国土空间规划风险评估篇1
关键词：学校；地质灾害；防治
中图分类号：X43
文献标识码：a文章编号：1674-9944（2016）20-0070-02
1项目概况
据该小学整体搬迁项目建议书，其占地面积约7616.78m2，约11.4亩，总建筑面积1986.06m2，其中第一期建筑面积900m2。主要建设内容为教学楼600m2，学生宿舍200m2，厕所50m2，厨房50m2。投资规模总计130万元。
2地质环境条件
2.1地形地貌
根据地貌成因、地形标高和形态特征等评估其地貌类型大致可划分为丘陵地貌、山间冲积平原地貌两种类型。丘陵地貌在评估区内大面积，面积约0.865km2，占评估区总面积77.23%。地形起伏较大，地形坡度8～21°，植被主要为松树、杉树、低矮灌木与杂草，覆盖率达70%。山间冲积平原地貌主要分布在评估区东部、东南部、南部，面积约0.255km2，占评估区总面积22.77%。地形起伏小，地形坡度0～8°，被房屋及农作物覆盖。
2.2地质概况
根据现场调查和收集的资料，评估区内出露的地层从新到老为第四系、三叠系下统青龙组、二叠系上统乐平组、二叠系中统茅口组。
2.3岩土层特征
根据成岩建造、岩性、结构特征等，将评估区岩土体分为三类，即松散土体、一般碎屑岩和碳酸盐岩类，岩土体分布及物理力学性质见表1。
2.4水文地质条件
根据地下水的赋存特征，区内地下水主要有松散岩类孔隙水、碳酸盐岩岩溶水和基岩裂隙水。
2.5人类工程活动
据实地调查，评估区距离市区、城镇较远，居民集中居住点较少，人类工程活动较少，主要人类活动为农业、林业，没有工厂。据现场踏勘调查及矿管部门查询，评估区内没有设置采矿权，且无采矿史。据本次野外调查和收集的地质灾害资料，评估区内尚未发现人类工程活动引发的崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷等不良地质灾害现象。
2.6区域稳定性
依照《中国地震动参数区划图》[1]，评估区地震动峰值加速度值
3评估级别和范围
拟建区所处地质环境条件中等，拟建项目属重要建设项目。根据《地质灾害危险性评估规范》的等级标准，评估级别定为一级。
评估区范围依据地质灾害发育的地形地质条件及现场调查情况[2]，本次评估范围为拟建区外推500m，面积约1.12km2，可满足拟建项目用地地质灾害危险性评估的需要。
4地质灾害危险性评估
4.1现状评估
4.1.1崩塌、滑坡
评估区内以丘陵地貌为主，同时分布有山间冲积平原地貌，地形起伏较大，区内最大相对高差160.9m，评估区内地形坡度0～21°。评估区内山间冲积平原区多被房屋及农作物覆盖，丘陵地区域多被植被覆盖，覆盖率一般达70%以上。本次评估区内调查与访问未发现明显崩塌、滑坡等不良地质现象。历史上亦未发生上述地质灾害，亦未有因发生上述地质灾害而造成人员及财产损失的记录。现状评估前述各类地质灾害危险性小。
4.1.2泥石流
评估区内以丘陵地貌为主，地形标高262.2～423.1m，最大相对高差160.9m，地形坡度0～21°为主，区内沟谷不发育，评估区现状无山体崩塌、滑坡等地质灾害发生，未曾发生过较大规模的泥石流，无大规模物源，不具备发生泥石流的条件。评估区历史上从未发现泥石流现象，产生泥石流的可能性很小。泥石流发育程度为弱发育，因此泥石流对拟建区的危险性小。
4.1.3自然斜坡稳定性
自然斜坡Xp1位于拟建区西南部（图1），该自然斜坡段山顶高程327.1m，山脚高程约295m，斜坡高度32.1m，斜坡坡度为17°，坡体出露地层三叠系下统青龙组，地层产状143°∠36°，坡向约56°，斜向坡。岩石强风化深度2.0～4.5m，裂隙较发育，裂隙多呈闭合状，张裂隙为充填、半充填。残坡积层厚度一般为1.0～3.5m，植被较茂盛，未见泥岩软弱夹层。综合判断Xp1为稳定性好的自然斜坡。
4.1.4地面塌陷易发性
通过分析后判断，第四系覆盖的青龙组地层为地面塌陷较易发区，发生岩溶地面塌陷的可能性较大。型青龙组及型茅口组地层为岩溶地面塌陷少发区，发生岩溶地面塌陷的可能性较小。拟建区位于该区，因此对拟建区危险性小。
据现场调查访问和矿产资源管理部门查询，现状拟建区未设置矿权，且无采矿史，拟建工程下方无地下采空区分布，也无其他工程硐室存在，不存在形成采空地面塌陷的不良地质条件和人为工程因素，自然条件下发生采空地面塌陷的可能性小。
4.2预测评估
4.2.1挖填方边坡稳定性、危险性预测评估
拟建场地已经整平，整平标高约303m，整平后形成了2段人工切坡和1段填方边坡，均为岩土混合坡。wF1：位于拟建场地西南侧边界，拟挖方边坡长度约68m，斜坡坡度17°，边坡高度3～4m，裂隙较发育，表土为风化残积土，厚1m左右，岩石风化层厚度1～3m，未见有软弱夹层，坡向62°，岩层产状142°∠34°，为斜向坡，经评估，其稳定性好。wF2：位于拟建场地西南侧边界处，拟挖方边坡长度约48m，自然坡度17°，边坡高度1.5～3m，裂隙较发育，表土为风化残积土，厚1m左右，未见有软弱夹层，岩石风化层厚度1～3m，岩层产状142°∠34，为逆向坡，经评估，其稳定性好。均对拟建区的危害性小。
4.2.2填方边坡稳定性、危险性预测评估
填方区填方厚度最大约5m，填方厚度较小，tF1边坡高度较小，边坡稳定性较好，对拟建区的危害性小。
4.2.3工程建设遭受地面塌陷预测评估
拟建区内未设置采矿权，且无采矿史，拟建工程下方无地下采空区分布，也无其他工程硐室存在，发生采空地面塌陷的可能性小，引发或加剧采空塌陷的可能性小，危险性小。
拟建区大部分位于型三叠系青龙组，属地面塌陷少发区。但在工程建设过程中有强烈的人类工程活动，有可能会引发或加剧岩溶地面塌陷。
5结论与建议
5.1结论
评估区地质环境条件中等，拟建项目属重要建设项目，评估级别定为一级。通过对实地调查和收集资料，评估区内尚未发现崩塌、滑坡、泥石流、岩溶地面塌陷等地质灾害。拟建区周边自然斜坡Xp1在自然状态下稳定性好，危害程度中等，危险性中等；工程状态下将形成两段挖方边坡，经评估wF1、wF2稳定性好，危害程度小，危险性小。自然条件及工程状态下，拟建区及周边发生泥石流的可能性较小，危险性小。拟建区发生岩溶地面塌陷的可能性较小，引发或加剧采空塌陷的可能性小。总体评价：该建设场地基本适宜工程建设。
5.2建议
在场地整平过程中，可能存在局部挖填方区和工程弃土，应注意场地的排水及边坡的防护工作，对施工过程中产生的边坡采取防护措施。多余的工程弃土应按相关要求处置，不能随意堆放。填方区域遇水长期浸泡或潜蚀，有整体蠕变的可能性，建设方应注意做好地面排水工作，加强防范。加强岩溶水文地质监测，建议拟建区及周边1km范围内不宜大强度、大降深地开采或疏排岩溶地下水。在工程建设前必须进行详细岩土工程勘察，建设过程中尽量减少对植被和原始地形的破坏，采取生物工程措施防止水土流失、滑坡、崩塌等地质灾害，保护地质环境[3]。
参考文献：
[1]国家质检总局，国家标准委员会.GB18306-2015，中国地震动参数区划图[S].北京：中国标准出版社，2015.
