城市土地使用规划篇1
关键词：城市规划土地使用空间布局
承德市是国家历史文化名城，生态型山水园林城市，冀东北连接京津辽蒙的区域性中心城市。城市规划区范围为双桥区、双滦区、鹰手营子矿区、上板城镇、西地乡；国土总面积3.95万平方公里。截至2007年底，全市土地总面积5927万亩（3951189公顷），其中农用地面积4551万亩（3034286公顷），占土地总面积的76.8%；建设用地136.6万亩（91069.79公顷），占土地总面积的2.3%；未利用地1238.76万亩（825840公顷），占土地总面积的20.9%；人口规模2010年规划中心城区人口51万人；到2020年规划中心城区人口规模为70万人。用地规模到2020年规划中心城区城市建设用地规模为73.52平方公里；针对承德市的国土现状，如何利用规划，让承德市的土地布局的更加合理，提高城市发展质量和效益，促进承德市城市化进程，统筹城乡发展，把承德市建设成滨水新城。
1城市规划在土地使用中的作用
1.1优化土地使用分配
1.1.1城市规划是牵动经济、社会、文化、环境诸多因素的系统工程，在优化土地使用方面，通过明确每块土地使用性质、有偿使用制度，达到合理利用土地资源，合理分配土地资源的目的。
1.1.2如果不严格按照城市规划使用土地，将造成某些开发商出于自身经济利益的追求与少数行政领导进行不恰当的干预，有可能迫使规划管理部门对规划的土地使用性质与开发强度做出不合理改动，是土地利用脱离了有效控制，甚至使城市用地布局受到损害，例如，一些城市中的公共设施用地，绿化用地被房地产开发所侵占的现象时有发生。因此，有效的城市规划对土地使用分配的必要性和现实意义是不言而喻的。
1.2优化空间布局
1.2.1由城市规划确立的城市空间布局结构，从总体上规定了城市用地的环境与特征，合理的城市空间布局保证了城市功能活动的高效、经济运转与城市环境的优美、卫生与舒适。因此，合理的城市规划对于城市用地的空间结构的完整和稳定起着重要的作用。
1.2.2优美和谐的城市空间形态和景观是每一个城市追求的建设目标。城市用地上每个建筑项目的外部形态及其形成的空间景观效果，都是一定区域城市整体形象的支撑部分。因用地性质及开发强度的更有可能使该用地的建筑形态发生明显的变化，导致对所在地域建筑群体空间形态与景观的损害或破坏，是城市规划所不容的。这一点对于城市中心及重要地区，更显得重要。
1.2.3局部用地性质变化的积累有可能导致城市规划用地整体空间布局结构的失衡。因此，在城市规划中，要有全局、整体观点，要考虑这种改变对优化整体空间布局所产生的作用。
2承德市市区规划总体布局
2.1城区用地总体布局
中心城区由四个组团组成,即老城区、南区、西区和北城区。
2.1.1老城区北起上二道河子，南至武烈河大桥，东到磬锤峰，西至广仁岭。
2.1.1.1老城区为旅游服务、商业贸易区，由两大功能分区组成，西大街――都统府大街以北为旅游服务区，西大街――都统府大街以南为商业贸易区。
2.1.1.2老城区居住用地规划要求:本区主要有佟山、碧峰门、石洞子沟、铁路北山四片坡地居住用地和南营子大街以东、南园（含新华路南）、铁路（含东园林）三片平地居住用地。规划应逐步降低上述地段建筑密度，减少居住人口。
2.1.2南区北起武烈河大桥，南至西营，东起东营，西至上栅子。
2.1.2.1南区是我市行政办公、高新技术产业和教育功能区。
2.1.3西区东起广仁岭，西至滦河镇与西地乡交界处，南为白庙子，北到夹皮沟口。
2.1.3.1西区是工业和附属旅游区，以滦河为界，分为双塔山、滦河两个分组团。
2.1.4北城区北起双峰寺镇小东沟，南至上二道河子，东为双峰寺镇干沟子，西到双峰寺镇小井。
2.1.4.1北城区为休闲度假、会展和现代物流区，分老西营、小东沟两个分组团。
3承德市城市规划长远目标
3.1逐步推进老城区改造，加强新区建设
重点开发南区、西区、北区居住区及居住小区。主要建设项目有：四人沟地段、东园林――报社地段居住组团、喇嘛寺居住区、世纪城居住区、美地湾景居住区、大石庙居住区、冯营子居住区、大元宝山居住区、应营子居住区、滦电居住小区、平台居住区、上二道河子居住区、老西营居住区。
3.2中心城区人口与用地规模
预计2020年，承德市规划中心城区人口规模为70万人，中心城区城市建设用地规模为73.52平方公里。
3.3规划空间远景布局
在武烈河与滦河入河口处形成新的城市发展空间，其周围将由各类绿地所环绕，为建设高端产业提供优越环境。建设上板城西部，形成上板城服务分中心，为更多进城人口提供生活空间。打造由承德市至承德县县城组成的滦河中游城市带，城市带人口规模将达到140万人。在拓展城市发展空间同时，进一步疏解老城区人口，远景老城区人口规模将控制在16万人以下。
3.4土地利用资源分配
3.4.1工业用地：应向竞争力强、无污染、低能耗型工业发展，远景新增工业用地一般为一类工业用地。
3.4.2居住用地：远景新建居住建筑，建设时将逐步提高一类居住用地比重。
3.4.3基础设施：利用张双铁路、承钢铁路专用线，建设西区、北区轨道交通系统，并逐渐建设与南区、承德县县城联结的轨道交通系统，改善城区交通状况。
4建议
4.1城市规划对于土地利用的空间布局方面有着重大的积极作用及现实意义，能够有效的缓解当前用地紧张局面，合理利用土地资源，是人类社会需要解决的。
4.1.1承德市是山区城市，在市区做好山上绿化的同时，不要忽视居住小区及市区周边的绿化，通过绿化不但可以美化环境，减少空气污染，而且能够优化空气，提高广大居民的生活质量.
4.1.2在郊区做好城乡农村改造的同时，不要忽视郊区农民耕地面积，解决好农民产粮和人们吃饭问题。不要忽视城中村、城边村、新发展的土地，为城市发展预留空间。
城市土地使用规划篇2
【关键词】城市规划；土地资源；发展；研究
在我国社会主义市场经济体制下，城市正处于一系列激烈的社会经济变革之中。从1954年开始无偿使用土地，到90年代全面认识土地在城市开发中的基础性地位，其间经历了一个漫长而曲折过程。理论界对土地利用的探索也从未停止过，这些研究工作对建构适合我国国情的城市发展政策、城市规划新机制都有重要的基础性作用。社会经济的发展、结构的调整、城市用地的急剧扩张以及城市化进程日益加速等诸多矛盾中，城市土地问题是首当其冲最基本、最重大的现实问题。城市土地的无偿使用，决定了传统的城市规划只注重在对城市土地进行实物的管理方面。我国城市土地使用制度的改革，是其中发生最深刻变化的客体。城市土地商品属性的回归、房地产市场的兴起、土地资源配置中市场机制的切入，都使城市土地在制度、理论与技术上发生了深刻的变化。城市土地使用制度改革的历程不断冲击着我国旧有的城市土地管理体制，同时，也向只关注于城市土地功能划分和容量指标控制的传统城市规划提出了新的挑战。
一、规划领域对土地的研究与探索
1.1用地统计分析与标准规范制订
城市的发展、调整都离不开现状基础，只能在现状基础上适当调整，逐步完善，这也是多数城市确定用地规模时采用的方法。《城市居住区规划设计规范》和《城市道路交通规划设计规范》是城市规划的两部依据标准。这两部标准的控制指标是建立在已有专项用地的研究和国内若干城市的类比分析之上的。如居住区用地平衡指标，是根据全国不同地区大、中、小城市改革开放以来，规划建设的不同规模居住区的调查资料进行综合分析制订的。
1.2土地有偿使用与房地产研究
随着国家经济体制改革和沿海开放战略的实施，规划界开始认识到土地的价值，在1980年全国城市规划工作会议上，第一次由规划工作者提出要实行土地有偿使用的建议。随后，国家文件中第一次允许私人房屋买卖，1989年修改宪法，允许土地使用权有偿转让，奠定了房地产业的法律基础。随着我国的不断发展，对于房地产业和土地有偿使用政策的认识也逐渐深化。与此同时，深圳、广州等沿海开放城市也在陆续实施这一政策。
二、我国市场经济中城市土地的变化
2.1城市规划的基本作用
城市规划的基本作用，体现在保证城市土地及城市空间，合理、有效、有序的使用，因此，城市规划体系的改革和创新，自然应首先围绕着对城市土地开发利用的有效管理与控制这一核心问题开展。
2.2城市规划是政府重要的宏观调控手段
城市规划对城市建设与发展起引导作用，主要集中在城市空间与土地使用方面。控制城市土地使用及其变化是城市规划工作的技术要点。城市规划在城市土地开发利用中担负的应是控制、引导和中介的角色，城市规划实施必须以土地的有效经营与调控作为重要的手段，在城市土地市场中，城市规划应作为市场运作的规范而发挥调控作用，进而提出契合市场经济的城市用地规划机制。从城市规划体系方面进行全面的创新，改变纯技术层面的城市规划编制体系，使之不仅是为实施而开发的技术方案，而是更多的向成为公共管理决策提供技术依据的政策文件转变；建立完善的城市规划法律法规制度，用来规范城市规划的行政行为，确保城市规划实施的依法管理；强调必须从监督机制的建立上推动城市规划公众参与的实质化，以保障城市规划的有效实施。
