城中村改造市场分析篇1
关键词:场域理论;城中村;利益关系
一、问题的提出
城中村是我国快速城市化的特殊产物,是在城市化过程中形成的,坐落于城市之中或者城市周边的、产业结构与职业结构都基本上已经非农化的村庄。
一方面,20世纪80-90年代以来,随着城市化进程的加速,城市用地急剧膨胀,农村土地被逐渐蚕食,出现了大量在城市规划区范围内,被城市建设用地包围的都市中的村庄,它们既具备城市的某些特征。
另一方面,在价值观念、社会结构、经济生活、管理方式等方面依然保持着小农村社的特征。受到城乡二元管理体制的影响,城中村成为城市中的边缘社区,存在着规划混乱、管理困难等诸多社会问题,是城市建设和发展的矛盾焦点,城中村的改造成为当务之急。但是城中村改造是一项复杂的系统工程,涉及到村民、政府和房地产商等多方利益,只有理顺各方利益,形成使各方利益平衡的合约安排,城中村改造才能顺利进行。
二、布迪厄场域理论概述
城中村作为城市和村落的混合社区,是一个特殊逻辑的社会空间,用布迪厄的场域理论作为分析框架和理论视角具有启示作用。
法国学者布迪厄是当代著名的社会学家,他坚持将社会学的理论分析与经验研究相结合,提出了方法论的关系主义,主张研究实践。
场域理论是布迪厄实践社会学的重要组成部分。布迪厄提出在高度分化的社会里,社会世界是由具有相对自主性的社会小世界构成的,这些社会小世界就是具有自身逻辑和必然性的客观关系的空间。这些具有自身逻辑和必然性的“社会小世界”即布迪厄的场域,如经济场域、政治场域、哲学场域、文学场域等。
在布迪厄看来,首先,场域具有相对独立性的社会空间,每个场域都有自身的逻辑、规则和常规,一经形成就具有自己的相对独立性。其次,场域具有能动性,它可以利用自身结构重塑进入场域内的关系或力量。再次,场域是一个争夺的空间。场域中的行动者为资本和权力不断发生争斗,行动者为占据场域中的某种位置的不断争斗使场域持续运动变化,并在这一过程中改写面貌。
场域是一个由各种因素组成的关系网络,因此用场域理论研究社会问题应当从关系的角度进行思考。在场域中行动者只有获得某些资本才能占据特定位置,然后凭借其所占据位置获得在场域中的某种权力,并进行新的竞争。行动者之间的关系受到他们在关系网络中位置的制约,他们的地位和作用受到他们个人所具有的资本的制约,行动者需要根据自身所处位置和场域中的各种关系制定自己的行动策略。
场域理论视角下的城中村是一个相对独立的社会网络,在社会发展中有自己的目标与追求,有自身的逻辑和规则,内含丰富的资源与资本。诸多群体或个体的利益附着于这一特定的复杂关系网络中,各种类型的行动者为取得或捍卫资本和权力不断发生争斗,在这一过程中场域改写着面貌。
场域在变迁过程显示出其自身具有推动发展的内在自主性力量,只有充分开发与利用这种力量,社会发展才具有更充分的基础性推动力,这往往是社会发展的一种最为经济的策略。基于以上考虑,场域理论为我们认识城中村这一独特村社共同体、梳理其中诸多群体与个体利益提供了理论视角。
三、城中村多元主体间利益关系
在城中村这一特定场域中,主要存在着村民、开发商和政府这三个利益主体。城中村改造涉及各方利益,在主体之间存在着利益的矛盾与冲突,因此改造过程中必须理顺关系,均衡三者间的利益。
(一)村民与政府之间的利益关系分析
由于我国长期实行城乡二元管理制度,城乡关系人为割裂。在土地制度方面,城市土地属于国家所有,农村实行土地集体所有制。城中村虽然处于城市的规划范围内,但是土地仍然是集体所有,由村委会代表村民进行管理。在城市化进程中,城中村的土地迅速升值,成为一笔极其可观的集体资产。
政府作为实际上的土地所有者,出于城市整体规划发展的需要,想要获得城中村土地的支配控制权。而村民作为名义的土地所有者和实际的土地使用者,土地是他们的根基,更是收入的重要来源。村民为了自身的利益,坚决反对土地的国有化,或要求由村民自己获得拆迁改造和新建楼盘的开发权,希望实现土地使用权转让后的短期利益与长期利益。土地所有权归属、失地村民的利益补偿成为城中村改造过程中政府与村民利益博弈的关键问题。
另外,在城中村改造过程中,城中村的管理模式应当由村社管理模式向社区管理模式转化。但城中村尽管已经非农化,村民仍然对村落有很强的依赖关系,习惯于找村委会处理解决问题,就将出现社区街道居委会与原村委会之间职能的冲突与管理权的争夺。并且,由于村民能够从村集体资产中获得分红等可观收入以及各种福利,他们不愿成为城市居民,而愿意保留村民的身份。
(二)村民与开发商之间的利益关系分析
城中村改造的难点之一就是改造的资金从何而来。房屋出租是城中村村民的一项重要收入,出租屋的成本低而收入可观。于是村民最大化地利用有限土地,争取更多空间,使得城中村中建筑物密集,出现了为人所诟病的“握手楼”、“一线天”等景象。而村民中也出现了依靠房屋收入为生、终日无所事事的食利阶层。
因此对于村民来说,城中村改造不仅要补偿村集体土地产出和增值的收益,更重要的是要补偿出租收益。这使得城中村改造需要庞大资金。政府无力承担全部改造费用,引入开发商参与城中村改造,由政府提供优惠政策和减免相关的税费,开发商提供拆迁及改造费用。开发商参与城中村改造,其看中的是城中村较好的地理位置,目标是为了实现经济利益的最大化。如果安置补偿数额过于庞大,开发商担心他们将无利可图。因此,拆迁安置补偿方案成为村民与开发商之间矛盾的焦点。
(三)村民之间的利益关系分析
村民之间的利益冲突主要表现在城中村集体资产产权制度改革过程中。把股权具体量化到每个村民身上,是城中村社区股份制改革的重点。对于村民来说,他们关注村籍如何界定,哪些人可以享受集体资产产权,哪些人不能享受集体资产产权;以及集体资产的收益如何在村民之间进行分配。村民之间的争议首先表现在如何确定“村籍”上,比如外嫁女是否分配产权,上门女婿是否给予产权,等等。在村籍界定过程的争议一定程度上体现了民间秩序的调整和本土资源的重新选择。集体资产的收益分配则是在界定了村籍之后,在集体成员之间进行分配,村民的争议集中在分配方案如何设计,是平均分配还是区别对待,哪一种方案更能够体现公平。
(四)政府与开发商之间的利益关系分析
在城中村改造过程中,政府通过改造可以获得丰厚的土地资源及改造后地价提升所带来的财政收入,但政府同时注重社会效益,使城中村改造符合城市整体规划,确保改造与城市发展相协调;并重视改造后村民补偿安置,确保社会稳定。因此,政府必然对城中村的改造与开发进行规划与限制。而开发商参与城中村改造是为了获得利益最大化,获取政府优惠政策的同时力图把改造成本降到最低,于是产生政府政策限制与开发商市场化运作之间的矛盾。
四、结束语
城中村是村民等利益主体所依赖的蕴含着丰富资源与资本的特定场域,也是利益主体实现其诉求的途径,在城中村改造过程中,各方要实现其利益诉求,必然需要在一定程度上做出妥协,才能达成利益平衡的改造方案。政府在利益关系中拥有最终制度安排的决定权,应当发挥主导作用,关注所有群体的利益诉求,在不同群体的收益要求中寻求次满意均衡点,协调城中村改造中经济效益与社会效益的关系,近期利益与长远利益的关系,扶助弱势群体,促进社会公平,推动城中村改造问题的解决。
另外,在城中村改造过程中,应当尊重当地地方性传统和文化,借助本土资源降低城中村的改造成本。在改造方案的制定过程中,重视村民的智慧,尊重村民的选择,让场域内的惯习成为推动场域发展变化的自主性力量。城中村利益主体之间竞争与妥协,最终将改变城中村的面貌。
参考文献:
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城中村改造市场分析篇2
1.研究背景
城中村是指受制于城乡二元经济形态，城市周边村落被扩张的城市所包围，保留其残存的制度特征出现于城市中心区的现象。由于其自身土地、户籍制度、发展路径等多方面原因，城中村都不同程度地存在着治安环境差、规划与城市脱节、村民素质偏低、产权不规范、村民收入来源单一等问题。
改革开放30多年来，与城中村伴生的矛盾日渐激化，不少学者针对相关问题做了广泛研究，如河北省社会科学院的刘中一、刘中炜教授分析了城中村形成的二元经济背景，称城中村改造协调各方利益为“二次土改”，对城中村改造提出集团转型、政府投入、大力扶持第三产业等对策;山东大学轩明飞博士用制度经济学社会变迁理论对城中村改造中制度选择探讨，通过制度供给，调整多元产权关系。兰州商学院石志恒教授深入城中村，采集城中村零售、餐饮、服务、租赁等小产业的产业数据后，系统分析了其产业规模及经济效用，指出了其有利于整个社会经济发展的正面因素。
然而，对如何协调各方利益及相关标准的研究却缺少实际结论。福利经济学专注于社会福利的分析，提供了颇具价值的建议。
