楼宇经济发展篇1
拥有2400多年滇中文化史的昆明，是一个历史底蕴浓郁的古城。沧海桑田，三山一水环绕的昆明城，已有1240年的建城史，拆与建的更迭，每天都在上演。爆破声中，陈旧的建筑应声倒地。然而，不久的将来更新、更高、更美的楼宇在原地拔起，诉说着另一个时代里它的故事。
纵观如今的昆明，低矮的平房形单影只，钢筋混泥土铸就的身姿随处可见，一幢高楼就是一个磁场，巨大的人流、物流、资金流、信息流在这里汇聚、流动，形成的“财富效应”席卷昆明城市经济与生活。由此可见，楼宇经济带来的城市的改变。商务、休闲、娱乐、餐饮、购物，在这里都能得到一一满足，享受的同时不得不让人感叹城市变迁之快。
昆明广场以269米的高度，拔高了昆明城市主干道北京路的天际线；南亚之门333米，要造就昆明新地标建筑；而成功落地昆明原市政府旧址的恒隆广场，则以338米的高度再次刷新昆明城市的建筑新高度。上扬的数据高度不在于数值表面的大小，更在于其本身所诉说着的昆明城市发展新高度。
楼宇的艺术还在于对软硬件的不断升级与完善，不仅追求功能的拓展，更追求服务的延伸。于是，滇南边陲的云南，仲量联行进来了，世邦魏理仕进驻了，戴德梁行也来了，落地本土的万科物业、中航物业，土生土长的银海物业、俊发物业……纷纷在昆明掀起品质服务的大旗，物业品质“国际化”升级，生活品质“尊贵”般飞跃。
没错，楼宇经济玩的就是高端！
楼宇经济发展篇2
[摘要]随着北京市产业结构调整步伐进一步加快，各项调控政策持续推进，以金融业为代表的总部型现代服务业已经成为北京市以及西城区的重要支柱产业。但是，西城区作为首都功能核心区，经过改革开放近30年的建设，土地资源极其匮乏，已经制约了经济进一步发展。本文通过对“总部经济”和“楼宇经济”的研究，力图找到突破点，以全面了解区域产业结构与空间布局，促进西城区经济发展。
关键词：西城区楼宇经济总部经济现代服务业
中图分类号：C812文献标识码：a文章编号：1006-5954（2011）05-059-03
一、楼宇经济的涵义及产生的原因
（一）楼宇经济的涵义
楼宇经济是近年来城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。目前，在国内对楼宇经济还没有一个权威定义，通常只是字面上的简单解释。现阶段，对楼宇经济比较全面的概述是：以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，开发、出租楼宇引进各种企业，从而引进税源，带动区域经济发展，形成以集约型、高密度为特点的一种新型经济形态。
（二）中心城区发展催生楼宇经济的发展
1.产业结构调整是发展楼宇经济的根本原因
经过几年的发展，楼宇经济得到各界越来越多的关注。
北京市西城区重大产业项目不断聚集，产业结构日趋合理。“十一五”期间，西城区第三产业增加值由1077亿元增长到1763亿元，增幅达63.7%，年均增长12.8%，其占GDp比重保持在90%左右，且比重逐年递增。从规模和效益上看，西城区第三产业占全区总量的占比均接近或者超过九成，第三产业呈现良好的发展态势。
2.空间拓宽是发展楼宇经济的重要原因
（1）区域空间紧张、趋于饱和
西城区是首都功能核心区之一，辖区面积50.7平方公里，人口相对密集，单位比较集中。全区常住人口124.6万人，人口密度达到2.46万人/平方公里。从空间供给角度看，全区大面积进行建设的区域十分有限。以旧城区改造为契机，西城区已经基本完成了金融街、德胜科技园的建设，所剩空间大多是文保区或者不可建设用地。从空间需求角度看，伴随着西城区快速的发展，经济、资源、环境之间的矛盾已经显现，经济发展对空间资源的需求日益增多，空间承载力将承受更大的压力和考验。
（2）土地利用不足
西城区面临着空间资源紧张的问题，而在有限的空间上，资源使用效率又不高。由于历史等复杂原因，西城区存在着大面积的老旧平房和简易楼房，而作为核心资源的优质写字楼数量却严重不足。此外，西城区是国家重要的政务中心，是众多中央机关所在地，在服务中央的同时，土地利用效率也受影响。
3.中心城区的需求是发展楼宇经济的直接原因
楼宇经济的核心是以大规模聚集扩散的经济效能，颠覆松散的经营模式，进而拉动整个区域的高速发展。其形成主要体现在：首先，一般出现在中心城区，所处区域土地资源高度紧缺，土地价格水平很高；其次，现代服务业为主要的支柱产业；再次，单栋楼宇蕴藏着极大的经济规模；最后，出现成片的现代化商务楼宇群。
西城区作为北京市的中心城区，一方面，城市功能非常集中，中心城区的“磁力”作用强化，发展要素不断得到集聚，对周围区域形成“虹吸效应”。另一方面，中心城区的经济承载能力趋于饱和，交通、环境和各项城市设施不堪重负，商务成本不断攀升。西城区单位面积的GDp产出居全市之首，但土地基本开发殆尽，要想继续保持经济优势，大力发展楼宇经济是重要途径。
二、楼宇经济的特点
（一）楼宇经济是现代服务业的效益高地
以金融街为代表的高端功能区，是发展以服务经济为主导的产业结构的重要着力点。矗立于高端功能区的商务写字楼，将成为现代服务业的重要载体，形成具有丰富的现代商业价值的楼宇经济。近年来，依托商用楼宇资源和其他资源优势，国内外的金融、咨询和it等现代服务业企业加速落户西城区，有效带动了区域经济的发展，并进一步促进全区经济结构的调整和优化。
楼宇经济的价值主要体现在现代服务业，它已成为现代服务业的效益高地。2009年，西城区现代服务业法人单位15821家，占全区法人单位总数的48.7%，资产总量达到49.1万亿元，占全区资产总量的比重高达97.4%；全年收入合计5219.3亿元，占全区单位收入合计的比重达到44.3%；实现利润总额2024.8亿元，占全区总量的86.7%；实现增加值1223.4亿元，占全区总量的67.4%。
（二）楼宇经济是向空间求发展的重要途径
行政区划调整为西城区带来了空前的机遇和挑战，空间资源匮乏得到了改善，成为西城区发展过程中的又一个里程碑。
楼宇经济所依托的商务写字楼汇聚了大量的人流、资金流和信息流，它在高价位上实现土地的集约化，获得更大的利润空间，财富效应显著。发展楼宇经济，有利于像西城区这样的中心城区进一步挖掘潜力，进一步提升产能，拓展发展空间，将经济由平面向立体转变，向空间求发展，向楼宇要效益，培育新的经济增长点。
（三）楼宇经济的影响因素比较复杂
影响楼宇经济发展的因素众多，主要有：经济发展水平、区域发展战略、商务投资氛围、交通因素、配套设施和政务资源等。
基于以上楼宇经济的特点，大力发展楼宇经济有利于经济结构的调整，有利于区域空间拓宽，有利于城市功能的提升。
三、楼宇经济与总部经济的关系
总部经济是发展楼宇经济的重要一环，楼宇经济与总部经济在内涵上有一定相通之处。发展总部经济，就是要将公司的总部、结算中心、研发中心、销售指挥中心等上层经济体吸引过来，而这些经济体汇集在写字楼密集的商圈中就形成了楼宇经济。
西城区总部经济特征明显。2009年末，西城区共有总部企业232家，占全区法人单位的0.7%。拥有资产18.1万亿元，占全区的35.9%；实现收入4445.6亿元，占全区的37.8%；吸纳从业人员13.8万人，占全区的16.9%。
按街道分布划分，西城区总部企业主要集中在金融街街道、展览路街道、德胜街道和月坛街道。四个街道共有总部企业166家，占全区总部企业的71.6%。其中金融街街道62家，占26.7%；展览路街道55家，占23.7%；德胜街道25家，占10.8%；月坛街道24家，占10.3%。
西城区总部产业分布合理，有利于楼宇经济的推广。全区232家总部企业有近80%的企业集中于服务业、金融业和商业。其中服务业97家，主要经营活动以投资与资产管理、企业管理和咨询服务为主；金融业42家，主要经营活动为存贷款结算、证券期货业务和各类保险业务；商业42家，主要经营活动以各类产品的批发和零售为主。
从隶属关系看，西城区总部企业资产主要集中在中央隶属关系的企业中，为17.1万亿元，占全部总部企业资产的94.5%。市属总部企业资产为0.6万亿元，占3.3%；隶属关系为区属和其他的资产总计相对较小。
四、与各类城区比较
西城区共拥有241栋商务楼宇，入驻企业12000余家。其中金融街有52栋，占全区的21.6%。在金融街快速发展的同时，其他高端功能区也取得了飞速发展。