三、对市场经济下城市土地与规划规律的揭示
在我国城市规划中，对土地使用的规划，按《城乡规划法》确定的规划内容要求似乎很明确，“确定城市用地的规模；划定城市规划区范围；确定城市用地布局结构”等，完成城市用地平衡的技术要求内容，也就是说只要“套进了”《国标》的指标，做好对建设用地的容量控制，对城市土地使用的规划即告完成。至于城市用地布局结构的合理性，这是城市规划人员最基本的“看家本领”。以教课书上的“布置原则”和“布置要求”等理论，结合城市的具体情况，在城市规划方案中，实际运用便可以完成规划任务。因此，在以“图面评价”视为城市规划工作准则的机制中，对城市土地“合理使用”的深层结构缺乏研究。市场经济中的城市土地利用，首先呈现出来的是城市土地的商品化，即要求实现城市土地的商品化“经营”。土地价格和土地市场的出现，使产生于计划经济模式下的城市规划理论和实践都有许多问题亟待研究。在市场经济条件下，城市规划实施必须以土地的有效经营与调控作为操控手段，认识城市土地商品化的经济特征和实现形式，这对把握市场经济条件下城市土地使用的规律及土地使用在城市发展过程中运行的特点，是首先要面对的新课题。
四、结束语
市场经济中，城市土地利用的首要特征是要实现城市土地的商品化经营。城
市土地的商品化，是在社会主义市场经济条件下，由于存在土地所有权并要求以
地租的形式在经济上得到实现，不是商品的城市土地，仍然要通过价格，采取商品的形式进行权属关系的转移与经营使用，并受商品经济内在规律所制约的一种客观经济现象。城市土地不是一般意义的商品，是具有特殊性质的商品综合体。城市土地商品化的经济特征，使城市土地资产价值凸现。土地利用是人类占有土地的最终目的，因此，作为城市经济活动载体的城市土地利用，实际上是一项经济活动。在实际经济关系中，由土地的实质决定城市土地的“两重性”，土地不仅是资源，同样也是资产，特别是城市土地，它是由人类开发形成的，现实中的土地开发是有成本的，是人类劳动投入在土地中的有形或无形的土地资产，所以，城市土地全部是城市地产。
市场经济条件下的城市土地利用，更多地表现出经济利用的特征。在市场经济中，城市土地的价格机制主要是通过市场配置来完成，城市土地的配置活动也主要是通过市场来进行的。市场配置土地资源，就是根据价值规律、供求规律和竞争规律的要求，按照城市用地者生产、经营、消费活动所能承受的实际租赁力，与土地所有者和土地使用权的支配者预期的土地收益之间的较量与均衡。在市场经济机制中，城市地价作为政府管理城市土地非常重要的一种方式，在促进城市土地资源的合理配置中发挥着不可替代的作用。城市土地的“商品化”，使城市规划不再仅是政府干预土地利用方式的工具，而是作为政府干预城市经济的一种主要形式而发挥作用。
参考文献：
[1]刘晓田.城市化进程中的土地集约利用问题研究[D].中国海洋大学，2010.
城市土地使用规划篇3
【关键词】城市土地经营土地储备
城市土地经营是指在保持城市土地所有权不变的前提下，以实现城市规划为具体目标，在城市政府宏观调控下，充分发挥市场机制在土地资源配置中的基础性作用，通过对城市土地的开发以及城市土地使用权、经营权等相关权利采用市场化运作的方式，促进城市土地资源的优化配置，显化城市土地资产价值，促进城市社会经济可持续发展的行为。城市土地经营包括两方面的内容：一是以城市土地为对象对土地的开发和再开发，二是城市土地产权经营，如土地批租、租赁、抵押等，它是城市土地作为资产意义上的经营。前者是指把耕地、荒地或旧城区经过规划设计、征地拆迁等前期工作和市政公用设施建设和生活服务设施建设，变成能直接为城市建设所利用的建设用地的活动。城市土地产权经营可以分为两个层次：一是以土地使用权出让为主的层次；二是以土地使用权转让、出租及抵押为主的层次。其中，土地使用权出让市场属于一级土地市场，是政府垄断型市场。土地使用权出让采用的主要方式有协议、招标和拍卖三种。本文探讨的城市土地经营是从城市政府的视角，以城市规划区内的土地开发和城市土地一级市场为对象来展开论述。
一、当前我国城市土地资产经营存在的问题及原因分析
城市土地是城市存在和发展的载体，各地城市化的加速，必然使城市土地变得更加稀缺。为此，城市政府必须对稀缺的城市土地进行妥善的经营。从城市土地管理体制改革以来，城市土地的经营使政府财政收入有了数量上的巨大增加，也为城市政府大力改善城市的投资与居住环境提供了强有力的保证。但由于城市土地经营经验的匮乏和相关配套制度的不完善，我国城市土地经营实践中存在不少问题，影响了城市土地经营的健康发展，主要体现在以下几个方面：
（一）城市土地利用粗放，土地利用效率低下
城市土地经营的开展，很大程度上提高了城市土地利用水平，但总体看来我国城市土地粗放经营的状况没有得到根本改变，表现在：城市用地增长弹性系数高于合理弹性系数水平；城市用地容积率较低；城市用地结构和空间布局不合理，工业用地比重比较大，挤占了城市其他用地，尤其是道路广场、绿地受到的影响较大。
（二）征地范围扩大，耕地流失严重，农民利益保护不够
随着城市化的发展，开发区圈地热是近年来最严重的土地问题，与开发区大肆圈地相伴随的是大量优质耕地被侵占、破坏、移为他用，导致耕地不断减少；其次，在征地过程中，土地征用收益分配不合理，农民利益得不到有效保障，不少被征地的农民既得不到安置，又得不到应有的补偿。利益分配机制的缺失或未制度化，使农民在工业化和城市化过程中承担了相当大部分的成本。
（三）城市规划调控力度不足，土地供给制度有待改进
城市土地经营过程中应当以规划为依据，以供给引导需求，通过市场来实施规划。而在我国城市土地开发过程中，往往是先批租后规划，或者边批租边规划，而且城市规划的实施管理也不足。同时，土地出让行政干预较多不仅使土地保值增值目标难以实现，而且还会造成经营性亏损。
（四）城市土地市场行为不规范，土地供给总量控制困难
城市土地使用制度的改革，确立了城市土地资产的价值，使土地产权在经济上得到了实现。由于我国城市土地资产经营缺乏经验，使得我国城市土地的市场供给不规范现象普遍存在。土地交易的不规范和隐形土地市场的存在，扩大了城市土地的供给来源，容易造成土地市场的波动，使地价偏低，造成土地收益的流失。
（五）城市土地储备机制存在的问题
我国土地储备的政策依据主要是“土地储备管理办法”，土地储备的实施缺乏相应的法律来支持和保障；同时城市土地储备机构性质功能定位模糊，实际上扮演着两种不同角色：一是土地管理者，行使部分政府职能，调节土地市场，制定收购储备计划，实施各项规划，追求社会效益最大化；二是土地经营者，扮演企业角色，以盈利为目的，追求经济效益最大化。经营目标的多元化必然会影响到经营效率的提高，土地收购储备行为受行政干预较大，很难做到市场规范化经营；而且土地收购价格内涵界定也不明确。
二、城市土地经营管理制度的完善
（一）完善城市土地供给机制，规范城市土地市场
当前我国城市土地供应的“双轨制”阻碍了土地市场化程度的提高和土地市场的运行。因此必须采取措施促进城市土地使用权让渡的“双轨制”并行：促进划拨土地使用权进入市场；建立健全经营性用地的招标、拍卖或实行挂牌方式交易的运作机制，提高土地市场化程度；其次，要积极推行城市土地交易许可证制度和实施城市土地使用权市场信息披露制度。
（二）改革征地制度，保护农民利益
传统的征地制度弱化了对政府行为的外在约束，同时对农民利益的保护不力，因而使得行政权侵害财产权成为可能。我国的征地制度应该明确界定公益事业的范围；提高土地征用补偿的价格；处理好征地补偿的利益分配；进一步完善征地程序。
（三）城市土地利用规划先行，实行严格的土地用途管制
应借鉴英美城市规划的经验，在土地供应中必须强化土地利用规划和城市规划的先导性，对城市土地利用实行严格的土地用途管制。做到土地规划制定的科学性、土地规划与其他规划的衔接性以及规划实施的强制性。
（四）优化城市土地储备机制
理顺法律关系，建立法规保障，通过法律法规与政府规章明确土地储备的目的、运作方式，明确城市土地储备的范围、收购价格等。其次明确土地储备机构的企业性质，坚持市场主导机制，土地储备机构应逐步实行公司制经营，真正成为具有民事能力的、能自主经营和自负盈亏的企业实体。再三，进行土地招商引资模式创新：将拟上市的土地首先进行拆迁、平整等浅度开发整理，并进行规划设计，实现供应土地的“半成品”向“成品”转变；同时使土地供应与城市总体规划相衔接，实现零星供地向规模供地的转变。
三、结语
土地资产是城市发展的基础，加强土地资产管理能更好地为城市发展筹集建设资金，促进城市土地的合理、集约利用和保护耕地。我国当前存在土地资产大量流失，土地利用效率低等问题，必须从总量供给、规划、产权登记及立法和执法上加强管理，充分发挥城市土地的资产效益，实现城市和社会经济的健康持续发展。
参考文献
[1]王玉琼，卢海林，曹红.从资源管理到资产经营.中国土地科学.2003.
[2]岳小武.当前土地资产管理的若干问题.地产市场.2004.
