房产投资管理篇1
【关键词】房地产投资；项目投资；控制与管理
房地产产业是现代国民经济中的一个重要行业，是从事房地产投资、开发、经营、物业管理和房屋中介服务的产业部门的总称。包括土地开发，房屋的建造、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拨，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。
1房地产项目投资影响因素
房地产项目各项费用的构成复杂，变化因素多，不确定性大，依据目的类型不同而有相当大的差距。对于一般房地产项目而言，其投资费用由开发成本和开发费用构成。项目投资的影响因素很多，就房地产项目而言，有以下几个方面：
1.1项目的方案策划和规划设计
项目方案策划及规划设计直接决定了房地产项目的规模、性质、市场定位、建筑风格、建设标准及其他方针政策，是决定项目投资额度的关键。对项目投资影响最大的因素莫过于施工图设计之前的策划工作。
1.2资源消耗总量及其价格
投资项目要控制好整个项目消耗、占用资源的数量和价格两个要素。在资源消耗和价格两个要素中，资源消耗与占用数量起决定作用，资源价格次之。因为前者是内部因素，由内部条件决定，并且相对可控。而资源价格是外部因素，是相对不可控的。
1.3项目工期
在项目实践的过程中，各项活动消耗或占用的资源都在一定地点或一定期间内发生。所以项目投资的多少与工期的长短有直接的关系，并且随着工期的变化而发生变化。这种相关与变化的原因在于项目所消耗的人力、材料、设备等资源都有自己的时间价值。这种资金的时间价值既是构成项目投资的主要因素，又是造成项目投资变动的主要因素。
1.4项目规模
房地产项目的投资根本上由该项目的规模决定。从广度上看，房地产项目的规模越大，投资成本就会越大。相反，规模越小，投资成本就越小。从深度上看，房地产项目所需完成的任务越复杂，其投资成本果然越大，任务越简单，成本就越低。
1.5项目质量
项目的质量是项目能满足住户或业主需求的质量特性与标准。它在项目的实现过程中通过质量的检查与保障工作以及质量失控的补救工作两个方面来展开。
因而，要实现对房地产项目投资的科学控制，还必须开展对项目资源的消耗量、价格、工期、质量和规模等要素的集成控制。下面就以上几个因素论述在房地产项目投资管理过程中应注意的几个方面。
2房地产项目投资管理中的重点
2.1加强人才管理和用人机制
人才是企业的中流砥柱，更是从事经营和管理活动的团队中最重要的资源。近年来，虽然我国加大了对人才的培养和重视程度，但在一些机构企业中，对人才的理解和运用还存在不少片面认识，导致了人才流逝和浪费。有的企业在用人方面仅以文凭作参考，认为高文凭就有很强的能力；有的企业在重要的岗位上安置的都是自己的亲信，认为只有自己的亲人才靠得住；有的企业到处挖人，认为将别人的优秀人才采用引诱的办法引入，才能帮助企业发展……大量实例证明，这样的人才观是局限的，是很危险的。不同的人才所需的生存条件不同，并且企业在不同时期需要的人才类型是不同的，只有根据企业的自身实际情况来选择人才，才能物尽其用人尽其才。同时，企业应加强对人才的规划和培养，才有利于企业长期发展。
2.2科技创新，搞好产品研发工作
没有疲软的市场，只有疲软的产品。当今的市场瞬息万变，快速发展的经济和技术，不断变化的客户需求，这些都要求企业要不断创新，做出自己的特点和优势。如何确立一个既有自己鲜明特色、又能不断创新和发展的楼盘品牌形象，是许多房产企业都要碰到的难题。
上海陆家嘴集团就是在这种思索中找到自己答案的。陆家嘴花园（一期）的设计方案，是上海市版权局受理并通过的第一例住宅小区设计方案的作品登记。一期的成功给二期带来了不小压力。是延续一期的主题，还是提出一种新的风格。最后集团选择了在延续一期形象的同时，在营造生活情趣和文化韵味上下大力气，一改一期过于强调气势、缺乏生活气息的弱点，对陆家花园的品牌进行了创新和发展，从而较好的解决了维护品牌形象和坚持品牌创新之间的矛盾。
2.3注重项目投资的执行管理
2.3.1做好项目投资预算系统工作及投资管理工作
房地产业涉及的工作面广，系统性强。因此，每个涉及到的部分都需要完整和较准确的预算，并系统地将该预算送往相应的部门，由相关部门根据预算做出各自的执行计划，并在这一过程中采用严格的奖罚措施。
2.3.2通过不同方式安排好资金
资本市场的优势在于资本运作，要把“鸡蛋”放在不同的“篮子”里。合理运用社会资本，多渠道、多方位、多角度利用好资本市场。掌握好自有资产的数量和质量，把固定的资产运作起来，使之成为资本得到广泛运用。
2.3.3运用营销手段提升地产价值
营销作为企业投资的收尾阶段，是对投资决策的检验和评价，是产业经营的最终落足点。营销工作最重要的因素是营销人员，要在营销团队建设上下功夫，多元化选择人才、培养人才、安置人才。相信在周密的营销计划下，营销工作将为最后的地产收益加分不少。
2.4加强人性化的市场服务
如果楼盘的质量和视觉效果是地产项目的硬件设施，那么人性化的市场服务就是它的软件配备。消费者需要的不仅仅是过硬的楼盘质量、良好的视觉感受，更有情感上的需求。要满足业主的这一需求，就要在人性化的市场服务上下功夫。这就需要一支专业的队伍，在正确的服务宗旨下，切实为顾客着想和服务，这也是品牌经营的必要条件。
2.5坚持可持续发展战略
企业投资的目的是为了盈利，但不应急功近利。企业的口碑和业主的好评是企业长期发展的要求。在楼盘的硬件设施上，切不可偷工减料，要保证质量。在商品房的价位上可以适当放低些，走共赢的市场道路，让社会了解企业，让顾客认识企业，让业主认同企业。
3对我国房地产业发展前景的展望
3.1当前我国经济保持较高增长、低膨胀的良好势头为房地产业发展提供良好的环境
经济的快速发展必然对住房、办公楼、商业用房的需求量增大，为房地产业的发展提供更多空间；同时，房地产业的协调运作又促进了国民经济的发展。我国的房地产业总产值占国民生产总值的3%，而在发达国家这一指标已达到8%~10%。由此可见，我国房地产业发展的潜力还很大。
3.2我国城市化进程的加快要求房地产业不断发展
我国现今的城市化水平还很低，城市人口仅占全国人口的30%，而世界平均水平已达到50%，发达国家则更高。因此，我国的城市化道路还有很长一段要走。城市化的发展要求城市土地供给、住房、办公楼、商业房等不断增加，伴随乡村城市化的加快，必将为房地产业的发展提供巨大空间。
3.3房地产业的持续发展是我国产业结构升级的要求
产业结构的演变规律是第三产业比重加大，第一产业和第二产业比重逐渐减小。我国经济已由短缺型向相对过剩型、由卖方市场向买方市场过渡，实施产业结构调整，寻找新的经济增长点是我国改革的必由之路。作为第三产业的重要组成部分的房地产业，是国民经济的先导性产业和基础性产业，与其他产业关联度高、产业链长，是公认的国民经济新的增长点。目前，我国第三产业产值仅占国民生产总值的30%，而中高等收入国家的这一比重高达50%~60%。
4小结
近年来，政府对房地产业发展出台了一系列的宏观调控政策，从各个方面引导和扶植房地产业的发展，对房地产业的投资管理提出了新的要求。房地产商应立足于国家政策，积极对管理措施作出调整，使房地产业更加繁荣。
参考资料：
［1］谭术魁.房地产管理学［m］.上海：复旦大学出版社，2006.12
房产投资管理篇2
【关键词】房地产企业；投资管理；风险控制；措施
一、引言
近些年来，随着我国经济不断发展，房地产行业作为我国经济发展的支柱，对国民经济有着重要影响。在市场经济下，房地产企业之间的竞争愈加强烈，不仅是国内企业竞争，同时也存在着国际竞争，从而提高了房地产企业的运营风险，如果投资决策出现失误，会给房地产企业带来巨大损失。由于房地产企业前期投资量非常大，一次错误决策甚至会导致企业破产。由此可见，加强房地产企业投资管理工作的重要性。因此，在投资管理中，我们必须要能够结合企业内外部环境制定更加合理的管理制度，并采取相应的措施降低房地产企业经营风险。笔者认为，加强房地产企业投资管理和风险控制主要从以下几点出发：
1.强化房地产企业投资风险意识
随着我国市场经济不断发展，房地产企业的运营风险逐渐提高。虽然很多房地产企业在市场竞争中失去了主导地位，甚至部分企业都已经破产，但事在人为，很多投资失误都是由于人为因素造成的结果，因此，我们必须要提高决策者的风险意识，避免盲目追求利润最大化。在房地产企业日常运营中，决策者需要清楚的认识到企业发展战略目标，全力打造企业企业形象，从而推动房地产企业快速发展。
2.构动态的投资管理制度，构建风险模型
我国经济市场正处于高速发展期，市场环境也是变化莫测，为了能够全面提高房地产企业的投资管理质量，必须要有完善的制度支持，这样才能够降低房地产企业投资风险。由于很多房地产企业投资管理缺乏制度支持，导致项目决策存在很大随机性，再加上市场经济愈加复杂，最终导致决策失败。在信息时代下，企业发展必须要追寻智能化管理、信息化管理、全面性管理。因此，制定投资管理制度，必须要包含信息管理制度，也就是将传统的单一制度转变为双向制度（线上制度和线下制度），这样才能够为企业投资决策管理工作奠定坚实的基础。此外，信息管理模式作为当代企业内部管理的主流形式，通过信息技术能够全面风险房地产市场环境与相关政策，这样才能够实现内外部风险控制，加强房地产企业日常运营的安全性，降低企业风险。
3.构建企业内部风险控制组织
