商业综合体行业研究篇1
关键词：商业综合体；人员疏散；计算机模拟；准安全区
中文图号：X4；tU998•1
1前言
随着我国经济的快速发展和城市化进程的加速，人们对建筑的使用空间和结构功能重新定位。现代化集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等功能为一体的商业综合体建筑越来越被人们青睐。然而，该类商业综合体因具有建筑体量大、人员密集、建筑结构功能复杂等特点，使得建筑内部分疏散楼梯不能直通室外，人员疏散距离过长，防火分区面积过大。因此，该类建筑内人员能否安全疏散是一个亟待解决的技术问题。为解决这一问题，国内外众多学者提出诸多理论和实践方法，其中被广泛接受的是在商业综合体内设计“准安全区”的方法。“准安全区”被界定为：在大空间建筑形式内火灾荷载较小的半室外、下沉广场或者无固定火灾荷载，火灾后受烟气影响较小的公共区域。根据建筑的结构形式，设计室内“准安全区”步行街，论证其安全性，人员可以先疏散至“准安全区”，再通过准安全区二度疏散至室外安全区域。本文通过具体项目案例设计“准安全区”，分析准安全区内可能的火灾场景和对应的疏散场景，应用FDS和Building-exodus计算机模拟软件模拟计算烟气在建筑内的蔓延情况和人员疏散的情况，将模拟计算的结果与准安全区的判定准则作比较，判定准安全区能否作为人员二度疏散的区域。
2工程设计实例
2.1工程概况
本文以江苏泰州万达广场为实例研究商业综合体内街作为准安全区。该工程位于泰州市青年路东、济川路北，一期工程主力店（南侧沿济川路），地上5层，建筑高度28.95m，建筑面积96490.86m2，其中：一层为万千百货、儿童活动及大玩家；二层为万千百货、国美及大歌星；三层为万千百货、健身及影城；四层为万千百货、餐饮及影城；五层为万千百货餐饮及影城。二期工程北侧商铺（各铺均为独立的防火单元）地上三层，高度为17m，建筑面积为7231.91m2。一二期工程组合形成的步行街东西长265m，南北东侧长135.6m、西侧长92.8m。设计将首层步行街作为人员疏散的“准安全区”，火灾时二层以上人员首先疏散至一层“准安全区”，然后再疏散至室外安全区域。首层“准安全区”的示意图如图1所示。
图1首层准安全区示意图
2.2存在的消防安全问题
1)商业步行街防火分区面积过大
泰州万达广场的步行街中庭一层和二层、二层和三层之间通过楼板分隔，在楼板的不同部分开口，形成了12个中庭。按照现行规范，需要用防火卷帘将各层的开口与回廊进行分隔，当开口与回廊不做分隔时，步行街防火分区的面积需要三层叠加计算，面积将会达到39566.05m2，远超过了规范规定的最大防火分区面积4000m2的要求。
2)步行街首层部分区域疏散距离超长
该建筑体量巨大，步行街首层部分商铺自疏散门到达安全出口的距离超过60m。不满足江苏省《商规》(DGJ32/J67-2008)第4.4.8条规定[]。
3)部分疏散楼梯间在首层不能直通室外
泰州万达广场占地面积大，特殊的设计形式导致步行街内的4#、6#、7#、11#、12#以及15#楼梯在首层无法做到直通室外，如将其改设在靠外墙的部位又不能满足规范有关疏散距离的要求。不满足《高规》(GB50045-95)第6.2.6条规定。
2.3解决策略
对于疏散距离超长和部分疏散楼梯首层无法直通室外的问题，本文拟采用首层“准安全区”解决，人员先疏散至首层步行街，然后再通过首层步行街疏散至室外。步行街“准安全区”成立的关键问题就是能否保证其在一定的时间内各火灾参数不至于危及到通过步行街疏散的人员的生命安全。
3准安全区火灾烟气控制
3.1烟气判定准则
1)热辐射
研究表明，人体对烟气层等火灾环境的辐射热的耐受极限为2.5kw/m2，即相当于上部烟气层的温度约为180~200℃。表1给出了人体对辐射热的耐受极限[]。
表1人体对辐射热的耐受极限
热辐射强度
耐受时间>5min30s4s
试验表明，人体呼吸过热的空气会导致热冲击（中暑）和皮肤烧伤。空气中的水分含量对这两种危害都有显著影响，详见表2[]。对于大多数建筑环境而言，人体可以短时间承受100℃环境的对流热。选取各层距地面高度2m以下烟气层/空气层温度不超过60℃作为标准。
表2人员对热气的耐受极限
温度和湿度条件
耐受时间>30min12min1min
2)烟气能见度
烟气将使能见度降低，进而减慢人员疏散速度，甚至使人员误入歧途而导致伤亡。能见度的度量标准应根据建筑内的空间高度和面积大小确定。表3给出了适用于小空间和大空间的最低光密度和相应的可视距离[]。选取各层距地面高度2m以下烟气层/空气层能见度不小于10m作为判定标准。
表3建议采用的人员可以耐受的能见度界限值
3)烟气的毒性
火灾中的热分解产物及其浓度与分布因燃烧材料、建筑空间特性和火灾规模等不同而有所区别。在评价时，要求各种毒性燃烧产物的浓度在30min内不达到人体的忍受极限，通常以Co和Co2的浓度为主要定量判定指标。
人体在5min和30min内所能忍受的这两种燃烧产物的最大剂量及浓度[]见表4。选取各层距地面高度2m以下烟气层/空气层Co浓度不大于500ppm[,]作为判断标准。
表4人体所能忍受的各种燃烧产物的最大剂量及浓度
3.2机械排烟控制
3.2.1机械排烟设计
建筑内的人员伤亡往往是烟气造成的，因此保证准安全区的安全首先要考虑火灾时的烟气控制。建筑准安全区将采用机械排烟和自然排烟相结合的方式将火灾时的烟气排至室外。在该建筑采光顶设置机械排烟系统，在火灾初期将烟气有效排至室外，排烟口位置示意图如图2所示。
图2步行街排烟口位置示意图
3.2.2机械排烟量的计算
1)最小清晰高度
(1)
式中：为最小清晰高度，m；为排烟空间的建筑净高度，m。
2)烟缕质量流量
当，(2)
，(3)
式中：为热释放量的对流部分，一般取值为0.7Q，kw；为燃料面到烟层底部的高度，m；为火焰极限高度，；烟缕质量流量，kg/s。
3)烟气平均温度与环境温度的差
(4)
式中：为烟气平均温度与环境温度的差，K，；为空气的定压比热，一般取1.02，kJ/(kg•K)。
4)机械排烟量
(5)
式中：为排烟量，m3/s；为环境温度下的气体密度，kg/m3，通常=20℃，=1.2kg/m3；为环境的绝对温度，K；为烟气的平均绝对温度，K，。
对于步行街1层中庭位置发生火灾，热释放速率=4mw，步行街机械排烟量计算结果见表5。
表5步行街机械排烟量计算结果
280075.1312.873.62
由于计算得到的烟气生成速度为73.62m3/s，在考虑到1.5倍的系数后，得到步行街机械排烟量为3.98×105m3/h，接近于步行街4次换气次数，本报告建议取为6次换气次数的6.00×105m3/h作为步行街机械排烟的排烟量，补风量为排烟量的50%，即3.00×105m3/h，并在后续的计算中对该排烟量下烟气流动进行模拟评估。
3.3自然排烟设计
根据建筑的结构在顶部采光顶设计排烟窗，排烟窗的开口面积不小于步行街地面面积的20%。其目的主要是机械排烟系统失效后，其顶部的自然排烟窗同样可以将烟气排至室外，保证准安全区的安全性。其自然排烟窗的位置示意图如图3所示。
图3自然排烟窗位置
3.4火灾场景设计
通常在计算中不考虑火灾出现明火前的现象，即认为火灾从发生有效燃烧时算起，火灾随着时间的推移而按照指数增长，逐渐发展成为较大规模的火灾，又称时间平方火[]。即：
(6)
式中为火源热释放速率，kw；为火灾发展系数；为火灾的发展时间，s。
根据nFpa手册，火灾可分为极快、快速、中等和缓慢四种类型[]，其火灾发展系数分别为0.0029kw/s2，0.0117kw/s2，0.0469kw/s2，0.1876kw/s2。
在喷淋正常启动的情况下，根据niSt开发的DetaCt-QS软件计算得到喷淋动作时间，从而根据t2公式确定火灾热释放速率。DetaCt-QS软件计算程序输入参数主要包括：楼层标高、快速响应喷头的Rti、喷头动作温度、喷头距离火源中轴线的距离、环境温度和火灾增长方式等。
根据最不利和代表性原则设计首层可能的火灾场景，火源位置如图1所示，泰州万达广场的火灾场景设计见表6。
表6泰州商业综合体内火灾场景设计
3.5烟气影响范围
“准安全区”安全性的判定取决于烟气蔓延情况，将各个火灾场景下模拟的烟气蔓延情况截图，判定烟气影响的范围。对于首层准安全区内1#火源，火灾场景1的烟气只滞留在三层，火灾场景2和3由于环境风的影响烟气倒灌使得步行街首层也会滞留部分烟气。其烟气影响范围见表7。对于2#火源烟气滞留在火源附近，其他区域的不受烟气影响，其烟气在首层的影响范围见表7。
表71#火源和2#火源的烟气影响范围
场景2场景3
4准安全区人员疏散
4.1安全疏散的判断准则
