城中村改造的原因篇1
关键词：城中村;城中村;政府
一、太原市城市化和城中村的发展阶段
1.太原市城市化发展历程
（1）城市发展恢复期：1950-1966年，太原新区、市郊工业区开始发展，市区规模不断向外扩大，城中村开始萌芽。
（2）城市发展停滞期：1966-1976年，十年“”，城市发展缓慢，城市化总体处于停滞不前甚至倒退的状态。
（3）城市发展重振期：1977-1992年，随着改革开放，太原市城中村土地逐渐被城市包围，呈现出蔓延的态势，城中村逐步形成。
（4）城市发展高速期：1992年至今，太原市市场经济进一步活跃，第三产业高速发展，城市建设用地快速扩张，城市化进程加快。
2.太原市城中村的发展阶段
（1）20世纪80年代以前，村庄发展较缓慢，独立于城市的发展进程。
大多数村庄还在城市的边缘，城市发展缓慢，向外扩展对用地的需求有限，城市的发展未对周围的农村构成较大的影响。
（2）20世纪80年代以后，城市化速度加快，城区内的城中村开始出现。
太原市城市不停地向外扩张，大多数村民失去了耕地，当地的村民保留一部分供居住的宅基地。原有村庄得不到改造，周围商业发展迅速，村民开始对外出售或出租住房。
（3）20世纪90年代以来，对城中村的开发达到新的高潮，问题却日益突出。
随着城市的发展，外来人口大量涌入，村民私自加盖、搭建违法建筑，城中村到处是一派热火朝天的建房景象，环境日趋恶化。城中村问题严重阻碍了城市化的发展。
二、太原市城中村存在的问题及原因分析
1.太原市城中村存在的问题
（1）居住环境恶劣，生活质量低下。
（2）居民构成复杂，文化素质不高。
（3）建筑布局混乱，土地利用效率低。
（4）传统文化丢失。
（5）公共服务及基础设施缺乏。
2.造成城中村问题的原因分析
（1）体制原因。城乡二元管理体制并存是城中村的主要成因。虽然村庄被划入城市规划区范围内，但在行政上仍隶属于农村建制，实行传统的管理体制与运行机制。这一体制给城市的统一规划、开发和建设带来了一定的难度。
（2）政策原因。政府没有将村庄人口、社区纳入城市管理，村庄仍然停留在农村状态。过去政策忽视了城中村问题，错失了改造城中村的最佳时机，导致问题曰益加剧。
（3）经济原因。城市近郊村村民由于缺乏技能和社会保障，只能依靠生活补助和对外出租房屋为生，在利益的驱动下不停地进行改扩建，导致居住环境曰趋拥挤、恶劣。同时，大量外来流动人口涌入市区，他们经济收入较低，自然会首先选择交通便捷、接近工作地且租金便宜的城中村住房作为暂住地。
（4）社会原因。城中村的村民文化素质普遍不高，难以找到合适的就业岗位。另外，聚居在城中村的人口成分复杂，一些不法分子混杂其间，加上缺乏管理、引导，城中村的社会治安问题突出。
三、太原市“城中村”改造模式和策略
太原市目前对城中村的改造有六种模式：拆村并点，集中建设;成片开发，分期实施;等待时机，整体重建;先易后难，滚动改建;择址重建，统筹改造;现状保留，环境提升。
太原市总体规划分区策略如下：中部转型跨越和品质提升示范区――太原中心城;西山生态修复和人文复兴示范区;东山创业宜居和城乡统筹示范区;南部新城建设和城乡统筹示范区;北部生态建设和城乡统筹示范区。
四、太原市“城中村”改造过程中政府应怎么做
太原市城中村改造工作已经取得了突破性的进展，但依然存在一些问题，需要政府找到合理的解决办法。
1.明确政府部门的角色，保持党内纯洁性
城中村的顺利改造离不开政府这一重要角色由“强势政府”向“服务型政府”的转变。政府部门在城中村改造中发挥着不可替代的主导作用，承担起组织、规划、引导、服务和监督的职能。政府管理部门不仅是城市建设的规划者和引导者，更是公共服务的提供者。
2.进一步完善相关法规政策
进一步完善相关的政策法规，调整已有政策中不合理的内容，并进一步制定更具操作性和适合太原市不同类型城中村的详细实施细则和措施，从根本上保证城中村改造的顺利进行。
3.不断提高政策的执行能力
政策执行力不强严重影响了太原市的城中村改造计划实施，因此，应当加强对行政审批及相关部门的监督管理，建立对行政人员和部门领导的问责制度。
4.多渠道筹集改造资金，协调多方利益分配
太原市政府秉着“谁投资、谁收益”的原则，在吸引开发商投资的同时，政府应该设立相应的鼓励、优惠政策，如减免税务、提供政策支持等。除此之外，政府应同银行协商，争取为开发商或者村集体提供专门用途的低息贷款。政府、开发商、村集体共同筹资的方式是一种适合城中村现状的筹资模式。
政府要协调好村民、政府、开发商及改造主体之间的利益分配。政府作为城中村改造的管理者，必须协调开发商与村集体利益的冲突，在确保村民合法利益的基础上，保证开发商有利可图，调动房地产商参与改造的积极性，推动城中村改造的顺利进行。
5.引导村民合理使用征收补偿款
太原市城中村村民拥有大量的房产，在改造过程中会出现“一夜暴富”的情况。由于村民受教育程度低，普遍缺乏理财知识，一旦投资不慎或任意挥霍，会带来极大的风险，因此，政府应当引导村民合理支配和使用补偿款。
6.控制宅基地的建设开发
（1）鼓励村居建设走统建的道路。
（2）限制宅基地的开发强度。
（3）注重保障公共设施的配套
（4）做好产业发展规划。
（5）注重地域文化的传承。
城中村的改造工作是一项长期复杂的工作，它涉及的不仅是环境的改变，更重要的是要提高村民生活质量，改变生活方式使之真正融入并适应城市化的生活。在太原市城中村改造过程中，要坚持政府主导，市场化运作;坚持以人为本，效益最大化;坚持因地制宜，统筹兼顾;坚持完善配置，厉行节约;坚持统一规划，分步实施，让城中村在未来的改造中进行得更加顺利。
参考文献：
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[5]李晓楠.太原市城中村改造问题研究[D].山西财经大学硕士论文.2013
城中村改造的原因篇2
【关键词】城中村改造；城镇化背景
中图分类号：F292文献标识码：a
一、前言
伴随着经济的经济的快速发展，人们的思想水平在不断的进步，城镇化建设也在不断的发展中，但是在改造城中村建设中仍然存在一些问题，解决问题是刻不容缓的，更能促使社会稳定和经济的不断的发展。
二、“城中村”概述
“城中村”，顾名思义就是“城市中的乡村”。“城中村”于上世纪九十年代开始在中国出现。有人曾这样描述“城中村”：“城中村”里的许多房屋建设挺豪华，但往往华堂与陋室并存，杂乱无章的建筑挤成一片，只见新屋不见新村，只见新房不见新街。楼与楼之间没有合理的布局，没有合理的间距。道路狭窄甚至脏水乱流。这里没有农村的清新，也没有城市的整洁。‘城中村’内部看不到多少城市功能的痕迹，缺少下水管道和排污管道，缺少公共垃圾堆放与处理，偶尔还可以看到鸡或猪在村里散步。农村的气息在这里窒息了，城市的气息在这里全然不见。“城中村”问题由来已经，可以说是中国特色的城市化发展过程中存在的一种较普遍的现象。
三、城中村改造的模式
1、根据城中村改造的规模分为以下几种类型：
（1）整体改造模式。指从城中村的整体布局到单位建筑的全部改造。这种模式改造工程量巨大，适用于处在城市重要地段的土地价值高，且对城市规划和布局有严重影响的“城中村”。
（2）局部改造模式。指在整体布局不作重点调整的情况下，对局部区域进行重点改造或重新建设。这种模式一般适用于处在建成区但不与城市总体景观形成强烈反差，布局较规范的“城中村”。可适当改善市政基础设施条件，增加社区服务功能，作为外来人口和低收入阶层的廉租房。
（3）调整改造模式。指在保留大部分建筑的前提下，改造违章建筑，同时控制新上建筑。适用于地处偏远或具有历史文化价值的“城中村”。这种模式改造工程量小，资金需求少，在政府给予适当支持的情况下，可采取村集体自主方式进行改造。
2、根据城中村改造的主导部门分为以下几种类型：
（1）村集体自行改造型。以村集体经济为基础，在政府引导下，由村委会自行筹资开发，完成拆迁安置、回迁建设和商品房建设的全部工作。但是该模式因为在基础建设、公共设施和资金等方面需要政府部门的大力支持，存在很大的局限性，只适用于村集体及村民筹资能力较强，村规模较小的情况。
（2）开发商主导改造型。开发商主导型是指开发商通过成立项目公司的形式，按市场化的方式来进行征地、拆迁、补偿、安置、建设、销售等方面的运作，改造的资金由开发商自己承担的改造模式。但开发商主导型存在过分追求利益最大化而忽视城市规划和公共设施的配套等问题。
（3）政府主导改造型。指政府充当开发商的角色，直接投资改造城中村，解决村民的拆迁安置问题，进行开发建设的模式。主要有两种形式：一种是政府独立进行开发；另一种是政府联合村集体进行开发。政府主导型改造的模式下，政府的投入太大，给政府的财政预算带来很大的压力，同时也得不到村民的积极响应，使村民把改造当成政府的事而不愿意主动参与。
四、城中村改造过程中值得注意的问题
城中村的改造问题刻不容缓。这不是城市建设中的一个孤立问题,而是与推进城市化进程、实现城市现代化的战略目标紧密相关的具有重大意义的工作,同时也是提高城市水平和品位的内在要求。改造城中村,有几点值得特别注意。首先,要大力宣传整治改造“城中村”的意义、原则和方法,使广大市民和城中村的村
民了解“城中村”问题的危害,增强城市意识,适应现代化的城市建设和生活,从而积极支持、配合政府城中村的改造行动。其次,在城中村的改造过程中要切实维护人民群众的利益,充分考虑他们的生活需求。城中村的改造,要实现户籍制度、土地管理、行政体制、经济组织、生活活动等方面的完全转变,真正实现城市化。使城中村的村民在就业、医疗、保险、教育、户口管理等和城市的其他居民完全一致,即由农村管理向城市管理转变,将村民委员会转变为城市居民委员会,村民转变为城市居民;原村民变成市民后,仍拥有原属于村集体所有财产的财产权,原集体经济由原村民依法处置,集体财产可转变为城市股份合作公司,股份量化到个人,实现经济体制的转变;农村集体土地转变为城市国有土地,村民宅基地房屋权属转变为城镇房地产权属。对村民的拆迁补偿,可根据国务院的《城市房屋拆迁管理条例》,实行市场化的拆迁补偿办法,补偿办法要有可操作性。第三,要注意科学规划,严格监督管理和依法办事。城中村具体情况千差万别,千万不能一轰而起,搞一刀切。必须根据经济发展战略和城市化进程的实际状况,结合城中
村的具体情况,对其改造进行全面合理的科学规划,坚持“一村一个方案,村村有规划”。但是村、镇的改造必须服从城市总体规划和可持续发展的要求,实施统一拆迁,连片改造,市政配套建设统一规划。同时在建设的过程中要规范建设行为,各级政府职能部门积极配合,相互协调,加强工程监管,防止新的城中村和违章建筑的出现。
五、进行“城中村”改造的现实意义
城镇化已经成为中国发展的一大趋势，也是助推中国经济腾飞的强大动力之一。作为城市发展重要组成部分的“城中村”，已经成为城市发展必须跨越的一道重要门槛。广泛调查，深入进行政策研究，积极稳妥地推进“城中村”改造，可以实现土地效益的最大化，有助于人民群众生活水平的提升，有利于推动社会和谐进步。
1、城镇化快速发展的必然要求。城镇化是经济社会发展的一种必然趋势，也是实现现代化的重要标志之一。实现完全城镇化以前的村庄，在历史上发挥了自己独特的作用，养育了广大人民群众，积淀了厚重的历史文化，这些文化资源是不可复制的宝贵资源。然而，随着城市的不断扩张，这些村庄已经成为被包围的洼地，村庄与城市之间存在着二元化的结构，一方面，城市虽因土地的限制却不能停止前进的脚步；另一方面，被城市所包围的村庄，因不能共享城市的发展成果，而成为城市的对立面，形成强烈的反差。在这种现实之下，积极稳妥地推进“城中村”改造，显得尤为迫切。“城中村”改造是一项复杂的系统工程，在改造过程中会遇到许多矛盾和问题，能否有效解决这些“城中村”在城镇化进程中的矛盾和问题，是城镇化进程是否顺利推进的关键。要通过各种有效手段，积极妥善解决“城中村”问题，推动“城中村”真正融入城市。
