建设用地的用途篇1
关键词：基准地价；用途系数修正法；机会成本；评估模型
中图分类号:F224.0文献标志码:a文章编号:1673-291X（2008）15-0162-03
引言
目前城镇基准地价评估的方法主要有：（1）以土地定级为基础，用市场交易价格等资料评估基准地价；（2）以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价[1]。上述方法对于商服用地、工矿仓储用地、住宅用地基准地价评估比较适用，而对于新增四类用地基准地价的评估则很难适用，一方面因为新增四类用地大多不以营利为目的，收益很小且收益很难准确界定；另一方面因为该类用地市场交易案例很少。
一、新增四类用地的特点
新增四类用地包括公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水利设施用地，他们具有以下特点：
1.多为公共服务或基础建设用地，具有一定的社会效益和生态效益。
2.多呈点状分布，面积小、数量多，由于具有各自特定的功能，造成其分布广且零散，难以形成功能规模集中的用地分区。
3.大多不以赢利为目的，收益很小或无收益，且收益很难准确界定；虽有少部分用地以赢利为目的，如商业医院、私立学校、殡葬用地等，机场、码头用地等因其具有垄断性质，因而该部分用地具有垄断收益。
4.多以划拨方式取得土地使用权形式，以有偿方式出让取得的土地面积极少。
5.土地市场欠发育，市场上土地出让、转让、出租、抵押等交易案例很少。
二、新增四类用地基准地价的评估方法
（一）确定新增用地基准地价的修正基础
1.地价影响因素相关性分析
城镇土地价格与其土地利用条件相关，影响地价的因素主要有：商服繁华影响度条件、交通条件（道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度）、基础设施状况、公用设施状况、环境状况（环境质量优劣度、绿地覆盖度、自然条件优劣度）、人口密度状况、产业集聚状况、规划限制因素、土地利用限制因素（容积率、建筑密度、建筑限高、土地利用强度、特殊选址要求等）、宗地自身条件（宗地形状、宗地面积、临街宽度、临街进深等）等。利用特尔菲测定法确定的上述因素影响各类地价的权重大小，进行地价影响因素相关程度分析，判断不同用途土地利用上的趋近性，以确定新增地类地价的修正基础。设定权重＞0.10时，影响程度“高”；0.05≤权重≤0.10时，影响程度“中”；权重＜0.05时，影响程度“低”；见表1。
2.土地用途转化分析
经济学中的“机会成本”（opportunityCost）是指当一种生产要素被用于生产某产品时所放弃的使用相同要素在其他生产用途中所得到的最高收入。经济资源的稀缺性决定了当生产要素被用于一种产品生产时，它就不可能被用来生产其他商品[2]。因此，任何资源都应发挥最佳效用，否则就会造成资源的浪费。土地作为一种稀缺资源，其总量有限，且不可再生。目前中国城市土地利用实行规划制度，一般来讲某一确定位置土地的用途是规划好的，具有排他性，在一个规划期内其用途一般是确定的；这就是说当土地以某一种用途被利用时，是以放弃将土地作为其他用途被利用为代价的。但从长期来看，土地的用途是可以相互转化的。
通过近几年土地收购储备――出让样点的现状用途与新规划用途比较分析，根据机会成本的理论，得出新增地类最适宜（最可能转化）的用途，见表2。
通过对表1、表2分析可以发现，无论从地价影响因素相关性分析，还是从新增地类最可能转化的用途及机会成本用途分析，都可得出交通运输用地基准地价接近于住宅用地、商服用地基准地价，公共管理与公共服务用地、特殊用地地价接近于住宅用地地价，水利设施用地地价接近于工矿仓储用地地价；交通运输用地因为其还未走向有偿使用，而且是初次评估基准地价，所以交通运输用地基准地价最接近于住宅用地基准地价，与商服用地地价差别还比较大。因此，确定公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地基准地价的修正基础为住宅用地基准地价，水利设施用地基准地价的修正基础为工矿仓储用地基准地价。
（二）用途修正系数确定
1.行业平均利润率比值法
用途修正系数根据待估用地类型对应的行业平均利润率与修正基础用地类型对应的行业平均利润率的比值确定。根据地区生产总值构成项目的行业分类，确定各类用地对应的行业归类；根据焦作市2005、2006、2007年统计年鉴数据及市发改委、财政局、交通局、商务局、税务局等局委的行业效益统计资料和行业成本监审的结果，对全市各行业的平均利润率进行了测算，结果见表3。公共行业平均利润率适当考虑社会效益和生态效益，同时参照地区生产总值贡献率确定。根据各类用地对应的各行业平均利润率的比值确定交通运输用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地相对于住宅用地地价的用途修正系数分别为0.891、0.771、0.714，水利设施用地相对于工矿仓储用地地价用途修正系数为0.800。
2.权重比例法
根据市区住宅用地、工矿仓储用地、交通运输用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、水利设施用地定级所选取的影响因素及特尔斐法测定的权重值，确定新增地类用地与修正基础用地共有的定级影响因素的权重比例，见表4。
（三）新增地类基准地价评估模型
由于城镇各类用地基准地价的内涵设定条件、估价参数，以及新增地类与修正基础地类的级别空间分布都存在差异，因此需要进行级别空间分布差异修正、内涵设定条件差别修正、估价参数差别修正。经分析建立新增地类基准地价的评估模型为：
新增地类基准地价=修正基础用途基准地价×级别空间分布差异修正×出让年期差别修正×容积率差别修正×土地还原利率差别修正×行业用途系数修正+其他因素影响地价增减修正。
Yj=Xi×Km×nm×Rj×tj×Hj+B（1）
式中：Yj――新增地类某一用途某个级别的基准地价。
Xi――修正基础用途用地某个级别的基准地价。
Hj――行业用途修正系数。
B――其他因素影响地价增减修正，包括土地开发成本差异修正、行业垄断效益修正、赢利行业加价修正、非赢利行业减价修正、特有因素影响地价修正等。
（四）新增地类基准地价的确定
应用行业平均利润率比值法确定的用途修正系数计算地价时，不考虑其他因素影响地价增减修正（B），在确定二级类修正系数时考虑。应用权重比例法确定的用途修正系数计算地价时，考虑特有因素影响地价修正。公共管理与公共服务用地、交通运输用地、特殊用地相对于住宅用地的特有因素均为规划限制因素，相对于工矿仓储用地来说为二者共有因素，因此确定上述三类特有因素影响地价修正基础为工矿仓储用地地价；同理确定水利设施用地特有因素影响地价修正基础为住宅用地地价。特有因素修正=（1-修正系数）×特有因素修正基础地价。根据确定的用途修正系数和地价评估模型，可以评估出新增各类用途用地的基准地价。
根据上述方法评估出的两种新增四类用地基准地价的初步结果，经过实地验证和专家论证及级别间综合平衡，最终可以采用算术平均值或加权平均值法确定公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地四类新增用地各级别的基准地价。由于公共管理与公共服务用地包含机关团体用地、新闻出版用地、科教用地、医卫慈善用地、文体娱乐用地、公共设施用地、公园与绿地、风景名胜设施用地八个二级类[3]，且二级类基准地价差别比较大，建议根据不同行业收益能力及其社会、经济、生态效益差异性，通过表3列举的二级类对应行业利润率与基准行业利润率的比值建立二级类用地基准地价修正系数体系。
三、结论
本文提出的采用用途系数修正法评估公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水利设施用地新增四类用途用地基准地价的方法，在目前的新一轮城镇基准地价更新工作中，具有较强的实用性和可操作性。本文提出的评估方法，弥补了《城镇土地估价规程》中缺少新增四类用途用地基准地价评估方法的不足，对促进新一轮城镇基准地价更新工作的顺利完成起到有力的推动作用。
参考文献：
[1]中华人民共和国国家标准.城镇土地估价规程（GB/t18508-2001）[S].北京:中国标准出版社，2002.
