房地产销售管理细则篇1
第一条为加强商品房销售管理，维护房地产市场秩序，保障商品房交易双方当事人的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》等有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本细则。
第二条本细则所称商品房销售包括商品房预售和商品房现售。
商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
第三条市行政区域内商品房销售及其销售管理适用本细则。
第四条市房产管理局负责全市商品房销售管理工作。
第二章预售管理
第五条商品房预售实行预售许可证制度。
房地产开发企业预售商品房，应当向房产行政主管部门申请登记，取得《商品房预售许可证》。
第六条商品房预售应当符合下列条件：
（一）已办理国有土地出让手续，并已取得国有土地使用权证；
（二）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；
（三）已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）七层以下（含七层）的商品房项目，完成形象工程的二分之一，八层以上（含八层）的商品房项目，完成形象工程的三分之一；
（五）法律、法规规定的其它条件。
第七条申请办理《商品房预售许可证》，应当提交下列证件及材料：
（一）房地产开发企业的营业执照和资质等级证书；
（二）国有土地使用权证；
（三）建设工程规划许可证及红线图；
（四）建设工程施工许可证及施工合同；
（五）商品房预售款监管协议，商品房预售款缴存银行及存款账号。
（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总套数、预售总面积等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图、分户平面图和预售项目的现场照片一张；
（七）土地使用权或在建工程已经设置抵押的，还应当提交抵押权人签署同意的书面意见；
（八）物业管理方案及物业管理用房红线图；
（九）房屋拆迁赔偿安置红线图；
（十）法律、法规、规章规定的其它证明材料。
第八条商品房预售许可证的办理程序：
（一）受理。房地产开发企业按本细则第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房产行政主管部门应当当场出具受理通知书；材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。
（二）审核。房产行政主管部门对房地产开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。
开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。
（三）许可。经审查，房地产开发企业的申请符合法定条件的，房产行政主管部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可证书面决定，发送房地产开发企业，并自作出决定之日起10日内向房地产开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。
经审查，房地产开发企业的申请不符合法定条件的，房产行政主管部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达房地产开发企业。
商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书、《商品房预售许可证》应当加盖房产行政主管部门的印章。
（四）公示。房产行政主管部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。
第九条商品房预售许可证应当载明：预售人的名称，许可证编号，项目开工日期、竣工日期，商品房预售款缴存银行及存款账号，房产行政主管部门的网址、预售商品房的名称、坐落位置、用途、楼号、楼层、预售面积、在建工程抵押、拆赔情况及注意事项等内容。
第十条房产行政主管部门对《商品房预售许可证》的具体内容实施公示制度。
（一）在《衡阳日报》、房产行政主管部门的网站及房地产开发企业商品房销售现场预售许可公示。公示第九条载明的内容。
（二）商品房销售现场设立的预售许可项目公示，房地产开发企业在领取《商品房预售许可证》前，应按照房产行政主管部门确定的统一格式制作固定公示牌。公示内容为：预售合同示范文本、预售合同登记备案要求及项目拆迁安置、直管公房赔偿、在建工程抵押及商品房预售款缴存银行、商品房预售查询和房产行政主管部门投诉电话。
第十一条房地产开发企业在办理房屋初始登记时应将《商品房预售许可证》上交房产行政主管部门。
第十二条房地产开发企业取得预售许可证后，方可销售商品房。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得预售商品房，也不得以认订、登记、选号等形式收取预定款，变相预售商品房。
第十三条房产行政主管部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度。
第十四条商品房预售款是承购人依照合同的约定，预先支付给开发企业，在商品房竣工验收合格前用作该商品房建设费用的款项。
