房地产企业税务管理制度篇1
摘要：本文通过分析房地产企业税务内控体系的现状，阐释房地产企业建立税务内控体系的重要性，并针对房地产企业现有的问题，对房地产企业构建税务内控体系提出合理的建议。
关键词：房地产企业；税务内控；构建；探究
一、房地产企业构建税务内控体系的重要性
近年来，我国的房地产行业迅猛发展，对房地产企业进行宏观调控，采取有效的措施加强管理，制定了很多制度来约束房地产市场。房地产行业作为我国的重点产业，其税收占国家总税收额的大部分。所以，建立健全房地产企业的税务内控体系对我国国民经济的发展起到了重要的作用，其有利于约束房地产行业，保障房地产行业的健康发展。
二、房地产企业税务内控体系的问题
（一）房地产企业的税务内控存在漏洞
现在，很多企业还没有建立完善的内控体制，没有良好的控制环境，尤其是房地产企业的会计系统还不是特别健全，企业的控制程序还是沿用传统的方法。内控体系出现漏洞，原因在于房地产企业没有制定良好的发展战略，企业在经营过程中忽视了房地产行业的发展规律，对房地产行业的管理要求没有清晰的认识。目前，房地产行业的内控体系都停滞在过度分散化的文字编写的步骤上，没有采取有效的配套措施，内控体系的可操作性比较差。
（二）房地产企业的内控环境差
房地产企业在建立内控体系时，没有形成一套系统的章程，企业制定的细则实用性不强，没有详细的计划。内控的主体没有较高的素质，在一定程度上增加了企业管理的难度，风险控制的效率降低。
（三）税务的外部环境恶劣
房地产企业的投资大，具有一定的特殊性，其外部环境不稳定，风险难以控制。房地产企业在会计核算方面也存在很多不确定的因素，导致了房地产开发成本难以预算。
三、构建房地产企业税务内控体系应遵循的原则
（一）遵守法律原则
房地产企业在制定税务内控体系时必须坚持国家规定的法律和法规，在国家法规允许的情况下，制定企业可操作的税务内控体系。
（二）兼顾性原则
房地产企业的税务内控要充分体现企业的会计核算和会计控制，内控体系要与企业的长远发展的目标相一致，同时内控体系又要协调企业的短期规划，税务内控要与企业的其他内部控制协调。
（三）指向性原则
企业的税务内控控制要按照企业实际经营情况，要抓住企业在会计核算中的薄弱环节，要有指向性的找出企业容易失误的内控环节。
（四）一致性原则
企业在制定税务内控体系时一定要长期的执行，不能过多地变动，否则内控体制就不能落实下去。
（五）普适性原则
企业的税务内控要按照企业的变动以及企业会计制度的更新来对税务内控进行调整。普适性原则包括对内的普适性和对外的普适性。
（六）成本性原则
企业的税务内控体系必须要考虑成本问题，税务内控体系的制定尽量节约成本。
（七）实用性原则
企业的税务内控体系要实现实际的运用效果，税务内控体系要有很强的操作性，其制定的方案一定要可行。
（八）可持续性原则
房地产企业在制定税务内控体系时要联系国家的宏观调控政策，并结合企业自身的发展，制定出有助于企业长远发展的制度和体系。
四、构建房地产企业税务内控体系的策略
（一）房地产企业要不断完善税务内控的管理水准房地产企业要建立专业的税务管理部门，请专业人员来对税务进行管理和控制。企业要把税务管理项目落实到个人，要制定奖惩制度，大力推广税务管理工作。加强对税务申报的核对、对税务发票严格管理、权衡各类税收的风险、分析国家税收制度，合理运用国家税收政策来指导企业进行税收的筹划工作，引导企业税务部门规避税务风险，企业税务部门要牢牢把握企业的投资方向，提出可行的税务控制措施。
（二）房地产企业要加强对税务风险的控制
房地产企业内控体系是企业管理的核心环节，因此，在企业内部开设专业的税务管理机构，加强对税务的控制力度，保障企业在经营过程中实现高收益。房地产企业要了解自身发展的情况，要准确定位，实现对生产经营中的每一项与税收有关的环节的控制，降低企业的风险。企业要改进税务风险管理体制，使该体制可以顺利运行，达到税务内部控制的效果。房地产企业在开发时要控制好增值税，在销售时要严格管理其营业税，企业在保有环节上要处理好房产税，实现对税务的内部控制。
（三）房地产企业要设置内部风险预报体系
风险预报体系要求企业内部人员要树立整体观念，要考虑企业的整体效益，要站在企业的角度对税务进行控制。房地产企业投入的资金比较多，其涉及的税种有不确定性，因此，企业的员工要根据实际情况，要分析企业的运营状况再做出判断。企业很多重要的涉税项目，要提前预算，及时汇报。企业的税务人员要遵守税务汇报的步骤，确保汇报的文件在各部门有效地流通。
（四）房地产企业要建立健全税务风险评估机制
风险评估机制是企业在运营过程中对税务风险的预测，并将预测的结果采取制度化的方式进行评定。房地产企业在建立风险评估机制时要加强职工对税务风险的控制意识，树立高度的责任心。房地产企业一定要做好员工的教育的培训工作，让员工了解基本的税务知识，增强员工抗风险的能力。企业税务部门要及时评定涉税的风险，将风险及时消除。
（五）房地产企业要加强税务管理人员的素质
现在，房地产企业的税务人员的素质参差不齐，因此，企业要通过定期的培训来提高税务人员的专业素养，不断更新税务人员的理念。房地产企业要制定考核机制，定期对税务人员的专业知识考核，保障税务人员能够胜任自身的岗位。提高税务人员的道德素质，防止偷税、漏税的现象发生。
结语
房地产企业中存在着偷税和漏税的现象，使国家的税收大量地流失，因此，构建房地产企业内控体系有着重要的意义，房地产企业税务内控体系的建立，不仅仅可以促进房地产行业的发展，而且对国家经济的发展起着重要作用。因此，房地产企业构建税务内控体系是很有必要的。建立健全房地产企业税务内控体系必须坚持一致性原则、成本性原则，房地产企业要不断完善税务内控的管理水准，设置内部风险预报体系，建立健全税务风险评估机制，从而促进房地产企业的长远发展。
参考文献：
[1]许明.对我国企业税务内控体系的构建研究[J].财经界,2014（02）.
房地产企业税务管理制度篇2
关键词：国有房地产企业；税收筹划；财务管理；策略
房地产行业项目开发建设时间较长，资金回笼较慢，因此，在项目开发建设过程中，房地产企业会面临较大的资金压力。而加强税收筹划，提高财务管理的水平，能够有效地实现资金的合理配置，降低资金持有成本，从而对公司的运营产生积极影响。国有房地产企业也认识到了财务管理和税收筹划的重要性，但是从目前的情况来看，很多国有房地产企业对财务管理在税收筹划方面所发挥的作用还认识不足，还存在一系列的问题。因此，开展国有房地产企业税收筹划对财务管理影响的研究就显得尤为重要。
一、相关概念介绍
（一）税收筹划
很多学者对税收筹划的概念进行了研究，但是由于研究视角不同，目前还没有形成统一的认识。有学者认为所谓的税收筹划指的是在税收制度的框架下，在不违反税收法律法规的前提下[1]，通过对企业的内部资源的合理配置和调整，提前做出的和税收活动相关的筹划活动，以达到节省税收，延迟纳税的目的。有学者认为税收筹划的主体是企业的管理者，筹划的客体是企业的税收负担[2]，而税收筹划的工具则是现有的税收法律法规和会计核算处理制度，税收筹划的目的是降低企业税负。而税收筹划和偷税漏税有本质上的区别，其是在法律的框架范围内进行的。税收筹划在促进企业经营发展方面有两个方面的作用：一方面，税收筹划能够提高企业的利润。当前房地产行业的竞争激烈，企业要想占据竞争的先机，就必须提高盈利能力，降低成本[3]。而税收筹划能够使房地产企业在不违反税收法律的前提下，灵活使用各种自主策划手段，最终降低企业税负。另一方面，可以提高企业的竞争能力。房地产企业面临的外部环境日益复杂，存在一系列的风险因素。如果房地产企业可以提升税收筹划的有效性[4]，那么就能够充实自身的现金流，从而保障房地产企业的正常运营。
（二）财务管理
财务管理，顾名思义是针对市场主体的财务活动进行管理的过程。财务管理是和市场经济的发展相伴而生的，其目的是对市场主体的经营业务相关的财务活动进行管理，从而提升市场主体内部资源配置的效率[5]。财务管理通常体现为财务预算、财务决策、财务协调和财务控制。而财务管理活动的内容主要包括三个方面：首先，筹资活动的管理。筹资活动指的是市场主体为了扩大生产规模，通过多种方式从不同渠道获取资金的行为。其次，资金运营活动管理。很多企业在运营的过程中会出现资金的收入和支付，比如支付应付账款、收回应收账款等，而这种因企业经营产生的和资金有关的财务活动，被称为资金的运营活动。而资金运营管理就是针对资金运营过程的管理。最后，投资活动管理。企业为了达到预期的收益率，会对各种项目进行分析，从而开展项目投资活动，比如常见的企业购置固定资产、无形资产，购入其他企业的股权等。
二、税收筹划对财务管理的影响
（一）规范企业的财务分析手段
财务分析指的是财务人员对企业的业务进行梳理后，结合企业财务管理的目标，通过不同的计算方式对数据进行分析，为之后的财务决策提供依据的过程。在企业的筹资活动阶段，企业税负影响较大的是土地增值税和企业所得税。土地增值税的影响主要体现在税前利息的扣除上，因为根据税法的规定不同的筹资方式所产生的利息可以在限额内扣除。在企业所得税方面，企业债务融资所需要支付的利息可以用费用的方式在税前扣除。而房地产企业要想做好关于土地增值税和企业所得税利息扣除方面的税收筹划，就必须规范财务分析手段。在传统的模式中，房地产企业总是主观分析财务数据，这种方式得出的结论客观性较差。而企业完全可以采取定量财务分析的手段，通过建立数据模型得出企业最优的资本结构，然后寻找最优的筹资方式，也可以对不同筹资方式所产生的利息支出进行量化分析，从而确定筹划方案。
（二）提高企业财务控制意识
财务控制指的是对企业不同业务的运营过程进行分析和控制的过程，其目的是提升企业的运营效率。同时，财务控制意识也可以对财务活动进行控制，可以反作用于企业税收方案的制定。举例来说，在资本运营活动的销售环节，可扣除项目的加计扣除能够对土地增值税的税额产生较大的影响。如果企业财务管理部门缺乏财务控制的意识，没有将项目的加计扣除费用进行区分，那么就会导致加计部分无法扣除，继而提高土地增值税的税负。如果企业的财务人员具备较强的财务控制意识，那么就可以细化销售环节可抵扣项目的管理方式，从而提高加计扣除的额度，进一步降低土地增值税的税负。与此同时，企业可以对房产税进行筹划。房地产企业的出租环节会涉及大量的房产税，财务管理人员需要对房产税中涉及的非房地产纳税范围的费用进行区分，这样才能够合理降低房产税税负。
（三）提升财务预测能力
财务预测指的是财务管理人员能够以过去的财务信息和业务信息为基础，利用科学的财务分析手段，对信息进行处理，进而对未来的财务和运营活动做出科学的推断的活动。财务预测能帮助企业制定预案。企业的税收筹划活动是为了降低企业税负，优化资金配置，充裕企业发展的现金流。而房地产企业在开展投资活动时会受到各种因素的影响，如果不能够对投资活动进行预测，那么就很可能会降低企业税收筹划的有效性。举例来说，很多房地产企业会在不同的区域建设分支机构，使之对投资活动进行筹划。在分支机构成立之前，财务人员需要对分支机构面对的法律风险和财务风险进行分析，并经过评估以后，决定是否成立新的分支机构。
三、国有企业房地产税收筹划方式
（一）筹资活动的税收筹划方式