（一）上海市浦东新区――产业结构最类似
上海浦东新区陆家嘴金融贸易区与金融街功能类似。它是上海市一个主要的金融中心区，位于浦东新区黄浦江畔。整个金融贸易区总面积共有28平方公里，其中规划开发地区为6.8平方公里，拥有100多个楼宇。
通过对西城区金融街和浦东陆家嘴空间资源利用情况对比发现，二者写字楼面积接近，租金价格水平相当，但金融街从业人员较少，人均空间资源占有量较高。
（二）上海市卢湾区――发展思路可借鉴
卢湾区发展楼宇经济的思路是依靠招商选资引强。2004年以来，卢湾区启动旧区改造工程，建设了一批现代化办公楼宇。具体就是瞄准世界500强企业和知名金融机构、行业龙头企业、知识密集型企业，以及其销售中心和结算中心。截至2009年底，已经有109家世界500强企业落户卢湾区。区域内有10多幢“亿元楼”（年缴税超过1亿元），其中有两幢“月亿楼”（月税收超过1亿元）。2009年，卢湾区共有66幢商务办公楼宇，其中甲级写字楼占到40%，全年共缴税79.8亿元，占全部税收收入67%。
在发展楼宇经济的过程中，卢湾区十分注意与其他城区错位发展。以金融服务业为例，卢湾区着力发展证券投资机构和融资租赁业务，与浦东“错位发展、联动发展”。
值得借鉴的是，卢湾区的旧区改造不是“一刀切”。在建设现代化楼宇的同时，卢湾区把具有上海传统建筑特色的石库门民居和部分具有历史标志意义的老厂房保留下来，装修改造，建设创意产业集聚区。
五、可行性措施探讨
西城区对于楼宇经济的研究还处于初步阶段，我们建议从多方面入手，建立楼宇检测评价体系，配以政策性鼓励，发展楼宇。以楼宇为核心资源，形成高端功能区，成为加快发展服务经济，进一步优化经济结构的重要载体和抓手，有力地带动了西城区经济发展方式的转变。
（一）制定鼓励发展楼宇经济的相关政策
发展楼宇经济主要从政策、服务、空间三方面开展工作，降低企业的成本，政府和企业共同创造发展环境。在做好服务，切实解决企业实际困难的同时，将楼宇经济推行到“一核一带”多功能区，拓展企业发展空间。
（二）发展西城区楼宇经济的建议
1.完善“腾笼”和“筑巢”的对接
（1）做好招商选资的对接。近年来，西城区经济发展迅速，努力规避承受二次产业转型的阵痛，提倡有选择地招商引资，适当提高准入标准，积极引进高增值型产业和项目，推动经济发展方式加快向低投入、低消耗、低污染、高增长、高效益转变。
（2）做好产业培育的对接。积极发展金融优势产业，培育文化创意产业等新兴产业发展，延长优质产业链条，加快产业结构的有效优化。不能为“腾笼”而赶鸟，应在培育的基础上，变鸟为凤。
（3）做好楼宇产权的对接。提倡只租不售的项目，这样在企业的进入与退出、企业成本等方面也相对容易控制。
2.打造楼宇经济产业链
从产业链来看，发展楼宇经济，更有利于促进现代服务业发展，加快经济结构调整。从规划布局上看，西城区商务楼宇发展自发成分较大，商务楼、住宅楼混建混杂现象突出，商务楼宇的聚集度较低，未形成一定规模的商务楼宇群。楼宇经济以传统服务业为主，而与楼宇经济关联性很强的商业、星级酒店、文化娱乐等产业发展滞后，除金融街外，楼宇经济的辐射效应不够突出。
3.打造精品楼宇
楼宇资源决定着容纳经济单位的能力和对优质经济单位的吸引力。西城区商务楼宇基础设施基本齐全，但多属于中低档商务楼宇。商务楼宇的整体品质偏低，虽然有很多商务楼宇都号称顶级或甲级写字楼，但真正符合客户需求的优质商务楼宇却非常稀缺。
4.定制楼宇，个性化的楼宇发展
楼宇经济是聚集经济，楼宇经济的力量在于它的高度聚集性。根据企业的需求，实施“定制楼宇”服务。例如，金融企业可能会需要金库，对楼宇的承重、存储空间有更高的需求，通过这项服务，将为入驻企业打造个性化的金融办公楼。
（三）加强楼宇经济研究与监测工作
1.制定商务楼宇评估标准
从地理位置、公共交通、建筑规模、空调、电梯、卫生间、入住率等20个指标将商务写字楼分为顶级写字楼、甲级写字楼和乙级写字楼三类，并制定相应的评估标准。
2.建立楼宇经济动态监测体系
楼宇经济研究与监测也是西城区经济研究的一个重要方面。在楼宇经济管理信息系统的基础上，提供直观的楼宇经济分析和辅助决策支持系统。制定楼宇经济指标，一方面包含楼宇相关的指标，包括楼宇位置、数量、面积、空置率、租金等；另一方面包含楼宇产出效益的经济指标，包括单位面积税收、楼内企业特别是异地纳税企业、迁入、迁出企业、从业人员、税收贡献等。
参考文献
[1]夏效鸿，楼宇经济发展研究，经济日报出版社，2009。
[2]赵弘，总部经济（第二版）[m]，中国经济出版社，2005。
[3]赵弘，中国总部经济发展报告（2009-2010）[m]，社会科学文献出版社，2009。
[4]从经济发展看北京向世界城市迈进，北京统计信息内部网，2009。
[5]总部经济发展对北京发展产生重要影响，北京统计信息内部网，2009。
楼宇经济发展篇3
一、健全服务机制
(一)成立服务机构。区政府成立楼宇经济发展服务小组及办公室，办公室设在区发改局。服务小组负责指导、协调、推动楼宇经济发展。辖区商务楼宇较多的街道办事处应成立相应服务机构。
(二)建立联络员网络。街道办事处应确定一名以上的楼宇经济联络员，并建立健全辖区商务楼宇服务制度。
(三)做好统计调查。区发改局、财政局、统计局以及各街道办事处负责辖区楼宇经济统计调查并进行相关分析，相关部门应积极配合。街道办事处负责提供商务楼宇入驻企业名单，并开展本辖区楼宇经济统计调查，按区楼宇经济发展服务小组办公室要求汇总填写有关调查表格并拟写上报分析报告；区财政局负责商务楼宇入驻企业的纳税情况核实并提供相关数据；区统计局负责提供商务楼宇内入驻的规模以上、限额以上、资质以上企业的营业收入（产值）和基本信息（规模以下、限额以下、资质以下以及其它入驻企业营业收入和基本信息由商务楼宇所在街道办事处负责调查统计）；区发改局负责全区楼宇经济发展情况综合分析。
(四)强化跟踪服务。街道办事处楼宇经济联络员应加强与楼宇物业的联系沟通，及时跟踪了解辖区商务楼宇企业变动情况，更新“区楼宇经济信息管理系统”相关信息，同时协助做好楼宇招商、协税护税工作。对新建商务楼宇入驻率低于30%，所在街道办事处要设立临时窗口，派驻专人实行“一门受理、限期办结、一条龙服务”。
二、加强政策扶持
(一)对纯商务楼宇开发主体的扶持
1、开发主体新投资开发建设的纯商务楼宇采取只租不售方式的，在该商务楼宇入驻企业产生税收次年起三年内，每年按该商务楼宇对区级财力贡献（不含房地产、建安税收）比上一年度新增部分的3%给予扶持。
2、开发主体新投资开发建设的纯商务楼宇采取租售结合方式的，在该商务楼宇入驻企业产生税收次年起三年内，每年按该商务楼宇租用企业对区级财力贡献（不含房地产、建安税收）比上一年度新增部分的1%给予扶持。
(二)对商务楼宇物业服务企业的扶持
1、物业服务企业达到国家一级管理资质且在我区内管理2座及以上商务楼宇的，一次性给予1万元的扶持。
2、物业服务企业所管理的商务楼宇在我区年纳税总额3000万元及以上，比上一年度新增部分分别超过1000万元、2000万元、3000万元的，且该楼宇入驻率达到80%及以上，分别给予1万元、2万元和3万元的扶持。
(三)对纯商务楼宇入驻企业的扶持
1、入驻企业为新登记设立，内资注册资本500万元人民币及以上，外资注册资本100万美元及以上，注册登记过程中发生的工商注册费等行政事业性收费（不含中介机构有偿服务收取的费用）予以全额或部分补助。
2、区外新引进的纯商务楼宇入驻企业，自企业纳税归属我区当年（企业在下半年税收归属我区的则从次年算起）起三年内，年地方级财力贡献在100万元（不含房地产、建安税收）及以上的年度可对应给予以下扶持：第一年按其该年对区级财力贡献的15%给予扶持，第二、三年均按企业该年对区级财力贡献比上年增加部分的30%给予扶持。
3、区外新引进的总部型企业，在纯商务楼宇新租用自用办公用房（租赁合同期在5年以上）并实际入驻办公的，自获得总部型企业认定当年起3年内,年地方级财力贡献300万元及以上的年度可给予20万元租金补贴，但不超过年度实际支付租金。同时，该企业还可按《区人民政府关于加快总部经济发展的暂行办法》（政【】1号）给予相应扶持。
