房地产供应商管理篇1
[关键词]房地产；供应商；管理策略
[Doi]10.13939/ki.zgsc.2015.42.195
1研究背景
在房地产市场格局发生翻天变化的今天，企业之间的竞争变得更加激烈，许多企业已经意识到在优胜劣汰的环境下站稳脚跟，单靠一己力量是难以完成的，只有靠企业之间的相互依靠、资源优势的相互填补，才能增加整个竞争链条的竞争实力。很多大型的房地产企业已经开始渐渐地摒弃了“大而求全”、“小而不精”的纵向一体化传统管理模式，取而代之的是新型经营模式――横向一体化，即为供应链企业协作运行。
由于房地产项目的开发和交易需要较长时间，并且需要很多管理流程并行，所以尤其对一个大中型房地产企业来说，如何缩短建筑产品的建设周期和提高收益就成为所有企业的关注焦点。而其管理是关键环节，也是整个房地产链条正常运行的重要保障[1]。
2供应商管理现状
2.1房地产公司内部实施供应商管理软件eRp
房地产公司的eRp供应商管理系统录入的信息主要有两大方面：供应商的基本信息和交易信息。在eRp供应商管理系统中，详细记录着供应商的基本信息，如公司名称、地址、税号、开户行、账号、联系人、联系电话、邮件等，很容易调用库中任何供应商的相关资料。
2.2供应商的原始资料的收集及入库
房地产公司供应商的原始资料的收集及入库囊括两大类工作，一是供应商的开发和对其初步考核，二是合格供应商资料的入库。房地产公司供应商开发与初步考核一般是由若干部门协同完成，首先是工程部按照建设项目的总体规划提出初步设想和下发初级要求；其次是设计部门按照图纸、规范要求提出所需建筑材料的采购、机械设备的租赁和建成产品性能的进一步要求；再次是由物业部提出建成品的服务和配套设施的细节要求；最后由成本合同部依据如上各部门的要求设定采购要求和标准，对供应商展开初步甄选。
2.3供应商的评测管理
对于进入房地产eRp供应商管理系统中的候选名单中的供应商，并不意味着是房地产公司最终的供应商，还需要这些供应商按照房地产公司提供的建筑图纸和相关要求提供相关材料或产成品大样，并给出相应批次建筑产品或设备的基础报价、优惠策略以及应对市场变化的应急预案。其次，再由公司的专家小组对这批候选供应商正式评测，秉承公平公正的原则，根据候选供应商的实际情况打分，并且对自己的评分负法律责任。最后，评分结束后，通过加权汇总，按照得分由高到低的顺序选择最终合作供应商。
2.4供应商的绩效考核
供应商的绩效考核由各权责部门（采购部门）集中负责，针对供应商考核期内生产能力、质量控制、安全环保、工厂规模加以考核，考核周期为每年一次。房地产公司每年由采购部门依据供应商交货实际情况打分并汇总填入《供应商考核实绩表》，并且采购部门的评测人员与被评测的供应商要没有任何利益关系。
3供应商管理存在的问题分析
3.1供应商指标体系、选择方法不够完善
从房地产公司现状可以看出，非常重视供应商的开发和准入环节，在这个阶段房地产公司花费了大量的精力，包括通过eRp供应商管理集成软件录入、组织专家评审小组考察等，但是在对供应商的评估方面却不够完善。从对供应商的选择来看，采用的评价方法是简单的线性权重法[2]，该方法虽然简单，但是对供应商的评价却过于单一，所以导致最终从候选名单中选择的供应商不具备综合的供应能力，维持短期的合作是可以的，但是无法与其进行长久、可持续性合作，针对其他项目产品的供应，企业还要重新选择，这样就会给自身带来不必要的麻烦，所以在设置指标方面存在很大漏洞[3]。
3.2供应商绩效考核程序缺乏规范性
房地产公司对供应商的前期选拔做得十分到位，例如：开发、选拔和录用程序，但是却缺乏规范的供应商绩效考核评估体系，目前是由采购部全权负责，凭借采购专员与供应商的合作情况做出决策，按照这种考核方式进行的供应商绩效考核如同供应商选择流程一样，存在很大地片面性，基本上由采购人员来决定，很容易滋生腐败的现象，通过观察发现房地产公司很大一部分“不合格”供应商的产生都是出于重大的供应事故。
另外，各项考核指标在统计上也比较模糊[4]。对于不同情况下的供应商进行绩效考评时，应建立不同的考核办法或规则，否则将不能正确估量供应商的实际能力。
3.3供应商的关系管理不够完善
房地产公司经营理念虽然在持续改进，但是始终围绕在如何发展客户、如何获取最大经营利润上，而对处理与供应商之间的关系方面却投入了很少的精力和时间，与供应商建立的合作关系主要着眼于眼前利益。由于房地产公司在供应链条中处于核心位置，其对供应商的选择有严格的控制权，但是严格的准入制度任意剔除出价相对较高但综合供应能力较强的供应商企业，通过搭建与供应商之间的短期合作来谋求更大的利润。在房地产公司的三类供应商中，与一级供应商建立的是长期战略合作伙伴的关系，而与二级和三级供应商签署的是短期合同，建立的是临时合作关系[5]。这种明确的分类关系，很难在短时间内建立协同共享，利益纷争意识远大于合作共享意识，因此，虽然房地产公司在短期内可以攫取高额利益，但是从长远角度来看，短期的合作方式会给公司带来高昂的经营成本，从而影响公司的发展效益。
3.4电子信息系统不够完善
房地产公司引入的集成化eRp供应商管理系统能够很好地开发、选择以及评价供应商，但是对整个链条的管理问题上却存在系统纰漏。
一方面，房地产公司采取策略是甲方供材，采购的清单是由各相关使用部门拟定，统一上报到房地产公司，由房地产公司集中采购。由于从采购清单到补给清单的拟定都是由总包和各个分包单位全权负责，这样容易出现虚报或者谎报库存量的问题，造成采购资源的浪费；或者采购部需要集中采购，导致有些分包单位原有的库存不能满足需要，由于建筑材料不能满足施工进度，势必造成进而影响整条供应链的运转[6]。另一方面，在实际操作中，房地产公司只是单纯侧重于对供应商信息的录入和保存，没有很好地利用该系统进行供应商管理，eRp软件管理系统有很大的改进空间。
4协同下的供应商管理策略
4.1树立与供应商“协同”的理念
面对复杂的竞争环境，只有房地产公司供应链上的节点企业都发挥良好的作用，才能使公司具有竞争优势，正确处理好与供应商企业的合作关系，首先要改变合作理念――从独立到协同，这就需要房地产公司不再把与其合作的供应商企业看作对立群体，而是要将其视为自己企业的一部分，建立战略合作伙伴关系，共同承担风险，把满足客户的需求作为供应链的共同目标，使房地产链条的各个节点企业都相互扶持、共同发展，最终达到“共赢”的目的[7]。房地产公司应该充分利用信息平台，重视信息共享和信息交流，根据企业自身的长远规划、目标计划及其在生产中出现的变更情况、生产过程中出现的问题等，各个相关部门都要予以充分重视，加强沟通、协作，将可能发生的问题及时遏制在摇篮中。综上，房地产公司只有具备与供应商“协同”的理念，才能提高供应链的整体效益。
4.2建立协同中的适度竞争策略
虽然房地产公司的规模过大，但是其采购的规模却是一定的，如果同类建筑材料、设备及服务的供应商数量过多，那么分配到每一位供应商上的采购量必然减少，除了房地产公司的一类战略型供应商会考虑到长期合作伙伴，会在价格、工期、服务上予以优惠外，针对二、三类数量之庞大的供应商来说，既没有相应的激励措施，从订单数量来判定，房地产公司对于他们来说也绝对不属于大客户，势必得不到这两大类供应商在价格和服务上最优的待遇。所以，房地产公司只有合理地缩减二、三类供应商的数量，通过系统共享采购信息，集中批次采购二、三类供应的建筑材料（设备），在集中采购中若发现建筑材料或设备的质量不能达到标准等级，或者由于建筑材料供应方原因而拖延进场，导致施工进度拖延、造成经济损失，房地产公司也应予以经济处罚，并且把该合作单位从此类供应商中除名，以保障二、三类供应商的质量[8]。
4.3加强供应商绩效管理力度
双方确立合作伙伴关系仅仅是一个开端，保持长期合作关系才是达成共赢的重要保障。保持长期合作关系的实质便是使企业达到预期的效果，通过有效地供应商管理机制能够使双方在“共赢”理念上保持一致，所以，加强供应商的管理力度，规范各类供应商的管理机制就变得尤为重要[9]。
第一类供应商，通常为战略型供应商（总包单位），他们主要负责建设项目的主体结构，所以只有把第一类供应商管理好，工程的质量才能有所保障。第二、三类供应商，通常为普通供应商和短期合作供应商，主要聚焦在材料供应商和服务类供应商。对于服务类供应商，一般涉及勘察、设计单位和咨询单位，他们若能准确地提交工作结果（地质勘查结果、工程预算结果），将有助于工程项目的顺利进行。
4.4加强采购流程的协同电子化
房地产公司可以考虑在eRp供应商管理系统中设置安全库存，一旦出现库存量小于安全库存的时候，就会自动给公司的采购部门发出预警信息，另外，也可以对战略型供应商开放eRp供应商管理系统平台，使得这类供应商可以随时查看库存材料的变化情况，以做好货物的补给准备。
房地产公司还要随时更新eRp供应商管理系统，使得充分利用该系统，能够精准记录每条交易中出现的变更情况，比如：哪些订单是完全符合合同要求的“合格订单”，哪些订单是让步接收的订单或者哪些是退货处理的[10]。另外，eRp供应商管理系统中增加对供应商的绩效考核过程，要全面系统地对符合要求的供应商进行系统考核。
参考文献：
[1]敖毅斌.Hi公司基于供应链管理环境下的供应商管理研究[D].杭州：浙江工业大学，2012.
[2]赵永全，董涛.制造业供应商选择――基于熵权与topSiS法的分析[J].经管研究，2012（12）：78-80.
