对公积金制度出现缺陷，对房地产行业的发展产生一定的影响。住房公积金制度缺陷主要表现在：第一，公积金归集不足。一方面公积金的归集额不断增加，但覆盖率却在下降，分配不公，导致贫富差距不断拉大；另一方面许多私营企业误解公积金，认为会加重企业负担，缴存被动并影响覆盖率。第二，公积金执行缺陷。一方面公积金的保障范围较小，又加上地区发展不平衡，公积金的缴存余额差异较大；另一方面公积金的利用效率并不高，业务范围比较狭窄，并且公积金贷款的金融信贷风险和信用风险较大。
三、对房地产发展的建设性意见
1.发展是硬道理。（1）端正发展思想，形成科学理念。主要靠投资、出口和消费拉动经济的增长成为中国的主要发展模式，借鉴西方发达国家经验，西方发达国家的消费拉动率一般都保持在70%左右的水平，这说明我们的居民消费增长差距还很大，消费拉动经济增长空间很大，然而在实现消费拉动经济增长的征途中，会出现许多阻碍。除了收入分配的不公，房价的居高因素不容小觑。收入有限，因此消费水平总有个上限，房地产的价格居高，又加之购房支出的增加，必然导致消费者其他支出减少，消费拉动经济的后劲不足。所以发展房地产，要端正思想，以人为本，考虑民生，不要一切以GDp为标准，要形成科学的发展理念。（2）在发展中解决问题。发展经济，把蛋糕做大，这是发展的重要理念。但在房地产发展中出现的一系列问题要用科学的方法在发展中去解决。
2.完善住房金融体系。第一，建立健全住房金融法律法规，提供法律保障。鉴于中国住房金融法律的不完善，建立健全住房金融法律法规，为解决买房购房中出现的一系列问题十分必要和急切，同时为房地产的发展保驾护航。第二，建立有效的住房专项储蓄渠道，充分挖掘房地产发展潜力，加大金融工具的创新，同时扩大住房抵押贷款规模，金融机构要加大市场调研力度，总结经验、研究对策，为促进房地产发展提供金融支持。第三，优化货币政策，熨平房地产波动周期。首先，优化金融资源配置，调整房地产产业结构。其次，建立全国性的个人信用评定系统。最后，增加融资渠道，增加直接融资比率，减少信贷风险，增加房地产市场资金量。
3.加强政府科学引导和调控。加强政府对房地产的科学调控，引导房地产企业合理定位，避免垄断趋势愈演愈烈。首先，完善法律法规，制定相关的法律政策，为规范房地产市场健康有序发展提供保障。其次，积极发挥政府“有形的手”的作用，考虑民生，注重科学发展，积极培育住房抵押二级市场。一方面建立专门的政府住房贷款抵押和保证的综合机构，凭借政府信用，减少信用风险和违约风险，并增强金融机构的放贷信心；另一方面等时机成熟，积极稳步引进民间资本，增加供资主体，扩大供资渠道，扩充市场资金量。最后，规范生产，合理量化生产资料。针对房地产行业出现“投入生产资料与效益反向”问题，结合地区发展的差异，对市场生产资料的所有量进行审核变的十分必要。
4.完善公积金制度。第一，要加强公积金的归集力度，增加公积金的归集手段。一方面加强公积金制度的宣传力度，使之深入人心。另一方面要抓重点，分主流，有计划、分步骤地各个击破，解决存在问题。逐步扩大公积金的覆盖范围，严格执行国家的归集，对高收入者公积金的缴存额实行限高封顶政策，减少不同社会阶层公积金缴存差距，促进公积金制度和谐发展。第二，规范公积金执行制度，防范和化解潜在风险，提高公积金的效用。首先，建立标准化的公积金运营管理制度，加强公积金执行的内部控制，规范公积金归集等方面的业务管理和业务流程。其次，加强公积金贷款的贷前、贷中和贷后的控制和防范。注重贷前对预售楼盘和购房者的调查，贷中加强对其审核力度，贷后提高对其跟踪管理力度。最后，提高公积金的效用，科学合理制定公积金贷款运作方式，注重公积金归集和贷款方式的一致性和协调性，减少风险并保证其安全性、流动性和增值性（注：文中数据来源于省略/和作者的整理）。
参考文献：
[1]林凤萍.对中国房地产业金融调控乏力的探讨[J].辽宁师范大学学报:社会科学版，2011，(1).
[2]赵秀梅.浅析中国现行住房公积金制度存在的问题及解决方案[J].中国对外贸易:英文版，2011，(2).
[3]徐敏峰.中国房地产健康和谐发展的未来政策分析研究[J].人力资源管理，2011，(1).
[4]黎显扬.完善中国住房金融体系的思考[J].中国房地产金融，2011，(1).