建设用地的用途篇2
第二条本规定适用于本市市区（镇）划定区域内利用现有房屋临时改变用途从事商贸、物流、宾馆、餐饮、娱乐、休闲等服务业经营活动的行为。
利用厂房、仓储用房等房屋兴办信息服务、研发设计、创意产业等现代服务业的除外。
市区（镇）具体区域的划定分别由市规划建设行政主管部门和所在镇人民政府提出方案，报市人民政府批准。
第三条本规定所称现有房屋，是指单位和个人在国有土地上依法建造或取得的住宅、办公、厂房、仓库、附属用房和其他非经营性房屋。
第四条房屋所有人和使用人应当按照《国有土地使用证》和《房屋所有权证》所确定和记载的用途使用房屋。确需临时改变现有房屋用途的，应当依法经市规划建设、土地行政主管部门批准，并按规定缴纳土地收益金。
第五条单位和个人从事服务业经营活动向市工商行政管理部门申请登记，须由市公安、消防、卫生、食品药品监管、环保、文化、土地管理、规划建设、质检、安监、经贸、交通、劳动保障、烟草、农经、旅游、盐务、邮政等行政主管部门（以下称相关行政主管部门）前置许可的，相关行政主管部门应当查验其经营场所《房屋所有权证》登记的用途，涉及改变用途的，告知其依法办理临时改变房屋用途审批手续。
无须前置许可即可申请登记的，市工商行政管理部门应当审查其经营场所《房屋所有权证》登记的用途，涉及改变用途的，告知其依法办理临时改变房屋用途审批手续。
第六条有下列情形之一的，不得临时改变现有房屋的用途：
（一）影响近期建设规划或者控制性详细规划实施以及交通、市容、公共安全的；
（二）住宅及公共建筑、商业建筑、居住区等配套的机动车、非机动车车库和室内停车场；
（三）不符合建筑结构安全及使用要求，不符合消防安全、环境保护、物业管理等相关规定的；
（四）属于文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的建筑物，改变用途不符合保护要求和影响城市景观的；
（五）临时建筑、鉴定为危房的建筑物、已公布的属征收范围内的房屋；
（六）房屋产权与他人共有，未经共有人同意，或者房屋使用公约、业主公约已有约定，申请改变使用功能不符合约定的；
（七）住宅房屋的相关利害关系人不同意改变用途的；
（八）整幢建筑物局部改变用途的；
（九）法律、法规规定的其他情形。
第七条现有房屋经批准临时改变为经营性用途的，土地权属人应当按以下标准缴纳土地收益金：
（一）划拨土地上的房屋，以改变用途的建筑面积和批准的年限为依据，按出让土地评估确认楼面地价的10%一次性缴纳土地收益金。其计算公式为：土地收益金=临时改变用途房屋建筑面积×批准年限×评估确认楼面地价×10%。
（二）出让土地上的房屋，以改变用途的建筑面积和批准的年限为依据，按评估确认楼面地价与国有土地使用权出让合同成交楼面地价差额的10%一次性缴纳土地收益金。其计算公式为：土地收益金=（评估确认楼面地价－合同成交楼面地价）×临时改变用途房屋建筑面积×批准年限×10%。
第八条单位和个人因临时改变房屋用途缴纳的土地收益金，由市土地行政主管部门负责收取，存入财政专户，实行“收支两条线”管理。
第九条单位和个人申请临时改变房屋用途的，应当按以下程序办理：
（一）向市规划建设行政主管部门提出书面申请，并提交下列材料：
1.《国有土地使用证》和《房屋所有权证》；
2.申请人（房屋产权人）身份证明；
3.房屋改造方案；
4.住宅房屋相关利害关系人同意意见；
5.所在地镇人民政府、街道办事处、市级开发单位意见；
6.其他相关材料和设计图纸。
（二）市规划建设行政主管部门受理后，应当会同市土地行政主管部门在5个工作日内根据实际情况征求相关行政主管部门的意见，相关行政主管部门应当在5个工作日内反馈审查意见。必要时，可召集相关行政主管部门对房屋改造方案进行会审。
（三）临时改变房屋用途涉及相邻权和公众利益的，市规划建设行政主管部门应当按照有关规定进行公示，征求利害关系人和公众的意见。公示期限为7日。
（四）市规划建设行政主管部门应当在公示届满后3个工作日内作出决定，符合相关条件且不存在本规定第六条所列情形的，出具《临时改变房屋用途联系单》；经过审查，不符合相关条件的，向申请人出具《不予临时改变房屋用途决定书》。
（五）申请人持《临时改变房屋用途联系单》向市土地行政主管部门办理审批手续，经市土地行政主管部门同意后缴纳土地收益金，凭缴款单据向市规划建设行政主管部门领取《准予临时改变房屋用途决定书》。
第十条临时改变房屋用途的期限不得超过五年。期限届满确需延续的，可以在期限届满前六十日内按第七条、第九条的规定，向市规划建设行政主管部门申请办理延续手续，每次延续期限不得超过两年。
第十一条市工商行政管理部门在对涉及临时改变房屋用途的经营主体进行工商年检时，应当协助市规划建设行政主管部门对其经营场所改变用途的批准文件和年限进行审查。
第十二条市规划建设行政主管部门出具的《准予临时改变房屋用途决定书》不得作为办理房屋产权和土地使用权变更登记的依据。
经批准的临时改变房屋用途期限未届满，有关单位和个人不再从事服务业经营活动的，凭相关证明材料向市土地行政主管部门申请退还剩余期限内的土地收益金。
第十三条本规定施行前已经改变房屋用途从事服务业经营活动的，应按本规定要求在2012年3月底前申请办理临时改变房屋用途的相关审批手续。
建设用地的用途篇3
本文通过介绍美国（mai）估价体系在最高最佳使用分析及三种主要估价方法（市场比较法、收益法和成本法）等方面的操作办法，结合案例分析，试图比较中美两国估价体系和方法的不同之处，希望能给读者带来一些启示。
关键词：最高最佳使用；假设空地；价外支付：“大尾款”；功能减值；外部减值
1.最高最佳使用分析的定义
最高最佳使用分析是要寻找到一种最合理、最可能的用途，并使得标的物业价值达到最大。物业是否达到最高最佳使用应从以下四个角度去衡量：
技术上可能（physicallypossible）；
法律上允许（Legallypermissible）；
经济上可行（economicFeasibility）；
最大产出性（maximallyproductive）
“技术上可能”，主要分析土地上可以建造怎样的建筑物，以及在已有建筑物的情况下，在技术上是否可能对现有建筑物用途进行改建。这部分包括分析物业建筑物、地块、位置、建造规范的限制、通达性可及性等方面。
“法律上允许”，主要分析在法律层面上，任何法律法规以及城市规划对物业的土地用途或建筑物用途的特别限制，分析这些限制对物业的影响究竟是正面的还是负面的，分析将来是否有可能取消或更改这些限制，以及分析这些可能的调整是否会对物业价值有所影响。
“经济上可行”，主要分析物业在财务上是否可行，测算物业是空地或假设为空地时，土地回报减去费用的值是否为正；如果土地上有建筑物，在考虑了各种费用和风险的情况下，物业的净现值是否为正。另外，在物业用途转变、翻新、改造（Conversion，Renovation，alternation，简称CRa）的情况下，这些CRa是否可行。只有当进行CRa后物业的价值减去CRa的成本费用超过物业现状价值时，进行CRa才在经济上可行。
在美国的估计体系中，比较强调最高最佳使用时点的问题，即，某种用途在现在时点上是经济上不可行的，但通过对未来市场发展和供求变化的预测，该种用途可能在未来某个时点上可行。例如，一块待开发的空地由于位置比较偏远，现在如果开发成住宅的话并不可行，然而通过分析市场以及推测未来的趋势，可以得知由于相邻城镇发展迅速，该地区将在未来3年内成为新兴住宅区，到那时如果开发成住宅在经济上会变得可行，且收益丰厚。那么，该物业的最高最佳用途为保留空地状态，待三年后开发成住宅。当然，在预测市场时必须考虑风险，否则会影响对未来市场的判断，在分析经济可行性，选取收益率时也应该充分考虑风险因素。另外，这在很大程度上受到两国体制以及市场情况的差异的影响，最高最佳使用时点的问题在两国的应用完全不同，这些差异将在后面章节介绍。
“最大产出性”，这方面评判的目的是为了发掘物业本身的潜能，要求判断物业在满足以上三点的同时，在何种状态下，其价值能够达到最大。对于空地和假设空地的情况而言，需要考虑最大利用开发密度、开发最合适的产品等方面的要求；对于已开发的物业，应判定其现时情况与在假设空地时确定的最理想的情况是否匹配。如不匹配，应在继续开发、翻修、转换用途以及拆除重建等多重操作渠道种进行论证和选择。
2.两国最高最佳使用分析的区别原因
美国房地产估价中的最高最佳分析是与其市场基础扎实的特点相适应的，美国的房地产市场比较成熟，各种房地产交易频繁、交易量大，参与者众多，而且房地产各项不同权利都可以成为转让交易的内容，比如抵押贷款中的抵押权可以转让（贷款人可以将还款人的分期付款权益转让给第三方，这也是住房贷款证券化的基础）房地产作为一种商品或投资的渠道，其任何可能创造价值的环节都可能被发掘出来，并被实现。这也就是最高最佳使用的意义所在。
相比之下，国内与美国在此项分析的实际内涵上有很大不同，其主要原因有：
1）土地制度不同：
