不动产管理条例篇1
一、不动产登记条例实施对房地产的影响是长期性的
不动产登记本身不是对房地产进行调控，从不动产登记的全面实施角度看，其对房地产的影响模式发生了根本性变化，改变了以往从交易环节进行调控的模式，当前主要是从存量环节进行房地产的调控，对房地产进行全面结构模式优化会产生重要的影响。但对房价的影响不大，因为影响房价变动的根本因素是以人为本的供求关系。房价变动指数=常住人口÷户籍人口。如果比值大于1，说明这个城市是人口劳动力流入为主;小于1，说明这个城市的人口劳动力是流出为主。如果这个数是大于1，而且持续上升的，说明这个城市未来的房价会涨。这个公式在中国看每一个城市未来房价涨跌百发百中。不动产登记条例需要从市场环节采取有效的措施，从短期看不动产登记一定会对房地产的市场化发展会产生一定的影响，但是一些积极的影响一定会长期影响房地产业，对房地产的多元化发展会产生重要的影响。不动产登记的一个重要作用是对房地产健康发展产生积极的影响，通过对各种登记信息的共享，可以获取更多的房地产价值信息，对科学决策和反腐动作都会产生积极的影响。从不动产登记管理的基本思路出发，通过有效的管理模式创新，实现房地产的管理规范化，提高房地产的综合控制管理水平。
不动产登记条例在新的市场环境下要进行有效的管理工作研究，通过等当前楼市的情况看，不动产登记对其影响将是长期的，同时也是符合积极预期的，必须要从房地产综合控制管理的基本思路出发，积极稳妥的推进房地产登记信息的共享，为全面利用信息和规范信息利用方式具有重要的影响，对房地产信息资源的共享影响将是长期的。从房地产登记条例的实施情况看，必然会影响一部分人进行房屋变现，对房屋使用率提高会产生积极的影响，同时也会产生长远的影响。从变现的群体看，其所占整个市场的比重是比较小的，因此其对整个楼市产生的影响也是比较小。从不动产登记条例实施的情况看，房地产市场会在信息资源共享的模式下产生重要的信息利用价值，必然会房地产的健康发展会产生长远的影响。
房地产登记条例实施对查询主体进行各种规定，因此在查询信息的过程中主要是满足一定要求的情况下才能实施，因此不动产登记信息是具备法律保障的，不动产登记模式对房地产的综合性管理和全面管理机制形成具有重要的作用。不动产登记管理的过程中要从不同的侧面进行信息资源的优化控制，确保房地产的信息登记能够与市场交易和市场秩序紧密结合在一起，提高房地产的综合控制管理水平，为房地产健康发展创造良好的条件。
二、不动产登记条例实施对房地产业会产生积极健康作用
我国不动产在长期的市场化环境中对国民经济发展产生了很大的作用，在新的市场环境下，不动产管理模式将会经济社会发展产生很大的影响，必须要从不同的登记制度体系建设出发，确保不动产的管理能够步入一个新的台阶。因此不动产登记模式的全面实施，对不动产行业自身发展会产生深远的影响，同时对整个社会经济发展也会产生积极健康的影响。因此从各项公共利益角度出发，不动产登记对各类不动产管理产生的影响是深远的。在新的市场环境下，必须要深刻理解不动产登记的涵义，通过建立不动产登记信息基础平台，保证不动产数据信息能够有效的共享，全面提高不动产登记的信息资源管理水平，为不动产的全面管理创造良好的条件。
从短期的情况看，由于条例在实施的过程中对执行对象进行了描述，主要是从发生交易、抵押或者转让的不动产进行全面的登记，确保各类交易信息能够金融基础数据平台，短期对房地产市场行为会产生一定的影响，但是从长期情况下，此种不动产登记心理会逐步趋于稳定，保证房地产市场步入一个健康的轨道，对房地产市场的综合性管理产生重要的作用。房地产市场化管理必须要从市场模式管理出发，保证各种不动产的权属关系更加明确，对实现房地产的权属科学化管理会产生重要的作用。
不动产登记条例的实施，对管理层摸清不动产数据具有重要的作用，通过对不动产的数据信息进行管理，可以更好的制定发展战略，对整个社会经济发展会产生重要的影响。通过有效的不动产登记管理，可以做好市场的风险控制，对防范各种不动产风险产生具有重要的作用。房地产市场发展过程中已经产生了很多的矛盾和问题，需要通过对信息数据的管理，保证各种数据信息能够更加科学的管理，对整个数据信息的优化管理会产生重要的影响。通过对市场的综合判断和管理保证房地产数据信息能够优化，对整个房地产数据信息的优化控制会产生重要的影响。不动产登记管理的过程中需要住建、国土、林业、农业等多个部门进行协调，同时要梳理好各种利益和管理关系，从不同的管理模式出发，提高不动产登记的综合管理效率，为制定不动产登记各项制度产生重要的影响。
不动产登记条例的实施对建立不动产基础性制度具有重要的作用，通过统一登记制度的实施，保证各项不动产登记信息能够投入平台运行，实现不动产的全面控制管理，为不动产审批、交易、登记科学化创造良好的条件。不动产登记控制管理的过程中要明确产权，保证各项登记信息能够在优化控制管理的过程中发挥有价值的作用。从不动产登记的具体情况看，土地不动产登记管理的过程中要从产权控制管理的角度出发，通过有效的产权控制管理实现不动产的全方位管理，为不动产的优化管理营造良好的氛围。从我国发展的实际情况看，经济发展的很多核心都是土地问题，因此不动产登记是房地产长期管理与制度发展的重要组成部分，其并不是直接对房地产市场产生影响。通过有效的房地产登记条例的实施，可以调整房地产管理模式，对房地产市场透明化管理产生积极的影响。房地产市场管理的过程中要从精准调控的模式出发，推动各项调控管理制度不断发展，为房地产的综合管理创造良好的条件。
通过不动产登记条例的实施，可以全面实现不动产登记数据的信息化管理，对数据价值利用会产生重要的作用。不动产登记管理的过程中要从职责、规范等方面出发，推动各项管理模式创新，为管理模式优化和管理制度形成产生积极的意义。不动产登记管理的过程中要对各项数据信息进行分析，确保不动产登记能够房地产发展过程中产生积极的影响。房地产登记条例实施的过程中要从市场规范角度出发，对各种市场模式进行分析，确保市场管理能够发挥有效的作用，提高房地产市场的管理水平，为市场规范化运行创造良好的条件。不动产登记条例的实施可以把房地产引入健康发展的轨道，通过有效的市场管理模式分析，可以形成创新的市场管理环境，为房地产的各项风险防范创造良好的条件。房地产市场管理的过程中，需要从不同的管理制度和管理模式出发，推动房地产事业的健康稳定发展，为各项经济事业的发展产生有益的作用。不动产登记条例的实施是经济社会发展到一定程度的一种要求，必须要从短期市场和长期市场角度出发，积极稳妥的进行市场模式分析，提高市场管理水平，为市场的综合性管理创造良好的内部环境和外部环境。房地产登记管理工作是不动产登记的重要组成部分，因此在不动产登记条例实施的过程中要采取科学有效的方法，提高登记效率和登记质量，为房地产事业的全面健康发展提供重要数据信息支撑和决策保障。
三、总结
不动产管理条例篇2
第一条为防治环境噪声污染，保障人体健康，促进环境保护与经济建设协调发展，根据国家有关法律、法规，结合深圳经济特区（以下简称特区）实际，制定本条例。
第二条本条例适用于特区范围内的环境噪声污染防治。
本条例所称环境噪声污染，是指特定区域的环境噪声超过国家规定的相应区域环境噪声标准的现象。
第三条深圳市、区人民政府（以下简称市、区政府）的环境保护行政主管部门（以下简称环境保护部门）对特区的环境噪声污染防治实施统一监督管理。工商行政管理部门、建设行政管理部门和其他有关部门，应协助环境保护部门对生产经营活动噪声、建筑施工噪声的污染防治实施监督管理。
公安部门负责对机动车辆噪声污染防治实施监督管理。
技术监督行政管理部门负责对工业产品噪声质量实施监督管理。
商品检验部门负责对进口设备实施噪声检验监督管理。
民用航空管理部门、铁道管理部门、港务监督部门分别负责对航空器、火车、船舶噪声污染防治实施监督管理。
城市管理部门负责对社会生活噪声污染防治实施监督管理。公安部门依其职责范围对社会生活噪声污染防治实施监督管理。居民委员会或住宅区物业管理组织应协助城市管理部门和公安部门对社会生活噪声污染防治实施监督管理。
第四条任何单位和个人有保护环境不受噪声污染的义务，有对造成噪声污染的单位和个人进行检举、控告的权利。
第二章环境噪声监测与管理
第五条市环境保护部门划定环境噪声标准适用区域，经市政府批准后颁布施行。
第六条环境保护部门负责组织环境噪声质量常规监测和对污染源的监督监测。
依法行使环境监督管理权的部门所属环境监测机构的噪声监测数据，是评价环境噪声状况、实施噪声污染防治监督管理的依据。
第七条环境保护部门和其他依法行使环境噪声监督管理权的部门，有权对其管辖范围内排放噪声的单位和个人进行现场检查，被检查者应如实反映情况，提供必要的资料，不得阻挠、延误现场检查。
行政执法人员进行噪声污染现场检查时，应出示行政执法证件。检查部门及其行政执法人员应为被检查者保守技术和业务秘密。
第八条凡超过环境噪声标准排放噪声的单位和个人，应按有关规定缴纳超标准排污费，并采取有效措施进行治理。
第三章生产经营活动噪声的污染防治
第九条本条例所称生产经营活动噪声，是指在生产经营活动中产生的影响周围环境的声音。
第十条禁止在住宅区、居民集中区、文教区、疗养区或其他特殊区域内设立产生噪声污染的生产经营项目；已设立的，限期治理；限期治理后仍未达到规定的环境噪声排放标准的，限期迁移或停业。
第十一条凡新建、扩建、改建和迁建产生噪声污染的生产经营项目，建设单位应编制建设项目环境影响报告书或填写建设项目环境影响报告表，并报经具有该项目环境保护审批权的环境保护部门审批后，方可开工建设和进行工商登记。
第十二条建设产生噪声污染的生产经营项目和设施，必须采取配套的噪声污染防治措施，并经原审批的环境保护部门检查验收合格后，方可投入生产或使用。
第十三条凡装有空调冷却塔、抽风机、发电机、水泵、音响设施和其他产生噪声污染的设备的生产者和经营者，必须配置有效的噪声污染防治设施，并报请具有相应管辖权的环境保护部门验收。
第十四条向周围环境排放生产经营活动噪声的生产者和经营者，必须按规定向环境保护部门申报登记拥有的排放噪声的设施及其噪声声源的种类、数量和强度，并提供防治噪声污染的有关材料。
噪声声源的种类、数量和强度有重大改变的，必须自改变之日起三日内申报。
第十五条建成的噪声污染防治设施应保持技术性能良好；未经环境保护部门批准，不得擅自拆除或闲置。
噪声污染防治设施因更新、维修或其他特殊情况需要拆除或停止使用的，应提前十五日向原审批的环境保护部门申请，环境保护部门应在接到申请后的七日内予以答复；因事故停止使用的，应立即采取措施，减少或停止噪声排放，并于二十四小时内向原审批的环境保护部门报告。
第十六条生产者和经营者向周围环境排放噪声，应当符合规定的厂（场）界噪声标准。没有明显厂（场）界标志的，以规划用地红线或两个厂房（场所）之间的中心线为厂（场）界。
用于招徕顾客的音响，不得超过所在区域的环境噪声标准。
第十七条对排放噪声超过规定标准，造成严重噪声污染的生产者和经营者，由具有管辖权的环境保护部门作出限期治理的决定。
对国务院有关部门和广东省以及其他省、直辖市、自治区政府直接管辖的企业的限期治理，由市环境保护部门决定。
第十八条禁止生产、销售和进口不符合国家或地方噪声质量标准的工业产品。
生产者对产生噪声的产品，应在产品铭牌和说明书中如实载明其排放噪声强度。
第十九条事业单位的环境噪声污染防治，适用本章规定。
对事业单位的限期治理，由市环境保护部门决定。
第二十条进行产生强烈偶发性噪声活动的生产者和经营者，应向公安部门提出申请，经批准并公告四十八小时后，方可进行。
第四章建筑施工噪声的污染防治
第二十一条本条例所称建筑施工噪声，是指建筑施工作业产生的影响周围环境的声音。
第二十二条建筑施工单位和个人应采取环境噪声污染防治措施。施工作业向周围环境排放噪声，应当符合规定的建筑施工场界噪声限值。
第二十三条建筑施工作业排放噪声可能超过建筑施工场界噪声限值的，施工单位和个人应在工程开工前十五日内向对该项目具有审批权的环境保护部门提出申报，说明工程项目名称、建筑施工场所和施工期限、可能排放到建筑施工场界的环境噪声强度和拟采用的防治措施。
第二十四条在城市建成区内，禁止中午和夜间进行产生噪声污染的建筑施工作业，但抢修、抢险作业除外。按正常作业时间开始施工，但因混凝土浇灌不宜留施工缝的作业和冲孔、钻孔桩成型及其他特殊情况，确需在中午或夜间连续施工作业的，应向原审批的环境保护部门申请，环境保护部门应在接到申请后的七日内予以批复。
在住宅区、居民集中区、文教区、疗养区、旅游区或其他特殊区域进行产生噪声污染的建筑施工作业，应向对该项目具有审批权的环境保护部门申请，环境保护部门应在接到申请后的十日内予以批复；对污染严重的，环境保护部门可以限制其施工作业时间。
第二十五条确因经济、技术条件所限，建筑施工噪声不能通过治理达到施工场界噪声排放标准的，必须采取有效措施，把噪声污染减小到最低程度，并与受其污染的单位和个人协商，达成协议，采取其他保护受害人权益的措施。
第五章交通噪声的污染防治
第二十六条本条例所称交通噪声，是指机动车辆、火车、船舶、航空器及其他交通运输工具产生的影响周围环境的声音。
第二十七条行驶的机动车辆，应装备排气消声器和低声级喇叭，保持车辆技术性能良好，整车噪声不得超过机动车辆噪声排放标准。
第二十八条公安部门应把机动车辆的噪声污染防治列入机动车辆初检、年检和道路行驶抽检内容。对超过机动车辆噪声排放标准的，不予办理行车执照、年检合格证，或限期修理。
商品检验部门应把噪声检验列入进口机动车辆的检验项目，对不符合机动车辆噪声排放标准的，不予进口。
第二十九条机动车辆噪声应列入机动车辆的大修范围。
凡从事机动车辆大修的经营者必须具备噪声检测手段，机动车辆大修经检验排放噪声达到排放标准后，方可出厂。
第三十条凡驶入城市建成区的机动车辆一律禁止鸣笛。
机动船舶和火车，应按规定使用声响信号。
第三十一条特种车辆需安装警报器的，应报公安部门批准，并按有关规定安装和使用；在执行非紧急任务时，禁止使用。
禁止机动车辆安装和使用产生噪声污染的防盗报警器。
第三十二条航空器在起飞、降落时产生的噪声应符合航空器噪声排放标准。
