城中村改造现状篇1
关键词:城中村改造;社会冲突;解决方案
一、城中村概念综述
城中村是指在城市高速发展的进程中，落后于时展步伐、远离现代城市管理之外、生活质量水平低下的居民区。［1］“城中村”的出现及发展具有其特殊性。“城中村”出现的原因也是多方面的:从城市化发展来说。在过去改革开放的30多年中，我国的城市数目从1978年的320个发展到的662个。城市建成区面积由3．6万平方公里扩张到9万多平方公里。城市化的快速发展就必然要通过征收农村耕地以获得其扩展的空间。而当地失去耕地的农民却仍然留在原居住地并拥有自己的宅基地，所谓的“城市包围农村”的运动便发生了，城市里镶嵌农村，逐渐形成了“城中村”。从制度角度来说，是我国城乡、土地二元管理结构、体制所造成的，这也是深层次的产生原因。“城中村”内成为了城市与农村“二元所有制结构”同时存在、并行发挥作用的“边缘社区”特征，因此既不同于传统农村又无法融入现代城市生活的“城中村”必然应运而生。综上，土地的二元所有制结构是造成“城中村”形成的根本原因。这种结构下村民可以低价甚至无偿地取得土地的使用权，然后村民通过自发建造房屋出租给外来人口以获取租金收益最大化。由于土地和房屋租金收益最大化的诱惑便导致了“城中村”现象的进一步加剧。
二、西安城中村改造过程中出现的主要问题及原因
(一)拆迁过程中的村民抗议引发
在城中村改造过程中利益的博弈主要来自于三个方面:政府、开发商、和村民。在城中村改造过程中政府与开发商都是其推动因素，也存在着更加紧密的利益关联。而村民显然成为这一过程中的阻力因素，因为城中村改造直接切断了大部分村民的主要收入来源(租金收益)但政府又不能在后续保障中为村民提供就业、经营等其他收入保障。这种种对未来不确定的担忧以及改造过程中的不公正行为都将引起消极的对抗心理，由此引发一系列的利益冲突与社会矛盾的出现。
(二)拆迁过程中的开发商与黑恶势力联合强拆
开发商与黑恶势力的联合以暴力、恐吓、甚至是制造流血事件在城中村改造中屡见不鲜。我们可以看到这背后既折射着开发商拿地的巨大利益驱动、黑社会对法治民主生活的践踏，更隐藏着政府为追求GDp的土地经济，官员希望通过改造过程而提升政绩以默许开发商与恶势力的暴力行为，而村民只能成为弱势的一方艰难争取自己的权益。
(三)拆迁中的政府“寻租”行为及基层干部“分肥”现象
“寻租”行为发生的主客体为政府主管部门及其官员与开发商之间的利益输送，包括开放商对市政项目的资金支持，对主管官员的行贿受贿、政治献金等行为以换取政府政策有利于开放商的拿地行为;而较低层次的“寻租”行为发生主客体则是基层拆迁工作人员与大多普通村民，被拆迁户通过红包、送礼的行为以换取拆迁工作人员在房屋评估、补偿标准划定等具体操作行为上有利于自己。而这些“寻租”现象往往造成的后果是政府在城中村改造中的权威与公信力大大下降，村民对于公平、公正度表现出强烈质疑。
(四)“后拆迁时代”所引发的部分社会问题
“拆迁暴富魔咒”的出现，［3］多数村民一夜暴富、财富急剧增长、生活方式改变的同时其家庭生活及生存状况也出现了新的危机。在经历城中村改造的居民中，许多人尤其是年轻人的消费心理发生了巨大变化，攀比、挥霍现象比比皆是，再加上等的兴起，短短几年就可能重新回到甚至比以前更差的生活状态。如何解决“后拆迁时代”村民引导就业、社会保障、生活发展就成为政府公共服务的一项重要课题。
三、如何更好的进行城中村改造工作的思考城中村改造项目合法、合理、科学、民主的推进，我们需要从以下几方面入手:
(一)加强沟通机制，切实尊重村民的权益保障
《西安市城中村改造管理办法》规定，“城中村改造方案须经村民(或户代表)大会通过形式决议后，由区城中村改造主管机构初审，市城中村改造管理机构审查同意后，报市人民政府审批”。［6］当前村民群体与开发商、政府的社会地位不平等性、对话机制不公正性是引发新一轮拆迁中矛盾出现的关键因素。因此，作为城中村改造主导因素的政府部门势必应当构建新的对话机制，以平等姿态与村民协商一致，拓宽沟通渠道，提高工作中的服务意识，切实尊重村民群体的合法权益。
(二)加快立法进程，明确城中村改造的规范、标准
鉴于目前我国还没有专门针对城中村集体规划改造的法律出台，也没有适用城中村房屋拆迁评估的相关法律依据，因此，国家制定统一的城中村改造法规是必要的。［7］目前改造工程进入一个瓶颈时期，更亟待一部真正意义上的“城中村改造”相关法律的出台，通过法律对政府改造过程中行为的规范化、透明化、法制化，实现标准统一、补偿合理、程序规范以赢得村民对政策的支持。
(三)完善政府职能，体现改造中的政府责任—政府主导
在城中村改造过程中政府应当做到以下几点:1、在城中村改造项目的各个环节将具体信息及时、准确的向村民透明、公开，充分保障村民的知情权;2、成立专门的一村一点式城中村改造工作领导小组，及时有效掌握信息、协调各方，具有针对性且简化程序、提高效率。3、必须充分尊重市场价值规律、对城中村改造补偿金额评估上公平、公正的同时保障开发商的利润空间，以避免开发商雇佣黑恶势力强拆的出现，避免干群关系紧张。［8］
(四)完善社会保障，妥善统筹“后拆迁时代”村民及租户的生存、生活问题
“城中村”村民利用区位地理优势而对拥有的土地、房屋实现收益的最大化，利用新的“房租经济”模式而迅速蜕变为新的“食利阶层”。［9］面对“后拆迁时代”问题，应该做到以下几点:1、建立健全城市一体化社会保障机制，真正将改造后的村民纳入到社保体制中去，实现生活基本保障解除其后顾之忧;2、积极鼓励引导村民创业就业，开展各种免费技能培训项目，创造更多村民就业岗位，实现其可持续发展。3、加强城市廉租房建设，保障城市外来人口的居住生活要求、降低其生存成本、加强其社会服务管理［10］。综上，必须在总结经验教训的基础上更加强调政策执行的贯彻度，重新定位政府所扮演的角色职能、更加广泛的听取和吸收村民意见愿景、推进我们的城中村改造相关法治进程、妥善处理各方利益。
作者：王耀南单位:延安大学公管学院
参考文献:
［1］名册解释:城中村［eB/oL］，搜狐教育2010．
［2］沈莹，李志民．城中村外来人口类型及居住问题调查研究［J］．唐都学刊，2010．(03)
［3］赵海均．拆迁时代的三大悲剧［eB/oL］中华网，2013．
［4］张秀琴．谁来过问城中村中农民工的居住权［J］．城市化与社会发展，2010．(06)
［5］邓小兵，吴志强．城中村土地经济问题思考［J］．城乡建设，2004(12)
城中村改造现状篇2
关键词：城市规划；城中村改造；基础建设
abstract:withtherapiddevelopmentofurbanconstruction,urbandevelopmenthighlightsthegrowingnumberofissues,suchaslandextensiveuse,industrytobetheupgradinganddevelopment,poorlivingenvironmentandthesurroundingareasoftheconventionandexhibitioncenterbuildingorientationdoesnotmatch.manyproblemshaveseriouslyrestrictedthedevelopmentofthecity,citiesandvillagesfacingtheurgentneedoftransformation.thispaperanalyzesHaizhuDistrict,Guangzhoupazhouvillagereconstructionplanning.Keywords:urbanplanning;reconstructionofthevillage;infrastructure
中图分类号：tU984文献标识码：a文章编号：
引言
随着城市建设的快速发展，城市建设规模不断扩大,城市发展中凸显的问题越来越多，其中城中村问题对城市建设带来严峻考验。城中村滞后于城市发展步伐、游离于现代城市管理之外、基础设施落后、生活水平低下，拖累城市经济、社会发展,已经到了非改造不可的地步。如广州海珠区琶洲村，随着城市发展，该区存在土地利用不规范，基础设施不完善，生活环境差，与会展中心周边地区建设定位不符等问题，制约着经济的发展。所以，对城中村改造规划迫在眉睫。
一、以琶洲村改造规划为例进行探讨
1、项目规划概况
琶洲村位于广州市琶洲岛中部珠江南岸，紧邻国际会展中心，地铁4号线与地铁8号线在村东南侧交汇，区位十分优越。琶洲村处于广州市中心城区的核心区域，西部是以广州国际会展中心为核心的国际会展区和琶洲塔公园、北部是珠江、东部及南部分布有较大规模的储备用地。
规划区位图（图1）
2、规划区域的现状
城中的经济收入比较单一，主要以集体厂房和村民房屋出租为主，经济来源较单一。2.1建筑现状
规划范围内总建筑涉及房屋约2308间，总面积66.16万平方米，毛容积率0.91，住宅面积58.62万平方米，物业面积7.54万平方米。
规划范围示意图（图2）
2.2、道路现状
道路中的南部新港东路和西部科韵路都是重要干道，总体上对外交通较为便利。内部道路断头路多、路宽狭窄、弯曲多变，未能形成连贯的网络体系。但是有1个地铁站点（万胜围站），位于规划范围的东南侧，该站为地铁4、8号线的换乘枢纽站，是未来本地区发展的重要依托。
2.3、配套设施现状
配套设施方面，现状有小学、幼儿园、居委会、派出所、卫生站、肉菜市场各1所，其他设施较为欠缺，一定程度上未能满足日常生活的需求。
琶洲村现状示意图（图3）
根据要规划的现状，可以看出国际会展区周边配套急需完善、外部改造需求迫切；现状生活环境质量较差、村民内部改造意愿强烈；现状土地利用粗放、改造开发潜力巨大；产权混杂、用地规模有限、改造难度较大等特征。
3、改造原则及目标
