公积金贷款相关政策篇1
【关键词】住房公积金贷款；标准化；政策建议
随着住房公积金贷款业务量的日益增加，加强风险控制，进行科学、完善的贷款管理已成为当前住房公积金管理中的必要工作。因此，本文拟以天津市住房公积金贷款程序为基础，就个人住房公积金贷款标准化的内容及实施过程进行研究，以期提高贷款效率，控制贷款风险。
一、个人住房公积金贷款标准化的概念界定
个人住房公积金贷款（personalHousingaccumulationFundLoan）是政策性的住房公积金所发放的委托贷款，是指正常缴存住房公积金单位的在职职工在本市购买、建造自住住房（包括二手住房）时，以其拥有的产权住房为抵押物，并由有担保能力的法人提供保证而向住房公积金管理中心申请的贷款。该贷款可由住房公积金管理中心委托银行发放。
所谓个人住房公积金贷款标准化是指对住房公积金贷款的运作及系统管理规定统一、规范、完备的规则及标准，从而确保贷款资产质量。个人住房公积金贷款标准化最终目的是为贷款政策制定和贷款管理提供科学和统一的依据，即建立个人住房公积金贷款各个业务环节的标准。其最基本之处在于明确各岗位的职责，使得各岗人员依章行事，进而有利于对各岗位人员进行有依据的考核。另外，通过制定贷款相关标准，可以增强贷款政策和业务操作标准的稳定性，避免因管理层和业务经办人员的变更影响贷款业务的及时性和连续性。同时，标准化还可使各项业务均有全面、系统、成文的政策、制度和程序，这样，在贷款管理的整个过程方便了经办业务人员对贷款管理的操作，加强了住房公积金管理中心对贷款业务人员的管理和控制，从而，以秩序的形式、从制度层面上加强了对住房公积金贷款的管理，最终达到控制内部操作风险的目的。
二、个人住房公积金贷款标准化存在的问题
（一）个人住房公积金贷款政策调整频繁
目前，我国房地产市场处于高速发展阶段，职工对住房贷款的需求不断增长。为此，近年来我国各地多次调整个人住房公积金贷款政策，主要是提高贷款额度、延长贷款年限、放宽贷款条件等。这些政策的调整有利于活跃住房消费，加快改善广大职工住房条件，也有效促进了住房公积金贷款规模的扩大。但与此同时，政策调整的频繁性使得贷款审核标准、政策依据、合同文本、相关资料等经常发生变动，但标准必须具备相对的稳定性，贷款政策的频繁变动性和个人住房公积金贷款标准的稳定性要求形成一对难以调和的矛盾。
（二）受委托银行的积极性较差
在现行个人住房公积金贷款操作模式下，由于住房公积金管理中心和受委托银行之间是平等的民事主体之间的关系，住房公积金管理中心无权对受托银行进行监管，而受托银行在贷款发放和贷后管理均有不如人意之处。住房公积金贷款的标准化的实施会较多地涉及银行的操作流程，如果贷款标准化对受托银行要求过于严格，受托银行会产生抵触的情绪。反之，要求过于宽松，又达不到住房公积金贷款标准化的目的。因此，贷款标准化的实施顺利与否还依赖于银行的积极配合。
三、个人住房公积金贷款标准化的对策建议
针对我国个人住房公积金贷款的发展需求、实施个人住房公积金贷款标准化已具备的基本条件以及面临的不利因素，要使其顺利实施，目前应着重做好以下几方面工作。
（一）进一步规范、细化个人住房公积金贷款业务操作规程
在现有个人住房公积金贷款相关规范性文件的基础上，依照住房抵押贷款证券化及风险控制要求，结合个人住房公积金贷款作为政策性住房贷款的自身特点，对贷款发放、贷款管理、贷款资料以及电子化管理模式等制定完善的操作及评价标准，建立量化指标与评价指标相结合的指标体系，完善贷款业务操作规程，尤其要加强对受托银行贷款流程的细化。此外，在细化操作规程时应充分考虑到政策的易变因素，如贷款额度的计算等，对涉及这些因素的标准，在相关政策趋于稳定之前应规定得相对灵活，留有包容新政策的余地。
（二）妥善处理住房公积金管理中心与受托银行之间的关系
受托银行的态度直接关系着标准化能否顺利实施，决定着整个标准化工作的成败。因此，必须妥善处理住房公积金管理中心与受托银行之间的关系。
一方面，在住房公积金管理中心与受托银行签订的委托贷款协议中对银行提出关于“个人住房公积金贷款标准”的要求，并将该标准执行情况与受托银行的手续费收入挂钩。同时个人住房公积金贷款作为一项政策性贷款，必要时可以寻求政府方面的支持，敦促受托银行执行个人住房公积金贷款的标准。
另一方面，在标准化过程中，住房公积金管理中心所使用的电子系统与受托银行贷款管理系统存在对接问题，适当的原则是：在保证住房公积金管理中心利益不受损害的前提下，尽量与银行现有的流程和软件保持一致，这样，在实施住房公积金贷款标准化时，由于不用做太大改动，银行方面比较容易接受。
虽然我国目前个人住房公积金贷款运作的模式还处于摸索时期，但是，如果不及早将个人住房公积金贷款纳入“标准化”的轨道，使“非标准化”的陋习形成根深蒂固的“传统”，标准化的施行将遭遇重重阻力。因此，可以认为，个人住房公积金贷款的标准化工作势在必行，而现阶段是我们进行个人住房公积金贷款标准化的有利时机。
参考文献
[1]李春田：《标准化概论》，中国人民大学出版社，2010年7月第5版
公积金贷款相关政策篇2
通知中称，为积极支持职工解决自住住房问题，进一步减轻职工还贷压力，推进住房公积金异地贷款政策的落实，福州住房公积金管理委员会近日下文，将于2016年3月1日起调整福州住房公积金个人贷款政策。一是调高住房公积个贷额度。双职工缴存的家庭，可最高申请80万元的住房公积金贷款，单职工可申请最高50万元的贷款，同时确定贷款最低额度为20万元。
据了解，政策调整前，夫妻双方在福州地区缴存住房公积金的职工，个人购房贷款最高额度为60万元；单方缴存住房公积金的职工，个人购房贷款最高额度为45万元。
同时，开展住房公积金异地个人住房贷款业务。福州市鼓励福州户籍在福州以外的地区缴存住房公积金的职工，到福州七县（市）购买自住住房。
所谓异地住房公积金贷款，是指：福州户籍（指户口本上地址为福州市的鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区和福清市、长乐市、闽侯县、连江县、闽清县、罗源县、永泰县）、在福州以外的地区缴存（以下简称异地缴存）住房公积金的职工在福州七县（市）购买自住住房的，按照福州住房公积金贷款政策的规定和要求，可向福州各住房公积金管理机构申请住房公积金贷款。
另外，通知中称，加强资金流动性紧张的调配和风险防控。在住房公积金个贷使用率达到90%以上时，各住房公积金管理机构可通过向当地财政、商业银行借款，试行资产证券化等方式进行融资、开展贴息贷款业务等。
按照央行的的通知，目前个人住房公积金五年期以上贷款的利率为3.25%；五年以下（含五年）的贷款利率为2.75%。
中国指数研究院的数据显示，2016年1月，福州新建商品住房均价显示为12151元/平方米。
公积金贷款相关政策篇3
关键词：
无论在国外还是国内，房地产业都毫无例外地被视为国民经济中的重要产业，在国计民生中发挥着举足轻重的作用。而住房公积金又是房地产经济的一个重要组成部分。本文主要从住房公积金制度的意义、住房公积金的使用情况及配合房地产市场调控的措施等方面，来阐述住房公积金在房地产经济中所发挥的作用。
一、住房公积金的概念及意义
住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。它具有强制性、互助性、专用性的特点。
住房公积金有两大功能：住房保障和住房金融。住房公积金作为一种强制实行、定向使用的个人住房基金，通过个人缴存、单位资助和长期储蓄的方式，不仅增强了职工解决住房的能力，降低了职工购房还贷的压力，同时也调整了职工的消费结构，确保了职工的住房消费支出；有利于保障性住房资金的积累和周转，使政策性住房贷款有了可靠的资金来源，更有利于缓解房地产市场住房消费需求，抑制房地产市场价格过快上涨，解决中低收入家庭基本住房问题。