2、提升城市整体形象的现实选择。“城中村”的形成有其历史原因，历史上这些村庄是一个以血缘、亲缘、地缘等为基础的乡土社会生活共同体，居民对其具有较强的心理依赖与归属感，这使得这些地方人员相对稳定，关系相对和谐。但随着城镇化进程的加快，这些村庄被城市所包围，本地居民由于各种原因不断迁出，而缺乏认同感的外来人口因为相对低廉的生活成本而大量涌入这些村庄，这些村庄的居民结构发生着根本性的改变。这种现状又极大地刺激了这些村庄以“房”养家的热情，违法建设层出不穷，导致“城中村”建筑密集无序，大量建筑存在消防和安全隐患。这些村庄由于大量的外来人口聚居，使得管理十分困难，而居民成分复杂、数量庞大，极易导致治安问题发生。同时，由于历史原因，这些“城中村”既与城市存在千丝万缕的联系，又被严重割裂起来，比如：“城中村”基础设施建设薄弱，居民生活品质受到影响，而且缺乏科学规划杂乱无章的建筑环境，使得“城中村”成了现代都市的“瑕疵”；由于“城中村”的特殊环境，一些居民受教育程度相对较低，掌握一定技能的居民也较为有限，一些人员就业困难，导致出现新的不稳定因素；这些在一定程度上使得城市的整体形象和城市的品位受到影响，城市的竞争力受到削弱。
3、推动“城中村”发展的有效途径。由于历史的原因，“城中村”的发展往往都滞后于城市的发展，村民很少能够共享到改革发展的最新成果。在这种背景下，加大“城中村”的改造力度，可以充分发挥城市的辐射带动作用，以城市功能影响带动更多的地区加快发展。特别是在面临“城中村”基础设施老化、配套不足，人居环境质量逐步下降等一系列突出问题时，加大“城中村”改造力度，可以有效解决这些矛盾和问题。同时，随着“城中村”改造进程的加快，“城中村”经济、社会、文化等方面也将得到进一步的发展与提升。“城中村”改造完成后，原有的农村集体经济形式将被颠覆，“城中村”的经济进一步发展必然要打破原来的农村集体经济格局，而向股份制公司及其它经济形式转变，从而为“城中村”经济的发展注入新的活力。同时，“城中村”改造，可以彻底改善优化村民的居住、生活环境，实现村庄向社区的转变，村民向市民转变，使“城中村”的卫生、城建、教育、治安、基础设施等方面都有质的飞跃，而且可以实现土地的集约、节约利用，创造更多的就业机会和岗位，促进居民增加收入，增强原“城中村”的发展后劲和活力。
六、结束语
综上所述，就城镇化背景下城中村改造新探这方面而言，城镇化建设为人们的生活带来许多便捷，但是还是存在一些问题，所以，相信在以后的日子中，随着人们在思想上不断进步，会使社会经济的发展更上一层。
参考文献
[1]李伯侨涂琳芳黄彦淘城中村改造中集体土地所有权的立法思考法治论坛2011年
[2]杨安“城中村”的防治城乡建设1996年
城中村改造的原因篇3
关键词：城中村；城市化；改造策略；社会功能；城乡二元制结构
abstract:ViC(“villageincity”)isaparticularphenomenonintheprocessofurbanizationwithinourcountry.Forthisphenomenon,weneedtostartfromitshistoricalorigin,lookatthepositiveaswellasnegativeeffectithasduringtheurbanizationprocess,andexplorethespecialcityandsocialfunctionViChasassumed.onlythencanwefindthestrategiesofimprovement.onanalyzingtheViCphenomenon,thisessayaimstochangethetraditionalviews,makescientificplans,giveadviceandguidance,andexamineaswellasadjustthestrategiesregardingtotheadjustmentandreformationofViCinadaptingthesocialneedsofurbanspaceduringthetransitionalperiod.
Keywords:villageincity；urbanization；strategiesofimprovement；socialfunctions；urban-ruraldualsystem
中图分类号：tU-098.1
文献标识码：a
文章编号：1008-0422（2011）05-0062-02
1前言
随着我国城市化进程的加快和区域经济的激烈竞争，逐渐出现了一种很特殊的城市包围农村的现象，逐渐将一部分村落包围在建成区内。这些村落起初位于城市郊区，进而位于城乡结合部，随着城市范围的持续扩张，最终蜕变为城中村。而这种现象将成为各个城市不得不面对的必然事情。
2城中村的形成原因、演变过程
从城中村的历史变迁中不难发现，城中村形成的主要原因可以分成主观与客观两个部分，其中客观原因是我国城市化进程快速发展的结果。改革开放以来，城市化进程速度增加，城市的快速发展需要通过征收周边农村的耕地获得扩展的空间。耕地被征收了，当地的农民却仍然留在原居住地，并且保有一部分供他们建房居住的宅基地。村庄进入城市，形成了城中村。从主观上来说，是我国城乡二元管理体制及土地的二元所有制结构所造成的，这也是深层次的制度原因。
城中村的演变过程可以分成三个阶段：第一阶段为村落自然形成阶段，此阶段城市尚未扩展到农村，此时农村只是单纯的农民聚居点；第二阶段为城中村形成阶段，农村靠近城市一侧的土地大部或全部被城市征用，然后伴随城市规模的进一步扩大，农村周边土地完全被城市征用，只剩下被城市建成区完全包围的村落，这时，就完全形成了城中村；第三阶段为城中村消失阶段，随着城市文明的不断渗透，城市建设和管理水平的不断提高，通过大规模的旧城改造项目及相关配套设施项目，城中村将被完全拆迁，城中村的居民转为城市居民，从此城中村将完全消失。
3城中村的功能分析
随着城市化进程的快速推进，大量的外来人口涌入城市就业，但因为城市商品房居住成本较高，而廉租房数量少且难以获得购买资格，所以一般的外来人口只能选择城中村的住房。城中村更像是事实上的超级城市特区，白手起家的创业者，依靠城中村廉价的房租从而降低经营门槛。城中村成了低起点创业的孵化器；农民工和低收入者从事的多为社会低端服务业，不仅需要能满足低消费的生活空间，还必须靠近需要这种服务的外部环境。农民工转化为城市市民需要工作方式和生活方式的双重转化，而城中村就是他们完成不确定过渡期的场所；城中村起到了城市“廉租房”的作用，有助于外来人口融入城市社会，在一定程度上满足住房需求，实现住房公平，维护社会的稳定。
另外，城中村中数量很多的一类是以租给高校学生为主的。这些城中村在空间上与高校或相邻或接近，由于在高等教育规模化发展的过程中，高校教学管理与生活管理逐步分离，原来单位体制下由高校承担的各种生活服务功能，转向由高校后勤及社会周边地区承担。这也使得邻校村与高校之间的互相影响日益加深。从上述观点看，城中村以其廉价的房租和生活生产成本等优势，可以说具有控制城市的营商成本、降低产业和人才进入门槛的功用。
此外，城中村还丰富了城市多元化的生活方式，城市生活方式有以下8个特点：①复杂的社会分工、社会分层和职业结构；②人际关系由血缘关系和地缘关系向业缘关系转化，③社会流动性大，个人地位和角色变化快，社区构成要素的异质性强；④生活质量高，消费水平高，消费方式多样化；⑤闲暇时间多，个人社会化程度高；⑥生活节奏快，紧张压迫感强，文化生活丰富多彩；⑦现代民主意识、参政意识强；⑧信仰、道德标准等多样化。这些特征贯穿了现代城市生活方式的所有部分。而这种生活方式从社会的发展历程和现状来看，是存在诸多的弊端和问题的。而城中村那种城乡交融的“低消费、地缘联系紧密、慢节奏、高可入性”的生活方式使城市更加多元化的同时，实现了有益的补充。
4困扰城市城中村健康发展的难点
由于一些城中村长期处于缺乏监管，导致了大多数城中村建设缺乏统一的规划，原来作为村庄聚落时就缺少供水供电等市政设施，演变为城中村时市政管线仅作了粗糙的配套，导致城中村市政管线无法和市政管网连接成系统，严重影响了市民的生活质量，同时也有碍于城市的现代化形象。
此外，城中村土地处置政策存在较大掣肘。按照有关规定，有农用地的，在建设前应先行办理农用地转用、征收审批手续，而每年给城市的农用地转用指标较少。同时，集体土地转国有土地审批程序繁琐、周期长，也在一定程度上影响了城中村改造工作的推进。
再者，城中村“集体经济组织”建设滞后。可以说，村集体经济基本均是以土地与物业收益为主，不可否认具有一定“寄生性”；城中村大量的外来人口则多是自食其力，主要从事门槛、层次较低的非正规行业。从城中村经济的组织架构看，村民大多各自为战，多数城中村集体经济改制还未展开，难以形成合力和一体化行动。诸如此类问题如何解决，将直接影响改制工作及村民利益保障。
最重要的一点是，城中村村民社会保障存在体制缺陷。城中村改造后，“村改居”人员要求纳入城镇企业职工基本养老保险体系。但由于现行城镇企业职工基本养老保险是省级统筹，受现行养老保险政策限制，“村改居”时已达到和超过退休年龄的人员和缴费年限不足15年的人员难以参保和享受待遇。此类问题不解决，将影响到村民参与改造的积极性，给城中村改造工作带来阻力。
5城中村改造规划策略调整
进行城中村改造之前，有必要首先理清三点认识：①城中村改造是一个长期过程，不可能一蹴而就；②城中村并非一无是处，其有存在的合理性和社会积极意义；③不能简单地将中国的城中村视为外国高速城市化过程中形成的贫民窟，不能简单地采用西方国家曾经的“贫民窟清理”政策，要从各个层次上“消灭”城中村。应该认识到城中村的形成其实是在我国特殊的城乡二元体制下，原住民进行“理性选择”的必然结果，城中村有其存在和延续的历史缘由和未来价值。
城中村改造内容可以分成有形改造和无形改造。有形改造是指将城中村中原有建筑物全部拆除后，重新修建新的建筑物，集中安置原有村民，以保障村民的生产生活，使城中村旧貌换新颜。而无形改造是指农业户口转为居民户口，集体经济转为股份制经济，撤村建社区，集体土地转为国有土地。通过无形改造彻底消除城中村的二元管理体制，使村民纳入到城市就业和社会保障体系中，其生活方式、思想观念和意识形态得以转变，让广大村民从生活形态到思想意识真正融入到现代城市文明当中。
对城中村进行的改造不是简单的拆旧建新，而是有形与无形改造同步推进，实现彻底意义上的城中村改造，有形改造是基础，无形改造是目的。
城中村改造首先要进行合理的规划，这是城市建设的龙头，在城中村改造中应坚持规划引导的原则，做好城中村改造规划与城市总体规划、控制性详细规划等的衔接。立足于建构更为完整、全面意义上的综合发展政策，在给予城中村充分自主发展空间、满足其合理发展诉求的同时，要求其承担必要的城市社会发展义务。
其次，应该解构疏导，改变城中村形态。不仅改造其居住形态，更要改造其社会形态。城中村存在的根源是城市化没有瓦解原农村社区的地缘结构和社会结构。只要原地缘结构和社会结构没有瓦解，城中村就仍然可能是城中村。从目前城中村改造的做法看，大多特别重视城中村的居住形态改造，而忽视城中村社会形态的改造。在城中村改造过程中，应当尽量避免这种误区。
此外，还需要通过政策保障，架构系统化的城中村改造政策体系，解决因体制问题产生的城中村问题，需要政府政策的推动、扶持和保障。应本着“以人为本、多予少取”的原则，要求城市各部门尽快出台包括“城中村改造模式”“城中村土地处置”“村集体经济改制”“农转非”“规费减免”“教育、就业低保”等一系列配套政策法规，保证城中村改造有良好的政策环境。
城市化转型期需要城市有过渡性转型空间，城市空间形态也总是要反映其所处社会经济发展时期的特征，并适应其需要。因此，城中村改造规划的主要导向应为保质、有序更具活力的转型式复合空间形态。具体操作则应在符合城市总体规划前提下，以现行城中村空间区位特征为依据，以现行工程技术规范为准绳，以多部门协同合作为管理支撑要件，创造出既符合转型期特征，又丰富多样、易居易业的新型城市社区。