商品房预售款在商品房项目竣工验收前，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、该项目贷款及法定税费，不得挪作他用。
第十五条房地产开发企业在申请商品房预售许可证前，由房产行政主管部门、房地产开发企业和银行签订商品房预售款监管协议，明确各方的权利、义务。
第十六条购房人应当将商品房预售款直接交存监管协议所确定的银行，凭银行出具的收款凭证向开发企业换取售房发票。房地产开发企业不得擅自收存购房人支付的商品房预售款现金。
第十七条房地产开发企业使用商品房预售款时，应当根据工程进度编制用款计划书分送房产行政主管部门、监管银行。
房地产开发企业需使用商品房预售款的需经监理公司签具工程进度证明意见，银行凭建材供应商出具的发票，直接将款拔付至建筑材料供应商帐户。
第十八条银监部门应当对商品房预售款使用进行监控，督促商品房预售款缴存银行履行商品房预售款监管协议。
第十九条商品房预售款监管制度和协议文本由房产行政主管部门和市银监局等相关部门另行制定、，并报市政府备案。
第三章现售管理
第二十条商品房现售,应当符合以下条件：
（一）房地产开发企业营业执照和资质证书；
（二）取得土地使用权证或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收并办理了房屋权属初始登记；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）物业管理方案已经落实；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
第二十一条房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
第二十二条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。
第二十三条商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
第二十四条销售人应将已销售的商品房按套及时在房地产网站和现场公示。
第四章销售
第二十五条房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照和已在房产行政主管部门登记备案的房地产中介服务机构。
第二十六条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当在营业场所公示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第二十七条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。
第二十八条受托房地产中介服务机构在销售商品房时除依法收取佣金以外不得收取其他费用。
第五章合同管理
第二十九条商品房销售时，商品房销售人和买受人经充分协商，达成一致，签订书面合同，也可以按照房产行政主管部门和工商行政主管部门监制的商品房买卖合同示范文本签订合同。
第三十条商品房销售人应按国家有关规定将商品房买卖合同报房产行政主管部门登记备案。
第三十一条房地产开发企业需购买商品买卖合同的应到市房产行政主管部门购买，房产行政主管部门应建立商品房买卖合同登记薄。
第三十二条商品房买卖合同登记备案实行“实名制”。
第六章广告管理
第三十三条工商行政主管部门负责各类房地产广告的审批工作，房产行政主管部门在其职责范围内配合工商行政主管部门做好相关工作。
第三十四条房地产广告，应当具有或者提供下列真实、合法、有效的证明文件：
（一）房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明；
（二）建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书；
（三）土地主管部门颁发的项目土地使用权证明；
（四）房地产项目预售、出售广告，应当具有房产行政主管部门颁发的预售、销售许可证明；出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明；
（五）中介机构所的房地产项目广告，应当提供业主委托证明；
（六）法律法规规定的其他证明；
（七）各新闻媒体网络及广告场所，凡涉及房地产房预售、销售的广告，必须经市工商、房地产行政主管部门审批，签署意见后，方可采用。否则，将追究撰自采用广告的责任。
现房广告的还应提供工程竣工验收合格证明。
第三十五条房地产预售、销售广告必须载明以下事项：
（一）开发企业名称；
（二）中介服务机构销售的，载明该机构名称；
（三）预售或者销售许可证书号。
广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。
第三十六条房地产广告必须真实、合法、科学、准确、符合实际，不得在地理位置、区位环境、物业管理、户型、面积、设计等方面欺骗或者误导公众。
第三十七条有下列情况的房地产不得广告：
（一）未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；
（二）未经国家征用的集体所有的土地上建设的；
（三）司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（四）预售商品房未取得该项目预售许可证的；