第三十三条交通路口、车站、车辆编组站、港口、码头、机场及其他交通枢纽地区不得使用高音广播喇叭进行调度或管理。
第六章社会生活噪声的污染防治
第三十四条本条例所称社会生活噪声，是指在日常生活中产生的影响周围环境的声音。
第三十五条禁止燃放烟花爆竹。因全国性或全市性重大庆典活动需燃放烟花的，必须报经市政府批准，按批准的时间、种类、数量，在指定的地点燃放。
第三十六条禁止中午和夜间在住宅区和居民集中区高声叫买叫卖。
第三十七条禁止中午和夜间在住宅区、居民集中区、文教区和疗养区内从事建筑装修和家具加工及其他产生噪声污染的活动。
第三十八条居民使用家用电器、娱乐器材或进行娱乐及其他活动产生的影响他人的声音，不得超过规定的环境噪声标准。
第三十九条机关、社会团体和其他组织在工作及其他活动中产生的影响他人的声音，不得超过规定的环境噪声标准。
第四十条未经城市管理部门批准，禁止使用高音广播喇叭和广播宣传车。
第七章法律责任
第四十一条违反本条例，有下列行为之一的，环境保护部门或其他依法行使环境噪声监督管理权的部门除责令其改正外，可根据不同情节，给予以下处罚：
（一）违反本条例第七条第一款的规定，拒绝、阻挠或延误环境噪声现场检查，或被检查时不如实反映情况、弄虚作假的，处以一千元以上五千元以下罚款。
（二）违反本条例第八条的规定，拒缴、拖缴、欠缴超标准排污费的，除追缴超标准排污费和滞纳金外，处以三千元以上二万元以下罚款。
（三）违反本条例第十条的规定，对生产者或经营者处以五千元以上二万元以下罚款，并由工商行政管理部门暂扣其营业执照，经检查达到规定要求的，由工商行政管理部门发还营业执照。
（四）违反本条例第十一条的规定，建设项目未经环境保护部门批准擅自开工建设的，责令建设和施工单位停止施工，并对建设单位处以五千元以上二万元以下罚款。
（五）违反本条例第十二条的规定，噪声污染防治措施未经环境保护部门验收或验收不合格而投入生产或使用的建设项目和设施，责令停止生产或使用，并处以三千元以上一万元以下罚款；情节严重的，并处以一万元以上五万元以下罚款。
（六）违反本条例第十三条的规定，高噪声设备未配置有效的噪声污染防治设施或未报请环境保护部门验收的，责令停止使用，并处以三千元以上二万元以下罚款。
（七）违反本条例第十四条、第二十三条的规定，未报、拒报或虚报噪声污染情况的，处以二千元以上一万元以下罚款。
（八）违反本条例第十五条的规定，未经环境保护部门同意，擅自拆除或者闲置噪声污染防治设施，造成排放噪声超过标准的，责令重新安装使用，并处三千元以上二万元以下罚款。
（九）违反本条例第十六条第二款规定的，处以五百元以上二千元以下罚款。
（十）违反本条例第十七条的规定，限期治理逾期未完成治理任务的，责令停止使用产生噪声污染的设施，并处以五千元以上五万元以下罚款；情节严重的，并处以五万元以上十万元以下罚款。
（十一）违反本条例第十八条第二款的规定，未在产品铭牌和说明书中如实载明产品排放噪声强度的，处以五千元以上二万元以下罚款。
（十二）违反本条例第二十条规定的，由公安部门依法予以处罚。
（十三）违反本条例第二十四条的规定，未经环境保护部门批准进行产生噪声污染的建筑施工作业的，责令停止施工作业，并处以五千元以上二万元以下罚款；对拒不执行环境保护部门限制施工作业时间决定的，责令停止施工，并处以三千元以上一万元以下罚款；情节严重的，由建设行政管理部门吊销其施工许可证。
（十四）违反本条例第二十七条、第三十条第一款、第三十一条规定的，处以二百元以上五百元以下罚款；情节严重的，吊扣其驾驶执照。
（十五）违反本条例第二十九条的规定，机动车辆大修竣工未经噪声检验或者检验不合格出厂的，由环境保护部门对机动车辆大修经营者处以三千元以上一万元以下罚款；情节严重的，由工商行政管理部门暂扣其营业执照并责令整改，经检查达到整改要求的，应予以发还。
（十六）违反本条例第三十三条的规定，在交通枢纽地区使用高音广播喇叭的，处以五百元以上三千元以下罚款。
（十七）违反本条例第三十五条的规定，燃放烟花爆竹的，除没收其未燃放的烟花爆竹外，处以一千元以上五千元以下罚款。
（十八）违反本条例第三十六条、第三十七条、第三十八条规定的，处以一百元以上五百元以下罚款。
（十九）违反本条例第三十九条、第四十条规定的，处以二百元以上一千元以下罚款。
对事业单位违反本条例规定的处罚，适用前款规定。
第四十二条当事人对区环境保护部门和区其他依法行使环境噪声监督管理权的部门的行政处罚决定不服的，可在接到处罚决定之日起十五日内，向作出处罚决定的部门的上级主管部门申请复议；对市环境保护部门及市其他依法行使环境噪声监督管理权的部门的行政处罚决定不服的，可在接到处罚决定之日起十五日内，向市政府行政复议机关申请复议。当事人对复议决定不服的，可在接到复议决定之日起十五日内，向人民法院。当事人也可在接到处罚决定之日起十五日内，直接向人民法院。
当事人逾期不申请复议，也不向人民法院，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第四十三条排放噪声的单位和个人缴纳超标准排污费或罚款，不免除其承担消除噪声危害及其他法律责任。
第四十四条造成环境噪声污染危害的单位和个人，有责任排除危害，并对直接受到损失的单位或个人赔偿损失。
赔偿责任和赔偿金额的纠纷，可以根据当事人的请求，由环境保护部门或其他依法行使环境噪声监督管理权的部门处理。当事人也可以直接向人民法院提讼。
第四十五条违反本条例的规定，造成环境噪声污染，情节严重的，由所在单位或其上级主管机关对有关责任人员予以行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十六条严重妨碍、阻挠环境保护部门和其他依法行使环境噪声监督管理权的部门及其行政执法人员执行公务，违反治安管理规定的，由公安部门依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十七条行政执法人员、、的，由其主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章附则
不动产管理条例篇3
第一条为加强生猪饲养、屠宰、检疫、销售管理，预防生猪疫病，防止病害肉流入市场，保障人体健康，根据《中华人民共和国食品卫生法》、《中华人民共和国动物防疫法》、国务院《生猪屠宰管理条例》及有关规定，结合我市情况，制定本条例。
第二条本条例适用于本市行政区域内生猪饲养、屠宰、检疫、销售管理。农民饲养、屠宰生猪用于自食的，不适用本条例。
第三条生猪饲养、屠宰、检疫、销售管理，应当坚持科学饲养、定点屠宰、集中检疫、分散经营的原则。
第四条市、区、县（市）商品流通行政管理部门和畜牧兽医、卫生、工商行政管理等有关部门依照各自的权限履行下列职责：
（一）商品流通行政管理部门负责生猪屠宰、加工行业的监督管理；
（二）畜牧兽医行政管理部门及法律授权的动物防疫监督机构负责生猪饲养、防疫、检疫工作的监督管理；
（三）卫生行政管理部门负责餐饮业、食堂等消费环节生猪肉（以下简称生肉）的监督管理；
（四）工商行政管理部门负责农贸市场、超市等流通环节生肉的监督管理，取缔非法经营，配合有关部门做好生猪屠宰、检疫、销售的管理。
第二章饲养管理
第五条新建、改建、扩建种猪养殖场、商品猪饲养场的选址和设计，应当符合有关建设项目环境保护规定和国家规定的防疫条件和卫生标准，市、县（市）畜牧兽医行政管理部门应当参加设计审查和工程验收。
第六条饲养生猪的单位和个人，应当依照国家有关规定做好生猪免疫接种、驱虫、消毒和环境卫生等生猪疫病预防工作，并接受动物防疫监督机构的监督检查。
第七条市、县（市）畜牧兽医行政管理部门应当根据畜牧业发展规划和市场要求，引导和支持建设商品生猪生产基地，由分散养猪逐步向规模化、集约化养猪发展。
第八条单位和个人饲养生猪必须实行圈养，不准散养或放养。禁止单位和个人在垃圾场或者使用垃圾场中的物质及未经高温处理的餐馆、食堂的泔水饲养生猪。
第九条饲养生猪的单位和个人，不得使用已经停用、禁用以及未经审定公布的工业化加工制作的饲料和饲料添加剂。
第十条种猪养殖场、商品猪饲养场应当保证生猪粪便、废水及其他固体废弃物综合利用或者无害化处理设施的正常运转，保证污染物达标排放，防止污染环境。
第三章屠宰管理
第十一条定点屠宰厂的设置，由市、县（市）人民政府根据省人民政府制定的设置规划，组织商品流通行政管理部门和卫生、畜牧兽医、环境保护、工商行政管理部门审查确定。
第十二条定点屠宰厂的选址，应当远离生活饮用水的地表水源保护区，并不得妨碍或影响所在地居民生活和公共场所的活动。
第十三条开办定点屠宰厂应当具备下列条件：
（一）有与屠宰规模相适应的水源，水质符合国家规定生活饮用水卫生标准；
（二）设有符合国家规定要求的待宰圈、病猪隔离圈、急宰间、屠宰间、内脏处理间、挂肉间、病害肉处理间；
（三）有上下水、淋浴、麻电台、吊滑、照明、通风、排气、粪便、污水、污物处理排放等生猪屠宰设备和运载工具；
（四）有必要的检疫、检验设备、消毒设施、消毒药品、污染物处理设施以及与生产规模相适应的冷藏设备；
（五）有病害肉无害化处理和销毁设备；
（六）有与屠宰规模相适应，依法取得健康证明，经考核合格的屠宰技术人员、肉品品质检验人员；
（七）有兽医检疫室和检疫人员、屠宰人员休息室；
（八）有健全的防疫、检疫、检验、消毒和质量管理制度；
（九）符合动物防疫法规定的其他防疫条件。
本条例施行前设立的生猪屠宰厂，不符合规划、选址要求和本条前款规定条件的，由市、县（市）商品流通行政管理部门会同畜牧兽医、卫生、工商行政管理部门报请同级人民政府批准后，予以撤销。
第十四条开办定点屠宰厂，应当向市、县（市）商品流通行政管理部门提出申请，经商品流通行政管理部门会同畜牧兽医、卫生、环境保护、工商行政管理部门审核同意后，报同级人民政府批准，核发定点屠宰标志牌。定点屠宰厂应当将定点屠宰标志牌悬挂于显著位置。未经批准，不准开办生猪屠宰厂屠宰生猪。
第十五条定点屠宰厂屠宰生猪，应当符合国家规定的操作规程和技术要求。活猪进厂应停食静养12小时以上方可屠宰。屠宰生猪，应当在电麻击昏后立即吊挂宰杀放血，放血时间不少于5分钟；生猪分解后，应对胴体、内脏、头、蹄统一编号，妥善放置；摘除甲状腺、肾上腺等有害腺体和病变淋巴结；修整后的生猪胴体和副产品符合卫生标准。在屠宰过程中，生猪产品不得落地。
第十六条定点屠宰厂进行肉品品质检验必须与生猪屠宰同步进行，并对肉品品质检验结果及其处理情况进行登记。经肉品品质检验合格的生猪产品，厂方应当加盖肉品品质检验合格验讫印章，并开具肉品品质检验合格证明，放行出厂；经肉品品质检验不合格的生猪产品，应当在肉品品质检验人员的监督下，按照国家有关规定处理。定点屠宰厂屠宰的生猪产品，未经肉品品质检验或者检验不合格的，不得出厂。
第十七条任何单位和个人不得对生猪或者生猪产品注水或者注入其他物质。定点屠宰厂不得屠宰已注水或者注入其他物质的生猪。
第十八条定点屠宰厂对未能及时销售或者出厂的生猪产品，应当采取冷冻或者冷藏等措施储存。
第十九条从事生猪产品销售、生猪产品加工的单位和个人及饭店、宾馆、食堂，销售或者使用的生猪产品，应当是定点屠宰厂屠宰的生猪产品。
第二十条屠宰生猪应当到生猪屠宰厂屠宰。
第四章检疫管理
第二十一条定点屠宰厂的屠宰检疫，由动物防疫监督机构负责，其他任何单位和个人不得自行屠宰检疫。
第二十二条生猪屠宰的检疫人员（以下简称检疫人员），由畜牧兽医行政管理部门负责培训、考核，经考核合格取得相应资格证书后，方可上岗实施检疫。市、县（市）畜牧兽医行政管理部门对动物防疫监督机构生猪屠宰检疫人员实施统一管理。
第二十三条生猪产地检疫工作，由市、县（市）动物防疫监督机构负责，或者委托产地检疫人员负责。检疫人员应当按照检疫规程实施检疫，并对检疫结果负责。运输生猪，应当持有动物检疫合格证明或者出县境动物检疫合格证明、运载工具消毒证明。
第二十四条检疫人员对进厂生猪，应当检验产地检疫证明；对待宰生猪，应当用临床检查方法检查猪口蹄疫、传染性水泡病、猪瘟、猪丹毒、猪肺疫、猪炭疽等疫病，并做好宰前检疫登记。
第二十五条生猪屠宰厂对检疫人员检出的染疫生猪，应当立即采取隔离等防疫措施。检疫人员应当立即报告畜牧兽医行政管理部门，接受其防疫指导和监督检查。
第二十六条检疫人员应当依照国家规定的动物检疫方法、程序及判定标准进行生猪宰后检验，检验合格的，出具检疫证明。经检验合格的胴体，加盖动物防疫监督机构统一使用的验讫印章。未出具检疫证明和加盖检疫印章的生肉，不准出厂。
第二十七条检疫人员对宰后检验患有疫病的肉尸及其产品，应当按规定分别加盖化制、销毁印章。定点屠宰厂应当在检疫人员监督下，将患有疫病的肉尸及其产品进行化制或者销毁处理，将处理结果登记备查，并追查病肉来源。
第二十八条生猪屠宰检疫统一使用国务院畜牧兽医行政管理部门制定的检疫证明和检疫印章。
第二十九条生猪检疫、防疫收费的范围和标准，按照国家和省的有关规定执行。
第五章销售管理
第三十条经营生肉的企业和个体工商户，应当具备下列条件：
（一）有生肉储存间、剔肉场地和冷藏设施；
（二）营业室和储存间的墙壁、地面符合卫生要求；
（三）有封闭销售柜台、防蝇防尘设施，以及洗涤、消毒和排水设施；
（四）有健全的生肉销售管理制度。
第三十一条经营生肉的农贸市场和超市应当具备下列条件：
（一）经营生肉的场所符合卫生标准；
（二）有专兼职生肉销售管理人员；
（三）有健全的生肉销售管理制度。
第三十二条农贸市场和超市经营生肉的，应当有专用销售柜台和防蝇、防尘、洗涤、消毒设施。
第三十三条经营生肉的人员，由卫生行政管理部门进行健康检查，取得健康证明后持证上岗。
第三十四条经营者经营生肉，应当经卫生行政管理部门审查卫生条件合格后，凭卫生行政管理部门核发的《卫生许可证》到工商行政管理部门办理营业执照。
第三十五条运输鲜肉，应当使用专用封闭吊挂车，不准敞车运输。
第三十六条生肉盛装容器和切割工具，应当符合卫生要求，保持清洁。
第三十七条经营者销售生肉，应当出示产品检疫、检验合格证明，检验验讫印章。农贸市场、超市经营生肉的，由工商行政管理部门或其委托的市场、超市主办单位按规定检查检疫、检验合格证明，检验验讫印章或标志。经营者不准出售未经检疫、检验的生肉。
