房地产盈利模式篇1
摘要随着房地产开发企业的迅速增加，开发规模急剧扩大，房地产开发的卖方市场已经消失，取而代之的是竞争日益加剧且逐渐规范的买方市场。面对新的市场变化，房地产开发商开始探寻适合逐渐的有效投资运作模式，以提高自己的综合竞争力。
关键词房地产行业盈利模式转型
一、房地产行业中的盈利模式定义
对于房地产业，一个完整的行业链条包括土地、融资、施工、销售和物业管理五个环节，因而其盈利模式表现为，企业通过对房地产行业价值链的分析，选择自身在价值链上的定位，从而确定本企业主要的利润来源，以及在此基础上进行具体业务安排以实现盈利的方式。
二、中国房地产企业的盈利模式现状
国内房地产业起步之时，由于没有现成的经验可以借鉴，很自然将目光投向了与内地一衣带水的香港。开始是深圳学香港，后来是沿海学深圳、内地学沿海，香港模式遂在全国推广开来。应该说香港模式在促进国内房地产市场的繁荣、快速拉动区域经济增长等方面起到了不可否认的作用。但是，随着国内房地产市场的飞速发展，这种模式逐渐暴露出诸多问题和矛盾：
1.行业内投机炒作现象严重，缺乏多赢共赢的生态链式的循环开发模式。
2.融资过重依赖银行资金，伴随投机牟利冲动和地价不断上涨，资金链供应紧张，当前盈利模式的脆弱性和不可持续性逐渐凸显。
3.房地产开发占比偏大，中介和流通服务比重偏小，粗放式经营不利于行业健康发展。
三、国际典型的房地产盈利模式分析和借鉴
（一）房地产行业盈利模式从宏观角度的比较与借鉴
全球房地产行业的盈利模式可分为四种，美国模式、资源短缺型模式、政府介入模式和非市场化运作模式。
1.美国模式。主要指地产开发的所有环节都由不同的专业公司完成的细化分工模式。在美国模式中，融资方式除银行提供贷款外，还依靠退休基金、不动产信贷等多种金融工具的综合运用，由此美国民众也可以通过不同方式参与房地产的投资。由于全民参与化解了资金高度集中带来的危险，也容易抵御由经济周期带来的风险。
2.资源短缺型模式。典型代表就是“香港模式”。
3.政府介入模式。指政府以市场化手段入市，使资本供给带有非市场化的特色，金融产业链被打破，不起主导作用，同时流通链也受到干预和约束，整个产业链的两头被政府力量所左右。典型代表是日本和新加坡房地产业，这一模式要求政府拥有雄厚的财力和调节力。
4.非市场化运作模式。主要在欧洲发达的高福利国家实行，推行全民住房福利化，如德国和英国。
通过研究全球房地产业的四种模式，可以判断，中国房地产业既不会走英国、德国模式，也没有日本和新加坡政府那样的财力和调节实力；同时，我国总体上资源并不短缺，虽然在一些特大城市的局部地区表现有一定程度的资源紧张，但随着城市化的推进以及汽车时代的到来，人们生活居住方式将发生改变，商业地产的发展空间将非常巨大。因此，考察中国房地产盈利模式的走向，总体来看更可能往美国模式靠拢，即金融主导推动，流通主导拉动。
（二）房地产行业盈利模式从微观角度的比较与借鉴
从价值链角度，房地产企业典型的盈利模式可以分为土地开发盈利模式、房产开发模式、增值服务模式、资产运营模式和房地产投资盈利模式四种。在公司层面上，盈利模式主要有两种安排：单一公司模式和多公司模式。
四、中国房地产企业盈利模式转型的必要性
住房是每个人生活的必需品，是关系到国计民生的大事，由此决定了房地产行业中的过度炒作或过度风险都必然招致对房地产市场的严格管控。因为这个问题不仅关系国家经济安全，而且会影响到社会稳定。一个房地产企业如果不能预见性地理解到这一层次，就不是一个有前景的企业，因为不理解到这个层次，就不会制定正确的战略去配合社会和政府的需求，从而必然遭到调控打压，影响企业的长久稳定发展。
五、中国房地产企业盈利模式的转型方向
企业在面对宏观形势的变化时，需要找准自己的定位，从中国国情出发，找准自己盈利点，才能处于不败之地。我们不难发现一些对于企业来说，在未来所应抓住的关键盈利点。
首先是从企业的单一结构，即多面手，转向专业化的多元结构。即各个房地产针对各个价值链进行专业化的定位。以后的趋势是，房地产商从融资到开发，再到销售等进行全面的管理的难度越来越大，而是需要一种分工协作。
其次是改变过去粗犷的开发模式，不再仅仅从房地产商的角度或者肤浅的分析消费者因素而进行项目的开发，而是要着眼于精细化。另外一方面，也需要不断针对宏观形势的变化，调整自身的产品结构。通过不断的精细化，有效地满足客户的需求，才能建立起企业的品牌，培养出忠实的客户，才能够在顺应城市化的进程中，分得自己的一杯羹，也只有这样，才能继续保持企业利润的持续增长。
参考文献：
[1]林晓艳.基于生产特征的房地产企业核心竞争力培育模型研究.建筑经济.2008（9）.
[2]张杰.房地产企业扩张战略研究.重庆大学.2005.3.26.
[3]薛英，王春峰.国际市场房地产融资方式创新与我国公开市场融资.现代财经.2005（2）：25.
房地产盈利模式篇2
关键词：绿色建筑；房地产开发；盈利模式
中图分类号：tU2文献标识码：a
绿色建筑开发的发展现状
我国目前正处于工业化与城镇化的快速发展阶段，建筑行业保持了较高的发展速度。根据国家统计局的数据[1]，过去7年的年度新开工面积年均增速达到了13.4%。2011年，年度新开工建筑面积达到了42.7亿平方米，竣工面积29.2亿平方米，竣工产值6.2万亿元。与此同时，按投资额计算，2011年全球建筑业的平均增长率仅为0.5%。根据蔡伟光[2]的研究，截止2009年，包括建筑材料生产、新建建筑生产及建筑运行等方面的我国宏观建筑全寿命周期能耗总量约为12亿吨标准煤，占全国能源消费总量比重为39.5%，是我国最大的能源消费部门。而在我国已经建成的建筑物中，根据住房与城乡建设部的测算，到绿色建筑所占的比例尚不足1%。
为了进一步提高资源利用效率，应对全球气候变化，实现可持续性发展，国务院办公厅于2013年1月1日以〔2013〕1号转发国家发展改革委、住房城乡建设部制订的《绿色建筑行动方案》。在该方案中，提出了我国在“十二五”期间的绿色建筑发展目标。其中，完成新建绿色建筑10亿平方米，到2015年末，20%的城镇新建建筑达到绿色建筑标准[3]。各地方政府也纷纷根据当地的实际情况制定了相应的实施方案。
与各级政府对发展绿色建筑的积极态度相对照，作为发展绿色建筑的实际执行者的建筑行业的态度却相去甚远。尤其是作为商业开发类建筑的主要运作者的广大房地产开发商来讲，绝大部分都只是被动的去适应政府部门对绿色建筑建造的最低要求，而只有很少一部分会主动的选择开发绿色住宅。究其原因，主要是而绿色建筑建设成本较普通建筑高，而全社会的环保消费意识不足，消费者对绿色建筑的需求弹性大；同时政府对绿色建筑开发的补贴或奖励也无法完全覆盖成本的增额，开发商无法凭借建造绿色建筑而获得更大的收益，故缺乏动力去进行绿色建筑的开发。因此，要实现绿色建筑建造的目标，推动社会的可持续性发展，除了政府从政策层面的鼓励与要求之外，最重要的是要寻找到建造绿色建筑的创新性盈利模式，从而充分的调动以开发商为首的建筑行业各参与主体的积极性，使建造绿色建筑成为建筑业的内生性需求。
二、当前建筑开发盈利模式解构
盈利模式是企业在市场竞争中逐步形成的企业特有的赖以盈利的商务结构及其对应的业务结构[4]。如图1所示，也可以认为盈利模式指的是企业的收入结构与成本结构以及相应的收支方式。各类企业在生产运营中均有自己的商务结构和业务结构，但并非所有的企业均能盈利，故并非所有企业都有盈利模式。只有当企业能够持续的盈利时，其所采用的成本与收入结构才能称为盈利模式。
图1.盈利模式构成框架图
由于我国的房地产业形成的时间尚短，绝大部分开发商的盈利模式具有高度的趋同性。由于在盈利模式中的成本结构是为收入结构服务的，也就是说在对盈利模式的研究中，最重要的是寻找其收入结构。在某一确定收入结构之下选择成本最低的成本结构便构成了一个盈利模式。对于房地产开发商来讲，根据其开发的房地产产品不同，其收入来源主要分为两大类，一类是出售房地产产品获取销售收入，另一类是将建好的物业长期持有并出租获取租金收入。
在我国当前的房地产市场中，采用第一类方式获取收入的开发商，其基本盈利模式中的收入结构如下：
以普通消费者或物业投资者为主要交易对象，以某一套住宅、某一间商铺或一定面积的办公物业的产权（房屋所有权及国有土地使用权）为交易内容，以置业顾问或销售中介采为交易渠道，采用一次性出售的交易方式获取收入。
其成本结构为：投资部门首先通过各种渠道筹措开发资金，然后购买土地，委托设计单位进行设计、施工单位进行施工，再通过聘请中介机构或自身的营销部门进行销售。
对于采用第二类收入来源的开发商，其基本盈利模式中的收入结构如下：以某一间商铺或一定面积的办公物业的使用权为交易内容，以长期出租为交易方式获取租赁收入。收入结构中的其它要素的内容与搭配基本与第一类相同。
而该类盈利模式中的成本结构与第一类盈利模式相比，多出了对物业的运营管理部分。
绿色建筑开发盈利模式创新思路
在目前的房地产开发盈利模式框架之下进行绿色建筑的开发，对于开发商来讲将导致其成本结构中的设计、建造的成本的显著上升。正如前面所分析的，由于目前国内消费者的环保意识不足，对绿色建筑的消费弹性大，因此开发绿色建筑所能带来的收入结构的变化仅仅只是在收入来源中多出了政府的补贴或奖励，以及在营销中相对竞争项目拥有一定程度上的宣传优势。对于开发商来讲，开发绿色建筑除了体现出企业的社会责任以外，并不能为企业带来更多的盈利，甚至会损害既有的盈利。因此为了使开发绿色建筑成为开发商的自发性选择，最佳的办法就是寻求盈利模式的创新，让开发绿色建筑变成有利可图的活动。
图2盈利模式分类图
依据前述的盈利模式构成框架，可以利用图2中由朱武祥、魏炜提出的分析工具[5]，按照不同的收入来源与成本来源的组合划分为十二个区域，所有的盈利模式都处于其中的某一个区域中。对于传统的房地产开发，其盈利模式属于“盈利模式0”，即由开发商完全支付成本，并将产品出售给直接顾客获利。对于绿色建筑的开发，则可以认为政府的奖励或补贴是第三方伙伴在支付一部分成本，故属于“盈利模式3”。由于政府的奖励或补贴往往只占到绿色建筑投资增加的10%左右，大部分的成本仍然是由开发商来承担。上述分析工具为绿色建筑开发的盈利模式创新提供了以下的思路：
（一）寻求更合理的成本分担机制。
房地产开发作为一项资金密集型的商业活动，其对融资的需求本身就非常强烈，要进行绿色建筑的开发，完全让开发商独自承担增加的成本及风险，其开发意愿将会非常低。因此，可能的解决思路是开发商利用自身作为房地产开发中的核心企业所具有的较高议价能力，将增加的成本在绿色建筑开发的价值链上进行重新分配，使价值链上的各参与主体都分别承担与其收益相匹配的一部分成本，从而降低开发商的资金压力及开发风险。对于绿色建筑开发所增加的成本的分担机制的设计，可以分别对图3中的房地产开发基本价值链中所涉及到的各参与主体进行具体的分析。其中涉及到的对成本影响较大的参与主体包括：设计单位、施工企业、材料供应商、设备供应商等。
图3.房地产开发基本价值链图
另外，由于绿色建筑的一大特点是前期投资较大，而全寿命周期的成本较普通建筑低。因此，利用合理的金融产品，对绿色建筑的成本进行时间上的调整，将前期投资分配到建筑的整个寿命周期，可以有效降低开发商的前期投入，使开发商的开发成本得到进一步降低。
（二）创造更多收入来源。
如前所述，传统房地产开发的收入来源都较为单一，即房屋产品的销售或出租收入。如此单一的收入来源，在开发绿色建筑时，由于成本的上涨，开发商为了维持自身的利润率，势必提高产品的售价或租金。而如此一来，势必使消费者对绿色建筑的接受程度大大下降。解决这一问题的思路则是通过利用金融创新方案、开发延伸产品、提供解决方案和授权许可等方式拓宽开发商的收入渠道，使绿色建筑产品的销售价格或租金水平与传统建筑基本持平，甚至略有下降。
绿色建筑开发企业盈利模式建议
