公积金异地买房政策篇1
为提高住房公积金缴存职工住房消费能力，支持缴存职工购买首套和改善型自住住房，根据《住房公积金管理条例》的有关规定，10月9号，住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，要求各地实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务；明确职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上即可申请住房公积金个人住房贷款；同时，此次《通知》还取消了住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。有关人士认为，这些费用所占比例虽然不是特别大，但对购房者来说，还是会减少许多负担。这些收费项目的取消，不只是购房成本的降低，还可以简化许多手续与环节，为居民节约不少时间，带来许多好处。
门槛降低益于职工流动性需要
住房公积金个人住房贷款是提高缴存职工住房消费能力的重要途径，也是缴存职工的基本权益。当前，各地住房公积金个人住房贷款业务发展不平衡，部分城市对贷款条件要求过严，住房贷款发放率较低，影响了缴存职工的合法权益，也削弱了住房公积金制度的互助作用。为此，《通知》规定：职工连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，可申请住房公积金个人住房贷款。对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。同时，按照支持基本住房消费原则，《通知》强调，住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工，不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
按照支持基本住房消费、资金充分运用等原则，《通知》要求，住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市，要根据当地商品住房价格和人均住房面积等情况，适当提高首套自住住房贷款额度，加大对购房缴存职工的支持力度。当前，职工跨地区流动日益增强，在就业地缴存、回原籍购房需求增多。为适应职工流动性需要，《通知》要求，各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务，即职工可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。
按照《条例》规定，设区城市住房公积金管理机构应实行统一的规章制度、进行统一核算。为提高资金使用效率，《通知》要求，未按照《条例》规定调整到位的分支机构，要尽快纳入设区城市住房公积金管理中心统一制度、统一决策、统一管理、统一核算。设区城市住房公积金管理中心统筹使用分支机构的住房公积金。针对部分城市贷款发放率较高、资金流动性紧张，职工贷款排队轮候等现象，《通知》要求，住房公积金个人住房贷款发放率在85%以上的城市，要主动采取措施，积极协调商业银行发放住房公积金和商业银行的组合贷款。各地住房公积金管理中心与房屋产权登记机构应尽快联网，实现信息共享，简化贷款办理程序，缩短贷款办理周期。健全贷款服务制度，完善服务手段，向缴存职工提供数据查询、业务咨询、还款提示、投诉举报等服务。
门槛降低给住房消费带来利好
《通知》后，笔者在当地有关部门采访了解到，由于当地公积金使用率偏高，提高首套房贷款额度的可能性不大。根据目前的政策，对于在省内异地缴存满一年在本市购房的市民来说，可以申请公积金贷款。但是，有不少市民有这样的疑问；因工作变动，在外地缴存了不少公积金，需要在本市买房，公积金能不能用来贷款？住房公积金管理中心有关负责人称，根据目前的政策，对于在省内异地缴存满一年在本市购房的市民来说，可以申请公积金贷款。按规定，凡购买本地行政区域内的商品房，并已办理网上签约的省内异地缴存住房公积金的职工，在公积金缴存地管理中心开具无贷款证明和公积金正常缴存证明后，可以在当地申请住房公积金贷款。
此外，如果市民是在居住所在地缴纳的公积金，想在省内其他城市买房，是否可以使用居住所在地的公积金进行贷款，具体要看外地公积金管理中心的具体政策，政策允许就可公贷，不允许就无法公贷。
在公积金的异地提取上，当地也有具体的政策。如果是在本市缴纳的公积金，想在外地用来买房，本市账户的余额也是可以提取的。在提取时需要提交的材料包括购房合同、机打发票、完税证明和房产证。房产证要在取得后三年以内，如果房产证过了三年有效期，也无法提取余额。笔者了解到，目前住房公积金都是属地化管理，各地的公积金管理和资金运行相对来说都是独立的，政策也各不相同，在公积金的异地使用上存在一定的门槛和不便。如果未来能建立统一的公积金平台，就能真正实现完全的异地使用。
根据目前的贷款条件，不少刚参加工作想买房的年轻人受限比较大。很多年轻人工作单位缴存公积金额度较高，即便没有连续缴存12个月，缴存到6个月就能贷到25万元，但是受12个月的限制无法公贷，影响了买房计划。有关人士分析，相比12个月的缴存时间，缴存6个月后账户里面的余额也会少很多。本市公积金贷款额度计算方式为账户余额的15倍，连续缴存时间短，可贷的公积金额度就相对会少，这是客观存在的问题。总的来说，公贷释放的信号是利好，在很大程度上可影响到购房者的购房预期。
门槛降低与新房贷政策起到“叠加效应”，针对部分城市贷款发放率较高、资金流动性紧张、职工贷款排队轮候等现象，《通知》要求，住房公积金个人住房贷款发放率在85%以上的城市，要主动采取措施，积极协调商业银行发放住房公积金和商业银行的组合贷款。各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务，即职工可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。此次新规明确降低或取消多个项目收费，如降低贷款中间费用，取消住房公积金贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。住房和城乡建设部表示，各省、自治区住房和城乡建设厅要加强对各市住房公积金个人住房贷款业务的考核，定期进行现场专项检查。
对此次出台的新规，业内专家表示，此次贷款门槛的降低，可与之前松绑房贷的政策起到一个“叠加效应”，对楼市起到一个加温、助热的效果。但目前房市过于低迷，充分回暖还需一个过程。如今，人们工作的流动性日益增强，许多人在就业地缴存公积金、却因房价过高等原因而选择回原籍购房，许多公积金费用白白缴存。新规定提出，各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务，这样职工就可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。公积金异地贷款的细则，都会由各城市住房公积金管理中心统一制定和决策，因此说，该政策会对全国房地产市场的交易量起到促进作用，对于工作变动的居民也更加公平。
公积金异地买房政策篇2
经过多年努力，目前全国基本实现了停止实物分房、逐步实行了以建立住房公积金制度、发放一次性住房补贴或按月发放住房公积金补贴等形式的住房货币化补贴制度，初步建立了收入高的家庭购买或租赁市场价商品房、中低收入家庭购买经济适用住房或普通商品住房、最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房的住房供应体系。但住房公积金制度、住房补贴制度、住房供应体系依然存在和面临不适应、不适合的困难和问题，主要表现在：
（一）住房公积金制度有待进一步完善
现行住房公积金制度中存在两极分化情况严重、住房公积金的个体差异过分悬殊、住房公积金占个人工资收入的比重过高、一些企业利用住房公积金规避企业所得税和个人所得税、住房公积金的覆盖面不够广、住房公积金贷款限额偏低、住房公积金管理不善等现象，不利于住房公积金制度的健康有序发展。
《国务院住房公积金条例》规定，住房公积金每月按工资基数的一定比例缴交。但对工资基数界定未作具体规定，由各地自行规定，且未对工资基数实行封顶，造成不同单位之间、同一单位职工之间住房公积金月缴额过分悬殊。如有的单位职工平均月缴交额高达3000元，有的单位平均不足200元，个体最高达上万元。显然存在过分悬殊有失公正性和保障性，存在利用住房公积金规避企业所得税和个人所得税的嫌疑。由于与工资收入挂钩，造成高收入者得高额住房公积金，低收入者少得住房公积金的怪现象。
由于住房公积金管理机构对《住房公积金条例》的宣传和执法力度不够，住房公积金的覆盖面明显不够广。据来自建设部的数据显示，2004年实际缴存职工人数为6138．5万人，覆盖率仅为58．4％。主要是住房公积金还存在应建未建的现象，如一些民营企业、外商投资企业、城镇私营企业的职工还未建立住房公积金制度，大量进城务工人员，非常需要在城市买房或租房居住，但目前住房公积金也没有覆盖到他们身上。一些单位利用当前就业压力，对一些新招员工签订固定薪酬合同，将住房公积金故意排除在外。
住房公积金的作用没有得到完全发挥。据建设部数据显示，截至去年底，全国住房公积金缴存余额为4893．5亿元，除去个人住房贷款和购买国债，仍有沉淀资金2086．3亿元。这些资金的保管运作完全掌控在340多家住房公积金管理中心手中。近年来挤占、挪用等违法违规现象时有发生。对住房公积金的运作管理强化监管已刻不容缓。由于住房公积金管理委员会制度没有真正发挥职能作用，“房委会决策”流于形式；住房公积金管理中心未能真正作为“不以营利为目的的独立的事业单位”运行，个别地方资金管理分散，有过分追求自身利益的现象；住房公积金的作用没有得到充分发挥；一些地方住房公积金监督机制不健全，住房公积金存在风险隐患。
（二）住房补贴制度矛盾突出，住房补贴发放进展缓慢
以杭州市区为例，对1998年12月31日前参加工作的住房未达标和无房户按可享受面积每平方米1200元发放住房补贴，对1999年1月1日以后参加工作的无房新职工按月工资的25％发放住房公积金补贴。
一方面，对于杭州市市区商品房价高达每平方米10000元甚至远郊也高达7000元以上，住房补贴简直是杯水车薪；另一方面，企事业单位对庞大住房补贴资金需求不堪重负，至今累计发放率不到20％。新人的住房补贴比例又明显过高，按现行住房公积金同口径计算，住房补贴每月普遍高达1000元，新老职工之间严重不平衡。
（三）住房供应体系亟待完善
过高的商品房价使大多数中低收入家庭的住房梦难以成为现实，苛刻的廉租房条件使一些低收入家庭既买不到也买不起经济适用住房，又不能租住廉租房。