二、住房公积金的使用
（一）、提取住房公积金
按照《住房公积金管理条例》规定，职工购买、建造、翻建、大修自住住房的可以提取职工住房公积金账户内的存储余额。在实际提取业务中，职工因该原因提取住房公积金的占了绝大比重。以徐州市为例，从2005年至今，每年职工用于住房消费提取的住房公积金额占当年提取总额的比重都在70%以上，06年和09年将近达到80%。
（二）使用住房公积金贷款
住房金融是房地产市场发展不可缺失的重要组成部分，按照住房金融是否根据政府特殊的政策举办，是否可以享受政府优惠政策，可以将住房金融划分为政策性住房金融和商业住房金融，我国的政策性住房金融主要是建立住房公积金制度，而住房公积金贷款又是政策性住房金融的最直接体现。
随着房地产市场的不断发展，住房公积金贷款也不断创造出历史新高，可以说，住房公积金贷款的发放额是房地产市场发展状况的晴雨表，随着房地产市场的波动而变化。由于住房公积金贷款利率明显低于各商业银行贷款利率，住房公积金贷款成为了绝大多数购房者的首选，住房公积金贷款在所有住房贷款中所占的比重也相对较大。以徐州市为例，2009年末和2010年末住房公积金贷款余额分别为64.77亿元和82.86亿元，全市个人住房贷款余额分别为127.95亿元和187.73亿元，住房公积金贷款占全市个人住房贷款余额的比重分别为50.62%和44.14%。至10年末，住房公积金贷款余额占缴存余额的比例为86.90%，职工使用住房公积金用于住房消费的使用率已经高达92.16%。
从以上各项数据可以看出，住房公积金在房地产经济的发展中发挥了重大作用，可以说是举足轻重、功不可没。
三、住房公积金在房地产市场调控中所采取的措施
（一）扩大住房公积金覆盖率和保障范围，住房公积金政策向中低收入者倾斜，使广大缴存职工都能享受到优惠政策。
建设部、财政部、和中国人民银行于2005年颁布的《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》已将缴存主题扩大到包括城镇单位聘用的进城务工人员、城镇个体工商户和自由职业人员。因此，各地住房公积金管理中心应加大归集力度，把住房公积金的政策性住房融资功能向中低收入职工家庭倾斜，要兼顾公平，让更多的人享受到住房公积金优惠政策，推动社会和谐发展
（二）严格执行住房公积金贷款政策，充分发挥调控作用。
科学制定并严格执行住房公积金贷款政策，要根据国家宏观调控政策和房地产市场发展趋势并结合当地实际情况适时进行调整，尽可能地发挥住房金融在房地产经济中的杠杆作用。
在房地产市场过热时，为了抑制房地产市场的快速发展，应采取紧缩的贷款政策，要提高贷款门槛，降低贷款最高额度，缩短贷款期限，提高贷款基准利率，减少贷次数。
在房地产市场过冷时，要采取适度宽松的贷款政策，采取有效措施，促进房地产市场健康发展，要降低贷款门槛，提高贷款最高额度，延长贷款期限，降低贷款基准利率，增加贷款次数。虽然贷款政策相对宽松，但一定要规范住房公积金贷款用途，防止骗贷、套贷行为的发生。
住房公积金作用的发挥应积极与相关税收、信贷等政策协调配合，使住房公积金贷款趋于规范化、制度化和法制化，提高住房公积金调控房地产市场的敏感度，使房地产市场保持健康有序的良好发展态势。
（三）加大住房公积金保障性住房建设力度，提高资金利用率
按照《住房公积金管理条例》第二十九条规定，住房公积金增值收益按照规定提取过风险准备金和管理费用以后，剩余部分将全额上缴同级财政，用于保障性住房建设。同时，为提高住房公积金使用效率，并拓宽保障性住房建设资金来源，住房和城乡建设部、财政部、发改委、人民银行、监察部、审计署、银监会七部门于2009年10月联合印发了《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，明确提出了使用住房公积金闲置资金支持保障性住房建设。保障性住房建设有利于缓解房地产市场供给不足导致的房价上涨，有利于带动住房投资和消费，促进经济平稳较快增长；有利于解决城镇中低收入家庭住房问题，推动实现“住有所居”目标。
在二十年的发展过程中，住房公积金为解决职工住房难、推动住房货币化进程、促进住房信贷机制完善、支持国家宏观调控和住房体制改革方面发挥了重要作用。但也存在诸如缴存比例不科学、覆盖面偏低、各地发展不均衡、缴存金额巨大但金融监管力度不足等问题。在今后的工作中需要对住房公积金制度不断进行改革、完善和创新，真正发挥其在房地产市场调控和住房保障等方面的积极作用。
参考文献:
1、《住房公积金管理条例》；
2、《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》
3、《房地产金融》，洪艳蓉等著，北京大学出版社；
公积金贷款相关政策篇4
（中国人民大学公共管理学院，北京100872）
摘 要：住房公积金制度，兼有住房保障和社会福利的双重意味，在人民的生活中日益发挥其关键性的作用。哈尔滨市作为全国较早试点开展住房公积金制度的城市，在二十余年住房公积金发展完善的过程中，的确取得了一些成绩。然而，仔细观察，仍然可以透过现象，发现其中存在的隐患，大致来看，主要涉及缴费标准、贷款规则和信息披露等制度。本文重点即在针对这些隐患进行分析论述，提出可能的改进思路。希望能够进一步保证哈尔滨、乃至全国的住房公积金制度健康稳定发展。
关键词：住房公积金；哈尔滨市；问题讨论
中图分类号：F293.31文献标志码：a文章编号：1000-8772（2014）10-0252-02
住房公积金，指在职职工及职工所在单位按照规定比例缴存的长期住房储金，是住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式。住房公积金制度，是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有强制性、互助性和保障性的特点。住房公积金制度于1991年在上海首创，1994年国务院颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，将公积金制度全面推广，1999年国务院通过《住房公积金管理条例》，将住房公积金制度规范化、法制化。住房公积金制度作为福利分房制度的继承者，经过20多年的运行，取得了相当不错的效果。截止2011年年底，全国住房公积金缴存职工达到1.33亿人，覆盖率高达80%，累计缴存3.9万亿元，缴存余额2.1万亿元。i
哈尔滨市是较早推行公积金制度的城市之一，早在1992年11月20日，就有《哈尔滨市住房公积金管理办法》颁布出台，提前进入住房公积金时代。截止2011年中旬，哈尔滨市住房公积金缴存覆盖率已达77.14%，累计归集公积金216.07亿元。全市（不含铁路分中心、中省直、电力和农垦系统）公积金已开户9611个单位，职工81.54万人。累计发放个人贷款7.06万户，计118.14亿元，贷款余额65.07亿元。个人贷款率为61.98%，高于全国平均水平3个百分点。个人公积金贷款逾期率0.045%，低于全国0.356%的平均逾期率水平。ii在这样一些可喜的成绩面前，居安思危，也应该发现，在哈尔滨市住房公积金政策中，仍然存在着一些值得商榷的问题。
一、缴存标准
哈尔滨市规定：单位和职工按照不低于职工本人上一年度月平均工资的8%比例缴存住房公积金，最高可以达到12%。2001年1月1日实行住房分配货币化以后参加工作的职工，单位按照职工本人上一年度月平均工资的25%比例缴存，职工按照本人上一年度月平均工资的15%比例缴存。iii初看，政策的出发点无可厚非。2001年之前参加工作的职工，由于福利分房制度的影响，提取公积金的可能性将明显降低，缴纳意愿不足，这一部分公积金有较大可能性留存在个人账户中用以互助流动；2001年之后参加工作的职工，由于没有能够享受福利分房制度，按照住房分配货币化的要求，以货币的形式对他们进行补偿，同时，这部分人购置住房的可能性偏大，对住房公积金的需要程度明显提高。于是，就形成了这样一种分级的住房公积金缴纳政策。