房地产供应商管理篇2
关键词：房地产；物资采购；问题；措施
中图分类号：G352.2文献标识码：a文章编号：1001-828X（2014）06-00-01
引言
随着我国经济的快速发展，市场经济体制在不断的改革和完善，在这个市场经济体制完善的过程中，企业的采购管理模式发生着转变，在企业管理中，采购等方面存在问题，影响着企业的管理质量和经济效益。房地产行业是热门行业，其竞争非常的激烈，因为经济体制、企业管理模式等存在一些问题，造成房地产行业物资采购管理的复杂性增加，增加房地产行业物资采购管理的难度，本文针对房地产物资采购管理的若干问题进行分析研究。
一、房地产物资采购管理现状
房地产作为中国国民经济发展中的重要组成部分，发挥着重要的作用，其发展、管理、运行的质量和效率，在一定程度上，影响着中国经济的发展效率和质量。在房地产行业中，物资采购主要是为了保证房地产企业的各项房地产开发活动可以正常的运行，满足房地产项目开发中所需的物资，而进行的采购活动[1]。从当前的房地产物资采购现状进行分析，主要进行的物资采购为咨询服务、工程、材料、设备等采购。但是从以往的房地产物资采购管理进行分析，还存在一些问题和不足，影响房地产物资采购管理水平。这些问题主要有：
第一，浪费严重
以往的房地产物资采购，因为没有进行充分、完整的计划，采购人员的素质又存在差异性，在房地产物资采购的过程中，无法对未来采购计划进行正确的评估，造成大量的库存积压，进而增加房地产项目开发中的材料管理费用，出现严重的浪费。
第二，质量控制难度大
房地产项目的开发受到材料、设备等的影响，如果施工材料存在问题，将严重的影响房地产的质量，为了房地产物资采购人员有一项非常重要的工作――验收检查。房地产物资采购的把关工作非常的重要，而且难度较大，房地产采购部门在物资采购的过程中，需要考虑三个因素：价格、质量、交货期。但是房地产物资采购部门，无法参与到供应商的物资生产以及质量活动中，只能在事后进行质量把关，进而增加了物资采购的质量控制难度。
第三，竞争较大
虽然房地产企业与房地产项目开发供应材料、物资的供应商是合作的关系，但是这种合作是短期的，同时两个合作方的竞争大于其合作。在合作的过程中，因为日常问题的解决上所消耗的时间较长，没有将更多的时间放在双方的长期合作、计划性长期合作工作中，为房地产物资采购留下了很多不确定问题。为此造成房地产企业和供应商之间的竞争大于合作，为房地产物资采购带来更多的问题[2]。
在以往的房地产物资采购管理中，除了存在以上这些问题之外，还有很多的问题，例如采购不透明、物资供应缓慢等等，这些问题、弊端的产生，严重的影响着的房产企业物资采购管理质量。
二、提升房地产物资采购管理质量和有效途径
为了实现房地产物资采购管理质量和水平的提升，为房地产项目的开发提供物资保障，需要将以往房地产项目开发中物资采购管理存在的不足和缺陷进行完善。物资采购管理可以有效的控制房地产开发中成本，降低房地产开发成本、物资消耗等，还会保证房地产开发的质量，为此有效提升房地产物资采购管理质量的途径主要有：
第一，实施集中采购
在房地产项目开发中，实施物资集中采购的模式，而物资的运送则根据房地产项目开发的实际情况，按照施工进度进行分批配送。首先对房地产项目的开发实际情况进行分析，根据施工进度，向物资供应商突出物资供应需求计划，其次在保证物资质量合格的前提下，根据物资的价格，选供应商，并向供应商发送物资订货单。
第二，加强房地产企业与供应商之间的联系
房地产企业在进行物资采购的过程中，将需求的物资进行合理、准确的分类，根据不同施工材料的质量要求、采购难易度等，选择合适的物资供应商，在没有签订订单合同之前，对供应商的基本信息、物资质量等进行考核。签订合同之后，需要不断的更新物资供应商物资质量、价格、服务等信息，实现动态管理。加强房地产企业和供应商之间的联系，将物质供应中产生的问题、物资供应需求、供应时间等进行有效的解决，提高供应商物资的供应水平。
第三，建立长期合作关系
在房地产企业项目开发的过程中，物资采购需要发地产企业与物资供应商形成合作关系，房地产企业针对房地产项目开发的进度，向供应商反馈物资的使用情况，让供应商及时的掌握物资使用信息，了解需要采购的物资数量和物资质量要求等，为了保证供应商物资与房地产项目开发形成一种和谐的关系，需要在房地产企业与物资供应商之间形成一个良好的长期合作的战略关系，为双方的发展提供保障。
第四，建立信息网络平台
随着科学技术的进步，网络、计算机等技术已经广泛的应用在各行各业中，房地产开发企业的物资采购管理，需要跟上时代的发展脚步，进行信息化建设，建立一个物资采购管理网络平台[3]。按照房地产项目的开发进行进行物资的购置，实现随用随提，降低库存积压，降低房地产的开发成本等。
小结
近几年，房地产企业迅速的发展起来，并推动了中国经济的发展，成为国民经济发展中的重要组成部分。从传统的房地产物资采购管理现状进行分析，存在很多问题和不足，影响着房地产物资采购管理质量，在当前这个市场竞争激烈的网络时代，房地产物资采购管理工作，需要跟上时代的脚步，不断的完善，将传统采购中存在的问题解决，降低房地产开发成本和物资采购成本，提高房地产物资采购管理质量和水平，为房地产项目的开发提供保障。
参考文献：
[1]陈方.关于房地产企业物资采购管理的探讨[J].企业导报，2011（11）：82-83.
房地产供应商管理篇3
关键词:房地产企业供应链成本供应链成本控制链际竞争
随着经济发展的全球化以及顾客需求的多元化,竞争已不再简单的是企业与企业之间的竞争,而成为供应链与供应链之间的竞争。nagurne(1999)等人首次提出了供应链网络的竞争模型,利用变分不等式构建供应链网络均衡模型,模型通过介绍供应链中的不同决策者的独立行为和竞争行为,得到了系统达到均衡的条件。Dong(2005)等人通过对多层供应链网络在不确定情况下的多准则决策问题的研究,进一步深化了对供应链网络均衡模型的研究。房地产业为了提高成本管理水平,也开始涉足供应链成本的研究。张丽、李明启(2004)提出在电子一体化和商务经济的今天,企业已经很难依靠传统的成本管理方法,应将供应链管理引入房地产企业的供应链成本管理中。
链际竞争的概念
可以获取材料和服务的渠道有很多,其中由从事产品的设计、生产、加工、销售及后期使用维护等相关工作的商业实体构成的网络就是供应链经济。供应链经济是这些商业实体之间构成的供应链之间的生产力、竞争力以及市场地位的统一体,这些商业实体在供应链经济中以一个统一的整体发挥作用。因此,供应链经济就是由相互关联的供应链构成的一个网络,供应链经济中的供应链之间相互作用就形成了链际竞争。供应链之间相互竞争影响着供应链的成本,对于单独的一条供应链,我们可以通过供应链上各个企业之间的协同关系来控制供应链成本。然而,实际中的供应链往往是处于动态的相互作用中的,供应链之间的这种相互作用叫做竞合作用。
对于房地产企业而言,房地产企业的供应链长、经营管理复杂;房地产企业价值与信息的传递都是靠内部与外部的双向交换,呈星状发散;项目的投资决策、规划设计、材料采购、施工管理、营销、物业管理等过程是一种并行系统,开发商要考虑项目全生命周期中的所有因素;企业内部资源有限,企业一般仅保留最具优势的核心业务,而把其他非核心业务外包。这些特征都决定了房地产企业供应链的复杂性,供应链与供应链之间的竞争必然会对房地产企业的供应链成本产生影响。
链际竞争对房地产企业供应链成本的影响
供应链成本管理作为一种跨企业的成本管理方法,其管理的范围延伸到了整个供应链上各个相关联企业的作业成本以及交易成本,从而达到优化和降低整个供应链总成本的目的。在分析房地产企业供应链成本时,可参照一般的制造企业,将房地产企业的供应链分为上游成本、房地产开发企业核心成本和下游成本。其中上游成本是保证项目建设的启动成本,包括土地开发成本、融资成本、勘察设计成本、招投标及谈判成本、材料采购成本、建筑安装工程费用及咨询成本等,上游成本所涉及的单位主要有政府、金融机构、设计单位、材料供应商、承建商、咨询机构等;房地产开发企业核心成本包括前期工程费、规划费、基础设施费、管理费用、经营费用、税金等;下游成本是指在销售及售后中所发生的成本,包括了销售成本、物业管理成本和客户服务成本,涉及的单位主要有销售机构、物业管理公司和客户。根据房地产企业的供应链成本分类,构建房地产企业供应链成本的构成模型(见图1)。
(一)链际竞争对房地产企业供应链上游成本的影响
房地产企业是围绕项目运营的,而项目对土地有着很强的依赖性,供应链核心企业—房地产企业为了获取土地,彼此之间的相互竞争对土地价格会产生影响。在项目的全寿命周期内,房地产企业必须有充足的资金作为后盾。在房地产企业资本链上,房地产企业的融资能力高低很大程度上决定着房地产企业能否低价获得资本从而在供应链的竞争中取胜。项目建设前期,设计阶段耗费成本占总成本费用的10%-20%,对项目建设期成本控制的影响为20%-30%。供应链之间的竞争促使房地产企业越来越关注项目建设的前期,对项目的勘察设计成本投入越来越大。
项目的建设期,从材料和人工方面来讲,与房地产企业相关联的上游供应商之间在进行产量竞争时会引起原材料及设备零部件的采购成本上升;位于多条供应链的焦点上的供应商,多家房地产企业都从这个供应商取得原材料和设备,供应商借机抬价或者是供应商为满足多个开发商的需求,不断的扩大产能,从而引起原材料和设备成本的变化。同时,房地产企业的上游供应商之间为了获取市场通过扩大产能进行产量竞争,导致企业对人工的需求越来越大,间接引起人工成本的增加。房地产企业选择材料供应商的过程中,供应商之间的竞争会增加招投标成本的投入以及谈判成本的产生。从工程建设的角度,在项目的建设期,房地产企业通过业务外包政策,将工程发包,承包单位的实力及承包单位的成本管理水平都会影响建安工程费用的高低,为了保证项目的有效实施,房地产企业必须对承包单位各方面的能力进行了解,运用监理制度对项目的实施进行监督,这些都会增加供应链成本。
房地产供应链上的咨询成本是指在咨询单位对建设项目进行成本概预算、结算及其它相关的咨询服务时产生的各项成本,主要体现为咨询费用。随着咨询市场的日益发展壮大和咨询价格的公开性,大大的缩减了房地产企业咨询环节的供应链成本。
(二)链际竞争对房地产企业核心成本的影响
房地产企业核心成本包括房地产企业自身管理成本和房地产企业支付的开发成本。房地产企业的自身管理成本是房地产企业为组织和管理生产经营活动发生的各项费用,包括:管理费用、财务费用、经营费用和税金;房地产企业支付的开发成本是在工程施工前和施工过程中为完成工程项目所发生的非实体项目的费用。众多的房地产企业之间彼此竞争,会引起房地产企业核心成本的增长。
(三)链际竞争对房地产企业供应链下游成本的影响
在项目竣工投入使用阶段,链际竞争对房地产项目的销售成本、物业管理成本的影响较大,房地产企业要想获得更大的市场份额,就选择较好的策划公司和物业管理公司作为合作伙伴,还要从服务及质量上赢得顾客的青睐,这需要投入较大的成本。链际竞争的条件下,提高自身也是一个非常重要的途径,房地产企业只有不断加强自身的管理,不断地增加对高科技人才的投入,才能赢得市场。
链际竞争下房地产企业供应链成本控制模型和措施
(一)链际竞争下的房地产企业供应链成本控制模型
运用目标成本和作业成本相结合的方法,分为6个步骤:确定目标成本—目标成本分解—供应链作业层成本控制—供应链作业成本分析—供应链作业成本考核—供应链目标成本改善。
目标成本设定:首先是确定项目的方案,通过对项目的定位和规划设计,预测项目售价;其次参考标准数据库中公司的长期利润率,综合权衡项目的区位销售情况、现金流等情况确定项目的目标利润。
