商业地产销售策划方案篇1
房地产销售合同范文一委托人：(以下简称“甲方”)
地址：
营业执照号码：
物业人：(以下简称“乙方”)
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经甲乙双方友好协商，甲方现委托乙方为其旗下物业独家全程销售商，双方协议内容如下：
项目名称：
项目地理位置：
项目占地面积：亩
项目总建筑面积：平方米
1、关于项目保证金
1.1为表达双方合作之诚意,乙方于签署本合同书之日,向甲方支付本项目销售保证金：人民壹拾伍万元(￥150000元)。本合同签订之日起七日内，甲方返还乙方保证金中的金额：人民币壹拾万元整(￥100000元);剩余款项共计人民币伍万元整(￥50000元),在双方合同结束时,由甲方返还予乙方。
2、销售部分
2.1本合同有效期限:20xx年月日起至200年月日止，共个月。委托期结束，双方可以协商续约或者终止合作;甲方应于期届满前一个月以书面方式通知乙方续约条件或终止合作决定。
2.2本合同签订后乙方成立由策划及销售精英组成的项目小组，为发展商提供贯穿整个项
目的策划及销售整体服务;同时派出销售队伍，提供销售全过程的优质及高效服务，从开发客户、接待客户、追踪客户至安排相关认购手续，及售后追踪服务等(销售工作详见合同附件)。
2.3在委托期内，对于所有可供销售(住宅/商铺/车位)面积，成功出售本项目之每一个单位后，甲方须按成交单位之合同金额总价的3%支付予乙方作为销售佣金;由于甲方自行联系成交的团购业务,经双方确认之后,按成交单位之合同金额总价的1%由甲方支付予乙方作为销售佣金。
2.4在委托期内若买家已交付定金并签署【购房认购书】后悔约或已交付临时定金后拟订，该定金将由甲方没收，并即时由甲乙双方均分。
2.5在委托期内，若买家已交付定金并签署【购房认购书】或已交付临时定金，即使本合同书之有效日期已过，该交易仍然属于“成功出售”，甲方须按实际销售收入金额和2.3、
2.4条款支付销售佣金予乙方。
2.6在委托期内若买家于签署【正式买卖合同】并交付首期款或促证金后悔约，该交易仍然属于「成功出售，甲方仍须按实际销售收入金额和2.3、2.4条款支付销售佣金予乙方。
2.7租赁佣金的计算方法：
在委托期内，在本项目未出售部分成功完成的每一宗住宅、商铺或车位租赁交易，甲方均须向乙方支付合同约定的一个月月租金金额的佣金。同时，乙方保留向承租客户收取首月租金额作佣金的权利。
2.8佣金的支付方法：
2.8.1在上述条款中所规定的由甲方支付的销售佣金、租赁佣金及均分的违约补偿金，均采取月结方式结算;乙方每月25号与甲方财务结算人员进行核对，甲方于次月3号前支付乙方上月应付佣金;
2.8.2如甲方未能在合约所定限期内付款，则甲方除支付应付佣金金额外，每逾期一天须向乙方支付应付佣金的3‰作为滞纳金。
3、甲方责任
3.1本合同签订后，甲方须尽快向乙方提供有关本项目的详细资料，包括但不限于甲方营业执照复印件、投资许可证、开发公司资质审查、工商营业执照等(复印件)、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》等售房文件
3.2甲方承诺本项目的产权及相关文件及合同之合法性、因房屋产权所致瑕疵(包括但不限于抵押担保等)及合同产生之一切后果，由甲方全权负责。乙方在销售房屋过程中如发生房屋产权及所属纠纷时,甲方负全部责任;
3.3甲方向乙方提供的资料包括：外形图、平面图、地理位置图、室内设备、建设标准、电器配备、楼层高度、面积、规格、价格、其他费用的估算等;
3.4在收到乙方提供之意见或建议时，须尽快作出答复，不得拖延;
3.5甲方在对项目所作任何形式之宣传时(包括所有的宣传册、Dm单、平面广告以及户外广告等)，须在相应位置显示乙方为本项目之全程营销商，并接受及维护乙方本身形象之规范，按照其原有商标设计之使用方式;
3.6负责确认所有有关本项目之推广方案及支付推广费用，包括售楼部设计施工、样板间的设计施工、日常运营费用(不包括乙方销售人员的工资、交通、以及其他福利待遇)、项目广告设计、广告投放、建筑模型制作、示范单位设计及施工、展销会、新闻会等。
3.7甲方每月必须盖章确认由乙方提交的已(租/售)单位清单及佣金之明细;
3.8甲方应开设专用收款帐户，并派遣专人在现场收取售楼房款、定金和相关代收费用。
4、乙方责任
4.1乙方须从项目前期的市场分析、项目定位、建筑设计顾问、销售建议、销售方案、销售管理等，向甲方提供完善和高效的专业服务;
4.2乙方承担销售现场销售管理人员及置业顾问的全部费用(包括员工工资、销售提成、交通、生活费、工伤、福利等);
4.3成立由策划及销售精英组成的项目小组，为发展商提供贯穿整项目的策划及销售整体服务(包括从开发客户、接待客户、追踪客户至安排相关认购手续，及售后追踪服务等);
4.4提出关于规划、设计的专业意见;
4.5利用乙方现有客户资料库存进行本项目的宣传;
4.6派出从业经验丰富的管理人员，全面统筹相关工作;
4.7主持并出席相关例会;
4.8负责统筹、协助及安排宣传工作;
4.9协助发展商监督广告设计及制作进度;
4.10提供售楼场地布置的专业意见;
4.11每日、周提交销售报告及定期递交市场状况报告;
4.12乙方负责协助甲方与购房业主签定正式《商品房买卖合同》;
4.13在正式销售前，乙方须向甲方提交详细销售计划书，并经双方签字认可后方可执行销售。
4.14乙方在销售过程中，不能向客户作出虚假承诺或宣传，如有发生甲方保留对乙方追究法律责任的权利。
5、合同的解除
5.1根据合同双方约定期限自动解除合同;
5.2乙方员工的行为、言语严重损害发展商信誉及利益(明确定义另行商议)情况时，甲方有权解除合同，只须在正式解除合同前清付本合同规定应该支付的佣金，而无须支付任何赔偿;
5.3甲方出现以下情况时，乙方有权解除合同，则甲方须于乙方提出解约后七日内,付清合同规定的所有应付佣金及其他费用：
5.3.1工期延误超过三个月(不可抗力情况除外);
5.3.2协助推广的措施未能兑现，如售楼部及样板间工期无故延误、已应诺的广告投入无故
延误或取消等;
5.3.3对乙方提交的推广或销售方案无故拖延，决策不及时;
5.3.4员工的行为、言语严重损害商信誉及利益(明确定义另行商议)。
5.4如约定双方其中一方未能履行职责时，甲乙双方可协商解决，在双方同意的情况下，可中止此合约。届时乙方仍可收取包括在此期间内已出售/出租单位之佣金，按本合同第2.8条之约定执行。
6、其他
6.1乙方同意在签署本合同书后立刻筹备策划销售工作，而甲方亦同意于签署本协议书后立即履行第3条中甲方责任的条款，以使乙方能尽快开展销售;
6.2乙方派出的参与本项目相关工作所有人员，其管理权在乙方，其管理工作属乙方的内部事务，甲方不得干预。若甲方发现乙方人员出现有损甲方或本项目形象、利益等行为，可直接向乙方委派的负责人提出，乙方必须作出合理解释及补救措施。
6.3甲方在委托期间及期届满后十八个月内，不可聘用曾参与本项目工作的所有乙方的在职或离职人员。否则，乙方有权要求甲方必须按本项目未售出部分总销售额的0.8%对乙方作出赔偿。
6.4甲乙双方均同意本合同在双方签署及盖章后生效，若在执行协议中发现未尽善事宜，可经由双方协商，并经双方同意后予以补充或修改;
6.5若任何一方违反本合同约定，守约方可依照本协议及中华人民共和国法律在中国境内向违约方索取损失赔偿;
6.6本合同适用《中华人民共和国合同法》及房地产相关法律法规，并受其管辖;
6.7合同一式肆份，甲乙双方各执贰份，均具有同等法律效力。
委托方：受托方：重庆钢运代表：代表：
日期：年月日日期：年月日
房地产销售合同范文二甲方：
乙方：
甲、乙双方本着平等互利、友好协商的原则，就甲方委托乙方负责甲方开发的位于******的*****项目(以下简称本项目)的独家策划工作，特订立以下合同条款：第一部分委托策划工作方式
甲方委托乙方负责本项目前期策划、营销策划、广告策划、销售等工作。第二部分委托策划工作期限
委托期限由本合同签订之日起至本项目交付使用后三个月止。
第三部分委托策划工作范围
甲方委托乙方策划之部分为本合同约定的全部商铺、住宅等可销售物业，可销售面积约为40000平方米。
第四部分甲方的责任与权利
一、甲方向乙方提供本项目所有相关证明文件及策划过程中所需的资料，并确保一切资料的及时性、有效性、合法性和准确性。
二、甲方负责本项目策划过程中营销推广所需费用，其中包括但不仅是所列部分：
(一)各种广告推广、销售道具、建筑景观及户型效果图及有关销售资料的制作、派发及等费用。
(二)各类公关活动所需的展示场地(包括售楼部、展示会等)及有关设备的租用、布置、水电费、电话费等费用，以及视项目需要赴外地进行营销活动所需的费用。
(三)广告制作费：本项目的广告制作由甲方直接与制作公司签署合同，由甲方直接向制作方付款。
(四)广告费：本项目的广告由甲方与媒体单位直接签署合同，由甲方直接向方付款。
三、全案广告推广费用控制在本项目可销售总额的1%左右，分期投入。详细广告计划及费用由乙方分阶段提交，在征得甲方确认后执行。
四、甲方负责收取定金、购房款，负责合同的登记备案、银行按揭审批手续及办理产权。
五、甲方应按时向乙方支付本合同约定的策划费。
六、甲方有权对乙方的策划活动进行全程监控，对策划案享有独家使用权。
七、若乙方违约或不能按时完成本项目的策划工作，甲方有权按约终止合同。
第五部分乙方的责任与权利
乙方按项目实际进展进行相关的策划工作，其中包括但不仅是所列部分或视项目实际情况进行增减：
一、前期策划
(一)市场调研
1、**县房地产市场现状分析。
2、**县主要路段商业状况。
3、消费型商业业态分析。
4、现有商城营运现状分析。
5、典型业态经营现状分析。
6、住宅市场情况。
7、潜在客户市场调查分析。
(二)项目定位
1、项目所在地块的优劣势、机会点与威胁点分析。
2、项目产品定位。
3、项目概念定位
4、目标客户市场定位
5、项目定价范围建议
(三)产品优化建议
1、参与项目总平规划讨论。
2、参与建筑风格方案讨论及建议。
3、参与户型平面方案讨论及建议。
4、参与配套设施方案讨论及建议。
二、营销策划
(一)项目营销总体策略;
(二)项目阶段性营销计划;
(三)入市时机选择;
(四)销售分期控制;
(五)价格定位及策略;
三、广告策划
(一)项目推广口号
(二)项目卖点整合包装
(三)整体广告计划
(四)广告预算及媒体组合
(五)项目形象策划
1、项目基本形象设计：
(1)标志
(2)标准字
(3)标准色彩
(4)标准组合
2、项目标志形象应用设计：
(1)内部应用：名片、信封、信签、识别卡、文件袋、贺卡、水杯、手提袋;
(2)销售中心：装修建议及展板设计;
(3)户外应用：工地围墙、引导旗、车体、广告牌等
(六)传播工具的创意与设计：
1、楼书创作(创意、文案、设计)
2、折页及海报创作(创意、文案、设计)
3、报广创作(创意、文案、设计)
4、广播、电视稿文案等
四、销售
(一)建立销售队伍，依合同授权范围内执行销售行为
(二)销售文件及管理文件的制订
(三)销售道具使用
(四)销售人员培训
(五)制订销控计划
(六)销售执行的内部协调程序
(七)客户资源库的建立
(八)售后服务机制建立
(九)定期报送各项统计报表
五、乙方针对本项目成立项目组，并实行项目经理负责制。项目各阶段策划、计划、文案、创意由乙方本部负责，项目经理主持本项目具体运作和计划实施。项目组人员构成：项目经理(兼现场经理)壹名、策划壹名、文案壹名、平面设计壹名、现场主管壹名、文档管理专员壹名、置业顾问数名。除策划、文案、平面设计外，其他人员长驻项目所在地，并根据项目需要，适时不定期另行派遣人员到**协助工作。乙方自行负责项目组的办公费用及其人员工资等各项开支。
六、乙方应向甲方提供每月的销售情况统计分析。
七、乙方独家享有本项目的“****”策划的署名权。
八、乙方有权按本合同约定如期向甲方收取策划费。
第六部分本项目正式开盘销售的基本条件
甲方取得本项目的预售许可证及相关法律文件，且整体销售准备工作已完成。第七部分策划收费标准及支付方式
一、策划收费标准
甲方同意乙方按本项目商铺、住宅等可销售总额的百分之二(2%)收取策划费。成交金额以客户签订的《商品房买卖合同》上的金额为准。除物业管理用房外，其它任何形式的销售成交都列入计算策划费的金额。
二、策划费计算及提取方式
(一)在本合同签订后，甲方同意在每月30日先按人民币10000元/月的标准预付给乙方，直至本项目开盘正式销售当月止，期间所产生的预付款从乙方第一期所提取的策划费中扣除。
(二)本项目正式开盘销售后，乙方策划费按月结算。在购房者与甲方签订《商品房买卖合同》并支付定金，即视为乙方销售成功，并计入销售目标考核业绩。在甲方收到购房者支付的首期购房款(不低于合同总额的30%)时，即可进行策划费的结算，其结算金额按《商品房买卖合同》总价金额进行计算。
(三)乙方总体销售目标是本项目可销售面积(不含二层商铺)的90%以上，策划费的提取比例与销售业绩挂钩：
1、乙方销售目标表(按可售面积计算，不含二层商铺)：
阶段时间销售目标
第一阶段项目开盘后45天内可售面积的30%
第二阶段项目结构封顶30天内可售面积的50%
第三阶段项目交付使用后90天内可售面积的90%
2、乙方策划费的提取比例：
阶段完成的销售面积比例提取比例
第一阶段可售面积的50%前已结算策划佣金的60%
第二阶段可售面积的51-89%已结算策划佣金的90%
第三阶段可售面积的90%以上已结算策划佣金的100%
(四)二层商业部分不列入销售目标考核，甲方按实际销售合同金额的2%向乙方支付策划费。
(五)策划费付款时间：策划费每月结算一次。在每月的30日，双方结算当月的款项，在次月的5日前双方予以确认，在确认结算单后5日内，甲方向乙方支付应付策划费。
(六)若已交定金的客户违约，其定金由甲方没收，甲方应将没收总额的50%作为乙方该次的策划费(同时不重复计算该次成交的按2%提取的策划佣金)。
三、溢价款(不含二层部分)的结算、分成比例、提取时间的约定
(一)甲方根据乙方提供的定价策略所制定的各期销售底价表，经甲、乙双方确认后未经对方同意不得更改，并作为计算溢价款的依据。
(二)本项目之成交金额须在双方确认的销售底价以上。若因特殊情况，甲方认可以低于底价出售，可视为底价销售，统计溢价部分时的销售金额以底价计算。