(四)对老旧纯商务楼宇更新改造的扶持
1、对投入使用时间超过15年、商务建筑面积10000平方米及以上的老旧纯商务楼宇整幢整体进行公共部位、公共设施设备等更新改造的，工程竣工结算款（需由有甲级资质的工程造价咨询机构审核认定）超过500万元的，对出资组织实施更新改造的楼宇业主或物业服务企业按照工程竣工结算款的5%给予一次性补贴，最高不超过100万元。
2、老旧纯商务楼宇更新改造后采取只租不售方式经营的，在更新改造次年起三年内，每年按该商务楼宇对区级财力贡献（不含房地产、建安税收）比改造前一年度新增部分的5%给予出资组织实施更新改造的楼宇业主或物业服务企业扶持。
(五)对原有厂房经批准后转为纯商务楼宇的扶持
原用途为厂房，经批准用途转为纯商务楼宇，从按新用途使用当年起三年内可将其缴纳的房产税对区级财力贡献的50%给予纳税企业扶持。
三、调动工作积极性
区政府每年结合楼宇经济工作会对在我区楼宇经济发展工作中表现突出的单位和个人给予适当奖励，对工作不力的单位和个人予以通报。考评工作每年由区楼宇经济发展服务小组办公室组织并提出建议，报区政府楼宇经济发展服务小组研究和批准。
(一)先进单位：满足以下条件可参评楼宇经济工作先进单位，经区政府批准后，给予5000元的奖励。
街道办事处参评条件：有效开展楼宇招商、协税护税、统计调查、更新系统信息等工作；上年度辖区内有2幢以上在我区年纳税总额超亿元商务楼宇或有3幢以上在我区年纳税总额超5000万元商务楼宇或辖区商务楼宇在我区年纳税总额比上一年度有较大幅度增长；辖区纯商务楼宇（不包括投入使用两年以内的楼宇）入驻率均在80%以上；辖区商务楼宇中在我区的纳税额和纳税企业数达90%及以上。
(二)先进个人：对努力推进楼宇经济发展、成绩显著的个人，由单位推荐1-2名，经区政府批准后，每人给予1000元的奖励。
四、其它
(一)本修订意见中的“商务楼宇”是指现有或新建，以对外出租、出售为主，主要用途为企业商务办公的楼宇，商务办公用途的建筑面积应在5000平方米及以上。
(二)本修订意见的适用范围为：
1、在我区区域范围内（不含观音山国际商务营运中心启动区、自建区和软件园等另有政府扶持政策的商务集聚区）纳税归属我区的商务楼宇开发主体和物业服务企业。
2、区外新引进并经区招商责任单位或招商部门认定、纳税归属我区的商务楼宇入驻企业。
(三)本修订意见中“总部型企业”是指按照《区人民政府关于加快总部经济发展的暂行办法》（政【】1号），经区政府审核认定的企业。
(四)本修订意见中涉及的楼宇“入驻率”是指：(该楼宇中企业已实质入驻办公的面积总和/该楼宇用于商务办公的建筑面积总和)X100%。“入驻率”以年度楼宇经济统计调查数据为准。
(五)对高端服务业入驻企业、商务楼宇招商等方面的扶持参照我区现有相关政策执行。
(六)我区在商务楼宇开发建设时已给予开发主体其它综合扶持的，不再给予扶持。企业同时符合本修订意见与区政府出台的其他扶持政策时，可择优但不重复享受扶持政策；扶持政策另有规定的除外。
楼宇经济发展篇4
论文摘要：杭州为实现经济跨越式发展，提出了一体化的发展战略。楼宇经济的一体化包括区域一体化和产业一体化两个方面。通过对这两个方面的分析，提出了杭州楼宇经济实施一体化战略的错位发展、集聚发展和互动发展的三条发展路径，以及在组织、规划、政策、招商、服务、统计考核等方面的对策建议。
楼宇经济是以楼宇为主要载体的经济形态，作为近年我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态，已越来越受到城市政府和理论界的关注。它具有有利于拓宽城区发展空间、加快经济结构调整、提升城市的品位和档次等重要作用。因而，对于已经实现人均生产总值超10000美元，并力争至2015年突破20000美元大关和实现“两个率先”（率先迈入发达城市行列，率先迈入后工业化时代）的浙江省杭州市来说，发展楼宇经济更有重要意义。近年来，杭州市委市政府为提高楼宇经济发展的速度和质量，提出了一体化发展战略。
一、楼宇经济一体化的内涵
一体化，是指多个原来相互独立的实体通过某种方式逐步结合成为一个单一实体的过程。这一过程不是简单结合，而是融合（integration），以实现区域内互利互惠、协调发展和资源优化配置，最终形成一个经济上高度协调统一的有机体为目标，是一个长期、渐进的过程。
具体就楼宇经济来说，其一体化有两个层面的含义：
1.楼宇经济区域一体化。这是一个空间层面的概念，指楼宇经济在整个区域范围内的合理布局和清晰定位，区域内的不同区块之间能够协调发展，强调的是整个区域的竞争力提升。该一体化是通过其带来的磁场效应和结构效应来实现区域竞争力的提升和楼宇经济的发展。（1）磁场效应，可以优化楼宇经济发展环境，为各类业态和企业的集聚与发展创造条件，形成业态的聚集能量。区域内形态各异的“场”合理分布，能有效提升区域整体的可持续发展。东京通过构建由市中心区、8个副中心区、9个特色新城组成的“多核多圈层”的完整“场”结构，确保了其城市经济的可持续发展。（2）结构效应，促进了资源的优化配置，有利于发挥中心地区和优势产业、企业的辐射带动作用，带来产业结构的调整升级，提高产业竞争力。伦敦在20世纪中期就已经进入了后工业社会，在结构效应作用下，以金融业、商业、文化创意产业等服务产业逐渐超越制造业占据主导地位；在制造业内部仅有印刷出版业等都市型工业得到发展。
2.楼宇经济产业一体化。这是一个产业层面的概念，包括横向一体化和纵向一体化，指楼宇经济各产业之间、楼宇经济与其他经济形态之间的有机整合的过程，其目的是要促成产业的联动发展。该一体化是通过产业内部的分工合作和规模效应实现促进楼宇经济发展的功能。（1）纵向一体化，可完善区域产业分工协作体系,充分发挥各地比较优势，避免重复建设和内部不合理竞争，提高经济运行效率。在这里纵向一体化是指同一区域内上下游产业的协调发展、合理配置。虽然伦敦的制造业比重不断降低，但依托其与创意设计产业的良好互动，印刷、机械制造等仍具有很高的水平。（2）横向一体化，可充分发挥规模效应、节省交易成本，促进产业集群的发展，取得布局上的系统优化效益，还可以集约用地。纽约是世界的金融中心，大量的金融服务企业和相关产业在纽约集聚；同时金融中心的地位增加了纽约作为保险业的理想交易场所，促进了保险业的发展。
二、基于一体化战略的发展路径
杭州发展楼宇经济要实施一体化战略的根本出发点是要建立一个空间上有序分布、高度浓缩和产业上紧密关联、互动发展的楼宇经济体系。要实现这一战略目标的有三条发展路径。
1.统筹兼顾、错位发展，形成有序分布的产业空间结构。错位发展的基本内涵是差异化战略与合理定位战略。各城区、楼宇经济发展重点区块应在努力分析各自的现实条件、清晰优劣势的基础上，对业态发展方向进行合理定位，制定差异化的发展策略，以便都能利用自身优势更好地发展楼宇经济。杭州在“一主、三副、六组团”的基础上，又在市区沿钱塘江规划建设“十大新城”和一批多功能的城市综合体。这些主城、副城、组团、新城和综合体是杭州发展楼宇经济的主要载体，对他们必须站在全市的角度统筹兼顾、错位发展，形成各具特色的功能定位、协调发展。市政府层面应该通过制定各种政策手段促进各城区之间的合理分工和协作，特别要关注对几个主要商圈、新城等进行的功能定位，防止出现业态同构化现象，减少或避免各城区、重点楼宇之间不必要的恶性竞争，实现差异化和错位发展，最终形成全市范围内有序分布的产业空间结构。
2.“三步走”、集聚发展，形成高度浓缩的产业空间内核。集聚发展是一种或多种产业为追逐外部规模经济、创新效益、竞争效益而在某个特定地理区域内高度集中。“三步走”则是从多元化、特色化到一体化的业态演变过程。集聚发展是实施“三步走”战略步骤的基础也是实施目标，能为承接国际产业转移、发展先进业态提供条件。“三步走”的起点可以根据各区块的基础、定位不同分别选择多元化或特色化，甚至一体化。如武林商圈、黄龙商圈等比较成熟的区块以及钱江新城等定位较高的新区，不能再走从多元化开始“三步走”的常规步伐，而是要高起点、高规格；而江东新城、临江新城、城东新城等区块则可以允许从多元化起步发展楼宇经济。因此，杭州发展楼宇经济应在主要商圈、新城、综合体和其他重点区块，依据“三步走”的思路有序推进，通过培育或引进品牌化、规模化的企业，并依托这些企业形成高度浓缩的产业空间内核。