目标成本=目标售价-目标利润
目标成本分解:确定了目标成本后,对目标成本进行分解。作为供应链的核心企业,房地产企业必须协调各部门的做好供应链流程分解的工作,把房地产企业的供应链流程分解为紧密连接的作业链。在对房地产企业的供应链流程的分解过程中,要采取作业分解和粒度分解相结合的原则。依据历史数据,自上而下将目标值逐级分解为多层级的自作业目标成本值,位于供应链上的节点部门记录完成自己作业的作业和成本值,并对同质作业成本进行归集,形成作业中心。
根据目标成本的设定和供应链的流程建立房地产企业供应链控制模型(见图2),对归集的成本项∑Cijk(i,j,k=1,2……n)与目标成本Cij进行对比,发现偏差。
对造成成本偏差的原因进行分析,归结成本动因,看其属于是资源动因还是作业动因,对其关联的供应链环节进行分析,考核房地产企业的供应链成本实施情况,并采取措施对其进行纠正,使其达到最优。
(二)链际竞争下的房地产企业供应链成本控制措施
对房地产企业供应链上游成本的控制。在项目开发前期,提前对土地价格进行合理的价格预测,采取策略性报价或者是通过支持政府的基础性建设,低价拿地。拿到土地后,在政府粗略规划的基础上,合理的提出意见,提高对土地的利用率以降低土地成本。为保证项目的运行,企业必须建立完善的融资渠道,目前我国房地产企业最多采用的还是银行贷款,与国际上房地产企业的融资模式还有差距,应该学习国外先进经验,拓宽融资渠道,应对银行不断提高储备金等政策的影响。在项目设计阶段,房地产企业应该选用设计经验和施工经验丰富的企业作为供应链合作企业,采用设计监理和施工监理并存的制度,避免出现设计中盲目提高设计标准,影响后期的施工成本。
在施工阶段,为保证材料供应,与各供应商之间,可以通过实行供应商关系管理,一方面建立与供应商间的长期紧密合作,整合多方的资源和核心力量来开发更加广阔的市场,实现成本的双赢;位于供应链上的企业在适当增加人工成本的同时,可以运用新工艺、新施工方法,改善施工条件提高施工效率,从而转移人工成本。房地产企业应选择服务质量好、信誉好的第三方物流公司、销售公司、物业管理公司,建立良好的合作伙伴关系,减少中间环节的供应链成本浪费。还要选择有相应资质的施工单位,采用国际上通用的建设工程总承包模式,从根本上解决设计和施工的不协调,缩短工期,减少供应链成本。
对房地产企业供应链核心成本的控制。目前我们国家在提倡发展住宅产业化,住宅产业化可以帮助房地产企业大大的缩短工期,通过生产的批量化、标准化也可以提高施工的质量,避免返工、变更等一系列问题。大型的房地产企业可以率先进入,中小型的房地产企业可以结成联盟,向供应链上下延伸,获得资源优势,从根本上降低成本。此外,还应该加强房地产企业自身的管理,减少供应链核心企业内部的成本流失。
房地产供应商管理篇4
内容摘要:本文在以往对链际竞争和房地产企业供应链成本研究的基础上,将链际竞争引入到房地产企业的供应链成本管理中。从房地产企业供应链成本构成的角度,分析了链际竞争对房地产企业供应链成本的影响,并构建了链际竞争下的房地产企业供应链成本控制模型。
关键词:房地产企业供应链成本供应链成本控制链际竞争链际竞争的概念
可以获取材料和服务的渠道有很多,其中由从事产品的设计、生产、加工、销售及后期使用维护等相关工作的商业实体构成的网络就是供应链经济。供应链经济是这些商业实体之间构成的供应链之间的生产力、竞争力以及市场地位的统一体,这些商业实体在供应链经济中以一个统一的整体发挥作用。因此,供应链经济就是由相互关联的供应链构成的一个网络,供应链经济中的供应链之间相互作用就形成了链际竞争。供应链之间相互竞争影响着供应链的成本,对于单独的一条供应链,我们可以通过供应链上各个企业之间的协同关系来控制供应链成本。然而,实际中的供应链往往是处于动态的相互作用中的,供应链之间的这种相互作用叫做竞合作用。
对于房地产企业而言,房地产企业的供应链长、经营管理复杂;房地产企业价值与信息的传递都是靠内部与外部的双向交换,呈星状发散;项目的投资决策、规划设计、材料采购、施工管理、营销、物业管理等过程是一种并行系统,开发商要考虑项目全生命周期中的所有因素;企业内部资源有限,企业一般仅保留最具优势的核心业务,而把其他非核心业务外包。这些特征都决定了房地产企业供应链的复杂性,供应链与供应链之间的竞争必然会对房地产企业的供应链成本产生影响。
链际竞争对房地产企业供应链成本的影响
供应链成本管理作为一种跨企业的成本管理方法,其管理的范围延伸到了整个供应链上各个相关联企业的作业成本以及交易成本,从而达到优化和降低整个供应链总成本的目的。在分析房地产企业供应链成本时,可参照一般的制造企业,将房地产企业的供应链分为上游成本、房地产开发企业核心成本和下游成本。其中上游成本是保证项目建设的启动成本,包括土地开发成本、融资成本、勘察设计成本、招投标及谈判成本、材料采购成本、建筑安装工程费用及咨询成本等,上游成本所涉及的单位主要有政府、金融机构、设计单位、材料供应商、承建商、咨询机构等;房地产开发企业核心成本包括前期工程费、规划费、基础设施费、管理费用、经营费用、税金等;下游成本是指在销售及售后中所发生的成本,包括了销售成本、物业管理成本和客户服务成本,涉及的单位主要有销售机构、物业管理公司和客户。根据房地产企业的供应链成本分类,构建房地产企业供应链成本的构成模型(见图1)。
(一)链际竞争对房地产企业供应链上游成本的影响项目的建设期,从材料和人工方面来讲,与房地产企业相关联的上游供应商之间在进行产量竞争时会引起原材料及设备零部件的采购成本上升;位于多条供应链的焦点上的供应商,多家房地产企业都从这个供应商取得原材料和设备,供应商借机抬价或者是供应商为满足多个开发商的需求,不断的扩大产能,从而引起原材料和设备成本的变化。同时,房地产企业的上游供应商之间为了获取市场通过扩大产能进行产量竞争,导致企业对人工的需求越来越大,间接引起人工成本的增加。房地产企业选择材料供应商的过程中,供应商之间的竞争会增加招投标成本的投入以及谈判成本的产生。从工程建设的角度,在项目的建设期,房地产企业通过业务外包政策,将工程发包,承包单位的实力及承包单位的成本管理水平都会影响建安工程费用的高低,为了保证项目的有效实施,房地产企业必须对承包单位各方面的能力进行了解,运用监理制度对项目的实施进行监督,这些都会增加供应链成本。
房地产供应链上的咨询成本是指在咨询单位对建设项目进行成本概预算、结算及其它相关的咨询服务时产生的各项成本,主要体现为咨询费用。随着咨询市场的日益发展壮大和咨询价格的公开性,大大的缩减了房地产企业咨询环节的供应链成本。
(二)链际竞争对房地产企业核心成本的影响
房地产企业核心成本包括房地产企业自身管理成本和房地产企业支付的开发成本。房地产企业的自身管理成本是房地产企业为组织和管理生产经营活动发生的各项费用,包括:管理费用、财务费用、经营费用和税金;房地产企业支付的开发成本是在工程施工前和施工过程中为完成工程项目所发生的非实体项目的费用。众多的房地产企业之间彼此竞争,会引起房地产企业核心成本的增长。
(三)链际竞争对房地产企业供应链下游成本的影响
在项目竣工投入使用阶段,链际竞争对房地产项目的销售成本、物业管理成本的影响较大,房地产企业要想获得更大的市场份额,就选择较好的策划公司和物业管理公司作为合作伙伴,还要从服务及质量上赢得顾客的青睐,这需要投入较大的成本。链际竞争的条件下,提高自身也是一个非常重要的途径,房地产企业只有不断加强自身的管理,不断地增加对高科技人才的投入,才能赢得市场。
链际竞争下房地产企业供应链成本控制模型和措施
(一)链际竞争下的房地产企业供应链成本控制模型
运用目标成本和作业成本相结合的方法,分为6个步骤:确定目标成本—目标成本分解—供应链作业层成本控制—供应链作业成本分析—供应链作业成本考核—供应链目标成本改善。
目标成本设定:首先是确定项目的方案,通过对项目的定位和规划设计,预测项目售价;其次参考标准数据库中公司的长期利润率,综合权衡项目的区位销售情况、现金流等情况确定项目的目标利润。
目标成本=目标售价-目标利润
目标成本分解:确定了目标成本后,对目标成本进行分解。作为供应链的核心企业,房地产企业必须协调各部门的做好供应链流程分解的工作,把房地产企业的供应链流程分解为紧密连接的作业链。在对房地产企业的供应链流程的分解过程中,要采取作业分解和粒度分解相结合的原则。依据历史数据,自上而下将目标值逐级分解为多层级的自作业目标成本值,位于供应链上的节点部门记录完成自己作业的作业和成本值,并对同质作业成本进行归集,形成作业中心。对造成成本偏差的原因进行分析,归结成本动因,看其属于是资源动因还是作业动因,对其关联的供应链环节进行分析,考核房地产企业的供应链成本实施情况,并采取措施对其进行纠正,使其达到最优。
(二)链际竞争下的房地产企业供应链成本控制措施
对房地产企业供应链上游成本的控制。在项目开发前期,提前对土地价格进行合理的价格预测,采取策略性报价或者是通过支持政府的基础性建设,低价拿地。拿到土地后,在政府粗略规划的基础上,合理的提出意见,提高对土地的利用率以降低土地成本。为保证项目的运行,企业必须建立完善的融资渠道,目前我国房地产企业最多采用的还是银行贷款,与国际上房地产企业的融资模式还有差距,应该学习国外先进经验,拓宽融资渠道,应对银行不断提高储备金等政策的影响。在项目设计阶段,房地产企业应该选用设计经验和施工经验丰富的企业作为供应链合作企业,采用设计监理和施工监理并存的制度,避免出现设计中盲目提高设计标准,影响后期的施工成本。
在施工阶段,为保证材料供应,与各供应商之间,可以通过实行供应商关系管理,一方面建立与供应商间的长期紧密合作,整合多方的资源和核心力量来开发更加广阔的市场,实现成本的双赢;位于供应链上的企业在适当增加人工成本的同时,可以运用新工艺、新施工方法,改善施工条件提高施工效率,从而转移人工成本。房地产企业应选择服务质量好、信誉好的第三方物流公司、销售公司、物业管理公司,建立良好的合作伙伴关系,减少中间环节的供应链成本浪费。还要选择有相应资质的施工单位,采用国际上通用的建设工程总承包模式,从根本上解决设计和施工的不协调,缩短工期,减少供应链成本。
对房地产企业供应链核心成本的控制。目前我们国家在提倡发展住宅产业化,住宅产业化可以帮助房地产企业大大的缩短工期,通过生产的批量化、标准化也可以提高施工的质量,避免返工、变更等一系列问题。大型的房地产企业可以率先进入,中小型的房地产企业可以结成联盟,向供应链上下延伸,获得资源优势,从根本上降低成本。此外,还应该加强房地产企业自身的管理,减少供应链核心企业内部的成本流失。
房地产供应商管理篇5
【关键词】房地产企业；采购成本；控制体系；改进
随着我国市场经济的快速发展，房地企业就需要对生存、发展进行全面的考虑。在竞争环境下，房地企业就要根据市场的需求进行产品的开发。但是，要做好采购成本的控制工作，这样就会降低企业的成本，使企业经济效益最大化。另外，房地产企业要确保房地产运行的稳定性。
一、房地产企业采购成本控制存在的问题
1、零部件供应商与房地产企业关系不稳定
对于房地产企业来说，与供应商之间的关系大多是短暂的合作。在供货的过程中，就会有争嘴、抱怨等各种事情的产生，从而导致两者之间不能够进行较好的合作。比如：房地产企业对产品质量不满意；供应商对价格的不满意等。由于在解决问题上花费较多的时间，就缺少时间做预测及计划工作。因此，就会造成两者之间的合作气氛具有不稳定性，从而也会导致双方的交易存在一定的风险。为了提高供货的稳定性，对供应商的供货风险要进行紧密的识别，对供应商存在的不确定因素进行严格的监控，避免供货风险的产生。
2、供应商提供的产品质量不高