对于房地产企业来说，由于当今大多数房地产企业都已经上市，股东在企业中有很大的权利，房地产企业长期投资权利绝对不是企业高层这么简单，同时也包括股东大会。因此，为了能够全面提高房地产企业风险控制质量，打破传统的组织机构，我们必须要实施组织结构再设计，根据上期股权投资业务流程将现有的职能部门整合成几大系统，并灵活调用。如将企业计划部分和决策部门整合成股权投资决策系统；将审计部门和财务部门整合成股权投资核算监督系统。这样才能够保障在投资前和决策阶段都能够有风险系统的参与，并通过加强规范管理，从而保障项目投资的合理性。由于房地产企业经济活动一旦实施，企业将面临整个消费市场，通过房地产市场现状与发展趋势进行调查，根据社会需求从而选择更适合企业发展的投资项目。在房地产项目开发过程中，房地产商要认真签订合同，明确相关价款指标和工期指标，尽量减少合同变更次数，并聘请专业工程监理人员开展全面的质量监管，从而降低房地产项目活动风险。
4.投资分散策略和投资组合决策
面对多元化的市场经济，我们必须要开展投资分散策略，并制定投资组合决策形式。其中，房地产企业投资分散主要是通过开发结构分散形式，从而达到减低运营风险的目的，通常包含投资区域分散、投资时间分散、共同投资等形式。房地产投资区域分散主要是将房地产投资分散到不同区域，这样能够避免某一个区域房地产经济不景气而带来的风险，从而实现降低风险的目的。时间分散主要是指选择合理的投资时间，避免市场环境变化带来的损失。共同投资也是风险分散的一种方式，也就是通过合作方实现风险共担、利益共享，充分调动合作企业的积极性，发挥不同合作企业的优势，从而起到降低风险的目的。此外，通过投资组合的策略同样能够降低运营风险，投资者根据房地产投资风险等级和工程获利能力，根据组合原则进行经济项目组合与搭配，“不能将鸡蛋放在同一个篮子里”就是组合投资的理念，从而降低企业的投资风险，即使某个投资项目出现了决策失误，也能够通过其他项目的利润将空缺抹平，最终获得一个平均收益。
二、结束语
综上所述，随着我国市场经济不断发展，房地产行业也进入了高速发展期。在愈加复杂的市场环境，房地产企业只有能够加强投资管理与风险控制才能够在市场中生存并发展。基于此，房地产企业必须要能够提高风险意识、构建完善的投资管理制度与风险评估模型、构建风险控制组织、构建投资分散策略和投资组合决策，从而降低房地产企业的投资风险。
参考文献：
[1]苏振民.监理工程师项目管理.中国建筑工业出版社.2011，（5）：32-35.
[2]刘光霞.房地产企业的风险控制策略[J].财务与会计.2011，（11）：52-54.
房产投资管理篇3
在房地产项目开发的过程中，有些企业在管理过程中因缺乏风险意识，影响最终的投资效益。房地产项目的开发周期比较长，在多方面因素的影响下，会面临许多风险。对于房地产开发商来说，如何正确认识房地产开发项目的投资风险，提高自身的风险管理水平，是重要的研究课题之一。文章通过分析房地产项目投资风险产生的主要原因，提出具体的风险管理方法，针对风险识别、风险分析、风险应对、风险监控这四个阶段，采取合理的投资风险应对措施。
关键词：
房地产；投资；风险
随着我国经济的增长，城镇化建设在不断地推进。作为我国的支柱产业之一，房地产行业发挥着重要的作用。房地产项目投资是指，房地产开发企业将筹集的资金和自有资金投入到房地产项目的开发、经营及销售的全过程中，以期获得预期的收益。由于房地产项目投资过程中具有多种风险，要想提高房地产企业的风险管理水平，应当从项目投资风险的特点、原因等因素进行分析，采取合理的风险管理方案。
1房地产开发项目投资风险管理概述
由于房地产项目具有投资数额大、地域性强、建设周期长、资金周转慢以及变现能力差等特点，受环境因素、经济因素以及社会因素影响，房地产项目的风险极大，企业有可能遭受巨大的经济损失。换言之，房地产项目的投资过程是一种对未来需求进行预测并生产产品的过程。要想实现房地产开发项目投入与产出之间的良性循环，取得较好的经济效益和社会效益，应当采取必要的投资风险管理方法。房地产项目投资风险管理是指，在房地产开发过程中，存在多种影响因素，针对这些难以预测或控制的因素要进行风险识别，经过风险评估后，采取必要的风险应对措施，以降低投资风险对利润的影响。引入风险管理机制，对于健全房地产市场体系、培育新的经济增长点甚至于维护我国宏观经济的稳定性，都具有十分重大的积极意义。
2房地产开发项目投资风险产生的原因
现阶段，我国房地产开发项目投资风险产生的原因，主要体现在两个方面。其一，宏观环境因素，包括货币政策、投资增速、土地供给、生产与消费政策等，受经济环境和社会的影响而发生变化，进而为房地产开发项目的投资带来风险。具体表现为政策风险、金融风险、资源风险以及法律风险。其二，微观环境因素，包括企业的资本实力、商品定位、成本控制以及产品竞争力等。这些微观环境因素受投资的具体项目所处的位置区域而发生变化，同样会对项目投资带来风险。具体表现为投资决策风险、技术风险、开发流程风险以及管理风险。
3房地产投资风险的管理方法
在房地产开发项目投资风险管理过程中，主要包括四个阶段。具体表现为：风险识别、风险分析、风险应对和风险监控。这四个阶段是密切相关的，按照一定的程序周而复始的运行。
3.1房地产开发项目风险识别在房地产开发项目的风险管理过程中，首先要进行必要的风险识别。只有正确识别出所面临的风险，房地产企业才能主动选择有效的方法进行风险应对与监控。因此，在具体的项目投资过程中，房地产企业要通过深入分析，运用感知、判断或归类等方式，进行系统的、连续的认识所面临的各种风险，提高风险识别能力。在风险管理过程中，房地产企业风险识别的参与者主要包括：风险管理团队成员、项目团队成员、其他项目经理、项目相关者、外部专家、房地产公司其他部门的同一问题专家、客户、最终用户等。在进行房地产开发项目风险识别时，还应当注意，受环境的影响，风险具有可变性，因此风险识别是一项持续性和系统性的工作，而不是一蹴而就的事情。风险识别工作要贯穿于房地产开发项目的全过程，并且随时关注原有风险的变化，及时发现新的风险。
3.2房地产开发项目风险分析在房地产开发项目的风险管理过程中，对于已识别出的风险，要进行详细地分析。有助于确定有关因素的变化对投资决策的影响程度，为房地产企业的投资决策提供依据。在房地产开发项目的实施过程中，可以在一定程度上降低风险事件的发生概率，减少风险损失，实现最佳经济效益和社会效益。风险分析主要包括两种方式。其一，风险定性分析。通过评估风险及其后果发生的可能性，并根据风险发生对房地产开发项目的目标影响程度，来评价风险的优先级，从而指导风险应对计划的制定，帮助房地产开发项目的团队成员纠正计划的偏差。风险定性分析的方法主要包括：风险概率和后果、项目假设检验、后果风险评价矩阵以及数据精度排队。其二，风险定量分析。在风险定性分析的基础上，对风险发生的概率以及产生的影响进行量化处理。通过对风险进行重复的定量分析，可以判断是否需要采用风险管理措施。因此，风险分析是风险应对计划的一项重要依据。
3.3房地产开发项目风险应对根据风险识别和风险分析的结果，房地产企业需要制定相应的风险应对计划。降低风险对项目目标的威胁，以达到可接受的程度。风险应对计划必须适应风险的严重程度，成功实现房地产开发项目的目标效益有效性、及其成功的现实性与时间性。与此同时，风险应对计划应当得到房地产开发项目中所有人的认可，并应由专人负责。风险应对主要包括：规避风险、接受风险、降低风险和分担风险这四种措施。
3.4房地产开发项目风险监控风险监控是利用反馈的信息，对原有的风险管理计划及时做出调整。为保证风险管理计划的顺利实施，根据已发生变化的风险对房地产开发项目的影响程度，重新进行风险识别、分析和应对，评估风险降低的效果。风险监控贯穿于房地产开发项目的实施全过程，是建立在项目风险的可控性、阶段性以及渐进性的一种项目管理工作。
4房地产开发项目投资风险的对策
4.1加强对房地产开发项目的投资调研及决策分析要想有效应对房地产项目投资的风险，房地产企业首先应当分析市场行情，进行充分调研论证。通过了解房地产开发项目的具体类型、目标人群、需求量以及市场购买力，识别该项目所面临的风险。其次，针对已识别出的风险，需要在房地产开发项目投资之前进行深入分析。对于涉及到的经济、政策、资源等风险，能否有效的规避与控制，进行综合论证与评价。通过编制可行性研究报告，为房地产开发项目的投资决策提供准确、合理的依据。最后，应当完善房地产开发项目的投资决策风险管理。通过构建风险管理判断体系，在项目决策的过程中加强风险管理意识，降低房地产开发项目投资的风险。
4.2采用多元化的投资战略或联合战略在不同地区，房地产市场中的经济环境与市场供需具有不同的特点。可以说，房地产市场具有鲜明的地域特点。因此，房地产企业可以采用多元化的投资战略或联合战略，将资金分散在不同的地区，以降低房地产开发项目投资的风险。
4.3加强房地产项目工程建设的监管为了按期完成项目，应当完善对投资项目的监管体制。首先，聘请良好的施工队伍。其次，与施工人员签订施工合同，明确双方权利和承担的义务。最后，选择经验丰富的工程监理，对质量、工期、资金成本严格监控。
5结束语
综上所述，房地产开发项目在投资的过程中，存在多种不确定的影响因素。房地产企业要想提高盈利能力，实现长远发展，应当正确认识项目投资风险，提高自身的风险管理水平。文章从宏观与微观环境因素两个角度，分析房地产开发项目投资风险产生的主要原因。按照风险识别、风险分析、风险应对和风险监控四个阶段，提出具体的风险防范措施。
参考文献
[1]张玉波.工程项目风险管理研究[J].硅谷，2011（2）.