在成本分担机制设计中，对于设计单位，除了可以将目前已经大量用于工业和政府投资项目的能源管理合同（epC-energyperformanceContracting）应用于住宅、商场及写字楼等商业地产开发之外，还可以通过利用保险等金融产品，使其共同分担开发风险。对于材料、设备供应商，可以通过设备租赁或以购买功能代替购买实际产品的模式，使供应商承担绿色建筑开发中大部分的成本增加。另一方面，为了
而在创造新的收入来源方面，可以尝试将绿色建筑项目中的能源供应系统单独打包建立服务公司，通过提供能源服务代替产品销售，以此获得稳定的长期收益，同时将该收益权作为公司资产进行证券化，从金融市场获取流动资金进行新的投资。同时，由于绿色建筑的后期物业管理具有较高的技术含量，开发商可以考虑成立专门针对绿色建筑的物业管理公司，通过管理绿色建筑获取超出普通物业管理公司平均收入水平的收益。甚至开发商可以与设计单位合作，建立各种绿色建筑技术在建筑中应用的接口标准，通过向绿色建筑技术供应商收取授权费的方式获取收入。
不同的房地产开发企业具有不同的资源优势。因此，在开发绿色建筑时，不同的开发企业能够选择的收入与支出结构相互之间往往是有较大区别的。本文并不试图提出一个适合于所有开发企业的盈利模式，而是根据前述的盈利模式创新思路，寻求一些具有一定可操作性的方法，供开发企业在开发绿色建筑时参考。
参考文献
[1]中华人民共和国国家统计局.中国统计年鉴[J].2012
[2]蔡伟光.中国建筑能耗影响因素分析模型与实证研究[D].重庆大学博士学位论文:2011
[3]国家发展与改革委员会.住房与城乡建设部.绿色建筑行动方案[Z].2013
房地产盈利模式篇3
论文关键词：投资性房地产；公允价值；盈余管理；会计政策
随着我国市场经济的不断发展，越来越多的企业将房地产用于对外出租或持有并准备增值后转让。为了更好的规范这类业务的核算，财政部于2006年颁布的《企业会计准则》增加了投资性房地产准则，对投资性房地产的确认、计量和转换作出了全面的规定，并将公允价值引入到后续计量之中。公允价值有利于增强会计信息的相关性，有利于信息使用者进行决策。但由于我国资本市场尚不完善，许多商品难以获得公允的交易价格，并且公允价值的计量方法选择余地大，估值技术和估值模型仍有诸多欠缺，这为盈余管理提供了一定的空间。
1投资性房地产盈余管理的空间分析
由于准则规定在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》的规定，对已出租的建筑物和土地使用权进行计量，计提折旧或摊销。因此，投资性房地产盈余管理的空间主要集中在公允价值后续计量模式中。
1.1利用后续计量模式的可选择性进行盈余管理
准则规定企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。并且采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差计入当期损益。由于近年来房地产价格呈现总体上升的趋势，企业所持有的房地产账面价值往往低于市场价值。对于坐落于大中型城市中心城区的房地产，通常具有活跃的交易市场，因此，这些房地产满足使用公允价值模式进行后续计量的条件。虽然准则规定成本模式转换为公允价值模式应按会计政策变更处理，转换无法立即产生收益，但企业在以后各期却可能由于这种会计政策的选择获益。一方面转换可以增加投资性房地产的账面价值，同时增加企业的资产和所有者权益，降低了企业的资产负债率，降低了企业的财务风险，有利于企业进行融资，扩大生产经营规模，实施并购重组。转换相当于因为资产的重估增值而调整账面价值，而这在历史成本计量原则下一般是禁止的。另一方面转换后的投资性房地产不计提折旧，减少了企业每期的费用，同时在房地产价格上涨的条件下，投资性房地产公允价值的增加能在当期确认为收益，这都有利于增加企业的利润。并且，由于税法不将资产重估增值的收益计入应纳税所得额，对于作为投资性房地产核算的建筑物或土地使用权也一律需要计提折旧或摊销，因此，在目前的条件下投资性房地产的转换不会增加企业的税收负担，也不会使企业失去折旧的“税盾”作用。
1.2利用资产类别的转换进行盈余管理
准则规定自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。企业可以与关联方签订租赁合同，将闲置的房地产从原先的固定资产转换为投资性房地产进行核算。同时，如果满足准则中的相关规定，便可以使用公允价值模式进行后续计量。同时，企业可以将原已计提的固定资产减值准备在转换时转回，从而规避了《企业会计准则第8号——资产减值损失》中资产减值损失一经确认，不得转回的规定。准则还规定，采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。企业可以在适当的时间解除与关联方签订的租赁合同，重新计提折旧，并将转换时产生的公允价值变动损益计入当期损益。这样通过两次转换，企业在转换期间内减少了固定资产的折旧费用，获得了公允价值变动带来的收益，同时增加了资产的账面价值，从而达到粉饰报表的目的。
1.3利用公允价值计量方法的不同进行盈余管理
根据准则的规定，资产负债表日企业应该从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。这表明公允价值首先应该从公开市场报价中取得。当无法从公开市场上取得同类或类似房地产的市场价格时，可以使用估值技术取得公允价值。但由于我国市场经济起步较晚，市场机制尚不完善，房地产市场尚不成熟，公开报价不易获得，并且由于存在大量的投机行为，公开报价也未必是公允的价格。因此，上市公司目前更倾向于使用资产评估机构或房地产评估机构的评估价格作为公允价值，其次是通过参考同类或类似房地产的市场价格获取公允价值。现行准则中，没有对公允价值的计量方法作出明确适当的规定，企业可以根据自己的需要选择对经营业绩有利或能够达到特定目的的方法。估值模型本身具有复杂性和不确定性，容易受到主观判断的影响，但准则对于估值模型的选择和关键参数的设定缺乏必要指导和规定。企业还可能选择关联方资产评估机构进行房地产评估，出具对自身有利的资产评估报告。这都给企业进行盈余管理提供了操作空间，使企业可以通过操纵公允价值满足自身利益，降低会计信息的可靠性和可比性，损害其他利益相关者的利益。
2投资性房地产盈余管理的实例解析
2.1世茂股份的盈余管理
上海世茂股份有限公司是一家主营商业地产开发运营的上市公司。2009年6月30日，世茂股份临时股东大会通过投资性房地产的会计政策变更的决议，公司根据准则规定进行了追溯调整，导致增加2009年度利润总额408万元，其中因不计提折旧增加2009年度利润总额102万元，因公允价值变动增加利润总额306万元，增加投资性房地产1317万元，增加留存收益987万元。当年下半年，因采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产产生公允价值变动损益为1.61亿元，约占当年利润总额的54.51%。2010年，世茂股份因采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产产生的公允价值变动损益为4.26亿元，约占当年利润总额的31.14%。然而，该公司并未在财务报表附注中披露进行会计政策变更的原因。世茂股份租售并举的经营模式导致该企业拥有大量的投资性房地产，且其商业地产主要坐落于北京、上海等地区，市场交易活跃，这给使用公允价值模式提供了必要条件。2009年全国范围内房地产价格普遍高企，发达地区涨幅尤为明显。世茂股份在此时进行会计政策变更，公允价值的大幅变动直接导致了当年及此后一年的利润大幅增加，相对于其他采用成本模式的房地产企业而言，业绩更加“漂亮”。并且，由于投资性房地产公允价值变动带来的净利润暂不得用于利润分配，上市公司无需担心这部分并无实际现金流入的利润将增加企业利润分配的负担。这在一定程度上打消了企业使用公允价值模式的忧虑。
2.2海南航空的盈余管理
海南航空股份有限公司是一家主营航空运输的上市公司。2009年12月14日，海南航空董事会通过投资性房地产的会计政策变更的决议，根据准则规定进行了追溯调整，导致2008年合并报表层面投资性房地产增加447万元，减少营业成本442万元，增加公允价值变动损益807万元，最终减少净亏损999万元。2009年合并报表层面投资性房地产增加投资性房地产6.8亿元，减少营业成本1902万元，增加公允价值变动损益5.9亿元。尤其值得注意的是，变更直接导致归属于母公司的净利润由-1.14亿元变为3.34亿元。通过会计政策的变更，海南航空的累计亏损减少了4.52亿元。2010年，该公司因采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产产生的公允价值变动损益为3.48亿元，约占当年利润总额的7.96%。2009年，海南的房地产价格涨幅明显。2009年12月31日，国务院文件，海南国际旅游岛正式获批，此举更是推动了房地产价格的又一轮上涨。海南航空的投资性房地产主要位于北京，三亚以及博鳌，受益于这轮涨价，其房地产的市场价值已经远远高出账面价值。海南航空此次的变更在当期就产生了巨大的效果，直接使公司扭亏为盈，并且在第二年给公司带来了近8%的利润总额，效果十分明显。
3投资性房地产盈余管理的防范措施
3.1重新规定后续计量模式的使用范围
现行准则以能否持续可靠取得公允价值为依据进行投资性房地产后续计量模式的选择，并且企业对所有投资性房地产只能采用同一种后续计量模式。对于用于出租的土地使用权或建筑物，企业获得的是租金收入，与该项资产的市场价值并无太大的联系。通常在合同签订时已载明租赁期间承租方支付的费用，且出租房并无租赁到期时将其转让的意图。因此，对于这类资产使用成本模式即可。并且公允价值模式下投资性房地产不计提折旧或摊销，企业只有营业收入，却没有营业成本，收入费用在逻辑上不配比，违背了基本的会计原则。而对于持有并准备增值后转让的士地使用权，由于企业持有的目的是待其增值后进行转让，需要及时了解资产的市场价值，掌握充分的信息，以选择合适的时机对外出售，使企业的利益最大化，因此有必要采用公允价值模式计量。准则可以规定企业应根据投资性房地产的业务类型选择后续计量模式，且企业可以区别不同的投资性房地产同时使用成本模式和公允价值模式。
3.2增加不同类别资产二次转换的限制条件
为了防止企业利用持有至到期投资和可供出售金融资产的重分类操纵利润和资产的账面价值，进行盈余管理，《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》中对于持有至到期投资和可供出售金融资产的重分类作出了明确的规定。由于公允价值这一计量属性首先在金融工具领域得到广泛使用，其准则制定相对较为完善。因此，投资性房地产准则可以借鉴金融工具准则，规定企业将固定资产或无形资产转换为投资性房地产且以公允价值模式进行后续计量的，因持有目的改变，转换为固定资产或无形资产的，在本会计年度及以后两个完整的会计年度内不得再次转换为以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，同时对因不可抗力或其他特殊状况导致可以转换的例外条件作出规定。这样即截断了企业利用资产类别的转换进行盈余管理的道路，又可以保护企业必要而合法的利益。
3.3加强投资性房地产的信息披露
房地产盈利模式篇4
关键词：盈余管理；房地产；会计核算
房地产行业是我国的支柱产业之一。尽管国家自2003年以来一直在宏观调控房地产行业，特别是在2010年，出台了“史上最严厉房产调控政策”，但房价一直在上涨。房地产公司在获得巨额的利润的同时也给社会带来了不稳定因素，威胁了宏观经济的健康运行。