3.先进合理、互动发展，形成紧密关联的产业空间衔接。产业发展从来都不是孤立的。互动发展是区域经济发展中依据市场规律而实现的产业互补、互利、互促的一种经济合作与竞争行为，这种竞合过程推动了产业的发展和升级。在楼宇经济发展过程中除了要强调楼宇经济各业态的一体化发展之外，更要重视楼宇经济业态特别是为生产者服务业态与其他产业之间的互动发展。如四季青服装市场周边地块选择拟发展的楼宇经济业态时，可以优先考虑时装的设计、加工、展示等上下游产业；中国美术学院周边地块则可以建设文化创意产业基地。各城区在制定楼宇经济发展规划和实施产业扶持政策时必须结合当地以及杭州的产业特点，促进不同产业的联动发展，促进制造与创造相互促进，制造业与服务业相互配套，工业化与信息化相互融合，科技、文化、人才相互支撑，实现多业态、多功能的互动和融合。在构筑产业链时还应当考虑杭州在杭州都市经济圈和长三角南翼中心城市的地位，积极培育一批辐射能力强的产业。最终通过构筑合理产业链、促进不同产业互动发展，形成紧密关联的产业空间衔接。
三、实施一体化战略的对策建议
杭州楼宇经济发展过程中要能够真正贯彻实施一体化战略，必须在组织领导、规划控制、政策引导、招商、服务和统计考核等方面做好工作。
1.加强组织领导。在市楼宇经济领导小组的统一协调、领导下，切实加强对楼宇经济的领导工作。各城区要落实专人，明确责任，抓好发展楼宇经济相关工作，进一步贯彻实施市、区两级政府主要领导联系重点楼宇制度。
2.强化规划控制。对尚未规划的地块应尽早规划，明确土地用途。对于规划中及正在建设中的商务楼宇，超前规划楼宇未来主导业态及定位。对于已建成招商的楼宇，原有业态和规划定位不符的，应逐步予以调整。
3.发挥政策导向。尽快梳理出目前已经出台与楼宇经济相关的各类优惠政策，对现有政策要用足用好。同时，要抓紧制定出台引进和培育楼宇经济高端业态、与现有产业互动性强的相关产业的专项政策。
4.实施专业招商。应结合楼宇的规划功能定位、主导业态类型进行专业化招商、产业链招商，充分发挥政府、中介、业主、物业在楼宇招商中的作用，实现招商四方联动，重点培育一支懂产业经济的招商队伍。
5.加大服务支持。进一步强化政府服务功能，建立楼宇星级管理制度，打造商务楼宇服务品牌。完善服务平台，加快全市楼宇信息系统的开发和建设，实现楼宇规划、开发、建设、经营、管理的全程服务和监管。
6.完善统计考核。加快建立全市楼宇经济统计指标体系和统计制度。配备楼宇经济统计专业人员，建立统计网络。制定楼宇经济考核指标体系和考核办法，分解目标，明确责任，并纳入相关部门、城区的目标考核体系。
参考文献：
1.左学金等.走向国际大都市[m].上海人民出版社，2008
2.屠启宇，金芳等.金字塔尖的城市[m].上海人民出版社，2007
3.李文秀.美国服务业集聚实证研究[j].世界经济研究.2008（01）
楼宇经济发展篇5
近年来，和平区在经济上坚持实行“破、快、高”三字发展战略，突破辖区空间制约，有所为有所不为，围绕实现“高容积率、高资本密集、高就业人口，提高城区开发强度和空间集约利用程度”的目标，控制发展商品住宅，适度发展商业设施，强力发展商务楼宇，保护开发风貌建筑，实现单位面积效益的最大化，在有限的城区空间实现极限发展；坚持产业结构和城市空间结构调整同步进行，在“好”字优先的情况下经济发展全面提速；加快发展方式转变，率先形成高端化、高新化、高质化的服务型经济。特别是面对急转直下的国际经济形势和明显增加的国内经济困难，和平区按照市委市政府提出“保增长、渡难关、上水平”的总体要求，积极应对，保持良好的发展势头。
做好临河区域这篇大文章
天津人懂得吃，天津人更恋河。一位朋友曾这样说。确实，这是天津人的情结。地理位置优越的和平区充分地利用了这一点，该区2009年的规划中，336.9米的“沣塔”将在2010年矗立海河上游；依海河而建的津湾广场将在9月初具规模；一站式高端商业设施恒隆广场将在2011年竣工……而这些项目的建设将成为和平区经济发展进入快车道的原动力。
金融城的标志性区域――津湾广场项目已于去年启动建设，一期工程预计于今年9月建成开业，二期工程预计2012年投入使用。
坐落在解放北路地区的津湾广场分两期进行建设。一期工程占地面积约4.6万平方米，地上建筑面积约9.5万平方米，地下建筑面积约7.5万平方米，由五座地上商业建筑体及地下商业街共同组成，并设有开放式广场及沿海河湾亲水平台。津湾广场一期工程聚集了剧场、影院、高端餐饮娱乐、时尚购物中心等业态，将打造成富有时尚文化气息的国际化商业聚集区。具体分为五大空间：精致休闲空间，以高端消费展示中心、商务休闲餐饮为主；都市活力空间，以高端商务餐饮、商务俱乐部为主；魅力视听空间，建设津湾时代剧场，主演大型歌舞剧；时尚娱乐空间，以高端酒吧、咖啡厅、高档西餐厅、休闲KtV为主；欢乐时光空间，以影院、时尚购物、餐饮娱乐为主。一期工程预计今年9月份完工。
津湾广场二期工程为高端商务区，占地面积约7.9万平方米，其中地上建筑面积约40万平方米，包括高级商务办公写字楼、高级公寓、酒店、高档零售业及高端会议中心。待津湾广场全部建成后，将完善金融城商务办公区、行政办公及酒店服务区板块功能，并形成以它为核心辐射发散的金融布局体系。
海河上游，本市20项重要服务业项目之一的“津门津塔”项目位于海河上游，是海河综合开发工程六大节点之――和平广场中心商业区的重要组成部分。规划范围四至为：东至大沽桥、南至兴安路、西至佳木斯道、北至海河。“津塔”项目，高336.9米，地上75层，地下4层，总建筑面积58万平方米。功能以写字楼为主，将建成顶级国际化商务办公楼，是天津市乃至华北地区最高的标志性建筑。
大厦投入使用后，预计约有800家以上的企业入驻，届时这里将成为天津信息最集中、商机最丰富、商务活动最活跃的国际化商务中心。“津塔”项目规划业态包括超豪华五星级酒店、顶级公寓和配套商业。目前该项目正在主体施工，预计2010年竣工。
另外，预计2011年竣工的恒隆广场建设规模26万平方米，目前一期工程管线切改已完成，正在进行基础工程施工。待投入使用后，市民要想第一时间购买世界顶级品牌全球同期上市的新品等，不用再去北京、上海或者香港，在家门口就能与世界顶级品牌“亲密接触”。据悉，恒隆广场建成后将作为全市标志性建筑，成为本市最大的集商业、娱乐、休闲、餐饮等功能于一体的一站式高端商业设施。
正在建设中的恒隆广场投资32亿元人民币，南邻和平路、北邻兴安路、东邻滨江道、西端规划中的绿带广场，占地面积4万平方米，总建筑面积15.3万平方米。广场拟设计为包括地上六层、地下一层的商业娱乐休闲区及地下二、三层停车库的综合体。整个项目单体设计长370米，建筑高度为50米，造型非常时尚。建成后将与津塔写字楼、津门五星酒店共同构成和平广场的主体部分，与对面的海河音乐厅呼应，在u形海河地带形成丰富的城市广场。
据介绍，恒隆广场将引进现代商业Shoppingmall的模式，集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、服务为一体，商场内除设有百货公司和各类特色店铺外，还有主题乐园和娱乐中心、特色餐厅、超市及配套服务，并包括音乐酒吧、DiSCo、卡拉oK乃至现代化酒店等现代娱乐休闲和服务业态。此外，商场内配套设施完善，欧式休闲椅、公厕、iC卡电话亭等设施一应俱全，一站式服务使消费者吃、喝、玩、乐的需求都可得到满足。
作为本市最高档次的商业设施，恒隆广场将利用自身品牌优势吸引更多的世界知名品牌入场，第一时间为消费者提供世界名品。那么，津城是否有足够的高端消费人群，“消化”众多世界名品呢?据介绍，随着市民消费能力的迅速提高，高端消费人群在本市已逐渐形成，市民列高档商品的需求越来越旺盛。今后，高端商业将成为海河商业开发的一个发展方向。目前，海信广场、远东百货等高端商业设施已经在海河边“安家”。随着恒隆广场等一大批高端商业设施的建设落成，海河两岸的商业、消费环境将进一步“升级”，并逐渐形成“高端商业围着海河转”的城市新格局。
打造欧式风情街，提供就业岗位
