农村土地征收补尝标准篇1
一、基本情况
近三年来，我县累计实施城市重点工程近30个。全县征收农村集体土地较多，拆迁房屋1400余栋(总面积达34，3万1112)，90％以上为集体土地上的房屋拆迁。做好农村集体土地征地拆迁工作，在一定程度上优化了城乡发展的空间布局，提高了农村土地利用效率。但是，土地征收拆迁对农民群众的影响也较为明显，为此，我县主要从以下几个方面开展工作。
1、完善征收工作制度。在工作规范上，为使集体土地征地拆迁工作始终在科学规范的原则下开展，我县早在2008年就分别出台了《兴国县县城规划区拆迁补偿、安置实施方案》、《兴国县县城规划区内预留土地管理暂行办法》等规范性文件，对集体土地征地拆迁工作环节、预留土地、补偿标准、计算方式进行了明确分解和细化。其中，明确了村集体预留土地的标准，用于村民建房、公共设施建设和生产经营。但鉴于城市规划管理、杜绝私搭滥建的需要，实际落实的预留地面积不多。特别是在2011年6月份全市开展集中整治违法违章建筑工作以来，兴国县委、县政府明规定不再执行预留地政策。同时，针对实际工作中因通货膨胀、物价上涨导致原有拆迁补偿标准现难以被群众接受的现状，我县目前正在积极组织调研，近期将在广泛征求意见的基础上，对原补偿标准进行合理调整。在队伍建设上，专门成立了兴国县城市建设征地拆迁协调办公室，专职负责县城规划区内征地拆迁协调、实施工作，单位性质为县政府直属正科级事业单位，现配备有正科级常务副主任一名，副主任一名，在编干部6名，借调人员近20名，三年来共提拔重用参与征地拆迁干部22人。
2、落实补偿安置措施。征地补偿方面，严格执行《土地管理法》和《关于公布全省新征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》规定标准，把土地补偿、安置补助费和青苗补偿费直接拨入村开设的征地补偿专户，依法发放和使用。拆迁安置方面，我县对征地拆迁(含国有、集体土地)对象，实行产权调换、宅基地安置并行的做法，其中宅基地安置是在对拆迁房屋按重置成本进行货币补偿后再按主体房占地1：1返宅基地安置，目前全县使用土地安置面积600余亩。2011年6月以后，为提高土地利用效率，杜绝私下非法交易土地，我县明确县城规划区内新征地项目不再设立宅基地安置区，土地房屋征收过程中所涉房产一律实行实物或货币安置。房屋征收原则上以政府统建房或货币安置为主，对农民强烈要求以宅基地安置的，按规定安排在县城规划区以外异地安置，并按程序报批。社会保障方面，严格按照《关于被征地农民养老保险试点工作指导意见的通知》(赣府厅发[2008]82号文件)和《关于印发兴国县被征地农民养老保险实施办法》(兴府办发[2009]14号)规定，对符合人均耕地低于0.3亩以下标准的失地农民，由乡、村、组登记造册报县农业局审核后纳入社会保障体系。目前我县已经发放失地农民证4900本，办理被征地农民养老保险4400人，办理被征地农民低保1500人。
3、严格规范工作程序。一是按程序组织征地。即按照县政府项目批复或发改委立项批复一征地公告一组织现场调查一拟定补偿安置方案一进行实地丈量登记到户一组织听证一与村、组签订征地协议一征地补偿安置方案公告一资金发放支付登记一组织材料依法报批一依法供地程序进行征地工作。真正做到征地工作公开透明，主动接受群众监督。二是按程序组织听证。每次征地均由县国土部门按规定组织补偿安置方案公开听证会，参加人员包括乡村组干部、征地农户代表、项目指挥部工作人员、社保局、民政局等，认真听取群众的意见和建议，对群众的合理意见、诉求尽量予以采纳和满足。三是按程序组织拆迁。按照“拆迁方案公开、拆迁数据公开、补偿安置公开”的原则，坚决做到依法按程序组织拆迁工作，在依法办理项目用地的征地拆迁合法手续后，由县拆迁办负责组织协调有关部门、中介机构做好土地、房屋及地上附着物的现场勘测调查、登记、丈量、评估等工作，协调各重点工程建设指挥部以合法的征地拆迁主体名义与被征地拆迁单位、个人签订征地拆迁补偿协议书，严格落实县城规划区征地拆迁工作方案。2008年起至今，共拆迁房屋1400余栋，其中依法33栋。
4、依法打击违章建房。自2011年8月起，全县展开了声势浩大、效果明显的违法用地、违法违章建筑集中整治行动。明确整治范围，依法将全县所有未取得规划、用地、建设等许可证，非法侵占国有、集体土地或在自有土地上未经批准擅自开工建设(加层)的违法违章建设行为全部列入整治范围，并将党员、领导干部、公职人员作为打击整治重点。强势推进整治，从纪检、国土、城建、城管、房管等部门抽调专门工作人员，并由县财政拨出专款，成立了兴国县城市综合行政执法办公室，专司拆违的组织协调工作。对违法违章建筑采取限期自拆、相结合的办法，强势推进集中整治工作。至2011年底，共拆除违章建筑271户、4.2万平方米。
二、存在问题
我县集体土地征地拆迁工作虽然取得了一定成效，为加速新型城镇化奠定了一定基础，但从总体上看，仍然存在一些亟待解决的问题。
1、制度设计存在缺陷。《宪法》和《土地管理法》明确规定为了“公共利益”的需要，可以依法对土地房屋实行征收或者征用并给予补偿。也就是说，国家实施土地征收必须是“为了公共利益的需要”，即公共利益的需要是土地征收得以实施的前提条件，如不存在公共利益的需要则无土地征收可言，但对“公共利益的需要”法律却缺乏明确的界定，使得基层在实际操作过程中对“公共利益的需要”的界定很难把握。在为一些重点工业项目、城市建设项目实施集体土地征地拆迁过程中，较难拿出比较直观、可以使群众立即接受的征收理由。
2、征地拆迁难度加大。2011年，国家颁布实施了《国有土地上房屋征收补偿条例》，随着新条例的实施，过去征地拆迁过程中可以采用的行政手段受到限制，新条例也更加着眼群众权益，群众对房屋征收拆迁的利益期待随之提高。与此同时，集体土地上房屋征收拆迁问题尚无专门的法律法规可资适用，征收补偿工作难度加大。具体到我县来看，已启动拆迁的各重点工程建设范围内，还有近百栋房屋未拆迁到位，大部分拆迁户因拆迁安置补偿标准问题拒绝签署补偿安置协议，其中有些拆迁户的违法拒征行为已经严重影响了工程建设进度。
3、保障措施急需完善。对失地农民来说，农村集体土地具有双重性质，不光是生产资料，还是农民群众的社会保障基础。从被征地农民的角度出发，其考虑的着眼点首先是眼前利益；由于自身素质的局限性，失地农民也不能对失地后的生活作出较好的安排。我县虽然针对失地农民采取了诸如办理养老保险、低保等安置措施，但这些安置措施能起到的实际作用非常有限，大多数失地农民都是领到一次性货币补偿费后自谋出路，很多人拿着征地补偿费坐吃山空后生活陷入困境。
三、几点思考
集体土地征地拆迁是一项涉及面较广、群众关注度较高的工作。要做好这项工作，不仅需要完善的政策法律体系，还需要有高度负责的工作态度，更需要在推动城镇化进程与维护社会和谐稳定之间掌握好平衡。
1、完善政策法规体系。就集体土地征收工作而言，《宪法》第10条和《土地管理法》第2条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”但是国家法律至今尚未对“公共利益的需要”的法律内涵与外延作出相应的规定。因此，从长远来看，应对“公共利益的需要”进行法律解释或界定，以便于基层在实际操作中确定启动征地程序的合法理由。就集体土地上的房屋拆迁而言，应当参照《国有土地上房屋征收补偿条例》出台相应的法规，在国家、省级层面一时难以出台法规之前，建议市政府出台一套适宜赣州本地操作的拆迁工作规程，让各县市在工作中有权威性依据。
2、建立风险评估机制。实行评估前置，科学设定评估标准，可以考虑在启动重大项目征地拆迁工作之前，对工作中可能遇到的风险、难点及容易引发的隐性矛盾，委托独立的第三方评估机构进行系统性评估。实行风险预警，对未经风险评估，或风险评估结果显示存在重大问题的项目，风险评估机构可以向相关单位提出征地拆迁风险预警，相关单位依据评估结果对项目的可行性再次确认，并调整相关措施方案，做足做好突况应急准备，必要时应当对项目进行重新规划设计。
3、扩大群众参与深度。尝试建立公众(被征地农民)参与、公开查询、申诉举报等制度，加强全社会对土地征用过程的监督，确保在征地补偿中农民的话语权得以实现，农民的真实意愿能够得到表达。这样不仅可以增加征收补偿制度的透明性，减少征地过程中的纠纷，更有利于保护农民的合法权益。同时，要着力在听证环节上做文章，现行的集体土地征收程序虽然设置了听证环节，但是群众表达诉求的途径依然不够畅通。因此，要提高被征收人在土地征收实施中的参与度，必要时可以将听证前移至需征地项目启动实施之前。同时，在确定参与听证的人员时可以尝试适当扩大范围，除必须纳入的群众代表、职能部门和项目主管单位人员外，将人大代表、政协委员、相关专家纳入听证参与范围，起到广泛收集民意的效果。
农村土地征收补尝标准篇2
【关键词】新农村土地征用征用制度
一、前言
土地征用是国家、集体、个人之间发生公共利益需要，依照法律规定的程序和补偿原则、补偿标准、安置办法，将集体土地所有权转为国家所有的一种行政行为。土地征用带有一定的强制性、必要性和补偿性。现实中，土地征用过程部分执法人员权责问题，土地征用制度上的缺陷等都存在较大的问题。因此，征地过程中产生的矛盾问题也越加突出。淳安县的土地利用战略为：“三保、平衡、两约、调整、统筹”十字方针。保育生态环境、保护耕地、保障重点项目建设用地，平衡耕地占补，土地集约利用，对土地利用结构调整优化。在这大背景下，我们通过问卷、人物访谈形式研究当地土地利用现状的合理性、局限性以及土地征用过程中的合法性、公平性等，因地制宜地提出可行性较高的措施。
二、研究结果及现状分析
（1）土地规划布局局限性
1.大规模圈地用地，导致土地资源数量迅速减少
