商业地产产业投资报告篇1
前景：中国继续被看好
由于中国较为良好的投资环境、低廉的工资和近几年来国内市场的迅速增长，中国在过去十年吸引的外商直接投资占发展中国家所获外商直接投资总额的25%。2004年该数据创记录地达到了606亿美元，占世界外商直接投资总额的9.9%。但其中包含了国内资金“迂回”投资的情况。据估计，20%-30%的外商直接投资并非真正的外商直接投资，而是国内投资转道外国重新投回中国的投资。这样做是为了享受外资所能享受的优惠税收或投资政策。
报告显示，中国服务业所吸引的外商直接投资中，大多数投资都集中在房地产开发。
中国面临日趋激烈的FDi竞赛。许多国家――无论是亚洲的，还是东欧的，或者是拉美的――都在调整政策，以图吸引更多的外资。
报告认为，在如何最佳地利用外商直接投资方面，中国还面临许多政策挑战。中国应保持具有吸引力的投资环境；创造公平的税收体制；对外商直接投资进一步开放服务业，鼓励竞争；实现技术转让的最大化，引导更多的外商直接投资投向高科技产业；在内陆地区改善投资环境和与投资者的关系。
改善投资环境的措施包括简化复杂的投资审批程序，通过减少政府部门职能重叠、重复登记和繁琐的审批来提高政府的工作效率；通过金融体制改革来提高外商投资企业的直接融资能力；改革司法体制。
“减少对外国投资者的税收优惠并不会大幅度降低外商直接投资，虽然国内资金迂回投资的情况会消失，外商直接投资的统计数据会降低，但实际的外商直接投资并不会减少。”报告认为，合并两个现行税法是统一内资和外资企业所得税率的最佳方式。两税合并后可以消除现行体制下的一些税收扭曲，包括对研发投入、工资、营销和折旧的税收扣除限制。
“对非直接投资项下资本流动的自由化应是中期目标。在目前情况下，进一步大规模的对其它投资项下(非证券、非直接投资)的资本流动的自由化不应被优先考虑。”报告在中国对外资本开放问题上持较谨慎态度。
报告指出，很多国家对银行存贷款和其它金融交易的自由化都伴随着资本流动波动的提高，特别是当存在对汇率盯住的投机和危机时。中国现行的管制并不完全有效，还不能消灭资本流动的波动性。当前更重要的是确保宏观经济管理和国内企业，特别是银行和其它金融机构的风险管理是高度有效的。对资本流出的自由化不可能在短期内对外汇储备的积累产生很大的影响。在吸收流动性问题上，可以考虑如允许国际金融公司和亚洲开发银行等一些高信用等级的机构在国内市场发行债券等其它一些政策。
报告指出，内陆省份在吸引外资过程中可以有所作为。
判断：未来外商直接投资发生三转向
在诸多观察家眼里，政府投资和FDi是推动中国经济崛起的两大动力。在日前世界银行的《中国利用外资的前景和战略研究》报告中，描绘出了中国在吸引外商直接投资方面的现状，指出未来外商直接投资更多地将转向面向国内市场的产业、转向内陆地区、转向高科技行业。
据统计，中国在过去十年中所吸引的外商直接投资平均占全世界所有外商直接投资的6.5%，占发展中国家所获外商直接投资的25%。2002年首次突破500亿美元大关，成为世界上吸收FDi最多的国家。2004年中国所获的外商直接投资创记录地达到了606亿美元，占世界外商直接投资总额的9.9%。而据世行专家预测，2006至2010年期间，在预计流入发展中国家的2500亿美元外商直接投资中，预期中国将占到30%左右。
报告指出，外商直接投资在中国各个省份的分布并不平均。其中，沿海省份获得了90%的外商直接投资。虽然政策鼓励去西部投资，但外资的“西进”趋势并不明显。在2004年，西部省份获得的外商直接投资不到总额的2%。
行业分布不均也是外商直接投资结构的一根软肋。外商直接投资也更多地集中在工业，上世纪90年代，外商直接投资60%集中在工业。2004年，75%的外商投资集中在工业，其中71%集中在制造业。而服务业所吸引的外商直接投资占20%，大多数集中在房地产开发。银行和公共设施等在其他国家往往是外商直接投资的重要行业，在中国所吸引的投资非常有限。农业的外商直接投资几乎可以忽略不计。
尽管中国的外商直接投资增长一直保持“快步前行”，但报告同时指出，外商直接投资占国内生产总值和投资总额的比例较小，在过去五年内，外商直接投资平均仅占投资总额的5%，比匈牙利、捷克共和国、越南和新加坡等国要小。按所占国内生产总值的比例计算，中国也不能算是外商直接投资的接收大国。并且，据估计，20%-30%的外商直接投资并非真正意义上的FDi，而是国内投资绕道外国重新转向中国的投资。而这样做是为了享受外资所能
享受的优惠的税收或投资政策。
有专家发出了中国经济对FDi的依赖性高以及产品附加值不高的担忧。但可喜的是，中国正在尽力摆脱“世界工厂”的烙印，而向创新中心嬗变，在研发环境、设计思路、创投方式、营销战略上，都开始和国际接轨，同时也显示出自己的特点。
按照现在的趋势，中国在新的“十一五”规划期间将会吸引充足的外商直接投资。这将为中国调整政策鼓励外商直接投资为国家发展战略目标服务带来一个比较宽松的外部环境。中国的国家战略目标本身在不断变化，世界银行经济学家、报告主要作者赵敏指出，今后五年，中国将更关注平衡发展。“五个统筹”意味着要更多地关注国内发展，区域均衡发展和降低资源损耗。对外商直接投资而言，这“五个统筹”要求投资更多地转向国内市场的产业、转向内陆地区、转向高科技行业。
报告指出，中国加入世贸组织意味着以往许多不允许外商直接投资进入或有所限制的行业在下一个五年中会向外商投资开放。这些障碍的扫除意味着会有更多的投资进入银行、保险、电信、物流和交通等服务行业。同时，中国在加大知识产权保护力度上的有作为，能吸引更多的高附加值产业。其次，中国过去几年中对于高等教育的大力投入会在今后得到回报。因为外国投资者在选择投资地时考虑的一个重要因素就是当地的教育水平。
2004年，75%的外商投资集中在工业，其中71%集中在制造业。而服务业所吸引的外商直接投资占20%，大多数集中在房地产开发。
建议：加快外资“西进”步伐
在中国加入wto以后，FDi以更快的速度和更加多元化的形式涌入国内。然而，外商在华直接投资在中国的东、中、西部分布极不平衡。据统计，沿海省份获得了90%的外商直接投资。虽然政策鼓励去西部投资，但外资的“西进”趋势并不明显。进入西部的FDi份额不但没有上升，反而从九十年代的5.22%下降到2003年的3.25%和2004年的2.88%。
机会与挑战并存。日前世界银行的《中国利用外资的前景和战略研究》报告指出，中国东部省份土地和劳动力成本的不断上升给中西部省份带来了契机，同时，低成本并不能保证产业会逐渐向中西部地区转移，内陆省份和中央政府在吸引外资西进运动中都可以有所作为。
“外国投资者也可能选择亚洲的其他国家进行投资，生产产品销往国际市场或销往在加入世贸组织后不断开放的中国市场。同样，投资者可以通过提高技术含量和成本-产出效率来应对东部地区企业成本不断上升，而不是简单地搬迁。”世界银行经济学家、报告主要作者赵敏指出，而东部的产业集聚效应所带来的生产力提高远远超过了成本增长，使得企业不愿搬迁。
商业地产产业投资报告篇2
关键词：国有资产，档案管理，
1.国有资产档案概述
国有资产档案,是国有企业和国家(含省、市、县各级政府)投资的股份企业中专有的一种档案,是国家投资和投资收益的资产,在其生产经营活动中,按照一定的法律程序管理所形成的各种文件、图表、声像等载体的记录材料。国有资产档案的建立,对于国家来讲是为了强化对国有资产的产权监督,对于企业来讲是为了维护经营者的权利,对于生产者来讲是为了保护职工的切身利益,最终达到国有资产保值增值之目的。
2.国有资产档案的收集范围及其分类
国有资产档案,包括国家投资初始形成的档案、国有资产有序运营管理中形成的档案以及在生产经营活动中形成的无形资产档案等。因此,其收集范围也应涵括这几个方面:
(1)国家投资初始形成的国有资产档案,主要是指固定资产类档案,如厂房、设备、大型工具的登记等。
(2)国有资产有序运营管理中形成的档案,依其基本环节,主要包括清产核资(各种资产、资金的报表,资产情况的说明,清产核资报告等)、产权界定(国有资产管理部门依法划分资产所有权和经营权、使用权的归属,形成的主要文件有产权界定报表、报表说明、国有资产管理部门的批复等)、产权登记(填写的各种《国有资产产权登记表》、申请取得企业法人资格的有关文件、《国有资产授权占用证书》等)、国有资产收益分配管理(国有资产收益分配表、国有资产损益表及其报告、国家股利收缴通知书及上缴存根等)、国有资产的统计与核算(在对国有资产运动过程及其经营成果进行计量、审核、记录、计算、分析、预测等一系列工作中形成的国有资产统计报表、审核统计结果报告、分析统计报告、国有资产经营报告等)、资产评估(在企业兼并、拍卖、承包、租赁、联营、股份经营、破产清理、抵押、合资、合作经营过程中形成的资产评估申请书,资产清查、评定估算表册,资产评估结果报告,占有单位确认资产评估结果书等)、产权交易(包括产权转让合同,产权交易意向协议书,资产产权登记,工商登记结算财务、税务,土地、房产、户籍等的变更手续等)以及按要求呈报的其他有关文件材料。免费论文。
(3)在生产经营活动中形成的无形资产档案,包括商标(文字商标、图案商标、组合商标、防伪商标、注册申请、注册批准书、商标使用许可合同等)、专利(产品设计、试验记录,专利申请书、说明书及其摘要,专利要求书,外观设计的图片、照片,专利权证书等)、广告、非专利技术(亦称专有技术。如原料配比、产品配方、实施原始记录数据、技术操作方法要点、特殊工艺环节说明以及非专利技术转让时的保密合同等)、商业秘密(包括设计程序、管理诀窍、客户名册、货源情报、产销策略、招投标的标底及标书等)、特许权(特许生产、经营、或专卖的申请书、合同书、政府批准书、商品专营或专卖许可证、特种生产许可证等)、土地使用权(土地使用申请登记、土地使用证以及企业在使用中形成的有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资等形式的文件材料等)、商誉(国际组织或国家、部门颁发的各种质量获奖证书、产品质量免检证书、管理确认证书、新闻界对产品质量的赞誉、客户来信对产品质量的褒奖、商品销售记录等)等方面的材料。当然,随着社会主义市场经济的发展,随着知识经济的到来,还会出现更多的企业无形资产档案,这需要我们在实践中给以密切关注并及时吸纳。
由于国有资产档案在企业档案中是一个新的类型,那么,就需要在不打乱原企业档案管理体系的基础上,新增设一个一级类目：国有资产管理类。其分类即指国有资产档案的二级类目。再由于国有资产档案是在企业改制中和改制后逐步形成的,二级类目可分为以下几个方面:
(1)清产核资类:1.固定资产清查登记;2.流动资产清查登记;3.无形资产清查登记;4.长期投资(股权、合作、租赁等)清查登记;5.在建工程清查登记;6.土地清查登记;7.负债清查登记;8.清产核资总结报告及检查验收等文件。
(2)资产评估类:1.资产评估申请报告书;2.资产评估立项通知书;3.资产评估委托合同或协议书;4.资产评估验证确认通知书;5.资产评估报告书等文件。
(3)产权登记类:1.经审定的各类国有资产产权登记表;2.有关部门批准企业设立、变动、终止的文件;3.国有资本金数额及来源证明;4.国有资产授权占有证书;5.国有资产产权年度检查表;6.境外国有资产以及以个人名义持有国有股或拥有物业产权办理委托转名的法律文本副本;7.国有资产经营年度报告书等。