城市土地使用规划篇4
土地储备需与城市规划紧密配合城市土地储备工作是一项综合性的系统工程，必须得到规划、计划、建设、财政、土地管理等城市政府各职能部门的支持和配合。部门之间配合互动的状况，直接关系到城市土地储备的运作成本。例如，政府将城市土地纳入储备库后，如果规划条件不能及时明确，城市土地就无法及时推向市场，而城市土地的储备时间越长，资金的压力就越大，势必影响城市土地的再投放和资金回笼。
目前，我国大部分城市的土地储备机构往往与城市规划管理部门分属不同系统，只进行一些简单的业务往来。比如在上海市浦东新区，土地储备中心与城市规划管理部门的业务关系主要有两个方面：一是土地储备中心拟定土地储备计划后，交由规划部门核查会签，主要是确定规划用地范围和用地性质；二是在办理储备土地的前期许可和后期出让时，由规划部门根据批准的详细规划核定规划条件。可以看出，这种业务关系更多地流于程式，比较机械。事实上，土地储备应当与城市规划建立非常密切的互动关系。
从法律法规看，我国《土地管理法》规定，用地单位和个人应严格按照土地利用总体规划和城市规划确定的用途使用土地。《城市规划法》也明确规定，城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。因此，土地储备必须要遵循规划先行、服从规划的原则，其中土地利用总体规划相对宏观，主要对建设用地和农用地做出限定，而城市规划则是从操作层面为土地储备工作提供具体的规定和要求，成为土地储备工作的重要法律依据。
从经济效益看，土地储备一个重要的效益来源是土地增值带来的回报，从而形成土地经营的健康资金链。储备土地的增值大体可分为三种情况：一是通过储备期内城市建设的完善、城市品位的提高而带来的普遍增值；二是用地性质的转变，如工业用地转为商业用地带来的性质增值；三是建筑容量的提高带来的数量增值。城市规划则是实现以上三种增值的必要途径和手段。
从操作层面看，我国过去的土地政策造成了现在一些土地的权属关系比较分散和复杂，如果全部回购，将给处于启动阶段的土地储备机构造成巨大的资金压力。通过城市规划指导下的“规划储备”方式，可以将一些已列入改造计划但近期收购难度较大的土地，先纳入规划储备库，再根据市场条件变化，择机进行储备。这样可以大大减轻土地储备机构的资金流转压力。
土地储备实施过程中城市规划的全程参与通常来说，土地储备工作分为收购、储备和出让三个阶段，为了更有效地发挥土地储备的作用、实现土地储备的价值，就必须使城市规划工作贯穿于这三个阶段之中。1，收购阶段．规划部门需配合土地储备机构重点解决的问题是：
(1)确定储备土地的选址和范围。不是所有的土地都适合或应当纳入土地储备的范围。从用地类别看，经营性用地，比如居住、商贸、娱乐以及部分工业用地，可以纳入土地储备的范围；从用地选址看，土地储备应集中资金重点储备政府规划的增值潜力大的土地，例如规划大型公园周边土地、规划轨道交通站点周边土地等。因此，规划部门应当在土地利用总体规划和城市规划的基础上，从用地性质、区位、周边规划发展等多方面，帮助土地储备机构有重点地确定储备对象，特别是选择当前市场形势下易被投资者接受的地块作为土地储备对象。
(2)为土地的储备方式、时限等提供参考意见。如果土地储备机构对所有可储备的土地都通过征购、)置换等直接储备方式进行储备，将可能面临巨大的资金压力和投资风险。规划部门可以配合土地储备机构，从城市规划的角度，将一些近期增值空间有限、储备难度大或者位于城郊边缘的地块纳入规划储备库，运用规划手段对地块进行控制，待时机成熟再进行储备。此外。对于已明确进行储备的土地，规划部门也应结合城市发展规划对储备时限提出建议，与土地储备机构共同确定短期、中期土地出让计划，使土地出让计划同城市规划结合起来，以利于土地利用的连续性和城市规划配套设施的建设。
2．储备阶段，规划部门需配合土地储备机构重点解决的问题是：
(1)土地的临时使用。土地储备时间的长短，取决于城市发展对土地的需求、规划条件成熟度、政府财力承受能力等多种因素。一般国外城市土地的储备期为2年~3年，较长的达7年~10年，储备期内往往赋予土地临时用途。目前我国对于已储备土地的临时使用缺乏相关管理措施，致使储备土地在未开发前长时间处于荒废状态。规划部门可以根据储备土地所处的位置、规模以及周边建设情况，对部分储备地块实行年租和短租政策，研究提出储备土地临时使用的有关意见和规划条件。这样既充分发挥城市土地资源的价值，增加国有土地资
产收益，也有利于满足一些城市土地的短期需求者，实现规划资源的合理调配。
(2)地块详细规划的编制。对于尚未编制规划的土地，在储备期应由土地储备机构组织编制详细规划，报规划部门审批。其中，依据各部门综合讨论确定的出让土地计划，对近期出让土地的详细规划应当要求具有一定的深度，从开发强度、城市景观、市政配套、公建配套等各个方面细致地做出要求。对于中远期出让土地，特别是规划储备土地，应更多地从容量限定、路网结构等进行总体控制，便于将来与周边地块开发相衔接。在用地性质、容积率等具体规划参数方面则应留有一定的空间，便于政府根据市场的变化进行合理调节。
3.出让阶段，规划部门需配合土地储备机构重点解决的问题是：
城市土地使用规划篇5
【关键词】土地储备城市规划良性互动
中图分类号：tU984文献标识码：a文章编号：
一.前言
一直以来，城市土地就由规划和土地管理部门直接根据各单位及个人的申请，完成行政审批的任务。但是由于各部门管理僵硬，按部就班，部门之间缺乏有效地沟通协调，从而导致城市土地利用的结构布局以及利用强度的不合理，土地利用的浪费，区域间城市结构趋同或重复建设，这些现象都浪费巨大的土地资源。市场经济的不断发展促进了土地制度的不断改革,而随着当前土地使用制度的逐步改革,我国土地逐渐进入了有偿使用阶段。从目前来看，政府只有通过城市规划和土地储备这两个重要手段来促进国有土地资产保值、增值及变现，城市规划侧重为土地资产变现提供基础与创造条件，土地储备为土地资产变现提供了平台，为了能够实现城市的可持续发展，城市规划和土地储备必须协调配合，并进行良性互动。
二.土地储备与城市规划两者间的互动关系
1.研究城市规划对土地储备的引导机制
（一）城市规划对土地资产价格有着较为明显的影响
城市规划所确定的城市性质与规模，城市土地配置的合理度、功能布局及城市基础设施的发展水平，以及城市建设总体容量控制的标准都能对城市土地价格的高低产生较大的影响。
（二）城市规划大大提高了土地储备效率，促进了土地资源的合理配置
由于城市不同区域以及不同地段的土地具有着不同的投资收益，与其对应的土地价格也不相同，为了能够高效地配置土地资源，城市规划考虑多方面的需求因素，科学地配置土地资源，形成合理的城市空间结构，为土地储备创造出良好环境。
2.分析土地储备对城市规划的反馈机制
土地储备从出现到现在已经有十来年了，土地储备制度促进了社会经济的发展，并对城市规划形成了积极的反馈机制。
促进城市布局结构更趋合理
土地储备对城市空间结构的影响主要表现在两方面：一方面是建成区内的空间重构，另一方面是新城市扩张。随着国有土地使用制度改革，土地储备的实施，极大地促进了城市用地结构、布局形态及功能分区趋于合理，使城市各类功能用地在空间上分布更加合理，推动城市规划水平的提高。
促进城市的更新与拓展
旧城更新与新区开发，是城市规划面临的两大任务。这两个任务都是通过土地储备与城市规划部门沟通，共同研究适合市场需求的合理规划要求，推进布局结构和功能分区，并进行更新和完善，推动规划实施，从而进一步提升城市整体形象。
土地储备和城市规划互动存在的问题
1.分析城市规划缺乏用地市场需求
由于目前土地储蓄与城市互动制度还不完善，不可避免地出现问题：
（一）当前规划更多的侧重关注于规划方案本身的科学合理性，而未考虑到实施的的难度，有些甚至超出了城市规划的工作范围。可以想象，当前规划项目用地一旦与市场脱节，项目就很难实施，因此必须要以市场需求为导向，在规划在注重规划刚性原则的基础上，对规划提出了更高的要求。
（二）在当前规划体制下，对于城市规划编制时安排的土地开发内容，可能是符合城市规划刚性原则，但对于市场对规划用地的需求，却超出了规划师的工作范围。
2.土地储备需要城市规划的引导
多数城市在确定土地储备标的时，存在着盲目性。主要由以下几种情况。
土地储备未能适应城市发展战略和发展方向。近年来，随着我国经济的飞速发展，规划部门受到来自开发商和用地单位等多方面的压力日益增大，致使城市规划在与经济利益博弈中常常处于被动局面，往往造成政府的土地储备与城市规划所确定的用地主导方向不相同。
（二）土地储备未能紧密结合基础设施建设。城市以“摊大饼”的外延扩张的方式无序蔓延，不仅仅造成城市土地资源、基础设施难以高效利用，而且直接导致政府很难在基础设施配套完善的地区实现战略储备，政府难以充分享受由自身投资产生的土地升值及由此带来的丰厚回报，影响了城市建设资金的良性循环。
3.土地储备整体运行效率低
（一）严重不对称的规划信息，直接导致土地储备过程中往往时机把握不当。这主要体现在前期拆迁时机把握不当与后期出让时机把握不当，这些往往导致土地资产低效变现。