由于房地产企业要求产品的质量较高，就需要对供应商提供的产品质量进行检查，还对零部件生产质量的过程进行评估。由于管理体制不健全，产品的质量就会出现一些问题，无法满足房地产企业的要求。目前，我国大部分零部件供应商都需要将产品通过iSo9000系列质量体系标准的第三方认证，有些还通过QS9000或tS16949质量体系标准的第三方认证。从整体来说，我国对产品质量的控制还较为薄弱。
3、供应商交货不可靠
对于房地产企业来说，供应商将货运到房地产的施工现场是最好的供货方式。但是，存在较多的零部件供应商不能向制造商提供及时可靠的交货，甚至有的制造商就在他们的客户周围进行临时仓库的建设，这样以来就可以为客户提供及时的产品需要。但是，供应商就可能会储存较多的产品，导致产品的供应量不足，从而造成产品成本的提高。
二、房地产企业采购成本控制体系改进的对策
1、采用充分的信息对企业采购决策风险的控制
正确性的决策是在充分的信息基础上进行的。掌握成分的采购成本信息，不仅可以使采购成本的风险得到最大化的降低，还可以确保采购成本决策的准确性。对于决策来说，所需要的信息通常分布在不同的时间以及空间中。一方面，要通过使用科学合理的方式进行企业内外与采购风险有关信息的收集和搜寻，还要按照准确、完整的原则进行信息的收集。另外，在房地产企业内部要最大限度的拓宽信息的渠道，使信息可以及时的进行反馈、传递。另一方面，全面的分析所获得的信息，将与决策相关的信息进行提取，这样就可以为采购决策提供有利的信息，降低采购的风险，并为采购的控制奠定一定的基础。
2、建立健全采购风险预警与应急系统
首先，对于房地产企业来说，即使在内部信息沟通上建立了采购成本与价格管理信息系统，但是，对信息的采集、取舍和系统信息的更新上，信息系统仍需要通过审价中心进行人工的输入，这就会导致信息不能够及时的进行更新，造成采购决策的延误。
其次，人为主观因素导致信息输入的不完整以及有价值信息的遗漏现象，这就会给采购决策的带来一定的风险。所以，就需要进行采购风险预警和应急系统的建立，这样以来就可以降低采购的风险，可以进行风险警戒值的设定，从而对其实施较好的控制，能够及时的发现风险，并采购风险进行准确的预报。比如说，对于供应商管理库存零部件生产库存量的警戒值的设定，若小于库存警戒值时，就可以采取零部件紧急配送方法，若采购风险产生后，该企业就可以使用应用的方法。
然后，一般情况下，采购风险的应急措施，会具有一些备选的方案，若发生采购风险的状况，房地产企业就可以按照实际存在的状况进行应急方案的选择，这样就可以最大限度的降低采购风险的产生。
3、改善客户管理效果
对于房地产企业来说，与供应商之间应该是战略合作伙伴关系。所以，房地产企业采购人员的任务不单是采购价格的控制与管理，也要建立在企业与供应商之间建立合作联盟的关系，这样就可以在新产品开发时间的缩短方面共同努力，新产品开发的成本就会得到有效的降低，在市场中以最低的价格快速的占领一席之地，达到互利的结果。因此，房地产企业要以这种管理理念进行采购成本的控制，与供应商建立稳定的战略合作伙伴，通过供应商所具有的专业技术以及产品的开发、生产和管理的优点，在进行产品开发设计时，供应商可以直接参与研发的工作中，从而确保双方的合作伙伴关系。另外，还需要供应商把自己作为房地产企业团队中的一员，在进行报价时，把成本的分类进行详细的提出，对成本的改进，供应商可以同房地产企业的工作人员一起进行研究。若房地产企业存在困难时，可以延长付款的时间，最大限度的保持战略合作关系，这样以来就可以节约大量的人力和物力，使采购成本得到有效的控制。
4、对供应商的产品及服务成本进行估算
采购成本的控制要求对供应商的产品及服务成本进行估算，这样以来就会与供应商的合作中占据一定的位置。与此同时，房地产企业还可以通过对供应商公司的参观，掌握更多有效的信息，或者要求供应商提供真实相关的资料，通过掌握的资料对供应商产品及服务成本进行估算，从而使房地企业材料的采购成本得到进一步的降低。
结束语：
对于房地产企业来说，采购成本的控制是企业取得经济效益的重要内容，所以，企业要加强采购成本的管理和控制。房地产企业采购成本的控制，就必须对内在潜力的挖掘进行综合的考虑，加强采购成本的时间以及空间范围的控制，从而确保房地企业采购成本的效率及效益，这样才能够确保企业经济效益的最大化。
参考文献：
[1]刘冷，沈明，李成忠.应用领域延伸对价值工程理论的挑战[J].北京机械工业学院学报.
[2]李强：房地产开发项目成本控制[J].中国新技术新产品，2009（24）.
房地产供应商管理篇6
【关键词】供应链管理(SCm)；核心竞争力；房地产企业
一、引言
随着我国经济持续高速的发展，房地产市场的竞争更加激烈。特别是科学技术的进步和消费者个性化消费要求的提高，对房地产行业的发展也有着至关重要的影响。房地产企业要保持竞争优势，就要创建新的经营与运作模式。将供应链管理理念融入房地产企业管理，整合利用企业内部和外部资源，把握资源的有效应用，对企业的长远发展具有非常重大的意义。供应链管理理念提出以来，引起了理论界和企业人士的广泛关注。与房地产企业传统的“纵向一体化”控制和完成所有业务的做法相比较，供应链管理模式强调通过供应链各节点企业间的协调与合作，建立战略合作伙伴关系，将资源集中利用于核心业务上，从而提高企业的核心竞争力及整条供应“链”的竞争力。随着企业的管理重心逐步转向以核心竞争力为焦点，构筑从供应商开始，到所有相关产业有效连接的供应链，已成为企业经营管理中取得竞争优势的主要源动力。房地产作为一种特殊的商品，面临更严重的挑战和发展机遇。为了生产出更多适合消费者需求的产品，众多房地产企业也在不断研究创新管理方法，把供应链管理的先进思想运用到本企业的管理中，不断提升企业的核心竞争力，以适应市场经济发展的变化。
二、房地产开发企业的供应链管理
供应链是指“围绕着核心企业，通过对信息流、资金流、物流的控制，从最初的采购原材料开始，到制成中间产品以及最终产品，最后由销售网络把产品送到消费者手中，将供应商、制造商、分销商、零售商、直到最终用户连成一个整体的功能网链结构。”从供应链的角度来研究整个房地产产业运营模式，其主要思路是以房地产开发企业为核心企业，在项目的建设中通过与其它供应链合作伙伴之间加强沟通交流，有效整合各方面资源合作开发，以达到提高开发质量、效率，降低开发成本，同时提升企业自身的管理水平的目的。
房地产开发是一个非常复杂的过程，项目的流程与一般工业产品的流程有着比较大的差别，房地产供应链的构建也不同于制造业的供应链。工业产品的流程一般都是链状的、单向的；但是房地产产品的信息链与价值链却很特殊，开发企业内部并没有物流的移动，信息与价值的传递，全都是内部与外部进行双向的交换，呈星状发散或收敛的。
房地产企业的土地决策、规划设计、施工管理、市场推广、物业管理几方面的系统应该是并行的，开发企业自开始就必须考虑从定位、概念、开发、销售到物业管理的项目全寿命周期的所有因素，包括成本、进度、品质及用户需求。在这种并行系统的工程环境下，与新项目有关的设计、建设、销售和物业管理等工作基本上是协同进行的，各个阶段的信息必须能够相互交流、反馈。因此，供应链的构建受到相关各方的影响，基于房地产业的发展特点和国内房地产业的独特发展模式，目前，我国房地产开发企业的供应链管理主要体现为基于其企业核心竞争力的供应链内部集成。即以开发企业的投资开发部、技质部、采购部、工程部、销售部?、财务部、办公室分别与外部的土地供应商、设计单位、材料供应商、承建商、销售商、金融机构和物业公司相互关联，进行双向交换，形成相关的产业链条。
在这种模式下，房地产开发企业作为房地产全过程运作的资源整合者，通过内部相关部门来获得外部供应链企业的资金流、物流与信息流，并在其企业内部形成对于“三流”的集成，通过内部的集成，将原本很难构建的外部供应链以另一种形式在开发企业内部形成。此种模式对于房地产开发企业的资源整合能力提出了很高的要求，开发企业将以“集成制造商”的身份代表供应链中的相关企业来面对客户。因此，有效的与供应链中的企业保持共同的客户目标将能够大大提高客户满意度，积极的与相关企业结成战略同盟是房地产开发企业实施横向一体化的发展战略的有效途径。
三、房地产企业供应链管理核心竞争力探析
1.基于供应链管理的房地产企业开发流程分析
房地产开发是一项十分理性而又严谨的经济活动，其开发项目有着自身的逻辑和规律，项目成功与否主要取决于对开发全过程的有效管理，以及在各开发阶段进行决策的准确程度。分析项目的经营过程，有助于更清晰地了解房地产企业的价值链。房地产企业从投资到项目建成竣工后的销售或出租、实施物业管理，期间一般经历以下九个过程：找寻目标土地、取得开发用地、落实资金、项目策划、规划设计、项目施工、竣工备案验收、销售或出租物业、实现物业管理。上述步骤又可以简单的分为四个主要阶段：即投资决策分析阶段、前期准备工作阶段、工程建设实施阶段和销售营销阶段。下图为房地产企业基本业务流程。
2.基于供应链管理的房地产企业战略合作
在经济全球化的背景下，企业自身的资源与能力显现的极为有限，供应链立足于实现房地产企业长期、可持续发展的目标，有效的整合社会资源、集中优势资源，构建企业核心竞争力。合作是供应链得以实施的前提，是整合社会资源、构建核心能力的有效途径。在平等互利的基础上，开发企业同合作伙伴通过建立起具有一定模式且相对稳定的合作关系，以达到双赢。然而，供应链上的战略合作伙伴并不是越多越好，因为供应链的不断增长将可能导致协调工作和快速反应的难度增大。所以企业应切合实际，权衡利弊得失，合理地选择企业供应链的长度。同时，企业还应以确保整条供应链的高速有效运行为基础，精心挑选战略合作伙伴，对合作伙伴的信誉、生产能力、信息化程度等诸多方面进行详细地了解，并运用科学的招投标法、直观判断法、协商选择法、aBC成本法等来确定最佳的战略合作伙伴。
3.基于供应链管理的房地产企业信息化建设
现代信息技术的应用是推动供应链中信息资源共享的关键，对信息的有效管理可节省大约25%的建设成本。信息具有无形性与时效性，它不断的产生，总量充分又不具有独占性。一方面信息的无形价值得到认可，另一方面房地产企业业务流程中的知识和信息有可能给企业带来成功的机会或造成难以弥补的损失。信息技术已经给世界经济带来了前所未有的快速增长，我们相信它可以为企业带来新的商机、新的价值和新的管理模式，尤其是供应链管理更是离不开现代信息技术的支持。因此，信息资源是极为重要的战略性资源，房地产开发企业分别与政府、设计商、承建商、供应商、销售商等进行连接时，只需要通过电子供应链管理平台eDi/XmL等多种通讯格式转换与eip、eRp两套系统进行连接即可获取信息，并且可以实现信息的共享与集成。
四、结论
随着中国房地产市场竞争的日趋白热化，房地产企业若想在竞争中立于不败之地，就必须要加强其核心竞争力的构建，但它也并非一成不变。随着时间的推移、环境的演变和市场需求的不断变化，以及未来企业战略目标的改变，企业的核心竞争力也需要不断发展与重建，只有这样才能使企业取得持续的竞争优势。在新的竞争环境下，面对消费者日益变化的需求和其个性张扬的愿望，房地产企业若想提高其核心竞争力，就必须运用供应链管理理论：即以消费者为中心，以开发企业为核心，以供应链中的战略合作为基础，以现代信息技术为手段，保证产品流、信息流、资金流畅通，从而降低企业内部成本，使供应链上的每个企业都能从中受益，最终优化整个房地产企业业务流程的系统，使其具备较强的柔性和迅速适应市场变化的能力，增强了房地产企业的市场竞争能力，提高了企业的核心竞争力。
参考文献：
[1]余健,李启明.基于供应链管理的房地产开发企业合作模式研究[J].建筑管理现代化,2003(4).
