房地产公司的盈利模式篇1
【关键词】盈余管理，投资性房地产，计量模式，公允价值
一、上市公司投资性房地产后续计量模式的选择情况
（一）采用公允价值计量模式的上市公司数量少
通过查阅2007-2012年近六年沪深两市上市公司年报，可以看出虽然新准则出台引入投资性房地产公允价值计量模式已有七年，但采用公允价值计量模式的上市公司仍属少数。2012年年报披露具有投资性房地产的上市公司高达1002家，占到了全部2491家上市公司的40.22%，但采用公允价值计量模式的上市公司仅为46家，仅占拥有投资性房地产公司的4.59%。可见投资性房地产公允价值计量模式仍然不是上市公司选择的主流。
（二）采用公允价值计量模式的上市公司2012年增速明显加快
虽然对投资性房地产采用公允价值计量模式的上市公司仍属少数，但通过近6年的年报查阅，可以看出选择公允价值计量模式的上市公司越来越多且在2012年出现了明显的增速加快。2007-2012年沪深两市上市公司对公允价值计量模式的选择情况如表1所示。
从上表可以看出，2012年新增采用公允价值计量模式的上市公司13家，是2009-2011三年的总和，占到了选用公允价值计量模式上市公司总数的28.26%。采用公允价值计量模式的上市公司急速增加这一现象值得引起注意。
（三）公允价值金额确定可操纵性大
2012年采用公允价值计量模式的46家上市公司，其确定公允价值金额的方式为：20家上市公司直接参与了投资性房地产公允价值金额的确定，直接操纵了公允价值的金额。17家公司采用的是委托具有专业资格的独立第三方评估确定，这看似独立公正不具操纵性，但仔细阅读这些公司的年报可以发现，评估师或评估公司所选用的同类或类似房地产的参考价格多数由上市公司提供，所采用的评估方法是市场法还是租金收益法也部分由上市公司确定。也就是说，采用此类方法确定投资性房地产公允价值金额的上市公司对公允价值的金额间接可操作。另外，9家上市公司并没有按照准则的规定在其年报中披露公允价值的确定方式，其中6家2012年才将计量模式由成本模式改为公允价值模式，这不免让人怀疑其公允价值金额确定的公允性、独立性。由此可见，上市公司很可能也很容易通过操纵公允价值进行盈余管理。
二、向上盈余管理实例
（一）利用会计政策变更扭亏为盈
在2012年将投资性房地产计量模由成本模式改为公允价值计量模式的13家上市公司中，有2家实现了通过这一会计政策变更扭亏为盈。中海发展（600026）2012年将投资性房地产后续计量模式有成本模式转为公允价值计量模式，投资性房地产金额由期初的3.95亿元增为期末的11.93亿元，增幅高达到202.39%。对当期利润影响金额3.36亿元，而本期合并报表净利润为1.38亿元，成功实现了扭亏为盈。此外，投资性房地产金额激增使得公司的资产负债率降低，因此，企业在2012年获得了一笔新的长期借款。由此可见，中海发展存在扭亏为盈和增加借款的向上盈余管理的动机，且公司通过变更投资性房地产计量模式的方法成功实现盈余管理。
冠福家用（002102）2012年投资性房地产金额由期初的3.26亿元增加为期末的6.03亿元，增幅达到84.82%。投资性房地产计量模式的改变使净利润增加1.49亿元，而2012年公司实现的净利润为1829.69万元，公司扭亏为盈。冠福家用2010、2011年度已连续亏损两年，受到退市风险警示，而正是因为这一会计政策的变更，公司扭亏为盈，解除退市风险警示，成功摘星摘帽。公司具有明显的保牌的向上盈余管理动机，并通过投资性房地产后续计量模式改变这一会计政策变更成功实现。
由此可见，通过投资性房地产计量模式变更进行盈余管理有根可循且被运用有越来越多越来越普遍的趋势，这一现象值得注意且应该引起高度重视。
（二）利用投资性房地产公允价值变动提高报表利润
在2012年使用公允价值计量模式的46家上市公司中，仅有4家公司投资性房地产公允价值金额降低，其余42公允价值变动损益都为正，直接增加了利润。而公允价值损益变动为负的4家公司其变动损益的金额都不大，基本与按成本模式计量计提折旧金额相持平或略低，实际上也没有降低利润。46家采用公允价值计量的上市公司中，投资性房地产公允价值变动损益占利润总额在10%以上的公司一共有14家，占到了采用公允价值计量模式公司总数的30.43%。由此可见，上市公司有利用公允价值变动损益增加利润，进行向上盈余管理，从而实现其配股、提高企业市场价值、稳定或提高股价等、盈余管理动机的可能。
参考文献：
[1]孙玉柱.新准则下投资性房地产盈余管理分析[J].财会研究，2012（15）：31-33.
房地产公司的盈利模式篇2
关键词:计量模式公允价值盈余管理
公允价值的运用在我国可谓一波三折，从1998年到1999年，我国财政部在债务重组，非货币交换等项目中提倡使用公允价值。这是公允价值在中国市场上的首次出现，然而时隔不到两年，财政部重新修改会计准则时对公允价值采取了规避禁止的态度。其中主要原因是公允价值助长了企业盈余管理行为，并使其一发不可收拾。从那以后公允价值就不可避免得与盈余管理联系在一起。在2006年我国经济市场越来越完善的时候基于与世界接轨的目的和会计实务的实际需要，公允价值在新会计准则中被重新提出。虽然这一次财政部对公允价值采取了更加谨慎的态度，在多项涉及的具体准则中明确规定了使用条件。但由于公允价值不易明确性计量和诸多界定条件模糊，依旧给企业盈余管理留有空间。
由于公允价值计量是未来会计实务中不可避免的计量模式，而在企业经营管理中盈余是最重要的指标。所以研究公允价值计量对盈余管理的影响就具有非常重要的意义。本文就公允价值给盈余管理提供的空间到底有多大？公司盈余管理行为对财务状况影响程度如何？怎样限制盈余管理在合理范围内？等问题进行了探讨。
一、基本概念
(一)公允价值的概念
我国《企业会计准则》对公允价值的定义是：在公平交易中熟悉情况的双方自愿进行资产交换或负债清偿的金额。着重强调公允价值是“来自于公平交易的市场，参与市场交易理性双方充分考虑了市场信息后所达成的共识，所形成的市场交易价格”。表明了公允价值以市场交易价格定价，但有两个前提，一是公平交易的市场，二是双方自愿进行交易。
在一般会计实务中确认公允价值，如果存在活跃市场就以资产的市价计量；如果资产不具有活跃市场则以与之类似的资产的市价来确定；而该资产与类似资产都没有活跃市场时，用未来现金流量的现值作为公允价值。
(二)盈余管理的概念
盈余管理是企业管理者为了得到期望的财务会计结果，在遵循公认会计准则的基础上，借助会计政策的选择和会计估计的变更对企业会计收益信息进行调整和控制，从而使财务会计报告反映的信息达到想要水平。有以下几个基本特征：
第一，盈余管理的主体是公司管理当局。
第二，盈余管理的方法是会计政策与会计估计的选择，是在会计法律法规和会计准则允许的范围内影响企业报表所反映的信息。
第三，盈余管理的结果并不能增减实际盈利，而是改变企业实际盈利在不同会计期间的反映和分布。
二、公允价值在盈余管理中的应用
(一)公允价值对盈余管理的影响
1、公允价值在一定程度上抑制了盈余管理
公允价值比历史成本更具有可靠性。采用公允价值进行计量，可以及时、充分得反映企业衍生工具业务中所隐含的风险，从而防止操纵控制利润。在公允价值还没有产生时，我国的企业常常利用关联方交易进行盈余管理，根据深沪两市的数据显示，1997年719家上市公司中有609家存在不同程度的关联方交易，并占上市公司总数的84．6％，而在2000年，增加到670家高达上市公司总数的93．2％，且涉及金额惊人。而其中交易的价格是否合理公道就不言而喻了。然而在2007年1月1日公允价值计量方式在上市场公司实施后，这种利用关联方交易来进行盈余管理的现象得到了明显的扼制。说明公允价值的出台抑制了原先历史成本计量下盈余管理行为。
2、公允价值为盈余管理提供了空间
新会计准则全面引入公允价值计量属性，在多项会计实务中都采用公允价值计量，比如投资性房地产、金融工具、债务重组和非货币性资产交换。公允价值在提高了会计信息可靠性与准确性的同时，又给予了上市公司更多的自主选择权，为盈余管理行为提供新的空间。公允价值与历史成本计价相比对，对计量环境与技术要求很高。显然我国的证券市场、产权交易市场还没有达到这样的要求，而且实际情况复杂多变，资产公允价值的信息很难获取。
准则中关于公允价值的很多专业判断是定性的，而不是定量的。所以往往没有准确的数字界定，有很多需要人为的估计和判断，而这样的因素越多，给盈余管理留下的余地就会越大。
(二)公允价值计量的盈余空间
1、投资性房地产在后续计量中可使用公允价值
新会计准则规定：投资性房地产在后续计量中既可以采用历史成本计价也可采用公允价值计价，但采用公允价值则必须满足两个条件，一个是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，第二个是投资性房地产的公允价值可以做出合理的估计。
投资性房地产业务在公允价值计价的模式下不需要计提折旧，与历史成本相比就减少了费用以此提高利润，其次我国近几年房价节节攀升因此公司可以靠公允价值变动得到大量的利润增长，以弥补短期的经营性亏损。
2、投资性房地产后续计量模式可变更为公允价值计量
由于公允价值计量是新准则中提出来，所以对于投资性房地产的计量模式，公司可以选择由成本模式转为公允价值模式的，按照会计政策变更处理，将公允价值与账面价值的差额调整为期初留存收益(未分配利润)。但公司一旦选择采用公允价值计量的投资性房地产就不准转为成本模式。
由于差额计入权益类中的留存收益，虽然对利润没有影响，但会使公司的所有者权益与资产都提高，相对应一系列与资产相关的经济指标都会发生改变，因次公司可以采取这种措施降低账面上的财务风险，融资能力提高，从而达到融资的目的。
3、投资性房地产用途改变时可使用公允价值
新准则规定在公允价值计量模式下，将投资性房地产转换为自用房地产，以房产转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，差额计入当期损益。由于公允价值普遍高于历史成本，这样的行为相当于增加利润，提高当期收益。将自用房地产或存货转换为投资性房地产时，准则规定得较为谨慎。转换日如果房产的公允价值大于原账面价值，就将差额计入所有者权益；而原账面价值大于公允价值时，将差额计入当期损益。也就是企业无法从自用房地产转为投资性房地产中获得利润。
三、完善盈余管理的相关建议
适当的盈余管理是可以缓解公司的短期危机，一方面利于公司长期发展，另一方面有助于实现税收筹划的目标。但是，现实中企业往往不能很好得将盈余管理控制在适度的范围内。而一旦过度盈余就会弊大于利，不但不利于财务信息的使用，还会给企业发展带来风险。就如何将公允价值计量下盈余管理控制在适度的范围内提出以下几点建议：
(一)公允价值应用方面的建议
由于我国公允价值发展的还不成熟，法规监管都还不完善，给盈余管理提供了发展空间。所以进一步完善公允价值计量在会计实务中的操作方法，是非常必要的。还要加强对公允价值应用的监督与规范。提高会计实务人员对公允价值理论理解和准确运用。降低公允价值获得过程中的主观因素影响，从而为公允价值计量的广泛运用提供制度与人力的支持。当公司改变为公允价值计量时，应该要求尽可能详细地披露其改变对利润的影响。从而一定程度上制约公司利用公允价值操纵利润。建立各种平台，数据库使资产的市价更容易客观直接的取得，虽然并不是所有时候公允价值都完全等同于市价。但可以在一定程度上制约公司提高或降低公允价值的盈余管理行为。
(二)财政政策方面的建议
盈余管理是根据会计政策的选择来实现对财务信息的调整，所以要控制盈余管理会计政策尤为重要。建议准则制定部门要随着经济业务的发展和新问题的出现，不断及时地修订和完善会计准则，还要与会计国际协调交流，使准则与国际接轨又符合我国市场环境的特点。尽量减少准则中不明确或含糊不清的规定，将规定具体化，谨慎赋予企业关于会计政策的选择权，又要将这种选择控制在合理的范围内。减少可供选择的会计方法，更要详细明确各种会计方法的使用情况，使其更具有可操作性，只有不断得修改完善相关会计准则才能适应于不断发展的经济。只有完善的法律法规上才能将盈余管理控制在适度的范围里，从根本上抑制公司对利润的操纵。
房地产公司的盈利模式篇3
论文关键词：投资性房地产；公允价值；盈余管理；会计政策
随着我国市场经济的不断发展，越来越多的企业将房地产用于对外出租或持有并准备增值后转让。为了更好的规范这类业务的核算，财政部于2006年颁布的《企业会计准则》增加了投资性房地产准则，对投资性房地产的确认、计量和转换作出了全面的规定，并将公允价值引入到后续计量之中。公允价值有利于增强会计信息的相关性，有利于信息使用者进行决策。但由于我国资本市场尚不完善，许多商品难以获得公允的交易价格，并且公允价值的计量方法选择余地大，估值技术和估值模型仍有诸多欠缺，这为盈余管理提供了一定的空间。
1投资性房地产盈余管理的空间分析
由于准则规定在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》的规定，对已出租的建筑物和土地使用权进行计量，计提折旧或摊销。因此，投资性房地产盈余管理的空间主要集中在公允价值后续计量模式中。
1.1利用后续计量模式的可选择性进行盈余管理
