房地产税收风险点分析篇1
关键词：房地产行业税收遵从风险识别控制
近年来，房地产业的发展为国家税收收入的平稳增长做出了相应的贡献。但是，从税收经济关系的角度分析，房地产业的税收收入增长与房地产业繁荣发展并不完全互相协调和匹配。由于房地产开发经营具有环节多、周期长、成本核算复杂等特点，使得房地产行业税收流失现象较为严重。因此，加强房地产业税收管理，对提高房地产业税收遵从度，降低税收流失，具有重要意义。
一、房地产行业税收遵从风险的主要表现
（一）经营收入确认方面的税收遵从风险
一是用预收房款方式销售不动产、转让土地使用权，将预收收入挂在往来账上，不按规定及时确认销售收入，造成少申报纳税。二是无正当理由，以明显低于市场价格将商品房销售给本公司股东、关联企业及个人，未按有关规定调整价格，正确确认收入申报纳税。三是将开发产品转作自用，或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、分配给股东或投资入股、以房抵偿债务、拍卖、换取其他单位和个人的非货币性资产等，未按视同销售原则处理确认销售收入申报纳税。四是对于按揭销售款，未及时入账确认销售收入，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目，未及时确认销售收入申报纳税。
（二）成本费用类税收遵从风险
一是发生的销售退回业务，只冲减收入，未冲减已转成本。二是在结转成本时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊开发经营成本。三是利用非拆迁人员的身份证，虚列拆迁补偿费。四是虚构施工合同，虚开建筑安装工程发票，虚增建安成本费用。五是将开发期间财务费用列入期间费用，多转当期期间费用。六是将拥有土地进行评估，按增值后的评估价格计入土地成本。七是发放的奖金、津贴、劳务费，支付的董事费，以商品房作为福利等未按规定代扣代缴个人所得税。
二、房地产行业税收风险分析识别与评价方法
（一）房地产行业税收风险指标体系构建思路与方法
1、按照经济决定税收的基本原理构建
在构建房地产行业税收风险指标时首先应该考虑行业税源经济环境和质量，企业制度建设等因素对企业税收遵从的影响，如构建的销售收入税负和税收弹性指标，就是把房地产企业的税收收入与销售收入结合分析，反映房地产企业的税收收入是否符合企业开发产品的实际销售情况，税收收入变动与销售收入变动是否协调一致。
2、根据房地产行业税收遵从风险表现构建
结合行业税收遵从风险的具体表现，在税收遵从风险易发环节及关键的税收风险点加大指标构建力度。如：在营业收入确认方面的风险漏洞，针对这一环节重点构建的销售收入与第三方部门确认的销售收入的比率，是用纳税人申报的销售收入与住房城乡建设部门获取的企业销售收入第三方信息进行对比，反映纳税人申报销售收入的真实性。
3、结合现行税制、税收政策因素构建
综合考虑税收政策调整因素，各税种税收政策及结构特点与税收遵从风险之间的关系构建税收风险指标体系，反映企业的税收遵从行为是否符合国家相应的税收法律、政策的要求。
（二）建立房地产行业税收风险分析识别、评价模型
1、行业税收风险分析识别
（1）设置房地产行业税收风险指标的预警参数。在行业税收风险指标体系构建基础上，运用统计分析方法，结合税收管理经验确定各项税收风险指标的预警参数，以销售收入税负率为例说明计算和分析方法，步骤如下：
第一，计算平均销售收入税负率，计算公式为：
平均销售收入税负率=
■
第二，计算标准差。是纳税人的个体税负与平均税负离差平方和的算术平均数的方根，反映个体税法与平均税负的平均偏离幅度。
第三，计算离散系数。是标准差与平均值的比值。若离散系数较大，说明行业税收风险指标数值的变异较大，税收风险较高。
计算公式为：
离散系数■
第四，计算预警参数。
一是当离散系数≤0.6时，预警值下限=平均值-标准差，预警值上限=平均值+标准差。
二是当离散系数>0.6时，预警值下限=平均值-0.6s，预警值上限=平均值+0.6s。
（2）房地产企业的实际风险指标与预警参数对比，测算偏离幅度，偏离幅度越大，税收风险越高。
2、赋予行业税收风险指标体系风险权重系数及各风险指标风险分值
根据区域房地产行业发展的实际状况和税收管理经验，结合企业内部制度建设和管理质量，综合考虑各税收风险指标的重要性及对税收风险的影响程度，通过一定的程序和方法确定税收风险指标体系的风险权重系数及各指标的风险权重，赋予各风险指标风险分值。一是企业制度建设质量，权重值域在10%—30%之间；二是税种指标类，权重值域在30%—40%之间；三是综合财务指标类，权重值域在20%—40%之间；四是单项财务指标类，权重值域在15%—30%之间，根据每项确定的具体分值和权重系数再分解到各分项指标，对各单项风险指标赋予风险分值。
3、税收风险等级评价与排序
（1）根据企业税收风险指标的实际偏离状况计算企业实际风险得分。
计算公式为：
税收风险指标分值总得分=∑各风险指标赋值分值×偏离率
偏离率=
■
正指标预警值是预警上限值，如税负、利润率等；逆指标的预警值是预警下限值，如成本费用率等。
（2）确定风险等级并排序。将企业按税收风险分值由低到高进行排序，差值20分划分为一个风险等级。一级风险等级最低，五级风险等级最高，总风险分值越高的企业，风险等级越高。风险等级分值划分见表1。
三、房地产行业税收风险应对与控制策略
（一）对税收遵从度高的纳税人，通过优化纳税服务进行遵从激励
经税收遵从风险识别和评价，对列为无风险、税收遵从度高的房地产开发经营企业，采取优化纳税服务，提供绿色通道，在发票供应，涉税事项审批等方面提供方便快捷的服务；了解企业个性化需求，提供个性化咨询辅导等纳税服务；在一定时期内作为免查对象；授予较高纳税信用等级，公开表彰等方式予以遵从激励。
（二）对较低风险等级的纳税人，通过风险提示的方式帮助其遵从
对列为一般性或较低风险等级的纳税人，通过电话告知或短信提醒的方式及时提醒纳税人按照税法规定履行相应的税收遵从义务。同时，根据人力资源状况，选择部分纳税人进行税务约谈核实及纳税辅导方式，帮助纳税人了解税法的有关规定，纠正其不遵从的错误行为，及时改正并补缴相应税款及滞纳金。
（三）对较高风险等级纳税人，通过纳税评估进行风险应对促进其遵从
对列为较高风险等级的房地产开发经营企业，启动纳税评估流程进行有效的风险应对和处理。第一，在案头审核分析环节，针对风险指标所反映的房地产企业的税收遵从风险表现进一步深入审核分析具体的税收风险点。第二，通过税务约谈方式针对税收风险点进行核实和处理排查。第三，若风险点没有有效排除，需要进一步通过实地核查的方式对税收风险点进行核实和排查。
（四）对高风险等级的纳税人，通过税务稽查进行风险应对强制其遵从
对列为高风险等级的纳税人，启动税务稽查程序进行响应和处理，首先，对经税务稽查查实的逃避缴纳税款的行为，要加大税务处罚力度；对涉嫌税务欺诈的，移送司法机关，充分发挥税务稽查的震慑和打击作用。其次，实行对逃避缴纳税款企业定期公告制度。房地产企业担心被公告后影响其商业诚信度和企业形象从而不敢肆意逃避缴纳税款，因此，通过定期公告公示逃避缴纳税款企业，公开税收遵从风险大的纳税人群，公开告知哪些行为容易带来税收遵从风险，并告知不遵从所承担的处罚责任后果，如果纳税人仍不遵从合作，则采取较严厉的遏制风险的法律措施和手段。
参考文献：
[1]胡云松.税收风险管理的探索与实践[J].税务研究，2006（12）：69-71
房地产税收风险点分析篇2
摘要:随着社会经济的发展，税收已渗透到社会生产经营活动的各个方面，对企业的影响越来越重要。公众普遍认为房地产企业是涉税风险很高的行业，偷税漏税现象十分严重，并且房地产企业投资额巨大，涉及的税种多，税收在总投资额中所占的比例又很大，所以，房地产企业在建立一套完整的内控体系的同时建立一套适合本行业的税务内控体系将会起到十分重要的作用。本文结合房地产企业的行业和税务特点和内控体系中的涉税流程、风险控制点、审批权限等内容探索构建适合房地产企业的税务内控体系的意义和构建方法。
关键词:房地产企业税务内控体系构建意义和方法
内部控制是一个企业实现战略目标的一种手段，在企业内部管理监控体系中发挥着至关重要的作用。对于很多企业来说，企业内部控制已经很熟悉，它已经充当着企业防范风险舞弊的一面“防火墙”。但是在企业内部控制制度起着一个重要成分的税务内控，却还没有得到相应的重视。伴随着我国税收环境的不断改善，国内很多企业整体的税负在逐年的下降，税负的下降给企业带来诸多实惠的同时也导致了企业的税务稽查风险也越来越高。这种外部税务环境的变化对企业税务内控水平提出了相应的要求。要求企业在加强内部控制的同时，更要防范税务风险的意识，应将税务内部体系融入到企业整体内控体系中。