而作为本市重大服务业项目之一的小白楼1902欧式风情街也于日前开工建设。“五一”前后，该街将与在建的辽宁路小吃街及即将动工改造的沈阳道古物市场同时竣工亮相。届时，市民不仅可以在这三条特色商贸街上喝洋酒、逛名店、听音乐、淘古玩，还能品尝到55种世界特色小吃。三条特色商贸街建成后将提供就业岗位500余个，可安置就业人员约1500名。
小白楼1902欧式风情街位于和平区开封道，连接南京路与大沽路，也是海信广场和滨江购物中心两大商场之间的“黄金走廊”。作为小白楼商圈唯一一条地上商业街，小白楼1902欧式风情街定位于欧式、经典、高端、高品位，主要业态包括酒吧、西餐、西点、咖啡厅、冰洪淋等，目前星巴克、必胜客等已签约入驻。该街建成开业后将与小白楼地下商业街朗香街交相呼应。
吃、喝、购物一条龙
辽宁路小吃街位于滨江道辅路――辽宁路、泰隆路商业步行街，计划占地总面积1800平方米，经营使用面积382平方米，是一条以经营天津及全国各地“名、特、优”小吃为主题、兼营旅游纪念品的专业市场，该街建成后将成为市民假期旅游增添一个全新的休闲放松、品尝美食的好去处。
“民以食为天”，天津饮食文化集全国各地流派精髓于一身，以狗不理包子、耳朵眼炸糕、十八街大麻花等一批知名小吃闻名天下。而辽宁路、泰隆路小吃街由于比邻天津最繁华的金街商业街，在很早以前就以经营天津特色小吃声名远播。干果、蜜饯、烧烤、炸串、沙锅，面点、粥类……各种经济实惠的大排档成为津门人果腹、解馋的首选。
和平区为满足市民多元化的消费需求，突破餐饮业发展桎梏，改变小吃快餐业态小、散、低端化的状况，重新启动辽宁路小吃街的建没工作，严格推行准入制度和集约化管理程序规范商户的行为，完善排烟、排污系统，确保卫生达标。届时，重建后的辽宁路小吃街将汇集来自日本、韩国、泰国等多个国家的55种特色小吃。
在古玩界有“先有天津沈阳道，后有北京潘家园”之说。在国内外有较大的影响，日本、韩国、欧美及港台的旅游手册中，均有沈阳道古物市场的介绍。沈阳道古物市场位于和平区沈阳道与山东路交口处，始建于1987年，原为街道组织的旧物交换市场，后来逐步发展成为古物交易场所，现已成为全国最大古文物集散地。
目前，市场有百余家店铺和600多棚亭、地摊。店铺均为仿古式装修，古典文雅，大多经营杂项，从古瓷、家具、钟表、字画、文房四宝到金、银、铜、铁、木、玉各类工艺品，大小新旧货各色齐全。古物市场不仅为本市的收藏家和爱好者所欢迎，而且还吸引全国各地，乃至港澳台及日本、韩国的许多商客。高峰时，每日客流量可达万余人次。
楼宇经济发展篇6
一、指导思想
以科学发展观为指导，以发展总部经济、创意经济、税源经济为主，以商务楼宇和功能性板块为主要载体，通过多种途径引进各类企业入驻楼宇，使楼宇经济成为我区经济发展的强劲动力和效益高地，成为区域经济发展的重要增长极。
二、发展目标
完善我区楼宇经济体系，全面提高商务楼宇入驻率和入驻企业质量。通过多种政策机制，提升业态水平，突出抓好商务楼宇的招商引资和管理服务，做优产业、做强特色、做精服务，发挥楼宇集聚要素和辐射带动作用，促进我区经济结构调整，加快我区经济模式转型。着力引进银行、证券、保险等金融机构区域性总部，品牌性酒店；重点引进规模型企业总部和设计、中介、传媒、广告、动漫等行业企业总部入驻，提高楼宇经济对我区税收的贡献率，力争打造“亿元楼”。
三、发展措施
1、组织领导
2、明确职责。楼宇招商工作协调办公室负责全区楼宇招商管理服务工作，负责与企业沟通联系，协调解决影响楼宇经济发展的相关问题，起到桥梁纽带作用。组织、实施、督促各成员单位楼宇招商工作。协调各部门解决楼宇经济发展中遇到的困难和问题，做到各司其职、协调推进
经贸部门做好楼宇经济协调工作，协助做好楼宇物业部门的衔接和协调工作；
财政部门负责制定相关楼宇入驻企业的优惠政策，逐步完善财政支持措施并落实优惠政策兑现工作；
工商部门负责企业入驻注册及跟踪服务工作，做好招商工作，加强楼宇内企业的属地“经济户口”监管，为楼宇经济发展创造良好有序环境；
国地税部门要快速办理税务登记工作，及时提供企业税收数据供领导小组查阅，做好企业税收征收及核对，为兑现优惠政策做好数据统计工作；
区社发、城管、质检、公安、消防、交警等部门按照各自职能要求，加强协调，主动服务，简化手续，配合做好企业各项手续的办理；
各街办（管理处）、社区负责收集楼宇招商、建设等信息，及时掌握动态，抓好楼宇推介、招商、项目对接等工作。
3、提高服务效能。办公室积极开展楼宇招商宣传工作，为有意进驻企业提供我区各楼宇的详细信息，为企业入驻我区提供优质服务；对入驻企业登记注册提供“一门受理、内部运作、限期办结”的一站式服务，全程代办相关手续，协调解决企业的困难和问题；对招商入驻企业做好跟踪服务，协调解决企业困难，做好安商工作；要逐步完善楼宇经济信息化管理系统，及时公布政府相关规划、政策法规、企业信息、最新动态等信息，及时提供楼宇项目开发建设情况、楼宇资源供求信息情况。
4、建立重点商务楼宇、企业联系制度，完善配套服务。对重点商务楼宇、企业实行挂点联系制度。各街道（管理处）、社区、村（场）及相关部门要确定专门联络人员，负责辖区商务楼宇、总部企业的政策宣传、数据收集和信息反馈，帮助解决实际困难、建立良好的合作共赢关系。
5、加强综合治理，强化治安环境。各级各部门应开展平安楼宇创建工作，将平安楼宇创建作为现代建设的一项重要内容，抓住楼宇“治安安全、公共安全、消防安全、安全”四个环节，全力打造平安楼宇，加大保障措施，维护社会稳定，创造良好的治安环境，确保楼宇经济在稳定安全的环境中发展。
四、工作措施
1、成立楼宇招商工作协调办公室，明确办公室工作经费，确定办公室成员和职责，明确各成员单位联系人及联系电话。
2、调研摸底。办公室组织相关部门对楼宇经济工作卓有成效的地区、单位进行学习交流，结合发展现代服务业的特点，形成调研报告；各街办（管理处）、社区、楼宇三级联动，对辖区内楼宇进行调查摸底。一是要明确各楼宇物业部门的联络人和联络电话，摸清每栋楼宇的招商业态；二是要掌握辖区楼宇入驻企业的基本信息和纳税情况；三是要确实掌握辖区楼宇入驻企业的流动情况、无证无照户情况；四是各街办（管理处）每季度要对辖区楼宇入驻企业进行登记造册，并报送楼宇招商工作协调办公室备案，信息资源与区协税护税领导小组实现共享。
楼宇经济发展篇7
LiZhi
（managementengineeringCollege，ZhengzhouUniversity，Zhengzhou450001，China；
Collegeofeconomicsandmanagement，nanjingUniversityofaeronauticsandastronautics，nanjing210016，China）
摘要：近年来我国城市经济发展中涌现出楼宇经济的新经济形态，但相关数据不足，定量分析较少。为此，文章将灰色系统理论运用于楼宇经济的分析当中，在构建楼宇经济的分析指标之后，基于灰色绝对关联度，提出了基于少数据的楼宇经济灰色分析模型。并将模型运用于某城区的具体分析当中，得出了关于中部不发达地区发展楼宇经济的措施和对策，为发展楼宇经济、评估工作成效以及进一步研究提供了基础。
abstract:inrecentyearsbuildingeconomyhasbecameanewkindofeconomicforminthedevelopmentofurbaneconomyinourcountry．inthispaper,authorappliestheprincipleofgreysystemtheorytoanalyzebuildingeconomy.Basedongreyrelevancedegree,authorestablishesthegreyanalyticalmodelofbuildingeconomy.Usingthismodel,anurbanareaincentralChinahasbeenfullydiscussed.inthiscaseauthorfindsoutmainfactorofbuildingeconomyandgainvaluablesuggestionswhicharebeneficialtodevelopingurbaneconomyandstandardizationofbuildingeconomyevaluation.