国有房地产企业在运营过程中很难不产生筹资活动，而不同的筹资活动所带来的资本成本具有很大的差异。因此，国有企业筹资活动的首要问题是选择合适的筹资方式。目前常见的筹资方式有吸收直接投资、留存收益投资、银行借款、发行债券、融资租赁和发行股票等方式。基于国有房地产企业的产权性质，其在金融市场上具备较强的实力和较好的口碑，因此，其常见的融资方式为银行借款、发行债券和信托融资。房地产企业较多地选择债务融资的方式，因此，债务融资所产生利息费用可以在计算企业所得税时，在税前扣除，而且，债务利息费用同样是土地增值税的重要扣除项目。而权益融资方式所产生的股息起不到“税盾”的效应。但是，国有房地产企业也应该认识到房地产项目的建设周期长，资金回收慢，因此，较高比例的债务融资很可能引发债务违约风险，导致资金链断裂。所以，企业应该综合考虑，选择多元化的筹资方式。
（二）资金运营活动的税收筹划方式
国有房地产企业在资金运营阶段涉及的税种较多，而且金额较大，比如常见的房地产销售环节和出租环节。一方面，在房地产销售环节会涉及契税、城市建设维护税、土地增值税和房产税。其中土地增值税和房产税的占比较大，是税收筹划的重点关注领域。在房地产商品的销售环节，由于其开发的商品具有多样化的特点，比如，可能是普通住宅或者别墅，所以，国有房地产企业在计算土地增值税时，应该根据商品的类型分开核算。根据土地增值税公式可知，土地增值税=（销售收入-开发总成本-加计扣除-税金及附加-期间费用）×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。从上述公式可以看出，土地增值税采用累进税率，所以，基于住宅和别墅增值率的不同，两者增值额对应的税率和扣除系数是不同的，因此，国有房地产企业通常会分开核算。另一方面，在房地产出租环节，涉及较多的税种是房产税，而房产税的计税依据存在两种情况，一种是房屋余值，一种为租金收入。如果将房产余值作为计税依据，那么再按照政府规定比例扣除后，以余值的1.2%计算。如果以租金收入为计税依据，那么房产税的金额为年租金收入×12%。在对房地产出租行为进行税收筹划时，国有企业常见的手段是明确合同，区分合同中的业务内容。举例来说，国有房地产企业在出租住宅配套时，应该分别同承租方签订两份合同—一份为房屋使用权的租赁合同，另一份为房屋物业服务费的合同。因为，物业服务费不属于房产税的征收范围，所以，在计算出租项目的房产税时，会降低税基，从而达到节税的目的。
（三）投资活动的税收筹划方式
由于房地产的开发周期较长，因此，项目在开发建设中非常容易受到外在因素的影响，导致商品出现资产减值的情况，但是，由于开发时的账面价值过高，企业以账面价值为基础计算房产税时，得到的房产税额过高。针对这种情况，国有企业的税收筹划方式如下。国有房地产企业在开展ppp项目时，可以用商业用地出资成立一家控股子公司，而根据中国会计准则的规定，投资者投入固定资产的成本应该按照合同或者协议约定的价值确定，但是，协议不公允的除外。因此，母公司由于不属于房产使用权所有者，因此，并不缴纳房产税，而控股子公司应该缴纳的房产税可以按照减值后地产的公允价值入账，这就降低了房产税的计税基数，从而降低了房产税税负。此外，国有房地产企业可以通过在三四线城市成立物业公司的形式，享受区域的优惠税率，从而降低企业所得税税额。
四、国有企业房地产财务管理的优化策略
（一）引入定量化的财务分析手段
企业的税收筹划方案会影响财务管理的方法，而财务管理方法又会反过来影响税收筹划方案。随着房地产市场环境和政策环境的不断变动，依靠定性化财务分析方法所做出的税收筹划方案的有效性并不强，所以，国有房地产企业要想通过税收筹划提升企业的财务管理水平，就必须引入定量化的财务管理方法，提升财务管理决策的科学性。首先，财务管理定量化的分析方法必须建立在客观真实的财务数据基础之上，因此房地产企业应该提高财务数据的真实性。其次，在企业筹资过程中会存在不同的筹资方式和资本成本。国有房地产企业在制定税收筹划方案时会考虑到资本成本和利息的扣除方式，这就要求财务管理人员能够从完善企业资本结构角度出发，对资本成本进行量化分析，从而取得投资成本和财务风险的有机平衡。最后，在计算利息所产生的节税效应时，也应该运用定量的分析方法，最后选择合适的筹资方式。
（二）增强财务控制意识
国有房地产企业的税收筹划方案也会受到市场环境、法律环境和政策环境的影响，所以，国有房地产企业应该提升财务控制意识，优化税收筹划的方案。首先，国有房地产企业在针对土地增值税制定税收筹划方案时，应该对税前扣除的项目做细致处理，尤其是要将税前可抵扣的开发成本、利息费用和其他不能抵扣的成本分开核算，这样才能够通过对成本的控制达到降低税负的目的。其次，国有房产企业还应该完善发票的管理制度，加强对发票的管理，尤其是做好增值税进项发票的管理工作。财务人员要提升发票的完整性和规范性，确保在规定时间内抵扣进项税额。最后，国有企业还可以结合实际情况延迟收入确认，比如，可以采取分期收款的模式，这样能够推迟增值税纳税义务的发生时点，从而达到延迟纳税的效果。
（三）发挥财务预测的作用
国有房地产企业的税收筹划工作，本质上是一种事前的控制，因此，房地产企业的财务部门必须发挥财务预测的作用，在涉及房地产的各种业务类型时，应该做好税收筹划的预案。首先，在投资活动中，国有房地产企业可以通过设立控股公司的方式或者在不同地域开设分支机构的方式来降低企业税负。其次，国有房地产企业还应该完善会计核算制度，加强会计准则的落实工作，明确各个财务岗位的职责，杜绝各个岗位职责权限相互交叉重叠的情况。最后，国有房地产企业还应该梳理各项业务流程、完善内部控制制度、加强内部监督，降低各个财务岗位或者各个分子公司出现财务违规行为的概率。
（四）提高财务人员的综合素质
国有房地产企业的财务管理工作和税收筹划工作都是由财务人员直接负责的，因此，税收筹划和财务管理的有效性都与财务人员的综合素质有着密切的联系。首先，国有房地产企业在人才招录环节，应该严格把控招聘的质量关，选择那些既具备过硬的财务理论知识，同时又具备丰富税收筹划经验的人才。其次，企业要督促财务人员积极学习。一方面，财务管理人员要树立终身学习的意识，提前做好财务决策的知识储备。同时，还要积极学习有关的税务知识，提高税务筹划的能力。另一方面，由于国家的税收政策处在发展和变化当中，财务人员必须及时关注国家的税收政策，并能够根据税收政策做出财务方面的迅速反应。最后，财务管理人员要提升道德修养，遵守会计准则和法律法规，确保税务筹划工作在法律的框架内进行。除此之外，国有房地产企业还应该将财务人员的税收筹划工作纳入绩效考核体系中，奖优罚劣，起到良好的激励作用。
结束语
房地产企业的税收种类较多，税负较高，因此房地产企业在税收筹划方面存在很大的空间。税收筹划的本质是在法律规范范围内合理地减少企业税负，延迟纳税时间。而税收筹划和财务管理之间具有密切的联系，二者是相互依存、相互统一的。税收筹划可以推动企业财务管理水平的提升，而财务管理水平的提升，又可以提高税收筹划的有效性。文章对财务管理和税收筹划的概念进行了介绍，并且分析了二者之间的关系，进而介绍了国有房地产企业税收筹划的主要手段，最后，从多个角度提出了提高国有房地产企业财务管理水平的策略。
参考文献：
[1]赵聪聪.房地产企业税收筹划对财务管理影响分析[J].纳税，2021，15（19）：39-40.
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[4]丁泽丽.房地产企业税收筹划对财务管理的影响分析[J].纳税，2019，13（34）：52.
房地产企业税务管理制度篇3
一、房地产企业偷逃税现象严重
自国家实行土地有偿出让、转让制度以来，房地产市场发展迅猛，私人拥有房地产的数量不断上升，全国房地产开发投资增长强劲。然而与迅猛发展的房地产业相比，我国房地产税收收入的增长却十分有限。据统计，1998～2003年，我国房地产开发经营总收入和财政收入总额的年平均增幅分别为25%和17%，而与此密切相关的房地产税收虽然绝对量增长也较快，但税收额占整个财政收入的比重始终维持在4.4%左右，增长非常有限，这与近年来整个国民经济持续稳定增长，房地产业迅速崛起壮大不协调（详见《我国现行房地产税制的博弈分析》，载于《税务研究》2005年第5期）。再从国家税务总局公布的“2006年度中国企业所得税纳税百强排行榜”看，竟然没有一家房地产企业入围。由此可见房地产行业发展与税收增长是严重失衡的。
房地产企业存在大量的偷逃税收问题。例如2003年南京市在房地产业税收专项检查中发现，被查的88户房地产企业有87户存在问题；偷逃税的房产企业竟然达九成以上。而且，令当地税务部门不解的是，多数开发企业向税务机关申报的是“微利”或者“亏损”。同样在2003年，北京市地方税务局对北京市房地产行业进行了专项检查，检查发现被查的58家企业中，96%存在问题。“这早就是一个公开的秘密！”杭州市某房地产企业副总不以为然表示，“你让房产企业都拍拍胸口扪心自问，谁没有偷过税！”由于房地产企业存在严重偷逃税款问题，国家税务总局下发的国税发[2005]12号文件，将房地产行业连续5年定为全国税收专项检查的重点，这说明房地产行业偷逃税问题的严重性。
二、房地产企业偷逃税的主要手段
通过近年来对房地产企业税收专项检查和涉税案件的审理，我们发现目前房地产开发企业偷逃税手段繁多，形式多样，常见的大致可归纳为以下几种。
（一）将合法收入转移或不记营业收入偷逃税款
一是房地产开发企业通过与其他单位合作建房等方式，以房换地，不记收入偷逃税款。部分房地产开发企业由于自身资金不足和征地的需要，抑或是拥有土地一方的利益需要，房地产企业与外单位签订联合建房协议后，用所建房屋换取土地，而所换价值不按规定确认销售收入，不按规定申报纳税。
二是房地产企业以商品房或门面房冲抵工程款不记收入偷逃税款。房地产开发企业属劳动密集型、资金密集型企业，开发前期资金投入大，资金短缺严重，而建筑安装工程在承接建安工程时，为了顺利拿到所招投标项目，经常出现与房地产开发企业协议首先带资入场的现象。房子建成后，房地产企业就以相应等值的商品房或门面房冲抵建安工程款，以此抵免营业额，偷逃营业税、企业所得税。
三是房地产企业通过代收各种“初装费”及基金不记收入偷逃税款。按现行房地产开发企业运作方式来看，房地产开发企业在收取售房款之外，还收取部分代收代付或代垫款顶：如有线电视的初装费、网络宽带初装费、电话电缆初装费、煤气管安装费、房屋交易费、办证费、房屋维修基金、水电增容费等等各种费用。现行营业税政策规定，营业税的营业额为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用，包括代收、代垫款项。而房地产开发企业以企业实际没有取得代收代垫款项收入为由不进行纳税申报。
（二）通过土地评估增值虚增开发成本偷逃税款