(三)本项目实际成交总额超出双方确认的以销售底价表计算的总额部分(合同期满或终止时未售部分的单元以底价表金额视为实际成交金额)视为溢价。
(四)本项目之溢价部分，甲、乙双方按8：2比例分配。
(五)溢价款的结算及支付时间：在本合同期满或终止的五个工作日内，双方进行溢价款的结算，在结算后的五个工作日内甲方将乙方应得溢价款一次性支付给乙方。
第八部分双方工作原则
一、甲、乙双方已确认的策划计划，在执行过程中任何一方在未征得对方的许可下不得变更，否则产生的责任由变更方负责。若需修改已确认的文件，需事先征得对方同意，并以书面形式确认。
二、甲方指定项目负责人为，乙方指定项目负责人为。甲、乙双方指令性文件均需项目负责人签字，双方负责人对递交的文件负责。双方项目负责人若有更改，需以书面形式通知对方。
三、乙方分阶段向甲方提交“项目工作计划”，“项目工作计划”将确定每一阶段的执行项目计划。甲方在规定的时间内对乙方提交之“项目工作计划”进行核准确认，并由本项目负责人签字后送交乙方。乙方依据甲方负责人签署的“项目工作计划”开展工作。
四、在委托期限内，甲、乙双方收到对方提供的意见及文件时，应在要求期限内就对方意见做出答复。若因对方未能在规定日期内提交书面答复，致使本项目工作产生延误，并造成实际损失，由责任方承担相应责任。
五、甲、乙双方对本项目的策划方案均负有对外保密责任。
第九部分违约责任及合同终止
一、双方按本合同约定享受权利与承担义务，任何一方违约均要承担违约责任。
二、若甲方未按规定的建筑标准、质量及交房日期将房屋交付使用，由此引起的法律责任由甲方自行承担，与乙方无关。
三、如因甲方与、制作单位产生纠纷而导致媒体及广告工具制作不能按计划完成，乙方不承担违约责任。
四、甲方在本合同期限内，不得委托其它公司或个人从事本项目的策划活动。
五、若因甲方原因导致乙方策划工作无法进行或完成，甲方应一次性支付人民币壹拾万元给乙方作为补偿金。若因乙方违约而导致本合同提前终止，乙方也一次性支付人民币壹拾万元给甲方作为补偿金。
六、甲方应如期按本合同规定的方式及时间付款，若甲方延期支付策划费用超过10个工作日，甲方应按应付款额的每日万分之五的违约金支付给乙方。
七、在策划期间，若乙方连续两期未能完成预定的销售目标，甲方有权终止合同。
八、由于乙方在策划过程中因自身原因引起外界纠纷概由乙方负责。
九、合同期限内，乙方享有独占、排它的本项目广告媒体上的策划署名权。非经甲、乙双方许可，其它任何个人或单位不得冠以“策划”等有关或同类字样。
十、委托期的延续或终止在委托期限完结前14天内决定。
第十部分其他事宜
一、在条件成熟时，本项目的总平图、建材设备及配套设施表、工程进度表、销售底价表由双方加盖公章，作为本合同的附件。
二、争议的解决方式
本合同发生纠纷时，应由双方协商解决。若协商不成时，任何一方均可向合同标的物所在地法院提请诉讼解决。
三、本合同正文共6页，壹式肆份，双方各执贰份。其他未尽事宜另行协商，双方可签订补充协议，补充协议与本合同具备同等法律效力。
甲方：乙方：
代表人签章：代表人签章：
签约日期：签约日期：通讯地址：
通讯地址：
联系电话：联系电话：
房地产销售合同范文三甲方：_____________________________
乙方：蓝盛琪(香港)商业管理集团公司
甲方委托乙方负责河南省信阳市淮滨商贸城项目的营销策划设计、楼盘销售指导、招商指导、商业运营、物业管理顾问的策划咨询工作。双方在平等互利的基础上，经友好协商达成以下协议：
-、项目情况
项目名称：淮滨商贸城
面积：__________
项目地点：河南省信阳市淮滨县南大街中段
项目类型：商业房地产商铺销售
合作方式：销售策划
二、甲方的权利和义务
1、甲方作为本项目的开发商，有权决定项目经营的大政方针。
2、甲方有义务向乙方提供本项目有关的各种资料。
3、甲方有义务按照合同规定及时支付乙方的各种费用及提成。
4、甲方在整个项目工作进行中，有责任按照既定的方案要求，认真组织实施具体各项工作，使乙方的方案得以充分的发挥。
5、甲方承担各种媒体的费用和活动实施费用，整体的广告宣传投入不低于40万元(人民币)。
6、甲方需要向乙方提供办公场所、办公设备、办公用品、话费补助。
7、乙方派出人员在甲方项目地(淮滨)执行工作期间食宿及生活配套设施费用由甲方全权负责(可与甲方员工相同)。
三、乙方的权利和义务
2、乙方为甲方项目开展营销策划、商业运营管理工作。在合同期间，乙方派出的人员负责营销策划设计、楼盘销售指导、招商指导、商业运营、物业管理顾问咨询等工作。
3、乙方在甲方预付款到帐个工作日内提供项目的工作计划书、策略执行案和部分广告案大纲。
4、乙方有权在市场变化中经与甲方协商认可后，不断修正工作方案，已达到最佳的工作效果。
6、如果甲方不能按照合同规定付款，乙方有权利停止工作。乙方在工作方案得到确定后，负责具体指导、监督和实施各项工作。
7、乙方人员应参与当担相关部门的主要负责人。
四、乙方的主要工作内容
1、方案的策略研究与设计工作
a.关于项目所在市场的定量、定性研究与分析
B.营销策略拟定及项目概念的设计与开发(概念包装)
C.营销广告策略的拟定
2、前期方案策略设计、实施工作
a.营销推广策略、阶段性销售策略及具体营销工作中的执行方案。
B.招商策略及政策的制定、商业业态的规划设计、根据业态规划设计针对性的招商。
C.销售文本的拟定，包括楼书、宣传单页、宣传手册、认购书、售楼程序说明书、价格表等各种售楼所需的文本资料(以上工作在具体执行中完成)
D.项目地的包装设计，包括施工现场、售楼部、招商部等对外视觉形象的设计工作(以上工作在具体执行中完成)
3、中期方案策略修改、补充、实施工作
a.细化具体营销工作中的执行方案，根据前阶段的反馈及时修正营销策略。
B.招商策略及政策的修正、补充，持续的补充招商。
C.宣传广告战术的实施，各种媒体的投放，企业活动的策划推广，企业形象的塑造，品牌的打造及延伸。(以上工作在具体执行中完成)
4、开业前期方案策略完善、实施工作，商业运营管理工作的开展物业管理的介入
a.后期的尾盘的营销策略。
B.招商策略的完善，引导商户入场及签定各项经营合同。
C.市场的整体包装方案，商业氛围的营造。
D.商业管理工作的开展，“亲商扶商”的具体工作，商业管理模式的拟定，租赁管理模块的建立。
e.物业管理的前期介入，物业管理模块的建立。
F.企业机构，组织框架的形成，员工培训，文件汇编，档案建立。
G.企业形象的塑造，品牌的打造及延伸。
H.企业文化的建立，经营活动的宣导，商户活动的开展。
五、费用的估算及销售提成付款方式
1、前期调研、营销、策划方案的设计、宣传设计、媒体执行、活动的组织实施、市场整体包装、商业氛围营造费用为30万元整，
a.合同签定(即万元)派出人员做详尽的调研工作。
B.在个工作日方案设计完成后，一次性支付剩余款项。(即万元)
C.在方案执行期逐步完成项目全部的宣传设计、媒体执行、活动的组织实施、市场整体包装设计、商业氛围的设计。
2、销售提成办法：
a.商铺合同销售金额万元)，乙方提成为1%。
B.商铺合同销售金额万元-元)，乙方提成为1.5%。
C.商铺合同销售金额万元-元)，乙方提成为2%。
D.商铺合同销售金额乙方提成为
e.合同销售金额累计每达到定办法结算(达到合同规定金额4日内完成结算)后3天内付清乙方销售提成款。
3、招商指导、商业运营、物业管理咨询提成办法：
a.招入商户所缴纳的租金(或相当于租金的费用)的方所有。
B.累计招入商户签约并缴纳保证金达到甲方按合同约定办法结算(达到合同规定金额算)后3日内付清乙方招商提成。
C.商业运营、物业管理咨询进入时间为商铺交房前两个月工作3个月至开业前结束。(定于进入时间为___年___月___日)
D.商业运营、物业管理咨询按月收取费用，每月为万元。
e.商业运营、物业管理人员进入时间前应提前支付一月费用。
F.以后为每完成当月工作支付当月费用。
六、乙方保证不泄漏甲方商业机密：包括
1、淮滨县政府及各有关部门针对商贸城的各类合同、纪要、批复等所有文件。
2、乙方为甲方本项目所做的全程营销策划方案、招商方案、运营方案、物业管理及相关具体执行方案、工作内容。
3、甲方涉及本项目的运作情况和相关数据。
4、如以后乙方在对外宣传中以本项目为案例进行书面宣传，必须征得甲方书面同意。
七、乙方保证不在淮滨县范围内涉及其他房地产项目或业务。
八、本合同自加意双方签字盖章之日起生效至____年____月____日。合同失效后，不影响提成办法的提成。
九、若有未尽事宜，双方另行商定。
十、双方产生争执可协商解决，协商解决不成，可由当地法院仲裁。十一、本合同一式四份，双方各执两份，具有同等效力。
甲方：乙方:
负责人：负责人：
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商业地产销售策划方案篇2
[关键词]房地产；营销策略；问题分析
[中图分类号]F270[文献标识码]B
一、营销策划
房地产营销策划是一项系统工程，它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。一个新的楼盘的营销工作一般可以分为前、中、后三个时期，每一个过程与环节都很重要。一个楼盘想要搞得成功，必须具备全局性的营销观念，进行所谓“整体营销”、“全程营销”。因此房地产营销策划不但包括房地产营销战略与战术分析，还在在此基础上确立投资地点、物业主题、规划设计，处理残局以及物色好策划人员等一系列策划工作。
二、房地产营销策划的必要性
随着房地产产业的不断发展，各企业之间把竞争力主要放在了市场营销上。一个正确的营销策略不仅需要对自身企业的充分认识，还需要对外部市场及客户进行足够的调查与分析，从而提高企业的竞争能力。
一个好的营销策划对开发商的在经营和决策方面有以下作用：
1.可以帮助开发商明确目标市场和客户群体，确定投资方向
不同的客户对商品有不同的要求，不同的要求决定着商品的等级、规格、形式、特点，我们通过房地产营销策划的前期市场调研，确定房地产商品的投资方向与设计目标。
2.有利于房地产销售困难的解决
房地产商开发商品最终都是以销售商品来获取利益，但在销售过程中还是需要一些销售技巧，这就利用到了销售策划方案。销售策划方案可以给地产商提供如何定价，如何宣传等方面的知识，帮助地产商更好的销售。
三、房地产市场营销存在的问题
1.市场调研不足，对市场需求分析不足
市场调研方法单一，不论楼盘大小，取样总是同一常量；缺乏项目规模、位置特点等与消费者的关系的整体了解；样本数据不足，导致调查结果与实际差距很大。对市场实际需求分析不足导致房地产市场营销停滞。
2.目标市场与市场定位的混淆
目标市场和市场定位这两个概念是市场营销的基础，没有明显的目标市场和清晰的市场定位，一切策划和营销就会变得无的放矢和摇摆不定。然而实践中有时会混淆这两个概念，对目标市场的特征和偏好尚未明了，就直接做市场定位，使得市场定位缺乏实在可靠的支撑。目前多数房地产企业产品定位模糊，影响产品总体销售。
3.宣传过分依赖于广告，且宣传手段单一
房地产开发商为了项目营销，大量使用广告宣传，不仅成本较高且效果不好。目前房地产广告过剩，虚假成分较高，干扰了房地产企业的健康发展，损害了房地产行业的形象及信用，大量的消费者对广告存在不信任的态度，影响产品销售。
4.房地产营销研究专业人员较少
目前，房地产营销理论与实践缺乏结合，主要是房地产营销研究专业人员较少，多数房地产研究人员为有过几个成功案例的商或者是学过市场营销的学院派教授。前者注重的是经验且理论知识较少，后者注重的是理论缺乏实践，能将理论与实践结合起来的人少之又少。
5.商品卖点把握不准确，过度炒作
卖点：无非就是产品与众不同的特点、特色。这些特点、特色一方面是是产品自身与生俱来的，另一方面是通过营销策划人员的想象力、创造力产生的。一个房地产项目卖点有很多，例如：房型、规划、基础设施、物业等等，但是很多房地产商和营销策划人员会选择概念炒作，以概念做为产品的卖点，例如：生态绿色，人文，欧美风格等概念层出不穷。一味的只想制造轰动的传播效果，造成消费者听觉冲击，反而忽略了消费者真正的需求。这种做法有时会让消费者很迷茫。
四、解决房地产营销问题的策略
1.加强市场调研，准确分析市场需求
市场调研时，要有针对性的对项目规模、特点等，同消费对象的关系从整体上进行了解及把握；准确了解当时的市场需求情况。调查结束后，应科学全面地进行分析与预测市场前景。确定企业投资方向。
调研流程：调研计划撰写——调研问卷设计——调研问卷实施——调研问卷收集、整理——数据分析——调研报告撰写。
2.明确市场定位
应该明确目标市场与市场定位的分别，市场定位是企业及产品确定在目标市场上所处的位置。明确的使企业的产品和形象在目标顾客的心理上占据一个独特、有价值的位置。明确产品定位及特点，从而使产品在今后的销售中创造经济效益和社会效益。
3.适度宣传，拓宽宣传渠道
不能过度的宣传，使消费者出现疲劳，也不能过分依赖于广告宣传，应拓宽宣传渠道。拒绝虚假欺骗成分，做到以诚信为基础。或者可以创造出一个自己的品牌，通过品牌效应增加消费者对产品的信任度。同时可以增加新颖的宣传方式，吸引顾客的兴趣，例如：宣传短信，网络营销，网上论坛等。
4.加强对房地产营销人员的培养
人们都说二十一世纪人才最重要，一个好的营销人才可以为地产商带来巨大的收益。所以，我们可以加强对营销人员的培养，让顾客可以看到我们的专业性，技术性，更重要的是诚信，从而吸引更多的消费者的目光。
对于销售人才的培养我们可以通过定期组织销售人员学习，为销售人员提供互相学习，相互交流的机会等方法来实现。这样才能让房地产营销的理论与实践更好的结合。
5.了解商品卖点，实事求是，避免炒作
营销人员应该从客户和市场需要出发，要了解特定的商品有特定的消费群体，所以要根据顾客的不同而不是通过商品的不同来细分商品。要及时把握客户的需求，根据客户的需求和商品自身的特色选取最能打动顾客的卖点，而不是在不了解顾客的需求的情况下就一味的将商品的全部卖点说出，让顾客感到迷茫。
营销人员在商品营销策划时也要做到实事求是，不夸大商品特点，避免概念销售，不讲大话、空话，谨慎销售避免炒作，让消费者更加了解商品特色，明确自己的购买目标，从而使商品更好的销售。
五、总结
商业地产销售策划方案篇3
时光在流逝，从不停歇，又迎来了一个全新的起点，现在就让我们好好地规划一下吧。可是到底什么样的工作计划才是适合自己的呢?下面是小编为大家整理的销售年度工作计划2022，希望能帮助到大家!
