高层住宅消防安全评估篇1
关键词：防火设计;性能化防火设计;人员安全疏散;高层建筑
abstract:inthepasttwodecades,withtherapideconomicdevelopmentandtheconsiderableprogressofscienceandtechnology,high-riseresidentialisbecomingoneofthearchitecturalformsofourcities.thedevelopmentofhigh-riseresidentialbuildings,tobuildingfiresafetydesignandfireextinguishingworkhasbroughtmanydifficulties,andalsoahugechallengetotheexistingbuildingfiresafetydesignspecification.therefore,tocarryouttheperformanceofthefire,istoensurethatthegeneraltrendofbuildingfiresafety.Keywords:Fire;performance-basedfiredesign;safeevacuationofpersonnel;high-risebuildings
中图分类号：S611文献标识码：a文章编号：
1.现行住宅设计中防火规范存在的主要问题
(1).《高规》中将住宅建筑划分为了一类高层和二类高层这两类，一类高层指的是十九层及十九层以上的普通住宅;二类高层为十层至十八层的普通住宅。规范对住宅类别的划分，只是根据层数来决定，但在高度方面却没有作任何规定。在这两类住宅的防火要求上存在着指标不统一、规定不明确的问题，没有给出一个完整的防火设计体系;另外，按《高规》中要求，住宅按照不同的组合方式，可分为塔式住宅、单元式住宅、通廊式住宅和跃廊式住宅等，不同类型对应着不同的消防技术规定，但是《高规》对这些不同类型的住宅并没有进行定量、准确的规定，组合方式不同就会产生不同形式的建筑类型，这样容易使设计者产生误解，影响建筑的防火安全性。
(2).安全疏散出口宽度和距离的要求比较粗糙、简单，不符合实际需要。一些规定在具体实行时与实际情况相冲突，比如设置连通阳台的通道问题等。此外，在现在的设计中关于逃生设施的一些问题根本没有加以考虑。
(3).对于住宅楼结构构件的耐火等级需达到的极限值，缺乏合理性，没有很好地根据住宅建筑的特征提出，且宽严度掌握得不好。另外，根据对传统建筑材料和构件组合进行试验得出的数据，己无法适应目前新型的建筑材料和构件形式的变化，严重制约了现代住宅建筑形式的发展。
(4).出于造价的考虑，目前我国只对超过loom的高层住宅楼和属高层建筑的高级住宅，规定安装自动报警和自动灭火系统。但是实际上，这种形式的住宅建筑在我国很少见，而绝大多数的住宅楼内又均没有设置这两种系统，假如住宅楼失火，只能依靠外部救援来进行安全逃生。
(5).现行处方式规范对各种住宅的内部装修材料应达到的耐火等级均作了规定要求，但对单个家庭内进行的家装实际上并没有真正的限制，因此必然会存在有火灾隐患。
作为建筑的一种类型，高层住宅楼除了具有建筑的一切共性外，还具有其自身的结构形式和特征。高层住宅楼防火设计是建筑防火设计体系中较为薄弱的部分，由于高度大、居民相对较为集中、以及环境的特殊性等，决定了其一旦发生火灾，将会带来巨大损失，后果惨重。因此，为了保护居民的人身、财产安全，必须高度重视高层住宅楼的防火安全问题。高层住宅楼的防火设计己成为建筑防火设计体系中一个相当重要的组成部分。
2.高层建筑防火设计的步骤
目前，高层建筑设计过程一般以美国防火工程学会(SFpe)“建筑物性能式防火分析与设计工程指南”为参考，分为7个步骤。其中各步骤之间紧密联系，最终形成一个完整的整体。
(1).确定工程参数
性能化防火设计的第一步就是要确认工程的建筑概况及有关的各项参数。首先要对建筑物各方面的信息有所了解，比如建筑的结构、形式及使用功能等，这些一般都是量化的指标，是进行建筑物防火设计的前提和基础。另外，对特殊的建筑物以及建筑的工艺特征等都要格外关注，使用功能不同的建筑，其使用者的特征和要求也不同。
(2).确定防火安全的目标和相关指标
性能化防火设计的安全目标是根据不同建筑物的社会目标、功能目标和社会大众对建筑物不同的安全期望，来制订的性能要求。建筑必须满足性能水平的要求，从而达到消防的安全目标和功能目标。这些参数一般也都能够被量化，还能加以计量。一旦确定了工程的参数，下一步就是要确定防火安全的总目标，这个总体目标应该是保证人员的生命财产、建筑的使用功能以及环境等都不致受到火灾的危害。
(3).确定火灾场景和设计火灾
建立火灾场景和设计火灾是性能化防火设计的重点，在这一部分中，不仅工作量大而繁重，而且对数据的要求较高，必须真实可靠。
火灾场景是对所设定火灾从开始引燃到火灾发展到最高峰，以及火灾由此对建筑物所造成的破坏的描述。建立火灾场景需要考虑火灾发生的概率因素和确定性因素，换句话说，该火灾发生的可能性有多大，假如真的发生了，火灾又是如何发生发展、蔓延和增长到最高峰的。
建立火灾场景时，需要我们考虑的影响因素有许多，例如:建筑物的周边环境、建筑的平面布局、结构和造型、室内火灾荷载大小及其分布状况、火源可能发生的位置、室内人员的数量及分布状态、消防设施的工作情况等等，一般情况下我们只考虑重要的、能够预测到的因素的影响，这主要包括:
．火灾发生前的状况:建筑概况、内部分隔、状态;
．点火源:能量、温度、时间以及火源与燃料的接触情况;(3)初始燃料:状态、表面积与质量比、热释放率;
．可能被引燃的燃料:周围的燃料、数量、质量、材质、分布;
．蔓延潜在性:超出室内、设施、面积大小(假设是在外面);
．目标位置:在火灾可能蔓延的途径上标明损失目标相关的物体及其体量;
．建筑使用者的特征及状态:清醒、睡着、残疾、年龄、有无经验等;
．其他一些关键因素:是否通风、灭火设施运行等。设计火灾是对某种特定的火灾场景进行的描述，可以用一些火灾参数来表现其发生、发展的特征，如热释放速率、火灾增长速率、燃烧产物等。一般采用火灾增长曲线来概括设计火灾的特征，每个火灾场景都应该具有其自身的火灾增长曲线。
(4).进行计算分析
对火灾的发生发展进行计算分析，不仅包括运用经验公式或其他的计算方法，也包括对火灾建立的物理模型和进行的模拟，根据上述设定的火灾场景，并利用相关理论，计算和分析火灾在特定条件下发展的态势和蔓延的途径。通过运用计算机软件进行模拟，可以形象的动态模拟出火灾的发展和蔓延过程、烟气的产生与扩散、消防设备的运作情况以及人员的反应和疏散过程等，并可以定量的计算出火场的温度、烟气的浓度和密度等重要参数，利用这些参数分析各种因素的影响，推断出火灾对建筑使用者生命财产造成的危害度，进而对建筑物的防火安全度作出评价。
(5).设计方案的确定
方案的确定可参考现有的“处方式”规范中的各种常用的技术手段，也可运用一些工程实践的总结和专家论证，确保设计人员采用的设计方法满足建筑防火安全的要求，并能被人们接受。
(6).提出和评估方案
在对火灾进行评估时，首先应提出多个防火安全设计方案，并确定出最佳的防火设计方案。对火灾进行评估是一个不断循序反复的过程，在此过程中，主要要求能够证明所采用的防火方案是合理有效的，并能够达到一定的安全等级。在这一部分中，需要强调建筑防火安全的整体性，由于在工程设计的过程中，可能会出现不同技术工种对建筑性能要求相冲突的情况，因此对建筑物的整体防火安全性进行评估是必须的，比如对建筑内的火灾发生发展、防排烟系统、人员安全疏散以及火灾报警、扑救等方面。
(7).方案优化选择，确定最终设计方案所制定的防火设计方案能否被批准，关键要看设计和分析报告是否合理。该报告一般要包括概括分析和设计过程中的全部步骤，并且报告分析和设计结果要尽可能满足各方的要求。
5.参考文献
[l]李引擎.绿色住宅的防火安全[J].工程质量，2005，12:35一37.
[2]刘洋，刘爱英.推行建筑性能化防火设计势在必行[J1.安全，2006，5:8一10·
[3]王军，赵成泉.现代城市高层建筑防火设计的思考[J].城市管理与科技，2001，3(3):37一39.
[4]包东华，刘建新，刘铁峰.论高层住宅防火设计[J].中国住宅设施，2003，08:32一33.