按照建设部门的有关规定，房地产开发企业的资质规定了注册资本越多、开发规模越大，则资质等级越高。目前房地产企业有相当一部分是民营企业性质的有限责任公司，这些企业在初建时其注册资本不大。为了提高资质，这些规模较小的房地产开发企业利用购进的土地经初步“三通一平”开发后，进行虚假土地评估，虚增土地成本，一方面增大注册资本，提高资质，另一方面虚增土地成本直接记入开发成本，减少企业所得税税基。还有些房地产开发企业则与建筑安装企业相互勾结做假，虚增成本，多计成本偷逃税款。现行建筑安装企业的建安，主要实行由税务征收部门或管理部门的办法，只要缴纳营业税及附加，在开票“窗口”或征收部门都能开到，少数地方把建安营业税及附加作为“引税”的重要渠道，这就为房地产开发企业偷逃企业所得税提供了可乘之机。房地产开发商用支付3.3%营业税及附加的代价，就可以轻松的偷逃33%的企业所得税。
（三）采取“真借款、假按揭”偷逃税款
随着银行经营方式多元化的发展，金融按揭贷款购房方式作为一项新兴实用的服务项目，成为房地产销售业务中的主要方式。有的房地产企业为缓解资金压力，采取假按揭的方式，通过收集个人身份证、户口簿搞假销售，或窜通购房者，虚抬房价搞假按揭，骗取银行贷款来弥补资金缺口，在账目处理上不记销售收入，而是作为长期借款记账，偷逃国家税款。
（四）利用建安公司、销售公司等关联企业进行偷逃税款
随着经济发展，房地产开发企业也在向集团化方向发展，即房地产开发企业发展到一定程度后，利用自己的亲戚朋友注册成立了一些相应的建筑安装公司、销售公司、物业管理公司，使其成为控股公司或全资公司，然后将开发商品房的建安工程交由关联的建筑公司承建；将房地产的销售业务分离出去，经营其房产开发企业的销售业务、广告业务等；物业公司则代收房产开发公司一切价外费用，如代垫代付维修基金等费用。这些关联企业通过订立各种假合同等手段，相互调控收入及利润，以达到偷逃税款的目的。
（五）人为造成账务核算混乱进行偷逃税款
其手段主要有以下几种：
一是不结转收入，不核算成本。房地产开发资金使用成本较高，应缴纳税款金额较大，部分房地产企业为节省财务费用，主观上存在拖延缴纳税款的故意。从近两年对庐阳区所辖房地产开发企业的调查、评估情况看，普遍存在预收款不结转收入申报纳税的情况，其中合肥祥源房地产开发有限公司涉及到的企业所得税税额达670万元。
二是不按财务制度和税法规定确认收入的实现和开发成本的结转，而是根据企业的经营、融资的需要随意确认收入和结转成本。国税发[2006]31号文件明确了完工产品的三个条件，新的文件有效地遏制了企业故意延迟结转收入的现象。
三是利用行业特点，人为调整成本。房地产开发公司往往利用房地产项目开发时间长的特点，将几个开发项目不易区分的成本混在一起，设置一个“共同费用”账户，不按照权责发生制原则和配比原则结转经营成本，根据收入情况利用“共同费用”账户随意调整成本，形成“明亏暗盈”，达到偷逃税款的目的。
（六）通过“预提费用”虚增成本偷逃税款
根据预提费用年末不得留有余额的规定及权责发生制原则，对开发建设周期比较长的房地产开发的预提费用，应按照税法有关规定，区别不同情况进行处理。但许多房地产公司“预提费用”账户中提取的费用年终存在大量结余。此类房地产开发公司主要采取两种方式虚增成本：一是按照规定的最高限额计列各项费用，而不是按照实际支付金额计列相关费用；二是继续提取国家已取消的收费，形成应付而付不出的各项费用长期挂账，通过“预提费用”等往来账户记入开发成本，从而达到不缴或者少缴企业所得税的目的。
（七）利用内外资企业税收政策的不同少交税款
由于我国房地产税制采取了“内外有别，两套税制并存”的政策，主要表现在：对内资房地产企业开征企业所得税，而对涉外房地产企业开征外商投资企业和外国企业所得税，且税率不同；对内资企业开征房产税和土地使用税，而对涉外企业则只开征城市房地产税，并且仅对房产征税，对地产不征税；对内资房地产企业开征城市维护建设税和教育费附加，而对外资房地产企业则不征收此项税费；对内资企业征收耕地占用税，而对外资企业不征收。此外，我国还对外资企业实行了全面的所得税优惠政策，使得外资房地产企业的税收负担过轻。所有这些都加剧了内外资企业之间的不平等竞争。一些内资企业为了钻政策的空子，达到少交税的目的，将公司注册为外资企业。这种“假外资真内资”的现象并不少见。
三、房地产企业偷逃税收的原因分析
房地产业是现行税制下缴纳地方税种最多的行业，涉及税（费）种类多达十几个，其中偷逃税比例较高的税种都集中在营业税、企业所得税、土地增值税、土地使用税、房产税等税种上。究其根源主要有以下几方面原因：
（一）我国现行房地产税收政策繁杂，给纳税人自行申报纳税带来难度，同时也为房地产开发企业偷逃税提供了可能。房地产市场的税制结构不合理。在房地产业目前的链条中，从土地使用权的取得到房地产的开发、转让、持有等诸环节涉及的税种有12个。由于涉及的税种多，且各税种的征收环节和计税依据各不相同，这些繁杂的税种和计算过程有点让内行记不住，外行看不懂，造成征管难度大，税源控管存在较多的漏洞，税收流失比较严重。首先，房地产市场的税费多，负担重，使企业税负重，增加了建房成本，让部分房地产企业偷起税来“理直气壮”。其次，房地产开发阶段税费少、税负轻，而流通环节税费多、税负重，这种税制结构更进一步鼓励了房地产企业投机，致使逃税现象严重。此外，内外有别的两套税制，导致房地产市场上的不公平竞争，也使得内、外资房产企业的偷税手段更复杂、更隐蔽。
（二）房地产开发企业具有较复杂的社会背景，成为房地产开发企业偷逃税收的有利条件和逃避打击的保护伞。目前房地产开发企业大致可分为两类，一类是职能部门下设的“三产”或“集体”企业，利用部门优势从事房地产业开发；另一类是一部分下海经商的能人和部分具有一定社会背景和社会活动能力的人，组建了有限责任公司（有的实际就是一个人的股份，实为个体老板），他们与政府及相关职能部门有着千丝万缕的联系，或具有很强的活动能力，才能在项目立项、融资、开发、销售等多环节中闯关成功。因此，为了追求高额利润，抓住行业经营的特殊性，他们利用其自身影响力和拥有的各种社会资源干扰和影响着房地产税收的征管，抓住税收监管的空档和漏洞以及对偷逃税的处罚不力等因素，采取各种复杂隐秘的手段，千方百计偷逃国家税收。同时，由于房地产企业不仅能给地方政府带来滚滚的财源，而且能为地方政府树立良好的社会形象，在短期利益驱动下，地方政府或多或少地对房地产企业进行干预，无形中为房地产企业偷逃税款充当了“保护伞”。如有的地方政府为加快城市建设，减轻财政支出压力，在招标的房地产开发项目中附加配套开发建设项目，并越权做出税收减免承诺，要求税务部门提供税收优惠，或擅自扩大税收优惠政策享受的范围，严重损害了税法的权威性和严肃性。
（三）房地产开发的环节过多、时间过长，为房地产开发企业偷逃税提供了可能。从房地产开发企业业务流程看，一个合法的房地产开发企业，要经历土地使用许可证的申请、房地产开发项目立项和投资计划审批、规划和施工许可申请，而在办理这些申请和许可期间，已经发生了部分开发成本及费用，但这些成本费用的支付都是在税务管理和纳税申报事项前发生的。税务部门在房地产开发企业开发产品事后才能介入管理，因而不能有效监控、准确掌握房地产开发企业在房地产开发过程中形成的成本费用信息。加上目前现行税收政策规定土地增值税的计税依据是土地增值额，企业所得税的计税依据为应纳税所得额，而房地产开发企业利用其产品开发周期较长或先后滚动开发的行业特性，不按财务制度和税法规定进行正确的财务核算和纳税申报，使得房地产行业成了偷逃税的重灾区。
（四）税务机关对房地产企业涉税违法行为打击力度不够，监管不力，客观上为房地产业偷逃税款提供了机会。首先，税务机关与其他行政管理部门之间的房地产开发项目信息交流较少，自身也不具备收集相关信息的手段，无法在房地产开发过程中有效地参与管理和监控，客观上给了房地产业纳税人偷逃税款的机会。其次，税务部门的税收检查一般是以年度为单位，但房地产企业大部分都是跨年度、跨地域滚动开发，流动性比较大，很容易造成亏损的假象。不少开发商往往是一个楼盘还没有卖完，没有等到结算，就用卖房款去开发另一个楼盘，尽管一个一个楼盘销售了，但是账面上却一直是亏损的。还有的开发商拿到一个项目成立一个公司，等这个项目完成后立即注销旧公司成立新公司，利用“注旧办新”的方式偷逃税款。再次，税务人员在查处涉税案件过程中受到各种因素干扰，以补代罚、以罚代刑，导致行政处罚力度低。偷逃税成本低廉是造成该行业纳税人屡查屡犯，屡教不改的重要原因。
四、防范和治理房地产企业偷逃税的对策
为加大对房地产开发企业的税收征管和检查力度，国家税务总局近年来连续出台相关政策，如国税发[2003]83号《关于房地产开发企业所得税问题的通知》、国税发[2004]100号《关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》、国税发[2005]82号《关于进一步加强房地产税收管理的通知》和国税发[2006]31号文件。这些文件明确规定加强房地产开发企业的税收征管。各级地税稽查部门也加紧了对房地产企业的专项检查，但要根本上解决房地产行业偷逃税问题，除加强税收征管，加大查处力度外，关键是要加快税制改革，建立比较公正、合理、科学的房地产业税制。
（一）全面构建实施房地产税收一体化征管体系，实现房地产行业各税种的系统控管，从征管环节防止房地产业税收流失
从房地产企业偷逃税款的手段和原因来看，纳税人偷逃税款发生在房地产开发的每一个环节。因此，要遏制房地产企业偷逃税行为，需要税务部门对房地产开发各环节进行跟踪，强化对房地产业的全程监控。由于涉及的税种多，税收征管难度大，税源控管存在较多的漏洞，税收流失比较严重。但是，房地产税收诸税种征管所依据的基础信息大致相同，通过实施房地产税收一体化征管体系，可以强化房地产税收诸税种的税源控管，从而减少税收流失，使房地产税收管理的科学化、精细化提高到有效的水平。强化房地产税收一体化管理，重点应采取以下五个方面的措施：
一是税务部门要与计划管理、土地管理、城市规划、房产管理等行政部门建立信息传递制度，掌握房地产开发企业的涉税资料和相关信息，并建立档案，全程跟踪，努力获取企业建筑成本等信息。为了增强纳税人信息的真实性，税务人员在取得纳税人税务登记资料后，应到现场进行实地调查及到相关部门核实情况。税务人员只有通过实地调查和核实，才能杜绝超范围享受税收优惠的现象发生。
二是统一执行房地产交易企业所得税和土地增值税的预缴制度，对所有的房地产交易收入在缴纳营业税时，一律先预征企业所得税和土地增值税，直至项目销售完毕进行结算后再对其进行清算，多退少补。
三是改进税收征管手段，提高管理效率。加大对房地产开发工程的成本审核和票据的审核管理力度，提高建安企业的工程成本真实性和准确性，尽量防止房地产企业利用假合同、假信息虚增成本，以达到偷逃税款的目的。对各房地产开发小区的房地产销售实行定向式税收管理，即每个住宅小区的商品房在收到预收款申报纳税时，税票、必须注明是哪个小区、哪一幢、哪一套房，同时设立台账，进行跟踪管理。
四是加强对房地产企业销售环节的监控。加快开发使用房地产交易管理信息系统，把房地产交易过户税收的受理、审核、审批、查询以及纳税通知书、完税证明书的打印等工作内容纳入信息化管理范围，实现全程网上办公和实时监控、查询，提高房地产交易税收审核的工作效率。
（二）强化对房地产行业的稽查，加大对房地产业偷逃税的惩处力度
