经济适用房税收标准篇1
自2003年中共十六届三中全会提出“物业税”改革以来，有关房地产税改革的研究和探讨逐渐增多，该领域的研究深度和广度也在不断加强。与理论探讨同步，房地产税评税试点工作也在有序展开，正在从10个试点城市向全国推广，为房地产税改革的实施做了组织和技术准备。目前房地产税改革的思路尚未取得一致，归纳起来主要有两类。一是“大改”方案①，归并房地产开发和流转过程中的部分税费，取消不合理的收费，开征统一规范的房地产保有税;二是“小改”方案(李战军，2010)，不增设新税种，扩大现有房产税的征税范围，改变计税方式，并调整税率。房地产税改革涉及到有关房地产经济活动各环节的多个税种，涉及到房地产租、税、费的关系调整，以及与其他税种的协调。房地产税改革的主要目的，在于优化当前房地产租、税、费关系(刘维新，2004)，改变目前房地产税收重流转、轻保有的现状;在于提高房地产的配置公平性(谢伏瞻，2006)，遏制对房地产的低效占用，促进分配公平;在于重新安排中央与地方的财权和事权边界，充实地方政府财力(邓宏乾等，2010);还在于推进公共财政建设，形成更为公开、公平和民主的公共管理格局。以上这些因素无不深刻影响着房地产市场的运行，进而对住房保障体系的建设和创新形成一定的制度约束。
住房保障体系，是一国社会保障体系向住房领域的延伸，是人人享有社会基本保障权利中的一个组成部分，包括基本型、援助型、互助型和自助型四种方式(陈淮，2010)，是具体保障形式、保障政策以及财税、金融和土地等相关政策组成的制度集合。其中，房地产税收制度必然对住房市场的经济主体造成或正向、或负向的经济激励，进而影响住房保障体系建设可选择的创新方式和投资运营主体。特别是对于地区差异极大、住房分配很不均衡的发展中大国而言，税收制度对房地产市场和住房保障体系能够产生影响这一原理极为重要。政府必须履行其保障公民基本居住权的职责，而不能将大多数人的居住问题抛给市场来解决。在设计住房保障体系时，通过税收政策工具调整住房市场的供求关系，从而影响市场价格及租金水平，以市场机制驱动相应的保障性住房建设和运营，最终实现社会各阶层住有所居的目标。
本文立足于“大改”方案的前提，主要研究房地产保有环节的税收对住房保障体系的影响。在文中，笔者将房地产税和房地产保有税通用，都是指房地产在保有环节的财产税。本文首先介绍房地产税制支持住房保障体系建设的国际经验，再分析我国住房保障体系建设的主要内容和最新的创新趋势，以及税改方案对住房保障体系中供求关系和参与主体的影响。在此基础上，提出我国房地产税改革的基本目标和税制要素的设计思路。由于我国的房地产税改革尚未实施，试点工作也只是采取“空转”的形式，暂时无法采集到房地产保有环节税收规模的数据。因此在研究方法选择上以经济学理论分析为主，暂时舍弃计量经济分析的实证研究。
2房地产税制对住房保障制度支持的国际经验
很多国家和地区都开征了房地产保有税，但在处理房地产税和住房保障的关系上，虽然没有一致的模式，但都体现了公平和效率的结合。当然，保有税只是房地产税制的一个组成部分，对住房保障体系建设的支持应体现在税收优惠政策的综合运用上。从方式上看，可以归纳出以下几类。
2.1对空置房屋征收惩罚性税收
有些国家和地区除征收一般的房地产税之外，还对空置房屋的房主征收“空置税”，以提高空置住宅的持有成本，达到“挤出”低效使用住宅的效果，增加住宅租赁市场的供应。如法国规定，缴纳房地产税的同时要出示水、电等公用事业收费凭据，对未达到法定使用标准的房屋，按其评估价值征收累进性的住宅空置税，没有减免的优惠。以此鼓励空置住房出租，增加住房租赁市场供给，从而达到降低市场租金的效果。
2.2低收入者及优抚对象的房地产税减免
针对收入水平较低，居住于自有住房的家庭或个人，政府给予一定额度的房地产税减免，以保障低收入家庭的生活水平不因税负而受太大影响。低收入者的界定标准一般由政府根据人均可支配收入拟定，低于标准的可以免征部分税收。如英国规定，贫困线以下的居民拥有一定标准的房屋免征住宅税(CouncilRate)②。在美国，则是对参加过特定战役的退伍军人给予房地产保有税的减免，对残障人士、65岁以上老年人、单身母亲等社会弱势群体也给予适当减免。
2.3所得税前抵扣购房抵押贷款利息支出
在市场经济发达国家，购房抵押贷款利息支出在所得税前扣除是较为常用的税收优惠手段，以美国及部分欧洲国家为代表。随着这些国家住房建设总量不断增加，住房总套数和家庭总数量之间的差距越来越小，政府在建设住房保障体系的过程中，更加注重对居民住房消费能力的支持，由住房短缺时代的供方补贴转向更为市场化的需方补贴。在美国，住房抵押贷款利息税前抵扣不考虑收入标准，由于所得税的累进性，对中低收入者是更为有利的;在芬兰，所得税的利息抵扣为购房人节省了30%左右的利息支出。
2.4按产权比例缴纳房地产保有税
一些市场经济发达国家在住房紧缺的时期由政府出资建设了大量的公共租赁住房，到1980年代后期，受自由市场经济思潮的影响，政府以提高住房自有化率为目标，逐步出售公共住房。政府对税收优惠和住房补贴等方式支持居民住房消费，主张以市场机制解决住房问题。在公共租赁住房私有化进程中，税收优惠起到了关键性作用。在英国，公共住房的产权可以按比例出售，缴纳住宅税也按产权比例计算税额，大大减轻了中低收入者的税收负担。在美国，普通购房者在抵押贷款购房时，按房产评估价值减掉尚未偿还的贷款部分作为房地产税的税基，提高了住宅的自有化水平。
2.5为租赁住房制定优惠的保有税率
部分欧洲国家由于历史和文化等原因，住房合作社、非盈利的公共机构等拥有的住房占存量的很大比例，这些机构往往以优惠的售价或租金水平向居民提供住房，在住房保障体系中发挥着巨大的作用。政府通常对建设和运营公共租赁住房的公共机构给予保有环节的税收优惠。如近年来在瑞典，住房合作社拥有的房地产(主要是公寓)保有税税率不断下调。美国、英国等国家也对用于住房出租的个人及机构给予税收优惠。
3我国房地产税改方案对住房保障体系的经济影响
本文的分析立足于前述的房地产税“大改”方案，主要有以下几个原因。首先，“大改”方案契合了党的十六届三中全会提出的改革思路，并非对现有房产税这一个税种的修补;第二，“大改”方案目的在于整合房地产开发建设和消费全过程的租、税、费关系，是解决房地产业分配关系混乱的根本措施;第三，“大改”方案在形式上需要设立新税种，需要通过人大立法程序，更具合法性和严肃性。
3.1对廉租房建设和运营的影响
3.1.1廉租房制度现状
廉租房在我国住房保障体系中居于基础性地位，是针对最低收入家庭解决住房困难的制度安排，属于救济性的住房保障方式。目前来看，廉租房的分配或补贴方式主要有实物配租、租金补贴和租金核减三种，其中实物配租方式应居于主导地位。特别是在房源紧张、住房实物供应量不足的条件下，充足的房源是廉租房制度发挥作用的充分条件。从目前的制度运行看，地方政府或其管理部门是廉租房建设和运营的主体:中央政府下拨部分建设资金，省级政府总体负责省内保障性住房的建设和运营，市县级政府具体执行拆迁和大部分建设资金的筹集。对最低收入家庭的住房救济是政府的基本责任之一，廉租房应该纳入政府基本公共产品和服务的供应范围。廉租住房所有权归政府所有，为提高这一制度的运行效率，廉租房的建设和运营主体以政府特设机构或政府特许经营机构为宜，政府的作用在于制定建设和发展规划，提供财税和金融政策支持。
3.1.2对廉租房的房地产税优惠
从国际经验看，廉租类住房的运营基本上是亏损的，需要政府适当给予补贴。此类住房的生产和消费独立于住房市场的运行，政府拥有廉租住房的产权，根据税收效率原则，应免征房地产税，不会影响资源配置效率和房地产市场的发展。因此，房地产税改革中，廉租房建设过程仍可享受既有的税费优惠;在运营中可以免收房地产税。当未来住房市场供大于求，政府可以逐步出售廉租房产权回收财政资金时，购买者应按购买的产权比例以市场评估价格或其一定比例缴纳房地产税。
3.2对经济适用房和限价房的影响
3.2.1经济适用房和限价房的制度现状
经济适用住房和限价房都通过给予中低收入家庭一定档次住房的产权来解决其住房困难的方式，实现住房保障目的。其中，经济适用住房的建筑面积较小，档次较低，针对低收入家庭;限价房建筑面积一般在90m2以内，与普通商品房档次上差别不大，针对经济适用房保障尚未涵盖的所谓“夹心层”家庭和地方政府指定的某些特惠人群。目前经济适用房和限价房的建设主要由地方政府提供划拨土地或限定土地出让价格，开发商组织建设，建设完成后将房屋产权的全部或部分交给政府，后者再按事先确定的低于市场的价格配售给符合条件的申购者。从分配方式看，以排队轮候为主，限价房的分配上体现出更强的市场机制。根据现行的管理规则，经济适用住房和限价房在补缴差价后可以在二级市场上转让，可能会对住房市场形成一定的“挤出效应”，起到平抑商品住房市场价格的作用。
3.2.2此类住房的房地产税待遇分析
经济适用住房和限价房采用让渡住房全部或部分产权③的方式，实现对中低收入家庭的住房保障。家庭在取得住房产权时，相当于以低于市场价格获得了一项短期内无法出售的资产。中低收入者由于可支配收入水平较低，其负税能力也较低，购入的住房资产并不能为其带来货币收入的增加，但可以节省住房消费，相当于增加了可支配收入。改革后的房地产税对购买经济适用住房和限价房的家庭如何进行征税，可视该类保障性住房的制度安排而定。如果此类住房允许向商品房市场流动，可在流通后向该住房的所有者或占用者征收房地产税;若此类住房只允许在经审核获购房资格的家庭之间流动，可以认为住房所有者的收入水平较低，仍处于住房保障体系的覆盖范围内，应根据地方实际情况，予以适当减免。笔者认为，对此类住房的税收待遇还可以直接考虑面积减免标准，以规避收入标准在认定上的巨大成本支出。超过面积减免标准以上的部分，应按评税价值或其一定比例缴纳房地产税。
3.3对公共租赁住房的影响
3.3.1公共租赁住房的制度现状
2010年6月，中央7部委了《给予加快发展公共租赁住房的指导意见》，为公共租赁住房的建设和运营确定了制度框架。公共租赁住房用于解决中等偏下收入阶层、新就业职工以及部分工作稳定的外来务工人员的住房困难，其准入资格和租金水平由所在市或县人民政府确定。在资金来源上，政府给予适当补助，提供土地、财税和金融支持，鼓励企业和社会资金投资和经营公共租赁住房。简而言之，此类保障性住房建设和运营主要依靠社会投资，资源由市场配置，政府的职责在于确定标准、给予政策支持。与其他保障性住房类型相比，公共租赁住房模式提高了地方政府参与住房保障体系建设的积极性(张双甜等，2010)。从实践看，各地普遍采取因地制宜的措施，结合当地住房保障需求和土地、财政、金融等资源状况，展开了很多有益的尝试。如重庆市主要依靠国有企业发挥“第三财政”的作用(蓝枫等，2010)，参与投资和运营公共租赁住房也有助于国有房地产开发公司从增量开发型向资产经营型的经营方式转变。黄石市结合棚户区改造，将各类保障性住房都纳入公共租赁住房体系内，租满5年的租户可以购买住房的部分产权，直至全部产权(吴文杰等，2010)。公共租赁住房突破了以户籍作为界定保障对象的门槛，是住房保障体系建设的重要创新之一。在我国快速工业化和城镇化背景下，公共租赁住房因其覆盖面广、资源配置效率高等优势，必将成为保障性住房实物供应的支柱。在当前保障性住房资源较为紧张的条件下，可只针对夹心层、新职工等无法被其他住房保障体系涵盖的中低收入家庭;当住房资源较充足时可以放开准入限制，政府针对收入水平低于标准的租房者给予补贴，实现与住房租赁市场的接轨。
3.3.2公共租赁住房的房地产税待遇分析
为吸引社会投资进入公共租赁住房的建设与运营，必须要满足资本回报率的要求。由于公共租赁住房的租金标准一般低于市场租金水平，要保持有竞争力的投资回报率，需要降低运营成本，特别是税收和融资成本。从这一点看，房地产税改革应减免公共租赁住房在保有环节的税负。在减免标准上，要经过经济评价，尽量减少政策成本。当承租的中低收入家庭有实力购买所租赁住房的部分产权时，相当于该住房的部分产权退出了公共租赁住房体系，购买者需按购买的产权比例缴纳房地产税。