至2020年，淳安城镇工矿用地面积将达到2708.48公顷，占建设用地总量中的比例由2005年的26.85%增加到36.27%；而全县农村居民点用地从2005年的3745.05公顷降低到3406.72公顷，占建设用地总量的比例则降低到45.62%。
2.人为破坏，导致土地资源质量退化及生态破坏
近年来，随着淳安县经济建设步伐加快，建设用地不断扩张，土地资源匮乏缺陷越发明显，受农用地保护限制，开发商与地方政府试图从千岛湖中索取，农用地保护与建设用地扩张之间固有的矛盾进一步激化；多个工程兴建导致水土流失，引发地质灾害，进一步恶化淳安生态环境。
3.布局传统，产业低端
走访调查后得知，当地保留了一定茶叶地，而随着茶产业的变革，产业链获得更新，利益却增长缓慢，越来越多的年轻人选择走出茶园，走进城市。如此一来，劳动力资源的短缺及劳动力成本的昂贵导致大批茶地的荒废。尽管政府作出一定补贴，170元/亩的青苗补贴杯水车薪，而茶叶市场的饱和与品牌知名度无法打响加剧这一现状。
应对措施：
（一）改革土地征用制度，保障失地农民权益
1.制定专门的《土地征用法》，完善相关法律法规；
2.设立土地监察机构，确保申诉救济渠道。
（二）严格界定土地产权，加强政府在征地工作中的职能。
1.明确农民集体土地的产权所属，用地单位必须向政府申请获得征地用地的使用权。
2.以市场价格确定征地用地补偿标准，科学合理确定补偿安置标准是保护农民利益的核心问题；被征地农民安置途径多样化，强化政府责任意识。
（2）土地征用存在问题
1.土地征用制度缺陷
农民征地收益通过集体收益再分配来实现，由于缺少参与权、知情权，他们被动参与土地征用，获得补偿仅占到土地补偿的5%—10%。
2.土地征用过程部分执法人员素质低下，，
当地村委会为推进社会主义新农村建设，进行征地建房工作，为顺利完成指标，彰显其政绩所在，村委干部轮番走访村民家中，进行思想动员工作，报喜不包忧，待村民最终同意后却发现已上当。虽然村民在建房过程中获得一定补贴，但大部分补偿金已到村干部的口袋中。
应对措施
（一）制度供给兼顾供需主体的需求，发挥良好的制度绩效。
我国土地利用制度由政府主导的、自上而下进行供给并实施。土地征用中的参与者是各级政府及广大被征地农民，制度错位主要体现在制度及补偿标准上对农民利益的忽视。要缩小双方在制度供给上的差距，必须更多听取双方的诉求，打破政府垄断型供给。
（二）调整土地收益在各主体之间的分配比例
正是对土地收益的争夺，使基层政府和农民陷入违规、抵制的困境。对于分配比例的调整，应压缩政府部门的利益空间，弱化违规征地动力，补偿农民更大的份额，同时提高补偿标准，使之向市场价格靠拢。
（三）摆正政府角色，加大监管力度
制度上的优越性、经济利益及政治利益的驱动使政府在土地征用中出现越位现象。为减少这种现象，基层政府则要树立公正和为民服务的理念，坚持依法征地，保证公平、公正，站在农民角度看待征地中的问题，维护弱势群体的权益，保持乡村社会的稳定。
（四）建立农民利益组织，提高农民的组织化程度和参与能力
建立合作性组织，在征地过程中，代表农民的呼声，广泛参与到征地决策和价格谈判之中，提高维护权益的能力。
三、结束语
新农村建设正在我国全面展开，其涉及面之广泛、利益之重大、意义之深远自不待言。正因如此，我们才更需审慎。处于社会主义新农村建设中的农村土地征用问题正期待着国家给予公平合理的解决，农村土地征用不仅涉及到宪法保障的财产权和土地资源，而且涉及到整个社会的稳定。因此，我们要与时俱进，针对农村土地征用过程中出现的种种问题，只有从制度上加以规范，从法律上加以约束，调整土地收益在各主体之间的分配比例，建立农民利益组织、提高农民的参与能力等，才能在操作上更加合理、公平。
参考文献
[1]卢玉玲，李松柏.土地征用中基层政府与农民的博弈行为分析[a]湖北农业科学
[2]开珊珊.我国土地资源保护存在问题及对策研究[a]吉林农业
农村土地征收补尝标准篇3
论文关键词：失地农民 征地补偿费 养老保障制度
论文摘要：城市化进程的加速带来对耕地的占用，随之产生大量的失地农民。由于现行的货币安置办法无法为农民提供有效的生活保障，失地农民问题日益严重。本文对货币安置办法进行评价，进而阐述了建立失地农民养老保障制度的必要性和可行性，并提供了失地农民养老保障制度建设的路径及对策。
城市化率是评价一个国家发展程度的重要指标。对于拥有八九亿农民的中国来说，要想走向富强，首先就要使这庞大的农村人口变为城市人口，实现城市化。失地农民便是中国城市化的直接产物。随着我国城市化进程的加速，城市数量得以增加，城市空间得以扩张。土地资源尤其是耕地资源被大量占用，越来越多的农民从土地上被剥离出来，一个新的社会群体一一失地农民产生。失地农民既不同于普通农民，也不同于城市居民，在失去了赖以生存的生产资料和保障资料一一土地之后，随之出现了许多问题，其中基本生活保障特别是养老保障等问题，已引起社会关注。
一、当前失地农民的安置现状
在全国农村征地过程中，失地农民安置大致经历三个发展阶段:即20世纪80年代的招工安置、户口迁移，后来对年龄偏大落实不了工作的失地农民采取迁移户口、发放生活费，现在的货币安置。在计划经济年代，国家采取的就业安置办法很容易将农民安排进厂，解决失地农民的生活保障问题。但随着社会主义市场经济的发展，企业用工方式日益市场化，政府再也无法将失地农民硬塞进企业，失地农民问题日益严重。“国土资源部的资料显示:2002年上半年群众反映征地纠纷、违法占地问题，占信访接待部门受理总量的73%，其中40%的上访涉及征地纠纷问题，这里面又有87%反映的是征地补偿安置问题。”
目前，对失地农民的安置办法主要有货币安置、招工安置、人股安置、划地安置、住房安置、社会保障安置等基本形式。货币安置是指在土地征用时，由政府和用地单位根据土地上从事的农业生产收益一次性支付被征地农民一笔经济补偿费的安置办法。由于货币安置操作简单;失地农民从眼前利益出发，心理上较易接受，因此货币安置是目前采用最多的安置形式。
货币安置在解决失地农民问题时起到了一定作用，但也存在很大的弊端，其主要缺陷表现为征地补偿费偏低，不能为失地农民提供基本的生活保障。征地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及土地附着物和青苗补偿费。按照法律规定，第一项是给集体经济组织，第二项是给安置单位，农民个人只能得到其中的第三项，即土地附着物和青苗补偿费。而现在我国的征地补偿费中，土地补偿费占大头，其他补偿费占小头。因此，仅从法律规定的征地补偿费的分配方式来看，农民从征地补偿中所得较少。
从法律规定的征地补偿费的测算方式来看，《土地管理法》第四十七条规定，征用土地的，应按照被征用土地的原用途给予补偿。土地补偿费的补偿标准为被征用地前3年平均产值的6一10倍，安置补助费的补偿标准为被征用地前三年平均产值的4一6倍，两者的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。由此可见，现行的法律文件规定的征地补偿费，是按照土地原有用途的年产值倍数来测算的，没有体现土地的潜在收益和利用价值，也没有考虑土地对农民承担的生产资料和保障资料的双重功能，更没有体现土地市场的供求状况，不符合市场经济规律。也就是说，目前这种征地补偿费的测算方式，使得征地补偿费远远低于失地农民用于安置自身的实际社会成本，失地农民并未得到土地的非农化价值以及土地非农化后产生的级差收益增值。此外，许多地方在实际操作中普遍采取法定最低补偿标准。再加上补偿费拖欠，分配混乱等问题，农民实际获得的补偿非常少。
这种被农民称为“一脚踢”的货币安置方法，只是对失地农民的一种最简单的一次性经济补偿，它本身在实行过程中存在种种问题，没有解决失地农民的养老保险、医疗保险、失业保险问题，缺乏起码的最低生活保障，这使得失地农民的未来生存状况引人担忧。
二、建立失地农民养老保障制度的必要性和可行性
失地农民问题逐渐演变成一个令人关注的社会问题。失地农民的安置问题已经不再是农民的个体风险问题，而是一个影响深远的农民群体风险问题。个体风险问题可以通过家庭或社区的帮助来解决，而群体风险问题只能在政府的主导下，通过相应的社会保障机制来化解。也就是说，我们应该采取制度安排的办法来解决失地农民的老年生活问题。
(一)建立失地农民养老保障制度的必要性
中国独特的户籍管理体制，形成中国特有的城乡二元结构的分治状态，附着在城乡分治体制下的是两套不同利益机制。在社会保障方面，中国实行二元社会保障体制，广大农村尚未建立起完善的社会保障制度。土地不仅是最基本的农业生产资料，而且也是社会保障的替代物。随着土地作为一种生产要素被人们广泛认识，特别是1998年新((土地管理法》关于国家依法实行国有土地有偿使用制度的出台，征地规模越来越大，失地农民人数越来越多。
一张城市户口将城市市民纳人统一的社会保障体系，享受从出生到死亡的各种社会保障。而当失地农民拥有了城市户口，他们却仍被排斥在城市市民之外，无缘享受附加在户籍上的诸多利益。失去了土地，农民既不能享有土地的保障，也不能享有同城市居民一样的社会保障，他们成为一种既被农村遗弃又被城市排斥的“双边缘”人群。特别是在目前城市失业人员大量存在的前提下，文化素质和劳动技能普遍不高的失地农民在竞争日趋激烈的劳动力市场中将处于十分不利的局面，失地农民今后的生活和养老问题令人堪忧。
近年来，因征地问题引发的信访居高不下，失地农民问题不再是某个农民个人、某个地区、某个范围的个别问题，已经演变为一个影响社会稳定的重大经济、社会、政治问题。这一问题能否得到有效解决，他关乎社会的安定，关乎广大农民能否城市化。因此，建立合理、有效的失地农民养老保障制度十分必要。
