关于公积金贷款的政策篇1
20xx年广州公积金贷款新政解读广州市住房公积金管理中心20日了《广州住房公积金管理中心贯彻落实广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策有关问题的通知》，昨日该中心解读，进一步明确多个受关注的问题。其中明确，住房贷款记录认定范围是全国，也就是说外市的贷款记录也认。
根据解读，公积金贷款新政主要是提高了几种情形的贷款最低首付比例。比如，家庭名下在本市无住房但有已结清住房贷款记录的，贷款最低首付比例提高到40%。家庭在本市拥有1套住房且无住房贷款记录的，或拥有1套住房且贷款已还清的，最低首付比例提高到50%。
另外公积金中心明确，住房贷款记录认定范围是全国，即外市的贷款记录也认。住房贷款记录的认定以人民银行征信记录和广州住房公积金管理中心贷款记录为准。办理异地贷款的，贷款记录以人民银行征信记录、广州住房公积金管理中心贷款记录和缴存地公积金管理中心出具的《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》为准，若上述缴存使用证明上显示有公积金贷款记录，但人民银行征信报告未显示的，仍认定其有贷款记录。
贷款新政的执行时点与楼市新政一致。即20xx年3月17日及之前已完成购房合同网签的，按原政策执行;20xx年3月17日及之前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同且能提供交付房款(含定金、首付款或部分房款)的银行入账凭证或完税证明原件的，按原政策执行。
贷款新政适用于公积金贷款、贴息贷款、异地贷款，不适用于广清帮扶贷款。
20xx年广州市房地产市场平稳健康发展政策有关问题的通知各住房公积金缴存职工，各住房公积金贷款业务承办机构：
为进一步完善我市个人住房公积金贷款差别化信贷政策，促进房地产市场平稳健康发展，根据《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》(穗府办函〔20xx〕50号)，现将缴存职工申请个人住房公积金贷款(以下简称公积金贷款)的有关事项通知如下：
一、家庭名下在本市无住房且无住房贷款(含商业性住房贷款和公积金贷款，下同)记录的，因购买普通商品房申请公积金贷款时继续执行购房首付款比例最低30%的规定，贷款利率为公积金贷款基准利率。
二、家庭名下在本市无住房但有已结清住房贷款记录的，因购买普通商品房申请公积金贷款时购房首付款比例不低于40%，贷款利率为公积金贷款基准利率。
三、家庭在本市拥有1套住房且无住房贷款记录的，或拥有1套住房且贷款已还清的，因购买普通商品房申请公积金贷款时购房首付款比例不低于50%，贷款利率为公积金贷款基准利率的1.1倍。
四、家庭有1笔未结清住房贷款记录的，申请公积金贷款时购房首付款比例不低于70%，贷款利率为公积金贷款基准利率的1.1倍。
五、家庭凡购买非普通住房申请公积金贷款的，购房首付款比例一律不低于70%，若家庭名下在本市无房且无未结清住房贷款记录的，贷款利率为公积金贷款基准利率，家庭在本市已有1套住房或有1笔未结清住房贷款记录的，贷款利率为公积金贷款基准利率的1.1倍。
六、以上普通商品房是指建筑面积在144平方米以下(含)的商品房，非普通商品房是指建筑面积在144平方米以上的商品房。低密度商品房不予贷款。
七、继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房的公积金贷款。
八、20xx年3月17日及之前已完成购房合同网签的，按原政策执行;20xx年3月17日及之前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同且能提供交付房款(含定金、首付款或部分房款)的银行入账凭证或完税证明原件的，按原政策执行。
九、为严厉打击首付贷违规行为，确保首付资金的真实性和合规性，我中心对二手房首付资金实施专户监管。
关于公积金贷款的政策篇2
(一)拆分重组型。一是制造假离婚。夫妻暂时性办理离婚手续,在法律上形成两个家庭,并在离婚协议中将所有房产划归其中一方,再以无房的另一方名义购房,获取银行贷款后复婚。二是修改户口簿。通过公安部门等关系网络,修改户口薄等身份信息,制造单身无房假象。三是以子女名义购房。已拥有房产的父母以刚成年、但尚未参加工作的子女名义登记,此时房主没有收入来源,房贷实际还款来源仍为购买多套房的父母。四是以无房亲友名义购房。假借无房亲友名义登记,享受首套房信贷优惠,私下签订书面合同或公证,由已拥有多套房产的实际出资人支付首付款和按揭还贷资金,房产归实际出资人所有。
(二)制假造假型。一是交易双方及房产中介串通伪造购房合同,虚假抬高二手房交易价格,在相同贷款成数下,可以获得更多银行信贷资金,从而变相减少首付款。如,实价50万元住房,按5成首付,最多只能获得25万元贷款;而经过中介操作,扰乱评估价值,将价格标高至70万元,则可能获得35万元贷款。二是购房者将多套房产交易笼统归集至一份购房合同中,以期银行在审批时,仍以单套、首次购房情况办理优惠贷款。
(三)折扣首付型。一是开发商向购房者返回部分首付。对欲购第二套及以上房屋但首付款不足的购房者,少数开发商出具首付资金到位凭证后,再将部分资金返回购房者,允许购房者一定期限后(一般是交房时)补足返回资金。二是部分购房者欲将现有房产卖出后再购第二套,但感觉现有房产还有升值潜力,不想仓促出手,于是将已在银行办理按揭贷款的第一套住房抵押给开发商或小额贷款公司,贷款支付第二套房的首付资金。
(四)绕道贷款型。一是假借消费贷款购房。在多套房、大面积房贷款全面收紧的情况下,拟购房人可能绕道个人消费贷款。目前商业银行开通的消费贷款品种繁多,包括旅游、婚嫁、教育、汽车及其他大额耐用消费品等。借款人以各种消费用途名义获取贷款后,再通过直接受款的消费品出售商家,将款项曲折转回房地产市场,作为购房时的自有资金。二是通过住房公积金贷款。目前商业银行基本均已执行房贷新政,但住房公积金贷款对第二套住房仍实行三成首付政策,部分购房者绕道商业银行,利用住房公积金贷款享受低首付低利息优惠。目前全国部分地市住房公积金管理中心在贷款政策方面仍执行原有政策,暂未根据房贷新政作出及时调整。住房公积金贷款不论贷款申请人是否已有住房或是否已在银行贷款买房,只要未在住房公积金管理中心贷款,即可定为“首贷”。贷款利率和首付比例也低于银行。为此,部分投资、投机购房者在商业性贷款受阻后,出现转借住房公积金贷款规避二套及以上购房政策限制的现象。
二、房贷新政执行中遇到的主要问题
(一)家庭住房套数认定难。一是目前绝大多数金融机构对个人住房套数的认定是以个人征信系统的住房信贷记录为标准。只有当个人使用贷款购房时才会记录贷款人的贷款购房信息。如果个人未申请贷款购房或贷款全部偿还后,其购买住房的行为就不会记录在征信系统中,系统也就无法反映个人全部的房产交易信息。二是地方民政部门信息系统与央行征信系统尚未达成信息共享,家庭成员关系确认存在难度。目前家庭成员关系只有地方民政部门掌握,而且地方民政部门信息系统与央行征信系统是平行操作,未形成系统联网信息共享。在一个家庭以多个成员名义购买住房时,央行征信系统中根本无法征集相关信息。三是改善型住房标准界定尤为困难。在房贷新规中,明确了二套房、三套房的贷款政策,而对“改善型住房”政策标准没有做出规定。
(二)规避房贷新政限制难。实际操作中会出现一些贷款人规避房贷新政的行为。一是贷款人的户口是集体户口,购买第二套或者第三套住房时无法被发现。二是贷款人采用假离婚等手段规避二套房贷的高额利息。三是商业银行执行三套房政策空间过大。新政策明确了部分房价过高地区可暂停第三套房贷。这一政策给银行留出的空间过大,其象征意义大于实际意义。就是说银行可以对三套房停贷,但也可以不执行。在低利率的前提下,首套房贷优惠反而成为银行最不“赚钱”的业务,在首套、二套和三套房贷对银行利润的贡献度中,后两者的地位远比首套房高。可以预见,“风头”过后,三套房贷仍然会进入银行的视野。
(三)降低存量贷款风险难。有资料显示,一季度全国房地产贷款继续增长,其中,个人购房贷款新增5227亿元,季末余额同比增长53.4%,比上年末上升10.3个百分点。管理层一连串的房贷“收紧令”在打击投资购房的同时,也让商业银行可能面临地产商、炒房者无力还款的风险,存量房贷风险凸现。随着信贷门槛的提高,一旦住房销售回笼放慢,或者外部环境收紧,部分同价同地、高价拿地、过度依赖杠杆的风险型资金链面临着严峻的考验。从而给商业银行原有的房地产开发存量贷款的安全性带来严峻考验。此外,人为降低首套房贷准入门槛。由于首套房贷政策规定的是底线,并非一刀切,政策出台后,银行的收益一定会受到影响,加之二套、三套房贷刹车,银行出于利润考虑不排除简化贷前核查,放宽首套住房贷款条件等做法,从而使房产新政流于形式,增加银行信贷资金风险。
(四)住房公积金贷款监控难。各地(市)住房公积金工作主要由省建设厅住房公积金监管办、当地人民政府以及所属财政、审计部门和住房公积金管委会监督。从近年情况看,主要偏重于监督住房公积金归集、提取和使用情况,而对住房公积金贷款审批、发放、投向及落实国家宏观政策情况监督约束较少,削弱了房贷新政的执行力度。一是部分地市住房公积金管理中心委托银行直接将贷款资金转入借款人账户,而不是转入开发商账户,存在资金改变用途或被挪用风险。二是某些地区由公积金中心“直接”办理个人住房贷款的现象,致使受托银行不能掌握借款人实际贷款用途,也难以履行受托人职责。三是可能使部分公积金中心发展成为游离于监管之外的吸收住房公积金存款、“直接”发放公积金贷款的准银行业机构,潜在较大风险。