关键词：楼宇经济欠发达地区灰色系统理论灰色绝对关联度。
Keywords:buildingeconomy；underdevelopedregion；greysystemtheory；grayrelevancedegree
中图分类号：[tU-9]文献标识码：a文章编号：1006-4311（2011）19-0311-02
0引言
楼宇经济是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态，通过集约化利用土地，转变城区经济的发展模式，以商务楼宇为依托，主要引进现代服务业等第三产业，促进区域经济的发展[1]。
但楼宇经济方面的学术研究不多，主要集中在案例分析方面，研究和描述了不同城市的发展状况及问题[2]，主要是定性分析，数量分析较少。乐基伟[3]研究了楼宇经济的特征，研究了楼宇经济的构成要素及测评指标体系，但未从数量上进行具体探索。为此，需要进行深入的数量分析，建立楼宇经济的分析模型，为政府的政策制订和工作评价提供支持，也为进一步的研究建立基础。
1楼宇经济的分析指标设计
为了进行楼宇经济的数量研究，首先需要建立相应的指标体系，以科学合理地评估楼宇经济的发展现状，同时由于楼宇经济是新兴领域，相关数据较少，指标的选择要注意数据的可获取性。这里主要关注楼宇经济对区域经济的发展和影响，以此去考虑楼宇经济的系统产出和影响因素。
1.1楼宇经济的系统特征指标从发展区域经济的角度分析，政府关注的主要是税收、就业人数、经济总量（楼宇企业总收入）等，可把这3项指标作为系统特征加以考虑。
1.2楼宇经济的影响因素指标选取系统行为特征后，还需进一步明确影响系统行为的因素。根据分析，楼宇经济的影响因素主要包括当地基本情况、楼宇数据和企业情况等指标。楼宇经济的分析还有一些指标，比如交通状况、配套设施、软环境等，由于数据的获取较为困难，而且入驻企业数量能够从一定程度上反映这些因素的影响，所以未选取。
楼宇经济的分析指标如表1所示，虽然不是非常完全，但能够较为合理地反映楼宇经济的特征，而且数据也较易于获取。
2楼宇经济的灰色分析模型
常规分析方法如一般统计方法、多元回归分析、主成分分析等进行系统分析的方法，都有一些不足之处，要求有大量数据，数据量少就难以找出统计规律，这些方法往往难以奏效。而灰色系统理论[4]弥补了采用数理统计方法作系统分析所导致的缺憾，对样本量多少和样本有无规律都同样适用，计算量小，较为方便，且不会出现量化结果与定性分析结果严重不符的情况。为此，建立楼宇经济的灰色分析模型。
2.1数据预处理系统特征和影响因素往往具有不同的含义和量纲，一般无法直接进行对比分析，需对系统特征和影响因素的行为数据进行适当处理，使之化为数量级大体相近的无量纲数据，才能进行相互之间的比较，这就需要对数据进行初值化。
设系统行为的数据序列为Xi=（xi（1），xi（2），…，xi（n）），将Xi的每个数据元素都除以初值xi（1），得到XiD1=（xi（1）d1，xi（2）d1，…，xi（n）d1），其中xi（k）d1=xi（k）/xi（1），xi（1）≠0，k=1，2，…，n，XiD1即为Xi的初值化。
灰色理论是根据数据序列的曲线的几何形状相似程度来判断其联系是否紧密，曲线越接近，相应序列之间关联度就越大，反之就越小，与曲线距离X轴的远近无关。所以，为了便于分析，一般将数据序列进行零化处理。将数据序列Xi的每个数据元素都减去初值xi（1），得到XiD2=（xi（1）d2，xi（2）d2，…，xi（n）d2），其中xi（k）d2=xi（k）-xi（1），k=1，2，…，n，XiD2即为Xi的零化。
2.2计算灰色绝对关联度设系统行为序列Xi=（xi（1），xi（2），…，xi（n）），Xj=（xj（1），xj（2），…，xj（n））的始点零化像分别为X■■=（x■■（1），x■■（2），…，x■■（n）），X■■=（x■■（1），x■■（2），…，x■■（n）），如图1所示，阴影面积si-sj=■（X■■-X■■）dt，则si-sj表征了Xi和Xj的差异程度，si-sj越小表明Xi和Xj的关联程度越大。si-sj由图形中n-1个小梯形构成，可以较为容易地计算。
设系统特征行为序列X0与影响因素序列Xi的数据个数相同（即序列的长度相等），令si=■（Xi-xi（1））dt，构造ε0i=■，即为X0与Xi的灰色绝对关联度，其中：2.3模型构建及分析假设楼宇经济系统的系统特征行为序列为Y1、Y2、…、Ys，影响因素（影响指标）序列为X1、X2、…、Xm，并且Xi、Yi的长度相同（数据序列的数据个数相同），计算出s个Yi相对于m个Xi的灰色绝对关联度εij，则可构造（s+1）×（m+1）矩阵
a=（εij）=ε■ε■…ε■ε■ε■ε■…ε■ε■……………ε■ε■…ε■ε■ε■ε■…ε■-，其中，ε■=■ε■，i=1，2，…s，
ε■=■ε■，j=1，2，…m，称a为系统的灰色绝对关联矩阵。
在进行系统分析时，研究系统特征行为与相关因素行为的关系，我们主要关心的是系统特征行为序列与各相关因素行为序列关联度的大小次序，而不完全是关联度在数值上的绝对大小。所以，对于矩阵a，若存在k，i∈{1，2，…，s}，满足εkj≥εij（j=1，2，…，m），则系统特征Yk优于系统特征Yi，可记为Yk?酆Yi，表明Yk比Yi受各种影响因素的影响大，对于影响因素变化的反应更为灵敏，更易于得到改善或者弱化。若?坌i=1，2，…，s，i≠k，恒有Yk?酆Yi，则Yk为系统的最优特征，对因素的变化最为敏感。当然，系统的最优特征不一定存在，若存在k，i∈{1，2，…，s}，满足εYk>εYi，则系统特征Yk准优于系统特征Yi，记为Yk?厶Yi。
同理，对于关联矩阵a，若存在l，j∈{1，2，…，m}，满足εil≥εij（i=1，2，…，s），则影响因素Xl优于影响因素Xj，可记为Xl?酆Xj。若?坌j=1，2，…，m，j≠l，恒有Xl?酆Xj，则Xl为系统的最优因素，对系统特征行为改变的贡献最大。系统的最优因素也不一定存在，但若存在l，j∈{1，2，…，m}，满足εXl>εXj，则影响因素Xl准优于影响因素Xj，记为Xl?厶Xj。
据此，即可进行系统的优势特征和优势因素的分析，找出关键指标和易于改善的系统特征，作为政府政策和扶持的指引。
3楼宇经济的实证分析
3.1楼宇经济的数据获取某市区是中部地区河南省郑州市的核心区域，为省委、省政府所在地，各种商业机构云集，适合于发展楼宇经济，可以作为欠发达地区研究和实践楼宇经济的代表。为此，在相关政府机构的支持和帮助下进行了调研，，以下辖的各个街道办事处作为汇总数据的层次，获得了该区的楼宇经济发展数据，如表2所示。
3.2数据计算根据算法对所有数据序列进行初值化和零化处理，得到可以进行灰色绝对关联度计算的数据序列组，按照模型定义的方法进行计算得到灰色关联矩阵a，并做成表格形式如表3所示。从分析表格中可以看出，不存在最优特征和最优因素。对于楼宇经济系统特征的准优特征方面，Y3＞Y1＞Y2，说明楼宇经济中的企业收入是最佳准优特征，并且Y3和Y1较为接近，而Y2差距较大。其中，Y1和X6、X10的关联较为紧密，Y2和X2、X8的关联较为紧密，Y3和X1、X6、X14的关联最为紧密。影响因素的灰色绝对关联度之和超过1.9的有X1、X3、X5、X6、X9、X10、X11、X14等8项，可以将此8项作为评价楼宇经济关键指标的候选，并且X6＞X1＞X14＞X10＞X9＞X5＞X3＞X11，可以进行影响因素的对比分析。
3.3分析结果根据数据计算的结果，我们可以得到如下的分析结果：①楼宇经济的贡献在于促进企业收入的增加和税收的增加，证明了楼宇经济对于城区发展的重要作用。但在解决就业问题方面的关联相对较弱，楼宇经济解决就业的作用和人们最初的预期有一定的差距；本市企业数量对就业的影响较大。②楼宇经济的发展和区域人口绝对数量和人口密度有较为密切的关系，说明人口较为稠密的地区适于发展楼宇经济，在发展楼宇经济的时候就必须有重点、有选择。③从楼宇企业的总体数量看，似乎对楼宇经济的影响不大，但将企业的属地加以划分以后发现，非本省的国内企业对楼宇经济的影响巨大，非本市的省内企业的影响也非常大，这为重新认识招商引资的导向非常重要。从这个特定的案例看，不能只关注本市企业，而现存情况是过于依赖本市企业，本市企业的数量最大；也不能过度重视外资企业，需要在中部崛起的契机下，吸引国内企业、省内企业。④对于炒作较多的“总部经济”，从分析数据中发现，总部对于楼宇经济的贡献较小，这可能是由于数据统计的不准确或者总部经济的总量较小所造成的。但也给我们提供了一个新的思考角度，商业炒作并不一定能够带来实际价值。⑤正如人们的预料，入驻率、税收属地率和楼宇总面积对于楼宇经济有非常积极的影响，可以作为工作和考评的重点。
4结论和展望
综上所述，灰色系统理论对于分析楼宇经济较为有效，可以进一步加深研究。可以将楼宇建筑面积、入驻率、国内企业数量、省内企业数量和税收属地率作为楼宇经济的考核指标，来评价政府相关部门的工作成效。
本文建立了一个分析楼宇经济的框架模型，虽然分析的是一个局部城区的情况，但也可以应用于一个城市和不同城市数据的分析。根据考核指标，可以对重点发展行业、重点发展区域等进行灰色聚类分析。这都需要在未来的研究中逐步加以推广。
参考文献：
[1]李耀东等.方兴未艾的楼宇经济[J].经济问题探索，2004,(8)：111-113.