房地产金融危机篇7
关键词：金融危机；房地产企业；发展壮大
一、引言
发端于美国进而蔓延全球的金融风暴，已经从虚拟经济走向买体经济，严重影响到我国房地产业。面对金融危机，房地产企业应如何发展壮大？已成为当前房地产企业亟待解决的问题。
二、构建多元化资金来源渠道
在目前“银根”“地根”双向紧缩的政策调控的背景之下，资金链的管理状况如何将成为考验房地产企业的核心竞争力因素之一，同时资金链的管理也将加速催化行业资源的分化与整合。具有良好的资信能力和广泛融资渠道的企业，将会在行业格局的重构过程中将占据更为有利的地位。
我国房地产企业应该结合自己的实际情况，通过有效的探索途径，积极拓展各种可能的融资渠道来帮助我们解决资金方面的困难:1.积极发展银行贷款以外的其他金融业务，如充分利用银行承兑汇票、信用证、保函以及商业汇票等结算方式。2.打造自身品牌，积极进入资本市场，以品牌作为前提优势条件，有计划地发行股票、债券等筹集经营资金。3.通过并购或者合作开发项目等方式，逐步扩大市场份额，增强和壮大企业的的影响力及在某个区域的话语权。
三、科学制定项目开发计划、加强成本管理
节流亦是修炼企业内功，增强企业自身免疫力的好办法。
1.为了合理占用企业有限的资金，科学制定项目开发计划是有必要的。在整个决策过程中，企业要从筹资规模、筹资成本、首期投入资金、在建时所需的常规资金以及预期收益等方面进行整体分析、测算，为决策者提供及时、可靠的信息。
2.成本管理方法。包括几方面:合同管理、预算及资金管理、材料管理。其中，预算及资金管理是核心。(1)合同管理:公司所有重大经济活动的实施均从合同汇签开始，所以合同管理工作须融合财务、预算、工程等各个职能部门。合同管理到位，所涉及的工程造价和材料价格合理，则成本控制就己经有了一个很扎实的平台。(2)工程预算及资金管理:参照工程预算合理地进行成本核算和资金管理是房地产开发企业财务工作的重点。因为工程成本及其资金的支付是房地产开发企业的实质性核心内容，每一项所涉及的金额又相当巨大，故必须重点控制。
四、提高资金周转率、降低资产负债率
目前国家调控政策如此频繁的背景之下，如何降低特别是短期负债率是当务之急。笔者建议可从以下几方面作一些尝试，以期加快现金流周转率:第一，加快资金信息流。由于跨地域广、周期长、涉及部门多等因素，企业资金信息流往往不是很畅通，若不重视其科学管理，很容易由于信息流的传递缓慢而造成企业资金周转缓慢；第二，强化企业现金管理。应尽可能使应收帐款回收的期限较应付帐款交付的期限为短，有利于按期交付应付帐款，使企业避免过多的利息负担及资金占用。第三，减少企业过度预支。以借贷方式筹措开发经营资金，是房地产开发企业普遍存在的现象。但房地产开发企业以过度预支负债资金来支撑着企业，增大了运营风险，一旦发生债务危机，就会危及企业的生存。第四，严格控制日常管理费用的支出。节流实际上就是在积累企业自己的利润。
五、从“土地银行模式”到“工厂模式”的转换
传统开发商的经营模式是大量储备土地，并从土地未来升值中获利。中国需要像工厂大规模制造产品那样能够迅速开发大片地区的开发商。这种“工厂模式”具体来讲就是达到三化—产品专业化、生产工业化、开发规模化。有以下几点优势:
1.可以争取地方政府的优惠政策。城市化进程的速度的快慢，与资金的多少、开发水平的高低常常成正相关。一些欠发达地方政府为了进行招商引资，吸引外来的具有更高水平的房地产开发商前来投资，常常对外来投资者实行政策倾斜、税收优惠，以期鼓励外来实力强大的房地产企业来本地跨区域开发。外来的房地产企业开发的项目，能把发达地区先进的房地产开发理念引入房地产还不发达的地区，还能使本地的开发商学到更先进的技术和开发经验，这对于加快当地城市化进程、地产行业的发展，确实起到了较好的推动作用。
2.品牌塑造、品牌营销，实现品牌经济。房地产企业品牌的塑造是个系统性工程，需要企业长期的资源投入。房地产企业可利用其品牌效应，在更大的市场范围内分摊广告费用、研究开发费用，还可以利用跨区域、大规模开发过程中积累的成功开发经验，将类似的房地产商品管理进行移植、复制到其它地区，可以达到降低成本的目的。根据品牌学理论，房地产企业可以从品牌定位、项目品质、物业服务、品牌传播四个方面构建一个房地产企业品牌塑造模式。
3.“工厂模式”的规模经济可以在最大程度上降低企业成本
“工厂模式”的房地产企业可以通过建立统一材料采购平台，组建材料采购联盟，进行大规模的集团采购材料，加速资金周转率。随着行业的不断发展，房地产开发所涉及的各个专业的分工更加明显。“工厂模式”企业具有较强适应能力，对外资同行企业的冲击具有较好的抵抗能力，而那些资质等级低、开发实力弱的企业，将难以适应随之而来的变化，成为行业“洗牌”的牺牲品。
