房地产建设项目管理篇1
【关键词】房地产；建设项目；造价控制；管理对策
控制和管理好房地产建设项目的造价，有利于改善人民的居住条件和城市的整体发展。房地产开发企业逐步认识到了房地产建设项目造价控制和管理的重要性，开始采取有效的管理措施、先进的管理模式、全程的造价控制，将房地产建设项目造价的发生控制在合理的范围之内。
一、房地产建设项目工程造价控制与管理的内涵分析
这里所指的建设项目工程造价控制与管理的基本内涵是在优化设计方案的基础上，然后在施工的各个阶段采取一定的措施和方法将建设项目工程造价的发生控制在一定的合理范围之内。通常来说，房地产建设项目从筹建、建设到投入使用必须要经历几个非常重要的阶段，即房地产建设项目的可行性研究阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工及验收阶段。因此，房地产建设项目工程造价的控制和管理就应该从这几个方面入手：房地产建设项目的可行性研究阶段要编制好投资估算；房地产建设项目设计阶段要编制好概算；房地产建设项目的招投标阶段要编制投标控制价、投标报价；房地产建设项目的施工阶段要编制好施工预算。同时要充分考虑好设计中难以预计，但是在房地产建设项目实施阶段的确又实际发生的工作内容和费用；房地产建设项目的竣工验收阶段要编制好竣工决算。
二、当前房地产工程建设造价中存在的问题及现状
1.一般由于房地产建设项目中各个部门之间缺乏有效的沟通协调的原因，造成了很多房地产建设项目造价偏高。通常来说，房地产开发商都是将工作的重点和精力放在了房地产建设项目的施工阶段中的施工了，而忽视了房地产建设项目设计阶段和施工阶段中的造价控制和管理问题。再加上各个项目联系的部门又缺乏沟通协调机制，经常会造成房地产建设项目工程造价不必要的提高。并且，因设计、施工等各个方面的人员存在着互相不能协调一致工作的情况，导致了很多专业工种之间的互相矛盾，结果必然会导致施工过程中的合同变更或者施工的返工现象，房地产建设项目的造价自然就偏高了。
2.房地产开发商在房地产建设项目的成本控制和管理制度方面存在很多的缺陷，急需要完善优化。例如一些的房地产开发商对材料供货商审查不严格，没有严格规范的审批程序，对于施工过程中因为材料问题发生的争执无法提出有依有据的补救对策，甚至有时不能对原材料的价格进行及时快捷的了解，这样的管理制度必然导致房地产建设项目工程造价的混乱，提高房地产建设项目工程施工成本。
3.房地产开发项目工程造价的前期控制不到位，致使房地产建设项目“三超”现象频发。房地产开发单位对于房地产建设项目的前期可行性研究和设计阶段工作不够重视，只是将工作的重点放到房地产建设项目的施工阶段和项目的结算阶段。在这样的指导思想下，房地产开发项目的“三超”现象就成为了常态。
4.房地产工程项目在施工过程中对成本管理和控制不全面，不科学。房地产项目在施工中因为各种原因忽视了成本控制管理，对房地产建设项目施工中出现的各种问题没有及时发现，造成了房地产建设项目施工过程中的大量的浪费，只有等待项目竣工验收和结算的时候才发现结算超预算。之所以会出现这样的问题，很多原因都是建设、施工单位自身造成的，他们有时会为了赶工期不惜以浪费成本为代价。而且，在建设项目的施工过程中，技术员同管理人员也缺乏沟通协调，这就使得房地产建设项目工程造价控制与工程施工各个环节之间不能相互配合，造成人为的浪费，导致项目建设的成本大幅度提高。
5.房地产建设项目财务管理不规范，财务管理和工程管理相互脱节。财务管理全面贯穿到房地产项目的始终，因此从这个角度上讲，房地产项目的财务管理直接影响到房地产公司的投资收益和项目的成本控制效果。但是，在房地产项目建设和成本控制管理的实践中，我们却发现房地产建设项目工程管理和房地产的财务管理有相互脱节情况，房地产建设项目工程管理和财务管理两条线各行其道。经常是工程项目管理者对工程建设非常熟悉，但是对于财务管理却非常陌生，有时候无意间就给房地产建设项目增加了不必要的税费，长期以来必然会造成房地产建设项目成本的提高。
三、房地产建设项目的造价控制与管理对策
1.做好房地产建设项目设计阶段的造价控制与管理。从影响房地产建设项目投资的多个因素和阶段分析来看，影响房地产建设项目投资最大的阶段是房地产建设项目的决策阶段和设计阶段。在正确的投资决策下，如果对设计这个阶段的成本控制得好，就抓住了房地产建设项目造价控制的核心。因此，一要认真执行房地产建设项目的设计招投标制度。通过设计招投标制度从众多的企业中选出最优的，以保证房地产建设项目设计的合理性和准确性，有效避免因为设计问题出现的返工现象。另外，通过招投标还可以选择出时尚可行的设计方案，避免因为房地产建设项目设计落后影响建成后的销售问题，从而确保经济效益的顺利实现。二要坚决实行限额设计制度。房地产建设项目设计，不但会影响到建设费用的多少，同时还会影响到建设项目建成后的使用价值和经济效益，所以开发商必须高度重视房地产建设项目设计，尤其是要严格执行限额设计，确保各个专业都能达到使用功能的前提下严格按照分配的限额进行设计，控制和管理好成本。三是要不厌其烦地加强房地产建设项目设计方案的会审。在建设项目的设计阶段，如果能对设计中的不足进行提前修订就不但可以做到花费最小，而且还可以收到最理想的效果。所以，最好是在房地产建设项目设计图纸选定之后，多组织有关部门对房地产建设项目图纸的合理性和施工的可行性进行分析论证，看是否做到了工程造价上的最经济性。从而有效避免因房地产建设项目设计方面的缺陷给施工造成的不必要的损失和浪费。四是要对房地产建设项目设计的变更严格控制。在设计图纸结束之后，经过严格的会审，如果发现有问题需要及时修订，以提高设计质量，为以后施工的顺利实施提供基础。但是，在房地产建设项目设计图纸变更修订的时候，必须要严格控制，不可以轻易超过限额来修订。
2.做好房地产建设项目招投标阶段的造价控制与管理。
房地产建设项目工程的招投标通常包括四个方面：一是房地产建设项目设计；二是工程设备；三是材料采购；四是房地产建设项目施工。通过房地产建设项目工程的招投标，房地产开发商可以选择到最佳的设计单位，最优秀的建设施工单位及最诚信可靠的材料供应商，这些都直接关系到建设工程项目的投资、质量和进度控制。因此，房地产企业要在公平、公开和公正的原则上，做好招投标文件的编制和控制，杜绝不正当的招投标现象。另外，要做好房地产建设项目合同的管理，要按照合同的相关规定，对合同中所涉及到的各种项目都要进行明确的规定，发现合同签订中的不够明确和具体的内容要通过积极的协商解决，尽力避免不必要的经济纠纷。
3.做好房地产建设项目施工管理阶段的造价控制与管
理。房地产建设项目成本控制管理实践中，可以说对房地产建设项目施工阶段的控制和管理是非常有效的。因此，一要严格控制好房地产建设项目合同的变更问题，减少经济赔偿事件的发生。房地产企业在项目成本造价控制方面一定要高度重视，要做到对房地产建设项目施工过程的动态监控和全程监控，尤其是要对工程施工过程中的各种变更严格控制，同时要采取一切有效措施来减少因为房地产建设项目合同变更造成的各种经济损失。在房地产建设项目合同中必须要对材料结算及设备结算方式等有明确的规定，要对采购情况及各种发票形式有明确的要求。二是要建立科学有效的监督机制，按照一定的规则施工，彻底从源头上加强管理，从而使得建设项目中的各项工作能有序化和规范化，同时要将各种责任落实到人，做到职责分明。三是要积极从技术措施更新的层面来提高劳动生产率，缩短劳动工作时间，节省开支。技术层面的革新可以体现在新材料的应用方面，新工艺的实施方面，新办法的应用等。四是要不断加强和完善现场签证的管理。房地产建设项目现场签证管理主要包括两个方面，首先是现场签证的办理，其次是现场签证的审查。在房地产建设项目施工过程中如果发生现场签证，我们必须要做到先算账，然后再实施。并且要在办理每一签证之前都要对工程量及造价进行重新的分析论证，做到工程造价的事前控制。另外，对于房地产项目工程人员还必须要亲自深入现场，要对签证材料进行真实性的论证，要对施工方案进行合理性和科学性的论证，然后再决定是否实施。五是要在房地产建设项目施工过程中认真把好建筑工程材料价格关和建筑设备价格关。因为建筑工程施工的过程就是建筑产品的形成过程，这个过程是非常复杂的，时间也是非常长的，对其产生的影响因素也是非常多的，并且建筑材料价格波动幅度也比较大，这些都会直接影响到整体的工程造价问题。因此，在建筑工程项目施工阶段要对工程材料的价格及设备的价格控制好，并且认真做好施工记录，建设单位完全可以根据材料价格的变动要求施工单位选择使用更为物美价廉的材料，以达到降低工程造价，但是同时又不影响工程质量的目的。
