商业招商业态规划篇1
商业地产开发要破解招商难题须正本清源，从源头发现问题、解决问题，把商业地产经营理念渗透到每个环节，并用商家的眼光与心态去看待问题，换位思考。
生存点在于“商”
在现实的商业地产招商中，项目引进商家往往是举步维艰，要么是理想的商家招不进，要么是招进的商家不理想，亦或是商场开业后商家换了一批又一批。比如在招商广告里，开发商承诺“免租期、强势推广、配套仓库”等利好，千方百计地想把商户请进来，然而当商家们怀着生意兴隆的美好愿望开始进驻经营时，开发商由于各种原因，放弃了先头的承诺，“推广费”不见踪影，“仓库”迟迟未能动工，最后是商家无法开业做生意。在此情况下，商业地产项目成为一座座“空城”，而投资者也回报无望。
商业地产的价值在于“商”，而这个“商”的主体就是商家。如果没有了商家的经营，商业地产也就失去了最根本的价值。因此，从这个角度看，商家是开发商和投资者实现投资回报的关键点。在商业地产运营中，如果谁抛弃了经营者，那么谁就注定被经营者所抛弃。
破解常见失败症状
目前许多商业项目，尤其是一些大型商业项目，往往是销售火爆，而招商效果却非常不理想。笔者认为目前商业地产项目招商难主要存在以下几方面的问题：
规划设计不合格，商家“望楼兴叹”。由于国内许多商业地产开发商是由开发住宅转型而来的，商业地产的开发沿袭了住宅的开发模式，拿到地后不是去找专业策划公司、商家进行论证，而是直接去找设计院，先将规划设计做好后，或等建筑建好后再去招商。但现实是由于规划设计院与开发商对各种业态的经营选址与物业要求不熟悉，规划与建筑结构不符合进驻商户的经营要求，导致一些理想的承租户“想说爱你也不易”。
招商营销工作缺少针对性。招商难的根本原因并不在于市场上的商家资源越来越少，而是在于招商营销工作缺少针对性，缺乏对不同业态经营规律与商户不同心态的具体了解与把握。比如影院与肯德基、麦当劳等一些娱乐与餐饮类业态通常采取的是利润分成的合作模式，如果对此类业态经营规律与商家要求降低经营风险的心态不了解与把握，仍采用固定租金招商模式去招商，这就等于给招商设置障碍，导致招商难。同样由于不同经营实力的商家对进驻项目时机上有不同的选择，比如百货、超市就是我前通常所说的主力店，一般在项目开始规划设计阶段就需要开始招商。但一些小商户由于经营实力弱，如果在项目工程建设没有进展到一定程度就去针对此类商户招商，会导致由于商户对项目信心度不足而不愿意进驻。
招商质量把关不严。在项目招商过程中出现不管“张三李四，只要给钱就进”的做法，这看似招来了更多商户，但这往往是商场后期经营死火的导火索，实际上是给开发商与承租户的利益带来致命的伤害。由于招到的商户与商圈目标消费群不符或商家经营能力弱，进场后生意难做，经营不久就关门大吉，最终导致商铺高空置率；而招商质量控制不严，一些与项目经营整体定位、经营理念相符的标杆性品牌，却由于商场招商的商户太杂，放弃进驻。
商业项目租金定价过高。租金定价往往关系到项目招商成败，现实是由于开发商急于资金回笼，往往采取“杀鸡取卵”式做法――租金越高越好。租金定价通常采取与周边同类项目进行比较定价，孰不知，周边项目租金能保持高价位，是经过长时间“熬炼”出来的，是商户努力经营的结果。如不尊重市场规律而盲目照搬，势必要导致招商难。
此外，租赁合约设计不利商家利益，也影响商业项目招商。有些好商业项目，商户看中了却迟迟不愿意签订租约，对开发商的不信任是其主要心态。
贯彻经营理念至关重要
商业地产项目的招商应该要做到“招得进，留得住”。商业地产开发要破解招商难题，就必须把经营理念渗透到每个环节，笔者认为可以从定位、规划设计、租金等方面着手。
从项目定位突破。要解决招商难首先要在项目定位阶段就解决招什么样的商户问题，有针对性招商。招什么商户取决于项目“卖什么、卖给谁、怎么卖”。
首先“卖什么、卖给谁”取决项目目标消费群与商圈范围，比如是社区型商业项目，就必须围绕社区居民的日常消费服务来设计定位，而繁华的闹市商业项目则要考虑更大区域范围内的上班族个人与公务的购物、休闲、娱乐、聚餐等需求，然后根据不同的商业项目定位类型进行招商蓝图设计，针对性地招商。
其次要解决“怎么卖”。“怎么卖”涉及到项目经营特色与经营理念，不同的经营特色与经营理念有不同的商户陈列，比如项目定位是休闲、娱乐为特色，招商就必须在餐饮、酒吧、游乐场与影院等行业招商上下功夫；同样，如果项目是独立收银，就要针对经营上统一收银的商户去招商。
从规划设计突破。招商工作应从规划设计阶段就开始，整合资源让专业顾问公司与商家参与进来。针对不同类型商业项目，按照项目整体定位，进行业态、业种规划，然后按规划进行建筑规划设计，如有主力店、次主力店项目可以根据其经营物业要求进行量身定做。
商业招商业态规划篇2
关键词：生态环境；招商引资；策略
中图分类号：F2
文献标识码：a
doi：10.19311/ki.16723198.2017.12.010
1前言
新常态下，国家对地方招商引资工作中的地方税收优惠政策和土地保护政策进行了新一轮的清理，对地方以传统的税收和土地优惠政策来吸引客商的措施划了一条底线，在地方债务、税收、土地和环境等压力进一步趋紧的形势下，通过拼资源、拼政策的招商老路已经成为“过去时”。在自然生态环境压力下行的情况下，对自然生态的保护红线，使得招商引资工作在引进客商时，不能再忽视环保问题，不能再盲目引进重污染企业，而是要以生态环境为底线，引进战略性新兴产业和现代服务性等低污染性产业，使地方经济与环境能够发展共赢。
2当前招商引资工作面临的难点
2.1宏观经济环境低迷
宏观经济环境一方面面对着错综复杂的国际国内经济环境，使得部分产业受到国际经济环境的影响，在经济实力方面还存在一些不足；另一方面原有的产业结构中，部分产业的盲目生产，使得产量大量过剩，在产业化转型升级的调整期，企业面临着降低生产、缩减成本等问题，经济实力也受到了一定程度的影响。在宏观经济环境下行压力较大，资本市场低迷的情况下，部分企业面临着经营困难和难以扩张的局面，经济增长动力不足，使得地方招商引资工作的整体环境趋于弱势。
2.2招商环境吸引不足
招商环境的软件和硬件环境在吸引客商方面存在不够优化等问题。硬件环境主要在于产业规划不合理，地方缺乏标志性明显的优势产业，产业的引进主要是为了完成招商引资的目标，零散性的引进方式使得部分引进的产业在后期的发展中后劲不足，销售渠道及劳动资源等都出现一定的问题，最后导致企业发展失去信心，不得不撤资或搬迁等。软件环境则主要在于相关部门责任意识不强，缺乏长远的发展规划，以完成当期业绩为主要目的，过多考虑局部利益，缺少对引进企业的耐心引导和周到服务，相关部门之间的合作程度不足，在引资过程中遇到的问题不主动担责，给招商引资工作带来一定的阻碍。
2.3招商队伍建设滞后
地方招商引资的范围不仅涉及县、市区开发区行政管辖范围，还会涉及镇、乡、村行政管辖范围，甚至有些引资项目会跨地区建设，在这种情况下，招商引资工作需要各个镇区、乡镇的相关引资负责人相互配合，各自发挥优势将客商引入进来。但，部分乡镇及村的招商队伍建设滞后，对于招商引资的项目规划缺乏专业性和科学性，使得部分项目策划缺乏操作性和可行性，让客商无法从策划书中看到项目的亮点，而发放给客商用于参考的相关画册、投资指南等，也缺乏规范化和标准化，进而使得客商难以从画册和投资指南中对项目建设形成立体感。同时，乡镇及村的招商队伍在与客商的谈判及引导方面也缺乏技巧性和策略性，从而使得招商项目失败。
3生态环境背景下招商引资工作的对策分析
3.1充分利用大数据，围绕产业链引资
根据当地的各个产业情况，充分挖掘各产业的发展业绩及发展前景，再根据当地的地理、人文等优势，确定具有当地优势的主导产业，根据主导产业进行产业链规划，积极根据产业链以产业链为指导引进相关企业，让产业链在引进企业的发展中发挥经济效益。在产业链划定的同时，根据产业链企业建立全国产业链企业数据库，将全国相关产业进行整理与分析，了解这些产业的地理位置、经营情况、产业规模、员工人数、发展趋势、主要领导、相关链接、联系方式等，对这些信息进行大数据分析，预测这些公司有哪些可能具备招商引资的条件，并随时对这些企业进行动态追踪，给招商引资人员提供招商方向。
3.2优化引资硬环境，发挥行政引导力
对于招商引资硬环境应该根据产业链来进行优化，根据企业的性质建立相应的园区，将同类型企业集中在相应的园区内，同时，根据需要优化园区内部的硬件设施，包括员工住宅区、饮食区、休闲区和相应的绿化环境等。而对于产能落后的老企业或污染程度较大的企业，应该予以调整、兼并或关停等措施，使当地的经营环境更具活力。而对于软件部分，政府应该积极发挥行政引导力，给招商企业创建更为环保绿色的行政生态环境，按照“特事特办”原则为环保企业开通环评审批绿色通道。对于招商引资过程中出现的问题，应该积极划清主体责任，由相关部门协力解决。同时，建立金融生态环境，对于招商引资企业经营融资过程中出现的资金问题，相关行政部门应给予积极的引导，对引资企业进行科学评估后，以政府做担保积极开拓融资渠道，帮助引资企业解决自己困扰。而对于企业在后期出现生产或经营问题时，相关行政部门应积极给予指导，帮助企业开拓经营途径，采取兼并或帮扶等措施，帮助企业渡过难关。从而给招商引资企业带来投资信心。
3.3拓展招商新渠道，创建招商新业态
对于招商引资不应该为了完成相应的业绩，而盲目引进污染大、耗能高的企业，而是要将眼光放长远，积极引进科技含量高、发展前景好的企业，同时在引进这些企业的过程中，积极为这些企业解决最为关键的技术性人才问题，减少招商引资企业投资的后顾之忧。对于招商企业的选择，招商引资工作人员应该将范围扩大，积极参加北上广深及其他发达地区的招商推介会，积极了解这些地区的企业实际面临的问题，再结合本地方的优势，将这些企业引进地方。同时，对于整体招商环境，尤其是市场环境，相关部门应该积极摒弃部分地方保护主义，讲一些影响市场自由调配的措施进行改革，为引资企业创建良好的法律环境、市场环境和人文环境，让引资企业在当地真正以经济发展实力说话。另外，对于招商引资中的中小企业问题，尤其是战略性新兴产业和科技型产业，地方应该创建中小企业孵化基地，为小型创业型企业提供创业指导，从而实现大众创业，万众创新的局面。
3.4加强招商宣传力，完善招商新制度
对于新常态下的新要求，招商引资部门应该积极加强招商宣传力度，向其他相关部门明确招商引资的新政策新策略，以及招商引资对当地经济发展的重要性。对于招商引资工作，在制度上应明确摒弃贪大求全、盲目粗放和唯GDp论的思想，对招商引资企业在引进过程中应该通过严格的审核和把关程序，以主动的姿态“挑商选资”严把污染关，对于污染强、耗能高的企业，要采取“一票否决制”，对于已经存在的高污染和高耗能企业，环保部门应不定期明察暗访，监督企业解决污染问题，同时，根据实际情况关停部分低产能高污染企业，以优良的生态环境吸引科技含量高、污染低的企业入驻。
4结束语
综上所述，在生态环境的要求下，招商引资工作不再仅靠土地优惠政策和税收优惠政策吸引客商进行投资，而是需要依靠科学合理的产业规划，充分发挥当地优势产业，以产业链的形式将地方企业建立成一个生机盎然的产业发展基地，同时，招商引资工作人员也需要积极拓展招商渠道，将全国范围内合适在本地区发展的企业都纳入引资范围，积极锻炼自身招商实力，通过优质的招商手段和优质的地方软硬件条件，将污染小、耗能低的企业引进当地，从而实现经济与环境并驾齐飞的局面。
参考文献
[1]李亮.研究生态环境治理和招商引资等工作[n].商洛日报，20170301.