参考文献：
[1]颜莉.次贷危机后我国住房金融制度的发展方向[J].会计之友(中旬刊),2009,(02)
房地产金融危机篇8
一、2008年呼和浩特市房地产市场特征
(一)房地产投资仍持续上升。但增幅下降，企业面临资金紧张
2008年房地产开发投资继续保持增长，但增速下降，且下降幅度较大。1-12月房地产完成开发投资为100亿元，比上年同期增长3.85％，增幅回落近89个百分点，环比增速5月后持续下滑。
由于2008年呼和浩特房地产整体市场没有达到一线城市的低迷状态，回款压力也不如一线城市大，致使定金及预付款比例有所上升，较去年同期提高了16.7个百分点，占房地产投资的20.31％。但是，由于贷款难度较大，企业加大自筹资金的力度，进一步增加了筹集资金的压力。房地产开发企业各项资金来源全面趋紧。开发企业由“缺地不缺钱”转为“缺钱不缺地”，资金链绷紧，资金取代土地成为瓶颈问题。2008年国内贷款较去年同期上涨了2.82个百分点，占房地产投资的11.34％。自筹资金较去年同期上升了5.36个百分点，占房地产投资的60.97％。前者涨幅不如后者高。可见，与房地产销售较大幅度下滑相比，房地产开发投资并没有出现过大的波动，仍维持了相对稳定的增长速度。
(二)土地开发速度放缓，土地购置明显下降
2008年，呼和浩特的土地市场开始恢复理性，房地产开发企业完成开发土地面积与购置土地面积增幅基本趋势是逐月下降，土地供应结构调整成效显现：一是土地开发速度放缓：二是开发企业土地购置意愿明显下降，出现土地流拍现象：三是待开发土地明显增加。完成开发土地和购置土地面积9月份后开始负增长，完成开发土地同比增幅由年初的175％，到12月的－32.13％，下降143个百分点：待开发土地由年初的33.63％，到12月增长到139.94％，提高了106个百分点。可见市场潜在供给量增大。
(三)房价走势：高位运行。高开低走
呼和浩特2007年商品房和商品住房均价始终小幅攀升，进入2008年均价呈现出“高开低走”的明显特征。随后由于市场的调整，同比价格尽管小幅上涨，但涨幅逐月下降，回落趋势较为明显。房价虽然仍比较高，但此时已经没有成交量的支撑了。呼和浩特商品住房并未像一线城市那样大幅降价，但许多开发商采取了送装修、送家电等暗降手法。9月之后环比涨幅基本为零，10月后迫于年底的资金压力，开发商加大了促销力度，甚至个别楼盘还爆出“成本价”、几折卖房等惊人优惠，呼和浩特中心城区的楼盘在这一轮降价潮的冲击下。价格也开始出现小的松动。
通过环比指数可以看到，与全国相比，呼和浩特的房屋价格指数波动较大，6月、7月低于100，8月回升致100.8，到12月下跌至全国平均水平99.5。全国的房屋销售价格实际上从4月份开始下降，从8月开始连续4个月环比指数持续低于100，9月、10月房屋销售价格环比指数分别为99.9和99.7，12月进一步跌到99.5，价格下跌幅度有所扩大。
(四)商品房成交量增长幅度明显缩减，空置面积持续增加
从需求来看，商品房销售总额虽然增长，但涨幅在下降。1-12月，商品房销售额84.18亿元，同比增长
66.61％。但增幅呈下降趋势，增幅与10月相比下降142.65个百分点。1－12月商品住房销售额71.68亿元，同比增长743.8％，但是较10月相比下降201个百分点。
销售额增长幅度下降的同时。成交量大幅缩减。一方面，商品住房销售量增长幅度持续下降；另一方面。商品住房空置面积持续增加。2008年呼和浩特商品房空置面积整体呈现增长的趋势。商品房空置面积同比增长55％。商品住房空置面积为同比增长81.27％，特别是10月后。说明存量房比重加大。进入2008年，呼和浩特房地产市场在全国一线城市持续低迷的情况下。始终保持了增长，并不说明呼和浩特市场好，而是表现比全国滞后。从成交总量来看，2008年1-12月商品住房实际登记销售86.74万平方米。分别与去年同比增长22.67％和15.33％。无论商品房还是商品住房每个月的实际登记销量和去年同期相比都出现增长。但是同时也要看到无论是同比还是环比增长幅度均在下降，特别是10月以后下降幅度较大。商品房和商品住房10月比9月同比分别下降35.66个和37.81个百分点。特别是开发商们寄予了厚望的6月和10月房展会，楼市成交量也没有出现大的增加，进入11月份，由于房地产新政对于住房消费的刺激作用，以及某些开发商暗地采取优惠，整体销售量没有出现下降。但增幅明显趋缓。综合来看，国家调控政策从上半年的“抑制过热”转为下半年的“维稳”。中央和地方采取了降低税费、利息和购房首付、购房财政补贴等积极的财税政策稳定房地产市场。央行连续5次降息，财政部下调居民首次购房契税至1％。加之部分开发商对销售价格进行合理的调整，这些努力都有助于刺激市场的交易量，对稳定市场具有一定的积极作用，但市场交易量的恢复仍比较有限。(五)施工、新开工和竣工面积同比增长，增幅在下降