一、税务内控的背景、定义和目标
税务内控已经逐步走入人们的视野，并越来越引起人们的关心和注意。作为企业内部控制的一个重要组成部分的―税务内控，业界对此还没有明确的定义，我国学者普遍认为税务内控是由企业的董事会、管理当局和企业的全体员工共同实施的，旨在保证企业实现“在防范税务风险的基础上，创造税务价值”这一最终目标的一整套流程、规范等控制活动。从税务内控的定义中可以得出：企业实施税务内控的最终目标有两大类：一是防范税务风险；二是创造税务价值。
二、房地产企业构建税务内控体系的意义
近年来随着房地产业的快速发展，房地产企业已成为国民经济的一个重要支柱产业，房地产税收收入也随着房地产市场的快速发展逐年增长，成为国家税收收入的重要组成部分。在当今政府对房地产业的宏观调控影响下，政府部门（尤其是税务管理的部分）对房地产业的管理日渐严格。自2002年起，房地产企业一直被国家税务局列为当年度税收专项必检的对象。并且公众目前普遍认为房地产企业偷漏税现象特别的严重，这也说明了目前房地产企业涉税风险很高。
首先对于国家来说，从2006年开始，国家逐步加大了对房地产行业宏观调控的力度，比如限购令、银行加息等政策的出台，2011年密集出台的调控政策已经对整个房地产市场产生了较大的影响，限购城市成交量普遍同比下降，房价下调的趋势已从一线城市向二三线城市全面蔓延。但是整个房地产行业的税收收入在国家财政收入中还是占有很大的比重，因此建立有效的税务内控体系有利于引导房地产行业健康和谐的发展，对整个金融系统和国家经济的健康发展意义重大。
其次对于企业自身来说，企业内部控制制度是现代企业制度的重要组成部分，能够保证企业高效率地实现其经营目标。一方面成立税务管理部门进行税务内控管理可以使企业进行整体涉税事项布局，合理安排税务事项处置，并利用相关税收法律法规进行有效的纳税筹划，节约税收成本，实现企业税后收益最大化，创造税务价值。另一方面可以经得起税务机关的纳税检查、避免税收处罚、形成良好的企业形象和信用评价。另外企业税务内控机制紊乱会导致企业税务风险的产生。税务内控制度不健全或者涉税事项处理的不正确都可能产生重大的税务风险。企业能否进行有效的税务内控管理会直接影响税务机关对企业的纳税风险评估、检查，进而影响企业正常生产经营。
三、构建适合房地产企业税务内控体系的方法
为了尽可能的规避税务风险，为企业创造更大的价值，房地产企业应该在深入学习和研究《企业内部控制基本规范》和《大企业税务风险管理指引（试行）》等文件的基础上，积极探索适合本企业的税务内控管理实践，现结合所学知识，提出几点房地产企业建立税务内控体系的方法。
(一)为了提高企业税务内控管理水平
应在财务管理部门下设立专门的税务管理部门，即使没有能力设立专门的部门，也应设立专人专岗来负责企业具体的税务管理工作，并明确税务管理人员的岗位职责。涉税岗位不单单指税务申报的人员或者财务人员，还包括与公司税收紧密联系的其他部分人员（如业务、采购部门）还应当有房地产公司领导层的支持。税务管理的职责包括：税务申报数据核算、填制申报，发票使用管理情况，税务风险事项分析、评估、处置和监督；收集并整理分析财政税收政策的最新变化，确定与房地产企业相关的有效涉税业务信息；对各业务部门进行一定的税务指导，杜绝经营过程中潜在的税务风险；积极参与公司投资、筹资等方面税务管理讨论，并能提出有效的税务评价意见。
(二)对各环节的风险管理流程进行控制
企业内部控制机制是一种防范性的控制机制，是企业防范风险的基础，也是企业防范风险的前提。内部控制制度包括为企业保证企业正常运作、规避和化解风险等一系列的相应的管理制度和措施。作为内部控制制度的一个重要组成部分，企业要进行税务内控管理，就必须要建立科学的内部涉税事物管理组织。还要加大税务工作事前筹划过程的控制力度。实现每个企业流程税务价值的最优化。房地产企业可以根据自身的实际情况，对各个涉税环节的风险点进行评估、控制，建立一套完整的风险控制体系，通过这些体系的有效运行，对涉税风险进行有效控制，最终达到控制涉税风险，创造税务价值。房地产企业主要涉及以下几个业务环节，开发建设环节主要涉及土地增值税；交易环节，即房地产企业的销售环节，涉及营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税、印花税和企业所得税等多个税种，是房地产企业涉税最多的环节；保有环节，即出租取得租金收入或以房地产入股联营分得利润，这个环节所涉及的主要有房产税、营业税、城市建设维护费、企业所得税等。
(三)建立健全企业内部风险汇报制度
风险汇报，是包括汇报制度和汇报标准这两个方面。它的主要作用是在于能明确各级涉税人员的责任，提高房地产企业对涉税风险的反应速度。汇报制度，涉税内控人员要以公司管理者的角度，分析公司税务情况。一些重大的涉税事项的确定，是很难一概而论的。必须要根据实际的情况进行有针对性的分析。一般而言税务的检查、筹划、重大涉税合同、重大税收优惠政策的应用，税额超过万元以上的涉税风险等都属于必须的汇报事项。汇报的标准决定了各部门涉税人员如何进行汇报，是一个流程标准的问题。方便于汇报文本在不同的部门、不同的人员签字流转中能得到统一理解。譬如，税管人员在工作中发现问题一定要及时汇报，并且已标准化的内部文本进行签字流转。税务主管再与其他部门人员协商纠正那些不合理的处理方式。如果存在较大税务风险，那么他应该向他的主管部门领导进行沟通交涉，并向公司高层领导进行汇报。
(四)建立内部税务风险测评制度
所谓建立风险测评制度，就是从房地产管理的角度对税务风险测评进行明确的制度。并将其作为房地产企业日常管理的一部分。
一是要提高每个员工的风险控制责任感和敏感度。这一点可以通过加强培训来实现，尤其对涉税业务岗位、生产经营人员进行基本税务知识的培训，使其对涉税风险有全面认识和深刻理解，同时培养端正的风险效益观。
二是各涉税部门应当定期(每月或每季度)对本部门的业务进行涉税风险评估，对于存在的风险应当及时整改，消除风险，对于可预见的将要发生的风险可以合理规避，防患于未然。
三是税务风险测评制度要根据税收政策的变化，房地产内部管理体系的变化及时进行调整，另外即使设计了清晰的目标和措施，但是由于相关部门和人员的不理解，可能会导致责任人不能有效的执行，实施的效果将会大打折扣，所以，信息的交流和沟通对整个纳税风险管理工作来说是必不可少的一部分，房地产企业各部门、房地产企业和其他企业以及公司和税务机关之间都要加强信息交流和沟通，特别是要加强和税务机关的友好联系，同时对风险管理结果进行分析，并做好下一步的纳税风险预测。
四、结束语
以上是本人结合房地产公司的行业特点和涉税事项以及内控体系的流程提出的几点适合房地产企业税务内控体系构建的方法，希望对房地产企业构建完整、系统高效的税务内控体系和对房地产企业防范涉税风险能起到一定的积极作用。
参考文献：
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房地产税收风险点分析篇3
【关键词】房地产企业税收筹划
一、房地产企业税收筹划概述
当前，房地产企业面临着越来越复杂的内外经营环境，日常管理任务也越来越重。税收管理作为一种重要的企业管理工具，在现代企业生产决策、目标考核、绩效评价方面发挥着重要的作用，实施有效的税收筹划并合理规避其中的风险，对于企业减轻税务负担，提升企业自身活力和整体竞争能力具有重要意义，是企业实现顺利健康发展，不断发展壮大的重要保障。
合理的税收筹划对于提升房地产企业核心竞争能力，增强房地产企业整体实力具有重要意义。房地产行业在日常经营中所面对的相关税收政策以及宏观的调控环境相对比较复杂，加之我国房地产企业一贯比较重视税收筹划而忽视对税务风险的管控，因而影响了企业税收筹划的可行性和可靠性，难以实质上提升企业的可持续发展能力及风险抵御水平。
在社会主义市场经济体制下，每个经济行为的相关主体都会根据自身需要和实际情况对企业的税务进行合理筹划。房地产企业也不例外，房地产行业涉及多个税种，同时跨越了生产以及流通等领域，税务负担比较重，房地产企业的税收筹划空间比较大，加之房地产行业高速发展，面临的资金压力比较大，经营成本比较高，强化税务管理合理税收筹划对于有效减轻房地产企业税务负担，增强企业整体实力和竞争能力具有重要意义。因此应当将税收筹划作为房地产企业管理的重要组成部分，全面实施税务管理，促进房地产企业健康有序可持续发展。
