廉租房的弊端篇1
关键词：住房保障 公共物品 市场失灵 收入考评
一、江苏省住房保障现状
在改革传统的实物分房制度的过程中，为保证低收入和生活困难的社会成员有住房，国家建立了新的住房保障制度。这一制度包括住房公积金政策、经济适用房政策和廉租房政策。近年来经过不懈努力，江苏省在住房保障方面已经取得了显著成效。
在住房公积金方面：截至2006年底，全省住房公积金缴存总额已达到1057.19亿元。账面余额为623.80亿元。实际正常缴存的职工有500多万人。覆盖率为86.74％。2006年，全省向14.58万个职工家庭发放个人住房公积金贷款237.15亿元。是全省商业银行个人住房贷款的30.96％。自住房公积金制度建立以来。全省累计支持了68.9万户职工家庭的住房购建。发放贷款总计756亿元。在经济适用房方面：2006年。全省经济适用住房完成投资82.67亿元。施工面积848.94万平方米，竣工面积412.28万平方米。2006年经济适用房竣工面积占同期商品住宅竣工面积的比重为9.49％，共解决4.47万户低收入住房困难家庭的住房问题。在廉租房方面：到2007年3月底，全省13个省辖市和49个县(市)先后出台了城镇廉租住房管理办法，占市、县总数的95.4％。13个省辖市全部建立了廉租住房制度；52个县(市)中，有33个县(市)建立了廉租住房制度，占县(市)的63.5％。
在取得成效的同时，也存在着不少问题和困难：
(一)住房公积金制度存在着安全隐患和“劫贫济富”现象
住房公积金是国家强制实施的住房储蓄，由政府集中管理和支配，目的是让中低收入居民通过互助购建住房。但是。制度上存在的种种漏洞，使得公积金实际运作状况与设计目标相去甚远。一方面，大量的公积金被非法挪用；另一方面，大多数中低收入者用自己的储蓄为少数中高收入著购房提供了补贴。由于许多中低收入居民没有能力取得公积金贷款。那些中高收入者则可能将公积金低息贷款用足。
(二)经济适用房制度不是对广大中低收入者的“雪中送炭”，而是对非中低收入者的“锦上添花”
经济适用房政策的目的是解决中低收入者住房困难，但政策实施的结果却是大量的经济适用房没有落到中低收入者手中。而是被非中低收入者所购买，同时不少经济适用房的面积太大。超过国家规定的标准。
(三)廉租房雷声大雨点小、名存实亡
在房改之前，各地的房产管理部门有大量“廉租公房”。但在房改过程中。这些“廉租公房”按商品房或福利房被逐步卖掉。从而使“廉租公房”越来越少，有些城镇已根本不存在政府的“廉租公房”。1999年。国家建设部出台了《城镇廉租房管理办法》，然而时至今日，廉租房政策的落实并不理想。
针对住房保障制度存在的种种弊端，笔者认为，产生诸多问题的主要原因并不在制度本身。而是没有充分认识到带有福利性质的保障住房和公积金属于公共物品。在分配具有公共物品属性的保障住房时，必然会出现制度本身无法克服的弊端。
二、住房保障制度弊端的形成机理分析
(一)住房公积金
公积金的建立标志着个人收入转化为准公共资金。之所以说它是准公共资金，因为它不像失业保障基金那样完全属于公共所有，而是在一定的时间内属于参加者共同所有，以便互助互济；但是所有权始终属于个人，最终会回到个人手中。公积金之所以被大量非法挪用。关键在于没有形成一套适合准公共资金特点的有效管理制度。许多地方的公积金管理中心正扮演着一个“金融机构”的角色，受托银行则变成了“中心”的出纳。公积金管理中心的这种职能错位。使其既难以保障公积金所有者的权益。又不具备承担金融风险的能力，于是非法挪用等现象就不可避免地出现了。
和一般储蓄不同。住房公积金作为一种强制性储蓄有两个特点：一是由个人收入转变为准公共资金：二是低存低贷，即存款利率和贷款利率都低于市场利率。正是因为这个原因，高收入者可能利用公积金贷款购买多套房子，进行投资而不是居住，而低收入者则可能连一套房子也买不起。于是便出现了大多数中低收入者用自己的储蓄为少数中高收入者购房提供补贴的现象。住房公积金是一种公共物品。本身不具备排他性。无法排除一些人的多消费，所以“搭便车”现象是一种正常而又不合理的经济行为。在市场机制不能发挥作用的情况下，只能由政府在制度安排上加以解决。
(二)经济适用房
经济适用房的一个重要特点是它的销售价格低于市场价格。其差额是由政府承担的，体现了政府对购房者的照顾。这个差额对于经济适用房的供给和需求两方面都有很大影响。对供给的影响表现在。直接导致经济适用房供给严重不足；对需求的影响主要表现在。经济适用房的需求旺盛，分配对象错位严重。销售价格低于市场价格且不受供求因素影响的经济适用房无疑是一种特殊的商品，其开发和销售环节都会出现市场失灵现象，所以要积极发挥政府的作用以弥补市场的不足。
(三)廉租房
廉租房属于准公共物品。由政府提供。所有符合政府规定条件的居民都有权利居住这种房子。准公共物品的特征使其供给和需求不同于私人物品。对于供给而言。私人物品的产供销过程都是在市场机制的作用下进行的。公共物品则不同，公共物品的特征决定。消费者一般不愿向生产者支付享受代价，不愿表露其需求偏好。从而使公共物品的价格无法确定，生产成本无法收回。当然也不能或者较少给提供者带来直接利益，企业不会像生产私人物品那样主动提供公共物品，公共物品一般只能由政府提供。基于同样的理由，实际公共物品的提供者也不像私人物品生产者那样主动积极。这就是我国廉租房制度雷声大雨点小的重要原因。
在需求方面，一般情况下。价格机制的作用使私人物品的需求不会出现超常膨胀，从而不会形成严重的供不应求的状况。但作为准公共物品的廉租房则不同。由于廉租房实行低租金制。消费者租用廉租房要比租用商品房付出的租金低得多。在城镇居民收入差距趋于扩大的情况下，加上不可避免的“搭便车”现象，对廉租房的需求很有可能膨胀。同时，随着我国城市化进程的推进。城乡逐步实行统一的户籍管理制度，必然会有大量农村人口进入城镇。其中相当一部分人会成为廉租房的需求者。因此。未来廉租房的需求量会逐步扩大。
三、住房保障制度的改革建议
(一)建立科学、严格的公积金管理制度
对于住房公积金来说，要改变目前这种状况，将住房
公积金管理机构改造成金融机构是一种有效的途径。由中国人民银行和建设部所做的公积金改革方案已经完成，其基本思路就是最终把现行公积金管理机构改造成为承担住宅政策金融业务的专业金融机构，为参加公积金制度的社会成员提供特定的金融服务。对经济适用房和廉租房而言，要建立健全一系列相关制度：首先。要加强单位审核的责任。对于申请经济适用房的职工。其所在单位要严格加以审核，实事求是地反映其收入情况。如果存在弄虚作假或不负责任的现象，直接责任人和单位领导都要承担相应的责任。其次。应当建立一个独立的监督机构。为了保证住房保障制度的有效实施，建立住房保障监督机构是必要的。它的主要职能是监督住房保障政策的执行情况。再次，加强社会监督。社会公示是社会监督的重要形式。但现在的公示范围比较小，难以充分发挥作用。应当采取多种形式进行公示。扩大社会公示的范围。使更多的群众参与住房保障分配的监督活动。
(二)建立严格的收入考评制度
为了保证符合条件的中低收入者买到经济适用房或租到廉租房。杜绝不符合条件的人“搭便车”，一个最基本而又十分重要的工作就是通过严格的收入考评搞清楚申请者的真实收入状况。为此。一是要建立收入考评机构。近年来税务、社会保障、民政、建设等部门都根据各自工作的需要在一定范围开展家庭收入调查。为了减少信息搜集成本和提高工作效率，有必要建立一个机构或者几个部门联合开展工作，资源共享。二是建立家庭收入申报制度。国家税务总局在《个人所得税管理办法》中明确提出要建立个人收入档案制度，以提高纳税人信息来源的真实度。这是一项非常重要的工作。其意义不仅仅是有助于税务部门合理征税。对于社会保障管理部门也是非常重要的。
(三)明确界定购房对象。并加强监督
廉租房的弊端篇2
一个时期以来,关于经济适用房形成了两种对立的观点。
第一种观点认为,在目前的制度环境下,经济适用房存在着防不胜防的问题,在制度缺陷没有得到根本改善的条件下,应当加快推行廉租房制度,缓行经济适用房制度;第二种观点认为,尽管经济适用房制度存在这样那样的问题,但是,还是应当在不断完善中继续推行经济适用房制度。
笔者持第一种观点。而且,不难发现,目前已经暴露出来的经济适用房制度的弊端,有力地支持了第一种观点。我们将这些弊端概括为五个“陷阱”。
第一,申购“陷阱”。各地在申购经济适用房中出现的问题可以分为两类,一是弄虚作假,骗取经济适用房。例如,经济适用房数量有限,登记户数众多,要对每批申购登记号进行摇号,以决定该批次的得房者。然而,在摇号结果中竟出现了连号中签的怪事。又如,当验证摇号中签者的身份证号码时,居然发现登记者的身份证号码全是1。经查证,这些都是有人在造假。二是根本无法甄别申购者的收入财产状况,进而导致一定数量的经济适用房卖给了不符合条件的申购者。在收入和财产申报制度不存在、不健全的前提下出现这种情况,完全是预料中的事情。曾有报道说,江西省开通省长热线,接受申请经济适用房的不实举报,一时间电话被打爆。这说明什么?很简单,问题太多。如此多的问题,怎样一一查实?这基本是不可能的。有问题,又无法查实,怎样合理配售经济适用房?
