农村土地规划与利用篇1
（一）土地利用空间布局不合理
由于联产承包责任制的推行，农用地按照人口平均分配到各家各户。在分配的过程中，考虑到了土地的质量、好坏搭配均匀，这种做法具有一定的公平性，然而分配的结果是整块的土地被分割，农用地呈现零散不集中、单位面积狭小的局面。
（二）耕地的面积锐减、质量下降且污染严重
近年来，农村耕地面积大量减少。同时，在土地开发的过程中，过度追求耕地的产量、盲目开发和过渡垦殖等，造成大量水土流失，出现了土地沙化、盐碱化和荒漠化现象，导致耕地质量下降，且耕地退化严重。在土地耕作的过程中，过多地使用化肥和农药对耕地和农业生态环境的影响非常明显，造成了严重的耕地污染。
（三）农用地闲置抛荒严重，土地利用效率低下
农民对土地的投入热情渐渐降低，将目光更多地投向正在高速发展中的第二、三产业，对土地的投资减少，粗放经营乃至弃耕撂荒。现阶段，农村青壮劳动力外出务工经商的现象已经屡见不鲜，有的乡村村民甚至举家外出，丢下责任田不管，使土地长期处于粗放和低效利用的经营状态，抛荒面积不断扩大。
（四）建设用地基础配套设施不完善
农村基础设施建设存在着规模小、投资分散的特点，中央政府一般不能直接加以控制，需要依靠地方政府和基层组织去落实。
（五）农村征地问题重重
土地征用补偿安置机制不健全，当前的征地普遍采用的是年产值倍数法的补偿方式，存在着补偿标准偏低的问题。农村征地过程中，存在着一些村干部利用职权“低征高出”、土地征用后圈而不用的现象。
二、新农村土地利用的规划
（一）建立土地利用分区，合理布局
乡村土地利用规划必须从用地的合理布局入手。为避免不同功能用地之间的混杂而相互干扰，协调用地的矛盾，保护农用地，限制不当土地使用和开发行为，应进行合理的土地利用分区，将农业区与农村建设用地区有效地分隔开来，并进行相应的用途管制。
（二）保护农用地控制建设用地规模
应合理地控制农用地数量的减少和质量的下降，注重对建设用地的规模控制，要加强土地的用途管制，加强对新增建设用地的审批，在法律上严格控制建设用地的供应量，对农村建设用地的基础配套设施的投入，加大对基础设施的投资力度，提高农村建设用地的集约利用程度。
（三）提高乡村土地的节约和集约利用程度
在乡村土地利用规划中，要对土地利用实施严格的用途管制，加大对闲置抛荒的惩罚力度。适当地提高农产品的价格，提高农民对农业生产的积极性，用市场的手段来调节供给。同时，要将新农村建设与旧村改造相结合，充分利用闲置的宅基地、荒杂地、空闲地，进行新的土地利用和建设;严格控制新区启用所需的耕地。
（四）加强公众参与，广泛听取意见
制订乡村土地利用总体规划，要转变传统的土地利用规划思维，建立和完善土地利用规划的公众参与制度。土地利用规划的起草和编制均应建立在广泛的群众参与基础上，经村委会充分论证以后确定，土地利用规划编制后应上交县、乡级主管部门，并及时公布，以接受村民的监督。公众参与对于乡村土地利用总体规划的科学性、合理性、可行性和可操作性的提高有着十分重要的意义。
（五）加强乡村土地利用规划的技术支持和法律支持
加强乡村土地利用规划的技术支持，实行规划的信息化、科学化，可以及时了解各种土地信息的变化情况，并及时、适当地进行宏观调控和管理，使规划达到实时与高效。乡村土地利用规划的执行要做到执法必严、违法必究。在乡村土地利用总体规划中，必须强化执法概念，这在目前土地规划体系的法制还不是很健全的条件下尤其显得必要。
三、规划实施的保障措施
在对新农村土地进行合理有效的规划之后，应该对土地的规划进行的实施，而实施的有效性，主要依靠相关的保障措施来保证。土地利用规划实施保障措施是确保土地利用规划全面有效实施而制订的可操作性强的法律、行政、经济、社会、科技等综合手段和配套措施。
（一）法律保障
村土地利用除严格遵循村级规划外，还应符合国家其它法律、行政法规及有关强制性标准的规定;严格按《中华人民共和国土地管理法》、《基本农田保护条例》等法规实施规划。
（二）行政保障
加强领导，建立和完善规划管理制度;以规划为依据，对农用地和非农建设用地实行严格的土地用途管制;耕地、基本农田、建设用地等硬性指标管理目标责任化，建立规划公示、听证制度。
（三）经济保障
深化农村土地使用制度的改革，继续推进农村集体土地有偿使用，培育完善的农村土地流转市场，保护耕地，集约利用土地;重建农用地经营价值和用途转移价值核算体系，显化农用地经济效益，保护农民利益;多渠道融资，让企业参与土地整理。
农村土地规划与利用篇2
关键词农村土地规划管理原则措施
中图分类号：F301文献标识码：a
随着我国农村工业化步伐和城镇化进程的不断加快，涉及到农村土地管理的问题日益增多，目前已经成为了影响我国农村社会稳定和阻碍经济发展的一个大问题。为实现土地的可持续利用。在农村土地的开发、利用、整治、保护等方面必须有一个统筹的规划，在时间和空间上必须有一个长远规划与短期计划，加大对农村土地的管理具有重要意义。
1农村土地规划管理原则
1.1优先进行农业耕作使用原则
农村土地的根本职能就是农业生产，其质量好坏直接影响到农产品的质量以及产量。而农产品生产直接影响到我国社会的稳定。所以，农村的土地规划工作务必要优先满足农业生产需求。
1.2节约土地原则
随着农村经济的快速发展，人们的生活质量明显提升，其对周边环境的要求也是日益增加。无论是农民居住条件还是各类娱乐场所，都希望能够将活动场所的使用面积扩大。为了更好地满足广大农民的需求，在土地规划过程中，要确保农田基本建设实效性强，切勿刻意追求美观。而非农建设用地应尽量选取劣地或者荒山，进而有效地节约土地，提高土地的使用效率。
1.3因地制宜原则
土地利用的地域差异较为明显，例如：不同地区的资源差异、经济条件差异等。其会直接影响到土地规划的方向以及深度。所以在土地规划过程中，要根据各地不同情况进行合理规划。
2保证农村土地规划管理有效的策略
2.1完善土地规划管理体系
合理的土地规划管理得益于专业的规划人员以及严格的土地管制制度，要想土地得到合理充分的利用，就必须加强规划人员队伍建设，参与规划的成员不仅需要很高的业务水平，能从宏观角度进行专项规划，更要有很强的责任感。此外，还应该处理好规划和经济发展的关系，不能因为引水、引路入户而占据大量耕地，要做到统筹兼顾，在不影响农民经济收入的前提下转变土地利用类型，做好规划。土地规划体系建设是一个系统的工作，一定要做到土地人员管理专业，土地规划制度完善，相关制度落实。
2.2加强农村土地整理
土地整理能够维持农村农用地总量的基本平衡，近年来，随着城市对外扩大，城乡一体化建设的加强，很多农用土地被占用，以往沟塘因为在使用中破坏被遗弃和停用的也不少，土地污染较为严重，加强对这些土地进行整理，不仅能增加农用地面积，还能提高土地产出率，给农民直接创收。此外，土地整理能促进农村生态环境的改善，随着农业集约化，规模化进程加快，水、土、气的污染等问题日益突出，只有通过土地整理，才能有效防止农业废弃物的直接污染，保证农业生态稳定，美化生态环境，减少水土流失。
2.3加强相关规划的协调与衔接，发挥规划的整合效益
由于我国各级规划的编制是自上而下进行的，区域规划、行业规划以及其它的专项规划隶属不同的主管部门，没有一个权威机构进行有效的统筹规划，导致规划间不协调和不衔接，严重削弱了规划的整体功能。因此在编制农村土地利用规划时，要完善和加强“三个衔接”和“三大评价机制”，防止规划间脱节，充分实现各规划间的协调与衔接。
2.4健全农村土地利用规划计划实施监管制度，落实监管责任
俗话说，“三分规划，七分实施”。编得再好的规划，如果没有严格的监管制度，强有力的实施措施，很难保证规划计划的有效实施。建立农村土地利用规划计划实施监管制度，不但能对违法用地起到震摄作用，更能体现农村土地利用规划计划的严肃性。加大行政监管和社会监督力度，改进农村土地利用规划计划的实施效果，改变行政监管为主的方式，实现从行政监管为主向社会管理为主的转变。
2.5加强农村土地利用规划计划管理的法律支撑
提高农村土地利用规划计划的法律地位，加大规划的执法力度，进一步体现规划的严肃性。建议将土地规划立法列入全国人大立法内容，使农村土地利用规划有法可依，依法行政，全面落实最严格的耕地保护制度和土地用途管制制度，严肃查处、纠正违反规划批地用地和违法修改农村土地利用规划计划的行为，切实维护规划和计划的权威性。总之，通过建立以保障规划实施基本法律为核心、专项法规和地方法规相配套的法律法规体系，确保规划的法律地位，保障规划、计划编制的科学性和规划计划实施的效率。
2.6以农民利益为核心，改革征地和土地收益制度
市场经济是一只无形的手，具有对资源的优化配置作用。改革现存的政府强制征地的法律体制，通过严格界定“公共利益”，缩小征地范围，使农村建设用地市场化，推动建设城乡统一的土地市场机制。只要政府是新增城市土地的唯一提供者和农地转换为市地的唯一仲裁者，强制性的土地征用就会不可避免的普遍存在。因此，需要同时采取措施减少政府对农地转换为市地的一级市场垄断地位。同时完善征地补偿机制，保障农民合法权益。
3结语
农村土地制度是农村经济制度的基础和核心，加强农村土地规划管理，积极的推进农村，对于加快农村经济发展，保持整个社会的稳定具有重大意义。我们要不断完善农村土地管理体系，加大对农村土地监督力度，实行科学的土地流转制度，改革土地收益制度，加大土地合理利用宣传力度等，才能从根本上解决我国现阶段农村土地的相关问题。
参考文献
[1]肖建鹏，刘少华.浅析农村土地管理的现状[J].现代物业，2010（5）.