4房地产税改革的策略建议
在中共中央提出“物业税”改革问题后，学界对房地产税改革的讨论愈加深入，并在某些基本税制要素的设计上达成了共识。如房地产税应采用从价税(adValoremtax)的形式，以房地产市场评估价值或其一定比例为税基，按年征收，定期对税基进行重估等等。在住房保障制度建设的视角下，提出我国房地产税改革的目标模式和基本税制设计的思路。
4.1房地产税的目标模式
我国房地产税改革的近期目标是设立新的房地产税税种，取代现有的房产税，计税依据为公开市场价值为基础的评税价值，取代按账面值作为税基的办法，并应用于工商企业的房产税计征中。逐步扩大房地产税的适用范围至高档住宅。最终目标则是要建立以房地产公开市场评估价值为基础、按年征收的保有税为主体的房地产税收体系，继续扩大房地产税的征收范围，包括普通住宅和部分保障性住房都要纳入到征税范围内。在全国评税标准一致的前提下，允许各地开发适用于本地区的房产税计算机辅助批量评税系统。规范房地产经济领域的收入分配关系，归并房地产开发和流转环节的税费，提高房地产保有环节的税收比重，以优化房地产税制结构。当然，这涉及到中央和地方之间以及各级地方政府之间财事权的合理配置。同时，房地产税制构成了住房保障体系的制度约束，在税制要素设计时也要考虑这一因素。
4.2具体税制要素设计思路
税制要素是构成税种的基本元素，是税制设计的基本工具。本文仅对与住房保障的关系密切的计税依据、纳税人和减免税标准三个要素进行分析。
4.2.1计税依据
房地产税应采取价值税的形式，其计税依据是房地产税的公开市场评估价值。目前对土地出让金和房地产税之间的关系处理问题，研究者间的意见并不一致，计税依据的确定也要面对这一问题。胡洪曙(2008)概括了四种主要观点，分别是两者不可替代、两者可相互替代、土地出让金改为年租制和土地增值收益部分并入房地产税。大多数研究者则赞同两者不可替代的观点，认可土地出让金作为房地产价值的一部分应计入房地产税税基的做法，理论依据是房地产租、税是相互独立的，经济内涵并不相同，而且根据“受益论”，住房所有者因为享受了政府提供的公共产品和服务而受益，应该缴纳房地产税用于公共支出项目，而土地出让金是使用国有土地所支付的地租。笔者也认为房地产税和土地出让金之间不是相互替代的关系，尽管两者都是财政收入来源，从货币角度上看可以相互转化。房地产税改革若牵涉建设用地制度变革的内容，会增加改革难度和成本，很难取得成功。因此，笔者主张税基评估中暂时不剥离土地出让金。
4.2.2纳税人界定
房地产税的纳税人的界定，既要符合公平原则，也要兼顾税收征管效率。国际上对纳税人的界定并不一致，但大多以房地产的所有者作为纳税人，如美国、加拿大等国征收的财产税;也有将房地产的使用人和所有人都作为纳税人，如中国香港特区征收的差饷。笔者认为，我国房地产税制设计中，应以房地产所有人作为纳税人;当不能确定房地产所有人时，以占有人或使用人为纳税人，并保护该纳税人主张住房所有权的权利(徐滇庆，2008)，以此方法打击偷逃税。这样既能起到调整房地产利益分配的目的，遏制对房地产资源的过度占用;同时也有利于保证税收及时上缴，提高征管效率。
4.2.3减免税标准
房地产税的开征要照顾到中低收入者的承受能力。目前国际上对房地产税的减免标准有面积、收入、房地产类型和纳税人身份等，人均收入或家庭总收入减免标准在发达市场经济国家中较为常见，按面积减免在发展中国家较为常见，而房地产类型和纳税人身份通常不作为独立的标准，一般附属于其他标准使用。比如美国纽约市就规定年满65岁的老人、因犯罪受侵害而致残者、退伍老兵等可免征房地产税④。笔者认为，这几个标准可以结合在一起使用，在目前我国个人征信体系还不完善、收入鉴别成本巨大的条件下，可以暂时放弃使用收入标准，而以住房建筑面积标准为核心，附加房地产类型和纳税人身份标准。由地方政府根据房地产税法确定人均住房建筑面积标准，与家庭人口数相乘可得到免税的面积数量;对于面积小于一定标准的小户型住房，可以适当出台减免税标准，以鼓励社会资本参与到小户型公共租赁住房的建设和运营中，有助于培育市场主体，减少政府对市场直接干预。确定最低收入标准，在该标准以下的低收入者可以免交房地产税;社会弱势群体以及优抚对象等可享受减免税优惠，根据需要确定耕地、廉租房等特定用途的房地产享受减免税待遇。总的来说，减免税标准要适宜，太高会影响财政收入的筹集，太低则影响社会稳定和房地产税的公平性。
经济适用房税收标准篇2
2009年中国房地产市场强势反弹,房价和销量涨幅均创历史新高,出乎很多人意料。为抑制房价持续上升,国务院连续出台调控措施,但从目前的发展趋势看,2010年房地产市场供小于求的基本格局没有改变,房价可能还会继续上升。
要实现保障民生的政策目标,还需要在住房制度、土地供应制度和房地产金融制度上进行改革。
区分住房政策与房地产政策
住房市场是房地产市场的重要组成部分之一,具有较强的社会保障和准公共产品属性,主要目的是满足人民群众基本居住需求,虽然也会间接起到拉动经济增长的作用,但这不应成为发展住房市场的目标。
发展房地产市场的着眼点是主要解决老百姓的住房问题,还是主要解决经济发展问题,关系到如何确定房地产市场发展政策和调控取向。
只有建立在绝大多数居民可支配财力能够承受的基础之上的房价,才是房地产市场持续、稳定、健康发展的基础。应调整将房地产行业作为支柱产业发展的思路,首先满足人民群众基本住房需求,为老百姓安居乐业提供保障,这才是发展房地产行业的出发点和落脚点。
为此,政府应将住房政策与房地产政策区分开来,笼统地将房地产行业当作支柱产业来抓,一味地片面追求房地产对经济增长的拉动作用,必然导致房地产政策出现偏差。
各级政府要厘清思路,明确自身在住房市场中的定位和职责,重点解决好绝大多数居民基本住房问题。
住房政策要以满足“住有所居”为目标,实行租购并举的政策,只要能把80%左右的老百姓的基本住房问题妥善安排好,政府就尽到了其应尽的职责。至于商品房市场的走势如何、房价高低、涨幅大小以及投资和投机程度等,政府完全可以通过税收政策加以引导,交给市场去解决。
按收入水平分组制定住房政策
国家制定住房政策的主要目的,是为了明确各级政府在房地产市场中的基本职责、合理定位以及权限边界等。政府在住房市场中要做到有其位,有所为,有所不为。
国家应根据中国社会经济发展与资源承载能力确定居民住房目标标准。这个标准是国家履行住房保障的目标,也是国家出台各项住房相关税收政策、土地政策和金融政策的基础。
居民住房目标应该是一个质和量的统一,从质量上描述住房目标应基本做到“户均一套、人均一间、功能配套、设备齐全”,从数量上可以人均30~35平方米,至于总体套型面积和各功能所占面积则不必规划。国家提供的低收入保障房面积可为居民住房目标面积的50~60%。
应对现行住房政策进行一次认真梳理,整合目前存在的各种住房。区分不同层次的住房政策所对应的目标群体,进一步明确什么样的人由国家提供基本居住保障,什么样的人需通过经济适用住房和公租房满足住房需求,什么样的人可以通过商品房市场选房购房。在此基础上,研究制定相应的、有所区别的土地供应制度和财税金融政策。
为适应经济的不断发展,可按照居民收入水平分组制定住房政策:对20%以下的低收入困难居民和家庭实行廉租房制度,套内面积在30-50平方米左右;对60%左右的中等和低收入居民家庭实行经济适用房制度和公租房制度,将现行住房结构中的经济适用房、经济租用房和两限房归并为经济适用房和公租房,套内面积在60-90平方米左右;对其余约20%的高收入居民家庭实行商品房制度,基本涵盖现行住房结构中的普通商品房、高档商品房。
保障性住房供给政策多样化
对中等和低收入群体的住房应实施以货币补贴为主、实物配租配售为辅的政策,以解决廉租房和经济适用房、公租房需求者的货币不足问题。对不居住在政府房源中的中等和低收入居民可实行货币补贴,补贴标准按居民住房目标的人均面积、房价和家庭收入为基数计算。对生活确有困难家庭可酌情采取实物配房形式,确保其最基本的生存和居住条件。
配租配售房屋及补贴金额既要让住房者能有安生之地,又要让其有增加收入进一步改善居住条件的动力。各地是采取货币补贴方式还是实行住房实物配租配售,由地方政府因地制宜或者由当地居民自行选择。
针对上述两类保障性住房供给政策,落实的关键在于明确掌握申请人及其家庭成员实际收入情况,以此作为提供住房的依据。必须确保保障性住房分配情况和申请人家庭收入等信息公正、公开、透明、可查,随时接受各方面监督,并根据申请人家庭收入变化及时做出调整,避免不符合条件的家庭占用有限的保障性住房资源。
同时,政府要通过收购和改造旧住宅、建设适用的新住宅等措施,向市场大量提供廉租房、经济适用房和公租房等,有效解决保障性住房的供应缺口。
此外,政府还要通过税收政策公平地保障每个公民的基本住房需求,抑制过高的住房需求。
利用财产税调控市场
抑制房地产市场投机行为,国际上通用的最有效办法就是征收住宅保有环节的财产税,提高住房持有成本。目前我国房屋空置率较高,在一些热点城市尤为严重,潜伏着泡沫风险。空置率之所以高,与我国住房保有成本低有很大关系。仅仅增加房屋交易成本是没有用的,因为交易环节的税费成本最终会转移到买房一方,对房屋出售者没有影响。只有通过财产税提高持有住房的成本,才能够改变投机购房者的成本收益曲线,促使其将房屋出租或者出售以增加住宅供应,同时增加住房保有成本也能促进居民合理消费,减少不必要的住房需求。
应该说,目前开征财产税已经不是技术问题,而是决心问题。只要政府下定决心,突破利益相关方的掣肘,尽快开征财产税,就能够有效抑制住房市场的过度投机行为,逐渐化解泡沫风险。
现在国家已确立了发展小城镇的政策,尽快出台财产税有利于引导小城镇的住房建设和合理消费,节约用地。
同时,要对所有公民按人均基本住房标准免征同等面积的财产税。
为保证社会公平和减少财产税出台的阻力,应以不增加大绝大多数人负担为基础。可考虑实行按人均基本住房标准免征财产税的政策,比如按人均30平方米确定住房免税面积。居住在廉租房、经济适用房和公租房中的家庭基本不用缴纳财产税;拥有商品房的人即使购买了非常昂贵的房子,如果是小户型,人均住房面积小于住房免税标准的,也有可能不用纳税。人均住房免税面积标准可根据当地实际情况制定,各地应有所不同,原则上是大城市少、小城市多,东部地区少、中西部地区多,城市少、农村多,全国总体控制在人均25-35平方米之间。
但对住房超出人均住房免税面积的部分征收财产税,对容积率低的房屋超过免税面积的部分还可以提高税率,以调节过度的住房需求。
对特殊人群,如公务员、国家或企业急需的高端人才等,可由国家或企业对住房者给予一定的财产税补贴,公务员可按国家规定的住房标准与当地人均住房免税面积之差获得纳税补贴。
形成政策合力
为确保国家住房政策切实发挥应有作用,需要在财政、土地、金融和税收等方面制定相应的配套政策措施,以形成政策合力。
大力推进财政体制改革的进一步深化,是解决房地产问题非常重要的一环。应尽快建立中央与地方事权、财力相匹配的财政体制,减轻地方政府对“土地财政”的过度依赖,专心履行好公共服务职能。
目前,地方政府承担的责任(事权)远远超出其可支配财力,导致其不得不依靠“卖地”等预算外和非税收入维持本级预算收支平衡,从而形成对高地价和高房价的潜在驱动。
要合理调整中央政府和地方政府事权和财权的划分,按照财力与事权相匹配的原则,赋予地方政府与其必要支出相当的正常收入来源渠道,改变地方政府对“土地财政”的过度依赖,从机制上保证土地利用规划和城市建设规划的严肃性。
