房屋征收的法律规定篇1
【关键词】集体土地房屋拆迁征收公共利益补偿
集体土地上的房屋拆迁，也常称为农村房屋拆迁，是指有关主体将位于集体所有的土地上的建筑物、构筑物及其附属设施（以下简称房屋）予以拆除，并对其所有权人进行补偿安置的现象。
随着城市化进程加快和市场经济的迅猛发展，农村集体土地被大量征收，集体土地征收造成农民房屋拆迁的范围不断扩大，征地过程中农村房屋拆迁问题越来越成为社会的突出问题。
一、集体土地上房屋拆迁的主要问题
（一）滥用土地征收权
以公共利益的需要作为实施土地征收行为的前提是土地征收制度的核心，土地征收行为应以公共利益的名义进行。但目前，真正基于公共利益的需要而征地非常有限，绝大部分的征地都是基于商业利益的需要进行征地的。由于土地征收作为建设用地使用权市场的主要供地方式和政府在征地过程中获取的巨大利益，地方政府滥用公共利益之名义进行土地征收普遍存在。同时，“房为地载”，集体土地被征收的同时，其上的房屋也成为征收的对象，房屋所有权人无法继续保有其房屋，只能获得相应补偿。这实际上是公权力对集体土地所有权和地上的房屋所有权的伤害。
（二）集体土地房屋征收程序规定缺失
集体土地上的房屋拆迁问题，涉及多个法律关系，情况复杂，我国目前尚无专门的法律对其调整。《土地管理法》只规定了征收集体土地的相关程序，对征地过程中的房屋拆迁操作办法并无规定。现行集体土地房屋拆迁中适用的主要是各级地方人大、政府的地方性法规、政府规章及规范性文件等。这些本身与《立法法》是矛盾的。《立法法》第八条第六项明确规定，对非国有财产的征收，只能制定法律。同时，《立法法》第九条规定，对上述事项未规定法律的，全国人大及常委会有权授权给国务院制定行政法规。2011年1月12日出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》也未涵盖农村集体土地的征收、房屋拆迁问题。集体土地房屋拆迁制度在国家层面上的法律缺失，给做好此项工作和解决房屋拆迁纠纷带来了很大难度。
（三）拆迁房屋补偿不足
从《中华人民共和国物权法》第42条第3款规定，“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益”可知，对于集体土地上的房屋拆迁采取了“依法补偿”的原则。《土地管理法》第四十七条第四款规定，地上附着物的补偿标准由省、自治区、直辖市规定。但目前，制定集体土地房屋拆迁补偿标准的权力层层下放，把本该由上位法保护的农民的合法财产权，移位于地方性法规、规章及其以下的规范性文件，补偿标准高低无据，随意性极大。由于对集体土地房屋拆迁的定位及适用的规范，各地存在较大差别。有的地方规定补偿标准过低；有的地方增设一些不合理的限制，以压低补偿价格，这不足以弥补房屋所有权人遭受的实际损失，对集体土地上的房屋所有权人极为不利，所有权价值上的保障也无法实现。
造成上述问题的原因，主要是缺乏明确的集体土地房屋拆迁法律法规，对作为土地征收前提的公共利益缺少界定，使得政府能够以公共利益的名义任意启动土地征收。同时，又没有土地征收行为合法性审查机制，被征收人难以获得救济。在房屋拆迁补偿的确定上，现行法所采取的法定补偿原则，行政机关能够单方面确定房屋补偿标准。对于不合理的补偿，司法机关面临着对行政行为合理性审查上的限制，房屋所有权人同样难以获得救济。
二、集体土地上房屋拆迁的完善
（一）加快集体土地房屋拆迁立法进程，建立健全房屋拆迁的法律法规
为依法依规拆迁，促进城市建设良性发展和确保被拆迁人的合法权益，国家应尽快出台农村集体土地上房屋拆迁法律法规，另可授权国务院制定细化的行政法规，建立一套与国有土地上房屋所有权相匹配的集体土地房屋所有权保障机制。据全国人大对相关议案的答复中提出，集体土地征收中房屋拆迁立法问题将在《土地管理法》修改中做统筹考虑，目前《土地管理法》的修订为设立集体土地房屋征收程序带来了契机，这对于日益突出的集体土地房屋拆迁问题，无疑是个积极信号。
（二）界定公共利益内涵，建立公共利益的司法审查机制
征收的法定事由为公共利益，但何为公共利益，如何界定公共利益，各方争论不休。《国有土地房屋征收与补偿条例》是一部关于规范国有土地上房屋征收和补偿的行政法规，但其关于公共利益的界定、法定程序的设置和征收补偿原则的确立，对集体土地房屋征收和补偿立法具有风向标的指示意义。由此，虽然公共利益难以界定，但并不表明其完全不可表述，集体土地房屋征收立法也应明确公共利益内涵，否则，公共利益沦为随意行使征收权的幌子。
公共利益的界定，为集体土地和房屋征收程序进行了规制。但若出现假借公共利益名义进行征收，所有权人也应有救济渠道。有必要在法律中明确，被征收人对征收目的产生质疑的，有权向法院，由司法机关对公共利益进行审查，法院应当受理。
（三）确立合理的补偿原则，完善公共利益征收的补偿制度
对于出于公共利益的需要而实施的集体土地上的房屋拆迁属于国家对集体土地的强制购买，性质上是公权对私权的干预限制，所以政府的行为必须受到严格的法律限制，包括行使权力的范围和方式。房屋被征收人有要求政府给予公平合理补偿的权利，政府负有公平合理补偿被征收人财产损失的职责和义务。补偿标准的确定应遵循合理补偿的基本原则。
最自然的确定房屋征收补偿额的方法，就是征收人与被征收人之间的自愿协商。通过征收人和房屋被征收人之间的自愿协商，减少在确定征收补偿额标准中产生的成本，避免被征收人遭受损失，消除被征收人的不满情绪，达到被征收人基本满意，促使其积极配合，保障征收工作的顺利进行。
参考文献
[1]崔建远，李永锋，张金海.房屋拆迁法律问题研究.
房屋征收的法律规定篇2
关键词：房屋征收；财产权利；公共利益；补偿
中图分类号：D923文献标志码：a文章编号：1002-2589（2015）11-0045-02
一、房屋征收中的公民财产权利
财产权是宪法赋予公民的基本权利之一，也是公民享有的最为重要的私权利之一。而作为民法基本原则之一的私法自治原则，也要求公民对其财产享有独立的排他的支配权。但是在现实生活中，却不断遭受各种违法征收行为的侵害和剥夺。《国有土地上房屋征收与补偿条例》的施行虽然表明了国家要对被征收人进行公平补偿的决心和信心，但是纵观其内容，我们不难发现《国有土地上房屋征收与补偿条例》只涉及国有土地上的房屋所有权[1]，公民的财产权利未能获得全面、系统的保护，这主要包括以下两个方面。
（一）国有土地上的房屋所有权
我国《物权法》第39条规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、和处分的权利。”民法通说认为处分权是所有权内容的核心，是所有权最基本的权能[2]。而在房屋征收过程中，公民不能根据个人的想法和意愿处分自己的房屋，若不对公民的房屋所有权进行充分的保护，公民的财产权利很容易受到的侵犯。
（二）租赁权
与已废止的《城市房屋拆迁管理条例》不同的是，《国有土地上房屋征收与补偿条例》取消了对房屋承租人权利保护的规定，他们无法作为房屋征收关系的一方主体参与其中以维护自身的合法权益，这是较为不妥的。
当征收标的为房屋所有权时，被征收人当然为房屋所有权人，但是我们应该看到承租人的租赁权虽然不是征收标的，但房屋承租人基于所享有的租赁权也应当获得征收补偿。房屋承租人的租赁权会因房屋所有权的变更而受到影响，承租人若只是通过向房屋原所有权人主张交付租赁物和使租赁物适于使用收益的状态[3]，是很难得到实现的，否则《城市房屋拆迁管理条例》就不会在《合同法》已经制定和颁布的情况下，专门设立法律条文对其进行规范，明确房屋承租人有获得拆迁安置补偿的权利，这无疑不是为了强化承租人的法律地位，使其可以在有法律依据的情况下行使自身的合法权益。况且，房屋承租人的财产权虽然并非是征收直接剥夺的对象，但其权益损害却与征收的实施具有直接的因果关系[4]。
房屋承租人作为征收关系中一种非常重要的利害关系人，应当被认定为债权意义上的征收关系人，在今后的立法中，应当明确规定承租人的征收关系人法律地位，或者将其置于“有独立请求权的第三人”的地位。
二、房屋征收中公民财产权利受到侵犯的主要原因
（一）公共利益界定不明确
在公益征收实践中，无法将公共利益从商业目的中分离出来，造成了滥用政府权力干预房屋征收、纠纷严重等现象，作为弱势一方的被征收人得不到有效的保护[5]。
而区分公益征收和商业拆迁行为的关键就在于对公共利益的界定。我国《宪法》第13条规定，“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产权实行征收或者征用并应给予补偿。”因此，只有出于实现公共利益的目的，才可以依法对公民的私有财产权实行征收、征用并予以补偿，政府才能行使公权力介入房屋征收。但是《国有土地上房屋征收与补偿条例》有对公共利益的概念和范围的规定尚有模糊之处：首先，该条例第八条列举的（二）到（五）项均是国家建设中的建设活动，但如果要判断某一特定的项目是否属于为了公共利益，仍没有明确的判断标准，没有相对独立的判定程序。其次，第八条中的（一）项关于“国防和外交的需要”的表述过于概括，没有实际可操作性，而第（六）项的兜底条款更是为征收人滥用公共利益开铺平了道路。最后，公共利益界定的权利主体交给了市、县级人民政府，公民无法行使自身权利介入公共利益的确定程序。
（二）房屋征收补偿机制不完善
被征收人的利益能否获得应有的保护，在很大程度上依赖于征收补偿，这也是房屋征收纠纷的核心问题。虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经较之前的《城市房屋拆迁管理条例》取得了明显的进步之处，但我国目前的房屋征收补偿机制仍不完善，十分不利于保护作为弱势群体的被征收人的利益。其主要表现为：房地产价格评估机构缺乏独立性，房屋征收补偿标准模糊，房屋征收补偿范围过窄，安置补偿不到位，房屋征收补偿责任分配不明确。
（三）司法救济制度不完善
通过分析《国有土地上房屋征收与补偿条例》，我们可以发现国家对于保障被征收人权益的司法救济制度建构并不完善，这主要体现为以下几点：第一，被征收人能够提起行政复议或行政诉讼的事项仅为房屋征收决定，而对于房屋征收行为实施过程中的其他方面则无权进行诉讼。第二，被征收人对房屋征收决定提起行政复议或行政诉讼的期间，根据现有法律规定，征收行为将不会停止进行，即便被拆迁人果真胜诉，也无房屋可予以保护了。第三，房屋征收部门既负责实施房屋征收与补偿的具体工作，又负责调查登记房屋具体情况的登记，很难形成有力的监督体制，无法实现对被征收人的权利救济。
三、房屋征收中公民财产权利保护的建议
（一）正确界定公共利益的含义
公共利益含义的确定，能够起到明确区分公益征收和商业拆迁，并能有效限制国家征收权的滥用，但是随着时间的流转，公共利益这一高度抽象概念的内涵和外延不断发生变化，我们应该如何正确界定公共利益呢？