1房地产行业盈余管理研究的意义
房地产行业由于其会计核算特点而存在显著的盈余管理空间。房地产行业的盈余管理不仅误导投资者决策，也影响政府部门的宏观调控决策。过度的盈余管理造成房地产行业欣欣向荣的假象，且有利于房地产商抬高价格。而过高的房价不利于社会稳定。根据国外经典的研究成果，房地产泡沫一旦发生破灭，可能要持续三到五年的时间。
历次会计准则的出台都被认为是救火式出台，证券市场出了问题，会计准则就出来救火。1研究盈余管理，做好事前防范显得格外必要。
因此，研究并规范房地产行业的盈余管理行为是理论界、事务界和政府部门的重要课题。
2房地产行业会计核算特点及其对应的盈余管理手段
2.1无法统一界定销售收入的确认时间
房地产企业会计核算收入的关键是收入的确认和计量。根据《企业会计制度》，销售商品收入确认的四个条件为，企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。从上述规定可以看出，收入确认以风险和报酬的转移为标准。
房地产开发商品通常是采用预售方式和分期付款方式进行销售。采用预售形式时，大致需要经过以下环节：签订预售合同及收取部分预售房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收、收取剩余房款、办理产权过户等。由于对销售收入的确认——风险和报酬的转移——存在不同的理解，所以会计人员可根据公司需要自行选择环节作为收入确认的时间，由此进行盈余管理。
房地产开发企业一般采用预收款的方式收取售房款。相关准则规定，当房屋竣工验收并与房屋购买者办妥了相关的手续后，就应该将预收款项确认为销售收入。但是房地产开发企业通常会采取措施来拖延“预收账款”转为销售收入的时间，比如拖延所开发的房屋的竣工时间，或者拖延办理相关的手续，从而减少当期的销售收入，减少当期税款的缴纳。
2.2销售收入的计量模式存在可选择性
2007年1月1日开始施行的新会计准则体系在坚持历史成本基础的前提下，引入了投资性房地产准则和公允价值计价模式。准则明确规定以成本模式作为投资性房地产后续计量的基准模式，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
当存在两种可供选择的计量模式时，公司会根据需要进行选择。有研究表明经营业绩不理想的上市公司，通过变更投资性房地产会计政策，增加公允价值变动收益、调节业绩、提高净利润，在扭亏、免于退市、摘牌时，公允价值是个救市良方。2
2.3成本和收入难以配比
配比原则是指以实现的收入与所发生的费用的直接联系为基础，将所有与收入产生有关的成本在同一会计期间转为费用。
房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入需要数年时间，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理。在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。3
我国房地产开发企业一般都会同时开发多个楼盘，每个楼盘的开工时间不同，并且时间较长，这样就会有多期楼盘存在于一个会计期间情况的出现。当期完工结转的楼盘的成本，应该按照配比原则记入账面。但是房地产企业通常会根据自身的需要任意的分配当期完工楼盘应当承当的成本，以此来调节当期的利润。
3如何规范房地产行业盈余管理
3.1明确收入确认的环节
收入确认环节的不确定性为公司进行盈余管理带来了空间。各公司采取不同的收入确认标准不利于行业内各公司之间的对比。因此，《企业会计准则——收入》在建立了收入确认一般标准的基础上，还应当建立并推广针对特殊业务的会计准则指引，让所有房地产开发企业有统一标准的确认方法，从而使企业财务报告所提供的收入信息能反映企业的实际价值。
3.2更新收益观念，改革传统损益表
在传统损益表的基础上增加一项其
[1] [2]
他全面收益。从金额来讲，全面收益=净收益其他全面收益。因使用公允价值而产生的公允价值变动损益是已经确认但未实现的损益，所以可以将这些己确认但未实现的损益应反映在其他全面收益中，这种损益不代表企业真实的经营业绩。传统损益表将巨额已确认未实现损益反映在净收益中，但即使企业利用公允价值确认了巨额利润也不能说明这个企业经营状况良好，确认了巨额亏损也不能说明这个企业面临倒闭。可见，如果采取这种会计方式，那么部分企业将不再热衷于利用公允价值进行盈余管理，房地产企业也不会因为利润波动太大而回避公允价值后续计量。同时，其他全面收益与净收益分开列示，能使会计信息使用者一目了然，哪些是已实现损益、哪些是未实现损益，能使损益信息更加全面有用。
.扩大信息披露内容，提高信息含量
为满足信息使用者的需求，必须对房地产行业的信息披露体系进行改革，进一步规范房地产开发企业必须额外披露的各类相关信息的内容和要求。房地产开发企业除了必须按现行有关规定披露信息外，还应该披露企业的预售政策及情况；增加土地储备量及成本构成等额外信息的披露；在财务报告附注中增加分项目的现金流量信息的披露；增加投资计划及风险的披露；质量保证金的披露。同时，应在其财务会计报告中充分揭示其各种风险，而不应仅限于抵押风险，即在房地产开发企业报表附注中应增加风险披露的内容，就企业尚在开发的土地、工程项目等面临的开发风险、筹资风险、土地风险等进行说明，提高风险的透明度。
注释:
冯昀郭洪涛，盈余管理问题对新会计准则制定的影响【J】，消费导刊，.
王卓瑛，投资性房地产采用公允价值计量模式的动因研究【J】，内蒙古电大学刊，()
房地产盈利模式篇5
一、盈余管理概述
(一)盈余管理概念界定
盈余管理也称利润管理,是近来会计学界研究的热点问题之一,但关于盈余管理的概念,会计学界一直存有诸多不同意见。权威的定义有美国会计学家雪普(KatherineSchipper,1989)曾在着名的“盈余管理的评论”文章中提出:盈余管理实际上是旨在有目的地干预对外财务报告的过程,以获取某些私人利益的“披露管理”。该定义突出了盈余管理的出发点是私人利益的满足。美国会计学家斯可特(Scott,2000)认为“盈余管理是在Gaap许可范围内,通过会计政策选择使经营者自身效用或企业市场价值最大化的行为”。但该定义是狭义的,将盈余管理限定在公认会计原则的约束范围内,采取的方法仅包括会计政策选择。此外,美国前证监会主席莱维特(arthurLevitt,1998)对盈余管理现象表示担忧,认为盈余管理已成为美国证券市场参与者之间违背市场原则的游戏,将给美国财务报告系统造成很坏的影响。管理当局滥用“巨额冲销”的方式来调整费用正在威胁着财务报告的可靠性。将盈余管理与财务舞弊之间不易区分的地带称之为“灰色地带”。该定义是广义的盈余管理概念。本研究将盈余管理界定在狭义的盈余管理。
(二)盈余管理方法概述
纵观国内外学者对盈余管理的方法主要归类为以下几种:
第一,对会计原则的选择与运用。比如:(1)谨慎性原则的运用。即企业在进行会计核算时不得多计资产或收益、少计负债或费用。(2)重要性原则的运用。重要性原则认为,对微不足道的项目则不值得对其进行精确计量和报告。企业可以运用会计职业判断中的重要性原则通过增加或减少认为不重要的会计数据来进行盈余管理。
第二,会计政策和方法的选用。在选择会计政策时,企业一般要处于盈余管理的角度,站在有利于企业管理当局的角度进行选择,但是会计政策一旦选用不得随意更改。
第三,会计估计的时点和数量以及关联方交易的判断也给盈余管理提供了空间。
实务界在具体操作中,往往结合管理层的意图和公司发展所处的客观环境,从做大盈余、均衡盈余、做小盈余以及除垢之中选择合适的盈余管理方式。
二、盈余管理与会计职业判断
会计职业判断对盈余管理产生着重要的影响,根据国内外的各种表述,本文将会计职业判断定义为“具有会计专业技能知识和经验的会计人员,基于客观的、谨慎的、正直的态度,本着为会计信息使用者高度负责并为之提供高质量信息的职业精神,在会计职业标准的框架内或是会计职业标准制定机构的意思指引下,通过识别、计算、分析、比较或是咨询等方法,对不确定性的会计事项所做的裁决与断定的思维过程”。虽然盈余管理与会计职业判断都是对不确定性的会计事项所做的判断,但是会计职业判断与盈余管理之间还是存在着显着的差异:
第一,主体不同。盈余管理的主体是企业管理当局,而会计职业判断的主体是从事会计工作的会计人员。
第二,目的不同。盈余管理的目的是为了获取管理当局的私人利益,但受益者和利益表现非常复杂,通常有报酬计划、债务契约、政治成本三大动机,也有我国现阶段公开上市发行股票、配股、避免处罚、炒作股票等动机。而会计职业判断要求会计人员必须尊重客观事实,如实反映经济事项对企业财务状况和经营成果造成的实际影响,在做判断时,要保持客观中立。
第三,客体不同。盈余管理的客体有两类:一是公认会计原则、会计方法和会计估计;二是交易事项的规划和时点的选择。由于会计职业判断一般是在经济事项发生后进行,因此它只包括前类事项在内。即盈余管理研究将总体应计部分拆分为非主观应计部分和主观应计部分。非主观应计部分不需要用到太多的会计职业判断,而涉及到主观应计部分就需要会计人员谨慎合理地运用会计职业判断。
第四,研究目的不同。盈余管理主要采用实证研究方法,研究目的在于揭示盈余管理行为的存在,并对其进行解释,研究涉及一系列的管理和经济问题。会计职业判断研究的重点在于探讨会计人员进行职业判断的规律,目的在于帮助会计人员提高职业判断水平,减少判断偏误,以更好地为合法的盈余管理服务。
财政部在2006年2月实施新准则以来,我国的会计标准体系才真正实现了与国际趋同。施行的新准则给了我国会计实务工作者更大的职业判断空间,同时也对会计人员提出了更大的挑战。如公允价值的合理计价、投资性房地产、生物资产、金融工具等都需要会计人员合理运用职业判断。也就是说,目前的新准则模式完全采用国际会计准则的“原则导向模式”,会计职业判断被提到了一个前所未有的高度,给会计人员对公司的盈余管理提供了更大的平台。
三、新准则下盈余管理空间研究
会计的不确定性是会计本身所固有的,它使得同一个企业的经济业务或经济事项运用不同的计量方法,或由不同的会计师进行计量,会产生不一致的结果,这就给合法的盈余管理提供了机会。在会计标准的框架内,如果企业能够合理地运用会计职业判断进行合法的盈余管理,那么会计监管机构就会鼓励会计人员大胆地进行更多的判断,使会计人员的职业判断水平有所提高。反之,如果大部分企业都是出于不合法的盈余管理目的而滥用会计职业判断,那么会计监管机构势必会通过修订会计标准而缩减会计职业判断的空间,以堵住企业管理当局运用会计职业判断进行盈余管理可钻的漏洞。因此,本文结合新准则中会计人员职业判断对盈余管理的空间进行以下归纳:
(一)关于会计核算原则、核算条件及时间的判断
1.企业会计准则——基本准则
(1)会计核算原则的要求
①相关性。新准则第13条规定,企业提供的会计信息应当与财务会计报告使用者的经济决策相关。对相关性的判断也就是要求企业出于经营决策需要的盈余管理存在。
②实质重于形式。这里要求会计人员进行职业判断的是,实质重于形式原则在具体准则中的运用。新准则中涉及到经济实质判断的有非货币资产交换准则中商业实质的判断、融资租赁的判断、债务重组中债务人做出实质性让步、金融资产控制权转移的判断、纳入合并财务报表范围的子公司的确定、合同的拆分与合并、资产或资产组的划分等等。
③重要性。新准则第17条规定企业的会计信息所有重要交易或者事项。至于“重要性的程度”,新准则没有规定,本文认为可以参照注册会计师审计的重要性的量度来判断。
④谨慎性。新准则第18条要求企业不应高估资产或者收益、低估负债或者费用,这也是对企业盈余管理的客观要求。
(2)资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润各要素的确认
