农村土地流转法律问题篇1
2008年，中国共产党的十七届三中全会报告《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中，对于农村土地制度提出了多项改革措施，包括农村土地确权、改革征地制度、同地同价、逐步建立城乡统一的建设用地市场等，但在当前的法律体制下如何将上述改革落地实施，至今没有明确或统一的办法。
即将召开的十八届三中全会，土地制度改革问题再次成为外界关注的焦点，主要包括土地承包经营权流转、农村集体土地入市、农村金融创新等关键问题能否得以突破和落实。本文试图从法律角度进行分析，目前的土地制度的法律状态如何？法律困境在哪里？未来在这些问题上的改革可能面临调整的法律有哪些？不超过20年的租赁
中国传统农业经营方式是在家庭承包经营制度之上形成的以家庭生产为主的小农经济，具有小规模分散经营的特征，这种小规模的农业生产方式在一定时期内为农村经济和社会的发展带来巨大的动力和成效。社会资本参与农业经营是当前实现农业生产规模化的重要方式。
如何在继续保持承包经营权长期稳定的前提下，推进现代农业的发展是需要解决的问题。社会资本参与农业经营是当前实现农业生产规模化的重要方式，其中亦涉及土地承包经营权流转的相关重要法律问题。
按照《农村土地承包法》及《农村土地承包经营权流转管理办法》的规定，土地承包经营权流转有几种方式：转让、转包、互换、入股、出租等。其中：
转让是承包经营权的整体让渡，涉及承包人和承包关系的变更，因此受让人应当符合法律对于承包人主体资格的规定。除法律规定的以其他方式承包的“四荒地”以外，家庭承包方式的承包人均应当是农户。
转包是承包经营权的再次转移，是本集体组织内部各承包户在不改变原承包关系的基础上对承包地经营权的内部调整。转包后，接包方对承包方负责，承包方对发包方负责。接包方应当是本集体经济组织的其他农户。
互换是本集体经济组织内部承包户为方便耕作或其他需要，对承包地进行交换，承包经营权也发生相应交换。互换双方均应为本集体经济组织成员。
入股方式根据承包类型的不同分为两种形式，一是家庭承包经营的承包方之间为了发展经营而以承包经营权入股联合从事农业合作生产经营，其合作模式主要为合作社；二是家庭承包经营以外的其他土地承包经营可将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或者合作社等从事农业生产经营。
出租则是承包人对承包经营权实施租赁，原承包关系不变，承租人对承包人负责。承租人可以是农户，也可以是其他具备农业经营能力的主体。但是最长租赁期限不能超过法律规定的20年期限。
由此可知，社会资本要通过土地流转实现土地的集中连片及规模进行，在现行法律规定下能够采取的流转方式主要通过租赁，在承包关系不变的前提下取得不超过20年的土地使用权。如何保障农民权益？
农民的承包地以出租方式流转给企业进行集中经营之后，虽然承包人还是农户，但实际的使用权已经不再属于农户，即农户不再直接实施经营生产。实践中通常会出现两种情况：一种是农民受雇于规模经营者，成为农业雇工从事农业生产，这可能会打消农民的生产积极性；一种则是完全脱离农业生产，谋求其他生存来源或仅靠一点微薄的租金为生。
在此过程中，由于信息不对称、当地农户谈判能力弱、地方政府服务不到位、村委会代位越权的情况下，农户往往无法处于一个公平的地位参与流转，其无法在是否流转、如何流转、流转价格、流转期限等问题上体现真实意愿，合法权益受到侵害。
一部分地方以推进规模经营的借口，变相解决日益突出的城市建设用地紧张问题。一些公司企业借助地方政府的招商引资政策，大肆圈占农民耕地，出现了土地流转价格过低、流转期限过长等情况，甚至有的还违反土地用途管制规定，擅自改变用途，使流转的土地呈现“非农化”、“非粮化”等现象，危及粮食安全。
这就涉及土地违法的问题。避免土地违法行为的发生需要加强行政监督管理。一方面地方政府需要自觉自律，坚决不碰土地违法的红线；另一方面，相关行政部门要加强监督管理力度，对工商企业进行严格的资质审查、对项目的实施持续进行监督管理，一旦发现土地违法行为，或接到相关举报，要立即查处，有效避免土地违法行为，保证土地规模经营的良性运行。
在城乡二元体制下，农村产权同时又被赋予了身份属性和社会保障功能。一旦将土地承包经营权对外流转，就可能面临丧失生活基本保障的风险。
这就需要建立一套新的保障体系来剥离农村土地等重要农村资产长期以来被赋予的身份属性和社会保障功能。2011年7月《社会保险法》正式生效，这表明国家已经在逐步建立另外一套社会保障体系来替代土地原有的社会保障功能。
承包地是农民赖以生存的重要生产要素，农户依法获得的土地承包经营权受到法律保护。但同时农户在农业经营活动中又处于弱势地位，村集体、村委会借少数服从多数之名或其他理由强迫农户流转土地承包经营权的现象屡见不鲜。但这不是工商资本下乡参与农业经营的必然结果。对此应该解决的是如何规范流转程序，在流转过程中切实尊重和保护农民权益的问题，而非因为可能存在侵权行为而否定了工商资本通过规模流转参与农业经营的行为本身。宅基地流转严格受限
任何产业的发展都需要足够资金的支持，包括农业的生产经营，同样需要足够的资本。在中国目前的体制之下，集体和农民个人自身没有足够的资本自行从事农业开发经营或用于改善生活环境，但是农民集体和农民个人拥有较为丰富的资源和财产，其中土地和房屋就是最有价值的不动产。
但是，在现有城乡二元结构和现行法律制度之下，集体土地所有权权能存在缺陷，集体土地使用权无法自由流转或实施开发利用，造成了农村集体土地所有权同城市国有土地所有权“同名不同权”，阻碍了城乡一体的土地要素市场形成，阻碍了农村资产向资本的有效转化。
根据土地用途的不同，集体建设用地一般分为集体经营性建设用地、集体公益、公共建设用地及农民宅基地。现行法律规定下，无论何种建设用地，其流转都受到限制。
根据《土地管理法》第63条之规定，集体土地使用权除因乡镇企业破产致使建设用地发生转移的以外，不得流转用于非农建设；第62条同时规定宅基地使用权流转后不得再申请宅基地。
从法律属性上来看，土地使用权是一种财产权利，属于用益物权，其权利人应当享有占有、使用和收益的权利，《土地管理法》第二条也明确规定：“土地使用权可以流转。”但恰恰又是《土地管理法》对集体建设用地使用权的权能进行了限制，集体建设用地使用权不能流转用于非农建设，这与《物权法》对用益物权的权能规定相矛盾。
与法律规定不同，近年来中共中央、国务院以及国土资源部出台的政策文件，如2007年《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（〔2007〕71号）、2008年《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》（中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过），依法取得的集体经营性建设用地使用权在符合规划的前提下可以进行流转，但不得用于房地产开发、高尔夫球场建设和其他法律法规禁止的用途。
有条件地放开集体建设用地使用权的流转，对于建立城乡统一的建设用地市场的要求已经迈出了一大步，但是其中仍然存在一些问题，即由于没有相应配套的规范，集体经营性建设用地流转在操作层面仍然存在问题。
由谁管、怎么管、怎么实施，都没有进行明确。而国家之所以没有制定相应的配套文件，是由于没有上位法的依据，即在《土地管理法》没有修改的前提下，无法制定相应的配套文件，只能由各个试点区域自行制定规则，自行摸索。
另外，国务院、国土资源部多次发文规定禁止宅基地使用权向城镇居民流转，即不允许城镇居民购置宅基地；且宅基地使用权流转后不得再申请宅基地（无论是转让还是出租）。事实上这就禁止了城镇居民以转让方式取得宅基地使用权，进而限制了其地上附着的农村房屋所有权的让渡。宅基地流转的现实障碍
在现行法律体制下，宅基地使用权的转让本身也面临种种现实阻碍：