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[3]宜建军.优秀金融生态环境为招商引资插上隐形翅膀[n].开封日报，20140719.
商业招商业态规划篇3
把握机遇创新务实促进全省招商工作跨上新台阶同志们：现在我就贯彻全省经济工作和发展与改革工作会议精神，做好明年招商工作讲几点意见。一、XX年招商工作情况XX年，招商工作按照省委省政府对全省经济工作的总体要求，认真落实“大特区与大都市互动合作”计划，积极参与区域经济合作，围绕重点领域和优势产业，引进大企业、大项目，继续保持了我省招商工作的良好发展势头。第一，区域合作取得新进展。按照省委省政府提出的“紧紧盯住大都市，以特色参与合作，以合作促进发展”的区域经济合作要求，成功举办了长三角招商活动，积极参与了第二届“珠洽会”，两大活动等签署81个重大合作项目、总金额达700多亿元。通过这些活动，展示了**努力打造“环境、产业、体制”三大特色，主动参与区域经济合作的强烈愿望，树立了**开放、务实、充满活力的新形象。第二，引进大企业、大项目取得新成绩。围绕省政府提出的“十大”工程，引进大企业、大项目，努力培育支撑**长远发展的支柱产业，为可持续发展奠定坚实的基矗基础设施方面。铁道部与省政府签署了**西线铁路改造和东线轻轨建设协议。中远集团与省政府签署了建设港口、航运、物流、修船基地的战略合作协议。中广核集团与省政府签署了合作开展核电项目前期工作框架协议。中国太平洋建设集团以建设移交方式（bt）参与万宁、琼海、儋州等市县基础设施建设。新型工业方面。由中石化仪征化纤集团重组的24万吨瓶级聚酯切片项目已顺利建成进行试生产。福耀集团年产70万吨浮法玻璃项目已完成征地、初步设计，将于今年上半年开工建设。160万吨造纸项目国家已批准建设。荷兰dsm和中海油合资建设的12万吨三聚氰氨项目已完成可研报告，有望今年开工。石英砂开采项目，硅比科集团董事会已决策加快前期工作进度。阿联酋国家石油公司与省政府就中外合资建设**商业原油储备中转基地项目签署了投资合作意向书，取得了积极进展。旅游产业方面。中信集团博鳌特别规划区二期部分工程开始建设。中信泰富有限公司和万宁市政府签署了开发神州半岛项目框架协议。华润集团石梅湾项目继建设文化广场后，将开工建设一家五星级酒店。香港电讯盈科、中国保利集团、上海联合体与三亚市政府签署了开发海棠湾意向。香港新世界集团投标取得了开发海口市美丽沙项目。深圳华隆投资集团与文昌市政府签署了铜鼓岭项目开发协议。中国地产香港恒基集团决定投资陵水清水湾项目。文化科技方面。吉利集团投资建设的三亚学院已于XX年秋季开始招生，并将继续斥巨资打造“国际康体养生中心”、“史前文化博览馆”、“儒家文化主题公园”等文化产业。微软公司与省政府签署了战略合作谅解备忘录。晨兴亚洲投资有限公司与陵水县政府签署了开发建设高新技术研发、教育、培训、会议等一揽子项目。新型运载火箭发射场已经完成多个单项论证，进入审批立项阶段。第三，签约项目履约率达到新水平。两届“珠洽会”、“海洽会”和上海招商活动，共签署219个项目，金额达1500多亿元。XX年，按照属地管理推进原则，将任务逐一分解到有关市县和厅局，实行项目跟踪责任制和季报制度，加强督促检查和协调服务，及时解决项目推进中存在的问题，逐个抓好项目落实。截止XX年底，签约项目执行率达73.6％。其中，竣工投产（试产）项目、科研及经贸合同执行项目35个，完成投资48.64亿元；在建项目41个，累计投资18.21亿元；正在开展前期工作项目85个；其余48个项目正在逐步落实土地和规划设计等事宜。第四，投资环境有了较大改善。认真贯彻落实省委《关于加强投资环境建设若干问题的决定》，各市县、各厅局和全省招商系统制定改善投资环境方案，采取切实措施优化投资环境。成立了省投资环境投诉中心，一批久拖不决、投资者反映强烈、社会影响较大的问题得到了解决。开展“大接访”和监督专员、特邀监察员走访企业等活动，帮助企业解决难题。继海口、三亚、老城开发区之后，琼海、儋州、万宁、东方、五指山、定安等市县成立了投资服务中心，设立企业投诉电话，实行“一个窗口对外、一条龙服务、一站式办结、一次性收费”的服务模式，简化办事程序，专人负责受理企业的投诉，为投资商提供全程服务。随着投资环境的不断改善，一些企业落户市县，带动了县域经济发展。据不完全统计，XX年市县共引进近500个项目，实际投资超过100亿元。XX年，全省招商工作取得上述成绩来之不易，这是省委省政府高度重视招商工作的结果，是各厅局、市县真抓实干的结果，全省招商系统的同志们为之付出了辛勤的劳动。XX年招商工作有了以下新的特色：（一）突出重点，注重实效，认真办好大型招商活动为了吸引的国内外客商关注**，投资**，XX年，举办了多种形式的招商推介活动。认真办好上海招商活动。XX年把“双大互动”的重点放在长三角地区，在上海成功举办了以“携手共进、互动共赢”为主题的大型招商活动。上海市及浙江、江苏地区大型国有企业、知名民营企业、跨国公司及外国驻沪商务机构代表等共600多名各界人士出席会议。省委省政府党政代表团赴江、浙等地进行考察学习，开拓了视野，增长了见识，加强了与长三角地区企业的联系。人民日报、文汇报、解放日报、第一财经日报、上海电视台、东方卫视等多家媒体进行了全程报道，在长三角地区掀起了“**潮”。继续推进“泛珠三角”区域合作。为了加强与“泛珠三角”区域内各省区的交流合作，省政府组成代表团赴成都参加了第二届泛珠三角区域合作与发展和相关招商活动。参与制定和起草《泛珠三角区域合作发展规划纲要》、《行政首长联席会议纪要》等区域合作纲领性文件，签署了科技、信息、交通、物流、环保、旅游、质量技术监督、文化卫生以及经贸、劳务等多项合作协议。在活动期间，参观考察了四川省政务服务中心、九寨沟旅游风景区管委会，学习借鉴四川发展旅游业的成功经验。配合人民日报华南版、四川电视台等新闻媒体宣传我省积极参与区域合作的优势和特色，展示了**省扩大开放、加强合作的新姿态和新成果。参加XX年（日本）世界博览会“**活动周”、第九届“厦洽会”、“第二届中国中小企业博览会”、“第二届东盟博览会”和“博鳌”等活动，通过展览和与客商对接等形式，扩大**影响，加深了国内外企业对**的了解。（二）加大协调服务力度，全力推进重大项目实行跟踪责任制，强化服务，积极协调落实建设条件，推动重大项目进展。积极协调，推进在建项目顺利建设。三亚市和有关部门积极协调解决三亚学院建设中的征地、通电、通水、通路等问题，三亚学院一期在不到半年时间内投资2.5亿元，建成了工程量达9万平方米的教学设施，实现了当年开工，当年招生的目标。保亭县委县政府和有关部门及时解决毛拉洞水库续建工程建设中的历史遗留问题，全力支持项目建设，项目按计划竣工运营。琼海市积极协助中信集团博鳌二期项目完成了特别规划区总规修编工作，4月份开始了部分工程建设。积极协调各相关部门，经过近两年努力，国务院批准同意重组洋浦经济开发区，引进了有实力的新股东，实现了由政府主导土地开发，为开发区发展创造了有利条件。加强跟踪服务，加快签约项目前期工作。积极协调70万吨浮法玻璃项目征地、供水、供电、道路、港口等配套基础设施建设，福耀集团和省政府签署了加快项目投资协议。荷兰dsm公司和中海油合资建设的12万吨三聚氰氨项目已完成可研报告，XX年下半年开工建设。文昌石英砂开发已完成运输公路、港口设计，目前石英砂开采项目已通过硅比科公司董事会讨论，计划今年开工建设。引进哈佛大学生命研究所在海口成立维缇瑷（vti）生物研究院，进行生物化学、免疫学等研发，目前进入综合实验楼基建阶段。创造条件，推进招商项目签约。通过招投标，海口市政府与香港新世界集团签署了投资20亿元开发海口美丽沙项目协议。协助三亚市政府做好项目前期协调服务，香港电讯盈科、中国保利集团、上海联合体与三亚市政府签署了170亿元开发海棠湾投资意向。经过近一年的努力，促成了中信泰富和万宁市政府签署了投资100亿元开发神州半岛项目框架协议，目前完成了概念性规划设计方案，正在进行总体规划和项目前期准备工作。认真做好项目开发咨询服务，促成香港恒基集团投资20亿元开发陵水县清水湾项目。积极做好跟踪服务和规划论证，促成深圳华隆投资集团与文昌市政府签署铜鼓岭国际化生态旅游区开发意向。培育一批新项目。配合国家有关部门，完成新型运载火箭发射场项目建设论证和地质初勘、气象条件分析、海洋潮位分析等多个单项论证，加快项目报审进度。主动邀请阿联酋石油考察团来琼考察，组织省政府代表团赴阿联酋实地考察，就中外合作开展商业原油储备中转基地建设进行了可行性研究。争取新加坡太平洋利芝菲尔德海洋公司，将海上石油造船项目选址在临高金牌工业开发区，近期将开展在**设立公司、勘察、设计等前期工作。（三）采取切实措施，加强投资环境建设省委省政府提出用三年时间使**的投资环境有根本转变，并把XX年确定为投资环境建设年，各市县、各部门和全省招商系统，按照《**省投资环境建设年实施方案》的要求，采取积极措施，不断优化投资环境，做了大量富有成效的工作。加强监督检查，推进投资环境建设年建设活动。XX年，按照省委省政府关于投资环境建设年的要求，推行建设行政服务中心，实行重大项目代办制和签约项目跟踪落实责任制。组织招商部门和企业，召开签约项目落实情况座谈会，了解掌握签约项目进展情况，协调解决签约项目碰到的问题。开展投资软环境调研，积极协调落实优惠政策。设计**省投资环境调查问卷，通过有关厅局、市县招商部门、中介机构和招商网，在全省范围内向企业发放调查问卷，对我省投资环境进行了全面摸底。整理分析投资环境调查问卷样本数据，形成**省投资环境调查报告，为省委省政府改善投资环境提供决策参考和依据。根据招商需要，对我省现行优惠政策，按照税收、土地、产业、出入境、人才引进、航权开放等进行归纳整理，让投资者更加清晰地了解**的投资优惠政策。为企业项目建设提供政策咨询，与有关部门联系协调，积极为项目建设落实优惠政策，树立诚信政府新形象。（四）创新招商方式，扩宽招商渠道近两年来，由于各厅局、各市县领导的重视，全省招商工作日趋活跃，招商部门适应招商工作发展的新要求，不断探索招商新方式，取得了较好的效果。瞄准龙头企业，培育优势产业。通过引进龙头企业，培育壮大一个产业。引进福耀玻璃集团投资建设浮法玻璃项目，将构筑我省玻璃加工产业。中石化炼油项目和原油储备中转基地项目，将为我省发展石油化工产业及其延伸产业链打下坚实的基矗中信泰富、香港电讯盈科、和记黄埔、恒基旅业、保利集团等大公司开发旅游项目，将整体提升我省旅游水平，提高旅游产业开发档次。引进硅比科投资石英砂开采项目，将对我省合理利用资源和环境保护起到示范作用。中远集团投资港口、物流、航运，将打造我省港口经济优势。规划招商，提高招商水平和质量。坚持规划先行，以规划策划项目，以规划引导招商。