在国内，由于土地所有者是国家，所有房地产的土地都是以划拨、出让或转让其使用权（即长期租赁）方式被使用。这样一来，相比美国的土地制度，中国的土地使用更会受到出让合同中出让条件的限制。由于国家所有，因此对土地的各种使用必然需要得到所有人的同意，土地建设开发时是如此，在开发建成房地产后的使用也是如此。
在中国如果房地产要改变用途，在规划许可的情况下，还会涉及政府的土地管理部门对出让金的征收。土地出让金有关政策的规定在增加土地用途变更程序的复杂性之外，还会带来业主成本的增加。而且由于土地出让政策比较有地域性的特点，操作的口径不够清晰，标准不够透明，使得这部分成本的预测存在不确定性，使变更土地用途工作增加风险。
在美国土地私有制度下，土地仅受到规划的限制，相对而言，土地用途的变更就简单明晰，最高最佳使用分析的意义就比较重要。而在国内此项工作既困难、所涉及增加成本的测算又不确定，因此相对缺少实际意义。
2）土地规划水平不同
中国的土地规划水平较低，比较粗放，缺少完整的、针对性的规划设定。由于对土地利用的详细规划设定得不够细致，而且一旦设定后往往更新的周期又比较长。这样一来，政府规划部门对土地的使用规定就比较严格，不会轻易改变土地用途，不会轻易调整规划。而一旦需要调整，所涉及的程序和审批又特别复杂、困难，使得有改建、改造（改变土地用途）需求的业主也很难得到规划的批准。
3）房地产市场基础不同
我国只有土地的一级市场，二级市场尚未形成。在中国房地产转让时受到的限制远远超过美国，比如，划拨土地上的房地产转让先需要经过土地出让程序，纯土地也还不能直接转让，一般只能以在建工程的形式（在满足已投资25％的条件下）转让，而且转让对象也有限制（只能是相应的房地产开发商）因此在中国首先不存在纯粹的土地交易市场，其次在建工程的交易受到一定限制，再次作为完整的房地产，在转让中不同类型房地产的转让对象也有限制，比如，工业房地产的受让人只能是企业，私人不能受让。
因此，不同类型房地产市场有各自不同参与者，使得市场的参与程度相对较低。不象美国的房地产市场，投资者能自由参与到各种类型房地产市场中，形成成熟、广泛的市场基础。这样也使得房地产市场中对土地资源的利用得到充分竞争，达到最高最佳。而国内房地产市场还不够发达，基本上土地市场还属于垄断市场，竞争不够充分，对土地资源的利用效率还比较低下，所谓“最高最佳使用”的需求也还不明显。
3.最高最佳用途的分析
美国估价体系在进行最高最佳用途分析时，需要判断土地在假设空地的情况下，何种用途是其最高最佳用途，以及地上建筑物是否需要改造、翻修或改变用途来达到其最高最佳用途。
空地
在土地为空地时，需要分析市场上的供求情况，判断怎样利用该空地能使其价值最大。
假设空地
何谓假设空地？当土地上已经建有建筑物，但是我们估价前提是假设建筑物需被拆除，称为假设空地。此时土地的价值是来自于对其价值最有利的用途，而不一定是其现时用途。所以，假设空地时的最高最佳使用分析需要解决的问题是，如果假设土地是空地，它将被用做何种用途，以及土地上的建筑物应在何时被开发、开发成何种用途的物业能使它现在的价值最大。
如果地上有需被拆除建筑物，并且其土地作为空地时的价值减去拆除成本大于原房地产整体价值的时候，可以将物业假设为空地，消除拆除建筑物对整体价值的影响，以及判断并消除是否存在外部减值（externalobsolescence，在中国的估价教材中称为外部折旧，但它在本质上不是一种折旧，而是由于物业与外部环境、使用功能上不匹配而造成的物业价值的折损。关于这方面的内容，将在成本法一章中讨论），并判断在特定用途下土地价值达到最大。
地上已有建筑物
如果地上的建筑物不会使整体物业遭受价值损失时，即整体物业的价值大于或等于假设空地时的价值减去拆除成本，最高最佳使用的分析就将研究的问题转化为，为了达到最高最佳用途，是否需要对物业进行翻新、转换用途或改造。这时，衡量的标准是物业未来的经济效益，以及物业对未来的使用者提供经济利益的能力。判定物业经济效益，具体的讲，就是指未来租金和占有率水平达到稳定时，建筑物对整个物业价值提升的程度；对物业翻新、转换用途、改造甚至是拆除的可行性以及具体应在何时进行这些措施。
另外，在某些情况下，可以不需要对物业进行翻修或改变用途就能使它达到最高最佳使用。比如说，扩大或限制物业的功能来达到产出最大，或者是重新定位产品，把它定位到不同的细分市场或消费群体上去。
例如，在一个低于最高可用容积率并且有剩余土地尚未开发的住宅项目中，继续开发住宅，充分利用未用足的容积率，可以提升物业整体价值；把原先全天营业的餐厅，改为只在晚上高峰时段开业也可以提高其价值等。
在地上已有建筑物的前提下，物业的最高最佳用途通常可以分为以下四个类别：1）现状；2）改建建筑物：包括维修维护、翻新以及转换用途（必须在经济上可行）；3）拆除建筑物（当土地价值减去拆除成本大于现状价值，或大于改建后价值减去改建成本时，拆除建筑物在经济上可行）4）临时用途：指物业现在的用途虽然与规划用途不符合，但是如果拆除并重建成规划用途或者改建成规划用途的话，其建成的规划用途的价值减去拆除并重建的成本或者改建成本小于其现状价值，这时保持现状用途成为物业的最高最价用途。但是由于现状用途与规划用途不符，这种用途又被称为临时用途。
将要开发的物业
评估一个将要开发的物业在某种用途下的价值，要了解市场上最需要哪种产品，所以需要对市场供求情况进行深入的分析。
本质上来讲，分析将要开发物业的最高最佳用途与分析地上已有建筑物建筑物业的最高最佳用途很相似。因为，该物业规划将要开发的用途不一定是其最高最佳的用途，由此引起的外部减值就会降低物业的价值。
4.房地产市场与最高最佳使用分析的关系
从以上的介绍中，我们可以发现，最高最佳用途的分析必须紧密地和市场联系在一起，因为最高最佳使用分析是要解决如何为标的物业寻找最高最佳用途的问题，房地产市场分析需要考虑的问题包括标的物市场供求情况、竞争情况、潜在消费者和终端使用者情况及未来市场发展趋势等。所以，对于房地产市场的分析、判断以及预测应是融入在最高最佳使用分析的过程中的。房地产分析应从宏观和微观两方面入手来分析市场的供求关系。
宏观分析应从市场总体的角度出发，通过分析人口、收入、就业等方面的信息，来显示市场占有和吸收的情况。
微观分析研究标的物业或竞争性物业在市场上的消化情况，从而研究该细分市场中的供求关系，以及市场消化情况。
它们之间相互联系的桥梁是最高最佳使用的四个评判条件，即技术上可能、法律上允许、经济上可行和最大产出性。
5.最高最佳使用分析与传统估价方法间的联系
除了我们所提到的，最高最佳使用分析应作为传统估价方法的基础和前提，最高最佳使用分析还应该应用到传统估价方法测算具体价值中去。比如说：
在市场比较法中，可比案例土地在假设空地情况下的最高最佳用途和已开发建筑物的最高最佳用途，应分别与评估对象的最高最佳用途一致。
在成本法中，土地的可比案例必须与评估对象在假设空地的情况下的最高最佳用途一致。
6.最高最佳使用分析举例
在某商业繁华地区现有一幢10年前建造的住宅物业（建筑面积1000平方米，占地面积1000平方米）计划进行重新改造。目前在市场上，该地段同类型的新住宅单价是10000元/平方米，该地段新增商业物业的单价是30000元/平方米。该建筑物翻新成住宅的成本为500万元，若重建成商业用房的话，需要拆除成本200万元和重建成本1800万元，若翻新改建成商业物业需要1000万元，翻新后可实现的售价为22000元/平方米。与此同时，相同用途、相同容积率的空地在市场上的售价为3000元/平方米。问，怎样才能使该建筑达到最高最佳用途？
若作为空地出售，可实现的价值是售价减拆除成本：
1000平方米×3000元/平方米－200万元＝100万元；
若继续用作住宅用途，但需要进行翻新时，可实现的价值是售价减翻新成本：
10000元/平方米×1000平方米－500万元＝500万元
若改变其用途成商业，并重新改建现有建筑物时，可实现价值是售价减改建成本：
22000元/平方米×1000平方米－1000万元＝1200万元
若拆除现有建筑，重新开发成商业物业时，可实现价值是售价减拆除、重新开发成本：
30000元/平方米×1000平方米－200万元－1800万元＝1000万元
所以该物业的最高最佳用途为改变其现状住宅用途，改建成商业用途，并加以翻修。
虽然这只是一个简单的例子，我们发现，最高最佳使用分析的本质是比较容易理解的，但是该例子所省略了的市场宏观和微观分析，正是最高最佳使用分析的基础内容。
7.差异与启示
在介绍了美国估价体系中最高最佳使用分析的一些内容后，回顾美国估价体系中最高最佳使用分析在实务中的应用，我们归纳了几点差异之处：
两国体制的差异造成了最高最佳使用分析应用的不同：由于美国土地实行私有化，并且土地交易发生得相当频繁。在这种完全竞争市场里，每个投资者都希望自己的投资能够得到最大的收益，所以对于他们投资的产品来说，如何最大化地挖掘物业的潜在价值就成为了投资者最迫切的要求。