然而，在这里，有以下几点必须要重新加以考虑。第一，应该明确，2001年之前参加工作的职工，仍有一定比例没有参与福利分房。根据以上政策，按照最低标准，他们的个人账户中每月只能获得上一年度月平均工资16%的住房公积金，按照最高标准，这一比例也不过提高至24%，相比2001年之后40%的比例有着天壤之别。对于这一部分人，这种近乎于歧视的待遇，无疑是不公平的。第二，即使是2001年之前参加工作，在福利分房中收益的职工，在政策出台时的2010年，住宅也要有十年以上的房龄，况且，用作福利分房的住宅，房屋情况一般较差，与目前市场中销售的房屋不能同日而语。对于这一部分人，将存在住宅的改善性需求，按照目前的缴费方案，单纯提取公积金进行改善性住房投资将存在较大困难。第三，对于2001年之后参加工作的职工，尤其是新参加工作的职工，15%的缴费比例负担过重。粗略计算，如果按照新参加工作职工平均2000元/月的工资标准，住房公积金将达到300元，扣除后仅余1700元，不可避免地，单纯住房公积金一项，就将给他们的生活带来较大压力。这样一来，他们缴纳住房公积金的积极性将大打折扣。
针对上述不合理之处，可以考虑以下解决方案。首先，将该政策中单纯通过参加工作的时间进行分级调整为通过是否参与福利分房进行分级。其次，提高第一部分人群（即参与福利分房的职工）的单位缴存比例，可以考虑在原比例上上调100%，即16%~24%，同时维持个人缴存比例8%~12%不变。再次，提高第二部分人群（即未参与福利分房的职工）个人缴存的灵活性，可以考虑采用浮动机制，将缴存比例调整至8%~20%。以上调整，充分按照个人需求，考虑个人实际情况，使得住房公积金的缴纳不再有失公允，不再成为职工的负担。
二、贷款规则
哈尔滨市规定：一、住房公积金个人贷款最长年限为30年。二、住房公积金个人贷款最高额度为40万元，组合贷款最高额度为75万元（其中：住房公积金贷款为40万元，商业性银行住房贷款为35万元）。三、购买首套建筑面积在90平方米（含）以下的普通自住房，首付款比例不低于全部购房款的20%；购买首套建筑面积在90平方米以上的普通自住房，首付款比例不低于全部购房款的30%。四、购买第二套普通自住房，住房公积金个人贷款首付款比例不低于全部购房款的50%，贷款利率为同期首套住房公积金个人贷款利率的1.1倍。五、停止向购买第三套及以上住房的缴存住房公积金职工发放住房公积金贷款。iv初看，这一贷款规则考虑了公积金的贷款福利，明确了限购制度，兼顾了房地产市场的需求（居住性需求与改善性需求），预防了需求过热的风险，的确可见其用心良苦。
然而，仔细分析，这一贷款规则仍有值得推敲之处。首先，在个人贷款的上限额度方面，40万元的住房公积金贷款上限似乎估计不足。据粗略统计，2010年8月，哈尔滨市房屋销售均价即突破7500元/平方米，这一政策则在2010年12月1日正式施行。如果考虑首付款20%，按照7500元/平方米的价格，单纯通过公积金贷款，可购得建筑面积为67平方米的住宅；考虑首付款30%，按照7500元/平方米的价格，通过组合贷款，可购得建筑面积为143平方米的住宅。这一设计似乎恰到好处。不过，要知道，2008年末，哈尔滨的住宅价格仅为4300元/平方米，短短一年半时间内涨幅高达75%。幸而，哈尔滨的住宅市场自2010年开始突然保持稳定，在长达三年的时间内没有太大变化，始终在7500~8000元/平方米之间徘徊。如果这三年内哈尔滨的住宅市场同全国其他大城市相似，哪怕维持2008~2010年的增长速率，必然将造成公积金贷款的失灵。所以，防微杜渐，势在必行，对于这种风险的不确定性，不妨采用浮动的贷款上限制度，即将公积金的贷款上限与住宅价格挂钩，每年年初对公积金贷款上限予以调整，调整幅度与上一年住宅市场的价格波动相一致，以保持原设定中投资者的可购面积相对稳定。
其次，在二套住房的限购力度方面，这一政策明显缺乏约束力。假设40万元的住房公积金贷款、30年的贷款期限、以等额还款方式还款，按照现行4.5%的住房公积金贷款利率计算，月还款额为2027元；按照1.1倍之后的贷款利率（4.95%）计算，月还款额为2135元。这一变动后，每月还款额仅仅增加了108元，全部30年下来也仅仅不过3.9万元，不足以对二套住房进行有效限制。至于50%的首付款，购房者可以考虑通过其他形式贷款的方式进行筹集，间接演化成组合贷款。针对这一问题，不妨可以考虑限制贷款年限来进行抑制，上例中，仍然按照4.5%的利率水平，如果将贷款期限缩短为20年，则月还款额将骤增到2531元，效果无疑非常明显。
三、信息披露
哈尔滨市的住房公积金制度存在着一定程度上的信息披露混乱问题，详细来讲，似乎有以下方面需要加以改进。
首先，历史信息公开不足。不难看出，哈尔滨市住房公积金管理中心网站于2012年3月14日建成，所以，在建成之前的一切有关住房公积金的内容全部没有包括在内，造成大量珍贵信息的缺失，甚至缺乏对于历史变迁沿革的必要说明。对于一个政府机关来说，这些历史信息的缺失，无疑是不严谨、不规范、不合理的。
其次，政策法规公布混乱。在哈尔滨市住房公积金管理中心的网站上，仅仅区分了政策法规的机构（国家、省、市、部门），却没有按照时间的先后顺序、使用或废止情况对各项政策法规进行排列，相反，则是全部堆积在一起，统一注明2012年3月14日，不知哪个政策在先，哪个政策在后，哪个政策已被废止，哪个政策仍在使用。这一混乱的做法，导致非专业人员了解哈尔滨市住房公积金制度难上加难。对于政策法规的公布，应该本着公开化、明确化、透彻化的原则，而不应给读者制造困难，使得读者一头雾水，无所适从。这样的政策法规的公布，无疑是失败的、不负责任的。
再次，政务工作披露迟缓。在哈尔滨市住房公积金管理中心的网站上，几乎没有关于住房公积金执行情况的有效统计信息，如缴存覆盖率、个人贷款率、公积金贷款逾期率等硬性指标，在政务公开方面，财政信息的记录数甚至为0。应该认识到，除了住房公积金管理中心，没有渠道能够获知有关住房公积金的详细统计数据，最新的一条消息还是上述远在2011年8月19日在哈尔滨日报上刊登的统计资料，迄今已有两年有余。这一不透明的信息披露体系，使得群众不能有效知悉哈尔滨市住房公积金工作的进展情况，知情权和监督权受到严重破坏，对于政府公信力的建设、群众缴纳住房公积金的积极性将形成冲击。
还有，基层意见缺乏反馈。在哈尔滨市住房公积金管理中心的网站上，政民互动一栏的记录数同样为0。这说明两个问题，第一，群众对于公积金制度的关注程度不高。第二，政府机关对群众的反馈披露不及时。缺乏与群众的交流，缺乏对基层的了解，对于政策的制定和改良来说，将是非常不利的。
对于消息披露中存在的诸多问题，哈尔滨市住房公积金管理中心应该引起重视。这里，不妨借鉴一下北京市住房公积金管理中心的经验，参考北京住房公积金网的思路，切实完善信息披露机制。
四、小结
哈尔滨作为一个北方边陲上的城市，尽管面积位居全国第二位，人口已突破1000万大关，城市化率也已突破50%。但是，就中国而言，学界对于这个城市的重视程度远远不够。许多应有的建设、规划、调查、统计都没有施行。古语云：见微知著。作为较早推行住房公积金制度的城市之一，哈尔滨市住房公积金制度所面临的问题，可能不止在这个城市中发生。其中所表现出来的共性缺陷，应该可以为全国所参考和借鉴。相信，在全社会的共同努力下，哈尔滨，以至全国的住房公积金制度，能够进一步有序规范地发展。
参考文献：
[1]段艳青.住房公积金政策运行现状、存在问题及完善措施[J].行政事业资产与财务，2013（6）.