从供应结构分析，2008年无论商品房施工面积、新开工面积和竣工面积同比增长幅度较大。1-12月，商品房施工面积为1639.06万平方米。同比增长20.61％，其中，新开工面积465.7万平方米，同比增长22.93％；竣工面积为374.56万平方米，同比增长16.74％：商品住房施工面积1320.42万平方米，同比增长30.4％，占商品房的近81％。其中，新开工面积374.26万平方米，同比增长27.1％；竣工面积333.38万平方米，同比增长37.74％，但下降幅度也较大。客观分析。受宏观经济形势及房地产市场需求不旺、开发企业市场预期悲观影响，房地产施工、竣工面积增长幅度在大幅下降。面临楼市低迷以及开发商资金筹措难题，纷纷减少商品房新开工面积，故其增幅大幅下跌。但是同时表明，呼和浩特的供需结构明显是一种供大于求的格局。目前的施工面积相当于前3年现售面积的5倍。
(六)二手房市场分析
2008年1-12月，呼和浩特二手房成交84.48万平方米，同比增长94.74％，环比增长94.74％：二手住房成交
62.12万平方米，同比增长74.15％，环比增长9.81％。可以看出，进入2008年以来，无论二手房和二手住房交易量较去年同期均呈增长趋势。但是，环比增长幅度也在下降。因为市场买的人多了，价格涨了，那么买旧的不如买新的。而价格到12月降下来了，因为人们看房价要降，等买新房了。
总之，目前房地产市场的调整，是受国际国内经济大环境的影响，同时中国的房地产市场经过了近10年的快速发展，本身也有调整的需要，特别是房地产行业要健康发展，必须挤出泡沫。国家的政策有保有压，保护有利于房地产市场健康发展的因素，打压不利因素，所以也可以说这个“冬天”是酝酿生机的冬天，而不是毁灭性灾难性的“冬天”。
二、呼和浩特市2009年房地产市场预测
对于房地产市场的预测而言，可以看出房地产供求市场是一个动态的复杂系统，有很多因素在影响其状态。而且，在不同时期、不同环境，起主要作用的影响因素也不同。同时，有些影响因素是显性的，有些又是隐性的，其对房地产市场的供求产生了重要的作用。
(一)影响房地产市场的因素
1 宏观经济走势
由于2009年房地产市场的不确定性增多，随着市场变化情况，国家可能还会出台各项政策，但本人认为目前不会出台新的政策。
呼和浩特市在金融危机的条件下仍保持了13％的增速。但值得注意的是，规模以上工业、固定资产投资、社会消费品零售总额、地方财政总收入等主要经济指标，与自治区和其他盟市相比均较慢，呈现回落走势，特别是在呼包鄂地区。呼和浩特2008年经济总量均低于包头和鄂尔多斯，保持了第3的位置。包头是1760亿元，鄂尔多斯是1603亿元，分别低443.63元和286.63亿元。实现地区生产总值增幅同比回落4.5个百分点(1101亿)，增长速度比包头低6.5个百分点(19.6)，比鄂尔多斯低9.8个百分点(22.9)。城镇居民人均可支配收入增速比去年低0.6个百分点。特别是金融危机对国内实体经济的影响，已从房地产、煤炭、电力、化工等能源原材料行业传导至汽车、家电、酒店餐饮等消费先导型产业。随着危机沿着区域和产业链传导的时滞效应逐步显现，2010年上半年呼和浩特经济形势将更加严峻。
2 购房者心理预期变化左右房价走势
心理预期是人们对市场走势的综合判断，在其他条件不变的情况下将决定市场的走势。在今后一段时期，由于受各方面因素的影响，人们对未来房价下跌的预期不断上升，购房意向不断下降。总体看来，认为目前呼和浩特房价水平过高和预期房价下降的消费者占到了需求的多数。在这种心理预期和目前房屋存量的驱动下，房地产市场将会进一步收缩。房屋价格将进一步下滑，如果没有大的外部环境的变化，这种趋势不会在短期内扭转。
3 保障性住房的建设
经济适用房、廉租房及公共租房等保障性住房的大力实施，旨在通过政府调控，形成与市场需求相适应的住房供应结构，维持住房价格的基本稳定。2008年以来的房地产市场调整走势表明，呼和浩特市房地产市场供需关系正悄然发生变化，市场均衡价格出现理性回归的背后，蕴涵的是更为本质的真实市场需求的回归。
(二)2009年呼和浩特房地产市场的基本特征
本人认为2009年呼和浩特住房市场才真正进入了调整期，如果用复苏合适的话应该在2010年可能复苏。这是按目前的国际国内经济背景看，如果再发生大事，可能还要长。因为，不仅仅是美国的金融危机。我们自己这么多年发展中的许多问题也凸显出来，比如过于注重GDp，财富没有向个人倾斜。环境代价等。