第二,租售“陷阱”。经济适用房不能出租,不能在市场上出售,至少在一定时间内应当是如此,这是其制度设计的题中应有之义。否则,经济适用房就和商品房没有区别了。但是,由于不该申购者购得了经济适用房,出租、出售获利就成为其最优选择。有关经济适用房违规出租的报道已经屡见不鲜。当然,由于经济适用房大多建在郊区,交通不便,有些业主为了上班、上学方便,就到市区租房,将经济适用房出租,以租养租,这尚属情有可原。但反映的问题是,经济适用房的选址两难。另据报道,不少业主为了规避被查处的风险,通过中介,在直系亲属间自卖自买,将满5年的经济适用房“转正”为商品房。按有关规定,购买经济适用房满5年的,出售时应当按照当时同地段普通商品住房和经适房差价的一定比例交纳土地收益等价款,补缴后就能取得完全产权,再出租或出售就不受限制。这样做虽然合法,但却违背了建造经济适用房的初衷。
第三,标准“陷阱”。有些城市的第一代经济适用房多为大户型,甚至有130多平米的大户型,这在香港就是豪宅的标准了。因此,真正家庭困难的人无力购买,经济适用房便落入了有钱人的手中,他们购买的目的是投资,出租、出售便成了理所当然的事。这类经济适用房在价格、户型面积和配套等方面均比一般的商品房有优势,它们对同一区域二手商品房市场和租房市场形成一定冲击。尽管近年来各地建造经济适用房时考虑到了户型面积因素,但是,过高标准的配套设施,小区环境等又成为新的问题。有报道说,政府站在构建和谐社会的高度,特别注重经济适用房的小区环境和配套设施建设。这本来并不是坏事,但是,经济适用房的物业管理费是低标准的,无法长期承受过高标准的配套设施和小区环境的维护。其结果是,要么政府继续投入,要么增加业主的负担。政府继续投入既不合情也不合理。这就告诉我们,政府要做自己力所能及的好事,同时还要考虑到老百姓的实际需求。
第四,质量“陷阱”。经济适用房在交付过程中经常发生质量问题。一个典型的案例是,杭州的一经济适用房小区,一期800多套房屋在交付时,普遍发现裂缝、空鼓和渗水等质量问题,各类投诉达到500多套。该小区的房屋不仅存在上述质量问题,还有许多设计缺陷,最突出的是,所有厨房间都没有引入自来水管道。业主问道:“经济适用房价格低,质量就可以这么差?”开发商则抱怨说,建造经济适用房的成本压力很大。可见,当建造保障性住房的公共资源为一定时,要把资源用在“刀刃”上,即用在建设廉租房,还是经济适用房上,要做出正确的选择。
第五,价格“陷阱”。经济适用房和商品房并存,就意味着在房地产市场上存在价格“双轨制”。在同一种商品或要素的市场上,存在价格“双轨制”的后果,就是有人试图用各种非法手段获得低价的商品或要素,经过加价倒卖,获得非法利益。经济适用房之所以低价,是因为其中有着一块公共资源,这块公共资源又和私人资源混合在一起,可以在市场上交易,或者经过一段时间后可以交易,因此,这就自然会产生各种非法的逐利行为,以获取这块公共资源。
尽管目前在廉租房制度中也遇到了不少问题,譬如,有的地方政府在出售廉租房,但是,我们还是要加快发展廉租房这一保障性住房的基本类型,否则,广大低收入人群的住房问题将更加严峻,不符合构建和谐社会的基本要求。而且,即便分配廉租房时有一部分对象甄别有误,也只是损失了一部分租金,而且,一经查实,退出廉租房也相对容易。经济适用房的情况就比较复杂了。
廉租房的弊端篇3
推行住房分类供应制度的各国，其廉租屋多是采用以公房低租金为主的办法。我国建国后则全面地采用公房低租金的办法，1998年实行新住房制度后，改为只对廉租屋采用以公房低租金为主的办法。美国在1930年开始推行住房分类供应制度时则另辟蹊径，决定对廉租屋采用商品房加租金补贴为主的办法。
一、美国商品房加租金补贴的廉租屋
1.美国颁布的《住房法》规定，对低收入者供应廉租屋。低收入者到市场上租赁政府规定租金上限（含上限）以下的住房，低收入者拿出户收入25%付租金，不足部分由政府补贴。
2.城市政府每年公布本市低收入者的收入上限和到市场上租赁廉租屋的租金上限。例如，有的大城市公布低收入者的收入上限为年户收入24000美元；廉租屋的租金上限为月租700美元。
3.符合条件的低收入者将有关本户收入的证明文件报城市住房局，经审查属实，则由住房局发出通知，承认其低收入者资格。
4.出租住房的房主，如果其租金在市政府规定的廉租屋租金上限（含上限）以下的，绝大多数会报送城市住房局争取列入该市的《出租廉租屋一览表》（下称《一览表》）。住房局收到报告后会派员前往，一是审定该住房能否完好运行；二是审定租金是否合适。租金使用房产估价的“比较法”，以与同地段、同档次住房租金基本相同为准，房主报低了予以调高，报高了予以调低。由于住房局掌握了大量出租住房的资料，房主也乐意接受同地段、同档次住房租金基本相同的原则，所以租金较易谈妥。当以上两项谈妥后即会列入住房局的《一览表》。为什么房主愿意将出租廉租屋列入《一览表》，其原因：一是等于住房局免费代其招租，而自行招租（注：仍允许自行招租）要多花一定的人力和财力；二是列入《一览表》住房的完好度和租金经过住房局审定，居民放心，因而来寻租的人数会大大多于自行招租。
5.取得资格的低收入居民者到住房局的接待室，查看《出租廉租屋一览表》，从中找出几处宜于自己租住的住房。然后，通过《一览表》上的电话与各个房主约定时间前往实地考察，经过考察对比，从中选出自己愿意租住的住房。
6.居民选定住房后，即与房主按与住房局约定的时间到住房局签定三家参与的租房合同。其中最重要的一条内容是租金的支付。例如，月租金为700美元，居民月收入1000美元，应交租金250美元，则由政府每月补助450美元。这笔补助由住房局每月通过银行账户拨给房主，如果拨给居民就可能出现有的居民把钱花掉而不交房租的弊端。房主也特别欢迎这一办法，因为政府拨给的租金多是“大头”，房主只向低收入者收“小头”，收租就容易得多。
7.廉租屋的补助列入国家财政预算，由中央政府按计划下拨给各城市，从而保证补助资金的稳定和充足。
二、两种廉租屋的比较
1.推行公房低租金廉租屋的政府，每年都要拿出一大笔资金用于建设新廉租屋，还要长期地负担廉租屋的维修费（注：低租金往往不敷维修之用）和使用大量的人力进行管理。而商品房加租金补贴廉租屋则省去了这一大笔新建和维修资金，参加管理的人也少得多。
2.公房低租金廉租屋的房主是政府，租客是居民，如果出现了住房纠纷，政府就站在居民的对立面，亦即站在矛盾之中，地位很尴尬。而商品房加租金补贴廉租屋政府则站在矛盾之上，其任务是监督房主和居民执行住房法规和双方签定的合同，协调双方解决纠纷。
3.公房低租金廉租屋虽然包含了大量的社会保障，但是补在暗处，居民看不见政府有多少补贴。商品房加租金补贴廉租屋则在签定租房合同时写明租金多少，居民交多少，政府补多少。政府的补贴补在明处，有利于提高政府的威信和凝聚力。
4.实行公房低租金廉租屋的国家，住房分成商品房和保障房性质有所不同的两大块。我国有的同仁常说：“市场归市场，保障归保障”。其原因是我国也分成性质有所不同的两大块。而美国廉租屋的租金是市场价，市民交的租金加上政府补贴也是市场价，就把廉租屋统一纳入了市场化、商品化的一条轨道。
5.廉租屋的“准出”，是一项难度很大的工作。特别是我国是对最低收入者供应廉租屋，而最低收入线很低。当最低收入者的收入突破其收入线后，其购（租）房的经济承受能力仍很薄弱，许多城市目前又没有衔接他们准出后有房可住的“平台”。如果强令其准出，很可能沦为无家可归者。也就是说，在这个“平台”未搭好前，执行“准出”的难度极大。而商品房加租金补贴廉租屋的“准出”就比较容易。例如，某套廉租屋的月租为700美元，住户的年收入为24000美元（注：24000美元为低收入的上限，而每年突破低收入线的多为上限或靠近上限的居民，故用其为例），每月交房租500美元，政府补贴200美元。当这户居民的收入突破低收入线后（注：由于衡量收入线以“年”为单位计算，一般要经过连续较长一段时间的观察并认定其收入已经比较稳定才做出变更决定，使得决定比较准确、合理），住房局即通知这户居民不再是低收入者，并召集房主、居民到住房局来修订合同。如果居民仍愿住这套住房，则与房主订合同，每月交商品房租700美元，政府不再补贴。如果居民要到市场上去另觅租屋，则撤消原来三家共同签定的合同。两种情况，都符合稳妥“准出”的要求，这也是廉租屋市场化、商品化的一项好处。
这里顺便指出，美国在推行廉租屋的进程中，曾经碰到一个“大难题”。“二战”以后，美国刮起了一场建设“大套型住宅风”。新建的中等收入者住宅的套型，普遍地大于100平方米，并有一部分超过200平方米。“二战”以前社会上存留的适用于廉租屋的小套型住宅，由于逐步地超过使用年限，每年都会淘汰一批，而“二战”以后新建的大套型住宅在转成出租屋后，因其租金高而无法进入廉租屋的行列。其恶果是，在上世纪80、90年代，不少城市逐步出现廉租屋供应不足的“大难题”。美国面对困难，仍决定坚持实行商品房加租金补贴的办法。美国有房地产商80多万个，其中大部分是房地产经营商，小部分是开发商。美国的办法是，采取优惠政策，既鼓励开发商在新建住宅时，建设一部分租金在廉租屋上限以下的住宅，又鼓励房地产经营商（或居民）购买这些住房用于出租。由于廉租屋采用商品租金，购来的住房用以出租仍能获得社会平均利润。又由于是按廉租屋的供应缺口来新建小套型住宅，建成之后一般都能顺利出租而不会闲置。由于美国有自己的特点，加上政策比较适当，上世纪末出现于各城市的“大难题”正逐步得到解决。美国相对地多人少，使得土地相对便宜，特别是城郊土地更便宜。即便有这样的“适于”增大套型的原因，但在出现廉租屋不足的困难后，仍使美国政府认识到新建住房大小套型合理搭配的重要性。我国人多地少，中低收入者收入低，更应多建中小套型住宅。
廉租房的弊端篇4
眼关键词演住房保障；保障制度；制度并轨。
1。国家“十二五”规划中提出，未来五年内，我国将拟投资1.3万亿～1.4万亿用于3，600万套保障性安居工程的建设，使保障房的覆盖率达到20%。如何从制度层面上保障十二五“住房保障规划的顺利进行，需要我们思考。为此，本文尝试性地提出未来住房保障制度并轨的观点，并设计了住房保障制度并轨的长短期路径，以期为解决中低收入群体的住房问题提供理论参考。
一、城镇住房保障制度并轨的总体思考。
住房保障制度并轨是以构建广覆盖[2]、无缝隙、多层次、动态性的租赁型住房保障体系的改革，其主要目的为提高住房保障制度的运行效率，改变居民的住房消费习惯，优化住房市场结构，促使房地产市场的良性发展。制度并轨后的保障对象，不仅要涵盖现行保障制度的保障群体，更要涵盖”夹心层“、潜在城镇人口（具有迁居意愿的农村人口）[3]、短暂流动人口、”被城市化“的农村人口中的住房弱势群体，以及因市场因素造成的住房弱势群体[4]。鉴于我国住房保障制度发展的特点，我们认为：制度并轨后的保障方式，短期内应该坚持产权式、使用权式保障并存的形式，长期取消产权式保障，着力实现使用权式保障方式。制度并轨后的保障水平，应呈现出层次性、差异性、梯度性。保障水平在地区间、保障制度设计间都存在差异。一方面，保障水平的设定必须同当地的经济社会发展程度相挂钩；另一方面，短期内，保障水平在廉租房、公租房、经济适用房之间应呈现出差异；长期保障水平在廉租房、公租房等租房体系内应呈现出差异。
二、城镇住房保障制度的短期并轨。
1.城镇住房保障制度的短期并轨路径。
（1）经济适用房实施租售并举的方针，逐步降低出售性的住房保障比重，提高租赁性的住房保障比重，[5]实现购房保障向租房保障思维的转变，将租赁型经济适用房并轨到租房保障体系。对于出售型的经济适用房，暂时适当限制其发展。这一观点的提出，主要基于以下因素的考虑：一方面，在一定程度上，出售型经济适用房，可以增加房地产低端市场的供给；另一方面，出售型经济适用房的问题突出，但是，尚存在一定的发展空间，直接取消经济适用房的时机不成熟，容易产生诸多负面效应。
（2）公积金实行”准银行式“的运营模式，即”管理中心+商业性机构“的模式。中央公积金管理中心主要负责宏观政策的制定、资金风险的管理，以非营利性为目的。而地方公积金管理可以进行部分商业化、市场化运作，强化公积金的盈利性，提高公积金的保值、增值空间，为住房保障体系提供长久稳定的资金支持。同时，对公积金进行动态管理，即实施保障资金跨区域流动。一方面，地方间公积金实施跨区域流动，合理配置区域间的公积金，提高公积金的配置效率；另一方面，个人公积金账户实施资金跨区域流动，可以结束长期以来地理空间限制，加快公积金和人力资源的混合、同期合理流动。
