房地产财税管理篇1
在2005年9月份公布的“中国纳税百强排行榜”上，2004年度中国纳税500强企业排行榜中，前300名内没有一家房地产企业的名字出现。而与之相对应的是胡润百富榜上，从事房地产行业的富翁越来越多，或许这就是个绝妙的讽刺。那么房地产企业偷税，究竟是一种什么样的状况呢？我们先通过下面一系列调查数据来了解一下吧：
一、我国房地产业偷税问题现状透视
安徽蚌埠市地税局稽查局于2004年5月对某房地产开发公司2003年度地方税缴纳情况进行了专项检查。经询问得知，该单位开发建设了地处闹市的一处小区，开发商品房全部为住宅楼，房屋已于2003年4月竣工。但该单位只按预收房款申报缴纳了营业税及附加，并按开发占地面积缴纳了土地使用税。税务机关稽查人员按工程决算书中的建安工程费用计入开发成本。按配比原则计算后，调增该单位当期应纳税所得额146.63万元。根据《税收征管法》第63条规定，稽查局对该公司行为定性为偷税，追缴该单位企业所得税43.45万元，并处罚款24.20万元。
2003年，青岛市地税局在对全市房地产企业的专项检查中发现，该市70%的房地产商存在偷税行为，偷税手段花样百出，在查补税款方面，青岛市去年前十个月房地产业查补税款0.48亿元。
南京房价年年飚升，房地产开发企业赚得盆溢钵满，可是，南京市地税局稽查局举行的房地产业税收专项检查中，全市被查88户房地产企业中有87户存在问题，占被查企业的98.86%，单户查补税款数百万元司空见惯。据南京市地税部门统计，南京市房地产业偷税呈逐年递增的状态，今年全市房地产企业共查补税款5031.66万元，罚款1588.14万元。滞纳金848.42万元。相关企业偷税较去年增加1000多万元。
北京958家房地产企业补税2.8亿元；西南某省房地产企业偷税违法案件占全部涉税案件的比例在过去9年间上升了12倍……
福州市物价局在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本。
经测算，该市开发商的利润率平均约为50%，最低的约20%，最高的超过90%。
当然，在房地产暴利的背后是少数人的财富快速增长。在2004年福布斯中国内地富豪榜上，前200人中有64人来自房地产行业；在前20名中，有11位涉足房地产行业。有人用简单算术，即以几个主要大城市房地产利润总额除以全年天数计算，北京不到两天就产生一个房地产亿万富翁，广州约三天产生一个亿万富翁。
这些数目都是触目惊心的，现在很流行的一个说法就是“房地产业的巨人，纳税的矮子”，这句话有一定的道理，那让我们一起看一下房地产商偷税手段，就可以对房地产业巨额利润来源有一定的了解。
二、房地产商的偷税手段及原因分析
（一）房地产商的偷税手段
中国注册税务师李晶副教授向中国经济时报记者列出一项公式：价格＝成本＋利润＋税收。“税收是价格的重要组成部份，”她解释说，在成本和价格保持不变的情况下，税收降低时，利润必然增加。税收作为影响利润水平的重要因素，被许多轻视法律或无视法律的人当作了提高利润率水平的工具。而房产商偷税方法归结为十大黑招，招数之多、花样之奇令人叹为观止。
1、体外循环法,减少预售款基数
这是房地产企业偷税所采用的较为普遍的一种手段。自开发商拿到《销售许可证》之日起，都开始对外收取楼盘预售款，房地产商应对预售收入进行纳税，当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率。计算出预计营业利润后，企业就随之要交纳5%的营业税，营业税的3%的教育费附加，营业税的7%的城市建设税；以及33%企业所得税但在实际操作中，地产商利用政策法规对预售收入定义不完善的漏洞，在汇总预售收入时，只计算购房者所付定金，将购房者首付款排除在纳税范围以外。甚至，有的开发商等到房子基本上卖出去以后，又赶快把购房者支付的房款用于银行归还贷款。而相关税法规定，银行贷款不能算销售收入，因此不用纳税。开发商在“一贷一还”间，减少了预售收入，从而达到了偷税的目的。
2、整体转让“楼花”不做收入
一些房地产企业将土地手续办理完毕后，把一部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账，以达到偷营业税及附加和企业所得税的目的。
3、钻政策“空子”不及时清算土地增值税
按照《土地增值税暂行条例》规定，一个开发项目应在全部竣工决算销售后清算土地增值税。而这部分房地产企业利用种种手段钻这一政策的“空子”，迟迟不进行决算，或留下一两套“尾房”致使整个项目不能决算，逃避土地增值税的及时足额入库。
4、不按照合同约定的时间确认收入，以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得税。
5、房地产开发企业多采用设立项目公司的方式经营，开发一个楼盘或开发一个项目就新办一个公司，而新公司可以享受减免企业所得税一年的税收优惠。
6、将在销售房地产时一起收取的管道燃气初装费、有线电视初装费不按价外费用申报缴纳营业税。
7、以虚列成本，致使企业亏损，不缴税。
房地产企业属于施工企业，用工人数多，经常变动，用工的数量及工资发放的金额税务机关就不好掌握，工资总额房地产企业就可以随意控制。还有一些房地产企业虚开发票，多计成本，致使企业亏损或微利，进而达到少缴而不缴税的目的。
8、自用方开发成本不从“开发产品”转到“固定资产”，而是计入对外销售商品房成本，偷企业所得税。
9、将收取的拆迁安置补偿费列“其他应付款”，年未不结转营业收入，偷企业所得税。
10、扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本，偷企业所得税。
（二）、房产商偷税原因分析
从房地产开发企业的经营特点看，具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。因此，其开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业，也不同于一般的工商企业，它是集房地产开发建设、经营、管理和服务为一体、以第三产业为主的产业部门。由于原来企业所得税征收管理办法一般是依据工商企业的特点和实际情况制定的，未能很好地兼顾房地产开发企业的行业特点，因而在税收征管中存在一些规定不明确的问题，难以保证税基的完整。
1、税种设置不合理，造成可趁之机
在房地产开发、销售过程中，仅税种就多达8种，有的地方还重复征税，如契税、营业税、印花税、房产税、所得税、城乡维护建设税、土地使用税、耕地占用税等等。收费就更多，各个地方也参差不齐，多达80~150种，这无形中也增加了建房成本。而在房地产开发阶段，只有城市房产税和少量的城镇土地使用税。这种税制设置的消极作用显而易见，开发阶段税少、税负轻，流通环节税重，从而助长了土地的隐形交易，偷税现象严重。而在开发阶段发生的增值部分，由于没有税收的调节机制，使用政府无法参与增值价值的再分配。
2、稽查力度不足，难有威慑作用
目前我国还没有一部完整的针对房地产偷税的法规，房地产开发商偷税被稽查出来后，惩处的办法就是根据偷税的多少按比例确定处罚数额。而房地产开发企业偷税是通过税务机关稽查后才能获知，但是这种稽查只是对房地产开发企业账面情况的稽查，只要开发企业通过手段把账面作好了，就很难发现其偷税的痕迹。稽查力度不足，对房地产开发商很难形成一定的震慑作用。使很多开发商存在侥幸心理，认为偷税风险比较低，被查到后顶多再补交，没什么麻烦。
三、完善相关税法遏制房地产商偷税
但随着国家对房地产业宏观调控措施的实施，原有的一些法律、法规已经不能适应客观经济形势的变化，必须加以完善。国税发[2006]31号文件就是在这个背景下制定出台的。新文件的出善了房地产税法，保证了税收征管的严肃性。对照原来的国税发[2003]83号文件，新文件主要在以下几个方面进行了补充、修改和完善：
一、对预售收入的预计营业利润率作了适当调整。国税发[2003]83号文规定，开发产品的预售收入应按不低于15%的预计营业利润率缴纳企业所得税。国税发[2006]31号文对这一规定作了两点调整：一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率；二是按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房（经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房）和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%,非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20％，地及地级市的城区和郊区不得低于15％，其他地区不得低于10％。
二、规定了开发产品的完工标准。国税发[2006]31号文第二条第一款规定，凡符合下列条件之一的，应视为开发产品已完工：一是竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；二是已开始投入使用的开发产品（成本对象）；三是已取得了初始产权登记证明的开发产品（成本对象）。之所以对开发产品完工标准进行界定，主要是考虑到当预计计税毛利率高于实际利润率时，房地产开发企业往往会对已完工开发产品积极结算成本，相反，一旦出现预计计税毛利率低于实际利润率的情况，这种积极性就不存在了。因此，必须从税收角度规定开发产品的完工标准，以保证国家税收不流失。
三、规定了成本费用项目核算和税前扣除原则。对公共配套设施费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、开发间接费用等主要成本项目，国税发[2006]31号文规定了其核算和税前扣除原则：属于该成本对象完工前实际发生的，可直接摊入成本对象；属于成本对象完工后实际发生的,首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间分摊，再将由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。
四、对新办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除作出了新规定。按照《企业所得税税前扣除办法》的有关规定，企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费是按销售收入的一定比例在税前据实扣除的。这一规定对于新办的房地产开发企业来说不合理问题较为突出，主要体现在以下两个方面：一是房地产开发企业从事的开发活动包括征地拆迁、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售等开发经营全过程，因此，开发项目从第一笔投入至取得第一笔销售收入，需要一个较长周期，而这一期间发生的广告费和业务宣传费，则由于没有销售收入而无法在税前扣除；二是广告费和业务宣传费支出主要发生在开发前期，这是房地产开发经营的一个显著特点，但这一期间又恰恰没有销售收入。鉴于这种情况，为合理解决房地产开发企业正常生产经营所需的三项费用扣除问题，国税发[2006]31号文规定：新办的房地产开发企业在取得第一笔销售开发产品收入之前发生的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向以后年度结转，但最长不得超过3年。
六、对新办房地产企业减免税作了限制。目前房地产开发企业多采用设立项目公司的方式经营，开发一个楼盘或开发一个项目就新办一个公司，且盈利率较高。据此，国税发[2006]31号文规定，房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠，同时规定以销售房地产开发产品（包括销售）为主的企业也不得享受新办企业的税收优惠。
七、对房地产企业税收征管方式提出了新的要求。根据《中华人民共和国税收征收管理法》和《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则的规定，结合房地产企业的经营特点，国税发[2006]31号文关于征收管理问题也做了详细规定：
（一）开发企业在年度申报纳税时，应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。凡未按规定报批或备案以及手续、资料不全的，要及时补办有关手续、资料，否则，不得在税前扣除。
（二）开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
1.依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的；
2.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的；
