房地产采购管理十篇

发布时间：2024-04-26 03:33:12

房地产采购管理篇1

房地产企业的物资采购包括咨询服务采购、工程采购、设备采购、材料采购等，其中材料采购和工程采购是主要内容。随着住宅产业化的发展，现场施工逐步弱化，工厂生产逐渐强化，材料采购成了物资采购的主体。从房地产企业物资采购的现状来看，还存在一些不足，严重影响了房地产企业管理的水平。

1.1物资采购成本较高

在房地产开发项目的工程造价中，建安成本约占总成本的60%～70%，物资采购直接影响开发项目的建造成本。目前，大部分房地产企业在物资采购中存在成本较高的情况，一是采购权分散，采购计划不完整，存在采购数量不成批量的现象，导致采购价格未达到最优;二是采购人员素质不一，对采购计划不能正确评估，存在人情采购、关系采购的问题，出现物资库存积压，增加了材料管理费用;三是采购管理结构不严谨，采购渠道单一，采购环节繁多，存在舍近求远的情况，加大了项目开发的总体成本。

1.2质量控制难度较大

房地产项目开发同施工材料密切相关，物资采购质量直接影响房地产工程质量，进而影响楼盘销售和企业利润，所以物资采购质量非常重要。在采购供应中，有些企业对供应商评估分析不足，导致部分采购物资不能完全达到质量标准和建筑标准，使得工程质量难以得到保障，因此，采购物资的验收检查环节不可缺少。对采购物资的质量控制不像对价格、交货期要求那么简单，操作难度很大，采购部门不可能全部把质量标准详细表述在合同中，更多在事后进行质量把关，这无形中加大了物资采购质量控制的难度。

1.3合作关系问题较多

房地产企业同物资供应商之间本应是一种战略合作伙伴关系，相互共享信息，联合生产和销售，合作降低成本，共同提高竞争力。但在现实中，房地产企业与物资供应商很难发展成“荣辱与共、不可分割”的合作关系，二者往往是临时性短期行为，合作关系并不紧密。同时在过程中经常消耗较长时间博弈各自利益和解决日常问题，对于长期的有计划的合作战略决策所花费的时间并不多，更多考虑眼前利益，这为物资采购管理带来了更多问题，也为物资采购质量控制埋下了一些隐患。

1.4成本管理意识较少

在房地产企业中普遍缺少完善的成本管理制度体系，多数员工缺少成本管理意识，认为成本管理是财务行为，缺乏全员参与的主动性。这种粗放的管理机制直接导致房地产企业的管理水平不高，主要表现为:注重项目成本的绝对发生额度，忽略整个项目开发经营的效率;注重项目建造成本控制，缺少项目各阶段成本的管理;注重项目大额支出监督，缺乏项目全面成本管理的意识。由于成本管理制度体系不完善，部分房地产企业员工存在出工不出力的现象，在实际操作中没有有效执行规章制度，以致物资采购质量得不到保证。

2提升房地产物资采购管理绩效的途径

面对激烈的市场竞争，房地产企业需要加强内部管理，明晰部门岗位职责，规范物资采购业务，优化物资采购流程，严控物资采购质量，有效控制项目开发成本，不断提升企业的核心竞争力。

2.1建立健全规章制度

建立健全规章制度是房地产企业开展物资采购管理工作的根本保证。在物资采购的过程中，由于规章制度缺位，可能会出现部分物资采购管理失控，造成一些不可弥补的质量问题，大大损耗房地产开发项目的利润空间。因此，学习借鉴国内外先进的管理理念和实践经验，并结合企业自身实际情况，建立健全物资采购管理相关的制度、标准和程序十分必要，能扎实推进物资采购管理绩效的提升。但是，规章制度毕竟是纸上之物，要使规章制度发挥作用，必须通过系统教育、日常教育树立全员成本管理的意识，必须通过效绩评价体系建设强化制度实施的效能。在意识树立方面，应让每位员工明白成本可控，控制成本不只是财务部门的事情，更是全体员工的事情，需要全体人员共同参与。在效绩评价体系建设方面，应以企业盈利最大化为目标，在管理链条中做到全程可控，在部门之间形成相互制约监督机制，在全体员工中充分调动工作积极性，把成本管理渗透到项目开发的各个环节，从而更好地促进房地产企业持续发展。

2.2全面实行公开招标

在房地产项目开发中，实施物资采购公开招标，物资供应按进度分批配送十分重要。第一，公开招标选择优秀供应商，包括供应商的信誉度、生产能力、技术水平、管理水平、服务水平等方面的考量，采取与多家供应商合作完成物资采购计划的办法，这不仅能保障物资采购的品质，而且对项目正常生产起着决定作用。第二，强化管理监督供应商，供应商在利益驱动下更多考虑自身需求是正常的经济行为，因此通过合同条款和过程约束来加强物资质量监督和供应期限管理是必要的，可更好防止房地产企业利益受损。第三，与优秀供应商建立长期合作关系，房地产企业应同物资供应商建立长期合作的伙伴关系，保持稳定的业务往来，不断更新物资供应商的物资质量、价格、服务等信息，并适时向物资供应商反馈使用情况，这既有利于房地产企业根据物资价格和施工进度选择恰当的供应商，也有利于物资供应商及时掌握物资使用信息。因此，房地产企业与物资供应商之间保持良好的长期合作的战略关系，对双方的发展都有利。

2.3借助电商平台采购

如今，电子商务已经成行业发展的大势所趋，房地产企业也应跟上时代的脚步，充分利用电子商务平台进行物资采购管理。电商平台采购的优点主要有两点，一是规范物资采购过程，避免人为因素随意操作，大大提高工作效率;二是缩短空间距离，省时省钱，让决策更加高效。在房地产企业经营成本控制方面主要有三个方面的作用，一是降低物资供应商的商务成本，通过电商平台可使物资采购达到阳光透明的采购招标和方便快捷的供应投标，直接降低了物资供应商的商务成本，间接增加供应商对物资降价让利的意愿;二是降低物资采购工作费用成本，通过电商平台进行物资采购，可以便捷进行远程发标、投标、开标、评标和定标等工作，不仅能扩选供应商，提高物资采购的快速响应能力，而且能实现随用随提，大幅降低物资采购工作费用和管理成本;三是降低物资采购总成本，通过电商平台进行物资采购，可以开展战略性采购、联合采购、集中采购等活动，以规模性物资采购获取生产商或经销商更多的价格和服务优惠，直接降低房地产企业物资采购的总成本。

2.4全程负责采购任务

在房地产企业物资采购中，供应商选择对于采购产品的质量和服务至关重要。在物资采购中，通常采用流水线式采购模式，由项目部提供技术文件，由采购部编制招标文件并完成招标活动，最后交给工程部实施。这种模式有各负其责、相互制约的优点，但分割了采购过程，不利于部门间的合力协作，容易出现“需要什么采购什么”和“采购什么就用什么”的现象，当出现问题时难以追查责任，使得物资采购效益低下。而在物资采购中实行招标工程师全程负责采购任务的模式，包括技术标准制定、招标文件编制、招标活动开展、供应商选择、釆购合同签订、采购活动实施和采购履约评估等所有环节均由招标工程师负责，可以有效避免部门间相互推诿、不负责任的问题。当然，这种模式也有权力过度集中、容易出现贪腐的弊病，因此需要设置必要的督察机构对所有物资采购活动进行抽查验证，约束招标工程师和供应商的行为，防止暗箱操作避免寻租现象出现，保证物资采购科学合理，保障物资采购效益最大化。

3结论

房地产采购管理篇2

资产用品采购及管理规范

编号：HStJ-XZ-01

1.0定义

1.1兼职资产管理员：资产使用部门负责人指定的负责本部门日常资产管理的人员。

1.2固定资产：凡单位价值在2000元以上，并且使用期限超过两年的劳动资料，列为固定资产。

1.3低耗品：即“低值易耗品”，是指：单位价值在2000元以上并且使用期限不超过两年的资产或者单位购置价在500-2000元的一切物品。为便于归类管理，列入下列范围的物品，不论单位购置价的高低（包括符合固定资产条件的），均认定为低值易耗品：

1.3.1通讯器材：电话机（不含手机）、对讲机等；

1.3.2家具：桌（台）、椅、沙发、茶几、书柜、文件柜、储物柜、衣柜、保险柜、皮箱（包）、黑（白）板等；

1.3.3消防器材：消防栓、灭火器、消防桶等；

1.3.4设备或仪器：电视机、录像机、幻灯机、音响器材、照相机、摄像机、水箱、饮水器、计算器、消毒器、风扇、洗衣机、点（验）钞机、打卡机、热水器、钟表、吸尘器、电饭煲、煤气灶（瓶）、抽烟机、冰箱（柜）、铰肉机、应急灯、绘图仪、装订机、运动器材等；

1.3.5其它：软件系统等。

1.4日常消耗办公用品：是指日常消耗办公文具用品、日常消耗清洁用品和接待用品（主要是洗涤用品、茶叶、一次性水杯、矿泉水等）。

2.0适用范围

本规范适用于公司固定资产、低耗品及日常消耗办公用品的管理。

3.0管理权限

3.1公司物资管理采取统一管理、分层负责的原则。

3.2人事行政部负责审批固定资产、低耗品及日常消耗办公用品的购置手续和调配转移事宜。负责资产管理的行政专员负责对购入的实物办理入库、领用登记、报废查验、盘点及管理；负责总务管理的行政专员负责公司所有固定资产、低耗品及日常消耗办公用品的采购（特殊情况经有审批权领导同意的除外）。

3.3各部门负责人负责安排本部门领用的固定资产、低耗品及日常消耗办公用品的使用和保管。

3.4物资使用人负责自行领用的固定资产、低耗品及日常消耗办公用品的使用和保管。

4.0工作流程

4.1供应商的选择

4.1.1负责总务管理的行政专员根据所需物资或服务的要求，组织安排对供应商进行初步调查，并按以下评价原则拟定3-5家供应商：

4.1.1.1供应商能满足公司所需物资或服务的质量要求（信誉好、价格合理、生产/供货能力满足要求、服务好、交通方便，运距短，便于联络）；

4.1.2负责总务管理的行政专员将拟定的供应商的情况汇总并填写《供应商评估表》，

人事行政经理负责审核。

4.1.3人事行政经理按第4.1.1.1条评价原则对供应商进行评估，并在评估表中签署意见（认可或不认可）；对认可的供应商，流转至常务副总经理审批。原则上若同一物资或服务常务副总经理评估认可的供应商少于2家，则负责总务管理的行政专员须再次组织新供应商的初步调查。