坚持“以人为本、功能优先、统筹发展、尊重村民意愿”的原则，以着力打造商贸与休闲汇集的会展东翼，品质与文化兼具的国际社区为目标。
4、开发建设规模控制
琶洲村改造项目总规划用地757639平方米，总建筑面积1850000平方米，其中包括住宅建筑面积722000平方米（含村民住宅322000平方米）、村经济发展项目（商业金融业、服务业、商务办公、文化娱乐类）建筑面积457779平方米、商业金融业、服务业、会展业类公共建筑面积629261平方米和居住配套建筑面积40960平方米。
5、改造的方案设计
根据城市设计，环城高速路是界定广州中心城区和近郊区的重要分界线，因此，本地区的琶洲眼与员村的创意岛和渔人码头在珠江两岸呈三角形格局，扼守珠江前航道东部门户地区，共同构成珠江的重要景观节点。
在琶洲岛琶洲眼沿江设置250米高的超高层地标建筑，成为本地区的制高点。在琶洲塔与标志性建筑之间设置视线通廊，向东北延伸至员村渔人码头，成为区域重要的景观轴线，并使滨水绿地与琶洲塔公园连结成为统一的开敞空间。视线通廊两侧设置商业零售和社区服务设施，形成集聚人气的特色步行商业街。琶洲眼西南侧设置大型结构性绿地，成为地块四、五、十所在的金融服务和娱乐休闲区与地块一、三、十一所在的居住和公寓生活区之间的共享开敞空间。为落实城市设计中琶洲眼的规划理念，绿地中通过设置连续的景观水体，使水体与珠江水在视觉上贯通，勾勒出琶洲眼的空间形态，并营造出水乡特色。
琶洲B2区空间结构图（图4）琶洲总体规划平面图（图5）
6、功能结构
在城市设计整体功能分区的基础上，本地区细分为“一轴四区”的功能结构。
一轴――会展配套功能轴，以特色商业步行街为主轴，连结各功能分区。
四区――滨水居住区（地块一）、村民复建区（地块十一）、SoHo办公区（地块三）、商业办公休闲区（地块四、地块五、地块十）；滨水居住区（地块一）：环境品质与文化品位兼具的国际社区，核心功能为滨水住宅、公寓、商业、居住配套。村民复建区（地块十一）：适宜居住与创业的城中村示范社区，核心功能为村安置住宅、公寓、办公、购物、餐饮、居住配套。SoHo办公区（地块三）：个性化的办公生活一体的综合区，核心功能：商务、办公、公寓、购物、餐饮。商业办公休闲区（地块四、地块五、地块十）：会展东翼最具活力的滨水区，核心功能为商务、办公、酒店、公寓、购物、娱乐、餐饮、休闲、康体、文化。
功能结构示意图（图6）
二、城中村改造应采取的措施
1．城中村改造宜整村、整片、整体进行。整村开发改造，可利用村委统一村民意愿，有利于拆迁、落实改造设计方案、投资建设等工作的顺利开展；整片开发改造，不用受限于现状因素影响，可重新规划设计市政道路及管线、配套公建服务设施，从根本上达到解决城中村存在问题，有利于整个片区整体规划设计，使功能合理、配套齐全、环境改善、品质提高、服务完善。
2．结合村民、村委意愿及需求，进行整体规划。城中村改造应充分听取村民和村委意愿、需求，结合城中村的实际情况进行规划，需考虑的因素有：村民复建住宅总面积、复建住宅户型面积及比例、复建住宅装修标准、村自留物业的类型及面积、祠堂保留及复建、先人骨灰安置、交通便捷、配套商业齐全、现状大树处理等，综合考虑以上因素后，再进行整体规划设计，有利于规划方案推进。
3．实行综合开发，配套建设。改造规划除考虑自身地块的功能配套外，还需综合考虑改造地块周边区域功能配套需求，如：琶洲村改造规划就充分考虑了会展业的需求，设计了大量酒店、公寓、办公及商业配套功能。旧城区因现状受限，通常功能配套不完善，可利用城中村改造的机会，完善周边区域的功能配套建设。
4．加强开发队伍自身建设，严格选择开发企业。旧城开发是一项政策性强，涉及面广，难度大，技术水平要求较高的综合性工作，为此，对承担旧城改造的开发企业、开发商，应严格进行资质审查，对没有资质及经验的开发企业不能承担城市开发任务。
四、结束语
城中村规划改造问题是我国特殊国情下，农村城市进程中，在从计划经济向市场经济转变过程中的出现的一处独特现象，有历史性和必然性。广州琶洲城中村现状虽然没有出现大的问题，但是存在很多隐患，进行科学统一的重新规划，为未来的健康、可持续发展提供良好的基础。
城中村改造现状篇3
【关键词】城中村；改造模式；廉租房；创新
abstract：thisarticlethroughstudiestheeconomicvalueoftheexistenceofvillageinsidecity，thinkthattheexistenceofthevillageinsidecityhasitscertainrationality，asacasestudyofxi"aneightvillageseveralproblemsexistingintheurbanvillagereconstructionareanalyzedandputsforwardsomereformSuggestions.
Keywords：urbanlizedvillage；economicvalue；low-renthousing
1、城中村的定义及研究状况
“城中村”是在城市快速的发展进程中，滞后于时代的发展步伐，游离于现代城市管理之外且生活水平低下的居民区[1]。伴随着城市化进程的加快，城中村的问题已成为国内许多大中城市发展中普遍遇到的问题。对于现存的城中村的改造势在必行，当前我国绝大多数学者比较集中研究城中村定义、形成机制、分类、存在的问题和改造的方法、模式等。其中在对城中村对周边的经济、社会、文化影响的研究，人们长期以来把热点主要放在了其存在问题上，对城中村的评价多为负面，主要有：土地资源浪费严重，土地收益大量流失[2，3]；社会治安环境较差，犯罪率高[4]，安全隐患多；文化观念及素质问题[6]，等。
2、城中村改造存在的问题
2.1西安市城中村现状
目前西安市共有城中村437个，城市农村人口47.3万：其中200平方公里的建成区内的城中村共有有187个，农村人口共计19.58万人，总用地130708.44亩。在对西安市城中村进行调查的基础上，根据城中村的地理位置将城中村以成熟性城中村研究为主，成熟性城中村：分布于市中心城区建成区内，经济、地理区位优越，村民人均耕地面积很小，甚至没有，普遍偏重第三产业发展，村民收入相对较高的城中村，如：旅馆村、祭台村、沙坡村、方新村等，位于二环以内，约有57个。
2.2城中村改造存在的几点问题――以八里村为例
八里村位于西安市南郊，地处长安南路西侧，村子占地面积大约有1000多亩，村子大约有400-500户人。由于八里村位于小寨商业圈内，周围高校林立，交通便利，地理位置十分优越。
1、八里村的现状：（1）八里村村民现状。在八里村，71%的村民都处于失业状态，他们认为最大的就业困难是技能和文化水平比较低。83%的村民收入都是靠出租房屋，只有10%的村民的收入来源是依靠工资收入。87%的村民没有任何社会保障[7]。（2）八里村整体环境。八里村整体建筑非常混乱，村内建筑密度高，建筑距离小；廉租屋居住面积小、居住条件很差，甚至基本的采光通风条件都不能满足；消防和救护通道堵塞；生活和基础设施配套严重不足；绿化率低下、环境卫生较差，急需进行改造。
2、八里村改造存在的问题：（1）资金问题。城中村改造中的最大的问题之一就是资金的筹集，八里村也不例外，需要大量的资金支撑，政府的财力明显不足。（2）村民的工作保障、社会保障问题。村民长期以来主要生活来源是依靠房屋出租形成的“租金经济”，由于村民的素质比较低，缺乏技术和专长，因此他们找新工作的能力也相对比较弱，他们希望在城中村进行改造之后能获得一份较为稳定的工作保障。由于村民绝大部分是农村户口，所以他们目前还无法享受与城市居民相同的社会保障。
3、创新改造模式――保障房与城中村改造的结合
3.1改造以农村集体经济组织为主体
在以提升低端租赁住房供给功能为核心的城中村改造过程中，应将发挥农民积极性和尊重农民利益结合起来，由农民继续持有和经营租赁住房，取得租金收入，但应从以前租房的小农经济转向租房的现代化经营，即租赁住房不再是以农户为单位的经营，而是以公司持有和现代化经营的管理方式。撤销原城中村村委会，将原集体经济组织转制为由集体法人股东和个人股东持股的股份制公司，主要经营住房租赁。原村民是持股的个人股东，获取相应的收益，间时，可自愿到新组建的公司从事租赁事务管理工作和物业服务工作，实现就业。
3.2改造后的城中村租赁住房应纳入保障房体系管理
改造后的城中村租赁住房由村集体成立的、原村民持股的股份公司持有；由租赁住房资产持有公司或由原城中村村民组成的管理公司或委托其他机构进行日常的运营管理。但通过城中村改造建设的面向低收入群体的租赁住房，由于享受了政府的优惠政策，因而不同于一般的商业性的租赁住房，应纳入政府的公共租赁住房体系，丰富政府公共租赁住房的房源供给。纳入政府公共租赁住房体系管理具体体现为以下两点：一是住房租金应根据政府公共住房租金指导价而定，不能采取自行定价；二是承租人应符合政府对公共租赁住房承租对象的要求。
3.3将廉租房建设与城中村改造相结合
廉租房建设存在的问题主要包括资金的筹集、用地的选取、收益人群的覆盖范围等问题；城中村改造也面临着资金来源、村民及外来人口住房安置等的问题，因此将二者相结合具有一定的可行性。将廉租房建设引入城中村改造，不仅可以高效率地进行资源配置，节省政府资金，节约土地资源，充分保障廉租房的建设，又可以促进城中村的改造，兼顾村民的长久利益和外来人口等低收入人群的住房保障。
4、小结
随着城市经济的发展，城市用地的紧张，城中村越来越受到人们的关注。我们在剖析城中村问题的同时，也应该认识到城中村的经济价值，注意到城中村的存在有其一定的合理性，最终将城中村改造成为与周边协调发展、内部功能布局合理、经济健康发展、居住人群和谐相除的城市社区。
参考文献：
[1]张欣.城中村社区的存在价值及改造对策[D].天津理工大学，2012.