城中村改造模式的无外乎三种：以政府为主导、以村集体为主和以社会力量为主。一般认为，政府为主导的改造适宜于涉及到社会公益性目的的项目建设。依靠政府的行政力量，进行统一规划，实现较理想的整体效应；如果未涉及到社会公益项目，则以村集体为主的改造更可行。通过土地和房产所有人――村民的直接参与，产权的重新划分由村集体内部协调，既能充分体现村民利益，又可避免村民与政府间的博弈与摩擦，使城中村改造在自组织中完成。然而，现实中这两种改造模式的成功案例极少，相反，越来越多的城市正以社会力量为主、市场化为导向的城中村改造模式作为主流改造方式。究其原因，多数情况下前两种模式往往难以承担改造所需的巨额资金，充分运用市场机制配置城中村改造的各项资源，被认为是一种在现实中最具效率的城中村改造模式。
市场化改造是以“谁投资，谁受益”为准则，因此现行较成熟的改造模式都特别注意两类相关者的利益保证：改造资金投入者和村民的利益。而改造中影响面最广、规模最大的群体――租户则成为被完全忽视的对象。他们之中有相当一部分人长期租住于此，并为当地城市付出自己的劳动与贡献。此外，多数城中村改造还是强调物质环境的改变，即以高档商品房代替村民们低廉的私房，当土地竞租价格得以充分显化的同时，弱势群体的房价“滤出效应”也被彻底显化。一方面，弱势群体因房价造成的空间边缘化不仅将增加其谋生成本，如交通成本上升、就业机会减少，还会导致该群体进一步被社会边缘化，并持续加深不同阶层的分隔与对立；另一方面，对城市多样性空间形态的破坏，也意味着城市兼容并蓄、和谐发展的文化氛围的消失，城市活力受损、城市可持续发展受损。
6结语
城中村是我国快速城市化发展中出现的现象，根据以上分析，个人认为，城中村现象本身并无对错，城中村更像一把“双刃剑”，顺势而为、处理得当，对城市发展会产生事半功倍的效果，会加速城市现代化进程，丰富城市生活，达到共赢甚至多赢的局面；处理不当则会事倍功半，甚至滞缓城市现代化建设的步伐。
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城中村改造的原因篇4
[关键词]城中村改造；市场化运作；规划设计；存在问题；相应对策
中图分类号：C913文献标识码：a
1城中村改造的模式
目前，城中村改造主要有政府主导、村集体自行改造以及市场化的公私合作开发三种改造模式。在政府主导的城中村改造模式中，地方政府作为城中村改造的主体和责任人，全面负责城中村改造政策、村民住宅拆迁补偿和村民安置方案、村民安置过渡方案的制定和具体实施。在村集体自行改造模式中，往往是村委会自行筹资开发，完成拆迁安置、回迁建设和商品房建设的全部工作。改造完成后，村集体将多余的房产进行市场运作，形成滚动开发。在市场化的公私合作开发模式中，政府、村委会和开发商三方合作，由政府完成土地转性及户籍调整，由开发商出资完成旧村改造建设，并通过结余土地的增益来平衡投资成本。本文所研究的城中村改造模式即为第三种改造模式。
2市场主导的城中村改造的主要特征
2.1以村为单位的就地改造方式居多
虽然政府对城中村改造已有一定的规划安排，但由于城市建设的持续性，城中村改造就地改造的方式居多，这主要表现在三个方面：①大多数的城中村安置点在短期内不能满足建设条件，难以实现集中安置；②由于多数城郊村村民希望原地回迁，不愿离开自己已经熟悉的环境；③由于各村之间的经济条件差异较大，适合改造的时机也有所不同。由此可见，以村为单位的就地改造居多。
2.2需要通过土地收益平衡支撑城中村改造
虽然城中村改造会获得政府适当的经济支持，但对于建设工程来讲仍然是杯水车薪。因此，在城中村改造中，势必需要集约使用土地，将多余土地进行收益平衡才能完成改造工程。为了保证正常的市场运作，一般需要将土地性质转为国有后才能进入常规的房产开发程序。
2.3需要对局部控制性详细规划进行调整
控制性详细规划(以下简称“控规”)作为城中村改造中规划主管部门的管理依据之一，无疑需要对其进行严格执行。由于城中村改造的权属复杂、矛盾较多，而控规无法在各个方面(短期需求及长期控制之间)做到面面俱到，因此往往在城中村改造可行性报告初步确定后，还需要获得相关部门的认可，并进一步对控规进行局部调整，提供完善的规划设计条件。
2.4需对失地的回迁居民提供生活保障
城中村改造的目的不仅仅是从户籍上将村民变为城市居民，最重要的是引导村民适应城市的生活形态。由于本身的技能原因，村民在城中村改造后将面临一系列生存问题。因此在城中村改造中，往往是通过增加商业出租房或者增加集体物业等方式对居民的日后生活提供生活保障。
3、市场主导的城中村改造的规划设计难点
3.1传统控制性详细规划指标的不适性
由于市场化的城中村改造多是在原地拆迁、原地资金平衡的条件下完成，其控规指标的不适性主要表现在以下几方面：
①“一村一策”的实际操作需求，造成规划管理部门在可行性研究阶段对控规指标的需求具有模糊性；
②开发单位经过利益平衡后带来了控规指标需求的变化；
③城市区域开发强度变化后引起了城市空间环境及基础设施的变化，从而引起控规的调整。
3.2规划技术管理规定中部分指标的不适性
由于城中村本身是在按照规划标准建设的城市规划区内自行建设的区域，自其形成时就存在土地属性混杂、与城市管理规定相冲突的问题，加之在城中村改造中必须实现资金平衡，故在规划实施中往往需要对城中村改造提出专项的控制指标，这主要体现在以下几方面：①城中村用地的混杂性造成土地使用效率的降低；②基地周边现状建筑或设施引起了建筑退界的变化；③改造的资金平衡以及对商业用房后期经营收益的需求使开发强度得到增强，进而产生用地属性的复合性，并带来了传统居住区概念的变化；④住宅高强度的开发带来了对周边建筑的日照影响。
3.3传统规划设计思路的不适性
市场化的城中村改造涉及市政府、区政府、开发商和村集体等多方利益，实施中又存在规划管理、土地管理、政府政策等方面的协调问题，因此简单的“设计条件―规划设计方案―修建性详细规划―建筑设计”的设计流程无法适应市场的需求，而多采用“专项规划―设计条件―总体规划及建筑概念设计―分期修建性详细规划及建筑设计”的流程，以适应以下几方面的要求：①改造村民有多种多样的诉求，要相对明确的回迁方案，这样他们才会支持拆迁工作；②回迁房区域是否转为国有土地后与商品房区统一开发，以及未来回迁房的产权及管理等问题，各地均有不同的计划安排；③城中村改造是自我滚动的平衡开发，分期的资金平衡及规划的可实施性将成为项目成败的重要标准。
3.4传统改造利益群体的不适性
城中村改造除涉及开发商和村集体等多方利益，由于改造主体――村民的话语权较大，以往的改造通常过多的集中在村民的改造补偿问题上。大把改造更涉及到广大社会群体――外来中低收入租赁者的利益，改造完成后，城中村往往摇身一变成为高档居住社区，将中低收入租赁者拒于门外，租赁者只能往更为偏远的城中村移居，而城中村房源因改造而逐渐短缺，造成中低收入群体的成活成本大幅上涨，最终导致城市的包容性及竞争力下降。
4市场主导的城中村改造的规划设计对策
4.1通过城中村专项规划来保证相关
部门制定切实可行的改造政策城中村的市场化改造往往通过两种途径来完成改造，一是政府积极引导，通过公开招标形式进行自上而下的项目改造；二是村集体自行招商，在获得政府相关部门的认可后，自下而上完成项目改造。无论采用哪种方式，都必须坚持“政府引导、市场主导、村民认同”的原则以获得共赢。因此，在可行性研究阶段由开发单位编制城中村改造专项规划，从经济、政策和城市协调等方面全面分析项目的成本及对周边区域的影响，尤其应在交通及城市基础设施承载力方面做深入研究，了解该项目的最低改造成本及最大承载力，以为相关部门制定相应的“一村一策”提供改造政策。
4.2从城市功能的角度引导市场化城中村改造
城中村是存在环境差及安全隐患等问题，但不能因此而对其一味地否定，应该肯定其在城市发展初期，城市房源严重不足的情况下，为城市中低收入人群提供廉租房的功能。因此，如果简单地将其视为毒瘤，通过建设一个现代化的高端居住社区而改善了环境，实际上是破坏了其重要的城市功能，因此，对其实用功能及设计中应注重对城市层面的分析研究，以公共利益与市场利益的平衡作为基本原则，避免由于市场化引起的利益最大化效应而带来的对城市发展的损害，应将改造后的城中村纳入保障住房体系。
4.3形成规划管理与多方公众参与并重的机制
城中村改造不仅仅是一个技术问题，还是一个复杂的社会问题。规划设计不仅需要满足相关的技术管理规定及改造地的业主村民的需求，从城市综合利益出发，更应倾听现状大量的租赁者意见，以确保改造项目符合各方利益要求地进行。
4.4分期开发，稳步推进的改造思路
对于城中村改造来讲，通过全村改造一蹴而就确保全体村民利益的改造模式是理想，但面对现实多方不一的意见，往往造成项目难以推进，影响城市发展的进程。因此，整体改造分期实施，通过细化制定分期开发的改造方案，在规划设计中平衡近期及远期的利益，成熟一块改造一块的改造模式更值得推荐。通过让部分人先体验到改造的成效，增加村民对改造的信心，更利于推进全村改造及实现保障村民近期及远期的利益。
4.5充分运用社区模式打造混合住区
在城中村改造过程中，短期内可能会产生集体用地与国有土地、无偿使用土地与有偿使用土地并存的情况。同时，在居民生活方面，也会存在回迁居民、租赁者、普通城市居民和富裕城市居民的分区管理问题。虽然改造在短期内对土地价值及社会生活有一定的影响，但从长远来看，却给了我们打造阶层融合、创造活力社区的机遇。
(1)“大社区、小组团”的社区模式适
用于市场化开发多物业类型的需求。在城中村改造中，由于品质及客户人群的不同，回迁房与商品开发房之间需要进行适当的分隔，即使是在回迁房之间，由于各村管理方式的不同，各村的回迁区域也需要进行适当的分隔。因此，采用“大社区、小组团”的社区开发模式将适用于多数城中村改造区域，即公共区域将各组团联系为一个统一共享的整体，并提供各组团之间交流的平台；各组团实行独立封闭管理，以保证各区域的相对独立性，并利于未来的管理。
(2)“社区中心―组团配套”模式适用于市场化开发多层次的居住配套。
在城中村改造中，一般都需要设置适量的村民公共配套物业，作为村民未来经济收入的重要来源。但该类物业往往以临街商业形式出现，其主要功能也仅限于中低档的出租商业业态。另外，商品开发区需要较高档次的物业配套，以满足市场的需求。因此，通过多层次的社区配套，并根据城市建设的发展进行配套建设，有助于营造良好的居住氛围。
城中村改造的原因篇5
【关键词】城中村土地所有权土地使用权征用
一、我国“城中村”现状及形成原因
所谓“城中村”，是指在城市高速发展的进程中，由于农村土地全部被征用，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区，或是指在农村村落城市化进程中，由于农村土地大部分被征用，滞后于时展步伐、游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住而形成的村落，亦称为“都市里的村庄”。通常所说的“城中村”，仅指在经济快速发展、城市化不断推进的过程中，位于城区边缘农村被划入城区，在区域上已经成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落。“城中村”是城市的一块“夹缝地”，这种独特的地位和现象，必然会带来一系列的社会问题：（1）人口杂乱，“城中村”由村民、市民和流动人口混合构成。流动人口成为主要犯罪群体。治安形势严峻。（2）城市规划滞后，违法违章建筑相当集中，“一线天”、“握手楼”、“贴面楼”风景独特。由于房屋密度高、采光通风条件差，村民居住环境差。（3）基础设施不完善，卫生条件太差。各种管线杂乱无章，排水排污不畅，垃圾成灾。街巷狭窄、拥挤，存在严重消防隐患，（4）土地使用存在诸多问题，宅基地、工业用地、商业用地相互交织，非法出租、转让、倒卖，管理混乱，等。“城中村”不仅影响城市的美观，也阻碍城市化进程，制约着城市的发展，已成为困扰许多城市发展的“痼疾”。