[2]张健.关于打造天津楼宇经济的调查思考[J].生产力研究,2006,(5):119-120.
楼宇经济发展篇8
一、基本情况
xx大厦坐落于南岗区先锋路街道办事处长江社区的管辖范围内，大厦位于红旗大街x号、浦江路x号。据XX年10月份重新走访统计，楼内现注册企业x家，实际正常营业x家，共有员工x人，其中女职工x人，党员x人，党员分布在x个单位。xx大厦XX年1月成立了xx大厦楼宇联合党支部，党支部覆盖企业共有党员x家，分布在x个单位。
建立健全了大厦楼宇党建工作的各项档案共计x盒。成立落实大厦楼宇联合党支部临时活动室一处，内设有健身器材x件、整理存放图书x余册、制作制度板x张已全部上墙；设立意见箱一处，党员先锋示范岗一处。
派驻长江社区党委副书记x为大厦楼宇党建工作指导员，为大厦内企业发放“大厦企业征求意见”共76份，把可以为大厦企业及员工提供哪些服务、企业员工需要和希望我们提供哪方面的服务做了系统的调查，真实可靠的掌握了企业及员工的所需。另外今年，还接受了1名大厦内企业员工的党员组织关系。
二、坚持开展党员教育活动
自今年以来，xx大厦楼宇联合党支部组织开展了多次丰富多彩的活动，如1月16日，xx大厦楼宇联合党支部召开了新春联谊会，前来参加的企业有安博经贸有限公司、金山峰经济技术合作有限公司、康平物业等7家企业共x余名企业代表。安博经贸有限公司代表何女士介绍了本单位情况并表示“自从有了楼宇党支部，党员又能重新回到党组织的怀抱了，工作的劲头更足了！”。党员杨喜利说：“来大厦之前我们组织关系‘悬’在别地，参加不了组织活动；成了‘口袋党员’，楼宇党支部解决我们的后顾之忧！”。
党支部还有在“三八”节到来时，组织了一次以深入开展创先争优活动暨庆“三八”节为主题的畅谈会，x装饰工程有限公司、xx经济技术合作有限公司等x家企业共x人参加了活动。
根据大厦楼宇自身特点，充分利用楼宇党建qq群，在与楼宇企业进行广泛的联系、沟通的同时还搭建起楼宇党员教育平台。今年楼宇党支部为庆祝“七一”，还举办了《党的基本知识》讲解，与大厦企业青年党员谈谈如何保持先进性的专题讲座；同时党员们谈了关于强化党员意识的相关事宜。
今年大厦党支部还在先锋街工委的支持帮助下，创建了xx大厦楼宇党建博客一个。楼宇党建博客在楼宇党建教育活动中起到较好的效果，受到大厦企业及员工的一致好评。为了能使党建博客发挥更大的功能和作用，还需社区党委和楼宇党支部进一步协调、研究，采取措施，找准方向，发挥其应有作用。
三、开展创先争优活动成果显着
XX年2月xx大厦楼宇联合党支部召开专题推进大会,主要是做好大厦党建基础工作，通过支部搭建平台促进大厦内企业资源共享达到互利互赢的目的。经济发展培育典型与面上推广的有机结合、加强渗透与服务为先的有机结合，丰富了楼宇党建的新内容；专业力量与多方协作的有机结合，形成楼宇党建的新合力。
通过楼宇党建与经济发展的有机结合，探索为经济发展抓好党建的新办法；长江社区党委在大厦企业内以“联谊会”的形式促进了楼宇党建和楼宇经济的发展，xx大厦内企业黑龙江法融律师事务所、兢业会计师事务所、深圳聚成企业管理有限公司、黑龙江省国际旅行社等通过支部平台资源共享经济促进，打破了原来“邻居”住着彼此不认识的局面，今年共召开了两次“联谊会”，在创先争优活动中发挥了明显的作用。
四、积极完成上级交给的各项任务
五月份为配合长江社区党委完成“百日攻坚”活动，共走访大厦内企业21家，保质保量的完成了任务。七月份，哈尔滨市开展了创建文明城市活动，大厦党支部又主动请缨配合长江社区党委为大厦企业发放宣传单共124份，并制作悬挂创城宣传条幅3条，为哈尔滨市创建文明城市做出了应有的贡献。九月份接到上级任务，联合社区党委为动员大厦内企业加入工会组织，共走访企业96家，新成立工会组织3家，已有工会47家，为长江社区能够圆满完成上级交给的任务，而做出了努力。
楼宇经济发展篇9
区位商是区分地域分工格局的基本指标,用于说明在地域分工中,某种产业或产品生产区域化的水平,通过产业或产品生产区域化的比较,也就显现出地域分工的基本格局。是现代经济学中常用的分析区域产业布局和产业优势的指标。区位商又称专门化率,它是一个地区某种产业生产产值(劳动力)在该地区所有产业产值(劳动力)中所占的比重与全国该产业产值(劳动力)占全国所有产业该指标的比重之比。
在区域经济分析中,区位商是一种十分有用的工具,由于区域规模有很大差异,在经济总量、人口、幅员各方面差别非常显著,直接进行市场绝对份额比较显然无法显示区域规模不同地区的各自优势行业所在,通过区位商指标就排除了区域规模差异因素,有利于显示真正的区域优势行业,可以真实地反映地理要素的空间分布、主导经济部门的作用及其变化特点。区位商在分析区域产业内部结构时,可以对比有关部门或产业活动的区位商,研究区域优势行业的变动及趋向,明确各部门或产业活动在区域经济发展中的功能差异以及重点和薄弱环节所在,从而判断和确定区域经济发展的主导产业,为产业结构调整提供依据。
二、实证分析
第三产业中,批发与零售贸易业、房地产业及金融保险业为代表的部门或行业主要集中在楼宇中,这些行业是利用楼宇经济的聚集作用大力发展现代服务业的结果。用批发与零售贸易业、房地产业及金融保险业增加值之和所占该地区或市GDp的比重去全国相对应的值对比所得的比值来粗略反映该地区或市楼宇经济发展现状,用此种量化指标来认识河南省及各地市楼宇经济的发展状况。经过收集河南省从2002年至2008年的数据,并进行整理、计算,得出下表2中的区位商数值。(由于河南省2001年及以前年份没有各地市的批发与零售贸易业、房地产业及金融保险业三个行业的增加值,数据只能从2002年开始)表2计算公式与表1相同(如表所示)。
(从上表数据可以看出)只有省份郑州市的楼宇经济量化指标区位商大于全国平均水平1,从2002年至今一直大于1.15,这说明郑州市楼宇经济发展水平处于中上等,和上海、北京的2.02和1.7相比,还是存在差距。下面再看郑州市近几年楼宇经济发展情况(如下图所示)。
(从上图1中可以更直接的看出)郑州市在2002年～2004年期间,区位商基本保持在一个水平线上;从2004年以后,郑州市区位商开始下降,直到降至1.20附近出现转折;2008年区位商升到1.46,这与全国大趋势相同,近几年房地产业的兴起,对郑州市楼宇经济的发展起到了积极作用。
2002～2008年河南省各地市区位商统计表
资料来源:河南省统计年鉴(2003-2009年)中国统计年鉴(2009年)
在2008年,超过全国平均水平的还有平顶山市和周口市,他们的区位商分别达到1.44和1.57,余下的地市楼宇经济的发展则在平均水平以下。以下是以2008年数据聚类,聚类结过如下:
*******HieRaRCHiCaLCLUSteRanaLYSiS*******
DendrogramusingaverageLinkage(BetweenGroups)
RescaledDistanceClusterCombine
CaSe0510152025
Labelnum+---+---+-----+-----+-----+
三门峡市12-+
济源市18-+
开封市2-+-+
鹤壁市6-+|
漯河市11-++-----+
濮阳市9-+||
商丘市14-+||
焦作市8-+-+|
许昌市10-++---------------+
驻马店市17-+||
安阳市5-+||
洛阳市3-+||
南阳市13-+---+||
新乡市7-+||
信阳市15-+||