（3）大力推进廉租房的发展，将廉租房并入到租房保障体系。短期内，廉租房在租房保障体系内，仍是保障供给的主体。随着公租房供给保障力度的加大，出售型经济适用房比重的增加，廉租房在租房保障体系中的比重会适当降低，廉租房仍将对低收入群体实施保障。
（4）加快公共租赁住房的建设，将其并入租房保障体系。随着近年来房价的攀升，游离在保障和市场之外的”夹心层“，其住房难问题成为了各方关注的焦点，为了解决”夹心层“的住房问题，政府采取了公租房的政策。[6]之所以公共租赁房能够应运而生，是因为其自身上具有诸多的新特点。其一，从产权的角度来讲，公租房的所有权归属于政府，而其他的房屋侧重于强调房屋的私人所有权，如经济适用房、限价房；其二，公租房同廉租房也存在着明显的不同。公租房侧重于解决”夹心层“群体的住房难问题，而廉租房着重于解决城市最低收入群体且住房困难的住户；其三，公租房的保障方式是租赁方式，而不是传统的购房方式。
2.城镇住房保障制度短期并轨的效应。
（1）通过制度的短期并轨，可以纠正现行经济适用房的弊端，提高政策的保障效果。在制度的短期并轨路径中，对出售型经济适用房制度实施暂不取消的政策，只是降低出售部分的比重，这一方面可继续发挥现行经济适用房的部分优势；另一方面可减少由可交易性所带来的效应流失。同时，制度的短期并轨是建立在现有住房保障制度的基础之上。这不仅有利于新旧保障体系的平稳过渡，避免过大的波动，而且可以减少制度并轨过程中的障碍。
（2）通过制度的短期并轨，一定程度上，可缓解住宅市场结构不合理的局面。租赁型经济适用房的发展，可以推进住房二、三市场的繁荣；出售型经济适用房可以帮助中低收入群体解决住房困难，增加小户型住房的供给，调整当前的住房市场供给结构，平抑房价的过快攀升。
（3）通过制度的短期并轨，可以加快解决”夹心层“住房问题，填补制度设计的”盲区“。短期内，通过建立涵盖经济适用房、廉租房、公租房的多层次、梯度性的租赁型住房保障体系，可以实现对不同的保障群体实施保障，解决”夹心层“的住房困难。
（4）通过制度的短期并轨，可以缓解保障制度的资金不足的局面，提供更为稳定的资金来源。无论是从行政手段强化保障资金与财政收入（土地收入、税收收入）的”联动“，还是对公积金实施”准银行式“的运行模式，在一定程度上，都会缓解保障制度的资金约束。
（5）通过制度的短期并轨，可以在发展公租房市场的过程中，促进真正的房地产二级市场的发展。这在一定程度上，鼓励和促进了租房市场的发展，从而改变了长期以来房地产市场单条腿走路———重购房、轻租赁———的状况，形成两种市场并存的房地产市场体系。
三、城镇住房保障制度的长期并轨。
长期并轨指，由政府保障性租赁向住房租赁市场转变；在长期并轨过程中，通过”政府+社会“运行模式（政府从宏观上对租赁型住房保障体系进行管理，社会中的企业从微观上负责租房保障体系的运行）建成长期租房保障体系。最终，建成涵盖具有政府保障色彩的长期租房保障体系、纯粹的住房租赁市场相结合的租赁房体系（见图1）。
图1住房保障制度并轨的长期路径。
1.城镇住房保障制度长期并轨的路径。
长期取消出售型经济适用房的发展，逐步将其并入到商品房低端市场；在租赁型住房保障体系获得发展的基础上，逐步缩小政府干预市场的力度，发挥市场的资源配置作用，通过租赁市场提高住房保障政策的运行效率。在短期并轨完成后，公积金制度等相关的租房保障资金来源，会为长期租赁房保障模式提供所需的资金支持。
2.城镇住房保障制度长期并轨的效应。
（1）”政府+企业“的租房保障运行模式，有利于缓解政府的财政压力，提高社会资本进入保障房体系的积极性。宏观上，政府对租房保障体系的建设、资金筹集、房源筹集进行宏观管理，政府可以发挥其宏观优势；微观上，企业对租房体系的运行微观管理，可以发挥其微观优势。最终，实现政府、市场”两只手“的协调，有利于效率的提高和住房公平的实现。
（2）通过住房保障制度的并轨，可以建立租赁房保障体系、繁荣租赁房市场，也可以从根本上，扭转长期以来居民过于强调购买住房，而轻视租赁住房的传统观念。住房观念的改变，反过来又推动了租房保障体系的发展。在长期并轨的过程中，取消经济适用房制度，[7]将其并入到商品房低端市场，可以增加商品房低端市场的供给，平衡商品住房市场的供求平衡，优化住房供给结构。
四、结语。
在当前的经济形势下，解决住房保障问题，需要转变住房保障思维，强调租房保障的重要性，大力度推进租赁型住房保障制度的建设和发展。笔者认为，通过城镇住房保障制度的并轨，可以建立完备的租房保障体系，实现对住房弱势群体的无缝隙、分层次、广覆盖、动态性的保障目标。
然而要实现住房保障制度的并轨运行，还需要克服一些障碍。如短期并轨中，经济适用房租售并举是建立在明确的租售分割比例的基础之上的，这需要依靠科学的实证数据的支持。层次性、梯度性租赁型住房保障体系的构建，需要从数量、质量等多个维度对保障标准进行设计。保障房之间的差异程度，既不可过大、也不可过小。另外，公积金”准银行式“的管理模式，需要配套的制度改革和创新，如完备的个人信息以及动态的的户籍管理制度。再者，住房保障制度的并轨，会增加政府的财政支出，如租赁房相关的投资、管理、运营、补贴支出。在一定程度上，上述问题都会影响住房保障制度的并轨进程。
住房保障制度长期并轨的难点表现在：在住房保障制度并轨的过程中，一方面需要处理好具有政府保障色彩的租房、住房租赁市场的关系；另一方面，需要处理好商品房市场同租房保障体系的关系。如何吸引社会资本参与住房保障？如何更好的发挥政府和社会力量的优势？这些问题都会阻碍住房保障制度的长期并轨。
[参考文献]
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廉租房的弊端篇5
现状：福州市经济适用房政策实施情况
来自统计表的信息。
数据告诉我们，自中央推出经济适用房政策以来，福州市的住房供应结构及其演变情况具有如下特点：
（1）住房供应结构不尽合理。1998―2005年全市商品住宅竣工面积占比93.8%，经济适用房占比6.06%，廉租住房（1008套按每套35平方米折算）占比0.14%。相对中低收入群体比例而言，经济适用房与廉租住房市场供应总体不足
（2）经济适用房供应比例持续下降。2003年、2004年经济适用房竣工面积分别占同期商品住宅竣工面积比例仅为0.4%和1.1%，即使2005年这一比例上升到6.08%，占比仍是低的。同时据福州市房管局统计，在过去几年内，经济适用房共解决8893户中低收入家庭住房问题，但相比于福州市的人口，这个数字只是杯水车薪，并没有扭转大多数住房困难户的处境。另据调查了解，建设用地难以落实是福州市经济适用房新开工项目逐年减少的重要原因。
（3）廉租房投入相对不足。廉租房政策是住房保障制度体系的重要组成部分，为解决双特困户(经济特别困难、住房特别困难)的住房问题，福州市从2000年开始实施廉租房政策，几年来投入建设资金约3000多万元，建成642套廉租房，户型面积25―45平方米，另外腾退166套廉租房，共安排579户双特困家庭，但相对于2004年底全市登记在册的约3000户双特困户来说，这个数字明显偏低。究其原因，主要是受资金来源的制约，廉租房投入相对有限。
（4）住房补贴拉动作用较弱。福州市2000―2004年累计发放住房货币补贴3.23亿元，带动购房资金14.75亿元，仅相当于2000―2004年商品住宅销售额245.5亿元的6.0%，住房补贴对居民购房拉动作用有限。
其他信息。1998年以来福州市先后出台了《福州市经济适用房建设管理暂行办法》、《福州市经济适用房销售管理暂行办法》等，希望通过较为严格的建章立制来推进经济适用房建设规范有序发展。但是，从调查情况看，实际执行结果并不尽如人意。
从供应对象情况看，福州市经济适用房限于家庭年收入4万元以下、人均居住面积低于12平方米、具有本市城区常住户口、达到晚婚年龄的中低收入家庭，享受标准主要依据行政或职称级别设定（普通职工享受70平方米，科级为85平方米，处级为100平方米，厅级为130平方米）。但在政策实施中，引起了各方质疑。一是销售对象难以控制。据福州某售楼部经理透露，经济适用房的申购其实很简单，购房户只须提供相关单位或居委会、街道开具的证明，证明其符合相关的申购条件即可。由于居民收入的私密性带来的信息真实性审核困难，加上开发商急于收回成本，于是有的销售方根本不在意买房人的收入高低，只要有钱就卖，致使部分高收入居民，或关系群体轻易获取经济适用住房，这部分人群购房后自住率低，用于出租或上市转让牟利，从而违背了经济适用房政策初衷。二是对政策中规定的中低收入家庭标准的合理性有疑义。据某政府要员介绍，2005年福州市区城镇人均可支配收入约为1.2万元，4万元应该是中等收入3口之家了，按照这一标准，福州市有80%的家庭符合购买经济适用房的条件，因此供需矛盾显而易见。三是对住房享受标准按行政级别确定的合理性存在质疑。福州市经济适用房销售沿用房改政策标准，依据申请人职务或职称级别确定，忽视了家庭人口数量。但经济适用房作为社会保障性质的特殊公共产品，其分配应体现“人本主义”，不应“唯身份论”，若单纯以行政级别确定享受标准，显失公平。
从建筑标准看，为满足不同行政级别供应对象需求，经济适用房建筑标准相对偏大，同时也迎合了开发商意愿。据建设主管部门统计，全省建成经济适用房户型结构比例中60平方米以下占5%，60-90平方米占30%，90-140平方米占60%，140平方米上占5%，部分地方经济适用房存在复式结构（顶楼）现象，与“经济”、“适用”的初衷背离。这里既有政府的政策导向，也有开发商为谋取高额利润的道德风险因素。
从销售管理看，销售价格由市房委办和物价局按“八项因素”（包括征地补偿费、勘察设计费、建安工程费、小区基础设施建设费、管理费、贷款利息、税金、3%利润等）测算上市价格，实行政府定价。但调查发现，为平衡小区建设中政府基础设施投入，部分经济适用房建设后被转为商品房销售，或在经济适用房土地供应中切块搞商品房开发，相应减少了经济适用房供应量。在售后管理方面，福州市某中心有关人士认为，经济适用房销售时以政策性身份进入市场，退出时却以商业性身份交易买卖，收取的差价补贴仅是象征性的，这也影响了经济适用房的周转供应。财政部门也反映，经济适用房在转手销售时如何补收差价、规费等，目前的规定不合理也不落实，亟需调整。还有政府部门有关人士认为，经济适用房根本不应以商品房身份进入市场。
从招投标情况看，按规定要由政府统一组织，通过竞投标，择优录取有实力、有资质、有信誉的内、外资房地产开发企业参加经济适用房建设，包括规划设计也实行招投标制度。但由于种种原因，福州市至今还未实施这一制度。
问题：经济适用房政策存在十大弊端
在以上调查的基础上，我们对经济适用房政策再全国其他地区的总体实施情况通过多种渠道进行了解。我们认为，经济适用房政策存在十个方面的弊端。
经济适用房保障目标定位过高。一是“中低收入家庭”的规定过于宽泛。当前在资源约束条件下，经济适用房保障的目标人群首先应放在低收入者，然后随着资源的增加而逐步扩展到收入略高的家庭。在实际建设中，经济适用房也只占住宅建设中的很小一部分。但是，“中低收入家庭”这个标准圈定了远远超过地方政府财力所能承受的人群范围，而且过宽的准入标准，不利于资源配置的公平性，使得一些该由市场解决住房的人群变为政府来解决，财政补贴部分地落到了收入较高者身上，从而违背了建设经济适用房的目的和财政补贴的支付原则。二是中低收入家庭的标准不明确。目前中低收入家庭的收入界限、中低收入家庭包不包括中等收入家庭等都没有划分清楚，而大部分老百姓都觉得自己是中低收入者，使得经济适用房的供应对象说起来明确，做起来混乱。
经济适用房供应量无法确定。由于经济适用房供应对象界定模糊，直接导致了经济适用房的供应量难以确定。此外，国家确立的住房供应体系包括商品住房、经济适用房和廉租房三种供应层次，但是这三种住房在住房建设的总量中各应占多大的比例为宜，一直不明确。按照政策的最初设计，经济适用房供应量要占到住房供应总量的70%至80%，而实际上全国经济适用房投资比重从2000年以来一直处于减少趋势，2004年只有4.61%。若按原设计的供应量标准，这么小比例的经济适用房是远远满足不了中低收入人群的购房要求的。