(二)建立失地农民养老保障制度的可行性
针对一次性货币安置办法造成的失地农民问题，一些地方政府开始积极探索一种更有效的安置政策。目前这种尝试主要集中表现为采取“土地换社保”的做法即社会保障安置。社会保障安置是指在征用土地时，将土地补偿费、安置补助费和级差地租用来为失地农民交纳社会保障费，从而将失地农民纳人社会保障体系之内，解决他们的后顾之忧。
以经济最发达也最具代表性的浙江省为例，浙江省失地农民养老保障制度起源于嘉兴市，长期以来嘉兴市主要采用“土地工”和一次性补偿两种方式安置失地农民。直到1993年，嘉兴市失地农民安置政策发生变化，进行“土地换社保”制度的探索，采取养老保险性的失地农民养老保障制度。对1998年前的征地农民按照城镇职工的交费办法，一次性为其交费10年;对1999年1月1日以后征地的农民则一次性交纳巧年的社会养老保险费。此种类型的养老保障制度是参照城镇职工基本养老保险设计的，强调权利与义务的对定原则，实行个人账户制，享受待遇与缴费时间和缴费指数挂钩，保障水平相对较高。
截至2003年底，浙江省11个市，涉及50多个县或县级市，建立了失地农民养老保障制度。目前，已形成四种主要类型的失地农民养老保障制度，即基本生活保障型、养老保险型、双地保障型和混合型。此外，浙江省慈溪市尝试用社区股份经济合作社来解决失地农民的安置问题，该办法是指，村集体土地被征用，征地方仍为农村集体经济组织和农民留下一定面积的安身立业之地，用以发展二、三产业。浙江省对失地农民养老保障制度的尝试与探索已有10余年的历史，以上各种失地农民养老保障制度的试行，在实践中都取得了一定的成效，土地征用制度的成功改革经验的积累，再次说明建立失地农民养老保障制度的可能性。
三、失地农民养老保障制度建设的路径及对策
从上述对失地农民养老保障制度必要性和可行性的分析中可以看到，失地农民养老保障制度是农村城市化的一项重要配套措施。而我国失地农民产生的特殊国情，决定了我们不可能照搬照抄别国的经验。目前，我国对如何解决失地农民养老问题仅处于初步探索阶段，有关实施方案和措施有待进一步改进与完善，具体可以从以下几方面加快建立和完善失地农民养老保障制度。(一)改善失地农民的生活状况
改善失地农民目前的生活状况可以主要从三个方面人手:
1.提高被征土地农民的征地补偿费用。现行征地制度的经济补偿标准过低，不足以保障失地农民的基本生活。以浙江省为例，征用1亩耕地的补偿金额最高大约为3一4万元，仅相当于当地农民5一6年的人均收人。这种经济补偿标准形成于计划经济时代，没有考虑到市场经济条件下土地的增值收益;也没有考虑到失地农民失去土地，由农民转变为市民之后按城市方式生活、生产所需的费用。此外，法律规定集体土地所有者主体包括集体和农民，但是，没有明确规定两者之间如何分配经济补偿，失地农民只能得到经济补偿中的一小部分，应该适当提高农民所得补偿在整个征地补偿费中所占的比例，以确保他们有能力解决以后的生活、就业和社会保障等一系列问题。
2.规范征地补偿费的分配与管理。乡镇府作为政府基层领导组织并非农村土地的所有者，严禁其参与征地补偿分配;对留存在农村集体的征地款的使用和管理加强监督力度，确保该征地款用于发展农村集体的公共利益，杜绝腐败现象的发生。
3.建立发展性社会保障政策。对于年轻的失地农民而言，征地补偿费无法满足其今后几十年的生活所需，参加再就业是其唯一出路。然而，文化素质和劳动技能普遍偏低的失地农民很难被早已饱和的城镇劳动力就业市场所吸纳。建立发展性社会保障政策，即为失地农民提供免费教育培训的机会、小额低息贷款、自主创业优惠政策及就业优惠政策等，为失地农民再就业提供政策上的帮助。
(二)突破“三个一点”的资金供给模式
目前，失地农民养老保障制度主要采取“三个一点”的供给模式，即失地农民的养老保障基金的来源由政府、集体和个人三方共同承担，而其资金来源的本质，都是来自于土地价值款。政府出资来源土地出让金，集体承担部分来源土地补偿费，个人承担部分来源征地安置补助费。这种资金供给模式存在的最突出问题是，在现有土地补偿制度及补偿标准偏低的情况下，仅靠数千、数万元的土地安置补偿费，失地农民连目前的生活都难以保障，让失地农民用有限的“救命钱”为其将来的养老缴费有失合理性。
因此，针对失地农民的特殊情况，突破“三个一点”的资金供给模式。实行谁用地谁来承担土地上所承载的农民养老责任原则，即不管是政府公益用地还是企业生产建设用地，只要动用农村集体土地，就得完全承担农民的养老责任。其资金缴纳方式，可以考虑土地的级差地租，即土地的增值受益。土地作为一种生产要素，随着土地使用权的出让、转让，农村土地一旦转为城市用地，就会产生巨大的级差地租。这种由土地的位置差异、国家规划和开发投资造成的数额巨大的增值，农民无法享受。但作为土地的原使用者，农民有权享受土地的增值收益，将土地出让后产生的级差地租用于解决失地农民的社会保障问题。这样，不但可以解决失地农民的养老问题，同时还能遏制土地的滥占滥用，“低买高卖”等现象。
(三)建立正式与非正式制度安排相结合的养老保障体系
在中国二元社会保障体制框架下，广大农村尚未建立起完善的养老保障制度，除对特殊人群的“五保户供养制度”、“优抚对象中部分农村老人的优待抚恤制度”、“农民退休养老制度”外，家庭和土地是农民最主要的保障方式。而对近些年数量日益增多的失地农民而言，他们已无法享有土地对他们所承担的生产资料和社会保障的双重功能。一方面微薄的征地补偿费无法满足失地农民今后的生活的需要，另一方面失地农民进人城镇就业系统困难重重。在失地农民养老保障系统尚未建立或不过完善的时候，家庭养老这一非正式制度安排仍起着重要作用，由此可见，建立失地农民养老保障制度，应采取个人责任和社会互济相结合的办法，即家庭和社会相结合的办法，运用正式和非正式的制度安排建立起完善的养老保障体系。
农村土地征收补尝标准篇4
一、煤矿生产塌陷补偿的难度及压力
(一)企业的压力
安全、生产、效益是煤矿企业生产经营的三个基本目标，这三个基本目标都与采煤塌陷补偿紧密相关。第一，保持矿区秩序的稳定是企业安全生产的一个前提;第二，压煤村庄不搬迁，煤矿企业的生产不能进行，出不了煤，对企业来讲是致命的;第三，补偿标准过高，会给煤炭企业带来巨大的成本压力，如果因为补偿过高而使企业出现经营亏损，那是任何一个企业也不会接受的。
(二)农民的要求
煤矿企业开采确实已经影响到农民承包地及房屋的安全，他们必须搬迁，否者不仅是影响煤矿企业的开采，他们的土地房屋安全也不能保障。在这种情况下，他们只能在经济上要求补偿，实践中他们经常在法律规定的补偿项目和标准之外，漫天要价，提出非常苛刻的补偿条件。
二、煤矿生产塌陷补偿相关法律的缺失
(一)补偿标准不合理
《土地管理法》规定的征收土地补偿费、安置补助费都是按照被征收土地前三年的平均年产值计算的，其补偿标准计算的基准是农地的年产值，很不科学。这种法定的征地补偿标准存在三个问题。一是法定的征地补偿标准游离于土地市场价格之外。二是法定的征地补偿标准较土地实际产出价值而言往往失真。三是法定的征地补偿标准无法解决土地增值分配的不合理问题。
(二)补偿收益主体不明确，补偿截留现象严重
收益主体不明确主要是源于我国在立法上对农村土地权属界定不清。中国农村的土地归农村集体成员共同所有，但到底谁是“集体”，相关立法却没有明确指出，导致了集体土地人人所有，却人人无权。当面临补偿金的时候，各方主体都争抢土地补偿金，补偿金落实到真正土地权利人手中的所剩无几。
(三)补偿方式单一，安置责任不明确
我国农村土地征收补偿方式只有金钱补偿和劳动力安置两种方式。由于劳动用工制度发生了很大的变化，许多企业难以胜任妥善安置劳动力的重任，因此许多地方均采取货币安置的方式。单纯的金钱补偿无法使失地农民真正安置就业。
(四)补偿程序不完善、欠缺司法救济
法律规定征地补偿方案由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门制定，补偿方案制定后才公告告知农民，对农民提出的意见只在确需修改的情况下才改动补偿方案，极大地限制了农民的参与权。另外，发生纠纷后，法院往往以征地补偿案件不属于民事案件为由不予受理，司法保护不能实现，现有的土地征收补偿法律法规没有规定对裁决不服的救济途径。
三、煤矿生产塌陷补偿的法律对策
(一)增强法律意识，维护各方权利
1、企业自身的法律意识
增强法律意识，最重要的是要增强企业管理人员的法律意识。第一，要知法懂法。对国家关于土地管理、农村承包地管理、煤炭管理的相关法律法规和政策必须要知道、明白;第二，要善于法律思维。在处理土地塌补问题上首先要主动地运用法律思维去分析研究，要把法律手段作为解决问题的基本方式;第三，要注重法律形式。在涉及与政府、村庄或农民之间的补偿问题上，该有的法律形式必须要有，而且要细致完善，一切事情以书面证据为准，切忌不能搞“君子协定”;第四，要主动法律维权。如果一旦出现企业利益受到非法侵害时，要积极主动地运用法律武器维护企业的合法权益，不能够无原则地退让妥协。
2、公平、公正维护农民利益
一是要换位思考、感同身受。农民土地被征，煤矿企业给予经济补偿，不简单的是一个经济问题。我们在征地搬迁的过程中必须要充分理解和体谅他们的思想感情，带着感情去工作，争取在感情上得到农民的理解和赞同。
二是要依法依规、合理补偿。目前我国对土地的补偿标准较低，这是不争的事实。但是，法定的标准又必须成为补偿的依据。所以说，在补偿问题上，依法是第一位的。另一方面，煤矿企业在补偿时，要充分考虑经济环境的变化，在依法的前提下，尽可能使补偿体现公平合理。
三是政府要强化对补偿的监督。要从制度机制创新入手，监督农村集体经济组织、煤矿企业按照程序及时足额将补偿款发放到农民手中，确保农民的利益不受损失。