结合我国房屋征收的实际情况，我们可以从以下几个方面来界定公共利益：第一，能够使不特定多数人受益。根据少数服从多数的原则，超越个人利益的多数人的共同利益可以被认为是公共利益，但是绝对不允许政府以公共利益为借口运用权力完全不顾个人利益。此外，实现的公共利益必须要大于被侵害的个人利益以及采用最小的侵害手段实现公共利益，这是在实际运用中不可忽视的两点。还需注意的是，少数人的利益也可能成为公共利益[6]。第二，应为向社会大众提供公共产品或服务。这种产品和服务具有非竞争性和非排他性，由社会大众普遍分享，而不能被个人专享。第三，以促进社会各方面的发展为目标。为了全社会的经济、文化等方面的发展所采取的措施和手段当然应属于公共利益，但是如果个人利益与全社会的发展相吻合，也可以被纳入公共利益的范畴。第四，最终结果是使社会公众获得利益。如果仅口号上是为了公共利益，而实际最终的利益均为个别人所享受，则不能认定为是实质上的公共利益。
（二）完善房屋征收补偿制度
1.完善房屋征收评估机制。完善房屋征收评估机制，最为重要的是房屋评估机构要保持中立，这主要包括两个方面：评估机构经济、组织上保持独立和评估机构法律责任的独立。
2.扩大房屋征收补偿范围。如前所述，租赁权作为公民的一项权利，在房屋征收过程中受到损失同样也需要获得补偿，此外，公民依据《物权法》所享有的用益物权和担保物权等均应受到合理的保护。故而，房屋征收应当是足额、完全的补偿，补偿范围应是以对房屋所有权和租赁权为主，兼顾预期收益和其他无形财产利益等。
3.明确房屋征收补偿标准。被征收人获得的补偿应当是与当时市场情况相符合的价格，绝对不能低于所遭受到的损失。我国可以借鉴世界上先进国家的做法，通过法律制度对房屋征收的具体标准和程序予以明确规定，如国务院可以根据房屋征收的实际情况，施行《国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则》，对补偿的实质和程序条件、方法等问题进行详细的规定。
4.建立安置补偿监督机制。针对前述安置补偿存在的问题，需要在如下几个方面建立监督机制：首先，安置补偿资金管理的监督机制，避免挪用和滞留安置补偿金的现象。其次，安置房建设监督机制，督促征收人及时为被征收人安排安置房，使被征收人能够尽快投入到正常的生活和生产中。最后，安置房质量监督机制，保证安置房质量，防止被征收人人身和财产权利受到侵犯。
（三）完善房屋征收司法解决机制
承前，我国在司法救济层面上对于被征收人的保护是不够充分的，国家权力机关在制定有关征收的法律时，应当对被征收人诉讼权的行使提供保障，在被征收人提起行政复议或诉讼时，征收人应当暂停征收行为的进行，以免成为无意义之诉。被征收人诉权的行使范围绝不能够仅限于征收决定这一个方面，其可以针对征收行为本身提讼，而更为重要的是当被征收人和征收人就补偿协议产生纠纷时，被征收人提起的应是民事诉讼而非行政诉讼。
（四）提高公民的自我保护意识
在房屋征收中，被征收人法律维权意识淡薄、对拆迁知识了解的匮乏，是导致其私权利受到侵犯的一个不可忽略的原因[7]。因而，若想减少房屋征收纠纷的发生，单靠约束行政机关是远远不够的，最为迫切的是提高公民的自我保护意识，这可以通过以下几个方面来实现：首先，要培养公民参与意识，意识到自己作为国家的主人，应积极参与到房屋征收中，对各项工作的实施进行监督。其次，了解和学习关于房屋征收的法律、法规，掌握自身享有的权利都有哪些，并明确在权利受到侵犯时可以采取的救济措施。最后，公民应意识到我国是法治社会，任何人权利的实现必须是合法的，不能侵犯他人的权利，自觉遵守法律，不企图采取非法手段获得更多的房屋征收安置补偿。
四、结论
房屋征收中公民财产权利的保护问题，是我国在城市化建设中不可忽视的问题，其能否得以解决关系到社会财富是否可以公平地进行再分配，而这会影响到社会稳定的根基，国家必须认真处理房屋征收问题。若想使公民的私权利在房屋征收中不受侵害，我们就应该抓住问题的关键和实质，即公共利益内涵和外延的确定及房屋征收补偿制度的完善。需要予以注意的是，除了规范征收人的行为，更重要的是公民应当提升自身的权利保护意识，其法律意识的增强可以在根本上减少自身合法私有权利受到侵犯的机率。只有内外因相结合，才能使公民的财产权利在房屋征收中获得更加妥当的保护。
参考文献：
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房屋征收的法律规定篇3
【关键词】房屋拆迁；物权法；拆迁条例
2007年《物权法》的出台，对房屋拆迁作出了一些原则性的规定，《拆迁条例》表现出了很多与《物权法》的冲突，为此，国务院在今年的一月二十一日出台了《国有土地上房屋征收与补偿条例》取代了原来的《拆迁条例》，更好的贯彻了《物权法》的理念与精神。
2001年国家在旧条例的基础上进行了一些修改形成了新的《城市房屋拆迁管理条例》（下称“《拆迁条例》”）。《拆迁条例》对房屋拆迁管理程序作了新规定。2007年《物权法》的出台，对房屋拆迁作出了一些原则性的规定，《拆迁条例》表现出了很多与《物权法》的冲突，主要体现在以下几个方面：
1、法律依据的制定主体超越立法权限。《拆迁条例》是由国务院制定的，该条例的法律等级属于行政法规。《物权法》规定征收单位、个人的房屋必须依据法律规定的权限和程序。房屋是公民个人财产的极其重要的组成部分，对房屋的拆迁行为也应通过法律而不是行政法规来规范才是恰当的。私人房屋的取得、转让、继承、拆迁丧失都由法律来规定，既体现法律保护私人基本财产权的本质，又体现法律的协调统一。而由国务院来制定行政法规对房屋拆迁进行规范，其立法权限于法无据。
2、“公共利益”的限定不明确。《物权法》规定了征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产必须以公共利益为前提。《拆迁条例》中第一条规定：“为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，制定本条例”；第二条规定：“在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例”。对拆迁行为并未规定以公共利益需要为前提，这使得无论为公共利益还是商业开发拆迁，公民城市房屋都可能遭到强制拆迁的危险，公民的个人利益不但要服从公共利益，也有可能要服从商业利益。对于公共利益没有给出一个明确的界定，也是导致公共利益在拆迁过程中被滥用的主要原因，理论界和实务界应该尽快解决这个问题。
3、拆迁主体问题。《物权法》规定征收的主体只能是政府，但《拆迁条例》第四条规定，拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位，包括了开发商，事实上进行拆迁工作并且引起纠纷的拆迁人往往是开发商。从目前来看，申请裁决的绝大部分都是拆迁人，被拆迁人提出裁决的很少，或者通过这种裁决拿到利益的很少，几乎没有。政府做出的拆迁裁决生效之后，立刻就可以执行，如果其中有矛盾，政府都可以出面来解决。这种角色的错位给公众的感觉是，政府部门和开发商是一致行动人或者利害关系人。这容易造成被拆迁人受损失，引发社会矛盾，严重损害政府形象。
4、缺乏具体补偿机制、原则。房屋征收拆迁中的合理补偿是落实损益相补、等价有偿拆迁补偿原则的重要环节。征收拆迁活动所涉及的财产法律关系主要表现为补偿安置，补偿安置的基础和依据是对被征收拆迁房屋价格的评估。物权法已明确规定要保障被拆迁人的居住条件，这实际上就确定了在拆迁过程中最重要的补偿原则。但是《拆迁条例》却没有将《物权法》确立的补偿原则具体化，只是拆迁人根据自己认为正确、合适的补偿原则来实施对拆迁户的补偿。而且对于房屋价格评估机构以及评估程序也没有予以规范，导致的实际情况是政府选定房屋价格评估机构，而评估机构自然要倾向于政府，难以保持中立性，致使评估价格难以公正，补偿费用过低。
二、新的拆迁条例的改进
国务院在2011年1月21日出台了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，自此2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》废止。这个新的征收条例相比较原有的拆迁条例有了很多改进，也体现了与物权法的融合。具体体现在：
1、区分了商业拆迁与公益拆迁，限定了“公共利益”的范围。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条规定“为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例”。第二条规定“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”。据此可以看出，新的征收条例区分了公益拆迁与商业拆迁，将“公共利益”作为拆迁的前提，贯彻了物权法的原则与精神。第八条规定“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要。（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。”透过这条规定，通过列举的方式给公共利益限定了一个范围。
2、将房屋征收部门限定为非营利部门。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”第五条规定“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。”这一规定明确规定房屋征收部门必须不以营利为目的，这就将开发商这种营利单位排除在拆迁之外，也避免了拆迁过程中的经济利益冲突，有利于更好的实施拆迁工作。
3、完善了补偿方面的规定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》在第三章通过十三条对房屋征收的补偿作出了规定，更好的维护了被征收人的权益。其中第十七条明确了补偿的范围包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。第十八条规定征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。这些规定保障了被征收人的居住条件，与物权法的原则和精神相融合。条例还规定补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用，拆迁应本着先补偿后拆迁的程序进行，有利于保障被征收人的利益。
4、取消了强制拆迁。《拆迁条例》规定了被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。相对比我们可以看到新的拆迁条例取消了政府部门直接强制拆迁的权力，而对于法院的强制拆迁用强制执行代替，这样有利于避免政府与被征收人之间的直接冲突，更好的保证拆迁程序的顺畅。新的条例还规定任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，并且明确规定了此类行为的法律责任，保障了拆迁过程中被征收人的权益。
【参考文献】
[1]梁慧星.中国物权法研究[m].北京：法律出版社，1998.