需要的安全疏散时间tRSet为从火灾发生到区域内所有人员完全疏散至安全区域所需时间。允许的疏散时间taSet即从火灾发生到建筑内烟气温度、Co浓度、能见度等指标达到人体的承受极限所经历的时间。人员能够安全疏散的标准[]是：
(7)
如果tRSet＞taSet，则意味着建筑内的烟气温度、Co浓度或能见度在全部人员疏散至安全区域前，至少有一项超过人体的承受极限；如果tRSet
(8)
式中：tRSet为总疏散时间（即逃生需要的时间），s；为报警时间，s；人员响应时间，s；为人员疏散行动时间，s；为安全系数，取1.2。
人员疏散时间包括报警时间，人员准备时间和疏散行动所需时间。考虑疏散过程的不确定性影响，对疏散行动时间考虑一个安全系数，疏散时间的组成如图4所示。
图4疏散时间组成图
4.2安全疏散场景
火灾条件下人员向远离火源方向疏散，考虑火源对附近的楼梯或出口的影响，根据火源位置设计可能的疏散场景。做到人员疏散的最优化，为人员能否安全地通过准安全区提供数据支持。设计的疏散场景见表8。
表8疏散场景设计
疏散场景火源位置模拟疏散区域疏散场景描述
a1#火源步行街一至三层疏散出口和楼梯均可用，人员向远离火源方向疏散
B2#火源步行街一至三层火源附近exit7失效，人员选择其他出口疏散
4.3tRSet和taSet对比分析
建筑内危险来临时间为taSet，人员疏散需要的时间为tRSet。对比可用的疏散时间和人员疏散需要的时间，判定人员能否在危险来临之前疏散至安全区域。taSet和tRSet的对比结果见表9。
表9taSet和tRSet的对比结果
(注：表中括号内表示局部区域达到临界值的时间或局部区域人员疏散需要时间)
通过对各个火灾场景的烟气模拟分析可知，商业综合的内街在多数场景下在模拟时间1800s内，未达到危险的临界值。仅在火源附近的局部区域达到临界值的时间短一些。就整个商业综合体而言，可作为“准安全区”。
5结论
1)对于大型的商业综合体建筑疏散距离超长、楼梯在首层不能直通室外的难题，可以采取“准安全区”的方法解决，使人员首先疏散至相对安全的“准安全区”，然后二度疏散至绝对安全的室外。
2)“准安全区”是实施可燃物控制、灭火控制、防排烟控制和疏散优化等加强措施后，能够满足一定的消防性能指标的供人员二度疏散的集散空间区域。
3)商业综合体内街的烟气模拟结果表明，火灾仅仅影响内街的局部区域，其他区域在模拟时间内未达到危险的临界值，所以内街可作为“准安全区”，满足人员的安全疏散。
商业综合体行业研究篇2
关键词：商业综合体动线水平动线垂直动线
在商业建筑设计中，交通流线的组织无疑是引导消费者消费行为的重要手段。所以在大型商业综合建筑中，交通流线的研究具有十分重要的意义。“交通为先”以完善商业运营需求为首要任务。
购物动线分为水平动线和垂直动线。
1.水平动线又可以分为主要水平动线和次要水平动线。主要水平动线通常与出人口、楼梯、电梯或扶梯等垂直交通工具相联系，次要动线则用来联系主要动线与各售货单元。基本的几种流线形式有线性式、辐射式、螺旋式、方格纸式、网格式。
2.垂直动线，主要是指不同层之间的垂直方向联系的通路，即楼梯、电梯、自动扶梯等设施。垂直动线不但在在交通上连接各楼层，同时也为上下空间提供了视觉上的联系，达成竖向的沟通和连续。垂直交通动线的设计原则是要能够快速、安全地将顾客输送到各个楼层。
综合以上总结商业建筑的购物动线基本要求：
（1）实现购物人流的均衡分配减少拥堵现象的发生。
（2）使顾客在购物过程中能方便、快捷地到达目标区域避免死角和遗漏。
（3）紧急情况下如发生火灾时可以迅速安全地组织人员疏散。
但是以往的交通流线很难满足现代大型商业综合体的运营要求。现代商业综合体中的商业部分往往是多层建筑，其中业态多样，主要分为以下几个大的类别：精品百货、超市、建材家居、数码广场、美食广场、餐饮酒楼、影城、书城、娱乐广场、电子游艺广场、运动精品、健身及精品商业步行街。根据项目所在地的消费市场情况不同对上述商业业态的组合方式多种多样。现代这种大型商业综合体，常常是将各种功能在垂直方向上重叠布置，主张符合交通空间的功能，丰富空间的层次，以交通空间的趣味化、个性化、艺术化来为商业建筑注入积极的活力元素，创造现代人性化的商业环境，形成城市商业的吸引力。为了满足商业综合体新型的业态要求，发展出多种新型的动线模式，以下举例说明：
1.大型商业综合体中常常设有中庭主要水平交通动线一般围绕中庭形成环行交通动线，中庭一方面吸引聚集人流集中活动、停留，另一方面通过通透、宽敞及标志的视觉可见性，引导顾客非常容易寻觅到自己消费的目的地，有针对性地引导人流。
2.对于商业而言，越是靠近地面的楼层越是商业经营的黄金铺位，而现代大中型商业综合体层数越来越多，距地面的高度也越来越高，垂直动线的便捷与否成为大中型商业建筑中决定经营状况的重要因素。一般而言，对于5-10万的人流，应设置18-2-30部扶梯，4-10部垂直电梯来满足人流运输的要求。
3.大型商业综合体内部采用多角度交错的扶梯设计上下部分分开设计或设计成剪刀式，增加人流上下楼时光顾店铺的数量。充分发挥“滚梯效应”，激活上部业态。
4.目前有一种“飞天梯”概念的引入，大型商业综合体纷纷设置天梯来吸引顾客。有一种专业的说法叫：天女散花。它所指的商家在最高层想尽办法，或以物美价廉的商品、或以娱乐、或以美食、或以影线等作为“诱饵”，来吸引顾客直奔最高层选购及消费。随后，顾客们在享受这些服务的同时，意犹未尽地向下逛其他楼层卖场。“飞天梯”就是将顾客直接引导至顶层后使其逐层向下像花洒浇水一样将客流灌溉到每一个店铺。“飞天梯”的目的是创造高层的商业价值。
利用新型的动线模式提升商业价值已有很多成功的案例：
案例1：西单大悦城―集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身、文化、办公、旅游、会展等多种功能与一体的大型综合体。西单大悦城各楼层经营内容：B3/B4停车场、B2精品超市、B1家居、1F-5F零售百货、6F-9F餐饮娱乐、10/11F影院。
内部动线：
1.内部水平动线：多中庭。动线清晰，双首层。整体动线设计十分清晰，形成循环动线，多处回流；死角处设置主力店或者电梯。
2.内部垂直动线：电梯和扶梯最多的购物中心，引导人流穿梭各区。自动扶梯63个，垂直电梯20部，建有亚洲最长飞梯，利用1层直达6层的飞天梯，对人流进行有效疏导，将一部分1层的客流先引导入6～8层的餐饮区，再由高层向下逛。在整体格局上，通过飞天梯对人流的疏导，以6层为界，将整个建筑物分为了两大区域，以减少楼层过高带来的疲惫感。
案例2：上海大悦城―一站式服务的综合SHoppinGmaLL。业态分布：Bi―5F为餐饮零售、F6休闲娱乐、7F―9F餐饮娱乐、10F/11F影院。
内部动线：
1.圆形循环动线，中间中庭设置扶梯，是内部动线为螺旋上升型。
2.自动扶梯29部，客梯5部，多部跨层天梯，将人流直接引向高层，强大的垂直交通系统，商户展示性和可视性都达到最优化，使整个项目交通体系设计科学合理。
案例3：福州五四北泰和城市广场―以主题购物消费、高端生活服综合娱乐休闲为主要功能的多元化区域型商业中心。业态分布：B1为超市、1F―3F为百货零售、4F儿童综合活动、5F/6F餐饮娱乐、7F/8F餐饮影城。
内部流线：
1.设计两个互补的商业流线：12小时流线和24小时流线。
2.扶梯和飞天梯组成垂直动线，设置扶梯直接到达步行街，实现了商业的功能互补。飞天梯从1层直达4层，极大提高了商业形象，突出可视性和可达性，增加了高楼层的商业价值。
结束语：
大型商业综合体的内部流线设计是商业建筑设计的核心问题，首先需要结合业态分析，通过合理的流线设计将客流引导至不同位置，使得消费者在建筑内部快捷的舒适的进行购物活动，而且要有效提升各楼层的不同业态的商业价值。丰富的业态是消费人流聚集到商业内部的原动力，进入建筑内部，内部动线组织的越好，商业成功的可能性越高。而多样的垂直流线的发展，更打破了传统商业高层部分商业价值低的局限，是人流可以由高向低流动，均衡人流在不同楼层间的分布，减少楼层之间商业价值的差距。
以上的内容是作者阅读大量的文献资料，并参与相关的建筑，所得出的一些较浅显的结论。在实际项目中，一定有更多的设计因素需要考虑。现代大型商业建筑的设计对建筑师提出了更高的要求，建筑师的设计要具有整体性，多方位研究，大胆创新，推进大型商业建筑的设计和发展。
参考文献
[1]侯青.综合性商业建筑的交通组织――以杭州“庆春广场”方案设计为例[J].浙江建筑，2008，（11）.
[2]王林峰.大型购物中心内部空间向导性研究[D].西安建筑科技大学硕士论文，2009.5.
[3]陈璐.城市高层综合体建筑交通流线组织及其空间模式研究初探[D].中国建筑设计研究院，2010..