经济适用房开发用地难以落实。从客观因素分析，一方面，随着城市建设的快速发展，建设用地和项目用地日益增多，城区可供开发的土地越来越少；另一方面，经济适用房开发用地受成本制约，征地难度大、时间长，从而导致其开发用地的落实难度越来越大。且目前可提供经济适用住房建设用地均处于偏远的城市边缘地带，交通及配套设施均不完善，既增加了购买者的居住成本，也加大了政府提供配套公共设施的投入成本。从主观因素分析，经济适用房用地是无偿划拨的，免收土地出让金，而土地出让金恰恰又是地方政府收入的重要来源之一，因此，在地方财力较为紧张的情况下，土地供应不向经济适用房倾斜也就在所难免。而这造成的结果将使经济适用房的后续供应能力严重不足，经济适用房的供需矛盾更加突出。
经济适用住房申请对象信息真实性审查难。目前在实际操作中对申请对象家庭实际收入难以准确判定。如何确认购买经济适用房的对象为中低收入者，仅凭个人的填表或工作单位的盖章是远远不够的，且目前也缺乏专门的机构对个人申报的家庭收入情况进行鉴证。在我国目前个人征信系统与税收信息系统尚未健全的情况下，对经济适用住房申请对象信息真实性的审查，即使花费较高的管理成本，也无法达到预期的效果。因此，信息的不透明必然造成分配的不公平，部分中高收入者混水摸鱼也就在所难免，困扰经济适用房的寻租问题和信息不对称问题也难以解决。
经济适用房户型面积失控。经济适用房的建设应以“经济”与“适用”为原则，其使用功能满足居民的基本生活即可。按照《经济适用住房管理办法》规定，经济适用房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套面积控制在60平方米左右。但受各方利益驱使，各地制定的执行标准往往超过这一规定，如福州市按照行政级别确定享受面积，其中厅级享受面积为130平方米。在实际操作中，不少经济适用房的建设规模和标准更是大大超标，多以大中户型为主。由于总价过高，已大大超出中低收入家庭的购买能力，事实上将一些最需要经济适用房的低收入群体挡在了门外，而中等甚至中高收入群体成为经济适用房的实际购买者。
政府对经济适用房建设的监管难以到位。按照规定，政府对经济适用房的监管成本存在于经济适用房的规划、开发建设、定价、公示、交易和售后管理等各个环节。这不但偏离了政府的正常职能，而且过高的监管成本直接导致了政府对经济适用房监管的缺位，但又找不到低成本的有效监管途径。此外，经济适用房的优惠政策直接给了开发商，中间转了几道弯后就有可能“走形”。由于经济适用房是由政府减免地价并核定开发利润率的，一些存在道德风险的开发商利用经济适用房建设监管的缺失，通过各种非法手段变相地提高投资回报率。因此，一些经济适用房实际上受到了开发商的“操纵”，令经济适用房陷入了既不经济又不适用的尴尬境地。
经济适用房售后管理存在缺陷。经济适用房作为政府的福利资源，被购买后成为购买者的完全资产，即使该购买者今后收入大幅提高，也依旧享用政府的福利资源，而上市出让，仅仅补缴象征意义的土地出让金（按同地段普通商品住房与经济适用房差价的10%收取），使得政府的福利资源难以得到补偿。经济适用房售后管理规定的缺陷导致了政府福利资源的流失，财政的使用效率因此大大降低。
经济适用房有冲击商品房市场之嫌。政府通过给予种种优惠政策刻意降低经济适用房价格，导致在生产环节上的双轨制和不公平竞争,从而在某种程度上扰乱了市场信号，冲击了商品房市场。
经济适用房有悖于我国的福利保障制度目前我国实行的是低福利保障制度，居民的保障主要通过自身积累，政府仅提供少量的福利保障，在这种制度下，经济适用房是难以成为住房保障供应体系主体的，因为由地方政府为社会大多数人群提供经济适用房这种低价住宅，其财力显然难以支撑。因此，实行与我国福利保障制度相适应的住房保障制度将是必然选择。
住房保障体系的相关政策落实难。廉租房政策是与经济适用房相关的政策，都是住房保障制度的组成部分，但目前仍处于起步阶段，发展缓慢。一次性投资大，而资金来源不足，是制约廉租房建设的瓶颈，许多城市因无法落实资金而搁置廉租房计划，即使实施廉租房制度比较好的地区，在缺乏稳定资金来源的情况下，也面临着难以为继的境地。此外，在廉租房的管理上也存在难点，一是租金的收取困难重重；二是廉租户的收入超过了低保线，按规定应退出廉租房，但倘若其不退出，也无法采取强制手段。
对策：实行以租赁住房补贴政策为主的住房保障制度
住房社会保障是政府的职责，取消经济适用房后，必须采取别的措施达到保障的目的。从社会保障角度考虑，政府应着重解决最低收入阶层住房问题，并注重发挥市场配置作用，这就需要理念上的突破，需要能够实现住房政策目标和更有效率的制度安排，在促进社会公平的基础上更好地分配社会资源，真正帮助弱势群体解决住房问题。从我国国情出发，我们建议实行以租赁住房补贴政策（廉租房政策中的其中一种办法）为主的住房政策，同时取消经济适用房政策和廉租房政策中的其他办法。通过发放租金补贴形式解决低收入者的住房保障问题，按“人头”实行租金补贴，不仅避免了政府在经济适用住房建设与管理中存在的种种弊端，缓解政府土地与住房供应压力，而且可以充分发挥市场对资源的配置作用，活跃租赁市场，也有利于住房保障对象在房屋租赁市场自行选择居住地点与标准，方便工作和生活。
事实上，实行租赁住房补贴政策也是发达国家通行的做法。美国住房政策的着力点和住房管理部门的主要任务就是帮助中低收入家庭解决住房问题。凡家庭收入未达到所在地区家庭平均收入80%者，可以申请住房补贴。住房支出超过收入30%时被认定为过度消费负担，并以此为参考对住房需求者进行补贴。对没有能力购买住房的，政府划定低水平保障线，低于保障线的家庭，在租住房时，政府直接给承租人发放30%左右的租金补贴。在培育房屋租赁市场中，政府鼓励租售并举、合理搭配，城市居民根据家庭收入、就业等情况自由决定买房或租房。瑞典自1948年起开始实行住房补贴制度。它分为两种，一种是给退休人员的，全国大约有30%的退休人员从住房补贴中受益。另一种是给低收入、多子女家庭的，当住房租金、收入相同时，孩子多的得到的补贴多，子女多的家庭住房纯支出要比子女少的家庭少；收入多的家庭，租金补贴少，住房纯支出多。
多渠道筹集和积累租赁住房补贴资金。解决资金瓶颈、多渠道筹措资金是实行租赁住房补贴政策的前提和基础。因为实行货币化补贴需要一定金额的货币支出，在地方财力捉襟见肘的情况下，该项政策能否最终走下去，资金问题是关键。由于低收入者租赁住房补贴属于社会最低住房保障范畴，政府在资金安排方面应发挥主导作用。各级政府应设立租赁住房补贴基金，其资金来源可考虑以下渠道：一是将低收入城镇居民租赁住房补贴纳入各级财政预算，中央或省级财政可根据下一级财政收支差异考虑分担适当比例的住房补贴支出；二是将经济适用房计划指标用地的拍卖收益和廉租住房建设资金直接转为租赁住房补贴的资金来源；三是对现有土地出让金收入按一定比例提取；四是住房公积金的增值收益按一定比例提取；五是变现一部分国有资产，包括出售现有公房等收入；六是现有公房租金收入；七是考虑发行住房保障福利；八是鼓励社会组织和个人为城市居民最低住房保障提供捐赠和资助。
建立健全租赁住房补贴政策管理体系。经济适用房的问题，实际上也反映了我国当前公共管理水平不高的问题，因此在实施租赁住房补贴政策过程中，应出台管理条例，落实管理责任，严格管理流程。
（1）合理界定租赁住房补贴的对象。实施货币补贴，同样有不少问题需要解决，与经济适用房一样，首先要解决的是“寻租”问题，关键是确定补贴对象，应确定一个合理的实施租房货币补贴的人群范围。为解决人人有房住的问题，除了买得起或租得起商品房之外的所有低收入人群，只要符合规定的条件，都应界定为补贴对象。具体条件可规定为：家庭人均收入低于当地政府划定的租赁住房补贴线、家庭人均住房面积低于当地人均住房面积的60%的“双低”人群。
（2）合理划定租赁住房补贴线。根据居民最低生活保障线与上一年度住房租赁平均价格以及住房保障面积来确定租赁住房补贴线，其计算公式为：租赁住房补贴线=最低生活保障线+上一年度人均住房面积×60%×上一年度住房租赁平均价格。家庭人均收入与租赁住房补贴线的差额即为补贴金额，但最大不得超过租赁住房补贴线与最低生活保障线的差额，因为最低生活保障线以下属最低生活保障范畴。以福州市为例：该市目前执行的最低生活保障线是人均210元―230元/月（前者为多户人口，后者为单户人口），2004年该市住房租赁月平均价格约为7元/平方米，福州市统计公报公布的2004年该市人均住房使用面积为19.29平方米，根据计算公式可得出福州市租赁住房补贴线为人均291―321元/月，人均月收入低于该补贴线的家庭均可申请租赁住房补贴。
（3）明确管理机构及其职责。住房保障制度是社会保障体系的组成部分，因此租赁住房补贴政策应纳入社会保障管理。现行的廉租房政策一直是附着在民政部门的“低保”体系中的，借鉴这一做法，租赁住房补贴政策的实施和管理职能应归口社会劳动保障部门承担，借助其低保管理的经验，减少管理成本。管理机关主要职责：对最低收入家庭基本住房情况进行调查摸底，全面掌握需求状况，建立保障对象档案；对补贴线进行测算，及时公布；制定审批标准，承担具体审批与发放工作；对已经享受了租赁住房补贴的居民，应对其收入和资产变化情况进行连续的监控，根据其收入变化情况，相应调整补贴金额。
（4）加强资格审核。对租赁住房补贴实行申请审核制，由申请租赁住房补贴的低收入者出具有关证明材料，填写“城市居民租赁住房补贴审批表”，在管理机关进行预登记，并接受家庭收入和资产审查。管理机关结合入户调查、邻里访问、网络公示、系统查询等手段对申请人真实性进行审核。
（5）强化法律保障。只有通过立法，为租赁住房补贴政策提供严格的法律保障，才能确保该项工作取得实效。可比照《城市居民最低生活保障条例》，予以立法管理，明确住房保障标准与条件、申请对象资格的公示与监督、管理机构职责与行为规范以及故意骗保行为的法律责任等。对于以虚报、隐瞒、伪造等手段骗取租赁住房补贴，享受补贴期间收入提高不告知管理机构，以及管理机构工作人员等行为给予惩处。
廉租房的弊端篇6
关键词:房地产;房价;投资;调控政策
文章编号:1003-4625(2010)09-0052-04
中图分类号:F832.45
文献标识码:a
2009年6月,全国70个大中城市房屋销售价格出现了当年首次同比上涨,涨幅为0.2%,其后几个月房价同比涨幅不断扩大,从7月的1.0%逐步扩大到12月的7.8%。2010年3月,中国土地勘测规划院全国城市地价监测组的研究报告显示,2009年我国住宅平均价格为4474元/平方米,同比涨幅达25.1%,为近9年来的最高水平。2010年以来,我国房价上涨势头有增无减,根据国家统计局2010年4月公布的数据,截至2010年3月,全国70个大中城市房价同比上涨11.7%,其中新建商品住宅价格同比上涨15.9%,二手房价格同比上涨9.5%。
一、房地产投资是形成当前高房价的重要因素之一
在国内外经济金融形势发生重大变化的背景下,我国房地产价格上涨具有多重原因:一是城市化进程的加快使得住房需求不断上升;二是随着居民生活水平的提高,住房消费能力也在不断增强;三是房地产业的发展能够推动地方经济的发展,得到地方政府的支持;四是房地产开发商在利益的驱使下,加速房地产开发的进程;五是银行等金融机构能够从房地产相关项目中获利,房地产信贷快速扩张;六是土地开发建设的成本不断增长,推动房价上涨;七是人民币升值预期下,热钱涌入房地产市场;八是市场上对于住房价格继续上涨的预期明显,投资性和投机性购房需求膨胀等。
2009年以来,特别是2009年下半年以来,我国房地产价格快速上涨,呈现涨幅大、涨势猛的特征。我们认为,此轮房价上涨的一个重要推动力是投资性和投机性购房的大幅增长。伴随着四万亿经济刺激计划的逐步实施和天量信贷的逐步投放,潜在的通货膨胀预期抬头,加上市场对于房地产利好政策的消化,富余的流动性资金出于保值增值的需要涌向房地产市场,房地产投资和投机异常活跃,成交量大幅增长,房价迅速攀升。近些年来,人们普遍预期未来房价看涨,这使得房地产的投资需求加剧。在价格上涨预期和资产增值动机的驱使下,房地产市场出现大量的投资性和投机易行为,这刺激房地产需求进一步攀升,房地产市场供不应求的状况更加突出,房地产价格不断上涨。以下通过闲置房、租售比和价格走势等数据,分析2009年以来我国房地产市场的运行状况。因为投资和投机行为对我们以下分析情况造成的后果是相同的,所以我们将投资和投机行为放在一起分析。