(4)国有资产处置、交易类:1.国有资产处置请示;2.国有资产处置批复;3.国有资产处置结果报告;4.国有资产与产权变动处置方案;5.国有资产与产权变动档案移交或寄存手续凭证等。
(5)固定资产类:1.厂房、建筑物的所有权或使用权的证明文件,房产施工建筑、改扩建及管理资料等;2.机器设备、器具、工具等的数量统计资料,融资租入的有关租约,运输设备的有关证照等;3.建立的固定资产登记簿和固定资产卡片等。
(6)流动资产类:1.货币资金交易事项有关的经济业务资料;2.经销产品的合同、信函、存储等资料;3.有关流动负债的赊购等资料。
(7)无形资产类:1.工商产权档案:在国家工商等部门进行产权登记所形成的档案,如著作权、版权、专利权、商标权、计算机软件、经营执照等资料;2.行为权利档案:通过国家有关部门进行申报并被批准的企业生产经营行为权利所形成的档案文件,如专营权、进出口许可证、生产许可证、特许经营证等;3.对物产权档案:国家有关生产部门批准企业对物产使用权所形成的档案,如土地使用权、矿业权、租赁权、优惠融资权等;4.专有技术档案资料;5.荣誉档案等。
3.强化国有资产档案管理的意义和作用
在世纪之交,市场竞争逐步趋于国际化。作为我国国民经济的主体,国有企业的改革和发展也正处于关键时期,构建现代企业制度已成为企业改革的主旋律。免费论文。在这种情况下,强化国有资产档案管理,其意义就显得更为深远。
在我国社会主义市场经济条件下,国有资产档案是现代企业基础管理中不可缺少的一部分。免费论文。企业成为独立的法人和市场竞争的主体,形成“企业市场主体多元化,企业行为规范性,运营方式竞争性”的格局之后,国有资产档案也就成为保障国有资产保值、增值,防止其流失的一个重要环节。同时,国有资产档案所包含的有形和无形资产的价值,不仅可为提高企业竞争力提供支持,而且也可成为企业生产经营、科技研究、科学决策的有力依据。对此,我国已引起高度重视,有关部门颁布的《国有资产产权登记档案管理暂行办法》、《国有资产与产权变动档案处置暂行办法》等规定,为科学地管理国有资产档案已打下一个良好的基础。
参考文献
[1]陈奕.加强高校资产档案建设促进高校资产管理[J].档案时空,2004,(04).
[2]谢开明,叶方莲.浅谈高校有形资产档案管理[J].安康师专学报,2005,(03).
商业地产产业投资报告篇3
伴随着市场竞争的不断加剧，媒体资讯的泛滥，广告的效应正在不断地被稀释，在日化行业，企业新产品或是新品牌为了品牌推广以及市场开发，如何进行媒介投入、广告购买以及资源整合等等问题已经被众多的日化企业所广泛关注和深入思考。
一月以前，笔者应邀出席某品牌的年度订货会的时候，期间当进行到新产品订货环节的时候，品牌商代表宣读了厂家的市场支持以及广告投放计划，但是众多的与会经销商都一头雾水，因为厂家针对试点市场投放的广告，大部分经销商都没有看到过，却将这项市场投入和费用算到了整体市场支持的额度之内，经销商的疑惑不解、厂家的反复解释最终导致了对于广告投放原则的争执，一场原本出彩的订货会却由此成了抹不掉的败笔……
一周以前，有一位广州的化妆品企业的老板向笔者请教，告知其公司目前有一个系列的中高端功能性产品上市在即，广告公司以及公司市场部都主张以新兴媒体的广告投放为主，而其本人对此持怀疑和谨慎的态度，由于企业内部始终无法达成一致，所以该项目的市场预案经过企业高层反复权衡再三、却一直悬而未决……
围绕新产品上市阻力过大、风险未知，企业如何制定广告投放策略，如何针对细分市场制定出有效、完善的媒介推广计划，不仅关系到产品导市的周期，更加关乎到企业投入费效比的达成以及各项经营指标的综合评估工作。那么，下面就让笔者带领各位读者一起来探究日化企业新产品的广告投放策略。新产品广告的必修课
像前文中所提到的，对于产品广告的选择和投放，不仅厂商之间看法迥异，就连品牌商内部有时也很难统一意见、形成一致性的决策。
究其原因，这主要是因为如下几个方面的因素客观造成的：其一，有限的广告预算费用。由于每个日化企业在推广其新产品项目的时候，都会以市场达成目标为导向，再制定出其广告投入以及媒介执行计划，所以广告投入的额度始终是有限的，用一点就少一点，始终感觉还是不够的；其二，广告的效用正在不断消减。伴随着高度同质化的市场竞争，资讯过激泛滥，广告媒体对于新产品以及新事物的推广效用正在不断弱化，而且在时间周期和当量累积方面也呈现出日益放大的效应；其三，对于媒介选择方面缺乏科学的认知。很多企业推广新产品或是新品牌业务，由于缺乏系统、完善的市场调研，盲目地听信媒介单位和广告公司的兜售意见，所以自身自然是缺乏免疫力，没有专业化、细致化的决策基础，只会成为侥幸成为“先驱”或是不幸成为“先烈”。
除此以外，站在专业营销角度，日化企业在制定广告策略以及编制广告预算之前，应该从如下工作作业环节认真做好相关的必修课。
首先，在产品定位方面，依据自身产品群的主推方向，切实有效地针对第一、第二竞手全方位的系统分析，在完善产品策略以及包装策略的前提下，针对产品群的价格策略做出缜密的价值规划以及跟进体系；
其次，在市场定位方面，根据自身产品定位的方向以及市场竞争态势的复合分析，如何在渠道选择和终端定位方面形成自身的核心竞争力；
再者，在目标设定方面，由于前期的目标设定关系到广告投放媒体的预算额度以及媒介选择，所以在目标设定方面既不能过分的乐观估计未来的市场走势，又不能缺乏自信、消极保守地评估导市期的市场反映，所以，这就要求品牌商一方在目标设定、编制预算的时候，一定要做到认真务实、科学有效。此外，无论是中长期的目标设定还是阶段性的任务达成预估水平，这都关系到第一阶段广告媒介资效评估以及第二阶段广告媒介的投放计划。
最后，在资源分配方面，由于市场竞争的加剧，传统媒介平台与新兴媒介力量的博弈正在愈演愈烈，如何根据自身产品群的结构以及产品策略的方向，科学有效地将线上广告资源进行细致、稳妥的分配。媒介选择要有针对性
针对各类新产品在导市期的广告投放以及媒介的投放策略，即便是同属日化行业其媒介输出以及广告投放的策略也具有着非常大差异，一定要具体到产品的特性、市场定位、目标受众以及资金预算等等方面进行综合评估。
具体到项目的分类，则主要包括如下领域：
1、传统美妆领域：
由于传统美妆业务在国内市场的基础最为庞大，受众对于其市场的认识以及接触度也
最为广泛，所以，在制定传统美妆类产品群的广告投放以及选择媒介资源的时候，还是应该以传统的专业类媒介为主要载体，具体包括：《中国化妆品报》杂志、《中国洗涤化妆品周报》杂志、《销售与市场》（化妆品观察）杂志、《美妆世界》杂志。
2、洗涤日用品领域：
由于洗涤日用品相关业务对于市场定位属于中低端市场，对于目标客户的选择更加强
调或是看重其渠道的渗透水平状况，所以，在制定洗涤日用品类产品群的广告投放以及媒介购买的时候，亦是要充分考虑到传统专业平面媒体的效用，具体则包括：《中国化妆品报》杂志、《中国洗涤化妆品周报》杂志、《销售与市场》（化妆品观察）杂志、《美妆世界》杂志。
3、药妆领域：
由于药妆类产品业务在国内市场现有的业务表现可谓是泛善可陈，市场的需求和培养
非常不完善，虽说药妆品类业务在渠道的方面具有着一定的优势，但是其在成果转化以及市场表现方面充满着历奇的变数。所以，在制定药妆品类产品群的广告投放以及媒介资源选择的时候，除了要将化妆品类和医药保健品类两者之间的市场资源充分整合之外，还一定要更加谨慎和细致，具体的选择媒体可以包括：《中国医药报》报纸、《中国经营报》报纸、《销售与市场》（营销版）杂志、《中国化妆品报》杂志、《中国洗涤化妆品周报》杂志。
4、个人护理用品领域：
现阶段，国内护理用品业市场正高速发展，各类个人护理用品的市场竞争正呈现着
高倍同质化竞争的局面。由于绝大多数个人护理用品产品群的市场定位都属于中高端市场，市场的营运模式都以“整店输出”、“特许品牌授权加盟”为主，所以，在品牌推广和市场开发阶段，对于品牌的建立以及作业模式的突出性宣传就显得格外的重要。
结合个人护理用品业的自身特性，其主要的广告投放以及媒介购买应该以时尚类平面杂志以及财经类平面杂志为主，具体可以分为：《女友》杂志、《读者》杂志、《知音》杂志、《上海服饰》杂志、《商界》杂志、《销售与市场》（营销版）杂志。
然而，相关的具体的媒介组合和执行计划，各品牌商可以根据自身企业的广告投入以及市场费用预算进行编制。
下面，为了便于广大朋友进一步清晰了解，另附不久前笔者为深圳××化妆品公司新产品拟定的市场导入期媒介投放以及广告执行计划：
1、基础背景资料：中高端的美妆类产品，产品线分为30个条码，业务渠道主要定位在各类商场超市、日化专营店以及各类化妆品精品店。产品价格主要分布在80元—200元之间。
2、相关资金预算：导入期的广告执行总预算控制在80万元左右，希望阶段性的投产比业绩指标可以达到1︰5的总体水平。
3、媒介执行计划：
第一阶段：（2008年/8月-2008年/10月）
本阶段主要以产品入市的信息为主，配合产品招商为目的的招商资讯渗透。
首选媒体：《中国化妆品报》
目标投入预算：1.2万元×12＝14.4万元
次选媒体：《中国洗涤化妆品周报》
目标投入预算：1.2万元×6＝9.6万元
合计：24万元
第二阶段：（2008年/11月-2008年/12月）
本阶段主要以延伸性的产品入市信息为主，配合、跟进各空白区域市场的产品招商为目的的招商资讯渗透。
首选媒体：《中国化妆品报》、《中国洗涤化妆品周报》
目标投入预算：1.2万元×4＝4.8万元
次选媒体：《中国经营报》、《商界》杂志、《销售与市场》杂志
目标投入预算：7.6万元×2＝15.2万元（《中国经营报》）
目标投入预算：1.8万元×2＝3.6万元（《商界》）
目标投入预算：1.5万元×2＝3.0万元（《商界》）
合计：26.6万元
第三阶段：（2009年/1月-2009年/3月）
本阶段主要以产品功能、品质效果以及明星证言广告为主，配合企业背景和品牌历史、文化的消费者教育以及利益引导广告为辅。
首选媒体：《中国化妆品报》、《中国洗涤化妆品周报》、《瑞丽》、《时尚》、《女友》
目标投入预算：1.2万元×4＝4.8万元
目标投入预算：4.0万元×2＝8万元（《瑞丽》）
目标投入预算：2.2万元×2＝4.4万元（《时尚》）
目标投入预算：0.8万元×2＝1.6万元（《女友》）
次选媒体：《读者》、《家庭》、《上海服饰》、《中国妇女》杂志以及各大女性主流门户网站。
目标投入预算：0.8万元×2＝1.6万元（《读者》）
目标投入预算：0.5万元×2＝1.0万元（《家庭》）
目标投入预算：0.9万元×2＝1.8万元（《上海服饰》）
目标投入预算：0.7万元×2＝1.4万元（《中国妇女》）
目标投入预算：3.0万元（新浪、网易等大门户网站的女性频道）
合计：27.6万元新兴媒体不可轻易尝试
在国内，回顾过去两年当中，以日化行业的标杆企业宝洁公司以及联合利华公司操作和推广新品的运作方式，我们不难发现：两家巨头正在关注更多的新兴媒体投放形式，已逐步将原有投放于电视广告的部分费用转移至互联网以及分众传媒等其他新兴媒体。虽说国内以致全球电视广告正进入漫长下跌周期，但是电视广告作为传统强势媒体的地位仍然无法撼动和动摇。