3.擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；
4.虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的；
5.发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；
6.纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
四、严控房地产开发企业偷税，还需关注以下几点：
（一）加强部门间的合作，加强源泉控管
房地产税收是是一个环环相扣的过程，税务机关应与计划管理、土地管理、城市规划、房产管理等行政部门及金融机构建立信息传递制度，通过信息交换作分析比对，最大限度地掌握房地产开发企业的涉税资料，在行政程序上规范纳税人的税务登记行为，建立档案，全程跟踪；努力获取企业建筑成本信息，加强对工程的成本审核；加强票据管理，掌握企业的收入情况。这样才可以建立一个规范、管理、检查的长效机制。显然这对增强房地产企业的纳税意识、保证房地产业健康发展是大有裨益的。也可以使房地产税收应收尽收。
（二）加大房地产企业偷税处罚力度，严厉查处违法案件
目前情况来看，税务机关对房地产开发企业的监管能力是很弱的，甚至有些时候出现断层。税务机关工作人员应该加强自身业务的学习，认真、细心、深入的掌握房地产企业的情况。针对房地产企业的偷税现象及时采取应对措施。对偷税行为进行严厉打击，加大对房地产涉税违法行为的处罚力度。严格依照《税收征管法》的规定，对欠税不缴的房地产企业依法采取强制措施，确保国家税款及时足额入库；对大案、要案，严格按照法律程序移送司法机关，依法追究其法律责任；对查处的典型偷税案件，及时通过新闻媒体予以曝光。
“纳税光荣、逃税可耻”。纳税不仅仅是一个道德问题，依法纳税也是每个公民应尽的义务。税收是国家财政的主要来源，也是国家稳定、建设发展决定因素。相信通过《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》的及实施，政府合理使用财政资金，房地产商会逐步形成自觉纳税的意识。也就可以杜绝偷税现象了！！
摘要
一、我国房地产业偷税问题现状透视
二、房地产商的偷税手段及原因分析
（一）房地产商的偷税手段
（二）房地产商偷税原因分析
三、完善相关税法遏制房地产企业偷税
四、严控房地产开发企业偷税，还应该做到下面二点：
（一）加强部门间的合作，加强源泉控管
（二）加大房地产企业偷税处罚力度，严厉查处违法案件
参考资料
内容摘要随着城市日新月异的变化，房地产投资成为经济发展新的增长点。而房地产业的蓬勃发展，为税收增长提供了充足的税源，同时也给税收征管带来了新的挑战。房地产业税收在整个税制体系中占有重要地位，是国家调节房地产经济和社会经济分配的重要杠杆，是国家和地方财政收入的重要来源。据了解，目前发达国家房地产业税收占地方税收的10%以上，在我国这一比例还不到7%。马克思曾经说过“税收是国家的命脉，是政府的奶娘。”但是税收对任何纳税人而言都是一种负担，纳税人欠税现象从税收法律关系成立时就已经开始。任何企业追求税后利润最大化和税负最小化都是一种理，只要存在税收，纳税人就存在避税的主观动机。为了规范房地产市场，我国也先后出台了一系列的法律法规。如《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国营业税暂行条例》和《中华人民共和国企业所得税暂行条例》《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发2003[81]号文）。《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条还明文规定：纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。但这些还都没能扼制住房地产企业偷税的现象。2006年3月21日，国家税务总局了《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发2006[31]号文）。这一新政策的出台及时的对征税手段加以改进。对房地产企业征税过程中可能出现的漏洞进行了弥补。本文通过对房地产企业偷税的现状、手段、房地产商偷税原因进行分析论述，阐述了新法出台整治房地产税收市场的及时性和必要性。
参考文献
1、章剑锋：《房地产税收黑洞能否消除？》，《中国经济时报》2006年3月23日
2、杨克文：《房地产税收繁荣背后有隐忧》，《中国税务》2003.11.3
3、林海、江虹：《我国房地产交易税收制度改革初探》，价格月刊2003年第5期
房地产财税管理篇2
关键词营改增政策房地产开发企业财务管理税务管理
在我国经济转型期间，营改增政策的提出，不仅优化了我国税收制度的结构，而且还有效地避免了重复征税现象的出现，对国民经济与社会之间的协调发展起到了很好的作用。在这大好前提下，房地产开发企业想要保证并提升企业财务管理的工作成效，财务管理人员就必须要紧抓营改增政策实施的契机，对其给企业财务与税务管理方面带来的影响进行全面分析，在提高其实施成效的基础上有效地促进房地产开发企业进行更好的转型升级。[1]
一、营改增政策的概况
营改增政策是我国税制改革的重要内容，其主要是将企业应该缴纳的营业税变更为增值税，而变更后的增值税不仅包含营业税，而且还包括有产品增值后产生的税款。我国自2012年开始试点以来，营改增政策的实施已经覆盖各行各业，主要包括交通运输业、现代服务业、铁路运输业、电信业、建筑业、金融环保业以及不动产业等。在营改增政策实施以前，我国房地产营业税的税率为5%，建筑行业营业税的税率为3%。而在营改增政策实施以后，根据财政部与国家税务局联合下发的《营业税改征增值税试点方案》中的相关规定要求，房地产和建筑行业的营业税税率要提升到11%，[2]这从根本上影响了建筑业与房地产业的经营和发展。其具体影响从以下两个方面进行分析，即对房地产开发企业财务管理和税务管理的影响。
二、营改增政策的实施对房地产开发企业财务管理的影响
在房地产开发企业的财务管理中，营改增政策的实施对其产生了诸多影响，主要表现在以下几个方面：
（一）对房地产开发企业负债表的影响
固定资产作为房地产开发企业经营发展过程中的重要组成部分，其一旦发生变动会直接影响到房地产开发企业的整体结构，从而影响到房地产开发企业的资产负债表的数据波动。从营改增政策实施以来，房地产开发企业固定资产的原值入账金额和累计折旧都相应地减少，而且房地产开发企业除去本身应缴纳的营业税之外，其期末余额也相应地降低。在这种情况下，营改增政策的实施会使得房地产开发企业的资产负债金额得到降低，而其内部的流动资产与负债的比重则会提升。同时，从长远发展来看，营改增政策的实施还推动了房地产开发企业自身的发展规模，对其发展制度的建设还能起到完善的作用。
（二）对房地产开发企业利润表的影响
从现阶段来看，营改增政策的实施对房地产开发企业利润表的影响主要包括长期影响和近期影响。从长期影响来看，营改增政策的实施不仅起到有效降低房地产开发企业的纳税成本和负担的作用，而且对房地产开发企业来说，为其进行资金积累奠定了良好的基础，让房地产开发企业能够有更多的资金投入到其他项目中，避免资金被套牢，起到扩展企业发展项目的作用。而从近期影响来看，营改增政策的实施免除了房地产开发企业的原值税金，而税金金额和企业成本也得到了有效降低，从另一个方面来看对房地产开发企业经济效益的增加还起到了一定的促进作用。[3]
（三）对房地产开发企业现金流量表的影响
营改增政策的实施对房地产开发企业现金流量表的影响主要体现在三个方面：首先，营改增政策的实施使房地产开发企业的各项投资受到不同程度的影响。房地产开发企业为了得到更好、更全面的发展，承接多个工程项目，需要购置大量的施工装备设施，但是由于增值税的进项税额可以用于相抵，在一定程度就减少了房地产开发企业的现金流出情况。因此，在保证资金稳定的同时，可以让房地产开发企业有多余的资金用于投资其他项目。其次，营改增政策的实施使得房地产开发企业的现金活动受到了影响。在营改增政策实施之后，其中的增值税对于房地产开发企业的生产成本起到了有效降低的作用。最后，营改增政策的实施还使得房地产开发企业的筹资活动受到了影响。在如今的房地产行业，各个开发企业之间的竞争愈演愈烈，而为了更好、更多地占领房地产市场，企业就要不断地进行融资与筹资。营改增政策的实施让这种局面得到了很好的缓解，主要让房地产开发企业内部的现金流逐步壮大。但是，从长远发展来看，这种融资、筹资是具有阶段性的，具备很大风险隐患，反而会逐渐加重企业的负债金额。
三、营改增政策的实施对房地产开发企业税务管理的影响
在房地产开发企业的税务管理中，营改增政策的实施对其产生了很深的影响，主要从以下几个方面进行分析：
（一）对采购房地产建筑材料的影响
在房地产开发企业中，建筑材料的采购工作一直是重中之重。在采购房地产建筑材料时，不仅要注意采购的数量，而且还要着重注意质量，其中还包括一些大型的建筑材料，如钢筋，混凝土等，同时还有一些小型的建筑材料，如铁钉等。针对大型建筑材料的采购通常都是首选大店面，大店面可以根据自己的需求开具相关增值税的专用发票，若选择一些规模较小的店面进行采购，则无法开具出相关增值税的专用发票。因此，房地产开发企业在采购建筑原材料这一环节上就无法对税务的增值税情况实行进项扣除，从而增加了房地产开发企业的生产成本。[4]
另外，房地产开发企业在采购建筑原材料时，即使能够开具发票，但依照我国现有的税务法规定，建筑原材料的砂石、混凝土等也需要缴纳6%的增值税，而施工企业缴纳的施工成本税却比材料税要低上一个百分点，从这里也可以看出营改增政策的实施对房地产开发企业税务管理的影响。因此，企业想要更加适应营改增政策，就必须要不断地进行改革，对使用的物资材料进行相应的税收筹划。例如，可采用招标的方式来采购建筑原材料，在要求材料供应商提供专用发票的情况下再对建筑原材料的质量和价格提出自己具体的要求。
（二）对房地产建设人力成本的影响
房地产开发企业在进行房地产工程的建设时，离不开人力资源。现阶段，房地产企业的人力资源大多都是来源于农村的农民工，这些农民工在某种程度上解决了房地产企业人力资源稀缺的问题，而且也让房地产工程的成效获得了一定的保障。但这些农民工由于没有正规的劳务公司对其负责，其流动性也比较大，因此房地产开发企业在这方面也无法获取增值税发票。这样不仅使得房地产开发企业的税收支出得到了增加，而且也影响到房地产开发企业的生产成本。对此，可通过人力外包机构来获得人力资源，如人力劳务公司等，通过其出具相关专业发票来降低房地产开发企业的税收支出，从而降低企业生产成本。
（三）对房地产税务负担的影响
营改增政策的实施对房地产开发企业的税务负担情况也造成了影响，如上文所分析，在营改增政策实施以前，房地产与建筑业的营业税的税率为5%，而自从营改增政策实施之后，房地产与建筑业的营业税就提升到了11%。以某房地产公司为例进行分析，假设该房地产公司的年收入为1000万元，而生产成本为400万元，以增值税的税率11%和进项税率17%来计算，在营改增政策实施以前，1000万元乘以5%，计算出其营业税为50万元，而在营改增政策实施之后，最后计算出其增值税为40.97万元。从这里就可以看出，对于规模较小的房地产企业而言，营改增政策的实施显然是利大于弊的，但是对于年销售额超过500万元的房地产企业而言，只有进项金额大于营业收入额时，这项政策的实施才能起到降低企业税务负担的作用。对于房地产企业而言，由于其本身特殊的性质，在税务工作经常出现税上加税的情况，通过营改增政策的实施则有效避免了这种重复缴税的情况发生，在间接上也减少了房地产企业的税收负担，提升了企业的经济效益。
总之，营改增政策的实施，对于我国的房地产开发企业来说，不仅有利于企业税负的降低，而且在一定程度上还能优化企业的财务管理体系结构。在提升企业核心竞争力的同时，对于企业未来长期的发展具有非常好的促进意义。
四、结语
本文通过对营改增政策进行概况分析，探讨营改增政策的实施对房地产开发企业财务与税务管理的影响。对财务管理的影响主要体现在三个方面，即对企业负债表，利润表以及现金流量表造成影响。对税务管理方面造成的影响同样体现在三个方面，即对房地产建筑材料的采购，对房地产建设人力成本以及对房地产税务负担的影响。希望通过本文的分析与探讨可以让我国房地产开发企业对实施营改增政策所造成的影响有一个全面的了解，从而能够制定相应的对策措施。
（作者单位为成都地铁实业有限公司）
[作者简介：陈英（1978―），女，硕士，会计师，主要从事财务管理工作。]
参考文献
[1]高涵.“营改增”对房地产开发企业影响分析[J].全国商情（经济理论研究），2015（21）：84-85.
[2]陈素娣.“营改增”对房地产企业财务管理的影响分析[J].经营管理者，2016（09）：62.