准则规定企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。并且采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差计入当期损益。由于近年来房地产价格呈现总体上升的趋势，企业所持有的房地产账面价值往往低于市场价值。对于坐落于大中型城市中心城区的房地产，通常具有活跃的交易市场，因此，这些房地产满足使用公允价值模式进行后续计量的条件。虽然准则规定成本模式转换为公允价值模式应按会计政策变更处理，转换无法立即产生收益，但企业在以后各期却可能由于这种会计政策的选择获益。一方面转换可以增加投资性房地产的账面价值，同时增加企业的资产和所有者权益，降低了企业的资产负债率，降低了企业的财务风险，有利于企业进行融资，扩大生产经营规模，实施并购重组。转换相当于因为资产的重估增值而调整账面价值，而这在历史成本计量原则下一般是禁止的。另一方面转换后的投资性房地产不计提折旧，减少了企业每期的费用，同时在房地产价格上涨的条件下，投资性房地产公允价值的增加能在当期确认为收益，这都有利于增加企业的利润。并且，由于税法不将资产重估增值的收益计入应纳税所得额，对于作为投资性房地产核算的建筑物或土地使用权也一律需要计提折旧或摊销，因此，在目前的条件下投资性房地产的转换不会增加企业的税收负担，也不会使企业失去折旧的“税盾”作用。
1.2利用资产类别的转换进行盈余管理
准则规定自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。企业可以与关联方签订租赁合同，将闲置的房地产从原先的固定资产转换为投资性房地产进行核算。同时，如果满足准则中的相关规定，便可以使用公允价值模式进行后续计量。同时，企业可以将原已计提的固定资产减值准备在转换时转回，从而规避了《企业会计准则第8号——资产减值损失》中资产减值损失一经确认，不得转回的规定。准则还规定，采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。企业可以在适当的时间解除与关联方签订的租赁合同，重新计提折旧，并将转换时产生的公允价值变动损益计入当期损益。这样通过两次转换，企业在转换期间内减少了固定资产的折旧费用，获得了公允价值变动带来的收益，同时增加了资产的账面价值，从而达到粉饰报表的目的。
1.3利用公允价值计量方法的不同进行盈余管理
根据准则的规定，资产负债表日企业应该从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。这表明公允价值首先应该从公开市场报价中取得。当无法从公开市场上取得同类或类似房地产的市场价格时，可以使用估值技术取得公允价值。但由于我国市场经济起步较晚，市场机制尚不完善，房地产市场尚不成熟，公开报价不易获得，并且由于存在大量的投机行为，公开报价也未必是公允的价格。因此，上市公司目前更倾向于使用资产评估机构或房地产评估机构的评估价格作为公允价值，其次是通过参考同类或类似房地产的市场价格获取公允价值。现行准则中，没有对公允价值的计量方法作出明确适当的规定，企业可以根据自己的需要选择对经营业绩有利或能够达到特定目的的方法。估值模型本身具有复杂性和不确定性，容易受到主观判断的影响，但准则对于估值模型的选择和关键参数的设定缺乏必要指导和规定。企业还可能选择关联方资产评估机构进行房地产评估，出具对自身有利的资产评估报告。这都给企业进行盈余管理提供了操作空间，使企业可以通过操纵公允价值满足自身利益，降低会计信息的可靠性和可比性，损害其他利益相关者的利益。
2投资性房地产盈余管理的实例解析
2.1世茂股份的盈余管理
上海世茂股份有限公司是一家主营商业地产开发运营的上市公司。2009年6月30日，世茂股份临时股东大会通过投资性房地产的会计政策变更的决议，公司根据准则规定进行了追溯调整，导致增加2009年度利润总额408万元，其中因不计提折旧增加2009年度利润总额102万元，因公允价值变动增加利润总额306万元，增加投资性房地产1317万元，增加留存收益987万元。当年下半年，因采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产产生公允价值变动损益为1.61亿元，约占当年利润总额的54.51%。2010年，世茂股份因采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产产生的公允价值变动损益为4.26亿元，约占当年利润总额的31.14%。然而，该公司并未在财务报表附注中披露进行会计政策变更的原因。世茂股份租售并举的经营模式导致该企业拥有大量的投资性房地产，且其商业地产主要坐落于北京、上海等地区，市场交易活跃，这给使用公允价值模式提供了必要条件。2009年全国范围内房地产价格普遍高企，发达地区涨幅尤为明显。世茂股份在此时进行会计政策变更，公允价值的大幅变动直接导致了当年及此后一年的利润大幅增加，相对于其他采用成本模式的房地产企业而言，业绩更加“漂亮”。并且，由于投资性房地产公允价值变动带来的净利润暂不得用于利润分配，上市公司无需担心这部分并无实际现金流入的利润将增加企业利润分配的负担。这在一定程度上打消了企业使用公允价值模式的忧虑。
2.2海南航空的盈余管理
海南航空股份有限公司是一家主营航空运输的上市公司。2009年12月14日，海南航空董事会通过投资性房地产的会计政策变更的决议，根据准则规定进行了追溯调整，导致2008年合并报表层面投资性房地产增加447万元，减少营业成本442万元，增加公允价值变动损益807万元，最终减少净亏损999万元。2009年合并报表层面投资性房地产增加投资性房地产6.8亿元，减少营业成本1902万元，增加公允价值变动损益5.9亿元。尤其值得注意的是，变更直接导致归属于母公司的净利润由-1.14亿元变为3.34亿元。通过会计政策的变更，海南航空的累计亏损减少了4.52亿元。2010年，该公司因采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产产生的公允价值变动损益为3.48亿元，约占当年利润总额的7.96%。2009年，海南的房地产价格涨幅明显。2009年12月31日，国务院文件，海南国际旅游岛正式获批，此举更是推动了房地产价格的又一轮上涨。海南航空的投资性房地产主要位于北京，三亚以及博鳌，受益于这轮涨价，其房地产的市场价值已经远远高出账面价值。海南航空此次的变更在当期就产生了巨大的效果，直接使公司扭亏为盈，并且在第二年给公司带来了近8%的利润总额，效果十分明显。
3投资性房地产盈余管理的防范措施
3.1重新规定后续计量模式的使用范围
现行准则以能否持续可靠取得公允价值为依据进行投资性房地产后续计量模式的选择，并且企业对所有投资性房地产只能采用同一种后续计量模式。对于用于出租的土地使用权或建筑物，企业获得的是租金收入，与该项资产的市场价值并无太大的联系。通常在合同签订时已载明租赁期间承租方支付的费用，且出租房并无租赁到期时将其转让的意图。因此，对于这类资产使用成本模式即可。并且公允价值模式下投资性房地产不计提折旧或摊销，企业只有营业收入，却没有营业成本，收入费用在逻辑上不配比，违背了基本的会计原则。而对于持有并准备增值后转让的士地使用权，由于企业持有的目的是待其增值后进行转让，需要及时了解资产的市场价值，掌握充分的信息，以选择合适的时机对外出售，使企业的利益最大化，因此有必要采用公允价值模式计量。准则可以规定企业应根据投资性房地产的业务类型选择后续计量模式，且企业可以区别不同的投资性房地产同时使用成本模式和公允价值模式。
3.2增加不同类别资产二次转换的限制条件
为了防止企业利用持有至到期投资和可供出售金融资产的重分类操纵利润和资产的账面价值，进行盈余管理，《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》中对于持有至到期投资和可供出售金融资产的重分类作出了明确的规定。由于公允价值这一计量属性首先在金融工具领域得到广泛使用，其准则制定相对较为完善。因此，投资性房地产准则可以借鉴金融工具准则，规定企业将固定资产或无形资产转换为投资性房地产且以公允价值模式进行后续计量的，因持有目的改变，转换为固定资产或无形资产的，在本会计年度及以后两个完整的会计年度内不得再次转换为以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，同时对因不可抗力或其他特殊状况导致可以转换的例外条件作出规定。这样即截断了企业利用资产类别的转换进行盈余管理的道路，又可以保护企业必要而合法的利益。
3.3加强投资性房地产的信息披露
房地产公司的盈利模式篇4
【关键词】上市；民营；房地产企业；股利政策
一、引言
上市公司是否分配、如何分配、分配多少都是公司在决策时需要考虑的问题，这些将直接影响到公司未来的筹资行为及经营业绩。对于民营上市房地产企业来说，上市是降低融资成本最有效的方法，众多国企进入房地产市场，不断高价获取土地资源，成为推动民企通过上市筹集资金的客观因素。然而，股利政策不规范、股利政策法规实施结果参差不齐，一直以来都是我国股票市场的通病，在房地产行业也不例外。对民营上市房地产企业的股利政策进行分析，有助于了解民营上市房地产企业在收益是留存还是分配问题上所做出的权衡，进而分析其股利政策的特征，探寻其中的影响要素。本文以在沪深股市上市的房地产企业第一大股东是否是民营企业为标准对民营上市房地产企业的股利分配状况进行统计，并在此基础上分析民营上市房地产企业的股利政策。
二、民营上市房企股利政策特征分析
从总体上看，在我国股票市场上市的房地产企业一共有125家，民营房地产企业在其中占有很大一部分。股票市场作为融资的重要渠道，是民营房企展开土地争夺、开发市场的有效筹资来源。由于民营房企在经营筹资、利润分配上的自身特性，其股利政策表现出了显著的特征。按照在沪深股市上市的房地产企业第一大股东是否是民营企业这一标准，本文统计的民营房地产企业共70家，它们的股利分配状况如表1所示。
表1民营上市房企股利分配情况统计表
项目2006年2007年2008年2009年2010年
仅派现公司数目108121312
分配（现、股、转、送）公司数目1825232527
不分配股利的公司数目5245474543
公司总数7070707070
分配股利公司占所有公司比重25.71%35.71%32.86%35.71%38.57%
数据来源：根据新浪财经（finance.省略/stock/）整理得出
在结合民营上市房地产企业具体现状的基础上，进一步分析股利分配状况，可总结出以下几个特征。
（一）盈利公司不分配股利现象普遍
不分配股利的优点在于公司可将盈余全部留存到企业内部，有利于公司净资产的稳定增长和扩大再生产的顺利进行。但从另一方面看，由于公司长期不分配股利，致使投资者的投资回报不足，给投资者的信心带来打击，不利于公司的股权融资。
（二）股利分配方式不稳定，且以现金股利为主
从2006年至2010年民营上市房企股利分配形式统计可以看出，股利分配方式不稳定，分配股利的公司主要以派发现金股利为主，另外还有少数公司选择现金、送股、转增等多种形式组合的分配方式。从理论上讲，公司现金股利分配受到公司盈利能力的限制，即公司的盈利能力越强，公司的现金股利支付也就越高。总体来说，在2002-2010年进行股利分配的民营房企中，各公司的股利分配方式不稳定，形式较为多样，以现金股利为主，同时结合转增和送股两大形式。
（三）股息发放水平较低，高盈余低派现现象突出
股息发放率反映了普通股股东从每股的全部净收益中分得多少，就单独的普通股投资者来讲，这一指标比每股净收益更直接体现当前利益。每股未分配利润反映的是公司历年的盈余或亏损的总积累，因此，它更能真实地反映公司的历年滚存的账面亏损。
三、民营上市房企股利政策的影响因素
（一）外部环境因素
国家的经济发展具有一定的周期性。不同发展时期的经济环境对该国各个行业的发展影响是不同的。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，房地产企业发展出现一定困难，这从一定程度上影响了房地产类上市公司的盈利水平，从而使民营房企没有能力分配股利。民营房企同国营房企相比，其贷款和政策性的补助都相对较少，因而发展更加困难重重。此外，国内整个股票市场参与者对股利政策的不重视，也导致了民营上市房企在股利政策上的消极行为。
（二）内部影响因素
（1）盈利水平。企业只有具有良好的盈利才能确保股利分配得以进行，从表1民营上市房企股利分配情况统计表中可知，部分民营房企存在亏损现象，这使得该类公司在亏损年度并没有能力分配股利。但另外大部分公司都处于盈利状态，依然采取不分配股利政策同其每股未分配利润为负值有密切关系。通过统计，有一半以上民营上市房企每股未分配利润为负值，这部分公司在公司盈利的情况下，只能将利润用于弥补历年亏损，这也就解释了为何在多数房企在盈利情况下依然采用不分配股利政策。
房地产公司的盈利模式篇5
［关键词］新会计准则盈余管理上市公司
认识会计准则的变迁，比较新旧会计准则的重要变化，了解其将对上市公司管理层盈余管理行为和会计报表所产生的影响，对于投资者，社会公众和有关监管部门等意义重大，这将促进上市公司会计信息质量和透明度的提高，也有利于提高我国会计和审计的质量，促进我国社会主义市场经济更加健康地发展。因此，从会计准则变迁的角度研究盈余管理，结合新会计准则实施背景下上市公司盈余管理的新动向，可以帮助财务报告使用者客观地正确地认识上市公司盈余管理质量及其企业价值，并可为相关部门规范企业盈余管理和完善会计准则建设提供有效建议。
一、会计准则变迁对盈余管理的限制
旧会计准则下，上市公司常用的与会计准则相关的盈余管理手段如图1所示.
