城市房地产管理制度篇1
第一条为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。
第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。
本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
第三条国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
第四条国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。
第五条房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第六条为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。
第七条国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。
县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。
第二章房地产开发用地
第一节土地使用权出让
第八条土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
第九条城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
第十条土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。
第十一条县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。
第十二条土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。
直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。
第十三条土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。
商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。
采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
第十四条土地使用权出让最高年限由国务院规定。
第十五条土地使用权出让，应当签订书面出让合同。
土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
第十六条土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。
第十七条土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。
第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
第十九条土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。
第二十条国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。
第二十一条土地使用权因土地灭失而终止。
第二十二条土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
第二节土地使用权划拨
第二十三条土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
第二十四条下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：
（一）国家机关用地和军事用地；
（二）城市基础设施用地和公益事业用地；
（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
（四）法律、行政法规规定的其他用地。
第三章房地产开发
第二十五条房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第二十六条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
第二十八条依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。
第二十九条国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。
第三十条房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的经营场所；
（三）有符合国务院规定的注册资本；
（四）有足够的专业技术人员；
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。
设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。
房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。
第三十一条房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。
房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。
第四章房地产交易
第一节一般规定
第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第三十三条基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。
第三十四条国家实行房地产价格评估制度。
房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
第三十五条国家实行房地产成交价格申报制度。
房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。
第三十六条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。
第二节房地产转让
第三十七条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
第四十二条房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
第四十三条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
第四十四条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
第四十六条商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
第三节房地产抵押
第四十七条房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
第四十八条依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。
以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。
第四十九条房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。
第五十条房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。
第五十一条设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
第五十二条房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
第四节房屋租赁
第五十三条房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第五十四条房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。
第五十五条住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。
第五十六条以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。
第五节中介服务机构
第五十七条房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
第五十八条房地产中介服务机构应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的服务场所；
（三）有必要的财产和经费；
（四）有足够数量的专业人员；
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。
第五十九条国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。
第五章房地产权属登记管理
第六十条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
第六十二条房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。
因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。
第六十三条经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。
第六章法律责任
第六十四条违反本法第十一条、第十二条的规定，擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的，由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。
第六十五条违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。
第六十六条违反本法第三十九条第一款的规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。
第六十七条违反本法第四十条第一款的规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。
第六十八条违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。
第六十九条违反本法第五十八条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。
第七十条没有法律、法规的依据，向房地产开发企业收费的，上级机关应当责令退回所收取的钱款；情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。
第七十一条房产管理部门、土地管理部门工作人员、，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。
房产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益，构成犯罪的，依照惩治贪污罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。
第七章附则
城市房地产管理制度篇2
为了认真贯彻落实国务院领导的批示和北京市人民政府《关于协商解决中央国家机关及所属单位环境治理和住房建设等问题的会议纪要》（京政会〔1999〕77号）的精神，进一步推动住房制度改革，按照搁置产权争议，先房改售房的原则，切实做好中央在京党政机关（包括中直管理局、全国人大、全国政协系统等）及所属企事业单位（以下简称为“中央单位”）统建房房改售房工作，现将有关问题通知如下：
一、关于统建房的定义及范围统建房是指1973年--1986年期间，由国家计委、国家建委、财政部投资、拨款，北京市组织统一建设、管理的，按国家投资指标（包括“三材”指标）划拨，由中央单位分配使用的住房。
中央单位的统建房，目前分别由北京市房屋土地管理局（以下简称为“市房地局”）各区房屋土地管理局（以下简称为“区房地局”）和北京市城乡建设委员会（以下简称为“市建委”）系统房地产开发公司等单位管理。
二、关于统建房的出售问题
（一）统建房售房工作原则上以房管部门为主，原分配使用单位参与、协助。
（二）凡现住统建房的住户（包括中央单位职工和市属单位职工），按照自愿的原则，均可申请购买现住房。购房人享有与其它公有住房房改售房政策规定的同等的权利和义务。
凡于1999年年底前提出购买现住房申请并按规定交付房价款的住户，均执行北京市1999年房改售房价格和各项优惠政策。
（三）由市房地局及各区房地局管理的统建房，由中央单位代表机关国务院机关事务管理局房地产管理司（以下简称为“国管局房地司”）、市房地局共同进行清查核实，先清后售，边清边售。具体清查摸底工作由国管局房地司、市房地局按系统分别负责落实，清查工作于1999年10月31日前完成。
（四）售房资金的收缴、归集工作，由区房地局负责并按规定一律存入由国管局房地司、市房地局和市房改办委托市住房资金管理中心在中国工商银行北京分行开设的“中央单位统建房售房资金”专户中，专户账号是25900596－96.
（五）市住房资金管理中心为承办售房的单位开具统建房售房款存储证明，区房地局凭资金存储证明办理产权过户手续。
（六）售房情况的汇总、备案工作，由各区房地局负责边出售边登记造册，逐月报送市房地局，并由市房地局汇总后分送市房改办、国管局房地司及有关单位备案。
（七）《房屋所有权证书》发放工作，由房屋所在区房地局依据市住房资金管理中心开具的售房款存储证明，在规定期限内负责办理、发放，并在《房屋所有权证书》附记中注记“中央单位统建房”字样。
三、关于统建房售房资金的管理问题统建房售房资金按照“统一归账，专项管理”的原则，专户存储。在有关方面对售房资金的使用未达成一致意见之前，不得支用。统建房售房资金的存储、管理、使用办法，由国管局房地司、市房改办、市房地局协商确定。
四、关于已出售统建房的清理问题由市房改办、市房地局、市建委开发办负责对在本通知下发之前已经出售的统建房情况进行全面清理，国管局房地司予以配合。售房资金须于2000年6月30日前一律归集到统建房售房资金专户中，实行统一管理。清理清册一式四份分别由市房改办、市房地局、市建委、国管局房地司备案。
五、加强组织领导，严肃房改纪律，切实做好统建房的房改售房工作统建房房改售房工作，关系到中央单位统建房广大住户的切身利益，是一项政策性很强的工作。各单位要切实加强组织领导，认真执行房改政策，严肃房改纪律，对在统建房改售房和清理、清查工作中弄虚作假、循私舞弊的，要追究当事人及其领导的责任，并按照有关规定认真查处。有关单位要集中人员和时间，积极协调，密切配合，加快工作进度，确保这项工作的顺利进行。
六、其他
（一）由市建委系统房地产开发公司管理的且产权有争议的统建房的清查、出售工作参照本通知精神执行。
（二）中央单位主张产权、由市建委系统房地产开发公司管理的尚未进行权属登记的统建房，确权材料齐备的，房屋所在区房地局及时予以出具确权证明；确权材料不齐备的，由主张产权的中央单位出具具结书、房管单位出具证明后，房屋所在区房地局作为特例予以确认。房改售房工作由主张产权的中央单位组织实施。
（三）有关统建房售房资金的存储、管理和使用问题，按照《中央单位统建房售房资金存储、管理和使用办法》（见附件）执行。
（四）有关统建房房改售房工作中的未尽事宜，由国管局房地司、市政府房改办、市房地局、市建委开发办另行规定。
（五）本通知从下发之日起施行。
附件：中央单位统建房售房资金存储、管理和使用办法为落实《关于协商解决中央国家机关及所属单位环境治理和住房建设等问题的会议纪要》（京政会〔1999〕77号）精神和《关于中央在京党政机关及所属企事业单位统建房房改售房有关问题的通知》的规定，现制定中央单位统建房售房资金存储、管理和使用办法。
一、国务院机关事务管理局房地产管理司（以下简称国管局房地司）、市房地局和市房改办委托市住房资金管理中心在工商银行北京市分行芳城园分理处住房基金专户内设立中央单位统建房售房资金专用帐户，帐号：25900596－96.专项存储中央单位统建房售房资金。国管局房地司、市房地局共同在市住房资金管理中心开户，预留印鉴，实行双印鉴管理。开户单位名称：国务院机关事务管理局房地产管理司、北京市房屋土地管理局。
二、统建房售房资金由承办售房的单位统一存储到统建房售房资金专户内。具体操作程序如下：
1、承办售房的单位为购房人开具“中国工商银行北京市分行住房基金收款专用凭证”（一式五联，以下简称“专用凭证”）和“中央单位统建房购房人情况表”（一式四联），在专用凭证“备注”栏填明“统建房售房资金”，由购房人持“专用凭证”和“中央单位统建房购房人情况表”到附近工商银行分理处办理缴款手续。
2、工商银行分理处收款后，将“专用凭证”收款人回单盖章交回购房人，同时将资金划入统建房售房资金专户内。
3、购房人将“专用凭证”收款人回单交回承办售房的单位，承办售房的单位为购房人开具发票（或收据），办理后续手续。
4、市住房资金管理中心在收到统建房售房资金后，按照承办售房的单位建立单位明细帐户，定期与国管局房地司、市房地局对帐，并随时接受查询。
三、市住房资金管理中心负责对进入专户资金进行管理，对国管局房地司、市房地局负责。
四、市住房资金管理中心根据国管局房地司、市房地局、市房改办提供的统建房售房清单，协调工商银行有关分理处为承办售房的单位提供服务，为承办售房的单位开具统建房《售房款存储证明》，区房地局凭资金存储凭证办理产权过户手续。
五、市住房资金管理中心每月10日、25日向国管局房地司、市房地局书面通报统建房售房资金存储情况。
六、按照建设部、财政部《关于印发〈住宅公共部位共同设施设备维修基金管理办法〉的通知》（建住房〔1998〕213号）文件规定，统建房售房资金中多层住宅售房款的20％、高层住宅售房款的30％、连同购房人按每建筑平方米52元向承办售房的单位缴交的维修基金用于建立住宅公共部位共同设施设备维修基金，留归承办售房的单位，单独记帐。承办售房的单位应到市住房资金管理中心领取《北京市住房资金管理中心印鉴卡》（一式两份），办理开户手续，预留单位印鉴。使用时需向国管局房地司、市房地局备案。
七、统建房售房资金除建立住宅公共部位共同设施设备维修基金以外的其他部分，在国管局房地司、市房地局未达成一致意见前，均不得支取。达成一致后，凭国管局房地司、市房地局加盖双方印鉴的书面通知，方可办理支取。
八、本办法下发之前出售统建房的售房收入按本办法执行。
附：
中央单位统建房购房人情况表年 月 日 编号：