消减线上广告的投入占比，必不是对于广告投入预算结构的根本性调整。现阶段，包括众多的知名化妆品品牌生产商仍然将时尚类平面媒体以及电视广告作为自己广告投放的主渠道，对于互联网的尝试性投放仍然注入的额度非常有限，仅仅局限于各类新产品的flash广告和新产品赠品的体验式营销这一领域。
商业地产产业投资报告篇4
为贯彻落实《国务院关于调整进口设备税收政策的通知》（国发[1997]37号）精神，现就有关具体操作问题通知如下：
一、各有关单位都要按照“简化操作环节，精简审批程序，加快审批速度”的原则做好进口设备免税工作，严格按国务院的规定执行。
二、外商投资项目要执行《外商投资产业指导目录》和《外商投资项目不予免税的进口商品目录》。利用外国政府贷款项目、国际金融组织（世界银行、亚洲开发银行、农业发展基金）贷款项目进口的自用设备，以及加工贸易外商提供的不作价进口设备，除《外商投资项目不予免税的进口商品目录》所列商品外，免征进口关税和进口环节增值税。其他项目（包括利用国外商业贷款项目）一律执行《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》和《国内投资项目不予免税的进口商品目录》。
三、对国内投资项目，国务院授权的有项目审批权限的单位，在审批项目可行性研究报告时，必须严格按《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》进行审批。对属于国内投资进口设备免税的项目，由项目审批单位在可行性研究报告批复文件中明确，同时，附国家鼓励发展的内外资项目确认书（以下简称“项目确认书”，样本格式见附件一）。海关依据项目确认书，并对照《国内投资项目不予免税的进口商品目录》，办理进口设备免税手续。
四、对外商投资项目，国务院授权的有项目审批权限的单位，在审批项目可行性研究报告时，必须严格按《外商投资产业指导目录》进行审批，对属于外商投资进口设备免税的项目，由项目审批单位在可行性研究报告批复文件中明确，同时，附项目确认书。海关依据项目确认书和外经贸部门批准设立企业的文件、工商行政管理部门颁发的营业执照，并对照《外商投资项目不予免税的进口商品目录》，办理进口设备免税手续。
五、按照审批权限需上报国务院审批的进口设备免税项目，在上报国务院审批的可行性研究报告中，要提出进口设备免税建议。国务院批准后，有关部门在印发可行性研究报告批复文件的同时，附项目确认书。
六、从1998年1月1日起到本通知下发之日止，已按照现行规定批复可行性研究报告的投资项目，凡符合《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》和《外商投资产业指导目录》的投资项目，须按本通知的规定，由项目审批单位补开项目确认书。
七、限额以上项目和限额以下项目的划分，按现行有关规定执行。限额以上基本建设项目，由国家计委出具项目确认书。限额以上技术改造项目，由国家经贸委出具项目确认书。外商投资企业限额以上增资项目，仍按原审批程序审批并出具项目确认书。限额以上项目的项目确认书一式两份，一份送报送单位，一份抄送海关总署，由海关总署转发至项目所在地直属海关。
八、限额以下项目的项目确认书，由国务院授权的省级人民政府、国务院有关部门、计划单列市人民政府和国家试点企业集团等的项目审批单位出具，不得层层下放。限额以下外商投资的独资项目、增资项目，仍按原审批程序审批并出具项目确认书。国家试点企业集团必须由母公司出具项目确认书。限额以下项目的项目确认书一式三份，一份送报送项目的单位，一份抄送海关（地方出具的项目确认书，抄送项目单位所在地直属海关，国务院有关部门和国家试点企业集团出具的抄送海关总署，由海关总署转发至项目所在地直属海关），一份报备。限额以下项目的项目确认书使用审批单位公章，但须事先将审批单位的公章式样送海关备案（地方送审批单位所在地直属海关，国务院有关部门和国家试点企业集团送海关总署）。
九、对结转项目进口设备的免税，补充通知如下：
（一）对1995年10月1日至1996年4月1日批准的外商投资项目，经国家计委、国家经贸委、外经贸部审核列入通过审核备案清单的项目可享受进口设备免税政策。
（二）对1994年12月31日以前批准的利用国际金融组织和外国政府贷款项目，其尚未完成的设备进口在1998年1月1日以后还需进口的，以及1995年1月1日至1997年12月31日批准的此类项目的进口设备，可按国务院37号文规定，凭原批准文件到海关办理免征关税和进口环节增值税手续。
（三）对1996年4月1日以前经国务院批准实行减半征收关税和进口环节增值税的基本建设项目，其1998年1月1日以后仍需进口的设备，可按国务院37号文规定，凭原批准文件到海关办理免征关税和进口环节增值税手续。
十、结转项目凭原批准文件办理免税手续，“原批准文件”是指：
（一）利用外国政府贷款、国际金融组织贷款项目凭国家现行规定程序办理的可行性研究报告批复文件或等同的文件以及按署税[1992]1749号文件及税征二[1992]406号文有关规定办理的贷款证明书。
（二）技术改造项目凭按国家现行规定程序办理的可行性研究报告批复文件或等同的文件以及按署税[1996]236号文规定办理的技术改造项目确认登记证明（已办结海关减半征税手续并换领免税证明的项目除外）。
（三）国内基本建设项目凭按国家现行规定程序办理的可行性研究报告批复文件或等同的文件。
十一、项目确认书有关栏目的填写要求如下：
（一）“项目统一编号”和“项目性质”按海关总署署税[1997]1062号文附件七的规定填写。其中，“项目统一编号”中的项目主管（直属）海关关别、代码及管辖范围详见附件二。国务院有关部门的代码，暂由海关总署在接到项目确认书后统一确定，国务院有关部门出具项目确认书时，项目统一编号的第6、7位暂时填写××。
（二）“项目产业政策审批条目”是指确认免税的审批依据，应填写《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》或《外商投资产业指导目录》中的具体条目。
（三）“项目单位”应填写具体的项目承办或筹建单位。对有多个项目单位，应依次列出全部项目单位。如果在批复可行性研究报告时尚未确定项目承办或筹建单位的，可填写项目报送单位。
（四）“项目内容”可直接填写项目名称。
（五）“项目执行年限”指项目计划建设周期，如果没有截止年限（如外商投资企业），可不填写截止年。
（六）“项目用汇额”应填写项目计划采购进口设备的总用汇额。
商业地产产业投资报告篇5
总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
一、项目背景
说明：概述市场及技术发展现状和项目提出的理由
(一)政策背景
(二)行业背景
(三)企业自身现状及发展战略
二、项目简介
(一)项目名称
(二)项目建设单位
(三)项目拟建地区和地点
(四)项目建设内容
(五)项目建设进度
(六)投资估算和资金筹措
三、可行性研究工作概况
(一)可行性研究工作承担单位
(二)报告编制过程
(三)主要内容
(四)编制依据
1、《中华人民共和国公司法》;
2、《中华人民共和国行政许可法》;
3、《国务院关于投资体制改革的决定》国发(20xx)20号;
4、《产业结构调整目录20xx版》;
5、《国民经济和社会发展第十二个五年发展规划》;
6、《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》，国家发展与改革委员会20xx年审核批准施行;
7、《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会20xx年
8、企业投资决议;
9、地方出台的相关投资法律法规等。
四、项目可行性与必要性分析
说明：从市场发展、国家政策，公司管理、生产技术等方面多角度论证项目的可行性，结合项目的社会效益、经济效益及当地的发展情况分析项目建设的必要性。
(一)柴油水泵项目建设必要性
1、市场需求发展的必要性
2、地方社会经济战略规划需要
3、国家政策对行业升级改造的要求
4、企业自生长远发展的必然选择
5、……
(二)柴油水泵项目建设可行性
1、经济可行性
2、政策可行性
3、技术可行性
本项目建设坚持高起点、高标准方案，为保证工艺先进性，关键设备引进国外厂商，其他辅助设备从国内厂商中优选。该公司始建于1998年，20xx年改制为股份有限公司，经过多年的技术改造和生产实践，公司创造出一流的柴油水泵工艺和先进的管理技术，完全能够按照行业标准进行生产和检测，其新技术方案的引入，将有效保证本项目顺利开展。
4、模式可行性
柴油水泵项目实施由项目发起公司自行组织，引进先进生产设备，土建工程由公司自主组织建设。项目建成后，项目运作由该公司全资注册子公司主导，项目产品面向国内、国际两个市场。目前，国内外市场发展均较为迅速，市场空间放量速度加快，市场需求强劲，可以保证产品有效销售。
5、组织和人力资源可行性
五、主要经济指标说明
说明：将研究报告中的主要经济技术指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项日经济效益有一个综合了解。
第二章项目建设单位介绍
一、建设单位简介
二、企业组织结构
三、管理团队
四、劳动定员与人员培训
在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。
第三章市场需求分析及预测
说明：项目立项之前，政府决策者首先需要对产品市场发展前景进行了解，然后才能进行决策，决定是否将项目立项，因此在项目可行性分析报告的市场分析中，要详细阐述产品市场规模、发展趋势、需求预测等方面的内容，并确定建设规模。
一、项目经济环境分析
二、项目政策环境分析
(一)行业相关国家标准
(二)行业准入门槛
(三)国家产业指导政策对本行业的鼓励或限制情况
(四)国家科技产业发展规划对本项目技术的鼓励政策
(五)相关管理部门制定的行业发展指引
(六)项目所在地地方政府的招商优惠政策
(七)项目所在地地方政府的招商优惠政策
(八)本项目产品目标市场的相关政策
(九)行业相关“xx”规划情况
(十)……
三、项目产品市场分析
(一)柴油水泵产品行业发展现状
(二)柴油水泵产品市场规模分析
(三)柴油水泵产品市场价格走势
(四)柴油水泵产品市场前景预测
四、柴油水泵产品行业竞争格局
(一)行业主要竞争企业分析
柴油水泵行业主要企业市场份额占比情况
(二)本项目竞争优劣势分析
五、本项目营销战略分析
第四章产品与技术方案
一、项目主要产品介绍
(一)主要产品
(二)产品系列
(三)产品特性
二、产品的市场定位
(一)市场定位
(二)产品应用案例
三、产品制造
(一)工艺流程
(二)岗前培训
(三)质量控制
四、技术与研发
(一)公司技术研发架构
(二)技术储备
(三)公司持续创新安排
第五章原辅材料及燃料动力
一、原辅材料及燃料动力消耗
二、主要原辅材料和动力供应情况说明
(一)原辅材料
(二)动力
(三)仓贮
第六章柴油水泵项目产品营销规划方案
一、项目营销战略目标
二、项目营销战略规划
(一)市场营销模式
(二)市场营销策略
1、......