4.1.4负责总务管理的行政专员将常务副总经理审批通过的供应商汇总或更新到《认可供应商一览表》，每半年交人事行政经理复核后连同原始资料转交负责档案管理的行政专员存档，作为今后购买商品或服务时选择供应商的依据。

4.1.5公司负责资产管理的行政专员每半年收集一次各部门对现使用产品的质量反馈意见，若发现同类产品质量不好，则立即通知负责总务管理的行政专员更换该产品或对供应商进行重新评估，对不符合条件的予以更换。

4.2采购工作流程

4.2.1固定资产及低耗品的采购

申请人填写《资产用品购置申请单》部门负责人意见负责资产管理的行政专员意见负责总务管理的行政专员询价人事行政经理意见财务总监意见常务副总经理意见（根据公司管理权限）集团总经理意见（根据公司管理权限）集团董事长意见（根据公司管理权限）负责总务管理的行政专员采购负责资产管理的行政专员验收、入库申请部门领用。

4.2.2日常消耗办公用品的采购

公司负责资产管理的行政专员每月底盘存库存办公用品情况，编制《日常消耗办公用品购、用、存统计表》；同时汇总各部门次月采购计划，编制《日常消耗办公用品采购计划表》，按流程上报审批后，由负责总务管理的行政专员组织实施。申请人填写《日常消耗办公用品购、用、存统计表》、《日常消耗办公用品采购计划表》人事行政经理审批负责总务管理的行政专员采购负责资产管理的行政专员验收、入库。

4.2.3各环节人员职责

4.2.3.1负责资产管理的行政专员职责：负责根据申请人要求，注明申购物资库存状态以及该部门领用情况；负责物资出、入库的管理并做好购、用、存的台帐；负责《日常消耗办公用品采购计划表》、《物资领用月报表》及《日常消耗办公用品购、用、存统计表》的编制工作。

4.2.3.2负责总务管理的行政专员职责：负责根据实际需要筛选合格供应商并编制《供应商评估表》；负责按照经审批的申请在《认可供应商一览表》中对所申购物资进行市场核价及物资采购工作。

4.2.3.3人事行政经理职责：负责各部门资产申购的审核工作；负责规定范围内办公用品（不含办公设备，即可多次使用）申购的审批工作；负责审批每月《日常消耗办公用品采购计划表》及《日常消耗办公用品购、用、存统计表》；负责审批《超标消耗办公用品领用申请表》。

4.2.3.4常务副总经理职责：负责公司价值0.5万及以下所有资产购置的审批工作；负责0.5万以上所有资产购置的审核工作。

4.2.3.5集团总经理职责：负责公司价值0.5万以上2万及以下所有资产购置的审批工作；负责2万以上所有资产购置的审核工作。

4.2.3.5集团董事长职责：负责公司价值2万以上所有资产购置的审批工作。

4.2.4公司日常消耗办公用品的采购

4.2.4.1负责资产管理的行政专员于每月25日汇总各部门次月日常消耗办公用品需求，月度采购金额在采购标准以内的，制定当月《日常消耗办公用品采购计划表》报人事行政经理审批后，由负责总务管理的行政专员联系合格供应商予以购买；当月所需办公用品的采购，负责总务管理的行政专员应于当月5日前采购完毕。（遇节假日顺延）

4.2.4.2对汇总后超标的部分，由申请部门兼职资产管理员填写《超标消耗办公用品领用申请表》并通过审批后，方可予以购买或领用。

4.3验收

4.3.1根据《资产用品购置申请单》与采购合同，负责资产管理的行政专员组织对所购物资进行质量核验。日常消耗办公用品由负责资产管理的行政专员验收并办理入库手续。

4.3.2大宗物资（服务）（单价100元以上或总价200元以上）的验收，人事行政经理应参加验收。

4.3.3各部门申请的采购验收，各部门负责人或部门兼职资产管理员应参加验收；技术含量较高的采购验收，应请专业技术人员协助。

4.3.4采购物资送到后，由负责总务管理的行政专员提起入库申请，参与验收人员均须在《入库单》上签字确认。

4.4采购费用报销按公司财务制度执行。

4.5资产用品的管理

4.5.1固定资产、低耗品管理

4.5.1.1新购资产验收合格后，负责资产管理的行政专员根据资产的类别、性质等进行编号，并在当年度《资产清册》上做好登记，并负责将该资产有关信息录入电脑系统。

a、常规用途的资产编号的总则为：HStJ-物资类别拼音首字母（最多仅取前四字）-流水号（如人事行政部办公桌编号为：HStJ-BGZ-001）。

B、特殊用途资产编号总则为：特殊用途事项拼音首字母-流水号（如用于员工活动的办公桌编号为：YGHD-BGZ-001）。

4.5.1.2资产使用说明书、质量保证书或保修卡、光盘等资料注明资产编号后流转负责档案管理的行政专员存档。

4.5.1.3购置后未被领用的资产由负责资产管理的行政专员负责统一保管，并在电脑系统里设置其库存状态。

4.5.1.4各部门或员工领用贵重物品（可重复利用物品）时，由公司负责资产管理的行政专员将领用情况录入电脑系统，同时建立个人物资领用卡片，交领用人签字确认。

4.5.1.5负责资产管理的行政专员接到资产使用部门兼职资产管理员提交的资产（含工程生产、营销或员工活动临时用后需回收的资产）回收通知后，负责安排资产存放的地点及后续处置工作，同时督促资产使用部门兼职资产管理员将资产按指定的地点、时间存放入库，由负责资产管理的行政专员在电脑系统设置库存状况。

4.5.1.6当部门资产发生变更或资产需要跨部门转移时，部门兼职资产管理员负责填写《资产调配转移申请单》，经负责资产管理的行政专员审核，人事行政经理审批后，由负责资产管理的行政专员更新电脑记录，部门兼职资产管理员同时进行调入或调出的标识登记。

4.5.1.7每月底由各部门兼职资产管理员根据其保管的《资产清册》，对部门资产进行盘点，并将部门负责人审核后的盘点结果交公司负责资产管理的行政专员存档。公司负责资产管理的行政专员每季度对各部门资产情况进行核实，并提出季度盘点情况说明。

4.5.1.8每年年终（12月份），负责资产管理的行政专员负责组织各部门兼职资产管理员、负责总务管理的行政专员及财务部会计师参与对公司资产进行全面盘点，盘点时将公司当年度《资产清册》与部门负责资产管理的兼职资产管理员保管的《资产清册》、财务部的资产帐务与实物一一核对。

4.5.1.9盘点中发现资产盘盈、盘亏或报损、报废时，公司负责资产管理的行政专员应在查明原因和责任的基础上，提出处理意见，并填写《物资盘盈、盘亏汇总表》，交财务部会计师，会计师提出年度盘点报告，连同《物资盘盈、盘亏汇总表》一起送交人事行政部，由人事行政经理签署意见后，报常务副总经理审批。

4.5.1.10对批示盘盈的资产，负责资产管理的行政专员应先登记入《资产清册》，然后录入电脑系统，并通知财务部会计师复核及作相应资产变更登记；对于盘亏的资产，负责资产管理的行政专员应在原《资产清册》中加以注明，同时修改电脑系统记录，并通知财务部会计师修改财务账目中的相应内容。

4.5.1.11对本部门需要报废或报损的资产，部门兼职资产管理员应填写《物资报废（报损）申请单》，按相关规定审核后予以报废或报损。同时公司负责资产管理的行政专员在原《资产清册》作报废、报损注明，并修改相应电脑记录。（公司和人事行政部的资产报废（报损）由公司负责资产管理的行政专员办理）

4.5.1.12对已经批准报废或报损的资产，负责总务管理的行政专员经调查市场价格或根据财务部会计师提供的资产折旧额，确定资产的变卖价格，以传签的形式经由人事行政经理、常务副总经理批准后，予以变卖。变卖后，由公司负责资产管理的行政专员在《资产清册》上注销，并由财务部进行帐务处理。

4.5.1.13变卖所得款项由财务部会计师负责记入公司营业外收入项目。

4.5.2日常消耗办公用品的管理

4.5.2.1员工月办公用品领用标准为20元以内，每月领用一次，领用程序如下：

a、负责资产管理的行政专员负责登记员工领用记录，并监督个人领用标准。

B、新员工报到时，公司负责资产管理的行政专员应主动为其提供基础的办公用品。

4.5.2.2负责资产管理的行政专员每月至少检查一次日常消耗办公用品管理工作，核实其登记情况、发放情况及统计情况。

4.5.2.3费用统计

a、公司负责资产管理的行政专员每月底统计各部门办公用品领用情况以及各部门上报次月办公用品采购计划，将领用数量和费用每月汇总一次，填写《日常消耗办公用品购、用、存统计表》，报人事行政经理审批，作为当月《日常消耗办公用品采购计划表》的附件。

B、每年12月份，公司负责资产管理的行政专员应将全年办公用品领用数量和库存量进行汇总登记，并与《入库单》进行核对，将核对结果写成年度盘点报表，该报表经负责总务管理的行政专员签字后，交人事行政经理审核，然后报常务副总经理批示后交财务部。

5.0附件

5.1《供应商评估表》

5.2《认可供应商一览表》

5.3《资产用品购置申请单》

5.4《日常消耗办公用品采购计划表》

5.5《超标消耗办公用品领用申请表》

5.6《资产调配转移申请单》

5.7《物资盘盈、盘亏汇总表》

5.8《资产清册》

5.9《物资领用单》

5.10《物资报废（报损）申请单》

5.11《日常消耗办公用品购、用、存统计表》

6.0附则

6.1本办法由人事行政部负责解释。

6.2本办法自发文之日起执行。

xxx房地产开发有限公司

二二年三月二十八日

附表1

供应商评估表

编号：

供应商名称

所供产品

地址

电话

联系人

评估项目

在相应的“”中划“√”