第一,闲置房数据。闲置房主要包括开发商已建成但未实现销售的房屋和开发商已销售但无人居住的房屋。根据国家电网公司的调查显示,我国660多个城市连续6个月以上电表读数为0的闲置房有6540万套。按照每套房平均供3个人居住计算,6540万套闲置房可供近2亿人居住。而对照1999年到2008年城市化加速上升的十年中,我国城市非农人口的增加总量也只有2亿元左右。据此推算,我国目前660多个城市的闲置房总量可以满足其后十年城市化的住房需求。据统计,我国现今实际人口总量约为14亿人,2009年底我国的城市化率为46%,按照上面的估算结果,在全国城市化率达到60%以前,也就是达到“全面工业化”水平以前,近2亿人居住的闲置房完全可以满足城市化进程中的住房需求。过量闲置房的存在,既是盲目投资和炒作房地产造成的后果,也给房地产市场的持续健康发展带来了负面影响。
第二,租售比数据。租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上衡量一个地区房地产运行状况良好的租售比范围一般界定为1:300到1:200,这意味着房屋的合理价格大约相当于其租金的200到300倍。如果租售比低于1:300,则意味着房地产投资价值相对变小,房屋泡沫已经显现;如果租售比高于1:200,则意味着房地产还有投资潜力。根据美联物业和环球房地产指南网站的调查数据,2009年世界22个主要城市的住房租售比如表1所示。从表中可以看出,在统计的全球22个城市中,租售比低于1:400只有我国的北京、上海,也包括香港,北京和上海的住房租售比远低于其他城市的水平,也低于房地产市场运行良好的租售比下限1:300,这在一定程度上表明北京和上海房地产市场的投资和投机行为严重,房地产价格中存在泡沫。除北京和上海外,我国一线城市的住房租售比也普遍低于1:300,由此可见,投资者已逐步取代刚性需求者进入房地产市场。
第三,房地产销售价格与租赁价格走势比较。根据美联物业对各地成交最活跃、最具代表性的二手住宅进行的统计,2010年4月,北京二手住宅蓝筹价格指数较2008年1月上涨73.5%,而租金指数却下降7.7%;上海二手住宅蓝筹价格指数较2007年1月上涨61%,而租金指数只上升4%;广州二手住宅蓝筹价格指数较2007年1月上涨92%,而租金指数仅上升1%。从图1到图6可以看出,统计期内北京、上海和广州二手住宅价格大幅上涨,而租金价格变化不大。这个情况说明当前房地产投资现象十分普遍,一方面扩张了购房需求,推动房价上涨;另一方面相当多的投资者手头拥有几套房,造成租赁市场上的房源供给相当充足,使得近年来租金价格保持相对平稳。
第四,抽样调查结果显示,2009年上海本地居民户均住房3套,广州50%的家庭平均住房2套。很多人在住房已经完全满足自住性和改善性需求的前提下,仍拼命贷款买房。据媒体报道,部分“购房爱好者”在拥有几十套住房之后,仍四处筹钱购房,以期获取投资收益。
从当前闲置房数量居高不下,租售比持续低位徘徊,销售价与租金价走势背离,居民购房热情高涨等现状可以看出,当前我国房地产市场上投资行为盛行,房地产的投资功能在很大程度上替代了居住功能。从供给和需求的视角进行分析,房地产投资需求的大幅上涨,人为地扩大了房地产需求,在房地产供给相对稳定的情况下,这必然会拉动房地产价格不断攀升。
二、当前形势下房地产投资弊大于利
房地产投资和投机具有共同的目的,即持有房地产并等待房价上涨后获取更多的收益。两者的区别主要在于:房地产投资是指购房者为了获取长期投资回报而购买住房的行为;而房地产投机是指购房者为了获取短期投机利润而从事短期投资或是炒卖住房的行为。国外一般按照持有房地产的期限区
分“投资”和“投机”,房地产持有五年以上再交易属于投资行为,而五年以内买卖房地产属于投机行为。
当前,关于房地产投机的危害,人们已经形成共识。投机会虚增房地产短期需求,哄抬房地产价格,滋生房地产泡沫,冲击楼市发展,增加宏观经济运行的风险。但是,关于房地产投资的弊端并没有引起重视。我国目前对于房地产投资和投机并没有提出明确的界定标准。2009年以来,在房价不断上涨和通货膨胀预期抬头的情形下,人们普遍认为大量购买住房并等待升值是合理的投资方式。部分居民持有富余资金购买多套住房,其本人并未分清购房行为属于投资还是投机。当前我国房地产市场要持续健康发展,不仅要严格控制投机行为,也要严格控制投资行为,合理引导住房消费需求。
传统观点认为,房地产投资主要有以下几方面优势:一是活跃房地产交易,增加市场需求,促进房地产市场的发展;二是提供房地产租赁市场上的房源,满足市场上的租房需求;三是提供风险较小且回报较高的投资渠道,能够实现资产的保值、增值。然而在当前形势下,房地产投资的弊端要大于其优势。
第一,在房地产市场供过于求,房价下跌的情况下,房地产投资确实有利于增加市场需求,促使房价止跌回升;但在房地产市场供不应求,房价上涨的情况下,房地产投资可能会导致市场需求过度活跃,刺激房价非理性上涨。2009年以来,在全球金融危机时期积累的刚性购房需求得到释放之后,房地产市场交易量大幅上涨,房地产价格逐步上升;而房价的上升刺激了投资需求的增加,投资性购房增长迅猛,这又进一步推动房价的上涨。数据显示,2009年我国主要城市楼市交易量比2008年同期涨幅超过50%,天津、武汉、杭州、南京以及成都等城市同比涨幅超过100%,福州和厦门等城市同比涨幅超过200%;主要城市楼市成交均价普遍上涨,上海、深圳和北京楼市成交价分别比2008年同期上涨27,56%、18.32%和16.38%。在当前房地产市场交易量放大和成交价攀升的情况下,房地产投资会刺激房价螺旋上升,不利于房地产市场的健康发展。
第二,房地产投资确实有利于为房屋租赁市场提供房源,但是当前我国并不缺乏租房房源,真正缺乏的是廉租房和公租房。根据前文的分析,我国房地产市场上存在着大量的闲置房,这些闲置房是房屋租赁市场上的潜在供给者,一旦租金价格达到投资者的要求,这些闲置房将转化为出租房。当前,为促进我国房地产市场平稳健康发展,亟待加快廉租房和公租房建设,解决城镇最低收入和中等偏下收入住房困难家庭的住房问题。虽然政府提供出租房,可能会存在成本高、效率低的弊端,但我们需要全面权衡利弊。把两者相比较,政府供应廉租房和公租房过程中存在的问题,肯定要小于放任投资行为、大幅推动房价上涨带来的危害。美国公共住房、法国廉租住房以及新加坡公共租屋的经验表明,廉租房和公租房制度能够在短期内快速解决低收入家庭的住房短缺问题,抑制房地产价格过快上涨,促进房地产市场平稳发展。
第三,近年来我国货币流动性过剩,投资渠道较为单调,房地产价格持续上涨的现状使得很多人认为房地产是回报较高、风险较小的优质投资渠道,这种观点助长了房地产投资的行为,却忽视了房地产投资的风险和危害。投资的风险与收益是正相关的,要获取较大的收益,必然要承担较大的风险。虽然过去几年我国房地产价格增长迅速,但是从长期来看,大多数国家的房地产溢价程度与通货膨胀速度保持一致,且房地产市场的发展呈现周期性波动。根据economistHouse-priceindicators统计资料,1990年到2010年第二季度,美国、英国、日本和新加坡的房价在短期内,会呈现单向上涨或是单向下跌的走势,但是长期来看,四国房价均出现上下波动的情况。由于房地产是“不动产”,一旦房价下跌或是房地产市场步人萧条期,那么投资者难以获得预期收益,甚至遭受损失。
第四,住房和股票等投资品具有本质的不同,它们根本不在一个需求层次上,房地产投资直接影响居民基本生活保障。与股票、基金、黄金等投资品所根本不同的是,股票等投资品是在具备富余资金下的自由选择,而住房具有很强的民生性,突出表现为住房是保障居民生活的基本条件,是普通公众生活的基本需要,是维护社会公平的重要媒介。当前的情况是,一方面,富人将剩余资金投入房地产市场,拉动房价上升,一大批人通过房地产的投机与投资,成为富裕阶层,甚至跻身富豪榜排名;而另一方面,穷人因为房价过高只能望“房”兴叹,难以满足基本生活需求。当前房地产投资已经成为少数人谋取利益的手段,而这种谋利,是通过对民生设施的炒作,通过社会财富的转移和再分配形成的,这显然不是社会公平的体现。由此可见,在我国基尼系数居于高位,贫富差距不断拉大的现状下,放任房地产投资只会压制民生需求,造成富者愈富、贫者愈贫,不利于社会的可持续发展。
三、控制房地产投资,促进楼市回归理性的对策建议
2010年4月,国务院印发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,出台了房地产调控政策,部分省市也陆续公布了房地产调控政策细则,除了北京对投资性购房做出限制之外,多数省市的调控政策细则都偏重于增加市场供给,没有在抑制需求方面出台严厉的措施。根据经济学原理,市场上的供给和需求共同决定价格,在其他条件不变的前提下,增加供给或是减少需求的行为均能降低价格。但是在房地产市场上,由于土地是稀缺资源,各城市在一段时期内能够开发利用的土地是有限的,房地产供给的增加也会受到限制,因而房地产需求的变化更能决定房价的变化。从上文分析可知,我国投资性购房猛增是此轮房价过快上涨的重要原因之一,因此,当前我国房地产调控政策,特别是地方房地产调控政策细则应当偏重于抑制房地产需求,严控房地产投资。
第一,加强对房地产投资行为的研究,从政策导向上明确房地产投资的弊端。我们当前的问题是,无论在舆论层面上和政策导向上,对于房地产投资没有多少控制性的措施,这样就客观形成了对房地产投资放任自流的状况,人们并未意识到房地产投资的危害,甚至认为有富余资金就可以投资房地产,投资多少也无所谓。要全面分析房地产投资的利弊,树立正确的舆论导向,引导公众认识房地产投资在当前房价高企中起到的推波助澜作用,认识到房地产投资带来的危害。
第二,应当严格执行差别化的房地产信贷政策,从资金来源上控制房地产投资。传统的低首付按揭制度容易放大实际的住房需求,引致大量的房地产投资和投机。这是因为低首付按揭制度以小搏大,提高了买房者的购买力,进而从制度上放大了住房需求。2010年国务院房地产新政体现了对首套自住房和多套房的差别化待遇,有利于抑制房地产投资,但是从地方政府的执行情况来看,多数城市出台了较为保守和宽松的调控政策细则,并没有对投资
性购房者从严控制。各地政府应当严格执行国务院关于购买不同套数住房家庭的差异化信贷政策,严格控制投资性购房;必要时可以对第二套非改善型住房、第三套及以上住房实施更为严厉的控制措施,如不予发放贷款等。
第三,应当适时推进房地产税收体系改革,通过税收手段抑制房地产投资。我国当前的房地产税收体系重流转环节,轻保有环节。在房屋流转过程中,房地产企业需要缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税和企业所得税,这些税费基本上通过房地产价格直接或间接地转嫁给购房者;但是在房屋保有环节,购房者用于自住或是闲置的房屋不需要缴纳任何税收。这种重流转轻保有的税负格局难以抑制房地产需求,反而成为房价上涨的刺激因素。目前,世界上大多数成熟的市场经济国家和地区,包括美国、英国、德国、日本、我国香港、台湾地区等,都对房地产保有环节征收物业税。对于我国而言,适时开征房产保有税或是物业税能够有效抑制投资性和投机性购房行为,减少闲置房的数量,挤出房价泡沫,促进楼市理性回归。由于税收改革的影响面较广,冲击力较强,因此推行中要注意循序渐进。我国可先针对增量房地产制定征税方案,并在开征初期对于生活必需的住房免税。待时机成熟后,再逐步对存量房地产征收保有税。
第四,应当拓宽投资渠道,满足多层次的投资需要,从需求角度减少房地产投资。当前我国居民的投资渠道主要包括储蓄、国债、企业债券、股票、基金、理财产品、保险、外汇、黄金、期货、权证、收藏品和房地产等。尽管投资种类较为丰富,但是由于国债受到发行规模的限制,容纳资金有限;企业债券市场制度不够完善,吸收资本能力不高;股票市场持续低迷,收藏品市场门槛较高等诸多因素的影响,我国居民的投资渠道仍显狭窄。要避免市场上的富余资金扎堆于房地产投资,其中一个重要的途径是拓宽投资渠道。具体来看,一是要推动金融创新,丰富投资品种;二是要降低投资门槛,满足不同收入阶层的投资需求;三是要进一步规范投资市场,减少居民的投资顾虑;四是要普及金融知识,鼓励居民尝试新的投资方式;五是要出台相应的鼓励和支持政策,引导民间资金进入实体经济领域。
参考文献:
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[2]许国萍.去年房地产市场交易量上升五成多[n].解放日报,2010-01-14.