国土空间规划风险评估篇2
关键词：高密度发展；综合防灾减灾；规划对策；重大危险设施；橙线
1引言
深圳虽然是一座新兴城市，但经过三十余年的持续快速发展，同时受制于仅1991平方公里的土地面积，城市已进入高人口密度、高经济密度、高建设密度的阶段――2011年末常住人口1046.74万人，人口密度达5257人/平方公里；2011年GDp约11502亿元，地均GDp达5.78亿元/平方公里[1]；2009年深圳城市建设用地毛容积率接近1.0，与香港建成区毛容积率相同[2]。
深圳防灾具有建设质量相对较好、城市呈组团式布局等优势条件，随着城市进入高密度发展阶段，各种要素和活动的空间集聚对防灾减灾产生了全面影响。针对高密度发展给城市防灾减灾带来的挑战，应坚持“以防为主，防、抗、避、救相结合”的方针，从空间布局、安全评估、空间管制和资源保障等方面制订规划对策，并在相关规划编制和管理工作中落实。
2防灾减灾面临的挑战
2.1重大危险设施进城，防灾缓冲空间不足
大型油气库、天然气长输管线、成品油管道、爆炸品仓库等设施具有重大危险，保证这类设施安全的传统布局思路是将其安排在尽量远离建成区的区域，保留相当大的距离作为防灾的缓冲空间。对大多数城市来说这通常很容易做到，因为这些城市有着广阔的市域范围，并且城市发展主要限定在一个相对较小的“规划区”范围内。但对深圳这样高密度发展的城市来说，却由于防灾缓冲空间不足而难以做到。目前深圳建设用地已接近总土地面积一半，非建设用地主要是组团间的隔离带，重大危险设施现状和规划建设都面临较大压力。
2.2防灾减灾建设滞后，设施资源缺乏整合
防灾减灾需要持续投入，但却没有直接可见到的产出，在过去偏重经济发展的思路下，安全问题长期没有得到足够重视，导致各项防灾建设相对滞后于经济和社会发展水平，主要包括三个方面。
一是学校、医院等公共设施的防灾能力低。汶川地震后我国修订了相关法律，明确要求学校、医院等人员密集场所应按照高于当地房屋建筑的抗震设防要求进行设计和施工；但大量在此之前建设的学校、医院等公共设施，需要采取加固或重建等方式才能达到抗震设防要求。
二是城市防灾减灾设施现状基础比较薄弱。由于长期不够重视，消防站、应急避难场所等防灾减灾设施建设滞后，其数量严重不足且建设水平普遍偏低。例如深圳部分街道常住人口接近甚至超过50万人，相当于大城市的人口规模，但只有1处消防站，而且有的还是临时租用工业厂房。虽然近年我国经历的汶川、玉树等大地震在造成重大损失的同时也引起了人们对安全的重视，应急避难场所、消防站等设施规划建设逐渐进入新的阶段，但对高密度发展的城市来说，各类防灾设施的建设仍然受到土地资源紧缺等问题的较大制约。
三是相关设施没有充分考虑防灾功能，防灾资源条块分割。以往的体育场馆、学校、广场、绿地等设施多由单一部门主导建设，只重视日常的使用功能，未考虑安全方面的功能，无法发挥设施作为防灾资源的效益。如学校、体育场馆的建设未考虑台风、暴雨和地震时作为室内或室外应急避难功能，公园、绿地的建设未考虑火灾时的阻隔功能、暴雨时的蓄滞雨水功能和地震时的室外应急避难功能等等。
2.3安全法规规范落后，风险管理亟待完善
一是安全法规规范落后，安全评估的方法和内容不够完善，难以满足高密度地区的风险管理要求。已有法规规范着重于重大危险设施自身的保护和内部的管理，对周边的风险控制要求较为原则笼统，在防灾缓冲空间不足、周边经济建设活动频繁的情况下，难以保证系统的整体安全。例如对石油天然气管道主要从保护设施的角度进行管理，对其邻近或穿越城市时周边的建设要求缺乏规定。
二是重大危险设施的风险管理流程难适应在高密度地区的规划建设要求。虽然国家法律明确要求进行安全评估，但按照一般的建设程序，在规划选址后工程建设时方才进行安全评价。在周边建设已高度密集的条件下，规划选址时难以通过保持较大的安全防护距离来控制系统的整体风险，而规划对风险的评估又由于相关法规规范缺失，没有足够的法律依据和具体的技术手段，最终可能导致在工程建设时规划选址不断变更。
3防灾减灾的规划对策
针对高密度给城市防灾减灾带来的挑战，应充分发挥城市规划在优化空间结构、协调各项建设方面的龙头作用，将防灾融入规划建设管理的各个阶段，促进防灾从灾后应急为主向灾前预防为主的转变，实现对各类灾害风险的全过程管理，提升城市综合防灾减灾的水平。
3.1坚持组团结构，合理布局城市各类功能
（1）城市发展应坚持组团式布局结构，高密度城市更是如此。组团式布局不仅有利于保持发展弹性、疏解交通压力和保护生态环境，也有利于预防和减少灾害，例如在抑制SaRS的传播和蔓延方面深圳的组团式布局发挥了很好作用。
（2）应科学选择建设用地，合理布局城市各类用地和设施。城市建设用地的选择应避开灾害易发地段，在灾害易发区编制规划时应进行灾害危险性评估。例如在地质灾害易发区内编制总体规划、详细规划和基础设施专项规划时，应对规划区进行地质灾害危险性评估。规划建设时无法避让灾害易发区域的，在采取工程防治措施的同时，规划应严格控制密度以尽量降低风险。
国土空间规划风险评估篇3
关键词 土地整治；重大项目；评估论证；指标体系
中图分类号 F301.24
文献标识码 a
文章编号 1002－2104(2010)07－0092－05
doi：10.3969／j.issn.1002－2104.2010.07.015
1997年《关于进一步加强土地整理切实保护耕地的通知》(中发[1997]11号)，明确“实行占用耕地与开发、复垦挂钩政策”、“按照土地利用总体规划的要求，通过田、水、路、林、村建设综合整治，搞好土地建设，提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业生产条件和环境”的土地整理内涵以来，我国土地整理制度及其管理方式经历了实践探索、逐步规范，并不断深入的发展历程，截止至2006年底，国土资源部和财政部共安排国家投资土地整理项目(以下简称“一般项目”)8批2320个，建设规模162.6×104hm2，规划新增耕地面积37.3×104hm2，预算投资总额297.9×109元。2006年后，土地整理内涵和国家层面的项目管理方式都发生了变化。在土地整理内涵上，开展农村土地整治上升为国家战略部署，提出土地整理要注重从项目实施向制度设计转变，使农村土地整治成为推进社会主义新农村建设和城乡统筹发展的新平台，并正式写入2009年中央1号文件和政府工作报告，形成了以村庄规划整治为突破口，以土地整理复垦为重点，以城乡建设用地增减挂钩试点为动力的“整合各类资金，整体规划、整体推进”田水路林村“综合整治”。在项目管理方式上，进行了由国家审批向省级国土资源部门审批转变；由国家总负责向国家监管省级国土资源部门总负责转变；由国土资源部门推动向地方政府和部门共同推动转变。国家则集中部分中央分成新增建设用地有偿使用费重点支持经国务院批准、实施效果明显、补充耕地规模大的土地整治项目，即中央支持土地整治重大项目(以下简称“重大项目”)，并于2008年底开展了首批重大项目的试点申报工作。与前期已在全国范围广泛开展的一般项目相比，重大项目具有规模大、投资多、周期长、风险高、区域影响强烈等特点，加强重大项目实施前的评估论证，科学进行决策分析尤为重要。从实现重大项目规划目标、确保实施效果出发，本文在划定重大项目评估论证阶段基础上，分别建立了立项决策指标体系与评估论证指标体系，并就评估论证综合评价进行了讨论，以期为重大项目评估论证提供参考。
1 重大项目评估论证程序
根据重大项目的内涵与特点，借鉴一般项目的管理经验，中央主管部门重大项目评估论证主要围绕项目建议书、可行性研究和实施方案等技术资料展开，其中对项目建议书重点进行立项决策评估，对项目可行性研究和实施方案则强调评估论证分析。各论证阶段具体内容如表1。
2 重大项目评估论证指标体系构建
遵循综合性、系统性、代表性等指标选取原则，从重大项目内涵出发，本研究建立由立项决策评估与评估论证二个层次评估论证指标体系，其中立项决策评估由门槛指标和评估指标共同组成，评估论证由评估指标组成。
2.1立项决策评估指标
2.1.1门槛指标
门槛指标指满足立项决策评估所必须具备的指标，若其中任一项不能满足，则项目无法立项，不再进入下一阶段评估过程，指标见表2。
2.1.2评估指标
评估指标是指根据重大项目实施目的、要求及国家相关政策，所筛选的能够反映影响重大项目立项决策的各类指标，包括规划目标、整理条件、生态环境、实施保障等四个层次，具体因素集见表3。
2.2评估论证指标体系
评估论证是在立项决策评估的基础上，根据重大项目可行性研究和实施方案阶段的任务、要求及国家相关政策，从工程建设方案、工程项目布局、项目估算、效益分析、实施方案、实施管理等六方面筛选出各类评估论证指标，具体因素集见表4。
2.3评估论证综合评价