相对于旧准则，新准则主要从以下几个方面限制了盈余管理的行为。
1.新准则限制了利用存货计价方法调节盈余的行为
新会计准则取消了后进先出法，“后进先出法”就是企业在核算耗用存货成本的时候，参考的是最近购入的原材料的价格。采用后进先出法计算发出存货的成本在物价上涨时可以增大所生产产品的成本，从而增大当期的销售成本，减少当期的净利润，而在物价下降时则可以达到增加净利润的目的。新会计准则取消了后进先出法，就使得企业的高层管理者通过采用后进先出法的存货计价方法调整利润的手段受到了限制，很大程度上缩小了上市公司进行盈余管理的空间。这一变化，将使企业不能再利用变更存货发出计价方法来调节当期利润的惯用手段，因为所有企业账面上反映的都是存货的实际成本，从而使人为调节的可能性大大降低。这使得上市公司的经营业绩和会计信息更具可比性，有利于对企业的经营业绩进行分析和比较，提高了会计信息的使用价值和上市公司的盈余质量。
2.新准则限制了利用资产减值准备调节盈余的行为
运用资产减值准备的计提和冲回操纵企业利润，曾经是我国一些上市公司经常使用的重要手段之一。旧准则对资产减值转回没有特别的限制，只是规定如果有迹象表明以前期间据以计提减值的各种因素发生变化，使得资产的可收回金额大于其账面价值，则以前期间已计提的减值损失应当转回。因此，有的上市公司管理当局可以通过操纵减值准备，使利润在不同的会计期间转移，从而达到盈余管理的目标。主要有两种方法：1.年前大额计提资产减值准备，使得当年大幅亏损，年后冲回，从而做出年后扭亏为盈的财务报表，避免退市的厄运；2.选择某一年超大额计提，其后几年缓慢冲回，制造业绩小幅稳定攀升的财务报表，能够在一定程度上平滑利润，吸引更多的投资者。但是，2007年开始实施的关于资产减值的新准则明确规定：“长期投资减值准备”、“固定资产减值准备”、“在建工程减值准备”和“无形资产减值准备”等，计提后不得在以后会计期间内转回，只允许在资产处置时，再进行会计处理。这就在一定程度上限制了企业利用减值准备的计提来进行盈余管理活动。
此外，新会计准则虽然允许流动资产计提的准备(如坏账准备、存货跌价准备等)计提和冲回，如对其计提和冲回进行了严格限制，应收账款作为一项金融工具，要求必须有“客观证据”，如债务人发生严重灾害、财务困难、即将倒闭或财务重组等，表明发生减值才能计提，减值准备的大额冲回也必须出具能够证明原来计提的减值准备的适当性和资产价值于本期确实大幅回升的充分的证据，否则视为为调节利润而建立的盈余准备，必须按“重大会计差错”来处理。
新资产减值会计准则使企业无法通过冲回减值准备快速提升利润，所以在计提时会更加慎重，因而可可以有效抑制企业在资产减值上的盈余管理行为。
3.新准则限制了利用公允价值调节盈余的行为
长期股权投资准则在实施后的近两年，各种问题层出不穷。最为突出的是上市公司利用非现金资产采用公允价值计价的原则大做文章，大规模地操纵利润。会计准则制定者不得不根据我国的实际情况，改变了非现金资产广泛采用公允价值计价的方法，全面采用了账面价值的计价方法。新准则第20号--企业合并准则规定，合并方在企业合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价与账面价值（或发行股份面值）的差额，应当调整资本公积，这在一定程度上限制了企业的盈余管理行为。
另外，新会计准则规定公允价值主要应用于金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币易等方面。在相关具体准则中，都明确规定了采用公允价值计量的限制条件。例如投资性房地产准则第10条明确规定只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才可以对投资性房地产采用公允价值计量模式进行后续计量。这也在一定程度上确保了公允价值在企业盈余管理中不被滥用。
4.新准则限制利用企业合并会计处理方法进行盈余管理的行为
对于企业合并，旧准则规定主要是以股权比例作为衡量标准，这会使上市公司在业绩不佳的年份，可通过收购业绩优良公司的股权或者是减持经营业绩不佳的公司的长期股权投资份额来达到盈余管理的目的。新会计准则要求：凡是母公司所能控制的子公司都要纳入合并报表范围，而不以股权比例作为衡量标准。换言之，母公司控制的所有的子公司不管规模大小，业务性质是否特殊，是否盈利，均要纳入合并范围。新会计准则对合并范围的确定更加注重实质性控制，使一些企业无法利用脱离子公司，缩小持股比例，将经营状况不好的企业从合并范围中剔除，或是提高业绩好的子公司的投资比例，来进行盈余管理。
5.新准则限制了利用关联方调节盈余的行为
根据财政部的《关联方之间出售资产等有关会计处理问题暂行规定》，如果关联方的交易不公允的，交易中取得的利得计入资本公积项目；如果交易公允的，交易中取得的利得计入当期损益。按照这一规定，上市公司会通过改变对关联方的持股比例，从形式上改变关联关系，再按非关联交易的原则进行经济交易。而新会计准则中规定：关联方的范畴包括和主要的出资人、高层管理人员以及与他们关系紧密的亲属所能控制、共同控制或者能够施加重大影响的其他的公司。这样就杜绝了企业在旧会计准则下企业管理者利用改变持股比例从而改变关联关系进行盈余管理的可能性，缩小了企业进行盈余管理的空间。
二、会计准则变迁可能产生的盈余管理新空间
新会计准则在相当程度上缩小了会计政策和会计估计的选择空间，限制了上市公司盈余管理的可能，但同时又在另一些方面给企业留下了盈余管理的余地，甚至扩大了管理当局的操作空间[7]。
1.利用固定资产折旧进行盈余管理
新准则要求企业至少应当于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。当使用寿命或预计净残值和原先估计数有差异，应当分别调整固定资产的使用寿命与净残值。新固定资产准则规定企业只有在固定资产包含的经济利益预期实现方式有重大改变时，才能调整固定资产折旧方法；固定资产使用寿命、预计净残值和折旧方法的改变应当作为会计估计变更。并且，新准则规定，固定资产折旧年限、折旧方法、预计净残值的改变都采用未来适用法，不必进行追溯调整。但是由于上市公司的固定资产价值一般较大，只要有证据证明其使用寿命和净残值与估计数有差异，就可以进行会计估计变更，采用未来适用法，对利润进行调整，达到盈余管理的目的。
2.利用投资性房地产公允价值进行调节盈余
新准则中的《投资性房地产准则》是2007年实施的企业会计准则体系中新增的一项重要内容。投资性房地产处理可以采用成本模式或者公允价值模式，但以成本模式为主导。相比成本模式，公允价值模式更符合投资性房地产的特性，更能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力。但是，投资性房地产公允价值的确认仍然是一个难点，在实务操作中投资性房地产的公允价值通常以该房地产的评估价格来确定，且采用公允价值模式计量，不必对投资性房地产计提折旧或进行摊销，这样，上市公司利用投资性房地产进行盈余管理就很可能会虚增一块很大的利润。
3.利用无形资产摊销年限和方法或开发费用资本化调节盈余
无形资产的摊销不只局限于直线法，摊销年限也具有可选择性，使用寿命不确定的无形资产则不予摊销。所以，上市公司可能会通过调节无形资产的摊销年限或方法来进行调节盈余。例如减少摊销年限和加速摊销可以提高公司的利润，反之，可以降低利润，达到盈余管理的目的。
此外，新准则还允许无形资产开发费用资本化。规定公司内部的研发费用分为两个阶段处理：研究阶段的支出属于费用，于发生当期计入损益，开发阶段的支出只要符合准则规定的条件就可予以资本化。上市公司可以通过对研究和开发时点的划分来扩大或缩小资本化与费用化的金额。这就增加了上市公司利用无形资产摊销进行盈余管理的可能空间。
4.利用政府补助进行盈余管理
政府补助是企业的一块大馅饼，它是上市公司非经常性损益的主要来源，也是上市公司的盈利构成之一，甚至成为部分业绩差公司避免亏损的主要方式之一。企业除了尽力争取政府补助外，有可能利用新准则的规定调节补助取得的原因在方面进行盈余管理，操纵当期利润。新补助准则规定，“用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益；用于补偿已发生的相关费用或损失的，计入当期损益”。“以后期间”和“已发生”是两个不同的时态，却关系到补助的确认金额及当期利润实现程度。但是从2007年披露的年报来看，很多上市公司对于政府补助大多都是直接计入当期损益，并没有按照新准则区分与资产相关的政府补助和与收益相关的政府，仍旧利用政府补助调节盈余、粉饰业绩。尤其政府补助直接获得的收入也成为St公司的救命稻草。
5.利用债务重组进行盈余管理
新准则中的债务重组规则要求以公允价值计量，并允许债务人将产生的债务重组收益计入当期损益，由“资本公积”科目转到“营业外收入”科目，而且由此增加的利润只需在附注中披露，不需要在计算每股收益指标时扣除。对于无力清偿债务的公司，一旦豁免全部或部分债务，其重组收益将会直接反映在利润表中。此外，以非现金资产抵偿债务时，既要确认债务重组利得又要确认转让非现金资产损益，而且用以抵债的资产的转让损益应根据资产的性质确认为正常情形下的出售损益，如主营业务收入、投资收益等。上市公司的控股股东很可能会在公司出现亏损的情况下，或者出于维持公司业绩或者配股的需要，通过债务重组确认重组收益，来改变上市公司退市的命运。
国内大多数盈余管理的实证研究主要是从整体上研究上市公司，而关于会计准则的变迁对于各行业的盈余管理水平所造成影响的实证研究还很缺乏。本文突破这一研究范围，从行业角度对上市公司盈余管理进行比较研究，着眼于行业间的比较研究并得出与现实基本吻合的有价值的结论，深入细化了国内盈余管理的研究。
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房地产公司的盈利模式篇6
【关键词】房地产信贷；盈利能力；商业银行
1.研究背景
我国于1994年开始推进住房市场化改革，紧接着是商业银行信贷政策的不断完善，信贷业务规模的持续扩大。从1998到2007，仅仅10年的时间，我国房地产贷款占各项贷款额的比重从3.12%上升到18.34%，贷款额也增加了将近18倍。无论是从绝对额还是相对比重上，房地产贷款的增速远远高于其他各项贷款。2008年的金融危机，让全球领略了过度放贷（尤指房地产信贷）所带来的灾难。为了应对房地产信贷的潜在风险，我国政府出台了多种宏观调控政策。但是在2008至2011年期间，根据各年金融机构贷款投向统计报告显示，房地产信贷的投放量依然居高不下，尤其是2009年房市的回暖交易。虽然2011年房地产信贷投放量相比较2010年增幅有所下降，但是从绝对额上计量，总值一直在增加，只是增加的幅度稍稍放缓。房地产业是一个具有高度联动性的产业。它的兴衰直接影响各行各业，小到家用电器、建材装修行业，大到钢筋水泥行业，既联系实体产业，又与虚拟资产为主的金融行业紧密相关。我国房地产业所需的资金大部分来自于银行的信贷，脱离了银行信贷的支持，房地产业将无法生存。所以，笔者认为房地产信贷与银行盈利能力间必然存在某种关系，这种关系值得深入研究。