(二)建立约束机制，实现双方共赢
1、企业要科学组织生产，减少损害
第一，要科学规划，关键是对煤矿企业的开采活动实施动态规划;第二，要规范开采，就是要严格按照开采区域、安全规程实施开采，严禁越界、越层开采;第三，要提高开采技术和加强土地复垦。要加大减沉开采技术的攻关力度，加大土地复垦技术的研究和土地复垦的资金投入。
2、补偿要求要合法合规、合理
对于被征地农民来讲，一方面要增强法律意识，运用法律手段解决补偿问题，对土地补偿不要期望值过高。要通过和平协商的形式主张权利，切忌单方采取过激行为。另一方面，要转变观念，增强自我发展能力。要充分利用政府和企业提供的各种条件，及时有效自我解决搬迁或失地后的生存和发展问题。
(三)强化立法，使煤矿生产塌陷补偿有法可依
1、要加强立法
目前，我国有关塌陷土地补偿的法律规定都散见于土地法、物权法、煤炭法等法律当中，大部分操作层面的规定都在地方政府的相关政策规定之中。我们可以尝试通过单行立法的方式将煤矿企业的塌陷补偿进行专门规范，在立法条件不成熟的情况下，我们可以先行制定行政法规或部门规章。
2、要及时修订法律。
及时修订法律主要是对现行的土地补偿机制、补偿范围和补偿标准进行及时调整，要体现市场经济的特点，最终实现提高补偿费用的目的，确保农民利益不受到侵害。
参考文献：
农村土地征收补尝标准篇5
一、“镇中村”——西红庙村简介
西红庙村紧邻张家口万全县城孔家庄镇，属城郊村，全村现有1915户、5193人，耕地面积2619亩，人均耕地不足2亩，人均纯收入13554元。因万全县政府自1983年搬迁至孔家庄镇后，该镇经济迅速发展，规模不断扩大，西红庙村由于其地域位置逐年被征地，到目前为止，已经是一个典型的“镇中村”。
在城镇化进程中，该村农民的土地被征用，土地对农民的养育功能转变为城市的土地资本，农民因为失去土地而造成生活困难，却没有得到公共政策制定者的足够关注。虽然城镇化给部分农民也提供了一些商机，让一部分原来靠农业维持生计的农民获得了先富起来的机会，甚至一部分农民摆脱了贫困成为了城市中的富裕阶层，但是目前仍有60%的失地农民生活处于十分困难的境地，有稳定经济收入、没有因失地影响基本生活的只占30%。
二、“镇中村”改造可持续发展策略分析
（一）完善征地法律、法规，规范政府征地行为。政府征地的目的是为了促进社会进一步的发展建设而行动的，在征地过程中往往带有强烈的计划色彩，致使在征地过程中往往由于这样那样的微小的事情而激化矛盾。因此建立能够限制公权力、维护农民根本利益的土地征收法，并及进一步完善与之相关的法律条文成为当务之急。
1.完善我国的征地法规，规范征地补偿标准。土地是农民的生产资料和生活保障，失去了生来就赖以生存的土地就等于对未来的生活前景作出否定，现在的征地补偿标准，由于地域、经济发展等原因的差异，致使在实践中各地差异较大。确定了补偿费用后，还必须保证补偿费按时、足额发放到农民手中。这一系列措施的实施主体是政府部门，而其本身的缺陷就是制约因素，对他们而言，缺乏有效地制约措施，倘若土地征收的法规不健全，就难免有侵犯失地农民权益的事件发生。因此必须完善我国的征地法律、法规，进一步规范征地补偿标准。
2.进一步完善征地法规，规范土地征收补偿程序。我们在西红庙村调查中发现，80%的失地农民对于土地征收的途径与程序不够清楚，致使其处于极其被动的地位。由此，制定详细而具体的征收程序，明确各方的权利与义务显得尤为重要。除此之外，政府还要及时充分的予以公示，使土地征收程序明晰化，这一系列的行为就需要进一步完善相关的法律法规，规范土地征收补偿程序，使之能够与现实情况配套，全方位保障失地农民的权益。
（二）关注失地农民切身利益，完善社会保障措施。农民失去了土地就等于失去了生活的保障，逐步建立相应的社会保障体系是失地农民可持续发展必须要走的道路。
1.尝试建立失地农民“返回地”制度。在城市化进程中，农民失去了土地，也就失去了固定的经济来源，且失地农民普遍缺乏文化及技能，生存面临极大的困难和挑战。唯一的根本兼顾的做法就是出台“返回地”政策，按失地村征地的面积按照5%——10%的标准比例的返回。政府从每年用地指标中划出一定比例把“返回地”由农用地转为商业用地，交给村集体作为失地农民今后生活的保障。
2.建立健全失地农民最低生活保障制度，全方位保障失地农民具备基本生存能力。最低生活保障是一个公民应该享有的最基本权利，必须重视失地农民最低生活保障的建立与健全。同时，一部分失地农民由于家庭境遇、身体状况、教育医疗等原因致使家庭反贫。所以，这一部分人群在农村应该得到特殊的关照，。所以统筹观之，应该将因城镇化进程化中因征地而失去土地的农民纳入城镇最低生活保障范围，和城市居民一样享受最低生活保障。
（三）调整身份，转变心理，走出城市适应困境。农民失去土地后，既有别于“面朝黄土背朝天”的农民，又不同于现代意义上的城镇居民，成为一个两难群体，身份的归属便成为一种难题。失地农民失去了农民最本质的标志——土地，已不能将他们视为农民，而应把他们定位为城镇居民。但是他们和城镇居民却又存在很大的差距，并没有而真正享受到城市人应该享有的待遇，显然这个问题是不合情理的。所以比寻通法律法规，使失地农民不仅在形式上成为城镇居民，更应该在本质上成为城镇居民，享有同样的权利和义务，在社会保障、就业安置等各方面享有与城市居民相同的待遇。
（四）统筹就业内因与外因，促进失地农民就业。失地农民可持续发展的关键是变传统的以土地为生为寻求新的就业途径为生，由此，促进失地农民就业成为维护其可持续发展的根本。按理说，解决失地农民就业问题应该是政府部门与失地农民共同努力的结果，而现实却是政府部门将过多的眼光放在征地单位和失地农民身上，期求征地单位给予安置及失地农民自主解决；而失地农民则将视点过分的集中于政府部门，祈求政府部门对他们的就业予以妥善安置。这样，两方面的视角期待使得双方都对彼此期待较高而忽视自身因素，导致其就业问题一直不能很好的解决。由此，对于失地农民就业问题，应当对失地农民及政府部门两方面予以协调思考，方是解决问题的关键。
农村土地征收补尝标准篇6
2017重庆宅基地政策如下
“分开补偿”，是指土地补偿和地上附着物补偿的分离。农村宅基地产权归村集体所有，由村集体分配给村民使用，村民在宅基地上建房子居住。
在遇到宅基地拆迁的时候，有两种补偿方式：
1
一是宅基地补偿
2
二是房屋补偿
由于宅基地的产权属于村集体，因此，这部分补偿归村集体所有，不会直接给宅基地使用人。而房屋的产权属于村民私有，因此房屋补偿归村民所有。村民的宅基地被征收后，如果没有其他宅基地，那么村集体要给村民重新分配宅基地，让村民在新的宅基地上建房子。
解读：这就是比较尴尬的地方，主要是城市与农村物权法的不一致原则，城市是地随房走，农村是房随地走，这就限制了农村房屋交易。不过现在国家在尝试宅基地有偿退出机制，虽然只是限于集体内部，但是慢慢也会让农村宅基地处于市场交易之中。
土地补偿的标的是土地使用权
一般分为2种形式：
1
一是货币补偿
2
二是置换补偿
货币补偿就是根据相关补偿标准，对你的宅基地按每平方米多少钱直接付钱给你;置换补偿就是在规划的安置区域按不同低价折换成多少平方米对你进行安置。
还有就是房屋及地上附着物的补偿，这个补偿的标的是物产所有权，包含了你所有的房屋、构筑物、相关设施、树木蔬果等等，在补偿标准实施方案上应该是一栏一栏非常细非常清楚的，这个你可以向征地方要来看看。这项补偿一般就只有一种补偿方式了，就是货币补偿。
房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成。计算公式为：
房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价*宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价
房屋重置成新均价是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，具体标准由区县政府按照前述区域内农村房屋建设情况在400--700元/平方米幅度内确定。户均安置面积，按照100-150平方米控制，具体标准由区县政府根据当地农村经济水平、农民居住情况确定。
2017重庆宅基地政策相关文章：
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3.2017宅基地动迁政策
农村土地征收补尝标准篇7
【关键词】土地承包经营权 土地所有权 使用收益权
一、深化土地产权制度改革,确保土地承包经营权的稳定
保护农民土地权益关键是赋予农民土地财产权,而现行农村土地承包权不稳定的根源就是土地产权问题。为此,我国农村土地产权制度改革的方向应该是在坚持农村土地集体所有的前提下,强化农民现有土地的长期使用权,并通过法律手段保证土地使用权的合理流转,给予农民用、养土地的激励,以克服短期化行为和粗放经营惯性,保障农业的可持续发展。
把土地承包权永久地固定给广大农民,使农民的土地承包权成为一种包含使用权、转让权、继承权和抵押权的土地财产权。这种承包权越是因为“永久化”而固定为土地财产权,农民就越会珍惜自己的土地承包权。承包权越稳定,农户的收益就越高。因此,在现有制度框架内,要通过立法进一步弱化集体所有权,强化农户承包权,把占有、使用、收益和处分权都给农户,农户成为实际的而不是名义上的土地主人。