廉租房的弊端篇7
一、公共租赁房的性质问题
公共租赁住房并不是中国的发明，西方国家早就施行过。最典型的是英国，在第二次世界大战以后，英国的住房短缺情况十分严重，为解决住房困难，曾由政府出资建造了大量公共住房，以优惠租金出租给无房或住房困难的群体。这一政策获得了良好效果，基本满足了住房需求。但在实施25年之后，发现这种住房生产上的补贴，使政府的财政负担太重，逐渐改为住房消费补贴。一方面，推行住房私有化政策，把原先的公有住房按折扣价卖给原住户，当时就出售了几百万套，据报道近期又将半价出售200万套；另一方面，对低收入者实施廉租房政策，进行租金货币化补贴。西方国家的住房保障方式，一般都经历了从大规模建造公共住房到对低收入者实施货币化补贴的政策转变过程。由此可见，大规模公共住房建设源于住房短缺，是带有福利性和过渡性的一种住房保障方式。
我国目前推行的公共租赁住房，是住房建设由政府主导，具有租金水平低、租赁关系稳定、设施完善、环境安全等优势的保障性住房，能够满足“夹心层”群体的过渡性住房需求，是解决中等偏下收入家庭住房困难的有效途径。
公共租赁住房与房改前福利性公房有原则区别。在计划经济体制下，住房分配的实质是无偿的实物福利分房，分到住房的职工具有无限期的使用权，只缴纳微乎其微的房租，政府和单位连房屋维修费都收不回来，形成只有投入没有产出、投入越多、补贴越多的恶性循环，造成住房建设迟缓，住房困难户反而越积越多。而目前实行的公租房性质上是非福利房，是住房保障的一种方式，不是人人都可享受，只有中低收入户住房困难户才能享受。房租水平可达到保本微利，有利于实现良性循环，推动住房建设发展。在大规模建设公共租赁住房的过程中，千万要注意，不要把公租房搞成福利房，回到房改前的老路上去。
公共租赁住房与商品性租赁住房也有明显区别，前者房租有优惠，低于商品房房租，且要具备一定条件才能享受；后者则自由租赁，房租也随行就市。所以公租房的房租水平确定十分关键，定得太低有沦为福利房的可能，而定得太高与商品租赁房差距太小，则又会失去吸引力，出现租赁困难。
有人主张公共租赁房与廉租房并轨，笔者认为不可取。因为廉租房是针对低收入家庭实施的住房保障方式，是住房社会保障的重点对象，房租十分低廉，且以货币化补贴为主，实物配租为辅；而公共租赁房是为中低收入家庭设置的，享受的条件宽松得多。这两种不同住房保障方式决不能混淆。
总之，从性质上分清公共租赁住房与福利分房、商品房租赁、廉租房租赁的区别，对于实际操作意义重大。
二、公共租赁住房供应对象问题
公共租赁住房的供应对象总体上比较宽松，包括中低收入家庭、新就业人员和外来务工人员。2007年以来，我国加大住房社会保障力度，大力推行保障性住房建设，对低收入家庭供应廉租房、对有一定买房能力的中低收入者供应经济适用房，棚户区改造力度也逐步加大，这几部分住房困难户的住房问题已得到改善。而城市中等偏下收入家庭、新就业人员和外来务工人员，既买不起商品房、甚至经济适用房，又不符合廉租住房申请条件，成为两头不落实的“夹心层”。这部分人的住房问题凸显出来，大力发展公共租赁住房就是为解决他们的住房困难而设置的。因为这部分人面广量大，具体掌握上仍需细化。
这里首先涉及经济适用房问题。经济适用房的供应对象也是中低收入家庭，以购买产权房或共有产权房为主。对此存在争议，有一种观点认为，既然是保障性住房，只能保障住房使用权即租赁住房，而不可能保障购买产权房，因而主张经济适用房改售为租。在发展公租房过程中，已有广东、重庆等省市决定今后停建经济适用房，而在公共租赁房中列一个层次来代替，此观点有一定道理。笔者一向认为，住房保障的本意是“住有所居”，公共租赁住房、廉租房都是使用权房。经济适用房的前途，一是与公租房合并改为只租不售的公共租赁房；二是改为共有产权房。
外来务工人员纳入住房保障是一个需要慎重研究的问题。因为此类人员人多、面广、占的比重大，情况又比较复杂。以上海为例，目前全市常住人口已达2347.46万人，其中外来常住人口达935.36万人，占全市常住人口总量的39.8%，平均年龄31.6岁，15岁以上的占87.4%。他们务工收入都比较低，如果以收入标准来衡量都属于住房保障对象。同时考虑到他们在农村原有产权房，两头保障。加上居住年限长短差别也很大，租房入住的情况也千差万别。如果都要由城市政府提供房租补贴，全市住房保障范围仅此一种对象就将达到40%，政府财政实际上是承受不起的。所以，只能设定对居住若干年以上、收入低、住房困难者加以解决。
新就业人员主要是大学、中专、职校等院校毕业生。他们刚参加工作，一般工资收入不高，且大都是单身或刚结婚的小夫妻，基本上属于成家立业前的过渡性住房需求。对这部分对象可适当放宽些，多建些小户型租赁住房来满足其需求，大的单位和公司企业也可建一些集体宿舍，供本单位青年职工租住。
三、公共租赁房准入标准和条件问题
由于公租房供应对象的多样性，在准入标准和条件上也应有所不同。
第一类是中低收入家庭租赁公租房标准。可以有两种考虑，第一种设想是大体按目前的购买经济适用房的标准执行。以上海为例，即人均住房面积15平方米以下，人均月收入5000元以下，拥有财产15万元以下。第二种设想是另立公租房准入标准，比经济适用房的条件放得更宽一些，让一般中等偏下收入家庭都能享受公租房。笔者倾向于第一种标准，便于经济适用房实行租售并举、相互衔接。
第二类是新就业人员的准入标准。考虑到这类人员多数属无房户，又积蓄较少，而且是过渡性住房需求，租赁条件可以再放宽一些，只设收入标准和准住年限，人均收入标准大体与经济适用房条件相仿，人均月收入5000元以下，租赁年限暂定为5年。
第三类是外来务工人员，由于人数多、流动性又大，要设一些限制性条件。可以不设人均收入标准，但要规定在城市的居住年限，可设定为获得居住证连续5年以上。家庭财产和在农村中的原有住房可不作考虑。
上述意见仅是初步设想，具体标准尚要视公租房的供应情况而作调整。如房源不足可适当从严掌握，如公租房供过于求租不出去可适当放松些。
四、公共租赁房的租金水平与补贴方式问题
廉租房的弊端篇8
【关键词】直管公房困难策略
直管公房指的是由国家各级房地产管理部门直接经营管理的国有房产。简单的说就是公家的房子，建立时产权归公有，后来房改政策的实施，公房私有化的进行，产权单位向职工收取部分成本费用将房屋产权卖给个人，成为私有产权，但是在第一次上市交易的时候需要交纳相应的土地出让费。公房就是单位自管房，其权属性质分为产权和使用权房，产权单位直接管理的叫做直管公房。
今天在我们社会中仍然存在直管房，这是严重背离现代市场经济规律的计划经济时代遗留产物。从法律地位上来说，房管所虽然是房屋经营主体，但是他们并不具备经营自和法人地位，在市场经济体制下，他们不能够发挥自己的优势而在市场上进行平等竞争。总之，在现代社会，直管公房显得与社会发展格格不入，其已经陷入重重困境。
一、直管公房管理体制现状分析
随着我国经济的发展，城镇化进程的加快，住房也随之向市场化推进，住房产权形成多元化格局。公房管理是房地产业的重要组成部分，传统的直管公房经营体制和管理体制存在着诸多问题，面临着诸多挑战，现行的直管公房管理模式无法继续。
在改革开放之前，直管公房屋是在计划经济体制之下的一种社会福利性事业，它的存在是为了实现社会的公平性，因此对其的管理也不讲求经济效益而只注重其社会效益。对直管管公房的管理核心理念是：以租养房、设站管理。因为直管公房的存在，政府部门专门设置了房管所这样的事业单位，他们主要的职责是代表政府对直管公房进行管理，并对其进行必要的定期维修，并且也具备部分今天房地产行业的相关管理职能。在计划经济时期，这是一种能够维护社会稳定、消除群众住房问题的重要措施。但是，随着社会的不断发展，旧有的经济体制被打破，这种房屋管理模式也自然不能够适应现代社会发展需要。
二、直管公房面临的问题
1“以租养房”的管理模式难以继续
很多单位现阶段直管公房的租金还是按照计划经济时代的水平继续，虽然近些年来随着物价的上涨有所调整，但是从总体来说，那些租金是不能维持公管房公益事业以及相关的房屋修缮工作费用的。如果长期以这种方式管理，就会大大的影响公管房管理部门工作的积极性，并且因为不按时对房屋进行休憩而与居民发生冲突，使公管房矛盾重重。随着经济的发展，物价的上涨，房屋租金无法满足租房的需要，房屋修缮成本也越来越高，从而使“以租养房”这种管理模式捉襟见肘。还应该看到的是，这种经济上的问题，很容易转化为政治问题，因为目前居住在公管房中的大多数都是普通百姓，公管房管理人员的服务态度实际上是代表党和政府的形象，因而作为居民而言，他们就将这二者在无形之中联系起来，很容易让他们形成对党和政府的不满。
2公管房管理部门的体制存在问题
公房管理部门的最基层单位是房管所，他们由于管理成本过高、所担负的历史包袱过重，工作人员的文化水平和业务素质都不高，且年龄偏大，仅有的一些业务能力较好的优秀人才又不断的流失，长期以来，房管所缺乏市场竞争的意识，使其工作缺乏活力。
计划经济管理体制之下，直管房的管理上存在着多头管理、双重领导、政事不分、条块分割的情况。造成这些问题的主要原因在于公管房产权人缺位严重阻碍了各种事业的发展。有些地方的公管房部门为了保证群众的利益而将大部分的精力都用于房屋修缮上，这样就无形之中影响了其行政管理职能的发挥。近些年来，很多地方开始对公管房进行拆迁，但是由于管理体制存在的诸多问题以及行政干预等等原因的存在使其在拆迁过程中造成国有资产无形流失。概而言之，这种管事和管人相分离的模式很容易造成基层管理部门和主管部门之间工作衔接问题，并且使公管房管理中存在的一系列问题都无法得到解决。
三、解决公管房管理模式中存在问题的策略
从目前的情况来看，诸如北京、上海、深圳和广州等城市已经开始了公管房的体制改革，并且取得了一些成功经验。比如上海市就将公管房进行授权给民营化物业对其进行管理。其主要鹰眼如下：
第一，对公管房进行统一管理，保证国有资产不流失。改变过去“管人和管事”相结合的原则，建立健全的国有资产管理体系和政策，对直管房实行集中管理，这样就清除了现阶段房屋管理各自为政的模式，解决了任意处置国有资产的问题，保证了国有资产管理的顺畅和可靠性。
第二，整合资源，形成对公管房的合力管理模式。因为公管房一般都处于交通条件较为便利、人文环境较为深厚的地方，是城市发展的宝贵资源。但是，在旧有的管理体制下，对其进行分割管理，很难实现其本身的经济价值，或者说其本身潜在的经济价值无法得到集中体现。根据租户的经济条件以及实际情况政府部门可以以收购、置换的方式将其转变为廉租房或者保证性住房，这样就可以缓解城市住房压力，保证社会的和谐与稳定。
第三，通过专项整治，保证房管部门工作人员的积极性。因为长期以来的事业单位管理模式使公管房本身的很多优势都并没有得到发挥，要通过对其体制改革的方式调动各类人员的积极性，使其才能得到充分发挥。
四、结语
总之，长期以来，公管房实行的还是旧有的计划经济时期的管理模式。加上直管公房人的法律意识淡薄，认为国有资产人人有份，因而在这样的价值观之下存在着各种廉价出售、随意处置公管房的问题，在加上管理模式的弊端，使公管房存在着诸多的问题。只有直面这些漏洞，才能够从根本上将问题解决。
【参考文献】