[2]刘延瑕.住房公积金运用现状及问题研究[J].经营管理者，2013（17）.
[3]刘述波.哈市公积金覆盖率超七成高于全国平均水平[n].哈尔滨日报，2011-8-19.
[4]哈尔滨市住房公积金归集管理规定（哈房公委发[2010]2号）[R].哈尔滨市住房公积金管理委员会，2010.
公积金贷款相关政策篇5
【关键词】住房公积金；个人贷款；风险；防控
自上世纪90年代以来，我国建立了政府为主导、以强制的住房公积金制度为基础的政策性住房金融。近年来，随着我国房地产市场的繁荣发展，住房公积金贷款放贷期限和放贷规模也随之不断延伸。由于各种因素的影响，公积金贷款中的风险日益凸显。从有关部门的统计数据看，不良贷款的绝对额与比重等指标均已呈现上升趋势。理性认识住房公积金贷款可能存在的风险隐患，并采取积极有效的措施予以防控，确保住房公积金的安全运营，成为当前和今后住房公积金贷款管理工作一项十分重要的任务。
一、住房公积金贷款风险分析
贷款风险通常是对贷款人而言的，从贷款人角度来考察，贷款风险是指贷款人在经营贷款业务过程中面临的各种损失发生的可能性。住房公积金贷款风险主要表现在：其一，政策与法律风险。住房公积金贷款是一项政策性较强的业务，相关的行业管理与金融信贷政策对其影响较大，政策的不利变化必然会给公积金贷款带来风险。另外，我国的公积金贷款法律制度并不完善，更放大了一些潜在风险。其二，经济社会发展因素带来的风险。住房公积金贷款的一个突出特征就是贷款期限长，在长达数十年的贷款期限内，社会经济状况、房地产市场和金融市场必然处于不断变动之中。如发生通货膨胀，住房公积金就有蒙受贬值的风险。如房地产市场低迷，作为抵押物的房屋价值就会严重缩水，导致不足以偿还贷款本息。其三，借款人信用风险。住房公积金贷款信用风险来源对象一般指借款人个人，产生信用风险的原因或是借款人的履约能力出现了问题，一般为借款人个人收入状况恶化，无法偿还借款；或是借款人的履约意愿出现了问题，这主要与借款人的价值趋向以及借款动机有关。其四，内部管理风险。公积金管理中心内部管理制度不完善，有效的监督机制未建立，公积金贷款缺乏应有的透明度，使违规贷款有了可乘之机，形成了潜在的贷款风险。其五，贷款业务人员的素质风险。贷款业务人员作为贷款业务的直接操作者，如果其对住房公积金贷款风险认识不足，风险意识淡薄，业务不精，责任心不强，甚至职业道德缺失，必然导致住房公积金贷款风险隐患丛生。
公积金贷款相关政策篇6
中图分类号：F293.30文献标识码：a文章编号：1672-3198（2007）08-0046-02
1991年上海市借鉴新加坡中央公积金制度的经验，在我国率先建立了住房公积金制度，1994年住房公积金制度在全国推行。十多年来，住房公积金制度经过不断的完善和发展，走出了一条具有中国特色的住房保障之路，对改善职工的居住条件作出了突出贡献。在肯定住房公积金制度的同时，我们也应看到住房公积金制度在发展中还存在一些问题，需要不断的完善。澳大利亚是一个住房金融市场发达、住房保障制度完善的国家，在这个国家，拥有自己的房产是每个国民的“伟大梦想”，在居民的购房过程中，政府究竟发挥了何种作用，金融市场能够提供哪些服务，成熟的经验能给公积金制度以何种启示，本文将进行简单的探讨和论述。
1澳大利亚的住房金融
澳大利亚总人口2000万，全国共有820万套住房，每年新建住房14万套，大部分居民生活在城市，人均居住面积在发达国家中位于前列。澳大利亚70%的住房所有者都是通过住房抵押贷款购买住房，超过80%的住房其所有人拥有全部产权（所有人一次性付清房款或贷款已全部偿还）。由于对经济形势的普遍看好，澳大利亚人喜好投资房产，很多人购买房产后进行出租以获得稳定收益，而且认为住房贷款是非常廉价的融资渠道。澳大利亚的银行提供的贷款比例一般比较高，首次购房的抵押贷款最多可贷到银行估价师估价的95%；贷款期限也比较长，一般在20-25年。澳大利亚政府还规定，借款人所支付的住房贷款利息可以充抵个人所得税基数。此外政府还把管理的退休金以较低的价格借贷给一些私人财务公司，这些财务公司以低于银行住房抵押贷款0.5到1个百分点的利率发放住房贷款，受到购房人的欢迎。以上这些因素直接导致了澳大利亚住房贷款的发展。
联邦银行是澳大利亚最大的房产贷款机构，住房贷款余额占总贷款余额的50%，它目前向借款人提供四种贷款产品以供选择。一是蜜月贷款，在贷款前12个月的利率为同期浮动利率打一定的折扣（比如比同期正常浮动利率低1个百分点），12个月后的利率恢复为正常的浮动利率；二是固定利率贷款，贷款期限为1-5年，在预期利率上升时，较多人使用该品种，多数人愿意申请3年和5年期固定利率贷款；三是浮动利率贷款，作为最传统的贷款品种，仍然居各类业务的主导地位；四是信贷额度贷款，对每个客户有20万的额度，客户可以随时取出使用，。根据借款人的需求，各个贷款品种可以相互组合，如贷款10万元，固定利率和浮动利率贷款各为5万元。在还贷方式上，银行也提供多种选择，如第一年可以只还贷款利息、还有等额本金、等额本息等还款方式。除第一年外，银行一般不会向提前还贷的借款人收取违约金。
在澳大利亚，住房贷款的风险管理十分严密，首先，银行要求借款人买房时要有一定的存款；其次，银行会安排特点时间和借款人面谈，了解其经济收支情况，并通过查询个人信用信息等方式查询借款人的信用记录，对借款人的信用进行评估。所有银行都会要求借款人在申请贷款时出具以下几项重要文件，连续几年的报税单（证明收入水平）、近几个星期的工资单（证明现在的收入水平）、与单位签定的就业合同（证明将来一段时间的偿还能力）、已有的存款数、健康保险和养老金缴纳情况，同时会严格审查借款人的负债情况，如信用卡使用历史、是否有其他未偿还贷款等等。另外，首次购房贷款额超过房价的80%的，借款人需按贷款额的1%购买贷款保险，也在很大程度上分散了银行贷款风险。由于澳大利亚严格的个人信用制度，住房贷款逾期情况很少。
2澳大利亚的住房保障制度
澳大利亚的住房保障制度非常完善，由于澳大利亚是联邦制国家，各州具体政策有所差异，在此以维多利亚州的住房保障制度为例。维多利亚州政府人类服务部住房辅助及社区建设司（以下简称住房辅助司)主要负责向低收入家庭、无家可归的人提供住房支持和社区建设、管理房产。
目前住房辅助司共拥有资产120亿澳元，管理75000个房产，每年经费8亿澳元，累计向无家可归者提供住房支持80000人次。住房辅助住房保障项目的资金来源主要有三方面：一是联邦政府根据与州政府的协议的拨款；二是住房辅助司出售、租赁房屋收入和发放家庭贷款的利息收入；三是州政府专项拨款。
住房辅助司对部分不能获得银行贷款支持的低收入家庭，向其提供等同于银行贷款利率的住房贷款，支持其购买房屋。另外向低收入家庭和无家可归者提供低价出租房，租金收取标准为其家庭总收入的25%，低收入家庭随着收入的逐渐上涨，会自动退出享受该类住房。
住房辅助司非常重视居住环境的改善和人文关怀。社会房屋虽然提供给低收入和无家可归人群，但其建造标准与普通居民的住房完全一样，而且为减少社会房屋享有人的自卑感，避免社会问题，政府将部分普通居民住房的一部分作为社会房屋而不是单独建造，便于低收入人群和大家共同生活和交流，并带动其积极上进，改善自己的生活质量。
3对住房公积金制度的几点启示
3.1创新贷款品种