（五）权属有争议的；
（六）违反国家有关规定建设的；
（七）不符合工程质量标准，经验收不合格的；
（八）法律、行政法规规定禁止的其它情形。
第三十八条房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。
第七章信息管理
第三十九条建设、房产行政主管部门应建立健全房地产市场信息系统和预警预报系统，建立房地产开发企业信用档案。
第四十条已批准设立的房地产开发企业，应按房产行政主管部门的规定进行网上联机，将其企业的基本情况、项目情况、商品房价格、销售情况等动态信息及时发送给房产行政主管部门。
第四十一条房产行政主管部门应定期汇总、分析和全市商品房交易的相关信息，并提供网上公开查询服务和网上交易服务。
第八章法律责任
第四十二条房地产开发企业违反本细则规定，擅自预售商品房的，根据《城市商品房预售管理办法》第十三条的规定，由房产行政主管部门责令停止预售，补办手续，没收违法所得，并处以已收取的预付款1%以下的罚款。
第四十三条房地产开发企业隐瞒有关情况，提供虚假材料，或者采取欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，根据《城市商品房预售管理办法》第十五条的规定，由房产行政主管部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。
第四十四条房地产开发企业违反规定用途使用商品房预售款的，根据《城市商品房预售管理办法》第十四条的规定，由房产行政主管部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。
第四十五条未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，根据《商品房销售管理办法》第三十七条的规定，由房产行政主管部门责令停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。
第四十六条在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，根据《商品房销售管理办法》第三十九条的规定，由房产行政主管部门处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十七条房地产开发企业未按规定将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房产行政主管部门的，根据《商品房销售管理办法》第四十一条的规定，由房产行政主管部门处以警告，责令限期改正，并可处以2万元以上3万元以下罚款。
第四十八条房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，根据《商品房销售管理办法》第四十二条的规定，由房产行政主管部门处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。
（一）未按照规定的现售条件现售商品房的；
（二）未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房产行政主管部门备案的；
（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；
（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；
（五）分割拆零销售商品住宅的；
（六）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；
（七）未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的；
（八）委托没有资格的机构销售商品房的。
第四十九条房地产中介服务机构销售不符合销售条件的商品房的,根据《商品房销售管理办法》第四十三条的规定，由房产行政主管部门处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。
房地产销售管理细则篇2
5月10日凌晨,海口市政府落实房地产调控实施细则,将产权式酒店和二手住房纳入本次限购范围;主城区与生态保护区限购,在限购区域内,对非本省户籍人员以家庭为单位实施限购,非本省户籍居民家庭提供在本省各市县的连续两年以上缴纳社保证明才能购买首套房;购房贷款未结清的居民家庭,购买第2套房贷首付比例提高到70%以上。
据介绍,《海口市人民政府关于贯彻落实〈关于限制购买多套商品住宅的通知〉的实施细则》,从八个方面对房地产调控提出实施细则。此前海南省政府已出台楼市新政,在全省范围内暂停向已拥有1套及以上商品住宅的非本省户籍居民出售新建商品住宅。海口市是继琼海市后第二个细化政策的市县。
《细则》进一步明确了限购范围。将产权式酒店和二手住房纳入本次限购范围。在海口城区设置限购区域。一是主城区,滨江西路以西、长彤路以东、南海大道和红城湖以北区域;二是南部生态保护区,主要在椰海大道以南、绕城高速以北、铁龙路以西、粤海大道以东范围,按照多规合一,这是海口重要的生态保护带。