[5]吴先强.建筑性能化防火设计探讨[J].中国西部科技，2008，07(24):36一37.
高层住宅消防安全评估篇2
关键词：住宅工程质量投诉主要问题产生原因预防、减少对策
随着我国住宅产业的快速发展，房价的迅速提升，购置一套住房已成为普通市民最大的消费，因而人们对房屋住宅质量的要求也空前提高。住宅工程质量直接关系到广大人民群众的切身利益，日益成为社会广泛关注的热点、焦点，随之而来的住宅质量投诉与日俱增，住宅质量已经成为关系社会稳定的大事，政府质量监督管理部门要花费大量的时间和精力来处理这项工作。为此，对房屋建筑工程质量投诉问题进行分析研究显得很有必要。
一、引起住宅工程质量投诉的主要问题
据统计，住宅工程质量投诉主要集中在以下几类。
（1）房屋裂缝。
（2）渗漏。
（3）抹灰层脱落。
（4）房间内几何尺寸和门窗几何尺寸不变。
二、工程质量投诉的原因
（1）工程存在质量缺陷。
（2）责任主体单位信用缺失，规避责任，激化矛盾，导致投诉。
（3）投诉人片面、盲目维权。一些投诉人以房屋质量缺陷为借口，不配合责任主体单位处理，而是提出超过处理范围的索赔要求，只赔钱，不维修，进行多头、反复投诉。
（4）投诉处理无成本、时效快。在信息高速发展的社会里，投诉比到法院去要快得多。且投诉是无成本的。
（5）偏信他人的夸大说词，唤起投诉欲望。
三、预防、减少住宅工程质量投诉的对策
（一）树立工程质量观念、建立工程质量意识，是预防和减少工程质量投诉的前提。
参与建设的各方责任主体必须树立科学发展观，房屋建设必须坚持可持续发展、全面发展、节约型发展，必须用全寿命周期的投入产出来评价工程建设的质量。特别是建设单位作为建设过程的第一责任人更应如此，工程前期建设理念的起点、标准必须高，并把这一目标落实到建设参与的各方，形成合力，从而完成预期的目标——建设、施工等单位获得合理的经济利益，用户对房屋的安全及使用功能满意，城市添亮增色，达到多方共赢的结果。
要更新工程质量观念，就要树立质量安全、质量和谐、质量效益、质量幸福观念。要认识到工程质量关系生命安全，工程存在严重缺陷不仅可能造成建造过程中的安全事故，而且可能造成使用过程中的安全事故。工程质量关系社会和谐，工程的严重质量缺陷会造成安全事故；功能达不到要求会引起消费者的不满；造成群体性上访，甚至引起社会动荡。工程质量关系生活幸福，工程质量有问题可能缩短工程寿命，或者使用不久就要返工重修，影响使用效果，造成重大经济损失。工程质量关系生活幸福，工程存在缺陷、性能不稳定，在使用过程中可能问题不断，给消费者增添烦恼。为社会提供好的建设产品是建设之本，建设产品的质量和品质是建设产品之本。建设者必须树立“质量在我心中，质量在我手中”的理念。
（二）强化过程控制，加强通病防治，致力技术创新是预防、减少质量投诉的基础。
参与建设各方责任主体必须制订详细、周密、可操作的计划，严格执行国家规范、标准及工程建设的地方规定，各自建立健全质量保证体系，规范质量行为，加强整个作业过程的质量监管，确保工程质量。
必须加强住宅工程质量通病的防治工作，对于现浇板开裂、墙面屋面渗水等顽症，应找出病因，确定办法，强制实施，预防为主，防治结合，尽可能避免问题的出现。同时，积极利用新技术、新材料、新工艺、新设备，消除由于原有技术、材料、工艺、设备落后、不足造成的质量问题。同时加强对“四新”应用过程的经验积累，防止新的问题产生，如外墙保温材料的使用等。
（三）推行分户验收，强化竣工验收监督管理是预防、减少质量投诉的有效途径。
推行住宅工程分户验收的根本目的就是为了预防、减少质量投诉。由于现在建筑工程大多数还是以手工操作为主，质量的均质性难以控制，先前检查以抽查为主，质量问题不能全面发现，老百姓怨言很大，对于施工、监理单位也难以追究责任人。实行分户验收制度，能够全面检查房屋建筑的质量状况，把质量问题消除在竣工验收前；竣工验收是检验工程质量的最后一道关口，把好工程竣工验收关，严格工程竣工验收监督管理，能够有效地防止住户拿到“带病”的房子。
（四）房屋住宅工程质量问题评估是处理质量投诉的基础。
作为一种价值很大的特殊商品，房屋建筑同其他产品一样可能出现质量问题，房屋建筑一旦出现质量问题，住户提出的索赔少则数千，多则上万，对质量问题的处理造成很大的障碍。为解决这一问题，北京市建委做了有益的尝试，建立房屋住宅工程质量问题评估体系，对于出现的质量问题由中介机构给出定量的经济评估，作为经济赔偿的依据，减少扯皮，加快质量问题的处理。这种做法值得研究、总结、推广。
（五）推行建设工程质量保证金和保险制度是处理质量投诉的有效保障。
现如今有一部分开发企业或者打一枪换一个地方，或者由于经营原因被注销，一旦房屋在使用过程中出现质量问题，住户很难找到责任单位，即使投诉到建设行政主管部门，由于没有资金保障，处理起来也要费很大的周折。对于工程质量投诉处理而言，应建立起一套强制性的工程质量保证保险制度，而非一般的工程质量责任保险，因为工程质量保证保险是承保投保人因其建造的工程有质量缺陷而产生的对工程本身的赔偿责任，如整改、返修工程的赔偿责任。这样做一方面可以通过浮动费率优胜劣汰，使投保人自觉提高工程质量，减少工程质量问题的发生。另一方面，在出现工程质量问题后，可以要求保险公司承担相应的修复或者赔偿责任，避免一些质量问题责任方的推诿扯皮，大大提高工程质量投诉处理的效率。
参考文献：
高层住宅消防安全评估篇3
keywords：buildingswithfewfloorsnecessityprobabilityfirecontroldesign
《建筑设计防火规范》（gbj16-87）(2001年版)第四节，第8.4.1条的规定：“超过七层的单元式住宅，超过六层的塔式住宅.通廊式住宅.底层设有商业网点的单元式住宅;应设计室内消防给水”。从这条规范,很多设计人员得出“不超过六层的所有住宅(包括底层带商业网点),不超过七层的单元式住宅;可不设计室内消防给水系统”这一结论。另外，《建筑灭火器配置设计规范》（gbj140-90）(1997年版)第一章，第1.02条规定：“本规范不适用于九层及九层以下的普通住宅”。从而使绝大部分的低层住宅楼（六层及六层以下）处于完全不设防状态,而我国的绝大多数城市居民是生活在这种不设防的六层及以下的住宅中的。笔者认为,随着社会经济的发展和居民生活水平的提高,低层住宅也应设计消防系统。
一.设计消防系统的必要性
1.随着人们生活水平的提高,家庭中的电器用品越来越多;装修档次越来越高;气体能源的使用越来越普及;从而使发生火灾的可能性.危险性也越来越大。
1.1.家用电器越多,用电负荷越大,再加上大多数装修施工的并非是具有资质的家装公司,而是没有经过系统学习的个体水电工人。电气施工相当不规范,导致由于电路故障发生火灾的事件屡屡发生。
1.2.装修档次越高,采用的可燃.易燃物品越来越多。家装物品火灾危险性大致如下:油漆(乙类),地板.天花衣柜书桌等木质家具(丙类),窗帘等纺织品(丙类).这给火灾的发生.蔓延埋下了很大的隐患。
1.3.随着生活水平的提高,人们逐渐舍弃了木柴.煤等的能量来源,转而采用更为清洁.方便的能源例如煤气.天然气.液化气等。显然,气体能源比固体能源要易燃得多,而且,一旦发生火灾而不能及时被迅速扑灭,气体能源供应系统随时有发生爆炸的可能,使火灾变得更加难以控制,给生命财产造成极大的损失。
2.随着收入的增加,家庭中贵重物品越来越多,一旦发生火灾,造成的损失也越来越大。
据新闻报道,一般家装的花费在五万至十五万之间,高档的则花费更高.家庭中的奢侈品(摄像机.数码相机.家用电器).工艺品.收藏品的价值少则几千,多则上万。现今,一个中档住宅楼发生火灾所造成的损失是很惊人的。而且,发生火灾不可避免地会造成人员伤亡,这部分的损失是无法用金钱进行评估的。
3.一旦发生火灾,消防车难以及时到达和进行灭火扑救。
消防规范规定，消防车必须在接到火灾报警10分钟之内赶到现场。但正常情况下，人们发现火情并进行报警，是在火灾蔓延了相当长时间之后;再加上天气恶劣，交通拥挤，消防通道堵塞等不可预见因素，消防车很难及时到达火灾现场。另外，由于现在家庭的防盗措施严密，在房主不在现场的情况下，消防队员难以及时进入室内进行扑救。所以，学习高层建筑灭火经验，立足于自救，设计室内消防系统，是必要的。
二.设计消防系统的可行性
消防规范之所以未要求所有住宅都应设计消防给水系统和灭火器系统，笔者认为主要有两条原因，a：相对于其他建筑，住宅遭受火灾时所造成的损失较小；b：住宅楼的投资相对较小，如果增加消防系统，势必增加投资，进而增加开发成本。对于第一条，笔者已在必要性中作了详细地说明。至于增加投资成本，随着住宅小区化的实施，人们对于住房本身之外的投资越来越认同，如小区绿化，保安措施，电子监控等。为了维护生命财产的安全，增加部分消防投资，笔者相信，住户是会认同的。另外，随着消防器材的进步发展，在保证安全的前提下，消防投入成本也在逐渐地降低。消防投资只占整个投资中很小的一部分，但它能够起到的作用是显而易见的。
三.具体设计方法的讨论
在国外，有在低层住宅中设自动喷淋灭火系统的例子（主要用于高档公寓和别墅），而我国的《消办字（1996）108号文》规定，别墅宜设计消防卷盘，别墅宜设计自动喷水灭火系统。但这种做法造价太高，仅适用于部分高档住宅，不适合于大面积的推广，也不适合我国的发展中国家的国情。在我国，应考虑灭火效果与经济条件相结合的最佳方法。
1.方法一：按目前七层带商业网点单元式住宅楼的做法，在屋顶设置消防水箱储存十分钟的消火栓用水量，另每层设置室内消火栓，层层设置灭火器。
这种做法对于消防安全固然是很好的，但增加水箱容易影响建筑物的美观，水箱也难以管理。而且此方法对于投资的增加是相当大的，除非有相当的经济实力，一般情况下不是很适用。
2.方法二：层层设置灭火器，不设计室内消火栓系统。
此方法投资很小，但灭火器的灭火能力有限，难以保持持久的灭火能力，故此方法不适用。
3．方法三：仅在一.二层设室内消火栓，水源由市政管网提供，楼顶不设消防水箱，另外，层层设置灭火器。设计参数：消火栓用水量5l/s,单枪流量2.5l/s，同时使用2支水枪，水带长度25米。