（二）在储备地块中有较多的的和配套用地，而实际可有效出让面积比例却不高。作为政府储备理应为社会多和配套些土地，有利于改善城市环境和提高居民生活质量。但政府的储备用地和其他社会用地，在规划上没能得到相同的待遇，大大降低了储备土地的收益。
四.构建两者良性互动机制
城市规划对土地利用起到更大的引导作用，促进了土地储备制度更加顺畅的运行，推进城市的可持续发展，有必要构建两者良性互动的机制。最主要是建立土地储备规划和计划编制和运行为核心的工作框架。
1.土地储备计划
土地储备计划是一种适应城市规划的土地利用计划体系，指导土地储备年度工作的实施计划。其作用如下：
土地和规划部门互动反馈的直接源头。土地储备计划为两部门反馈机制的形成，提供了渠道。
（二）促进城市建设资金实现良性循环。土地储备制度建立后，城市建设逐步集中体现在两个方面，一方面是公益性基础设施建设，另一方面就是经营性用地前期整理开发并出让的土地储备过程。前者是政府巨量资金的投入，后者是土地资产变现后政府收益的回笼。政府公益性基础设施建设投入，必将改善设施延伸区域的环境，带来土地升值，将这些即将升值的土地预先纳入政府储备，由土地储备机构制定储备计划，进行整理、养地，再适时出让，是实现城市建设资金良性循环的关键。
（三）有效整合了各方面实施计划。土地储备计划是一个系统计划，它不仅结合了城市近期建设规划，各区县和各行业的城建计划、土地供应计划、土地市场和城建资金需求等方面的内容，使得计划促进城市建设和发展，而且为所涉及的每一块土地制定了详细征地、拆迁、配套、供应以及资金计划，为储备土地由“生地”转为“熟地”，“毛地”转为“净地”，制定详细步骤，实现储备土地精细化管理。
（四）有效弥补现有土地出让计划的不足。在城市土地管理日益由资源向资产管理转变的背景下，土地储备计划能有效弥补当前土地利用计划的不足，符合当前城市土地利用管理的特点，并与城市规划相衔接，为土地精细化管理奠定基础。
2.土地储备规划
土地储备规划是对城市经营性土地资产进行有效控制和统筹安排的专项规划。其现实作用如下：
（一）有利于建立政府土地储备库，增强政府的调控土地市场能力。土地储备规划从政府专项规划层面出发，明确了在储备规划范围内的储备土地全部由土地储备机构来组织实施土地的前期工作，促进了土地储备库的建立，有利于形成统一储备的局面，增强了政府调控土地市场的能力。
（二）明确规划实施主体，促进规划实施。土地储备规划为土地储备机构明确了储备土地的范围、量及其空间分布，创造了城市规划的反馈渠道条件，是为实施土地储备而专门制定的总纲，控制了城市的非理性扩张。
五.结束语
随着当前经济和科学技术的飞速发展，在快速发展的同时，人类也付出了高昂的代价,如何促进大都市空间的理性成长成为关注城市化问题专家热议的焦点。政府通过积极有效引导构建土地储备与城市规划互动的相关体制，有利于城市化规划相关措施的有利实施，以及合理的利用和实施有关土地使用政策，有助于实现城市建设资金实现良性的循环，促进城市的健康更加有序的发展。
参考文献：
[1]金良富,市场经济下城市规划与土地利用的良性互动[J],城市规划,2002年
城市土地使用规划篇6
1问题的提出
从城市发展的历史看，城市规划起源于土地市场的失效，其核心问题是处理土地使用的关系。而在中国的城市建设大潮中，本应当跟上城市新形势、新趋势的城市规划，总是“迟到一步”，在土地之争中“被开发商牵着鼻子走”，出现了“房地产开发引导城市规划，规划迁就开发”的怪现象，城市规划已经在土地开发中失去了话语权。面对种种诸如此类的现象，我们不禁要问：为什么城市规划在土地控制市场竞争中总是处于下风，处于被动局面？城市规划的“龙头”地位该如何体现？在济南举办的首期“规划名家讲坛”上，邹德慈院士提出了这样的意见：“城市规划不能被开发商牵着鼻子走！代表公共利益和体现政府行为的城市规划必须具备驾驭市场经济包括房地产开发的能力，以弥补市场失效。”“规划无用论”成为开发过程中普遍的思想认识，这不能不说是一种悲哀！城市规划工作者在呼吁给予规划公正待遇、要求别人对规划正眼相看的时候，是否也应当对城市规划自身理论及应用研究方面的缺失进行反思呢？在此背景下，加强规划师自身的专业修养和理论应用的研究成为必然趋势。为找出规划在控制土地乏力背后的原因，我们不妨围绕规划控制的核心—土地，重新回顾现有的规划过程，尤其是土地开发运作过程，审视规划师在构想美好城市时的理性缺失。在此探讨的土地开发运作，也可以称为土地运营、土地经营，主要是指围绕以土地为空间载体而展开的一系列经济经营、开发建设活动的总称，其范畴涉及土地经济和土地经营两个层面，涉及规划编制、规划管理、城市开发、房地产市场等多个方面。本文着重对城市规划编制和管理当中的土地开发运作进行分析。
2城市规划中的土地开发运作分析
2.1城市规划制度对土地开发运作不够重视
2.1.1规划编制制度的引导性偏差在城市规划领域可以分配的最重要的社会资源是城市土地的开发权及在城市土地使用关系上建立起来的城市空间经济关系。在国家的现行规划体系框架中，各层次城市规划编制多重视物质环境层面的技术性工作规定，促使片面依靠空洞的平面构图企图创造优美的城市环境现象的出现，而以美感和视觉效果为出发点划分的地块及确定的建设开发强度，由于缺乏理性的土地开发建设的经济分析，常常是偏离和违背土地市场经济规律的。城市规划法和城市规划编制办法仅对修建性详细规划提出“应当进行综合技术经济论证”的要求，而对于其他城市规划编制中的经济分析要求仍然是一片空白，导致规划编制缺乏经济理论的支持。因此，如何切实遵循土地开发运作的经济规律，将会对规划成果的权威性和可操作性造成影响。
2.1.2规划编制专业人员配比缺陷根据《城市规划编制单位资质管理规定》，甲级城市规划编制单位关于人员配比的要求中，仅对“建筑、道路交通、园林、市政、环保”这些“其他专业人员”提出相应要求，缺乏对经济、土地、房地产类人员的硬性规定。甲级城市规划编制单位尚且如此，更不用说人员构成不甚完整的乙级、丙级城市规划编制单位了—为了减少单位自身的成本开支，对于“可有可无”的土地专业人员一概拒之门外了，更谈不上什么“参与”了。
2.1.3注册执业考试大纲的要求欠缺根据《注册规划师参考教材》，城市规划相关知识科目包括建筑学、城市道路工程、城市市政公用设施、信息技术、城市经济学、城市社会学、城市生态与环境等，尚未纳入土地开发运作方面的内容。
2.2传统计划性规划编制的影响传统计划性规划强调对指标的控制，忽视对城市土地开发运作的弹性理解。对于城市土地发展规模的确定，依然沿袭传统的人均用地需求指标，核算城市建设用地的需求总量，忽视土地市场供给、吸纳的能力，不重视对城市土地投入和产出的财政金融预计，导致城市规划失去市场指导能力或指导性不强。对于土地用途的确定，传统计划性规划更多的是考虑城市用地的适应性和兼容性，“较少考虑土地价值的实现，对城市土地开发缺乏深入的费用效益分析”，由此产生了不符合房地产开发的经济技术前提，导致城市规划成为一纸空文或需重新修订、调整用地性质和指标现象的出现。对于城市土地结构的确定，传统计划性规划则强调土地利用结构与规范的协调平衡，仅仅反映出土地与环境、性质、产业结构的大致关系，且多以静态分析为主，“缺乏对土地利用类型新城发展和地域分布规律的研究，对不同土地类型空间的替代、时间演替规律缺乏深刻的认识”，导致城市规划适应性差、弹性小。
2.3部门分权化管理下的土地决策信息分离土地管理、房地产管理和规划管理等部门相分离，上下级政府部门的权力分化，形成土地管理控制的多元化，导致规划师在对土地的话语权“争夺”中成为配角，由此产生漠视土地的态度。虽然大部分规划师缺乏这些掌握在土地管理部门、房地产管理部门的土地信息，但是规划师们心安理得地解释为“这是其他部门的事情”，这也使得土地沦为城市规划师的“纯臆想”空间载体。
2.4规划者缺乏土地经济意识和理论指导
2.4.1规划师对城市土地价格和价值的漠视虽然城市规划师的工作对象是城市中最重要的资源—土地资源，但是众多的城市规划工作者仅知道土地的重要性，对于掌控在自己手中的土地地价不甚了解，甚至还没有一般城市开发商的眼光独到。规划师普遍缺乏对城市土地开发运作的认识和研究，成为数字计算的工具，整日埋首于经济技术指标、用地平衡表的计算之中，无暇进行土地成本和规划方案的经济核算。其结果不是导致城市用地低效使用，就是导致规划在实施时因随意变更容积率或其他规划条件而失控。
2.4.2房地产开发风头正劲，规划师成为其傀儡如今，声势浩大的房地产开发，也培养了一大批较具“趋利性”的规划师，规划沦为“看菜吃饭、就汤下面”的纯技术性工作，其中的深层次原因是：规划师没有成本核算和经济价格的概念，丧失了在规划中的主动权。
2.4.3对于相关部门的政策性、规范性文件不甚了解众多的城市规划师对于土地、房产部门的相关政策性、规范性文件不甚了解。比如，建设部制定的《房地估价规范》及国土资源部制定的《城镇土地估价规程》、《土地地价评估报告范本》、《城镇土地分等定级规程》等政策性、规范性文件，规划师知之甚少。通过对上述城市规划指导法规、编制过程、部门管理和规划者自身的分析，可以将城市规划土地开发运作中的不足归结为四个方面，即城市规划法规中对土地运作指导性不足、规划编制缺乏面对市场运作的措施、管理部门存在信息分割和规划师缺乏土地开发运作意识。归根结底，存在这些不足的主要根源在于城市规划中缺乏土地开发运作的经济观念、土地开发运作的理论支持和恰当的土地开发运作程序。除了在强调城市规划中提高土地开发运作的经济观念外，更重要的是要开展对城市规划中土地开发运作理论及其应用的研究，这正是本文探讨的主要目的。