2.研究现状
针对房地产信贷和银行间盈利能力的问题，国内外学者也做了很多研究。多数文献认为，信贷的推动是80年代许多国家房价出现剧烈波动现象背后诸多因素中最重要的影响因素。Bernanke与Gertler（1986）首先提出了信贷市场对宏观经济波动的放大作用。在一个内生的新古典商业周期动态模型中，他们认为由于信息的不对称，借方清偿能力的变化能启动和放大商业周期。BGG（1996，1998）提出了“金融加速器”概念，直接将信贷市场摩擦引入标准的宏观经济模型中，形成了一个包含金融加速器的动态宏观经济学模型，并发现金融加速器对美国经济有重要的影响。DavisandHaibinZhu（2004）利用17个国家的跨国数据对银行贷款和商用房地产价格之间的关系进行了实证分析，结论是，房地产价格的上涨导致了银行信贷的扩张，而不是过度的银行信贷扩张导致了房地产价格的上涨。
相对于国外的学者，段忠东等（2007）运用多变量协整分析技术对我国房地产价格影响银行信贷的效应进行实证检验。研究表明，房地产价格和银行信贷之间在长期内存在互为因果关系，房地产价格波动在短期对银行信贷发放的直接影响十分有限，主要是在长期内对银行信贷增长产生影响。而银行信贷也通过协整关系成为房地产价格短期波动的Granger原因。郭永济等（2011）运用资本边际收益率法对房地产泡沫进行了测度，认为房地产价格和银行信贷在信贷总额中所占的比率存在明显的正相关。房地产部门在中国经济中占有中心位置，并与上游产业（如钢铁和水泥）以及生产家电和其他耐用消费品的下游企业紧密相联，在居民和企业资产负债表上占很大份量，因此二位学者认为房地产泡沫将给宏观经济和金融稳定带来严重风险。如果对房价上涨不加控制，将会导致银行风险进一步增大，对金融安全产生不利影响。段军山（2008）通过银行信贷集中模型表明银行具有扩大房地产信贷的动力，但银行的乐观主义以及对嵌在无追索权的抵押贷款中的看涨期权的低估，导致房地产价格上涨并超过基础价格。
已有的研究大多数重点放在房地产价格和银行信贷规模的关系上，并未过多研究银行房地产信贷规模对银行盈利能力的影响程度。笔者认为，如今银行房地产信贷已经占据了银行信贷总额的绝大部分，有关房地产信贷的略微变动一定会直接影响银行的盈利能力。因此，银银行在大量放贷赚取存贷利差的同时，应该警惕由于放贷所暴露的风险。基于上述原因，本文把重点研究房地产信贷规模与银行盈利能力间的关系上，认为信贷资产不是越多越好，并且根据中国目前的信贷市场，我国房地产信贷的投放量明显已经超规模发行。房地产风险正逐步威胁着银行的盈利能力。
3.研究方法
存贷利率差收益一直以来是我国银行业的主要收益。但是这种单一的收益方式不仅给银行带来了更多的信贷风险，而且还会使银行过分依赖信贷资产。过分依赖的结果就是大量放贷最后产生泡沫。我国房地产最近两年发展速度迅猛，已经出现了一种过度增长的趋势。然而，房地产的发展很大程度上因为银行信贷的支持。所以，房地产信贷和银行盈利能力必然存在着某种关系，否则银行不会放弃大量的投资机会而把资金大量借给房地产行业。但是笔者认为，任何事情都有一个限度，房地产信贷的过度投放已经给银行的盈利能力造成一定的阻碍。本文以2007—2011年沪深两市16家上市银行为样本，对16家上市银行的半年报、年报和其他相关资料进行选择和下载。选取银行样本共144组，克服了样本不足的统计缺陷。样本数据主要来源于winD数据库、中国人民银行网、中国银监会、凤凰网和各上市银行定期报告。
3.1变量的定义和选取
银行盈利能力指上市商业银行的获利能力，具体包括以下几个指标：
（1）每股收益（epS），表明普通股的获利水平。公式为：每股收益=净收益/普通股数[12]。
（2）总资产收益率（Roa），反映资产的获利程度。公式为：资产收益率=税后利润/银行平均总资产。
（3）净资产收益率（Roe），反映银行资金运用效率和财务管理能力，同股东财富最大化直接相关。公式为：权益收益率=税后利润/所有者权益[13]162-164。
（4）销售净利率（RoR），反映了银行主营业务收入状况。公式为：销售净利率=净利润/主营业务收入。
为了使数据的量纲保持一致，所以盈利能力指标笔者选取了后三者，即：总资产收益率、净资产收益率和销售净利率。
商业银行房地产信贷的组成主要有：
（1）建筑业贷款：凡是从事建筑业生产经营和基建物资流通活动，在银行开户，实行独立核算，自负盈亏，具有法人资格的全民所有制和集体所有制企业，均可申请建筑业流动资金贷款。根据有关规定，贷款的具体对象如下：
①建筑行业、房地产行业以及所办各类附属企业。建筑行业包括建筑公司、设备安装公司、市政工程公司、房屋维修工程公司等；房地产行业包括城市综合开发公司、各类房地产开发公司等。
②建筑材料生产企业。包括建筑材料生产、供销企业，地质部门物资供应公司及附属修配厂，农村房屋建材生产供应公司等。
③与建筑业有关的企业、单位。包括勘察设计单位、施工机械租赁公司、工程承包公司等。
（2）房地产行业贷款：指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。房地产贷款的对象是注册的有房地产开发、经营权的国有、集体、外资和股份制企业。房地产开发贷款期限一般不超过三年（含三年）。
（3）个人住房按揭贷款：指银行向借款人发放的用于购买自用新建住房的贷款，即通常所说的“个人住房按揭贷款”。银行发放的个人住房按揭贷款数额，不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80%（以二者低者为准）。贷款期限最长不超过30年。通常，贷款最终到期日借款人年龄不超过65周岁。
由于每家银行的资产负债规模都不同，为了便于比较，本文采用比值这个概念，即贷款余额/总资产，作为变量融入模型。为防止实证结果波动过大，本文又增加了四个协变量：
（1）国内生产总值：国内生产总值（GrossDomesticproduct，简称GDp）是指在一定时期内（一个季度或一年），一个国家或地区的经济中所生产出的全部最终产品和劳务的价值，常被公认为衡量国家经济状况的最佳指标。它不但可反映一个国家的经济表现，还可以反映一国的国力与财富。
（2）5年期以上贷款利率：贷款利率的高低不仅会影响贷款者的还款能力，也能反映一个国家在某一时期的货币政策。若为紧缩，则贷款量也会急剧下降；若为宽松，那么贷款量将上升。
（3）各上市银行在样本时期的总资产。笔者认为资产规模的大小会影响银行的盈利能力，故也把该指标列入模型。
（4）资产负债率是指公司年末的负债总额同资产总额的比率：表示公司总资产中有多少是通过负债筹集的，该指标是评价公司负债水平的综合指标。同时也是一项衡量公司利用债权人资金进行经营活动能力的指标，也反映债权人发放贷款的安全程度。
3.2建立多元线性回归模型
多元线性回归分析是指根据观测样本数据估计回归方程模型中的各个参数，并对估计参数及回归方程进行统计检验，从而利用回归模型进行经济预测和控制。为检验房地产信贷与银行盈利能力的关系，假设因变量与多个自变量有线性关系时，因变量是自变量的多元线性函数。根据这个思路，可以将多元线性回归方程表达为：
Roe（RoaorRoR）=β0+β1×asset+β2×JZYa+β3×GSa+β4×GRa+β5×GDp+β6×R+β7×La+ε
Roe（Roa、RoR）：上市银行盈利能力衡量指标；β0：模型常数项；β1～β7：各变量前的系数；asset：银行总资产的自然对数；JZYa：建筑业贷款/总资产；GSa：房地产贷款/总资产；GRa：个人住房按揭贷款/总资产；GDp：国内生产总值；R：5年期以上贷款利率；La：总负债/总资产，即资产负债率。
3.3数据分析
本文使用SpSS软件对样本数据进行分析。具体的数据结果和分析如下：
由上表知，Roe、Roa和RoR这三者间的极大极小值差距很大，也就是说每家银行的盈利能力水平相差很大。而JZYa、GSa和GRa的极大值和极小值间也有5倍以上的差距。笔者认为，上表的分析间接说明了银行的盈利能力和房地产信贷之间存在正向或者负向的关系。在模型检验中，我们从以下表的F检验可以看出三个模型的F值分别为3.027、14.27、13.702，sig分别为0.005、0、0，所以建立这三个模型是有效的。
由回归结果知：
以上三个式子可以很明显的看到：GSa与Roe、Roa呈线性的负相关关系；GRa与Roe、Roa呈线性的正相关关系；JZYa与RoR呈线性的负相关关系。也就是说我国个人住房按揭贷款的发放给银行带来的效益是：投放越多，盈利越多；而建筑业和房地产业的贷款已过饱和，已经不存在边际效益最优。以上结果为近几年连续出台的房地产政策提供了一定的事实基础。
4.实证结果与分析
实证结果发现建筑业信贷资产越多，银行的盈利能力就越弱。也就是说当建筑业信贷投放量超过一定额度以后，继续投放建筑业信贷会拖垮银行的盈利能力。个人住房按揭贷款信贷资产越多，银行的盈利能力就越强。以上结果笔者认为原因首先是，建筑业和房地产业的发展已经过了顶峰时期，而银行对其的信贷支持却依然保持在顶峰时的状态。这样的结果就是信贷资产不停的发放，贷款利率不断的上升，房价已经停止上涨甚至下跌，贷款者的还款能力下降，抵押物价值不断贬值。最后信用风险、市场风险产生，所有的亏损银行全部囊入口中。房地产信贷具有很强的联动性、集中性和长期性。对银行来说，房地产信贷资产不像短期投资那样具有高度的流动性，大量的资金被某两个行业占用，并且看似不同的行业却相互联系着。这为变现能力较弱的资金给银行带来了巨大的挑战，一旦某一层资金断裂，将会使整个资金层断裂，毫无资金变现可言。其次，集中性的投资也违背了投资最关键的一点：分散风险。风险的集中影响了银行的资本充足，为了防范这种风险，银行需要更多的准备金，这些不能挪用的准备金也降低了银行的盈利能力。
我国个人住房按揭贷款质量较好，可以继续加大投放量。笔者认为原因如下：首先，我国的居民收入稳定增长，这为贷款者的还款能力提供了一定的保障；其次，我国个人住房按揭贷款的审批条件较高，这在一定程度上规避了部分信用风险，而且贷款额不像行业类贷款那样数额巨大。最后，个人住房按揭贷款的申请者各行各业，信贷风险得到了稀释。虽然目前个人住房按揭贷款对银行依然产生正面效应，但是其潜在的风险不容忽视。按照人民银行《个人住房贷款管理办法》的规定，个人住房贷款的还款期限最长可达30年。住房信贷是一种中长期消费信贷，具有长期性、分期偿还性和不确定因素多的特点，其风险是逐渐积累和释放的，目前国内个人无法正常履行按揭的现象已经开始出现。按照国际惯例，个人住房贷款的风险暴露期通常为3～8年，这也就意味着，在近年来个人住房信贷余额快速增加的形势下，虽然我国目前的不良率还较低（仅为0.60%），但极有可能国内个人住房贷款已经步入了违约的高风险期。
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167-168.