1 供应量放大，需求量难以同步
2009年住房供求仍将趋于供大于求的态势，前文说近350万平方米的竣工量(不考虑1300多万的施工量)，尽管呼和浩特的住房市场中投机和投资的比重不大。但是，机关干部等大多有2套以上住房，这些众多潜在供应也是叠加供给，按照前几年的销售看。至少在3年内土地和住房不会稀缺。供大于求、尤其是受政府最近将房地产营业税由5年改为2年、降低楼市税费和降低贷款利率等“利好”政策出台，大量获利丰厚的二手房涌出，房价的下行空间或将被打开，但幅度不会很大。
但受经济环境影响，特别是人们对于未来经济前景、收入预期不十分看好，虽然降价能带给购房者一些惊喜，但另一方面也加大了购房者的观望情绪，目前的住房市场已经由过去的开发商说了算变为消费者说了算，也就是人们说的理性回归。购房者担心房价还会继续下跌，不敢贸然与开发商签订合同。市场成交量难以全面上升，预测2009年市场成交情况仍不乐观。
2 土地成交价有可能继续下降
2009年保障性住房土地供应总量将继续增加，保障性住房将会较多出现或与以商品房配建的形式出现，会对住房市场产生影响。
土地成交呈两极分化态势：虽然目前情况下，多数开发商更多关注的是如何保持良好的现金流，但有实力的开发商仍将实施“储地为王”的地产开发策略。比如近两年销售情况较好的开发商，或在2007年拿到高价地的开发商，资金链充足的开发商，将可能会实施“储地为王”计划。但近两年销售情况不好，资金紧缺的开发商，关注的重点是如何平衡土地储备和资金链的问题，拿地较为谨慎。
在这种形势下土地价格可能会下调。由于2008年市场形势低迷，并且出现多宗土地流拍、保障性住房用地供应，所以预计2009年土地整体价格将下调。
3 购房者更趋理性，整体市场回暖缓慢
2008年两会报告说“要促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期。稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。”就是说稳定房地产市场和稳定信心。那么信心靠价格维持吗?回答肯定不是。房地产的稳定发展并不是稳定房价，而是稳定房地产投资与消费。在当前房地产销售急剧萎缩的情况下，要稳定房地产投资与消费，当然要从价格入手。房地产存量多了，供大于求，就得通过房价来调节，这样才能保证房地产投资与消费的稳定。要保持稳定就要让消费者恢复信心，首先就要增加收入，收入在短期内不可能有明显的增加。目前在价格下调、成交缓慢、观望情绪严重、典型的买方市场的状态下，虽然有政策的刺激，市场信心的恢复仍然需要时间。乐观估计，今年年末到明年年初房地产市场发展才会基本稳定。这还要看金融危机的发展情况。如果形势继续低迷时间可能还要延长。
从市场规律来看，在楼市预期不发生变化的前提下，只有价格降到接近消费者心理价位的时候。楼市的消费才会真正的调动起来，而这就需要开发商大幅降低产品的价格。然而，2009年入市的项目多是2006、2007年高价拿地的项目，如果市场销量仍未复苏，一旦部分开发企业资金链断裂，将可能出现大面积低价抛售的现象，加重市场悲观预期。市场仍会处于相持阶段。
4 行业洗牌，开发企业资金链依然紧张
呼和浩特房地产市场开发商正经历着前所未有的“冬天”，2004-2006年市场大卖、一片繁荣的景象已不复存在。2009年市场供大于求的态势仍将持续，使商品房销售周期延长，市场下行及资金和销售压力巨大，受到资金链紧张影响，部分楼盘会出现降价促销追求回款、现金流。行业调整期企业面临“两极分化”，竞争力差的部分企业将逐步被淘汰，这也是行业自身的发展需要进一步整合。还有很重要的一条，就是具备了政策支持条件。《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》提出，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目提供融资支持和相关金融服务。
(三)最近房地产市场回暖问题
最近全国楼市出现大规模的回暖，这也是管理层几个月来不断出台各项政策后出现的现象，也是压抑一年多的刚性需求的释放。
2009年一季度的中国房地产市场特别是住宅市场出现的反弹是客观的。但是据呼和浩特一二月份的数据看。虽然仍在下降，但是下降幅度环比在减少，表明有反弹的迹象。与2008年相比，一二月的成交套数分别下降97.18％和97.96％，71.01％和66.57％；成交面积分别下降91.97％和97.53％，61.19％和58.93％。