农村土地规划与利用篇3
关键词:土地规划；管理；问题；对策
abstract:Since1990s,land-useplanningandmanagementhavebeencarryingoutinmostoftheregions.Undertheincreasingdevelopmentofsocio-economy,nationalagriculturalpolicyhasbeencorrespondinglyadjusted.withtheenhancementoftheeffectivenessofcollectiveland,issuesoflandissuesincreased,seriouslyimpactingonthepaceofbuildinganewsocialistcountryside,hinderingtheruraleconomy'ssteadyandrapiddevelopment.inthispaper,inviewoftheproblemsexistinginthecurrentland-useplanningandplanmanagementofChina,themaincorrespondingsolutionsareproposed.
Keywords:landplanning;management;issue;solution
中图分类号：F301.23文献标识码：a文章编号：2095-2104（2012）
1我国农村土地利用规划和计划管理中存在的问题
目前我国土地利用规划与计划管理在控制建设用地，保护耕地等方面起到了相当积极的作用，但在土地利用规划与计划管理特别是农村土地利用规划编制和实施等方面还是存在许多方面的问题。
1.1农村土地利用规划计划体系不完善
1.1.1重总体规划，轻详细规划和专项规划
目前我国的土地利用规划主要分为总体规划、详细规划和专项规划3个层次，详细规划和专项规划在规划的编制和执行上不具备强制性，是总体规划的补充，有利于总体规划的具体落实和实施，编制该类规划的驱动力来自于行政命令和用地调整的需要。
1.1.2各级规划的核心职责分工不够明确
我国现在的土地利用总体规划分为国家、省、市、县、乡（镇）五级，应该说我国土地规划体系在层次上是完整的，但每一级的控制指标和口径基本上是一样，上下级规划之间，只是完成控制指标的层层落实分解，大都是由战略到战略的简单重复。各级规划的核心职责分工及编制不够明确，不利于规划的实施。
1.2管理机构设置不尽完善，管理人员专业化水平有待提高
农村土地利用规划和计划管理主要涉及县乡两级国土管理部门，在规划的编制实施等具体管理上又集中到县级规划管理相关科室，使得乡镇农村土地利用规划和计划的编制、实施、管理存在缺位，只是简单的完成上级布置的任务。应通过健全制度、完善机制、规范管理，不断提高管理人员的整体素质和专业化水平。
1.3土地利用规划计划管理的城乡统筹不足
土地利用总体规划是对区域各类土地资源利用的时空安排，也是土地资源配置的具体调控手段。目前，我国土地利用规划计划管理中存在的突出问题之一是统筹城乡不足。由于城乡土地利用经济效益的巨大差异，土地规划计划管理也存在显著的城乡差别，而且越是经济社会发展水平低的地区，城乡差别越突出。
1.4规划计划管理信息化水平区域差异巨大
农村土地利用规划和计划管理信息化建设严重滞后于城市的信息化建设，主要表现在组织机构建设、专业人员的配备、硬件设施、资金投入、数据标准、信息系统建设等多方面。农村的信息化建设仅停留土地利用现状数据库上。
各地农村土地利用规划信息化建设发展不平衡。不同地貌条件地区的农村土地利用规划及管理信息化建设呈现不同水平。
1.5土地规划过程公众参与性不足
目前，我国公众参与土地规划的现状与公众参与机制健全程度，但是依然在很多方面存在不足。
1.5.1将宣传等同于公众参与
虽然也常常把规划设计方案，通过运用展览、宣传、新闻媒体、信息网等方式进行宣传，以激发公众参与的愿望，了解自己生活的社区和城市发展的前景及一些相关的政策。但这一层面与真正意义上的“公众参与”还不能等同。
1.5.2由少数“精英”垄断听证会
起初，规划过程中只是召开专业性代表会，讨论技术问题。参加会议的各专业专家和各行业主管部门领导，就有关技术和政策进行评论，提出修改意见，而此类意见往往作用比较大，有的甚至起决定作用。这是我国土地规划编制和审查惯用的方式，也是规划行政和技术封闭决策的成熟方式。以后发展到召开一系列由各代表阶层参加的听证会，把政策和方案公布于众，并向公众阐明，然后讨论，形成修改意见，并将意见吸纳进规划政策和方案中。这也是一种传统参与方式。但是由于这种参与是被动的，范围也受局限，因此带有规划者的主观性，缺乏广泛性。
1.5.3公众参与质量不高
由于多数农村年轻人外出打工导致参与土地规划的公民年龄两极分化，虽然政府部门和土地规划编制人员大力引导，但公众参与的热情仍然不是很高，具体表现在召集相关职能部门人员难，参与的职能部门人员不固定，参与公众的水平有限等。
2完善农村土地利用规划与计划管理的对策建议
2.1强化农村土地利用规划管理的科学性
计划管理农村土地利用规划和计划管理是农村土地管理的核心内容。农村土地利用规划是合理调整土地利用结构和布局，对土地资源开发、利用、整治、保护进行统筹协调所作的战略性、宏观性规划。新时期，农村土地利用规划计划管理的总体指导思想是：以党的十七大和十七届三中全会精神为指引，落实科学发展观，按照建设资源节约型和环境友好型社会的要求，加强农村土地利用的用途管制，为区域经济社会发展提供必要的用地保障，充分发挥农村土地对国家粮食安全、生态安全和农民利益的多重保障作用。
2.2建立规划编制的共同责任机制
农村土地利用规划计划管理的共同责任包括规划计划编制和实施管理的共同责任，其核心是理顺土地管理部门与政府其他相关职能部门在农村土地规划计划编制上的关系，明确各部门在农村土地利用规划计划编制上的共同责任，防止中央政府与地方政府之间、各级地方政府之间、部门与部门之间各唱各调。
农村土地规划与利用篇4
关键词：村庄规划土地规划新农村建设规划落地
中图分类号：F301文献标识码：a
1新一轮村庄规划编制背景
按照《广州市村庄规划编制实施工作方案》的统一部署，计划用一年时间完成广州辖区内的1142条行政村的村庄规划。
为此，增城启动了新一轮的202条行政村的村庄规划编制工作，该项工作由增城市新农村规划建设办公室负责统筹开展，各个镇街作为主体负责组织编制。这次村庄规划编制任务时间紧、数量大，对各级部门和编制单位来说都是一次考验。
2增城农村概况
2.1自然村多，居民点分散
增城下辖7镇4街，共有284条行政村，1956条自然村，平均每平方公里村庄数为1.2个自然村，村庄总人口为598938人，平均每个村庄306人。农村居民点分布范围广，布局分散。
2.2南北差异大
2.2.1地形差异
增城地型多样，地势自北向南降低，依次可分为中低山谷地、丘陵河谷平原、冲积平原三种类型，各类型面积约各占总面积的三分之一。
2.2.2集聚差异
由于地形差异，进而形成集聚差异。北部山区村民集聚最为分散，自然村、合作社最多，集聚的姓氏也较多；南部最为集聚，自然村很少，甚至没有；中部的集聚程度在南北两者之间。
2.2.3经济差异
增城南北差异非常明显，南部新塘镇一个镇的工农业总产值占全市的57.09%，石滩镇和中新镇同北部三镇相比，也具有明显的优势地位，正果、小楼、派潭镇三个北部城镇，工农业总产值均不足全市的2%。从人均工农业总产值来看，南部的新塘、石滩两镇与北部三镇存在巨大的差距。同时，在大环境的差异下，个体收入也存在巨大差异。
2.2.4城镇化差异
由于经济的巨大差异，使得城镇化也存在巨大的差异。南部新镇镇以其工业、服务业带动，城镇化率达到65.93%，中部的荔城街作为行政中心大力发展房地产业，城镇化程度也达到50.9%，其余镇街的城镇化水平则较低，北部三镇更是低于10%。
2.2.5观念差异
由于地形、经济等的差异，造成了居民的观念差异，如：消费观念差异、认知能力差异、新思想接受能力差异、土地价值差异等等。
3影响村庄规划落地的因素
3.1村民建房问题影响村庄规划落地
目前，政府与农民都在关注同一个问题――“农村建房”。政府希望农民能“有序建房”，而农民希望能“合法建房”。如村庄规划能解决这个问题则能顺利落地，反之就不能落地。
3.2利益冲突影响村庄规划落地
村庄规划建设项目是否涉及集体用地、个人用地和个人房屋，涉及到后村集体或政府能否妥善处理利益冲突，若能妥善处理则村庄规划能落地，反之则不能落地。
3.3村民的参与度与认同度影响村庄规划落地
开展编制村庄规划工作，是否绝大部分村民都清楚此项工作；村庄规划方案，是否让绝大部分村民看得懂并认同。这就是村民的参与度与认同度。仅有村干部参与和认同是远远不够的，必须让绝大部分村民知晓村庄规划（尤其是相关利益人），并尽量让其参与和认同。只有这样方能顺利落地。
3.4村民的规划意识影响村庄规划落地