根据建筑设计规范，六层楼的地面的高度一般距室外地平15米左右（层高2.8米左右），利用25米水带的长度加上充实水柱的长度，能保证设于一.二层的室内消火栓对所有楼层（七层及七层以下）进行灭火。现今，各大中城市的市政管网压力保持在0.25-0.30mpa之间,基本能够保证所到达楼层消火栓的充实水柱。在市政压力不够的地方，可以在管道上设计管道泵进行加压，以达到压力要求。需要注意的是，设计时必须保证来自不同立管的两股水柱同时到达同一单元内的任何部位。而市政管网完全能够保证灭火时间内的用水流量。其实，仅在一层设置室内消火栓已能达到消防要求，之所以一.二层都设，是考虑到万一失火，两层消火栓可以在短时期内达到灭火效果，进而降低损失。再加上灭火器的使用，完全能达到扑灭火灾的要求。此方法相对于方法一，可以节约很大的投资，但从灭火效果上来说，并不比方法一逊色。
4.方法四：仅在一.二层设室内消火栓，水源由市政管网提供，楼顶不设消防水箱，不设置灭火器。
此方法就是方法三不设置灭火器。可以节省下灭火器的投资。但室内消火栓的使用要经过一定的培训，而且使用的人员需要一定的体力保证。所以，笔者认为，在住宅消防系统中，灭火器的使用还是很有必要的。
四.结论
随着我国经济的发展和人民生活水平的提高，以及人们对自身生存质量要求的不断提高，在所有低层住宅中设计消防系统，是非常有必要的。而本文方法三所提供的设以室内消火栓和灭火器的消防系统，是能够满足人们的这一需求的。
参考文献
[1]《建筑设计防火规范》（gbj16-87）(2001年版).北京：中国计划出版社，2001
[2]《高层民用建筑设计防火规范》（gbj16-87）(2001年版).北京：中国计划出版社，2001
[3]《建筑灭火器配置设计规范》（gbj140-90）(1997年版).北京：中国计划出版社1997
高层住宅消防安全评估篇4
关键词：住宅改造；日本；无障碍
中图分类号:F287.8文献标识号:a文章编号:2306-1499(2014)07-0002-02
住宅改造这个词来源于日本，由于现存的日本很多住宅是按传统的3尺(910mm)模数开间进行空间构造的，其中的防水、防潮处理、地面装修和储藏空间形成多处高差，并且日式生活方式的榻榻米、浴缸、便器等上下水构造等，包含着诸多不利于老年人和残障人士的因素。所以日本就出现了大量的住宅改造工程。
1.住宅改造的概念
住宅改造是指为减轻人类由于身体的不自由在居住生活中所遇到的障碍，采取的相关辅助手段。作为无障碍设计基础的住宅改造系统，从理论到实践的问题和课题堆积如山，所以急需专业人士的改进。由于住宅改造需要由建筑、医疗、保健、福利、教育、消防等相关领域协调实施，因此还必须设立专门的制度和部门。
实际进行住宅改造和规划时，需要无一遗漏地收集必要信息，还要多查看相关部门之间共享的资料。在日本进行住宅改造，首先要收集现存住宅的开间划分数据，开门和通道的有效宽度，并计算高差。然后，再带入身体残障居住者的生活流线，对住宅是否有可能提供无障碍生活环境进行评估，从多方面考虑住宅改造的方法。如果使用者残障程度为可在住宅内扶墙行走等可行走程度，则只用进行简单的改造。但如果在住宅内需要使用轮椅，则需要进行包插增建、改建在内的大幅度住宅改造。在最大限度尊重残障居住者主体性的同时，重新构筑残障者与同居人的居住环境。
2.住宅改造过程中的问题和对策
以下是在住宅改造过程中可能会面对的问题和对策。
第一个问题是职业部门的基本认识不足、使用者和使用者家人理解不足。对策是提供教育、在职研修，提供资料、参观体验、恳切说明。
第二个问题是使用者、家人不参加商谈，不访问住宅很难进行评估，访问次数少信息不足，团队的职业构成不均衡，医疗、保健、福利机关难以进行协同作业，不同职业意见不一致，专业术语难以互相理解。对策是进行电话商谈，相关专业团队到家里商谈，需要能够对生活整体进行掌握的专业人才，培养专业协调人员，地区职业部门、医院的联合体制，团队访问评估，现场研修，通过小组会议确定共通用语。
第三个问题是施工者单独完成规划和设计有困难，改造资金不足，无障碍部件不足，器械无法随病情变化而变更。对策是建立包含设计者的整治系统，补助金准备充分，启动资金多，认识开发信息网络，辅助器械的租借、回收再利用。在英国，1996年规定了残障者设施补助金必须改造的工程。内容包括使住宅内外间的出入更加便利。例如，拓宽大门，设置坡道确保残障者和其他居住者的安全。例如，房屋经过特殊改造，无人陪伴的残障者能够安全独自生活，另外还能提供更好的照明措施。并且为残障者提供寝室、厨房、厕所、浴缸或淋浴设备的进出途径，或进行改造使之便于使用。例如，设置楼梯升降机或在一层设卫生间。为残障者改进取暖和照明设备的操作。并且使残障者可以和照顾者共同居住。
第四个问题是实施过程中的居住场所难以保证，缺乏从事小规模改造的施工者，施工者不同、预算不同，为确立效果测定手段。对策是考虑施工进程、确保居住场所，引入志愿者工匠，综合预算、参考标准金额计算，团队评价、意见处理、再评价。
3.住宅评价
无论是新建还是改建，住宅评价都要考虑一些同样的问题，如了解使用者的日常生活方式、他们的生活目标、居住环境、家庭关系、经济状况。其次，需要确认的基本内容有：
确保隐私。
改造经费和支付方法。
专用空间和家庭公用空间。
维护、管理经费。
无障碍环境整治是符合所有人理想酌。近年来，虽然关于老年人和残障者的问题日益关注，并且也积累了住宅改造的技术经验，但老年人和残障者的特征不能一概而论。
在此，以肢体不便者为中心，将住宅评价的相关信息整理如下。身体机能评价：住宅评价前最重要的是对自身的身体机能进行评价。即在明确自身身体机能状况的基础上，来决定所需的辅助工具及环境改善的方法。对身体机能的把握可从下述若干项进行审查：①身体平衡能力；②撑起身体的高度（在地上是否可以，在椅子上是否可以）；③上肢到达的范围（到头。e，到肩，到胸）：④于使用指尖相关的动作（使用卫生巾，拧毛巾等）；⑤于全身相关的动作（更衣，洗浴，理容等）；⑥可否乘轮椅越过高差；⑦所用的辅助工具和身体尺寸。
4.日本的支援制度
从安置无障碍用具，到大规模的施工，住宅改造的技术每年都在开发和更新，因而把握最新动向对其进行有效利用非常重要。所以在日本制定了多种支援制度，这其中包括经济援助（资助和融资等）、技术援助（窗口商谈和派遣专家等）。另外还包括与无障碍用具相关的购买费用的补贴和贷款等。
东京都的老年人在住宅改造事业中所接受的政府援助如下：经判断具有护理保险所规定的自理生活能力，且日常生活困难，住房需要改造65岁以上的老年人。对其进行援助的内容包括安装扶手、消除高差、改装地板使其防滑并使移动顺畅、改装拉门、改换坐便器和其它附带工程。支付限额为20万日元，其中本人只需承担1成。另外经确认需要支援或护理的人，政府对其还进行额外的补助，浴缸换装工程支付379000日元、坐便器换装工作106000日元、漱洗台换装工程156000日元。
从1974年联合国提出“无障碍环境”概念以来，国内外针对无障碍设计的研究一直方兴未艾。无障碍建筑设计主要从建筑的角度入手，来研究如何让残障人士能顺利和安全的使用所有建筑。无障碍不应只局限与环境的无障碍，应同时强调人的观念这个软环境的无障碍。从配套设施到整体设计要处处体现对残障人士的关爱，才真正能让残疾人感到心理上的无障碍。
高层住宅消防安全评估篇5
高层住宅是城市人多地少和高地价的产物，其兴衰受市场经济的制约。我国从上世纪70年代开始发展高层住宅，到底90年代，高层住宅已在各地大量兴建。因其与多层、高层住宅比较，具有特别的优势，既适应现代居住生活要求，又可在一定程度上提高土地利用率、节约土地资源，成为当前和未来住宅中一道亮丽的风景线。
1、土地资源有限的情况下，将地面留给草地、树木、营造好的居住环境。层住宅小区的园林景观设计，绿化率达35%与建筑规划完美的结合，达到合谐统一。巧妙的规划建筑位置，灵活地获取不可多得的美丽景致，产生高楼揽胜的特殊效果。极大地满足人们居家景观的需求，充分体现了现代住宅的人性化理念，使高层腾出更多的空间来布置设计园内的景观效果。而房子则向高空发展，为城市居民寻求更多的生存空间与更好的生存环境，这也是近年来高层逐渐被市民接受的根本原因。
2、单体设计高层的独特性。高层的采光、通风、朝向皆佳，户型个性强，立面上多和建筑风格的引用，使市民彻底改变了高层既是筒子楼的印象，漂亮挺拔的立面令多少人回味无穷，设计的不断优化、房型不断的改进使高层的住房率提高不少，使市民购高层房经济上的划算大大提高。一梯两户、三户或两梯三户的高层住宅，增加了私密性，减少了住户之间的相互干扰。
3、高层既弥补了多层住宅低层潮湿、上下楼不便、视野狭窄的缺陷。在我们的日常生活中人们已经渐渐亲自感受到在高层住宅生活的舒适惬意。住在高层的居民还可以享受到比多层住户更多的新鲜空气和开阔的视野。
4、高层建筑为城市增加现代感、时尚感，科技创新无论在建筑的外观还是内在品质提升方面都发挥着不可估量的作用，有的甚至让我们感叹原来现代化生活近在咫尺。
二、解析大部分消费者对于高层住宅所存在的疑虑
分析近些年，随着邢台市房地产行业的快速发展，从规划、建设水平上都有了很大的提高。而人们的居住环境也逐步的从平房住宅到多层住宅，到现在已逐步转向高层，这需要一个接受和适用的过程。当人们从小平房转入多层住宅的时候也是经过近五年的适用度，而面对现在由多层转入高层也需要这个过程，为什么需要这个过程？而客户疑虑是什么？
分析其中的原因，主要有：
⑴、大部分消费者认为高层住宅公摊面积较大，价格偏高。
⑵、大部分消费者认为带电梯的住宅物业管理费用高。
⑶、大部分消费者认为高层住宅的供水系统存在问题。
⑷、还有部分消费者认为高层住宅在发生地震等自然灾害时风险更大。
其实，这是我们认识到的一些小“问题”在经过传播后形成扩大效应，从而在我们的心理上形成的一些片面的“常识”。对于这些问题我们这样看待：
⑴、高层住宅在建筑形态上有多种类型，主要有一梯多户的塔式住宅与一梯两户的板式住宅。前者公摊面积大一些，而后者比多层仅仅多分摊一点电梯间的面积，其余与多层住宅一样。我市正在建设中的高层、小高层住宅主要是板式住宅，公摊面积都比较小。公摊面积都是为业主本身来服务的，面对公摊面积与所享受的服务来说也绝对是物有所值的。