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｜购房人姓名 ｜ ｜ 所在单位 ｜ ｜ 联系电话 ｜ ｜
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｜ 配偶姓名 ｜ ｜ 所在单位 ｜ ｜ 联系电话 ｜ ｜
｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ 住房地址 ｜ ｜ 层次室号 ｜ ｜
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｜ 建筑面积 ｜ ｜ 总房价款 ｜ ｜
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｜承办售房的单位名称｜ ｜ 联系电话 ｜ ｜
城市房地产管理制度篇3
关键词：房地产投资信托证券化
一、引言
我国城市房地产经过几年的非正常发展后，积累了大量闲置空房，而房价却始终居高不下，导致许多中小投资者无力进入房地产市场投资，投资渠道的匮乏使大量民间游资堆积在银行。同时，政府为拉动内需，投入巨资于城市房地产，所需庞大资金主要依靠发行国债，由此造成财政赤字逐年增加。针对现实中的种种阻碍，有必要借鉴美、日等国房地产开发的先进经验，尝试房地产证券化这一新型、系统的市场化策略。
所谓房地产证券化是指城市房地产开发等资金需求者，直接通过证券方式从资金供给者手中筹集房地产开发资金，运用于城市房地产开发。目前在房地产运作模式中以美国的房地产投资信托最为成功。本文主要借鉴美国的房地产投资信托模式，探讨其运用于我国城市房地产开发。
二、房地产投资信托含义及其运作模式
房地产投资信托于上个世纪60年代产生于美国，实质上是金融信托业与房地产业相结合的创新金融工具，其通过向投资者募集资金，投资于房地产，再将所获得的收益分配给投资者，房地产投资信托的受益凭证可在证券市场交易，通常采用封闭式基金模式。
房地产投资信托是由受托机构依房地产证券化条例规定成立房地产投资信托机构，向特定人私募交付或向不特定人募集发行受益凭证，以获取资金，投资于房地产相关权利、有价证券或其它经主管机构批准的投资标的，以获取投资收益。其流程图如下。
三、房地产投资信托于我国城市更新的可行性分析
房地产投资信托制度可以将房地产细小化、规格化，使小额投资人亦可参与房地产投资。房地产投资信托可增加市场交易证券的种类，投资工具的增加，可以增加市场的完整性。本研究将房地产投资信托运用于城市房地产，可以加快城市化进程，推动城市发展。但由于房地产投资信托为国外引进的制度，因此须考虑我国的社会特性。
（一）对投资人而言，参与此制度的基本条件为资产的安全性及投资的收益
就资产的安全性而言，由于实行房地产投资信托模式，对于投资人的保障可以透过信托制度加以确保，由于信托关系的存在，其信托财产具有独立性。同时房地产投资信托的财务状况必须向公众公开，投资人持有受益凭证参与城市房地产，以此来分享更新区内标的物经营收益，且该受益凭证可在证券市场交易，因此能更好地保障投资者的安全。就投资收益而言，并非所有地区皆可运用房地产投资信托，除非其经营开发后能产生收益，而城市更新地区多为已发展区域，通常具有区位上的优势，更新后有较大增值空间。但因城市房地产投资信托基金的运用往往受到限制，获利性降低。因此，政府可提供奖励措施，在策略上通过容积奖励增加楼地板面积以提高更新后的收益。在税制方面，证券交易并非房地产产权的转移，不需课征房地产转移的增值税。在税收上，可就城市房地产开发所得的利润，给予所得税上的优惠。
（二）对更新地区原所有权人而言，房地产投资信托除了必须保障投资人
的权益外，更应顾及更新地区原所有权人的利益
原所有权人除了与投资人分享更新区内标的物的收益外，应保障于经营期满后，原所有权人继续居住在更新区内。
对于不愿参与房地产信托投资的原所有权人，则以资金进行补偿，原所有权人领取补偿金于更新地区经营期满后，可以优先购买区内标的。而对于愿意参加房地产投资信托的原所有人，则可通过证券化将更新区内原所有权人的权利转化为等量的受益凭证，原所有权人通过此受益凭证享有更新地区经营期间的收益。此外，原所有权人在更新地区经营期满后，亦可优先购买更新区内的标的物。这可保证原所有权人在更新完成后，继续居住在原更新区内。
（三）对城市房地产推行主体而言，目前政府推动城市更新面临资金不足的问题，未来推动城市更新将以奖励民间资本来推动城市更新
为避免民间资本推动城市更新时采用点状更新，政府应对更新地区实施整体规划。民间资本可以通过成立房地产投资信托公司来募集资金完成大面积的城市更新。
此外，在城市更新过程中所面临的另一问题是更新地区的产权复杂性，原所有权人意见分歧将影响更新工作的进行，唯有通过法律的完善来解决；另一方面，当更新工作采用房地产投资信托方式时，通过所有权与经营权分离原则，可避免产权过渡分散的问题，掌握更新地区之经营方向。
（四）对发行人而言，城市更新由于采用房地产投资信托方式，目前可在现有的信托投资公司基础上成立城市房地产投资信托公司，其组织可采取封闭式基金形式
城市房地产投资信托公司向主管机关递交更新计划书，经审核通过，制定财务计划，拟定受益凭证发行计划，担任发起人并执行发行凭证集资工作。待资金募集完成后，由专业房地产公司开展更新地区的开发与管理，而城市房地产投资信托公司则赚取证券管理的经营费及手续费。
四、我国房地产投资信托模式的设想
将房地产投资信托运用于城市更新必须建立一套完整的更新体系。建立此体系可分为三个部分：首先是制度建立的立法阶段，只有在健全的法律框架下，制度的运作才有法可依；其次是制度的运作阶段，设计切实可行的操作流程；最后是监督管理阶段。
（一）立法阶段
以房地产信托投资方式推动城市更新的法律框架应先以《信托法》和《信托投资公司管理法》作为母法以确立投资信托的法源依据，《信托法》承认法律上的所有权与收益所有权可以并存；《信托投资公司管理法》则赋予信托公司可以筹措以房地产为投资标的的资金，推进城市土地的开发，然而我国目前的《信托投资公司管理法》禁止信托投资公司发行受益凭证，因而要想从事房地产投资信托，现行法律亟待完善。
（二）执行运作阶段
完成立法以后，在健全的法律构架下即可进入执行运作阶段，在此阶段有四个主要工作，即成立城市房地产投资信托公司、证券化更新地区的选定、房地产基金的募集管理以及房地产基金的运作。
1.成立城市房地产投资信托公司。由证券管理机关核准成立城市房地产投资信托公司作为发行房地产投资信托受益凭证、募集城市房地产资金的机构，现阶段可在现有的信托投资公司基础上设立。
2.证券化更新地区的选定。①主管机关制定优先更新地区，并核定更新开发计划。②对更新地区进行估价，进而制定更新地区的财务计划与投资经营计划。③城市房地产投资信托公司可以选择经主管机关核准的更新地区，制定开发计划、财务计划及投资经营计划。
3.房地产基金之募集与保管。①城市房地产投资信托公司选定更新标的后，可依更新标的的投资特性拟定受益凭证的发行计划，并交由主管机关审核批准。②主管机关对城市房地产投资信托公司提出的证券发行计划与公开说明书进行审核，为防止基金的短期炒作，主管机关应过滤无完善经营管理计划的基金。③城市房地产投资信托公司所募集的基金应交于金融保管机构成立基金专户，其信托资产独立于房地产投资信托公司的财产。
4.房地产基金的运作。由专业房地产公司担任更新地区的开发经营与管理顾问，房地产公司向城市房地产投资信托公司提出基金运用的建议。城市房地产投资信托公司根据专业房产公司所提出的建议，指示基金保管银行运用信托基金。银行依其指示运用基金，并将更新标的物所衍生的权益分配给投资人。
（三）监督管理阶段
城市房地产证券化制度执行之后，为防止制度发生运作上的弊病，主管机关必须切实加强监督管理。在此阶段有两方面的监管工作：
1.城市更新计划的监督。为顺利推动城市更新工作，更新地区证券化后可配合税制上的优惠。为避免投资者的观望态度，主管机关应监督更新地区开发计划与更新工作的进行，而未依进度进行更新的信托投资公司，则不予优惠。
2.城市房地产基金的监督管理。城市房地产投资信托公司必须定期公告基金运作报告书，主管机关必须严格监督城市房地产投资信托公司使其经营符合法律、规范。此外，基金的运作亦必须符合城市房地产投资信托管理办法的规定。受益人对城市房地产投资信托公司、信托机构或其关系人的财产享有知情权、检查权，一旦发现该公司财务不符合法律、规范时，有权及时纠正。
五、结论
综上所述，我国的城市更新可以采用美国的房地产投资信托模式，然而现阶段推出城市房地产投资信托基金仍然面临一些障碍。首先我国必须完善相关法规，使房地产证券化得以在法制的轨道上正常运转。我国应不断完善现有的《证券法》《证券交易法》《信托投资公司管理法》和《信托法》，使我国信托投资公司可以发行以城市房地产为投资标的的受益凭证，而且还要根据不同的房地产投资形式来制定具体的个别法律，如《城市更新管理条例》，具体规范运作城市房地产开发。其次，在现有的证券公司、信托投资公司的基础上重点推出一些房地产信托投资公司，由这些公司试点推出一批房地产投资信托基金，这批基金的投资标的物为城市房地产或与房地产相关的金融商品。第三，建立房地产投资信托受益凭证流通转让的交易市场，唯有此才能使房地产投资信托顺利发行。最后，抓紧人才培养工作。发展房地产证券化，需要大批熟悉基金管理、房地产分析、经济预测、法律、会计、审计等多方面的专门人才，必须着手培养。
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城市房地产管理制度篇4
着力优化城市化布局，努力实现新型城市化发展新突破。一是研究提出“十二五”时期加快推进新型城市化的目标任务。研究提出《浙江省人民政府与住房和城乡建设部联动推进浙江新型城市化发展合作意见》的行动计划。总结“十一五”时期新型城市化发展的经验，研究提出“十二五”时期新型城市化发展目标任务，继续探索新型城市化发展体制机制创新，力争在行政推动和政策激励上取得新突破。筹备召开全省加快推进新型城市化工作会议。二是全面实施《浙江省城镇体系规划(2010－2020)》、加快形成“三群四区七核五级网络化”的城镇空间结构和大中小城市协调发展的城镇体系，不断优化空间发展布局，促进不同地区优势互补、良性互动、共同发展。三是加快培育建设城市群和都市区
完善城市群发展协调机制，全面实施《浙中城市群规划》，加快《三门湾规划》编制，着手开展台州城市群规划。培育提升杭州、宁波、温州、金华－义乌四大都市区的核心功能，集聚高端要素，发展高端产业，加快建设现代化都市区。四是重点加强中心镇和小城市规划建设。力争2012年底前修编完善全省200个中心镇(除县城以外)总体规划，编制完成近期建设用地控制性详细规划。深化完善中心镇、小城市建设发展标准研究，、加快中心镇道路、给排水、燃气、环卫等市政公用基础设施建设，大力推动中心镇基础设施向周边乡镇延伸覆盖，引导有条件的中心镇向小城市发展。
着力推进区域城乡统筹，努力实现城乡规划实施管理新突破。一是加快县(市)域总体规划的报批实施。积极配合省政府做好县(市)域总体规划审核审批工作，力争尽早全部批准实施，进一步完善城市总体规划和县(市)域总体规划的编制内容及强制性规定，进一步健全城乡规划实施机制。要根据省委、省政府提出的加快大平台、大产业、大企业和大项目建设和实施海洋经济战略的要求，加快依法修编完善城乡规划。二是抓好近期建设规划、控制性详细规划、专项规划的编制实施。督促和指导各地科学编制近期建设规划，逐年编制城市年度项目建设计划，会同省电力部门开展全省电力设施专项规划实施评估，与省通信管理部门联动推进城乡通信设施专项规划编制实施工作。贯彻实施省政府《关于进一步加强抗震减灾工作的意见》，切实加强城市抗震设防工作，抗震设防地区城市抓紧开展城市抗震设防专项规划编制工作，并力争两年内完成，三是全面实施《浙江省城乡规划条例》，制定出台相关配套制度。配合省政府制定出台建设项目规划选址的管理规定，做好《浙江省建设工程竣工验收规划认可办法(试行)》修订工作，制定《建设工程规划核实确认书》，开展《浙江省城乡规划条例》贯彻实施的督查工作。继续派驻第3批城乡规划督察员。四是大力推动地下空间规划和开发利用管理，重点抓好杭州、宁波、温州等大城市和城市新区地下空间的开发利用，2011年全省11个设区城市都要规划建设一个以上上规模、上水平的地下空间开发利用试点示范工程(包括地下快速通道、停车场、城市管线共同沟以及其他地下空间开发项目等)，所有城市新区必须做到地上地下同步规划、同步实施，所有新建建筑必须做到同步设计、同步建设地下停车设施，、五是进一步提升村镇规划水平。根据住房和城乡建设部“工程项目带动村镇规划一体化”试点精神，结合农村土地综合整治和城乡建设用地增减挂钩要求，抓好镇域规划编制试点工作，不断建立完善村镇规划技术标准体系，深入开展优秀村镇规划评比、农房优秀设计方案评选和“百千”服务活动，不断提高村镇规划水平。力争到2012年，修编完善4000个中心村规划，逐步完善中心村镇、沿线村镇和保留特色村镇规划。
着力加快公租房建设，努力实现城乡住房保障新突破。一是以加快公共租赁住房建设为重点，着力完善城镇住房保障体系。逐步扩大城镇住房保障受益覆盖面，抓好试点示范，突出发展公共租赁住房。今年新建廉租住房受益家庭1万户以上，新开工建设各类保障性住房8万套、500万平方米以上，其中公共租赁住房5万套、300万平方米以上，同时，新开工建设限价商品房等政策支持住房300万平方米以上，改造老住宅区危旧房100万平方米以上。要进一步强化督促检查，抓好质量安全，进一步加强保障性住厉的后续管理，确保保障性住房房源的合理配置，同时，加强立法调研，研究起草《浙江省城镇住厉保障管理办法》，力争列入政屙2012年立法计划。会同工商部门抓紧《浙江省经济适用住房买卖合同》和《浙江省公共租赁住房租赁合同》示范文本、二是深入推进农村住房改造建设。围绕省委、省政府提出的农村住房改造建设四年目标任务，完成农村住房改造建设30万户，完成农村困难家庭危屠改造4.2万户。、加快中心镇域、中心村域的农房集聚集约改造建设，进一步加大农村住房改造建设在农村用地、农房产权、农村金融、投融资等体制机制方面的改革创新力度，修改和出台《关于开展集体土地范围内房屋登记工作指导意见》。继续推进与省工商银行合作，探索与省农发行等政策性银行合作，引导社会资本参与农房改造建设，三是坚定不移贯彻落实房地产调控措施。认真贯彻落实国务院、省政府有关房地产调控政策，确保房地产市场平稳健康发展，密切关注房地产市场走势，加强房地产市场监测分析，启动全省房地产监管分析信息平台建设，完善房地产信息披露和信用管理制度，完善商品房预售许可制度，全面贯彻实施《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》。积极研究制订促进物业服务业发展的政策措施，争取以省政府名义召开全省物业服务业会议，加强城市房屋拆迁管理，维护群众合法权益。四是进一步稳步扩大住厉公积金制度覆盖面。积极发展个人住房贷款，完善住房公积金缴存提取、使用和监督制度。研究制定住厉公积金工作人员准八、责效考核、责任追究和信息公开制度，要继续完善公积金监管信息系统建设，建立公积金稽察员制度，组织开展住房公积金专项检查，确保资金安全、高效运行。
着力提升公共服务均等化水平，努力实现城乡基础设施建设新突破。一是着力破解城市交通拥堵。要指导支持杭州、宁渡和温州等大城市加快完善城市综合交通体系规划，加快地铁和轻轨等大容量快速交通系统建设。要以城市快速道路建设为重点，加快城市道路网络建设和停车场等静态交通设
施建设，进一步增强城市的可达性。二是继续推进城乡统筹基础设施建设。在完善城市基础设施建设的同时，不断加快城市基础设施和基本公共服务向农村延伸覆盖。同时，要积极争取世行贷款钱塘江流域小城镇环境综合治理项目早日生效并全面开工实施。三是努力加强城市供水设施建设和改造。加强城镇供水设施配套建设，提高城市供水水质检测能力。继续推进部级和省级节水型城市建设，加大对城市破旧供水管网的提升改造力度，降低管网漏损率，力争全省城市供水管网漏损率下降o.5个百分点。四是积极推动美丽乡村行动，积极配合有关部门，大力推广安吉等美丽乡村建设做法，加快村庄整治和农村人居环境治理。加强农村绿色生态建设，保护特色村落和江南农房传统文化建筑。加大农村危旧房整治力度，推广垃圾和污水处理适用技术。
着力推进绿色城镇行动，努力实现建筑节能和生态资源保护新突破。一是积极发展绿色建筑和低碳城市建设。研究起草《关于积极推进绿色建筑发展的若干意见》，筹备召开全省绿色建筑工作会议。加强绿色建筑及建筑节能工作制度建设，研究制订民用建筑项目节能设计评估审查办法、民用建筑项目节能专项验收办法、建设科技推广管理办法，积极推进绿色建筑标识认定工作，探索建立建筑节能监管、绿色建筑标准、新技术认证推广和技术咨询服务体系。要继续抓好建筑节能示范工程，积极推进太阳能等可再生能源建筑一体化应用，加快全省建筑节能监管体系平台建设。要进一步推进“绿色出行”。加大对步行、自行车交通系统规划建设指导力度，积极推行城市公共自行车系统建设，做好公共交通尤其是轨道交通与自行车、步行等交通方式的衔接换乘。继续开展“中国城市无车日”活动，宣传倡导市民选择绿色交通方式。二是加大污水处理设施建设管理力度，加快完善城区(县城)管网建设和改造，完成城镇污水管网1500公里以上。积极开展污水处理厂提标改造。加快镇级污水处理设施建设，积极推进中心镇及重点流域乡镇建设污水处理厂或就近接入污水集中处理设施。今年，全省新建成60个建制镇的污水处理设施，加快推进城镇污水处理厂污泥处置设施建设和工艺改造，提高污泥减量化、稳定化、无害化、资源化处理管理水平。三是进一步推进城镇环卫基础设施建设。要总结推广杭州等地垃圾分类收集处置试点经验，按照生活垃圾分类处置要求，完善末端无害化分类处理设施建设，进一步加大生活垃圾设施无害化提升改造力度。积极推进相关城市开展餐厨垃圾处理方式国家试点工作。加快研究生活垃圾“减量化、无害化、资源化”的新技术、新工艺和新设备，巩固小液化气站点治理整顿成果，建立长效机制。四是继续推动园林城市创建。修订完善《浙江省园林城市标准》和《浙江省园林城市申报与评审办法》，进一步加快部级、省级园林城市创建，巩固创建成果。积极开展园林城镇创建，在全国率先建立市、县、镇三级园林城镇体系。在城市新区建设、旧城区改造、城郊结合区域中大力加强园林绿化建设，积极采用立体绿化、垂直绿化、地形改造美化等多种方式，提高节约型城市园林绿化建设发展水平。五是全面加强风景名胜资源和历史文化遗产保护。以江郎山申遗工作取得突破为契机，指导杭州做好西湖中遗各项工作。加快推进《浙江省风景名胜区管理条例》修订和《浙江省历史文化名城保护条例》修订调研工作。探索建立历史文化名城名镇名村动态监管信息系统。总结推广台州城市雕塑方面的做法和经验，提升城市文化和品位。