《物权法》第154条规定：“宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。”《土地管理法》第62条第4款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”
由此可知，宅基地是村民基于其集体经济组织成员身份，通过向集体申请而分配获得的。相较于国有建设用地的取得来说，本身具有无偿性、身份性、福利性和无期限性等特点。较之一般情况下需通过缴纳出让金才能取得、并具有使用期限的国有建设用地使用权来讲，宅基地使用权是一种不完全的用益物权，不具备身份条件的主体，即本集体经济组织之外的人员无法取得宅基地使用权。
正是由于宅基地使用权具有身份性和福利性，其进入流转市场存在重重障碍。
要成为能够进入市场进行自由流转的生产要素，首先必须是与身份属性相剥离的完全财产权利，其次权利主体应当具备承担市场风险的能力。但在现有的城乡二元化的经济体制之下，在相关配套保障措施尚未建立的情况下，受现行法律法规的制约，宅基地使用权要实现自由流转，存在重重障碍。
根据“房随地走”的原则，宅基地使用权的流转限制还制约了农村房屋的自由流转。农民对于房屋享有所有权，按照《物权法》的规定应当享有占有、使用、收益和处分的权利。但出让房屋所有权意味着其所附着于之上的土地使用权也将一并转让，在现行法律规定下如果受让对象是城镇居民那么就无法实现。而农村集体经济组织内部农户由于本身都有申请宅基地的权利，其相互之间进行农村房屋买卖的需求不高，意义不大。抵押融资难题
土地是农村集体最有价值的资产。在中国现行法律中，对耕地、宅基地的抵押担保行为都是明文禁止的。
《物权法》第184条明确规定耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得用于抵押，《担保法》第37条也做了相同的规定。最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》也明确规定：“承包方以其土地承包经营权进行抵押或者抵偿债务的，应当认定无效。”
事实上，有关农村产权抵押担保的问题一直争论不断。
在《物权法》起草过程中，对于是否放开农村土地承包经营权、宅基地使用权等抵押以解决农民融资难的问题，一直存在很大的争议。对此，全国人大法律工作委员会反复研究认为，考虑到目前中国农村社会保障体系尚未全面建立，农村土地承包经营权、宅基地使用权是农民安身立命之本，从全国范围看，放开抵押的条件尚不成熟，因此《物权法》沿用了之前《担保法》的规定，仍然禁止耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权抵押。
然而近年来，随着城乡一体化发展的不断深入，农村改革发展对新型农村金融体制的构建提出了新的要求，现有的农村产权抵押担保制度已明显滞后于农村建设发展的金融创新要求。
担保权使土地的资产抵押融资功能被禁锢，就意味着农民无法通过土地获得经营发展的资金，制约了市场在农村资源配置中的基础性作用，不利于新型农村金融体系的建立和统筹城乡的建设发展。
一些地区的试点试图突破法律障碍，如成都市的相关文件规定，允许以合法取得、产权明晰的集体建设用地使用权、农村房屋所有权和农村土地承包经营权向金融机构进行抵押贷款，并且必须取得集体经济组织的同意，还应符合相应的管理程序等等。
但抵押权的设置和抵押权的实现是一种法律行为，在法律尚无依据的前提下，该行为始终具有一定的法律风险，具体表现在抵押合同可能得不到法律认可，抵押权的实现也可能面临无法操作的问题。
农村土地流转法律问题篇2
关键词：农村，土地改革，土地流转
土地是农业生产最重要的生产资料，在我国，农村实行的是家庭联产承包责任制的基本经营制度，通过集体土地的承包以及承包的延长，稳定了地承包关系，农民对土地投资的积极性大大提高，进一步加快了我国农村生产力的向前发展。但是，由于我国大部分地区农村土地市场处于发展初期，农村集体土地流转交易机制尚未健全，土地流转过程中存在着一些问题不容忽视，如土地流转的自发性，无序性，流转交易程序混乱，一些地区在推行农村集体土地流转里，违背农民意愿，损害农民利益，甚至随意改变土地的农业用地用途，相关权利主体权益时常得不到保障，流转形式不规范等．这些问题如果不及时采取有效措施加以解决，不但不利于农村土地资源的优化配置和农村集体土地流转市场的正常建立.培育，而且也将影响我国农村土地家庭承包责任的稳定和实施。因此，农村集体土也流转既需要加强管理，更需要法律保障，使农村集体土地流转市场健康发展。本文试图从分析农村集体土地流转的类型和具体形式，探讨如何加强农村集体土地流转的管理，使之走上向法制的轨道。
一、农村土地流转的法律解析
土地流转指的是土地承包经营权的流转，其实质是土地使用权的流转，即在农村土地所有权属于集体所有的前提下，农民在市场支配下，根据自己的意愿转让其所承包的土地使用权，从面实现土地资源的优化配置；土地的承包者仍然享有分配土地收益的权利，这种权利通常会在事先约定。2002年8月29号，九届全国人大常务委员会第二十九次会议审议通过《中华人民共和国农村土地承包法》（以下简称《农村土地承包法》），并于2003年3月1日起正式实施。该法对农村土地流转作出了规定。第十条规定：“国家保护承包方依法.自愿.有偿地进行土地承包经营权流转。”第十六条第一款规定：“（承包方）依法享有承包地使用.收益和土地承包经营权流转的权利，有权自主组织生产经营和处置产品”。该法第五节则专门对土地承包经营权的流转做了详细规定：第三十二条规定了通过家庭承包取得的土地承包经营权的方式有转包.出租.互换.转让或者其他方式。第三十三条规定了土地承包经营权流转应当遵循几个方面：一是平等协商.自愿.有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转。二是不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。三是流转的期限不得超过承包期的剩余期限。四是受让方须有农业经营能力。五是在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
国家法律.法规及政策的出台及逐步完善，标志着中国农村土地改革进入快速发展的时期，这也被许多人誉为中国掀起了第三次土地制度大变革。
二、农村集体土地流转的类型
(一)农村土地的流转
1.未承包集体的荒山.荒地的流转
指本村农户未承包的集体荒山.荒地，由本村村民委员会发包给本村个别农户或本村以外的人员进行农业开发的。
2.已承包的集体荒山.荒地的流转
指农户承包本村的集体荒山.荒地后长期无力开发.经营，又将其转包给本村或本村以外有能力开发经营的农户或其它人员进行农业开发的。
3.已承包的集体农业用地的流转
由于年青劳动力的外出打工或者其它原因，土地承包户无力全部或部分经营其承包的农业用地，如耕地.园地.林地.牧草地和水产用地等，将其转包给本村或本村以外有能力继续经营的农户或其它人员。
(二)农村建设用地的流转
近几年来，集体土地市场发展迅速，农村集体建设用地使用权交易活跃，在沿海经济发达地区已具备相当规模，在贵州省城乡结合部.县城和乡（镇）政府所在地这种地方流转也是司空见惯。主要表现为：
1.农民宅基地使用权流转
宅基地使用权的流转通常是伴随着房产流转而出现，既涉及集体组织，也涉及个别农民及其土地使用者，其形式主要有转让和出租等，宅基地使用权流转的主要原因为：一是一户二宅转让；二是原有宅基地超占较多，将其中超占部分转让；三是用以换取城镇中心地段商品房，四是已进城农户转让其在农村的宅基地使用权。宅基地出租主要是在城郊合部将房屋出租给人居住，或者将路边的房屋出租用于商业。
2.乡（镇）村企业建设用地作用权流转