确立土地财产权,具体地说,就是要实行农村耕地承包权物权化、长期化、商品化。物权化是指所有耕地按照一定标准承包给农户,取消“双田制”等一切村干部可以在短期内任意发包耕地的权力。土地承包权的物权化可以保障农民的权益不受土地所有权变动的影响,稳定农民的直接经营和交易预期,减少未来不确性因素对农民权益的影响。同时,土地承包经营权的物权化会使农民在利用土地方面获得更大的自由度,有利于农村土地使用权的流转。这对于农民走出土地、摆脱贫穷、实现土地的规模经营、推动城市化进程将具有重要的意义。长期化是指耕地永久承包,承包权可以继承。商品化是指承包权可以买卖。在这个原则下,实行土地承包权的重新调整,除乡村道路等公用设施占地外,其他一切农地根据承包权划分给农户。实行这一改革的前提,必须真正实行农村土地所有权和经营权的分离。这样,可以最大限度地弱化村干部和乡镇以上政府处置村集体土地的权力,保证农民现有的土地权利不被侵犯。
二、深化土地流转制度改革。确保承包经营权的合法流转
农村土地流转包括土地归属关系的流转与土地利用关系的流转。土地归属关系的流转是土地所有权关系的转变。在我国,这只能单向性转变,即农村集体所有的土地转变为国家所有,其由土地征收制度来规范,不纳入土地流转机制。因此在我国农村土地流转实为土地利用关系的流转。农业用地的流转即土地承包经营权的流转,则是重中之重。党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》规定,“完善土地承包经营权权能,依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利”,这一规定实际上是针对现行农村土地承包经营权存在的种种缺陷而言的。要想解决这些缺陷,就需要流转土地承包经营权。
党的十七届三中全会研究了承包权和经营权分离的有效形式,通过土地经营权长年转让、季节性转让、大户经营、企业化经营等多种形式,发展适度规模经营。促进土地流转最有效的方法应该是培育土地使用权市场,通过私人之间对土地承包经营权的自愿转让,来实现农户经营规模的扩大。对目前农民自发尝试的土地使用权流转方式。如反租倒包、土地有偿转包或转让、土地投资人股、土地信托服务、土地互换等,要允许试验并加以规范和引导。但需要注意的是,十七届三中全会的《决定》对土地承包经营权的流转设置了一条底线,即不得改变土地集体所有性质,不得改变土地用途,不得损害农民土地承包权益。这意味着只有在土地所有权性质不变的前提下,保持经营权和流转权的独立性,才能真正将土地流转起来,从资源转化为资本。取得规模效应、集约效应和市场效应。
通过深化农村土地承包经营权制度改革,建立健全土地承包经营权流转市场,一是可以扩大专业大户、家庭农场、合作社、公司等经营主体的土地经营规模,获取规模效益;二是可以减少土地撂荒,充分利用土地,提高土地生产率;三是可以为外出务工经商的农民解除后顾之忧,同时增加其收益。
然而,现有法律政策规定得十分笼统,对土地流转双方的权利义务、利益补偿、流转价格、纠纷处理、流转合同等方面还没有具体操作性的规定,因此也很难正确引导土地流转。现实中很大一部分流转是在口头约定的情况下进行的,这导致流转的期限不明确,交易双方权利义务不清晰。为此,需要完善法律制度,使农地流转真正实现市场化、规范化、正规化。
三、深化土地管理制度改革,完善土地补偿机制
新一轮土地改革是将目前城乡分割的二元土地所有制管理制度,转变为区分经营性、公益性用地的新的管理制度上来,对建立符合国情的、城乡一体化的土地管理制度,具有极大的推动作用。这也决定了此次土地改革与以往“农村改农村,城市改城市,互不搭界”不同。新一轮土地改革是将城乡统筹起来进行总体安排,综合配套推进,是一次对现行土地管理制度的全方位改革和完善。改革范围涉及集体建设用地使用制度、征地制度、土地承包经营制度、土地市场体系建设、耕地保护制度等各个方面。对土地承包经营权来说,改革农村土地管理制度最关键的是完善征地补偿机制问题。
按照现行有关法律的规定,在一些大中城市相同区位的土地,法定的农地征收补偿标准仅为国有建设用地征收补偿标准的3%一6%.这种法律规定是显失公平的,也无法执行。城镇居民的财产在不断增值的同时,农民却不能分享土地增值和财富增长。由于历史原因,城乡差距本就悬殊。城乡分割的二元土地管理制度进一步拉大了这种差距。这种不平等也体现在拆迁补偿标准上。对城镇居民住房用地,是按房地产市场显化的土地市场价格进行补偿的,但对农户的宅基地和农村非农建设用地却按农地产值进行补偿。在农地转为国有建设用地的过程中,执行的补偿标准则更低。
《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》对完善征地补偿机制提出了新要求,即“依法征收农村集体土地,按照同地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿”,“对依法取得的农村集体经营性建设用地,必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权,在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。抓紧完善相关法律法规和配套政策,规范推进农村土地管理制度改革。”这一突破性表述,实际告别了以往按土地所有制进行管理的老体制。以后凡是符合规划的经营性建设用地,无论是国有还是集体,均可在“城乡统一的建设用地市场”上交易。城乡土地有望由此实现“同地同权同价”。这同时意味着,今后村民集体也将成为建设用地的供地主体。随着部分农村集体建设用地直接进入市场,不必再经过国家征收,有助于降低土地的交易成本。随着改革的深入推进,政府征地范围将缩小,补偿标准会大大提高,农民将获得更大收益,政府出让土地收入会减少。
上述改革核心就是要改变按照土地所有制对建设用地进行分割管理的制度,逐步建立城乡统一的建设用地使用管理制度。对经营性的集体建设用地和国有建设用地统一实行出让、转让使用管理制度,平等开放土地使用权市场;对公益性的集体建设用地和国有建设用地统一实行征收取得和划拨使用管理制度。在此基础上,对国有建设用地和集体建设用地在征收补偿、税费义务等方面实行平等待遇,实现对城乡居民土地财产权益的平等保护。以后仅按公益性和经营性区分,分别建立城乡统一的划拨土地使用权制度和出让土地使用权制度。
为了确保上述改革成功,必须完善征地法规,规范政府和企业征地行为,严格界定公益性和经营性建设用地。除公益事业外,政府不得以其他名义征用农民土地,进而从中获得高额土地差价收入,侵占农民土地利益。无论政府还是企业征地,都必须依法给农民合理的补偿,并做到就业、住房、保障等先行。非公益性项目,允许农民依法通过多种方式参与开发经营。这不仅能切实保障农民的利益,而且有利于培育土地市场,促进城市化健康有序发展,有效遏制圈地风。
四、完善承包经营权法律制度,确保土地改革目标实现
土地改革政策能得以有效落实,关键还需要强有力的法律作保障。农村家庭联产承包制作为一种政策在全国施行,需要把这种政策上升到法律高度,建立并完善土地承包方面的法律制度,赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权,最终使农村土地改革的目标得以真正实现。
农村土地征收补尝标准篇8
摘要近年来“三农”问题成为党和国家政治经济工作的重中之重,我国要实现现代化进程,完善和发展在市场经济中暴露出的各种“三农”问题,是一种必然选择。从表面上看来是农村发展相对滞后、农民的收入水平和生活水平比较低,而实质上则是经济市场化过程中农村土地制度的合理安排问题。建立健全归属清晰、权责明确、流转顺畅、保护严格的现代农村土地制度,有利于增强农民的生产和投资积极性,加快农业现代化建设。因此,研究中国农村土地制度问题,具有重要的理论意义和现实意义。
关键词土地制度承包经营土地流转
一、我国农村土地制度的现状与问题
(一)我国农村土地制度的特点
在我国农村市场经济发展的过程中,经过这么多年的理论和实践的检验,基本上形成了具有中国特色的农村土地制度体系。我国现阶段实行的主要是是以农民土地归集体所有、家庭承包经营为主的农村土地制度。我国农村土地制度非常复杂,概括起来有这样一些特点:
1.在农村土地产权制度方面,坚持社会主义公有制,实行国家所有制和集体所有制并存,以土地的集体所有制为主。
2.在农村土地经营制度方面,实行多种土地经营形式并存,以土地的家庭承包经营形式为主。
3.在土地的管理体制方面,实行国家管理、村社经济组织管理、基层经营者管理的三级管理体制,以土地的国家宏观管理为主。
(二)我国农村土地制度的问题
随着我国农村市场经济发展的深入,我国农村土地制度在维持农村土地集体所有、家庭承包经营为主的农村土地制度的基础上,它的内涵和外延正在发生着变化,以适应我国农村市场经济的需要,主要体现在农民集体土地所有制度、土地家庭承包经营制度、家庭承包经营土地流转制度和农村土地管理制度这四个方面。
1.农民集体土地所有权制度
《中华人民共和国土地管理法》第八条规定“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”第十条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。”从上述法律规定中我们可以看出我国的所有权形式为国家和集体的双重所有制形式,而对于集体所有而言,我国的集体则分为三个层次的集体:一是村级集体经济组织或者村民委员会;二是村内经济组织或者村民小组;三是乡(镇)级经济组织或者乡(镇)人民政府。