着力推动行业结构调整，努力实现建设产业转型升级新突破。一是加快建筑业发展方式转变。围绕“建筑强省”战略目标，要切实做到七个转变。从偏重外延扩张量的增加向内涵发展质的提高转变，从劳动密集型向技术资金密集型转变，从粗放型经营管理向集约型经营、精细化管理转变，从单一房建和单纯施工为主向大土木和工程总承包转变，从三个市场一起抓向重点拓展省外、国外市场转变，从偏重物质生产向构建和谐人文环境建设转变，从偏重监管向监管服务并重转变。全省建筑业总产值要确保年增长15％以上，增加值占全省GDp6％左右，省外产值占总产值50％以上。二是加快房地产业转型升级，积极开展国家康居示范工程建设和a级住宅性能认定，全面推广省地节能环保型住宅和全装修住宅。以国家住宅产业化试点省建设为契机，积极推动房地产业向专业化、集团化、集约化、产业化方向发展。积极拓展房地产服务领域，积极引导房地产服务业向地下空间的延伸发展，加快构建和完善包括物业服务、房地产经纪、评估、咨询、产权产籍管理、房产测绘、房屋拆迁、白蚁防治等在内的服务体系，实现房地产业发展从量的扩张向质的提升转变。三是进一步提升勘察设计行业竞争力。探索开展省工程设计大师评选，激励工程勘察设计创新创优，加快形成有利于工程勘察设计人才脱颖而出的机制环境。进一步完善建设工程勘察设计招标投标评价标准，突出勘察设计水平在评标中的主体作用。加快工程创意设计园区建设，加强工程设计人员培养和管理，强化行业诚信建设，稳定勘察设计队伍，推动工程勘察设计企业做强做大。严格执行勘察设计标准和规范，研究建立施工图审查人员岗位资格管理制度，逐步将企业施工图设计文件审查资格与审查人员岗位资格相挂钩，不断提高全省房屋建筑和市政工程施工图设计文件审查质量。
城市房地产管理制度篇5
土地管理与利用方式发生根本变化
(一)土地管理与利用方式实现五个转变
改革开放30年来，重庆市建立完善了土地市场体系，使市场配置资源的基础性作用进一步显现。全市土地利用与管理工作实现了从多头管理转变为统一管理，从无偿无限期使用转变为有偿有限期使用，从注重保障向保护耕地与保障用地并重转变，管理方式由限额审批制度转变为用途管制制度，土地由单一生产要素转变为宏观调控的重要手段等五个转变。改变了土地管理法制不健全，城乡分旨、部门分割的分散多头管理局面，有效遏制了建设占用耕地势头，促进了，耕地保护。1997年至2005年末，全市年均建设占用耕地量只是1991年至1996年的70％左右。其中，“十五”期间，全市建设占用耕地面积较“九五”有所增加，但新增建设用地中占用耕地的比重与“九五”相比从54.86％下降到了48.18％。
(二)土地收益大幅增加，支持了城市建设
1990年，重庆市启动土地使用制度改革试点，1992年土地有偿使用制度在全市全面推开，土地使用权出让市场逐步建立，经营性用地全面纳入出让轨道，招标、拍卖出让比例逐步增大，结束了无偿无限期划拨用地为主的历史，土地市场呈现蓬勃生机。
2001年，重庆市在全国率先实行了土地使用权出让公示制度，2002年起经营性土地使用权“招拍挂”出让在全市全面推行。2003年，土地市场治理整顿工作在全国率先通过国务院联合检查组的检查验收。2008年工业用地全面推行“招拍挂”出让，实行了工业用地出让最低价制度。同时，建设用地供应总量控制、城市建设用地集中供应、土地供应公开交易、基准地价定期更新和公布等制度的创新与完善，使重庆市土地供应实现“阳光”操作。土地收购储备、有形市场、“招拍挂”交易形成有机整体，实现了“一个渠道进水、一个池子蓄水、一个龙头放水”的土地供应模式，市场配置资源的基础性作用进一步显现。
2003年以来的5年间，全市土地出让收入累计突破700亿元。其中2007年收取288.7亿元，是2002年的20倍，大大增强了政府对城市重点建设、农业综合开发、地质灾害防治、廉租住房保障等方面的资金保障能力。支持了建设性投资集团搭建投融资平台，支持了市级土地储备集团储备国有土地，其储备土地实现的土地出让综合价金超过400亿元，推动了大学城、西永微电子园和轻轨交通、国际会展中心、图书馆、大剧院等一大批市政、交通、文化基础设施建设。
(三)节约集约用地引导促进了可持续发展
在国土资源管理部门加大工作力度，不断改进服务方式，提高效率，有效保障了高速公路、铁路、水利等基础设施建设和重点项目、重点产业及城镇化、新型工业化发展的用地需求的同时，全市以节约集约引导和促进经济发展用地方式的转变。
建立引导机制。推进旧城改造，提高土地利用率。鼓励工业企业“退城进园”，将企业使用的原有存量土地推向市场。支持发展“楼宇工业”，建设多层厂房和利用地下空间，在有限的土地上增容增效。建立约束机制。清理整顿各类园区，撤销了126个园区，核减面积371.4平方公里。严格项目准入条件，提高土地供应门槛，坚持按定额供地。工业园区逐步呈现出“产业集聚、用地集约、布局集中”的局面，园区、开发区工业增加值以70％－80％的速度逐年递增，占了全市工业增加值的半壁江山。建立监管机制。加强项目用地跟踪管理，加大闲置土地清理处置力度，依法处置久划不拆、久拆不完、久拆不建、久建不完的“四久”工程。建立考核机制。2004年，市政府将城镇土地集约利用指标纳入市政府对40个区县(自治县)政府的综合考核范畴，促进各区县(自治县)节约集约利用土地、转变经济发展方式。
培育、规范和发展房地产市场
改革开放特别是重庆直辖以来，全市经济社会持续快速发展，城市基础设施不断完善，城乡居民生活水平大幅度提高，持续健康发展的房地产业促进了重庆逐步由传统的老工业基地城市，向山水园林城市、适宜人居城市和新型产业城市的发展。
(一)住房制度不断完善
1985年，重庆市被列为国务院首批住房制度改革试点城市。1986年，市部分企业开始开展提高公有住房租金、出售公用住房等改革试点。1992年1月1日，《重庆市城镇住房制度改革实施方案》施行，全市“房改”全面实施。1994年，《重庆市人民政府关于深化城镇住房制度改革的决定》实施，全面推行了住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公房，大力推行集资合作建房，加快经济适用住房建设等措施，奏响了全市住房制度改革的号角，是重庆市深化“房改”工作的里程碑。
一是建立了与社会主义市场经济相适应的新的城镇住房制度。“房改”从破旧到立新，改变了计划经济体制下的福利性旧制度。实现了各单位建房、公房维修、管理住房旧体制向社会化、专业化运行的新体制转变，住房实物福利分配的旧方式向以按劳分配为主的货币工资分配新方式转变，新的城镇住房制度建立。
二是初步构建了多层次的住房保障与供应体系。以中低收入家庭为对象的具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以中高收入为对象的商品住房供应体系逐步形成。建立了住房公积金制度，发展了住房金融和住房保险体系，形成政策性和商业性并存的住房信贷体系。建立了较规范的房地产市场和房屋维修体系，从数量和质量两方面推动住宅建设发展，促进了住房发展方式的根本转变。
三是住房制度改革基本实现产权自有化、分配货币化、价格市场化、供应社会化、管理现代化、交易现代化、住有所居的目标，主城区拥有自有产权住房的家庭较改革前大大提高，达73.2％。
(二)房地产市场持续稳定健康发展
一是房地产投资促进了固定资产投资增长。1980－6月5日，市政府颁发《重，庆市城市住宅出售试行办法的通知》，并从统建房中出售房屋12799万平方米，519万元售房收入作为房地产开发流动资金，开始试建商品房出售。1992年以后，重庆市商品房建设和销售有了进一步发展。直辖以来，全市房地产保持了持续强劲的发展势头。1997年－2007年，全市房地产开发投资从67.54亿元增长到849.90亿元，增长12.59倍，年均增速
25.9％，比同期全社会固定资产投资年均增长幅度高4.4个百分点。仅这11年，全市共计完成房地产投资3589.76亿元，占同期全社会固定资产投资的24.9％，有力地促进了固定资产投资增长。
二是房地产业对经济发展的贡献率明显提高。重庆经济社会的快速健康发展成就了房地产业的发展，房地产业也以不容置疑的事实，展示了改革开放辉煌成就。1992年以后，全市商品房建设和销售有了大的发展，全市商品房销售面积由1992年的29.21万平方米增长到1996年的166万平方米。1997年－2007年，商品房销售面积从260.78万平方米增长到3552.92万平方米，2007年的销售面积是1992年120多倍。同时，1996年－2007年，重庆市房地产业增加值从25.22亿元增长到196.78亿元，年均增长18.7％；房地产业增加值占地区生产总值的比重由2.1％提高到了4.79％。
三是房地产业推动了城市建设快速发展。改革开放特别是重庆直辖以来，发展中的房地产业也提升了城市形象和一个个区域板块的财富价值。近10年来，主城区的建成区面积增加了四分之一，城市规模扩大到了600平方公里，城市布局更加合理，道路更加通畅，住宅小区的环境更加优美。拆危解困工程在提升城市形象，完善城市基础设施和保障“八小时重庆”、“半小时主城”、“亚太城市市长峰会”等一大批重点项目建设用地同时，也极大地改善了被拆迁居民的住房条件。仅直辖以来，全市就拆除危旧房屋3175.08万平方米。
四是房地产业健康发展极大地提高了市民的生活质量。改革开放中的重庆房地产业实现了三次质量大提升，由旧城改造提升到城郊新区开发，由单体楼建设转向小区规模化开发，由一般普通住宅建设转向以生态住房、江景住房、装修房等为代表的高品质住宅建设，环境优美、居住舒适的住宅小区成为重庆一道亮丽的风景线。全市城镇人均住房建筑面积也由改革开放之初(1980年)的不足5平方米，增加到了2007年的27.31平方米，市民居住条件得到极大改善，实现了数量和质量的飞跃，由“居者有其屋”逐步向“居者优其屋”转变。
同时，不断加强市场监控，塑造诚信房地产。在全国率先全面推行商品房销售按套内建筑面积计价制度，基本杜绝了新的面积纠纷投诉；建立了商品房买卖合同联机备案登记制度、房地产预警预报系统，有效避免一房多售等违规行为；率先推行房地产信用网上公示制度，全市房地产企业和执(从)业人员信用情况一目了然；实行了土地房屋“两证”合一，实名制等便民高效措施。
五是有效地解决了城镇“双困家庭”的住房困难。在改革发展中，住房保障工作提到了重要议事日程，全市初步建立了廉租房、经济适用房、经济租用房、限价商品房多种房屋形式和住房公积金、置业担保两种服务形式构成的住房保障体系，“市场加保障”的房地产调控初见成效。其中，廉租住房保障工作自2003年在主城区启动以来，市委、市政府每年都把廉租住房保障工作列为“民心工程”。直辖10周年之际，重庆主城区2.35万户人均住房使用面积6平方米以下的低保家庭实现了廉租住房保障全覆盖。至2007年底，全市累计投入廉租住房保障资金4.57亿元，通过实物配租、租金补贴和核减、旧城拆迁改造安置等途径，对3.72万户城市低保住房困难家庭实施了廉租住房保障。
依法维护群众权益，促进和谐重庆建设
(一)改革完善农村征地和城镇房屋拆迁政策制度，维护群众合法权益
一是及时调整和完善了征地补偿安置政策。市委、市政府高度重视妥善处理好征地中的利益矛盾，切实维护被征地农民的合法权益，解决被征地群众“基本生活水平不降低、长远生计有保障”问题，从1988年至今，重庆市先后对征地补偿安置政策作出了6次调整，积极研究和探索征地补充安置工作的长效机制。1992年，市政府探索建立了农转非人员储蓄式养老保险安置方式，市、区县政府每年都贴息补助，确保农转非人员基本生活有保障。2003年，结合开展征地补偿费专项清理，推行了征地补偿安置资金前置审批制度，有效防止了拖欠征地补偿安置费情况的发生。同时，建立了征地补偿安置争议裁决工作机制，进一步规范了征地裁决程序。
尤其是2005年，通过对征地补偿安置政策调整，全市被征地农民人均所得土地补偿费、安置补助费较调整前增长了28％，青苗和地上附作物补偿标准提高了10％，农民征地房屋拆迁补偿标准提高了20％。
今年，全市不仅提高了征地补偿安置标准，还建立了被征地农转非人员的基本养老保险制度。此次政策调整后，被征地农转非人员人均土地补偿和安置补助“两费”标准较此前又提高了67％(其中部分用于参加基本养老保险)，房屋补偿标准提高了15％，住房安置面积提高了10－13平方米，体现了市委、市政府对维护被征地群众合法权益的高度重视，群众普遍满意。
据测算，全市被征地人员安置补偿由《土地管理法》实施之初的人均8千余元提高到了现在的2.7万元，并实行了就业、抚幼、养老等多种安置方式，大力建设环境优美、居住舒适的农转非安置小区。确保了征地农转非人员基本生活水平不降低，长远生计有保障。
二是以人为本，切实维护城镇被拆迁居民权益。拆迁工作较好地落实了最低单价保障、最低总价保障、廉租住房保障和社会保障等制度。严格拆迁规划计划管理，保障城镇建设拆迁用地需要，实现了市场评估补偿价格，拆迁评估客观公正，拆迁安置补偿资金到位，发放到位，加大“四久”工程拆迁历史遗留问题的处理力度，主城区120多个“烂尾楼”问题得以解决；开展了拆迁超期过渡问题和拆迁上访问题的专项治理，全市1.2万户超期过渡户得到妥善安置。仅直辖以来，重庆市就有35.06万户被拆迁居民喜迁新居。
(二)解决土地房屋“两证”遗留问题，维护社会稳定
城市房地产管理制度篇6
[关键词]第二轮志书；房地产业；篇目设置；内容记述
首轮志书房地产业内容比较单薄，主要记述房地产管理，基本未涉及房地产开发与交易。随着改革开放的深入推进，我国房地产业发展迅猛，并在国民经济中占据重要地位。第二轮志书不能沿用首轮志书模式，必须对记述内容作出相应调整，准确反映改革开放以来房地产业的发展全貌。本文就第二轮志书记述房地产管理还是房地产业，房地产业设篇还是设章节，住房制度改革放入体制改革还是房地产业，以及记述房地产业的哪些内容等问题，谈点浅陋之见。
一、第二轮志书是记述房地产管理还是房地产业
新中国成立后，农村和城镇居民私有房屋，为自建、自修、自管、自用或租借；农村祠众房产及集体新建房屋，为集体所有，由集体管理使用；全民单位（包括行政、军事机关）自建房屋，为全民单位所有和管理使用；接管的旧公产房屋和依法没收的房屋，以及房管部门新建的房屋，为公产房。公产房始由财政、民政、商业等部门经管，20世纪70年代成立房产管理所后，由房产管理所专管。80年代初，房产管理所归属城建环保部门，主要负责公产房屋维修和租赁业务，贯彻“以租养房”原则，实行独立核算、自负盈亏。90年代初，各地成立房地产管理局，下设房地产综合开l公司、房地产交易所、住房基金管理所，开始从事房地产的开发与交易。同时，房产管理所改称房地产公司，划归房地产管理局。首轮志书的记述下限大多断在1985年左右，1985年以前的房地产业比较单纯，以房地产管理为主，很少涉及房地产开发与交易，也就是说还没有形成房地产业。因此，首轮志书将其放在城乡建设篇，记述房地产管理是合理的，能够反映当时房地产的基本面貌。如江西省《德兴县志》卷十五城乡建设与环境保护设第一章城乡建设，下设第三节房产管理；江西省《婺源县志》第十六篇城建环保设第五十四章城乡建设，下设第三节房地产管理。
随着国家住房制度改革的深入开展，我国房地产业从过去那种单纯的房地产管理，已拓展到房地产开发、房地产交易、物业管理等方面，并成为国民经济的支柱产业，各地新的经济增长点。第二轮志书如果还像首轮志书那样只记述房地产管理，就难以反映改革开放以来房地产业的发展全貌，也难以彰显房地产业在国民经济中的重要地位。第二轮志书只有全面记述房地产管理、房地产开发、房地产交易等内容，才能反映改革开放以来房地产业的发展全貌，才能突出房地产业在国民经济中的重要地位。如河南省《新野县志》（1986―1995）卷十四基础建设设第五章房地产开发与管理，下设第一节房产管理、第二节房产交易、第三节房地产开发、第四节房屋修缮、第五节经济实体。
二、第二轮志书记述房地产业是设篇还是设章节
从已出版的第二轮志书来看，房地产业在篇目结构中设置的层次有三种：（1）设房地产业篇。房地产业一般与城乡建设并列设篇，单独成篇难以遇见。如江西省《浮梁县志（1994―2005）》设第七篇城建房产环保，下设第一章城乡建设、第二章房地产管理、第三章环境保护。（2）设房地产业章。房地产业设章又存在两种情况：一是放入城乡建设篇，设房地产业章反映。如安徽省《濉溪县志续编》（1986―1996）设卷二城乡建设，下设第六章房地产业；江西省《南昌县志（1986―2004）》设第四篇城乡建设，下设第四章房产管理、第五章房屋开发。二是放入基础设施建设篇，设房地产业章反映。如河南省《新野县志》（1986―1995）设卷十四基础建设，下设第五章房地产开发与管理。（3）设房地产业节。在基础设施建设篇设城乡建设章，下设房地产业节。如黑龙江省《肇东市志》（1982―2000）第十一编基础设施建设设第一章城乡建设，下设第六节房产管理。
上述设篇（并列）、设章、设节记述房地产业的三种形式，究竟哪种科学，我们不妨作些分析。房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。它的内容丰富，包括土地开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款以及由此形成的房地产市场。第二轮志书记述房地产业，如果设节反映，难以容纳整个房地产业的内容，也就展示不出行业的全貌；如果设章反映，容纳空间虽然比设节宽广了许多，但把房地产业放入基础设施建设或城乡建设篇不妥，因为它不属于基础设施的范畴，属于第三产业；如果并列设篇反映，房地产业只不过在篇的层次上有所显示，实际上还是处在章的位置，容纳空间与设章一样，况且房地产管理局已从城建部门划出，其管理的房地产业也发生变化，成为一种产业，不能把两种性质不同的事物并列立篇。第二轮志书记述房地产业，应该单独设篇，排序放入第三产业的行列。这样设置，不仅容纳空间更加宽广，而且行业归属也有条理。
三、住房制度改革是放入体制改革还是房地产业记述
从已出版的第二轮志书篇目来看，住房制度改革的设置形式有两种：一是放入改革开放或体制改革篇，设节记述。如黑龙江《大庆市志》（1986―2000）第三篇改革开放设第三章保障制度改革，下设第五节改革住房制度；江西省《高安市志（1986―2006）》卷七经济体制改革设第七章相关配套改革，下设第三节住房制度改革；河南省《孟津县志》（1986―2000）第一卷体制改革设第五章社会保障制度改革，下设第六节住房改革。二是放入城乡建设或房地产业篇章，设章节记述。如安徽省《濉溪县志续编》（1986―1996）设卷二城乡建设，下设第六章房地产业、第七章住房制度改革；江西省《浮梁县志（1994―2005）》第七篇城建房产环保设第二章房地产管理，下设第三节住房制度改革。
住房制度改革是体制改革的组成部分，是时代标志之一，也是房地产业的重要内容。第二轮志书无论从突出时代特征，还是完整反映房地产业的角度考虑，都要浓墨重彩地记述住房制度改革。记述住房制度改革，既可放入改革开放或体制改革篇，也可放入房地产业篇。把住房制度改革放入改革开放或体制改革篇社会保障制度改革章，可以看出住房制度与养老保险制度、医疗保险制度、失业保险制度等构成一个完整的社会保障体系，说明改革是一个有机的整体，而不是单一的、零散的，体现改革的整体性；把住房制度改革放入房地产业篇，可以看出住房制度改革促进了房地产业的快速发展，与房地产业密不可分，体现改革的深入性。第二轮志书在篇目设置上必须有住房制度改革章或节，否则记述住房制度改革的空间受到限制，难以彰显时代特征。
四、第二轮志书应该记述房地产业的哪些内容