要完善住房登记制度,实现住房登记信息公开、透明,推进各地住房登记系统互联互通,以方便查询。这样做的主要目的,既是为今后开征财产税提供计税依据,同时也是为将来建立财产登记制度奠定基础,进而为反腐倡廉、实行官员财产申报制度做好必要的准备。
要继续深化土地管理和土地出让制度改革,确保保障性住房土地供应,健全完善土地招拍挂制度。
对不同用途的商业用地应采取不同的招拍挂方式:对酒店宾馆、商业、旅游、娱乐设施、别墅、高档公寓等房屋用地可以采取“价高者得”的招拍挂方式。对于普通商品房建设用地应采取综合指标招拍挂方式,综合考虑地价、房价、户型、面积、企业自有资本、企业信誉、以往业绩(开发面积、房屋质量、节能环保技术应用等)、消费者评价、企业纳税情况和社会责任等多种指标,选拔出真正能够为消费者提供品质高、服务好、可接受房价的房地产开发企业。
要对不同的房地产开发企业和购房者实行差异化的信贷政策,以体现住房政策的导向性作用。
投资廉租房、经济适用房和公租房等保障性住房的房地产开发企业,国家可对其贷款进行贴息,并允许金融机构对其发放20~30年的房地产开发贷款。
贷款购买第一套自住房或第二套改善性住房的购房者,按人均住房免税面积应给予贷款贴息,或者按人均住房免税面积享受首付款优惠和贷款利率优惠等政策,切实保障居民基本住房需求。
对贷款购买第二套非改善性住房和多套住房的购房者,要维持较高的首付按揭,目前可为四成,以减少住房市场的需求压力。视当地房地产市场发展情况,必要时还可以提高此类房贷的首付比例和贷款利率,坚决抑制投机炒房行为。
经济适用房税收标准篇3
为贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）精神，促进廉租住房、经济适用住房制度建设和住房租赁市场的健康发展，经国务院批准，现将有关税收政策通知如下：
一、支持廉租住房、经济适用住房建设的税收政策
（一）对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税。
（二）对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。
开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。
（三）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
（四）对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。
开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。
（五）对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。
（六）对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。
（七）对个人按《廉租住房保障办法》（建设部等9部委令第162号）规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税；对于所在单位以廉租住房名义发放的不符合规定的补贴，应征收个人所得税。
（八）企事业单位、社会团体以及其他组织于2008年1月1日前捐赠住房作为廉租住房的，按《中华人民共和国企业所得税暂行条例》（国务院令第137号）、《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》有关公益性捐赠政策执行；2008年1月1日后捐赠的，按《中华人民共和国企业所得税法》有关公益性捐赠政策执行。个人捐赠住房作为廉租住房的，捐赠额未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。
廉租住房、经济适用住房、廉租住房承租人、经济适用住房购买人以及廉租住房租金、货币补贴标准等须符合国发〔2007〕24号文件及《廉租住房保障办法》（建设部等9部委令第162号）、《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）的规定；廉租住房、经济适用住房经营管理单位为县级以上人民政府主办或确定的单位。
二、支持住房租赁市场发展的税收政策
（一）对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。
（二）对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
（三）对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。
（四）对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。
上述与廉租住房、经济适用住房相关的新的优惠政策自2007年8月1日起执行，文到之日前已征税款在以后应缴税款中抵减。与住房租赁相关的新的优惠政策自2008年3月1日起执行。其他政策仍按现行规定继续执行。
经济适用房税收标准篇4
一、住房、装修及纳税人情况
（一）住宅房屋分类
市与省仍至全国的住房类型相似，大致可从面积上可划分为100平方米以下的经济适用房、100—200平方米的普通商品房、200平方米以上的高档复式楼或别墅等三类。
（二）装修方式分类
目前，住房的装修在这样的县级市主要有包工不包料和包工包料二种形式。所谓包工不包料，就是由住户自行购买装修所需的材料，装修单位（人员）根据住户的要求对房屋进行设计和装修，并收取一定的人工费用。所谓的包工包料，是指装修单位（人员）根据住户的要求对房屋装修进行设计，按住户及设计的要求购买材料，对装修所需材料费、人工费、搬运费、清理费、利润等进行预算，由住户与装修单位（人员）协商确定一个双方同意的装修价格，并依此签订装修合同。由于市属于经济欠发达的小城市，采取包工不包料装修方式的占90%以上。
（三）纳税人分类
据调查，市从事住房装修业务的纳税人主要有二类：一类是无固定办公经营场所，属个人性质的装修人员。其承接装修业务大部分是采用包工不包料的方式。因这类人员分工比较单一，往往一套住房的装修需要有多个装修工才能完成，所以，对同一套住房的装修会出现多个纳税义务人。另一类是专业住房装修公司。其承揽的大部分是高档复式楼或别墅的装修，其中也有采取包工不包料方式的和包工包料方式的，但不论采取哪种方式，住户均会与装修公司签订装修合同，其装修业务亦由装修公司负责统一派员装修，因此这类装修的纳税义务人就只是装修公司。
二、装修费用构成及标准
（一）住房装修费用构成
根据调查，住房装修的费用主要有以下五项：一是材料费，不管是包工包料还是包工不包料，都必须对材料费进行测算，根据装修的具体项目及住户的选材要求，测算出具体耗材数量，再根据单位价格计算出装修所耗的材料费用；二是人工工资，根据材料的耗量，按照市场惯例由装修双方约定出每单位材料安装或加工价格，可以计算出装修所需的人工工资；三是设计费，根据住户的要求及装修设计的复杂程度，视具体情况而定，有的虽然不提及此项费用，但装修人员也会将其融入人工工资中，该项费用约占材料费的1%；四是运输费、清洁费、垃圾处理费等，视情况每户支出占所耗材料费的2%；五是装修利润，如果是装修公司，此项费用按装修所耗材料费的10%计算收取。
为便于统计，笔者将人工工资、设计费、运输费、清洁费、垃圾处理费、利润合并记着人工费。
（二）住房装修费用统计
笔者对市剑光分局辖区内的住房装修情况，按经济适用房、普通商品房、高档复式楼或别墅分别进行了抽样调查如下表：
以上调查统计显示：经济适用房，平均每平方米装修材料费为473元，每平方米的人工费为97元，其人工费是材料费的20.5%；普通商品房，平均每平方米装修材料费为503元，每平方米的人工费为108元，其人工费是材料费的21.47%；高档复式楼或别墅，平均每平方米装修材料费为4730元，每平方米的人工费为156元，其人工费是材料费的21.4%。
三、征税标准的测算和确定
下面对住房装修的征税标准确定进行测算。
（一）住房装修征税标准的测算
由于市的住房装修主要以包工不包料为主，笔者也就重点对包工不包料的装修费征税标准进行测算。对于市剑光街办范围内的装修行业应该缴纳的税种和税率为：以材料费为计税依据的营业税及附加，综合税率为3。3%，以人工费为计税依据的个人所得税，征收率为2%。分别对经济适用房、普通商品房、高档复式楼或别墅的每平方米征税标准测算如下表：
(二)住房装修征税标准的确定
根据调查与测算，考虑到实际情况及便于征管等因素，笔者认为，对住房装修可以根据其纳税人的特点确定征收标准和方法。
凡是通过正规住房装修公司签订了真实有效的装修合同的，不论其是否包工包料，征税标准按实际签订的装修合同金额，依3.3%的征收率征收营业税及附加，按人工费的2%征收个人所得税，税款由装修公司在签订装修合同后向税务部门申报缴纳，并将纳税凭证复印一份交给装修房屋的房主，以便税务机关查核。
经济适用房税收标准篇5
房地产业是国民经济的支柱产业，也是经济发展的先导产业。最近一个时期，各地各有关部门认真贯彻国家和省关于扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署，制定落实促进房地产业发展的政策措施，取得了积极成效。但必须清醒地看到，目前我省房地产业特别是房地产市场仍面临不少困难和问题。为进一步促进房地产市场健康发展，根据国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（〔*〕131号）精神，结合我省实际，现提出如下意见。
一、加大廉租住房建设力度。坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则，加大政策支持力度，加快保障性住房建设。加快廉租住房筹集进度，提高从住房市场投资收购廉租住房的比例，鼓励有条件的地区提前完成三年目标任务。各地要认真落实廉租住房保障资金，金融机构要加大对廉租住房投资收购和开发建设的支持力度，对各级住房保障管理部门投资收购廉租住房贷款给予利率优惠。省财政继续安排廉租住房专项补助资金，用于支持经济薄弱地区廉租住房建设，对任务完成好的地区给予适当奖励。
二、加快推进经济适用住房建设。继续认真落实经济适用住房建设用地优先供应政策和税费减免政策，允许建设单位以在建项目作抵押向商业银行申请开发贷款，各商业银行对该项贷款优先予以保障，利率在基准利率基础上可下浮10％。各地可根据实际适当调整提高购买经济适用住房城市低收入家庭人均收入标准。对不符合廉租住房和经济适用住房供应条件，又无力购买普通商品住房的家庭，各地要从实际出发，采取发展租赁住房等多种方式，因地制宜解决其住房问题。
三、全面实施城市危旧房（棚户区）改造。把改造危旧房（棚户区）作为改善困难群众居住条件的重要举措，进一步采取措施加以推进。到2010年底，基本完成城市重点片区危旧房（棚户区）拆迁改造任务，使城市危旧房居民的住房质量、小区环境、配套设施明显改善。认真落实城市危旧房（棚户区）改造优惠政策，对城市危旧房（棚户区）改造免收各项行政事业性收费和政府性基金，优先安排危旧房改造中的低收入住房困难家庭购买经济适用住房或租住廉租住房。城市危旧房改造片区的居民购买住房，优先办理住房公积金贷款。
四、鼓励支持普通商品住房消费。对城市新增人口、新就业人群、拆迁安置户的自住购房需求及其他人群的改善性住房需求，积极给予鼓励支持。调整契税适用税率及标准，契税税率由4%调整为3%，其中个人购买普通商品住房的契税税率暂统一下调到1%。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。进一步放宽住房公积金贷款条件，缴存住房公积金的职工购买自住住房，暂不受面积、价格及贷款次数等限制；购买二手房申请住房公积金贷款的，可享受新房贷款政策。