究其原因，在于“城中村”形成和发展的特殊性。从“城中村”的历史变迁中不难发现"城中村"形成的主要原因：从客观上来说，是我国城市化进程的快速发展的结果1。改革开放的20多年中，城市化的进程加速发展，我国的城市数目从1978年的320个发展到现在的662个。城市建成区面积也由3.6万平方公里扩大到9万多平方公里。城市的快速发展，需要通过征收周边农村的耕地获得扩展的空间。耕地被征收了，当地的农民，却仍然留在原居住地，并且保有一部分供他们建房居住的宅基地。一场"城市包围农村"的运动发生了。村庄进入城市，形成了"城中村"。从主观上来说，是我国城乡二元管理体制及土地的二元所有制结构所造成的，这也是深层次的制度原因。所谓城乡二元管理体制，是指“城市”和“农村”分属不同的管理模式，二元所有制结构是指城市的土地属于国家所有，而农村的土地属于农村集体所有的制度。而在一些“城中村”内形成了以城市与农村“二元所有制结构”并行存在、共同发挥作用的“边缘社区”特征。“从个体理性选择的角度看，‘城中村’这种特殊的建筑群体和村落体制的形成，是农民在土地和房屋租金快速增值的情况下，追求土地和房屋租金收益最大化的结果。”2因此，从“城中村”的历史变迁可以发现，土地的二元所有制结构是造成“城中村”形成的根本原因。二元所有制结构使得村民可以低价甚至无偿地取得土地的使用权，集体将宅基地按户划拨，由各户村民自行建设后租出获得尽可能的租金，土地和房屋租金收益最大化的结果致使“城中村”形成的进一步加剧。故而，我国“城中村”的改造也应从根本的土地制度及权利开始。
二“城中村”土地权利现状
“城中村”土地权利现状包括土地所有权状态和土地使用权状态两者情形。
1、“城中村”土地所有权状态
根据《中华人民共和国土地管理法》第2条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”即所谓的“土地的二元所有制结构”。土地所有权状态依据《中华人民共和国宪法》第10条、《中华人民共和国土地管理法》第8条规定，具体划分为“城市市区的土地属于国家所有”，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”。由于“城中村”在城市化不断推进的过程中，位于城区边缘而被划入城区，成为城市的一部分，既有城市的一些习性，又摆脱不了农村固有的特质，是二者的混合体。“城中村”土地的所有权状态大体可分为三类：（1）、已“撤村建居”，土地被国家全部征用，农民不再享有集体土地所有权，村已经被城市完全包围，原农民已全部转为居民，只是保留着农村传统的生活习惯。这是通常所说的广义上的“城中村”，它经过改造已融入城市之中，不再是“城中村”改造的对象。（2）、正在“撤村建居”。土地大部分被征用，土地所有权部分属于国家所有，部分属于集体所有，但原农民未转为居民。（3）、尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范围，土地全部仍属于集体所有。后两种村的情形是狭义上的“城中村”，是通常所说的要改造的“城中村”。“城中村”中存在的土地所有权状态有国有土地所有权与集体土地所有权两类，两种土地所有权从表象看，仅是所有权主体不同而已，但其实质是不平等的，表现在：（1）国家所有权的权利主体是国家，而集体所有权的权利主体为集体。根据土地法第10条：集体所有权的权利主体又分为：乡集体、村集体、村民小组三种组织形式。两种土地所有权在集体与国家之间可以进行转化，且是单方的，只能由集体所有权向国家所有权转化，而不能是国家向集体所有权转化；同时集体所有权主体之间是不能相互转化的。（2）集体所有权向国家所有权转化的条件是唯一的，我国宪法第10条和土地管理法第2条的规定，方式为出让，这种行为其实质可以看作是一种买卖，只不过是一种强买强卖罢了，只有一方当事人（国家）的意思，几乎是容不得对方（农村集体）意思表示，农村集体只有强制取缔的义务，这就难以保证交易的公平了，自然出现了现实中征地赔偿款太低，侵害农民权益的事件的发生。（3）两种所有权的权能上也是完全不平等，主要体现在两种土地使用权上。而“城中村”土地所有权往往表现国家所有权借助“公共利益的需要”而不断地扩大，“城中村”集体土地所有权逐渐缩小的趋势；同时也表现集体土地所有者已经看清国家征用土地不完全是出于“公共利益的需要”，为征用后转让土地使用权获得商业上的利益，因此，农村集体在土地所有权交易中开始尝试用市场价格讨价还价，甚至漫天要价，凭此来保留其土地所有权，村落在城市中得以延续。
2、“城中村”土地使用权状态
土地使用权是指土地使用者在法律允许范围内对土地享有占有、使用、收益与处分的权利，即依法取得利用土地的权限。由于两种土地所有权存在本质的差异，相应其土地使用权也不完全一样，国有土地使用权仅有一种形式，而集体土地使用权又可分为宅基地使用权、农用地使用权与非农用地使用权。集体土地使用权与国有土地使用权虽在性质上都有物权性质，属于他物权的范畴，但集体土地使用权比国有土地使用权具有更多的限制：①宅基地使用权依法不能转让、抵押；②只有依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村集体荒地的土地使用权和抵押乡（镇）村企业厂房等建筑物涉及所使用范围内的集体土地使用权可以抵押；③集体土地使用权不能用于租赁；④集体土地使用权不能作价出资或入股。这些限制使得集体土地使用权在实质上与国有土地使用权不平等，使集体土地使用权的功能上仅限于住宅、农业用地。而在“城中村”区域里，这两种土地使用权并存但在效能上差距很大，突出表现为土地使用权所产生的收益上，国有土地
使用权人所获得的利益远大于集体土地使用权所获得的利益。利益上的刺激与诱惑，使得集体土地使用权人不再安分于土地使用的各种规范之中，突破了原规则，寻找与国有土地使用权对等的利益。这就必然出现了“城中村”现实存在的情形：①大量的违章违规建筑存在，而没有任何规划与建设部门的批准；②存在大量乱占、乱圈地现象；③非法租赁土地；④以土地入股开办各种实业；⑤用集体土地抵押贷款⑥用集体土地进行非法的房地产开发、经营等。由于“城中村”集体土地的边缘性、稀缺性、区位性、固定性，多样性，复杂性以及相比较于国有土地使用权的低廉性，是它拥有旺盛的需求市场，土地使用权的差别使“城中村”得以客观存在。
三、现阶段“城中村”改造实践中土地权利的处理。
通过上述的分析可知，“城中村”是我国城市化进程中的必然产物，而它在现实中已发展成为我国城市发展的障碍。目前全国各城市都在对其进行着相应的改造，在改造的过程中，必须要面对形成“城中村”的根本原因，解决土地二元所有制问题，根除二者之间的差距，才能从根本上完成“城中村”的改造。在实践中，针对土地权利这一根本问题，通常采取以下几种措施：（1）“土地置换，异地安置”的方式。在城市的郊区由政府征用按相同面积或更大面积的土地，并建成新村与之置换。这在“城中村”改造的初期，政府运用行政手段还是可以达到目的，但也是困难重重，因：①村民对于原村有着浓厚的依恋，祖祖辈辈在此居住，故土难离；②农民不愿意放弃可得的数额不小的房屋租金利益；③盼望过上美好生活的居民生活及在人格上与居民平等对待的愿望也使他们不愿意离开现在的“城中村”。因此，土地置换，异地安置的措施现在越发越难以实现。（2）通过“土地集体所有转为国家所有”的做法。“土地集体所有转为国家所有”这一行为具有以下特点：⑴土地所有者的主体发生了根本的变化。土地所有权主体由原来的农村集体，包括乡集体、村集体、村民小组，全部变为国家。⑵土地的性质也发生了根本的变化。由原来的集体所有变为国家所有；⑶土地的权能也发生了根本的变化，原来集体土地使用权不能进行的抵押、租赁问题在土地的所有权转变后得以解决。伴随这一根本转变的同时是农民身份的改变：全部脱农民户籍而成为城市居民，一切纳入城市化的管理，建筑要进行规划，医疗、保险均按城市居民对待。
纵观各地“城中村”改造条例能够看出，“土地集体所有转为国家所有”的做法似乎从根本上已改造了“城中村”，解决了土地二元所有制的问题，成为一种可行的方案。目前这种做法在全国各城市较为普及，如深圳市在2004年就一次性地将宝安、龙岗两区27万农民转为城市居民，其集体所有的上述956万平方公里土地将随之转为国有。3然而，透过这一事件的背后，笔者隐隐感到一种疑虑：这一行为的合法性明显存在着质疑，主要有以下几个方面：1、按照我国宪法的规定：土地所有权是实体权利，它的剥夺只能由国家最高权利机关做出，其他任何机关和个人无此权利，否则即为无效。尽管目前各地“城中村”改造条例均是由其城市的人大或政府制定，有些具有地方性法规的效力，有些只是政府文件，如《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，然而因条例的做出缺少宪法上的依据，条例的效力层阶远低于宪法，故而是无效的。2、集体土地要转为国有土地，根据我国宪法第10条和土地管理法第2条的规定，只能是采取“征用”途径，除此之外的任何行为，均不能使集体土地所有权性质变为国家土地所有权性质。而目前各地虽从地方立法中承认了集体土地所有权“转为”国家土地所有权的效力，但因为该“转为”没有法律上依据，故而从法理上讲，各地将集体土地“转为”国有土地因缺乏法律上的依据而无效。3、集体土地所有权变为国有土地所有权后，所有权人以其永久所有权换取了有期限的使用权，对于原集体土地所有人权而言，在与国家就土地所有权的交易中，付出的代价太大，交易成本过高，存在明显的不公平，具有不可交易性。
然而也有学者对“土地集体所有转为国家所有”的“转为”行为是持赞同观点，理由是“城中村”顾名思义是城市中的村庄，它是城市的一部分，依据《中华人民共和国宪法》第10条、《中华人民共和国土地管理法》第8条“城市的土地属于国家”的规定，“城中村”的土地自然属于国家。对此，我认为这种理由是不妥当的。首先，宪法是国家的根本大法，它直接将土地资源确权为国家和集体所有，因“城中村”最初就是农村，土地确权时依据宪法规定就已经界定为集体所有，即是说“城中村”在其成为城市中的村庄时，其土地根本就属于集体所有权。其次，所有权的产生、消灭均须合法的法律事实或法律行为的发生，在并没有任何合法的法律事实或法律行为发生的情况下，原属于集体的土地所有权不可能发生变更和消灭的。最后，“城中村”地处于城市，是城市中的一部分，只说明二者的地缘关系，而并不能证明所有权关系。
四、“城中村”改造中土地权利解决的途径
既然“城中村”在地域上已经属于城市的一部分，“城中村”内的人理应与城市居民应享有同样的待遇，最直接的体现是财产的所有权，“城中村”的房屋也应该向城市中的其他房屋一样，可以进行自由的转让，根据我国房地产法关于“房随地走”的原则规定，说到底是其房屋的土地使用权的性质必须是国有土地使用权。要使集体土地使用权变为国有土地使用权，其前提必须是集体土地所有权变为国有土地所有权；根据我国《宪法》第10条和《土地管理法》第2条的规定，只能是采取“征用”途径，通过征用，使农村集体土地所有权转变为国有土地所有权，才可从根本上解决“城中村”形成的原因，因为它符合征用的条件。根据我国《宪法》第10条和《土地管理法》第2条的规定，征用的条件必须是“为了公共利益的需要”，且国家给予必要的补偿；而“城中村”改造的目的就是“为了公共利益的需要”，是为了“城中村”内居住的居民、外来人员的利益，为了整个城市的政治、经济、文化的协调发展，同样也是为了国家、社会的利益的而改造，“城中村”改造的目的属于公共利益的范围；而且在集体土地转变为国有土地的同时国家也给予相应的补偿，只不过与通常征用集体土地的货币补偿方式不同而已，“城中村”改造中的补偿方式包括农民身份转变为居民，以及因身份改变而获得的各种物质利益，如可以享受到医疗保险、失业保险、居民的最低生活保障等，同时还有长期的国有土地使用权。