二、房地产企业税收筹划分析
房地产企业一般都集多种经济活动为一体，包括房地产开发、维修、管理、经营、建设等众多领域，都是以建筑物和土地作为其生产经营活动的对象，相对于其他企业经营的行业多元化、资金流复杂而且结构成本复杂、收益情况不均衡、涉及的税收政策也比较复杂。
房地产行业涉及的税种也比较多，其中对房地产企业来讲重点税种包括企业所得税、土地增值税、营业税、房产税、契税以及土地增值税，这些税种是房地产企业税收筹划的重点，在房地产企业的税务负担中占有比较大的比重。
房地产企业应将税收筹划贯穿于整个房地产开发项目中，在税收筹划的各个关键环节都要注意有效把握，并做好各个环节之间的税收筹划衔接。
在房地产企业项目开发的前期准备阶段，房地产企业要注意整体规划，尽管这一阶段涉及的税种相对比较少，但是这一阶段对于整个项目开发具有重要意义。要做到事前市场调查，完成土地项目的转让和出让，合理科学规划审批，并根据项目开发的实际情况和进展，科学地从项目建设的资金来源、项目的经营方式和项目的建设方式等多个方面进行前期准备阶段的税收筹划。房地产企业在进行项目方式选择时，要全面考虑母公司的整体盈利水平对于企业所得税的负面影响。在土地的获取方式上，要全面考虑契税、营业税、所得税的影响因素。一般来讲，房地产企业直接获取土地，则需要缴纳契税，采用并购的方式获取土地，房地产企业则无需缴纳营业税、契税以及所得税等。另外，税法对于房地产企业的股权转让做了较多的规定，限制较多，在实际操作中尤其要注意。
在建房的方式上，房地产企业可以考虑自行开发、代建以及合作开发等多种形式。若能通过后两种方式建造房屋，则可以节约较大的税收，有效减轻企业税务负担。对于代建的房产，一般只征收营业税，不征收土地增值税。对于一方提供土地，另一方提供建设资金合作建房的行为，按照税法规定暂免土地增值税的征收，也可以有效减轻房地产企业的税务负担。
房地产企业的资金筹资方式多种，也可以通过有效规划合理避税。一般来讲负债筹资需要面临固定的利息压力，所面临的风险相对较大，但是其利息可以税前扣除，有效减轻税务负担。权益性筹资的风险较小，但是不能够税前扣除，其股息是从税后利润支付，税务负担相对较重。通过预售房的形式，房地产企业可以迅速回笼资金，但是要注意折扣成本，以及与此相伴随产生的税收成本，包括土地增值税、营业税以及企业所得税等。
房地产企业应当充分发挥税盾效应，合理选择资本化利息费用或者是费用化利息费用。一般来讲企业盈利时，应当尽量费用化利息支出，相反当企业亏损时，则尽量将利息支出资本化。
在房地产销售阶段，房地产企业要积极运用定价策略，以此实现税收筹划，尤其要考虑临界点价格对于企业税务负担的影响，这里面主要是土地增值税。通过适当降低销售价格来减少销售收入，在可扣除金额不变的情况之下，房地产的增值金额减少，以此减少纳税额。通过分解房地产销售价格，将单独计价部分在整个售价中分离，分散转让收入，降低增值税率，是企业有效减少土地增值税金额。
对于项目的转让环节，通过选择资产转让或者是股权转让来合理避税。一般来讲，股权转让可以避免缴纳营业税和土地增值税，只需要股东缴纳个人所得税，税负较轻。资产转让操作比较简单，但是视同销售，要缴纳营业税、城建税、土地增值税、教育附加、企业所得税等各种税种，房地产企业税务负担较重。
房地产企业税收筹划应当积极关注资金的筹资及回收方式对于税务负担的影响。房地产企业不同的筹资方式意味着不同的税务负担。部分企业在日常税务管理中对于资金的流动和资金的管理监控不能齐头并进，税务管理监管不到位，存在潜在税务风险。不少企业税务管理工作缺乏监督控制，难以做到对税务管理的实时监管，不能有效地全方位监管税务管理工作，又没有有效地内部监督，领导层难以及时准确把握企业税务状况，对税务管理的监管工作比较薄弱。针对税务管理过程中出现的问题，有必要认真讨论，仔细分析其对企业、市场产生的影响，及时纠正偏差，推进税务管理的顺利进行。
另外，房地产企业也应当积极做好营业税改征增值税的准备，顺应形势，提升自身税务管理水平。依据试点效果，改征增值税后大部分企业都减轻了税务负担，达到了营改增的预期目标，有效增强了企业的活力，促进了企业经济效益的平稳增长。这主要是由于在施行营业税时，存在着纳税重复、税率相对过高等等一系列长期存在的弊病，改革之后，成功克服了上述问题，尤其是对于广大中小企业而言，执行3%的税率，显著减轻了企业的纳税负担，增强了企业的活力和盈利能力，为广大中小企业进一步扩大生产提供了保障，具有现实意义。
房地产企业如果不能有效规避税务风险，合理税务筹划，则不但不能实现为企业减负，增强企业活力的目的，反而背道而驰，加大了企业的税务负担，影响了企业的正常生产经营。强化税务管理，规避税务风险对于房地产企业顺利有序发展具有重要意义，但是企业在日常的税务管理工作中也存在着不少的问题，同时也面临着不少税务风险，这些都不利于房地产企业的有序发展，并严重制约着房地产企业的税务管理水平和管理效率。强化税务管理，合理税收筹划，有效规避税务风险，无论对企业、市场还是国民经济都具有重要意义。
三、房地产企业合理税收筹划、有效规避风险的建议
企业要进一步强化其市场主体地位，科学税收筹划，有效规避风险，减轻企业的纳税负担，增强企业和市场的经济活力，有效促进经济的顺利健康发展。房地产企业要尽量避免在税收筹划中出现的各种不利情况，以此保障企业应当享受的国家税收政策，提高企业经济效益，增强企业活力。
首先，准确分析企业自身税负情况。对于企业本身来说，要做到科学合理地实施税收筹划，及时准确地分析自身的税务情况。通过研究比较，了解企业可以依据进项税抵扣的方式来减轻纳税负担的项目在总的支出中的比例高低，这部分比例越高，则越有利于实现减轻税负的目的，反之则难以实现这一目的甚至会加大税务负担。
其次，实现合理避税。企业应当在纳税过程中科学合理地进行避税。当前不少企业通过外包企业产品和项目来实现合理避税目的，这样可以帮助企业有效实现税费转移，对于无法解决进项税抵扣的企业而言具有重要的现实意义。但是应当注意的是，外包项目和产品时，应当保障企业的产品及服务质量。另外除了产品外包之外，企业也可以将自身的某职能部门外包，实现避税目的。通过外包财务、人士等，降低管理成本，降低企业实际税务负担。
再次，强化企业管理层税务风险管控意识和水平。企业在日常的生产管理中要不断加大对财务人员的税务风险理念教育，培养其税务风险意识，并运用现代管理手段及时加以解决。并进一步明确责任，细化职责分工，将税务风险管控工作逐级逐项落实，最大程度上减少税务风险发生的可能性。企业发生税务风险很大程度上是由于企业管理层缺乏风险管控意识，没有有效的风险管控手段，有必要提高财务人员的风险防控水平，增强财务人员及时发现运营过程中税务风险的能力。
最后科学制定税务管理目标，完善强化税务管理制度。企业要认识税务管理的重要性，根据管理的要求设立相应的管理岗位，以此进行税务管理和控制。企业要制定相关税务管理制度，严格强化制度的落实，提升制度的效力，重视制度的执行，明确责任，层层负责，提高企业的经营管理水平。税务管理工作要注重公平和效率。企业应当积极结合自身企业及行业特点，完善税务管理制度，有效规避税务风险，提升税务管理水平，促进企业健康有序发展。
总的来讲，强化税务管理，合理税收筹划，并有效防范和规避税务管理风险，对于房地产企业减轻税务负担，增强盈利能力和科学化管理水平，促进自身发展具有重要意义。同时也应当注意到新的税收政策的实施对于房地产行业的相关作用，因此房地产行业要积极了解相关政策，结合自身发展实际，有效应对，只有这样才能适应改革要求，促进自身健康发展。
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房地产税收风险点分析篇4
关键词：房地产行业；企业所得税；税收风险
一、房地产行业特征与开发流程
房地产行业是我国国民经济的一个重要行业。其行业特征主要表现在关联性强、经营业务多元、经营周期长、成本核算复杂、金融需求大、资金依赖度高、监管部门多、三方信息丰富，在我国现行18个税种中，房地产行业占到了11个之多，具体包括：营业税、企业所得税、土地增值税、个人所得税、契税、土地使用税、印花税、房产税、耕地占用税、城市维护建设税和教育费附加。因此，房地产行业的税收贡献非常大。然而，房地产行业关联性强，成本核算复杂且很大程度上又取决于施工单位的财务核算，所以，房地产行业税收的征收成本很大，存在的税收风险也很多。