根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，对不同收人家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。由于商品房价过高，广大中低收入家庭对政府经济适用住房寄予厚望，而经济适用住房供应量又非常有限，供需矛盾非常突出。同时，这里还存在一个由什么机构、怎么来认定个人家庭收入的问题。由于巨大的利益差异，又缺乏相关权威的收入证明机构，收入线的划分形同虚设，使得一些事实上的中高收入者能利用各种手段，模糊收入来源，混入购房队伍，加剧供需矛盾。
（四）异地调动、干部住房政策矛盾较大
由于各地经济、社会发展的不平衡，住房政策、标准、需求有较大的差异，各地住房政策也不尽相同，这对组织需要异地调动的干部、干部的住房安置带来较大的差异和矛盾。从落后地区调到发达地区工作的干部、干部解决自住住房的能力较弱，难度很大。由于干部交流、异地调动造成两地分居的家庭又增加了居住成本，个人难以承担。
（五）住房维修基金作用没有得到有效发挥
在公有住房按房改政策向住户出售时，原产权单位按售房款的15－30％提取了住房公共部位和公用设施维修基金简称住房维修基金，由于同一小区或同一幢住房原产权有多个单位管理交叉，许多居住区没有成立业主委员会，房改部门没有统一的可操作的住房维修基金使用管理办法，使得住房维修资金长期在银行沉淀，其作用没有得到有效发挥。
二、进一步推进住房制度改革的对策和建议
（一）进一步完善住房公积金制度
住房公积金制度中存在的月缴额差距过大、覆盖面不广、比重过高、管理不善等问题，主要是制度缺陷和管理缺位问题。
住房公积金制度是住房分配货币化的主要形式，具有福利性、保障性和互等特点。不同单位、不同职位之间不应有过分的悬殊。职工工资中已体现了按劳分配、多劳多得的原则，住房公积金再与工资挂钩，高收入者多得住房公积金，低收入者少得公积金，有失公平。既然住房公积金具有住房保障性，住房公积金的月缴额度就应根据当地的商品房价格、经济发展水平有所限制，对一个职工年平均工资不到20000元的城市，一些单位住房公积金人均月缴额高达3000元是有点离谱的，比个人所得税起征点1600元也高出许多，从制度上也给人进行所谓合理避税的驱动力，显现住房公积金制度上的缺陷。笔者认为，住房公积金月缴额应与工资基数脱钩，按当地的经济水平、住房市场价格水平、适当拉开差距、适当考虑职务职称等原则确定缴交额。以杭州市为例，按市场均价每平方米8000元购买90平方米住房计72万元，按工作30年计，通过银行按揭需每月支付3882元，按夫妻二人计算，职工个人享受的住房公积金和住房补贴每月合计不应超过2000元，对享受住房补贴的职工每月的住房公积金应不超过1000元。
住房公积金的覆盖面不广的根本原因是对《住房公积金条例》宣传不够和执行不力。据了解，许多新参加工作人员、私企员工和进城务工人员基本不了解或根本不知道住房公积金的概念，更不了解立法规定，在当前就业压力较大的情况下，一些员工就是知道了也不敢向企业提出缴交住房公积金的要求。因此，住房公积金管理机构应通过各种媒体大力宣传《住房公积金条例》，设立维权机构，加大执法力度，扩大住房公积金的覆盖面，维护职工权益。
加强对住房公积金管理机构的管理，是有效规避住房公积金风险、发挥住房公积金效能的重要措施。要充分发挥住房公积金管理委员会的决策作用，优化住房公积金管理委员会成员的结构，适当增加金融、房地产、法律专业人才比例，为科学决策提供保障。
（二）采取更加灵活的政策，推进住房补贴发放进程
政府相关部门应加大力度，推进住房补贴的发放。据分析，住房补贴发放进展缓慢主要有四个方面的原因：
一是企事业单位领导重视不够，一些单位没有将住房补贴工作列入本单位工作计划，无视弱势职工的权益，不愿意有计划地安排资金发放住房补贴。
二是住房补贴资金来源严重不足，事业单位本身收入来源有限，财政补贴又难以到位，企业单位要看经济效益来确定。
三是由于企事业改革改制过程中未考虑老职工的住房补贴问题，改制后的企业又不愿承担住房补贴的责任，造成无人管现象。
四是企事业单位对住房补贴政策的了解不够，不了解国家、省、市对住房补贴政策的优惠支持，如企业发放住房补贴资金可以在成本上列支等等。
笔者认为，房改、财政部门应加大力度，促进住房补贴的发放进程，主要应从以下几个方面着手：
一是加强政策推动力度，对企事业单位区分情况分类指导，对有能力解决的单位应限期发放，对一次性解决有困难的单位应研究办法分步实施，对确实困难又符合财政支持的要加大加快财政支持。
二是对企事业单位改制改革中未考虑的应由现企业会同国有资产管理部门、房改部门研究解决。
三是加大住房补贴宣传力度，让企事业单位重视和掌握政策，加快实施步伐。
四是加强对住房补贴政策研究，增强解决政策实施中出现矛盾的能力，尽快出台解决群众反响较大的新老职工补贴不平衡问题的政策。
（三）加强住房保障体系建设，调整供需关系，完善住房供应体系
住房是老百姓的最基本需求，建立基本的住房保障体系也是政府的基本职能，但政府要立即解决全部的住房问题是很困难的，也是不现实的。政府应从确保广大中低收入家庭“有房住”，通过完善经济适用住房制度、廉租房制度、住房公积金制度，建立和完善住房保障体系。
一要合理确定经济适用住房供应对象。在收入多元化的今天仅通过工资性收入作为收入线划分是有失公平的，但其他收入又是难以掌握的。因此，笔者认为，应摒弃不具有操作性的收入线作刚性规定，对正在户籍改革中要剔除附加值的户口不应作为简单条件，改户口迁入年限作为要件，如将具有本市常住户口5年以上的住房困难中低收入家庭作为供应对象将更加具有合理性，抑制那些为了马上购买经济适用房迁移户口的出现。
二要规范经济适用住房面积标准、户型标准。住房是经久耐用商品，要有适当超前意识，尽管是经济适用住房，但也不宜过小、功能过于简单。要与全面建设小康社会的目标一致，如多数城市为了节省建设成本，经济适用房选址较远离市区，生活成本又很高，房子户型、面积又很不如意，成了中低收入家庭“食之无肉、弃之可惜”的鸡肋。这与开发经济适用住房的初衷是不相符的。因此，要根据需求适当增加面积、提供多种户型满足不同层次家庭的需求。
三要倡导租售并举，引导合理的住房消费，改变“有房产”为“有房住”的观念。购买住房不是解决住房的惟一途径，应通过规范租赁市场、加强租赁服务、减低租赁租费等有力措施大力倡导向市场租赁来解决自住住房困难。据了解，在市场经济发达国家，通过租赁解决住房的人占60％以上，自有住房率在40％左右。要合理引导人们的住房消费观念，首先要“有房住”，其次才是“有房产权”，二者可分步解决，不求一次到位。
四要适当扩大“廉租房”供应对象。对卖不起甚至租不起经济适用住房又不是最低收入的困难家庭，应逐步列入廉租房解困对象，采取适当补贴支持向市场租房，逐步消除住房“夹心层”。
五要采取措施抑制投资炒房带来的“泡沫需求”。政府宜采用金融、税费政策抑制购买第二套住房的投资者，如通过对购买第二套住房和大户型购房者加大首付比例、贷款利息、交易时间限制、交易税费等政策，来抑制投资购房和非理性住房消费。
（四）因地制宜、实事求是地制定实施异地调动、干部的住房管理政策
2003年7月中共中央办公厅、国务院办公厅联合转发了《建设部、中组部、财政部关于异地调动干部住房管理暂行规定》，对异地调动干部承租或购买现住房、申请领取购房补贴、建立临时周转住房制度、建立调动干部住房档案、严肃住房纪律等方面作了具体规定，并规定由各省、市、区结合实际情况制定实施办法。笔者认为，省、市、区在制定实施办法时应实事求是、因地制宜，切实保证异地调动、干部能住得上、住得起房。由于住房价格的持续上涨，应适时调整补贴标准，对原工作地退出房改房产权的应不受准购条件限制优先供应经济适用住房。
（五）加快研究制定住房维修基金使用管理办法，充分发挥住房维修基金的作用
公积金异地买房政策篇3
我国从1980年提出住房制度改革，经十多年的酝酿和准备，1992年启动实质性改革，历时25年，主要经历以下几项改革：提租补贴、建立租赁关系；建立了住房公积金制度；公有住房按成本价向职工出售，盘活存量住房资产；开放二手房市场。提前允许房改房上市交易，为职工进入市场卖旧房、买新房创造了条件；实施住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系。
一、住房改革面临的困难、问题
经过多年努力，目前全国基本实现了停止实物分房、逐步实行了以建立住房公积金制度、发放一次性住房补贴或按月发放住房公积金补贴等形式的住房货币化补贴制度，初步建立了收入高的家庭购买或租赁市场价商品房、中低收入家庭购买经济适用住房或普通商品住房、最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房的住房供应体系。但住房公积金制度、住房补贴制度、住房供应体系依然存在和面临不适应、不适合的困难和问题，主要表现在：
（一）住房公积金制度有待进一步完善
现行住房公积金制度中存在两极分化情况严重、住房公积金的个体差异过分悬殊、住房公积金占个人工资收入的比重过高、一些企业利用住房公积金规避企业所得税和个人所得税、住房公积金的覆盖面不够广、住房公积金贷款限额偏低、住房公积金管理不善等现象，不利于住房公积金制度的健康有序发展。
《国务院住房公积金条例》规定，住房公积金每月按工资基数的一定比例缴交。但对工资基数界定未作具体规定，由各地自行规定，且未对工资基数实行封顶，造成不同单位之间、同一单位职工之间住房公积金月缴额过分悬殊。如有的单位职工平均月缴交额高达3000元，有的单位平均不足200元，个体最高达上万元。显然存在过分悬殊有失公正性和保障性，存在利用住房公积金规避企业所得税和个人所得税的嫌疑。由于与工资收入挂钩，造成高收入者得高额住房公积金，低收入者少得住房公积金的怪现象。
由于住房公积金管理机构对《住房公积金条例》的宣传和执法力度不够，住房公积金的覆盖面明显不够广。据来自建设部的数据显示，2004年实际缴存职工人数为6138．5万人，覆盖率仅为58．4％。主要是住房公积金还存在应建未建的现象，如一些民营企业、外商投资企业、城镇私营企业的职工还未建立住房公积金制度，大量进城务工人员，非常需要在城市买房或租房居住，但目前住房公积金也没有覆盖到他们身上。一些单位利用当前就业压力，对一些新招员工签订固定薪酬合同，将住房公积金故意排除在外。
住房公积金的作用没有得到完全发挥。据建设部数据显示，截至去年底，全国住房公积金缴存余额为4893．5亿元，除去个人住房贷款和购买国债，仍有沉淀资金2086．3亿元。这些资金的保管运作完全掌控在340多家住房公积金管理中心手中。近年来挤占、挪用等违法违规现象时有发生。对住房公积金的运作管理强化监管已刻不容缓。由于住房公积金管理委员会制度没有真正发挥职能作用，“房委会决策”流于形式；住房公积金管理中心未能真正作为“不以营利为目的的独立的事业单位”运行，个别地方资金管理分散，有过分追求自身利益的现象；住房公积金的作用没有得到充分发挥；一些地方住房公积金监督机制不健全，住房公积金存在风险隐患。
（二）住房补贴制度矛盾突出，住房补贴发放进展缓慢
以杭州市区为例，对1998年12月31日前参加工作的住房未达标和无房户按可享受面积每平方米1200元发放住房补贴，对1999年1月1日以后参加工作的无房新职工按月工资的25％发放住房公积金补贴。