郑州市1-+||
平顶山市4-+-----------------------+
周口市16-+
第一类为:郑州市、平顶山市和周口市,属于楼宇经济发展水平较高的城市。
第二类为:洛阳市、新乡市、南阳市和信阳市,这些城市的楼宇经济的发展处于中等水平。
第三类为:出第一类和第二类的其他城市,包括十一个城市,这些城市楼宇经济发展水平较低。
楼宇经济发展篇10
关键词:楼宇对讲系统发展趋势策略分析
楼宇对讲系统在欧美国家、香港、台湾等地区已采用近20年,自1992年起,国外楼宇对讲系统生产制造商陆续到中国开拓市场。至今,在大陆外国品牌近10个,国内楼宇对讲企业发展迅速,以深圳白兰公司为代表的国内楼宇对讲系统的市场占有率达80%左右。
楼宇对讲的市场环境分析
楼宇对讲产业与房地产业息息相关,而房地产业又与国家的宏观经济政策关系密切。
自1994年通货膨胀率达21.4%至1996年5月,中央政府实行紧缩性财政、货币政策,致使从1996年开始三年的内生性通货紧缩,首当其冲的就是中国的房地产业;近三年,中国房地产业黯淡无光,普遍不景气;国内楼宇对讲系统除规模较大的厂商,如深圳白兰发展迅猛(成长率高达100%)外,其他规模较小的厂商发展呈萎缩状态。
自1996年5月份以来,中央政府开始刺激经济,制订了扩张性经济政策。至今年6月,已连续七次降低人民币存贷利率,1998年元月1日取消了贷款额限制,4月追加固定资产投资贷款指导性计划,从2700亿元增加到3700亿元,5月份调整国有商业银行的存贷比例,恢复债券回购业务。增加同债发行,进行项目投资,扩大集团购买力,实行国货优先原则,减轻企业负担,增加企业可用资金,鼓励民间和企业投资,清理投资的行政性壁垒,加大政府向能源、交通、邮电等专项投资。1999年6月份,中央第七次调低银行存贷款利率、银行准备金率和再贴现率,试图刺激经济,扩大内需。
至今年上半年,处于改革开放最前沿、反应迅速的深圳特区,房地产业已出现一线生机,市场开始启动。由于经济对于宏观政策的滞后性,扩张的财政、货币政策将在今后三年内在各个领域发挥明显作用,全国的房地产业有望在今后三年逐渐恢复并正常发展,这给楼宇对讲安防产业的发展创造了良机。
楼宇对讲系统的发展趋势
1.楼宇对讲系统正形成为一个相对独立的产业部门
楼宇对讲系统在国内的发展虽然时间不长,但由于其市场前景看好,时至今日,生产厂商已猛增至250家左右。楼宇对讲与电视监控、防盗报警、门禁管理、智能停车场等共同组成了安防产业。由于社会的进步,人类生活模式和思维模式的改变,加之,随着经济的发展,社会阶层的分化加剧,社会治安情况不容乐观,所有这些对安防产业的发展都具有极大的推进作用。
2.销售量增加,竞价行业严重,利润率降低
楼宇对讲行业的某公司,在年初价格大幅度下降。竞价行为虽然可增加整体的销售量,但利润降低幅度也很大。部分厂商意识到竞价行业将带来毫无生存空间的严重后果,故致力于提升产品品质,增加对售后服务的投入,加快产品开发的进度,楼宇对讲市场区隔渐次成形。
3.黑白可视对讲成为市场主流,普通对讲仍具有一定的市场,彩色可视对讲市场增长缓慢。
楼宇对讲系统在中国的沿海发达省区的产品寿命周期正处于成长期向成熟期阶段过渡,而内陆欠发达地区仍处于导入期。经济发达的不平衡性,导致楼宇对讲的寿命周期在国内各地区处地不同的阶段,从而也决定了楼宇对讲的市场主流,目前仍为黑白可视普通对讲在处于市场导入阶段的欠发达地区市场潜力巨大,而彩色可视对讲由于其价位高,功能有过剩之嫌,市场增长缓慢。但是,彩色可视对讲在高级住宅或别墅的配套上将呈上升趋势。总体来说,楼宇对讲系统在全国市场上,1998年无论是销售量与销售额均较1997年成长,增长幅度约30%左右,说明整体楼宇对讲国内市场正处于产品生命周期中的成长期,发展前景大有可为,整体市场由东、南沿海,逐渐往西、北内陆发展。
4.楼宇对讲系统的功能趋向多样化、综合化。
楼宇对讲系统从普通对讲,发展到黑白可视对讲、彩色可视对讲,目前,功能更趋向于多样化和综合化,与侦烟感知器、瓦斯侦测器、防盗报警器、红外、门磁探头等结合,从而发挥防盗、报警、紧急求助等综合功能。
5.国外品牌由于金融危机而衰退,国内品牌数量将会减少,无明显优势的厂商将举步维艰。
近三年,由于受金融危机及经济不景气等影响,国外品牌销售不畅。虽然国外品牌厂家纷纷改变行销策略,势图拓展市场,却无力改变颓势。
国内楼宇对讲生产厂商数量多,但规模相对较小。深圳白兰公司异军突起,目前已发展成为楼宇对讲系统国内最大规模的生产厂商。楼宇对讲系统的市场集中度愈来愈高,规模过小的企业将会失去生存空间,无明显优势的厂商将举步维艰。
楼宇对讲系统的市场特
楼宇对讲系统及安防产业市场有其独特性,其主要表现为以下几个方面:
1.购买者不是使用者,使用者不是购买者
楼宇对讲系统主要针对的是联网小区,各小区的投资者和建设者即房地产开发商、工程商等是其目标客户。楼宇对讲系统的这种“购买者不是使用者,使用者不是购买者”的特征由其产品的本身特性所决定。独户型的楼宇对讲市场虽然具有一定的市场潜力,但整个楼宇对讲的主渠道仍然是房地产开发商和工程商。
2.总体趋势是由专业向民用发展,但民用市场的发展缓慢
楼宇对讲系统早期以金融机构、企事业单位等为主力的专业型、大型化市场已趋饱和,而且,沿海地区开发较早的城市普及率已近50%,新建的小区已无一例外地采用了楼宇对讲产品,市场已趋向饱和,整体市场由东、南沿海,逐渐向西、北内陆发展,专业市场向民用市场拓展。就目前现状而言,民用市场需求反应仅占总体市场10%左右,市场潜力虽巨大,但发展极其缓慢。加之,国家取消福利分房,住宅小区的建设会吞食部分原为民用市场的份额。民用市场开发还有一个漫长的过程,不是仅凭一个企业就可大规模开发得了的。
3.楼宇对讲与电视监控、防盗报警、门禁管理、智能停车场等相互关系愈来愈密切。
智能楼宇的房地产开发商愈来愈倾向将安全防范产业的电视监控、防盗报警、门禁系统、楼宇对讲、智能停车场等建立在一个平台上,实现资源共享,以适应工程的智能一体化设计、综合布线和施工的要求,避免资源的浪费和工程的复杂性。安全防范产业的总体发展必将带动各个部分的共同发展,会出现“一荣俱荣,一损俱损”的局面。
楼宇对讲系统厂商的策略选择
国内楼宇对讲系统厂商,就其规模来说,都是中小企业,规模效益还无法发挥,技术含量不是太高,资金相对不甚丰厚。因此,在制定相应的策略时,应高瞻远瞩,不事张扬,脚踏实地。
1.价格
楼宇对讲系统厂商由于规模小,没有规模效益的支撑,产品的成本不可能降低很多,一些厂商为扩大市场占有率,从自身的利润中扣出一部分实行全面降价,这给本来就没有规模的厂商雪上加霜,规模效益更将难以实现。如果目前安防行业之外的其他雄厚资金挥师入场,整个楼宇对讲系统的市场秩序必将大乱,被驱逐出“界”的厂商一定不止一、二十家。楼宇对讲系统在欠发达地区的内陆地区知之甚少,还有一个推广的过程,降价没有现实意义,市场份额不可能因价格的降低而激增。
2.销售渠道
如前所述,楼宇对讲系统的主体市场仍然是专业的系统市场,民用市场的前进步伐不宜太快,否则,仅有的资金会因为行销渠道的选择不当而付之东流。
3.广告
广告媒体选择是由产品的功能、特征、销售渠道、目标市场等诸多因素确定,媒体选择不当,比之行销渠道选择不当,所造成的损失犹过之而无不及。
目前,楼宇对讲系统就其销售渠道、目标市场和产品的特征而言,选择专业性的媒体不失为一种稳妥的策略。如资金允许的话,适当兼顾大众媒体上的投资且不宜太分散。
4.产品