根据重大项目的特点，其综合评价宜采用定性与定量相结合的综合评价方法。在划分评估论证阶段和确定评价指标体系的基础上，在评价步骤上，首先，进行评价指标标准化转换。各评价指标因为性质不同，具有不同数据类型和量纲，各指标数据之间具有不可公度性，难以进行直接比较。因此，在综合评价前必须把这些指标按某种效用函数归―化到某―无量纲区间。数据标准化通常采用向量归―化法、线性比例变换法、极差变化法、标准样本变换法等方法。其次，确定指标权重。从数学变换的角度，评价对象是由评价指标组成的高维空间点集，综合评价模型就是一种从高维空间到低维空间的映射，评价过程要求这种映射尽可能的反映评价对象在原高维空间中的分类和排序信息，而指标权重的合理确定是这些信息的具体反映。指标权重确定的方法包括基于决策者的经验与偏好，通过各指标属性进行比较而赋权的主观赋权法(如Delphi、aHp等)和基于各方案相应各属性的数据而确定权重的客观赋权法(如主成分分析法、因子分析法、熵值法、物元分析法、灰色关联度法等)。最后采用线性加权和法作为评价函数求取综合评价结果。
3 结语
国土空间规划风险评估篇4
关键词：城市规划；风险管理；风险应对
城市规划是城市经济建设和社会发展的重要政策基础，而随着现代城市规模的扩张、城市人口数量的增加，以及城市功能的多元化，在城市管理中的风险因素也日益复杂。因此在进行城市规划时就必须将增强风险意识，科学确定风险管理的目标，通过管理机制的创新来增强城市应对突发性风险的能力，在底线思维的指导下进行科学有效的风险管理，从而提高城市韧性，为城市的现代化建设创造安全有序的发展环境。
一、创新城市规划风险管理中的部门以及区域协同机制
目前虽然一些城市在规划中虽然建立了风险管理体系，但是通过对风险管理体系的运行实践的总结发现，在风险管理机制方面还存在一些问题，因此为了提高城市应对风险的能力，在城市规划中要通过机制创新来提高城市的部门以及区域协同能力，以增强城市韧性。
（一）城市规划风险管理区域协同机制创新在城市规划的风险管理中，目前还缺乏完善有效的区域协同机制，当城市遇到突发性公共安全事件时，在领导层面缺乏统一指挥机制，同时在各城市之间以及城市的不同行政区划之间也缺乏相互的协同配合。由于在城市风险管理规划中联防联控机制的缺失造成各行政区域只能有有限的资源来独自应对风险。因此当风险事件的波及范围比较大，或者风险等级较高超出了单一区域的风险应对能力时，由于无法对风险应对资源进行区域间的有效配置，就会严重影响风险管理的效率和质量[1]。所以在城市规划时，应通过机制创新建立跨区域的高风险管理机制，例如可以建设规模较大的跨区域指挥中心、救助中心以及物资存储中心等，并制定相应的风险管理制度，对相关方的责任权利要进行明确的分工，从而全面提高城市整体的风险应对能力。
（二）城市规划风险管理部门协同机制创新此外在城市规划中还要建立应对风险时各城市管理部门之间的协同机制。在发生突发性公共安全事件时，往往需要对各种资源设施进行统筹规划，并在城市各区域范围内进行统一的调配，这往往需要涉及城市的土地规划、市政管理以及城市建设等多个部门，因此在城市规划的编制中就应对这些因素进行综合性的分析研究，并制定相应的风险应对机制，增强城市规划中风险管理措施的弹性，从而提高城市抵御风险的能力和韧性。
二、以底线思维为指导细化城市规划风险管理目标
在现代城市管理工作中，城市规划不仅是城市社会经济发展的重要政策基础，也是确保城市运行稳定和生态安全的底线支撑。因此在城市规划工作中必须充分了解城市的发展现状，并对规划实施过程中所可能产生的风险因素进行科学的预判，这样才能准确控制风险管理目标，并通过各项风险管理措施的制定以及对空间资源的优化配置来确保风险管理目标的实现，从而为城市的发展创造一个安全有序的良好环境[2]。而风险管理目标的确定必须以风险评估体系的为基础，所以在城市规划工作要建立健全风险评估体系，同时在城市规划工作的初期就要将风险管理目标细化，并落实到各个规划环节中，从而确保风险管理目标的实现。在城市规划实践中的风险评估体系主要包括问题导向、设施导向、部门导向以及过程导向等主要类型，为了提高城市风险管理的能力也可以综合运用不同类型的风险评估体系。
（一）问题导向型城市规划风险管理目标所谓问题导向型也就是结合城市发展实践以及城市环境等因素对城市规划中的可能产生的风险源、风险类型、风险等级以及影响范围等进行综合性的分析评价，并根据分析结果来确定城市规划中的主要风险管理目标
（二）设施导向型城市规划风险管理目标所谓设施导向型也就是对城市各种市政设施在应对风险时的抵抗能力、损坏程度、恢复速度以及城市管理部门在现有设施条件下的风险应对能力等进行分析评价，从而确定风险管理目标，并根据风险管理目标来合理布局市政设施，制定应急处置预案，并准确确定重要市政设施的冗余率等，以提高城市的风险应对能力。
（三）部门导向型城市规划风险管理目标所谓部门导向型也就是格局相应的城市框架标准来对城市各部门在风险事件发生时的管理能力、服务能力以及保障能力等进行全面的评价，并根据评价结果确定城市规划的风险管理目标，提高城市规划的合理性，优化城市各项设施的布局。
（四）过程导向型城市规划风险管理目标所谓过程导向型也就是从识别风险源开始，对城市风险评估风险以及风险应对能力的建设等进行全过程的评价分析并确定风险管理目标。
三、优化空间设施为城市规划风险管理提供空间支撑
（一）城市情景规划中的空间留白在城市的情景规划中，要增强风险管理意识，合理预留风险应对空间，增强城市弹性和韧性。在市政设施的规划中，应通过对城市建设用地资源的集约化利用来将空间留白率控制10%到20%左右，避免土地规划的同质化以及单一化，并要为城市的发展以及城市生态环境的保护留出充足的空间，以增强城市的风险应对能力[3]。
（二）城市规划风险管理中的空间资源配置优化同时在城市规划中还应以风险管理为导向，积极应用网络信息技术加强对各类空间资源的优化配置，通过对城市中心区域与周边乡镇的统筹规划来形成城市功能圈，提高资源配置的均衡性，从而全面提高城市整体的风险应对能力。
国土空间规划风险评估篇5
关键词：种子企业；自然风险；风险评估；风险管理
前言：可持续发展战略是全世界既定的发展战略，农业可持续发展则是可持续发展的根本保证和优先领域。它是在保证当今农业发展的同时，通过合理地利用自然资源，减少资源的破坏与损耗，为未来的持续发展留下足够的空间，以确保后人的发展机会。农业可持续发展包括农业经济可持续发展、农业生态可持续发展和社会可持续发展3个内容，是农业生态经济社会复合系统的均衡与和谐的进步。
1.中国种业概况
中国是世界最大的农业生产国，也是最大的种子需求国之一。自2005年起，农作物种子年用量已达125亿公斤左右，其中商品化种子约50亿公斤，市场总规模超过500亿元，约占世界种子市场总规模的20%。中国虽然是仅次于美国的第二大种子市场，但是种业仍处于市场化的初期，行业集中度低、育种研发能力弱、商品化比例低等诸多问题依然存在，法律制度也亟需完善。
《种子法》出台之后，政府又制定并修订了一系列相关法规制度，但法制体系并不完善，没有建立有效的机制来保护和约束育种、制种、经营者等各方权利和义务。
品种审定制度：出台的原意是加强品种监管，推动育种研发，保障品种所有权，但由于品种审定门槛偏低，通过品种数量过多，审定过程缺乏监管，导致权力寻租及种子市场更加复杂混乱。
良种补贴制度：有效地推动了作物品种结构和粮食品质等级的改善，促进了种子技术进步，但也有其局限性，如补贴品种滞后，补贴标准偏低，补贴程序复杂，既不利于新品种推广，也容易造成行政成本增高和权力寻租。
种子质量监督制度：监管重流通，轻生产，控制体系不健全，检测手段落后，执法力度不够，还有一部分作物没有技术性法规产品质量标准。
产权保护制度：品种权意识不强，《植物新品种保护条例》宣传力度不够、监管执法不严，目前对新品种的保护力度依然不够，育种者的利益得不到有效保障。
2.国内外有关农业风险管理的研究现状
国外农业风险管理研究也己从理论探讨进入到具体的农业风险管理研究阶段。Janetperry和JamesJohnson认为，农业生产者面临的风险有产量风险、价格风险、金融风险以及技术和生产方式的选择、法律和社会的以及劳动力的风险。其中，产量风险产生于不可预期的影响产量或作物生长的环境变化导致的风险。具有代表性主要有：张安录等利用红安县1949～1993年的国民经济统计资料，运用风险型决策中的矩阵决策方法，并在此基础上提出了有关农作物结构调整的宏观战略；杜鹏[4]等从改进的农业生态地区法出发，建立了农业气象灾害风险分析模型，并借此计算了珠江三角洲芒果主要农业气象灾害风险链以及风险体系的风险度，进而分析出最主要的农业气象灾害并提出了有关对策。
3.现阶段国内农业风险管理存在的问题
3.1无专门的农业风险管理机构