一方面，对于杭州市市区商品房价高达每平方米10000元甚至远郊也高达7000元以上，住房补贴简直是杯水车薪；另一方面，企事业单位对庞大住房补贴资金需求不堪重负，至今累计发放率不到20％。新人的住房补贴比例又明显过高，按现行住房公积金同口径计算，住房补贴每月普遍高达1000元，新老职工之间严重不平衡。
（三）住房供应体系亟待完善
过高的商品房价使大多数中低收入家庭的住房梦难以成为现实，苛刻的廉租房条件使一些低收入家庭既买不到也买不起经济适用住房，又不能租住廉租房。
根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，对不同收人家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。由于商品房价过高，广大中低收入家庭对政府经济适用住房寄予厚望，而经济适用住房供应量又非常有限，供需矛盾非常突出。同时，这里还存在一个由什么机构、怎么来认定个人家庭收入的问题。由于巨大的利益差异，又缺乏相关权威的收入证明机构，收入线的划分形同虚设，使得一些事实上的中高收入者能利用各种手段，模糊收入来源，混入购房队伍，加剧供需矛盾。
（四）异地调动、干部住房政策矛盾较大
由于各地经济、社会发展的不平衡，住房政策、标准、需求有较大的差异，各地住房政策也不尽相同，这对组织需要异地调动的干部、干部的住房安置带来较大的差异和矛盾。从落后地区调到发达地区工作的干部、干部解决自住住房的能力较弱，难度很大。由于干部交流、异地调动造成两地分居的家庭又增加了居住成本，个人难以承担。
（五）住房维修基金作用没有得到有效发挥
在公有住房按房改政策向住户出售时，原产权单位按售房款的15－30％提取了住房公共部位和公用设施维修基金简称住房维修基金，由于同一小区或同一幢住房原产权有多个单位管理交叉，许多居住区没有成立业主委员会，房改部门没有统一的可操作的住房维修基金使用管理办法，使得住房维修资金长期在银行沉淀，其作用没有得到有效发挥。
二、进一步推进住房制度改革的对策和建议
（一）进一步完善住房公积金制度
住房公积金制度中存在的月缴额差距过大、覆盖面不广、比重过高、管理不善等问题，主要是制度缺陷和管理缺位问题。
住房公积金制度是住房分配货币化的主要形式，具有福利性、保障性和互等特点。不同单位、不同职位之间不应有过分的悬殊。职工工资中已体现了按劳分配、多劳多得的原则，住房公积金再与工资挂钩，高收入者多得住房公积金，低收入者少得公积金，有失公平。既然住房公积金具有住房保障性，住房公积金的月缴额度就应根据当地的商品房价格、经济发展水平有所限制，对一个职工年平均工资不到20000元的城市，一些单位住房公积金人均月缴额高达3000元是有点离谱的，比个人所得税起征点1600元也高出许多，从制度上也给人进行所谓合理避税的驱动力，显现住房公积金制度上的缺陷。笔者认为，住房公积金月缴额应与工资基数脱钩，按当地的经济水平、住房市场价格水平、适当拉开差距、适当考虑职务职称等原则确定缴交额。以杭州市为例，按市场均价每平方米8000元购买90平方米住房计72万元，按工作30年计，通过银行按揭需每月支付3882元，按夫妻二人计算，职工个人享受的住房公积金和住房补贴每月合计不应超过2000元，对享受住房补贴的职工每月的住房公积金应不超过1000元。
住房公积金的覆盖面不广的根本原因是对《住房公积金条例》宣传不够和执行不力。据了解，许多新参加工作人员、私企员工和进城务工人员基本不了解或根本不知道住房公积金的概念，更不了解立法规定，在当前就业压力较大的情况下，一些员工就是知道了也不敢向企业提出缴交住房公积金的要求。因此，住房公积金管理机构应通过各种媒体大力宣传《住房公积金条例》，设立维权机构，加大执法力度，扩大住房公积金的覆盖面，维护职工权益。
加强对住房公积金管理机构的管理，是有效规避住房公积金风险、发挥住房公积金效能的重要措施。要充分发挥住房公积金管理委员会的决策作用，优化住房公积金管理委员会成员的结构，适当增加金融、房地产、法律专业人才比例，为科学决策提供保障。
（二）采取更加灵活的政策，推进住房补贴发放进程
政府相关部门应加大力度，推进住房补贴的发放。据分析，住房补贴发放进展缓慢主要有四个方面的原因：
一是企事业单位领导重视不够，一些单位没有将住房补贴工作列入本单位工作计划，无视弱势职工的权益，不愿意有计划地安排资金发放住房补贴。
二是住房补贴资金来源严重不足，事业单位本身收入来源有限，财政补贴又难以到位，企业单位要看经济效益来确定。
三是由于企事业改革改制过程中未考虑老职工的住房补贴问题，改制后的企业又不愿承担住房补贴的责任，造成无人管现象。
四是企事业单位对住房补贴政策的了解不够，不了解国家、省、市对住房补贴政策的优惠支持，如企业发放住房补贴资金可以在成本上列支等等。
笔者认为，房改、财政部门应加大力度，促进住房补贴的发放进程，主要应从以下几个方面着手：
一是加强政策推动力度，对企事业单位区分情况分类指导，对有能力解决的单位应限期发放，对一次性解决有困难的单位应研究办法分步实施，对确实困难又符合财政支持的要加大加快财政支持。
二是对企事业单位改制改革中未考虑的应由现企业会同国有资产管理部门、房改部门研究解决。
三是加大住房补贴宣传力度，让企事业单位重视和掌握政策，加快实施步伐。
四是加强对住房补贴政策研究，增强解决政策实施中出现矛盾的能力，尽快出台解决群众反响较大的新老职工补贴不平衡问题的政策。
（三）加强住房保障体系建设，调整供需关系，完善住房供应体系
住房是老百姓的最基本需求，建立基本的住房保障体系也是政府的基本职能，但政府要立即解决全部的住房问题是很困难的，也是不现实的。政府应从确保广大中低收入家庭“有房住”，通过完善经济适用住房制度、廉租房制度、住房公积金制度，建立和完善住房保障体系。
一要合理确定经济适用住房供应对象。在收入多元化的今天仅通过工资性收入作为收入线划分是有失公平的，但其他收入又是难以掌握的。因此，笔者认为，应摒弃不具有操作性的收入线作刚性规定，对正在户籍改革中要剔除附加值的户口不应作为简单条件，改户口迁入年限作为要件，如将具有本市常住户口5年以上的住房困难中低收入家庭作为供应对象将更加具有合理性，抑制那些为了马上购买经济适用房迁移户口的出现。
二要规范经济适用住房面积标准、户型标准。住房是经久耐用商品，要有适当超前意识，尽管是经济适用住房，但也不宜过小、功能过于简单。要与全面建设小康社会的目标一致，如多数城市为了节省建设成本，经济适用房选址较远离市区，生活成本又很高，房子户型、面积又很不如意，成了中低收入家庭“食之无肉、弃之可惜”的鸡肋。这与开发经济适用住房的初衷是不相符的。因此，要根据需求适当增加面积、提供多种户型满足不同层次家庭的需求。
三要倡导租售并举，引导合理的住房消费，改变“有房产”为“有房住”的观念。购买住房不是解决住房的惟一途径，应通过规范租赁市场、加强租赁服务、减低租赁租费等有力措施大力倡导向市场租赁来解决自住住房困难。据了解，在市场经济发达国家，通过租赁解决住房的人占60％以上，自有住房率在40％左右。要合理引导人们的住房消费观念，首先要“有房住”，其次才是“有房产权”，二者可分步解决，不求一次到位。
四要适当扩大“廉租房”供应对象。对卖不起甚至租不起经济适用住房又不是最低收入的困难家庭，应逐步列入廉租房解困对象，采取适当补贴支持向市场租房，逐步消除住房“夹心层”。
五要采取措施抑制投资炒房带来的“泡沫需求”。政府宜采用金融、税费政策抑制购买第二套住房的投资者，如通过对购买第二套住房和大户型购房者加大首付比例、贷款利息、交易时间限制、交易税费等政策，来抑制投资购房和非理性住房消费。
（四）因地制宜、实事求是地制定实施异地调动、干部的住房管理政策
2003年7月中共中央办公厅、国务院办公厅联合转发了《建设部、中组部、财政部关于异地调动干部住房管理暂行规定》，对异地调动干部承租或购买现住房、申请领取购房补贴、建立临时周转住房制度、建立调动干部住房档案、严肃住房纪律等方面作了具体规定，并规定由各省、市、区结合实际情况制定实施办法。笔者认为，省、市、区在制定实施办法时应实事求是、因地制宜，切实保证异地调动、干部能住得上、住得起房。由于住房价格的持续上涨，应适时调整补贴标准，对原工作地退出房改房产权的应不受准购条件限制优先供应经济适用住房。
（五）加快研究制定住房维修基金使用管理办法，充分发挥住房维修基金的作用
制定住房维修基金使用管理办法，要注重界定清楚，操作简便，尊重现实。在许多老城区未成立业主委员会前，如何采取过渡办法，对原产权交叉的住房如何采取措施，使住房维修基金的功能得到有效发挥，房改、建设、财政部门要加强调查研究，尽快制定相关办法，满足住户住房维修的需求。
住房制度改革，经过十多年的实质运作，住房基本矛盾已解决，已初步建立了新型的住房制度。但住房商品化、社会化、分配货币化过程中困难依然存在，一些新的矛盾又逐渐显现，需要从政策上、服务上逐步完善解决。住房改革的任务依然还很重，要完成这项改革尚需时日。
二、进一步推进住房制度改革的对策和建议
（一）进一步完善住房公积金制度
住房公积金制度中存在的月缴额差距过大、覆盖面不广、比重过高、管理不善等问题，主要是制度缺陷和管理缺位问题。
住房公积金制度是住房分配货币化的主要形式，具有福利性、保障性和互等特点。不同单位、不同职位之间不应有过分的悬殊。职工工资中已体现了按劳分配、多劳多得的原则，住房公积金再与工资挂钩，高收入者多得住房公积金，低收入者少得公积金，有失公平。既然住房公积金具有住房保障性，住房公积金的月缴额度就应根据当地的商品房价格、经济发展水平有所限制，对一个职工年平均工资不到20000元的城市，一些单位住房公积金人均月缴额高达3000元是有点离谱的，比个人所得税起征点1600元也高出许多，从制度上也给人进行所谓合理避税的驱动力，显现住房公积金制度上的缺陷。笔者认为，住房公积金月缴额应与工资基数脱钩，按当地的经济水平、住房市场价格水平、适当拉开差距、适当考虑职务职称等原则确定缴交额。以杭州市为例，按市场均价每平方米8000元购买90平方米住房计72万元，按工作30年计，通过银行按揭需每月支付3882元，按夫妻二人计算，职工个人享受的住房公积金和住房补贴每月合计不应超过2000元，对享受住房补贴的职工每月的住房公积金应不超过1000元。
住房公积金的覆盖面不广的根本原因是对《住房公积金条例》宣传不够和执行不力。据了解，许多新参加工作人员、私企员工和进城务工人员基本不了解或根本不知道住房公积金的概念，更不了解立法规定，在当前就业压力较大的情况下，一些员工就是知道了也不敢向企业提出缴交住房公积金的要求。因此，住房公积金管理机构应通过各种媒体大力宣传《住房公积金条例》，设立维权机构，加大执法力度，扩大住房公积金的覆盖面，维护职工权益。
加强对住房公积金管理机构的管理，是有效规避住房公积金风险、发挥住房公积金效能的重要措施。要充分发挥住房公积金管理委员会的决策作用，优化住房公积金管理委员会成员的结构，适当增加金融、房地产、法律专业人才比例，为科学决策提供保障。
（二）采取更加灵活的政策，推进住房补贴发放进程