在国内，由于土地制度在根本上与美国不同，土地受到了全方位的限制。对于最高最佳使用分析来说，待开发的物业又必须受到规划限制条件的控制，受到法律法规的约束，这无疑缩小了最高最佳使用分析的施展舞台。在国内，最高最佳使用分析在房地产投资咨询领域更能发挥其作用，比如说，开发商在获得土地后，可以在满足所有限制条件的情况下，选择开发的产品种类、开发的规模，来满足价值最大的要求。
对于市场微观的分析重视程度不同：在美国的估价体系中，最高最佳使用分析必须是基于市场，来源于市场的，这一点应该得到我们的重视。
我们在估价过程中，的确有部分内容是阐述宏观市场走向的，但是到了微观层面，市场分析就显得比较单薄。在美国体系中，对于市场的分析不仅通过市场分析从宏观角度看市场，更通过可销售性分析从微观角度出发，比如需求分析中的人口分析方面来说，一些美国的估价人员从一个社区的用水量来推算这个社区的人口。虽然说这样的方法由于数据来源的问题，在中国并不可行，但是我们完全可以从适合我国国情的方面入手研究人口数量和人口变化，比如说，我们可以利用我国户籍制的特点，通过社区的居委会来了解当地社区的人口及其变化情况等。
再比如，就收益率的选取来说，我们采用的是安全利率加风险调整值的理论做法，其中风险调整值部分一般都是凭借估价师的感觉和积累取值的，该部分的取值是否能够反应市场情况还有待商榷。而美国估价体系中，对于收益率的选取是从市场中提取的，通过比较相同地区相同物业的收益率，来确定估价对象的收益率。相比之下，他们的做法显得更为客观。
我们也许会说，我国估价业务量巨大，任务紧急，无法对市场做如此深入的分析。但是如果我们把眼光放长远一些，我们应该能意识到自身与国际水平的差距。那么我们就应该抽出时间，调动一些资源，静下心来考虑一下如何提高自己的竞争力，因为我们不仅仅要在中国当地市场里生存，且已经暴露在全球化竞争的环境里。
通过以上分析对比带给我们的启示，我们可以先从以下几方面入手，思考我们能够改进的地方。
重视市场分析的重要性，建立相关数据库：市场分析是我们估价行业的立足之本，我们必须总结出一套适合我们国情的市场分析手段。并且，我们建议进行市场分析的积累，建立市场信息数据库并及时更新，这不仅可以为我们把握市场发展打下扎实的基础，也可以为紧急情况下的数据调用做好二手准备。
完善理论研究：就拿本文中谈到的最高最佳使用分析来说，我们应该深入地、全面地研究学习国外理论以及体系，从中找出值得学习的地方，并提高我们的不足之处，提升我们的理论水平。当然，这种研究不仅仅局限于最高最佳使用分析，所谓“师夷之长技”大概就是这个意思。另外，我们建议能将研究成果融入到估价教材当中，从教育培训入手，提高我们估价人员的理论水平和实际应用水平。
8.小结
最高最佳使用分析的根据源于市场，用来反映市场真实情况，并且作为任何估价方法的前提和基础。美国估价体系将最高最佳使用分析放在了一个很重要的位置上，其对最高最佳使用分析进行了全面、详细的介绍。
建设用地的用途篇4
关键词：集体非农建设用地入市；耕地保护；土地制度
1集体非农建设用地入市的动因
集体非农建设用地入市，现在已经成为农村经济甚至是社会经济发展的一个强大的推动力，它促进了农村经济的发展，增加了农民的收入。同时，也在一定程度上缓解了城市用地的压力，促进了城市经济的快速发展。其集体非农建设用地入市的动因主要有以下几个方面：
(1)经济发展和城市化进程的加快，导致土地需求不断增加。
建设用地是一种稀缺资源，随着经济的快速发展和城市化进程的加快，对建设用地的需求不断增长，其稀缺性越来越明显。城镇国有土地可供量非常有限，这种日益突出的供求矛盾，为集体非农建设用地入市创造了条件。
(2)土地征用制度不合理，导致农民利益无法受到保护。
我国现行的土地征用制度带有严重的计划经济体制色彩，存在着很多弊端，严重侵犯了农民的利益。在征地过程中，普遍存在补偿标准低、土地增值收入不合理、任意扩大征用权、以“公共利益”替代农民对土地权益的占有、安置模式有缺陷等问题，使得农民的权益受到极大的损害，从而导致了农民对征地的抵触，也形成了农村集体非农建设用地的自由流转。
(3)土地自身价值的利益驱动是集体非农建设用地入市的另一重要原因。
建设用地的需求不断增长后，土地市场中建设用地的价格不断攀升，而当土地由农业用途转为非农业用途时，会有很高的增值收益。土地市场的高额利润会刺激土地所有者增加土地供给，以获得土地收益。一些集体经济组织或农民个人受经济利益的驱动，进一步促进了集体非农建设用地的入市。
2影响我国耕地保护的因素分析
我国耕地保护面临着日益减少的严峻形势，影响我国耕地保护的因素主要有以下几个方面：
2.1土地产权制度因素
(1)地方政府对国有土地和集体土地的权利，为建设大量占用耕地提供了便利条件。地方政府在利益的驱动下，会尽可能多的将产出低的农业用地转变为产出高的建设用地，导致耕地的急剧减少。
(2)集体土地所有权主体不明确，导致耕地利用效率低下。我国农村土地所有权实际上，绝大部分农村土地由村民委员会控制，只有少数地方存在具有法人资格的经济合作组织，造成土地所有权的主体缺位或土地所有权的产权不明，其必然导致土地保护和监督上的乏力。
2.2土地征用制度因素
我国《土地管理法》规定：“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用”。但对于什么是“公共利益”，《土地管理法》和其他相关法律却没有做出明确具体的界定。在土地征用过程中，对“公共利益”的理解存在扩大化和随意化，由此在将集体土地转为国有土地的征地过程中，几乎一切征地项目都可以搭乘“公共利益”的便车，随意征用农村集体土地，各种经营活动都可以假借“公共利益”的名义进行，大量的耕地被占用，严重影响了耕地保护。
2.3农地非农化自发入市因素
就农村集体经济组织和农户方方面面而言，农地非农化后能带来极高的土地增值收益，在利益的驱动下，他们选择非农化。
(1)相对较低的农产品价格降低了土地农业用途的净收益，使得农民将尽可能多的土地配置用于非农用途。
(2)农业成本日益升高，使得农民的净收益减少，农民也会将尽可能多的土地配置用于非农用途。这样，农地大量非农化，耕地保护受到严重威胁。
3集体非农建设用地入市对我国耕地保护的影响及对策建议
3.1影响
目前，虽有少数试点省份允许集体非农建设用地入市，但目前，我国尚无“农地入市”的全国性改革措施和法规出台。集体建设用地的流转在全国普遍存在，其对耕地保护的影响体现在以下几个方面：
(1)由于农村土地自发入市后的土地供给曲线在政府向市场投入征用的土地供给曲线之下，使得土地价格即使有些许上涨，也有较大量的土地入市，这时土地供给富有弹性，耕地保护受到威胁(刘永湘，任啸，2003)。而粮食安全和生态安全特别以耕地为基础的，当耕地减少时，我国的粮食安全及生态安全也受到威胁。
(2)目前，经济利益是农地耕地保护的主要因素。一项调查结果显示表明，在当地现行征地制度下，有51.4%的农户不希望土地被征，21.7%的农户希望被征，16.9%的表示无所谓。但如果按年产值30倍以上价格给予补偿，情况就发生了陡转，有高达56.7%的农户希望被征(陈美球等，2007年1月)。在集体非农建设用地可以入市的情况下，农民的收益远远大于将土地用于农业用途的收益，在利益的驱动下，农民或农民集体经济组织存在增加土地市场供给的冲动，从而会使耕地数量减少，对耕地保护产生极大威胁。
(3)集体非农建设用地入市后，用途管制将会受到很大影响。农用地转为集体建设用地无需征用，只能通过专用审批进行控制，用途管制很可能弱化；原由上级审批的占用耕地的建设项目变为下级审批，用途管制的管理层次降低，极不利于耕地保护。
此外，集体非农建设一使用权的流转游离于法律之外，给加强耕地保护及实现耕地数量和质量上的占补平衡增加了难度。
3.2对策建议
(1)调整现行法律法规，将农民集体建设用地入市纳入规范化、法制化管理的道路。要从根本上消除城乡隐性市场和价格双轨，统一城乡土地市场。当前立法者首先应考虑的就是如何保证集体非农建设用地规范入市的问题。
(2)完善土地征收制度。要明确“公共利益”的范围，严格执行以公共利益为目的的用地可以通过国家征收取得，而其他经营性建设用地无论是国有土地还是集体所有土地，统一在市场上进行交易。这样，可以防止政府及经营主体以公共利益为口号，损害农民利益，有利于控制耕地的减少，保障农民权益。要完善征地补偿制度及其安置制度，大幅度提高征地成本，防止征地暴利，从而达到保护耕地的目的。
(3)土地是一种特殊的资源，关系到国家的生死存亡。因此，国家必须从宏观上对土地进行控制，政府应对集体非农建设用地入市引起高度重视。通过土地利用总体规划、城市总体规划有效引导农地入市。并且，应建立用途管制的新措施，设计新的农地转用审批制度。
(4)进行农业生产成本补贴，改善农业贸易条件，缩小农地非农用途与农业用途的收益差距，进而影响农民和农民集体经济组织将农地用于农业化，而非农地非农化用途，有利于控制耕地的减少。
参考文献
[1]张慧芳.土地征用问题研究[m].北京：经济科学出版社，2005.
