房地产评估管理办法篇1
第一条、为加强本市房地产评估管理，规范房地产评估服务行为，保障国家、集体、个人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省房地产评估条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条、本办法适用于本市市辖区范围内的房地产评估活动。
法律、法规另有规定的，按照其规定执行。
第三条、房地产评估应当遵循公平、公正、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价为基础，参照本市的市场价格进行评估。
第四条、广州市房地产行政主管部门负责本办法的组织实施。
第二章、评估机构与人员
第五条、从事房地产评估业务，应当设立相应的房地产评估机构。
第六条、设立房地产评估机构应具备下列条件：
（一）有机构名称、组织形式和章程（二）有固定的办公场所。
（三）有10万元以上人民币的流动资金。
（四）有3名以上房地产估价专业人员，其中经注册登记的房地产估价师或土地估价师不少于2名。
（五）法律、法规规定的其他条件。
第七条、设立房地产评估机构应当向市房地产行政主管部门提出申请，经资审同意，取得资质证书，并申领营业执照后方可开业。
第八条、房地产评估机构按照国家规定实行资质等级制度，资质等级的确认按国家规定权限由有关部门审批。
一级资质：有100万元以上的注册资金，7名以上取得房地产估价师执业资格证书的房地产估价师，从事房地产估价业务4年以上，可独立承担评估标的物的建筑面积在10万平方米以上的评估项目，可从事除国有土地使用权出让外的各类房地产评估项目。
二级资质：有70万元以上的注册资金，5名以上取得房地产估价师执业资格证书的房地产估价师，从事房地产估价业务3年以上，可独立承担评估标的物的建筑面积在6万平方米以上、10万平方米以下的评估项目，可从事房地产买卖、租赁、抵押、企业兼并、合资入股等方面的评估项目。
三级资质：有40万元以上的注册资金，3名以上取得房地产估价师执业资格证书的房地产估价师，从事房地产估价业务2年以上，可独立承担评估标的物的建筑面积在2万平方米以上、6万平方米以下的评估项目，可从事二级资质评估机构从业范围内的评估项目。
未取得资质等级的房地产评估机构，可承担评估标的物的建筑面积在2万平方米以下的评估项目。
土地评估机构的资质等级审批权限及其从业范围，按国家土地行政主管部门的有关规定执行。
第九条、房地产评估服务应在核准范围内进行，不得超越资质等级从业范围从事评估业务。
第十条、市房地产行政主管部门对房地产评估机构资质、房地产评估人员的资格实行定期审核制度。不参加审核或审核不合格的，不得继续从业。
第十一条、房地产评估人员必须持有房地产估价师注册证或房地产估价人员岗位合格证书，并参加一个评估机构，方可从事评估业务。
房地产评估人员不得同时在两个或两个以上评估机构从业。
第十二条、房地产评估机构应按照国家规定的从业地域范围从事评估业务。
在外地注册登记的房地产评估机构及其评估人员在本市从事评估业务的，须按本办法规定到市房地产行政主管部门登记备案。
第三章、评估业务
第十三条、凡有下列情形之一的，委托人可自行选择具有房地产评估资质的机构进行评估：
（一）国有土地使用权转让、抵押的。
（二）组建中外合资企业、股份制企业以及上市公司对房地产作价投资、入股的。
（三）企业兼并或破产需对房地产评估的。
（四）房屋买卖、交换的。
（五）房屋抵押、典当、投保、赠与的。
（六）其他认为需要评估的情形。
第十四条、国有土地使用权出让，行政、司法机关决定或裁定以房地产作价补偿、赔偿以及依照房地产价值为纳税基数的项目，由广州市房地产估价管理所按照国家规定统一组织评估。
第十五条、委托房地产评估的单位或个人，应当与评估机构签订估委合同，评估委托合同应具备下列内容：
（一）双方当事人姓名或名称、住所、法定代表人。
（二）评估标的物名称、地点、面积、座落、用途、使用情况。
（三）评估目的、期限和要求。
（四）收费标准、付款方式和时间。
（五）评估纠纷处理和违约责任。
（六）当事人认为需要载明的其他事项。
第十六条、开展房地产评估业务，应有两名以上房地产评估专业人员参加。
房地产评估机构完成房地产评估后，应向委托人出具评估报告书。评估报告应由注册房地产估价师签名，并加盖评估机构公章。
第十七条、委托人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告书之日起15日内，向原评估机构申请复核。对复核结果仍有异议的，可以在接到复核报告书之日起15日内向市房地产行政主管部门申请重估。
第十八条、房地产评估机构及其评估人员从事评估业务，可以到需评估的房地产所在地的有关部门查阅与评估有关的档案资料，有关部门应予以协助。
房地产评估机构及其评估人员开展评估业务，有权向委托获取相关资料，委托人应提供有关证书和资料。
房地评估机构及其从业人员应为委托人保守秘密。
第十九条、房地产评估收费，应按照国家和省、市物价主管部门规定的标准执行，并开具发票。
第四章、评估结果的确认
第二十条、有下列情形之一的房地产评估，其评估结果必须报市房地产行政主管部门确认：
（一）税务部门委托征收的有关房地产税的。
（二）涉及国有土地使用权出让金的。
（三）行政、司法机关决定或裁定以房地产作价补偿、赔偿的。
（四）股份公司上市需确定土地价值的。
（五）行政划拨土地进行抵押的。
（六）法律、法规规定的其他的情形。
第二十一条、房地产评估机构申请确认房地产评估结果的，应提交下列文件、资料：
（一）申请书。
（二）评估报告。
（三）评估计算过程与结果。
（四）其他有关文件、资料。
第二十二条、市房地产行政主管部门应依据下列规定确认评估结果：
（一）评估机构的房地产项目符合其资质等级范围（二）评估报告至少有两名在册估价师签署并注明资质证号。
（三）评估的房地产产权清晰。
（四）评估报告及其技术报告符合国家规定的技术规范。
（五）评估采用的资料和参数真实有效，评估方法正确。
（六）评估结果符合本市所在地段房地产价格水平。
第二十三条、市房地产行政主管部门受理房地产估结果确认，应自收到评估机构的申请书及全部评估文件资料之日起15日内予以书面答复。符合本办法第二十二条规定要求的，应予办理确认手续。
第二十四条、房地产评估结果确认后，涉及国家征收税款的，由税务部门按税法核定其计税价格。
房地产评估结果确认后，如涉及国有企业兼并、破产、作价入股或上市的，该房地产评估结果应并入企业整体资产评估结果，由国有资产评估管部门汇总。
第五章、法律责任
第二十五条、未取得房地产评估机构资质证书擅自从事房地产评估业务的，市房地产行政主管部门或会同工商行政管理部门责令其停止房地产评估活动，没收非法所得，并处非法所得五倍以下的罚款；造成当事人经济损失的，应依法赔偿。
第二十六条、不按本办法规定参加审核的，由市房地产行政主管部门给予警告，责令限期补办审核手续；逾期仍不补办的，撤销房地产评估机构资质证书或房地产评估人员岗位资格证书。
第二十七条、评估机构从事的房地产评估业务超出从业范围的，其评估结果无效，收取的评估费应退还委托人，并由市房地产行政主管部门处以2000元以上10000元以下的罚款。
第二十八条、违反本办法第十二、二十条规定的，其评估结果无效，收取的评估费应退还委托人；造成经济损失的，应依法赔偿。
第二十九条、房地产评估机构或评估人员违反规定提高或压低评估标的物价值，损害当事人利益的，除赔偿经济损失外，并由市房地产行政主管部门处以10，000元以上30000元以上的罚款；情节严重的，吊销其房地产评估机构资质证书或房地产评估人员岗位资格证书。
第三十条、市房地产行政主管部门及广州市房地产估价管理所的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；触刑犯刑律的，依法追究刑事责任。
第六章、附则
第三十一条、本办法施行前，已经从事房地产评估业务而未领取房地产评估资质的机构，应当自本办法施行之日起90日内，向房地产行政主管部门登记申领资质证书。
房地产评估管理办法篇2
第二条 凡在本自治区行政区域内从事房地产价格评估的机构，均需遵守本规定。
第三条 自治区建设厅负责全区房地产价格评估机构的管理工作。其主要职责是：
1.会同自治区物价局共同负责全区房地产价格评估机构的资质认证、年审工作；
2.制定全区房地产价格评估行业标准；
3.对全区房地产评估机构的评估工作进行业务指导、管理、监督和检查；
4.负责全区房地产评估人员的注册、培训、考核。
各市、县建设行政主管部门或房地产主管部门负责本市、县评估机构的指导、协调管理工作。
第四条 申请房地产价格评估机构资质认证的单位须提交下列材料：
1.房地产评估机构资格申请表及上级主管单位的批件；
2.企事业法人证明材料；
3.固定经营场所的证明；
4.组织章程；
5.评估人员专业资格及技术职称证明材料；
6.房地产评估实例（或房地产评估考察实例）；
7.注册资金验资报告。
第五条 经自治区建设厅、物价局审批核准由建设厅颁发《自治区房地产价格评估机构资质证书》的评估机构，凭《房地产价格评估机构资质证书》到所在市、县工商部门办理工商登记，领取营业执照，并到所在地市、县房地产管理部门或建设主管部门登记备案后，领取物价部门核发的《宁夏回族自治区经营性收费许可证》，方可从业及收费。
第六条 房地产价格评估机构的资质分为三个等级：
1.一级
（1）注册资金在50万元以上（含50万元）；
（2）以“房地产评估”为主要经营业务；
（3）获得自治区建设厅颁发的《宁夏回族自治区房地产估价人员岗位合格证书》（以下简称《上岗证书》的人员不少于7人；经国家有关部门统一考试，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证书》的人员（以下简称注册房地产估价师）不少于7人；具备建筑、经济类中高级专业技术职称资格的专职人员不少于5人（其中至少有一名结构专业工程师和一名房地产经济师）。兼职人员不得超过各项核定人员的50％；