第三十八条任何单位和个人不得伪造、涂改、转让检疫、检验合格证明和检验验讫印章。生肉经营者不得出售使用伪造、涂改、冒用检疫、检验合格证明和检验验讫印章的生肉。
第三十九条生肉经营者在销售中发现病害肉，应当立即停止销售，采取隔离措施，并报告工商行政管理部门。工商行政管理部门接到报告，应当立即通知动物防疫监督机构进行处理。
第四十条生肉经营者销售生肉时，应当给购买者购肉凭证。单位和个人购买的生肉发现是病害肉时，可以向工商行政管理部门投诉。
第六章法律责任
第四十一条对违反本条例规定的，按下列规定处罚：
（一）违反本条例第五条规定的，由畜牧兽医行政管理部门责令限期改正，逾期拒不改正的，予以查封，并处以建设单位或者个人1000元以上5000元以下的罚款；
（二）违反本条例第八条第一款规定的，由动物防疫监督机构处以生猪饲养单位或者个人200元以上3000元以下的罚款；
（三）违反本条例第八条第二款规定的，由动物防疫监督机构对生猪予以捕杀，并对生猪肉尸进行无害化处理；
（四）违反本条例第九条规定的，由畜牧兽医行政管理部门责令停止使用，对生猪予以捕杀，并可以按每头生猪处以责任单位或者个人300元以上500元以下的罚款，但罚款最高额不得超过50000元；
（五）违反本条例第十条规定的，由环境保护行政管理部门按照职责依法查处；
（六）违反本条例第十四条第三款规定的，由商品流通行政管理部门予以取缔，并会同有关部门没收违法所得和生猪产品，可以并处违法经营额3倍以下的罚款；
（七）违反本条例第十五条、第十六条第一款规定的，由商品流通行政管理部门处以责任单位1000元以上3000元以下的罚款；
（八）违反本条例第十六条第二款规定的，由商品流通行政管理部门责令限期改正，并处以30000元以上50000元以下的罚款；
（九）违反本条例第十六条第三款规定的，由商品流通行政管理部门没收生猪产品和违法所得，并处以违法经营额l倍以下的罚款；
（十）违反本条例第十七条第一款规定的，由商品流通行政管理部门或者工商行政管理部门没收生猪、生猪产品、工具和违法所得，并处以违法经营额l倍以上5倍以下罚款；对情节严重的定点屠宰厂，由市、县（市）人民政府取消定点屠宰厂资格；
（十一）违反本条例第十七条第二款规定的，由商品流通行政管理部门没收生猪、生猪产品和违法所得，并处以违法经营额l倍以上5倍以下罚款；对情节严重的定点屠宰厂，由市、县（市）人民政府取消定点屠宰厂资格；
（十二）违反本条例第十九条规定的，由商品流通行政管理部门或者工商行政管理部门责令停止销售或者加工，并处以1000元以上5000元以下的罚款；情节严重的，处以10000元以上50000元以下的罚款；
（十三）违反本条例第二十条规定的，由商品流通行政管理部门没收私屠滥宰的生猪，并按每头生猪处以责任单位或者个人200元以上300元以下的罚款；
（十四）违反本条例第二十一条规定的，由动物防疫监督机构责令擅自进行生猪屠宰检疫的屠宰厂停止屠宰生猪，没收其违法所得，情节严重的，可以并处违法所得5倍以下罚款；
（十五）违反本条例第二十三条第二款、第二十六条第二款规定的，由动物防疫监督机构依据《中华人民共和国动物防疫法》的规定处罚；
（十六）违反本条例第二十七条第二款规定的，由动物防疫监督机构处以责任单位2000元以上3000元以下的罚款，并处以主管领导和直接责任人500元以上1000元以下的罚款；
（十七）违反本条例第三十条第（一）、（二）、（三）项规定的，由卫生行政管理部门责令限期改正，并处以企业和个体工商户1000元以上3000元以下的罚款；
（十八）违反本条例第三十一条、第三十二条规定的，由工商行政管理部门责令限期改正，并对负有责任的农贸市场、超市的主办者和经营者分别处以500元以上2000元以下的罚款；
（十九）违反本条例第三十三条规定的，由卫生行政管理部门责令限期改正，并处以责任单位2000元以上5000元以下的罚款；
（二十）违反本条例第三十七条第一款规定的，由工商行政管理部门责令改正，并对经营者处以50元以上100元以下的罚款；
（二十一）违反本条例第三十五条、第三十六条规定的，由工商或者卫生行政管理部门按照各自职责处以责任单位或者个人300元以上500元以下的罚款；
（二十二）违反本条例第三十八条规定的，由工商、公安行政管理部门、动物防疫监督机构分别按照各自职责依法查处。
第四十二条对违反本条例应当予以治安管理处罚的，由公安行政管理部门依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十三条生猪饲养屠宰检疫销售行政管理部门的工作人员有下列行为之一的，依法给予行政处分；造成损失的，依法予以赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）不履行生猪饲养、屠宰、检疫、销售的管理、监督职责的；
（二）、、、索贿受贿的；
（三）违反有关法律、法规及相关规定的。
第四十四条行政监察部门及有监督权的行政机关和部门应当加强对生猪饲养屠宰检疫销售负有管理职责的部门的监督检查，对通过投诉或者举报及采取其他方式发现的行政管理部门的工作人员违反本条例规定的行为，按照管理权限对直接责任人员和主管领导视情节轻重，依法给予行政处分。
第四十五条对行政处罚决定不服的，可依法申请复议或提起行政诉讼。
第四十六条罚没票据和罚没款物的处理，按照国家和省的有关规定执行。
第七章附则
不动产管理条例篇4
关键词：建筑工程；监理；安全责任；落实
中图分类号：tU198文献标识码：a文章编号：
建设工程监理是一种有偿的工程咨询服务，监理单位按建设单位的委托和授权，根据有关法规和监理合同以及其他工程建设合同，对工程建设实施的监督管理。因此，工程监理应该在建设单位委托的业务范围内承担责任。
1.正确认识监理的安全责任
在《安全生产法》、《中华人民共和国建筑法》和《合同法》以及有关现行法规中，仅规定了建设单位有监督工程施工质量、进度和造价的权利，而没有赋予监督施工安全的权利。既然建设单位没有监督施工方安全生产的义务和权利，作为受建设单位委托的监理单位，也不应负有监督安全生产的义务和权利。依据权责对等的一般性原则，监理单位承担的安全责任应该限定于监理过程中的“工程实体质量安全事故”责任，而不是承包单位进行组织生产建设中的“施工生产安全事故”责任。
此外，《安全生产法》所称的生产经营活动，是指企业自身的生产经营活动，该法约束的主体，是自身的经营活动可能给他人造成人身伤害和财产损失的单位，不应包括为建设工程提供监理服务的监理单位。即使监理单位可视为《安全生产法》中包括的生产经营活动企业，涉及的安全事故是施工方单位生产经营活动出现的事故，绝不是监理单位生产经营活动出现的事故，所以在施工企业生产经营活动中出现的施工企业自己施工人员的伤亡是施工企业的事，是施工企业及与其有连带合同责任单位的事，因此《安全生产法》所约束的生产经营活动主体，是发生事故的施工企业及与其有合同关系的相关责任单位，绝非是与施工企业无任何关系的监理单位。
监理单位如果在监督管理活动中，因自己违反操作规程和规范造成自己的监理人员的伤亡事故，这时生产经营活动的主体才应为监理单位，才受《安全生产法》所约束，我们一定要正确理解《安全生产法》立法的初衷和本意。
2监理安全责任监督管理主体的认定与法律适用
（一）监理安全责任监督管理主体的认定，根据《安全生产法》第九条规定，“县级以上地方各级人民政府负责安全生产监督管理的部门依照本法，对本行政区域内安全生产工作实施综合监督管理。县级以上地方各级人民政府有关部门依照本法和其他有关法律、法规的规定，在各自的职责范围内对有关的安全生产工作实施监督管理。”因此应由建设局对建筑安全生产工作依法实施监督管理的职权。
（二）监理安全责任的法律适用，安监局援引的法律法规分别有《安全生产法》、《生产安全事故报告和调查处理条例》及《建设工程安全生产管理条例》。首先从法律适用上讲，依据《中华人民共和国安全生产法》作出处罚的行政管理相对人应当是发生安全生产事故的生产经营单位，而无论是监管责任人还是监理单位，都显然不是发生生产安全事故的生产经营单位，监理单位从事的是监理服务行为，而不是施工安全生产经营行为。所以安监局把《安全生产法》以及由它衍生出的《安全生产事故报告和调查处理条例》作为行政处罚依据，存在行政相对人主体认识上的错误。
其次，从行政机关执法依据上讲，县安监局以其行政职能不能援引《建设工程安全生产管理条例》来作出处罚，因为能够以《建设工程安全生产管理条例》作出行政处罚的行政主体不应当是安监局而应当是建设局。该《条例》第六十八条第一款明确规定“本条例规定的行政处罚，由建设行政主管部门或者其他有关部门依照法定职权决定。”虽然安监局与建设局都是行政机关，但不等于行政机关可以随意援引法律，任意进行处罚。其所援引的行政法规必须与其行政职能相对应，才能真正起到公正执法的作用。
再次，在法律适用上，对监理单位的行政处罚，应适用《建设工程安全生产管理条例》，因为《安全生产法》没有对监理单位及其工作人员在发生安全生产事故时应如何作出处罚的规定，而《建设工程安全生产管理条例》第五十七条当中明确规定，“违反本条例规定，……，造成损失依法承担赔偿责任”，也就是说，《建设工程安全生产管理条例》对于监理单位出现安全事故的责任无论单位和个人都有明确的处罚依据。《安全生产法》属于一般法，《建设工程安全生产管理条例》是特别法，根据特别法优于一般法的原则，即便监理单位应当受到处罚，也应适用《建设工程安全生产管理条例》，而不是《安全生产法》。况且安监局以《建设工程安全生产管理条例》来确认监理单位违法，却用《生产安全事故报告和调查处理条例》的罚则来处罚监理单位，适用法律混乱，破环了法律的内在统一性。
此外，用不同法律条文认定同一违法事实，又用同一处罚条款对行政相对人作出不同的行政处罚，其政策法律观念之淡薄，其行政行为之随意可见一斑。另外，处罚告知依据的《建设工程安全生产管理条例》第十四条，确有要求监理单位向主管部门报告安全隐患的义务，但该法条对于监理单位履行义务的前提是在监理工作中发生严重安全隐患，要求施工单位停工整改而施工单位拒不整改或不停工的情况下，明显不包括安全事故发生的停工期间。
（三）建设工程安全生产的监理责任，依据《关于落实建设工程安全生产监理责任的若干意见》（建市［2006］248号）对建设工程安全生产的监理责任规定，监理单位的安全监理职责有：
1）监理单位应对施工组织设计中的安全技术措施或专项施工方案进行审查，未进行审查的，监理单位应承担《建设工程安全生产管理条例》第五十七条规定的法律责任。施工组织设计中的安全技术措施或专项施工方案未经监理单位审查签字认可，施工单位擅自施工的，监理单位应及时下达工程暂停令，并将情况及时书面报告建设单位。监理单位未及时下达工程暂停令并报告的，应承担《建设工程安全生产管理条例》第五十七条规定的法律责任。
2）监理单位在监理巡视检查过程中，发现存在安全事故隐患的，应按照有关规定及时下达书面指令要求施工单位进行整改或停止施工。监理单位发现安全事故隐患没有及时下达书面指令要求施工单位进行整改或停止施工的，应承担《建设工程安全生产管理条例》第五十七条规定的法律责任。
3）施工单位拒绝按照监理单位的要求进行整改或者停止施工的，监理单位应及时将情况向当地建设主管部门或工程项目的行业主管部门报告。监理单位没有及时报告，应承担《建设工程安全生产管理条例》第五十七条规定的法律责任。
4）监理单位为依照法律、法规和工程建设强制性标准实施监理的，应当承担《建设工程安全生产管理条例》第五十七条规定的法律责任。监理单位履行了《建设工程安全生产管理条例》规定的职责，施工单位为执行监理指令继续施工或发生安全事故的，应依法追究监理单位以外的其他相关单位和人员的法律责任。
监理单位完全履行《关于落实建设工程安全生产监理责任的若干意见》规定安全监理职责，不应再承担安全事故责任，其全部责任应由未执行监理指令私自拆除塔机的施工单位承担。此外，安监局认定的法律事实与客观事实不符，适用法律不当，程序混乱，以致作出了错误的处罚决定，依法应当撤销。
从《建设工程安全生产管理条例》第五十七条规定的内容也可以看出这个法条要求执法机关对被处罚人处罚前，必须履行责令其整改的义务，这是处罚的基本前提，执法机关未履行该义务，对监理单位的处罚行为是无效的行政行为。当地任何行政机关均没有对拆塔吊之事给予监理单位下达过限期整改通知书。既然行政机关没有履行这样的法定义务，那么其对监理单位作出行政处罚就是错误的，是与《行政法》相违背的。
结语
监理行业其自身的特殊性，生产安全事故发生的复杂性，使得现行法律在司法实践中容易引起混乱。随着监理市场的日趋成熟、规范，有关的法律、法规、规范等应及时作出相应的调整。同时政府有关管理监督部门不能超越法律，一味强调监理方在安全生产管理方面的责任，更应该加强施工单位的安全监督管理力度和政府管理部门的监管力度，杜绝安全事故的发生。
参考文献
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[2]梁伟业.工程监理的安全责任[J].安全生产与监督，2005（6）.
不动产管理条例篇5
第一条为规范直销行为，加强对直销活动的监管，防止欺诈，保护消费者的合法权益和社会公共利益，制定本条例。
第二条在中华人民共和国境内从事直销活动，应当遵守本条例。
直销产品的范围由国务院商务主管部门会同国务院工商行政管理部门根据直销业的发展状况和消费者的需求确定、公布。
第三条本条例所称直销，是指直销企业招募直销员，由直销员在固定营业场所之外直接向最终消费者（以下简称消费者）推销产品的经销方式。
本条例所称直销企业，是指依照本条例规定经批准采取直销方式销售产品的企业。
本条例所称直销员，是指在固定营业场所之外将产品直接推销给消费者的人员。
第四条在中华人民共和国境内设立的企业（以下简称企业），可以依照本条例规定申请成为以直销方式销售本企业生产的产品以及其母公司、控股公司生产产品的直销企业。
直销企业可以依法取得贸易权和分销权。
第五条直销企业及其直销员从事直销活动，不得有欺骗、误导等宣传和推销行为。