因此，“城中村”改造中，要解决“城中村”形成的根本原因，就必须解决土地二元所有制问题，而要解决土地的二元所有制问题也只能通过征用途径。在征用集体土地的过程中，应处理好土地所有权与土地承包权的关系，其实质是土地法与农村土地承包法的关系问题。土地承包经营权是公民和集体经济组织依法对集体所有或者国家所有由集体使用的土地所享有的承包经营的权利。由于联产承包责任制是我国农村土地的基本经营制度，它是农村家庭联产承包责任制在法律上的具体体现。农村土地承包经营权的产生以集体土地所有权和国有土地使用权的存在为前提。在征用集体土地的过程中，应先由农村集体解除农村土地承包合同，并给与相应补偿，土地使用权由集体收回后，国家才开始征用。
参考资料：
1罗赤，《透视城中村》，《中国经济快讯周刊》，2001年第37期。
城中村改造的原因篇6
abstract:withtheurbanizationofchina,“thevillageinsidecity”isbecominganormalphenomenon.Currently，withbuildingcivilcityandecologicalcity,governmentsatalllevelsareremedying“thevillageinsidecity”strongly.weremindthatintheprocess，inonehand,wemustholdontheguidingprinciplesofmarxism,notonlyprotectmass’sbenefits,butalsomaketheremedybasedonit;intheotherhand,holdontheguidingprinciplesofthescientificoutlookondevelopment,notonlyreflectintegrationbutalsopeople-oriented.
关键词：“城中村”改造马克思级差地租理论科学发展观
Keywords:theremedyof“thevillageinsidecity”;hierarchicalrentofmarxism;scientificoutlookondevelopment
作者简介：牛宏艳性别：女出生年：1986年籍贯：河北保定学位：硕士研究生单位：南开大学马克思主义教育学院研究方向：马克思主义基本原理（马克思主义地租理论与土地问题）
“城中村”即存在于城市中的村庄，有的学者认为是指位于城市规划范围内或城乡结合部，没有农用地或有少量农用地，居民生活方式已经非农化的村落。“城中村”是由于城市的快速发展导致的直接后果。在城市化过程中，由于农民宅基地的拆迁费要高于耕地，所以政府或开发商绕过宅基地而占有成本较低的农用耕地，日积月累，便形成了一块块农村住宅夹在城市中间这种特殊的现象。
一、“城中村”改造普遍存在的问题
“城中村”具有既不同于城市又不同于真正农村的特殊性，这就使其在城市改造中存在许多难以解决的问题。
首先，形成“钉子户”现象。“城中村”往往寸土寸金，许多村民为以地生财，就在原有住宅基础上将房子扩展或建成多层用于出租，单收租金就是一笔不小的财富，当城市建设绕不开这些农民土地及其建筑时，就极易形成农民要求过分的高补偿，演化为城市建设和公共事业发展不易协调的严重阻碍。
其次，形成格格不入的“疤痕”现象。城市建设是纳入统一规划和科学布局的，而且城市的建设风格也是通过设计院等专家学者们经过研究设计的，是现代文明发展的结晶之一。“城中村”的建筑是历史遗留或者是文化水平不高的农民根据财力、效益、环境、邻里格调等形成的，没有统一的和科学的规划，因此与周边的城市建筑反差极大，犹如健康肌肤上的疤痕，影响城市景观和外在形象。
再次，形成“犯罪”高发区和环境脏、乱、差难于治理的“高地”。大量外来务工人员和流动的社会闲散人员往往最初落脚在这些地方，因为这些地方能租到廉价的住房，又是社会治安管理的交叉区，有进行废品收购和小本经营的场所，所以对于治安管理、流动人口管理、环境治理、产品造假和违法经营管理等提出挑战。
二、“城中村”改造必须遵循的两个基本原则
一是以马克思地租理论为基本原则的“城中村”改造
“城中村”改造，首先遇到的就是农民利益补偿问题。因为改造过程会与农民的宅基地或已建房屋就拆迁或者异地安置问题发生资产方面谈判，包括资产转换的方式和补偿标准等，牵涉到利益问题往往最难解决。在有些地区，“城中村”长期不能改造，很多就是这方面的原因令具体部门“头痛”。当国家、集体和个人利益发生矛盾，实际中并不像理论上个人必须从服国家或集体利益那样简单，相反有时会出现国家服从集体、集体要服从个人利益情况，出现利益“僵持”现象，造成改造迟迟不能进行的局面。
可见，要进行“城中村”改造，解决好国家、集体、个人之间的利益关系是关键。那么，怎样解决这个问题呢？我们认为必须依据马克思主义的级差地租理论来解决这个问题，才比较科学可行。根据马克思地租理论，土地所有权本身产生地租，绝对地租就是由于对土地所有权的垄断而产生的地租。级差地租是由于对土地经营权的垄断而产生的地租。级差地租是指优等和中等地的个别生产价格与劣等地的一般生产价格之间的差额。级差地租由于形成的条件不同又分为两种形态，级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。级差地租Ⅰ是由于土地肥沃程度和地理位置不同而产生的级差地租；级差地租Ⅱ是由于集约化经营所产生的超额利润，即由于在同一块土地上连续追加投资的资本生产率不同而产生的级差地租。在对“城中村”土地进行改造时要坚持以马克思主义地租理论为基本原则。
首先，补偿前，把土地价值显化，制定补偿措施。依据马克思主义地租理论，制定补偿费用，对农民进行合理补偿。村集体凭借对土地的所有权，享有对“城中村”宅基地的绝对地租和级差地租Ⅰ的补偿。村民凭借对土地的使用权享有由于其在土地上进行的投资而形成的级差地租Ⅱ的补偿。补偿后转变土地的所有权，将“城中村”的集体土地全部统一转为国有性质。村民宅基地转变为国有房地产后，政府把营收的土地收益大部分返还集体。就是说，明确土地的集体所有制和农民占有权、支配权、使用权的实际，严格按照马克思主义级差地租理论中各部分的补偿划分，不仅有比较充分的理论依据，而且补偿也会比较合理。
其次，补偿中，思考存在的两大问题。一是有些地方政府成为最大收益者，他们征地进行改造“城中村”的积极性特别的高。这种收益体现为管理权和决策权的收益，于法于理都不相符；而且在实际操作中，往往转包给中介机构或者工程公司，这些企业在农民的土地上也要大捞一把，在加价转让土地中土地改造成本大大增加。二是农民得到的补偿不能维持长久生计和可持续发展，“失地与失业”相伴随，或者表面看农民得到一笔不小的补偿，但是由此就在今后的现展中没有增加福祉可期待性，了断了本地发展再获利益的关系和希望，形成实质农民在“城中村”改造中“吃亏”问题。不能让农民吃亏，就不仅要考虑土地的商业升值空间，也要考虑农民的长远生计和就业出路等问题，包括社会保障和医疗体制的方面。所以，通过以马克思主义级差地租理论作为补偿依据，能较好地解决补偿标准科学、减少集体土地利益流失、实现农民利益的可持续受惠。
再次，补偿后，提高土地利用率和价值。置换后的土地一部分用于服务卫生、环境绿化、公共设施的建设，剩余土地以招标、拍卖、挂牌的方式出让。根据土地不同的地理位置，采用招标方式，政府收取土地出让金。土地出让金中包括绝对地租和级差地租Ⅰ。土地用途改为工业、房地产、旅游等的，政府收取较多的出让金，大部分用于“城中村”的改造；土地用途改为农村新换的住宅，给予办理房屋所有权证书，明确可以继承但不可以转让；对已改造的“城中村”若再发生违法占地行为的，政府坚决予以查处，加强执法的力度。总之，运用马克思主义级差地租理论，要把这块生于斯长于斯的农民利益落在实处，在他们失去土地的依托之后，真正把他们“送进”现代都市，成为标准市民的一员并融入现代生活方式之中。
二是以科学发展观为基本指导原则的“城中村”改造
“城中村”改造的第二个基本指导原则就是以科学发展观为指导。从目前改造的实践过程和先期改造的主要经验来看，该改造中缺乏长远规划、统筹兼顾、合理布局，工程反复进行和不协调的问题较多，问题集中在对科学发展观的认识不够上面。要以科学发展观为基本指导原则，我们认为关键是坚持以下三点。
首先，改造思路要科学。各地在实践中都有一些值得借鉴和继续探讨的好经验。如昆明市就采取强化土地征收过程中社保基金的征收，原农村集体征地补偿款预留部分用于解决原村民的社会保障问题，将原村民纳入城市统一的社会福利保障体系，参与昆明市医疗和养老保险，享受城市居民的最低生活保障。济南的做法是，“城中村”改造，除了改善城中村居民的居住条件外，还合理利用了城市有限而珍贵的土地资源。在增量土地开发有限的情况下，更多的是对存量土地进行开发和利用，分清楚哪些配套设施由相关开发商来进行建设和管理，哪些又由政府来进行。广州市的思路是，“城中村”改制后，农村集体经济组织全部成员转为城市居民，原属于其成员集体所有的土地依法转为国家所有，凡是能给村民利益的，都要毫无保留地一次性给到位，让村民实实在在地感觉到改造比不改造好。海口市的思路是，“城中村”的改造坚持高起点规划、高水平设计、高质量建设等，结合本地特色及环境区位进行改造。太原市的思路是，“城中村”改造坚持建新和拆旧相结合的原则，实行建一片、拆一片的滚动式改造。新建住宅必须优先保证本村村民安置，对改造中所涉及的城市规划道路、绿化等公共用地上建筑物的拆迁安置也要优先给予保证。郑州市“城中村”改造的思路是，通过省国土资源局把城中村集体土地全部变成国有土地，但土地使用权不改变，仍是村民集体组织，由全体村民参股成立股份公司经营，在此基础上进行改造。总之，“城中村”改造，必须集中科学发展的经验和思路。
其次，改造目标要科学。充分体现城乡统筹和全面协调的原则，让现代文明的光芒照亮“城中村”，使这部分农民融入到城市文明的生活方式之中，共同进入小康社会。要做好城市规划，“城中村”的改造要具有前瞻性，从城市的整体层面考虑，科学规划城市的建设用地、基础设施用地，确定城市的发展水平和城市的可容性，增强政府经营土地的计划性。让政府在宏观层面做到对土地的指导性、引领性。对城市市区、“城中村”的改造要有明确的计划和目标，改造的目标一方面使城市规划更加合理，城市整洁有序、环境优美；另一方面，实现农民从居住方式、生产生活方式和心理的全体转变，使农民真正融入现代文明。改造的另外一个目标还要控制新的“城中村”的再生。
再次，改造方式要科学。充分体现可持续发展的原则，体现创新思路和创新体制，让改造完成之后的“城中村”经得起时间的考验，不留任何的遗憾和“尾巴”。“城中村”改造通过政府宏观调控与市场调节结合的运作方式，结合新农村建设的方式。政府坚持做到有所为有所不为，政府制定相关政策，对改造起到政策引导作用。政府一方面要与房地产商合作增大廉租房的供应量，缓解房地产的供不应求关系；另一方面，政府要加强对城中村私房出租的监管与整顿，加强对城中村违法建筑的执法力度。政府可以适当缩放其他土地的供应量，让“城中村”土地价值得到提升，就会有大量开发商看好城中村土地的利用价值，那么“城中村”土地用于工业、房地产等商业用途的收取较高的土地出让金，用于平衡“城中村”改造资金的不足。改造后将农业地租上升为城市地租，将“城中村”土地地租与城市地租调和，纳入正常的竞争轨道，使整个城市的地租分布有序。这样政府对城市的管理更有计划性，有利于城市的可持续发展。
“城中村”改造后，实现了三个方面的转变。变“村”为“区”,变农村户口为城市户口，变集体土地为国有土地。相继就会进一步改变了城中村的环境卫生面貌，改变了农村孩子教育不公平的问题，改变了农村土地规划不合理的问题。真正体现了以人为本和可持续发展的思路。城市化是历史发展的必然，城市化的过程是痛苦的，但结果往往是值得憧憬的，城市化的初衷和结果都是希望农民能从中获得真正的利益。
参考文献：
[1]马克思恩格斯全集第46卷[m].北京:人民出版社,2003:731-772.