目前，村民的规划意识普遍低下，一般情况下不关心村庄规划，除非涉及其切身利益。为此，在开展村庄规划编制过程中，设计单位、村干部和规划主管部门是否有意识地普及村民规划知识，提高村民规划意识。只有提高村民的规划意识，村庄规划方能长远落地。
4新一轮村庄规划难落地的问题
4.1村民不认同规划方案，造成村庄规划难落地
一是村民看不懂规划方案。因目前绝大部分村庄规划编制单位为外地设计单位，简单的调研不能从根本上理解本土农村的实际情况与本土农民的真正需求，以及不能从根本上理解本土文化和习俗。这样编制出来的规划方案村民看不懂，不认同，造成村庄规划难落地。
二是规划方案没有解决村民的实际需求。当前，绝大部分村民关注的是：“能否建房”、“在哪建房”、“何时能建房”等问题。而新一轮的村庄规划因用地问题基本上没有这项内容，换句话说就是没有解决村民关注的实际需求，造成村民对规划置之不理，进而村庄规划难落地。
4.2农村土地难整合等内部土地问题，造成村庄规划难落地
一是村社土地难整合、难置换。我们平时所说的村庄是指行政村，它是由若干合作社（生产队或自然村）联合而成的。合作社是最小的农村集体经济实体，掌握着农村的土地，是最具实权的经济实体。由于历史的原因，合作社均把本社支配的土地看成是固有的，不归行政村整合使用，也不与其他合作社置换使用。长期以来，形成了“只有本社的成员才有权支配使用本社的土地，其他社的成员无权使用”的根深蒂固思想。正是这种固有思想，使得每个合作社各自为营、互不兼容，使得农村土地难以集中统筹使用，造成村庄规划难落地。
二是土地分配遗留问题。目前，增城北部的镇街，分地到户，长期不作调配（30年或50年一调），致使私有观念产生，导致农民误认为现有土地是自家的，造成农民不肯舍弃小家利益成就公共利益。这样，当村庄规划涉及到个人利益时，便进一步阻碍村庄规划落地。
4.3农村建设用地不足等外部土地因素，造成村庄规划难落地
在目前的土地体制下，随着城镇化进程的加快，城镇建设用地需求增加，但新增城镇建设用地指标远远满足不了城镇建设需求，致使农村建设用地指标被调到城镇建设用地里，支援城镇建设。如此一来，农村长期得不到足够的建设用地指标，造成规划新村无建设用地，村民建房基本属于“不符合土规的违法建设”。这样，因农村建设用地不足，造成村庄规划难落地。
4.4缺乏规划意识和规划人才，造成村庄规划难落地
目前，农村普遍缺乏规划意识，村干部队伍规划人才缺失，镇街规划人才不足。这样，规划意识得不到提高，规划管理不到位，影响村庄规划落地。
5关于推动村庄规划落地的思考与建议
5.1结合增城农村实际情况，因地制宜编制村庄规划
要想顺利推动村庄规划落地，首先要确保村庄规划的质量及其可实施性，为此，需做好以下三项工作：
一是设计单位要重视村庄规划。既要加强技术力量充实到编制队伍中，也要承担起社会责任，对村庄规划工作负责。为此，建议从广州到增城，均要建立起对设计单位的管理，规定其调研时长和参编骨干数量，从编制源头抓起规划质量。
二是要分类规划。编制村庄规划首先要从各种差异入手，如：南中北的地形、经济和城镇化的差异；城边村、远郊村的区位差异；岭南与客家的文化差异；以及以农耕为主、旅游为主、工商为主的产业差异。根据各种差异，明确其发展地位，最后才开始规划设计工作。只有因地制宜的分类规划，方能提高其质量，确保其可实施。
三是各级规划主管部门要从辖区的农村实际出发，编制村庄规划编制指引，引导和规范村庄规划编制工作。
5.2合理安排农村建设用地指标，切实解决村民刚性建房问题
要想顺利推动村庄规划落地，第二个是要确保农村建设用地规模和指标，合理解决农村的建房问题。为此，也需要做好三项工作：
一是落实农村建设用地规模。在目前的土地利用规划中，为支持城镇化建设，部分农村的建设用地被调走，使得现有的房屋变成了“被违法”，甚至出现了整村的建设用地被调走，造成了农村无法“合法建设”。建议在土地利用规划中，通过用地挖潜、置换等方式，确保农村建设用地规模，推动村庄规划落地。
二是落实农村建设用地指标。没有用地指标，农村的建设都是不合法的。
三是引导村民“有序建房”、确保刚性建房“合法建设”。通过落实农村建设用地规模、年度建设用地指标以及村庄规划的方法，共同解决村民关注的“能否建房”、“在哪建房”、“何时能建房”等问题，进而实现政府对农村“有序建房”的目标。
5.3建立农村整治补偿机制，化解利益冲突
对于推动村庄规划落地涉及到占用村民土地、拆除房屋等事项，各镇、村应建立一套完善的、合理的农村整治补偿办法。通过置换、调田、另行安置、一次性货币补偿等方式，确保相关村民利益，化解利益冲突，减小阻力，推动村庄规划落地。
5.4提高村民参与度和认同度，推动农村内部解决土地整合问题
编制村庄规划，需确保广大村民的知情权、参与权和决策权，并应想方设法让广大村民参与到编制工作中。当村民是村庄规划的编制者的时候，村民已经是设计人员，其认同度就是100%了。那么，村庄内部的土地整合问题自然就由其内部解决了。
5.5普及规划知识、提高规划意识、建设规划队伍
要推动村庄规划长远落地，规划意识和规划队伍是关键，为此，应该做好如下几项工作：
一是在编制规划的过程中普及规划知识。鼓励参编单位在编制规划的过程中，向村干部、村民普及规划知识，介绍规划的作用和意义，提高规划意识，增加规划认同感，推动规划落地。
二是利用各种平台普及规划知识。充分利用电视、报纸、镇村宣传栏、海报等平台和介质，宣传、普及规划知识。
三是培育组建规划管理队伍。建议基层镇街充实规划建设管理队伍，并培育组建村级规划管理队伍，逐步实行“规划师驻村”活动，让驻村规划师解答村民的规划、建房问题。充分发挥驻村规划师的知识宣传员、政策传达员和建设管理员的作用，推动村庄规划的长远落地。
5.6打造典型，增加认同感，推动村庄规划落地
推动村庄规划落地不能单靠宣传发动，更重要的靠整治建设，打造典型。把村容村貌整治好，把基础设施完善好。将一个美丽宜居的村庄建设好呈现在村民眼前，用实例让村民看到“先规划后建设”带来的好处，增加村民对村庄规划的认同感，推动村庄规划落地。
综上，如上述六项工作如能同时实施，则各项工作均能相互相成、相互促进，进一步促进村庄规划的落地，从而使增城的新农村规划建设工作进入良性循环。
农村土地规划与利用篇5
一、我县规划区农民住宅建设存在的主要问题
一是建设乱。许多村庄“只见新房、不见新村”，“只见新村，不见新貌”，农村居民点布局分散，没有形成集中布局的势态。农民根据自己喜好，自行零散建设，建设无序，往往或呈“线性扩张”，公路、村内道路修到哪里，新房就建到哪里，沿路临街搭建生产性、经营性用房比较普遍；或呈“环状扩张”，新建住宅不断向村庄延伸，村庄四周新房林立，村内破破烂烂，农民建新不拆旧，农村废弃地、闲置地及空置房屋不断增多，“一户多宅”、“空心村”等现象比较普遍。
二是配套差。绝大部分村庄内的道路、给水、排污、电力、通信、绿化都缺乏规划布置，配套性与共享性差，普遍存在路面不硬、污水乱排、电线乱拉、管道乱埋等现象，导致了村庄生活环境质量差。
三是违章建筑多。虽然这几年政府相关部门加大了农村宅基地和农村建房的管理力度，但由于缺乏有效的手段，农民建房违法用地和违法建设现象仍十分突出，特别是近几年借城镇建设之机违法抢建之风日盛，违法搭建、擅自加层等违反规划现象十分普遍，和平镇袁家营村被调查的312户村民中，有240户存在不同程度的违法建设，竟占调查总户数的77%，他们有的扩大宅基地面积建设，有的抢占集体土地建设，有的擅自在原一层房屋上加层。
四是农房质量差。在传统城乡二元结构的管理体制下，重城市、轻农村，在村镇建设管理方面缺乏操作性强的法律、法规和政策。加上农民建房量大面广，各级和各有关部门对农民的住宅建设从规划选址、修建性详规编制、建筑设计到施工管理，都缺乏有组织的指导和帮助。长期以来政府对农村建筑市场监管的缺位，农民建房施工队伍无资质、无正规设计图纸、无施工合同现象较为普遍。大部分农村住宅是由个体工匠拼凑成的小施工队凭经验施工，质量难以保证，存在较大安全隐患。
二、农民住宅建设和管理难的主要原因
（一）土地供需矛盾突出
1、需求强烈。目前，农村经济发展较快，农民要求改善居住条件的愿望也相对比较迫切，加上上世纪八十年代出生的人口到了结婚高峰期，以致农民建房需求相对比较集中。
2、供给短缺。开展全国土地市场秩序治理整顿之后，国家实行“地根”紧缩政策，政府可安排的土地总量大为减少。在此背景下，加上一些地方对农民建房重视程度不够，使得农村个人建房土地指标分配不够到位。这样，由于受土地用途管制、建设用地指标限制，致使一些村即使有规划，村民建房的审批仍然无法有序进行。
（二）规划布局缺乏衔接
一是“两个规划”不衔接。由于土地利用总体规划和村镇建设规划编制不同步，在编制规划时又没有充分考虑农民建房需求，导致许多村庄周边没有预留相应的建设用地。两个规划不统一、不衔接，使许多农民建房不能同时符合土地利用总体规划和村镇建设规划。村庄规划审批权在地方政府，调整相对容易。土地利用总体规划用地布局的调整审批权在省政府，调整较难，如涉及基本农田调整还要报国务院批准，要调整就更难。新村选址涉及基本农田无法调整，土地利用总体规划划定的建设用地农民又不愿去，农民建房受到很大制约。