三、落实房贷新政的对策
(一)落实房贷新政,强化对公业务。一是严格贯彻房地产开发贷款准入标准,把好新增投向关:进一步优选支持综合实力强、现金流较充裕、品牌和知名度高、市场占有率大的房地产开发企业,以及第一还款来源足额、贷款用途合规、可抵押的经营性项目;进一步加大对保障性住房开发贷款的支持力度,优选具有较强实力、经营财务状况良好、贷款合规性手续齐备、具有政府背景的开发企业,优先支持以省、直辖市和计划单列城市政府财力回购的项目,对保障性住房贷款优先安排提用款。二是加强对存量授信客户的重新审核,加大减退力度。参照新政要求,对存量房地产开发企业进行重新审视,对国资委公布的78家不以房地产为核心主业的中央企业和存在土地闲置及炒地、捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产企业一律不新增审批房地产开发贷款,对已发放的贷款立即予以减退。三是强化土地储备贷款管理。将土地储备贷款视同为地方融资平台类贷款严格管控,合理控制授信额度,严格控制土地储备贷款总量。对于前期房地产价格上涨过快以及近期土地市场流拍较多的城市,审慎发放用于商业用地储备的土储贷款。四是审慎评估抵押物价值,实施更为严格的抵押率标准。对新增房地产开发贷款落实抵押,且抵押物应为对应项目在建工程以及土地使用权,抵押率不超过在建工程及土地抵押价值的50%。对存量房地产开发贷款进行逐笔排查,对仅以土地使用权抵押的贷款须追加在建工程抵押,已发放的信用、保证类贷款尽快追加有效抵押。五是加强动态风险排查,及时控制和化解潜在风险。进一步完善对房地产开发企业现金流封闭运行的管理措施,确保项目销售收入优先偿还交行贷款,在销售达80%时全额归还贷款本息,动态调整减退名单并逐户落实减退计划,确保如期实现减退目标;进一步加强对土地储备中心经营情况的动态监控,密切关注土地市场价格走势,跟踪贷款对应土地的出让情况,确保土地收益优先用于偿付交行贷款。
(二)落实房贷新政,强化个人业务。一是严格执行首付款比例标准:对购买首套自住房且套型建筑面积≤90平方米的家庭,贷款首付款比例不得低于20%;对购买首套自住房且套型建筑面积>90平方米的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%;原则上不对购买第三套及以上住房发放贷款,对于确属真实自住需求的,可予发放贷款,但首付款比例不得低于60%。对于投资、投机型购房行为,不得发放贷款。二是贷款利率执行标准。对于购买首套自住房的家庭,按客户分层进行风险定价,贷款利率最低为基准利率的0.7倍;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的家庭,贷款利率不得低于基准利率的1.15倍。三是严格落实面谈面签及实贷实付要求,确保贷款用途真实。高度重视个人住房贷款的贷款三查工作。要求营销人员必须与借款人及相关人员面签合同、借据等信贷文本,确保签字的真实性;要求贷款调查人员运用现场调查、电话查问、面谈面签、居访照相及其他信息咨询等手段,充分落实贷前调查要求,严把风险管控关口;贯彻落实银监会出台的《个人贷款管理暂行办法》“实贷实付”原则、受托支付要求及贷款全流程管理等相关规定,开发个人贷款贷后管理系统,及时全面监控贷款资金流向。
(三)落实房贷新政,强化贷前调查。一是严格核查申请人婚姻状况,鉴别真假单身。对申请人离异情况审查,认真核实离婚证等凭证。若为刚离婚不久,则要向相关知情人进行核实,确保客户情况真实;对离婚购房客户、特别是新政出台后离婚的客户,在办理业务中区别夫妻协议离婚与法院判决离婚两种不同情况,分别采用不同方式进行确认,对协议离婚客户的离婚原因,以及财产、债权债务进行反复询问和仔细分析,判断离婚实情。此外,银行应从三方面调查,一看手续办理时间是否为三个月以内,二看个人征信报告中婚姻情况,三看客户经理上门调查结果,主要是家庭访问或工作单位走访调查。二是仔细辨别刚成年房主状态,追加还款来源。对客户用刚成年但还未参加工作的子女作为借款人申请贷款的情况,要求追加父母为共同借款人,并明确其所购房仍然适用二套房标准。三是严格审查首付资金来去向,避免虚假首付。一方面,加强对购房者首付资金来源的调查。如商业银行受理房贷前要求购房者必须对首付资金来源作出说明,对可疑来源进行重点核实。另一方面,对开发商首付资金去向实行严密监控,要求首付资金必须入交行专用账户,对该账户资金去向进行严密监控,防止开发商向购房者返回首付款。四是审慎评估拟购房合理价值,严防套取贷款。对新建住房合同价明显高于市场均价的贷款申请,商业银行基本予以否决。针对二手房价格不如新建住房公开透明、易受买卖双方及中介机构操纵的弊端,银行在受理二手房按揭贷款时要审慎操作。
(四)落实房贷新政,强化流程管理。政策颁布后,商业银行纷纷对房贷提高门槛甚至禁入。一是严格执行个贷制度规定。商业银行按照银监会《个人贷款管理暂行办法》要求,加强贷款用途管理,防范借款人资金挪用。二是重点监控个人消费贷款。对大额耐用消费品贷款、房屋装修消费贷款、旅游消费贷款等个人综合消费贷款实行严格控制。三是密切关注经营贷款资金。如商业银行要求经营性贷款申请须出具承诺书,一旦信贷资金流入楼市、股市,该行即收回贷款并予处罚,并要求按月度对经营性贷款借款人开展贷款检查。此外,建议制定统一的住房套数的认定标准和方法。目前各商业银行对于住房套数的认定标准和认定方法存在不同认识,这对国家宏观调控政策的执行效果有一定影响,且不利于房贷市场的公平竞争和有序发展。统一制定住房套数的认定标准和认定方法,并为银行提供获取居民住房套数数据的查询系统;建议制定统一的房地产开发相关抵押业务执行标准。如国内各城市房地产相关抵押登记机构及手续不一致,有的城市土地和房产抵押登记分属国土和房产部门管理,有的城市土地和房产登记在同一部门办理,有的城市规定取得预售证时须释放土地抵押,这不利于银行房地产信贷的风险控制。国内部分城市不支持办理在建工程抵押,导致无法落实在建工程抵押,部分城市规定,办理在建工程抵押需释放土地使用权抵押。这些标准不统一,导致银行难以控制风险。
(五)落实房贷新政,加强公积金监管。一是强化住房公积金贷款监管。建议对贷款实行封闭管理,借鉴银行住房按揭贷款管理办法,完善合同约定,由受托银行直接将资金划转至开发商账户,确保贷款资金真正用于购房,防止资金挪用;建议各省建设厅住房公积金监管办、地方政府组织房贷新政落实情况全面调查,尽快修订出台配套措施,明确二套房认定标准,实行差别化贷款政策。二是改革和完善住房公积金管理体制。可参考几种模式进行设计:参照新加坡中央公积金制度,将住房公积金制度功能由住房保障延伸到养老、医疗和失业等保障领域,整合现有住房、养老、医疗和失业社会保障制度,建立综合公积金制度;探索住房公积金贷款金融监管体制,公积金的征管工作由政府相关部门负责,公积金中心接受政府委托,负责公积金的运营工作,并由金融监管部门通过要求其建立风险资本和准备金制度、风险分类制度和实行从业人员资格认证制度等,逐步规范其贷款审批、发放、投向等运营管理,使其通过政策性住房信贷机构的模式发挥住房金融保障职能。
关于公积金贷款的政策篇3
通知中称，为积极支持职工解决自住住房问题，进一步减轻职工还贷压力，推进住房公积金异地贷款政策的落实，福州住房公积金管理委员会近日下文，将于2016年3月1日起调整福州住房公积金个人贷款政策。一是调高住房公积个贷额度。双职工缴存的家庭，可最高申请80万元的住房公积金贷款，单职工可申请最高50万元的贷款，同时确定贷款最低额度为20万元。
据了解，政策调整前，夫妻双方在福州地区缴存住房公积金的职工，个人购房贷款最高额度为60万元；单方缴存住房公积金的职工，个人购房贷款最高额度为45万元。
同时，开展住房公积金异地个人住房贷款业务。福州市鼓励福州户籍在福州以外的地区缴存住房公积金的职工，到福州七县（市）购买自住住房。
所谓异地住房公积金贷款，是指：福州户籍（指户口本上地址为福州市的鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区和福清市、长乐市、闽侯县、连江县、闽清县、罗源县、永泰县）、在福州以外的地区缴存（以下简称异地缴存）住房公积金的职工在福州七县（市）购买自住住房的，按照福州住房公积金贷款政策的规定和要求，可向福州各住房公积金管理机构申请住房公积金贷款。
另外，通知中称，加强资金流动性紧张的调配和风险防控。在住房公积金个贷使用率达到90%以上时，各住房公积金管理机构可通过向当地财政、商业银行借款，试行资产证券化等方式进行融资、开展贴息贷款业务等。
按照央行的的通知，目前个人住房公积金五年期以上贷款的利率为3.25%；五年以下（含五年）的贷款利率为2.75%。
中国指数研究院的数据显示，2016年1月，福州新建商品住房均价显示为12151元/平方米。
关于公积金贷款的政策篇4
本文旨在通过分析若干高个贷率城市的住房公积金贷款运行情况，探索制度发展的方向。以上海为代表的东部地区若干城市管理规范，资金运用率高，政策创新较多，其发展现状基本代表了房地产市场与住房公积金制度均充分发展后的状态，对政策前瞻性研究有标本价值。
一、去冬今春有多疯狂
2012年限购后的新一轮房地产市场爆发式增长导致了部分城市住房公积金资金紧张，特别是2013年3月“国五条”出台前后，市场出现井喷，导致2013年2季度，部分城市住房公积金管理中心积压了大量的贷款受理量，面临更加严重的流动性不足问题，甚至出现贷款轮候现象，目前仍消化不良。这一轮高压状态再次显现了住房公积金贷款的政策优势，同时也考验着政策的可持续性。