五、认真落实住房转让相关优惠政策。进一步减轻购房者的经济负担，活跃商品房和二手房交易市场。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。将现行个人购买非普通住房超过5年（含5年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过2年（含2年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
六、合理调整商品住房供应结构。根据住房实际需求和住房建设规划，科学确定年度住房建设规模、各类住房建设比例及项目布局。积极调整住房供应结构，通过信贷、税收、土地政策和行政措施等，积极引导支持开发企业建设中小户型、中低价位普通商品住房，增加其市场供应数量。科学合理地确定土地供应总量、结构、布局和时序，保证房地产开发用地供应的持续和稳定。进一步完善普通商品住房价格管理，暂停执行核价要求，普通商品住房认定标准主要以容积率和套型面积为依据。
七、调整完善拆迁补偿安置政策。坚持住房市场化基本方向，进一步健全市场化拆迁评估体系，全面建立以市场交易价格为参照系的拆迁评估制度。在充分尊重被拆迁群众安置方式选择权的基础上，通过阶段性增加货币化补偿安置奖励等政策，引导被拆迁群众选择货币化补偿安置。商品住房市场供应比较充足、安置房尚未开工建设以及超期过渡被拆迁户较多的城市，可通过市场招标采购普通商品住房，用于安置被拆迁家庭。
八、支持房地产开发企业的合理融资需求。保持合理的房地产开发投资规模，推动房地产市场持续发展。积极争取开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。对资金困难的在建项目，在保障资金安全前提下，可采取特殊信贷政策和措施，保障项目按期建成。
九、切实改善对房地产开发企业的服务。有针对性地制定政策措施，协调解决房地产开发企业遇到的困难，为房地产开发企业发展创造良好环境。引导房地产开发企业积极应对市场变化，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。对资金确有困难的开发企业，各类建设规费上交时间可适当延期。指导帮助企业根据市场变化调整项目规划设计。加大对各类涉房企业经营和服务收费的清理力度，规范垄断企业服务收费行为，降低房地产企业经营成本。
经济适用房税收标准篇6
为认真贯彻落实《中共*省委关于全面改善民生促进社会和谐的决定》（以下简称《决定》），充分发挥地税职能作用，扎实推进我省地税服务民生的各项工作，特提出如下意见。
一、认真学习省委《决定》，进一步增强地税服务民生促进社会和谐的责任感和使命感
（一）深刻认识地税服务民生的重要意义。全面改善民生是省委着眼于深入贯彻落实科学发展观，加快社会主义和谐社会建设，着眼于全面建设惠及全省人民的小康社会，着眼于实践立党为公、执政为民的本质要求作出的重大决策部署，是扎实推进“创业富民、创新强省”总战略的又一具体步骤。“取之于民、用之于民”是社会主义税收的本质，税收职能作用的发挥与全面改善民生有着密切的内在联系。全面改善民生要有财力保障，发挥税收筹集收入的作用，依法、规范、高效地组织收入，为改善民生提供物质基础。全面改善民生要依靠发展，发挥税收调节经济的重要“杠杆”作用，通过促进发展改善民生。全面改善民生要合理分配收入，发挥税收调节收入分配的作用，缩小初次分配带来的收入差距，使全体社会成员共享经济发展成果。
（二）全面把握地税服务民生的总体要求。全省地税系统（以下简称“各地”）要从全局和战略高度深刻认识《决定》的重大意义，牢固树立税收民生观，不断增强地税服务民生的责任感和使命感，把服务民生作为当前及今后一个时期地税工作的重中之重抓紧、抓实、抓好。各地要采取多种形式，广泛组织干部职工认真学习省委《决定》，做全面改善民生促进社会和谐的拥护者、实践者和宣传者。要密切联系实际，大力开展“发展为了谁？发展依靠谁？发展为了什么？用什么手段来发展？”的大讨论，进一步统一思想、深化认识、推动工作。要以深入贯彻落实省委《决定》为动力，把全面改善民生促进社会和谐贯穿于地税工作的各方面、全过程，靠前服务、主动作为、务求实效，为建设惠及全省人民的小康社会作出应有贡献。
二、建立健全稳定的税费收入增长机制，为全面改善民生促进社会和谐提供可靠的财力保障
（三）在组织收入中坚持税收民生观。各地要牢固树立和贯彻落实“服务民生、改善民生、保障民生”的理念，按照“均衡入库、持续增长、优化结构、调控有力”的目标要求，积极有为地抓好组织收入工作。要正确处理好两对关系：一要处理好依法治税与服务民生的关系。既要防止片面强调税收服务民生而弱化执法刚性，又要防止片面强调执法而忽视服务民生；既要维护税法的权威性，防止随意越权减免税费，又要保障纳税人的合法权益，把该落实的税费优惠政策落到实处，实现依法治税与服务民生的和谐统一。二要处理好持续组织收入与全面改善民生的关系。全面改善民生是一项长期的任务，地税部门既要依法组织收入，为当前改善民生提供符合当地经济发展水平的财力保障；又要大力涵养税源，为保持地税收入可持续增长和持续改善民生奠定坚实的经济基础。
（四）努力保持地税收入可持续增长。当前及今后一个时期，一方面，国际国内经济增长趋缓，国家宏观调控措施的累积效应加大；另一方面，全面改善民生促进社会和谐客观上要求增加财政支出，地税增收的刚性增强。各地要抓住我省经济转型、产业结构升级的历史机遇，深入研究经济发展趋势，加强经济税源分析，提高经济税收预测水平，进一步增强组织收入工作的预见性和调控能力；要结合新一轮税制改革的推进，及时做好税收政策变动的前瞻测算和执行效应分析，积极应对经济增长趋缓及税收政策变动带来的税收波动，继续牢牢掌握组织收入工作的主动权；要以深化应用《税友20*》为契机，从清理基础数据入手，健全数据采集—税源监控—税收分析—纳税评估—税务稽查“五位一体”互动机制；要认真落实“抓大、评中、定小”的税源管理思路，对重点税源实行跟踪管理，对中小企业实行纳税评估，对双定户实行参数定税，提升税源科学化、精细化、专业化管理水平。
（五）全面推进社会保险费“五费合征”工作。各地要按照“扩大覆盖、夯实基数、公平费负、适度增长”的要求，力争在20*年底前全面实行社会保险费“五费合征”，实现参保登记、征收机构、缴费基数、征缴流程、数据信息“五统一”，切实保障广大劳动者的社会保障权益，为我省率先建立覆盖城乡居民的社会保障体系提供财力保障。当前各地要以非公有制企业、有雇工的个体工商户为重点，努力扩大社会保险覆盖面；积极探索企业社会保险费缴费基数与企业所得税税前扣除工资总额、个人所得税全员管理工资总额挂钩办法，建立和完善缴费评估制度，努力夯实企业单位统筹缴费基数；进一步研究建立国家、企业、参保者个人合理负担的社会保险资金筹集机制，逐步统一统筹区内各类企业缴费比例，着力公平企业缴费负担；保持社会保险费收入的适度增长，使社会保险基金支付能力与社会保险事业发展需要、经济发展水平和各方面承受能力相适应。
三、认真落实税费政策，为全面改善民生促进社会和谐提供有力的政策支持
（六）支持城乡教育均衡发展，提高全民科学文化素质
1．对普通学校以及经地、市级以上人民政府或者同级政府的教育行政部门批准成立、国家承认其学员学历的各类学校提供的教育劳务取得的收入，免征营业税。
2．对学生勤工俭学提供劳务取得的收入，免征营业税。
3．对学校从事技术开发、技术转让业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入，免征营业税。
4．对政府举办的高等、中等和初等学校（不含下属单位）举办进修班、培训班取得的收入，收入全部归该学校所有的，免征营业税。
5．对政府举办的职业学校设立的主要为在校学生提供实习场所、并由学校出资自办、由学校负责经营管理、经营收入归学校所有的企业，对其从事营业税暂行条例“服务业”税目规定的服务项目（广告业、桑拿、按摩、氧吧等除外）取得的收入，免征营业税。
6．对国家助学贷款利息收入免征营业税。
7．对托儿所、幼儿园、养老院提供的育养服务取得的收入，免征营业税。
8．对国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税；对财产所有人将财产赠给学校所立的书据，免征印花税。
9．对教育发展公司，免征房产税和城镇土地使用税。
10．对企业发生的职工教育经费支出，不超过工资薪金总额2.5%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。对个体工商户、个人独资企业和合伙企业发生的职工教育经费支出，在工资薪金总额2.5%的标准内据实扣除。
11．企业、事业单位、社会团体和个人等社会力量通过非营利的公益性社会团体、基金会或者国家机关向教育事业、农村义务教育、公益性青少年活动场所的公益性捐赠支出，企业所得税纳税人的捐赠额在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除；个人所得税纳税人的捐赠额，准予在个人所得税前全额扣除。
（七）扶持困难群体就业创业，扩大社会就业
12．对商贸企业、服务型企业（除广告业、房屋中介、典当、桑拿、按摩、氧吧外）、劳动就业服务企业中的加工型企业和街道社区具有加工性质的小型企业实体，在新增加的岗位中，当年新招用持《再就业优惠证》人员，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，按实际招用人数予以定额依次扣减营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税优惠。定额标准为每人每年4800元。对20*年底前核准享受再就业减免税政策的企业，在剩余期限内仍按原优惠方式继续享受减免税政策至期满。
对国有大中型企业通过主辅分离和辅业改制分流安置本企业富余人员兴办的经济实体（从事金融保险业、邮电通讯业、娱乐业以及销售不动产、转让土地使用权，服务型企业中的广告业、桑拿、按摩、氧吧，建筑业中从事工程总承包的除外)，凡符合规定条件的，经有关部门认定，税务机关审核，3年内免征企业所得税。
对持《再就业优惠证》人员从事个体经营的（除建筑业、娱乐业以及销售不动产、转让土地使用权、广告业、房屋中介、桑拿、按摩、网吧、氧吧外），按每户每年8000元为限额依次扣减其当年实际应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和个人所得税。
13．符合享受税收优惠政策条件并经过有关部门认定后，对安置残疾人的单位，按单位实际安置残疾人的人数，实行限额减征营业税办法，具体限额由主管税务机关根据纳税人所在市、县(区)适用的经省级人民政府批准的最低工资标准的6倍确定，但最高不得超过每人每年3.5万元。
对单位按实际安置残疾人人数取得的增值税退税或营业税减税收入，免征企业所得税。
月平均实际安置残疾人占单位在职职工总数的比例高于1.5%（含1.5%），并且实际安置的残疾人人数多于5人（含5人）的单位，可按支付给残疾人实际工资的100%加计扣除。
14．安置下岗失业人员、残疾人和自谋职业城镇退役士兵，且与上述人员签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的单位，可按实际招用人数每人定额减免500元当年应缴的水利建设专项资金；减免额度当年扣减不足的，不得结转下年使用。上述人员从事个体经营的，按每户每年定额1000元为限额减免应缴的水利建设专项资金。
15．从事个体经营的军队转业干部、随军家属，自领取税务登记证之日起，3年内免征营业税和个人所得税。