对转制的乡（镇）村企业建设用地使用权流转主要有以下几种形式：一是对转制的乡（镇）村企业用地不予评估作价，使个体私营企业列偿使用集体土地。乡（镇）村企业改革主要采取企业出售的办法，且基本上是出售给个人。二是一些乡镇政府在乡镇改制是时，擅自以出让方式处置集体土地使用权。一些农村集体经济组织借鉴城市土地出让的做法，以土地所有者的身份，将农村集体土地所有权出让给土地使用者，收取相应的出让金，并规定一定的使用年限甚至无使用期限限制。三是转让乡（镇）村企业建设用地使用权。转让的形式包括在集体土地上兴建厂房后转让及企业间私下变相转让等。四是出租乡（镇）村企业建设用地使用权。有以厂房形式出租的，也有直接出租土地使用权的。五是以地入股兴办联营企业。这些地方的农民集体，通过这种形式壮在农村集体经济，解决村民劳力出路，或直接收取入股的土地收益。六是名为入股，实为出租。如一些私营企业，村与企业签订的合同是土地入股，但实际是按年收取租金。七是农村集体建设用地抵押。目前，农村集体建设用地抵押主要用于融资过程中的信用担保。既有单独的土地抵押，又有连同房产的抵押。
三、农村集体土地流转的法制管理
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让.转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产.兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。集体土地的自发流转，多数还是促进了当发的经济发展，对农村农业和农民都有好处。但农村集体土地自发流转也的施工问题，如果不加以引导，就不利于土地市场的有效运行，也不利于耕地保护这一基本国策的落实，同时，造成土地收益的不公，损害农民的利益，引发许多矛盾，甚至动摇农村基本经营制度。
(一)农户承包地使用权流转要在长期稳定家庭承包经营责任制的前提下进行
以家庭承包经营为基础.充分结合的双层经营体制，是我国农村的基本经营制度，确保这一制度的长期稳定，是土地使用权流转的基本前提。
(二)农户承包地使用权流转必须坚持依法.自愿.有偿的原则
1.农村承包土地使用权流转必须建立在农户自愿的基础上
土地流转的主体是农户，在承包期间，农户对承包的土地有自主的使用权.收益权和流转权，有权依法自主决定承包的土地是否需要流转和流转形式。任何组织和个人不得强迫农户流转土地，也不得阻碍农户依法流转土地。由乡镇政府或村级组织出面租凭农户的承包地再进行转租玫发包的“反租倒包”，不符合家庭承包经营制度，应矛制止。
2.土地使用权的流转应当是有偿的
农户的土地收益包括承包土地的直接收益的土地流转的转包费.转让费和租金等流转土地的收益。土地流转的收益应当由农户与受让方或承租方协商确定并归农户所有，任何组织和个人不得擅自截留和扣缴。
3.规范企事业单位城镇居民租凭农户承包地
农村土地流转应当主要在农户间进行，中央不提倡工商企业和城镇居民随意到农村长时间.大面积租凭和经营农户承包地。工商企业投资开发农业，应当主要从事产前.产后服务和“四荒”资源开发。农产品加工.流通企业和农业科技单位如果城建需要建立种苗繁育.示范推广基地，也可以小范围农户租凭承包地。
4.加强对农户承包地使用权流转困局工作
（1）土地问题是农村和农村工作的核心，是农村稳定的基础。地方各级党委和政府要按照“三个代表”的要求，正确引导和规范农村土地流转工作，保护农民的长远利益。
（2）地方各级政府的农业行政主管部门要切实履行职责，做好农村土地流转的指导和管理工作要加强对农村土地流转情况的调查研究，掌握动态；指导农村土地流转合同订立，及时办理困土地流转引起的合同变更.解除.重订以及合同鉴证；建立流转合同档案，妥善调解的处理土地流转纠纷。
5.农村集体建设用地的流转应当遵循《中华人民共和国土地管理法》.《中华人民共和国房地产管理法》及有关的规定
在经过县有人民政府批准后，由同级土地管理部门办理土地使用权流转手续，进行土地使用要变更登记；土地流转过程中，如果涉及土地用途的改变，必须符合乡镇土地利用总体规划规定的土地利用方向，不破坏环境，不损坏土地。
参考文献：
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8.班婵著《浅谈当前农村土地流转问题》，载自《农村经营管理》2004年12期，p42-43
农村土地流转法律问题篇3
【关键词】土地承包经营权流转农村社会保障
近年来，随着经济的发展，城市化进程的加快，失地农民正迅速扩大成一个较之社会上已有的弱势群体如城市农民工、下岗失业工人、城市贫民处境更为艰难的新群体。因为当这些失地农民在失去了他们赖以生存的土地之后，不仅失去了基本的生活保障，而且连作为普通公民理应享有的生存权、财产权、就业权等基本权益也受到了威胁。
1.当前农村土地流转中存在的主要问题
1.1土地流转的市场还不够健全，规范性有待加强在部分农村中，土地流转机构还没有建立完善，农民对土地转让信息难以及时了解，主要通过认识的亲人朋友提供信息，这就必然导致土地转租不方便，土地流转交易缺少一个必要的平台。同时，土地流转还涉及如土地评估、谈判、签约、公证和登记等各个环节，而这些重要环节并不是农民和村组干部就能够完成的，它还需要各类中介服务组织的参与，才能使土地的流转行为更适应市场经济的要求，目前农村在这些方面还没有专门的中介机构。在土地流转的规范性上，有些地方流转缺乏契约约束，农户间的自由流转大多为口头协议，缺少书面合同；私下流转大多不申请、不登记、不报告，集体经济组织也少加干预，流转无序。还有些地方依靠行政手段强行推进土地承包经营权流转，而哪些是可以流转的，哪些又是不能流转的，怎么流转，要办哪些手续才能合法化，这都需要一定的规定和操作办法，目前这方面的规范还存在一定的问题。
1.2土地流转方式与农民意愿不符且土地征用难以及时获得补偿有的地方政府以加快城市工业化、调整农业产业化为由，以大大低于市场的价格硬行将农民的土地征收过来，再转手卖给开发商，用于经营，与农民争夺利益，引起农民的强烈不满。对土地流转所得也没有公开透明，没有按标准补偿到位，村级擅自将资金滞留挪作他用，很多村民土地流转后的就业和养老问题都没有很好地解决。土地征用补偿费用归属问题得不到及时解决，土地的所有权通过村委会直接行使，土地征用补偿费用实行的是层层下拨的体制，而不是款项一次发放到户，中间经过多级行政机关，克扣时常难免。
1.3土地流转的配套措施滞后改革开放以来，我国市民的医疗、劳保、丧葬、抚恤、退休金等社会保障制度已逐步建立起来，但农民的社会保障机制却远远落后。很多农村居民虽然在城市生活很久但依然无法根植于城市。农村的承包地宁愿抛荒也不放弃或流转，这在一定程度上阻碍了农村土地的流转。
1.4农民维权意识较差当前农村的整体素质偏低，农民的民主意识和法制观念都很淡薄，缺乏依法自我保护能力，不能很好地适应作为法律主体和市场主体的要求，也不利于村民自治制度的落实。不少农民把土地集体所有当成村委会所有，对村委会未按法定程序作的决定和安排都一一顺应，在合法权益遭到侵害时，不能及时寻求行政或司法救助，。
2.农村土地承包经营权流转存在问题的主要原因
2.1社会保障体系法律、法规不健全一直以来，我国农村社会保障事业发展严重落后城镇。究其原因是我国将改革的重点放在城市，而农村处在次要位置。对农民而言，他们主要有三大社会保障，即子女，土地和储蓄。而土地作为农民的“活命田”、“保险田”，是他们根本保障。当非农产业无法保障基本生活时，土地就是农民生活的基本保障。从立法现状来看，当前，调整土地承包经营权流转的法律有《农业法》、《农村土地承包法》；行政法规有《国务院批转农业部关于稳定和完善土地承包关系意见的通知》（国发〔1995〕7号）、《中共中央办公厅、国务院办公厅关于进一步稳定和完善农村土地承包关系的通知》（中办发〔[1997〕16号）；部委规章有《关于开展农村土地承包政策法律贯彻执行情况检查的通知》（农经发〔2003〕18号），此外，还有一些地方规章。这些法律或者规范性文件对调整土地承包经营权的流转有重要意义，但还不完善。以《农村土地承包法》为例，它对土地流转的原则、程序和土地流转合同的重要条做出了概括性的规定，但这些规定只是适应新的要求做出的滞后性调整，而且过于抽象，对于解决现实中的种种问题还相差甚远。