商业综合体行业研究篇3
随着城市的发展，原本鲜明的商业区和居住区的划分已经被打破，新型的城市商业综合体的出现体现了现代社会市民对于居住、工作和购物一体化的需求。城市商业综合体是一种集合多方面多功能的建筑模式，是未来城市规划中的重要内容。如何将人性化景观设计的理念融入商业综合体中，是一种非常有意义的课题。
2我国城市商业综合体景观设计现状
2.1城市商业综合体研究
城市综合体是建筑综合体的一类而城市商业综合体包含在城市综合体中。城市商业综合体的概念定义为：以商业购物为基本内容，容纳并有机地整合了城市商业、办公、住宅、酒店、会展、餐饮、会议、娱乐中三种以上的城市职能，在各功能之间建立互惠互利且相互依存的“商业生态链”，具有复合功能、高效集约且满足高情感需求的城市局部相对完整的综合性单体或群体，是有机延续城市网络的一部分。
2.2景观设计在商业综合体中的应用
景观构成要素分为硬质和软质两大要素;硬质景观要素以人造材料为主，包括地形、铺装、墙体等内容;软质景观要素包括光影、水体、植物等自然要素。目前丰富多样的材料与艺术的介入，让景观构成要素在形式的表达上更为新颖。硬质景观多为人造材料，即便材料丰富、色彩艳丽也容易产生冰冷生硬的效果，若要达到较佳的景观效果必要与软质景观相互协调。一则硬质景观与建筑风格相协调，二则应多引入水体和植物景观等软质景观以达到全方位链接城市环境，让建筑成为富有活力与能量的生态斑块。城市商业综合体景观环境设计是激发空间活力，美化空间的重要手段，具有高参与度、强吸引力的特点。
2.3现阶段我国城市商业综合体景观设计
通过对现阶段我国部分城市商业综合体设计的分析，认为在设计和使用中，往往忽视了对于消费者的人性化的考虑，相关的例子诸如：忽视无障碍设施的设计或者设计考虑不够周全，混乱的内部交通线路规划，休息座椅设置不合理等等。“形式大于内容”就是这种设计理念之下造成的严重后果。实用性较差，忽略了消费者的心理和行为需求，直接导致消费者和业主的使用体验。如果在景观设计中更多的考虑人性化的设计方案，空间环境和景观设计将会更加有趣。
3人性化设计原则
景观设计最为重要的一个理念就是创造环境和人的和谐，使得两者相得益彰，对于人的行为和心理的研究，也是为了更好的实现这一目标。很多关于景观设计的书籍和著作中，都强调了人与环境的关系。现代商业综合体的景观设计已经不在以单纯的美观作为主要的设计的目标和评价的指标，应该是一种更多的关乎人在社会和自然中关系的设计方案。在这种空间布局和设计中，“以人为本”的人性化设计理念要求从人的社会需求入手。无论是在城市商业综合体建设还是维护中，都应该将人性化的理念融入景观设计中。
3.1无障碍设施的设计
城市商业综合体中必然会有一部分参与者和消费者是肢体活动不便的伤残人士和老弱人群，在商业综合体的景观设计中，体现这样一种人文的关怀就是人性化设计理念的最好体现。商业综合体景观设计应能够最大程度上满足所有使用者的需求，使得每一个人在使用过程中享受到高品质的商业服务。设计时在进行商业综合体景观设计时，经充分考虑各阶层、各方面人群的需要，其中就包括老年人、妇女儿童和伤残人士等弱势群体。在具体的设计中，可以考虑在地面坡道、盲道、地面防滑措施、指引标志、多尺度和高度按钮设计等方面进行努力，这方面的考量需要成为人性化设计中的主要方面。其中盲道的实际宽度和施工标准都要达到国家标准，同时考虑弱势群体的交通便利程度，只有在为他们提供消费休闲服务的同时，是他们感受到景观设计所到来的便利和舒适体验，才能真正体现以人为本的人性哈设计理念。
3.2休息功能设施的设计
城市商业综合体与一般的中小型商业建筑空间有很大的区别，城市商业综合体能够为居民提供更为多样化的服务，一站式的购物和休息“天堂”是综合体中景观设计所要追求的目标。往往购物者在一段时间的购物后，会感到疲劳，在这个时候，如果景观设计的休息区域能够提供舒适的环境，将会极大的提升消费者的购物体验。“留着消费者的脚步，就留住了商机。”说的就是这个意思，聪明的尽管景观设计师能够站在消费者的角度进行思考，消费者在休息之后，将会进行下一阶段的购物，而不是直接回家休息，这在一定程度上带动了商家的营业。
3.3停车场等公共服务的人性化设计
商业综合体往往选址在市中心等黄金地段，“寸土寸金”的市中心对停车场的建设和使用提出了难题。根据已建成的城市综合体的成功经验，较为人性化的设计应充分考虑到未来人流量的增加和节假日等特殊时段消费者激增的情况，建议采用机械性停车场和独立多层停车场的设计。3.4人性化的空间设计城市商业综合体在空间设计方面所遵循的人性化设计理念主要有以下几种：首先是开放性原则，该原则更加重视流动空间的使用，一改之前封闭空间的设计方法，更多的考虑多数人对于空间的需求；其次是多样性原则，商业综合体中的活动人群包括各种不同类型的人，他们在其中有着不同的目的，在休闲、娱乐、餐饮等方面的需求各不相同，应在景观设计中体现这中多元化的要求；最后是可识别性元素，商业综合体的功能组块较为复杂，容易使人产生迷失感，可识别性就要求给予空间一种大家公认的特征。
4结语
未来的商业综合体必将更多的考虑人的需求，人性化的设计将是其中一个非常重要的内容。结合我国当前城市商业综合体景观设计中的问题，在今后的设计中应更多的考虑生活在其中的市民的需求，本文探讨了人性化设计原则对于知道今后的景观设计具有重要意义。
作者:谷张繁单位:浙江安道设计股份有限公司
参考文献：
[1]陈丽君，郑智聪，赖钟雄.城市商业综合体环境景观设计研究——以莆田大唐广场为例[J].长江大学学报（自科版），2015，（15）：31-35+5.
[2]陈丽君.城市商业综合体环境景观设计研究[D].福建农林大学，2015.
[3]段时霞.商业综合体人性化建筑设计方法研究[D].长安大学，2014.
商业综合体行业研究篇4
关键词：人力资源业务外包；服务质量；策略
现阶段，人力资源管理者会将部分或者整个人力资源活动外包，这一现象也使得一些学者认为企业人力资源外包很可能是人力资源发展的一大关键转折。学者们对人力资源外包的研究较为广泛，主要从成本角度、企业决策角度、风险角度、服务质量角度等进行研究。本文结合现有的研究理论，探究提升人力资源业务外包服务质量的策略。
一、研究综述及研究意义
现阶段学者对人力资源外包的理论研究主要是三个方向：人力资源业务外包成本研究、人力资源业务外包服务质量研究以及人力资源业务外包风险研究。
人力资源业务外包成本研究。对人力资源业务外包交易成本的研究可追溯到对无生产成本的不同类型的资源研究。在研究中学者虽然没有考虑外包和服务质量之间的关系，但指出如果产品或服务具有较强的个性化，那企业的市场交易成本将比较大。可见，人力资源业务外包的成本主要来自转换服务企业带来的成本。
人力资源业务外包服务质量研究。Klaas等指出企业战略性任务是企业的核心竞争力，对于其他的项目，企业采用外包的策略使得企业有机会利用其他公司的核心竞争力提升自身的产品或服务质量。[1]2009年，irene等人采用博弈论的方法构建理论框架对人力资源外包、服务质量以及人力资源提供商的激励机制进行了相关研究，[2]学者认为人力资源外包所提供的服务质量在很大程度上比企业本身的人力资源部门要好，并且导致这一现象产生的原因与企业对人力资源提供商的激励机制相关。
人力资源外包风险研究。maryF.Cook认为风险出现可能原因在于缺乏积极经验的积累；对日常人力资源管理过程的控制不足；合作关系构建的初级阶段成本高昂；未对外包商守法状况实施监督等。[3]Rasheed总结外包存在的风险包括：源自供应商间的竞争、变革减少、管理费用配置、关税及交易成本锐增。[4]Quelin等归纳出外包的两个风险：一是对外包商过分依赖。二是外包行为发生后企业一定程度丧失对部分职能的控制。
综合来看，学者对人力资源外包的成本以及风险都做了较为深入的研究，本文对人力资源业务外包的研究主要从其服务质量角度着手，提出相应的策略，从而扩大人力资源业务外包服务质量的研究广度。
二、提升人力资源业务外包服务质量的策略
（一）建立科学完整的人力资源业务外包服务商的评价与激励体系
为避免主观的随意性，企业选择人力资源管理外包服务商需要依照一套完整的评价指标体系进行。评价标准的制定应当充分考虑到企业自身的人力资源业务外包需求。外包服务商的综合评价指标体系应根据公司的实际情况并且综合考虑外包服务商的服务质量、综合素质、合作能力等方面的因素。该选择评价指标体系，需要尽可能地简洁明了、全面准确地反映外包服务商的服务质量等企业也需要依照自身外包人力资源业务的不同要求对指标体系调整。同时企业应建立与这一评价体系相适应的激励政策，依据激励政策与评价体系，企业应给予外包服务商相应的激励以促使人力资源外包业务服务质量的提升。
（二）选择综合能力较强的员工负责人力资源业务外包项目
综合能力较强的员工主要表现方面：（1）良好的工作绩效以及多部门丰富的工作经验。这一条件有利于保证员工对组织业务、组织战略目标、财务状况等的清晰了解。（2）有较强的合作能力。（3）有较强的竞争情报意识。实施外包服务战略很大的风险就是外包服务商会因为业务需要而接触到企业内部信息与资料，这会使得企业的竞争情报信息泄露，从而为企业带来损失。有较强的竞争情报意识的员工在合作过程中能有效地选择企业信息透露给外包服务商，减少企业竞争情报信息的泄露可能性。
（三）树立风险防范意识
企业与人力资源业务外包服务商合作的整个过程当中会面临诸多风险，尤其是信息不对称的风险。为避免这样的风险，企业要向外包服务商发出想要得到信息类型的信号；另一方面，企业在选择外包服务商之时，应采用面谈或能力互补性测试等方式。在此阶段，外包服务商自身情况的陈述与答辩会加强企业对其相关技术与管理等方面的了解，对于企业来说，企业可以组织外包服务商进行现场勘查，现场解决外包服务商的疑问，使外包服务商充分了解企业内部的人力资源管理现状。
（四）确立稳定的交流机制
企业和外包服务商之间是一种合作关系，彼此需要遵守承诺与相互信任。因此，应该让外包服务商参与到企业管理中来。企业与外包服务商需要及时地了解双方的行为，便于双方的交流与学习，使得外包活动具有整体上的协调性，同时兼具经济性与创造性。双方在合作的过程中及时地发现问题并且快速地将其解决，进而减少损失，提高收益，使企业与外包服务商的关系有效运作。因此，双方应该高度重视合作，共同分享彼此信息。所以，设立一套切实可行的、由专人负责的并且能够及时反馈信息的交流机制是非常必要的。