销售年度工作计划11、根据公司下达的年销任务，月家具销售任务
根据市场具体情况进行分解。分解到每月、每周、每日。以每月、每周、每日的家具销售目标分解到各个系统及各个门店，完成各个时段的家具销售任务。并在完成任务的基础上，提高家具销售业绩。
主要手段是：提高团队素质，加强团队管理，开展各种促销活动，制定奖罚制度及激励方案(根据市场情况及各时间段的实际情况进行)此项工作不分淡旺季时时主抓。在家具销售旺季针对国美、苏宁等专业家电系统实施力度较大的家具销售促进活动，强势推进大型终端。
2、商管理及关系维护
针对现有的k/a客户、商或将拓展的k/a及商进行有效管理及关系维护，对各个k/a客户及商建立客户档案，了解前期家具销售情况及实力情况，进行公司的企业文化传播和公司_年度的新产品传播。此项工作在8月末完成。在旺季结束后和旺季来临前不定时的进行传播。了解各k/a及商负责人的基本情况进行定期拜访，进行有效沟通。
3、品牌及产品推广
品牌及产品推广在__年至__年度配合及执行公司的定期品牌宣传及产品推广活动，并策划一些投入成本，较低的公共关系宣传活动，提升品牌形象。如“__空调健康、环保、爱我家”等公益活动。有可能的情况下与各个k/a系统联合进行推广，不但可以扩大影响力，还可以建立良好的客情关系。产品推广主要进行一些“路演”或户外静态展示进行一些产品推广和正常营业推广。
4、终端布置(配合业务条线的渠道拓展)
根据公司的__年度的家具销售目标，渠道网点普及还会大量的增加，根据此种情况随时随地积极配合业务部门的工作，积极配合店中店、园中园、店中柜的形象建设，(根据公司的展台布置六个氛围的要求进行)。积极对促销安排上岗及上样跟踪和产品陈列等工作。此项工作根据公司的业务部门的需要进行开展。布置标准严格按照公司的统一标准。(特殊情况再适时调整)
5、促销活动的策划与执行
促销活动的策划及执行主要在__年_月—_月家具销售旺季进行，第一严格执行公司的家具销售促进活动，第二根据届时的市场情况和竞争对手的家具销售促进活动，灵活策划一些家具销售促进活动。主题思路以避其优势，攻其劣势，根据公司的产品优势及资源优势，突出重点进行策划与执行。
销售年度工作计划2一、对销售工作的认识
1.市场分析，根据市场容量和个人能力，客观、科学的制定出销售任务。
暂订年任务：销售额100万元。
2.适时作出工作计划，制定出月计划和周计划。
并定期与业务相关人员会议沟通，确保各专业负责人及时跟进。
3.注重绩效管理，对绩效计划、绩效执行、绩效评估进行全程的关注与跟踪。
4.目标市场定位，区分大客户与一般客户，分别对待，加强对大客户的沟通与合作，用相同的时间赢取的市场份额。
5.不断学习行业新知识，新产品，为客户带来实用的资讯，更好为客户服务。
并结识弱电各行业各档次的优秀产品提供商，以备工程商需要时能及时作好项目配合，并可以和同行分享行业人脉和项目信息，达到多赢。
6.先友后单，与客户发展良好的友谊，处处为客户着想，把客户当成自己的好朋友，达到思想和情感上的交融。
7.对客户不能有隐瞒和欺骗，答应客户的要及时兑现，讲诚信不仅是经商之本，也是为人之本。
8.努力保持___的同事关系，善待同事，确保各部门在项目实施中各项职能的顺利执行。
二、销售工作具体量化任务
1.制定出月计划和周计划、及每日的工作量。
每天至少打30个电话，每周至少拜访20位客户，促使潜在客户从量变到质变。上午重点电话回访和预约客户，下午时间长可安排拜访客户。考虑北京市地广人多，交通涌堵，预约时选择客户在相同或接近的地点。
2.见客户之前要多了解客户的主营业务和潜在需求，先了解决策人的个人爱好，准备一些有对方感兴趣的话题，并为客户提供针对性的解决方案。
3.从招标网或其他渠道多搜集些项目信息供工程商投标参考，并为工程商出谋划策，配合工程商技术和商务上的项目运作。
4.做好每天的工作记录，以备遗忘重要事项，并标注重要未办理事项。
5.填写项目跟踪表，根据项目进度：前期设计、投标、深化设计、备货执行、验收等跟进，并完成各阶段工作。
6.前期设计的项目重点跟进，至少一周回访一次客户，必要时配合工程商做业主的工作，其他阶段跟踪的项目至少二周回访一次。
工程商投标日期及项目进展重要日期需谨记，并及时跟进和回访。
7.前期设计阶段主动争取参与项目绘图和方案设计，为工程商解决本专业的设计工作。
8.投标过程中，提前两天整理好相应的商务文件，快递或送到工程商手上，以防止有任何遗漏和错误。
9.投标结束，及时回访客户，询问投标结果。
中标后主动要求深化设计，帮工程商承担全部或部份设计工作，准备施工所需图纸(设备安装图及管线图)。
10.争取早日与工程商签订供货合同，并收取预付款，提前安排备货，以最快的供应时间响应工程商的需求，争取早日回款。
11.货到现场，等工程安装完设备，申请技术部安排调试人员到现场调试。
12.提前准备验收文档，验收完成后及时收款，保证良好的资金周转率。
三、销售与生活兼顾，快乐地工作
1.对于老客户和固定客户，经常保持联系，在时间和条件允许时，送一些小礼物或宴请客户，当然宴请不是目的，重在沟通，可以增进彼此的感情，更好的交流。
2.利用下班时间和周末，学习更多营销和管理知识，不断尝试理论和实践的结合，上网查本行业的资讯和产品，不断提高自己的能力。
销售年度工作计划3公司的发展是与整个公司的员工综合素质，公司的指导方针，团队的建设是分不开的。提高执行力的标准，建立一个良好的销售团队和有一个好的工作模式与工作环境是工作的关键。作为销售经理，为了我使我销售部门的各方面的工作顺利进行，特作出__年工作计划。
1、销售目标
今年的销售目标最基本的是做到月月有进帐的单子。根据公司下达的销售任务，把任务根据具体情况分解到每月，每周，每日;以每月，每周，每日的销售目标分解到各个销售人员身上，完成各个时间段的销售任务。并在完成销售任务的基础上提高销售业绩。
2、建立一支熟悉业务，而相对稳定的销售团队
人才是企业最宝贵的资源，一切销售业绩都起源于有一个好的销售人员，建立一支具有凝聚力，合作精神的销售团队是企业的根本。在明年的工作中建立一个和谐，具有杀伤力的团队作为一项主要的工作来抓。
3、完善销售制度，建立一套明确系统的业务管理办法
销售管理是企业的老大难问题，销售人员出差，见客户处于放任自流的状态。完善销售管理制度的目的是让销售人员在工作中发挥主观能动性，对工作有高度的责任心，提高销售人员的主人翁意识。
4、培养销售人员发现问题，总结问题，不断自我提高的习惯
培养销售人员发现问题，总结问题目的在于提高销售人员综合素质，在工作中能发现问题总结问题并能提出自己的看法和建议，业务能力提高到一个新的档次。
5、在地区市建立销售，服务网点
根据今年在出差过程中遇到的一系列的问题，约好的客户突然改变行程，毁约，车辆不在家的情况，使计划好的行程被打乱，不能顺利完成出差的目的。造成时间，资金上的浪费。
销售年度工作计划41.技能不过硬，话术还有问题。
发现在跟客户交流的时候，方法不够灵活，心急的时候会有点口吃。
2.工作状态不稳定，比如前两天状态不错的时候跟客户聊得非常好，包括打新单时接通率都会高些。
但礼拜三时状态就很差，拿起电话不知道说些什么。脑子一片浆糊。
3.销售意识不强，往往是聊了很长时间的客户都不清楚我到底是要跟他推销什么。
只是从我这里听消息。
4.过分在乎成败，急躁，把握不好分寸，常常在不恰当的时候推销产品或者啰嗦过多，让客户有所反感。
5.自我要求不强，平时业余时间没有充分利用来学习提高自己，总体能力素质不够强。
对于这些问题，我以后努力改正，下面是我的工作计划：
1)对于老客户，和固定客户，要经常保持联系，稳定与客户关系。
2)现在正在尝试各种工作方法，试图找出一种适合自己，使用起来得心应手的方式。
3)控制自己的情绪与状态，尽量保持状态稳定，保持良好的状态。
4)加强销售意识，加强目的性，有计划，有步骤的去和客户交流，戒急戒躁，从容面对挑战。
5)要有好业绩就得加强业务学习，开拓视野，丰富知识，采取多样化形式，把学业务与交流技能向结合。
6)和公司其他员工要有良好的沟通，有团队意识，多交流，多探讨，才能不断增长业务技能。
7)自己多总结工作，看看有哪些工作上的失误，及时改正。
销售年度工作计划5一、加强自身业务能力训练。
在__年的房产销售工作中，我将加强自己在专业技能上的训练，为实现__年的销售任务打下坚实的基础。进行销售技巧为主的技能培训，全面提高自身的专业素质。确保自己在__年的销售工作中始终保持高昂的斗志、团结积极的工作热情。
二、密切关注国内经济及政策走向。
在新的一年中，我将仔细研究国内及本地房地产市场的变化，为销售策略决策提供依据。目前政府已经出台了调控房地产市场的一系列政策，对__年的市场到底会造成多大的影响，政府是否还会继续出台调控政策，应该如何应对以确保实现__年的销售任务，是我必须关注和加以研究的工作。
三、分析可售产品，制定销售计划、目标及执行方案。
我在__年的房产销售工作重点是__公寓，我将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究，为不同的产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。
四、针对不同的销售产品，确定不同的目标客户群，研究实施切实有效的销售方法。
我将结合__年的销售经验及对可售产品的了解，仔细分析找出有效的目标客户群。我将通过对工作中的数据进行统计分析，以总结归纳出完善高效的销售方法。
五、贯彻落实集团要求，力保销售任务圆满达成。
我将按计划认真执行销售方案，根据销售情况及市场变化及时调整销售计划，修正销售执行方案。定期对阶段性销售工作进行总结，对于突然变化的市场情况，做好预案，全力确保完成销售任务。
六、针对销售工作中存在的问题及时修正，不断提高销售人员的业务技能，为完成销售任务提供保障。
商业地产销售策划方案篇4
针对销售工作中存在的问题及时修正，不断提高销售人员的业务技能，为完成销售任务提供保障。这里给大家分享一些关于2021年房产销售计划5篇，供大家参考。
房产销售计划1在已过去的20--年里，做为一名房产销售人员，我所在的销售部在公司领导的正确带领下和各部门的积极配合下提前完成了全年的销售任务。这一年全球的经济危机蔓延，房地产市场大落大起，整个销售团队经历了房地产市场从惨淡到火爆的过程。准备明年在中国经济复苏和政府调控房地产市场的背景下，销售工作将充满了机遇和挑战。现制定20--年房地产销售个人工作计划。
一、加强自身业务能力训练。在20--年的房产销售工作中，我将加强自己在专业技能上的训练，为实现20--年的销售任务打下坚实的基础。进行销售技巧为主的技能培训，全面提高自身的专业素质。确保自己在20--年的销售工作中始终保持高昂的斗志、团结积极的工作热情。
二、密切关注国内经济及政策走向。在新的一年中，我将仔细研究国内及本地房地产市场的变化，为销售策略决策提供依据。目前政府已经出台了调控房地产市场的一系列政策，对20--年的市场到底会造成多大的影响，政府是否还会继续出台调控政策，应该如何应对以确保实现20--年的销售任务，是我必须关注和加以研究的工作。
三、分析可售产品，制定销售计划、目标及执行方案。我在20--年的房产销售工作重点是---公寓，我将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究，为不同的产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。
四、针对不同的销售产品，确定不同的目标客户群，研究实施切实有效的销售方法。我将结合20--年的销售经验及对可售产品的了解，仔细分析找出有效的目标客户群。我将通过对工作中的数据进行统计分析，以总结归纳出完善高效的销售方法。
五、贯彻落实集团要求，力保销售任务圆满达成。我将按计划认真执行销售方案，根据销售情况及市场变化及时调整销售计划，修正销售执行方案。定期对阶段性销售工作进行总结，对于突然变化的市场情况，做好预案，全力确保完成销售任务。
六、针对销售工作中存在的问题及时修正，不断提高销售人员的业务技能，为完成销售任务提供保障。明年的可售产品中商铺的所占的比重较大，这就要求我要具更高的专业知识做保障，我将在部门经理与同事的帮助下，进行相关的专业知识培训，使销售工作达到销售商铺的要求，上升到一个新的高度。
房产销售计划2一、业务的精进
1、加强团体的力量
在团体中能够更好的发挥自身的能力，同时对提升个人素质具有更大的帮助，在与同事们两个月的相处中，我发现我和郝姗在性格上有很多的共同处，同时也有很多的不同，其中有许多是我要学习加强的，这种性格上的互补，在具体的工作中可以帮助我们查缺补漏，提升自己。
2、熟识项目
销售最重要的是对自己所从事项目的精度了解，我在年前散发传单不断的与人接触的过程中，对本项目有了深度的了解，但在接待顾客的过程中，还是不断的有新问题的出现，让我无法流利的回答顾客的提问，主要是对项目及相关房产知识的不够了解，在新年之后，对项目的学习，对房产知识的了解，是熟识项目的首要。
3、树立自己的目标
有目标才会有方向，有方向才会有不断努力的动力。在每个月的月初都要对自己订立下目标，先从小的目标开始，即独立流利的完成任务，然后再一步步的完成奖励下授的销售任务，直到超额完成任务。
二、自身素质的提升
销售的产品可以不同，但销售的目的相同，都是为了把自己的产品卖出去，用实物换成钱。因我从未正式的接触过销售，所以在推销及推销技巧处有很大的不足，所以提升自身就要从提升自己的销售能力开始。首先，书籍是活的知识的最有利的途径，新年后要大量的阅读有关销售及销售技巧的书籍，同时不断的关注房地产方面的消息，及时的充实自己，总结自己的实践经验。其次，实践出真知，所有的理论只有与实践相结合，才能被自身很好的吸收，提升自己，从基础的做起，重新对销售流程进行学习，在演练中对项目加深印象，同时对顾客关心的合同条款进行熟读并学习。了解最新的法律法规知识。在与顾客的交流中，不断的发现问题，在团队的交流中，解决问题，不断的提升自己。
最后，感谢公司所有的领导和同事，因为我个人的进步离不开大家的帮助和支持。
房产销售计划3时间过得真快，转眼间又要进入新的一年了，新的一年是一个充满挑战、机遇与压力开始的一年，也是我非常重要的一年。因此我制定工作计划，现将计划制定如下：
一、销量指标：
上级下达的销售任务30万元，销售目标35万元，每个季度7.5万元
二、计划拟定：
1.年初拟定《房地产年度销售计划》
2.每月初拟定《房地产月销售计划表》
三、客户分类：
根据接待的每一位客户进行细分化，将现有客户分为a类客户、b类客户、c类客户等三大类，并对各级客户进行全面分析。做到不同客户，采取不同的服务。做到乘兴而来，满意而归。
四、实施措施：
1.熟悉公司新的规章制度和业务开展工作。
公司在不断改革，订立了新的制度，特别在业务方面。作为公司一名部门经理，必须以身作责，在遵守公司规定的同时全力开展业务工作。
2.制订学习计划。
学习，对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。专业知识、管理能力、都是我要掌握的内容。知己知彼，方能百战不殆。
3.在客户的方面与客户加强信息交流，增近感情，对a类客坚持每个星期联系一次，b类客户半个月联系一次，c类客户一个月联系一次。
对于已成交的客户经常保持联系。
4.在网络方面
房产销售计划420--年以来，我公司在佳宝房产开发集团有限公司和董事会的领导下，经过全体员工的努力，各项工作进行了全面地展开，为使公司各项工作上一个新台阶，在新的年度里，公司在确保20--年底方案报批的前提下其工作计划如下：
工程方面
一、以“特洛伊城”项目建设为重点，统筹安排，切实做好建设任务
(一)20--年底前力争方案报批通过
11月份：参与制订规划方案，配合公司领导完成规划方案在市规划局的审批通过。
12月份：配合公司高层完成规划方案的市长办公会议通过，办理环境保护意见表的工作。
(二)20--年度工作安排
1月份：组织编制环境评估报告及审核工作;办理项目选址(规划局)，参与项目的扩大初步设计，并完成项目场地的地质勘察报告。
2月份：参与工程的施工图设计及图纸审查;编制项目申请报告，办理项目核准(发改委);完成桩基础的工程招投标工作，工程监理招标工作，并组织场地的地下排水工作。
3月份：办理工程规划许可证工作(报市规划局)，并进行场地周围的止水帷幕、护壁桩的施工。
4月份：完成工程主体的招投标工作，办理桩基础工程的施工许可工作。
5月份：办理工程主体的施工许可工作，确定主体工程的施工队伍，至6月中旬完成桩基础工程的施工工作。
6-9月份：基础工程完成。
10-12月份：工程主体完成至底六层封顶。
(三)报建工作
工程部应适时做到工程报建报批，跟进图纸设计。元月份完成方案图的设计;二月份完成扩初图的设计。在承办过程中，工程部应善于理顺与相关部门关系，不得因报建拖延而影响工程开工。另外，工程部应加强工程合同、各类资料的存档管理，分门别类、有档可查。建立一套完整的工程档案资料。
(四)工程质量
“特洛伊城”项目是市重点工程，也是“特洛伊城”品牌的形象工程。因而抓好工程质量尤为重要。工程部在协助工程监理公司工作的同时，应逐渐行成公司工程质量监督体系。以监理为主，以自我为辅，力争将“特洛伊城”项目建成为优质工程。
(五)预决算工作
工程部、财务部必须严格工程预算、决算工作的把关。严格执行约定的定额标准，不得擅自增加工程量和无据结算。不得超预算支付工程款，在20--年工程进展的同时做好以下两项工作：
1、认真编制工程预算，配合工程部及时做好工程手续的洽谈协商、变更，及时掌握材料的变动情况，配合工程部做好工程进度的控制工作，做好工程的两表对比，限度的节约使用资金。
2、制定工程资金使用计划，“特洛伊城”项目工程估算需用资金4.6亿元左右;