（4）从事房地产评估业务满三年以上。
2.二级（1）注册资金在30万元以上（含30万元）；
（2）获得自治区建设厅颁发的《上岗证书》的人员不少于6人；注册房地产估价师不少于4人；具备建筑、经济类中高级专业技术职称资格的专职人员不少于3人（其中至少有一名结构专业工程师和一名房地产经济师）。兼职人员不得超过各项核定人员的40％；
（3）从事房地产评估业务满两年以上。
3.三级（1）注册资金在10万元以上（含10万元）；
（2）获得自治区建设厅颁发的《上岗证书》的人员不少于6人；注册房地产估价师不少于2人；具备建筑、经济类中高级专业技术职称资格的专职人员不少于2人。兼职人员不得超过各项核定人员的35％。
第七条 下列估价业务必须由自治区人民政府有关部门指定的具有资质的估价机构承担：
1.国有土地使用权出让；
2.应补缴出让金或收益的原行政划拨土地使用权有偿转让；
3.以房地产作价入股合作经营；
4.企业被收购或合并中所涉及的房地产作价；
5.涉案房地产作价。
第八条 各级评估机构依照有关规定承接业务的规模为：
一级房地产价格评估机构可单独承担总建筑面积在10万平方米以下的评估业务；
二级房地产价格评估机构可单独承担总建筑面积在6万平方米以下的评估业务；
三级房地产价格评估机构可单独承担总建筑面积在4万平方米以下的评估业务；
总建筑面积超过10万平方米的项目为特大评估项目。此类项目由自治区房地产咨询服务中心组织多家评估机构共同承担。
第九条 房地产价格评估实行注册登记制度，有效期三年。有效期满前一个月，房地产价格评估机构须到自治区建设厅申请重新登记。重新登记时，房地产价格评估机构要提供三年内的工作报告等文件。审查合格的机构予以公布。
第十条 房地产价格评估机构实行年审制度。年审的具体办法另行规定。
第十一条 房地产价格评估收费按宁夏回族自治区物价局、建设厅《关于房地产中介服务收费的通知》（宁价（经）发〔1997〕35号文）规定执行。
第十二条 房地产价格评估人员，在评估作业中不得有下列行为：
1.索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当利益；
2.允许他人以自己的名义从事房地产评估业务；
3.同时在两个或两个以上评估机构执行业务；
4.与一方当事人串通损害另一方当事人利益；
5.法律、法规禁止的其他行为。
第十三条 房地产价格评估机构应该遵循公平、公正、公开的原则，按照国家或本自治区规定的技术标准和评估程序开展业务。
第十四条 评估人员变更注册机构，应及时申报备案。评估机构对兼职估价人员的评估业绩应有记录。
第十五条 房地产价格评估机构须按季度向自治区建设厅报送评估业务统计报表，表式由自治区建设厅统一印制。
第十六条 房地产价格评估机构及其从业人员与委托人有利害关系的应当回避。对评估中需要保密的内容，不得随意向他人提供。
第十七条 房地产价格评估机构变更名称或注销时，应于变更名称或注销后十日内持有关文件到自治区建设厅办理更名或注销手续。
第十八条 房地产价格评估机构对所出具的房地产估价报告书的真实性和合法性负责。
第十九条 房地产价格评估机构在指定的业务范围内受理评估项目，凡越权评估不予办理相关手续。
第二十条 房地产价格评估机构及其评估人员违反本规定，致使评估行为无效或评估结果失准，造成损害的，应承担相应的民事或行政责任；情节严重构成犯罪的，由司法机关追究其刑事责任。
第二十一条 房地产评估师违反本办法，按照建设部、人事部《房地产评估师执业资格制度暂行规定》处罚；评估机构违反本办法，按照建设部《城市房地产中介服务管理规定》处罚。
房地产评估管理办法篇3
一、工作目标
建成房地产估价系统，正式运行，建立房地产交易税收征管新模式。
二、工作原则
1、合法原则。按照国家法律、法规要求，评估所依据的数据和资料必须真实有效，评估方法必须符合国家有关规定。
2、公平原则。评估工作采用统一的评估技术标准，评估结果客观、公正，确保税负公平。
3、效率原则。工作流程简便，能有效缩短办税时间，提高征收效率。
4、节约原则。充分利用有关部门现有资源和信息，避免重复投入，减少资源浪费。
5、保密原则。加强各项保密工作，确保数据信息安全。
三、相关职责
1、组织领导
成立存量房评估推广工作领导小组，由县委常委、常务副县长王宇鹏任组长，副县长汪昭斌、县财政局长、县地税局长任副组长，县政府办、国土、城建、物价、工商、民政、监察、人行、房管等单位主要负责人和财政、地税部门分管副局长为成员。
领导小组办公室设在县地税局，县地税局长董华兼任办公室主任，县政府办副主任杨怀、县财政局副局长杨福勇、县地税局副局长王玉山任办公室副主任，县国土局、建设局、民政局、房管所等相关部门分别确定一名分管领导参与日常工作。
2、工作职责
领导小组主要职责：负责组织推动、协调部门关系、确定工作方案、建立资金保障机制、确保信息资料交流通畅等地产评估推广总体组织协调工作。
领导小组办公室主要职责：方案实施及日常协调管理工作。县财政局负责房地产评估推广工作的业务协调和经费保障，做好评估软件在契税征管工作中的推广应用；县国土局负责提供评估工作所需土地级别、基准价、交易案例、电子地图等相关资料；县民政局负责提供地标命名资料及示意图，参与制定估价技术标准和评估模型；县物价局负责提供房屋交易指导价格信息，参与确定评估价格，化解价格应用中产生的矛盾问题；县城建局负责提供城市规划方案、房地产分布特点及区域价值差异性等相关资料，协调中介机构参与支持评估推广工作，并提供房地产造价、使用年限、残值率、容积率等资料，参与制定估价技术标准和评估模型；县工商局负责提供评估工作所需工商登记信息和企业登记变更信息等。县房管所负责提供房地产的市场交易价格、GiS房产基础信息等资料，参与制定估价技术标准和评估模型等。
各部门要按照职责要求，形成“部门联动，协调一致，齐抓共管，分头实施”工作局面。
四、实施内容
1、组织对全县房地产市场及影响房地产价格的因素进行调查分析，采集详实、准确的房地产信息，建立完善基础数据库，实施税源动态监控，服务日管工作。
2、采取市场调研、数据采集、区域分析、专家咨询、中介参与等方式，根据房地产的不同类型，确定评估的技术路线，以财税部门的评估软件为技术平台，通过调查房地产市场及影响房地产价格的各种因素，分析房地产市场价格水平和价格因素，制定出符合我县实际的存量房估价技术标准，建立功能完善的存量房交易估价信息系统。
3、将房地产基础数据库的信息导入估价信息系统，检验评估结果与市场价格的差异，查找发生偏差的原因，制订相应解决方案。通过核实数据、维护参数及校准模型等方式，确保生成较为科学、准确的评估值，进一步提高工作质量，减少纳税争议。
4、估价信息系统建立完善后，由计算机自动生成估价结果，与纳税人自行申报的成交价格进行科学、规范的比对及审核，按照就高原则确定计税价格。
五、工作步骤
1、准备阶段
（1）成立推广工作协调领导小组和实施工作小组，明晰部门职责，制定工作方案。
（2）在调研摸底的基础上，选择有房地产评估资格、服务能力较好的评估公司，负责采集信息、确定估价技术方案。
2、实施阶段
（1）调查分析我县房地产县场状况、分布特点及影响房地产价格的相关因素，确定本地区的估价方案。
（2）将待估价地区按照区域连片、地段相连、用途相同、价值相近的原则划分为若干个小的区域，根据确定的估价技术方案及影响房地产价格的因素，采取服务外包方式，委托房地产估价机构确定房地产估价技术标准（包括采集整理数据、确定估价模型、建立标准房价格库和可比实例库、测算估价参数及修正系数）。
（3）按照确定的估价技术方案和评税软件的要求，设计标准房采集内容，制作表样，完成标准房数据信息的采集、审核和录入工作，建立详实有效的标准房基础数据信息库。
（4）开展模拟操作，反复运行测试系统，及时解决出现的问题，确保估价软件正常运行；完成存量房交易税收征管窗口操作人员和系统管理员的培训工作。
3、应用阶段
（1）制定《县存量房评估应用争议处理办法》。
（2）充分运用广播电视、网络媒体、报刊杂志的辐射作用，全方位、多渠道宣传软件评税工作基本原理、基本做法、现实意义，营造软件评税工作良好社会氛围。
（3）实现“以计算机软件评估替代人工评估、以计税参考值替代市场指导价”的房地产交易价格核定征管新模式。
（4）总结、交流经验，改进应用中存在的不足和问题。
4、后期管理
（1）定期测评估价系统运行效果。财税机关应定期将纳税人申报数据与系统评估结果对比测试，通过定期召开系统例会，分析讨论运行过程中出现的异常数据，研究争议处理情况反馈，及时调整系统设置，保证存量房计税价格评估系统运行的公正性、合理性和准确性。
（2）补充税源基础数据。定期将申报信息中地址不匹配的数据传递给参与估价的中介机构和主管地税机关，及时补充完善；定期将新交付的存量房进行基本属性了解和价格测算，并及时补充完善到估价系统之中。
（3）动态调整计税价格。当日常监测发现异常数据时，按照地税机关核实或估价机构个案评估之后提出的计税价格修改建议，对估价信息系统中的计税价格进行调整。
六、几点要求
1、各部门要站在发展和全局的高度，切实增强做好应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的主动性和积极性，消除单纯的部门利益观念，真正把此项工作列入重要工作日程，密切配合，通力协作，认真履行好相关职责。
2、坚持按照“政府主导、财税牵头、部门配合、专家支持”的工作运行机制，统一部署，分级实施，确保房地产评估推广工作信息畅通、资源利用充分，组织协调有力、任务完成彻底、经费保障到位。
房地产评估管理办法篇4
杜绝“阴阳合同”现象，为加强存量房交易税收征收管理。减少税收流失，根据《中华人民共和国税收征收管理法》国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》〔某〕1号）财政部国家税务总局关于推进应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》财税〔2010〕105号）和《某市地方税务局某市财政局某市物价局关于应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》渝地税发〔某〕139号）等有关文件规定，经区政府同意，现就推进应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管有关工作交流如下：