三、总结与讨论
本文通过考察现有文献对人力资源业务外包的研究，从企业角度针对可控因素提出了建立科学完整的人力资源业务外包服务商的评价与激励体系、选择综合能力较强的员工负责人力资源业务外包项目、树立风险防范意识、确立稳定的交流机制这四种提升外包业务服务质量的策略。
参考文献：
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商业综合体行业研究篇5
关键词：跨境电商人才；岗位胜任力；实践教学体系
一、引言
2015年上半年，我国跨境电子商务规模约2.5万亿元，增速30%，与中国对外贸易的低迷形成鲜明对比。顺应“海上丝路”建设的国家战略需求，实现沿线国家的电子商务合作。政府、行业、企业各层面，积极发起并参与国际电子商务交流合作，使得我国电子商务在“互联网+”时代下向国际化发展。2015年国务院《关于加快培育外贸竞争新优势的若干意见》，其中提出大力推动跨境电子商务发展，积极开展跨境电子商务综合改革试点工作，抓紧研究制订促进跨境电子商务发展的指导意见。国务院批复设立“中国（杭州）跨境电子商务综合试验区”，了《中国（杭州）跨境电子商务综合试验区实施方案》，上线了“单一窗口”平台。国家出台各类扶持政策，这些政策导向则力推了沿线国家的经济互通。
地方高校积极顺应产业发展、区域经济发展和电子商务国际化延展的实情，加快对跨境电子商务紧缺人才的培养输出，围绕跨境电子商人才培养路径，专业特色鲜明的人才培养模式，构建跨境电商复合型人才培养的课程体系设计和人才培养质量评价考核标准等方面进行深入研究。在广泛调研跨境电商企业集群职业岗位群、岗位胜任力的需求特征下提出，跨境电商应用型人才培养，必须注重“创新-创意-创业”、“实验-实训-实战”和“学业-就业-创业”三个一体化，对现有的实践教学体系必须进行再构建。
二、分析高校在跨境电商人才培养的实践教学体系构建困境
目前地方高校针对跨境电商应用型人才培养的实践教学体系建设暂无优化改革思路，国内外相关文献的研究也基本处于无参考、无借鉴状态，如盲目改造相近专业或相似的电子商务专业实践教学体系，势必影响跨境电子商务特色化、区域化的专业方向打造及应用型人才培养质量的成效。
为了培养行业、企业所需的跨境电商岗位需求人才，高校已清晰地认识到建立一套与岗位胜任力相适应的实践教学体系并扎实地运用于教学，必然是一条可行之路。但跨境电商实践教学体系建设没有可参考、可借鉴的先例，导致高校套用相近的电子商务专业作为模板，进行改造升级。现阶段改造过程中凸显的问题，主要有：
1.教学目标与实际脱节，没有真正了解企业对人才的核心要求。电商行业发展迅猛，现在的理论体系已无法指导未来的工作实践，课程设置实践教学环节比重偏低，仍以理论为主，实践为辅。
2.实践教学目标体系模糊不清，人才培养定位不准确，没有匹配有广度的就业岗位；实践教学资源无法满足教学更新；缺乏真实的电商企业项目化教学，处于模拟实训或纸上谈兵现象。业务操作技能训练上，缺乏独立设置的综合性实验项目。
3.缺乏电商实战经验和系统专业知识的“双师型”教学队伍；贴近实际知识结构的师资匮乏：电子商务是实践性很强的一个行业，老师大多没有亲身经验，同时缺乏与外界企业的交流实践机会，无法给学生有效的指导。
4.实践教学管理制度不健全，没有相应的组织管理人员架构；实践教学质量监控受环境、地域、平台等制约，监控并不到位。
综上所述，跨境电商实践教学体系建设，如果盲目套用电子商务专业的实践教学体系，那么劣势显而易见，而且“跨境”的特色将无法彰显。
三、基于跨境电商人才岗位胜任力培养的实践教学体系建设思路
为了满足企业对高校在跨境电商类课程体系设计、课程设置、学时比重以及综合实战项目实施等方面的迫切需求，体现产教深度融合的实施成效，跨境电商应用型人才培养的实践教学体系优化，应遵循以实战应用需要为导向、以提升综合素质为前提，以活学活用为根本的指导思想，研究实践教学七大体系的改革建设思路。
1.跨境电商实践教学目标体系--“学业、专业、就业、创业”一体化
以跨境电商产业升级、区域地方经济发展、跨境电商企业对人才的需求为背景，以基本能力训练为基础，以综合素质培养为核心，以创新创业教育为主线，以企业实际需求为导向，实现“学业、专业、就业、创业”一体化。“注重学理，亲近业界”的人才培养理念，培养规格从职业需要出发，考虑本科教育的基础性和阶段性，重视学生的职业发展后劲和对跨境电子商务产业变化的适应性；注重能力强化，设置能对达到培养目标和规格的要求提供有效支撑的理论与实践教学相融合的教学目标体系。
2.跨境电商实践教学知识体系--“岗位胜任+核心课程”一体化
高校在跨境电商人才培养的实践教学内容设计上，要做到“人才岗位胜任力技能”与“专业核心课程设计”高度吻合。侧重培养：国际贸易技能、电子商务技能、国际物流操作技能、跨境网络营销技能、外语沟通表达能力、职业素养能力等六大核心竞争能力，理论知识整合必须兼顾电子商务，跨国语言，国际贸易、供应链管理、市场营销等多学科交叉特点。
3.跨境电商实践教学内容体系--“课内实验+综合集训”一体化
与传统的国际贸易、电子商务、国际商务、市场营销等专业的人才培养相比，不仅要掌握电子商务的专业知识，还需要有熟练的外语水平（含小语种），要能在线及时与境外客户进行交流与商务谈判、管理好多语言网站的相关内容，具备一定的国际贸易知识，能使用各种国际结算与物流管理，对跨国文化习俗、法律法规有所了解，能利用最新的国际网络营销工具，通过多种媒介对境外客户做在线消费行为分析等等。
依据企业前期调研所得，跨境电子商务职业岗位（群）必备的知识、能力、素质要素转换为相关模块课程，构成“基础、专业、方向、实战”结合的四位一体模块式课程结构。在此基础上又细分为：通识素质模块、专业基本素质模块、跨境电子商务服务管理模块、技术支持模块、销售推广模块、跨境电商能力综合提升模块、专业实训及实践模块、顶岗实习就业模块，共八个模块。除通识素质模块和专业基本素质模块课内实验占比稍低，其余强化核心能力培养的专业课程均设置课内实验。
4.跨境电商实践教学保障体系--“资源丰富+模式创新”一体化
（1）实践教学资源保障
①教学资源：为了培养跨境电商应用型人才，学校在实践教学条件保障方面，搭建全方位、立体式实践教学软硬件平台。通过“国家引导-政府带动-产业引领-企业参与-学校配合”五力协同联动，遴选具有跨境电商领先示范、社会效应强、辐射效果佳的企业，积极尝试“引企入校、引园入校”等合作模式，为大学生广泛搭建创新创业平台、校企共建跨境电商实战运营中心、电商园区校外实训基地等实践教学平台，促成高校开展体验式、项目式、团队式教学改革实施，通过植入企业真实运营项目，强化训练学生的实践实战能力，实现“政、产、行、校”多方共建共赢的最终目标。
②师资资源：跨境电子商务知识体系涉及多学科交叉，为了取得良好的教学效果，需要考虑从跨境电商应用型人才的出发，打造一支跨学科跨专业领域、具有行业企业背景，实战经验丰富、专业知识和技术运用全面的双向多元教学团队，根据实践教学知识体系进行分类任务实施，发挥专业教师个体特长，强强联合，避免出现“真空地带”，以适应跨境电商产业的未来发展和高校专业综合改革实践教学体系构建。
（2）实践教学模式创新
①以知识整合为视角，汇集跨境电商多学科交叉的理论基本知识。讲授理论核心，避免宽泛无重点，形成新型的“知识链”，设计以某个业务流程案例为主线，涉及知识链上的着重点，教师进行课堂讲授。课外学时可以借助校校、校企、校际各类教学资源平台进行自主学习，一方面解决课内学时不富裕的现实情况，另一方面培养学生自主学习的习惯，以适应跨境电商行业动态快速发展的需要。
②以创新创业教育融入专业课程教育的模式。学生阶段性的综合实验项目成果（如，方案策划书、市场调研报告、电商平台体验心得、电商创业项目策划、职业生涯规划创业书等），往往能凸显出学生个体的创新创业能力特质，教师可以积极鼓励和引导，将创新创业教育融入专业课程教育中，使学生在校期间，就明确自身的职业生涯规划，挖掘从学习者转向创业者的个案，并给予精神上、物质上、环境上的多方支持。
③以真实电商项目引入教学案例，形成驱动式教学。纸上谈兵的课堂教学模式，已越来越不被学生接受，学业水平往往以课程分数定高低，这就是学习没有学习积极性的主要原因，也不符合行业、企业对人才的真实需求。如果可以借助校企合作、产教融合机制，将电商企业项目引入课堂教学，无形之中就增加了实践教学的深度，项目运作的成败，是一种印象深刻的体验教育。
④推进“课证赛”融合的教学模式，强化“双证”教育理念。高校扩招后，本科学历教育普及面巨增，学生毕业后除学历证书外，必须要获得行业、企业认可的职业资格证书（如：电子商务师、跨境电子商务师、国际商务师等），以匹配就业岗位的人才需求，增加学生就业的核心竞争力。积极鼓励学生参加各类学科竞赛，通过赛事的竞争机制，让学生在校校之间专业水平的较量中，明确学习目标和提升目标，这种参赛体验方式，使学生对专业认可度、对母校的满意度都会有所上升。
⑤以学生满意度为视角，考虑多元智能介入实践教学模式。学生入校前其自身已经存在诸多个体差异，根据跨境电商的职业岗位群，学生的职业定位可能存在岗位倾向不同，所以入校后，需要切入职业指导教育，使学生在迷茫中，明确自己的首选岗位。教师在实践教学内容上，考虑学生个体差异，实践过程中，有策略的进行学习，强化某方面技能，避免毕业后，无所事从，样样拿不起的就业现状。
四、结语
人才培养过程始终坚持“传授理论知识、强化技能运用”双向多元发展的基本原则，定期开展广泛调研，更新细化跨境电商岗位群对专业知识、技能与综合素质的完善要求，考虑到学生的个体差异和就业倾向差异，以培养学生创新精神和实践能力为宗旨，注重岗位需求的核心能力培养和专人专技专才培养创新。就必须对跨境电商实践教学体系进行改革创新，使学生能够学以致用并融会贯通，提升学生跨境电商综合实践能力与工作岗位胜任力需求相匹配。
参考文献：
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[3]艾瑞咨询2015年中国电子商务发展概况.