房地产公司的盈利模式篇7
一、盈余管理概述
（一）盈余管理概念界定
盈余管理也称利润管理，是近来会计学界研究的热点问题之一，但关于盈余管理的概念，会计学界一直存有诸多不同意见。权威的定义有美国会计学家雪普（KatherineSchipper,1989）曾在著名的“盈余管理的评论”文章中提出：盈余管理实际上是旨在有目的地干预对外财务报告的过程，以获取某些私人利益的“披露管理”。该定义突出了盈余管理的出发点是私人利益的满足。美国会计学家斯可特（Scott，2000）认为“盈余管理是在Gaap许可范围内，通过会计政策选择使经营者自身效用或企业市场价值最大化的行为”。但该定义是狭义的，将盈余管理限定在公认会计原则的约束范围内，采取的方法仅包括会计政策选择。此外，美国前证监会主席莱维特（arthurLevitt，1998）对盈余管理现象表示担忧，认为盈余管理已成为美国证券市场参与者之间违背市场原则的游戏，将给美国财务报告系统造成很坏的影响。管理当局滥用“巨额冲销”的方式来调整费用正在威胁着财务报告的可靠性。将盈余管理与财务舞弊之间不易区分的地带称之为“灰色地带”。该定义是广义的盈余管理概念。本研究将盈余管理界定在狭义的盈余管理。
（二）盈余管理方法概述
纵观国内外学者对盈余管理的方法主要归类为以下几种：
第一，对会计原则的选择与运用。比如:（1）谨慎性原则的运用。即企业在进行会计核算时不得多计资产或收益、少计负债或费用。(2)重要性原则的运用。重要性原则认为，对微不足道的项目则不值得对其进行精确计量和报告。企业可以运用会计职业判断中的重要性原则通过增加或减少认为不重要的会计数据来进行盈余管理。
第二，会计政策和方法的选用。在选择会计政策时，企业一般要处于盈余管理的角度，站在有利于企业管理当局的角度进行选择，但是会计政策一旦选用不得随意更改。
第三，会计估计的时点和数量以及关联方交易的判断也给盈余管理提供了空间。
实务界在具体操作中，往往结合管理层的意图和公司发展所处的客观环境，从做大盈余、均衡盈余、做小盈余以及除垢之中选择合适的盈余管理方式。
二、盈余管理与会计职业判断
会计职业判断对盈余管理产生着重要的影响，根据国内外的各种表述，本文将会计职业判断定义为“具有会计专业技能知识和经验的会计人员，基于客观的、谨慎的、正直的态度，本着为会计信息使用者高度负责并为之提供高质量信息的职业精神，在会计职业标准的框架内或是会计职业标准制定机构的意思指引下，通过识别、计算、分析、比较或是咨询等方法，对不确定性的会计事项所做的裁决与断定的思维过程”。虽然盈余管理与会计职业判断都是对不确定性的会计事项所做的判断，但是会计职业判断与盈余管理之间还是存在着显著的差异：
第一，主体不同。盈余管理的主体是企业管理当局，而会计职业判断的主体是从事会计工作的会计人员。
第二，目的不同。盈余管理的目的是为了获取管理当局的私人利益，但受益者和利益表现非常复杂，通常有报酬计划、债务契约、政治成本三大动机，也有我国现阶段公开上市发行股票、配股、避免处罚、炒作股票等动机。而会计职业判断要求会计人员必须尊重客观事实，如实反映经济事项对企业财务状况和经营成果造成的实际影响，在做判断时，要保持客观中立。
第三，客体不同。盈余管理的客体有两类：一是公认会计原则、会计方法和会计估计；二是交易事项的规划和时点的选择。由于会计职业判断一般是在经济事项发生后进行，因此它只包括前类事项在内。即盈余管理研究将总体应计部分拆分为非主观应计部分和主观应计部分。非主观应计部分不需要用到太多的会计职业判断，而涉及到主观应计部分就需要会计人员谨慎合理地运用会计职业判断。
第四，研究目的不同。盈余管理主要采用实证研究方法，研究目的在于揭示盈余管理行为的存在，并对其进行解释，研究涉及一系列的管理和经济问题。会计职业判断研究的重点在于探讨会计人员进行职业判断的规律，目的在于帮助会计人员提高职业判断水平，减少判断偏误，以更好地为合法的盈余管理服务。
财政部在2006年2月实施新准则以来，我国的会计标准体系才真正实现了与国际趋同。施行的新准则给了我国会计实务工作者更大的职业判断空间，同时也对会计人员提出了更大的挑战。如公允价值的合理计价、投资性房地产、生物资产、金融工具等都需要会计人员合理运用职业判断。也就是说，目前的新准则模式完全采用国际会计准则的“原则导向模式”，会计职业判断被提到了一个前所未有的高度，给会计人员对公司的盈余管理提供了更大的平台。
三、新准则下盈余管理空间研究
会计的不确定性是会计本身所固有的，它使得同一个企业的经济业务或经济事项运用不同的计量方法，或由不同的会计师进行计量，会产生不一致的结果，这就给合法的盈余管理提供了机会。在会计标准的框架内，如果企业能够合理地运用会计职业判断进行合法的盈余管理，那么会计监管机构就会鼓励会计人员大胆地进行更多的判断，使会计人员的职业判断水平有所提高。反之，如果大部分企业都是出于不合法的盈余管理目的而滥用会计职业判断，那么会计监管机构势必会通过修订会计标准而缩减会计职业判断的空间，以堵住企业管理当局运用会计职业判断进行盈余管理可钻的漏洞。因此，本文结合新准则中会计人员职业判断对盈余管理的空间进行以下归纳：
（一）关于会计核算原则、核算条件及时间的判断
1.企业会计准则——基本准则
（1）会计核算原则的要求
①相关性。新准则第13条规定，企业提供的会计信息应当与财务会计报告使用者的经济决策相关。对相关性的判断也就是要求企业出于经营决策需要的盈余管理存在。
②实质重于形式。这里要求会计人员进行职业判断的是，实质重于形式原则在具体准则中的运用。新准则中涉及到经济实质判断的有非货币资产交换准则中商业实质的判断、融资租赁的判断、债务重组中债务人做出实质性让步、金融资产控制权转移的判断、纳入合并财务报表范围的子公司的确定、合同的拆分与合并、资产或资产组的划分等等。
③重要性。新准则第17条规定企业的会计信息所有重要交易或者事项。至于“重要性的程度”，新准则没有规定，本文认为可以参照注册会计师审计的重要性的量度来判断。
④谨慎性。新准则第18条要求企业不应高估资产或者收益、低估负债或者费用，这也是对企业盈余管理的客观要求。
（2）资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润各要素的确认
确认为资产或负债要求准确判断三项内容：“企业过去的交易或者事项形成的”、“由企业拥有或者控制的”、“预期会带来企业经济利益流入或者流出的”。确认为收入或费用要求判断以下三项内容：“企业日常活动中发生的”、“会导致所有者权益增加或减少的”、“会导致与向所有者分配利润无关的经济利益的流入或流出”。
2.企业会计准则——具体准则
（1）企业会计准则第3号——投资性房地产
①投资性房地产的初始确认和后续支出的确认。新准则规定，为赚取租金或资本增值的投资性房地产包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物，不包括自用或作为存货的房地产。
②投资性房地产转换的确认条件：投资性房地产开始自用；作为存货的房地产开始出租；自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；自用建筑物停止自用改为出租；这里要求判断的是“时间问题”。（2）企业会计准则第6号——无形资产
①无形资产的确认。新准则要求判断的是，无形资产是“没有实物形态的”和“可辨认性标准”，其中“可辨认性标准”要求判断“能够从企业中分离或划分出来用于出售等”或“源自合同性权利或其他法定权利”。
②研究费用和开发费用的不同处理的确认。要进行开发阶段的费用资本化，必须判断是否符合“有技术可行性”、“有使用或出售意图”、“有市场或对企业有用”、“有能力支持完成开发或出售”、“支出能可靠计量”。五个条件要同时符合才能进行资本化。
（3）企业会计准则第8号——资产减值
关于资产和资产组的认定，以及总部资产的概念。资产和资产组的划分主要是判断“是否独立产生现金流量”，能独立产生现金流的归为一项资产。与其他资产一起产生现金流的，归为一个资产组。判断总部资产主要看其特征“难以脱离其他资产或资产组产生独立的现金流，而且其账面价值难以归属于某一资产”。
（4）企业会计准则第21号——租赁
租赁分类的判断。租赁分为经营租赁和融资租赁。要求会计人员根据实质重于形式原则来判断“经营租赁”和“融资租赁”，在判断为“融资租赁”时尤其要谨慎，看是否符合准则所规定的条件（满足一条既可）：所有权转移；承租人拥有低价购买选择权（5%以下）；租赁期占使用寿命大部分（75%以上）；承租人最低付款额现值几乎相当于租赁开始日租赁资产的公允价值（90%以上）；性质特殊，只有承租人可以使用。这为盈余管理提供了比较大的空间。
（5）企业会计准则第23号——金融资产转移
金融资产转移的确认。会计人员应当比较金融资产转移前后未来现金流量净现值及时间分布的波动使其所面临的风险，判断是否已将该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方。需要按照实质重于形式原则的要求，通过计算来判断是否已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方，在计算金融资产未来现金流量净现值时，应当考虑所有合理、可能的现金流量波动，并采用适当的现行市场利率作为折现率。
（二）关于会计计量和核算方法的判断和选择
1.初始计量及核算方法的选择
企业会计准则——基本准则中明确会计计量属性的选择：一般应当采用历史成本；采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值的，应当保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量。
2.后续计量及核算方法的选择
（1）企业会计准则第2号——长期股权投资
母公司对具有控制权的投资由权益法改为成本法，将大大减少母公司尤其是自身没有主营业务的控股型母公司的利润总额。这里要求会计人员判断的是“转换条件”是否满足。
（2）企业会计准则第3号——投资性房地产
投资性房地产后续计量模式选择，采用公允价值模式必须能够对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。就我国目前房地产市场的现状来看，企业的会计人员应当判断为采用公允价值模式。我国房地产市场总体来说有持续稳定的增势潜力，执行新准则将会给企业带来额外的利润增长。
（3）企业会计准则第4号——固定资产
①固定资产后续计量。累计折旧计提的范围和方法要求会计人员作出合理判断；固定资产使用寿命和预计净残值也要求会计人员根据具体情况做出合理判断。②预计弃置费用计入固定资产成本。其中预计“固定资产弃置费用”也是会计人员判断的内容。
（4）企业会计准则第6号——无形资产
无形资产的后续计量中需要区分，使用寿命有限的无形资产，使用寿命不确定的无形资产。企业会计人员应当在判断和复核无形资产的使用寿命时，根据使用寿命是否有限来确定无形资产的后续计量方法和相应的摊销期。
（5）企业会计准则第22号——金融工具的确认和计量
金融资产和金融负债的后续计量分别采用公允价值和摊余成本计量。采用公允价值计量的金融资产和金融负债，公允价值的变动计入当期损益；采用摊余成本计量的金融资产和金融负债，按实际利率法计算摊余成本。
3.公允价值计量
公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。在38项具体准则中涉及到公允价值计（1）企业会计准则第3号——投资性房地产