政府相关部门应加大力度，推进住房补贴的发放。据分析，住房补贴发放进展缓慢主要有四个方面的原因：
一是企事业单位领导重视不够，一些单位没有将住房补贴工作列入本单位工作计划，无视弱势职工的权益，不愿意有计划地安排资金发放住房补贴。
二是住房补贴资金来源严重不足，事业单位本身收入来源有限，财政补贴又难以到位，企业单位要看经济效益来确定。
三是由于企事业改革改制过程中未考虑老职工的住房补贴问题，改制后的企业又不愿承担住房补贴的责任，造成无人管现象。
四是企事业单位对住房补贴政策的了解不够，不了解国家、省、市对住房补贴政策的优惠支持，如企业发放住房补贴资金可以在成本上列支等等。
笔者认为，房改、财政部门应加大力度，促进住房补贴的发放进程，主要应从以下几个方面着手：
一是加强政策推动力度，对企事业单位区分情况分类指导，对有能力解决的单位应限期发放，对一次性解决有困难的单位应研究办法分步实施，对确实困难又符合财政支持的要加大加快财政支持。
二是对企事业单位改制改革中未考虑的应由现企业会同国有资产管理部门、房改部门研究解决。
三是加大住房补贴宣传力度，让企事业单位重视和掌握政策，加快实施步伐。
四是加强对住房补贴政策研究，增强解决政策实施中出现矛盾的能力，尽快出台解决群众反响较大的新老职工补贴不平衡问题的政策。
（三）加强住房保障体系建设，调整供需关系，完善住房供应体系
住房是老百姓的最基本需求，建立基本的住房保障体系也是政府的基本职能，但政府要立即解决全部的住房问题是很困难的，也是不现实的。政府应从确保广大中低收入家庭“有房住”，通过完善经济适用住房制度、廉租房制度、住房公积金制度，建立和完善住房保障体系。
一要合理确定经济适用住房供应对象。在收入多元化的今天仅通过工资性收入作为收入线划分是有失公平的，但其他收入又是难以掌握的。因此，笔者认为，应摒弃不具有操作性的收入线作刚性规定，对正在户籍改革中要剔除附加值的户口不应作为简单条件，改户口迁入年限作为要件，如将具有本市常住户口5年以上的住房困难中低收入家庭作为供应对象将更加具有合理性，抑制那些为了马上购买经济适用房迁移户口的出现。
二要规范经济适用住房面积标准、户型标准。住房是经久耐用商品，要有适当超前意识，尽管是经济适用住房，但也不宜过小、功能过于简单。要与全面建设小康社会的目标一致，如多数城市为了节省建设成本，经济适用房选址较远离市区，生活成本又很高，房子户型、面积又很不如意，成了中低收入家庭“食之无肉、弃之可惜”的鸡肋。这与开发经济适用住房的初衷是不相符的。因此，要根据需求适当增加面积、提供多种户型满足不同层次家庭的需求。
三要倡导租售并举，引导合理的住房消费，改变“有房产”为“有房住”的观念。购买住房不是解决住房的惟一途径，应通过规范租赁市场、加强租赁服务、减低租赁租费等有力措施大力倡导向市场租赁来解决自住住房困难。据了解，在市场经济发达国家，通过租赁解决住房的人占60％以上，自有住房率在40％左右。要合理引导人们的住房消费观念，首先要“有房住”，其次才是“有房产权”，二者可分步解决，不求一次到位。
四要适当扩大“廉租房”供应对象。对卖不起甚至租不起经济适用住房又不是最低收入的困难家庭，应逐步列入廉租房解困对象，采取适当补贴支持向市场租房，逐步消除住房“夹心层”。
五要采取措施抑制投资炒房带来的“泡沫需求”。政府宜采用金融、税费政策抑制购买第二套住房的投资者，如通过对购买第二套住房和大户型购房者加大首付比例、贷款利息、交易时间限制、交易税费等政策，来抑制投资购房和非理性住房消费。
（四）因地制宜、实事求是地制定实施异地调动、干部的住房管理政策
2003年7月中共中央办公厅、国务院办公厅联合转发了《建设部、中组部、财政部关于异地调动干部住房管理暂行规定》，对异地调动干部承租或购买现住房、申请领取购房补贴、建立临时周转住房制度、建立调动干部住房档案、严肃住房纪律等方面作了具体规定，并规定由各省、市、区结合实际情况制定实施办法。笔者认为，省、市、区在制定实施办法时应实事求是、因地制宜，切实保证异地调动、干部能住得上、住得起房。由于住房价格的持续上涨，应适时调整补贴标准，对原工作地退出房改房产权的应不受准购条件限制优先供应经济适用住房。
（五）加快研究制定住房维修基金使用管理办法，充分发挥住房维修基金的作用
公积金异地买房政策篇4
接连推出多项严厉的房贷政策后，监管层的指向已经非常清晰：通过严格的差异化住房贷款政策遏制房价的过快上涨。记者从多家银行了解到，银行对于首套房、第二套房和第三套房的首付要求及利率定价都开始实行差别化对待。但到目前为止，对于第三套及以上的房贷是否停止发放，银行均表示，还需要等待相关政策的明确和细化。
房贷政策严格差异化
与历次房贷政策调整所不同的是，此次政策组合拳的推出，监管层的目的在于形成清晰的差异化住房贷款政策。4月14日，国务院常务会议出台二套房贷首付最低50％等“新国四条”；4月17日，国务院又推出“三套房贷新政”，指出在房价过高、增长过快的地区可停止第三套及以上住房贷款的发放。
记者从多家银行了解到，根据国务院相关政策的要求，不少银行已经对房贷政策进行了调整，住房贷款政策的差异化已经非常显著。
如对于首次购买住房的家庭，所购买住房的建筑面积若小于90平方米，则根据所购房屋的房龄、贷款人的资信状况等，尚有获得首付比例20％的可能。如果所购房屋的面积大于90平方米，那么首付比例至少需要达到房价的30％。对于首套房产能够获得的贷款利率优惠，记者了解到，即使已经通过媒体公布了相关住房贷款细则的银行，如工行、渣打银行等也没有出台指定性的定价策略。一些银行贷款经理向记者透露说，普遍的做法是首套房的贷款利率也要达到贷款基准利率的85折。在一些外资银行，对于面积小于90平方米的住房贷款，适用利率可能达到贷款基准利率的71折。但是外资银行普遍个贷占比较低，对于所购楼盘等也有具体的要求，因此适用范围非常窄。
对于银行所认定的“第二套房”需要首付的比例和对应的贷款利率，由于在“新国四条”中已经有了非常明确的规定，因此各家银行在第二套房的贷款政策上非常一致。基本的做法就是，如果被认定为“第二套房”，那么首付比例必须达到50％或以上，对应的贷款利率价格为贷款基准利率的1.1倍或以上。如工行是首家正式公布差异化房贷政策的银行，工行表示：从4月16日开始，工行对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。近日，渣打银行也表示，即日起对二套房贷款执行5成首付，利率执行贷款基准利率的1.1倍。
国务院4月17日推出“三套房贷新政”。政策规定，对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。此外，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方政府还可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。记者了解到，目前各家银行的主要做法为大幅提高第三套住房的首付比例和贷款利率。“是否属于房价过高、上涨过快、供应紧张的地区，主要还要看银监会怎么进行判定。”银行的工作人员表示。因此，截至到记者发稿，尚没有银行公开表示已暂停对第三套房贷的发放。
第几套房如何认定
不难发现，在此次房贷政策的调整中，第几套房贷的认定已经成为了绝对性的依据，对第几套的认定将直接决定贷款购房时需要支付的首付比例和对应的贷款利率。
相对来说，由于2008年相关部门就提出了第一套房、第二套房的概念，因此商业银行在实际操作中也有了一定的经验和界定标准。
具体地说，第几套房的界定，首先各家银行采用的是以家庭为基本单位，以夫妻作为主要的认定对象。对于一对夫妇来说，只要夫妻中的任何一方曾经有过购房、房贷的经历，无论是婚前还是婚后，那么银行在进行认定时，将视作夫妇二人均有过购房经历。而对于成年子女和父母，各家银行的做法普遍是分开来进行认定的。
其次，在进行认定时，银行通常会通过两个来源进行判断。一是从央行的征信记录中进行查询，凡是曾经进行过住房贷款的申请，无论这笔贷款是否已经结清，均记作一次购房经历。举例子来说，曾经使用过贷款购买过一次房产，这笔贷款已经全部结清，那么现在购入的房产也要被视为“第二套房”。前段时间，一些银行在操作中，对于是否已经结清的贷款会有不同的判定，并可进行一些“球”授信。但是目前银行在实际操作中，均比较严格，不太可能出现以往的“球”操作。
第二个信息来源是公积金的使用记录。一方面，和商业住房贷款一样，如果曾经使用过公积金贷款业务，即使已经全部结清，也要计入购房记录；另外一方面，假如使用过公积金进行商业贷款的冲还贷业务，也要被认定为已经具有购房经历，并按实际统计结果来判定属于“第二套”、“第三套”或以上。
此次房贷政策调整时，一些政策解读认为，只要客户家庭名下登记有房产，贷款购买第二套住房，无论之前是否使用过贷款，都必须按照国务院新规执行。但是业内人士分析认为，在目前的银行可使用资源条件下，完全实现这一点可能有一定的难度。银行可能更依赖于通过征信记录查询系统和公积金使用的状况来进行判断。
大幅打压市场购买能力
由于严格对房贷的首付比例和贷款利率进行了限定，可以预期的是，此次房贷新政的出台，将大幅打压潜在的市场购买能力。
我们可以以一套总价为150万元的“第二套房”为例，看看房贷新政执行后对购房人将带来怎样的压力。
在前段时间的银行贷款市场上，对于“第二套房”的要求是，首付一般需要达到4成，如果一些硬件条件满足的话，像客户的资信状况、职业性质、其他财产、属于银行的优质客户等，有可能获得贷款基准利率基础上7折的贷款利率优惠。
然而，在新政执行后，购房人首先要面对的就是首付压力。如房产价值为150万元，那么购房人的首付就要从最低60万元提高到最低75万元。考虑到购房时的各种费用、购房后的装修等等，会给购房人带来一定的压力。
公积金异地买房政策篇5
让大学生可自愿存缴公积金，避免“输在起跑线上”的制度善意能否落实下去，不走形、不变样？如何理解这种“超前”的创新之举？
权利增项难破“买房难”
文丽（公司职员）
网络搜索“住房公积金”，可得解释――“国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。”
可见，按照现行政策，在校大学生、自由职业者、农民工等因无固定工作单位，无法缴存和使用住房公积金。
从这个意义上说，五城计划为在校大学生出台住房公积金缴存政策，是一项“惠民政策”，旨在让在校大学生于城市置业安家时能享受到公积金带来的实惠。换言之，在大学就开始缴纳住房公积金的人可能比毕业工作后才缴纳者，更早拥有低息贷款买房的可能。
可是，如此权益增项为何一经曝光就遭遇网友戏谑“应该鼓励一出生就缴存公积金，至少可以鼓励从读幼儿园开始，这样，成年后面对‘买房难’会更踏实”？有善意又超前的创新之举因何不被期待反遭嘲讽？
问题出在早缴公积金未必早受益，而让大学生更容易买房，不能只靠给其增加缴纳公积金的“权利”。
住房公积金被质疑“劫贫济富”，这样的声音一直存在：住房公积金的贷款额度偏低、中低收入缴存者的还贷能力“满足”不了高高在上的房价，导致不少人买不起房；而将在校大学生等没有固定工作单位的人纳入可缴存公积金的人群，“众筹”而来的公积金也将更多被高收入缴存者使用。