3土地开发运作理论梳理
目前，城市规划正从传统的“空间控制主导”转向“利益控制主导”，城市规划正逐步“通过对土地开发利益的控制”达到城市和谐开发建设的目的。城市规划如何具备驾驭房地产开发的能力，协调好城市房地产开发和城市公共利益的关系，避免市场失效呢？笔者认为，这种能力应当建立在对城市规划自身和相关理论的研究和补充完善之上，因此应当进一步进行规划学科和土地学科的交叉应用研究，将土地学科当中有关土地开发运作的理论引入城市规划学科，构建、补充和完善城市规划当中的土地开发运作理论框架。针对现有土地学科理论庞杂的情况，应当从土地学科及其理论梳理上着手，整理出一套符合现今“务实性”城市规划的辅助工具性理论。
3.1现有土地学科理论分类综合学者们的研究可知，以土地为核心的较完整系统的学科理论有土地资源管理理论、土地开发理论、土地经济理论、土地评价理论等十数种。
3.2城市规划中土地开发运作理论
3.2.1理论分类研究与城市规划密切相关的土地理论可以分为四个部分：土地制度理论、土地管理理论、土地评价理论、土地开发经济理论。
3.2.2在城市规划应用中的对应分析土地开发运作理论在城市规划当中的应用非常广泛。理论应用的关键在于明确在各层面城市规划实践中如何融入土地开发运作的理论，应当在不同类型规划中适当扩展内容，增加土地开发运作方面的经济、运营指导。例如，在城市战略性、概念总体规划当中，应当增加分析土地级差受益的形成、发展与地域分异规律研究专题，强化土地利用规划对地价的影响；在城市实施性规划中，应当量化分析规划控制的土地出让收入与城市基础投入的关系、土地结构调整产生的土地市场收益变化、土地成本对企业投资发展的影响等；在旧城改造规划当中，应当加强对土地权属关系与土地收益分配之间关系的研究。(1)在城镇体系规划当中的应用：土地管理层面主要探讨区域土地利用规划与城市总体规划协调、土地信息管理、用地类型的区划、土地规划管理等方面的内容。(2)在城市战略性规划、总体规划中的应用：在土地类型经济承租能力分析基础上，明确规定各种性质用地的合理比例，确定进入土地市场的产业用地和房地产开发用地之间、不同性质用地(如公共设施、居住、工业、绿化、道路、市政设施等)之间的结构比例，并进行用地地价、土地级差分布研究，分析城市不同建设阶段用地需求，预测伴随着城市土地规划实施和土地结构调整带来的土地市场条件变化。(3)在控制性详细规划中的应用：这是城市规划控制土地开发运作的关键层面。应当基于土地既定地价水平和地价详细区划，进行土地的投入产出分析、土地收益与基础设施投入比较、土地规划与基础设施承载能力分析，核算土地成本与开发企业投资的基础上编制规划方案和控制指标，追求土地利用的最高配置率。(4)在修建性详细规划中的应用：进行以房地产开发为主的综合经济分析论证和土地收益分析，突出城市公共利益的需求，避免所谓的“业主规划”的局部性和短期性，力求实现开发商经济利益和城市公众社会利益的协调。
4在实践中的理论应用要点分析
在城市规划中，影响土地开发运作的关键性因素既有土地经济的因素，也有城市规划内部编制操作的因素，这里着重讨论土地地价与控制性详细规划两个要点。
4.1城市规划应重视对土地价值的评估
4.1.1明确地价及影响因素地价和地价管理随着土地使用制度改革和土地市场的建设应运而生，作为能够灵敏地反映土地市场变化的“晴雨表”，地价及地价管理在土地资源管理及土地市场建设中发挥着越来越重要的作用。在土地开发运作理论中，地价也是土地权利和土地收益的购买价格，是土地所有者权益的体现。
4.1.2城市规划应当加强土地的价值规划土地的价值规划是指土地在由生地转变为熟地的过程中，通过现状价值梳理、潜在价值评价、开发价值附加三大要素来确定土地开发的综合价值。这是一项系统工程，对土地运营的最终结果有着极其重要的影响，也是二级市场开发能否成功的决定性因素。城市规划应当结合土地开发运作理论，在土地一级开发中首先要确定土地的开发方向——选择适合的用地物业类型，再根据区域内相同物业类型的二级市场表现来估算所开发土地的现状价值。更重要的是，应当预测土地的增值效益，城市规划通过对土地潜在价值——增值效益的客观评价，为政府进行正确的战略抉择提供参考，防止房地产开发的投机行为。根据土地开发运作理论，我们可以从两个方面评价土地的潜在价值：一是城市空间的发展；二是区域产业的发展。通过以上分析，可以客观地预测待开发土地未来在二级市场的价值，并以此反推得出一级土地开发的潜在价值评价。
4.2完善控制性详细规划编制的内容控制性详细规划目前重视物质环境层面的技术性工作，缺乏对土地开发建设的理性的经济分析，鉴于此，本文围绕土地开发运作理论提出完善控制性详细规划编制内容的几点建议。
4.2.1根据土地开发运作理论完善控制性详细规划编制内容体系根据上述土地开发运作理论的四部分内容(土地制度理论、土地管理理论、土地开发经济理论、土地评价理论)，建议调整控制性详细规划的编制内容，即控制性详细规划的编制内容由控制体系建立、开发管理体系建立、政策框架构成三个部分组成。(1)控制体系建立：主要围绕控制性详细规划的传统核心内容展开，建立规划控制的内容和指标体系。内容层面是指控制性详细规划所控制的要素。指标体系是指针对所控制的内容而建立的由一系列相关的、具有较为明确的专用数量性名称和具有较强可比性的指标构成的体系。(2)开发管理体系建立：控制性详细规划应当控制的是开发的经济利益，而不是追求规划的单纯视觉美感，因此在规划编制当中应当加强对开发项目的管理和对开发的经济、利益分析。(3)政策框架构成：通过控制性详细规划的立法程序，将规划文件上升为行政管理和城市开发必须遵守的法律文件，使行政工作有法可依、城市开发有章可循。
4.2.2加强土地开发运作的经济分析在市场经济条件下，由于城市开发要素(土地、建筑等)在空间分布上的不均衡，城市土地存在级差地租，因此应加强控制性详细规划中有关土地开发运作的经济分析，并将其作为规划内容的重要组成部分。在规划设计方案的基础上，遵循土地利用最优、估计最不利的原则，针对城市开发这一经济活动进行经济效益分析，估算典型地块的投入产出，在满足城市规划基本原则的基础上，按照该地块的市场投资导向，调整规划方案所涉及的控制指标，提高规划的经济性和可操作性，保证规划的顺利实施。
城市土地使用规划篇7
要了解城市土地利用生态规划，就要先明确土地生态规划的概念。本文采用吴次芳等编著的《土地生态学》的定义，即以协调人－自然－土地为核心，按照土地资源可持续利用的要求，对一定区域的土地生态系统进行开发、利用、整治和保护所制定的时间安排和空间部署。土地生态规划总是在一定的区域范围内进行的，更多研究的是一定区域内的土地生态系统长期运行发展的战略部署。
将土地生态规划定位在城市，便是城市土地利用生态规划。城市土地利用生态规划以城市土地为对象，主要内容应包括以下方面：
1．城市土地区位背景与社会经济发展态势对土地生态系统可能产生的影响。
2．城市范围内各土地组成要素之间及各土地结构单元之间的相互关系及其物流、能量流与价值流的传输与量化。
3．土地生态类型与土地利用现状之间的协调程度及发展趋势，生态价值和功能的评价。
4．城市土地生态区的划分原则、类型、结构及其功能。
5．土地生态规划方案的编制模式和方法，实施规划方案的途径与措施。
6．城市土地生态设计的原理及方法。
显然，编制和实施城市土地利用生态规划，核心是明确了解城市土地生态系统本身，即城市土地生态系统的状况、特点。城市土地生态系统兼有土地生态系统和城市生态系统的功能和特点，如净化、承载、物质交换等，其本身又具有敏感性、自我调节能力差等特点，这些特点造成城市土地生态系统特别脆弱，若不持续保护维持平衡，很容易出现系统紊乱，引发环境问题。
存在问题
现行城市土地规划内容片面，忽视城市土地生态系统演进的两面性。
土地生态系统既有社会属性又有自然属性，而目前城市土地利用大多是在建设用地的经济概念下进行的，强调了土地的社会属性，忽视了土地的自然特性及其内在的生态作用，将“城市”看作独立于自然生态系统之外的人工环境，强调人类在城市发展过程中的作用。这种理念以人类社会生产、生活的空间需求作为土地资源开发和利用的依据，忽视了城市土地生态系统本身的自然生产功能，以及由这些功能所衍生的其他生态与环境效益，致使城市土地开发损害了其自然特性，“人为控制”大于“自然作用”，加速了城市土地的生态破坏。
现行规划对土地资源综合生态效率的相关规律认识不足。
城市土地利用和空间建设基本规律之一就是追求城市生态系统运作综合效益的最大化。但由于某些生态与文化效益的发挥具有潜在性和滞后性，而现行相关规划则常常被“显而易见”的直接经济效益目标所主导，因而自然成为片面短视的规划。如城市土地利用结构仍以居住用地和工业用地为主，公共设施及公共绿地不足，这无疑影响了城市土地的合理利用和城市环境。
城市土地评价标准和分区类型片面。