房地产金融危机篇9
关键词:金融危机;宏观调控;中小房地产企业;融资
在金融危机及宏观调控的双重冲击下,我国房地产市场进入周期性调整阶段,房地产市场整体表现低迷,融资难度加大.对绝大多数中小房地产企业而言,如何在当前严峻的形势下解决融资问题是目前的头等大事。探讨在目前形势下采用何种切实可行的融资模式对中小房地产企业长期健康稳定的发展具有重要的意义。
一、目前我国中小型房地产企业实际融资现状
自2005年起针对房价上涨过快的现象,国家陆续出台了一系列针对房地产市场的调控措施,在宏观调控政策效应的逐渐显现下,再加上此次金融危机的冲击,我国房地产市场整体表现低迷,中小房地产企业的资金缺口不断加大,融资难度不断增强,主要表现在以下二个方面:
1.地根银根紧缩,融资难度加大
地根紧缩。自2002年5月《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》全面确立了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度后,由此国家对土地市场的调控拉开了序幕,此后国家陆续颁布了《国务院关于促进节约集约用地的通知》等一系列文件,不断加大对土地调控和土地管理的力度。地根紧缩使得企业获取土地的难度明显加大,土地招挂拍制度的实行,使企业的拿地成本大大提高,无形中压缩了中小房地产企业的利润空间,对本来资金就不宽裕的中小房地产企业更是雪上加霜。
银根紧缩。早在2003年年底开始的新一轮宏观调控过程中,国家就房地产业持续过热的状况,适时推出了一些政策措施。央行与银监会先后下发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》等一系列文件,对开发商开发项目自有资金比例、土地储备贷款、个人住房贷款等多个方面作了规范。统计显示,我国房地产开发商50%以上的资金直接或间接来自于银行贷款。在国家严控房地产信贷的情况下,如何通过融资渠道获得巨大的资金支持,突破资金困局,抵御风险并发展壮大,是令中小房地产企业很头痛的一个问题。
2.税收政策日趋完善,利润空间逐渐下调
从2005年起,国家开始运用税收手段来调控房地产市场,自2005年5月从税收入手整顿房地产市场开始出台了《关于加强房地产税收管理的通知》后,国家税务总局于2006年12月等文件,对于土地增值税,之前国家是采用预征的方式,在实际操作中企业通常均采用留下几套房不卖来拖延清算,但自从颁布后,在原有税收漏洞被堵住的同时企业的税负也相应的增加。这一连串税收政策效应的逐渐显现,使得大多数中小开发企业的利润空间进一步下调,进一步加剧了企业的资金压力。
二、中小房地产企业融资存在的主要问题及分析
没有资金就没有房地产,房地产与资金天生就是一对弈生兄弟,在连续紧缩银根的状况下,资金已成为制约中小房地产企业发展的瓶颈。在实际融资中,中小房地产企业确实也存在不少问题,具有代表性有以下几个:
1.侧重于间接融资,直接融资偏小
参照目前中小房地产企业通行的开发模式,中小房地产企业所需的项目开发资金中,至少35%是自有资金,35%是银行贷款,另外的30%是来自于回笼的房款,房款中的很大一部分是来自于银行的按揭贷款,所以房地产企业所需的开发资金中50%以上是来自于银行,在很大程度上房地产企业还是非常依赖于银行信贷的支持。随着政府的宏观调控措施效应的逐步显现,银行信贷被不断收紧,房地产企业的银行贷款门槛被大大抬高,这种传统的融资局面将面临前所未有的挑战。
近几年来,虽然股票、债券等房地产直接融资工具取得了一定的发展,但由于中小房地产企业受自身资产规模、盈利能力、企业信用等因素的局限,发行股票、债券等已几乎成为大型房地产企业的专利,真正有能力利用直接融资工具的中小房地产企业少之有少,直接融资比重明显偏小,融资结构不合理,在短时期内中小房地产企业仍然难以摆脱以银行信贷为主的间接融资局面。
2.侧重于隐性融资
由于近年来房地产建筑行业竞争激烈,房产商长期处于卖方市场,部分建筑承包商为了中标取得项目的建筑施工权,通常只能接受开发商提出的垫资施工要求,这样在无形中房地产企业获取一笔免息贷款。虽然此前国家明文规定建筑商不得垫资,但此种做法的事实普遍存在,这也在侧面反映出中小房地产企业在目前严峻形势下的资金状况,也是中小房地产企业的一种无奈之举.再有,按照通常的工程付款模式,房地产企业一般均以分期付款的形式支付工程款,这种付款方式实质上也是一种变相的融资。最后,许多中小房地产企业往往通过关联企业的资金往来进行资金拆借.通过这些可以在不同程度上反映出中小房地产企业的资金压力非常大,只能通过变相的手法来维持企业的资金运转.
