国有资产无偿划转实施方案篇1
第一条为规范企业国有产权无偿划转行为，保障企业国有产权有序流动，防止国有资产流失，根据《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院令第378号）等有关规定，制定本办法。
第二条本办法所称企业国有产权无偿划转，是指企业国有产权在政府机构、事业单位、国有独资企业、国有独资公司之间的无偿转移。
国有独资公司作为划入或划出一方的，应当符合《中华人民共和国公司法》的有关规定。
第三条各级人民政府授权其国有资产监督管理机构（以下简称国资监管机构）履行出资人职责的企业(以下统称所出资企业)及其各级子企业国有产权无偿划转适用本办法。
股份有限公司国有股无偿划转，按国家有关规定执行。
第四条企业国有产权无偿划转应当遵循以下原则：
（一）符合国家有关法律法规和产业政策的规定；
（二）符合国有经济布局和结构调整的需要；
（三）有利于优化产业结构和提高企业核心竞争力；
（四）划转双方协商一致。
第五条被划转企业国有产权的权属应当清晰。权属关系不明确或存在权属纠纷的企业国有产权不得进行无偿划转。被设置为担保物权的企业国有产权无偿划转，应当符合《中华人民共和国担保法》的有关规定。有限责任公司国有股权的划转，还应当遵循《中华人民共和国公司法》的有关规定。
第二章企业国有产权无偿划转的程序
第六条企业国有产权无偿划转应当做好可行性研究。无偿划转可行性论证报告一般应当载明下列内容：
(一)被划转企业所处行业情况及国家有关法律法规、产业政策规定；
(二)被划转企业主业情况及与划入、划出方企业主业和发展规划的关系；
(三)被划转企业的财务状况及或有负债情况；
(四)被划转企业的人员情况；
(五)划入方对被划转企业的重组方案，包括投入计划、资金来源、效益预测及风险对策等；
(六)其他需说明的情况。
第七条划转双方应当在可行性研究的基础上，按照内部决策程序进行审议，并形成书面决议。
划入方（划出方）为国有独资企业的，应当由总经理办公会议审议；已设立董事会的，由董事会审议。划入方（划出方）为国有独资公司的，应当由董事会审议；尚未设立董事会的，由总经理办公会议审议。所涉及的职工分流安置事项，应当经被划转企业职工代表大会审议通过。
第八条划出方应当就无偿划转事项通知本企业（单位）债权人，并制订相应的债务处置方案。
第九条划转双方应当组织被划转企业按照有关规定开展审计或清产核资，以中介机构出具的审计报告或经划出方国资监管机构批准的清产核资结果作为企业国有产权无偿划转的依据。
第十条划转双方协商一致后，应当签订企业国有产权无偿划转协议。划转协议应当包括下列主要内容：
（一）划入划出双方的名称与住所；
（二）被划转企业的基本情况；
（三）被划转企业国有产权数额及划转基准日；
（四）被划转企业涉及的职工分流安置方案；
（五）被划转企业涉及的债权、债务(包括拖欠职工债务)以及或有负债的处理方案；
（六）划转双方的违约责任；
（七）纠纷的解决方式；
（八）协议生效条件；
（九）划转双方认为必要的其他条款。
无偿划转事项按照本办法规定程序批准后，划转协议生效。划转协议生效以前，划转双方不得履行或者部分履行。
第十一条划转双方应当依据相关批复文件及划转协议，进行账务调整，按规定办理产权登记等手续。
第三章企业国有产权无偿划转的批准
第十二条企业国有产权在同一国资监管机构所出资企业之间无偿划转的，由所出资企业共同报国资监管机构批准。
企业国有产权在不同国资监管机构所出资企业之间无偿划转的，依据划转双方的产权归属关系，由所出资企业分别报同级国资监管机构批准。
第十三条实施政企分开的企业，其国有产权无偿划转所出资企业或其子企业持有的，由同级国资监管机构和主管部门分别批准。
第十四条下级政府国资监管机构所出资企业国有产权无偿划转上级政府国资监管机构所出资企业或其子企业持有的，由下级政府和上级政府国资监管机构分别批准。
第十五条企业国有产权在所出资企业内部无偿划转的，由所出资企业批准并抄报同级国资监管机构。
第十六条批准企业国有产权无偿划转事项，应当审查下列书面材料：
（一）无偿划转的申请文件;
（二）总经理办公会议或董事会有关无偿划转的决议；
（三）划转双方及被划转企业的产权登记证；
（四）无偿划转的可行性论证报告;
（五）划转双方签订的无偿划转协议；
（六）中介机构出具的被划转企业划转基准日的审计报告或同级国资监管机构清产核资结果批复文件；
（七）划出方债务处置方案；
（八）被划转企业职代会通过的职工分流安置方案；
（九）其他有关文件。
第十七条企业国有产权无偿划转事项经批准后，划出方和划入方调整产权划转比例或者划转协议有重大变化的，应当按照规定程序重新报批。
第十八条有下列情况之一的，不得实施无偿划转：
（一）被划转企业主业不符合划入方主业及发展规划的；
（二）中介机构对被划转企业划转基准日的财务报告出具否定意见、无法表示意见或保留意见的审计报告的；
（三）无偿划转涉及的职工分流安置事项未经被划转企业的职工代表大会审议通过的；
（四）被划转企业或有负债未有妥善解决方案的；
（五）划出方债务未有妥善处置方案的。
第十九条下列无偿划转事项，依据中介机构出具的被划转企业上一年度（或最近一次）的审计报告或经国资监管机构批准的清产核资结果，直接进行账务调整，并按规定办理产权登记等手续。
(一)由政府决定的所出资企业国有产权无偿划转本级国资监管机构其他所出资企业的；
(二)由上级政府决定的所出资企业国有产权在上、下级政府国资监管机构之间的无偿划转；
(三)由划入、划出方政府决定的所出资企业国有产权在互不隶属的政府的国资监管机构之间的无偿划转；
(四)由政府决定的实施政企分开的企业，其国有产权无偿划转国资监管机构持有的；
(五)其他由政府或国资监管机构根据国有经济布局、结构调整和重组需要决定的无偿划转事项。
第四章附则
第二十条企业国有产权无偿向境外划转及境外企业国有产权无偿划转办法另行制定。
国有资产无偿划转实施方案篇2
一、目标任务
对列入中心城区搬迁改造计划的工业企业，按照优化产业布局、转型发展的总体要求，利用3-5年时间，向同类产业或配套产业相对集中的市域其它工业园区转移，实现产业集群式发展，拓展城市发展空间。
二、支持政策
（一）搬迁补偿
1、对列入搬迁改造计划的工业企业实施异地迁建的，给予搬迁成本补偿。搬迁成本包括土地补偿、建筑物及地面附着物补偿、设备搬迁损失补偿、搬迁费用等，按有关规定委托具有相应资质的中介机构进行评估和测算。
2、市土地储备中心优先收购搬迁企业土地。企业原址土地按招拍挂方式出让的，从土地出让金中补偿企业搬迁成本；未及时出让的，由市土地储备中心用土地收购资金支付；土地出让金或土地收购资金无法补足搬迁成本的，差额部分由企业所在区、开发区补偿。
（二）鼓励新建
企业异地新建厂房及配套设施，所涉及的行政性规费和城市基础设施配套费，执行园区招商引资相关政策。
搬迁企业上一年缴纳的排污费，作为搬迁后污染治理补助资金，专项用于“三废”治理设施建设。
搬迁项目在竣工投产纳税后，给予固定资产投资额5%的补助。
（三）设立专项奖励资金
2012-2015年，市财政每年从工业发展专项资金中安排资金，用于企业搬迁项目奖励，实行早搬早奖、快搬多奖、逐年递减的奖励办法。具体办法由市经信委会同市财政局另行制定。
三、工作流程
（一）编制计划。各区、开发区要编制“十二五”及年度企业搬迁计划，确定搬迁企业名单，报市中心城区工业转型发展领导小组办公室（以下简称市领导小组办公室）初审后，提交市领导小组审定。
（二）制定方案。列入搬迁计划的企业按照国家产业政策和节能减排、环境保护等规定，结合企业重组、招商引资、技术改造等制定搬迁方案。搬迁方案中要明确搬迁地址、用地需求、搬迁期限、原址资产处置等重要事项。
（三）部门会商。企业搬迁方案经所在辖区工业转型组织机构审核后，报市领导小组办公室。市经信委作为领导小组办公室牵头部门，组织相关部门、区（开发区）、工业园区对企业搬迁方案进行论证，对涉及到的重要事项进行会商，形成论证报告后提交市领导小组审定。
（四）批准实施。召开市领导小组专题会议，审定企业搬迁方案和论证报告，涉及到的规划、土地等重大问题提交市土委会、规委会批准。
四、其它
（一）已启动搬迁且已享受补贴政策的企业，按原定方案实施，不纳入本意见支持范围。
国有资产无偿划转实施方案篇3
在全市煤炭资源整合会议上的讲话
在全市煤炭资源整合和有偿使用工作会议上的讲话
同志们：
20xx年8月8日省政府组织召开了“全省推进煤炭资源整合和有偿使用工作会议”，这次会议就推进全省煤炭资源整合和有偿使用工作进行了全面部署，这标志着我省煤炭产业深化改革、调整结构建设新型能源和工业基地再次迈出新的跨越，是关系我省经济社会全面协调发展和可持续发展的一件大事。我们召开这次会议就是要全面贯彻落实省政府会议精神，立即行动起来，抓住历史发展机遇按照建设新型能源和传统产业改造提升的总体要求，把我市的煤炭资源整合工作和有偿使用工作落到实处，做精做细，务求实效，力争在全省站前列。下面我讲二点意见：
一、深刻领会全省会议精神，统一思想，深化认识，增强对煤炭资源整合和有偿使用的紧迫感和责任感
晋中处于我省三大煤炭基地的中部，煤炭产业是我市的重要支柱产业，区位优势明显。我市煤炭产业经过多年的发展具有一定规模和数量，但是，从发展的现状和特点来看却是不容乐观。跟全省其它地市相比，一方面煤炭资源储量蕴藏丰富，全市国土含煤面积约12582.93平方公里，占全市面积的76.71，而勘探程度却普遍较低，后备储量不足,采储比例偏低；另一方面煤炭资源开发利用和有效保护中存在着诸多问题。集中起来表现为：小煤矿过多、粗放式开采普遍，煤炭加工转化程度较低，从而形成了集约化程度底、高强度开采，低水平利用、损失浪费严重、生态环境日益恶化等现状，成为我市煤炭产业可持续发展的严重瓶颈。因此,正视我市煤炭开发中存在的问题,深刻领会全省会议精神,把握好方向,理清思路,才能够把我市的煤炭资源整合和有偿使用工作扎扎实实抓出成效。
（一）资源整合和有偿使用是落实科学发展观，构建和谐社会的需要。近年来，国家高度重视资源问题，胡锦涛总书记和温家宝总理对此都曾作为重要指示。在20xx年度人口环境资源座谈会上，胡锦涛总书记强调指出：全面落实科学发展观，进一步调整经济结构和转变经济增长方式，是缓解人口资源环境压力、实现经济社会全面协调可持续发展的根本途径。要加快调整不合理的经济结构，彻底转变粗放型的经济增长方式。今年6月国务院又下发了《国务院关于促进煤炭工业健康发的若干意见》这是指导我国煤炭工业发展的纲领性文件。从我省来看，去年4月省政府下发了《山西省人民政府关于继续深化煤矿安全整治的决定》，今年1月又下发了《山西省人民政府关于加快建设三大煤炭基地建设、促进全省煤炭工业可持续发展的意见》，最近又制定出台了《关于煤炭企业资源整合和有偿使用的意见》，紧锣密鼓相继出台一系列政策，说明什么？说明形势逼人，大势所需，我们必须站在纵览全局的高度，充分认识这次煤炭资源整合和有偿使用工作是实现全面协调可持续发展必由之路，真正把做好工作的着力点放到调整经济结构和转变经济增长方式上来。