[2]徐海燕.公共利益与拆迁补偿：从重庆最牛钉子户"案看《物权法》第42条的解释[J].法学评论，2007（4）.
房屋征收的法律规定篇4
关键词：房屋拆迁；补偿
中图分类号：F293.3文献标识码：a文章编号：1001-828X（2015）005-0000-01
一、我国房屋拆迁
1.拆迁是一种政府行政行为。根据规定，房屋征收与补偿工作由本行政区域的市、县级人民政府负责。
2.拆迁混合了行政和民事法律关系。政府进行土地征收、拆迁房屋的过程中与被拆迁人之间形成行政法律关系，为了平衡各方利益应当以民事法律关系中的民事主体之间平等交易的原则来衡量。
3.房屋拆迁具有公益性。根据新拆迁条例第八条的规定，房屋的征收是为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要。
4.拆迁具有有偿性。新拆迁条例第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿。为平衡各方利益，被拆迁人作为利益的受损方必须得到及时充分的补偿，而且这种补偿应该要使被拆迁人得到适当的满足，包括补偿方式和补偿金额。
5.拆迁的合法性。包括拆迁主体、拆迁行为、拆迁程序合法。
二、我国房屋拆迁补偿存在的问题
（一）“公共利益”的界定
“公共利益”一词在我国有关土地征收、管理的法律中频繁出现，但却未对其进行过明确的定义。本文认为“公共利益”既是“公共”的利益，就应当由公众通过民主的方式来界定，即政府征地征房须征求公众意见，特别是拆迁的权利受损者的意见，通过公众投票，支持率达到绝对多数才能进行拆迁，这样更能体现公众的意志、保障公众的利益。公共利益的判断权和决定权，不能由行政长官来行使，作为法律执行机关的行政机关，对如此重大的利益，不应有判断权和决定权，应由权力的原始拥有者―――大众说了算。
（二）拆迁补偿方案的制订
被征收人作为房屋的所有者有权通过民主的投票的方式参与拆迁补偿方案的决策，对于不符合自身利益要求的拆迁补偿方案有权申辩甚至提讼，在行政复议或行政诉讼期间被拆迁人的一切权利应受到严格的保护，中止房屋征收拆迁决定的执行，以防止不公正的强制拆迁出现，《条例》对此未作出规定。
（三）从“行政强拆”到“司法强拆”
拆迁是城市改造中的必然举措，但近几年很多地方的拆迁已陷入野蛮拆迁的怪圈，民众更是闻“拆”色变。在新拆迁条例颁布之前，由于法律法规允许“行政强拆”的存在，各地因“行政强拆”引发了不少暴力、自焚等恶性事件。而《条例》第二十八条规定使得“司法强拆”取代了“行政强拆”，试图解决“行政强拆”引起的社会矛盾，但“行政强拆”与“司法强拆”只是强拆主体由行政机关换成司法机关，程序上由行政机关向司法机关申请强制执行，表面上似乎通过司法机关裁决执行的案件更为公正合法，但“强制拆迁”的本质却并未改变。
（四）“住改非”和无手续房屋补偿间题
1.对“住改非”的处理简单化。很多城市为了扩大就业，鼓励个人广开就业门路，大量临街房屋由住宅用房改为营业用房，并办理了营业执照、缴纳各种税费，但因末及时办理房屋用途变更手续，因而产生了大量的“住改非”。
2.对无手续房屋的定性一刀切。由于我国房地产法律法规出现较晚，以及一些公民法律意识不强等原因，现实中存在不少手续不全、无权属证书的房屋。无权属证书房屋并不等于违章建筑。但是在实际操作中，一些地方对无手续房屋不进行鉴定甄别，直接以有无房屋证照作为界定违章建筑的依据，对无权属证书房屋一律视为违章建筑.实施无偿拆除，导致被拆迁人不能得到合理补偿。
（五）房屋拆迁补偿金额有失公平
在房屋征收过程中补偿金额是焦点问题，往往会因补偿金额难以达成一致而阻碍拆迁顺利进行，譬如被拆迁人原有房屋只有一套，被拆迁后想要得到一套面积相同的安置用房就得自己掏腰包补齐差价，原本权利就受到损害，现如今还得自己掏腰包才能弥补之前的损失。
三、我国房屋拆迁补偿法律制度的完善
（一）“公共利益”界定需改进
公众利益一直备受关注，理应得到明确界定，而不能仅以国家制定的法律法规规定为标准，应更多地听取公众意见，由公众来鉴定。本文认为在实体法上，既然新拆迁条例采取列举的方式界定“公共利益”，就应当严格对其进行界定；在程序法上，建议制订周详的“公共利益”鉴定程序，设立民主的“公共利益”认定机制，采取民主投票结合实体规范的方式进行鉴定，让“公共利益”成为名副其实的“公共利益”。
（二）拆迁补偿方案需民主决策
对于政府拟定的拆迁补偿方案应该由被拆迁人通过民主投票的方式参与决策。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案，并经全体被征收人投票，支持率达90%以上方为通过”。
（三）“强拆”需限制，法规需完善
“强拆”因由国家强制力保证实施而令人望而生畏，但当这种强制力不合理地侵犯到人们赖以生存的权利的时候，产生的后果及付出的代价也是沉重的，“强拆”从某种程度上反映了社会法律制度缺乏民主，政府权力过于强大以致对公民私权利过度侵犯。在充分保障公民财产权的基础上立法应当给予严格的限制，对行政机关的“强拆”申请，法院必须召开听证会征求公众意见，在得到多数公众支持的情况下裁定执行方可服众。
（四）完善相关政策，妥善解决无手续房和“住改非”问题
妥善处理好“住改非”，允许各地根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿，对由于历史原因造成的手续不全房屋，依据现行有关法律法规补办手续后依法补偿；对政策不明确但确属合理要求的，要抓紧制订相应的政策，限期处理解决。据此，对“住改非”补偿问题，既要坚持根据房屋产权证所登记的用途确定房屋使用性质原则，也要根据实际情况，本着尊重现实的精神灵活处理。
（五）补偿需充分、公平
公平合理的补偿是政府诚信的表现，权利受损者不仅应该得到公平的待遇，而且应该受到适当的照顾以体现政府执政为民的理念。新拆迁条例第十九条应当为：“对被征收房屋价值的补偿，实施不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房的市场平均价格。”保证被拆迁人的住房条件不受减损甚至有所提高。
参考文献：
房屋征收的法律规定篇5
关键词 国有土地 拆迁补偿
中图分类号：D913
文献标识码：a
1982年《中华人民共和国宪法》规定“城市的土地属于国家所有”，从而使中国城市土地在所有权上实现了全面国有化。1988年宪法修正案规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让”。目前，在城市土地所有权固定的情况下，中国实行了“无偿划拨”和“有权出让”两种方式并存的城市土地使用制度，并形成了所谓土地的一级市场和二级市场。豍改革开放以来，随着我国社会主义市场经济体制的建立和不断完善，城市化进程也不断加速。近年来，拆迁更是成为了城市化的主要手段之一，它一方面在城市的规划与建设中发挥着必不可少的作用，一方面又带来了权利归属和利益分配的复杂问题。而应对拆迁过程中复杂多样层出不穷的矛盾，立出一部可供遵循、为人民信服的良法成为拆迁工作的头等大事。但近年来，《城市房屋拆迁管理条例》制造出的拆迁血案已经愈演愈烈，对此群众反映强烈，社会影响也十分恶劣。在这样的背景之下，为了保护群众的合法权益，维护正常经济秩序，妥善处理城市发展和征地拆迁的关系，2011年1月21日在社会各界的呼声之下，国务院及时通过了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，人们都期望这部新的拆迁法规能够缓和社会矛盾，防止拆迁血案重演。本文试以《国有土地上房屋征收与补偿条例》为视角，就当前我国国有土地拆迁补偿若干法律问题进行探讨，主要从租赁房屋处理的规定、土地使用权的补偿、违章建筑的补偿、法院强制执行权的行使这四方面着眼展开论述，以便为今后国有土地上拆迁法律法规的修改和完善提供借鉴。
一、关于租赁房屋处理的制度与现实问题评析
（一）关于租赁房屋处理的制度。
首先我们来看旧拆迁条例，《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定：“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”第十六条规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院。第二十七条规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同”。而新拆迁条例第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿”。
（二）关于租赁房屋处理的现实问题的评析。
从上述法规的变化我们可以看出，新旧拆迁条例都界定房屋所有权人为被征收人，拆迁补偿为其所有，而对房屋租赁人都不算入被征收人之列。但是相比之下，旧拆迁条例对租赁房屋的拆迁处理却有专门的、具体的规定，对租赁人的权利给与肯定，在一定程度上保障了在拆迁时房屋承租人的抗辩权、获得补偿权。但是新的拆迁条例完全取消了对租赁房屋如何处理的规定，这种完全抛弃了承租人作为被征收一方当事人的做法显然从客观上减小了征收人在征收房屋时的对立面。但是“因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿”和“因征收房屋造成的停产停业损失的补偿”显然是应当属于“实际承租人的”，但由于缺乏对承租人保护的规定，实践当中承租人将会很难依靠新拆迁条例获得补偿，只能依靠合同法等民事法律来寻求法律救济，但是仅依靠《合同法》及租赁合同来解决承租人的补偿问题是否会使承租人付出的成本（特别是时间成本）增高呢？如果这样，就会增加承租人的负担。而企业作为市场经济的主体，国家发展的经济支柱大部分都是通过租赁场地、房屋来搞生产经营的。当企业作为承租人，会负担更重的成本，这样就会给社会的经济发展带来消极影响，而企业也可能因为拆迁补偿的不到位成为社会发展的不稳定因素，这一现实问题尚有待解决。
二、关于土地使用权的补偿制度与现实问题评析
（一）关于土地使用权的补偿制度。
新拆迁条例《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条规定：“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回”。第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括；(一)被征收房屋价值的补偿……”。我国《物权法》第一百四十八条规定：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金”。