二是某些村庄规划过度超前，群众难以接受。大部分村民习惯在房前屋后从事农业和家庭加工业，如果住宅过度集中，势必给农民从事生产活动带来不便。同时由于按村庄规划的建设对配套设施要求较高，相应的费用也高，一些农民负担不起。
三是规划和政策的调整导致农民建房无法报批。部分农民建房受城市规划、项目建设的制约较大，特别是城郊结合部，一些重要区块、重大项目的修建性详细规划尚未确定，村民点的选址与规划一时无法落实。目前，**县城10平方公里控制性详细规划编制工作正在编制中，除和平、夏官营外，有的镇甚至还没将控制性详细规划编制列入议事日程，严重影响了规划区农民住宅建设的正常审批。
（三）农村建房用地困难
一是选址在基本农田上的村民点受土地利用总体规划的控制无法实施。全国开展土地市场秩序治理整顿之后，除重点工程建设需要，经国务院批准征用基本农田外，严格禁止将基本农田用于建设项目，在基本农田上的村民点规划由此就成了一纸空文。
二是宅基地调换难。在村庄规划点集中建造村民住宅，必然涉及队与队之间、户与户之间宅基地调换问题。由于二轮土地承包时基本上没有预留建房用地，而法律规定非经承包权人同意，不得收回或调换承包田，承包人在调换土地时往往要价较高甚至漫天要价，村民之间难以达成共识，无形中加大了村民建房的难度。同时由于对村民建房用地调节不力，加上农村宗族和派性等历史原因，使得宅基地调换更加困难。这是许多村有规划、有指标，但村民点建设迟迟不能启动的主因。
三是个别村民要求过分。一些重点工程建设涉及的村庄，村民借土地征用之机，对拆迁安置提出过分要求，不给满足就不让征地、不让进场，阻碍建设，也是导致农村建房用地困难的一个重要原因。
三、加强农民住宅建设和管理工作的对策
（一）推进农民住宅建设方式的变革
一是解决农民住宅的形式问题。它是一个物质的、外化的问题，它与农民的思想观念、区域经济发展水平、管理体制等内在问题密切相关，只有这些内在的问题解决好了，外在的问题才能得到相应的解决。最近我县相关职能部门正在积极探索规划区内农村建房的管理办法，结合重点工程建设的拆迁安置，试图引导农民住宅建设由立式改为套式，由分散的单门独院建房到集中的公寓式住房安置小区安置，北关小区就是环城东路南段建设拆迁农民的安置与商住楼开发结合的一个试点。但是由于经济发展水平、产业结构，农民期望值等的差异，就目前来看，这种发展模式在我县推广还存在一定的阻力。
二是鼓励统建联建公寓式住宅、集中兴建新型农村社区。从我县城和几个重点镇规划区人均土地面积和农民人均收入水平来看，农民的住宅建设，其规划、建设应与城市化相衔接。在建设规划上，应体现长效性和统一性，在用地指标安排上应结合存量灵活调剂，增强村级调控能力；在建筑形式上应尽量统一，实用美观。根据人多地少的实际和城市化发展需要，调整现行农民住宅建设政策，积极探索农村节地型新社区建设的新模式。按照农村宅基地“一户一宅、拆旧建新、集聚节约、保护耕地”的原则，坚持以人为本，精心设计，提高施工质量，使农村住宅既适应现代生活需要，又具有鲜明的地方特色和浓郁乡土风情，安全、适用、经济、美观、节能、环保。积极引导农民采取“立改套”、“散改集”和小区式改造整理等方式，鼓励统建、联建和建造公寓式住宅。城市近期建设规划区范围内的行政村，力求实行既有利于节省土地、优化人居环境，也能与城镇化高度整合的公寓式建房安置，积极向空中发展，建设多层、小高层和高层住宅。
（二）建立健全农民住宅建设利益导向机制
一是鼓励村庄整理，优化资源利用。加快“城中村”改造步伐，允许以房屋置换土地，获取建房指标，加大宅基地整理力度，盘活闲置建设用地。土地整理后增加的农用地属村集体所有。村庄整理指标要全部用于农民建房。农民以“立改套”形式建造住宅的，建房用地先征为国有，首先消除农民住宅产权登记、上市交易等障碍。把节约出来的土地收益返还村集体，主要用于农民社保和小区配套、物业管理资金以及发展壮大村集体经济。对通过村庄整理实现自然村缩减的，政府要适当给予补助和奖励。国土资源部门要利用好村庄整理的有关土地政策，切实解决宅基地所需指标。探索市场交易，条件允许的可以进行公开拍卖。
二是科学合理分配建房指标。年度用地指标分配，优先考虑并保证一定比例的指标用于农民住宅建设，切实解决农民住宅建设难。土地指标的分配与建房需求量、土地利用效率、宅基地复垦、违法用地查处力度挂钩，对宅基地复垦、土地整理成效明显的村庄在指标上给予一定倾斜，促进村民建房与宅基地复垦、违章建筑清理的良性循环。
三是加强对土地指标使用情况的跟踪监督，确保用于住宅困难户建房。在建房指标分配上要坚持规范操作，采取逐级审核和社会公示相结合的办法。做好土地指标在镇、村之间的调剂，盘活土地指标，提高土地指标使用效率，让历年积累而没有使用的农转用指标真正落实在农民住宅建设上。对能通过自行调剂解决住宅建设用地的住房困难户，可优先安排住宅建设指标，并作出书面承诺，保证今后不再申请建房的村民，可考虑给予适当的经济奖励。
（三）完善农民住宅建设服务体系
一是统筹协调，突破农民住宅建设的规划制约。加强城市总体规划与土地利用总体规划相衔接，确保两个规规划对接。妥善处理好远期与近期、经济发展与环境保护、生产与生活等方面的关系。按人口向城镇和中心村集中的原则，打破自然村与自然村、村民小组与村民小组的界限进行规划。抓住土地利用总体规划修编的有利时机，保证已有规划农村居民点的合理用地。组织精干力量，开展农村居民点规划选址落地专项工作，集中精力加快农村居民点规划选址和详规修编进度。
二是探索土地置换办法。探索集体土地置换办法，促进自然村向中心村、中心镇集聚。在协商一致的基础上，利用集体预留的机动地和外出经商或务工农民弃包交回集体的土地，换取规划区内农民的承包地；农民需跨村街道建房的，由相关镇（街道）、村，协商进行土地置换。具备条件的农户可将户口迁到规划点所在地的行政村组，并申请宅基地，原宅基地退还原村组并复垦。
三是统一设计、免费提供通用图设计图纸。根据我县的规划区农民经济发展水平，结合农民住宅建设的功能需求，为农民统一设计、免费提供通用图设计图纸，及时完善农房建设通用图，从结构、功能、外观、环保、节能、节材等方面进行完善，以满足农村住宅建筑形式多样化、个性化的需求，为农民群众设计推出一批既符合农民居住习惯又体现当地自然人文特色的居民建筑精品。
四是打造平安工程。坚持“凭图施工、内行人建房、凭合同审批”的工作要求，加强农村建筑工匠的培训、加强施工队伍和施工环节管理，将规划区农民住宅建设管理从土地使用审批、登记延伸到建筑施工管理。加强农民建房法律法规政策宣传，引导农民科学建房，提高农村房屋防灾能力。建立健全农村建筑安全、工程质量监管的长效机制，加强对村镇建筑工匠的培训和资质管理，推行建筑许可证制度，坚持有图施工、持证上岗、按图施工，保证农民住宅建设的安全与质量。
五是完善管理制度，简化报批程序。积极探索便捷的农民住宅建设和管理审批办法。在各乡镇设立专门窗口受理农民住宅建设申请，相关部门定期现场办公、联合审批，提高审批效率。对因规划调整“转而未供”的土地，农村个人建房因设定的规划在现阶段无法实施的，在规划控制范围内和人均用地总量范围内，可实行“长规划短安排”，在规划要求不变，允许短期有条件的报批使用。同时要设法降低或减免农民住宅建设的各项费用，减轻农民住宅建设负担。
六是加大帮扶力度。加快农村住房困难户解困步伐，对无力建房的困难户、危房户，可结今年全省危旧房改造关于困难群众住房救助政策，以村为单位，建造一批临时性“廉租房”，供其暂时安顿过渡；也可通过村集体统一调剂农户新建住宅后闲置的部分旧房，安置一批无力建房的无房户、危房户，确保其居住安全。
七是解决农民后顾之忧。按照“依法规范、分类指导、有序开发、多予少取、让利于民”的原则，加快村留地开发利用，强化村留地资产管理，发展壮大村级集体经济。适应经济和社会发展的客观需要，加快建立城乡统一的户籍登记制度，做好失地农民基本生活保障工作，切实维护农民利益和社会稳定。
（四）切实加强对农民住宅建设的管理工作
一是认识农民住宅建设和管理的重要性。农民住宅建设和管理问题关系农民切身利益，事关农村稳定大局和经济社会发展大局，这不仅是一个社会问题，更是一个民生问题。解决规划区内农民住宅建设和管理问题，有利于促进城市化、工业化、农业现代化，有利于破解农民住宅建设难、土地征收难，有利于增加农民福利、促进农村稳定。因此要从坚持执政为民、集约发展的高度，切实增强搞好农民住宅建设和管理工作的紧迫感和责任感。
农村土地规划与利用篇6
一、我县规划区农民住宅建设存在的主要问题
一是建设乱。许多村庄“只见新房、不见新村”，“只见新村，不见新貌”，农村居民点布局分散，没有形成集中布局的势态。农民根据自己喜好，自行零散建设，建设无序，往往或呈“线性扩张”，公路、村内道路修到哪里，新房就建到哪里，沿路临街搭建生产性、经营性用房比较普遍；或呈“环状扩张”，新建住宅不断向村庄延伸，村庄四周新房林立，村内破破烂烂，农民建新不拆旧，农村废弃地、闲置地及空置房屋不断增多，“一户多宅”、“空心村”等现象比较普遍。