（二）资源整合和有偿使用是从根本上改变资源开发方式和资源管理方式的需要。资源开发方式和资源管理方式，多年来，受计划经济的影响，我们的资源开发方式和管理方式概括起来就是粗放式开发、计划式管理，随着社会主义市场经济的发展，必须实现资源开发与管理方式的两个根本转变。资源整合和有偿使用就是适应两个根本转变，从体制和机制上实现创新的重大举措。我市的煤炭资源截止20xx年底全市煤炭矿山企业实际占用资源储量54亿吨，可采储量20.7亿吨，占全省储量的8.70,人均占有煤炭资源量1788吨,排名全省第六,人均占有率也排名第六。从数据上看居全省中游水平，但是，开发的现状却十分甚忧，全市现有各类煤矿440座，505个井，按生产规模划分大多数都是小型矿山。其中单井生产规模大于30万吨/年的矿井仅10个（不含夏门马井），占煤矿总井数的2，30万吨以下的小型矿井有490井（不含5个基建矿），占煤矿总井数的97，其中单井生产规模9万吨/年以下的矿井210个，占煤矿总井数的48。这些小煤矿都是过去在“有水快流”竞相发展时期建矿的，先天不足，地质储量不清，矿权设置布局不合理，生产技术条件差、资源损失浪费严重等问题越来越突出，如不及时加以解决，晋中市煤炭产业可持续发展可以说无从谈起。而通过实施资源整合和有偿使用就能够对我们的资源开发方式和管理方式带来巨大的转变。一是可以解决“关小”的问题，20xx年以来，尽管我市关掉了247对小井口，“小”的问题并未从根本上解决，矿区面积太小，资源储量太少，矿权设置布局不合理，越层越界时有发生等,如：有个矿面积仅0.1平方公里，根本无法进行壁式回采布置。实施整合合并井田，优化矿区布局，就可以推行先进回采工艺，大大提高资源回收率。大矿兼并改造小矿，资源开发向优势企业集中，充分实现了低成本扩张，有利于培育一批中大型煤炭企业。二是可以解决“产权”的问题，资源产权不明，无偿取得，始必造成，视国家资源为廉价物，事实上普遍存在的非法转让采矿权现象就会发生。实施有偿出让后，采矿权实现资产化管理，国家利益得到充分体现，采矿权与经营权得到有机融合，村、乡集体和承包人、投资人都实现利益挂钩，明晰了产权，非法转让失去滋生土壤。同时，十分珍惜资源意识，加大投入，提高资源回收率就会成为采矿者的自觉行动。三是可以解决“环境”的问题，多年来，小煤矿落后的技术生产条件和掠夺式开采，资源浪费和过度消耗，矿山开发与生态环境恶性互动，煤炭采空区引起的地下水破坏、地面塌陷、地裂缝、煤矸石、尾矿地面排放等造成的危害已经显现，如有及时治理其远期负面经济损失将十分巨大。实施资源整合和有偿使用后，资源开发集约化、现代化、洁净化程度大提高，有效地缓解了环境的压力。同时，采矿权价款的收取，也为治理生态环境的破坏提供了有效的财力支持。
（三）资源整合和有偿使用是提高煤炭开发整体素质，提高安全生产水平的需要。坚持发展先进的生产力，淘汰落后生产力是资源整合和有偿使用的根本宗旨。煤炭产业可持续发展的关键在于产业集中度和生产力水平的提高，通过资源整合下决心关掉一批安全生产无保障的小煤矿，优化重组、关小上大组建起符合现代企业制度要求的现代化矿井，才能促使煤炭开发的整体素质提高，也才能从根本上解决安全生产的问题。我们晋中的小煤矿数量犹为突出，安全压力很大，近年来，重大事故时有发生，小煤矿安全隐患更是触目惊心，这次整合的任务确实很大，但我们必须应难而上，通过资源整合在矿井管理、职工素质、技术水平、安全装备水平等方面都要大幅度的提高。
煤炭资源有偿使用后明晰了产权，进一步落实了企业主体安全生产责任，强化了办矿者对企业安全管理、安全投入、安全技术创新、安全教育培训、事故风险责任主体意识，将促使企业引进技术、人材、增加安全装备，从根本上化解了安全事故风险。
二、切实抓好全省会议精神落实，明确目标和任务，确保煤炭资源整合和有偿使用的各项工作落实到位
煤炭资源整合和有偿使用工作没有前例可遁，是一次煤炭产业利益关系、体制和机制的重大创新，抓好全省会议精神的落实，需要我们把握方向、开拓思路、上下结合、部门协调、充分调动一切积极因素，特别是突出重点、抓住关键环节，才能把我市的工作落实到位。
（一）统一规划，分类实施，各县（区、市）要拿出科学合理切实可行的资源整合和有偿使用方案。这次资源整合和有偿使用按照省政府20号文件精神和省国土厅、煤炭工业局、安全监察局联合下发的《山西省煤炭企业资源整合和有偿使用实施方案》要求，要各县（区、市）政府牵头组织国土、煤炭、安监、工商等部门和有资质的单位，对本行政辖区内的煤炭企业遵循资源整合原则、宏观调控指标和市政府确定的分县（区、市）煤矿数量压减指标统筹规划、合理布局、定井定能科学编制出县（区、市）资源整合和有偿使用方案，这是关系到这次整合工作成败的前提和关键环节。我重点强调几点：
一是要摸清家底。家底不清，一切归零，重点是摸清煤层赋存状况、资源储量状况、地质构造条件状况、各煤矿开采情况现状等，对拟整合的资源要组织有资质的单位集中实测。对过去已关闭的煤矿剩余资源情况和空白资源情况也要进行全面摸底调查，必要时，可以外聘专家队伍协助开展工作。
二是要符合全省矿产资源规划和晋中市及各县（区、市）矿产资源规划。省、市、县（区、市）三级规划都是近年来经过多部门协作、专家队伍论证编制出台的，它是指导我们眼前和长远资源开发利用和保护的总纲。不能因为当前的资源整合工作重要，就忽视规划，在编制各县（区、市）资源整合方案中，必须充分考虑到规划的要求，不能与规划的原则和重要内容冲突。特别是规划中设立的禁采区、限采区，以及其它重要设施、交通枢纽、自然风景名胜区等要坚决予以退出。
三是要对资源整合矿采矿权设置做到科学合理。在数量指标、生产能力指标、面积指标、采改和回采率指标总量控制的前提下，对拟资源整合的煤矿采矿权设置一定要科学合理。要经过专家和各县（区、市）领导组成员单位会审确定，再不能将历史问题重演。如：矿区范围重叠、采矿权上下组煤层重叠设置、探矿权采矿权重叠、井口在外、较大断层分隔带横跨矿区等。各县（区、市）的资源整合和有偿使用方案中要绘制全县（区、市）资源整合图，把新旧采矿权设置标出。
四是要立足因地制宜、宜大不小的原则，在总量指标控制内，立足长远发展需要，能上大就上大，9万吨只是近期淘汰对象，今后还将逐步淘汰小型煤矿数量，宁可多关一些小的煤矿，也不要搞平衡，把工作做得细一点，方案要留下下一步发展的余地。我们要鼓励省内国有重点企业、地方骨干企业、有延伸产业链符合资源节约循环经济要求的企业采取多种形式联合改造整合小煤矿，在方案编制中要充分考虑这一点。
五是要把有偿出让与市场配置相结合。对于多个矿区包围的具备公开竞争出让的空白资源区或矿业权灭失区，要通过公开竞价的方式决定资源产权的归属。因此，在方案中各县（区、市）要发挥市场机制，激活市场要素，为有偿使用注入活力。但是，对于矿区集中区成片空白资源，以及下组煤层确实可以联成片未开发的，不能作为这次有偿出让的范围，要留作今后的后备资源储量。
（二）政策引导，自愿互利，实现共赢，正确处理各方利益，把握好改革、发展和稳定的关系。煤炭资源整合和有偿使用不同于过去的管理制度上改革，而是一次利益关系的大调整，是从体制和机制上创新。我市小煤矿中95以上的都是乡（镇）、村集体矿，可以说涉及千家万户，因此，我们要不折不扣地落实省政府会议精神，一定要把我们的工作做精做细，确保各方利益，特别是农民集体利益不能受到伤害。
各县（区、市）要解放思想，拓展思路，多管齐下，利用行政、经济、市场竞争等手段，采取兼并、联营、参股、控股、收购、拍卖等方式推进，坚持自觉自愿，绝不能搞强强制执行，坚持互利互惠，绝不能强买强卖，坚持公正公开公平，绝不能搞暗箱操作，坚持诚实信用，绝不能言而无信。对资源整合后的煤矿产权关系一定要理顺，这次资源整合要把过去哪种采矿权、经营权、财产权分离局面予以纠正。理顺产权关系的基本形式是建立股份制的现代企业制度法人治理结构，重点是对煤矿现有的有形固定资产评估，对地下的资源储量采矿权价款进行评估，然后根据原办矿人、出资人或国有股确定权益归属比例，最后明确采矿权人，依法办理法律手续。另一个重要环节就是制定合理的经济补偿机制，包括三个层面，一个是对退出资源重组的一方，另一方要本着实事求是，顾全大局的原则经予补偿；一个是资源整合后的新的法人要与所涉及的村、乡集体充分协商，承担必要的经济利益补偿；三是对合法矿井关闭淘汰煤矿各县（区、市）政府要因地制宜，制定确实可行的补偿标准，支持鼓励退出煤炭生产经营领域的村、乡集体或矿主，开创煤炭加工产业以及其它有潜力的新型产业。同时，各县（区、市）收取的采矿权价款分成，主要用于所涉及村、乡（镇）生态环境治理，发展公益事业和维护原办矿利益，这就给我们资源整合创造了宽松的环境，大家一定要把政策讲透讲清。
对于一些个别在资源整合中，借机生事，煽动村民上访闹事，谋取个人不正当私利等现象，我们要依法查处，及时妥善处理，绝不能因此而影响整个工作大局和进度。
（三）抓住二个重点，确保资源整合和有偿使用工作的质量和效果。
三项重点工作一是资源储量核实和定价，二是压减矿井数量、控制生产规模、资源增量和回采率指标。
1、资源整合和有偿使用广大矿主都十分关注多少钱一吨的问题,这就使得资源储量和定价显得犹为重要。应该说经过多年开发及监督管理，大多数的矿基础资料都有一些，这次整合和有偿使用省里的方案，对资源储量的核实确定明确具体。分两类情况：一是对单独保留的矿井，以市国土资源局已进行的储量核查检测结果为准，统一上报确定；二是对资源整合煤矿的资源储量，由省国土资源厅确定。价格标准每吨保有资源储量根据煤种不同从1.07—4.05元/吨不等，我市以贫瘦煤、焦煤、配焦煤为主，价格具中上游水平。
资源储量必须做到真实准确，确保国家资源资产不流失，要经得住历史的考验，在实际操作中坚决避免出现两种倾向，就是有的矿主想少报储量，目得就是少交价款；有的矿主想多报储量，目得是为了增扩能力或套取补偿资金。对已经储量检查检测的结果，绝不能随意改动，对于个别确实有问题的煤矿，必须经过集体会审，有资质单位重新核实予以确定，擅自变动的，要依法追究有关人员的责任。对实施资源整合煤矿组织重新测量核实储量，更要严格把关，绝不允许弄虚作假。
国有资产无偿划转实施方案篇4
二、土地收储范围
本暂行规定适用的收储范围为鲤城区、丰泽区、开发区所辖区域。
三、土地收储补偿、补助方式
（一）土地收储货币补偿标准
1、国有建设用地使用权以出让方式取得的，按照收储时原批准土地剩余使用年限的土地评估价格予以补偿；国有建设用地使用权以划拨方式取得的，按照收储时划拨工业用地的土地补偿标准予以补偿。
2、取得集体建设用地使用权的，先依法征为国有，再按照划拨工业用地的补偿标准，扣除征为国有建设用地的征地税费后补偿给企业。
3、企业地上建筑物（附着物）及企业因搬迁停产、停业补偿，参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定执行。
（二）为弥补因实施土地收储而搬迁的企业的损失，根据企业在被收储的土地上生产经营纳税情况，给予一次性货币补助。
1、前三年生产经营平均年纳税金额（按税务机关税收票据计算，享受国家减、免、退税额计入纳税金额。下同）人民币10万元/亩（含，下同）以上的，按该项目用地所在区域工业用地和住宅用地基准地价的平均价的30%补助，作为搬迁企业新厂区的基础设施建设资金。
2、前三年生产经营平均年纳税金额人民币5万元/亩以上，不足10万元/亩的，按该项目用地所在区域工业用地和住宅用地基准地价的平均价的20%补助，作为搬迁企业新厂区的基础设施建设资金。
3、前三年生产经营平均年纳税金额人民币5万元/亩以下的，按该项目用地所在区域工业用地和住宅用地基准地价的平均价的15%补助，作为搬迁企业新厂区的基础设施建设资金。
4、若一企多地无法单独计算企业在被收储的土地上生产经营产生的纳税额，则以企业总用地面积与纳税总额进行平均计算，享受相应比例的补助。
5、因企业自身原因（指非政府原因）停产一年以上，但停产前5年平均年缴纳税收达到5万元/亩的，可享受所在区域工业用地和住宅用地基准地价的平均价15%的补助资金。未建成投产的企业，不能享受搬迁企业新厂区的基础设施建设资金补助。
6、在本市范围内无其他工业用地的企业，在以上相应的补助比例基础上上浮10%作为企业转产转型补助资金。
7、机器设备原则上由被收储企业自行处置，确实无法搬迁利用的，经委托评估后予以适当补偿。
（三）土地收储原则上采用货币补偿、补助。如属我市确定的五大新兴产业，或高新技术、高效益企业，符合集约节约利用土地原则的，经市政府批准，可采取以同类用地性质的土地，实行异地等面积土地置换，并进行土地价差互补，不再享受搬迁企业新厂区的基础设施建设资金补助。