城中村改造的原因篇7
关键词：城中村；运行；改造
中图分类号：tU982.29
文献标识码：a文章编号：16749944（2016）08022803
1引言
自20世纪90年代以来，随着中国经济的飞速发展以及城市化进程的不断加快，“城中村”逐渐出现，特别是经济发展较为迅速、劳动密集型经济较为发达的珠三角地区，以广州市石牌村等为代表的城中村是中国城市化过程中农村向城市发展的过度性现象，其发展历程与运行方式有其独特性，在改造过程中，不可避免经历冲突。在分析城中村运行特点的基础上，通过讨论其改造过程与方案，找出城中村的演变与出路。
2传统与现代的交融――城中村的运行
李培林在贺雪峰等人研究的基础上，将一个完整的村落共同体分为5种可以识别的边界：社会边界、文化边界、行政边界、自然边界和经济边界。对于传统
相对封闭的村落而言，这五种边界基本上相对重合。不同于以上情况，随着城市化发展，城中村的边界发生分化而不再重合，其次序为由边缘到核心，由经济边界向社会边界发展[1]。
笔者认为，在以上5种边界中，最重要的当属社会边界和经济边界。其中社会边界联系到村落核心的宗族制和血缘、乡土关系，而经济边界最为活跃，在中国经济腾飞以及城市化、工业化浪潮兴起的当下，村落的经济边界早已突破原本框架，首先打破村落传统的束缚。因此，根据李培林对村落共同体五种边界的概括，分别从社会线索和经济线索分析城中村的运行方式。
2.1社会线索
从社会线索的角度，笔者认为村落的运行可分为三个层次，即乡土关系，血缘、地缘关系，共同价值体系和社会认同。
“乡土关系”是周晓红在费孝通先生“差序格局”的基础上提出来的，她认为，人与人之间除社会关系以外，还有更深层更基本的关系，即人与自然的关系或称为农民与土地的关系，这种农耕的要求客观上将农民束缚在定居点，形成了相对固定的生存关系，或称乡土关系[2]。
在村落的传统生活领域中，家庭、邻里和社群等是初级社会群体的重要组成，它们使得社会生活有序进行，而乡土关系使得农民能够长期定居却缺乏流动、缺乏交流和变迁，这种生活模式才能繁衍出由以上初级社会群体为单位，以血缘和地缘为纽带组成的家族，进而由各个家族联合成宗族，这成为村落中人与人关系的最重要组合。事实上，即使实现非农化的城中村，仍然注重以礼而治，长幼有序，也还保持着村落的家庭生活和邻里生活。
在这种社会生活和组织方式基础上，城中村“村民”仍然遵循村落原有的共同价值体系和社会认同，这种认同方式下，形成了自然属性的熟人社会，村长在村落（熟人）家庭中承担近乎无限的家长责任。
然而，随着耕地的消失，农民终结了，村落是否也随之消失；人与自然的关系消失了，城中村民对土地的依赖是否也消失了呢。笔者认为这应该结合经济线索来分析。
2.2经济线索
在城中村存在的历程中，不得不提的一个元素就是集体经济，集体分红是村民一大收入来源，集体经济也是村落联结的一大重要因素。广州城中村的集体经济是大队制、单位制和公司制的混合体。一方面，虽然公社消失了，集体经济却在某种程度上保留了大队制原有的三层管理制度。另一方面，类似于城市中原来的“单位”，它具有以下特点：①村委会负责一切事物，村长类似国有企业厂长；②村落社区建设和管理费用由村集体支付，而不是国家财政支付；③村民的情感依赖性（很像国有制单位职工对单位的依赖）、村落排他性以及分红带来的经济上的依赖性；④村落的社会关系网络和配套的共同价值观（向公司制转化的困难阻碍）。然而生产力的发展决定了单位制消解不可避免，单位利益的排他性以及内部福利的追求，限制了资源的流动并提高了社会事务管理的成本。因此，村集体同样出现了公司制的某种特征。在广州城中村的集体经济组织中，经济社作为“母公司”与经济联社作为“子公司”的组合，结合其他产权形式和村民经济合作行动成为常见形式。不同于通常公司股份制或合伙制的是，村集体采用“股份合作制”，在决策上采用“一人一票”（而不是“一股一票”），且实际上普通公民谈不上什么决策权（通常决策权归集体），也不可以退股。然而，奇特的是在分红时又按照“一股一票”，它充分体现了中国农民的智慧，又充满中国市场经济对村落的嵌入性特征：城中村既是企业化的村落，却存在村落产权不完整、无可让渡性、收益权与决策权分离等特点；它又是存在内部市场的村落，这里存在多样的产权主体和同样多样的交易契约。正如李培林所言，广州城中村其集体经济存在于所谓“连续谱”的状态――在企业和市场两种资源配置理想化类型间一种看似“过渡”实则“稳定”的资源配置类型，而这才是“普遍规则”。
就村民个人经济收入而言，他们正在经历从“生存理性”向“经济理性”过度，从依赖土地向利用土地所有权过度。黄宗智指出，传统村落随着人口压力和耕田减少，使小农不得不才用“过密化”策略，即在单位劳动日边际报酬递减的情况下，不断增加单位面积耕田的劳动力（采用多生男丁的策略）[3]，而我们知道生产资料的边际替代率递减，在其他生产资料投入不变的情况下（例如资本、土地），这种一味投入劳动力的方法无疑效率低下，还会进一步增加人口压力。这种策略看似只能基本维持生存，实则与历史条件有关，在我国漫长的历史中，小农在大多数时间除了劳动力，还缺乏其他生产资料的投入渠道，只能不断生育，大量投入人丁，看似缺乏理性，却是无奈的选择。而中国改革开放，给了农民新的机会，当其他就业选择造成传统农耕“机会成本”大幅增加时，农民几乎立刻体现出“经济理性”，例如城镇企业和集体经济的出现与发展，全国涌现的农民工大军。表现在广州城中村，就是“寓公”的出现――城中村村民将住宅基地上建造的廉租房租给大量外来务工者，除了集体经济分红，收租已经成为广州城中村村民另一大收入来源。不得不说，这是典型的“寄生型”生活，长远来看，不具备可持续性，也不符合我国城市化将村民转化成新市民的要求。然而，这种现象存在下来，这种所谓寄生型生存，其实质，经济本质上是村民经济理性的作用（尽管不具备可持续性），社会本质上是村民保土观念的新表现――从对土地的依赖到对土地的利用。某种意义上说，代表村落根本的乡土关系并没有变，只是从另一个形式表现出来而已（城中村村民依靠廉租房――这个新形式的“耕地”，“顽固”地保留了村落原有的组织形式和社会形态）。
3村落终结与城市化――城中村的改造
3.1城中村改造的现状
国内学者经过长期研究，分别从城市规划学、法律、经济、管理和社会学视角对城中村改造进行了研究[4]。当前主流的分类方法是以主导主体为标准进行划分[5]，在此基础上，邵任薇探讨了城中村自主与镶嵌式改造问题，而魏立华、闫小培等提出了“原位改造低收入廉租房社区”的模式。
王海龙等认为根据主导主体为依据进行划分，主要可分为政府主导（北京），开发商主导（武汉、兰州、西安等）和村集体主导（广州）。具体到广州，在村集体主导下，目前采用的改造措施有：①行政上，将村委会改为居委会（“村改居”）；②经济上，集体经济改为国有经济，集体土地改为国有土地（“集改国”），村民宅基地转为城镇房地产权；③公共服务上，将农村管理纳入城市管理范畴。需要指出的是，鉴于广州市采用“谁受益，谁出资”的原则，在默认村民收益的前提下，很大一部分改造费用将由村集体“买单”。
3.2城中村改造的思考
上文提到广州市改造以村集体为主体，在村民为最大获益方的前提下，以村集体出资为主，政府和开发商不参与其中。然而，获益方的界定，资金筹措以及具体执行过程中责任主体的界定等都为具体执行带来困难。
根据对城中村运行模式的分析，我们知道维系村落的根本因素是“乡土关系”，以及由这种“乡土关系”衍生出来的社会关系。有学者认为在城中村改造过程中应该保留原有的社群关系。笔者认为，从长远来看，要实现村落的改造和以及城市化的顺利进行，必须打破村落原有的乡土关系和社会关系，即使维持也只是暂时性质的。
另一方面，就广州市城中村而言，村集体经济也是联系村落存在的重要一环。因此，如何在经济上打破大多数居民“靠山吃山”，靠分红和收租生活的状况，也是我们必须正视的环节。
3.3城中村改造的新思路
根据以上对城中村改造问题的思考，笔者认为当围绕“乡土关系”和“经济关系”两个方面来拓展新思路。
3.3.1集体经济向有限责任公司转变
村集体经济主要收入来源有3种：土地出租、物业出租及商贸服务，其中前两种成为集体经济收入的主要来源。要改变以上情形，首先，应该从结构上改变村集体经济，使得向有限责任公司转变。从管理层面，可以引入mBa等高层管理人才，村集体原有领导层在培训合格后也可以上岗，这样逐步淘汰替换固有管理阶层，同时可以在一定程度上做到行政与经济分开，“村委会”与企业管理层分开。其次，对集体经济辖内的村民进行职业技能培训，使其一定程度上符合集体经济转型成公司对员工新的职业技能要求。由“坐地分红”变为“按劳取得”。
3.3.2新建小区建设
根据对广州石牌村、瑞宝村、猎德村等实际调查[7]，以上村落在2004年实际就业率在20%～25%，大多数人靠廉租房和集体经济分红过活。因此，将城中村居民移居新建小区尤为重要。这是打破原有“乡土关系”，将“村民”与原来土地分开的必要一环。只有“人地分开”，村民才能逐渐培养“市民意识”，“靠房生钱”转为“以钱养房”，为了生计村民们参与职业技能培训的热情才会出现，同时，原有社会关系随着乡土关系的消失（摆脱土地束缚）和时间发展将会逐渐减弱，圈内村民由于就业、求学、婚假等原因离开原社群，当新居民比例达到一定程度，量变产生质变，必然导致原有社群解体，城中村终结而城市化在社会学层面完成。
另外，城中村向城市（城镇）转变应该维系在下一代身上，应该从现在做起，提高村民下一代的教育质量，可以采用合并中心学校或者招聘（征调）优秀师资的方法扭转当前硬件过关、软件疲软的情况。唯此，以提高下一代综合素质，改变其遵循父辈“寄生型”生活的轨迹，加上年轻人对新事物和城市化生活的适应能力远大于父辈，这一点具有普适性[8]。相比于成年村民，年轻一代会更加适应城市生活进而在他们这一代完成村民向市民的社会性转变。
3.3.3原位廉租房社区建设
同时，为适应外来流动人口的需求，政府可以在原位建设廉租房社区，所有权归政府所有，通过租费所得一定程度上补贴新小区建设的费用，减少由于集体经济出资造成的村民不满，又可以以较低价格出租给外来人口，满足了大量外来人口对廉租房的需求。既能满足需求端，又适应了城市化要求，将原本环境较差参差不齐的出租房（有时甚至是棚户）区改造为统一规格、环境较好的廉租房社区，可谓众望所归。