确认为资产或负债要求准确判断三项内容:“企业过去的交易或者事项形成的”、“由企业拥有或者控制的”、“预期会带来企业经济利益流入或者流出的”。确认为收入或费用要求判断以下三项内容:“企业日常活动中发生的”、“会导致所有者权益增加或减少的”、“会导致与向所有者分配利润无关的经济利益的流入或流出”。
2.企业会计准则——具体准则
(1)企业会计准则第3号——投资性房地产
①投资性房地产的初始确认和后续支出的确认。新准则规定,为赚取租金或资本增值的投资性房地产包括:已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物,不包括自用或作为存货的房地产。
②投资性房地产转换的确认条件:投资性房地产开始自用;作为存货的房地产开始出租;自用土地使用权停止自用,用于赚取租金或资本增值;自用建筑物停止自用改为出租;这里要求判断的是“时间问题”。(2)企业会计准则第6号——无形资产
①无形资产的确认。新准则要求判断的是,无形资产是“没有实物形态的”和“可辨认性标准”,其中“可辨认性标准”要求判断“能够从企业中分离或划分出来用于出售等”或“源自合同性权利或其他法定权利”。
②研究费用和开发费用的不同处理的确认。要进行开发阶段的费用资本化,必须判断是否符合“有技术可行性”、“有使用或出售意图”、“有市场或对企业有用”、“有能力支持完成开发或出售”、“支出能可靠计量”。五个条件要同时符合才能进行资本化。
(3)企业会计准则第8号——资产减值
关于资产和资产组的认定,以及总部资产的概念。资产和资产组的划分主要是判断“是否独立产生现金流量”,能独立产生现金流的归为一项资产。与其他资产一起产生现金流的,归为一个资产组。判断总部资产主要看其特征“难以脱离其他资产或资产组产生独立的现金流,而且其账面价值难以归属于某一资产”。
(4)企业会计准则第21号——租赁
租赁分类的判断。租赁分为经营租赁和融资租赁。要求会计人员根据实质重于形式原则来判断“经营租赁”和“融资租赁”,在判断为“融资租赁”时尤其要谨慎,看是否符合准则所规定的条件(满足一条既可):所有权转移;承租人拥有低价购买选择权(5%以下);租赁期占使用寿命大部分(75%以上);承租人最低付款额现值几乎相当于租赁开始日租赁资产的公允价值(90%以上);性质特殊,只有承租人可以使用。这为盈余管理提供了比较大的空间。
(5)企业会计准则第23号——金融资产转移
金融资产转移的确认。会计人员应当比较金融资产转移前后未来现金流量净现值及时间分布的波动使其所面临的风险,判断是否已将该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方。需要按照实质重于形式原则的要求,通过计算来判断是否已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方,在计算金融资产未来现金流量净现值时,应当考虑所有合理、可能的现金流量波动,并采用适当的现行市场利率作为折现率。
(二)关于会计计量和核算方法的判断和选择
1.初始计量及核算方法的选择
企业会计准则——基本准则中明确会计计量属性的选择:一般应当采用历史成本;采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值的,应当保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量。
2.后续计量及核算方法的选择
(1)企业会计准则第2号——长期股权投资
母公司对具有控制权的投资由权益法改为成本法,将大大减少母公司尤其是自身没有主营业务的控股型母公司的利润总额。这里要求会计人员判断的是“转换条件”是否满足。
(2)企业会计准则第3号——投资性房地产
投资性房地产后续计量模式选择,采用公允价值模式必须能够对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。就我国目前房地产市场的现状来看,企业的会计人员应当判断为采用公允价值模式。我国房地产市场总体来说有持续稳定的增势潜力,执行新准则将会给企业带来额外的利润增长。
(3)企业会计准则第4号——固定资产
①固定资产后续计量。累计折旧计提的范围和方法要求会计人员作出合理判断;固定资产使用寿命和预计净残值也要求会计人员根据具体情况做出合理判断。②预计弃置费用计入固定资产成本。其中预计“固定资产弃置费用”也是会计人员判断的内容。
(4)企业会计准则第6号——无形资产
无形资产的后续计量中需要区分,使用寿命有限的无形资产,使用寿命不确定的无形资产。企业会计人员应当在判断和复核无形资产的使用寿命时,根据使用寿命是否有限来确定无形资产的后续计量方法和相应的摊销期。
(5)企业会计准则第22号——金融工具的确认和计量
金融资产和金融负债的后续计量分别采用公允价值和摊余成本计量。采用公允价值计量的金融资产和金融负债,公允价值的变动计入当期损益;采用摊余成本计量的金融资产和金融负债,按实际利率法计算摊余成本。
3.公允价值计量
公允价值是指在公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。在38项具体准则中涉及到公允价值计量的具体准则有17项之多,为了显示公允价值在新准则体系中的重要性,引起企业会计人员的重视,本文将公允价值从后续计量中分离出来。涉及到的具体会计准则有:存货、长期股权投资、投资性房地产、固定资产、生物资产、无形资产、非货币资产交换、资产减值、股份支付、债务重组、收入、建造合同、政府补助、企业合并、金融工具的确认和计量、金融资产转移、套期保值等17个。下面就从上面这些具体准则中选取几个重要的作分析。
(1)企业会计准则第3号——投资性房地产
在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
(2)企业会计准则第11号——股份支付
新准则要求企业在行权前的等待期间,以对可行权益工具数量的最佳估计为基础,按照权益工具授予日的公允价值,将当期取得的服务计入相关成本和资本公积;或者以对可行权情况的最佳估计为基础,按照企业承担负债的公允价值金额,将当期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。这里要求判断的还有“最佳估计数”。在保证职工获得相等的对价的条件下,如果企业在以“权益结算”和以“现金结算”这两种支付方式中选择不同的方式,则可以记录不同的成本和费用。前一种方式下按照授予日的公允价值计量,这就给企业带来了盈余管理的空间。
(3)企业会计准则第12号——债务重组
新准则第5条规定,债务人以非现金资产清偿债务的,债务人应当将重组债务的账面价值与转让的非现金资产的公允价值之间的差额,计入当期损益。
新准则第6条规定,债务人将债务转为资本的,债务人应当将债权人放弃债权而享有的股份的面值总额确认为股本或者实收资本,股份的公允价值总额与股本之间的差额确认为资本公积。重组债务账面价值与股份的公允价值总额之间的差额,计入当期损益。
(4)企业会计准则第22号——金融工具的确认和计量
企业初始确认金融资产或金融负债,应当按照公允价值计量,同时应当按照公允价值对金融资产进行后续计量。对按照本准则规定应当以公允价值计量,但以前公允价值不能可靠计量的金融资产或金融负债,企业应当在其公允价值能够可靠计量时改按公允价值计量。金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失,除与套期保值有关外,按下列规定处理:以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失,应当计入当期损益;可供出售金融资产公允价值变动形成的利得或损失,应当直接计入所有者权益,在该金融资产终止确认时转出,计入当期损益。
4.资产减值准备
资产减值准备由《企业会计准则第8号——资产减值》进行规范。资产减值,是指资产的可收回金额低于其账面价值。新准则中的资产,除了特别规定之外,包括单项资产和资产组。资产组,是指企业可以认定的最小资产组合,其产生的现金流入应当基本上独立于其他资产或者资产组产生的现金流入。企业会计人员要判断“资产和资产组”、“减值迹象”、“减值金额的估计”。
5.会计政策、会计估计的变更
由《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》规范。
①应当严格区分会计政策变更和会计估计变更。②原来划分为会计政策的,只有发生的交易或事项与以前相比具有本质性的差别并且重要程度高时,才可以判断为会计政策变更等。
四、新会计准则下盈余管理的具体方法应用研究
(一)新会计准则关于会计确认方面盈余管理的主要方法
1.投资性房地产转换的确认
在成本模式下的会计处理,是将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值,进行盈余管理的空间几乎没有。但在新准则下,投资性房地产一旦选用了公允价值核算模式,进行盈余管理的空间就较大。按新准则规定,采用公允价值模式计量的投资性房地产,是不需要计提折旧或进行摊销的,转换为自用房地产时,应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额进入当期损益,并且按账面价值计价后计提折旧或进行摊销,企业的费用就会增加。自用房地产或存货转换为采用公允价值计量模式计量的投资性房地产时,投资性房地产按照转换当日的公允价值计价,转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入所有者权益。需要强调的是,运用投资性房地产转换进行盈余管理的目的不是为了追求公允价值与账面价值之间的转换而调整收益,因为按新准则的要求,房地产转换公允价值与账面价值之间的差额必须详细地在报表附注中披露,而是为了追求在公允价值模式下不需要计提折旧与成本模式状态下要计提折旧的区别来进行盈余管理。
2.关于资产和资产组的认定
研究资产和资产组的划分认定是为了能够合理地通过计提资产减值准备进行适度的盈余管理。新准则规定,有迹象表明一项资产可能发生减值的,企业应当以单项资产为基础估计其可收回金额。企业难以对单项资产的可收回金额进行估计的,应当以该资产所属的资产组为基础的可收回金额。企业资产的可收回金额低于账面价值时,要计提资产减值准备,而按单项计提和按资产组计提的减值准备的数额显然不一样。也就是说,企业在购建或生产企业的资产时,就应当考虑未来几年内企业的盈余管理要朝什么方向努力。以盈余管理所要达到的目标为指导,合理地划分资产和资产组。
3.金融资产转移确认:主要风险和报酬、控制权转移的判断
新准则强调判断金融资产转移要遵循实质重于形式的原则,要看所出售的金融资产是否从实质上发生转移,全部转移的要终止确认该金融资产;部分转移的就已转移的部分终止确认;转移部分金融资产的公允价值变动计入当期损益。而判断金融资产是否发生实质性转移主要是看控制权是否转移,控制权转移的确认在复杂的金融资产转移交易过程中是关键之所在,需要会计人员进行合理的职业判断。企业会计人员在判断是否已放弃对所转移金融资产的控制时,应当注重转入方出售该金融资产的实际能力,从而合理地确定金融资产销售的公允价值以及所确认的利得或损失。需要强调的是,在国外的金融资产转让交易中,交易者通常会设计出复杂的金融合约结构,通过保留部分合约权利与义务来掩盖交易的真实意图或经济实质,从而造成会计确认界限的模糊,以此规避准则所管制的范围,来进行盈余管理。
4.合并财务报表范围的确定