四、土地收储程序
1、根据市政府决定，列入年度城市建设计划，需要进行土地收储的项目，收储方案由市土地储备中心提出，经市规划、国土等相关部门审核后，报市用地联席会或市长办公会研究确定。
2、权属核查。市土地储备中心组织对收储项目土地、地上建筑物及附属物的合法权属、面积、用途等情况等进行调查和审核，并按程序进行公示、公告。如收储项目的土地、地上建筑物及附属物设有抵押权、担保权的，企业必须通过合法手续解除抵押权、担保权，或重新达成债务清偿协议。金融等相关部门对相关工作应予积极配合和支持。
3、收储总成本报批。根据市用地联席会或市长办公会的收储决定，由市国土资源局委托具有相应资质的中介机构，对土地、地上建筑物及附属物进行收储价格评估后，连同确实无法搬迁利用的机器设备补偿金额、企业搬迁费、过渡费、拆迁管理费等形成收储总成本方案，报市地价委员会研究确定。
4、签订合同。市土地储备中心根据市政府批准的收储方案，与企业签订《国有建设用地使用权收购合同》，合同应明确土地面积、搬迁补偿方法、补偿金额、交地时间、双方权利义务、违约责任，以及搬迁企业新厂区的基础设施建设资金的补助金额。
5、权属变更。根据双方签订的《国有建设用地使用权收购合同》，市土地储备中心会同原项目业主，向国土资源部门申请办理土地权属变更登记手续，向房屋管理部门申请办理房产注消登记手续。
6、企业如符合异地土地置换条件的，由企业提出异地土地置换申请，市城乡规划局、国土资源局等相关部门提出审核意见，报经市用地联席会或市长办公会研究确定后，可在工业园区等面积安置，并实行土地价差互补。置换土地地价由市国土资源局委托具有相应资质的中介机构评估后，报市地价委员会研究确定。
五、洛江区的万安街道区域生产性工业企业土地收储补偿、补助标准，参照本暂行规定执行。
国有资产无偿划转实施方案篇5
第一条为进一步规范土地储备，加强土地宏观调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力，根据《中华人民共和国土地管理法》、国务院《关于促进节约集约用地的通知》（国发〔**8〕3号）、《土地储备管理办法》（国土资发〔**7〕277号）和《安徽省国有土地储备办法》（省政府令第177号）等有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法所称土地储备，是指市人民政府为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，通过收回、收购、征收等方式依法取得土地，进行前期开发、储存，以备向社会供应土地的行为。
第三条本市市区行政区域内的土地储备工作，适用本办法。
第四条土地储备实行统一储备、统一供应的原则。
第五条市土地资产管理委员会负责组织、领导、协调和监督土地储备工作。
市国土资源管理部门负责土地储备管理工作。
各区人民政府和市发展改革、财政、建设、工业、规划、房地产、城市管理、审计、监察、人民银行**市中心支行等管理部门按照各自职责，协同做好土地储备管理的相关工作。
第六条市土地收购储备中心统一承担本市市区行政区域内的土地储备工作。
第七条建立信息共享制度。市国土资源、财政、人民银行**市中心支行等部门和市土地收购储备中心要将土地储备与供应数量、储备资金收支、贷款数量等信息按季逐级汇总上报主管部门，并在同级部门、单位间进行信息交换。
第二章土地储备计划管理
第八条市人民政府根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。
第九条土地储备应当编制年度土地储备计划，并根据实际需要，编制中长期计划。市土地收购储备中心依据本市国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需情况等，编制土地储备计划草案，征求市经济开发区管理委员会、各辖区人民政府和市发展改革、工业、规划、建设、房地产、财政等有关部门意见，经市国土资源管理部门审核后，提请市土地资产管理委员会审议，并报市人民政府批准。
年度土地储备计划应包括：
（一）年度储备土地规模；
（二）年度储备土地前期开发规模；
（三）年度储备土地供应规模；
（四）年度储备土地临时利用计划；
（五）计划年度末储备土地规模。
批准后的土地储备计划由市土地收购储备中心负责具体实施。实施土地储备计划，应编制项目实施方案，经市人民政府批准后，作为办理相关审批手续的依据。
第十条土地储备项目实施方案应包括：项目概况、项目用地规模、项目规划条件、土地前期开发的主要内容、项目收储和前期开发成本测算及土地收益、资金计划安排、实施方式及其他附件等。
第三章储备土地范围与实施程序
第十一条下列土地可以纳入土地储备范围：
（一）依法收回的国有建设用地；
（二）收购的土地；
（三）行使优先购买权取得的土地；
（四）已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；
（五）其他依法取得的土地。
第十二条按照《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规规定，应当无偿收回的国有建设用地，依法无偿收回后纳入土地储备。
第十三条下列国有建设用地，通过有偿收回方式纳入土地储备：
（一）因公共利益需要使用的国有建设用地；
（二）因实施城市规划进行旧城改造调整使用的国有建设用地；
（三）因企业改制、产业结构调整等原因调整出的国有划拨土地；
（四）集体土地因农转非依法转为国有的土地；
（五）法律、法规规定应当有偿收回的其他国有建设用地。
第十四条下列国有建设用地，通过收购方式纳入土地储备：
（一）以出让方式取得土地使用权，土地使用权人申请政府收购的国有建设用地；
（二）申报土地使用权转让价格比标定地价低20％以上的国有建设用地；
（三）其他可以依法收购的国有建设用地。
第十五条城市总体规划、土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的集体土地，通过依法征收方式纳入土地储备。
第十六条以收回、收购方式储备土地，由市土地收购储备中心具体实施，市发展改革、国土资源、规划、房地产、财政、审计、监察等部门和土地收购储备中心参加的土地收储业务会审小组（以下简称会审小组）提前介入，遵循下列程序：
（一）确定地块。根据本办法的规定，确定拟收回、收购的地块。
（二）权属核查。对拟收回、收购土地的权属、面积、四至范围、土地用途以及建筑物、其他附着物的权属、面积等情况进行实地调查和核实。
（三）征询意见。根据实地调查的情况，向国土资源、规划、房地产等管理部门征询意见。
（四）费用测算。根据权属调查、地籍测量、土地和房产评估结果和本办法规定的土地收回、收购储备补偿标准，测算土地补偿费用。
（五）方案报批。土地收购储备中心拟订国有建设用地使用权收回、收购方案，经由会审小组会审同意后，报市人民政府批准。
土地使用权收回方案需要依法举行听证的，由市国土资源管理部门依法举行听证。
（六）下达土地使用权收回通知或签订收购合同。国有建设用地使用权收回方案批准后，由市国土资源管理部门向土地使用权人下达土地使用权收回通知；国有建设用地使用权收购方案批准后，由市土地收购储备中心与土地使用权人签订国有建设用地使用权收购合同。
（七）实施补偿。以有偿方式收回土地使用权的，市土地收购储备中心应当自土地使用权收回通知下达后30日内，根据土地交付情况，将补偿费用支付给土地使用权人或者与其签订土地使用权补偿协议；收购土地使用权的，市土地收购储备中心应当根据国有建设用地使用权收购合同约定的金额、期限和方式，向土地使用权人支付土地收购费用。
（八）注销登记。注销土地使用权登记由市国土资源管理部门依法办理：对无偿收回的土地使用权，在下达土地使用权收回通知的同时，办理注销登记手续；对有偿收回的土地使用权，在市土地收购储备中心将补偿费用全额支付给土地使用权人或者与土地使用权人签订土地使用权补偿协议后，办理注销登记手续；对收购的土地使用权，土地使用权人在收到土地收购的定金或者约定费用后15日内，应当依法申请办理注销登记手续，逾期不申请的，由市国土资源管理部门报请市人民政府同意后依法办理注销登记手续。
注销房屋所有权登记由市房地产管理部门按照房屋管理有关规定办理。
（九）交付土地。根据有关法律、法规、规章的规定和合同约定的期限和方式，原土地使用权人向市土地收购储备中心交付土地以及地上、地下建筑物、其他附着物。
第十七条向市土地收购储备中心申请收购国有建设用地使用权时，应当填写土地收储申请表，并附具下列材料：
（一）土地使用权人的身份证明。土地使用权人是法人的，应当提供法人资格证明和法定代表人的身份证明。土地使用权人委托他人办理的，还应当提交授权委托书；
（二）土地使用权的权属证明及土地平面图；
（三）建筑物、其他附着物的产权证明；
（四）主管部门意见；
（五）其他需要提交的资料。
第十八条土地收回、收购储备补偿标准：
（一）以有偿方式收回划拨土地使用权的，补偿费用按原批准用途的划拨土地使用权现行评估价确定；以有偿方式收回出让土地使用权的，补偿费用按原批准用途的出让土地使用权现行评估价确定。
（二）以收购方式储备土地的，由市土地收购储备中心与土地使用权人协商委托具有土地评估资格的评估机构对申请收购的土地使用权价格按现状进行评估，并参照评估价格，协商确定土地使用权收购价格，经由会审小组会审确认。
（三）通过收回、收购方式储备国有建设用地使用权，涉及地上、地下建筑物及其他附着物的，对其所有人或者使用人按照城市房屋拆迁有关规定依法给予补偿，但补偿数额应当扣除依法不需补偿或者己经补偿的土地使用权价款。
第十九条申报土地使用权转让价格比标定地价低20％以上的，由市土地收购储备中心提出收购意见，经由会审小组会审同意并报市人民政府批准后，按照申报价格依法予以收购，并由市国土资源管理部门按照有关法律、法规和本办法第十六条第（八）项的规定，办理土地使用权注销登记手续。
第二十条通过征收方式储备土地的，征收土地的程序和补偿标准，按照土地管理有关法律、法规、规章和市人民政府的有关规定办理。
已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。
第二十一条市土地收购储备中心应当将储备的国有建设用地位置、面积、用途、规划设计要求以及供地方式定期向社会公告。
第二十二条对储备的国有建设用地，市规划管理部门应当根据城市总体规划和控制性详细规划，提出具体地块的规划条件。
第四章前期开发和利用
第二十三条对纳入储备的土地，由市土地收购储备中心进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。
前款所称前期开发，是指在储备土地向社会供应前，为了使储备土地达到土地供应条件，对储备土地组织实施拆迁、场地平整和市政基础设施建设等一级开发整理行为。
第二十四条市人民政府根据需要，对产权清晰、申请资料齐全的储备土地，办理土地登记手续，核发土地证书。供应已发证储备土地前，应收回土地证书；设立土地抵押权的，要先行依法解除。
第二十五条市土地收购储备中心应当对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。
土地的前期开发，按照有关法律、法规规定规范操作。需要合作、协作开发的，应当通过公开、公平、公正的方式，选择土地前期开发合作、协作单位。
前期开发涉及征地拆迁安置的，可以依法委托辖区政府组织实施；前期开发涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，应当按照有关规定，引入市场机制，通过公开招标方式选择工程实施单位。