其中基础部分需用约0.8亿元;地上商业部分约用1.4亿元;公寓部分约用2.43亿元，做好工程资金的使用计划对项目的建设起着关键性的作用，工程部、预决算部、财务部、采购部以及招商部等职能部门必须紧密联系、团结协作，使各项工作顺利进行。
财务方面
1、切实完成开工前融资工作和招商工作任务，力保工程进度不脱节
公司确定的二0--年工程启动资金约为2亿元。融资工作的开展和招商任务的完成，直接关系到第一期工程任务的实现。故必须做好融资、招商营销这篇大文章。
2、拓宽融资渠道，挖掘社会潜能
拟采取银信融资、厂商融资、社会融资、集团融资等方式，拓宽融资渠道。通过产权预售、租金预付等办法扩大资金流，以保证“特洛伊城”项目建设资金的及时到位。
3、采取内部认购房号的形式，回笼资金、扩大现金流。
为了使工程建设项目快速回笼资金、扩大现金流，考虑在工程开工同时在公司内部采取认购房号销售计划，比列约为公寓面积的10-15﹪。
4、实行销售任务分解，确保策划合同兑现。
20--年公司建设工程款总需求是4.6亿元。按“特洛伊城”所签协议书，招商销售任务的承载体为策划公司。经双方商议后，元月份应签订新的年度任务包干合同。全面完成招商销售任务，在根本上保证工程款的跟进。在营销形式上努力创造营销新模式，以形成自我营销特色。
招商方面
1、全面启动招商程序，注重成效开展工作
招商工作是“特洛伊城”项目运营的重要基础。该工作开展顺利与否，也直接影响公司的项目销售。因此，在新的一年，招商应有计划地、有针对性地、适时适量地开展工作。
2、合理运用广告形式，塑造品牌扩大营销
新的一年公司将扩大广告投入。其目的一是塑造“特洛伊城””品牌，二是扩大楼盘营销。广告宣传、营销策划方面，“特洛伊城”应在广告类种、数据统计、效果评估、周期计划、设计新颖、版面创意、色调处理等方面下功夫，避免版面雷同、无效重复、设计呆板、缺乏创意等现象的产生。
3、努力培养营销队伍，逐步完善激励机制
策划公司的置业顾问以及公司营销部的营销人员，是一个有机的合作群体。新的一年，公司将充分运用此部分资源。策划公司首先应抓好营销人员基本知识培训工作，使营销人员成为一支能吃苦、有技巧、善推介的队伍。其次是逐步完善营销激励机制，在制度上确立营销奖励办法，具体的奖励方案由营销部负责起草。
4、结合市场现状，制订可行的招商政策
按照公司与策划公司所签合同规定，“特洛伊城”应于20--年出台《招商计划书》及《招商手册》，但目前该工作已经滞后。公司要求，上述两书在一季度由策划公司编制出台。
为综合规范招商销售政策，拟由招商部负责另行起草《招商政策》要求招商部在元月份出初稿。
5、组建招商队伍，良性循环运作
从过去的一年招商工作得失分析，一个重要的原因是招商队伍的缺失，人员不足。新的一年，招商队伍在引入竞争机制的同时，将配备符合素质要求，敬业精神强、有开拓能力的人员，以期招商工作进入良性循环。
行政管理方面
“特洛伊城””品牌的打造是公司的战略目标之一。现代品牌打造的成功必须依赖于企业的现代管理模式。新的一年，我们将在建立现代企业管理体系上下功夫。
(一)建立完善公司组织结构，不断扩大公司规模
公司目前设立的部门是：总经理室、办公室、工程部、人力资源部、招商部、财务部，即“两室四部”。随着“特洛伊城”项目进入建设施工阶段，拟增设运营部、企业策划部、预决算等部门共同成为集团公司的基础。使公司内部机构成为功能要素齐全、分工合理的统一体。
公司的设想是在集团公司的统一领导下，公司实行独立核算，独立完成年利润指标及其它相关指标，在整体上提升集团的竞争力。
(二)建立现代企业管理体系，推行工作标准到人到岗
现代企业的高效运行，均来自于企业的高效管理。新的一年，公司将根据国家有关规范、条例和集团公司的要求，制定本公司工作标准，并到人到岗。各项工作按标准程序行事，减少人为指挥，逐步形成“特洛伊城”特色的企业管理体系。同时，根据不同的工作岗位，制定岗位职责和工作流程，强化企业管理意识，化地提高企业管理水平，向管理要效益。
(三)以”特洛伊城”发展为历史契机，加快集团公司总体建设。
“特洛伊城”的发展是历史的使命，也是市场的要求，同时更是集团总司蓬勃发展树立企业形象地良好契机，我们应顺应这一时代的需要，不断完善自我，发展自我，调整机制，集聚“内功”，合理发挥员工动能，以使佳宝集团傲立于房产之林。
人力资源方面
以能动开发员工潜能为前提，不断充实企业发展基础，“特洛伊城”的企业精神：“开放式管理，以人为本;实事求是，科学求真”决定了“特洛伊城”品牌的打造。公司的建立，必须充实基础工作、充实各类人才、充实企业文化、充实综合素质。新的一年，公司将在“四个充实”上扎扎实实开展工作。
(一)充实基础工作，改善经营环境
公司所指充实基础工作，主要是指各部门各岗位的工作要做到位，做得细微，做得符合工作标准。小事做细，细事做透。务实不求虚，务真不浮夸。规范行为，细致入微。通过做好基础工作，改善内部工作环境和外部经营环境。该工作的主要标准，由办公室制定的公司《工作手册》确定，要求员工对照严格执行。为对各部门基础工作开展的利弊得失实行有效监督。
(二)充实各类人才，改善员工结构
企业的竞争，归根结蒂是人才的竞争。我们应该充分认识到，目前公司员工岗位适合率与现代标准对照是有距离的。20--年，公司将根据企业的实际需求，制定各类人员的招聘条件，并设置招聘流程，有目的地吸纳愿意服务于“特洛伊城”的各类人才，并相应建立“特洛伊城”专业人才库，以满足公司各岗位的需要。
(三)充实企业文化，改善人文精神
企业文化的厚实，同样是竞争力强的表现。新的一年，“特洛伊城”策划公司在进行营销策划的同时，对于“特洛伊城”文化的宣传等方面，亦应有新的举措。对外是“特洛伊城”品牌的需要，对内是建立和谐企业的特定要求。因此，“特洛伊城”文化的形成、升华、扬弃应围绕“特洛伊城”企业精神做文章，形成内涵丰富的“特洛伊城”企业文化。
(四)充实综合素质，提高业务技能
“特洛伊城”开工建设后，有着不同专业的合作公司，也有不同的工作岗位。员工能否胜任工作，来源于个人的综合素质、业务技能的提高，亦与整体素质相关。新的年度，办公室应制定切实可行的员工培训计划，包括工程类、运营类、招商营销类、地产类、物业管理类等，并逐季度予以实施，使员工符合企业的工作岗位要求。
二、以强化企业管理的手段，全面推行公司各项制度
现代企业的一个重要特征，就是制度完善、齐全，执行有据，行之有效。为使公司管理有序进行，公司将推行绩效考核制、推行责任追溯制、推行末尾淘汰制、推行例会制、推行各级责任制。通过“五个推行”，把员工锻造为符合企业要求的一流的群体。
1、推行绩效考核制，以日常工作为考核内容
绩效考核是国际流行的企业管理形式，公司要求每个员工坚持登记《绩效考核手册》，公司定期对员工考核手册进行检查。考核等级的评定，主要以如期如质完成本职工作，遵守纪律等为主要考核内容。方法为领导考核、交叉考核、员工考核等，以客观评定每个员工工作的优劣。员工《绩效考核手册》每月由办公室负责检查。
2、推行责任追溯制，以提高员工的荣誉感和责任心
责任追溯是落实岗位责任制的重要方法，也是对事故根源防漏堵缺的可行良策。公司将制定责任追溯制(包括奖励赔罚制度等)。强化措施，分明奖罚。即可以责任到人，又能避免无据推论，使员工树立荣誉感，增强责任心。
3、推行末尾淘汰制，以提高企业市场竞争力
企业的生存发展，除市场客观环境外，很大程度取决于员工的个人竞争力。只有把员工打造为特别能工作，特别富于创造力、特别富于团队精神的群体，才能在市场竞争中立于不败之地。因此，要符合这一要求，公司必然推行员工末尾淘汰制。其方法以考绩为依据，综合考评员工的工作能力、工作表现。按考评等级，实行末尾淘汰。
4、推行例会制，提高阶段性工作总结工作
20--年实行的例会制，对阶段性工作总结提高，对时段工作安排布置，起了良好的作用。新的一年，例会制在坚持的同时，作好以下调整：
一是例会时间。在每星期二的上午进行。
二是会议主持。每次例会除工作小结及工作布置外，确定一个工作主题，分别由分管该项工作的总经理、项目经理、主管工程师主持。
三是建立例会工作布置检查制度，即前次会议布置的工作在规定完成的时段内，落实部门应汇报执行情况，以利总结经验，改进方法，完善提高。
5、推行各级责任制，有效实行分工合作
公司的战略目标之一是建立科学高效的公司管理机制。这一既定目标客观上要求公司领导层、部门中层进行各级负责，且分工合作，以防止责任推诿，办事拖沓，效率低下的现象发生。
公司领导层分工：
总经理：负责全面工作，主持融资、重大合作，主持公司日常工作，分管财务部。
项目经理：负责工程的实施全过程管理。分管工程部。负责与设计单位、施工单位、监理公司及相关部门的工作对接。
行政副总经理：负责公司行政工作，分管办公室、招商运营部、物业管理部，负责各项对外工作的对接。
营销副总经理：负责营销工作，分管营销部、企划部。负责营销广告策划，与销售公司、策划公司、媒体单位的工作对接。
房产销售计划5公司的发展是与整个公司的员工综合素质，公司的指导方针，团队的建设是分不开的。提高执行力的标准，建立一个良好的销售团队和有一个好的工作模式与工作环境是工作的关键。为了使我销售部门的各方面的工作顺利进行，特作出--年工作计划。
一、销售目标
今年的销售目标最基本的是做到月月有进帐的单子。根据公司下达的销售任务，把任务根据具体情况分解到每月，每周，每日。以每月，每周，每日的销售目标分解到各个销售人员身上，完成各个时间段的销售任务。并在完成销售任务的基础上提高销售业绩。
二、建立一支熟悉业务，而相对稳定的销售团队
人才是企业最宝贵的资源，一切销售业绩都起源于有一个好的销售人员，建立一支具有凝聚力，合作精神的销售团队是企业的根本。在明年的工作中建立一个和谐，具有杀伤力的团队作为一项主要的工作来抓。
三、完善销售制度，建立一套明确系统的业务管理办法
销售管理是企业的老大难问题，销售人员出差，见客户处于放任自流的状态。完善销售管理制度的目的是让销售人员在工作中发挥主观能动性，对工作有高度的责任心，提高销售人员的主人翁意识。
四、培养销售人员发现问题，总结问题，不断自我提高的习惯
培养销售人员发现问题，总结问题目的在于提高销售人员综合素质，在工作中能发现问题总结问题并能提出自己的看法和建议，业务能力提高到一个新的档次。
五、在地区市建立销售，服务网点
根据今年在出差过程中遇到的一系列的问题，约好的客户突然改变行程，毁约，车辆不在家的情况，使计划好的行程被打乱，不能顺利完成出差的目的。造成时间，资金上的浪费。
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商业地产销售策划方案篇5
工作计划是对一定时期的工作预先作出安排和打算时，工作中都制定工作计划，工作计划实际上有许多不同种类，它们不仅有时间长短之分，而且有范围大小之别。下面是小编整理的关于普通人员销售工作计划样本，欢迎阅读!
普通人员销售工作计划样本1在新的一年里销售人员个人工作计划如下：
1、销售顾问培训：
在销售顾问的培训上多下功夫，现在销售员业务知识明显匮乏，直接的影响销售部的业绩，x年的销售顾问的培训是重点，除按计划每月一次培训以外，按需要多增加培训，特别针对不同时期竞争车型上得多下功夫研究，这在培训中应作重点。
2、销售核心流程：
完整运用核心流程，给了我们一个很好管理员工的方式——按流程办理，不用自己去琢磨，很多时候我们并没有去在意这个流程，认为那只是一种工作方法，其实深入的研究后才知道意义很重，这正式严谨管理制度带来的优势。每个销售顾问都应按这个制度流程去做，谁没有做好就是违反了制度，就应该有相应的处罚，而作为一个管理者从这些流程中就可以去考核下面的销售顾问。
有了考核，销售顾问就会努力的把事情做好，相反如没有考核，销售顾问就容易缺少压力导致动力减少从而直接影响销售工作。细节决定成败，这是刘经理常教导大家的话。在x年的工作中我们将深入贯彻销售核心流程，把每一个流程细节做好，相信这是完成全年任务的又一保障。
3、提高销售市场占有率：
(1)、现在x的几家汽车经销商最有影响的“百事达”“商社”对车的销售够成一定的威胁，在就有一些客户到这两家公司购了车。总结原因主要问题是价格因素。价格问题是我们同客户产生矛盾的一个共同点，其他公司在销售车是没有优势的，他们唯一有的优势是价格。
再看我们在销售车时，除个别价格外，几乎都占优势。怎样来提高我们的占有率，就是要把我们劣势转化成优势，其实很多客户也是想在4S店购车所以才会拿其他经销商的价格来威胁，客户如果来威胁，就证明他心中有担心，总结来说他们的担心无外乎就是与整车的质量保障、有完善的售后服务、售后的索赔、售后维修的更多优惠、销售顾问的专业性(更好的使用了解车辆)、公司的诚信度、公司的人员的良好印象等密切相关，这些客户担心的因素，也是其他经销商没有的，同时也将成为我们的优势。
(2)、通过对销售顾问的培训对竞争品牌的学习提高市场的占有率。
(3)、结合市场部对公司和汽车品牌进行有力的宣传，提高消费者的知名度和对车的认知度。
4、当好一个称职的展厅经理，做到销售部带队的作用，做好公司的排头兵。
发扬团队精神，帮助他们做好本职工作完成公司下达的各项任务。
新一年我们团队的汽车销售工作计划以上三点都已列出。在工作中我会做好自己并带领好团队去克服种种困难，为公司的效益尽到最大的努力。
普通人员销售工作计划样本2在金融危机的影响下，找到一份工作越发的困难了，就是找到了一份工作，工作起来也是困难重重，虽然我已经工作了不少年了，可是在金融危机的影响下，我感到了工作的吃力。
我是从事公司销售工作的，这在以前是一项很好的工作，可是现在公司产品面临着积压在仓库的风险，这是对公司极为不利的。我经过不断的思考后，写出了我的年度工作计划，新年度我拟定三方面的销售人员个人工作计划：
一、实际招商开发操作方面
1、回访完毕电话跟踪，继续上门洽谈，做好成单、跟单工作。
2、学习招商资料，对3+2+3组合式营销模式领会透彻;
抓好例会学习，取长补短，向出业绩的先进员工讨教，及时领会掌握运用别人的先进经验。
3、做好每天的工作日记，详细记录每天上市场情况
4、继续回访x六县区酒水商，把年前限于时间关系没有回访的三个县区：x市、x县、x县，回访完毕。
在回访的同时，补充完善新的酒水商资料。
二、公司人事管理方面
1、努力打造有竞争力的薪酬福利，根据本地社会发展、人才市场及同行业薪酬福利行情，结合公司具体情况，及时调整薪酬成本预算及控制。
做好薪酬福利发放工作，及时为符合条件员工办理社会保险。
2、根据公司现在的人事管理情况，参考先进人事管理经验，推陈出新，建立健全公司新的更加适合于公司业务发展的人事管理体系。
3、做好公司20x年人事的工作计划规划，协助各部门做好部门人事规划。
4、注重工作分析，强化对工作分析成果在实际工作当中的运用，适时作出工作设计，客观科学的设计出公司职位说明书。
5、公司兼职人员也要纳入公司的整体人事管理体系。
6、规范公司员工招聘与录用程序，多种途径进行员工招聘(人才市场、本地主流报纸、行业报刊、校园招聘、人才招聘网、本公司网站、内部选拔及介绍);
强调实用性，引入多种科学合理且易操作的员工筛选方法(筛选求职简历、专业笔试、结构性面试、半结构性面试、非结构化面试、心理测验、无领导小组讨论、角色扮演、文件筐作业、管理游戏)。
7、把绩效管理作为公司人事管理的重心，对绩效工作计划、绩效监控与辅导、绩效考核(目标管理法、平衡计分卡法、标杆超越法、kpi关键绩效指标法)、绩效反馈面谈、绩效改进(卓越绩效标准、六西格玛管理、iso质量管理体系、标杆超越)、绩效结果的运用(可应用于员工招聘、人员调配、奖金分配、员工培训与开发、员工职业生涯规划设计)进行全过程关注与跟踪。
8、将人事培训与开发提至公司的战略高度，高度重视培训与开发的决策分析，注重培训内容的实用化、本公司化，落实培训与开发的组织管理。
普通人员销售工作计划样本3在已过去的某年里，做为一名房产销售人员，我所在的销售部在公司领导的正确带领下和各部门的积极配合下提前完成了全年的销售任务。这一年全球的经济危机蔓延，房地产市场大落大起，整个销售团队经历了房地产市场从惨淡到火爆的过程。准备明年在中国经济复苏和政府调控房地产市场的背景下，销售工作将充满了机遇和挑战。现制定年房地产销售个人工作计划。
一、加强自身业务能力训练。在某年的房产销售工作中，我将加强自己在专业技能上的训练，为实现年的销售任务打下坚实的基础。进行销售技巧为主的技能培训，全面提高自身的专业素质。确保自己在某年的销售工作中始终保持高昂的斗志、团结积极的工作热情。
二、密切关注国内经济及政策走向。在新的一年中，我将仔细研究国内及本地房地产市场的变化，为销售策略决策提供依据。目前政府已经出台了调控房地产市场的一系列政策，对某年的市场到底会造成多大的影响，政府是否还会继续出台调控政策，应该如何应对以确保实现的销售任务，是我必须关注和加以研究的工作。
三、分析可售产品，制定销售计划、目标及执行方案。我在某年的房产销售工作重点是某x公寓，我将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究，为不同的产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。
四、针对不同的销售产品，确定不同的目标客户群，研究实施切实有效的销售方法。我将结合年的销售经验及对可售产品的了解，仔细分析找出有效的目标客户群。我将通过对工作中的数据进行统计分析，以总结归纳出完善高效的销售方法。
五、贯彻落实集团要求，力保销售任务圆满达成。我将按计划认真执行销售方案，根据销售情况及市场变化及时调整销售计划，修正销售执行方案。定期对阶段性销售工作进行总结，对于突然变化的市场情况，做好预案，全力确保完成销售任务。
六、针对销售工作中存在的问题及时修正，不断提高销售人员的业务技能，为完成销售任务提供保障。明年的可售产品中商铺的所占的比重较大，这就要求我要具更高的专业知识做保障，我将在部门经理与同事的帮助下，进行相关的专业知识培训，使销售工作达到销售商铺的要求，上升到一个新的高度。