[2]周其仁.产权与制度变迁[m].北京：北京大学出版社，2004.
建设用地的用途篇5
关键词：土地用途管制；土地发展权流转；还原机制；“地票”交易制度
一、引言
土地用途管制制度是政府采取的最严格的土地管理制度，在保护生态用地、农用地资源以及消除土地利用中的各种非理性现象等方面起着不可替代的作用。为了确保土地用途管制制度得以严格执行，特别是保障18亿亩耕地红线不被突破，中央政府通过农用地转用审批和征地审批等手段，限制了土地权利人、土地开发者将农用地自主转变成建设用地。与其他配额制相同，配额会从低收益权益者逐渐向高收益者转移，在这个过程中便会产生交易指标。指标交易的实质就是土地发展权流转。通过土地发展权交易的形式，达到区域之间土地指标的异地置换，实现了土地利用类型空间上重新配置。
二、基本概念
（一）土地用途管制
土地用途管制的出现具有其必然性。当人类社会发展到一定阶段时，必然要考虑土地资源的护理分配，土地用途管制的作用便在于此。土地用途管制是依法划定土地通途分区，确认土地使用条件，并实行用途变更许可的强制性管理制度，在土地利用规划过程中发挥了重要的作用。从本质上来看，土地用途管制是一种典型约束机制，需要法律程序支持。若擅自变更土地用途，则需要承担相应的责任。由此对土地资源进行保护。
（二）土地发展权
土地发展权可以与土地所有权分割，并且能够单独进行处分。它是一种能够让土地转变使用性质的权利。也就是说，土地发展权能够同时与土地所有权供土地拥有者所支配。即便土地拥有者不具备土地所有权，但只要具备土地发展权，依然可以支配τΦ娜力部分。从作用来角度来看，制定土地发展权的主要目的是为了让农牧业用地及自然资源土地得到保护，由此来维护国家利益，避免因土地所有权性质的变化而对国家利益产生影响。
三、土地用途管制与土地发展权之间相互联系
（一）土地用途管制为土地发展权的设立及实施创造了基础
土地用途管制制度的创设产生了对我国土地所有权及其派生出各种权能的限制，而对土地产权权能的限制为土地发展权的创设提供了契机；我国实行严格的土地规划制度和土地分区管制明确每块用地的用途分区，相应产生了所谓的可发展地区和限制发展地区。
（二）土地发展权与土地用途管制能够互补
对于土地发展权而言，土地用途管制是基本条件之一。土地发展权是推行土地用途管制制度的具体措施。正如孙弘所说：“土地发展权的出现不但是土地用途管制的需要，也是相关规划控制工作及公共干预的需要。”在国外土地发展权已经成为城市分区管制和发展规划的一项重要制度。此外，政府可以通过土地发展权手段，有效解决土地用途管制带来的社会利益分配不公等问题。
四、重庆“地票”交易中的土地发展权流转
2008年12月4日，我国第一家也是唯一一家可进行“地票”交易土地交易所――重庆农村土地交易所正式成立。该土地交易所不仅可进行“地票”交易，也可进行实物交易。
（一）重庆“地票”交易制度设计分析
1.“地票”交易设计分析
《重庆农村土地交易所管理暂行办法》当中明确指出，在交易所当中可进行指标交易及实物交易。指标主要是指建设用地挂钩指标，包括企业用地、农村基础设施建设、宅基地等农村集体建设用复垦为耕地后所获得的建设用地指标。从本质上来看，“地票”是指标的具体表现形式。在获得“地票”后，可在规定的规划区域内增加规定量的建设用地。当指标落地后，通过“地票”可进行相关费用（耕地开垦费、用地有偿使用费）。另外，在“地票交易制度不断成熟、不断完善的情况下，经营性用地指标将会发生一定转变，会逐渐脱离国家下拨用地计划指标范畴。同时，这部分指标将用于公益性用地。
2.“地票”交易程序设计分析
“地票”交易程序设计是一个相对复杂的过程，经过多年探索，已经形成了一个初步体系，其重点内容包括以下几个方面：公平交易。根据社会主义市场经济体制的相关要求，“地票”交易由市场进行定价，并由农村土地交易所来组织相关交易活动。交易过程中，要遵守“公平、公正、公开”的原则。从当前现状来看，“地票”成交单价平均为20万元/亩。自愿复垦。“地票”复垦遵循自愿原则，由农民或农民集体自行申请。在配套的农民新村建设过程中，要充分尊重农民的意愿，并适当采纳其意见，尽可能让新村布局及户型设计能够满足农民要求，并保证复垦质量。经复垦开发的耕地，其所有权仍然归于农村集体经济组织，并且原承包农户具有使用权。收益归农。将复垦成本去除后，所得到的“地票”价款全部归还于农民。以农村土地确权颁证为准，集体经济组织与农户按照3：7进行利益分配。
（二）“地票”交易中的发展权流转分析
在“地票”实际交易过程中，已经保留了农村集体经济组织的所有权及经营权。通过“地票”交易让传统征地模式有所转变，使得农村集体土地征用变得更为合理。通常情况下，农村集体土地使用权主要表现为四种形式，包括“四荒”土地、宅基地、农村集体建设用地使用权及农地承包经营权。“地票交易”的本质是将农村宅基地及建设用地使用权转变为农地承包经营权，这种转变仅改变了土地利用形式，但并未转变土地使用权本身。
五、结论与讨论
（一）厘清土地发展权价格的来源
土地发展权的出现是必然的，它是现代社会重要的用益物权。通过土地发展权能够避免土地利用外部性来限制土地利用。在我国土地发展权为土地权利所有者所拥有。结合我国国情来看，国家是公共利益的代表者，有权行使土地用途管制。由于城市土地归国家所有，所以国有土地发展权为使用权人及国家所共有。农村集体土地则为集体所有。
（二）尊重土地发展权利，注重对管制区相关主体的利益平衡、补偿
由于土地用途管制的限制作用，会对土地本身的商业价值产生一定影响，并且会让权利人的部分利益受到损害。当土地管制强度足够大时，会进一步影响权利人的实际利益，这就需要政府给予一定经济补偿，那么补偿标准和方式的确定是当前亟需探讨的问题。与此同时，管制区域的土地用途是特定的，会让压缩土地租金空间，可能会影响到土地容积率。若管制区域土地仅用于农业，那么适当进行农业补贴则是合理的。
（三）应充分考虑到管制手段对耕地保护发挥作用的有限性
从现状来看，土地用途管制制度具有一定的局限性。当出现非农用地时，会造成管制区被排除的用地转移至建成区，部分会向开发区所转移，这就会造成农业用地非农化的情况出现。也就是说，土地用途管制只能在一定程度上缓解农地非农化问题，但并无法根本解决问题。在土地用途管制实施过程中，若不能充分考虑非农用地的刚性需求或缺乏有效的市场调控手段，必然会对其成效产生影响。
总体上来看，我国人地矛盾十分突出，但土地用途管制所发挥的作用不应该被忽视。当然，在土地用途管制过程中出现地块用途差异是无法避免的，@种差异也会造成权力人之间的利益冲突及矛盾。为了协调这种矛盾，必然要发展权流转。特别是在我国城乡差异巨大、偏远山区与城郊地区土地价格极度不均衡的情况下，发展权流转更是有着调节因区位带来的地租差异、统筹城乡发展的巨大作用，应给予重视。
参考文献：
[1]方丽，田传浩.土地发展权转让、市场机制与中国土地利用规制创新[J].中国房地产，2012（14）.
[2]万江.土地用途管制下的开发权交易――基于指标流转实践的分析[J].现代法学，2012（05）.