评估人签名

日期

(1)价格

a偏低

B适中

C偏高

(2)质量

a好

B一般

C差

(3)供货能力

a满足

B基本满足

C不满足

(4)服务

a好

B一般

C差

(5)运距

a短

B中

C长

(6)质量体系

a完善

B基本完善

C不完善

行政专员（总务管理）意见

签名：日期：

人事行政经理

意见

认可及撤销

等级评定

认可

不认可

撤销

a级

B级

C级

签名：日期：

常务副总经理审批意见：

签名：日期：

说明：

1.凡三项以上评估结果为C则不得认可。

2.对新供应商评估时，在认可或不认可栏打√。

3.对供应商评定等级时在等级评定栏打√。

4.撤销供应商时，在撤销栏中打√

附表2

认可供应商一览表

类别：最近更新日期：

序号

供应商名称

所提供产品和服务

备注

制表人签字

人事行政经理复核意见

签名：日期：

附表3

资产用品购置申请单

申请部门：申请人：日期：

用品名称

规格

单位

数量

部门负责人意见

签名：日期：

行政专员意见

签名：日期：

行政专员（总务管理）询价意见

用品名称

价格

用品名称

价格

用品名称

价格

签名：日期：

人事行政经理意见

签名：日期：

财务总监意见

签名：日期：

常务副总经理审批（根据权限）

签名：日期：

集团总经理审批

（根据权限）

集团董事长审批

（根据权限）

签名：日期：

注：人民币0.5万元以上固定资产采购申请，须将本单连同专门请示报告一起报送。

附表4

日常消耗办公用品采购计划表

申请部门：所属月份：统计人：日期：

序号

物资名称

物资

类别

规格

型号

单位

数量

单价

估算金额（元）

采购期限

用途说明

办公

用品

办公

耗材

保洁

用品

其他

合计金额

行政专员（总务管理）询价意见

人事行政经理意见

房地产采购管理篇3

关键词：房地产；采购成本；控制体系

中图分类号：F275.3文献标识码：a文章编号：1001-828X（2013）06-0-01

2011年以来，国家继续推出更为严厉的宏观政策，掀起了新的一轮楼市调控风暴。国家和地方政府从加大土地调控力度、实施土地市场清理整顿、紧缩房地产信贷等方面对房地产实行调控乃至更为严厉的买房与户籍挂钩等政策以遏制局部地区出现的投资增幅过快及部分地区房价不合理的局面。这新一轮房地产调控政策涉及面广、操作性强、政策组合程度更高，在很大程度上改变了房地产的生态环境。随着我国房地产企业逐步走向成熟，加之土地出让成本的不断提高，房地产开发企业的固定开支成本越来越高。如何提高房地产企业运行稳定性是企业需要考虑的重要问题。采购成本控制的核心是长远的战略成本决策。房地产企业采购成本控前瞻决策的成本信息。因此，在进行房地产企业采购成本控制时，需要全面考虑内在潜力的挖掘，不断延伸成本控制的时间和空间范围，创造性的进行成本控制，不断提高成本控制的效率性和效益性。

一、房地产企业采购成本控制存在的问题

1.供应商不能提供高品质产品

房地产企业对供货质量要求高，不仅要检验实物质量，更注重对零部件生产过程质量的考评，而许多零部件供应商质量管理体系不健全，质量意识淡漠，产品存在问题，产品的品质得不到保证。我国绝大多数零部件供应商都通过了iSo9000系列质量体系标准的第三方认证，有的还通过了QS9000或tS16949质量体系标准的第三方认证，但总的说来，质量控制仍是最薄弱的环节。

2.供应商不能提供可靠的交货

最理想的供货方式是供应商直接将货运到房地产企业项目实施现场，但目前的现实情况却是很多零部件供应商都不能向制造商提供及时可靠的交货，有的不得不在它们客户附近建立临时仓库以满足及时供货的要求，但这只是将负担转稼给供应商，而且会导致成本上升，供应商维持很高的库存水平。

3.零部件供应商与房地产企业关系不稳定

供应商与房地产企业的关系多是临时的，或者短暂性的合作。由于缺乏合作与协调，供货过程中各种抱怨和扯皮的事情比较多，很多时间消耗在解决日常问题上，没有更多的时间来做长期性的预测与计划工作，供应商与房地产企业缺乏合作的气氛增加了许多运作中的不确定性，同时双方的交易风险也相应增加。因此，为保证稳定的供货能力，必须识别供应商的供货风险，监控供应商供货的不确定因素，控制和规避供货风险。

二、房地产企业采购成本控制体系的改进的对策思考

1.利用充分的信息沟通对企业采购决策风险进行控制

任何一个决策的正确性都必须建立在充分信息的基础上，对采购成本信息的充分掌握可以提高采购成本决策方案的正确度，降低采购成本决策风险。决策所需要的信息常常分布于不同的时间和空间中，首先要采取科学合理的方法搜寻、收集企业内外部各种与采购风险有关的信息，并且要遵循及时、完整、准确的原则进行。在企业内部要尽可能的拓宽信息渠道，保持信息及时流畅的传递与反馈。其次，对获取的信息进行全面的分析处理，提取出决策相关的信息，为正确进行采购决策提供信息支持，为采购风险的控制打下坚实的基础。

2.建立健全采购风险预警与应急系统

房地产企业虽然普遍在内部信息沟通方面建立了采购成本与价格管理信息系统，但在信息的采集、取舍以及系统信息的更新方面仍然依赖审价中心人工输入信息系统，这一方面会造成信息更新的不及时，延误采购决策时一机，另一方面由于人为主观因素也可能造成信息输入的不完整或者遗漏有价值的信息的情况发生，从而造成采购决策风险增加。因此，有必要建立健全采购风险预警与应急系统，通过对采购业务流程中风险值较大的控制要素设定警戒值，进行重点监测，及时发现风险红旗，准确的预报采购风险。例如，在供应商管理库存系统对主要的生产用零部件库存设定警戒库存量，当低于这个警戒库存时必须实施紧急零部件配送措施，这是一旦采购风险发生后企业可以启用的应急措施。对于采购风险应急系统一般采用备选方案的形式预先准备，当采购风险发生时，企业可以依据实际情况选择与之对应的应急措施进行实施，以便变被动为主动，规避采购风险或者将损失降为最小。

3.改善客户管理效果

如今的房地产企业与供应商关系应该是战略合作伙伴关系。企业采购人员所面临的任务不仅是管理与控制采购价格，而且需要使企业与供应商建立合作联盟，共同致力于缩短新产品的开发时间，节省新产品的开发成本，以最低的价格更迅速的抢占市场，取得双赢。房地产企业以这种先进的管理理念为基础，致力于和供应商构筑战略合作伙伴关系，借助供应商在其专业领域的技术、开发、生产和管理的优势，让供应商在产品开发设计阶段直接参与研发活动，建立稳定的合作伙伴关系。在这种关系下，供应商把自己看作房地产企业大团队的一员，报价时提供详细成本分类，与房地产企业内部团队成员一起研究成本改进。在困难时候愿意合作，延长付款期限，从大局出发保护战略联盟的利益最大化。这种战略合作伙伴关系可以给公司节省很多人力、物力，对控制采购成本起了很大的作用。

4.估算供应商的产品或服务成本

战略成本管理要求要对供应商的产品与服务的成本状况展开分析。只有这样，才能在与供应商的合作中占主动地位。实践中，房地产企业可以通过参观供应商的公司，观察并适当提问以获得更多有用的资料，也可以明确要求供应商如实提供相关资料，根据掌握的资料估算供应商产品与服务的成本并分析其成本构成。这样不仅能够在今后的合作中占据一定的主动地位，关键的是通过沟通和联系，可以帮助或者与供应商一起寻求降低材料采购成本的途径，从而系统的降低自己企业的材料采购成本。

参考文献：

[1]夏维朝.供应链竞争中的核心——采购成本与采购风险控制.特区经济，2011（5）.

房地产采购管理篇4

关键词：房地产；采购；流程

中图分类号：F293.3文献标识码：a文章编号：1008-4428（2013）10-37-02

房地产是一个对土地生产加工出售的行业，与其他企业生产销售一样，整个流程中需要生产、包装、销售。在这样的整个过程中同样也需要采购原料，与普通企业不同的是房地产的原料是水泥、钢筋、瓷砖、水暖材料、植物等。

地产行业的原料与普通生产企业的材料有很大的不同，第一，独占性，因为每次房地产开发的项目都有严格的审批，开发的面积都有严格的规定。除此之外房屋窗户等都是按照规格生产，所以某种材料一旦超出需求，多出的材料面临着浪费或者当废品出售。第二，时效性，绿化植物栽种有特定的季节，发出采购订单后延期或早到，耽误栽种季节或停放在外无法种植极大可能枯死造成损失。第三，种类繁多，难以管理。众所周知开发建设房地产需要的材料及其繁多，从水泥黄沙钢筋之类的土建，到水电安装过程中的各类管道接口，到后期铺路，路灯，门窗，每个过程中需要的材料都是复杂多样的，很难做到一次准备齐全。每个步骤稍有延误造成的损失都是十万百万计。

公司采购的一般流程是公司发出采购需要，财务部门核实库存确认采购需求，采购部门寻找供应商，公司核价，签订合同，付款，收验货，付尾款，一套流程结束。但是在实际情况中由于采购项目复杂多样，经常会出现下列问题，1、签订订购合同，但是由于对要求不明确造成浪费，如某房产公司外墙砖仅从外观角度出发，选择了外表漂亮有图案的外墙砖。结果签订订购合同后被质监局全部没收，因为不符合规定的防水要求，会造成墙壁渗水；2、采购物品到位，由于数目巨大，容易遗失，甚至监守自盗。一般地产公司运送物资都是按吨计算，需要极大的储存面积。为了节省开支都是安排员工或者附近居民帮助管理。到了夜里经常会有贪小便宜的居民过来偷偷运点到自己家里。更坏的情况就是由于安排管理的员工素质较差与收购商合伙变卖换钱，由于总数巨大，损失一小部分是无法看出来的；3、输送物资到位后没有及时反馈到采购部门结果造成重复购买。特别是现在供货商为了促进销售，使尽百般手段，采购部门碍于人情一松口，大批物资就出现在工地上。造成了积压库存；4、采购部门发现漏洞，与供应商合伙开具虚假合同虚假发票，骗取工程款。检查的时候可以说材料已经使用，无法检查。如某工程需要水泥600吨，黄沙800吨，结果采购部与供应商，施工队联合起来制作虚假供应单，实际订购水泥400吨，黄沙1000吨。当公司财务部检查时表示因为情况紧急水泥黄沙已经进入工地施工而无法查验，从而伙同骗取公司资金10万元。

要根本解决采购部的情况可以从下列措施开展：

一、从工作流程上加以完善

（一）制度流程

建立严格的采购流程制度：申请人提出申请部门经理批准财务核实周转资金总经理批准采购部询价财务部核价采购部签约将物资交给申请人。

这样的制度将采购部的权利做出剥离，在没有人申请的情况下制止采购部随意购买任何物资，但为了防止流程过于复杂，特别是总经理太忙难以及时批准而影响施工进度可以将采购部的部分流程加以简化，如在紧急情况下公司可授权给部门经理，如3000元以下采购事项部门经理可直接通知采购部购买，1万元以下采购事项可以不经过总经理批准，在财务部核价后可立即实施。但是也要做到以下几方面：1、在无紧急情况下尽量不采用紧急流程。2、尽量做到使所有采购的物品有合同可寻，有记录可查。3、采购主管做到具有前瞻性，与各部门经理提前做好采购计划表，做好采购计划流程表提前履行财务部核对与总经理批准的流程，部门经理一旦发起采购流程，采购部可迅速实施。