分析各地2012年度住房公积金公报可知，多数城市贷款发放量再创新高，且同比增幅较大，如北京同比增长106%，上海55%，重庆150%，天津10%，南京192%，福州118%。各地贷款资金再度紧张，个贷率再攀高位，如北京67.65%，上海（含补充公积金）78.69%，重庆82.47%，天津78.39%，南京87.22%，福州69%。2013年3月“国五条”落地前后，个贷率继续攀高，多数城市比2012年底升高了3～5个百分点，上海不含补充公积金的个贷率达到102.62%，接近2009年的最高水平。江苏若干城市达到95%，全省平均高达88%，紧随其后的是贵州、福建、浙江，均在75%以上。个贷率超过95%意味着住房公积金除满足提取需求外，接近无钱可贷，贷款的轮候时间长达3～5个月。
二、贷款作用是否解渴
尽管各地贷款发放量迅猛增长，但随着房价的上涨，单笔贷款额度占总房价比例在不断下降，政策贷款的支持作用受到限制，组合商业贷款的比例不断加大。北京目前支持率最高，住房公积金贷款职工平均房价为132万元，平均贷款额72万元，贷款额占房价的比重即支持率为54%，组合贷款比例为5%。上海住房公积金贷款平均单笔贷款额为38万元，参照北京的住房均价，支持率为29%，组合贷款比例更高。天津支持率为43.57%，南京为37.4%。住房公积金贷款只能作为职工购房信贷支持的一部分，多数人需要办理商业组合贷款才能完成购房，而目前各地组合贷款的便捷性不尽如人意。
三、政策收紧是否奏效
近来多地住房公积金贷款政策收紧，有贯彻调控政策的因素，也有资金紧张因素。福州最高贷款额度从80万元降为60万元，住房套数认定标准由原来的只认房改为认房又认贷，并由管委会发文实行放款轮候制度。苏州贷款额度调整为申请人账户余额的10倍，贷款连续缴存公积金的期限由6个月调整为12个月以上。常州贷款轮候时间约4个月，金华约5个月。轮候2个月的城市不在少数。收紧公积金贷款政策实际上是从提高贷款门槛、削弱贷款满足度和政策便捷性方面，压缩贷款需求，更不利于低收入群体。
从2012年各地贷款发放笔数与市场交易量比较分析看，目前北京公积金贷款占全北京市场成交量的35%，天津、南京、重庆分别为31.4%、33%、35%，2012年北京公积金管理中心一家的贷款发放量超过了全市商业银行住房贷款总量。选用住房公积金贷款的职工比例逐年提高，一方面是由于房价上涨导致职工贷款能省则省，另一方面商业贷款有指标限制，贷满则停，更主要的是由于公积金贷款的低利率占先天政策优势，目前五年期以上贷款与商业贷款85折后的利差为1.0675%。可以预见，在政策性贷款利率优势不减弱的情况下，政策性贷款的市场份额还会提高，资金供不应求的局面还将持续。
四、全国统筹可否解困
当然，在部分省、部分城市紧张的同时，全国尚有近千亿元资金可供提取及贷款统筹调剂。2013年2月底，全国住房公积金的平均个贷率为63.21%，多数二三线城市政策相对宽松，部分城市还放宽了贷款条件。解决目前流动性紧张问题暂时可采取统筹调用的措施，先省内统筹，再全国调剂。当然调出资金应取得不低于公积金贷款利率（4.5%）的收益，不能出现地区间的“劫贫济富”。但是要考虑几个关键问题，一是由于各中心利用定期存款能获得同等水平的收益，若支配资金的自主性受到限制，各地调出资金的意愿可能不强，且无论强制调用还是自愿撮合都需要机构和人员成本。二是要考虑到目前全国尚有积累是以各地政策不一、某些城市严格限制提取使用为前提的，有的城市的苛刻提取政策某种程度上引发骗提套提。目前北京的提取政策最为宽松，可提取百万甚至几百万的房价款，提取率接近66%。其他城市均相对严格，多执行贷前账户资金“提则不贷、贷则不提”的政策，提取率均在50%左右。今后在合理保障提取需求的情况下，考虑各地住房市场化经历充分发展后，全国是否还有充足的资金可统筹使用，不容乐观。东部若干城市目前供不应求的状况应引起重视。
五、贷款发展几点思考
首先，解决当下问题的重点是要适度控制个贷率。住房公积金的资金池区别于商业银行的资金来源，具有来源单一无伸缩量而需求受市场扰动较大的特点，导致可用资金随楼市“遇热绷紧，遇冷沉淀”。而满足提取是制度合理性的首要体现，贷款政策相对平稳是制度公平性的重要方面，市场出现“过山车”现象时，政策不宜“过山车”。鉴此，应正确评价资金沉淀，强化备付理念，要适度控制个贷率，设置80%～85%的警戒线，不能等个贷率达到90%时采取轮候，牺牲政策的效率优势。并且，流动性管理要做到沉淀时增值渠道灵活，高位时预案启动及时。这就要求各中心设计好组合、贴息贷款，用较高的使用率和增值率解决资金相对贬值的问题。
其次，标本兼治的方向是明确制度定位。贷款制度要在保持普惠特征的基础上，发展特惠性，因贷款终将僧多粥少，要压缩保障范围，锁定目标人群。压缩高收入人群的贷款额度，不能只强调“多存多贷”，应实行额度上限存限贷，目标人群重点为中低收入阶层，可享受利率上低存低贷，甚至高存低贷，确保应保必保，也解决贷款“劫贫济富”的质疑。
关于公积金贷款的政策篇5
中图分类号：F293.30文献标识码：a文章编号：1672-3198（2007）08-0046-02
1991年上海市借鉴新加坡中央公积金制度的经验，在我国率先建立了住房公积金制度，1994年住房公积金制度在全国推行。十多年来，住房公积金制度经过不断的完善和发展，走出了一条具有中国特色的住房保障之路，对改善职工的居住条件作出了突出贡献。在肯定住房公积金制度的同时，我们也应看到住房公积金制度在发展中还存在一些问题，需要不断的完善。澳大利亚是一个住房金融市场发达、住房保障制度完善的国家，在这个国家，拥有自己的房产是每个国民的“伟大梦想”，在居民的购房过程中，政府究竟发挥了何种作用，金融市场能够提供哪些服务，成熟的经验能给公积金制度以何种启示，本文将进行简单的探讨和论述。
1澳大利亚的住房金融
澳大利亚总人口2000万，全国共有820万套住房，每年新建住房14万套，大部分居民生活在城市，人均居住面积在发达国家中位于前列。澳大利亚70%的住房所有者都是通过住房抵押贷款购买住房，超过80%的住房其所有人拥有全部产权（所有人一次性付清房款或贷款已全部偿还）。由于对经济形势的普遍看好，澳大利亚人喜好投资房产，很多人购买房产后进行出租以获得稳定收益，而且认为住房贷款是非常廉价的融资渠道。澳大利亚的银行提供的贷款比例一般比较高，首次购房的抵押贷款最多可贷到银行估价师估价的95%；贷款期限也比较长，一般在20-25年。澳大利亚政府还规定，借款人所支付的住房贷款利息可以充抵个人所得税基数。此外政府还把管理的退休金以较低的价格借贷给一些私人财务公司，这些财务公司以低于银行住房抵押贷款0.5到1个百分点的利率发放住房贷款，受到购房人的欢迎。以上这些因素直接导致了澳大利亚住房贷款的发展。
联邦银行是澳大利亚最大的房产贷款机构，住房贷款余额占总贷款余额的50%，它目前向借款人提供四种贷款产品以供选择。一是蜜月贷款，在贷款前12个月的利率为同期浮动利率打一定的折扣（比如比同期正常浮动利率低1个百分点），12个月后的利率恢复为正常的浮动利率；二是固定利率贷款，贷款期限为1-5年，在预期利率上升时，较多人使用该品种，多数人愿意申请3年和5年期固定利率贷款；三是浮动利率贷款，作为最传统的贷款品种，仍然居各类业务的主导地位；四是信贷额度贷款，对每个客户有20万的额度，客户可以随时取出使用，。根据借款人的需求，各个贷款品种可以相互组合，如贷款10万元，固定利率和浮动利率贷款各为5万元。在还贷方式上，银行也提供多种选择，如第一年可以只还贷款利息、还有等额本金、等额本息等还款方式。除第一年外，银行一般不会向提前还贷的借款人收取违约金。
在澳大利亚，住房贷款的风险管理十分严密，首先，银行要求借款人买房时要有一定的存款；其次，银行会安排特点时间和借款人面谈，了解其经济收支情况，并通过查询个人信用信息等方式查询借款人的信用记录，对借款人的信用进行评估。所有银行都会要求借款人在申请贷款时出具以下几项重要文件，连续几年的报税单（证明收入水平）、近几个星期的工资单（证明现在的收入水平）、与单位签定的就业合同（证明将来一段时间的偿还能力）、已有的存款数、健康保险和养老金缴纳情况，同时会严格审查借款人的负债情况，如信用卡使用历史、是否有其他未偿还贷款等等。另外，首次购房贷款额超过房价的80%的，借款人需按贷款额的1%购买贷款保险，也在很大程度上分散了银行贷款风险。由于澳大利亚严格的个人信用制度，住房贷款逾期情况很少。
2澳大利亚的住房保障制度
澳大利亚的住房保障制度非常完善，由于澳大利亚是联邦制国家，各州具体政策有所差异，在此以维多利亚州的住房保障制度为例。维多利亚州政府人类服务部住房辅助及社区建设司（以下简称住房辅助司)主要负责向低收入家庭、无家可归的人提供住房支持和社区建设、管理房产。
目前住房辅助司共拥有资产120亿澳元，管理75000个房产，每年经费8亿澳元，累计向无家可归者提供住房支持80000人次。住房辅助住房保障项目的资金来源主要有三方面：一是联邦政府根据与州政府的协议的拨款；二是住房辅助司出售、租赁房屋收入和发放家庭贷款的利息收入；三是州政府专项拨款。
住房辅助司对部分不能获得银行贷款支持的低收入家庭，向其提供等同于银行贷款利率的住房贷款，支持其购买房屋。另外向低收入家庭和无家可归者提供低价出租房，租金收取标准为其家庭总收入的25%，低收入家庭随着收入的逐渐上涨，会自动退出享受该类住房。
住房辅助司非常重视居住环境的改善和人文关怀。社会房屋虽然提供给低收入和无家可归人群，但其建造标准与普通居民的住房完全一样，而且为减少社会房屋享有人的自卑感，避免社会问题，政府将部分普通居民住房的一部分作为社会房屋而不是单独建造，便于低收入人群和大家共同生活和交流，并带动其积极上进，改善自己的生活质量。