[2]田江.供应链管理与实践[m].电子科技大学出版社,2006.
房地产供应商管理篇7
【摘要】针对房地产企业精装修成品房成本控制中存在的问题，提出精装修成本管控的思路及实施过程，同时也提出了成本管控应该关注的重点。
【关键词】成品房；精装修；成本管理；管控思路；实施过程；关注重点
1引言
近二十年来，随着中国经济的蓬勃发展，中国房地产行业历经了快速的发展阶段。但同样也带来了一系列社会问题，如商品房二次装修带来的资源浪费、安全隐患、噪声扰民、环境污染等。为此国家、地方政府均发文大力推广成品房交付，国内一些龙头开发商也参与到了成品房开发这一行列中来。但值得关注的是，由于房地产业的高速发展，房地产商的房子不愁卖及成品房交付带来的一系列业主投诉，导致了房地产企业成品房交付的积极性并不太高，部分地区只有高档住宅、豪宅才进行成品房精装修交付。应该说，毛坯房一统天下的格局没有根本性的改变。
自2010年以来，随着全球金融危机的蔓延及国家对房地产业的宏观调控，房地产企业迎来了严冬，销售业绩一落千丈。房地产企业意识到只有改变长期以来的粗放经营的生存模式，方能在恶劣的市场环境中占有一席之地。因而几乎所有的房地产企业都不约而同地把提高产品档次放在了前所未有的位置上，成品房精装修交付无疑就成为企业选择之一。而如何控制好成品房的装修成本却决定着企业在剧烈的市场竞争中的生存与否，本文专门就房地产成品房装修成本管理的一些问题进行了探讨和研究。
2当前成品房装修成本管理中存在的问题
长期以来，由于房地产业的高速发展，房地产企业重点工作是拿地。因为只要拿到地，光凭土地溢价就能赚到钱，所以成本控制还没有排上最重要的位置，一些管理严谨的标杆性企业，其成本的控制重点也仅限于毛坯房，所以在涉及成品房装修工程时，就显得不那么娴熟，主要存在以下问题：
2.1缺乏系统的成本管控思路
2.1.1成本管控与设计分离
在前期规划设计、尤其是施工图设计阶段，负责施工图设计的设计院工作的着重点是必须满足不同的规范要求，如建筑立面、容积率、绿化率、防火分区、结构规范等确保施工图审查能顺利通过，而不太考虑后续的装修，如不同人群对生活的体验。装修设计单位，往往从使用者的角度出发，对住宅空间（含公共部位）进行装修设计，而不太重视原有的施工图设计内容。由于缺乏统一协调及资源整合能力，开发商往往将两者的工作分开，成为独立的、并行的两项工作，这就造成了“铁路警察各管一段”的局面。所以我们经常看到装修图纸改变了原先施工图的户型、改变了原先施工图的用水、用电部位等状况。对于开发公司而言，损失轻一点的需要对已通过施工图审查的图纸进行重新审查，损失重一点的需对已建成的毛坯房进行二次改造，根据常州市场的不完全统计，由于这种装修阶段对毛坯房的修正导致的成本支出约为30～200元/平米。
2.1.2成本管控与施工分离
施工过程是成本实现的过程，作为房地产企业，结算超合同价，似乎是一个难以解脱的魔咒。在成品房精装修成本管控中，导致此类情况出现的原因有：
1、招标内容中，未能穷尽所有的施工内容，或者是未能将工程量、施工价格摸清、摸透导致增项、增量、增价；
2、任意变更设计图纸、改变施工做法，造成施工单位的工期、造价索赔，更难把控的是针对一种新的做法，由于不能通过充分的市场竞争，其价格往往会比通常的情况要高一点；
3、缺乏对施工过程的整合管控，精装修工程是一个复杂的施工过程，综合了较多的分包单位及材料供应商的劳动，尤其是住宅精装修，不像公共建筑装修工作面大，其调度、统一协调相对难度较大。一旦工序的搭接与交接没有做好，那么工期索赔、造价索赔、成品保护损失等不利于成本管控的情况就会出现。
4、缺乏对施工界面的推敲与研究，导致返工、重复施工等无效成本的出现；
2.1.3成本管控与后期维护分离
成品房精装修交付，意味着使用者不需再对房屋进行大的变动即可使用。对于开发商，必须要从全寿命的成本管控角度去设计、选型与施工，减少后期维护费用。但就目前来说，大多数开发商未能就这些问题进行深入研究，只是单纯从卖房角度去考虑，这就为后期的使用、维护、保修都带来了不可预测的成本支出风险。
2.2缺乏对供应商能力的整合与提升
由于参与了房地产企业价值链的形成过程，供应商对房企的经营效益有着举足轻重的影响。争夺优秀供应商，并与供应商建立长期、稳定的合作关系，不但可有效降低成本，提高效率，保证产品品质，而且可以通过充分沟通有效地提高产品性价比。构建优秀供应商体系将是房地产企业成本管理的核心工作之一。但一些房地产公司对精装修供应商与毛坯房供应商的管理未能有效区别，导致了供应商能力未能充分发挥。
2.2.1缺乏对供应商能力的深入了解
在设计过程中，设计人员考虑较多的是装修风格、使用功能，对一些部品、部件往往只是一个选型，并没有太多深入。开发商职能部门往往根据图纸进行招标，尽量满足设计需求。事实上，在专业方面，供应商是行家、专家。如何挖掘、深入研究其能力，去除冗余的功能增加必须的功能是开发商提高产品性价比、提高产品竞争力的有效手段。
2.2.2缺乏对供应商的培育
为节约成本，开发商材料采购部门在招标时通常的做法是尽量压价。事实上，压价不是唯一目的，也不是最优选择。最聪明的做法，应该会同供应商、结合设计，形成标准化施工做法、建立工业化的部品、部件。通过标准化的做法、工业化的产品从而提高工效、降低材料、能源的损耗，从而达到不降品质，降低成本的目的。
2.2.3缺乏对供应商的信任
由于中国社会普遍存在信任危机，这就带来了交易成本增加。开发商为规避风险往往在合同条款，特别是付款条款上绞尽脑汁，霸王条款层出不穷。这样一来，供应商就会把可能迟付的工程款的资金成本、可能会造成坏帐、呆帐的费用统统算在报价中，造成了装修成本的无端增加。
3成品房精装修成本管控实施过程：
3.1精装修成本控制流程图
3.2系统规划、抓大放小
在项目实施过程中，成本管控应贯彻“整体规划、重点突出”的原则，把企业的资源能够有效地进行整合，并做到有的放矢。树立全过程成本管控、全员成本管控的概念。同时要提高效率，不纠结某些小的成本细节。
3.3组织保障、持续改进
批量精装修成品房综合了较多的工种、部品部件。承包商、供应商多而繁杂。成本管控如何做到忙而不乱，多而不杂，必须要有强有力的组织支撑。通过对企业各项流程制度的严格执行，达到减少无效成本、提高工作效率的目的。同时应建立良好的责任成本评价机制，使项目实施过程中各成本责任中心的目标值不出现不可容忍的偏离。
在项目推进过程中，成本管控就是一个由粗及细的工作，开始时从总盘考虑、大的方向着手。随着项目的不断深入，成本管控的项点也逐步清晰明了，我们只能通过不断总结，持续改进才能将成本管控的工作做到更富有成效。
4精装修成品房成本管理的关注重点：
4.1与营销相结合，根据目标顾客制订相应成本标准
在项目策划阶段，就应与销售部门一起研究项目的目标顾客的行为特征、消费水平。同时对周边楼盘或相似定位楼盘进行研究，特别是已开盘的相似楼盘。根据竞争对手的情况，分析其得失分之处，从而确定自己的产品定位，确定目标顾客能接受的房价。并根据此价合理分配并确定精装修成本标准。
4.2与设计相结合，分解目标成本推行限额设计
通过对精装修成本的研究，结合室内设计师对潜在顾客生活体验，合理地将精装修成本分配到室内各部位。并根据各部位的装修成本进行限额设计。无论是材料、还是部品、部件的选择都必须限定在各部位确定的成本范围内。在此过程中，要注重使用价值工程的这个工具，要把钱用在刀刃上，使产品的性价比达到最高。
4.3与施工相结合，理清施工工序、划清施工界面
在图纸设计过程中，就必须要与工程部门研究合理的施工工序、各施工界面的划分，并在不同专业的图纸上绘制出来，继而指导工程实施过程中的招标。通过明确不同施工单位、不同工种的交接界面及责任范围，减少施工过程中由于不同专业之间、不同工种之间没有充分划分界面及充分协调、整合而造成的返工、扯皮等无效成本的支出。
4.4与合作伙伴相结合，实现与供应商、承包商的双赢局面
精装修产品的最终成本在很大程度上取决于承包商、供应商提供的产品价格，要降低成品房的精装修成本就一定要树立与承包商、供应商同舟共济、合作双赢的心态。所以不管在设计过程中、还是在工程实施过程中，都一定要充分调动承包商、供应商的主动性、积极性，这样一方面可以提高产品的适用性、另一方面可以有效地降低交易成本从而达到降低产品总成本、让利于广大消费者、提高合作各方资金周转率的目的，最终实现双赢。
4.5从最终用户的角度出发，力求做到全寿命成本最优
做精装修成品房决不能图一时便宜，而降低产品的品质，在部品、部件选型前、造型中都必须与物业管理、市场紧密配合，结合报价并综合部品、部件的使用寿命、保修期、维护、维修成本。从全寿命运行过程中找到真正意义上的性价比高的部品、部件。从而来达到为最终用户考虑的目的。
4.6先试验后推行、减少无效成本支出
在批量精装修房正式开工前，必须用最少的成本来进行试验最终产品的效果、市场接受度及各施工工序顺序的合理性、部品、部件的适用性。因而可通过工序样本房来进行试错。通过试错并进行修正后再行施工交付样本房。在批量精装修房施工前将所有的图纸按交付样板房整合到位，在实际施工过程中应确保所有精装修房与交付样板房一致，并没有签证的发生。
房地产供应商管理篇8
为认真贯彻落实国务院办公厅及建设部等七部门关于切实稳定住房价格有关文件精神，结合我市实际，现就做好稳定住房价格工作，促进房地产市场健康发展的有关事项通知如下：
一、统一认识，正确把握我市房地产市场形势
近年来，我市房地产市场健康发展，总体上保持了“四个基本协调”：一是房地产开发投资增长与全社会固定资产投资增长基本协调；二是房地产开发投资占全社会固定资产投资额比重基本协调；三是房价的增长与城镇居民可支配收入增长基本协调；四是商品房市场供应结构与市场消费结构基本协调。商品房供应充足，房价基本合理，交易行为较为规范，市场秩序良好。但房地产市场仍然存在中低价位商品住房供应比例偏低、个别区县商品房价格上涨较快，虚假广告、违规“放号”行为等问题，与国家的调控要求相比存在差距。为此，各区县（自治县、市）人民政府和市政府有关部门必须把思想和行动认真统一到中央对当前房地产市场形势的判断上来，统一到中央关于加强宏观调控、切实稳定房价的决策和部署上来，自觉服从国家宏观调控大局，正确认识当前房地产市场形势，把调整住房供应结构和稳定住房价格作为当前加强宏观调控的一项重要任务，切实负起责任，及时采取有效措施，认真解决房地产市场出现的突出问题，保持国民经济平稳较快发展。
二、强化城市规划调控，改善住房供应结构