普通人员销售工作计划样本4一、市场开拓
根据目前的公司产品理念及价位，首先必须给产品定好方位，一个好的方向才能确保公司产品的良性发展，前面市场分析里面介绍了市场竞争力的转变，红酒行业终端市场已经开始转变成为厂家竞争的主要战场，红酒连锁店的扩张就是一个明显的例子。厂家要想在这部分市场站住脚
，必须在服务与革新上有突破。鉴于公司现在的情况，我建议采取阶梯分散式开拓方法，所谓阶梯分散式开拓方法，就是区域先样板店后分散店，以点带面的形式开拓市场。在开拓市场的过程中方向是第一要素，方法是第二要素，这二者不可分离，必须有力结合才开拓出适合公司发展的市场。
二、产品销售
根据公司与店的具体情况制定年销售任务，月销售任务，再根据市场的具体情况进行分解。分解到每月、每周、每日。以每月、每月、每日的销售目标分解到各个系统及各个门店，完成各个时段的销售任务，并在销售完成任务的基础上，提高销售业绩。对与完不成的店面，要进行总结和及时的调整。主要手段是：提高团队素质，加强团队管理，开展不同阶段各种促销活动，制定合理有效的奖罚制度及激励方案(此项根据市场情况及时间段的实际情况进行。销售旺季针对红酒连锁专卖店实施力度较大的销售促进活动，强势推进终端市场销售。
三、客户管理及维护
针对现有的终端连锁店和商客户进行有效管理及关系维护，对每一个连锁店客户及商客户建立客户档案，了解销售情况及实力情况，进行公司的企业文化和公司产品知识理念的不定期有计划的传播，在旺季结束后和旺季来临前更要加大力度传播。了解商及连锁店经销商负责人的基本情况并建档进行定期拜访，相互沟通，制定销售计划及促销方案。
四、品牌及产品推广
品牌及产品推广在20x年度配合及执行公司的定期品牌宣传及产品推广促销活动，促进品牌的知晓度，培养品牌使用频率和品牌忠诚度，通过电视、杂志、报纸、网络、户外宣传渠道策划一些投入成本较低的公共关系宣传活动，提升品牌形象。再有可能的情况下与各个连锁客户联合进行推广，不但可以扩大影响力，还可以建立良好的客情关系。产品推广主要进行一些“路演”或外静态展示进行一些产品推广和正常营业推广。
五、终端布置
终端销售渠道网点的建立普及会大量增加，根据此种情况设计部必须随时、随地积极配合销售业务部门的工作，积极配合连锁店店面和店中柜公司产品形象的建设，进行统一、整齐、合理、规范的产品形象陈列，可按公司统一标准。积极针对终端促销、培训定期安排上岗及上样跟踪和销售补进工作。有公司具体负责人负责制定终端布置标准。
六、促销活动的策划及执行
促销活动的策划与执行主要是在销售中进行，提升产品淡旺季的销售量，促进公司产品的市场占有率。第一严格执行公司的销售促销活动，第二根据届时的市场情况和竞争对手的销售促销活动，灵活策划调整一些销售促销活动。主要思路以避其优势，攻其劣势，根据公司的产品及市场资源优势，突出活动重点的策划优势与劣势。
普通人员销售工作计划样本5根据以上情况在20x年度计划主抓六项工作:
1、销售业绩
根据公司下达的年销任务，月销售任务。根据市场具体情况进行分解。分解到每月、每周、每日。以每月、每周、每日的销售目标分解到各个系统及各个门店，完成各个时段的销售任务。并在完成任务的基础上，提高销售业绩。主要手段是：提高团队素质，加强团队管理，开展各种促销活动，制定奖罚制度及激励方案(根据市场情况及各时间段的实际情况进行)此项工作不分淡旺季时时主抓。在销售旺季针对国美、苏宁等专业家电系统实施力度较大的销售促进活动，强势推进大型终端。
2、k/a、商管理及关系维护
针对现有的k/a客户、商或将拓展的k/a及商进行有效管理及关系维护，对各个k/a客户及商建立客户档案，了解前期销售情况及实力情况，进行公司的企业文化传播和公司20x年度的新产品传播。此项工作在8月末完成。在旺季结束后和旺季来临前不定时的进行传播。了解各k/a及商负责人的基本情况进行定期拜访，进行有效沟通。
3、品牌及产品推广
品牌及产品推广在20x年至20x年度配合及执行公司的定期品牌宣传及产品推广活动，并策划一些投入成本，较低的公共关系宣传活动，提升品牌形象。如“格兰仕空调健康、环保、爱我家”等公益活动。有可能的情况下与各个k/a系统联合进行推广，不但可以扩大影响力，还可以建立良好的客情关系。产品推广主要进行一些“路演”或户外静态展示进行一些产品推广和正常营业推广。
4、终端布置(配合业务条线的渠道拓展)
根据公司的销售目标，渠道网点普及还会大量的增加，根据此种情况随时随地积极配合业务部门的工作，积极配合店中店、园中园、店中柜的形象建设，(根据公司的展台布置六个氛围的要求进行)。积极对促销安排上岗及上样跟踪和产品陈列等工作。此项工作根据公司的业务部门的需要进行开展。布置标准严格按照公司的统一标准。(特殊情况再适时调整)
5、促销活动的策划与执行
商业地产销售策划方案篇6
企业产品不同，营销目标不同,则所侧重的各项内容在策划编制上也可有详略取舍。
农产品市场营销随着市场经济的发展不断扩展、延伸，在营销发展的新思路、新趋势中出现了策划营销。它是在一般市场营销基础上的一门更高层次的艺术，其实际操作性更强。随着市场竞争日益激烈，好的农产品营销策划更成为企业创名牌，迎战市场的决胜利器。策划书是农产品营销策划的反映。在此谈一谈农产品营销策划书的编制的问题。如何撰写农产品营销策划书呢？
一、农产品营销策划书编制的原则。
为了提高农产品策划书撰写的准确性与科学性，应首先把握其编制的几个主要原则；
(一）、逻辑思维原则。策划的目的在于解决企业营销中的问题，按照逻辑性思维的构思来编制策划书。首先是设定情况，交代策划背景，分析农产品市场现状，再把策划中心目的全盘托出；其次进行具体策划内容详细阐述；三是明确提出解决问题的对策。
(二）、简洁朴实原则。要注意突出重点，抓住企业营销中所要解决的核心问题，深入分析，提出可行性的相应对策，针对性强，具有实际操作指导意义。
(三）、可操作原则。编制的策划书是要用于指导营销活动，其指导性涉及营销活动中的每个人的工作及各环节关系的处理。因此其可操作性非常重要。不能操作的方案创意再好也无任何价值。不易于操作也必然要耗费大量人、财、物，管理复杂、显效低。
(四）、创意新颖原则。要求策划的“点子”（创意）新、内容新、表现手法也要新，给人以全新的感受。新颖的创意是策划书的核心内容。
二、农产品营销策划书的基本内容。
策划书按道理没有一成不变的格式，它依据产品或营销活动的不同要求，在策划的内容与编制格式上也有变化。但是，从农产品营销策划活动一般规律来看，其中有些要素是共同的。
因此，我们可以共同探讨农产品营销策划书的一些基本内容及编制格式。封面>策划书的封面可提供以下信息：①策划书的名称；②被策划的客户；③策划机构或策划人的名称；④策划完成日期及本策划适用时间段。因为农产品营销策划具有一定时间性，不同时间段上市场的状况不同，营销执行效果也不一样。
策划书的正文部分主要包括：
(一）、农产品营销策划目的
要对本农产品营销策划所要达到的目标、宗旨树立明确的观点（如：提高市场占有率；扩大产品知名度；树立规模、优质、专业、服务的良好形象），作为执行本策划的动力或强调其执行的意义所在，以要求全员统一思想，协调行动，共同努力保证策划高质量地完成。
企业营销上存在的问题纷繁多样，但概而言之，也无非六个方面：
>企业开张伊始，尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点策划出一套农产品行销计划。
>企业发展壮大，原有的营销方案已不适应新的形势，因而需要重新设计新的农产品营销方案。
>企业改革经营方向，需要相应地调整行销策略。
>企业原营销方案严重失误，不能再作为企业的行销计划。
>市场行情发生变化，原经销方案已不适应变化后的市场。
>企业在总的营销方案下，需在不同的时段，根据市场的特征和行情变化，设计新的阶段性方案。
如:首先强调“农产品的市场营销不仅仅是公司的一个普通产品的市场营销”，然后说明农产品营销成败对公司长远、近期利益对长城系列的影响的重要性，要求公司各级人员及各环节部门达成共识，完成好任务，这一部分使得整个方案的目标方向非常明确、突出。
(二）、分析当前的农产品营销环境状况
对同类产品市场状况，竞争状况及宏观环境要有一个清醒的认识。它是为指订相应的营销策略，采取正确的营销手段提供依据的。“知己知彼方能百战不殆”，因此这一部分需要策划者对市场比较了解，这部分主要分析：
1、当前市场状况及市场前景分析：
①产品的市场性、现实市场及潜在市场状况。
②市场成长状况，产品目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的产品公司营销侧重点如何，相应营销策略效果怎样，需求变化对产品市场的影响。
③消费者的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展前景。
2、对产品市场影响因素进行分析。
主要是对影响产品的不可控因素进行分析：如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如消费者收入水平、消费结构的变化、消费心理等，对一些受科技发展影响较大的产品(如：计算机、家用电器等产品)的营销策划中还需要考虑技术发展趋势方向的影响。
(三）、市场机会与问题分析
农产品营销方案，是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了农产品营销策划的关键。只是找准了市场机会，策划就成功了一半。
1、针对产品目前农产品营销现状进行问题分析。一般营销中存在的具体问题，表现为多方面：
>企业知名度不高，形象不佳影响产品销售。
>农产品质量不过关，功能不全，被消费者冷落。
>农产品包装太差，提不起消费者的购买兴趣。
>农产品价格定位不当。
>销售渠道不畅，或渠道选择有误，使销售受阻。
>促销方式不务，消费者不了解企业产品。
>服务质量太差，令消费者不满。
>售后保证缺乏，消费者购后顾虑多等都可以是营销中存在的问题。
2、针对产品特点分析优、劣势。从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或消费群特点进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满足，抓住主要消费群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。
(四）、农产品营销目标
营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标，即农产品营销策划方案执行期间，经济效益目标达到：总销售量为万件，预计毛利万元，市场占有率实现。通过市场分析，找出市场机会，提炼自身优势，确定销售目标。例如确定的目标市场：以行业销售为主（利润和稳定市场）、渠道销售为辅（提高知名度，扩大市场占有率）；行业主要主要系指工矿，交通，建筑，
消防，制造，工厂等有一定采购规模的目标客户；渠道销售主要系指区县级的加盟或者商。(五）、农产品营销战略（具体行销方案）
1、农产品营销宗旨：
一般企业可以注重这样几方面：
>以强有力的广告宣传攻势顺利拓展市场，为产品准确定位，突出产品特色，采取差异化营销策略。
>以农产品主要消费群体为产品的营销重点。
>建立起点广面宽的销售渠道，不断拓宽销售区域等。
2、农产品策略：通过前面产品市场机会与问题分析，提出合理的产品策略建议，形成有效的4p组合，达到最佳效果。
1）农产品定位。产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位，使产品迅速启动市场。
2）农产品质量功能方案。产品质量就是产品的市场生命。企业对产品应有完善的质量保证体系。
3）农产品品牌。要形成一定知名度、美誉度，树立消费者心目中的知名品牌，必须有强烈的创牌意识。
4）农产品包装。包装作为产品给消费者的第一印象，需要能迎合消费者使其满意的包装策略。
5）农产品服务。策划中要注意产品服务方式、服务质量的改善和提高。
3、价格策略。这里只强调几个普遍性原则：
>拉大批零差价，调动批发商、中间商积极性。
>给予适当数量折扣，鼓励多购。
>以成本为基础，以同类产品价格为参考。使产品价格更具竞争力。若企业以农产品价格为营销优势的则更应注重价格策略的制订。
4、销售渠道。农产品目前销售渠道状况如何对销售渠道的拓展有何计划，采取一些实惠政策鼓励中间商、商的销售积极性或制定适当的奖励政策
5、广告宣传。
1）原则：
①服从公司整体营销宣传策略，树立产品形象，同时注重树立公司形象。
②长期化：广告宣传商品个性不宜变来变去，变多功能了，消费者会不认识商品，反而使老主顾也觉得陌生，所以，在一定时段上应推出一致的广告宣传。
③广泛化：选择广告宣传媒体多样式化的同时，注重抓宣传效果好的方式。
④不定期的配合阶段性的促销活动，掌握适当时机，及时、灵活的进行，如重大节假日，公司有纪念意义的活动等。
2）实施步骤可按以下方式进行：
①策划期内前期推出产品形象广告。
②销后适时推出诚征商广告。
③节假日、重大活动前推出促销广告。
④把握时机进行公关活动，接触消费者。
⑤积极利用新闻媒介，善于创造利用新闻事件提高企业产品知名度。
6、农产品营销具体行动方案
根据策划期内各时间段特点，推出各项具体行动方案。行动方案要细致、周密，操作性强又不乏灵活性。还要考虑费用支出，一切量力而行，尽量以较低费用取得良好效果为原则。尤其应该注意季节性产品淡、旺季营销侧重点，抓住旺季营销优势。
(六）、农产品策划方案各项费用预算
这一部分记载的是整个营销方案推进过程中的费用投入，包括农产品营销过程中的总费用、阶段费用、项目费用等，其原则是以较少投入获得最优效果。
(七）、销售增长预测与效益分析
该部分对营销行动方案投入实施后的效益分析，包括农产品营销后未来1-5年的销售增长、利润与收益分析、现金流分析、投资回报率等。
商业地产销售策划方案篇7
全程营销合同范文一甲、乙双方本着互利互惠、真诚合作的原则，双方就项目(以下称)营销策划、市场调研、销售等事宜达成本合同，双方恪守信用，共同执行本合同所有条款。
第一条销售之项目
1.1受托项目名称：项目___________;
1.2受托项目面积：总建筑面积共约_________平方米。其中住宅面积约_________平方米，沿街商铺面积约__________平方米，其它约平方米。
第二条双方权责
2.1甲方权责：
2.1.1合同签订后，甲方应向乙方提供项目营销策划和销售所需要的有关规划设计的图纸、资料等;在开盘日前，甲方提供公开销售所需要的各项文件资料、(《土地使用权出让合同书》、国有土地使用权证书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证、商品房预售许可证和施工许可证、房屋总平面图及标准层平面图、房屋结构、房屋装修、建材配套、设备标准的说明书、所有绿化环境的设计施工、小区智能化设计施工标准的说明书、工程进度计划)、《楼盘销售百问》，以确保策划和销售工作的顺利展开。甲方保证上述资料真实并承担上述资料所产生的法律责任。
2.1.2甲方享有如下合同权利：
(1)甲方有权对乙方派出的项目小组提出项目策划、销售的相关工作要求，并对乙方工作表现提出意见。
(2)甲方指定专门人员参与乙方策划专案小组，配合乙方工作。乙方提出的整体销售策划、价格方案建议、各类促销方案等经双方协商后方可实施。
(3)甲方有权随时向乙方工作人员了解项目进展情况，如遇突发事件，乙方应在第一时间内告知甲方。
(4)甲方对与购房客户签订的《认购书》、《商品房买卖合同》、补充协议及相关文件享有审核权。
2.1.3在项目营销各阶段与广告公司、制作公司、装修公司及媒体等签订合约，承担有关策划、宣传推广、短信宣传费、广告、售楼资料及售楼处的水电费等日常费用，根据乙方提供的方案建议委托上述相关单位制作物业模型、透视图、售楼书、售楼处、样板房等供乙方在售楼时使用。为客户提供看楼的交通工具。负责现场甲、乙双方需要协调的各类工作事宜。
2.1.4甲方按时向乙方支付报酬，包括策划销售服务费、佣金提成等相关费用。
2.1.5甲方委派专人负责收取客户定金、购房款，委托乙方与客户签订房地产买卖合同并办理相关的各项购房手续。
2.1.6在本合同期内，甲方同意所有营销宣传资料，包括售楼资料、媒体广告、有关网页、展销会宣传品、各种载体广告牌等，均注明：“策划及销售：“济南全新全异营销策划公司”字样。
2.1.7因购房质量、房屋产权抵押、房屋交付等引起的争议，由甲方负责处理和承担责任，乙方给予积极配合。
2.1.8本合同项下乙方完成的、以任何载体所体现的工作报告、图表的知识产权均归属于乙方，甲方在
范围内对此知识成果享有永久使用权。乙方向甲方单独进行工作汇报，任何工作汇报均谢绝以下
第三方在场。未经乙方书面同意，甲方不得将乙方所提交的策划工作报告及成果公开发表或提供给合作单位(如设计院、广告公司等)以外的第三方。
2.1.9甲方不得将该项目的销售房源自行销售或委托其他第三方销售。
2.2乙方权责：
2.2.1乙方具备房地产交易资格，并向甲方提供营业执照复印件，保证其经营的合法性。乙方采取的销售手段必须符合相关的法律规定。
2.2.2乙方的服务内容：为全程提供综合的销售服务。
(一)营销策划、市场调研服务
(1)从策划和销售角度为甲方提供专业意见和建议：进行市场调研、客户访谈、销售推广研究，向甲方提报项目市场、客户调研报告，产品定位和产品解决方案的客户反馈和修订建议，项目销售及推广策略。《项目物业定位报告》、《营销策划总纲》经甲方认可后乙方负责执行和实施。
(2)乙方负责制定项目的整体营销推广策略、销售节奏安排、价格策略、内部认筹方案，开盘方案，推广活动及项目包装方案等重要策略，经甲方认可后乙方负责执行和实施。