[2]丁雅君.浅析房地产投资开发项目风险管理[J].经营管理者，2013（13）.
房产投资管理篇4
一、简述房地产股债权投资与风险管理
1.风险管理的含义
一般认为，风险是人们在从事某项活动或决策的过程中对未来预测可能产生的结果的不确定性，包括盈亏发生的不确定性、盈亏大小的不确定性。风险可能产生的损失潜伏在活动或者事件的过程中，会给事件或者活动带来消极影响，阻碍实现其发展目标。
风险管理是企业或者个人通过风险识别、风险估测、风险评价，并在此基础上选择与优化组合各种风险管理技术，对风险实施有效控制和妥善处理风险所致损失的后果，从而以最小的成本收获最大的收益的决策过程。有效的风险管理可以减少风险给其带来的损失，有助于企业所有者和管理者为企业未来发展做出正确决策，最大程度地保证经营管理的正常运行，保护其财产安全和完整，实现企业经营活动目标。
2.房地产股债权投资与风险管理的关系
房地产股债权投资以提高企业经济收益为目标，但是在高收益背后往往隐藏了高风险，一旦风险管理失控，将导致企业所投资资本受到损失。通常情况下，经济收益与风险之间的关系是既辩证统一又对立的，二者密不可分、形影相随、相辅相成、相互制约，风险用经济收益来补偿，经济收益以风险为代价。房地产股债权投资企业如果要追求高经济收益，就必须面临和承担高风险；与之相反，如果不愿意面对高风险，就只能接受低经济收益的现实。如果企业对风险从识别、评估到控制能够建立起有效的管理机制，就能在追求高经济收益的同时将所承担的风险降至最低，实现风险调整后的收益最大化。
二、关于房地产股债权投资的风险分析
1.人员素质低下的风险
房地产股债权投资活动中需要投资决策人员和相关管理人员具有宏观经济金融、房地产行业、法律法规等方面的专业知识，从事房地产股债权投资的企业都是知识密集型企业，对员工素质的要求极高。企业内部员工的素质的高低很大程度上决定企业发展，如果企业缺乏专业的高素质人才能对股债权投资进行科学、有效的管理，那么企业将很难在经济市场中得以长远、稳定的发展。
2.信息收集的风险
房地产股债权投资企业在进行投资项目选择时，需要收集大量的相关资料，如果所收集的信息不够及时、完整准确、真实，那么过时失真的信息将可能导致企业管理者做出错误的投资和经营决策，进而影响到投资项目的正常运行，甚至企业的健康发展。由此可见，企业信息的来源渠道必须广泛，且稳定可靠，信息在传递的过程中要保持其真实性、完整性、及时性、准确性，以确保信息使用者能够基于正确信息做经营决策，实现企业的投资和管理目标。
3.管理风险
管理风险是指是指公司的决策人员和管理人员在经营管理中出现失误而导致公司盈利水平变化，即未来收益下降和成本增加的风险。一般情况下，管理风险受到管理团队的能力和构成、员工冲突、流失和知识管理等因素的影响。目前，我国房地产企业正处于发展初期阶段，组织结构还不够完善、科学、合理，公司治理也不规范，如果企业的组织结构，内部治理不能及时的调整，适应新环境，将可能由于管理不善导致投资项目的失败。
4.市场风险
所谓市场风险指的是房地产市场价格、供求等市场因素的不确定性给企业发展带来的风险。目前，世界经济刚刚经过金融危机的洗礼，正处在经济复苏的阶段，这给企业发展带来了良好的契机，但是，经济市场环境也日益变得复杂给企业带来了挑战。经济市场环境的不稳定性给房地产股债权投资企业的发展带来极大的阻力，房地产商品是否受到整体经济环境的周期性或阶段性波动影响，商品在市场上是否适销对路，在技术、质量、服务、销售渠道和方式等方面有无市场竞争力，都会成为影响房地产股债权投资安全的重要因素。
5.其他经营风险
经营风险也称营业风险，通常是指由于企业生产、经营上的因素，给企业带来利润率或利润额的不稳定。由于房地产股债权投资企业的投资标的往往都是待建或者未完成销售的项目，以未来预期收益作为投资基础，这样的被投资项目或企业的未来的发展充满了不可预测性，如果目标公司的经营方式、管理模式、宏观和产业政策环境、财务融资，资金周转、法律违约甚至欺诈等方面出现问题，导致了非体系性经营风险的发生，将会使作为投资者的房地产股债权投资企业的预期收益下降，进而使企业陷入经营的低谷。
三、应对房地产股债权投资风险的措施
1.加强专业人才培养
高素质、多元化发展的人才是企业能够实现长远、稳定、可持续健康发展的重要组成元素之一。因此，企业应该定期进行人员培训，完善房地产股债权投资基金管理人的知识结构，使之有能力为企业更好的服务，防范投资项目风险。同时，在企业内部选拔部分优秀人才实行岗位轮换，使之充分了解和掌握各部门、各环节的工作，为股债权投资业务储备好后备人才。
2.建立有效的信息沟通体系
企业要建立健全有效的信息流通体系，以加强各层级之间、各部门之间、员工之间的信息沟通，加快信息的传递速度，实现企业内部资源共享，以此达到企业的所有者和经营者能够及时、准确的掌握企业现状，从而作出正确决策的目的。
3.完善内部控制体系
从历史看，风险管理从内部控制发展而来，内部控制和风险管理的最终目标都是实现企业可持续、稳定的发展。内部控制体系的建立与完善对房地产股债权投资的风险管理有着重要作用，房地产股债权投资企业必须按照自身业务特点和发展规划建立起科学、合理、有效的内部控制体系，降低和化解管理风险。房地产股债权投资企业需要在内部建设完善的岗位制度与岗位分离制度，以及能够贯穿企业所有经营管理活动始终的授权决策机制、监控制度、信息披露制度，与此同时强化对财务风险的监控、审计控制。
4.加强对政策风险的管理
目前，我国房地产企业常用的融资途径就是银行贷款，房地产股债权投资中往往也会需要银行贷款的支持。但是，我国境内银行贷款的条件高、利率高，大多数企业贷款难、还款难，形成了融资链的恶性循环，尤其是中小企业，这一情况更为严重。融资难是影响房地产股债权投资成败的一个风险因素，所以房地产股债权投资企业需密切关注国家整体信贷环境的变化，关注政府对房地产业发展的规划，跟踪相关政策以及法律的变化，了解银行等金融信贷机构的信贷政策和要求，培育企业美誉度，以满足和适应信贷政策的要求，获取政府和金融机构的融资支持。
5.引入第三方独立监督考核
邀请第三方参与对投资项目的监督与考核可以帮助房地产股债权投资企业顺利实施投资活动。企业可以依据自身情况，邀请企业外部的风控专家、基金专家、审计人员等，组成外部审计或顾问咨询组，借助其专业能力和独立性，针对企业的投资行为进行合理分析、预测、监控，规范投资行为，并为企业及时、准确地提供所投资标的项目的信息，揭示所投资项目存在的风险，给予管理改善建议，以保证项目能够取得预想收益。
6.建立激励制度
建立健全对投资经理的激励制度是完善投资项目风险管理的重要内容。投资经理的工作热情、责任心、投入度和专业度可以在很大程度上决定房地产股债权投资的风险管控质量，房地产股债权投资企业一般可以通过建立两种激励机制来激发投资经理的工作热情。一是建立健全显性激励机制，即以业绩考核的方式来影响投资经理的经济收入，具体可按照企业实现的利润对其进行一定比例的资金奖励，以激励投资经理努力工作。通过提升项目质量，降低项目风险，不仅增加了企业的经济利益流入，也增加了投资经理的经济收益。二是建立健全隐性激励机制。这种激励方法也可称为“声誉约束”。一般来说，如果投资经理能够积极地管理运营好投资项目，那么不仅会给其带来经济利益，同时还会增强投资者、行业人才市场对其的信心；反之，如果由于投资经理未尽到职责而使得股债权投资的业绩表现下降，就会很少有企业再选择其合作，进而失业。
房产投资管理篇5
【关键词】房地产投资；项目投资；项目方案；控制与管理
前言
房地产产业是现代国民经济中的一个重要行业，是从事房地产投资、开发、经营、物业管理和房屋中介服务的产业部门的总称。包括土地开发，房屋的建造、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拨，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。
1影响房地产投资因素
1.1方案策划及规划设计
方案策划及规划设计决定项目的规模、性质、市场定位、建筑风格、建设标准及其他大致方针，是决定项同投资额的关键环节。据测算，投资前期的策划阶段对投资额的影响程度达到95%～100%；在规划设计阶段，这种影响有75%～95%；而在技术设计阶段，只占到30%～75%；施工图设计阶段对投资额的影响程度只有35%以下。显然，投资控制的关键环节是方案策划和规划设计。
1.2资源耗用量和价格
房地产投资必须控制好整个项目资源消耗量及价格两个要素。资源消耗为内部要素，是由企业内部条件决定的相对可以控制的冈素；而资源价格是一个外部要素，是一个相对不可控因素，只能通过采购进行控制。
1.3项目工期
在项目实践的过程中，各项活动消耗或占用的资源都在一定地点或一定期间内发生。所以项目投资的多少与工期的长短有直接的关系，并且随着工期的变化而发生变化。这种相关与变化的原因在于项目所消耗的人力、材料、设备等资源都有自己的时间价值。这种资金的时间价值既是构成项目投资的主要因素，又是造成项目投资变动的主要因素。
1.4项目规模