福利经济学是研究社会经济福利问题的重要经济学理论分支，其中心问题是社会净福利最大化。福利经济学起源于边沁等人的功利主义伦理哲学，创立于1920年英国经济学家庇古《福利经济学》，以序数效用论建立(n.Kaldor，a.Lerner，V.pareto)和对福利标准及补偿原则、社会效用函数(a.Bergson，p.Samuelsion等)的研究作为其成熟的标志，华裔学者黄有光Yew-Kwangng改“福利”为“福祉”，更是为完善福利经济理论不足做出了重要贡献。
黄有光认为:首先，福利之本源“快乐”或称“福祉”不仅是基数性的和人际可比的，而且存在可行的衡量与比较方法(ng，1979，1982，1996)，福利最大化的研究属于实证经济学;其次，如果不考虑无知和不完全预见、利他主义、非理性偏好，并且交易成本足够低，基于“一元就是一元”福祉标准与直接付清的补偿方法是最为简单有效的(ng，1988)，即用个人支付意愿衡量偏好强度，无加权的总支付意愿标准可达到分配的公平与效率最佳均衡;另外，当外部效应明显时，外溢的支付意愿也应计量。依据黄有光的福祉思想，我们就可以分析城中村演化进程中各方利益的关联与变动，并试图找到改进社会福祉切实可行的补偿方法。
2.福利经济学视角下城中村演变分析
城中村多种矛盾根源于其独特的发展路径，可将城中村分为三个重要的变革阶段:远郊村落转变为近郊村落，近郊村落转变为城中村，城中村城市化改造。
2.1远郊村落向近郊村落转变
按经济地理定义，远郊村落指远离城市经济圈与城市经济关联度不强的村落;近郊村落指城市经济圈周边与城市经济关联度高的村落。由远郊到近郊，是经济模式从自然经济转变为城市关联经济的过程。这一变革所涉及的主要利益方为村民与城市居民。
黄有光社会福祉理论认为，“一元就是一元标准”，即用无加权的汇总利益各方支付意愿和经济损失来判断社会变革，能够简单有效地保证公平与效率兼顾。村民的福祉收益主要来自农牧需求增加与农家旅游服务利润，城市交通、信息、生活设施等公共产品的外溢，资源流动性加强及借助城市商品、劳务市场优势带来的机会增加。用生产者剩余可衡量其农牧与旅游服务业增加的福利;而公共产品外溢收益，根据非排他性和非竞争性特点，均衡时其边际成本等于共用公共产品个体边际收益之和，故可以统计村民为城市外溢公共产品的支付意愿汇总计算其福利。村民在这一转变中也有福利损失，如自然环境的破坏、村民转变生活习惯、外来城市文化的冲击等等。对于村民为适应新生产方式承担的变更成本与心理损失，可归属于黄有光理论中“非理性偏好”，即由坚持某种旧习俗带来的对短期收益与长期收入权衡的短视。因此，仅需计算制度变更成本作为损失额。
城市居民这一阶段的总体福利是增加的，因为临壤村落面积的扩大确保了城市农牧产品稳定供应，同时也给城市居民提供以更多旅游选择。他们的福利可用近郊村落向城市供应的农牧产品与旅游服务产品的消费者剩余计量。
2.2近郊村落向城中村转变
此阶段城市逐渐覆盖周边近郊村落，出现了所谓的“城中村”。利益关联方为城中村村民和城镇居民，尤其城中村周边的城镇居民利益关联更为明显。
城中村居民此时已不能通过农业维持成本收益平衡，于是集体工厂、土地出让、“廉租房”等新收入方式纷纷产生，村民福利也以各种收入形式大幅增加。加总新收入来源如集体经济分红收入、土地与房屋租金收入，净利润超出原农业利润的总和再扣除厂房设施、出租房等建设成本便可量化次阶段村民福利增加。
城中村二元经济的交叠造成管理混乱:首先是村民在自留地上盖建楼房私搭乱建严重，未经正规设计和地质勘察令这些楼房安全隐患重重。另外，城中村内楼距近、巷道凌乱、配套设施简陋，自来水、电、通信设施失修，地下管网不全，污水横流，其居住安全、卫生状况得不到保障，更易爆发各种流行疾病。此外，城中村内人口流动性大且治安力量不足，经常是抢盗治安事件高发和犯罪分子聚集之处。这类环境、治安、消防隐患给周边居民带来严重困扰，也影响了市容市貌，阻碍了城市的发展与环境的提升。
另一方面，城中村为城市中低收入者提供着大量的“廉租房”，降低其生活成本，使得他们可以在城市夹缝中生存(石志恒，2006)，所以低收入的务工者由生活所迫甘愿承担各种风险在城中村中租住。估计这部分城市居民的福利时，可先计算“廉租房”房租低于城市相似地段房租的差额，再扣减居住在城中村内与城中村周边城市居民各种风险的预期损失。
2.3城中村向城市社区化转变
矛盾激化的最后政府不得不在两种路径中选择:拆除城中村，规划新的商业区、住宅区、环境美化区等;治理城中村，把城中村内有价值的特色小吃、民俗、建筑等作为文化遗产保留下来。这就要求决策者在经济发展和文化价值中做出权衡。此阶段利益主体除城中村与城市居民外还要考虑参与的开发商。
如采用拆迁改造的方法，通行的政府赔付为有条件计算拆迁面积折价或用同等面积安置房赔付，所谓的“有条件计算”是指对违规占地、超标楼层等部分不予赔偿。如果采用第二种路径，依然要拆除大量违规建筑，丰厚的租金可能为餐饮、旅游、客房等新收入来源取代。此外，还有一笔不小的治理费用。这两种情况下，村民收入都会大幅减少，新旧收入水平的差值就可以量化福利的改变。另外，由于部分村民不注重财富积累和自身素质提升，其未来的生活保障和就业也成为棘手问题。
对城市居民来说，由于长期以来困扰的城中村问题得到解决，城市通过统一规划进一步优化其交通、居住、商业、休闲设施，同时，原先潜在的环境、治安、安全隐患得以消除，城市的承载能力、经济发展能力、人口素质等都大幅提升，我们认为其福利的提高可体现在周边房价增值上，故估算总房价增加可量化福利增量。当然，我们也看到经过改造或改良，现有城中村中的“廉租房”可能成为历史，在追求现代化、城市化的同时，城市中土地价格和房租会因此提升，人们的实际购买力在降低，部分人群可能会因此离开城市。然而，通过社会竞争，促使更优秀技术、资源、人才等生产资源向城市集中，同样也使社会福利提升。
对开发商来讲，现有的模式是:提出改造方案，参与政府城中村项目竞标取得土地使用权，再与政府协调处理城中村拆迁、居民安置、赔付事项，并在改造中承担其它建设成本。改造结束后地产的收益高于开发成本之部分作为其开发利润，故开发商福利可以直接通过开发利润进行核算，这里不再详细论述。
3.社会福利补偿
城中村演进各过程中均存在福利补偿的余地。参考黄有光“一元就是一元”标准，社会福利可用非加权的个人货币化福利加总衡量。如果某一社会变革可以通过低交易成本的直接或间接方式由收益人对受损人补偿，并且完成实际支付后受益者依然有利可图，那么社会福利便可以得以改善。
补偿方法有二:当期福利补偿和跨期福利补偿。当期补偿指在城中村变革的每个过程内，政府通过税费、转移支付、行政指导等调控手段，根据福利损益对当期利益相关方予以部分或完全补偿。跨期补偿指建立长期制度性补偿机制，从各阶段的福利受益者中提取部分收益，累计入社会福利补偿基金，通过基金的运作，对福利受损者进行福利补偿。
具体补偿可依据如下原则:从社会福利角度出发实现整体福利提升;从净收益方部分收益补偿受损方福利损失;降低行政成本、交易成本，避免无效损失;补偿标准公开透明化，降低操作主观性和随意性。
用当期补偿举例来说，在城中村改造阶段，如对城中村村民房屋拆迁，按照现有的面积折价赔付标准，社会福利水平尚有提升之处。当城中村被新的商业、绿化、交通设施取代后，房价急涨，周边居民享受到了更多福利。如果从房价上升的收益中提取部分税费用于补偿村民，也就是村民得到的是比初期市场更高的房价赔偿，补偿因其做出贡献而承担的损失，也间接享受到了未来房价的增值。
4.政策建议与总结
城中村有其历史根源，需要用历史的眼光分析和协调各阶段各方的损益，达到社会福利的提升。引入福利经济学思想后，在制定城中村改造或治理方案时，都应比对其成本与收益及各方福利损益，拆迁改造并不一定是最佳的方式。我们还应当认识到市场运行与功能的缺陷，一味机械的套用市场原则，只会加重社会矛盾、放大社会福利不平衡，而纠正私人成本与公共成本的不一致是政府解决市场失灵的有效方式。
我们建议政府及早进行城中村演进的监控和资料的收集。在城市化进程中鼓励村民取得合法正当的收益，并及时纠正各方的利益短视行为。可以先通过一部分城中村试点，制定规范透明的福利评估方法，核算城中村过程中福利损益度，作为补偿依据。用清晰、公正、透明的福利补偿标准，以效率为主兼顾公平，保证最低交易成本支付方法下进行补偿，避免不当的反激励。试点从当期补偿到跨期补偿，成型后再逐步推广开来，实现全社会福利的优化。
城中村问题成为困扰各城市发展的一大难题，本着公平效率的原则，政府协调好各方利益，增进全体社会福利，与三个代表重要思想不谋而合。我们相信在引入福利经济思想后，政府处理城中村问题会得到更广泛的社会支持并实现更优社会福利水平。
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城中村改造市场分析篇3
[关键词]城中村改造；市场化运作；规划设计；存在问题；相应对策
中图分类号：C913文献标识码：a
1城中村改造的模式