2.2对政府部门、集体经济组织的权力缺乏有效的制约机制在我国农村土地仍属于集体所有，土地承包经营权的处分在一定程度上受村集体的限制。同时，由于政府部门在其中又起指导作用，土地承包经营权流转又必然受到政府部门的制约。实际上，土地承包经营权的流转受到政府部门、村集体经济组织和承包人三方制约。政府部门的指导、村集体经济组织的限制本应无可厚非，但是，由于实践中对土地承包经营权的性质认识不清，对相关制度及家庭联产承包责任制认识不清，导致权力与权利及权利之间的界限模糊，造成在实际操作中的政府部门、村集体滥用权利，侵害农民利益。
2.3农民集中居住和宅基地流转过程中对农民权益的伤害在这一过程中忽视了农民的土地权益，一是农民集中居住后节约出来的大量土地，依照《土地管理法》应该属于农民集体所有，农民对宅基地拥有使用权。但在实际操作中，这部分土地的所有权性质难模糊不清；二是地方政府收走农民的宅基地，基本没有补偿或者补偿很少，这损害了农民的利益；三是加重了农民负担。拆迁农民房屋的补偿标准都低于安置房的价格，农民购买相同面积住房资金大大增加；四是减少了农民收入。对于城郊农民，房租收人曾经是农民家庭收入的主要支柱，即所谓“房东经济”，有的城郊几乎每个家庭都会以出租房屋补贴基本生活。集中居住后，这些农民的房租收益可能落空；五是这些土地用于工业和商业用地，必然大大升值，但是升值所得收入农民却难以得到。
3.新农村建设中土地流转的对策思考
3.1逐步完善有关法律法规要尽快制定出台农村土地承包法实施办法，增强这部法律的可操作性同时，要适应发展农村基层民主和社会主义市场经济的要求，对土地法、村民委员会组织法等有关法律进行修订。
农村土地流转法律问题篇4
关键词：中国农村；土地流转法制化；法律缺陷
从理论上而言，农村集体所有制土地流转涵盖两个层面：一是土地所有权的流转，二是土地使用权的流转，但根据现行宪法和有关法律制度规定，农村集体所有制土地的所有权流转，只表现在国家对农村集体所有土地的征收，因而是单向性的流转。一般意义上的农村土地流转是指土地使用权即承包经营权在不同经营主体之间的流动和转让，其实质是农村土地使用权的市场化，这样有利于实现土地资源的优化配置。但是，这种土地流转制度从根本上看只能作为农村土地承包经营权的必要补充，而不能作为取得农村土地经营权的基本手段。目前来讲，中国农村土地流转尽管取得了一些成绩，在繁荣农村经济，促进农村社会事业发展方面取得了不少成绩，但从另一方面来讲又存在种种局限与不足，这突出表现在近年来围绕农村土地流转而产生的系列问题：比如流转农地补贴不尽合理，流转中存在着过多的行政干预等等。造成这些现象的原因尽管有体制方面的，有历史遗留方面的，但在很大程度上与中国农村土地流转的法律不健全不无干系。本文就试图从法律视角谈谈中国农村土地流转方面存在的问题与不足，并力图找到解决问题的路径。
一、中国法律对农村地权设定的历史轨迹及其缺陷
2002年，中国《农村土地承包法》规定：因土地承包经营或流转发生纠纷的，可请求村民委员会、乡（镇）人民政府等协调解决，也可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，或直接向人民法院起诉。由上观之，尽管中国农村土地流转的法律规范经历了一个从无到有，从不规范到日渐规范的过程。但由于在农村家庭承包经营责任制的长期发展中较少考虑法律因素，加之我国现行法律体系中没有土地承包经营和流转的中央立法，也没有专门的地方规章，因此农村土地流转带有明显的自发性、盲目性与随意性，土地纠纷日渐增多，侵权行为时有发生。即使如上所述我国《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》和《农业法》中有规定，但诸多规定过于笼统，有关内容和程序不够明确具体，缺乏可操作性，导致许多地方出现有法难依的现象。
二、解决农村土地流转的几点建议
（一）通过法律规范“两种产权”平等是实现农村土地健康有序流转的必要前提
在中国，国有土地和集体土地产权的不平等关系长期存在。国有土地的所有权、使用权分离后，使用权实际上是可以转让、抵押、出租的，而农村集体土地（尤其是非农建设用地)却不然，至今不能自主地流转，农民拥有的土地产权是残缺的、模糊的。这种长期存在的不平等关系，最终在我国形成“两种产权、两个市场”的二元结构。与相同法律体制下的国有土地相比，农村集体建设用地使用权在权利内容、交易主体和范围上存在着法律上的不平等。因而，通过法律手段，从立法上来实现两种产权的平等，明晰产权主体，进而建立国有和集体土地之间的合法而自由的流转机制，实现农村集体建设用地使用权与国有土地使用权的法定权利平等，这样有利于整个农地市场运作的有序化、良性化、法制化。
（二）法律要保障农民享有真正的所有权
中国现阶段农村土地所有权主体被法律界定为“集体”，这里基本没有争议。但是，究竟由谁代表集体行使土地所有权，都很不明确，而现在此权利基本上由行政村组织来行使。由于它是一个党政不分、政社不分的行政附属组织，集体和作为集体分子的农民之间，均无双向选择的自由，土地的所有权当然不可能由村民代表来行使，而只能由作为地域性经济组织的村长来行使，这样问题就来了。因为村长有事实上的土地处置权，却并不负担半点风险。而且农村土地寻租埋下祸根。笔者所在村子就发生过类似现象：村长擅自将村集体土地承包给个人，将承包收益据为己有，至今村民与村长之间还在理论。因此，应修改《土地管理法》及相应法律法规，解决集体土地所有权的错位、缺位或虚位等问题，将其直接交由村民委员会行使，删除农村集体经济组织和农业合作社等虚置概念。赋予集体土地所有权主体——村民委员会和使用权主体——承包户的市场主体地位。所以必须从立法上保证农民享有真正的土地所有权，从而使其享有拥有土地的收益权。
（三）要依法建立规范的农村土地市场流转机制
中央政府要适时地修改、完善及制定有关农村土地流转的法律、法规，为农村土地流转提供切实可行的法律保障。市场经济实质就是法制经济。把土地流转回归到市场，实行优胜劣汰，有利于提升农村土地流转的效率，提高农村土地的产出率，提高广大农村村民的生活水准，这也是建设和谐社会的应有之义。若果人为在政策、法规上对农村土地流转进行“堵”和“压制”并不符合生产力发展要求。比如要修改与《宪法》不协调的有关法律表述，如现行《土地管理法》63条可改为“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;但符合土地利用总体规划并依法取得建设用地土地使用权可依照法律规定发生转移”，从法律层面允许农村土地流转；同时也要加快相应实施条例出台，以便于实际操作管理。另外，在中国，大多数地方政府或法院有关机构尚未形成处理土地流转纠纷的规范化制度;也缺乏相关的法律条文与仲裁根据。因此，必须进一步制定仲裁土地经营权流转纠纷的相关法律法规，完善相关的争端处理机制。并通过设立专门的土地法院，聘请专家判案，为解决土地流转纠纷提供法律援助。
三、结束语
土地是人们最基本的生产资料，也是人类生活资料最基本的来源，在市场经济日益法制化的今天，其重要性日益凸现。如何实现农村土地流转的高效能化，关乎农村的稳定，关乎国家的长治久安。所以，我们必须用战略的眼光看待当前中国农村土地流转存在的法律支持不足的问题，不断对法律本身加以扩容、深化，使其做到与时俱进，从而使整个农村土地流转市场做到有法可依，规避不必要的损失。
参考文献：2、袁天泽.三峡库区农村土地流转的法律思考[J].重庆三峡学院学报,2003(1).
3、昌希灿,张海涛.浅析农村建设用地使用权流转的必然性[J].河北青年管理干部学院学报,2006(4).
4、许经勇.中国农村经济改革研究[m].北京:中国金融出版社,2000.