商业综合体行业研究篇6
关键词：城市商业综合体；内部空间；景观元素；应用
在城市规划、城市经济发展、城市化进程不断推进之中，商业综合体扮演着至关重要的角色，成为一个城市现在及未来面貌的承载体，因而其内部空间景观设计非常重要。要想空间景观元素在城市商业综合体设计与建设中运用得恰当合理，就必须遵循既定的设计原则，应用科学的方法。合理的空间景观元素设计对推动城市经济发展与构建生态城市具有重要意义。
1城市商业综合体概念
关于城市商业综合体概念，目前还没有一个统一、标准的界定，不同国家从不同角度给出了相关的定义，如城市综合体、商业综合体、LifestyleCenter（生活方式中心）等。虽然称谓不同，但所表达的含义一样。在我国，《中国大百科全书》将城市综合体定义为，由多个功能不同空间所组合而成的一种建筑。国务院研究中心对既有建筑综合体和在建建筑综合体进行了大量研究，结果表明：大约66.8%的综合体都带有商业、酒店、办公及公寓这4项基本功能[1]。可以认为，城市商业综合体是指将城市中多种生活空间组合在一起，融娱乐、办公、商业、公寓、运动、酒店与一体，使之在一定程度上形成依赖和辅助关系，从而达到满足现代人对不同生活方式需求的一种综合性、多功能高效建筑。
2城市商业综合体内部空间景观元素的应用方法
城市商业综合体内部空间景观元素包括铺地元素、小品元素、植物元素等等，不同景观元素适宜采用不同的设计手法，具体如下：
2.1铺地元素应用方法
根据铺装在商业综合体内部空间中的具体组织形式和装饰形式，应合理的选择材料的色彩、肌理和规格这3要素。其中，色彩尤为重要。为了整体色彩和氛围的统一协调，同时又不失商业场所特有的丰富热闹，设计时会将材料的色彩分为主色调、辅色调以及强调色。根据经验，这3者的比例为70%、25%、5%。其中主色调和辅色调应该互相协调，以同一色系为佳，而强调色则是提亮和点睛的效果。同时，合理运用这3要素，还能对空间的分隔、路线的引导、氛围的营造，产生特别的设计效果。
2.2小品元素应用方法
商业综合体中的小品元素具有特殊性，与普通的小品元素相比，其更强调2点：参与性、时尚。时尚能引领潮流，营造购物氛围；而参与性不但能增加顾客的停留时间，更能提高设施的使用效率。这两者都是聚集人气、将场所的商业利益最大化的有效手法。以水景为例，水景有静态与动态之分、自然与人工之分，不同水景产生不同的艺术效果和美感，是城市商业综合体建筑内部空间设计必不可少的一个重要景观元素[3]。水景元素在城市商业综合体内部空间中的运用，不但要求对于水景布局、位置、表现形式的选择和确定需要充分考虑内部空间大小、整体空间氛围及地域季节对水景的影响等，更是引申出旱喷、音乐喷泉、多层叠水等增加参与性和时尚感的水景形式。
2.3植物元素应用方法
植物元素在城市商业综合体内部空间中的运用可以说是非常普遍的一种材料，既可以独立运用也可以与其他材料结合运用，或作为背景或作为装饰，功能极其丰富。对于植物元素的选择，除了需要考虑上述因素外，还需要全面考虑当地生长环境、气候特征、土壤等因素，以提高植物成活率[4]。植物在商业综合体内部空间中运用，经常以花钵小品、时令花卉摆拼、常绿整形灌木修边以及大乔木点睛的形式存在。
3总结
在当今多元文化背景下，人们对于城市商业综合体的内部空间景观设计要求更高、更加严格，只有城市商业综合体内部空间景观元素设计遵循生态、人文、优化空间功能等设计原则，充分考虑平面构成、立体构成及色彩构成等环境要素，针对不同景观元素采用适当的设计手法，才能设计出符合现代人需求的城市商业综合体。
参考文献
1彭爽.商业综合体双首层空间模式的应用研究[D].吉林建筑大学，2015
2汤衡.大型商业综合体底部空间与城市公共空间的整合设计研究[D].西安建筑科技大学，2012
商业综合体行业研究篇7
【关键词】内部控制；财务预警；风险监管；工商银行
一、背景及研究述评
2008年以来的金融危机，使美国商业银行又一次受到了倒闭浪潮的冲击，截止到2010年10月，已经有200多家银行倒闭或经营困难，震惊全世界。银行业作为金融业的核心组成部分，它既是中央银行货币政策的首要传递者，又是现代社会经济运转的枢纽之一，它的健康发展关系到宏观经济的正常运转，对其风险预警研究具有重要意义。改革开放以来，以四大国有商业银行为骨干的庞大的商业银行体系，在支持我国经济和社会发展方面起到了重要的作用，但由于其国有性质以及市场化程度低的原因，导致其对风险的敏锐度弱，因此对其风险预警研究更具有现实意义。
随着国有金融体制改革的不断深化，我国商业银行的风险防范问题开始得到关注，主要从内部控制和财务预警两个方面进行。在内部控制方面，瞿旭等（2009）指出内部控制是确保银行稳健经营的最有力手段，他建议明确内部控制的权责以改善商业银行实质性漏洞披露的质量。周莉莉、陈杰（2010）分析了国内成功的商业银行内部控制机制，得出了建立一套完整、合理、有效的内部控制制度是银行实现经营目标、保持稳健运行的关键。张凤环（2011）鉴于商业银行面对金融风险不断积聚的现状，建议应该加强内部控制审计队伍的建设以及人员素质的提高，引进风险导向的审计理念和方法。在财务预警方面，针对目前银行普遍存在不良资产率过高、银行资本金太少、表面盈利，实际亏损等问题，陈晓坤（2005）指出要通过建立财务预警系统来防范和规避银行的信贷风险。方庆煌（2009）指出，银行必须建立财务预警系统，以应对经营活动中存在的风险，以正确判断运行状况。张其广等（2011）指出财务作为银行风险的高发部位，应该加强银行的财务风险防范。潘学模、蒋圣丹（2011）在总结前人经验的基础上，主张在银行风险控制中，应该将内部控制和财务预警结合运用，同时对其结合的可能性和必要性进行了理论探讨。赵蘋蘋（2011）讨论了将银行内部控制与财务预警结合起来的策略。
从以上综述可以看出，目前对于银行内部控制和财务预警方面都有了一定量的研究，但对于二者结合起未对银行风险进行防范的问题还未充分研究。内部控制侧重内部风险和当前风险的控制，财务预警侧重外部风险与远期风险的控制；内部控制现在能够做到事中控制和事后控制，但是很难做到事前控制，而财务预警则能做到事前发出警告，二者结合运用到银行风险防范中，理论上能起到协同效应。因此本文将基于这一个思想，寻求建立一个较为全面的、科学的、客观的银行风险预警指标体系。
二、建立评价指标体系
在全球经济化的背景下，参考《新巴塞尔协议》以及我国商业银行风险监控核心指标（试行）《商业银行风险监管核心指标一览表》，笔者建立了商业银行风险预警指标，它主要考虑了信用风险、流动性风险、经营风险和资本风险四个方面。对于商业银行来说，内部控制评价主要分为过程评价和结果评价，其中，过程评价偏向于定性指标，结果评价主要为定量指标。本文主要探讨运用数学方法来研究银行的风险预警，因此在内部评价指标方面主要选择了定量指标。这些指标主要有：（1）按照目前我国商业银行的主要收入来源即营业收入、利息收入、投资收入建立了盈利能力指标，同时按照成本与收入配比的原则，在盈利能力指标中加入了成本收入比。（2）商业银行通过计提准备金的方式来防范对其有限的资本产生侵蚀，为正常经营提供前提条件。因此本文用安全性指标来监测信用风险、市场风险、经营风险。（3）商业银行通过吸收存款、金融业务融资来解决自身流动性问题，而由于政策环境等一些客观因素，其负债途径有限。（4）其他指标主要与非财务因素相关，在银行风险评价体系中加入非财务指标，可以克制财务指标的静态性和滞后性，使得预警结果更客观。另外，已有研究表明内部控制显著地被第一大股持股比影响，因而将其加入了其他指标体系中。考虑到数据的可得性，现有银行风险预警中的非财务指标主要来自于财务报告中除财务报表以外的披露信息，包含市场交易信息，银行其他公告等。具体指标如表1。
在以上指标中，银行的资产安全性是其正常发展、经营的前提，因此它在指标建立方面相对较多，以期权重较大。正向逆向指标主要是针对财务指标，指其数值大小跟风险的关系。风险预警指标阀值的确定主要采用系统分析法，我国商业银行中一些重要指标的阀值已经确定。
三、数据处理
（一）无量纲化处理
指标建立后，为了消除指标单位量纲的差异，需要将指标进行标准化处理，也即无量纲化处理。本文对所建立的指标采用极差法无量纲化处理，因为极差法不要求原始数据的分布及数量。上述指标体系中的正向指标——资产利润率、资本利润率、净利差率、银行利差率及利息回收率需要指标值越大越好，采用公式予以无量纲化；对于逆向指标——成本费用率、不良贷款率、单一最大客户贷款率、中长期贷款比例等，要求指标值越小越好，采用公式予以无量纲化；对于适度指标——流动比率，要求指标值为一固定值，最好采用公式，其中q为该指标的最佳值；审计意见可以不进行无量纲化。
（二）指标权重确定
对于无量纲化后的指标，数值都是分布在0～1之间，运用SpSS20.0软件剔除相关度高的变量。为了便于进一步处理，需要确定各个指标权重。众多权重确定方法中，综合来说，变异系数法是一种客观又科学的方法，并且对于样本没有特别的要求。本文采用变异系数法确定权重。
（三）模糊聚类分析风险预警方法
本文采用多级模糊综合评价方法对含有内部控制指标和财务预警指标的预警体系进行分析。模糊聚类分析算法分类简单且精度较高。简单的比例分析法是通过对比指标取值与标准值得出综合评估值，与之不同的模糊聚类分析算法则提出不同指标的分布特征，运用综合判断向量生成银行风险综合指数。
1.进行相关性分析之后，最后指标为n个，因此需建立评判指标域X，即。