有关部门、市县和企业认真做好洋浦、老城、博鳌二期、铜鼓岭国家生态旅游区、海棠湾、海口药谷等园区的总体规划和产业发展规划，按照规划，策划包装招商项目，提高了招商项目水平。近年来，在天然气化工、石油化工、浆纸等新型工业产业链，三亚学院建设、海口“药谷一期”、海棠湾、海口美丽沙、铜鼓岭国家生态旅游区开发等方面规划招商都发挥了很好的作用。加强网络招商，扩大招商范围。**招商网已成为投资商了解**的门户网站，点击率不断提高。近年来，不断完善网站功能，建设市县招商网页，及时更新招商信息，实现**招商网与政府网站资源共享，为投资者提供了一个了解**产业政策和投资项目动态的平台。XX年，我们也非常重视与中介组织、外国驻华机构和我国驻外机构的沟通联系。增加了招商渠道，扩大招商范围。同志们，XX年是执行“十五”计划的最后一年。各级招商部门是在“十五”期间相继设立的，时间不长。几年来，在省委省政府的高度重视和正确领导下，各市县、各部门主动参与、大力支持，招商工作步入了积极主动、注重实效、稳步发展的轨道。全省上下对招商工作更加重视，贯彻引进大企业、大项目战略更加主动，改善投资环境更加重视，策划招商项目更加理性，与国内外大企业联系日益密切，招商工作对全省经济和社会发展的促进作用也更加显着。但也应该清楚地认识到，全省招商工作整体水平不高，各市县发展不平衡，招商项目不足，招商方式不够多样，服务意识、办事效率还有待提高，投资环境还没有从根本上改善。对此，招商部门的同志们一定要高度重视，在我们的工作中加以改进。二、XX年招商工作安排XX年是“xx”规划开局之年，做好今年招商工作，保持我省招商工作的良好发展势头，对于促进我拾xx”期间投资增长、结构调整和产业发展具有重要意义。XX年，在国际国内经济继续保持平稳增长的有利条件下，我省招商工作面临良好的发展机遇。全省经济实现了从恢复性增长向持续、稳定、健康、较快增长的历史性转变，基础设施日趋完善，配套能力不断提高，特色产业初具规模，资源、生态环境优势更加明显，行政环境和金融环境有了明显改善，投资软环境建设有了新起色，各市县发展县域经济的积极性空前高涨，关注**的国内外企业越来越多。我们要充分利用这些有利条件，把握机遇，力争在新的一年有新的作为。XX年全省招商工作的总体要求是：按照省委省政府对全省经济工作的总体部署，围绕“xx”规划提出的产业发展目标，继续实施大公司进入、大项目带动战略，加强优势产业和薄弱环节招商,积极参与区域经济合作,优化投资环境，狠抓项目落实，确保“xx”开局之年招商工作取得新成绩。（一）认真抓好重点招商活动深化和丰富“双大互动”内容，扩大宣传推介范围，拓展区域合作领域，提高招商活动实效。瞄准国内发展较快较好的地区开展经济技术合作。经过多年发展，国内已经形成一批实力强大、产业特色明显，处于扩张发展期的企业。今年将有针对性选择部分省市开展互动活动，与我省产业发展方向相对接的大型企业加强合作。继续开展“泛珠三角”区域经济合作。XX年将在云南召开第三届“泛珠三角”区域经济合作会议。各市县要结合本地实际，以积极的姿态寻求与“泛珠三角”区域企业的合作，精心策划招商项目，提前联系投资商，充分利用这一平台，招来实实在在的投资项目，促进区域合作取得实质性进展。发展香港“海洽会”和上海招商活动的成果。前两年我省落实“双大互动”计划，分别在香港和上海举办了招商推介活动，相继吸引了这两个地区投资者对**的关注，有一批企业经过考察，产生了投资意向。要继续加强与这些企业的沟通联系，做好服务，争取这些企业做出投资决策。继续利用“中小企业博览会”、“东盟博览会”、“厦门投资贸易洽谈会”、“深圳高交会”及“博鳌”等平台，开展招商活动。根据我省产业发展需要，联合投资企业，在天然气化工产业、玻璃砂产业、农产品加工业等领域组织召开专项或座谈会，开展专题招商活动。（二）切实抓好重大招商项目建设，继续引进大企业、大项目近两年来，我省共引进了200多个重大项目。这些项目建成后，对我省产业发展将会发挥巨大的作用。XX年，要进一步强化项目跟踪责任制，实行盛市县联动，完善协调服务机制，抓好项目推进落实。积极协调解决博鳌二期、万宁石梅湾及万宁神州半岛等在建项目开发中存在的问题，加快项目建设进度。加强协调服务，确保800万吨炼油厂、60万吨甲醇、8万吨苯乙烯、10万吨聚丙烯、16万吨瓶级聚酯切片等项目投产。加强与投资商联系，积极创造条件，推动160万吨造纸、70万吨浮法玻璃、12万吨三聚氰氨和120万吨甲醇等项目开工建设。新加坡prm公司专用造船厂、石油商业储备库、海口美丽沙、新埠岛、三亚海棠湾、陵水清水湾、陵水椰子岛、文昌铜鼓岭、文昌新型运载火箭发射基地等项目取得实质性进展。继续瞄准大企业，引进参与延伸天然气化工、石油化工、汽车配套、林浆纸一体化、港口物流、医药、电子信息、旅游、文化、卫生等产业建设。继续做好海绵钛、多晶硅等资源加工项目和木兰港、白马井跨海大桥等基础设施项目的招商引资。(三)力争薄弱产业领域招商有所突破XX年选择农业产业化、高科技产业、城市污水处理、垃圾处理等领域开展重点招商，力争有所突破。农业产业化方面主要集中在优质水产、畜牧、良种繁育、大型畜禽及海产品加工冷冻基地和菠萝、芒果全省性大规模农产品加工、集散贸易基地等环节，积极引进台湾、山东、内蒙古等境内外农业龙头大企业，提高我省农产品集约化经营水平，延伸农产品加工深度。高技术产业方面主要引进生物技术产品开发、新药物研究开发等企业和机构，促进我省海洋生物资源和药材资源的开发利用。城镇污水、垃圾处理，重点引进有技术、实力强、管理水平高的专业公司，提高城镇污水、垃圾处理率，同时与有关部门一起探索该类项目管理运营机制。(四)开展重点园区招商提高园区集约化开发水平我省各类园区经过多年开发已经有了一定的发展基矗XX年重点选择几个基础设施比较完善，土地相对充裕，各种配套条件较好的园区开展重点招商。洋浦经济开发区主要围绕林浆纸一体化产业，引进纸制品加工项目；围绕石油化工产业，引进下游产业链项目。东方化工城，重点引进天然气利用加工项目。昌江工业园区，重点引进矿产资源加工、新型建材工业项目。老城开发区，利用博士·院士产业园的平台，重点引进高新技术产业化项目。通过引进大企业、大项目，加快西部工业走廊建设。海口药谷主要引进医药研发机构、新医药产品加工企业，促进药谷向规模化、集约化方向发展，提高我省医药产业竞争力。（五）按照“xx”规划，策划一批招商项目XX年是执行“xx”规划的第一年，全省和各市县的“xx”规划即将陆续颁布实施。招商部门，要按照“xx”规划确定的产业发展要求，配合发展改革部门，借助专业机构的力量，结合产业发展实际，组织策划一批能够体现本地资源优势、具有本地特色的招商项目，建立项目库，完善项目的各种信息资料，为“xx”期间招商工作做好项目储备。对于以前编印的招商项目和招商资料，按照新要求、新情况进行清理，做好项目和资料的更新工作。（六）继续加强投资环境建设，力争投资环境有根本改善在《******省委关于加强投资环境建设若干问题的决定》中提出，力争用三年使我省的投资环境有根本改善。改善投资环境是招商部门的一项经常性工作，必须持之以恒抓紧抓好，抓出成效。XX年主要抓好以下三件事：一是建立和完善投资服务中心。总结已建立投资服务中心市县的成功经验，规范服务程序，完善配套机制，真正发挥方便投资者、提高办事效率的作用。积极协调支持尚未成立投资服务中心的市县尽快设立。二是继续做好投资者投诉事项处理工作。投资者投诉事项处理和投资环境监督机构设置，各市县可能不尽相同。对于投资者投诉事项不推逶、不拖延，积极协调，及时处理或报送有关部门，切实为投资者解决困难和问题。三是做好招商系统干部培训工作。做好“xx”规划、产业政策、土地政策、税收政策以及与招商工作有关知识的学习培训工作，增强招商干部工作能力，提高服务水平。（七）适应招商工作新要求，加强队伍建设做好招商工作，是一项长期而艰巨的任务。形势发展对招商工作的要求越来越高，省委省政府和各市县对招商工作寄予很高的期望，工作任务越来越繁重。适应新形势、新任务和新要求，招商部门要重视自身队伍建设，加强自身教育和管理，努力建设一支善于学习，勇于创新，熟悉情况，掌握政策，组织协调能力强，具有良好精神状态和工作作风的招商工作队伍。同志们，过去的一年全省招商工作取得了较好的成绩，今年面对“xx”新的历史起点，我们的任务十分艰巨。我们要按照省委省政府对招商工作提出的新要求，抓住机遇，锐意进取，齐心协力，扎扎实实做好招商工作，为实现**“xx”良好开局做出新贡献。
商业招商业态规划篇4
一、安吉县、武义县招商引资的基本情况
安吉县位于浙江省西北部，接壤杭州市区，邻近上海、南京、苏州。全县面积1886平方公里，总人口45万。全县竹林面积100万亩，其中毛竹林70万亩，蓄积量1.2亿支，居全国之冠，是“中国竹乡”和全国生态示范区建设试点县。2001年以来，作为杭嘉湖平原的山区县安吉抢占先机，把招商引资作为县委、县政府“一号工程”，按照“抓住新侨、深化港台、强攻日韩、拓展欧美”的工作思路，积极优化招商环境，突出招商重点，创新招商方式，利用外资实现突破性进展。2003年，全县引进外资项目98个，合同利用外资26065万美元，增长23.3%，实到外资9108万美元，增长51%，利用外资工作全省综合排名第15位；实到内资121155万元，增长173.08%。
武义县地处浙江中部，总面积1577平方公里，人口34万。处于欠发达地区之一的武义县，近年来，积极营造企业低门槛进入、低成本运行的生存“洼地”，按照“巩固内圈、拓展外圈、突破外资”的工作思路，招商引资工作取得突破性进展。2003年，共引进县外企业133家，投资总额达4.2亿元，实到资金5064万元；引进外资企业11家，合同利用外资3317万美元，实到外资803万美元。
二、安吉县招商引资的主要做法
1、领导高度重视。安吉县委、县政府始终把招商引资工作作为重中之重来抓，每年春节过后的第一个全县性大会，就是全县招商引资工作动员大会，进行部署。县委、县政府按一二三产业成立三个产业招商组，由县委三名副书记各任组长，县政府三名副县长各任副组长，县外经贸局（招商局）三位副局长各任联络员。同时，成立建设项目协调组，专门协调解决招商项目建设过程中的问题和困难。县委把招商引资工作作为乡镇党委书记例会的“常规项目”，每月听取招商进展情况；县招商引资领导小组每两个月部署一次招商工作，分析形势，研究对策；县政府主要领导每月召集一次县级机关招商引资无实绩单位督查会。针对上半年招商进展不理想的状况，在下半年组织开展招商引资“三个月大行动”；把招商引资工作作为生态文化节、白茶节等节庆活动的首要任务来抓，直接推动了合同外资、实到外资以及实到内资的工作落实。