⑵、带电梯的住宅物业管理费仅仅多交一点电费，其它与普通的多层住宅一样。
⑶、目前麒麟郡高层住宅的供水形式为地下加压泵形式，每7层由一个单独的水泵进行水压输送，楼层越高水泵压力越大输送水的高度也就越高，简单的说就是住在一层和顶层在用水方面是没有区别的；我们的项目采用目前最先进的无负压系统，由市自来水公司负责设计并施工，由于无负压没有水箱，所以就不存在贮水污染问题。目前的高层供水系统已经非常成熟，是不会出现消费者们所担心的问题的。
⑷、至于自然灾害的影响，现代建筑都能抵御7—8级的强烈地震，而且楼层越高的住宅对地震的抵御能力越强。
除了这些微不足道的不利因素，居住高层住宅的心理体验与健康指数能带给我们更多更珍贵的财富。
1）、高层住宅作为一种高档物业，带给业主的地位与尊崇感受是普通住宅无法比拟的。随着中国市场经济与改革开放的发展，居住的区域与住宅的形态将是体现一个人身份与层次的主要（甚至唯一）标志。
2）、高层住宅开阔的视野让业主及其家人每天心情开朗，心胸宽广。心情好了，心胸宽了，事业自然更加成功，孩子也能健康成长。
3）、高层住宅的健康指数更高。在2003年建设部与《中国房地产报》报社联合组织的中国健康住区的评选活动中，通风和采光是六大指标中的两大指标。通风在"非典"过后越来越被社会所关注，而采光是北方老百姓最关心的问题之一。高层住宅，特别是板式高层住宅，具有最佳的采光、通风效果，为一家人的健康生活提供了保证。
高层住宅消防安全评估篇6
1、项目名称：居住小区（暂定名）
2、可行性研究报告的编制依据：
（1）《城市居住区规划设计规范》
（2）《a市城市拆迁管理条例》
（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》
（4）《住宅设计规范》
（5）《住宅建筑设计标准》
（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
（7）《城市道路绿化规划及设计规范》
（8）《高层民用建筑设计防火规范》
3、项目概况
1）地块位置：该基地东起，南至路，西至路、北至，围合区内土地面积约平方米，该地块属a市类地段。
2）建设规模与目标：
土地面积：亩（平方米）[]
容积率：
开发周期：
土地价格：元/亩（a市国有土地使用权挂牌出让起价）建筑面积（预计）：总建筑面积：㎡
3）周围环境与设施
（1）步行约10分钟可至a市中心。
（2）西侧为市城市中心景点。
（3）东侧为城市绿化带，南侧为广场。
（4）西南靠近a市小学。
（5）北面为a市人民银行。
4、项目swot分析
优势及机会
(1)该项目地处a市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。
(2)a近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。
(3)东侧的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。
(4)周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。
(5)拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。
(6)该项目以毛地出让，起价元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。
(7)该项目规划定位为a市第一个小高层住宅小区，我公司在b市开发小高层的经验可以为之借鉴。
(8)我公司与a市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。
(9)物业管理公司在a市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。
(10)拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。
劣势及威胁
(11)拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。
(12)a市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。
(13)市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。
(14)外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。
(15)规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。
(16)小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。
(17)该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。
(18)花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。
(19)拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。
(20)周遍的生活配套设施及交通不够完善。
二、市场分析
1a市概况（参考）
a市位于河南岸，面积平方公里，人口万。
生态环境优良。境内有部级森林公园、部级野生动植物保护区、部级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56％，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。
投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网；水运以长江干流的重要港口——a港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，a港泥洲新港区一期工程已动工；通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。
项目所在区位于江中下游南岸，与b市接壤，是a市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。
2a市房地产住宅市场分析
a市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，a市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。
二oo三年，a市房地产业主要特征表现在以下几个方面：
表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。
表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。
表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。
表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。a市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。
表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市gdp增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元；房地产业上缴国家税收2800万元。
对今后市场的预测：
---—从购房能力看
伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。
——从投资角度看
由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。
——从消费结构看
随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。
——从需求关系看
根据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，a市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。
3、主要竞争项目分析
住宅小区详细情况如表：
项目套数建筑面积（万㎡）平均单价（元/㎡）位置
向阳小区1500221400宝山路
新华小区78581344黄河街
银河小区1701460银河街
成光小区1301400学院路
太阳神小区5006.91508英雄路
部分商业网点详细情况
项目面积㎡单价元/㎡位置
汇丰花园40~~804000~5600新城区
秋爽花园50~~705000~12000市中心
碧苑小区36~~506800建设路
桃园小区车库550秋浦路
荷花村车库550建设路
三、项目财务分析
（一）、拆迁成本分析
围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房（实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，
拆迁公司拆迁安置房一栋，30户）。其它房屋均为二——四层。
根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。
拆迁成本估算：
按照a市《城市房屋拆迁管理办法》规定和拆迁补偿评估报告。
1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元
2、经营性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
3、附属物（水、电、电话、空调以上其它）
住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元