16．对自谋职业的城镇退役士兵从事个体经营（除建筑业、娱乐业以及广告业、桑拿、按摩、网吧、氧吧外）的，自领取税务登记证之日起，3年内免征营业税、城市维护建设税、教育费附加和个人所得税。
17．对残疾人员个人为社会提供的劳务免征营业税。
（八）支持农村经济发展，促进农民增收减负
18．农业机耕、排灌、病虫害防治、植保、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治免征营业税。
19．对供销社保管储备棉而取得的中央和地方财政补贴收入以及对承储企业保管国家储备肉和储备糖取得的中央和地方财政补贴收入，免征营业税。
20．对承担粮油、食糖、盐、猪肉、饲料、药品、农资等政府指令性储备或销售任务的企业，其政府指令性储备或销售任务的收入可给予免征水利建设专项资金。
21．经国务院批准，对地方商业银行转贷用于清偿农村合作基金会债务的专项贷款利息收入免征营业税。
22．对个人或个体户从事种植业、养殖业、饲养业、捕捞业，且经营项目属于农业税（包括农业特产税）、牧业税征税范围的，其取得的“四业”所得暂不征收个人所得税。
23．对乡镇企业的职工和农民取得的青苗补偿费收入暂不征收个人所得税。
24．对农民专业合作社的经营收入，免征水利建设专项资金。对农民专业合作社社员从农民专业合作社取得的自产自销农产品收入，暂不征收个人所得税。对农民专业合作社的经营用房，免征房产税和城镇土地使用税。对农民专业合作社所属，用于进行农产品加工的生产经营用房，按规定缴纳房产税和城镇土地使用税确有困难的，可给予免征房产税和城镇土地使用税的照顾。
25．企业从事农、林、牧、渔业项目（国家限制和禁止发展的项目除外）的所得，可以免征、减征企业所得税。
26．省级骨干农业龙头企业、省级扶贫龙头企业、经县级以上各级政府确认的重点农业龙头企业以及以社员自产自销为主要经营方式的农民专业合作社，可减免水利建设专项资金。
27．省级农业科技企业从事技术转让、技术培训、技术咨询、技术服务、技术开发业务所取得的收入，可免征水利建设专项资金。
28．农产品流通企业，如按规定纳税确有困难的，报经地税部门批准，可减免房产税、城镇土地使用税和水利建设专项资金。
29．对农村各类公益性文化体育场馆的自用房产和土地，免征房产税和城镇土地使用税；对其“以租养馆”的出租房产和土地，纳税确有困难的，可减免房产税和城镇土地使用税。
30．对农林牧渔业用地和农民居住用房屋及土地，免征房产税和城镇土地使用税。
（九）支持完善城乡社会保障体系，保障人民基本生活
31．企业依照国务院有关主管部门或者省级人民政府规定的范围和标准为职工缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等基本社会保险费和住房公积金，准予在企业所得税应税所得额中扣除。企业为投资者或者职工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，在国务院财政、税务主管部门规定的范围和标准内，准予在企业所得税应税所得额中扣除。
32．按照国家规定，单位为个人缴付和个人缴付的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、住房公积金，从纳税义务人的应纳税所得额中扣除。
单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月平均工资12%的幅度内，其实际缴存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除。单位和职工个人缴存住房公积金的月平均工资不得超过职工工作地所在设区城市上一年度职工月平均工资的3倍。
33．个人实际领（支）取原提存的基本养老保险金、医疗保险金、失业保险金、住房公积金时，免征个人所得税。生育妇女按照县级以上人民政府根据国家有关规定制定的生育保险办法，取得的生育津贴、生育医疗费或其他属于生育保险性质的津贴、补贴，免征个人所得税。
34．个人取得的抚恤金、救济金、福利费免征个人所得税；残疾、孤老人员和烈属的劳动所得，个人因严重自然灾害造成重大损失的所得，可以减征个人所得税。
35．社会福利院、敬老院、养老院、老年公寓等养老机构，缴纳水利建设专项资金确有困难的，可予以减免照顾。
36．企业、事业单位、社会团体和个人等社会力量通过非营利的公益性社会团体、基金会或者国家机关向福利性、非营利性的老年服务机构的公益性捐赠支出，企业所得税纳税人的捐赠额在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除；个人所得税纳税人的捐赠额，准予在个人所得税前全额扣除。
37．企业依照国家有关法律规定宣告破产，企业职工从该破产企业取得的一次性安置费收入，免征个人所得税。
38．个人与用人单位解除劳动关系而取得的一次性补偿收入，其收入在当地上年职工平均工资3倍数额以内的部分，免征个人所得税。
（十）支持廉租住房和经济适用住房建设，促进改善城市低收入家庭的居住条件
39．对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。
40．企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
41．对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。
42．对个人按《廉租住房保障办法》（建设部等9部委令第162号）规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税。
43．企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为廉租住房的，捐赠额在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。个人捐赠住房作为廉租住房的，捐赠额未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。
44．对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。
（十一）支持医疗卫生服务体系建设，提升城乡居民健康水平
45．对非营利性医疗机构按照国家规定的价格取得的医疗服务收入，经主管地税局核准后，免征各项税收。不按照国家规定价格取得的医疗服务收入不得享受这项政策。
46．对非营利性医疗机构自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。
47．对营利性医疗机构取得的收入，直接用于改善医疗卫生条件的，自其取得执业登记之日起，3年内给予下列优惠：对其取得的医疗服务收入，免征营业税；对营利性医疗机构自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。
48．对疾病控制、妇幼保健等卫生机构按照国家规定价格取得的卫生服务收入（含疫苗接种和调拨、销售收入），免征各项税收。不按照国家规定价格取得的卫生服务收入不得享受这项政策。对疾病控制、妇幼保健等卫生机构自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。
49．对血站自用的房产和土地免征房产税和城镇土地使用税。
50．企业事业单位、社会团体、个人的房屋和土地等不动产，无偿提供给非营利性社区卫生服务机构使用期间，按国家规定免征房产税和城镇土地使用税。
51．企业、事业单位、社会团体和个人等社会力量通过非营利的公益性社会团体、基金会或者国家机关向红十字事业的公益性捐赠支出，企业所得税纳税人的捐赠额在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除；个人所得税纳税人的捐赠额，准予在个人所得税前全额扣除。
（十二）支持公共文化体系建设，提升城乡文化生活
52．对科技馆、自然博物馆、对公众开放的天文馆（站、台）和气象台（站）、地震台（站）高校和科研机构对公众开放的科普基地的门票收入，以及县及县以上（包括县级市、区、旗等）党政部门和科协开展的科普活动的门票收入免征营业税。
53．对各类投资主体经政府主管部门批准举办的纪念馆、博物馆、文化馆、美术馆、展览馆、书（画）院、图书馆、青少年宫、少年儿童活动中心、工人文化宫、文物保护单位举办的文化活动，属于“文化体育业”税目征税范围的笫一道门票收入免征营业税。
54．对电影发行单位向放映单位收取的发行收入，免征营业税。
55．在2007年1月1日至2009年12月31日期间，对经营有线电视网络的单位从农村居民用户取得的有线电视收视费收入和安装费收入，免征营业税。对经营有线电视网络的事业单位从农村居民用户取得的有线电视收视费收入和安装费收入，不计征企业所得税；对经营有线电视网络的企业从农村居民用户取得的有线电视收视费收入和安装费收入，扣除相关成本费用后的所得，免征企业所得税。
56．经营性文化事业单位转制为企业的，可在20*年12月31日底前免征企业所得税。
57．创意文化产业基地、困难文化企业，可酌情减征房产税、城镇土地使用税和水利建设专项资金。
58．企业所得税纳税人通过非营利的公益性社会团体、基金会或者国家机关对宣传文化事业的公益性捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除；个人所得税纳税人通过非营利的公益性社会团体、基金会或国家机关对宣传文化事业的捐赠，捐赠额未超过纳税人申报的应纳税所得额30%的部分，可从其应纳税所得额中扣除。
59．对财政部门拨付事业经费的宣传、文化事业单位自用的土地，按《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定免征土地使用税。
（十三）支持生态建设和环境保护，优化人居环境
60．单位和个人提供的污水处理、垃圾处置劳务，其处理污水、垃圾取得的处理费，不征收营业税。污水、垃圾、污泥收集和处理企业，可免征城镇土地使用税、房产税和水利建设专项资金。
61．企业以《资源综合利用企业所得税优惠目录》规定的资源作为主要原材料，生产国家非限制和禁止并符合国家和行业相关标准的产品取得的收入，在计算征收企业所得税时减按90%计入收入总额。
对利用本企业生产过程中产生的，在《资源综合利用目录》中列举的资源作主要原料生产产品，其销售收入占本企业销售总额两成以上的企业，以及对为利用其他企业废弃的，在《资源综合利用目录》中列举资源作主要原料生产产品而兴建的企业，可给予减免房产税和城镇土地使用税的照顾。
经市(地)级以上政府部门认定的资源综合利用企业，其资源综合利用部分的销售收入或营业收入，可减免应缴的水利建设专项资金。
62．企业从事符合条件的环境保护、节能节水项目的所得，自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，第一年至第三年免征企业所得税，第四年至第六年减半征收企业所得税。
63．企业购置并实际使用《环境保护专用设备企业所得税优惠目录》、《节能节水专用设备企业所得税优惠目录》和《安全生产专用设备企业所得税优惠目录》规定的环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的，该专用设备的投资额的10%可以从企业当年的应纳税额中抵免；当年不足抵免的，可以在以后5个纳税年度结转抵免。如专用设备投资金额较大的，可酌情减免房产税、城镇土地使用税和水利建设专项资金。
64．对节能、节电、节水的资源节约型企业，可酌情给予减免城镇土地使用税和房产税的照顾。
65．对为净化环境、有效保护资源而兴建的污水处理厂的生产经营用房及其所占的土地，可给予减免房产税和城镇土地使用税的照顾。