一个完整的房地产开发流程从取得土地出让信息开始，依次要经过很多的部门和环节的审批与建设管理，包括参与土地开发招投标，报发改委开发立项，土地勘测，建设规划的审批，开发项目的图纸设计，颁发施工许可证，建设招投标，办理房地产开发项目登记，筹划房地产销售，办理商品房预售许可证，签订商品房销售合同，预缴税款，组织房屋竣工验收和测绘，办理总房产证及总土地证，清理房屋销售欠款，申请土地增值税清算，提交开具不动产发票申请，向房产和土地管理部门申请办理分户房产证和土地证等方方面面。
二、房地产行业企业所得税的主要涉税风险点
企业所得税是房地产行业11类涉及的税费中最综合的一个，涉税风险点比较多，以下从收入类、成本类和纳税调整事项类三个方面进行归纳。
（一）收入类风险管理要点。（1）预售未完工开发产品不及时确认收入的风险。税法规定，房地产开发企业采用预售方式销售开发产品，取得的销售收入应根据所在地区的计税毛利率确定预计毛利额，计入当前应纳税所得额。但是很多企业并没有及时将预售收入计入到当期的计税依据。对于跨年度开发项目的已完工出售部分，应按权责发生制原则确认收入，但很多企业不确认收入或故意推迟确认工程结算收入。（2）取得政府经济补偿或奖励收入不确认应税收入的风险。税法规定，除符合条件的财政性资金收入为不征税收入以外，如：企业能够提供资金拨付文件，文件规定资金属于专款专项用途、企业对该资金以及以该资金所发生的支出单独进行核算以外，其余的财政性资金是要作为计税的营业外收入，计算缴纳企业所得税的。（3）企业接受捐赠非货币性资产或盘盈固定资产时，以较低的金额入账或不入账，少确认应收收入，少缴企业所得税的风险；（4）价外收入未申报纳税的风险。对于客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等，都属于应税收入的组成部分，很多房地产开发企业未按规定将其确认为营业外收入或直接冲减了成本。
（二）成本类风险管理要点。（1）取得的土地资产不按规定确认计税成本的风险。很多企业通过购进土地之后进行三通一平等方法，擅自扩大土地资产的入账价值，然后再对土地价值进行评估，虚增了土地成本，并将此虚增的价格计入到开发成本中。（2）虚列拆迁补偿费，虚增成本的风险。有的企业将拆迁的征地费用和拆迁支出，不按规定进行归集分摊，涉及到分期分片进行开发的项目，也未在各个项目间进行合理地分摊。将成本分摊作为人为调节当期利润和应纳税所得额的工具。还有的通过虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额。（3）签订虚假合同或协议，虚列、多列或重复列支成本费用的风险。很多房地产开发企业通过和施工单位签订虚假合同，取得虚开的发票，加大建安工程成本。例如：开发商在与施工企业签订建安合同时，已经将水力电力工程、人防工程、防水工程等包括在合同总金额中，却又同时与施工企业协商，将该部分工程又指定给其他企业进行施工，以此来重复、虚列或多列成本费用。（4）混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本的风险点。很多企业未按照税法要求，根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象，人为进行调节，有的甚至将所有开发工程成本反映在一个开发项目中核算。对于有偿转让或自用的配套设施，很多企业只分摊建了其建筑安装工程费，将土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息、开发间接费用等记录在已出售的开发产品中进行分摊，人为虚增开发产品的成本。（5）将资本性支出直接列入当期成本的风险。企业的设备等固定资产，以及投资建设的位于开发小区内的配套设施，完工后若产权归房地产开发企业所有，无论是用于出租或自用，以上两类资产都属于固定资产核实的范畴，而且成本要分期扣除。然而，一些企业却将其购置成本或建造成本，一次性全额计入到销售费用或在低值易耗品账户核算，扩大当期扣除金额。
（三）纳税调整事项类风险管理要点。（1）各项减值准备金、投资减值准备未做纳税调整的风险。会计上，企业根据谨慎性原则计提的各项减值准备金支出可以扣除，但是，企业所持各项资产的增值或减值，除国务院财政、税务主管部分规定可以确认损益的以外，其他均不得调整资产的计税基础，企业纳税申报时，应将会计上减掉的那部分准备金作纳税调增处理。（2）以前年度纳税调整事项未调整影响所得额的风险。以前年度损益调整事项应计入以前年度所得，计算补缴或减退的企业所得税。对于发现的影响到以前年度的损益类事项，很多企业仅在当年的备查事项中反映此问题，既没有进行账务上的处理，也没有追溯到业务发生年度进行纳税调整。（3）扩大期间费用列支范围及标准，不做纳税调整的风险。房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费、业务招待费、工资及三项经费支出等期间费用，会计上可以据实列支，但是税法规定，首先必须与生产经营活动直接相关，且实际发生。
三、剖析房地产行业企业所得税风险的依据及管理
根据房地产行业的特征和经营管理流程，结合企业所得税主要涉税风险点的具体分析，只有在充分掌握房地产企业内部信息和外部关联信息基础上，加大对房地产行业的日常项目化管理，才能做好房地产行业企业所得税的风险应对工作。
（一）深入剖析房地产行业的内部信息是企业所得税风险
应对与管理的基础。企业所得税的征收与管理离不开企业收入、成本的正确核算，房地产行业的内部信息，包括税务登记信息、房地产商预售商品房时的“五证”：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，纳税申报表主表、附表及附属资料，财务会计报表、纳税人申报纳税的其他相关信息。税务机关的日常项目化管理，必须从企业内部信息中掌握纳税人的经营情况、开发面积、开发套数、开发周期、开发产品的类型、销售单价、销售进度、建筑施工成本等与税收相关的数据信息。
（二）充分利用关联行业的涉税信息是企业所得税风险应
对与管理的关键。房地产行业的关联性强，与很多部门都有联系，结合其他部门所获取的信息，能帮助准确判断企业所得税的异常申报。例如，从国土资源部门获取政府与开发商签订土地转让协议的时间、价格和面积信息；从住房和城乡建设委员会可以采集楼盘规划的建筑面积、容积率等重要涉税信息；从住房保障和房产管理局可以获取企业商品房销售合同中所载明的备案套数、时间、金额等明细及已办房产证套数、时间等相关信息；从物价部门可以了解开发项目所在区域商品房的平均销售单价；从银行可以获悉按揭审批、按揭款发放金额信息。
综上，只有充分掌握了企业的内部和外部信息，才能正确判断和确认企业的经营范围、经营内容、成本核算和收入确认等重要和基础信息，才能有效控管房地产行业企业所得税的税收风险。
参考文献：
房地产税收风险点分析篇5
关键词：房地产企业税收谋划效益风险
一、引言
随着全球经济信息化和一体化时代的到来，我国社会主义市场经济不断发展，现已迈向了一个新的台阶。在新的机遇和挑战下，筹划已然跻身于现代企业管理工作中的龙头位置，其中最重要的要数财务管理工作的谋划，这需要站在时展的前沿牢牢把握住政策走向用发展的眼光看问题。而财务管理工作的重中之重就是税收谋划，税收谋划是财务管理工作的重要组成部分，对房地产企业有着至关重要的作用。现今，高房价使得房地产企业成为人们的众矢之的。这种看法是片面的，对房地产企业有着明显的误解。房地产企业在追逐利益的过程中，要计算成本，而造成成本高的一个重要因素就是税收成本。所以，优化资源配置进行税收谋划，拉低企业风险，才是稳控房价的根本途径。
二、房地产企业税收筹划
（一）概述
税收筹划，通俗一点讲就是合理避税，就是在法律规定的框架内遵从政策导向，企业根据自身情况做出提前筹划安排，筹划的内容包括经营、投资、理财活动等方面的部署，从而实现税收利益最大化，有效降低企业运营成本。目前，我国的大部分企业对税收筹划理解的并不是十分透彻，还处在不断摸索的阶段当中。税收谋划涉及的知识比较复杂，可以说是集企业管理、财务管理、税收管理于一体。房地产企业在经营过程中需要投入大量资金，建设周期一般会很长，受政策影响很大，经营风险的系数很高。用好税收筹划，可以有效降低企业涉税费用，从而降低房地产经营风险，是增强房地产企业创造利润能力和竞争能力的有效途径，有利于企业实现最大价值。
（二）必要性