目前，城中村改造主要有政府主导、村集体自行改造以及市场化的公私合作开发三种改造模式。在政府主导的城中村改造模式中，地方政府作为城中村改造的主体和责任人，全面负责城中村改造政策、村民住宅拆迁补偿和村民安置方案、村民安置过渡方案的制定和具体实施。在村集体自行改造模式中，往往是村委会自行筹资开发，完成拆迁安置、回迁建设和商品房建设的全部工作。改造完成后，村集体将多余的房产进行市场运作，形成滚动开发。在市场化的公私合作开发模式中，政府、村委会和开发商三方合作，由政府完成土地转性及户籍调整，由开发商出资完成旧村改造建设，并通过结余土地的增益来平衡投资成本。本文所研究的城中村改造模式即为第三种改造模式。
2市场主导的城中村改造的主要特征
2.1以村为单位的就地改造方式居多
虽然政府对城中村改造已有一定的规划安排，但由于城市建设的持续性，城中村改造就地改造的方式居多，这主要表现在三个方面：①大多数的城中村安置点在短期内不能满足建设条件，难以实现集中安置；②由于多数城郊村村民希望原地回迁，不愿离开自己已经熟悉的环境；③由于各村之间的经济条件差异较大，适合改造的时机也有所不同。由此可见，以村为单位的就地改造居多。
2.2需要通过土地收益平衡支撑城中村改造
虽然城中村改造会获得政府适当的经济支持，但对于建设工程来讲仍然是杯水车薪。因此，在城中村改造中，势必需要集约使用土地，将多余土地进行收益平衡才能完成改造工程。为了保证正常的市场运作，一般需要将土地性质转为国有后才能进入常规的房产开发程序。
2.3需要对局部控制性详细规划进行调整
控制性详细规划(以下简称“控规”)作为城中村改造中规划主管部门的管理依据之一，无疑需要对其进行严格执行。由于城中村改造的权属复杂、矛盾较多，而控规无法在各个方面(短期需求及长期控制之间)做到面面俱到，因此往往在城中村改造可行性报告初步确定后，还需要获得相关部门的认可，并进一步对控规进行局部调整，提供完善的规划设计条件。
2.4需对失地的回迁居民提供生活保障
城中村改造的目的不仅仅是从户籍上将村民变为城市居民，最重要的是引导村民适应城市的生活形态。由于本身的技能原因，村民在城中村改造后将面临一系列生存问题。因此在城中村改造中，往往是通过增加商业出租房或者增加集体物业等方式对居民的日后生活提供生活保障。
3、市场主导的城中村改造的规划设计难点
3.1传统控制性详细规划指标的不适性
由于市场化的城中村改造多是在原地拆迁、原地资金平衡的条件下完成，其控规指标的不适性主要表现在以下几方面：
①“一村一策”的实际操作需求，造成规划管理部门在可行性研究阶段对控规指标的需求具有模糊性；
②开发单位经过利益平衡后带来了控规指标需求的变化；
③城市区域开发强度变化后引起了城市空间环境及基础设施的变化，从而引起控规的调整。
3.2规划技术管理规定中部分指标的不适性
由于城中村本身是在按照规划标准建设的城市规划区内自行建设的区域，自其形成时就存在土地属性混杂、与城市管理规定相冲突的问题，加之在城中村改造中必须实现资金平衡，故在规划实施中往往需要对城中村改造提出专项的控制指标，这主要体现在以下几方面：①城中村用地的混杂性造成土地使用效率的降低；②基地周边现状建筑或设施引起了建筑退界的变化；③改造的资金平衡以及对商业用房后期经营收益的需求使开发强度得到增强，进而产生用地属性的复合性，并带来了传统居住区概念的变化；④住宅高强度的开发带来了对周边建筑的日照影响。
3.3传统规划设计思路的不适性
市场化的城中村改造涉及市政府、区政府、开发商和村集体等多方利益，实施中又存在规划管理、土地管理、政府政策等方面的协调问题，因此简单的“设计条件―规划设计方案―修建性详细规划―建筑设计”的设计流程无法适应市场的需求，而多采用“专项规划―设计条件―总体规划及建筑概念设计―分期修建性详细规划及建筑设计”的流程，以适应以下几方面的要求：①改造村民有多种多样的诉求，要相对明确的回迁方案，这样他们才会支持拆迁工作；②回迁房区域是否转为国有土地后与商品房区统一开发，以及未来回迁房的产权及管理等问题，各地均有不同的计划安排；③城中村改造是自我滚动的平衡开发，分期的资金平衡及规划的可实施性将成为项目成败的重要标准。
3.4传统改造利益群体的不适性
城中村改造除涉及开发商和村集体等多方利益，由于改造主体――村民的话语权较大，以往的改造通常过多的集中在村民的改造补偿问题上。大把改造更涉及到广大社会群体――外来中低收入租赁者的利益，改造完成后，城中村往往摇身一变成为高档居住社区，将中低收入租赁者拒于门外，租赁者只能往更为偏远的城中村移居，而城中村房源因改造而逐渐短缺，造成中低收入群体的成活成本大幅上涨，最终导致城市的包容性及竞争力下降。
4市场主导的城中村改造的规划设计对策
4.1通过城中村专项规划来保证相关
部门制定切实可行的改造政策城中村的市场化改造往往通过两种途径来完成改造，一是政府积极引导，通过公开招标形式进行自上而下的项目改造；二是村集体自行招商，在获得政府相关部门的认可后，自下而上完成项目改造。无论采用哪种方式，都必须坚持“政府引导、市场主导、村民认同”的原则以获得共赢。因此，在可行性研究阶段由开发单位编制城中村改造专项规划，从经济、政策和城市协调等方面全面分析项目的成本及对周边区域的影响，尤其应在交通及城市基础设施承载力方面做深入研究，了解该项目的最低改造成本及最大承载力，以为相关部门制定相应的“一村一策”提供改造政策。
4.2从城市功能的角度引导市场化城中村改造
城中村是存在环境差及安全隐患等问题，但不能因此而对其一味地否定，应该肯定其在城市发展初期，城市房源严重不足的情况下，为城市中低收入人群提供廉租房的功能。因此，如果简单地将其视为毒瘤，通过建设一个现代化的高端居住社区而改善了环境，实际上是破坏了其重要的城市功能，因此，对其实用功能及设计中应注重对城市层面的分析研究，以公共利益与市场利益的平衡作为基本原则，避免由于市场化引起的利益最大化效应而带来的对城市发展的损害，应将改造后的城中村纳入保障住房体系。
4.3形成规划管理与多方公众参与并重的机制
城中村改造不仅仅是一个技术问题，还是一个复杂的社会问题。规划设计不仅需要满足相关的技术管理规定及改造地的业主村民的需求，从城市综合利益出发，更应倾听现状大量的租赁者意见，以确保改造项目符合各方利益要求地进行。
4.4分期开发，稳步推进的改造思路
对于城中村改造来讲，通过全村改造一蹴而就确保全体村民利益的改造模式是理想，但面对现实多方不一的意见，往往造成项目难以推进，影响城市发展的进程。因此，整体改造分期实施，通过细化制定分期开发的改造方案，在规划设计中平衡近期及远期的利益，成熟一块改造一块的改造模式更值得推荐。通过让部分人先体验到改造的成效，增加村民对改造的信心，更利于推进全村改造及实现保障村民近期及远期的利益。
4.5充分运用社区模式打造混合住区
在城中村改造过程中，短期内可能会产生集体用地与国有土地、无偿使用土地与有偿使用土地并存的情况。同时，在居民生活方面，也会存在回迁居民、租赁者、普通城市居民和富裕城市居民的分区管理问题。虽然改造在短期内对土地价值及社会生活有一定的影响，但从长远来看，却给了我们打造阶层融合、创造活力社区的机遇。
(1)“大社区、小组团”的社区模式适
用于市场化开发多物业类型的需求。在城中村改造中，由于品质及客户人群的不同，回迁房与商品开发房之间需要进行适当的分隔，即使是在回迁房之间，由于各村管理方式的不同，各村的回迁区域也需要进行适当的分隔。因此，采用“大社区、小组团”的社区开发模式将适用于多数城中村改造区域，即公共区域将各组团联系为一个统一共享的整体，并提供各组团之间交流的平台；各组团实行独立封闭管理，以保证各区域的相对独立性，并利于未来的管理。
(2)“社区中心―组团配套”模式适用于市场化开发多层次的居住配套。
在城中村改造中，一般都需要设置适量的村民公共配套物业，作为村民未来经济收入的重要来源。但该类物业往往以临街商业形式出现，其主要功能也仅限于中低档的出租商业业态。另外，商品开发区需要较高档次的物业配套，以满足市场的需求。因此，通过多层次的社区配套，并根据城市建设的发展进行配套建设，有助于营造良好的居住氛围。
城中村改造市场分析篇4
关键词：城中村；规划设计；以人为本
abstract:inthispaper,“Villages”andthetransformationofexistingproblemsintheprocessareanalyzed,the“urbanvillage”oftheexistingpublicfacilitiesandequipmentandotherproblems,fromconvenientandcomfortable,healthyenvironment,publicfacilities,planninganddesign,etc.proposedhumanrequirementstoreflectthe“people-oriented”conceptofurbandevelopmentanddesign.