2、......
3、......
4、......
(三)产品促销手段
1、......
2、......
3、......
4、......
第七章项目建设条件分析
一、项目选址
二、项目建设地区地理位置
本项目建设地区地理位置
三、项目建设地区基础设施
四、项目建设地区产业基础
五、项目建设地区区位优势
(一)资源优势
(二)经济优势
(三)文化优势
(四)交通优势
第八章工程建设方案与总图布置
一、总图布置
(一)总图布置原则
(二)相关标准及规范
(三)平面布置
(四)竖向布置
(五)道路
(六)厂区绿化
(七)围墙、大门
(八)总图工程主要数据
(九)运输
二、土建工程
(一)设计依据
(二)工程概况
(三)本项目主要建(构)筑物工程汇总
三、公用和辅助工程
(一)给水排水工程
(二)供配电工程
(三)通信工程
(四)供气
(五)仓贮
第九章环境保护
在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，要在可行性研究阶段进行分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境的有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护要有专门论述。
一、相关标准规范
(一)环境质量标准
(二)污染物排放标准
二、环境质量现状
三、污染源和污染因素分析
(一)废气
(二)噪声
(三)废水
(四)固体废弃物
四、环境污染防治措施
(一)废气处理措施
(二)废水防治措施
(三)噪声防治措施
(四)固废防治措施
(五)环境绿化
(六)环境管理与监测
第十章职业安全卫生与消防
在项目建设中，必须贯彻执行国家有关职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对影响劳动者健康和安全的因素，要在可行性研究阶段进行分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对劳动者健康和安全的有害影响较小的最佳方案。
一、职业安全卫生
(一)相关标准规范
(二)生产过程中危险有害因素分析
(三)职业安全卫生对策与措施
二、消防
(一)相关标准规范
(二)火灾危险性分析
(三)防火等级
(四)消防措施
(五)消防人员
第十一章节能
按照国家发改委的规定，节能需要单独列一章。按照国家发改委的相关规定，建筑面积在2万平方米以上的公共建筑项目、建筑面积在20万平方米以上的居住建筑项目以及其他年耗能20xx吨标准煤以上的项目，项目建设方都必须出具《节能专篇》，作为项目节能评估和审查中的重要环节。项目立项必须取得节能审查批准意见后，项目方可立项。因此，对建设规模超过发改委规定要求的项目，《节能专篇》如同《环境评价报告》一样，是项目建设前置审核的必须环节。
一、节能法规、政策、用能标准和节能规范
(一)节能法规和政策
(二)用能标准和节能规范
二、能源供应情况
三、能源消耗状况
(一)能源消耗种类、数量
(二)用能总量和用能结构
四、能源消耗指标分析
(一)单位产品能耗指标
(二)指标类比分析
五、节能措施和效果分析
(一)节能降耗主要障碍
(二)节能降耗主要措施
第十二章进度计划与招标
说明：项目建设时间是指从正式确定建设项目，到项目运营生产这段时间，包括项目前期准备工作、资金筹措、勘察设计和设备订货、施工前准备、施工过程、生产准备、竣工验收和交付使用等各工作阶段，各阶段工作紧密衔接、交叉进行。因此，在项目可行性分析报告中，需对项目实施进度进行统一规划、科学安排。
一、项目实施阶段规划
二、项目实施进度表
第十三章投资估算及资金筹措
说明：项目建设投资估算、使用计划和资金筹措方式，是项目可行性分析报告的重要组成部分。
一、投资估算
(一)投资估算范围
(二)建设投资估算
1、固定资产投资(土地费用、土建工程、装修装饰、设备、预备费、工程建设其他费用、建设期利息)
2、流动资金
3、项目总投资及其构成分析
二、融资方案
(一)投资计划
分年投资计划表
(二)融资计划
(三)资金筹措
第十四章项目财务评价
说明：财务评价结论是项目建设方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行决策的重要依据。
一、基本财务数据假设
(一)财务评价依据
1、《中华人民共和国会计法》
2、《企业会计准则》
3、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》
4、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》
5、《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》
6、项目必须遵守的国内外其他工商税务法律文件。
(二)范围
(三)计算期
(四)税率说明
(五)其他说明
二、财务效益与费用估算
(一)营业收入
(二)总成本费用
(三)增值税
(四)营业税金及附加
(五)所得税
(六)利润与利润分配
(七)效益与费用评估小结
三、现金流估算
(一)项目投资现金流估算
(二)项目资本金现金流估算
四、项目盈利能力及偿债能力
说明：相关财务指标(投资利润率、投资利税率、财务内部收益率、财务净现值、投资回收期)
(1)财务净现值(npV)
财务净现值是按设定的基准收益率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。计算公式为：
n
npV=Σ(Ci-Co)t(1+ic)-t
t=1
(2)财务内部收益率(iRR)
财务内部收益率，是指项目在计算期各年差额净现金流量现值累计等于零时的折现率。计算公式为：
n
Σ(Ci-Co)t(1+iRR)-t=0
t=1
(3)投资回收期(pt)
根据现金流量表，按下式计算：
pt=(累计净现金流量开始出现正值年份数-1)+上年累计净现金流量绝对值/当年净现金流量
五、不确定性分析
(一)敏感性分析
(二)盈亏平衡分析
六、财务评价结论
第十五章风险分析
一、项目主要风险
(一)经济风险
(二)市场风险
(三)技术风险
(四)政策风险
(五)原料风险
二、风险防范对策
(一)风险控制
(二)风险转移
(三)风险自担
第十六章项目综合评价结论
一、项目可行性分析结论
二、项目建设建议
中商智业的可行性研究报告服务包括：
用于报送发改委立项、核准或备案的可行性研究报告、项目建议书、项目申请报告
用于银行贷款的可行性研究报告、项目建议书
用于融资、对外招商合作的可行性研究报告
用于申请国家政策基金的可行性研究报告
用于上市募投的可行性研究报告
用于园区评价定级的立项报告及可研
用于企业工程建设指导的可研报告
用于企业申请政府补贴的可研报告
中商智业投资顾问有限公司在项目可行性研究报告编写方面具有的独到优势：
1、公司拥有权威、专业的顾问团队
目前公司具有资深的全职研究与咨询人员全部为大学本科及以上学历,其士学历占4%，硕士学历为40%,本科学历为50%,获得双学士学位的为6%。同时公司常年聘请各行业资深专家、学者、分析师、律师、财务顾问等100余位，他们均是各自所在领域的权威人士，通过中商智业的有机整合，成为服务客户的强大智囊顾问团。
2、公司具有丰富的基础数据库及强大市场调查研究实力
中商智业投资顾问有限公司是中国信息协会市场研究业分会(CmRa)会员，同时取得国家统计局颁布的《涉外调查许可证》(许可证编号：0832)，是国内专业的第三方市场研究机构和企业综合咨询服务提供商。
中商智业投资顾问有限公司定期购买更新国家统计局、海关总署、主要行业协会以及其他权威统计单位的市场统计数据，同时通过公司近10年的市场研究积累，目前公司已经建立起丰富、权威的行业数据、产量数据、进出口数据、企业数据等基础数据库，为本公司可行性研究报告的编写提供准确可靠的市场信息依据
3、公司影响力
中商情报网的研究结论、研究数据和研究观点广泛被媒体采用;同时，中商智业的研究结论、数据及观点文章也大量被国家政府部门的网站转载，如央视财经频道，凤凰财经，新浪财经，中国经济信息网，商务部，发改委，国务院发展研究中心(国研网)等。
4、公司具有丰富项目的可行性研究报告撰写经验
商业地产产业投资报告篇6
第二条本办法所指外商投资矿产勘查企业是指依照有关法律在中国境内注册的从事矿产（石油、天然气、煤层气除外，下同）勘查投资及相关活动的外商投资企业。
第三条外国企业、个人或其它经济组织（以下称外国投资者）独资或与中国企业和其他经济组织（以下称中国投资者）合资、合作在中国境内设立外商投资矿产勘查企业，遵守本办法。在中国境内注册的依法从事经营活动的地质勘查单位可以作为中国投资者。
第四条外商投资矿产勘查企业应遵守中华人民共和国法律、行政法规及相关规章，其正当的矿产勘查活动及合法权益受中国法律的保护。国家鼓励有矿产勘查经验或者矿业融资能力的外国投资者投资矿产勘查活动，鼓励外商投资矿产勘查企业利用高新技术手段从事矿产勘查活动，鼓励外商投资矿产勘查企业在矿产行业可持续发展方面发挥积极作用。
第五条各级商务主管部门、国土资源管理部门依法对外商投资矿产勘查企业的经营活动进行监督和管理。
第六条中国投资者可以以合法拥有的探矿权和与该探矿权相关的地质勘查资料作为出资或合作条件。中国投资者以国家出资形成的探矿权作为出资或合作条件的，应符合有关规定。
第七条从事属于《外商投资产业指导目录》限制类的外商投资矿产勘查企业由商务部负责设立审批和管理；其它矿产勘查企业由各省、自治区、直辖市和计划单列市商务主管部门（以下称省级商务主管部门）负责设立审批和管理。
第八条设立外商投资矿产勘查企业，应向商务主管部门报送以下文件：
（一）申请书；
（二）投资各方签署的项目可行性报告；
（三）合同、章程（外资企业只报送章程）；
（四）董事会成员名单及各方董事委派书；
（五）工商行政管理机关出具的企业名称预核准通知书；
（六）中外投资者的注册登记文件及资信证明文件；
（七）中国投资者以探矿权出资或提供合作条件的，需提交探矿权设立及勘查投入等有关情况的说明、探矿权评估报告和勘查许可证复印件；