[2]敬东.“城市里的乡村”研究报告―经济发达地区城市中心区农村城市化进程的对策[J].城市规划，1999，23（9）：8-14.
[3]田莉.“都市里的村庄”现象评析[J].城市规划汇刊，1998，22（5）：54-56.
[4]赵瑜.城中村问题探析[J]财经界（学术版），2009-01-15.
城中村改造现状篇4
关键词：城镇化城中村改造
中图分类号：tU984.1文献标识码：a文章编号：1672-3791（2012）11（b）-0196-01
1城中村改造中的普遍问题
1.1较少经济增长点
城中村作为一个农业为主的村子，很难找到经济上的亮点。据了解，一般现在的城中村主要的经济来源就是出租房子给外地人，获得租金。除此之外，还有政府征用土地时，发放的一次性补贴，或者是城中村拆迁改造过程中，政府给予的津贴。城中村的经济发展严重落后于城区的迅猛发展，但是在这种落后的情况下，城中村的经济发展却依旧很少有较好的突破点，所以经济的增长是短期内难以实现的。由于对城中村的改造中，对经济带来的动力还远远不够，当地的村民从以前的农业中退出却没有更好的发展，导致城中村的经济很局限，没有脱离单一的以地换钱的改造模式，也很少有新的经济增长点。城中村和在其改造中具有经济起步晚，原有经济薄弱，缺少新型经济的特点。
1.2缺少规划，土地利用率低
根据统计显示，在城中村中，违章建筑数量较多，管道线路较为复杂，市政管理最为松懈，而且城市的基础设施和和基本功能都未能到位。在城中村中，各种违章违规的情况时有发生，村民缺乏法律法规的知识，利用所趋，盲目的建设简易房出租；还有就是对现存土地的利用率低也很不合理，大部分都是弃而不用，等待政府征地，没有体现土地应有的价值，而且这种弃而不用的做法，对土地造成了损失，造成严重的水土流失。缺少合理的统筹规划或者没有严厉的执行规划是城中村改造中的大问题，由于不合理的规划，会大大增加拆迁改造中的成本，从而拆迁改造的质量也就下降了。还有对建筑的不合理规划，导致城中村的建筑风格很不统一，结构很凌乱复杂，不能拉近城村的距离，不能达到城中村改造的目的。
2我国城中村改造的现状
2.1政府主导作用
城中村的改造就目前形势来看，政府是唯一的主导作用者；而现有的改造形势和改造方向也是政府所主导的。对于城中村目前的改造现状而言，政府为拉近城乡经济差距，积极募资进去对城中村的改造和完善。其中，改造的主要工作是改造新建城中村的破旧民房，整体改迁或是聚集到较集中的居住地段；同时，对一般的商业用楼也会按照规划的要求进行整体的整改。同样的改造是具有一定的经济方面的影响的，政府在当前主导的城乡改造过程中，是希望改造和完善当地的基础设施的同时，能够为当地带来足够的经济带动力。政府优先考虑具有一般性经济增长的模式进行对城中村的改革和改造，在要求整体设施完善的前提下，为当地的居民创造更多的经济带动力和经济增长点。
2.2市场带动作用
政府对改造的影响是直接而短时见效的，而市场作用的是目前城中村改造中作用最具有深远影响的，市场对城中村的直接的影响作用是促使城中村未来发展方向的重要的力量之一。和政府的直间作用相比较市场的影响是不易察觉的，而却是时刻影响的，市场是利益的代表，有利益就会促使一部分人为了利益而进行一些运作和对现有状态的一些改变，从而就会对城中村在改造过程中一些利益关系的合理调配，使之想利益的最大化方向发展。市场是一只看不见手，他对利益的巨大驱动会给城中村这种比较滞后的地域带来契机，廉价的土地资源和低廉的劳动力市场，为资本实现其更大化的利益有非常重要的意义。而城中村就会在这种资本的带动下朝着实现利益的和带动发展的方向发展起来。当然资本的自由运作是具有其本身的局限性和盲目性，所以目前市场的作用是一把双刃剑。
3对中国城中村改造的建议
3.1建立健全法律法规
建立和健全关于城中村的拆迁改造和整体规划管理的法律法规是我国目前城中村拆迁改造的重要保障。国家有关部门应该建立普遍使用的改造措施规范，而地方的相关部门也应当建立适合当地的保障措施，和强制法律法规。并且要有具体的监督职能部门，就是这种监督会使相关的措施得到良好的执行。同样的，有了法律规范就不会出现像以往类似的的混乱局面，在城市发展的过程中，城中村村民的文化水平不高，这也更容易出现一些素质不高的管理人员，损害集体和国家和城中村村民的利益的情况。
3.2合理调整利益关系
在城中村的拆迁和改造过程中，应该认清各方的利益关系，并且考虑到各方面都利益的需要。在城中村的开发中，土地的征用和出让是最大利益的所在。土地市场化，商品房的房价的飙升，是一种不安分的爆炸发展和增值。土地的利益将会有更多方面的问题出现，开发商和政府的角度是相对立的，政府一般考虑村民利益的最大化，而资本却需要廉价的土地，需要从村民那边榨取更多的利益。政府部门应该实事求是的为人民干实事，切实考虑到贫穷城中村村民的利益。合理的利用和征收土地，从经济和各方面的发展需要妥善安排土地的规划用途，不能只顾眼前短期的利益回报和进行竭泽而渔式的盲目开发和自杀性发展。
3.3完善社会保障制度
完善和加强城中村的社会保障和加强村民的就业工作在城中村在改造过程具有十分重要的意义，也是城中村在改造中的内在要求。政府应该采取相关的措施，促进城中村村民的再就业或重新创业，保证他们得到应有的权益，支持鼓励村民的创业，可以从发展现代农业，畜牧业，养殖业的方向开展，让村民自己当家作主，靠自己的力量创造价值。同样的，政府应该做好人才的培养工作，完善基础教育并加强未来发展方向的人才重点培养。设立必要的培训中心，保证村民能够快速的进入价值的创作中。丰富和改善村民的文化环境，在提高村民素质的同时丰富他们的精神世界，保证村民心理的健康；提高医疗保障能力，医疗保险惠及每一位村民。
小结：城中村的改造任重而道远，需要多方面的共同努力。根据实际发展的需要，制定行之有效的法律法规来指导城中村迅速而良好的改造，严格执行法律规范，控制操作层序，强化有关部门的服务意识，并且做好良性发展的宣传工作，加强基本监督机制。不断提高养老保险和失业保险的保险额度，循序渐进的完善和加强村民的社会保障制度。
参考文献
[1]向碧华.城中村问题研究[D].武汉大学，2010.
[2]李君.昆明市城中村改造研究[D].云南师范大学，2010.