(3)在项目销售过程中，乙方负责制定阶段性的推广和销售计划、促销活动计划、推广活动计划等营销方案，并负责落实、执行各项推广计划，并对广告和推广的效果进行监测和反馈，根据反馈实际情况及时对营销推广策划进行调整。
(4)乙方指定专职销售经理，负责对项目的全过程销售工作进行管理，落实策划策略及销售计划。
(5)乙方指定专职策划人员，在项目销售过程中，负责推广计划和营销活动的落实和执行。
(6)乙方负责日常定期的市场调研、竞争产品跟踪研究和客户访谈，根据市场反应、销售状况及成交客户分析，定期提交项目分析及总结报告、阶段销售推广建议。
(二)销售前台服务
(7)在正式进场前，乙方组建的销售团队，统筹营销工作。销售项目经理常驻销售现场，并从乙方现有销售队伍中抽调具有与同类物业销售经验的优秀销售人员组成销售团队，销售团队常驻销售现场，专门负责销售工作，销售总监定期巡查检查，乙方根据销售各阶段的实际调配资源，保证每日有3~5名的销售人员在售楼现场从事销售工作，其中开盘日和销售旺季保证每日不少于5人，在项目销售后期和淡季乙方可根据实际情况减少销售人员人数。
(8)在乙方正式进场销售之前，乙方负责完成对销售团队的培训，并建立项目销售管理制度。
(9)销售现场管理：乙方代表甲方负责项目销售现场的管理，维持销售现场销售秩序。
(10)客户洽谈：乙方负责做好接洽客户、市调人员以及交流参观人员。
(11)客户信息管理：乙方负责收集来电来访客户信息，录入明源系统，建立来电来访客户档案，向甲方反馈客户意见。
(12)前期客户积累：项目正式开盘前，乙方负责进行项目推广及客户积累，在不违反国家及地方法律、法规、政策的情况下，完成客户登记的相关工作。
(13)签订认购书：项目正式开盘后，乙方负责与客户签订《认购书》、客户签订《认购书》，甲方负责收取定金，认购行为按照事先制订的认购流程严格执行。
(14)签订正式的房地产买卖合同：催促购房客户在《认购书》约定的期限内签约，与客户签订《枣庄市商品房买卖合同》(预售)、补充协议及相关文件，催促购房客户交纳楼款，协助客户在签约时办理贷款相关手续。
(15)乙方负责管理房号销控表，在自由销售渠道范围内组织好楼盘的销售工作，并发动二、三级联动。
(三)销售后台事务管理服务
(16)配合销售前台完成认购及签约环节;
(17)乙方负责认购前根据销控表进行房号确认;
(18)乙方负责签订认购书、催交首期款、签定房地产买卖合同、收集按揭客户资料并督促客户签订按揭合同，并负责一次性付款客户尾款的督促工作。
2.2.3乙方履行如下合同义务：
(1)向甲方提供其营业执照副本的复印件，并保证上述资料真实有效。
(2)乙方不得以低于合同底价的价格销售，不得向客户收取未经甲方同意的任何费用。
(3)乙方需委派经验丰富、并具有相应资历的项目经理负责的销售执行工作，若因工作需要更换项目经理，乙方须提前10天书面通知甲方，并经甲方同意(员工辞职情形除外)。
(4)乙方须根据甲方提供的文件进行如实的宣传和销售。
(5)乙方承接甲方项目销售业务，应尽职尽责为甲方服务，乙方的营销策划权及权不得转让。
(6)乙方应对甲方提供的所有资料及双方确认的推广销售资料保密。
(7)乙方负责本公司工作人员的工资、佣金、社会保险及相应的福利;负责承担乙方工作使用文化用品的费用，期间电话初装费、电话使用费、宽带费等费用。
(8)乙方工作人员服装由乙方提供并承担费用，若甲方有特殊要求则由甲方承担相关费用。
2.2.4乙方对每个销售单位结算费的依据：一次性付款客户以客户缴付首期购房款并签订房地产买卖合同的时间为准，若结算费后下月客户未按规定时间支付全款，则甲方暂扣回该单位已支付的费，直至该单位房款全额支付甲方返回暂扣费;按揭客户以收集起按揭资料，客户方签订按揭合同的时间为准，但不包含按揭放款。
第三条服务报酬
3.1策划顾问咨询服务费
3.1.1前期策划顾问咨询服务费共10万元整(大写：人民币拾万元整)。该策划顾问咨询服务费用分两期支付，首付5万元整(大写：人民币伍万元整)，在本合同签订后8个工作日内支付;第二期5万元整(大写：人民币伍万元整)，在人员正式进场后支付，此项费用在乙方后期佣金中扣除。
3.2销售服务费(简称费)
3.2.1销售服务费：甲方根据乙方期内实现的销售情况，销售费为所有所销售房款的%。
3.2.2用工程款、材料款、融资等抵付房款及职工内部购房的，按计取。
3.3差价提成：
所售房屋销售底价经甲乙双方协商后，确定明细表作为合同附件。超出底价部分，甲乙双方按分成(甲方占成，乙方占成)。
3.4结算时间及程序：
3.3.1乙方每月5号前将上月结算单提供给甲方审算，甲方在3个工作日内将签章确认的结算单交回给乙方;
3.3.2乙方在收回结算单5个工作日内提交费发票，甲方收到乙方费发票后8个工作日内将费划转至乙方账号。
3.3.3根据客观情况确实需要返还定金时，由甲方退还所收取的定金(含诚意金、临时订金、Vip卡费用、正式定金)。
第四条违约责任、合同生效及终止
4.1本合同自双方签字盖章之日起有效;甲、乙双方之间结清一切费用后，合同自然终止。
4.2本合同履行过程中，所有条款双方均应严格遵照执行。
4.3本合同履行过程中，发生不可抗力影响有关条款之执行的，受影响一方应当及时书面通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。因不可抗力而影响有关条款履行的不视为违约。
4.4在服务期内，乙方不得将权转让给第三方经纪机构或委托分销。同时，甲方不得将已授权的房号自行销售或委托第三方销售。
第五条乙方提供专业增值服务(合作期内)
5.1免费定期向甲方提供最新市场资讯，包括市场供应情况变化及竞争变化等。
5.2免费定期向甲方提供相关区域市场调研报告及其他相关的行业信息。
5.3免费向甲方提供乙方拥有的片区客户资源及销售渠道信息，但涉及第三方经济利益、商业秘密及现售项目的信息资料除外。
5.4作为甲方的主要合作伙伴，充分利用行业资源，推荐相应的专业公司作为合作单位，在设计、制作项目销售推广材料和工具时提供专业策划意见。
第六条其他
6.1本合同规定要提交的附件应及时提交确认，该附件及合同履行过程中的函件、会议纪要、通知经双方确认后成为本合同的组成部分。
6.2本合同约定的内容应当严格遵守，任何一方无权擅自变更合同;对本合同的任何变更均应在双方协商同意后签订补充协议，补充协议在双方签字盖章后生效，与本合同具有同等法律效力。
6.3本合同未尽事宜，双方协商解决。
6.4本合同一式肆份，双方各执贰份，具同等法律效力。
甲方：_______代表人：_______
乙方：_______代表人：_______
签约时间：__年__月__日
全程营销合同范文二甲方：
通讯地址：
联系电话：
乙方：河南嘉里房地产开发有限公司
通讯地址：郑州市航海路与未来路交叉口启航大厦a座18F
联系电话：0371-68832777
甲方为XXXX商业广场永城(商业地块儿)项目之发展商，现委托乙方为上述物业之全程独家销售人，经双方协商，达成如下协议，共同遵守：
第一条委托物业
甲方位于永城市北永宿路、西僖山路、南浍河路、东磨山路即所有商业地块儿面积是本合同的委托标的物业面积。
第二条委托期限
甲方就本合同标的物业委托乙方的期限由签订本合同之日起，至可售面积销售率达90%为止。达到本合同终止时间之后，如甲方没有书面表示终止合同的话，乙方可继续履行本合同，直至可售销售面积达到销售率100%。
第三条委托策划、范围：
1)乙方进驻售楼处前，甲方就可售标的物业之所有单位清单以书面形式交达乙
方;
2)甲方有权自行销售的标的物业，甲方自行销售的标的物业不超过可售物业数
量的10%，在乙方进驻售楼部前甲方以书面的形式告知乙方自行销售的标的物业楼号、楼层及房间号，甲方自行销售的标的物业乙方不收取任何费用。
第四条甲方保证
1)甲方对本合同项下标的物业拥有完全的、合法的所有权;
2)甲方保证在委托标的物业正式对第三方销售时已取得政府许可的合法销售证明文件，如果因此而引起的任何相关责任，均由甲方承担;
3)甲方对因该物业本身之权属、资格或质量之瑕疵而引致的纠纷承担全部责任。
第五条乙方之策划、销售的服务内容包括：乙方成立项目专案小组，为甲方提供包括市场调查、策划顾问、销售服务。
1)乙方在签订合同前向甲方提交项目组成员名单，未经甲方同意，项目组人员不得随意调换或撤离。
2)本合同订立后，乙方参加由甲方等与销售相关的合作单位联合组成的项目工作协调小组，指导项目营销工作;
3)乙方向甲方分阶段提交市场分析报告、项目市场定位、营销策略、推广方案、销售执行方案及工作进程时间表，以上所有方案须经甲方研究审核并书面同意后实施。根据市场情况变化，甲方有权对上述有关计划和方案作适当调整;
4)乙方可以向甲方提供有关项目宣传推广的专业意见及推荐相应的专业公司，并协助跟进各项工作。经甲方书面同意后，统一组织实施;
5)乙方负责各种营销活动的筹备组织安排，包括物业展销会，新闻会、酒会。上述活动方案和有关费用需经甲方审核书面同意，并由甲方支付;
6)乙方在不同销售阶段向甲方书面提供总销控意见，积极迎合市场要求;
7)乙方在配合甲方的有关销售及推广工作时，必须以高效和高质的原则进行，不得以任何理由拖延，从而影响整体工作;
8)乙方之销售人员须做好本职工作，除按要求每月完成销售分解目标外，还应积极主动及早联系业主，做好催交款及按揭准备工作、配合甲方做好客户售后服务。
9)乙方人员在项目销售过程中，不得对第三方作出违反甲方意愿(包含不限于项目本身)的允诺，否则，由乙方承担相应责任。
第六条乙方之权限
1)根据甲方提出的要求，及时进行深入、详细地调查研究，使策划报告具有真实性、科学性与实用性，并在提交策划报告时，对策划报告的内容予以解释;
2)乙方不得将甲方的相关资料向外透露;
3)乙方须按照甲方所确定的销售条件(售价、付款方式及本合约条款等)进行销售，否则乙方须补偿由于乙方越权销售而造成甲方的直接损失;
4)按照获得甲方同意的意向，在既定范围内与甲方合作，完成有关推广及宣传活动;
5)乙方须将物业销售的具体情况在《定金合同》(一式肆份，由发展商统一印刷，统一编号，乙方在甲方售楼处分次登记领用)签订后24小时内以电话、短信或传真方式通知甲方;
6)委托期限内，乙方向甲方提出销控原则，经甲方同意后，乙方全权负责总销控。
第七条委托程序
客户所缴付的定金由甲方自行收取，正式买卖合同在甲方处签订，购房款由客户直接汇入甲方指定账号，并由甲方办理相关财务手续。乙方在此过程中与客户签订《定金合同》并协助甲方与客户签订正式《商丘市商品房买卖合同》。
第八条服务取费
本项目费用，包括销售佣金和销售溢价分成二部分。甲方须按如下方式支付乙方所有售出单位之销售费：
1)顾问服务费：在项目不具备销售条件的之前(取得预售许可证，并可以签定正式商品房买卖合同)，甲方每月支付乙方人民币叁万元整，作为前期启动费用，该费用不计入后期销售费中，直至乙方取得第一笔销售佣金为止，合同签定三日内甲方支付乙方第一笔顾问服务费人民币叁万元整;
2)甲方支付乙方的销售费为销售额之1.2%(百分之壹点贰)，项目溢价按甲方七成乙方三成计算;
3)乙方在期限内，凡甲方与客户签订预(销)售合同，并且甲方收到客户支付的全部购房款(办理银行按揭或公积金贷款的，须按揭款或公积金到甲方账户)后，视为乙方房屋销售成功，甲方应向乙方支付房屋销售佣金和相应销售溢价分成;
4)如因甲方原因，某些房屋的实际成交价格低于“销售低价”的，甲、乙双方同意按该套房屋所对应的“销售底价”作为计算乙方销售佣金的依据。“销售底价”是指在本项目正式开盘日前，甲、乙双方制定的本项目可售房源的“一房一价底价表”，既制定出每套销售房源的“销售底价”，经甲方审定后备档，作为甲、乙双方结算销售溢价分成的依据。
5)销售溢价分成办法。本项目可售房源实际售价超出“销售底价”(既“一房一价底价表”)部份的销售收入为销售溢价，乙方收取销售溢价款需向甲方开具合法的发票。
6)销售溢价分成款的支付方式。销售溢价分成款的结算以本项目期限为考核期，乙方每个月向甲方申请暂结销售溢价分成款。
7)若购房客户采取一次性付款、分期付款等方式支付购房款，甲方应按乙方上月成交房屋成交数额结算佣金;
8)若购房客户采取商业银行按揭贷款的方式支付购房款，甲方应于购房客户的贷款申请获得银行批准后结算该房屋佣金100%;
9)若甲方在项目不具备银行按揭条件下执行销售，则甲方应于购房客户签署《商品房买卖合同》且所购房款首付款到账后结算该房屋佣金的50%，于银行贷款支付至甲方账户后结算该房屋佣金的50%;
10)若甲方在项目不具备签署《商品房买卖合同》的条件下执行销售，则甲方应于购房客户签署《定金合同》或《认购协议》，并按照所购房款付款到账数额结算该房屋佣金;
11)甲方在每个月给乙方结算一次销售费，每月5日由乙方向甲方提交由甲方客服部门认可的符合销售费结算条件的销售费用(销售佣金和销售溢价分成)表，甲方应在收件后5个工作日内支付乙方相应的销售费，逾期甲方须按照应付金额的0.3%/天支付滞纳金给乙方，乙方须提供税务发票;
12)如果客户签署《定金合同》之后悔约，客户已缴交的定金将作为违约金被甲方没收未退还的，乙方可以获得该违约金的30%作为服务费，该房重新销售后销售费正常结算;
13)如果客户签署《商丘市商品房买卖合同》之后悔约，如果相关合同项下的销售费已经结算给乙方，则乙方退回已收销售费给甲方或由甲方直接从下次费中扣除。
14)甲方有权在该项目的营销过程中，根据客观市场情况和主观需求，制定相应之绩效考核方案，对乙方提出相关考核目标及奖罚措施。具体执行方案，由甲乙双方协商另行制定形成文件，作为本合同附件约束双方，具有同等法律效力。
第九条甲方的义务
1)甲方如果采纳乙方的营销策略建议，就须委派专人负责准备相关资料、推广活动及执行策略，并支付相关一切费用;
2)甲方须支付到期应付销售费;
3)甲方同意在该项目的宣传资料或其他广告形式上标示乙方公司名称;
第十条终止合同
1)如果甲方发现乙方在销售过程中有任何未经甲方许可之销售行为，甲方在取得相关证据后有权即时责令乙方停止销售该物业，并书面通知乙方终止本合同;
2)如果双方中的一方未能依照本合同履行其义务时，守约方可书面告知违约方并给予对方十四天的整改期，如果期满后违约方仍未修正，则守约方可发出单方终止合同的书面通知以终止本合同，自该书面通知发出之日起第7日本合同终止。同时，违约方应向守约方支付违约金人民币壹拾万元整;
3)若因甲方原因终止合同时，甲方仍须支付乙方于期间已售出单位之(条款8注明)销售费，且在书面通知终止合同后的七个工作日内支付;若因为乙方原因导致终止合同时，乙方须支付给甲方的违约金甲方有权从销售费中扣除。
第十一条争议的解决方式
本合同的订立、生效、解释及争议，均适用中国法律。发生争议协商不成时，提交合同签定地人民法院解决。
第十二条本合同一式肆份，双方各执贰份，自甲乙双方代表人签字并加盖公章后即时生效。
第十三条本合同未尽事宜，甲乙双方可另行签订补充协议，所签订之补充协议为本合约不可分割的组成部分。
(以下无正文，为双方签字盖章之用)
甲方：乙方：
xxxx置业有限公司河南嘉里房地产开发有限公司
日期：日期：
全程营销合同范文三委托方：(以下简称“甲方”)：
法定代表人(授权代表)：
通讯地址：邮编：
电话：传真：
方：(以下简称“乙方”)：
法定代表人(授权代表)：
通讯地址：邮编：
电话：传真：
甲、乙双方本着平等、自愿、互利的原则，经友好协商，就甲方委托乙方全程策划及销售甲方所开发的“”项目(以下简称“本项目”)的有关事宜，达成以下合同条款，以资共同遵照执行。
第一条项目概况
1.1项目名称：
1.2项目地点：
1.3国土证号：
1.4项目规模：规划建设净用地面积平方米，总用地(含绿化待征地)平方米，容积率，项目总建筑面积平方米。以上为甲方提供的现有书面资料反映的内容。甲方将委托专业测绘机构对本项目建筑面积进行测量，最终可销售面积以甲方提供的专业机构测量报告为准(以下简称“可销售面积”)。
第二条合作方式和范围
甲方委托乙方作为本项目的全程策划及销售商。乙方接受甲方委托，并根据本合同的约定，在本合同有效期内及甲方授权范围内，以甲方名义从事本项目的全程策划和销售事务。
甲方委托乙方销售的部分为以下第【】部分，共计建筑面积为平方米(以下简称“销售面积”)：
(1)住宅部分：建筑面积为平方米;
(2)商业部分：建筑面积为平方米;
第三条销售目标任务
1、本项目的销售任务为，自本项目具备开盘条件且开盘之日起计算在个月内达到可销售面积的90%，且实际销售均价应不低于【】元。其中，开盘条件为甲方取得商品房销(预)售许可证，且现场正式售楼处、样板房装修完毕、样板区形成。在达到开盘条件时，甲方将书面通知乙方已具备开盘条件。
2、若遇项目未达到开盘条件即开始销售、或因重大市场变化因素(区域房地产市场整体上涨、整体崩盘、国家重大政策调整、或者重大自然灾害等)影响，上述住宅销售目标任务，届时根据市场状况由甲乙双方另行协商。
3、甲方Vip客户及内部封房部分，不纳入乙方的目标任务考核。
第四条销售条件
根据项目工程进度、预售许可证件取得时间及营销全程策划实际进展情况，由甲乙双方协商确定项目具体开盘时间，以保证项目销售取得理想业绩。
项目销售条件：
1、项目物业正式开盘销售前应取得《商品房预售许可证》;
2、首期物业开盘前销售中心和样板房装修完毕、样板区形成;
3、正式销售前，甲方完成与按揭银行的签约工作，使得购房客户具备办理个人购房贷款的条件;
4、完成销售所需沙盘、模型、看板等销售展示工具的制作;完成销售面积的测量、销售资料(楼书、户型图集、宣传单页等)的印制。
第五条营销佣金
1、甲方以销售合同总金额的更名费、客户违约金。
2、如因双方原因造成客户退房，则乙方不收取所退房屋佣金;若因客户违约造成客户退房，则乙方收取所退房屋客户违约金的一半，并不再收取所退房屋的佣金。