我国现行城市土地利用评价指标体系，在城市总体规划中被称为“建设用地质量评价”，主要包括地形、地貌、地质地基承载等内容，大多属于“土地建设经济性”范畴，针对重点是建设活动本身的经济性，这就忽视了环境生态等相关因素的作用与影响。目前多数城市土地利用规划只做了城市土地功能分区，如居住区、工业区、仓储区等，对城市土地生态分区并未给予足够的重视，强调城市土地的社会经济功能远远多于生态功能，直接导致规划无法符合城市生态系统运作规律。
企业迁移不能解决生态问题。
常见的解决城市生态问题的方法是将污染严重的企业迁移到郊区，事实上迁至郊区的污染企业依然能污染城市土地。因为大气、水污染可以扩散渗透，而对郊区的土壤污染又造成更大的土地生态系统的破坏，将来城市扩展用及此地，必然是一个已经被破坏了的城市土地生态系统。
一项城市土地利用规划，必须致力于实现城市土地的有效、合理、可持续、高效集约利用，相关费用的计算也应将生态成本包括在内。但现实中土地利用费用只计算征地费用、投资费用、人力投入等经济成本，往往不计生态环境成本，这样不符合现在大力提倡的可持续发展、追求三个效益高度统一的策略。
实施城市土地利用生态规划的建议
进行“生态阳光”规划，探索土地生态分区。
所谓城市土地生态阳光规划就是让城市土地减少过强过重的负荷，规划城市适度人口规模与密度，缓解城市土地压力。在城市土地利用生态规划中，土地适宜度分析和土地承载能力分析分别涉及了土地利用规划的不同侧面，应该把两者串联使用。只有将这两种分析串联运用，才能使城市土地达到最有效、最合理的利用。进行城市土地生态分区的目的是为了协调各类用地之间的矛盾，限制不适当的开发利用行为，使人类的经济活动符合生态学原则，创造既合乎人类理想又符合自然规律的土地利用方式。
保护城市土地生态系统，进行土地生态设计，建立水土保持工程。
不断优化城市土地生态系统结构，加强城市污染的综合防治，是提高城市环境质量的根本保证。在城市土地生态系统中，城市绿地水域及其动植物可提高城市土地生态系统的生态功能。商业、住宅、工业等其他城市土地系统，具有经济、社会功能，但常常会降低城市土地生态系统的生态功能。要通过合理配置城市绿地、水域与商业、住宅、工业等用地系统，来提高城市土地生态系统的生态、经济和社会功能。如可以将地表全封闭的行人路面改为网格路面，在格子中植草，既增加了绿地面积，又保护土壤、促进水循环，在此基础上进一步促进城市土地生态系统的良性运转。
扩展城市土地利用生态规划方法。
费用效益分析法，即将生态环境因素成本加入，按照一项土地利用规划会对土地本身以及周围环境造成的正负面影响，进行损害和效益对比分析。分析方法有直接市场评价法、人力资本法、机会成本和重置成本法等。
城市土地使用规划篇8
一、充分认识严禁违法建设的重要性
（一）城市规划区内违法建设行为严重扰乱土地管理和城市规划建设秩序，影响城市市容市貌，造成城市拆迁、建设成本的增加和土地、建设资源的巨大浪费，严重影响城乡发展环境和社会稳定，危及居民的安全，损害广大城区居民的社会公共利益。严禁违法建设行为是维护城市总体规划、提升城市品位和竞争力，促进“六城同创”的一项重大举措，是维护全市人民根本利益、加快城市现代化建设的必然要求，是落实科学发展观，构建和谐社会的具体体现。
二、切实规范城市规划区内居民自建住房的管理
（二）城市规划区内居民具备合法的国有用地批准手续，新建、改建、翻建、扩建自用住宅，必须依照城市规划方面的法律、法规、规章以及《*市城市居民自建住房规划管理办法》规定的程序及内容，向市规划主管部门申请办理《建设工程规划许可证》后，方可开工建设。
（三）未经批准，严禁城市规划区内居民自建房屋行为。对已列入我市“城中村”改造计划的区域，严禁各类建设行为。
（四）未经批准，严禁将沿街住宅房屋建设或改造为商业经营性用房。违反本规定的，由市城市管理行政执法部门依法严厉查处，责令其限期改正，恢复原状；逾期不改正的，依据《中华人民共和国城乡规划法》及城市容貌管理方面法律、法规、规章的规定或封堵。
（五）各居委会要切实加强本居辖区内的土地管理。不得将本居集体所有的土地或管理使用的国有土地买卖或者以其他形式非法转让给任何单位和个人；不得对本居居民违规批划宅基地。对辖区内抢占土地、违法建设等行为要及时制止，并向所属街道办事处以及有关职能部门反映。
三、严格管理房地产开发及其他工程建设
（六）凡在城市规划区内进行房地产开发或新建、改建、扩建等其他工程建设的，均适用本意见。
（七）建设单位或个人应当按照土地管理、城乡规划法律、法规的规定，向国土资源管理部门申请办理合法的用地手续；向市规划主管部门申请办理选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；向市建设行政主管部门申请办理施工许可证。获得上述批准文件后方可开工建设。
（八）建设单位和个人必须按照《国有土地使用权出让合同》规定的期限开工，如不能按期开工的，应提前30日向市国土资源管理部门提出延期申请，经同意延期建设的，其项目竣工和申请市国土资源管理部门竣工验收日期可按同意延建的时间顺延，但顺延时间最长不超过1年。未经批准同意，满1年未开工建设的，市国土资源管理部门征收相当于出让金20%以下的闲置费；满2年未开工建设的，市国土资源管理部门无偿收回土地使用权。
（九）市规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件，要严格按照城市总体规划、详细规划以及市城市规划委员会研究的意见进行审批。
（十）建设单位应当按照规划条件进行建设，确需变更的，必须向市规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，市规划主管部门不得批准；确需变更的，须严格按照城市总体规划、详细规划要求，并提交市城市规划委员会审议；变更审批后应及时将依法变更后的规划条件通报市土地主管部门并公示。
（十一）市城市管理行政执法部门是城市规划实施的监督机关，会同规划主管部门对建设工程是否符合规划要求实施全程监控。建设工程的放、验线及竣工验收由市规划主管部门牵头，市城市管理行政执法部门参加，并签署意见；其中竣工验收须通知市国土资源管理部门参加，并签署意见；对于市国土资源管理部门、市城市管理行政执法部门正在查处的未结案件，相关部门不得进行竣工验收。
（十二）禁止在批准临时使用的土地上建设永久性建筑物、构筑物和其他设施。对具有永久实用性的建筑，不得发放临时建设工程规划许可证。临时用地使用期满，确实需要继续使用的，必须征得土地所有者或原使用单位的同意，并重新办理临时用地审批手续，经批准后方可继续使用，但延期不得超过二年。临时项目使用期满，建设单位必须及时拆除。
（十三）对于本意见实施前，房地产开发及其他工程虽已竣工验收，但是对其违法占地和违法建设行为未予处理的，依据有关法律规定及本管理意见予以处理。
四、严厉查处各类违法建设行为
（十四）城市居民未取得《建设工程规划许可证》，房地产开发和其他工程建设未取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》（或《临时建设工程规划许可证》），或虽已取得上述许可手续，但不按规定内容进行建设的，均依法认定为违法建设。
（十五）建立市规划主管部门和市城市管理行政执法部门之间的规划行政执法工作内部协调运作机制。市规划主管部门在城市规划区内批准的所有建设项目，应在审批同意后3个工作日内将批准内容抄送市城市管理行政执法部门；市城市管理行政执法部门对给予行政处罚的违法建设项目应在作出处罚决定后3个工作日内抄送市规划主管部门。
（十六）市国土资源管理、建设、城市管理行政执法、规划等部门及各街道办事处要严格执行城建工作巡查督导制度，加大巡查力度，及时发现和查处违法占地、违法建设行为。对于发现违法占地、违法建设行为不予查处或者接到举报后不依法处理的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。
（十七）严禁党政机关干部、国家工作人员购买、倒卖、租用集体土地建设房屋。一经发现，由纪检监察部门按照党纪、政纪严肃处理；情节严重的，移交司法机关处理。
（十八）各街道办事处是辖区内居民宅基地和自建房管理的第一责任人。要按照“属地管辖”的原则，充分发挥职能作用，严格居民自建住房用地审核程序，及时制止违法建设行为，主动配合有关执法部门做好违法占地、违法建设的查处等工作。
（十九）市规划主管部门要严格履行城市规划行政许可职能。在规划许可、放验线、规划变更、竣工验收等过程中，须严格执行本意见相关条款之内容。同时，要积极协助市城市管理行政执法部门做好违法建设的查处工作。
（二十）市国土资源管理部门要充分发挥土地监管职能。根据土地管理法律、法规和规章要求，对买卖或以其他形式非法转让土地的，依法没收违法所得，并处罚款；本意见实施后，凡违规批划土地的，要责令退还土地，并限期拆除或没收在非法占用的土地上新建的建筑物；对有关责任人移交市纪检监察和司法部门追究党纪、政纪或法律责任。
建设单位和个人未按照土地批准文件或《国有土地使用权出让合同》约定使用土地的，市国土资源管理部门依法进行处罚。对于改变土地用途的，市国土资源管理部门依法收回用地单位的土地使用权；对于超批准容积率进行建设的，超出部分经有关部门批准认可后，市国土资源管理部门责令补缴土地出让金，重新签订《国有土地使用权出让合同》或签订《补充合同》。否则，市规划主管部门不得为其办理规划变更手续。