风险管理组织体系对开展风险管理活动具有重要意义。在中国，农业生产经营活动主要以农户家庭为单位，不可能也没有必要以农户家庭为单位建立风险管理组织机构，而只能主要靠风险管理的外部组织提供有关的农业风险管理服务。这些外部组织除了一般的风险管理咨询机构（如中国保险学会、中国消防协会、中国地震学会和中国国际减灾十年活动委员会等）、保险公司以及专职管理部门（如消防管理部门、气象监测部门、地震监测部门等）外，还应包括专门的农业风险管理机构。
3.2农业风险管理尚处于保险管理型风险管理的起步阶段
中国农业风险管理则刚刚处于以农业自然风险等纯粹风险为管理对象的保险管理型的起步阶段。虽初步形成了以国家集中形式的基金为主，保险公司筹集的保险基金和农民自保形式的基金为辅的农业灾后补偿体系。但由于国家集中形式的基金十分有限，不可能把一切经济损失的经济补偿都包下来，农民自保形式的基金主要是单个农民家庭的储备，其防灾抗灾能力相当有限。这说明，中国国有土地使用证；具有地上建筑物、其它附着物合法的产权证明；依照有关规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金，或者以转让、出租、抵押所获取收益抵交土地使用权出让金。的保险管理型农业风险管理本身还很不完善，至于真正意义的农业风险管理。
3.3农业风险管理重灾后补救轻灾前预防
经验表明，防灾比救灾更能取得较好的经济效益。因此，进行农业风险管理，不仅要注重灾后补救，更应注重灾前预防。对于农业灾前预防，中国虽然一直坚持进行兴修水利等农田基本建设，研究和推广抗病虫害、抗旱涝、坑盐碱品种等预防性措施，但一遇到生态效益与经济效益相矛盾的局面，人们在思想上产生重当前经济利益而忽视长远利益及轻灾前预防的观念，结果导致大气质量变坏、江河污染、森林减少、牧草退化、水土流失严重和土地荒漠化、盐碱化日益加剧、生物多样性不断萎缩等一系列恶果，为农业自然风险埋下隐患。
4.转让划拨土地使用权
无论是通过出让方式取得的土地使用权或通过划拨方式取得的土地使用权，均可进行转让、出租。转让方在转让划拨土地使用权的时，需补交通过划拨取得时土地出让金，其他的手续和费用和出让土地使用权的相同。
5.抵押划拨土地使用权
划拨用地设立抵押，有效抵押担保率按相关规定不得超过评估地价总值扣除补交出让金余额的70%，也即不得超过评估地价总值的45%。国有划拨用地办理土地使用权抵押手续所需资料需要一式一份，具体如下：
（1）抵押申请书（土地分局提供文本）；
（2）土地使用证正本及复印件；
（3）土地评估报告；
（4）地上附着物权属证明材料及平面图；
（5）曾经设定抵押权的土地，重新办理土地抵押手续时，应提交上次核发的他项权利证明书正本和银行开具的还款证明；
（6）抵押合同和借款合同。
上述材料备齐后，承办人审核并交领导批准，发给抵押许可证，项目单位凭抵押许可证即可向银行申请贷款，并与之签订抵押贷款合同，签订后双方到土地房产局办理土地抵押登记，承办人向抵押权人核发他项权利证明书。
6.小结
在人多地少，土地供求矛盾日益尖锐的今天，客观上和地产市场发展要求划拨的土地使用权能够在市场流转。土地管理部门是土地市场即土地使用权出让和转让市场的行政主管部门，在划拨土地使用权转让、出租、抵押管理工作中，可根据5城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例6和财政部有关规定的采取补办出让手续，补交出让金等方法，按规定办理划拨土地使用权的出让。（作者单位：山西省农业科学院谷子研究所）
参考文献
国土空间规划风险评估篇6
【关键词】核保保险费率市场化真空期
核保，也称风险选择，是评估和划分准客户反映的风险程度的过程。根据风险程度，保险公司决定是拒保还是承保、怎么承保和核定保险费率。通过评估和划分准客户反映的风险程度，将保险公司的实际风险事故发生率维持在精算预计的范围以内，从而规避风险，保证保险公司稳健经营。
一、我国核保业务存在的相关问题
（一）核保依据单一
在核保基础流程中，最具专业技术含量的是风险调查与风险评估。在我国，现阶段保险公司核保管理通常没有严格或专业的风险调查与评估制度，核保人仅仅根据投保申请的内容加上个人经验得出对标的风险状况的总体评价，并相应做出承保决策。可是，因为风险标的各不相同，新问题新情况总是不断涌现，凭经验往往都是靠不住的、不科学的。
（二）核保风险日益凸显
核保作为保险公司风险控制的重要手段，处于不同风险下的标的的费率直接会受到其结果的影响，2010年7月9日，保监会下发了《关于人身保险预定利率有关事项的通知《（征求意见稿）》，决定放开传统人身保险的预定利率。这一决定进一步加快了费率市场化的进程，对寿险公司的定价水平和风险管控能力有了更高的要求。核保作为控制风险的关键环节，其风险也日益凸显。一是技术和制度上的缺陷造成的风险。由于核保依据单一，目前我国大部分的核保过程没有完善的风险信息收集技术和规范流程，使得承保决策多数是建立在核保人员个人经验的基础上，一旦对标的风险进行了错误的评估并进行承保，未来的风险将不可估量。二是盲目追求业务规模产生的风险，在激烈的市场竞争下，多数保险公司为追求眼前利益而忽视了业务质量，对不该承保的风险予以承保，抑或是低费率承保高风险，这些都无形中提高了赔付率，严重的将会影响保险公司的正常经营。
（三）承保过程的精简与风险控制的矛盾
日前，阳光人寿紧跟时代的发展步伐，推出了更高效的第二代“快易保”程序，这一程序通过网络直接提交核保，经过自动核保后，立即通过后台要求客户转账进行承保，付款成功后保单即可生效，整个过程不过几分钟，就好比在淘宝上选购商品一样方便快捷。随着信息技术的高速发展，简便承保成为缩减成本与招揽客户的一大焦点，但是在我国核保体系并不健全的今天，盲目精简承保过程存在的潜在风险令人堪忧。如果因此导致保险公司经营和风险管理不足而产生道德风险，必将严重影响保险公司的营运能力。
（四）核保真空期出意外难获赔
目前保险业内有两种保险流程――先核保再划款和先划款再核保。从保监会的具体规定来看，保险公司同意承保是在核保通过的基础之上的，承保后保单方可生效。显然，前一种流程更加符合这一规定。但从实务中来看，仍有不少保险公司采取后者，一方面是为了以先划款的方式留住客户，另一方面也是为了投保人能够快速获得保险。可是核保期间就把保险资金划走，这期间发生意外保险公司是否负责？而为了骗保现象的发生，保险公司通常的做法是对已划款但未签合同的客户不予以赔付，这必然会引起很多的法律纠纷。在我国民众普遍缺乏保险意识的今天，很多人在购买前没更多的专业考虑，而在真正有需要的时候才发现有这样的漏洞存在，不免容易造成人们对保险缺乏安全感和信心。可见，核保制度的法律体系和监管体系有待完善。
二、保险公司的应对策略
（一）核保过程中风险核定的标准化
针对核保依据单一的问题，应在健完善核保制度方面做出较大的努力。在全国范围内将核保的流程规范化，杜绝经验主义对结果的影响。在风险评估技术方面，不同公司可联合创建一套风险评估体系，利用不同公司在经营中积累的各种风险评估经验，并搜集相关的历史灾害中的数据将核保业务进一步细化，做到将经验具体化，科学化。提高整个行业的核保技术水平。同时，由于科技和时代的发展，人们面对的风险将更加日新月异，所以，应注意定期组织核保人员的培训和考核，以增强核保人员的核保能力和风险识别的洞察力。
（二）核保过程中费率执行的制度化
在保险费率逐步市场化的条件下，由于竞争所引起的恶性降低费率增加业务量的情况应加以法律惩罚，并相应的制定出一套可操作性的费率执行制度，使费率在市场化的过程中也有制度的保障。
（三）寿险公司的核保人员应有效地实施承保后保单的风险干预
提高风险控制意识可以有效地从源头减少风险事故的发生，所以核保人员在保单承保后，应采取相应措施积极引导投保人和被保险人进行身边的风险管理与控制，这种风险干预可在一定程度上降低赔付率并减少了小额赔付的成本，同时为公司创造了良好的企业形象。
三、结论
近年来，我国寿险业发展迅速，保险深度、密度不断提高。市场上各家寿险公司都面临着被保险人的风险评估问题。2011年1月7日，由中国人寿再保险股份有限公司主导开发、拥有完全自主知识产权的电子核保手册系统正式。该系统是我国保险业第一部本土化的电子核保手册系统，不仅填补了中国再保险业在核保风险评估方面的空白，也为国内寿险市场提供了具有本土特色的核保标准。
这一核保手册的是我国保险业在核保业务上一次质的飞跃。尽管核保业务中还存在着诸多问题，但在一步一步的改进过程中，我们有理由相信，核保业务会更加的趋于完善。
参考文献
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[2]张瑞.论寿险核保在保单承保后的风险干预[J].风向防范，2009（03）.
[3]肖敏.现场核保人制度与保险行业竞争力研究[J].产业研究，2010（02）.