4、室内装饰：34929平方米*80元/平方米=2794320元
5、阁楼、围墙院内地坪等：
34929平方米*48元=1676592元
6、搬家费、临时过渡费等：
1）、搬家费：
住宅：200户*300元=60000元
经营性用房：9户*500元=4500元
小计：64500元
2）、过渡费：
住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元
经营性用房：600平方米*16元/平方米*6个月=57600元
小计：632535元
其他费用
3）、管理费，委托拆迁费：
34929平方米*15元/平方米=523935元
4）、房屋拆迁评估服务费费：35000元
5）、奖励：
34929平方米*100元/平方米=3492900元
上述所有费用小计：38533208元，折抵每平方补偿金额为1103.18元。
按照a市人民政府令，对a市城市区域内房屋拆迁，在2003年上半年尚可以执行，自省《城市房屋拆迁管理办法》，在2003年7月1日开始执行后。a市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。
1103.18元/平方米+100元/平方米=1203.18平方米
1203.18元*34929平方米=42025874.2元
（二）建筑成本分析
对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000㎡，建筑面积：2000㎡。
主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在路靠近小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基本同s小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三栋12层住宅建筑面积：29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡，合计建筑面积：17906㎡。
地块内大致布置
一栋15层29.4*13.8*15层；
一栋12层29.4*13.8*12层；
三栋12层40*15*12层；
一栋15层40*15*15层；
占地面积：3211㎡，建筑面积：41554㎡
总占地面积：5861㎡，建筑密度：20.7%
总建筑面积：61460㎡，容积率：2.17
高层均设计地下室，面积为4861㎡，总户数约为297户。
建设成本估算
（一）、工程前期费：
1、拆迁成本
2、土地出让金
3、城市基础设施配套费：61460㎡*50元/㎡=307.3万元
4、人防基金：配套建地下室
5、规划技术服务费：56160*1.4+5300*2.2=9.03万元
6、墙改：61460*8=49.168万元
7、散装水泥：61460*2=12.29万元
8、白蚁防治费：61460*2=12.29万元
9、质量监督费：61460*2=12.296万元
10、施工图审查：61460*1=6.15万元
11、防雷审查：61460*1=6.15万元
12、消防审查：
13、文物：0.2万元
14、规划设计：10万元
15、建筑设计：2000*12+59460*30=180.78万元
16、地质勘探：61460*2=12.29万元
17、测量定位：10万元
18、煤气增容：2500元/户
19、供水管网配套费：20元/㎡
小计：627.93万元（18、19项代收代缴，未计）
（二）工程成本
1、桩基：59460*100元/㎡=594.6万元
2、地下室：4861*600元/㎡=291.66万元
3、主体：59460*900+2000*500=5451.4万元
4、电梯：9栋*50万元/栋=450万元
5、室外水电气工程：61460*50=307.3万元
6、小区绿化、道路等工程：61460*60=368.76万元
7、监理费：6337.66*1%=63.38万元
小计：7527.1万元
总计、8155.03万元
（三）项目费用分析
依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为：
小高层住宅1900元/㎡商铺6000元/㎡地下车库800元/㎡
销售收入住宅1900*56160=106704000
商铺6000*5300=31800000
地下室4861*800=3888800
总计：142392800元
营业税及附加142392800*5.5%=7831604
各项费用142392800*4%=5695712
总成本：拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本
=42025874.2+81550300+7831604+5695712+x=137103490.2
毛利润：销售收入—总成本
=142392800-137103490.2
=5289309.8元
高层住宅消防安全评估篇7
一、办理工程质量监督注册手续
工程开工前，建设（开发）单位应持相关资料到市建设工程质量安全监督站（以下简称市监督站）办理工程质量监督注册手续。经审查资料齐全后，市监督站颁发《省建设工程质量监督登记证书》，并安排质量监督小组。
二、监督方式和重点内容
（一）监督方式
1、质量监督小组日常抽查；
2、市监督站统一组织的监督巡查或集中检查；
3、地基与基础、主体分部验收及竣工验收的监督。
（二）监督检查的重点内容
1、工程开工前应具备的条件
（1）具有正式施工图纸并通过图纸审查；
（2）施工、监理单位具备相应资质；
（3）施工安全保证措施到位。
2、地基与基础、主体分部质量验收
（1）形象进度掌握
①地基质量验收：工程土方开挖至地基设计标高并将浮土清理干净；
②基础工程验收：工程施工至±0.00标高（高层建筑除外）时，完成土方回填；
③主体工程验收：主体封顶，填充墙完成。
（2）程序要求
①质量技术资料审查：基础、主体验收前，施工、监理单位分别将质量技术资料报至监督人员，须经审查合格。主体验收前混凝土强度必须抽测合格。
②监理（建设）单位组织勘察、设计、施工等单位进行质量验收，并通知质量监督人员参加。
③质量监督人员对地基与基础、主体结构质量验收的条件、组织形式、验收程序、执行标准等情况进行现场监督，合格后方可进入下道工序施工。
3、竣工验收
工程竣工验收由建设（开发）单位负责组织实施，市监督站对工程竣工验收实施监督。竣工验收应达到以下主要条件：
（1）完成工程设计和合同约定的各项内容。
（2）勘察、设计、施工、监理单位按规定提出质量检查或评估报告，并经各单位责任人员签字认可。
（3）有完整的技术档案和施工管理、质量保证资料。
（4）规划、消防、环保部门验收合格，出具同意使用文件或证明。
（5）在竣工验收过程中，市监督站对验收的组织形式、验收程序、验收内容和验收标准的执行情况及评定结果进行监督。
三、回迁住宅工程的基本质量要求
（一）回迁住宅分户内部分工程项目可根据回迁要求进行甩项装修，但应符合以下要求：
1、可以甩项验收的项目有：除厨房、卫生间、阳台间其他房间的地面面层、墙面和天棚涂料面层、内门、壁橱、博古架等，但涂料基层必须做好并保证墙面、内墙面、天棚平整，线角顺直。
2、不得甩项验收的项目有：厨房、卫生间、阳台间的装饰、安装工程，楼梯栏杆或防护栏杆、住宅公共部位、建筑电气分部工程。
3、未封闭阳台内的上下水工程应进行保温处理。
（二）回迁住宅建筑应用的主要建筑材料应符合图纸设计要求，如在施工过程中因故需要改变，应征得原设计单位同意，并出具书面变更证明。地基与基础、主体结构分部必须使用预拌混凝土。
（三）住宅建筑的屋面、外墙等部位应进行保温处理，符合工程节能设计要求，太阳能必须按照图纸设计要求安装到位。
（四）质量保修：对回迁住宅建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷予以修复。在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：
1、地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
4、电气管线、给排水管道、设备安装为2年；
5、装修工程为2年；
6、其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定；
7、保修期从工程竣工验收合格之日起计算；
8、回迁住宅工程在保修期限内出现质量缺陷，建设（开发）单位应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修；
9、施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任；
10、保修费用由质量缺陷的责任方承担。
四、竣工验收备案
建设（开发）单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报市监督站备案。符合要求后，市监督站发放《竣工验收备案表》，此表为办理房屋产权的必需资料之一。
高层住宅消防安全评估篇8
关键词:项目经理，安全管理，危险源识别
abstract:thisarticlewithahigh-riseresidentialbuildingengineeringsafetyconstruction,forexample,theprojectmanagerofthesafetymanagementprocess,fullyforsafetyriskassessment,andputforwardthecorrespondingcountermeasures,effectivelypreventtheconstructionofallkindsofaccidentshappen,guaranteethesafetyofproduction,tobeabletoprovidesomehelptothesimilarproject.