房地产业是改革开放以来形成的一个新行业，第二轮志书应该记述房地产业的哪些内容呢？2007年，第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》，其内容分为总则、房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记管理、法律责任、附则七章。2011年，由国家质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员会批准的《国民经济行业分类与代码》（GB/t4757―2011），将房地产业分为房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动、其他房地产业。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的内容和《国民经济行业分类与代码》（GB/t4757―2011）的行业划分，并结合各地实际情况，第二轮志书应该记述房地产业的行业发展概况、住房制度改革、房地产开发、房地产交易、房地产管理五个方面内容，做到每个方面的内容要素不缺，完整地反映改革开放以来房地产业的发展全貌。
（一）行业发展概况
记述房地产市场体系的形成过程，在形成过程中注重记述政府对房地产市场的管理以及房地产行业的发展。其中，房地产市场体系包括土地使用权出让和转让、商品房销售、存量房转让和服务租赁，房地产评估、经纪、咨询等。房地产行业发展需要记述房地产业的主要经济指标，包括房地产开发投资额及占固定资产投资总额比重、房地产业增加值及占地区生产总值比重，房屋施工面积（其中住宅施工面积）、房屋竣工面积（其中住宅竣工面积），商品房出售套数、面积、金额，存量房交易过户套数、面积、金额，房地产销售价格指数、租赁价格指数，引进外商投资合同项目、合同金额和实际到位金额等。
（二）住房制度改革
记述住房制度改革的发展阶段与成果。在计划经济体制时期，住房制度实行国家计划建造、单位无偿分配、居民低价廉租。1999年后停止实物分房，实施住房分配货币化。住房制度改革主要包括住房公积金制度、公有住房出售、公有住房出租、住房解困、廉租房制度等内容，要用数据反映住房制度改革的成果。（1）住房公积金制度。记述住房公积金制度的建立和完善，包括制度的要点、运作的机构、缴存比例的变化、归集的住房公积金、补充住房公积金和提取住房公积金总额。（2）公有住房出售。记述公有住房出售的办法、实施，包括出售的成本价变化、出售范围的变化和历年共出售公有住房的套数和总建筑面积。（3）公有住房出租。记述各类直管公有住房租金的调整、应收租金和实收租金。（4）住房解困。记述住房解困的政策、解困对象的住房标准、实施办法及解困房数。（5）廉租房制度。记述廉租房制度的建立与完善，申请廉租房的条件变化，申请廉租房的户数，审核符合廉租房住房条件的户数，租金补贴来源、金额、实际核发租金、配租居住面积、平均每户增加居住面积。
（三）房地产开发
记述住宅建设、旧区改造与拆迁和房地产开发企业等内容。（1）住宅建设。记述管理（行政管理、住宅配套管理）、布局与总量、新建住宅、创优活动、住宅产业现代化等内容。（2）旧区改造与拆迁。旧区改造，分阶段或分时期记述旧区改造的规划、改造地块、拆除房屋面积、新建房屋建筑面积、融资渠道，以及改造旧区的成功经验。拆迁，记述拆迁的居民户数、拆除居住房屋建筑面积、拆迁单位数量、拆除非居住房屋建筑面积、拆迁地块数、拆除居住房屋居住面积。（3）房地产开发企业。记述房地产企业发展情况，并选介部分国有房地产企业、骨干房地产企业和民营房地产企业。
（四）房地产交易
述房屋交易、交易市场、交易营销活动和房地产经纪企业等内容。（1）房屋交易。记述商品房销售情况（包括住宅、办公、商业用房三类房屋的预售、销售建筑面积、成交金额、平均价格），存量房交易、售后公房交易和不可售公房交换的相关政策及历年交易、交换的套数、建筑面积、成交金额。（2）交易市场。记述房地产交易市场的设置和市场的设施、服务、管理、交易情况。（3）交易营销活动。记述房产的筹划和房展活动。（4）房地产经纪企业。记述从事房地产中介服务的房地产经纪企业的起步发展、房地产经纪人队伍的管理、房地产经纪行业的自律性管理。
城市房地产管理制度篇7
一、城镇化发展方面规划
（一）指导思想
以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，把握“十二五”期间城镇化建设发展方向，坚持“解放思想、先行先试、高标准规划、建设和发展”的原则，把统筹城乡发展作为全面建设小康社会的根本要求，把建设社会主义新农村和推进城镇发展作为保持经济平稳较快发展的持久动力，构建社会和谐、经济发展的。
（二）发展目标
“十二五”期间，区城镇化发展战略目标是：到2015年建设成为基础设施完善、功能配套齐全、环境优美整洁、经济繁荣发展，集工业、商贸、旅游、居住为一体，融城市现代风格和乡村气息、田园风光于一身，别具特色的现代化生产型城区，并争取实现建成新兴工贸旅游生态城区的总体目标。到2015年区城镇化水平基本达到市全市城镇化水平。
（三）发展思路
1、扩大城镇规模。将通过各种生产要素的注入，引导二、三产业在数量、质量上快速提升，完善商业网点、基础设施和公共服务设施配套，吸引外来人口的流入，推动第三产业发展壮大，促进扩大城镇规模。
2、优化生态环境。限制、治理、消除城市污染源，提高城市大气、水源、光学、声学环境质量，加快完善城市的各项基础设施建设。
3、力促三产发展。依据中心区的区位功能，坚持走“退二进三”道路，加大力度发展第三产业，健全和完善商品流通体系，促进市场、交通运输、房地产、中介服务、社区服务等三产行业发展。
4、完善城镇功能。进一步完善城市基础设施，建立健全城市管理和服务体系，大力发展科教文卫事业，加快学校、医院、文体中心、科研中心和福利中心等重要设施建设，增强城市在区域经济、社会、文化、科技、教育发展中的辐射能力。
5、培植城镇文化。大力弘扬中华民族的优良传统和“团结拼搏、艰苦创业”的精神，丰富和拓展具有特色的侨乡文化、民族文化、宗教文化和山水文化，培植现代城市的商业文化、社区文化、企业文化，树立和强化城市意识。围绕建设生态旅游型新型城区目标，加快塑造城市形象，搞好城市标志、城市广场等文化载体建设和绿化美化，营造积极、健康、文明的城市文化氛围。
6、形成合理布局。加快推进城乡一体化进程，以空间发展规划、万安—双阳片区控规和河市、马甲、罗溪镇总规和控规为指导，以万虹公路、滨江路为发展轴线，以各个镇区为骨干，加快河市中心镇区、马甲中心镇区和罗溪、虹山镇区建设步伐。注重城镇建设与自然环境的协调统一，突出个性，体现特色。
（四）保障措施
1、科学制定规划，完善城镇规划体系。一要在充分听取社会各阶层的意见和建议的基础上制定规划，提高公众参与度，使规划的成果体现群众意愿。二要立足区域目标定位，坚持以人为本，以科学和先进的理念为指导，把全区382平方公里作为一个整体来规划。三要突出特色规划，如罗溪、虹山乡必须突出生态特色，充分发挥各自优势形成强有力的增长点。四要实行高起点弹性规划，按照“长远规划、分步实施”的原则，配套和新建电力管网、自来水、煤气、雨污水管道等公用设施。
2、拓宽融资渠道，解决城镇建设资金问题。一是积极争取上级的扶持资金以及国债的使用。二是引入市场机制，多渠道筹措资金，实行国家、集体、私营、个体、外资共同参与的多元化的投融资方式，坚持“谁投资，谁建设，谁受益”的原则，全方位调动城镇建设积极性。积极鼓励企业和个人参与投资，共同建设城镇的公用设施，如水电、交通、医院、学校、公园、市场等，允许投资者以一定的方式收回投资并获得一定的收益。三是盘活土地资源，增加政府的土地储备，推行土地有偿竞价使用、市场公开竞价。四是以房地产开发推动城镇建设。五是采取赋予公益事业项目的冠名权和广告的收益权等办法，鼓励社会集资、华侨捐款，投入学校等公益事业建设。
3、健全管理体制，全方位抓好城镇建设。一要制定城镇建设的考核激励机制，鼓励各级干部群众树立主人翁意识，以只争朝夕的精神，投入到城镇建设中。二要完善土地制度，将城镇建设用地指标纳入土地利用年度计划，设立城镇建设用地专项指标；积极推进城镇建设用地整合，实行土地挂钩置换制度，盘活存量建设用地。三要引进市场机制，借鉴城市住房制度改革的经验，推进城镇住宅建设产业化进程。四要保护失地农民的切身利益，加强职业培训，拓宽就业渠道，完善社会保障和医疗制度。
4、发挥地域优势，着力打造城镇“个性”。针对我区各乡镇（街道）经济发展、人口分布、产业构成、地理条件、交通状况、资源情况差异较大的实际，立足比较优势，扬长避短，突出特色，在“个性”上下功夫，做到宜工则工，宜商则商，宜农则农。自然资源丰富的地方，应大力推进农业产业化经营，直接将自然资源转化为初级或高级产品，打入国内外市场，发展特色产业型或加工主导型城镇；地处交通干线、市场发达的地方，应在提升商品集聚效应和商品市场辐射力上下功夫，兴办专业市场，完善各种服务设施，使之成为商品集散地，发展商贸流通型城镇；具有名胜古迹和自然景观资源的地方，应加强旅游基础设施建设，完善旅游配套服务功能，开发一批旅游观光景点，发展旅游观光型城镇。
5、完善基础设施，美化城镇人居环境。一要把城镇基础设施建设纳入固定资产投资规划和年度投资计划，坚持区域统筹、共建共享的原则，加大城镇基础设施的投入力度。二要做好道路、小区、厂区、绿化广场，大面积、多层次的绿化建设，同时大力搞好疏林地带与人工造景相结合的第二生态景观。三要抓好环境污染治理，逐步淘汰一批重污染企业，全面提高环境质量。
二、市政行业方面规划
（一）加强城市公共交通建设。主动与市交通委和市交通运输集团公司沟通协调，争取在“十二五”期间开通中心城区至虹山、马甲新镇、马甲仙公山风景区、南安洪濑、惠安秀、惠安涂寨等六条公交线路。
（二）确立新的经营城市理念。充分挖掘和利用城市有限资源，推向社会化运作轨道，增加财政收入，促进城市市政建设和维护的进一步发展。全面做好万虹路、滨江路以及中心城区其他城市道路两侧广告规划，科学合理地制定方案，以公开招投标的形式推入社会市场运作。
（三）不断完善市政基础设施。致力构建区域交通网络，主次干道、给排水排污设施配套基本完善，城镇供水得到保障。建设完成滨江大道、万虹公路324国道至河市段市政道路拓改工程，对城区次干道和支路进行疏通和整理，形成便捷、发达交通网络体系。加快实施市区北迎宾大道段拓改工程，推进万安中心城区与丰泽城东的连片发展。全力推进区域排污管网体系建设，确保万安、双阳、河市片区污水管网与城东污水处理厂连接，保证提高城东污水处理厂的污水收集率，垃圾处理率达100%。加快马甲镇区及河市西片区污水管网和3万吨污水处理厂建设进度。
（四）加强城市公共卫生建设。在万安五金机电商城周边、万安高科技园区、塘西工业园区、双阳街道中心区、双阳华侨经济开发区、河市镇区规划建设24座公共厕所。加大农村环境卫生保洁力度，完善区镇村三级卫生保洁制度，加大财政投入,制定合理运行机制,确保各乡镇垃圾中转站正常运转。
三、房地产发展方面规划
“十二五”期间，住房供给将出现保障性住房体系与商品房并重的双轨制。随着城市东扩、城东片区开发、“一场一馆”建设、市第一医院、五中、实验小学逐步进驻，以及自身的生态环境优势、后发优势，我区房地产开发价值将不断得到提升。嘉琳广场、大江盛世、四季花园等几个超高层住宅项目相继推出，住宅品质将有一个质的飞跃。区域城市化步伐正在加快，新南片区、塘西旧村改造、仕林坑改造、后埭社区、河市、马甲旧镇区及十八坎山综合治理，各类住房建设将迎来一个新高峰。
（一）主要目标
“十二五”期间，我区竣工商品房屋面积将达120-170万平方米(开发项目主要有嘉林广场、阳光花园城、韵动领地、大江盛世、阳光国际、四季花园、豪景花苑等楼盘)。
（二）主要思路
1、改善房地产产品结构。形成以住宅为主体、商铺与写字楼并举的局面；在商品住宅（增量）开发中，总价款为中低价位的商品房产品应成为市场供应的主体，形成中低价位商品房、保障性住房、高档商品房比例协调的住房供应体系；发展节能省地型住宅，住宅供应向“高（层）、小（面积）、好（品质优）”的方向发展。
2、人居环境不断改善。进一步加强城市道路和市政基础设施建设，克服市政基础设施不足的开发瓶颈，鼓励房地产开发商建设生态居住小区，提高小区住宅性能和景观规划设计水平；继续推进物业管理的市场化、专业化，为居民营造优良的人居环境。
3、重视拆迁安置房建设。在城市化进程加快、旧城改造任务重、房屋拆迁量较大的情况下，应优先安排计划，着重加大中低价位、中小户型安置住房的建设力度，集中解决城市公益性项目和基础设施项目、棚户区、危旧房改造所需的拆迁安置用房。
4、推进经济适用房建设。按照政府统一协调、市场运作的原则，多渠道、多形式建设经济适用住房，加快推进经济适用住房的建设。严格经济适用住房的申请、审批、公示制度，落实各项优惠政策，优先落实经济适用住房用地，保证“十二五”期间我区的经济适用住房建设任务圆满完成。
5、完善廉租住房制度。针对我区经济发展情况及最低收入家庭的住房的实际，合理确定保障水平，适时扩大廉租住房的保障范围，提高廉租住房保障标准。保障方式以实物配租为主，发放租赁住房补贴、租金核减为辅，不断完善保障方式。要通过实物配租的方式，向孤、老、病、残等特殊困难家庭及其他急需救助的家庭提供住房，满足其基本的住房需求。
6、激活并规范二手房市场。要不断规范二手房市场的供求机制，支持住房消费换代升级，不断扩大二手房源，增加中低收入家庭选择住房的机会，促进消费升级，带动商品房市场需求的扩大。
（三）住宅小区与物业管理方面
“十二五”期间，将进一步健全业主大会、业主委员会制度，对符合条件的小区组建率达100%；完善新建小区前期物业管理招投标机制，招投标率达100%；推行物业管理“阳光服务”活动，住宅小区物业服务收费公开化率达100%；加强物业管理人员岗位培训，人员持证上岗率达100%。
（四）住房保障方面
1、完善住房保障制度。加强住房保障政策研究，明确住房保障的对象、目标、方式和模式，健全住房保障机制，研究住房保障制度，多渠道增加保障性住房供应，加快经济适用住房建设，提高保障性住房居住功能与质量，加大保障性住房资金支持等相关措施，不断完善住房保障制度。
2、合理确定租售比例，适当扩大住房保障规模。规划期内住房保障继续贯彻“以租为主、租售并举”的原则，确定合理的租售比例，适量出售经济适用住房，周转建设资金，微利部分用于补贴租赁保障性住房；使租赁性质的保障性住房能够促进住房保障资源的循环利用，满足更多低收入家庭的住房需求。
3、完善住房保障管理机制。理顺和完善城市规划建设管理体制和机制，加强我区住房保障工作的领导、组织和协调。建立健全住房保障工作领导机制，健全多部门协调机制，充实和加强住房保障日常工作机构力量，完善住房保障管理。
（五）保障措施
1、做好低收入家庭廉租住房补贴管理工作，加大宣传力度，增加群众监督，确保工作透明，争取群众的理解和支持；严格审核做好租金核减工作，对享受最低生活保障金的居民家庭，实行租金核减。
2、严格贯彻落实国家房地产政策，继续鼓励扶持合理的普通住房消费需求，增强房地产业和居民群众的市场信心，推动房地产交易市场健康有序运行。搞活房地产交易市场，深化服务，促进我区房地产市场持续活跃繁荣。
城市房地产管理制度篇8
关键词：个人、限购、两套、全国
中图分类号：tU113文献标识码：a文章编号：
一、住房是人类生存的基本需求
原始建筑的居所有两类，巢居和穴居。在黄河流域一般为穴居、半穴居及地面建筑；在长江流域及南方地区，一般为巢居。无论巢居与穴居，均是人类适应环境生存需求，自然形成利于保护人身安全形成的居住方式，是本能的需求。人类与环境适应中逐步形成各类建筑形态。居住建筑一直在演变和适应着需求，环境的需求，人类欲望的需求。需求促使建筑更新，促使建筑再适应。需求的基本是生存需求，居住场所是人类生存基本需求。
原始朦胧社会，是无序的建筑居所状态。生存依靠自然资源，居住场所依靠自然资源随机产生。只有朦胧的生存概念居住场所，零乱无序的居所，没有统筹的管理，仅仅是生存的需求。
二、城市人口激增，城市逐步扩张
随着原始社会的物物交换场所形成，集市城镇逐步形成，村落与集市又相对依存发展，城市逐步形成。目前中国，约有一半人居住在城市，农村与城市人口规模基本相当。自给自足的农村经济发展，自我管理的农村村庄建设。农村村落建设矛盾非常少，但城市建设矛盾十分突出，急需有序有机可持续城市发展模式，更需趋于完善的城市发展管理机制。
唐长安城，是当时世界上最大的城市，据说城市人口有五十万人。当时仅仅是单层建筑，城市制高点大雁塔也只有七层。唐长安城面积达83平方公里，中轴对称，由外郭城、宫城和皇城组成。当时城市管理是怎样容纳城市人口及流动人口？怎样分配城市用房，在单层建筑的城市里能容纳五十万人？而目前城市住宅基本建设到三十层，城市居住场所的矛盾基本成为社会的主要矛盾。以深圳城市为例，土地面积1953平方公里，人口达到1500万人，住宅区成批量建设，但总不能满足个人居住场所的基本生存需求，矛盾在哪里？城市扩张是必然，城市人口增大是必然，理应有合理居住场所市场购房机制。
三、取消计划福利分房机制，建立市场购房机制
“等国家建房，靠组织分房，要单位给房”是福利分房的典型特征。在福利分房年代，国家定面积，定标准，根据各种综合因素排队分房。福利分房完全是计划体系，计划着个人生存的基本居住场所。1998年，《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件出台，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化，住房供给商品化、社会化的住房新体制。计划经济转入市场经济，取消福利分配制度，建立市场经济购房机制。
市场经济购房机制初期，激活市场购买力。1997年，在十五大报告中“大力推进了……住房和社会保障体制改革”初步提出住房体制改革。2003年，十六大报告提出“市场体系建设全面展开，宏观调控体系不断完善……住房和政府机构等改革继续深化”。逐步按市场经济机制放开房地产市场，城市居民不再等待计划经济分配房产，逐步进入市场买房体系。
起初粗放型的房地产市场一度蓬勃发展，城乡居民住房大大改善。住房市场经济条件下逐步发生两个分支，其一为居住型购房，其二为投资型购房。投资型购房也是市场下的产物。起初，没有制度管理约束投资型住房。也许管理层也没有想到房屋投资型体系的庞大，一度美好的住房市场经济体制及管理制度受到极大影响。
房地产链条有四个层级。一，国家层级；二，省市层级；三，房地产开发商层级；四，购房消费者层级。第一层级是战略管理，决定房地产市场走势，宏观控制房地产市场经济方向。第一层级可以调控居住型购房和投资型购房两个分支走势。房地产市场经济初期，各个层级的目标是居住型购房，几乎没有想到投资型购房体系，没有预测到投资型购房体系的庞大，所以没有制定相关限制投资型住房的相关制度，只能在市场过程中制定短期局部的管理机制，让整个房地产链条出现短期局部的跌宕起伏。第一层级制定大战略，第二层级制定土地制度，制定销售可能性制度。只有第四层级没有发言权，只能跟着前三层级，但第四层级也是消费者主体，是一切制度的最终享受者。国民幸福指数体现在第四层级，不是体现在前三个层级的制度有多么完美。