4.做好房地产建设项目工程竣工结算阶段的造价控制与管理。房地产建设项目成本控制的最后一个阶段是房地产建设项目的竣工结算阶段。一般来说，要严格按照房地产建设项目有关合同的内容，然后根据竣工图结合隐蔽签证及现场签证等进行审核计算。管理人员必须要严格按照国家和地方相关的法律和法规严格审查项目的款项，审核的重点是看是否按照图纸的要求和合同的规定全部完成了工作，是否有多余的工程，是否有多算工程量，看是否有不切实际的签证等。在房地产建设项目竣工结算时一定要认真，要有耐心，工作要细致，以便使得审核能尽力真实体现房地产建设项目工程的实际造价。
参考文献
[1]堵娟.浅论房地产企业建设项目的造价控制[J].漳州职业技术学院学报.2007（3）
[2]李金云.论房地产项目工程建设造价管理和控制[J].科技创新与应用.2012（19）
[3]林洁.谈清单计价模式下工程造价管理的风险控制[J].商情（教育经济研究）.2008（6）
[4]潘国瑾.浅析房地产建设项目中工程造价的控制与管理[J].山西建筑.2010（25）
[5]蔡志远，舒玉梅.房地产项目工程造价全过程控制若干问题[J].企业导报.2010（3）
[6]杨灿宇.房地产建设工程项目的造价控制.科技资讯[J].2008
房地产建设项目管理篇2
近年来，我国房地产建设行业发展速度不断加快，有效的促进了经济的发展。就房地产建设项目来讲，成本管理是非常关键的一环，然而，因为工作性质、工作条件等方面因素的影响，在成本管理制度和意识上经常出现问题，严重影响了房地产行业的发展。基于此文章详细的探究房地产建设项目成本管理的相关内容。
关键词：
房地产；建设项目；成本管理
项目建设属于一种系统性、复杂性的工程，相应的会有一定的复杂性存在项目成本管理中。成本管理工作贯穿于整个房地产项目建设中，而且成本管理对项目质量、技术和经济效益等都会产生影响。因此必须要高度重视房地建设项目成本管理的相关内容。
1房地产建设项目成本管理存在的问题
进入21世纪以来，我国房地产工程建设项目的数量不断增加，而且，房地产行业之间的竞争压力也在不断增大。其中，项目成本管理就属于整个房地工程项目建设中的重要的组成部分，但是，在房地产工程项目成本管理工作中还经常存在问题，严重影响了房地产行业的发展。问题主要表现在以下方面：
1.1较为淡薄的成本管理意识
在建设房地项目时，成本管理意识淡薄的问题经常出现在员工身上，对于成本管理的重要性根本没有重视起来，进而导致成本管理效率较低。以设计阶段的成本管理为例，为例更好的管理项目成本，在确保项目质量的基础上，需要从设计阶段入手，在技术、人员和选材等方面都应该严格把控。然而，一些设计人员并没有认识到这点，在设计项目时，过于注重外观，悬案则价格昂贵、质量上层的材料，没有考虑性价比高的材料，这样就会相应的提升成本，对成本管理产生影响。
1.2较为落后的成本管理方法
在整个工程项目中都能够看到成本管理的身影，设计的成本信息和数据繁多，并且设计面广，管理和掌握起来就会遇到一定的困难。以前的成本管理方法是收集、分类和处理项目中所涉及的成本信息，这种陈旧的成本管理方法，效率低下，对于项目建设期间成本管理存在的问题难以及时发现，这样就会将一定的经济损失带给企业。并很多成本管理人员的专业能力有待于提升，对目标成本控制方法和成本管理的价值分析方法没有做到数量上的理解和掌握，进而对成本管理工作的开展就会产生影响。
1.3不够完善的成本管理制度
在进行成本管理时，成本管理制度是重要依据。对成本管理效率与质量发挥着绝对性作用。现阶段，成本管理质素不完善的情况还经常出现在房地产项目建设过程中，对普通员工、成本管理人员的管理缺少完备的问责制度和奖惩制度，进而就降低了成本管理质量。以施工阶段为例进行分析，在成本管理中，施工阶段是重要构成部分，施工时所涉及的技术、人员、材料和设备等都会影响到成本。并且，会涉及较多的成本数据，材料以次充好、设备维护力度不够现象严重，造成成本无形中被夸大。然而，缺乏科学的奖惩制度，是制度不完备的主要表现。
2提升房地产项目成本管理的对策
项目成本管理是确保房地工程能够稳定发展的重要保证，是提升其效益的重要举措，必须要采取正确的措施进行完善。
2.1加大力度构建成本管理队伍，增强成本管理工作者意识
为了有效的管理房地产建设项目成本，应该加大力度建设成本管理队伍，将成本管理人员意识增强，确保在成本管理工作中，企业的全体员工都能够加入进来，从而将成本管理难度降低，实现成本全面化、系统化的管理。对相应工作人员进行专业化培训，提升他们的价值分析能力、目标成本控制能力和成本管理意识。进而增强成本管理的效率与质量。同时，加大力度考核项目管理人员的从业资格，制定严谨的考核制度，提升考核的规范性和标准性。在项目日常建设中，将员工成本管理观念增强。认真的记录各个环节的成本数据，以确保数据的准确性和真实性。
2.2构建成本管理体系，优化项目的成本管理方法与制度
加大力度核算房地产建设项目成本，不断完善与强化成本管理体系，制定完备的成本管理制度。通过管理制度陈列出成本管理期间可能出现的问题，进而将管理人员的规范性和约束力增强。管理工作者需要严格的依据管理制度的规定完成成本管理工作，不断优化传统的成本管理方法，进而构建成本管理信息化，对成本实施阶段性管理。阶段性的成本管理，通常是在房地产项目建设的设计与施工阶段开始的，向计算机系统中及时的录入成本的有关信息，然后通过成本管理软件整理、分类、分析和核算所记录的信息，从而完成成本的精细化管控。同时，需要对成本管理体制进行强化，构建完善的问责与奖惩制度，再辅以激励政策，调动成本管理人员的主动性和积极性，增强其对权责明细化的高度重视，从而提高成本管理的效率。
2.3以确保项目质量为前提，强化对施工阶段成本管理
施工阶段在整个成本管理过程中最为重要，也是影响成本管理的关键环节。施工建设阶段的设备、技术和材料等众多变动因素都会对成本管理造成影响。因此，为了增强施工阶段的成本控制，应该将专门的成本管理小组在施工阶段构建起来，进而强化对成本管控。在施工过程中，随着市场价格的波动，材料价格也会发生变化，可控性较弱。在采购的过程中，成本管理工作者要需要跟踪管理，进而帮助采购工作者更好的选择材料；在维护和管理设备时，需要叮嘱现场维护人员及施工人员定期的维护与检修施工设备。就施工阶段的成本管理而言，都应该以确保房地产建设项目的质量为前提。为了增强成本的管理与控制工作，监督部门需要专门审查相应的施工环节，对工程的质量、技术和成本要严格的进行控制。
3结束语
通过分析现阶段房地产项目成本管理，发现其中存在问题，影响房地产行业的发展。因此，相关单位及工作人员必须找到问题，并制定对策。文章通过对相关内容进行探究，希望能为有关单位及工作人员在实际工作中提供一定的帮助。
参考文献：
[1]李志远.房地产建设项目的成本管理探究[J].财务审计.2013,(8):879-881.
[2]林泽炜.房地产动态成本管理系统探析[J].住宅与房地产,2017,(3):23.
[3]王建英.房地产建设项目的成本管理与控制[J].品牌（下半月）.2012,(6):54-55.