第六条国务院商务主管部门和工商行政管理部门依照其职责分工和本条例规定，负责对直销企业和直销员及其直销活动实施监督管理。
第二章直销企业及其分支机构的设立和变更
第七条申请成为直销企业，应当具备下列条件：
（一）投资者具有良好的商业信誉，在提出申请前连续5年没有重大违法经营记录；外国投资者还应当有3年以上在中国境外从事直销活动的经验；
（二）实缴注册资本不低于人民币8000万元；
（三）依照本条例规定在指定银行足额缴纳了保证金；
（四）依照规定建立了信息报备和披露制度。
第八条申请成为直销企业应当填写申请表，并提交下列申请文件、资料：
（一）符合本条例第七条规定条件的证明材料；
（二）企业章程，属于中外合资、合作企业的，还应当提供合资或者合作企业合同；
（三）市场计划报告书，包括依照本条例第十条规定拟定的经当地县级以上人民政府认可的从事直销活动地区的服务网点方案；
（四）符合国家标准的产品说明；
（五）拟与直销员签订的推销合同样本；
（六）会计师事务所出具的验资报告；
（七）企业与指定银行达成的同意依照本条例规定使用保证金的协议。
第九条申请人应当通过所在地省、自治区、直辖市商务主管部门向国务院商务主管部门提出申请。省、自治区、直辖市商务主管部门应当自收到申请文件、资料之日起7日内，将申请文件、资料报送国务院商务主管部门。国务院商务主管部门应当自收到全部申请文件、资料之日起90日内，经征求国务院工商行政管理部门的意见，作出批准或者不予批准的决定。予以批准的，由国务院商务主管部门颁发直销经营许可证。
申请人持国务院商务主管部门颁发的直销经营许可证，依法向工商行政管理部门申请变更登记。
国务院商务主管部门审查颁发直销经营许可证，应当考虑国家安全、社会公共利益和直销业发展状况等因素。
第十条直销企业从事直销活动，必须在拟从事直销活动的省、自治区、直辖市设立负责该行政区域内直销业务的分支机构（以下简称分支机构）。
直销企业在其从事直销活动的地区应当建立便于并满足消费者、直销员了解产品价格、退换货及企业依法提供其他服务的服务网点。服务网点的设立应当符合当地县级以上人民政府的要求。
直销企业申请设立分支机构，应当提供符合前款规定条件的证明文件和资料，并应当依照本条例第九条第一款规定的程序提出申请。获得批准后，依法向工商行政管理部门办理登记。
第十一条直销企业有关本条例第八条所列内容发生重大变更的，应当依照本条例第九条第一款规定的程序报国务院商务主管部门批准。
第十二条国务院商务主管部门应当将直销企业及其分支机构的名单在政府网站上公布，并及时进行更新。
第三章直销员的招募和培训
第十三条直销企业及其分支机构可以招募直销员。直销企业及其分支机构以外的任何单位和个人不得招募直销员。
直销员的合法推销活动不以无照经营查处。
第十四条直销企业及其分支机构不得宣传直销员销售报酬的广告，不得以缴纳费用或者购买商品作为成为直销员的条件。
第十五条直销企业及其分支机构不得招募下列人员为直销员：
（一）未满18周岁的人员；
（二）无民事行为能力或者限制民事行为能力的人员；
（三）全日制在校学生；
（四）教师、医务人员、公务员和现役军人；
（五）直销企业的正式员工；
（六）境外人员；
（七）法律、行政法规规定不得从事兼职的人员。
第十六条直销企业及其分支机构招募直销员应当与其签订推销合同，并保证直销员只在其一个分支机构所在的省、自治区、直辖市行政区域内已设立服务网点的地区开展直销活动。未与直销企业或者其分支机构签订推销合同的人员，不得以任何方式从事直销活动。
第十七条直销员自签订推销合同之日起60日内可以随时解除推销合同；60日后，直销员解除推销合同应当提前15日通知直销企业。
第十八条直销企业应当对拟招募的直销员进行业务培训和考试，考试合格后由直销企业颁发直销员证。未取得直销员证，任何人不得从事直销活动。
直销企业进行直销员业务培训和考试，不得收取任何费用。
直销企业以外的单位和个人，不得以任何名义组织直销员业务培训。
第十九条对直销员进行业务培训的授课人员应当是直销企业的正式员工，并符合下列条件：
（一）在本企业工作1年以上；
（二）具有高等教育本科以上学历和相关的法律、市场营销专业知识；
（三）无因故意犯罪受刑事处罚的记录；
（四）无重大违法经营记录。
直销企业应当向符合前款规定的授课人员颁发直销培训员证，并将取得直销培训员证的人员名单报国务院商务主管部门备案。国务院商务主管部门应当将取得直销培训员证的人员名单，在政府网站上公布。
境外人员不得从事直销员业务培训。
第二十条直销企业颁发的直销员证、直销培训员证应当依照国务院商务主管部门规定的式样印制。
第二十一条直销企业应当对直销员业务培训的合法性、培训秩序和培训场所的安全负责。
直销企业及其直销培训员应当对直销员业务培训授课内容的合法性负责。
直销员业务培训的具体管理办法由国务院商务主管部门、国务院工商行政管理部门会同有关部门另行制定。
第四章直销活动
第二十二条直销员向消费者推销产品，应当遵守下列规定：
（一）出示直销员证和推销合同；
（二）未经消费者同意，不得进入消费者住所强行推销产品，消费者要求其停止推销活动的，应当立即停止，并离开消费者住所；
（三）成交前，向消费者详细介绍本企业的退货制度；
（四）成交后，向消费者提供发票和由直销企业出具的含有退货制度、直销企业当地服务网点地址和电话号码等内容的售货凭证。
第二十三条直销企业应当在直销产品上标明产品价格，该价格与服务网点展示的产品价格应当一致。直销员必须按照标明的价格向消费者推销产品。
第二十四条直销企业至少应当按月支付直销员报酬。直销企业支付给直销员的报酬只能按照直销员本人直接向消费者销售产品的收入计算，报酬总额（包括佣金、奖金、各种形式的奖励以及其他经济利益等）不得超过直销员本人直接向消费者销售产品收入的30％。
第二十五条直销企业应当建立并实行完善的换货和退货制度。
消费者自购买直销产品之日起30日内，产品未开封的，可以凭直销企业开具的发票或者售货凭证向直销企业及其分支机构、所在地的服务网点或者推销产品的直销员办理换货和退货；直销企业及其分支机构、所在地的服务网点和直销员应当自消费者提出换货或者退货要求之日起7日内，按照发票或者售货凭证标明的价款办理换货和退货。
直销员自购买直销产品之日起30日内，产品未开封的，可以凭直销企业开具的发票或者售货凭证向直销企业及其分支机构或者所在地的服务网点办理换货和退货；直销企业及其分支机构和所在地的服务网点应当自直销员提出换货或者退货要求之日起7日内，按照发票或者售货凭证标明的价款办理换货和退货。
不属于前两款规定情形，消费者、直销员要求换货和退货的，直销企业及其分支机构、所在地的服务网点和直销员应当依照有关法律法规的规定或者合同的约定，办理换货和退货。
第二十六条直销企业与直销员、直销企业及其直销员与消费者因换货或者退货发生纠纷的，由前者承担举证责任。
第二十七条直销企业对其直销员的直销行为承担连带责任，能够证明直销员的直销行为与本企业无关的除外。
第二十八条直销企业应当依照国务院商务主管部门和国务院工商行政管理部门的规定，建立并实行完备的信息报备和披露制度。
直销企业信息报备和披露的内容、方式及相关要求，由国务院商务主管部门和国务院工商行政管理部门另行规定。
第五章保证金
第二十九条直销企业应当在国务院商务主管部门和国务院工商行政管理部门共同指定的银行开设专门账户，存入保证金。
保证金的数额在直销企业设立时为人民币*0万元；直销企业运营后，保证金应当按月进行调整，其数额应当保持在直销企业上一个月直销产品销售收入15％的水平，但最高不超过人民币1亿元，最低不少于人民币*0万元。保证金的利息属于直销企业。
第三十条出现下列情形之一，国务院商务主管部门和国务院工商行政管理部门共同决定，可以使用保证金：
（一）无正当理由，直销企业不向直销员支付报酬，或者不向直销员、消费者支付退货款的；
（二）直销企业发生停业、合并、解散、转让、破产等情况，无力向直销员支付报酬或者无力向直销员和消费者支付退货款的；
（三）因直销产品问题给消费者造成损失，依法应当进行赔偿，直销企业无正当理由拒绝赔偿或者无力赔偿的。
第三十一条保证金依照本条例第三十条规定使用后，直销企业应当在1个月内将保证金的数额补足到本条例第二十九条第二款规定的水平。
第三十二条直销企业不得以保证金对外担保或者违反本条例规定用于清偿债务。
第三十三条直销企业不再从事直销活动的，凭国务院商务主管部门和国务院工商行政管理部门出具的凭证，可以向银行取回保证金。
第三十四条国务院商务主管部门和国务院工商行政管理部门共同负责保证金的日常监管工作。
保证金存缴、使用的具体管理办法由国务院商务主管部门、国务院工商行政管理部门会同有关部门另行制定。
第六章监督管理
第三十五条工商行政管理部门负责对直销企业和直销员及其直销活动实施日常的监督管理。工商行政管理部门可以采取下列措施进行现场检查：
（一）进入相关企业进行检查；
（二）要求相关企业提供有关文件、资料和证明材料；
（三）询问当事人、利害关系人和其他有关人员，并要求其提供有关材料；
（四）查阅、复制、查封、扣押相关企业与直销活动有关的材料和非法财物；
（五）检查有关人员的直销培训员证、直销员证等证件。
工商行政管理部门依照前款规定进行现场检查时，检查人员不得少于2人，并应当出示合法证件；实施查封、扣押的，必须经县级以上工商行政管理部门主要负责人批准。
第三十六条工商行政管理部门实施日常监督管理，发现有关企业有涉嫌违反本条例行为的，经县级以上工商行政管理部门主要负责人批准，可以责令其暂时停止有关的经营活动。
第三十七条工商行政管理部门应当设立并公布举报电话，接受对违反本条例行为的举报和投诉，并及时进行调查处理。
工商行政管理部门应当为举报人保密；对举报有功人员，应当依照国家有关规定给予奖励。
第七章法律责任
第三十八条对直销企业和直销员及其直销活动实施监督管理的有关部门及其工作人员，对不符合本条例规定条件的申请予以许可或者不依照本条例规定履行监督管理职责的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。对不符合本条例规定条件的申请予以的许可，由作出许可决定的有关部门撤销。
第三十九条违反本条例第九条和第十条规定，未经批准从事直销活动的，由工商行政管理部门责令改正，没收直销产品和违法销售收入，处5万元以上30万元以下的罚款；情节严重的，处30万元以上50万元以下的罚款，并依法予以取缔；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十条申请人通过欺骗、贿赂等手段取得本条例第九条和第十条设定的许可的，由工商行政管理部门没收直销产品和违法销售收入，处5万元以上30万元以下的罚款，由国务院商务主管部门撤销其相应的许可，申请人不得再提出申请；情节严重的，处30万元以上50万元以下的罚款，并依法予以取缔；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十一条直销企业违反本条例第十一条规定的，由工商行政管理部门责令改正，处3万元以上30万元以下的罚款；对不再符合直销经营许可条件的，由国务院商务主管部门吊销其直销经营许可证。
第四十二条直销企业违反规定，超出直销产品范围从事直销经营活动的，由工商行政管理部门责令改正，没收直销产品和违法销售收入，处5万元以上30万元以下的罚款；情节严重的，处30万元以上50万元以下的罚款，由工商行政管理部门吊销有违法经营行为的直销企业分支机构的营业执照直至由国务院商务主管部门吊销直销企业的直销经营许可证。
第四十三条直销企业及其直销员违反本条例规定，有欺骗、误导等宣传和推销行为的，对直销企业，由工商行政管理部门处3万元以上10万元以下的罚款；情节严重的，处10万元以上30万元以下的罚款，由工商行政管理部门吊销有违法经营行为的直销企业分支机构的营业执照直至由国务院商务主管部门吊销直销企业的直销经营许可证。对直销员，由工商行政管理部门处5万元以下的罚款；情节严重的，责令直销企业撤销其直销员资格。
第四十四条直销企业及其分支机构违反本条例规定招募直销员的，由工商行政管理部门责令改正，处3万元以上10万元以下的罚款；情节严重的，处10万元以上30万元以下的罚款，由工商行政管理部门吊销有违法经营行为的直销企业分支机构的营业执照直至由国务院商务主管部门吊销直销企业的直销经营许可证。
第四十五条违反本条例规定，未取得直销员证从事直销活动的，由工商行政管理部门责令改正，没收直销产品和违法销售收入，可以处2万元以下的罚款；情节严重的，处2万元以上20万元以下的罚款。
第四十六条直销企业进行直销员业务培训违反本条例规定的，由工商行政管理部门责令改正，没收违法所得，处3万元以上10万元以下的罚款；情节严重的，处10万元以上30万元以下的罚款，由工商行政管理部门吊销有违法经营行为的直销企业分支机构的营业执照直至由国务院商务主管部门吊销直销企业的直销经营许可证；对授课人员，由工商行政管理部门处5万元以下的罚款，是直销培训员的，责令直销企业撤销其直销培训员资格。
直销企业以外的单位和个人组织直销员业务培训的，由工商行政管理部门责令改正，没收违法所得，处2万元以上20万元以下的罚款。
第四十七条直销员违反本条例第二十二条规定的，由工商行政管理部门没收违法销售收入，可以处5万元以下的罚款；情节严重的，责令直销企业撤销其直销员资格，并对直销企业处1万元以上10万元以下的罚款。
第四十八条直销企业违反本条例第二十三条规定的，依照价格法的有关规定处理。
第四十九条直销企业违反本条例第二十四条和第二十五条规定的，由工商行政管理部门责令改正，处5万元以上30万元以下的罚款；情节严重的，处30万元以上50万元以下的罚款，由工商行政管理部门吊销有违法经营行为的直销企业分支机构的营业执照直至由国务院商务主管部门吊销直销企业的直销经营许可证。
第五十条直销企业未依照有关规定进行信息报备和披露的，由工商行政管理部门责令限期改正，处10万元以下的罚款；情节严重的，处10万元以上30万元以下的罚款；拒不改正的，由国务院商务主管部门吊销其直销经营许可证。