3对住房公积金制度的几点启示
3.1创新贷款品种
贷款品种相对单一，还款方式比较呆板，已成为我国住房公积金制度运行过程中备受关注的问题。从消费心理学角度讲，在同一类商品具有多种型号供顾客选择时，可以更大程度激发顾客的购买欲，尤其在顾客根据自身情况对商品提出的要求得到满足时，顾客会容易做出购买的决定，所以要针对不同缴存人的不同贷款需求，不断创新，丰富贷款品种，比如在贷款利率方面，目前在公积金贷款中，只有浮动利率一种方式，借款人无从选择。可以学习澳大利亚，增设固定利率和浮动利率、固定利率相结合的方式，由公积金中心承担由于利率上升却不能实现利息收入增多的风险，由借款人承担由于利率下降却不能减少还款的风险。另外在还款方式上，可以除等额本金、等额本息还款方式外，增设其他品种，例如可以将北京公积金管理中心试行的“自由还款”的还款方式推广实行。
3.2贷款政策向中低收入者倾斜
近一段时间，住房公积金制度对中低收入缴存人支持不够，政策性作用发挥不强的呼声高涨，逐渐成为学术界和新闻媒介关注的热点。澳大利亚的金融政策注重向中低收入人群倾斜，银行对居民首次购房、二次购房和多次购房均采取不同的贷款政策。建议细化住房公积金贷款政策，针对不同收入人群和不同年龄阶段人群的贷款，应采取不同的政策，尤其要重视设计适合中低收入缴存人的贷款品种。比如对第一次购房人和较低收入人群适当降低贷款门槛，如降低首付款比例，实行优惠的利率，延长贷款期限，甚至给予一定程度的贷款贴息。对二次以上购房人，根据改善自住住房的情况，相应提高贷款门槛，如提高首付款比例和贷款利率，缩短贷款期限。
3.3出台全国性贷款风险管理相关操作规范或指导性文件
尽管澳大利亚信用体系已非常完善，但其银行对住房贷款的风险管理还是十分重视的。我国目前还没有全国性住房公积金贷款风险管理操作办法，各地各自为战，风险管理水平差异极大，部分地区情况堪忧。应尽快出台全国性住房公积金贷款的操作规范或相关指导性文件，对包括贷前调查、贷中审查和贷后管理在内的风险管理工作提出明确统一要求，规范贷款审批和管理程序，提高风险管理水平，保障资金安全，将各地住房公积金贷款的风险管理情况作为重点考核目标之一。
3.4注重对贷款人信用的考查
澳大利亚完善的信用体系对贷款风险管理和住房保障政策的实施非常重要。在贷款风险管理方面，信用体系的健全，便于贷款人快捷查明借款人的信用状态，确定是否准予贷款以及贷款额度。在住房保障方面，由于住房保障政策的受惠人群往往与家庭的收入密切挂钩，如保障性住房和公积金贷款贴息的享受和退出，一般都要视家庭的收入状况而定，信用体系的完备有利于准确确定保障政策的受益家庭和受益期间，完善准入和退出机制，保证政策目标的顺利实现。目前我国信用体系的建立正处于启动阶段，公积金贷款就更要学习澳大利亚银行在住房贷款的贷前审查过程中的细致入微，注重对贷款人还款能力的考查，以确保发放的每笔贷款安全。
3.5增强城市保障性住房的人文关怀
澳大利亚政府十分注重保障性住房本身和周边环境的质量，以及对享受保障性住房人群的人文关怀。在修建过程中将保障性住房和普通住房同等对待，将保障性住房与普通住房混合分布，或者将普通住房的一部分划为保障性住房，以使享受保障性住房的人群不脱离普通社会生活。我国公积金政策规定，公积金增值收益的一部分要用于建设城市的廉租住房，那么可否学习澳大利亚将廉租住房混合与普通住房，而非独立建设。另外可以尝试将通过法律手段收回的公积金贷款抵押住房直接划拨为廉租住房，用实物而非货币的形式转化公积金增值收益支持廉租住房发展。
参考文献
关于公积金贷款的政策篇6
摘要：2015年，首次提出了“供给侧结构性改革”重要思想,其实质是改革公共政策的供给方式，更好地与市场导向相协调。本文立足陕西实际,对金融支持供给侧结构性改革的五大任务进行具体分析总结,提出了工作中存在的突出问题,进而提出相关政策建议:进一步激发全社会投资活力;切实保护银行债权;改进房地产市场管理等。
关键词：金融支持；供给侧结构性改革；对策建议
近年来，中国人民银行西安分行按照陕西省委、省政府和人民银行总行推进供给侧结构性改革的部署，逐项落实供给侧结构性改革的五大任务，通过加大货币政策工具运用，综合施策引导金融机构“合理合规”去产能，助力房地产去库存，降低实体经济融资成本以及加大对弱势产业和民生领域的金融支持，初步探索出了金融支持供给侧结构性改革的“陕西模式”，值得借鉴和参考。
一、主要做法和成效
（一）充分发挥央行窗口指导职能，引导金融机构合理合规“去产能”
2016年以来，人行西安分行加大信贷正常窗口指导力度，在转发总行等四部委《支持钢铁煤炭行业化解过剩产能实现脱困发展的意见》的基础上，专门下发了《关于金融支持陕西省工业稳增长调结构增效益的指导意见》，其中就推动化解过剩产能进行了专门部署，要求金融机构对陕西省钢铁煤炭等行业中产品有竞争力、有市场、有效益的优质企业继续给予信贷支持，帮助有前景的企业渡过难关。支持工业企业积极稳妥化解产能过剩，对产能严重过剩行业未取得合法手续的新增产能建设项目，一律不得给予授信；对长期亏损、失去清偿能力和市场竞争力的“僵尸企业”，或环保、安全生产不达标且整改无望的企业及落后产能，坚决压缩退出相关贷款。据人行西安分行专项数据统计显示，截至2016年11月末，陕西省钢铁行业贷款余额33.2亿元，较年初增加6.7亿元，表外融资余额58.8亿元，同比下降33.8%。煤炭行业贷款余额1190亿元，较年初减少75.5亿元，同比仅增长1.8%，表外融资余额214.8亿元，较年初减少42.1亿元；债券融资余额723.8亿元，同比增长2.8%。最新数据显示，陕西省煤炭行业年底将完成全年去产能任务，钢铁行业已提前4年完成“十三五”去产能任务，化解过剩产能虽使钢铁、煤炭行业总产值下降，但企业利润则有不同程度增长，企业竞争力和盈利能力有了新的提升。
（二）充分发挥利率定价自律机制作用，促进房地产市场加速“去库存”
在2016年2月2日收到人总行《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》后，人行西安分行当天即转发文件至省内各商业银行、人行各分支机构。召集相关金融机构召开陕西省市场利率定价自律机制会议，按照“因地施策，分类指导”原则，确定省内居民家庭首次购买普通商品住房的商业性个贷最低首付比例为20%，各金融机构可根据借款人的信用状况和还款能力自主上浮首付比例。数据显示，个人住房贷款新政进一步降低了首付款比例，降低了购房门槛和购房成本，有效激活了市场需求，住房贷款加速增长。2016年10月末，陕西省个人住房贷款余额3303.29亿元，同比增长17.3%，较2016年上半年上升1.1个百分点，比年初增加417.78亿元，同比多增109.51亿元。2016年前三季度，西安市商品房销售面积超过1700万平方米，商品房价格出现明显上涨，商品住宅去化周期降为11个月，房地产市场呈现加速去库存态势。
（三）实施差别化信贷政策，推动直接融资发展，审慎稳妥“去杠杆”
一是实施差别化信贷政策，优化实体经济杠杆结构。充分发挥货币政策工具的引导支持功能，引导更多资金向“三农”、精准扶贫领域倾斜。截至2016年11月末，陕西省支农、扶贫再贷款余额合计102.8亿元，陕西省58个贫困县（区）法人机构使用货币政策工具享受优惠利率，全省涉农贷款余额5787.65亿元，较年初新增329.85亿元。二是积极持续推动直接融资发展，改善企业负债结构。人行西安分行联合北金所举办“银行间债券市场服务实体经济的主要举措和创新”专题座谈会，联合中债增公司举办债券信用增进业务创新与发展座谈会，推动陕西省债券市场持续扩容、债券增信方式逐步丰富。2016年1-10月，陕西省境内非金融企业发行各类债券总额为1354.90亿元，比上年同期增长12.35%。三是积极鼓励金融产品和机制创新。各家金融机构全年推出了“精准脱贫贷”“红色老区富民贷”“移民搬迁贷”“产业脱贫贷”“企业吸纳就业脱贫贷”等40余种扶贫信贷新产品。推动了以支持农村土地流转、多样化抵（质）押贷款方式支持粮食生产规模经营主体、农民专业合作社“订单农业”贷款、集体土地自建房抵押贷款等为代表的多项涉农金融服务创新。（四）推动贷款加权平均利率稳步下行，企业“降成本”效果明显召开金融机构合格审慎评估培训会议，对金融机构开展现场指导，提升地方法人金融机构应对利率市场化的能力。2016年，陕西省共有19家地方法人通过评估并被吸纳为自律机制成员（基础成员3家，观察成员16家），全部成员数目达32家（基础成员16家、观察成员16家），具备发行同业存单资格的金融机构达32家，较上年增长了128%。邀请人民银行总行、外汇交易中心以及其他地区金融机构的利率专家开展利率市场化改革培训，指导金融机构发行同业存单和大额存单，提高利率定价能力。人民银行西安分行标准化存贷款抽样统计显示，截至2016年10月，全省贷款余额加权平均利率为5.53%，较上年同期下降0.67个百分点，当月发放贷款加权平均利率为5.27%，较上年同期下降0.82个百分点。
（五）信贷对小微企业、保障房建设、基础设施等领域保持较高支持力度，助力“补短板”
2016年10月末，陕西省小微企业本外币各项贷款余额3246.04亿元，同比增长17.44%，比年初新增350.60亿元；保障性住房开发贷款余额1077.25亿元，同比增长61.60%，比年初新增400亿元；基础设施领域（主要包括电力热力燃气水生产供应业、交通运输仓储邮政业和水利环境公共设施管理业）贷款余额6185.23亿元，同比增长8.18%，比年初新增468.12亿元，由于基础设施建设多为政府主导，政府债务置换对其贷款余额影响较大（2016年1-10月政府债务置换776亿元），因此若考虑政府债务置换的因素，基础设施领域的贷款增速会更高。