3.多数融资方式针对性不强,缺少可操作性
尽管目前多元化的融资趋势日趋明显,上市一直是房地产企业梦寐以求的一条融资渠道,发行股票上市融资可能在理论上来说是一种很好的直接融资渠道,但是,房地产企业上市本身就存在比较高的准入门槛,对少部分实力大的房地产企业是具有一定的可行性,而大多数中小房地产企业由于先天条件的不足,普遍存在信用级别差、净资产额偏低、现金流不稳定等问题,在资产规模、盈利能力、企业信用等方面都达不到相应的上市条件。近年来,发行房地产债券的企业也屈指可数,发债融资对筹资企业的条件要求较高,再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷,国内房地产企业大都不采用该种融资方式,中小型房地产企业更是很难涉足。
从目前中小房地产企业实际操作来看,最有效最直接的还是银行贷款,除此以外虽然目前还存在许多融资方式,诸如上市融资、债券融资等,但这些基本都是大型房地产企业的专利融资方式,对绝大多数中小房地产企业而言,只是镜中月,水中花,实际操作性不是很强.
三、进一步完善中小房地产企业融资渠道的建议
对于绝大多数的中小房地产企业来说,在现有的以银行信贷为主的融资手段受到一定制约的情况下,应积极开拓新的融资渠道,找到真正适合自己的融资模式,一般可采取以下方式进行融资。
1.积极发展民间融资
针对房地产业资金的匮乏,在2009年1月6日闭幕的央行工作会议,奠定了2009年央行将实施适度宽松的货币政策的基本思路。在这次会议中,央行肯定地提出并强调要大力发挥民间金融的作用,使得中小房地产企业可以通过民间金融获得民间资本,,可能在一定程度上扩大中小房地产企业的信贷渠道,缓解或解决中小房地产企业融资难、资金紧缺的问题。
2.房地产委托贷款
按照目前国家有关规定,企业之间直接借贷是所禁止的,而企业间或企业与个人间通过银行进行一对一的委托贷款是合法的,因此,委托贷款已日渐成为中小房地产企业融资的重要渠道之一,成了许多资金拆借的安全通道。房地产委托贷款的期限通常都比较短,一般在1年以内。和其他融资手段相比,委托贷款不仅限制条件少、门槛低,而且操作方便容易实现。
3.进行合作开发
中小房地产企业如果拥有土地或其它资源,但资金实力不够,可以通过合作开发的形式,引进有资金实力的合作伙伴共同对项目进行开发,双方共享开发的收益,共担风险。通常中小房地产企业都会寻求与有资金实力的大企业合作,这样在解决企业资金困难的同时又可以借助大企业的良好声誉来提高自身企业的知名度。另外,中小房地产企业也会选择与承建项目的建筑企业联姻,由建筑企业出资建设,开发企业出土地,合作开发,在当前也是一种很普遍的开发模式。总之,只要双方能合作能成功,对中小房地产企业而言也不失为一条融资捷径。
4.典当融资
目前一些中小房地产企业手中已经有项目在建,但由于房屋销售不畅,资金周转困难,短期资金压力很大,典当以其方便快捷的特点,已成为中小房地产企业新的融资渠道之一。一些资金雄厚的全国大型典当行成为不少中小房地产开发商的一个重要选择,将他们现有的土地、楼盘作为抵押物,谋求流动资金。尽管房产典当金额小,融资成本高,在众多的融资手段中不占主流地位,但典当融资依然是解决中小房地产企业短期资金困难的有效方法之一。
5.产权交易
在整体经济不景气的环境下,由于房地产行业资金消耗量大、开发周期长,对于不以房地产为主业的企业来说,只能选择暂时退出房地产市场。而对以房地产开发为生的中小房地产企业来说,由于整个市场的持续低迷以及前期的信贷紧缩使得企业资金链出现危机,只能出让部分开发项目、股权或土地以换得喘气的机会。
以上几种融资方法对于中小房地产企业而言都具有可操作性,每个中小房地产企业都应该结合企业自身的实际情况来选择适合自己的融资模式。
参考文献:
[1]刘晴:我国房地产业融资问题及对策研究.黑龙江对外经贸,2006,07
房地产金融危机篇10
摘要本文探讨了在后金融时代，我国的房地产企业的财务情况分析
关键词金融危机房地产财务