税负重是房地产行业一个公开的秘密，尤其是在出租及房地产交易阶段，城市建设维护税、土地增值税、营业税、所得税等，如同一座座小山压在房地产企业的头上，极大地增加了企业的负担。近年来，国家对房地产行业的宏观调控处于打压态势，前途命运不是很明确，内外交困下，房地产企业必须改变粗放式经营手段，研究合理合法的办法，降低税收成本，提高市场竞争能力。
长期以来，房地产企业在税收系统的名声不是很好，有“纳税侏儒”之称，说明企业总在想尽办法偷税漏税，试图钻政策的空子，纳税意识非常淡漠。殊不知，企业自认为的“高明”却是将企业推向穷途末路。随着市场经济体系的不断完善，我国陆续推行了很多税收方面的优惠政策，房地产企业只要采取合理合法的避税方案，既可以避免犯罪，又可以增加企业信誉。房地产行业的竞争愈演愈烈，树立良好的形象，建立品牌，宣传企业文化，已经成为房地产企业的不二选择。税收筹划是实现这一理想的重要途径，有效的增强了企业纳税意识和社会责任心。
税收筹划本质上是一种财务行为，是财务管理的一种重要手段。它可以合理优化配置使用资金，补充调整现金流，是实现企业战略财务目标的可靠帮手。税收筹划对提高地产企业财务管理水平有着很强的促进作用。只有实现财务战略目标，企业才会拥有源源不断的发展动力。
三、房地产企业税收筹划分析
我国税收名目繁多，涉及到房地产企业的税收项目主要有12个，本身房地产企业的资金使用量大、建设周期长，客观上税收对房地产企业有着很大的制约作用。所以，房地产企业必须要从税收上进行筹划。这里依据房地产项目开发周期为主线，进行分析。
（一）立项阶段
房地产企业的财务管理活动是统筹战略全局的，税收筹划在房地产项目立项阶段意味着财务管理工作的基础。这个阶段可以采取的策略主要有两种，一是房屋代建，二是合作建房。房屋代建，顾名思义就是代替客户进行房屋建设，房地产企业通过这种方式取得的报酬属于劳务报酬，而劳务报酬属于营业税的征收范围，相比经营税种，这样可以有效的降低房地产的缴税负担。合作建房直白一点讲就是“有钱出钱有力出力”，一方提供土地，一方提供资金，通过这样的形式，房地产企业可以合理避开缴纳土地增值税，从而降低了成本。
（二）销售环节
这一阶段是最大化的体现税收筹划成果的阶段，立项阶段与销售环节紧密相依，有着非常大的筹划空间。筹划空间大，意味着企业节约成本的空间大。房地产企业在制定房屋销售价格的时候，要进行合理有效的筹划分析。我国现行以30%为基础、10%递增的回报超率累进税率政策，配以增值税低于20%免征增值税的政策。在这样的税收政策下，即使开发商降低了房屋销售价格，在缴税上也可以把损失弥补回来。因为房屋售价低，缴纳的税金就低。此外，开发商还可以下设销售公司，让二级公司运营房屋销售事宜，这样就能够有效的节约土地增值税和企业所得税。对于一些没有出售有待出租的房产，可以采用入股联营的方式，房地产企业只需缴纳企业所得税即可，不用缴纳营业税及其他税种，从而有效的减轻了企业的负担，增强了企业抗风险的能力。
（三）交付验收阶段
在此阶段，房地产企业可以对二级项目公司进行清算，包括清算其总资产、债权与债务等，调节清算与经营的收益，从整体层面上降低公司的税赋，情况。另外，每个房地产项目都会有一些尾房，可以对尾房进行重新定价，进行纳税调整，最大限度的降低企业成本。
四、房地产企业税收筹划风险管理
（一）房地产企业税收筹划的风险
天有不测风云，人有旦夕祸福。房地产企业在进行税收筹划的时候，会有很多不确定的因素来影响筹划结果。
一是政策风险。众所周知，居高不下的房价使得房地产企业处在整个市场体系的风口浪尖，政府会根据国民生产情况随时对房地产行业进行调整。房地产企业对于政策变化方向不具备前瞻性，并且对税收政策吃的不透，一些自认为合理避税的做法其实是违反法律规定的。
二是运营风险。房地产企业自身是房地产行业的组成部分，整个行业的前景与社会经济生产生活紧密相关，其复杂程度也造成了房地产企业进行税收谋划的风险，致使操作上存在很大风险。企业的经营战略大方向上不变，但是在具体经营活动上却不是一成不变的，需要根据实际客观情况进行及时的调整。有的时候会出现这样的情况，就是原本已经制定好税收筹划方案，当时经营活动发生改变，使得税收策划方案也要随之发生变化。员工是企业经营的生命，没有员工就谈不上企业生存。员工情况，包括个人素质差异、员工流动性等情况，可能导致企业运营风险。
三是法律风险。我国大部分企业对税收筹划业务并不是非常熟悉，在进行实际操作的时候往往和法律法规打球。有的房地产企业对税收政策理解有偏差，在制定出税收筹划方案后得不到税务部门的认可，这种情况下就会出现偷税漏税的行为，大大增加了房地产违法犯罪的风险。
（二）房地产企业税收筹划风险防范
房地产企业税收筹划风险管理的根本目标是采取有效经营手段制定合理合法措施有针对性的控制风险，从而做到规避风险，降低企业损失。主要采用的方法有以下几种：
一是以法律为准绳，牢固树立税收筹划理念。房地产企业必须具备风险意识，时刻紧盯国家出台的税收方面的政策法规，牢固树立法制观念，增强依法纳税的意识，切实体会税收筹划给企业带来的好处。
二是提高房地产企业自身素质。员工素质直接关系到企业的生死存亡，特别是对房地产企业而言，税收筹划是一项科学性高、综合性强、技术性精的经济活动，需要员工具备高度的职业素质。员工的素质提高了，企业的整体素质才会提高。
三是从大局出发，顾全企业整体利益。税收筹划活动最能体现经济价值，它是企业财务管理的重要组成部分，以实现企业最大化价值为根本。房地产企业在进行税收筹划的时候，要从整体战略出发，用发展的眼光看待问题。
五、结语
综上所述，房地产企业要想立于不败之地，就要争取认识税收筹划的意义和风险，顺应国家政策导向，运用好税收杠杆，为行业发展贡献自己的力量。
参考文献：
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房地产税收风险点分析篇6
关键词：房地产开发企业；税收；风险管理；财政收入
房地产开发企业在经营发展中，可能存在不同程度上的税收风险，对于税收风险的管理则是强调相关的税收机构借助先进的信息技术手段，对企业风险进行分析，结合实际情况，有针对性提出合理的税收管理措施，以求尽可能的降低税收管理风险，提高企业纳税额，维护当地政府财政稳定。对此，相关税收部门可以通过对纳税企业进行辅导和宣传，加强税收监管力度，根据差别化的手段来降低税收风险，提升税收管理成效。由此看来，加强房地产开发企业税收管理风险研究是十分有必要的，对于后续理论研究和实践工作开展具有一定参考价值。
一、房地产开发企业税收管理现状
（一）内部控制缺失。房地产是我国经济持续增长中不可或缺的组成部分，当前我国房地产开发企业税收风险管理工作中面临着各式各样的风险，其中一个典型的问题就是内部控制缺失[1]。房地产企业由于自身组织结构较为冗杂，经营业务涉及到众多方面，一个工程项目从设计开发、建筑施工、加工业、建材商贸以及房屋销售等多个部门，这个部门的日常工作量较大，在核算经营成本时很容易混乱影响到最终结果准确性；同时，税收风险管理力量不高，缺少足够的管理资源，管理水平偏低，在实际纳税中可能在执行上存在差异。当前我国的房地产企业尽管结合实际情况建立了相应的内部控制和风险管理制度，但是在实际执行中难以有效的落实到实处，依法旅行纳税职责，致使纳税风险依然存在。同时，还有更多的房地产开发企业尚未建立完善的风险管理体系，自然就谈不上执行纳税风险管理措施。由于很多企业内部制度不健全，或是不愿意去执行税收风险管理措施，同样会为企业带来税收风险。
（二）企业税收规划容易存在误区。房地产企业的税收规划主要是为了尽可能的在法律允许范围内少缴税，但是税收规划失败，房地产企业将会付出相应的代价，即税收规划风险。为了能够在法律允许范围内少缴税，通过调低税基，就能够实现少缴税的目的。但是企业在税收规划和方案选择中并未依法缴纳税务，或是由于无法及时、全面的了解到相关税收政策，导致税收规划存在较大的风险[2]。
（三）企业办税人员专业素质不高。房地产企业在日常经营管理活动开展中，办税人自身的专业素质高低同样会对企业税收风险管理带来风险，导致企业无法更加全面、有效的了解税收政策，或是对税收政策精髓把握的不全面，纳税行为并未严格遵循相关纳税要求进行，或是流于表面，未能从实质上真正按照税收政策规定进行操作，导致企业面临逃税、漏税的问题，承担违约金和罚款的处罚，不仅损害企业经济效益，在一定程度上还会损害企业的整体形象和名誉。