Keywords:projectmanager,securitymanagement,hazardidentification
中图分类号：tU714文献标识码：a文章编号：
“安全第一,预防为主,综合治理”是每个建筑施工企业必须严格遵守的安全生产方针。安全管理的对象是生产中的一切人、机、料、环境的状态管理与控制，是一种动态管理。项目经理作为项目安全管理的第一责任人，对工程安全管理的认知态度和具体措施将决定项目安全管理的整体水平，直接关系到项目管理的成败。只有将施工中客观存在的重大危险源完全处于受控状态,有效预防了施工中各类安全事故的发生,保障了安全生产。
1、当前建筑施工安全管理存在的问题
当前工程施工安全管理存在的主要问题为:安全生产规章制度、操作规程落实不到位，现场违章指挥、违章作业违规分包现象十分严重;各级安全生产责任制落实不到位;特种作业无证上岗现象时有发生;现场安全设施生产设备等维护保养及定期检测不及时，超载、超期、带病运行现象频繁，造成了较大事故隐患。违章和冒险作业。设备实体严重磨损，装置、仪器、仪表的失灵、失准、不可靠。恶劣的气候冒险施工，施工环境恶化。事故隐患排查不力,隐患不整改治理。事故隐患整改监管不力、走过场等。
2、工程概况
某项目住宅楼工程建设地点位某市金型路南侧，为25层高层住宅楼，设1层地下室，用地面积26554平方米，总建筑面积60829平方米。根据结构设计要求，基坑最大开挖深度约6.5米。
3、事故隐患识别
危险源及风险辨识就是从组织的活动中识别出可能造成人员伤害、财产损失
和职业健康安全破坏的因素，并判定其可能导致的事故类别和导致事故发生的直
接原因的过程。根据《企业职工伤亡事故分类标准》(GB6441-86)，结合施工现场的情况，总结出本高层住宅楼施工现场发生的主要安全事故为十种:高处坠落、机械伤害、起重伤害、物体打击、触电、坍塌、车辆伤害、火灾、中毒和窒息与爆炸。根据本工程实际，全面识别危险源。
4、项目经理安全管理
4.1安全管理理念
项目经理安全管理理念和安全管理态度决定了整个项目的安全管理水平，所以必须做好安全管理的带头人、安全思想的传播者，必须树立“预防为主”的安全管理理念，把安全管理放在首位，居安思危，防微杜渐，警钟长鸣。除了把握好安全管理的重点，还要结合工程施工项目的不断推进，深入全面排查安全隐患，要防止麻痹大意，强调细节管理，强调整改措施的落实，必须持续关注安全工作的末端落实。
4.2事前学习相关规范，健全制度
项目经理要亲自组织相关部门编制本高层住宅工程的高支模、井架、临时用电、模板、塔吊专项施工方案，增加专业知识储备。与本工程安全有关的主要技术规有“浙江省安全生产条例”、“宁波市建设工程施工安全管理条例”、“中宇君悦国际花园二期工程施工设计图纸”“中宇君悦国际花园二期工程施工组织设计”。组织管理团队全面识别危险源，并进行风险评估，编制安全检查表。
4.3事中安全防护措施
安全作业人员应对那些带有安全隐患的工作场所，长期地进行监督检查指导，及时发现问题并及时解决问题。项目经理要高度安全管理，要亲自组织相关人员对安全进行全方位的拉网式排查和整改，要做到“横向到边，纵向到底，不留死角”，开展针对性的教育管理，防患于未然。
1）模板及其支撑系统在安装过程中必须设置防倾覆的可靠临时设施。施工现场应搭设工作梯，工作人员不得爬模上下。登高作业时，各种配件应放在工具箱或工具袋中严禁放在模板或脚手架上，各种工具应系挂在操作人员身上或放在工具袋中，不得吊落。
2）装拆模板时，上下要有人接应，随拆随运，并应把活动的部件固定牢靠，严禁堆放在脚手板上和抛掷。装拆模板时，必须搭设脚手架。装拆施工时，除操作人员外，下面不得站人。高处作业时，操作人员要扣上安全带。模板拆除时，混凝土强度必须达到规定的要求，严禁混凝土未达到设计强度的规定要求时拆除模板。
3）井架应装设避雷电的装置，遇到六级大风及其以上或台风大雨天气，应暂停使用。井架自地面3m以上的外侧三面（出料口除外），应使用安全网进行封闭，避免吊篮上的材料坠落伤人。卷扬机、轨道、锚杆、钢丝绳和安全装置等应经常检查保养，发现问题及时解决，不得在有问题的情况下继续使用。应经常检查井架的杆件是否发生变形和连接松动情况，经常观察地基的牢固情况，并及时加以解决。
4）施工现场开挖沟槽边缘与外电埋地电缆沟槽边缘之间的距离不得小于0.5m。对于达不到最小安全距离时，施工现场必须采取保护措施，可以增设屏障、遮栏、围栏或保护网，并要悬挂醒目的警告标志牌。在架设防护设施时，必须经有关部门批准，采用线路暂时停电或其他可靠的安全技术措施，并应有电气工程技术人员或专职安全人员负责监护。
5）操作人员应佩戴必要的安全装置，保证安全生产。严禁高空作业人员向下抛扔物体。未经验收合格，塔吊司机不准上台操作，工地现场不得随意自升塔吊、拆除塔吊及其他附属设备。严禁违章指挥，塔吊司机必须坚持十个不准吊。夜间施工必须有足够的照明，如不能满足要求，司机有权停止操作。拆装塔机的整个过程，必须严格按操作规程和施工方案进行，严禁违规操作。多塔作业时，要制定可靠的防碰撞措施。
3.4完善应急管理系统
为加强应急管理工作，切实提高现场施工应急能力，项目经理要亲自组织各部门、基层单位和相关协作单位调查自己施工区域可依托的消防、医疗、卫生、交通等社会应急救援资源，不断健全应急救援体系。同时，为了促进整体应急救援水平的提高，保证工程建设的顺利开展，项目经理应及时组织各类专项应急演练，通过应急演练检验员工是否熟悉逃生方法、应急救援程序是否合理、应急工作是否到位、组织应急演练应明确演练科目、目的及具体要求。
4、结束语
实践证明：在建筑施工过程中项目经理只有全方位全过程进行安全管理，充分进行安全风险评估，充分认识安全工作形势的严峻性、长期性、艰巨性和复杂性，深入全面排查安全隐患，要防止麻痹大意，强调细节管理，强调整改措施的落实，必须持续关注安全工作的末端落实，确保生产安全。
参考文献