国土空间规划风险评估篇7
关键词：滑坡；地质灾害；风险分析；方法；
中图分类号：F407.1文献标识码：a文章编号：
滑坡是自然界中一种常见的地质灾害，它的发生一方面取决于其自身的自然条件(岩土结构、软弱面、水的活动性等)，另一方面也取决于自然应力或人类工程活动，它是自然变异与社会活动相互作用的产物，它所造成的直接影响包括人员伤亡、建筑物及公共设施损坏、自然及生态环境破坏等；间接影响包括打乱人们正常的生活秩序、投资重建整治工程等，它给人类带来的损失仅次于地震和洪水。
一、滑坡地质灾害风险分析的内容和过程
1、滑坡地质灾害风险的概念
鉴于国内外对滑坡、滑坡危险性、滑坡灾害风险等概念的定义和理解方面的差异，有必要对县域滑坡灾害风险管理研究中的若干基本术语进行解释。本文结合我国地质灾害分类规范、县市地质灾害调查规范和技术要求、已有滑坡灾害危险性与风险管理研究成果中具有代表性的术语表达方式以及县域滑坡灾害风险管理特征等，参照国际土力学与岩土工程协会技术委员会（tC32）、澳大利亚地质力学学会等的相关定义，对县域滑坡灾害风险管理研究相关概念进行界定，其中英文的表达严格采用了国际上已经认可的术语表达方式。
2、单体滑坡灾害、区域（县域）滑坡灾害
1）滑坡与滑坡隐患
我国国内对滑坡的定义为：岩（土）体在重力作用下整体（或部分）顺坡向下滑动的地质现象。国际上滑坡（Landslide）的概念指岩（土）体、碎屑物沿斜坡向下的运动，包括滑动型、崩滑型和泥石流型，相当于我国定义的滑坡、崩塌和泥石流。滑坡隐患指岩（土）体在重力作用下具有整体或部分向下滑动趋势的地质现象。
2）滑坡灾害与滑坡灾害隐患
滑坡灾害指岩（土）体在重力作用下整体（或部分）顺坡下滑，并对人类生命财产和各项社会经济活动及资源环境造成损害的滑坡事件。滑坡灾害隐患指岩（土）体在重力作用下具有整体（或部分）顺坡下滑的趋势，并对人类生命财产和各项社会经济活动及资源环境造成潜在威胁的现象。
3）单体滑坡灾害与区域（县域）滑坡灾害
单体滑坡灾害是指单个点状滑坡灾害，单体滑坡灾害的分析评价不考虑与其它滑坡灾害之间的内在联系，认为是一个孤立的滑坡事件。与单体滑坡灾害（点状）相对应，区域（县域）滑坡灾害指特定面域空间范围内的单体滑坡灾害及其隐患的组合，区域滑坡灾害的分析评价要综合考虑区域地质、地理环境特征及滑坡时空分布规律等，区域大小可根据研究范围大小来确定，如全国、全省、全县或一个流域等。
3、滑坡危险性、危害性与滑坡灾害风险
1）滑坡危险性
①危险性（Hazard）：国外对滑坡危险性具有明确的概念，从时间、空间、滑动特征、影响范围等方面对滑坡危险性进行预测和研究，并重点强调灾害发生的可能性。我国现有相关技术规范如建设用地地质灾害危险性评估技术要求等，将地质灾害的危险性定义为引发地质灾害并造成人员伤亡和（或）财产损失的可能性，考虑了灾害发生的可能性及造成损失的可能性，综合了国际上地质灾害危险性和风险的概念。②动态危险性：滑坡灾害的危险性多数情况下是随着其诱发因素的动态变化而变化的，因此，在临灾分析及预报预警中，不能用以年为单位的时间尺度来衡量和表达。所以，滑坡的动态危险性指基于诱发因素动态变化的滑坡发生的可能性。（如24h）滑坡发生的可能性。③危险性评价：指对滑坡危险性进行定性估计、定量分析计算并按照一定的标准进行分级排序的过程。滑坡年危险性评价重点对滑坡发生的空间概率或可能性进行预测分析和评价，滑坡动态危险性评价重点对滑坡发生的时间概率或可能性进行评价。④频率（Frenquency）：一定时期内滑坡发生的次数。
2）滑坡危害性
①危害性：结合我国的应用习惯，将危害性定义为：滑坡以一定强度发生后，造成的人员伤亡、财产损失程度称为滑坡的危害性。②危害性评价：危害性评价是在承灾体易损性分析与价值估算、承灾体遭遇滑坡的时间概率和空间概率分析的基础上，对滑坡危害程度大小所做的定性估计、定量计算并按照一定的标准进行分级排序的过程。
承灾体（elementsatRisk）指滑坡影响区内的所有承灾对象，包括人、财产、公共设施、土地资源等。
易损性（Vulnerability）指承灾体遭遇滑坡时受到损伤大小的程度，用0～1之间的数值来表示，值越大表示损伤的程度越严重，易损性大小既与承灾体自身的类型和“质量”有关，也与滑坡强度有关。
二、滑坡灾害风险评估、风险处置与风险管理分析方法
1、风险评估（Riskassessment）
风险评估是在对滑坡灾害进行风险调查的基础上，对滑坡灾害风险特征进行识别，并应用定性或定量的方法对滑坡灾害风险进行分析与评价的过程，包括风险分析和风险评价两方面的内容。在风险评估过程中涉及的其它相关术语主要有：①风险识别（Riskidentification）：鉴别构成风险的要素、来源、特性及与滑坡活动有关的不确定性。风险识别存在于对滑坡灾害风险要素调查与分析的整个过程。②风险估计（Riskestimation）：对风险发生的可能性及其后果进行定性分级或定量估算的过程，也称为风险估算或风险度量。③风险分析（Riskanalysis）：用定性或定量的方法分析并表达风险结果的过程，包括风险识别与风险估计（估算）。④风险评价（Riskevaluation）：根据风险容许标准（或风险评价标准），利用定性分级或定量评价的方法对风险分析的结果进行等级评定、排序或风险归类的过程。
2、风险处置（Risktreatment）
对特定风险所采取的控制方法及其实施的整个过程。风险处置的类型包括接受风险、预报风险、转移或分担风险、减缓风险、监测风险及对风险处置结果的再评价等。如果说风险评估是一个主要由专业技术人员及相关理论与方法构成的技术过程，则风险处置是一个集专业技术人员、行政管理人员、社会公众及法规体系、规章制度等为一体的风险决策与控制过程。
3、风险管理（Riskmanagement）
风险管理指参与风险处置的各方对风险的识别、分析评价、决策处置，以较低合理的成本获取最大安全保障的科学管理方法。因此，风险分析是风险评价的基础，风险评价是风险分析与风险处置的桥梁，而风险管理是将各种理论、方法技术和政策等系统的应用于整个风险分析、评价与处置过程的科学管理方法。
4、滑坡地质灾害风险评价的方法
滑坡地质灾害的风险评价主要是通过评价滑坡地质灾害发生的概率和滑坡地质灾害发生后所产生的后果来实现的。滑坡地质灾害发生概率的计算可以通过上述各方法求得；滑坡地质灾害发生后所产生的后果往往以年期望价值损失的形式来表示。要准确地对滑坡地质灾害进行风险评价，必须依靠现代化的科技手段。事实上，随着地质资料信息化的呼声日益高涨，很多城市和地区已经开始着手或拟进行资料的数字化，建立区域信息系统。在此过程中，比较有效的工具便是3S(GiS，RS，GpS)，还有我国近年研究的北斗卫星。因此考虑如何在已建的综合地学信息系统的基础上进行滑坡地质灾害的风险评价便成为可能。
国土空间规划风险评估篇8
关键词：土地使用权抵押贷款抵押权抵押物瑕疵
由于土地资产的保值和易变现性，利用土地使用权抵押贷款已经成为我国金融机构广泛采用的一种物的担保方式，其比重呈上升趋势。据国土资源部地籍司统计，2005年土地抵押贷款总额为750.94亿元，2006年为1075.23亿元，2007年为1193.50亿元。但贷款余额等不良资产的比例呈上升的趋势，抵押贷款的潜在金融风险不断加大。到期未注销抵押贷款余额从2005年一季度的40.18亿元上升到2007年四季度的437.05亿元，上涨了10倍多（见图1）。
土地使用权抵押贷款的风险
（一）选择贷款抵押类型风险
普通抵押与最高额抵押的选择风险。如果选择普通抵押，风险比选择最高额抵押风险要小。最高额抵押贷款是目前倒贷现象的主要形式。最高额抵押贷款由于贷款周期较长和本身固有的债权不确定性，决定了其风险比普通抵押贷款高。
单一抵押与重复抵押的选择风险。随着《物权法》的实施，土地使用权重复抵押现象普遍增多，其风险比单一抵押要高很多，由于先设定抵押权的债权优先，后位抵押权的债权实现受到前位抵押权的影响。
房地统一抵押与单一土地使用权或房产使用权抵押选择风险。对于国有土地使用权而言，如果无地上定着物，则国有土地使用权可以单独设定抵押；如果存在地上定着物，则无论是以房产作抵押还是以房屋占用范围内的土地使用权抵押，都必须坚持“房地一致”的原则，以土地使用权抵押的，房产同时抵押；以房产抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。具体表现为由于没有房屋权属证明或者单个抵押一方的价值已经足够等原因，借款方只愿意抵押房屋或只提供土地使用权抵押，不能或不愿同时提供二者合一的抵押，使该抵押担保产生法律风险。但是对于以商品住宅或商铺抵押贷款而言，登记部门仅凭房屋产权证明办理抵押登记，实现抵押权时，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债，经登记的土地使用权抵押不受法律保护。
反担保抵押与普通抵押的选择风险。为保证债权的实现，很多企业选择反担保的方式进行抵押贷款。在实践过程中，反担保抵押比普通抵押登记手续复杂，费用高、周期长，不利于运作，只是降低了抵押人的风险，但增加了银行的金融风险。
（二）选择抵押期限的风险