2、加强队伍建设。全县初步形成一支相对成熟的招商战线上决策、指挥和运动员队伍，能主动出击捕捉信息，熟悉政策访谈项目，沟通协调解决问题。特别是重点乡镇、部门和工业园区，结合重点产业，会同有关协会和企业，建立和健全素质较高、人员稳定、工作得力的联络、协调和谈判三支队伍。县委、县政府在县委党校举办招商引资规划与政策培训班，培育招商引资专业队伍。同时，加强招商办(协作办)建设，使之成为全县招商工作的参谋中心、招商项目的信息中心和招商资源的配置中心，增强对招商人、财、物及信息的统筹能力。
3、优化发展环境。安吉县委、县政府把改善投资环境作为扩大招商引资的重要工作，一手抓交通、市政、园区建设等硬环境的改善，特别是安吉省级经济开发区实行统一规划、开发和管理，按照适度超前的原则，加快园区基础设施和配套设施建设，初步形成了企业集中度高、产业集聚力强的工业新布局。一手抓审批、服务等软环境的改善，按照合法、合理、精简、效能的原则，抓住关键部位和关键环节，转变管理方式，削减审批事项，缩短审批时限，规范审批程序和行为，完善审批责任和监督制度。
4、狠抓工作落实。狠抓落实，特别是狠抓实到资金的落实。县招商办分阶段确定合同外资、实到外资以及实到内资的重点项目，每个项目都落实相应责任人，每周跟踪了解项目动态，督促推动项目进展。
三、武义县招商引资的主要做法
1、制定明确的招商引资思路。武义县委、县政府提出“巩固内圈、拓展外圈、突破外资”的工作思路，尤其是在“突破外资”方面，制定以经济开发区、经贸局、桐琴镇及县政府三个驻外办事处为主要责任单位的引进外资主体单位的考核责任制，全县78家责任单位及副处级（实职）以上领导干部均落实了招商引资考核任务。由于责任目标明确，2003年，各招商主体使出浑身解数，基本上都完成招商引资任务。
2、做好重点招商项目的包装和推介。县招商办对重点招商项目进行重点包装推介，力争有一批项目吸引外商的眼光。在引进外资项目的过程中，注重选优、选强项目，并做好与各工业区的产业链接，力求做大做强五金、休闲旅游用品、印刷等产业的产业链，引进培植工业主导产业。
3、积极创新招商方式。在全县各乡镇、部门提倡建设新武义的奉献精神，完善内部激励机制。健全招商组织机构，通过各种手段和途径培养懂外语、懂专业、擅交际的招商引资新人；充分发挥工业园区、驻外办的招商积极性，以最大限度地整合招商力量，节约招商成本，提高招商效率。
四、几点启发
这次外出考察，时间虽紧，收获颇大。我们认为，安吉县、武义县同样作为山区县和欠发达地区，在招商引资工作中创造出来的许多成功经验和做法，值得我县认真学习和借鉴:
1、必须营造浓厚的招商引资氛围。安吉县、武义县充分把握历史机遇，坚持招商引资“一号工程”不动摇，在全县上下营造浓厚的招商氛围，县级领导带头，各乡镇、各部门积极参与，加大考核力度，兑现考核奖励政策，表彰招商先进单位（乡镇）、招商功臣、服务标兵，保持适度的招商工作压力和竞争压力，充分调动了全县上下招商引资积极性，取得令人满意的佳绩。
2、必须制定完善的招商引资政策。安吉、武义两县均有明确的招商引资目标战略。同时，根据国家土地管理和税收政策变化的情况，充分考虑县财政的承受能力，坚持统一规范、适应变化、公开透明、促进招商的原则，修订完善各类招商引资政策，形成政策“洼地”。安吉县还总结前几年招商引资过程中合情不合理、合理不合法、合法不合规等问题，提出了完善项目决策机制的方法。
3、必须建立稳定的招商人才队伍。安吉县按一二三产编组，确定三位县委副书记任组长，分管副县长任副组长，外经贸局三个副局长任联络员，从各单位选拔的8名机关干部，委以外经贸局局长助理职务，从事专职招商。各乡镇、工业园区、经济开发区和机关部门按产业类别相应划归各组。种植、养殖、农业龙头带动型、农副产品市场带动型项目划归一产；工交、电力、环保、科研、工业品市场牵动型项目划归二产；旅游、房产、商贸、物流、基础设施等服务型项目划归三产。各组合理确定工作目标，做到外出招商一把抓，回来落实再分管，分组不分家。武义县招商办作为常设机构，配备3名专职工作人员，每位副县以上领导都有招商任务，他们能腾出时间，经常带领有关部门从事招商工作。
4、必须以效能建设和发展平台为着力点。面对招商引资的竞争态势，安吉县、武义县都非常重视软硬环境建设。一是狠抓服务效能建设。切实办好审批办证服务中心，杜绝“体外循环”和“两头办理”，着力解决审批职能不到位、授权不充分、窗口人员素质不高问题，建立行政效能投诉110和行政效能问题曝光台，做到“有什么问题解决什么问题”。二是全力打造招商平台。安吉县打破乡镇行政区划对园区规划的限制，将园区内12个行政村划归开发区管理；同时，整合“一区三园”，规划100平方公里特色先进制造业基地。实行园区建设封闭运行的经营战略，提升园区规划建设水平，增强园区自我管理、自我服务、自求平衡的能力。武义县沿金丽温高速公路两侧开发出百花山工业区和白洋工业区，规划面积20平方公里，两个工业区规划布局合理，以城市建设要求配套基础设施，主干道宽度为70米，具有一定的超前性。三是着力缓解要素供给矛盾。电力、土地、资金等要素短缺同样是制约安吉、武义两县经济发展的瓶颈，两县都高度重视，认真寻求解决办法，努力缓解矛盾。如土地问题，安吉县抓住全省农保地调整的机遇，调整全县土地利用总体规划，向上争取了不少指标；调整园区建设规划，将其他乡镇工业园区作为经济开发区的配套园区，盘活了全县工业用地；严格控制投资强度和容积率，追求有限指标产出效益的最大化。
5、必须强化对引进项目的跟踪服务。做到项目审批一条龙服务、项目建设全方位服务、正常营业经常（我县行政审批中心较之先进地区，至少有5年的差距）。安吉县还设立外来投资协调中心，作为常设机构，加强对外来投资项目问题的督办和督查，主任由县委督查室主任兼任，配备1—2名工作人员。同时，加强跟踪服务力量，明确一名县领导牵头抓跟踪服务，从县机关抽调一批懂经济、会管理、善协调，曾经担任一定领导职务的老同志或青年后备干部，派驻重点外资企业、重点筹建项目，抓项目服务到位。
五、对我县招商引资工作的几点建议
招商引资是我县实现跨越式发展的主要抓手。从2003年的实践来看，虽然取得了一些成绩，但也存在不少问题。因此，必须进一步统一思想，提高认识，下大决心，加大压力，营造更加浓厚的氛围，采取更加有效的措施，实现招商引资新突破。我们建议:
1、完善招商政策。根据“行政许可法”的有关规定，对原有的政策进行疏理、完善，制订出台符合云和实际的相关政策。同时，加强对政策的兑现力度，提高政府信用。
2、健全工作机制。明确分工，落实责任，继续将招商引资任务分解下达到各乡镇、各部门。县领导要主动参与到招商引资工作中来，齐心协力，抢抓机遇，加大力度，争创佳绩。建立招商引资督查工作机制，深化月督查、月通报制度，加大考核力度，修订完善考核办法，增强招商实效。
商业招商业态规划篇5
一、职能调整
㈠划入职能
承担原市经济贸易局的反倾销、反补贴、产业损害调查的职能。
㈡转变职能
⒈工作侧重点于全市招商引资，加大力度开展对外商企业的引进、谈判、审批和管理工作；
⒉研究中国加入wto后，我市外贸与国际市场接轨问题，努力开辟外贸国际市场，实施大经贸大集团经营策略；
⒊实行外经贸经济发展的宏观调控。
二、主要职责
根据以上职能调整，对外贸易经济合作局的主要职责是：
㈠贯彻执行国家和省对外贸易、经济合作、外商投资的政策、法规，参与草拟地方性的管理办法，并组织实施。
㈡拟订市外经贸发展战略、中长期规划和年度指导性计划；对市外经贸形势和进出口状况进行调研分析，提出总量平衡、结构调整等宏观调控建议；研究推行各种新贸易方式（含电子商务）。
㈢参与制定外商投资的发展战略和中长期规划；审批（非配额、不涉证）或核报国家规定限额以内的外商投资企业的设立，外商投资项目的合同、章程及其变更；检查监督外商投资企业执行有关法律、法规和合同、章程的情况；指导、管理招商引资和外商投资企业的进出口业务；分析外商投资情况，定期向市人民政府报送有关动态。
㈣会同有关部门组织实施国家有关加工贸易的政策和管理办法；核准属市管理权限的加工贸易业务，宏观指导加工贸易工作；检查监督加工贸易企业执行国家的有关政策、法规的情况；分析加工贸易发展情况，定期向市人民政府和上级主管部门报送有关动态。
㈤负责对外贸易经济业务统计，提供有关外经贸信息咨询服务。
㈥协助办理来料加工企业银行结汇。
㈦协助对外贸易经营者办理备案登记手续，协助有关企业办理加入外经贸行业有关商会、协会的手续。
㈧综合协调我市有关世界贸易组织事务的具体工作；负责反倾销、反补贴、保障措施及其他与进出口公平贸易相关工作的组织协调；组织产业损害调查；指导协调国外对我市出口商品的反倾销、反补贴、保障措施的应诉及相关工作。
㈨承办市人民政府和上级主管部门交办的其他事项。
三、内设机构
根据上述职责，市对外贸易经济合作局设5个职能股（室）：
㈠办公室
负责会议的组织和会议决定事项的督办；协调机关政务，负责拟定局年度工作计划以及综合性文件的起草；政务业务信息的综合上报；负责公文处理、秘书业务、机要保密、文印通信、行政管理以及车辆使用等工作。
㈡外资企业审批股
负责对“三资企业”合同审批和原材料进口、成品出口合同审批、核销，以及外资企业统计、报关工作；宏观管理加工贸易工作，负责对来料加工合同审批、项目签订以及加工企业生产指导、结汇统计和协调外贸企业结汇等工作；负责反倾销、反补贴、保障措施及其他与进出口公平贸易相关工作的组织协调；会同有关部门对外商投资企业进行联合年检；参与制订招商计划；指导和协调招商引资工作；参与组织全市的大型外商洽谈会、招商引资、展销等重大活动；分析外商投资和加工贸易发展情况，定期向市政府和局领导报送有关动态并提出有关建议。
㈢外贸企业管理股
负责对全市进出口企业业务指导，提出对外贸易发展建议，制订进出口计划，检查、管理、落实进出口任务的完成以及申报发放进出口物资许可证；依照法律、法规核报或核准各类企业的进出口经营资格；协调指导参与交易会、展览会等工作。
㈣财审股
负责对全市外资企业财会工作指导、协助办理外汇结算和本局财会、财产管理。
㈤政工股
负责局机关党的建设和政工工作。包括党务、人事、劳资、社会保险、专业职称、纪检监察、宣传、工青妇、老龄老干、社会治安综合治理、安全生产、消防、普法教育、征兵、群众来信来访和思想政治工作。
四、直属单位
**市招商局
**市招商局是**市人民政府领导下主管全市招商引资工作的办事机构。
㈠主要职责
⒈根据国家发展对外经济的方针、政策、法规，参与拟定全市招商引资的管理办法，指导、协调、管理全市外来投资项目的规划，并组织检查、监督实施。
⒉贯彻执行国家、省有关招商引资政策。宣传、推介我市投资环境和招商引资项目，为外来投资者提供法律、法规和政策等咨询服务。
⒊代办外商投资企业设立的各项手续，安排重大项目联合审批，提供项目可行性研究、市场调查、项目选址等投资前期服务，并为企业提供办理各类配额、许可证服务。