居住型购房市场需求的必须性。国家层级一定要制定各种制度保障居住型购房。2001年，《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中指出“重点改善居民居住和出行条件。完善住房公积金制度，加大以经济适用房为重点的住房建设力度，建立廉租房供应保障体系”。从而把市场化的住房分为三大类。其一，经济适用房；其二，廉租房；其三，市场商品房。经济适用房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。廉租房是指政府以租金补贴或者实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。在现实操作中，经济适用房没有发生很重要的作用，而且在经济适用房分配方面出现很多复杂问题。还有个人发展原因，例如去年他的经济收入不高，也许经过努力今年之后他就比较富裕，他不会乐于长期住在经济适用房里，他会搬离，但经济适用房就空出，这样不利于经济适用房的有效使用。2007年，十七大报告提出“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”。应该鼓励廉租房建设，加强廉租房的租赁管理。廉租房形式比较适合目前中国大批农村进城务工者及暂时低收入家庭。尽管经济适用房存在的市场机制不合理，但经济适用房还是存在着，也在影响着市场商品房，市场商品房还是居住者追求的目标，是人性追求幸福的必然，追求舒适居住场所的必然。
无论是暂时居住经济适用房或廉租房，还是要追求购买舒适的商品房，购买居住型住房是必然趋势。城市合理建设及管理购房机制，是国家层级的责任和义务。2007年，国家对房地产市场强力调控，一系列调控政策密集出台，《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，贷款加息，减少土地出让环节的优惠措施，物权法的出台等等一系列调控措施，改变了房地产市场发展十几年的惯性。房地产市场进入观望阶段，市场价格回落。2008年房地产市场整体低迷。2009年房地产市场在国家强力调控下出现报复性上涨，价位迅速达到2007年的高位，很快均超出高位20%以上。到2011年，商品房价位几乎达到2007年的一倍。在国家层级政策强力打压背景之下，房价为何会出现不降反快速增长现象？
城市房地产管理制度篇9
这次会议的主要任务是，以邓小平理论和“*”重要思想为指导，认真贯彻党的*、*届三中、四中、五中、六中全会和中央经济工作会议精神，全面落实科学发展观和构建社会主义和谐社会重大战略思想，总结20*年建设工作，研究部署20*年工作。下面，我讲几点意见。
一、20*年工作取得新进展
20*年是“*”开局之年。建设系统广大干部职工认真贯彻执行党中央、国务院的各项决策部署，统一认识，恪尽职守，认识上有新提高，政策上有新举措，实践上有新进展，为经济社会持续健康协调发展做出了新的贡献。
（一）全面贯彻落实房地产市场调控政策措施。一年来，我们以制订和贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（[20*]37号）为主线，着力调整住房供应结构，合理引导住房消费，整顿和规范房地产市场秩序。根据我国人多地少、资源短缺的实际，提出了套型建筑面积90平方米以下的住房面积占新建商品住房总面积70％的目标要求，综合运用经济、法律和必要的行政手段加以落实。从建设部会同有关部门对11个省（区、市）贯彻落实房地产市场调控政策情况进行的督查情况看，各地区各部门认真贯彻各项房地产市场调控政策措施，取得了初步成效。住房价格涨幅趋缓。12月份，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.3％，比去年同期回落0.8个百分点。部分地区商品住房价格过快上涨的势头有所遏制。房地产开发投资增长平稳。全年，全国房地产开发投资同比增长21.8％，低于同期城镇固定资产投资增幅2.2个百分点，增幅保持平稳。城镇房屋拆迁规模得到有效控制。前三季度拆迁面积同比下降17.6％。住房供应结构调整有了好的开端。新开工商品住房项目中90平方米以下套型所占比重明显提高。开展了住房状况调查，制定了住房建设规划。截止12月20日，省会以上城市全部完成住房建设规划编制、公布和备案；地级以上城市中完成编制的占92.3％，已公布的占68.3％。住房保障制度建设工作力度加大。截止12月20日，274个地级以上城市建立并实施了廉租住房制度。河北省所有市、县全部建立廉租住房制度。北京、成都、南通将廉租住房制度覆盖面扩大到最低职工工资家庭或低收入家庭。天津采取“带户型标准、销售价格、销售对象和竣工入住时间”方式，招标选择经济适用房建设单位。市场秩序有所好转。会同国家发展改革委、国家工商总局下发《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，明确用两年时间、分四个阶段，有重点的进行专项整治，曝光了32起扰乱房地产市场秩序、侵害群众利益的典型案例，目前已进入自查自纠与督察阶段。依法妥善处理了北京美丽园、广州华南新城等十多起物业管理纠纷。投机和投资性购房活动明显减少。税收、信贷、土地政策得到逐步落实。
（二）建立健全城乡规划编制和实施监督机制。国务院原则通过并向全国人大常委会提请审议《城乡规划法》，国务院办公厅转发《建设部关于加强城市总体规划工作的意见》（[20*]12号）。依法指导各地科学编制城市规划。组织省域城镇体系规划和城市总体规划审查，开展近期建设规划的编制和备案审核。完成了《全国城镇体系规划》的编制，启动了长三角、京津冀、北部湾、海峡西岸等重要城镇密集地区城镇群规划的编制组织工作。推动县域村镇体系规划试点。江苏省全面启动对规划地域空间的全面覆盖。加大城乡规划实施监督力度。经中编办批准，组建了建设部稽查办公室。积极推动各省级建设行政主管部门建立稽查制度，16个省（自治区、直辖市）建立了相应的机构。在全面开展规划效能监察的同时，推广实施城市规划监督员制度。建设部向6个由国务院审批总体规划的城市派驻城市规划督察员。四川、贵州、宁夏、江西、湖南、黑龙江、安徽等省（区）开展派驻城市规划督察员试点。广东颁布了《珠江三角洲城镇群协调发展规划实施条例》。海南省建立了省对重大项目选址的规划审批制度，保障《海南省城乡总体规划》的实施。加强风景名胜资源保护和利用。国务院颁布了《风景名胜区条例》。国家重点风景名胜区总体规划编制工作进一步加快，九寨沟等7个总体规划经国务院批准实施；黄山等40个总体规划通过部际审查“大熊猫栖息地”成功申报世界自然遗产，公布了首批30处国家自然遗产、自然与文化双遗产预备名录。部级风景名胜区中，有130个建成监管信息系统，24个进行了数字化建设试点，60个通过了综合整治验收。继续开展了村庄整治试点。各地开展了农房建设送图下乡等活动。湖北省加大资金投入进行村庄和集镇环境整治。全面推进农牧民新居建设。继续推进开发性金融支持全国重点镇基础设施工作，调整增补58个镇为全国小城镇建设示范镇。推广云南等省以旅游带动小城镇发展，引导农民就地就近就业和带资入城的经验。
（三）大力推进节能和人居环境改善。全面落实《国务院关于加快发展循环经济的若干意见》（国发[2005]22号）、《国务院关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知》（国发[2005]21号）和《国务院关于落实科学发展观加强环境保护的决定》（国发[2005]39号）的要求，起草建筑节能条例，已上报国务院，法制办正在审查。开展完善建筑标准特别是制定限制高能耗工业项目的标准，运用节能技术，推进建筑节能工作，以住宅产业化带动，发展节能省地型住宅。制订和完善“四节一环保”相关技术标准规范。组织有关能源资源节约、城乡规划、城市污水处理、生活垃圾无害化处理、公共交通、村镇建设、建筑工程质量安全等重点领域的标准规范制（修）订，绿色建筑评价、建筑与小区雨水利用工程技术等标准和规范。组织开展公路、铁路、民航、煤炭、电力、石油用地指标编制。截止去年12月底，共批准工程建设标准5*项。组织开展建筑施工等21个工种职业技能标准制（修）订工作。大力推进建设科技创新。召开全国建设科技大会，组织实施国家中长期科技发展规划中建设领域重大专项；《建设部“*”技术公告》和《关于加强建筑业技术创新工作的意见》，推动建立产学研相结合的科技创新体系，开展建筑节能、绿色建筑、人居环境改善、轨道交通、综合节水、污水、垃圾处理等关键技术研发和推广转化。落实优先发展公共交通战略。继续贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于优先发展城市公共交通意见的通知》（[2005]46号），会同国家发展改革委、财政部、劳动保障部制定了《关于优先发展城市公共交通若干经济政策的意见》。进一步明确了城市公共交通的定位，召开第二次全国城市公共交通工作会议，总结交流各地的经验和做法，确定了10个试点城市，建立了专家咨询服务体系，进一步推动公共交通优先发展战略的实施。积极稳妥推进市政公用事业改革。继续推动供热收费制度改革。北方地区15个省（区、市）中有86个地级以上城市实施供热收费制度改革，促进了住房节能。加强市政管网和环境治理设施建设。推动运用价格、税费等经济手段实现节能降耗和污染减排。组织编制城市燃气管网改造、缺水县城和重点镇供水工程建设中长期规划，引导城镇建设资金主要用于完善和配套现有设施。按现行标准统计口径，预计20*年全国城市污水处理率56％，生活垃圾无害化处理率54％。安徽省两年共投资1.56亿元，改造城市供水管网151.2公里。组织编制长江等重点流域、区域城市污水和生活垃圾处理规划。江苏、浙江省推动区域性供水、供气、污水和垃圾处理设施的共建共享和向农村延伸。广西实施“城乡清洁工程”，营造良好的城乡环境。继续加强城市节水和园林绿化工作。制定了节水型城市考核标准，加大推广使用节水型器具力度，推进城市污水再生利用。推动公共建筑、生活小区和住宅节能、节水设施建设。实行城市“绿线”管制制度。推行节约型绿化，武汉市等45个城市批准成为国家园林城市。依法推进建筑节能。严格执行新建建筑节能设计标准，开展了建筑能效测评标识和既有建筑节能改造试点，启动了可再生能源规模化应用示范项目，组织了全国建筑节能专项检查。北京、天津、山东、河南等省（市）民用建筑全面推行65％的建筑节能标准。银川市对200万平方米既有建筑进行了节能改造。研究提出了节能省地型住宅及绿色建筑经济激励政策的基本思路和方案。创新城市管理体制。总结推广12319服务热线与数字化城市管理相结合的经验，促进城市管理资源整合，形成相互联动、协同管理的新机制，提高了城市管理水平。全国已有27个城市（城区）开展了数字化城市管理试点，24个省（区、市）的234个城市（县、区）开通了12319服务热线。加强地下管线的档案管理，推动城建档案管理的信息化、标准化。修订和完善城乡建设统计报表制度。
（四）清理拖欠工程款和农民工工资工作取得阶段性成果，建筑市场秩序进一步规范。这项工作事关规范市场经济秩序、维护群众合法权益和保持社会和谐稳定的大局。一年来，各级建设部门不辱使命，在前两年清欠工作的基础上，加强部门合作，充分发挥18个部门参加的清欠工作部际联动协调机制的作用，共同研究建立长效机制，建筑市场秩序进一步规范。较好地完成了国务院确定的“三年基本解决清理拖欠工程款和农民工工资工作目标”。2003年前已竣工项目历史陈欠解决率98.13％。实施了严禁政府投资项目以带资承包方式进行建设等六项制度，初步形成了防止拖欠的长效机制。据部分地区统计，停止了1600个资金不到位项目的立项、施工许可。近1/5的新开工房地产项目实施了工程款支付担保。80％的省（区、市）建立了“失信单位名录”。制定了《建筑市场责任主体行为诚信管理办法》，公开各类市场信息。依法加大对建筑市场违法违规行为的稽查。实施企业资质、个人执业资格动态监管，对发生质量安全事故的18家建筑施工、监理企业、个人进行了停业整顿、降低资质等行政处罚。上海、重庆、天津、湖南、云南、甘肃等省（市）依法对招投标活动全过程实施监督检查。内蒙、福建、广东、青海、新疆等省（区）加强对工程分包和合同履约的监管，防范违法违规行为。建设领域农民工培训工作进一步加强。全年共完成农民工职业技能培训1*万人，鉴定82万人。会同劳动保障部、全国总工会、联合举办了全国建筑业职业技能大赛，4人推荐授予“全国五一劳动奖章”，12人授予“全国技术能手”和“全国青年岗位能手”称号，激发了农民工学习技术、钻研业务的积极性，营造出尊重劳动、崇尚技能的良好社会氛围。建筑企业市场竞争能力得到提高。继续落实建设部会同有关部门制定的《关于加快建筑业改革与发展的若干意见》，推进行业组织结构调整，大、中型的综合性总承包企业、中小型的专业化承包和劳务分包企业的行业组织结构轮廓已经初步形成。推进建筑生产组织方式改革，开展了设计、施工总承包试点。建筑业建造技术已经达到或接近国际先进水平，一批有实力的建筑企业进入国际市场，3个建筑企业进入世界500强。
（五）加强安全生产管理和保障城市安全运行。发挥部安委会综合协调职能，统筹协调全国建设系统安全生产、防灾减灾和应急管理工作，积极研究探索新形势下的安全生产工作特点，进一步增强了工作的针对性和有效性。加强大型公共建筑质量安全监管。会同有关部门制定了《大型公共建筑工程建设管理的若干意见》。创新住宅工程质量监管方式。北京、南京等地率先推行住宅质量分户验收制度。健全了村镇建设工程质量联络员工作机制，加强了农村民居防震保安工作。实施建筑施工企业安全生产许可动态监管。组织开展以预防高处坠落为重点的建筑安全专项整治活动。加强对既有建筑使用阶段的质量安全监管。建筑安全生产形势稳定好转。据初步统计，20*年全国共发生房屋建筑与市政工程建筑施工事故882起，死亡1041人，分别比上年降低13.1％和12.7％。完善综合防灾和应急管理体制机制。颁布《房屋建筑工程抗震设防管理规定》和《超限高层建筑工程抗震设防专项审查技术要点》。修编《建设系统破坏性地震应急预案》等五项部门应急预案，健全了建筑施工安全生产、城市市政公用设施运行事故、工程全生命周期质量安全事故及自然灾害快报制度和突发公共事件月报制度。开展综合防灾和应急救援工作。组织开展国家科技支撑计划重点项目“新型城市轨道交通技术”研究。
（六）维护群众利益，促进社会和谐稳定。全面贯彻《条例》，开展矛盾纠纷集中排查调处活动，对中央联席会议交办的14000件案件进行集中审核处理，妥善处置群体性上访突发事件。继续规范城镇房屋拆迁行为。纠正城镇拆迁过程中损害群众利益行为，更加重视被拆迁人的安置，有效保护被拆迁人合法权益。维护出租汽车行业稳定。完善出租汽车行业清理整顿部际联席会议组织机构和工作机制。会同有关部门采取综合措施，保证国家成品油价调整的顺利进行。对22起出租汽车及时进行了调查处理。积极推动各地棚户区（危旧房）整治改造工作。辽宁、山东、山西、吉林等省开展棚户区和旧城区旧住宅小区、危旧房、城中村综合整治改造，使更多群众享受改革和发展成果。强化住房公积金监管。落实国务院领导同志批示，对违规使用造成资金损失等问题进行及时整改，理顺住房公积金管理机构，研究完善监管机制，保证资金安全。加强农民工权益保护。制定了《建设部关于贯彻〈国务院关于解决农民工问题的若干意见〉的实施意见》。组织开展劳动定额修订和建筑行业人工工资信息工作。进一步落实《建筑工程安全防护、文明施工措施费用及使用管理规定》，会同全国总工会制定了改善农民工作业和生活环境的措施，组织了施工现场安全生产防护措施落实情况的专项检查，保障农民工职业健康。推动建设行业阳光工程的实施。
（七）坚持反腐倡廉，加强精神文明建设。贯彻标本兼治、综合治理、惩防并举、注重预防的方针，从源头上防止腐败。深入贯彻《实施纲要》。着力推进《中共建设部党组贯彻落实〈建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要等具体意见〉的六个配套实施办法》和建设系统治理商业贿赂、城乡建设效能监察和规范出租汽车行业管理三个专项工作。先后派出6个工作组分赴16个省（区、市）和40多个企事业单位开展治理商业贿赂调研督查，依法查处20起商业贿赂典型案例，起到了警示和教育作用。进一步推进政务公开和办事公开。行政审批机制不断完善，惩防体系建设扎实推进。开展文明行业、文明风景旅游区、文明工地、文明住宅小区和青年文明号创建活动，树立了一批先进典型。深化党风廉政教育，加强党员领导干部的教育监督，落实廉洁自律各项规定，进一步加强财务资金监管。
（八）加强重点领域专项研究，提高谋划城乡建设改革发展的能力。今年，部里围绕关系国民经济和社会发展全局的重点问题，立足于解决当前存在问题，着眼于长远制度建设，组织开展了三项专题调研。一是住房、住房制度改革和房地产市场专题调研。总结我国城镇住房制度改革和房地产市场发展的历程，立足当前的发展阶段和资源环境背景，提出城乡住房发展的长远目标、方向和改革的思路和政策建议。二是小城镇发展专题调研。从统筹城乡发展，研究小城镇在中国特色城镇化道路中的作用，组织了分区域调研和“百镇调研”，提出要有重点地发展小城镇，为农民就地就近转移就业和带资进城创造条件。三是市政公用设施投资需求及市政公用事业改革专题调研。着重研究了城镇建设投资和市政公用投资的关系，着眼于解决城镇建设投资规模过大，与市政公用设施特别是环境治理和资源节约设施投资不足的矛盾，提出要推进市政公用事业改革，调整投资结构，加强薄弱环节，促进城市综合承载能力的提高。这三项重点调研成果，为深化研究城乡建设长远发展思路和政策措施打下了坚实的基础。
到20*年底，我国加入wto已满5年，建设系统认真履行承诺，积极开展wto后过渡期的有关工作，及时修订有关规章制度和标准规范，促进公平竞争。积极做好Cepa的有关工作。继续推进内地与香港地区专业人士资格互认工作，开展与台湾地区建筑师交流工作。充分利用人居署等国际组织和国际会议平台，宣传建设领域取得的成就，维护国家利益。进一步开展国际合作，加强与蒙古、越南、俄罗斯等周边国家以及欧洲、非洲等国家的交流，推动与有关国家政府部门、研究机构、企业在技术、资金、人员等方面的合作与往来。成功举办了第五届世界水大会，拓宽国际交流合作渠道。
上述成绩的取得，是认真贯彻落实党中央、国务院正确决策的结果，是有关部门协作、支持的结果，是建设系统广大干部职工在各级党委、政府领导下辛勤工作、共同努力的结果。在此，我代表建设部党组向同志们表示衷心的感谢和崇高的敬意！
总结一年来的工作，我们有四点体会：一是必须始终坚决贯彻落实中央的决策部署。深刻领会和认真贯彻落实党中央、国务院决策和部署，从全局和战略高度，充分认识做好城乡建设各项工作的重要性和紧迫性，正确认识和处理局部利益和全局利益、当前发展和长远发展的关系，确保政令畅通，坚决维护中央宏观调控政策的统一性、权威性、有效性，坚决把中央的决策部署落到实处。二是必须始终注重探索和遵循工作的规律性。坚持解放思想、求真务实，适应经济社会发展所处阶段的需要，把握城乡建设发展的趋势，注重总结经验，开拓创新，努力探索和寻找解决问题的新思路、新途径、新方法，使我们工作体现时代性，把握规律性，不断推进城乡建设事业发展。三是必须始终把制度建设作为工作的关键。坚持立足当前，着眼长远，在推进当前工作的同时，加强对城乡建设重大问题的深入研究，注重城乡建设长远发展的制度建设，推进工作长效机制的建立，不断完善城乡建设持续健康发展的制度保障。四是必须始终重视加强建设部门的自身建设。坚持转变职能、转变作风，更加注重社会管理和公共服务，努力解决好人民群众的切身利益问题。推进立法工作，坚持依法行政，加强执法监督，扎实推进建设行政执法责任制，探索预防和解决行政争议的机制，不断提高建设部门依法行政能力，为城乡建设提供强有力的组织保障。