4结语
通过分析广州城中村运行的基本情况，从社会和经济层面探讨了城中村维系的根本原因，并通过分析现行改造方案的利弊，笔者围绕乡土关系和经济联系两个核心提出了一些城中村改造的新研究思路，即集体经济转制，新建社区和原位廉租房社区并举的设想。
不难发现，中华大地急速变迁缩影的城中村，它的前世，作为古老的村落存在于中华大地数千年，乡土、血缘、宗族仿佛深植期间，亘古不变。今生，城市化浪潮下，工业化和非农化带来“城中村落”这个新的群体，亘古不变的传统终于出现变化的裂缝和契机。未来，生产力的发展无法阻挡，城市化的车轮滚滚向前，底层保留的传统与精英设计的现代化会怎样融合，如何发展，让我们拭目以待。
参考文献：
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城中村改造的原因篇8
【关键词】城中村改造；城市化；问题；对策
城中村现象是伴随着城市的不断扩展而出现的一个特殊的城市问题，是社会经济发展到一定阶段的产物。从广义上来讲，城中村是指在城市化进程中原有的农村聚落纳入城市建设用地，它是从乡村到城市转型的一个过程，具有不完整性，有显著的城乡二元结构的地域实体。从狭义上讲，城中村是指农村村落在城市化进程中，因为村民的全部或是大多数农业用地被征用，农民转变为城市居民，但是仍然居住在原村落，保留着农村的管理体制和方式，被人们称作“都市里的村庄”。[1]城中村是以地缘和血缘关系为纽带所形成的城市和农村的结合体，它既具有城市的独立性又有着农村的封闭性。
一、济源市玉泉办事处概况及特点
济源市地处河南省西北部，1997年从焦作分离出来上升为省直管辖市，是中原地带一个充满活力的新型城市，济源市共有5个街道办事处、11个乡镇、50个居委会、484个村委会，济源市自2007年开始实行城中村改造。玉泉办事处位于济源市区东郊，辖23个居委会，占地面积31.6平方千米，人口为3.8万人。①玉泉办事处从2009年底进行城中村改造，涉及到环城路内的段庄、南堰头、西水屯、亚桥四个居委会。玉泉办事处位于城乡结合地带，受城市与农村二元管理体制的影响，其自身存在着特点：第一，城中村没有统一规划的建筑群，私建乱搭现象随处可见，原有建筑群结构较差，分布密度较浓，空间布局混乱，通风采光条件差。第二，用地管理混乱。居民用地、农业用地、工业用地、商业用地相互交织，土地资源没有得到充分合理的利用。第三，城中村基础设施不完善。无公厕，无公共活动场所，没有成立垃圾中转站，没有统一的停车场。村民居住卫生条件较差，排水排污系统不通畅，加上居住人口密度大，严重影响村民出行。
二、城中村改造中面临的问题
（一）思想和认识上的问题
1.村干部思想上的障碍
城中村改造首先遇到的是村民大规模的拆迁问题，这也是这项工作中最困难的事情之一。第一，在之前的先行改造试点的村子中出现过一些“钉子户”，例如：亚桥居委会还出现过村民集体上访事件，在当地引起了很大的轰动，使得部分村干部产生畏惧心理，避免给自己带来麻烦。第二，有些村干部认为，城中村改造会损害他们自身利益，因为村里的集体资产原来是由他们来掌管，但是城中村改造后人员会进行重组，有些村干部可能就失去了这些权利和利益，他们在行动上不愿意配合和支持，在思想上产生抵触，对立情绪。
2.村民思想上的障碍
一些村民尤其是中老年人，传统的生活方式令他们已经习惯了现在的生活，认为小区楼房上下楼梯不方便，所以不愿意住进政府安置小区，还有一部分村民对改造后自己的生活出路问题存在着担忧，根本不愿意拆迁别处。其次，城中村的村民文化水平程度普遍较低，相互沟通交流难，难以做通村民思想工作，阻碍了城中村改造的进程。最后，绝大部分村民都有着政府对他们的承诺不兑现的忧虑——经济上和精神上的损失得不到合理和应有的补偿，如果政府不能消除村民这个后顾之忧，改造的阻力和障碍就会更大。
（二）拆迁安置补偿问题
城中村改造中，最难解决的就是村民的安置补偿问题，其实安置问题是导致拆迁困难的主要原因。目前，城中村村民的收入来源除了集体经济，就是以出租房屋为主，改造后绝大部分村民失去了一些经济来源，在经济上造成了较大的损失。另一方面，现行的补偿标准并没切实按照政府标准进行，缺乏统一性。在济源市X村实行的是货币补偿和住房安置补偿两种措施。在货币补偿方面，绝大部分的房屋拆迁补偿标准按450元/平方米为基础进行赔偿，不包括地面附属物，然后再根据房屋建设主体本身，对装修方面进行补偿，而各个房屋装修之间存在着差异，装修补偿没有明确规定，装修补偿问题难以解决，拆迁工作又受到巨大的阻碍。在住房安置方面，X村实行的是拆迁户每家有一套160平米的房子，而在Y村除了货币补偿外，拆迁户是一套120平米的大房子和一套80平米的小房子。各个拆迁区的补偿标准执行不一，各村之间存在着差异，甚至各个拆迁主体之间也都不一致，导致被拆迁者心里不平衡，相互之间进行比较。拆迁过程中存在着“拆不动”和“拆不起”的现象，拆迁工作很难进行下去。因此，安置补偿问题就成了城中村改造中的重点难题。[2]
（三）社会保障问题
目前，我国城市居民的社会保障体系还未完善，特别是城中村的农村居民，即使政府已经做出了相关规定，但是他们依然得不到和城市居民同等的待遇，例如在子女入学、村民就业、贷款、养老等问题上都存在着诸多差异。加上城中村村民自身文化程度不高，没有特别的技能，在城市中难以找到工作，生存和生活上得不到保障，更何况如果在改造中没有建立与城市居民相同的社会保障体系，村民的生活压力就会加大，改造的积极性就会降低。只有解决了村民的基本生活保障问题，社会保障体系逐渐完善，才可加快城中村改造的进程。
三、对城中村改造的建议和对策
城中村改造不是一个单纯的由拆迁到重建问题，它涉及到社会、经济包括政治等问题，解决好城中村问题，必须正确处理好政府、集体、村民之间的利益关系，针对以上问题，本文提出了一些对策。
（一）广泛宣传，加强舆论引导
城中村改造的关键之处是村民的意识形态，只有各街道办事处和相关部门通过新闻媒体和各渠道广泛宣传，特别要加大对城中村改造政策、成功典型案例及实施村改造后村民美好生活环境的宣传力度。帮助村民改变传统的生活习性，加强村民对现代化居住观念的宣传，尽快适应这一转变过程。通过大力广泛的宣传，村民对改造政策加深了解，降低其忧虑，提高改造的积极性，使城中村居民自觉地理解和支持改造。除此之外，拆迁部门要切实深入细致的做好拆迁户的思想教育工作，尤其是那些“钉子户”，向他们宣传讲解好拆迁政策，必要时挨家挨户的帮拆迁户分析其中的利于弊，让群众看到村改造给他们带来的实惠，营造一个浓厚、和谐、稳定的拆迁氛围。
（二）因地制宜地解决村民安置问题
安置问题事关村民的切身利益，不仅是一个村民居住的问题，更是一个家庭未来生活出路的问题。到目前为止，我国在城中村改造过程中探索出很多值得我们学习和借鉴的模式。济源市政府可根据各个村的实际情况与特点采取合适的改造方案，坚持区别对待、因地制宜的原则，分类推进，妥善解决好每一村，每一户的安置工作。政府在工作中要严格按照政府规定的拆迁补偿政策执行，绝对不可以自作主张地提升或降低拆迁补偿标准，保证拆迁工作日趋合法化、公正化、规范化。济源市政府对村民补偿安置方案是：村民合法的宅基地上的拆迁补偿、安置以建筑面积为依据。如果选择货币补偿，原房屋二层以下的建筑面积按照市场价格给予补偿；如果选择产权调换的，基本上是按照拆一平方米还一平方米的标准进行安置。②另外，在拆迁前有关部门应详细认真地做好记录，登记好居民宅基地上现有房屋的有效面积，对每户拆迁村民建立家庭档案，确保补偿工作有依据可循。
（三）建立一套完善的社会保障体系
社会保障是城中村改造中的社会阻力，这个实质性问题得不到合理的解决，村民的利益就得不到保障，对基本生存就造成了严重威胁，城中村改造势必停滞不前。据了解，济源市玉泉办事处政府在解决村民社会保障中，都制定了相关的政策。在就业和社会保障方面，政府将改造的村民直接纳入城镇公共就业服务体系，享受免费职业介绍、设立专门机构对其进行职业技能培训，并且可以享受到国家促进就业的小额贷款补贴等扶持政策。在养老保险方面，城中村的村民，可以自己选择参加城镇企业职工基本养老保险或者参加新农保。其中以就业人员的身份参加城镇养老保险的，政府给予本人补贴2/3的费用，其余自己缴纳，但是补贴年限只有3年。达到养老金的年龄时，可与城镇企业职工一样可以按月领取基本的养老保险金。③将转为市民的村民全面纳入城镇居民的教育、卫生、就业等社会管理范畴和失业救济、最低生活保障等社会保障范畴，使村民在改造后不再有住房、就业、医疗、养老等后顾之忧，真真切切的融入城市，适应城市生活，积极参与到改造中来。
四、总结
城中村改造是一个长期的工程，它是以改善村民的生产生活条件为根本，目的在于提高村民的生活水平与质量。因此，城中村改造要坚持“政府主导、村民参与、公开透明”的原则，把城中村改造成为环境优美、设施完善、布局合理的现代城市社区，实现城市建设与经济协调发展，达到共赢局面。
【注释】
①济政（2010）34号：济源市人民政府关于做好今冬明春“3+1”工作的实施意见。
②③济政（2010）41号：济源市人民政府关于进一步加快城中村改造的实施意见。
【参考文献】
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城中村改造的原因篇9
关键词：郑州市；城中村改造；城市化进程；村民利益；安置
郑州大量村庄包围在城市建成区内，随着城市的持续扩张，最终蜕变为城中村。为了改变城中村的现状，2004年郑州市政府对城中村开始实行改制改造。
现在的郑州市城中村情况是这样的，郑州市市区三环以内有大大小小116个自然村，64个行政村，农业人口将近10万，涉及5个区13个乡镇，土地面积4万多亩。20世纪90年代中期至今，郑州城区面积已扩展到150平方公里。城中村已经成为郑州市经济社会发展中矛盾和问题最突出、最复杂、最集中的地方，到了“非改不可、不改不行”的地步。