市规划局要会同市国土房管局、市发展改革委、市建委、市开发办等有关部门尽快研究确定我市今明两年普通商品住房（含经济适用住房）建设规模、项目布局及进度安排，在今年6月底前向社会公布。同时，市国土房管部门要结合我市“十一五”规划的编制，抓紧编制房地产发展专项规划。市、区县（自治县、市）规划部门要优先审查普通商品住房项目，在项目选址上予以保证，并在土地出让前向国土房管部门提供明确的项目建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件的有关资料。市、区县（自治县、市）国土房管部门要会同规划、建设等部门在土地出让前提出普通商品住房（含经济适用住房）项目的单套最高销售价格、单套最大套型面积等控制性要求，土地出让原则上采取定向招标方式，保证普通商品住房的供应。
三、严格土地管理，加大土地供应调控力度
市、区县（自治县、市）国土房管部门要科学编制房地产开发用地供应计划，土地供应实行总量控制，严格控制商业用房供地，保证住房供地。建设、规划等部门每半年联合公布一次普通商品住房（含经济适用住房）的用地信息。要在土地出让公告和合同中明确开发与竣工的条件、时间及违约责任，并建立房地产开发用地跟踪监管制度；主城区500亩以上的大宗土地供应必须经市政府批准后再出让；对上一个项目建设进度未达到50%的，不供应下一个项目用地。要继续落实中央加强清理闲置土地的指示精神，逐宗清理闲置的房地产开发用地。由于开发企业的原因超过土地出让合同约定动工日期满一年未动工开发的，按土地使用权出让金的20%征收土地闲置费，督促开发企业在一年内动工开发。满两年未动工开发，对有条件开发的，除按土地使用权出让金的20%征收土地闲置费外，应督促开发商在半年内动工开发；对确无资金实力、不能在限期内动工的，依法无偿收回土地使用权，切实防止囤积土地造成土地资源浪费。
四、进一步规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为
市、区县（自治县、市）国土房管部门要会同有关部门根据国家有关法律和我市已制定的房地产法规，加大对房地产开发企业、中介机构采取“内部认购”、“发会员卡”方式违规“放号”炒作等违法违规行为的监管处置力度。市、区县（自治县、市）工商部门要加强对房地产广告的备案管理，防止虚假广告误导消费者，避免炒作。严格实行实名制购房，推行商品房销售网上签约制度，提高信息透明度。房地产企业房价信息时应包括住房套内面积价格信息和建筑面积价格信息，严禁虚假信息哄抬房价。对虚构交易合同，不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价以及不遵守项目管理守则、不履行开工和竣工时间、销售价格和套型面积控制性要求的，房地产主管部门要将以上行为作为不良记录记入企业信用档案，公开曝光，并依法严肃查处。
禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预购人取得房地产权证前，房地产交易、权属登记机关不得为其办理转让手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。
五、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管
要充分运用税收等经济手段调节房地产市场，对投机性和投资性购房等房地产交易行为采取税收调控措施。自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通商品住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
六、加强房地产信贷管理，防范金融风险
人行**营管部、**银监局要督促各商业银行加强房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，切实加强贷前调查、贷时审查和贷后检查工作。继续对符合信贷条件、购买普通商品住房的个人提供信贷支持。为防范金融风险，人行**营管部要每季度召开一次金融形势分析会，对房地产市场运行情况进行分析判断，及时调整房地产贷款结构。加大对房地产新增不良贷款的检查力度，切实防范金融风险。
七、全面落实廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求
要加强经济适用住房管理。建设主管部门要尽快编制完成经济适用住房布点规划，有计划地建设一定数量的经济适用住房，定向供应城镇低收入家庭，保障低收入家庭的购房需求。各区县（自治县、市）人民政府要进一步强化政府住房保障职能，从构建和谐社会的高度加大工作力度，加快工作进度。主城区要确保今年顺利完成1500户双困家庭廉租住房保障工作。要积极探索多渠道的廉租房保障模式，实物配租、租金补贴、租金核减方式多管齐下，切实保障城镇双困家庭基本住房需要。为确保廉租住房制度的落实，从2005年起将廉租住房制度建设情况纳入市人民政府对区县（自治县、市）人民政府的目标责任考核范围。对未完成廉租住房保障任务的，要追究有关领导的责任。
八、合理引导住房建设与消费，促进市场供需协调
根据我市实际，普通商品住房的标准为：住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下（含144平方米）或套内建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.4倍以下的住房。国土房管部门要会同有关部门抓紧研究制定同级别土地上住房平均交易价格公布办法，为普通商品住房标准的执行提供可靠依据。市政府有关部门要认真研究推动普通商品住房开发建设的措施，提高房地产开发企业建设普通商品住房的积极性，并根据国家规定在规划审批、土地供应、信贷审核、税收征管等方面对普通商品住房项目给予政策优惠。
九、控制拆迁规模，防止城镇建设盲目拆迁带来的被动局面
要按照“严控总量，分类对待，保证重点，项目可行”的原则，在已编制计划的基础上，严格按照市政府批准的计划实施。要坚决纠正城镇建设和房屋拆迁中存在的急功近利和大拆大建的行为，避免盲目拆迁带来的被动局面，进一步减轻市场的压力。要做好区域性拆迁的安置规划工作，有计划地定向建设一定数量、户型适中、面积合理的普通商品住房，供拆迁安置户选购。各区县（自治县、市）拆迁主管部门要主动协助有关部门做好此项工作，确保自愿购买普通商品住房的拆迁安置户能买到住房。
十、加强市场监测，完善市场信息披露制度
加快完善房地产市场信息系统，健全房地产市场信息预警预报体系，加强对市场运行情况的动态监测，全面准确掌握建设用地供应、土地价格和房价变动趋势。市国土房管局要建立同地段、同品质楼盘销售价格跟踪监测体系，并在今年6月底前完善主城区的预警预报系统建设，定期已经批准的可售商品房信息及成交情况等市场信息，每季度分析全市房地产市场形势，在此基础上找准问题，适时向市政府提出政策建议。市政府有关部门要加强信息沟通和配合，加强舆论引导，促进市场理性发展。
房地产供应商管理篇9
一、加强产业研究，制定产业发展规划
（一）加强房地产业经济特性研究。发展改革、住房城乡建设、国土资源、规划、房管等部门和各县市区要加强房地产业与城市经济发展、房地产开发与城市运营、房地产业与民生、房地产业与其他相关产业发展关系的研究。按照城市总体规划要求，以建设“现代常德、幸福家园”和打造“区域中心城市、交通枢纽城市、生态宜居城市”为导向，以提升城市品质、改善居民居住条件和环境为目的，进一步做好房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展。
（二）加强房地产业发展现状研究。深入分析房地产业发展现状，针对存在的问题，采取有效措施认真加以解决；加强市场供求研究，弄清市场总需求，为确定土地供应量提供科学参考；加强需求结构研究，丰富产品类型，满足购房者多样性需求，形成供需平衡、结构合理的房地产市场发展格局。
（三）加强产品研发。创新产品研发理念，提升产品研发能力，加强新技术、新材料运用，鼓励房地产企业开发节能环保的生态住宅，加快资源节约与环境友好的“两型”社区建设。
（四）科学制定房地产业发展规划。规划、住房城乡建设、国土资源、房管等部门和各县市区要根据城市总体发展战略，科学制定房地产土地供应规划、保障性住房建设规划、棚户区改造规划等专项规划，引导房地产业有序发展。
二、认真贯彻落实房地产调控政策
（五）加大保障性安居工程建设力度。发展改革、财政、国土资源、税务等部门要积极落实项目申报、资金投入、土地供应、规划布局和税费优惠等政策。要实行住房保障可持续发展战略，建立保障性住房建设资金归集专户和融资机构，推行廉租住房共有产权保障模式，健全准入退出机制。采取政府主导、社会融资、企业自建等多种方式，努力增加公共租赁住房供应。采取政府主导、市场运作模式，发挥市场机制作用，加大政策支持力度，多渠道筹措建设资金，加快推进城市棚户区和国有工矿棚户区改造。2015年底前基本解决人均住宅建筑面积13平方米以下住房困难群体的住房问题。
（六）增加住房用地有序供给。国土资源部门应根据规划部门出具的宗地规划设计条件拟定供地方案。确定为中低价位普通商品房用地的，供地方案中要增加房管部门提出的住房销售价位、套数、套型面积以及开竣工时间、违约处罚条款等，并写入出让合同。
（七）加强风险防范和市场监管，稳定住房价格。严格执行国家和省有关房地产业的调控政策，执行差别化住房信贷和税收政策，规范预售许可等项目监管行为，抑制投机投资性购房需求；加大对闲置土地、捂盘惜售、囤积房源、违规预售、散布虚假信息等扰乱市场秩序的违法违规行为的查处力度。
三、加强房地产开发企业管理
（八）加强房地产开发企业资质管理。工商部门要严格企业注册资金管理，依法查处虚报注册资本、虚假出资、抽逃出资等违法行为；市住房城乡建设（房管）部门要规范开发企业资质管理，切实加强日常监管，解决房地产开发企业过多、过滥的问题。外来房地产开发企业来我市进行房地产开发的，须到住房城乡建设（房管）部门登记备案。
住房城乡建设（房管）部门对房地产开发企业实行动态管理。对不具备资质的单位或个人从事房地产开发的，要严肃查处；对在一定期限内没有开发业绩或未达到规定开发量的，或有其他违法违规行为的，责令限期整改，整改不到位的，视情节轻重提请原审批机关降低开发资质等级，直至注销资质证书。
（九）建立房地产企业信用评价体系。住房城乡建设（房管）部门要建立房地产企业（含房地产开发企业、物业服务企业及中介机构）信用管理档案，将开发企业超越资质开发项目、闲置土地、捂盘惜售、囤积房源、违规预售、散布虚假信息等违法违规行为作为信用评价内容，加强对信息录入、信用评价和披露的管理。加强信用评价成果的运用，将房地产开发企业的信用情况作为土地供应、企业资质晋级和工商年审时的重要参考。对信用评定等级差的房地产开发企业要限制新购置土地和开发新的项目。对信用等级优良、开发产品品质高、配合行业管理、社会责任感强、社会反响好的企业实行激励机制,支持其发展壮大。
（十）引进培育品牌房地产开发企业。适当引进国际国内实力强、信誉好、水平高的房地产开发企业；鼓励本地房地产开发企业兼并联合、做大做强，支持有条件的企业资质晋级，培育本地房地产企业品牌，提高市场竞争力；引导企业加强培训学习和考察交流，提高企业管理和开发水平，增强企业社会责任感。