在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
（2）企业会计准则第11号——股份支付
新准则要求企业在行权前的等待期间，以对可行权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本和资本公积；或者以对可行权情况的最佳估计为基础，按照企业承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。这里要求判断的还有“最佳估计数”。在保证职工获得相等的对价的条件下，如果企业在以“权益结算”和以“现金结算”这两种支付方式中选择不同的方式，则可以记录不同的成本和费用。前一种方式下按照授予日的公允价值计量，这就给企业带来了盈余管理的空间。
（3）企业会计准则第12号——债务重组
新准则第5条规定，债务人以非现金资产清偿债务的，债务人应当将重组债务的账面价值与转让的非现金资产的公允价值之间的差额，计入当期损益。
新准则第6条规定，债务人将债务转为资本的，债务人应当将债权人放弃债权而享有的股份的面值总额确认为股本或者实收资本，股份的公允价值总额与股本之间的差额确认为资本公积。重组债务账面价值与股份的公允价值总额之间的差额，计入当期损益。
（4）企业会计准则第22号——金融工具的确认和计量
企业初始确认金融资产或金融负债，应当按照公允价值计量，同时应当按照公允价值对金融资产进行后续计量。对按照本准则规定应当以公允价值计量，但以前公允价值不能可靠计量的金融资产或金融负债，企业应当在其公允价值能够可靠计量时改按公允价值计量。金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失，除与套期保值有关外，按下列规定处理：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失，应当计入当期损益；可供出售金融资产公允价值变动形成的利得或损失，应当直接计入所有者权益，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。
4.资产减值准备
资产减值准备由《企业会计准则第8号——资产减值》进行规范。资产减值，是指资产的可收回金额低于其账面价值。新准则中的资产，除了特别规定之外，包括单项资产和资产组。资产组，是指企业可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入应当基本上独立于其他资产或者资产组产生的现金流入。企业会计人员要判断“资产和资产组”、“减值迹象”、“减值金额的估计”。
5.会计政策、会计估计的变更
由《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》规范。
①应当严格区分会计政策变更和会计估计变更。②原来划分为会计政策的，只有发生的交易或事项与以前相比具有本质性的差别并且重要程度高时，才可以判断为会计政策变更等。
四、新会计准则下盈余管理的具体方法应用研究
（一）新会计准则关于会计确认方面盈余管理的主要方法
1.投资性房地产转换的确认
在成本模式下的会计处理，是将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值，进行盈余管理的空间几乎没有。但在新准则下，投资性房地产一旦选用了公允价值核算模式，进行盈余管理的空间就较大。按新准则规定，采用公允价值模式计量的投资性房地产，是不需要计提折旧或进行摊销的，转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额进入当期损益，并且按账面价值计价后计提折旧或进行摊销，企业的费用就会增加。自用房地产或存货转换为采用公允价值计量模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。需要强调的是，运用投资性房地产转换进行盈余管理的目的不是为了追求公允价值与账面价值之间的转换而调整收益，因为按新准则的要求，房地产转换公允价值与账面价值之间的差额必须详细地在报表附注中披露，而是为了追求在公允价值模式下不需要计提折旧与成本模式状态下要计提折旧的区别来进行盈余管理。
2.关于资产和资产组的认定
研究资产和资产组的划分认定是为了能够合理地通过计提资产减值准备进行适度的盈余管理。新准则规定，有迹象表明一项资产可能发生减值的，企业应当以单项资产为基础估计其可收回金额。企业难以对单项资产的可收回金额进行估计的，应当以该资产所属的资产组为基础的可收回金额。企业资产的可收回金额低于账面价值时，要计提资产减值准备，而按单项计提和按资产组计提的减值准备的数额显然不一样。也就是说，企业在购建或生产企业的资产时，就应当考虑未来几年内企业的盈余管理要朝什么方向努力。以盈余管理所要达到的目标为指导，合理地划分资产和资产组。
3.金融资产转移确认：主要风险和报酬、控制权转移的判断
新准则强调判断金融资产转移要遵循实质重于形式的原则，要看所出售的金融资产是否从实质上发生转移，全部转移的要终止确认该金融资产；部分转移的就已转移的部分终止确认；转移部分金融资产的公允价值变动计入当期损益。而判断金融资产是否发生实质性转移主要是看控制权是否转移，控制权转移的确认在复杂的金融资产转移交易过程中是关键之所在，需要会计人员进行合理的职业判断。企业会计人员在判断是否已放弃对所转移金融资产的控制时，应当注重转入方出售该金融资产的实际能力，从而合理地确定金融资产销售的公允价值以及所确认的利得或损失。需要强调的是，在国外的金融资产转让交易中，交易者通常会设计出复杂的金融合约结构，通过保留部分合约权利与义务来掩盖交易的真实意图或经济实质，从而造成会计确认界限的模糊，以此规避准则所管制的范围，来进行盈余管理。
4.合并财务报表范围的确定
合并财务报表的确定，遵循实质重于形式的原则。新准则在确定合并范围时不再强调重要性原则，无论是小规模的子公司还是经营业务性质特殊的子公司均纳入合并范围。合并财务报表范围的确定留出的盈余管理的空间不仅限于此，更多的是在准则允许的范围内，通过合理的规划和安排，将原本应该纳入合并报表的子公司转换成不纳入合并报表核算的公司，或将本不应纳入合并报表的公司转换成应该纳入合并报表核算的子公司。根据子公司的盈利情况的不同，编制合并报表的总公司可以决定该“子公司”是去还是留。但是值得注意的是，要合理掌握时间，要做到编制合并报表时，这些“子公司”已经在新准则规定的范围内做好了去还是留的问题。
（二）新会计准则关于会计计量方面盈余管理的主要方法
1.投资性房地产的公允价值
目前我国的房地产市场的公允价值基本上已经完善化，大部分企业都可以采用公允价值模式进行投资性房地产的初始计量和后续计量。新准则下，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额即入当期损益，将使费用减少，利润增加。为企业进行盈余提供了新的空间。
2.非货币资产交换中的公允价值
新准则规定，在非货币性资产交换同时一定的条件下，当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换入资产账面价值的差额计入当期损益。产生的结果是，这一交换将产生利润，如果换出资产账面价值与换出资产公允价值差距大，则差额对当期损益的影响也大，对当期资产结构、所得税费用、净利润及净资产会产生很大影响。也就是说要在非货币资产交换中运用公允价值进行适度盈余管理操作，就必须根据会计人员的职业判断确定交换是否具有商业实质。
3.债务重组中的公允价值
新准则对于实物抵债业务，引进公允价值作为计量属性。采用了公允价值以后，将产生的债务重组收益计入当期损益。进行债务重组将增加债务人的利润。一些无力清偿债务的公司，一旦获得债务重组，其重组收益可以直接反映在当期利润表中。
4.非同一控制下的企业合并中的公允价值
新准则规定，非同一控制下的企业合并，购买方在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债应当按照公允价值计量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。根据企业会计制度，按账面价值进行计量不产生损益。在新准则下，非同一控制下的企业合并，由于资产按公允价值计量，很可能产生商誉，而商誉按照资产减值准备的规定，期末进行减值测试，不允许摊销，这样的做法可使企业的资产增加。但是，我国目前仍未对商誉的会计处理专门的具体准则，也就是说，在商誉会计处理这个点上还是存在着一定的盈余管理空间的。
（三）新会计准则关于会计政策选择中的盈余管理
1.长期股权投资核算方法的选择
新准则规定①能够控制——成本法；②共同控制、重大影响——权益法；③不具有共同控制、重大影响，且在活跃市场中没有报价，公允价值不能可靠计量——成本法。权益法核算的有关规定——净资产的公允价值。这里要求会计人员作出职业判断的是：控制、共同控制和重大影响的概念。基于盈余管理的角度，这里就要求会计人员在判断对其他企业是否就有控制、共同控制或重大影响时，应该联系每种状态下所要运用的核算方法。一般来说，把其他的关联企业转换成符合权益法核算状态下为宜，因为权益法核算可以按照净资产的公允价值计价，存在较大的盈余管理空间。当然这不能一概而论，需要看企业进行适度盈余管理的方向，是做大还是做小，以此来决定对联营企业采用的核算方法。但是实务操作中，也不能仅仅只从盈余管理的角度来考虑，要决定对联营企业是应该控制、共同控制还是有重大影响，一般还要考虑企业的经营管理的战略等。
2.投资性房地产等后续计量模式的选择
投资性房地产可以采用成本模式和公允价值模式两种。但是，采用公允价值模式必须满足两个条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。要强调的是，凡是涉及到在成本模式与公允价值模式选择、账面价值计价模式和公允价值计价模式选择时，一般来说企业会计人员应会同企业的其他经营管理人员为实施或选择公允价值模式计量创造条件，因为公允价值模式相对于成本模式给会计人员留下了更大的盈余管理空间。
（四）新会计准则关于会计估计方面的盈余管理
1.资产可收回金额的估计
新准则明确可收回金额的确认包括公允价值扣减处置费用后的净值及资产预计未来现金流量现值的两种方法；预计未来现金流量现值分别从现金流量、使用寿命和折现率三个角度对资产预计未来现金流量现值进行规定，强调企业在预算或者预测基础上的预计现金流量，折现率采用能反映当前活跃市场货币时间价值和资产特定风险的税前利率，而且是企业购置或投资资产时所要求的必要报酬率。资产可收回金额的估计采用第一种方法相对来说比较简单，由于涉及到公允价值，可以在公允价值运用的范畴内进行盈余管理操作。而第二种方法中，要预计未来现金流量的现值，对于我国的企业的大部分会计人员来说，要做出准确的预计难度较大，但也是企业可以进行适度盈余管理的空间。
2.按实际利率法摊销的估计数确定