贷款品种相对单一，还款方式比较呆板，已成为我国住房公积金制度运行过程中备受关注的问题。从消费心理学角度讲，在同一类商品具有多种型号供顾客选择时，可以更大程度激发顾客的购买欲，尤其在顾客根据自身情况对商品提出的要求得到满足时，顾客会容易做出购买的决定，所以要针对不同缴存人的不同贷款需求，不断创新，丰富贷款品种，比如在贷款利率方面，目前在公积金贷款中，只有浮动利率一种方式，借款人无从选择。可以学习澳大利亚，增设固定利率和浮动利率、固定利率相结合的方式，由公积金中心承担由于利率上升却不能实现利息收入增多的风险，由借款人承担由于利率下降却不能减少还款的风险。另外在还款方式上，可以除等额本金、等额本息还款方式外，增设其他品种，例如可以将北京公积金管理中心试行的“自由还款”的还款方式推广实行。
3.2贷款政策向中低收入者倾斜
近一段时间，住房公积金制度对中低收入缴存人支持不够，政策性作用发挥不强的呼声高涨，逐渐成为学术界和新闻媒介关注的热点。澳大利亚的金融政策注重向中低收入人群倾斜，银行对居民首次购房、二次购房和多次购房均采取不同的贷款政策。建议细化住房公积金贷款政策，针对不同收入人群和不同年龄阶段人群的贷款，应采取不同的政策，尤其要重视设计适合中低收入缴存人的贷款品种。比如对第一次购房人和较低收入人群适当降低贷款门槛，如降低首付款比例，实行优惠的利率，延长贷款期限，甚至给予一定程度的贷款贴息。对二次以上购房人，根据改善自住住房的情况，相应提高贷款门槛，如提高首付款比例和贷款利率，缩短贷款期限。
3.3出台全国性贷款风险管理相关操作规范或指导性文件
尽管澳大利亚信用体系已非常完善，但其银行对住房贷款的风险管理还是十分重视的。我国目前还没有全国性住房公积金贷款风险管理操作办法，各地各自为战，风险管理水平差异极大，部分地区情况堪忧。应尽快出台全国性住房公积金贷款的操作规范或相关指导性文件，对包括贷前调查、贷中审查和贷后管理在内的风险管理工作提出明确统一要求，规范贷款审批和管理程序，提高风险管理水平，保障资金安全，将各地住房公积金贷款的风险管理情况作为重点考核目标之一。
3.4注重对贷款人信用的考查
澳大利亚完善的信用体系对贷款风险管理和住房保障政策的实施非常重要。在贷款风险管理方面，信用体系的健全，便于贷款人快捷查明借款人的信用状态，确定是否准予贷款以及贷款额度。在住房保障方面，由于住房保障政策的受惠人群往往与家庭的收入密切挂钩，如保障性住房和公积金贷款贴息的享受和退出，一般都要视家庭的收入状况而定，信用体系的完备有利于准确确定保障政策的受益家庭和受益期间，完善准入和退出机制，保证政策目标的顺利实现。目前我国信用体系的建立正处于启动阶段，公积金贷款就更要学习澳大利亚银行在住房贷款的贷前审查过程中的细致入微，注重对贷款人还款能力的考查，以确保发放的每笔贷款安全。
3.5增强城市保障性住房的人文关怀
澳大利亚政府十分注重保障性住房本身和周边环境的质量，以及对享受保障性住房人群的人文关怀。在修建过程中将保障性住房和普通住房同等对待，将保障性住房与普通住房混合分布，或者将普通住房的一部分划为保障性住房，以使享受保障性住房的人群不脱离普通社会生活。我国公积金政策规定，公积金增值收益的一部分要用于建设城市的廉租住房，那么可否学习澳大利亚将廉租住房混合与普通住房，而非独立建设。另外可以尝试将通过法律手段收回的公积金贷款抵押住房直接划拨为廉租住房，用实物而非货币的形式转化公积金增值收益支持廉租住房发展。
参考文献
公积金贷款相关政策篇7
关键词：小额；贷款公司；未来；发展趋势
1小额贷款公司诞生背景
小额贷款公司产生出现的背景是当前国内出现的资金涌动潮流，充裕的民间资金造成了民间借贷极为踊跃的现象。当前，就我国整体局面来说，我国十分缺少以中小企业或者农户贷款为对象的多元化金融机构。经过三十多年的发展，我国并不缺少资金，也不缺少大量的中小企业以及急缺资金的农户，可以形象的说，我们并不缺少大动脉，而是缺少一些输送血液的毛细血管，这就使得我国相当数量的金融机构不能够深入农户，深入中小企业。所以，当前金融改革的最主要任务就是建立起一个运行良好的金融管理系统，也就是说建立起大量规范的小额贷款公司或者是村镇银行等。根据央行的《2013年上半年小额贷款公司数据统计报告》显示，截至2013年6月末，全国共有小额贷款公司7086家，贷款余额7043亿元，上半年新增贷款1121亿元。此前数据显示，3月末全国共有小额贷款公司6555家，贷款余额6357亿元，一季度新增贷款434亿元。但是，与数量指标上呈现出来的欣欣向荣的局面相比，小额贷款公司在实际的发展中却受到不少来自利率上限、融资困难、监管不力等几个方面的约束，使得整个小额贷款公司的业务发展之路走得并不顺畅。
2小额贷款公司的困境
2.1成本过高
与银行相比，小额贷款公司的信息化建设滞后，运营成本相对较高，并且公司一般在放贷及回收成本上极高，贷款回收流程较之银行更为依赖人力完成。这无疑又会增加小额贷款公司的成本。除此以外，小额贷款公司的管理费用还会因为来自交通、办公设备等等方面的因素而呈现逐步增高的态势。诸如此类无疑都大大增加了小额贷款公司在运营中的运营成本。
2.2企业后续资金不足
一般来说，市场对资金的需要通常都会持续时间较长，而多数的小额贷款公司资金较少，常常会在开业仅仅几个月之后整个公司的资本金就被全部贷出，使得公司彻底失掉借贷能力。因此，即便面对着庞大的市场需求，由于受到公司自身资金储备能力的制约，以及不能吸收存款的限制，使得公司最终根本无法完全满足来自市场的资金需要，从而限制了小额贷款公司借贷能力的发挥。从推动小额贷款公司业务发展的现实需要来说，有必要根据小额贷款公司的业务发展拓宽多种融资渠道。
2.3税收歧视困境
虽然小额贷款公司在业务上属于办理金融业务的公司，但是我国对小额贷款公司进行征税时，却将其划分为普通工商企业，并无税收优惠政策，这无疑大大的增大了小额贷款公司所要承担的税收负担。当前国家对于农村信用社或农村商业银行面向中小企业以及农户的贷款已经出台了相当数量的扶持政策，但是对于有着同样业务的小额贷款公司却没有这样的扶持政策。
2.4人才匮乏
小额贷款公司毕竟是刚刚出现不久的新生事物，作为一种新型的类金融机构，它与银行之间还是存在一些区别的，具备先天不足的特点。因此在选取人才方面多少还是存在着一定的困难，公司高管大多是银行从业者，普通员工只能从社会上招聘。而对于高校来说，就目前而言，他们在课程设计上还没有专门针对小额贷款设置课程，没有相应的人才培养方案及招生方案，自然无法保证人才的供给，人才不足导致小额贷款公司的经营风险增加。
3小额贷款公司应当关注的工作
当前，在我国已经设立的小额贷款公司多数办理两类业务，首先是中小企业的贷款，因为担保的原因银行对于大量的中小企业贷款采取的态度是不管不顾，因为此类公司大多是小贷公司的利润来源，但是面向这些公司的贷款业务恰恰是小贷公司在担当社会责任时的一般路径，若这一路径经营效果得到保障，那么政府也就可以通过这部分贷款，仅仅补偿对小额贷款公司的经营成本费用即可。之所以这么做，就是为了能够借助这一渠道将资金流向农民，同时小额贷款公司的介入又避免了可能会出现的流失隐患，保证了质量的同时又能够减少国家负担。要实现这一构想，当前多数的小额贷款公司还是需要从以下几个方面作出相应处理：
3.1力推信贷产品创新
必须积极开发一些针对性更强，更加快捷的信贷品种，推动贷款方式的更新，以此满足不同企业的融资需要。推进动产抵押服务，以及股权质押服务，下力气解决小企业的抵押质押难题。拓展小企业委托贷款方面的相关业务，借鉴国内外同行业同领域的相关经验以及已经取得的创新成果，丰富其服务种类，促进金融服务的多元化。