66．因地方政府整治生态环境需要而搬迁的企业，在自行转让原房地产时，可给予免征土地增值税的照顾。
四、进一步优化纳税服务，为全面改善民生促进社会和谐营造良好的税收环境
（十四）大力宣传税费优惠政策。各地要采取集中培训、专题政策宣讲、网送税法、上门辅导等多种形式使纳税人充分了解和掌握各类税费优惠政策，引导纳税人用准、用足、用好各项税费优惠政策。省局将适时编印《税收与民生》宣传手册，将税费优惠政策多途径免费分送有关部门和纳税人。
（十五）抓好税费优惠政策的落实。各地要继续牢固树立“不落实税收优惠政策就是收过头税”的思想，抓好现行国家和省里出台的惠及民生税费优惠政策的落实，符合条件的税费减免，要及时受理，及时审批，及时退库，发挥好税费优惠政策的激励导向作用，服务于全面改善民生。
（十六）扩大税务登记工本费免收范围。在对下岗失业人员、失地农民、残疾人、城镇退役士兵、随军家属、高校毕业生、科技管理人才、归国留学人才等创业免收税务登记证工本费的基础上，进一步鼓励城镇“零就业家庭”、低保家庭、农村转移劳动力以及“4*0”人员等创业，从20*年10月1日起免收税务登记证工本费。各地可根据当地财政保障情况，进一步加大力度，扩大免收范围。
（十七）继续深化税源间接控管模式。各地要进一步深化税源间接控管模式，强化考核体系。严格执行下户管理制度，避免重复下户。运用科学的指标体系、技术手段和评估方法，深入开展纳税评估，防止和化解征纳双方风险，降低征纳成本，构建和谐征纳关系。
（十八）动态设置和管理窗口功能。各地要按照“统一受理，内部流转，全程服务，按时办结”的要求，根据纳税人办理涉税事项密集程度与业务特点，动态设置和优化管理窗口功能，积极推广除发票发售外的“全职能”办税窗口。
（十九）推广个体工商户“三证合办”。各地要加强与国税、工商部门之间的协作配合，整合工作流程和网络平台，积极推广个体工商户税务登记证与工商营业执照的“一窗式”办理和发放。
经济适用房税收标准篇7
【关键词】土地政策；房地产政策;；房地产市场；调控；政策建议
1近年来我国房地产政策回顾及土地政策工具
1.1我国房地产政策。
2009年，中国房地产市场涨声一片，全国及主要城市的商品房销售面积、销售价格、销售额均创历史新高；总价及单价地王不断涌现，市场热度甚至超过2007年。为遏制部分城市房价上涨过快，2009年年底，中央政府加大了对市场的调控，以2010年1月7日出台的“国十一条”为标志，2010年的房地产业政策出现了由“宽松”转为“调控”的新阶段。“国十一条”出台以后，2010年1-2月份，房价出现了交易量萎缩，房价上涨趋缓的形势。但进入三月份情况发生变化，据国家统计局数据显示，1-3月份全国商品房销售面积为15361万平方米，同比增长35.8%。3月份，全国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨15.9%；二手住宅销售价格同比上涨9.5%；1-3月商品房综合销售均价为5193元，同比上升16.1%；房价再一次创出新高，呈现量价齐涨的局面，并向二、三线城市传导和蔓延。面对这种房地产形势，中央政府又及时出台了新的房地产调控措施。2010年4月14日国务院常务会议决定实行差别化的信贷、税收和土地政策、坚决遏制住房价格过快上涨。之后4月17日，国办又了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，通知要求对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
1.2土地政策工具。
2007年1月1日起,城镇土地使用税税额标准在1998年颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定的基础上平均提高2倍,其中交纳税费最高的大城市土地使用税,每平方米年税额由以前的0.5元至10元调整为1.5元至30元。同时,新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有的基础上提高1倍的政策也正式实施。自此,土地增值税清算、土地使用税和新增建设用地使用费提高,三者构成了土地环节的“一费二税”上调政策。2007年房地产市场税费政策调控正式启幕。
房地产研究专家顾海波指出,联系到以往一系列税费政策对房价影响甚小甚至反向影响的事实,人们不能不担心税负被转嫁到消费终端。税务总局规定,对于无房屋原值凭证、不能计算应纳税额的,税务机关可按住房转让收入的1%至3%核定征税。结果,地方在操作中,所得税基本都按1%或2%的税率征收,离20%的法定征收税率相去甚远。核定征收的本意是不给逃税者可乘之机,地方在具体“落实”中,恰恰将其变成了“合理避税”的对策。自2004年以来,国家颁布了一系列的土地政策,这些政策具有连续性和整体性,旨在通过对土地市场的监管力度,从源头上进一步规范房地产市场的供给,防止土地的盲目开发以及房地产价格的过快增长。下面我们对重要的土地政策做一个简要的回顾:现实经济形势表明,正确运用土地政策参与宏观调控,对制止部分行业盲目投资和低水平扩张产生了釜底抽薪的效应,是国家宏观调控措施凸显成效的关键因素所在。
2利用土地政策宏观调控房地产
2.1土地政策对房地产宏观调控作用
2004年始,国家以前所未有的力度大力整顿土地市场,国家颁布的土地政策主要体现在三个方面:杜绝协议出让土地、彻查开发区与大型项目、完善各项土地制度。土地政策作为中央政府调控经济的重要手段,在当前经济形势下具有一定的现实必要性。各地地方政府也相应出台土地政策,例如上海市人民政府2004年6月颁布《上海市土地储备办法》(即上海市25号令),明确土地储备是政府行为,并于同年8月1日实施。这是政府将加强土地市场管理、预备大力征购或回收土地的明确信号,大量征购、收回土地资源成为政府的既定目标。
2.2增强政府对土地市场的调控力度
通过土地的征购、收回、储备和有计划地投入市场,既充分合理地利用土地资源,也保证城市规划的有效实施。作为城市运营发展的最大资源,土地极为宝贵,因此,土地资源应该得到最大化的利用。出台储备办法就是要增强政府对土地市场的调控力度。
2.3完善土地供应方式
将现行国有土地使用权的“毛地出让”转变为“熟地出让”,增加土地成本的透明度。土地成本的透明度对购房者来说十分重要,从中可以非常清晰地估算一块土地上商品房的建设成本,从而评估房价是否合理。
2.4平衡政府对土地的收入和增值收益
从城市有效运营的角度讲,地方政府出台土地政策,将有利于地方集中土地办大事,做大规模的规划。
3房地产政策展望
3.1要加大加快适用房建设
我国1998年以前的住房制度属于高度福利化的住宅制度,1998年出台的住房制度改革的目标是要把高度福利化的住房制度改革为以市场化为导向的住房分配制度。由于国家财政的压力,政府希望通过市场化的方式解决城市住房问题。在此过程中,政府为了解决低收人人口的住房问题,也实施了相应的住房保障制度,如采取了实物配租、租赁住房补贴、经济适用房等政策。但我们更多地将这些政策作为暂时的过渡性措施来对待,没有对公共住房保障制度给予应有的重视。建设部等有关部门规定,每个地区每年都应有一定比例的经济适用房,但国家统计局提供的资料表明,经济适用房一路衰退,1996年全国经济适用房的比重是16.6%,到2001年降为11.3%,2003年锐减至6.1%,2004年则不到5%。因此,经济适用房政策在我国当前的住房制度中并不占有重要地位,它无法从根本上解决数目众多的低收人群体的住房问题。
3.2完善相关法律法规
鼓励地方政府兴建普通商品房和经济适用房,并非“新八条”或者地方政府纷纷出台细则就能一蹴而就,真正理顺“市场”与“管制”,“效率”与“公平”的关系,形成一套关于住房全方位的社会保障制度才是根本之举。获得适当的住房是公民的基本人权,实现“居者有其屋”是政府对公众最起码的承诺。从发达国家走过的道路看,完全依靠市场力量将无法实现上述目标,因此政府必须干预市场,保障公民的基本人权。一些国家把享有住房的权利写入了宪法。英国《住宅法》,日本《公营住宅法》等,这些都是通过立法建立住房社会保障制度的先例,只有向着这个方向努力,“新八条”这个房产新政的创新才能成为具有历史意义的进步之举。
参考文献
[1]姜爱林，改革开放前新中国土地政策的历史演变[J].中州学刊,2003
经济适用房税收标准篇8
一、合并税种，但不能把土地出让金纳入税种征收
现行房地产保有环节的税种有三个：房产税、城市房地产税和城镇土地使用税。根据“简税制”的原则，应该三税合并，不再区分内外资，不再区分自住、出租.统一征收。我国城市土地是国家所有，但房和地是连在一起的，房价和地价更是紧密相连，而且地价占主要比重，如杭州市，同样建筑结构的房产在市中心每平方米建筑面积的市场价为15000元～20000元，而在郊区只要5000元～6000元。因此，房产税和土地使用税只能合并征收，以利简化税制，体现公平税负。
至于土地出让金可否并入税收分年征收?有的学者认为应将现行土地出让金一次性收取方式改为分年收取，并纳入房地产税征收，其理由是分年收取可以降低房屋开发成本，从而降低房价、减轻购房者的负担，并防止地方政府在土地转让中的短期行为。但笔者认为，土地出让金与房地产税性质不完全相同。土地出让金是政府以土地所有者身份在出让一定年限土地使用权时获得的租金收入；房地产税是政府为纳税人提供公共建设服务而对拥有房产的单位和个人课征的税收。另外，现在土地出让金已成为各地地方政府开展公共建设服务重要的收入来源，一旦改成年租制，分为50年或70年分年收取并纳入税收征收，会出现两种后果：一是地方政府将减少一大笔可用作地方公共建设服务的收入，造成财政支出安排上的困难；二是将对房地产市场的供求状况带来无法预想的局面，如杭州市现在市中心的普通住宅，每平方米均价为15000元～18000元，杭州市国土资源局市中心土地使用权拍卖的价格为每平方米1000元～15000元，如剔除土地出让金因素，房价可骤降至每平方米4000元～5000元，供求后果很难设想。因此笔者认为土地出让金不能并入房地产税征收。
二、扩大征收范围，但农民、城镇居民一般自住房应继续予以免税优惠
根据“宽税基”的原则，应该扩大房地产税的征收范围，打破原来征税范围的地域限制，以减少税源流失、增加地方财政收入。但同时必须制定必要明确的减免税优惠政策：一是国家机关、人民团体、军队自用的房地产应继续免税；二是由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房地产应继续免税；三是宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房地产应继续免税；四是农、林、牧、渔业的生产用地应继续免税；五是农村农民自住房应继续免税；六是城镇居民自住普通住房也应继续免税。另外，国家机关公务员享受国家标准面积内的住房，也可给予优惠免税。
而要征税的房产重点是：经营性房产（包括出租房）；排屋、别墅（含自住）；自有两套或两套以上的房产就超过一套普通住房标准（如杭州市规定为140平方米以下）的部分。这样规定，既能扩大征税范围，又能缓解征收上的矛盾，体现税收调节功能，增加税收收入。
三、科学确定适用税率
房地产税的改革要贯彻“低税率”原则，税法可制定0.5%～1%的弹性比例税率区间，授权市县政府根据当地经济发展情况和纳税人负担能力确定具体适用税率，体现大城市税率从高、中小城镇税率从低的原则。对高档住宅和高尔夫球场等需适当限制的房地产可加威征税。
设置上述弹性比例税率，比原城市房地产税税率1.8%、房产税税率1.2%有所降低，但因征收范围扩大，税收不但不会减少，而且会有较大幅度的增加。