二是配套差。绝大部分村庄内的道路、给水、排污、电力、通信、绿化都缺乏规划布置，配套性与共享性差，普遍存在路面不硬、污水乱排、电线乱拉、管道乱埋等现象，导致了村庄生活环境质量差。
三是违章建筑多。虽然这几年政府相关部门加大了农村宅基地和农村建房的管理力度，但由于缺乏有效的手段，农民建房违法用地和违法建设现象仍十分突出，特别是近几年借城镇建设之机违法抢建之风日盛，违法搭建、擅自加层等违反规划现象十分普遍，和平镇袁家营村被调查的312户村民中，有240户存在不同程度的违法建设，竟占调查总户数的77%，他们有的扩大宅基地面积建设，有的抢占集体土地建设，有的擅自在原一层房屋上加层。
四是农房质量差。在传统城乡二元结构的管理体制下，重城市、轻农村，在村镇建设管理方面缺乏操作性强的法律、法规和政策。加上农民建房量大面广，各级和各有关部门对农民的住宅建设从规划选址、修建性详规编制、建筑设计到施工管理，都缺乏有组织的指导和帮助。长期以来政府对农村建筑市场监管的缺位，农民建房施工队伍无资质、无正规设计图纸、无施工合同现象较为普遍。大部分农村住宅是由个体工匠拼凑成的小施工队凭经验施工，质量难以保证，存在较大安全隐患。
二、农民住宅建设和管理难的主要原因
（一）土地供需矛盾突出
1、需求强烈。目前，农村经济发展较快，农民要求改善居住条件的愿望也相对比较迫切，加上上世纪八十年代出生的人口到了结婚高峰期，以致农民建房需求相对比较集中。
2、供给短缺。开展全国土地市场秩序治理整顿之后，国家实行“地根”紧缩政策，政府可安排的土地总量大为减少。在此背景下，加上一些地方对农民建房重视程度不够，使得农村个人建房土地指标分配不够到位。这样，由于受土地用途管制、建设用地指标限制，致使一些村即使有规划，村民建房的审批仍然无法有序进行。
（二）规划布局缺乏衔接
一是“两个规划”不衔接。由于土地利用总体规划和村镇建设规划编制不同步，在编制规划时又没有充分考虑农民建房需求，导致许多村庄周边没有预留相应的建设用地。两个规划不统一、不衔接，使许多农民建房不能同时符合土地利用总体规划和村镇建设规划。村庄规划审批权在地方政府，调整相对容易。土地利用总体规划用地布局的调整审批权在省政府，调整较难，如涉及基本农田调整还要报国务院批准，要调整就更难。新村选址涉及基本农田无法调整，土地利用总体规划划定的建设用地农民又不愿去，农民建房受到很大制约。
二是某些村庄规划过度超前，群众难以接受。大部分村民习惯在房前屋后从事农业和家庭加工业，如果住宅过度集中，势必给农民从事生产活动带来不便。同时由于按村庄规划的建设对配套设施要求较高，相应的费用也高，一些农民负担不起。
三是规划和政策的调整导致农民建房无法报批。部分农民建房受城市规划、项目建设的制约较大，特别是城郊结合部，一些重要区块、重大项目的修建性详细规划尚未确定，村民点的选址与规划一时无法落实。目前，**县城10平方公里控制性详细规划编制工作正在编制中，除和平、夏官营外，有的镇甚至还没将控制性详细规划编制列入议事日程，严重影响了规划区农民住宅建设的正常审批。
（三）农村建房用地困难
一是选址在基本农田上的村民点受土地利用总体规划的控制无法实施。全国开展土地市场秩序治理整顿之后，除重点工程建设需要，经国务院批准征用基本农田外，严格禁止将基本农田用于建设项目，在基本农田上的村民点规划由此就成了一纸空文。
二是宅基地调换难。在村庄规划点集中建造村民住宅，必然涉及队与队之间、户与户之间宅基地调换问题。由于二轮土地承包时基本上没有预留建房用地，而法律规定非经承包权人同意，不得收回或调换承包田，承包人在调换土地时往往要价较高甚至漫天要价，村民之间难以达成共识，无形中加大了村民建房的难度。同时由于对村民建房用地调节不力，加上农村宗族和派性等历史原因，使得宅基地调换更加困难。这是许多村有规划、有指标，但村民点建设迟迟不能启动的主因。
三是个别村民要求过分。一些重点工程建设涉及的村庄，村民借土地征用之机，对拆迁安置提出过分要求，不给满足就不让征地、不让进场，阻碍建设，也是导致农村建房用地困难的一个重要原因。
三、加强农民住宅建设和管理工作的对策
（一）推进农民住宅建设方式的变革
一是解决农民住宅的形式问题。它是一个物质的、外化的问题，它与农民的思想观念、区域经济发展水平、管理体制等内在问题密切相关，只有这些内在的问题解决好了，外在的问题才能得到相应的解决。最近我县相关职能部门正在积极探索规划区内农村建房的管理办法，结合重点工程建设的拆迁安置，试图引导农民住宅建设由立式改为套式，由分散的单门独院建房到集中的公寓式住房安置小区安置，北关小区就是环城东路南段建设拆迁农民的安置与商住楼开发结合的一个试点。但是由于经济发展水平、产业结构，农民期望值等的差异，就目前来看，这种发展模式在我县推广还存在一定的阻力。
二是鼓励统建联建公寓式住宅、集中兴建新型农村社区。从我县城和几个重点镇规划区人均土地面积和农民人均收入水平来看，农民的住宅建设，其规划、建设应与城市化相衔接。在建设规划上，应体现长效性和统一性，在用地指标安排上应结合存量灵活调剂，增强村级调控能力；在建筑形式上应尽量统一，实用美观。根据人多地少的实际和城市化发展需要，调整现行农民住宅建设政策，积极探索农村节地型新社区建设的新模式。按照农村宅基地“一户一宅、拆旧建新、集聚节约、保护耕地”的原则，坚持以人为本，精心设计，提高施工质量，使农村住宅既适应现代生活需要，又具有鲜明的地方特色和浓郁乡土风情，安全、适用、经济、美观、节能、环保。积极引导农民采取“立改套”、“散改集”和小区式改造整理等方式，鼓励统建、联建和建造公寓式住宅。城市近期建设规划区范围内的行政村，力求实行既有利于节省土地、优化人居环境，也能与城镇化高度整合的公寓式建房安置，积极向空中发展，建设多层、小高层和高层住宅。
（二）建立健全农民住宅建设利益导向机制
一是鼓励村庄整理，优化资源利用。加快“城中村”改造步伐，允许以房屋置换土地，获取建房指标，加大宅基地整理力度，盘活闲置建设用地。土地整理后增加的农用地属村集体所有。村庄整理指标要全部用于农民建房。农民以“立改套”形式建造住宅的，建房用地先征为国有，首先消除农民住宅产权登记、上市交易等障碍。把节约出来的土地收益返还村集体，主要用于农民社保和小区配套、物业管理资金以及发展壮大村集体经济。对通过村庄整理实现自然村缩减的，政府要适当给予补助和奖励。国土资源部门要利用好村庄整理的有关土地政策，切实解决宅基地所需指标。探索市场交易，条件允许的可以进行公开拍卖。
二是科学合理分配建房指标。年度用地指标分配，优先考虑并保证一定比例的指标用于农民住宅建设，切实解决农民住宅建设难。土地指标的分配与建房需求量、土地利用效率、宅基地复垦、违法用地查处力度挂钩，对宅基地复垦、土地整理成效明显的村庄在指标上给予一定倾斜，促进村民建房与宅基地复垦、违章建筑清理的良性循环。
三是加强对土地指标使用情况的跟踪监督，确保用于住宅困难户建房。在建房指标分配上要坚持规范操作，采取逐级审核和社会公示相结合的办法。做好土地指标在镇、村之间的调剂，盘活土地指标，提高土地指标使用效率，让历年积累而没有使用的农转用指标真正落实在农民住宅建设上。对能通过自行调剂解决住宅建设用地的住房困难户，可优先安排住宅建设指标，并作出书面承诺，保证今后不再申请建房的村民，可考虑给予适当的经济奖励。
（三）完善农民住宅建设服务体系
一是统筹协调，突破农民住宅建设的规划制约。加强城市总体规划与土地利用总体规划相衔接，确保两个规规划对接。妥善处理好远期与近期、经济发展与环境保护、生产与生活等方面的关系。按人口向城镇和中心村集中的原则，打破自然村与自然村、村民小组与村民小组的界限进行规划。抓住土地利用总体规划修编的有利时机，保证已有规划农村居民点的合理用地。组织精干力量，开展农村居民点规划选址落地专项工作，集中精力加快农村居民点规划选址和详规修编进度。
二是探索土地置换办法。探索集体土地置换办法，促进自然村向中心村、中心镇集聚。在协商一致的基础上，利用集体预留的机动地和外出经商或务工农民弃包交回集体的土地，换取规划区内农民的承包地；农民需跨村街道建房的，由相关镇（街道）、村，协商进行土地置换。具备条件的农户可将户口迁到规划点所在地的行政村组，并申请宅基地，原宅基地退还原村组并复垦。
三是统一设计、免费提供通用图设计图纸。根据我县的规划区农民经济发展水平，结合农民住宅建设的功能需求，为农民统一设计、免费提供通用图设计图纸，及时完善农房建设通用图，从结构、功能、外观、环保、节能、节材等方面进行完善，以满足农村住宅建筑形式多样化、个性化的需求，为农民群众设计推出一批既符合农民居住习惯又体现当地自然人文特色的居民建筑精品。