[1]孙维氓，于瀚滨.关于企业完善安全生产保证体系的难点和对策[J].建筑安全，2005，20(1):15-16
高层住宅消防安全评估篇9
【关键词】高层建筑；火灾消防；疏散设计
1、高层建筑安全疏散的重要性
因为高层建筑本身的特点，安全疏散设计就成为了一个重点。高层建筑有着很多的层数，这样就在垂直疏散方面就有了很长的距离，人们要想疏散到安全场所就需要比较长的时间；同时，如果高层建筑发生了火灾，由于烟囱效应，烟气和火势就会很快的往竖向蔓延，这样就很难进行安全疏散，并且电梯在发生火灾的情况下也不能够正常的使用。高层建筑往往有着很多的人们居住，人多的情况下就会出现混乱和拥挤的情况，并且人们在发生火灾之后往往十分的恐慌，总向朝着熟悉和明亮的路线疏散，这样也不容易进行疏散。因此，就需要重视高层建筑火灾消防设计中的人员安全与疏散设计。
2、影响安全疏散的因素
众所周知，高层建筑火灾产生的烟气和火灾高温辐射严重威胁到人员的安全疏散，此外还有其他很多因素会影响到人员的安全疏散，比如人的因素、内装修材料的耐火性能以及通道尺度等等。
影响安全疏散的人的因素：影响到安全疏散的人的因素主要包括建筑物和通道内人员的密度、人们的移动速度以及人们的火灾行为心理等等。不同的房间功能，建筑物内的人员密度也存在着很大的差异，房间内的人员密度大小会对本房间内人员撤离房间进入安全区域的时间产生直接的影响，这是因为人均占用疏散通道的面积会受到人员密度的决定影响；人均占用疏散通道如果是很大的面积，那么就会提升人群的迁移速度；并且在高层建筑火灾中，人群的迁移速度还会受到人员的心理行为影响，比如人群的恐慌、向光以及对环境不甚熟悉等等。
影响安全疏散的内装修材料和通道尺度因素：影响室内人员安全疏散还有一些其他的因素，比如房间、走道、门厅中的吊顶的耐火性能以及内部装修材料的燃烧性能等等。要严格按照我国的《高层民用建筑设计防火规范》和其他一些方案的要求和规定来进行实际的设计；尽量选择比较短的疏散距离，因为室内人员通过走道疏散到安全区域会受到疏散距离的直接影响，因此就尽量避免设置过长的疏散距离；在通常情况下，疏散距离不能大于我国《高层民用建筑设计防火规范》中的相关规定；同时，室内人员迅速通过通道疏散到安全区域的人流量还会受到疏散通道宽度的直接影响，在通常情况下，应该依据高层建筑类型、使用功能以及人员的数量来决定疏散通道宽度的大小。
3、安全疏散设计目标及方法
安全疏散设计目标：安全疏散设计的目标是可以迅速的疏散建筑内的所有人员，或者是采用一些其他的方法来保证人员的安全，尽量降低因为火灾而导致的危害；要想达到这些目标，除了必要的防火措施之外，还需要严格按照相关的规定和要求来设置和设计一些安全疏散设施，保证提供的疏散方法和安全防护措施是合理科学有效的；在设计安全疏散设施的时候，应该做充分的调查，比如建筑特性设定的火灾条件、火灾和烟气传播的特性等等。
安全疏散设计方法：在通常情况下，可以将安全疏散设计方法分为两种，一种是处方式设计方法，另一种是性能化设计方法；处方式设计方法指的是依据目前的相关规范和标准来对疏散通道的尺寸和数量进行合理的设计，处方式设计方法具有很多的优点，比如有着简单的设计过程，在设计的时候只需要遵循相关的规定即可，但是也有一些缺点，比如它不能充分的考虑到建筑物的个体差异等等；性能化设计有着特定的步骤，首先需要对建筑物的消防安全目标进行确定，然后量化分析建筑物的火灾危险性，可以采用安全评估的方法，同时结合消防工程学的原理；要充分的结合以往的经验，来综合的分析和计算建筑物和内部可燃物的火灾危险性，然后对可能起火的条件以及火灾发生时产生的各种状况进行科学的预测；做好了上面这些步骤之后，就可以对消防设施进行选择，然后对其进行必要的评估，保证其满足相关的规定和要求，从而实现预定的消防安全目标；如果在评估中发现了一些不妥，应该及时的调整和优化设计方案。
4、高层建筑安全疏散的一些对策
合理设置安全疏散路线：安全疏散路线指的是如果发生了火灾，人们在紧急疏散时，应该朝着安全性较高的地方走，比如从着火的房间跑到公共走道，然后到达疏散楼梯间，最后就可以疏散到室外的安全地点等等。在对安全疏散路线进行布置的时候，应该遵循简洁明了的原则，同时，要对疏散楼梯的位置进行合理的布置，通常情况下，都将其布置在靠近电梯的位置。
合理布置环形、双向走道：在高层建筑设计的时候，应该尽量布置环形和双向走道，因为这样布置走道有着很多的优点，如果是安全的情况下，那么使用起来就十分的方便；如果不慎发生了火灾，人们也可以迅速的疏散。比如，在高层住宅建筑中，往往会将无尽端房间的外廊式和内廊式应用到走道设计上；在塔式住宅方面，则合理的设置一些平面核心，平面核心的组成主要有电梯、楼梯以及公共走道，核心的四周则是所有的住户；如果是高层办公或者旅馆，那么通常采用的都是环形走道和双向走道。
对疏散出口进行合理的布置：通常情况下，都将疏散出口设置在靠近主体建筑标准层或者防火分区的两端以及接近两端出口处，这是为了让人们在发生火灾进行疏散的时候能够朝着两个不同的方向。在上文我们已经了解，发生了火灾，人们往往处于十分恐慌的状态，总是按照习惯朝着明亮的楼梯疏散，如果有一些阻碍，那么就会掉头重新寻找，在这样的情况下，设置两个方向的疏散通道则可以提高安全度。要将两个或者两个以上的疏散方向设置在建筑物的任何一个部位，只有这样，在发生火灾的时候，才能方便人们疏散，最大限度的降低损失。但是需要注意的是，不能将疏散走道布置成为袋形，因为袋形走道只有一个方向可以进行疏散，那么如果这个方向不能发挥效能，走道内的人员就可能没法逃生。
5、结语
为了缓解城市土地资源紧张的状况以及缓解城市交通等等一系列的原因，我国的高层建筑数量越来越多；因为高层建筑自身的一些特点，比如层数较多、人群密集以及烟囱效应等等，如果不慎发生了火灾，就很难进行人员的安全疏散。针对这种情况下，就需要重视高层建筑火灾消防设计中人员的安全与疏散设计。
参考文献：
[1]魏昌贵.关于高层建筑消防安全疏散设计的探讨[J].黑龙江科技信息，2013，2（9）：123-125.