建立房地产行业良好的纳税秩序，税务部门除了加强对房地产开发各环节的监控外，还应采取针对性的措施，加大对房地产行业偷逃税款行为的查处力度，以对偷逃税的纳税人起到一种威慑作用。一是加强对房地产行业的选案工作，提高选案的准确性。稽查部门通过对征管部门和房地产审核小组提供资料的分析，有选择性的对房地产企业进行重点稽查。二是努力提高税务稽查人员的素质，加强对税务人员职业道德教育和业务培训，增强道德修养，提高查账能力，并建立有效的监督机制，对稽查案件的质量实行定期检查，严格落实执法目标责任制，规范办案人员依法检查、依法处理。三是加大对房地产涉税案件的处罚力度。要敢于破除“人情税”、“关系税”，依照《征管法》的有关规定，对查处的偷税款及罚款，采取强制措施，依法坚决催缴入库；对大案要案，按照法律程序移送司法机关并对偷税者予以重罚，对法人代表和财务人员追究法律责任，让其再不敢有半点偷税逃税之心。
房地产企业税务管理制度篇4
关键词：营改增；房地产；财务管理；影响
中图分类号：F275文献标识码：a文章编号：1001-828X（2015）003-000-02
引言
营改增是一项顺应我国经济发展需求而实施的一项重要的税收改革举措。自实施营改增改革试点以后，参与试点的地区及公司数量也越来越多，试点的范围也随着改革政策的落实而逐渐扩大。营改增的逐渐推广对企业的生产经营产生了极大的影响，对企业的财务管理的影响特别大的影响。为了有效地提高企业财务管理的工作效率，企业的财务管理人员就必须要弄清当前改革的形式，以此次营改增作为契机，以增强企业的财务管理水平与能力。本研究以房地产企业为例，着重阐述营改增对房地产企业财务管理的影响以及具体的对策。
一、营改增概述
营改增就指“营业税改增值税”，主要指的是某些以前缴纳营业税的应税项目进行改征增值税。从宏观意义上而言，实际税制改革之后，彻底地解决了在纳税程序以及课税范围上存在重复纳税等方面的问题，从而降低了企业的成本，缓解了企业所面临的压力。进一步地分析，在某种程度上对部分企业的定价产生了影响，对于扩大消费以及推动我国经济发展、优化企业投资结构等具有一定的促进价值。从微观意义上而言，在税制改革以前，营业税是在我国境内征收的商品劳务费的一种类型，其课税对象主要包括：无形资产转让、应税劳务以及销售不动产。与营业税不同的是，增值税属于一种流转税，主要是以商品以及应税劳务在其流转过程中而产生的增殖额作为计税的主要依据。增值税主要包括进项税与销项税两种类型，其中进项税主要用于抵扣。
二、营改增对房地产企业财务管理的影响分析
营业税改增值税后，房地产企业财务管理受到了一定的影响，主要包括如下几个方面的影响：
1.营改增对房地产企业负债表的影响
固定资产是房地产企业的一个重要的资产，房地产企业的资产的变动会使得房地产企业的整体经济结构产生很大的改变，从而使得房地产企业的资产负债表中的数据发生显著性波动。我们通过对营改增措施试点的具体情况的分析，不难发现，营改增实施之后，房地产企业的固定资产的原值入账金额及累计折旧均出现一定程度地减少，除去房地产企业自身应该缴纳的营业税，其期末的余额会显著降低。一端时间后，房地产企业的资产与负债的金额均会明显降低，而房地产企业内部的流动资产与负债的比重均会上升。从长远角度来看，该举措会使得房地产企业的规模明显扩大，利于企业的长久发展。
2.营改增对房地产企业利润表的影响
实践证明，营改增对房地产企业利润的影响主要包括长期影响与近期影响两种。近期影响情况为：营改增在实施后，房地产企业的原值税金便会被免除，从而会使得税金的金额与成本水平明显降低，对增加房地产企业的经济效益具有非常大的促进作用；长期影响情况为：营改增的实施可明显降低房地产企业的纳税成本水平以及房地产企业的税务负担，更利于房地产企业积累资金及投资新项目或者扩展业务等。
3.营改增对房地产企业现金流量表的影响
营改增对房地产企业现金流量的影响主要可归为如下几点：（1）营改增的实施会对房地产企业的各项投资带来显著性的影响。房地产企业为了能够取得更好、更快地发展，常常会采购大量的施工装备，然而由于增值税具有相抵扣性，那么这就会使得房地产企业的现金流出在现金流量表的显示数据比营改增实施之前会减小，相对应的则会促使房地产企业加大投资。（2）营改增制度的实施对房地产企业现金活动的影响，由于房地产企业的成本水平会不断降低，相应的则会使得房地产企业的现金流水平不断提高。（3）对房地产企业筹资活动产生的影响，市场竞争会随着时代的改编变得越来越激烈，那么这就使得房地产企业不得不考虑加大投融资范围，房地产企业通过本金的借入或者投资引入，会使得房地产企业内部的现金流变得越来越大。然而从长远而言，由于房地产企业融资活动具有阶段性，同时还面临着非常沉重的利益压力，会不断地增加房地产企业的负债压力。
4.对房地产企业财务风险管理的影响
营改增对房地产企业财务风险管理的影响主要体现在如下两个方面：（1）对房地产企业财务工作人员水平及基本业务素质的挑战。营改增实施之后，在某种程度上对房地产企业的会计核算状况产生了较大的影响，包括会计科目的增加的改变，更为严格地要求房地产企业的会计核算制度。如此，就要求房地产企业的财务工作人员学习全新的知识以及提高业务水平。房地产企业财务管理工作人员则面临着更大的挑战，财务管理工作人员需要站在整个企业以及市场的高度对营改增实施后给房地产企业的各种利弊关系进行科学化的分析，合理的制定出房地产企业的发展战略。所以说，营改增不仅对企业财务工作人员而且又对房地产企业的财务管理人员提出了新的、更高的要求。（2）对房地产企业资本结构管理的影响。降低税收率，相当于政府给房地产企业的补助，可显著地减轻房地产企业的债务负担，给房地产企业一个更为清晰、明朗的发展局势。房地产企业管理人员应该选择最佳的资本结构，使得房地产企业在营改增制度实施之后达到资本成本的最低水平，将风险控制在房地产企业所能承受的范围之内，使得企业的盈利能力以及企业的市场竞争力均得到显著地提升。
三、当前时期下房地产企业财务管理工作应对营改增的具体策略
基于营改增的内容、意义及其对房地产企业财务管理的影响的分析与阐述，提出如下几点具体的对策：
1.进一步优化且完善税收筹划管理工作
房地产企业在税务体制改革后，对于其中所提出来的营改增的新方案，应该按照自身的实际纳税能力、纳税情况以及主体情况来采取积极的措施，某些房地产企业在从营改增政策之中获得了利益之后，还应做好充分的准备以应对营改增实施后所带来的巨大挑战与压力，由于营改增对房地产企业的财务管理工作提出全新的要求。所以说，我国房地产企业就必须正确地应对且适应好营改增的政策，更为重视纳税的筹划管理方面的工作，且努力在实际过程中对其进行更深层次的优化及完善等，要让纳税主体借助于流通环节对相关税费进行合理地转移，特别是在选择合作供应商时，则应该保证房地产企业的财务管理程序更加完善，可开出整套的增值税发票等，从而在充分利用增值税优惠政策带来利益的同时，更好地将自己的合作范围扩大。
2.严格筛选合作伙伴，加强对供应商进行管理
营改增实施后，由于房地产企业抵扣增值税专用发票方面的进项税额，房地产企业更重视对供应商进行选择，对供应商的选择可上升至战略水平的高度。对供应商的选择不单单需要考虑是否可以预防房地产企业财务风险，同时也要考虑到其是否会对房地产企业开具增值税专用发票。
3.提高房地产企业财务管理人员的专业技能以及管理水平
房地产企业财务管理人员是一个企业资源中不可或缺的一个重要内容，他们拥有知识资源。房地产企业的发展方向掌握在财务管理人员的手中，从而对房地产企业的软实力具有决定性作用。在营改增实施过程中，对房地产企业的财务管理人员进行业务知识的培训，提高其会计以及税务知识水平，培养其防范风险以及发现机会的能力，提高财务管理人员服务意识；提高财务管理人员的凝聚力，多与房地产企业高层管理者以及税务部门进行沟通与联系，保证房地产企业可快速地适应税制改革，做好过渡期的企业财务风险防范工作，防止产生不必要的损失，促使房地产企业的快速、健康发展。
4.将降低房地产企业税负作为契机，使房地产企业的竞争力全面提高
制定“营改增”政策的目的是为了减低行业整体税负，然而，并不是所有的政策目的都能很好的被市场反映，结果会是有一部分的企业因“营改增”而减低了税负，也会有另一部分企业因“营改增”增加税负。不论怎样，“营改增”都为企业进行合理的“纳税筹划”提供可选项，能通过节税增加企业的盈利，企业应综合各方面因素，把“营改增”作为契机，使企业竞争力得到全面提高。
四、结论
综上所述，营改增税制实施之后，房地产企业财务管理受到了一定的影响，对此，房地产企业应应以此为契机，抓住改革的机遇，利用营改增为房地产企业带来的优惠，从而促进企业的快速发展。
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房地产企业税务管理制度篇5
营业税改征增值税，是我国税制结构变迁历史上的一次具有重要历史意义的优化，主要是因为国家通过将营业税改增值税，降低了企业的纳税负担，避免了重复征税，在后金融危机时代，是保证我国的经济持续稳定健康发展的一剂良药。在这一背景之下，企业的财务管理者应及时抓住机遇，根据企业自身的情况，结合营改增的契机，为企业的经营和发展、转型升级提供更多的建议和帮助。对房地产开发企业来说，税改对企业产生了巨大的影响，颇有牵一发而动全身的效果。房地产开发企业有其独特的经营缴税特点，通过对企业本身的特点与经营情况进行深入透彻的分析之后，在对营改增制度加以分析，可以针对性的对那些税改之后会对企业产生消极影响的财务措施予以规避，对可以降低企业税负的财务措施予以支持，才能最大程度的使营改增政策的效益惠及房地产开发企业。
二、营改增对房开企业财务管理的影响
(一)对房开企业资产负债表的影响
在资产负债表层面上，房开企业受到营改增政策影响较大的是固定资产这个科目，这一科目在营改增前后的波动情况较大。具体表现为营改增之前，房地产开发企业是以原值作为固定资产和累计折旧这两个科目的入账金额的。在税改之后，房开企业可以计入这两个科目的入账金额有所下降，致使房开企业的资产数额会产生一定的波动。除此之外，随着企业应纳税额的降低，企业的纳税总额会产生变化，进而使企业的负债也会发生一定的波动。从较为长远的角度来看，随着营改增政策的执行与推进，企业内部的资金运作程度有所提升，流动资产和流动负债也出现了规模的增长。这对房地产开发企业这种资本密集型企业来说，是十分有益的。
(二)对房开企业利润表的影响
房开企业的收益情况在税改前后也有较为明显的变化。可以通过近期和长期的角度来对这种变化予以解读。在长期来看，实施营改增政策会有利于房开企业进行资本积累，提高企业内部的资金数量。企业进行日常经营的自有资金数量增加，主要来源于营改增之后，企业节省的税费收入。这些节省的资金可以为企业提供低成本的发展资金，增加新项目的投入，对企业的长远发展是十分有利的。从短期来看，在利润表层面的变化使财务数据有所优化，企业的经营成果也有所体现。在利润表层面，营改增为企业的报表数据优化提供了一个合理的契机。
(三)对房开企业现金流量表的影响