房地产建设项目管理篇3
1.成本管理方法落后
由于成本管理贯穿于整个项目建设中，涉及的成本数据、信息繁多，且涉及的范围之广，掌握和整理起来存在很大的困难。传统的成本管理方式是对该项目中所涉及的成本信息采用人为收集、处理、分类的方式，成本管理效率不理想。成本管理方法落后，效率低，不能及时发现项目建设过程中成本管理中存在的问题，可能会为企业带来更大的经济损失。部分成本管理人员的专业性有待加强，对成本管理的价值分析法、目标成本控制法未做到数量的掌握和理解，制约着成本管理工作的开展。
2.成本管理制度不够完善
成本管理制度是进行成本管理的重要依据，对成本管理质量和效率起着决定性的作用。当前，在房地产项目的建设过程中存在着成本管理制度不完善的现象，未对成本管理人员、普通员工的行为进行规范性的管理，缺乏完善的奖惩和问责制度，成本管理质量大大下降。我们以施工阶段为例，施工阶段是成本管理的重要管理对象，施工过程中材料、技术、工人和设备等方面对成本的影响最大，且涉及的成本数据最多，对设备的维护力度不够、材料以次充好等现象严重，导致成本被无形的夸大，但是却缺乏有效的惩治制度对其进行管理，是制度不完善的重要体现。
二、加强房地产建设项目成本管理的有效措施
1.加强成本管理队伍建设，提高成本管理人员的意识为了实现对房地产建设项目的成本管理，应加强成本管理队伍建设，提高成本管理人员的意识，让企业的全体员工共同加入到成本管理的工作中来，以减小成本管理的难度，实现对成本的系统化、全面化管理。首先，对成本管理人员进行专业性的训练，对经验成本管理法、价值分析法、目标成本控制法等成本管理方法对管理人员进行专业性的训练，以提高成本管理的质量和效率。另外，加强对项目管理人员的从业资格考核，严格考核制度，保证考核的标准性与规范性。且普通员工要在日常项目建设中提高成本管理观念，将各个环节的成本数据进行认真的记录，以保证数据的真实性和准确性。
2.建立健全成本管理体系，优化项目的成本管理制度和方法加强对房地产建设项目的成本核算，应建立健全成本管理体系，完善成本管理制度，将成本管理过程中可能出现的问题列入到管理制度中，以增强对管理人员的约束力和规范性，管理人员要严格按照管理制度的要求开展成本管理工作，对原有的成本管理方法予以优化，实现成本管理的信息化建设，实现对成本的阶段性管理。在房地产项目建设的设计、施工等环节进行阶段性的成本管理，要将成本的相关信息及时录入到计算机系统中去，并利用成本管理软件对所记录的信息进行整理、分类、核算和分析等，实现对成本的精细化管理，是项目成本管理方法的进步。另外，应完善成本管理体制，建立奖惩和问责制度，并以激励机制加以辅助，以调动成本管理人员的积极性，强调权责明细化，以提高成本管理效率。
3.以保证项目质量为基础，加强对施工阶段的成本管理施工阶段是成本管理的重要阶段，也是影响成本最为关键的环节。施工建设阶段的变数很大，会受到材料、设备、技术等多个因素的影响。因此，为了加强对施工阶段的成本控制，应在施工阶段建立专门的成本管理小组，以加强对成本的控制。在施工阶段，材料的价格会跟随市场的波动而发生变化，可控制性弱，在进行采购工作时，成本管理人员应进行跟踪管理，辅助采购员选择性价比较高的材料；在设备的管理和维护上，应叮嘱施工现场的工人或维护人员对设备进行定期的维护和检修，以延长设备的使用寿命，提高资源的利用率，降低在设备损耗方面的成本支出，加强对成本的控制。对于施工阶段的成本管理工作，都要以保证房地产建设项目的质量为重要基础，否则一旦出现严重的质量问题，出现返工现象，会导致更大程度上的经济损失。施工阶段是房地产建设项目的核心环节，为了加强对成本的控制与管理工作，监督部门要对施工环节进行专项的审查，严格控制工程的成本、质量和技术，材料的价格是否符合市场价格、项目的建设参数是否严格按照设计师的要求进行等，实现对房地产建设项目成本的全面化管理。
三、结束语
房地产建设项目管理篇4
从房地产建设项目现场管理实际应用情况看，常用的房地产建设项目现场管理模式有：目标模式、标准模式、问题模式、过程模式和综合模式等。它们都是从不同的角度去研究现场管理的，它们的区别在于立足点或出发点不一样，但其落脚点是一样的，都在于现场管理活动。只有通过活动的推行才能有效推进现场管理工作的改善、现场问题的解决和现场目标的实现，不同的管理模式在管理内容上可能会有一些重复。
1、房地产建设项目现场管理的运行模式
1.1房地产建设项目现场管理目标模式
现场管理目标模式指的是利用目标管理思想进行现场管理的模式。现场管理目标模式一般包括目标设定与分解、目标实施、目标检查、目标评价、目标改进等环节，是一个死循环的pDCa循环模式。现场管理目标一般为QCDeSm(分别为:质量QUaLitY、成本CoSt、交期DeLiVeRY、效率eFFiCienCY、安全SaFetY、士气moRaLe)，现场管理目标模式的核心就是为了实现这些现场目标而开展相关的活动。如果从现场质量目标的角度看，主要涉及到现场质量控制的内容，一般应从质量意识、质量统计、质量工具、质量检验、质量标准、质量文化、质量体系等方面入手，相应的手法或活动有6σ、tQm(全面质量管理)、iSo9000、QC(质量控制)小组、SpC(统计工序控制)、ZD(零缺陷)小组、iQC(进料检验)、ipQC(生产过程检验)、FQC(在线检验)、出货检验(oQC)、Fmea(潜在故障模式分析)、可靠性分析等；又例如从现场成本目标的角度，主要涉及现场成本控制的内容，一般应该从成本意识、浪费识别、成本科目设置等方面入手，相应的手法或活动有Va(价值分析)、Ve(价值工程)、tCm(全面成本管理)、标准成本法、目标成本法、标准工时、作业分析等。现场管理目标模式的优点在于目标的指导性和前瞻性。通过目标驱动现场管理，可以引导现场管理朝着预期的、正确的方向发展，使得现场管理工作有的放矢，有依有据。现场目标管理一般要与岗位责任、绩效考评、现场检查、现场审核、激励措施等有机的联系起来。
1.2房地产建设项目现场管理问题模式
现场管理问题模式是指利用问题管理思想进行现场管理的模式，主要用来分析和解决现场管理过程中遇到的实际问题以及满足现场管理过程中的实际需求。现场管理问题模式一般包括问题发现、问题分析、问题策划、对策实施、效果确认、效果评估、问题改进、问题知识库等几个关键步骤，也是一个死循环的pDCa循环模式。
现场管理问题包括生产、产品、计划、库存、设备、工艺、技术、环境、人员、物流、浪费、形象等。目前国内的大多数企业基本上都是从现场管理实际需求或者实际问题这个角度来开展现场管理工作的，因此这方面在理论、技术上都已经非常成熟。如从现场问题的分析与解决机制角度，推行“五现手法”、8D法、5w2H法、eCRS法、思维十法、头脑风暴法、合理化建议等；从现场生产问题的角度，推行eRp、可视化管理、ie、mRpⅡ等；从环境的角度，推行5S、oHSaS18000等；从设备的角度，推行tpm、tnpm等；从工艺的角度，推行标准化管理等。现场管理问题模式的优点在于它能及时有效地解决现场管理过程中遇到的各种问题。现场管理问题模式的关键在于建立一套“发现问题、提出问题、分析问题、解决问题”的现场问题管理机制，以及建立在问题管理模式上的“问题处理机制”、“问题应急机制”、“问题预防机制”以及“问题免疫机制”等。
1.3房地产建设项目现场管理标准模式
现场管理标准模式指的是标准化在现场管理中的运用。标准管理模式一般包括：标准任务和需求分析、标准修改、标准编制、标准审核、标准、标准试运行、标准批准、标准效果分析与评估、标准确定、标准改进等关键步骤，也是一个死循环的pDCa循环模式。在企业发展相对稳定的阶段，现场管理应该按照SDCa循环(其中的S指的是StanDaRD，即标准)来运行，而不是pDCa循环。标准是一个广义的概念，包括作业方法、作业程序、管理方法、安全制度、工作时间、举止行为等方面的标准化，集中体现在管理标准、工作标准、技术标准、目标标准、体系标准、考核标准、行为标准、岗位标准等，其中我们熟知的iSo9000质量管理体系标准就属于体系标准范畴。为了提高现场管理的水平，实现规范化管理，企业应该坚定不移并且一如既往的制定、完善并改进各类标准，以形成现场标准化体系，包括运行、检查、考核、评价等方面的内容。
1.4房地产建设项目现场管理过程模式
现场管理过程模式指的是利用过程方法进行现场管理的模式。现场管理过程模式由诊断、策划、建立、运行、监控、检查、审核、评价、改进等组成。现场管理过程模式是对企业现场“从摇篮到坟墓”的管理。通过现场管理过程模式，可以实现现场一体化管理，更好地促进现场管理各方面工作的系统改进与优化。
1.5房地产建设项目现场管理综合模式
房地产建设项目现场管理综合模式指的是将多种房地产建设项目现场管理模式综合起来的模式，又称为体系模式、集成模式等。
2、房地产建设项目现场管理的基本要求
21世纪企业之间的竞争不再单纯是要素之间的竞争，而是综合实力的比拼。为此，企业需要全面审视现场管理，改变传统的现场管理方式，以现场管理整体优化和系统优化为现场管理工作的出发点和落脚点。现代房地产建设企业对现场管理的要求主要体现在以下几个方面：
2.1在现场管理思想上，企业必须切实转变现场管理思想认识或观念，不仅要意识到现场管理在企业管理中的重要地位和作用，更要意识到现场管理整体优化和系统优化的重要性和必要性；不仅要树立现场为生产服务的思想，还要树立企业“以现场为本”的思想，把现场管理提高到企业经营战略的高度。
2.2在现场管理组织方式上，现场管理部门不再只是生产部门或质量部门下属的一个工作小组，现场管理工作不再只是各个职能部门的工作。为了达到现场管理的整体优化和系统优化，在企业最高管理层里面需要建立一个组织来全面统筹现场管理工作。
2.3在现场管理范围上，现场管理不再仅仅局限于生产现场管理，不再仅仅局限于单一要素/目标的发展，而是放眼于全社会，面向全局的综合发展。
2.4在现场管理职能上，现场管理不再只是追求质量、成本、交期等目标，而是以追求企业综合效益最大化和提高企业管理水平为目标。
2.5在现场管理模式上，现场管理必须抛弃传统的面向功能应用的彼此孤立的方法或模式，最首要、最关键的任务是建立一个适合企业自身特色和发展需要的一体化现场管理体系，并且这个体系应具有自我完善与改进等功能。
2.6在现场管理内容上，现场管理应尽可能多地涵盖企业管理工作的方方面面，包括各项专业管理、基础管理等，现场管理应将这些内容有机有系统地整合起来。
2.7在现场管理程序上，现场管理必须摒弃原来那种支离破碎的业务流程，很有必要建立一个一体化的业务流程。
总之，在21世纪新形势下，房地产建设企业需要站在全局，全面审视现场管理，需要全方位地对现场管理进行整体优化和系统优化，而为了达此目的，最有效的方式就是建立现场管理体系，并采取相应的有效措施保证其健康有效运行。
参考文献
[1]李景元．现代企业现场管理．北京：企业管理出版社，2001.8
[2]祁彦泰．浅谈施工现场的临时用水[J]．山西建筑,2001.4:119~120.
房地产建设项目管理篇5
关键词：房地产开发；建设工程；质量管理
abstract:thisarticlewiththeprojectimplementationstageasthekeypoint,incleardesignschemeandundertheguidanceofthetarget,establishestherealestateconstructionengineeringqualitymanagementsystem,clearqualitymanagementobjectives,theconstructionprojectprocessqualitycontrol,andtothestageofconstructionproblemsofthedetailedanalysisandeventuallyistoensurethatthequalityoftheconstructionprojectgoalsmoothlyrealized.