3.2强化企业风险管理能力
构建起针对国内中小企业特点的科学可观的评价体系，考虑到一些中小企业大多具有公司与个人混淆的特点，因此在对此类公司进行信用评价时，有必要将公司与公司的实际控制人结合在一起进行评价，去除对一些财务类的硬性指标的关注以外，还应当重视企业以及其所有者、经营者的信用记录，以及纳税情况、资产状况等等，并自觉地将此类非财务方面的指标也引入成为主要的评价指标。
3.3搞好对三农的服务
大量的农民工常常是多数小额贷款公司的最大量的潜在顾客，当前世界范围内的金融危机使得很多农民工逐步选择了自主创业，小额贷款公司可以从这一视角，盯住针对农民工的金融服务，帮助他们实现成功创业，既能够带动其个人致富还能带动当地经济的发展。此外，部分农村还未能够给村民办理医疗保险等等这样的业务银行不会办理，因此，小额贷款公司需要帮助他们渡过难关。
3.4国家关于中小企业的贷款政策
要积极向国家寻求政策帮助，来更加主动地配合中小企业及三农的发展。小额贷款公司转制村镇银行，将有助于其内部管理和业务发展的全面提升。但是在具体转制过程中，充分考虑小额贷款公司的现状和发展状态，既要尽一切可能帮助农村以及中小企业的发展，也要快速提升小额贷款公司的业务水平。具体地来说，可以实施以下四个步骤：
一是国家要扩大其融资范围。对经过历史检验的，运营状况良好，承担风险能力强的小额贷款公司，要适当放宽政策，可放宽到资本金的100%。二是增加资金渠道，扩大经营规模和范围。对于经营不错的公司，可以考虑在资金不足时，给予他们相应的政策来增加资本金。三是国家要出台相应的政策，减轻其税收负担。制定涉及营业税和所得税的优惠政策，给新生的小额贷款行业以扶持。四是给予优惠利率。小额贷款公司可按照银行同业拆借利率，或介于同业拆借利率和贷款利率之间，向商业银行融资。
4未来小额贷款公司的发展趋势
4.1小额贷款公司会迎来政策环境方面的更好发展条件
相关政策的制定部门必须从实现可持续发展的角度出发，并根据国家大政方针，来积极寻找对策降低针对小额贷款公司的利率水平，努力为小额贷款公司创设良好的外部发展环境。积极鼓励各种类型的机构进入，创造更加具有竞争性的市场环境，同时配套建设良好的软硬件基础设施。此外还需要来自政府方面的措施把控通货膨胀现象。
4.2积极向中小企业或工商业者、农户放贷
积极向国家支持的中小企业以及农村偏远地区发放贷款，帮助他们度过资金难关，制定针对性的抵押政策，为整个国家经济的腾飞以及良好的社会环境的建设作出贡献。
4.3扩大贷款规模
小额贷款公司逐步向消费金融公司的大方向发展靠拢，并逐步的获得吸收大额存单的资格，未来公司甚至可成长为社会银行，进而成为上市股份公司，完成对资金的吸纳并用于借贷。总之，小额贷款公司的发展会逐步配套更多的制度安排，并最终推动公司成长，实现企业质的飞跃。
4.4解决信贷资金不足的问题，积极寻求各种融资渠道
小额贷款公司资金匮乏是一个不争的事实，并且这一状况严重影响了公司的扩大规模经营，支农资金如果不足，会加剧贷款公司的风险，并且影响工作的全面展开。因此，需要向地方政府、金融办、人民银行、银监局等部门汇报实际情况，争取得到政府的支持，并出台相应的补贴及优惠政策，以帮助提升自己在竞争中的实力。
坚持二条路一起走的方法，一方面要争取国家开发银行的贷款，另一方面争取向其他的国有或者股份制银行贷款。努力并积极做大做强公司主营信贷业务，增加公司的盈利水平。同时大力宣传公司的信贷政策，吸收社会闲散资金入股，使公司的经营实力和抗风险能力得到提高。
5结束语
尽管小额贷款公司在发展中存在这样或那样的问题，甚至还出现高于银行贷款利率的情况，中小企业风险问题，以及人才缺乏，服务不够好等众多问题，但是作为一种有利于中小企业，以及农民的筹措资金的方式，仍不失为一个弥补这些在发展中处于困境的企业的好办法。关键是如何通过政府和小额贷款公司双方的努力来共同促进贷款企业的发展，解决其中的障碍。相信在不久的未来，小额贷款公司一定会越来越完善。
参考文献：
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公积金贷款相关政策篇8
关键词：住房公积金；贷款；风险；防范
中图分类号：F830.572文献标识码：a文章编号：1001-828X（2013）05-000-01
前言
由于我国住房公积金制度还处于初级发展阶段，存在着一系列潜在的风险，并且风险处理中心应对机制不太完善，近些年来，我国公积金贷款的规模和范围越来越大，不稳定的风险防范机制对住房公积金贷款制度的稳定发展构成了很大的威胁。为了保证我国住房公积金贷款制度的稳定而有效地运作，就应正视各种风险，并建立有效的风险防范机制。
一、住房公积金贷款的风险及成因
1.政策性风险。政策性风险是指由于国家相关政策的变化而给住房公积金贷款带来的风险。首先，有些地方为了拉动地方房地产消费，公积金管理中心会下达贷款的增长的目标，在这种业绩支撑的形势下，势必会影响贷款发放的质量，增加了不良贷款的发放量。其次，公积金贷款期限一般比较长，最长可达30年。在还款的期限内，国家对房产的政策发生了某种变化，例如限制房地产行业的发展，引起按揭项目停止，房价下降，对个人住房的贷款带来了一定的还款风险。
2.法律风险。法律风险是指贷款合同不能受到法律保护而引起的风险。由于我国现在的住房公积金贷款方面的法律还不太健全，以及国家和地方的政策不配套，使得法律风险成为住房公积金贷款风险中的突出风险。在贷款人无法偿还贷款时，公积金管理中心在处置抵押房产时可能会受到司法、公安等部门的制约；除此之外，由于我国的关于住房公积金法律在对抵押房产进行估价和处置时的操作性不强，难于付诸实践，这就导致了管理中心由于法律原因面临巨大的损失风险。
3.借款人信用风险。信用风险是指由于贷款人由于种种原因无力或者不愿履行借款合同，给双方的利益造成损失。信用风险主要是源于以下三方面的原因：在还款期限内，由于贷款人的经济状况、社会因素或者自身原因引起贷款人还款条件恶化而造成的风险，比如贷款人由于自身所处行业经济状况不佳而使贷款人失业导致的收入下降，无法偿还贷款；由于国家信用信息系统不健全，住房公积金管理中心无法全面了解贷款人的信用状况，一旦贷款人违约而造成的风险；一部分的贷款人信用意识淡薄，在贷款时只想着贷到资金给自己带来的好处，而没有还款的意识，因此在贷到资金后就不去偿还或者在偿还一段时间后，就会有违约的行为发生。
二、现阶段住房公积金管理中心关于贷款风险防范的现状
现阶段我国制定了一系列的关于住房公积金的法律法规，在这些规章制度中规定，住房公积金管理中心是公积金管理的中心，管理中心应委托银行办理住房公积金贷款、结算等业务以及公积金账户的设立、归还等手续。
有些城市的住房公积金管理中心已经在法律法规的约束下，制定出适合自己城市住房公积金的发展模式，比如某城市的住房公积金管理中心制完善了贷款的“三查”制度，建立了严密的风险应对机制，进行全方位的风险管理。
首先，建立严格的贷款审核制度。
其次，建立贷款逾期风险管理制度：对逾期贷款实行分类预警；建立积极有效的逾期贷款催收方法；加大诉讼和执法力度。
最后，加强住房公积金管理中心的内部工作管理。
但是，由于法律法规的限制，就形成了由银行办理贷款，而由住房公积金管理中心承担风险的现状，在操作过程中造就了一些问题：住房公积金管理中心确认贷款资格，贷款审核等工作由银行完成，这就形成了贷款的执行中心—银行不承担风险，因此，不免会担忧银行会不会像对待自己业务那样来对待公积金贷款业务；一些住房公积金管理中心意识到上述风险，开始着手尝试自己管理贷款资产。但是由于管理中心非专业的金融从业人员，风险意识淡薄，在风险的预警和处置方面经验不足。