（二）关于土地使用权的补偿现实问题的评析。
我们知道，土地是房屋等建筑物的载体，是不动产中最有价值的部分。在土地方面，物权法仅仅规定退还当初的出让金，本身就有问题，就是没有把土地的升值部分考虑进去，而这种升值部分往往表现为大额的金钱。再看看新拆迁条例，它却根本没有对土地的使用权如何补偿作出规定，这并没有起到弥补《物权法》的缺陷的作用，在这种制度之下，市场经济体制下的权利主体（被征收人）中只要有权利意识觉醒的人在，就会对此不满，和政府产生纠纷，甚至是激化矛盾冲突，这一现实问题尚有待解决。
三、关于违章建筑的补偿制度与现实问题评析
（一）关于违章建筑的补偿制度。
新拆迁条例《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：“市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿”。旧版的拆迁条例也对此规定不予补偿，但是实践中发生的拆迁血案有相当一部分都是因为违法建筑拆除不予补偿造成的，震惊中外的“成都唐福珍因拆迁自焚惨案”就是违法建筑拆迁不予补偿的典型案例。
（二）关于违章建筑的补偿的现实问题评析。
违法建筑拆迁一直是拆迁领域中的难题，因为涉案的违法建筑大多在十几年以上，位于城中村或城乡结合区域，属于历史遗留问题，是政府冒进搞经济开发造成的。当初地方政府一味地为了搞活经济，大力提倡自主创业、增收，大力协助中小企业的设立、发展，在经济建设用地及厂房建设、改建、扩建等方面则采取了姑息宽容的态度，即使法律手续不完备也大多睁一只眼闭一只眼，致使违法建筑存在了若干年也无人问津，特别是“经济开发区”大多位于城市边缘的乡村，处于当时“一法一条例”调整的盲区。因此当初的企业厂房、设施建设很多都违反2008年才实施的《城乡规划法》。实践中拆迁人往往对违法建筑的被拆迁人只作适当的、象征性的“人道主义”搬迁费补偿，而违法建筑的权利人往往都是企业主，那点搬迁费远远不能弥补对造成一个企业停产、停业以及大面积厂房、设施重建造成的损失。这容易造成社会不安定因素，有待解决。
四、关于法院强制执行权的行使制度与现实问题评析
（一）关于法院强制执行权的行使制度。
新拆迁条例《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条规定：“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行”。而根据《城市房屋拆迁管理条例》制定的《城市房屋拆迁工作规程》规定：“房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，必须经领导班子集体讨论决定后，方可向政府提出强制拆迁申请”。
（二）关于法院强制执行权的现实问题评析。
新拆迁条例最大的亮点就是政府将强拆权交给了法院。在我国，由于受地方政府财权的制约司法权一直都是被行政权压制，从而造成了在一定程度上的司法权与行政权之间的界限不清，甚至可以说是混而为一的。如此弱势的司法权能否独立担当起强拆权的重任，避免血拆惨案的继续发生？这无疑成为新拆迁条例施行后对法院司法权如何独立正确行使的最大考验。法院的强制执行权的行使仍然需要制度的规范和保障，这样才不会造成表面上是法院在施行强拆，实际上是政府在背后操作、指挥。如果这个问题处理不当可能成为社会的不稳定因素。这一现实问题虽经历了一年之久，但仍有待解决。
任何法律、法规的制定都不可能尽善尽美，新拆迁条例的上述问题在实践当中如不妥善处理，尽早采取措施严加防范，可能就会重蹈旧拆迁条例的覆辙，而关于新拆迁条例的批评声音以及现实存在的案例看来，一些实际问题仍旧没有得到解决，这不是立法的初衷所在。因而，在今后的法制建设中，还应该在这方面多着力，将现行制度进一步完善，使拆迁法规真正起到缓和社会矛盾，防止拆迁血案重演的作用。
（作者单位：吉林大学法学院09级本科）
注释：
路红生主编.土地管理学总论.中国农业大学出版社2007年版，第237页。
参考文献：
[1]王先进.土地法全书.吉林教育出版社,1990.
[2]新编中华人民共和国常用法律法规全书.中国法制出版社,2005：3.
房屋征收的法律规定篇6
一、钉子户抗衡征收的招数
根据上述文章的介绍和笔者为政府征收工作提供法律服务的实践经验，不管是背后有律师指使的钉子户，还是自学成才的钉子户，其使用的抗衡政府的方法主要有如下几种。
（一）揪住政府征收拆迁过程中的违法违纪行为
一些律师为钉子户支招称，一要吃透各种法律法规，这是最要紧的；二要掌握证据并声称：“抓住拆迁集团违法违纪把柄这实在是简单，一抓一大把。”然后，等征收人员前来谈判时，钉子户声称支持征收，但反对违法征收，一定要解决所有违法乱纪问题后才谈拆迁，绝对不自己先谈条件，一定要逼政府主动和自己谈条件。坚信大闹多给，小闹小给，不闹不给。
（二）采取各种方法拖延征收工作的进程
一些律师为钉子户支招称：“要文斗不要武斗，和政府去拼是一定吃亏的。拿好所有的房产文件，拒绝在任何文件上签字，因为一旦签了字，就视为认可，一定要盯住自己的心理价位，不到万不得已不降价。”律师还称：“被征收户要忍耐，示弱，采用‘拖’字诀，逼迫对方主动抬高补偿水准。别急，你急他们就开心，要沉住气，让他们急！你没偷没抢，只是在争取自己的合理要求，一定要心平气稳。要知道征收只是一种心理战，就看你有多大的忍耐度，一定要大风面前不弯腰，天塌下来撑得住，遇事不慌乱，钉子户的成功与否，在于最后一分钟。”
（三）将政府推入诉讼的泥潭
一些律师为钉子户支招称：“把征收单位拖入诉讼的泥潭，拖延时间就是胜利，因为没有几个征收人拖得起时间。强烈建议被征收户在遭遇征收时不要存在任何侥幸心理，该申请听证时，立即申请听证；该复议时，立即申请复议；该诉讼时，立即”。他们乐观地说：“当你对征收公告、搬迁公告申请复议或提讼后，根据国家行政法律、法规、司法解释的规定，基本上你已脱出被强拆的可能了。”
（四）通过给政府施加压力
一些律师支招称：“被征收户的上访诉求应该主要放在反映征收方的违法问题上，不应仅仅纠缠于个人的征收补偿多少。既然你是因征收方的非法拆迁致使你的利益受损，你完全可以先把自己的征收补偿问题放到一边，主要精力用于搜集并反映征收方的违法问题。比如征收过程的违法问题，拆迁过程的违法问题，甚至土地出让过程的违法问题，是程序违法还是实体违法，有没有、贪污受贿等。”有律师肯定地说：“正确的手段，是房屋征收维权的重要补充。被征收人在采取维权措施时，依法运用权，必要且可行。”
二、破解钉子户的对策
在以上律师的支招中，有的需要政府认真对待，如钉子户揪住政府违法违纪行为，作为政府，不管有没有钉子户在抓把柄，都应当依法征收，绝不能因为做的是公共利益的征收项目就违法办事。但对钉子户采取的拖延战术和滥用诉权的方法，必须采取一定的策略破解。
（一）做好宣传动员工作
要充分利用政府掌握的强大宣传工具，向被征收人宣传有利于推进征收工作的信息。例如，一些被征收人根据当地的历史文化和个别外地钉子户的所谓经验，以讹传讹，认为坚持到最后的钉子户会得到更多的好处。针对这类人就应该宣传，现在执行的法律是《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》），《征收条例》第4条规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。这就改变了《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《拆迁条例》）被废除前开发商主导拆迁工作的局面。拆迁的补偿款是开发商自己公司的，开发商为了推进工期，往往提高标准多给钉子户补偿。而目前《征收条例》第2条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”所以，政府征收绝不能给任何人超标准的补偿。《征收条例》第3条规定，房屋征收与补偿应当遵循结果公开的原则。政府将对每个被征收人的补偿情况予以公示，杜绝暗箱操作。这样，就可以打消一部分人当钉子户能多得补偿的幻想。对不配合入户调查者，告诉他们不配合的后果，告诉他们拒绝入户勘验、丈量或者不提供证件材料的，依据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》（法释[2002]21号）第59条规定：“被告在行政程序中依照法定程序要求原告提供证据，原告应当依法提供而拒不提供，在诉讼程序中提供的证据，人民法院一般不予采纳。”所以，他们拒不配合勘验、丈量，属于拒不提供对他们有利的证据，将要承担不利的法律后果。同时，政府工作人员将进行勘验、丈量并将结果予以公示，以此作为他们的补偿依据。通过讲明利害关系，可以消纳一部分欲当钉子户的人。
（二）依法实施征收
政府实施征收，一定要依法进行，严格落实正当程序原则。这一方面是法治政府的必然要求，另一方面公平补偿不给钉子户可乘之机，严格依法征收避免其要挟政府。以区政府为例，征收的操作步骤与正当程序如下：1.投资主体与区政府签订《旧城改造投资框架协议》；2.投资主体向房屋征收办公室打入足额资金并签订《三方监管协议》；3.采取多数决定或随机抽取的方式选定房屋评估机构；4.征收办房屋征收入户调查公告；5.征收办组织勘察丈量，委托评估公司准备评估资料；6.征收办起草《房屋征收补偿方案》；7.行政执法局加大违法建筑治理力度，政府依法强制执行；8.《房屋征收补偿方案》经区法制办审查把关进行初步修订；9.区政府《房屋征收补偿方案征求意见公告》，征求意见不少于30天；10.征求意见期间，征收办组织召开座谈会、论证会、听证会并形成书面材料；11.发改委作出该项目是否符合“十二五”发展规划的说明；12.国土局作出是否符合土地利用总体规划的说明；13.规划局作出是否符合城市总体规划的说明；14.政府责令征收办组织公、检、法、司、维稳办、综治办、办进行征收的社会稳定风险评估论证，征收办撰写社会稳定风险评估报告；15.在征求意见的基础上，征收办收集、整理意见、写出总结报告及时公告；16.征收办修订《房屋征收补偿方案》；17.政府法制办审查后报分管副区长，提交政府常务会议讨论通过修改后的《房屋征收补偿方案》及《房屋征收决定》；18.区政府公告并逐一送达《房屋征收决定》；19.征收办与被征收人签订协议、兑现奖励；20.期满不能达成协议的，征收办报请政府作出《房屋征收补偿决定书》；21.政府尽快作出《房屋征收补偿决定书》，公告后逐一送达；22.被征收人的，法制办、征收办应诉；23.三个月未的，县政府向县法院申请非诉执行；24.法院立案庭5日内决定是否立案，需要补交材料的，一次性列出清单，及时移送行政审判庭；25.法院行政审判庭在7日内作出执行裁定；26.移送执行局强制执行；27.协议后拒不搬迁的，征收办向法院提起民事诉讼，诉讼期间申请法院先于执行，法院民事审判庭及时作出先予执行裁定书；28.先予执行裁定书移送执行局，送达后15日内不搬迁的，对被征收人进行司法拘留，拘留期间法院强制执行；29.归档备查。