城中村改造现状篇5
1、人口、住房情况
按以往统计口径城市规划区内有99个自然村，农村人口约8万人，住房面积约210万平方米。随着我市城市建设、工业园区的发展，部分村庄逐步前移，或被合拢包围，逐渐进入建城区。其中，传统建城区内有13个行政村，人口约2.8万人，住房建筑面积91万平方米，其中，八十年代以前住房建筑面积占总数的55%左右，八十年代至九十年代中期住房占总数的40%左右，九十年代中期至今占5%左右。八十年代前房屋大部分房屋以砖木石结构为主，建筑质量较差，部分房屋已构成危房，整体布局杂乱。
2、基础设施配套情况
城中村大部分地方脏、乱、差、挤、旧等现象十分突出，路面自然损坏、坑洼不平、宽窄不一，缺乏必要的给排水、卫生、医疗等基础设施建设，以往多采取哪“疼”医哪的办法，治标不治本，严重影响村民生活水平的提高和城市区域环境的改善，制约了城市的发展。
3、城中村改造试点情况
为改善驻城村民居住条件和推进城市建设发展，市政府于20__年在紫荆山街道司家庄社区实施了城中村改造试点工作。通过试点项目，一定程度上积累了在城中村改造中建设管理、盈亏平衡调控、房屋拆迁补偿安置等方面的经验。目前，我们正依据试点经验，借鉴外地经验，论证拟定我市城中村改造的指导意见，希望能够借此推进我市城中村改造工作。
（二）城中村改造存在的问题
城中村改造建设是一项艰巨复杂的工程，能不能达到政府、村民、村集体（开发商）三满意的效果，是城中村改造建设能否顺利进行的关键。尤其是产权、规划、土地及拆迁补偿安置等问题,给城中村改造带来了很大的压力,令改造工作步履艰难。
①产权问题。主要是因城中村大量违法建筑的存在与土地产权的特殊性,令改造陷入两难境地∶如果承认违法建筑的产权,则鼓励了违法行为,会引起新的抢建;如果不承认产权,考虑到法律依据不足及违法行为的普遍性,对该部分违章建筑难以实行,令改造无从进行。
②规划容积率指标控制较严。城中村现状开发强度大,大部分城区容积率高,市政公用设施缺乏。在已无空地可以置换的情况下,城中村若按常规规划容积率要求实施改造，不仅村集体（开发商）无利可图,恐也难以接受。融海集团（长裕社区）北海公司在电影院南申请实施旧村改造，因拆迁补偿面积大、新建规划容积率指标控制问题，几近“流产”就是一个例子。
③拆迁补偿问题。城中村现状住宅面积大,建筑成本高,尤其是住宅用于经营的住房，每年还可为业主带来相当可观的租金收益,其所需要补偿安置的成本巨大（现拆迁住房按产权调换比例一般在1：1.2以上）。而且,业主对于拆迁普遍有抵触情绪,这给改造单位带来巨大的改造成本与风险,令开发改造的村集体（开发商）望而却步。此外,业主倾向于只接受住房补偿,进一步加大了规划的困难。
④土地供应问题。为保证改造单位在改造中赢利或至少不亏损,政府需要给改造单位实行大幅度的地价优惠政策（土地零收益）,这不仅影响到土地收益，而且容易造成土地供应失控,冲击商品房市场。
⑤城市整体观念问题。目前我们已受理了8个城中村改造申请。从其申请情况看，这8个城中村中有4个村申请利用空闲地边建设回迁楼、边建设商品楼开发，用开发利润部分补贴旧村搬迁费用，进而推进旧村改造。若其真正做到按申请及规划要求达到拆建同步原则完成整体改造，则互利可行；若借旧村改造的名义将空闲地开发建成商品楼后出售，不再推进旧村改造则其行为就成为变相开发，势必增加今后旧村改造成本。另外，部分现已实施的旧村（城）改造项目，在制定改造规划方案时，缺少前瞻性和延展性，城市建设的
整体观念不强，太注重改造和利润率，先干效益高的，后干效益低的；以前就存在先干路两边，中间没人管的状况，造成市区“夹心房”地带的存在，而“夹心房”区域一般无开发价值或利润，为城市建设留下“后患”。
⑥缺乏规范性指导意见。目前，我市旧村改造项目的运作实施缺乏指导性意见的规范约束，对旧村改造项目规划、土地、拆迁、建设、后期管理等缺少统一的指导意见来规范监督，特别对改造项目实施中的经营收入部分应用于村民的社会保障、医疗保险经费及发展集体经济等。该资金的支配使用，尚需建立行之有效的使用、审计、监管机制。
以上问题的存在，使我市城中村改造实际启动的少，等待观望的多。作为建设行政主管部门，我们有责任做更多的研究和工作，并希望相关部门各负其责，协同作战，共同推进。
（三）实施建议
1、尽快完善城中村改造规划方案。城中村改造本身就是对城市进行高速优化，使之更加合理。因此，必须坚持规划先行的原则，在我市现有城乡一体化规划的基础上，要抓紧编制全市城中村改造总体规划以及分区控制性详细规划。使全市城中村改造工作，在规划的指导下有序进行，达到既能有效改善城市面貌、提高村民居住条件，又能节约集约利用土地的目的。
2、尽快出台中心城区旧村改造实施意见。通过试点项目经验，借鉴外地先进经验，进一步论证完善已拟订的《关于城市中心区域内旧村改造的若干意见》（讨论稿），抓紧修改，争取市政府早日批复，指导城中村改造工作。
3、尽快明确城中村改造土地支持政策。按照“十分珍惜、合理利用土地、切实保护耕地”的基本原则，对于由村民集资、政府或村集体统一组织建设房屋用于村民回迁居住的，可划拔供应，其住宅参照经济适用住房办法管理；采取整体拆迁、商业运作、连片开发的，可实行招标、拍卖、挂牌方式供应，改造后按商品房住宅管理，对土地出让收入，由市政府按项目盈亏平衡测算，给予部分或全部返还，用于拆迁补偿安置及村民保障。
4、尽快建立城中村改造相关监管机制。要尽快建立城中村改造的相关监督管理机制
城中村改造现状篇6
关键词：城中村；规划管理；思考
“城中村”，顾名思义，即城市中的村庄。目前学术界对“城中村”含义的界定并没有统一的认识，人们对“城中村”的定义也往往停留在具体描述的层面上。我们认为“城中村”是指那些已经纳入城市总体规划所划定的城市范围之内，土地集体所有，行政上设立村民委员会且隶属于乡镇，居民为农业户口且在习惯上仍称为“村”的社区聚落。“城中村”引发的一系列社会问题让地方政府挠头不已，正是这些隐匿于摩天高楼背后大片低矮、混乱的村落，深刻影响着一个城市的发展进程。城市规划、建设与管理是一个密切关联的完整系统，日益加快的城市化进程，迫切要求城市规划管理者加强城市规划建设与管理指导，这是一项重要而迫切的任务。要实现城市的发展与繁荣，必须正确处理城中村的规划管理，以长远的、高品位的规划来体现整个城市建设的高规格，进而推进城市化进程向更高层次迈进。对此，笔者针对当前城中村规划管理问题，从三方面论述快速城市化进程中的城中村规划管理。
1城中村规划管理的现状
城中村问题是在快速城市化进程中产生的，是我国城乡二元化的管理体制对基于集体土地产权和集体经济属性的城中村地区，在户籍、土地、规划、建设、融资、就业、医疗、教育和社会保障等方面管理不到位而造成的。城中村的弊病主要体现在：外来人口将租赁房屋作为解决居住问题主要方式，高度集中于城中村，人口密度过高；城中村建筑密度过大，布局混乱，有的城中村建筑密度达到70%以上，甚至达到90%；城中村暂住人口过多、构成复杂，社会治安混乱；城中村的公共服务设施和市政设施欠缺，环境卫生堪忧，且存在诸多安全隐患，等等问题。
而以上诸多问题的产生，正是由于我国正处于快速城市化时期，大量农村剩余劳动力涌入城市。一方面是由于户籍制度、城市住房制度等问题，另一方面，则是城市规划问题导致了城中村问题的产生。如：城市规划与土地利用总体规划编制不完善、不衔接造成城中村建设无据可依；城乡发展缺乏统筹安排，未考虑外来人口的居住需求；城市政府为节省开发建设成本，只征用农用地，绕开现有农村居民点；城乡二元化分割造成城中村规划管理缺位、违法建设行为查处不力。
城中村改造应结合城市建设和发展的总体规划，科学制定各村的总体规划和详细规划，实现总体规划和详细规划的全覆盖；按照“一步规划到位，分期分批实施”的原则要求分步开展，使各项建设有据可依，不要让今天的规划成为明天发展的障碍，更不能让“今天建，明天拆”的现象发生；规划编制完成后，应按照“规划一张图，审批一支笔，建设一盘棋，一张蓝图绘到底”的要求，对建设项目进行严格控制，严禁一切违章行为发生。此外，城中村改造后其城市管理体制应在现有城市管理方式的基础上进行改革，全程加强新型社区的规划、建设和管理。
2城中村规划管理的原则与模式
城市规划是对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。城市规划管理是实现城市规划目标的过程，是对城市建设活动的组织和控制。要想把城市规划好、建设好、管理好、规划蓝图能否实现，关键是规划管理。但是在我国城市化快速发展的同时，城中村的规划管理面临以上诸多严峻问题，及时解决城中村规划管理的重要问题，一定要明确城中村改造的原则和模式。
要充分认识快速城市化进程中老城区更新和危破房、城中村改造工作的重大意义，按照规划先行、合理布局，政府主导、社会参与、经济平衡，多轮驱动、点面并进，妥善安置、借改造惠，造福市民、改善环境、优化功能的思路，切实改善城中村的人居环境。科学、合理、有序、快速地推进城中村改造工作，需遵循六个方面原则：1、政府主导，市场运作。实行市、区、村联动，探索市场机制为基础的多元化整治改造模式；2、规划统筹，配套建设。着力解决城乡二元割裂问题，深化“城中村”社会公共管理体制改革，促进城乡和谐发展；3、村民为本，多方共赢。着力改善人居环境，提高居民生活水平；4、吸引资金，多元筹措。在依法行政的前提下，敢破善立，着力推进制度、机制和方法创新；5、依法安置，合理补偿。紧紧围绕城市建设的总体要求，通过整治改造带动产业结构升级和城市功能转型；6、分类指导，稳步推进。要注重方案的可操作性，着力强调工作的实效性。
城中村改造的主要模式包括两方面：一是城中村整治。除少量市政公用设施外，基本不涉及建筑的新建，通过多种手段改善城中村的居住环境，包括：历史文化遗存保护、建筑外观改善、公共空间改善、市政公用设施改善、公共配套设施改善和道路交通设施改善。解决安全隐患和市政基础设施不足问题是城中村整治的首要工作。二是城中村改造。通过建筑物的拆除和新建等手段彻底改造城中村的建筑形态和居住环境，原则上改造必须满足城市规划和建设标准，改造后按照相关规定可以取得完全产权，且城中村空间形态基本上和城市一般社区相同。城中村改造通过改变物质空间形态的方式促进城中村社会组织形态等各方面的彻底改变，达到城中村与城市全面融合的目标。
3加强城中村改造规划的对策
3.1将城中村改造纳入城市总体规划。将城中村改造作为城市总体规划的重要专题内容之一，要综合考虑城市规划区范围内城中村的现状、农用地和集体建设用地的土地产权属性和范围、整治或改造需求及可行性，对建成区和城中村地区的建设做到统一规划管理，妥善安排城中村改造项目的时序和规模，合理安排待改造城中村的安置场所和回迁住房建设。
3.2明确城中村改造相关需求内容。出台城中村调查的要求，明确调查的具体内容，制定城中村改造规划及计划的编制技术规范：具体包括：城中村现状、问题及成因、村民改造的意愿、运作模式、资金筹集、拆迁补偿、改造方式、建筑功能和空间结构、改造后的用地结构、实施时序安排、拆迁补偿安置要求和配套政策建议等。同时，需要规范城中村改造计划和专项规划的编制与审批流程。
3.3规范城中村改造项目的实施。城市政府应对城中村项目的实施条件和参与城中村改造的开发机构的资质做出具体规定；城中村改造项目可逐步推行招投标方式确定开发机构；要加强城中村改造项目的合同管理，严格追究违约责任；监察部门对项目涉及公共利益的环节实施全程监督，确保国家、集体和村民的利益；加强规划监督力度，对纳入改造计划和范围内的城中村，按城乡规划建设统一管理的要求，实现城中村建设活动按《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设项目选址意见书》审核管理、建设项目的有证跟踪管理和违法项目的惩罚管理。
3.4实施城中村地区的动态监测。将城中村地区纳入动态监测，即时了解城中村空间资源的开发利用及其变化趋势，掌握城中村空间发展变化的状态，及时发现并纠正违法建设行为，避免新的违法建设活动进一步恶化城中村问题。
当然，城中村的社会学属性决定了城市规划的技术手段只是解决城中村问题的方法之一，而城市规划以外的政策、策略和措施也要一并同时考虑，解决好城中村的户籍管理、土地和房产市场管理、失业养老社会保障等问题。
4结束语
有序发展的城市化必须受到城市规划的合理引导，所以要解决城市发展中的城中村问题，使城中村集体用地转化为城市建设用地，应以统一的城市规划体系为基础，对各个城中村的改造进行专门规划，对城中村用地的功能、界限、建筑物的风貌等重新明确划分，以使城中村改造在城市规划建设得到落实，使城中村与周边地区达到协调，最后融入城市的内涵中去，真正实现城市的一元化、现代化发展。
参考文献：
[1]苏延莉.西安城中村改造出现的问题及对策[J].中国科技信息，2009，（20）.