房地产财税管理篇3
（一）财产课税体系的比较
广义地看，世界各国对财产的课税主要分为三大体系，一是对转让财产的交易行为征税，多以流转额为计税依据，一般以营业税、转让税、登记税、印花税或增值税等形式，征收比例税率或累进税率；二是对占有、使用财产进行课税，多以财产评估价值为计税依据，分为对全部财产征税（一般财产税）和对个别财产征税（如土地税，房屋税、房地产税），征收比例税率或累进税率；三是对转让财产的收益征税，如土地增值税，多采用累进税率。
（二）财产税比重的比较
据oeCD组织资料显示，发达国家财产税收入占地方税收入总额比例较高，美国占80%，加拿大占84.5%，英国占93%，澳大利亚则高达99.6%。由于财产税征收金额较大、权数较重，从而形成了“多征税、多提供公共服务、税源多增加”的良性循环机制，使其在地方经济建设中发挥了积极的调节作用。发展中国家财产税占地方税收入比重较低，但多把财产税划归地方收入。亚洲国家的一些大城市房地产税占地方财政收入比重一般在23%～54%之间。由此可见，世界各国财产税在地方税中都占有举足轻重的地位，是地方财力的重要来源。
（三）财产税制要素的比较
1、课税主体。转让财产交易行为的课税主体多数以卖方为纳税人；也有以买方为纳税人，主要是设置不动产或房地产购置税的国家，如韩国、日本等。世界各国对转让、占有和使用财产的课税，纳税人一般是产权所有者或使用者。
2、课税对象和税基。对世界上多数国家来说，财产税最主要的课税对象是房屋和土地，但在具体征税对象和税基上又各有区别。有的国家单独对房屋、土地课税，计税依据是财产的资本市场价值或评估价值或其年租金。各国征收财产税的房屋范围不尽一致：如加拿大、印尼、美国、瑞典都将土地和建筑物的资本价值纳入税基；但瑞典只有住宅用地和住宅楼缴纳财产税，剔除了商业财产；英国对包括楼房、平房、公寓、活动房屋和可供居住用的船只等，以其估定价值为计税依据征税；有的国家将土地、房屋并入其他财产一起课税。如日本将原来分开征收的地租税、房屋税，船舶税、铁路税等财产税税种合并征收固定资产税。其中对房屋课税的纳税人是房屋的所有者，课税对象包括纳税人拥有的一切房屋，计税基础是房屋的估定价值；巴西的土地税分为农村土地税和城市财产税，前者的课税对象是用于种植、放牧和其他农业性活动的土地，城镇土地不在应税范围内，计税标准按土地面积和土地使用比率分为三类计征，后者的课税对象是城市土地和土地上的房屋及建筑物，计税依据是应税土地和房屋建筑物的评估价值。
3、税率。比较广泛使用比例税率，在对财产转让收益和流转额课税时也采用累进税率，仅有个别国家采用定额税率。税率可由中央政府法定，也可由地方政府根据受益人的预算需要和预算周期确定。如美国、加拿大，税率的确定一般由地方政府自行决定，较高一级政府只对其设限制规定。而丹麦、法国和日本，中央政府对地方政府征收的税率都规定了固定限额或最高额。
4、起征点和减免税优惠。一些国家或地区在税收管辖权内，对财产课税制定有起征点，如澳大利亚维多利亚州对低于14万元的财产价值不征税，日本对土地占有税也规定了免征额，确定了固定资产税和城市规划税的最低起征点。同时各国对农业用地给予不同程度的减免税。荷兰、英国、澳大利亚和瑞典农业用地全部不计入税基。法国对农场建筑实行免税，其他许多国家都通过特殊估价和征税措施给农业提供税收优惠待遇，如日本对城区的农业用地按其估算价值的一半进行征税；国际上对林地一般都提供免税待遇。如智利、法国都给林地提供了免税照顾。
二、我国财产税制的现状及存在的问题
目前，我国采用的是个别财产税，主要税种有房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、车船使用税、车船使用牌照税、契税，有人也把土地增值税、耕地占用税包括进去。
我国的财产税制在以下方面存在着明显的不足：一是财产课税范围窄、税种少，收入规模小。据统计，全国财产税收入约占税收总收入的2.04%，约占地方税收入的4.12%。据四川省及成都市“九五”期间的统计，财产各税占全部地方税收的比重约5%～6%。由于所占比重过低，导致其职能弱化，难于充分发挥调节功能作用；二是内外两套财产税制，既增加了征管难度，又不符合世贸组织要求的统一、公平、公正的原则；三是计税依据不合理、不规范；四是财产评估制度、财产登记制度和财产税收政策不健全，税收征管不严，部门协作配合不够，税款流失现象较为严重；五是个别税种设置重叠，税基交叉，存在重复征税之嫌。
三、国际财产税制借鉴
（一）税种设置覆盖面广、征收范围宽。目前，各国的财产税覆盖了财产的转让、占有、使用和收益各环节，体现了税制调节课税对象价值运动全过程的客观要求。征收范围较宽，不仅仅局限于城镇房地产，而且也包括农村、农场建筑物和土地。遗产税和赠与税广泛受到各国重视。
（二）各国普遍建立以市场价值（又称改良资本价值）或评估价值为核心的税基体系。以价值为核心能够准确反映真实的税基，随经济的发展带动税基的提高进而稳步提高财产税收入；同时，也可以体现公平税负、合理负担的原则。
（三）税率设计以比例税率和累进税率居多。对财产转让、占有、使用环节多采用比例税率，对收益和所得环节多采用累进税率，但这不是绝对的，各国根据各自的经济、文化背景设计各具特色的税率制度；各国的遗产税和赠与税税率仍将以超额累进税率为主，但级次表现出减少趋势。
（四）大多数发达国家都建立了规范而严密的财产登记和系统、完整的财产评估制度。这是财产税课税的基础，但发展中国家与发达国家比较有较大的差距。
（五）建立内外统一的财产税制。
四、改革财产税制的建议
（一）合理设置税种，增加税种覆盖面
1、合并、统一房地产税制，设立房地产税。合并现行的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税等三个税种，设立统一的房地产税。一方面体现了世贸组织的国民待遇原则，另一方面符合简化税制、便于征管和降低征收成本的国际通行做法。而且城镇土地使用税本身属于财产税而非资源税，“房依地存、地随房走”，房屋和土地的规划、评估紧密相连，城镇土地的国家所有不影响三税的合并和统一；且房价的上涨多半缘于地价的上涨，三税统一有可行的理论基础。
2、合并内外两套车船税税制。对凡在我国境内拥有车船的单位和个人，不论车船是否被使用以及使用的频率如何，均应缴纳车船税。
3、适时开征遗产税和赠与税。在遗产税和赠与税的开征上，一是要科学地选择税制模式。基于我国遗产继承人可自行分割交接财产，公民的纳税意识不强等实际情况，宜选择美国等实行的总遗产税制和总赠与税制。即对被继承人的遗产总额征收遗产税，对赠与人的财产征收赠与税。二是科学确定征税对象、范围及征管程序。参照国际惯例，课税对象范围应包括动产和不动产，以超额累进税率并规定适当的起征点，合理确定扣除项目，如设丧葬费用扣除，遗产管理费用扣除、债务扣除、捐赠扣除、合理负担费用扣除等。最后，制定有关部门相互协调配合的征管措施。
（二）扩大财产税征收范围
1、扩大房地产税的征税范围。一是房地产税的征税范围应该扩大到农村用于种植、放牧和其他农业性活动的土地及房屋。与此同时，相应调整降低农业产出税负。二是对城镇居民拥有的房屋征收房地产税。随着我国住宅商品化的发展和人们收入水平的提高，私人拥有的房产不断增加，已经具备了对私有房产课税的条件。同时，房屋的折算价值分配逐步向高收入个人倾斜，因而对城镇居民自用住房课征（比例税率）财产税在整体上将产生“累进”效应。在具体征收时，可借鉴国际通行做法，对人均居住面积设置起征点，对城镇居民自用房课征比例税，使城市房地产税的纳税人涵盖全部城镇土地和房屋的所有人。
2、合理设置房地产税的税目。我国房地产税可下设农村土地使用税和城镇房地产税，前者对农村用于种植、放牧和其他农业性活动的田、地、山、荡占地课征，后者主要对城镇企业和个人拥有的土地使用权及土地上的房屋和建筑物课征。城郊结合部的土地及房屋、建筑的处理可借鉴巴西的做法，即确定土地是否属于城市房地产税的课税范围，一是看其是否作为农用，二是在土地的1.5英里范围内至少有以下设施中的两项：人行道、自来水主线、排污设施、街灯、公共学校。如土地不作为农用，又符合第二项要求，就应该视为城市土地。
（三）建立以市场价值为核心的税基体系，科学确定财产税的计税依据
1、调整房地产税计税依据。从国际上看，财产税的计税依据包括年度租金价值，改良资本价值（市场评估价值）、未改良资本价值和占用面积。改良资本价值制度的计税依据是土地和房产的完全市场价值，更符合“量能纳税”原则。此外，该计税依据具有“交易证据多、便于诚信纳税，收入富有弹性”的特点，是各国的房地产税趋于采用该计税依据的重要因素。当然，这需要相应完善符合我国国情的房地产评价方法体系和房地产评估制度。
2、调整车船税计税依据。作为世界通行的财产税的计税依据主要有两种：一是依车船原值作一定比例的扣除；二是依车船的市场价值，即评估值。从理论上讲，后者更科学，但是考虑到市场和评估工作本身的局限性、工作量和征收成本，现阶段可采用前者作为计税依据。至于扣除比例中央可规定一个幅度范围，各地方政府视本地实际情况在此范围内确定具体的扣除比例。另外，对单位价值低于一定标准的车船给予免征照顾。
（四）合理确定各财产税的税率
1、合理确定房地产税的税率。参照美国、加拿大的做法，在确定税率的形式和大小时可以赋予地方政府一定幅度范围（如0.5%～3%）内的自。税率的确定应反映“宽税基、低税率”的税制改革趋势。
2、合理确定车船税税率。在以车船价值为计税依据的情况下，改过去的固定税额为比例税率，以公平税赋，比例税率的大小应该与目前对车船的收费及环保问题统筹考虑。
（五）建立以财产评税制度为核心的征管运作体系
1、建立以房地产评税制度为核心的财产评税制度体系。应建立完善的财产税评估制度，制定评税法规和操作规程，设置专门的财产评税机构，是未来财产税制发展的基本趋势。
2、建立与财产登记、评估、税收征管有关的信息数据库，运用计算机技术对信息进行搜集、处理、存储和管理，以获取有效的财产信息和征管资料。
（六）财产税的税收优惠问题
1、取消城镇居民住房的财产税优惠。避免对出租住房的歧视，有利于加强对个人私房出租的税收征管。可对国家规定标准内的居民住房采取起征点的办法予以免税优惠。
房地产财税管理篇4
（一）财产课税体系的比较
广义地看，世界各国对财产的课税主要分为三大体系，一是对转让财产的交易行为征税，多以流转额为计税依据，一般以营业税、转让税、登记税、印花税或增值税等形式，征收比例税率或累进税率；二是对占有、使用财产进行课税，多以财产评估价值为计税依据，分为对全部财产征税（一般财产税）和对个别财产征税（如土地税，房屋税、房地产税），征收比例税率或累进税率；三是对转让财产的收益征税，如土地增值税，多采用累进税率。
（二）财产税比重的比较
据oeCD组织资料显示，发达国家财产税收入占地方税收入总额比例较高，美国占80%，加拿大占84.5%，英国占93%，澳大利亚则高达99.6%。由于财产税征收金额较大、权数较重，从而形成了“多征税、多提供公共服务、税源多增加”的良性循环机制，使其在地方经济建设中发挥了积极的调节作用。发展中国家财产税占地方税收入比重较低，但多把财产税划归地方收入。亚洲国家的一些大城市房地产税占地方财政收入比重一般在23%～54%之间。由此可见，世界各国财产税在地方税中都占有举足轻重的地位，是地方财力的重要来源。
（三）财产税制要素的比较
1、课税主体。转让财产交易行为的课税主体多数以卖方为纳税人；也有以买方为纳税人，主要是设置不动产或房地产购置税的国家，如韩国、日本等。世界各国对转让、占有和使用财产的课税，纳税人一般是产权所有者或使用者。