二、存在的突出问题
（一）目前地方民营煤矿退出缺乏有效政策支持
2016年2月国务院下发《关于煤炭行业化解过剩产能实现脱困发展的意见》（国发〔2016〕7号）后，国家能源局、国家煤监局等部门先后出台了一系列对应的支持和保障措施。但对地方民营煤矿而言，并未有具体的实质性的政策措施出台，同时，国家下拨的工业企业结构调整专项奖补资金，也与民营煤矿关系不大。财政部出台的《工业企业结构调整专项奖补资金管理办法》中明确了专项奖补资金是用于支持地方政府和中央企业推动化解产能过剩工作的奖补资金，主要用于国有企业职工分流安置工作，也可统筹用于符合条件的非国有企业职工分流安置。但该办法中只提及了中央企业和1998年以来下放地方的煤炭企业，并未涉及民营企业退出产能职工分流安置的奖补。由于奖补等政策措施不明确，许多规模较小、生产经营状况不佳的煤矿处于观望态势，未主动申请退出产能，一定程度上减缓了过剩产能出清。
（二）住房公积金覆盖面窄、提取困难，直接导致公积金个贷率偏低
陕西省属于西部欠发达地区，在公积金政策执行中能正常缴存住房公积金的多为国家机关、事业单位和效益较好的国企在职职工，相当一部分民营企业和私营企业，往往因为种种原因不给职工建立公积金账户，导致现有的住房公积金覆盖范围受限。同时，近年来日益壮大的城镇个体工商户、自由职业者、外来务工人员和进城农民等群体均没有缴存住房公积金。从而导致能够享受公积金贷款的往往是经济条件较好的群体，对公积金贷款的需求不够强烈，而大部分迫切需要公积金贷款的群体却因为没有缴存公积金，无法享受公积金贷款。此外住房公积金提取范围狭窄、手续过于繁琐问题突出。居民在申请公积金贷款时必须首先向公积金受托银行提出申请并提交资料，受托银行初审后再提交公积金中心，审批完成后交担保公司办理抵押登记手续，随后公积金中心才能划拨资金给受托银行，再由受托银行将资金转账给售房单位，仅完成公积金使用的前期步骤就要一至两个月时间，而商业贷款仅需要10天左右就能完成。从最新数据看，截至2016年3季度末，陕西省公积金个人住房公积金账户为399.87万户，全省各公积金管理中心公积金缴存余额合计为945.56亿元，个人住房公积金贷款余额为670.02亿元，个贷率仅为70.86%，仍显著低于全国平均水平。
（三）陕西省民间投资仍面临诸多制度障碍
根据西安市统计局调查显示，民营企业对当前政策环境评价为“三不高”，即政策知晓率不高，政策落实好评度不高，和政府服务满意度不高，这三个方面好评率均在50%以下，尽管政府推出了一批ppp项目作为政策和资金的主要支持对象，寄希望于民间资本的投资热情，但由于ppp项目门槛高，需要经过复杂的许可和审批程序，周期过长，项目收益分配存在一定分歧，导致民间资本参与ppp项目积极性不高，部分措施落实不到位影响投资。
三、对策建议
（一）进一步激发全社会投资活力，为信贷投放创造有利切入点
一是简化投资流程，在保留环评、规划等事项外，其他非关键事项均不纳入投资项目审批或核准程序。二是落实中央放宽投资范围和降低准入门槛政策，着力营造公平竞争和信息充分披露的市场环境，提高民间资本投资积极性，促进ppp项目发展。三是充分发挥专项建设债券基金、产业投资基金的作用，引入第三方专业服务机构，搭建政府、银行和企业的对接平台，加快项目实施。
（二）切实保障银行债权，为不良贷款处置提供便利条件
一是各级财政部门应加大投入，扩大省市企业应急转贷基金规模，对于发展前景较好而面临阶段性贷款偿还困难的企业，应急转贷基金应及时给予临时性流动资金支持。二是加快贷款核销前保全、诉讼、追偿、执行终结等司法追索程序，为银行核销不良贷款提供必要条件。三是加快陕西金融资产管理公司等amC平台的业务发展，通过市场化方式进行不良资产定价，有效承接银行不良资产。
（三）改进房地产市场管理，加强对整体经济增长的拉动力
一是住建和统计部门应建立统一的房地产市场销售、库存信息平台，规范统计标准和统计口径，及时向社会公布房地产去库存的进展情况，引导市场主体根据最新市场动态及时调整决策。二是全面梳理房地产市场管理有关制度，对不适合当前市场发展情况的规定进行及时修订，稳妥推进简政放权。对于确需保留的审批项目，积极推行网上审批、多部门并联审批，简化房地产企业办事流程，为金融支持房地产企业发展提供良好的政策环境。
参考文献:
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［2］约瑟夫.熊彼特.经济发展理论［m］.北京：中国社会科学出版社，2009.
关于公积金贷款的政策篇7
如果大家梳理一下过去“10年9调”时期的楼市政策，公积金从来没有像现在一样被寄予如此厚望，中央和地方出台如此多的政策。尤其在2015年两会后，公积金贷款松绑最为明显：除国管公积金、福建、济南、宁波等地已出台稳楼市政策外，山东、惠州、上海、广州等省市也正在酝酿出台政策。
公积金的“风”，能将楼市吹起来吗？
银行“弃房贷”VS公积金“睡大觉”
回顾2014年以来，国家在楼市上的态度，可以用四个字来总结：“促进消费”，特别是近期结束的“两会”上，总理强调，“要促进自住需求和改善性需求”。这也就意味着，房子告别了投资属性，回归消费品本源。既然要促消费，就必须要降低消费成本，而对住房消费来讲，降低贷款成本意义非凡。
2014年以来，银行一反常态地“不待见”住房贷款，即便央行和银监会自2014年5月就“三令五申”地喊话，要求银行要支持合理住房需求。根据融360的统计，2014年三季度末的房贷利率比上半年还上升约5%-10%。2014年四季度到2015年一季度，首套房贷利率在95折左右，二套房贷利率还在上浮。很显然，躺着赚钱的时代结束了，银行是市场化运营，没义务赔本支持低收益、政策属性的个人住房抵押贷款。
但同时，住房公积金却躺在账户里“睡大觉”。截至2014年3月，全国公积金缴存总额6.47万亿元、沉淀的余额就有3.27万亿元。这意味着，全国范围内公积金闲置的比例高达50%，而目前存量个人住房贷款也才10万亿，闲置公积金相当于存量房贷的1/3、相当于一家中等规模股份制银行的资产，或者国内最大的公募基金。
除了规模大以外，公积金还有两个特点：成本低、政府控制。目前，五年期以上商业贷款基准利率为5.9%，而同期公积金利率只有4%。也就是说，利用公积金贷款，其利率相当于商业贷款基准利率打6.8折，优惠太诱人了；公积金的管理机构――公积金中心是地方政府下辖的一个职能机构，一般是归住建口管理的处科级行政或事业单位，政策属性强，政府完全可以拿来支持老百姓买房。
面对四面八方关于“房贷”成本高的“讨伐”，2014年四季度以来，管理层将降低购房成本的筹码转向公积金。
事实上，整个2014年，可以看作是公积金政策史无前例的“松绑年”。据统计，有近40个城市通过简化程序、降低门槛、提高贷款额度，调整住房公积金政策，也成为多地政府吸引老百姓买房、消化库存的最主要的措施之一，这在刺激楼市的政策干预上还是头一遭。
2015年一季度，经济被寄予“开门红”的厚望，但1-2月份数据显示，“低通胀”的局面在恶化，楼市疲软被认为是“罪魁祸首”。
于是，“两会”给房地产定了“促进消费”的调子。住建部马不停蹄地在3月20日召开公积金工作会议，部长陈政高强调，“各地要进一步发掘住房公积金的巨大潜力，用好用足住房公积金，提高贷款额度，推进异地支取使用和贷款”。
近期，相继有北京、福建、广州和济南等几个省（市）新的公积金政策，例如首次申请公积金贷款，将首付比例降至20%。有传言说，上海将贷款最高额度从80万提升至140万。
140万贷款额度可能吗？
目前，公积金问题之一是贷款额度不足。一般来讲，房价越高的城市，刚需越集中，对于购房成本也越敏感。
由于组合贷款的程序冗长、手续繁琐、回款太慢，很多开发商不愿帮忙，一个项目可能只有少数几个指标的公积金贷款或组合贷款。同时，银行赶着发放商业性住房贷款，也不愿意做公积金贷款业务，一来收益低，没动力；二来公积金贷款发放多了，低成本对公存款少了。因此，你要申请公积金贷款，开发商告诉你等吧，商业贷款立马可放，但成本高。
而且，各地公积金贷额最高额度在近10年基本没有变化，但房价已经在大城市翻了两番，公积金贷款额度确实该上调了。以上海为例，目前上海实行的公积金贷款政策为个人最高可贷40万元、家庭最高可贷80万元，而该政策是从2007年9月1日开始实施至今。根据德佑-链家的数据，同一时期上海房价涨了1.5倍。根据《上海住房公积金运行报告（2014）》，上海2014年公积金户均贷款额仅为39万元，低于个人公积金贷款最高额度。
那为何不提高公积金贷款额度呢？原因很简单，大城市公积金池子里的钱经常不够用。
首先，越大的城市，申请公积金贷款的人越多、买房后提取公积金的人也越多；其次，尽管70%以上的缴存者不申请贷款，但公积金存款收益低，套取公积金的人也很多。再次，近年来在建设保障房、租房、大病救治、最低生活保障等方面，很多地方给提取公积金开了口子。最后，以148号文为例，将公积金贷款最低缴存期缩短为6个月，申请贷款的增加了，贡献存款也在减少，结余的公积金就更少了。
即便各地公积金覆盖面在扩展，但政府、国有企事业单位早就开始缴存了，新纳入归集的多数是民营企业，这些企业往往按最低5%来缴存，给“池子”水位贡献不了多少。另外，随着老龄化的到来，退休提取的比例也在上升，这是冲击公积金“水位”的一大隐患。