（二）供应商管理

对供应商的管理应该建立一整套文件资料，包括供应商的营业执照，组织机构代码证，税务登记证，营业地址，联系电话，开户行，参与的一些项目内容。对于重要供应商如工程需要考察过去承建项目，住户的评价，施工价格，选用的材料等等。对于普通小型供应商可简化流程，做好严格的进度监管即可。大型工程选择供应商可通过招标的方式，每次供应内容不得少于3家，在没有明显的价格优势的情况下，甲方决定供应商时可优先选择与己方曾经有过多次合作关系并且诚信履约的供应商，其次选择曾经参与过类似工程的供应商。对于与己方有过合作关系但是造成恶劣影响的供应商无论价格多么低廉都一定要拉入黑名单，绝不再用。并且公司需定时派其他部门对供应商暗中考核资质与资金状况，与本部门有无其他瓜葛。

（三）订购合同管理

与供应商约定供货后要履行合同签约手续，合同内要准确备注合同内容、明细、造价、质保期，生产厂家等内容。合同需要归档保存留查。所有1000元以上物品的采购均需要履行合同签约手续留档备查。同时合同可明确如果物资供应过多收货、退货业务的处理，可以记录有关收到产品的数量、单价、成本及与标准成本的差异建立收货单、退货单、装箱单、货运单等数据并对这些单据进行处理。

（四）仓库管理与运输管理

仓库管理的作业包括组织货物的入库、保管、发放和维护。具体包括出入库货物的验收及核实、仓库资源的合理利用、做好保管货物的安全工作、降低仓库费用开支。在运输这一环节上要求在促进货物流通、充分利用各种运输方式的条件下选择最合理经济的运输路线、运输方式和运输工具，准时、安全地完成运输工作。合理的运输能减少货物待运和在途的时间能缩短货物运输的里程，使待运和在途货物占用的资金下降提高企业的经济效益。为了堵住合伙欺骗的漏洞，仓库管理最好由公司除采购部门以外的部门接管，并且信息化操作登记，随时备查。

二、对流程系统的深度改造

上述内容都是从程序上、手段上对房地产行业的采购内容加以完善。再好的制度都有漏洞，从深层根本说最准时、最准确，供应的产品最物美价廉才是整个采购业的根本目标，所以对地产采购流程的深度改造绝不仅仅是从制度规范上能够实现的。

（一）目标导向

采购的服务者是房地产开发商，开发商是采购部的上级也是客户。所以整个采购部的综合目标是围绕房地产开发的整个周期来完成。整个采购部的领导应当创造并保持使员工能充分参与实现整个组织目标的内部环境，而不是产生房地产只需要开发与销售的念头而使采购部独立于其他部门之外，领导者首先应该重视采购工作指导人员的配备、制度的制定和流程的优化。明确公司本部和项目部的责任和义务。采购部在公司体系中的位置、负责对象，行政流程都应确定。

（二）参与到工程建设中

一个好的采购部门需要对所有的物品资料非常精通，而精通绝不是对产品参数、供应商背景、产品样式烂熟于心，而是应该从整个工程立场出发，需要什么样子的材料是最符合开发建设的需要。一个好的厨师总会买到最对的食材而不是最贵的食材。采购部最终目的就是使采购的所有商品都正好符合房地产开发的需求，不仅仅是提供物美价廉的产品为目标，而是提供最适合项目需求的产品。所以整个采购部都应该融入到整个开发项目中，深深地了解整个项目。所以采购部需要懂工程，要懂自己开发的工程。

（三）注重信息化使用

现在整个中国的信息化建设已经完善，一个广泛的电子市场即将形成。它不仅包括供应商、生产厂、销售商和顾客甚至还包括协作者和竞争对手，从而形成一个多对多的系统。加入wto后必须使用电子贸易、无纸贸易不使用者将被排除在贸易之外。供应商的选择绝不仅仅在本地，本省完成后而应该扩展至全球。哪里提供的产品好通过完善的物流选择哪里的产品。如订购小礼品应该选择中国浙江，而订购室内庭院家具应该优先选择广东，施工队伍优先选择江苏南通，通过高度的信息化使原本昂贵的产品工程成本降至最低。对采购队伍的硬件配套建设要完善，注重信息化投入的比重。

（四）遵循价格便宜，质量优秀的原则

原则包括：货比三家的质量保证原则，3家以上合格供应商报价竞标的原则，报价后物资价格审核及物资信息跟踪原则，订货公平、公正、公开的全过程监督原则，成本责任人审批合同原则。做到同类产品比质量，同质产品比价格，达到控制采购成本，降低工程造价，提高经济效益的目的。

（五）注重合同文本

上文所述采购部需要对工程非常精通，则采购经理或主管则应该对合同文本非常精通，签订采购协议时，要重视有关项目细节方面的规定，明确知晓国家法律法规对材料的要求，及将来的验收标准、验收程序、验收责任、争议解决办法、检验费用负担原则等条款，为项目竣工验收工作打下良好基础。公司提供的律师只能从合同条款上发现有无漏洞，但是对于工程中隐藏的问题却无法知晓。而这一点采购部对合同条款的审核非常重要。

（六）注意产品验收及退换货方式

在采购合同签订时，要重视有关项目验收方面的规定，明确验收标准、验收程序、验收责任、争议解决办法、检验费用负担原则等条款，为项目验收工作打下良好基础。需要委托专业监理和质量监督的，要委托专业监理和质量监督部门进行工程质量监理和质量监督。要做好工程变更管理，严格签证程序，工程结算要委托具有工程造价咨询单位资质的单位进行审核。精心准备，准备工作是否充分对验收工作质量具有重要影响。实际工作中，很多项目因为准备不充分，验收工作流于形式，草率收场。要成立验收小组，确定参与验收人员。验收小组人员必须由多方面人员参与，形成相互制约的局面，根据采购与验收分离的原则，经办采购的人员不能担任验收小组的主要负责人。验收小组所有成员都要熟悉采购文件、采购合同、国家有关验收标准等资料。制定验收实施方案，增加整个验收工作的计划性。加强验收工作的建议建立健全法规体系，规范采购项目验收行为。国际上实施采购制度的国家和地区，都建立有非常严格的采购合同监督管理制度，设有专门的章节或实施细则，明确验收主体、验收标准、验收程序等内容，以规范采购合同的验收行为。目前，我们在采购项目验收方面缺乏操作细则，导致采购项目验收工作不规范。应建立健全采购项目验收的相关法律、法规及操作细则，明确采购项目验收主体、验收内容、验收程序、验收责任等内容，规范采购项目验收行为。采购机构要加大对项目验收工作的力度。对于超标供应的材料一定要严格执行退货程序避免给公司造成损失。

房地产采购必须建立规范化的采购计划、采购方式与采购程序，同时建立清晰明了的供应商体系，确定询价和谈判，招投标策略，对于采购的成本控制及招标投标方案和采购合同管理都有清晰明确的规范性文件。同时建立监督管理流程，退换货流程，注重信息化建设。以企业目标核心为主导，实现采购业健康持续流转。

房地产采购管理篇5

关键词：房地产企业；重点环节；成本管理；核心竞争力

中图分类号：F127文献标志码：a文章编号：1673－291X（2011）17－0029－03

房地产产业一般以成立公司进行运作，它具有资金投入量大、产品附加值高、建设周期长且经营风险大的特点。近年来，随着市场竞争的日趋激烈，房地产企业普遍认识到加强成本管理的重要性，均采取措施加强成本管理。笔者结合工作实践体会，认为房地产企业必须抓住关键因素，加强重点环节成本管理。这不仅适合房地产企业的特点，而且对房地产企业有效控制成本，发挥成本效用，不断提高企业核心竞争力，促进企业可持续发展具有至关重要的作用。

一、目前房地产企业成本管理现状分析

我国房地产行业起步较晚，目前尚未形成专门针对房地产开发企业的成本管理理论与实践的研究，总体成本管理水平不高。主要表现在：

1．成本管理认识上存在误区。目前，有相当数量的房地产企业认为成本管理是一项财务行为，加强成本管理主要是财务人员的职责，其他员工只要完成自身本职范围内的工作即可，即使与成本管理挂钩考核也只是被动的完成某个成本费用控制指标，缺乏全员参与、全员责任的成本管理意识，没有充分发挥全体员工成本控制的积极性、主动性和能动性。

2．没有站在单位全局的高度重视成本管理，缺乏战略成本管理眼光。由于房地产企业的运行体制与机制决定了其成本管理的力度与深度无法达到生产经营企业的管理水平，不少企业的成本管理工作主要表现在收集、统计与开发项目成本有关的数据上，局限于成本的绝对发生额，不考虑整个开发经营活动的真实本质和效率；只注重项目建造环节的成本控制，忽视项目前期阶段的成本管理；只强调项目成本的事中、事后控制，忽略事前的成本控制，因而，缺乏一种全面成本管理的意识，最终影响成本管理应有的效用。

3．产品质量和服务意识与市场需要有很大差距。对房地产企业而言，产品质量是立业之本，服务意识是发展之源。一些房地产企业由于短期行为影响，售后服务、维修不到位，拖欠工程款严重，给房地产质量带来巨大的安全隐患。一旦发生商品房质量责任事故，其造成的损失和后果是非常严重的，直接影响到企业的存亡和人民的生命财产安全。

4．缺乏先进的成本管理制度体系。许多房地产企业缺乏完善的成本管理制度体系，粗放式地进行成本管理。即使制定了一套比较完整的成本管理制度，也往往是写在纸上，挂在墙上，在实际执行中得不到有效执行，一些房地产企业由于管理水平限制，缺乏战略成本管理眼光，容易出现短期行为，以致造成员工出工不出力，质量得不到保证的局面。

二、加强成本管理制度建设，更新房地产企业成本管理理念

1．房地产企业的成本构成。主要包括11项费用：（1）土地及大配套费用；（2）前期费用；（3）建筑安装工程费用；（4）市政基础设施费用；（5）公用配套设施费用；（6）不可预见费；（7）贷款利息；（8）销售费用；（9）管理费用；（10）营业税金及附加；（11）土地增值税。属于房地产企业可控费用的是（2）～（11）项费用，而成本控制的重点是前期费用，此项费用虽然其数额不大，在整个房地产开发成本中也只占很小的比例，但由于是项目管理的源头，对整个项目开发起控制与导向作用。前期工作开展的水平，直接决定了整个房地产开发项目的水平。

2．树立全员成本管理意识。全体员工要有这样一种理念：成本是可以控制的，但是成本控制不只是成本控制部门的事情，需要单位全体人员的共同参与，员工良好的成本意识是全面成本控制的先决条件。