合并财务报表的确定,遵循实质重于形式的原则。新准则在确定合并范围时不再强调重要性原则,无论是小规模的子公司还是经营业务性质特殊的子公司均纳入合并范围。合并财务报表范围的确定留出的盈余管理的空间不仅限于此,更多的是在准则允许的范围内,通过合理的规划和安排,将原本应该纳入合并报表的子公司转换成不纳入合并报表核算的公司,或将本不应纳入合并报表的公司转换成应该纳入合并报表核算的子公司。根据子公司的盈利情况的不同,编制合并报表的总公司可以决定该“子公司”是去还是留。但是值得注意的是,要合理掌握时间,要做到编制合并报表时,这些“子公司”已经在新准则规定的范围内做好了去还是留的问题。
(二)新会计准则关于会计计量方面盈余管理的主要方法
1.投资性房地产的公允价值
目前我国的房地产市场的公允价值基本上已经完善化,大部分企业都可以采用公允价值模式进行投资性房地产的初始计量和后续计量。新准则下,采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,而以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与账面价值之间的差额即入当期损益,将使费用减少,利润增加。为企业进行盈余提供了新的空间。
2.非货币资产交换中的公允价值
新准则规定,在非货币性资产交换同时一定的条件下,当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本,公允价值与换入资产账面价值的差额计入当期损益。产生的结果是,这一交换将产生利润,如果换出资产账面价值与换出资产公允价值差距大,则差额对当期损益的影响也大,对当期资产结构、所得税费用、净利润及净资产会产生很大影响。也就是说要在非货币资产交换中运用公允价值进行适度盈余管理操作,就必须根据会计人员的职业判断确定交换是否具有商业实质。
3.债务重组中的公允价值
新准则对于实物抵债业务,引进公允价值作为计量属性。采用了公允价值以后,将产生的债务重组收益计入当期损益。进行债务重组将增加债务人的利润。一些无力清偿债务的公司,一旦获得债务重组,其重组收益可以直接反映在当期利润表中。
4.非同一控制下的企业合并中的公允价值
新准则规定,非同一控制下的企业合并,购买方在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债应当按照公允价值计量,公允价值与其账面价值的差额,计入当期损益。根据企业会计制度,按账面价值进行计量不产生损益。在新准则下,非同一控制下的企业合并,由于资产按公允价值计量,很可能产生商誉,而商誉按照资产减值准备的规定,期末进行减值测试,不允许摊销,这样的做法可使企业的资产增加。但是,我国目前仍未对商誉的会计处理专门的具体准则,也就是说,在商誉会计处理这个点上还是存在着一定的盈余管理空间的。
(三)新会计准则关于会计政策选择中的盈余管理
1.长期股权投资核算方法的选择
新准则规定①能够控制——成本法;②共同控制、重大影响——权益法;③不具有共同控制、重大影响,且在活跃市场中没有报价,公允价值不能可靠计量——成本法。权益法核算的有关规定——净资产的公允价值。这里要求会计人员作出职业判断的是:控制、共同控制和重大影响的概念。基于盈余管理的角度,这里就要求会计人员在判断对其他企业是否就有控制、共同控制或重大影响时,应该联系每种状态下所要运用的核算方法。一般来说,把其他的关联企业转换成符合权益法核算状态下为宜,因为权益法核算可以按照净资产的公允价值计价,存在较大的盈余管理空间。当然这不能一概而论,需要看企业进行适度盈余管理的方向,是做大还是做小,以此来决定对联营企业采用的核算方法。但是实务操作中,也不能仅仅只从盈余管理的角度来考虑,要决定对联营企业是应该控制、共同控制还是有重大影响,一般还要考虑企业的经营管理的战略等。
2.投资性房地产等后续计量模式的选择
投资性房地产可以采用成本模式和公允价值模式两种。但是,采用公允价值模式必须满足两个条件:①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。要强调的是,凡是涉及到在成本模式与公允价值模式选择、账面价值计价模式和公允价值计价模式选择时,一般来说企业会计人员应会同企业的其他经营管理人员为实施或选择公允价值模式计量创造条件,因为公允价值模式相对于成本模式给会计人员留下了更大的盈余管理空间。
(四)新会计准则关于会计估计方面的盈余管理
1.资产可收回金额的估计
新准则明确可收回金额的确认包括公允价值扣减处置费用后的净值及资产预计未来现金流量现值的两种方法;预计未来现金流量现值分别从现金流量、使用寿命和折现率三个角度对资产预计未来现金流量现值进行规定,强调企业在预算或者预测基础上的预计现金流量,折现率采用能反映当前活跃市场货币时间价值和资产特定风险的税前利率,而且是企业购置或投资资产时所要求的必要报酬率。资产可收回金额的估计采用第一种方法相对来说比较简单,由于涉及到公允价值,可以在公允价值运用的范畴内进行盈余管理操作。而第二种方法中,要预计未来现金流量的现值,对于我国的企业的大部分会计人员来说,要做出准确的预计难度较大,但也是企业可以进行适度盈余管理的空间。
2.按实际利率法摊销的估计数确定
按实际利率法进行摊销是新准则的又一亮点。涉及到的具体准则有:①借款费用中涉及折价或溢价的摊销;②融资租赁下,为确认融资费用、收益才用实际利率法进行分摊;③采用摊余成本计量的金融资产和金融负债,按实际利率法计算摊余成本。在按实际利率法摊销时,决定摊销额的有市场利率和摊销期限两个因素,但是有一点可以肯定的就是,摊销期限越长,前期的摊销金额越少;摊销期限越短,前期的摊销金额越大。我们企业的会计人员可以利用这一点进行适度的盈余管理的操作。但是要注意,由于实务中碰到的问题会千变万化,顾及到盈余管理的问题而去规划摊销期限,有的时候会得不偿失。这就要求企业会计人员权衡各方面利弊,最后选择最有利于企业的做法。
五、研究结论
由于新准则的实施加大了会计职业判断的空间,理所当然也就加大了企业进行适度盈余管理的空间。但是新准则从很多方面来讲也提高了会计信息的质量,改变了企业进行适度盈余管理的模式。在施行新准则以后,要求企业的会计人员和其他经营管理人员一起做好以下几个方面的工作:
1.研究掌握新准则尚未明确指出或者模棱两可的地方,往往新准则最薄弱的地方也是我们企业进行盈余管理最好的地方。企业在这方面要对会计人员加强培训和指导。
房地产盈利模式篇6
以中航地产为例，本文分析了中航地产在投资性房地产后续计量会计政策选择对其财务指标的影响及选择动因。根据对中航地产的分析，对企业选择会计政策提供借鉴意义。
【关键词】
投资性房地产；会计政策选择；盈余管理
从2007年《企业会计准则第3号—投资性房地产》执行，企业对投资性房地产后续计量有更多的选择权，同时也为企业利用会计政策选择进行盈余管理提供了机会。公允价值一般都用于计量金融资产项目，但是投资性房地产是唯一使用公允价值计量的非金融资产项目。
投资性房地产是指为了赚取租金或者用于资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。我国《企业会计准则第3号—投资性房地产》准则规定，企业应该在资产负债表日对投资性房地产采用成本模式或者公允价值模式计量。
如果采用成本模式计量，资产负债表日必须对投资性房地产计提折旧，如果发生了减值，需要计提减值准备。
如果采用公允价值计量模式，不需要对投资性房地产计提折旧，也不需要计提减值准备。房地产价格有变动时，公允价值与原来账面价值之间会有差额，差额计入当期损益，可以用来调节当年的利润。在2007—2009年间，我国投资性房地产上市公司绝大多数采用成本模式计量，采用公允价值模式计量的极少。采用公允价值计量的上市公司，三年分别为18家、20家和25家，仅占2.86%、2.9%、3.24%（刘玉廷、王鹏、薛杰，2010）。但是2009年中航地产改变了投资性房地产的计量模式，由成本模式转变为公允价值模式，这种会计政策的改变动机是值得研究的。
因此，本文以中航地产公司为例，分析其投资性房地产计量模式转变对盈余的影响，分析其转变计量模式的动因，为房地产企业选择会计政策提供借鉴，为加强监管，提高会计信息质量提供建议对策。
1中航地产案例简介
深圳中航地产股份有限公司（简称中航地产，证券代码000043）成立于1985年，公司于199年改组为上市公司，简称“中航地产”。公司发展二十多年，业务涉及地产开发、物业经营与管理、酒店经营与管理，连续多年进入深圳百强企业榜。
2009年1月1日中航地产对投资性房地产进行会计政策变更，由成本模式变为公允价值模式，转换日投资性房地产公允价值增加3.37亿元，当期采用公允价值进行后续计量的投资性房地产公允价值变动损益为3169.13万元，该公司当期净利润为6286.75万元，对当期利润影响为50.41%。
2投资性房地产会计政策变更动因以及制约因素分析
2.1变更动因分析
对于房地产企业来说，无论是市场环境还是国际通行做法，运用公允价值进行后续计量的时机已经成熟。2008年我国金融危机爆发，房价涨跌十分的不确定。董事长吴光权即将结束他在中航地产的任职。一系列原因促使了公司在2009年变更投资性房地产的计量方式。
2.1.1有利于优化财务指标，便于融资。
如果使用公允价值计量，资产的账面价值会增加，这样可以从报表层面优化财务指标，例如：降低资产负债率，可以使企业呈现出较低的财务风险。企业容易以较低的资本成本进行融资，有利于企业扩张和发展壮大。
国际上普遍采用公允价值模式计量，我们采用此种模式，可以更好的接轨国际准则，帮助投资者进行更好的决策，更好的对比国内外企业的价值，以便吸引更多的投资。
2.1.2盈余管理的驱使
2009年仇慎谦担任董事长，石正林担任总经理，有可能是因为报酬契约等原因导致当期调整利润。公允价值变动损益占非经常损益比重分别为-907.39%（2008年）、55.37%（2009年），同时占利润总额的比例分别为-85%（2008年）、21.30%（2009年），通过会计政策选择来提高经营业绩指标，从而可以反映企业管理层受托责任的履行状况。
2.2制约因素分析
2.2.1利润变化程度加剧
采用公允价值计量，会计利润会随着公允价值的波动而相应的变动。盈余大幅度波动绝对不是管理层所愿意看到的，管理层更愿意看到有一个持续平滑且可预期的盈余走势（王小力，2012）。我国房地产市场受国家的宏观调控影响很大，公允价值很容易受到影响。此外房地产市场变化、投资者心理也会影响公允价值波动。随着公允价值的变动，会计利润跟着发生变化，容易给投资者、债权人造成困扰，加大企业的风险。
2.2.2净利润与现金流的背离程度加剧
权责发生制模式下，净利润背后有可能就缺乏足够的现金流支撑，二者经常出现背离。而公允价值的引入，更加加剧了背离的程度，弱化了净利润和现金流之间的关系。
在资产负债表日，投资性房地产的公允价值变动计入利润，如果没有对房地产进行处置，则没有相应的现金流入。没有足够的现金作支撑，就会加大利润分配的难度。
3结论及建议
2007年新会计准则引入公允价值计量投资性房地产对我国发展市场经济具有积极意。但是由于目前房地产市场不稳定，公允价值采用需要十分谨慎。对于如何选择投资性房地产的后续计量模式，需要针对本公司的实际情况来选择相应的会计政策。如果公司迫切需要提高业绩，可以选择变更公允价值计量模式；预期房地产价格会大涨的经济环境下，选择公允价值利大于弊；反之，则按成本模式计量更好。
公允价值是必然的趋势，同时是一把双刃剑，我们要充分发挥有利方面，同时规避其不利方面，让公允价值计量更好的为经济发展服务。
【参考文献】
[1]孙玉柱.新准则下投资性房地产盈余管理分析[J].财会研究，2012，（15）：31-33.
[2]张卓奇，党爱民.公允价值在上市公司投资性房地产计量中的运用[J].财务与会计，2008，（1）：20-21.