2、课税对象和税基。对世界上多数国家来说，财产税最主要的课税对象是房屋和土地，但在具体征税对象和税基上又各有区别。有的国家单独对房屋、土地课税，计税依据是财产的资本市场价值或评估价值或其年租金。各国征收财产税的房屋范围不尽一致：如加拿大、印尼、美国、瑞典都将土地和建筑物的资本价值纳入税基；但瑞典只有住宅用地和住宅楼缴纳财产税，剔除了商业财产；英国对包括楼房、平房、公寓、活动房屋和可供居住用的船只等，以其估定价值为计税依据征税；有的国家将土地、房屋并入其他财产一起课税。如日本将原来分开征收的地租税、房屋税，船舶税、铁路税等财产税税种合并征收固定资产税。其中对房屋课税的纳税人是房屋的所有者，课税对象包括纳税人拥有的一切房屋，计税基础是房屋的估定价值；巴西的土地税分为农村土地税和城市财产税，前者的课税对象是用于种植、放牧和其他农业性活动的土地，城镇土地不在应税范围内，计税标准按土地面积和土地使用比率分为三类计征，后者的课税对象是城市土地和土地上的房屋及建筑物，计税依据是应税土地和房屋建筑物的评估价值。
3、税率。比较广泛使用比例税率，在对财产转让收益和流转额课税时也采用累进税率，仅有个别国家采用定额税率。税率可由中央政府法定，也可由地方政府根据受益人的预算需要和预算周期确定。如美国、加拿大，税率的确定一般由地方政府自行决定，较高一级政府只对其设限制规定。而丹麦、法国和日本，中央政府对地方政府征收的税率都规定了固定限额或最高额。
4、起征点和减免税优惠。一些国家或地区在税收管辖权内，对财产课税制定有起征点，如澳大利亚维多利亚州对低于14万元的财产价值不征税，日本对土地占有税也规定了免征额，确定了固定资产税和城市规划税的最低起征点。同时各国对农业用地给予不同程度的减免税。荷兰、英国、澳大利亚和瑞典农业用地全部不计入税基。法国对农场建筑实行免税，其他许多国家都通过特殊估价和征税措施给农业提供税收优惠待遇，如日本对城区的农业用地按其估算价值的一半进行征税；国际上对林地一般都提供免税待遇。如智利、法国都给林地提供了免税照顾。
二、我国财产税制的现状及存在的问题
目前，我国采用的是个别财产税，主要税种有房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、车船使用税、车船使用牌照税、契税，有人也把土地增值税、耕地占用税包括进去。
我国的财产税制在以下方面存在着明显的不足：一是财产课税范围窄、税种少，收入规模小。据统计，全国财产税收入约占税收总收入的2.04%，约占地方税收入的4.12%。据四川省及成都市“九五”期间的统计，财产各税占全部地方税收的比重约5%～6%。由于所占比重过低，导致其职能弱化，难于充分发挥调节功能作用；二是内外两套财产税制，既增加了征管难度，又不符合世贸组织要求的统一、公平、公正的原则；三是计税依据不合理、不规范；四是财产评估制度、财产登记制度和财产税收政策不健全，税收征管不严，部门协作配合不够，税款流失现象较为严重；五是个别税种设置重叠，税基交叉，存在重复征税之嫌。
三、国际财产税制借鉴
（一）税种设置覆盖面广、征收范围宽。目前，各国的财产税覆盖了财产的转让、占有、使用和收益各环节，体现了税制调节课税对象价值运动全过程的客观要求。征收范围较宽，不仅仅局限于城镇房地产，而且也包括农村、农场建筑物和土地。遗产税和赠与税广泛受到各国重视。
（二）各国普遍建立以市场价值（又称改良资本价值）或评估价值为核心的税基体系。以价值为核心能够准确反映真实的税基，随经济的发展带动税基的提高进而稳步提高财产税收入；同时，也可以体现公平税负、合理负担的原则。
（三）税率设计以比例税率和累进税率居多。对财产转让、占有、使用环节多采用比例税率，对收益和所得环节多采用累进税率，但这不是绝对的，各国根据各自的经济、文化背景设计各具特色的税率制度；各国的遗产税和赠与税税率仍将以超额累进税率为主，但级次表现出减少趋势。
（四）大多数发达国家都建立了规范而严密的财产登记和系统、完整的财产评估制度。这是财产税课税的基础，但发展中国家与发达国家比较有较大的差距。
（五）建立内外统一的财产税制。
四、改革财产税制的建议
（一）合理设置税种，增加税种覆盖面
1、合并、统一房地产税制，设立房地产税。合并现行的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税等三个税种，设立统一的房地产税。一方面体现了世贸组织的国民待遇原则，另一方面符合简化税制、便于征管和降低征收成本的国际通行做法。而且城镇土地使用税本身属于财产税而非资源税，“房依地存、地随房走”，房屋和土地的规划、评估紧密相连，城镇土地的国家所有不影响三税的合并和统一；且房价的上涨多半缘于地价的上涨，三税统一有可行的理论基础。
2、合并内外两套车船税税制。对凡在我国境内拥有车船的单位和个人，不论车船是否被使用以及使用的频率如何，均应缴纳车船税。
3、适时开征遗产税和赠与税。在遗产税和赠与税的开征上，一是要科学地选择税制模式。基于我国遗产继承人可自行分割交接财产，公民的纳税意识不强等实际情况，宜选择美国等实行的总遗产税制和总赠与税制。即对被继承人的遗产总额征收遗产税，对赠与人的财产征收赠与税。二是科学确定征税对象、范围及征管程序。参照国际惯例，课税对象范围应包括动产和不动产，以超额累进税率并规定适当的起征点，合理确定扣除项目，如设丧葬费用扣除，遗产管理费用扣除、债务扣除、捐赠扣除、合理负担费用扣除等。最后，制定有关部门相互协调配合的征管措施。
（二）扩大财产税征收范围
1、扩大房地产税的征税范围。一是房地产税的征税范围应该扩大到农村用于种植、放牧和其他农业性活动的土地及房屋。与此同时，相应调整降低农业产出税负。二是对城镇居民拥有的房屋征收房地产税。随着我国住宅商品化的发展和人们收入水平的提高，私人拥有的房产不断增加，已经具备了对私有房产课税的条件。同时，房屋的折算价值分配逐步向高收入个人倾斜，因而对城镇居民自用住房课征（比例税率）财产税在整体上将产生“累进”效应。在具体征收时，可借鉴国际通行做法，对人均居住面积设置起征点，对城镇居民自用房课征比例税，使城市房地产税的纳税人涵盖全部城镇土地和房屋的所有人。
2、合理设置房地产税的税目。我国房地产税可下设农村土地使用税和城镇房地产税，前者对农村用于种植、放牧和其他农业性活动的田、地、山、荡占地课征，后者主要对城镇企业和个人拥有的土地使用权及土地上的房屋和建筑物课征。城郊结合部的土地及房屋、建筑的处理可借鉴巴西的做法，即确定土地是否属于城市房地产税的课税范围，一是看其是否作为农用，二是在土地的1.5英里范围内至少有以下设施中的两项：人行道、自来水主线、排污设施、街灯、公共学校。如土地不作为农用，又符合第二项要求，就应该视为城市土地。
（三）建立以市场价值为核心的税基体系，科学确定财产税的计税依据
1、调整房地产税计税依据。从国际上看，财产税的计税依据包括年度租金价值，改良资本价值（市场评估价值）、未改良资本价值和占用面积。改良资本价值制度的计税依据是土地和房产的完全市场价值，更符合“量能纳税”原则。此外，该计税依据具有“交易证据多、便于诚信纳税，收入富有弹性”的特点，是各国的房地产税趋于采用该计税依据的重要因素。当然，这需要相应完善符合我国国情的房地产评价方法体系和房地产评估制度。
2、调整车船税计税依据。作为世界通行的财产税的计税依据主要有两种：一是依车船原值作一定比例的扣除；二是依车船的市场价值，即评估值。从理论上讲，后者更科学，但是考虑到市场和评估工作本身的局限性、工作量和征收成本，现阶段可采用前者作为计税依据。至于扣除比例中央可规定一个幅度范围，各地方政府视本地实际情况在此范围内确定具体的扣除比例。另外，对单位价值低于一定标准的车船给予免征照顾。
（四）合理确定各财产税的税率
1、合理确定房地产税的税率。参照美国、加拿大的做法，在确定税率的形式和大小时可以赋予地方政府一定幅度范围（如0.5%～3%）内的自。税率的确定应反映“宽税基、低税率”的税制改革趋势。
2、合理确定车船税税率。在以车船价值为计税依据的情况下，改过去的固定税额为比例税率，以公平税赋，比例税率的大小应该与目前对车船的收费及环保问题统筹考虑。
（五）建立以财产评税制度为核心的征管运作体系
1、建立以房地产评税制度为核心的财产评税制度体系。应建立完善的财产税评估制度，制定评税法规和操作规程，设置专门的财产评税机构，是未来财产税制发展的基本趋势。
2、建立与财产登记、评估、税收征管有关的信息数据库，运用计算机技术对信息进行搜集、处理、存储和管理，以获取有效的财产信息和征管资料。
（六）财产税的税收优惠问题
1、取消城镇居民住房的财产税优惠。避免对出租住房的歧视，有利于加强对个人私房出租的税收征管。可对国家规定标准内的居民住房采取起征点的办法予以免税优惠。
房地产财税管理篇5
一、房地产税收一体化管理基本内涵及原则
房地产税收一体化管理，是指对我县范围内土地使用权出让、转让(含划拨地补缴土地出让金后的出让、转让行为)、房地产开发、房产转让(包括存量房)、房屋建筑安装、房屋（含门面）租赁所涉及的各项税收，具体包括营业税、房产税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、企业所得税、个人所得税、资源税、城镇土地使用税、土地增值税、建材增值税、契税、耕地占用税等税种，按照“部门配合、信息共享、先税后证、项目跟踪、过错追究”的原则，实行一体化征收管理。
二、房地产税收一体化管理工作基本要求
（一）明确工作程序。各相关职能部门要按照“先税后证”原则，在办理有关房地产相关手续时依法把住房地产税收关口，在现有办证程序流程中增加提供《县契税、耕地占用税结算证明单》、《县国家税务局房地产税收结算证明单》、《县地方税务局房地产税收结算证明单》等纳税证明资料。对未按规定缴纳税款的，坚决不予办证。
（二）明确部门职责。县国土资源局负责土地使用权出让、转让的税收征缴情况审查把关。在办理《土地使用证》时，必须凭财税部门出具的《房地产税收一体化管理完税证明单》方能办证。县规划局负责建安营业税及附加、资源税、个人所得税、建材增值税、印花税等相关税收的把关。在工程项目放线和办理《建设工程规划许可证》时必须凭财税部门开具的《房地产税收一体化管理完税证明单》方能办证。其中，私人建房在办理《建设工程规划许可证》（附本）前必须按单位面积造价一次性全额缴纳建安营业税及附加、建材增值税、资源税、个人所得税、印花税等相关税收；单位和房地产开发商建房按单位面积造价的一定比例缴纳建安营业税及附加、建材增值税、资源税、个人所得税、印花税等相关税收。在办理规划验收和《建设工程规划许可证》（正本）前必须结清剩余税款。县房产局负责新建房、存量房交易税收征缴情况审查把关和行政、事业单位门面出租税收。在办理《房屋所有权证》和权属变更相关证照时必须要求纳税人向财税部门缴清销售不动产营业税、土地增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、企业所得税、个人所得税、印花税、契税等所有税款，并且凭财税部门开具的《房地产税收一体化管理完税证明单》方能办证。属乡镇建房，办理规划、房产、国土手续的，按属地纳税的原则，由所在地财税部门依法征收，并出具《房地产税收一体化管理完税证明单》，县各职能部门凭《房地产税收一体化管理完税证明单》才能办理相关手续。各职能部门把关乡镇所属的房地产税收，其工作经费由县财政和镇财政各支付50%。