Keywords:realestatedevelopment;Constructionproject;Qualitymanagement
中图分类号：F293.33文献标识码：a文章编号：
1引言
随着市场经济制度在我国的逐步发展和完善，我国国民经济也得到了持续增长。在这样的经济大环境下，作为国家支柱产业之一的房地产行业也得到了空前的发展。产业链在快速发展的同时，房地产工程质量也越来越受世人的关注。工程质量管理是房地产项目管理的重要任务之一，它贯穿于建设项目的整个建设过程中，一个房地产项目质量管理的成功与否，直接关系着项目建设的成败，所以房地产开发商应重视工程质量的管理、实施与控制，以保证项目管理目标的实现，获得较好的经济效益和社会效益。
2房地产建设的工程质量管理体系
房地产项目开发的全过程主要包括六个阶段：市场调研阶段、设计准备阶段、招投标阶段、施工阶段（包括竣工验收）、交付使用阶段及质保期服务阶段，各个阶段的实施不当都会对项目的成功造成一定的影响[]。因此，为了保证工程质量目标的顺利实现，必须建立全过程的工程质量管理体系，统筹做好各个阶段的质量管理工作，这是项目成功的基本保证。
下面将对施工阶段的质量管理措施进行详细介绍。
3房地产项目开发的施工质量管理
施工阶段是开发项目形成实体的阶段，也是决定最终产品质量的关键阶段，这个阶段的质量管理是开发商、监理工程师、承包商以及政府建设主管部门质量管理工作的重心。工程项目具有建设地点固定、施工人员流动性大、产品体积庞大、建设周期长、所需资金多、产品具有单件性等特点[]，所以，施工过程中的质量管理要根据具体的工程环境、工程性质制定具体的质量管理方案，并在方案实施的过程中，根据施工环境的变化，不断修正质量管理方案，以保证质量目标的实现。
3.1加强对施工准备阶段的质量管理
（1）督促总承包单位项目部组织施工图纸会审及技术交底：在图纸会审中，审核图纸资料是否齐全，轴线尺寸、平面与大样有无矛盾及错误，并进一步明确施工中具体的技术要求及应达到的质量标准；另外，开工前由项目部技术负责人组织全面的技术交底，在各分项工程施工前，再由项目技术负责人对该项目施工的所有班组和配合工种进行技术交底，在工程第一线保证项目质量目标。
（2）现场准备工作的质量控制：检验场地平整度和压实程度是否满足施工质量要求；对规划部门提供及勘查单位测定的原始基准点、基准线和参考标高等测量控制点进行复核，并对现场进行准确的测量放线。准确地测定与保护好场地平面控制网和主轴线的桩位，抽检建筑方格网，控制高程的水准网点以及标桩埋设位置等，最大限度地减少由于基础勘查失误对项目造成的巨大影响。
3.2制定项目质量管理计划
正确的使用计划编制技术编制切实可行的质量控制目标，并审核有关技术文件、报表或报告。明确项目团队的相关质量责任，项目经理对项目工程安全、质量全过程管理负责，技术负责人对项目工程质量技术负责，项目团队各专业工程师对项目施工质量的规范负责，总承包单位对项目的结果负责。
3.3执行现场派驻代表制度，规范对承包商的质量管理
在房地产项目开发中能否有效管理、协调好施工承包单位，也是保证工程质量的重要因素。因此，要执行现场派驻代表制度，配合监理单位按规定检查施工单位的现场工作情况，在督促履行合同的同时，对现场工作进行监督检查，包括材料设备的使用情况、作业人员情况、施工质量是否符合工程质量要求和承包合同中的规定标准等，以此完成施工承包商的制约和控制，保证项目的工程质量。
3.4加强工程资料管理
工程资料的管理是项非常重要的工作，随着单位工程施工的持续开展，会形成各类繁多的项目文件资料，如施工前的策划准备资料、施工过程的施工记录、分部分项工程检查验收记录及竣工验收资料等。这些资料详细全面地反映了整个工程建设的情况，它对工程质量的评定、工程竣工后的收尾都有重要的利用价值，特别是目前国家大力倡导的绿色施工，施工结束后要对施工的过程进行评估，这时施工过程中所形成的文献资料的保管性会显得更为重要。
3.5对施工关键工序进行严格控制
业主方的现场管理不可能做到控制施工过程的每一个过程、每一道工序，因此，找出施工过程中对建筑产品质量或功能影响最大，施工中最容易出现问题的关键工序作为重点控制的对象，如钢筋工程中的露筋、预埋件偏位隐蔽工程的检验等；模板工程中的柱模板涨模、轴线位移、门窗洞口混凝土变形等；混凝土工程中的蜂窝、露筋、麻面、孔洞、施工缝处杂物清理不干净等；砌筑工程中的砌体粘结不牢、拉结构钢筋或压砌钢筋网片不符合设计要求、砌体偏差是否超规定等；抹灰工程中的粘结不牢、空鼓、裂缝、门窗框边缝不寒灰或不实、墙面开花、抹灰表面不平等。对这些关键工序进行有效控制，能预防质量通病，保证产品质量，极大地提高管理效率。
3.6加强成品保护及质保期服务
在施工过程中，部分分项分部工程已经完成而部分工程尚在施工，或者某些部位已经完成，其它部位正在施工，如果对于成品不采取妥善措施加以保护，会造成损毁或伤害，影响结构和观感质量。因此，加强成品保护是一项关系到确保工程整体质量、提高项目管理水平，降低工程成本、按期竣工的重要环节。
4结论
房地产建设项目管理篇6
abstract:Realestateconstructionprojectbiddinghavethemajorrisks:risksofthetenderdocumentdesign,qualificationrisk,qualityrisk,theriskofbiddingstrategy.thisarticlefocusesontheriskofbiddingstrategy.Generatedbiddingstrategyismainlyduetotheriskofinadequatepreparationfortheirinattentionandlackofinitiative.
关键词:招投标;投标策略;风险分析;风险防范
Keywords:bidding;thebidstrategy;theriskanalysis;theriskguard
中图分类号:tU723.2文献标识码:a文章编号:1006-4311(2010)11-0078-02
1房地产建设项目投标策略风险
房地产建设项目招标的目的之一是为了确定项目的最终承包商,如果开发商在招标过程中未能对投标人带来的风险予以有效防范,必定会对工程造成巨大的不利影响。当前的房地产建设市场竞争非常残酷,承包商既要获取项目,又必须确保最起码的利润,争取最大的效益,而这些效益又不能明显露在明处,只能分散潜伏于承包工程的各个环节。房地产建设项目的承包商在投标时通常会利用低报价等各种方法诱惑业主授予项目,而一旦合同签定,则费尽心计,制造索赔机会。在房地产建设项目的实践中,虽然开发商以合同的形式规定了承包商的种种义务和惩罚措施,但实际操作时常有很多情况使得合同不能圆满履行。承包商除了客观事实造成屡约不力外,常见的是工程项目的要求超过了承包商的实际能力,尽管有些承包商确实尽了不少义务,但还是造成了事实上的履约不力。更有些承包商实际上对招标文件、合同文件中的某些条件根本就不满意,或者明确地知道自己达不到规定的要求,但出于获得合同的利益驱使,在投标时刻意奉迎,一旦合同到手随即态度大变,千方百计地迫使开发商变更合同条款,否则寻找种种理由拒不履约。这些,都是开发商避之不及的风险。
投标竞争是企业间综合素质的竞争,它的胜负不仅取决于投标者的技术、设备和资金等实力的大小,也取决于投标策略的正确性、预见性,同时也非常讲究技巧。投标策略是指投标人在投标竞争中的指导思想与系统工作部署及其参与投标竞争的方式和手段。投标策略作为投标取胜的方式、手段和艺术,贯穿于投标竞争的始终。
投标策略的运用是投标人参与投标的基本反应,目的是在确保不降低中标概率的情况下获得最大的经济利益,而对招标人来说大部分投标策略的运用均是一种潜在的风险,因为投标策略的出发点非常简单,只是为了维护投标人的利益,却对招标人的利益考虑甚少或根本不予考虑,有时还是直接地对招标人利益予以损害。如何面对和防范投标策略风险是房地产建设项目招标过程中必须要考虑的问题。
2房地产建设项目招标投标策略风险分析
虽然针对不同的房地产建设项目、不同的招标条件,投标人会采取不同的投标策略,但以下策略投标人在投标过程中较为常用:
2.1增加建议方案当招标文件中规定可以提出建议方案时,投标者组织一批有经验的设计师和工程师,对招标文件的设计和施工方案进行仔细研究,提出更为合理的方案以吸引业主,促成自己的方案中标。
2.2多方案报价法当投标者发现招标文件中的工程范围不明确,条款不明确或很不公正,或技术规范要求过于苛刻时,则在充分估计投标风险的基础上,先按招标文件报一个价,再提出如果某某条款做某些变动,报价可以再降低多少,由此可以提出一个较低的报价吸引业主。
2.3不平衡报价法这是对常规报价的优化,其实质是在保持总报价不变的情况下,通过提高工程量清单中一些基价细目的综合单价,同时降低另外一些细目的单价使所获工程款收益现值最大。
2.4优惠取胜法向业主提出缩短工期、提高质量、降低支付条件,提出新技术、新设计方案,提供物资、设备、仪器等优惠条件取得业主赞许,争取中标。
2.5低价夺标法这是一种非常手段,承包商为打开某一地区或企业的市场,为减少大量窝工损失或为挤走竞争对手,依靠自身的雄厚资本实力,采取一种不惜代价、只求中标的低价投标方案。
2.6突然袭击法为迷惑竞争对手,在整个报价过程中,仍然按照一般情况进行,甚至有意泄露一些虚假信息以迷惑对手,到截标前的很短时间内突然表现自己的真实意图,从而使对手措手不及而败北。