[3]邱道持，钱昱如，王玲燕.农村土地流转与用途管制调查――以重庆市忠县为例[J].调研世界，2009（01）.
[4]石苏艳，何德媛，黄珍珠.农村土地流转过程土地用途管制研究[J].上海房地，2009（03）.
[5]穆松林，高建华，毋晓蕾.土地发展权及其与土地用途管制的关系[J].农村经济，2009（11）.
建设用地的用途篇6
关键词:总图设计，节约用地，方法途径
中图分类号：S611文献标识码：a
一、前言
随着技术水平的不断提高，人们对总图设计的要求也越来越高。加之，我国土地资源总量多，人均占有量少，耕地面积少，耕地后备资源少是我国目前土地的基本国情。如何使每块土地最大程度的发挥其价值成为当前重要的课题，也是总图专业在设计中所要解决的重要问题。因此，我们要加强先进设计理论与先进技术的学习与应用，不断进行总图设计中节约用地的方法和途径的探讨，使每块土地得到充分合理的利用。
二、总图设计中节约用地的必要性
我国是一个发展中的农业大国，尽管我国幅员辽阔,陆地总面积有960万平方公里,但是人均耕地不足0.093公顷，仅达到世界人均耕地的40%。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的一项基本国策。土地作为国家的宝贵财富,是农业的基本生产资料,也是一切生产、建设和人民生活必需的活动基地,同时土地也是不可再生的。加之，目前工业化城镇化对建设用地的需求旺盛，与耕地产生了不可调和的矛盾，土地资源的利用效率有待提高。如果不在工程设计方面加以控制，未来土地使用情况将会更加严峻。
总图设计是在既定的厂址上进行合理配置,达到经济效率最大化。总图设计是节约用地的重要方面，应该在设计过程中选择更好的方法和途径。
三、总图设计中节约用地的方法途径
总图设计中节约用地的方法途径可以归纳为以下三个方面：
（一）合理布置道路及建构筑物
建筑应该遵循简约简单的原则，尽可能的简单和规整。在进行总平面布置时，道路应该尽量平行或者垂直厂外道路，在满足使用要求的前提下，相邻的建构筑物应尽量长边平行布置，这样减少了三角地带的出现，对节约用地有很大作用。
（二）合理缩小建构筑物间间距使土地利用率最大化
总平面布置中建构筑物之间的间距占厂区较大用地。所以，缩小建构筑物间间距对于土地节约利用有很大的意义。建构筑物间间距主要指的是防火间距。影响防火间距的因素主要有建构筑物的耐火等级、生产厂房及仓储库房的火灾危险性等级等。防火间距随着建构筑耐火等级的降低及火灾危险性等级的提高而增大。总图设计中在满足工艺要求的前提下，尽量将有特殊要求和防火间距要求较大的建构筑物布置在主导风向的下风向及厂区边缘地带，避免该类建筑与多方向的建筑物的防火间距发生关系，节约土地。在经济合理的情况下，也可以根据规范增加防护措施，使得建构筑物间防火间距缩小。
（三）合理利用地下空间
在总平面布置十分紧凑的情况下，厂区对于停车泊位的需求使得土地使用更加紧张。因此地下停车位的设置可以缓减平面用地的紧张。此外，设计中经常将设备层及公用配套设施，如污水处理站水池、换热站等布置在地下室。这样既满足了建筑的功能需求也对土地的节约利用起到了很大的作用。除此之外，规划对于厂区绿化率的要求，也对土地的需求很大，在埋地管线上面布置绿化也是节约用地的一种途径。
四、结束语
通过对新时期下，总图设计的分析，进一步明确了总图设计中节约用地的必要性及方法和途径，为总图设计系统的优化完善奠定了坚实基础，有助于总图设计水平的提高。
参考文献
[1]朱锐君，李琳《总图运输设计与节约用地》城市建设理论研究.2013(11)
建设用地的用途篇7
关键词：土地利用总体规划数量指标空间布局评估
中图分类号：F301文献标识码：a
1引言
目前已开展的土地利用总体规划实施评估研究多数是通过定性和定量相结合的方法，通过建立指标体系，确定指标权重，计算出规划实施综合分值，最终得到土地利用总体规划实施综合评价结果。这种评估方法虽有一定的科学性，但在构建指标体系时往往缺少空间指标的选取。土地利用总体规划是对未来土地利用时序和空间布局的导向，包含大量的空间决策，因此缺少空间布局评估的指标体系是不完整的。本文针对当前土地利用总体规划实施评估的重点和要求，从规划数量指标实现情况和空间布局执行情况两大方面着手，构建一套简便、操作性强的土地利用总体规划执行情况评估指标体系，并以津南区为例进行实证研究，以期为土地利用总体规划的实施评估研究提供参考。
2土地利用总体规划执行情况评估的内容
2.1评估内容
土地利用总体规划实施评估的内容可概括为以下两方面：一是对土地利用总体规划执行情况的评估，主要指规划目标是否实现及实现程度的评价；二是土地利用总体规划实施效益的评估，主要指土地利用总体规划的实施对经济、社会与环境所产生的影响的评估。由于经济、社会等各个系统的运行都有其自身的内生动力。从现阶段所能采集到的相关数据资料来看，土地利用总体规划的实施对其是否产生效益及产生的效益大小很难量化，对其评估仅能停留在定性的层面进行分析。因此，本文着重对土地利用总体规划执行情况进行评估，对规划实施的效益评估不作为研究的重点。
2.2指标选取
县级及以下的土地利用总体规划属于管理实施型的规划，其规划的重要内容是土地利用指标的空间具体定位和土地用途分区的具体空间划分[1]。因此，县级以下土地利用总体规划的实施评估应重点加强空间布局审核和指标数据与实地、图件的一致性检查[2]。基于此，本文对土地利用总体规划执行情况进行评估时，将从数量指标和空间布局两个层面展开，具体指标选取如下：
图1县级土地利用总体规划执行情况评估指标体系
土地利用总体规划评估的目的不是按照执行情况进行排序，而是发现规划实施过程中存在的问题，并提出后续执行的建议[3]。因此，在规划评估过程中虽构建指标体系，但并不赋予指标权重，不产生评估分数，而是对各个指标逐一评价，目的是让规划评估更侧重于过程本身，而减少外界对最后结论的过度关注。
3津南区土地利用总体规划执行情况评估
3.1津南区概况
津南区地处天津市东南部，是天津市的四个环城区之一，处于天津市经济发展的主轴上，是联接天津市中心城区和滨海新区的重要通道。区内有津晋、唐津、津港三条高速公路，交通便利，区位优势得天独厚。
《津南区土地利用总体规划（2006-2020年）》（以下简称《规划》）2010年经天津市政府批准实施，本次评估时段为2010-2013年。
3.2规划数量指标实现程度评估
利用对比分析法，把评估年各控制指标实际值与规划目标值进行对比，分析规划数量指标实现情况。
1、耕地保有量。根据《规划》，规划期内耕地保有量面积不低于11578.5公顷。同时规定，以第二次土地调查确定的耕地数量作为2009年耕地保护责任考核，其后，经国务院或市政府批准用地中，异地补充耕地的相应调整其耕地保护责任目标。根据津南区历年耕地占补平衡统计台账，津南区2010-2013年批准用地中，异地补充耕地1108.8公顷。津南区2009年耕地面积为11025.3公顷，核减2010-2013年异地补充耕地面积后，2013年津南区耕地保护责任目标为9916.5公顷。截至评估年底，津南区现状耕地面积为10271.8公顷，大于耕地保护责任目标。因此，规划实施期间，耕地保有量指标执行良好。
2、基本农田保护面积。根据《规划》，规划期内基本保护农田面积不低于6000.0公顷。截至评估年底，津南区基本农田保护面积为6202.8公顷，大于《规划》确定的基本农田保护面积指标。因此，规划实施期间，基本农田保护任务指标执行情况良好。
3、城乡建设用地规模。根据《规划》，规划至2020年，城乡建设用地规模控制在17950.8公顷以内。截至评估年底，津南区城乡建设用地规模为16827.6公顷，已达到规划目标年的93.74%，但尚在规划指标范围内。因此，规划实施期间，城乡建设用地规模指标执行良好。
4、人均城镇工矿用地指标。根据《规划》，规划至2010年人均城镇工矿用地不高于203.7平方米，规划至2020年不高于175.9平方米。截至评估年底，津南区人均城镇工矿用地为211.4平方米，尚未达到2010年的规划指标要求，与2020年规划指标要求更有一定差距。因此，规划实施期间，人均城镇工矿用地指标执行情况不太理想。
5、建设占用/土地整理复垦补充耕地规模。《规划》只下达了规划至2010年建设占用耕地和土地整理复垦补充耕地规模指标。本文以规划实施以来依法批准用地占用耕地面积作为参考目标来评估这两个指标的执行情况。据统计，2010-2013年津南区依法批准建设占用耕地1569.9公顷，而非农建设实际占用耕地1444.5公顷，小于建设占用耕地的指标。土地整理复垦实际补充耕地1821.5公顷，大于应补充的耕地面积。因此，规划实施期间，建设占用耕地规模指标和土地整理复垦补充耕地规模指标执行情况良好。
3.3规划空间布局执行情况评估
1、规划区域选址率