第五十一条直销企业违反本条例第五章有关规定的，由工商行政管理部门责令限期改正，处10万元以下的罚款；拒不改正的，处10万元以上30万元以下的罚款，由国务院商务主管部门吊销其直销经营许可证。
第五十二条违反本条例的违法行为同时违反《禁止传销条例》的，依照《禁止传销条例》有关规定予以处罚。
第八章附则
第五十三条直销企业拟成立直销企业协会等社团组织，应当经国务院商务主管部门批准，凭批准文件依法申请登记。
不动产管理条例篇6
《福建省安全生产条例》(以下简称《条例》)是我省第一部专门调整和规范安全生产工作的地方性法规。《条例》以《安全生产法》为其基本的依据，将《安全生产法》的有关规定明晰化、具体化。使之更加具有可操作性。同时，《条例》又从我省实际出发，对我省安全生产工作面临的基础性、普遍性、综合性和全局性问题做出相应的规定，是我省各级、各部门、各类生产经营单位和有关人员实现与保证安全生产所必须遵循的基本规范和行为准则。
立法的过程实际上就是一个制度设计的过程。《条例》的各项具体规定，设定了与我省安全生产工作密切相关的若干项基本制度。具体来说，主要有以下七个方面：
(一)安全生产监督管理制度。安全生产是一项涉及全社会公共管理与公共利益的重要事项，抓好安全生产工作是政府的重要职责，也是政府职能转变必须加强的重要方面。各级政府及其有关部门是安全生产工作的监管主体，必须认真履行安全生产监管职责，《条例》明确规定了安全生产监督管理制度，主要包括安全生产监督管理体制与工作格局、政府及其有关部门的安全生产监管职责、综合监管与专项监管结合的制度。如《条例》第一条明确立法的宗旨之一是“为了加强安全生产监督管理”，第二条明确适用范围包括“本省行政区域内从事生产经营活动的单位的安全生产及相关监督管理活动”，第三条则明确安全生产管理必须坚持安全第一、预防为主、综合治理的方针。要“建立政府统一领导、部门依法监管、单位全面负责、群众参与监督、社会广泛支持的安全生产监督管理体制”。第四章则专门对政府及相关部门的监督管理做出具体的规定，特别是在全国的安全生产地方性立法中首次对安全生产综合监管与专项监管部门的职责进行了具体的界定，并对这两类部门在安全生产监管工作中的相互关系进行了明确，建立了安全生产综合监管与专项监管相互结合、相互衔接的工作机制。
(二)安全生产责任制度。安全生产工作的核心与灵魂是责任。只有责任到位、责任落实，安全生产工作才能落实、才是真正的落实。各类生产安全责任事故发生的原因虽然多种多样，但最为根本的都是工作不落实、管理不落实，实质就是责任不落实。针对这一问题，《条例》建立了严格的安全生产责任制度。明确了责任主体、责任内容、责任格局、责任考核、责任约束与责任追究等。如《条例》第四条规定“生产经营单位是本单位安全生产的责任主体，应当……建立、健全安全生产责任制度，……生产经营单位主要负责人是本单位安全生产工作的第一责任人，对安全生产工作全面负责，其他负责人对各自职责范围内的安全生产工作负责”。第五条则要求“地方各级人民政府应当……实行安全生产目标责任制和行政责任追究制度，对本行政区域内的安全生产工作负责”。第二十七条明确规定县级以上地方人民政府要“督促落实安全生产目标责任制和行政责任追究制度”；第二十八条规定县级以上地方人民政府负责安全生产监督管理的部门“具体实施安全生产目标责任制管理和考核工作”。同时。按照“有权必有责、用权受监督”的要求，第六章则对安全生产各主体及相关参与者的责任进行明确的规定。
(三)生产经营单位安全生产主体责任制度。生产经营单位既是国民经济活动的微观主体，也是安全生产工作最基本、最重要和最直接的责任主体，实现和确保安全生产是生产经营单位天然、第一位的基本责任。在“统一领导、部门依法监管、单位全面负责、群众参与监督、社会广泛支持”的安全生产管理体制与工作格局中，“单位全面负责”无疑是最为重要的一个方面。《条例》对生产经营单位在安全生产工作中的定位、主要负责人安全生产法定职责、生产经营单位必须遵守的规定如制度建设、安全管理机构及安全管理人员配置、安全生产费用提取、劳动防护用品配备、从业人员安全生产培训教育、重大危险源监控管理、日常安全管理、事故隐患排查治理、生产安全事故应急救援预案、事故的赔偿等方面进行了非常具体的规定。第四条明确“生产经营单位是本单位安全生产的责任主体”，“生产经营单位主要负责人是本单位安全生产工作的第一责任人”。第二章则专门对生产经营单位规范与实现安全生产必须遵循的各项具体措施进行了详细的规定。第六章则规定了生产经营单位不遵守《条例》各项规定，必须承担的法律责任。
(四)从业人员权利义务制度。从业人员是生产经营单位各种生产经营活动的具体承担者。在我国现有的劳动力供求关系格局中，从业人员往往处于弱者地位。在生产经营单位中，存在于生产经营活动各环节、各方面、各要素中的风险、危险因素常常直接影响着从业人员的生命安全与身体健康，另一方面，从业人员的行为、习惯又直接影响着安全生产的状况。在我国所发生的各类事故中，责任事故超过90％，其中绝大部分是由从业人员的不安全行为所引起的，也就是说。从业人员常常既是生产安全事故的受害者，但也是各类事故的直接肇事者。因此，为了保障生产经营单位的安全生产，应当赋予从业人员相应的权利，充分发挥他们在安全生产工作中的基础作用；同时，也有必要对从业人员设定相应的义务。《条例》第三章专门对从业人员的权利义务制度做出规定，主要包括生产经营单位的从业人员在生产经营活动中的基本权利和义务，以及应当承担的法律责任。《条例》第二十六条还对因生产安全事故造成从业人员死亡的生产经营单位的赔偿做出具体规定。
(五)安全生产事故应急救援制度。生产安全事故应急救援是安全生产工作的重要内容，也是在事故或险情发生后将事故可能造成的损失及风险状况控制在最低程度的“最后一道防线”。《安全生产法》及《突发事件应对法》虽然对生产安全事故的应急救援做出了总体的规定，明确了生产安全事故应急救援的总体原则、基本框架与运行机制，但这些规定比较原则、可操作性还不够强。《条例》设定了生产安全事故应急救援制度，对政府、有关部门及生产经营单位应急救援工作进行了相应的规定，明确了政府及部门和生产经营单位事故应急救援预案的内容，以及事故应急启动的机制。如第三十八条规定地方各级人民政府应当组织制定本行政区域生产安全事故应急救援预案，建立健全应急救援体系。同时明确规定了生产安全事故应急救援预案应当包括的具体内容。第三十九条则要求“生产经营单位应当制定本单位的生产安全事故应急救援预案，并将所制定的预案及时报所在地负有安全生产监督管理职责的部门备案。负有安全生产监督管理职责的部门应当加强对生产经营单位应急救援预案制定工作的指导，做到生产经营单位制定的应急救援预案与所在地人民政府应急救援预案相衔接”。第四十三条要求“地方各级人民政府在接到较大、重大、特大事故报告后，应当根据事故等级立即启动相应的应急救援预案。组织开展事故救援工作，协调解决事故应急救援、善后处理中遇到的重大问题，并及时向上级人民政府及负有安全生产监督管理职责的部门报告应急救援进展情况。任何单位和个人应当支持、配合事故救援，并提供必要的便利条件”。(六)安全生产情况与信息公开制度。随着政府职能转变步伐的加快和政府信息公开的逐步到位，社会各界对安全生产工作情况的知情权提出了更高的要求，而另一方面，安全生产情况与有关信息的公开，既有利于社会各界加强对安全生产工作的监督，也有利于增进社会各界对安全生产工作的理解、支持与配合。《安全生产法》及《生产安全事故报告与调查处理条例》对安全生产情况及生产安全事故调查处理情况的公布做出了相应的规定，《条例》在衔接这些规定的同时对政府及其有关部门做好安全生产情况与信息公开提出了更加具体、明确的要求，要求有关部门为社会了解安全生产情况提供方便、创造条件。如《条例》第二十八条要求县级以上地方人民政府负责安全生产监督管理的部门“定期通报本地区安全生产形势，安全生产信息。会同有关部门建立本行政区域重大危险源数据库信息系统和监管制度；建立安全生产违法行为信息查询系统，及时记载生产经营单位、安全生产中介服务机构的违法行为和处理情况，供社会公众查询”。
不动产管理条例篇7
立法的过程实际上就是一个制度设计的过程。《条例》的各项具体规定，设定了与我省安全生产工作密切相关的若干项基本制度。具体来说，主要有以下七个方面：
(一)安全生产监督管理制度。安全生产是一项涉及全社会公共管理与公共利益的重要事项，抓好安全生产工作是政府的重要职责，也是政府职能转变必须加强的重要方面。各级政府及其有关部门是安全生产工作的监管主体，必须认真履行安全生产监管职责，《条例》明确规定了安全生产监督管理制度，主要包括安全生产监督管理体制与工作格局、政府及其有关部门的安全生产监管职责、综合监管与专项监管结合的制度。如《条例》第一条明确立法的宗旨之一是“为了加强安全生产监督管理”，第二条明确适用范围包括“本省行政区域内从事生产经营活动的单位的安全生产及相关监督管理活动”，第三条则明确安全生产管理必须坚持安全第一、预防为主、综合治理的方针。要“建立政府统一领导、部门依法监管、单位全面负责、群众参与监督、社会广泛支持的安全生产监督管理体制”。第四章则专门对政府及相关部门的监督管理做出具体的规定，特别是在全国的安全生产地方性立法中首次对安全生产综合监管与专项监管部门的职责进行了具体的界定，并对这两类部门在安全生产监管工作中的相互关系进行了明确，建立了安全生产综合监管与专项监管相互结合、相互衔接的工作机制。
(二)安全生产责任制度。安全生产工作的核心与灵魂是责任。只有责任到位、责任落实，安全生产工作才能落实、才是真正的落实。各类生产安全责任事故发生的原因虽然多种多样，但最为根本的都是工作不落实、管理不落实，实质就是责任不落实。针对这一问题，《条例》建立了严格的安全生产责任制度。明确了责任主体、责任内容、责任格局、责任考核、责任约束与责任追究等。如《条例》第四条规定“生产经营单位是本单位安全生产的责任主体，应当……建立、健全安全生产责任制度，……生产经营单位主要负责人是本单位安全生产工作的第一责任人，对安全生产工作全面负责，其他负责人对各自职责范围内的安全生产工作负责”。第五条则要求“地方各级人民政府应当……实行安全生产目标责任制和行政责任追究制度，对本行政区域内的安全生产工作负责”。第二十七条明确规定县级以上地方人民政府要“督促落实安全生产目标责任制和行政责任追究制度”；第二十八条规定县级以上地方人民政府负责安全生产监督管理的部门“具体实施安全生产目标责任制管理和考核工作”。同时。按照“有权必有责、用权受监督”的要求，第六章则对安全生产各主体及相关参与者的责任进行明确的规定。
(三)生产经营单位安全生产主体责任制度。生产经营单位既是国民经济活动的微观主体，也是安全生产工作最基本、最重要和最直接的责任主体，实现和确保安全生产是生产经营单位天然、第一位的基本责任。在“统一领导、部门依法监管、单位全面负责、群众参与监督、社会广泛支持”的安全生产管理体制与工作格局中，“单位全面负责”无疑是最为重要的一个方面。《条例》对生产经营单位在安全生产工作中的定位、主要负责人安全生产法定职责、生产经营单位必须遵守的规定如制度建设、安全管理机构及安全管理人员配置、安全生产费用提取、劳动防护用品配备、从业人员安全生产培训教育、重大危险源监控管理、日常安全管理、事故隐患排查治理、生产安全事故应急救援预案、事故的赔偿等方面进行了非常具体的规定。第四条明确“生产经营单位是本单位安全生产的责任主体”，“生产经营单位主要负责人是本单位安全生产工作的第一责任人”。第二章则专门对生产经营单位规范与实现安全生产必须遵循的各项具体措施进行了详细的规定。第六章则规定了生产经营单位不遵守《条例》各项规定，必须承担的法律责任。
(四)从业人员权利义务制度。从业人员是生产经营单位各种生产经营活动的具体承担者。在我国现有的劳动力供求关系格局中，从业人员往往处于弱者地位。在生产经营单位中，存在于生产经营活动各环节、各方面、各要素中的风险、危险因素常常直接影响着从业人员的生命安全与身体健康，另一方面，从业人员的行为、习惯又直接影响着安全生产的状况。在我国所发生的各类事故中，责任事故超过90％，其中绝大部分是由从业人员的不安全行为所引起的，也就是说。从业人员常常既是生产安全事故的受害者，但也是各类事故的直接肇事者。因此，为了保障生产经营单位的安全生产，应当赋予从业人员相应的权利，充分发挥他们在安全生产工作中的基础作用；同时，也有必要对从业人员设定相应的义务。《条例》第三章专门对从业人员的权利义务制度做出规定，主要包括生产经营单位的从业人员在生产经营活动中的基本权利和义务，以及应当承担的法律责任。《条例》第二十六条还对因生产安全事故造成从业人员死亡的生产经营单位的赔偿做出具体规定。
(五)安全生产事故应急救援制度。生产安全事故应急救援是安全生产工作的重要内容，也是在事故或险情发生后将事故可能造成的损失及风险状况控制在最低程度的“最后一道防线”。《安全生产法》及《突发事件应对法》虽然对生产安全事故的应急救援做出了总体的规定，明确了生产安全事故应急救援的总体原则、基本框架与运行机制，但这些规定比较原则、可操作性还不够强。《条例》设定了生产安全事故应急救援制度，对政府、有关部门及生产经营单位应急救援工作进行了相应的规定，明确了政府及部门和生产经营单位事故应急救援预案的内容，以及事故应急启动的机制。如第三十八条规定地方各级人民政府应当组织制定本行政区域生产安全事故应急救援预案，建立健全应急救援体系。同时明确规定了生产安全事故应急救援预案应当包括的具体内容。第三十九条则要求“生产经营单位应当制定本单位的生产安全事故应急救援预案，并将所制定的预案及时报所在地负有安全生产监督管理职责的部门备案。负有安全生产监督管理职责的部门应当加强对生产经营单位应急救援预案制定工作的指导，做到生产经营单位制定的应急救援预案与所在地人民政府应急救援预案相衔接”。第四十三条要求“地方各级人民政府在接到较大、重大、特大事故报告后，应当根据事故等级立即启动相应的应急救援预案。组织开展事故救援工作，协调解决事故应急救援、善后处理中遇到的重大问题，并及时向上级人民政府及负有安全生产监督管理职责的部门报告应急救援进展情况。任何单位和个人应当支持、配合事故救援，并提供必要的便利条件”。