2.7以人为本法注重与业主、当地政府搞好关系,在不违反法律法规、社会道德和职业道德的基础上处理好人与人之间的关系,求得理解与支持,争取中标。
投标人往往采用上述策略,博取招标人的欢喜和信任,套取招标人的真实想法甚至是标底,对其它竞争者实施打压、诋毁,破坏房地产建设项目招标的公平性和竞争性,以排挤竞争对手或从招标人处获得更大的最终经济利益。参与招标竞争的投标人,其中实力比较强大的,也会利用上述策略想方设法引诱招标人改变既定的条款、技术方案,从而使得条款、方案对己方更为有利,增加其它竞争者的中标难度,却对自身的最终利益不构成损害,甚至是增加自身的最终利益。
3房地产建设项目投标策略风险防范
3.1对不平衡报价风险的防范措施上述投标策略中,笔者认为突然袭击法是为了迷惑竞争对手以促使投标者中标,对投标人而言风险度非常之低,因此对于房地产建设项目招标来说,在一般情况下可以不考虑对突然袭击法的风险防范措施。
但是不平衡报价法在一定程度上掩盖了工程投标报价的实际水平,容易造成“低价中标,高价结算”的结果,给招标人带来很大风险。因此无论采用哪种方法来评标,招标人对这部分内容均相当关注。为应对投标人可能采用的不平衡报价给招标人带来的风险,房地产建设项目的招标人必须在以下方面加强工作:
3.1.1统一报价格式和报价要求,加强报价文件的格式化和规范化,确保各投标人投标报价格式的统一性。
正常情况下招标人希望的是各投标人采用统一格式的报价,以方便对比,而投标人却希望增大差异性以加大评标的难度、突出自己的特点、增加中标的机会。因此确保各投标报价的格式统一,一方面可以限制各投标人报价的差异化,强化投标价的可比性,使评标工作变得更加容易和高效率;另一方还可以限制投标人不平衡报价的发挥空间,从而达到保护招标人利益的目的。当然这些限制都应以不限制投标人之间的竞争为前提。
3.1.2提高工程量清单的准确性招标人在确保设计文件的深度和质量的条件下,在发标前应自行或委托专业咨询公司对招标工程量清单进行详细计算、审核和复查,尽量不要采用无工程量清单招标的方式。尤其对土石方工程等容易发生工程量变化的分项工程应予以重点审查。
3.1.3深化设计,减少设计模糊地带招标人要提高勘察设计文件的质量,首先要通过设计招标选择一个优秀的设计服务商,其次要加强对勘察设计单位的管理和设计监理工作,确保招标图纸和招标文件达到施工阶段的深度和质量,尽量规避设计深度不足引起的不平衡报价。同时还要就设计错误与设计单位采用风险共担的方式,以提高设计单位的风险意识。
3.1.4限制未来不平衡报价的使用限制未来不平衡报价的使用,可以使投标人进行不平衡报价的意愿减弱,也是一种制约不平衡报价的手段。对于一般的支付与结算原则,大都要求使用合同中已有或类似的综合单价,减少调整单价的可能性;对于不平衡报价超出一定幅度范围的高单价、严重不合理的费用构成比例等,开发商要保留调整相应数值的权利;对于严重高的前期支付项目如临时性工程费等,开发商要保留调整支付的权利;对于不合理的高材料单价或机械台班单价,开发商可以拒绝其在新建立单价中使用等。
3.1.5注重对不平衡报价的评价与约束评标标准中应重视对各层次不平衡报价的约束。招标人在招标文件中应当对于综合单价等各类层次的不平衡报价设定扣分的评价项目和标准,规定对于重要项目或主要项目出现严重不平衡报价的标书做为废标处理,对以低价为中标标准的项目应规定以不平衡报价修正总价的办法,以限制其中标,提高投标人进行不平衡报价的风险。评标过程中还应注意防止投标人的逐步升级报价或隐性报高价的行为。如防止投标人以工程中的一些难题、新工艺作为活口,将某些报价高的特殊工作内容从报价中故意“遗漏”,以相对的低价取得进一步商谈的机会,然后在澄清谈判时逐步抬高价格。
3.1.6注重不平衡报价的评价分析工作评标过程中加强对不平衡报价的识别、评价和分析,是处理好不平衡报价风险的关键工作之一。在目前国内多数评标工作中,大家更多地强调的是低中标价,对资金的时间价值和合同的执行风险还不敏感,因此提高对不平衡报价的关注意识是关键。另外不平衡报价的评价应从总体到综合单价、分项人材机费用、费用构成、各类单价和比例的各层次间进行横向和纵向的多角度比较,以发现和分析不平衡报价的真正原因和潜在风险,为客观评标和制订应对措施提供参考。在条件允许的情况下,应尽量引入商务报价的现值评价法或不平衡报价的现值指数评价法,以更加客观地了解各投标人不平衡报价的情况。当然不平衡报价的分析也应象其它工作一样,要根据具体项目选择经济、适用的评价方法。
3.2对其它投标策略风险的防范措施投标者策略归根结底都是为了服务于投标者,使投标者增加中标可能性并且在中标后能为己方获得当前状态下的最大利益。但是,房地产建设项目招标人在确保不违反招标原则、职业道德和法律法规的前提下,可以对增加建议方案、多方案报价、优惠取胜、低价夺标、以人为本诸策略风险选择接受,并在招标过程中对投标人加以正确引导,则完全可能取得双赢的效果,使投标人为提高房地产建设项目的内在品质提供有力帮助。
笔者认为,聘请顾问单位有时也未必能够解决某一专业内的所有问题,原因在于:一是顾问单位不是“保险箱”、不是“包治百病的神药”,由于建筑产品的单件性,有些问题顾问单位也从未经历过;二是顾问单位本身也是良莠不齐,水平和责任感相差较大,容易出现顾而不问的情况。还有,所有顾问单位都有一个共同的特点,那就是他们都会收取昂贵的顾问费。
从理论上讲,投标人在通过资格审查后都具备承接标的工程的能力,最终确定的中标人,更应该是投标人中的优秀者。房地产建设项目的开发商有理由相信,投标人是标的工程方面的专家,有能力解决标的方面的问题。因此笔者认为,如果建设方能够合理利用投标者策略,则可以利用招标工作进一步完善建设项目,提高建筑产品的内在品质。而且招标人如果真的在此过程中产生了咨询费用,对于中标人完全可以要求对方作为优惠条件予以免除,对于非中标人只要给予适当的经济补偿也会赢得对方的赞许。当然,合理利用的前提就是不能违背《中华人民共和国招标投标法》,不能违反法律法规的许可,也不能违背社会道德和职业道德。
例如:某房地产开发公司,在开发商务写字楼过程中对电梯工程进行招标。按照设计文件,主楼乘客电梯共八台,都是运行速度不小于2.5m/s的高速电梯,采用变频变压调速拖动系统,同步无齿轮曳引机,额定载重量1350kg,预留装潢重量300kg,原始轿厢尺寸宽x深x高=2000x1550x2700mm。招标采用了邀标形式,邀请了国内外四家比较著名的电梯公司,分别是a公司、B公司、C公司、D公司。
招标工作即将开始时,开发公司内部恰巧在电梯的运行方式上出现分歧。一部分人认为电梯运行时需要区分高低区,以缩短人员在电梯中的时间,另一部分人认为若电梯采取高低分区运行的方式,则会延长等候电梯的时间。争论的两方提出问题的目的是为了提高写字楼品质,减少大楼运行时乘客候梯时间,然而谁也拿不出有力的数据说服对方。开发公司曾就此问题要求设计院解决,设计院只能根据设计规范认为就该工程而言,八台电梯满足电梯的数量要求,至于怎样运行才更为合理,需要在使用过程中予以调整。于是,项目负责人针对上述情况,有意在招标文件中提出,要求各投标单位在获得标书后的一周后,就本工程的乘客电梯是否需要分区运行给出答复,其目的一方面是为了解决内部争议,另一方面也是为了考察投标单位的配合情况。
最后的开标结果中所列举的报价都是考虑合理化建议后的总价。B公司的报价位列第一,比位列第二的D公司低了10.51万元,但开发公司最终确定由D公司中标,理由是:①D公司采用的是3m/s的电梯速度,而其它投标公司都是2.5m/s的电梯。采用D公司的电梯会对大楼的评星工作带来优势,而价格从理论上讲没有提高。②D公司的电梯轿厢比其它投标公司高1.2m、预留的装潢重量也高出竞争者150kg。电梯轿厢属于非标尺寸,而D公司却承诺不按惯例收取定制费用,进一步抵消了与B公司的价格差距。
对于开发公司的理由,B公司表示完全接受并承认投标失败。
此案例中,开发公司成功利用了增加建议方案、优惠取胜、以人为本的三项策略,不仅为自己找到了合适的电梯供应商,还提高了电梯品质,进而提升了写字楼的内在品质。
4小结
招标人对于不平衡报价的防范主要是做好自己的工作,首先要编好招标文件,技术文件和商务文件都必须重视,以减少投标人使用不平衡报价的应用平台,其次要做好不平衡报价的评价和识别工作,在有条件的情况下采用动态分析法或净现值率法,重视资金的时间价值,最后要有针对性地通过答辩、澄清、谈判和合同执行管理对已发现的不平衡报价情况予以处理和防范。
营销学这样认为,双赢是成双的,强调的是双方的利益兼顾,即所谓的“赢者不全赢,输者不全输”。在现代企业经营管理中,有人强调“和谐高于一切”,有人提倡“竞争才能生存”,而实践证明,和谐与竞争的统一才是企业经营的最高境界。在房地产建设项目的招标工作中,投标者间充斥着非常激烈价格竞争和技术竞争,都想着以绝对优势压倒对方;招标方的最终目的,就是要寻找到最适合标的工程的承包商,换句话说就是要寻找到质优价廉的承包商,而不是质次价高或价低质也低的承包商。如果房地产建设项目的招标人在招标过程中引入双赢的思想,合理利用投标者策略,则能把投标人之间的竞争引导到如何更好地为标的工程服务的方向上,促使投标人以更专业的姿态为建设工程出谋划策,最终提高房地产建设项目的内在品质,同时也即起到了对投标人策略风险的有力防范作用。
参考文献:
[1]孟宪杰.浅谈工程投标报价的策略与技巧[J].建筑经济,2006.7.