2.根据银行风险预警的需要，将银行风险划分四个评价等级，分别为：“绿灯”（资产状况良好，风险小，处于安全状态）；“蓝灯”（资产状况较好，风险较小，处于较安全）；“黄灯”（资产状况较差、风险较高、危险）；“红灯”（资产状况很差，风险很高、很危险）。因而建立评判等级域。
3.计算各个等级评判的标准值及相对隶属度。对于不同等级的标准值建立了n*4阶对应n个指标、四个等级的标准值矩阵，计算各个指标的实际值对于不同等级的相对隶属度：
根据最大隶属度原则，得出风险等级，并以综合判断向量为权重，以此计算不同时点、同一银行的风险指数。
四、案例分析
中国工商银行股份有限公司成立于1984年，是中国五大银行之首，世界五百强企业之一，拥有中国最大的客户群的商业银行。我国工商银行作为中国资产规模最大的商业银行，经过27年的改革发展，已经步入质量、效益和规模协调发展的轨道。本文选取工商银行作为案例分析，数据来源于工商银行各年年报，运用SpSS20.0进行相关性分析，剔除了指标X14累计外汇敞口头寸比（因其与X8和X22高度相关）；剔除了X1、X7、X23，因与X2资本利润率高度相关；剔除了X3、X21，因与X4高度相关；剔除了X5，因与X13高度相关；剔除了X18，因与资本充足率高度相关；剔除X16，因与X20——存贷比高度相关。在剔除的这些指标中要充分满足安全性权重偏大的要求。根据筛选出来的15个指标建立指标域X={X1，X2，…，X15}。运用变异系数法得出权重如表2。
运用系统分析法确定预警指标阀值如表3所示。
根据公式（1）（2）算出各个等级的隶属度，使用matlab做矩阵运算，得出工商银行2007—2011年的综合风险。
以2011年为例，工商银行2011年各指标的实际值和隶属矩阵如表4所示，得出综合判断向量为：B5={0.85，0.11，0.03，0.01}，根据最大隶属度原则工商银行目前为安全等级。
用0、40、80、100作为四个等级的综合风险指标，表5以综合判断向量B为权重，加权平均得出良好的银行风险综合指数。根据最大隶属度原则，可以看到2011年工商银行处于安全地带，且其综合风险指数为7.51。同理可得工商银行2007—2011年的综合风险指数如表6。
从图1可以看出，2007—2011年工商银行的总体风险呈下降趋势，且一直处于安全地带。在这几年中，2008年由于全球金融危机的影响，其风险最大。从2008年到2009年，由于我国宏观形势不断好转，银行业整体经营稳定，工商银行的风险明显下降。从隶属度分析看出，工商银行的利率风险较大，同时，应提高流动性比率，降低不良贷款净生成率。
五、结论
本文建立了基于内部控制和财务预警相结合的银行风险指标体系。从案例分析可以看出，在进行风险分析时，首先安全性指标所占权重比较大，尤其是其中的不良贷款率和资本充足率，所以各个银行一定要保持不良贷款率和资本充足率在一个健康的区域内。其次，流动性风险、获利能力和其他相对权重较小。从隶属度分析可以看出，商业银行的利率风险规避能力较差，所以各个银行要采取适宜的对策应对利率风险。另外各个银行在进行风险分析时，可因地制宜，选择不同的数据处理方法进行数据处理，丰富结果。
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商业综合体行业研究篇8
一、Z-Score值
Z-Score值是总资产收益率与资本资产比率之和除以总资产收益率的标准差。该值越大，商业银行的风险越小、稳定性越好。KapilSharma，mishrap.n.，andVivekSharma（2010）在研究银行风险管理时使用Z-Score值评价商业银行的风险。宋清华、曲良波（2011）运用Z-Score值作为风险承担的变量，研究中国商业银行高管薪酬、风险承担与银行绩效的关系。潘敏、张依茹（2011）研究宏观经济波动下商业银行风险承担水平时使用Z-Score值衡量商业银行风险承担水平。Z-Score值主要从收益率标准差的角度近似地评价风险，当收益率的变化率与风险不同步时，该指数无法客观、全面地评价商业银行面临的主要风险。（四）不良贷款率不良贷款率是指商业银行不良贷款余额占其总贷款余额的比例。该指标反映了商业银行资产质量和风险管理水平。一般而言，不良贷款率越低，资产质量越高，商业银行的风险管理能力越强。不良贷款率主要从信用风险（即借款人未按时偿还到期贷款的风险）的角度评价商业银行的风险。刘银国、张琛（2011）基于公司治理的视角研究商业银行的风险时选取不良贷款率作为衡量风险的指标。银监会自2003年成立以来十分重视商业银行不良贷款的问题，导致商业银行对不良贷款率的重视程度远高于利润率，从过去信贷资产风险五级分类到现在商业银行普遍采用的信贷资产风险十二级分类都存在一定的操作空间，不良贷款率无法准确衡量商业银行的信用风险，更不可能全面、准确地衡量商业银行面临的主要风险。采用某个指标评价商业银行的风险，简单、数据可获得性强、易操作，适用于近似地评价商业银行的风险。最大的缺陷是无法全面评价商业银行的风险。在复杂的国际、国内环境和激烈的同业竞争下，商业银行面临前所未有的挑战，风险来自方方面面。运用综合指标从多个视角评价商业银行风险得到了更为广泛的重视。
二、多视角的风险评价指标
（一）Z-Score值与其他指标的结合
前文所述Z-Score值与其他指标结合能够从更广泛的视角审视商业银行的风险。LucLaeven&RossLevine（2008）在研究银行治理、监管与风险之间的关系时使用三种方法对风险进行衡量：（1）Z-Score值；（2）股本回报率的平均波动；（3）收益波动率。Romulomagalhaes&mariaGutierrezUrtiaga&Josepa.tribo（2010）在对商业银行的股权结构、风险、业绩之间关系的实证研究中分别使用收益波动率和Z-Score值衡量风险。他们的研究都涉及收益波动率，前者的研究特别考虑了所有者回报率的波动性。上述三个指标都是从收益率的角度近似地衡量风险，当收益率的变化率与风险不同步时，该指数无法客观地评价商业银行面临的主要风险。
（二）多种指标结合的其他观点
anthonySaunders，elizabethandnickolaosG.travlos（1990）在研究银行所有权结构与风险关系时，分别采用总收益率风险、长期与短期利息率风险、长期与短期市场风险、长期与短期非系统风险四种方法评价商业银行面临的风险。他们的研究既考虑了时间（长期、短期），又考虑了收益率、利息率、市场、非系统风险，对商业银行的风险作了较为全面的评价。李燕平、韩立岩（2008）在研究中国商业银行特许权价值、隐性保险制度与风险承担的关系时运用两种方法评价风险，方法一以“短期资产/短期负债”和“中长期资产/中长期负债”评价商业银行风险，数值越高说明银行承担的风险激励越强。方法二用贷款准备金率评价商业银行风险，数值越大，资产质量越差，风险越高。方法一重点考虑了商业银行的流动性和安全性，方法二主要从资产质量上评价商业银行的风险。杨有振、赵瑞（2010）在研究中国商业银行股权结构和风险规避的关系时，以信用风险（选取不良贷款率）和流动性风险（选取流动性比率）二个维度评价商业银行的风险。王晓枫、吴丛根（2011）在中国商业银行公司治理对风险影响的实证研究中分别从信用风险（选取不良贷款指标）、流动性风险（选取存贷款比例指标）、市场风险（选取单个股票报酬率相对于整个市场报酬率的变化指标）三个视角评价商业银行的风险。与单一评价指标相比，运用综合指标从多个视角评价商业银行风险有了很大的进步，提供了更为宽泛的风险衡量角度，但上述综合指标更多地是从各个指标入手，站在不同的视角孤立地进行研究，没有形成较为完整的逻辑体系，无法全面评价商业银行面临的主要风险。
三、全面的风险评价体系
（一）以“巴塞尔协议”为基础的有益探索
如卢轶乔（2011）针对巴塞尔协议定义的四个维度的主要风险———信用风险、流动性风险、市场风险、操作风险，分别选取多个具体的衡量指标，运用因子分析法综合评价商业银行当前面临的主要风险。得分越高说明商业银行的风险管理能力越强，风险越小。该方法在很大程度上反映了商业银行风险状况，且采取数理统计的方法对这四类风险进行综合分析，客观性较强，但受商业银行信息揭露的限制，部分指标选取替代指标，评价的准确性受到一定的影响。
（二）骆驼（CameL）模型
骆驼评价体系是美国金融管理当局对商业银行及其他金融机构业务经营、信用状况等进行综合评价的体系。mariaSoledadmartinezperia&SergioL.Schmukle（r2001）在研究市场纪律、存款保证金与银行危机之间的关系时，使用CameL（资本充足率、资产品质、管理能力、获利能力、流动性）作为风险的评价指标。曹廷求、郑录军、于建霞（2006）研究政府股东与公司治理在中小商业银行风险控制中的作用时采用CameL作为风险评价指标。该模型通过对资本充足性（Capitaladequacy）、资产质量（assetQuality）、管理水平（management）、盈利状况（earnings）和流动性（Liquidity）五个指标的单项和整体评分，定性分析与定量分析相结合，综合评价商业银行的风险，但对管理水平的衡量具有较大的主观性。
（三）风险管理的替代指标
如李献平（2010）在研究商业银行公司治理与风险控制的关系时，运用《中国商业银行竞争力报告（2008）》中“全国性银行核心竞争力评价表”涵盖的“风险管理”指标衡量风险。该指标涉及专家打分表和调查问卷，主观性较强。
四、已有研究的评述
商业综合体行业研究篇9
关键词：零售企业因子分析法综合实力