Keywords:village;dailybehavior;planninganddesign;people-oriented
一、前言
“城中村”是指我国城市化进程中，位于城市边缘的村庄及耕地被扩张的城市所占用，农田已基本被城市建设征为国有，而原有村民的住宅用地或者返还给农民的居住用地等则维持以前的集体所有制性质不变，在这些用地上，以居住功能为主、休闲娱乐、购物与闲暇、工作与家务等功能为辅而形成的社区。
二、研究背景及意义
据2009年的调查显示，在昆明市主城已建成范围内共有村庄288个，涉及村民约7.70万户、21.90万人，村庄占地面积约27.5平方千米，建筑面积2276万o。其中二环路以内共有村庄66个，共1.42万户，人口约3.45万人，总用地面积4.25平方千米，占二环内城市总面积的9.4%，总建筑面积600万o，平均容积率1.43，户均建筑面积429o。
由此可见，昆明“城中村”改造任务艰巨，迫在眉睫，本文通过对昆明白龙村的调查研究分析，提出白龙村规划设计时的人性化原则，以此可以为昆明其他的“城中村”规划提供借鉴意义。
三、案例分析
1.白龙村基本情况介绍
白龙寺村所属昆明市区青云街道办事处管辖，周围有三所所本科院校，四所中小学，附属“99世界园艺博览园”部级景区，其人流量大、交通拥挤，在此起着关键性的作用。
2.白龙寺村现存的主要问题
笔者针对白龙寺村居民的日常行为对设计的要求的问题进行了问卷调查和实地考察。经过研究发现白龙村现在主要存在以下问题：
（1）违法建筑泛滥。白龙村村内乱搭、乱建现象严重，空间结构与城市容貌严重冲突。此外白龙村的建筑还存在间距过小，采光、通风不足，质量较低等问题。这些都严重制约了城市整体服务功能的提高和生活质量的改善，同时也影响了城市的现代化形象。
（2）布局混乱，用地功能矛盾。白龙村用地布局混乱，功能相互冲突。目前白龙村公共活动空间（包括绿地、公共设施、休息娱乐空间）缺乏，交通用地不足，房屋高度无序，排水雨污不分，电力、电讯线路杂乱，煤气管道不通，排水容量不足，且公共服务设施尤其是供外来人口使用的设施缺乏。
（3）防灾救护能力弱，安全隐患多。白龙村的建设完全处于一种自发状态，缺乏规划控制，没有火灾消防、救援通道，防灾救护能力极度脆弱。房屋建设中没有达到标准的防震抗震要求，这也给居民的生活安全埋下了隐患。
3.白龙寺村居民的行为对设计的要求
（1）增加休息娱乐空间。在实地调查的过程中，60%的居民在家游手好闲，基本上只有早晚外出。根据生活习惯和方式，应设置一些小型的广场、娱乐休闲、交流中心等，这样有利于人际关系的和谐发展，满足这些居民的信息交流和情感交往的需求。
（2）增设老人和少年活动空间，应该设有老年人活动场所。
（3）道路规划设计的要求。在道路规划中既要便利畅通，又能满足消防的功能。
（4）增加绿化面积，提高环境质量。
4.人性化的设计理念
“城中村”改造应该以“乡村乡情”为主题，容纳居住、购物、休闲娱乐、信息交流等功能，使之成为具有浓厚人文色彩的城市综合性的社区。社区的环境强调空间的开放性和参与性，在提供一个舒适的休闲娱乐和生活环境的同时，努力塑造富于乡村亲和力的社区模式，避免单纯而乏味的居住环境以及人际关系的冷漠。
（1）整体布局设计
调查数据分析，90%的居民反应，白龙寺村缺少娱乐广场、休息设施、老年人和儿童的活动场所，而且交通阻塞，影响他们的日常行为活动。
社区的整体布局设计应充分的考虑居民的日常生活的行为，提供方便舒适的居住环境、安静的工作空间，满足休闲娱乐和购物等行为，体现人性化的设计，创造出田园风情的环境空间。
（2）建筑的规划设计
调查显示，白龙寺村的建筑规划设计，没有秩序。基于85%的居民无法满足其外出娱乐的意愿，75%的居民反映存在“乱改造、乱拆建”的现象，提出：
建筑楼房应富于变化，错落有致，通风通光，营造亲切、温馨充满人情味的小区环境。建筑的外观色彩、材质方面，适宜搭配，也可带来视觉的愉悦，体现“城中村”和少数民族建筑的特色。出入口设置应与建筑呼应，进入社区就如同回到心灵的港湾，透过干净明丽的建筑体验到一种浓浓的温情。
（3）景观绿化设计
调查显示，白龙寺村的景观绿化率仅有15%-17%，所以在规划设计中，中心广场、集中绿地、组团绿地与居民楼间绿地应有机结合，形成巨大的生态绿化空间，在宜人的尺度下精心构筑，引入各种乔木以及各种植物花卉，形成物种丰富的生态群落，同时也富有乡村的田园风味。
（4）交通规划
数据分析显示：87%居民认为应以“方便、使用”为首选，92%的居民认为目前并未作到做到人车分流，出入车辆没有秩序。在规划中应以“蜿蜒流畅的环形车行道路”为骨架，其余均为连续、系统的步行体系，并结合绿化渗透到各个单元，并且完善道路照明设备，进行合理的道路规划设计，这样既有益于居民的外出休闲娱乐，也可降低交通事故的发生。
四、结语
本文结合城市地理学、区域规划学和区域经济学相关的原理和方法，在实际调研和资料收集的基础之上，对昆明市白龙寺村居民的日常行为的方式，对现有的公共空间中设备及其道路绿化做出了相应探讨，为以后昆明的“城中村”改造规划提供借鉴。
参考文献：
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[4]刘吉，张沛等.“城中村”问题分析与对策研究.西安建筑
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[5]幻王子新.“城中村”的改造及可持续发展研究.云南师范
大学学报.2004.7
作者简介：
1.王芳，现就读于西南林业大学园林学院城市环境艺术设计专业，本科在读，专业方向：景观设计。
城中村改造市场分析篇5
关键词：城市化；劳动力市场；城乡收入差距；托达罗模型
中图分类号：F832.7文献标识码：a文章编号:1003－9031(2011)07－0004－04Doi:10.3969/j.issn.1003-9031.2011.07.01
一、引言
美国地理学家诺瑟姆（northam,1971）通过对多个国家城市化过程进行统计与分析，发现城市化的“S”型曲线规律：随着时间推移，城市化呈现出阶段性的特征[1]。他认为不同国家和地区的城市化进程可以概括为一条向右倾斜的S型曲线（见图1），并分为城市化初级阶段、城市化加速阶段和城市化稳定阶段。使用相同的度量指标，可以得到中国城市化进程曲线（见图2），该曲线样本区间为1985―2001年。
如果我国也遵循城市化进程的“S曲线”规律，那么从图2可以初步判断中国的城市化进程已完成第一阶段和第二阶段，并处于第二阶段和第三阶段的临界区间①。可初步把我国城市化进程分为1985―1994年和1994年以后两个阶段。（1）1985―1994年的“城市化体制改革”阶段，主要特征是城市体制改革对城市化发展拉动为主，城市化呈现出新城市占主导地位，城市化的动力主要来自劳动密集型工业及乡镇企业的高速发展。（2）1994年至今的“城市化深化”阶段，中国进行开发区建设、争相建设国际化大都市的热潮使我国城市化进入新的发展阶段，城市化呈现出原有城市吸纳为主的特征。该阶段，由于经济体制逐渐从传统计划经济体制向社会主义市场经济体制转变，劳动力等生产要素由计划配置逐渐为市场配置所代替，并且城乡隔离的政府政策和制度控制逐渐松动，因此人口和劳动力的城乡流动速度加快，城市化进程水平以较快的速度提升。当前，我国城市化正处于第二阶段和第三阶段临界区间，表现为城市化进程速度变缓等特征，结合我国宏观经济运行实际情况，探讨我国城市化进程的动因，分析城市化对经济运行的影响有着深远的意义。本文拟从我国城乡二元劳动力市场结构，探讨加速我国城市化进程的一些举措。
二、文献综述
todaro在刘易斯和费景汉城乡人口迁移研究的基础上，结合发展中国家的实际情况，提出关于农业劳动力转移的人口流动模型，认为农村人口向城市迁移的主要影响因素是城乡实际收入的预期差额[2]。随着新制度经济学的兴起，一些经济学家将制度、政府管制等视角引入劳动力市场研究当中，形成了劳动力市场分割理论。其中最具影响力的是二元劳动力市场分割理论[3]。林毅夫等人为计划体制下劳动力资源的城乡分割的原因和后果提供了理论解释，认为中国传统计划经济体制是围绕着重工业优先发展战略形成的[4]，从而形成了“工业产出高份额”和“农业就业高份额”的反常现象[5]。这意味着国家工业化的快速推进远远没有同步增加农村人口的就业机会，同时工业部门内部累积起日益严重的就业不足和“隐性失业”。为了不致使失业表面化，国家一方面控制农村劳动力流向城市，另一方面在国有部门超额吸收员工，形成了占全部职工人数20%至30%的“在职剩余劳动力”[6]。赖德胜（1996）使用“内部劳动力市场”概念，并在此基础上定义了改革前的农村劳动力市场和城市劳动力市场[7]。据辛仁周（1995）分析，在1994年中国国有企业劳动力资源配置中，市场机制还没有起到基础性的作用，中国劳动力市场的一体化依然任重而道远[8]。从20世纪90年代至今，中国城乡收入差距和地区收入差距没有缩小，反而有所扩大。这表明，依然存在着比较严重的劳动力市场城乡分割和地区分割。关于中国劳动力市场一体化，理论界提出了三方面的探讨：首先是源于地方政府的劳动力流动制度障碍[9]；其次，财政地方分权和社会保障地方统筹体制下，地方对没有本地户籍的外来人口的福利排斥问题。这是就业的“流入壁垒”之外的又一个劳动力跨区域流动障碍。第三是新的劳动力市场分割因素问题，主要是劳动力市场的产业分割[10]。尽管学界对中国城乡劳动力市场的一体化进行了深入探讨，并且在政治上也为乡村人口流入城市提供了一定的政治保障例如中国户籍制度的逐步放开等，但一个不可否认的事实是，中国城乡劳动力市场分割现状仍将在一段时间持续下去。本文的分析仍然是建立在中国二元劳动力市场结构与农村有大量劳动力处于潜在失业的基础上，分析中国城市进程的动因与影响。
三、模型分析