（三）实行信息共享。财税部门和相关职能部门要加强沟通和协作，积极创造条件，建立健全信息共享的有效机制，确保信息资源共享。县国土资源管理部门要向财税部门提供现有的地籍资料和相关地价资料，内容包括权利人名称、土地权属状况、等级、价格等情况资料。县发改部门在建设项目立项后，要向财税部门提供建设项目立项审批、计划核准通知。县规划部门要向财税部门提供建设工程规划放线单位信息和住房容积率等信息，内容包括开发方名称、承建方名称、容积率、坐落地址、房屋建筑面积。规划部门须凭房地产开发企业提供税务登记证办理工程规划放线等事项。县房产部门应向财税部门提供商品房开发、房屋预（销）售、房产转让、房地产分地段均价等相关信息、产权登记信息及存量房权属变更登记清册。人民银行要按季度将房地产按揭贷款情况提供给财税部门。县各职能部门要确定一名专人为信息员，负责房地产税收一体化日常管理和相关资料的传递工作，每月10日前将房屋建设、土地出让和转让、房屋买卖、计划立项、证照办理等情况提供给财税部门。县财税部门要确定1名专人与相关职能部门沟通，专门负责税收政策的宣传、相关信息采集和税款征收入库。每个季度要召开相关部门的工作联系会议，对房地产一体化工作的各项信息资料进行相互审核，查找征管漏洞，提高征管质量。
三、加强组织领导，强化考核管理
（一）成立领导小组。
房地产财税管理篇6
摘要：本文根据作者多年财务工作经验就房地产财务管理中关键环节的有效控制进行了简单的阐述。
关键词：房地产财务管理关键环节有效控制
一、房地产企业财务管理概述
（一）房地产企业经营的特殊性
1.开发项目差异大、周期长、涉及的环节多。开发项目所处的位置、环境不同，其特点各异；建设周期长，每个项目少则几个月，多则几年；每个项目经过选址、可行性论证、立项、规划、征地拆迁、勘察设计、报建招标、开工建设、预售、竣工验收、交付客户入住、售后服务等环节；期间需同土管、住建、规划、施工、供应商、购房户等多方打交道，关系复杂。
2.投入大、不确定性高。单个项目少则几百万、几千万，多则几个亿甚至几十亿的投入；开发过程不确定因素多：小到城市规划、项目设计变更，大到国家产业、税收、货币政策的变化，社会因素、政治因素、技术因素的变化都给房地产业带来风险。
3.从产品方面看，其开发产品具有高价值属性，其价格及销售受国家政策调控影响巨大，销售方式多采用预售和分期付款销售。房地产业经营的上述特点，决定了房地产企业财务管理的特殊性，影响因素多，管理难度大。
（二）房地产企业财务管理的内容
房地产企业财务管理内容具体包括以下方面：营运资金、投资、筹资、利润分配等方面管理；经营中伴随资金的流动分成以下几个业务循环：销售与收款、采购与付款、筹资与投资等，财务预算是综合的财务计划，贯彻于整个业务循环。围绕房地产财务管理过程的业务循环及全面预算，控制好财务管理的关键环节，才能真正降低成本、提高经济效益。
基于房地产企业的运营特征，笔者提取了构成企业财务管理关键环节的两个核心要素，现将其列示如下。
第一，资金管理。从整体来说，房地产企业的资金运作流程不外乎三点：融资——投资——效益产出。可以说，是这三个部分构成了房地产企业价值链的核心，而这三个部分又都涉及了资金管理这项重要内容，因此，资金管理可视为是房地产企业财务管理关键环节的构成要素之首。这是一项系统工程。在这项工程中，所有环节都是重点。只有确保建立有效的融资渠道，保障运营资金能够有效利用，以及各项投资都科学合理，才能达成房地产企业效益最大化这一战略目标，并促进企业的健康发展。
第二，税务筹划。房地产企业拥有一个庞大的税赋网络，其中，企业所涉及到的税种主要包括营业税、城建税、企业所得税、土地增值税、土地使用税等等。全力做好税务筹划工作是房地产企业财务管理部门的重要职责，这项工作直接关系着企业的最终效益，以及企业资金能否有效利用，能否避免税务风险，保障房地产企业的健康发展。将税务筹划作为一个单独项目从财务管理中提取出来，其也构成了一个价值链条，而这一链条的主体仅有两个部分，一是税务遵从，二是税务筹划。在工作实践中，前者是后者的基础，只有做到税务遵从，才能顺利开展税务筹划工作。
二、房地产企业财务管理关键环节的有效控制
1.强化资金管理力度。资金管理的主体由两个部分构成，一是融资管理，二是投资管理。首先，我们先来探讨如何构建有效的融资管理体系。在中国，对于企业而言融资是一项极为艰难的工作。从当前房地产企业的现状来看，融资渠道狭隘更是其所面临着的一个重点问题。因此，要强化资金管理，构建有效的融资管理体系，房地产企业财务部门就必须要全力拓宽融资渠道。例如，企业可采用股权融资的方式吸引资金，这一融资方式的优点在于降低了房地产企业的财务风险，弥补了银行贷款需到期还本付息的不足，而缺点是易于分散企业控制权，且资金成本投入较高。再如，企业可利用债务融资的方式吸引资金，这种方式的优点在于投资小，风险易控制，并能够优化房地产企业的资本结构，全面发挥债务资金的财务杠杆作用；而缺点是存在较大的还本付息压力，且风险往往是潜在的，虽然易于控制，却不易发觉，而且一旦造成风险，会影响财务杠杆的平衡，导致企业运转资金面临着较大的压力。
其次我们再来探讨如何加强投资管理。首先，企业应制定科学完善的资金管理制度，结合我国相关法律法规，用制度来保障投资管理的科学合理性。其次，在房地产企业的所有投资项目中，单独的项目仅是企业投资的起点，而财务部门的主要工作是协同其他部门做好开发项目的可行性分析，以及结合战略规划参与投资项目的前期决策。由此可见，影响财务部门投资管理的因素主要由三点构成：一是财务部门工作人员的专业素质；二是房地产企业在投资项目方面赋予财务部门的参与权力，即财务决策在项目整体决策中所占据的比重；三是财务部门如何参与财务决策，如何开展对投资项目的可行性分析。只有确保三个因素的达成，才能有效加强投资管理，提升管理力度和保障资金的合理运用。
2.优化税务筹划方案。在房地产企业的整体项目策划中，税务筹划是其中的一个重要环节，并且，税务筹划应在投资项目已勾勒出大体框架时立即介入，全力配合项目策划做好决策工作，以保障投资项目的脉络清晰，目标明确。税务筹划共有两个部分构成，一是税务遵从，二是税务筹划的主体部分。其中，税务遵从是一个原则性问题。无论房地产企业如何压缩成本投入和压缩哪一环节的成本投入来保障效益目标，都不能摒弃税务遵从这一基本原则，即不能压缩税赋成本。以此为前提，税务筹划工作应从两个方面来开展。第一，通过多种税赋方式对比得出最优方案。例如，房地产企业通过转让方式得到土地使用权，而在直接购买土地使用权和购买在建项目或通过股权转让方式的两者权衡下，后者显然会减少企业的税赋成本。第二，在我国税务总局对房地产行业全面开展土地增值税汇算清缴的大背景下，房地产企业可通过细化开发项目融资利息支出的方式优化税务筹划工作。例如，我国土地增值税暂行条例规定，装修费用可计入房地产开发成本，因此，房地产企业可根据实际财务状况，将毛坯房出售改为精装出售，将装修工程委托于与企业下属单位，如此，则可以将一部分收入转嫁到装修单位，从而实现节税的目的。
三、结束语
随着国家对房地产业调控政策的深入，房地产业的经营环境将更加恶化，各房地产企业将面临更大的资金和市场压力，企业要生存、发展、获利，只有苦练内功，在抓好包括以上关键环节在内的财务管理的前提下，加强精细化管理，降低开发成本、费用，提高产品品质及功能，满足不同消费群体的需求，才能在激烈的竞争中处于不败之地。
参考文献：
[1]王涛.房地产企业财务风险的防范与控制[J].财经界，2013（21）：194.
房地产财税管理篇7
鉴于我国现行财产课税制度的税种设置不全、比重过低、税制不完善、征管方面等问题,改革和完善我国财产课税制度应从以下方面入手。
1、规范和增加财产税税种。随着市场经济的不断推进,我国财产的私有化程度已有所提高,财产税的税源增加,税基扩大,应适时增加财产课税税种,适当调整某些税种的征收范围,调整税目税率。由于我国公民纳税意识淡薄,征管水平较低等原因,我国的财产税制宜采用按不同财产分别课征的个别财产税制,而不是综合所有财产课征的一般财产税。我国财产税制应包括的税种有:房产税、土地税、不动产税、车船税、契税、遗产税和赠与税。
2、提高对财产税制的重视,提高财产课税收入在财政收入中的比重。经过改革开放后20年的经济高速发展,人们收入水平显着提高,社会分配悬殊问题也日益显凸出来,这一方面使财产税的税源增加,税基扩大,增加财产课税收入成为可能,另一方面也使征收财产税更为必要。因此,要从思想上转变观念,重视财产税制建设,从增加税种,完善税制、加强征管入手,适当增加财产课税收入。
3、健全税收立法,堵塞税收征管漏洞。财产课税有关的税收立法要尽早出台,使税收法规健全,规范和指导各税的征收管理。强化税收征收管理,完善税务稽核、征管手段、提高税收征管人员的业务素质,堵塞税收漏洞。同时要建立严密的财产登记制度和有权威的财产评估制度,加强税务机关与有关部门的配合协调机制。
4、有关财产课税制度的设计。(1)完善房产税的设想。首先改革内外有别的房产税制度,对外资征收的房地产税改为与内资统一的房产税,内外资一视同仁。其次,扩大税基。房产税是我国财产税制的主要税种,我国现行房产税的征税范围虽从城市扩大到农村,但对城乡居民住宅免税。随着住宅商品化的发展和人们收入水平的提高,私人拥有的房产将会不断增加,应在一定条件下,对私人拥有一定数量的房产课税,扩大房产税税基,税率可适当从低。再次,建立和完善房产估价制度。房产估价历来是一个棘手的问题,我国的房产估价刚刚起步,估价制度很不完善。要注重建立一套适应市场经济发展的房产专门估价机构和一支富有实践经验专职估价人员,提高专门估价人员的业务素质和职业道德。加强对房产评估方法的研究,逐步形成一套符合我国国情的房产评价方法体系,为房产税的计征提供科学的依据。房产管理部门应密切配合税务部门,提供相关的税务资料。最后,房产税宜采用地区差别比例税率。房产税属于地方税种,但中央政府对房产投资规模应有一定的调节作用,可在税率的制定上有中央政府确定税率幅度,各地依据本地区的情况和房屋等级最后确定税率。这样既保证中央有一定的宏观调控权,又能体现和照顾各地不同的实际情况。
(2)完善土地税的设想。从加强对土地的取得、占用和转让等各环节进行有效的调节和控制的角度出发,首先改革现行的城镇土地使用税,对全国范围内土地资源的占有使用征收一般土地税,征税范围从城镇扩展到农村。农村收益水平低、负担重是客观事实,但我们可以通过减少各种摊派、清理各项收费以及改革现行农业税制,在保证农民总体负担水平不变或略有下降的前提下征收一般土地税,且规定较低的税率予以照顾。这既有利于统一我国的土地税制,又有利于规范农村收益分配关系。税率的设计上可在现行按照土地位置标准基础上,同时采用土地用途标准,使前者起到调节级差收入的作用,后者达到调节土地使用结构的目的。其次,扩大契税的征收范围,保护单位和个人依法取得土地使用权的权利。除要对全民、集体所有制单位购买房屋,城镇职工征收契税外,对承受出让、转让城镇国有土地使用权的包括外国人、华侨购买房屋、承受出让土地使用权也征收契税。这样有利于保障使用者的合法权益,创造稳定的出让、转让秩序。同时我国土地资源匮乏,目前有的地方为吸引投资,竞相降低出让价格,征收契税有利于保护国有土地资源。最后应适时开征土地闲置税和土地荒芜税。从合理使用土地资源,充分利用我国有限的耕地出发,适时开征土地闲置税和土地荒芜税极为必要。
(3)开征遗产税和赠与税,调节高收入。首先尽早及时开征遗产税和赠与税。从完善税制、财政收入、公平社会财富分配、鼓励勤劳致富等方面考虑征收两税都极为必要。从国际惯例来看,不仅发达国家,许多发展中国家也陆续开征了两税。我国尽早开征,既符合国际惯例,又保障了我国的经济权益。其次在税制模式上选择总遗产税制和总赠与税制。我国的遗产继承无需经过法院的认定,继承人可自行分割交接,同时我国公民的纳税意识短期内无法提高。基于这些实际情况,我国宜选择总遗产税制和总赠与税制,即对被继承人的遗产总额征收遗产税,对赠与人的财产征收赠与税,既保证税源可靠,税收收入及时,又简便易行,适用于我国的征管水平并为纳税人所接受。再次,课税对象范围应包括动产和不动产,以超额累进税率并规定适当的起征点,合理确定扣除项目,如设丧葬费用扣除、遗产管理费用扣除、债务扣除、捐赠扣除等。最后,制定有关部门相互协调配合的征管措施。任何管理与个人财产相关的部门,未有税务机关开列的遗产税和赠与税完税证明或免税凭证,不得办理任何转让遗产的手续。各有关部门有义务为税务机关提供查证遗产的资料和情况。