农村土地流转法律问题篇5
当前我国偏远农村地区，土地制度改革还在逐步深化，农村土地流转还有待进一步改善，笔者针对这些地区土地流转问题展开分析并探讨解决对策，以期促进农村土地管理持续完善。
关键词：
农村；土地流转；管理
农村土地流转，是农村土地适度规模经营的关键点。为优化农村土地资源管理，必须加强大土地流转的管辖与承包经营权的监管。因此让农业土地以高效且具规模的形式发展成为了需要探索的重点。
1偏远农村土地流转存在的问题
1.1土地流转手续不规范对于农村偏远地区而言，容易出现土地协议签订不规范，使用权及承包权存在漏洞等问题。有时交易双方已经达成协定，但是在办理手续的过程当中仍旧存在争议问题，如手续的不规范、相关条款的拟定存在不合理现象等，同时也存在转让方模糊，随意流转土地经营权。
1.2土地流转体制不完善农村土地流转的监管机制还存在管理不规范，职责划分不够明确，缺乏统一管理机制等。例如当下偏远地区农户在转让土地承包权时较为随意，或者土地的流转对象较为受限，只能够在亲友间选择，这样影响了农业土地规模经营，让偏远地区的农村经济发展受限。由于管理不到位，纠纷缺乏专业人员处理，也造成得了农民经营权益问题的产生。
1.3偏远地区农民对于土地流转政策缺乏了解目前，农民的主要经济来源还是来自土地，因此对于农产经济的单一化，导致了农民对于土地流转的政策缺乏一定的了解。不少农民片面的认为土地是唯一的收入，不想将其流转。当地干部对于农民间的经营权处理较为冷漠，缺乏一定的教育认知与管理认知，造成了管理上的漏洞。因此偏远地区的土地纠纷问题很常见。
2解决偏远农村土地流转问题的策略研究
2.1加强农民法律法规教育土地纠纷问题的根源多是源自农民对法律知识的不了解，偏远地区的农民文化程度较低，在拟定合同及双方协商的过程中法律意识不强，因此也造成了土地流转问题的产生。要进一步的解决这方面的问题，首先需要做到的就是加强对农民法律法规的教育宣传，提升农民对土地制度的了解，这样才能够让他们合理保障自己的权益。有关部门要根据各个农村地点的发展特征展开，解决农民对于土地经营的未知问题，让法律法规延伸发展至各个地区，使土地流转走进法律制度的轨道中。
2.2完善农村社会保障体系土地是偏远农村地区的主要收入来源，因此也造成了他们对于土地的过于执着，甚至出现纠纷。想要解决此类问题，必须加快农村社会保障体系的完善，这方面不仅仅包括农民经济保障等相关政策，对于土地的经营和使用上，也要结合农村社会保障制度完成，让农民有所依赖，增加其经济收入。农村社会保障体系是发展农村经济的根本所在，也是完善农村土地流转体系的关键一步，只有农民具有发展意识和法律意识，才能加快土地流转。
2.3建立土地流转信息平台袁规范相关程序土地流转问题的产生，与信息统计和程序的不完善有关，为解决这一问题，首先需要做到的就是建设统一的管理平台，其中包括各地政府实地信息统计和网络统计，对每一笔土地流转交易进行统计，这样可以具体问题具体分析，根据不同的纠纷去拟定解决对策，运用法律法规解决土地流转的存在问题。在程序的规范上，应当明确相关程序的流程，让农民懂得如何进行土地流转，怎样合理安排自家土地。在这两方面，一方面要建立好信息统计平台，一方面根据平台的统计信息去让土地流转程序化、制度化，这样才能够根本解决其问题，让农民的合法权益得到保障。
3结语
加快偏远农村地区的土地流转，有利于农村经济的总体提升，其根本的解决办法就是从农民法律意识、保障体系和信息程序规范这几点出发，解决土地流转问题，让农民生活得到保障。
参考文献
[1]王淑章.快农村土地流转的调查与思考———基于四川省广汉市的调查[J].安徽农业科学,2015,(36).
[2]倪锦丽.吉林省四平市农户土地适度规模经营分析[J].吉林工程技术师范学院学报,2015,(02).
[3]赵俊,刘新平,邵战林.基于农户意愿调查基础上的新疆农村宅基地流转的现状分析[J].新疆农业科学,2013,(05).
农村土地流转法律问题篇6
关键词：中国农村；土地流转法制化；法律缺陷
从理论上而言，农村集体所有制土地流转涵盖两个层面：一是土地所有权的流转，二是土地使用权的流转，但根据现行宪法和有关法律制度规定，农村集体所有制土地的所有权流转，只表现在国家对农村集体所有土地的征收，因而是单向性的流转。一般意义上的农村土地流转是指土地使用权即承包经营权在不同经营主体之间的流动和转让，其实质是农村土地使用权的市场化，这样有利于实现土地资源的优化配置。但是，这种土地流转制度从根本上看只能作为农村土地承包经营权的必要补充，而不能作为取得农村土地经营权的基本手段。目前来讲，中国农村土地流转尽管取得了一些成绩，在繁荣农村经济，促进农村社会事业发展方面取得了不少成绩，但从另一方面来讲又存在种种局限与不足，这突出表现在近年来围绕农村土地流转而产生的系列问题：比如流转农地补贴不尽合理，流转中存在着过多的行政干预等等。造成这些现象的原因尽管有体制方面的，有历史遗留方面的，但在很大程度上与中国农村土地流转的法律不健全不无干系。本文就试图从法律视角谈谈中国农村土地流转方面存在的问题与不足，并力图找到解决问题的路径。
一、中国法律对农村地权设定的历史轨迹及其缺陷
1982年《宪法》第10条第4款严格规定:“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。1986年颁布的《民法通则》第80条也规定:“土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让”。这表明在80年代中前期中国对于农村集体所有土地都是禁止流转的。1988年宪法有关条文规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”。这在立法上第一次明确了农村土地流转的合法地位。同年修订的《土地管理法》第2条也增加了“土地的使用权可以依法转让”的条文。
2002年，中国《农村土地承包法》规定：因土地承包经营或流转发生纠纷的，可请求村民委员会、乡（镇）人民政府等协调解决，也可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，或直接向人民法院。
2005年10月物权法（草案）第四审稿对宅基地使用权转让还是维持了第三审稿的规定，即:“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户;住房转让时宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。农户依照前款规定转让宅基地使用权的，不得再申请宅基。”自2007年10月1日起实施的《物权法》第61条规定：城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。第128条则规定：土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。显而易见，该法律文件所调整的对象亦仅限于土地承包经营权的流转，也就是其流转不得改变承包土地的农业用途，对于由农地向集体非农建设用地、国有土地方面的流转未予涉及。
由上观之，尽管中国农村土地流转的法律规范经历了一个从无到有，从不规范到日渐规范的过程。但由于在农村家庭承包经营责任制的长期发展中较少考虑法律因素，加之我国现行法律体系中没有土地承包经营和流转的中央立法，也没有专门的地方规章，因此农村土地流转带有明显的自发性、盲目性与随意性，土地纠纷日渐增多，侵权行为时有发生。即使如上所述我国《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》和《农业法》中有规定，但诸多规定过于笼统，有关内容和程序不够明确具体，缺乏可操作性，导致许多地方出现有法难依的现象。
二、解决农村土地流转的几点建议
（一）通过法律规范“两种产权”平等是实现农村土地健康有序流转的必要前提
在中国，国有土地和集体土地产权的不平等关系长期存在。国有土地的所有权、使用权分离后，使用权实际上是可以转让、抵押、出租的，而农村集体土地（尤其是非农建设用地)却不然，至今不能自主地流转，农民拥有的土地产权是残缺的、模糊的。这种长期存在的不平等关系，最终在我国形成“两种产权、两个市场”的二元结构。与相同法律体制下的国有土地相比，农村集体建设用地使用权在权利内容、交易主体和范围上存在着法律上的不平等。因而，通过法律手段，从立法上来实现两种产权的平等，明晰产权主体，进而建立国有和集体土地之间的合法而自由的流转机制，实现农村集体建设用地使用权与国有土地使用权的法定权利平等，这样有利于整个农地市场运作的有序化、良性化、法制化。
（二）法律要保障农民享有真正的所有权
中国现阶段农村土地所有权主体被法律界定为“集体”，这里基本没有争议。但是，究竟由谁代表集体行使土地所有权，都很不明确，而现在此权利基本上由行政村组织来行使。由于它是一个党政不分、政社不分的行政附属组织，集体和作为集体分子的农民之间，均无双向选择的自由，土地的所有权当然不可能由村民代表来行使，而只能由作为地域性经济组织的村长来行使，这样问题就来了。因为村长有事实上的土地处置权，却并不负担半点风险。而且农村土地寻租埋下祸根。笔者所在村子就发生过类似现象：村长擅自将村集体土地承包给个人，将承包收益据为己有，至今村民与村长之间还在理论。因此，应修改《土地管理法》及相应法律法规，解决集体土地所有权的错位、缺位或虚位等问题，将其直接交由村民委员会行使，删除农村集体经济组织和农业合作社等虚置概念。赋予集体土地所有权主体――村民委员会和使用权主体――承包户的市场主体地位。所以必须从立法上保证农民享有真正的土地所有权，从而使其享有拥有土地的收益权。
（三）要依法建立规范的农村土地市场流转机制
中央政府要适时地修改、完善及制定有关农村土地流转的法律、法规，为农村土地流转提供切实可行的法律保障。市场经济实质就是法制经济。把土地流转回归到市场，实行优胜劣汰，有利于提升农村土地流转的效率，提高农村土地的产出率，提高广大农村村民的生活水准，这也是建设和谐社会的应有之义。若果人为在政策、法规上对农村土地流转进行“堵”和“压制”并不符合生产力发展要求。比如要修改与《宪法》不协调的有关法律表述，如现行《土地管理法》63条可改为“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;但符合土地利用总体规划并依法取得建设用地土地使用权可依照法律规定发生转移”，从法律层面允许农村土地流转；同时也要加快相应实施条例出台，以便于实际操作管理。另外，在中国，大多数地方政府或法院有关机构尚未形成处理土地流转纠纷的规范化制度;也缺乏相关的法律条文与仲裁根据。因此，必须进一步制定仲裁土地经营权流转纠纷的相关法律法规，完善相关的争端处理机制。并通过设立专门的土地法院，聘请专家判案，为解决土地流转纠纷提供法律援助。
三、结束语
土地是人们最基本的生产资料，也是人类生活资料最基本的来源，在市场经济日益法制化的今天，其重要性日益凸现。如何实现农村土地流转的高效能化，关乎农村的稳定，关乎国家的长治久安。所以，我们必须用战略的眼光看待当前中国农村土地流转存在的法律支持不足的问题，不断对法律本身加以扩容、深化，使其做到与时俱进，从而使整个农村土地流转市场做到有法可依，规避不必要的损失。
参考文献：
1、陈婉玲.当前农村土地使用权流转基本法律问题的理论思考[J].华侨大学学报（哲学社会科学版）,2002(4).