四是打造平安工程。坚持“凭图施工、内行人建房、凭合同审批”的工作要求，加强农村建筑工匠的培训、加强施工队伍和施工环节管理，将规划区农民住宅建设管理从土地使用审批、登记延伸到建筑施工管理。加强农民建房法律法规政策宣传，引导农民科学建房，提高农村房屋防灾能力。建立健全农村建筑安全、工程质量监管的长效机制，加强对村镇建筑工匠的培训和资质管理，推行建筑许可证制度，坚持有图施工、持证上岗、按图施工，保证农民住宅建设的安全与质量。
五是完善管理制度，简化报批程序。积极探索便捷的农民住宅建设和管理审批办法。在各乡镇设立专门窗口受理农民住宅建设申请，相关部门定期现场办公、联合审批，提高审批效率。对因规划调整“转而未供”的土地，农村个人建房因设定的规划在现阶段无法实施的，在规划控制范围内和人均用地总量范围内，可实行“长规划短安排”，在规划要求不变，允许短期有条件的报批使用。同时要设法降低或减免农民住宅建设的各项费用，减轻农民住宅建设负担。
六是加大帮扶力度。加快农村住房困难户解困步伐，对无力建房的困难户、危房户，可结今年全省危旧房改造关于困难群众住房救助政策，以村为单位，建造一批临时性“廉租房”，供其暂时安顿过渡；也可通过村集体统一调剂农户新建住宅后闲置的部分旧房，安置一批无力建房的无房户、危房户，确保其居住安全。
七是解决农民后顾之忧。按照“依法规范、分类指导、有序开发、多予少取、让利于民”的原则，加快村留地开发利用，强化村留地资产管理，发展壮大村级集体经济。适应经济和社会发展的客观需要，加快建立城乡统一的户籍登记制度，做好失地农民基本生活保障工作，切实维护农民利益和社会稳定。
（四）切实加强对农民住宅建设的管理工作
一是认识农民住宅建设和管理的重要性。农民住宅建设和管理问题关系农民切身利益，事关农村稳定大局和经济社会发展大局，这不仅是一个社会问题，更是一个民生问题。解决规划区内农民住宅建设和管理问题，有利于促进城市化、工业化、农业现代化，有利于破解农民住宅建设难、土地征收难，有利于增加农民福利、促进农村稳定。因此要从坚持执政为民、集约发展的高度，切实增强搞好农民住宅建设和管理工作的紧迫感和责任感。
农村土地规划与利用篇7
【关键词】土地资源；管理；利用
1.土地资源利用要科学规划和加强管理
（1）坚持规划先行，保障土地资源有效利用。科学发展观第一要义是发展。实现科学发展必须规划先行，科学合理的规划对提高土地利用水平、提升土地价值作用巨大。合理利用土地资源是建设社会主义新农村、促进生态旅游及文化产业快速走向新阶段的题中之义。以“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”为主要内容的建设社会主义新农村的举措。通过城市总体规划、产业布局规划。同时，我们还要合理统筹规划建设用地。切实的利用好乡镇土地总体规划和专项规划、村庄和集镇规划，科学布局农用地和建设用地结构和分配。以超前的科学规划意识为指导编制规划，以保护耕地为出发点，落实各项事业，着力于保护耕地、整洁村容、方便居民生活，规划城乡和区域的综合发展、经济社会高速发展、人与自然和谐发展，超前规划好新农村以后用地。规划要满足乡镇和村庄建设的共同、和谐发展。在保障耕地质量和总数量的基础上，完好的衔接乡镇建设规划、土地利用与工业布局。统筹交通、能源、水利等基础设施规划，实现与土地利用总体规划有机衔接。
（2）加强管理。首先，实行规划管理。农村集体建设用地选址必须符合土地利用总体规划、县城市建设规划和村庄、集镇规划，地上建筑物建设必须按批准的规划要求实施。农民建房应当与旧村改造、土地整理相结合，充分利用原有的宅基地、村内空闲地，尽量不占或少占农用地。各乡镇要采取严格有效的措施，积极引导农民建房向集镇和中心村集中。其次，实行耕地保护责任制。建立健全县、乡、村三级耕地保护目标责任制。层层落实耕地保护责任，每年县政府与各乡镇政府签订耕地保护责任状，各乡镇人民政府必须对本行政区域耕地保有量、基本农田保护面积以及新增建设用地计划指标负总责。
2.要牢固树立节约集约用地理念
（1）以节约集约利用土地特别是建设用地为核心，切实转变粗放用地方式。要破除节约集约用地无关紧要的思想，切实增强忧患意识。要深刻认识国情、省情、市情和县情，要从“地大物博”误区中走出来。就我们国家而言，用占世界不到7%的耕地养育着占世界22%的人口。因此，有效控制建设用地总量和新增建设用地增长的规模和速度，积极盘活存量建设用地。优化城乡用地结构与布局，严格划定城乡建设用地扩展边界，控制建设用地无序扩张。科学合理有序推进可以充分利用的土地，因地制宜地拓展建设用地空间。提高单位建设用地产出效益，进一步提高土地利用效率。
（2）要加大用地保障推动跨越发展。土地节约集约利用与盘活利用存量土地相结合。在挖掘建设用地内部潜力、盘活存量土地方面，做到了与新一轮城乡地籍调查结果结合、与实施城市棚户区改造结合、与企业改制结合、与严肃查处土地违法案件结合。通过将闲置土地盘活使用，有效地减轻了用地压力。同时，要注重土地规划的有机衔接，做到“想远、看近、抓当前”。想远，就是要围绕“两化”互动、统筹城乡的总体战略，及早谋划土地利用长远规划；看近，就是要加强土地利用规划、城市总体规划、产业发展规划、道路及公共服务等基础设施规划的衔接，确保“多规合一”；抓当前，就是要在现有可利用土地规划的前提下，制定科学合理的土地利用方案，优先保障重大工程、重点项目和民生工程。
（3）严控新增建设用地供应：一是从严控制建设用地总量，加大管理力度，提高用地准入门槛，对用地标准以及投资强度、容积率强化按相关规定达标；二是把好供地环节用地面积、项目的审查关，重点支持新兴产业、特色产业和交通、水利、能源等基础设施项目合理用地，重点保障“三农”、保障性住房等民生工程建设。三是积极推进农村宅基地流转，积极引导农居向小城镇、中心村集聚。严格执行法规政策，增加工业用地容积率、建筑密度、投资强度，盘活存量土地，避免土地闲置和浪费，鼓励用地单位建造多层厂房等，提高土地配置和利用效率。
3.坚持以科学发展观为统领，以土地资源节约集约利用为主方向
（1）要加大国家宏观调控政策的宣传，引导各级落实科学发展观，正确把握经济发展与资源消耗、城镇扩张与生态和谐的关系，把用地观念统一到国家的政策要求上来。要加大节约集约用地政策的宣传，引导全社会积极参与到转变土地利用方式、促进产业升级、提高发展质量的社会实践中去，切实转变传统用地观念，把用地观念统一到提高土地利用效率上来。同时，积极落实高水平节约集约用地措施。城乡所有工业用地坚持高容积率、高密度的原则。加强工业用地、物流用地等建设标准的研究和制定，适度提高容积率，控制绿地率，集中布局配套设施。将产业结构调整和土地使用调整相结合，把土地供应给用地集约化程度高、效益好的项目。凡适合进多层标准厂房的行业或企业，全部入驻多层标准厂房。引导企业推进“零增地”技改。
（2）加大土地监测力度，实现土地管理科学化。加大土地监测力度，建立土地信息管理制度。加强土地动态监测和信息管理，随时了解土地利用变化，为制定土地管理政策提供可靠依据。将计算机技术、遥感技术、地理信息系统、卫星定位技术、数字测量与成图技术等应用于：土地资源管理，加大土地动态监测和信息管理力度，建立土地信息管理系统，随时了解土地利用变化，为制定土地管理政策提供可靠依据。
（3）积极引导农业结构调整增加耕地。首先，加强农用地结构调整和农业区域布局优化的引导。鼓励利用非耕地和在不改变耕地种植业用途的前提下，进行农业结构调整，确保不因农业结构调整减少耕地面积。通过经济补偿机制和市场手段，引导农业结构调整向有利于增加耕地的方向进行。其次，稳步推进土地整理。积极开展农村土地整理。加大田水路林村综合整治，在改善农村生产生活条件和生态环境的同时，增加有效耕地面积，提高耕地质量。结合社会主义新农村建设和城乡建设用地增减挂钩政策，加大农村居民点整理力度，稳妥推进迁村并点和空心村治理。组织实施土地整理重大工程，土地整理资金重点向粮食主产区、基本农田保护区和土地整理重大工程倾斜。
农村土地规划与利用篇8
［关键词］和谐社会宅基地法制创新
构建农村和谐社会对宅基地管理法制创新提出了更高要求。为了避免因社会转型期立法、执法和管理环节的薄弱而出现的一些新问题和新矛盾，应对构建农村和谐社会的要求，国务院颁布了《关于深化改革严格土地管理的决定》，国土资源部为切实落实这一决定印发了《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知，从村镇建设规划、改革和完善宅基地审批制度、促进农村土地集约利用、法制宣传教育和严格执法等方面提出了新的要求。
一、问题的提出
和谐社会是我们应该追求的理想的社会模式。建设农村和谐社会要求矛盾的各方在运动过程中达到并保持多赢的结局，既要实现人与人的和谐，又要达到人与自然的和谐；既要培育农村微观的各个社会组织细胞的和谐发展，又要促进宏观的整个社会的和谐发展。