第六条宣传推广
1、甲乙双方商定，项目宣传推广费用不超过项目总销售额的使用计划，须经甲乙双方书面签字确认后，由乙方负责组织实施。
2、在本合同终止前，乙方可随时在该项目宣传资料上使用项目之“营销商”、“全程策划和销售商”以及乙方公司名称。
3、甲方同意，本合同生效后，乙方在今后对自身形象宣传推广方面，有权使用甲方项目名称、文字或图形资料。
第七条Vip客户及内部封房
对于Vip客户，乙方按销售合同总金额的计提佣金。甲方须提前书面确认并函告乙方Vip客户及内部封房的事宜。甲方关系户及内部封房面积不得超过本项目可销售面积的。
第八条通知
1、甲、乙双方来往的函件、方案等，仅以盖有公章、或合同章、或双方指定代表签字的文本(原件)为生效文本。(甲方指定【】为代表，乙方指定【】为代表)。
2、甲乙双方来往的函件、方案等应以专人送达或邮资预付的挂号或快递邮寄方式交付或发送。专人送达的，以递送视为送达;以挂号、快递邮寄的，在付邮后第十个工作日视为送达。
3、一切通知和通讯均应发往下列有关地址，直到一方向其他方发出书面通知更改该地址为止。
甲方：【】公司
地址：邮编：
电话号码：传真：
乙方：
地址：邮编：
电话号码：传真：
第九条合同有效期
1、本合同有效期为自本合同生效之日起，至本项目规定的交房截止之日或双方协商终止合同之日止。
2、在本合同到期时，双方应通力协作妥善处理终止合同后的有关事宜，结清与本合同有关的法律经济等事宜。本合同的终止并不免除任何一方依本合同规定在本合同终止前发生的任何义务。
第十条违约责任
1.除本条第2款及补充协议另有规定之外，双方中的任何一方未根据本合同规定履行或其履行不符合本合同要求，均视为违约。违约一方应向守约方支付违约金。违约金按日计算，方法如下：
(1)日违约金为人民币元;
(2)违约天数=自违约事件发生之日起至纠正之日止的日历天数;
(3)违约金金额=日违约金×违约天数。
在违约事件发生之时，在不妨碍守约方任何其他可以获得的权利主张和/或司法救济的前提下，守约方可以书面通知违约方，且要求违约方在收到该等书面通知之后的三十(30)日内采取措施以纠正和补救该等违约事件。如果该等违约事件在前述三十(30)日内未能获得充分和完全的纠正或补救，守约方可以终止本合同，且守约方无需因此而向违约方承担任何形式的责任。双方同意，前述违约造成的另一方的经济损失超过前述违约金的，违约方还应支付超过违约金部分的赔偿金。
2.在本合同有效期内，除不可抗力因素导致项目停止开发情况外，甲、乙双方不得单方面终止或解除本合同(但不包括依据本条第1款约定的终止情形)。如任何一方单方面终止或解除本合同，违约方应赔偿守约方违约金，违约金金额按下列公式计算：
违约金金额=(销售面积—已销售面积)*已销售面积的销售均价*1%
双方同意，前述违约造成的另一方的经济损失超过前述违约金的，违约方还应支付超过违约金部分的赔偿金。
第十一条其他
本合同经双方签字盖章生效。本合同未尽事宜由双方协商解决。凡因履行本合同所发生的一切争议，协商不成可向本项目所在地的法院起诉。
3、本合同一式肆份，甲、乙方各执两份。
甲方：(章)
法定代表人(授权代表)：
乙方：(章)
商业地产销售策划方案篇8
通过对润业苑项目的初步分析，我们感到这将是一个可塑性非常强的项目，通过专业的营销和策划操作，它不但可体现出开发商的实力和形象，更应在小高层市场上独树一帜。
我司经过长时间的市场调研，根据市场所反映出来的背景，结合自身所积累的经验，提出切合市场销售的建议供贵司参考。
如能有幸成为贵司的合作伙伴，届时将根据具体资料提供一套系统的极具可行性的营销策划报告，以飨贵司慧眼。
众成伟业房地产营销管理有限公司
目录
一、市场背景
二、项目分析
三、项目定位
四、客源定位
五、产品建议
六、推案策略
七、广告策略
八、销售执行
九、公司简介
十、合作模式
一、市场背景
济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：
(一）九九年之前，被动销售的暴利阶段：
客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。
开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。
项目特征：产品形式单一（多层为主），缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征（集中在千佛山周边）。
销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。
（二)XX年以后，振荡中走向规范的过渡阶段
客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。
开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占济南市场。同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。
项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占领一定市场份额。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。
销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。
在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面都发生了较大变化：
1、客户需求的变化
ø能承受价格在2500元/m2以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满足居住要求、工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变。
ø对于能承受2500-4000元/m2价格的客户，在追求上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性、内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格。
ø能承受4000元/m2以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也非常注重。
2、市场环境的变化：
地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。
产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并逐渐为市场所接受。
其中：
小高层发展分三个阶段：
（1）以九九年开发的小高层社区泉景x四季花园为标志，小高层做为新的开发理念进入济南市场，并引入了南方先进的营销模式并进行包装策划，注重了前期宣传，引起巨大冲击，前期销售达到良好的效果。
（2）以金泰花园、洪西花园、大明翠庭、金冠花园等点式小高层的大规模开发为标志，小高层市场进入激烈竞争阶段，此时开发商追求高容积率、高利润率，导致小高层价位偏高，并且点式小高层的建筑弊端逐渐暴露，因此点式小高层呈现昙花一现的势态。
（3）市场以客源的选择为导向，再次转向社区化的板式小高层方向发展，并且日益呈现出规模化、品牌化的特征，此时的代表楼盘为历东花园、汇苑家园。
3、开发商的变化趋势
ø开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化方向转变，并逐步建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识。
ø营销方面：竞争的激烈带动了销售手段的不断翻新，由炒绿化、炒智能化、炒生态化、炒付款方式，到今天的炒理念、规模、品牌，并且营销已越来越成为一种全程性策划行为，必须注重前期准备工作，要熟悉当地情况并与之结合，了解客户心态。
二、项目分析
1、基本情况：
本案位于济南市解放路东首，西临济南市的cid（科技商务中心区）山大路，这是市政府的重点项目，它的兴起必定会辐射到周边，从而拉动区域经济的繁荣。东临高新技术产业开发区，众多知名国际国内大公司投资于此，本案正处于这两个发展区域的中间位置，交通方便，地段的升值潜力巨大。
2、区域消费能力分析：
经济水平：
整体消费群体主力仍为比较注重生活质量的中高阶层，社会层次也以机关工作人员为主。
随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为高档楼盘的聚集之地。这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一块热土。
3、客源定位：
由于本案属中高档楼盘，受价格限制，客源面相对狭窄，根据客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时间等差别作如下分析：
（一）本地客源：
此类客源为本案客源之基础，且为先期客源之主力，我司认为主要有以下类型：
私营业主：有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重。
政府官员：此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大多已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密、高档的生活空间。此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。
高级白领：此类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品味的生活氛围，以突显自己的价值。这部分客源对社区档次、配套、知名度等较为关心。
年青成功人士：此部分人有着灵活的思考、较高的收入，社会地位起点高，追求现代的上流生活。这类客源主要选择小户型，但比例有限。
小结：本地客源大多为二次或三次置业，且以标准户型为主要需求。
（二）外地客源
此类客源是本案完成整体销售并在更大范围内及更高层次上树立品牌之所必需，可分为以下类型
外地驻济企业高层管理人员：此类人群大多为外派人员，收入高、单身，注重生活的品味与个性的张扬，同时希望有一个温馨、私密的生活环境，对品牌、地段、交通、配套、娱乐较为注重。
外资企业驻济高层管理人士：加入wto后，外商投资将大大增加，外来管理人员增多，此类客源主要对配套、交通、物业管理、智能化较为注重，将成为本案后期客源开发的重点。
三、项目定位
本案位于济南市的，生活设施及市政配套完善，有良好的自然及人文环境，相对于其他竞争楼盘在未来市场竞争中占有其它楼盘难以比拟的优势，因此我司建议将本案定位于：会养人的房子——滋养城市贵族。
综上所述，在本案目标客源中，主要需求点有以下几方面：
1、地理位置优越。
2、交通动线充足。
3、市政与小区配套皆较为齐全。
4、社区规划合理。
5、智能化水平高。
6、有强大的升值潜力。
7、户型实用、舒适。
五、产品建议
由于本案不具备突出的规模优势，国此在配套上应做到“人无我有”人有我精”，依靠独特的内部设施进一步提升本案所处的层次，具体建议如下：
（一）社区配套设施
1、采暖：采用韩式地面供暖系统
理由：a无暖气片及其支管，增加使用面积，并且宜摆放家具。
b室温均衡、稳定，各房间温度可独立调节控制，具有
健身功能。
c辐射供暖，无空气对流，卫生、洁净。
d便于设落地窗。
2、门、窗：分户门配可视对讲防盗门，室内采用木质夹板门，客厅设落
地窗，其它房间配双层中空塑钢窗。
3、保安系统：全方位的防盗自动控制系统，红外线报警系统，设消防电
梯，公共场所安装自动感应装置，随时监测火情。
4、信息系统
有线电话：市区标准有线电视信号及卫星电视系统。
通讯设施：预留两部idd电话插口。
网络：宽带网入户，并预留管线。
5、厨房、浴室：墙身镶砌高级艺术瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，配备整
套高级厨具，纯净水入户。
6、卫生间：墙面镶砌普通瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，设三盆。
（二）本案多层商业楼为沿街场所，建议楼顶建造能代表本案风格的造型，而非平顶。
（三）外立面材料及颜色
建议采用高级涂料，颜色采用三段式，底部部分用深棕色或赭石色，中部为米黄或中黄色，上部为淡黄或白色。
理由：a涂料易清洗，重新粉刷即可焕然一新，如发生墙体渗水易
查出，而用面砖则不易查出。
b棕色和赭石色最能体现本案的层次感与时代感，整体的暖色调搭配衬显出独特的阳光住宅的时代感觉。
（四）绿化布置：根据小区内的容积系数，此建议原则上小区整体走小而精的路线，通过精致的小景，烘托社区气氛。在绿化布置上要争取实现立体绿化；即草地、灌木、植株相互搭配，互相组合。以独具特色的园林风格增强小区内部的文化和环境韵味，提升小区形象。
（五）规划布局：要在充分满足园林绿化的同时，适当增加健身设施的建设，把健康主题引入小区，既是品牌提升的需要也是对业主负责的真实表现，这样很容易引起消费者的认可。
（六）户型设计：户型设计应考虑消费者的实际购买能力和生活习惯，面积应在100——180平方米之间，适当保留200——250平方的大户型，面积配比应掌握在市场消费的实际去化能力基础上。
（七）户型风格：落地窗设计，室室全明，要让客户真正感受到阳光的感觉。
六、推案策略
（一）售楼处选址：
我司建议售楼处向主干道附近迁移，在解放路附近建设、装饰带有楼盘特色和文化的豪华售楼处。
理由：
（1）该地段为济南主干道，人员层次较高，有较大的客源潜力。
（2）人员流动量大，易扩大知名度。
（3）交通动线发达，方便客户咨询。
缺点：投入费用高。
（二）推案操作阶段及操作目的
本案操作由期房开始，我司建议将本案操作分为三个阶段：
第一阶段：建立市场人气，引起市场冲击，营造楼盘品牌，回笼资金。
理由：
（1）本案为同期开发，需要较大的资金，前期的资金回笼对支持后期的开发意义极其重大。
（1）中、后期的销售成功主要依赖于前期建立的良好市场人气，由此而
形成的良性循环，因此，本案能否尽快去化，关键在于前期能否建
立市场人气，引起市场轰动。
在此阶段应注意前期的价格制定,要求与整体结合，为中、后期的操作做好铺垫。
理由：
价格是整个营销策略中极期重要的一部分，如整个阶段的价格衔接不好，将导致整个项目的失败（如大明翠庭因价格制定不合理而导致在市场上受挫。）
第二阶段：建立品牌，在立足于本地客源的基础上，拓展客源面，创造相
对较高的利润。
理由：
（1）第三阶段的销售主要依靠前两阶段建立的品牌支撑。
（2）在第二阶段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更广的泛围内拓展客源，则将会为建立楼盘品牌公司形象以及创造利润创造更为有利条件。
第三阶段：获取最高利润，通过楼盘品牌将开发商形象提高至更高层次。
（三）价格策略
目前市场竞争激烈，操作周期不宜过长，不适宜作大范围的价格调整，因此，我司建议先期以较低价格入市，引起市场关注，建立人气，随工期进展进行微调，在出零、主体封顶、竣工三个阶段作大的提升，以拉动市场。
整体操作结束后，将均价控制在3500元/平方米，具体推案策略及各阶段的价格制定，待双方确定合作关系后报与贵司参考。
七、广告策略
（一）主诉求点：
突出社区无以伦比的内部优势，以“会生活的人选择会养人的房子”为主诉求点。
理由：本案的内部优势得天独厚，其他楼盘无法比拟，本案由期房开始销
售，如单纯宣传社区品质，存在可信度的问题，而自然环境的优势
及小高层的建筑形式显而易见，易被客户接受，产生共鸣，则引起市场冲击相对容易。
（二）各销售期诉求
1、引导期：可通过软广告、主题宣传活动等形式进行先期引导，主要介绍社区的地理优势及内部配套设施开发观念等。
2、开盘期：主打环境优势，结合灵活的付款方式及优惠措施吸引客户，建立人气。
3、正常销售期：进入正式销售期后，在主诉求点统一提领下，分期展现户型、配套设施、绿化、交通、文化、商业、景致等品质，使之成为一广告系列。
理由：
（1）可令社区整体优势全面展现。
（2）可保持每期推出广告的独立性，即宣传主题鲜明。可不断保持市场新鲜度，冲击力持久。
（三）广告媒体选择
1、电视——以形象广告为主，结合综艺性广告。
2、报纸——软广告与硬广告结合。前期通过软广告进行引导，正式销售期通过硬广告进行冲击
3、车体——主要选择能直达本案的以及经过重要公共场地等繁华地区的公交车。
4、电台——选择覆盖面广、收听率高的电台，如交通音乐之声。
5、三维动画——提前展现小区内部的景致和内部设施，便于树立消费者信心，运用高科技的宣传手段还进一步提高开发商的品牌力度。
八、操作执行安排
我司以多年的策划经验，总结出一套严谨的项目操作流程。完全建立在市场基础上的全程工作安排通过我司专业人士的运作，足以保证任何一个优秀的策划创意充分演绎。
（一）前期市调阶段（第一阶段）
第一阶段人员安排
1、市场研究分析
ø环境研究分析ø项目地段背景调研ø附近房地产调研ø市场消费倾向调研分析市调员1员，策划员1名市调员1员，策划员1名市调员2员，策划员1名市调员2员，策划员2名
2、市场调研成果总结专案组动脑会议后，市调负责人与专案主管共同编写市场总结
3、物业规划研判专案组动脑会议
4、营销方向与设想（开盘时间建议，售楼处及样板房搭建、布置建议）
5、策划报告纲要专案策划员执笔
此阶段的工作范围主要是对本案进行详尽的市场调研，并编写市调报告。在对本案的规划情况熟知后，结合前期的市场调研成果，召开动脑会议，初步确认本案的营销策划方向，并编写初步策划草案。在与发展商共