按实际利率法进行摊销是新准则的又一亮点。涉及到的具体准则有：①借款费用中涉及折价或溢价的摊销；②融资租赁下，为确认融资费用、收益才用实际利率法进行分摊；③采用摊余成本计量的金融资产和金融负债，按实际利率法计算摊余成本。在按实际利率法摊销时，决定摊销额的有市场利率和摊销期限两个因素，但是有一点可以肯定的就是，摊销期限越长，前期的摊销金额越少；摊销期限越短，前期的摊销金额越大。我们企业的会计人员可以利用这一点进行适度的盈余管理的操作。但是要注意，由于实务中碰到的问题会千变万化，顾及到盈余管理的问题而去规划摊销期限，有的时候会得不偿失。这就要求企业会计人员权衡各方面利弊，最后选择最有利于企业的做法。
五、研究结论
由于新准则的实施加大了会计职业判断的空间，理所当然也就加大了企业进行适度盈余管理的空间。但是新准则从很多方面来讲也提高了会计信息的质量，改变了企业进行适度盈余管理的模式。在施行新准则以后，要求企业的会计人员和其他经营管理人员一起做好以下几个方面的工作：
1．研究掌握新准则尚未明确指出或者模棱两可的地方，往往新准则最薄弱的地方也是我们企业进行盈余管理最好的地方。企业在这方面要对会计人员加强培训和指导。
2．随着新准则的实施，相关监管、审计会逐步完善，盈余管理的成本必然加大，为降低风险和成本，企业需在盈余管理的时空上下功夫。不同行业、不同地区、不同层面的企业要针对不同的生存环境、不同的资源配置机制、不同的盈余管理成本、不同的发展阶段和目标、不同的治理结构、经营理念和生产工艺特点等，注重盈余管理的区位选择、时点选择，应注重安全、高效的盈余管理项目组合和方法组合。
房地产公司的盈利模式篇8
关键词：房地产企业；资本结构；影响因素；对策
中图分类号：F27文献标识码：a
收录日期：2014年6月18日
一、资本结构影响因素
资本结构是指企业各种资金的构成及其比例关系。资本结构是企业筹资决策的核心问题。资本结构有广义和狭义之分。广义的资本结构是指企业全部资本价值的构成及其比例关系，它不仅包括长期资本还包括短期资本。狭义的资本结构是指企业各种长期资本价值的构成及其比例关系，尤其是指长期的股权资本与债权资本的构成及其比例关系。资本结构影响因素主要有以下几个方面：
（一）偿债能力。虽然债权人可以通过制定各种保护条款来保障自己的利益，但都是一些辅措施，能够有效保障他们利益还得看公司偿债能力。所以，一个公司偿债能力强，负债就有上升趋势。一个公司的偿债能力越强也就越容易产生项目投资所需的现金，其总资产负债率也往往比较低。同理，一个公司的短期偿债能力越强则短期资产负债率也就越低，长期偿债能力越强则长期资产负债率也就越低。
（二）经营能力。经营能力与资产负债率负相关。当房地产公司经营能力较强时，速动资产较多，企业经营所需要的其他资金相对要少一些，因而就可更少地向外借债；相反，若企业经营能力较差，则需要更多的运营资金，则可能会更多地依赖于负债融资。企业的经营能力反映公司对资产有效运用的管理能力。管理能力越强，公司资金周转越快，运用资产取得收益的能力越强，对企业长期偿债能力的信心越强，越倾向于高负债；另一方面，企业的经营能力强，也会减少债权人的风险忧患，提高公司债务融资的可能性并降低融资成本。房地产市场与宏观经济环境变化息息相关，运行存在周期性变动，对房地产企业经营管理能力的要求较高，而企业经营能力又会直接影响公司的资产负债率。一旦房地产公司的入市时机和投资方向出现偏差，就可能导致大量借款被套牢在某一个或几个项目上，影响投资及时收回，加重企业的债务压力，经营风险加大。所以，营运效率越高，公司的抗风险能力就越强，也就更倾向于利用债务融资产生正的财务杠杆效应。
（三）盈利能力。盈利能力与资产负债率负相关，但显著性不强。一是当前我国市场经济不太完善，法律制度不够健全。企业与银行、政府、其他相关利益团体的捆绑，很大程度上也决定了企业能否获得银行贷款，能否获得经营资本，从而促使企业的规模增长，增加市场对该企业经营的信心；二是目前国内商品房需求量很大，而我国房地产公司更多的是资源依赖型公司不是效率型公司，对土地的争夺尤为显著。因此，市场对其认可主要看其资源占有程度，有资源就有投资或借贷，而对盈利能力重视不够，与我国的现实基本相符。因此，由于我国房地产上市公司盈利方式和负债性质的原因，盈利能力对资本结构所产生的影响会由于交易成本的作用而被削弱。
（四）企业规模。企业规模与资产负债比率正相关，其原因主要是目前国内房地产企业包括房地产上市公司，在其各种债务融资渠道中，银行通过直接或间接贷款成为房地产债务融资的主要资金来源。从直接贷款来说，大企业较小企业更为稳定。规模大的企业使得银行能够较容易信任，进而能提供更多的信贷资金。而从间接贷款来说，在房地产开发资金来源的“其他资金”中，绝大多数是购房者的定金和预付款，而购房者的这些资金中基本上是个人住房消费贷款。由于规模大的房地产企业更能获得消费者的信赖，消费者更愿意购买这些房地产企业的产品，从而也就更容易获得银行的间接贷款。因此，作为我国房地产业最重要的债务融资渠道的银行信贷来说，无论是从直接的还是间接的角度而言，都是偏好于规模较大的房地产企业。
二、房地产企业资本结构存在的主要问题
（一）融资结构不合理。资本结构理论与实践表明，企业应以内源融资为主。然而，近十年来我国房地产企业的融资结构则以外源融资为主，房地产行业在实现盈利增长的同时并没有伴随现金的流入。企业自身的资金积累能力也没有获得进一步的提高，进而影响了企业后续发展资金的内部融通。虽然外源融资比重大有利于企业在短时期内扩大企业规模，同时也加大了企业的财务风险。
（二）融资渠道单一。银行贷款至今仍然是我国房地产公司最主要的融资渠道，这种融资方式给我国银行业带来了沉重的负担。而且房地产企业融资渠道单一使得资产负债率偏高。随着经济形势和行业需求的变化，用以调控形势的房地产和金融等相关政策的陆续出台，如银行准备金率、利率的提高等往往会给房地产金融和房地产市场带来强烈的冲击。
（三）资产负债率偏高。资产负债率是指公司年末的负债总额同资产总额的比率。表示公司总资产中有多少是通过负债筹集的，该指标是评价公司负债水平的综合指标。同时也是一项衡量公司利用债权人资金进行经营活动能力的指标，也反映债权人发放贷款的安全程度。我国大部分房地产公司拥有的权益资本普遍偏少，不足的资金需求就需要靠银行贷款等融资方式来取得。我国在土地购置和房地产开发所需资金的80%左右都直接或者间接来源于银行业，房地产公司的资产负债率偏高，经营风险较大。这个比率对于债权人来说越低越好。因为公司的所有者股东一般只承担有限责任，而一旦公司破产清算时，资产变现所得很可能低于其账面价值。所以，如果此指标过高，债权人可能遭受损失。
（四）债券融资比例偏小。我国目前债券市场运作机制还很不完善，企业通过债券融资难度较大，中小型房地产企业很难涉足，其主要原因是我国对企业发行债券的资格审核条件较为严格。加之国家相应的政策导向，企业从银行贷款相对容易，所以也导致我国房地产企业债务中债券比重极小。据统计，房地产企业的债务融资顺序中排第一的是银行贷款，这包括了直接向银行借贷的款项和向消费者的预售货款，而预售货款又主要来自于银行的个人按揭贷款。其次是房地产信托，这种方式在房地产企业的全部融资中仅约占1%的比例，债券融资排在最后，在房地产企业资金来源中约占不足1%的比例。
三、解决对策
（一）扩大企业规模，创立企业品牌。加速企业整合，扩大企业规模，实现品牌效应。目前，我国房地产企业普遍存在规模小、形象差的问题，使得企业防范风险能力偏弱，由于企业规模有限，企业无法达到债券融资、上市再融资等其他融资方式的条件要求，银行贷款是其唯一可行的融资渠道，对于这类企业由于资金上的限制使得企业内部融资比例也偏少。所以，扩大企业规模，创立企业品牌是关键。首先，房地产企业如果希望获得较大的开发项目，其实力、资质都是有明确要求的，规模小、形象差的企业很难得到好的发展机会，所以房地产企业要提高企业规模，创立企业品牌实现形象经营；其次，房地产行业对于资金要求比较高，企业项目开发时间较长，在项目开发过程有可能出现各种风险，规模小、形象差的企业没有能力预测风险，不能很好地防御风险；最后，规模小、形象差的企业融资比较困难，融资规模有限，融资多为中短期资金。这些因素都要求房地产企业必须扩大规模、创立良好的品牌形象。提高企业规模就要加速行业整合，加速低质企业破产，加大行业间的兼并，通过整合减少房地产开发企业数量，扩大企业规模，以实现企业规模经济效益。通过行业整合使企业信用度提升，使更多企业具有发行企业债券，再融资的能力。
（二）扩展多元筹资渠道。由于政府出台的一系列对房地产行业的宏观调控政策，使房地产开发企业资金饥渴状态表现更为突出。因此，必须扩展多元的融资渠道来保证资金的供应并降低融资成本，以在激烈的市场竞争中生存和发展。房地产企业应改善企业偿债能力，扩展多元筹资渠道，提高长期负债比例。房地产业进行项目开发一般所需资金额度非常大，单纯依靠银行贷款或信托都不能有效地解决融资问题，因此需要整合信托+银行组合工具构建房地产项目融资方式。
（三）降低资产负债率，使资本结构趋于合理。房地产企业资产负债率高的问题非常突出。一般情况下，负债率高对于盈利企业，可以通过适度的财务杠杆成倍放大利润，同时也可以起到减税的目的，但财务杠杆是把双刃剑，过高的负债比例说明企业运用激进的财务杠杆，甚至超出企业可承受范围，一旦投资项目出现问题，陷入亏损境地，杠杆的成倍放大效应会加剧企业风险，使企业陷入财务困境。我国大部分房地产开发企业资产负债率都在70%以上，资产负债率过高易引发信用危机，引起经营风险。提高企业的偿债能力，扩大企业规模，都有利于降低企业的资产负债率。改善企业资本结构应该从改善企业融资结构入手，改善融资结构的方法是：①提高长期融资比例使其达到正常水平；②直接融资与间接融资比例协调；③提高企业内部融资能力，使内部融资成为企业融资的重要手段；④实现多渠道融资，降低企业对于银行的依赖程度。
（四）提高风险控制能力。房地产行业处在一个不断变化的经营环境中，既可以带来机会，同样也会带来经营风险。负债经营是一把“双刃剑”，既可以获得财务杠杆效益，又会加大企业的财务风险，威胁其偿债能力和股东权益，严重的甚至使企业始终陷于绝对的债务链中导致破产或被兼并。所以，应加强企业经营风险和财务风险的控制，积极应对国家宏观环境的变化，防范风险。提高风险控制能力的方法有：选择正确的投资策略；缩短预售时间，减少款项回笼风险；加强现金流量控制管理；完善资金管理系统；加强全面预算的管理和考核等。
（五）提高资产盈利水平，强化企业自我积累能力。企业一般采取的融资顺序是：内部融资、债务融资、发行股票。即企业总是尽可能地利用内部积累资金来投资，其次是进行债务融资，直到因债务融资导致企业可能发生财务危机时，最后才考虑发行股票。因此，企业应优先考虑内部融资。企业资产盈利水平低下、缺乏效率是导致企业债务不断沉淀的一个主要原因。为此，必须努力提高企业资产盈利水平，增强内部融资的能力，强化自我积累机制，增加企业的自我积累。
主要参考文献：
房地产公司的盈利模式篇9
目前，房地产上市公司的改革正在向纵深推进，从2010年开始，针对我国房地产价格的过分膨胀，中央政府相继颁布了“限贷”、“限购”、“限价”等政策，另预计建设3600万保障房以缓解住房需求，以及颁布以房产税代替“限购令”的政策。这一系列的政策性调控措施，有效地遏制了房价的泡沫膨胀，给老百姓带来了利益。但是对于房地产公司而言，由于该行业资金投入量大、回收期长，资产负债率一般都比较高，如何在瞬息万变的市场形势下，占据一席之地，这是对房地产公司的挑战。在限购令和银行严厉信贷调控下，银行及资本市场等融资渠道被堵塞，加上房价的波动，使得房地产企业的资金链产生了断裂的危险，严重影响和极大的限制了公司的资本结构与盈利水平。因此对房地产上市公司资本结构与盈利能力关系的研究有一定的现实意义。
二、研究设计