一、提高认识,统一思想。
深化财税体制改革、完善地方税体系的重要内容，开展应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管是调控房地产市场的重要举措。也是杜绝“阴阳合同”堵塞税收漏洞、增加财政收入的有效手段。各镇街及有关单位要统一思想，提高认识，积极支持开展房地产估价技术的研究与应用，加强存量房交易税收征管工作。
二、形成合力,精心组织。
由区委常委、区政府党组成员宋葵任组长，成立区房地产估价技术研究与应用工作领导小组。区地税局、区发改委、区财政局、区城乡建委、区房管局、区国土分局、区规划分局为成员单位。
办公室设在区地税局，领导小组下设办公室。区地税局局长阎健任主任，税政科科长霍永红任副主任，办公室成员由区地税局相关人员和某同诚房地产土地资产评估有限公司部分人员组成。领导小组负责指导全区房地产估价技术的研究与应用，强化存量房交易税收的征收管理。
区地税局：负责组织开展房地产市场税源调查、数据采集与建库、制订评估技术标准、开发和完善评估系统、建立争议处理机制、依法征收存量房交易税收等工作。
参与评估政策制订。区财政局：负责组织、协调并提供工作经费保障。
区发改委：负责对存量房交易计税价格争议进行价格认定工作。
协助开展评估技术标准制订及相关评估参数论证等工作。区国土分局、区房管局：负责提供房屋交易数据信息及房屋产权证的查询。
区城乡建委：协助开展房屋建安造价、成本费用等测算和论证工作。
区规划分局：协助做好电子地图建设等工作。
三、稳步实施,完善体系。
制订适合本地的房地产交易价格评估技术标准，区地税局会同区发改委、城乡建委、财政、国土、房管、规划等有关部门。建立存量房交易价格评估系统，组织专家对存量房交易价格评估系统进行评审，待软件定型后，按照“循序渐进、稳步实施”原则，从2012年1月1日起实现存量房交易价格评估系统推广应用。正式上线运行存量房交易价格评估系统后，应全面取消房屋交易政府计税指导价格。对存量房交易环节征税，区地税局应通过存量房交易价格评估系统对交易存量房进行全面评估，以评估价比对分析纳税人的申报价格。申报价格高于评估价的以申报价格作为计税价格；申报价格明显低于评估价又无正当理由的以评估价作为计税价格。
房地产评估管理办法篇5
一、指导思想和任务目标
以科学发展观为指导，坚持依法治税、科技管税理念，做到各项税收应收尽收。按照“总体设计，分步实施”的原则，实现三个目标：
一是建立存量房交易申报价格计算机评估系统，科学客观地评估各类存量房交易计税价格，从年7月1日起，在全区范围内实施存量房交易评估纳税。
二是建立地税部门存量房信息库，实现税源信息动态管理，提高房地产行业各项税收征管水平。
三是逐步完善存量房评估技术，积累工作经验，建立专业人员储备库，提高房地产行业各项税收征管水平，同时，为房地产税收改革提供理论和实践参考。
二、工作原则
（一）合法原则。存量房交易纳税评估应按国家法律、法规有关规定进行。所依据的数据、资料和工作方式、方法必须合法。
（二）公平原则。存量房交易纳税评估的标准、评估的时点要保持一致，确保结果客观公正。
（三）效率原则。坚持存量房交易纳税评估与现代化技术手段相结合，完善评估技术指标体系，优化评估软件系统。依托地税数据大集中系统，简便快捷地进行存量房交易纳税批量评估。
三、工作内容
开展存量房交易纳税评估工作是按照房地产估价原理，在测算房地产基准价格和价格影响因素修正系数的基础上，开发评估软件，通过建立房地产批量估价数学模型，量化影响房屋价格的特征因素，与标准房地产比较评出房地产价值。用评估结果与纳税人申报价格相比较，纳税人申报价格明显偏低且无正当理由的，以评估结果作为计税依据，征收存量房交易环节各项税收。
四、实施范围和对象
常德市区辖区所有房地产。目前第一步信息采集范围和对象为武陵镇范围内已办理房产证、土地证的所有房地产。以后逐步推开到辖区内其他乡镇场范围内的所有房地产。
五、工作措施和步骤
存量房交易纳税评估工作分步实施，具体安排如下：
做好前期准备工作。
由区财政局、区税务局、区房管局、区国土资源局、区住建局、区民政局等部门以及大专院校、评估机构的专业人士组成的评估专家组，负责工作技术指导和争议裁定。组织相关人员到有关试点地区学习，邀请专家学者举办培训班，讲授房地产评估方法和相关业务知识，让基层财税干部尽快掌握存量房交易纳税评估的基础知识、房地产数据采集和估价技术。
此项工作由区地税局在年5月10日前完成。
（二）确定评税技术标准及方法，采集相关数据并审核、录入。
1．确定评税标准及方法。在评估专家组的指导下，确定评税的有关要素，研究制定可行办法，聘请专业房地产评估机构，认真开展本辖区房地产市场以及影响房地产价格的情况调查。具体调查内容包括：辖区内房地产市场状况；房地产分布特点和规律；提出分区域、分地段、分楼盘详细的存量房价格基准。对于存量房价格基准，组织相关单位评审通过后，作为评税的参照价格，并建立价格修正机制，随着市场行情变化，每半年修订一次，实行信息的动态管理。
2．采集相关数据并审核录入。按照统一要求，运用评税方法确定收集数据项目，按类别编制表格，各成员单位组织信息普查，获取评税所需基础指标数据。对从国土资源、房管等部门和现场采集获取的个案房地产基础数据，进行严格审核，审核未通过的数据及时进行补充采集。所采集的资料审核通过后，集中组织力量边复审、边录入，以确保录入数据的完整、准确。同时，构建完整有效的数据平台，逐步实现部门之间的信息共享，形成房地产税源信息的动态监控管理。
此项工作由区财政局、区地税局、区住建局、市规划局分局、区国土资源局、区房管局、武陵镇政府等单位共同参与，在年5月底完成。
（三）制定征管办法，建立评税结果争议处理机制。
制定区存量房交易税收征收管理办法和评税结果争议处理办法。建立争议处理机制，按照公平、简便、有效化解征纳矛盾的原则，在现行法律框架下，由区财政局、区地税局、区住建局、市规划局分局、区国土资源局、区房管局、区民政局等单位组成争议裁定小组，受理纳税人的异议申请，及时处理争议。
此项工作由区财政局、区地税局、区国土资源局、区房管局、区住建局等单位共同参与，在年5月底前完成。
（四）实施评估软件系统本地化。
按照本地区确定的技术标准，以省地税局通用软件为基础，结合我区实际进行本地化改造，对软件的功能设置、基准价格和指标、公式和参数等进行本地化修正，使房地产评估结果符合本地市场价格。
此项工作由区地税局在年5月底前完成。
（五）评税软件试运行。
将评估技术应用于存量房交易税收征收全过程，实施批量模拟评税，并与地税大集中系统实现无缝对接及上线运行，通过试运行检验评估结果的准确性。
此项工作由区地税局在年6月底前完成。
（六）实施评税。
实施工作阶段(年7月1日开始)。着重抓好两个方面的工作：
一是抓好评税工作的启动。制定存量房交易纳税评估运行方案和应急预案。从年7月1日开始，正式实施评税工作。运用本地化的评估软件，评估存量房交易计税价格，纳税人申报价格明显偏低且无正当理由的，以评估结果作为计税依据，征收存量房交易环节各项税收。
二是抓好动态调整参数和日常维护（长期）。既要分析评估结果与市场价格水平的偏离原因，调整基准价格及价格影响因素修正系数，又要根据城市发展情况和国家宏观政策变化，对标准房地产价格进行整体调整、区域调整和个案调整。还要定期与有关信息技术管理部门沟通，及时反映和解决软件运行中的技术问题，做好评估软件和房地产数据库的日常维护。
六、组织保障
（一）加强组织领导。
成立区存量房交易纳税评估工作领导小组，区政府常务副区长任组长，相关单位负责人为成员。区政府办负责此项工作的指导，组织召开部门联系会议和部门例会，通报工作进展情况，协调解决工作中的问题。
领导小组下设办公室，由区地税局副局长龚宏英兼任办公室主任，办公地点设区地税局，办公室负责全区存量房交易纳税评估工作的具体组织实施。
（二）明确部门责任。
各成员单位要明确职责，相互配合。
1．区财政局负责安排工作经费，建立专项资金预算和管理制度。
2．区地税局负责提出存量房交易纳税评估工作方案并组织实施，搞好存量房交易纳税评估的业务培训、辅导等；组织评税技术标准的制定和评税软件本地化修正，实施数据指标的采集、审核、录入和评税的具体日常工作；针对新形势、新问题撰写专题报告，提出建议和措施。
3．区国土资源局负责完善现有基准地价体系，提供本区最新基准地价体系成果、现有土地价格指数方面的资料和实际土地交易案例，指导制定和颁布土地价格指数。
4．区房管局负责提供房产登记时的有关信息、房屋信息化管理方面的成果(电子地图的应用)以及本区房地产分布的情况、特点与价值规律方面的资料;提供新建房、二手房屋交易案例信息和市场挂牌交易数据;帮助建立评税所需的可比实例数据库与标准房价格数据库;提供房产交易价格指数方面的资料。
5．区住建局负责提供现有的工程造价资料，结合实地调查数据，指导和帮助编制本地房产分类及分类房产建安造参考表;提供现有的间接费用资料，结合实地调查报告，指导编制本地分类房产建安造价间接费用比率表。
6．市规划局分局负责提供各规划小区容积率的资料和查询服务；提供建设工程竣工规划验收合格信息。
7．区民政局负责提供房地产地址信息。
8．武陵镇政府负责行政区内居委会、小区
房地产评估管理办法篇6
一、本实施办法适用于本市中心城区。
二、被拆迁人对集体土地上的住宅房屋以选择货币补偿为主，也可以选择房屋产权调换。
三、货币化补偿金额根据被拆迁住宅房屋的合法面积计算。原合法住宅房屋面积在230㎡以内的，补偿金额=货币化补偿单价×被拆迁房屋合法面积；原合法住宅房屋面积超过230㎡的，超出部分的补偿金额=被拆迁房屋重置单价×成新率×3×超出面积。