（十一）发挥行业协会作用。完善协会组织，加强产业调研，开展行业自律，参与企业信用评价，充分发挥房地产业协会的引导、纽带和维权作用。
四、加强房地产开发项目管理
（十二）调整产业结构。在确保基本保障住房供应的前提下，引导企业开发设计合理、功能完善、质量可靠、设施配套、环境优美的产品；鼓励和引导房地产业与文化、体育、旅游、商贸、工业、医疗等产业相结合，发展复合地产；鼓励支持现房、全装修房销售，提高房地产开发产品品质。
（十三）优化项目规划设计。房地产项目规划设计要塑造城市个性，凸显城市特色。规划、住房城乡建设部门要对房地产项目规划设计方案严格把关，努力打造一批特色鲜明、品质优良的城市建筑精品。规划部门审批时，要审核项目的公共用房和其他公共空间及配套设施的面积和使用功能，并在相关图纸上明确标示。业主共有物业和业主公共活动用房一经明确不得随意更改，确需更改的，须经业主大会同意后报规划部门审批。规划部门审批时，要征求有关部门意见。
（十四）完善土地供应条件。国土资源部门在土地使用权出让或划拨前，对房地产开发项目的性质、规模和开发期限，城市规划设计条件，物业、社区管理和业主文体活动等公共用房，基础设施和公共设施的建设要求，公共用房和基础设施建成后的产权界定，房地产开发企业的资质和诚信情况等事项，应当分别听取规划、住房城乡建设（房管）部门的书面意见，并纳入土地供应合同的附件内容。
（十五）严格房地产开发用地供应准入。加强对房地产开发用地竞买人资格审查，对用地者欠缴土地出让价款、未按出让合同约定开竣工、闲置土地以及囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力、不履行土地使用合同的，国土资源部门要禁止其在3年内参加土地竞买。禁止个人和未取得房地产开发资质的企业参与商品房开发土地竞买；对信用等级差的房地产开发企业，依法暂停其参与土地竞买。同时加强对房地产开发用地竞买人资金来源的审查。
（十六）严格土地供应原则。城市新区建设应坚持统一规划、成片开发的原则，鼓励房地产企业成街区开发，确保项目功能完善、设施配套、环境优美及个性突出；旧城区改造要严格按规划进行，不得零星开发，零散地块应建设街头绿地、公共停车场、公共厕所或市民文化休闲设施。
（十七）加强对违规用地和违规建设行为的查处力度。对擅自改变土地使用性质、超出用地规模开发建设等违法开发行为，国土资源、规划、住房城乡建设等有关部门应依法予以查处。对超出开发合同约定的动工开发日期满1年而未动工开发的，依法征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权，并征收相当于土地出让金20%以下的土地闲置费。对虽按期开工，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发（十八）制止违规集资合作建房。严格落实原建设部、监察部、国土资源部《关于制止违规集资合作建房的通知》要求，停止审批集资合作建房项目。
（十九）加强商品房预售许可管理。未取得预售许可的商品房项目，不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放Vip卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。业主共有部分不得纳入预售范围（含属于业主共有的公共场所、公用设施和物业管理用房等房屋），有关信息应在预售许可证上注明。
规范项目分期预售。房地产开发企业事先应向房管部门申报分期预售计划，总建筑面积在6万平方米（含6万平方米）以下的项目不得分期预售，6万平方米以上的项目分期预售规模由房管部门根据项目实际情况确定。
强化商品房住宅预售方案管理。房地产开发企业应当按照商品住房预售方案销售商品住房。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。预售方案中主要内容发生变更的，应当报主管部门备案并公示。
房地产开发企业要在取得预售许可后10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并落实预售许可价格申报和公示制度，明码标价对外销售。要加大对捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。对未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，不按申报价格及其他预售方案约定的内容销售以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张等违法违规行为，要责令限期整改，暂停其商品住房网上签约，依法予以处罚，并计入信用档案。
（二十）加强项目资本金管理和商品房预售资金监管。认真执行房地产开发项目资本金制度，将项目资本金专户储存。房管部门要制定商品房预售资金监管办法，切实加强监管。房地产开发企业必须将商品房预售资金全部存入预售资金专用账户内，并签订资金监管协议，预售资金只能用于相关的工程建设。项目资本金、预售资金根据建设进度按比例核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。违者由住房城乡建设（房管）部门责令其限期纠正，并依法予以处罚。
（二十一）完善开发项目手册制度。房地产开发企业在签订土地出让合同后，要实行项目手册制度。内容应当包括企业基本情况、项目基本情况、项目设计方案、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式等。
（二十二）完善房地产开发项目验收制度。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向规划、住房城乡建设（房管）等部门提出竣工验收申请，房管部门应当参加有关部门组织的验收。
规划、住房城乡建设、房管、国土资源、市政、园林、消防、人防、环保、质监等有关行政管理部门应当按照各自职责，共同做好房地产开发项目交付使用的验收工作。供电、供水、排水、供气、通信、有线电视等部门，应当指导、配合房地产开发企业完成房地产开发项目专项配套设施建设。
（二十三）加强商品房交付管理。房地产开发项目经竣工验收合格后，方可交付使用。商品房交付时，房地产开发企业必须向购房者提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，落实前期物业管理。房地产开发企业将未组织竣工验收或验收不合格的房屋擅自交付使用的，要责令整改，并依法予以处罚；造成损失的，依法承担赔偿责任。
（二十四）加强商品房合同备案审查。要完善商品房买卖合同示范文本，全面推行商品房网上签约和商品房合同网上备案。合同应对商品房质量性能、物业会所、车位等设施归属、交付使用条件、产权登记办证时间及其违约责任作出规定，并将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和销售广告的内容作为合同附件，对于选择性条款要合法、公正。房管部门进行备案审查时发现违法或有失公允、推卸责任的条款应及时责令补正；要督促履行合同约定，对不履行合同的开发企业记入信用档案，并依法予以查处。
（二十五）加强房地产广告管理。工商部门要严格按照《中华人民共和国广告法》和《房地产广告暂行规定》的相关规定，加强对房地产开发企业商品房预（销）售宣传广告的管理，确保广告内容真实、合法。房地产广告和宣传资料中明示的内容和事项即为企业的承诺，开发企业必须履行到位。企业违法房地产广告或虚假广告的，工商部门要依法查处，并记入信用档案。
五、加强物业（企业）服务管理
（二十六）明确物业属地管理原则。房管部门要加强对物业服务市场准入、规范物业服务行为、提高物业服务水平的管理和指导。各县市区要重视物业管理工作，把物业管理工作纳入社区管理工作范畴。各街道办事处、乡镇人民政府和社区（居委会）要对物业管理小区（单位）的治安稳定、就业与再就业、社会保障、城市管理与创建、计划生育等各项社会事务负责。街道办事处、乡镇人民政府和社区（居委会）要与物业服务企业及业主委员会建立联系工作机制。各物业服务企业既要服从房管部门的行业管理，又要服从街道办事处、乡镇人民政府和社区（居委会）的社会事务和基层组织管理。
（二十七）所有新建商品房小区必须实行物业管理，并逐步扩大物业管理覆盖范围。
（二十八）加强对物业服务企业的管理。严格物业服务企业市场准入，健全物业服务企业退出机制，建立物业服务企业诚信体系；鼓励企业兼并联合，培育本土品牌物业服务企业，引进外地优秀物业服务企业。
（二十九）加强物业服务项目管理。规范物业招标行为，建立服务项目登记制，规范物业服务企业对服务项目的接管与退管行为；实行物业服务等级制，将物业服务等级与物业收费标准挂钩，建立服务等级和收费的申报制度，公布物业服务等级与收费标准。房管、物价部门要联合开展达标验收活动。
（三十）完善和规范房屋维修资金归集和使用管理。所有新购商品房必须按规定缴纳房屋维修资金，不得减免。房屋维修资金归业主所有，由房管部门按统一归集代管、专户存储的原则进行管理。房管部门应加强对物业服务企业代收房屋维修资金的监管，确保资金安全。房屋维修资金收费标准由房管、物价部门根据市场情况及项目建安造价等情况适时进行调整。
六、加强国有土地上房屋征收与补偿工作和其他房地产工作管理
（三十一）国有土地上房屋征收部门要建立健全房屋征收各项管理制度，加强对房屋征收项目、征收补偿方案、征收补偿资金的管理，保障我市房屋征收与补偿工作健康有序进行。各级财政部门要统一筹集房屋征收与补偿资金，并实行专户储存。
（三十二）加强房地产中介机构管理。房地产中介机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到房管部门备案；房管部门要加强对中介机构的监督检查，建立完善房地产中介企业诚信档案和房地产经纪师、注册评估师等专业人员执业档案；房管、工商、物价部门要根据职能职责，积极培育和引导房地产中介市场发展。
（三十三）加强二手房交易市场管理。房管部门要在市城区建立相对集中的房地产中介市场，打造公平、诚信的二手房交易平台。要加强二手房交易资金监管，规范二手房交易行为，确保二手房交易资金安全，切实维护交易双方的合法权益。
（三十四）加强房屋产权登记管理。房管部门要严格按照《物权法》、《房屋登记办法》等相关法律法规的规定，制定并实施收件标准和登记程序，规范房屋登记行为。对缺乏产权登记必收要件、未经验收或验收不合格的新建商品房项目不予登记；违法建筑不予登记。开发建设单位申请房屋初始登记时应将业主共有部分一并申请登记，房屋登记机构在房屋登记薄上予以记载，不颁发房屋权属证书。市房管局要加强业务指导和质量抽检，提高各县市区产权产籍管理水平。