3．强化制度保障措施，加强效绩评价体系建设。房地产企业效绩评价体系应突出强调可持续盈利成长能力最大化为目标，从而全面提升企业财务能力，推动财务管理的深化。由此可见，让成本管理渗透到各个环节，形成完整的管理链条，达到全过程控制。通过合理的效绩评价，充分调动各相关部门的工作积极性，促进团队成员之间互相监督、制约，应是房地产企业发展的长久之计。

三、抓住关键环节，加强支出大项管理，向管理过程要效益

1．加强设计管理，提高设计的成本合理性、设计产品的合适性。在项目定位后，作为项目事前控制的源头环节，规划设计环节的成本控制所占权重最大，其对项目造价控制的影响最为关键。规划设计是否科学合理直接影响项目建造费用、建设工期、项目建成后的使用价值以及销售状况，一般来说，规划设计环节对房地产企业成本支出所起到的控制作用，能控制到项目总费用的85%以上。因此房地产企业必须重视该环节的成本管理。重点做好以下环节：

（1）严格设计单位选择。通过各种引进竞争机制，能通过招标的一律使用招标方式，在招标条件不具备时要采取议标、询价等方式，在综合评价审查的基础上选择委托设计单位，决不能因节约设计费用或其他原因而选择设计能力较弱的设计单位，因为这会给未来的项目设计定位、设计水平和成本控制带来隐患。

（2）和设计单位密切配合，科学分析，不断优化设计方案。充分考虑技术分析与经济分析相结合，注重引入新技术，不断提高设计产品的艺术。在设计中加强研究应用新技术新产品提高科技含量，以满足市场需要，唯其如此才能赢得顾客和市场。

（3）加强对设计方案的会审。加强方案的合理性、可行性、经济性进行审核，避免因设计考虑不周或失误而造成经济损失。严格控制设计中装饰性设计。一些没有必要的异形结构、装饰性柱和梁以及外架等，其费用往往很高，施工难度大，容易出现安全事故，影响工期，应严格进行控制，对确实有必要投入的项目应进行投入与效益的评价分析。

（4）加强对设计单位的考核，采取各种手段加强设计单位的成本意识，提高设计成果的成熟度，有效控制工程造价。一定要强化设计单位的成本意识，例如和设计院配合，推行采用限额设计方法，在确保工程质量的前提下降低工程造价。为提高设计的性价比，应要求设计单位在保证设计产品符合国家相关设计规范的前提下，成本费用控制在企业期望的范围内。在设计单位提供施工图纸后再委托独立的同级别的第三方设计单位对设计图纸进行审核，如果图纸设计合理，企业可以按照一定的比例给予奖励；反之，应按照设计合同约定对设计单位处以一定比例的赔偿。通过这些类似的约定，可以大大增强设计单位的成本意识，最终达到双方共赢的目的。为防止在施工中设计变更的大量发生，在设计合同中，应量化设计变更指标，约定设计变更发生额不能超出工程总造价的百分比（并在合同中设立前置性条件，防止在实际施工中设计单位为了不突破合同约定百分比而将必须变更的事项人为不予变更而影响工程质量）。通过合同的制约，提高设计单位的重视度，最大限度提高设计的质量。

（5）提高设计空间的合理性是降低成本最现实最直接的措施。在现实生活中，我们经常可以看到这样的事情，同样水平的两个楼盘一个销售火爆，一个却很一般，究其原因，主要是设计空间的合理性造成的差异。对于居住者来说，在同样的建筑面积下当然都希望自己的房屋设计空间合理适用，没有浪费的空间。有时居民甚至会因为某个楼盘的空间设计更合理而愿意付出比相同楼盘更高一些的买价，。而增加楼盘设计空间的合理性基础上不会增加成本支出，有时会因为优化设计而降低成本，因此要引起房地产企业的高度重视。

2．加强物资采购管理，大力实行大综物资招标制度，充分发挥规模采购优势降低采购成本。在项目立项并完成设计后，材料采购环节是重要的成本控制。很多施工过程中的纠纷和隐患也多在此环节产生，直接影响到项目施工期间的成本管理和结算。因此，在该环节应着重做好以下方面工作：

（1）加强合同管理，硬化合同条款。把在建设过程中可能发生的扯皮、现场纠纷、施工过程疑点难点等问题尽可能在合同中约定，防范合同风险。

（2）成立大综物资设备材料采购中心，对重要设备与材料实行自主供货，切实发挥规模采购优势，降低采购成本。材料费是影响工程项目造价的直接因素，如表1所示。

可见，材料费用占到建安成本的比例高达56%，据国家权威统计研究表明，有些项目甚至高达70%，所以，控制材料成本就成为成本控制的重点。

笔者认为，应从公开透明采购过程、充分满足采购时间、提高采购人员专业素质三个方面入手：

（1）要建立岗位轮换制度，防止采购人员长期专一负责，滋生腐败。通过实行岗位轮换，使得采购员与供货商之间无法保持长久的私人合作关系，也会在采购人员之间形成天然的监督机制。

（2）透明采购过程，采购决策集体化。这样可以使尽可能多的供货商参与到采购中，增加了资源的广泛性和报价的竞争性与可选择性。

（3）大力推行大综物资招标采购制度。在确保工程物资质量的前提下，通过市场竞争合理降低物资采购成本。为防止物资供应单位恶性竞争，采取低于成本价格中标，中标后采取偷梁换柱降低物资质量供货的情况，招标时应对投标人资质、业绩、材料供应能力、材料质量设立前置性条件，对材料价格进行广泛的市场调研，在综合评定后设定可以接受的价格范围，在价格范围内对投标单位进行综合评定，择优选取物资供应单位。

3．控制甲供材料用量，减少施工过程中的材料损耗，合理确定房地产企业认证的乙方自购材料。对于重要的装饰及安装材料，房地产企业往往在施工合同中明确甲供材料、由企房地产企业业认证乙方自购材料设备清单。对于甲供的材料设备，要结合工程实际、所在省市建筑工程规范及标准，给乙方制定一个合理的材料施工损耗率，超过额定用量的违约金计价办法，以及甲供材料的到货验收及、接管保管、领用都要有明确的约定，以免过程管理失控。对于房地产企业认证的乙方自购的材料设备，房地产企业成本人员及现场管理人员应密切注意市场行情，随着工程进展情况深入现场、市场，尽量直接向生产厂商了解第一手的材料价格，然后与施工方确定一个双方都相对公平、合理的价格，掌握成本管理的主动权。

4．加快前期工作，缩短开发周期，减少贷款资金占用积数以减少资金占用费成本。由于目前房地产企业的资金有50%的部分来自银行贷款，房地产企业在获得土地后，到项目开工建设期如果时间拖得过长，一方面会给企业造成大量的银行贷款利息负担，加大了财务风险，另一方面会降低企业的经营效益。因此，企业在土地拍卖时就及时与长期合作的设计单位和咨询机构进行合作，做好市场定位、初步规划和编制工程设计概算。中标后，马上在初步设计的基础上进行优化设计，选择咨询机构对设计图纸进行独立审查，加快报建报批、“三通一平”等前期工作，以提早开工建设，缩短建设周期，充分发挥资金的使用效益与效率。

5．加强税收筹划，在符合税收法规的前提下合理降低税务负担。目前，房地产企业可以加强税收筹划的是“甲供物资”营业税纳税问题。主要是因为：

（1）目前“甲供物资”的范围界定不清。根据《中华人民共和中营业税暂行条例实施细则》的规定“纳税人从事安装工程作业，凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的，其营业额应包括设备的价值在内。如果安装的设备价值不作为安装工程产值的，设备价款就不应该征收营业税，施工单位只就安装费用和辅助材料价款缴纳营业税”。但对于什么是设备，什么是“甲供物资”，哪些应作为“甲供物资”，尤其是随着科技的发展，有些物资体积虽小但价值极高，有些物资体积虽大但价值低，目前界定不清。

（2）“甲供物资”会计核算制度目前不具体。如果“甲供物资”作为纳税依据，发票如何开具，发票的抬头是谁，目前无明确规定。

（3）房地产企业和施工企业之间在“甲供物资”纳税问题上存在分歧。因为房地产企业在发包时，“甲供物资”往往不并入施工单位的合同总承包价格，而在物资供应后，由施工单位向房地产企业办理验工计价，施工单位如果全额开具发票无形中多付出了“甲供物资”所含的税金，而这部分税金根据建设部第107号令《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》的规定，并没有并入施工总价中。具体见表2。

鉴于以上情况，房地产企业应加大与税务部门的沟通，在符合税法规定的前提下合理进行税收筹划，减少税务纠纷，节约税金，提高利润。

综上所述，房地产企业的成本管理突出了全过程、全员、全方位管理，贯穿于房地产开发经营活动的始终。随着我国房地产业的快速发展和市场竞争的日趋激烈，改变成本管理的传统思维定势，树立持续发展的战略成本理念，抓住关键环节，做好源头控制，管好支出大项，从而控制和降低房地产开发项目成本费用，最终实现企业价值最大化是房地产企业生存与发展的一个必然趋势。

由于作者水平和篇幅有限，相关探讨还有很多不尽如人意之处。房地产开发企业的成本管理是一项系统工程，各个环节必须紧密结合，全员参与，向管理要效益，才能不断健全完善成本管理各项工作。

参考文献：

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房地产采购管理篇6

关键词：房产项目；经营管理；成本控制

1房产项目施工组织与管理特点

美国管理学教授罗宾斯在其着作《组织行为学》中指出：“房产施工企业经营理念不仅使不同的组织相互区分开来，而且对房产施工企业的兴衰起决定性的作用。”在新的市场环境下，作为房产施工企业，在市场经营体制下，由自我生产型、生产经营型转入项目管理型，必须要有一套与管理型项目相适应的管理机制，首先在项目管理中要作好以下几个方面的工作：（1）第一是必须按照程序来办事，这是作好项目管理工作的根本原则，没有规矩不成方圆，必须按照项目管理管理活动制定的各种标准和程序进行各项工作的安排和执行，只有这样才能保持工作一致，行动一致，从而可以对工作中不和谐的现象及时发现并给予纠正。（2）第二是必须按制度和行规来进行项目管理工作，项目管理具有项目本身的特点，每个项目都具有自身的特色和独特的管理需求，因此项目管理既有一般性，也具有特殊性。在项目管理中，必须依据制度的内容，结合项目管理的实际，根据相关的合同条款、行业规定来进行项目管理的各项工作，从而使项目管理能够做到有章可循,有据可依。（3）第三是要重视施工项目的过程控制。过程控制是项目风险控制的重要组成部分，过程控制也是减少项目不必要成本和费用发生的重要组成部分，加强过程控制不仅有利于项目工作的顺利进行，更有助于项目运行效率和质量的提高。因此在过程控制中，作为项目管理工作的核心领导的项目经理必须起到应有的作用，必须对各项工作进行明确的职责分工，要求项目的各职能部门，要根据项目管理的需要和各项规章制度进行项目管理工作，要特别注重现场控制工作，充分发挥各职能部门的作用，作好协调和配合等方面的工作。（4）第四要做好责权利工作。项目管理是一项经营活动，因此必须作好项目权利和责任的分配，尤其是要作好责任制工作，要将各项责任制度落实到实处，要通过业主以及监理给予的相关信息，作好责任制落实工作。（5）第五是要做好项目的总监控工作，项目部在项目管理中处于核心的领导地位，无论工期确定还是工期进度安排，都是由项目部来进行具体指挥和实施的。项目部要充分发挥领导作用，对施工方案进行科学选择并在实践当中给予总监控；对其他各职能部门职能发挥，项目部要给予充分的空间，保证能够自我监督、自我管理，从而提高监督和控制的效率。