从全国看，贷款申请者仅占缴存者的20%左右，而提取者比例一般超过了50%。以上海为例，截至2014年底，上海累计提取住房公积金2764亿元，占累计归集额的56%，远比贷款比例要高。因此，每到房价上涨快、买房人多的时候，公积金池子中的水位随时就会“告急”。比如2013年楼市火爆时期，杭州、徐州、合肥和济南等城市的住房公积金管理中心向外界直言“余额告急”。
综上，关于上海将贷款最高额度从80万提升至140万的消息，个人认为可能性较小。即便要贯彻近期住建部的要求，也仅仅会在简化手续、降低门槛等方面出政策，贷款额度提高空间有限，这也是为何在各大城市中，上海公积金贷款额度最小的原因。更何况，提高贷款额度，可能会导致申请者增加的“鲶鱼效应”，再加上去年以来一线城市楼市持续回暖，上海80万的贷款额度有多大的提高空间呢？情况并不乐观。
异地流转，看起来很美
从全国来看，并不存在公积金“告急”的问题。前面讲了，全国范围内50%的公积金在闲置。如果能将中西部、小城市闲置的公积金在大城市用起来，上面所讲的公积金的问题就完全破解了。所以，148号文就首次提出了异地支取和贷款的政策。但是公积金中心不是商业银行，而是地方政府下辖的一个职能机构，专属本地使用是基本原则。
更重要的是，公积金是20世纪90年代房改的产物，是由单位和个人共同缴纳并形成互助互惠的住房储蓄金，并以较低的利率贷给有住房需求的缴纳者，缓冲住房市场化过渡过程中老百姓购房能力下降，目的是为从福利分房向市场化购房创造稳定的社会环境。因此，公积金初期是围绕直属机关、事业单位和国企建立的，具有很强的封闭性、内部性和利益的一致性，已经异化为第二工资和单位隐利。
尽管近年来公积金慢慢覆盖到民企和私企，但由于这些企业多数按最低5%来缴存，再加上只有买房才能贷款，买房或退休才能提取，而民企或私企就业员工很少买房，也就很少申请贷款或提取，公积金上述特性并没有改变，从其诞生起就没有为未来异地流转留出任何“空间”。
公积金“属地”支配的性质非常强，再加上低成本，逐步演化为地方政府口中的一块“肥肉”。首先，公积金增值收益一直是地方廉租房建设的重要资金；其次，普遍的现象是，在银行支持地方政府建设项目上，很多地方官员把公积金对公存款作为筹码；再者，近年来，公积金已经成为地方政府社保缺口的遮羞布，除建廉租保障房外，大病救治、充实低保、缴学费和公租房等等，都开始打公积金的主意，哪会让别的地方使用？最后，公积金盈余的地区多数在中西部、中小城市，这些地方也是劳动力外流、地方资金缺口大、建设资金紧张、社保缺口严重的地区。对于这些地区来说，公积金流入本地可以，要流出去是万万不能的。
关于公积金贷款的政策篇8
关键词住房公积金、贷款风险、防控
随着住房改革的不断深入，百姓对住房需求的不断提高，住房公积金贷款数量飞速增长，截至到2011年底，北京住房公积金个人贷款已累计发放523915笔，金额1634.49亿元，回收金额769.14亿元，余额865.35亿元①。住房公积金贷款对满足城镇居民住房需求、支持政府保障性住房项目发挥着越来越重要的作用。
住房公积金贷款作为一种金融信贷活动，本身蕴含着较大的风险，同时，随着贷款发放笔数和金额的不断增加，风险发生的概率也随之扩大，特别是2008年美国发生了次贷危机，更是给住房公积金管理者敲响了警钟。如何从理论和实践上掌控住房公积金贷款业务中的风险点，建立科学的贷款风险管理体系，具有很强的现实意义。
一、住房公积金贷款及其风险
1、住房公积金贷款
住房公积金贷款（以下简称贷款）是指由住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的贷款②。
2、住房公积金贷款风险
从经济学的角度来说，风险并非现实的损失或危机，而是一种损失或危机的可能性。住房公积金贷款的风险是指实际收益与预期收益偏离的可能性。狭义上理解，是指由于各种不确定因素的影响，而使贷款蒙受损失的可能性。
3、认识住房公积金贷款风险的意义
住房公积金贷款直接关系到缴存人的切身利益，作为管理者，必须未雨绸缪，全面了解、分析贷款中存在的风险，提高风险防范和化解能力，保障住房公积金的安全，对促进住房建设，促进经济发展，保证政策性住房金融体系健康发展都具有重要意义。
二、住房公积金个人贷款主要风险及成因
住房公积金贷款存在着诸多风险因素，主要包括以下几方面：
1、借款人风险。借款人是指申请贷款的自然人③。作为贷款主体，主要存在以下风险：
（1）借款人信用风险。借款人信用风险直接取决于借款人的资信程度，借款人的资信度越高，贷款风险越低，二者成反比关系。住房公积金贷款的对象群体是全体公积金缴存人，基数巨大，而我国还没有一个对全体公民进行信用评级的统一平台。信用中心对借款人的资信调查只限于借款人受教育程度、是否是公积金缴存人、是否在中心申请过贷款，贷款后是否发生违约等有限的信息来判断其信用状况，很难做出一个非常准确的信用评判，势必会给公积金贷款带来风险。（2）借款人经济状况风险。住房公积金贷款属于中长期贷款，如果借款人或其亲属发生失业、残废、重大疾病等状况或借款人发生重大财产损失等等，导致借款人经济状况恶化，影响其还款能力，直接影响公积金贷款的回款。（3）借款人发生意外风险。在贷款还款期间内，借款人可能会出现死亡、失踪、丧失民事权利等意外，很可能使公积金中心蒙受损失。
2、贷款业务操作风险。操作风险是指因操作流程不完善、人为过失、系统缺陷等外部事件造成的风险④。贷款业务操作风险是指由于住房公积金管理中心内部制度不健全、不科学或不落实，管理不够规范，给贷款留下漏洞、让不法分子有机可乘而造成风险。具体表现为：
（1）贷款政策风险。贷款政策规定不周密；流程设计不科学；操作弹性过大，职工责任不清；合同条款不严谨等都可能给贷款带来操作性风险。（2）业务人员素质风险。住房公积金管理中心的内部职工业务素质不高、责任心不强、违规操作、内外串通骗取贷款等导致的风险。
3、贷款所购房屋风险。
（1）房屋权属问题。由于某种原因所购房屋不能作为贷款抵押物，比如：重复抵押；所购房屋不合法或必要的证件不全等。（2）房屋贬值风险。由于市场波动、房屋折旧等因素都会影响到房屋的价值。（3）期房风险。由于期房要经历一个较长开发周期，存在一系列不确定因素，也可能会给住房公积金贷款带来一定的风险。（4）房屋损毁风险。由于各种不可抗的原因及人为原因造成抵押物的毁损或灭失给贷款带来的风险。
4、政策和法律风险
（1）经济政策风险。为实现经济的平稳增长，政府在宏观调控过程中，会根据情况采用不同的财政政策和货币政策。当采取稳健的财政政策和货币政策时，贷款政策从严、利率提高，虽化解了部分外部风险，但会增加借款人的还贷压力，另外，还会影响期房项目进度和房地产价格波动，也会加大借款人违约的可能性。（2）抵押物处置及其在司法解释方面的风险。对借款人的抵押房屋进行拍卖时，由于抵押人不到场无法判决拍卖，拍卖过程不够公开透明，指定评估机构设定拍卖底价不合理等造成的风险。另外，依照“被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出”的司法解释⑤，对于低保家庭贷款抵押的房屋处置存在障碍。
三、住房公积金贷款风险防控措施
住房公积金贷款风险是客观存在的，如下图所示，笔者认为应做好以下工作：
1、完善借款人的信用管理——建立统一的信用评测体系
信用是市场经济的基石⑥，但我国信用体系建设起步晚，需要尽快完善信用评级制度和信用法律体系；制定出国家信用标准；出台全国信用体系建设总体方案；扶持有实力的现有信用评级机构，鼓励强强合作，在此基础上逐步建成全国性的、权威的、公正的信用评级体系，以保障贷款的事前安全。
2、对贷款还款期进行全程跟踪管理
贷款还款期间管理是指还款期间对借款人和贷款资产实施的管理，重点是客户关系管理、动态数据管理和过程风险管理。贷款还款期间可以委托住房贷款担保中心进行管理，担保中心负责动态采集借款人的变更信息和抵押物的市场价格变动信息，及时动态维护住房公积金个人贷款数据库。同时，在动态数据库的基础上，定期地对贷款资产进行风险等级分类，或当借款人主要信用指标发生变化时及时调整风险等级。通过风险等级分类，揭示贷款资产的风险程度和风险分布，并根据资产风险分布情况，有针对性地实施全过程的风险管理。
3、建立健全贷款风险管理制度
因贷款数额大、期限长，为了有效地防止风险，公积金管理中心内部应建立健全各项风险防范管理制度。一是政策制度和执行部门分开，避免“既当运动员又当裁判员”；二是按比例提足贷款风险准备金，并严格按程序及时核销坏账死账；三是贷款额度与缴存额挂钩，将借款人月还本付息额控制在其家庭月收入的50%以内；四是制定具体操作规范和实施细则，规范贷款的发放、管理、控制、回收程序；五是加强日常贷款业务管理，提高经办人员的自律意识和责任意识。
4、强化贷款抵押管理
完善抵押登记工作。住房公积金管理中心可以制定有关工作标准、收费标准、奖惩机制等，委托银行等专业的资产管理机构办理抵押登记工作，作为防范贷款风险的有效手段。
严格个人住房贷款的抵押管理。一是认真审查抵押房屋的合法性。二是用期房设置抵押的，严格审查开发商的资信状况；对开发项目进行跟踪管理，确保抵押住宅按时竣工交付；要求售房单位承诺到期及时办理产权过户手续，不履行承诺的，负连带责任。三是抵押率严格控制在70%以内，避免抵押物的变现风险。
5、切实做好住房保障工作
在处理抵押房产前，为维护社会稳定，往往要对借款人进行妥善安排。住房公积金管理中心可以通过调换住房、缩小面积、调整住房位置等方式，使借款人既有房屋可住，又能重新具有偿债能力；还可以通过借款人放弃住房所有权改为租赁住房支付租金的方式解决清偿债权问题；再者，还可通过支持政府廉租房建设获取部分廉租住房的配置权，给借款人一个周转之所，以方便处置抵押物。