⒋代表市人民政府受理外商投诉，调解纠纷。组织有关部门对全市外商投资企业进行联合年检。
⒌负责统筹、组织、指导我市在国内外参与的各类综合性、专业性招商引资活动；参与组织、指导招商、产品推介、商务考察、技术交流等活动。直接参与重点招商项目洽谈，检查督促项目意向的执行，跟踪项目落实的情况。
⒍负责全市与国（境）外经济事务、招商顾问联络，收集整理、汇总招商引资信息、数据、经验，为政府提供决策依据。
⒎承办市人民政府和上级主管部门交办的其他事项。
㈡内设机构
根据上述职能，市招商局设3个职能股（室）：
⒈办公室
负责机关公文处理、秘书业务等工作；协助有关部门研究、拟定全市招商引资的发展战略、总体规划、年度计划和地方的管理办法；负责收集、整理、报送、统计、总结、推广有关招商引资信息、数据、经验及有关政策、法规的咨询；负责我市招商顾问的联络、咨询、服务，招商网络建设。
⒉招商股
负责招商引资宣传、政策咨询、项目谈判；参与制订全市招商引资项目规划，指导市属单位及各镇引进项目的洽谈工作，检查督促项目意向执行，跟踪项目落实的情况；负责协调、统筹、组织实施全市在国内外综合性或专门性招商活动。
⒊投资协调股
代办外来投资企业设立的各项手续，安排重大项目的联合审批，提供可行性研究、市场调查、项目选址等投资前期服务；为外来投资者办理工商、税务、外经、海关等有关部门备案及其它服务；协调、组织有关部门对外来投资企业进行联合年检；受理外来投资者投诉、调解纠纷，并为外来投资者提供企业和产品展示等有关服务。负责协调有关部门对外商外资企业业务人员进行培训。
五、人员编制
商业招商业态规划篇6
关键词：商业地产；投资风险；经营模式；合作共赢
中图分类号：F293文献标识码：a文章编号：
商业地产通常解释为大型购物中心，商场、商铺、商业步行街，商业地产的形式多种多样，规模有大有小。大的商业地产项目，规模可达几十万平方米，规模小的仅几百平方米，甚至更小。就其经营形式而言，规模大的多采用整体开发、统一招商、统一经营、统一管理；规模小的大多采用在统一经营管理模式下，回收租金的模式；但更多更小规模的商业地产项目中如：住宅、公寓、写字楼的底商，这些小的商业地产项目和各类商业街则多采用商铺出售、零散经营的模式。
商业地产不同于住宅地产，住宅地产的用途相对简单，主要的功能仅仅是为了满足不同层次消费者的居住需求，面对的客户群相对比较单一，而商业地产的市场定位、目标客户群的选择、开发的策略、运作的模式、管理的理念等都十分关键，只有有了准确的市场定位、细致的宣传策划、有序的招商运作、完善的经营管理、良好的外部环境、优质的物管服务，才能保证其地段价值不断提升，商业物业不断升值，商业业态的可持续发展。现代商业地产更加强调和注重的是商业的市场定位、市场的前景和商业业态组合，它是为了满足商业用途而进行的有计划、有组织地进行开发和经营的产品。追求的是开发商、投资商与经营者三者之间的合作共赢。
1地产投资风险分析
1.1行业本身存在的风险
从商业地产行业本身来看，一是商业地产发展前期是先天不足，后期商业地产开发无序发展；二是商业地产在开发中存在过分炒作行为；三是商业地产要价过高；四是商业产权过于多样化；五是经营定位和区域特征不相符；六是竞争加剧。在目前我国商业地产发展中，还存在一系列的认识误区和偏差。主要有三大误区：一是投资商业地产必赚钱；二是投资商业地产可长期赚钱；三是认为返租是一剂灵丹妙药。商业地产发展中的一系列偏差和误区。一是完全套用住宅地产的开发模式是商业地产公司经常犯的错误。二是经营者在经营思路上存在偏差。三是商业地产开发资金过分依赖银行贷款。四是商业地产开发中还存在着“首长工程、形象工程”的倾向。以上问题如不能很好得到正视及解决，投资商也必将付出沉重的代价。由此可见，商业地产项目较其他地产项目风险更大，因而必须对商业地产项目在投资决策过程中的风险加以分析、研究，并采取有效措施，合理地予以防范和规避。
1.2政策法规风险
一个商业地产项目要取得成功，必须具备四个关键性的因素，即：土地、资金、人才和政策。这四个方面如果哪一方面存在短板现象，这样的项目开发都很难取得成功。一个项目分析的再好，回报率再高但是如不符合政策法规要求的话，永远等于零，所以政策法规风险永远是第一的。政策法规风险就是指商业地产项目在投资决策开发之前要对在城市规划、商业网点规划、交通、环境、建筑指标、其他地方性的法规等各个方面是否存在风险进行综合分析研究。
城市总体规划决定了城市未来的发展方向以及区域经济发展的潜力，符合城市总体规划是对商业地产项目最基本的要求；同样一个商业地产项目也要符合商业网点规划的要求，政府为配合商业网点规划必然要将市政建设向这一区位倾斜，人口规划、基础设施建设、交通可达性等都将向这一区位靠拢，一个商业地产项目只有符合商业网点规划要求才能事半功倍，获得成功。
商业地产项目地方性政策法规的风险评估就是指对地方政府是否为该商业地产项目的建设、招商和后期的运营制定了严格的限制条款等进行分析和评估，提前趋利避害，以减小其对商业地产项目的影响。
1.3选址风险
一个商业地产项目能否取得成功，除了规划、运营、招商等组合因素之外，很大程度上取决于选址的正确与否，单是选址这一项工作除了应考虑客流规律、交通状况、商业环境、地形特点、符合城市规划要求外，还应着重研究选址地块的商圈饱和度指数、选址地块的周边人口密度、选址地块的客流情况、选址地块的竞争对手情况、选址地块的交通道路情况、选址地块的公交设施情况、选址地块的地块平整情况、选址地块的地块拆迁情况、选址地块的经济技术指标等一系列内容，他们的每一个方面都对商业地产项目的运营成败产生影响。
一个商业地产项目经营的成败在很大程度上取决于地址的选择正确与否，从某种程度上讲，一个商业地产项目开发的成功与否，其实在项目选址阶段就埋下了伏笔，地址选择的好，该项目就成功了一大半，反之，就可能失败。
1.4规划设计风险
商业地产项目的成功与否，方向是关键。商业地产项目如果要想取得成功，必须要有良好的规划设计。但是在现阶段，我国的商业建筑设计却普遍存在追求外在的形式美，忽视经营实际需要的现象，这种设计方案就犯了方向上的错误，将商业地产项目引上了一条高风险之路。因为规划设计的不合理就会直接引起以后的招商问题和后续的经营问题。由于规划设计的不合理，将会直接导致后期的主力店招商不成功、一般店经营不理想、经营管理难度增加、租金收益较低、管理成本加大等现象，后续的经营管理会出现无数多的问题。甚至一些项目为了节省规划设计费用，却导致了建筑设计不理想、人员（顾客）流动线不清、功能布局混乱、建设无用工程等等，这些都是商业地产项目在开发决策过程中规划设计风险。
1.5销售风险
商业地产项目由于是一个投资周期长、投资量大的高风险行业，若物业销售不力，就会导致资金回收慢、资金成本高、投资风险加大等一系列连锁反应。若完全只采用出售的形式虽然能很快回笼资金，但对以后的长期发展和市场的形成与繁荣又非常不利，没有高质量忠实永续的客户，真正面临竞争时很容易被淘汰，最终损害整个商业项目的品质和经营者的利益，因而商业地产的销售风险也必将是商业地产项目中应着重加以防范的一个重要环节。商业地产的销售不同于一般住宅的销售，它必须要实现开发商、投资商和经营者（商户）三者之间的一体化合作关系，开发商通过项目运作赚取开发投资利润，所有者通过出租商铺赚取租赁利润，经营者赚取经营利润，物业管理者通过后期的物业管理赚取管理利润。这三者之间是一个有机的整体，每一个环节都要做到细致周密，才能保证整个链条的完整、有序，才能保证三者之间的共赢。
1.6招商风险
商业业态如何划分、如何组合，租金如何构成、租金水平多高、租金水平如何递增、租赁期限的长短都是商业地产项目投资决策中的招商风险。每一个具体的商业地产项目都应在规划设计的前期就要考虑引进什么样的经营业态，据此对该项目做一个基本的市场定位，并仔细研究每一种业态的基本特征，只有掌握和了解了这些基本特征之后，才能有的放矢地进行寻找目标客户，挖掘潜在的客户，进行招商。并根据地块条件、招商条件系统地对招商工作进行设计，这样才能为后续的招商工作确定方向，避免招商工作成为商业地产项目操作中的“短板“。
1.7经营风险
商业地产项目在开发过程中要解决资金回笼及对项目后续经营管理的控制是一对矛盾，因而要想资金回笼快，最好的解决办法就是销售，但销售以后对店铺的经营控制力就弱了，反之只有采用租赁，但是这两者之间如何求得一个平衡，如何解决好租与售的比例是一个难题，因而也就给后期的经营带来了难度，加剧了风险。目前商业地产项目投资开发盈利模式主要有以下四种：一是只售不租。通过出售产权，很快收回投资。二是只租不售。产权掌握在开发商手中，可以抵押再贷款，而且也可以等增值后出售，甚至可以将自己的商业物业进行资本运作。三是既租又售。部分租、部分售或以租代售、有租又售。四是不租不售。自己做商业经营，既赚取投资开发利润又赚取商业经营利润。不同的经营模式各有各的利弊，各有各的风险，各个不同的商业地产项目要根据各自不同的情况采用不同的经营模式，合理选择经营模式并加以防范。
1.8资金风险
商业招商业态规划篇7
夯实基础 加快发展不断提升全区综合经济实力——前郭尔罗斯查干湖旅游经济开发区wenjun查干湖旅游经济开发区成立以来，区党工委和管委会坚持“解放思想”、“实事求是”、“与时俱进”的原则，用“发展要有新思路，改革要有新突破，开放要有新局面，各项工作要有新举措”新思路来指导具体工作，通过全面实施前郭县委、县政府提出的“生态、绿色、民族”三张牌发展战略，科学规划，充分利用生态资本，大力发展旅游经济、有机渔业和环保产业，全区实现了经济、社会和生态环境的有机结合和协调发展，查干湖已经成为吉林省渔业生产基地、生态旅游和蒙古族民俗旅游胜地。主要做法是：一、准确定位，因地制宜确定总体发展思路和工作目标开发区成立伊始，我们根据全区资源优势和基础条件，确定了“以建设中国北方最具民族特色的生态旅游度假区为目标，以解放思想为先导，以改革创新为动力，以生态、绿色、民族为立区特色，坚定不移地开展招商引资工作，充分发挥区位优势和资源优势，突出抓好旅游业，巩固壮大水产业和农业，加快发展石油工业和环保产业，全面加快开发区经济和各项社会事业的发展，促进全县经济快速发展和社会全面进步”的总体发展思路，明确提出“一年打基础，两年成规模，三年见成效”的近期工作目标。经过两年多的努力，我们完成了内设机构、派驻机构以及党群组织的组建工作，理顺了管理体制，建立了一级财政和一级国库，编制和完善了各类规划，部分基础设施和旅游项目建成并投入使用，全区进入了整体开发建设阶段。20__年，全区实现生产总值10757万元，同比增长83.9％。实现经济总收入27569万元，同比增长132.9％。