（三）建立利益诱导机制
政府在征收过程中应设置奖励措施，激励被征收人协议拆迁。这一方面是奖励积极配合政府征收工作的老实人，另一方面是让犹豫观望、甚至欲实施拖延战术的钉子户坐不住，也不得不加入签订协议的队伍中。奖励的措施可以有以下几种。
1.将协议拆迁期限设置四个阶段，按递减办法进行奖励。例如，笔者在某县征收补偿安置方案中设置了这样的签约奖：在第一阶段签订协议、交钥匙、腾空房屋的，每户给予3万元奖励；在第二阶段签订协议、交钥匙、腾空房屋的，每户给予2万元奖励；在第三阶段签订协议、交钥匙、腾空房屋的，每户给予1万元奖励；在本方案规定的期限内未签订协议的，没有奖励。
2.分组奖励。为了激励被征收人团结协作、互相帮助完成征收拆迁工作，按照就近、关联的原则，将被征收人分为若干组，每组全部完成搬迁交验房屋的，每户再奖励一定数额的奖金。这也是走群众路线的尝试与创新，可以发动群众为政府做群众工作。
3.先签先选安置房。安置房的楼层、位置不同，价值也不相同。不管政府如何分配，总会有人不满意。如果将选择房子的权利与签订协议的顺序联系起来，则可以调动被征收人签约的积极性。因此，在征收补偿安置方案中规定“先签先选”的规则，无疑会造成“先签协议有甜头，后签协议吃苦头”的压力态势。
4.将未经登记服务的补偿与签订拆迁协议联系起来。《征收条例》第24条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。鉴于违法建筑存在的普遍性，不予补偿会增加征收的困难。笔者在某县征收补偿安置方案中设置了这样的规则，“超出安置房面积以外部分的证件不齐全或者无证件的，不进行安置，一揽子签订协议的，按照80元/平方米至480元/平方米进行货币补偿，划分六个等级，具体由认定组进行确认；没有一揽子签订协议而作出补偿决定的，不予补偿。”这样规定，既消化了存量违法建筑，又激励了被征收人尽早签订拆迁协议。
（四）破解滥用诉权策略
如果被征收人申请行政复议或提起行政诉讼，一定要积极答辩应诉。因为被征收人并非真的有证据和法律依据进行诉讼，往往是滥用诉权拖延时间，试图将政府拖进诉讼的泥潭，让征收拆迁的干部心烦意乱，让征收拆迁工作陷入停顿，然后试图达到多获得补偿的目的。对此，笔者提出如下建议。
1.对违法建设行为下达《责令限期拆除违法建筑决定书》后，根据《城乡规划法》第68条规定，依法。
2.使用先予执行的权利。针对签订补偿安置协议后拒不搬迁的被拆迁人，根据《民事诉讼法》和《合同法》规定，签约的补偿安置单位可以向人民法院提起民事诉讼。根据《民事诉讼法》第97条规定，人民法院先予执行的情形是：追索赡养费、抚养费、抚育费、抚恤金、医疗费、劳动报酬和情况紧急需要先予执行的。搬迁属于情况紧急，因为安置房的开工建设涉及众多被征收人的基本生活保障，再加上北方施工时间短，所以，对搬迁的先予执行符合法律的规定。在被征收人将政府作出的补偿决定诉至法院后，根据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第94条规定：在诉讼过程序中，被告或者具体行政行为确定的权利人申请人民法院强制执行被诉具体行政行为，人民法院不予执行，但不及时执行可能给国家利益、公共利益或者他人合法权益造成不可弥补的损失的，人民法院可以先予执行。后者申请强制执行的，应当提供相应的财产担保。政府所进行的征收项目都是涉及公共利益，征收单位应及时申请人民法院先予执行。
3.危房鉴定。根据《危险房屋管理规定》，鉴定为D级危房后，因其危害公共安全，房地产管理部门可以组织有关部门立即。
4.作出补偿决定后通过双向评估结算差价。政府对拒绝签订协议的被征收人要及时作出补偿决定，按照评估报告计算其被拆迁房地产的价值，再对安置房进行评估。通常情况下，被征收人需要交纳差价才能获得安置房，而原来如果签订拆迁协议是不用交纳差价的，因此，一定要让钉子户吃亏形成必然。有律师声称：“当钉子户肯定比听话搬迁能得到更多的实惠，谁能坚持到最后，谁就获得胜利。”一定要让这句话成为泡影，这样，在以后的征收项目中，钉子户就会越来越少，直至消失。
（五）破解被征收人行为
1.积极应对上级领导的指示过问。只要政府依法征收，就不怕被征收人，遇到上级领导批示下来，要积极认真回复，说明政府的征收工作是正在依法进行，指出人是在漫天要价、无理取闹。
2.对于被征收人违法，坚决予以打击。针对愈演愈烈的违法，公安部公通字[2013]25号《关于公安机关处置活动中违法犯罪行为适用法律的指导意见》规定：1.对扰乱工作秩序违法犯罪行为的处理；2.对危害公共安全违法犯罪行为的处理；3.对侵犯人身权利、财产权利违法犯罪行为的处理；4.对妨害社会管理秩序违法犯罪行为的处理；5.对利用计算机信息网络实施违法犯罪行为的处理。公安部的规定对于遏制违法起到积极作用。
（六）见证留置送达法律文书
鉴于钉子户往往拒绝在工作人员送达的任何文书上签字，工作人员可以采取见证留置送达的方式。《民事诉讼法》第86条规定：“受送达人或者他的同住成年家属拒绝接收诉讼文书的，送达人可以邀请有关基层组织或者所在单位的代表到场，说明情况，在送达回证上记明拒收事由和日期，由送达人、见证人签名或者盖章，把诉讼文书留在受送达人的住所；也可以把诉讼文书留在受送达人的住所，并采用拍照、录像等方式记录送达过程，即视为送达。”由此，政府工作人员在执法过程中也可以采取见证留置送达的方式。因此，对于拒绝接收法律文书或者拒绝签字的被征收人，工作人员可将法律文书贴到被征收人的大门上，进行拍照或录像，拍照或录像应当能够让人识别出是被征收人的家以及法律文书的内容。然后，再在送达回执上由送达人、见证人签名。
房屋征收的法律规定篇7
【关键词】房屋拆迁；公共利益；个人利益
一、房屋拆迁的现存问题
（一）房屋拆迁的背景
房屋拆迁是城市化进程的重要推进力。始于上世纪50年代，经过80年代的“危房改造”，直至90年代，我国城市化进程加快，日益增长的经济态势与人民的物质文化需求对城市的发展与扩大提出了新的要求。旧城本身的硬件、软件设备的位问题开始暴露，我国的城市主要面对的问题在于城市规划先天的缺陷，有限的基础设施、极低的土地利用率、恶劣的居住环境……这些问题的凸显严重制约了经济的发展。城市亟需大规模扩张。城市化进程必然带来房屋性质改变及房屋大范围拆迁的现实影响。在新科学规划下，利用财政资金和商业资金进行房屋拆迁，使得我国城市整改颇见成效。城市功能的提升与居住环境的改善反过来也促进了经济发展与社会稳定，是利国利民的良策。
我国房屋拆迁主要包括国有土地上房屋征收与农村集体土地的腾退两大类。国有土地上房屋征收即常提的城市房屋拆迁，是指在国有土地所有权与国有土地使用权相剥离的情况下行政机关代表国家以旧房改造等其他公共利益目的而开展的收回房屋使用权的征收行为，具有行政行为的性质。农村集体土地的腾退是指集体经济组织基于土地所有权授权于房地产开发商，开放商以此与基于宅基地使用权而实际享有房屋的村民签订腾退补偿协议，这样一个三方的合同关系，摒弃了行政的色彩，具有民事合同的性质。
（二）房屋拆迁现存问题的产生原因
居住环境发生翻天覆地的变化的另一面，是房屋拆迁过程产生各种问题。住房的供需矛盾激化，暴力执法、抗法增多，“钉子户”频出、自伤行为等拆迁纠纷时有发生，群众上访事件增多，诉诸媒体又加强了渲染，给拆迁工作造成了很多阻力，给社会增加了不稳定因素。
1.立法的重大缺位
我国房屋拆迁方面的法律法规并不完善，我国没有出台明文的拆迁法律，主要是地方性规范性文件与非规范性文件在调整。就城市拆迁而言，现行有效的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》，而具体实施细则地方性色彩浓重，以北京市为例，就包括《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》、《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》、《实施意见》、《北京市城乡规划条例》、《北京市房屋拆迁评估规则》、《北京市建设征地补偿安置办法》、《北京市人民政府办公厅关于进一步明确拆除违法建筑物或者设施有关执行程序问题的通知》、《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》、《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》……中央政策缺乏、北京市条例与办法繁杂、具体区县的细则不胜枚举。这充分说明，繁多的规范性及非规范性文件效力低、操作差，房屋拆迁决定具有相当的随意性，各拆迁主体在拆迁行为过程中无明确的法律法规可循，无正当程序所依托，被拆迁户利益受到侵害后救济道路不明确，探索实践的道路步履维艰，我国的立法现状堪忧。此处尚未考虑立法内容的合理性问题。
2.拆迁行为背后的多种利益冲突
拆迁行为是由多方主体构成的，法律关系错综复杂。国有土地上征收的主体是国家行政机关和城市居民；农村集体土地腾退的主体是集体经济组织、房地产开发商、集体经济组织成员。几方利益冲突时有：（1）国家公职人员的贪污贿赂行为导致拆迁款流失，执法人员不乏暴力执法，使得被拆迁户对行政机关工作并不信任，不配合拆迁工作乃至暴力抗法，这是上层的污泥；（2）被拆迁户的贪婪欲望，在社会矛盾少量突出的现实情况下，尤其是旧房改造和农村集体经济组织的贫困被拆迁人把拆迁当做是此生翻身转运的唯一机会，将拆迁作为发家致富的新方法，这是底层的贪婪；（3）行政机关的监管职责不到位，部门间分工不到位，被拆迁户的救济途径不明确，这是监管的漏洞；（4）媒体捕捉新闻的敏锐角度恰恰在于新闻的震慑力，难免添油加醋、夸大事实或虚写材料，新闻媒体的热力炒作正是拆迁矛盾的助推力。
二、房屋拆迁的合法性分析
（一）公共利益的法律论证