[2]于德琼.论经评审的最低投标价中标法[J].建筑经济,2006.8.
[3]潘海美.经评审的最低投标价中标法实践评析[J].建筑经济,2006.9.
[4]中华人民共和国招标投标法.
房地产建设项目管理篇7
关键词：房地产企业；建设项目成本；问题；措施
随着我国经济体制改革的不断深入，国家越来越重视房地产调控的大环境之下，房地产企业必须紧跟时代的步伐加强对建设项目成本的重视，建构符合自身实际的成本管控体系，保障自身的长远发展。如今越来越多的成本控制软件的开发，将极大利于房地产建设项目成本的管控，房地产企业应该适当学习并运用。
一、房地产建设项目成本管理存在的问题
房地产建设项目成本管理存在的问题在不同的时期有不同的表现，依据项目流程可以大致分为：项目决策阶段存在的问题、项目设计规范存在的问题、项目建设存在的问题、项目完工阶段存在的问题以及最后成品营销阶段存在的问题等。
（一）项目决策阶段存在的问题
项目决策通常是房地产企业较为重视的，在决策之前通常要求制定出可行性的研究报告，有些企业单方面重视报告的实行，以便获得更多的项目筹集资金，这种决策方式具有一定的投机性，会给企业带来较大的风险。除此之外，部房地产企业没有设立专门的策划部门，缺乏相关的专业人才，以及对市场的调查力度不够，影响决策的科学性。
（二）项目设计规划存在的问题
房地产企业在设计阶段，大部分重视的还是设计费用的控制，但是忽略项目的成本控制以及设计单位的实际能力水平。此外较为突出的问题包括：一是房地产企业没有规范设计任务书，对于成本没有提出明确的要求，导致无形成本增加；二是招标制度没有得到落实，部分企业过分强调海外的设计，往往忽略客户的实际需求。
（三）项目建设存在的问题
房地产企业在进行项目招标过程中通常会出现熟人项目工程以及其他利益相关联工程，一方面严重损害招标工作的公平性，另一方面使得房地产企业的成本增高，不利于企业的发展。现场签证制度缺乏完善，企i在进行成本控制时会面临较大的难度。项目进行时，会面临一系列不确定的问题，比如项目返工、停工、工期拖长等，给企业带来巨大的成本负担。
（四）项目完工阶段存在的问题
对于部分房地产而言，在项目完工之后，通常只是关注项目工期、项目质量以及项目结算等内容，但是对于工程款项的计价标准、计价依据、结算方法缺乏一定的重视力度，导致双方建立的合同只是流于形式，成为口头合同，缺乏一定的法律保障。对于少部分的承包单位而言，承包单位清晰意识到房地产结算需要及时进行结算，因此，承包单位为了获得一定的经济补偿通常拖慢结算的进度，不利于结算工作的顺利高效进行。此外，部分审核人员综合素质不高，在项目规范问题上出现偏差，给企业带来诸多隐性损失。
（五）成品营销阶段存在的问题
房地产企业营销的成功与否直接关乎到企业的收益，但是众多企业的营销措施并不是特别到位，出现诸多问题。一般来说，房地产企业项目的推广应该贯穿项目的整个过程，每一个环节都需要采取阶段性的营销方法但是众多企业都是在项目前和项目完工后进行营销，营销方案未完善，并且有些企业随意实施销售计划，没有进行实地调查分析，最终使得销售计划没有发挥出应有的作用，没有达到营销预期的结果。
二、控制房地产建设项目成本的有效措施
（一）针对决策阶段存在问题的措施
第一，保证资金来源的可靠性。房地产企业的额资金来源主要还是来源于股东，一部分资金来自社会的募集，以及企业的融资业务。保证资金来源的可靠性是房地产企业取得长远发展的保证。房地产企业可以发展新客户，建立一条完整的资金链，避免资金短缺造成企业的经济损失。
第二，严格控制土地成本。房地产企业在进行项目开发之前，首先应当对项目实施地点土地费用进行科学地评估，综合考虑自身的费用承受额度以及项目完成之后所带来的收益。房地产企业在进行土地竞拍之前，应该制定关于项目未来的销售预测以及项目建设成本方案等，通过数据分析计算出企业所能够承受的价格底线，实现企业控制土地成本的目的。
第三，严格控制土地增值税。自国家实行营改增以来，对于房地产企业的要求越来越高，房地产企业需要积极采取应对措施保障企业的收益。通常来说，房价的高低直接影响增值税的多少，而且对增值税的成本也会产生一定的影响。现如今的房地产企业通常采取超率进税率进行征税，导致房价飙升，所带来的增值税率相应增高，土地增值税的税收成本也将随之增加。因此严格控制土地增值税是降低房地产企业税收成本的必要措施。
（二）针对设计规划阶段存在问题的措施
第一，进行限额设计。房地产企业在进行限额设计之前，需要和设计单位做好协商，合理安排设计单位的限额设计，设计成果应该关联到个人，对于设计成果进行科学地考核，经上层协商讨论一致通过方可执行。同时，房地产企业应当设计奖罚机制，提升企业员工的积极性和重视力度。除此之外，设计单位要想保证工程的安全以及质量，必须采用新技术以及新型工程理念和方案，在一定程度上还能减少企业的投资成本，使得房地产企业获得更多的利益。
第二，高效进行设计招标。房地产企业若在设计招标这一环节上保证高效性，可以大大减少企业的成本，同时还能实现预期的招标结果。房地产企业进行向社会招标可以采取网络新媒体技术进行公开招标，吸引更多更优秀的设计单位前来合作，在众多方案中可以筛选出更加优秀合理的方案，不仅实现招标的预期目标，还可以极大控制房地产企业的成本，使得企业获得更大的经济效益。
（三）针对建设阶段存在问题的措施
一方面，合理科学选择施工单位。对于房地产企业而言，项目的投资是十分巨大的，这就对房地产企业的决策能力提出了较高的要求，科学合理的选出施工单位是十分重要的，房地产企业需要综合考虑施工单位的能力水平，其中主要考虑的是施工单位进行施工所需要的费用、技术是否达标、信誉是否良好，以及其他方面是否达到相关的要求。除此之外房地产企业在向社会进行公开招标的时候，应该指定相关的招标文件，并对招标的施工企业进行严格的审核筛选，综合考虑各方面的条件，选出最合适的招标施工企业，并以文件形式向社会公开。
另一方面，组织完善的现场签证仪式。对于现场签证不管是房地产企业还是施工方都应该重视，保证施工单位、房地产业主以及监察单位共同签字。并且，双方在签订合同之前，应该细心核对合同的内容，对于不相符的内容及时提出，并商讨纠正，避免双方在合同生效时造成不必要的矛盾，损害双方的利益。
（四）针对完工a段存在问题的措施
首先，加大对审核人员能力的培训力度，促使其综合素质的提高。在项目的完成阶段，项目审核工作是一项十分繁重的任务。审计人员自身的责任意识需要提高，企业可以定期开展思想教育活动，提升审计人员的责任意识。同时审计人员的专业知识水平需要提高，企业可以从人才引进源头以及后期培训两方面进行控制：从人才引进源头角度考虑，企业在招收人才时，应适当提升标准，综合考核招聘人员的专业知识和技术水平；从后期培训的角度考虑，企业加大投入，开设专业知识培训班，以及法律知识培训班。培养全方面的人才，以此来适应房地产企业建设项目审核工作的需要。
（五）针对营销阶段存在问题的措施
在项目建设的初期，一套完整的营销方案就应该出台。房地产企业必须根据建设施工地点的实际情况，做出科学合理的市场调研，使得营销方案得到不断完善。同时，在项目的建成阶段，房地产企业应当综合分析房产的市场销售的实际情况，做出客户分析以及细致的市场划分，以便解决房地产企业营销阶段存在的问题，实现企业经济的增长。
参考文献：
[1]徐世刚.DX公司桃源房地产项目成本控制研究[D].吉林大学，2014.
[2]谢汇.X房地产项目成本控制研究[D].南昌大学，2013.