第二十六条市土地收购储备中心应当对纳入储备的土地采取必要的措施予以保护管理，防止侵害储备土地权利行为的发生。
第二十七条在储备土地未供应前，市土地收购储备中心可以将储备土地或连同地上、地下建筑物、构筑物，通过出租、临时使用等方式加以利用。设立抵押权的储备土地临时利用，应征得抵押权人同意。进行临时建设的，应当遵守《中华人民共和国城乡规划法》等有关法律、法规、规章的规定。
储备土地的临时利用，一般不超过两年，且不能影响城市规划实施和土地供应。
临时利用储备地块收益，应当上缴市财政。
第五章土地供应
第二十八条储备土地完成前期开发整理后，纳入市区土地供应计划，由市国土资源管理部门统一组织供地。
第六章资金管理
第二十九条土地储备资金收支管理按照国土资源部、财政部《土地储备资金财务管理暂行办法》（财综〔**7〕17号）和市人民政府的有关规定执行。
第三十条市土地收购储备中心可以向银行等金融机构申请担保贷款，其中抵押贷款必须具有合法的土地使用证；市土地收购储备中心申请贷款，应当满足商业银行及其他金融机构的贷款要求。市土地收购储备中心举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经市人民政府批准，不得超计划、超规模贷款。
土地储备贷款应实行专款专用、封闭管理，不得挪用，并接受财政、审计部门监督。
第三十一条市土地收购储备中心举借商业银行及其他金融机构贷款的，必须按贷款合同约定，及时足额偿还贷款本息。
第三十二条各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保。市土地收购储备中心应加强资金风险管理，不得以任何形式为第三方提供担保。
第七章其他规定
第三十三条通过收回、收购方式储备国有建设用地的，市土地收购储备中心未按规定支付补偿费用或者未按合同支付收购资金的，不得注销土地使用权登记，原土地使用权人有权拒绝交付土地。
涉及地上、地下建筑物、构筑物的，对其所有人或者使用人依法应当给予补偿而未予补偿的，不得收回原土地使用权。
第三十四条原土地使用权人未按收回补偿协议或收购合同的规定交付土地及地上、地下建筑物、构筑物的，或交付土地期间，擅自处理地上、地下建筑物、构筑物的，市土地收购储备中心有权要求原土地使用权人纠正并继续履行合同。逾期不履行的，市土地收购储备中心可以申请有关部门依法处理。
第三十五条市发展改革、建设、国土资源、规划、房地产、城市管理和人民银行**市中心支行等管理部门应当提高办事质量和效率，国有建设用地储备及前期开发整理过程中涉及的有关手续，应在法定时限内或承诺时限内及时办结；行政事业性收费，严格按照有关法律、法规、规章和市人民政府规定执行，不得擅自设立收费项目，提高收费标准。
第三十六条有关管理部门和土地收购储备中心的工作人员、、的，视情给予批评教育或依法给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章附则
第三十七条党政机关和事业单位迁址的，市国土资源管理部门应及时将原有土地全部收回并重新处置。
市国土资源管理部门对本市行政区域内县（市）人民政府未依法收回土地使用权的闲置土地，应当报市人民政府批准后依法收回，作为市本级储备土地。市土地收购储备中心负责具体实施。
第三十八条开发区、工业园区范围内的工业项目建设用地的储备和前期开发，可以委托开发区、工业园区管理机构组织实施。
城市道路、公共设施、公益事业等非经营性项目建设用地的储备和前期开发，可以委托有关机构组织实施。
国有资产无偿划转实施方案篇6
一、调查的目的性缺乏前瞻性，过于重视数量价值，造成利用价值降低不能引起政府重视
开展森林资源二类调查的目的。一是查清现有森林资源状况:二是制定林业长远规划;三是制定森林资源经营方案。但《国家林业局森林资源规划设计调查技术规程》)，都只强调如何查清森林资源，对制定林业长期发展规划和制定森林经营方案等工作并没有作明确的规定检查验收也未作为验收要件。数量的考核是计划经济的产物，知道自己有多少就行了，具体价值、怎么开发、利用是别人的事。存量同领导政绩挂钩，势必造成数据同领导挂钩数据对于实际应用，产生了不利的影响。使人们更加有理由认为，森林资源调查就是查清森林资源的数量，没有太多的现实意义林业部门也只是在为调查而调查。
二、调查成果利用难，造成调查停留在表面化
森林资源二类调查成果应该包括本地区的森林资源数据资料，林业发展规划和森林经营方案。但是林业发展规划和森林经营方案编制上述两项成果在现阶段的条件下其使用的可操作性也存在很大疑问。首先是林业发展规划和森林经营方案并无强制性。无论承包者还是林地所有者.他们有权自己选择经营的品种、经营模式，林业部门编制的经营方案对他们有利时，他们可以执行不利时完全可以自行其是。包括区划为生态公益林的林地虽然可以实行强制性保护，但由于目前实行生态效益补偿的林地范围有限而且补偿标准很低一旦林农认识到界定为生态公益林侵害了他们的经济利用而要求退出“生态效益补偿”范围，将其林地作为商品林经营将很难处理，要么提高生态效益补偿标准，这在现实条件下很难实现，也难以达到生态效益应有补偿的标准;要么准许其自由经营，所以林业部门编制的经营方案或林业规划可能成为空话。
鉴于目前现状林业改革势在必行，林业是目前改革进度最慢的一个行业，具体到森林资源二类调查随着我国政府对生态环境建设的日益重视和投资力度的加大林业指导思想也实现了从“传统的木材永续利用”到“三大效益兼顾，生态效益优先”的转变特别是林权改革及碳汇发展，要求林业调查需要新思维结合新技术形成新的调查方法。制定和完善符合实际的森林资源二类调查操作细则摸索新的“技术规定”指导下的森林资源二类调查工作经验，提高调查效率和精度，从数量调查到价值调查的转变，同发展碳汇和林权改革要求相协调.是今后发展的方向，可以从以下几个方面着手加以解决:
首先，必须通过立法(修改《森林法》及其实施条例)明确林业长远规划的法律地位生态功能的一个重要载体就是碳汇资产的价值，但没有要将生态环境保护和生态安全作为林业长远规划的重要内容，并按此标准确定国家和各地必须达到的森林覆盖率、林地面积、生态公益林所占比例等指标.一切全是空谈。其是不断变化的，在通过林权制度改革、林地确权发证等工作后林地所有权、林地使用权可以保持相对稳定.即使有变化也能通过办理林权变更登记加以明确。用林地权属界线作为区划小班界线的主要因子能相对稳定小班界线避免因小班界线的不确定性造成资源调查成果的不连续和利用困难。通过按林权区划小班界线也能方便森林经营方案编制以及森林经营方案的施行。中对林地的保护标准应与基本农田的保护标准相一致确定全国及各地必须确保的底线。以法律形式确定森林资源规划设计调查(即二类调查)作为全国森林资源监测和生态环境监测手段的法定地位，将检验全国及各地生态环境保护规划(碳汇发展)执行情况、效果评定作为森林资源二类调查的重要任务。
国有资产无偿划转实施方案篇7
本文结合宪法对土地征用制度的修改，对现行土地供应制度的基本内容作了分析和思考。认为，《宪法》的修改，势必对1998年新修订的《土地管理法》所确立的土地供应方式产生直接的影响。与修宪相适应，土地供应方式必须加以改革。其中，合理界定征收和征用的范围、制定集体建设用地流转相关规定、改革现行土地供应方式，是贯彻科学发展观、保持经济社会可持续发展的必然要求。在此基础上，文章从区分征收与征用、合理规范集体建设用地流转等5个方面提出了土地供应方式改革的一些基本思路，对如何进一步修改现行《土地管理法》、建立新的与宪法精神相吻合的土地供应方式等问题，进行了探讨。对建立新的供地方式和修改《土地管理法》的三点建议：一是建议立法机关和有关部门，加快《土地管理法》的修改进程。二是建议抓紧进行改革土地供应制度的研究工作。三是建议循序渐进，科学建立并确立供地方式改革的法律体系。
关键词：修宪土地供应
改革
十届人大二次会议通过的《中华人民共和国宪法》修正案中，将《宪法》第十条第三款“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《宪法》的修改，势必对1998年新修订的《土地管理法》所确立的土地供应方式产生直接的影响。
与修宪相适应，土地供应方式必须加以改革。其中，合理界定征收和征用的范围、制定集体建设用地流转相关规定、改革现行土地供应方式，是贯彻科学发展观、保持经济社会可持续发展的必然要求。
一、现行土地供应制度的基本内容
现行土地供应制度是以《土地管理法》、《城市房地产管理法》为基础，以《土地管理法实施条例》等行政法规、部门规章、地方性法规为支撑的一个较为完善、高效的土地供应体制。这一制度是在总结建国以来社会发展和经济改革在土地管理方面的新情况、新经验、新需要后建立的。现行土地供应体制确立了土地用途管制制度，突出了耕地保护，强化了土地利用的宏观控制，完善了调整土地关系的一系列行为规则，将土地管理法律制度大大地向前推进了一步。
现行《土地管理法》确立的基本制度之一就是土地供应的集中统一制。即政府高度控制土地供应，确立了“一个渠道进水、一个池子蓄水、一个龙头供水”的单一土地供应制度，严格控制集体建设用地直接进入市场交易。《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅，经依法批准使用本集体经济组织内农民集体所有土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有土地的除外。”“前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。”现行《土地管理法》同时还对集体建设用地的流转作出严格限制，规定农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但它同时也强调，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
政府供应国有土地的方式有两种，即划拨方式和有偿使用方式。划拨方式起源于计划经济时代，目前可以适用划拨方式的主要有四类用地：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地有偿使用方式脱胎于香港，开始于深圳，推广于土地使用制度的改革。随着1988年《宪法》和原《土地管理法》的修改，扫清了土地有偿使用的法律障碍，国务院于1990年颁布实施了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》，确立了国有土地使用权实行有偿出让的制度。经过近十年的改革和探索，土地有偿使用的方式也从单一的出让发展到出让、租赁和作价入股等多种形式。1994年《城市房地产管理法》基本确定了国有土地使用权的供应采用有偿使用和划拨两种方式的基本架构。
按照《土地管理法》有关规定，有偿使用方式应当是政府供应土地的主要方式。《土地管理法实施条例》进一步明确了国有土地有偿使用方式有三种，即出让、租赁和作价出资入股。
集体建设用地适用于三类用地，即，兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施和公益事业建设用地。按照法律规定，集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，且集体建设用地不得流转。只有两种情形例外，一是农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的；二是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的。立法机关之所以作出严格的规定，一方面是出于严格保护我国珍贵的土地资源特别是耕地资源的战略需要，另一方面，也是担心大量的集体建设用地进入市场会扰乱正常的土地市场秩序，影响土地有偿使用制度的顺利推进。