2、袁天泽.三峡库区农村土地流转的法律思考[J].重庆三峡学院学报,2003(1).
3、昌希灿,张海涛.浅析农村建设用地使用权流转的必然性[J].河北青年管理干部学院学报,2006(4).
4、许经勇.中国农村经济改革研究[m].北京:中国金融出版社,2000.
5、曾新明,侯泽福.农村集体土地使用权流转之法律研究[J].农村经济，2006(10).
农村土地流转法律问题篇7
（湖南汽车工程职业学院，湖南株洲412000）
【摘 要】通过实证调查的三个典型案例了解目前我国关于农村建设用地流转的法律规定。在严格保障耕地红线政策下，本文分析农村建设用地流转中出现的问题，推进集体建设用地流转法律问题解决的对策思路。
关键词农村；建设用地；流转；问题
2014年1月19日中共中央、国务院的《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》提出：“在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，加快建立农村集体经营性建设用地产权流转和增值收益分配制度。有关部门要尽快提出具体指导意见，并推动修订相关法律法规。各地要按照中央统一部署，规范有序推进这项工作。”这些工作的推进首先要建立在全面把握农村建设用地流转的现状上。
1 农村建设用地流转的现状
农村建设用地流转是促进城乡土地资源合理利用的有效途径。当前，农村建设用地流转日趋活跃，实际上已经形成了一个隐性的土地交易市场。
在本次的实证调查中，农村建设用地流转的实践中有这么几种情况值得深入探讨：随着农村大量劳动力进城务工，农村土地出现大面积的荒芜，很多“有头脑”的村干部做主将这些土地租给企业或他人盖厂房、建仓库；有的市民与村民签定一份农村土地租赁协议之后直接在该地上建立了一栋别墅；还有的村干部卖掉了自己的住宅之后还能村委会申请一处新的宅基地。这些流转方式是否合法呢？这里首先牵涉到农村建设用地的范围问题。中国人口众多，人均耕地面积很少，所以我们必须严守耕地红线，不能改变土地原有的用途，坚决禁止未批先建的行为。《土地管理法》第4条规定，国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》明确规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。2014年，湖南省政府《关于规范和改进农村宅基地管理的若干意见》再一次明确提出严禁城镇居民在农村购买宅基地。《土地管理法》第62条第1款和第4款规定，农村村民一户只能拥有一处，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
可见，实践中很多农地流转情况并不符合法律的规定。
2 农村建设用地流转的问题分析
要使农村建设用地规范有序地流转，必须培育起规范的农村土地交易市场。现行法律制度虽然许可农村土地流转，但是市场发育不全，一方面是由于专业知识和专业人才不足、大多数市场主体处于不对等地位；另一方面主体不明晰，“农民集体”不具备法律上的人格，在实践中一般都是村民委员会拥有处理农村集体建设用地的权力。《物权法》虽然设计了集体所有土地所有权的三种行使方式：属于村集体所有的由农村集体经济组织或村委会行使；属于村内两个以上集体所有的，由各集体经济组织或村民小组行使；属于乡镇农民集体所有的由乡镇集体经济组织行使。但是对于“农民集体”这一范畴以及成为农民集体成员的条件都并没有做出明确的规定。
农民在流转中处于弱势地位。农民相对掌握的市场信息不全，也不了解土地流转的法律政策；而一些土地使用者钻法律的空子，压低农民的土地价格，严重损害了农民的集体利益。另一方面地方政府管理错位，地方政府为了业绩大搞“土地财政”，以地价作为招商引资的优惠政策，直接对集体建设用地流转进行干预，通过征收后再出让的方式，控制一级土地市场，严重扭曲了土地价格及土地市场运行机制，掠夺了农民本应享有的土地增值收益。
农村建设用地流转市场混乱、政府监管缺位、利益分配过程中农民权益严重受损并导致政府信任危机这是当前集体建设用地流转管理上的主要问题，而这些严重阻碍了农村建设用地的公平、有序流转。
3 完善农村建设用地流转法律体系的思考
必须要进一步完善我国农村建设用地流转法律体系，对农村集体建设用地的流转的用途、数量进行控制，缓解政府和农民的利益冲突，一些试点地区和城市的先行经验值得我们效仿。
一是要完善土地物权的法律规定，明确集体建设用地使用权主体，明晰产权是土地进入市场的前提条件，赋予土地各种物权与其他物权一样具有相同的流转权。苏州尝试的“土地股份合作社”是一种大胆的模式，这种模式能够形成多元化的产权主体，在不改变当前法律规定的土地所有权属性的前提下，将农民的承包权、经营权置换成股权，农民成了集体土地的股东，股权收益分配规则明确。这既优化了土地资源的有效利用，又很好的保障了农民的权益。
二是建立城乡一体化的土地流转市场，国有土地和集体土地应具有一样的流转方式和流转权利。成都推行的“建设用地挂钩指标交易”模式在这方面有很好的经验积累。成都市以“还权赋能”为核心，进行了产权制度改革，将农村土地产权归于农民，实现了农民和城市居民一样的土地产权，推动了城乡土地“同地、同价、同权”的制度化改革，为推动城乡一体化土地市场做出了贡献。
三是完善农村建设用地流转管理规则，确立集体建设用地流转的范围、条件、形式、程序以及权利保护和救济途径，合理安排农村土地产权，合理分配集体建设用地流转中的土地增值收益，对政府的权力有监管，有效减少寻租和贪腐，让农民具备与企业讨价还价的法律地位，从而能有效缓解政府的信任危机。
四是建立健全社会服务法律体系，培育并规范中介市场和中介服务机构。完善的集体建设用地流转中介市场，可以提供丰富的建设用地流转资源和信息，提供专业的法律咨询，保障了农民的知情权、参与权和决策权，减少了建设用地流转的成本，实现建设用地流转利益最大化，也分担了政府部分管理责任，形成公民、政府、社会一体的建设用地流转机制。
参考文献
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农村土地流转法律问题篇8
【关键词】农村，集体土地，确权工作，问题，解决措施
一、前言
近年来，随着我国城市化进程的加快，越来越多的公共建设项目、企业建设以及房地产开发项目不断在各地涌现出来。但这些项目的建设无一例外都需要大量的土地作为其建设用地，而这些土地的大部分来自于农村。
二、确权无力解决农村集体土地所有权
行使主体实际上的缺位问题（一）法律上关于农村集体土地所有权行使主体的规定我国《宪法》第17条规定：“集体经济组织在接受国家计划指导和遵守有关法律的前提下，有独立进行经济活动的自。”我国《物权法》第59条第1款规定：“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。”这一规定明确了农村集体土地所有权主体为成员集体，即由集体的全体成员共同享有所有权。一如该法第45条第1款的规定：“法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。”这一规定明确了国家土地所有权主体为国家，即由国家全体人民共同享有所有权。从理论上看，农村集体土地所有权主体与国家土地所有权主体一样不存在“虚位”问题。更何况，我国《物权法》第60条还专门规定了农村集体土地所有权的行使主体，即“（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。”即我国《物权法》非常明确地规定了三级五种组织，为农村集体土地所有权的行使主体。一如该法第45条第1款的规定：“国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。”