宅基地使用权是指农村居民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。宅基地使用权是农村集体经济组织的成员对于集体土地的用益物权，权利人可以对宅基地长期享有占有、使用权；宅基地使用权与农村集体经济组织成员的权利和利益是联系在一起的；农村宅基地通常是与成员权联系在一起的。农民申请宅基地很大程度上是因为农民是农村集体经济组织的成员，每一个成员都有以个人或者农户的名义申请宅基地的权利，集体经济组织以外的人员一般不能申请宅基地，而且集体经济组织的成员只能申请一处宅基地①。宅基地具有一定的福利性质，这种福利主要表现在农民能够廉价取得宅基地，获取基本的生活条件，这也是农村居民享有的最低限度的福利。当前，宅基地的使用和管理有些环节不适应构建农村和谐社会的要求。
二、构建农村和谐社会对宅基地的使用和管理提出的新要求
1、构建农村和谐社会要求人与人和谐。人与自然的矛盾日趋尖锐，必然伴随着人与人之间的矛盾日趋尖锐，这就使当代人之间、当代人与后代人之间的矛盾加剧，成为农村与农业发展的重大矛盾。目前，在宅基地的使用中存在着一些违法行为，这些违法行为破坏了法制建设的进程，对农村和谐社会的构建也极为不利。当前，在宅基地的使用和管理方面的违法行为主要有：未经批准，非法占用土地建住宅；采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅；建住宅超过规定的标准，多占土地；买卖或者以其他形式非法转让宅基地；建住宅用地，违反乡镇土地利用总体规划；不按照批准的用途使用宅基地；擅自在耕地上建房；在基本农田保护区建房等。
2、构建农村和谐社会要求人与自然和谐。在农村，人与自然的和谐发展，应当是农村与农业经济系统与自然生态系统相和谐，农村与农业经济活动的需求增长与农村自然生态系统供给能力相适应，农村和环境容量相协调，形成人与自然共同生息与协调发展关系。随着农民生活水平的提高，农民建房积极性高涨，致使旧村出现大量闲置、废弃的宅基地，而新的民宅布局散乱，占地面积过大，宅基规模不断扩大。宅基地闲置造成土地的浪费，有违法律的规定和农村和谐社会的要求。农村空闲宅基地不断增多的原因有三：一是村镇规划不完善、不科学，造成农民建房的盲目性和随意性。二是农民节约用地意识不强。三是审批制度不健全，导致宅基地管理失控。农村空闲宅基地不断扩大，浪费了有限的国土资源，加剧了人多地少的矛盾，给社会增添了不安定因素。应当采取经济和法律手段进行有效调节，以遏制宅基地不断扩大的趋势，促进农村人与自然的和谐。
3、构建农村和谐社会要求人与社会和谐。个人自由与社会认同相适应，个人的利益与需要的满足和整个社会的利益与需要的实现相适应，实现农民个人的发展和社会的发展和谐统一。宅基地是作为生活资料提供的，权利人不能将宅基地作为生产资料使用。抢占、多占集体土地或他人的宅基地的，一律无效。不按审批权限或程序划拨的宅基地，一般不予保护。城市房屋所有人在原宅基地上翻建、改建、扩建自己的房屋时，未按规定办理合法手续的，依法不予保护。由于农村宅基地具有福利的性质，因而必须根据法律安排的制度理念，对城镇居民大量购买农村宅基地的行为应予以禁止，并严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。要引导农民住宅建设按规划、有计划地逐步向小城镇和中心村集中。对城市规划区内的农村村民住宅建设，集中兴建农民住宅小区，防止在城市建设中形成新的“城中村”，避免“二次拆迁”；对城市规划区范围外的农民住宅建设，按照城镇化和集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村；在规划撤并的村庄范围内，除危房改造外，停止审批新建、重建、改建住宅。坚决贯彻“一户一宅”的法律规定，农民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过规定的标准，不符合申请条件的不得批准宅基地。农民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，一律不予批准。
三、加强宅基地管理法制创新，提升权利行使的合理性和合法性
合法行政、合理行政、高效便民和权责统一是农村和谐社会对政府的行政行为提出的新要求。在宅基地的管理中，各级政府及其有关主管部门必须在农村集体经济组织的配合下，加强法制宣传教育，严格实施村镇建设用地规划，规范审批程序，推进农村建设用地整理。
1、严格实施村镇建设用地规划是合理使用宅基地的基础。国土资源管理部门要积极配合有关部门，在已确定乡镇土地利用总体规划的村镇建设用地范围内，邀请有关专家做好村镇建设规划，合理确定农民点的数量、布局、范围和用地规模，征求村民的意见并予以公告。在按规划必须撤并的村庄范围内，除危房改造外，停止审批新建、重建、改建住宅。加强宅基地用地计划管理，宅基地占用农用地应纳入年度计划。增设农村宅基地占用农用地的计划指标，宅基地占用农用地的计划指标应和农村建设用地整理新增加的耕地面积挂钩。国土资源管理部门对新增耕地面积检查、核定后，应在总的年度计划指标中优先分配等量的农用地转用指标用于农民住宅建设。
2、改革和完善宅基地审批制度、规范审批程序是合理使用宅基地的保障。改革和完善宅基地审批管理办法。按照严格管理，提高效率，便民利民的原则，改革农民建住宅占用农用地的审批办法。根据下达的宅基地占用农用地的计划指标和农民住宅建设的实际需要，于每年年初一次性申请办理农用地转用审批手续，经依法批准后按户逐宗批准供应宅基地；对农民住宅建设利用村内空闲地、老宅基地和未利用土地的，逐级审核，批量报批；严格宅基地申请条件，农民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过规定的标准；农民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。规范宅基地申请报批程序和审批行为，健全公开办事制度，提供优质服务。健全宅基地管理制度。市、县国土资源管理部门要加快农村宅基地土地登记发证工作，做到宅基地土地登记发证到户，内容规范清楚，切实维护农民的合法权益。
3、推进农村建设用地整理、促进土地集约利用是合理使用宅基地的有效途径。县市和乡镇要根据土地利用总体规划，结合实施小城镇发展战略与“村村通”工程，科学制定和实施村庄改造、归并村庄整治计划，积极推进农村建设用地整理，提高城镇化水平和城镇土地集约利用水平，努力节约使用集体建设用地。农村建设用地整理，要按规划、有计划、循序渐进、积极稳妥地推进。各地要因地制宜地组织开展“空心村”和闲置宅基地、空置住宅、“一户多宅”的调查清理工作。制定消化利用的规划、计划和政策措施，加大盘活存量建设用地的力度。农村村民新建、改建、扩建住宅，要充分利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。凡村内有空闲地、老宅基地未利用的，不得批准占用耕地。利用村内空闲地、老宅基地建住宅的，也必须符合规划。凡新建住宅后应退出旧宅基地的，要采取签订合同等措施，确保按期拆除旧房，交出旧宅基地。加大并保障对农村建设用地整理的投入。
4、加强法制宣传教育、严格执法是合理使用农村宅基地的前提。各级国土资源管理部门要深入持久地开展宣传教育活动，广泛宣传土地国策国情和法规政策，提高干部群众遵守土地法律和珍惜土地的意识，增强依法管地用地、集约用地和保护耕地的自觉性；要进一步健全和完善动态巡查制度，切实加强农民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各类土地违法行为；要强化乡镇国土资源管理机构和职能，充分发挥乡镇国土资源管理所在宅基地管理中的作用；探索防范土地违法行为的有效措施，充分发挥社会公众的监督作用。
农村土地规划与利用篇9
关键词：土地集约利用；村镇规划；设计；措施abstract:inChina'sruralareas,thelackofscientificplanning,rationalutilizationoflandresources,widespreaduseofunreasonablephenomenon.Bythetownplanning,theimplementationofintensiveuseofland,therurallandproblemcanbesolvedeffectively,scientificplanningcanpromotethedevelopmentofruralsociety,economy,culture,effectiveutilizationandtheindustrialstructureadjustmentofrurallandhasapositiveroleinpromoting.thispapermainlyfromtheconnotationofintensivelandusetostart,combinedwiththeactualproblemsinChina'srurallanduse,putforwardeffectivemeasuresofintensivelanduseoftownplanninganddesignofscience.