城中村改造现状篇7
摘要：伴随着我国城市化进程的加快，城市规划在涉及商业、交通、居住、景观等方面的面积需求不断扩大，致使这些被誉为“城中村”的规划项目成为当今改造的重点和难点，“城中村”改造当应运地成为城市化进程加快的动力之源。
关键词：城市规划；城中村；改造；郑州
城市规划中现代城市发展与城中村改造问题如何解决将对推进城市进程、优化城市居住生活、提高城市文明综合素质有着举足轻重的作用。因为城市规划促使市区规模扩大，经济利益重构，社会分工细化，这种社会结构的变化使得城市生活空间上产生疏离与隔膜，对社会和谐造成负面影响。因此解决“城中村”问题在城市规划中起到的预防引导作用，显得十分迫切和必要。
一、“城中村”的存在与形成
伴随着我国城市化进程的加快,城市规划在商业、交通、居住、景观等方面的需求面积不断扩大,致使原有市区紧邻的大量的村落纳入城市化进程中，这些划入城市规划面积中的村庄随即出现“融合”还是“隔离”的矛盾状态，接踵而来也就涌现出大量城市与农村生活和生产上的不协调。这些被誉为“城中村”的规划难点一直以来成了城市规划中亟待解决的问题。
二、城市规划中“城中村”改造的复杂性
面对改革开放以来城市更新的快速性和复杂性，城市规划本身适应整个城市发展进程的轨道有待提高。如在城市总体规划层面上，很多城市基于市公共功能提升、城市产业结构升级、城市规划转型发展等项目，对现状用地进行大幅度调整和分配，但是对于如何更合理、有秩序、分期限地实现这些用地调整和功能置换，缺乏针对性研究和相关政策支撑。对房屋产权关系，规划中对现有权益、利益的再分配和重大调整不够成熟，尽管在前期的规划中已经形成了初步的规划模式和改造案例，但其必要性、合理性和操作性也伴随着新的问题出现需要更深入的论证。
三、国内外城市规划与城中村问题的研究动态
（一）我国城市规划与城中村改造问题研究
1．改革开放以来城市的迅速膨胀，人口迅速增多，建筑面积日益扩大。例如：在1978年，城市数量193，区域人口7682万，建筑用地6720平方公里，到了2007年城市数量655，区域人口33577万，建筑用地达到36351.7平方公里。
2．根据不同城市发展要求进行适合的城中村改造
（二）国外表现在自住型居住区研究
国外自助型居住区多是城市贫困人口集聚地、主要集中在发展中国家，多为临时棚户搭建，其改造方式有两种：
1．通过行政管理手段提升社区居住品位。
2．进行重建式改造，为低收入居民建设新廉价住所。
四、郑州市城市规划中“城中村”概况
（一）郑州市城市与“城中村”的分布情况
郑州市是我国人口第一大省省会，雄踞中原腹地，目前建成区域共有近130个城中村，占地面积约70平方公里。据统计，为加快郑州市商业贸易城市和交通运输枢纽城市规划建设步伐，已有一半城中村需实施改造，针对这些数据和实际情况我们就必然面对一个规划建设、开发利用、投资回报、管理制度等方面城市规划问题,这是一项复杂的系统工程。
（二）“城中村”在郑州市存在的问题
1．“城中村”与郑州市住房问题。近期在郑州市调查显示“城中村”的居民中90%以上为农民工和刚毕业大学生，人均使用面积5平方米以下的住户占50%，在近几年所住社区发生案件比重达72%，其中近1/4的案件涉及人身伤亡。土地二元结构与城市空间扩张是“城中村”形成的直接诱因；大比例流动人口对住房消费的选择，是“城中村”形成的深层次原因。
2．改造中和改造后城中村居住形态。目前郑州市城中村两大居住模式：一是城市型，也称为城中村，二是乡村型，是目前还有一定数量耕地的农业人口，在改造中应从实际出发。
3．城中村改造与城市公共设施。
4．城中村改造与城市生态文明。
5．城中村改造与公共交通系统。
6．城中村改造与历史文化遗址保护。
五、郑州市“城中村”改造新问题
最初郑州市在进行一部分“城中村”改造过程中借鉴了一些典型城市的改造模式，采取村民自我改造和开发商直接投资两种形式，让都市村庄真正成为都市的元素，城中村改造过程也被称为城市完善市政设施的“最好的时机”，根据近期的调查发现郑州市“城中村”改造：
1.在临近商业区的改造上存在着土地归属和如何利用上的矛盾点。
2.在扩充行政区的“都市村庄”改造中居住模式和居住区规划上怎么适时的合理化。
3.因需要完成交通和新道路规划而要迁改本改造区居民原址的情况。
4.新历史文化遗址和原址需要扩大保护区域而牵涉到的“城中村”等。
以上这些新的问题不断出现但又必须解决，如郑州市的商贸城特点，在环外的“城中村”改造上采纳强调生活教育模式，让景观和教育成为入市的形象窗口。
六、郑州市城市规划中“城中村”改造的再思考
城市规划是一个整体和综合过程，而“城中村”改造是一项艰巨、复杂的工程，牵涉各方面的利益，因此，在实施“城中村”改造中应以确保“城中村”改造项目的顺利和科学，真正成为非常关键和必要的建设时期，它在一个城市发展中的扩大、优化、连贯等起持续性的作用。
（一）郑州市城市规划中“城中村”改造需解决的问题
结合郑州市城市规划发展现状需要在“城中村”改造中解决以下问题：
1．城市“快速”发展与都市村庄规划迟后。
2．作为商贸城的郑州流动人口的密度日益增大并大量涌向“城中村”。
3．交通的拥挤，导致城市发展进程受到很大的限制。
4．“城中村”多而散的负面影响
5．土地所有制的问题等。
（二）郑州市城市规划中“城中村”改造拟采取的手段
针对郑州市城市性质和城市发展实际情况，对“城中村”改造资源的规范和优化应走稳步、健康、创新、双赢的“城中村”改造模式。大体上可以采取如：
拆迁改良变化
居民合理安置商住统一规划“村”融“城
规划合理科学可持续性发展
健康城市
七、结语
总之，在城市规划进程中，“城中村”改造是一个综合性和不断完善的过程，需要多方面思考和全方位的研究，在实事求是中创新，在统筹创新中改造，在不断探索研究中完善郑州市城市化进程和“城中村”改造是推进城市优化和人居和谐发展的关键，更是城市化进程加快的动力之源。
参考文献：
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城中村改造现状篇8
关键词：“城中村”；社区文化；和谐改造
一、引言
中国的“城中村”现象是在二元经济向现代经济“一元化”转变和城乡二元体制下逐步推进城市化进程中出现的，是一种不可避免的现实状况。从人类社会的发展趋势看，“城中村”现象深刻长远地影响着社会整体的和谐与平衡，它既是发展中国家实现城市化的“转机”，也是社会持续稳定运行的“危机”。
刘易斯《劳动力无限供给条件下的经济发展》一文提示：农村有大量的剩余劳动力需要转移，但在农村剩余劳动力转移的过程中，即便有工资不变和劳动力无限供给条件，仍然可能存在“社会经济部门的发展速度不能快到可以吸收那些想离开传统行业的劳动者的地步”。这种现象尤其早的发生在离现代经济最近的“城中村”里，而中国特色的城乡二元管理体制，是其形成的特殊的经济、制度根源，同时也塑造了不同于其他一般意义上的社区的文化特质，即异质性和特殊性，了解这些，有助于理解、分析对其改造时所遇到的“两难困境”。本文意在通过对浙江绍兴上虞地区“城中村”人口状况的调查，应用社会学冲突理论和腾尼斯“社区和社会”理论，分析“城中村”社区的一般文化特质，最终为和谐改造“城中村”提出对策与建议。
二、“城中村”社区文化特质的概念界定
“城中村”是我国城市化进程中的普遍现象，表现形式为在城市化加速期城市建成区面积扩张使大量村庄包围在城市建成区内。所谓社区文化，即是能深刻反映一个区域内的群体，由于社会、自然环境因素影响下逐步形成、积淀、传承的较为稳定的意识形态、价值取向和生活状态。这里所提的“城中村”的文化特质，就是这种存在于“城中村”地域内，包括原住居民和后迁入居民所共同形成、接受和展现出来的约定俗成的特殊的社会事实。
三、浙江上虞地区“城中村”人口状况的调查分析
浙江绍兴上虞是经济、文化较为发达的地区，其GDp和城市居民收入在全国县级市中都位列前茅，由于经济、文化、社会治安等诸多方面的优势，吸引了很多外来人口。本文以该城市为考察点，2007年初进行问卷和走访调查，一共发问卷500份，收回问卷493份，有效问卷占总问卷的98.6%，以此来探讨该地区“城中村”的人口状况，分析其社区的文化特质。
（一）“城中村”人口来源（图1）
在“城中村”居住的人口，主要分为两部分，一部分是当地农民，一部分是外地迁入的打工者（多为农民工）。在随机抽样且有效的493份问卷中，其中有374人为当地农民，占75.9%，随着外来进城打工者增多，在“城中村”居住的外来人口也在逐步增加。
（二）“城中村”人口的年龄、性别、学历水平（表1、图2）