房地产项目的投资根本上由该项目的规模决定。从广度上看，房地产项目的规模越大，投资成本就会越大。相反，规模越小，投资成本就越小。从深度上看，房地产项目所需完成的任务越复杂，其投资成本果然越大，任务越简单，成本就越低。
1.5项目质量
项目的质量是项目能满足住户或业主需求的质量特性与标准。它在项目的实现过程中通过质量的检查与保障工作以及质量失控的补救工作两个方面来展开。因而，要实现对房地产项目投资的科学控制，还必须开展对项目资源的消耗量、价格、工期、质量和规模等要素的集成控制。下面就以上几个因素论述在房地产项目投资管理过程中应注意的几个方面。
2房地产项目投资管理中的重点
2.1加强人才管理和用人机制
人才是企业的中流砥柱，更是从事经营和管理活动的团队中最重要的资源。近年来，虽然我国加大了对人才的培养和重视程度，但在一些机构企业中，对人才的理解和运用还存在不少片面认识，导致了人才流逝和浪费。有的企业在用人方面仅以文凭作参考，认为高文凭就有很强的能力；有的企业在重要的岗位上安置的都是自己的亲信，认为只有自己的亲人才靠得住；有的企业到处挖人，认为将别人的优秀人才采用引诱的办法引入，才能帮助企业发展……大量实例证明，这样的人才观是局限的，是很危险的。不同的人才所需的生存条件不同，并且企业在不同时期需要的人才类型是不同的，只有根据企业的自身实际情况来选择人才，才能物尽其用人尽其才。同时，企业应加强对人才的规划和培养，才有利于企业长期发展。
2.2科技创新，搞好产品研发工作
没有疲软的市场，只有疲软的产品。当今的市场瞬息万变，快速发展的经济和技术，不断变化的客户需求，这些都要求企业要不断创新，做出自己的特点和优势。如何确立一个既有自己鲜明特色、又能不断创新和发展的楼盘品牌形象，是许多房产企业都要碰到的难题。
2.3注重项目投资的执行管理
2.3.1做好项目投资预算系统工作及投资管理工作
房地产业涉及的工作面广，系统性强。因此，每个涉及到的部分都需要完整和较准确的预算，并系统地将该预算送往相应的部门，由相关部门根据预算做出各自的执行计划，并在这一过程中采用严格的奖罚措施。
2.3.2通过不同方式安排好资金
资本市场的优势在于资本运作，要把“鸡蛋”放在不同的“篮子”里。合理运用社会资本，多渠道、多方位、多角度利用好资本市场。掌握好自有资产的数量和质量，把固定的资产运作起来，使之成为资本得到广泛运用。
2.3.3运用营销手段提升地产价值
营销作为企业投资的收尾阶段，是对投资决策的检验和评价，是产业经营的最终落足点。营销工作最重要的因素是营销人员，要在营销团队建设上下功夫，多元化选择人才、培养人才、安置人才。相信在周密的营销计划下，营销工作将为最后的地产收益加分不少。
2.4加强人性化的市场服务
如果楼盘的质量和视觉效果是地产项目的硬件设施，那么人性化的市场服务就是它的软件配备。消费者需要的不仅仅是过硬的楼盘质量、良好的视觉感受，更有情感上的需求。要满足业主的这一需求，就要在人性化的市场服务上下功夫。这就需要一支专业的队伍，在正确的服务宗旨下，切实为顾客着想和服务，这也是品牌经营的必要条件。
2.5坚持可持续发展战略
企业投资的目的是为了盈利，但不应急功近利。企业的口碑和业主的好评是企业长期发展的要求。在楼盘的硬件设施上，切不可偷工减料，要保证质量。在商品房的价位上可以适当放低些，走共赢的市场道路，让社会了解企业，让顾客认识企业，让业主认同企业。
3对我国房地产业发展前景的展望
3.1当前我国经济保持较高增长、低膨胀的良好势头为房地产业发展提供良好的环境
经济的快速发展必然对住房、办公楼、商业用房的需求量增大，为房地产业的发展提供更多空间；同时，房地产业的协调运作又促进了国民经济的发展。我国的房地产业总产值占国民生产总值的3%，而在发达国家这一指标已达到8%～10%。由此可见，我国房地产业发展的潜力还很大。
3.2我国城市化进程的加快要求房地产业不断发展
我国现今的城市化水平还很低，城市人口仅占全国人口的30%，而世界平均水平已达到50%，发达国家则更高。因此，我国的城市化道路还有很长一段要走。城市化的发展要求城市土地供给、住房、办公楼、商业房等不断增加，伴随乡村城市化的加快，必将为房地产业的发展提供巨大空间。
3.3房地产业的持续发展是我国产业结构升级的要求
产业结构的演变规律是第三产业比重加大，第一产业和第二产业比重逐渐减小。我国经济已由短缺型向相对过剩型、由卖方市场向买方市场过渡，实施产业结构调整，寻找新的经济增长点是我国改革的必由之路。作为第三产业的重要组成部分的房地产业，是国民经济的先导性产业和基础性产业，与其他产业关联度高、产业链长，是公认的国民经济新的增长点。目前，我国第三产业产值仅占国民生产总值的30%，而中高等收入国家的这一比重高达50%～60%。
4小结
近年来，政府对房地产业发展出台了一系列的宏观调控政策，从各个方面引导和扶植房地产业的发展，对房地产业的投资管理提出了新的要求。房地产商应立足于国家政策，积极对管理措施作出调整，使房地产业更加繁荣。
参考资料
房产投资管理篇6
【关键词】投资风险；企业投资；控制措施
0.概述
房地产开发投资，是指企业的业主运用科学的理论与方法，依据社会与市场的需要及企业的主客观条件，在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为；对房地产的开发、买卖、租赁、抵押、典当与租售后服务等活动的全过程，予以决策、运筹、组织与协调，以保证动态地最优化地实现企业的总目标.地产投资形式多种多样，房地产开发企业所进行的房地产开发是人们最熟悉的一种类型；为了出租经营而购买住宅或办公楼也是相当普遍的地产投资类型；将资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产也是地产投资；企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库等等，都属于地产投资。
1.风险概算
1.1客观风险性
房地产项目投资过程主要包括获取土地使用权，规划设计与方案报批，签署有关合作协议，施工建设与竣工验收市场营销与物业管理。风险存在于客观事件发展变化的整个过程中，地产投资也不例外，由于地产投资占用资金多，资金周转期又长，而市场是瞬息万变的，因此投资的风险因素也将增多。加上房地产资产的低流动性，不能轻易脱手，一旦投资失误，房屋空置，资金不能按期收回，企业就会陷于被动，甚至债息负担沉重，导致破产倒闭。例如在工程成本层面房地产是这样计算的：承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和×10%=90～180元/平方米；上交国家各种税费（总造价3.3～3.5%）：33～70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。没有算精装修，一般造价约为1000～2000元/平方米，高档小区可达3500元以上。再加设计费和监理费、土地费、广告、策划、销售费等等成本加起来也算是造成目前高房价的几个因素。由于房地产物业本身的特点和地产投资的特点，市场的不同的风险因素，导致风险呈现多样性和相互的关联性。而风险因素反映在投资过程中，在时间上、地域上、投资结果上呈现出不确定性，不确定因素本身的变动程度和影响能力决定了项目风险的不确性。由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常而造成损失的可能性，如地震、洪水、风暴、雷电、海啸、旋风等。这类风险出现的机会较低，但是一旦出现，造成的危害相当严重，轻则增加成本、延长工期，重则导致投资的彻底损失。对于这些危害的防范，开发商一般可采用投保的方式来减少或避免损失。但是，投保之前，如果能对该地区的环境条件、天文资料、地质地貌、气候条件等做一定的了解分析，可以减少投保成本，从而增加投资收益。
1.2不确定性
任何市场的供给予需求都是动态的和不确定的，这种房动态的不确定性决定市场中的经营者收入的不确定性，地产市场中的经营者所承担的这种风险比其它市场要大些，因为房地产商品的价值受供求影响的幅度很大。只有对房地产供求关系做出客观的判断并进行科学的预测，把握房地产市场供求变化的客观规律，有可能避免该风险才的发生。市场竞争风险是指由于房地产市场上同类楼盘供市场营销竞争激烈，终给房地产企业带来的推最给过多，广成本的提高或楼盘滞销的风险。市场风险的出现主要是由于开发者对市场调查分析不足所引起的，对市场把握是能力的不足，在企业提价的“时滞”上，特别是在高通货膨胀期。购买力也会影响消费者，在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产企业的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。由于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的，这就决定了投资在房地产上的资金流动性差、变现能力弱。其次，由于房地产价值量大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性，即房地产企业在急需现金的时候却无法将手中的房地产尽快脱手，即使脱手也难达到合理的价格，从而大大影响其投收益，所以给房地产企业带来了变现收益上的不确定性。