不动产管理条例篇8
第一条 为了加强城镇公房管理，充分发挥房屋的效用，为四化建设和人民生活服务，根据国家有关规定，结合我省情况，制定本条例。
第二条 本条例适用于本省城市、建制镇公有房产的管理。
第三条 全民所有制单位购建和依法收归国有的房产，为全民所有；集体所有制单位购建的房产，为集体所有。全民所有的和集体所有的房产均为公有房产。
第四条 省、市、地、县设置的房产部门，是本级人民政府、行政公署的房产主管部门，负责管理、指导本行政区域内的房产事业，组织监督实施本条例。
第五条 房产主管部门的房产，产权属于归口经营单位，由其经营管理；机关、团体、企业、事业单位自有房产，在当地房产主管部门的指导下，自行经营管理。
第六条 及时修缮公有房产，保证基本使用功能，是产权单位应尽的责任。爱护公有房产及附属设备，是承租人应尽的义务。
第二章 产权
第七条 公有房产实行产权登记。产权单位应持产籍资料、证件，向当地房产主管部门申请办理登记手续，领取公有房产产权证照，产权方受法律保护。
新建公有房屋，产权单位应在房屋竣工验收后一个月内，向当地房产主管部门申请、领取公有房产产权证照。
拆除公有房屋，应事先向当地房产主管部门办理手续。
第八条 公有房屋产权变更或改变用途时，产权单位应向当地房产主管部门办理手续。
第九条 房产归口经营单位的房产，不准无偿拨用。过去无偿拨用的房产，其产权仍属房产归口经营单位所有。使用单位因撤销、合并、搬迁不使用时，房产应退交房产归口经营单位，不准擅自拆除、变卖、转让、转租、转借。对擅自转让、转租、转借的房产，应限期收回，并收回转租期间所得的全部租金，对擅自拆除、变卖的，应赔偿损失，并收缴变卖的全部所得。
过去无偿拨用的房产，改做生产、营业使用的，由房产归口经营单位按公企用房租金标准起租。
第十条 任何单位或个人，不准以任何借口平调、索要、强占公有房产。平调、索要、强占的房产，应限期退出，追缴居住期间的租金。
第十一条 未经城市规划部门批准，不准依附公有房屋接建建筑物，擅自接建的，应限期拆除；经批准接建使原建筑物损坏的，由新建单位负责修复。
第三章 租赁
第十二条 承租公有房屋的单位或个人为承租人。承租人承租房屋时，应向产权单位提出申请，签订租赁合同后，方可使用。
第十三条 承租人租用的公有房屋，不使用时，应在迁出前五日内向产权单位办理退租手续，付清租金，交清设备。
第十四条 公有房产使用权经产权单位同意可以转让、转租。转让、转租前应当按房产主管部门的有关规定办理手续。擅自转让、转租的，产权单位有权收回房屋。原租赁关系自动终止。
已经转让、转租的，应按前款规定办理。
第十五条 公有房产使用权转让、转租人应当向产权单位交纳一定数额的转让、转租收益，具体办法由各市人民政府制定。
第十六条 公有房屋经产权单位同意可以改变用途。但改变用途前，应到房产主管部门和有关部门办理审批手续。
第十七条 承租人租用的公有住宅用房，无正当理由空闲三个月以上者，由产权单位收回。
第十八条 承租人未经产权单位同意和有关部门的批准，不得改修、改建、增添、拆除与房屋主体结构相连接的设施设备；装饰装修、改修、改建涉及改变房屋主体结构和承重结构的，应经房产主管部门和有关部门审查批准。
第十九条 承租人进行对公有房产有腐蚀、损坏作用的生产时，应装设保护设施，经产权单位审查同意后，方可使用。擅自进行上述生产的，应令其停产；造成损失的，应作价赔偿。
第二十条 机关、团体、事业单位使用的公企用房，按建设面积计租；住宅用房，按使用面积计租。
承租人按租赁合同交纳房租和按规定交纳采暖费，不准借口拒付或拖欠。
第二十一条 产权单位应及时收取租金和采暖费，不准挪用、侵占。
第二十二条 公有房产的租金标准按国家和省的有关规定，由各市（地）人民政府（行署）制定。
第二十三条 产权单位不准将公有房屋免租交给个人自修自住；过去交出的，应收回计租或作价出售。
第二十四条 产权单位无力经营的公有房产，可以委托当地房产经营单位或其他单位代管，不准放弃管理。
第四章 买卖与互换
第二十五条 公有房产允许买卖。买卖时，应由当地房产主管部门审查产权证照、房产评价、办理产权变更手续。未经房产主管部门办理手续买卖公有房产的，应按规定补交契税，并没收非法所得。
第二十六条 房产主管部门根据有利生产、方便生活、自愿互利的原则，组织开展房屋互换活动，产权单位和有关部门应予支持。
第二十七条 承租人需要互换房屋时，应事先征得产权单位同意。互换后，原租赁合同即行停止，新承租人与产权单位即行签订租赁合同。
第五章 修缮
第二十八条 房产经营单位应把人力、财力、物力主要用于房屋修缮，租金用于房屋修缮的比例不得少于国家的规定；定期检查房屋状况，解决承租人合理的修缮要求。
第二十九条 房产经营单位应保持房屋的门窗、烟囱、采暖、照明设施完好和室内上水、下水管道畅通，保证采暖期间室内的适宜温度。及时修缮屋面、天棚、地面、墙壁和墙的基础。保证居住和使用安全。因维修不善，给承租人造成损失的，应予赔偿。
第三十条 过去拨用的公有房产，由使用单位负责修缮。
第三十一条 任何人不准阻碍公有房产的修缮；不准用公款、公物对住宅用房进行特殊修缮。进行特殊修缮工料费由承租人自付。
第三十二条 承租人因使用不当或人为损坏公有房产及设备的，由承租人负责修复。
第三十三条 凡属两个以上单位共有或同山共脊房产的修缮，是产权单位的共同责任，修缮费用合理负担。
第六章 法律责任
第三十四条 违反本条例第十四条规定，擅自转让、转租公有房屋使用权的，由房产主管部门没收违法所得，并对转让人处以转让金额20％以下的罚款，对转租人处以月转租金额5倍以下罚款。
第三十五条 违反本条例第十五条规定，擅自改变公有房产用途的，由房产主管部门或有关主管部门依法予以处罚。
第三十六条 违反本条例第十七条规定，由房产主管部门责令限期改正和恢复，并给予下列处罚：
（一）擅自改修、改建、增添、拆除与主体结构相连接的设施设备的，处以1000元以上1万元以下的罚款；
（二）装饰装修、改修、改建擅自改变房屋主体结构和承重结构的，处以5万元以上10万元以下罚款。
第三十七条 违反本条例情节轻微的，产权单位应给予批评、教育；经教育不改或情节较重的，产权单位可向当地主管部门提出申请，由房产主管部门处以五百元以下罚款。
第三十八条 违反本条例的机关、团体、企业、事业单位支付的经济赔偿和罚款，从其利润留成或包干经费中支付。对个人的罚款由个人自付。
第三十九条 收缴的罚没款，按国家和省有关规定处理。
第四十条 违反本条例情节严重的，产权单位提出处理建议，由当事人的主管部门给予行政处分。
第四十一条 房产主管部门和产权单位的房管工作人员，执行本条例有弄虚作假、徇私舞弊、敲诈勒索、违法乱纪行为的，应从严处理。
第四十二条 对房产主管部门处理不服的，自接到处理通知书之日起十五日内，可向当地人民法院起诉；期满不起诉又不履行的，房产主管部门可申请人民法院强制执行。
第四十三条 违反本条例，触犯《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关报给予治安处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第七章 附则
第四十四条 乡和非制镇公有房产的管理，可参照本条例执行。
第四十五条 省建设委员会可根据本条例规定，制订实施细则，经省人民政府批准后实施。
第四十六条 本条例如与国家规定抵触时，按国家规定执行；过去省内有关规定与本条例有抵触的，按本条例执行。
第四十七条 本条例自1986年7月1日起施行。
黑龙江省人大常委会关于修改《黑龙江省城镇公有房产管理条例》的决定
（2000年6月6日黑龙江省第九届人民代表大会常务委员会第十七次会议通过 黑龙江省第九届人民代表大会常务委员会公告第40号公布）
全文黑龙江省
第九届人大常委会第十七次会议审议了省人大城乡建设环境保护委员会提请审议的《黑龙江省城镇公有房产管理条例修正案（草案）》，决定对《黑龙江省公有房产管理条例》作如下修改：
一、将第十四条、第十五条修改成第十四条，具体修改内容为：第一款：公有房产使用权经产权单位同意可以转让、转租。转让、转租前应当按房产主管部门的有关规定办理手续。擅自转让、转租的，产权单位有权收回房屋，原租赁关系自动终止。第二款：已经转让、转租的，应按前款规定办理。
二、增加一条，作为第十五条，其规定为“公有房产使用权转让、转租人应当向产权单位交纳一定数额的转让、转租收益，具体办法由各市人民政府制定”。
三、将原第十五条中规定的“公有房屋不准私自改变用途”的内容，修改成第十六条（以下条款顺延）具体规定为“公有房屋经产权单位同意可以改变用途。但改变用途前，应到房产主管部门和有关部门办理审批手续”。
四、将第十七条修改为：承租人未经产权单位同意和有关部门批准，不得改修、改建、增添、拆除与房屋主体结构相连接的设施设备；装饰装修、改修、改建涉及改变房屋主体结构和承重结构的，应当经房产主管部门和有关部门审查批准。
五、将第二十一条“公有房产的租金标准，由省人民政府制定”。修改为“公有房产的租金标准按国家和省的有关规定，由各市（地）人民政府（行署）制定”。
六、增加三条法律责任，具体规定为：
第三十四条 违反本条例第十四条规定，擅自转让、转租公有房屋使用权的，由房产主管部门没收违法所得，并对转让人处以转让金额20％以下的罚款，对转租人处以月转租金额5倍以下罚款。
第三十五条 违反本条例第十五条规定，擅自改变公有房产用途的，由房产主管部门或有关主管部门依法予以处罚。
第三十六条 违反本条例第十七条规定，由房产主管部门责令限期改正和恢复，并给予下列处罚：
（一）擅自改修、改建、增添、拆除与主体结构相连接的设施设备的，处以1000元以上1万元以下的罚款；
（二）装饰装修、改修、改建擅自改变房屋主体结构和承重结构的，处以5万元以上10万元以下的罚款。
不动产管理条例篇9
第一条为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。
第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
第二章房地产开发企业
第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
（一）有100万元以上的注册资本；
（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
第六条外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。
第七条设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。
工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。
第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。
第九条房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
第三章房地产开发建设
第十条确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。
第十一条确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
第十二条房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一
（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
（二）城市规划设计条件；
（三）基础设施和公共设施的建设要求；
（四）基础设施建成后的产权界定；
（五）项目拆迁补偿、安置要求。
第十三条房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。
第十四条房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。
第十五条房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回上地使用权。但是，因不可杭力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。
第十六条房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。
房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。
第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：
（一）城市规划设计条件的落实情况；
（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
（三）单项工程的工程质量验收情况；
（四）拆迁安置方案的落实情况；
（五）物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
第十九条房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。
第四章房地产经营
第二十条转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。
第二十一条转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
第二十二条房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。
第二十三条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