其中，工业产值12763万元；旅游业收入10500万元，全年实现渔业产值2047万元，粮食产值2259万元。全口径财政收入实现926万元，本级财政收入464万元；完成招商引资签约项目18个，合同引资额16341万元，实际到位资金10100万元。二、规划行先，有计划、有目标地科学开发和保护资源我们坚持“先规划，后开发”的原则，注重近期规划、中期规划和长期规划有机结合，制定了一整套具有战略性、前瞻性和指导性的发展规划。一是制定了《前郭尔斯查干湖旅游经济开发区20__—20__年五年经济发展计划和到20__年十年经济发展规划》。二是委托北京大学城市与环境学系编制了《前郭县旅游发展总体规划》和《查干湖旅游度假区总体规划暨中心区控制性规划》。三是委托吉林省城乡规划设计院编制了《查干湖旅游度假区中心区控制性详细规划》。四是完成了《查干湖旅游经济开发区土地利用总体规划》修订工作。五是聘请吉林省环境科学院、省水利勘察设计院和北京联生天地生态环境技术有限公司完成了《查干湖自然保护区总体规划》和《综合考察报告》的编制工作。上述各类规划的编制完成为今后加强保护区的保护和管理，促进全区实现生态效益、社会效益和经济效益的统一提供了有利保障。三、加大资金投入，不断完善各项配套设施建设开发区成立后，在前郭县委、县政府的大力支持下，全区基础设施建设不断完善。一是按照“政府引导，企业行为，市场化运作”的模式，不断加大政府投资，加快基础设施建设。二是按照“谁投资，谁经营，谁受益”的原则，吸引社会法人和区内企业职工集资。三是针对开发区土地存量少、征地成本高、土地优势不凸显等实际情况，充分利用省、市、县给予开发区发展的各项优惠政策，采取征用区内村社闲置土地、盘活区内企业土地存量等办法，解决重点项目解决建设用地。20__年，开工建设项目19个，完成投资18299万元。四、发展旅游经济，提高对外知名度和影响力。我们以湿地生态环境和蒙古族民俗文化为依托，开发建设了一批具有民族特色的生态旅游项目，成功举办了三届“查干湖蒙古族民俗旅游节”和两届“查干湖冰雪捕鱼旅游节”。20__年5月至20__年10，累计接待游客95万人次，旅游综合收入累计达3亿元。通过国内外一些知名新闻媒体广泛宣传查干湖独具特色的自然资源和旅游资源，查干湖的知名度逐年提高，前郭和松原的人气指数有了很大提升。五、调整渔业生产方式，大力发展有机渔业我们充分发挥查干湖丰富的水资源和良好的生态环境优势，科学规划，与省内水产科研单位合作，实施大水面开发，采取人工投苗与封湖涵养相结合的方式，发展有机渔业和名特优鱼养殖。全区每年投入鱼苗670吨，年产鲜鱼5000吨，其中，胖头鱼年产量为3000吨。查干湖胖头鱼先后于20__年和20__年获得中国绿色食品发展中心aa级绿色食品认证和中绿华夏有机食品认证中心有机食品认证，查干湖被批准为国家aa级绿色食品生产基地。六、坚持可持续发展战略，加大保护区保护工作力度我们完成了《查干湖自然保护区总体规划》和《综合考察报告》的编制工作，并已通过吉林省自然保护区评审委员会的评审和省政府的审批。《查干湖自然保护区总体规划》中明确规定，查干湖自然保护区管理局与开发区管委会合署办公，一套人马，两块牌子，行政上由前郭县政府领导，业务上由省水利厅领导，并由省环保局负责宏观指导和综合管理。同时，开发区在原有的查干湖自然保护区管理局的基础上，又积极争取省环保局的支持，批准成立了开发区环保局，作为省环保局的派驻机构。《规划》重新确定了保护区面积，由480平方公里调整为506.84平方公里，比原规划增加26.84平方公里，并重新明确了主要保护对象。目前正在开展申报部级自然保护区的前期准备工作。三、20__年工作安排20__年，我们将深入贯彻落实十六届四中全会精神，把全区广大党员、干部职工的思想统一到市、县党委和政府的重大决策部署上来，继续实施“三个三”发展战略，加快项目开发和招商引资速度，以创新的思维和方法来应对全区当前面临的困难和挑战，用加快发展来解决制约开发区目前面临的问题，不断创造今后发展新优势。20__年工作的总体目标是：全区生产总值实现1.3亿元，同比增长20％；旅游综合收入达到1.2亿元，同比增长14％；固定资产投资总额达到1.3亿元，同比增长18％；招商引资任务完成1.1亿元,比上年增长14％。全区全口径财政收入实现1100万元，本级财政收入实现550万元，按可比口径同比分别增长18.7％和9.6％。20__年计划建设项目21个，计划总投资48886万元。其中,工业项目2个，计划投资39550万元；农业项目4个，计划投资2270万元；基础设施和社会事业项目7个，计划投资4366万元；商贸旅游服务项目8个，计划投资2700万元。为完成上述目标和工作任务，我们将认真做好以下几方面的工作：（一）全方位开展招商引资，全面加强项目开发建设。一是依据现有产业基础和吸纳能力，挖掘区内企业招商潜力，主动与国内外中介机构的合作，实施招商新策略，建立商业化招商机制，实施交易式招商。二是在内部招商方式上，实行专业招商、主题招商、委托招商、“小分队”招商，积极推行网络招商。三是轮岗创业招商。实行轮岗创业，在创业中招商引资。四是狠抓基础设施建设和优化服务两个关键环节，实行招商引资加温加压，基础设施建设加码加速，优化服务加力加强，努力创造一流的投资环境。五是坚持引、建并重，加强对项目的后续跟踪服务，切实提高项目开工率和投产率。（二）发挥区位优势和民族优势，继续举办旅游节庆活动，促进全区旅游业的快速发展。加快《全县旅游发展总体规划》和《查干湖旅游度假区总体规划暨中心区控制详细规划》的实施，完善游客咨询中心、导游中心、游客接待中心等旅游服务场所,提高景区旅游服务水平。进一步做好特色娱乐项目、查干湖湖标、指引性建筑、垃圾处理场等配套设施建设；引入市场竞争机制，开发旅游商品。举办“中国·吉林查干湖蒙古族民俗旅游节”、“中国·吉林查干湖冰雪捕鱼旅游节”等大型节庆活动，加大宣传力度，不断提高查干湖旅游业对外的影响力和知名度。（三）加大科技投入，加快发展精品渔业和观光农业。一是坚持大水面开发的方针，采取以人工投放为主，以自然增殖保护为辅的方式，坚持养捕结合不动摇。二是瞄准市场行情，提高单产。扩大名特优鱼类的养殖规模，重点发展网箱养殖等精品渔业。三是继续抓好与省水产技术推广总站和省水产研究院的合作，不断增加渔业生产的科技含量和科技贡献率。四是加快渔业基地建设。把查干湖及周边各渔场建成渔业科研基地、渔业良种繁育基地、有机鱼养殖基地、鱼产品加工基地。着手研究查干湖胖头鱼、野生鱼原产地注册等有关工作，依法保护无形资产和渔业生产。五是调整种植结构，发展观光农业。抓好“草原牧鸡”和“狮头鹅”的禽类生产；推广蘖谷生产，种植万寿菊，发展品牌农业、旅游农业和效益农业。（四）集中力量做好保护区基础工作，完成部级自然保护区申报工作。充分利用各种新闻媒体和宣传方式，向社区群众宣传《环保法》、《自然保护区管理条例》和《查干湖自然保护区管理条例》等法律法规，结合“4·22”地球日和“6·05”世界环境日，开展多层次、多渠道、多形式的环境宣传活动，形成全社会共同参与环境教育活动的良好风气和公众自觉参与环保的监督机制。充实完善《查干湖自然保护区总体规划》和《综合考察报告》，做好保护区土地确权、划界立标、建设生态环境监测和管护站，清理湖区私搭乱建的违章建筑等实质性工作，力争明年上半年完成申报前的各项准备工作。（五）切实加强管理，提高开发区的整体工作水平。一是加大对区内企业及来区注册企业的培育和支持，重点扶持渔业和旅游及石油开采企业，大力发展投资主体多元化的混合所有制经济。二是完善财税征管机制和税源监控机制。实行部门预算和“收支两条线”制度，将区级机关所有部门的财务核算纳入区会计核算中心加强财政支出管理，加强区内直属企业财务审计监督和财政监督。三是强化景区建设用地管理，严格执行各项审批制度，清理违章建筑；加大景区环境建设力度，集中整治私搭乱建、乱堆乱放现象，杜绝在旅游区随意开采油井、取土等破坏植被的行为。四是开展社会治安综合治理工作，加大工作力度，全力做好社会稳定工作，开展职工群众矛盾纠纷排查调度工作，及时消除不稳定因素。（六）发扬求真务实的工作作风，努力提高机关队伍的整体素质。一是按照四中全会提出的“政治坚定、求真务实、开拓创新、勤政廉政、团结协调”的要求，加强领导班子自身建设，强化领导班子的政治意识、团结意识、发展意识、创新意识和廉政意识，提高领导干部科学判断的能力、驾驭市场经济的能力、依法行政的能力。坚持和健全民主集中制，完善领导班子内部工作分工、议事规则和决策程序，落实集体领导与个人分工负责相结合的制度。二是加强党的基层组织建设。按照加强党的执政能力建设的要求抓好干部培训和业务学习，搞好乡、村以及国有企业领导班子建设，加强非公经济组织党的建设，做好先进分子的入党工作，关心困难职工生产生活，帮助解决实际困难和问题，想方设法保证工资的正常发放。三是做好干部选拔任用工作，完善领导干部公开选拔和竞争上岗制度，把“政治上靠得住、工作上有本事、作风上过得硬”的干部选拔到各级领导岗位上来。建立后备干部工作机制和动态后备人才库，加大干部交流力度。以聘用制度和工资制度改革为核心，积极推进机关用人制度改革，探索聘任制、工勤人员社会化管理等有效途径，实行干部“能进能出”、职务“能上能下”的用人机制，强化激励约束机制，创新分配机制，严格考核奖惩兑现。
商业招商业态规划篇8
一、准确定位，因地制宜确定总体发展思路和工作目标
开发区成立伊始，我们根据全区资源优势和基础条件，确定了“以建设中国北方最具民族特色的生态旅游度假区为目标，以解放思想为先导，以改革创新为动力，以生态、绿色、民族为立区特色，坚定不移地开展招商引资工作，充分发挥区位优势和资源优势，突出抓好旅游业，巩固壮大水产业和农业，加快发展石油工业和环保产业，全面加快开发区经济和各项社会事业的发展，促进全县经济快速发展和社会全面进步”的总体发展思路，明确提出“一年打基础，两年成规模，三年见成效”的近期工作目标。经过两年多的努力，我们完成了内设机构、派驻机构以及党群组织的组建工作，理顺了管理体制，建立了一级财政和一级国库，编制和完善了各类规划，部分基础设施和旅游项目建成并投入使用，全区进入了整体开发建设阶段。年，全区实现生产总值10757万元，同比增长83.9％。实现经济总收入27569万元，同比增长132.9％。其中，工业产值12763万元；旅游业收入10500万元，全年实现渔业产值2047万元，粮食产值2259万元。全口径财政收入实现926万元，本级财政收入464万元；完成招商引资签约项目18个，合同引资额16341万元，实际到位资金10100万元。
二、规划行先，有计划、有目标地科学开发和保护资源
我们坚持“先规划，后开发”的原则，注重近期规划、中期规划和长期规划有机结合，制定了一整套具有战略性、前瞻性和指导性的发展规划。