1.3企业自身风险产生的主要原因
（1）购房者因种种原因未能在约定的期限内支付购房款。
（2）企业运用财务杠杆，大量使用贷款，实施负债经营，这种方式虽然拓展了融资渠道，但是增大了投资的不确定性，加大了收不抵支、抵债的可能。国八条后部分房地产企业经营性现金流出现大幅下降，住房限购措施加上更高的抵押贷款利率，而多数开发商95%的现金流都来自于住房销售，不少人开始担心房地产商能否抵御住本次楼市的销量“寒冬”。
1.4政策风险
2008年伴随着全球金融危机蔓延世界各地，中国采取救市措施，但增发绝大部分资金未落到实体经济行业，导致实体经济萎缩，而房地长行业迅速催涨，并在房地产行业集中了大量闲置资金，房产价格持续走高，导致社会财富分配不均，使大部分人丧失购买房屋的能力，造成房地产市场的极大风险；国家在这种情况下出台“国八条”和“国十条”调控房价继续走高趋势，相信房价将会积极回归合理价位，同时是消费者和生产经营者同事获利，使房地产市场向着健康稳定的方向发展。2012年1月份，上市房企销售业绩普遍下滑，各地楼市库存量不断攀升。全国70个大中城市房价环比全线停涨，购房者“出手不甘心、不出手担心”的观望和焦虑情绪加重，但开发商都在萧条的市场中苦苦挣扎，仍在采取延缓开盘节奏等方式博弈政策调控放松。有关专家认为，调控政策仍将严格执行，打破市场僵局关键在于房企“降价”，促使房价合理回归。由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，会给从事房地产商品生产和经营的企业带来损失的可能性。其主要包括，社会的、政治的、经济的、自然的、技术的、城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险和治安风险。社会风险具体则是指由于国家的政治、经济因素的变动，引起的房地产需求及价格的涨跌而造成的风险。当国家政治形势稳定经济发展处于高潮时期时，房地产价格上涨；当各种出现和经济处于衰退期时，房地产需求下降和房地产价格下跌。
2.结语
随着近几年国民经济的快速增长地产市场也呈现出良好房的发展态势，地产业已成为国民经济中重要支柱产业之一，极大地推动了我国经济的发展，房地产项目投资是不错的投资方向，但近年来我国房地产市场出现炒作非常严重，房地产市场用作不规范，由于房地产本身具有的风险性和现在国家对房地产市场的调控布局，使得地产投资风险更大，因此现阶段中国房地产积极发展是不争（下转第386页）（上接第361页）的事实，但房地产市场也在积极的调控。 [科]
【参考文献】
［1］祁琼.“企业财务分析”课程改革实践初探[J].教师，2012（23）．
房产投资管理篇7
关键词：房地产；项目；造价；控制；投资
一．工程建设项目各阶段的造价控制
1.设计阶段的造价控制工作
在项目成本控制的各个阶段中，设计阶段的成本控制是最主要的部分，其对工程造价的影响可达75%以上。设计成果及设计工作的质量直接影响投入的人力、财力的多少，影响总的建设费用，这就要求在项目初始阶段，一定要有合理科学的设计方案，以实现技术与经济相结合。这一阶段的控制工作，大致可以从以下几方面进行：
1.1组织设计方案竞选和设计招标，优选设计单位
设计单位的选择一定不能暗箱操作，要通过公平的竞争的方式招标挑选，积极推行工程设计方案比选，优选并考虑经济方案的设计招标方法，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新。通过采用设计招标，促使设计单位改进管理，采用先进技术，减少实物消耗，降低工程造价，缩短工期，提高投资效益。因此，在设计招标文件中应对降低工程造价有明确要求，有相应降低工程造价的具体措施。
1.2通过限额设计有效控制造价
在设计阶段推行限额设计方式，将设计经济责任具体到每一细节。设计人员应熟悉掌握建筑工程特点和建筑材料市场价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易被突破。
1.3提高设计工作质量、优化施工图设计。设计不精、深度不够对工程造价控制极其不利，极容易造成施工阶段工程造价控制工作难度大大增加。良好的设计成果是控制设计变更最为有效的手段。
1.4委托设计监理管理模式
建设单位可以在设计阶段引进设计监理，特别是规模较大项目，能够通过优化设计，挖掘节省投资的潜力。对于较小规模的项目，也可通过监理单位在设计阶段介入，查看图纸，查找可优化的部位。协助建设单位配合设计单位进行设计优化，提出合理化建议，这样可在很大程度上节省投资。
2招标投标阶段的成本控制
2.1工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标方式选择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。
2.2严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察并充分考虑施工企业造价管理能力；
2.3做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价。
2.4合理低价者中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。
2.5规范合同的签定工作应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。同时，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。工程担保和工程保险，是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施。
3施工阶段的成本控制
施工阶段工程项目由图纸转变为实物的过程，是项目建设资金投入最大的阶段，加强施工控制，就是加强履约行为的管理，规范工程建设施工过程和行为是确保房地产企业实现有效控制工程建设成本及实现预期收益的关键工作。
3.1规范合同管理，控制工程索赔
在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取"低价中标，索赔赢利"的方式承揽工程。作为业主方或工程造价咨询单位的造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控；另外，对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔，使成本得到有效控制。
3.2重视项目专业管理模式
通过专业的咨询或顾问公司实现工程建设项目的专业管理，从工程管理机制上建立健全投资管理控制系统，从而有效和专业控制工程造价的管理工作。
3.3通过技术措施开展项目投资的有效控制
对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料、新工艺、新办法等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。
3.4通过经济措施有效控制工程管理
严格控制现场经费和总部管理费，合理使用广告策划费、销售费等，减少销售成本，最大限度降低静态投资。例如：占道费、绿化赔偿费和其他补偿费等，对大宗材料或大型设备按合同要求可直接进行甲供，以达到降低造价之目的。
3.5从质量成本管理上要效益
对房地产企业而言，产品质量并非越高越好，超过合理水平时，属于质量过剩。无论是质量不足或过剩，都会造成质量成本的增加，需要通过质量成本管理加以调整。
质量成本管理的目标是使四类质量成本的综合达到最低值。一般来说，质量预防费用起初较低，随着质量要求的提高逐渐会增加，当质量达到一定水平再要求提高时，该项费用就会急剧上升。质量检验费用较为稳定，不过随着质量的提高也会有一定程度的增长。而质量损失则不然，开始时因质量较差，损失很大，随着产品质量不断改进，该项损失逐步减少。三者交叉的作用，必然找到一个质量成本最低的理想点。
正确处理质量成本中几个方面的相互关系即质量损失（内、外部故障损失）、预防费用和检验费用间的相互关系，采用科学合理、先进实用的技术措施，在确保施工质量达到设计要求水平的前提下，尽可能降低工程成本。
3.6合理确定建设期，从工期成本控制上要效益
建设期的长短，直接影响项目管理费及建设期利息的大小，也进一步影响工程造价的高低和投资效益。工期成本管理的目标是正确处理工期与成本的关系，一般来说，工期越短，工期措施成本越小；但当工期短至一定限度时，工期措施成本则会急剧上升。综合工期成本的各种因素，就会找到一个工期成本为最低的理想点，这一点也就是工期短并且成本低的最优点。
4竣工结算审核阶段该阶段是成本控制工作的最后阶段。