客观地说，现行的土地供应方式在积极调节处理土地供需矛盾、有效约束乱占滥用土地行为、推动人们按照可持续发展战略要求控制土地利用、维护土地市场秩序稳定等方面，都发挥了积极作用，促进了经济社会的发展。但是，随着社会经济的不断发展，城市化和工业化迅速推进，对土地的需求日益增加，土地供需矛盾也日益严重。对集体建设用地流转的严格控制，已在事实上造成了国有建设用地和集体建设用地之间的不公平待遇。同时，由于征用土地的补偿费用较低，并且截留、挪用、拖欠征地补偿费用等情形时有发生，政府在征用土地后又以市场价格出让给用地者，很低的补偿价与相当高的市场价之间存在着巨大的差额利益，成为催生腐败和犯罪的强烈诱因，也严重损害了农村集体经济组织和农民的利益，影响了社会稳定。
二、现行土地供应方式修宪后已不适应需尽快改革
《宪法》的修改，为土地供应方式的改革指明了方向。但如何进行改革？如何确定征收和征用的范围？征收和征用的具体适用条件和程序如何？集体建设用地如何流转？划拨供地方式是否应该取消？这一系列问题，都要求通过土地供应方式改革来解决。
（一）关于征收和征用
《宪法》修正案中的“征收”，涵义同于现行《土地管理法》中的“征用”，是指国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转为国有的行为。此次《宪法》修正案中规定的“征用”，是指国家为了公共利益的需要，依法强行占用集体土地，在使用完毕后再将土地归还集体的一种行为，实质是一种临时使用土地的行为。
征收和征用的共同点在于强制性。征收和征用，均系依政府单方面的征收命令、征用命令而发生效力，无须征得被征收与被征用公民和法人的同意。征收和征用的不同点是：征收的实质，是国家强行收买集体土地的所有权；征用的实质，是国家强行使用集体土地，使用完毕再返还原集体。
按照国际间的共同规则，征收须符合三项法定条件，一是为了“社会公共利益”的目的。“社会公共利益”以外的目的，例如商业目的，绝对不适用国家征收。所谓“社会公共利益”，是指“全体社会成员的直接的利益”。例如公共道路交通、公共卫生、灾害防治、国防、科学及文化教育事业，以及环境保护、文物古迹及风景名胜区的保护等，均属于社会公共利益。建设“经济开发区”、“科技园区”，虽然可以使社会成员"间接"得到利益，但仍属于商业目的，不属于社会公共利益。因商业目的需要取得公民和法人的土地使用权，应当与土地使用权人平等协商，按照《合同法》的规定签订合同。二是征收应符合法律规定程序。至于具体的程序规则，应当由特别法规定。三是必须对被征收的公民和法人给予公正、合理的补偿。
征收虽然具有强制性特征，但仍然属于一种商品交换关系，本质上属于一种民事法律制度调整的范畴。这与税法上的税收制度和行政法上的罚款制度有着根本区别。其区别在于征收必须给予公正补偿。具体的征收行为，虽然符合第一项和第二项法定条件，如果对被征收的公民和法人未予补偿或者未予公正补偿，就变成了对人民合法财产的无偿剥夺，这不仅违反《宪法》保护人民合法财产的基本原则，也违背了政府保障人民合法财产的神圣职责。
征用的实质是国家强行使用公民和法人的财产。按照发达国家的经验，只在发生战争或者重大自然灾害等严重威胁国家和社会整体利益，而由国家宣布处于紧急状态的情形，才能依法征用公民、法人的动产和不动产。在紧急状态结束或者使用完毕之后，如果被征用的财产还存在，应当返还原物，如果原物已经毁损，则应当照价赔偿。国际上通行的征用制度，继承了人类历史上法治文明的优秀成果，充分体现了法律对公民财产权这一“私权利”和政府保障社会整体利益实现的“公权力”的有机统一（现代行政法的本质特征就是其平衡性）。我们已经明确了建设社会主义法治国家的宏伟目标，当然应该采纳并实行这一已经被多数国家证明可行的制度，无须另辟蹊径。
（二）关于集体建设用地流转和征用
集体建设用地流转，是指权属合法、界址清楚的农民集体所有建设用地使用权进行转让、租赁、作价出资（入股）等的行为。集体建设用地流转是为现行法律所禁止的，《土地管理法》只确定了集体建设用地流转的两种方式，即农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的;符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的。
从理论上讲，所有权应是平等的，没有高低、贵贱、优劣之分。但现行法律对国家所有和集体所有土地实际上作了不平等的区分:国有建设用地基本可以自由转让，而集体建设用地基本上不可流转。这实际上是计划经济时代“国有高于一切”、“国家优于一切”思想在土地供应制度上的体现。随着经济社会的发展，严格限制集体建设用地流转的法律制度已明显不能适应形势需要，实践中集体建设用地流转大量发生已是不争的事实，“狼”己经来了躲不是办法，必须研究如何加以解决。
原国家土地管理局和国土资源部先后作了大量的调查研究工作，并曾开展了集体建设用地流转的试点工作。从试点的经验看，集体建设
用地流转必须注意把握以下问题：
一是权属合法、界址清楚。这是农民集体所有建设用地使用权流转的前提。必须严禁借“流转”之名，擅自将集体所有的农用地和未利用地变为建设用地；确需将集体所有的农用地和未利用土地变为建设用地的，仍应按有关法律规定，履行申请和批准手续。
二是符合土地利用总体规划。这是农民集体所有建设用地使用权流转的必要条件。在城市、城镇规划区内的，还应符合城市规划和村镇建设规划。不符合规划的，不得流转。
三是除农户法定的宅基地和乡镇村公共设施、公益事业用地之外的农民集体所有建设用地，可以实行有偿使用，有偿使用收益归拥有土地所有权的农民集体，集体经济组织负责管理使用。
四是农民集体建设用地使用者不得擅自改变土地用途。
五是各级国土资源管理部门要加强对农民集体建设用地使用权流转的指导、管理、监督与服务。
《宪法》修改后，集体建设用地流转又面临了新形势。要处理好流转与征用的关系，必须严格界定流转和征用的范围。集体建设用地流转与征用的共同点是二者都不改变土地权属性质，即土地仍为集体所有。不同点在于适用的条件不同，征用必须是为了公共利益的需要，且是在一些紧急状态下适用的。集体建设用地流转则不是为了公共利益的需要，是在正常状态下适用的。
今后，大量的建设用地，应主要依靠集体建设用地的方式来实现，这样，既可真正有效保护农民的土地财产权利，又可减少政府过多使用征用权带来的大量争议，从而维护社会的稳定。当然，对集体建设用地的流转，必须制定完善的法律制度，对流转的范围、流转的决定权、流转的程序、流转收益的分配、流转的限制等作出具体规定。
（三）关于划拨
划拨方式取得国有土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准后，在土地使用权者依法缴纳了土地补偿费、安置补助费及其他费用后，国家将土地交付给土地使用者使用，或者国家将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
我国曾长期实行高度集中的计划经济体制，对土地使用权采取行政划拨方式进行分配，导致目前存在大量的划拨土地。划拨土地使用制度的特点是“三无”—无偿、无期限、无流动，其实质是政府从微观上介入经济生活，分配社会资源。
实践证明，划拨土地的大量存在会导致土地资源利用的低效率甚至无效率，因为一方面，政府不可能全面、准确地掌握土地需求信息，在没有足够决策信息的情况下分配土地必然带有盲目性；另一方面，土地使用人获取土地时未支付任何代价，故而缺乏足够的内在压力使其按照最大效益原则使用土地，这必然导致土地资源的浪费。
医治这一痛疾的根本方法是引进市场机制。一个存在充分竞争的市场能够形成合理的市场价格，反映市场供求状况，为政府决策提供准确信息。一个存在充分竞争的市场还意味着土地使用人必须为其使用的土地支付市场价格，有了成本就会促使其去寻求使用土地的最佳方式，发挥土地的最高效益，否则就会面临被市场淘汰的危险。
因此，在重新认识到土地的商品属性之后，为了适应市场取向的经济体制改革的需要，我国从二十世纪八十年代开始逐步建立以出让方式为主的土地有偿使用制度，这是符合市场经济客观规律和现代法治精神的土地使用制度。《宪法》修改后，严格限制了政府的征收权，政府供应土地的方式也发生了根本的变化。政府可以划拨的土地也必然越来越少。随着市场经济的深入发展，划拨供地方式必将逐步退出历史舞台，取而代之的，必将是全面的土地有偿使用制度。
（四）关于出让和租赁
土地使用权出让和国有土地租赁，是《土地管理法实施条例》规定的两种不同的土地有偿使用方式。国有土地租赁制度是在土地使用权出让制度基础上进行的，是土地使用权出让制度的完善与补充。这两种土地有偿使用制度都是社会主义市场经济发展到一定阶段的产物，其根本目的都在于通过市场机制实现土地资源的合理配置和流动。
但是两者又有区别，具体表现为：一是在所适用的范围上，以出让方式取得的土地多用于重新开发和利用，而目前国有土地租赁所要解决的特定问题，主要是城市大量原有行政划拨用地如何扩大到有偿使用的范围，多用于原划拨用地发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的情形。二是在价格方面，出让土地使用权的价格是一定年限的土地使用权价格。
尽管传统意义上的租赁权应是债权，但是，由于我国土地所有权不可买卖，以租赁方式取得的国有土地使用权应当是一种物权，权利人有使用、收益和部分处置权，因而就具有相应的价格。通常采用收益还原法（又称差额租金还原法）评估承租土地使用权价格，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格，即未来若干年租金差额的现值之和，这一点，在国土资源部的《规范国有土地租赁若干意见》中，已将其明确规定为：“承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差额及租期估价”。
（五）关于招标、拍卖和挂牌
为规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（第11号令），此规定的出台，是市场经济条件下土地资源管理体制改革的产物。
目前，开展经营性用地的招拍挂出让，是土地有形市场中经营土地的主要形式。招标出让土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。拍卖出让国有土地使用权，是指出让人拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让国有土地使用权，是指出让人挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
招标、拍卖、挂牌出让方式具有公开性、公平性、竞争性、高效性等特点，最符合市场经济发展的要求，在土地出让特别是经营性土地的出让中被广泛采用。根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的规定，在政府供地中，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖、挂牌方式出让；经营性用地以外的其他用途的土地供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖、挂牌方式出让。