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[5]裘宗舜，夏炎.投资性房地产为什么不愿采用公允价值后续计量模式[J].金融与经济，2007，（12）：93-95
房地产盈利模式篇7
关键词：会计政策组合选择 极端组合 影响因素
一、引言
国外许多会计政策选择研究除了考察企业选择或变更单个会计政策如存货发出计价中的后进先出法(LiFo)或先进先出法(FiFo)等不同的会计政策的动因以外(abdel，1985；arcelus＆trenholm，1991；Frankel＆trezevant，1994；Hughes，Schwartz＆thakor，1995；Fredinanad，2001；tan，2002)，还对会计政策组合选择的表现和动因进行了探讨。Zmijiewski和Hagerman(1981)研究证明，管理者可以选择不同的会计程序组合来获得当期最佳盈利额，但进行院外游说的公司(watts和Zimmerman的研究样本，1978)采用极端组合的比例显著高于一般公司(Hagerman和Zmijewski的研究样本，1979)。这一结论表明有效契约观和管理者机会主义行为观都在发生效力。我国上市公司会计选择研究与我国会计准则和会计制度改革密切相关。早期的会计规范相对统一，企业所用会计政策的同质特征使得会计政策组合选择研究难以进行。2000年的《企业会计制度》由于开始允许很多备选方法的使用，会计选择组合研究逐渐增多。梁杰等(2004)以东北上市公司为样本，对公司治理对于会计程序组合选择的影响进行了研究。颜敏等(2004、2006a,2006b)以2001年沪深股市发行a股的上市公司为样本，对我国上市公司会计政策组合选择现状和会计政策选择的多样性进行了描述和解释。田昆儒、姚会娟(2008)对2003年至2005年上市公司会计选择现状及成因进行了研究，发现我国上市公司会计政策选择的经济动机主要与证券市场监管因素相关。2006年的《企业会计准则》设定了历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值五个计量属性，使公允价值重新得以应用，并且有些内容超前设计，如将公允价值变动损益计入当期损益，对企业相关业务影响广泛而深刻。因此本文预期2007年上市公司会计政策组合选择将呈现出与以前年度不同的特征和动因，公允价值计量可能会成为上市公司操纵利润的新选择。
二、研究设计
(一)研究假定反映公司特征变量的选择及其假设是基于影响上市公司会计政策选择因素的考虑。
(1)证券市场监管因素及假设。从现有的研究中可知，对证券市场监管规定的迎合和规避是上市公司会计政策选择的最终目标。意欲扭亏的公司通过会计政策选择来长久保持上市资格，预备再融资的公司和高盈利企业也将会计政策选择当作经常性的盈余管理手段(颜敏，2005)。2007年新会计准则的执行对上市公司虽有调增利润的客观作用，但由于退市管制和再融资管制并未撤销，因而证券市场监管效应依然存在。如果再融资管制有效，那么，计划在当年和以后年度再融资的上市公司会努力使本年的净资产收益率达到再融资管制决定的标准，因此该类公司有可能选择调增利润的会计政策；相反，在当年已实际进行了再融资的上市公司，预计其在本年度可能选择调减利润的会计政策，以释放以前年度积累的包袱一为了再融资而尽量少计提和摊销的费用或提前预计的收入。因此，提出以下假设：
H1-1：“计划再融资”变量与会计政策选择策略值呈负正相关
H1-2：“实际再融资”变量与会计政策选择策略值呈正相关
由于退市管制的有效性，上市公司会较多地采用会计政策选择的方式规避该管制。以前年度亏损的公司会选择调增利润的会计政策，以达到扭亏的目的；高盈利的公司会选择调减利润的会计政策，努力均衡公司各年的盈利。本文高盈利是指当年上市公司净资产收益率高于全年净资产收益率均值的公司。2007年净资产收益率均值为16.省略info.省略)和上市公司资讯网(省略)。上市公司再融资信息还来自新浪股票与财经网(stock.finance.省略)提供的2007年配股、增发和发行可转换债券的信息。行业分类和代码以国务院发展研究中心信息网提供的沪深两市上市公司行业代码为准。研究中使用的数据全部采用手工方式录入。
(四)会计政策的分类和研究方法(表2)披露了1461家上市公司会计政策选用情况。(1)会计政策的分类。上市公司2007年度报告披露的会计政策中，存货发出计价方法、低值易耗品摊销方法、折旧计提方法、投资性房地产后续计量模式、是否确认交易性金融资产、是否确认公允价值变动损益、是否确认负的公允价值变动损益、存货跌价准备是否转回、坏账准备是否转回等政策的选择，其公司特征具有差异性(因篇幅有限，差异显著性分析过程略)。其中，先进先出法、五五摊销法、投资性房地产后续计量模式采用公允价值计量、确认负的公允价值变动损益、存货跌价准备转回等政策的选择与公司盈利水平和政府监管政策有关，主要取决于是否是扭亏公司、高盈利公司、是否计划再融资、净资产收益率的高低、高管人员变更的多少等因素。鉴于此，在以下会计政策组合选择分析中，有必要对存货发出计价方法、低值易耗品摊销方法、投资性房地产后续计量模式选择、确认负的公允价值变动损益、存货跌价准备转回等五项政策进行分析。但需要说明的是，鉴于低值易耗品的价值一般不大，对我国上市公司整体不会造成太大的影响，所以，在以下分析中不再考虑。(2)研究方法。本文假定采用加权平均、确认负的公允价值变动损益、存货跌价准备不转回等政策均会减少当期报告盈利；而采用先进先出法、确认正的或不确认公允价值变动损益、存货跌价准备转回、坏账准备转回均会增加当期报告盈利。投资性房地产后续计量模式是与公允价值计量有关的政策。本文依据选择不同会计政策的上市公司公允价值变动损益的多少来判断其增减。其中投资性房地产后续计量模式中，选择公允价值计量的63家上市公司其公允价值变动损益总额是负数，而选择成本法的1295家上市公司其公允价值变动损益是正数，所以本文将公允价值计量归为减少当期报告盈利的会计政策，成本法归为增加当起报告盈利的会计政策。参见(表3)。
三、实证结果分析
(一)描述性统计 会计政策组合分布的描述性统计结果如下：
(1)会计政策组合分布情况。如果每种会计政策均有两种程序选择，则上述四种会计政策可以有16种组合供企业选择。从四种政策发生的频率和具有显著性的影响因素来看，确认负的公允价值变动损益对企业盈利影响程度最大，最重要；先进先出法、投资性房地产采用公允价值计量模式虽然具有显著性的影响因素较多，但发生频率较少；存货跌价准备转回发生的频率较多但具有显著性的影响因素较少。因此假设某一给定会计政策组合对盈利产生的影响对所有企业都一样。同时再提出以下假定，据以评价不同政策组合对盈利的影响。首先，假定四种会计政策对利润影响程度相同。这个假设使得对报告盈利的影响由16种组合减少到5种，(表5)中即为5个策略的栏目。策略值的高低表示选择减少当期报告盈利的会计政策可能性的大小，可能性越小，策略值越低。增加盈利和减少盈利的两个极端组合(1和16)分别被设为“1”和“5”。只有―个减少盈利政策的所有组合用“2”表示，拥有两个减少盈利政策的所有组合用“3”表示，依此类推。其次，假定先进先出法和投资性房地产采用公允价值计量模式对盈利的影响程度只是确认负的公允价值变动损益政策的一半，存货跌价准备转回则是投资性房地产采用公允价值计量模式的一半。在这―假定下，16种组合减少为10种组合，(表5)中即为10个策略的栏目，第10种策略即四种减少盈利的政策全部使用时，策略值计算如下：设确认负的公允价值变动损益对利润的影响程度为a，则先进先出法和投资性房地产采用公允价值计量模式对利润的影响程度分别为a／2，存货跌价准备转回对利润的影响程度为a／4，四种方法都使用的策略值为a+a／2+a／2+a／4=2.25a。依此类推，可以分别计算出(表5)中其他9种组合的策略值。(表4)列示了上市公司全部样本、扭亏样本和高盈利样本的会计政策组合分布的比较结果。经过比较三个样本的会计政策组合分布，可以发现，扭亏样本采用增加盈利极端组合的相对频率大于高盈利样本和全部样本，分别为1.49％、0.27％、0.81％；高盈利样本采用减少盈利极端组合的频率大于扭亏样本和全部样本，分别为0.54％、0、0.22％。这一结果表明，扭亏公司有借新准则执行之际增加盈利的迹象，而高盈利公司有借新准则执行之际调减利润的迹象。
(2)会计政策组合分布结果的国内外比较。将(表4)中三个样本的会计政策组合分布结果与2001年上市公司会计政策组合比较(颜敏，2006)，可以发现，2001年St样本、配股样本、国有股样本采用增加盈利极端组合的相对频率较高，且大于总体样本，分别为28.26％、23.53％、20.94％、19.60％，远远高于2007年采用增加盈利极端组合的比例；另一方面，2001年上市公司会计政策没有减少盈利的极端组合。这一结果表明，2001年上市公司会计政策组合以增加盈利为出发点，其采用增加盈利的极端组合调增利润尤以St公司、配股公司和国有股上市公司为甚；2007年上市公司会计政策组合既有增加盈利的极端组合，又有减少盈利的极端组合，但增加盈利极端组合比例相对于2001年很小，不超过1％；67.92％的公司选择的会计政策组合是混合程序，即不确认负的公允价值变动损益、存货发出计价采用加权平均法、投资性房地产后续计量模式采用成本法、不进行存货跌价准备转回，基本维持新会计准则实施之前的会计政策选择。将(表4)中三个样本的会计政策组合分布结果与Hagerman和Zmijewski(1979)样本及watts和Zimmerman(1978)样本比较，可以发现我国会计政策组合与国外的明显差别。Hagerman和Zmijewski(1979)样本及watts和Zimmerman(1978)样本中选择极端组合的比例分别为12％及35％。两个样本比例的显著差异主要是因为watts和Zimmerman(1978)样本是进行院外游说的企业。两个样
本中的极端组合有两种，一种是全部增加盈利的组合，一种是全部减少盈利的组合。其中两个样本中采用增加盈利的极端组合分别占9％和23.53％，采用减少盈利的极端组合分别占3.33％和11.77％。相比而言，我国上市公司会计政策组合分布差别并不大，一半以上的上市公司会计政策选择混合程序的组合，如(表2)中的选择第10个组合的公司占全部样本的67.92％。
(二)相关性分析 为了了解会计政策选择策略会受哪些因素的影响，为此对会计政策选择策略策略和影响因素进行相关分析，结果见(表6)。从5个策略和10个策略的相关系数来看，大多数影响因素与5个策略的相关系数更大，因此下文的回归分析将只针对5个策略的情况进行。从各个影响因素与5个策略的相关系数来看，计划再融资、实际再融资、高管人员报酬、高管人员变更和规模等变量的相关系数非常低，因此去掉这5个变量，选取另外的4个变量扭亏、高盈利、净资产收益率、资产负债率进行进一步的分析。为了避免4个因素之间相关性过高，有必要对4个变量的相关性进行分析(表略)，2007年净资产收益率与扭亏、高盈利变量的相关系数非常高。为避免在模型中出现复共线性问题。所以舍去净资产收益率指标。这样就剩3个变量参与回归分析。