另外，某些国家和地区根据地方政府支出需要，采取量入为出的办法来逐年确定适用税率。有的观点认为可以为我所用，但笔者认为这种做法手续较繁，征收成本较高，不符合我国国情，不宜采用。 四、计税依据要改按市场评估值，但应给予适当的折扣
从国外房地产税的发展趋势看，房地产税改按房地产市场评估值的一定比例作为计税依据已成为世界主要经济发达国家的共识。为了真实地反映房地产的市场价值，公平税收负担.体现“量能负担”的原则，使税收与经济发展和物价水平同步增长，房地产税应将原来按账面原值计税、从租计税办法，一律改为按市场评估值为计税依据。但在实际评估时，仍要区别土地和房产、土地的不同等级和房屋的不同建筑结构，评估市场价值；在实际征税时，对每一应税房地产对照统一评定的不同等级的土地市值，不同建筑结构的房产市值，再核算综合市场评估值，给予一定幅度的折扣后，核定计税依据，据以征税。
按市场评估值再给予一定幅度的折扣后计税，主要是考虑到房价升降的变化因素和房产的新旧程度，也照顾到不同纳税人的负担能力，这也是美国等经济发达国家较多采用的做法。根据我国的实际，计税依据的折扣减除率，以市场评估价值的10%～30%为宜。评定公布的房地产评估价值应保持一定时间不变，可3～5年评估一次。
房地产市场价值的评估工作关系到地方政府税收收入和纳税人的实际负担，要求做到客观、公正、低成本。因此，应建立相应评估机构，制定统一的评估办法和标准，配备和培训评估人员；评估机构设在市、县级地税机关内部为好；并应建立健全房地产登记管理制度，利用计算机网络加强房地产建造、持有、买卖、分割、租赁等的信息管理，税务部门应与房产、土管、城建、工商行政管理等部门密切协作，实现信息资源共享，加强税源管理。
五、房地产税应划为地方税
房地产税的征税对象是不动产.是对房地产在保有环节的征税，属于直接税的范畴。房地产具有不可移动和难以藏匿的属性.决定了房地产税源的非流动性和稳定性，且易与所在地区的公共建设服务联系在一起，便于征管。从世界各国和我国税制建设的历史沿革看，房地产税都被划为地方税。地方税的基本要求和特征是：税源的非流动性，收入的相对稳定性，地方征管的效率性。房地产税完全具有上述特征.划为地方税有利于调动地方政府组织收入的积极性。因此，改革后的房地产税仍应继续划为地方税，作为市、县级地方财政的固定收入，按属地原则进行分配。
经济适用房税收标准篇9
一、正确把握我国的基本国情
建立我国的住房政策体系，必须考虑三个基本国情：
第一个基本国情是人口基数大，中低收入家庭多，人地矛盾尖锐。目前，我国城镇居民约有5.6亿人，约1.9亿户家庭。其中，中等收入以下家庭约占70％，约4亿人人口，通过政府供给来主导解决这么多人的住房问题，肯定不切实际。即使最低收入家庭（约占10％）也有近6000万人口，其中住房困难户（人均住房面积低于10平方米）就有约1000万户、3000万人，超过了很多国家的人口总数，仅保障这部分人的基本住房需求就是一项非常艰巨的任务。人口多的另一个突出问题就是人地矛盾。我国虽然有960万平方公里国土面积，但适合城市化发展的平地面积只占12%。我国人均平地面积不到900平方米，与人地矛盾非常突出的日本相当。平地资源的高度稀缺，意味着占有土地的边际机会成本很高。
第二个基本国情是社会差距巨大。2006年，我国最低收入户的房价收入比（指居民购房总价与家庭年收入的比值）是22，而最高收入户的房价收入比只有2.44，二者的差距达到了19.56，大大高于国际同等水平的差距。而且，这种差距呈逐年扩大的趋势：2000年最低收入户房价收入比是最高收入户的5倍，2001年扩大到5.4倍，2003年扩大到8.5倍，2004年又扩大到8.9倍，2005年进一步扩大到9.3倍，2006年名义差距有所缩小，但仍有9倍。如果以房价增速与中等收入家庭收入增速大体同步为合理标准来看，我国近两年房价增速明显偏高，直接导致了中、低收入家庭购房支付能力下降。但由于低收入家庭收入增速一直较低，即使房价增速保持在一个合理水平，这些家庭的房价收入比也依然会较高，与中、高收入家庭的差距也会继续扩大。因此，我国住房问题的核心是购买能力的社会差距过大，根源是收入差距过大。
第三个基本国情是住房征信体系不完善，公民与政府间还不能实施有效监督。目前，与居民住房、购房相关的信息还分散在房屋、城建、民政、公安、金融等部门，不仅各个部门内部的征信体系不完善，部门之间也无法互联互通，政府主管部门也没有建立起有效的公共信息披露制度，整个住房征信体系很不完善。政府不能准确掌握居民的收入、住房情况，居民也不能对政府及政府官员的行为进行有效监督，存在着严重的信息不对称。
当然，我国还有其它基本国情，但上述三个基本国情是社会主义初级阶段这一基本国情在住房问题上的具体表现，是决定我国住房政策体系的最主要因素。
二、我国住房政策体系的总体框架
土地资源的稀缺性和收入差距客观存在的现实，决定了政府对不同收入群体，应该有不同的住房政策：对低收入家庭，主要通过廉租房等政策保障其基本的居住需求；对高收入家庭，主要通过市场来满足其合理的居住和投资需求，但政府要通过间接调控来维护房地产市场的稳定；对于中等收入家庭，则需要政府和市场同时发挥作用。从国际经验来看，这种边界的划分是非常必要的，否则不是政策走样就是扰乱市场，违背政策的初衷。
我国中低收入家庭众多、人地矛盾尖锐、收入差距过大、征信体系不完善等现实国情，决定了我国政府直接供给住房只能限制在小范围，即最低收入家庭。对于众多的中等（包括中低和中高）收入家庭，政府首先应调控市场来满足多样化的需求，同时通过金融支持来提高这些家庭的支付能力。对于高等收入者，应由市场来供给住房，政府主要通过货币政策来调节房地产市场的波动。因此，我国住房政策体系应包括四个基本部分：累进制的房地产税收制度，政策性住房金融制度，廉租房制度，以及以货币工具为主的房地产市场调控政策。
经济适用房政策实施过程中出现的各种问题，说明这一制度并不适合我国国情。主要是因为我国的人口规模太大，扣除廉租房保障对象，其余中低收入人口也有近3.5亿人，想要让经济适用房、“双限房”政策来解决这么多人的住房问题，是难以想象的。在需求远远大于供给和信息严重不对称的情况下，寻租和腐败现象必然会发生，政策无效也是必然结果。因此，经济适用房、“双限房”作为过渡性、应急性的措施是必要的，但其长期效果不容乐观，不宜作为我国住房政策体系的最终组成部分。今后有必要控制经济适用房、“双限房”的适度发展，并在廉租房制度基本成熟后，推动它们有序转型，以新的住房政策体系取而代之。
三、实施与单户面积和容积率挂钩的房地产税收制度
土地是一种不可再生的资源，占有土地，就等于占用了其他人和后代人使用土地的权利，应该征税。理论上，税率应该等于土地占用的边际机会成本。占用土地越多，机会成本越大，征收的税额也应越多。而且，高收入群体通常占有了地段好、各种服务设施齐全的住房，享受了更多更好的社会公共服务。从这两个意义上来说，将城镇居民个人房产纳入征税范围有助于增强社会公平。
目前，我国不动产税制改革已基本达成共识，基本思路是：按照“保有重、流转轻”的原则，在不动产的取得（开发）环节，取消目前存在的土地增值税和耕地占用税；在不动产的保有环节，将目前的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税三个税种合并为一个统一的房地产税；在不动产的流转（交易）环节，只保留契税。不动产税制的主体税种为房地产税，其纳税人为房地产所有者和法定使用人，包括内外资企业单位、经济组织和个人；征税对象为纳税人拥有的全部房地产价值，对自用和出租不再做区分；房地产税税率的合理范围在0.3%－0.8%之间。为保证人们基本住房的需要，房地产税可规定有限的减免税条款，减免税的权力下放到地方政府。
鉴于我国人地矛盾越来越突出的国情，统一的房地产税税率应该采用累进制，而且还应与单户面积和容积率（指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比）挂钩：首先根据单户面积确定基准税率，然后在此基础上乘以一个容积率调整系数（即：实际税率＝基准税率×容积率调整系数）。住房面积越大，税率越高，多套住房面积累计计算；容积率越低，系数越高。由于税额最终会转嫁给消费者，这种税率制度设计主要是通过对需求的调节来引导供给，使同等土地多供给住房面积，同等面积多供给住房套数。
这一政策的关键是税率和容积率调整系数的确定，其确定原则包括两个：一是能有效调整供给结构；二是能将房价收入比社会差距控制在一个合理的范围。在具体的政策设计上，可按以下步骤操作：
首先，明确基本居住面积的合理标准。根据我国目前的土地资源、人口结构、现有居住水平、小康社会建设目标等因素，人均基本住房建筑面积可以定为30平方米，户均建筑面积约90平方米。各地可在此标准以下酌情调整。
第二，确定基准税率。对建筑面积小于90平方米的住宅，按最低税率征税。超过90平方米，按全额累进方法征税，超过越多，税率越高。基准税率可分5档：小于90平方米，税率为0.3％；90－120平方米，税率为0.8％；120－150平方米，税率为1.5％；150－200平方米，税率为3.0％；大于200平方米，税率为5.0％。
第三，确定基本容积率的合理标准。目前，我国普通住宅小区的容积率平均在2.0－5.0之间，容积率小于1.0的基本都是高档住宅区。为了提高土地的集约利用程度，我国基本容积率的合理标准可以确定为2.0。各地可在此标准以上酌情调整。最后，确定容积率调整系数。容积率调整系数可分为三档：容积率大于2.0的，系数为1；容积率在1.0－2.0之间的，系数为1.5；容积率小于1.0的，系数为2。
据此计算，一套建筑面积小于90平方米、容积率大于2.0的住宅的实际房地产税税率为0.3％，而一套建筑面积超过200平方米、容积率小于1.0的住宅的实际房地产税税率将达到10％（5.0％×2＝10％），二者实际税率的差距将达到33倍。这么大的税负差距将会有效增加中小户型普通住宅的供给，逐步改善住房供给结构，缩小房价收入比的社会差距。同时，较高的房地产保有税率将避免业主控制或低效率使用财产，刺激交易活动，减少开发商的囤积行为，抑制投机性购房，促进二手房市场的发展。
四、加快建立政策性住房金融制度
住房是资金密集型的产品，单位价值很高，一般都在几十万元到几百万元之间，远远超过一般家庭的年收入水平。因此，住房消费总是与社会信用、尤其是消费信贷紧密结合的。这样，政府就可以对个人购房提供金融支持，来提高他们的支付能力。支持手段除了降低首付比例以外，更应提供长期优惠利率。可根据长期国债的利率趋势，确定一个相对固定的政策性住房贷款利率，利率水平相当于市场利率的二分之一左右，还贷期限可延长到30年，对一些特殊困难人群到期无法还款还可在原贷款期限的基础上再延长10年。为此，必须建立规范的政策性住房金融制度。
首先，积极推进住房公积金向政策性住房金融转变。住房公积金兼具融资和补贴功能，是一种典型的政策性金融工具，但它现在归建设主管部门管理，各地市场分割，远没有发挥出其应有的功能。可将各省级住房公积金管理中心（机构）由行政管理部门逐步改造成住房金融银行，并将住房金融银行及其业务纳入银监会的统一监管体系，允许不同住房金融银行异地开展业务，允许企业或个人自由选择交纳机构，增强住房金融市场的竞争性。
其次，还可以通过招标方式允许相关商业银行开展政策性住房金融业务。具体可借鉴德国的经验，实行先存后贷、存贷挂钩的政策。同时，建立政策性住房贷款风险担保机制，为中低收入者提供担保。贴息资金和担保资金由中央和地方财政共同支付。可探索将经济适用房向普通商品房转型，将对土地出让的暗补转向对贷款利息的明补。
在个人收入和住房征信系统还不完善的情况下，对政策性住房贷款必须有严格的限制：一是只对首次购买提供；二是只对标准面积以下的住房提供。任何人购买超过标准面积的住房，都不提供政策性贷款。用政策性住房贷款购买住房的，其房产证上必须注明，同时在贷款合同上约定一个市场利率水平，购买者如果将住房出售，必须按约定的市场利率水平补交利息，否则不得过户；如果再购买其它住房，也必须按约定补交利息。