现金流量对房开企业这种资本密集型企业的重要性如同血液对人体一样重要。现金流一旦断裂，即使房开企业的资产很多，利润表也十分不错，企业的经营也难以继续下去。营改增政策降低了房开企业的成本，使得企业节省了大笔的内部资金，这部分资金会反映在现金流量表中，使房开企业的现金流压力得以一定程度的舒缓。从长远的角度来看，营改增对房开企业的经营是存在一个利好的趋势的。这是因为随着国家在房地产市场的宏观调控日趋严格，在供给侧对房开企业拿地提出了诸多限制。有的城市提高了房开企业支付土地款的比例，有的城市直接对房开企业的现金流量提出要求，购买土地的价款来源不可以是银行的信贷资金。在这诸多的限制之下，如果企业没有充足的现金流储备，就很有可能丧失商机。营改增从国家的层面对税制进行了改革，为房地产开发企业提前储备了现金流，使得房地产企业的融资和负债压力降低。
三、房地产开发企业在财务管理工作方面应对营改增的有效策略
(一)结合自身情况改进财务处理手法，健全会计核算制度
营业税改征增值税之后，原来征收营业税的账务处理方法要进行调整。企业的财务人员需要根据政策要求，结合房地产开发企业自身的经营特点，结合增值税的征收要求，调整财务处理手法，以求在合法的范围内为企业降低谁负成本，增加利润，提升企业的盈利水平。健全的会计核算制度可以保证企业税务资料的准确性、真实性、可靠性。房开企业需要增强企业的内部控制，降低税务风险，通过及时与税务机关进行信息交流，来为完善自身的财务处理手法提供一定的指引，也可以避免在政策变动时，因为缺乏指引而导致的一些业务确认不当的现象。
(二)紧密结合营改增政策，改进企业的税收管理方式
房地产开发企业的税收统筹管理是应对营改增政策的一个有力的抓手。企业的税收管理要与当前的税收政策紧密结合，房开企业在进行财务管理工作的过程中，需要充分结合当前的经济形势与企业的自身特点，充分考虑营改增政策对企业带来的积极与消极的营销，进行综合的考量之后，才能制作出合理的税收筹划。针对房地产开发企业来说，因为其上下游客户都具有一定的特点，企业本身也是负债率比较高的，在与上下游进行交易往来时，会开具一些增值税发票，企业应该从更高的层面来选择供应商，在交易中争取占据主动，充分利用营改增政策为企业带来的税收减免优惠，以获取更多的利润。房地产企业业务特点导致税收管理复杂程度较高，房开企业如果可以做好纳税统筹，将会产生一系列有益于公司发展的成果，如企业利益最大化等。在税收管理和纳税统筹方面，需要考虑的因素较多，除了税务机关和企业自身之外，还需要考虑当地的政府机关，在每一个环节，都要尽可能的保证其合法合理，才能最大程度的降低房开企业的税务风险。在尽量降低税负的税收管理过程中，主要需要考虑营改增之后房开企业应该如何利用税收杠杆来进行抵扣，以增加税盾效应。
(三)深入研究纳税政策，为企业争取更多的利益增长
营改增政策是为了避免重复征税而出台的，对我国的税制结构有了很大程度的优化和提升。我国的税制在不断地优化完善，经过一段时间的试点与推广，营改增对企业的影响已经有了较为明显的体现，房地产开发企业也是受益良多。营改增政策的执行，为企业提供了一些可以合理提升收益的方式，例如企业可以在合理的范围内申请延期纳税。延期纳税既可以使企业通过资金的时间价值来获取一定的货币收益，同时也可以降低企业整体的资金成本。用这种自由资金进行经营周转，其成本是远远低于其他融资成本的。这些提升收益的前提是要对营改增政策有一个充分透彻的了解才可以实现的。房开企业可以通过聘请外部的专业税务人员来结合其自身的经营情况，对纳税方案予以调整，也可以通过组织培训，提升公司从事相关业务的人员的专业素养来实现这一目的。营改增政策实施之后，房开企业的财务管理工作将会更加复杂，面对的税务风险也会更加严峻。房开企业要提升相关人员的素质，加深对营改增政策的理解，才能为企业总体经营利润的提升做出一定的贡献。
房地产企业税务管理制度篇6
【论文摘要】随着我国房地产市场的繁荣发展，房地产业已成为我国财政收入的重要来源之一，但也给税收征管带来了很大的困难。文章就近几年伴房地产业出现的较为严重的税款流失现象做了分析，并对改进税收征管工作提出了相应的建议。
【论文关键词】房地产企业税收征管
房地产税收是国家和地方政府财政收入的一个重要组成部份。近年来，房地产业发展迅速，成为拉动经济发展的重要力量和地方税收新的税源增长点，其税收征管也日益成为了税务部门关注的重点和难点。由于其范围广、税费项目繁多、重复课税、税负不公、收入分散且隐蔽性强，给税收征管带来了很多的困难。漏征漏管的多，税收流失严重，已成为制约产业经济发展的“瓶颈”。以北京为例，2007年北京市地税部门共清缴历年稽查欠税4.59亿元，其中房地产行业就达2.56万元，占欠税总量的55.8%。本文根据房地产税收征管问题的成因，针对如何解决这些问题进行了初步探讨，以期进一步规范和促进房地产行业的税收征管。
一、房地产企业税收征管的现状和问题
1、相关的税收法规制度不完善
据了解，我国现行的有关房地产税收方面的权威大法还是1951年颁布实施的《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，尽管后来根据不同的历史时期做过各种各样的补充和修改，但作为上位法已经不能满足现实社会的变化和需求，尤其是我国财产评估制度、财产登记制度不健全，而私人财产登记制度还没有明确的法律规定。房产、土地、户籍等有关管理部门与税务机关的协作配合不够，影响了税收征管的力度，造成财产税收的流失。同时目前在土地使用权的出让和房地产开发、转让、保有诸环节涉及到的税（费）种有10多个，相关的税收政策正在不断的修订完善中，政策变化快难以掌握。
2、房地产企业纳税意识不强
一方面，有些房地产开发企业的财务人员对税收政策学习不够、理解不透。房地产开发企业大多数都是在取得土地开发权后，注册登记的，财务人员就地聘请，开发企业的股东也只是房地产行业的行家里手，对税收法规和政策了解不多、学习不多，加上工程开发前期投入较大，资金周转较紧，造成了企业欠交税款情况较为普遍。另一方面，房地产开发企业一般具有一定社会背景和社会活动能力，他们为了追求高额利润，利用其自身影响力和拥有的各种社会资源干扰和影响着房地产税收的征管。因此，他们在税收上往往是能偷则偷，能逃则逃，“勇”于以身试法，纳税意识比一般的纳税人更差。
3、财务管理比较混乱
在房地产企业，不做账、做假账、记流水账、账务混乱等现象普遍存在。还有些房地产公司不按规定设置账簿；将部分收入或预收账款直接存入老板私人账户，不及时在会计上反映该部分收入，或将其混入其他往来账户；将预缴的营业税、土地增值税等记入预缴年度的扣除项目，违背了配比原则，减少了企业当年的利润；与往来单位交叉摊计费用，将对方成本费用在本企业账上反映，虚增成本费用，偷逃税款；多头开户，隐瞒收入。这些不规范的会计核算，为其偷漏税提供了方便，加大了税务稽查的难度。
4、房地产经营项目难以管理
房地产企业对房屋的开发，要涉及规划、国土、建设、房管等部门。但是目前这些部门相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态，遇到问题不能及时解决，必须召开部门问的协调会议才可解决，缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享，难以实现房地产行业税源的源泉控制。使得一些房地产企业有机可乘，造成国家税款的大量流失。
5、税务征管能力不强
一是稽查人员配备不足，业务水平有待提高，稽查工作效率不高，查处力度不强，违规违法行为得不到及时纠正，也在一定程度上助长了违规者的侥幸心理。其次是税务部门出于扶植企业发展、维护税源的考虑，征管力度较弱，对于发现的违法违规行为，持“仁慈”心理，处罚较弱，以补代罚，以罚代刑，处罚决定得不到严格执行，往往流于形式。第三是行业征管手段滞后。目前，许多地方对房地产行业的税收征管还处于“粗放”阶段，特别是征管手段上还不能适应科学化、精细化管理的要求，信息共享难、操作处理慢。
二、加强我国房地产企业税收征管的措施
1、完善相关税收政策
我们要针对房地产税收政策的一些缺陷，加大改进力度，力求每项政策科学、合理、可操作性强，不留漏洞。对自用没有同类可比价开发产品的房地产企业，要求其提供法定评估机构的评估证明严格界定拆迁补偿费，建立拆迁补偿费列支的管理和审批制度；制定房地产开发企业建筑安装计税成本的基准定额，加强审核、管理力度，有效堵塞偷逃税漏洞。
2、提高纳税意识
一个良好的纳税企业服务体系和精心策划而有目标的税法宣传活动，对促进纳税企业守法至关重要。为了促进自觉守法。税务机关必须通过良好的宣传方法向纳税企业提供持之以恒、公正、礼貌和快捷的服务。宣传方法应该是通俗简明，达到即使是没有受过多少教育的纳税人也能够理解。同时税务人员对不同的纳税人应采取不同的方法来宣传税法、规章、规定和通告，以便提高其遵章守法水平，从而减少对税收的误解。把申报纳税变成公民的自觉行为。还有加强税务的信息化建设。随着现代信息技术产业的发展，税务机关不但可以通过网络获取企业和个人房地产方面的信息，为税收征管其他环节提供基础，而且可以通过与银行等其他相关部门的联网了解纳税人的收入及经营情况。而纳税人也可以通过网络获得多数纳税相关信息。尤其是电子邮件的广泛使用可大大缩小征纳双方之间的交往成本。可见，实现信息化管理对于税收征管的各个环节，都有促进作用。
3、加大房地产税收稽查力度
为了防止房地产企业的偷税漏税，稽查人员在对房地产业开展检查时，应做好以下工作：第一，实行主查人责任制，明确职责，加大考核力度。第二，每年都应重点安排若干户房地产开发企业作为重点检查对象，在开展全面性的税收检查基础上，分析、剖析加强税收管理的对策和措施，提出有效的办法和建议。第三，加大对存量房交易完税凭证的检查力度，依法追缴应纳税。对违法行为，要加大曝光和惩罚力度。第四，各税种检查相结合，加强对实行核定征收方式的纳税人的稽查力度。国税、地税、财政、金融、审计等机构应加强联手配合，互通营业税、所得税及其他税种的纳税评估情况，相互印证，联合开展对房地产的重点、交叉稽查。
4、实现房地产税收一体化
在房地产税收征管工作中，各级地方税务、财政部门应以存量房交易环节所涉及的税收征管工作为切入点，主动与当地的房地产管理部门取得联系，建立有效的协作机制，加强信息沟通，整合征管资源，优化纳税服务。首先，各级地方税务、财政部门应与房地产管理部门建立紧密的工作联系，充分利用房地产交易与权属登记信息，建立、健全房地产税收税源登记档案和税源数据库，并根据变化情况及时更新税源登记档案和税源数据库的信息；定期将税源数据库的信息与房地产税收征管信息进行比对，查找漏征税款，建立催缴制度，及时查补税款。其次要开展科技创新，开发“房地产税费一体化管理”软件，多方采集房地产企业的涉税信息。同时建立健全部门间的协调与配合机制，明确部门职责。
5、提高税务征管能力
一是要提高稽查人员的业务水平和政治素质。要在人员录用上力争吸收一些专业水平较高的人才，并定时组织培训和学习，提高工作效率；同时对稽查人员加强服务意识和职业道德方面的教育。二是改进征管手段，提高科技含量。要不断提高房地产税收征管的科技含量，在税务机关之间、部门之间、税企之间充分实现网络互联、信息共享。可由房地产税收一体化管理领导小组或政府信息管理部门牵头，在政府共享平台上搭建“房地产税收一体化管理信息共享系统”，规划、国土、房管、财政、税务等部门相关信息要实现共享。同时加大以票管税力度，全面推广使用电脑版建安、不动产发票。
【参考文献】
[1]赵晋林：当前我国房地产税制中存在的主要问题[J]．涉外税务，2004（4）.