（八）外国投资者的经营情况说明；
（九）审批机关要求的其它文件。
项目可行性研究报告中，除项目基本情况外，还应对勘查技术手段、经济效益、资源利用、环境保护、安全保障、人力资源使用等方面进行充分阐述。
第九条申请设立外商投资矿产勘查企业，应符合有关外商投资法律和行政法规的规定，并按照以下程序办理：
（一）向省级商务主管部门报送本办法第八条规定的文件。
（二）省级商务主管部门自收到全部申报文件5个工作日内征求同级国土资源管理部门意见，国土资源管理部门同意后，省级商务主管部门应在45个工作日内做出同意或不同意的决定，经审查批准的，颁发《外商投资企业批准证书》；不予批准的，书面说明理由。根据本办法第七条规定及其他外商投资法律法规规定应报商务部批准的，省级商务主管部门应对申报文件进行初审，并在收到全部申报文件一个月内直接上报商务部。
（三）商务部自收到全部申报文件5个工作日内征求国土资源部意见，国土资源部同意后，商务部应在45个工作日作出同意或不同意的决定，经审查批准的，颁发《外商投资企业批准证书》；不予批准的，书面说明理由。
（四）中国投资者以探矿权作为出资或合作条件的，商务部门应征求军事管理机关的意见。
第十条申请人应当自收到批准证书之日起一个月内，凭《外商投资企业批准证书》，向工商行政管理部门办理登记手续。
第十一条外商投资矿产勘查企业应按照国家有关规定，凭《外商投资企业批准证书》和营业执照向国土资源管理部门申领勘查许可证。依法设立的外商投资矿产勘查企业可根据勘查项目情况申请勘查许可证，申请勘查许可证不受该企业注册地域范围的限制。
外商投资矿产勘查企业在住所地以外取得勘查许可证的，企业根据勘查项目情况，依法向工商行政管理部门登记分支机构。
第十二条外商投资矿产勘查企业结合勘查项目的进展情况申请增加投资总额和注册资本的，除向审批机关依法报送有关法律文件外，还应在增资申请书中对于增资用途、资金来源、作业情况、勘查许可证使用及有关费用缴付等情况做出说明。审批机关应在收到全部增资申请文件45天内做出批准或不批准的决定。不批准的，应书面说明理由。
外商投资勘查企业增资后改变原勘查设计的，还应将改变后的设计报送原勘查许可证的登记机关批准。
第十三条中外合作矿产勘查企业应依法约定权益分配比例，从事两个以上勘查项目的，可以分别约定权益分配比例。
第十四条中国投资者为国有地质勘查单位的，如以其下属地质勘查单位持有的探矿权作为出资或合作条件的，应提供该下属地质勘查单位负责人签署并盖公章的同意函。国有地质勘查单位以其持有的探矿权作为出资或合作条件的，应提交其上级主管部门同意转让的文件。
第十五条外商投资勘查企业在申请并取得地质勘查资质证书后，方可从事与资质相应的地质勘查活动。
第十六条外商投资矿产勘查企业应在每年三月份前向审批机关书面报送以下情况：
（一）勘查作业情况（同时向勘查许可证审批机关备案）；
（二）税费上缴情况；
（三）环境保护情况；
（四）土地使用情况；
（五）参加外商投资企业联合年检情况。
第十七条外商投资矿产勘查企业应按照国家有关规定，仅在允许外国人进入的区域从事勘查经营活动。
第十八条外国投资者以其在中国境内的矿产勘查成果在境外上市的，应将上市情况向商务部、国土资源部书面备案。
第十九条外商投资矿产勘查企业转让探矿权的，应依法向国土资源管理部门办理有关审批手续，并向商务部门备案。
第二十条外商投资矿产勘查企业发现可供开采的矿产资源，其主矿种符合《外商投资产业指导目录》，拟自行进行开采的，应按国家有关规定办理，依法申领采矿许可证，并到原审批机关申请变更经营范围，经批准后，向工商行政管理部门申请变更登记。
第二十一条外商投资矿产勘查企业的投资者可以另行依法设立从事矿产开采的外商投资企业，并依法办理探矿权转让手续，或由上述从事矿产开采的外商投资企业直接依法申领采矿许可证。
第二十二条外商投资矿产勘查企业探明的主矿种属于《外商投资产业指导目录》规定禁止外商勘查开采的，可将探矿权转让；探明的共伴生矿属于禁止外商勘查开采的，外国投资者需和主矿种一并勘查开采的，由国土资源部、商务部批准后，按规定办理相应的变更登记。
第二十三条台湾地区、香港特别行政区和澳门特别行政区的投资者在内地投资设立矿产勘查企业，参照本办法执行。
商业地产产业投资报告篇7
《关于外国投资者并购境内企业的规定》（“10号文”）规定：“外国投资者并购境内企业所涉及的各方当事人应遵守中国有关外汇管理的法律和行政法规，及时向外汇管理机关办理各项外汇核准、登记、备案及变更手续”。
根据笔者的理解及实践经验，外资并购过程中至少涉及如下外汇核准和登记手续（但值得注意的是，不同地区外汇部门具体执行国家外汇管理局的有关规定时需办理的手续和流程是不尽相同的）：
1.1结汇核准（外国投资者收购境内股权结汇核准）
根据《国家外汇管理局行政许可项目表》，办理结汇核准件时应提交：
1、申请报告（所投资企业基本情况、股权结构，申请人出资进度、出资账户）；2、所收购企业为外商投资企业的，提供《外商投资企业外汇登记证》；3、转股协议；4、商务部门关于所投资企业股权结构变更的批复文件；5、股权变更后所投资企业的批准证书和经批准生效的合同、章程；6、所投资企业最近一期验资报告；7、会计师事务所出具的最近一期所投资企业的审计报告或有效的资产评估报告（涉及国有资产产权变动的转股，应根据《国有资产评估管理办法》出具财政部门验证确认的资产评估报告）；8、外汇到账通知书或证明；9、针对前述材料需要提供的的其他补充说明材料。
1.2转股收汇外汇登记（外国投资者收购中方股权外资外汇登记）
汇发〔2003〕30号文规定：“外国投资者或投资性外商投资企业应自行或委托股权出让方到股权出让方所在地外汇局办理转股收汇外资外汇登记。股权购买对价为一次性支付的，转股收汇外资外汇登记应在该笔对价支付到位后5日内办理；股权购买对价为分期支付的，每期对价支付到位后5日内，均应就该期到位对价办理一次转股收汇外资外汇登记。外国投资者在付清全部股权购买对价前，其在被收购企业中的所有者权益依照其实际已支付的比例确定，并据此办理相关的转股、减资、清算及利润汇出等外汇业务。”
根据《国家外汇管理局行政许可项目表》，办理转股收汇外汇登记时应提交：
1、书面申请；2、被收购企业为外商投资企业的，提供《外商投资企业外汇登记证》；3、股权转让协议；4、被收购企业董事会协议；5、商务部门有关股权转让的批复文件；6、资本项目核准件（收购款结汇核准件，或再投资核准件）；7、收购款结汇水单或银行出具的款项到账证明；8、针对前述材料应当提供的补充说明材料。
根据《关于加强外商投资企业审批、登记、外汇及税收管理有关问题的通知》的规定：“控股投资者在付清全部购买金之前，不得取得企业决策权，不得将其在企业中的权益、资产以合并报表的方式纳入该投资者的财务报表。股权出让方所在地的外汇管理部门出具外资外汇登记证明是证明外国投资者购买金到位的有效文件”。
1.3外汇登记证（外资并购设立外商投资企业外汇登记）
并资并购后形成的外商投资企业在取得并更后的营业执照后，应向主管外汇部门提交下列文件办理外汇登记证：
1、书面申请；2、企业法人营业执照副本；3、商务主管部门批准外资并购设立外商投资企业的批复文件、批准证书；4、经批准生效的外资并购合同、章程；5、组织机构代码证；（注：以上材料均需验原件或盖原章的复印件，复印件留底）6、填写《外商投资企业基本情况登记表》。
2.实际外资比例低于25%的企业无法取得外资企业举借外债待遇
10号文规定：“外国投资者在并购后所设外商投资企业注册资本中的出资比例低于25%的，除法律和行政法规另有规定外，该企业不享受外商投资企业待遇，其举借外债按照境内非外商投资企业举借外债的有关规定办理。境内公司、企业或自然人以其在境外合法设立或控制的公司名义并购与其有关联关系的境内公司，所设立的外商投资企业不享受外商投资企业待遇，但该境外公司认购境内公司增资，或者该境外公司向并购后所设企业增资，增资额占所设企业注册资本比例达到25%以上的除外。根据该款所述方式设立的外商投资企业，其实际控制人以外的外国投资者在企业注册资本中的出资比例高于25%的，享受外商投资企业待遇。”
举借外债优惠政策对许多外商投资企业来说是举足轻重的一项制度，其重要程度在很多情况下甚至超多税收优惠政策。根据10号令的上述规定，通过关联当事人完成的外资并购而形成的外资企业（“假外资”）一般情况下无法取得举借外债优惠待遇，此项举措无疑会堵死大部分境外特殊目的公司控股的境内企业举借外债的坦途。
3．投资总额的限制
内资企业不存在投资总额的概念，但企业一旦通过外资并购转换为外商投资企业，就必须确定一个投资总额，该等投资总额对新形成的外商投资企业举借外债及进口机器设备来说可能意义重大。因此笔者建议一般情况下外资并购后形成的外商投资企业的投资总额应争取定为法律允许的最大数额，10号文对投资总额的限制如下（该等限制与我国长期以来实行的外商投资企业投资总额限制制度是完全相符的）：
1）注册资本在210万美元以下的，投资总额不得超过注册资本的10/7；
2）注册资本在210万美元以上至500万美元的，投资总额不得超过注册资本的2倍；
3）注册资本在500万美元以上至1200万美元的，投资总额不得超过注册资本的2.5倍；
4）注册资本在1200万美元以上的，投资总额不得超过注册资本的3倍。
4.境外投资者以人民币资产支付涉及的外汇核准
一般来讲，外国投资者在中国境内实施外资并购中国企业的，用人民币资产做支付手段可有如下几种运作模式：（1）人民币货币现金；（2）合法取得或拥有的中国a股上市公司的股票或股份；（3）合法取得或拥有的中国境内企业的债券和公司债券；（4）其他中国境内以人民币为计价依据或标准的有价证券等金融衍生产品；（5）其他情形的人民币资产。从取得途径来讲，可包括（1）直接从已投资设立的外资企业中分得的利润等收益；（2）从资产管理公司采用购买金融资产包的形式取得对某企业的债权；（3）从中国境内合法取得的人民币借款；（4）转让资产、出售产品或提供服务而取得的交易对价等。在保证合法、合规并履行法定程序的前提下，相关人民币资产均可用作10号文规定之下的外资并购项目的支付对价。
《国家外汇管理局行政许可项目表》对下列情况下取得的人民币资产作为支付对价的核准需提交文件作出了专门规定：