（四）沟通协调不充分。对于一些涉及到具体的纳税业务，一般情况下是由专门的管理人员进行调查、审核以及评估，但是多数房地产企业缺乏专门的人员去同税务人员进行沟通和协调，这种沟通协调的不充分问题，将会为企业带来少缴和未缴税的风险出现，从而造成严重的后果。与此同时，税收政策由于自身特性十分复杂，所以房地产企业对于税收政策的理解和认知上存在差异，这种对税收政策理解上的差异，可能导致企业认定的缴税范围和税收机关认定的缴税范围不同，为房地产企业带来税收风险。
二、房地产开发企业税收风险应对措施
（一）健全和完善企业财务会计核算体系。房地产企业由于自身业务涉及范围较广，在财务成本核算中可能存在一定的问题，造成成本核算工作出现缺失。这就需要房地产企业健全和完善财务会计核算体系，能够对企业日常经营活动和交易真实、全面的反映出来，科学合理的计算，对于重大财务活动及时申报和缴纳，为企业积极参与市场良性竞争打下坚实的基础。在交易活动开展中，企业应该重点关注纳税主体的资格和信用，进行综合考评，防止企业恶意的转嫁税收风险，出现税收漏洞，尽可能的降低税收风险消灭在萌芽状态中。与此同时，房地产企业还应该提高办税人员自身的综合素质，加强培训和考核，树立正确的责任意识和税务风险意识，能够不断完善自身知识结构，学习新的税收法律和政策内容，明确税收风险防范的重要性，真正将税收风险管理工作落实到实处，维护企业合法的税收权益，显著提升企业的税收风险管理能力。
（二）加强税务部门监管。房地产企业应该根据实际面临的税收风险，有针对性提出应对措施，降低税收风险带来的危害。税务部门同样应该对企业申报存在异常纳税项目进行监督，促使房地产企业能够明确自身纳税范围，对于异常纳税项目更深层次的检查和管理，及时补缴税款。对于一些异常纳税项目，如果经过企业自身额定检查仍然无法明确异常原因，税务机关可以交由相关稽查部门对企业纳税情况进行科学合理的评估，从而更为全面的了解到纳税异常原因所在。
（三）建立税负模型。税务机关应该引进先进的计算机网络技术，根据房地产企业的实际经营情况、楼盘开发规模，应用金税软件数据库建立税务模型，以此来更加科学合理的管理税收风险，计算企业的营业税、所得税以及土地增值税，根据建立的税负模型考核企业自身的税负情况，更深入的了解到房地产企业面临着的税收风险，及时有效的采取应对措施，解决企业税收异常问题。
（四）共享房地产开发信息。为能更有效的对房地产税收风险进行管理，政府部门可以建立房地产行业统一的数据平台，实现数据共享。工商、税务、土地以及建委等相关部门可以在数据平台上共享数据，数据透明度更高，有助于后续发现税务异常查询数据信息。此外，对数据平台应该定期维护和更新，确保房地产信息共享更加及时、全面，根据相关数据信息对比分析房地产企业纳税情况，有效规避房地产企业税收管理风险。
（五）加强房地产开发企业税收风险管理。为了能够有效提升房地产企业税收风险管理成效，相关税务部门应结合实际情况，加强对房地产开发企业税收风险管理，建立健全风险管理机制，定期组织房地产企业进行税收政策培训，促使企业能够更加全面的了解税收相关信息，严格遵循税收政策缴纳税款，规避税收风险。
三、结论
综上所述，房地产业由于发展速度较快，利润较高，是政府财政的主要来源，为了能够保证政府财政收入，房地产企业的纳税合法，加强税收风险管理是尤为关键的，通过建立数据共享平台，加强税务机关监管，不断强化房地产税收风险管理，尽可能的降低税收风险为企业带来的损失。
作者:张砾单位:重庆理工大学会计学院重庆市渝北区地方税务局
参考文献：
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[2]张倩.土地增值税征管过程中税收风险识别方法研究———以房地产开发企业为例[D].云南财经大学,2015.
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房地产税收风险点分析篇7
【关键词】企业；税收筹划；风险控制
一、引言
近些年来，我国在税收方面的法律得到了逐步的完善，国内的税改制度也发生了很大的变化，企业内部的税收管理工作已经成为企业能否在日益激烈的竞争环境中取得发展先机的重要组成部分，因此，企业内部应该切实做到对税收筹划工作的重视，多角度，全方位的控制企业内部的税收筹划风险，使企业在多变的市场环境中，不断提高自身的竞争力，不断提高自身的经济效益，最大程度的减少自身的财政损失。由此可见，研究企业税收筹划的风险控制，对企业的长远有序发展有着非常重要的意义。
二、企业税收筹划的筹划的根据
现阶段企业内部税收筹划主要的依据包括两个理论：契约理论、公共财政理论。现分述如下：
1.契约理论
契约理论认为企业内部的各个环节都是契约理论的结合点，这些结合点主要包含股东、原材料供应商、债权人、商品购买商、政府和企业员工等利益相关者。企业和这些利益相关者签订一些契约，股东的主要作用就是保证整个企业的生产生活所需全部财务以及对企业利润剩余的分配权。债权人主要是保证整个企业资金的正常供应，同时享受企业一定的利润剩余。原材料供应商主要是保证企业所需原材料的供应，同时企业的股东向其给与一定的报酬。政府主要责任是为整个企业提供正常的社会保障，同时企业要想政府按比例交一定的税务。这其中股东享有的利润剩余是不固定，是刨除其他费用以后剩余的净利润。其他的利益相关者享有的利润是先前确定好的，企业向政府缴纳的税款就是国家税法规定的企业税款，所以，企业要实现股东利益最大化，就必然会设法降低包括向政府支付的税金在内的其他利益关系人的支付。因此，通过税收筹划来减轻税负也就成为企业管理的一种必然内容。
2.公共财政理论
公共财政理论就是政府为按照社会公共秩序的需求，按照相关的程序标准向其管辖范围内的企业无偿得到财政收入的一种合理手段。企业向政府得到各个方面的社会保证，从中得到企业生产生活所需要的各种社会公共品，同时也需要也必须付出一定的代价，这种代价以向政府交一定的税款来实现的。
三、房地产企业税收筹划风险的表现形式
在调查中发现，当前国内企业税收筹划的主要风险包括三大类：国家税收政策的变化、企业内部税收筹划操作不正确以及行政执法风险。现详述如下：
1.遵从国家税收政府的变化
国内税收政策的变化主要是国家为了更好的应对当前社会的需求，对税收采取的一种宏观调控的方法，主要的目的是为了更好地迎合市场的发展需求。但这给企业的税收筹划工作带来非常大的风险，非常容易造成企业内部的不可掌控的风险。
2.企业内部税收筹划工作操作不正确
操作风险是指因为房地产市场信息的多变和操作方法的更新，加上税收筹划过程中对税收政策的整体性把握不够，使得企业对有关税收优惠政策的运用不到位，顾此失彼，导致税收筹划承受极大风险。企业内部税收筹划工作操作不恰当这是引起企业税收风险的主要方面，给近期目标的达成以及企业长远的发展都会带来非常大的影响，企业税收筹划部门必须认识到企业的税收筹划仅仅是企业应对企业税收的最基本的方法，而不是企业的最终目的。税收筹划工作仅仅是为企业制定相关的计划提出的一种参考的数据，这种数据和现实是存在一定差距的。
3.行政执法风险
从理论角度看，房地产税收筹划涉及企业经营的每个方面，涉及到的税种繁多。但由于每个企业的具体情况千差万别，在目前复杂、多变的经济现实条件下，房地产企业的风险伴随经营活动客观存在，果未加合理选择随意开展纳税筹划，其成功的概率必然较低。而且任何筹划都有相应的投资及成本，如果忽略直接和间接成本影响，必然造成企业经营风险的发生。企业与税务机关法都是遵循同样的税法规定，在法律地位是平等的。但现实生活中，行政机关滥用执法权的情况比较普遍，企业相对来说处于弱势一方。而且，税法不可能规定企业行为的方方面面，很多地方只是笼统地规定了一般性原则，给行政执法机关留下自由裁量权。双方对税法理解差异，一般以税务机关的理解为准。所以企业在进行税收筹划工作时必须要注意相关方面的问题。
四、控制企业税收筹划风险的相关策略
房地产企业面对税收筹划中存在的一系列动态的因素以及多变的潜在的风险，要想做到全面的税收筹划控制工作，就必须尽快研究出一套适合企业自身的税收筹划控制制度，以下几方面是笔者根据自身工作经验而提出的控制企业税收筹划风险的相关策略。
1.构建全面的税收筹划风险预警机制
税收筹划风险在房地产企业内部几乎是无处不在的、无时不在的，所以，房地产企业内部应该建立全面的税收筹划风险预警机制，全方面的考察企业内部的税收筹划风险，从整体上把握房地产企业内部的税收筹划风险，建立符合企业自身科学合理的税收筹划预警机制，强化该体系及系统风险预知功能和信息收集功能"在房地产企业税收筹划过程中，如果意识到存在风险，便可以根据税收筹划信息系统以及财务风险预警体系所提供的信息，采取有效的风险处理措施，最大限度的规避税收筹划风险。