（三十五）加强房屋租赁管理。房管部门要认真贯彻落实住房城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》，全面实行房屋租赁登记备案制，加强商品房屋租赁管理，规范商品房屋租赁行为，维护商品房屋租赁双方当事人的合法权益。工商、公安、人口计生等部门在各自职责范围内予以支持和配合。
（三十六）加强房地产信息化建设和管理。建立测绘、预(销)售、交易、权属登记、档案管理、地理信息管理为一体的房地产市场信息系统，增加房地产信息管理内容，提高房地产市场信息的统计、分析能力。搞好各职能部门相关业务联网对接，大力开展“市县信息一体化”建设工作，搭建基础测绘平台，建立统一的电子登记薄，2012年底前初步建立全市统一的房地产信息系统。加快建立和完善个人住宅信息系统，为依法征税提供基础。完成房地产数据信息异地备份工作，确保数据信息安全。
七、加强房地产管理队伍建设
（三十七）完善管理机制。市城区房地产管理除武陵区、柳叶湖旅游度假区实行直接管理外，常德经济技术开发区、区、西湖管理区、西洞庭管理区。可结合实际情况分别实行机构派出制或依法委托制管理。
房地产供应商管理篇10
关键词：高房价；有效供求；有效需求
中图分类号：F293.35文献标识码：a文章编号：1003－3890（2009）01－0074-03
近年来，中国房价一直保持持续上涨趋势且价格过高。针对房价上涨过快的现象，中央出台了一系列宏观调控政策，在这些政策的影响下，一些一线城市的房价出现了不同程度的下跌，而一些二线城市房价仍然稳中有升。房地产价格的过快上涨，给中国的经济发展和社会稳定带来许多负面影响。过高的房价已经成为居民支出的沉重负担，人们用于其他消费支出的比率降低，人民实际生活水平有下降趋势，进而会影响到经济发展的速度。同时，富人的房产在房价上升中不断增值，而穷人却只能“望房兴叹”，贫富差距不断拉大，经济上的过度不平衡会导致政治上的不稳定。另外，银行盲目扩张住房按揭贷款，这不仅导致中国房价进一步上涨，而且还可能增加个人住房按揭贷款风险。总之，房价过高已经成为阻碍社会和谐发展、制约金融业和房地产业健康发展的一个重要原因，要抑制房价的过快增长，首先需要研究导致房价过快增长的原因，在此基础上才能提出适当的解决办法。
一、中国房地产市场的供求分析
在市场经济中，商品房价格是由需求和供给的均衡决定的，而要研究房地产市场的真实状况就应该从需求和供给这
两个分析工具入手。这里所说的需求和供给是指有效需求和有效供给。有效需求就是指消费者有购买意愿和购买能力，并且正在或者近期即将实施购买行为的需要。商品房的有效需求包括自住需求、投资需求和投机需求。供给就是供应方有能力的提供，而房地产市场的有效供给指的是开发商满足购房者即期居住的自住需求。由以上的定义可知，提供给投资需求和投机需求而处于空置状态的供给不是房地产市场的有效供给。纵观中国房地产市场的发展，中国房价过高是由于有效需求远大于有效供给造成的，供不应求的局面以及供求关系的严重脱节，使得中国房地产价格上涨过快。
（一）中国房地产市场有效需求过于旺盛
房地产市场有效需求包括自住需求、投资需求和投机需求。自住需求就是购房者自己居住的需求；投资需求即通过购买房产来出租获得较大收益的需求；而投机性需求是指利用不完善的市场制度或者不对称的信息，在短期内通过囤积商品以期望在价格上涨时出售来获得收益的需求。目前中国房地产市场有效需求过于旺盛，其原因主要有以下几方面：
1.房改使自住需求大幅度上升。实行住房制度改革以来，居民的住房不再是国家分配，而是主要通过房地产市场来解决居民的住房需求与供应，这使得原先的保障性住房需求转化成为对商品房的消费需求，从而增加了中国房地产市场的有效需求。
2.中国处于城市化的经济发展和经济起飞阶段形成的比较快的自住购房需求。过去20年，中国经济翻了两番，人均国民收入不断得到提高，与此同时，人均住房面积也翻了两番。中国经济的迅速发展及城市人口的不断膨胀使得房地产的有效需求不断增加。
3.居民对房价的“预期”导致当前有效需求增加。由于房价的不断上涨，消费者对房价上涨产生了强烈的上涨预期，那些原本打算以后买房的居民因为害怕房价上升而提前买房，这使得后期的潜在需求变成了当前的有效需求，这部分消费者的加入，加速了房价上涨。
4.投资方式偏少导致居民对住房投资增加。在Cpi涨幅不断走高、银行储蓄利率偏低的情况下，居民对楼市的投资性需求大量增加，其结果主要体现在房地产泡沫上。房价的不断上涨使很多投资者选择了投资住房。他们购房后并不自住，而是出租或是等房产增值后变现获取差价。这类投资者的增加使得住房的投资需求有所放大，进而影响房地产价格。
5.国内外住房投机行为使得投机需求明显增加。一方面，很多开发商、房产中介和投机者通过抱团炒作、虚假购买等手段来制造“虚拟需求”；另一方面由于人民币不断升值，投机性外资也较大规模进入房地产市场，外资炒房屡见不鲜。
（二）房地产市场有效供给严重不足
房地产供给作为市场均衡的重要因素，不仅供给的总量偏低，而且其结构也不均衡。如前文所述，中国房地产的供给是否有效，主要看是否能够达至有效性三个要素，正是由于供给过程中非有效性的大量存在，导致中国房地产市场有效供给严重不足，具体表现如下:
1.一些开发商采取了非对称信息的市场手段减少了房地产市场的有效供给。其中，通过分批申请预售许可证的方式来控制楼盘销售进度，是目前各家开发商普遍实行的行业潜规则。另一方面，在市场火热的情况下，开发商常常通过申请一小部分住宅预售的方式人为控制供应量，造成房源紧俏的现象。
2.房地产供给结构不合理也是房地产市场有效供给不足的重要原因。房地产商为了追求高利润，大都将产品供给对象集中于较高收入群体，从而更多地开发高档商品房或者豪宅。而与居民基本需求密切相关的普通住房虽然需求大，但由于开发利润低而供给量很小。
3.现行的土地供应方式也影响着商品房的价格。在现行的土地创收制度下，土地出让收入是一些地方政府的主要财政来源，当地政府为了自身利益，希望以较高的出让价格供给有限的土地，这无疑增加了商品房的生产成本，导致城市土地价格和商品住宅价格一路攀升。
二、治理高房价的对策
从以上的分析可知，中国房地产市场中有效需求过旺，真正对应满足老百姓消费需求的有效供给却严重不足，使得中国房地产市场处于供小于求的局面，从而导致中国房屋价格暴涨并且居高不下，这是中国房价过高的原因所在。要实现居民居住需求基础上的供求平衡，发挥市场的调节功能是主要的，同时政府的参与也是必需的。
（一）扭转消费者的心理预期，遏制住房投机需求是前提
1.扭转消费者的心理预期。当前，从住房的房价收入比指标考察，中国许多城市的房价都已经接近警戒线，人们对于房价持续上涨的预期使得有效需求不断膨胀。因此，缓解有效需求过旺的重要前提就在于扭转消费者的预期心理。具体而言，就是政府应鼓励消费者“先租房，后买房”并遵循“从小房到大房”这样的住房消费规律。
2.利用经济手段减少住房投机需求。减少住房投机需求主要从提高投机的风险、加大机会成本和减少其收益两个方面入手。具体措施有：第一，实施以家庭为单位的实名制购房；第二，对于多次购房或多次售房者征收高额房产流转税，减少投机者的利润空间，从而有效地减少投机性购房。
3.严格管制外资流向也是降低需求的一个重要方面。要进一步提高外资进入房地产的门槛，延长外资购房的持有期限规定，同时对外资购买二手房的行为也要进行严格限制。同时，要将外资房地产开发商的房地产开发和购买项目以及外资商业银行的外汇和人民币房地产贷款全部纳入实质审查管理，对外资购买整栋楼盘以及其他大额购房行为实行逐项审批。对一些外商透过虚拟人头、虚假贸易等方式违规进入房地产市场的行为，要加大处罚力度。
（二）完善住房保障体系，增加住房有效供给是重要手段
1.加快建造保障性住房，以此来增加真正对应给老百姓消费需求的有效供给，这是完善社会住房保障体系、治理房价上涨过快的有效措施。建立政府主导、政策扶持、价格控制、定向供给的住房保障机制，加大廉租房建设，以解决中低收入家庭的住房问题。
2.增加中低价位商品房的土地供给。在土地保护政策允许的范围内，增加中低价位普通商品住房和建设用地供应量。同时，采取一定措施利用好土地二级市场，增加有效土地供给，主要是加强土地利用的管理。严格执行土地使用政策，土地管理部门对超出动工开发期满一年未动工的土地，从高征收土地闲置费；满两年未动工的，无偿收回土地使用权。
3.降低房屋的空置率，增加住房的有效供给。首先，加强对住房预售环节的管理，对达到预售标准的楼盘实行最低预售数量和最少预售时间规定，防止开发商捂盘；第二，清理不规范的中介机构，改善房地产的流通环节，对住房销售实行有效的现场监督，同时，建议城市房地产主管部门建立房地产销售信息网络，对空置住房情况进行全面的摸底调查并将空置情况上网公示；第三，实行结构性贷款利率政策，对购买第二套以上住房规定较高的首付，对房地产贷款规定较高的利率，同时配合有效的财政税收手段，增加房产持有成本；第四，综合运用各种手段，简化二手房交易程序，降低交易费用，有效引导空置住房进入流通，增加有效供给。
（三）加强和改善房地产宏观调控是重要补充
1.严格管理银行对房地产业的信贷供给。要稳定房价，政府应该严格管理信贷，通过信贷政策调节需求，完善信贷制度，一方面加大保障性住房的贷款额度、降低贷款利率，使真正需要买房住的居民能买得起房。另一方面，对那些购买豪宅等高档商品房的消费者以及投机商人，应该缩减贷款、提高贷款利率，降低他们的需求。
2.完善法律制度，打击开发商违规行为。首先，对不法开发商的圈地、囤地、捂盘惜售、虚假购买以及哄抬房价等恶意炒房行为，要制定相应的法律法规进行惩治。第二，按照“鼓励自住、规范投资、抑制投机”的要求，房地产开发企业应当在销售全过程中落实“实名制”；同时应当采取措施防止炒房，维持售楼现场销售秩序。
三、结束语
房价的问题从微观上来说影响到百姓的经济福利，从宏观上来看关系到中国金融安全及政治稳定。本文利用有效需求和有效供给两个工具对中国房地产市场进行了深入分析，得出中国房价过高的原因是有效需求过旺与有效供给不足。进一步提出了稳定房价的对策：降低投机需求和投资需求，同时增加中低价位商品房的有效供给；同时，在降低有效需求和增加有效供给的前提下，加强宏观调控。只有这样，中国的房价才可能稳定，房地产市场也才能长期健康地发展，居民的福利才能真正地提高。
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analysisonSupplyandDemandandCountermeasureoftheHighHousingpriceinChina
YangFei
（BusinessSchool,ShanghainormalUniversity,Shanghai200234,China）