社区文化是居住在此社区内个人及家庭的生活状态的归纳总结，对于“城中村”居民年龄、性别、学历水平的了解能把握住该社区文化的外显特征，尤其是学历水平的调查，能较直观反映“城中村”的文化层次和人口特征。
该“城中村”社区，人口以青少年和青年为主，性别上与社会总体男女比例相近，为1：0.73。“城中村”居民的整体文化水平不高，绝大多数是初中以下文化，这大大限制了此地文化层次和居民的整体素质。
（三）“城中村”人口对生活环境、生活质量的满意程度
“城中村”内实行农村管理体制，因此在建设、社区管理等方面出现真空，导致村内建设行为失控，建筑采光通风差、公共设施少、卫生条件差、道路标准差、缺乏基础的消防通道、安全隐患大。此外，大量的出租屋与暂住人口缺少规范管理，各种治安问题泛滥，阻碍了城市的发展。问卷中81.7%的人认为生活环境恶劣，尤其是外来迁入者来对居住环境、生活质量等表现出较大的不满。
（四）“城中村”人口的职业、收入水平、收入来源、工作意愿（表2）
“城中村”人口构成的不同，直接影响着他们的职业性质、收入水平和工作意愿。调查发现，因为拥有土地资源，原住农民普遍采用自建屋收取租金，加上“城中村”改造中的补偿和集体分红，收入较好，工作意愿不高。外来迁入者则处于弱势，收入普遍较低，且工作意愿强烈。
（五）“城中村”人口的居住意愿（图3、图4）
对于原住居民来说，由于土地所有权利、经济因素和乡土依恋情结浓厚等原因，大多数愿意长期居住，这给“城中村”改造带来较大阻力。而新迁入人口没有强烈的归属感，不愿意长期居住，一方面由于打工者工作、地域具有流动性，一方面在生活境遇提高时他们更趋于到市中心和中层社区居住。
（六）迁入人口问题
这一组问题，主要是为了调查社区的凝聚力，社区内有交往的对象（朋友），有共同的便于交流的语言，能表明外迁入人口融入该社区，社区内有一定向心力，这样的群体关系相对和谐。而实际情况是，外来迁入人口中95%没有户口，只有3%认为在该社区里有亲密朋友，8.5%的人会说本地方言。由于没有共同的社会地位和地缘联系，该社区人员联系较为松散，不存在相对一致的价值观。
四、“城中村”社区的文化特质探讨
（一）冲突理论的视角：冲突的作用――“城中村”社区的城市“湿地功能”
“城中村”在城市化发展历史上占据着极其特殊的地位。一方面，它解决了大量中低收入人群的居住问题，另一方面由于其建筑形态自发形成，隐藏了治安、消防隐患等问题。“城中村”在某种意义上承担了城市“湿地”的功能。“城中村”目前负有两大功能：城市功能及生态功能。从城市功能来看，“城中村”的布局是自然形成的，且往往与城市核心工业区、金融业紧密相联。从城市生态角度来看，其配套是自发形成的，商业形态根据市场需求处于不断调整中。
（二）腾尼斯“社会”和“社区”角度：“城中村”社区偏向于“社会”形式（表3）
腾尼斯以“社区”和“社会”两个概念表明人类共同生活的两种基本形式。具体说来，社区是在情感、依恋、内心倾向等自然情感一致的基础上形成的、联系密切的有机群体。
调查显示，“城中村”原住农民和外来迁入者没有任何血缘、地缘联系，彼此只是租赁的契约关系。而较差的生活环境和较低的社会地位，让外来迁入者对社区没有归属感，对社区居民没有认同感，如果社会境遇能改善，趋于离开”城中村”。相反，原住者由于经济利益和本身乡土情结，对社区有较好的认同感，不愿离开甚至反对改造，对外来迁入者没有认同感，只有追求利益上的最大化。因此，社区中的两个群体，彼此之间没有共同意志，只有个人意志，强调个人利益，以相对脆弱的契约关系联系，异质性强烈。
（三）“城中村”社区的文化类型是一种“过客”心态
“城中村”社区吐故纳新的能力强，流动性高，不少人在这里居住一两年之后会很快搬出。与一般的中产社区比较起来，其文化具有包容隐私性。“城中村”收留了一部分边缘人群，不同于一般中产社区的文化交往方式。另一方面，大部分外来打工者从“城中村”开始其城市生涯，就此明白要直面社会，靠自己奋斗，在某种意义上影响塑造城市的基本性格。从区域上看，“城中村”的居民是“城里人”，但是其生活又摆脱不了“村里人”状态。作为“廉价大旅馆”，大部分居住于此的人都有一种“过客”心态，因此形成一种相对松散的交往状态。
（四）“主观剩余劳动力”现象
“城中村”是农民趋利性的产物，村民收入的主要来源是村集体分红和自建出租屋收入。村集体经济建立在征地补偿金及村留发展用地的基础上：依赖征地补偿金建立起一批集体出租物业；依赖村留发展用地，与开发商合作开发收取土地租金。村集体经济丰厚的收入，为村民承担了医疗、养老等方面的保障，此外村民还可以从集体经济得到不菲的年终分红，依靠集体分红及出租收益就可以过上安乐的生活，就业意愿低，成为“主观剩余劳动力”。
五、结论
“城中村”改造是探索城乡二元体制改革的突破口，也是城市谋求经济社会发展的大舞台。相比其他农村，“城中村”最有条件实现现代化，可以用最少的成本让村民尽快享受改革开放、经济发展和城市化带来的文明成果。这也贴近建设社会主义新农村与城市反哺农村的战略。
“城中村”在其形成发展中，由于特殊的历史环境因素影响，具有不同于一般社区的文化特质，这些特质或许制约着改造工程，但是如果加以把握、利用又将有利于“城中村”改造原则、模式、方案的确立，顺利实现城市化，并带来社会平稳、健康、和谐的发展。
参考文献：
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城中村改造现状篇9
一、文登市城中村改造的现状
近年来，伴随工业化、城镇化和农业现代化的融合推进，文登市城市规模迅速扩大，城市功能日益完善，城市面貌日新月异。城区面积由1978年的4.31平方公里扩大到2013年的36.5平方公里，城区人口由1978年的1.3万人扩大到现今的24万人。但同时，规划区内存在的38个城中村，极大制约了城市形象和功能品位的全面提升。目前，全市38个城中村已有5个村完成整体改造、搬入新居，18个村已取得了阶段性成果，9个村正在启动改造项目，城市面貌和人居环境得到显著改善，广大群众真正享受到经济社会发展的丰硕成果。
二、文登市城中村改造存在的问题
第一，政策依据问题。城中村改造是一项全新的工作，到目前为止，国家未出台一部完善的指导城中村改造的法规文件，没有现成的经验可以借鉴，必须根据自身实际和城中村居民的接受能力来制定政策。虽然文登市出台了一系列的城中村改造政策，但形势变化较快，其政策相对滞后，在实际操作中出现偏差，且前后政策涉及的补偿标准等内容不一致，容易引发社会矛盾，影响到城中村改造工作的顺利进行。
第二，“半城市化问题”突出。从发达国家的经验来看，非农化、城镇化与市民化本应是“三位一体”的整体，而在文登这三者与中国其他城市一样严重脱节，形成了比较独特的“半城市化”现象，即农村人口向城市人口转化过程中的不完整状态。也就是说大量的进城务工的农民工不具有城市居民户口，不能与城市居民享有同等待遇。因此，这部分人虽离开了农村，但又没有真正融入城市，由此形成了独特的“半城市化现象”。这种半城镇化现象固然支撑了低成本的工业化，但也引发了一系列的社会经济矛盾。
第三，群众观念问题。城中村居民内心渴望改变现有的居住环境，但考虑到以后高涨的生活费用，多数居民满足于目前出租房屋的生活现状，从而对城中村改造存有抵触情绪，对城中村改造的重要性和迫切性认识不到位，没能从整个城市的长远发展关注这一问题，改造的积极性和配合度不高。
第四，拆迁困难问题。城中村居民失去土地，且大部分无固定工作。因此，将养老、看病等后顾之优的所有希望都寄托在拆迁补助上，要价不断抬高，有的远远超出合理范围，政府或开发商难以接受。
第五，资金筹措问题。资金来源是城中村改造的瓶颈问题。城中村的拆迁和补偿费用是一笔巨大的开支，包括拆除旧房、规划设计、土地出让、土地使用、临时安里等费用。高昂的拆迁安置成本，导致开发商不愿涉足城中村改造，大大制约了城中村改造进程。另外，政府也要承担大量的城市基础设施建设任务，仅靠政府财力也是一时难以解决的。
三、加快文登市城中村改造的对策
城中村是在城市化建设高速发展过程中遗留下来的间题。由于历史遗留问题大多都会产生后遗症，解决起来有一定的难度，花费的精力和付出的代价可能要更多一点。所以对城中村改造需要多费一点心思，以实事求是的态度，制定科学的政策思路和建设规划。通过调查和分析，借鉴其他城市的成功经验，提出如下思考和建议：