破解“买房难”问题，让人们更容易买房，单靠大学生可缴存住房公积金的权利增项还不够。我们还需要依靠货币政策、创业环境、税收设计以及更合理的房价共同圆梦。
留人初衷好，警惕变“拼爹”
刘远翔（公务员）
“在校大学生可自愿缴纳住房公积金”释放着满满的善意：年轻人买房难，早点缴纳住房公积金，就可以避免“输在起跑线上”。
但是，这种“起跑线上”的政策关怀，最终还不是要落在大学生的父母身上？虽然我们相信，所有看到这一政策的“爹”都会喜笑颜开，因为毕竟孩子毕业要买房，早点给“买房起跑线”加点马力，帮孩子加快购房进程，也算是尽了一点心意。
但是，需要缴纳的金额恐怕不是所有“爹”都拿得出来的。算不上普惠政策的“大学生缴纳住房公积金”，会不会成为事实上的另类“拼爹游戏”？
近年来，把大学生当作财务完全独立的群体来开发其市场潜力的情况出现得越来越多，是否能起到好的效果，还是值得观察。
比如，大量网贷小企业打着助学和支持创业的旗号向大学生发行小额贷款，导致一些大学生糊里糊涂背上高利贷，酿成各种极端事件。
我们理解五市的制度善意，但可能存在的问题也不能被忽视：以后，大学生们每个月除了向家里要生活费，恐怕还要再加一句：公积金交了吗？
虽然说交还是不交完全是自由的，但中国有一种严重的社会问题叫攀比，别人家的孩子都已经“买房趁早”，为人父母者又怎能眼睁看着自己的孩子因为房价问题，失去在大城市“安得广厦只一间，不需要多大多华丽”的机会呢？
有理由认为，鼓励大学生缴纳住房公积金也有五城市留住人才的良好初衷，但房价高这一现实难题显然不是提前缴纳公积金就能顺利解决的。
创新有助多赢，但更需顶层改革
张学礼（地方住房公积金管理中心工作人员）
在我看来，这一留人新政不失为实现多赢的现实之举。
首先，鼓励大学生等人群缴存公积金实际上是一种必要的纠偏，以改变长期以来住房公积金政策偏爱在职职工、受益范围太窄的局面。
保障大学生等人群平等享受住房公积金政策红利的权利，等于是让大学生或其家庭“自己给自己”存房钱。这对于那些已经成年、即将面临成家立业等现实问题的在校大学生来说，可谓“打开了一扇窗”。
“自愿缴存使用”住房公积金的政策创新还给了部分大学生家长提前为孩子买房储备资金的机会，避免以后买房时经济压力过大，有助于减少因房屋造成的亲情冲突。
再者，住房公积金“蛋糕”也会因此而变大，有利于在今后发挥更大的互助功能。
当然，相关地方政府政策允许，不代表大学生等群体一定埋单。让在校大学生缴纳住房公积金涉及很多现实问题。比如，个人缴纳的比例如何科学制定？住房公积金的使用范围和个人收益情况是否合理？硬化监管也是必须同时考虑的问题。
坦白地说，目前住房公积金制度定位与实际情况不符、覆盖面过窄、管理体制分散、管理成本过高以及公积金“沉睡”等问题，亟需进行制度和体制改革。
从这个角度而言，仅部分地方探索大学生等人群自愿缴纳住房公积金是远远不够的，还需顶层设计、深化改革。只有更加科学合理，住房公积金制度才会受到拥护和支持，才能真正发挥作用，进而成为一种善举和良策。
且行且慎重，保障学生经济利益
李静（退休人员，女儿大学在读）
站在帮助大学毕业生及家庭缓解未来购房、租房压力的角度看，上述5省会城市出台支持在校大学生缴存、使用住房公积金的政策措施，具有一定的积极意义。
比如，武汉规定，在校大学生在读期间缴存住房公积金，毕业后可以直接接续，即使就业后暂时没有能力购房，在租住基本住房（人均住房面积不超过35平方米）时，也可用公积金账户内的余额支付房租。待其购买刚性自住房时，租房所提取的住房公积金不影响可贷额度计算，这确实是释放善意的留人政策。
但是，推行大学生缴存公积金的政策措施，首先需要破解大学生未来就业如果无法留在公积金缴存城市，这笔公积金将如何使用、如何提取的问题。
必须厘清的问题，是打通异地通用通道，实现公积金“一卡通”，让政策适用于国内任何城市、任何地域？还是因为不能通用，而最终会按一定利息返还本金及利息？
目前，各地在落实公积金的惠民政策时的细则有所不同。一些地方住房公积金可以用来看病，支付教育、物业费等，但条条框框的规定很多，常常导致口惠而实不至。
住房公积金本质上是缴费者的钱，在重大决策上能否确保缴费者的话语权，会直接影响大学生缴存公积金的积极性。
公积金异地买房政策篇6
这是继去年11月22日利率下调后北京公积金政策的再次放宽,业内人士认为,此番贷款额度提高,是对过去住房公积金制度“不作为”方式的纠正。而随着各地公积金政策的调整,将进一步提振刚需购房者入市信心,加速2015年楼市成交复苏回暖。
公积金政策调整门槛放低额度变高
步入2015年,公积金政策利好首套自住住房贷款需求的消息纷至沓来,北京市公积金管理中心、国管住房公积金中心均在近日对个人住房公积金贷款政策作出调整,并已于1月1日起实施。
两者调整方案类似,贷款额度方面,购房者购买政策性住房或90平方米(含)以下的首套自住住房,贷款额度上限调整为120万元。购买90平方米以上非政策性住房或第二套住房,贷款最高额度仍为80万元。
同时,均规定贷款额度不再依据个人信用等级上浮,并对异地缴存住房公积金等政策作出调整。北京市公积金管理中心明确取消新建商品房评估,国管住房公积金中心则表示取消1.5‰的担保服务费。
有专家向中新网房产频道分析,这一系列公积金门槛放低、额度提高的调整,是对过去住房公积金制度“不作为”方式的纠正。“即使去年11月公积金贷款利率降至4.25%,但贷款额度不足,很多人需支付大额首付,使得公积金制度的作用和效果没有得到有效的发挥。”
惠及刚需买房最高比商贷少缴利息三十余万
在业内人士看来,此番公积金政策调整,将在诸多方面惠及刚需购房者。“之前的公积金贷款额只有80万,首付压力非常大。而最高额度提高至120万后,大部分刚需购房者都可以选择公积金贷款。”中原地产首席分析师张大伟分析。
公积金贷款额度升至120万可以节省多少利息?据粗略计算,基准利率下,与商贷相比,公积金贷款120万30年可少缴三十余万。而额度最高80万时,这一数值为二十余万。
张大伟认为,这将使更多购房者具备买房支付能力。“之前北京选择公积金贷款的购房者约占成交总量15%左右,预计新政策实施后,可以使用公积金贷款的购房者将起码增加5—10%。”
另外,取消新建商品房评估、取消由开发商或售房单位提供阶段性保证担保和房产抵押担保方式1.5‰的担保服务费等,也将在一定程度上降低刚需购房者支付负担。
新政助推刚需入市业内:加速2015年楼市回暖
从市场反应看来,公积金政策调整对于楼市成交刺激作用已初见端倪。链家地产[微博]市场研究部数据显示,北京市公积金额度提升后的元旦期间,近郊小户型楼盘及城区部分公房社区客户咨询量上升,而其房源多在90平米以下。
事实上,刚需购房者青睐的90平米以下房源一直处于北京市场成交主力地位。中原地产市场研究部数据显示,以北京2014年纯商品房成交结构为例,90平米以下商品房占比达五成,平均单套总价约160万左右。
这也意味着,“公积金贷款上限调整后,120万元的贷款额能满足大部分首套刚需的贷款需求。”链家地产市场研究部张旭表示,此番公积金贷款政策调整将进一步提振刚需,促进楼市预期向好发展。
公积金异地买房政策篇7
一、继续实行购房入户、入学政策。凡在县城范围内购买住房，可申请办理本户城区户口，并享受城区户口的入学政策。
二、放宽住房公积金购房贷款政策。
1、行政机关和企事业单位都应执行全员住房公积金制度。
2、住房公积金贷款最长期限由男60岁、女50-55岁调整为男65岁、女60岁。
3、鼓励职工购买第二套住房，对一户家庭购买第二套住房的，可比照首套住房贷款政策执行。
4、允许异地（金华地区范围内）办理住房公积金贷款手续。
5、鼓励职工提取本人、配偶及直系亲属住房公积金购买自住住房。具体操作办法由住房公积金管理中心制定。
三、实行有关税收优惠政策。
1、实行购买普通商品房契税补贴。对个人购买90平方米以下（含）普通住宅按1%的税率征收；对个人购买90平方米以上、144平方米以下（含）普通商品住房，按1.5%税率征收，超过1%税率征收部分由县财政给予补助；对个人购买其它住房的，按3%税率征收，超过1.5%税率征收部分由县财政给予补助。
2、实行二手房交易税收优惠政策。（1）对个人销售或购买住房暂免征收印花税；（2）对个人销售住房暂免征收土地增值税；（3）自年月日至月日，个人购买超过2年（含2年）的非普通住房或不足2年的普通住房对外销售的，按销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
3、简化存量房交易纳税申报手续。对出售自住住房，并在售房前后一年内新购房的纳税人，不再收取个人所得税保证金。
4、对房地产开发企业的企业所得税按下限预征。对房地产开发企业项目完工前的预售收入，按国家税收政策规定的预计利润率下限标准预征企业所得税，实行按季预缴、按年清算。
四、调整房地产抵押权登记办法。房地产项目领取《商品房预售证》，未销售的房屋停止销售后，可办理在建工程抵押权登记手续，在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，将在建工程抵押权转为房屋抵押权登记。
五、放宽新出让地块地价款支付期限。对新出让的经营性房地产用地，出让金总额在2000万元以上部分，地价款支付期限放宽到6个月内付清，延期付款部分按年率10%收取占用费，免收滞纳金。
六、放宽建设项目开、竣工期限。对《出让合同》约定须在年月日前开工建设的，对按期动工确有困难的，由受让人提出书面申请，经县政府批准后可增加不超过一年的开、竣工时间。
七、缓缴房屋物业维修基金和人防工程易地建设费。领取《商品预售证》时预收的房屋物业维修基金延至房屋初始登记时收取。人防工程易地建设费推迟至工程竣工验收备案前收取。
八、加大支持力度，提高服务水平。鼓励各金融机构住房消费贷款发放，调整最低首付款比例为20%，商业性个人贷款利率下浮，浮动幅度扩大为贷款基准利率的0.7倍。雷电等涉企行政事业性收费，按下限收取。各政府职能部门要加强与企业沟通，及时协调解决企业面临的困难和问题，促进房地产产业健康发展。
九、加强企业诚信体系建设。房地产开发企业、中介企业和从业人员加强诚信体系建设，规范房地产开发企业和中介企业经营行为，维护房地产市场秩序，增强房地产市场信息的透明度，宣传引导正确的住房消费，切实保障房地产消费者的合法权益。
公积金异地买房政策篇8
关键词:住房支付能力;住房问题;住房金融;
住房问题,是一个重大的社会经济问题。近几年来,我国住房价格不断上涨,这方面的争论很多,也引起了政策的反复调整。政府通过一系列的组合政策,包括央行利率准备金政策,利率的调整等种种调控措施,但是房价依然持续走高,城市中低收入家庭仍然买不起房。解决百姓住房困难究竟应该稳定房价,还是应该提高收入,抑或还有其他办法?对此,本文应用住房单价月收入比法来测算我国居民住房支付能力大小,并从研究和区分住房问题类型及其特性以及产生的原因出发,试图对我国与住房问题相适应的住房金融对策做一些尝试性的探讨。