根据合同计价条款、招投标资料、竣工资料、国家或地方的有关法规等，认真审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工结算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。
二．明确工作程序
1建立项目投资控制工作组，在全过程投资控制及造价管理工作中，要安排合适人员成立投资管理项目组，并明确内部分工。
2确定控制目标及重点详细分析总投资、招标情况及后期开工的项目，做出工程全过程投资控制的重点，比如：尽量控制设计变更及签证；精装修工程的造价，尤其是开工部分材料选择；安装暂定单价部分设备材料的价格审核等。
3确定控制措施
目前大部分项目采用工程量清单计价，合同严格规定除暂定材料单价外，中标单价在结算时不得调整，因此暂定单价材料、暂定金额、指定金额部分的方案设计优化审核、设计变更审核及现场签证审核是建安工程投资控制的重点所在。具体措施包括：
(1)设备材料审核程序：做好材料性价比比选工作。
(2)对设计变更造价的控制：在施工实施过程中对可能的重大设计变更，应要求施工单位将此变更可能引起的成本增减报投资监理审核，同时向业主及设计单位预先报告因任何设计修改而可能引起的成本增减，并定期（设计变更发生时或付款时）将因工程变更所导致的造价增减向业主通报，对工程造价进行事前控制，而并非对既定方案进行事后的评估。
(3)现场签证的管理：工程施工有关的资料要及时进行收集，了解施工工程情况，及时办理工程签证，对签证的描述要求客观、准确。签证发生后应根据合同规定及时处理，要加强预见性，尽量减少签证发生。施工现场签证发生后，报相关单位核实工程量，签证相关费用同时也要附上必要的相关证明材料，相关单位签证工程量确认后报投资监理单位审核、业主进行签证价格复核，以便全过程总价控制。为避免出现偏差，每月及时将投资实际支出值与总控制目标值进行比较，发现问题及时分析偏差原因，及时采取纠偏措施。
4合同管理
在项目实施过程中，合同文本的条款非常重要，在签订合同之前，由投资监理对合同价款、计价方式、结算依据和索赔方式等计价条款进行审核，审核通过后方可签订。
（1）、针对合同，在进行动态管理的同时，又要信守合同，严格履约，创造条件尽可能实行闭口合同，以最合理的合同价获得最好的技术方案和最强的工程保障能力；
（2）、提供工程合同结构和承发包模式的专业建议；
（3）、参与商务谈判、协助业主签订各类工程合同和供货合同；
（4）、做好工程资料的收集汇总，为正确处理可能发生的工程索赔提供依据，合理处理索赔事宜。
房产投资管理篇8
关键词：房地产工程项目；管理；资金使用；项目管理；
中图分类号：F293.33文献标识码：a文章编号：
在房地产投资中要实现预期收益，就必须做好资金项目的落实和管理。房地产资金项目管理指的是用现代科学的管理手段和管理理念，结合房地产投资项目的特点，有针对性地对房地产投资项目进行管理。从房地产工程项目开始到结束的全过程来看，指的就是通过对技术资源、物质资源、人力资源的整合与统筹，从而实现投资者的收益目标。
在房地产投资项目管理的实施过程当中，主要会经过房地产投资项目决策、项目总体规划、房地产工程设计、房地产项目行政审批和许可申报、房地产招标、房地产工程施工、房地产销售、房地产交付使用以及房地产保修几个主要的环节。加强房地产投资项目管理，最大程度保证实现房地产投资项目最佳效益，应该从以下方面入手。
做好房地产投资项目决策工作
房地产投资项目决策水平的高低，房地产投资项目决策是不是合理科学是一个房地产投资项目是否能取得成功的前提条件。针对房地产行业说来，房地产投资项目决策应该从房地产投资项目所在地的周边环境，城市规划中对房地产开发所在地的规划要求，房地产商业需求、房屋消费群体以及国家相关政策法规等因素进行详尽的市场分析和市场调查，找到房地产投资项目的不利因素和有利因素，分析并开始初步定位房地产投资项目的规模、性质、形式。对房地产投资项目进行经济技术指标论证和分析，对房地产投资项目进行成本预测，如果必要，可以同时提出几个不同的项目定位方案，选出最优方案。
做好房地产投资项目规划设计
根据房地产投资项目的前期决策方案，通过招投标的方式，选择房地产规划设计单位，对房地产进行规划设计。房地产投资项目规划设计包括总体平面设计和建筑功能设计，这是决定房地产投资项目的具体模式和房地产投资项目总体造价的关键阶段。首先，房地产投资项目要负荷政府规划部门的建筑指标，符合规划部门的规划要求。比如绿化率，建筑高度和间距比值，容积率，建筑密度，建筑退缩距离等都必须达标。再者房地产投资项目规划设计还要满足度工程的环保、人防、市政、采光、通风以及消防等各方面的功能要求。最终房地产投资项目规划设计还要尽量满足投资者对项目的期望。通过对房地产投资项目园林景观、竖向和平面组合搭配、管线布置、交通组织、使用功能设计、外立面以及造型设计、建筑物布局等各个方面进行详细筹划，尽力反复完善修改房地产投资项目设计方案，最终得到满足人们对建筑使用功能和整体美感的求安、求变、求新的最佳规划设计效果。
在房地产投资项目设计阶段，规划设计单位、房地产投资人、建设单位应当和政府规划部门紧密配合、加强沟通，做到信息互通和问题的及时反馈，这样才能真正意义上做好房地产投资项目规划设计，加快房地产投资项目规划设计进度。
做好施工图纸指导施工的过程监督
房地产投资项目施工设计图纸是把规划部门批复的规划设计意图做了实物化具体化的表达，是用作房地产投资项目施工指导的标准。在施工图纸设计过程中，各专业设计部门应进行有机结合，避免矛盾冲突，要做好合作工作，开发商也应对一些产生的矛盾进行从中调解。在房地产工程设计总体使用功能完备的条件下，还要特别注意房地产建筑工程的细部的功能处理和考虑，追求实现房地产建筑功能的人性化和最优化，最终达到消费者满意，开发商盈利的目的。
在工程建设方面，开发商也要督促建设方面的相关负责人和设计单位的设计人员取得良好的交流和沟通，确保建筑商了解设计单位的工程设计的意图和具体细节，及时纠正房地产工程建设的设计误差，调整工程建设过程中的施工误差，让房地产投资项目设计能落实和体现建设方对房地产工程建筑的功能要求，房地产投资项目造价控制指标，实现最大程度地减少设计的错误和遗漏，从而起到投资成本的控制，避免出现投资的重复和浪费。
一个房地产投资项目是否能达到最好地实现盈利，就要看这个房地产投资项目的设计和规划以及施工图纸设计规划是否科学详尽。所以说房地产投资项目规划设计和施工图纸的设计阶段是抓好房地产投资项目管理的重要阶段，是提高房地产投资项目性价比关键环节。因此，房地产开发商一定要引起重视，同时也要提醒设计单位和建设单位引起足够的重视。
抓好房地产投资项目行政审批和许可申报
房地产投资项目的行政审批和许可申报手续办理工作可以说是贯穿了整个房地产项目投资开发建设的全过程。开发商在这个阶段要发挥好自身的能力，对该办理、该审批的项目进行一一审批和申报，工作应有专门的办事人员来办，在各种审批之前要做好各项资料的准备和整理，尽快办好房地产投资项目的行政审批和许可申报工作，才能保证房地产投资项目得以顺利实施，减少房地产工程项目的利益损失。
项目审批的主要阶段如下，开发商要避免遗漏。首先，对拟开发的地块要取得国家和政府部门的《土地使用证》以及《建设用地批准证书》；再向规划部门申请《建设用地规划许可证》、报批《项目总平面规划方案》、《项目建设详细规划（四图一书）》，对房地产投资项目向政府发展计划委员会申请办理投资项目审批（预备项目）审批；请专业公司对房地产投资工程项目进行环境影响评价，向政府环保部门报批；房地产投资项目工程建筑设计完成之后，要想政府规划部门申请建筑设计方案审查，缴纳城市建设配套费，随之完善其他相关的手续之后，领取《建设工程规划许可证》；然后向建设主管部门报送房地产投资工程项目施工图，由建设主管部门对房地产投资工程项目施工图进行审查（包括抗震、安全等各项专项审查）、取得建设主管部门审查通过意见书，向卫生防疫部门、公安消防部门、人防部门等相关部门申请对房地产投资项目施工图的专项审查，取得各个专项审查的通过意见书；通过招投标的方式选定建立房地产投资项目施工的监理承包单位，向质监局、安监部门办理工程安全、质量保监手续，完善其他相关手续之后，再向建设主管部门申请《施工许可证》。之后上述行政许可审批工作完成会后，才能进行房地产投资项目工程施工。在具备房屋销售条件后，可以向房管部门申请领取《商品房预售许可证》。
做好房地产工程项目施工阶段项目的管理
房地产工程项目施工阶段的项目管理应该从管理制度、管理的外部协调、管理的动作程序以及管理的组织结构抓起，开发商应对房地产工程项目的质量、进度和投资进行有效控制，把整个房地产工程项目施工过程掌握在有序可控的状态之下。要做到这些，首先必须要建立一个健全的工程管理组织结构。开发商应根据房地产工程项目的复杂程度、规模以及特点建立一个与之相适应的组织管理机构。设立项目总经理，负责整个房地产工程项目的管理和规划，总经理以下则设立副总经理、工程技术总负责人。下面再设立行政部门、销售部门、财务部门、工程技术部门、工程报建部门、材料部门、合同预算部门等。这个组织构架各异根据房地产工程项目和公司具体的灵活情况进行相应调整。房地产工程项目组织设计的原则是，必须在房地产工程项目管理工作的每个部门都要有人管，但不能出现智能重叠。因此，房地产工程项目管理必须要做好度的掌握。只要实现对工程项目施工过程合理有序地管理，杜绝出现工程进度款乱支付和多支付，工程材料采购价过高，设计不合理造成的施工反工等情况，就能保证房地产投资的可控性，使投资收益实现最大化。