随着我国加入wto以后，越来越多的外国零售企业也开始进军我国，并不断抢占我国零售企业在中国的市场份额。零售业将是我国变化最快、市场化程度最高、竞争最为激烈的行业之一，内资零售企业面临着巨大的生存压力。在此背景下，准确评价中国零售企业的综合实力，将有助于加深对中国零售行业的了解，为研究我国零售企业与国际跨国零售企业的竞争态势提供参考依据。
一、研究设计
（一）零售企业综合实力评价指标体系企业综合实力归根到底就是企业的综合竞争力，这是一个综合的概念，是指企业作为独立的商品生产者或经营者，在激烈的市场竞争中所表现出来的一种能力，其评价方法可以通过企业的财务状况直接反映。科学设计评价指标体系是正确评价企业综合实力的前提和基础。本文在借鉴已有研究成果基础上依据科学性、客观性和可比性的原则建立如（表1）所示的零售企业综合实力的财务指标体系。表中的正指标是指数值越大越好的指标，适度指标是指数值需在一定区间内才是有利的指标。
（二）研究方法本文采用多指标综合评价方法——因子分析法,对零售业上市公司的综合实力进行分析研究。因子分析法是从研究变量内部相关的依赖关系出发，把一些具有错综复杂关系的变量归结为少数综合因子的一种多变量统计分析方法。
（三）样本选取与数据来源本文研究的对象是我国沪深两市零售业上市公司，对零售业的界定以证监会行业分类法为标准，并从中剔除St股所代表的上市公司及前述财务指标异常的公司，最后确定33家零售业上市公司作为研究样本，其中以传统的百货零售业态和新兴的大卖场与超市业态为主，便利店、仓储式商场、专业市场、专卖店、购物中心等业态的样本较少。数据全部来源于金融研究数据库（www2.省略/cn），根据其中上市公司2009年的财务数据和年报数据统计整理而来。
二、实证结果分析
（一）Kmo和Bartlett's球形检验将各财务指标的计算值代入SpSS17.0做Kmo检验和Bartlett's球形检验，结果如（表2）所示。可以发现，Kmo值为0.526，Bartlett球形检验的卡方统计值为405.018，自由度为91，显著性水平达到0.000，表明该数据适合作因子分析。
（二）提取公因子运用SpSS17.0统计分析软件Factor过程求变量相关矩阵R、特征值λ、贡献率和累计贡献率。相关分析结果如（表3）和（表4）所示。从相关系数矩阵（表3）可看出一些指标之间相关系数大于0.3，表明它们之间存在着比较强的相关关系，证明他们存在信息上的重叠。所以进一步说明可应用因子分析法分析评价33家零售业上市公司的综合实力。选取累积贡献率达到80%以上的前5个主成份被抽取作为公因子。
（三）因子命名本文采用方差最大化（Varimax）对因子进行正交旋转，使每个指标在少数因子上有较大负载。旋转后的因子载荷矩阵如（表5）所示。不难看出：F1在X1、X2、X3上有较高的载荷量。X1、X2、X3分别代表了企业的净资产收益率，资产报酬率和资产净利率，他们反映了零售企业的盈利情况。因此，可以称F1为盈利能力因子，它综合了整个指标体系26.742%的信息。F2与X4、X5、X6、X10相关程度较高，其中X4、X5、X6代表的是资产负债率流动比率和速动比率，它们反映的是零售企业的偿债能力，而X10反映了零售企业的成长状况。因此，F2可以定义为偿债成长因子，它综合了整个指标体系的18.745％的信息。F3与X8、X13、X14的相关系数较大，其中X8代表的是营业收入增长率，是成长能力指标，而X13、X14代表的是流动资产周转率和总资产周转率，这两个指标反映的是企业的营运能力，所以第三个因子可以称为营运成长因子，它综合了整个指标体系的14.651％的信息。F4在X7和X9上有较高的载荷量，这两个指标均从不同角度反映了零售企业的成长能力。因此，定义F4为成长因子，它综合了整个指标体系的13.166％的信息。反映了零售企业的营运能力。F5方面与X11、X12的相关程度较高，它们代表的是存货周转率和应收账款周转率，反映了企业的营运能力，因此，F5可以定义为经营营运因子，它综合了整个指标体系的11.161％的信息
（四）因子得分和综合评价值根据因子得分系数和原始变量的标准化值，可以计算出每个公司各因子的得分（借助excel里的矩阵函数来完成），并以各自的方差贡献率为权数求得综合评价值得分及排名。根据（表6），五个主成份得分表达式如下：
F1=0.346X1+0.332X2+0.326X3-0.034X4-0.039X5-0.016X6+0.051
X7-0.098X8-0.034X9-0.074X10+0.036X11+0.071X12+0.093X13+0.007X14
F2=-0.094X1-0.070X2-0.026X3-0.078X4+0.400X5+0.364X6-0.056
X7+0.108X8-0.036X9+0.258X10-0.098X11+0.023X12-0.251X13+0.094X14
F3=-0.033X1-0.020X2-0.024X3+0.062X4+0.057X5+0.115X6-0.012
X7+0.444X8-0.066X9+0.009X10+0.083X11+0.021X12+0.269X13+0.401X14
F4=-0.020X1+0.014X2+0.003X3-0.072X4+0.010X5-0.038X6+0.467
X7+0.062X8+0.476X9-0.097X10-0.095X11-0.157X12+0.008X13-0.019X14
F5=-0.019X1+0.075X2+0.020X3-0.347X4-0.152X5+0.071X6+0.022
X7+0.048X8+0.043X9+0.203X10+0.445X11-0.230X12+0.172X13-0.128X14
五个公因子分别从不同方面反映了我国零售业上市公司综合实力，但单独使用某一公因子并不能对其作出综合评价，因此应按各公因子对应的方差贡献率为权数计算综合评价值，计算公式如下:
F=0.26742F1+0.18745F2+0.14651F3+0.13166F4+0.11161F5
由此可以得出因子得分和综合评价值，如（表7）所示。
从（表7）可以看出，在盈利能力因子F1方面，银川新华、成商集团、无锡商业、苏宁电器、人人乐连锁、合肥百货相对较强，而沈阳商业城、武汉汉商、南京中央商场、大商集团则在这方面就显得比较弱势，这也与其综合实力情况相似。由此可见，零售企业的盈利能力对零售企业的成长发展至关重要。这与现实情况也是相符的，对于处于迅速扩张的零售类上市企业来说，强有力的资金支持无疑是确保其成功扩张实现的关键。在偿债成长因子F2方面，北京华联、家润多商业、西安民生、上海豫园等企业相对较强，说明他们在资本结构上处理的比较好，这也能通过其财务报告反映出来，而杭州解百、上海百联、武汉汉商等企业就在偿债能力上没有控制的太好，这也是导致他们在综合排名中名次靠后的因素之一。在营运成长因子F3方面，南方建材、重庆百货、福建新华都相对较强，通过对这些企业的分析发现这些企业的流动资产周转率和总资产周转率会比较高一些，而像南京新街口、浙江东方等企业在这些指标上就低一些。在成长因子F4方面，北京市西单、无锡商业、银川新华等企业相对较强，而人人乐连锁、大商集团做的就稍微差了一些，这说明前面几家企业在近几年里使企业得到了一定的发展和成长。在经营营运因子F5方面，北京华联、福建东百、上海百联相对较强，而南京中央商场等企业做的就不是那么好了，这说明前面几个企业在企业人员经营管理、运用资金的能力、企业生产经营资金周转的速度等方面的效率高，企业管理人员的经营能力强，而得分比较低的企业在这些方面的能力还需改进加强。
三、结论与建议
（一）结论上述研究表明，运用因子分析法对我国零售业上市公司综合实力评价具有以下意义：首先，本文运用因子分析法对我国零售业上市公司的综合实力进行评价分析，是从错综复杂的观测数据中理出一个比较清晰的结构，揭示出原始数据所包含的内在信息，找到对零售业上市公司综合实力产生影响的主要因素，并可对上市公司的综合实力做出评价得分，避免了大量单项指标评价的局限性。其次，根据上市公司各因子得分和综合得分的结果，投资者可以清楚地看到上市公司的综合实力的强弱，对其投资价值给予理性的判断，然后结合自己的情况来选择投资对象。最后，各零售业上市公司根据因子综合评价得分，来了解公司在经营管理上面临的薄弱环节，以及在该行业中的地位,为上市公司决策者提供重要的决策依据。在实际的公司经营实践当中，还要具体问题具体分析，哪个财务指标出现了拖累整体的现象，公司应该及时采取针对薄弱指标的相应措施,弥补该指标所反映的某些方面的缺陷，从而提高企业的竞争能力。
（二）建议通过以上分析，我国零售企业虽然在市场布局、渠道建设、企业日常管理等方面已经取得一定成绩，但在资本运营、企业盈利和营运能力等方面仍存在不足，因此建议：在提高盈利能力方面，零售企业应优化资本结构，加强资本营运，其实质就是要实现资本的快速流转，加强应收帐款的催收工作，制定切实可行的信用政策、及时回笼应收账款，以减少存量资产的占用时间。总之，对现行企业只要注意一方面优化好资本结构，改善自身状况；另一方面，加强资本营运，苦练内功，那么定将使企业盈利能力大幅度提高。在提高偿债能力方面，零售企业应一方面建立偿债基金，健全企业债务清偿的自我约束机制正确运用财务杠杆，提高企业资本收益率，建立健全偿债能力的考核指标体系，另一方面，企业应努力提高经济效益，增强发展后劲和偿债能力。在提高营运能力方面，零售企业应提高应收账款及存货周转率，加强资金管理、降低成本费用，减少坏账损失，加强仓库管理工作,定期清仓查库,对那些超储集压物资积极进行处理,以减少存货资金与用量。在提高成长能力方面，由于企业的成长能力是个综合性比较强的指标，要想提高零售企业的成长能力，就需要具备比较强的市场能力和管理能力。市场能力是指企业所具有的能够充分利用和发展已有的市场知识，并能创造可充分利用企业内外资源的市场机会的能力，管理能力是指企业按照资源配置方向，对内外资源进行合理高效整合和配置，提高资源的利用效果和效率的能力。