同就策划内容协商修正并确定之后，将进行第二阶段的工作内容。
（二）销售准备阶段（第二阶段）
第二阶段人员安排
1、营销策划报告的正式交稿主要内容的决定：ø目标市场定位ø销售策略制定ø推广措施及诉求重点ø广告目标与目的ø广告预算的编制ø平面制作物设计要求（楼书风格建议、dm及单页制作建议、海报建议、展板内容建议等）ø现场pop布置建议øsp活动建议ø媒体选择与安排进行专案组的动脑会议由本案的专案策划员执笔，广告策划辅助，完成报告。
2、我司与发展商会议（确定广告、市场推广费用及媒体计划、sp活动计划等内容）-----
3、广告计划及文案设计审核专案组动脑会议：广告企划、电脑设计人员、策划员、专案经理主控，发展商进行确认与把握。
4、印刷品样稿的审核与修正
5、现场pop布置具体内容：ø现场围墙装饰ø现场横幅和锦旗布置ø现场灯箱、指示牌ø展板、模型制作ø售楼处装修布置ø售楼处导引牌ø样板房装修布置我司与发展商共同制作、监督
6、市区内长效媒体安排
7、销售文件的准备专案策划
8、售讲资料编写
9、营业员培训与考核专案经理、专案策划员、广告企划等
10、楼盘报章广告审核与安排广告策划人员、专案主管
11、销售名片印刷广告企划专员监督广告公司完成
此阶段基本为策划报告内容的实施，我司将在此阶段，协助发展商进
行与广告公司的接洽、联络与监督，并及时与发展商沟通，协助发展商进行现场布置；进行业务员培训，及一切销售资料的准备与落实。
三、销售阶段（第三阶段）
第三阶段负责人员
1、实施广告计划在取得发展商的确认条件下，我司具体实施。
2、现场销售情况统计与监控专案经理、策划员
3、电话量、客户量、成交量统计与通报
4、价格反应与检讨
5、广告效果统计广告策划人员、策划员、专案经理
6、广告效果检讨
7、销售策略调整专案组动脑会议，并由策划员与广告策划人员实施
8、广告策略调整
9、销售形势分析与预测专案组会议
10、会议安排
ø每周例会专案经理通报销售情况，了解工程进度（与发展商），业务员反馈情况调查
商业地产销售策划方案篇9
【范本(一)】
委托方：香港有限公司(以下简称甲方)
委托人：受托方：烟台南云(以下简称乙方)
法定代表人：
协议双方本着真诚合作、互惠互利的原则，甲方将其投资开发的位于山东省济宁市梁山县水泊南路以西、虎头蜂路以南、水泊大街以东、独山路以北建设用地约119亩、建筑面积约22万平方的荣信紫荆花园商住项目(以下简称本项目)，委托乙方独家全程进行策划销售工作。为明确双方职责，确保双方利益，经甲乙双方充分协商，达成如下协议：
一、委托项目
本项目销售总建筑面积约22万平方米(含商业、住宅、车库及附房)。
二、委托期限合作经营协议书本项目委托服务期限自2014年6月1日起至2017年10月1日止。
三、策划销售工作程序
1、甲乙双方应严格按照约定的营销管理程序开展各项工作，任何一方未经双方协商同意，不得越权行使职权。
2、乙方在负责该项目营销和广告策划时，需按双方共同确定的每期销控计划(内容包括：销售房源、销售面积、销售价格、销售政策、销售时间等内容。以双方签字盖章的书面文书为准)对该项目进行营销和广告策划。
四、工作费用及支付方式
本项目房源销售价格及商业用房租赁招商佣金双方根据开发成本、合理利润及市场情况协商确定。甲方有权对销售价格进行调整。标准如下:
1、策划销售费用标准：按每月双方确定的销售计划内已售房源的实际回款额为准(贷款客户贷款部分以银行放款为准)。策划销售费用=月销售回款额*1.5%。
2、甲方于乙方根据市场情况确定最终销售价格，底价由甲方签字盖章后交予乙方。底价确定后，需甲、乙双方共同遵守，合同期限内不再变更。乙方在销售过程中不得低于甲方所给的销售底价。超过底价(为有利于销售，甲乙双方共同协商，经甲方同意，后出台的种种优惠让利活动后的价格)部分乙方双方进行分配，其中甲方占超出部分的70%，乙方占超出部分的30%。
4、甲方可以预留部分房源作为自用，乙方不收取佣金。
5、甲方需在每月
五、销售周期
甲方相应手续办理完毕，乙方根据工程进度与甲方确定最终销售周期，收盘一切手续办理完毕，合同终止。
六、甲方责任
1、甲方为乙方提供基本办公场所(售楼处)，沙盘、桌、椅、空调、电脑、打印机、电话等相关办公设备。售楼处所产生的水、电、网费及话费等费用由甲方承担。
2、甲方指派专人与乙方联系相关工作，传递相关材料。
3、甲方按乙方需求，及时提供所需要的项目相关资料，乙方积极完成各项营销工作。
4、宣传单页、楼书、整体营销推广所产生的营销费用由甲方承担。
七、乙方责任
1、乙方组成专门工作小组，在合同签署后全面展开相关工作，工作小组包括策划、销售方面的工作人员，薪资费用由乙方自负。
2、售楼处包装设计方案及项目整体推广方案由乙方提供。
3、乙方在为甲方工作期间须严格保守甲方经营机密。
4、乙方应严格执行甲方要求,及时完成甲方下达的各项工作任务。甲方定期给乙方下达销售任务，如乙方连续三个月未完成销售业绩，甲方有权辞退乙方。
5、每月施方案的市场反馈，并提出改进建议。
6、若乙方的工作人员在履行本合同期间给自身或第三人造成人身或财产损失，由乙方负责赔偿，与甲方无关。
7、乙方负责向客户介绍办理银行按揭手续需提供的文件，介绍办理按揭手续的流程，带领客户去银行办理按揭手续，甲方协调银行方面各种人事关系。
八、违约责任
1、如甲方未能履行责任，所造成的项目销售时间延误和损失由甲方自身承担。
2、如乙方未能严格履行合同服务内容，由此所造成的甲方损失由乙方承担。
3、若乙方不能完全履行本合同义务，甲方有权提前解除本合同。
4、在甲方付清阶段合同款项后，乙方所提供的项目方案、分析报告的知识产权归甲方。
5、项目合作期间，双方应认真执行合同条款，不能擅自中止合同。任何一方无故中止合同，合同解约方应向守约方支付20000元的违约金。
九、其他事宜
1、经双方协商同意，本合同中具体工作内容可作进一步的完善和补充。
2、其他未尽事宜，双方协商解决，以补充协议形式确定，补充协议与本合同具备同等法律效力。
3、甲、乙双方在工作中应加强配合与协调。遇有纠纷时，应友好协商解决。协商不成的，可向山东省梁山县人民法院提出诉讼。
4、本合同为独家委托合同，委托合同中的房源仅乙方具有对外销售的权利。
4、本合同一式肆份，双方各执贰份，签字盖章后生效。
5、双方责任在履行完毕之后，本合同自动终止。
甲方盖章：乙方盖章：
法定代表人(委托人)签字：法定代表人签字：
日期：日期：
【范本(二)】
甲方：新疆技股份有限公司
地址：乌鲁风路2号中银大厦32楼
乙方：深圳市采纳营销策划有限公司
地址：深圳市福田区八卦四路中浩大厦12楼
签订地点：乌鲁木齐市
经双方协商，甲方正式聘请乙方为甲方进行市场调研、整合营销策划、广告创意服务，双方本着相互信任、互惠互利、长期合作的原则，达成本合作协议，具体条款如下：
Ⅰ、合作内容及服务费用
第一项：企业内部诊断
1、企业经营战略
2、企业组织形式及架构
3、企业内部营销管理及模式
4、业务流程诊断
5、员工满意度调研
本项服务形成本次策划服务的基本依据，供乙方奥斯曼项目组参考，不向甲方提交报告，属于免费服务项目。
第二项：市场调研
对河北、新疆两地各三个城市的消费者、经销商进行调研。
调研方式：街头或入户访问、深度访谈、座谈会
调研区域：乌鲁木齐、喀什、石河子、石家庄、邯郸、邢台
样本量：乌鲁木齐消费者400例，经销商5例
喀什消费者250例(其中维族消费者不少于100例)，经销商3例
石河子消费者250例，经销商3例
石家庄消费者400例，经销商5例
邯郸消费者250例，经销商3例
邢台消费者250例，经销商3例
本项服务形成《市场调研报告》，服务费贰拾万元整。(注明：市调项目中乙方人员发生的差旅费用由乙方自行承担。)
第三项：整合营销策略规划
1、营销战略
(1)、战略目标
(2)、竞争战略
(3)、目标市场战略
(4)、推进战略
2、品牌策略
(1)、品牌定位
(2)、品牌核心价值
(3)、品牌写真
(4)、品牌规划
(5)、品牌延伸
3、营销组合策略
(1)、产品策略
(2)、价格策略
(3)、渠道策略
(4)、传播策略
4、整合传播策略
本项服务形成《整合营销策划大纲》，服务费为壹拾万元整。
第四项：平面设计
平面设计包括如下内容：
1、海报(一款)
2、报纸广告(三款)
3、折页(一款)
4、灯箱(一款)
5、立牌(一款)
6、促销卡(一款)
7、单页(一款)
本项服务形成《平面设计及应用手册》，服务费陆万元整。
(注：其中设计部分不包括菲林费、印刷费、模特费等费用)
第五项：影视创意
共四款创意(提供电视脚本)
本项服务形成《电视脚本》，服务费贰万元整。
第六项：培训
由朱总及采纳专家进行策略营、销售管理、品牌三场专题培训;
本项服务为采纳友情项目，不另行收费。
以上四项收费服务项目费用总计38万元人民币。
Ⅱ、合作方式和要求
1、乙方向甲方提供合同中规定的策划、设计方案，并收取服务费，甲方应及时向乙方付费。
2、甲方对乙方的所有方案具有审定权、修改权，并有权要求乙方按时修正。
3、乙方应按时完成合同规定的各项任务，甲方应对乙方的工作成果及时反馈。
4、乙方向甲方提供的各类方案需经乙方朱玉童总经理审定并签字同意，在甲、乙双方合作过程肿，对重要会议甲方要求朱玉童总经理亲自参加。
5、经双方商定认可的任何方案(以甲方签字为准)，甲乙双方均不得擅自改动，否则引起的问题由改动方负责。
6、甲方采纳的乙方方案或设计都应签字认可并严格执行，如执行中需要修改应及时向乙方通报，如影响本项目下一步工作的需经双方商定方可执行。
7、甲方积极配合提供乙方企划所需的合理资料，乙方必须对甲方的资料进行保密，如泄密甲方将追究乙方相关的法律责任。
8、由乙方成立专案小组操作该项目业务的策划工作，并根据实际情况经甲方文字同意乙方派出相应数量的人员到甲方所在地进行本项目的商讨工作。
9、乙方向甲方提交的所有策划文件的版权归甲方所有。
10、方合作的内容和细节，双方均应严格保密，未经双方许可，任何一方无权向外界透露，否则另一方有权追究对方的法律责任。
11、甲方有义务支持乙方工作，并按合同约定付款;乙方有义务尽职尽责执行本合同，如甲方对乙方工作质量不满意或认为乙方的项目人员不能承担相应的工作，乙方应按甲方提出的要求进行改善。若乙方不能及时改善，甲方有权提出终止合同。
12、不可抗力：由于地震、台风等自然灾害或国家政令的变化以及其他不能预见并且不能防止或避免的不可抗力事故，致使直接影响合同的履行或不能按约定的条件履行，遇有事故的一方应提供有效证明文件，由双方根据事故对履行合同影响的程度，协商决定是否解除合同、延期履行合同、全部或部分免除履行合同责任。
13、争议的解决：如因本合同的履行产生任何争议，双方应本着友好协商的态度解决，如协商不能解决，再交合同履行地的法院解决。
iii、合同有效期
本合同自签订之日起生效。乙方对甲方的各类情况保密期限为一年。
iV、服务费用支付方式
一、双方最终确认整体服务费用总计人民币叁拾捌万元整。
二、费用支付方式
1、合同签订后，甲方即支付给乙方策划服务费用人民币壹拾伍万元整。乙方以收到甲方支付首批策划
服务费银行付款凭证传真件之日为整个策划工作开始日。
2、乙方向甲方提交《新疆市场调研报告》、《河北市场调研报告》文本，经甲方签字、认可后三日内(以银行回单为准)，甲方向乙方支付策划服务费用人民币壹拾万元整。
3、乙方向甲方提交《整合营销策划大纲》文本，甲方认可后三日内(以银行回单为准)，向乙方支付策划服务费用人民币壹拾万元整。
4、乙方向甲方提交《平面设计及应用手册》、《电视脚本》文本，甲方认可后三日内(以银行回单为准)，向乙方支付策划服务费用人民币叁万元整。
注：策划服务费用不包含以下一些费用
1、影视、广播音带等广告制作费用、模特费、歌曲版权费;
2、广告费;
3、印刷品的电分费、菲林费;
4、乙方人员应甲方要求出差，费用由甲方承担，但工作内容、参与人员和出行方式须经甲方审核。
Ⅴ、其它事宜
1、本合同一式四份自双方签字盖章时生效，双方各持两份。
2、本合同未尽事宜，双方可根据具体情况友好协商解决。
3、合同签定后，甲乙双方任何一方不得擅自违约，否则，违约造成的经济损失有违约方承担。
甲方：乙方：深圳市采纳营销策划有限公司
授权代表：授权代表：
商业地产销售策划方案篇10
改变otC品牌企业当前的困境，必须将营销模式的圆心由商务运营转变为终端动销，营销重心下沉，公司资源配置下沉，具体的一揽子计划包含终端一体化为主的配置、渠道变革适应、普药直供新模式、品牌品种基础上的普药产品线规划、品牌品种的快速打造方法、oem模式解决产品源等等。
如何运作终端一体化为主的操作模式呢？电视剧《潜伏》有句经典台词：“有一种胜利叫做撤退，有一种失败叫做占领。”对于otC品牌企业而言，笔者认为“有一种胜利叫做改变，有一种失败叫做坚守”。
资源配置下沉 \三级化组织运作
公司的管理要三级化运作，总部变为一个规划平台与营销方向管理平台，是营销指挥中心，一方面强化产品的品牌定位，找出阶段适合市场的宣传策略，做好“空军”的高空支持工作。省区作为区域管理平台，协调与指挥区域商务与终端的地面进攻并做出适合该区域的调整方案，省区经理由原先的销售型经理向营销型经理角色转变。地县级就是一个操作平台，公司与省区指哪打哪，不折不扣地完成上级下达的目标。
总部在原先重商务队伍的基础上，从上到下单独设立一个终端促销部或市场推广部，主要可以设置10大职能：1.按照公司的部署和要求组织实施核心重点产品的终端量化考核工作；2.统筹制订终端促销政策和终端队伍销售提成政策；3.负责制定终端年度、季度计划，分解目标，组织完成部门年度预算目标；4.负责制订终端管理制度与实施细则，并组织实施；5.负责终端信息收集管理、目标终端档案管理；6.负责终端六项管理，包括终端铺货、价格、陈列、客情、促销和宣传，具体包括当地目标终端的筛选、分析、拜访、铺货、陈列、理货、客情、培训、促销、宣传、维价等工作的执行管理；7.负责策划促销活动和管理终端促销宣传品的计划、策划、发放等；8.负责对重点终端工作（连锁药店、医院）等进行规划、指导；9.负责终端人员的招聘、培训、考核、服务等管理工作；10.负责终端人员与销售、广告等部门之间的协调工作。
优化商业渠道\分层化运作商业
otC品牌企业基本实行三级分销体系的管理，一级商大多设置在30~50家，同时与300家左右签约分销商战略合作，但大都是以配送为主的商业，与百强连锁药店深度合作，企图控制终端价格、提高终端推荐率，但效果抵不过连锁药店自己的oem产品。以往使用过很多阶段性招术，如促销、维价、拓展经销商、拓展分销商等，都只能达到2~3个月的短期效果，无法从根本上解决渠道和终端问题。
重新设置三级商业的角色：一级商就是配送、结算平台，它给下面的利益就是平调争取公司返点，当然给自己的纯销终端利润自定；二三级商业一定要有自己的纯销队伍与终端覆盖，要以纯销为主，非纯销的商业逐步淘汰。可以形象的说，原先公司与一级商业是“情人关系”，现在要逐步变为“夫妻关系”，成为利益共同体，这样才能一条心地向前走。
营销重心降低\区域化精耕细作
经济学有个理论叫做“马太效应”，强者恒强，弱者恒弱，或者说，赢家通吃，所以品牌otC企业要在全国局部形成重点市场，营销是有势能的，你做得越好，各项工作开展就会越顺利，业绩就会越来越好。区域市场精耕细作，在局部市场形成绝对优势，强者为王。这些重点市场就是公司的基本盘，守起来很容易，别的企业要来攻，花上3倍人马也不一定能抢占。
营销重心要降低，产品是在终端卖出去的，终端必然成为竞争的焦点，是产品变成钱的最后阶段，是“临门一脚”的关键时刻，产品进入终端后，终端动销必将成为终端工作的重中之重。如何动销？不外乎两个方面，一是终端推荐，二是面向消费者的终端促销活动。终端推荐的根本是利益驱动，推荐成功率的高低则取决于终端营业员推荐技巧的高低，期间的纽带是终端业务员的客情工作。利益驱动需要根据市场实际情况设置，终端推荐则需要有产品培训和业务员持续、有效的跟进。终端促销活动的成功率取决于能否吸引消费者，能否让消费者即时消费。
这两个方面所有厂家都在搞，为什么有的见效，有的不见效？关键有二：一是针对性，二是可参考的标准化方案。为什么是可参考的标准化方案？任何方案都需要结合当地的实际情况，都需要本地化，标准化方案总体不会变化，但其中的一些细节需要因时因地略作调整。总之，品牌药企一方面要以终端为平台，沟通终端营业员与消费者，终端要个性化操作，形成一套详细的终端操作手册（包括终端动销、终端客情、终端维护），精细化营销是品牌战略的保证。一方面建立300~500人的终端队伍，掌控3万~5万家省会与地市重点药店，控制终端价格及提高终端推荐率，深入了解客户个体乃至目标消费者，有能力对不同客户采取差异化的销售策略。
在这种营销理念的指导下，必须充分调动市场一线员工的聪明才智，针对区域市场的实际情况，通过策划一些有特色的市场活动，直接与目标消费群体沟通，增强产品在目标消费群体中的影响力。开发第三终端也是品牌战略的有效补充，近年来，在“三农”、“两网”建设、“新农合”、“加快城市社区卫生服务”等系列政策的有力推进下，第三终端药品市场迅速崛起，给企业提供了一个历史机遇。
产品线详细规划\多品类齐头并进
产品线是指相互关联和相似的一类、一组产品，即通常说的产品大类。产品线可以依据产品功能上的相似、消费上具有连带性、类似的治疗作用、相同的分销渠道等方面进行规划。品牌otC企业的产品规划就是以一个品牌产品带动一系列类似的产品销售，就像一个老母鸡带一群鸡仔，产品线规划是实现产品集群化的重要举措。
一些企业把品牌产品放在一个部门销售，其他普药放在一起销售，结果品牌产品卖不好，普药也很难销售，就像一群母鸡在一起争抢粮食、一群小鸡挤在一起饿得瑟瑟发抖。品牌otC企业还要有敢于放弃的思想，选择好的有利润的产品进行生产和销售，没有利润的产品就放弃，敢于放弃才会成功。