2．严格房产项目成本控制

成本控制是房产项目管理中重要的内容，成本控制对于提升项目管理的经济效益具有重要的意义。项目的运行是一个复杂的系统，同时项目的运行的目标是获得利润，而成本控制是提升项目内部效率，节省各种资源，减少浪费的必要过程，因此加强房产项目的成本控制是项目经营管理必不可缺少的内容。要做好项目成本控制，需要做好以下几个方面的工作。

2.1采购成本的控制

采购成本是成本控制的一个基础部分，因为对于大多数施工单位来说，采购成本占的比重比较大，而且采购成本控制由于涉及到与外部单位有经济来往，因此比较难以管理和控制。在对采购成本控制的过程中要严格规范采购管理制度，要采用批量的采购方法，做到“降价节支”。

(1)劳务采购的成本控制。劳务采购是采购成本发生的重要方面，对此种成本控制可以采用的主要方法是：①建立临时劳务工卡制度,要对劳务人员的身份进行管理和总量控制。②对按工序采购时劳务组织的结算进行两级控制,做到不超价、超量、超前结算,以督促和保证该劳务组织在工序施工中达到成本控制目标和保证施工质量及人员安全。项目部对现场职工按现场劳动定额实际需要实行按计划、总额控制和动态滚动管理。

(2)物资采购的成本控制。主材由业主指定供应和采购,辅助类材料由项目部主持采购。成本控制的方法是:主材的供应要做到计划编制和审批数量适度验收和发货及时、准确,使用中避免浪费和杜绝意外损失；对辅助类材料及配件原则上实行集中统一采购,以最大限度地实现批量采购效益；对业主合同规定允许调差的材料,要手续齐备,定期申报。此外,材料采购中,必须重视对运输成本的控制。

(3)设备采购。控制设备采购,本着指挥部内部资源共享原则,如装载机、大型自卸车、反铲、潜孔钻机、湿喷机等,基本上是由指挥部提供,项目部租赁使用和管理；工程完工后,大型的采购设备的业务基本上不会发生，那么就要对现有的机械设备和材料给予最充分的利用，以有效降低成本和费用的发生。工程设备配置和使用必须严格定额管理和定额控制,以使设备有效地发挥其效率。设备在停止使用后，要给予及时的维护和保养。

2.2资金管理的成本控制对项目部货币资金实行严格控制、计划管理。项目部每月按下属工程科批准的生产计划中对资金的需求(包括工资、材料采购及其他等)编制资金计划表,上报审批。执行中凡计划外超过1万元的事项,都必须另行上报,审批同意后才能支出。通过实行资金集中计划管理既保证了项目施工生产的正常进行,又较好地解决了资金的无效占用,控制了在资金管理当中的漏洞和风险的发生,从而有效降低了项目运行过程中的资金成本。

3加强房产房产施工企业经营管理办法

3.1房产施工企业应重成本核算,提高全员成本意识

房产项目管理的责任制最终的目标是为了实现房产施工企业利润最大化，而成本核算是提高施工企业利润的重要手段。加强成本核算应该由传统的事后成本控制向事前主动管理和控制转变。房产施工企业要加强成本管理为核心的基础管理，及时掌握经营活动的动态,随时发现项目成本核算中存在的问题和风险，要通过数据的变化来寻求内部深层次的原因，并及时的采取有针对性的措施来加以解决。要通过树立全员成本的观念和意识，来提高项目参与人员以及相关人员的成本控制与管理的积极性，要让每个人都认识到成本管理和控制的重要性，要通过设计合理的制度来激发员工参与到成本控制的积极性和主动性，要积极加强关于施工企业成本控制和管理的宣传工作，要让每个员工都认识到成本控制对施工企业项目管理的积极意义，要推行全员、全过程、全方位的成本管理，使大家了解成本目标,并努力降低成本,提高成本管理意识,达到预期目标。

3.2完善的成本经营管理体系

成本管理体系，是房产施工企业项目管理的重要内容。建立成本管理体系必须结合项目管理的具体实践和需要，采取切实可行的方法，通过对项目管理的内外部条件的分析以及外部市场竞争环境的考察，来认识成本管理体系在项目管理中的重要性。通过建立成本管理体系，有利于弥补项目管理过程中，由于采用不合理的方法进行成本管理所带来的种种问题，同时科学的成本管理体系可以有效揭示房产施工企业成本管理面临的问题与困难，并通过科学的反馈和控制机制，为房产施工企业成本管理提供科学的方案和对策。在日益成熟的市场经济条件下，房产施工企业如果不健全自身的成本管理体系，就将会面临更大的经营风险，因为不健全的制度，最容易出现问题。对于施工企业来说，建立完善的经营管理体系是一个现代企业制度的必须发展要求，没有科学的经营管理体系作为保障，那么企业很多的工作都无法展开，即使展开了既不科学也不合理。

3.3实行全过程的现代化经营管理。

要提高房产施工企业的经济效益,必须完善房产施工企业的经营管理体系,加速房产施工企业经营管理的现代化。房产施工企业经营管理的现代化是根据社会主义市场经济规律,为适应现代生产力发展的客观要求,运用科学的思想、组织、方法和手段,对房产施工企业生产经营活动进行有效的管理,使之达到或接近国际先进水平,创造最佳经济效益的过程。现代化经营管理，需要现代化管理方法作为基础，比如在现代化的管理环境当中，要加强成本预测科学化，要有加强财务成本核算与管理成本核算的协同性，要重视研究现代化环境下产生的一系列管理问题，通过充分利用信息技术和网络信息管理，只有这样才能提升项目管理的综合质量和效率。

3.4建立优秀经营队伍

人在生产管理活动中发挥着关键性的作用，人是具有思想和行动能力的综合型生产力的创造者与实践者。在项目管理中，一切活动的成败都离不开人的作用和发挥,因此必须重视人的力量。房产项目管理是一个复杂的系统，因此需要高素质人才参与进来。如果参与项目管理工作的人员，不具备相应的素质和能力，那么项目经营管理必将遭遇失败。在房产项目经营管理过程中，要通过选拔和人才引进的方式，来为项目经营管理提供人才保证。要对引进的人力资源进行岗位培训和能力培训，要给他们充分施展才能的机会。

房产项目经营管理是需要多种学科知识的管理活动，一方面经营管理参与人员必须具有项目管理的基本知识，另一方面也需要也项目本身有关的技术知识。而且参与管理的人员还必须懂经营，熟悉相关法律、行业行规。在经营管理当中，有些东西是需要不断摸索前进的，既没有模仿的对象，也没有成功的经验，完全需要参与者通过自我感悟来领会项目管理的内涵和精华所在，因此房产项目经营管理向管理人员提出了非常高的要求。如果要提高房地产项目经营管理的效率和运行质量，就必须加强对经营管理人员的素质培养，通过科学的薪酬激励制度以及评价机制，来激发他们学习工作的兴趣，从而提升他们的软硬两方面的实力和素质。

房地产采购管理篇7

关键词：房地产开发；项目工程；成本控制

近几年，我国房价居高不下，多地出现了抢房热潮，房地产成为了最有发展前景的行业之一。国家为了能够稳定房价，维护社会的稳定发展，不得不采用一系列的宏观调控手段，这大大压缩了房地产行业的利润。为了能够使自身获得最大的利益，房地产行业就要以控制工程建设成本为突破口，在确保工程质量的前提下，控制生产成本。

一、房地产开发项目前期成本控制

（一）规划阶段的成本控制措施

1、制定出切实可行的规划方案

要想在规划阶段有效控制项目开发成本，就必须要制定出一套切实可行的规划方案。首先，要进行全面的市场调研活动，对行业相关资料进行收集、整理工作，以明确当前我国市场的实际需求，进而对需要开发的项目进行清晰的主题定位，锁定相关的客户群体，有针对性地展开后续工作。

不仅如此，还要对市政情况进行深入的了解和分析，逐步掌握该地区的发展趋势和未来可能出现的发展机遇，以此为依据提出行之有效的规划建议，为成本控制打下坚实的基础。

2、组织规划评审委员会

在制定出合理可行的规划方案之后，可以成立组织一个规划评审委员会对制定的方案进行专业的评价与审核，提出建设性的意见和建议，不断完善改进规划方案，在确保工程质量的前提下，尽可能地控制项目工程的成本，以获得最大的利益。

（二）设计阶段的成本控制措施

设计阶段所包含的结构布局、设备选择、材料购进等都是与工程成本直接挂钩的项目，所以该阶段是房地产开发项目工程控制成本的关键阶段。为了能够在保证质量的基础上有效控制工程所需的成本，就必须要聘请专业的技术人员对施工建筑方案的各个细节进行集中研讨，以获得平衡质量和成本的最佳方法。在施工设计图正式投入到实际使用之前，相关开发企业必须要就建筑结构、应有的水电气暖等进行详细的技术交底，以避免出现因交流问题导致的返工情况，节省工程时间和成本。

二、房地产工程项目招标、采购环节的成本控制

（一）招标阶段的成本控制

1、选择标价合理、技术过硬的施工单位

房地产开发项目在选择施工单位时，一定要挑选技术过硬、能够保证工程准时完工、社会信誉度较高、标价合理的施工单位。为了避免施工单位中饱私囊情况的发生，就要“将鸡蛋放在不同的篮子里”，尽量将工程的各个环节分派到不同的供方手中，并定期对供方的资料库进行筛选，将不达标的单位从名单中划除。