第二十四条房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：
（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；
（二）营业执照和资质等级证书；
（三）工程施工合同；
（四）预售商品房分层平面图；
（五）商品房预售方案。
第二十五条房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。
第二十六条房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。
第二十七条房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。
房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。
第二十八条商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。
第二十九条房地产开发企业委托中介机构销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买入出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第三十条房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。
第三十一条房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买入提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第三十二条商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申情重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
第五章法律责任
第三十四条违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第三十五条违反本条例规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
第三十六条违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。
第三十七条违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2％以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十八条违反本条例规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
不动产管理条例篇10
20xx年物业管理办法全文最新版
第一章总则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
第四条 国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第二章业主及业主大会
第六条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议，行使投票权;
(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。
第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十一条 下列事项由业主共同决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业;
(五)筹集和使用专项维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(四)监督管理规约的实施;
(五)业主大会赋予的其他职责。
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
管理规约对全体业主具有约束力。
第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。
第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
第三章前期物业管理
第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第二十三条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
第二十八条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
第四章物业管理服务
第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
第三十三条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
第三十四条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第三十七条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。
第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
第三十九条 物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。
第四十条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第四十三条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。
第四十四条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
第四十五条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第四十七条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
第四十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。
第四十九条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。
第五章物业的使用与维护
第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
第五十一条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
第五十二条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
第五十三条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。
物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第五十六条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。
第六章法律责任
第五十七条 违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
第五十八条 违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五十九条 违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
第六十条 违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
第六十一条 违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十二条 违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十三条 违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第六十四条 违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
第六十五条 违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
第六十六条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;
(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
第六十七条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
第六十八条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第六十九条 违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第七章附则
第七十条 本条例自20xx年9月1日起施行。
关于物业管理办法的释义
[释义]本条是关于《条例》立法目的的规定。
改革开放以来,深圳、青岛、大连等地对住宅区和其他物业实施社会化、专业化、市场化的物业管理,取得了较好的效果。随着我国城镇住房制度改革的不断深化,房屋的所有权结构发生了很大的变化,越来越多的公有住房逐渐转变成个人所有。在城镇住房制度改革和城市建设发展的过程中,物业管理这一新兴行业应运而生。它的产生与发展,对于改善人民群众的生活、工作环境,提高城市管理水平,促进住宅建设,实施社会再就业工程起着积极的促进作用。近年来,物业管理行业进入了一个迅速发展的时期。据统计,目前上海、广东、山东、辽宁等省市物业管理的覆盖面已达到50%,深圳市物业管理的覆盖面已超过90%,全国物业管理企业已有2万多家,从业人员超过230万。
随着物业管理行业的发展,物业管理实践中也出现了一系列问题:一是业主的权利义务不明确,物业管理各法律关系主体之间的关系也不明确,出现问题后无法追究相关责任方的责任;二是物业管理企业的行为不规范,在实践中存在服务不到位、擅自处分本该由业主处分的事项、收费与服务不相符等不规范的行为,包括由过去的房管所改造过来的一些物业管理企业,也存在着自身定位不准确、服务意识不明确、服务与被服务的关系不清楚的问题;三是业主大会、业主委员会的成立、组成、运作等缺少监督和制约,有的业主委员会不能真正代表业主利益,甚至损害了业主的公共利益;四是物业的开发建设质量问题对物业管理造成不良影响,使得物业管理企业承担了本应由开发商承担的一部分责任。对于这些问题应该说与我国有关物业管理的法制不健全有关。这种状况也造成政府对物业管理行业的监督管理缺乏法律依据,司法机关对日益增多的物业管理案件的处理无法可依,大量的矛盾纠纷得不到及时解决,这不利于物业管理市场的规范,也在一定程度上制约了物业管理行业的发展。因此,社会各界要求规范物业管理市场,针对物业管理进行专门立法的呼声逐年高涨,每年都有建议加强物业管理立法的人大议案和政协提案。
近几年来,国务院及其有关部门制定了一系列有关物业管理的规章和规范性文件,如《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)、《城市新建住宅小区管理办法》(建设部令第33号)、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(国家计划委员会、建设部计价费[1996]266号)、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建设部、财政部建住房[1998]213号)、《物业管理企业财务管理规定》(财政部财基宇[1998]7号)、《物业管理企业资质管理试行办法》(建设部建住房[1999]261号)、《物业管理委托合同示范文本》(建设部、国家工商行政管理局建房[1997]263号)、《前期物业管理服务协议示范文本》(建设部建住房[1999]246号)等。与此同时,各地在物业管理立法方面也进行了积极的探索。上海、天津、重庆、广东、广西、海南、湖南、江西、河南、陕西等20多个省市制定了物业管理条例,其他省市也普遍颁布了物业管理办法。上述法规、规章和规范性文件对于指导各地物业管理实践起到了良好的作用,也为《条例》的起草提供了条件。
1999年4月,建设部成立《条例》起草小组,通过收集国内外有关资料,开展立法调研,召开专家论证会和有业主委员会、物业管理企业、街道办事处、派出所、居民委员会、律师等有关人士参加的座谈会,广泛征求地方和相关部门的意见,认真研究分析物业管理面临的形势和立法应当解决的主要问题,于20xx年3月形成《条例》(送审稿)。20xx年3月,国务院法制办将《条例》列入立法计划,并在送审稿的基础上,经过反复论证、修改和完善,形成《条例》(草案)。20xx年10月16日,国务院领导批示将《条例》(草案)公开向社会征求意见。这一彰显民意、推动民主立法、切实提高立法工作质量的举措,在社会上引起了积极反响。在近一个月的意见征求期间,国务院法制办共收到近4000条意见。从征求意见的情况看,社会各界对制定《条例》的必要性和《条例》(草案)的基本内容给予了充分肯定,一致呼吁尽快出台,使物业管理活动有法可依。在逐条研究分析并吸收有益意见的基础上,国务院法制办与建设部对《条例》(草案)进行了认真修改。20xx年5月28日,国务院第九次常务会议审议并原则通过了《条例》(草案)。可以说,《条例》反映了社会法制意识的日益增强,凝聚了人民群众的智慧和热情。