在肯定成绩的同时，还要清醒地看到问题和不足。当前城乡建设中存在部分地方城市建设规模偏大，与群众切身利益相关的公益性事业投资不足；住房供应结构性矛盾突出，部分困难群众住房没有得到很好解决；城市发展模式粗放，资源能源浪费比较突出；城镇房屋拆迁、拖欠工程款和农民工工资、物业管理等方面侵害群众利益问题时有发生；政府职能转变和机关作风建设还需要不断加强。对于这些问题和不足，我们必须高度重视，采取有效措施，认真加以解决。
二、全面把握形势，明确工作目标和要求
中央经济工作会议对今年经济发展形势作了深入分析，提出了经济社会发展的主要目标和任务。研究部署今年建设工作，必须坚持以科学发展观为统领，围绕贯彻落实中央经济工作会议提出的“继续加强和改善宏观调控，着力调整和转变增长方式，着力加强资源节约和环境保护，着力推进改革开放和自主创新，着力促进社会发展和解决民生问题”的总要求，正确分析和把握城乡建设发展形势，统一思想认识，明确目标要求，扎实做好今年建设工作。
第一，充分认识经济又好又快发展的本质内涵，坚持贯彻落实宏观调控政策。坚持经济又好又快发展，是落实科学发展观、实现全面建设小康社会目标的必然要求。要保持经济平稳较快增长，防止大起大落，必须加强和改善宏观调控，更加注重优化结构，努力提高质量和效益。房地产业发展事关国计民生，是我国现阶段重要的支柱产业，既关系宏观经济运行和国家金融安全，也关系到合理改善群众住房问题。我国的房地产市场是在土地供应和房地产开发建设方式逐步规范过程中发展起来的，客观上存在体制和制度不完善，也存在部分地方政府过分依赖房地产增加财政收入、忽视解决困难群众住房等问题。这就要求我们在充分发挥市场机制作用的同时，更要注重运用经济、法律和必要的行政手段加以合理引导和调控。落实住房建设规划，加快供应结构调整，包括套型结构、价位结构和区位结构，依法查处各种违法违规行为，是稳定住房价格和保持房地产合理投资规模，防止房地产泡沫积累的关键。建立健全多层次住房保障体系，是逐步解决低收入家庭住房问题的主要渠道。必须制止城镇建设占地和投资规模盲目扩大，坚持有保有压方针，严格控制非公益性城市建设投资，增加公益性的市政公用基础设施投入，完善城镇功能、改善生态环境、保护历史文化遗产，促进城乡经济社会可持续发展。
第二，充分认识能源资源节约和环境治理的迫切需要，切实转变城镇发展模式。我国正处在工业化城镇化加快发展时期，也是资源消费强度较高的时期，经济发展和资源环境的矛盾越来越突出，影响人民群众生活的环境突发事故时有发生。如果不尽快扭转这种局面，不仅现在难以承受，而且工业化、城镇化、现代化的目标最终也无法实现。当前一些城镇忽视土地、水、能源的供求关系日益突出的矛盾，超越当地经济社会发展所处阶段，盲目制定城镇发展目标。中央已经确定，把节能降耗、保护环境和集约用地作为转变经济增长方式的突破口。对建设系统来讲，要从科学编制城乡规划着手，落实城镇节约集约发展；从市政公用事业改革着手，落实节约资源保护环境；从设计和产业化着手，落实建筑节能节地节水节材和环境保护，切实实现转变城镇发展模式，实现城乡可持续发展。
第三，充分认识提高城镇综合承载能力的必然要求，积极促进城乡统筹区域协调发展。中央提出，推进城镇化要以提高城市综合承载能力为核心，更好地带动农村劳动力有序转移。这既是对我国城镇化发展规律认识的深化，也是对城镇化发展的新要求。我们必须充分认识到，缩小区域差距、城乡差距是一个渐进的过程。要充分发挥城乡规划对城镇化发展的调控作用，要立足资源环境容量和在区域发展中的功能定位，着力提高城市综合承载能力，注重城镇发展的质量，合理确定人口容量，吸纳更多人口就业定居。提高城镇综合承载能力，引导大中小城市和小城镇协调发展。要注意治理“城市病”，特别是着力解决大城市交通拥挤、环境污染等突出问题。
第四，充分认识建设系统在构建和谐社会中的重要责任，着力促进社会发展和解决民生问题。社会和谐是中国特色社会主义的本质属性，是国家富强、民族振兴、人民幸福的重要保证。建设系统工作直接关系群众切身利益，让广大群众共享改革发展的成果，促进社会和谐中建设部门肩负重要责任。不断改善群众的居住环境，确保住房公积金安全，保护城镇房屋拆迁中居民合法权益，有效防止拖欠工程款和农民工工资现象的发生，保持出租汽车行业稳定，这些都涉及到群众的切身利益。要进一步提高责任感和使命感，积极探索和把握新形势下和谐社会建设的特点和规律，把人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题作为重点，更加积极主动地正视矛盾、化解矛盾，努力使思想观念、工作部署、工作方法更加适应构建社会主义和谐社会的要求。
第五，充分认识完善城乡发展体制机制的长远意义，大力推进改革和自主创新。发展是增强综合国力和国际竞争力，更好地解决前进中的矛盾和问题的根本。改革是经济和社会发展的动力。稳定是发展和改革的前提。要以转变职能和提高行政效能为核心，加快城乡建设管理体制改革和制度创新，不断增强政府执行力和公信力，完善落实宏观调控政策，创新加强社会管理和公共服务的体制机制，城乡协调发展必须坚持依法行政，着力规范行政决策、行政执行和行政监督行为。必须完善城乡规划建设管理体制，科学制定并落实依据法定程序批准的城乡规划。必须完善推动建设科技自主创新的体制机制，着力提高城乡建设和管理的技术含量。必须完善城乡建设和管理的利益协调机制、诉求表达机制、矛盾调处机制、权益保障机制，妥善解决人民群众切身利益问题。
根据中央经济工作会议精神和城乡建设面临的形势，今年建设工作的总体要求是，以邓小平理论和“*”重要思想为指导，认真贯彻党的*以来一系列精神，全面落实科学发展观和构建社会主义和谐社会重大战略部署，深入贯彻中央宏观调控政策措施，引导建立符合国情的住房建设和消费模式，构建多层次住房保障体系，合理控制城镇建设的规模与速度，加大推进建筑节能和环境治理力度，完善城镇公共服务设施，创建城乡居民宜居环境，促进经济社会协调发展，为党的*召开创造良好的环境。
今年工作的主要目标是：
——所有城市（包括县城）都要建立廉租住房制度，最低生活保障家庭中的住房困难户应保尽保。住房供应结构明显改善。住房公积金实际缴存人数增加5%，资金安全得到保障。
——城镇新建建筑全面执行新的节能设计标准。全国节约用水量实现40亿吨，城市污水处理率提高4个百分点。城镇生活垃圾无害化处理率提高2个百分点。
——城乡规划编制指标体系和实施监督机制进一步健全。防止工程款拖欠和保障安全生产的法律制度初步形成。
上述主要目标，是按照中央要求，结合工作实际，考虑需要和可能提出的。这里，我着重讲一讲住房和房地产、科学编制城乡规划问题。
关于住房和房地产问题。各地区、各部门认真贯彻落实中央宏观调控政策，房地产市场调控取得了一定成效。但一些突出问题仍未得到根本性解决。商品住房供应结构性矛盾依然突出。部分城市房价上涨仍然较快。部分地区住房保障制度建设滞后。一些地区对经济适用住房管理不到位，供应对象、面积标准不明确，审查不严格。房地产市场秩序仍需进一步规范。我们必须按照中央要求，全面落实两个“国八条”和“国六条”。这些政策措施的制定，针对当前存在的问题，立足近期政策和长远政策结合，改革和发展结合，坚持政策稳定连续，适时适度进行微调，我们要做到了解全局，把握大局，统一认识，形成合力，确保中央宏观调控的各项政策和工作部署落到实处。这里要特别强调两点。
第一，建立符合我国国情的住房建设和消费模式是必须长期坚持的方针。我国人口众多，土地、能源、资源都很紧张，人均占有量极低，而城镇化快速发展和人民生活改善带来了较大的住房需求，这就决定了我国不能占用大量土地、消耗大量钢材、淡水和能源建设住宅，消费模式不能维持现状。我们必须坚定不移地调整住房供应结构，实现90平方米以下住房占70％以上的目标；必须立足于我国人多地少的国情思考住宅建设模式问题；必须扭转近几年来90平方米以下套型供应量占比不足20％的现实状况；必须考虑大多数群众实际居住水平和改善住房需求的支付能力；必须制止部分企业追逐自身商业利益，恶意炒作哄抬房价的行为。要建立合理的住房建设模式，通过精心设计和产业化生产，提供“面积不大功能全，造价不高品质优，占地不多环境美”的住宅，注重旧房的有机更新和节能改造。我国正处于并将长期处于社会主义初级阶段，群众居住条件的改善是一个长期的过程，需要多方努力。要立足当前，着眼长远，优先满足群众的基本住房需求，引导居民梯度改善居住条件。要引导合理的住房消费，通过不断完善金融税收政策，支持合理消费，遏制不顾资源环境的盲目消费。积极发展二手房市场和租赁市场，引导居民适度、梯次消费。就是对先富起来的人群，也要发扬中华民族勤俭节约的传统，倡导合理消费，承担起社会责任。要建立合理的价格形成机制，根据资源稀缺状况、区域和城市经济社会发展水平、居民家庭资产状况和实际收入水平等，采取综合措施，调节市场供求关系，形成适合本地区（城市）居民改善住房条件的合理价格，使住房销售价格和租金水平与多数家庭的支付能力基本适应。
第二，正确处理政府责任和市场机制的关系。住房是人的一种基本权利，是一种基本的社会保障，要高度重视困难群体的住房问题。从十多年改革与探索的实践看，仅靠市场机制无法解决住房领域的社会公平问题。构建多层次住房保障体系是政府的责任。各地一定要按照中央要求，重视廉租住房制度建设，多渠道筹集资金建设廉租住房，逐步把覆盖面扩大到低收入家庭，使符合条件家庭得到一定程度改善。要改进和规范经济适用住房制度，使各项优惠政策切实落实到低收入家庭。调控和监管房地产市场促进其健康发展是政府的职能。目前住房制度已发展到多数家庭购买或承租普通商品住房的阶段，要按照国务院要求，落实住房状况调查和住房建设规划，对满足当地居民自住需要的中低价位、中小套型普通商品住房项目，政府要按照《价格法》的有关要求，采用限套型面积（限套型）、限控制性价位（限房价），竞房价、竞地价的办法确定开发建设单位，增加政府指导价的住房供应。市场秩序混乱也是推动部分地区房价过快上涨、供应结构矛盾突出的重要因素，要整顿和规范房地产市场秩序，保护群众住房消费的合法权益。
关于科学编制城乡规划问题。做好城乡规划工作，发挥城乡规划的调控作用，必须抓住科学编制和实施监督两个关键环节。贯彻党中央国务院要求，确立了城乡规划是公共政策的定位。在地方政府的支持下，健全了城乡规划体系，完善了城市规划编制办法，建立了省级规划委员会制度，推动了规划审批政务公开，开展了城市规划督察员试点和城乡规划效能监察，建立和健全了城乡规划实施的监督机制和制度。《城乡规划法（草案）》已报全国人大审议，“一法（《城乡规划法》）三条例（《历史文化名城名镇（村）保护条例》、《村庄和集镇规划建设管理条例》、《风景名胜区管理条例》）”的法律架构正在建立。总的来看，符合形势发展需要的城乡规划工作机制和体制基本建立，当前的主要问题在编制城乡规划环节。
城乡规划是指导城乡建设和管理的依据，体现建设资源节约环境友好社会、实现科学发展的要求，具有综合性、前瞻性。科学编制城乡各项规划是调控城乡在资源环境约束条件下实现可持续发展的手段。规划经过法定程序批准，便成为依据法律法规来保证、接受公众监督、必须执行的公共政策。城乡规划编制作为制定公共政策的起点，要求规划本身必须是科学的。当前城镇发展模式粗放、浪费资源，也与过去在编制和实施规划指导思想上过分注重经济增长指标，而忽视了能源资源约束和环境保护有关。目前进入新一轮城市总体规划修编期，各地正在组织编制建制镇规划和村庄整治规划，组织好规划编制是建设系统的责任。如果新编制的规划不科学、不严肃、不切合实际，一旦经过法定程序上升为公共政策，将给地区发展带来灾难，甚至贻害子孙。
解决城乡规划编制问题的关键，是按照中央要求，全面贯彻落实科学发展观，进一步转变发展观念，在方法上研究完善城乡规划指标体系，明确约束性指标和强制性内容，将其作为规划编制和实施的“铁律”。经济指标是一定资源环境条件下经济增长所能达到的水平，是指导性的。同时要研究建立健全社会发展指标、人文指标、资源指标和环境指标。能源、水资源、土地资源节约利用和保护等资源指标，环境设施建设、环境质量等环境指标，是一个地区经济社会发展的限制性条件，应当作为强制性内容。快速城镇化和经济水平不断提高必然带来城镇人口大量增加。城乡规划不仅要研究人口数量，还要研究人口的素质和在城镇布局中的人口分布，要研究不同人群的特征在大中小城市和小城镇的合理布局，降低居民的生活成本。住房和科教文卫等社会发展指标，包括硬件和软件，必须与经济发展相配套、相协调。同时，规划编制中要落实控制性的“四线”等管理制度。这是科学编制城乡规划的最基本的要求。
三、扎实做好20*年建设工作
今年将召开党的*。建设系统广大干部职工要坚持以科学发展观为统领，以更加高昂的精神，百倍的努力，在抓工作落实上狠下功夫，全面完成今年建设工作确定的各项任务。
（一）全面落实两个“国八条”和“国六条”，着力改善中低收入家庭住房条件
切实调整住房供应结构。调整住房供应结构是宏观调控的重点工作，也是建立符合国情的住房建设模式和消费模式的重要措施。要全面做好住房状况调查，公布和实施住房建设规划，重点落实普通商品住房、经济适用住房、廉租住房建设计划，满足普通居民合理住房需求。严格落实套型建筑面积90平方米以下的新建住房面积占年度住房开发总面积70％以上的结构比例要求。各级城市要把新建住房套型结构比例分解到区域，落实到具体地块、项目。按照国务院的要求，建设部将会同全国房地产市场宏观调控部际联席会议成员单位，一季度，对各地落实住房建设规划尤其是廉租住房开工建设等情况进行检查；6月份，对各地新建住房套型结构比例要求的落实情况进行年度考核。进一步落实和完善有区别的税收政策等经济调节手段，引导合理的住房消费结构和供应结构。
做好稳定住房价格工作。继续把控制住房价格过快上涨纳入政府工作的目标责任制。遏制投机、控制投资、抑制过度消费的同时，保持合理的房地产投资规模和合理的住房价格水平。各级建设主管部门切实当好地方政府的参谋，履行好自己的职责。继续合理控制城市房屋拆迁规模和进度。落实稳定住房价格的金融、税收等政策措施，房价上涨过快的城市，要加大“两限两竞”商品住房建设力度，增加满足当地居民自住需要的中低价位、中小套型普通商品住房供应。配合做好物业税等试点工作。同时，加强市场监测分析，及时发现新情况、妥善解决新问题，不断巩固成效。
构建多层次住房保障体系。完善廉租住房制度，有步骤地将保障范围扩大到低收入住房困难家庭。今年，要集中力量，因地制宜地采用租赁住房补贴、租金核减、实物配租等多种形式，优先解决最低收入家庭中的住房困难户。严格落实以财政预算为主、住房公积金增值收益相结合的廉租住房资金筹措机制，确保土地出让净收益5％左右用于廉租住房建设。各地要组织新建一批小套型住房，收购、改造一批旧住房，满足住房保障需要。建立健全住房保障对象动态管理系统，加强廉租住房规范化管理。改进规范经济适用住房制度，主要供应低收入家庭，完善购房人退出机制。进一步改善农民工居住条件。有条件的地区，可由政府、企业、社会团体建设小套型租赁公寓，向农民工出租。
整顿和规范房地产市场秩序。落实建设部、国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建住房[20*]166号），继续开展房地产交易秩序专项整治后三个阶段的工作。重点防范和制止各种规避结构调整政策、变相囤积房源行为，严厉查处违规销售、哄抬房价、虚假合同套取银行贷款、偷逃税款等违法违规行为、扰乱市场秩序的房地产开发企业和中介机构，对严重侵害群众利益，群众反映强烈的典型案例，要依法从严惩处，并及时通过新闻媒体向社会公布处理结果。要建立健全整治工作信息交流和定期通报制度，加强舆论引导，客观反映市场情况，宣传调控成果，提高群众的信心。
推进旧住宅小区整治和棚户区改造。旧城区、旧住宅小区的老住户以及棚户区居民多数是中低收入家庭。危旧房屋较多的城市，应当依据城市规划有计划地进行整治和改造，让更多的群众特别是中低收入家庭享受到城市发展的成果。要总结推广辽宁、吉林、黑龙江和山西等省棚户区改造，烟台、常州等地旧住宅小区整治经验，由政府安排一定的资金，通过环境整治、维修养护、功能完善、节能改造等措施，延长住宅使用寿命，节约资源，改善居住条件。继续落实建设部与国家开发银行关于支持住房保障体系建设开发性金融合作协议，多渠道筹集资金，加快棚户区改造的步伐。
（二）加强城乡规划制度建设，推进科学制定和实施城乡规划
着力推进科学编制城乡规划。城市规划真正发挥公共政策作用，必须在编制中体现符合当地可持续发展要求的社会发展指标、资源指标、人文指标、环境指标和强制性内容。建设部将组织研究制定城市规划编制成果的评估制度，严格规范省域城镇体系规划和城市总体规划的修编和审查。研究制定城市规划设计研究院改革指导意见，充分发挥其在依法科学编制城市规划中的技术支撑作用。还要完善村庄和小城镇规划标准，开展县域镇、村布局规划编制试点，加大村庄、建制镇规划编制工作力度，切实提高村庄和小城镇规划编制水平。
推动城镇体系规划实施制度建设。按照《全国城镇体系规划》确定的省域城镇发展指引，做好省域城镇体系规划实施。组织完成长三角、京津冀和北部湾、海峡西岸等城镇群规划编制工作。总结推广广东省实施《珠江三角洲城镇群协调发展规划》的经验，落实空间开发管制，健全区域性重大建设项目选址制度，完善省域城镇体系规划实施机制。修订《城镇体系规划编制审批办法》。
深入开展城乡规划实施监督。继续会同监察部门开展城乡规划效能监察，强化对政府及有关部门的监督，严肃查处违反法定程序调整规划及违反规划擅自开发建设行为，依法依纪追究有关单位和人员的责任。继续推广和完善城市规划督察员制度，全面实施对国务院审批城市总体规划的其它城市派驻城市规划督察员，强化对实施管理工作进行事前和事中的监督，扩大城市规划动态监测覆盖范围。完善城乡规划工作汇报、执法检查和举报制度。建立和完善城乡规划委员会制度和专家咨询、联席会议、公众参与、规划公示等制度。在全国范围开展100个无障碍设施建设城市创建工作。
全面贯彻落实风景名胜区条例。制定《风景名胜区条例》实施办法。加快规划的编制和审批，严格执行重大建设项目选址审批制度，全面建成部级风景名胜区监管信息系统，加大对违法违规行为的查处。研究建立风景名胜区特许经营、资源有偿使用等管理制度。抓好部级风景名胜区综合整治的检查验收和总结表彰。搞好风景名胜区保护建设成果大型展览等系列宣传活动。
搞好历史文化名城、镇（村）保护。配合国务院法制办做好出台《历史文化名城、名镇（村）保护条例》相关工作。制定出台《历史文化村镇保护规划编制办法》。加强“*”历史文化名城保护专项资金使用的指导和监督。建立历史文化名镇（村）信息监管系统，加强对已公布名镇（村）的监管。结合规划效能监察工作，开展对历史文化名城名镇（村）保护工作的监督和检查。
（三）巩固三年清理拖欠工程款和农民工工资成果，促进建筑业健康发展
落实完善长效机制，加强建筑市场运行监管。建设部会同有关部门制定的《关于规范建设领域工程款和农民工工资支付的若干规定》已上报国务院，批转后要严格执行。要认真贯彻国务院即将召开的全国清欠工程款电视电话会议精神，继续落实国务院有关部门已出台的19个清欠长效机制文件。各地要进一步制定和完善有关制度，抓好工程建设各环节监管，认真解决未按合同支付工程款的问题。与国家统计局共同制定工程款支付情况的统计制度。严格劳动用工管理，规范农民工工资支付方式，完善欠薪举报投诉制度，明确总承包企业对农民工工资支付负有责任，分包企业负有直接支付责任。在总结经验的基础上，逐步推行工程担保与保险，引导市场主体有效防范经营风险。研究制定进一步规范市场秩序，促进建筑业健康发展的若干意见。