四、被拆迁住宅房屋的合法依据，以被拆迁人持有的房屋权属证书或宅基地土地使用证、合法建房手续为准。被拆迁人长期实际居住，但无房屋权属证书或合法建房手续的，由拆迁项目所在区拆迁管理部门会同国土、建设、规划部门、拆迁项目所在乡镇（街办）及拆迁人、拆迁实施单位等进行调查。对认定为合法建筑的，给予补偿；认定为违法建筑的，不予补偿。
五、货币化补偿单价由房地产价格评估机构根据评估规范暂按被拆迁房屋周边普通商品住房的市场价格等因素作出评估。产权调换房的价格由房地产价格评估机构采取与被拆迁房屋一致的估价时点、评估方法和技术路线作出评估。
评估时点为房屋拆迁公告之日。
六、房地产价格评估机构的选定，参照《市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十三条执行。
七、拆迁人应将初评的被拆迁房屋的货币补偿基准单价和产权调换房的市场评估单价列入拆迁补偿安置实施方案，经所在区人民政府（管委会）审核后，报市拆迁管理办公室备案。
八、财政部门会同国土部门牵头负责拆迁补偿安置资金的监管。拆迁人应按序时进度及时提供货币补偿款，拆迁项目启动时，拆迁人应向拆迁实施单位提供不少于总补偿安置款50%的资金；项目启动3个月内，到位资金应不低于总补偿安置款的80%；拆迁结束后应及时组织核算和审计，付清全部余款。拆迁补偿安置资金应足额到位、专户存储、专款专用。
九、被拆迁人可以全部或者部分选择货币补偿，其选择货币补偿的房屋价值部分，增加20%的补偿。部分选择产权调换房面积在被认定的230㎡以内的住宅房屋合法面积中扣除，不增加20%的补偿。
十、被拆迁人选择房屋产权调换的，由拆迁人与被拆迁人计算、结清被拆迁房屋货币化补偿金额与产权调换房屋市场评估价的差价。
十一、拆迁人应与被拆迁人签订《市区集体土地上房屋拆迁补偿安置协议》，经被拆迁人所在乡镇（街道）审核后，报送区拆迁管理部门鉴证并网上备案。
房地产评估管理办法篇7
一、房地产估价司法鉴定的性质
房地产估价司法鉴定属于经济鉴证类行业，《城市房地产管理法》规定：国家实行房地产价格评估制度；国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。相应地，建设部、国土资源部分别出台了规章和一系列规范性文件，实行了房地产估价师执业资格考试制度和注册制度。但是，房地产估价除了《城市房地产管理法》的两条原则性规定之外，无法可依。有关房地产估价的司法鉴定，各个部门、各个省市更是各行其是，缺乏统一、规范的管理。自2002年开始，最高人民法院按照《关于人民法院对外委托司法鉴定管理规定》的有关规定建立司法鉴定人名册，几乎与此同时，各地的司法行政部门按照当地的地方性法规的规定、司法部《司法鉴定机构登记管理办法》和《司法鉴定人管理办法》的有关规定陆续司法鉴定人名册。由此可以看出，我国在司法鉴定人的模式选择上采取的是大陆法系国家的鉴定权主义，即由国家有权部门核准并颁发从事司法鉴定的资格证书，并且建立司法鉴定人名册。法院在特殊情况下才能从司法鉴定人名册以外选聘专家临时从事司法鉴定。作为经济鉴证类中介机构，房地产估价司法鉴定也应当与其他各类鉴定一并纳入司法鉴定人名册统一管理，只是因其行业的行政管理可能涉及多个部门，而需要在管理体制上进行创新。
国家标准《房地产估价规范》对于房地产估价的定义：专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判断的活动。对于司法鉴定的概念，一般认为是指司法鉴定机构接受司法机关和公民、法人或其他组织的委托，指派司法鉴定人对与诉讼活动有关的专门性问题进行科学检验、判断并作出结论的活动。由此，可以给房地产估价司法鉴定作如下定义：具备房地产估价司法鉴定执业资格的司法鉴定机构接受司法机关和公民、法人或其他组织的委托，指派具有司法鉴定人资格的房地产估价师对委托估价的房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算、判断并作出结论的活动，房地产估价师除遵循普通房地产估价的有关规定、执业规范以外，作为司法鉴定人应当履行出庭义务，就其作出的鉴定结论接受法官、双方当事人的质证。
（一）房地产估价司法鉴定与涉案物品价格鉴定的关系
据笔者掌握的资料，与涉案物品价格鉴定有关的规范性文件主要包括：国家计委、最高人民法院、最高人民检察院、公安部（计办[1997]808号）《扣押、追缴、没收物品估价管理办法》；国家计委（计价费[1996]2654号）《价格评估管理办法》；国家计委（计价费[1996]2655号）《价格评估机构管理办法》；国家计委（计价费[1998]775号）《涉案物品价格鉴定复核裁定管理办法》；国家计委（计价费[1998]776号）《涉案物品价格鉴定分级管理实施办法》。全国各地有部分省市针对涉案物品价格鉴定出台了地方性法规。2000年前后国家推动的经济鉴证类中介机构脱钩改制，由于清理整顿办公室最后未将涉案物品价格鉴定纳入经济鉴证类中介行业，继续保留其事业单位性质，各级物价部门按照行政级别分别设立的价格鉴定中心（或事务所）得以保留而未进行脱钩改制。
就现有的涉及涉案物品价格鉴定的地方性法规、其他规范性文件的有关规定，以及各地价格鉴证中心（或事务所）的实际情况来看，涉案物品价格鉴定存在以下几个主要问题：1.未解决涉案物品价格鉴定的性质和定位。2000年前后经济鉴证类中介机构脱钩改制虽未涉及物品价格鉴定行业，各地物价部门设立的价格鉴证中心（或事务所）得以继续保留其事业单位性质。但是，当时分管经济鉴证类中介机构脱钩改制的领导只是同意“暂时保留其事业单位性质，待条件成熟时再脱钩改制纳入中介机构管理”。涉案物品价格鉴定，从本质上讲，应当属于经济鉴证类中介行业，并且应归属于司法鉴定当中。
2.对涉案物品价格鉴定进行了任意扩大的解释。最初的涉案物品价格鉴定，本来只涉及刑事案件，并且是就刑事案件当中的动产而言。计办[1997]808号《扣押、追缴、没收物品估价管理办法》第2条规定：“人民法院、人民检察院、公安机关各自管辖的刑事案件，对于价格不明或者价格难以确定的扣押、追缴、没收物品需要估价的，应当委托指定的估价机构估价。案件移送时，应当附有《扣押、追缴、没收物品估价鉴定结论书》。”实际工作中，各级物价部门按照行政级别分别设立的价格鉴定中心（或事务所）将涉案物品价格鉴定从刑事案件扩大到民事案件和行政处罚，从归属于动产的“物品”扩大到不动产和无形资产。
3.存在地方性法规、部门规章之间的冲突。不但原国家计委、建设部、国土资源部、财政部、司法部针对包括资产评估（不动产估价）等经济鉴证类中介行业管理出台的部门规章之间和其他规范性文件之间存在矛盾和冲突，还存在地方性法规之间的冲突、部门规章与地方性法规之间的冲突。举四川省的现实状况为例，四川省第九届人民代表大会常务委员会第十一次会议审议通过《四川省涉案物品价格鉴定管理条例》，四川省第九届人民代表大会常务委员会第三十次会议审议通过《四川省司法鉴定管理条例》。笔者认为，这两个地方性法规是有一定冲突的，在涉案物品价格鉴定与司法资产评估的范围、从业主体、主管部门等诸多方面存在矛盾，并且有关涉案物品价格鉴定与司法资产评估的地方性法规与不动产估价、资产评估的部门管理规章有冲突。
总之，涉案物品价格鉴定应归属于经济鉴证类中介行业，归入司法鉴定的类别当中，它可以被房地产估价司法鉴定（针对不动产）和司法资产评估（针对动产、无形资产）所替代。即使暂时不能取消涉案物品价格鉴定，也应将其限制在刑事案件当中涉及动产的价格鉴定。当然，要从根本上理顺房地产估价司法鉴定与涉案物品价格鉴定之间的关系，消除与此相关的地方性法规、部门规章之间的冲突，有赖于全国人大尽快出台《司法鉴定法》，通过立法从根本上解决问题。
（二）房地产估价司法鉴定与一般房地产估价、资产评估的关系
广义地讲，资产评估包括了房地产估价，因为广义的资产肯定包括房地产在内。受制于个人的知识和能力的局限，同时以西方发达国家评估行业的发展历程来看，没有可能通过考取一个评估资格就可以评估包括不动产、动产和无形资产在内的各种资产的全能的评估师。结合《城市房地产管理法》关于国家实行房地产价格评估制度、国家实行房地产价格评估人员资格认证制度的规定，人事部、财政部组织考试的资产评估师资格，定位在对于动产和无形资产的评估比较合适，人事部、建设部组织考试的房地产估价师资格定位在对于不动产的评估。因此，虽然广义的资产评估包括了房地产估价，但资产评估师专司对于动产和无形资产的评估，房地产估价师专司对于不动产的评估。
笔者认为，房地产估价司法鉴定（为诉讼、仲裁、行政裁决服务）属于第二类房地产估价，立足于为解决房地产纠纷服务，不同于房地产转让、房地产抵押、房屋租赁、房地产保险所涉及的一般房地产估价，它对于估价机构和估价师有更高的要求，即要求有更高的执业水准和更好的职业道德操守，普通的估价师和资质一般的估价机构不能胜任这一类的估价，因为其公信力不够。因此，有必要对房地产估价师和估价机构进行分等定级，实行执业资格的二次准入，以确定资质较好的估价机构当中的资深房地产估价师从事房地产估价司法鉴定。而地方性法规和部门规章当中的“司法资产评估”、“涉案物品价格鉴定”均不够明确，司法鉴定的类别应当区分为房地产估价司法鉴定、动产评估司法鉴定、无形资产评估司法鉴定。人事部、原国家计委组织考试的价格鉴证师资格，可按一定方式与资产评估师并轨，从现有的资产评估机构和评估师当中筛选出合格的机构和人员，从事动产评估司法鉴定和无形资产评估司法鉴定。
二、房地产估价司法鉴定现实状况
房地产估价司法鉴定的鉴定结论作为解决纠纷的法定证据，对诉讼、仲裁的公正性起着十分重要乃至决定性的作用。但由于我国至今尚无一部专门规范司法鉴定活动的法律，房地产估价司法鉴定与其他类别的司法鉴定一样，存在着鉴定机构设置分散、鉴定机构缺乏独立性、鉴定程序不规范、多头鉴定、重复鉴定等现象，并已在一定程度上影响了司法的公正性。
（一）从事房地产估价司法鉴定的机构和人员缺乏准入制度