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[2]许轩.直管公房管理体制现状及其变革简析[J].学术探讨，2009（9）：251―253
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作者简介：岳志刚（1972.12.3--），男，山西省阳泉市平定县人，本科学历，中级经济师，从事公房管理、房地产开发及前期手续、物业等工作。
廉租房的弊端篇9
关键词：住房保障企业参与公共租赁住房
中图分类号：F294.1文献标识码：a
2010年6月12日，住房建设部、国家发展和改革委等部门联合印发了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，指出“某些地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市住房价格偏高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出”，明确要求加大公共租赁住房建设力度。住房建设部同步表示，大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系、培育住房租赁市场、满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措。以上意见反映出，公共租赁住房成为继廉租房、经济适用房后的重要保障措施，保障房运作体系从“低端有保障、高端有市场”转向了“中端有支持”。
1深圳市公共租赁住房运营现状
2009年，深圳市已开始探索如何针对性地解决“夹心层”群体的住房问题，并进行了早期积极尝试。2011年，《深圳市保障性住房条例》明确将公共租赁住房列入保障性住房范围，将廉租房与公共租赁住房的建设条件、保障对象划分为两类不同体系，进一步确立了公共租赁住房“夹心层”群体的保障地位。
深圳市公共租赁住房按照筹集建设资金来源和产权隶属关系不同，划分为：市政府投资建设公共租赁住房、区政府投资建设公共租赁住房、企业投资建设公共租赁住房、政府和企业共同出资混合建设公共租赁住房。按照“谁建设，谁管理”的原则，深圳市由政府运营管理的公共租赁住房存在以下管理方式：市级公共租赁住房由深圳市住宅租赁管理服务中心负责运营管理；区级公共租赁住房由各区住房和建设局直属机构负责运营；企业筹集建设公共租赁住房由企业自主管理；政府与企业共同出资混合建设公共租赁住房由政府委托企业代为管理或者由政府收购后统一归政府主管部门负责管理。
从运营现状看，深圳市公共租赁住房多数由政府管理，由于缺乏成熟的经验和足量的专业管理人才，相对于企业来说，其经营效率有待提高，管理成本有进一步下降空间，亟须引入专业、高效的公共租赁住房管理团队。“十三五”末期，深圳市公共租赁住房将达到运营高峰。面对海量的公共租赁住房分配和后续运营管理工作任务，住房保障部门行政资源相对不足的问题日益凸显。如何充分利用社会资源和市场机制，创新公共租赁住房运营管理模式，保证公共租赁住房管理的高效性成为深圳公共租赁住房实现可持续发展的重要因素。
2深圳市公共租赁住房运营管理积累的问题
2.1住房管理任务与行政资源不匹配
按照《深圳市住房保障发展规划（2016-2020年）》的要求，“‘十三五’期间，深圳市将计划新增筹集建设保障性住房和人才住房40万套（新增建设21万套，多渠道筹集19万套），总建筑面积约2600万平方米，计划供应保障性住房和人才住房35万套（含十二五’续建项目13万套）”。目前地铁上盖约有1.1万套保障房正在建设中，计划于2018年竣工交付使用。位于前海开发区东端南侧的龙海家园公共租赁住房项目，为地铁前海车辆段上盖保障性住房。
深圳市公共租赁住房由深圳市住宅租赁管理服务中心（以下简称市租赁中心）负责管理。其中，市本级公共租赁住房由深圳市租赁中心接收管理。截至2013年5月底，市租赁中心共计接收市本级公共租赁住房12700套；至2015年年底，市租赁中心接收的市本级公共租赁住房将达到88000套。
面对“十三五”期间大量的市级公共租赁住房运营管理压力，深圳市租赁中心的行政资源却相对不足。目前，深圳市租赁中心平均每个在编员工管理的公共租赁住房数量为1257套。深圳市市级公共租赁住房运营管理行政资源配备与繁重的公共租赁住房运营管理工作任务产生巨大偏差。
2.2公共租赁住房运营管理政策制度不健全
根据《广东省住房保障制度改革创新方案》的规定，“逐步将全省现有的廉租住房、直管公房和公共租赁住房等保障性住房合并管理、并轨运行，统一归类为公共租赁住房（以下简称公共租赁住房），只租不售。通过建立以公共租赁住房为主要保障方式的新型住房保障制度，解决住房保障对象基本居住需求。除已批准立项的项目外，暂停新建经济适用住房，将其供应对象纳入公共租赁住房供应范围”。而《深圳市住房保障制度改革创新纲要》明确提出，“大力发展公共租赁住房，将廉租房统一纳入公共租赁住房管理体系，逐步实现以租为主。”
随着深圳市近年来公共租赁住房的建设速度不断加快，建设力度不断加大，公共租赁住房在“十二五”期间将形成供应高峰期。然而，深圳市公共租赁住房相关政策制度仅对公共租赁住房的如何建设、筹集、轮候、分配做出具体规定，对于公共租赁住房在配租工作完成后的运营管理却未做详细规定。后m运营管理配套政策和细化规定处于缺位状态。
2.3公共租赁住房运营管理成本升高
深圳市租赁中心在公共租赁住房的日常管理过程中，存在着管理成本过高的弊端。公共租赁住房在投入使用的过程中，房屋建筑本体及共用设施需要日常养护、公共租赁住房小区的日常清洁、绿化养护、安保等工作统一由市租赁中心维修工程科和物业服务科负责单独组织实施或者委托供应商提供服务。在管理实践过程中，市租赁中心相关科室负责组织协调多个物业管理公司参与日常物业服务工作，实施监督管理。由于公共租赁住房公共设施日常维护管理工作和承租户保修工作内容庞杂、手续繁琐、管理费用支出较高，加重了深圳市公共租赁住房管理的财政支出的负担。市租赁中心未将相同或者相近的专业化服务内容外包一家或数家专业化管理机构实施，采取市场机制中的规模经济效率、降低运营管理成本。相反，公共租赁住房管理服务运营成本高、服务效率低，引发承租人的不满，承租合同到期后，承租人弃租现象严重，导致政府住房资源的浪费。
2.4公共租赁住房租金收缴难
首先，深圳市公共租赁住房没有针对不同保障对象，实施差异化的租金价格体系。目前，深圳市公共租赁住房实行的是针对具体的公共租赁住房项目实施不同租金标准，如龙悦居一、二、三、四期、梅山苑二期等公共租赁住房项目租金定价不尽相同，也没有考虑承租群体的类别。对低保家庭、低收入家庭、外来务工人员、各级各类人才等保障对象实行统一的租金收取标准，导致各个保障群体对租金标准不满意，引发房屋使用者不满情绪，进而拒绝缴纳公共租赁住房租金。市住房保障主管部门在处理拒缴租金的事件时无相关政策和法规依据。
其次，公共租赁住房租金缴纳系统不完善。深圳市公共租赁住房一小部分承租对象因违法违规行为长期占用公共租赁住房，拒不交纳租金或退出，因住房保障主管部门至今未成立住房保障执法机构、缺乏足够的行政资源，难以对承租人`法行为进行主动执法。同时，市住房保障主管部门未建立完善的公共租赁住房保障对象档案，也没有和公安、银行、社保部门等单位建立信息资源共享机制，导致公共租赁住房承租人租金不能强制及时扣划。截至2016年底，深圳市住宅租赁管理服务中心管理的保障性住房相关租金应收未收金额达到1500万元，直接影响深圳市公共租赁住房的运营经费收支。
3企业参与深圳市公共租赁住房企业运营管理的思考
3.1企业具有融资渠道宽、管理效率高等优势
资金是公共租赁住房后期管理可持续发展的前提条件，后续资金难以为继必然导致管理混乱，甚至导致公共租赁住房演变为“贫民窟”。因此，如何解决公共租赁住房后期管理中资金供应不足的问题是关键。引入企业参与住房运营和管理，可以有效解决目前公共租赁住房运营成本过高、运维能力有限等方面的问题，有效提升后期资金良性循环，提升管理水平，实现公共租赁住房运营管理的自体循环，实现政府从管理者向监督者角色的转变。
3.2鼓励企业参与保障房建设运营并减免税收
财政部印发了《关于做好2013年城镇保障性安居工程财政资金筹措等相关工作的通知》，要求各地进一步做好财政资金筹措与保障工作。按通知出的保障举措，首先要保障安居工程的资金，拓完廉租住房、公共租赁住房、城市棚户区改造等保障性住房项目资金来源。同时，通知还鼓励采取投资补助或贷款贴息方式支持企业参与公共租赁住房建设运营管理，切实减轻保障性安居工程建设和运营管理费用。按照以上通知要求，积极尝试引入企业参与公共租赁住房运营管理，既为企业拓展业务来源，也可进一步为企业减负增收，有效地实现公共租赁住房的良性运营。
3.3借鉴住房返税计划缓解政府资金和管理压力
发达国家的住房保障工作已有较长历史，积累了较多经验。借鉴美国低收入住房返税计划（LiHtC），设计在完全商业模式下，政府采取税收抵免优惠政策，企业支付地价并在一定年限内建设、运营、管理及修缮的公共租赁住房tBoo融资建设和管理模式（taxCredits-Build-operate-own：税收抵返―融资兴建―运营―自有）。LiHtC项目收益稳定，风险较小，吸引了大量私人资金参与可负担住房的建设，缓解了政府的资金压力。公共租赁住房的租金收入足够满足利息支出和维护费用，政府除资本金投入外不需要再负担公共租赁住房的日常运营费用，以实现公共租赁住房运营租金的运转使用，从而将政府从公共租赁住房管理中解放出来。
参考文献：
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廉租房的弊端篇10
关键词中低收入人群住房城镇住房城镇住房保障制度
中图分类号：F293文献标识码：a
前不久，北京大学的《中国民生发展报告2012》中称：调查显示，去年全国家庭的平均住房面积为116.4平方米，人均住房面积为36平方米。报告一出，舆论哗然。其中，中低收入群体和年轻“蚁族”反响强烈，在他们看来，一方面人均住房面积数值不断攀升，另一方面却是他们这些群体买不起、租不起房，为房所困，望房兴叹。研究并破解高房价下城市“住房难”问题，不仅关系百姓的生活幸福、社会的和谐稳定，更关系到城市和国家的未来。面对广大中低收入者的收入与目前急速上涨的房价之间的差距，城镇住房保障体系建立和完善的要求日益突出。目前，我国城镇住房保障制度主要包括住房公积金制度、经济适用房制度和廉租房制度三大制度。这三大制度虽然对于我国城镇居民住房问题起到了解燃眉之急的作用，但随着我国住房问题的日益严峻，已经开始暴露出越来越多的矛盾和弊端，因此我们有必要去探索更加完善的住房保障体制来解决我国城镇居民的住房问题。
目前学术界对于我国城镇住房保障制度的研究主要集中在我国住房保障制度现状和存在问题研究、对策建议、保障性住房资源有效供给问题的研究及对其他国家住房保障制度的研究方面。这些研究成果对于我国如何去完善城镇住房保障制度有着举足轻重的指导意义。但笔者认为，在我国，城镇的住房保障制度应该从更为微观的角度来研究，这样才能把城镇住房保障制度落到实处，真正惠及我国面临严峻住房问题的城镇居民。