主要参考资料:
1、曲顺兰,《国外财产课税的比较与我国财产课税的完善》,《涉外税务》1999年第5期
2、彭龙运,《外国财产课税制度》,《中国财政》1999年第6期
房地产财税管理篇8
［关键词］物业税内涵立法配置
一、物业税的内涵
1．物业税的概念界定
物业税(popertytax)称谓沿自香港地区,也称“财产税”或“地产税”，一般以土地、房屋类不动产为课税对象，在其保有阶段课征的一种税。它要求不动产所有者、使用人或承租人每年按一定标准缴付一定税款，如果该不动产升值则所缴税款也相应提高。目前我们所讨论物业税的基本内涵是：将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等主要在房产开发环节征收的多种税费合并为在房产保有阶段统一征收的物业税。
（1）物业的含义。物业一词来自香港，是粤港方言。在我国香港、澳门地区是作为房地产或产业所有权的别称或同义词使用的。香港《差饷条例》规定：“物业”指任何土地(包括水淹部分)、或任何楼宇、建筑物、或其中部分，作为独立或个别租赁单位或拥有单位，或因获得许可而拥有或使用者。房地产是指土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分和附带的各种权益。这一概念中的不可分离的部分，包括房地产使用功能要求必备的部分或为提高房地产的使用价值而设置的部分。前者如水、暖、电、卫生、通讯等；后者如这宗房地产周围的树木、花草水池等。房地产附带的各种权益同样依附于房地产，与房地产物质实体密不可分，包括房地产的所有权、使用权、抵押权、租赁权等。房地产有三种存在形态：土地、建筑物和房地合一。房地产按用途可划分为：住宅房地产、商业房地产、工业房地产、农业房地产(如农场、林场、牧场等)、公益性房地产(如政府办公楼、学校、医院1等)、特殊房地产(如教堂、寺庙等)、混合房地产(同时具备两种或两种以上用途的房地产)。房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称为不动产。90年代初物业以及物业管理的概念引入内地,1997年制定的《上海市居住物业管理规定》对物业的定义是“住宅及其相关的公共设施”,1998年《广东省物业管理条例》对物业的定义是“已建成并交付使用的住宅、工业厂房、商业用房等建筑物及其附属的设施、设备和相关场地”,2002年《天津市物业管理条例》对物业的定义是“指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地”。
(2)物业税的实质。我国的物业税是一种什么性质的税呢?是所得税，还是财产税？判断一种税是所得税还是财产税，依据是该税的课税对象。所得税的课税对象是所得，如个人所得税的课税对象是个人所取得的各项所得。财产税的课税对象是财产，是对纳税人所拥有或支配的财产征税。财产分为不动产和动产，不动产包括土地和地上建筑物，动产是指人们所占有的除不动产之外的所有财产，包括有形动产和无形动产两大类，如固定资产、存货、股票、债券、银行存款等。按财产税的征收范围，财产税分为一般财产税和特种财产税。一般财产税是对财产所有者某一时点所拥有的全部财产进行课征。但实际上，由于许多动产无法征到税，故各国对征收查实过于困难、征收费用过高或不宜作价的财产，一般不列入课税范围中，如家具、艺术收藏品、著作权等均不在应税范围之列。特种财产税是对纳税人所拥有的某一类或某几类财产课征，如土地、房屋、不动产等。分析可得出对不动产开征的，由不动产的拥有者纳税，所以物业税实质上是一种特种财产税。
2．物业税的基本特征
物业税是一种财产税，它是收取土地增值收益最重要和有效的手段之一，通过比较我国现行房地产税制现状和西方物业税制度，可以得出物业税具有以下特点：
（1）从税种地位来看，物业税是地方主体税种。以地方财政收入所占的比例来考察我国房地产税收的现状，以2005年北京为例，具有财产税性质的房产税和城镇土地使用税合计占政府收入的比例约为4.2%。与发达国家成熟的财产税体制相比较，美国的物业税收入一直是各地方政府财政资金的支柱性来源，一般要占地方财政收入的50%~~80%之间。20世纪90年代后，美国州政府更是逐渐退出了房地产领域，将几乎全部物业税留给地方政府，地方政府财政收入中有近九成来自于物业税，日本财产税收入占地方政府财政收入的1/3以上。可见，我国的财产税在地方财政收入中的比重要远远低于国外财产税在地方政府财政收入的比重，因此把物业税作为地方税种是我国现行房地产税制状况的要求，同时也是为了更好的与国际财税体制接轨。
（2）从税负水平来看，物业税坚持“宽税基，少税种，低税率”的原则。宽税基是指除了对涉及公共利益和国家安全等机构的不动产免征物业税外，其余的均要征税；少税种是指设置的房地产税收种类较少，一方面可以避免因税种复杂而导致重复征税等税负不公平现象的发生，另一方面又可以降低税收征管成本，提高税收效率；低税率是指一般物业税需要根据使用性质的不同确定不同的税率，总体上保持低税率。而我国现行的房地产税制状况中存在着项目繁多、规范程度低的税外收费，名目林林种种，数量因地而异，多的地方甚至可达数百种，征收范围狭窄、税基覆盖不全，计税依据和税率设计不合理，税率过高等情况。
(3)从征收环节来看，主要集中在房地产保有环节征税。这一点明显区别于我国现行房产税收制度。目前，我国的房产税收制度保有环节税负偏轻，流转环节税负偏重。如针对城镇土地保有环节征收的城镇土地使用税的最高税额仅为每平方米10元，针对住房保有环节征收的房产税对所有非营业用房的一律免税。而在流转环节征收的土地增值税税率高达30%~~60%，同时企业还必须另外缴纳营业税和企业所得税，使企业的平均税负达到40%以上，高于世界许多发达国家和地区水平。而美国的房地产，在开发经营环节的税负相对较轻，仅有交易税和所得税，并享有税收优惠。而购置物业后的所用者、占有者则必须每年缴纳房地产税，且一般实行统一的税率和征管办法。
二、如何构建完善的物业税法律制度
我国现行房地产税收体制中正是因为相关配套措施的缺失，导致税收体制不能适应市场经济体制的需要。因此，要构建完善的物业税法律制度还需要做好以下几个方面：
1．健全房地产评估制度
按国际上通行的做法，财产税一般是从价计征，即按市场价值计征。采取从价计征方法的关键是合理确定财产的计税依据即税基，所以评估机构设立的依据、职权范围的框定在物业税征管中就显得尤为重要。物业税立法应对房地产评估制度予以重视。具体而言，可以从组建评估机构、明确评估机构性质、保障评估资金来源、加强评估人员资格认证及职业管理、完善评估技术以及增强评估工作透明度等几方面入手。
(1)建立不动产评估机构，明确税基评估责任。由政府税务部门牵头组建专职的不动产评估机构，也可整合现有的政府部门的评估机构，并由财政预算独立安排资金，以确保其组织和经济上的独立性，有效地排除政府和其他部门对评估活动的干扰。评估机构属于非盈利性的政府机构，不同于其他房地产估价机构，负责区域内应税房产计税价值的评估工作。为提高评估效率，可以按照严格的筛选程序，聘请符合条件的社会评估机构参与评估。物业税属于地方税，地方政府应承担税基评估责任，但具体到哪一级地方政府，如何落实责任主体，要取决于评估的效率性、公平性和经济性之间的比较。
(2)完善房地产评估技术体系。房地产评估具有多种价值类型：市场价值、租金价值、实际价值和重置价值等，而市场价值是最主要、最常见的一种。房地产的评估市场价值并不是纳税人各自拥有或承租不动产的个别评估价值，而是由专门评估机构采用专业评估技术，根据预定评估周期，按税收关系区域所评估确定的计税评估价值。所以，应从物业税税基评估的专业性、周期性、批量性等特点入手，完善我国不动产评估技术体系。首先，选择适合的专业评估方法。常见的方法有可比交易法，即寻找与待估房地产类似的实际交易，分析实际交易房地产与待估房地产的差异，进而调整实际交易价格来确定待估房地产的评估价值；收入现值法，即将实际或预期从待估房地产取得的收入(租金或其他形式)资本化为其在评估基准日的价值;重置成本法，即由重新取得土地使用权或建造房屋所需成本扣除各种贬值得出的待估房地产的评估价值。税务部门在税基评估时，可以根据不同应税房产选择不同的评估方法。其次，规定合理的评估周期。由于不动产市场价值是一个动态的市场变量，因此，为提高税基评估的准确性和保证物业税税负的公平性，评估应当定期进行。决定评估周期的因素主要有两个：一是房地产市场价值变化的幅度及频繁程度;二是重新评估的成本。我国物业税法应当明确规定恰当的评估周期，避免因周期过长或过短而发生评估失准、怠于评估或评估成本过高等现象。一般而言，以两年为一周期比较合适。最后，运用批量评估方法控制评估成本。物业税税基评估是同时覆盖管辖区域内所有应税房产的价值评价，工作量巨大，所以，在充分利用计算机等辅助技术的基础上，应按照批量评估步骤进行评估工作：首先是收集和整理基础信息，将区域内所有应税房产项目的位置、土地占用面积、建筑面积、建造时间、建筑结构、建筑材料、使用状况以及产权归属等基本信息归类整理并建立专门的数据档案；其次是获取和处理市场信息，及时收集、分析房地产市场的销售价格、租金价格以及建筑成本价格变动等相关信息；再有是建立测试估价模型，研究各种可能影响房地产价值因素之间的变量关系，建立估价模型，并进行实验性测试，调整误差值;最后是一般性估价与特征性复查，将待估房地产的有关信息输入估价模型，得到一般性评估价值，然后由评估人员根据待估房产的具体情况进行特征性复查，提高评估结论的准确性。
(3)增强评估工作透明度。为保护纳税人的知情权，及时将房地产价值评估工作涉及的评估机构、计税期限、评估方法以及评估结论等事项通过各种渠道告知纳税人。建立评估异议机制，设计简便易行的异议程序，指定专门机构负责受理纳税人对评估结论的异议申请。
2．建立财产登记信息制度
物业税的征收管理是个系统工程。在这个系统中，各类信息的取得，传递以及反馈是形成税收决策、履行征管职能的关键。世界各国的一个显著特征是注重信息收集、整理和分析，也可以说信息的掌握和处理是税务管理和控制偷税漏税的基础环节。正如马其顿财产税改革所反映的，“在整个过程中的所有夹断，征纳双方关于税制实施的信息沟通和共享都是很关键的”。而凡是物业税成功实施的国家、税务机关对于有关信息的收集、整理和分析又具有全面、多渠道、准确和信息处理手段现代化的特点，使得对纳税人的征管产生某种威慑力。综观世界各国，基本上都是通过建立完整的征税目录为信息收集提供依据的。
完整的征税目录应该包括所有应征税的地块、土地所有者及每块地的纳税额等在内的所有信息。从目前对于房地产管理的信息源分析，物业税所需要的大量信息分散在政府各部门之中。我国目前多元化的不动产管理模式，最为薄弱的不是基本信息的收集，因为每个部门都存在一定范围、角度的信息来源渠道，关键缺乏的是信息的交流与整合。我国要建立完善的物业税法律制度，就必须借鉴其他国家的信息交流机制，着手对涉税信息的收集制定一整套的实施办法和操作流程，逐步取得基本税源信息，建立地方物业税源库。
3．建立有效的公众沟通机制
税收实践代表一种政治态度，成功实施物业税的关键要素就是要取得纳税人的支持。如果纳税人既感到纳税后获得了令人满意的服务，又看到税收的征收过程是公平而又可靠的，那么他们就更有可能支持改革。然而，在许多国家，特别是国家主导性的税收制度改革都忽略了这一点，从而导致改革的困难。在物业税制中建立有效的公众沟通机制，有以下通行做法：
(1)将评估和税收信息告知纳税人。现今普遍流行的做法是将这些信息公布在政府的网站上，从一些财产税协会的网站可以直接链接到政府官方网站。从这些网站上，纳税人至少可以了解到财产总额、评估价值以及税收负担这些基本信息。