现在从事房地产估价司法鉴定的机构包括三类：一是具有独立法人地位的司法鉴定所，这类机构是按照地方性法规《司法鉴定管理条例》组建设立的。司法行政部门核准该类鉴定机构的目的在于规范和统一管理，但存在的不足和局限也是比较突出的，比如与房地产估价的行业管理部门缺乏协调，估价师可能存在跨机构执业，没有充分利用行业管理部门对估价机构和估价师的管理信息，等等。
二是司法机关内部设立的司法鉴定机构。《人民法院司法鉴定工作暂行规定》第4条规定：“凡需要进行司法鉴定的案件，应当由人民法院司法鉴定机构鉴定，或者由人民法院司法鉴定机构统一对外委托鉴定。”第10条规定：“各级人民法院司法鉴定机构，受理本院及下级人民法院委托的司法鉴定。下级人民法院可逐级委托上级人民法院司法鉴定机构鉴定。”目前有大量的房地产估价师、资产评估师、注册会计师挂靠在司法机关内部设立的司法鉴定机构执业，这除了带来自审自鉴这种影响司法公正的后果，还扰乱了中介机构的执业环境和管理秩序。
三是资产评估机构、房地产评估机构从事房地产估价司法鉴定。这第三类从事房地产估价司法鉴定的机构，要说没有准入也不一定准确，只不过不是按照客观标准确定资质较好的估价机构当中的资深房地产估价师从事房地产估价司法鉴定，而是由法官凭个人偏好来确定哪些机构可以准入，而对于评估人员却完全没有考虑准入的问题，资产评估师可以从事房地产估价司法鉴定，甚至连会计师、房地产估价员、助理会计师等也在从事房地产估价司法鉴定。
应当说目前房地产估价司法鉴定的状况，不符合《城市房地产管理法》关于国家实行房地产价格评估制度、国家实行房地产价格评估人员资格认证制度的规定，急需管理部门的协调统一，严格执行《城市房地产管理法》的有关规定。
（二）房地产估价司法鉴定的启动制度尚未建立
公检法在各自的诉讼活动当中可以独立地决定司法鉴定的事项，关于司法鉴定启动的规定不够明确，《刑事诉讼法》、《民事诉讼法》、《行政诉讼法》有几个条款涉及鉴定机构以及鉴定的启动。《刑事诉讼法》第119条规定：“为了查明案情，需要解决案件中某些专门性问题的时候，应当聘请有专门知识的人进行鉴定”。《行政诉讼法》第35条规定：“在诉讼过程中，人民法院认为对专门性问题需要鉴定的，应当交由法定部门鉴定；没有法定鉴定部门的，由人民法院指定的鉴定部门鉴定”。《民事诉讼法》第72条规定：“人民法院对专门性问题认为需要鉴定的，应当交由法定部门鉴定；没有法定鉴定部门的，由人民法院指定的鉴定部门鉴定。鉴定部门及其指定的鉴定人有权了解进行鉴定所需要的案件材料，必要时可以询问当事人、证人。鉴定部门和鉴定人应当提出书面鉴定结论，在鉴定书上签名或者盖章。鉴定人鉴定的，应当由鉴定人所在单位加盖印章，证明鉴定人身份”。
房地产估价司法鉴定的启动制度包括鉴定的申请、鉴定的决定、合格鉴定机构的确定，以及鉴定的委托。从刑事、民事、行政三大诉讼法的有关规定可以看出，现行的包括房地产价格评估在内的司法鉴定的启动制度可以说尚未建立。目前房地产估价司法鉴定的启动方面存在以下主要问题：1.鉴定机构的选择没有依据尊重当事人选择和人民法院指定相结合的原则。鉴定的委托主要表现为法院指定（其实是法官指定），在一定程度上，现行的做法剥夺了当事人的诉讼权利。
2.没能给当事人提供分门别类的鉴定人名册。应当说《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称若干规定）在民事诉讼案件中的司法鉴定启动方面有长足的进步，该规定第25条：“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。”但是，人民法院没有给当事人提供鉴定人名册，当事人既不知道哪些事项可以申请司法鉴定，也不能参与鉴定机构的选择，却可能要承担举证不能的法律后果。
3.鉴定机构或者鉴定人员是否具备房地产估价的鉴定资格不确定。虽然《若干规定》在第27条规定了鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的，当事人可以对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论申请重新鉴定，但是没有法律、法规对于从事房地产估价的鉴定资格加以明确规定。
（三）房地产估价司法鉴定结论的质证、采信缺乏程序和标准
尽管《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称若干规定）第59条规定了“鉴定人应当出庭接受当事人质询。鉴定人确因特殊原因无法出庭的，经人民法院准许，可以书面答复当事人的质询”，但是房地产估价司法鉴定还没有形成鉴定人出庭制度。北京大学法学院教授陈瑞华认为，鉴定人亲自出庭作证的比例不足5%.当事人申请重新鉴定的审查标准不一。对于人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论，其效力与一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论不一样。《若干规定》第27条：“当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：1.鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；2.鉴定程序严重违法的；3.鉴定结论明显依据不足的；4.经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。”而对于一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，只要求“另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许。”
（四）房地产估价司法鉴定的管理部门不统一
目前，最高人民法院按照法释[2002]8号《关于人民法院对外委托司法鉴定管理规定》的规定，已陆续受理、审查了十几个省市的申请进入人民法院司法鉴定人名册的评估机构的申报材料，并已在《人民法院报》公告。毫无疑问，最高人民法院的做法有越权嫌疑，把本来属于行政权范畴的事情（对于鉴定机构和鉴定人的管理）揽在法院来做。因此，有部分省市的专家、律师联名向全国人大提出了对最高人民法院出台的上述司法解释进行违宪审查。
总之，房地产估价司法鉴定的管理与其他各类司法鉴定一样，政出多门，导致房地产估价司法鉴定的公信力大打折扣，急待统一和规范。
三、房地产估价司法鉴定制度创新
房地产估价司法鉴定制度创新的目的，在于提高房地产估价司法鉴定的公信力，确保房地产估价司法鉴定的中立地位，体现追求司法公正的价值目标。提高房地产估价司法鉴定的公信力，应从三个方面着手：从事房地产估价司法鉴定的鉴定人的能力、水平和职业道德水准；房地产估价司法鉴定的启动制度公正，即程序公正，赋予当事人应有的司法鉴定启动权；建立房地产估价司法鉴定结论的质证制度，包括鉴定人出庭接受质证、质证的程序和标准。
（一）建立统一、协作的房地产估价司法鉴定的管理体制
房地产估价司法鉴定制度创新的第一步是改革目前的多头管理的体制，建立统一、协作的房地产估价司法鉴定管理体制。房地产估价作为经济鉴证类行业，其司法鉴定的管理体制应当充分借助行业管理部门和学会对房地产评估机构和估价师的管理信息和成果，实行估价机构和估价师个人的执业资格二次准入制度。二次准入制度的具体做法包括：1.房地产估价机构的二次准入司法鉴定管理部门对从事房地产估价司法鉴定的机构实行注册制度。申请从事房地产估价司法鉴定的机构，应当是房地产估价专业机构，其房地产估价机构的资质等级在省会城市等大城市可限定在一级资质，在其他地区可限定在二级资质以上。房地产估价行业主管部门或者行业学会将符合申报条件的机构推荐给省级以上司法鉴定管理部门，省级司法鉴定管理部门对符合条件的房地产估价机构核准注册并颁发司法鉴定许可证。
司法鉴定管理部门对从事房地产估价司法鉴定的机构实行年检制度。房地产估价行业主管部门或者行业协会对于房地产估价机构的年检结束后一个月内，省级司法鉴定管理部门结合行业主管部门或者行业协会的年检结果对从事房地产估价司法鉴定的机构办理年检。
2.房地产估价师的二次准入司法鉴定管理部门对从事房地产估价司法鉴定的房地产估价师实行考试注册制度。申请从事房地产估价司法鉴定的鉴定人，应当是具备房地产估价司法鉴定资质的估价机构的注册房地产估价师，其个人应当具有大学本科以上学历，其作为注册房地产估价师的执业年限在三年以上，由其所在机构推荐，参加司法鉴定管理部门组织的鉴定人全国统一资格考试合格的，颁发司法鉴定人资格证书。取得鉴定人资格证书的房地产估价师，由鉴定机构向省级司法鉴定管理部门申请注册，省级司法鉴定管理部门对符合注册条件的申请人予以注册并颁发鉴定人执业证。
司法鉴定管理部门对从事房地产估价司法鉴定的鉴定人实行年检制度。房地产估价行业主管部门或者行业学会对于房地产估价师的年检结束后一个月内，省级司法鉴定管理部门结合行业主管部门或者行业学会的年检结果对从事房地产估价司法鉴定的鉴定人办理年检。
（二）建立房地产估价司法鉴定的启动制度
房地产估价司法鉴定的启动制度，应当从程序上尽可能避免鉴定腐败的产生。房地产估价司法鉴定虽然收取一定的费用，但它毕竟是一种把科学知识运用到诉讼活动中来的科学实证活动，鉴定不应当沦为一种商业活动，鉴定人之间也不能相互竞争去“揽活”。否则，有可能使房地产估价司法鉴定丧失其对诉讼当事人的证据效力和公信力。
启动司法鉴定的权利究竟是赋予法院，还是赋予诉讼（仲裁）当事人？在传统的对抗制诉讼模式下，法官在诉讼中是消极中立的第三者，本身不负有查明事实的积极义务，当然也就没有提出证据的责任。只有当事人，才负有提出证据并说服审判者的责任。鉴定结论是证据，鉴定人属于证人，那么由当事人启动鉴定程序并提供鉴定人乃是诉讼的应有之义。因此，便有“当事人启动制”一说。然而，由当事人委托鉴定的一个最大弊端就是容易导致鉴定的滥用。鉴定人往往根据聘请他们的当事人的需要出具鉴定结论，鉴定结论一般都有利于委托人。这种做法的代价就是阻碍了司法公正的实现。