农村集体土地本应归某一农村集体经济组织的农民集体所有,但在实际操作过程中农民集体是无法行使所有权的,而必须由某一具体的集体经济组织代表农民集体来行使所有权,并负责土地的经营管理。然而,集体经济组织只是农民集体的代表机关而非农民集体本身,由于大多数地区农民集体经济组织已经解体,农民缺乏行使集体土地所有权的组织形式,这便出现了农村集体土地所有权主体缺失的现象。在我国农民集体土地所有权主体呈现不明晰的状态下,很多农民通常不认为自己是土地的主人,而仅仅把自己看作是土地租用者或耕作者。一些农村干部以集体土地所有权代表的身份,随意改变土地承包期限和处分土地,造成土地使用分配不公和大量耕地资源流失。一些地方政府无视农民集体的土地所有权,以征地的名义或以租的方法,将耕地非法转为建设用地,从而导致耕地的大量减少。可见,由于所有权界定的不明晰,在土地运作过程中就会出现严重损害农民利益的事件,影响农民的积极性和合法权益。
2.土地家庭承包经营制度
《中华人民共和国土地管理法》第十四条规定“农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同,约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。”第十五条规定“国有土地可以由单位或者个人承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地,可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同,约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人,有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。”
我国开始实行土地家庭承包经营制度之初,提出了“交够国家的,留足集体的,剩下的都是自己的”的口号,这种方式极大地调动的农民的生产积极性。“交够国家的”是指承包户按承包土地的数量向国家交纳农业税;“留足集体的”是指土地承包户按承包合同上缴村提留和乡统筹①;“剩下的都是自己的”是指承包土地的总产值,作了村提留乡统筹和生产费用的扣除之后,剩下的部分全归承包户自己所得。但是随着市场经济的发展,在土地家庭承包经营制度上暴露出了一系列的问题,主要体现在土地承包经营权的不确定性和不稳定性上。
从土地管理法我们可以看出法律对于土地承包经营权的确定主要在于发包方和承包方这两者订立的承包合同上,但是对于承包合同的具体内容则没有明确的规定。在实际的土地运作过程中,农民作为承包方主体和国家或集体作为发包方主体在权利和义务上存在不一致性,国家或者集体所有者事实上可以有多种理由来终止或重新修订合同内容,随意解除土地承包合同,侵犯农民合法权益的现象是经常发生的,在不少地方,许多农民根本没有书面的土地承包合同。由此引发的土地承包经营权的不确定性和不稳定性使承包主体无法对于土地进行长期的投资和形成土地经营的规模效益。
3.家庭承包经营土地流转制度
《农村土地承包法》第三十二条规定“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”第三十四条规定“土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。”第三十六条规定:“土地承包经营权流转的转包费、租金、转让费等,应当由当事人双方协商确定。流转的收益归承包方所有,任何组织或个人不得擅自截留、扣缴。”第四十三条规定:“承包方对其在承包地上投资而提高土地生产能力的,土地承包经营权依法流转时有权获得相应的补偿。”
从土地承包法中我们可以看出国家对于承包方的经营土地流转制度有了一个明确的规定,即每一个承包方都享有承包经营土地流转权。但从实践上讲,对于不同集体所有制条件下的土地流转,由于农村土地集体所有制的制度安排,既形成了集体内部的均等占有,同时也形成了对集体之外的排他性,所以就限制了不同集体所有权主体之间的流动;对于同一集体内部的土地流转,由于缺乏具体的操作设计和政策规范,侵害农民承包经营土地流转权的现象比较普遍。基层干部往往以所有者代表的身份并依托行政权力,强制推行农地流转,剥夺农民的自主决策权或以农地规模经营、结构调整、农业开发等为借口,通过“反租倒包”等形式,低价强行租回农民承包农地;在农地流转过程中与民争利现象屡屡发生。
4.农村土地管理制度
《中华人民共和国土地管理法》第二条规定:“国家为了公共利益的需要,可以依法对集体所有的土地实行征用。”《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定“农民集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地,由县级以上人民政府登记造册,核发证书,确认使用权;其中,中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关,由国务院确定。确认林地、草原的所有权或者使用权,确认水面、滩涂的养殖使用权,分别依照《中华人民共和国森林法》《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。”另外,土地管理法中还明确规定了土地利用总体规划。
《土地管理法实施条例》第二十五条对农地征用程序进行了具体规定。该条款规定:“征用土地方案经依法批准后,由被征用土地所在地的城市、县人民政府组织实施,并将批准征地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等,在被征用土地所在乡(镇)、村予以公告。被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内,持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。”
我们可以看出国家分别在土地的权属界定,土地利用规划和土地交易补偿机制等方面来加强对农村土地的管理,但是在实际操作过程中还存在不少的问题。首先是耕地、林地、草地和滩涂等农地登记的法律依据,分别是《土地管理法》《森林法》《草原法》和《渔业法》,并且各个法律对登记的规定不仅太笼统,而且有不一致的地方,结果导致土地的管理权不规范和土地权属界定的不清晰;其次是在土地利用规划过程中,由于地方政府出于快速发展经济的考虑,就直接来干预规划的制定,造成的结果就是各地的城市总体规划都严重超标;最后是在土地补偿机制中我国采用的是法定的适当补偿,即按照规定标准来计算被征用土地的补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费,这个过低的补偿标准虽然会给地方财政带来巨额的收入,但是却不利于农业的现代化发展和农民生活水平的提高。
二、我国农村土地制度改革的途径
(一)归属清晰
我国现在的土地管理法中虽然明确指出“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。”同时也指出了“农民集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权。”一方面加强力度完善县级人民政府关于农民集体土地的登记工作,另一方面在集体组织中设立由成员选举产生的监督机构,防止村干部利用职权来替代农民集体土地所有权,真正实现农民集体的土地所有权归各农民成员共同所有。
(二)权责明确
关于土地承包经营制度我国在长期的实践中给与了充分的肯定,土地管理法中也明确指出“农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同,约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。”在实际执行过程中一方面要积极签订土地承包经营合同,改变口头承诺的局面,使得在农民遇到承包纠纷时可以维护自身的权益;另一方面要进一步细化土地承包合同中的权利和义务,使农民作为承包方主体与国家或农民集体作为发包方主体在法律地位上保持一致性,以增强承包合同的可操作性。而给与承包方以长期而稳定的承包合同也有利于吸引农民的不断投资和形成规模效益。
(三)流转顺畅
土地承包法指出“土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式”“土地承包经营权流转的转包费、租金、转让费等,应当由当事人双方协商确定。流转的收益归承包方所有,任何组织和个人不得擅自截留、扣缴”现在我们的各乡镇都已经拥有了农信社或银行网点,我们可以利用他们的优势或成立独立的机构,对于土地承包经营进行市场化的定价,改变以往由基层干部以行政权力来运作土地承包经营权流转的方式,避免出现损害承包方利益的情况,给与承包方更大的灵活性。这样一来一是我们慢慢就会形成一个土地承包经营权流转的市场,实现土地资源的合理化配置,二是规范化的操作也会使我们的土地承包经营权流转的更加顺畅,提高了土地利用的效率。
(四)保护严格
一是保护农民的利益不受侵害,二是保护我国基本农田。土地管理法中规定“征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。”我们可以看出耕地征用的补偿标准都是以该块耕地的年产值作为基准,这和用拍卖方法得到的城市地价有着巨大的差距,我们可以尝试用市场价格来制定土地补偿机制,这样肯定会改变现在土地补偿费偏低的局面。一方面是为了提高农民的生活水平,在农民丧失唯一生产资料的同时,能给与其合理的补偿;另一方面加大了拿地的成本,有利于我国基本农田的保护。
参考文献:
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[5]姜峰.中国农村土地制度问题研究.中共中央党校.2008.