结论
总之，住房公积金管理中心只有全面、准确认识住房公积金贷款风险，加强贷款工作的规范化、制度化、科学化建设，扎实有效地做好风险防控工作，才能切实保证住房公积金的资金安全，维护广大住房公积金缴存人的合法权益和切身利益。
参考文献
[1]北京住房公积金管理中心2011年工作总结
[2]《北京住房公积金贷款办法》
[3]2004年《巴塞尔新资本协议》
[4]最高人民法院法释【2005】14号
关于公积金贷款的政策篇9
论文摘要：民贸民品贴息贷款对少数特需商品定点企业的发展将起着重要的支持作用。本文以广西北海市民贸民品优惠政策执行情况为样本，深入分析影响民贸民品贴息贷款投放的各种因素，提出了放开优惠利率贷款发放的限制、赋予商业银行权限对优惠利率贷款实行封闭式等政策建议。
一、北海市少数民族特需商品定点生产企业基本情况
二、影响民贸民品贴息贷款的原因分析
1.政策宣传力度不够
一是宣传的对象受限制。在确定“十一五”期间全国少数民族特需商品定点生产企业之前，北海市民族宗教局按要求对生产少数民族特需商品的企业进行了调查，并对相关企业进行了政策的宣传。这种“点对点”有针对性的宣传虽然效率高，但是没有普遍性，政策宣传的广度不够，上很多生产有少数民族特色商品的企业对相关政策缺乏了解。二是宣传方式单一，宣传渠道狭窄。北海市有关部门对民贸民品政策的宣传主要体现在转发文件、电话解释，宣传方式比较单一，宣传渠道狭窄，从而影响政策的有效宣传。三是宣传主体对相关政策的宣传解释工作不到位。据北海市民族宗教局的反馈，有些实力较强的企业怕麻烦，不愿成为“十一五”期间全国少数民族特需商品定点生产企业。实际上，民贸民品优惠贷款利率政策是一项能降低企业经营成本、企业可从中真正得到实惠的长远政策。[2]一般只有对优惠政策了解不够透彻的企业才不愿申请。另外，在“十一五”期间全国少数民族特需商品定点生产企业名单确定之后，有些企业相关负责人并不知道其企业已成为“十一五”期间全国少数民族特需商品定点生产企业之一，不了解其可以享受优惠贷款利率政策。有些企业不了解如何申请优惠利率贷款。据调查，有民品企业曾经咨询过民族宗教局如何申请优惠利率贷款，但民族宗教局具体负责人不知情，也未咨询过人民银行，从而导致优惠政策落空。政策宣传的力度不够使得政策执行的效果并不理想。
2.民品企业不符合银行贷款条件，无法享受优惠贷款利率政策
一是企业不良贷款记录制约其新增贷款的注入。民品企业要想获得的优惠利率贷款，首先必须符合银行一般贷款的准入条件。根据现行机构风险防范规定，如果贷款人已有贷款违约记录，形成不良贷款，那么贷款人很难再次获得银行的新增贷款。[3]作为民品企业之一，广西北海银滩国家度假区亨通珠宝公司就遇到这种情况，其在1995年、1997年分别向建行北海分行贷款累计470万元，后来由于公司经营亏损，形成315万元不良贷款。建行已把该转给东方资产公司。虽然目前该公司生产运营正常，而且这几年该公司一直积极与东方资产管理公司征求减免债务、协商还款之事，但是毕竟存在不良贷款未清的事实，对于该公司新增贷款的，银行都表示拒绝受理。二是企业未能提供贷款要求的财产抵押或者担保，银行不予发放贷款。目前银行发放的贷款一般都是财产抵押贷款或者信用担保贷款，北海市6家民品企业大都是生产金银珠宝饰品或者工艺品，产品加工后即可卖出产品，技术水平含量低，资金实力较差，没有大型或者高精端的设备，有的甚至没有可供抵押的固定资产。因此，这些民品企业向银行申请贷款时往往由于未能提供财产抵押而无法获得贷款。而且，北海市担保机制不健全，几家担保机构由于自身实力较差而难以在担保方面取得良好的公信力。因此，很多企业包括民品企业难以获得银行的信用担保贷款。由于民品企业不符合银行贷款的一般条件，民品优惠利率贷款也只停留在文件层次上。
3.银行贷款手续繁琐，影响企业向银行申请贷款的积极性
由于银行贷款手续较为繁琐，程序复杂，准入门槛高，从贷款申请到贷款审批需要的时间较长，影响企业向银行申请贷款的积极性。为此，有些实力较强、符合贷款条件的企业并不十分愿意向银行贷款。
4.信息沟通机制缺失
一是牵头部门的主动性没有发挥出来。民委没有发挥明显的主导作用，没有与金融机构及其他相关部门进行过有效沟通交流，也没有牵头组织相关部门开展相关政策宣传活动。二是联席会议制度没有形成。目前北海市尚未建立有关民贸民品方面的联席会议制度，没有组织召开过民委、人民银行、商业银行、民品企业和局等有关部门参与的联席会议；民委、人民银行、商业银行、民品企业等有关部门缺乏信息交流的平台，造成银行等有关部门不了解企业、企业不完全了解相关政策等现象。信息沟通机制的缺失无法使优惠贷款利率政策真正有效地落到实处。[4]
三、完善民贸民品贴息贷款发放的对策建议
1.完善相关政策
一是放开优惠利率贷款发放银行的限制。目前参与民贸民品优惠利率贷款发放的仅限于工、农、中、建四家商业银行。由于这些银行与其他金融机构在开发理念、贷款准入门槛等方面存在一定差异性，在某些领域尤其是弱势群体金融业务的拓展方面显现出一些不足。随着金融市场的不断改革，建议放开民品优惠利率贷款发放银行的限制，允许信用社、发展银行以及银行等其他商业银行也成为成员，发挥它们的优势，实现金融机构优势互补，为民贸民品企业创造更优良的，支持民贸民品企业的发展，从而促进我国民贸民品的繁荣。二是放开贷款基准利率的限制。按照现行规定，优惠利率贷款一律不准上浮，也就是说只有民品企业与贷款行签订的贷款合同是基准利率时才符合优惠利率贴息政策，否则不予贴息。这种赢利锁定的规定对商业银行开发此类贷款的积极性与主动性有所限制。为调动商业银行的积极性，建议修改相关政策规定，放开贷款合同基准利率的限制，给予企业贷款实实在在的比正常的一年期贷款利率低2.88个百分点的优惠补贴。这种政策修改不仅可以让民品企业在优惠期间切实得到政策支持的实惠，推动民品企业的发展壮大，而且也给予了商业银行对民品企业贷款业务的利率定价权限，调动它们的积极性。三是赋予商业银行权限对优惠利率贷款实行封闭式管理。政策规定“享受优惠利率贷款政策的企业，其利息优惠部分的70%以上应用于补充企业自有流动资金”，为了确保专款专用，同时也为了加强银行对企业贷款资金流向的跟踪，确保资金安全，建议新增政策，规定商业银行有权对优惠利率贷款实行封闭式管理，民品企业生产资金的支付与回收均可由贷款行负责监控。
2.商业创新观念积极扶持民品企业
我国是一个多国家，民品企业生产的少数民族特需商品不仅满足人民的需要，而且也传承与延续着中华文明。因此，商业银行应创新观念，积极扶持民品企业，为这些具有特殊意义的商品提供优质、特殊的服务支持。一方面，各商业银行在坚持化改革的同时，信贷政策不要“一刀切”。商业银行在贷款决策、约束机制等方面应当结合少数民族地区发展特点和民品企业的特点，开发新的金融产品，制定与此相适应的信贷政策，适当降低优惠利率的贷款门槛，简化贷款程序，提高贷款效率。另一方面，各商业银行要主动与民品企业建立联系，优先考虑并保证企业的贷款需求；同时，严格执行优惠贷款利率政策，协助做好优惠贷款利率政策宣传工作，使各项政策落到实处，让民品企业真正享受优惠政策，从而达到银企双赢的效果。
3.多部门联动推动民品企业优惠政策的落实
一是建立联席会议制度。民委应发挥主导作用，积极构建多方参与的交流平台。建议民委牵头，、局等有关部门参与，建立联席会议制度，定期组织民品企业、商业银行、人民银行、银监局、财政局、局、经委、人事劳动部门等相关部门召开联席会议。民品企业可通过这个平台主动向银行、民委等相关部门通报信息，让银行、民委等相关部门了解企业经营动态；民委、人民银行可通过这个平台进一步宣传解释各项政策；各与会单位通过交流信息，协助解决企业困难，推荐项目与人才，为企业的发展建言献策，为企业和银行提供实质性的服务。二是加大政策宣传的力度。民委应突破“点对点”的政策宣传模式，积极拓宽政策宣传的渠道，变化宣传方式，组织相关部门联合开展形式多样、内容丰富的大范围宣传。通过宣传，让更多符合条件的企业争取成为政策优惠的企业，从而促进民品企业在竞争的中持续发展，让民品企业优惠政策真正发挥作用。三是建立责任考核制度。贯彻落实民品企业优惠政策是民委等多个部门的一项工作，建议各有关部门把落实民品企业优惠政策、支持民品企业发展的工作列入责任考核内容，并定期向公开考核结果，使有关部门执行民品企业优惠政策的具体行为透明化，推动民品企业优惠政策的有效落实。
4.发挥人民银行的“窗口”作用
立足于少数民族地区的人民银行，应积极利用自身优势做好民品企业优惠政策的工作。一是按照“分类指导、区别对待”的原则，不断完善每年年初对辖区金融机构的信贷指导意见，引导商业银行对民品企业的信贷资金及时投入跟进。二是利用季度金融分析联席会议，对商业银行等金融机构做好政策宣传，交流相关信息，发挥“窗口指导”的作用。三是协助、配合有关部门做好政策宣传、指导及其他事务工作。四是创建平台，邀请商业银行和民品企业召开座谈会，交流信息，做好民品企业和商业银行的参谋。五是加强调研，人民银行要组织相关人员深入商业银行、民品企业，了解各方实际存在的困难与需求，掌握优惠贷款利率政策执行过程中存在的问题，及时经验，并将相关情况及时上报。
5.提升企业竞争力
一方面，企业要提升产品质量的竞争力。民品企业要抓住机遇，用足优惠政策，加强内部、产品技术开发、市场开发与，大胆引进人才，提高产品质量，研发特色产品，使自身能够在竞争的市场中站稳脚跟。另一方面，企业要提升品牌的竞争力。民品企业要用好优惠政策，诚信守法，不逃废，为自身塑造良好的信用记录。
参考文献：
[2]淡亚君.青海省民族贸易和民族用品生产贷款政策实施中存在的问题及建议[J].青海金融，2006，(5).