三、住房公积金贷款风险防范对策
1.建立和完善法律法规。我国现阶段住房公积金的风险一部分原因是由于国家的法律、政策所造成的，降低这种风险的途径是通过建立和完善相关法律法规。比如住房公积金管理中心在处置逾期房产时，司法和公安等部门应给与在规律规定下的配合，并且增强住房公积金法律的实用性。
2.建立完整的个人贷款资料库。住房公积金贷款的期限一般比较长，在贷款的期间，贷款人的社会情况的变化会引起贷款回收的风险。因此，有必要建立贷款人个人信用资料库，将贷款人的工作就业情况，收入情况以及住房公积金变动情况纳入资料库。一旦贷款人的还款能力发生变化，住房公积金管理中心可以通过资料库了解相关情况，及时制定措施，防控风险的发生。
3.严格审批制度。在住房公积金发放之前，要严格对贷款人的贷款资格进行审核，这主要从以下几方面进行：贷款人是否正常缴纳公积金；贷款人的贷款是否属于个人住房的消费；担保措施是否到位；贷款人是否具有还款能力；购房行为是否有效等。此外，要加强审贷的透明度。
4.强化贷款担保。传统的贷款担保方式为抵押和购房综合保险担保方式。因此，强化贷款担保，首先就要继续强化这种传统的担保方式，将抵押房产在贷款期限内存在的风险而有可能造成的损失交给保险公司。其次，借鉴国外模式，发展专业的房地产担保中心。通过上述两种方式，来转移贷款风险。
四、结论
现阶段，人们对改善住房条件需求旺盛，我国的住房公积金贷款处于一个高速发展的时期。在这种情形下，住房公积金管理中心一方面要简化相关贷款手续，提高办事效率，另一方面要对贷款进行严格、有效的管理，降低贷款的风险，减小不良贷款的产生。认识风险，制定出应对措施，完善住房公积金贷款程序，逐步提高风险管理水平，对我国的住房公积金贷款的良性发展具有重要的作用。
参考文献：
[1]吕继承.关于进一步完善住房公积金管理制度的思考[J].红河学院学报，2010（4）.
公积金贷款相关政策篇9
如果大家梳理一下过去“10年9调”时期的楼市政策，公积金从来没有像现在一样被寄予如此厚望，中央和地方出台如此多的政策。尤其在2015年两会后，公积金贷款松绑最为明显：除国管公积金、福建、济南、宁波等地已出台稳楼市政策外，山东、惠州、上海、广州等省市也正在酝酿出台政策。
公积金的“风”，能将楼市吹起来吗？
银行“弃房贷”VS公积金“睡大觉”
回顾2014年以来，国家在楼市上的态度，可以用四个字来总结：“促进消费”，特别是近期结束的“两会”上，总理强调，“要促进自住需求和改善性需求”。这也就意味着，房子告别了投资属性，回归消费品本源。既然要促消费，就必须要降低消费成本，而对住房消费来讲，降低贷款成本意义非凡。
2014年以来，银行一反常态地“不待见”住房贷款，即便央行和银监会自2014年5月就“三令五申”地喊话，要求银行要支持合理住房需求。根据融360的统计，2014年三季度末的房贷利率比上半年还上升约5%-10%。2014年四季度到2015年一季度，首套房贷利率在95折左右，二套房贷利率还在上浮。很显然，躺着赚钱的时代结束了，银行是市场化运营，没义务赔本支持低收益、政策属性的个人住房抵押贷款。
但同时，住房公积金却躺在账户里“睡大觉”。截至2014年3月，全国公积金缴存总额6.47万亿元、沉淀的余额就有3.27万亿元。这意味着，全国范围内公积金闲置的比例高达50%，而目前存量个人住房贷款也才10万亿，闲置公积金相当于存量房贷的1/3、相当于一家中等规模股份制银行的资产，或者国内最大的公募基金。
除了规模大以外，公积金还有两个特点：成本低、政府控制。目前，五年期以上商业贷款基准利率为5.9%，而同期公积金利率只有4%。也就是说，利用公积金贷款，其利率相当于商业贷款基准利率打6.8折，优惠太诱人了；公积金的管理机构――公积金中心是地方政府下辖的一个职能机构，一般是归住建口管理的处科级行政或事业单位，政策属性强，政府完全可以拿来支持老百姓买房。
面对四面八方关于“房贷”成本高的“讨伐”，2014年四季度以来，管理层将降低购房成本的筹码转向公积金。
事实上，整个2014年，可以看作是公积金政策史无前例的“松绑年”。据统计，有近40个城市通过简化程序、降低门槛、提高贷款额度，调整住房公积金政策，也成为多地政府吸引老百姓买房、消化库存的最主要的措施之一，这在刺激楼市的政策干预上还是头一遭。
2015年一季度，经济被寄予“开门红”的厚望，但1-2月份数据显示，“低通胀”的局面在恶化，楼市疲软被认为是“罪魁祸首”。
于是，“两会”给房地产定了“促进消费”的调子。住建部马不停蹄地在3月20日召开公积金工作会议，部长陈政高强调，“各地要进一步发掘住房公积金的巨大潜力，用好用足住房公积金，提高贷款额度，推进异地支取使用和贷款”。
近期，相继有北京、福建、广州和济南等几个省（市）新的公积金政策，例如首次申请公积金贷款，将首付比例降至20%。有传言说，上海将贷款最高额度从80万提升至140万。
140万贷款额度可能吗？
目前，公积金问题之一是贷款额度不足。一般来讲，房价越高的城市，刚需越集中，对于购房成本也越敏感。
由于组合贷款的程序冗长、手续繁琐、回款太慢，很多开发商不愿帮忙，一个项目可能只有少数几个指标的公积金贷款或组合贷款。同时，银行赶着发放商业性住房贷款，也不愿意做公积金贷款业务，一来收益低，没动力；二来公积金贷款发放多了，低成本对公存款少了。因此，你要申请公积金贷款，开发商告诉你等吧，商业贷款立马可放，但成本高。
而且，各地公积金贷额最高额度在近10年基本没有变化，但房价已经在大城市翻了两番，公积金贷款额度确实该上调了。以上海为例，目前上海实行的公积金贷款政策为个人最高可贷40万元、家庭最高可贷80万元，而该政策是从2007年9月1日开始实施至今。根据德佑-链家的数据，同一时期上海房价涨了1.5倍。根据《上海住房公积金运行报告（2014）》，上海2014年公积金户均贷款额仅为39万元，低于个人公积金贷款最高额度。
那为何不提高公积金贷款额度呢？原因很简单，大城市公积金池子里的钱经常不够用。
首先，越大的城市，申请公积金贷款的人越多、买房后提取公积金的人也越多；其次，尽管70%以上的缴存者不申请贷款，但公积金存款收益低，套取公积金的人也很多。再次，近年来在建设保障房、租房、大病救治、最低生活保障等方面，很多地方给提取公积金开了口子。最后，以148号文为例，将公积金贷款最低缴存期缩短为6个月，申请贷款的增加了，贡献存款也在减少，结余的公积金就更少了。
即便各地公积金覆盖面在扩展，但政府、国有企事业单位早就开始缴存了，新纳入归集的多数是民营企业，这些企业往往按最低5%来缴存，给“池子”水位贡献不了多少。另外，随着老龄化的到来，退休提取的比例也在上升，这是冲击公积金“水位”的一大隐患。
从全国看，贷款申请者仅占缴存者的20%左右，而提取者比例一般超过了50%。以上海为例，截至2014年底，上海累计提取住房公积金2764亿元，占累计归集额的56%，远比贷款比例要高。因此，每到房价上涨快、买房人多的时候，公积金池子中的水位随时就会“告急”。比如2013年楼市火爆时期，杭州、徐州、合肥和济南等城市的住房公积金管理中心向外界直言“余额告急”。