三、确权无力解决农村家庭耕地承包经营权和宅基地使用权的抵押问题
（一）法律上的相关规定
关于我国《物权法》是否允许土地承包经营权抵押问题，理论界有不同观点，主要是肯定说和否定说。但笔者认为，实际上这一问题在我国《物权法》上规定的非常明确。对于“四荒”土地承包经营权（即以其他方式取得的土地承包经营权），我国《物权法》明确规定可以以抵押方式流转，《物权法》第133条规定：“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。”对于家庭土地承包经营权的抵押问题，我国《物权法》则是：根据土地的具体类型进行了区别对待。尽管《物权法》在家庭土地承包经营权的流转方式中，没有明确规定抵押方式，但这并不意味着法律完全禁止家庭土地承包经营权进行抵押。因为《物权法》第184条规定，不得进行抵押的财产中，明确包括耕地等集体所有的土地使用权，而耕地承包经营权是家庭土地承包经营权的重要内容，那么这部分是不能进行抵押的。但是该规定中没有包括林地、草地等集体所有的土地使用权。根据《物权法》第180条：法律、行政法规未禁止抵押的其他财产，可以抵押的规定可知，家庭土地承包经营权中的林地、草地等集体所有的土地使用权是能够进行抵押的。第185条关于我国《物权法》是否允许宅基地使用权进行流转的问题，理论界争议也很大。笔者认为，我国《物权法》明确禁止宅基地使用权进行抵押，这一点是毫无疑问的。但是，这并不能否定《物权法》允许宅基地使用权以其他方式进行流转。尽管我国《物权法》没有像土地承包经营权那样规定其具体的流转方式，但其第155条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”根据此规定可以得出，我国《物权法》是允许宅基地使用权转让的。我国《土地管理法》第62条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”我国有学者认为，这一条是以间接的方式禁止宅基地的流转。其中第132条，笔者认为，恰恰相反，通过这一条的规定可以得出，我国法律是允许宅基地使用权附随房屋一并进行流转的。由于法律没有禁止性的条款（抵押除外），我们完全可以说，法律是允许农村宅基地使用权进行除单独抵押外的方式进行流转的。只不过对于这些流转法律作了严格限制，例如流转只能在本集体经济组织内部成员之间进行，出卖、出租住房的农民就失去了再次获得宅基地使用权的权利等等。至于附随房屋流转，这也是对宅基地单独自由流转的一种限制。但在这种限制中，法律并没有对附随流转的方式做任何限制。因此我们可以说，宅基地使用权附随房屋流转可以是多种方式，不仅仅包括附随转让、附随出租、附随继承，甚至包括附随抵押。
（二）确权无力解决因法律禁止抵押所带来的问题
现如今进行的土地确权登记颁证工作，对于促进农村土地承包经营权和宅基地使用权的流转，无疑有巨大作用。但问题是土地确权登记颁证仅仅是对原来法律允许的流转方式起推动作用，对于法律禁止的流转方式，例如家庭耕地承包经营权和宅基地使用权的抵押，则不是确权登记颁证就能推动解决的问题，而这些恰恰是阻碍现代农村规模化经济发展的最大障碍，要扫除这些障碍，还需要真正进行一次“新一轮农村产权制度改革”，而这一改革是仅仅进行土地确权登记颁证所无法做到的，需要的是要以极大的勇气在法律具体规定的内容上来一个重大突破！事实上，基于农村现代经济发展的需要，已有许多地方开始探索突破法律的一些限制，开始了家庭耕地承包经营权和宅基地使用权抵押的“破冰”之旅，这对于解决农村规模化经营融资难问题，有一定的效果，对促进农村发展合作经济，发展规模化、专业化、现代化经营有很大作用！
结束语：
土地担负着农民生活保障和社会保障的双重职能，丧失了土地的农民将变得一无所有。但是我国现有的征地制度形成于计划经济时代，明显带有要求农民支持国家建设的色彩，难与社会主义市场经济的现实相协调，因而在征地过程中难免会有大量的矛盾和纠纷。土地权则是新形势下保障和维护农民土地权利的关键。
参考文献
[1]王连合.物权法原理与案例研究[m].北京：北京大学出版社，2011.
[2]王金堂.土地承包经营权制度困局的原因分析及破解思路[m].北京：法律出版社，2013.
农村土地流转法律问题篇9
摘要：简述农村土地承包经营权流转的内涵，分析农村土地承包经营权流转的存在的主要问题，提出完善农村土地承包经营权流转的对策建议。
关键词：土地承包经营权流转物权法
随着农村经济的发展，城市化进程的不断加快，传统农业向现代农业的转型，土地承包经营权流转成为学术界甚至“三农”问题关注的热点。当下农村人口流动和劳动力转移加快，农民的土地权利意识增强，农村土地承包经营纠纷呈多发趋势。
一、农村土地承包经营权流转的内涵
农村土地承包经营权是指农业经营者在法律规定和合同约定的范围内在集体经济组织所有的或者国家所有的由集体经济组织长期使用的土地上进行耕作、养殖或畜牧并获得收益的权利。土地流转，即土地的转让和流通。按照其作用和性质的不同，土地流转可划分为土地权利的流转和土地功能的流转（土地用途的改变）两部分，但在法律上是指土地权利的流转。
现行《物权法》和《农村土地承包法》等法律都未对土地承包经营权流转各种方式性质作出界定,目前学术界和实践中对其认识不一致，差异较大。土地承包经营权流转的内涵的界定，目前没有形成一致的观点，宽泛的说，农村土地承包经营权流转包括两层含义：一是所有权主体的改变，如从集体所有变为国家所有，最为典型的就是农村集体土地征用。二是使用权主体的变化，《农村土地承包法》第三十七条规定了集体土地的转包、出租、互换、转让以及其它流转方式；同时还规定了“四荒”土地的入股、抵押，这些方式的流转都是对使用权主体的变化而言的。根据《农村土地承包法》第二章“家庭承包”第五节“土地承包经营权的流转”和第三章“其他方式的承包”的规定，并结合物权法理论，是使用权主体的变化所产生的农村土地承包经营权流转。即在不改变农村农用土地所有权权属和农用土地之用途基础上，在有效农村土地承包经营权存在前提条件下，农村土地承包经营权人依法将农村土地承包经营权或农村土地使用权移转给他人的行为。
二、土地承包经营权流转存在的问题
（一）农村土地承包经营权物权化不彻底
农村土地承包经营权具有物权属性已是不争事实，目前学术界通说认为该项权利是一种物权，如：农村“土地承包经营权性质上属于物权，属于物权中的他物权，属于他物权中的用益物权，且是一种新型的用益物权”；但是，就目前现状而言，无论是在理论研究上，还是在立法实践上，都存在未将其彻底物权化的问题。浓厚的债权色彩，成为农村经济发展的障碍和农民权利无法切实保障的主要原因之一。
（二）农村集体土地产权主体不明确
农村集体土地产权主体不明确的缺陷。各利益主体行为不规范，利益分配也不合理，土地制度难以形成有效的激励和约束。这种模糊不清的产权关系不利于土地使用权的交易，从而直接阻碍了农村集体土地的合理流转。“农民集体”的概念不是法律上的“组织”，而是全体农民的集合，是一个抽象的、没有法律人格的意义的集合群体，这样一个无法律人格、不能具体行使对土地有效监督和管理的集合群体作为农村土地的所有权主体，必然造成农村集体土地所有权的虚置。