房地产的投资成本影响和制约着房屋销售的价格，而房屋销售的价格又与老百姓的生活息息相关。而且投资管理的效果又直接关系到企业的经济效益，通过投资控制可以减少和杜绝企业的浪费现象，节约有限的社会和经济资源。只有在项目投资管理中，综合考虑多方面的因素，控制开发成本，平抑房价，这对国民经济保持健康和可持续发展都具有现实意义，所以说在房地产项目中投资管理的控制对于国家还是企业都是双赢，这样企业才能永远立于不败之地。
参考资料：
[1]陈光键、徐荣初、叶佛容，建设项目现代管理，北京：机械工业出版社，2004，p.4
房产投资管理篇9
【关键词】新形势；房地产；投资管理
一、房地产投资管理新形势分析
1、社会经济环境的变化。土地资源的有限性决定了建筑不可能无期限地盖下去，房地产这个时候显示不出其延伸性，一旦过了这个阶段，住宅市场基本上在二手市场上比较活跃。到后工业时代，房地产既不是朝阳行业也不是夕阳行业，基本上是稳步发展的态势。在房地产业，不少房地产开发商都在买地，研究容积率，盖房子，然后销售。我们发现，按照这样的模式进行房地产开发、投资，可能存在以下几大问题：一是高负债来押项目、买地；二是项目周期过长、资金回收太慢；三是现金流量不稳定；四是开发的项目值钱、而公司不值钱；五是经营本地化、很少跨地区经营。这些问题在资本市场上都可能是致命的。如何解决这些问题？房地产投资商、开发商如何应对市场的发展成熟带来的竞争的变化？这就必须要求企业要走专业化发展的道路，集中精力将优势进一步做大、做强。
2、信息与技术的变化。影响所有房地产参与者的一个重要变化是信息的极大丰富。这在两个方面影响着房地产业：其一，计算机已使存储及调出大量信息成为可能。例如，现在的投资者可随时从电脑中调用特定房地产的相关资料。其二，卫星技术的使用也提供了大量的信息。人们将由航空摄影及卫星遥感而得的信息输入电脑，再由电脑打印出内容详尽的地图。由于卫星会定期经过一个地方，这就使我们能够通过卫星遥感观察到城市的发展变化。
3、消费观念的转变。住房消费趋向健康化，住房结构与区位选择必然成为了人们的关注热点，这主要表现在以下几个方面：一是建筑式样与内部结构方面，如何避免所选住房遭受“风闸效应”不仅是消费者要考虑的问题，也是将来建筑设计中要避免的问题，另外楼房内部的设计状况（排水、楼道宽度、通风状况等）同样是人们关注的热点；二是建筑的配套设施方面，环保型和清洁型的配套设施将受欢迎，尤其对于空调，具有消毒功能的空调将受青睐，中央空调可能面临尴尬；三是在房地产区位选择方面，那些环境优美、设施配套齐全、空气质量好的地段将受到欢迎。同时，随着人们住房消费标准的转变和投资性房产的风险性加大，未来房地产的结构升级优化的力度将加快，普通住房和经济适用房将可能成为投资热点，健康型住宅将成为未来的发展趋势。
二、房地产投资管理创新方法分析
投资理念的创新有一个前提条件，那就是能够很好地把握最新的经济、市场动向或行情。知识经济的到来给投资创新带来了新的理念和内容，它扩展了资本范围，改变了资本结构，使物资资本与知识资本的地位发展了重大变化。在知识经济时代，传统的投资观念、内容和模式等受到很大冲击，为此必须进行创新。
1、投资观念创新。知识经济时代是技术发展和创新的时代，在客观上必然要求投资人员树立新的观念。一是知识投资观念。进入知识经济时代，知识资本将成为企业发展的重要资源，投资就应侧重对知识资本的管理，知识资本具有很强的专业性和超前性，用管理有形资产的方法很难管好知识资本。在知识经济时代，投资人员不但要精通投资理论，还应具备创新意识和进取精神，树立知识投资观念。为此，投资人员必须掌握更多的知识，完善自己的知识结构。在筹资、投资、资本运营和利润分配中，采用一切先进技术和全方位的信息进行科学决策，获得竞争优势，实现企业持续发展。二是信息观念。在知识经济时代，信息技术的快速发展，网上交易不断扩展，使信息传播在瞬间完成。科学周密的投资决策在短时间内能够做出，改变了传统的投资只注重过去业绩的观念。这就要求投资人员更多地掌握各种有用信息，科学预测产品成本、盈利状况。因此，投资人员要牢固树立信息观念，全面、准确、迅速地捕捉各种投资信息，并加以分析比较、综合评价，并做出有效的科学决策。三是风险观念。知识经济时代，企业生存环境更加复杂，将会面临更大风险。如科技成果层出不穷，产品寿命周期缩短，带来了产品的开发风险、设计风险和存货风险。这样，风险管理便成为投资的重要组成部分。这就要求管理者对于企业环境的变化进行科学预测，采取防范措施，在力争获得超额收益的同时，将风险降到最低限度。四是现金流量管理观念。管理者应注重用现金流量信息审视企业的经营活动。在销售管理方面，应以销售为龙头，加速资金周转，对企业营销管理不能单纯以销售量来衡量，要把货款回收纳入营销管理。要分析应收账款周转率，采取有效措施加快货款回笼，追求最大的现金流入量。对物资采购要进行市场综合考察，多家选优，优中择廉，慎重签订合同。企业与优质供货商应签订长期合同，减少购货的中间环节，从物化消耗源头强化资金运用效果。对产品生产要开展以降低成本为中心全方位的企业管理，坚持以市场认可的成本为企业的目标成本，做好成本核算的基础工作，建立健全原始记录，节约各种物化劳动和劳动的现金支付，挖掘内部资金潜力，减少产品资金的占用，保持现金流量的畅通。
2、投资内容创新。知识经济时代，筹资、投资和利润分配是企业投资的主题，知识资本运动成为投资的主要对象。一是筹资管理创新。知识经济时代的筹资不是单纯筹集资金，更重要的是筹集知识资本。因此，筹资管理需采取各种筹资渠道和方式，达到企业资本的最佳组合，尤其注重把吸收风险投资作为企业资金的重要来源，要规范企业经营行为，争取风险投资机构的信任，提高筹资效益。二是投资管理创新。在知识经济时代，企业投资的重点转向无形资产，尤其是对人力资本的投资，而对无形资产的投资充满了风险。为此，应树立投资管理的新观念，建立投资管理的决策体系。在投资前进行科学预测，提高投资的正确性和可靠性，并对投资的全过程进行控制，监控投资资金的使用、成本定额和项目完成情况，发现问题及时纠正，保证投资决策的有效实施。三是分配管理创新。人力资本参与企业税后利润分配是分配管理创新的重要内容。企业的管理人员、技术人才以及技术工人等是人力资本的所有者，应同物资资本的所有者一样，享有企业利润的分配权，参与利润分配。
3、投资制度创新。随着投资内容的扩展，投资地位不断提高，为适应知识经济的要求，必须建立新的投资制度。一是财务分析制度。要逐步使企业的盈利能力、偿债能力、知识资本创新能力以及知识产权周转率、知识资本增值保值率等财务分析体系得以健全和完善，从而使企业的投资者能够正确评价企业的财务状况，为决策提供信息。二是监控制度。企业要建立以资本为中心的财务监控制度，规范和监控企业经营活动。如：通过建立全面预算制度来规划企业物质资本和知识资本的来源，控制企业资本投向；通过成本控制制度来制定企业目标成本，加强企业物流管理，降低成本，等等。三是激励制度。企业存在着所有者和经营者的委托关系，为了维护所有者的利益，我们可以通过对企业经理人员实行“股票期权”的激励方式，以提高其管理水平，促使企业提高效益，从而使得所有者的物质资本和知识资本不断保值增值，保证企业健康发展。
三、结语
房地产投资管理的改革与创新，要密切主要市场动态的变化，深入了解社会、信息技术、人们消费观念的变化，根据新的变化而与时俱进，使得投资理念、内容及制度方面全方位的协调发展。
参考文献：
房产投资管理篇10
就政府层面而言,目前就有证监会主导的权益性reits和人民银行主导的债券性reits两个版本。具体到权益性reits,又有地产商和基金等金融机构就基金经理角色的争夺问题。本文将就权益型reits为研究对象,说明房地产企业在reits推广中不可替代的作用,进而证明房地产企业作为基金经理,承担reits基金的投资管理人角色是推动reits在中国顺利实施的必要条件。
一、reits的定义和特点
Reits的中文名称是房地产投资信托基金,因为他是一种法律规范下的金融产品,不同的国家有不同的法律规定,所以并没有绝对统一的定义和运作模式,本文将权益性reits的特点概括起来描述为:房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划。有关基金旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回报。房地产投资信托基金通过出售基金单位获得的资金,会根据组成文件加以运用,以在其投资组合内维持、管理及购入房地产。