建立健全诚信体系，进一步规范市场准入。贯彻落实《建筑市场诚信行为信息管理办法》，要在总结长三角和环渤海区域建筑市场信用体系试点经验基础上，继续加大整合力度，积极构建全国范围内统一的诚信标准和信息平台，向社会开放，营造诚实守信、公平竞争的市场环境。贯彻落实勘察设计企业、建筑业企业、招投标机构以及工程监理企业资质管理规定，修订相关资质标准。严格个人执业资格管理制度，落实个人执业人员的执业责任。加强企业资质许可、个人资格注册中弄虚作假、伪造证书、骗取证书等行为的处罚力度。严格工程建设中法定建设程序要求，强化工程开工前施工许可环节监管，进一步完善招投标制度，对于招投标机构虚假等违规行为进行专项治理。严格合同履约过程监管，强化市场和现场“两场”联动管理，及时发现并严肃查处转包、挂靠和违法分包等问题。
支持引导企业自主创新，促进建筑业改革发展。以提高企业自主创新能力和核心竞争力重点，实现产业升级和结构调整，充分发挥建筑业的支柱产业作用。要建立以企业为主体、市场为导向、产学研相结合的技术创新体系，进一步完善招标投标、企业资质、技术标准、质量安全等配套政策，激励企业不断提高自主创新能力。着力调整行业组织结构，通过市场竞争机制和政府宏观调控手段，提高大型企业产业集中度，促使中小型企业向专业化方向发展。要继续改革传统的设计施工生产组织方式，实现设计与施工环节的互相渗透，提高工程建设的质量和效益。勘察设计企业、施工企业搞工程总承包，取决于自身的能力和竞争力。要充分发挥设计咨询单位在工程建设中的龙头作用，以及施工承包单位组合各类社会资源的集成能力，不断探索各类工程总承包模式。
总结改革发展经验，抓紧修订建筑法。《建筑法》修订是十届全国人大常委会的要求，也是国务院立法工作计划的安排。要总结和借鉴建筑法实施以来，特别是近几年来，建筑业改革发展的成功经验，将其作为修订《建筑法》的重要依据和内容，切实解决《建筑法》适用范围偏窄、监督管理体制不顺等问题。《建筑法》的修订是建设系统的一件大事，建设部将组织专门力量积极配合国务院法制办和全国人大做好修订的各项调研和论证工作。各地也要积极配合，共同参与，争取制订出一部权利义务清晰、职能责任明确、制度设计科学、操作性强的法律，为促进建筑业健康发展提供法律保障。
（四）抓紧建筑节能法规制度建设，全面推进建筑“四节一环保”
抓紧建筑节能法规制度建设，加快《建筑节能管理条例》和相关制度出台。配合国务院法制办，积极主动与相关部门协调，做好国务院审议《建筑节能管理条例》的各项准备工作，争取条例尽早颁布实施。会同有关部门研究制定推动建筑节能的经济政策，对节能及绿色建筑、既有建筑节能改造、建筑节能示范项目以及建筑节能服务体系培育等给予经济激励，培育和引导建筑节能服务市场，鼓励社会资金和外资投资参与既有建筑改造。抓紧研究制定以新建建筑实行建筑测评标识为特征的新建建筑市场准入制度和既有建筑节能改造、建筑用能系统运行管理、大型公共建筑节能运行管理、建筑能耗统计、建筑节能技术与产品推广、限制和淘汰、建筑节能考核评价等七项制度。通过建筑节能的体制机制创新，推进建筑节能深入开展。
组织实施国家重点节能工程，深入开展建筑节能。会同国家发改委组织实施国家十大节能工程中的建筑节能工程，启动一批节能及绿色建筑、既有建筑节能改造等试点示范项目；会同财政部启动第二批可再生能源在建筑中应用示范项目，各地要抓住国家启动这些项目的机遇，加强建筑节能和可再生能源建筑应用技术的集成，建立健全技术标准体系，总结经验，稳步推广。组织实施国家中长期科技发展规划中确定的城镇体系规划与城市土地节约利用、建筑节能与绿色建筑、可再生能源在建筑中应用、城市综合交通系统功能提升与设施建设等重大、重点项目，今年要严格按照项目预定的工作目标和项目执行单位及地方承诺的配套措施，加强项目管理，确保年度目标的实现。
全面贯彻《关于加强大型公共建筑工程建设管理的若干意见》，坚持勤俭节约。以“四节一环保”为重点，切实解决一些大型公共建筑工程建设中存在的不注重节约资源能源，占用土地过多，片面追求外形等问题。完善并严格执行建设标准，重点加强文化、体育等大型公共建筑建设标准的编制，完善项目决策依据。落实各级城市规划与建设行政管理部门加强对大型公共建筑布局和设计的规划管理工作责任，完善设计方案评审办法，建立公开透明的专家评审和社会公示制度。强化节能管理，新建大型公共建筑要严格执行工程建设节能强制性标准，项目建成后应经建筑能效专项测评，凡达不到工程建设节能强制性标准的，有关部门不得办理竣工验收备案手续；开展既有政府办公建筑和大型公共建筑能效测评，并将测评结果予以公示，接受社会监督；今年要重点抓好一批试点省市，年底前，试点省市要公布一批政府办公建筑和大型公共建筑的能效状况。加强对2万平方米以下的中小型公共建筑，特别是与群众生活息息相关的社区中心、卫生所、小型图书馆等的建设管理，以保障公共利益和公共安全。建设部还将会同有关部门组织执法检查，对大型公共建筑工程建设期间存在的违反管理制度和工程建设强制性标准等问题，以及建成使用后规划设计、成本控制、资金使用、功能效果、工程质量、建设程序等，特别是“四节一环保”的情况进行检查和评价。
推进住宅产业化，发展节能省地型住宅。完善住宅产业标准化体系和产业技术政策。加快出台节能省地型技术标准和住宅设计要点。在住宅规划设计中要充分考虑套型布局和符合“四节一环保”材料、部品的使用，鼓励开发建设单位和材料、部品同步招标。积极推广太阳能等新型能源在住宅中的使用。积极推行新建商品房一次装修到位。逐步完善推进住宅产业现代化的工作机制和相关政策，推行优良住宅部品认证制度和强制淘汰、限制制度，加快发展适应当地特点、符合“四节一环保”的材料、部品，切实解决住宅材料、部品供应不足、质量不过关和住宅主体与相关部品不配套等问题。
（五）深化市政公用事业改革，推进城镇资源节约环境治理
研究制定深化市政公用事业改革指导意见。从保障公共利益和城市安全运行，提高城市综合承载能力，节约资源、治理环境的要求出发，研究制定深化市政公用事业改革指导意见报国务院。会同有关部门研究制定支持市政公用事业改革的经济政策，根据资源的稀缺性和群众的承受能力，稳妥推进价格改革。完善特许经营制度，健全监管体系，建立市政公用产品与服务标准，严格市场准入，规范经营行为。加强城市政府对市政公用事业监管和调控，完善应急保障体系，确保市政公用产品合格的供给与优质服务。
大力实施公共交通优先的发展战略。配合国务院法制办做好《城市公共交通条例》的审议工作。制定《城市综合交通体系规划编制管理办法》，编制和实施城市综合交通体系规划和公共交通专项规划。坚持把城市公共交通作为城市交通的主体，大中城市应当逐步建立以公共汽电车为主体，出租汽车等其他交通方式为补充的城市公共交通系统。加快大城市交通设施建设，贯彻和落实促进公共交通优先发展的经济政策，引导小汽车合理使用，缓解城市交通拥堵问题。积极稳妥地推进城市公共交通行业改革。
制定并落实城镇环境治理规划。推进《建设事业“*”规划纲要》相关规划的制定和实施。继续加大污水、垃圾处理设施建设投资，搞好城镇供水、燃气管网改造。研究完善垃圾、污水处理收费制度，推进垃圾、污水资源化利用。开展“城中村”和城乡结合部环境治理。积极开展国家园林城市、国家生态园林城市等评审工作，提高城市园林绿化建设生态效益和整体水平。加强“绿线”管理，做好公园和绿地的保护和管理工作，保护城市生态环境。
（六）完善工程建设标准，发挥对建设资源节约型社会的引导作用
加快完善工程建设标准。全面推动工程建设标准化工作，充分发挥工程建设标准在建设资源节约、环境友好型社会中的技术保障和引导约束作用。突出能源资源节约、土地合理利用、环境保护、重要基础设施建设等标准规范的制订、修订，不断扩大标准的覆盖范围，适应经济社会和科学技术发展的需要。村庄整治、城市轨道交通、建筑节能和资源节约等重要标准，制订城市基础设施和工业建设领域有关节能、节水、节地、节材和环保标准，为城乡建设全面推行“四节一环保”提供技术依据。
推进工程建设标准体制改革。起草工程建设标准化管理条例，完善工程建设标准化管理的法规制度和技术支撑体系，促进强制性条文向以功能性能为目标的全文强制性标准过渡。以房屋建筑为重点，修订完善《工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）》，按照《住宅建筑规范》的制定原则，加快编制全文强制的《城镇燃气技术规范》、《城市轨道交通技术规范》，创新工程建设技术法规与技术标准相结合的体制。按照《工程建设标准复审管理办法》的有关规定，完善标准的经常性复审修订制度，开展2000年及以前颁布的现行国家标准、行业标准的复审修订工作，减少标准内容的交叉重复，提高标准的质量和技术水平。
加强标准宣传和强制性标准的实施监督。要以《建筑节能工程施工质量验收规范》、《钢铁工业资源综合利用设计规范》等一批重要标准的批准为契机，以“四节一环保”标准规范为重点，广泛开展标准的贯彻培训，提高全行业执行标准的能力和自觉性。以工程建设标准实施为重点，完善管理制度和工作机制，切实加大强制性标准实施的监管力度，确保强制性标准的贯彻实施。
提升中国工程建设标准的国际化水平。要以增强我国工程建设企业的国际竞争能力为目标，启动中国工程建设标准的国际化战略，扩大工程建设标准的国际合作。组织开展对国外工程建设标准现状和发展趋势的研究，提出中国工程建设标准国际化战略的目标、步骤和措施，认真落实中国与蒙古国等国家的标准规范合作协议和纪要，按照轻重缓急的原则，有组织、有计划地开展我国工程建设标准英文版的翻译出版工作，为我国工程承包企业“走出去”积极创造条件。
（七）坚持为农民农村农业服务思想，确保城乡建设中农民权益保护
贯彻落实《中共中央国务院关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的若干意见》（中发[20*]1号）。继续推进农村人居环境治理。建设部将出台《村庄整治标准》。确定进行整治试点的村庄，要编制村庄整治规划，突出保护耕地和集约节约使用土地，突出乡村特色、地方特色和民族特色，防止简单套用城市规划的方法和指标。严格执行村庄整治实施方案分级审查制度和农宅拆迁管理制度，切实防止一哄而起、大拆大建和盲目集中。要通过村庄整治引导农民建立村庄公共设施运行和维护、环境卫生管理等方面的民主管理、自我服务机制，保持村庄整治成效。组织开展农民住宅建设技术指导和管理。建立农民住房建筑工匠资格认证制度，积极推进农民建房的社会化服务。要完善小城镇功能，增强为现代农业发展服务的能力，充分发挥其在带动县域经济发展，促进农村劳动力就地就近转移就业的重要作用。在保护好自然风貌和历史文化资源的前提下推进全国旅游名村、名镇建设，出台全国旅游名镇（村）标准和推选办法，命名一批全国旅游名镇（村）。进一步督促落实支持全国重点镇发展的政策措施，及时总结经验，指导小城镇发展。
推进“城中村”整治和改造。将整治和改造“城中村”作为改善农民工和原村民居住环境的重要措施，纳入城市规划建设管理的重要内容。要统筹考虑城市发展、“城中村”改造和村庄整治的工作衔接，大城市近期发展地区的“城中村”可依据实际情况确立以改造为主的方针，未纳入近期发展的，应注重搞好人居环境治理。要协调处理好城市发展总体利益和原村民利益的关系，充分运用市场机制，依据城市规划制定改造方案，加快“城中村”改造。对未列入近期改造计划的“城中村”，要重点做好环境整治，实施统一的城市规划建设管理，防止产生新的违法建筑。建设部将组织部分大中城市就“城中村”整治和改造的主要政策问题进行梳理，开展专题调研，研究制定推进“城中村”改造的指导意见，建立防止产生新的“城中村”的有效机制。
加强农民工权益保护。维护农民权益是建设部门的重要职责，在新时期的城乡规划建设管理的各项工作中更要认真贯彻落实。继续贯彻《国务院关于解决农民工问题的若干意见》，逐步改善农民工居住房条件，有条件的地区可建设农民工集中居住公寓。建筑业是农民工较为集中的行业，要率先做好改善农民工居住环境和职业安全卫生环境，推进农民工参加工伤保险和建筑意外伤害保险。积极开展农民工职业技能培训与鉴定工作。会同有关部门，择优确定150个左右建筑行业温暖工程培训基地，开展对30万农村劳动力免费培训。健全农民工劳动合同管理，规范农民工工资支付。
（八）着力解决涉及群众切身利益的突出问题，维护社会和谐稳定
做好和处置工作。要重视和加强建设部门工作，畅通部、省、市（县）工作渠道，力求把上访问题解决在初始阶段，化解在基层。健全社会舆情汇集和分析机制，完善矛盾纠纷排查化解工作制度，加强对案件处理情况督办和检查。依法规范城镇房屋拆迁行为，维护被拆迁人的合法权益。进一步落实出租汽车行业稳定工作地方政府责任制，规范出租车经营权出让转让，继续加大对“黑车”等非法运营行为的打击力度，维护出租汽车行业的运行秩序。
严格住房公积金管理确保资金安全。完善住房公积金缴存和使用政策，依法扩大公积金制度覆盖范围，逐步扩大到包括在城市中有固定工作的农民工在内的城镇各类就业群体。住房公积金缴存比例不得低于法定最低缴存比例。超过法定最高缴存比例和基数的，要依法纳税。强化法制，严肃纪律，全面推进整改工作。进一步落实管委会决策制度，加快公积金管理机构调整，加强监督检查，提高资金使用效率，确保资金安全。发挥住房公积金改善住房条件的作用，研究向中低收入家庭倾斜的政策措施。
推动物业管理法制化、规范化。把物业管理纳入社区建设，充分发挥街道办事处和居委会作用，规范业主大会及业主委员会行为。鼓励不具备采取专业化管理的住宅小区住户实施自我管理、自我服务。完善住宅专项维修资金制度，明确使用范围和决策程序，既要保证资金安全，又要解决资金使用难等问题。加强物业管理诚信体系建设和行业自律，建立健全企业及执业人员的信用档案系统，自觉接受社会监督。
落实安全生产措施和综合防灾工作。抓好建设工程安全生产费用管理规定的实施，引导和监督企业加大安全生产投入。强化施工企业安全生产许可证动态监管，推进全国建筑施工安全质量标准化。继续深入开展以预防高处坠落和坍塌为主的专项整治，提高施工企业安全生产保障能力。研究建立既有建筑物安全检测鉴定制度，保证全寿命周期质量安全。建立防灾减灾工作管理体系和工作机制，研究制定防灾减灾工作指导意见。推动城镇抗震防灾规划编制，抓好地震重点监视防御区抗震防灾和超限审查工作，实施农村民居抗震安全工程。完善城镇供排水、燃气、供热、公交等市政公用设施的安全运行监管和应急管理制度，提高应急处置能力。
（九）推进建设行政管理体制创新，提高公共服务水平
深入开展依法行政工作。加强立法工作，注重提高立法质量。依据国务院今年立法工作计划，配合全国人大常委会和国务院法制办做好已列入计划的相关法律法规的调研、协调、论证和修改工作。认真做好我部其他相关法律法规的前期准备工作。深入开展“五五”普法工作，推动建设系统人人学法、懂法、守法、用法，严格按照法律法规履行职责。抓好加强和改善行政执法，严格按照法定权限和程序行使职权、履行职责。落实权责一致要求，严肃追究违法或者不当行使权力等行为的行政责任。继续加大建设稽查工作力度，省级建设行政主管部门都要建立和完善稽查制度，要从注重违法违规行为的事后查处，转向注重事前、事中防范，防止违法违规行为发生。探索建立健全行政复议、行政诉讼与调解有效结合的法律机制。
推进建设行政管理体制改革。以完善行政许可制度、深入推行政务公开为重点，促进建设部门职能转变。研究建设行政主管部门加强和改进社会管理和公共服务职能的具体措施。深化行政审批制度改革，进一步研究和规范行政许可听证制度，减少审批事项，简化审批程序，方便群众办事，提高行政效率。加快电子政务建设，及时全面政策法规、工程信息、企业资质和个人执业资格等相关信息。积极筹备开通建设行政许可网上办事大厅，逐步实现行政许可项目网上申报。开展绩效评估，建立和推广行政问责制。进一步推进12319服务热线与数字化城市管理相结合，推动城市管理体制改革，提高城市管理工作水平。要切实做好外事工作，为建筑企业“走出去”做好服务。加强对社团的培育、引导和监督，发挥社团“提供服务、反映诉求、规范行为”的作用。完成建设行政管理体制改革课题研究，提出完善建设行政管理体制的意见和建议。
（十）全面贯彻党风廉政建设各项工作，加强思想作风建设
城市房地产管理制度篇10
__年，在市委、市政府的正确领导下，市国土房管局认真贯彻落实市第十次党代会精神，紧紧围绕"推进新型城市化发展，加快土地管理方式转型"的要求，以打造人民群众满意的服务型机关为主线，认真打好节约集约用地、土地储备、保障房建设及房地产调控三场硬仗，不断夯实体制机制、队伍建设、新闻宣传、信息化建设基础工作，全面推进制度创新、管理创新和服务创新，有力地保障了我市经济社会科学发展。
一、__年工作情况
（一）推进新型城市化发展成效显著。深入开展新型城市化学习调研活动，认真查摆问题，找差距寻对策。会同规划部门制定"1+15"系列政策文件之《关于加强规划引领节约集约用地的实施意见》，参与低碳城市、"三个重大突破"、民生幸福工程等8个文件起草工作。制定全局"1+5"实施意见，国土房管工作"1+15"政策文件"施工图"基本成型。成立局推进新型城市化发展工作领导小组办公室，统筹协调新型城市化发展等工作。
（二）制度机制创新成效显著。创新一项制度。《__市城乡统筹土地管理制度创新试点方案》获得国土资源部和省政府批复，赋予我市国家中心城市的土地管理权限和19项先行先试优惠政策，提升了城市空间发展、城市生态文明建设、节约集约用地的能力，我市成为沿海地区唯一享有城乡统筹土地管理优惠政策的城市，为__建设国家中心城市提供了强有力的顶层制度保障。市委中心组首次就土地管理问题举办集中学习会，全面解读和部署我市开展城乡统筹土地管理制度创新试点工作。建立一种机制。成立由市长任主任的市土地管理委员会，土地工作实行"一把手"负责，对土地出让、土地储备、耕地保护、土地执法等土地管理重大事项进行集体研究、集体决策，建立起"党委领导、政府负责、部门协同、社会参与"的土地管理新格局。