招拍挂都是市场配置土地资源的有效方式，三者没有优劣之分，只是适用范围有区别：在具体的批租活动中，土地行政主管部门应视国家产业政策、政府对土地的要求、土地用途、规划限制条件等因素选择适宜的出让方式。一般而言，对于土地使用者和土地用途无特殊限制，以获取最高土地出让金为目标的经营性用地，应采用招标、拍卖或挂牌方式；对于除获取较高出让金外，还具有其他综合目标或特定的社会、公益建设条件，土地用途受严格限制，仅少数人可能有受让意向的经营性用地，应采用招标方式出让。
三、对建立新的供地方式和修改《土地管理法》的几点建议
（一）建议立法机关和有关部门，加快《土地管理法》的修改进程。
《宪法》修正案已经全国人大通过并正式生效。但目前实际上并未真正实施，原因是《土地管理法》等法律、法规并未及时修改，影响了《宪法》新原则的顺利实施。由于《宪法》修改前后“征用”涵义的根本不同，在实践中极易产生争议。毕竟，没有任何人、任何机构可以说，《宪法》虽然修改了，但还没有发生法律效力。我国司法机关已经通过判例确定了司法机关直接引用《宪法》条文判决案件的先例。因此，本着维护社会主义法制统一的原则，建议立法机关尽快启动、完成《土地管理法》的修改工作。
（二）建议抓紧进行改革土地供应制度的研究工作。
目前，改革旧的供地方式，建立新的适应经济发展的土地供应方式已迫在眉睫，但却面临着理论储备严重不足的尴尬局面。科学的理论是实践的先导。1998年《土地管理法》的顺利修订，就得益于当时深厚的理论铺垫。因此，建议有关部门加强土地供地方式改革的理论研究，组织专门力量，尽快研究出切实可行的制度框架和操作方案。
（三）建议循序渐进，科学建立并确立供地方式改革的法律体系。
首先，在中央政策性文件中提出新的供地方式的整体框架；其次，在《土地管理法》中设专章对新的供地方式的具体内容作出规定；第三，在《土地征收和征用条例》和《集体建设用地流转条例》中对征收、征用及集体建设用地流转的适用范围、条件、程序等做出规定；第四，由国土资源部制定相应部门规章，对土地供应方式作出具体规定。
供地方式的改革，如同人类历史上任何一项改革一样，不可能一蹴而就，应当统筹规划，逐步推进。当前，合理界定征收和征用范围，鼓励、规范集体建设用地的流转，是最为紧迫的需求。
划拨供地方式、协议出让土地方式的消亡，也许还要经历一个比较长的阶段，但招标拍卖挂牌出让和租赁一定会成为最主要的供地方式。土地供应方式的改革，必将推动土地管理方式和土地利用方式的变革，从而对土地管理产生重大而深远的影响。
参考资料：
1.《中华人民共和国宪法》修正案（十届人大二次会议通过）；
2.《国土资源法律法规手册》，2001年2月河南省国土资源厅编印；
3.《国土资源管理依法行政读本》（国土资源管理系统“四五”普法教材），李元主编，2003年3月地质出版社出版；
4.依法行政规范土地市场学习文件选编，2003年2月国土资源部编印；
国有资产无偿划转实施方案篇8
土地划拨相对于土地出让而言，虽然历史“悠久”，但长期以来对划拨土地的相关法律问题缺少深入的研究，以至于无论在理论上还是在实践中对划拨土地使用权都存在许多模糊甚至错误的认识。澄清这些错误的认识，还划拨土地使用权以本来面目，并赋予其不同于计划经济时代新的内涵，是市场经济体制下的新要求。为此，本文希望通过对相关法律问题的探讨，起到抛砖引玉的作用。
一、划拨土地使用权的取得是无偿的吗？
出让土地使用权的取得是有偿的，而划拨土地使用权的取得具有无偿性。③这是长期以来的通说，笔者尚未发现有人对此提出异议。但是，这一命题却是经不起推敲的。
首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条的规定：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。这一规定是迄今为止在立法层面上对土地使用权划拨这一概念所作的最权威的定义。根据这一定义，取得划拨土地使用权实际上分为两种情况：一种是土地使用者先缴纳对原土地所有人或使用人的补偿、安置等费用后，国家将土地交付其使用；另一种情况是国家将国有土地使用权无偿交付给土地使用人。对第一种情况而言，划拨土地使用权的取得显然不能说是无偿的。
其次，在现实中，绝大多数土地使用者都是在交纳了补偿、安置费用后才取得划拨土地使用权，无偿取得划拨土地使用权的情况越来越少。例如根据广州市人民政府1988年颁布的《广州市市区划拨建设用地拆迁房屋动迁工作管理规定》，划拨建设用地拆迁房屋，由建设单位（用地单位）负责搬迁、安置、补偿。根据该规定，在广州市区取得划拨用地使用权都必须支付土地开发成本。
最后，通过比较取得出让土地使用权所支付的费用与取得划拨土地使用权所支付的费用，可以发现两者在某些情况下非常接近甚至完全相等。根据财政部《国有土地使用权出让金财政财务管理和会计核算暂行办法》第六条的规定，土地出让金的构成包括土地开发费用、业务费用和土地净收益。土地开发费用就是由对原土地所有人或使用人的补偿、安置费用构成；业务费用即进行土地开发的业务性支出，主要包括勘探设计费、广告费、咨询费、办公费等；土地净收益就是政府通过土地开发所获得的收益。土地出让金通过协商或市场竞价确定，不同的地块土地开发费用在出让金中所占的比重有较大的差别，如果地段较差（比如偏远的郊区）或土地开发费用很高（比如旧城改造项目），出让金非常接近甚至等于土地开发费用。在这种情况下，以出让方式和以划拨方式取得土地使用权所支付的费用相差无几。
有学者认为，即使划拨土地使用权人支付了征地补偿费用（土地开发费用），该费用也不属于土地使用权出让金范畴，因而划拨土地使用权仍然属于无偿取得。④但该种观点回避了土地使用者支付的土地开发费用到底属于什么范畴这一最核心的问题，因而难以令人信服。对于划拨土地使用者支付的土地开发费用的性质，本文将在后面加以分析。
之所以长期存在“划拨土地是无偿取得的”这种认识，笔者分析主要有两方面的原因：一方面是在改革开放之前，确实存在大量无偿提供划拨土地的情况；另一方面是长期的计划经济在人们头脑中形成的思维定式，认为在国家、个体之间，总是国家利益高于一切，而漠视个体（用地单位）的利益。造成的后果是：国家无偿收回土地变得顺理成章，而土地使用人在支付了巨额的土地开发费用后，自身的权利却难以得到保障。
二、破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权是否属于破产财产？
最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》明确规定，“破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置”。
笔者认为，最高法院这一规定于法无据，并且严重侵害了破产企业和债权人的利益，理由如下：
1、最高院在上述批复中指出，做出这一规定的法律依据是《土地管理法》第五十八条第一款第（四）项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定。《土地管理法》第五十八条第一款第（四）项的适用条件是“因单位撤销、迁移等原因”，虽然这是一个有“等”字，但根据法律解释的一般原理，“等”字所包含的未列明事项应与列明的事项在性质上相同或接近，而“破产”与“撤销、迁移”性质完全不同，因此，对企业破产似乎难以适用该条法律；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的适用条件是“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者”，通过前面的分析可知，很多划拨土地使用者是支付了土地开发费用的，最高法院对此不加区分，任意扩大了适用范围，属于适用法律不当。
2、如果企业支付了土地开发费用，那么该笔支出应作为企业的投资，如果政府无偿收回土地，实质上等于没收了企业的这部分投资。政府收回土地后将其重新出让，收取的土地出让金中包含了企业支付的土地开发费用，政府对此将构成不当得利。
这里需要澄清的核心问题是：划拨土地使用人支付土地开发费用这一行为的法律性质到底是什么？笔者认为这一行为并非支付地租（与出让的根本区别），而只是取得划拨土地使有权的前置条件。土地使用人支付的土地开发费用将凝固在土地使有权这一无形资产的价值之中，其所有权并未转移到土地所有人（国家），按照“谁投资，谁享有”的原则，土地使用人对凝固在土地使有权中的这部分价值应享有所有权。
3、企业以其全部资产作为其对外债务的担保，企业支付的凝固在土地使有权价值之中的土地开发费用也应是其全部资产的组成部分，如果政府无偿收回土地，那么等于没收了企业的部分资产，这必然会使企业的担保资产减少，从而侵害了债务人的利益。
综上所述，最高法院的上述规定既不合法，也不合理。笔者认为，政府可以收回破产企业的国有划拨土地使用权，但应退还企业支付的土地开发成费用，并将其作为破产财产。
三、抵押权人对划拨土地使用权行使抵押权时是否可以折价受让抵押物？
[案例]国有企业甲与乙公司素有经济往来，甲累计拖欠乙货款人民币400万元。2002年8月双方签订了《还款协议》，约定甲于2003年1月之前还清乙全部欠款，同时约定将产权属于甲的三栋宿舍楼抵押给乙，作为履行还款协议的担保。协议签订后，双方到房地产登记部门办理了抵押登记。至2003年2月，由于甲未能按《还款协议
》履行还款义务，乙遂起诉至法院。开庭后，经法院调解，双方同意将抵押物作价人民币400万元抵偿拖欠的贷款。最后法院按照双方协商结果以调解书的形成结案。
笔者认为，法院对本案的处理存在不妥之处：甲、乙双方不能自行将抵押物折价低偿债务，法院应组织对抵押物进行拍卖，乙只能以拍卖所得的价款优先受偿。理由如下：
1、相对于出让土地而言，国家（土地所有人）对划拨土地享有更多的权利。根据《城市房地产管理法》第三十九条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条列》第四十五条的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报有批准权的人民政府审批，并且受让方应按有关规定缴纳土地使用权出让金。出让金通常是按房地产成交价的一定比例收取。例如《四川省转让、出租、抵押国有土地使用权（划拨部分）补交抵交出让金暂行办法》第三条第二项规定：“随地面附着物（房层、设施等）转让土地使用权的，按总成交额减支地面附着物重置折扣价、原征地费用、应缴纳税费后的剩余部分，以50—55%补交抵交出让金”。因此国家收取土地出让金的多少取决于房地产转让价格，如果允许当事人自行协商定价，则存在暗箱操作的空间，国家的收益难以得到保证。
转让以划拨方式取得土地使用权的房地产涉及到土地的出让，这一行为不仅涉及到转让方与受让方，而且涉及到土地出让人（国家）。就法律适用而言，这一行为不仅应适用有关房地产转让的法律、法规，而且同时应符合有关土地出让的规定。按照国土资源部2002年5月9日颁布，自2002年7月1日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的精神，⑤本案也不能通过协议方式转让房地产。
2、《担保法》第三十三条规定：“债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖，变卖该财产的价款优先受偿”。根据该条规定，抵押权人实现抵押权的方式既可以是将抵押物折价抵偿债务，也可以是以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。但是，就房地产抵押而言，《担保法》是普通法，《城市房地产管理法》是特别法，按照法律适用的一般原则，本案应优先适用相关特别法的规定。