(2)经济全球化要求相关信息的不允许是多语言的，财务信息在不同国家间的货币转换也必须简单快捷。在软件上，已经达到了语言和货币的同时转换，沟通也要达到这样的要求。这样，即使房产的所有者和使用者与房产所在地使用的是不同的语言和货币，税收管理部门也可以直接从他们身上获取所需要的信息。
(3)可以通过电话或因特网找到纳税人的助手来获取相关信息。纳税人或者纳税人代表（例如顾问、代表律师）应该有权约见权威评估人员，商讨评估价值或评估过程的相关问题。
物业税应当立足于现有法律框架，在符合财税法律制度整体改革构想的基础之上，借鉴国际物业税立法经验，以改革土地使用制度为突破口，采取统一立法、系统设计、分步实施的渐进模式。为保证税制统一和税负公正，体现税收法定主义，采取最高权力机关制定全国性法律的立法模式，由我国全国人民代表大会及其常务委员会制定《物业税法》及《实施细则》。并以“宽税基、少税种、低税率”为指导原则，借鉴国际经验，拟订物业税的纳税人、征税对象、税率、计税依据、减免税条款等实体性内容，并遵循简便、明确和新旧税制相衔接的原则设置物业税的纳税时间、期限、地点、纳税申报、稽查及违法处理等程序性内容。
物业税法律制度从设计到实施，会经历一个复杂的过程，需要各个部门互相配合，制定相配套的制度，才能不断完善。通过不断探索和实践，我们相信物业税制度定能够不负众望，实现其应有的功能和价值。
参考文献：
[1]许一：“我国开征物业税初探”，《.财会研究》
[2]韩世同：“对开征物业税的研究与思考”，南方网
[3]隆国强：《美国的财产税制度及对中国的启示――以德克萨斯州为例》，北京：法律出版社，2005年版
[4]国家税务总局税收科学研究所、中国税制改革与发展编辑部编：《2002年中国税官论税制改革（上卷）》，北京：中国城市出版社，2002年版
房地产财税管理篇9
一、我国目前房地产税费的现状我国现行的房地产税费制度相当复杂，涉及房地产税的法律法规主要有《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》、《耕地占用税暂行条例》、《契税暂行条例》、《印花税暂行条例》、《土地增值税暂行条例》、《营业税暂行条例》、《城市维护建设维护税暂行条例》、《企业所得税法》、《个人所得税法》、《房产税暂行条例》。相关的税费主要包括土地出让金、耕地占用税、契税、印花税、土地增值税、营业税、城市建设维护税、企业所得税、个人所得税、房产税。其中，土地、房产等不动产的开发流通环节的税费主要有土地出让金、耕地占用税、契税、印花税、土地增值税、营业税、城市建设维护税、企业所得税、个人所得税等，而土地、房产等不动产的保有环节的税费有城镇土地使用税、房产税、城市房地产税。可见，我国房地产税法的特点是以开发流通环节的征税为主，以保有环节的征税为辅。保有环节的税种配置不合理、税基过窄的特点，既不符合国际上税法改革的潮流，也不利于我国现行房地产业长远稳定的发展，而且土地出让金制度所带来的土地财政更严重地阻碍了我国财政税收现代化法治化发展的进程。［1］(p627－679)我国房地产税收法律体系涉及的10个税种大都在交易环节，即不卖不税、不租不税，一旦租售则数税并课。从2005年房地产税负的结构来看，在交易环节中，仅城市维护建设税就高达31%，加上印花税及契税中与房地产税相关的部分，其所占比例大大超过保有环节中城镇土地使用税及房产税的22%。在重交易、轻保有的情况下，一方面，房地产交易税种多、税负重，且间接税具有转嫁性，这部分税负最终由购房者承担，直接导致房地产价格的上升;另一方面，房地产保有成本极低，不仅会导致房地产闲置，还会引发投机或出于投机目的的囤积行为，结果房地产资源向少数人手里集中，而需求者难以获得该资源。虽然在开发环节，土地增值税和耕地占用税不到12%，但土地开发要承担巨额的土地出让金，导致房地产开发环节的税收及相关租费负担也远远超过了保有环节。［2］(p23)目前在我国商品房的房价构成中，税费所占比重为50%－60%(土地出让金30%－40%)，建筑成本和开发商利润占40%－50%;而国外的房地产，其建筑安装成本一般占房价的70%，税费和利润占30%。［3］而且费重于税，“我国的房地产税费构成中，税收、收费、土地出让金所占比重分别为20%、30%、50%”。［4］(p344)可见，房地产业的基本要素就是土地，卖房子就是卖土地。房地产业产生的级差暴利，除了地方政府财政收入外，都被少数房地产商拿走了。房地产行业已经成为中国财富的主要集中地。而随着房价暴涨，“没有房子的人”已被远远甩出财富形成的大门之外。二、现行房地产税法律体系中存在的问题房地产税的出台，它需要客观的政治、经济文化等方面的条件为基础，涉及到社会的各个方面，如果不具备这些条件，房产税即使立法也难以达到目的。［5］目前存在的问题具体如下:(一)经济改革尚不到位，收入分配不公有所扩大资源价格改革滞后，形成资源级差收益。资源定价制度不合理，没有正确反映资源的市场供求关系、资源稀缺程度和生态环境成本。一些资源性行业企业以低成本甚至无偿使用矿产、土地、水域等国有资源，侵占了正常经营收益以外的资源收益，形成不合理的级差收益。同时，垄断行业缺乏市场竞争机制，企业依靠垄断获取超额利润。由于多方面原因，有些领域没有引入公平竞争机制，一些垄断行业市场准入门槛过高，一些企业依靠垄断地位获得超额利润，但绝大部分并未上缴国家、回馈社会，其中有相当部分以各种形式转化为垄断企业的工资福利。一些行业市场准入门槛过高，挤压了民营经济的市场空间，固化了行业收入差距拉大的格局。［6］(二)税制结构不合理，难以加大对收入分配的调节力度1．直接税比重过低，调节收入分配功能薄弱。1994年实施的税制改革，由于过于注重税收组织财政收入的功能，忽视了税收调节收入分配的功能，因而强化了税收组织收入的功能，弱化了调节收入分配的功能。在现行税制结构下，偏重于组织收入功能的增值税、消费税、营业税等间接税占全部税收收入的比重偏高，而体现调节收入分配功能的所得税和财产税等直接税占全部税收收入的比重偏低。2009年全国间接税、直接税收入分别占全部税收的58．8%和27．7%，而作为目前调节居民收入主要税种的个人所得税收入仅占全部税收的6．3%。这与世界发达国家以直接税为主(约占全部税收收入的70%)、间接税为辅(约占全部税收收入的30%)的税制结构及其发展趋势正好相反。2．个人所得税分项征收，难以加大对收入差距的调节力度。现行个人所得税采取的分类征税模式，对不同类型所得采用不同的适用税率、费用扣除标准，现行税负相差很大，劳动所得税负重于非劳动所得。由于实行分项征收，可以多次扣除费用，易使高收入者、多来源收入者分解收入、隐蔽收入，出现高收入者税负相对较轻的现象。加之税收征管存在漏洞，使得工薪阶层负担了个人所得税税额的60%以上，难以充分发挥个人所得税调节收入差距的重要作用。3．税制结构不健全，缺乏调节力度大的税种。在西方发达国家普遍存在调节收入分配力度较大的财产税，如房产税、遗产与赠与税等，但由于种种原因，目前在我国遗产与赠与税尚未制定出台，房产税的征收范围又太窄，我国的房产税名义上是以房屋财产为征税对象，但实际上其征收范围仅限于城镇的经营性房屋，即按经营性房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种税。对于拥有多套住宅、豪华别墅的富人，只要其房产不属于经营性用房，包括非出租用房，就不用缴纳房产税，因而没有起到调节收入分配的作用。由于税制结构不合理，缺乏调节力度大的税种，难以发挥税收对收入分配的调节作用。(三)财产税法体系不健全，遗产与赠与税尚未开征财产税作为一个税系，包括一系列税种。同一税系里的税种，除在功能、地位、性质等方面有着共同之外，又因具体课税对象、课征范围等不同存在着差异。财产税究竟应当包括哪些税种，国内外相关文献并未达成共识。我国学界有如下观点:财产税仅包括房地产税和契税;#p#分页标题#e#［7］(p3)财产税包括房产税、契税、车船税以及遗产税和赠与税;［8］(p255)财产税包括房产税、资源税、土地税、契税、车船税以及遗产税;［9］(p270)财产税包括房地产税、车船税、资源税等静态财产税和遗产税、契税等动态财产税。［10］(p364)我认为，财产税是对“财产”本身征税，而不是对“财产”的获取或收入征税。对财产所有者来说，真正拥有这笔财产只有在财产的保有阶段，而不是财产转入或转出环节，即产权变更阶段。因此，真正意义上的财产税，应是在财产保有环节对所有者征税。我国目前与财产相关的税种很多，但保有环节的城镇土地使用税和房产税却形同虚设，难以对存量财产，特别是对不劳而获、投机钻营取得的“血色”、“金色”、“灰色”收入进行征税。另外，我国尚未开征遗产税与赠与税，导致其“劫富济贫”的调节功能缺位。(四)财产税计税依据不合理，财产评估制度不健全由于土地、房屋等财产的市场价值反映了财产作为经济资源的真实价值，它不仅包括土地的级差收益，而且包括土地、房屋的时间价值。因此，各国普遍以财产的市场价值作为财产税的计税依据。但我国目前的财产税却是以土地的面积和房产的原值或租金作为计税依据，不能合理地反映土地的级差收益和土地、房产的时间价值。同时，为调节土地的级差收益，采用不同城市、不同地段设置不同税率的方法，结果造成税率档次设置不合理，随意性大，操作起来缺乏客观标准，从而难以很好地发挥财产税促进社会财富公平分配的作用。三、完善我国房地产税立法的设想经验表明，通过财税手段调节楼市价格并非房地产税立法就可以达到目的的，还要辅之以金融政策、社会保障法律政策及其他一系列相关法律才能完成。(一)建立和完善公共财政体系，完善财政法律法规现阶段合理调节财政分配，加强财政法制建设的重点应当是:理顺财政分配关系，加强宏观调控职能，加大收入分配调节力度，缓解收入分配不公矛盾，促进发展方式转变，加快和谐社会建设。［11］其主要内容包括以下几个方面:1．制定《国民收入法》。《收入法》的主要内容应包括:第一，有关组织国民收入的基本原则，比如组织税收收入和非税收收入的基本原则、基本程序和基本比例关系。第二，有关国民收入分配的基本原则，比如各级政府财政支出的基本原则、基本程序和基本比例关系。第三，有关确认各种分配比例关系的基本原则、基本方法和基本程序，包括积累与消费分配比例、中央与地方分配比例、地区间城乡间阶层间分配比例、按劳按资按能间分配比例、经济增长与工资增长以及社保医疗教育等公共服务分配比例等等。第四，有关监督政府和部门执法评价机制及违法违规的责任及追责程序。比如改变地方政府考核内容与办法，增加收支的透明度，实行一票否决和追究连带领导与用人责任制，定期公布官员尤其是一把手财产家庭成员收支等事项，使监督具有可操作性和实效性。2．制定中央财政与地方财政关系法和财政转移支付法，理顺政府间的分配关系，促进财政公共服务水平均等化。首先要及时制定中央财政与地方财政关系法，理顺和规范财政分配关系。应当重新明确划分中央与地方政府的财权与事权，尤其是需要确立各级政府预算内独立的收入来源和支出责任，要完善分税制财政体制，加大对基层、贫困地区和中西部地区的财力支持。其次要抓紧制定财政转移支付法，促进财政公共服务均等化。为了避免体制分配的负面影响，适时调整体制分配政策，改变体制分配一体化问题，在体制上对县乡经济和欠发达地区经济给予体制优惠，放宽上划比例，适当扩大地方留成比例，促进地方经济发展。3．制定公共财政法和财政支出管理法。第一，及时制定公共财政法。具体内容包括:构建公共财政框架，确定公共财政的适用范围、基本原则，坚持五个“统筹”发展，理顺财政分配关系，调整财政收支结构，促进财政职能转变，加强公共服务功能，优化公共资源配置，特别要加大财政对科学、技术、教育和国民薄弱部门的公共投入，为实施科教兴国战略、转变发展方式创造良好的条件，促进经济全面可持续协调发展。