综上，关于上海将贷款最高额度从80万提升至140万的消息，个人认为可能性较小。即便要贯彻近期住建部的要求，也仅仅会在简化手续、降低门槛等方面出政策，贷款额度提高空间有限，这也是为何在各大城市中，上海公积金贷款额度最小的原因。更何况，提高贷款额度，可能会导致申请者增加的“鲶鱼效应”，再加上去年以来一线城市楼市持续回暖，上海80万的贷款额度有多大的提高空间呢？情况并不乐观。
异地流转，看起来很美
从全国来看，并不存在公积金“告急”的问题。前面讲了，全国范围内50%的公积金在闲置。如果能将中西部、小城市闲置的公积金在大城市用起来，上面所讲的公积金的问题就完全破解了。所以，148号文就首次提出了异地支取和贷款的政策。但是公积金中心不是商业银行，而是地方政府下辖的一个职能机构，专属本地使用是基本原则。
更重要的是，公积金是20世纪90年代房改的产物，是由单位和个人共同缴纳并形成互助互惠的住房储蓄金，并以较低的利率贷给有住房需求的缴纳者，缓冲住房市场化过渡过程中老百姓购房能力下降，目的是为从福利分房向市场化购房创造稳定的社会环境。因此，公积金初期是围绕直属机关、事业单位和国企建立的，具有很强的封闭性、内部性和利益的一致性，已经异化为第二工资和单位隐利。
尽管近年来公积金慢慢覆盖到民企和私企，但由于这些企业多数按最低5%来缴存，再加上只有买房才能贷款，买房或退休才能提取，而民企或私企就业员工很少买房，也就很少申请贷款或提取，公积金上述特性并没有改变，从其诞生起就没有为未来异地流转留出任何“空间”。
公积金“属地”支配的性质非常强，再加上低成本，逐步演化为地方政府口中的一块“肥肉”。首先，公积金增值收益一直是地方廉租房建设的重要资金；其次，普遍的现象是，在银行支持地方政府建设项目上，很多地方官员把公积金对公存款作为筹码；再者，近年来，公积金已经成为地方政府社保缺口的遮羞布，除建廉租保障房外，大病救治、充实低保、缴学费和公租房等等，都开始打公积金的主意，哪会让别的地方使用？最后，公积金盈余的地区多数在中西部、中小城市，这些地方也是劳动力外流、地方资金缺口大、建设资金紧张、社保缺口严重的地区。对于这些地区来说，公积金流入本地可以，要流出去是万万不能的。
公积金贷款相关政策篇10
关键词：住房公积金；保障性住房建设；内部控制
中图分类号：F840文献标识码：a文章编号：1001-828X（2012）11-0-01
一、加强内部控制的重要性
防范资金风险，确保资金安全是住房公积金贷款支持保障性住房建设项目的重中之重。内部控制的目标就是将风险控制在可承受度范围内。2010年4月26日，财政部、证监会、审计署、银监会、保监会联合了《企业内部控制配套指引》，连同此前的《企业内部控制基本规范》，标志着适应我国企业实际情况、融合国际先进经验的中国内部控制规范体系基本建成。与此同时，国家建设部等部委推出的住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作在全国范围内逐步推开。如何在内部控制制度体系的指导下，准确识别住房公积金支持保障性住房建设项目贷款中存在的风险、建立健全相应的内部控制、保证资金安全非常重要。
二、存在的风险因素
内部控制有五大要素，包括内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通和内部监督五大方面。其中，风险评估是依据。对于住房公积金支持保障性住房建设贷款这个新生事物，住房公积金管理中心应当全面开展风险评估，关注引起资金风险的主要因素，准确识别项目贷款活动与实现控制目标有关的内部风险和外部风险。
（一）内部风险
1.住房公积金管理中心领导干部的职业操守、职工的专业胜任能力等人力资源因素；2.住房公积金支持保障性住房建设项目贷款管理组织机构、资金运营、业务流程等管理因素；3.项目贷款财务状况、保值增值、现金流量等财务因素。
（二）外部风险
1.国家推进保障性安居工程建设的经济形势、政策法规等经济因素；2.住房公积金支持保障性住房建设项目相关法律法规、监管要求等法律因素；3.安全稳定、文化理念、社会信用、教育水平、缴存职工消费行为方式等社会因素。
三、权衡风险与收益，制定风险防范措施
（一）提供可靠的组织保障和制度保障
1.强化组织领导，明确分工职责。实行住房公积金支持保障性住房建设项目试点城市应当由政府牵头，成立专门的“利用住房公积金贷款支持保障性住房建设领导组”，分工负责。住房公积金管理中心作为领导小组中的重要成员，是贷款资金发放的主体单位，将独立承担贷款风险，因此，住房公积金管理中心应积极主动地推动相关工作的进展，将领导小组下设的办公室设在住房公积金管理中心，以更好地实现对项目贷款的管理。
2.做好人员配备工作。项目贷款无论从业务复杂程度还是风险控制等方面都对管理中心提出了更高的要求，住房公积金管理中心应按照住房和城乡建设部的要求成立专门的部门负责项目贷款的管理及操作，并以职业道德修养和专业胜任能力为标准选拔和配备工作人员，注重工作人员职业道德水平、政策法规、业务流程的培训，不断提高管理人员素质。
3.完善制度。住房公积金管理中心除执行国家部委保障性项目贷款相关规定，与开发商签订《委托借款合同》、《抵押合同》、《资金封闭管理协议》外，还应建立试点项目贷款工作职责、资金监督管理办法、档案管理办法、责任追究等配套制度。
（二）规范审批程序，实行封闭管理
1.严格执行报批程序。住房公积金管理中心应成立审贷领导小组，负责贷款项目的调查评审，对“借款人基本情况、资信情况、项目概况、建设情况、项目市场情况、项目财务情况、贷款抵押情况、还款来源、销售预测”形成详细的评审报告；按照职责权限和审批程序报住房公积金管理委员会和市政府审批；落实贷款抵押，贷款必须以在建项目、房产、土地使用权足额抵押，不得重复抵押；建立项目专管员制度，实时掌握销售情况，监督工程进度。
2.完善会计系统控制。按照《利用住房公积金发放保障性住房建设项目贷款相关业务会计核算办法》合理设置账户，登记会计账簿，进行会计核算；设立资金监管专项账户，对贷款资金流动实行全程封闭管理，严格审核资金使用申请，确保专款专用，对建设项目全部流入、流出资金进行全程封闭管理；按照住建部试点项目贷款运行监管平台的要求，实现与住建部信息系统联网。确保每笔业务在监管平台内正常运行，保证信息数据的真实性。
（三）建立住房公积金对保障房贷款担保机制
风险转移是风险防范的措施之一。保障性住房非常显著的特点是建设工作受政策影响大、盈利性差、投资回收期长、利率风险和市场风险大，因此，住房公积金管理中心必须结合当地实际，选择合适的担保方式，进行风险转移，降低资金风险。
（四）加强廉政建设和严格落实政策监管
住房公积金管理中心应当从主观和客观上全面落实政策要求，加强日常监督和专项监督，保证资金安全。一是自觉接受国家、省、市有关部门的监督检查；二是适时聘请人大代表、政协委员进行现场监督；三是定期向住房公积金管理委员会和市“利用住房公积金贷款支持保障性住房建设领导组”汇报贷款工作进展情况；四是将项目贷款列入年度审计计划，对借款人和项目贷款管理部门的运行管理进行专项审计。
（五）建立项目评估制度和责任追究制度
住房公积金管理中心应当按照国家有关档案管理的规定，及时收集、整理项目贷款实施过程中的文件资料，建立完整的项目贷款档案；以此为基础，建立项目贷款评估制度，重点评价项目贷款预期目标的实现情况和项目投资效益等，并作为责任追究的依据。
参考文献：
[1]高级会计实务[m].经济科学出版社，2012.
[2]牟涛.论住房公积金支持保障性住房建设贷款风险及应对措施[J].经济研究导刊，2011（09）.