4.1外商投资企业外方所得利润境内再投资、增资核准
1、申请报告（投资方基本情况、产生利润企业的基本情况、利润分配情况、投资方对分得利润的处置方案、拟被投资企业的股权结构等）；2、企业董事会利润分配决议及利润处置方案决议原件和复印件；3、与再投资利润数额有关的、产生利润企业获利年度的财务审计报告原件和复印件；4、与再投资利润有关的企业所得税完税凭证原件和复印件；5、企业拟再投资的商务部门批复、批准证书原件和复印件；6、产生利润企业的验资报告原件和复印件；7、外汇登记证原件和复印件；8、针对前述材料应当提供的补充说明材料。
4.2外国投资者从其已投资的外商投资企业中因先行回收投资、清算、股权转让、减资等所得的财产在境内再投资或者增资核准
1、申请报告；2、原企业外商投资企业外汇登记证原件和复印件；3、原企业最近一期验资报告和相关年度的审计报告原件和复印件；4、原企业商务部门的批准文件原件和复印件；5、原企业关于先行回收投资、清算、股权转让、减资及再投资等事项的董事会决议及有关协议原件和复印件；6、涉及先行回收投资的，另需提交原企业合作合同、财政部门批复、担保函等材料原件和复印件；7、涉及清算的，另需提交企业注销税务登记证明原件和复印件；8、涉及股权转让的，另需提交转股协议、企业股权变更的商务部门批准证书、与转股后收益方应得收入有关的完税凭证等材料原件和复印件；9、拟再投资企业的商务部门批复、批准证书、营业执照（或其他相应证明）、合同或章程等原件和复印件材料；10、针对前述材料应当提供的补充说明材料。
5.特殊目的公司（“SpV”）的外汇监管
国家外汇管理局《关于境内居民通过境外特殊目的公司融资及返程投资外汇管理有关问题的通知》(“75号文”）中的SpV是指“境内居民法人或境内居民自然人以其持有的境内企业资产或权益在境外进行股权融资（包括可转换债融资）为目的而直接设立或间接控制的境外企业”。但10号文将SpV定义为“中国境内公司或自然人为实现以其实际拥有的境内公司权益在境外上市而直接或间接控制的境外公司”。
两个定义相比较可以看出，10号文下的SpV较75号文的范围更为狭窄。从中引申出的结论是：非以境外上市目的设立的SpV不得以换股方式并购境内公司,换言之，仅以私募为目的设立的SpV不得以换股方式并购境内公司。以境外上市为目的的换股并购涉及的外汇监管主要包括：境外设立SpV时按75号文规定办理境外投资外汇登记；换股并购阶段办理境外投资外汇变更登记；境外上市完成后境内公司还应向外汇管理机关报送融资收入调回计划，由外汇管理机关监督实施，境内公司取得无加注的批准证书后，应在30日内向外汇管理机关申请换发无加注的外汇登记证。
商业地产产业投资报告篇8
【关键词】影子银行；财务报告；信息披露；挑战
一、影子银行的涵义
自从太平洋投资管理公司董事麦考利（paulmcCulley）在2007年8月提出“影子银行（ShadowBankingSystem）”一词以来，国外学者对此进行了详细研究，但是目前仍然没有能够得到一个关于影子银行的准确定义。麦考利认为影子银行意指游离于传统商业银行体系之外的，从事与银行相类似的金融活动却不受或几乎不受监管的金融实体。美国联邦储备委员会主席伯南克（BenBernanke）在论述影子银行相关功能时，将影子银行定义为除受正式金融监管之外，充当储蓄转换为投资的中介金融机构。2011年4月金融稳定理事会（FSB）对“影子银行”作了界定：“银行监管体系之外，可能引发系统性风险和监管套利等问题的信用中介体系。”根据这一定义，政府支持企业（房利美）、投资银行、金融公司、对冲基金、货币市场共同基金、各种管道等均属于影子银行，而存款类机构、保险公司、养老金等金融实体从事的部分业务也属于影子银行的业务范畴。
在我国也有不少专家学者对影子银行的内涵进行了探讨，巴曙松（2009）认为影子银行虽然是非银行机构，但事实上确实发挥着银行的功能，它们为次级贷款者和市场富裕资金搭建了桥梁，成为次级贷款者融资的主要中间媒介；吴晓灵（2011）在“入世十周年峰会暨2011招商证券论坛”上表示，所谓影子银行，就是为企业、居民和其他金融机构提供流动性期限配合和提高杠杆率等服务，从而在不同程度上替代商业银行核心功能的工具、机构、企业或市场。
纵观上述各类定义，虽然没有对影子银行的界定达成一致意见，但是均呈现了影子银行最主要的作用，即在不受监管的条件下发挥着信用中介的功能，与传统商业银行形成互补。
二、影子银行产生及发展的原因
（一）金融创新为影子银行的兴起提供了可能
20世纪80年代利率市场化改革完成以后，美国商业银行的经营环境发生了巨大变化。货币市场基金和垃圾债券的兴起使商业银行受到很大冲击，传统银行业务的赢利性下降。竞争压力使得商业银行不得不改变吸收存款、发放贷款、赚取利差的传统赢利模式，纷纷转向“发行—分销”经营模式。而作为当时最重要的金融创新，资产证券化为金融机构提供了将流动性由低转高、可在资本市场上交易的金融商品的手段，是一个有效的、低成本的筹资渠道。不仅如此，它还使发起者将风险资产从资产负债表中剥离出去，有助于发起者改善各种财务比率，提高资本的运用效率。同时，资产证券化利用复杂的金融工程技术，创造出各种各样的风险—收益组合的证券，也满足了投资者的多样化需求。基于上述吸引力，资产证券化在美国金融市场上迅速发展起来。
（二）企业资金需求与社会闲置资金的供给为影子银行的产生提供了肥沃土壤
货币作为经济中的重要角色，一方面能够执行贮藏手段的职能，另一方面还可以作为价值尺度和交换手段。1970年以后，美国的经济波动为金融系统带来了极大的压力，尤其是布雷顿森林体系的坍塌，使得美国在20世纪70年代末实行了紧缩货币政策和宽松财政政策的政策组合。同样，近年来由于受到金融危机的影响，我国通货膨胀日益严重，为了保持物价稳定，我国政府也采取了抽紧银根的政策。如此一来，当受到影响的贷款者不能满足企业的贷款需要时，为了避免资金链的断裂，企业便开始寻找其他融资途径。在我国满足中小企业融资需求产生了许多小额贷款公司、民间借贷，可见企业资金的需求为影子银行的发展提供了历史机遇。Gortonetal.（2011）在其研究中也表明影子信贷传导作为金融创新，构成了一部分社会总货币供给。另一方面，拥有闲置资金的供给者，为了避免货币贬值带来的损失，实现存款的保值增值，也乐于参与影子银行的交易活动。
（三）金融管制放松为影子银行的产生提供了推动作用
在资本市场主导的金融体系和影子银行体系的发展中，美国金融体系中的法律变更提供了重要的推动力。1999年，实行了60多年的《格拉斯—斯蒂格尔法》被《金融服务现代化法》所取代，投资银行和商业银行分业经营和分业监管的法律基础彻底退出历史舞台，而后者旨在推行金融自由化，放松金融监管，结束银行、证券、保险分业经营的格局。在《金融服务现代化法》颁布之后，美国于2000年出台了《商品期货交易现代化法》，该法规定场外交易不受商品交易委员会监管。在这两项法律颁布后，包括投资银行在内的影子银行摆脱了发展的法律束缚。
（四）规避监管成为影子银行发展的基本因素
在第一部分，笔者已经指出和当前美国以衍生金融领域为代表的影子银行体系不同，中国目前的影子银行体系仍然处于初期。目前中国的影子银行体系基本被归纳为银行业的表外业务，以及由非银行体系所承担的融资业务两大类，这包括银信合作、委托贷款、信托业、担保等以及民间信贷。很显然，中国影子银行体系的发展，主要源于利率管制和金融管制。
近日，中国社会科学院世界经济与政治研究所国际金融研究中心课题组的《中国影子银行体系发展状况研究》指出：“从影子银行融资方来看，源自宏观调控方向转变背景下重点调控行业（房地产与地方投融资平台）与中小企业的旺盛融资需求；从影子银行产品投资方来看，源自金融抑制环境下居民部门的旺盛投资需求；从投融资中介来看，源自商业银行通过金融创新来规避贷存比、资本充足率与贷款限额等监管指标的行为。”
我国利率管制产生的存款负利率催生了众多较高收益的银行理财、集合理财、投资基金，满足了储户追求更高收益的需求；信贷的实际利率非常低，又放大了信贷需求，信贷过多的配置到了政府、国企等部门，这导致民间部门的信贷需求难以满足，只能寻找非银行机构获得融资。规避贷款规模管制而带来的银信合作、银行票据融资（承兑和贴现）、委托贷款等影子银行业务规模猛增，满足了银行规模扩张和部分客户的融资需求；规避了行业信贷限制而带来的房地产信托、私募基金乃至地下钱庄。
虽然美国与我国管制政策不同，金融体系中利率并未受到政府管制而是实行市场化，但是其商业银行等金融机构仍然受到巴塞尔协议等法规对资本充足率、存款准备金的各项资本监管。而前文已经指出资产证券化可以使发起者将风险资产从资产负债表中剥离出去，有助于发起者改善各种财务比率，提高资本的运用效率。因此，影子银行成为金融机构规避各项监管的有效融资渠道。
三、影子银行运作流程与特点
为了分析需要对影子银行进行怎样的信息披露，所需的信息披露又会对现有的财务报告体系产生怎样的影响，首先就需要对影子银行的运作流程及特点有一个大体的了解。同时，由于国内外影子银行发展速度不一致，所以本文对国外影子银行运作流程与国内影子银行运行机制分别进行了阐述。
（一）国外影子银行的运作流程
本文前面已经提到，在国外影子银行的活动中资产证券化占据了举足轻重的地位，而其主要流程则是：商业银行和贷款公司等金融机构形成相关贷款资产，并通过真实交易或破产机制打包出售给特殊目的实体（SpV），从而将贷款资产转移至资产负债表外；而特殊目的实体将购自不同银行的贷款放入一个资产池，再依据资产的收益与风险经过分类、切割、信用加强、重新包装等程序，转换成资产支持证券（asset-backedsecurities，aBS），并由此衍生出各类金融产品，再销售给不同的投资者，如商业银行、投资银行、保险公司、退休基金、共同基金、对冲基金等，从而实现融资的目的。而在转换过程中还会涉及到信用评级机构与信用增级机构等各类主体。
而pozsaretal.（2010）按照影子银行的信用中介将其活动划分为7步，并进行了具体的阐释。由于本文只是为了通过对主要流程的大致了解来探讨其对财务报告的影响，因此在此不对影子银行的信用中介活动进行论述。
（二）国内影子银行的运行机制