《城市房地产管理法》第四十六条的规定：“房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿”，第五十条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿”。显然，《城市房地产管理法》规定的房地产抵押权的实现方式只有一种：拍卖抵押物后优先受偿。法律作出这种特别规定的合理性在于：在现实生活中，房地产是重要的生产、生活资料，对抵押的房地产进行公开拍卖，有利于公正地确定房地产的价值，从而有利于保护各方当事人的利益，有利于社会经济秩序的稳定。
3、此外，甲属于国有企业，其资产属于国有资产，甲将上述抵押物抵偿给乙的行为，属于国有资产的转让。根据国务院《国有资产评估管理办法》第三条的规定：“在转让国有资产时应当对资产进行评估”。该规定的立法目的在于杜绝暗箱操作，防止国有资产流失，保护国家利益。因此，从这个角度而言，由于未按规定进行评估，本案甲、乙双方的低偿行为也是无效的。
结束语：我国在确立土地出让制度后仍保留土地划拨制度的目的在于减少投资公益事业的成本，从而促进公益事业的发展。以往公益事业都是由国家投资，而目前投资主体呈现多元化，特别是越来越多的民营企业加入到公益事业的建设中。因此在法律上对划拨土地使用权的有关问题予以关注，对保护投资者的利益，促进公益事业的可持续发展意义重大。所以，在处理划拨土地使用权问题上，既要保护土地使用权人利益，又要同时兼顾土地所有权人的利益。
注：①高富平、黄武双合著《房地产法新论》，中国法制出版社2002年10月第2版，第118页。
②参见《中华人民共和国土地管理法》第五十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条。
③王小莉主编《土地法》，法律出版社2003年4月第1版，第162页；高富平、黄武双合著《房地产法新论》，中国法制出版社2002年10月第2版，第118页。
国有资产无偿划转实施方案篇9
关键词：国有企业；资产增资；涉税筹划
近年来，一些国有企业集团公司为提高集团内子公司的核心竞争力，经常会以资产重组方式将集团内其他子公司的不动产、股权等资产无偿划转至该子公司。需要注意的是，资产无偿划转并不是完全“免费”的，企业必须考量税收成本，做好无偿划转行为的筹划才能达到节税目的。本文中笔者将对国有企业无偿划转资产增资方式及相关涉税问题进行分析。
一、国有企业无偿划转政策背景
2005年8月，为规范企业国有产权无偿划转行为，保障企业国有产权有序流动，防止国有资产流失，国务院国有资产监督管理委员会了《企业国有产权无偿划转管理暂行办法》（国资发产权[2005]239号）。2009年2月16日，为进一步规范中央企业国有产权无偿划转行为，国资委又了《企业国有产权无偿划转工作指引》（国资发产权[2009]25号）。根据上述文件，目前国有资产无偿划转主要限于国有独资企业、国有独资公司、国有一人有限责任公司。
二、无偿划转资产增资可行性
假设集团公司将全资子公司a的不动产无偿划转给全资子公司B，并希望B公司能够以划入的不动产增加注册资本，有以下两种操作方式：
（一）按照股东投入方式增资
根据《公司法》及《公司注册资本登记管理规定》，股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资。按股东投入方式，不动产原在a公司名下，要完成母公司对B公司增资，要经过两个步骤：
步骤一：先办理a公司以不动产对B公司增资的手续，不动产产权变更为B公司所有。此时，B公司的股东变为两个，集团母公司和a公司。
步骤二：将a公司所持B公司股权无偿划转给集团母公司，将B公司变更为集团母公司的一人有限公司。
需要注意的是，按照《公司法》第二十七条，“全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十”。此时要关注集团母公司对B公司原货币出资金额，若小于增资后注册资本的百分之三十，还需搭配货币出资；若不想搭配货币出资，可以考虑同时将B公司未分配利润转增注册资本，以满足货币出资额比例的要求。
（二）按照资本公积转增注册资本方式增资
根据《公司注册资本登记管理规定》，企业可以用资本公积、盈余公积和未分配利润等转增注册资本。按资本公积转增注册资本方式，要完成母公司对B公司增资，要经过两个步骤：
步骤一：母公司将不动产直接由a公司无偿划转给B公司，a公司作为资本公积减少，B公司作为资本公积增加。
步骤二：B公司将无偿划转资产形成的资本公积转增注册资本，完成集团母公司对B公司注册资本的增加。
需要注意的是，按照《公司注册资本登记管理规定》第十九条，“以资本公积、盈余公积和未分配利润转增注册资本及实收资本的，应当说明转增数额、公司实施转增的基准日期、财务报表的调整情况、留存的该项公积金不少于转增前公司注册资本的百分之二十五”。此时要关注B公司资本公积留存的下限，不能全部转增资本；同时，若货币资金出资比例不满足要求，也需要搭配货币出资或将B公司未分配利润转增注册资本。
三、两种增资方式下涉税情况
以上两种增资方式虽结果相同，但经济行为和实现路径各异，适用的税收法规也不尽相同。假设无偿划转的不动产账面价值5000万元，公允价值2亿元，两种增资方式下涉及的各项税赋分析如下：
（一）按照股东投入方式增资
步骤一：a公司以不动产向B公司增资，涉及的税种有：
1.营业税：根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
因此，a公司向B公司投资无需缴纳营业税。
2.企业所得税：根据《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发[2000]118号）的规定，企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。
因此，a公司不动产公允价值超过账面价值的部分应根据以上规定缴纳所得税=（2亿元-0.5亿元）*25%=3750万元，由a公司缴纳。
3.契税：根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》〔财法字〔1997〕052号〕规定，土地、房屋权属以作价投资、入股方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。另根据《关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税〔2008〕175号）及国税函〔2006〕844号的规定，企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。
国有资产无偿划转实施方案篇10
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
实行最严格的土地管理制度，是由我国人多地少的国情决定的，也是贯彻落实科学发展观，保证经济社会可持续发展的必然要求。去年以来，各地区、各部门认真贯彻党中央、国务院部署，全面清理各类开发区，切实落实暂停审批农用地转用的决定，土地市场治理整顿取得了积极进展，有力地促进了宏观调控政策的落实。但是，土地市场治理整顿的成效还是初步的、阶段性的，盲目投资、低水平重复建设，圈占土地、乱占滥用耕地等问题尚未根本解决。因此，必须正确处理保障经济社会发展与保护土地资源的关系，严格控制建设用地增量，努力盘活土地存量，强化节约利用土地，深化改革，健全法制，统筹兼顾，标本兼治，进一步完善符合我国国情的最严格的土地管理制度。现决定如下：一、严格执行土地管理法律法规(一)牢固树立遵守土地法律法规的意识。各地区、各有关部门要深入持久地开展土地法律法规的学习教育活动，深刻认识我国国情和保护耕地的极端重要性，本着对人民、对历史负责的精神，严格依法管理土地，积极推进经济增长方式的转变，实现土地利用方式的转变，走符合中国国情的新型工业化、城市化道路。进一步提高依法管地用地的意识，要在法律法规允许的范围内合理用地。对违反法律法规批地、占地的，必须承担法律责任。(二)严格依照法定权限审批土地。农用地转用和土地征收的审批权在国务院和省、自治区、直辖市人民政府，各省、自治区、直辖市人民政府不得违反法律和行政法规的规定下放土地审批权。严禁规避法定审批权限，将单个建设项目用地拆分审批。(三)严格执行占用耕地补偿制度。各类非农业建设经批准占用耕地的，建设单位必须补充数量、质量相当的耕地，补充耕地的数量、质量实行按等级折算，防止占多补少、占优补劣。不能自行补充的，必须按照各省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费。耕地开垦费要列入专户管理，不得减免和挪作他用。政府投资的建设项目也必须将补充耕地费用列入工程概算。(四)禁止非法压低地价招商。省、自治区、直辖市人民政府要依照基准地价制定并公布协议出让土地最低价标准。协议出让土地除必须严格执行规定程序外，出让价格不得低于最低价标准。违反规定出让土地造成国有土地资产流失的，要依法追究责任；情节严重的，依照《中华人民共和国刑法》的规定，以非法低价出让国有土地使用权罪追究刑事责任。(五)严格依法查处违反土地管理法律法规的行为。当前要着重解决有法不依、执法不严、违法不究和滥用行政权力侵犯农民合法权益的问题。要加大土地管理执法力度，严肃查处非法批地、占地等违法案件。建立国土资源与监察等部门联合办案和案件移送制度，既查处土地违法行为，又查处违法责任人。典型案件，要公开处理。对非法批准占用土地、征收土地和非法低价出让国有土地使用权的国家机关工作人员，依照《监察部国土资源部关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》给予行政处分；构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》、《中华人民共和国土地管理法》、《最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》和最高人民检察院关于渎职犯罪案件立案标准的规定，追究刑事责任。对非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失的，还必须依法承担赔偿责任。二、加强土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划实施管理(六)严格土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划修改的管理。在土地利用总体规划和城市总体规划确定的建设用地范围外，不得设立各类开发区(园区)和城市新区(小区)。对清理后拟保留的开发区，必须依据土地利用总体规划和城市总体规划，按照布局集中、用地集约和产业集聚的原则严格审核。严格土地利用总体规划的修改，凡涉及改变土地利用方向、规模、重大布局等原则性修改，必须报原批准机关批准。城市总体规划、村庄和集镇规划也不得擅自修改。(七)加强土地利用计划管理。农用地转用的年度计划实行指令性管理，跨年度结转使用计划指标必须严格规范。改进农用地转用年度计划下达和考核办法，对国家批准的能源、交通、水利、矿山、军事设施等重点建设项目用地和城、镇、村的建设用地实行分类下达，并按照定额指标、利用效益等分别考核。(八)从严从紧控制农用地转为建设用地的总量和速度。加强农用地转用审批的规划和计划审查，强化土地利用总体规划和土地利用年度计划对农用地转用的控制和引导，凡不符合规划、没有农用地转用年度计划指标的，不得批准用地。为巩固土地市场治理整顿成果，20**年农用地转用计划指标不再追加；对过去拖欠农民的征地补偿安置费在20**年年底前不能足额偿还的地方，暂缓下达该地区20**年农用地转用计划。(九)加强建设项目用地预审管理。凡不符合土地利用总体规划、没有农用地转用计划指标的建设项目，不得通过项目用地预审。