[2]韩雪：我国现行房地产税制的博弈分析[J]．税务研究，2005（5）.
房地产企业税务管理制度篇7
文章编号：1005-913X（2015）07-0120-03
随着我国房地产业的快速发展，房地产业已成为我国税收收入的重要来源。根据《中国税务年鉴2014》，2013年我国房地产业的税收收入占我国当年税收收入的12.97%，仅次于批发业和零售业的13.23%，在产业税收收入中排名第二。房地产开发企业经营周期长，业务复杂，涉及税种多，涉税风险高，房地产业已成为税务稽查工作的重点和难点。2004年至2015年（2009年除外），十多年来国家税务总局均将房地产业列为税收专项检查项目，房地产业是唯一获得如此“优待”的行业，可见房地产业的税务风险之高。
一、房地产开发企业税务稽查发现的问题
（一）未按成本对象准确核算开发成本
根据《国家税务总局关于印发的通知》（国税发〔2009〕31号，下文简称“31号文”），成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。确定计税成本对象是房地产开发企业计税成本核算的基础。只有准确划分成本对象，房地产开发企业在开发过程中发生的各类成本费用才能准确归集和核算。房地产开发企业在动工建设之前都须向规划部门提交工程建设规划图并备案，修改规划必须向规划部门提出申请。这表明说房地产开发企业在动工之前已经清楚开发项目规划建设的开发产品种类，也就是可以确定成本对象的。但是在税务稽查实践中，房地产开发企业存在未准确划分成本对象的情况。例如，房地产开发企业未将开发项目内建造的会所、幼儿园等配套设施单独列为成本对象，而将会所、幼儿园等配套设施的开发成本列入开发产品的开发成本中。这主要是因为31号文规定企业在开发区内建造的配套设施如果是属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。有的房地产开发企业为了规避上述规定，故意不准确划分成本对象，将配套设施并入开发产品进行成本核算，根据开发产品销售比例一并结转。
（二）关联方借款利息税前扣除
房地产业是资金密集型的行业，在国家对房地产行业调控的情况下，银行收紧房地产业的贷款。从银行贷款困难使得房地产开发企业转向成本更高的信托产品融资。信托公司为了保障信托产品的安全，一般会以股权转让的形式获得房地产开发企业项目公司的股权，成为房地产开发企业项目公司的股东。房地产开发企业向信托公司的借款就成了向关联方借款了。根据《企业所得税法》及其实施条例，关联方借款必须符合相关条件在计算应纳税所得额时才准予扣除。企业如果未能按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，证明相关交易活动符合独立交易原则；或者该企业的实际税负不高于境内关联方，企业的相关利息支出只能按照关联方借款规定的比例扣除。在税务稽查实践中，房地产开发企业存在未提供相关证明资料而全额扣除关联方借款利息的情况。
（三）管理费用与开发成本间接费用混淆
在税务实践中，房地产开发成本中的开发间接费用和房地产开发费用中的管理费用容易混淆。之所以要对两者进行区分，是由于在土地增值税清算中，开发间接费用是可以据实并加计扣除，而管理费用只能按比例限额扣除。因此部分房地产开发企业有意或无意将管理费用尽量转移到房地产开发成本的开发间接费用中，同时控制管理费用的列支，使按比例扣除的金额大于实际发生额。开发成本增加，加计扣除额也同样会增加，相应地就减少了土地增值额。房地产企业通过这种方式以求减少应纳土地增值税。
（四）不按规定预提开发成本
企业所得税法规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出准予在计算应纳税所得额时扣除。由于房地产开发企业的建筑安装工程完工后，未最终办理结算的情况下未能取得全额的发票，国家税务总局在31号文里规定，房地产开发行业在计算应纳税所得额时，允许将预提（应付）费用列为计税成本。31号文规定了预提成本的具体要求和标准。为了使得开发成本和销售收入相匹配，前期少交企业所得税，房地产开发企业倾向于在前期多列支成本费用。有的房地产开发企业不按规定预提开发成本也就不足为奇了。
（五）多列（虚列）成本费用
房地产开发企业会计核算复杂，开发环节中计算复杂且可以进行税收筹划的税种是土地增值税和企业所得税。房地产企业开发项目的增值额对企业应纳的土地增值税和企业所得税影响甚大。为了节约税收支出，房地产开发企业有意在开发成本上做文章，想方设法增加开发成本。在税务实践中，税务人员发现房地产开发企业存在使用虚开发票、假发票列支成本费用的情况。
二、房地产开发企业出现税务问题的原因
（一）房地产开发企业资金紧张
房地产业是典型的资本密集型行业，从土地购买到开发建设的全过程需要大量、持续的资本供应。根据中国国家统计局网站数据统计，房地产开发企业2006年至2012年的平均资产负债率为74.2%，2013年房地产开发企业资金来源统计中，企业自筹资金比例是38.83%，国内贷款比例是16.11%，其他资金来源比例是44.62%。应付上游施工企业的工程款和预收下游购房者的定金预收款和个人按揭贷款是房地产开发企业商业信用融资的重要来源。房地产开发企业的预售所得资金须全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，预售资金的核拨按建设进度进行，这些情况会导致房地产开发企业的现金流相对紧张。企业肯定存在节约税收现金支出的动力。由于预售资金受到监管，房地产开发企业按销售收入比例计算的营业税的税务风险较低。房地产开发企业一般就在计算相对复杂的土地增值税、企业所得税等税种上做文章。
（二）成本结转的时间性差异
房地产开发企业的建筑安装工程完工后，未最终办理结算的情况下未能取得全额的发票，虽然国家税务总局在31号文里规定房地产开发行业在计算应纳税所得额时，允许将预提（应付）费用列为计税成本，但31号文对预提成本还是明确了具体要求和标准。对于房地产开发企业而言，前期结转成本少，应纳企业所得税就多；后期取得相关开发成本的合法凭证，开发成本增大，但是后期发生的销售收入未能足以覆盖成本。在税务实践中企业应纳企业所得税额为负数需要申请退税，但申请退税并不退还利息，申请退税的流程也相对复杂。在房地产开发企业资金紧张，有时外部融资的年利率高达20%的情况下，企业宁愿承担税收风险，先按照预估的开发成本结转成本（通常情况下，房地产企业预估的开发成本是比较接近实际的）。若事后面临税务检查，企业预估的开发成本大部分都已经取得合法票据了，成本是实际发生的；税务机关要处理，也只能对不按期申报的税款加收滞纳金。每天万分之五的滞纳金相当于年利率18.25%，有时还低于外部融资成本。
（三）税制漏洞导致开发成本虚增
房地产开发企业是生产和销售商品房的企业，由于税制的原因，房地产开发企业申报缴纳的是营业税而不是增值税。增值税的链条在房地产业被人为割断。房地产开发企业购进货物取得的增值税专用发票并不需要认证，主管税务机关未能及时了解房地产开发企业取得成本发票情况。而现行建筑业纳税人区别不同情况分为自开票纳税人和代开票纳税人。代开票纳税人提供完税凭证、营业执照和税务登记证复印件、建筑劳务合同或其他有效证明，外出经营税收管理证明，中标通知书等工程项目证书等材料便可到应税劳务发生地主管税务机关申请为其代开发票。对于无项目证书的工程项目，纳税人应提供书面材料，材料内容包括工程施工地点、工程总造价、参建单位、联系人、联系电话等。从规定上看，建筑业纳税人向税务机关申请代开建筑业发票的程序并不复杂，代开发票的税务机关只是对纳税人提供的书面资料进行核实，不需要对建筑业纳税人申请代开发票的业务进行实地核实。有的房地产开发企业就通过虚假的建筑工程合同、假发票、虚开发票等手段虚增开发成本。
（四）部门间信息未能有效共享
开发一个房地产项目需要经过若干个主管部门的审批、许可和监管，有关房地产开发的信息分散在这些部门里。长期以来，税务部门与这些监管部门之间没有建立有效的信息沟通和交换制度，难以在房地产开发过程中对开发商进行有效的监控。税务部门与监管部门间信息未能有效沟通，由于管辖权的原因，国税部门和地税部门在房地产业征管上也未能有效衔接。2002年起，新增企业的企业所得税由国税部门负责征管；2009年起新增企业所得税纳税人中，应缴纳增值税的企业，其企业所得税由国家税务局管理；应缴纳营业税的企业，其企业所得税由地方税务局管理。2015年，房地产业的“营改增”正在酝酿出台中，又会出现货物劳务税与企业所得税的征管由两个税务机关负责的情况。这种征管模式不仅增加纳税人的负担，也不利于征管信息的沟通。
税务部门之间、税务部门与其他监管部门间信息未能有效沟通，使得税务部门对房地产开发企业的纳税情况缺乏有效监管，使企业有空子可钻。
三、完善房地产开发企业征管的政策建议
（一）加强对房地产开发企业的成本对象管理
成本对象是房地产开发企业计税成本核算的基础，税务机关应重视对房地产开发企业的成本对象管理。根据国家税务总局在2014年6月16日下发的《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告2014年第35号），房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。其实如果待开发产品完工当年才向主管税务机关报送成本对象确定专项报告，企业大部分的成本费用已经列支了，成本对象的计税成本已经基本确定了。主管税务机关此时若发现纳税人成本对象确定有误，要求纳税人调整成本对象，相当于要重新核算开发成本，这是很费时费力的事情。笔者认为房地产开发企业应当于动工当年，在第一次进行企业所得税年度申报时向主管税务机关报送成本对象的专项报告。主管税务机关应对纳税人报送的成本对象确定专项报告做好归档工作，及时进行分析，对成本对象确定不合理或共同成本分配方法不合理的，及时辅导企业进行合理调整，并对企业加强后续管理。
（二）加强对房地产业和建筑业日常征管
税务征管部门要不断强化基础管理、堵塞征管漏洞。针对房地产业，税务机关应建立房地产业项目跟踪管理制度，设立台账对房地产开发企业的登记、动工、销售等过程实行全程跟踪管理，对企业报送的资料及时进行分析审核，同时加大对房地产开发企业开发产品的成本分析和票据审核力度。建筑业劳务是房地产开发企业成本的重要构成部分，从源头上对建筑业进行监管，有利于增加房地产开发企业成本核算的真实性和准确性。因此，税务机关应加强对建筑业的日常征管，完善建筑业纳税人的项目管理制度，加强对建筑业纳税人承接工程的真实性和收入的准确性管理，防止房地产开发企业联合建筑业纳税人利用虚假合同、虚假发票和虚开发票虚增开发成本。完善房地产业纳税评估工作，对房地产开发企业定时进行相关税源分析，发现问题及时检查；涉嫌偷逃税的，及时移交稽查部门。
税务部门应利用房地产业进行“营改增”的契机，重新梳理房地产业的相关税收政策，减少因税制不完善导致的征管问题。
（三）建立部门间的信息传递制度