五、加强和规范廉租房制度建设
廉租房是以“租”的方式来解决低收入人群的住房问题，它不具备保值增值的功能，能有效解决资格审查的难题，并减少权力寻租现象，更适合我国国情。党的十七大报告将“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”列入“加快建立覆盖城乡居民的社会保障体系，保障人民基本生活”的重要内容。因此，必须进一步加强和规范廉租房制度建设，主要应做好以下工作：
首先是要增加供给。应将廉租房建设作为各级地方政府的重要责任，列入政绩考核范围，并加强督察，增强地方政府落实中央政策的执行力。地方政府应在每年的政府工作报告中提出廉租房年度建设指标，将建设任务具体化、法定化。通过这些措施彻底改变廉租房严重缺乏的局面。廉租房的保障对象应限定在低收入家庭，并以民政部门的低保户等为重点，与其它政策性住房形成合理分工。
其次是要完善相关制度。各地政府应结合小康社会指标和本地实际，落实“国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见”等政策的要求，确定本地廉租房的建设标准、建设规模、套型结构、人均居住面积等指标，既不能将廉租房建成贫民窟，也不能和商品房攀比，以确保廉租房的流动性能。同时，充分吸取经济适用房使用管理中的教训，因地制宜地确定租金标准、租用期限及各项管理办法和社会听证、公示制度；对廉租房对象须跟踪服务，对家庭收入超过规定范围的廉租对象须及时清退。廉租房应免征房地产税。
第三是要完善运行机制和管理体制。政府提供廉租房，并不等于政府要直接建设廉租房，应鼓励政府通过市场化购买、租赁等方式获取房源，既减少寻租空间，也活跃房地产二级市场。在出租方式上，要逐步建立租金补贴与实物配租相互联动的模式，最低收入户以实物配租为主，其它保障对象以货币补贴为主。应建立专门的非营利性组织，统筹规划、开发建设和管理廉租房。廉租房的受理、审核等工作，应以街道办事处为主，并建立居住地和媒体两级公示制度，增加出租工作的透明度和公正性。
第四是要保障资金供应。各地政府应根据年度建设目标，明确规定每年用于廉租房建设和租金补贴的财政预算资金、土地收益比例、公积金增值收益，从制度上保障每年用于廉租房建设的资金。由于廉租房的租金收益具有较强的连续性和稳定性，因此可以探索用资产证券化（发行证券到期后再支付投资者券款）的方式，解决廉租房收益回收的时滞性问题。
六、完善以货币工具为主的房地产市场调控政策
由于建造周期较长、土地资源稀缺以及位置固定等特点，住房产品的供给弹性是很低的。即使价格上涨，供给在短期内也不会迅速增加。同时，住房产品又具有很强的保值增值性，是一种理想的投资工具，极易产生投机性需求。在价格上涨时，需求往往不会下降还会增加。这样，住房产品一旦出现供不应求，不会象其它商品一样能很快通过市场调节达到新的供求平衡，相反，其供求缺口会越来越大，并形成泡沫。如果没有政府干预，住房产品价格在短期内会迅速上涨，降低消费者的实际购买能力；而一旦泡沫破灭，价格又会迅速下跌，直接损害投资者的利益。因此，政府有责任保持住房市场的稳定。
经济适用房税收标准篇10
关键词：房产税；税制格局；税基评估
中图分类号：F810．424文献标志码：a文章编号：1673－291X（2007）12－0038－02
韩国政府为平抑持续上涨的房价，打击房地产的投机行为和安抚无房民众的怨声载道，从2005年开始对不动产的税收制度进行改革，2007年又进行重大调整，整顿房地产市场，取得了显著的成效。其中合理的房地产税制格局和完善的税基评估制度为我国物业税的开征提供了良好的经验借鉴。
一、韩国房地产税制的主要内容
（一）韩国财产税基本情况
目前，韩国与财产有关的税种共有三类，十种税。第一类是与不动产取得相关的，包括所得税、契税、登记税、继承税和赠与税；第二类是与不动产保有相关的，包括财产税、城市规划税、共同设施税、综合不动产税；第三类是与不动产转让相关的，包括法人税。
这三类财产税中，与我们研究的房地产税密切相关的是与不动产保有相关的财产税和综合不动产税。财产税是对土地和建筑物普遍征收，即只要拥有不动产就要交纳财产税，而综合不动产税是对保有住宅和所占用的土地超过一定金额的纳税人课征的，即对多保有不动产的纳税人除了交纳财产税以外，还要再交一道综合不动产税，承担重税。
（二）韩国财产税的特点
1．税收体系的复杂性。韩国与财产有关的税种共有三类、十种。在这十种财产税中，继承税、赠与税和综合不动产税为国税，其他的为地税。我国与房地产有关的税种包括：营业税、城建税、房产税、契税、印花税、土地使用税，耕地占用税、土地增值税、企业所得税、个人所得税等，也比较复杂。
2．税制格局的合理性。在韩国，对多保有不动产的纳税人除了交纳财产税以外，还要再交一道综合不动产税，保有的房地产越多，税负越重，税制格局具有合理性。而我国与房地产有关的十个税种都是在交易时对营业额或所得额征税，对以后的保有就不再征税了。据测算，房地产商缴纳的税金占房价10％～15％左右，这部分税金转嫁给购房者承担，是房地产价格居高不下的因素之一。
3．政府对地价的控制性。韩国财产税征收和税基评估是分两个系统进行的。一个系统是按照不同的税种、税目、税率等计算和缴纳税金；另一个系统是调查、评估、公示财产税税基，即确定标准地公示地价、个别地公示地价和标准住宅价格、个别住宅价格、共同住宅价格等。实行征评分离，税基由国会立法，建设交通部进行行政管理，进行地价变动调查，不动产评估委员会进行技术支持，很好地控制了税基，稳定了房价。
二、韩国财产税基评估
（一）内容：韩国财产税征收和税基评估分两个系统进行
韩国国会对财产税和税基评估进行统一立法。韩国鉴定评价协会接受建设交通部委托将评估任务分配给鉴定评价士，鉴定评价士调查、评估标准地公示地价和标准住宅价格，市、郡、区公务员估算个别地公示地价和个别住宅价格，韩国鉴定院独家调查、评估共同住宅价格。标准地公示地价和标准住宅价格、个别地公示地价和个别住宅价格以及共同住宅价格经不动产评估委员会审议通过后分别由建设交通部长官和市、郡、区厅长公示。公示确定的价格形成了财产税税基，征税部门按此税基的50％比例征收财产税。
公示价具有广泛的效力。标准地公示地价和标准住宅公示价格分别是评估或验证个别地公示地价和个别住宅价格的基准；经公示的土地和住宅价格是房地产市场中一般土地和住宅交易价格的基础指标并作为国家、地方自治团体等机关在课税等关联业务的土地和住宅价格估算时的基准。同时也是征用私有地或住宅时进行补偿的参考标准和鉴定评价士接受他人委托（如银行抵押贷款）评估地价或住宅价格时的参考标准。
（二）税基评估的特点
1．实行公示地价制度。韩国1989年实行的公示地价的目的是用税收手段来抑制当时地价的急剧上升和不动产投机现象。住宅价格公示制度也是抑制住宅投机的强力政策意志的产物。它与不动产保有税制密切相关。要有效地防止投机现象，提高保有阶段的税金，达到让不动产过多持有者忍受不了的程度。制定住宅价格公示制度是韩国不动产保有税制中一个阶段的一件大事。公务员离开自己的办公桌，实际调查住宅特性，每个住宅一个一个地算出价格，对税制先进国家也是一件不容易的事情，实行同一制度的国家间也是因为评估的频率、公示价格水平、评估方法的不同，全世界尚未有统一标准。实行公示住宅价格让韩国不动产保有税制度更加完善。
2．一元化管理。韩国政府于1989年正式引进了公示地价制度，将课税市价标准额、鉴定市价、基准地价、基准市价四种地价标准统一为“公示地价”，建立了公示地价制度。土地评价士、公认鉴定士和韩国鉴定院的从业人员三种资格统一为“鉴定评价士”，实现了一元化管理。地价调查、评估体系的一元化管理，使因公和因私目的的管理制度有机结合起来，公示地价成为课税、补偿以及其他各种行政目的评估基准，也成为一般土地交易时的价格基准。通过土地价格的合理化，使税收的功能正常化，不仅抑制了不动产的投机，而且促进了国民经济的发展。
3．统一培训，防治恶意竞争。根据建设交通部的委托，将标准地公示地价和标准住宅价格评估业务依据鉴定评价机构的鉴定评价士人数平均分配，评估业务按属地化和业务熟悉程度来分配，一个鉴定评价士在某地从事协会分配的标准地公示地价和标准住宅价格的评估业务，至少要干5年。50万块标准地由协会分给各机构，这才是真正的法定评估。
4．先进的土地综合电算系统。韩国于1994年完成了地籍（土地登记）、公示地价、居民身份相联系的土地综合电算系统。土地综合电算系统是将行政电算网中的地籍电算网和居民身份登记电算网相连接，并与建设交通部、行政自治部、国土情报中心、全国各市、道的地籍电算主机相连接，将土地变动事项每天通过在线方式自动更新，每周更新居民身份登记资料的高速信息网。完善的土地综合电算系统，既可以详细地掌握全体国民按人、按世代土地所有及交易情况，也可以掌握以投机为目的的土地交易情况杜绝逃税或钻法律空子的现象，避免用他人身份购买土地的现象发生，起到了土地实名制的效果。
5．组织机构的合理性。国会拥有对财产税和税基评估统一立法的权力，地方政府无权制定，高度中央集权；建设交通部是韩国政府评估行政主管部门，负责组织、指导、监督全国财产税税基评估工作；不动产评估委员会负责具体事务，进行税基评估；中央统制部、统制班、调查班、合同调查班负责个别地价的评估。中央不动产评估委员会委员长由建设交通部长官担任，委员由四部分人士组成：一是财政经济部、行政自治部、农林部和建设交通部的公务员；二是高等院校讲授土地、住宅等理论的具有副教授以上职务或曾经有副教授以上经历的人士；三是具有法官、检察官或律师资格的人士；四是鉴定评价业内资深人士。相互牵制，以保持公平。
6．收费的低廉性。韩国标准地每宗地评估成本平均为310元。标准住宅的每户评估成本平均为73元左右。共同住宅的每户评估成本为7．6元，总额约为6700万元。以上成本费用全部由中央财政负担；市、郡、区估算和公示个别地公示地价和个别住宅价格所需费用的50％由中央财政补助。
三、借鉴韩国先进经验在我国开征物业税
（一）物业税的含义
所谓物业税就是将现行房地产税、土地使用税、土地增值税、土地出让金等项税费合并，转化为房地产保有阶段统一收取的物业税，并统一内外税制，取消房地产使用环节的各种收费，实现税不重征。
（二）物业税税制设想
物业税可以房地产的市场平均价格为基本计税依据，没有市场平均价格的，以评估值为计税依据；鉴于中国地区之间经济发展极不平衡，国家可以只规定物业税的税率幅度，由地方根据本地区的收入水平和应税房地产的位置和用途，具体确定适用税率，或者由地方确定市场价格或评估价格的百分比作为物业税的税基。
物业税可实行按年计税、分两次缴纳的方式，并在物业税开征的初期，减免税的范围可适当放宽，法定的人均免税面积可定为25―35平方米，这样包括农村在内的大多数居住用房可以不必承当物业税的负担，而且只保留对公共设施、军事部门、行政机关等用房用地的免税。
（三）开征物业税对我国经济的良好推动作用
1．完善了财产税制。将现行房地产税、土地使用税、土地增值税、土地出让金等项税费合并，转化为房地产保有阶段统一收取的物业税，取消房地产使用环节的各种收费，可以简化税制，改变目前对房地产的多税种、多环节、重复课税的税制现状，建立良好的轻交易、重保有的财产税制格局，完善我国现行税制。
2．增加了财政收入。开征物业税，能均衡政府土地收入，实现政府的经常性收益。现行的土地税收政策在出让土地时，各种税收一次性缴纳，对于地方政府来讲，地批得越快，取得的收入就越多，地方经济就发展得越快。但这种做法具有短期性，造成土地失控、房地产市场失控。而对保有房地产征税，政府每年取得财政收入，税金还能随着城市的发展、地价的提升而稳步增长，有利于国家经济的长期发展。