规划区域选址率指的是新批准建设用地与建设用地管制分区的符合程度。城乡建设用地与允许建设区、交通水利及其他用地与限制建设区的符合比例越高，表明规划区域选址率越高，《规划》在执行过程中的引导作用越好。
pa=aC/at
式中，pa为规划选址率；aC为评估时段内新批准城乡建设用地/交通水利及其他用地落在允许建设区/限制建设区的面积，hm2；at为评估时段内新批准城乡建设用地/交通水利及其他用地总面积，hm2。
表1规划区域选址率
用地类型规划区域选址率
城乡建设用地93.99%
交通水利及其他98.66%
根据表1，规划实施以来，新批准城乡建设用地和交通水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利及其他用地与允许建设区和限制建设区的符合比例均在90%以上，规划区域选址率较高，部分批准用地与管制分区不一致，主要是规划调整所致。由此可见，《规划》在实施过程中发挥了很好的引导作用。
2、规划空间布局实现程度
规划空间布局实现程度指的是规划评估年各类用地现状与土地用途分区的空间吻合度。吻合度越高，说明规划空间布局实施情况越好。可用下式计算：
式中，pc为规划空间布局实现程度；ai为规划评估年某一用途分区中与该用途区主导用途不一致的用地面积，hm2；at为该用途区总面积，hm2。
通过将规划基期年和评估年土地利用现状数据与土地用途分区进行叠置分析，可得到各用途分区的空间布局实现程度。
表2规划空间布局实现程度
用途分区类型基期年规划空间布局实现率评估年规划空间布局实现率
基本农田保护区91.80%94.86%
一般农地区84.77%89.49%
林业用地区60.43%60.11%
城镇村建设用地区66.96%80.69%
生态安全控制区96.96%96.96%
根据表2，生态环境安全控制区和基本农田保护区空间布局实现率较高，达95%左右，其次为一般农地区和城镇村建设用地区，林业用地区实现情况较差。从与规划基期年对比情况可以看出，规划实施期间，除林业用地区外，各用途分区基本朝着用途管制确定的方向实施，城镇村建设用地区空间布局实现率为80.69%，表明规划期内津南区仍有一定的城乡建设增量空间；其余用途分区未能完全实现的原因主要是规划拆除复垦的城乡建设用地尚未按照《规划》实施所致，拆除复垦力度需进一步加强。
4结论
从总体上看，津南区在规划评估期内，发挥了《规划》的调控和引导作用，基本上实现了《规划》既定目标，较好地执行了建设用地空间管制和土地用途管制。在规划数量指标实现程度方面，总体执行效果较好，但人均城镇工矿规模尚未达到规划目标，土地节约集约利用水平有待进一步提高；在规划空间布局执行情况方面，规划区域选址率达到了90%以上，表明规划发挥了很好的引导作用。各用途分区基本朝着用途管制确定的方向实施，个别用途分区实现程度不高，主要是城乡建设用地未内能实施拆除所致，城乡建设用地整理复垦力度需进一步加强。
作为一种探索，本文从规划数量指标和规划空间布局执行情况两个层面构建指标体系，对津南区土地利用总体规划执行情况进行评估。本方法具有简便、操作性强，可进行常规性和经常性的规划实施监测等特点，运用本方法可对规划期内任何时段的土地利用总体规划执行情况进行评估。为使本方法更具普适性，其评估的指标体系还有待于进一步地补充和完善，评估的方法也应在实践中不断地完善和改进。
参考文献：
[1]欧名豪．土地利用规划体系研究[J]．中国土地科学，2003，17(5)：41―44．
[2]杜金峰，冯长春.当前中国土地利用总体规划实施评价中主要问题研究[J]．中国土地科学，2008，22(10)：74―80．）
建设用地的用途篇8
1影响新建铁路上水站点布设因素新建铁路客车上水站点布设的影响因素很多,如:新建铁路的建设标准(铁路等级、设计时速等)、行车组织、机车交路及技术作业布局、与既有车站关系、车站停车时分、车辆情况(如水箱容积、定员等)、连续行车时间、乘客情况(如满员情况、用水定额、生活习惯等)等.而客车上水站点布设的基本要求是,及时给运行客车车上水箱上(补)满水,保证旅客及乘务人员途中生活所需,这种供需关系即为列车用水供需平衡模式,车站总上水量应大于等于途中需水量,途中需水量决定车站总上水量.故影响新建铁路客车上水站点布设的主要因素是途中需水量,其次是车站总上水量.
1•1列车途中需水量途中需水量主要指列车运行途中乘客及乘务人员生活饮用、盥洗(无淋浴)、冲厕及车上卫生用水的总量,与乘客(含乘务人员)人数、用水定额、连续行车时间(与行车速度、行车距离存在线性关系,可互换算)有关.由于线路运行车辆各异(如始发站、终到站、跨线运行情况、车速等),途中需水量对不同车次各不相同,需根据新建铁路建设标准、行车组织等情况,分段确定最大的途中需水量.可按下式简化计算确定w1=nV1=nq1mt(1)式中:w1为运行区段内最大的途中需水量,L;n为列车最大编组辆数,辆/列;V1为每辆运行区段内最大的途中需水量,L(可简化按定员最多的车辆计算);q1为旅客列车用水定额,L/(人•h);m为每辆车定员,人;t为连续乘车时间,h.在新建铁路建设标准、行车组织、车辆选型等已确定的情况下,列车最大途中需水量主要取决于列车用水定额的确定.一般情况下,乘车时间越长,用水量越多;环境温度越舒适,用水量越少;车上节水器具越完备,用水量越少.目前,国内外尚没有列车用水定额标准,沈阳铁路局科研所2009年至2010年对国内大量运营车辆的实际用水量调查统计,并通过建立数学模型,确立了列车用水量与乘客人数、乘车时间的函数关系,研究分析铁路客车途中乘客用水定额标准平均为1•5~3•0L/(人•h).选用原则:短途(运行时间4h以内)取低限,长途及跨线列车(运行时间4h以上)取高限;新车型,车上节水器具完备,环境舒适度高取低限,否则,取高限.
1•2车站总上水量车站总上水量是指客车给水站向车上水箱注入的水量,与车站上水能力、车辆水箱容积、有效上水时间等因素有关.可按下式简化计算确定w2=nV2=60nq2mt(2)式中:w2为车站总上水量,L;V2为车站向每辆车的注水量,L(在始发车站,要求每列车水箱均要注满水,因而,注水量等于列车水箱容积);q2为给水栓上水秒流量,L/s(与车站地面上水设施的设计能力有关);t为有效上水时间,min.
2客车上水站布设的计算分析
2•1中、普速铁路设计速度160km/h及以下的客货共线铁路,也称“快速铁路(160km/h)”、“中速铁路(120~140km/h)”或“普速铁路(80~120km/h)”.运输组织模式通常是客货共线或不同等级速度的客车共线运行.客车主要车型除25B和25G等外,还有大量的22型车.车站停车时间5~15min不等.每辆普通硬座车定员118人,水箱容积1000L、车上节水器具完备程度及环境舒适度一般.根据上述分析建立的列车用水供需平衡模式,客车上水站布设计算分析如下:列车在始发站有充足的时间和条件为列车水箱上满水,注水量等于列车水箱容积,即V2=1000L,取用水定额标准q1=3•0L/(人•h),定员m=118人,水箱供水最大可满足旅客用水时间t=V2/q1m=2•8h.如按线路最低运营速度100km/h,则客车上水站布设间距约为280km;如按线路最低运营速度120km/h,则客车上水站布设间距约为336km;如按线路最低运营速度140km/h,则客车上水站布设间距约为392km.与《铁路给水排水设计规范》的规定基本一致.
2•2高速铁路与客运专线设计速度200km/h及以上的铁路称“城际铁路”、“客运专线”或“高速铁路”.运输组织模式同样是不同速度等级的客车共线运行[3].主要参数:客运专线本线旅客列车主要车型为CRH(1\2\3\5)动车组,其短编组为8辆总定员600人,长编组为16辆总定员1200人,运行速度为250~350km/h,最低速度为200km/h;跨线旅客列车主要车型为25Z(准高速)和25K(快速),每列车编组为16~18辆,最大定员车辆为双层硬卧148人/辆,运行速度为160~200km/h,最低速度为160km/h.动车组及25型车辆水箱容积均为1000L,车上节水器具的完备程度及车上环境舒适度最好.客车上水站布设按上述原则计算分析如下:列车在始发站注水量等于列车水箱容积,按短编组8辆计算,V2=1000L×8辆=8000L/辆;总定员m=600人,取用水定额标准q1=2•0L/(人•h),水箱供水最大可满足旅客用水时间t=V2/q1m=6•6h.由于跨线客车跨线运行时间受限,可在跨线前的客车给水站进行补水作业,客车上水站布设可不考虑跨线运行客车;本线运行动车组如按最低运营速度200km/h,则客车上水站布设间距约为1300km,而《铁路给水排水设计规范》的规定为给水站间距离宜为300~700km,显然不合理.总之,对于高速铁路,客车上水站布设仅需在列车始发站所在检修整备基地(动车段、动车运用所)设置客车上水作业点,中途不需考虑补水作业,因为,始发站总上水量远大于途中最大需水量.