Keywords:landintensiveuse;townplanning;design;measures
中图分类号:U412.1+4
人类的生产与生活中，离不开土地资源，土地是人类社会重要的生产资料及自然资源，对于农民而言，土地是生产与生活的载体。但是，传统的农业生活导致土地资源大量的消耗，浪费现象严重，导致出现这些问题的原因也是多种多样的，由于缺乏统一的规划，农村村庄以粗放型的方式发展，对土地资源的利用不充分。所以，随着新农村建设推行，在推动城乡发展的过程中，要做好乡村建设规划，对土地节约和集约的进行利用。本文主要针对土地集约利用方面的内容进行分析。
1、土地集约利用的含义
所谓农业土地集约利用，主要是指在一定面积的土地上，集中投入的劳动力及生产资料，使用的管理方法及先进技术，使单位面积的土地获得到的收入及产量最大化。但是，目前国内外学者对土地集约利用的内涵与概念还存在一定的分歧。彭德福认为，可以将土地集约利用的含义用以下几个方面来解释：第一，在土地合理利用的基础上，通过对没有充分利用的存量土地进行转变利用、加大投入、空间布局等进行改变，配合科学的管理，发挥出土地的潜能，是长远利益与眼前利益的兼顾，不断的提高土地的利用效益和使用效率，从而使土地的社会效益、经济效益及生态效益协调发展。第二，在农业社会，土地集约利用的概念已经形成，在《齐民要术》、《沈氏农书》等文献中，已经有对土地集约利用的阐述，是通过增加投入，获取产出的经营方式。第三，对城市土地集约利用而言，指的是通过城市规划、总体规划及相关法规的引导，加大投入，提高土地的经济效益及利用效率，充分挖掘土地的潜力，还要注重土地资源的节约利用，节约土地也是土地集约利用的重要思想。第四，农村土地集约利用的关键在于对耕地的科学管理与经营，保护农田，开发复垦土地，提高土地的综合效益，使人、自然、社会和谐发展。
2、村镇建设用地中出现的问题
2.1缺乏统一规划，用地结构不科学
受农村历史发展的影响，我国农村村庄多数都是从原始村庄发展而来，布局零散、占地多、规模小，很多农村住宅都凌乱的散落在田野中，对村庄的范围也很难进行界定，也造成了居民点用地普遍比较多。现阶段，农村居民点用地中，人均达到188平方米，超出国家规定的最高标准，在村镇住宅区建设中，没有统一的规划，大多数都是村民自发进行的，缺乏设计，盲目建设，占用大量的耕地，导致用地结构存在不合理的现象。
2.2集约化水平低
在我国农村，大多数都是以平房及二层独院住宅为主，村民还没有普遍接受多层单元式住宅，在村镇建设中，土地的利用率也非常低。在实际生活中，还存在着很多村镇都是“空心村”，即村内居住的人口数非常少，房屋及土地的使用率也比较低，将此类村镇就称作“空心村”。主要表现为旧村人口向集聚，导致旧村人口减少，但住宅仍然保留，属于双倍占地；还有就是村庄中心区破落衰败，环境恶劣。这些都导致了住房及土地浪费的现象，体现出集约化水平的不高的特点。
2.3村镇相关建设用地的政策与法规不完善
虽然我国明令禁止，不能随意占用良田与耕地，但是目前，还没有根本的解决对策，鼓励在废地、山坡及荒山进行村镇小区建设的政策还没有出现，占用良田及耕地进行村镇建设的控制措施也没有明确。除此以外，因为在社会总产值中，耕地的经济效益占据比例不大，耕地的价值也得不到体现，往往被农民忽视掉，这也是造成耕地减少的原因。尽管目前村镇也逐渐重视起迁村并点，但还没有相关的法律文件进行规定，导致新村已经建成，但老村依然存在，从而使土地出现积压浪费的现象。
3、土地集约利用的措施
3.1提高对存量土地的利用率
为了提高土地集约利用的程度，对存量土地的盘活是主要的实现方式，也是对土地扩张的有效抑制手段。在村镇建设中，因为没有科学的规划，对土地的利用率也比较低，因此对其进行改造的潜力是非常大的。实施村镇规划设计时，对现存建设用地充分利用的基础上，还要对存量土地努力进行盘活，对辖区内的闲置土地进行清查。如果存在可以应用的存量土地，就绝不新增土地，降低耕地压力，从而使土地的利用率大大提高。
3.2提高土地集约化利用水平
在农村，实施土地集约化利用，主要的措施之一就是迁村并点，由于农村住宅呈现出宅基地面积大且分布分散的特点。主要原因是由于传统农村发展造成的，以户为单位的耕种为主，要将好的土地用于生产，而住宅用地只能在剩余用地内选择。随着城市化进程的加快，农业产业化程度不断提高，多数农民也从农业专业二三产业，农业家庭中的家庭功能与居住功能分离，从而为农村住宅占地面积的降低提供了条件，居住也逐渐向空间发展。为了使农民的居住条件得到改善，社区的规模也逐渐增加。所以，在村镇规划设计中，通过迁村并点使土地的集约利用水平提高。
3.3对旧村镇的合理改造
在迁村并点工作进行的同时，对旧村镇进行改造也是工作的重点，防止出现空心村，也使农村的建设用地节约下来，对土地利用的效率得到提高。然而，我国历史悠久，在村镇规划建设中，除了要保留历史文化名城外，还应该保留一些具有历史文化底蕴的村庄，所以村镇规划要考虑农村传统文化的延续性，在旧村镇改造中，应该对规划的方法及理论进行研究，在保护好传统文化的基础上，提高原有用地的效率，改善居住环境。
3.4科学的村镇规划
村镇住宅小区的完整性离不开科学的规划，主要包含公共建筑、住宅、户外活动场所、绿化、交通设施、道路及公用设施等的空间综合布局规划。当前，多数村镇住宅区以无序的方式存在，对土地资源造成严重浪费。在村镇规划设计中，用科学的方法进行规划，能从根本上解决土地利用率不高和土地浪费的问题，从而使提地的集约利用程度提高。进行村镇科学规划，要建立村镇住宅小区人均用地指标体系；确定小区不同类型用地的比例；提倡多层单元式住宅；控制宅基地的分拨；对现有宅基地进行改进和利用；提高土地单位面积的建筑密度及容积率；对道路系统合理布置，减少道路占地；在建筑单体设计中，采用就节约用地效果比较好的设计方案。
结束语
综上所述，本文主要对村镇规划设计中土地集约利用方面的事项进行论述，阐述了土地集约利用过程中存在的问题，结合农村土地利用的现实情况，提出几点提高土地集约利用的措施，以供相关单位参考。
参考文献
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农村土地规划与利用篇10
一、严格实施规划，从严控制村镇建设用地规模
（一）抓紧完善乡（镇）土地利用总体规划。各地要结合土地利用总体规划修编工作，抓紧编制完善乡（镇）土地利用总体规划，按照统筹安排城乡建设用地的总要求和控制增量、合理布局、集约用地、保护耕地的总原则，合理确定小城镇和农村居民点的数量、布局、范围和用地规模。经批准的乡（镇）土地利用总体规划，应当予以公告。
国土资源管理部门要积极配合有关部门，在已确定的村镇建设用地范围内，做好村镇建设规划。
（二）按规划从严控制村镇建设用地。各地要采取有效措施，引导农村村民住宅建设按规划、有计划地逐步向小城镇和中心村集中。对城市规划区内的农村村民住宅建设，应当集中兴建农民住宅小区，防止在城市建设中形成新的“城中村”，避免“二次拆迁”。对城市规划区范围外的农村村民住宅建设，按照城镇化和集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村。在规划撤并的村庄范围内，除危房改造外，停止审批新建、重建、改建住宅。
（三）加强农村宅基地用地计划管理。农村宅基地占用农用地应纳入年度计划。省（区、市）在下达给各县（市）用于城乡建设占用农用地的年度计划指标中,可增设农村宅基地占用农用地的计划指标。农村宅基地占用农用地的计划指标应和农村建设用地整理新增加的耕地面积挂钩。县（市）国土资源管理部门对新增耕地面积检查、核定后，应在总的年度计划指标中优先分配等量的农用地转用指标用于农民住宅建设。
省级人民政府国土资源管理部门要加强对各县（市）农村宅基地占用农用地年度计划执行情况的监督检查，不得超计划批地。各县（市）每年年底应将农村宅基地占用农用地的计划执行情况报省级人民政府国土资源管理部门备案。
二、改革和完善宅基地审批制度，规范审批程序
（四）改革和完善农村宅基地审批管理办法。各省（区、市）要适应农民住宅建设的特点，按照严格管理，提高效率，便民利民的原则，改革农村村民建住宅占用农用地的审批办法。各县（市）可根据省（区、市）下达的农村宅基地占用农用地的计划指标和农村村民住宅建设的实际需要，于每年年初一次性向省（区、市）或设区的市、自治州申请办理农用地转用审批手续，经依法批准后由县（市）按户逐宗批准供应宅基地。
对农村村民住宅建设利用村内空闲地、老宅基地和未利用土地的，由村、乡（镇）逐级审核，批量报县（市）批准后，由乡（镇）逐宗落实到户。
（五）严格宅基地申请条件。坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。
农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。
（六）规范农村宅基地申请报批程序。农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡（镇）审核后，报县（市）审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。
各地要规范审批行为，健全公开办事制度,提供优质服务。县（市）、乡（镇）要将宅基地申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定和年度用地计划向社会公告。
（七）健全宅基地管理制度。在宅基地审批过程中，乡（镇）国土资源管理所要做到“三到场”。即：受理宅基地申请后，要到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等；宅基地经依法批准后，要到实地丈量批放宅基地；村民住宅建成后，要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地。各地一律不得在宅基地审批中向农民收取新增建设用地土地有偿使用费。
（八）加强农村宅基地登记发证工作。市、县国土资源管理部门要加快农村宅基地土地登记发证工作，做到宅基地土地登记发证到户，内容规范清楚，切实维护农民的合法权益。要加强农村宅基地的变更登记工作，变更一宗，登记一宗，充分发挥地籍档案资料在宅基地监督管理上的作用，切实保障“一户一宅”法律制度的落实。要依法、及时调处宅基地权属争议，维护社会稳定。
三、积极推进农村建设用地整理，促进土地集约利用
（九）积极推进农村建设用地整理。县市和乡（镇）要根据土地利用总体规划，结合实施小城镇发展战略与“村村通”工程，科学制定和实施村庄改造、归并村庄整治计划，积极推进农村建设用地整理，提高城镇化水平和村镇土地集约利用水平，努力节约使用集体建设用地。农村建设用地整理，要按照“规划先行、政策引导、村民自愿、多元投入”的原则，按规划、有计划、循序渐进、积极稳妥地推进。
（十）加大盘活存量建设用地力度。各地要因地制宜地组织开展“空心村”和闲置宅基地、空置住宅、“一户多宅”的调查清理工作。制定消化利用的规划、计划和政策措施，加大盘活存量建设用地的力度。农村村民新建、改建、扩建住宅，要充分利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。凡村内有空闲地、老宅基地未利用的，不得批准占用耕地。利用村内空闲地、老宅基地建住宅的，也必须符合规划。对“一户多宅”和空置住宅，各地要制定激励措施，鼓励农民腾退多余宅基地。凡新建住宅后应退出旧宅基地的，要采取签订合同等措施，确保按期拆除旧房，交出旧宅基地。
（十一）加大对农村建设用地整理的投入。对农民宅基地占用的耕地，县（市）、乡（镇）应组织村集体经济组织或村民小组进行补充。省（区、市）及市、县应从用于农业土地开发的土地出让金、新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费中拿出部分资金，用于增加耕地面积的农村建设用地整理，确保耕地面积不减少。
四、加强法制宣传教育，严格执法
（十二）加强土地法制和国策的宣传教育。各级国土资源管理部门要深入持久地开展宣传教育活动，广泛宣传土地国策国情和法规政策，提高干部群众遵守土地法律和珍惜土地的意识，增强依法管地用地、集约用地和保护耕地的自觉性。