第二，抓紧制定财政支出管理法。明确财政支出管理体制，划分财政支出管理权限，规范财政支出的方向范围、原则要求、方式方法和监督管理，综合运用财政支出、税收、国债、财政补贴、转移支付等财税政策工具，加强和改善宏观调控，严格支出监督管理，提高财政资金的使用效益。第三，及时制定财政监督法。要明确财政监督的适用范围、基本原则，规范财政监督的实施主体、主要内容和运行程序，加强财政监督管理，严格依法理财，强化财经法纪，整顿财经秩序，堵塞收入流失，严厉打击非法暴富活动，坚决取缔非法收入，从源头上遏制违法乱纪活动，为促进财经秩序的根本好转和经济持续协调发展提供良好的法制环境。第四，修改和完善预算法律制度。全面修改预算法，制定部门预算法和财政监督法，改革收入分配制度，扭转收入差距扩大趋势。第五，完善财政转移支付法律制度。制定财政转移支付法和财政补贴法，规范完善财政转移支付制度，促进公共服务均等化。深化财政转移支付制度改革，完善财政补贴制度，既是改革财政分配制度，合理调节财政分配的有机组成部分，又是实现公共服务支出均等化，促进各地区、各部门全面协调发展的主要手段。(二)加快税收法制建设，合理调节税收分配第一，完善个人所得税税制改革。当前运用税收调节个人收入差距，重点应当是减轻或者免除低收入者的税收负担，加大高收入者的税收负担，对中等收入人群实行低税率政策。［13］(p59)另外，工资薪金与劳务报酬同属于劳务所得，在税收上应同等对待。可以适当增大个人所得税的累进程度，尤其是增大高收入者的税负，使高收入者作出更多贡献。同时，建立综合征收与分项征收结合的税制模式。所谓综合和分类相结合个人所得税制，是指对不同所得按分类所得税制模式征税后，然后汇总纳入全年各种所得额，如达到一定程度，再以累进税率征税的一种所得税课征制度。该模式与综合税制和分类税制相比较，坚持按支付能力课税，体现了税收的公平原则;把源泉课征和申报缴纳两种征管方式上有机结合起来，能最大限度的控制税源;也符合宽税基，减税制的指导思想，是国际税制改革的方向。#p#分页标题#e#［14］第二，加快房地产保有阶段的税收立法，制定物业税法。物业税是一个地方公共财政账户，该账户的“加”来自于纳税人财产“减”;该账户的“减”主要表现为地方公共福利的“加”。通过一“减”一“加”，物业税在实现地方财政收入目标的同时，自然兼顾起调节贫富差距的目标。由于经济发展，不动产价值增加，物业税会随着不动产价值的增加而增加。在平衡由这种原因而导致的贫富差距上，物业税优于所得税。物业税开征后，可将城镇土地使用税、房产税统一其中，更好地发挥公平财富分配和优化土地资源的功能。第三，完善个人财产税体系，开征遗产税和赠与税。在我国收入分配的税收调控体系中，财产税是重要的辅助税种。要通过完善财产税体系，更好地发挥财产税对个人财产和收入分配的调控作用。首先，要完善房产税制。逐步扩大房产税的税基，全面征收房产税，将城镇居民自有住房、农村的非住宅和非农业用房屋纳入征收范围;在以财产价值为税基的情况下，把目前按照房产的原值征税改为以房地产的现值或市场评估值为税基;合并房产税和城市房地产税，对内外资企业统一课征;适当提高房产税的负担水平，增强房产税的调控功能，可在全国范围内规定统一的比例税率(或三个档次的累进税率)。税率的设置要体现针对性，对高档别墅征税，可实行五级左右累进税率，对居民住房征税时，可设置一定的起征点，切实保障低收入者的利益。其次，适时开征遗产税和赠与税。开征遗产税和赠与税是完善财产税体系的重要内容，也是健全收入分配税收调控体系的重要举措。应在借鉴国际经验的同时，充分考虑我国经济社会发展的水平和特点，尽快开征遗产税和赠与税。(三)建立税费统一的法律制度有关税费统一的法律制度设计问题主要是土地出让金的取缔，交易、流通环节与保有环节和各种税的整合以及中央政府和地方政府如何分配房地产税各税种的征收权问题。对此，可以借鉴韩国对房地产税费大力整合的经验，结合我国的实际，提供一个房地产税整合的框架。在推进土地政策与增加地方政府财政的立法目的的房地产税的改革中，应当考虑取缔土地出让金，可以将土地出让金、耕地占用税、城市建设维护税和房产税合并入物业税体系，继续保留契税、印花税，将企业所得税、个人所得税、土地增值税、营业税一起并入房地产交易增值税体系，并在适时开征房地产空置税，以抑制房地产业的投机行为，这样的整合既有利于整合税制，又便于征管，而且也不会增加普通住房人的负担。这样来完善中央政府与地方政府对于房地产税的财权的分配法律制度，主要是考虑到现行的法律政策不能有效地调控房价，地方政府不能有效提供保障房及相应的公共物品及公共服务。只有地方政府的财权、事权和财力相匹配，才能抑制地方政府的“土地财政”的继续实行，推动房地产税法的有效改革。建议立法上考虑由地方政府征收物业税、物业空置税、契税和印花税，而由中央政府和地方政府共同征收房地产交易增值税。(四)完善有关房地产投资的法律制度。房地产税法改革不是一时之事，而是长期的法律制度的完善，目的是保障房地产产业的正常健康良性的发展。从长远看来，过去投机于房地产市场的资本在经历房地产税法改革后会有大量的剩余，这部分资本的闲置将不利于我国经济持续稳定的发展。这时，立法上就要完善相关的法律制度，在房地产税法改革的同时，完善相关的投资法律制度，如房地产用于投资实体经济，则可以适当减税等，以保证这些从房地产市场上撤下的资本能够得到充分有效的利用。(五)完善房地产登记评估法律制度以及信息管理法律制度。其一，房地产登记制度不仅是确认纳税人的依据，也是对课税对象进行评估和确定税基的前提。登记资料可以显示出一定时期房地产在不同地点和收入群体之间的分布情况，也可以作为制定调控政策的基础资料。因此，在物业税开征之前，要完善现行房地产登记制度。其二，建立房地产评估体系是开征房地产税持有税及流通交易税的关键环节，权威的评估不仅仅来自于评估部门对房地产本身的科学合理的市场价的评估，还需要对所有者的购房资金的合法来源以及正当使用进行评价，只有这样才能遏制房地产市场的投机性，鼓励真正的投资。因此，在房地产评估上还得用法律赋予相关部门查明购房资金来源的权力。其三，发挥计算机和互联网的优势，提高信息在税收部门和相关管理部门的共享水平，并能及时更新。针对目前国内房价不断上涨的形势，许多人认为应当通过征收房地产税来抑制不断上涨的房价，以保障中低收入人群能够买得起房，能够保障这一部分人的居住权。多数人认为政府对居民住房征税的目的是要压低房价，我认为这不是房地产税立法的长远目标，房地产税立法的目的应该是把中央政府推进房地产税改革和宏观调控结合起来，保证房地产市场平稳健康的发展。
房地产财税管理篇10
鉴于我国现行财产课税制度的税种设置不全、比重过低、税制不完善、征管方面等问题,改革和完善我国财产课税制度应从以下方面入手。
1、规范和增加财产税税种。随着市场经济的不断推进,我国财产的私有化程度已有所提高,财产税的税源增加,税基扩大,应适时增加财产课税税种,适当调整某些税种的征收范围,调整税目税率。由于我国公民纳税意识淡薄,征管水平较低等原因,我国的财产税制宜采用按不同财产分别课征的个别财产税制,而不是综合所有财产课征的一般财产税。我国财产税制应包括的税种有:房产税、土地税、不动产税、车船税、契税、遗产税和赠与税。
2、提高对财产税制的重视,提高财产课税收入在财政收入中的比重。经过改革开放后20年的经济高速发展,人们收入水平显着提高,社会分配悬殊问题也日益显凸出来,这一方面使财产税的税源增加,税基扩大,增加财产课税收入成为可能,另一方面也使征收财产税更为必要。因此,要从思想上转变观念,重视财产税制建设,从增加税种,完善税制、加强征管入手,适当增加财产课税收入。
3、健全税收立法,堵塞税收征管漏洞。财产课税有关的税收立法要尽早出台,使税收法规健全,规范和指导各税的征收管理。强化税收征收管理,完善税务稽核、征管手段、提高税收征管人员的业务素质,堵塞税收漏洞。同时要建立严密的财产登记制度和有权威的财产评估制度,加强税务机关与有关部门的配合协调机制。
4、有关财产课税制度的设计。(1)完善房产税的设想。首先改革内外有别的房产税制度,对外资征收的房地产税改为与内资统一的房产税,内外资一视同仁。其次,扩大税基。房产税是我国财产税制的主要税种,我国现行房产税的征税范围虽从城市扩大到农村,但对城乡居民住宅免税。随着住宅商品化的发展和人们收入水平的提高,私人拥有的房产将会不断增加,应在一定条件下,对私人拥有一定数量的房产课税,扩大房产税税基,税率可适当从低。再次,建立和完善房产估价制度。房产估价历来是一个棘手的问题,我国的房产估价刚刚起步,估价制度很不完善。要注重建立一套适应市场经济发展的房产专门估价机构和一支富有实践经验专职估价人员,提高专门估价人员的业务素质和职业道德。加强对房产评估方法的研究,逐步形成一套符合我国国情的房产评价方法体系,为房产税的计征提供科学的依据。房产管理部门应密切配合税务部门,提供相关的税务资料。最后,房产税宜采用地区差别比例税率。房产税属于地方税种,但中央政府对房产投资规模应有一定的调节作用,可在税率的制定上有中央政府确定税率幅度,各地依据本地区的情况和房屋等级最后确定税率。这样既保证中央有一定的宏观调控权,又能体现和照顾各地不同的实际情况。
(2)完善土地税的设想。从加强对土地的取得、占用和转让等各环节进行有效的调节和控制的角度出发,首先改革现行的城镇土地使用税,对全国范围内土地资源的占有使用征收一般土地税,征税范围从城镇扩展到农村。农村收益水平低、负担重是客观事实,但我们可以通过减少各种摊派、清理各项收费以及改革现行农业税制,在保证农民总体负担水平不变或略有下降的前提下征收一般土地税,且规定较低的税率予以照顾。这既有利于统一我国的土地税制,又有利于规范农村收益分配关系。税率的设计上可在现行按照土地位置标准基础上,同时采用土地用途标准,使前者起到调节级差收入的作用,后者达到调节土地使用结构的目的。其次,扩大契税的征收范围,保护单位和个人依法取得土地使用权的权利。除要对全民、集体所有制单位购买房屋,城镇职工征收契税外,对承受出让、转让城镇国有土地使用权的包括外国人、华侨购买房屋、承受出让土地使用权也征收契税。这样有利于保障使用者的合法权益,创造稳定的出让、转让秩序。同时我国土地资源匮乏,目前有的地方为吸引投资,竞相降低出让价格,征收契税有利于保护国有土地资源。最后应适时开征土地闲置税和土地荒芜税。从合理使用土地资源,充分利用我国有限的耕地出发,适时开征土地闲置税和土地荒芜税极为必要。
(3)开征遗产税和赠与税,调节高收入。首先尽早及时开征遗产税和赠与税。从完善税制、财政收入、公平社会财富分配、鼓励勤劳致富等方面考虑征收两税都极为必要。从国际惯例来看,不仅发达国家,许多发展中国家也陆续开征了两税。我国尽早开征,既符合国际惯例,又保障了我国的经济权益。其次在税制模式上选择总遗产税制和总赠与税制。我国的遗产继承无需经过法院的认定,继承人可自行分割交接,同时我国公民的纳税意识短期内无法提高。基于这些实际情况,我国宜选择总遗产税制和总赠与税制,即对被继承人的遗产总额征收遗产税,对赠与人的财产征收赠与税,既保证税源可靠,税收收入及时,又简便易行,适用于我国的征管水平并为纳税人所接受。再次,课税对象范围应包括动产和不动产,以超额累进税率并规定适当的起征点,合理确定扣除项目,如设丧葬费用扣除、遗产管理费用扣除、债务扣除、捐赠扣除等。最后,制定有关部门相互协调配合的征管措施。任何管理与个人财产相关的部门,未有税务机关开列的遗产税和赠与税完税证明或免税凭证,不得办理任何转让遗产的手续。各有关部门有义务为税务机关提供查证遗产的资料和情况。
主要参考资料:
1、曲顺兰,《国外财产课税的比较与我国财产课税的完善》,《涉外税务》1999年第5期
2、彭龙运,《外国财产课税制度》,《中国财政》1999年第6期