一是制定了《前郭尔斯查干湖旅游经济开发区—2006年五年经济发展计划和到2011年十年经济发展规划》。
二是委托吉林省城乡规划设计院编制了《查干湖旅游度假区中心区控制性详细规划》。
三是完成了《查干湖旅游经济开发区土地利用总体规划》修订工作。
四是聘请吉林省环境科学院、省水利勘察设计院和北京联生天地生态环境技术有限公司完成了《查干湖自然保护区总体规划》和《综合考察报告》的编制工作。
上述各类规划的编制完成为今后加强保护区的保护和管理，促进全区实现生态效益、社会效益和经济效益的统一提供了有利保障。
三、加大资金投入，不断完善各项配套设施建设
开发区成立后，在前郭县委、县政府的大力支持下，全区基础设施建设不断完善。
一是按照“政府引导，企业行为，市场化运作”的模式，不断加大政府投资，加快基础设施建设。
二是按照“谁投资，谁经营，谁受益”的原则，吸引社会法人和区内企业职工集资。
三是针对开发区土地存量少、征地成本高、土地优势不凸显等实际情况，充分利用省、市、县给予开发区发展的各项优惠政策，采取征用区内村社闲置土地、盘活区内企业土地存量等办法，解决重点项目解决建设用地。年，开工建设项目19个，完成投资18299万元。
四、发展旅游经济，提高对外知名度和影响力。
我们以湿地生态环境和蒙古族民俗文化为依托，开发建设了一批具有民族特色的生态旅游项目，成功举办了三届“查干湖蒙古族民俗旅游节”和两届“查干湖冰雪捕鱼旅游节”。年5月至年10，累计接待游客95万人次，旅游综合收入累计达3亿元。通过国内外一些知名新闻媒体广泛宣传查干湖独具特色的自然资源和旅游资源，查干湖的知名度逐年提高，前郭和松原的人气指数有了很大提升。
五、调整渔业生产方式，大力发展有机渔业
我们充分发挥查干湖丰富的水资源和良好的生态环境优势，科学规划，与省内水产科研单位合作，实施大水面开发，采取人工投苗与封湖涵养相结合的方式，发展有机渔业和名特优鱼养殖。全区每年投入鱼苗670吨，年产鲜鱼5000吨，其中，胖头鱼年产量为3000吨。查干湖胖头鱼先后于年获得中国绿色食品发展中心aa级绿色食品认证和中绿华夏有机食品认证中心有机食品认证，查干湖被批准为国家aa级绿色食品生产基地。
六、坚持可持续发展战略，加大保护区保护工作力度
我们完成了《查干湖自然保护区总体规划》和《综合考察报告》的编制工作，并已通过吉林省自然保护区评审委员会的评审和省政府的审批。《查干湖自然保护区总体规划》中明确规定，查干湖自然保护区管理局与开发区管委会合署办公，一套人马，两块牌子，行政上由前郭县政府领导，业务上由省水利厅领导，并由省环保局负责宏观指导和综合管理。同时，开发区在原有的查干湖自然保护区管理局的基础上，又积极争取省环保局的支持，批准成立了开发区环保局，作为省环保局的派驻机构。《规划》重新确定了保护区面积，由480平方公里调整为506.84平方公里，比原规划增加26.84平方公里，并重新明确了主要保护对象。目前正在开展申报部级自然保护区的前期准备工作。
三、年工作安排
年，我们将深入贯彻落实届四中全会精神，把全区广大党员、干部职工的思想统一到市、县党委和政府的重大决策部署上来，继续实施“三个三”发展战略，加快项目开发和招商引资速度，以创新的思维和方法来应对全区当前面临的困难和挑战，用加快发展来解决制约开发区目前面临的问题，不断创造今后发展新优势。
年工作的总体目标是：全区生产总值实现1.3亿元，同比增长20％；旅游综合收入达到1.2亿元，同比增长14％；固定资产投资总额达到1.3亿元，同比增长18％；招商引资任务完成1.1亿元,比上年增长14％。全区全口径财政收入实现1100万元，本级财政收入实现550万元，按可比口径同比分别增长18.7％和9.6％。
年计划建设项目21个，计划总投资48886万元。其中,工业项目2个，计划投资39550万元；农业项目4个，计划投资2270万元；基础设施和社会事业项目7个，计划投资4366万元；商贸旅游服务项目8个，计划投资2700万元。
为完成上述目标和工作任务，我们将认真做好以下几方面的工作：
（一）全方位开展招商引资，全面加强项目开发建设。
一是依据现有产业基础和吸纳能力，挖掘区内企业招商潜力，主动与国内外中介机构的合作，实施招商新策略，建立商业化招商机制，实施交易式招商。
二是在内部招商方式上，实行专业招商、主题招商、委托招商、“小分队”招商，积极推行网络招商。
三是轮岗创业招商。实行轮岗创业，在创业中招商引资。
四是狠抓基础设施建设和优化服务两个关键环节，实行招商引资加温加压，基础设施建设加码加速，优化服务加力加强，努力创造一流的投资环境。
五是坚持引、建并重，加强对项目的后续跟踪服务，切实提高项目开工率和投产率。
（二）发挥区位优势和民族优势，继续举办旅游节庆活动，促进全区旅游业的快速发展。加快《全县旅游发展总体规划》和《查干湖旅游度假区总体规划暨中心区控制详细规划》的实施，完善游客咨询中心、导游中心、游客接待中心等旅游服务场所,提高景区旅游服务水平。进一步做好特色娱乐项目、查干湖湖标、指引性建筑、垃圾处理场等配套设施建设；引入市场竞争机制，开发旅游商品。举办“中国·吉林查干湖蒙古族民俗旅游节”、“中国·吉林查干湖冰雪捕鱼旅游节”等大型节庆活动，加大宣传力度，不断提高查干湖旅游业对外的影响力和知名度。
（三）加大科技投入，加快发展精品渔业和观光农业。
一是坚持大水面开发的方针，采取以人工投放为主，以自然增殖保护为辅的方式，坚持养捕结合不动摇。
二是瞄准市场行情，提高单产。扩大名特优鱼类的养殖规模，重点发展网箱养殖等精品渔业。
三是继续抓好与省水产技术推广总站和省水产研究院的合作，不断增加渔业生产的科技含量和科技贡献率。
四是加快渔业基地建设。把查干湖及周边各渔场建成渔业科研基地、渔业良种繁育基地、有机鱼养殖基地、鱼产品加工基地。着手研究查干湖胖头鱼、野生鱼原产地注册等有关工作，依法保护无形资产和渔业生产。
五是调整种植结构，发展观光农业。抓好“草原牧鸡”和“狮头鹅”的禽类生产；推广蘖谷生产，种植万寿菊，发展品牌农业、旅游农业和效益农业。
（四）集中力量做好保护区基础工作，完成部级自然保护区申报工作。充分利用各种新闻媒体和宣传方式，向社区群众宣传《环保法》、《自然保护区管理条例》和《查干湖自然保护区管理条例》等法律法规，结合“4·22”地球日和“6·05”世界环境日，开展多层次、多渠道、多形式的环境宣传活动，形成全社会共同参与环境教育活动的良好风气和公众自觉参与环保的监督机制。充实完善《查干湖自然保护区总体规划》和《综合考察报告》，做好保护区土地确权、划界立标、建设生态环境监测和管护站，清理湖区私搭乱建的违章建筑等实质性工作，力争明年上半年完成申报前的各项准备工作。
（五）切实加强管理，提高开发区的整体工作水平。
一是加大对区内企业及来区注册企业的培育和支持，重点扶持渔业和旅游及石油开采企业，大力发展投资主体多元化的混合所有制经济。
二是完善财税征管机制和税源监控机制。实行部门预算和“收支两条线”制度，将区级机关所有部门的财务核算纳入区会计核算中心加强财政支出管理，加强区内直属企业财务审计监督和财政监督。
三是强化景区建设用地管理，严格执行各项审批制度，清理违章建筑；加大景区环境建设力度，集中整治私搭乱建、乱堆乱放现象，杜绝在旅游区随意开采油井、取土等破坏植被的行为。
四是开展社会治安综合治理工作，加大工作力度，全力做好社会稳定工作，开展职工群众矛盾纠纷排查调度工作，及时消除不稳定因素。
（六）发扬求真务实的工作作风，努力提高机关队伍的整体素质。
一是按照四中全会提出的“政治坚定、求真务实、开拓创新、勤政廉政、团结协调”的要求，加强领导班子自身建设，强化领导班子的政治意识、团结意识、发展意识、创新意识和廉政意识，提高领导干部科学判断的能力、驾驭市场经济的能力、依法行政的能力。坚持和健全民主集中制，完善领导班子内部工作分工、议事规则和决策程序，落实集体领导与个人分工负责相结合的制度。
商业招商业态规划篇9
（一）境内引资占主导地位，但投资产业结构亟待优化
20__年至20__年五年间，湘西州共引进项目567个，实际到位资金55.68亿元。其中，内资项目520个，实际到位资金51.15亿元；外资项目47个，到位资金仅4.53亿元。在内资项目中，州外、省内项目263个,占内资总额的50.67，主要来源于怀化、邵阳、常德、长沙、湘潭、株洲等地市。省外项目257个占内资总额的49.33，从资金来源看，广东省稳居第一，到位资金占省外资金总数的27.18，北京市占18.86，浙江省10.78，福建省8.08，上海市7.4，三者投资额度由20__年的几百万元发展到20__年的7000万元以上；投资额度在1-3不等的有重庆、贵州、海南、广西、吉林、四川、青海等。显然，珠三角及长三角地区是我州实施境内引资的主攻方向。虽然境内引资规模逐年增长，但其结构不尽合理。即房地产项目多，生产性项目少；市场效益型项目多，公益基础性项目少；粗放项目多，精深项目少；中小项目多，大型项目少。调查结果表明，一是以采掘业为代表的高盈利项目成为投资的热点，而农林牧渔业则为投资的冷门；二是“短平快”项目如餐饮娱乐服务业、商品贸易等，尽管市场竞争十分激烈，但仍备受投资商青睐，而基础设施因其投资大、周期长，尽管属于湘西州的瓶颈产业，但是增长态势十分缓慢；三是公益事业、社会福利事业等这些外部效益显著的行业引资比重极不理想，仅占2.21，严重滞后于湘西州经济社会发展需要，而房地产业外商投资则高达27.31。内资投放领域过分集中在房地产、餐饮娱乐业，则对我州引进科学技术和先进管理理念、实现产业经济可持续发展产生不了强有力的推动作用。 （二）直接引资增长速度较快，但量小势弱、渠道窄
20__年至2005年五年间，全州新批三资企业47家，实际到位外资5478万美元。其外资到位从20__年的713万美元到2005年的1930万美元，年均增长34，增长幅度名列全省前茅，但是外资总量相当小，仅占湖南省同期外资总额的1-2，在14个市州中处于明显的弱势地位。从外资来源渠道看，52来自香港文秘站:，34来自台湾，6来自澳门，仅8来自其他国家（包括韩国、马来西亚、德国、澳大利亚、新西兰）。从外商投资产业来看，主要涉及的行业依次是加工制造业、房地产业、生物制药、电力等；从外商投资的方式来看，“三来一补”、合资合作项目逐步减少，独资项目比重不断攀升，外商投资方式单一化趋势明显，直接引资量的突破困难加大。
二、州招商引资的制约因素
一是基础设施薄弱，区位优势不明显。与发达地区相比较，可以说湘西州招商引资的“硬件”先天不足，地处偏僻，交通等基础设施建设严重滞后，10小时内直达全国大中城市的客运能力极为有限；货物运输里程和周期长，物流及管理成本高。特别是负有聚集效应、起着“风向标”作用的州、县（市）工业园区因地方财政匮乏而难以达到“多通一平”的招商基本要求，令投资商望而却步。