（一）样本选取与来源本文选取沪、深两市a股房地产上市公司作为研究对象，将2011年财务数据作为原始数据资料，并进行如下筛选：将St处理过的公司及数据明显异常的公司排除在外；只选取具有代表性的房地产开发与经营类上市公司，剔除房地产中介公司，因中介公司的业务特点与经营类迥异，开发经营类公司的资本结构代表性更强。经过如上筛选最终选取24家公司作为有效样本，相关财务数据来源于新浪网站的财经频道。
（二）指标选取反映公司的盈利能力财务指标很多，但并不是都能综合诠释盈利能力，有的指标只是反映了公司盈利能力的某一方面，并且这些指标之间相互关联，因而单纯以个别财务比率指标为依据难以做出客观精确的评价。因此，本文选取综合因子得分来衡量企业的盈利能力。本文的综合因子得分是运用analyze菜单中的Factor选项进行因子主成分分析，以销售净利率、总资产利润率、净资产收益率和销售净利率四个财务指标为基础，构建衡量上市公司盈利能力的主成分分析模型，最终得出综合评价分值，并且将资本负债率作为衡量资本结构的指标，具体如表1所示。
三、实证结果与分析
（一）主成分分析评价上市公司的盈利能力具体步骤如下：
（1）描述性统计分析。描述性统计就是在表示样本数据的中心位置（平均值）的同时，还能表示样本数据的变异程度（即离散程度），由结果可以大概看出样本的集中度是否适合做统计分析。
从表2中可以看出：四项指标中销售毛利率的平均值最高，达到35.48；而总资产利润率的平均值相对较低，仅有1.64。而平均值与各最大最小值之间并没有太大的异常差距，证明数据的选取有利于做相关性分析。而从输出结果中的各指标的标准差来看，离散程度最小的是总资产利润率，较大的销售毛利率也处于正常区域内。
（2）主成分分析。主成分分析的基本思想是对存在关联关系的原始变量进行线性组合，提取主要成分得到新的综合变量。因此，这些综合变量不仅保留了原始变量的主要信息，而且不相关联，通过主成分分析，剔除重复信息，从而达到最佳综合。从相关系数矩阵能够看出，相关系数普遍较高，分别为r12=0.760，r13=0.738，r14=0.681，r23=0.912，因此变量间线性关系较强，可以提取公共因子；由Kmo和Bartlett检验结果知：Kmo=0.654>0.5，表明所选取的指标适于做主成分分析。根据累计方差贡献率选取两个主成分，基本上可以较好地代表原有指标（见表3）。
保留的两个因子是原有变量糅合后产生的，对原有变量的解释度为总方差的94.615%，基本能够反映多数信息，并且因子之间不存在显著的线性关系，适合进行统计分析。
（3）计算盈利能力综合分值根据因子得分系数矩阵（见表4），构建主成分表达式如下：
Fac1_1=0.162x1+0.480x2+0.479x3-0.273x4；
Fac2_1=0.355x1-0.179x2-0.181x3+0.843x4；
通过观察表4，第一主成分对4个变量的因子载荷矩阵中，总资产净利润率和净资产收益率两个指标相对较大，由此第一主成分主要代表公司资产的盈利能力；第二主成分对4个变量的因子载荷矩阵中，销售毛利率和销售净利率两个指标相对较大，由此第二主成分主要代表公司经营的盈利能力。根据新变量Fac1_1、Fac2_1得出公司盈利能力的综合得分F：
F=（72.233×Fac1_1+22.382×Fac2_1）/94.615
（二）回归分析与相关性检验选择资产负债率作为自变量X，因变量是盈利能力的综合得分F，构建线性回归方程，即：F=k*x+b+？着。其中，k表示斜率，b表示常数，ε表示误差。运用analyze菜单中的Linear选项进行线性回归，得到结果见表5。
结果表明，两者均通过了0.05显著性水平的t检验，说明回归方程的常数项与自变量系数均不为0，即表明代表资本结构对盈利能力有显著的影响。回归方程的常数项b为0.5，在0.046的显著性水平下通过t检验；回归方程的斜率k为-0.804，在0.038的显著性水平下通过t检验，从而得出回归方程为：F=-0.804x+0.5+？着。即2011年资产负债率每增加一个百分点，企业的盈利能力会减少0.804个百分点。
四、结论与建议
本文以新浪财经的行业分类作为标准，选取在沪、深两市挂牌的所有a股房地产公司作为样本。利用SpSS17.0中的主成分分析法得出能够代表公司盈利能力的综合得分F，进而研究上市公司盈利能力与资本结构的相关性。运用相关分析和回归分析探究所选样本的资产负债率与企业盈利能力之间的关系，论证出房地产行业上市公司的资本结构与盈利能力存在中度负相关关系，即公司的资本结构对其盈利能力有所影响，并且资产负债率越低，盈利能力则越强，这符合获利水平高的企业一般不会大量使用债务资本的实际情况。而pearsonCorrelation为-0.185，说明存在不是很强的相关性，可能还存在其他影响盈利能力的因素。
自2010年开始，银行多次上调存款准备金利率，来控制公司的信贷业务，这本身就给企业融资带来了困难，尤其是对于房地产行业的高资产负债率而言。而进入2011年后，随着“限购”、房产税等一系列举措，使得房价大面积缩水，成交量也是放缓，令房地产公司面临“内”融资不畅，“外”销售不佳。由于宏观政策的频繁变化，从大形势来讲，国家对于房价的调控并非暂时的决定，而是势必要改善我国的居住现状。因此，房地产公司应打破以往的高负债经营模式，明确经营理念，调整资产结构，增加多种融资渠道，如拓宽股权融资渠道，制定详细的融资及经营战略，同时应顺应民生，趋向民意，这样才能确保企业长久的发展。
参考文献：
[1]nKhanna，Stice：Strategicresponsesofincumbentstonewentry：theeffectofownershipstructure，capitalstructure，andfocus[J].ReviewofFinancialStudies，2000；
[2]宾成：《上市公司盈利能力与资本结构的统计分析》，《全国商情（经济理论研究）》2006年第11期。
[3]薛薇：《SpSS统计分析方法及应用（第2版）》，电子工业出版社2009年版。
房地产公司的盈利模式篇10
【关键字】房地产市场房地产经纪公司发展前景实地研究
一、房地产市场和房地产经纪公司的界定
房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。房地产经纪公司是指依照《中华人民共和国公司法》和有关房地产经纪管理的部门规章，在中国境内设立的经营房地产经纪业务的有限责任公司和股份有限公司。
二、房地产市场发展前景
近年来，伴随着国家在货币政策、财政政策、以及其他信贷政策等方面采取的对房地产市场强有力的调控措施，我国房地产发展的强劲趋势也有所回落，但在我看来，在未来几年、几十年甚至是更长远的将来我国的房地产市场发展前景还比较乐观。房地产业作为我国的支柱产业之一，与银行信贷业、钢材、木材、水泥、市鲆约袄投力市场等都息息相关，房地产业发展的大起大落势必会影响其他行业的发展，可谓是牵一发而动全身。
三、房地产市场价格影响因素分析
我们通过我国几家房地产龙头企业的Swot分析来了解一下我国房地产业的最新状况：
（一）万科优势。1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。2、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。5、1992-2008年公司收入和净利润的复合增速分别为28.7和33.6。劣势土地储备约2200万平方米，仅能满足万科2-3年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。
（二）保利地产优势。1、公司最大的竞争优势在于其资源优势。由于公司的控股股东保利集团源于总参装备部，其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉。这有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。2、土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至3200万平方米，在一、二线城市形成全国性布局。其中二、三线城市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区，占总储备的71。其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。3、公司成长性好，增长迅猛。过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为72和77，远高于同行业其他竞争对手。4、良好的执行力将保证公司高速发展。劣势1、公司在2009年购入约1000万平方米的土地储备，土地成本较高，这使其应对市场调整时的销售价格弹性较小。2、经营风格偏激进。机会1、保利地产基本完成了全国化布局，开始进入收获期，市场占有率将迅速提升。2、二、三线城市化进程提速。威胁保利集团将深圳等地的地产业务注入保利香港，与保利地产产生竞争关系，对其资源获得和市场均造成威胁。
四、关于房地产经纪有限公司的实地研究
实地研究方法实质上是一种参与式的观察法，他与其他形式自然观察有着明显的区别，它不仅仅是收集数据的活动，又常常是产生理论的活动。实地研究者是事先不形成待检验的假设就开始研究的，而常常是从正在进行的活动过程中发现有意义的事情，而这些事情是事先难以预知的，通过对认为是有意义的事情进行反复、深入的观察和实地调查后形成观点。
例如：北京豪雅天诚房地产经济有限公司成立与2012年，是北京众多房屋中介公司中的一个小型公司，注册资本不到500万；现已经在融泽、物资学院、辉煌国际、紫竹桥、西二旗有5家同类房屋中介分店，有两个线上，有三个线下；公司员工人数接近一百，且据我此公司财务处实习的这三个月中观察，它的盈利能力很强。
发展迅速的原因：（1）降低成本，并转移到租户的身上的盈利制度。它主要承担的成本有付与业主的房租、物业费、打隔断费用；店面的租金、水电费、工作人员的工资。
（2）内部管理制度严厉。通过奖惩明确，调动业务员的积极性。加之每个公司都会有一个财务重地，严谨的看管定金，合同的领用等，导致业务员几乎不能私自带户，吃野户，奖金分为出房奖和代房奖且奖金丰厚。
（3）盈利手段正面迎合北京租房一族的需求。重磅推出不收中介费，并且有正式的房屋可以签订合同、房屋租赁合同、定金条、真实房源等盈利手段。
就以上原因进行考量，北京近几年人还是不会少到哪里去；交通只会越来越便利；而且北京的地价只会升，跌的可能性太低了；随着时间的增长，这个公司领导者不断的改进制度，盈利手段，扩大店面想近期三年内的发展状况还是很可佳的！但是也得考虑到链家、我爱我家。等等线上知名度越来越高，且越来越大的这些实力雄厚的房地产中介公司毕竟他们的体系更系统更完善，比如家具都和宜家有合作，质量好，还很漂亮；比如租房软件的便捷，店面到处都是；还是应该注意这些大型房地产中介公司！不停地去学习他们的优势，比如开发一些自己的软件，进一步开发潜在市场，再比如家具的合作商，再比如可租的房屋类型，套租，合租，公寓集体，租房档次再划分明确点之类的。房地产价格与这些因素的相互影响使得房地产价格的变化变得互相联动、错综复杂。在定性分析的基础上，采用科学的计量方法，对房地产价格的影响因素进行定性与定量相结合的分析，为国家调控房地产市场提供理论依据成为急需研究的。
参考文献：