高层住宅消防安全评估篇10
马克思认为，房地产是带有地域的和政治的偏见的私有财产、资本，是还没有完全摆脱同周围世界的纠结而达到自身的资本，即还没有完成的资本。土地会随着周围世界的改良而增值，所以土地的价值是动态的，是“还没有完成的资本”或者可以理解为“动态发展的资本”。在欧美等许多资本主义国家，因为土地私有，所以，房产、土地可以合并征税，也可以分开征税。但我国土地是属于国家所有的，所以，针对土地征税存在政策的空白。很多反对者所提出的观点，都是基于中国特色的土地70年、50年或40年的使用权问题。事实上，土地的产权问题是不构成障碍的。房屋产权人享受居住权，也就是使用权，而使用权是可以征税的。退一步来说，土地的终极所有权，仍然是属于人民，人民享有土地所有权。1982年12月4日，全国人大五届五次会议通过了新修订的《中华人民共和国宪法》，首次对土地所有权制度进行了明确规定，并增加了“城市的土地属于国家所有”（第十条第一款）这一条款，明确了土地的终级产权归属是人民，每个人都是土地的主人。所以，尽管就房地产税没有制定具体的单行法律条款，但从宏观的法律逻辑上是不存在矛盾的。
尽管房地产税不违背法理，但依托法律层次不高，支撑体系较弱，法律指向需要更具体更明确。为弥补这方面的缺憾，政府推进房地产税立法工作的节奏在不断加快。总理曾表示，要抓好财税体制改革这个重头戏，推动消费税、资源税改革，做好房地产税、环境保护税立法相关工作。与此相配套的建立不动产统一登记制度也在稳步推进，这对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，方便企业、方便群众，尤其是对进一步健全归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度具有深远的意义。当然，同时也为扫清房地产税征收的技术障碍奠定基础。
房地产税一旦通过立法，就有足够的法律支持。但房地产税和其他税种不同之处在于，它要求非常透明清晰，使纳税人很清楚纳税多少、税收的去向，这对房地产税的征管提出了更高的要求。
我国的房地产税要合乎国情顺乎民意，要做到这一点，评估公平公正、税率透明一致、征管公开严谨就非常重要。根据国际惯例，房地产税是最公开透明的税种，民间讨论越充分，将来在征收房地产税时遇到的阻力就越小；传播渠道越丰富，人们接触房地产税的概率越大，争议就会越少；税收征管越公开，交税渠道越多样化，税收使用去向众所周知，那么抗税的可能性就越小。
1.评估公平公正
卢梭认为，人们尽可以在力量和才智上不平等，但是由于约定并且根据权利，他们却是人人平等的。每一个公民都享有这种平等，即在国家统一政策指令下，实行统一的不动产信息登记制度，每一个公民的房地产税基必需经过权威机构进行公平公正的评估，评估结果才能使人们信服。房地产税的税基评估基础工作在于信息的完备与及时更新，已经开征房地产税的国家在房地产或财产登记管理方面已经形成了一套成熟的管理制度。例如新加坡税务局评税的电子信息库主要包括通过各种渠道搜集的情报信息构成的评税情报库、通过纳税申报采集的信息构成的申报信息库。澳大利亚评税的外部信息主要是银行、海关、移民局、证券市场信息以及外部商用数据库，内部信息是税务当局数据信息库，包括纳税人申报资料、历史评估资料、审计资料等；这些信息全部录入计算机网络数据库，供评估人员调用。
此外，还要建立公开的房地产信息查询制度。房地产信息登记后必须公开且接受居民查询，由此既可以接受利益相关各方的监督，也有利于保证各相关方的利益。美国各州政府将房地产评估的信息全部在网上公开，为纳税人提供利用评估信息与政府进行交涉的平台；纳税人是政府财政收入的贡献者，他们有权获得一个公平、公正、合理的房地产价值评估结果；同时，政府也允许甚至是鼓励纳税人向政府的评估价值挑战。信息公开和交涉平台的构建使评估员及相关部门受到房地产所有者、政府以及社会的全面监督。德国各地的评估委员会根据由房地产交易情况集中而形成的“销售价格总汇”，每年制定地价图，提出各区域的标准土地价格；标准土地价格主要涉及农林区、农村和市区、工业和贸易区、交通区和学校及医院等公共区，并进行公示。
2.税率透明一致
房地产税涉及千家万户，税率的确定要非常透明，同一区域同一属性的房地产税率一致，税赋合乎情理性，这样才能减少争议，缓和矛盾。例如美国，房地产税有七成被用于支付学区义务教育、改善治安和公共环境。因其“取之于民、用之于民”，赢得美国纳税人的普遍信任，抗税现象很少。目前，美国大部分地区房地产税的税率维持在0.8%-3%之间，尤以1.5%左右的税率水平居多，体现“宽税基，低税率”的原则。房地产税税率并非一成不变，通常是由地方政府根据每年的财政收支预算情况而定。在经济发展水平较高的地区，房地产税税率相应定得较低，而经济发展水平较低的地区，房地产税税率定得较高。地方政府每年都会将相应的财政收支预算和税率标准公示于众，充分体现公平透明的原则。
3.征管公开严谨
在众多已经征收房地产税的国家和地区，房地产税无疑是最透明的税种：税基的评估、税基争议、税收的收入、税收的支出、税收的使用和管理，都务必公开透明。税收的使用渠道、方向、过程、审计要公开严谨。
例如在税基评估方面，加拿大的大多数省和地区都选择以不动产的市场价值作为房地产税的计税依据。市场价值又成为公开市场价值，是多数估价需要评估的价值。《国际评估准则》中对市场价值的定义是：市场价值是自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额，当事人各方应当谨慎行事，不受任何强迫压制。南非的部分地区评估工作由地方政府理事会任命的评估师承担，一些较大的城市，城市委员会通常会设置专门承担市政评估的部门，有些地区理事会还任命私营的事务所负责。
在税收的使用方面，房地产税用于改善当地的教育、治安、环境、卫生、公共设施。美国的房地产税的税率就是由地方政府根据各级预算每年的需要确定的，如果某个地方政府的一年开支为1亿美元，这个地方的房产估价总额为100亿美元，那么反推该地当年的房地产税税率应该是1%。而政府的经费预算是要广泛征集民意的，做到了公开严谨。
二、房地产税基争议处理趋势
目前，大部分城市存量房交易采用评估价作为计税的税基，很大程度上防止了“阴阳合同”现象；在很多城市，因为房地产相关税费在交易环节收取，所以，业主只有在房地产进行交易的时候，才会涉及到争议处理环节，争议处理随着市场的波动呈正相关态势；在房地产市场处于卖方市场的时候，业主比较强势，在进行交易中，业主常把房地产交易环节各种税费转嫁给买方。
未来，房地产税成为业主每年都要缴纳的税种，这种税种如果不是用于租赁市场，而只是自住，那么房地产税是不能转嫁的，要由业主自己承担。当然，如果业主的房地产用于租赁，则其可能将房地产税转嫁给租户。正因为如此，业主更加重视房地产税基的公平性和准确性；因为在持有环节要缴纳房地产税，这样，房地产税的争议处理将会呈现高频化和常态化。
2015年10月1日起，重庆市开征个人住房房产税，对象是独栋商品住宅或建面单价超过13192元/平方米的住房，以及在此间无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。对于税率问题，独栋商品住宅、“三无人员”第二套普通住房以及建面成交单价在均价的3倍以内的高档住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%。税务部门解释，纳税人在征税前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米；“三无人员”第二套普通住房没有免税面积。重庆开征房地产税，具有示范意义。不久的将来，将会有更多的城市步重庆后尘开征房地产税。这样，房地产税基争议处理将要面临空前的压力和挑战，为此，需要系统化的争议处理方案以应对新形势和新局面。争议处理系统化主要包括建立制度体系和技术体系，制度体系应该覆盖争议处理的每一个工作环节。
房地产税基争议处理应当坚持“互联网+争议处理”思维，既为当前房地产交易环节房地产税基争议处理服务，更应着眼于未来房地产保有环节房地产税基争议处理。未来房地产税基争议将呈现住宅类房地产税基争议增多、房地产税基争议常态化和房地产税基争议环节进入更深层次的特点。
1.住宅类房地产税基争议增多
未来在持有环节开征房地产税，则住宅类房地产税基争议必然增多。以深圳为例，根据多年的实践经验，在争议处理中，最近四年，有84.7%的咨询和解释业务是住宅类房地产，商业类次之，办公和工业咨询与解释概率最小。但是，目前进入复核环节的有91%是商业类房地产，只有7%是住宅类房地产，而办公和工业类房地产占比约2%，这与目前大部分城市和地区房地产只在交易环节进行征收有密切关系。一旦在持有环节征收房地产税，住宅类的房地产税基争议处理将急剧上升。
2.房地产税基争议新常态
房地产税征收的新常态，必然带来房地产税基争议成为新常态。“常态”就是固有的状态。新常态就是不同以往的、相对稳定的状态。这是一种趋势性、不可逆的发展状态。未来随着房地产税在全国的逐渐推开，房地产税基争议处理必然成为新常态。这与交易环节房地产税“一锤子买卖”完全不同。纳税人更擅长于横向对比，而且，在评估精准度上会提出更高的要求，人们也更加习惯就房地产税基提起争议的新常态。
房地产税涉及千家万户，与人们的生活休戚相关，纳税人在进行纳税时，必然锱铢必较。在税率既定的情况下，决定房地产税负情况的主要税基。税基越高，税负越大。纳税人对房地产评估机构、评估方法、评估结果都会用心关注。这样一来，房地产税基争议将成为常态化，成为人们日常生活的有机组成部分。
3.房地产税基争议进入更深层次
在持有环节征收房地产税的背景下，随着人们越来越清晰自己的税负，对自已的物业很关注，这样，对税基更加较真，在争议处理层面上，将进入更高层次，行政复议或诉讼案例将会出现。
行政复议和诉讼层次是房地产税基争议处理的高级层次，只有在咨询与解释、价格复核都无法解决的争议才会进入到司法层面。房地产税基争议一旦进入司法层面，那么，法律的相对人就是地方税务局和纳税人。而地方税务局一般是将房地产评估工作委托给评估机构，那么，评估机构将成为最终的实际法律应诉人。
总之，如果未来房地产税在持有环节开征，则对于征管者而言，评估要公平公正、税率要透明一致、征管要公开严谨；而对于争议处理的管理部门而言，他们要面对房地产税基争议量加大、房地产税基争议常态化和房地产税基争议进入更深层次的挑战。在税制改革的大背景下，争取税赋的公平、公正日益成为每一个纳税人关心的话题，对于既不能转移给他人，又需要每年缴纳的房地产税，纳税人会越来越重视税基评估的准确性和科学性。
参考文献：