（二十一）城市管理行政执法部门要切实担负城市规划执法监督职能。根据《中华人民共和国城乡规划法》以及省政府关于在滕州市开展城市管理相对集中行政处罚权的有关规定，依法查处各类违法建设行为；对于当事人不认可违法建设事实或其他需要对违法建设的性质和程度进行认定的，由市规划主管部门予以认定，提出处理意见，由城市管理行政执法部门予以处罚。
对于未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，由城市管理行政执法部门依法责令停止建设、限期改正，给予建设工程造价5%—10%的罚款。
对具有下列情形之一，影响城市规划、无法采取改正措施消除影响的违法建设，城市管理行政执法部门要依法责令停止建设、限期拆除；对于不能拆除的，依法没收实物或违法收入，可以并处建设工程造价10%以下的罚款；对于当事人不停止建设或逾期不拆除的，由城市管理行政执法部门依法采取查封施工现场、等措施：
1、占用铁路、高速公路沿线两侧控制范围土地的；
2、占用道路、广场、绿地、输配电设施及输电线路走廊进行建设的；
3、占压地下管道、管线设施进行建设的；
4、侵占城市防汛通道及消防通道进行建设的；
5、在批准临时使用的土地上所建设的永久性建筑物、构筑物和其他设施的；
6、建设地点不符合城市功能分区等重要布局的；
7、改变建筑使用性质而对周围环境产生严重不良影响的；
8、对于市政府冻结有关区域建设的通告后，在冻结区域内进行的各种建设行为；
9、其他严重影响城市容貌、城市规划的违章建筑。
（二十二）市*机关要积极配合有关职能部门查处违法占地、违法建设案件。对国土资源管理、城市管理行政执法部门移交的触犯刑法的违法占地行为进行立案调查，及时采取强制措施；配合城市管理行政执法部门对违法建设实施。
（二十三）市纪检监察机关要切实加强对土地和建设的审核、审批、查处等环节的检查监督。制止、纠正乱作为或不作为行为，查处行政机关和国家工作人员的违纪行为，对于不按本意见条款执行的单位和个人，分别情况给予党纪、政纪处分；对于、或情节严重构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。
五、切实加强违法建设查处工作的组织领导
（二十四）市政府成立查处违法建设行为领导小组，负责整体工作的指挥、部署、协调和监督。领导小组由市政府分管领导任组长，市国土资源管理、规划、建设、城市管理行政执法、监察、*、四个街道办事处等单位为成员单位。领导小组下设办公室，作为常设机构，由市城市管理行政执法部门主要负责人兼任办公室主任。
（二十五）领导小组要建立各成员单位之间的联席会议制度，根据工作需要定期召开会议，对重大、复杂、疑难的违法建设案件，研究案情，决定处理意见，组织联合执法。
（二十六）建立城市规划执法、土地执法的治安保障机制。由市*机关向市城市管理行政执法部门派驻治安中队（或治安办公室），实行双重管理，与城市管理行政执法队伍密切配合，协同作战，随时提供现场执法保障，对侮辱执法人员、阻碍执行公务、暴力抗法等违法行为依法及时予以处理。
（二十七）建立城市规划执法的财政保障机制。市财政部门要对有关执法部门给予资金倾斜，足额保障查处违法建设工作所需的办公办案、执法装备等各项经费支出，保证执法工作的高效开展。
（二十八）建立违法建设新闻监督机制。报社、广播电视等新闻媒体要切实担负起新闻监督职责，对违法建设行为及其单位、个人予以曝光，对依法实施的违法建设活动给予及时报道，营造全社会关注城市规划执法、支持城市规划执法的舆论氛围。
（二十九）市政府将该项工作的开展情况纳入上述有关单位的年度考核内容。对落实不力的单位要通报批评，对造成较坏影响的要追究单位主要负责人和具体承办人的责任；对措施有力、成绩显著的单位给予表彰奖励。
城市土地使用规划篇9
关键词：城市规划；土地资源；建设
中图分类号：tU98文献标识码：a
前言：
城市承载着人们对生活品质的向往，也承载着区域政治文化经济的发展。伴随着城市经济社会的发展，土地价值的实现也已成为影响城市建设发展的重要因素。城市规划管理与城市土地管理工作应紧跟时代形势，着眼长远、顾全大局，不断完善自身素质，提升服务水平，做好相关工作，切实解决好城市规划和土地资源利用中存在的问题，为城市经济社会健康发展、居民生活和谐安定做出应有的贡献。
1、城市规划与城市土地资源利用中存在的问题
1.1、城市规划与城市土地资源利用不相协调
目前，我国城市规划和土地资源利用的法律法规配套体系较为完善，但城市规划与土地管理部门之间的衔接机制仍显薄弱。随着形势的变化，加之各地情况的千差万别，城市规划和土地资源利用之间仍然存在着不相协调之处。
1.1.1城市规划与土地利用规划内容不相协调。城市规划由规划管理部门负责制定，而土地利用规划则由土地管理部门负责制定。如果两个部门在各自规划编制过程中缺乏必要的沟通和交流，两个规划就会出现统计口径不一致等不相协调的地方。
1.1.2城市规划与土地利用规划步调不尽一致。土地利用规划已经编制，但城市规划还没有覆盖的地区，未批先建现象比较多，这个问题在城市边缘尤为突出。这种未批先建的行为，在很大程度上给规划管理工作造成了被动，使规划管理部门不能及时准确掌握土地利用的情况，在一定程度上导致了规划管理的失控。
1.2、城市土地资源开发利用未能按要求服从、服务于城市规划建设
城市土地收益是城市规划建设的重要资金保障，是城市建设发展的基础，也是城市可持续发展的必需条件。城市土地资源只有得到合理地开发利用，才能更好地服从、服务于城市规划建设的客观需要。然而在实际情况中，城市土地资源开发利用不合理的现象却普遍存在。
1.2.1城市土地市场化运作未能很好地服从于城市建设既定规划。一些城市通过拍卖土地等市场化运作方式来筹集城市建设资金。特别是对于城市黄金地段的土地资源，在拍卖过程中往往过于注重土地出让价格而忽视了城市功能分区的需要，使土地开发建设未能严格按照城市既定规划加以控制，以致把本应为市民服务的绿地、公共服务设施用地变相地让地产商利用、侵占，损害了公共利益，干扰了城市建设既定规划效果的实现。
1.2.2城市土地收益未能很好地服务于城市规划建设。土地收益的一部分应用于城市的规划建设，促进土地有效利用，从而获得更大收益，实现城市的可持续发展。然而，一些城市土地收益并未很好地用于诸如城市园林绿化、道路交通设施、市政基础设施等公共项目的投入，从而制约了诸如城市景观形象提升、城市交通状况改善和城市生态环境改善等能够促使土地增值的积极因素，制约了城市的建设发展。
1.3、城市规划制定不够科学严谨，土地资源不能得到合理利用
作为城市建设管理的重要依据，城市规划一经批准，便具有法律效力，因此，城市规划的制定必须做到科学严谨。而一些城市规划的制定，或多或少存在着一些不合理性，不仅使城市建设没有自己的特色，更造成了土地资源的浪费和建设管理成本的增加。
1.3.1进行没有必要的规划和开发，土地资源应有的价值得不到体现。一些规划未能对城市有限土地资源进行合理有序地规划和开发，使土地资源未能体现其应有的价值，特别是一些具有增值潜力的土地，由于开发不甚合理，影响了土地资源应有价值的体现，甚至阻碍了城市的可持续发展。
1.3.2规划编制过程中，未能对城市现有景观资源进行严格保护和充分利用。一些规划未能对城市现有植被、文物、水系等景观资源进行严格保护和充分利用，反之是先行破坏、而后建设，不仅失去了城市本来的独特景观，使城市建设出现“千城一面”的格局，更增加了城市的建设管理成本，使城市建设管理费用高、发展迟缓。
1.4、城市绿地系统规划薄弱，土地资源升值空间受限
城市绿化是城市建设的重要内容，是提升城市形象、增添城市活力、展现城市魅力的重要支撑，更是提升城市土地资源价值的重要途径。然而，一些城市在绿地系统规划中存在一些问题，制约了城市的建设发展。
1.4.1绿地系统规划未能充分保护和利用好现有绿化资源。一些城市的绿地系统规划忽视了对现有山体、水系、植被等绿化资源的保护和利用，额外增加了城市建设后期绿化的成本。特别是对一些年岁逾百的木本植物，由于未能采取严格的保护措施，致使一些不可再生的绿化资源在城市建设中遭到毁坏，给城市文明造成损失。
1.4.2绿地系统规划缺乏切实可行的园林专业知识作为技术支撑。一些城市的规划只对城市绿化进行了控制性规划，没有切实可行的园林知识指导，使绿地系统规划出现一些违背自然规律的情况，造成绿化建设资金的重复投入。
2、城市规划与城市土地资源利用节约方式
2.1、城市规划过程中土地资源的节约
2.1.1合理利用土地，协调发展城乡资源
目前，我国的城镇化建设处于一个较为快速的时期，在这个过程中有关部门需要注意的是要有效的协调城乡发展，不能够一味的追求城市化建设，做出一些破坏耕地的举措，还要能够合理的布局现有的土地空间，使其最大限度的发挥作用。
2.1.2密集城市发展，协调城市功能
城市建设的过程中要充分的重视各个区域的土地资源的价值，要对各个位置土地实现合理利用，也就是说要注意对城市内的各个土地功能进行有机的协调，实现区域间的土地功能的完善，这样不仅可以有效的推动该地区的发展，还能够协调城市的整体功能，使城市发展更加的集中和集约。