社员对近年来城中村改造与发展的印象总体不满意。据调查，49%的人都不满意，30%基本满意，21%的居民表示满意。因为城中村改造给她们带来了各种不变，尤其是工作和孩子的上学问题。总体上，35%的居民对目前生活质量不满意，与不满意基本持平，59%的居民认为本村的规划存在不合理的地方，因为他们并不习惯现在的生活，老人们不愿意换地方，青壮年事实上挺喜欢接受城中村改造的，因为这样他们就可以拥有城市户口，也可以居住在更加好的环境里。进一步的调查发现，38%的居民认为城中村改造影响他们的租房收入，不支持城中村改造，并且，城中村改造使他们的生活发生了好多变化。只有26%认为可以改善生活环境，所以支持改造。
城城中村居民对周围环境卫生方面最不满意，随随处乱扔垃圾的现象十分常见，脏乱差的现象到处都是，这对城市的形象造成了不好的影响。改造后的城中村这方面有了很大的改善，特别是距离市中心较近的路寨曹寨新区已能和城市融为一体，卫生环境方面显著提高，看不出乡村的痕迹，但偏远地方的城中村虽较改造前有很大的改善，但小区内的垃圾乱扔现象仍很明显，环境保护的工作做的并不是太好。
赔偿问题是居民们最关心的问题之一，因为这与他们的经济利益直接相关。55%的居民认为政府的赔偿标准不符合他们的利益需求，应适量调高标准。32%对当地的赔偿标准比较满意。居民们普遍表示很支持政府的工作，但政府的赔偿工作应做到透明化，让居民了解实际情况，实实在在的感受到政府这方面的工作。居民们还反映，改造后的小区物业费、水电费等费用会导致今后的消费水平升高，很多家庭无力承担，政府应多考虑低保户等家庭的情况，进行合理的赔偿补助，使村民今后的生活有所保障。
74%的居民反映希望在改造过程中就地安置，他们不愿意离开自己生活了那么久的地方，希望改造后可以就地安置，和原来的居民住在一块，并且普遍表示在外租房难，租房贵，这些问题使他们更希望在改造中就地安置。还有21%的人更倾向于货币补偿这种方式，他们想自己去别的地方租住，换一个环境。对于过渡安置时间问题上，67%的居民认为改造前应先建安置楼，这样就不用在外过度，可以减少好多不必要的麻烦，尤其是对于那些老人，更加希望在搬迁前可以有地方安置他们。不反对在外过渡的居民则希望一年内改造成功，减少在外面过渡的时间，早点搬进新居。根据访谈资料我们还了解到，绝大多数的居民对自己的原先居住的地方都是充满感情的，对于老年人，他们不愿意轻易改变生活现状，即使改造也不愿意离原先居住的地方距离太远；对于工人，搬走以后，距工地远了，这对于他们的日常生活工作影响很大。对于小孩，城中村改造以后上学问题也出现了，有些还需要家长亲自上下学接送。这些都对他们造成了一定程度的不变。因此政府相关人员做好居民的改造前安抚工作是十分必要的
在城中村改造还有好多问题，在此就不一一列举，面对这些我们我们应该好好反思，想想我们过去是怎么做的，行动中有什么不妥善之处，我们今后应该从哪些方面进行改进，我们应该怎么改进并在以后的工作中避免这样问题再次出现。
由于长期生活在农村，习惯了农村生活，村民们多以耕种、做小生意、外出打工为主要职业和收入来源，此外城中村里存在大量的违法建筑，楼房密集，租金收益十分可观，也成为村民们稳定的收入来源。但是在城中村改造后，由于村民们的文化程度普遍较低难以适应新时代市民的生活方式，置身于现代都市中原本的生存技能难以施展，同时，改造以后消费水平提高，所以改造势必会影响村民们原本的收入并且使花销增大。因此政府应当认真考虑和解决村民们的再就业问题，使村民们掌握新的一技之长，适应改造后的新生活。
遏制新的“城中村”出现已成当务之急。郑州处于城市化快速发展的时期，城中村改造，不应该“老的未改完，新的又产生”。原有的市区与郊区的分界线越来越模糊。城市近郊村如果现在不进行控制和规划，将来会形成新的城中村，改造起来困难更大。因此，应尽快让近郊村享受到类似城中村改造的有关优惠政策，引导村民住宅建设按规划、有计划地逐步向小城镇和中心村集中
参考文献
[1]《郑州房地产网》日期：2006-12-04
作者简介
城中村改造的原因篇10
关键词：城中村改造新型城镇化问题与建议
一、城中村改造是提升新型城镇化发展质量的重点
目前，我国城镇化处在高速发展阶段，成为推动中国经济增长的新引擎和新动力。根据统计数据，1978年至2013年，我国城镇常住人口从1.7亿人增至7.3亿人，城镇化率从17.9%增至53.7%，年均提高1.02个百分点，全国城镇人口数已接近欧洲总人口数。到2020年，我国常住人口城镇化率要达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右。然而，城镇化速度的加快和城镇化发展质量的提升面临着各种困难与挑战。其中，“城中村”改造是最为突出的问题之一。无论是2007年的“重庆最牛钉子户”事件，还是2012年的“太原最牛钉子坟”事件，均反映出城中村改造是一个复杂的系统工程，涉及到不同利益主体的利益关系，各方利益冲突时常发生。并且，协调各种利益关系以及推进各项工程建设等都需要大量资金支持。如果不能切实解决好城中村改造工作，那么城镇化发展质量将难以得到保障，势必会影响城镇化健康、可持续性发展。因此，做好城中村改造文章，扎实推进新型城镇化已经成为“十三五”时期乃至未来较长时间内势在必行且迫在眉睫的重点工作。
二、城中村改造面临的问题
（一）空间布局欠优化
各地在城中村改造过程中为顺利推进工作开展，往往采取“一村一策”措施。但是，在具体落实中，由于各个城中村发展基础、改造路径不同，其局部的利益就很难与城镇整体利益相协调，导致旧城改造与整体城镇空间布局协调性较差。此外，有些城中村偏重于短期的利益，缺乏长期、整体性规划设计，空间布局的科学合理性缺乏必要论证。这将会阻碍城市功能完善，影响城镇化发展质量。
（二）商业模式趋同化
在城中村改造过程中，各地在改造项目推进过程普遍存在缺乏统筹协调性。主要原因在于政府的统筹全域商业项目机制尚未健全，各级基层部门“各自为政、彼此分割”，很难从全局和长远视角来准确把握整个城市商业经济发展脉络。从商业发展规划本身来看，各地做法普遍在村民集体协商基础上决策，这些决策更多是追踪市场热点，注重短期效益。这必然出现各村商业项目同质化竞争的趋势。
（三）资金筹集单一化
在推动城中村改造中，各地普遍反映出资金筹措手段单一，大量依靠政府自有财政，从而加大财政支出压力。另外，市场化的资金也存在较高风险，在具体项目操办上有一定难度。比如，虽然公私合作式“ppp模式”可以在城中村改造中发挥重要作用，但是优秀企业参与开发的积极性却不是很高。特别是在市场行情一般的三四线城市，由于容积率限制等因素导致企业开发利润薄、风险高、投入意愿低。所以，构建多元化、市场化的融资渠道也是城镇化的难题。
（四）利益诉求多元化
在城中村改造过程中，存在多个有不同利益诉求的主体，很多问题难以达成共识。由于地方政府、居民、企业对城中村改造目标函数不同，彼此间利益诉求差异化较大。在实际操作过程中，几方利益诉求者博弈时常发生，甚至存在利益冲突。不同层级政府、政府部门内部的各个局委办，各类开发企业间、拆迁农民与市民间、不同区位的被拆迁群体之间都是不同的利益代表。面对多元利益诉求，在有限的可分配资源约束下，利益协调难度必然制约城镇化推进速度。
三、政策建议
（一）加快研究制定城中村改造法律支撑机制
“城中村”改造，需要有完善的法律法规予以支撑。拆迁补偿标准上下限以及各区域内各类拆迁安置补偿政策和标准要以法治手段来明确和统筹平衡，充分体现物权法平等保护的原则。拆迁安置补偿模式也要逐步统一规范化，杜绝拆迁过程中抢建加盖风潮。只有通过完善法律法规来解决城中村改造出现的无法可依尴尬局面，才能够减少居民思想顾虑与抵触情绪，有利于城中村改造的顺利推进。
（二）分阶段、分步骤推进“一村一策”改进机制
政府相关部门应当在整体改造上统筹规划，并在具体项目上分类指导，推进“一村一策”的改造机制。具体而言，应当结合城市发展的主体功能区定位差异，对不同地带的城中村采取不同的改造模式。比如，对位于中心地带重点发展区的城中村，可能需要改造发展为档次较高的商业综合体；而对开发尚不成熟的地带，同时又具有重要生态功能的地带，则应当适度改造、提升其绿化水平和环境美化效果，将其改造成为城市景观带，必要时要进行拆迁居民异地安置。在不同地带、不同改造项目推进中，需要的资金投入是差异较大的，因此，要权衡改造的迫切性和改造资金承受力，从而确定合理的推进时序，积极稳妥进行。
（三）创新城中村改造的投融资机制
根据不同村集体经济发展阶段以及筹资能力，分类探索创新城中村改造的投融资机制。对于村集体经济薄弱及村民筹资能力不强的城中村地区，可以考虑先“引凤”后“筑巢”，即通过政府政策优惠等引进实力强、信用等级高的开发商参与城中村改造，共担风险，共享改造开发红利；对于村集体资产雄厚及村民筹资能力较强的城中村，应当探索如何按照自身意愿与相关企业进行合作。
（四）建立城中村商业业态与城市发展战略规划融合机制
在城中村改造项目中，发展商业要避免短期化、盲从化，而应与整个城市商业布局规划相结合，以保证商业的差异化和可持续发展，避免恶性竞争。可以考虑发展城市综合体，吸引城市运营商、投资商，从而使城市商业发展均衡化。
（五）创新农民在“城中村改造”的利益分配机制
城中村改造决策既要本着村民自治的原则，由村民组织自行决定是否改造，以及如何改造。在法律法规框架下可以适度引导，但不能够强行干涉。政府需要适时进行居民间的利益协调，避免集体内部出现“以强凌弱”。但是，政府部门绝对不能做开发商利益代言人或者以出政绩为目的直接同村民进行无休止非对等的谈判。同时，在整合土地产权基础上，应当赋予原住村民土地升值开发权，使村民可以利用土地向银行贷款，或以土地入股联合其他主体合作进行改造开发，从而解决集体建设用地开发融资难问题。
参考文献：
[1].协调推进城镇化是实现现代化的重大战略选择[J].行政管理改革，2012（11）
[2]王海龙.建构新型城市化时期包容性城中村改造模式[J].北京社会科学，2014（3）
[3]师旭辉.新型城镇化发展中的几个难题和风险[J].中国财经信息资料，2014（7）
[4]刘晔，刘于琪，李志刚.“后城中村”时代村民的市民化研究――以广州猎德为例[J].城市规划，2012（6）