一、住房支付能力与住房问题
(一)住房单价月收入比与住房支付能力
住房单价月收入比是指一定时间与地域范围内住房单位面积销售价格与家庭月收入的比值,亦可表述为:住房单价月收入比=单位面积住宅平均销售价格÷每户家庭月收入。应用住房单价月收入比指标不仅能真实地反映出中国商品住宅价格与城市居民收入之间的关系与差异,还可以对城镇居民的住房支付能力大小进行测算与研究,并进行科学分类,以优化配置住房政策与住房金融资源。当住房单价月收入比等于1或小于1时,则表示这个家庭一个月的收入等于或高于当时当地一平方米住房销售价格,可确定为有完全住房支付能力的家庭;当比值为2时,则表示家庭两个月的收入相当于当时当地一平方米住房销售价格,则为住房支付能力不足的分界线;当比值大于2不等于2时,则表示家庭2个月以上的收入相当于当时当地一平方米住房销售价格,这样的家庭应判定为无住房支付能力家庭。
(二)我国居民住房支付能力与住房问题
近年来我国业界对住房问题的研究很多,有采用房价收入比法,有采用住房单价月收入比法,有采用住房支付能力指数法等等,凡此种种各有千秋,但笔者通过采用住房单价月收入比法研究[2]得出结论认为:
1、我国城镇居民总体水平对住房已具有了支付能力,说明我国近年来采用的一系列住房调控措施已使我国房价与收入总体水平达到了平衡。
2、我国居民住房支付能力在地区或城市之间分布很不平衡。由于我国各区域或城市之间经济水平和房地产市场发展程度差别很大,反映在住房单价月收入比指标上亦存在较大差异。2007年我国住房单价月收入比最高地区北京为1.96,与最低地区宁夏0.55差距达到了3.56倍。总体特征是,越是开放的国际化的城市或地区,房价与收入的指标值就越高,就越偏离当地居民家庭收入水平,同时也远离全国平均水平,这是因为这些城市的房价接纳了当地居民以外的高收入迁徙的住房需求,同时排出了当地低收入居民的住房需求与消费。
3、我国不同收入家庭的住房支付能力社会差距很大。根据《中国统计年鉴》提供的城镇居民收入分组资料计算出2000-2007年从最低收入户到最高收入户共7个组的住房单价月收入比(见表)。从表中数据显示:2007年普通住房单价月收入比最高收入户为0.42,最低收入户为2.88,两者相差了6.86倍。
数据还表明,我国不同收入家庭住房支付能力社会差距很大还表现在对不同类型住房的支付能力差异也很大,按对经济适用房、普通商品房、高档房及别墅的支付能力又可分为三种类型:见表(计算过程略,需要者可向作者索取)
a型:在我国,约有10%的最低收入户购买经济适用房的能力并不足,其中困难户近两年的支付能力才由无提高到不完全性。这些家庭的收入相对于经济适用房房价来说仍属偏低,其特点是居民收入基数偏低且增速明显小于(经济适用房)房价增速,这反映了我国经济适用房制度不够完善的问题。
B型:我国约有50%的低收入户、中下收入户和中等收入户对普通住房的支付能力不足,说明普通房房价相对于广大中低收入家庭收入来说仍然偏高。由于处于这个层次的人数众多,其收入增速明显低于普通房房价增速,因此他们主要也必须依靠各级政府的住房政策以及住房金融得力的支持,才能提高自己的住房支付能力。
C型:有40%的中上收入户、高收入户和最高收入户才对高档房、别墅具有一定的支付能力,这些家庭的住房消费主要由市场来解决。
综合研究还表明:我国城镇居民住房问题的中心不是平均支付问题,而是居民住房支付能力社会差距过大的问题,而且这种差距有越来越加大的趋势,其差距扩大的主要原因是我国居民住房单价月收入比社会差距扩大所造成的,而住房单价月收入比社会差距扩大又是由房价上涨过快,中低收入阶层居民收入基数偏低且增长缓慢所致。因此,对住房支付能力社会差距的调节,亟需我国政府研究制定一系列切实有效的住房政策以及与之相适应的住房金融。
二、与住房问题相适应的住房金融对策
1、每个住房阶段住房政策所实施的重点是不同的,其中处于重要地位的住房金融也要与之相互紧密衔接与配套,以期收到良好成效。完整的住房金融应包含住房生产和消费两方面的融资。本文侧重讨论住房金融的消费融资方面,通俗来讲,是指居民购买自住住房过程中的资金融通活动。一个家庭在某一时点的住房支付能力与该家庭的经济状况和金融支持有关。金融支持会增强居民家庭的住房支付能力,使居民可以在更长时间周期里安排家庭预算。
2、与住房支付能力相适应的住房金融
居民收入社会差距过大造成居民住房支付能力社会差距过大的现实,决定了住房金融的宗旨应以有助于提升中低收入群体的住房支付能力为宗旨。为此,金融部门对不同收入群体应该实施不同的住房金融政策:
(1)对我国居民住房支付能力在地区或城市之间较大差异性,各级政府应根据当地居民住房支付能力情况,加强建立或调整适合当地实际情况的住房保障制度,以首先满足当地居民住房支付能力不足或极其低下的居民家庭的基本住房需求。相应的住房金融也要与住房政策紧密衔接与配套使用,全力满足当地中低收入家庭对基本住房金融之需求。
(2)依据不同收入阶层住房问题的特点,合理配搭住房金融资源。对占比10%的最低收入家庭住房支付能力不足的问题,政府以及金融部门要充分认识到此类问题的特殊性与重要性,并高度重视研究和探讨更适合的住房政策并与金融资源相配合使用,以提高他们对经济适用房的支付能力。例如其一,除了借鉴香港成熟的公屋制度外,还可进行设计开展政策性很明显的经济适用房抵押贷款业务,这可以在较大程度上弥补低收入家庭融资困难。其二,可酌情考虑使用贷款差别利率,对购买经济适用房的低收入家庭实行较优的贷款利率或是延长还款期限,这样可以使一些偿还能力不高的家庭敢于贷款买房,充分发挥政策性金融支持手段。
(3)对占50%的中低收入家庭,由于处于这个层次的人数众多,且收入增速明显低于普通房房价增速,因此对这部分人最适合采用政策性住房金融支持手段。利用政策性住房贷款利率较低,偿还期长,首付低,政府担保等特点,帮助他们购房。
(4)对高收入家庭主要适用通过市场来满足其合理的居住和投资需求。
三、加快发展与改革我国住房金融
(一)我国住房金融存在的问题
我国住房金融虽然在短短的20多年时间里取得长足发展,但目前随着房价不断上涨,住房问题日益突出,加之本身存在的一些制度性结构性问题也随之突显出来,最主要表现在两方面:
1、重商业性住房金融,轻政策性住房金融。首先至2008年末我国个人公积金贷款余额占比较低,只有全国个人住房贷款总额的20.43%;其次由于公积金贷款的借款人必须为缴交者,而能够缴交的个人大多为能够获得商业贷款的中高收入者。而广大中低收入居民,很大部分因没能缴交公积金或缴交较少而不能真正享受到政策性住房金融的优惠利率贷款。
2、重住房贷款,轻住房储蓄。对于住房金融,我们大都认为无非就是个人房贷;对于住房储蓄,我国虽然有多次试点,但因规模非常之小,都不能算成功。事实上国外很少有象我国这样,单一地采用个人住房贷款来解决社会住房问题。他们普遍采用贷款与储蓄相互结合的方法为购房者提供住房金融服务。实际上,这种过分侧重于贷款的住房金融制度不但容易推高房价,而且还会给自身发展带来很大风险。
(二)改革和发展我国住房金融的几点建议
现有的住房金融由于存在着上述两方面的问题,而不利于广大中低收入居民享有更好的住房金融服务,加之我国人多地少的国情具体体现在前述住房问题上,这些客观现实决定了改革和发展我国住房金融已成为解决我国住房问题的必修之路。为此建议:
1、发展和改革政策性住房金融
首先,发展和改革公积金制度,扩大住房公积金覆盖范围,使广大中低收入职工都能充分享受到政策的优惠。例如一是改革现有的住房公积金制度使中低收入群体受益有限的现状,尤其是要注意改革中高收入者挤占低收入群体的金融资源,青年人挤占或享用中老年人已缴存多年的公积金资源的状况。二是应根据公积金缴存年限与金额的积数设计公积金贷款产品。缴存年限越长,其贷款年龄也适当延长至70岁(香港做法),使中老年人也能享受到政策的优惠。
2、尽快建立专门的住房金融机构。从国际经验来看,我国应该建立专门的住房金融机构,改变目前以商业银行为主的局面。目前条件下,可以对各地住房公积金管理中心进行相应改制,成立住房储蓄银行,采取强制储蓄和自愿储蓄相结合的方式筹集信贷资金。如果采取按缴存年限和金额的积数同比例发放住房贷款,这样会在大大提高民众缴存或储蓄积极性的同时,住房信贷资金也有了稳定来源,银行经营的风险也会因此而降低。
3、加大住房金融产品创新力度,满足中低收入群体贷款需求。根据上述住房问题,以及住房金融的宗旨,同时借鉴国际经验,设计丰富的住房贷款产品以供选择。如其一,针对中低收入群体收入低、不稳定、支付首付困难等现状,设计专门针对中低收入家庭的贴息、低息、低首付住房融资产品系列。其二,可以尝试推出双周付款贷款,这可以有效延长住房贷款期限,减轻利息负担,还可以扩展住房贷款业务。其三,学习澳大利亚做法,可增设蜜月贷款、固定利率贷款、浮动利率贷款和信用额度贷款,并且各种贷款品种可以自由组合,如贷款10万元,固定利率和浮动利率各为5万元。还贷方式上,银行也可提供多种选择,除了现行的等额本息和等额本金两种还款方式外,还可以允许第一年只还利息,提前还贷也不收违约金。其四,金融政策注重向中低收入人群倾斜,对居民首次购房、二次购房和多次购房采取不同的贷款政策。
4、银行住房贷款要与住房政策相对应。如规定凡购买90平方米以下的自住房贷款利率可优惠,购90平方米以上住房即使是自住,其贷款利率则不享受优惠,反而要适度提高,具体按累进制计收利息。
5、建立和完善住房贷款保险担保体系。除了建立官方的住房抵押贷款保险机构外,还可以借鉴美国的经验,组建个人住房置业贷款担保服务有限公司,为信用基础薄弱的中低收入阶层提供住房抵押贷款保险或担保。
四、结论
1、我国不同收入家庭对不同类型住房的支付能力不同,其住房问题相应地可分为三种类型,不同类型住房问题的特性也不同。a型住房问题的特点是10%的最低收入户收入偏低,且增速低于经济适用房房价增速;B型住房问题的特点是占50%的中低收入家庭收入也较低,其增速明显小于普通房房价增速。C型,是占40%的中高收入家庭对高档房及别墅有一定的支付能力,其住房消费应由市场来解决。
2、我国住房问题的中心主要在于居民住房支付能力社会差距过大包括住房支付能力在不同地区或城市之间的差异性,还包括不同收入家庭之间以及对不同住房的差异性,造成这种差距过大的根本原因是中低收入家庭收入增速明显低于房价增速。
3、构建或改革我国住房金融的宗旨是要有助于提升中低收入家庭的住房支付能力。为此,需要正确认识与理解我国住房问题的类型及其特点以及产生的原因。针对不同收入阶层的住房问题采用不同的金融对策,如俗话说“没钱的找政府,有钱的找市场,中等阶层则找银行。”惟有如此,才能对解决我国居民住房问题做到辨证施治,对症下药,收到事半功倍的效果。
4、我国住房金融目前主要存在着重商业住房金融轻政策性住房金融与重住房贷款轻住房储蓄两方面的问题。这些问题的存在,不利于中低收入居民享有更好的金融服务。因此,现阶段我国要重视并尽快改革和发展政策性住房金融,采用住房贷款与住房储蓄相结合的方法来为中低收入群体提供更好的住房金融服务。