农村土地征收补尝标准篇9
第二条本市行政区域内征用土地适用本办法。
指国家为了公共利益的需要，本方法所称征用土地。将集体所有土地（含农用地、农村建设用地、未利用土地）依法征为国家所有的行为。
第三条市、县按分级管理的原则。依法进行弥补安顿。
第四条市土地主管部门负责乡村规划区内集体土地征用。
配合做好征用土地工作。市计划、建设、房管、农业、林业、水利、财政、监察、审计、公安等部门依照各自职责。
第五条征用土地必需贯彻珍惜和合理利用土地、切实维护耕地的基本国策。
第六条被征用土地的农村集体经济组织和农民应当服从社会经济发展对建设用地的需要。
第七条征用土地涉及农用地转为建设用地的应当依法料理农用地转用审批手续。
第八条土地主管部门应当拟定征用土地弥补、安排补助方案。被征地村委进行公告，与被征用土地的村委会签订征地协议书。
第九条征用土地的顺序：
㈠受理申请、进行预审。
项目用地单位持上级行政主管部门批复、市计划主管部门立项批复、市建设局建设用地规划许可证（附红线图）向市国土资源局提出用地申请。
凡不符合土地利用总体规划、土地利用年度计划和乡村总体规划的建设用地，市土地主管部门应当自接到用地申请之日起十日内作出是否受理的答复。不得受理。
㈡通知被征地单位。
征地的范围、面积和建设用地单位名称由市土地主管部门书面通知被征地的街道办事处，预审通过后。由被征地街道办事处通知涉及的村委、村小组和该土地使用（租赁）人。
㈢组织测量、调查登记。
由市土地主管部门组织征地丈量，征地通知发出后。并通知被征地的街道办事处、村委、村小组及建设用地单位派人参加。确定土地权属、地类、征地面积，放置征地界桩，做好征地范围内的果树、坟墓等地面附着物的调查、登记工作。
涉及林地的由用地申请人到林业部门办理手续。建筑物、构筑物、水井的丈量、清点及弥补工作按有关规定执行。
㈣签订征地协议、逐级报批。
由建设用地单位一次性支付到市土地主管部门。资金到位后，市土地主管部门根据征地面积、地类和地面附着物的情况测算征地弥补费用并通知建设用地单位。市土地主管部门召集被征地的街道办事处、村委、村小组及建设用地单位代表，商议征地弥补、安排方案，并张榜公告，签订征地协议书，征地协议书经各方签字盖章后生效。依法逐级报有批准权的人民政府批准。
建设用地单位不得直接与土地所有者签订征用土地协议。
㈤支付征地费用。
被征地村委应全部支付到相关村民，土地主管部门于批准之日起五日内将征地弥补费用一次性支付到被征地村委。任何单位、部门不得分成。
㈥组织清尝交付使用。
否则建设用地单位有权处置。对建筑物、构筑物及其附属设施和即将进行收割的水稻，被征地单位和村民领到征地弥补费用后三日内必需自行处置被征地范围内的青苗、果树等附着物。可酌情延长处置时间。市土地主管部门监督清场工作的进行，清场完毕后，及时将被征用土地交付给建设用地单位。
第十条征用土地应当支付的征地弥补费用：
㈠征地弥补费。
征地弥补费包括土地弥补费、劳力安排费、青苗弥补费。征用耕地、宅基地的征地弥补费标准为3万元/亩、征用果园的征地弥补费标准为1.5万元/亩、征用林地及其它土地的征地弥补费标准为1万元/亩。交通、能源、公共设施等重点工程建设征用土地弥补规范按国家、盛市政府有关规定执行。
㈡地面建筑物、附着物弥补费。
未结果果树10元/株；零星果树每亩超越70株的以70株计算。零星果树：已结果果树70元/株。
3年前的旧坟墓100元/个；坟墓：3年以内的新坟墓300元/个。
建筑物、构筑物、水井等按市政府拆迁弥补规范执行。
㈢精养鱼塘的护坡等工程按渔塘面积3000元/亩标准补偿。
㈣违章建筑物、构筑物和征地通知之日起所种果树或所建设施一律不予弥补。
市人民政府可根据经济发展的情况酌情调整弥补规范。
第十一条任何部门、单位不得克扣、挪用、截留农民的征地经费。
第十二条对农村集体经济组织计税耕地被全部征用或人均耕地较少的可采取少量留地安置、鼓励兴办第三产业等措施。建设用地单位应优先安排被征地农民用工。
第十三条土地被依法征用后。
按现行财政体制负担；其他税费由有关部门核减。被征耕地的农业税由县（区）财政部门核减调整。
第十四条土地被征用后。经市国土资源行政主管部门核准后，向公安部门料理农转非手续。
第十五条违反土地管理法律法规。
第十六条侵占、挪用、截留、私分征地弥补费用的由当地人民政府及有关行政主管部门责令限期退还。构成犯罪的依法追究刑事责任。
农村土地征收补尝标准篇10
[关键词]地方权力 土地发展权 体制创新
[中图分类号]D922.33；D035；D035.5 [文献标识码]a [文章编号]1000－7326(2011)09－0046－05
我国土地权力配置体制实行中央高度集中，这不仅体现在国家高度垄断土地一级市场，实行土地用途管制制度和耕地占补平衡制度，而且把土地利用用途与年度占地计划管理相结合。这种土地权力配置体制不能适应社会主义市场经济新体制，在实践中产生了很多矛盾与困境。为了解决矛盾、摆脱困境，广东、浙江和厦门等地在土地开发利用过程中，创造性地运用土地发展权制度的思想，对现行土地权力配置体制进行了重大创新。当前，我国政府希望严格保护稀缺的耕地资源，与地方高速城市化和工业化用地需求不断增长相矛盾，上述体制性创新不仅可以为此找到解决矛盾、摆脱困境切实可行的办法，而且也为我国未来中央与地方之间土地开发利用过程中的土地权力分工体制改革提供鲜活的实践经验。
一、我国现行土地权力配置体制缺陷与土地发展权制度功效
(一)我国现行土地权力配置体制缺陷
我国现行土地权力配置体制不能适应社会主义市场经济新体制，严重束缚着经济建设发展。市场经济体制强调以市场为中心，引入竞争机制，通过市场供求关系调节经济。在市场经济体制下，土地开发利用必须尊重市场机制，依照经济规律来调节经济发展对土地资源的需求和供应。早在2002年，我国市场经济发展程度已达69％，按照国际公认的标准测定，我国已经是发展中的市场经济国家。到今天我国市场经济发展程度已有更大提升。土地权力配置体制必须适应市场经济的需要。改革开放以来，随着我国市场经济的建立和不断完善，乡镇企业的发展，外资的引进，预算内投资项目不断减少，沿用计划经济时代按计划批土地的土地权力配置体制已经不能适应经济发展的需要。1986年国家土地管理局成立以来，我国开始建立一种以土地利用总体规划与年度占地计划相结合的管理模式，把土地利用用途与年度总量控制相结合。土地利用总体规划一般规定了10到15年一个地区新增建设用地总量。新增建设用地规模取决于建设占用耕地“规划指标”；年度占地计划规定了一个地区当年新增建设占用耕地数量。为了达到保护耕地的目的，我国土地制度从规划上保证耕地总量平衡，在用途上实行土地用途管制制度，在占用耕地补偿上实行“占多少，补多少”原则。从上述内容不难看出，我国土地开发利用过程中的土地权力体制没能完全克服计划经济条件下土地权力体制的路径依赖。这种土地权力体制中央集权和计划色彩很浓，中央确立年度指标后，逐级分解。这是一种远程多层次式的控制，违背基本的管理学原理，不具备现代管理所必需的反馈调节机制，因而难以避免低效率。
这种土地权力体制的缺陷还在于：土地年度计划涉及各地区、各部门、各种经济类型的各类用地，制定计划时需要以充分的信息为基础，但市场经济条件下信息千变万化，事前取得的信息不仅有限，而且不准确。用地预测、指标分解都要求有高效的信息处理能力。信息量巨大、处理难度极高的这一工作，实际上通常是根据很不完整、很不准确的信息进行较简单的处理而完成的。中央政府预测确定的耕地保有量、基本农田保护率、建设占用规定量等规划控制指标层层分解，直至乡镇，并在乡镇一级把耕地的利用类型和用途落实到具体地块。这就使计划与实际需求之间不可避免地存在矛盾，而且在实践中几乎没有调和的余地。因而只能出现两种结果：要么计划束缚实践；要么实践冲破计划。当计划束缚实践时，对经济发展势必形成阻碍；当实践冲破计划时，土地开发利用管理制度与“块块为主”的领导体制、“分灶吃饭”的财政体制等其他方面不健全的体制和制度因素相结合，就会成倍放大宏观管理的失控效应。上世纪90年代以来，我国年度总量控制在一些经济发展较快的地区几乎完全失效就是例证。
(二)土地发展权制度功效
土地发展权是土地变更为不同性质使用之权，如由农地变更为城市建设用地。创设土地发展权后，其他一切土地的财产权或所有权以目前已经编定的正常使用的价值为限，即土地所有权的范围，以现在已经依法取得的既得权利为限。至于此后变更土地使用类别的决定权则属于发展权。由于土地发展权创设的主要目的在于保护农地，保护自然资源，保护生态环境，保护社会公共利益，因而土地发展权又称为农地发展权。
20世纪40年代，为解决土地开发利用过程中产生的新问题，英国率先创设土地发展权制度。1947年英国《城乡规划法》采纳《阿斯瓦特报告》(uthwartReport)的建议，实行土地发展权“国有化”，即一切私有土地将来的发展权(亦即土地变更使用类别之权)归国家所有，由国家独占。私有土地仍然保持私有，从此，任何私有土地只能保持原有使用类别的占有、使用、收益与处分之权。变更使用类别之权为国家所有，由国家独占。私有土地所有人或其他任何人如想变更土地的使用类别，在实行开发之前，必须先向政府购买发展权(土地发展权)。《城乡规划法》实行土地发展权国有化后，英国开发土地的势头立即得到遏制。