在传统的大陆法系国家的纠问式诉讼模式下，法官在诉讼中不再是消极中立的第三者，司法鉴定方面是实行鉴定权主义，法官主导司法鉴定的启动和司法鉴定人的选任。因此，便有“法官启动制”一说。法官启动制有其优点，一是鉴定人受法院委托，可以不受当事人的影响而客观地进行鉴定，二是可以减少不必要的重复鉴定，避免鉴定资源的浪费，减轻当事人的经济负担。但是，这种启动制度有其固有弊端：其一是在一定程度上剥夺了当事人的诉讼权利；鉴定人容易受法官的影响，容易导致鉴定腐败，此其二；其三是对鉴定结论的质证可能流于形式，因为鉴定的启动和鉴定人的选任系由法官决定，法官可能相信鉴定结论正确无误。
司法鉴定启动制度的最佳选择是法官启动制与当事人启动制的相互借鉴和融合。在鉴定人的选任方面，在司法鉴定管理部门的鉴定人名册内，实行尊重当事人选择和人民法院指定相结合的原则。对于当事人有举证责任的事项，当事人申请司法鉴定的，人民法院应当首先尊重诉讼双方当事人的选择，人民法院应当委托诉讼双方当事人在鉴定人名册内协商一致选择的鉴定机构进行鉴定；诉讼双方当事人协商不一致的，或者人民法院依职责决定委托司法鉴定的，人民法院应当在鉴定人名册内随机选择鉴定机构进行鉴定。这种启动制度安排，既尊重了诉讼双方当事人的选择，又避免了鉴定的滥用，使得鉴定人可以真正立足于客观事实，运用科学知识，为法院发现客观真实、进行公正裁判服务。
（三）房地产估价司法鉴定的程序制度
房地产估价司法鉴定的程序制度，包括房地产估价司法鉴定的申请、决定、委托、受理、实施、鉴定结论的出具，以及鉴定人出庭作证。房地产估价司法鉴定的申请，是指附有举证责任的当事人申请司法鉴定，并预交鉴定费用，但申请不是司法鉴定的必经程序。房地产估价司法鉴定的决定权，形式上在人民法院的法官手中，但法官不同意委托鉴定的情形很少，并且对于不同意的决定应给出书面说明，另外法官的决定权只是针对鉴定事项是否需要鉴定的决定，而不是对于鉴定人选任的决定。
房地产估价司法鉴定机构受理人民法院委托后，应当指派2名以上具有相应执业资格的鉴定人进行鉴定，实行第一鉴定人主要负责制。房地产估价司法鉴定的实施应当符合执业标准和规范的要求，包括了解案情、现场勘察、查阅资料和市场调查。鉴定机构应在委托书约定的时限内及时出具包含鉴定结论的鉴定书，鉴定书应当有鉴定人的签名和鉴定机构的盖章。
房地产估价司法鉴定的程序制度，应当特别强化鉴定人出庭作证的义务。鉴定人出庭接受法官和诉讼当事人的质询，通过对鉴定结论的质证，对法官的采信与否具有十分重要的作用。
（四）房地产估价司法鉴定的补充鉴定、重新鉴定、
复核鉴定房地产估价司法鉴定具有科学性、鉴证性，从事房地产估价司法鉴定的机构和鉴定人实行执业资格二次准入之后，鉴定机构和鉴定人就不应再有任何等级上的差别，鉴定人依合法程序出具的鉴定结论在法官认证之前，其效力是相同的。这是因为，鉴定人不同于证人，并非不可替代；鉴定结论也只是证据的一种，只有经过质证，查证属实的才能为法官采信而成为判案的依据；鉴定活动作为一种科学实证活动，其科学性要求鉴定结论不应当划分等级。
房地产估价司法鉴定的补充鉴定，只能在原委托的鉴定已经作出鉴定结论，但尚未进入庭审质证阶段，由当事人申请，法官裁量决定。当事人申请补充鉴定的情形包括：当事人补充了新的相关鉴定材料，或者提出新的鉴定项目，或者发现原鉴定结论的计算或表述有明显错误等等。补充鉴定由原鉴定机构的原鉴定人进行，鉴定机构可以指派新的鉴定人参加。
房地产估价司法鉴定的重新鉴定，不得由原鉴定机构和鉴定人进行。在鉴定人的选任方面充分尊重当事人的选择权之后，重新鉴定应当慎之又慎，以尽量减少重复鉴定，避免当事人和法官对鉴定的滥用。但是，在庭审当中发现有如下情形之一的，应当重新鉴定：1.鉴定机构或鉴定人不具备法定资格的；2.委托人提供的鉴定材料失实的；3.鉴定的委托程序不合法的；4.鉴定人应当回避而没有回避的；5.鉴定人通过鉴定谋取不正当利益的；6.鉴定的实施严重不符合行业规范和标准，足以影响鉴定结论的。另外，重新鉴定的委托，仍然应当遵守一般鉴定的程序规定。
房地产评估管理办法篇8
为进一步规范*市房地产市场秩序，加强房地产市场管理，进一步促进房地产市场健康稳定发展，现根据《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国行政许可法》、《商品房预售管理办法》、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（〔*〕37号）等有关规定，结合本市实际情况，就有关事项通知如下：
一、规范商品房预售行为
（一）房地产开发企业应当于每年11月30日前向国土房管部门申报下一年度的商品房销售计划，在申报预售证前1个月申报项目概况。
任何房地产开发企业在领取商品房预售许可证之前不得商品房预售广告，需要其他与房地产开发项目有关的广告的，其内容必须真实。否则，有关部门有权责成房地产开发企业自行在相关媒体进行更正。房地产开发企业拒绝更正的，有关部门有权在相关媒体上公布真实情况。
（二）房地产开发企业申请核发商品房预售许可证时，应当如实准确填报项目概况及楼盘表。隐瞒房屋抵押、回迁等情况的，对正在申请核发商品房预售许可证的，将根据有关规定不予许可；对已核发预售许可证的，将撤销该商品房预售许可证。
（三）未领取预售证的商品房，任何企业或个人不得以任何形式收取房款和销售。否则，一经发现，将责令限期整改，并向社会公布有关情况。
对拒不整改或不按规定整改的，将依法进行处理，并将该企业或个人的违规情况告知相关主管部门，有关主管部门将根据有关法律、法规、规章的规定，停止办理有关行政业务。
（四）对不符合规划部门规划控制性套型结构要求的项目，不核发商品房预售许可证。
（五）房地产开发企业在申请商品房预售许可证时，应当明确该项目的拟向社会公开销售的时间、销售方式及每个单元的拟售价格；取得商品房预售许可证后，应当在10日内全部公开销售。
*市房屋管理系统中显示的可售单元，房地产企业不得拒售。一经发现有拒售行为的，将立即责令其限期整改；拒不整改的，将延长整改期限，并通过媒体、网站等向社会公布有关情况。
（六）严禁“炒卖楼花”行为。房地产开发企业、房地产中介机构不得将预购人购买的未竣工的预售商品房再行转让。一经发现有炒卖楼花行为者，将责令限期整改，并按现行法律、法规和规章的规定予以处罚，同时通过媒体、网站等向社会公布有关情况。
（七）境外机构和个人购买商品房时，开发企业应要求购房业主按照《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的规定，提供境外机构在境内设立分支或代表机构、个人在境内学习或工作时间超过一年、分支或代表机构以及个人购房用途均为自用或自住的有效证明文件；开发企业不得以任何方式、任何借口将商品房预（销）售给不符合条件的境外机构和个人。
（八）开发企业销售商品房时，应向购房者明示所有在售单元的价目表，严禁不实价格。有最高销售限价的，应当按土地使用权出让合同约定，在最高限价之内进行销售。否则，将责令限期整改，整改期间停止在销售商品房的销售，并通过媒体、网站等向社会公布有关情况。
（九）开发企业应在销售现场配置电脑设备，供购房人查阅销售楼盘详细资料，并公布楼盘《商品房预售许可证》及附图、《商品房买卖合同》等。房地产行政管理部门同时在网上公示该楼盘的销售资料。
二、进一步完善预售款监管措施，加强预售款监管
（十）各房地产开发企业应知会购房人凭《缴款通知书》将商品房预售款直接存入指定的预售款监控账户，不得私自收取商品房预售款。否则，按《广东省商品房预售管理条例》第四十一条规定进行处罚。
（十一）根据《广东省商品房预售管理条例》的规定，各商业银行应当加强对商品房预售款监控账户的管理，每天将监控账户的基本情况数据及收到跨行转入款项的明细信息数据提交市国土房管局。凡在各行开立监控账户并申请办理按揭贷款的，其预购人的首期房款及各行的按揭贷款，必须凭《缴款通知书》直接存、划入该监控账户内。
划拨使用监控账户内的款项，应凭*市国土资源和房屋管理局（下称市国土房管局）所核准同意支付的数额拨付，不得擅自批准预售人使用监控账户内的款项或将商品房预售款转作他用。
三、加强项目工程进度和公建配套建设的监管，防止随意变更规划许可，保护购房业主利益
（十二）开发企业申请核发商品房预售许可证时，应确定公建配套施工进度和竣工交付时间，审批部门应现场勘察有关楼栋工程建设进度。开发企业领取预售证后，应于每季度最后一个月的月底前向市国土房管局提供在建工程（包括公建配套）建设进度情况以及现场照片，市国土房管局结合实际每季度现场抽检1-2次，并将抽检结果在“阳光家缘”网上公布。
（十三）开发项目申请取消监控账户，应当缴清土地出让金、按规定属于开发企业缴交的专项维修资金和相关税费、完成规划验收和确权，对于分期开发的项目，其最后一期应完成出让合同或国土证用地范围内规划要求的全部公建配套建设。未缴清土地出让金和相关税费的，在监控账户中扣缴；未完成公建配套建设的，不能取消监控账户，在监控账户中存留相应建设资金。
（十四）商品房预售或者销售后，房地产开发企业不得随意调整、修改修建性详细规划或者变更规划许可；确需调整或者变更的，应当报原审批的城市规划行政主管部门批准。
已经在*市房屋管理系统建立楼盘明细表、网上公开销售的，楼盘明细表不再变更。
四、加强交易登记管理，及时办理商品房交易登记手续
（十五）房地产开发企业应当按《广东省城镇房地产权登记条例》的有关规定及时申请确认产权。逾期不办理的，按照《广东省城镇房地产权登记条例》第二十条规定进行处理。
（十六）房地产交易转移登记申请人应持完税凭证办理房地产权属变更登记手续，开发企业不得挪用购房业主委托其缴交的契税。
五、规范房地产中介服务机构的中介行为
（十七）房地产中介服务机构和从业人员提供服务时，应如实向当事人介绍所房屋的权属情况；房屋销售时，应当向买受人介绍所的商品房的有关情况，不得隐瞒；房屋租赁时，还应如实向租赁双方说明房屋租赁政策。
（十八）房地产中介服务机构不得为手续不齐全、不具备合法销售条件的商品房提供中介服务，不得为开发企业进行内部认购、预订提供服务；提供服务时不得收取佣金以外的其他费用。一经发现，有关部门将依法予以查处，并记录在诚信档案中，实时向社会公布，并在年度检查中扣分。