从上述定义及世界各国reits运行的实际情况看,该产品具有如下特点:(1)其投资目标清晰,主要投资对象是房地产,以此区别于投资股票、外汇、期货的其它投资基金。(2)Reits把大部分的收益(通常超过90%)分配给了基金投资者,保证了基金投资者的合法权益,其他投资基金并没有此类的规定。(3)是资金信托和财产信托的结合。其他的投资基金一般需要投资者支付货币资金来交换受益凭证;而Reits除了接受货币资金外,还接受房地产。(4)普通股票的价格与每股账面价值关联程度比较小,Reits价格更多的取决于其所拥有的房地产价值。(5)与股票相比,Reits并不一定需要在交易所公开上市,只要得到批准,可以采取私募的方式融资。
二、reits的功能和优势所在
Reits之所以成为经济萧条下救市的重要政策工具,并在民间炒作和宣传了10多年,与其自身所固有的经济创造能力密不可分,具体表现在如下方面:
1.改变商业地产持有环节的资金结构,斩断房地产风险在持有环节向金融风险传递的链条
目前房地产市场高度依赖银行贷款,就商业地产的持有环节而言,持有者分为两类,一类是房地产企业,以上市公司为例,招商地产、金融街就属于这一类。另一类是个人投资者。个人投资者购买商业物业一般会申请一定成数的按揭贷款,当房地产价格下跌,或出租收益不足以弥补月供时,按揭投资者就面临贷款违约风险,从而将房地产价格风险和收益风险转嫁给银行,导致金融风险。房地产企业持有商业物业虽然很少直接以持有物业名义向银行申请贷款,但由于房地产企业同时从事开发业务,在申请开发贷款时,银行给其放款的评价指标就是其资产负债率,由于其持有了商业物业会增加其总资产规模,从而会获得更多的银行贷款,所以地产商持有的商业物业也变相引入了银行信用,与金融风险具有连同渠道。
引入reits后,投资者将通过购买reits份额间接持有房地产,由于reits份额的价格较低,且流动性很强,投资者在购入投资品时就没有借入银行资金的必要,相反,原来因为缺乏投资渠道,而只能存入银行的储蓄存款,由于reits的出现,可以直接投资reits,变房地产间接融资为直接融资。权宜性reits一方面属于直接融资,一方面具有较强的变现能力,从而极大的消除了房地产风险与金融风险的连通渠道,同时还因为变现能力的提高,有利于投资者及时根据房地产市场的变化做出相应投资策略,从而可以减缓房地产周波的波幅,有效分散和缓冲房地产风险。
2.实现商业物业的集合管理,提升商业物业的经济价值
在目前的商业地产领域,除极少数商业物业由房地产开发商作为投资性房地产整体持有,大部分都会分割销售。分割销售导致产权分散到众多的投资者手上。物业管理者很难进行统一的商业规划,通过商业布局的统一安排提升物业的经济价值就很难变成现实。当reits持有物业后,由于产权的同一性,协调不同投资者的成本将会降低,物业管理者就可以根据区位经济特点,统一进行业态规划,通过整合提高商业物业的整体价值,从而为投资者带来更多收益,为社会带来更多经济效益。
3.增加回报稳定的投资渠道
根据国外reits市场的统计,reits的投资回报率从长期看都高于投资股票指数的回报率,而且reits由于受稳定租金收入的基础支撑,其证券价格波动幅度也较小,真正做到了低风险,高回报。由于回报稳定,也更容易吸引投资者的参与,从而为房地产市场筹集到更多的资金来源,有利于房地产企业的平稳健康发展。
4.通过金融创新,创造新的经济实体,为市场服务机构提供收益来源
在reits产品的市场主体中,物业管理人和信托人等都属于原有体系的市场主体,但投资管理人角色在reits产生前将没有其存在的空间,属于伴随着reits的出现而新产生的全新市场主体。当设计运作reits的过程中,投资管理人将产生可观的经济收益,从而在扩充市场主体的同时为现有企业进入投资管理人角色创造新的利润来源创造的可能性。尽管信托人、物业估价师等属于原来制度框架下的经济实体,但随着reits的发行,将会为其带来更多的业务来源,从而也会扩大其收益渠道。
5.通过整合商业物业,为物业管理人提供提升物业管理水平的平台和机遇,从而提升物业管理行业的专业水平
正如上面所述,由于reits整体持有商业地产,使得物业管理人具有了整合商业地产资源,提升物业管理水平的平台。在管理reits的过程中,通过提升商业物业的价值,物业管理人也提升了自己的管理水平和市场知名度,有利于物业管理水平的提高。
三、发展reits市场的物质基础存在一定障碍
上面的分析中已经就reits的诸多优势进行了阐述,但产品本身的优越并不意味着能够顺利推广。要使reits得以顺利推广,除了政府的支持外,恰当的规定各方参与主体的市场角色也是必不可少的安排。上面的分析可以看出,由于reits能够为投资银行、信托公司、物业估价师、核数师等专业服务机构开拓业务来源,所以其参与市场培育的积极性无须质疑。问题的关键在于物业持有人是否有参与市场的意愿,能否在reits市场培育中为新产品提供必要的物质基础。
1.房地产开发企业既无意愿也无能力参与reits产品的开发和推广
reits的投资对象是成熟的商业物业,所以对开发企业而言,并没有改变其融资渠道狭窄的问题。而且,由于reits的投资对象是成熟物业,即便是已经开发好的商业物业,也不能直接向reits出售,需要由开发商或其他机构先将物业培育成熟,当物业产生稳定的租金以后才有机会获得稳定的现金流,然后才具备向reits基金的出售条件。既然开发商的产品不能成为reits选择的投资标的,开发商很难从reits市场直接分享效益,所以并无参与reits的热情,而且其产品不适格问题,也限制了开发商参与reits市场的能力。
2.分散产权的商业物业持有者不会成为reits收购对象的合作者
由于reits需要整体购入物业,当产权分散到众多投资者手中时,reits的管理人要收购物业需要与众多的业主分别谈判,交易成本巨大。而且,随着国家对私有财产保护力度的加大,基本不存在强制收购的可能,在房地产开发中经常出现的钉子户现象必然会在收购散户物业时以另外一种方式出现。由于交易成本的巨大,分散产权持有的商业物业将不可能成为reits的收购对象,所以要发行reits,只能注入单一产权的商业物业。
3.持有投资性房地产的地产公司从出售资产和参与物业管理过程中收益不大
商业物业除了分散到中小投资者手上外,还有一部分由综合性房地产公司持有,以上市房企为例,招商地产、金融街就拥有丰富的成熟物业,这些资产具有稳定的现金流,而且产权明晰,从资产性质上完全具备reits的目标收购对象资格,但是作为持有人的地产商是否愿意向reits出售物业呢。我们知道,这类地产商直接持有物业除获得租金收益外,还在租务管理和物业管理服务中获得服务费收益。由于地产商以收取租金为经营收入,若不改变经营政策,就不会将物业出售,所以其参与reits的方式将是以资产换取reits份额,那么其在reits中将具有投资者(持有reits份额)、物业管理和租务管理人双重角色,而这两个角色所具有的经济收益即便不参与reits,地产商仍能获得,所以不是地产商获得的经济增加值。相反,在培育reits市场过程中,为了吸引投资者,出售资产换取reits份额往往需要一定的折价,自身换取的reits份额部分可以不予考虑,但毕竟还有部分份额向其他投资者出售,所以在发起reits阶段,地产商将有一定的经济损失。在reits运行阶段,由于有众多市场服务机构收取服务费,分享了本来只有地产商自己享有的租金和物业服务费受益,所以地产商在reits运行阶段,也很难得到超额收益。
4.地产商通过承担reits的物业管理人角色获取经济利益与是否发起reits无关
上述性质的地产商除了在自身注入reits的物业项目上获得物业管理服务费外,还可以因为承担reits的物业管理人角色,参与到今后reits收购的新物业管理中去,因为新物管业务的扩展,可以增加业务收入来源。但是,这种假设只是一相情愿,reits市场培育成熟后地产商的物业管理业务的确可以借助reits的力量得到发展,但在笔者看来,reits是否在日后的发展中继续将其作为物业管理人,关键在于是否具备专业的管理水平,只要管理水平足够好,哪怕在reits发起阶段没有把自己的资产出售给reits,也能在reits的后续发展中承揽物业管理业务。如果管理水平不到位,即便出售自己的资产给reits获得了物业管理资格,但是在reits的规模扩张后获得的新物业也绝对不会让其管理。道理很简单,投资者要获得良好的收益,除了与收购到较好的物业有关外,还与物业管理水平的高低有关。物业收购行为一旦完成,将不会改变,真正能提高收益的核心因素在于物业管理水平。你管不好物业,投资者不同意,投资管理人在后续的发展中,想增发reits份额也会遭遇抵制,为了他的reits能不断增发,他也绝对不会聘请不专业的物业管理人;若是物业管理水平高,即便没有参与reits的发起设立,仍能成为reits在发展中的物业管理合作伙伴。也就是说,地产商获得reits物业管理业务与是否将自身资产注入reits没有必然联系。
通过上述分析可以看出,具有向reits出售资产资格的房地产企业并不能在reits市场上获得新利益,所以若无其他利益来源,其参与reits市场建设的积极性将大打折扣,从而将影响到reits市场建立的物质基础,没有了物业的注入,reits的建立将成为空谈。
四、房地产企业具备投资管理人的资质是reits市场顺利发展的必要条件