《条例》的立法目的,可以从三方面理解:
首先,条例旨在为物业管理活动建章立制,规范物业管理活动中各方主体的行为。物业管理行为本质上是一种民事法律行为,物业管理法律关系主要是一种民事法律关系。国家对物业管理活动进行监督管理的基础在于,物业管理往往涉及众多业主的公共利益,当单一业主的利益和业主间的公共利益出现冲突时,需要有一个协调机构和协调机制,需要有指导各方行为的准则。物业管理活动涉及业主、建设单位、物业管理企业、物业使用人、公用事业单位等方面的权利义务。《条例》第二章对业主的权利义务,业主大会的产生、职责、会议形式、议事规则,业主委员会的职责、组成,业主公约的内容效力,业主大会、业主委员会与居委会的关系等作了明确规定,着重规范业主和业主大会的行为。《条例》第三章界定了建设单位在物业管理中的权利义务,着重规范建设单位的行为。《条例》第四章就物业管理企业、物业管理从业人员的资质、资格,物业服务合同等作了详细规定,着重规范物业管理企业、物业管理从业人员、物业使用人、公用单位、事业单位的行为。《条例》第五章着重规范物业使用和维护过程中各方主体的行为。
其次,《条例》旨在通过规范物业管理活动,来维护业主和物业管理企业在物业管理活动中的合法权益。物业管理,实质上是业主行使对物业的所有权来满足自身需求的过程,是建立在业主的财产权基础上的。对物业管理立法,自应以维护业主的合法权益为核心。从《条例》的规定来看,也确实是这么做的。例如,《条例》要求建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益(第二十二条);规定业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自转让(第二十七条);强调物业管理企业违反条例规定给业主造成损失的,应当依法承担赔偿责任(第五十八条、第六十条、第六十一条、第六十二条)等。物业管理企业是物业管理活动中提供物业服务的一方当事人。业主和物业管理企业是平等的民事主体关系。对于物业管理企业在物业管理活动中的合法权益,《条例》也明确予以保障。例如,《条例》规定业主和使用人约定由使用人缴纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带缴纳责任(第四十二条);强调违反物业服务合同约定,业主预期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳,逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉(第六十七条)等。
第三,《条例》旨在通过规范物业管理活动和维护业主和物业管理企业的合法权益,使物业管理发挥出良好的社会效益和经济效益,改善人民群众的生活和工作环境。从物业管理的产生和发展过程来看,物业管理的推进与发展,对于改善居住质量、维护住区的安定、促进产业结构调整等方面作出了积极的贡献。制定条例的目的,也是为了充分发挥物业管理制度的积极作用,改善广大居民的生活、工作环境。
第二条本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
[释义]本条是关于物业管理定义的规定。
《条例》对物业管理下定义,实际是要解决《条例》的调整范围问题。《条例》名为物业管理条例,规定《条例》的调整范围,势必要明确物业管理的内涵。对《条例》所称物业管理的定义,需从以下几方面理解:
第一,物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。
对于房屋等建筑物的管理,业主可以根据不同情况采用不同的方式。从实际情况来看,主要有三种方式:其一是业主自己进行管理;其二是业主将不同的管理内容委托给不同的专业服务公司进行管理;其三是业主选聘物业管理企业进行管理。《条例》调整的物业管理,仅指业主通过选聘物业管理企业对物业进行管理这种方式。《条例》所规范的物业管理活动,也限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。当然,这并不意味着业主采用其他方式对建筑物进行管理的行为没有法律约束,只不过《条例》对其不予规范而已。就业主自行管理而言,作为建筑物的所有权人,业主可行使对建筑物的占有、使用、收益、处分权。对建筑物的维修、养护、管理属于业主行使所有权的体现,对此,《中华人民共和国民法通则》(以下简称《民法通则》)等法律、法规已有规定。就业主委托专业服务公司管理而言,业主和专业服务公司之间是委托服务合同关系,应当按照《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)等相关法律、法规的规定来执行。《条例》之所以就业主通过选聘物业管理企业实施建筑物管理单独立法,是基于这种方式的特殊性。
必须说明的是,业主有权选择适合自己的方式来进行管理自己的物业。换言之,是否选聘物业管理企业来对物业实施管理,是业主的权利。《条例》并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理,但是,如果业主通过选聘物业管理企业的方式来对物业进行管理的,则应当按照《条例》的规定来进行。
第二,物业管理活动的基础是物业服务合同。
物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理企业提供的服务为标的所进行的一项交易。市场经济条件下,交易的进行主要通过合同作为纽带完成,交易的双方也即合同的主体。物业管理作为一项市场行为,也是通过合同才产生的。物业服务合同是业主和物业管理企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议。物业服务合同是物业管理活动产生的基础。物业管理企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理和服务的,其权利义务直接来自于合同。可以说,没有了物业服务合同,也就不存在物业管理。物业服务合同确立了业主和物业管理企业之间被服务者和服务者的关系,明确了物业管理活动的基本内容。物业管理企业根据物业服务合同内容提供物业管理服务,业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用,双方是平等的民事法律关系。
第三,物业管理的内容是业主和物业管理企业对物业进行维修养护、管理,对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。
物业管理的内容由业主和物业管理企业在物业服务合同中约定。主要有两方面:一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理;二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业管理企业提供的保安、保洁、绿化、交通及车辆管理等服务。
除此之外,按照《条例》规定,物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托,为其提供物业服务合同没有约定的服务项目(第四十四条);也可接受供水、供气、供热等公用事业等单位的委托,为其向业主代收有关费用(第四十五条)。
在《条例》的调整范围方面,除了需准确理解物业管理的定义外,还需明确以下几点:
一是,《条例》既调整住宅物业的物业管理活动,也调整非住宅物业的物业管理活动。从《条例》出台前各地立法情况来看,主要规范的是居住物业(住宅物业)的物业管理活动;对于写字楼、商场等非住宅物业的物业管理活动,没有专门的法律规定,实践中多是参照居住物业的有关规定执行。在条例》制定过程中,有一种意见认为居住物业和非居住物业差别甚大,业主对物业服务的要求也不一样,应当分别立法,而《条例》设立的制度均是针对居住物业的物业管理活动而言,因此《条例》应当更名为居住物业条例或者在《条例》中增加专门针对非居住物业的内容。经是调研和充分的讨论,这种意见没有被采纳。因为虽然住宅物业和非住宅物业在物业形态、业主的组成、业主对服务的需求、物业管理提供服务的内容和方式等方面确实存在较大差别,但在法律制度方面,两者并无明显不同,无分别立法的必要。至于两者的差别,可以通过物业服务合同来解决。当然,《条例》在某些问题上对两者也作了区分,有些规定就只适用于住宅物业。例如,在前期物业管理阶段,《条例》规定住宅物业的建设单位需通过招标投标方式来选择物业管理企业,而对非住宅物业的建设单位,就没有这一要求(第二十四条);同时《条例》第五十四条规定住宅物业应当建立专项维修资金制度,而对非住宅物业则未作强制性规定。
二是,《条例》的适用范围,既包括城市,也涵盖乡村。《条例》确立的一些基本制度,既适用于城市的物业管理活动,也适用于乡村的物业管理活动。在《条例》起草过程中,曾几易名称。就其原因,除了前面提到的住宅物业和非住宅物业之争外,城市和乡村之争是另外一个原因。有意见认为,物业管理在我国尚处于起步阶段,目前阶段的物业管理,基本限于城市之内,因此,应当制定城市物业管理条例。另一种意见则认为,虽然从全国情况来看,物业管理确实主要存在于城市。但不可否认的是,在一些比较发达的乡村,物业管理活动已经存在。尤其是在沿海一些经济比较发达的地区,城乡差别已经非常小。同时,并非只有城市才会出现物业管理的需求,对乡村也存在。而且随着社会经济的发展和人民生活水平的逐步提高,乡村对物业管理服务的需求将逐渐扩大。如果《条例》只规范城市物业管理活动,那乡村已经存在和将要出现的物业管理活动将无法可依。这显然不利于物业管理在我国的发展,也不利于发挥物业管理制度良好的社会和经济效益。《条例》最终采纳了第二种意见。
关于物业管理这一专业名称,还有一点需要说明。在《条例》制定过程中,曾经出现过一个争议较大的问题,就是《条例》究竟应该叫物业管理条例还是物业服务条例。主张物业服务条例的意见认为,《条例》应当体现物业企业和业主的平等关系,物业企业给业主提供的是服务而非管理,如果称作物业管理条例不能体现出物业企业的服务职能,而且容易和行政机关的管理相棍淆,因此,建议将《条例》的名称修改为物业服务管理条例或者物业服务条例条文中涉及到的物业管理也相应的修改为物业服务或者物业管理服务。
主张物业管理条例的意见则认为:
1.物业管理区别于行政管理。物业管理企业受业主委托,以经营方式,提供带有专业化管理的服务是物业管理的特殊性,与政府有关部门的行政管理有着本质的区别。
2.物业管理包含对物业及共用设施、公共环境的维护、管理及提供的相关服务。物业管理这一名称比较准确地反映了物业管理的内容。
3.经过这些年的发展,物业管理这一概念已经约定俗成,被社会广泛接受和认同。从中央文件到各地制定的政策法规,均采用物业管理这一名称。
4.物业管理这一名称符合国际惯例。物业管理在国际上已有100多年的发展历史,物业管理已成为世界各国的通用叫法,符合国际惯例。美国、英国、加拿大、澳大利亚、新加坡、中国香港等国家和地区均采用pRopeRtYmanaGeent这个名词,翻译成汉语就是物业管理;。采用物业管理名称,有利于物业管理行业的国际间交流,有利于推动我国物业管理的国际化进程。
这两种意见虽然表现为对条例名称的争议,实质上涉及对物业管理这一概念的深层次的理解和认识。可以说,这两种意见是从不同角度阐述了物业管理的内涵,两者并无原则分歧。实质上,物业管理是业主行使对物业的财产权,选聘物业管理企业来管理物业。经过反复讨论,《条例》采纳了物业管理条例这一名称,同时,《条例》的具体规定中充分体现了物业管理企业和业主的平等关系,物业管理企业给业主提供的是物业服务这一基本精神。例如,在业主的权利中明确规定业主有权获得物业管理企业提供的服务(第六条);将物业管理企业和业主之间的合同规定为物业服务合同(第三十五条)等。
第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。
[释义]本条是关于业主通过市场竞争机制选择物业管理企业的规定,是倡导性条款。
物业管理活动,本质上是一项民事法律活动。物业管理企业和业主大会之间不是依附或隶属的关系,而是作为两个平等的民事主体。把物业管理企业和业主之间联系起来,藉以建立民事法律关系的法律行为就是物业管理合同。相对一个物业管理区域来说,业主选择哪一个物业管理企业来提供物业管理服务,完全是一个市场行为市场竞争机制的最大优点在于,可以最大限度地实现资源优化配置。对于业主,尤其是一个物业管理区域内众多的业主而言,选择一个合适的物业管理企业并不是一件容易的事。而市场竞争机制为业主们提供了选择最佳合作伙伴的机会。
业主选择物业管理企业,可以通过物业管理招标投标方式来进行。本条规定属于倡导性规范,因此,业主可以采用招标投标方式来选择物业管理企业,也可以采取协议等其他方式来选择物业管理企业。《条例》之所以要提倡业主通过市场竞争机制选择物业管理企业,主要基于两方面考虑:一是在物业管理实践中,建设单位、业主委员会采用非市场竞争机制选择物业管理企业时,存在种种弊端。例如,建设单位往往选择下属子公司提供物业管理服务,结果经常出现质价不符、建管责任难分等一系列损害业主权益的问题。又如,一些业主委员会搞暗箱操作,选择与业主委员会成员有利害关系的物业管理企业提供物业管理服务,结果在物业管理企业和广大业主出现利益冲突时,业主的合法权益往往难以得到保护。二是实践证明,通过物业管理招标投标等方式,有利于实现业主和物业管理企业双赢的结果。
通过何种方式选聘物业管理企业,属于业主的权利。同时,利用市场竞争机制是需要一定成本的,并不是所有业主都愿意或者有必要支付这笔成本。对一些服务项目较少、范围较小的物业管理区域而言,业主并不一定有必要通过招标投标方式来选择物业管理企业。鉴于此,《条例》只是提倡而不是强制要求所有业主均必须通过市场竞争机制选择物业管理企业。