六、进一步加强房地产租赁管理
（十九）任何单位和个人租赁房屋的，租赁双方当事人应当在租赁合同签订、变更之日起3日内，应当向房屋所在地的街镇出租屋管理服务中心办理房屋租赁登记备案手续。
（二十）房屋承租人、居住人应当按照房屋规划用途、结构、消防安全规定使用房屋，不得擅自改变房屋规划用途，或者实施违法建设行为。如需要改变房屋用途，房屋出租人应当依法向规划部门申请房屋使用功能变更手续。
七、加强房地产估价机构管理，规范估价行为
（二十一）房地产估价机构在对房地产进行估价时，应严格按照《房地产估价机构管理办法》等有关法律、法规和规章进行，不得有违法、违规行为。
房地产估价机构有违法、违规行为的，有关部门将根据《房地产估价机构管理办法》等规定，给予处理。房地产估价机构给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。国土房管部门将根据情况将房地产估价机构有违法、违规行为及处理结果向社会公布。
（二十二）具备城市房屋拆迁评估资格的房地产评估机构接受委托，进行房屋拆迁评估时，应当按照建设部城市房屋拆迁评估指导意见、市国土房管局制定的相关规则和技术规范以及*市房地产评估专业人员协会制定的相关工作指引进行评估。
（二十三）房地产估价机构接受商业银行委托，通过评估确定房地产抵押价值的。房地产估价机构应当根据建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房〔*〕8号）的规定及《房地产抵押估价指导意见》进行评估。
办理房地产抵押登记手续时，房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的，抵押权人应当向市房地产交易登记中心提供确定房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构评估的，应当向市房地产交易登记中心提供房地产抵押估价报告。
（二十四）房地产估价管理机构联合市房地产评估专业人员协会定期对房地产抵押估价报告进行抽检，并对有高估或低估等禁止行为的房地产估价机构和所涉及的注册房地产估价师，依法查处，并记入其信任档案，向社会公示。
八、监督检查
（二十五）市国土房管局依照有关法律、法规和规章的规定，对房地产开发企业、房地产中介机构、房地产估价机构的业务办理及执行情况实施监督检查。有关单位和个人对依法进行的监督检查应当予以协助、配合，不得拒绝或者阻挠。
（二十六）市国土房管局发出的违规行为整改通知，15日内未整改或整改不合格的项目，对于开发企业，将依法根据有关规定延长其项目的预售许可、抵押登记和网上签约手续限制时间，直至完成整改；对于中介机构，也将根据有关规定予以处理。
房地产评估管理办法篇9
在实习期间我对估价行业做了一定的了解，对基本的办公用品的使用有了一定的实际操作能力，同时我做了近10份的报告，就一般的抵押评估报告，根据市场价值我已经能独立完成，对于大型报告则需要成本法和收益法并用，但仍然需要根据当时的市场价值来最终定价值。以下是我暑期实习的所得所感。
作为一名估价人员，就要遵守估价人员的职业道德规范。除了要遵守估价机构的道德规范，社会道德规范及估价道德原则等这些大的公共道德规范，估价人员还应该尽职尽责，勤奋工作，公正估价，廉洁守法，保守秘密，收费合理。如果估价机构和估价人员违法从事房地产估价活动，行政主管部门可以依法做出警告，罚款，没收违法所得以及没收非法财物，责令停产停业，暂时或者吊销许可证照，行政拘留以及法律法规规定的其他行政处罚(如通报批评等)，估价师承办业务，由其所在的估价机构统一受理并由该估价机构与委托人签订估价委托合同。因此估价机构和估价师均可能因执业不规范而承担行政责任。估价机构因违反合同的规定而对侵权人应承担的民事责任，属于违约责任。违约责任通常由估价机构来承担，估价机构可以在承担责任后，向直接责任人追偿。估价机构仅向其订立合同的相对方承担违约责任。对估价机构，估价师因违法从事房地产估价活动应承担的侵权责任，目前的法律尚未做出明确的规定。但是，法释【2003】2号司法解释《最高人民法院关于审理证券市场因虚假陈述引发的民事赔偿案件的若干规定》，第一次将资产评估机构等专业中介服务机构以及负有责任的董事，监事和经理等高级管理人员，直接责任人，列为虚假陈述证券民事赔偿案件的侵权责任的主体。对估价机构和估价师承担侵权责任的前提条件，免责事由，举证责任，以及责任的分担和追偿等等，则由相关细则规定。
虽然说，国家从道德和法律上对估价机构和估价师都做出了以上规范，制定了以上责任制，但是就目前而言，中国房地产估价行业仍然存在着一些问题。比如“许诺高额回扣，压低收费成为市场竞争的主要手段，专业服务在竞争中并不占优势”，“为迎合委托方要求在估价中故意提高或降低评估价值额”，“估价过程过于程式化，报告流于形式，缺少深入分析和独到之处”。这一个暑假我在洛阳首佳房地产评估测绘咨询有限公司总部办公室内，与各级估价师们的接触也不少，与公司老总也有一定的交流，对这个行业这个市场也有一定认识，结合各种材料，我个人对估价行业现存的问题提出了以下建议：①清理整顿估价机构，取消不必要的评估和确认。②改变政府机关、银行、法院等部门指定评估机构的做法，给报告使用方以充分的选择自由度。③建立政府部门估价与民间估价两套机制。④加强对估价人员的管理，实行房地产估价师资格等级制度。⑤增加信息透明度。⑥修订房地产估价统一收费标准，收费额与工作量及报告质量挂钩。⑦定期修订，更新和完善估价标准和规范。⑧注重房地产估价师继续教育的考核避免继续教育流于形式，走过场。
在校期间，我从书本上学习了房地产评估的几种方法及这个行业的基本制度，在洛阳首佳房地产评估测绘咨询有限公司，我在原有知识的基础上有了解到现实中房地产估价对象的具体分类，包括以下几种：①“干净”的出让土地使用权和房屋所有权的房地产。②“干净”的划拨土地使用权和房屋所有权的房地产。③“干净”的农民集体所有土地上的房地产。④部分产权的房地产。⑤共有的房地产。⑥附带有租约的房地产，即已出租的房地产。⑦设定了抵押权的房地产，即已抵押的房地产。⑧设定了典权的房地产，即已典当的房地产。⑨设定了地段全的房地产。⑩手续不完善的房地产。11产权不明或有争议的房地产。12临时用地或临时临时建筑的房地产，可分为未超批准期限的和已超过批准期限的。13违法占地或违章建筑的房地产。14已被确定为征用或拆迁范围内的房地产。15已被法院查封监管的房地产。16房地产的租赁权。17房地产的典权，典权可以将出典和房地产出租，转典于他人，或者将典权转让给他人，典权转让的，受让人处于典权人的地位。18房地产的空间利用全，又有地下空间利用和土地上空间利用权。
因为我实习期间一直在老总的办公室内，所以除了接触一点专业知识外我还对办公室的一些工作有了一定的认识和了解。在办公室内，尤其是作为办公室主任在文件的签收上一定马虎不得。办公室收文处理的步骤为：接受、登记、协办、批办、筛选、分送、传阅、催办、承办和收集。签收的情况有两种：一种是不接触文件内容，只点收多少信封或文件包，即通常所说的“外收发”;另一种是逐份清点接收文件，通常由“内收发”或文件处理部门来做。在办公室内，办公室主任在签收文件时也很有讲究。签收主要有三种方式：1.签字。机关各部门之间交换文件，收方的办公室主任应在对方的宋文簿上签字。2.盖章。接收邮局和机要通信部门送达的文件，收方的办公室主任除在文件投递单上签字外，还要加盖公章。3.收条。收方办公室在接收文件时亦可向发文单位出具收条。
在办公室内一般是由主任对来件来函进行拆封的，除被授权外，其他人员不得擅自拆封。拆封时应注意以下几点：1.拆封之前要对所有文件进行分拣，即按信件不同来源进行分类。2.拆封时要认真细致，注意保护封内文件的完好。3.注意把封内文件倒净。4.取出的文件要单独放置，不要与处理过的文件或其他文件混放在一起。在文件没有登记之前，不要让无关人员乱动或取走。5.检查文件上的主送(包括抄送)单位，来文单位与封皮所写是否相符。如不相符或无法判明的，应把封皮附在文件后面备查。6.来件如未装订拆封，当时就要处理好，以免一个完整的文件误分两处。7.注意封皮的保存利用。8.封内有回执单位的，应在回执单上签收并及时将回执单退回来信单位。
仔细一想，我还有一段时间是在公司的一个二手房部分实习的。公司在洛阳市房管局二楼二手房交易大厅有一个摊位，在那期间，我做的工作主要是登记房源和接待客户并带客户看房。在此期间，我对洛阳市的二手房市场也做了一次了解和摸底。对房源信息要记明售价、建筑面积、房权证号、房屋结构、楼层、竣工年份、朝向、房屋现状、装修情况、配套(水、电、暖、车库、绿地等)，房主的姓名和电话。
房地产评估管理办法篇10
一、作为一名房地产估价师，应该掌握一定的建筑知识包括建筑造价知识。我们知道运用任何一种评估方法时，都会涉及一定的建筑知识，尤其是运用假设开发法进行评估时，更是考验估价师建筑知识的水平。我们曾接受过这样一个案子，南京某大型化学企业，委托对其一个下属储油基地的房地产及其附属码头及其附属设施进行评估。当我们与委托方第一次接触后，才发觉这是一个较为复杂的项目：①该个案中“真正的”房地产并不多，确有大量的包括储油罐、输油管、高压电、泵船等在内的“动产”；②该国有老企业在上世纪60年代初以“工业学大庆、干群上土地”的方式建起了码头、罐基、栈桥等等，既无原始造价资料，亦无任何竣工图纸记录。当然，从委托方处我们还了解到，他们已接触数家资产或房地产评估机构，都因案值不大，案“情”复杂而不了了之。甚至收了费用，交回个“纯”房地产的报告了事。经委托方一再要求，我们经过反复论证，最终接下了该案。对其中“即无造价资料，亦无图纸”的，如码头我们采用了重置成本法，首先我们向船厂、码头、设计院等进行咨询，并结合“替代原理”，先“模拟”出以当今设计思想及施工工艺状态下重建能达到实物“最佳”使用状态的建筑施工方案，其次，分部分项测算工程量，再查找相关水利、土建定额，以此测算其新建成本。事实上，我们承接这个个案是亏损的，大量的“外调”成本，短暂的作业时间，结果出来后，一开始委托方不高兴，认为结论与他们的“心理价格”差距太大，比如高压电部分，他们认为有近50万，我们的结论只有18万，当他们看了我们的技术报告，并听取了我们的过程介绍后，其老总、资产管理部、财务部均心悦折服，并表示费用决不打折，实事上该客户已成为我们的长期客户。