(三)回归分析多元回归分析结果如(57)所示。(表6)显示。模型的F值在0.001水平上显著，表明用该模型来描述影响会计政策选择策略的因素是合适的，由此得出的结论可信。但adj-R2只有0.0123，说明白变量与因变量的关联性较弱，表明该模型亟待改进。另外，模型中自变量的方差膨胀因子ViF值均小于于2，表明模型没有多重共线性问题。Durbin-watson值为0.975，经查表可知模型没有序列相关问题。就自变量与因变量的关系而言，扭亏变量nL回归系数在0.01水平上显著，并与预期符号一致，说明证券市场监管决定的具体指标一一扭亏对会计政策选择策略具有显著的影响作用，扭亏变量与会计政策选择策略系数呈负相关，假设H1-3得到验证；高盈利变量Lp的回归系数在0.01水平上显著，并与预期符号一致，说明上市公司利用会计政策选择平滑盈余的目的仍然存在，高盈利变量与会计政策选择策略系数成正相关，假设H1-4得到验证。从各自变量对因变量影响的重要程度来讲。nL的标准回归系数为0.05104，Lp的标准回归系数为0.03433，说明扭亏和高盈利变量对会计政策选择策略系数的影响较大且相近，高于第3个变量LeV，即证券市场监管决定的具体指标――扭亏和高盈利是决定会计政策选择策略系数的重要因素。建立回归模型如下：策略i=α0+α1nL+α2Lp+α3LeV+ζα10。其中各自变量解释如下：扭亏nL(一)：越是扭亏公司，越会选择增加盈利的会计政策以摆脱困境，此时策略值小；高盈利Lp(+)：越是高盈利公司，越要选择减少盈利的政策以平滑盈余，此时策略值大；资产负债率LeV(一)：资产负债率越低的公司，偿债能力越强，越会选择减少盈利的会计政策，此时策略值大。(表7)反映了影响2007年我国上市公司会计政策选择的几个主要因素。从回归模型的构成来看，扭亏和高盈利变量相对于资产负债率影响程度更大。说明盈利能力相对于偿债能力仍然是制约上市公司会计政策选择的主要因素，并且证券市场监管规定仍然在发挥效用。
房地产盈利模式篇8
【关键词】投资性房地产公允价值计量模式房地产企业财务指标
一、研究背景
近年来，房地产市场在我国经济运行中扮演着重要的角色，一方面对国民经济增长做出重要贡献，另一方面也刺激着内需，对于整个国家经济运行发挥着不可替代的作用。对于房地产行业的发展势头，可以看作是我国城镇化进程不断推进的一个结果，在这个过程中，房地产被作为一种投资渠道为大量机构与个人所追捧。持有投资性房地产是其应对通货膨胀，保持资产增值的有效手段。随着房价的不断攀升，作为支柱产业的房产市场逐渐成熟，对于广大投资者来说，这一市场既存在着赚取高额利润的诱惑，又布满着各种财务粉饰的陷阱。因此，对于房地产公司的会计信息质量提出了更为严格的要求。
二、公允模式在房地产行业中的应用分析
截止到2012年底，a股市场总计2472家上市公司。在这些a股公司中，有将近1000家公司的报表中有投资性房地产科目。在这将近一千家的公司中，使用公允价值模式来计量投资性房地产的企业仅有43家，也就是说，公允模式在整个上市企业中的比例仅有不到5%。
在投资性房地产相关准则实施的第一年里，拥有投资性房地产的上市企业数量占上市企业总数的40.13%，而在这些企业中，仅有18家选择公允价值计量模式，占比2.86%（与拥有投资性房地产的企业），占整个上市企业的数量比为1.15%。考虑到2007年是允许使用公允模式计量投资性房地产的第一年，该比例可以理解。
总体来看，选取公允模式计量投资性房地产的上市企业数量过少，并且采取公允模式计量的企业存在着公允价值确定方法不统一导致公司财务数据缺乏可比性，企业随意变更会计计量模式，会计政策前后不一，违反企业会计准则规定，以及多数企业信息披露不充分的问题。
三、案例分析
（一）金地集团背景简介
金地集团初创于1988年，在1993年正式开始经营房地产。1996年在金地实业开发总公司的基础上设立的股份有限公司（属于国有企业）。其主要发起人有深圳市福田区国有资产管理局，深圳市万兴达建筑工程有限公司，金地实业开发总公司，以及美国Ut斯达康有限公司。公司2013年转变会计计量模式对企业财务指标产生的影响以及企业转
（二）金地集团的财务数据分析
（1）金地地产在2013年将集团旗下所有投资性房地产的后续计量模式由历史成本改为公允模式时，公司总资产增加近70亿，其中有66亿由投资性房地产的公允价值模式计量引起。占当年总资产（调整前）的5.6%。（2）在会计准则中要求，当投资性房地产改为采取公允模式计量的年度，需要对当期的财务报表进行追溯调整，这将会涉及到未分配利润以及盈余公积等项目，从表中我们可以观察到，金地集团2013年因为投资性房地产采取公允模式计量引起股东权益（包括未分配利润和盈余公积）增加54亿，占当年净资产的14.2%.（3）公司净利润在投资性房地产计量模式调整后增加了18亿，占当年净利润的41.02%。
（三）投资性房地产公允模式计量对企业盈利能力的影响
金地集团通过改变投资性房地产的计量模式，使得企业的资产构成情况得以改善，从而造成企业资产负债率降低的结果。只是这个结果在改变投资性房地产计量模式的当年效果比较显著，因为准则规定，“在计量模式转变为公允价值模式当年，投资性房地产的公允价值高于账面价值的部分计入期初留存收益”，对于投资性房地产日后公允价值的变动则计入当期损益。
金地集团投资性房地产在总资产中所占的比重仅为9.05%，所以，投资性房地产采用公允模式计量对整个集团净利润的贡献可能被集团内其他业务隐去。其中，最可能隐去这一部分利润的无疑是公司主营业务收入。而要分析投资性房地产计量模式转换对公司净利润的影响，需要对公允价值变动损益在当年净利润中的比重作一统计比较，表4.4是金地集团2011年至2014年历年净利润中公允价值变动损益的份额变动情况：
通过比较可以发现，金地集团在2013年之前的公允价值变动损益均为0，因此，在表4.4中，2011年及2012年追溯调整前的净利润是不包含公允价值变动损益影响的净利润，而2012年追溯调整后至2014年间的净利润均是包含有公允价值变动损益影响的利润。2013年金地地产在调整投资性房地产计量模式后，其公允价值变动损益在净利润中所占份额甚至达到45%，但同期的净资产收益率却较上一年度有所下降，由此可以推出金地地产在2013年剔除投资性房地产会计计量模式转变带来的影响后，其年度盈利能力将会大幅降低，这一推论可以通过金地地产2011年至2014年的营业收入和成本的变化中得以体现。
四、结束语
公允价值作为投资性房地产的计量模式使得企业能够及时，准确的反映资产的真实市场价值，这在一定程度上符合了会计计量的及时性原则，也使得企业财务报表能够更多的反映企业资产的真实状况。
由以上分析可以得出，投资性房地产的公允价值计量模式对企业的盈利能力有一定的粉饰作用。当企业年度经营不善，盈利能力降低时，投资性房地产的公允价值计量模式可能成为企业经营者用来粉饰报表的工具，而投资性房地产在持有期间的公允价值变动额在税法上并不会纳入应纳税所得额，因此这种公允价值变动损益产生的利润并不会导致企业的所得税费用增加，而直接成为企业净利润的构成部分。
参考文献：
房地产盈利模式篇9
关键词：公允价值；损益；盈余管理
中图分类号：F230文献标志码：a文章编号：1673-291X（2014）06-0167-03
一、问题的提出
公允价值计量一直是学术界、会计界研究的一个热点，对其内涵的表述有多种说法，总体来说，公允价值的内涵可用“三公”来概括，既“公平、公正、公认”。公允价值是交易双方自愿进行交易的价格，隐含着一系列假定（比如完全市场假设）。因此，从本质上说，公允价值是市场对真实价值的“点估计”，是兼具相关性与可靠性质量特征的会计信息。
公允价值计量在国际上早已跨过了“该不该用”的争论阶段，进入了“如何有效应用”的阶段。美国对公允价值计量的应用较为充分，早在1953年美国会计程序委员会apB第43号研究公告中就有体现。20世纪70年代到90年代，FaSB对公允价值的应用范围不断扩宽，使用力度逐步加大，在此期间，诸多学者对金融工具公允价值信息披露的价值相关性做了实证研究。例如，巴思（Barth，1994）调查了银行投资证券的公允价值估计及以该估计为基础的证券利得和损失的价值相关性。同期，学者们还就公允价值信息是否可增加金融资本监管效率问题进行了探讨。巴思、兰兹曼和瓦伦（1995）在《公允价值会计：对银行盈余波动性、监管成本及合同现金流价值的影响》一文的研究中发现，公允价值盈余比历史成本盈余波动大。公允价值会计对企业利润的影响方面的研究也较多。步入新世纪，美国对公允价值计量的使用程度没有削弱，而是加强。
中国应用公允价值可谓一波三折，总体上分为三个阶段：1998年公允价值的首次启用阶段，2001年会计准则修订与公允价值的全面回避阶段，2006年公允价值的再次引入与全面推广阶段。再次引入公允价值是适应全球经济一体化的需求，此次引入，并没有完全照搬国际会计准则，而是更充分地考虑了中国的国情，并做了审慎的改进。新准则颁布后，学术界和会计界对公允价值应用的研究问题又掀起一波狂潮。葛家澍（2007）对财务会计中采用公允价值进行了研究，卢士月（2008）对公允价值应用下的盈余管理进行了研究，杨冬梅（2009）以新会计准则公允价值计量模式对企业损益的影响为主题进行了研究，笔者拟对公允价值的应用对企业损益和盈余管理影响的问题进行分析。
二、公允价值的应用对企业损益的影响
中国新会计准则中公允价值的具体运用情况较多。从企业会计准则第1号到第33号，其中列明了在一定的条件下可以使用公允价值计量模式的有十八个方面，大致包括有：存货、长期股权投资、投资性房地产、固定资产、生物资产、资产减值、企业年金基金、股份支付、债务重组、收入、政府补助、企业合并、租赁、金融工具、石油天然气开采、合并财务报表、非货币易。
目前公允价值计量模式已逐步应用到多个方面，尤其是对金融工具、投资性房地产、债务重组等方面应用较充分。
（一）公允价值应用于金融工具对企业损益的影响
公允价值应用于金融工具对企业损益的影响主要表现在以下几个方面：首先，资产负债表日，交易性金融资产应当按照公允价值计量，公允价值与账面余额之间的差额计入“公允价值变动损益”；其次，出售交易性金融资产时，应当将该金融资产出售时的公允价值与其账面余额之间的差额计入“投资收益”，同时调整“公允价值变动损益”；再者，可供出售金融资产变动计入“资本公积”，在该金融资产终止确认时按应从所有者权益中转出的公允价值累计变动额转出“资本公积”，差额计入当期损益“投资收益”。总之，企业在持有金融工具时，以资产负债表当日金融资产的公允价值作为标准调整其账面价值，调整的结果通过“公允价值变动损益”直接计入当期损益；在处置后再确认“投资收益”，并同时结转资产持有期间的公允价值变动损益。由此可见，公允价值应用于金融工具对企业损益的影响是十分明显的。
（二）公允价值应用于投资性房地产对企业损益的影响
企业有确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或摊销，企业以资产负债表日的公允价值为基础，调整其账面价值，将公允价值与账面余额的差额计入“公允价值变动损益”，这也是利润的构成部分。由于现行会计准则准许企业自由选择投资性房地产的计量方式，可能会导致部分企业出于不同的目的，而采取一些有利于自己的做法。在房地产市场火爆，价格持续上涨时，企业将用于出租的建筑物或持有并准备增值后转让的土地使用权由成本模式计量改为公允价值模式计量，这将大幅度提高公司净资产和当期净利润，而且公允价值模式计量下，不对投资性房地产计提折旧或摊销，不需计提折旧和摊销减少的成本支出也会增加企业的当期利润，由此而产生的利好影响十分明显；反过来，在房地产价格处于持续下跌（低迷）的情况下，拥有投资性房地产的企业会采用成本计量模式，从而规避公允价值的变动对其当期损益的影响。由此可见，企业出于不同目的的考虑，对于计量模式的选择可能不一样，但是无论选择哪种计量模式，对企业当期损益的影响都是比较重大的。
（三）公允价值应用于债务重组对企业损益的影响