由于我国影子银行仍处于发展的初期阶段，并未形成像国外那样典型的运作流程。根据中国人民银行调查统计司与成都分行调查统计处联合课题组（2012）的研究成果显示，国内影子银行按照提供融资的方式可以将运行机制分为四类：一是通过发行权益份额进行融资的准实体，如银行表外业务、基金、企业年金；二是通过自身权益资金提供融资服务的实体，如私募股权基金，专业保理公司；三是通过权益和负债进行融资的实体，如小额贷款公司、典当行、金融控股公司、担保公司等；四是依靠负债进行融资的实体，如住房公积金管理中心。
通过上述分类可以看出，虽然我国影子银行的交易活动并未涉及到过多的金融衍生产品，但是由于构成影子银行的（准）实体较多、牵涉面广，其产生的影响也不可小觑。
（三）影子银行的部分特点
通过对影子银行的运作流程进行梳理后，可以看出影子银行具有以下几大特点：
1.高杠杆性
与传统银行业的资金来源相比，由于影子银行并不能进行居民存款的吸收，因此大部分影子银行主要靠财务杠杆进行举债或者依靠自有资金进行运作。因此，其杠杆性要高于传统的商业银行。正因如此，一旦主要以借贷作为资金来源的影子银行在后续运作中出现问题，将会触发大规模风险爆发的可能，造成挤兑。这就涉及到财务报告如何可靠地反映实际发生的交易或事项，如何充分地列报或者披露相关的信息。
2.产品结构复杂，批发运作
影子银行在通过货币市场、证券市场来向投资者发行票据、债券等金融工具的过程中，打破了传统商业银行零售的服务模式，采取了类似打包、捆绑、组合的批发销售模式。而影子银行所发行的票据、债券大部分都是经过了重新组合，通过各类利益实体的运作，开发出了各式各样的金融产品。而这一特点对于会计信息的可理解性，以及相关金融产品的计量无疑提出了要求。
3.表现形式多样化
影子银行并不以传统商业银行为约束，而只是以投资银行为核心，包括对冲基金、货币市场基金、债券保险公司、结构性投资工具等非银行金融机构。因此，现有的针对传统商业银行的信息披露体制，并不能直接简单地运用在影子银行的其他主体上，需要对不同的主体进行各自分析。例如：依靠自有资金进行融资服务的主体和依靠负债进行融资服务的主体，其监管重点会有所不同，这就可能导致信息披露要求的多样复杂化。
四、影子银行对财务报告的挑战
2008年金融危机后，美国财务会计准则委员会（FaSB）和国际会计准则理事会（iaSB）在联席会议上决定成立了金融危机咨询小组（FinancialCrisisadvisoryGroup，FCaG）。2009年7月28日，FCaG了《最终报告》（FinalReport），指出信息使用者对财务报告的透明度（transparency）和诚信（integrity）的信任，对于全球金融稳定性和良好的经济增长非常重要。通过提供透明的、无偏见的、如实反映的、相关的会计信息，财务报告在金融体系中起到一个整合的作用。而要想对影子银行实现有效的监管，首先就需要解决影子银行的信息披露问题。
（一）对财务报告目标的影响
根据我国2006年颁布的《企业会计准则——基本准则》的规定，财务会计报告的目标是向财务会计报告使用者提供与企业财务状况、经营成果和现金流量等有关的会计信息，反映企业管理层受托责任履行情况，有助于财务会计报告使用者做出经济决策。即我国建立的是以受托责任观和决策有用观相结合，并以受托责任观为首的财务报告目标体系。
然而，随着市场化改革的逐步进行，财务报告的需求者从原来的所有者，逐步扩展到债权人、外部投资者、政府和其他利益相关者。如此一来，以“受托责任观”为重的财务报告目标已不能满足所有投资者的信息需求。作为外部投资者而言，其更关注投资的安全性、风险溢价水平和投资回报等信息。同时，信息诉求从财务报告信息的价值相关性，逐步转向对自身利益的保护。
在“受托责任观”下，公司管理层主要考虑受托责任的履行情况，其是否完成了公司的经营目标，在做控制决策时会更加关注公司业绩和委托方的评价，从而使焦点过多地关注到“利润表”上。正因如此，影子银行才会备受各界青睐。在现有的财务报告体系中，并不能通过资产负债表全面反映企业参与影子银行的交易规模、资信状况，但却能通过利润表反映其中的运营收益。如此一来，在对利润一味追逐的驱动下，将导致投资者不能对投资的风险报酬做出正确的评估。
对于这一问题，FaSB和iaSB提出了“财务报告概念框架”，明确了“决策有用性”是财务报告的唯一目标。王霞（2012）指出：现代金融发展的结果之一，就是导致作为资本所有者的会计信息使用者逐渐失去对其资源的直接控制，这一趋势强化了会计满足信息使用者决策需要的要求，由此使会计信息被赋予了决策有用的基本导向。
但是，“决策有用性”的具体运用仍然存在许多问题。一方面，如何衡量信息的“决策有用性”，在现有条件下并不能清楚界定和量化；另一方面，在这一目标指导下，如何针对不同利益者和不同交易类型订立有效的实施细则，也是一大难题。
（二）对会计信息质量要求的挑战
会计信息质量要求是对企业财务报告中所提供会计信息质量的基本要求，它主要包括可靠性、相关性、可理解性、可比性、实质重于形式、重要性、谨慎性和及时性等。在此，本文结合影子银行的特点，主要对可靠性、相关性、可理解性、可比性这四个方面进行探讨。
1.可靠性是否“可靠地”反映了客观存在的风险
在会计信息质量要求中，可靠性最为基本。它要求企业应当以实际发生的交易或者事项为依据进行确认、计量和报告，如实反映符合确认和计量要求的各项会计要素及其他相关信息，保证会计信息真实可靠、内容完整。
而在国外的影子银行运作中，商业银行通过贷款形成自身资产，并通过出售贷款形成“资产”整体不减少而“风险转嫁”的现象。但是，其却忽略了整体市场风险得到放大的事实。一旦贷款者陷入困境，开始拖欠还款时，商业银行就不得不提高次级贷款违约率，使得投资者大量抛售次级债券及其衍生品，影子银行便会遭到挤兑，进而引发市场恐慌。
由此可以看出，基于“实际发生”的交易或事项，可能由于将相关贷款资产移出表外，而掩饰了影子银行的高杠杆性，导致投资者容易忽视客观存在的风险，做出错误决策。
2.相关信息是否得到了披露
相关性要求企业提供的会计信息应当与投资者等财务报告使用者的经济决策需要相关，有助于投资者等财务报告使用者对企业过去、现在或者未来的情况做出评价或者预测。
随着影子银行规模的不断扩大，与其相关的会计信息逐渐成为投资者等财务报告使用者对相关主体未来风险进行评价的重要依据。但是由于有关影子银行的交易与事项并不符合会计准则中所规定的确认和计量条件，因此无法在财务报表上进行列报，导致会计信息相关性存在欠缺。
3.财务报告是否真正能让使用者清楚理解
可理解性要求企业提供的会计信息应当清晰明了，便于投资者等财务报告使用者理解和使用。
而在今日，随着衍生金融工具的使用程度和套期活动复杂性的迅速增长，要想对相关金融创新进行有效的财务报告绝非易事。虽然国际上各国会计准则制定机构都对此给予了高度的关注，然而根据现已出台的套期会计准则来看，许多报表编制者普遍认为该会计准则过于偏向规则基础，且十分复杂，以致难以使用。另外，又以企业年金为例，其中对于设定收益计划需要运用到预期累计福利单位法这一精算估价方法。无论是投资者想要理解这一估价方法，还是在缺乏精算人才大背景下，编制相关的会计信息，都是十分困难的。由此来看，即使未来有关影子银行的相关会计信息能够在财务报告中进行列报或强制性披露，如何能够使投资者了解其内涵也是一个需要攻克的难关。
4.是否能对复杂交易实现可比
可比性要求企业提供的会计信息应当互相可比，而其中又包含两层意思：其一，同一企业不同时期可比；其二，不同企业同一时期可比。
而作为影子银行中的重头戏——资产证券化业务，发起人的资产转让存在两种会计确认的方法。一种是将其该事项作为销售业务，进行表外处理，此时证券化资产将从资产负债表中剔除，发起人确认该过程中的损益；另一种是将该事项作为融资担保进行表内处理，证券化资产仍保留在资产负债表中，发起人并不确认由此带来的损益。因此，对于同一笔资产证券化业务，产生了两种会计确认方法，而这两种会计确认方法的会计分录却是截然不同的，这无疑对会计信息可比性，尤其是不同企业同一时期的可比性造成了影响。另外，随着《企业会计准则第23号——金融资产转移》和《信贷资产证券化试点会计处理规定》等规定的颁布，形成了“真实销售”的会计原则，但其中的差异仍不可小觑。
（三）对会计要素计量属性的影响
会计计量是为了符合确认条件的会计要素登记入账并列报于财务报表而确定其金额的过程。而现有计量属性主要有历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值。根据《企业会计准则第23号——金融资产转移》第十二条规定，“因金融资产转移获得了新金融资产或承担了新金融负债的，应当在转移日按照公允价值确认该金融资产或金融负债。”因此，在资产证券化交易等一系列金融工具交易中，主要都采用了公允价值计量的原则。
在引入公允价值过程中，我国考虑了国际财务报告准则中公允价值应用的三个级次，即：第一，存在活跃市场的资产或负债，活跃市场中的报价应当用于确定其公允价值；第二，不存在活跃市场的，参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格或参照实质上相同的其他资产或负债的当前公允价值；第三，不存在活跃市场，且不满足上述两个条件的，应当采用估值技术等确定资产或负债的公允价值。
而从我国金融市场发展来说，对于金融创新产品并没有形成活跃市场，而且对于这类交易中形成的资产或负债而言，要找到可供参考的市场价值也并不容易。因此，现阶段利用估值技术来确定金融产品的公允价值，对此进行计量就成了主要途径。但由于影子银行大多是规避金融监管的产物，具有一定的隐蔽性，其数据和信息的可得性方面存在较大难度（李波、伍戈，2011）。一旦市场上没有可观察到的信息能够证明该资产或者负债未来的现金流量，利用估值技术来确定相关金融产品的公允价值也就化为了泡影，更无法科学合理地进行信息披露。
（四）对信息披露主体的影响