法律中自宪法开始就肯定了公共利益作为房屋拆迁目的的合法性地位。2004年修订的《宪法》第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”同时，第13条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”2004年修订的《土地管理法》遵循《宪法》的精神，在第22条中规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。……”2007年修订的《城市房地产管理法》第6条规定：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益……”第20条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。2011年颁布并实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”该条例第8条用概括式加列举式的立法模式对公共利益做出了努力的描述。这些法条与理论上关于房屋拆迁合法性论证是一致的。
（二）公共利益的理论论证
公共利益作为房屋拆迁合法性基石的地位虽然在法律上得到了肯定，但法律并未明确给出公共利益的含义界定，这一缺憾形成了房屋拆迁行为的阻力的本质来源。推进房屋拆迁行为的合法进程，必须明确界定公共利益的内涵，进行公共利益的理论论证。
从理论上来说，公共利益之所以是房屋拆迁行为的合法性支撑，主要有两个原因：
1.社会契约论和人民说
根据社会契约论，一个运行良好的社会需要人和人之间的契约契约关系；根据人民说，国家的一切权力来源于人民。前者从公共利益和个人利益角度选择支持公共利益，后者从权力来源肯定了公共利益。这两大学说共同奠基了西方政治文明的发展史，同样影响了我国的政治发展进程，公共利益的价值理念是被这两大学说认可的。房屋拆迁行为作为国家意志的表征，必须以公共利益为价值选择。
2.所有权的附随义务
权利不能脱离义务而存在，所有权享有占有、使用、处分、收益的权能，因而更要践行公共利益之义务。德国1919年的《魏玛宪法》第153条规定：“……公用征收，仅限于裨益公共福利及有法律根据时，始得行之……所有权为义务，其使用应同时为公共福利之役务。”这里所说的公共福利，即公共利益。之后的《德国基本法》第14条第2款规定：“财产权负有义务。财产权之行使应同时有益于公共福利。”此为所有权固有的约束，自由与限制相伴相生，构成所有权的内容。
公共利益之于房屋拆迁的合法性地位毋庸置疑，如何界定公共利益才是关键。“整体国家观”在公元前6世纪古希腊肯定了全社会存在与社会成员的一致性，之后，哈耶克对公共利益中“公共”的概念做出了整体的界定，由此将公共利益看做整体的普遍的利益，与个人利益、少数人利益区分开。边沁认为，公共利益不是独立于个人利益的特殊利益，他认为全社会的公共利益是每个个体个人利益的加和。随后，博登海默认为前述观点未区分公共利益和个人利益，他认为公共概念本身意味着在分配和行使个人权利时决不可以超越的外部界限，提出了“外部界限”的概念，“外部界限”是指个人利益的实质范围，他认为公共利益的基本前提就是个人利益的实质性范围。
本文认为，公共利益是在提取个人利益的实质成分之后将其衍生出全社会的共同需要，具有社会导向性，并非个人利益的简单加总。公共利益依照不同的地域、时间的比较标准，有时差异很大，在践行时，须从本质着手，不可片面。公共利益并不等于将少数被拆迁户的利益让位于代表多数人的政府决策。
三、房屋拆迁争议的解决机制
（一）以公共利益为导向引导立法
1.扩大行政公开，完善拆迁公共决策中的公民参与
拆迁是国家之于民众的行为，具有强烈的行政色彩，因此要遵守行政公开、行政参与原则，这与宪法规定的民主原则是一致的，这也是民主法治的彰显。行政公开原则是第二次世界大战之后提出来的，这一原则要求政府等行政机关公开行政权力行使的依据、过程和结果。这一原则必然要求公民的行政参与，利害关系人在行政公开的前提下，参与行政行为，反过来，通过利害关系人的参加，提高行政效率并减少行政风险。在拆迁这项浩大的工程中，当事人必须要参与拆迁的决策，得到质证和辩驳的机会。行政机关要通过展开政府信息公开、调查研究、听证程序等制度，使被拆迁户有效地参与到规划决策的过程中去。被拆迁户只有在知晓政府信息之时在决策过程中充分表达自己的意见，才能在实施程序中捍卫自己的合法权益。
2.规范最低限度的拆迁实施程序
就农村集体土地而言，仍适用《土地管理法》，而《土地管理法》最新一次修订在2004年，亦不足够满足现状。
以城市土地为例，《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经于2011年1月21日公布并实施，新条例相对于旧条例，在拆迁实施程序中由5个步骤增至20个步骤，充分说明了我国立法的不断发展。该条例第28条规定：“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。”取消了行政机关自行强制拆迁的规定。强制执行其实是对私有财产的征收，关系被拆迁户最根本的财产权益，对待应谨慎，新条例中仍需完善：
（1）引入提存程序
（2）引入强制执行见证制度
（3）加强对拆迁违法行为的制约
（二）完善监管部门职能界定
以国有土地上房屋征收为例，本级政府的职能定位在组织人与负责人，上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。实践中，无论是国有土地上房屋征收还是农村集体土地腾退，政府以行政许可或行政裁决的形式介入商业拆迁或成为拆迁当事人参与其中，以牟取暴利，这种来自官位的压迫侵犯被拆迁人应获取的利益。法律的规定使政府既是拆迁的负责人又是监督人，这种界定很容易使得政府等行政机关。没有有效的监督就不会有稳定的秩序，政府的权力应有一定的限度和范围，政府不能直接成为拆迁当事人，过度干预房屋征收与腾退工作。
（三）丰富拆迁补偿方式
我国目前的拆迁补偿方式只有两种：货币补偿和房屋产权调换。前者是由评估机关作出的评估价，不低于拆迁决定公告之日前的市场价格。实际上，目前的补偿标准正伴随着经济发展逐步走高，越是新公布的拆迁决定，补偿标准越是优越。然而，也正因如此，新老补偿标准不一致，很多老拆迁户会群体性上访来斥这种不公平，这是思想心态的问题，在此不予置评。后者是指计算置换房屋的价款，清结原房屋价款，再由被拆迁户来补其间差价。两者可以互相选择。
本文认为，这两种补偿方式不足够满足被拆迁户的需求，应增加以下几种方式：实物补偿、安排就业、通过税收方式支持兴办企业。实物补偿可以提供被拆迁人的现实物质生活需求，安排就业能够长久地从收入源保证被拆迁户的生活能力，兴办企业的税收支持能够更有效促进被拆迁户的未来发展。这几种方式与货币补偿、产权置换相配合，才能从根本上帮助被拆迁户减少拆迁对其产生的负面影响，保证其过渡期的生活质量。
（四）完善被拆迁户的救济途径
《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定了被征收人行政复议和行政裁决的权利。这两者都是有限的司法变更权，复议机关大多是行政机关自身，充斥了行政性质，被征收人仍处于弱势地位，其权益很难得到真正救济。本文认为引入司法审查程序是较为中立、公正的做法。步入诉讼程序，法院系统独立于行政系统也独立于被征用人，法院内部独立，法官有更多的司法自治权，不偏不倚，以此适用法律法规，发挥主观能动性，合理使用自由裁量权。法院须审查拆迁的前置程序是否符合法律规定以及本案具体行政行为的相关证据。审查行政机关只能有否越位，法律法规应用是否得当，行政机关工作人员有无违法违规行为，最终标准在于是否符合公共利益。
参考文献
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房屋征收的法律规定篇8
我国对于城市房屋拆迁问题有明确的法律规定，但对集体土地征用中的房屋拆迁，由于情况较复杂，我国目前还没有制定和颁布专门的法规，土地管理法只规定了征用集体土地的相关程序，而对征地过程中的房屋拆迁操作办法及相应的补偿标准并无具体规定，因此对征地拆迁问题的解决，缺少相关的法律、法规依据。因此，国家应针对农村土地征收拆迁中存在的问题，从立法、司法及社会相关方面予以关注和重视，加快土地征地拆迁立法，依法明确农村土地征用、征收中的权利主体，征占范围和程序，补偿标准，分配主体和范围，使征地拆迁的补偿建立在一个有法可依便于操作的基础上，消除法律界限不明带来的执法不统一问题，通过平衡国家、集体、农民三方利益，为农村社会稳定和经济发展提供可依的保证。就目前在集体土地征用中房屋拆迁的有关问题，并结合当前法律、法规，阐述集体土地征用中房屋拆迁与城市房屋拆迁的区别以及在集体土地征用中房屋拆迁应注意的有关问题：
一、集体土地征用中房屋拆迁与城市房屋拆迁的区别
征地拆迁是指国家因公共利益的需要，经依法批准将集体所有地土地征为国有后，对原集体土地上的建筑物、构筑物进行强制拆迁，并给予补偿的行为。城市房屋拆迁是指因城市建设项目的需要，取得房屋拆迁许可证的拆迁单位（拆迁人）与被拆迁房屋的所有人（被拆迁人）订立拆迁补偿安置协议，按照协议实施房屋拆迁的行为。我国法律规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。国有土地地上建筑物的拆迁，属于城市房屋拆迁的范畴，适用国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定。而农民集体所有土地地上建筑物的拆迁，属于集体土地征用中房屋拆迁范畴，适用《土地管理法》有关征地补偿安置的规定。房屋拆迁管理部门和土地管理部门分别是城市房屋拆迁和集体土地征用中房屋拆迁的主管机关。由此可见，集体土地征用中房屋拆迁与城市房屋拆迁是两种不同性质的拆迁活动，其各自遵循不同的程序和规则来实施。由于农村与城市之间经济发展水平差异很大，很难制定一个统一的标准，致使集体土地征用中房屋拆迁与城市房屋拆迁在补偿安置方面存在高低不等的标准，在拆迁中，两种补偿安置标准的选择适用，往往成为当事人各方争议的一个焦点。
二、集体土地征用中房屋拆迁应注意的问题
1、依法办理征地审批手续。因建设项目需要拆迁集体土地上的房屋，其前提是该土地被批准征用。我国《土地管理法》规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，建设占用土地，涉及农用地转化建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。依照法律规定因建设项目需要用地的首先应将集体土地征为国有，如项目建设不把集体土地依法征用为国有土地就实施房屋拆迁，从根本上违背了我国土地管理法的基本规定，没有土地征用审批手续，就没有拆迁集体土地上房屋的合法根据，边拆迁，边征地、先拆迁，后征地，都在法律禁止之列。