《物权法》第202条规定，“抵押权应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护”。依《民法通则》和《担保法》，抵押权的诉讼时效为两年。在抵押期限选择风险方面，主要有下列两种情况；一是没有注意土地使用权的存续期间。很多抵押合同的条款是“自合同签订之日起生效”，没有注意土地使用权的期限，例如：合同一年到期，而土地使用权却在两个月后到期。二是抵押期限少于主债权存在期限。抵押权的设立是保证债权的实现，主债权没有到期而担保物权先到期，失去了抵押物权的设立意义。
（三）抵押人或抵押权人的主体适格性风险
企业名称变更。在抵押登记实践过程中，很多企业因为企业改制等原因，常常发生企业名称或字号已经变更，而土地使用证没有及时变更直接办理抵押登记的情况。这种风险称为主体适格性风险。同时，这种主体适格性风险还包括因企业抵押登记后主体发生变更的情况。例如，a公司2008年1月2日办理了以a公司为抵押权人抵押登记，而在2008年7月a公司因企业改制发生了企业名称变更，变更为b公司。这种企业名称变更带来的风险很大。
国有或集体企业土地使用权抵押登记时，没有征得职工代表大会或上级主管部门同意；公司制企业土地使用权抵押登记时，没有征得董事会同意。
以企业分支机构的名义办理抵押登记。企业分支机构必须获得法人授权才能办理抵押登记业务。没有征得授权的分支机构，在发生赔偿时，由分支机构承担。
抵押权人为非金融机构的风险。抵押权为非金融机构的，其抵押借款行为依法应当办理有关批准手续，提交批准文件。但实践中，从事贷款的机构已经突破了这一政策规定，很多典当行、证券公司和其它拍卖行在未经批准的情况下也从事该项业务，抵押登记机关由于政府压力等各种原因，也进行了登记。
（四）土地使用权价值变化风险
土地评估报告有效期变化带来的风险。土地评估的有效期一般为自评估基准日起6个月内有效，而国有土地使用权抵押贷款的借款期限通常在一年以上；假如借款人到期不能还款，在拍卖被抵押的国有土地使用权时，存在土地评估结果已经过期的情形。
市场土地价格变化带来的风险。因土地价格随市场供求而发生波动，土地价格在抵押登记后价格存在变化的空间，而且抵押时间越长，价格发生变化的空间越大。土地抵押的债务清偿期限以土地抵押融资变现的时间为依据，变现的过程难免有土地价格的波动。虽然土地是一种不能再生的资源，如果没有较大的经济波动，其稀缺性决定长期增值的较大可能性，但并不表明短期价格没有波动。土地价值和土地市场价格趋向和前景存在不确定性，给融资带来一定的开发风险。
（五）抵押物瑕疵
1.权利性瑕疵。主要包括以下内容：
国有土地使用权取得或抵押权设定瑕疵。一是从不具备土地使用权出让资格人手中取得的土地使用权抵押。如从开发区管委会受让的国有土地使用权，因该管委会不属于法定的土地管理部门，无权处分（转让）国有土地使用权。以该土地使用权抵押的，抵押无效。二是抵押土地是储备土地。储备土地抵押只有在办理土地使用证后方可抵押，用途界定存在难度，很多地方在土地用途栏填写“储备土地”，违背了《土地登记规则》等相关法律、法规的规定，而评估时多以规划用途为准，这就造成了储备抵押地价和拍卖时价格差的问题，影响了土地抵押权的实现。
权利限定性瑕疵。一是土地没有达到开发强度。以未按照法律规定进行开发建设的国有土地使用权设定抵押，主要是指以出让方式取得国有土地使用权的，转让房地产时未按照出让合同约定进行投资开发，其中属于房屋建设工程的，出让人和受让人未完成开发投资总额的25%以上，其土地使用权出让合同无效，以该国有土地使用权抵押的，抵押无效。二是以村民集体所有的“荒山、荒沟、荒滩、荒丘”提供抵押而未征得土地所有人书面同意的，该抵押无效。三是依法被查封、扣押、监管或采取其它诉讼保全措施的国有土地使用权。对于已经被有权机关采取强制措施的土地使用权，因其权利已经或暂时丧失了完整性，可能影响后续抵押权的行使，故不能作为抵押物。四是划拨土地使用权抵押。划拨土地使用权抵押需要把土地价格中土地出让金扣除。五是土地使用权上存在租赁权。法律规定买卖不破租赁，如果处分抵押土地财产时，土地权利上存在土地租赁权利，土地的购买者将会减少或土地价格大打折扣，损害抵押权人利益。
使用权不明或存在争议瑕疵。《物权法》第184条规定，“所有权、使用权不明或有争议财产的财产”，如果土地权利不明确，将其抵押，不仅会损害土地权利人利益，也造成社会的不稳定。
2.其它瑕疵。例如，土地位置离城区较远或土地位于治安条件较差的路段。原收购的地块本身是劣质土地，地块的转让或出让都比较困难，有可能长期无法变现，这会给土地储备机构造成还贷压力，给银行带来风险。
（六）登记不规范风险
抵押登记内容不合法、不规范。尽管国家有明确的《土地登记办法》、《担保法》和《物权法》等依据，对土地用途、土地取得方式、土地年期等土地条件的登记有明确的登记要求，但目前在土地证的填写和登记资料的准备上，有的地方随意性强、填写不规范，给抵押权的设立和实现带来了风险。
登记人员或地籍调查人员不是法定人员。《土地调查条例》第三章第十四条规定，土地调查人员应考核领取全国统一的调查员工作证。实际操作过程中，由于人员的调整和变动，从事土地权属审核和登记审查的人员，特别是最后审批人员多数不是土地登记上岗人员，从事地籍调查的工作人员也多数没有调查员工作证。
（七）抵押权实现时有限的还款和债务清偿能力
抵押权实现程度依赖于贷款主体的还款和债务清偿能力。因此，企业的生存发展影响还贷的能力。受金融危机影响，我国出口外向型经济企业受到冲击，东南沿海特别是江浙地区中小企业受损严重，有的企业面临破产。当前形势下，还款和债务清偿能力是土地抵押贷款风险的重要因素。
（八）授信风险
商业银行进行客观客户评价和合理授信难度大。企业有自主经营的权利，银行不可能对企业运行的各种财务进行评价，有的企业提供的财务资料可能并不适用银行评价模式，许多要素无法定量分析和测算，使得授信控制量缺乏真实可信的依据。
防范土地使用权抵押贷款风险的策略
对土地抵押贷款中可能存在的风险，相关部门特别是政府部门、商业银行要及时制定对策，以保证贷款安全，促进房地产市场和金融市场的稳定发展。
银行要及时掌握政策变动情况，做好经济形势的预报和分析。银行应及时了解国家出台的宏观经济政策，同时要加强国民经济形势和地区经济形势分析，加强土地政策、金融政策变化对土地抵押贷款的影响程度研究，全面把握宏观经济形势，了解禁止供地和限制供地政策，尽可能地防范抵押的各种风险。
国土资源管理部门要提供拟抵押贷款宗地相关信息，规范土地抵押贷款登记行为。国土资源管理部门要做好信息预测和工作，对土地权利的查封、扣押等土地信息要方便商业银行查询。同时，国土资源管理部门要结合《土地登记办法》和《物权法》，完善土地登记制度，进一步规范土地登记行为。
银行要对抵押地块搞好调查研究，合理确定抵押贷款类型和期限。银行应了解每宗土地的土地信息，包括规划用途、地类、权属、地价、土地建筑密度等情况。在具体地块抵押贷款时，必须充分了解具体地块的有关情况，特别是土地权利的取得方式、土地权利的限制性条款等，要通过了解城市规划等有关信息，确定抵押地块的未来价值，选择升值潜力大或预期收益高的地块作抵押。对拟提供贷款的地块，贷款银行要做好可行性分析和收益方案预测分析，减少盲目性，增强预测能力；要定期反馈抵押宗地的现状信息。在搞好调查研究的基础上，要针对不同的企业和宗地信息，确定抵押贷款类型和期限。
参考文献：
1.中华人民共和国物权法，2007.3
国土空间规划风险评估篇9
随着二十一世纪高科技的快速发展，我国土地环境也将面临一些问题，土壤质量也直接关系到食品的安全和人们的健康情况，现在这不单单是一个环境问题了，它也关乎这发展，更是民生问题的一个重要组成部分。因此，我们一定要认真了解土壤环境的复杂性，保护工作的重要性、和面对自然发展的紧迫性，随着科学的发展观，坚持环境保护与经济发展、工业和农业、城市和农村的观点，并且与区域发展规划、城市建设规划有效的衔接;同时，我们还需要用科学的决策，充分的运用所有力量，结合多样化资源，综合运用经济、技术、行政等多种方式的宣传和教育，广泛的参与，促进土壤环境综合治理机制的形成。
2、我国土壤污染现状
随着高科技时代的到来，我国部分地区土壤污染严重，尤其是农业土壤的污染，影响着农作物的‘安全’。目前土壤污染的总体形势越来越严峻。据调查统计，我国农业区的土壤污染面积染呈现出逐年大幅度增加的形势。而且土壤的污染种类呈多样化，也出现了新污染物体与老污染物并存、各种污染不利于大自然农作物的发展形势。土壤污染的途径变化较多，并且原因相对复杂，控制起来难度较大。由于土壤污染引起的农副产品的质量问题和越来越多，已经严重影响人们的生产、生活以及社会的稳定。
3、土壤污染原因
土壤污染的原因主要是人为污染，是由人类的生产、生活活动造成的。主要分为工业污染、农业污染和生物污染。土壤污染的主要原因有：1，工业生产中排放的废水、废气、废渣造成的污染；2，农业生产中过量使用化肥造成的污染；3，农业生产中农药的使用造成的有机污染；4，农业生产中污水灌溉造成的污染；5，重金属元素造成的土壤污染；6，含有致病病原体、寄生虫的生活污水、医院垃圾污水等造成的生物污染等。
4、关于土壤环境保护的措施及控制
4.1有效的制定治理方案
如今，各地区及部门开始积极开展土壤污染状况的调查，进行全面的实施并加以改善，使土壤环境的保护取得了积极进展。但是我国的土壤环境条件总体仍是并不乐观，必须加强重视。有效地保护土壤环境，预防控制和减少污染的土壤、土壤环境保护和综合管理工作提出以下意见