信息管税的前提是税务机关须掌握企业涉税信息。税务部门要尽力争取相关部门的支持与配合，加强与土地管理、城市规划、房产管理等行政部门以及银行等金融机构的协调和协作，定期与这些部门进行信息交流共享，及时掌握房地产开发企业的涉税资料和相关信息，对房地产开发企业实施立体化管理。如在征地环节，税务部门可到土地管理部门了解掌握具体的征地时间和土地金额；在销售环节，通过到房管部门取证开发项目销售情况，以发现以房抵债或隐匿收入的现象；在房地产开发的全过程中，都应及时和银行等金融机构交流沟通，严格监控纳税人的收入和所得，准确掌握房地产企业的资金往来，实行全程动态跟踪。借助金税三期税收管理系统，国税和地税部门应实现共管企业的信息互通，提高管理效能。
房地产企业税务管理制度篇8
[关键词]房地产；企业所得税；风险管理
一、房地产企业所得税风险管理的必要性
近几年，我国房地产开发投资逐年保持较高的增长幅度，房地产行业实现的税收占税收总量的比重也逐年上升，已成为我国税源增长较快的行业之一。但其中还存在着一个不容忽视的问题，那就是营业税增长较快，企业所得税增幅却较少。因此，加强房地产企业所得税的风险管理尤为必要。对企业来说，有助于房地产企业实现财务利益的最大化；有助于其优化产业结构和投资方向；提高房地产企业的经营管理水平，强化法律意识。对于国家来说，则有助于提高国家的税收总量；有利于贯彻国家的宏观调控政策；实现国民经济健康有序发展等。
二、当前房地产企业所得税管理现状
现阶段我国房地产业发展呈现企业数量稳定、企业经营业绩相对较高、企业的分布比较集中、企业的经济类型具有多样性等特点。据国家统计局网站公布的2011年全国房地产市场运行情况数据显示，2011年全国房地产开发投资61，740亿元，比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点，比1-11月回落2个百分点。其中，住宅投资44，308亿元，增长30.2%，增速比1-11月回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为71.8%。2011年全国税收总收入完成89，720.31亿元，比上年增加16，509.52亿元，同比增长22.6%。2011年税收增长的主要特点：一是税收总收入平稳增长。2011年全国税收总收入增长与上年增速基本持平。二是分季度来看税收收入增速呈“前高后低、逐季回落”走势。2011年各个季度税收收入增速分别为32.4%、27.2%和22.6%和6.8%。三是与生产经营相关的主体税种较快增长。国内增值税、营业税同比分别增长15.0%、22.6%，与上年增速持平；企业所得税增长30.5%，比上年增速加快9.2个百分点。四是与汽车、房地产相关的税种增速明显回落。
三、房地产企业所得税存在的风险和问题
1.管理性失控。由于房地产开发项目周期长、积压的资金较多，工程结算复杂，涉及税种较多，会计准则（制度）和税法对房地产开发收入、成本的确认也存在着差异，使得征管难度加大。另外，税务人员对房地产企业开发项目资料掌握不全面，税收基础管理工作不扎实，使得房地产行业的税收征管存在较多的漏洞。
2.信息性失控。税务人员对房地产开发项目不能进行全程跟踪，涉税信息失真，计税依据可信度不高，有很多纳税人上报的财务会计报表和纳税申报表所反映的税源状况不真实，隐匿收入、少报收入，甚至造假账的现象时有发生。另外，税务管理人员的知识面较窄，面对纳税人日益“高明”的偷税手段显得力不从心。
3.机制性失控。税务部门监管处于房地产开发企业管理链条的末端，对于其立项、审批、征地、开工、预售等信息分别有建委、土地、规划、房管等部门掌握。由于信息交流不畅，税务机关对无法针对房地产市场的经营行为和纳税环节形成全面及时和科学准确的征管体系，对房地产项目的立项、开发、建设、销售等环节监控的不到位、不及时，造成了行业征管重点与行业经营特点的严重脱节。
4.诚信纳税意识不够，偷税现象比较严重。房地产行业纳税人的意识和素质问题是导致房地产业税收征管困难重重的重要因素之一。一方面，房地产商一味地追求利益的最大化，导致纳税意识淡漠,法制观念不强；另一方面,企业财务人员素质良莠不齐。现房开企业大多为民营企业，一些企业聘请的财务人员多为老板的亲戚朋友，没有做房开企业会计的经验，政策掌握不清，企业核算不完整，税收政策执行不到位，从而未缴少缴税款。主要表现在：一是隐匿应税收入；二是成本项目不实；三是延时确认应税收入。
四、强化房地产企业所得税风险管理的若干对策
1.建立社会综合治税网络，构筑信息交流平台。所谓社会综合治税，是指以税收法律、法规为依据，以加强税源管理为目标，凝聚社会各界力量，合力构建严密的税源管理体系，从而更好地堵塞税收管理漏洞，提高税收征收率的一种税源管理方法。如《江苏省地方税收征管保障办法》已于2008年8月19日经省人民政府第14次常务会议讨论通过，自2008年10月1日起施行。要求有关部门、单位和个人应当支持、协助地方税务机关依法执行职务。建立联席会议机制、考核奖惩机制、信息利用机制，促进各成员单位间和地税部门内部的横向和纵向联动，使各职能部门间各司其职、相互配合，建立起“政府主导、地税主管、部门配合、司法保障、社会参与、信息化支撑”为主要特征的一体化税源管理新模式，真正实现全社会齐抓共管地方税源，促进地方税收稳步增长。
2.制定房地产开发企业税收征管操作规程，加强日管。结合房地产项目开发周期的特点，在税务登记环节、开发项目批准立项环节、施工环节、预售环节、竣工验收环节、注销环节等，制定房地产开发企业税收征管操作规程。
（1)税务登记环节。税收管理员要了解企业经营范围及基本经营情况，进行税收征管基本规定及税收基本政策的辅导，辅导企业按房地产开发企业财务会计制度进行规范建账建制等。
房地产企业税务管理制度篇9
本文以“营改增”为着眼点，讨论此次税制改革对房地产企业产生的影响，并提出在改革全面推动的关键时刻，房地产企业应如何应对才能最大程度的保护自身利益，求得稳健、可持续发展。
一、房地产企业的运营特点
（一）开发周期长
房地产项目的开发一般要经过可行性研究、项目决策、建设前期准备、建设、销售和交付使用等多个阶段，环节多、耗时长。且考虑到企业研究进度、决策流程的不同以及其他因素的影响，开发时长也存在差异。
（二）产业链条长
房地产企业开发项目离不开与金融、策划设计、咨询服务、交通运输、建筑、广告、市场营销和物业管理等多种类型企业的交流与联系。产业链条长，涉及面广，导致房地产企业的税务情况很大程度上受到上下游企业的影响和牵制。
（三）资金投入大
房地产前期开发环节需要投入大量的资金，包括土地使用权出让金、土地征迁安置费、建安工程费、基础设施费和公共配套设施费以及项目开发过程中产生的管理费用、销售费用、财务费用等一系列费用。其中土地费用和建筑费用约占总成本的80%，在资金投入中占比最大。
（四）融资成本高
房地产项目的开发周期长、资金投入大，资金的占用时间长，导致项目开发前期对现金流的要求高，这也要求企业有强有力的融资手段能够支撑项目的前期开发。因此在项目开发前期，房地产企业多会通过信托融资、债券融资等多种融资渠道来满足自己的资金需求，导致房地产企业的融资成本增加。
二、“营改增”对房地产企业的影响
因为房地产企业涉及范围广，业务复杂且特殊，故营改增政策的推行将对房地产企业的发展产生深远的影响，主要包括开发成本、税负、现金流、利润等方面。
（一）“营改增”对房地产企业开发成本的影响
房地产企业的开发成本中，土地费用和建筑费用占总成本的比重最大。而此次税制改革建筑业也包括其中，因此如果建筑业在“营改增”中税负增加，则依据相应的税负转嫁理论，建筑业的部分税负将会转嫁到房地产业，导致房地产企业的开发成本上升。
分析“营改增”对建筑业税负的影响。首先，建筑业所面对的材料供应商多以个体户、小规模纳税人为主，存在“散、杂、小”的特点，故在购买建筑材料时可能会存在没有发票或者无法取得增值税专用发票的情况，从而导致购进材料的进项税额无法正常抵扣，增加建筑业的税负。其次，如今人工成本不断上涨，建筑工程的人工费也在工程总造价中占据越来越大的比重，而建筑业主要的劳务用工来源是成建制的劳务公司或零散的农民工，劳务公司作为微利企业难以承担高额的增值税销项税额，多会习惯性的将政策压力下的税负转嫁到施工企业，而零散的农民工更是不具备开具增值税专用发票的资格，因此人工费同样无法取得可抵扣的进项税额。
综合以上原因，建筑业的税负会加重，建筑成本会上升，也必然会将增加的成本摊销在商品中随之转嫁给房地产企业，从而导致房地产企业的开发成本上升。
（二）“营改增”对房地产企业税负的影响
此前，我国房地产行业流转税采用的是营业税和土地增值税双重征收的制度。两种税种均为价内税，税收的增加会影响到商品的价格，并且随着商品的流转出现重复征税问题。而增值税作为价外税，通过对增值部分进行征税的形式实现了课税数额的正确性，避免重复征税，并能有效降低产品开发成本。
针对“营改增”后房地产企业税负会降低还是提高的问题。一方面，“营改增”能够有效地避免此前营业税重复征税、退税的现象，降低企业税负，同时，通过建立增值税的进项、销项抵扣关系，能够促使房地产企业调整内部架构，改变运营模式和业务模式，从而提高企业的竞争力。特别是“营改增”后土地出让金可从销售额中减除，是房地产企业重大利好的一面。因土地成本是一、二线城市房地产项目的最大单项成本，这一政策基本确保了一、二线城市房地产行业整体性不加税。比如，某房地产企业房价3万元，土地成本每平米1.5万元，增值税销项税额（3-1.5）/1.11*11%=0.15万元，此时即使没有任何其他抵扣，该企业的税负已可降到5%，与营业税环境下持平。加上其他抵扣，房地产企业有望减税。
但另一方面，对于一些规模较小、经营不规范或者所在地区发展水平低、发展速度慢的房地产企业来说，可能一时难以适应“营改增”，出现税负加重的情况，给企业的运行和经营造成一定的负担。以上述土地出让金抵扣销售额为例，三、四线城市房地产企业的土地成本占总成本的比重不如一、二线城市，故在同样情况下并不能取得显著的减税效果。同时，虽然现在已经开始全面推进“营改增”，但像建筑业等行业改革难度较大，很有可能出现增值税链条尚不能及时形成的情况，继而出现增值税抵扣困难的问题，比如人工费无法开具增值税专用发票，房地产企业开发阶段向政府缴纳的各项费用也不能进行抵扣，这无疑会进一步增加房地产企业的税负。
（三）“营改增”对房地产企业现金流的影响
本次营改增的目的是减税，故若企业能够很好地做到税负的降低，那么相同业务状态下支付税款的现金支出将会减少，从而改善房地产企业的现金流状况。同时，房地产企业为了谋求更好、更快发展，常会购置大量施工设备，而营改增后因为增值税的相抵扣性，会使房地产企业现金流出在现金流量表中显示的数据减小，从而促使房地产企业的投资行为。同时，随着市场竞争的日益激烈和房地产企业业务的复杂及特殊性，房地产企业会不得不考虑加大融资力度，从而保证充足的现金流。但由于房地产企业的融资活动通常具有阶段性（项目开发前期），会使房地产企业面临沉重的利益压力和负债压力。
（四）“营改增”对房地产企业利润的影响
前文分析“营改增”会使建筑业等行业将部分税负转嫁给房地产企业，使房地产企业的开发成本上升。而如今房价受政府宏观调控，因此在市场环境没有明显好转的情况下，房地产企业很难通过提高售价的方式将税制改革带来的成本增加转嫁给消费者，只能自行消化，这势必会使房地产企业的利润受损。
三、“营改增”下房地产企业的应对措施
前文分析可知“营改增”会影响企业流转税、成本、现金流、利润等多个方面，故房地产企业应高度重视，积极采取应对措施最大程度的保护自身利益，实现企业在改革期的平稳过度。