2、征地管理部门按征地被批准方案实施并拆迁公告。征用土地方案经批准后，市、县人民政府应当在被征用土地所在地的范围内予以公布。公告内容应包括批准征地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、人员安置办法和办理征土补偿的期限等，尤其是集体土地征用中需拆迁房屋的，应在公告中明确被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。同时可通知有关部门在拆迁用地范围内暂停办理户口的迁入、分户；房屋的买卖、交换、翻建、租赁、抵押；核发营业执照等事宜。
3、拆迁主体要有合法的资格并按程序规定拆迁。在征用集体土地房屋拆迁过程中，有些拆迁主体是县、区政府，有些是乡、镇政府，还有的是无拆迁资质的有关部门，拆迁主体比较混乱，实际操作很不规范。目前，虽然对集体土地征用房屋拆迁我国还没有一部可操作性的法律法规，但根据现行法律法规还是应按照土地管理法的相关规定由县、区以上土地管理部门组织实施拆迁或委托县、区级土地管理部门实施拆迁为宜。而对房屋拆迁的程序具体可以参照国务院《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定执行。
4、拆迁并进行房屋市场评估、拆迁补偿标准要统一。由于集体土地征用中房屋拆迁，没有一部较完善、完备的法律法规，且对房屋拆迁的补偿安置标准又不适用城市房屋拆迁的规定，所以造成拆迁补偿安置标准不统一。有的农户在期限内搬迁而所得补偿不如后搬迁的农户，使拆迁工作增加难度，拆迁人与被拆迁人容易引起矛盾，造成农户到处上访、哄闹，造成社会不稳定因素。为此，对集体土地征用中房屋拆迁，可根据拆一还一，不低于原来水平的原则，按房屋原有建筑物的结构类型和建筑面积的大小给予合理的补偿，或由政府统一筹建安置房或农民公寓、有条件的附近安排宅基地等进行合理安排安置。对集体土地上的房屋进行评估时，应征求农户意见，提供由三家具有省级以上建设行政主管部门核发的，三级以上的房地产评估资质机构进行评估，由被拆迁人优先选择评估机构，对收征地上的被拆迁房进行市场评估。
房屋征收的法律规定篇9
关键词：房屋拆迁；法规冲突；私权优位；公共利益；正当程序
中图分类号：D92文献标志码：a文章编号：1673-291X（2010）36-0101-02
近年来，随着中国城市化进程的加速和房地产市场的快速发展，城市房屋拆迁冲突有愈演愈烈的趋势。从2009年11月成都金牛的唐福珍自焚事件[1]到2010年9月的江西宜黄自焚事件[2]，前后不到一年时间的两起典型拆迁冲突的惨剧，先后引起舆论的极大关注，自焚者以他们的生命在天国里拷问着我们在世者、法律乃至整个社会的良知。总结事件的教训，以神圣生命的代价应该早日催生中国的房屋征收法。
一、拆迁冲突的实质：私权利与公权力的冲突
拆迁冲突从表面上看是“赤手空拳”与“政府铲车”的冲突，而冲突闹剧之如此惨烈，显示了其背后激烈的利益冲突。被拆迁方声称住宅权神圣不可侵犯，未经我的同意，任何人不能拆除我的房子；拆迁方声称，没有强制拆迁，就没有城市发展，甚至就没有“新中国”[3]。双方的说法似是而非，然而也各有其理。
在人权发展史上，有“消极权利”和“积极权利”之分。启蒙运动所提出的以个人自由和财产权为核心的自然权利，即“第一代人权”概念，属于消极权利。消极权利是指个人反对国家政府公权力的权利，奉行不干涉原则，政府被认为只承担“守夜人”的角色，不可干涉个人自由。近代欧美资产阶级法制就是对消极权利的确认。1776年美国的《独立宣言》宣称：“人人生而平等，他们都从‘造物主’那里被赋予了某些不可转让的权利，其中包括生命、自由和追求幸福的权利”。“为了保障这些权利，所以才在人们中间建立政府”[4]。如果政府阻碍这些目的实现，人们有权利它，以建立新的政府。1789年法国的《人权和公民权宣言》也重申这些观点。紧接着，私权神圣原则被载入各国宪法与民法典中，如《法国民法典》，彰显了私权利对抗公权力的绝对优位。
虽然第一代人权概念对封建专制功不可没，然而，19世纪末20世纪初，社会日益分化为两大对立的阶级，使人们看到资产阶级所谓“自由、平等”的理想人权在现实中变成了贪婪的资产阶级特权。近代宪法确认的基本权利体系并没有从根本上解决人权问题，普通公民缺乏享有基本权利的物质基础和社会保障而变得日益贫困，社会矛盾尖锐。有识之士开始重新思考人权的深刻含义，反思不干涉主义，宪法不仅仅应当防止国家“积极作为”带来的侵害，还要避免国家“消极不作为”而造成的社会问题。从德国的《魏玛宪法》开始，西方国家的私权绝对优位有所松动，开始强调私有财产权受公共利益限制。《德国民法典》对私权的限制大大超过了早期的《法国民法典》。
中国2004年宪法修正案规定，“国家尊重和保障人权”以及“保护公民合法的私有财产”，但同时也规定，为了公共利益的需要，可以“依法征收”公民的私有财产；2008年《物权法》也作了类似规定。这说明，中国一方面承认私有财产权对抗公权力的优先地位，但同时也认为私有财产权是有限的，即受公共利益限制。房屋拆迁冲突的实质是公权力作为“公共利益”的代表在房屋拆迁中与私权利产生冲突。
二、拆迁冲突的法律原因：法规冲突（法律与条例的冲突）
在我们把眼光投向拆迁冲突的画面时，我们常常看到：私权利（被拆迁方）在屋顶上插上红旗，手里拿着《宪法》和《物权法》要求保护私有财产；公权力（拆迁方）则拿着政府的强制拆迁令和《城市房屋拆迁管理条例》准备强制拆迁。为什么一方声称“依法拆迁”，另一方表示“依法维权”还产生剧烈的冲突呢？原来他们不是依据同一部法，而是依据不同的“法”而已。依据不同的法为什么产生冲突呢？除了人们对两部法的理解有偏差以外，主要还是两部法的规定之间存在立法冲突，也就是说法规在打架。事实正是如此，《物权法》与《房屋拆迁条例》存在着强烈的冲突。
在唐福珍自焚事件发生以后，正是基于学者的社会良知，北大五教授上书全国人大常委会，提出《房屋拆迁条例》涉嫌违宪，要求对其进行审查。2009年12月7日，北大法学院五位教授――宪法和行政法学者沈岿、王锡锌、陈端洪、姜明安；民商法学者钱明星以公民名义致信全国人大常委会，建议废止或修改《城市房屋拆迁管理条例》相关条款。“《拆迁条例》与《宪法》、《物权法》、《房地产管理法》保护公民房屋及其他不动产的原则和具体规定存在抵触，这导致了城市发展与私有财产权保护两者间关系的扭曲。”[5]五位教授一致认为，《拆迁条例》自2001年颁布施行起，历经八年，其原有框架已不再适应宪法、法律以及经济、社会的巨大发展。立法机关应以法制协调统一原则为基础，对《拆迁条例》进行审查，以建立合法、公平、公正的房屋拆迁法律关系。
依据《宪法》、《物权法》规定，要通过征收获得公民房屋的所有权，必须具备三个法定条件：“为了公共利益”、“依据法律规定的条件和程序”、“给予补偿”。而《房屋拆迁条例》与《宪法》、《物权法》至少存在三个方面的冲突[5]：（1）征收主体方面：依据宪法和法律，征收、补偿主体应该是国家，征收补偿法律关系应该是行政法律关系；而《条例》却将补偿主体定位为拆迁人，将拆迁补偿关系界定成民事法律关系。（2）补偿方面：依据宪法和法律，补偿是征收合法有效的构成要件，应当在房屋拆迁之前完成，而《条例》却将本应在征收阶段完成的补偿问题延至拆迁阶段解决。（3）征收程序方面：依据宪法和法律，对单位、个人房屋进行拆迁，必须先依法对房屋进行征收，而《条例》却授权房屋拆迁管理部门在没有依法征收的前提下就可给予拆迁人拆迁许可。
造成法规冲突的根本原因在于，《宪法》、《物权法》以私权利为优位，而《房屋拆迁条例》以公权力为优位，因而存在严重冲突。虽然《房屋拆迁条例》在特殊历史时代对中国的城市化进程做出了很大历史功绩，然而愈演愈烈的拆迁冲突说明城市化进程不能以掠夺个人财产的方式来推进，以社会矛盾的激化为代价。因此，《房屋拆迁条例》亟待废止或修改。
三、拆迁冲突的解决途径：通过房屋征收立法界定公共利益与征收程序
在北大五教授上书后，国务院启动了《房屋拆迁条例》的修改程序。然而，仅修改《拆迁条例》难以根本改变目前拆迁法规冲突的状况。为了从源头上减少和缓和拆迁冲突，必须首先健全法制，人大作为立法机关不应怠于行使自己的职责，而应该积极行动起来，尽快启动房屋征收立法程序。权衡个人利益与公共利益，规定征收程序，制定一个公平合理的《房屋征收法》取代《房屋拆迁条例》，将强制拆迁限制在公益征收范围内，并且在立法中提高可操作性，重点规范征收和拆迁程序，遏制暴力违法拆迁，使拆迁工作真正“有法可依”，脱离“人治”的局面。
首先，房屋征收立法必须坚持私权利对公权力的优位原则。近年来随着经济社会的发展和法律的进步，人权意识得到加强，宪法作了重要修改，规定“国家尊重和保障人权”。私有财产权是人权的一项重要内容，故国家“保护公民的私有财产权”。物权法的出台，也正是在这种社会背景下因应宪法的修改而隆重推出的一部保护私有财产权的重要法律。从宪法修改和物权法出台的立法目的来看，是旨在加强对私有财产权的法律保护，因而要求制定严格的征收条件。
其次，解决拆迁冲突应该通过立法尽量清晰界定“公共利益”，从实体正义上防止公权力的滥用。宪法和物权法在保护私有财产的同时，也要平衡私有财产与公共利益的关系，考虑到公共利益的需要，允许公益征收。但要求通过国家立法机关制定法律来严格界定公共利益的范围，以防止政府滥用其权力，借口公共利益侵犯合法的私有财产。当前由于法律对“公共利益”的模糊使用，使一些拆迁官员有可乘之机。一些官员在遇到法律规定不甚明确的“公共利益”时不是运用法治理念将不确定的法律用语与相应的法律原则、目的、精神结合，灵活公正的处理个案，而是滥用自由裁量权，牺牲行政相对人的合法利益。如果不对公共利益作出合理界定，而任由执法者自由裁量很难保证公权力不被滥用。
最后，解决拆迁冲突应该制定房屋征收法以规范“征收程序”，从程序正义上严格限制公权力的行使。正当法律程序原则起源于英国，是西方法治观念产物。1354年英国国会通过的《自由令》第三章规定。“未经法律的正当程序进行答辩，对任何财产或身份的拥有者一律不得剥夺其土地或住所，不得逮捕或监禁，不得剥夺其继承权，或剥夺其生命之权利。”[6]正当程序原则为现代各国宪法或行政法所确认。现代国家行政自由裁量权的扩张使法律对行政权的实体控制变得很困难，于是人们的注意力便集中到了程序的设计方面。在房屋拆迁问题上，如果说“公共利益”还难以通过立法清晰界定，那么对房屋拆迁的程序控制就显得更加必要。立法尤其要规定：先协商或听证再决定征收；先征收补偿后拆迁；先告知诉权后强拆。只有这样，才能有效防止或减少对公民权利的侵犯和拆迁冲突的产生。
参考文献：
[1].