2、编制迎合实际的工程量清单

工程量清单是招标文件的组成部分之一，也是为投标单位提供单价填写的一种工程量计价方法。当前，越来越多的房地产企业在工程招标中采用工程量清单的方式，对项目实施成本实行动态控制，促进市场良性竞争，压缩供货商单价中的水分，能有效控制因设计临时变更而引起的价款增加情况，达到房地产企业节约成本，获取最大效益的目的。

3、确立合理的工程合同价

房地产企业要想严格控制成本，除了在设计环节下功夫之外，还应该确定合理的工程合同价，对合同总价进行把关，使得合同总价能够维持在企业可以承受的范围之内。除此之外，房地产企业还应该与供方签订严密、细致、具有法律效益的工程合同，对招标文件中不详、不明、言辞模糊的内容及时进行处理，尽量避免应沟通不畅而引起的各种纠纷，通过积极的谈判手段，为企业争取到最大的利益。

（二）采购阶段的成本控制

1、战略采购

房地产企业可以组织成立一个专业的采购委员会，负责制定战略采购的具体实施方案和采购决策。战略采购的产品和服务必须要有较大的使用范围和使用量，还要满足可重复使用的特点。在采购之前，还要对市场做一个较为详细的调研活动，重点采购顾客需求量大的、影响范围广的产品和服务，以迎合消费者的切实需求。

2、联合采购

房地产企业中的采购委员会在充分了解联合采购的产品和服务的特点之后，以此为依据，专门组建起一个联合采购小组，负责联合采购过程中的相关事宜。联合采购时必须要保证所需采购的产品和服务，在同一时期内被两个以上的开发项目同时需要。

3、招标采购

企业中采购部门负责制定招标采购的具体决策和实施过程，应当遵循公平、公正、公开、诚信的原则，能够有效监管工程项目采购环节中产品及服务的质量和成本，为企业获得利益最大化打下坚实的基础。

4、认价采购

认价采购是招标采购的补充形式，一般来说不能直接签订采购合同。它同招标采购一样应当遵循诚信、公正、公开的原则，对于房地产企业控制成本、监管质量具有重要意义。

结束语：综上所述，近些年，我国掀起了一股购房热潮。房地产行业摇身一跃成为了当前最有发展前景的行业之一。国家为了能够有效抑制房价快速增长，不得不采取一系列的宏观调控手段，这无形间压缩了房地产企业的巨大利润空间。为了能够使利益最大化，房地产企业必须将成本作为切入点，在不影响工程质量的前提下，尽量减少工程的成本。在房地产开发项目的前期，可以通过制定出行之有效的规划方案、组织规划评审委员会、在设计环节多下功夫等方式有效控制工程的施工成本。在房地产开发项目的实施阶段，可以通过选择标价合理、技术过硬的施工单位、编制迎合实际的工程量清单、确立合理的工程合同价等方法，控制招标阶段的项目成本，为企业获得利益最大化打下坚实的基础。

参考文献：

[1]方辉.房地产开发项目前期成本控制研究[D].浙江工业大学，2012

[2]黄镜华.房地产开发项目全过程成本控制浅析[D].华南理工大学，2012

房地产采购管理篇8

本次论坛主题是“绿色地产发展路径”。中国建筑金属结构协会副会长兼秘书长、全联房地产商会监事长刘哲，以及全联房地产商会常务副秘书长赵正挺，都为论坛作了开幕致词，本次论坛汇聚了恒大、富力、招商、碧桂园、万科、合景泰富、珠江实业等60余家知名房企和50余家的主流部品供应商，共近300余名代表出席本次论坛。在与会各方的共同努力下，会议取得了圆满成功。

由于国家提出自2014年起全面执行绿色建筑标准，积极引导商业房地产开发项目执行绿色建筑标准，鼓励房地产开发企业建设绿色住宅小区，并要求全面推行住宅全装修，鼓励新建住宅一次装修到位或菜单式装修，促进个性化装修和产业化装修相统一，更好地推进绿色建筑规模化、产业化的发展。

因而，本次论坛也围绕绿色地产发展和提高电商平台服务质量为主题，以促进行业间的学习、交流与合作，提高房地产开发企业战略集采管理水平，推广先进优质建筑部品，致力于为绿色建筑的产业化发展搭建供需桥梁，促进产业链优质资源对接。

在10日的座谈会上，联盟采购平台首席技术专家高少义，详细介绍了采购平台的架构和功能服务。平台将以满足会员单位和行业采购需求，确保建筑部品质量，畅通渠道、降低成本、合作共赢、诚信经营、高效便捷、优质服务为宗旨，建立和完善询价、评定、入库、招投标、支付、电商等一体化的采购平台，为供需双方提供线上线下的全方位服务，组织更多价廉质优的建筑部品，实现房地产开发企业以建筑部品生产和营销企业需求的有效对接合作。到场的各位嘉宾，如赫赫有名的广州富力地产女老板陈素芹等，也对采购联盟的工作和第三方平台建设给出了具体而中肯的意见与建议，大力称赞平台的桥梁效果不凡。

在11日的全体会议上，全联房地产商会驻会副会长张雪舟，发表题为“中国绿色地产发展与展望”的主题演讲，概述了商会在绿色地产方面10年来的科研成果，以及今后我国房地产业如何践行绿色发展之道与创新之源进行了深入探讨。论坛还邀请了恒大地产材料公司总经理潘云淼女士发表“恒大材料设备采购供应的集约化管理与新探索”的主题演讲，阐述了关于住宅建筑的集约化配送式生产是一种先驱精神理念，从而引发了行业革命。

此外，长沙远大住宅工业有限公司采购总经理谭新明先生也作了“工业化——中国建筑的绿色革命”的主题发言，让人们对未来建筑构架的设想和绿色建材地应用耳目一新。作为国内批量化装修的领先企业——中天装饰总经理乔荣建先生，也发表了“绿色新政下工业化精装修发展之道”的主题演讲。通过以上几位嘉宾的发言，令与会代表们深入了解如何践行绿色地产的发展路径，并对恒大地产在集团战略采购管控上的经验，以及工业化住宅的发展和批量化、工业化装修方面的操作环节有了一定的新认识。联盟采购平台首席技术专家高少义还作了“采购平台的架构和功能服务介绍”的主题发言。以上嘉宾的演讲获得了与会代表的一致好评。

好枪配英雄，好马配好鞍，绿色建筑就需要真正达标的绿色建材来装备。参会的中宇建材、德意控股、蒙娜丽莎集团、亚士集团、红门智能、创明遮阳等企业，作为建材行业代表分别介绍了我国卫浴五金、厨电及橱柜、绿色陶瓷、保温材料、围栏护栏及遮阳系统等行业的市场现状和自身绿色科研成果，系统阐述了本企业在绿色地产发展下的应变和策略，赢得了会上开发商们的响应与阵阵掌声。

在11日下午的大会嘉宾对话环节，珠江实业、富力、招商、嘉裕集团、中天装饰、广州永爱等多家房企嘉宾、装饰领导和部分主流品牌供应商领导，围绕当前绿色建筑形势下部品采购供应的新要求、集团战略采购下成本与品质的平衡、联盟采购平台功能与服务模式探讨等，都进行了积极热烈的讨论，并对采购联盟如何开展工作提出了意见和建议。他们指出：建设一个具有公信力的第三方平台，将更有助于开发企业选择性价比高的材料和部品，帮助开发企业提高采购效率，节省采购成本。同时，建材部品企业也能快速精准地了解市场需求，提高生产效率促进销售，实现供需两方的完美双赢。

房地产采购管理篇9

【关键词】房地产项目机电工程技术管理

我国社会经济的快速发展离不开建筑工程的支持，机电工程作为建筑工程中的重要部分，需要涉及的相关单位对机电工程的技术管理加以重视。机电工程技术管理具有系统性、复杂性的特征，下面对房地产项目机电工程在设计、采购、施工、调试等环节进行了讲解。

一、房地产项目设计阶段的机电设备选型管理

房地产项目在施工图纸设计阶段就应对涉及到的机电工程相关设备进行选型确定，以便在后期的施工过程与建筑工程做好充分的衔接，保证建筑工程与机电工程的完美匹配，实现建筑物的最佳使用功能。在进行设备选型时需要考虑三个原则，分别是经济合理原则、生产适用原则、技术先进原则。设备选型要基于机电科理论，在机电工程领导的安排下，通过房地产项目相关部门进行机电设备的选择型号。机电工程设备选型要保持通用性，注意标准化，要有相关的证件保证，例如生产许可证、防爆合格证等。

二、采购阶段的控制管理

在房地产项目机电工程采购管理时也要由涉及单位根据总包合同及施工图纸编制设备及材料采购计划及采购清单，采购部门根据采购文件对相应供货商进行资格审查进行，由相关部门做好对供货文件的技术和商务评审，评审内容包括设备的性能、质量、技术经济指标、可靠性、使用寿命以及设备的报价、供货范围、付款方式和条件等。购置的机电设备要具有相应的产品合格证和生产许可证，机电设备到货后还要由专业人员进行验货工作，当设备同合同标准不相符时需要根据合同内容进行退货处理。

三、施工阶段的技术管理

1.配电箱施工技术管理。房地产项目机电工程施工过程中，需要在配电箱施工前进行安装准备工作，让技术人员仔细了解配电箱箱盒坐标以及标高，通过钢筋套圈焊接配电箱箱盒，使配电箱箱盒在固定好的位置上。配电箱箱盒内还要留有支撑物，防止配电箱箱盒发生偏移。配电箱箱盒与配电箱配管需在进行预埋、预留以及标高处理。需要根据规定做好配电箱管线外壁和内壁的防腐以及防锈处理。清洁管口的毛刺，在配电箱入盒出做好护口处理，保持弯曲半径符合标准。在进行预埋工作时需要根据实际的墙体进行保护工作，采用的材料标准是硬质、半硬质阻燃材料。在配电箱安装好后，需要检查线路，保持配电箱导线良好工作，对配电箱导线做绝缘电阻测量，最后进行配电箱试送电运行。保持电线管的弯曲半径大于管子外径10倍，通过电线管弯曲机处理电线管弯曲部分，使弯曲部分变得光滑平整，防止出现电线管凹痕的现象。在预埋pVC这类电线管时，不能用钳子把pVC电线管管口加扁，应用pVC塞头进行管口的封塞工作，封塞完成后还需要用胶带捆绑结实。

2.电线铺设技术管理。房地产项目中高层建筑的通道可以采用电线管多层重叠的方法，当楼层住宅高于6层时，可以采用公共走廊吊顶的方法，让大部分进入电线通过公共走廊吊顶上的线槽进入用户。还可以使用公共楼道楼板的方法，让大部分的电线管隐蔽起来，施工人员需要注意：尽可能减少同一处电线的重叠次数。当电线不能紧贴，在施工中不能明显分开时，需要用水泥块对电线层进行分离。在电线管需要埋入砖墙内时，需要保持电线管距离砖墙表面大于15mm，还要根据“横平竖直”的埋入原则。