新准则规定，企业在债务重组中用以清偿债务的非货币性资产的公允价值高于其账面价值，则高于其账面价值部分以及取得债务重组豁免部分作为利得，计入当期损益。这样一来，一些无力清偿债务的公司可能通过债务重组的途径，获得债务重组收益，增加当期损益，提升每股收益水平。这对St类公司影响尤为明显，一些上市公司为了维持公司业绩，很可能会在公司出现亏损的情况下，以债务重组作为手段来提升公司的利润。可见，公允价值应用于债务重组对企业损益的影响非常显著。
三、公允价值的应用对企业盈余管理的影响
公司管理当局为了达到某种目的往往在对外编制财务会计报告时有意地选择有利于公司的会计政策和方法，改变盈余信息的披露。公允价值作为一种广泛采用的计量方法，它的使用需要依靠活跃的交易市场，对会计人员的职业水平和素养要求很高，稍有差池，就有可能被管理当局利用，成为盈余管理的手段。
（一）公允价值应用于金融工具对企业盈余管理的影响
按照新准则的规定，将公允价值应用到金融工具中，金融资产的公允价值变动引起的损益直接列入利润表。企业在投资股票等交易性金融资产时，按照取得时的公允价值作为初始确认金额，资产负债表日，交易性金融资产的公允价值与账面余额的差额计入“公允价值变动损益”。企业还可以对二级市场进行投资以及交叉持股，从而通过影响公允价值变动进而影响净利润，这就为企业进行盈余管理提供了手段，在市场形势较好或较差的时候大量持有金融资产就能起到增加或减少报告期利润的作用。
金融工具准则除在财务报告中引入更多风险信息而导致报表项目波动性加大，进而影响利润之外，其执行过程中还有两个环节的操作可能影响财务报告：一是金融工具的分类；二是公允价值的计量。金融工具的分类具有很强的主观性，这为管理层操纵利润留下了空间。同时公允价值的确认本身存在一些不完善和主观性，这些都为企业操纵盈余留下隐患。
（二）公允价值应用于投资性房地产对企业盈余管理的影响
中国投资性房地产的界定标准还不完善，有的上市公司可能会将一些非投资性房地产作为投资性房地产来核算以达成自己的目的。公允价值的确定本身具有人为主观的因素，房地产的活跃市场很难找到，这也为企业进行盈余管理提供了空间。上市公司如果将早期低价购入的房地产变成投资性房地产，在初始转换时就会大大提高当期净资产和当期净利润。
这些都为企业操纵盈余留下了隐患。再加上采用公允价值模式计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，这直接减少了成本费用，增加了利润。公允价值与账面价值之间的差额也计入了当期损益。甚至还有一些上市公司别有用心地从关联企业手中低价购入土地使用权等，然后转换成投资性房地产，利用价值重估增值的方式进行盈余管理，增加利润。
（三）公允价值应用于债务重组对企业盈余管理的影响
在原准则中，将债务人支付的资产与重组债务的差额部分计入资本公积。新准则规定，债务人清偿债务的资产的公允价值与债务的差额应计入当期损益。这些规定有可能诱使一些债务负担沉重的上市公司以债务重组为手段来减免债务，获取利润，通过报表的反映提升盈余水平。除了支付对价与债务的差额可以计入当期损益，有的债务人还可能通过资产评估等方式，高估某些资产的公允价值，最终达到增加当期损益的目的。由此可见，在出现亏损的情况下，为了维持公司业绩，一些上市公司很可能会以债务重组作为手段来提升公司的利润。
公允价值本身并不是造成盈余管理的原因，但是由于中国特殊的经济环境，特别是由于中国价格市场的不规范，公允价值可能成为相关利益主体进行利润操纵的工具。
四、结论
公允价值是出自于公平交易市场的确认，是兼具相关性与可靠性质量特征的会计信息。但是，由于公允价值在确定时主要通过相同项目的市场报价、以类似项目价格为计量基础、估价技术确定等途径来获得，而这几种途径都存在主观成分或假设条件，再加上中国缺乏健全、成熟、有效的市场经济环境，会计准则体系还不健全，执行与监管机制有待完善，管理层及相关从业人员素质水平低等主客观原因的存在，公允价值计量一旦被人为地利用，将导致难以体现其公允性、公允价值的可靠性难以保证、公允价值计量的实际操作难度大以及公允价值的计量具有顺周期效应等问题，最终导致的后果是公允价值计量在具体应用的过程中效果不理想，更多地成为了企业操纵利润的工具。事实上，对公允价值提出质疑的主要原因在于公允价值存在很大程度上的估计、假设和判断而影响其可靠性。公允价值正如一把“双刃剑”，其波动性和不确定性对会计信息的可靠性原则提出了调整，但是，作为一种计量工具，它自身是无过的，关键在于如何应用它，我们不能就此而否定它。
为了使公允价值计量模式能够更好地应用于会计实务中，应努力完善内外部环境，为公允价值的应用创造良好土壤。通过完善公司产权制度和完善公司的内部监控机制来完善公司治理结构，加强对企业管理层的制度约束，还应提高会计人员的职业判断与业务水平。同时通过完善公允价值应用的市场环境，强化对鉴证机构的监管和提高会计人员的职业判断与业务水平等方面来完善实施公允价值的外部环境。此外，还应加快建立公允价值审计制度，强化对企业的监管。注册会计师在公允价值审计过程中尤其要重点关注公允价值计量模式的谨慎适度选用、投资性房地产范围的划分及后续计量模式的选择、债务重组及非货币性资产交换损益的确认、各项金融工具的划分及计量问题。只有从内部和外部齐着手，双管齐下，才能确保公允价值计量的合理有效应用。
参考文献：
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[6]葛家澍.关于在财务会计中采用公允价值的探讨[J].会计研究，2007，（11）.
房地产盈利模式篇10
[关键词]房地产上市公司资本结构
一、引言
房地产业开发资金投入大,投资回收期长以及房地产价值昂贵等原因,使得房地产企业面临开发、投资所需资金巨大等问题,因此融资成为房地产业不可回避的一个重要问题。据证券时报在《2009中国房地产上市公司top10研究报告》的统计,2008年沪深两市房地产上市公司的资产负债率在56.86%。这说明房地产业对银行信贷依存度过高,资本结构不合理。本文通过研究公司的资本结构影响因素,帮助其从整体考虑采用合理的方式筹集资金,调整企业的资本结构;并且帮助房地产上市公司的相关利益方(如企业,银行等)调整自己的行为。
二、研究方法及数据处理
1.研究方法
笔者采用主成分分析方法提取主要影响因子进行研究分析。其基本思想是,通过适当的线性变换,把多个指标变量转化为少数几个综合指标变量,并使得这几个综合指标尽可能地反映原来变量所含信息量,且彼此不相关。
2.变量设计、数据收集与处理
笔者借鉴国内外研究成果并结合国内实际,选取了16个影响我国民营上市公司资本结构的指标作为解释变量,各指标变量如下:
(1)反映企业规模的指标:总资产与主营业务收入的自然对数两个指标反映企业规模因素;
(2)反映企业成长性的指标:主营业务收入增长率以及总资产增长率;
(3)反映所有权或股权结构的指标:国家持股比率及流通股比率;
(4)实际所得税税率:应交所得税与税前总利润之比;
(5)反映抵押价值的指标:存货占总资产的比例;
(6)反映非负债税盾的指标:固定资产折旧与总资产之比;
(7)反映盈利能力的指标:主营业务利润率、净资产收益率;
(8)反映短期偿债能力的指标:流动比率和流动负债比率;
(9)反映企业经营能力的指标:应收账款周转率、存货周转率、总资产周转率。
本文用账面资产负债率指标作为被解释变量,来反映企业资本结构的总体特征。
3.省略),并选择各上市公司2005年末的数据。
三、模型分析及结果
1.采用SpSS10.0统计分析软件,得出6个主成分,根据其意义分别定义如下:
主成分1定义为盈利能力指标;主成分2定义为企业规模指标;主成分3定义为经营能力指标;主成分4定义为非负债税盾;主成分5定义为公司偿债能力指标;主成分6定义为公司股权集中程度指标。
假定帐面资产负债率与6个主成分存在线性关系,选取这6个主成分对其进行多元回归分析,建立回归模型,如下:
DaR=β0+β1*v1+β2*v2+β3*v3+β4*v4+β5*v5+β6*v6+εj
式中:β0是常数项,βi是主成分的估计参数,Vk是各主成分,εj为误差项。
2.回归模型分析
通过表1,我们可以看到模型拟合优度系数为0.680(调整后为0.567),说明解释变量基本对被解释变量进行了释义。通过表2可以得出:因子2即企业规模与资本结构正相关,因子3经营能力和因子6即公司股权集中程度与资产负债率负相关,另外三个因素(盈利能力、非负债税盾、偿债能力)与资产负债率相关程度不显著。
3.实证分析总结
由以上分析可以知道,上市房地产公司的资本结构受到公司规模指标、经营能力指标、股权集中程度指标等因素的影响较大,而与盈利能力、非负债税盾以及偿债能力的关系不显著。
(1)公司规模与其资产负债比率正相关
其原因主要是:目前国内房地产企业包括房地产上市公司,在其各种债务融资渠道中,银行通过直接或间接贷款成为房地产债务融资的主要资金来源。从直接贷款来说,大企业较小企业更为稳定,这种情况使得银行能够较容易信任,进而能提供更多的信贷资金。而从间接贷款来说,在房地产开发资金来源的“其他资金”中,绝大多数是购房者的定金和预付款,而购房者的这些资金中基本上是个人住房消费贷款。由于规模大的房地产企业更能获得消费者的信赖,消费者更愿意购买这些房地产企业的产品,从而也就更容易获得银行的间接贷款。因此,作为我国房地产业最重要的债务融资渠道的银行信贷来说,无论是从直接的还是间接的角度而言,都是偏好于规模较大的房地产企业。
(2)经营能力与资产负债率负相关
和其他上市公司一样,当房地产公司经营能力较强时,企业经营所需要的资金相对要少一些,因而就可更少地负债。相反,如若企业经营能力较差,则需要更多的运营资金,则可能会更多地依赖于负债融资。
(3)股权集中程度与资产负债率负相关
其合理的解释是:我国的上市公司中,当公司需要外部融资时,大股东的利益人即管理层偏好于没有多少约束力,同时又不会动摇大股东控股地位的股权融资,而不是经济约束力很强的负债融资。公司股权越集中,管理层的这种偏好就越明显。
(4)非负债税盾与企业资产负债率效果不显著
折旧作为会计上收益成本核算的一个要素,是内源融资的一种,两者负相关说明企业折旧融资的自然性特征。然而,在我国上市企业中,折旧占融资总额的比率偏低。据统计,2002年51家1992年底以前上市公司折旧融资占总体融资的6.25%,而房地产上市由于其行业特点决定了其折旧占融资总额的比率相对其他行业的企业更低,以本文中2003年24家房地产上市公司为例,其折旧融资占融资总额的平均值仅为2.20%,因此造成非负债税盾和资产负债率关系不显著也就可以理解了。
(5)盈利能力以及偿债能力与资本结构影响不显著
这一点可以有以下解释:
①在当前我国市场经济不完善,法律制度不健全的情况下,有些企业,尤其是房地产企业获得银行贷款的条件并不是以其盈利能力和偿债能力为条件的。企业与其他相关利益团体捆绑的程度很大程度上决定了企业能否获得银行贷款,能否获得经营资本,从而促使企业的规模增长越快越大,增加市场对该企业经营的信心。
②在国内商品房需求量很大的环境下,目前我国房地产开发公司主要是资源依赖型公司。全国约3万多家房地产开发公司,绝大部分为项目公司,即使是上市公司中的优秀代表,更多的是资源依赖型公司而不是效率型公司。房地产公司对土地的争夺就说明了这一点。因此市场对于其认可主要是看其资源占有程度,有资源就会有投资或借贷,而较少关注其盈利能力和偿债能力,这些与我国的现实是基本相符的。因此,在目前情况下,盈利能力和偿债能力对于资本结构所产生的影响会由于交易成本的作用,被严重削弱。
参考文献:
[1]王家庭张换兆:房地产融资方式多元化的经济学分析[J].财经科学,2005(6)
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