20世纪60年代以来，美国在土地分区管制基础上，仿照英国的做法，创设了土地发展权制度。与英国土地发展权制度不同的是，美国土地发展权制度通过两种形式确立，即土地发展权移转(transferofDevelopmentRight，简称tDR)和土地发展权征购(purchaseofDevelopmentofRight，简称pDR)。土地发展权移转由土地使用受限制的土地所有者将其土地上的土地发展权转让给受让人，土地发展权受让人因此获得土地发展权并支付对价。土地发展权受让人将购得的土地发展权与自己土地上的土地发展权叠加，可以对自己拥有的土地进行额外的开发。土地发展权移转采用市场机制，其功能在于保护优质农地、环境脆弱地等。土地发展权征购由美国各州及地方政府出资，用公共资金从土地所有者手中购买土地发展权，从而将该土地发展权掌握在政府手里。一般而言，政府也不开发；土地所有者将土地发展权出卖后，仍然保留农地继续耕种，但没有改变土地用途、求得更大发展机会的权利。土地发展权征购的主要目的在于保护农地，特别是城市周边的优质耕地。到2003年末，美国共有23个州建立了土地发展权征购制度。到2008年，美国有30个州建立了土地发展权移转制度，受保护的农地、自然保护区和开放空间等达30万英亩。
二、运用土地发展权征购制度思想，补偿果农受限的土地发展权
2007年广州市海珠区政府与龙潭经济联社签订租地合约。通过租地合约方式保护农业生态公园的做法，被称之为“龙潭租地”广东模式。
广州市海珠区东南部万亩果园有广州“南肺”和羊城“绿心”之誉，但随着广州市城市化进程的加快及工商业的迅速发展，这块生态湿地自上世纪90年代以来大量农业用地被侵占，果林面积锐减数干亩，水污染、病虫害加剧和果树老化，导致水果连年减产失收，果农陷于贫困。为了加强对广州“南肺”和羊城“绿心”的保护，2007年1月4日广州市海珠区政府与龙潭经济联社签订租地合约。合同约定：由政府出资按每亩每年1500元向果农租地，租期10年；龙潭经济联社与1113户果农签订土地承包合同，再由街道代表政府与龙潭经济联社签具租地合约；果农土地集中后建设一个农业生态公园，收益65％归果农，35％归政府，政府收益部分用于公园生态系统改造等。广州市海珠区政府还计划在整个万亩果园逐步推广“龙潭租地”模式，建设一个超大型“氧库”。
“龙潭租地”广东模式是运用土地发展权征购制度建设农业生态公园的有益尝试，它与美国土地发展权征购制度具有很强的“制度暗合”性。目前，我国生态环境和耕地保护所面临的情况与美国当年配置土地发展权时的历史背景十分相似，但我国在中央权力体系中还没有正式制度规范土地发展权。土地使用权出让金不是土地发展权对价，土地征收补偿费也不包括土地发展权对价。随着我国城市化和工业化进程的加快，生态环境和耕地保护所面临的问题越来越成为人们关注的焦点。我国现行土地开发利用管理制度采用土地用途管制与年度占地计划相结合的管理模式，既不能遏制土地违法行为，也无法从根本上解决耕地的锐减问题。我国有必要借鉴美国土地发展权制度思想，配置土地发展权，解决现实生活中现有土地权利制度不能解决的现实问题，推进我国土地权力体制创新。“龙潭租地”广东模式运用美国土地发展权征购制度思想建设农业生态公园的做法，使广东地方政府通过规划控制保护果林但牺牲了果农的部分发展权：而政府租地建生态公园，又对果农的土地发展权进行补偿。这是地方政府积极运用权力，赋予果农土地发展权，推进法治建设的有益尝试。
三、运用土地发展权移转制度思想。建立区域内土地发展权转移政策
以浙江省为例，现行土地权力体制与城市化、工业化速度较快的经济社会发展产生巨大矛盾。具体表现在：规划指标和计划指标无法满足快速增长的建设用地需求：在空间布局上，规划的新增建设用地在空间上与实际需要也不完全匹配；在补充耕地量上，由于补充耕地量与建设占用耕地量挂钩，使耕地补充潜力较小而用地量较大的地区很难达到占补平衡的要求。为破解这种建设用地困局，在广泛调研的基础上，浙江省陆续出台了以“折抵、复垦指标”、“待置换用地区”为两个基本要素的“区域内土地发展权转移”政策体系；同时，通过创造性地引入土地发展权跨区交易的市场机制，建立了以“折抵指标有偿调剂”、“基本农田易地代保”、“易地补充耕地”为3个主要内容的“跨区域土地发展权交易”政策体系，从而最终形成了一套被称之为土地发展权转移与交易的“浙江模式”。
区域内土地发展权转移政策由两个维度构成。区域内土地发展权转移的第一个维度是引入“折抵指标”和“复垦指标”。“折抵指标”是指经过土地整理新增有效耕地折抵建设用地指标。“复垦指标”提出“对按规划集中迁建的农村居民点和工业企业，已经退宅还田、退建还耕的面积，可在新址等量置换农用地，作为新的建设用地”。区域内土地发展权转移的第二个维度是“待置换用地区”和“基本农田集中置换政策”。即在获得相应的土地指标(折抵指标和复垦指标)之后，这些指标必须在类似的“建设留用地区”上使用。浙江省在基本农田划区定界过程中引入了“待置换建设留用地”的概念，允许在城乡居民点周边划定“待置换用地区”。“待置换用地区”的含义是，通过土地整理新增有效耕地获得的折抵指标(或复垦指标)可以将事先划定的“待置换用地区”中的耕地置换出来用于非农建设。当然待置换用地潜力测算须符合一定的条件。
“区域内土地发展权转移”政策的引入虽然可以增加建设占用耕地量，但仍然存在一个跨区域不平衡的问题，经济发展快速的地区建设占用耕地量大，但补充耕地的潜力却较小，而经济欠发达地区的情况正好相反，因此远远不能满足省内经济最为发达的地市建设用地需求。为了解决这个问题，浙江省创造性地引入市场机制，通过构建“折抵指标有偿调剂”、“基本农田易地代保”和“易地补充耕地”三项制度，实现了“跨区域土地发展权交易”。
土地发展权转移与交易的“浙江模式”，是我国地方土地权力体制创新中运用土地发展权移转制度的成功范例。作为一个地区间耕地资源禀赋不同而经济发展又非常不均衡的大国，在维持中央权力既定的耕地保护目标和不对土地利用计划管理整体框架进行根本性调整的前提下，如何在全国范围内引入“区域内土地发展权转移”和“跨区域土地发展权交易”的系统性改革方案，实现土地利用效率提高和跨区域经济协调发展的目标，是深化当前我国土地政策体系改革必须要处理的重大问题。浙江省已经进行的土地发展权转移与交易的地方土地权力体制创新，不仅具有新制度经济学和转轨经济学层面的重要理论意义，更有对我国土地权力体制创新的现实价值。
四、释放现行制度压抑的土地发展权。解决土地增值收益分配问题
“金包银”工程是特指在工业集中区周边的村，按照工业集中区开发建设的要求统一规划，对村庄进行规划改造，为工业集中区提供配套生活服务设施，并逐步对村庄内部进行环境整治和改造，使村庄环境和村民住房得到改善的改造工程。具体来说，就是工业集中区为解决被征地农民生产生活出路，按人均15平方米预留空置地，利用征地款集资，在村庄统一代建商住两用建筑，提供给农民，或开店或出租，但不能转卖，主要用于提供工业区外员工的饮食、购物、居住等配套服务。其中，“金”是指紧邻工业集中区，在住宅较密集、人口相对集中且规划允许保留的村庄为工业集中区规划建设的配套用房(简称“金边”)。“金边”的建设必须统一政策、统一规划、统一标准，一般为底层店面、上部公寓的商业用房，为村民提供经营性收入的来源，被征地农民通过享受征地拆迁政策以征地补偿款为投入，基本实现每户被征地农民拥有一套居住用房、一套公寓(用作出租)和一个店面(或一份股份)。“银”是指“金边”内按照城市标准进行改造建设的村庄，实现就地城市化(简称“银里”)。
“金包银”工程在具体的实施中有两个核心环节：分配方式和建设模式。分配方式有两种：一是对于容易分割的实行长期分割实物，如公寓店面等；二是对于不便或无法分割的采取分配股权，如通用厂房等。“金边”的建设包括：一是自筹自建，自我管理。由被征地拆迁的村民利用补偿款个人集资，按照统一规划和要求建设，建好后再分配到各家各户，自我管理，独立经营，直接受益。二是集资入股，股权分红。由集体和村民集资入股，统一建设，集中管理，项目收益按股权分红。三是统一代建，产权分配。先由代建公司进行统一立项，项目建好后按成本价交由当地村民管理受益。四是集体投资，村民分红。由村集体所有的土地、资产等进行投资，集体管理，村民以15平方米的土地使用权属入股，按股权分红。对于“银里”的建设主要有两种模式：一是对房屋比较新的村按照“路通、水畅、污治、安全”的要求组织旧村改造；二是对房屋比较旧、而且拆迁量比较大的村按照城镇格局组织新村建设，因其“边”和“里”都是新的，被称为“金包银”工程。
厦门“金包银”工程安置模式是运用土地发展权制度思想，赋予农民集体和农民土地发展权，破解土地征收难题和困境的一种有益的地方土地权力体制创新。如何破解土地征收难题和困境，实践中比较多地采用以下三种方式：一是提高土地征收的补偿标准；二是规范政府的征地行为；三是土地换保障。提高土地征收的补偿标准，虽然可以使农民的安置补偿得到改善，但是该方式仍然无法突破现行的中央权力体制确定的“产值倍数法”制度约束，而且在具体执行过程中存在较大随意性。规范政府的征地行为可以在一定程度上缩小征地范围，但是由于我国中央层面现行立法没有界定公共利益的目的和范围，如何规范政府行为也缺乏法律依据。土地换保障目前尚未形成全国统一的制度安排，保障资金的筹措也缺乏制度保障。因此，上述三种方式虽然有一定价值，但不能彻底破解土地征收的难题和困境，特别是未能解决土地征收过程中由于土地用途变更而产生的土地增值收益分配问题，被现行制度压抑的土地发展权未能释放。