5、通过上述多种举措,可有效增加中低收入群体的获贷能力,使他们能够购买或者租赁住房。今后政策取向仍要以妥善解决中低收入群体的住房问题为主题,让更多的中低收入群体实现“居者有其屋”,促进社会的和谐与公平。这是我国住房金融政策制定的出发点和立足点。
参考文献:
〔1〕黄顺英房价与收入衡量指标的探析〔J〕建筑经济2009(7)
〔2〕黄顺英我国居民住房支付能力与住房问题研究[J]建筑经济2009(10)
〔3〕中国、江苏统计年鉴〔Z〕中国、江苏统计局网
〔4〕陈婷婷马建华完善我国住房金融模式整体探析[J]金融与经济2009(2)
公积金异地买房政策篇9
一、县农民异地转移的主要做法
在2008年以前，县针对该县乌溪江水库周边群众基础设施建设滞后，生产生活条件较差的状况，将工作重点放在了乌溪江库区农民的异地转移上，就库区农民转移出台了单独的扶持政策。到了2008年，库区与非库区的农民转移纳入了统一的政策管理。根据2008年以后出台的文件，县农民异地转移的主要作法是：
1、划分转移区域，确定不同转移补助标准。转移政策涵盖该县的全部农业人口。根据农民居住的自然条件和收入情况的不同，转移区域分为乌溪江库区、低收入农户集中村和其他区域，三类区域又再划分优惠区和非优惠区，即总共分为六类区域，并结合不同安置模式，规定了每人3000元到20000元不等的补助标准。
2、集中安置和分散安置相结合。所谓集中安置，就是由政府在城镇（县城）、集镇统一征地、统一规划，由农户联建或政府委托建房并低价出售给农户，以此转移农民的安置模式。通过集中安置的农户，还可以另外获得财政补助。所谓分散安置，就是农民到县外、县城规划区内投亲靠友、到城镇（县城）、集镇、村购建房，政府给予财政补助的安置模式。
3、鼓励拆除原住宅。有关政策规定“异地转移农户新居建成后，原居住房屋和其他建筑物必须拆除，新居建成后一年内退宅退耕还林，新增耕地林地归原居住地农村集体经济组织所有”，但具体实施过程中并未对此作强制要求，而是通过预留补助资金总额的10%作为原住宅拆除押金的方法，促使转移农民拆除原住宅。原宅基地复垦的，还可以获得每人约8000的补偿和奖励。
4、鼓励整村搬迁，对进行整体搬迁并拆除原住房的村（自然村），给予额外的优惠政策。例如，对整个自然村搬迁的，按拆除房屋户籍人数每人1500元给予村委会奖励。
5、被转移农民可以保留农业户籍和生产资料。早期政策要求在县城购建房、投亲靠友的转移农民必须转为非农业户口，原承包土地到期后不再继续承包。但在2009年规定，在县城购买安置房、商品房或建房的，不再强制要求转为非农业户口。
二、县农民异地转移政策总体效果评价
从问卷情况来看，农民对异地转移政策普遍表示欢迎，其中63%的人对目前的政策表示满意或较满意。但是这项政策的实施效果如何，还要从它是否符合政策的预期效果着手，看它对农民异地转移起到了多大的激励作用。由于集中安置与分散安置的政策内容不尽相同，同时县城安置和村镇安置有着明显的地域差异，因此我们将安置模式划分为四类，即县城集中安置、村镇集中安置、县城分散安置和村镇分散安置，并分别予以分析。
（一）四种安置模式的总体情况
目前集中安置农民为10463人，占全部异地转移农民的45%，其中在县城安置3083人。分散安置12691人，占比55%，其中在县城安置的比例约为分散安置人数的四分之一。在全部转移农民中，向县城转移的农民占比约为27%。由此可以看出，集镇和中心村对于偏远乡村农民而言，吸引力要大于县城。
分散安置和集中安置在安置规模上虽然相当，但这并不代表两者的政策吸引力也相当。目前，乌溪江库区、地质灾害点和低收入农户集中村以外区域的农民，基本上还无法享受集中安置的优惠政策。在可以选择不同安置模式的乌溪江库区，只有不到5%的转移家庭选择了分散安置。造成这一现象的原因，主要是由于集中安置不仅可以获得财政补助，还可以获得优惠的土地或房屋，政策的吸引力远大于分散安置。以县城的滕龙小区为例，库区优惠区农民购房价在每平方米2200元左右，每户可购买面积约为65平方米，按市场差价每平方米4000元计算，单是房屋就可获得26万元的好处。因此，在可以选择集中安置或分散安置时，农民更倾向于选择集中安置。
（二）“搬得下”的效果评价
为了考察异地转移在“搬得下”方面的激励作用，我们在问卷中设置了“如果没有优惠政策，你是否会选择搬迁”的问题。回答情况是：集中安置的农民有43%回答“不会”，34%回答“不好说”，只有23%回答“会”。也就是说，有近77%的人在没有优惠政策的情况下，不会或者可能不会转移。在县城安置的农民，多数表示即使没有优惠政策也会到县城生活。而在县城以外范围集中安置的农民，近66%的人明确表示如果没有优惠政策，就不会选择搬迁，只有10%的人表示没有优惠政策也会搬迁；在村镇分散安置的，政策对68%的农民产生了激励作用。
上述结果显示，优惠政策总体上起到了较大的激励农民异地转移的作用，尤其是集中安置模式，无论是县城还是村镇安置，都起到了较好的激励效果。但是，分散安置政策在促使农民向县城转移的作用并不明显。究其原因，是由于县城的生活成本远高于集镇和中心村，多数长期有农村生产生活的农民无力自行在县城购建房屋。以库区优惠区的3口之家为例，在县城购置商品房后可获得的补助为4.2万元～6万元，而县城100平方米的商品房价格在60万元以上。有购房能力的农民多是已经在县城长期生活，本身就有购房需求，因此即使没有财政补助，也会考虑买房。而对于本来就没有能力买房的农民而言，补助的比例起不到有效的激励作用。而向集镇转移的成本仅在一二十万元左右，多数农民有能力承担，因此补助的激励效果较好。
（三）“稳得住”的效果评价
在“稳得住”方面，在不同地域安置的效果明显不同。调查显示，在县城的集中安置小区，有63%的人仍有回原所有地生活的打算，有7%的人已决定回去生活，只有30%的人已经安心在县城生活。在县城分散安置的农民，基本上能够安心在县城生活。在乡镇安置点，不打算再回去生活的人占到75%。也就是说，在“稳得住”方面，除县城分散安置外，乡镇安置的效果总体上比在县城安置要好。这与多数农民没有完全脱离对土地的依赖有关。根据问卷结果，在所有转移农民中，有60%的人不愿意转让或转包原有的承包土地；选择在县城集中安置的农民，还有许多人仍以土地收入为主。在没有脱离土地依赖的情况下，由于生产资料所在地与居住点距离较远，生产很不方便，因此在县城安置的农民想回村的较多。而选择在集中镇或中心村安置的农民，距离原来的生产资料不远，因此能够比较安心地在安置点生活。
（四）“富得起”的效果评价
在较早建成的乌溪江小区安置的农民，他们在县城已经生活了六、七年，然而就业问题仍然非常突出。当问到“转移以后最大困难是什么”时，78.6%的户主回答是就业困难或者没有稳定职业。在收入方面，与转移前相比差不多的占60%，更差的占20%，更好的仅占20%。这批人的平均年龄为44岁，初中以下文化程度的占62%，大专文化程度的仅占11%，普遍缺乏就业技能。被调查者多数反映政府未提供过就业方面的服务。在村镇安置点，多数被调查者的收入结构仍和搬迁前一样，收入情况没有太大的变化。
因此，政府在下山脱贫的“富得起”方面，不能仅仅依靠被转移农民的自发就业和自主创业，而是需要提供更多的就业服务和创造更多的就业岗位，来满足大量转移农民的就业需求。
三、县农民异地转移相关法律问题
（一）自愿原则的问题
农民异地转移与库区移民最大的区别就在于一个是自愿迁移，一个是强制迁移。如果异地转移工作不严格遵守自愿原则，就会损害农民迁移的自主决定权，导致农民对该项政策的抵触，甚至引发农民的强烈不满。因此，自愿原则的贯彻情况是此次调查的一项重要内容。
从问卷的结果来看，所有已转移农民均认为转移是自愿的，没有存在被强迫的情况。但是从政策本身的制订来看，关于“列为农民异地转移优惠区的村（或自然村），今后原则上不在原村址安排宅基地建房和拆建盖房”的规定，似乎有违自愿原则。因为对于那些不愿转移的农民，不准其在原址修建住房，无异于强迫其向外迁移。
（二）宅基地复垦问题
由于在政策实施时，实际上未强制要求转移的农民拆除原住宅，加上财政激励效果不佳，农民转移后的宅基地复垦率不高。据农办统计，当前农民转移后的宅基地复垦率仅在10%左右。我们通过问卷调查发现，有31%的农户准备让老人住到老后才拆掉原住宅，而有59%的农户准备长期予以保留。也就是说，如果按每户房屋占地面积150平方米计算，目前就有近千亩宅基地可能被长期闲置，这将导致土地的极大浪费。
（三）骗取补助问题
在走访过程中，我们发现存在部分农户将购买优惠土地或房屋的资格进行转让，骗取财政补助并从中获利的情况。据群众反映，在乌溪江库区二期工程中，有大约10%的购房者并非为自己购买；在一些乡镇的集中安置点，借用他人名义购买土地建房的比例甚至高达三分之一；有个村有五分之一的人将优惠资格转给了他人。转让优惠资格的，一种是在政策出台前已经向外迁移，另一种是不愿迁移或无力迁移，但又不愿错过享受政策机会的人。这些人将购买安置土地或房屋的权利让渡给他人，自己则可以领取转移补贴。由于享受补贴后原住宅无需，骗取补助就没有任何经济风险。但是这种行为不仅不符合政策规定，甚至可能触犯法律，但由于是在私底下进行，有关部门难以查处。
（四）安置小区建设与管理问题
1.安置小区在建设过程中存在安全隐患。目前集中安置小区的建设有两种模式，一种是政府供应土地并负责基础设施建设，由农民自行联建房屋，一种是政府委托房地产开发商建房后进行销售。在第一种建设模式中，存在较多的管理困难。一是财政资金审批用时较长，导致个别小区的配套设施建设滞后，为此曾发生安全责任事故。如金竹镇安置小区紧邻水库，在居民已经入住的情况下，没有及时安装防护栏杆，致小区某居民酒后坠入水库溺水身亡。政府因此被法院判决承担了部分赔偿责任。二是自建房屋施工队伍没有资质，施工安全和房屋质量都难以保障。三是建房时间不统一，一些农户已经入住，而一些农户却还在施工，极易造成安全事故。四是虽然政府要求农户必须按设计图纸施工，并通过分阶段验收合格才支付相应比例补助的方式进行约束，但仍有一些农户擅自改变设计，致使房屋存在一定安全隐患。
2.安置房屋分配不尽合理。作为安置规模最大的乌溪江库区农民异地转移安置小区，采用的是第二种建设模式。在安置房屋的分配上，第一期工程规定按人口确定优惠购房面积，超出部分需按较高的价格购买。而在第二期工程中，房屋是按户抽签销售，每户只能购买一套房屋，导致出现一些农户只有1个人口的情况下，可以购得70多平方米的房屋，而人口最多的农户为7人，却只能购得60多平方米的房屋。部分农户对此意见较大，也有些家庭因此放弃购买县城安置房的打算。
3.安置小区未依法设置物业管理。县在县城集中安置异地转移农民时，未事先考虑到小区的物业管理问题。在乌溪江库区一期异地安置小区，至今尚未成立业主委员会和开展物业管理。在乌溪江库区二期安置小区的售房合同中，建设单位也没有根据《物业管理条例》，约定前期物业服务的条款，但小区今后必然需要物业管理。如果小区居民对物业管理费用由于没有心理预期而抵制交纳，将导致物业管理困难。小区的物业管理最终可能不得不由政府出面买单。