本文正是通过对武汉市江岸区中低收入人群住房情况的研究，指出住房保障制度在武汉是江岸区实施过程中存在的问题，进而提出一些可操作性的对策。通过调查和了解，笔者认为住房保障制度在武汉是江岸区实施的过程中存在着诸多问题，如：保障范围过小难以惠及所有住房困难居民、廉租房建设滞后和保障房质量不过关以及配套设施不齐全等一系列问题。针对这些问题，笔者认为武汉市江岸区住房保障制度的实施可以从如下几个方面做改进：扩宽保障范围，惠及更多住房困难居民；加快廉租房建设；解决保障房质量和配套设施问题；严格把控保障房分配资格，杜绝“暗箱操作”等。文章主要采取查阅资料、搜集数据和分析数据等研究方法对武汉市江岸区住房保障制度的实施情况进行研究。
一、武汉市江岸区中低收入人群的住房基本情况
武汉市商品房价格近年来不断上涨，去年更是大幅上涨一千多元，城区房价动辄七八千元，万元以上楼盘也频频现身，远远超出了普通市民的购买能力。而经济适用房供求关系日益紧张，经常是数千人参加摇号争购几百套房子。据武汉市2012年的《经济蓝皮书》显示，武汉市房价收入比（住房价格与城市居民家庭年收入之比）应当在3至6倍的范围，6倍以上居民购买住房就已非常困难，而武汉市2012年居民收入房价比达到8.3倍，占全市居民60%的中低收入居民没有购买住宅的能力。
江岸区位于武汉三镇汉口一方的东部。武汉市人民政府机关、市人大、市政协机关等均设在此区内，故江岸区可以算作是武汉市的政治、经济、文化、金融和信息中心。
然而，虽然江岸区是居民平均收入和生活水平较高的区域，但江岸区亦属武汉市的老城区，因此低收入人群也较多，住房条件普遍较差，人民群众改善住房条件的需求十分迫切。据笔者从江岸区住房保障和房屋管理局了解的数据发现，该区居民对于保障房的需求却是相对较大的。据调查，2010年，江岸区就被市政府评为住房保障立功单位。全区落实了新建廉租住房2392套，新增配房租赁家庭2352户，新增租金补贴2556户；通过公开摇号和安置拆迁户，为1947户“持证”家庭配置了经济适用房。2011年，区政府下达该区的保障性安居工程工作目标共计10362户，其中，新建廉租房1078套，建设经济适用住房884套，建设和筹集公共租赁住房1600套，改造城市棚户区550户，建设和筹集限价安置商品房400套，新增租金补贴900户，至2011年6月底，已安排落实10886户；其中已组织开工建设和落实到户9688户。
从以上数据我们可以看出，武汉市江岸区中低收入居民对于改善住房状况的需求十分迫切，而江岸区住房保障制度的实施进展也十分显著，在短期内对市政府下达的保障性安居工程目标任务的完成情况也十分良好。
然而，根据笔者近日对江岸区几处保障房区域的走访发现，许多保障房社区的实际入住率并不高。也就是说，许多通过审批获得了一房难求的保障房购买或租赁资格的居民并没有真正入住保障房。此现象表明，武汉市江岸区在住房保障制度的落实方面还存在主动问题和隐患。在笔者对一些已入住保障房居民的访谈中，许多居民都阐述了当前保障房存在的一些问题，并发表了对于保障房的意见和建议，这些为笔者对江岸区住房保障制度的研究提供了许多思路和启示。
二、武汉市江岸区实施住房保障制度存在的困难及成因探析
从上述数据和资料的分析中，我们可以得出结论：武汉市江岸区住房保障制度的实施是存在问题的。江岸区在继续实施住房保障制度的过程中必须要正视这些问题，并积极的寻求解决之道，只有这样才能使旨在惠及城区居民的住房保障制度真正落到实处。
（一）保障范围过小，难以惠及所有住房困难居民。
从上述笔者调查到的数据中可以看出，尽管市政府制定了大量保障房的建设指标，江岸区也在尽最大努力完成建设和落实任务，然而武汉市江岸区的保障房仍然处于一房难求的状态。为什么会造保障房申请资格供不应求的现象，通过研究分析，笔者认为主要是我国住房保障制度的保障范围过小造成的。以廉租房制度为例，目前我国廉租房制度的保障对象是最低收入家庭，即指家庭人均收入低于当地年城市居民最低生活保障标准，并且经当地民政部门批准、连续享受当地城市低保待遇一年以上的城市低保家庭。然而，对于那些没有达到低保标准但又确实没有能力购买住房的低收入群体来说，这个“资格标准线”便将他们划在了廉租房保障范围之外，令他们对于廉租房望尘莫及。
（二）廉租房建设滞后。
根据上述数据的对比，我们不难发现，武汉是江岸区廉租房的建设和安置相对于公共租赁住房和经济适用房是相对较少的。然而，国内外住房保障的理论与多年来的实践证明，廉租房供给制度是整个住房保障体系的核心部分，决定着整个社会住房保障体系运作的成效。但是，一直以来我国住房制度改革过度强调住房市场化的作用，重点发展限价房，建立只售不租的经济适应房为主体的住房保障体系，迫使低收入群体通过政府补贴到住房市场上来购买适合自己的住房。在这样的政策指导下，地方政府把更多的注意力都集中在限价房的建设上，从而忽视了廉租房的建设，这也使“人人有房住”的和谐目标遭遇了意想不到的阻力。
（三）保障房质量和配套设施问题。
通过笔者的亲身走访调查，保障房社区的实际入住率并不高，这说明许多通过审批获得了一房难求的保障房购买或租赁资格的居民并没有真正入住保障房。之所以会产生这样的问题，一方面在于保障性住房都是建在比较偏远的地方，而且与之配套的公共服务设施配备严重滞后；此外，由于承租户仅仅是承租房屋，所以户口一般在原居住地，这样涉及到孩子读书、就医、民政补贴的发放等与户口相关的问题都无法解决，给租户造成许多不便。另外一方面有部分保障房质量存在很大问题，有些区域只抓开工数量，放松了质量检测；有些区域的保障房住房设计、施工、监理、验收质量把关不严，个别还使用了不合格的建筑材料，存在质量安全隐患，这在廉租房建设中显得尤为严重。这两个方面的问题都造成了居民好不容易申请到了保障房的入住资格，却迟迟不愿或不便搬进保障房入住的原因。
（四）政策落实遇到现实阻碍。
根据笔者了解，有一些本来具有保障房申请资格的居民经过多番行政审批却没有成功申请到购买或租赁保障房的资格，而有些收入并不低的人群反而申请到了保障房的名额。这令人怀疑，江岸区住房保障制度的落实并没有想象中那么阳光和透明。通过摇号来确定保障房分配名额的方式，其本身就存在弊端，这种方式难免会使政府内部行政人员利用公务之便在利益关系的驱使下人为操控保障房分配名额的确定。
三、武汉市江岸区完善住房保障制度的对策建议
针对上述在对江岸区住房保障制度实施过程中所暴露的问题及其成因分析，笔者提出了如何完善江岸区住房保障制度的对策及建议，主要有以下几个方面：
（一）扩宽保障范围，惠及更多住房困难居民。
针对目前商品房价格居高不下与中低收入家庭购买房屋能力逐年下降的现状，市政府应适当地扩宽保障房的保障范围。尤其对于廉租房，应以低廉的可以接受的租金向更多的住房弱势群体成员或家庭提供，不能仅仅局限于只向低保人群提供。如有固定收入但收入较低且无能力购买经济适用房的人群也应考虑纳入廉租房的保障范围。
（二）加快廉租房建设。
目前，日本、美国等国家在住房保障制度的发展和完善过程中都根据本国的国情探索出了一套行之有效的住房保障运行机制。相比而言，我国的住房保障制度还仍处在探索阶段。因此，政府要针对我国的现实情况，对住房保障制度的方向和重心做出适宜的调整。当前，我国应当把廉租房作为保障住房供给的主要形态，把廉租房建设上升为国家战略，只有这样才能保证保障性住房达到社会最低生活标准，真正实现“人人有房住”的目标。
（三）解决保障房质量和配套设施问题。
1、加大保障房的建设资金投入。
资金的不足是导致保障房质量不过关和配套设施不完善的一个极为关键的原因，地方政府必须加大对保障房建设的资金投入。
由笔者亲身探访发现，在实际的操作中，武汉市江岸区对于廉租房与公租房的建设投入和设施配备可谓有着“天壤之别”。例如笔者探访江岸区公租房“惠民居”小区发现，该小区绿化一流，装修条件完善且精致，小区的配套设施和交通条件都非常好，其品质跟周边的商品房不相上下；而走进廉租房“文卉苑”小区则感觉差了很多，且据一些刚搬来不久的居民透露，他们入住的房屋有些已开始出现不同程度的质量问题。究其根源，还是建设资金投入的力度不同，市政府对于建设廉租房的投入明显比公租房和经济适用房的投入要小很多。因此，市政府加强对建设廉租房的重视，加大对廉租房建设资金的投入是提高保障房质量的最直接有效的方法。
2、对保障房的建设进行同步监控，严把质量关。
据笔者了解，江岸区住房保障和房屋管理局对保障房建设的监控和验收并不到位。在对保障房社区居民的访谈中，笔者了解到在保障房交付使用之前，江岸区住房保障和房屋管理局只是对其中的两栋“样品房”进行了严格的检查和验收，之后对其他几栋保障房进行简单“察看”后就立即交付使用了。因此，除了经严格检查和验收的两栋“样品房”至今未发现质量问题外，其他几栋保障房都出现了不同程度的质量问题。由此可见，江岸区保障房建设的监控存在很大漏洞，只有对保障房的建设进行严格地同步监控，加之建立明确的问责机制，才能把控好保障房的质量关。
3、改进对保障房周边环境的设计，全面考虑居住者需求。
为了方便保障房入住者的基本生活，江岸区保障房小区的建设应更加全面的考虑到居民生活需要，改进对保障房周边环境的设计。首先，要改善社区附近的交通条件，可将公交线路的站点迁移至小区附近，方便居民出行；其次，社区还应建立社区医务室，方便居民的就医需求；再次，小区内的门面房应提供居民的日常生活用品需要；最后，还应完善社区的基础设施，保障居民的生活水平。
（四）严格把控保障房分配资格，杜绝“暗箱操作”。
对于在保障房分配过程中有可能出现的违法违纪行为，应坚决杜绝。在江岸区住房保障和房屋管理局实际操作过程中，必须建立起完善的监督机制和明确的问责机制。
市住房保障管理部门和实施机构可以主动邀请人大代表、政协委员、行风监督员等具有社会公信力的个人及纪检监察部门以及新闻媒体、热心群众等参与保障性住房分配活动，接受全社会监督。在广泛接受外部监督的同时，规程中还应制定详细的内部监督机制，严禁人为因素干涉阳光选房。保障性住房分配对象中有与住房保障工作人员有亲属关系或有利益关系的，住房保障工作人员应当主动回避，不得参与住房分配活动，切实把控好保障房的分配资格。
综上所述，笔者认为，住房保障制度在我国社会主义市场经济条件下，其发展和完善一定会遇到许多困难和阻碍，但它的有效实施却对我国社会保障制度的发展有着重要意义，也是解决好民生问题的关键部分。我国作为一个发展中国家，特别是在受到人力、物力、财力制约的条件下，不可能一下子解决大范围内居民的住房问题，必须制定分级计划，有步骤、有层次地解决中低收入人群的住房问题。同时也要借鉴国外的先进经验，如完善住房法律制度，加大廉租房等保障房的扩建，采用有效监督力量进行监督等，加快我国住房保障制度的完善。
当然，本文所做的研究不是面面俱到的，存在着很多不足。本文主要是围绕武汉市江岸区住房保障制度的实施情况来进行调查研究和写作的。文章在分析中难免有失偏颇，也不一定具有典型代表性，笔者只希望以此为我国城镇住房保障制度的发展和完善献计献策。同时，笔者深信我国城镇住房保障制度的发展空间还是非常广阔的，更相信我国住房保障制度的不断完善会给更多住房困难群众带来福音和希望。
（作者：林雯，江汉大学文理学院政法学部，行政管理专业；马君，指导老师，江汉大学文理学院政法学部）
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