发展改革等部门要通过适当方式告知项目单位开展前期工作，项目单位提出用地预审申请后，国土资源部门要依法对建设项目用地进行审查。项目建设单位向发展改革等部门申报核准或审批建设项目时，必须附国土资源部门预审意见；没有预审意见或预审未通过的，不得核准或批准建设项目。(十)加强村镇建设用地的管理。要按照控制总量、合理布局、节约用地、保护耕地的原则，编制乡(镇)土地利用总体规划、村庄和集镇规划，明确小城镇和农村居民点的数量、布局和规模。鼓励农村建设用地整理，城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩。农村集体建设用地，必须符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划，并纳入土地利用年度计划，凡占用农用地的必须依法办理审批手续。禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。引导新办乡村工业向建制镇和规划确定的小城镇集中。在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。(十一)严格保护基本农田。基本农田是确保国家粮食安全的基础。土地利用总体规划修编，必须保证现有基本农田总量不减少，质量不降低。基本农田要落实到地块和农户，并在土地所有权证书和农村土地承包经营权证书中注明。基本农田保护图件备案工作，应在新一轮土地利用总体规划修编后三个月内完成。基本农田一经划定，任何单位和个人不得擅自占用，或者擅自改变用途，这是不可逾越的“红线”。符合法定条件，确需改变和占用基本农田的，必须报国务院批准；经批准占用基本农田的，征地补偿按法定最高标准执行，对以缴纳耕地开垦费方式补充耕地的，缴纳标准按当地最高标准执行。禁止占用基本农田挖鱼塘、种树和其他破坏耕作层的活动，禁止以建设“现代农业园区”或者“设施农业”等任何名义，占用基本农田变相从事房地产开发。三、完善征地补偿和安置制度(十二)完善征地补偿办法。县级以上地方人民政府要采取切实措施，使被征地农民生活水平不因征地而降低。要保证依法足额和及时支付土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。依照现行法律规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使被征地农民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，省、自治区、直辖市人民政府应当批准增加安置补助费。土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。省、自治区、直辖市人民政府要制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价，征地补偿做到同地同价，国家重点建设项目必须将征地费用足额列入概算。大中型水利、水电工程建设征地的补偿费标准和移民安置办法，由国务院另行规定。(十三)妥善安置被征地农民。县级以上地方人民政府应当制定具体办法，使被征地农民的长远生计有保障。对有稳定收益的项目，农民可以经依法批准的建设用地土地使用权入股。在城市规划区内，当地人民政府应当将因征地而导致无地的农民，纳入城镇就业体系，并建立社会保障制度；在城市规划区外，征收农民集体所有土地时，当地人民政府要在本行政区域内为被征地农民留有必要的耕作土地或安排相应的工作岗位；对不具备基本生产生活条件的无地农民，应当异地移民安置。劳动和社会保障部门要会同有关部门尽快提出建立被征地农民的就业培训和社会保障制度的指导性意见。(十四)健全征地程序。在征地过程中，要维护农民集体土地所有权和农民土地承包经营权的权益。在征地依法报批前，要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民；对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认；确有必要的，国土资源部门应当依照有关规定组织听证。要将被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料。要加快建立和完善征地补偿安置争议的协调和裁决机制，维护被征地农民和用地者的合法权益。经批准的征地事项，除特殊情况外，应予以公示。(十五)加强对征地实施过程监管。征地补偿安置不落实的，不得强行使用被征土地。省、自治区、直辖市人民政府应当根据土地补偿费主要用于被征地农户的原则，制订土地补偿费在农村集体经济组织内部的分配办法。被征地的农村集体经济组织应当将征地补偿费用的收支和分配情况，向本集体经济组织成员公布，接受监督。农业、民政等部门要加强对农村集体经济组织内部征地补偿费用分配和使用的监督。四、健全土地节约利用和收益分配机制(十六)实行强化节约和集约用地政策。建设用地要严格控制增量，积极盘活存量，把节约用地放在首位，重点在盘活存量上下功夫。新上建设项目首先要利用现有建设用地，严格控制建设占用耕地、林地、草原和湿地。开展对存量建设用地资源的普查，研究制定鼓励盘活存量的政策措施。各地区、各有关部门要按照集约用地的原则，调整有关厂区绿化率的规定，不得圈占土地搞“花园式工厂”。在开发区(园区)推广多层标准厂房。对工业用地在符合规划、不改变原用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，原则上不再收取或调整土地有偿使用费。基础设施和公益性建设项目，也要节约合理用地。今后，供地时要将土地用途、容积率等使用条件的约定写入土地使用合同。对工业项目用地必须有投资强度、开发进度等控制性要求。土地使用权人不按照约定条件使用土地的，要承担相应的违约责任。在加强耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税征收管理的同时，进一步调整和完善相关税制，加大对建设用地取得和保有环节的税收调节力度。(十七)推进土地资源的市场化配置。严格控制划拨用地范围，经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用。运用价格机制抑制多占、滥占和浪费土地。除按现行规定必须实行招标、拍卖、挂牌出让的用地外，工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金。经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当在土地有形市场公开交易，按照市场价补缴土地出让金；低于市场价交易的，政府应当行使优先购买权。(十八)制订和实施新的土地使用标准。依照国家产业政策，国土资源部门对淘汰类、限制类项目分别实行禁止和限制用地，并会同有关部门制订工程项目建设用地定额标准，省、自治区、直辖市人民政府可以根据实际情况制订具体实施办法。继续停止高档别墅类房地产、高尔夫球场等用地的审批。(十九)严禁闲置土地。农用地转用批准后，满两年未实施具体征地或用地行为的，批准文件自动失效；已实施征地，满两年未供地的，在下达下一年度的农用地转用计划时扣减相应指标，对具备耕作条件的土地，应当交原土地使用者继续耕种，也可以由当地人民政府组织耕种。对用地单位闲置的土地，严格依照《中华人民共和国土地管理法》的有关规定处理。(二十)完善新增建设用地土地有偿使用费收缴办法。新增建设用地土地有偿使用费实行先缴后分，按规定的标准就地全额缴入国库，不得减免，并由国库按规定的比例就地分成划缴。审计部门要加强对新增建设用地土地有偿使用费征收和使用的监督检查。对减免和欠缴的，要依法追缴。财政部、国土资源部要适时调整新增建设用地土地有偿使用费收取标准。新增建设用地土地有偿使用费要严格按法定用途使用，由中央支配的部分，要向粮食主产区倾斜。探索建立国有土地收益基金，遏制片面追求土地收益的短期行为。五、建立完善耕地保护和土地管理的责任制度(二十一)明确土地管理的权力和责任。调控新增建设用地总量的权力和责任在中央，盘活存量建设用地的权力和利益在地方，保护和合理利用土地的责任在地方各级人民政府，省、自治区、直辖市人民政府应负主要责任。在确保严格实施土地利用总体规划，不突破土地利用年度计划的前提下，省、自治区、直辖市人民政府可以统筹本行政区域内的用地安排，依照法定权限对农用地转用和土地征收进行审批，按规定用途决定新增建设用地土地有偿使用费地方分成部分的分配和使用，组织本行政区域内耕地占补平衡，并对土地管理法律法规执行情况进行监督检查。地方各级人民政府要对土地利用总体规划确定的本行政区域内的耕地保有量和基本农田保护面积负责，政府主要领导是第一责任人。地方各级人民政府都要建立相应的工作制度，采取多种形式，确保耕地保护目标落实到基层。(二十二)建立耕地保护责任的考核体系。国务院定期向各省、自治区、直辖市下达耕地保护责任考核目标。各省、自治区、直辖市人民政府每年要向国务院报告耕地保护责任目标的履行情况。实行耕地保护责任考核的动态监测和预警制度。国土资源部会同农业部、监察部、审计署、统计局等部门定期对各省、自治区、直辖市耕地保护责任目标履行情况进行检查和考核，并向国务院报告。对认真履行责任目标，成效突出的，要给予表彰，并在安排中央支配的新增建设用地土地有偿使用费时予以倾斜。对没有达到责任目标的，要在全国通报，并责令限期补充耕地和补划基本农田。对土地开发整理补充耕地的情况也要定期考核。(二十三)严格土地管理责任追究制。对违反法律规定擅自修改土地利用总体规划的、发生非法占用基本农田的、未完成耕地保护责任考核目标的、征地侵害农民合法权益引发且未能及时解决的、减免和欠缴新增建设用地土地有偿使用费的、未按期完成基本农田图件备案工作的，要严肃追究责任，对有关责任人员由上级主管部门或监察机关依法定权限给予行政处分。同时，上级政府要责令限期整改，整改期间暂停农用地转用和征地审批。具体办法由国土资源部会同有关部门另行制订。实行补充耕地监督的责任追究制，国土资源部门和农业部门负责对补充耕地的数量和质量进行验收，并对验收结果承担责任。省、自治区、直辖市国土资源部门和农业部门要加强监督检查。(二十四)强化对土地执法行为的监督。建立公开的土地违法立案标准。对有案不查、执法不严的，上级国土资源部门要责令其作出行政处罚决定或直接给予行政处罚。坚决纠正违法用地只通过罚款就补办合法手续的行为。对违法用地及其建筑物和其他设施，按法律规定应当拆除或没收的，不得以罚款、补办手续取代；确需补办手续的，依法处罚后，从新从高进行征地补偿和收取土地出让金及有关规费。完善土地执法监察体制，建立国家土地督察制度，设立国家土地总督察，向地方派驻土地督察专员，监督土地执法行为。(二十五)加强土地管理行政能力建设。20**年年底以前要完成省级以下国土资源管理体制改革，理顺领导干部管理体制、工作机制和加强基层队伍建设。市、县人民政府要保证基层国土资源管理所机构、编制、经费到位，切实发挥基层国土资源管理所在土地管理执法中的作用。国土资源部要会同有关部门抓紧建立和完善统一的土地分类、调查、登记和统计制度，启动新一轮土地调查，保证土地数据的真实性。组织实施“金土工程”。充分利用现代高新技术加强土地利用动态监测，建立土地利用总体规划实施、耕地保护、土地市场的动态监测网络。各地区、各有关部门要以“三个代表”重要思想为指导，牢固树立科学发展观和正确的政绩观，把落实好最严格的土地管理制度作为对执政能力和依法行政能力的检验。高度重视土地的保护和合理利用，认真总结经验，积极推进土地管理体制改革，不断完善土地法制，建立严格、科学、有效的土地管理制度，维护好广大人民群众的根本利益，确保经济社会的可持续发展。