所谓后金融危机时代，一般是指2008年美国次贷危机后，全球经济触底、回升直至下一轮增长周期到来前的一段时间区间，可能是两年、三年亦或是八年、十年甚至更久。企业是市场经济的基石，一个地区企业的发展水平，决定了该地区经济的发展水平。由于国际金融危机的持续影响，在后金融危机时代，我国部分行业、企业的生产经营遇到严重困难仍是不争的事实。房地产业作为国民经济最重要的支柱性产业，是一个投资巨大、回收缓慢、回报丰厚、具有高风险的极其复杂的系统工程。房地产企业的经营模式具有较大的特殊性，具有资产负债率比较高，投、融资金额均较大、生产周期长等特点。后金融危机时代，我国房地产企业的财务环境发生了巨大的变化，客观准确的认识财务环境变化将有助于房地产企业走出金融危机的阴霾。
一、总体财务环境平稳，但不平衡
随着次贷危机在全球蔓延开来，世界各国政府通力合作，采取了史无前例的措施对市场进行积极有效的干预，成功防止了大萧条的出现。我国及时提出“保增长、扩内需、调结构、惠民生”的方针，在一系列反金融危机政策措施的连续作用下，加之企业积极地应对，使得经济状况扭转了2008年下半年到2009年年初增速大幅下滑的局面，呈现逐渐回升的态势。这为后金融危机时代企业的财务环境平稳奠定了基础。中国经济已经进入调整的高位阶段，经济数据、经济运行态势已经如此清晰客观地向我们呈现出一种周期回升的态势，中国经济在今后的回升是一个持续而稳定的过程。不过，由于受到的金融冲击程度的不同，在后金融危机时代，各房地产企业的财务环境的稳定性又有一定差异。比如沿海地区以及经营进出口等与国际经济联系较为紧密的企业，其财务环境必然会随着经济的复苏情况而有较为明显的波动。
二、资金流动风险加大
这次发源于美国的次贷危机一方面使得部分中资银行机构购买的次级抵押债券价格缩水，另一方面使得中国持有的机构债不仅会账面缩水，更会有违约的风险。然而这场危机持续的发展，影响的不单是银行机构和国家的外汇储备安全，还会给房地产企业带来损失，处于这次次贷危机风口浪尖的金融中介机构自然是谨小慎微，都不同程度的提高了贷款利率和准备金率，造成企业贷款难度大，不可避免的使部分房地产企业因资金链断裂而倒闭，从而使房地产企业面临着巨大的资金流动风险。
三、企业投资增幅明显
在后金融危机时代，我们得到的深刻教训之一就是金融服务业不能够脱离实业的发展。在对过去工业化发展模式进行反思之后，就出现了重归经济实体和再工业化的趋势。再工业化不是回归传统的工业部门，而是通过政府扶持，实现传统产业在新技术基础上的复兴。而金融危机历史经验表明经济危机往往催生了重大的科技创新和科技革命，依靠科技创新培育新的增长点，新的就业岗位和新的增长模式，是摆脱金融危机的根本途径。我国自2009年以来，投资需求在国家政策推动下保持了快速增长态势，4万亿投资项目中大量的基础设施项目已经开工，房地产行业作为国民经济的支柱产业，作为私人投资的主要载体，以及抵御通货膨胀的行业之一，在短期内仍会是投资的“领头羊”。而且从长期看，人口结构、城市化近期仍是房地产需求的强力支撑。如果考虑近期房地产市场供求格局的变化，土地购置面积、房地产新开工项目逐步恢复，以及开发商投资积极性逐步提高等“新增”的积极因素，房地产投资增速预计将进一步提高。
目前，房地产投资不断创新高，下一阶段房地产投资的快速增长已无悬念。2009年10月开始，房地产市场出现了量价齐升的局面。目前，房地产的供求格局已经到了一种接近极限的状态，百姓对房地产的需求一定会使得地产投资进展持续比较长的时期，如今，房地产投资的火爆，也去还只是快速增长的起点。从国家统计局获悉，6月份，全国房地产开发景气指数为105.06，比5月份回落0.01点，比去年同期提高8.51点。
从分类指数看：房地产开发投资分类指数为105.54，比5月份回落0.02点，比去年同期提高11.94点本年资金来源分类指数为113.63，比5月份回落3.06点，比去年同期提高14.90点土地开发面积分类指数为93.22，比5月份提高3.08点，比去年同期提高0.83点商品房空置面积分类指数为104.65，比5月份提高1.17点，比去年同期提高16.06点房屋施工面积分类指数为109.39，比5月份回落1.97点，比去年同期提高15.50点。
四、消费需求增加