[2].
房屋征收的法律规定篇10
关键词：拆迁；以人为本；《国有土地上房屋征收与补偿条例》
由于房屋拆迁悲剧不断发生且愈来愈烈，这令人们对拆迁产生一种莫名的反感，甚至是恐惧。在这样的大环境下，国有土地房屋征收补偿立法受全社会高度关注。2011年1月21日，我国开始实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称条例)，取代2001年开始实施的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称原拆迁条例），这是我国在房屋拆迁法律方面取得的重要成就。新条例更加突出了以人为本的理念，更加关注人的感受，是在专家制定、科学论证、广泛征求民意的基础上出台的一项管理房屋拆迁的新法规。文章就是在以人为本的视野下研究我国房屋拆迁在法律方面存在的问题，分析其原因并找出解决对策。
1房屋拆迁的概念及程序
1.1房屋拆迁的概念
随着城市建设的大规模展开，因拆迁带来的纠纷也越来越多，拆迁问题得到越来越多的关注。那么何谓拆迁?拆，是将土地上原有的建筑物或者其他必须拆除物拆除；迁，是指对原土地使用者暂时或永久迁移。城市房屋拆迁一般是指在城镇规划区内国有土地上，因城镇建设需要拆除房屋及其附属物，并对房屋及其附属物所有人或其他权利人进行补偿和安置的行为，包括房屋拆建，城市功能、用地布局和空间结构的调整以及环境治理等内容。
1.2城市房屋拆迁程序
新条例出台使得城市房屋拆迁程序更加合理。目前的房屋征收工作主体为市、县级人民政府负责，由市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施。房屋征收部门提出征收补偿方案，向公众广泛征求意见，必要时举行听证会。在决定之前，还有做社会稳定风险评估。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
2城市房屋拆迁制度的缺陷
2.1房屋拆迁中政府角色错位
在城市房屋拆迁中，政府作为公共利益的代表着，应认真执行国家关于拆迁的行政法规及政策，使拆迁工作井然有序地进行，并着力保护好弱势的被拆迁人的利益。但是实践中却并没有完全扮演好自己的“守夜人”角色，在部门利益的驱动下表现出强烈的机会主义倾向：个别地方政府直接充当了拆迁人，在经济利益最大化和经济发展压力、动力面前，利用自身垄断城镇土地供给及城镇规划的权力，拆迁生财，低成本推进城镇化进程。并由此进一步加剧了被拆迁人的弱势地位，损害了被拆迁人的合法权益，使得政府所代表的公共利益虚假化，甚至异化为政府利益或者部门利益，而并没有真正体现为公众利益。
2.2行政强制拆迁制度不合理
原《拆迁条例》第17条规定：“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。”这条规定直接赋予了拆迁人的强制拆迁权力，且没有更加有约束力的规范来监督和约束强制拆迁行为。在这种制度下，不顾居民死活，强拆强建，暴力拆迁，血染拆迁的事例不断发生，且愈演愈烈。2010年9月10日江西宜黄县强拆钉子户爆发冲突，钟家拆迁户3人自焚，最后导致1死2人重度残废，最后房屋也免不了被拆的厄运。这就是强制拆迁发生的惨案，这样的事情在全国各地都有发生。在这样的拆迁中，人的生命已经变得卑微和没有价值，被拆迁人践踏，这与政府“以人为本”、“以民为本”的服务理念相差千里。新的拆迁条例第27条已经明文规定：“任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动”。但仅仅这些还不够，还必须要出台更加详细的约束规范和监督，坚决杜绝暴力拆迁的再次发生。
2.3对被拆迁人的利益救济不到位
我国当前的城市拆迁问题是引发社会不稳定的重要因素之一，究其原因是拆迁实践中违法拆迁的现象太多，而无论是是从拆迁制度还是从社会现实情况来看，被拆迁人都处于弱势地位，拆迁中纠纷的裁判机制和救济机制都不利于被拆迁人的保护。
就裁判机制来说，原《拆迁条例》中，政府既是裁判员，又是运动员，等于自己给自己打分，自己给自己成绩，这样的裁判机制无法令人信服，很容易导致权力的滥用。原拆迁条例第16条：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。”“拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。”这里房屋拆迁管理部分既担任拆迁决定部门，又担任裁决部门，显然无法做到公平公正。而且在诉讼期间也不停止拆迁的执行，即使诉讼成功，房屋可能也早被拆了。
3以人为本视野下房屋拆迁的建议
3.1加强拆迁监管，实施和谐拆迁
根据新条例第6条的规定，现在拆迁的主体不再是拆迁单位或者房地产商，而是市、县级人民政府直接负责，由市、县级政府组织和确定房屋征收部门。这既是对政府的一种权力和职责的赋予，更是对政府能够“以人为本”，为民服务，真正为民做主的一种信任。因此政府必须积极转变拆迁思路，不是为利拆迁，而是为民拆迁。政府要积极履行好自己的职责，加强对征收和补偿行为的监管，杜绝再次发生暴力拆迁事件。
政府对拒绝房屋被拆迁人应采取比较人性化的工作措施，必须依据新条例，依法办事，做好房屋拆迁的动员工作。要严厉地惩处房屋拆迁单位通过采取殴打、恐吓、胁迫、威胁以及停水、停电、停热、停气、阻断交通等手段，迫使房屋被拆迁人搬迁的行为。新条例已经命令禁止这些行为，已经有法可依，那么政府就要积极监管这些非法行为，尽快出台详细的行政处罚措施，严厉惩罚这些行为人。
以人为本，就是把人民作为政府最重要的、最根本的服务对象，任何事情都要把人放在最前面。政府必须积极与人民进行沟通，通过正规的拆迁程序，积极保护被拆人的合法权益。新条例第32条明确规定：“采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。”这是非常必要的。政府对待这样的行为应该绝不姑息。
3.2让被拆迁人更多的参与到拆迁过程
公众参与是一种重要的行政决策模式，也是一种重要的制度化的民主制度。房屋拆迁关系到被拆迁人的居住和生产、生活，因为房屋是被拆迁人最重要的财产之一。因此，为了实现民主、正当、公开原则，就必须要让被拆迁人充分参与到拆迁过程中，只有这样才能更好的减少暴力强拆、致伤致残事件。这样就必须赋予被拆迁户和周围人民群众一些应有的权利。比如政府举行的相关调查，参加相关的座谈会、论证会或者听证会等，充分了解被拆迁居民的意思和意愿，解决办法，对拆迁过程的不满与建议等等。新条例中第十条规定：“市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。”这些都是为被拆迁居民和广大民众提供给非常好的发言平台。但是仅仅这些还是不够的，笔者认为，在房屋拆迁的整体过程中作为房屋拆迁主体的行政机关应当允许公众通过向主体机关提交书面材料，或者发送电子邮件、参加网上投票等方式，或以参式，充分而及时地表达自身的意愿和诉求。
3.3加强司法保障
对于法院来说，它处于相对中立的位置，且它的裁决不是任意的，它必须遵循一定的原则和标准，必须以法律为依据，只有这样才更能体现公平、公正，才能做到保障被拆迁人的权益。
新条例第14条已经明确规定：“被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”该条重新赋予被征收人司法救济的权利，司法机关更应该履行好自己的职责，保持司法公正，积极维护被征收人的合法权益。
4结语
房屋征收的目的在于维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，这也是新条例出台的目的。新条例的出台可以有力好的规范目前中国的拆迁市场，更好地维护被征收人的合法权益，维护公共利益。可以说这部法律出台的正逢时。但是中国拆迁的混乱、不规范历时很久，已经是一个痼疾，要得到根本治理还需要一个过程，需要政府积极作为。政府必须坚持“以人为本”的服务理念，把人的价值摆在至高无上的地位，尊重和保护人的人身和财产。只有把拆迁框在“以人为本”的环境下，从保护人权的角度来整治和规范拆迁，实现有法必依，执法必严，最后才能真正实现和谐拆迁。
参考文献：
[1]《国有土地上房屋征收与补偿条例》,2011年1月21日颁布并实施.
[2]翁岳生.行政法[m].中国法制出版社，2002.
[3]张文显.法理学[m].高等教育出版社、北京大学出版社，2007.