中国城市劳动力市场的就业状况并非完全由需求拉动决定。在二元经济结构下，中国农村源源不断的劳动供给也深刻地影响着城市就业状况。相对城市而言，中国农村劳动效率普遍较低，边际收益相对低下，农村大量劳动力处于失业和潜在失业状态，一旦城镇的预期净收入大于在农村劳作的机会成本（本文使用的是净收入概念，因为城市生活的成本显著高于农村生活成本），就会有大量的劳动力涌向城市。如果从城乡人口角度对城市化进行定义，这种劳动力迁移过程就是城市化的进程。农村劳动力如何向城市进行迁移呢？传统理论都认为迁移过程是一步完成，即“单阶段论”。即低生产效率的农村劳动力直接进入高生产效率的城市工业岗位。但是，来自农村的非熟练工人能否直接进入高生产效率行业并领取高额报酬呢？为了更准确刻画现实情况，本文在托达罗模型的基础上，进一步假设城市工业由“传统工业部门”与“现代工业部门”两部分组成①。由于劳动力市场竞争的存在，农村劳动力只能先进入城市中低生产效率的传统部门，进行劳动力密集型产品的生产，领取与农村收入差距不大的低报酬。然后随着工龄的增长与工作经验的积累，劳动效率逐渐得到提高，最终进入城市现代产业部门，获得高额回报。这一模式下的人口的迁移过程也伴随着两阶段的城市化过程。城市化第一阶段表现为农村劳动力受到城乡收入差距影响，从农村迁移到城市传统工业部门，这一阶段表现为单纯的人口迁移，以农民工进城的方式展开，是一种粗放式的低质量城市化。城市化第二阶段体现为劳动效率的提高，劳动力从传统部门向现代工业部门进行迁移，是一种高质量的集约式城市化。
该部分以托达罗（todaro）劳动力迁移理论为背景，构造“双二元”模型：农村与城市二元经济结构，城市中包括传统部门和现代部门的双产业结构。在此模型基础上，分析城乡工资差异、农村人口迁移与城市化进程三者之间的关系。
（一）劳动需求方程
假设：城市工业产业由两部门组成，“传统工业部门”与“现代工业部门”；劳动力需求方程为指数形式，即经济学中常用的指数需求方程；n（t）是城市现代工业部门就业人数；?姿代表工业产出的增长率；?籽代表现代工业部门劳动生产效率的增长率；因此，定义=?姿-?籽，可以代表现代工业部门的创造的就业机会（确切的说是就业机会增长率）。在这些假设与参数设定基础上，可得现代工业部门劳动力需求方程：n（t）=n（0）e(?姿-?籽)t，代入=?姿-?籽，化简得n（t）=n（0）et，该方程可进一步写成增长率形式：
S（t）代表t时刻城市劳动力总量；S（t）-n（t）度量的是t时刻城市“传统部门”劳动力数量；?仔（t）为古典概率模型，表示在t时刻，“传统部门”工人成功转换到“现代部门”工作的概率，是对农村劳动力的就业机会的度量。
（二）劳动供给方程
假设：农村劳动力供给弹性较大；城市人口以一定的增长速度增加，?茁代表城市劳动力的自然增长率；S（t）代表t时刻城市劳动力总量；S（t）表示t时刻农村劳动力向城市迁移的流量；农村劳动力向城市迁移的进度主要受城乡实际工资差异影响，（t）代表城乡劳动实际工资差距，该变量为控制变量（外生变量），政府可以通过一系列的货币与财政政策调控（t），从而达到预期经济目标；函数F是城乡实际收入差额对劳动力迁移的作用函数，且dF/d；根据这些前提假设与变量的设定，可得城市劳动总量增长率方程：
其中，?仔（r）F的含义是因农村劳动力向城市迁移而引起的城镇劳动力的增加率；代入（2）式到（3）式，得：
（三）城市劳动力市场的均衡分析
构造变量e（t），表示城镇现代工业部门中劳动力数量占城镇总劳动力数量的比重，即e（t）=；e*表示e（t）的稳态点，即e（t）/e（t）=0时e的解，均衡条件可表示为：
同时可得城市传统部门均衡比率，t*=1-e*，整理可得：
（四）结论分析
命题一：对（6）式关于求一阶偏导得到，?坠t*/?坠>0。城市传统部门均衡比例与城乡工资差异（）成正比，随着城乡收入差距（）的加大，更多的农民涌向城市的传统部门，提升了城市化的进程。这种单纯的人口迁移，以农民工进城的方式展开，表现为一种粗放式的城市化。
命题二：对（6）式关于求一阶偏导得到，?坠t*/?坠
命题三：在现代部门的均衡增长路径上，城乡收入差距（）和现代工业部门创造的就业机会（）两者之间存在动态均衡关系：d=。为了获得均衡路径下和的关系，设de*=0，通过对（5）式的变换和求解，可证明命题三。
通过命题三的结论，可以数值模拟，城乡收入差距（）和现代工业部门就业机会（）两者之间的关系。例如，假设现代工业部门的就业增长率为4%，=0.04，城市劳动力的自然增长是2%，?茁=0.02，城乡实际收入差距为100%，=1。出于分析的便利，令F（）=。给定这些参数，那么均衡下，现代工业部门只能吸收1/3的城市劳动力。假设现代工业部门和传统农业部门的实际工资差异增加20%，dF（）=d=0.2，那么根据方程（5），为了吸收来自乡村的劳动力，使就业率维持在先前水平上，现代部门就业增长率必须提升5%。根据=?姿-?籽，由于产出和生产效率正相关性，如果不进一步缩小城乡收入差距，那么现代工业部门将无法吸收大量来自于农村的过剩劳动力供给，形成劳动的“供给压迫”现象。
四、政策分析
首先，缩小城乡收入差距。从模型结论知道，影响农业人口向城市迁移的主要因素是城乡真实收入差距。当收入差距缩小时，农民涌入城市的速度将放缓，表面上看，这一政策阻碍了城市化的进程。但是如果进一步扩大城乡收入差距，表面上会推进城市化的进程，但城市的现代工业部门无法完全吸收来自农村超额劳动力供给，给城市带来巨大的就业压力，并扩大贫富差距，影响公平。因此如何权衡城市化进程与城市就业压力成为城市化进程中探讨的一个议题，这涉及到城市化进程的方式问题。图4是中国城乡收入水平，从图4中可观察到中国城镇与乡村居民收入都以一定的增长速度在增加，但城镇居民收入与农村收入之间成剪刀差形态，收入差距缺口逐年增加。收入差距的加大将导致城市化就业压力，使城市化进程速度放缓。从我国城市化进程的“S”形规律中（见图2）可观察到最近几年我国城市化进程的速度确实有所放缓，并且速率递减。
其次，缩小城市“传统部门”与“现代部门”之间的行业收入差距。这有助于提高我国城市化进程的质量，保障农民工权益，也有助于我国产业升级，改变劳动力密集商品生产的现状。例如：科技下乡，提升农村劳动效率，增加单位时间产出；提高粮食与农作物价格，增加农民经营收入；按照影子价格原则对农村劳动进行补贴；减免农业相关税收；建立农村劳动力就业培训体系，建立农村职业学校，宣传与教授相关的种植与养殖技术，并推广适合农村运作的商业经营模式。
再次，货币政策与金融体制改革。在二元体系下，我国银行体系的资金在城市中表现为流动性过剩，但在农村与偏远地区又表现为流动性不足。我国城乡发展不平衡，城乡金融资源配置也极不平衡。图5是金融机构信贷资金运用总额中农业贷款的比重，从图5中可知金融机构对农业贷款比重较低，而且比例总体上处于下降态势。这种情形下，应加快农村金融机构改革，培养服务于农村社区的金融机构，从制度和机制上保证农村资金能留得住、城市剩余的资金能下得来，形成资金在农村地区的良性循环，解决农村资金短缺问题，从而增加农业贷款和培育农业投资与产业。实施过程中的难点是如何让以利润为导向的金融行业愿意扎根于农村，如何引导金融行业资金流入农村地区。2007年初，银监会放宽和调整了农村地区的金融准入政策，但单纯政策上的支持，并不能转换为金融行业的利润。为此，要建立市场与政府扶持相结合的区域金融资源配置体系，通过财政贴息、担保等方式，配以市场准入政策等，引导城市过剩的资金流向农村。
最后，产业结构调整与升级层面。从世界经验而言，城市化进程的主要驱动力来自于第二和第三产业的发展。由于第二和第三产业主要集聚于城市，所以，城市经济的发展会创造更多的岗位来满足农村劳动力的迁入。结合本文模型可知，在第二和第三产业当中，第三产业在推动高质量的城市化进程中扮演着更重要的角色，只有加快产业结构的调整，进行产业升级，使社会更多的资源配置到现代工业部门（包括第三产业在内），真正意义上提升城市的容量，才能在深层次上解决我国当前城市化的瓶颈，提升我国城市化的质量。
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城中村改造市场分析篇6
关键词：城中村；相关方；利益均衡
随着我国城市化进程的加快，城市规模急剧扩张，越来越多的郊区被纳入城市，成为真正的“城中村”。可以说，“城中村”既是一种居住形态，更是一种社会形态。这些居民区是城市版图剧增的产物，在各个方面都难以与城市相媲，它的发展远远不及城市，也很难跟得上时代的步伐。因而，城中村在向城市进阶及与现代化城市糅合的过程中，存在诸多问题和矛盾。利益相关者方法主要用于分析解决冲突管理方面的问题。城中村改造涉及到政府、企业、社区等多方利益体，其中最为直接的利益体是集体和村民，这就注定了博弈关系和博弈行为的存在。基于利益相关者理论，分析矛盾、问题，探讨解决之道，以期实现“利益重构，创造多赢的城中村改造局面”。
一、明晰改造目标
均衡相关方利益的前提是要明晰改造的目标。唯此，才能真正协调好相关方的近期利益和长远利益。一是最终目标。“城中村”发展的根本方向实现各个方面的城市化，包括农村向城市转化、村民向市民转化、村落管理体制转变，它是一个综合的社会转变过程，需要相应的综合性、全方位的物质建设、制度建设、文化建设及社会精神文明建设。二是环境目标。根据“城中村”所在的空间区位，依据城市整体发展规划要求，结合自身区域空间资源的构成特点，设定不同的发展目标和发展定位，建立与环境保护要求相一致的价值体系，强调功能对接、强调协调与互动发展、强调最有效率的发展选择。三是社会目标。转变“城中村”的法制和管理体系，弥补在“城中村”地区的社会管理缺失，打破城乡二元管理体制的壁垒，使“城中村”经济文化活动及全面的社会管理整体的城市管理体系中，形成新的管理模和结构，加速其融入城市社会，构筑和谐的社会秩序。
二、创新制度设计
实现城乡一体化发展新格局破除城乡二元结构、形成城乡经济社会发展一体化新格局。一方面逐步将二元土地制度转变为一元体制。政府可以在不改变原有土地使用权归属的前提下，将土地合法引入市场流通，显化土地的价值，在不侵害农民利益的前提下，达到将现有的“城中村”土地进行合理利用的目的。国家出于公共利益，按照规划征收农民的承包地，但要在定义“公共利益”和“公平价格”两个前提下进行。概括起来就是要在集体土地转变为国有土地的基础上实行“放开产权，管住规划”。还要加快实现城乡户籍一体化的改革速度，完善社保机制，保障失地农民的利益，确保农民正常、快速、放心地融入城市社会体系。
三、科学制定政策