（三）法律对土地承包经营权的流转过多限制
相关法律对土地承包经营权的流转施加了过多的限制，如：《土地管理办法》第十三条规定：“以转让方式流转的，应当事先向发包方提出转让申请。”把发包方同意作为土地承包经营权转让的前提；根据《土地承包法》第四十九条和《流转管理办法》第三十四条的规定，土地承包经营权抵押仅限于“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书”的土地。法律法规对流转方式的过多限制造成流转障碍，弊端是非常明显的。
三、农村土地承包经营权流转制度的完善
（一）建立农村土地承包经营权物权化流转机制
根据物权法定原则，农村土地承包经营权的内容法定化。确定农村土地承包经营权合理的存续期间；农村土地承包经营权之享有和公示方式法定化；侵犯农村土地承包经营权的法律责任法定化在承包权法定化以后，如果发包方侵害承包人利益，承包权人有权根据物权法的规定行使物上请求权，特别是当发包人以外的第三人侵害承包方权利时，能有效地以物上请求权对抗第三人；通过物权方式解决纠纷。农村土地承包经营权人应享有物上请求权和自力救济权。如承包方的土地承包经营权受到侵害时，承包方有权根据法律规定要求侵权行为人停止侵害、返还农用地、恢复原状、赔偿损失等物权方式进行救济。物权立法不仅应对现行的农村土地承包经营权的流转方式予以确认规范，使之有章可循，而且应在未来土地立法中对农村土地承包经营权的流转形式规定一个弹性条款，使法律具有前瞻性和灵活性。
农村土地流转法律问题篇10
关键词：农地抵押制约因素建议
0引言
农村土地承包经营权能否抵押也一直是我国土地流转立法与实践中最具争议的话题之一，这不仅是一个法律问题，也是一个经济问题。
农地抵押贷款是指以农地作为抵押进行融资的过程。当前我国农业发展的过程中，资金不足已成为农村发展的最大障碍，农村贷款逐步呈现出“农民贷款难，银行难贷款”的两难局面，而农民贷款难的主要原因在于缺乏银行认可的抵押财产。农村土地使用权作为农民最基本的生产资料和重要财产，依据我国法律规定是不允许抵押的。因此，克服法律制度和观念上的制约，开展农地使用权抵押融资对破解“两难”局面、充分发挥农地价值、促进资金融通和社会主义新农村建设具有重要意义。
1实施农地抵押贷款的可行性
我国最早在贵州省湄潭县试行农地金融制度，1988年在中央和地方的资金、政策支持下，该县成立了土地金融公司，向土地经营者发放农地使用权抵押信贷。但在1997年经原土地金融公司改建的湄潭土地开发投资公司，因受乡镇企业破产倒闭的影响，形成大量的资金沉淀，亏损严重而被勒令撤销，这一结果标志着农地金融制度试验以失败告终。而后来山东、河南两省各级地方政府按照“依法、自愿、有偿”的原则，以股份合作、转包、承租、转让等方式流转土地承包经营权，推进适度规模的农村，取得较大成效，主要的典型案例有山东枣庄、泰安宁阳、潍坊、青岛胶州等案例，这些地区的成功案例也说明了当前实施农地抵押贷款的时机已经成熟。
2当前我国农地抵押推行的制约因素
虽然在目前各地推进的土地流转和规模经营的改革取得一定的成功，但总体来看，该项改革尚处于起步阶段，在具体实践过程中还存在各种各样的困难和问题亟待解决。
2.1农地所有权不明晰
农村土地所有权的归属不仅在法律上不明晰，在具体运作中界限和范围也较为模糊。按照《宪法》和《土地管理法》规定，集体土地可以归村级组织，也可归乡和村民小组所有。在实践中，土地集体所有者究竟是乡、村还是村民小组，当有利可图、收益丰厚时几家争做农地的所有主体；当需要投资改造投入时，谁也不愿承认。在我国乡村自治发展还很不规范的情况下，村委会自治职能与政治经济职能不分，不可能完全代表农民集体利益，由此带来对农民土地权益的侵犯，这就抑制了土地有偿承包和有偿转让，导致了农地流转市场发育不良等问题。
2.2农地抵押法律法规的障碍
有关农地抵押的法律制度主要规定在《担保法》、《土地管理法》、《农村土地承包法》和《物权法》等法律法规中，这些法律法规对农地抵押问题采取了严格的限制。《物权法》第184条和《担保法》第37条均规定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得设定抵押。”这就造成了农地“抵押难”的问题，也影响了金融支持“三农”工作的顺利进行，对推行农地承包经营权抵押贷款造成明显的制度障碍。
2.3农地抵押贷款管理机制不科学
由于缺少具体操作制度，土地流转过程中不规范的问题日益突出。一是农户之间的土地承包经营权流转多采取口头协议的形式，留下纠纷隐患。二是有的乡村集体经济组织未经农户同意，便将土地流转给第三方经营。三是部分乡村干部越权直接充当土地流转主体。四是个别乡村组织随意改变土地承包关系，违反规定借承包经营权流转之机改变土地的农业用途。
2.4农村社会保障机制不完善
与城市居民享有的“五险一金”相比，农村土地一直是农民的最基本的生产资料和生活收入的主要来源，也是应对年老和伤残的最后生活保障，农村土地担负着农民的生产、生活和社会保障等重要功能。农民视土地为命根子，土地是农民最基本的社会保障。随着我国工业发展和城镇化进程的加快，农民纷纷进城打工。但由于我国现行的城乡二元化的社会保障制度使得进城务工的农民无法享受到城市居民的社会保障，加上近年来金融经济危机的影响，城镇实体经济受冲击，不少进城打工农民又回到农村生活，那么土地将是他们生活的最后保障，所以大部分农民在脱离农业生产后宁愿将土地弃耕抛荒也不愿进行流转，这就阻碍了农村土地的流转。
3完善我国农地抵押贷款的建议
3.1修改完善农地抵押贷款法律法规
我国农业发展现状和未来发展趋势都迫切要求建立农地抵押制度，而现行的土地承包经营权抵押的制度仍处于雏形发展阶段，我们要加快改革这种现状，在充分总结各地土地流转的成功经验的基础上，适当修改《物权法》和《担保法》等相关法律，建立符合我国实际的农地抵押法律制度，并明确土地流转的规范流程，以便稳步推进我们农地抵押贷款进程。
3.2规范农地抵押贷款操作流程
在借鉴其他省市先进经验，在每个地区选择一个农村信用环境较好信用社进行试点，制定具体的实施方案。同时，要出台相关配套政策和措施，制订有效的管理办法和操作流程，明确贷款对象、利率、期限和额度，做好规避贷款风险的充分准备。一是推行流转合同规范文本。制定规范统一的流转合同文本，争取尽早使用统一规范的流转合同文本。二是认真指导流转合同签订。要把指导合同签订同开展流转法律政策宣传、流转咨询、流转价格评估等多项服务结合起来，指导流转双方在充分自主协商的基础上，依法建立起合理的流转关系和利益关系，签订规范的流转合同。三是健全登记备案制度。乡（镇）农村土地承包管理部门要对流转合同及有关资料进行归案并妥善保管，建立流转情况登记册，及时记载和反映流转情况。对以转包、出租或其它方式流转的，及时办理相关备案登记；对以转让、互换方式流转的，及时办理有关承包合同和土地承包经营权证变更手续。
3.3培育农地抵押贷款服务市场
积极培育农地抵押服务市场，为抵押融资工作的顺利开展创造条件。一是政府要积极参与和支持，在机构设置、业务经营等方面加以引导，提供帮助。对农地金融机构直接提供大量贴息贷款，或政府直接创办土地金融机构开展农地金融业务，或购买土地金融机构的股份支持其发展。二是要完善农地市场服务体系。制定农村土地评价指标体系，采取有效科学的评估方法，建立农地价格评估机制。成立多样化的土地流转中介机构，为农村土地流转交易信息、供求双方的咨询、双方联系及协调等方面提供服务。三是要建立农地金融机构，为土地使用权抵押贷款提供金融服务。