2.全面准确的理解国家税收法律的相关精神
随着市场的不断变化，国家的税收法律也在不断地调整，这就需要房地产企业内部的财政税收筹划人员一定紧跟时展的要求，不断更新自身的税收法律知识，这是一个非常复杂的工作，房地产企业内部的税收筹划人员一定要多总结，多整理及时跟随政策的变化，逐步挖掘企业税收利益增长点，不断调整房地产企业税收筹划工作的要点，使其更好地适应时代的要求，将整个房地产企业税收筹划工作的风险降到最低，达到预期的相关目标。
3.提高房地产企业内部税收筹划人员的专业素质
一般来说，税收筹划的最佳状态是：根据每一个企业的实际。比如，针对企业的格局、经营现状和有关的财务数据，合法合理地制定出适合该企业的纳税方案，这些方案的实施能给企业带来效益的最大化，并合法地规避了风险。国外实践证明，大多数的企业，都会在其内部设立税务研究机构，也有企业自己所聘请如会计师事务所、审计师事务所等专门机构，对企业的纳税进行服务，如纳税政策咨询、疑问的解答和税收筹划等等。国外的这种模式和经验是值得我们借鉴和实施的，这种模式完全可以在国内开展和不断完善的，这还取决于相关人员的具有很好的业务水平，对企业的税收、财务、会计等方面的政策与业务比较熟悉，在这样的前提下，进行的税收筹划成功的才有可靠的保障，因此，企业税收筹划人员的专业素质对于企业税收筹划风险的管理与控制十分重要，因而应结合企业人力资源情况，对其税收筹划人员进行有计划的培训，不断提升其专业素质和业务水平，以使他们精通税收政策和会计业务知识，并了解工商、金融、保险、贸易等方面的知识，既能制定正确的筹划方案，又能正确地组织实施税收筹划。
五、结束语
随着国家再次飞速发展，整个社会市场的风险性、多变性将会更大，房地产企业内部的税收筹划风险控制工作将越来越重要，这就要求房地产企业内部财务人员一定要认识到现实的严峻性，刻苦钻研，认真分析房地产市场的变化，总结出符合本房地产企业的税收筹划工作依据，不断地提高房地产企业内部的财政税收筹划工作质量，逐步完善房地产企业税收筹划工作的全面性，为房地产企业将来更好的发展保驾护航。
参考文献：
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房地产税收风险点分析篇8
[关键词]房地产企业；纳税筹划；税务风险管控
[Doi]1013939/jcnkizgsc201717241
随着我国社会的不断发展，经济逐步提升，企业之间竞争越发激烈。在这种背景之下，企业想在激烈的社会竞争中获得持续发展和进步，就不得不接受现代社会经济环境为企业带来机遇的同时还为企业带来的风险和挑战。房地产行业是一个高利润、竞争激烈的行业，在经营过程中面临着沉重的税务负担。所以，房地产企业在经营发展过程中，必须要做好房地产行业的纳税筹划工作，进行合理的纳税筹划，减少企业的税收负担；提高企业的盈利空间及市场竞争力。
1当前情况下的房地产企业税务
一是房地产企业在我国国民经济的发展过程中起着重要的作用，它生产经营环节复杂，涉及较多的税种，而且一般纳税金额比较大。二是房地产企业的经营业务横跨生产和流通两个枢纽环节，与之相关的行业较多。三是房地产企业在经营生产过程中需要大量的资金，在建设项目开发过程中需要进行广泛融资。资金来源可以主要概括为以下方面：银行借贷、预售房款、股权资金、信托融资等；种类较多且成本不同的资金来源给税收带来不同程度的影响。四是房地产企业成本结构复杂。
因此，根据房地产企业的特点、实际经营运转能力以及战略发展目标，并结合市场环境的转变和发展，对房地产企业全程纳税的筹划工作是不容忽视的。
2房地产企业全程纳税筹划的意义
房地产企业全程纳税筹划是以不违反我国现行税收体系规定为前提，通过税收优惠政策来实施。在全程纳税筹划过程中，充分利用我国税法上的税收优惠，降低企业的税负，提高企业的收益；与此同时，不合理的纳税筹划会加大房地产企业税收的风险。因此，税收筹划人员必须具有一定的专业知识水平，对现行国家税收法律及当地的税收规定了解透彻，从而合理、合法地进行纳税筹划。做好房地产企业的全程纳税筹划工作，不仅能够为企业降低纳税负担，而且能够提升房地产企业的资金利用率；从而使房地产企业取得广泛的经济效益和社会效益，达到房地产企业提高自身核心竞争力的同时又促进我国经济发展的目标。
3房地产企业的全程纳税筹划工作
31融资阶段纳税筹划与风险管控
融资阶段是房地产企业开发的早期阶段。在这个阶段，房地产企业需要大量的资金，资金筹集方式多元化。融资方式主要有银行信贷融资、企业上市融资、金融租赁融资、债券融资及信托融资等，融资方式的不同进而决定了税收负担不同，所以要结合不同的融资方式进行合理的纳税筹划与风险管控。
第一，融资阶段的纳税筹划工作。融资阶段的纳税筹划工作要严格遵守法律条例，践行“税盾”效应，从根本上减少房地产企业开发过程中的税务风险。房地产企业在融资前要充分考虑各融资方式对企业所得税及土地增值税的影响并要求取得合格的票据。应充分考虑资金使用期限，对利息进行资本化。
第二，融资阶段税务风险的规避工作。首先，房地产企业在使用负债筹资的过程中，要发挥“税盾”效应，控制最优资本结构，从而降低企业资产负债率，减少企业的财务风险。其次，严格遵守独立交易原则，与母公司或关联企业利息费用的结算工作要及时，从而防范税务风险的发生。最后，房地产企业在进行借贷的时候，选择向正规金融机构进行筹资。
32开发建设阶段的纳税筹划与风险管控
房地产开发建设阶段是房地产企业税收筹划工作的核心。在这一阶段要详细的考虑房地产企业在建设环节中的成本，合理划分和归纳成本费用。在签订合同时，要留意对方是否有履行合同的能力并核对签订合同的人员信息是否真实，以免发生不必要的麻烦。接受发票时，要检查发票项目是否齐全：纳税人的信息与识别码，备注栏是否备注齐全以及是否加盖了单位发票专用章。遵守相关的会计准则和法律规范，进而有效地完成房地产开发建设阶段税收的筹划工作；使房地产开发建设阶段税收筹划工作科学、合理地开展。
第一，开发建设阶段的纳税筹划工作。房地产企业开发建设阶段的纳税筹划工作是通过在建设过程对建设项目的设计，对开发成本和核算成本进行结转的筹划来实施的。简而言之，就是我国目前对于建设阶段的纳税情况有明确的税法规定，因此要严格遵守相关的法律条例，所以做好相关的纳税筹划工作，达到从根本上降低房地产企业在建设阶段的纳税负担，减少房地产企业不必要的财产损失。
第二，开发建设阶段的税务风险的规避工作。τ诜康夭企业开发建设阶段的税务风险规避工作来说，重点是在合同管理上。与施工单位进行合同谈判时，不但要对构成合同价款总额的费用项目进行明确规定，如工程建筑劳务费、材料费等，还要对合同的名称、发票等进行明确规定。房地产企业营改增后，应根据政策规定，区分新老项目，收取合格的发票。新开发项目，应与对方谈判，尽量取得增值税专用发票，保管好增值税专用发票并在规定时间内对发票进项进行认证。在此阶段的税收筹化工作，应充分考虑对增值税、企业所得税、土地增值税的影响。
33销售阶段的纳税筹划与风险管控
对于整个房地产企业的经济效益和社会效益来说意义重大，因此，必须做好房地产销售阶段的纳税筹划工作。
第一，销售阶段的纳税筹划工作。房地产销售阶段的纳税筹划工作，需充分考虑价格对土地增值税的影响，可以通过测算，找出税收平衡点，对房源进行合理定价。值得注意的是，在开发设计阶段，财务人员需要积极参与相关户型的讨论等，房屋面积不同，对税收也会产生一定影响。
第二，销售阶段的税务风险的规避工作。房地产企业销售阶段的税务风险主要体现在房地产企业对房源进行精装修，进而吸引更多的消费者和顾客。然而我国相关税法有明确规定，精装修所产生的费用，通过“销售科目”支出计量，在这个过程中，房地产企业会产生一定的税务风险。房地产企业营改增后，应根据政策规定，区分新老项目，开具合格的增值税发票。此阶段需关注换房、退房对税收的影响。
4结论
在我国经济高速发展的背景之下，做好房地产企业纳税筹划及税务风险管控工作，对于国民经济的发展和进步有着重要的价值和深刻的意义。不但能够很大程度上减少房地产企业的税务风险和赋税压力，而且还能够提升房地产纳税筹划工作的工作效率和工作质量，从而促进房地产企业的可持续发展。相关人员必须不断地提升自身的综合素质，加强自身专业知识和专业技能，为实现房地产企业可持续发展的战略目标努力。
参考文献：
[1]田延房地产企业全程纳税筹划及税务风险防范[J].北方经贸，2014（10）.