政策是政府管理社会中经常使用的有效工具之一，制定科学有效的政策，能够保障政府在其公共行政管理过程中减少工作失误。城中村改造的过程中，无论制定何项政策，都牵涉到政府、开发商、村民三者之间的利益建构，而政府、开发商、村民三者之间的利益博弈也自始至终存在于城中村改造的全过程。政府理应坚持公平、公正、公开原则，关注多数群体利益需求，在不同利益群体中寻求彼此都满意的平衡点。合理制定最高补偿额和最低补偿额，疏通好城中村改造各部门之间的关系，协调好经济效益和社会效益之间的关系，厘清城中村短期改造和长远发展之间的关系，最终实现三方共赢。
四、改善管理方式
加强政府在“城中村”改造过程中的法制化、民主化和公开化管理，做好改造的宣传工作，设立村民意见和建议采集部门，积极分析和解决村民关心的问题和对改造的看法。从而使村民能够真正了解对自己居住环境的改造情况，并参与到制定改造政策和改造办法中，体现其自身的主体地位，避免政府单方面强制执行的行为。政府积极加强自身的诚信和廉政建设，建立村民监督、举报机制，避免政府利益寻租行为。缓解村民对政府的不满和对改造的迷茫心理。政府要充分发挥主导作用，大力给予财政支持。城中村改造是为了城中村村民的利益，但一定要在村民自愿的前提下进行，一定要强调市场化运作。在市场经济条件下靠行政强制肯定是不行的，政府在制定有关政策的时候，切实考虑到如何统筹好国家、集体、村民、开发商各方面的利益。
五、实施动态监管
政府在对开发商提供充足的优惠政策的同时，应该“依法实施和监督城中村改造”，特别是对参与改造的开发商进行严加监管。对开发项目的管理，应当严格依照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城市规划法》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国消防法》等相关法律进行，按照正规程序赢得建设、规划、消防、土地、房产等部门许可。市政府各相关部门要按照各自的职权范围，加大对违法项目地查处力度。对于违法占用集体土地进行房产开发的、违法销售房屋的行为，依法进行处理；对于违反城市总体规划、不符合城市土地利用规划，不符合消防和质量规范的建筑予以禁止和拆除；对于施工、设计、监理等单位违反规定承接、垫资违法工程的项目，按照有关法律法规进行处理。对于开发商改造过程中涉及村民利益的一切行动进行监管，避免损害村民利益的事件发生。
六、增进理解互信
开发商和政府要相互理解，充分考虑到村民的利益。开发商是社会经济人，他们遵循经济规律，以追求利润为根本目的，政府要理解开发商，要给他们一定的利润空间。开发商也要理解政府，要多关注一些政策、多关注一些法律，充分体会到城中村村民的困难。如果开发商参与城中村改造的每一个环节都是依照法律法规和当地规范性的文件来执行的，那么，开发商的法律风险或政策风险应该在可预见范围内，开发商与村民之间产生矛盾和问题的几率也会大大降低，这样就可以有效地缓解因城中村改造所带来社会矛盾及相应的经济损失。毕竟，政府是鼓励开发商参与城中村改造的，只要开发商愿意来，政府就会给予一切优惠政策。只有开发商和政府之间相互理解、相互支持，站在社会和人民的角度看问题，城中村改造才能达到共赢，城市才会更健康的发展。
七、保障村民利益
政府应该特殊保护村民利益，做到真正的为村民利益着想，切实维护村民利益，解决村民的后顾之忧。完善“城中村”改造中的土地征用制度，将土地征用纳入规范化的运作程序，在给村级集体产业和村民宅基地划出预留地后允许不改变土地使用权归属，将其余土地先征为国有。做好合理补偿和安置工作，提高补偿标准，政府应该将改造后的经济收益在满足自身经济收益的同时将大部分用于以满足村民生活需要。如果需要村民异地拆迁安置的，政府应做好村民的临时搬迁居住工作，并给予相应生活补助。以遵循法律规定和维护村民利益为前提，建立相应的宅基地面积核算办法，合理处理好改造后旧居与新宅的面积兑换问题。规范改造后的房屋出租管理，并制定相应的法律、法规，防止混乱出租屋经济再度出现。进行村集体资产的改制，实行股份制。在二元行政管理制度改变之后，原村集体资产仍属于原村集体经济组织所有，通过清产核资、设定股权、折股量化、分配到人，把原来的村集体资产转换成股份公司，村民享受股份分红，这样村民仍然享有集体经济带来的收益。政府在鼓励、支持村级集体股份企业的同时，拿出部分改造后土地的收益，建立健全城中村村民的就业免费培训机制，做好村民的再就业培训，提高他们的素质和技能。这样可以使村民在享有集体股份公司收益的同时，以打工或管理等各种形式参与集体企业的经营，并获得经济收入，从而合理地改变“城中村”村民在改造后的经济收入方式，帮助村民逐渐转变经济观念。建立健全改造后村民的社会保障制度。户籍管理制度改革之后，将农民纳入城市医疗，失业，养老等保障体系中。与此同时，还要考虑到改造后村民经济收入降低和生活转变带来的困难，从村级集体经济的资金积累中和政府改造的土地收益中抽出一部分资金对村民实行保障补贴，用于解决村民因改造带来的后顾之忧。
另外，政府对城中村改造后精神文明建设应该加以引导。一是成立以居委会为核心的社区，充分发挥居委会的管理功能和服务功能。二是针对城市新型市民的需求，积极开展喜闻乐见、生动活泼的群体性文体活动，愉悦市民生活。三是将先进理念和优秀文化传递给城中村新型市民，提高市民素质，改善市民生活水平金额生成环境，使其更快地融入到城市生活中，从而促进地方经济协调快速发展。
参考文献：
[1]张宇、欧名豪、蔡玉军：《整村统筹――解决城中村土地利用和发展问题的一个探索》，《城市规划》，2015年第2期.
城中村改造市场分析篇7
【关键词】医疗卫生制度改革新农合公共卫生支出
一、新型农村合作医疗制度的建立与发展
新型农村合作医疗制度是由政府组织与支持，建立在农村居民自主、自愿参加的基础上，由农村居民个人、社会团体、政府多方筹资，以大病统筹为主的农民医疗互助共济制度。2002年10月29日，党中央颁布《关于进一步加强农村卫生工作的决定》，提出“要逐步建立以大病统筹为主的新型农村合作医疗制度”，拉来了探索新型农村合作医疗制度的序幕。2003年，新型农村合作医疗在全国范围内展开，直到2008年基本上实现了新农合制度的全面覆盖。
二、新型农村合作医疗制度的问题
（一）城乡公共卫生支出非均等化
与改革开放以前国家公共卫生支出更多地向农村倾斜不同，在改革开放以后，国家的工作重心由农村转移到城市，公共卫生支出也更多地投入到了城市。随着经济体制改革的影响，城市与农村发展差距明显，城乡二元结构逐渐形成并愈加突出，由城乡二元结构造成的城乡二元卫生结构凸显，城乡公共卫生支出非均等化的弊端逐渐显现出来。
除此之外，国家公共卫生支出费用的倾斜又造成城市与乡村卫生费用的差距呈现明显的扩大趋势，无论是卫生总费用还是人均卫生费用，城市都远远地高于农村。由于城乡收入差距的扩大与城乡二元结构带来的城乡二元卫生结构，导致了城乡居民医疗保健支出之间的显著差距。此结果不仅造成对新型农村合作医疗制度效果的影响，也体现出公共卫生支出非均等化的现实。公共卫生作为一种公共物品，具有非排他性非竞争性的特点，由政府安排公共卫生支出分配公共产品是绝大多数国家的做法。然而由于公共卫生支出的非均等化以及城乡二元卫生结构的影响，城市居民与农村居民并不能享受到公平、平等的公共卫生服务，显然有悖于社会主义的本质与宗旨，这正是相对于旧医疗卫生制度下目前公共卫生支出的问题之所在。
（二）医疗卫生机构的过度市场化
在中国公共卫生支出由农村向城市倾斜的同时，政府对公共卫生支出的比重却在逐年减少，并且加快了医疗机构市场化的进程。公共卫生支出比重的下降相对增加了居民看病的个人支出，加重了居民的经济负担，市场化的结果一方面政府的医疗卫生扶持减少，一方面市场竞争所带来的药品、医疗费用的增加更加加重了居民的生活负担，“因病返贫”的现象层出不穷，生不起孩子、看不起病、死不起人已经成为当下中国之三大怪现状，一场大病所造成的影响是绝大多数家庭根本无法承受的。
二十多年来，虽然卫生总费用占GDp的比重逐年升高，但是政府预算卫生支出的比重却在逐年减少，由1980年的36.2%减少到2003年的17.2%，相比之下，个人卫生费用支出却在逐年升高，由1980年的21.2%增加到2003年的55.5%。由此可见，公共卫生支出的减少带来的影响就是个人卫生支出的增加，而医疗机构的过度市场化更是加剧了个人卫生支出的增长速度。由于政府投入水平过低，医疗机构的市场化运行主要依靠向患者收费，居民交纳医疗费用，不仅要负担医药成本，更要负担医务人员的工资、补贴。并且随着医疗机构市场化的竞争，各医疗机构争相购买先进医疗设备，提高医院硬件设施，这其中相当大的一部分也是由患者进行承担的。
三、医疗卫生制度改革问题根源分析
（一）公共卫生支出的变化
首先、随着经济体制改革与社会主义市场经济的发展，政府公共卫生支出的规模不断扩大，但是由前文分析，公共卫生支出相对于GDp的比重却在不断降低，这与我国的经济发展水平不相适应。其次，在1994年分税制改革之后，中央政府相对与地方政府实力明显增强，但是在公共卫生的支出上，中央政府所做的还明显不够，中央对地方的转移支付欠缺力度，地方政府承担过重的责任，分权化导致地方政府只能把有限的资金用于扶持大中型医疗机构，而无暇顾及基础卫生防疫机构，导致医疗卫生服务水平差距不断扩大。最后，公共卫生支出偏重城市、轻视农村，造成农村卫生体系非常脆弱，城乡间公共卫生体系的差距进一步拉大。
（二）经济体制的差异
市场化可以说是新旧医疗卫生制度最为鲜明的不同点。社会主义市场经济体制下，在长期的改革过程中，政府借助市场的作用解决卫生筹资和医疗成本控制问题，这是医疗卫生市场化的显著作用。但是，作为一种典型的公共产品，公共卫生被完全推入市场所带来的弊端同样也十分明显。过度的市场化不仅加剧了竞争，促使医疗机构争相更新医疗装备等硬件设施，加重居民的看病负担，并且由于医疗机构逐利性的激励，旧医疗卫生制度“预防为主”的方针一去不复返，“无病小治、小病大治、大病难治”成为逐利性最深刻的展现，公共卫生和疾病防疫体系薄弱甚至偏废，而代替以“治疗为主、预防为辅”的新的特征，这不仅导致了居民卫生支出负担的进一步加重，而且在例如“非典”等突发性疾病传播的时候，卫生防疫体系几乎无所作为，从而难以控制重大疾病的突发流行与传播，严重危害到人民群众的健康和生活。
参考文献：