关于公积金贷款的政策篇10
摘要住房公积金财务管理是住房公积金管理的一项重要内容。现行的政策法规为住房公积金管理和财务工作提供了制度上的根据。但随着市场经济的快速发展，住房公积金业务也由此出现了多元化的发展趋势，新的问题层出不穷，使得我国公积金的管理不断面临新的情况，应该不断地从政策层面和会计核算的技术层面等多方面及时研究解决住房公积金管理的时效性和有效性问题。
关键词住房公积金财务管理对策
《住房公积金管理条例》（以下简称《管理条例》）、《住房公积金财务管理办法》、《住房公积金财务管理办法补充规定》（（以下简称《管理办法》）、《住房公积金会计核算办法》和以下简称《核算办法》）等一系列政策法规的出台，初步构建起我国政策性住房保障金融制度框架，为住房公积金管理和财务工作提供了制度上的根据，在转变住房分配体制、提高职工住房支付能力、推动房地产业及相关产业发展方面起到了积极的作用。随着国家相关政策的调整和住房公积金管理规范化的深入发展，现行财务管理办法已难以适应住房公积金业务不断发展的要求，必须及时研究解决住房公积金管理的时效性和有效性问题。
一、相关理论综述
（一）概念
住房公积金制度是在社会主义市场经济条件下，为提高职工购房支付能力，推动房地产业及相关产业的发展，而建立的一种长期的强制性、互、保障性的住房储蓄制度，是社会住房保障体制有机组成部分。
（二）特点
1.资金的私有性
根据《管理条例》规定，住房公积金由个人缴存和单位为其缴存的住房公积金不属于投资资金，只是暂存资金，实行专户存储，在性质上归职工个人所有。
2.职能的协调性
住房公积金管理中心（以下简称中心）是具体执行机构，是代替政府执行管理和协调职能的政府部门，担负着协调政府、职工个人、单位、银行、开发商等多方利益关系，替职工个人管理缴存住房公积金的职责。
3.运作的独立性
一般而言，中心立足于“强化管理、防范风险、提高效率”的原则，着力于公积金业务的核算与中心自身业务的核算两方面工作，这两项业务具有“分账管理、收支两条线”的特点，运作的独立性较强。
二、住房公积金财务核算管理问题
（一）会计科目的设计不合理，开设银行多，不利于管理
目前，住房公积金存款分为住房公积金存款和增值收益存款两种，中心住房公积金归集、支取和住房公积金委托贷款都属于住房公积金存款结算范畴，而中心利息收入、其他收入、利息支出、手续费用支出等则归属于增值收益存款结算，两种存款按照规定必须分开设银行账户。还有些中心向担保机构、房地产开发公司等单位收取一定数量的保证金，用于防范逾期贷款风险和阶段性贷款风险。因为保证金存款既不是公积金存款，也不属于增值收益存款，而保证金该放在何账户核算，目前没有明确规定。在实际运行中，有的以中心的户名开设保证金专户进行管理；有的中心以担保机构或开发公司用自己的户名开设保证金专户，中心只监管不核算，委托银行协助冻结。另外，在实际工作中存在将资金分散到多家银行、多个账号的情况，这种做法既分散了资金，又不便于管理，违背了《核算办法》的规定。
（二）对“应收利息”、“应付利息”没有明确公积金财务核算的确认和计量基础，没有细化规定
全国范围内各中心的财务核算既有以“权责发生制”为主的核算模式，也有实行“收付实现制”为主的核算模式。而不同的财务核算模式，造成各期财务结果的不同，使得各中心的财务数据不具有可比性。
1.“应收利息”：核算住房公积金运作过程中发生的各项应收未收的利息，主要指的是个人委托贷款发生的应收利息，如计提个人委托贷款应收利息。在期末无法收回的，如果数额很大，就会虚增收益，不符合谨慎性原则。出现逾期情况，何时停止计提委托贷款应收利息，《核算办法》中没有更细化的规定，操作的随意性很大。另外，有些中心对委托贷款利息收入实行收付实现制进行会计处理，不计提应收未收委托贷款利息，每月以实际收到的贷款利息收入记账，应收未收利息不做账务处理。这样处理似乎是谨慎的，但对整个住房公积金会计核算来说，又是不符合配比性原则的，有些收入、支出实行权责发生制，又有些收入、支出实行收付实现制，造成会计核算的混乱，使会计信息严重失真。
2.“应付利息”：核算住房公积金运作过程中发生的应付未付的利息，如在期末（季末或年末）计提的职工住房公积金账户利息。住房公积金的结息日为每年的6月30日，计息期间为上年7月1日至本年6月30日，而在《管理办法》中没有明确规定预提利息的计算方法，造成当年增值收益具有可调性，同时也影响了增值收益的准确性。
（三）抵贷资产管理滞后
在住房公积金管理中心清收项目贷款时，往往会存在一些抵贷的实物资产，即清收单位及项目贷款时形成的抵贷资产与清收个人贷款时形成的抵贷资产，这些抵贷的实物资产包括建筑物、交通工具等，但基于抵贷资产的质量不高、资产变现审批程序复杂、资产处置费用过高等诸多原因，抵贷资产变现存在诸多障碍，而在《住房公积金管理条例》中又无法找到核算可操作性的依据。
（四）“贷款风险准备金”计提标准不明确，核算方法不当
《管理办法》中规定：建立住房公积金贷款风险准备金的比例，按不低于住房公积金增值收益60%核定，或按不低于年度住房公积金贷款余额的1%核定，从住房公积金增值收益中分配。以上两种方法在执行时会有很大的差异。2000年出台补充规定时，各地住房公积金贷款刚刚起步，贷款余额较少，增值收益也较低，逾期贷款还没有发生，采用两种比例提取贷款风险准备金差别不大，问题暴露不明显。随着近几年公积金事业的迅猛发展，贷款余额越来越大，增值收益增长较快，逾期贷款也逐步产生，而补充规定中没有对逾期贷款计提风险准备金做出规定。
（五）增值收益分配政策不尽合理
《管理办法》规定增值收益分配的顺序是：①提取贷款风险准备金；②提取管理费用；③增值收益扣除上述两项费用后的余额作为城市廉租住房补充资金。年末增值收益分配科目一般无余额，如有借方余额，反映未弥补的损失。从以上规定可以看出，住房公积金运作所产生的收益，年终分配后不留余额，这意味着中心没有任何储备资金，如遇国家利率政策调整，公积金运作的收益减少，可能在提取过风险准备金后不足以支付管理费用，而中心大部分是自收自支的事业单位，此时人员经费往往无法保障，中心面临机构生存风险。
三、提高住房公积金财务核算管理有效性对策
（一）完善会计科目的设计
会计科目的设计是加强住房公积金财务核算管理的基础，要把握“简明、规范”的原则，即既能够简化会计核算，又要合理规范地体现会计信息。
1.合理整合“住房公积金存款”和“增值收益存款”
合理整合“住房公积金存款”和“增值收益存款”，就是把“住房公积金存款”和“增值收益存款”合并为一个“住房公积金存款”科目。一是将住房公积金管理中心在“风险准备、专项应付款和未分配增值收益”这三个方面的净收入合计为增值收益存款，二是明确增值收益存款与住房公积金存款性质上的统一性，二者作为管理中心可运行的资金，在资金运转上并没有本质的区别，因此，应合并为一个科目，以利于管理中心的会计核算。
2.规范保证金账户
为防范贷款风险而收取的保证金，账户应以中心的户名开立，这样方便管理和保证担保责任履行到位，同时应在公积金账目中进行核算，这样才能更好地适应业务发展和管理的需要。
（二）规范应收利息和应付利息的核算
1.单位贷款利息
“谨慎与实质重于形式”属于会计核算的基本原则，管理中心应该以此为原则处理单位贷款利息问题。对于无法收回利息的单位贷款，管理中心资产保全部门应该在予以核实的基础上，向上级财政部门提出停息挂贷报告，经批准后要求受托银行停止计息，管理中心财务部门同时停止对应收单位贷款利息进行核算。
2.定期存款利息
建议在一级科目“应收利息”科目下增设“应收定期存款利息”的二级科目（预提金额=存单金额×相应利率×当年已存期限），这能够使一年以上的定期存款，年末可预提定期存款利息。
3.明确应付利息的预提方法
在年终决算时，按照会计核算收入与支出配比原则，应该预提7月1日至12月31日这一期间的职工住房公积金利息。同时，把住房公积金会计核算年度和计息期间调整一致。
（三）正确处理抵贷资产
将抵贷资产纳入会计核算范围，增设“抵贷资产”一级科目，再按收回资产类别设二、三级明细科目。收回抵贷资产时，借记“抵贷资产”，贷记“逾期贷款”。资产处置后，按收到的货币资金金额，借记“住房公积金存款”，贷记“抵贷资产”。通过会计核算真实反映抵贷资产的来龙去脉，由财务部门管账，资产保全部门管物，部门之间定期对账，做到账实相符，确保抵贷资产安全、完整。
（四）明确和统一的贷款风险准备金的计提方式
各地的公积金资金都具备很大规模，而且逐年递增，风险金的计提是否合理，关系到相当规模的住房公积金增值收益的有效使用，在财务管理上不应含糊和留有余地。建议将“年度住房公积金贷款余额”改为“年末住房公积金贷款余额”，按照不低于年末住房公积金贷款余额的1%核定，设定提取的上限，即风险准备金充足率上限，取消按年度增值收益60%提取的方法，这样既保证风险准备资金具有一定的充足率，具有较强抗风险能力，又不过多地占用资金，使有限的资金发挥最大的住房保障效用。
（五）调整增值收益分配政策
年末，从实现的增值收益中提取“贷款风险准备金“和“管理费用”后增加一项“事业发展基金”，给中心留一定的发展调节资金，以备机构生存以丰补歉和用于事业发展的储备。分配后的余额部分可全部作为城市廉租住房补充资金。
总之，对于住房公积金管理中出现的新问题，就应该从政策层面和“完善会计科目的设计、规范应收利息核算、正确对待抵贷资产处理”等技术层面着手，不断提高住房公积金财务核算的有效性，以此保障住房公积金制度得健康运行。
参考文献：