根据前面对影子银行运作机制的介绍，可以看出，影子银行涉及的各类主体十分广泛。以资产证券化为例，除了商业银行等发起人外，还涉及特殊目的实体、信用增级机构、信用评级机构、资产证券的持有者和资产管理公司等。而根据FaSB2009年6月新颁布的FaS166《金融资产转移会计》和FaS167《可变利益实体的合并》来看，虽然修改了关于资产证券化的相关会计准则，但涉及的主体仍然是该交易活动的发起人。而对于信用评级机构和信用增级机构处理依据等的信息披露，无疑也是十分有用的，这不仅能够使投资者更加清楚地了解到投资的风险，也可以实现对于信用机构的监管，减少其中的不透明因素。
商业地产产业投资报告篇9
近期，“新国10条”重拳打压楼市，受此影响，榕城不少购房者都选择观望。然而，相对于政策不断缩紧的住宅项目，不少投资者纷纷选择“弃宅从商”，把注意力转移到商业地产。未被新政波及的商业地产获得了更大的发展机遇，成为投资者的“新宠”。
商业地产投资逆市升温
5月中旬，短短4天之内，福州土地市场推出10幅地块，其中8幅为纯商业用地，另外2幅商住地块也有1幅以商业为主。新政后，住宅市场整体疲软，在这样的背景下，福州力推商业地产，备受业界关注。
全国房地产经理人联盟秘书长杨乐渝认为，随着城市规模的扩大，新区对商业配套的需求增加，为商业地产未来的升值提供了强劲的动力，近期福州商业地块的密集上市正说明了问题。目前住宅市场利润减少，但商铺的租金却在增长，这促使不少投资者从住宅转向商业地产。
商业地产逆市升温的在上海表现得更明显。记者从21世纪不动产获悉，5月上半月，上海二手房成交量明显下滑，与4月同期相比，降幅达50％～60％。然而，上海泛商业三类物业交易总量约45.49万平方米，环比增长了48％。中原也产上海研究咨询部总监宋会雍告诉记者，从中原门店统计数据看，购房者来咨询商比项目增长了20％～30％。
“楼市新政使房价停涨压力越来越大，部分炒房者为了规避风险开始抛售房产。从目前的投资回报来看，上海市住宅投资回报率为2％～3％，而商业项目的投资回报率为4％，这自然成为投资者的一个‘避风港’。”宋会雍说。
商铺或成投资新热点
近几年来，福州商业快速发展，核心商圈从单一的东街口扩展到茶亭、宝龙广场、中亭街，以及金融街万达广场和闽江北岸CBD中央商务区。并且，在商业地产投资里，商铺相对写字楼和商场，有着投资少、回报高的特点，所以倍受中小投资者的青睐。
双安房产总经理郑爱新告诉记者，4月，双安的商铺成交量环比上涨了20％～30％。“福州二手房市场大概有30％的资金是投资性质的，估计其中有一半左右希望介入商业投资。市场发生了比较大的变化，但是商铺的价格并没有上涨多少，同时租金又在上涨。因此，现在投资商铺是非常好的。”他说。
“商铺的贷款首付5成，利率上浮10％，基本和现行二套房政策相同，但不受购买数量限制，加之商铺租金基本每年以8％～10％的速度增长，存在很大的升值空间。”麦田商业地产部经理王建华表示，不少投资住宅的客户都感觉现在炒房没赚头，考虑转入商铺投资。
按国际的投资惯例，住宅时间太长久会让价值打折，而商铺时间越长，人气越旺，价值提升更快，比如，中亭街商铺在2006年才3万元／平方米，现在已达到10万元，平方米以上。王建华给记者算了一笔帐：以目前位于福州市中心的茶亭街为例，2层以上商铺平均价格为2.5万／平方米。在该地段买一套面积1∞平方米的住宅也要200～250万，而茶亭面积100平方米的商铺也就250万，价格相当。但是比较收益就看出差别了，市中心住宅的租金一般在3000―4000元／月，一年就是3.6～4％8万。商铺一般都有7％的收益，一年有17.5万，商铺的收益是住宅的4.8倍。
商铺投资风险不可忽视
商铺投资有着较高的投资回报率，但是投资的风险同样不可忽视。在很多投资者心目中，商铺的投资成本较高成为最大的困惑，他们担心蒙受损失。
“首先，商铺不宜太大，店租在5000～6000元／月的店面都比较好出租，也就是面积在30～50平方米，价格大概3万／平方米左右，这样既不用承担较高的费用又能拿到稳定的回报率；其次，商铺的进深不能太大，一般在5～8米最合适。进深太大会降低顾客的购买欲望，影响商铺的人气；再则，商铺的广告位很重要，要能在最短的时间内给人留下深刻印象。”郑爱新建议，除了以上几个关于商铺本身所需要考虑的要素外。选择好地段、看准人流量、了解城市规划也直接关系商铺的投资回报。
商业地产产业投资报告篇10
6月18日，商务部外资司负责人通过媒体确认了该消息，“会出这个文件，请等通知吧，但是政策风向不会变，只是换了个地方备案而已。”
“备案制”曾让很多外资基金却步，而将备案权从商务部下放到地方，外资项目获得备案的进程将大为加快，从这一点上或可理解为限外政策放宽的信号。然而，DtZ戴德粱行投资部董事叶建成表示，商务部在下放备案权的同时，一定会出台相应的配套措施，保证外资投资内地房地产的趋紧政策风向不变。
放权
备案权下放的消息还是出人意料。
“不会吧，目前的政策环境下，怎么可能放松呢?”山西省商务厅外资处有关负责人表示，山西商务部门还没接到商务部的通知，但是备案制度是国家限制地方政府引进外资投资房地产的屏障，很难想象实行刚一年，就下放备案权。
业内人士揣测，商务部下放外资投资内地房地产项目备案权可能是因为工作量太大，人手太少。
2007年5月23日商务部、国家外汇管理局下发《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产企业审批和监管的通知》(2007年50号文，以下简称“50号文”)，其中规定外商直接投资内地房地产需要遵循备案原则。
当年11月19日，商务部再次下发《关于外商投资房地产企业备案有关问题的通知》，要求各地商务部门批准的新设、增资的外商投资房地产项目必须送交商务部备案。而国家外汇管理局对外商投资房地产项目结售汇，也将商务部备案作为办理结汇的依据。
此后，商务部陆续办理34批约300多家外商投资房地产企业的备案工作。但是观察已经获得备案通过的房地产企业名称，业内人士表示，多数为内地企业去香港上市后增资、新设房地产项目公司。还有一种获批情况比较多的是，多数获得批准的公司都是集中于二三线城市，而北京、上海等一线城市项目公司出现在备案名单中的很少。
上述业内人士指出，虽然备案制度没有强制性要求不批准，但是外商投资房地产项目备案批准时间往往很长，对于一些房地产过热特征明显的地区，备案获准的可能性甚至很小。
山西房地产协会会长袁纶华告诉记者，各地政府对外资投资当地房地产还是很欢迎，但是商务部备案的门槛很难过。如果没有取得商务部的备案文件，外资基金后续资金很难进来。
备案时间长、取得备案批准比较难，是外资基金对投资中国房地产感触最深的事。“这个制度执行一年以后，已经使很多外资基金放弃了投资中国房地产的打算。”业内人士表示，外资基金投资中国房地产项目需要将详细的投资计划向股东或基金投资者说明，而外资基金投资中国房地产在第一步取得资格时，就要耗上多达几个月的时间，而且承担很大的不确定性，就使一些外资长期投资基金不得不放弃了投资中国的打算。
今年以来，外资投资房地产在商务部备案工作还呈现了另外一个特点：北京、上海等重点地区的项目公司申请获批的时间非常长，别的地区需要2-3个月就可以走完的备案流程，如果是北京、上海两地的项目公司就需要4-5个月，甚至更长时间。
“这也反映出了政策的导向性。”袁纶华说，商务部备案工作也在有意引导外资向房地产市场刚起步的地区去投资。对于商务部此次下放备案权还有另外一个说法，按照行政体制和投资体制改革的要求，国家将缩小审批和备案的范围，扩大企业自。
据河北省发改委网站消息，国家发改委正在研究投资体制改革的方案，准备将不使用国家资金的项目一律不实行审批制，政府只对重大项目和限制类项目进行审批，并对其他项目进行备案。
有外资顾问行向记者表示，商务部下放外商投资房地产项目备案权，也是落实投资体制改革工作的一个动作。
不放松
商务部外资司有关人士表示，此次外商投资房地产项目备案权下放只是形式的改变，“只是将备案换了个地方”。外商投资房地产项目仍需要向省级商务部门进行备案。至于外商投资房地产的限制，仍会执行原有的政策文件，控制外商投资房地产的政策风向不会变。
其实对于外商投资房地产风向进一步趋紧在业内早有传闻。
今年3月初，商务部外资司司长李志群在回答香港媒体提问时曾明确表示，今年商务部将配合国家有关部门，进一步规范外商投资房地产工作。
业内人士表示，从目前政策来看，国家最有希望延迟结汇时间，调节外资离场时间，加大外资投资中国房地产的不确定性因素，以此防范外资投资房地产的热潮。
山西省某合资房地产公司董事告诉记者，从其与香港资金和房地产公司的接触来看，目前外资对国内房地产市场还是一致看好，没有获得商务部备案的外资基金，也会采取很多其他渠道进来。
上述董事认为，有关监管部门在使用外资投资房地产上，还是采取安全第一的态度。对于进入的外资，区分地区和类别，加以政策引导，尽量避免热钱进入和外资群进群出，这样会给经济安全带来很大影响。
据戴德梁行监测数据，今年1-4月份，外资直接购买国内房地产的资金达到150亿元，比去年同期有所增长。这表明即使在执行备案制等高度限制的政策下，外资用人规模仍然很大。
北京经济信息中心6月12日的《北京市房地产资金来源分析》报告中也指出，今年一季度，外资投资北京房地产项目出现了一个高潮，在4月份又逐渐回落。该报告认为，外资加大进入房地产市场与国内金融调控有关系，国内日益趋紧的货币政策使很多房地产企业难以获得开发贷款，必须加大项目开发的自有资金投入比例。而很多房地产公司在香港或国外上市，就可以获得外资入股的直接注资。
分析今年上半年外资投资北京房地产市场的特点，北京经济信息中心提供的报告中指出，由于利率等资金成本提高，外资投资集中向高档住房，而目前北京市住房市场呈现两极特点：高档住房和保障性住房投资很大，普通商品住房投资比例很小。
上述北京经济信息中心报告提示应关注外资投资房地产对房地产市场结构的影响，避免出现房地产供应结构失衡。
而目前外资投资房地产呈现“接力赛”的特点。例如黑石基金从摩根手中花11亿元接手上海一处物业。
袁纶华表示，外资直接进入比较难的情况下，就采取海外交易的方法。已经从中国房地产投资中获得收益的外资基金转手将物业卖给准备进入中国的外资基金，前者可以套现，后者可以不用审批、备案就进入中国。但这种交易方式很有限，大量的外资基金仍在国门外觊觎中国房地产市场，时不时采取绕道策略进入。