（一）加强内部管理
营改增税制改革涉及到企业工作的方方面面，需要企业领导、相关人员的全盘考虑、共同应对。
一是要加大对“营改增”政策的宣传力度，聘请事务所的专业人员开展培训或咨询工作，做到企业领导正确认识“营改增”对企业带来的机遇与挑战，财务管理人员、工程成本核算人员熟练掌握相关操作流程，提高相关人员的专业技能和管理水平。二是要及时设立适应营改增政策的管理机制，完善纳税管理工作模式，健全纳税管理工作秩序，强调纳税管理的重要性。三是成立专门的纳税管理工作部门，由专人负责筹划。同时应加强内部财务控制，完善发票管理制度，提高会计核算质量，力求每笔账目都有合法的原始依据，杜绝以收款收据等白条充当发票的行为，并严格会计核算程序，加强项目核算，做到在项目竣工验收的同时结束会计核算。
（二）做好各项筹划
“营改增”后，企业在税务筹划方面获得了较之前更大的发展空间，此时企业应把握机会，根据实际情况充分利用。
一是要增强增值税专用发票的管理。在进行材料采购时尽量选择集中采购的方式，避免零星处理。同时提高纳税意识，杜绝在材料采购过程中贪图价格上的一些优惠而放弃索要发票的行为，避免出现因无发票导致企业进项税额无法抵扣而增加税负的情况。
二是严格筛选合作伙伴，加强对合作商的管理。在对合作商（施工单位、供应商）进行选择的时候，可以通过招投标的方式，除考虑合作商的资质、报价以及规模等因素外应将开具增值税专用发票考虑在内，从源头把关。另外，与施工单位签订合同常用的模式有包工包料和甲供材料两种，在选择时可以进行合理的税收筹划，通过自购材料取得更高的进项抵扣税额，有效降低税收负担。同时，应优先选择一般纳税人为合作对象，从而取得更高进项抵扣额；若与小规模纳税人进行合作，也应及时与供货方商议，要求供货方向主管税务机关申请代开增值税专用发票，用于增值税进项税额的抵扣。
三是处理好税款抵扣问题。在房地产行业中资金成本占有很高的比例，因此要想提高企业的经济效益，就应合理处理资金成本的支出问题。一方面，企业应重点梳理企业的融资成本问题，重新整合企业内部资源，另一方面，应注重处理开发支出中占比较大的支出成本，如房地产企业应重视土地出让金的票据形式，注意是否有机会抵扣进项税。另外，还可以通过推行精装修策略，通过购置大量电器商品等形式获得进项抵扣额，同时提高企业商品的竞争力。
（三）改善经营模式
“营改增”使房地产企业税负及开发成本等多个方面发生了变化，故房地产企业的经营模式、市场行为等都会受到极大的影响。此时房地产企业应及时、充分的了解市场变化情况，顺应经济发展需求调整企业经营模式。
一是合理缩短项目开发周期。通过合理运用经费和项目筹划，减少资金占用时间，从而提高资金周转率，降低融资成本。二是提高项目质量，可通过加大公共配套设施的投入，打造高品质智能社区，如此不仅可以有效获得材料采购的进项抵扣额，还可以在市场竞争中抢占先机，打造企业知名度。三是实现产品多元化，房地产企业对商业项目价格的调控空间要大于住宅项目，故房地产企业可以通过对商业项目价格的调控将自身税负部分转移到消费者身上，从而降低自身税负，故房地产企业可以通过住宅项目和商业项目同步开发的方式来降低自身税负，减轻税负压力，实现企业经济效益的提升。
四、结束语
“营改增”的实施是我国税制改革过程中非常重要的一项举措，这不仅仅是我国经济发展过程中的一项重要变革，也给企业的发展带来了极其有利的机遇。当然，我们同样不可忽视改革过程中可能会给企业带来的各种威胁和挑战。因此，房地产企业应结合自身情况积极适应营改增政策，抓住时机进行改革。只有保证企业的自身发展方向与国家宏观政策方针一直，企业才能更好的实现自身发展，提高经济效益。
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房地产企业税务管理制度篇10
【关键词】房地产企业税收征管
房地产税收是国家和地方政府财政收入的一个重要组成部份。近年来，房地产业发展迅速，成为拉动经济发展的重要力量和地方税收新的税源增长点，其税收征管也日益成为了税务部门关注的重点和难点。由于其范围广、税费项目繁多、重复课税、税负不公、收入分散且隐蔽性强，给税收征管带来了很多的困难。漏征漏管的多，税收流失严重，已成为制约产业经济发展的“瓶颈”。以北京为例，2007年北京市地税部门共清缴历年稽查欠税4.59亿元，其中房地产行业就达2.56万元，占欠税总量的55.8%。本文根据房地产税收征管问题的成因，针对如何解决这些问题进行了初步探讨，以期进一步规范和促进房地产行业的税收征管。
一、房地产企业税收征管的现状和问题
1、相关的税收法规制度不完善
据了解，我国现行的有关房地产税收方面的权威大法还是1951年颁布实施的《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，尽管后来根据不同的历史时期做过各种各样的补充和修改，但作为上位法已经不能满足现实社会的变化和需求，尤其是我国财产评估制度、财产登记制度不健全，而私人财产登记制度还没有明确的法律规定。房产、土地、户籍等有关管理部门与税务机关的协作配合不够，影响了税收征管的力度，造成财产税收的流失。同时目前在土地使用权的出让和房地产开发、转让、保有诸环节涉及到的税（费）种有10多个，相关的税收政策正在不断的修订完善中，政策变化快难以掌握。
2、房地产企业纳税意识不强
一方面，有些房地产开发企业的财务人员对税收政策学习不够、理解不透。房地产开发企业大多数都是在取得土地开发权后，注册登记的，财务人员就地聘请，开发企业的股东也只是房地产行业的行家里手，对税收法规和政策了解不多、学习不多，加上工程开发前期投入较大，资金周转较紧，造成了企业欠交税款情况较为普遍。另一方面，房地产开发企业一般具有一定社会背景和社会活动能力，他们为了追求高额利润，利用其自身影响力和拥有的各种社会资源干扰和影响着房地产税收的征管。因此，他们在税收上往往是能偷则偷，能逃则逃，“勇”于以身试法，纳税意识比一般的纳税人更差。
3、财务管理比较混乱
在房地产企业，不做账、做假账、记流水账、账务混乱等现象普遍存在。还有些房地产公司不按规定设置账簿；将部分收入或预收账款直接存入老板私人账户，不及时在会计上反映该部分收入，或将其混入其他往来账户；将预缴的营业税、土地增值税等记入预缴年度的扣除项目，违背了配比原则，减少了企业当年的利润；与往来单位交叉摊计费用，将对方成本费用在本企业账上反映，虚增成本费用，偷逃税款；多头开户，隐瞒收入。这些不规范的会计核算，为其偷漏税提供了方便，加大了税务稽查的难度。
4、房地产经营项目难以管理
房地产企业对房屋的开发，要涉及规划、国土、建设、房管等部门。但是目前这些部门相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态，遇到问题不能及时解决，必须召开部门问的协调会议才可解决，缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享，难以实现房地产行业税源的源泉控制。使得一些房地产企业有机可乘，造成国家税款的大量流失。
5、税务征管能力不强
一是稽查人员配备不足，业务水平有待提高，稽查工作效率不高，查处力度不强，违规违法行为得不到及时纠正，也在一定程度上助长了违规者的侥幸心理。其次是税务部门出于扶植企业发展、维护税源的考虑，征管力度较弱，对于发现的违法违规行为，持“仁慈”心理，处罚较弱，以补代罚，以罚代刑，处罚决定得不到严格执行，往往流于形式。第三是行业征管手段滞后。目前，许多地方对房地产行业的税收征管还处于“粗放”阶段，特别是征管手段上还不能适应科学化、精细化管理的要求，信息共享难、操作处理慢。
二、加强我国房地产企业税收征管的措施
1、完善相关税收政策
我们要针对房地产税收政策的一些缺陷，加大改进力度，力求每项政策科学、合理、可操作性强，不留漏洞。对自用没有同类可比价开发产品的房地产企业，要求其提供法定评估机构的评估证明严格界定拆迁补偿费，建立拆迁补偿费列支的管理和审批制度；制定房地产开发企业建筑安装计税成本的基准定额，加强审核、管理力度，有效堵塞偷逃税漏洞。
2、提高纳税意识
一个良好的纳税企业服务体系和精心策划而有目标的税法宣传活动，对促进纳税企业守法至关重要。为了促进自觉守法。税务机关必须通过良好的宣传方法向纳税企业提供持之以恒、公正、礼貌和快捷的服务。宣传方法应该是通俗简明，达到即使是没有受过多少教育的纳税人也能够理解。同时税务人员对不同的纳税人应采取不同的方法来宣传税法、规章、规定和通告，以便提高其遵章守法水平，从而减少对税收的误解。把申报纳税变成公民的自觉行为。还有加强税务的信息化建设。随着现代信息技术产业的发展，税务机关不但可以通过网络获取企业和个人房地产方面的信息，为税收征管其他环节提供基础，而且可以通过与银行等其他相关部门的联网了解纳税人的收入及经营情况。而纳税人也可以通过网络获得多数纳税相关信息。尤其是电子邮件的广泛使用可大大缩小征纳双方之间的交往成本。可见，实现信息化管理对于税收征管的各个环节，都有促进作用。
3、加大房地产税收稽查力度
为了防止房地产企业的偷税漏税，稽查人员在对房地产业开展检查时，应做好以下工作：第一，实行主查人责任制，明确职责，加大考核力度。第二，每年都应重点安排若干户房地产开发企业作为重点检查对象，在开展全面性的税收检查基础上，分析、剖析加强税收管理的对策和措施，提出有效的办法和建议。第三，加大对存量房交易完税凭证的检查力度，依法追缴应纳税。对违法行为，要加大曝光和惩罚力度。第四，各税种检查相结合，加强对实行核定征收方式的纳税人的稽查力度。国税、地税、财政、金融、审计等机构应加强联手配合，互通营业税、所得税及其他税种的纳税评估情况，相互印证，联合开展对房地产的重点、交叉稽查。
4、实现房地产税收一体化
在房地产税收征管工作中，各级地方税务、财政部门应以存量房交易环节所涉及的税收征管工作为切入点，主动与当地的房地产管理部门取得联系，建立有效的协作机制，加强信息沟通，整合征管资源，优化纳税服务。首先，各级地方税务、财政部门应与房地产管理部门建立紧密的工作联系，充分利用房地产交易与权属登记信息，建立、健全房地产税收税源登记档案和税源数据库，并根据变化情况及时更新税源登记档案和税源数据库的信息；定期将税源数据库的信息与房地产税收征管信息进行比对，查找漏征税款，建立催缴制度，及时查补税款。其次要开展科技创新，开发“房地产税费一体化管理”软件，多方采集房地产企业的涉税信息。同时建立健全部门间的协调与配合机制，明确部门职责。
5、提高税务征管能力
一是要提高稽查人员的业务水平和政治素质。要在人员录用上力争吸收一些专业水平较高的人才，并定时组织培训和学习，提高工作效率；同时对稽查人员加强服务意识和职业道德方面的教育。二是改进征管手段，提高科技含量。要不断提高房地产税收征管的科技含量，在税务机关之间、部门之间、税企之间充分实现网络互联、信息共享。可由房地产税收一体化管理领导小组或政府信息管理部门牵头，在政府共享平台上搭建“房地产税收一体化管理信息共享系统”，规划、国土、房管、财政、税务等部门相关信息要实现共享。同时加大以票管税力度，全面推广使用电脑版建安、不动产发票。
【参考文献】
[1]赵晋林：当前我国房地产税制中存在的主要问题[J]．涉外税务，2004（4）.
[2]韩雪：我国现行房地产税制的博弈分析[J]．税务研究，2005（5）.