二、估价师应该掌握一定的房地产经济理论。众所周知房地产估价是一门从经济学角度分析房地产的分支学科，因此，只有具备较深厚的经济理论基础，方能真正地做好估价工作并能进行相应的探索。事实上，一个全面的估价师，不仅可以从事“单一”的评估业务，更可以为大众提供房地产投资/置业顾问服务——为房地产投资者排忧解难，或者为置业者出谋划策。现实生活中，本人就曾听说过一个估价师为了自己购房打听价格值不值的事情。本人在从事估价工作中，了解并探索最多的经济问题包括：贴现、折旧、经济增长、机会成本、边际收益、收入与税收等，并经常地参加高校举办的培训班，通过这类的学习，加上不断深入实践，本人已探索性地开展投资顾问服务数年，并获得了一批客户的信任。我把这类业务作了一个归纳，包括：①预算不动产投资价值和投资回报率；②测算投资/置业成本，安排购置资金；③测算改造成本，改进物业收益水平；④预测市场波动，确实投资/置业方向；⑤测算租售、抵押（留置）成本，安排物业资产管理计划。有一个事例如下：通过朋友介绍，我认识了一位“”前的清华毕业生，现做私企，她要购置一套住房，要求是“档次”高于大多数“住宅”，低于“别墅”，环境要好，价格要适中，我并没有向她推荐任何楼盘，而是站在她的立场上，采用置业分析方法，告诉她如何选择，之后她选择了几处，于是我赔她实地看房，并逐一分析，包括售价的高低、升估的潜力、区域可能的发展等，于是她确定了她的置业地点。没多久，她又找到我，说她的企业准备将主要的生产基地从南京迁到苏北金湖县开发区，希望我们能帮她测算投资可行性，为此，我们不但对她现有企业的生产结构进行了调查分析，还在她的协助下进行了她从事的汽车零部件制造业，特别是未来市场结构进行了摸查，最后我们重点对金湖县吸引投资的优惠政策，当地劳务工资情况，当地金融供给情况，交通环境等方面做了大量的调查，并假定几种情况分析了二十年的长期现金流量，并与假定生产基地还在南京进行对比，最后得出结论：①如果按现今产品结构，且金融政策有一定支持，该项目动态回收期为14-15年，应变市场风险能力太差；②如果企业加大研发力度，不断推陈出新，且市场比重加大，即使按一假定的产品售价降低率，只要金融政策松驰有度，该项目动态回收期可控制在11年以内。另外，我们还建议：①适当加大自有资金的投入，减少金融政策变动可能带来的干扰；②将原定二期计划调整为三至四期，不要一味追求投产和产量，并立即着手与金湖当地商谈日后扩建所需储备土地事宜。当她听取了我们的意见后，立即通知财务支取现金，并要求与我们签订长达十年的顾问合同，并要求其企业经理在处理该企业与银行及资产管理相关的事宜前，必须听取我们的意见，当然，在这之后，她周围的一些企业或个人纷纷找到我们，事实上，该项目的银行融资，以及她为项目投入的部分资金，均由我们协助沟通相关银行以流动资金贷款，个人经营性贷款等品种给予。
三、估价师应该具备丰富的房地产专业技术知识。顾名思义，房地产估价是对房地产标的物或者以房地产为主的标的物进行估价的一项技术工作，缺少房地产专业的基础知识，就谈不上做一名估价师。从房地产估价的基本方法也可佐证，成本法是以成本测算方式估算房地产价值，其中比如社会平均利润率（不同种类的房地产理应不同），资金占用成本（不知道前期准备期限，施工周期等就不可能分析资金占用周期）如何确定，直接牵涉到估价结论的可靠性；市场法是以市场可比价格估算房地产价值，但是如果没有房地产专业基础知识，又如何选择所谓的“可比实例”，又如何进行“区域”、“个别”等因素的调整；收益还原法是以贴现原理测算房地产价值的，试问如果不具备房地产基础知识，其中的客观收益又怎么判定，特别是针对一个收益整体不可分，但只评估其中部分房地产的价值时必须确定分摊价值时，更离不开房地产专业知识。事实上，房地产专业知识的面很广，包括建筑、规划、土地、质量、计划、营销、物管等等。有些估价师在用市场法进行评估时，对物业管理作为个别因素修正时，只分“有”和“无”两种，然而实际工作中，物业管理的水平大有不同。本人以为，不仅要分析物业管理水平，还要将物业管理费的高低作为“机会成本”，采用贴现方式调整可比对象的可比价格更为科学。本人在实际工作中深深地体会到不断充实自身房地产专业知识，对我们开展估价业务，甚至拓展资产/置业顾问业务大有帮助。有这样一个我们用房地产产权知识协助相关部门破获一起假证骗贷案：林文浩（假名，假卖方）于二一年十一月中旬至十二月初期间，约三次到我处咨询房地产交易及抵押贷款事宜，并于十二月五日下午5点以后将吴琼（假名，假买方及贷款人）带至我处，同时将相应的交易交件必需的证件交给我处，且要求我们尽快协助其交易及贷款。“林”、“吴”两人提供的交易房屋为XXXX街X号X幢X单元X室，其双方确定的交易价格为31万元，并准备办理18万元的抵押贷款。至十二月十七日，“林”来电催问进程，因此我们与南京房管局XXX同志联系，希望加快办理。经交易科经办人初审，对交易房屋的产权证有质疑，于是十二月十八日上午南京房管局的同志迅速将该情况通知了我们，并表示准备进一步到产权处鉴别真伪。此时我们感到有必要采取谨慎的态度，并开始怀疑其“第二住所”的房产证的真实性，怀疑这是南京第一起企图以假产权证向银行诈骗的案件。我们立即派人将该证送交房管局的同志，以便帮助验证，同时又通知拟放贷银行——工行南京市下关支行，其后又立即与公安及土地部门联系，首先确认了相关土地证、身份证、户口簿和有关证明文件实属伪造。至此，我们立即将该等情况向南京市房管局作了通报。随后警方研究了抓捕方案，并于2001年12月19日中午1：00左右，在下关工行一举将疑犯二人抓捕，并当场从二人身上搜出多张假证。从目前的追查来看，上述二人于十月十八日通过某中介机构承租了真林文浩的房屋，其后伪造了相应证件准备骗取贷款。通过这件事情，工商银行被我们的认真所折服，从此，进一步加强了与我们的业务合作。
四、估价师必须熟练掌握和运用与房地产评估甚至资产评估等相关的法律、法规和行业等的各项规定。我们知道“无规不圆”，作为从事估价业务的估价师来说，诸如民法通则、合同法、担保法、房地产法、土地管理法及其实施细则、城市房地产抵押管理办法、国有资产管理办法及其实施细则、房地产估价规范、城镇土地估价规程等都是我们必须熟悉的内容，并且有必要“拳不离手、曲不离口”，常看，常想，常推敲。本人所在的评估机构由本人牵头，经常组织估价师及相关业务人员学习相关政策，报保持定期的交流。比如，通过反复学习相关税法及税收政策，并向税务部门咨询，我们可以准确地测算包括土地增值税，企业所得税等在内的与房地产相关的税收。由于本人坚持法规学习，具备一定的功底，在从事评估业务中受到很多方面的认同。比如，某一商业银行，以前基本未开展个人信贷业务，正在进行个贷试点，主要以个人现房抵押为主。去年，该行让我评估某公司名下的房地产，我以为是办理企业流动资金贷款，经与产权方接触，方知是办理个人贷款，只是担保形式采用公司房产抵押，并以取得信贷人员的同意。于是我立即与该银行信贷部门联系，告诉他们按《合同法》、《担保法》的规定，这种担保无效（最高院2000年12月8日关于《担保法》若干问题的解释第四条规定“董事、经理违反《中华人民共和国公司法》第六十条的规定，以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保的，担保合同无效”，《公司法》第六十条规定为“董事、经理不得以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保”），于是避免了一场“干戈”，否则对客户来说可能是付了评估费最终未贷成款，对银行来说如果贷出款，则担保无效，如果不放贷则遭客户指责，正是基于此，很多商业银行对我们机构非常信任。
五、熟悉房地产市场及其交易变化情况，也是估价师必备的基本技能之一。大家都知道市场比较法的原理就是市场检验，而成本法中的社会化平均成本等一般也用比较法取得，收益还原法的“年收益”也是主要以市场比较而定，假设开发法中的市场销信价格更是市场现值等等。因此，熟悉房地产市场及其交易变化情况，对于估价师而言是非常重要的。本人在实际工作中，非常注重了解、搜集、判断相关市场交易案例，包括买卖、抵押、租赁、拍买、抵债等方面，事实上，我们认为只有具备大量的案例并建库管理，才能在具体办理估价时得心应手，为此我们与多家开发商、经纪公司、拍卖公司以及相关部门保持着良好的协作关系，比如在与部分银行合作中，考虑到南京银行界大多已取消对二手房购房按揭贷款中的房地产评估的要求（文件要求在银行认为必要时及年龄较长的情况除外），我们主动表示免费评估（不出具评估报告，只出具所在区位价格幅度证明），因此我们也从搜集收到众多二手房交易实例，加上我们与报社及电台定期举办的二手房估价专栏而取得的案例，再加上我们开拓的业务品种“帮您谈房价”（针对客户购买商品房）而取得的案例，大大增加了我们的案例库存量，正是我们完善了这些基础工作，时常给我们的工作带来意想不到的效果，比如就在前不久，南京某担保服务公司推荐给某银行一笔二手房贷款业务，建筑面积约120平方米，建成于2002年11月，成交价30万元，欲货款21万元20年，银行要我们对其成交价把关并已同意放贷21万元，本人看到资料后，立即反映出该楼盘我很熟悉，去年冬我去过其售楼处，当时售价约1800—1850元／平方米，为万无一失我又去了该楼盘，经了解现有的余房售价在1950—2050元／平方米之间，且是布局更合理，设计更新颖的“跃层式”，因此我估算该房实际成交价应≤23万元，并判断这是一笔买卖双方涉嫌炮制高价，以求高额信贷资金的交易，甚至是一笔经纪人员“收购”二手房的案例，此后，经银行了解证实，确属一笔中介“收购”个案。通过这件事，该银行对我们信任有加。