4.安置房限制转让的措施不合理。为了避免农民利用政策套取优惠安置房获利，政府采取了限制安置房转让的措施，规定除以下两种情形外，转让安置房应当补交补助资金、原优惠税费和优惠部分的土地出让金：（1）原在乡镇安置，现到县城购买商品房或独立式住宅的；（2）原在县城安置，现在县城购买面积在于原安置房面积的商品房或独立住宅的，否则不予办理产权转让手续。并且规定，国土和房产部门在办理农民异地转移土地和房产证时，应在权证上注明“农民异地转移”标志。然而这一规定可能为法院审判带来难题。
当安置农户私下转让安置房时，根据我国《合同法》的规定，转让合同由于仅仅违反的是县政府的文件规定，不属于违反法律和行政法规的禁止性规定，因此不能认定为无效。安置房屋的产权证明上虽然标注了“农民异地转移”的标志，但是该内容不足以让买受人知道房屋上存在的权利限制，从而认为其是与出卖人串通损害国家利益。也就是说，法院也不能依据合同双方恶意串通损害国家利益为由，判决此种买卖合同无效。因此，即使出卖人并没有取得转让安置房的条件，安置房的买卖合同在法律上也是有效的。而有关部门显然不会认可这样的判决，给予办理产权转让手续，这就可能使法院判决陷入两难的境地。
（五）异地转移农民的社会管理问题
政策制订伊始，要求转移到县城的农户，其户口必须转为非农业户口。乌溪江库区一期转移的农民均按此规定转变了户籍性质。但是在这批人中，许多人还未彻底脱离对土地的依赖，或者希望今后还能通过土地获得好处，普遍要求转回农业户籍。由于之后的政策发生了改变，这批人认为待遇不公平，因此反映较为强烈。
修订后的政策在转变户籍的问题上采取了自愿原则。尽管非农业户籍在基本公共服务方面可以享受更好的待遇，但转移后的农民转为非农业户籍的却只占极少数。造成这一问题的主要原因，在于户籍关系与集体组织成员资格相捆绑的制度规定。农民一旦转变户籍性质，就丧失集体组织成员资格，从而在承包期满后无法再获得土地的家庭承包资格，因此农民多不愿意将户口迁往城镇。
而在当前，教育、医疗、养老、最低生活保障等基本公共服务的提供均与户籍相挂钩，城乡二元体制还没有彻底破除，转移到城镇的农业人口还无法正常享受城镇的公共服务。同时，由于现行的暂住人口管理制度不适用于这一人群，造成他们的人口管理属地与实际居住地长期割裂，这将为社会人口管理带来极大的困难。
其次，根据最高人民法院的有关司法解释，受害人为农村户口，但是经常居住地和主要收入来源地均为城镇的，可以按当地城镇居民的相关标准计算损害赔偿费用。由于在县城安置的农民多数仍保留农业户籍，根据上述规定，当他们受到损害时，还需要证明其主要收入来自城镇，才能视为按城镇居民标准获得赔偿。而他们中许多人在县城并没有固定职业，城镇收入证明非常困难。也就是说，在县城安置的农民，仍然可能要按照农村居民的标准计算赔偿。这容易引发此类人群的不满。
四、对策和建议
（一）政策制订方面
1．调整政策规定，提高异地转移优惠政策效用。农民异地转移是一项“授之以渔”的工程，它的目标是要让转移的农民“稳得住、富得起”。因此，要适度加大村镇的安置力度，引导农民选择适合自身条件的安置点，使他们在转移后可以稳定下来。要遵守自愿原则，取消优惠区建房限制，避免强迫那些确实没有能力转移或者不愿意转移的农户向外迁移。
2．完善安置房屋和土地的分配与管理。要制订公平合理的安置土地或房屋的分配办法，不能仅强调机会公平而忽视结果公平。要制订合理的安置房限制转让措施，可以改变现有作法，以国有划拨的性质提供安置用地，通过土地性质来限制安置房地产的转让。在安置房屋权证上注明“限制转让”的字样，增强对买受人的法律约束效力。要规定对私下转让安置房屋和土地的制约措施，例如保留政府收回土地或房屋的权利。要合理规定农户无力还贷时安置房的处置办法，避免农户利用制度漏洞来规避安置房限制转让的规定。要引导具有一定规模的安置小区成立业主委员会，规范小区的物业管理，政府可以为此提供必要的补助。
3．制订转移农民的公共管理和服务政策。要针对转移农民居住地与生产资料所在地相分离的特点，在居住地为安置农民提供有效的社会管理和服务的同时，保障他们的集体组织成员权利。在户籍、医疗、教育、就业、公民选举、殡葬、计划生育、社会保障、社会治安等方面，可以在安置点设立统一的管理组织，将异地转移农民纳入该组织进行管理，也可以纳入当地的基层组织代为管理，允许他们享受与当地居民同等的社会福利待遇。在村民选举、村集体资产管理等方面，继续由原村集体组织负责管理。法院要统一裁判标准，保障转移农民享有与当地居民同等的法律权利。
（二）政策实施方面
1．严格执行政策中关于“异地转移农户新居建成后，原居住房屋和其他建筑物必须拆除”的规定，一方面避免农民获得补助后又返回原村居住，导致政策失去效用，一方面减少骗取财政补助的行为发生，另一方面避免宅基地的闲置和浪费。
2．规范农民异地转移补助的发放，杜绝骗取补助行为的发生。一要加强法制宣传力度，促使群众认识到此种行为的违法性和需要承担的法律责任，自觉减少违法骗取补助的行为。二要建立定期和不定期的访查制度，了解和掌握安置房屋与土地的真实使用情况。三要加强与政法机关的合作，切实查处骗取政策优惠的行为。
公积金异地买房政策篇10
再也没有任何政策能让开发商如此自觉地去激发自己的想象力，认真、虚心地去解读了。10月22日晚，财政部、央行联合公布了针对房地产行业的最新调控政策。
等待着新政细则的出台，等待着供暖的真正到来，房地产市场上的供求双方依然在观望弈。
新政尚待细化
10月22日，财政部和央行联合宣布：2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
此外，从10月27日起，个人住房公积金贷款利率下调0.27个百分点；居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。
据测算，在新政之下，假设贷款本金为100万元，贷款期限为20年，对于首次购买普通住宅的购房者，月供则可以下降641元，降幅为8.7%。这个数字无论对于购房者，还是开发商都是一个利好消息。
我爱我家控股公司副总裁、北京公司副总经理胡景晖认为，10月22日新政虽然面很大，有减税、降息、降低利率等等，但是最遗憾的就是减税很不彻底。他介绍，现在二手房交易过程中，共涉及五项税：土地增值税、个人所得税、契税、印花税、营业税。这五项税加在一起高达10.6%。“也就是说买卖一套房子100万，缴税要缴10.6万，新政出台以后才减了0.5%，其中一个大头就是5.5%的营业税没有减掉。”
胡景晖告诉《小康•财智》记者，“至迟在年底之前央行一定会出一个细则，从这个细则会知道首次购买普通住宅以及二套房贷，不管是税费，还是贷款到底有多大的优惠。”
中体奥林匹克花园管理集团有限公司总裁陈顺在接受《小康•财智》记者采访时说，由于新政中有关房贷优惠政策的细则尚未出台，新政为楼市供暖的效果还尚待时间检验。
“今后一段时间，将会是各大银行等金融机构出台细则的井喷期；同时，各地的地方政府也正在陆续出台减免房地产税费的举措。杭州、厦门已经出台了买房送户口等刺激措施。应该说十一月会是各方面救市政策的高密度时期。”陈顺说。
在北京，就10月22日新政之后的一周情况来看，网上签约的咨询量和委托量都有所增加，特别是首次置业，想购买90平方米以下中小户型的购房人咨询量和委托量都增加了40%左右，但实际的交易量反而在这一周下降了25%。
购房者不妨再等等
在等待细则的日子里，生活还必须要继续。10月30日，北京秋季房展会在国贸如期召开。正是在此次房展会上，北京多个楼盘的价格开始大为松动。
据《小康•财智》记者实地探访，房展会上，北京本地参展项目有30多个。这些参展项目中，在北京五环附近的项目，均价在9100元左右；四环周边的参展项目，打出的价格大概在13000元左右，二环到三环之间，价格也被控制在20000元以内。这样一个价格，跟前几个月相比已经有一个相对明显的回落。
位于北京西南五环内、大兴区西红门高速公路旁边的鸿坤理想城其普通住宅均价已经降到了7500元。而此前其打出的价位为均价9600元。
即便如此，有关专家依然建议，在目前政府楼市优惠政策的细则还不明朗的情况下，买房子不妨再等等。
陈顺认为，随着天气渐冷，一些上市公司中的房地产企业是以自然年度为考核的，在12月底要把财务报表做出来，所以不排除采用现金回流这些手段。“未来两三个月中，要做好思想上的准备和摸清情况，如果买房的话，日子也快到了。”
他分析，现在的情况是开发商和购房者双方都在观望，大多数开发商企业还能扛着住，还在等待金融松绑。“就目前看，至少没有出现大量的企业兼并、重组，以及高管人才跳槽这些征兆。”
绿地集团京津事业部营销总监李蓟在接受《小康•财智》记者采访时表示，伴随着一系列救市利好政策逐步实施，北京的房市将会扭转低迷的局面。
“房市调整以后，不会像以前那么泡沫。”李蓟建议，在整体转好以前，会有三个月到五个月的过渡期，“所以，三到五个月的过渡期是买房很好的时机。”
北京鹏润房地产公司国美第一城总经理陈云峰给《小康•财智》记者算了一笔账：如果现在在五环内拿到一块地，即便比较偏的地方地价也应该都是在每平方米4000多元左右。再加上建设成本――现在钢筋、混凝土都在涨价，所有跟房地产有关的成本都在涨价，这一块大概有2000元至3000元，然后加上各种税费，加起来成本接近7000元至8000元，所以卖到9000多元的房子，其价格确实已经比较合理的。
陈云峰称，业内已经认可房价下降30%，销量下降40%这种说法。现在的房产项目尤其是商业地产如何过冬仍然面临严峻的考验。“主动调整，主动促销，这才是比较积极的策略。”
位于东北五环附近、朝阳区东坝的首开集团常春藤项目销售总监刘芳在接受《小康•财智》记者时称，今年是房地产的寒冬，在冬天里，只有具备生命力、贴近老百姓的产品才能得到老百姓的认可。“如果说花100万去年买到一个很普通的住宅，今年我想花100万买一个花园洋房或者是别墅的产品，这个想法一点都不过分。”
现在购房如何保值
陈顺认为，如果现在要买房，不妨参考下该项目区域内的二手房价格。“二手房的卖方作为个人，他不会有很大的力量做营销，因此二手房的价格相对真实一些，会代表这个地区的真实水平。”
胡景晖称，目前，最没风险的就是首次置业选择90平方米以下的中小户型，又是靠近轨道交通沿线。“现在买这种房子几乎是零风险。”
“在‘10．22新政’里有一条解读很明显，就是首次购房90平方米以下的住宅，利率可以下调到普通的1.7%，而作为一个大城市解决交通问题最经济的问题就是地铁，所以北京地铁将来一定是最配套。”胡景晖说。
中国国情与发展研究所研究员清议告诉《小康•财智》记者，置业时没有必要过分关注各种房价指数。
清议认为，住宅是一个差异非常大的商品，楼市的价格化差异也非常大，看指数没有任何意义。“最可行的办法就是一定盯住你所感兴趣那个具体区域的具体价格。”
他表示，在北京置业要考虑到内城区和外城区房价的差异。“英国内城区和外城区的人口相差不到一倍，但是北京情况是什么呢？郊区人口密度每平方公里平均180人，宣武、崇文每平方公里23000多人。”
清议称，未来北京人口必然是要向外城区转移，人们置业的眼光可以放开阔一点。“在这个大趋势下如果你置疑了，推迟你的转移计划，当你买房子的时候已经涨起来了。”