房地产建设项目管理篇8
1房地产开发项目管理的作用和意义
1.1房地产开发项目管理能减小项目风险
房地产的项目方案开发阶段对项目风险能产生相应的影响。房地产的开发项目阶段开发过程中由于设计公司的选择存在着一定的风险，选择适当或是严格考核相应的设计公司则能充分保证房地产项目的设计和实施的质量，保证建筑工程的使用寿命和使用的安全性，从而更深层次地保障居住者的安全。在设计开发房地产项目之时加强对开发项目的管理，则能加强相应的风险意识，减小房地产项目的风险实际上对工程项目的实施和管理都打下了良好的基础。
1.2房地产开发项目管理能促进建筑项目的质量管理
房地产开发项目的管理能对建筑项目的质量产生深刻的影响，在房地产项目开发阶段，公司将投入较大的人力物力和资金，为保证各项资源的合理配置实现资源的最优化利用，提供资源的能动性控制，最终加强对项目的管理，从而保障项目工程的质量。通过对房地产开发项目的管理和促进实现最优的设计和管理模式，充分实现项目管理设计对整个建筑工程的管理和规划的整体掌控和全面管理，实现房地产开发项目对后续工作的促进和基础性作用。
1.3房地产开发项目管理能优化建筑项目的成本管理
房地产的开发项目管理能实现产品设计研发的整体控制和管理，实际上为房地产项目的管理建立了一个基础的管理平台。项目的开发设计不同，项目工程的成本付出和相应的收入也将有所不同。要在有限的资源利用范围和最合适成本预算以及最大限度的利润获取之间寻求基本的平衡点，从而要在有限的资源和资金范围内建立高质量高品质的工程项目都必须依靠工程项目的设计。项目的设计与项目的成本是紧密联系的，良好的项目管理能以最少的资源消耗建设最佳的建筑工程项目。
2房地产开发项目管理过程中存在的问题
2.1房地产开发项目的前期策划准备不充分
房地产所开发的项目应以客户的需要为中心，然而过分重视市场的变化程度和客户的项目需求程度可能导致房地产开发项目的前期策划不够充分，项目的方案确定不够详细准确，致使项目的市场消费定位不够准确，而长时间的商讨和决策在一定程度上延长了工程项目由设计到实施的时间。缺乏详细具体的项目计划报告致使项目在决策过程中问题重重，决策层的匆忙决策导致项目在实行和实施过程中没有一个整体而系统的管理体系，影响了整个工程项目的质量和进度。
2.2房地产开发项目成本管理不及时
房地产的开发项目的成本管理应贯穿于开发项目设计的过程之中，项目的成本和质量控制是开发项目管理的重要因素。然而目前，我国的房地产开发项目设计主要考虑项目的功能以及技术、美观等因素，并未考虑到相应的成本管理因素，也很少在项目的设计规划阶段将可实施的方案与项目的市场经济性联系起来，致使房地产项目开发设计之时浪费了较多的人力物力但所设计的方案在很大程度上缺少相应的可行性。或是在项目实施阶段缺乏成本管理意识导致了许多不必要的项目成本支出，大部分是取决于项目开发管理过程中的不及时造成的。
2.3工程建设完成后质量难保证
房地产项目的开发和管理以项目和建筑的质量为核心，项目的成本管理也应以保证工程项目的质量为基础。然而由于房地产项目的管理和实施工作的协调上存在矛盾，致使房地产项目工程的后续质量难以得到相应的保证。前期的项目管理阶段施工和管理的因素较为简单，但在项目实施后期收尾阶段，建筑工程实施的配合和管理等各方面的因素未定义清楚致使相应的开发商和工程的分包商之间存在相应的矛盾，工程建设过程中监督方能对相应的工程实施进行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之间的责任不清和沟通不明等致使工程的验收和事后的项目质量管理和责任难以得到一个清晰的定义。
3房地产开发项目管理的具体措施
3.1房地产开发项目的成本控制
房地产开发项目的成本控制直接关系到开发商的获利程度，因此在相应的项目开发设计过程中应十分注意项目管理的成本控制贯彻设计的始终。从开发上进行整体而系统的成本控制和严密的监视，采取合理的措施降低成本。在房地产的项目开发设计之时，选择较好的建筑设计公司，保证建筑的设计质量之时也能满足人们日渐提升的居住要求。在项目的实施过程中尤其注意项目的成本控制和监管，最大限度减小不必要开支，降低生产成本使企业获取最大利润的同时也满足广大消费者的需求。
3.2房地产开发项目管理中的质量管理和过程控制
房地产开发项目管理设计建立了项目实施的理论平台，奠定了项目实施的质量基础和项目管理的过程控制基础。在开发项目的设计之时应对相应的项目进行充分的了解和控制，为项目的实施建立详细而可调整的可行性计划，从而保证项目的质量管理。制定具体而可调整的项目计划使开发商对项目开发设计的公司有一个评定的标准和监督，同时也能在项目的管理实施过程中实现对相应建设项目的质量管理和过程控制。
房地产建设项目管理篇9
关键词：房地产；工程项目管理；有效方法
在房地产开发过程中，项目管理工作是非常重要的部分。房地产工程管理不合理，将会给房地产工程项目投资规模造成影响，进而造成施工过程中出现违规操作、偷工减料等现象，这样不仅给房地产投资者带来经济损失，同时也会给人们的利益造成威胁，从而影响国家经济的建设。文章根据工程管理中的实际经验进行分析和研究，探讨房地产项目管理中的有效方法。
1房地产工程项目管理意义和内容
房地产工程项目管理内容包括：房地产项目管理就是在整个工程建设期间开发单位进行的全面管理。建设项目的整个过程是房地产开发环节中的重要内容，它是对每个环节的操作进行集中性管理，其中也有项目工程的管理。房地产工程项目管理主要对这个建设过程中涉及到的作业和工作进行协调、控制、检查、计划、指挥，同时也要与社会、市场情况进行协调。房地产管理工作包含工程的竣工验收、配合协调、质量监督、施工单位的招标、整个项目工程的设计工作等。房地产管理的意义：因为房地产工程项目建设关系到的内容比较多，涉及到的杂事也非常多，而且自身也需要具有很好的专业性和技术性，管理工作要科学、有条理、系统等，这样才能保证整个工程项目建设的质量，从而实现参建企业的最大效益。
2房地产工程项目管理中的问题
2.1前期市场考察不充分
一般项目设计出现延迟情况，和没有可行性的项目分析报告有关系。计算随便参考一些方案进行概念设计，也会出现市场情况分析不准确、评判标准不明确、目标不明确等造成决策不果断，从而出现项目决策效率低和慢的情况。很多高层开发商都是拿“市场是动态的，项目定位不能台固定”等作为理由，对前期项目规划的可行性不够重视。因为项目管理对市场产品相关情况了解不足，从而影响最终的决策，造成错过项目投资最佳时机。一般都是考虑很长时间，最后匆忙做决定，最终出现的工程项目决策不够系统、不够科学、不够全面。
2.2项目决策存在的问题
对于前期过于匆忙的决策将会给后期项目的建设、销售和交付等环节造成不利的影响。凡是基础问题没有做好后期将会存在很大隐患。比如：有些项目决策可以达到半年的时间；有些项目在销售时期，才能发现户型偏大、户型单一或是市场地位存在偏差等问题；有些项目将住宅型功能转变成商务公寓型；还有对项目产品进行重新定位或是设计的；领导层的人员总是为建设中出现的材料颜色、户型更改、装修效果、车位摆放、窗型等问题忙得不可开交；当项目进行实施时，有存在产品定位不明确，进行概念设计时花费了一年左右的时间，到使用时才急忙做决策；工程现场经常出现等图情况，总是出现没有图纸、需要改图，或是工程交付不明确等问题，这样会造成工程延期，而且修改图纸人员也会急忙赶工，毫无科学性，在没有工期目标时就是等，有工期目标时就是着急，最终造成项目管理落空。
2.3项目施工监管和管理存在缺陷
在房地产项目进行开发时，一些施工单位只是关注项目开发进程，对建设中存在的细节问题也不够重视，最终出现建设管理漏洞。对房地产项目检查的不认真，也会对房地产工程项目质量造成影响。有些是监督部门发现项目建设中存在的问题，却没有及时和施工单位进行沟通，从而造成问题没法解决，最终影响房地产工程项目建设的质量。
2.4项目管理制度不完善
在对房地产项目管理时，要根据实际情况进行分析，合理分配施工人员。房地产开发商不要一味的追求经济利益，而减少施工人员数量，这样会严重影响施工监督工作，从而影响整个项目的建设质量。房地产开发项目建设中要建立有效的管理制度，建立施工规章制度主要是来保证房地产项目质量。但是我国房地产开发企业，在实际情况中并没有严格落实这些规章制度，因此开发出来的项目质量有待考究。
2.5权责不明确
对于房地产工程项目管理工作来说，对于管理过程中出现的问题，关系到很多部门和单位。比如：建设单位、设计单位、施工单位、业主、建立单位等，这些单位平时的工作情况决定着房地产项目建设的质量问题。对于工程项目管理工作来说，如果这些单位的工作协调力度不够，将会直接应县最终的房地产项目开发建设效果。因此将责任具体到单位个人，这样才能提高房地产项目工程管理工作的效率。在很多房地产项目建设中，经常出现问题找不到责任人，管理情况混乱、模糊等情况，从而造成房地产项目管理水平较低，出现各种冲突性问题。
3房地产工程项目管理策略
3.1提高项目决策前期市场分析
提高前期项目决策的可行性，是项目建设的基础。没有科学有效的图纸设计，建设项目是无法进行的。首先对前期市场分析部门要提供充足的人力、财力、物力和时间；对决策的支持性相关资料进行收集、整合，通过考察完善决策内容，从而提高决策水平，促使市场项目向市场化、系统化、科学化发展。对于项目的总布局图，将其划分为专业市场团体、办公团队两部来完成，并实现独立的交通系统，避免人流和建筑功能的影响。办公区使用低配的布局，高层根据北侧布置原则，避免遮挡日光等。对于这些事情项目建设基本需求都要进行分析，可以规划项目。
3.2加强前期工程项目管理计划
设计单位对于招标、整合、项目匹配设计资源等问题都要严格按照可行性项目研究报告进行图纸设计，之后根据科学报告的预设对评价、审核阶段中的各种设计文件进行规范。在这个阶段要严格根据可行性报告和设计文件编制等对项目管理进行计划，从而完善招标资料。对工程变更情况要严格进行控制，特别是关系到建筑功能方面的问题变更，一定要经过决策程序才能进行。
3.3提高项目施工的管理和监督力度
在进行房地产项目建设时，要严格根据开发规定进行，不要只追求施工的速度。只有在保证项目建设质量的前提下，才能加快施工进度，科学有效的缩短施工时间。房地产工程项目管理部门必须要做好监督工作，加强施工管理力度，对于施工环节存在的问题，要及时进行上报，并及时给出解决方案，从而保证施工工作正常运行，这样才能提高房地产工程项目管理效率。
3.4提高各个单位之间的配合度
想要提高房地产工程项目管理效率，就要在房地产项目建设之前，实现各参建单位之间的交流和沟通。这样在项目施工过程中，各参建单位可以相互配合，对施工过程中存在的问题，以及影响房地房产开发的各种因素进行有效沟通，并提出科学性的解决对策，各个单位实现统一协调的作用，这样才能促进参建队伍的高效率工作，进而提高房地产项目开发的施工质量。
3.5完善工程项目管理规章制度
根据实际的项目施工情况，建立完善的工程项目管理制度，从而方便工作人员实行监督和管理工作，从而提高房地产开发项目施工的效率和质量，进而促进房地产开发商获得更好的经济效益。在对房地产工程项目进行管理时，要严格根据国家规定制定进行，落实施工监督和管理制度，保证工程项目高效运行。首先，建立审计监督管理制度。在管理方法科学有效、责任分明、组织制度健全的前提下，做好项目竣工、建设、分包等工作的审查；其次，建立全面的项目考核制度。对于经营目标、超额盈利等情况进行严格考核，出现项目亏损、安全事故等问题，进行惩罚；最后，就是建立组织监督和民工监督制度。通过群众管理理念，实现项目经营透明化，实现民主监督的目标。
3.6提高工程项目管理和施工人员的素质
关于房地产工程项目安全问题每年都会出现，而且造成的生命和财产损失也非常严重。所以房地产企业应该重视项目工程管理人员和施工人员的专业素质和安全意识，以此来减少安全问题的出现，从而节省成本投资，保证房地产项目建设的质量。企业也可以建立技术人员培训制度，对工作人员进行定期培训，提高工作人员的安全意识和专业技能，从施工人员的思想意识进行改变，从而提高房地产开发项目工程质量。比如：房地产企业在进行安全意识培训时，首先要提高管理者对房地产安全问题的认识，树立“预防为主，安全第一”的管理理念，从而提高整体人员的安全意识；其次，让安全监管人员对施工人员进行安全意识教育，培训施工人员自我保护措施；最后，就是强化工程一线施工人员的安全意识，让他们了解工作中存在的隐患，从而培训他们一些危险问题应急逃生技能。另外，对于施工人员的专业能力也要进行提高，减少出现违规操作行为的出现。
3.7做好项目建设收尾工作
在相关管理的收尾阶段，可以由开发商主管领导进行牵头，对整个工程管理、材料供给、开发、技术、销售、无业管理等工作进行整合，建立工程项目收尾临时机构，并和工程项目管理人员协调工作，一起完成工程项目的收尾任务，认真完成工程项目的交付和移交工作等。
4结束语
综上所述，房地产工程项目管理工作处于一个动态变化过程，而且涉及到的单位和问题比较多且复杂，想要实现科学的管理制度。首先就要建立合理、完整性的管理制度体系，对于每个建设环节都要进行有效管理。在进行项目管理时也要及时把握市场经济发展的动向，这样可以保证建设环节资金的投入和使用，从而实现最大化的经济效益，进而保证项目建设的质量。
参考文献：
[1]韩淼芳.房地产项目成本控制问题及对策研究[D].南昌大学,2017.