第一，加大政策和法制的宣传力度。一是要充分考虑到拆迁工作直接关乎广大被征收房屋拆迁人的切身利益，在制订完善拆迁补偿政策时，应广泛征求被拆迁人的意见，并多层次全方位的利用媒体等形式宣传拆迁安置政策，让被征收房屋拆迁人了解其内容，理解其合理性；二是要加大对“公平公正、阳光操作、依法拆迁、和谐拆迁”和相关法律法规的宜传力度，使与被征收房屋拆迁人切身利益息息相关的法律法规深人民心，家喻户晓，使被征收房屋拆迁人在突发性事件中能明大理顾大局识大体；三是参与拆迁的工作人员要熟悉拆迁的有关法律法规和政策规定，在帮助群众算清算好拆迁补偿账，以及货币安置、调房安置与迁建安置的对比账的同时，给群众讲解有关法律法规，以便达到说服、动员的目的。
第二，发挥市场资源配置作用。城中村改造是一项艰巨而复杂的系统工程，需要政府、城中村、开发商在市场作用下合力推进。因此，政府必须明确自身的职能定位，有所为有所不为。坚持政府调控与市场运作相结合的办法，由政府统筹安排项目计划，统一规划审批改造片区，平衡征地拆迁补偿标准，组织对土地进行公开“招、拍、挂”；同时依靠市场进行公平竞争开发，通过市场运作筹集建设资金，解决建设资金缺口问题。
城中村改造现状篇10
城中村改造将借鉴马家路村的做法，遵循原则：
1、实行分步改造原则。
2、实行区块改造自求平衡原则。
3、尊重绝大多数被改造户意愿的原则。
4、实行补偿价格与市场接轨原则。
5、实行政策平衡原则。
6、实行产权调换安置与货币安置自由选择原则。
7、实施以高层带电梯公寓楼建设为主原则
8、实行产权调换拆迁户本区块安置原则。
下面围绕本村推进城中村改造工作，从“改造优势”、“面临的问题”和“对策建议”三方面作一分析。
（一）实施城中村改造的优势
周塘东村实施城中村改造具备三方面的优势：一是区位优势，二是思想优势，三是政策优势。
一、良好的区位优势
1、优越的地理位置。周塘东村居住区东靠赵家河江，紧临兴园路工业区和浒崇公路，与古塘街道接壤；北靠市教育园区、曙光社区、星光家园；西、南与新华、新塘村交接。宗兴路、周塘路横贯东西，新江路、东小路、三灶江纵穿南北，把村庄分割成八个大块。地形规划，易于设计规划。
2、良好的商业价值。新江路本村域长达0.89公里，除协和医院、新华村外，两边共可建造临街店铺650米左右。宗兴路本村区域长0.55公里，除已建设开发的区域外，两边共可建造临街店铺500米左右。如与新塘、新华、古塘街道充分合作，可建设新江路、宗兴路特色商业街。本村周边已有曙光社区、玲珑小区、香溢美墅等居住小区，容易形成连片居住小区，具有较高商业价值。
二、逐步转变的群众观念
1、村民对拆迁具有一定接纳性：本村从宗兴路建设、东小路拓宽、教育园区建设、新江路北延，大大小小的拆迁已有四次，群众从拆迁中得到了实惠。又由于本村新村规划面积较小，老居住区规划长期控制，房屋陈旧、密度高，居家交通很不便利，村民有改善居住条件的迫切愿望。因此，对旧城改造具有较高接纳性。
2、村民具有初步的集约居住理念：随着年轻一代在浒山城区购买和居住套房，转变居住方式的理念逐步影响广大村民，年轻一代普遍能够接受多高层套房居住的理念。
3、村民对城中村改造具有一定的思想基础。XX年，施叔利主任任书记时，曾启动过旧村改造，因此，在村民的思想意识上，具有一定的基础。
4、马家路村的试点和新塘、新华村的推进，对村民具有促进作用。马家路村试点地块已进入签约阶段，可能在年底前拆除完毕；新华、新塘等村，正在学习政策，召开座谈会、摸底调查、上门入户动员。周边兄弟村的积极行动，在一定程度上促动干部、群众的思想，形成工作的紧迫感。
三、党员、干部、群众形成基本的共识。实施“城中村”改造，对周塘东村的发展具有战略性的意义。从近三十年周塘东村的发展历史来看，周塘东村的发展经历了三波高潮：第一波发展高潮是，实行第一轮土地承包，农民的生产力得到全面解放，农民发家致富；第二波发展高潮是，98-XX年兴园路工业区、市教育园区、相关企业、投融资公司土地收储征用本村全部耕地，村民用领到的土地征用补偿款建造住房或进行二、三产投资，但这虽然是发展的高潮，但同时也是村庄发展潜力耗竭最快的一个时期；第三波发展高潮是，新江路北延拆迁工程，近二百户村民迁居到曙光社区、星光家园，从拆迁中获得了巨大利益，村域优势也在新江路开通中得到了一定的提升，这是目前村庄发展最可利用优势。
从周塘东村发展的现状来看，随着土地资源的全部丧失，市政工程仅剩下牵涉到30户村民左右的宗兴路拓宽一项，要借助外力发展村庄，已经不太可能。周塘东村作为传统意义的农村也已经从过去的青年、壮年时期进入了衰老时期。周塘东村要发展，只能依托划时代的第四波———城中村改造。
四、优惠的政策激励
在城中村改造中，市、街道党委、政府制订出台了“政府零收益”、配套“农房两改”专项资金、中心城区自主改造村实行“一村一策”、政府融资扶助等优惠政策，在政策层面保证了城中村改造的成功。
（二）推进城中村改造面临的问题
城中村改造是一项开创性的建设工程，大的方面涉及到政策制定、改造方式选择、土地转制、规划设计、资金筹集等问题；小的方面涉及到农民与居民、本村社员与外来挂靠户等不同身份人员的利益分配问题；涉及到宅基地、自由地、承包地、国有土地等不同土地性质土地价值评估问题，涉及到正式住房、违章建筑、平房、楼房等建筑公平补偿问题等。这些因素交织在一起，决定了城中村改造的性和艰巨性。在实际操作中，城中村改造将面临村民观念、利益分配、改造操作这三个方面问题的困扰：
一、村民理念层面的问题
1、“怕吃亏”心理在改造时间选择上犹豫不定。许多村民迫切希望进行城中村改造，但在选择改造和后改造的时间选择上，一是怕先改造吃亏，一是怕后改造吃亏，犹豫不定，影响改造进度。
2、农村传统的居住理念阻碍居住方式的转变。许多村民特别是50岁以上的中老年人，把“单家独院、有天有地”视作居家理想。他们对新颖、集约化的多、高层住宅怀有一定的畏惧心理；害怕在新的居住环境和社会关系中生活不能适应。一部分拥有别墅式住房的村民，又留恋眼前的既得利益，对改变居住方式也很不情愿。
3、对改造后生活缺乏保障的担忧阻碍宅基地、自由地的回收。相当多的中、老年村民，对“失去宅基地、自由地后，还能干什么”、“现在三轮车、电瓶车以及就业劳动工具尚有空间存放，住多层、小高层后，该怎样生活呢”等问题十分惶恐。他们既担心自己的就业，更担忧以后的经济收入。特别是以靠房租收入谋生的村民，更为担心：本村区域内的近8百户村民中，有一半住户有房屋出租，共出租房近1900余间（大多是违章建筑），平均每户2.5间。现有的房子租金虽少但仍有市场，但改造后到底有多少房屋可供出租，租金的收入是升还是降，他们觉得心中无底。
4、对兑现改造承诺的担忧阻碍签约决心。有些村民担心政府、村的改造承诺不能完全兑现，担心城中村改造半途而废，担心改造达不到预期的经济、社会目标。村民对本村XX年启动过的旧村改造项目尚有记忆，对本届村级班子能否担当起改造的重大责任，疑云重重。同时对改制后的股份合作社是否能够真正承担起第三次利益分配和物业保障的任务也心存疑虑。
5、少数村民唯钱是图阻碍改造进程。部分村民明知城中村改造是利国利民的大好事，但他们往往对个人利益考虑过多，把城中村改造当成政府和被拆迁户之间的一场大买卖。认为一辈子拆迁可能只有一次，希望能拿到一辈子用不完的补偿金或解决一辈子的生计问题乃至下一代的生计问题；甚至还有个别村民无理取闹、漫天要价、滥敲竹杠，这将严重阻碍城中村改造的进程。
二、利益分配层面的问题：
“城中村”改造中的矛盾还集中出现在利益再分配时，也就是利益在集体和个人、个人与个人之间如何再分配、再调整的问题。主要表现为：
1、土地、房产利益分配错综复杂。随着城市的发展，“城中村”及其周边地区的基础设施以及商业环境都得到极大改善，本村由于新江路、明州路、宗兴路等城市主干道路贯穿全村，形成土地级差。而城中村中既有宅基地、自留地、承包地，又有工业用地、国有土地；既有平房、楼房又有街面房、出租房；既有合法产权房屋又有违章建筑，形成了纷繁复杂的土地、房屋关系。此外，还存在着村民、集体、（开发商)、政府以及全社会的利益协调问题，存在着村民的眼前利益和长远利益等统筹问题，存在着住户回迁、房屋评估定价，第一次分配、第二次分配、第三次分配等操作环节的公平公正问题。
2、各类成分人员利益分配界限理清困难。城市化推进过程，实质上是农民发财致富的过程，但对哪些人可以全额享受，哪些人可以部分享受，哪些人不能享受，具有相对复杂性。如村中的居民、挂靠户、房屋买入卖出户、户口迁出户、就学就业转居民户、房改政策享受户、无房户、多房户等，政策确定具有一定难度。
三、改造操作层面的问题：
1、党员、干部在思想认识上存在一定的差异。在党员、干部中一定程度地存在着三种思想。一是怕失败思想，认为新江路拆迁了三年多了，还没有最后完成，城中村不一定能搞得成。我们如果启动了，搞不成，那就大失面子了。二是怕麻烦思想。认为，近千户人家，房屋密度又这样高，现状又这样复杂，要做好这一件事，要破解多少麻烦事，信心不足。三是简单化思想。对工作艰巨性认识不足，对城中村改造想象得过于简单。