参考文献：
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商业综合体行业研究篇10
关键词：商品住宅；市场预警；预警方法；比较选择
中图分类号：F293.35文献标志码：a文章编号：1673-291X（2012）09-0134-02
一、商品住宅市场预警的研究背景
1.房地产业的发展具有举足轻重的地位。随着中国城市化进程的加快，近年来房地产业供求量都保持了旺盛态势，成为中国经济发展的支柱产业和经济增长点。国家统计局统计数据显示，房地产业作为第三产业的重要组成部分，2008年及2009年，在第三产业增加值的构成中，房地产业分别占11.2%及12.6%；房地产业增加值占GDp增加值的比重分别为4.7%及5.5%。根据国际经验数据，一个产业的增加值占GDp的比重达5%时就可称为支柱产业。可见，房地产业在国民经济发展中占有举足轻重的地位，它的健康发展关系到社会及广大人民群众的切身利益。
2.房地产市场在波动中不断发展。中国房地产市场自20世纪80年代末期开始正常发育。同其他新兴市场一样，房地产市场的发展充满了活力和空间，但由于房地产市场周期性以及作为新兴产业的发展不成熟等综合因素影响，房地产市场一直处在波动之中。回顾中国房地产业的发展史，1992年房改全面实施后，各地房地产投资额迅速增长，投资结构失衡，房价猛涨，房地产行业出现明显过热。1993年末由于政府宏观调控以及房改的深化实施，房地产市场在低迷中经历着不断的调整。至1998年，房地产市场复苏后出现高速增长现象，全国大中城市房价大幅上涨，同时带动中小城市的房屋价格普遍上涨。根据国家统计局统计，2009年商品房销售价格同比上涨23.5%。2011年房地产市场在不断强化的调控措施作用下，逐渐趋向理性。限购、限贷政策的实施，有效抑制了非合理住房需求和投机需求。统计数据显示，2011年全国房地产开发投资比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3%，房地产市场逐渐降温。
3.商品住宅在中国现行住房供应体系中占主要地位。随着住房制度改革的深入发展，中国住房体系的不断完善，现行住房体系具体包括：针对低收入家庭的廉租房、经济适用房供应体系；针对中等收入家庭的中小套型普通商品住宅；以及以高收入家庭为对象的高档大套型商品住房。其中，经济适用房、廉租房承担着政府解决城市低收入家庭住房困难的重要职能，服务对象有限制，政府对其价格和规模进行严格管理，属于有限的市场运作。商品住宅则不同，是以营利为目的的市场行为，面向社会上有住房需求的购买者。商品住宅是中国现行住房供给的主要方式，是影响城市房地产市场的最要因素，因此，有必要对商品住宅市场进行预警研究。
二、商品住宅市场预警的研究意义
商品住宅市场预警，是指通过对商品住宅市场的运行过程中反映出的现象和数据进行科学分析整理，同时结合房地产业整体发展状况，通过选择和建立主要指标体系，对商品住宅市场的发展运行状态和局部特征变化进行准确的把握，并对其发展趋势作出正确的预期与评价，以此为相关群体作出正确决策提供支持，促进商品住宅市场的健康良好运行。
当前建立商品住宅市场预警系统，具有重要的意义。房地产业在发展过程中所存在的波动现象，往往造成资源的不合理配置，若不采取适当的应对措施，每一次超常波动都会给经济发展、群众生活造成负面影响。商品住宅市场作为房地产市场的主要组成部分，其运行发展不可避免的会出现波动等现象。因此对商品住宅市场进行预警研究，一方面可以使政府部门把握各地商品住宅市场的发展态势、与宏观经济的协调比例关系，依此作出有利于实现资源优化配置的决策，适时进行适度的宏观调控，维护房地产市场秩序，防止市场大起大落。另一方面为开发商、购房者作出合理投资决策提供依据，引导理性投资，规避市场风险，弱化市场震荡等现象的不良影响。
三、商品住宅市场预警方法选择
从房地产预警国内外研究进展来看，预警方法层出不穷，从定性预警到定量预警，从单一指标预警到综合指标预警，预警方法各有优势和局限。综合近年来研究较为深入的几种预警方法，大致有以下几种：景气循环法、综合模拟法、专家经验法、景气调查法。通过对以上几种预警方法的特点及适用范围进行比较分析，结合被研究市场的自身特点、发展状况，选择适合的预警方法，是决定商品住宅市场预警系统能否准确的发挥其预见、监测功能的关键因素之一。
1.景气循环法。景气循环法是国民经济监测预警常用的方法，在房地产市场预警方面也有着广泛的应用，又称为景气指数法。最具代表性的应用就是由国家统计局较早编制的房地产预警系统——国房景气指数。国房景气指数是全国房地产开发业综合景气指数的简称，其编制采用景气循环法，根据指标之间的时差关系和周期变动，编制房地产经纪的综合指数和扩散指数，使房地产业发展变化趋势和变化程度得以量化反映。该指数由房地产开发投资等八个分类指数合成运算而成并以百分制表示，以100分为界划分景气状态与不景气状态。基于景气循环的房地产预警的基本思路是：根据指标在经济总体变动时序上的不同，把指标分为先行指标、同步指标、滞后指标三类。商品住宅市场总体运行出现异常的前兆主要反映在先行指标的变动上；同步指标则能反映商品住宅市场景气波动的当前态势，利用先行指标的变化和与同步指标之间的关系进行经济景气的预警。景气循环法的优点主要体现在先行、同步、滞后三类指标的划分。但同时该方法也具有一定的局限性。一方面，合成后的综合指数的波动虽可以反映市场整体波动状况，但也容易掩盖指标的个别异常情况，可能忽略某个重要指标的信息，不利于确定警源，以针对具体的经济变量进行调控。另一方面，先行、同步、滞后三类指标的判断警情状态需要进行相关时差分析，而中国房地产市场化时间尚短，各相关指标的时间序列数据较少，难以满足时差相关分析的数据要求，所以景气指数法的运用受到一定的局限。
2.综合模拟法。综合模拟法又称为统计预警法，是指采用综合集成形式并通过实证模拟建立市场运行监测预警分析环境的一种方法。统计预警方法的实施原理是首先找出最能反映发展的一个综合警情指标，然后找出警兆指标，根据警兆找变动情况，确定警兆警级，综合警兆重要性进行警级的综合，最后预报警度。综合模拟法和景气循环法最大的区别在于，综合模拟法不分析指标的因果关系，而是对经济系统或需要反映的目标做整体的分析评价。综合模拟法是一种定量的方法。首先根据一定原则选取一组与当前经济景气变动密切相关的指标体系，不分先行、一致、滞后指标，根据统计数据对各指标进行计算评价，确定其临界点，为房地产经济波动划分若干判断区间，最终将所有指标综合计算分值，设置模拟灯号及灯号值，并据此对市场运行状态作出监测预警。综合模拟法在警情发生时可以通过各警兆指标的警度推断警情发生的主要原因，在警情未发生时，就可以根据各个警兆指标所处的区间，明确宏观调控的目标和调控的方向。由于指标选取时，不分先行、一致、滞后指标，不要求分析指标间的时差关系，而侧重于整体评价，既可以看出经济活动的升降，又可以反映各指标的综合结果，不仅监控整体经济活动的波动，还可以监测每一个指标的波动，并明确支持调控的目标和方向，易找出警源。因此，这种方法能够较好的实现预警目标。
3.专家经验法。专家定性评估分析法是借助一批具有自然科学、社会科学和交叉科学专业知识和经验的专家学者进行评估，评估专家根据个人的经验知识和所掌握的警兆信息来对环境中的有利因素与不利因素进行全面分析，然后进行不同时期的对比研究，最后结合直觉、经验及其他有关人员的估计对警情做出判断或者预测的预警方法。专家经验法具有不受警兆信息规范程度的限制的突出优点，并可随新信息逐步修正预警结果，比较灵活实用，适用范围较广。但同时该方法具有较强的主观性，在预警的准确程度上稍有欠缺，且容易出现专家的意见不一致，难以形成统一结论的现象。
4.景气调查法。景气调查方法是第二次世界大战以后出现的一种方法，以定性为主、定量为辅，定性定量相结合的景气指标为体系，采用问卷表方式收集调查对象关于景气变动的判断，调查对象只需就关于景气变动的上升、不变和下降三个答案作出选择，最后经过扩散指数将定性判断定量化，反映本期的实际景气状况和下期景气状况的走势。景气调查法需要进行大量的问卷调查作为数据支持，其运作成本和难度较高。而且受调查对象主观因素的影响较大，无法排除被调查者预测判断失误的情况，因此对于中国商品住宅市场预警研究来说，可以用做预警结果的初步主观检验与验证该方法，不能作为主要研究方法。
四、结语
通过以上分析比较看出，当前商品住宅市场乃至房地产市场处于在波动中快速发展，市场的不平稳性可能会导致各项经济指标发生较大的波动。在这种客观情况下，商品住宅市场预警比较适合运用综合模拟法作为预警系统设计的基础，通过对数据的科学处理建立预警模型，同时予以客观的定性评价，弥补统计预警法受数据样本限制的不足，以此实现优势互补，进行更加科学的预警，建立一个完善的商品住宅市场运行预警系统。
参考文献：
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