建设用地的用途篇9
【关键词】：大户型,改造,小户型
abstract:Since2005,thecityurbanarea,therehavebeenmorethan10buildings,constructionareaofabout70,000squaremetersofidlebuildings,officebuildings,commercialbuildings,aswellasthelargerpartofthearearesidential,internalalterationsandrenovationdividedintosmallerunits,rangingfrom20-50squaremetersofbuildingareasoldtothepublic.thesesmallerunitspricedgenerallynothigh,andbasicallyequippedwithaseparatekitchenandbathroomfacilities,suitableforlow-incomewageearnerstobuy,bettermarketconditions.
Keywords:largesize,thetransformation,thesmallsize.
中图分类号：[F287.8]文献标识码：a文章编号：
一、“小户型”改造基本情况
所谓的“小户型”改造，即将面积偏大的建筑物，经内部改建装修后，分割成面积偏小的房屋进行销售。笔者认为，“小户型”改造属新生事物，目前的房地产管理法律法规及规章对此类房屋并无明确界定，在改造的过程中，改变了建筑物原批准的使用性质，不仅破坏了城市规划，给城市基础设施的正常运行带来很大压力，而且改造后的建筑物达不到技术规范要求，存在许多质量问题、安全隐患和社会问题，因此，作为房屋登记部门，必须谨慎处理。
二、“小户型”改造后登记问题
（一）“大户型”住宅分割为“小户型”住宅的，对于此类申请办理产权登记的，笔者认为，不能办理分户手续。
举例说明：某建筑物原使用用途为住宅（如下图），该户型经过改造后，被分割成五套小户型，具体分割：10、11、12、13、14号区域分别被改建为“**10室”、“**11室”、“**12室”、“**13室”和“**14室”。在分割前，各小户型设计使用用途分别为：10号区域为卧室、卫生间，11号区域为厨房、餐厅和卫生间，12号区域和13号区域为卧室，14号区域为客厅、储藏室。
这些小户型作为单体申请产权登记，登记部门无法界定其使用用途。
1、如果将各小户型原有使用用途改为“住宅”，按照《房屋登记办法》的规定，须提交规划部门的审查意见。同时，如果改为“住宅”，部分区域的小户型达不到《城市规划管理技术规定》关于大寒日日照标准的要求。因此，不能按使用用途为“住宅”进行产权登记。
2、如果按原使用用途进行登记，即各小户型其使用用途仍为卫生间、客厅、餐厅、厨房及卧室等，《房屋登记办法》第十条明确规定：“国有土地范围内成套住房以套为基本单元进行登记”，成套住房通常由若干卧室、起居室及厨房、卫生间、室内走道或客厅等不同功能的房间组成，这些不同功能的房间聚合一起才能充分满足人们的饮食起居需要，因此，成套住房应以套为基本单元进行销售，也应该以套为基本单元进行登记。上图中原本属于成套住房中的“卫生间、客厅、餐厅、厨房、卧室”等分别单独出售并申请产权登记，是不符合《房屋登记办法》中“以套为基本单元进行登记”的规定的。
（二）被政府列入“半拉子”工程的办公楼、综合楼、商用楼等进行分割改造“小户型”的，笔者认为，可以因势利导，按照市政府的规划要求，在补办土地、规划、建设等一系列手续后，允许其进行产权登记，这样不仅可以消除“半拉子”工程安全隐患，而且可以解决“半拉子”工程带来的一系列社会问题，有利于维护社会稳定。
对于此类建筑物进行分割改造，笔者认为，应当符合《建筑法》、《城市规划法》、《房屋登记办法》等有关法律、法规的要求，满足下列条件后，方可进行产权登记，其用途以规划部门认定的用途为准：
1、将建筑物分割改造后对外出售的，改造建设单位须具有相应的房地产开发资质，即进行产权登记时，应当提交改造建设单位的房地产开发资质证书；
2、改变规划用途或外观造型的，须经规划部门审查批准，即登记时需提交规划部门的证明文件；
3、改造工程施工图设计文件须报施工图审查机构审查，即登记时需提交建设主管部门审查批准的施工图设计文件；
4、凡拆改或加大荷载的，须经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位对设计方案的安全性进行审定，即登记中需提交上述单位对设计方案出具审查意见；
建设用地的用途篇10
以来，我县新农村建设从点到面，分步实施，全面启动。为规范新农村建设依法用地行为，县政府于两次下文要求加强新农村建设用地的管理。但是，通过调查发现，在新农村建设过程中少数地方仍然不按照土地利用总体规划和集镇规划，甚至违法占用基本农田进行新农村建设。也有一些地方借农民集体所有建设用地流转、土地整理折抵和城乡建设用地增减挂钩等名义，擅自扩大建设用地规模，甚至有少数基层干部借新农村建设之机，利用集体土地违法违规大搞房地产开发等。为此，根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》和国务院办公厅《关于严格执行农村集体建设用地法律和政策的通知》精神，结合我县新农村建设用地管理的实际情况，就进一步加强新农村建设用地管理工作通知如下：
一、加大宣传力度，充分认识严格控制用地的迫切性。
土地是不可再生的宝贵资源，土地的开发利用涉及全县人民的根本利益，必须服从国家的统一管理。实行最严格的土地管理制度，是保证经济社会可持续发展，实现颍上跨越式提升的根本途径。
（一）加强土地法规宣传，提高节地惜地意识。各级各部门要认真宣传土地管理法律、法规，落实国务院有关土地管理的文件精神，教育全县广大干群充分认识土地管理，特别是耕地保护的重要性和必要性，促使新农村建设乃至农村各项建设进一步节约集约用地，做到能用劣地的不用好地，尽量少用或不用耕地。
（二）坚持依法用地，严格执行土地用途管制制度。《中华人民共和国土地管理法》规定：“国家实行土地用途管制制度”，“使用土地的单位和个人必须按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”。违反土地利用总体规划和没有经过依法批准，任意改变土地用途，都是违法行为，任何试验和探索都不能违反土地用途管制制度。
二、严格按照土地利用总体规划，规范集镇和新农村建设。
加强城镇化和新农村建设是社会发展的必然趋势，必须坚持科学规划、合理布局、规范程序、循序渐进。
（一）严格执行土地利用总体规划和村庄集镇规划。集镇建设和新农村建设规划布点必须符合土地利用总体规划和村庄集镇规划，严禁占用基本农田。没有制订村庄集镇规划的，要抓紧编制，充分利用老宅基和旧村庄。要坚持规划一步到位、建设分步实施的原则，区别不同情况，因地制宜，逐步推进。
（二）严格农村集体建设用地审批管理。各乡镇任何建设项目需要将农用地和未利用地转为建设用地的，都必须依法经过批准。兴办乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设需要使用集体土地的，必须符合规划并依法办理规划建设许可，同时办理农用地转用和建设项目用地审批手续。新上畜禽养殖项目，鼓励利用废弃地，需要占用耕地的必须依法办理农用地转用审批手续。
（三）严格农村住宅用地建设和产权管理。农村住宅用地只能分配给本村村民，在办理农民建房审批手续、领取土地使用证后，方可进行住宅建设。城镇居民不能到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。任何单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。
（四）新农村建设必须坚持与土地开发复垦相结合。为实现我县耕地占补平衡，凡新农村建设需要占用农用地的，必须与土地开发复垦相结合，建新必须拆旧；确需占用耕地的，要依法报批农转用或进行建设用地的置换。特别需要指出的是，土地置换也必须申报项目，报经批准，而不准以占补平衡的名义随意置换集体和村庄建设用地。
三、切实加强土地宏观调控，制止乱占滥用耕地行为。
各级各部门对未取得合法用地手续的建设项目，必须切实加强监管，不符合土地利用总体规划的，发展改革部门不得办理项目审批、核准手续；建设部门不得办理建设规划许可和发放施工许可证；国土资源管理部门不得受理土地登记申请；房产部门不得办理房屋所有权登记手续。其他部门申报、核准项目的程序均不得代替用地审批手续。要加强农村建设用地政策研究，建立严格的管理制度和长效机制，坚决刹住乱占滥用农用地之风。