4.1.1有效的控制新增土壤污染。提高环境执法和污染的控制，确保企业标准;防止新项目造成新的污染土壤。定期对工矿企业排放的有机污染物和危险废物进行处理设施监控，并对周围的土壤污染限期治理。标准的处理污水，有效的完善垃圾处理的控制措施，全面改善并加强非正式的废物处理网站。肥料的科学应用，禁止使用有毒、有害物质，严格控制稀土农用。严格执行国家相关的高毒性、高残留农药的使用管理规则，制定对农药包装容器废物的回收。加强对废物污染塑料的回收和利用。禁止在农业生产中使用含有机污染物的废水以及未经检验和安全处置的污水污泥等。
4.1.2规划重点保护区域。将耕地和集中式饮用水水源作为土壤环境保护的重点区域。在土壤环境质量评价和污染源前提下，土壤环境质量水平分工的基础上，建立一个相关的数据库。并严格禁止在优先领域新建有色金属、煤炭、化学药品，如铅蓄电池生产项目。
4.1.3加强被污染土壤的环境风险控制。农田土壤环境监测和农产品质量检验、受污染的耕地分类管理，以控制农业，种植结构的调整，如土壤污染修复和管理措施,确保耕地的安全使用,严重污染,很难修复,地方人民政府应当按规定将指定的农业生产区域划分为被禁止区域。污染土地使用权的改变或修改,应按照有关规定在土壤环境风险评估和土壤环境修复，在未进行风险评估和土壤环境质量不能满足建设用地的要求的时有关部门不得颁发土地使用证和施工许可证。住宅开发不得用已经严重影响人类的健康评估污染土地，采取措施防止污染扩散、治理标准之前的土地。加以关注新工业的用地，并建立土壤环境强制调查评估和备案制度。
4.2环境的保障措施
4.2.1加强组织管理。建立环境保护部门以及相关的部门积极的参加部门协调机制，并有效的指导和监督土壤环境保护和综合治理工作。与有关部门协调个人和协作，共同促进土壤环境保护和综合治理工作。
4.2.2完善治理机制。各级逐渐增加投资在土壤环境保护和综合治理，保护土壤环境保护基金。并鼓励企业开展土壤污染控制，充分的加以利用市场机制，引导和鼓励社会资本进入土壤环境保护和综合治疗。中央政府对土壤环境保护工程的符合条件的充分支持。
4.2.3完善法规政策。经过研究土壤环境保护特殊的法律法规草案，制定农业用地土壤和集中式饮用水源环境保护、新建设用地土壤环境调查、环境管制污染地块的有效的管理办法。并建立重点区域保护效果评价和考核机制，制定和实施“保护奖按”政策。这是良好的土壤环境保护和综合治理产业发展的经济政策。研究土壤污染损害责任保险，鼓励有机肥料的生产和使用，及老污染塑料回收、处理和利用的政策措施。
4.2.4加强科技支撑。改善土壤环境保护标准体系、系统土壤环境质量、土壤污染风险评估及受污染的土壤管理和修复，土壤污染物的主要分析测试，重金属在土壤样品、肥料和其他有毒、有害物质限量标准，制定土壤环境质量评价和层次结构，土地污染环境风险评估、土壤污染控制技术规范，如修复、研究土壤环境保护效能评估过程和评估技术。加强土壤环境保护和综合治理的基础和应用研究，及时启动重大研发项目。研发和推广适合中国国情的土壤环境保护和综合治理技术和设备。
4.2.5注重目标考核。建立土壤环境保护和综合管理目标责任制，制定相应的评价方法，环境保护部门明确的任务和时间需求，定期评估。地方人民政府应于重点企业签署责任书，实现企业的主体责任。加强评估结果的使用，部分地方人民政府的杰出成就和企业给予认可，对没有完成任务进行问责，惩罚等措施，这样让有关人员更加重视污染问题。
结语
国土空间规划风险评估篇10
本文通过介绍美国（mai）估价体系在最高最佳使用分析及三种主要估价方法（市场比较法、收益法和成本法）等方面的操作办法，结合案例分析，试图比较中美两国估价体系和方法的不同之处，希望能给读者带来一些启示。
关键词：最高最佳使用；假设空地；价外支付：“大尾款”；功能减值；外部减值
1.最高最佳使用分析的定义
最高最佳使用分析是要寻找到一种最合理、最可能的用途，并使得标的物业价值达到最大。物业是否达到最高最佳使用应从以下四个角度去衡量：
技术上可能（physicallypossible）；
法律上允许（legallypermissible）；
经济上可行（economicfeasibility）；
最大产出性（maximallyproductive）
“技术上可能”，主要分析土地上可以建造怎样的建筑物，以及在已有建筑物的情况下，在技术上是否可能对现有建筑物用途进行改建。这部分包括分析物业建筑物、地块、位置、建造规范的限制、通达性可及性等方面。
“法律上允许”，主要分析在法律层面上，任何法律法规以及城市规划对物业的土地用途或建筑物用途的特别限制，分析这些限制对物业的影响究竟是正面的还是负面的，分析将来是否有可能取消或更改这些限制，以及分析这些可能的调整是否会对物业价值有所影响。
“经济上可行”，主要分析物业在财务上是否可行，测算物业是空地或假设为空地时，土地回报减去费用的值是否为正；如果土地上有建筑物，在考虑了各种费用和风险的情况下，物业的净现值是否为正。另外，在物业用途转变、翻新、改造（conversion，renovation，alternation，简称cra）的情况下，这些cra是否可行。只有当进行cra后物业的价值减去cra的成本费用超过物业现状价值时，进行cra才在经济上可行。
在美国的估计体系中，比较强调最高最佳使用时点的问题，即，某种用途在现在时点上是经济上不可行的，但通过对未来市场发展和供求变化的预测，该种用途可能在未来某个时点上可行。例如，一块待开发的空地由于位置比较偏远，现在如果开发成住宅的话并不可行，然而通过分析市场以及推测未来的趋势，可以得知由于相邻城镇发展迅速，该地区将在未来3年内成为新兴住宅区，到那时如果开发成住宅在经济上会变得可行，且收益丰厚。那么，该物业的最高最佳用途为保留空地状态，待三年后开发成住宅。当然，在预测市场时必须考虑风险，否则会影响对未来市场的判断，在分析经济可行性，选取收益率时也应该充分考虑风险因素。另外，这在很大程度上受到两国体制以及市场情况的差异的影响，最高最佳使用时点的问题在两国的应用完全不同，这些差异将在后面章节介绍。
“最大产出性”，这方面评判的目的是为了发掘物业本身的潜能，要求判断物业在满足以上三点的同时，在何种状态下，其价值能够达到最大。对于空地和假设空地的情况而言，需要考虑最大利用开发密度、开发最合适的产品等方面的要求；对于已开发的物业，应判定其现时情况与在假设空地时确定的最理想的情况是否匹配。如不匹配，应在继续开发、翻修、转换用途以及拆除重建等多重操作渠道种进行论证和选择。
2.两国最高最佳使用分析的区别原因
美国房地产估价中的最高最佳分析是与其市场基础扎实的特点相适应的，美国的房地产市场比较成熟，各种房地产交易频繁、交易量大，参与者众多，而且房地产各项不同权利都可以成为转让交易的内容，比如抵押贷款中的抵押权可以转让（贷款人可以将还款人的分期付款权益转让给第三方，这也是住房贷款证券化的基础）房地产作为一种商品或投资的渠道，其任何可能创造价值的环节都可能被发掘出来，并被实现。这也就是最高最佳使用的意义所在。
相比之下，国内与美国在此项分析的实际内涵上有很大不同，其主要原因有：
1）土地制度不同：
在国内，由于土地所有者是国家，所有房地产的土地都是以划拨、出让或转让其使用权（即长期租赁）方式被使用。这样一来，相比美国的土地制度，中国的土地使用更会受到出让合同中出让条件的限制。由于国家所有，因此对土地的各种使用必然需要得到所有人的同意，土地建设开发时是如此，在开发建成房地产后的使用也是如此。
在中国如果房地产要改变用途，在规划许可的情况下，还会涉及政府的土地管理部门对出让金的征收。土地出让金有关政策的规定在增加土地用途变更程序的复杂性之外，还会带来业主成本的增加。而且由于土地出让政策比较有地域性的特点，操作的口径不够清晰，标准不够透明，使得这部分成本的预测存在不确定性，使变更土地用途工作增加风险。
在美国土地私有制度下，土地仅受到规划的限制，相对而言，土地用途的变更就简单明晰，最高最佳使用分析的意义就比较重要。而在国内此项工作既困难、所涉及增加成本的测算又不确定，因此相对缺少实际意义。
2）土地规划水平不同
中国的土地规划水平较低，比较粗放，缺少完整的、针对性的规划设定。由于对土地利用的详细规划设定得不够细致，而且一旦设定后往往更新的周期又比较长。这样一来，政府规划部门对土地的使用规定就比较严格，不会轻易改变土地用途，不会轻易调整规划。而一旦需要调整，所涉及的程序和审批又特别复杂、困难，使得有改建、改造（改变土地用途）需求的业主也很难得到规划的批准。
3）房地产市场基础不同
我国只有土地的一级市场，二级市场尚未形成。在中国房地产转让时受到的限制远远超过美国，比如，划拨土地上的房地产转让先需要经过土地出让程序，纯土地也还不能直接转让，一般只能以在建工程的形式（在满足已投资25％的条件下）转让，而且转让对象也有限制（只能是相应的房地产开发商）因此在中国首先不存在纯粹的土地交易市场，其次在建工程的交易受到一定限制，再次作为完整的房地产，在转让中不同类型房地产的转让对象也有限制，比如，工业房地产的受让人只能是企业，私人不能受让。
因此，不同类型房地产市场有各自不同参与者，使得市场的参与程度相对较低。不象美国的房地产市场，投资者能自由参与到各种类型房地产市场中，形成成熟、广泛的市场基础。这样也使得房地产市场中对土地资源的利用得到充分竞争，达到最高最佳。而国内房地产市场还不够发达，基本上土地市场还属于垄断市场，竞争不够充分，对土地资源的利用效率还比较低下，所谓“最高最佳使用”的需求也还不明显。
3.最高最佳用途的分析