2、改造建设成本高昂影响财务平衡。长期来，由于土地规划滞后，以宅基地为基础所形成的用地布局杂乱无序，土地权属和使用相对混乱，村民住宅条件差异巨大。又由于规划控制过长，违章建筑过多，现有建筑密度大，容积率高，拆迁成本大。另一方面，本村虽有良好的地理位置，但由于新江路、明州路、宗兴路等城市主干道路两侧所有空闲土地均被其他单位先期占用，城中村改造利益影响巨大。在资金平衡方面，由于土地被征用时地价低，村提留少，全靠贷款保证改造，资金压力大。由于建筑密度大，回迁安置面积多，可用于销售的面积少，投资回报小，城中村的改造难度相对较大。如何降低城中村改造的成本，保证合理的投资回报率，保证回迁村民满意，是城中村改造能否顺利推进的最大制约因素。
3、改造经验不足影响公平效益。推进城中村改造是一项十分复杂而又艰巨的工作，涉及各级政府、部门之间的工作协调和城中村住户间巨大经济利益的平衡，政策性强，操作要求高，工作量大，情况复杂。由于缺乏现成的城中村改造政策体系与推进机制经验，摸着石头过河，容易出现偏差。
（三）城中村改造的对策与建议
城中村改造在宗汉乃至慈溪才刚刚起步，困难与机遇同时呈现。我们可以从四个“坚持”入手，破解改造难题。一是坚持通过建立完备体制、提高协同能力，来确保改造的公平效益。二是坚持前瞻性的观念引导、激发村民改造积极性，广泛发动村民深入参与，来促进“村民自愿”氛围的形成；三是坚持规划先行，促进城中村良性演变，强化政策支持，提高村民经济社会保障，来真正实现“村民得益”的改造目标；四是坚持因地制宜，分块实施，选择合理开发模式，来营造多方共赢的良好局面；
一、统一党员、干部、村民代表的认识，形成机制，奠定城中村改造的组织保证
1、抢抓机遇、遵循科学、勇于担当。要认清形势，树立信心，明确认识到城中村改造既是挑战好是机遇。既要有抢抓机遇、勇于担当的勇气，也要有科学决策、按规律办事的智慧。要彻底破除怕失面子、怕麻烦的思想，从对周塘东村发展负责的高度认识城中村改造工作，以周塘东村的村民办实事、为村民谋福利的强烈的责任感和事业心，来投身于城中村改造工作之中。
2、从组织人事入手，形成机制。村级组织要抓好城中村改造工作的组织领导管理工作，保证党员、干部、村民代表和相关部门积极配合解决城中村问题。组建一套专门班子，制定一套适合本村情况的工作方案，形成一套科学、完整的改造规划。同时制定城中村改造教育培训计划，对城中村村干部、党员、村民代表，进行城市化知识专题培训；对普通村民进行通识培训，提高他们的认识水平和城市化意识。
3、协同配合，构建高效推进机制。城中村改造是一项十分艰巨的工作，，涉及经济体制改革、国土资源管理、户籍管理、街道村组织、劳动就业和社会保障等各个领域。政府在城中村改造中，做好领导和服务，为每个城中村设计好未来远景，做好指导、规划、宣传、联系等工作，让城中村改造成为一种在政府指导下的村民自治建设行为。改造过程成为在街道的统一领导和精心组织下，协同配合，高效推进的行为。同时强化各环节的监督和制约，确保改造的公平效益。
二、观念引导、激发村民积极参与
1、做好居住理念、生活环境、经济效益、政策发展四方面的引导。一是从居住理念上引导。建设多高层公寓、走向集聚居住，是对农民延续数千年传统生活方式的全面革新。针对部分农民尤其是一些老人喜欢“上要有天、下要有地”的单家独院居住方式的现状。要做好前瞻性的引导和教育，全面宣传现代居住理念，让村民思想意识得到根本的转变。根据实际，分析当前形势，让老百姓认识到，新江路北延完成后，当前大规模拆迁已不太可能，群众要“自己解放自己”，普通村民要“翻身得解放”，唯一的出路就是城中村改造。二是从环境上引导。实施城中村改造，可以从根本上改变“只见新房不见新村”的现状，彻底整治农村“脏、乱、差”环境，杜绝农民滥建出租房导致社会治安恶化的现状。三是从经济上引导。通过算经济帐，让村民感觉到城中村改造是为村民谋福利的大事，认识到通过城中村改造，村民经济收入将持续稳定增长，集体经济也将得到快速增长，村民的保障将更加完备。四是从政策发展上引导。本着群众得益的原则，进一步创新相关政策，强化推进城中村改造的政策导向。以马家路村城中村改造拆迁安置方案为蓝本，创新思路，在街道指导下进一步完善方案，最大限度地保证公正公平。
2、鼓励村民积极参与，让城中村改造成为一种在街道指导下，由村为主体的村民自治建设行为。纵观各地的经验可以发现，充分尊重民意是做好城中村改造一条不变的规律。城中村改造，我们应当充分发挥村民代表、党员、回村大学生、社会贤达、企业主等引领作用，充分发挥村民的自治作用。在具体操作中，首先，要全面推行改造前的调查、访谈、听证制度，让村民充分表达意愿。其次，要集思广益，根据城市规划和确定的用地性质，讨论明确开发强度和分配方案。让广大村民清楚，为什么确定这样一个用地性质和容积率，将来自己的居住条件和居住环境将会是一个什么样的状态。再次，要帮助农民算好经济帐，让村民明白，容积率既定，地块面积既定，房子就只能盖这么多，如果大家所要的拆迁补偿过高，可能就无法做到收支平衡，无法实施开发建设，自己的居住环境也就没法改变的道理。另外，城中村的改造成为村民自治行为后，对那些不愿拆迁、妨碍拆迁的村民形成为村民“千夫所指”的态势，让改造成为民众自发的行为，解开强制拆迁这一瓶颈。
三、规划先行，强化政策保障
1、严格规划控制，引导城中村良性演变。严格规划控制，控制城中村现有的规模，不再审批新的宅基地。重点控制用地性质和控制主干道两侧重要建筑，严禁非法建设永久性建筑物。
2、高起点编制城市规划，做到控制性规划全覆盖。为杜绝“城中村”的再度形成，规划应充分考虑城市功能、基础设施的发展水平及城市容量的适度控制标准，确定城市基础设施布局和建设开发时序，在宏观层次上发挥对城市未来整体地价、房价的引领作用。优先做出控制性详细规划，确定用地性质、建筑密度、容积率等规划控制要求，形成规划图则和文本，为改造提供科学规范的依据。
3、要注重提升建设的质量和品位，提高规划、设计、建筑水平。根据“城中村”周边城市功能类型进行个性化设计，根据本村紧临浒山核心城区，大部分村民靠出租建造在原宅基地、自由地上的房屋挣取租金，村民存在着担心拆除房屋后无收入来源等现状，制订个性化的改造方案。在开发中适当增加路网密度，以增加商铺比例，使村民有新的收入来源，解除其后顾之忧。同时，以街道为单位，建立家庭工业集聚区，安置家庭作坊，保证村民收入。
4、完善和落实各项保障措施。“以人为本”是科学发展观的核心；时刻关心群众生产生活，是我们一切工作的出发点和落脚点。我们要在城中村改造中，切实解决好群众最关心、最直接、最现实的利益问题。首先推行农村经济合作社股份制改造，保留村民在集体经济组织中的分配权，解除农民城中村改造的后顾之忧。在此基础上，要完善和落实经济政策保障措施，推进农民“四金”化发展。一是全力打造“薪金农民”，保障民计民生。逐步完善劳动保障服务中心的硬件建设，发挥培训和就业指导功能，利用城中村改造契机，实现(土地流转与)就业安置同步进行，最大程度解决农民失地后的安置问题。二是全力打造“保障金农民”，完成失地农民的养老、医保等社会保障工作；三是全力打造“租金农民”，要精心做好商业设施的规划和招商选商工作；四是全力打造“股金农民”，要引导广大农民积极走强强联合之路，组建新型经济实体。
四、因地制宜，选择合理开发模式。
开发模式的选择，直接关系到城中村改造的成败。
1、开发模式分析。各地采取了不同的拆迁安置和开发建设模式，归纳起来主要有三种：一是村集体以城中村改造的名义自行组织开发建设。除部分土地用于安置村民住宅以外，整理出来的富余土地用作开发。这种模式既有利于调动村集体和村民城中村改造的积极性，也基本符合国家的土地和住房政策，但由于经验和眼界的问题，开发建设水平可能较低。同时，由于拆迁改造需要比较多的资本，必须由政府大力支持。二是由开发企业独资或者由开发企业和农村集体经济组织合资合作进行城中村改造。开发企业通过毛地招拍挂拍获得土地开发权，在村集体的帮助下与村民签订拆迁安置协议，开发的住宅首先用来安置被拆迁户，其他向社会出售。这种模式下，一般的开发企业急于回收拆迁安置成本，往往强调将拆迁安置和开发建设控制在比较短的周期内，为避免在房地产市场相对低迷的情况下造成资金沉淀，常常有短期行为。三是名义上由土地储备机构实施拆迁，实际由土地储备机构委托开发企业垫资拆迁，开发企业、土地储备机构和被拆迁人签订拆迁补偿安置三方协议，形成净地后通过招拍挂出让，出让后再用土地出让金支付原开发企业垫付的资金，获得土地使用权的新开发企业自行组织开发建设。此种模式，由于环节众多，极易出现合同纠纷。