（三）保发展保红线成效显著。抓好土地规划计划管理。新一轮土地利用总体规划获得国务院批复，市区镇三级土地利用总体规划修编工作圆满完成。完成《南沙新区土地利用专项规划》编制。认真开展《东部山水新城土地利用总体规划》编制工作。出台《关于进一步完善土地利用年度计划管理的意见（暂行）》，建立了差别化、精细化以及激励与约束相结合的土地利用计划指标分配制度。坚决落实最严格耕地保护制度。连续13年实现耕地占补平衡，超额完成年度耕地和基本农田保护目标任务，获得20__年度全省耕地保护责任目标履行情况考核综合考评三等奖和节约集约用地二等奖。__年度高标准基本农田建设任务纳入各区、县级市年度目标责任考核内容。全力保障"三个重大突破"项目落地。年度新增用地指标的75%优先用于"三个重大突破"项目，全年150个市重点项目中已有137个项目完成"落地"。南沙新区首期60平方公里新增用地规模，万亩果园"只征不转"方案，增城、从化低丘缓坡土地综合开发试点、萝岗区2.8万亩基本农田跨市补划获得国土资源部批准，用地供需矛盾得到进一步缓解。主动做好用地服务。召开四次重点建设项目用地对接会，面对面了解重点项目推进中遇到的用地问题，企业用地方面90%的问题得到有效解决。开展"美丽乡村"村庄用地、空置房、泥砖房、危破房摸查。强化土地储备工作力度。着力建立"市区联动"的土地储备工作机制，按照"成片储备、连片规划、完善配套、系统策划"的原则，推进金融城起步区、海珠生态城、__南站、空港经济区等重点地区连片储备开发。组织编制__～2020年土地储备规划、20__～2015年轨道交通沿线土地储备规划。科学制定土地年度供应计划。扩展供地计划涵盖保障房用地、基础设施和公共服务用地、村经济发展留用地和村民住宅用地，首次实现土地供应计划的全覆盖。首次成功实施"限地价、竞配建保障房或拆迁安置房"方式出让住宅用地，实现保持房价平稳、拓展保障房房源的"双赢"。组织举办"新__、新发展"__年__经营性土地推介会，加强出让地块的推介营销。加大改善民生的用地供应，优先保证保障性住房、中低价位和中小户型普通商品房用地。强化节约集约用地考核。完成《__市产业用地指南（__年版）》修编工作，创新性引入土地产出率、产值能耗和科技率等指标，单独编制《__市社会事业用地指南》。出台《__市节约集约用地评价考核办法》，强化产出效益与利用效率等指标考核，首次实现节约集约用地考核评价落地，全市顺利通过国土资源部全国第一批建设用地节约集约城市评价验收。稳步推进"三旧"改造。市政府出台《关于加快推进三旧改造工作的补充意见》，强化"政府主导、规划先行、成片改造、储备优先、配套优先、分类处理"的改造原则。产权地籍工作规范有力。农村集体土地确权登记发证任务全面完成，全市集体土地所有权登记69262宗，面积4750.36平方公里。细化国有建设用地使用权和农村土地登记工作指引，编写《农村集体土地总登记范例》，构建覆盖全市的土地登记发证平台。严厉查处整改违法用地。在20__年度土地矿产卫片执法检查中，违法用地宗数、面积和占用耕地面积同比分别下降1.3%、41.4%和28.6%。立案的356宗案件全部依法查处。拆除、没收违法建（构）筑物55.65万平方米，顺利通过省政府检查验收组对我市20__年度土地矿产卫片执法检查验收，国土资源部首次同意免予实地验收。
（四）服务改善民生工作成效显著。保障房建设取得新成绩。全市共筹集保障性住房46767套（含租赁补贴5008户），超额完成市委市政府十件民生实事的住房保障目标任务。廉租住房保障收入线标准从家庭年人均可支配收入9600元以下提高到15600元以下。研究制订《__市公共租赁住房保障制度实施办法》，完善住房保障制度体系。制订__～2015年保障性住房建设计划，"以需定建"的决策机制基本建立。积极组建保障性住房投融资主体，拓宽商业贷款渠道，采用Bt、配建等模式，引导社会资金和社会力量参与保障性住房建设。完善和细化"四控制一确保"目标管理体系，重点围绕质量、安全及进度管控，加强保障性住房工程建设管理。实施混凝土信息技术监控，受到住建部肯定。严格执行市区街"三级四审、六级公示（告）"动态审核制度，建立双人审核、审核人员资格考核等制度，提高资格审核效率和准确度。坚持住房分配全程公开，主动接受社会各界监督，集中向社会曝光一批违规行为的处理情况，确保了住房保障分配公平。房地产宏观调控政策落实到位，确保房地产市场的平稳健康发展。网上签约均价低于同期GDp和居民可支配收入的增幅。健全房地产市场监管机制，构建"一、二、三"级市场全方位、立体的市场联动监管，严厉查处房地产市场违法违规行为，维护了房地产市场的良好秩序。便民利民取得新进展。全面落实交易登记"十大便民"措施，实行中心六区部分登记种类的通收通发，群众办事更加便利。政务窗口实现58项业务集中审批，综合提效20%。加强档案管理，建立全市统一的个人住房信息系统，顺利实现与住建部"全国城镇个人住房信息系统"联网。规范房地产登记归档和查询工作，出台登记簿管理规则。切实提高物业管理水平，实现对全市物业管理项目巡查全覆盖。出台《物业服务企业退出物业项目管理办法》。开展全市"幸福物业小区"评选活动。在__、海珠、__区开展公房置换试点工作，切实解决基层社区服务场地不足的问题。开展全市范围内农村危破房、泥砖房情况普查，完成城市危房改造12.9万平方米，同比增长27.2%，完成农村危房改造1.7989万户。狠抓安全生产和应急处理工作。组织房屋安全检查47万幢，同比增加15.3%。完成直管房消防整改3579幢、52.96万平方米。处理突发地质灾害和房屋抢险54次，矿山安全生产连续6年保持零死亡事故。深入开展隐患排查治理、"打非治违"、安全生产"百日行动"等专项整治活动，共排查矿山企业51家次，共完成整改排查发现的一般事故隐患99项。
（五）基础建设成效显著。依法行政能力增强。政策法规进一步完善，推进《__市土地储备实施办法》等6个法规规章项目立法。积极做好依法行政示范点创建工作，全面提高依法行政水平。组建法律专家库，建立健全法制岗位体系。制定《__市国土资源和房屋管理局政府合同管理规定》，加强合同管理。行政职权再梳理251项，制定规范行政确认和行政执法自由裁量权规定，进一步加大执法规范化建设，在全市行政执法评议考核中被评定为优秀。信息化建设继续加强。全面完成房地数据中心建设，建立土地"一张图"数据库，向近30个用户提供数据技术服务，获得中国信息化（国土资源领域）成果评选二等奖。编制"地楼房"数据库技术规范，完成天河区和__花地街试点近50万条数据整理。建成统一空间支撑平台，移动用图、房屋安全管理等模块反响良好。推进"三规合一"信息建设工作，研发国土"三规合一"信息联动演示系统和升级改造。基础测绘工作有新成效。出台《__市基础测绘"十二五"规划》和《__市测绘成果管理规定》。建成数字__地理空间框架，获得"全国数字城市示范市"称号。成功协助举办全国地理信息产业大会，__地理信息产业园正式挂牌成立。申报成立"__市测绘地理信息工程中心"。中心城区地形地籍成果更新、航空摄影测量等基础测绘项目全面推进，数字__地理空间框架数据建设、1:500地籍修测补测等4个项目分别获得中国地理信息科技进步一等奖、中国地理信息金奖2项、国家优秀测绘工程奖首届白金奖。地质调查成果整合应用实现新突破。全面梳理"十一五"期间开展的地质调查工作成果，编制全市地质环境特征6张图，充实完善城市地质三维可视化信息系统，并在城市规划、地下铁路建设、旧城改造、南沙新区开发等工作中推广应用。深度调查并全新策划地质遗迹资源开发利用，积极申报__增城省级-部级地质公园，努力打造我市生态文明建设新"名片"。政务公开全面推进。以优秀政务网站建设为抓手，实现政务信息100%网上公开。积极推进统一门户网站二期改造、网络问政平台和网上大厅建设，推进阳光家缘网站改版，不断完善局对外服务平台的便民功能，实现"一页便民、一站服务"目标。
（六）队伍和廉政建设成效显著。加强基层组织建设。大力推进党务公开，加强党建责任制和党内民主建设。在全局系统深入开展基层组织建设年、创先争优、基层党组织分类定级、抓落实走在前、服务新型城市化迎接党的十系列主题实践活动，局学习贯彻十党建工作展获得市委主要领导的充分肯定。实施基层党建创新"书记项目"，形成富有创新性、前瞻性和实效性的基层党建品牌，着力解决发展中的重点难点问题，基层党组织的政治核心作用和凝聚力进一步增强。加强廉政建设。加大效能监察力度，颁布实施《重点工作目标责任制督查督办办法》。推进廉政智能化防控系统建设先行试点，建起我市首个廉政职能防控系统。层级签订党风廉政建设责任状，提高廉政风险防范能力。继续扎实"两整治一改革"工作。出台《建设廉洁国土阳光家园十项重点工作》，进一步深化廉洁国土阳光家园建设。举办"我的岗位、我的风险、我的防控"系列廉政教育活动，创造性地开展廉政文化进家庭、进政务窗口、进中介行业等"一单位一品牌"示范点创建活动。
二、__年工作计划
__年是深入贯彻党的十精神、开启新征程的起步之年，也是实施"十二五"规划承上启下、攻坚克难的重要一年，更是推进新型城市化发展、加快转型升级、建设幸福__的关键一年。__年总体工作思路是：以学习贯彻党的十精神为指引，以贯彻落实"1+15"系列政策为总抓手，以创新土地管理为突破口、以住房保障为民生幸福一号工程，以改进工作作风为强大动力，统筹推进国土房管局的工作，为__新型城市化发展提供基础性保障，争当新型城市化发展排头兵。
（一）以实施新型城市化发展"1+15"政策文件为抓手，切实提高土地节约集约利用水平。
1．有序推进节约集约用地的量化评价、考核和研究。实施《__市节约集约用地评价考核办法》，组织开展评价工作。制定与产业转型升级相适应的差别化土地供应政策。建立产业项目准入评估制度和产业用地全程评估监管制度。实施并及时评估《__市产业用地指南》，实现产业用地标准与产业发展情况联动调整。
2．提升市场配置土地资源的能力。加快建立全市城乡一体的土地交易平台。运行好省级耕地指标交易平台。扩大土地有偿使用范围，进一步规范住宅用地、商服用地、基础设施用地、社会事业用地、前置审批用地的有偿使用程序。开展地上地下空间权利设置和登记调研成果转化应用，推进地上地下空间权有偿使用和有效流转。
3．加大低效土地二次开发力度。稳步推进"三旧"改造工作，按照"政府主导、储备优先、兼顾各方利益"的原则，加大对"三旧"改造工作的引导，遴选启动一批成片"三旧"改造项目。深入开展闲置土地查处，建立城乡统一的建设用地闲置查处机制，实施对国有闲置土地计收增值地价。研究已落实留用地的高效利用，切实发挥在保障被征地农民长远生计方面的积极作用。
4．加强地质矿产管理。加强矿山企业监管，严格执行"边开采边复绿"规定，全面推进绿色矿山建设。调整增城市矿产资源规划，实施总结花都示范点防治工作，加大人工边坡地质灾害防治力度。加强地质遗迹保护，在完成增城地质公园申报工作的基础上做好公园后续的规划建设。配合建设历史文化名城，逐步推进全市其他15类地质遗迹点的认定工作。
（二）以实施城乡统筹土地管理制度创新为平台，提升城乡土地一体化管理能力。
5．优化国土空间开局。结合"123"城市功能布局、"三个重大突破"战略需求，编制全市功能片区土地利用总体规划，形成"一张图"管理，统筹优化建设用地、生态用地的空间结构和布局。按照土地利用总体规划划定的"三界四区"，完成中心城区城市建设用地和全市城镇建设用地扩展边界的划定工作。结合"美丽乡村"建设，组织编制村庄土地利用规划，统筹安排农村社会经济发展用地。
6．探索差别化的计划管控机制。建立分类管理、动态跟踪的用地计划管理机制，优先保障"三个重大突破"项目用地、生态城市建设用地、创新型产业园区用地和民生用地需求。加强土地利用规划与城乡建设、产业发展、基础设施等相关专项计划的协调衔接。简化用地报批流程和材料，制定实施线状工程分段报批、市政府审批的中心城区外、功能片区内的项目用地"农转用"操作办法。
7．实行城市生态用地差别化管理。科学确定成片生态用地认定标准，制定城市生态用地差别化管理的实施细则。积极开展全市生态用地摸查工作，推进万亩果园湿地保护区批后实施，对市域内大面积连片的园地、山林、水面等具有生态功能的非建设用地实行"只征不转"。采取拆危建绿、拆旧建绿增加的大面积连片非建设用地，在符合土地利用总体规划的前提下纳入非建设用地管理。
8．用好用足低丘缓坡开发、围填海造地等优惠政策。推进从化、增城低丘缓坡土地综合利用试点，推动山坡地合理开发。在南沙新区探索创新围填海造地管理的模式和机制，开展围填海造地的可行性研究。
9．加大耕地保护力度。进一步完善耕地保护奖惩机制，修改完善《__市基本农田保护补贴资金管理试行办法》。探索按照耕地保有量配置农村经济发展用地，并在产业园区集中集聚，实行统一规划、统一招商、统一管理的开发模式。推进土地综合整治，科学编制__市土地整治规划。推进高标准基本农田建设，建立耕地质量等级数据库。
10．继续严格查处整改违法用地。继续落实土地执法共同责任制，强化督办，严格约谈问责。继续健全"市指导督办、区组织领导、镇街具体实施"的土地执法新格局，推进国土所规范化建设。严格动态巡查、12336电话、投诉、媒体曝光等举报线索的处理规程和考核，推广土地执法视频监控网络建设，加强与各级政府和相关职能部门的协调联动。积极推进重点项目用地报批，减少重点项目未批先建违法用地。积极引导农民合法用地建房，疏堵结合解决农村建房违法用地问题。认真开展__年度土地矿产卫片执法检查，确保顺利通过国土资源部、省政府的验收。
11．加强农村土地管理。以农村土地综合整治和盘活再利用为抓手，开展田、水、路、林、村综合整治，促进14条"美丽乡村"试点村建设。实行差别化的宅基地管理政策，建成区内的农村转制居民纳入住房保障体系，鼓励建成区外建设公寓式农民住宅。推进城乡建设用地增减挂钩，探索空闲宅基地收购和退出机制。按照土地总登记模式，全面完成农村集体建设用地使用权和宅基地使用权地籍调查、变更登记，实现农村土地登记权属明确、边界清晰、减少争议。积极引导农村集体经济组织按照自愿有偿的原则，把集体建设用地使用权以出让、出租、入股、合作等形式流转，按照规划适度集聚规模化经营，引入企业和社会资金进行集约化开发利用。
12．制定《__市城乡统筹土地管理制度创新试点工作考核办法》，对创新试点工作实行绩效量化考核。
（三）以做大做强土地储备为基础，切实增加全市土地收益。
13．构建适应新型城市化发展的土地储备工作格局。建立市区土地储备工作沟通协调机制，进一步完善"市区联动、以区为主"的储备分工。探索采取引入社会资金、建立土地储备基金等方法，多渠道筹措土地储备资金。
14．提升土地成片储备开发的能力。加强土地储备前期策划，提高土地储备的科学性、可行性、效益性。编制实施__年土地储备计划，探索开展产业用地规划等专项规划编制，全力做好重大项目立项、规划等工作，保障重点项目实施。充分结合轨道交通、道路交通、商业网点、教育设施、医疗设施等专项规划，对储备地块的道路、供水、供电、供气等市政设施和教育、医疗、文化等公共服务设施的建设进行合理安排，保持土地实物储备时序与配套设施建设时序有效衔接。
15．科学管理运营储备土地资产。坚持"一个龙头出水"的土地供给机制，建立健全土地供应计划信息平台。加强土地营销推介，对土地价值进行深挖潜，把握合适的推地节奏和强度。
（四）以继续加强保障性住房建设和管理为着力点，促进幸福__建设。
16．完善住房保障制度。抓紧出台公共租赁住房管理办法，完善配套政策，建立健全以公租房为主的住房保障体系。按照政企分开、建管分离的原则，组建保障房建设投融资主体，研究制订鼓励民间资本参与保障房建设的实施意见。在"保障底线民生"基础上，研究解决引进人才、新入职人员、优秀外来务工人员等"夹心层"的住房保障政策，增强城市核心竞争力。
17．确保完成住房保障目标任务。新建和筹集保障性住房1.6万套，新增发放租赁补贴1500户，编制__年全市保障房年度建设实施方案，合理确定建设项目和任务分工，并实行目标责任管理，确保完成年度住房保障目标任务。
18．加强保障性住房精细化管理。按照工程建设"四控制一确保"的要求，加强在建工程管理。进一步完善"市-区-街"三级联网住房保障信息系统，实现资格审核和分配管理的精细化、信息化管理。充分发挥社会监督作用，规范保障房分配管理，确保分配公平。
19．提高保障房小区社区服务和物业管理水平。充分发挥派驻管理服务中心的作用，贯彻执行保障性住房小区扣分管理办法，进一步加强对保障房小区物业管理服务的指导和监管。探索采取委托管理和购买服务等多种方式，完善保障房社区服务和小区物业管理。
20．继续加强房地产调控和市场监管。编制__市住房建设规划，形成稳定的社会预期。严格执行国家房地产宏观调控政策，加大中低价位中小套型普通商品住房供应规模，抑制投资投机性不合理住房需求，切实稳定住房价格，确保年度新建住房价格涨幅低于GDp和居民可支配收入增幅。健全和完善覆盖一二三级市场的立体化房地产市场监管体系，坚决及时查处各类房地产市场违法违规行为。
21．全面完善公有房产管理制度。摸清我市公有房产基本情况，建立全市统一的公有房产信息管理系统，推行信息管理、精细管理和科学管理。按照"住宅保障化、非住宅市场化"原则，规范和加强公有房产管理，清退不符合条件的公房租户，积极稳妥推进公房置换为基层社区服务用房工作。加快推进《__市公有房产管理办法》立法工作。
22．创新物业管理工作。加快推进物业管理立法工作，完善物业管理制度。强化物业服务行业监管，健全物业服务企业准入和退出机制。加强指导成立业主组织，引导业主组织依法、规范管理小区公共事务。加强"幸福物业小区"建设。
23．加强危房改造工作。加强直管房消防整改工作，加大督修危房治理力度，建立房屋安全动态信息管理系统和优秀历史建筑房屋安全数据库。
（五）以服务创新和信息化建设为突破口，继续加强土地房屋管理各项基础工作。
24．加强政策研究。抓紧形成基于落实新型城市化发展和城乡统筹土地管理制度创新试点工作的一系列成果、制度文件。结合依法行政加强系统立法工作要求，编制课题研究3年规划，并遴选编印一批高质量的课题研究成果，定期组织开展研究成果交流会，对高质量研究成果进行宣讲，通过对既有研究成果的深化、拓展，加强立法支撑。探索构建我市土地权属争议调处工作制度，妥善处理各类土地权属争议纠纷。
25．狠抓依法行政工作。完善规范性文件动态管理，形成定期清理、计划编制、制定出台、备案入库的工作机制。抓紧制定出台执法案卷规范化管理规定，统一执法案卷的格式、制作程序、移交时限。进一步规范行政执法自由裁量权，抓好执法程序规范化建设。建立行政赔偿制度，规范行政赔偿案件办理程序。建立协助执行查控一体的信息化工作体系。全面落实政府合同管理规定，加强对政府合同的审查把关。进一步整合全局系统法律人才资源，充分发挥局法律专家作用。扎实做好示范点创建验收总结工作，探索建立示范点建设长效机制，促进全局系统的制度创新、管理创新、执法规范。
26．推进行政审批改革。以全省审批制度试点改革为契机，深化完善业务集中审批制度，规范审核要点和原则。结合"三规合一"工作，加大联合审批力度。积极推动行政审批服务事项网上审批工作。参照历史遗留房地产项目办证的思路，出台非标业务分类标准化审批方案，减少非标业务行政审批自由裁量权。
27．提升信息化管理能力。大力开展"地-楼-房"立体化数据库建设，重点推进公共基础平台、测绘生产、土地管理、房屋管理为核心内容的大土地房屋系统建设，实现我局"两条线、三个面"主要业务在一个平台办理的目标，显著提升业务办理和监管效能。完善信息化建设制度和管理机制，探索社会化应用，提升信息化发展能力和服务水平。
28．加强基础测绘工作。稳步推进重大基础测绘项目，建立全市基础测绘成果数据库，积极争取国家测绘地理信息局智慧城市试点，完善数字__地理信息公共服务平台，深化智慧天河等合作，支撑智慧__建设。加快推进20__国家大地坐标系的推广应用，服务城市建设管理和"三规合一"工作。继续指导地理信息产业园、高分遥感云服务基地等平台建设，促进测绘地理信息产业快速发展。
（六）以发扬认真扎实的工作作风为导向，继续加强队伍和党风廉政建设。
29．着力提高基层党组织建设科学化水平。按照十建设"学习型、服务型、创新型"党组织的新要求，贯彻落实省委、市委关于加强基层党建工作的新精神，研究制定国土房管党建工作三年行动计划。以"服务之星"、"三亮三比"、党员承诺践诺、党建目标责任制等内容为载体，开展"学习党的十精神、争当新型城市化发展排头兵"主题实践活动。强化党建主业意识，按照"书记抓、抓书记"的要求，进一步发挥支部书记在基层党组织中的领头羊作用。
30．着力抓好干部队伍的理想信念教育。以局党委理论中心组学习为龙头，以局属单位专职书记为抓手，认真落实市委__年中心组学习计划安排，突出抓好党员干部理论学习和专题辅导。充分运用培训会、研讨会、务虚会、调研课题和建党纪念日等形式，把思想和行动统一到谋发展、抓落实上来。推动国土房管文化项目建设，发挥国土房管工作综合展示厅、重点功能区推介展示厅等文化设施的宣传教育作用。