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城中村改造市场分析篇8
关键词：郑州市；城中村；改造；对策
一、郑州市城中村改造的基本情况
郑州城市建成区内原有124个行政村，下辖228个自然村，占地面积约为70k㎡，城中村人口约30万。2003年，郑州市政府出台了《郑州市城中村改造规定（试行）》、2004年了《郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施办法（试行）》等一系列相关政策，着手对全市城中村进行改造。并且在《郑州市国民经济和社会发展十一五规划纲要》中明确提出，加快城中村改造步伐。2005年郑州城中村改造全面铺开。2007年市政府又下发《进一步规范城中村改造的若干规定》（郑政文（2007）103号），对城中村改造进一步进行规范和细化。
二、祥营村改造过程中存在的问题
（一）思想认识问题
城中村改造首先要碰到的是大规模拆迁安置。这是这项工作最为棘手的头等难事。一般的老百姓都有一定的“土地情节”，在与祥营村的一些村民进行交谈中，他们中的大多数人都表示对自己所生活过的地方怀有深厚的感情，土生土长的村民习惯了有自己的宅基地，有自己的小院，虽然人均耕地较少，甚至不足一分，但是在小院里种些蔬菜之类的还是可以自给自足的他们都已经习惯了在这里的生活方式，不太愿意搬迁。
（二）资金筹措问题
城中村改造中最大的难题是改造资金的筹集，它涉及征迁补偿和安置房建设。如下表所示，单单对祥营的征地补偿费用就是一笔不小的开支。再加上按照相关规定的拆迁安置补偿费用，在资金的筹集方面确实是一个棘手的问题。
（三）居民安置问题
居民的安置问题是当地村民最敏感的话题之一。目前，大多数农转非居民都是依靠自己拥有所有权的住房和厂房的出租来维持生计，而城中村的改造不能回避的问题就是房屋拆迁，拆迁之后是否会影响到村民的生活，这是城中村改造的瓶颈问题，也是村民的实际利益是否会受损的问题。
三、相应对策
（一）提高思想认识
城中村改造是一项“必须做”的工作，而且迟做不如早做。因为城中村违章搭建多、安全隐患多、社会治安差、环境卫生差，给人的总体印象是“脏、乱、差”，直接影响城市品位和形象。城中村改造工作量大，面广周期长，必须由各有关部门密切配合、共同推进。因此，政府要做好引导工作，引导干部群众要摒弃封闭、排斥和落后的小农意识，树立城市意识，要把自己当做城市的主人，融入到现代城市文明当中。
（二）创新融资渠道
资金是城中村改造的主要难题之一，必须把融资渠道摆在“重中之重”的位置上。一是需要设立城中村改造项目专项资金。该专项资金的主要用途为支付改造规划编制和与此有关的调查研究费用、平衡本地区全面改造项目资金、建立本地区城中村改造动态监控信息系统、支付相关的宣传费用。二是要搭建融资平台，可以探索成立城中村改造融资平台，有条件的可以由拆迁平整出来的土地先用以抵押，以保证资金及时到位。三是要加强与金融机构的沟通，积极争取对城中村全面改造项目提供宽松、便利和优惠的融资支持和金融服务。
（三）因地制宜安置
安置相关群众的切身利益，不仅是一个生活居住问题，也是一个生活出路问题。因此，要坚持区分对待、因地制宜的原则，认真分析不同城中村的特点和问题，针对不同地区、不同类型城中村的具体情况，制定切合实际的安置措施，保证群众安居乐业。由于一些村民没有交物业费的意识，所以跟市民的生活习惯可能会有某种程度的差异，即使住进了小区，但依旧保持了以往在村落当中的生活习惯，所以可以考虑将安置房和商品房的区分进行划分，这样，也比较符合一些村民的心愿。
四、小结
祥营村是科学大道向西打通的需要，是高新区拉高城市坐标的需要，也是改善老百姓生活水平的需要，并且对当地群众创业、生活质量的改善都会有很大的提高。此外，祥营村内部“脏乱差”的环境不仅影响了高校城的形象，并且给学生的生活带来了不便，因此，祥营村的改造对于高新区的发展具有非凡意义。
参考文献：
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[5]曹东，蔡荣军.广州城中村改造的困境和对策[J].商场现代化，2009，
城中村改造市场分析篇9
关键词：城中村改造；土地管理；问题分析；
abstract:"villageinsidecity"refersmainlytotherapiddevelopmentoftheeconomy,inthecourseofurbanizationconstantly,locatedinthecitywereclassedasruraledgecity,intheareahasbecomeapartofthecity,butintheearthylandownershipbelongsto,administrativemanagementsystemarestillonthemodelofthevillage,alsocalledthe"cityofavillage".alongwiththedevelopmentofeconomicconstruction,villagesfacesmanyproblems,therefore,thispaperaccordingtotheyearsofworkexperiencediscussesourcountryvillagesreformofurbanlandmanagementissues.
Keywords:villagesmodification;Landmanagement;problemsanalysis;
中图分类号：F301.2文献标识码：a文章编号：
一、“城中村”的成因分析
1、城乡二元土地制度是造成城中村土地问题的根本
众所周知,改革开放前后相当长时间,我国实行的基本上是城乡分割的管理模式,且这种模式的基本格局一直沿袭到今天。与城中村问题直接相关的便是土地管理制度。土地是村落社区赖以活命的关键资源,更是非农化村庄赖以形成的基础。纵观村庄的非农化,在一定意义上甚至可说,村庄的非农化其实就是村庄土地的非农转化过程,正是土地非农转化过程中的复杂性与多样性,一个个似城似村、非城非村的城中村应“运”而生。一般而言,城中村地理位置优越,土地实际与潜在的含金量甚高,作为饱经都市大市场洗礼的“理性农民”对此有着特有的敏感,凭着这种敏感,村集体土地不断在政策许可与政策空白之间发生着形形的裂变。可见,城中村问题关键在土地。笔者认为,解决城中村的土地制度及政策问题尤为值得关注。城乡二元的土地制度是我国长期以来的制度安排,城中村土地问题无疑是这种制度安排的产物,但其一旦形成,则需要相当长时间与相当大代价的付出才能改变。湖北黄州市政府明确说,城中村的改造“没有时间表”。那么,具有前瞻性的、适应城市化要求的土地政策与制度安排就显得非常重要。其开始实施的难度也许很大,成本很高,但长远的收效则可能是最经济的,与城中村相关的诸多问题就是活生的例证。一些西方国家,在工业化初期,以巨大代价一次性征地以纳入城市统一规划,且实行了城市化管理。
2、村落共同体的利益性内聚是形成城中村土地问题的关键
城中村所在社区一般都是城市化与市场化的先发地,村庄在这种先行的与快速的非农化中,由于土地的出让或开发积聚了厚实的集体财富,而集体财富的使用、分配与增值又是以村籍和土地为依据,这种分配原则不断强化着村民对村落共同体。
3、征地过程中政策规范与实际情况的不衔接。
征地审批过程中，一些必备的要件是必不可少的，如：集体建设用地使用证，农村宅基地使用证等。这些手续，一些村镇还还没有开展办理，有些多年形成的集体建设用地，没有审批及登记手续，集体宅基地登记工作才刚刚开展，多数地区还未开始。而上报审批过程中还必须提供，矛盾很显现，操作起来十分棘手。事实上，我们不得不承认，在《土地法》实施之前及开始实施的一段时间内，我们的土地管理及地籍管理还存在许多不完善及不到位的地方，用现在已经逐步走入正轨的土地管理现状去要求那些《土地法》还没有出台或者刚刚出台不久时的土地管理状况，明显是达不到条件的。这就需要，在城中村改造政策出台之前，要深入实际调查研究，在充分考虑改造过程中农民、集体切身利益及城市发展需要的同时，也要充分考虑地区的实际情况及与政策相关的实际情况，制定详细的审批细则，做到依据合法，且操作起来切实可行。如，哪些用地是不可以审批的，哪些用地是需要相关部门补充相关材料的，那些是需要完善的包括程序、要件等，这样就使得用地报批更加规范化、合法化。
4、征地补偿及安置。
城中村改造是将集体土地征为国有，在征地过程中，补偿及安置工作政策性强，且操作起来繁杂敏感，一旦有纰漏就会影响到整体工作的进展。目前，城中村改造国家还没有明确的政策法规，大家都是根据各自地区的实际情况结合土地、社保等政策摸索着进行。如征地过程中的土地补偿，现阶段，我市的征地补偿是按照省政府的征地区片综合地价进行补偿的，而在听证过程中，多数农民会对补偿标准提出异议，认为相对较低；因为在此补偿中，去除村集体提留部分，做为农民社会保障安置费用，而社保安置是由村民个人、村集体、政府三方出资，一部分农民年龄较小，社保年限较长，需缴纳的费用相对就会较高，这样其所得征地补偿就所剩无几，从长远来看，农民觉得没了地就没了生活保障。因此，社保安置很难落实，而征地过程中，没有落实社保安置，就不能获得征地批准。这是一个链条式的，相互制约着。所以，制定可行的城中村改造征地补偿和安置机制，势在必行。
二、“城中村”土地管理的策略分析
1、调整土地利用结构,提高土地利用率。
调整土地利用结构是城中村改造规划的关键。城市作为一个三维空间,土地利用既要做到平面合理布局,也要考虑各类建筑的用地要求。充分发挥单位面积效能,合理确定不同地段的建筑高度及容积率,防止浪费土地,做到科学、高效的利用土地。根据土地利用的圈层结构,把村划分为若干个圈层,规划城中村土地布局。为防止出现“产业空心化”,对整理出来的土地不能单纯地进行商品住宅建设,可以拿出30份40%的土地搞商业开发,发展总部经济、楼宇经济。对地处商业区的改造地段,建设规格较高、规模较大的高档楼宇,形成一批地标式建筑,提升城市品位。通过土地置换,既可以在宏观上提高土地的利用效率,也可以在微观上实现土地的集约利用。
2、“城中村”改造与土地管理中的几个有效措施