[2]迟丽华，周小雪房地产企业税收筹划风险的防范策略[J].中国房地产，2013（10）.
房地产税收风险点分析篇9
关键词：税源培育发展
一、新一轮税制改革以来靖江地税收入情况分析
（一）优势行业税源增长
从主要行业情况看，金属制品、化工、电气机械等行业整体形势较好，增幅较快。其中，金属制品业入库3107万元，同比增长13.3%，化工行业入库1472万元，同比增长29.9%。电气机械业入库2981万元，同比增长7.2%。
（二）宏观环境影响行业增收
受宏观环境、产业转型等影响，船舶制造业、医药制造业、金属冶炼等行业明显减收。其中，船舶制造业减收超过5000万元，入库税收8726万元，同比下降45.1%。今年以来，新世纪造船集团已实现交船17艘，计135.98万载重吨，在当前全球造船业行情低迷的形势下，业绩已属不错，船舶订单列全国船企第五位，但利润微薄，增值空间有限，税收难以与销售同步增长。金属冶炼业入库1629万元，同比下降14.3%，主要是江苏扬子江金属加工有限公司入库253万元，同比下降4.5%。医药制造业入库671万元，同比下降57.6%，剔除去年同期江山制药个人分红一次性入库1015万元，则同比增长18.3%，其中帝斯曼江山制药入库640万元，同比净增560万元。
（三）“营改增”影响下的建筑业与房地产业税源收入情况
2015年，营改增范围逐步扩大到了建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等各个领域，至该年年底基本实现营改增全覆盖，相应废止营业税。由于营业税占靖江市地方税收的比重较高，“营改增”全面到位后，对地税收入的影响较大。
今年我市建筑业积极拓展市场空间，提升发展档次，产值保质增长态势，但受“营改增”影响，地税收入e减。1-9月建筑业入库地方税收50159万元，同比减收7022万元，下降12.3%。“营改增”后，地税建筑业失去主体税种，两个所得税也不随开票附征，预计建筑业税收占总税收比重将越来越小。
今年以来我市房地市场仅有绿城花园和新世纪壹号两个大的楼盘，其他都是一些小楼盘或者是扫尾盘，尽管近两月“金九银十”成交量和成交价格同比稍有上升，但地税税收受“营改增”影响，只降不升。“营改增”后，房地产业最大的增收亮点是土地增值税，1-9月入库11509万元，同比增收3414万元，增长42.2%。
二、地税收入形势分析
随着营业税彻底退出历史舞台，地税系统的税源极度萎缩，地税收入占地方财政的比重大幅削弱，地税部门职能被弱化，税收征管难度加大。综上所述，“营改增”将导致地方税收大幅度下滑。
原来随营业税附征的城建税、教育费附加等小税种，如果与国税部门的信息无法实时交换，漏征漏管的风险增大。加之增值税税负比营业税低，营改增行业增值税达不到原来征收营业税的税收总量和体量，同样将导致附征小税种的下降。
新办企业的所得税管辖权全部划归国税征管，地税部门管辖的户数将面临萎缩。随着企业的优胜劣汰，原来企业所得税在地税缴纳的户数将越来越少，而新办户的企业所得税都是在国税缴纳，这将直接导致地税企业所得税的税源不断减少，企业所得税税收将逐步下降。
由于缺乏营改增户的管理手段，实行核定征收的个体工商户附征的所得税必将流失，地税部门的政府性基金的收入随之下降。预计“营改增”后，地税总税收将减收14亿元。
建筑房地产企业主税种划归国税管理，地税无法直接获取开票信息，个人所得税和企业所得税的征收难度加大，税款流失严重。
三、对策建议
突出房土两税清理，堵建筑房地产税收漏洞。利用“房土两税明细申报软件”，建立管理促收动态机制，提高房土两税管理水平。开展土地增值税清算，对外出施工项目加强跟踪管理，实现税款及时催缴入库。加强与国税的联系，通过国税前台取得建筑业自开票信息，工作合力，足额征收税款，清理历史陈欠，弥补税收漏洞。
推行风险应对软件，积极推动以地控税。通过国地税信息共享，掌握纳税人主税种开票信息，运用风险应对软件，开展信息数据对比分析，从根本上改变营改增之后地税对纳税人缺乏掌控力的情况，为风险识别提供可靠的数据支撑。由风险应对分局实施专业化的风险应对，有针对性的督促纳税人补缴税款，提高纳税人的税收遵从度，形成自觉纳税。持续推进个体税收社会化征管。
房地产税收风险点分析篇10
投资收益是指投资报酬,在房地产企业中,在不负担税收的情况下,税前利润是反映投资收益的主要指标,在对房地产征收利润后,其实际投资收益率=实现利润×(1—税率)/投资额。这样我们可以看出,征收企业所得税使企业投资报酬降低,投资收益降低直接导致企业投资规模的收缩。政府征收企业所得税使得房地产企业的投资收益率降低,这样会促使房地产企业的投资行为产生两种反应:一是收入效应,就是投资收益率下降减少房地产企业的可支配收益,这样房地产企业会为了维护以往的收益而继续增加投资;二是替代效应,就是投资收益率下降降低了投资对房地产企业的吸引力,这样房地产企业就会以消费替资。这两种反应就是企业所得税对企业投资收益率的影响。
2.企业所得税对企业投资风险的影响
投资收益率和投资风险率是两个相互关系的投资因素,它们之间是这样一种关系:收益率高的投资风险也高,收益率低的投资风险也低。税收对投资风险的影响取决于税收制度对于企业投资亏损的处理方式,由于政府的企业所得税制存在着一些风险损失扣除等规定,所以实际上企业所得税也承担了可能的风险损失。另外,对于投资收益征收所得税可能会通过减少收益率、侵蚀风险投资酬金来影响企业对风险项目的投资,进而影响企业将来的投资总量。我们假设房地产企业投资的资产性质用收益和风险两个参数来概括,可以将投资风险定义为一项投资的预期损失,那么房地产企业所缴纳的税额占应税所得总额的比例,等于损失时所得补偿占损失总额的比例,这是一种允许“充分损失补偿”的税制,在这种充分损失补偿制下风险投资的收益被减小,同时企业投资风险也减少。
3.企业所得税对企业投资能力的影响
企业投资取决于自身能够支配的资金的多少,能够作为反映企业投资能力的资金主要有企业税后留利、折旧、发行股票、债券、银行贷款等,并且税收对于不同的资金有不同的影响。政府对企业的优惠政策也能够增加企业的投资能力。房地产企业中,企业所得税对企业项目实现利润征收,其中税法中规定的税前成本与费用的列支标准、应纳税所得额的计算、税率的高低等等,这些都决定着企业的税后留利水平。这是因为企业留利是指企业税后利润中分配股息以后保留在企业的利润,这样我们就能明确:在企业实现利润水平一定的情况下,提高企业所得税会减少企业留利,相反,较少企业所得税就会增加企业留利。相应于政府的优惠政策来说,如果税前的优惠政策比较多,税基小就会利于增加企业的留利,如果税前优惠政策比较少,将会减少企业留利。进一步地,企业的股息与红利是取决于企业税后留利水平的,而股息和红利是由企业税后利润支付的,这样分析企业所得税影响到股息和红利的发放,并且影响到股东的股息和红利,征税会影响股东的收益,这样就形成一种税收对股票市场和企业筹资能力的影响。贷款本金的归还列支方式对企业取得贷款也有比较大的影响,归还贷款在税前列支将会增加企业的还款能力,企业比较容易取得贷款,更能扩大投资规模;如果归还贷款必须在税后留利中列支,则企业的归还贷款的能力将减弱,企业取得贷款就比较困难,对于投资规模的扩大不力。中国在过去采用的是税前还贷政策,这使得房地产企业的投资规模呈现膨胀状态,而后又改为税后还贷政策,这样强化了对本来就膨胀的房地产市场受到一定的约束,限制了企业的投资冲动。对于维护房地产市场甚至整个商业市场都有着巨大的积极作用。
4.税收折旧对企业投资的影响
折旧有实际折旧与税收折旧之分。所谓实际折旧就是企业根据固定资产的实际损耗情况二计提的折旧。所谓税收折旧就是企业在计算应纳税额时,根据税法的规定而计提的折旧,它往往是根据特殊的经济目的而制定的。它可以作为一项投资成本又可以作为一项基金,是一种对政府企业投资施加影响的有效途径,并且对于房地产企业的投资有着抑制和刺激的作用。税收折旧经常因为通货膨胀而低于实际折旧,在税收上的折旧是按照历史成本基础确定的,在通货膨胀期间,投资成本增加了而以历史成本为基础的折旧费却不足,投资因此受到抑制。税收折旧对于企业的刺激作用往往是政府施加的“投资刺激”。它往往通过“加速折旧”、“初始折扣”和“税收抵免”三种方式来影响房地产企业的投资方式,刺激投资成本的增长。