房地产建设项目管理篇10
中府[2005]3号
--------------------------------------------------------------------------------
火炬区管委会，各镇政府、区办事处，市属各单位：
为进一步规范房地产市场秩序，加强房地产市场管理，保障我市房地产业的健康发展，根据国家、省有关法律法规，现就有关事项通知如下：
一、加强房地产建设用地规划管理，调控土地供应
（一）严格执行土地利用总体规划和土地供应年度计划，加强对房地产建设项目用地供应管理。由发展和改革部门牵头，会同规划、国土资源和建设等部门，根据房地产市场供求状况，制定全市房地产开发年度计划和土地供应年度计划，房地产建设项目必须按计划安排建设，并逐步实现按计划供地。
（二）为充分合理利用城市配套设施资源和城市管理资源，鼓励新增房地产建设项目向规模化、品牌化方向发展，运用城市规划手段，引导房地产开发企业连片开发，除拆建和旧城改造项目外，新增房地产开发项目用地面积城区不少于50亩，镇区不少于40亩。
（三）调整住房供应结构，控制高档商品房建设用地供应量，加强经济适用房建设计划编制工作，增加普通商品房和经济适用房供应，满足中低收入家庭住房需求。
（四）新增房地产用地必须依照近期建设规划安排，确保近期建设规划的实施。采取切实可行的措施，调整土地利用结构，鼓励利用存量土地进行房地产开发建设。
（五）规划、国土资源部门应根据各镇区房地产发展需求状况，严格控制非商业、商住用地转为商业、商住用途。
（六）国土资源部门要加大处理闲置土地的力度，通过调查摸底，掌握全市闲置土地情况，凡违反出让合同约定逾期不开发建设或长期闲置的土地，通过收取闲置费、限期开发、收回重新公开出让等方式，依法予以处理，盘活闲置土地。
二、提高房地产建设项目公建设施和其他设施建设标准
（一）提高房地产开发项目公建配套标准，房地产开发企业因特殊情况不能配套公共设施的，应在办理规划报建手续时按市场价支付公建配套折价款。
（二）为适应我市近年汽车拥有量的不断增长，房地产开发企业应严格按照《中山市城市规划技术规范》中有关停车位配置标准建设停车位。同时，为鼓励房地产开发企业投资多建停车位置，对超出配置标准建设的停车位，相关费用减收50%。
（三）房地产建设项目必须按照国家有关规定进行环境影响评估，通过环境影响评估后方可办理项目核准；项目竣工后应按规定办理环保项目验收手续。
三、完善房地产市场监管制度，整顿市场秩序
（一）严格控制自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业新开工项目。按照国家有关规定，从源头上严格控制房地产经营的准入条件，从严落实房地产项目资本金制度，资本金占项目总投资的比例低于35%（不含经济适用房项目）的，不予办理房地产建设项目核准手续。房地产开发企业不得抽逃资本金，否则有关部门将依法从严查处。对违反合同约定拖欠工程款的房地产开发企业，不得审批或同意其新开工项目；施工企业近两年有多次拖欠民工工资行为或发生过安全事故，且未经整改的，不得承接新的房地产开发项目。
（二）严格审批商品房预售项目，建立健全预售款监管制度。建设部门要严格按照规定条件审批商品房预售项目。凡属未取得土地使用权证书，土地使用权已经抵押，未达到规定的形象进度等不符合预售条件的项目不得批准预售。房地产开发企业在未取得预售证前不得以任何形式进行销售。建设、房地产管理部门要与金融部门加强沟通协调，互通信息，形成房地产市场的监督联动机制。房地产管理部门按照《广东省商品房预售管理条例》的规定，负责监督管理商品房预售款收存和使用，并尽快制定商品房预售款监督管理办法。商品房预售款专用帐户内的款项，在项目竣工之前，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设施工进度款及法定税费，不得挪作他用，以防止新的问题楼盘出现。
（三）加强对房地产市场交易行为的管理。
建设和房地产管理部门要督促房地产开发企业按规定在签订商品房买卖合同后30天内到房地产管理部门办理合同登记手续。房地产管理部门要进一步完善房屋交易与权属登记一体化工作，建立规范的运作程序。办理商品房买卖合同登记和抵押登记，必须查实该商品房是否已经办理过交易或抵押登记，已办理过的不得给予办理合同登记或抵押登记。房地产管理、财政、税务部门要督促房地产开发企业按时清缴税费，防止房地产开发企业拖欠税费，损害购房者权益。属于购房者缴交的房地产契税，可由购房者选择自行向财税部门缴纳或委托房地产开发企业代收代缴。采取多种形式加大宣传力度，使市民了解商品房预售条件、交易程序，自觉督促开发企业及时办理合同登记手续，依法维护自身的合法权益。
（四）国土资源部门要加大土地市场秩序整顿力度，依法查处利用集体土地变相搞房地产开发以及房地产开发企业与集体经济组织私下协议圈占土地等违法违规行为。
（五）加大对历史问题楼盘和空置商品房的处置力度。对部分烂尾、不能办理产权证的问题楼盘，各有关职能部门要积极采取措施，开辟绿色通道，加大处理力度，妥善处理；对空置量大的房地产开发企业，要限制其参加土地拍卖和新项目申报。
（六）建立健全房地产市场信息披露制度，完善房地产信用体系和市场预警预报体系。市发展和改革、建设、规划、国土资源等职能部门要及时准确地收集整理房地产业的动态数据，以适当的方式，向社会市场信息，引导房地产开发企业理性投资，防止出现新一轮房地产“过热”。加快商品房交易信息化和房地产企业信用体系建设。建立房地产市场预警预报体系，及时对市场进行宏观调控。要利用信息化手段，方便市民和金融机构查询商品房交易和抵押登记的信息和有关情况，防止一房多售、重复抵押、违规销售已抵押房屋等行为的发生。对违法、违规行为通过媒体、网站和信用档案系统向社会公布。
（七）加大力度清理住房建设和消费环节不合理收费。全面清理房地产开发建设和消费环节的各种不合理收费，对国家已明令禁止的收费项目，不得继续征收或变相征收。违反规定或超越法律法规规定的收费范围向购房者乱收费的，依法严厉查处。
四、加强检查监督，规范经营行为
建设、物价、国土资源和工商部门要对房地产市场实行联动管理，加强检查监督，重点查处以下违法行为：
（一）未取得房地产开发资质从事房地产开发经营业务的；
（二）擅自转让房地产开发项目的；
（三）未取得施工许可证擅自施工的；
（四）未按规定向房地产开发主管部门报送《房地产开发项目手册》，并拒不整改的；
（五）未经验收或将验收不合格的住宅擅自交付使用的；
（六）房屋销售中存在虚假广告、销售面积“缺斤短两”等欺诈行为，造成消费者损失的；
（七）商品房销售中，未按规定向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，未依照《住宅质量保证书》承诺的内容进行保修的；
（八）未取得预售许可证擅自预售商品房的；
（九）不按规定办理合同登记，拒不整改的；
（十）违反《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》的。