美国估价体系在进行最高最佳用途分析时，需要判断土地在假设空地的情况下，何种用途是其最高最佳用途，以及地上建筑物是否需要改造、翻修或改变用途来达到其最高最佳用途。
空地
在土地为空地时，需要分析市场上的供求情况，判断怎样利用该空地能使其价值最大。
假设空地
何谓假设空地？当土地上已经建有建筑物，但是我们估价前提是假设建筑物需被拆除，称为假设空地。此时土地的价值是来自于对其价值最有利的用途，而不一定是其现时用途。所以，假设空地时的最高最佳使用分析需要解决的问题是，如果假设土地是空地，它将被用做何种用途，以及土地上的建筑物应在何时被开发、开发成何种用途的物业能使它现在的价值最大。
如果地上有需被拆除建筑物，并且其土地作为空地时的价值减去拆除成本大于原房地产整体价值的时候，可以将物业假设为空地，消除拆除建筑物对整体价值的影响，以及判断并消除是否存在外部减值（externalobsolescence，在中国的估价教材中称为外部折旧，但它在本质上不是一种折旧，而是由于物业与外部环境、使用功能上不匹配而造成的物业价值的折损。关于这方面的内容，将在成本法一章中讨论），并判断在特定用途下土地价值达到最大。
地上已有建筑物
如果地上的建筑物不会使整体物业遭受价值损失时，即整体物业的价值大于或等于假设空地时的价值减去拆除成本，最高最佳使用的分析就将研究的问题转化为，为了达到最高最佳用途，是否需要对物业进行翻新、转换用途或改造。这时，衡量的标准是物业未来的经济效益，以及物业对未来的使用者提供经济利益的能力。判定物业经济效益，具体的讲，就是指未来租金和占有率水平达到稳定时，建筑物对整个物业价值提升的程度；对物业翻新、转换用途、改造甚至是拆除的可行性以及具体应在何时进行这些措施。
另外，在某些情况下，可以不需要对物业进行翻修或改变用途就能使它达到最高最佳使用。比如说，扩大或限制物业的功能来达到产出最大，或者是重新定位产品，把它定位到不同的细分市场或消费群体上去。
例如，在一个低于最高可用容积率并且有剩余土地尚未开发的住宅项目中，继续开发住宅，充分利用未用足的容积率，可以提升物业整体价值；把原先全天营业的餐厅，改为只在晚上高峰时段开业也可以提高其价值等。
在地上已有建筑物的前提下，物业的最高最佳用途通常可以分为以下四个类别：1）现状；2）改建建筑物：包括维修维护、翻新以及转换用途（必须在经济上可行）；3）拆除建筑物（当土地价值减去拆除成本大于现状价值，或大于改建后价值减去改建成本时，拆除建筑物在经济上可行）4）临时用途：指物业现在的用途虽然与规划用途不符合，但是如果拆除并重建成规划用途或者改建成规划用途的话，其建成的规划用途的价值减去拆除并重建的成本或者改建成本小于其现状价值，这时保持现状用途成为物业的最高最价用途。但是由于现状用途与规划用途不符，这种用途又被称为临时用途。
将要开发的物业
评估一个将要开发的物业在某种用途下的价值，要了解市场上最需要哪种产品，所以需要对市场供求情况进行深入的分析。
本质上来讲，分析将要开发物业的最高最佳用途与分析地上已有建筑物建筑物业的最高最佳用途很相似。因为，该物业规划将要开发的用途不一定是其最高最佳的用途，由此引起的外部减值就会降低物业的价值。
4.房地产市场与最高最佳使用分析的关系
从以上的介绍中，我们可以发现，最高最佳用途的分析必须紧密地和市场联系在一起，因为最高最佳使用分析是要解决如何为标的物业寻找最高最佳用途的问题，房地产市场分析需要考虑的问题包括标的物市场供求情况、竞争情况、潜在消费者和终端使用者情况及未来市场发展趋势等。所以，对于房地产市场的分析、判断以及预测应是融入在最高最佳使用分析的过程中的。房地产分析应从宏观和微观两方面入手来分析市场的供求关系。
宏观分析应从市场总体的角度出发，通过分析人口、收入、就业等方面的信息，来显示市场占有和吸收的情况。
微观分析研究标的物业或竞争性物业在市场上的消化情况，从而研究该细分市场中的供求关系，以及市场消化情况。
它们之间相互联系的桥梁是最高最佳使用的四个评判条件，即技术上可能、法律上允许、经济上可行和最大产出性。
5.最高最佳使用分析与传统估价方法间的联系
除了我们所提到的，最高最佳使用分析应作为传统估价方法的基础和前提，最高最佳使用分析还应该应用到传统估价方法测算具体价值中去。比如说：
在市场比较法中，可比案例土地在假设空地情况下的最高最佳用途和已开发建筑物的最高最佳用途，应分别与评估对象的最高最佳用途一致。
在成本法中，土地的可比案例必须与评估对象在假设空地的情况下的最高最佳用途一致。
6.最高最佳使用分析举例
在某商业繁华地区现有一幢10年前建造的住宅物业（建筑面积1000平方米，占地面积1000平方米）计划进行重新改造。目前在市场上，该地段同类型的新住宅单价是10000元/平方米，该地段新增商业物业的单价是30000元/平方米。该建筑物翻新成住宅的成本为500万元，若重建成商业用房的话，需要拆除成本200万元和重建成本1800万元，若翻新改建成商业物业需要1000万元，翻新后可实现的售价为22000元/平方米。与此同时，相同用途、相同容积率的空地在市场上的售价为3000元/平方米。问，怎样才能使该建筑达到最高最佳用途？
若作为空地出售，可实现的价值是售价减拆除成本：
1000平方米×3000元/平方米－200万元＝100万元；
若继续用作住宅用途，但需要进行翻新时，可实现的价值是售价减翻新成本：
10000元/平方米×1000平方米－500万元＝500万元
若改变其用途成商业，并重新改建现有建筑物时，可实现价值是售价减改建成本：
22000元/平方米×1000平方米－1000万元＝1200万元
若拆除现有建筑，重新开发成商业物业时，可实现价值是售价减拆除、重新开发成本：
30000元/平方米×1000平方米－200万元－1800万元＝1000万元
所以该物业的最高最佳用途为改变其现状住宅用途，改建成商业用途，并加以翻修。
虽然这只是一个简单的例子，我们发现，最高最佳使用分析的本质是比较容易理解的，但是该例子所省略了的市场宏观和微观分析，正是最高最佳使用分析的基础内容。
7.差异与启示
在介绍了美国估价体系中最高最佳使用分析的一些内容后，回顾美国估价体系中最高最佳使用分析在实务中的应用，我们归纳了几点差异之处：
两国体制的差异造成了最高最佳使用分析应用的不同：由于美国土地实行私有化，并且土地交易发生得相当频繁。在这种完全竞争市场里，每个投资者都希望自己的投资能够得到最大的收益，所以对于他们投资的产品来说，如何最大化地挖掘物业的潜在价值就成为了投资者最迫切的要求。
在国内，由于土地制度在根本上与美国不同，土地受到了全方位的限制。对于最高最佳使用分析来说，待开发的物业又必须受到规划限制条件的控制，受到法律法规的约束，这无疑缩小了最高最佳使用分析的施展舞台。在国内，最高最佳使用分析在房地产投资咨询领域更能发挥其作用，比如说，开发商在获得土地后，可以在满足所有限制条件的情况下，选择开发的产品种类、开发的规模，来满足价值最大的要求。
对于市场微观的分析重视程度不同：在美国的估价体系中，最高最佳使用分析必须是基于市场，来源于市场的，这一点应该得到我们的重视。
我们在估价过程中，的确有部分内容是阐述宏观市场走向的，但是到了微观层面，市场分析就显得比较单薄。在美国体系中，对于市场的分析不仅通过市场分析从宏观角度看市场，更通过可销售性分析从微观角度出发，比如需求分析中的人口分析方面来说，一些美国的估价人员从一个社区的用水量来推算这个社区的人口。虽然说这样的方法由于数据来源的问题，在中国并不可行，但是我们完全可以从适合我国国情的方面入手研究人口数量和人口变化，比如说，我们可以利用我国户籍制的特点，通过社区的居委会来了解当地社区的人口及其变化情况等。
再比如，就收益率的选取来说，我们采用的是安全利率加风险调整值的理论做法，其中风险调整值部分一般都是凭借估价师的感觉和积累取值的，该部分的取值是否能够反应市场情况还有待商榷。而美国估价体系中，对于收益率的选取是从市场中提取的，通过比较相同地区相同物业的收益率，来确定估价对象的收益率。相比之下，他们的做法显得更为客观。
我们也许会说，我国估价业务量巨大，任务紧急，无法对市场做如此深入的分析。但是如果我们把眼光放长远一些，我们应该能意识到自身与国际水平的差距。那么我们就应该抽出时间，调动一些资源，静下心来考虑一下如何提高自己的竞争力，因为我们不仅仅要在中国当地市场里生存，且已经暴露在全球化竞争的环境里。
通过以上分析对比带给我们的启示，我们可以先从以下几方面入手，思考我们能够改进的地方。
重视市场分析的重要性，建立相关数据库：市场分析是我们估价行业的立足之本，我们必须总结出一套适合我们国情的市场分析手段。并且，我们建议进行市场分析的积累，建立市场信息数据库并及时更新，这不仅可以为我们把握市场发展打下扎实的基础，也可以为紧急情况下的数据调用做好二手准备。
完善理论研究：就拿本文中谈到的最高最佳使用分析来说，我们应该深入地、全面地研究学习国外理论以及体系，从中找出值得学习的地方，并提高我们的不足之处，提升我们的理论水平。当然，这种研究不仅仅局限于最高最佳使用分析，所谓“师夷之长技”大概就是这个意思。另外，我们建议能将研究成果融入到估价教材当中，从教育培训入手，提高我们估价人员的理论水平和实际应用水平。
8.小结
最高最佳使用分析的根据源于市场，用来反映市场真实情况，并且作为任何估价方法的前提和基础。美国估价体系将最高最佳使用分析放在了一个很重要的位置上，其对最高最佳使用分析进行了全面、详细的介绍。