2.2、交通能源的节约
节约能源是我国的主要国策,城市是能源集结和消耗的集中地,除了工业消耗大量的能源外,交通能源消耗也很大。我国的大部分机动车都集中在城市,特别是这些年来私人用车爆炸式增长,能源短缺矛盾更加突出。通过总体规划合理的城市用地布局、道路网规划、交通设施布置和交通方式的选择等手段能有效节约大量的交通能源。
2.3、建筑和市政基础设施建造资源的节约
建筑物和市政基础设施是城市最大的财富,它们的建造需要漫长的岁月,花费无数的资金和各种建造资源。改革开放三十多年来,我国城市建设的速度、建设规模是世界第一,但拆除量也是世界第一,建筑寿命相对较短,尽管设计寿命一般都为七十年,但平均只有二十多年。我们的城市一边在快速创造财富另一边又在毁灭财富,造成经济的巨大损失和资源的巨大浪费,是不可持续发展的行为。造成这种现象的原因很多,但规划不当是主要原因之一。
结语：
近些年来，我国的城市建设取得了非常大的发展成就，城市化的面积和范围不断的扩大，有效的改善了城市环境，提高了人们的生活质量。但是与此同时也存在一些城市建设带来的负面问题，资源的浪费和环境的破坏就是其中之一。在以后的城市规划的过程中，有关部门应该重视各种城市资源的节约，无论是土地还是空间，无论是能源、水资源还是生态环境，都应该是城市规划的重点考核内容。
参考文献：
[1]．林琳，毕克妮．体现可持续发展思想的城市规划方法研究［J］．山西建筑，2011，37
城市土地使用规划篇10
关键词：城市建设土地资源利用解决对策
中图分类号：G273文献标识码：a
土地资源是一个城市建设所需的重要载体，也是不可或缺的重要资源。土地资源的重要性众所周知，如果城市在建设过程中不能科学合理的规划、使用土地资源，不仅不能为城市带来新形象，同时还会影响城市后期的建设和发展。
一、城市建设中土地资源利用存在的问题
1.城市建设与土地管理不相适应
加快城市建设是促进城市经济发展的重要方法，加强土地管理是城市建设的重要保证，也是我国的国策之一。目前，我国已经基本上建立了比较系统的城市规划和土地管理法律、法规、政策，但是，不同时期不同区域的形势不断发展变化，城市建设的实际情况又千差万别，这样，土地管理与城市建设之间就免不了出现一些矛盾。
首先，城市开发、发展规划与土地资源利用规划不完全一致。也就说，目前的城市建设和土地规划存在着矛盾，主要原因是相关部门之间缺乏沟通与协调，城市建设以城市整体规划为核心，由城市规划发展部门制定，而土地规划则由土地管理部门负责，但是，这些部门在制定相关规划时，不能及时的沟通，容易在一些问题上产生异议，对城市建设造负面影响。如果同一块土地在土地管理部门的规划中作为农田保护区来建设，但是城市规划部门却不知道这一情况，将其规划在城市建设用地范围内，这就给实际施工增加了困难，降低了城市建设的效益，减缓了城市建设的速度，特别是在事关经济发展大局的土地规划问题上。
其次，是土地管理规划与城市发展步率不同。在我国目前的法律体系中，涉及城市建设规划和土地管理的法律法规，明确规定了土地管理以及城市建设的程序。但是，在实际的执行过程中，两个部门常常不能沟通到位，不能好好配合，导致执行过程的步伐不一致，两方面管理脱节，造成办事效率不高的局面，对城市建设的顺利实施产生不好的影响。假如两个部门都能按规定程序办事，城市建设单位或个人首先取得建设规划部门的《建设规划许可证》，然后向土地管理部门申请《土地使用许可证》，就可有效避免各种矛盾的发生，尤其是在小城镇建设中要特别注意。然而现实操作中并不一定按此顺序走，一旦相关部门之间发生摩擦矛盾，就会使城市建设工作被耽搁。
2.城市建设中土地的不合理使用
城市土地资源是城市建设的重要资源，土地的合理利用是城市建设顺利进行的重要保障，但是，一些城市在建设过程中存在对土地资源的不合理利用现象。从城市土地利用现状来看,工业用地比例偏高,道路广场用地、公共绿地比例偏低,依然是城市土地利用方面存在的主要问题之一。据统计分析,2007年全国设市城市工业用地占城市建设用地总量的36.9%,2008年为44.86%,2009年为50.63%,2010年为55.23%。这些数据说明,自2007年以来的5年时间内，工业用地比例偏高的状况基本没有改观。2007年,全国省内城市绿地占城市建设用地总量的9.8%,2008年为8.6%，2009年我国主要旅游城市的桂林,公共绿地的比例为17.6%,杭州仅为10.7%。国标5城市用地分类与规划建设用地标准规定的绿地比例为8%-15%,而1997年全国平均的城市绿地比例刚刚达到国标规定的下限。
土地不是可再生资源，城市土地在用途变化后很难形成新的经济功能，这就出现了对于土地资源的浪费行为。国家政策中明确规定，土地资源的收益要用于城市基础建设，培植新的经济载体。然而，事实上，城市建设过程中的土地资源的收益并没有真正用于城市基础建设，如此一来，浪费了土地资源的很多价值，这样就不能从中获取最大利益。如果城市规划建设部门能扩大绿化建设，加强交通建设、生态环境建设等等，更大程度的发挥土地资源的价值，就能使土地资源得到最大利用，最大限度地促进城市经济建设。
不合理利用现象的另一个表现是城市土地市场化运作不够规范。有些城市为了发展城市经济，从各种渠道筹措资金，甚至去拍卖城市中心黄金地段的土地，这种市场化行为无可厚非，然而，在实际操作中却朝着相反的方向进行，不能全面考虑城市的整体规划布局。把本来发展为绿地规划的土地用作建房，将建筑用地做为商业区，这在很大程度上破坏了土地资源，同时也使城市建设规划乱了篇章。城市土地利用的方向失控,集中表现在房地产开发中,高档宾馆、酒店、大型商场、人造景点、高尔夫球场等设施的开发过热,而城市居民迫切需要的经济适用房的开发建设投资却不足,与之相配套的绿地、体育场地、停车场等公共设施的建设更显得不够,造成城市土地利用结构新的发展不平衡。
城市土地开发和利用过程中对土地的区位规划和地区之间的优势互补价值没有做出明确的划分，也没有一套科学合理规划的标准去执行。行政办公类型的土地开发与工业占地开发的均衡性很差，例如在我国较早的城市发展规划中，新工业城市的行政办公区与工业建设区几乎连成一体。但是现阶段对规划不合理的行政办公区与居民区又要进行另外的安置，对人力物力财力等社会资源造成了很大的浪费。受到区域经济发展不同程度的影响，城市中心区域大多数的商贸开发，金融开发，地产开发占用了大量的土地资源，中心地带土地资源和空间资源未能做到最大空间的安排组织，由此也产生了一定的资源浪费，某些政府官员还故意将商业区的规划复杂化来为自身获取利益。
二、解决城市土地利用问题的措施
1.挖掘城市土地的剩余潜力
城市的发展建设要从我国的基本国情和社会经济发展水平出发。随着我国市场经济的不断完善，在这种情况下进行城市建设，要充分挖掘城市土地的剩余潜力，加强资源的优化利用与配置，增加基础设施建设，提高土地容积率、产出率，扩大城区容量，搞好城市可持续发展工作。由于市场经济运营特点的核心因素就是“利益”，所以就会出现各种追名逐利的投机倒把行为，由此会导致土地资源价值的无计划上涨，在利用市场机制不断调整区域城市结构、城市用地结构和用地布局的同时，还要全面考虑城市、集镇相互协作。
从我国经济社会发展走向看,城市化正进入较快发展期,对城市用地的需求必将持续上涨。而我国的土地资源是有限的,可供城市发展建设的用地更为短缺,僧多粥少的供需矛盾十分突出。为此,在城市土地开发利用中要坚定不移地坚持可持续发展战略,贯彻在各类规划的编制、审批和实施管理的全过程。
2.科学制定土地、城市两规划
土地利用总体规划是国家调控土地的基本手段，通过分析土地利用的现状和土地潜力，科学地预测未来土地需求，调整各类用地结构和数量，从而综合平衡土地供需形势，达到宏观调控土地的目的。针对于我国城市建设的基本情况，所谓城市规划就是指以我国国家以及各级政府对城市规划颁发的各种规定为工作基础，以“公共干预”手段为工作方法，使用先进合理的、经济的具有法治、行政性质的管理手段对市场土地进行的管理工作。在具体的管理过程中，一定要从城市实际情况出发，用公共干涉的手段统一控制，安排城市化建设的各个工作环节，取消重复机制，减少城市化过程中土地资源不必要的浪费，把粗放型土地利用方式转变为集约化经营土地模式。城市规划是根据城市经济、社会发展的需求，在研究城市密度的前提下，对城市空间布局和城市形态进行的总体设计，并通过城市土地利用规划来落实。
结束语
在成熟化的城市建设过程中，土地的利用情况是否合理，规划起着不可或缺的重要作用。而在当前土地资源紧缺的社会条件下，土地资源的合理利用更是当前城市化建设面临着的主要问题。政府部门在制定城市规划时，要主动听取土地管理部门的建议和要求，结合当地历史文化、发展前景、土地资源利用情况等进行详细规划，制定出符合当时当地的建设理念。将整个城市建设尽可能地做到全面、合理、科学，在建设过程中要高瞻远瞩，提高城市的经济水平，完善城市的基础功能建设，使土地资源得到最大程度的利用。
参考文献
【1】吴炳怀.区域、城市整体发展与旧城功能、用地结构的调整.城市规划.2010.09；90-93
【2】张季．多视角的城市土地利用.上海：复旦大学出版社.2006．