1）城中村现象出现的直接原因是城市化进程的快速推进,根本原因与中国特色的国情密切相关,即城乡二元化管理体制,特别是城乡二元化的土地管理制度。
2）城中村改造是指在政府的主导和监督下,依据城市规划和土地利用规划,通过规范化的市场运作,优化城中村空间景观格局,实现“农民转居民、村庄变社区、集体土地转国有土地、集体经济转混合经济”的转变。通过城中村改造可以促进城市土地的高效利用、实现土地的保值和增值、有效调控土地市场供应、最终促进城市土地市场的健康规范发展。
3）目前城中村改造实施中主要存在着土地产权结构、土地流转途径以及土地利用规划等方面的问题。通过明晰所有权主体,产权实化并施行量化分配、股权入股;针对不同类型的城中村进行土地流转模式的创新;科学制定规划,调整土地利用结构,提高土地利用率等制度创新加以解决。
3、鼓励各方筹措资金,启动整体购置方式
在土地经营上,要引入市场机制,即必须首先创造一种优势和条件,使各种资源要素能够在城中村集聚,通过集聚形成资本、技术、人才和经济发展的“高地”。使城中村集体、跨国公司、民营企业等多方面资金集聚,通过增发国债等来购置城中村土地,建立土地整理专项基金,进行合理整体分区开发,规范房地产商的开发管理,使土地得到合理良性的最大利用,形成城中村经济“高地”。同时,中央政府也可采取督促地方政府使用自有资金和配套资金先行实施项目计划,随后根据城中村土地流转项目建设进度,核实计划执行情况,国家农发办再下拨中央财政资金。这样,多头并进,一方面增强了购买力,可以此资金提高征地补偿标准,改变补偿方式,规范分配行为,健全保障制度,稳定民心:另一方面,启动整体购置方式,可打破以土地产权和村籍为基础的封闭性利益共同体的格局,切实保护好城中村失地农民的利益,促进城中村经济发展,加快城中村进一步城市化的步伐。
城中村改造工作给土地管理带来新的考验和新的课题，我觉得对土地管理来说这是一个不容忽视且必须认真对待的问题。改造中，大量的土地所有权性质的改变，土地使用用途的改变，一些违法用地的多发等都是土地管理最管敏感且必须管理的范畴，上述想到的一些问题只是在工作中的一点点，还有大量需要认真研究探讨，有待随着国家政策法规的不断完善，在今后工作中逐步成熟，把此项工作做的更好。
参考文献：
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城中村改造市场分析篇10
关键词：城中村；土地权利；城乡二元化
近些年来，随着我国城市化进程的加快，城市扩张所引起的诸多问题也逐一显现，成为人们关注的焦点。在这些问题之中，“城中村”问题尤为突出，其中包含的社会治安混乱、环境卫生差、土地权利混乱和违法违规建设等，已经成为各大中城市都必须面对和迫切需要解决的问题。为了搞好城中村的改造，推进城市化进程，构建和谐社会，本文以城中村改造中的土地权利问题为切入点，对相关的问题进行分析。
一、我国“城中村”的现状
1.何谓“城中村”
改革开放至今已经有30余年，这期间我国社会经济迅猛发展，城市化进程逐渐加快，原有的市区已经不足以容纳扩张的城市人口和工商业，因此就需要通过征收城市边缘地区的土地以获取发展的空间。为了降低征收土地的成本，很多城市选择征收农村边缘的土地转化为城市土地。这种城市的扩张必将造成部分村落被包围在建成区内，失去土地的农民，有相当一部分居住在还原房或原来的宅基地自建房。“城中村”就是指在城市扩张的过程中，农民由于土地被征用而转化为居民之后，仍居住在原来的村落改造而成的居民区。从广义上来看，应该包括位于郊区基本保留乡村特点的潜在型城中村，和位于城市边缘已经和市区连成一片的发展型城中村，以及位于城市用地的包围之中，已经几乎没有农业用地的成熟型城中村。而从狭义上来看，一般仅指成熟型的城中村。这类城中村从区划上来看，已经属于城市，居住在其中的农民也变成居民，但是在土地权属、户籍管理和行政管理体制上却仍然持续着旧有的农村模式，因而势必带来一系列的社会问题，成为各种矛盾的集散地。
2.城中村的现状
由于城中村处于城市和农村的夹缝之中，这一独特的状态，势必带来一系列的问题。首先，城中村的居民既有之前就一直居住在此地的村民，也有因城市扩张而迁移至此的居民，还有相当一部分流动人口，人员构成复杂，容易滋生犯罪现象，治安形势不容乐观；其次，相对于城市来说，城中村规划跟不上需要，基础设施不完善，各种水管电线乱拉乱埋，排污能力较低，违法违章的建筑比较多见，居民楼由于密度大而造成采光条件和通风条件都较差，街巷窄小拥挤，人居环境不理想；最后，土地问题严重，农民的宅基地和工商业用地相互掺杂交织，土地的所有权、使用权和收益权不明晰，土地使用权流转不合法，土地利用不规范，非法出租、转让甚至倒卖土地的现象层出不穷，土地征用困难，严重阻碍着城市的进一步发展，成为一个顽症。
二、“城中村”土地问题形成的原因
“城中村”是我国城市发展过程中的一种特有的现象，其实际上是城乡二元结构下的产物。具体来说城中村的土地问题形成的原因有以下几个方面：
1.城乡二元管理体制
建国初期，我国为了加快工业化建设并维持资本密集型大城市的发展，国家运用了一系列行政手段将农业剩余转化为工业积累，并限制农村人口向大城市迁徙。其中包括城乡有别的户籍制度、劳动用工制度和社会福利制度等等。改革开放以后，这些制度中的相当一部分被延续下来，形成了城乡有别的二元管理体制。根据户籍的不同，农业人口和非农业人口分属不同的组织机构管理。故而城中村这种保留了农村行政建制的居民区，由村委会进行管理，却需要适应城市的管理体制。以户籍制度为基础的城乡壁垒，还体现在社会保障的力度不同之上。针对城镇居民的社会保障体系较为完善，而农村居民的社会保障力度不足，土地对农民来说承担着社会保障的作用，这就使农民固守宅基地不愿放手，使村民利益和城市整体利益不相协调的突出点表现在土地权利问题之上。
2.城乡二元土地制度
我国土地实行公有制，但是城市土地和农村土地有所不同。从所有权上来看，据《宪法》、《物权法》和《土地管理法》规定，城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地属于农民集体所有。在城乡界限明确的情况下，这种所有制上的二元化并未体现出明显的不足。但是随着农村土地被大量征用，城中村的土地所有权国有和集体所有交织，两种所有制结构并存必然会发生矛盾，产生一系列的问题。村集体经济的突出特征之一就是产权关系模糊，所有权和使用权权属界定不清。村集体持有的责任田、自留地、宅基地以及各种公共用地等，基本没有完备的产权手续，农民集体也只是一个群体概念，难以成为实际的独立的市场主体，从而造成集体土地所有权虚位，这都阻碍着城中村土地问题的解决。土地资源的非商业性和国家的土地所有权借助“公共利益的需要”而不断扩大，这一方面使农民可以低价甚至无偿的获取农村集体土地的使用权，从而紧抓不放谋取租金等现实利益，另一方面使地方政府意欲更多的征用土地之后转让土地使用权而获得商业上的利益。利益上的冲突，使得现实中的博弈层出不穷，在拆迁和征用的过程中出现恶性事件。
3.“城中村”土地征收补偿标准不明晰
虽然我国在《物权法》和《土地管理法》中对集体土地征收为国有的补偿标准都有所规定，但是这些规定，并不能充分适用于城中村这一特殊地带。因为城中村中的集体土地主要是农民的宅基地，征收时应该对其上的建筑物和附属设施进行补偿，但关于这部分的补偿标准在相关法律中并没有明确的规定。这就容易造成农民的权利不能得到充分的保障，不利于城中村土地的流转。
三、现阶段“城中村”改造中土地权利问题的解决途径
在现阶段的实践中，针对城中村改造过程中的土地权利这一突出问题，通常采取两种措施：一是“土地置换，异地安置”的方式。就是政府在郊区征用和要改造的城中村相同面积或者更大面积的土地，建设新村供城中村的居民居住，进行置换。这种方式在城中村改造的初期，政府可以运用行政手段来推行，但现在由于市区内房价攀升等原因，再推行起来困难较多，逐渐难以实现。另一种方式是征收集体所有土地，改变其土地所有权性质转为国有，城中村内的农民身份转变为居民，纳入城市化管理范围。这是现阶段看来比较可行的方式，因此在各个城市使用较多，但这一行为过程中征收的合法性及征收后的使用都存有争议有待解决。我国法律明文规定征收集体土地必须是“为了公共利益的需要”，且“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，在实践中征收是否出于这样的需要，以及征收后的用途，实际上都是很难进行控制的。
四、妥善解决“城中村”改造中土地权利问题的思路分析
1.完善土地征收制度
为了避免征地过程中的政府职能错位、补偿过低等弊端，应该进一步完善土地征收制度。首先，应该明确“公共利益”概念的内涵和外延，并通过立法加以细化。将用于经济建设和房地产开发彻底从土地征收的范围之内排除，以保障征收出于公共利益的目的。除此之外，还应制定合理的补偿标准，在对农民进行补偿时不仅要参考土地的原用途和征收前的年产值，还应该参考土地的未来用途和市场价格，以及地块地理位置不同而形成的级差地租，以确保农民的利益，将其损失降至最低，以促进土地正常流转。要建立健全集体土地使用权流转制度，重新建构农村集体的组织模式，可以将农民集体作为一个法人或非法人集体。只有集体所有权主体得到了明确，才有可能切实保障农民的利益。给集体土地办理土地使用权证，给农民的土地、住房等办理土地房屋所有权证，办理好土地确权。从法律上明晰产权关系，有利于土地的征收、流转和补偿。
2.打破二元体系，推进城乡一体化
要建立和完善有利于城乡一体化的管理体制，深化户籍制度改革，逐步取消城乡户籍差别，大幅提高农村居民的社会保障水平。将原有农村居民一次性改为城市居民，将其纳入城市居民的社会保障体系之中，参加相应的社会保险，使其真正的成为城市的一员。继续加大对农村基础设施和公共服务设施的投入，加快农村税费制度改革，统一城乡税制，积极发展农村金融市场。城乡二元结构的矛盾，不是短时期内就能解决的，要着眼于长期，从城乡规划、产业布局、公共服务、基础设施建设和劳动就业等各个方面实现城乡平等，消除城乡差别，最终实现城乡一体化，从深层次上解决城中村的问题。
参考文献：
[1]范少虹：城中村改造中土地法律问题分析[J].时代法学2010，8
[2]孙晓珍：“城中村”改造中土地权利问题的法律探析[J].安徽农业科学2012，40