二是没有制定全州招商引资发展规划。由于缺乏分工协同的区域经济布局，很难形成湘西州有效利用外资的发展战略，利用外资的重点、结构、投向等缺乏准确的区域和产业定位，致使内部抢项目拼资源比优惠政策的现象时有发生，统一对外招商引资的大格局尚未完全形成。
三是招商项目的包装和储备力度不够，难以推出产业关联度强和聚集效应明显的大型优势项目，滚动开发、动态管理招商项目的州县（市）两级联动格局尚未健全。近三年，湘西州共推出了276个州级招商项目，项目开发包装水平和质量有了长足进步，但除了对项目进行格式化介绍外，普遍存在着可操作性差、实用性不强、计量分析不准确的问题，在很大程度上降低了与投资商谈判的针对性和质量效果。
四是利用外资注重量的增长而忽视质的提高，没有及时向集约型、可持续发展方向转化。外商在湘西州投资过多集中在"短平快"的房地产业和餐饮娱乐业上，产业结构不合理，且投资规模小，缺乏大手笔，对促进本地经济结构调整和产业升级的作用微弱，难以迅速拉长产业链条从而实现地方经济特别是工业经济的可持续发展，而且套取当地银行资本、高息吸纳民间资金的现象相当严重，州域内货币净流入量十分有限，外资难以可持续利用。
五是招商引资软环境亟待整治。湘西州中介机构服务尚未完全发育成熟，要实现政府主导招商向市场主导招商的根本性转变还需假以时日，在这样的背景下尤其需要政府及其职能部门依法行政、优质协调服务、创建安全和谐的投资环境。但是，由于政务环境的廉洁高效机制尚未完全形成，囿于局部利益，部门服务不规范，办事效率低下，“乱检查、乱收费、乱摊派”的做法屡禁不止，“吃、拿、卡、要”的现象依然存在。部分投资商的大量精力耗费在“政府公关”方面，从而提高了投资商的运行成本、损害了政府的公信力。
六是人才资源贫乏，招商引资能力突出。当前，在湘西州十分缺乏懂经济、通法律、善服务、会管理、能默默为招商引资事业奋斗奉献的高素质复合型人才，发展现状也迫切需要一线招商人员树立强烈的使命感和责任感，快速突破政策水平、业务技能等招商引资的能力。
三、提高州招商引资绩效的对策措施
（一）制定规划，统驭全州招商引资工作
尽快制定出《湘西州招商引资发展规划》，在利用内资外资的政策导向、产业布局、规模和质量上做好目标定位，改变州域内县市之间、各行业之间引资的无序竞争状态，把利用外资的方式策略手段科学化、协同化，尽快形成州内招商引资一盘棋的发展战略，逐步实现区域内产业结构调整和资源的优化整合。
（二）把项目工作作为招商的基础和引资成败的关键来抓
要提高招商引资的命中率，项目策划是关键。一是开发项目必须与国家的产业政策和区域产业发展规划相适应；二是用积极而长远的战略眼光有效策划投资规模大、带动效应强的优势产业项目；三是开发项目要十分注重产业之间、产品之间的上下游关系，尽可能做到资源的循环利用、产业的可持续发展；四是项目开发要以
务实严谨的态度进行预测分析、专家论证，以成熟项目来增加招商竞争力；五是决定要推介和的招商项目必须讲求质量。编制好项目背景资料、《项目商业计划书》，办好立项、核准或备案管理等批复文件；六是按照标准化、系统化、数据化、动态化的要求建立招商项目库，完善滚动开发、动态管理、州县（市）联动的工作机制，始终保持招商项目的适时性、实效性和可操作性。
（三）千方百计筹措资金，解决湘西州基础设施建设的瓶颈问题
首先，要不断创新机制，变公共基础设施由政府单一投资的纯公共产品为市场取向的准公共产品或半公共产品;其次，要多渠道、多形式地激活地方民间资本，通过股份制、合作制等方式吸纳和聚集民间游资。抓住央行关于“西部可发行项目债券吸引民资”试点的机遇，选择一些收益稳定的基础设施项目，公开发行项目债券，吸纳民间资金流入市政建设及公益事业建设；第三，要通过市场化的经营方式诱导金融机构的投入或信贷倾斜，有效调动各金融主体参与基础设施建设的积极性；第四，要积极争取国际金融组织及国外政府贷款。这些间接引资一般都具有投资时限长（25-30年）、利率低、重点投入落后地区基础设施项目的特点，应该引起各级各部门及项目单位的足够重视。
（四）加快园区建设，突出园区招商
一是按照“高起点、高标准、园林化、生态型”的要求科学进行园区规划和建设，引导在园区之外布点的工业项目向园区集中。二是园区招商引资必须重点突破。建议在长三角、珠三角地区选择10-20家工业园区，与之建立起紧密型合作及招商关系，不断吸收先进经验和典型做法，及时把握招商引资新动向，努力获取发达地区乃至全球500强企业产业转移及资本投向新信息，积极寻求和抓住劳动密集型、环保型产业转移项目对接。三是有选择地招商引资，严格把好项目准入关。同时，推行联合审批制度，对项目立项、核准、备案管理，工商，税务，用地报批，工程建设等实行一站式全程服务，确保园区各项管理权限落实到位。
（五）优化投资软环境，营造大招商氛围
一是相关部门必须牢固树立招商责任意识、服务意识，推行“诚信服务、依法行政、降本增效”的服务措施，秉承“亲商”理念，以上乘的服务吸引住投资商。二是严格保证政策的统一性、严肃性和权威性，以完善体制及制度环境为重点，把改善投资环境的重心从主要依靠政策优势转向全面提供良好服务和制度保障上来。三是要创建优秀的区域形象，营造清正廉洁的施政环境，营造快捷、高效、和谐的办事环境和生活环境。四是改进招商方式，做活引资文章。通过种种措施，留住投资企业，留住投资商，实现已投资者的“二次投资”，以实实在在的招商效果不断吸引新的投资商创建新的投资企业，最终形成“以情招商、以商引商、扩大招商”良性互动的引资新格局。
商业招商业态规划篇10
为深入贯彻乡村振兴、健康中国战略及省委“一干多支、五区协同”、市委建设绿色发展示范市决策部署，依托生态宜人、文化厚重、区位便捷、茶产业富饶等优势，在**区与主城区过渡地带，规划建设了**生态旅游康养产业园，按照会议安排我就**生态旅游康养产业园项目作简要汇报，不妥之处请各位领导批评指正。
一、项目概况
**生态旅游康养产业园（以下简称“产业园”）位于**风景名胜区与**主城区过渡地带，规划面积32平方公里，涉及**镇和**乡。2019年主要布局了10个建设项目，总投资约80亿元，分别是**项目、**综合体等项目。产业园自2018年5月启动建设以来，以大健康产业为主题，大力发展文化旅游业、康养医疗服务业、康养体育业、康养养老业、“互联网+”康养新业态，聚力打造成都大都市区康养休闲目的地。一年多以来，产业园科学布局“一园四区”空间结构，充分发挥*产业撬动作用，着力培育旅游新业态，已成为城区一道靓丽风景线，助推**迈步康养旅游强县。
二、工作开展情况
一是依托资源，筑巢引凤。利用**独特的生态优势、文化优势、区位优势、产业优势，在**风景名胜区与**主城区过渡地带，规划布局面积32平方公里的产业园，用产业园这“巢”对外招商引资，吸引“金凤凰”。
二是规划引领，构建科学体系。编制了《**生态旅游康养产业园规划》，以四大分区为布局，绘好产业园发展蓝图。文化休闲体验区围绕“康养+文化”重点发展*文化交流、创意休闲、综合服务、商贸物流、康养度假、旅居地产等产业。已建成**等项目；**度假区以**养生为主题，打造包括会议推广、短班研修、文化体验等项目，形成居住、养老、养生、休闲于一体的旅居度假综合区域。新建**等项目；生态山林运动区重点发展生态旅游山地康养、体育运动、养老医疗服务产业，发展山地户外运动，大力培育山地休闲娱乐、体育运动、医疗健康等项目。规划isport山地公园、大健康管理中心。**游乐区重点发展绿色农业、*加工生产、*文化创意、田园度假四大支撑产业，新建**综合体，规划有机**产业示范园、田园康养社区、**主题乐园。该片区以**产业为核心依托，规划建设20余公里长的产业园区旅游环线，实现重点项目串联成线，连线成片。
三是打牢基础，保证整体推进。以五大行动为抓手，破除产业园推进瓶颈，做好要素保障，确保产业园项目顺利推进。开展项目征地搬迁百日攻坚行动。明确具体时间和要求，倒排工期，挂图作战，完成产业园征地**亩，搬迁**户，切实破解产业园用地难题；开展项目用地的土地一级整理行动。坚持创新突破，先行先试，把产业园作为实施土地整理项目的重点区域，通过拆迁、土地平整将“生地”变为“熟地”，达到出让标准；开展项目审批创新改革行动。进一步优化内部审批流程，完善审批服务机制，项目投资从立项到施工许可行政审批时间再压缩一半以上，保证项目审批便捷、高效。创新投资建设项目并联审批工作，在产业园内的投资建设项目，推行“1+4+n”并联审批模式，实施“一窗受理、分送办理、限时办结、一窗发证”的投资建设项目并联审批机制；开展产业园项目招商专项行动。深度包装产业园储备招商项目，积极参加中外知名企业四川行等重大平台招商活动，拓展以商招商、委托招商、驻点招商等模式，大力实施招商引资专项行动。梳理招商项目清单，明确“一对一”项目落地跟踪对接，加大招商引资资金到位。落实“一把手”招商主体责任，提高已签约项目履约率、资金到位率、投产达效率；开展项目配套推进专项行动。加强在基础设施、生态环境等配套方面的投入和建设，细化主干道、各支路、杆管网、绿化、公园、河道等设施的规划设计，注重电力、供水系统全部下地，为项目建设提供更好的发展环境。
四是点燃引擎，助推文旅融合。产业园启动建设以来，一直强调
围绕“旅游+”做好文旅融合文章。围绕“旅游+茶业”，打造**景区提升项目，规划用地200亩，计划总投资12亿元，一期工程项目已完成酒店结构加固，二期工程项目立项备案已完成，今年预计完成投资3亿元；围绕“旅游+文化”，引进**文化国际博览园项目，规划用地95.54亩，总投资2.8亿元，2018年年底已建成运营；围绕“旅游+康养”，引进**国际康养小镇项目，规划用地1170亩，计划总投资30亿元，建设*文化博览馆、智慧康养小镇、*文化商业、旅游观光、星级酒店、教育机构，打造人口聚集的康养小镇；围绕“旅游+商贸”，引进**仓储物流基地项目、**田园综合体项目，目前，项目2019年可落地实施部分分布图已制作完成，正开展规划设计工作。
五是创新驱动，破解机制瓶颈。加强组织领导。明确**风景名胜旅游区管理委员会增挂产业园管委会的牌子，负责牵头开展产业园相关工作。在保持景区管委原有人员编制基础上，进一步配齐、配优、配强领导班子和人员，增强管委会的协调力度，加强对产业园的规范化管理；建立项目推进机制。重点狠抓产业园项目进度，做到一个项目、一名区领导、一个责任部门、一个具体负责人、一张倒排工期表，严格执行“周反馈、月评价、季质询”制度，每周梳理项目进度，每月按照“优、良、中、差”四个等级对项目进行评价，每季度开展一次项目质询；组建平台公司。在区委、区政府的领导下组建一级国有企业**生态旅游康养产业园建设发展有限公司，承接产业园融资、建设、运营、发展，做优做实产业园服务保障。