3.现场施工其他方面技术管理。房地产项目机电工程需要结合建筑的变电系统，高压系统以及供电系统，这涉及了很多的专业，比如空调通风专业、消防、电梯工程专业、给排水专业等。对于工程的现场安装管理，需要提前做好机电安装的机器，场地，施工图纸，施工材料设备，相关机电安装的工作人员。准备齐全后，对建筑工作中的底板结构进行施工前的预处理工作，包括预埋工作和预留工作。比如预留桥架穿越楼板处的孔洞，剪力墙处的孔洞。通过预埋在浅表电线管的楼板处留墨，可以防止在其他的机电安装施工中损坏管线。通过机电施工前的准备，可以保证以后机电安装的顺利实施。由于墙内的机电安装管线线盒不能进行砌体后的移动修正，所有需要在墙壁进行砌体前对机电安装管线的线盒进行一次性准确定位处理。

四、机电工程调试技术管理

机电设备安装完成后，需要进行相应的调试工作。调试工作是为了检验各个工序的工作成效，一旦发现设备出现问题，需要及时进行调整，直到机电设备可以正常工作为止。通过调试检验各个机器设备之间能否相互协调，工作的是否顺畅。机电设备没有在出厂时进行组装和调试，有的机电设备虽然用过，但由于机电设备分拆后再组装，不一定能够保持原来的工作状态。调试工作可以安排在机电安装后进行，机电设备发生修理、更新的情况时也需要在正式使用前进行调试工作。为了调试工作的顺利进行，调试前先要分析机电设备的完整性和安全性。调试机电过程中，加大设备的经济性调试、安全可靠性调试试验力度。调试过程中要求工作人员坚守岗位，随时把握机电设备出现的状况。

五、总结

机电工程作为房地产项目中重要部分，影响着房地产项目整体的高效性和安全性。通过房地产项目设计阶段的机电设备选型管理，采购阶段的控制管理，施工阶段的技术管理，机电工程调试技术管理，使机电工程施工技术达到房地产项目对机电设备安装的要求水平。

参考文献：

[1]魏黎.工程技术管理是房地产开发企业的灵魂[J].科技资讯，2009（13）

[2]樊淳华.基于房地产投资项目工程造价全过程的有效控制与管理分析探讨[J].中外建筑，2009（07）

房地产采购管理篇10

[关键词]住房制度；公房；交易

[Doi]1013939/jcnkizgsc201538189

1引言

高校已购公房指的是教职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价购买的公有住房。公有住房作为高校极其重要的物质基础和资源，直接关系着教科研队伍稳定和学校人才引进，同时已购公房上市交易是深化高校住房改革、维护教职工权益的重要手段与现实出路。但是，诸多高校由于新校区建设、土地管理的特殊性等原因使其在已购公房上市工作上多年来仍在“谨慎地观望”，这与职工日益迫切要求自由置换已购住房的需求形成了住房管理体制改革下新的矛盾。如何有效地解决已购公房上市的交易问题，将会是现在和未来很长一段时间内高校房管工作的重点和难点工作。

2高校已购公房上市交易现状分析

1998年教育部与建设部联合下发的《关于进一步深化学校住房制度改革加快解决教职工住房问题的若干意见》规定：“为避免学校住房流失，学校向教职工个人出售住房时，要根据所售房产权的具体情况，同购房者签订具有法律效力的书面协议，凡享受国家和学校优惠政策的住房和建在学校校园内的住房，应明确购房者不能擅自改变住房用途或赠与他人；购房一定期限后如出售亦只能再售给学校、学校教职工或学校主管部门；如因特殊情况要进入市场，向社会出售，必须经学校主管部门审批同意后方可进行。”公有住房可以认为是我国计划经济体制下长年积累的一笔巨大物质财富，但是，各高校为了确保教职工的稳定和校园的完整，基本上都禁止已购公房过户或上市交易，致使这笔“红利”长期以来处于冻结状态，不能进行市场流通。公有住房只能被视为教职工资产满足其居住功能，却不能作为财产在社会经济中体现出它的财富功能。

根据国家政策要求，尽管随后各地政府有关部门连续采取了一些提高效率、方便交易的措施，但是高校已购公房上市出售并没有全面有效展开。本文认为主要是三个问题制约着上市交易的进程。

一是已购公房上市交易后相关制度和管理机制尚未建立健全。学校公房上市工作目前在南方发达地区的高校进展程度较快，而北方内陆城市因其地域的特殊性大部分尚未开展或是仅仅进展了小部分，但总体讲仍然处于起步阶段。因此各高校尤其是北方的高校应该多进行探索和调查研究，建立健全已购公房上市交易后相关制度和管理机制。二是楼宇产权权属登记工作和分户办证工作并未全面推进。由于房改房虽然买下了，但是所在楼宇因为年代久远、资料缺失并没有取得产权权属登记房产证（产权大证），而办理个人分户产权证（产权小证）是产权大证之后的手续，因学校稳定以及物业管理等要求也没有全面展开，因此个人上市交易也就无从谈起。三是住房面积超标问题。各地政府颁布的房改政策都规定个人职务职级的住房核定面积标准，而一些高校在房改房租借分管理出现面积超标问题，使得办理房产证前期手续时需要缴纳高额罚金。四是已购公房交易后物业管理问题突出。个别学校办理产权证后并未发放到个人手中，在保证校内流转的同时，不能保证校园绝对的安全稳定。学校住房管理也会向商品房物业管理社会化方向发展，学校的物业管理因此也会提高成本。

3高校已购公房上市交易是国家深化房改的必然结果

从1999年开始国家加快了深化住房制度改革的进程，接连颁布了《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》、《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》等一系列文件，为已购公房上市交易提供了政策依据和导向。从发展规律上分析，高校已购公房上市交易是社会发展必然趋势。高校教职工已取得已购公房的完全产权，自己拥有房屋使用权和处置权，并且随着社会的发展，已购公房教职工的个人情况都在发生着变化，对已购公房进行上市交易的需求会越来越多、越来越强烈。

4突破公房上市的瓶颈，多方面解决问题对策

41遵循学校公房上市交易的原则，进行规范管理和合法监督

高校已购公房之所以不能上市交易，就是在政策限制太多。因此高校应梳理国家相关法律法规，结合高校的实际情况，把握已购公房上市交易四条原则：“允许交易、规范管理、制度保障、公私兼顾。”要疏通政策法规，一是允许高校已购公房上市交易；针对高校已购公房的特殊性，既不能对其上市交易放任自流，也不能一棍子打死，第二应加强管理，规范交易，积极引导已购公房进行合理流通；第三要制定出已购公房上市交易制度，高校已购公房上市交易牵涉面比较多，情况比较繁杂。定完善合理的高校已购公房上市交易制度，确保高校已购公房上市交易的合法性；第四是要强调公私兼顾、高校已购住房关乎教职工的切身利益，也是学校的重要资源，因此在已购公房上市交易管理中既要维护教职工的利益，又要避免校园内房源流失。高校应根据上述的四条基本原则，采取合理措施，妥善解决各方问题。

42全面推进产权过渡，早日把学校全部100%房屋产权证发到职工手中

教职工有了房屋产权证才是合法的房屋所有权人，才能进行房屋交易。由房屋产权是最近几年才逐渐下放到老百姓的手中，并且有的房屋只有使用权，而没有产权，因此老百姓无法将手中的公房拿到市场上去出售。因此政府应该加快房改的速度，特别是对由部分产权向全部产权过渡的工作，早日把房屋产权证发到老百姓的手中政府应该采取灵活多样的交易形式，方便老百姓进行公房的交易，使手中拥有公房的老百姓尽快将公房上市，推动房地产二级市场的发展。

具体措施有以下几点：一是整理教职工住房档案，完善已购公房教职工的住房信息，保证已购公房教职工住房档案翔实有效。及时办理和发放教职工已购公房的房屋所有权证。根据教职工的住房档案，二是按照有关法律法规，对购买公有住房超标的教职工进行超标处理，不进行超标处理是不允许上市交易的。三是除学校购买房屋外，校方只负责监督，不参与议价。四是买卖双方谈好房价后，和学校签订具有法律效力的三方协议，卖房者保证以后不能再找学校解决住房问题。五是学校开具该房屋上市的相关证明，并将该房屋的相关信息备案至央产房上市交易中心，协助和监督买卖双方完成房屋的交易和产权过户。吸引更多的开发商、中间商入市。

43加强物业创新化管理，提高物业管理水平

在部分已购公房交易后的新形势下，应取消物业管理费由单位给个人交纳的现状，学校应采取将物业管理费通过工资下发给个人并由其交纳，对于房产已过户业主，物业管理费也应该由新业主来交纳。这样既减少了物业管理公司与学校之间的矛盾，也减轻了购房单位的负担，更为公房能够顺利上市奠定了基础。另外，学校应高度重视购房交易后整个校园管理的完整性，要求乙方物业出台一系列针对公房上市出售后学校家属区管理的规定，在具体实施时严格要求规范管理，打击社会闲散人员因房屋出售后管理难度加大进行违法活动，维护学校校园、家属区安全稳定。

44建立健全中介市场，提供完善服务

中介机构在住房二级市场的交易活动中具有重要地位，国外大城市绝大部分存量房交易都是通过中介机构完成的。发展住房二级市场需要相应数量的高水准的中介机构的支持。目前我国中介市场还相当不发达，服务内容、收费标准也不规范。中介机构数量不少，但大都规模较小、资金有限、素质不高。为此，政府应当尽快出台规范中介服务内容、收费标准等方面的政策，严格中介行业的市场准入制度，吸引资金实力强大的投资者介入中介市场，提升这一行业的公司形象，同时，加强中介行业的自律，提高服务人员的素质，为住房二级市场的快速发展提供完善服务。

5结论

高校已购公房上市交易涉及学校和教职工切身利益，是一个敏感话题，同时也是一个复杂难题。但高校不能畏惧困难，将问题积压起来留给后人，而应该积极探索、努力研究、开拓创新，合理合法解决已购公房上市难题，使高校和教职工达成双赢的可持续发展状态。

参考文献：

[1]林增杰公房入市政策研究[J].首都经济贸易大学学报，1999（4）

[2]曹国斌开放公房二级市场的意义[J].学习论坛，2000（6）

房地产采购管理十篇

房地产采购管理篇1

房地产采购管理篇2

房地产采购管理篇3

房地产采购管理篇4

房地产采购管理篇5

房地产采购管理篇6

房地产采购管理篇7

房地产采购管理篇8

房地产采购管理篇9

房地产采购管理篇10

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