《细则》从严界定购房资格。一是对非海南本省户籍人员以家庭为单位实施限购,在海南没有拥有商品住宅或产权式酒店的非本省户籍居民家庭,可在非限购区内申请首次购房;二是在限购区域内,要求非本省户籍居民家庭提供在海南省各市县的连续两年以上缴纳社保证明才能购买首套房。
《细则》提高产权式酒店经营比例。产权式酒店项目销售比例不得高于该项目可销售面积的10%,其余90%必须用于自持经营使用。提高限制现房转让的年限。企事业单位、社会组织等法人单位新购买的新建商品住宅,须取得不动产权登记满5年后方可转让。海口进一步实施差别化的贷款政策。购房贷款未结清的居民家庭,购买第2套房贷首付比例提高到70%以上。海口将强化交易的整顿和价格的管理。严格执行“一房一价”的价格管控体系,加强价格备案管理,加强交易资格和交易行为审核,从严管控市场。
海口市政府表示,棚户区改造项目和人才购房将另行制定政策予以规定。
据悉,此《细则》旨在进一步贯彻落实国家和省委省政府关于保障房地产业健康发展的要求和精神,支持合理住房需求,遏制投机性购房,促进海口房地产市场平稳健康发展。
附：
海口市人民政府关于印发《海口市贯彻落实省住房城乡建设厅等三部门〈关于限制购买多套商品住宅的通知〉的实施细则》的通知各区人民政府、市政府直属有关单位,有关企业:
《海口市贯彻落实省住房城乡建设厅等三部门〈关于限制购买多套商品住宅的通知〉的实施细则》已经20xx年5月5日xx届市政府第6次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。
海口市人民政府
20xx年5月10日
海口市贯彻落实省住房城乡建设厅等三部门《关于限制购买多套商品住宅的通知》的实施细则根据省住房城乡建设厅、省国土资源厅和中国人民银行海口中心支行联合的《关于限制购买多套商品住宅的通知》(琼建房〔20xx〕96号,以下简称琼建房〔20xx〕96号通知)和省住房城乡建设厅、省国土资源厅《关于进一步明确限购范围有关事项的通知》(琼建房〔20xx〕103号)精神,结合我市实际,就在本市限制购买多套商品住宅制定如下实施细则。
一、明确限购范围
从本细则颁布之日起,除琼建房〔20xx〕96号通知所列的新建商品住宅,我市将产权式酒店、二手住房(指已通过初始登记或首次登记取得房屋所有权证或不动产权证、再次上市交易的商品住宅和保障性住房,下同)一并纳入限购范围。在全市范围内暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅(含普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓,下同)或产权式酒店的非本省户籍居民家庭出售新建商品住宅、二手住房、新建和二手产权式酒店。
非本省户籍居民家庭拥有1套商品住宅或产权式酒店的全部产权或部分产权(以交易合同已网签备案或不动产权证为准)均,认定为该居民家庭已拥有1套及以上商品住宅或产权式酒店。
二、界定购房资格
在海南没有拥有商品住宅或产权式酒店的非本省户籍居民家庭,可以在本细则规定的海口非限购区域内申请首次购房;在海南没有拥有商品住宅或产权式酒店的非本省户籍居民家庭,并且提供了其1名家庭成员在我省各市县的连续2年以上缴纳社保证明的,可以在本细则规定的海口限购区域内申请首次购房。
在我市购房的非本省户籍人员以家庭为单位实施限购,居民家庭包括夫妻双方及未成年子女。居民家庭申请购房或申请商业性个人住房贷款须先到住建部门出具家庭无购房备案证明及国土部门出具家庭无住房证明。
三、设定限购区域
本细则所称限购区域是指:滨江西路以西、长彤路以东、南海大道和红城湖以北区域(含海甸岛和新埠岛)以及椰海大道以,南、绕城高速以北、铁龙路以西、粤海大道以东合围区域范围。
四、提高产权式酒店经营比例自本细则颁布之日起,产权式酒店项目销售比例不得高于该项目可销售面积的10%,其余90%必须用于自持经营使用。原已销售的项目其销售比例已超出前述比例的立即停止销售,自本细则实施之日起新批建的项目严格按照规定销售比例进行销售。
五、进一步限制现房转让自本细则颁布之日起,企事业单位、社会组织等法人单位新购买的新建商品住宅,须取得不动产权登记满5年后方可转让。
六、进一步实施差别化的贷款政策居民在本市购买第二套商品住宅,相应购房贷款未结清的,申请商业性个人住房贷款最低首付比例不低于70%。
七、加强交易资格审核非本省籍居民购房或转让前要先提供交易承诺书(拟购房者承诺本居民家庭在我省没有拥有商品住宅和产权式酒店;拟出让方证明拟出让商品住宅或产权式酒店达到琼建房〔20xx〕96号通知和本细则约定期限)承诺具备交易资格,,经住建部门及不动产登记管理部门审核通过购房或转让资格后,再签订购房合同进行网签备案或确认交易资格后签订房屋交易合同,进行网签备案。如在购房或转让过程中,经核查不具备交易资格或承诺不实的,将取消其交易资格,1年内不得再次进行交易。
住建部门和不动产登记管理部门负责商品住宅购买和转让资格的审核工作。房地产信息管理系统(网签系统)要实现商品住宅网签数据实时共享,统一查询。住建部门和不动产登记部门要建立信息共享机制,不动产登记部门要将商品住宅不动产登记情况实时交换给住建部门,实现信息共享共用。住建部门要根据商品住宅网签备案、不动产登记等情况确定商品住宅、产权式酒店和二手住房的购买和转让资格。
八、严格审核交易行为在20xx年4月14日前,已取得预售许可证可以合法对外销售的项目,购房居民已在网签备案系统完成合同网上录入但尚未提交备案的或已签订购房合同或认购协议,并已支付首付款,但还未实施网签的,凭完税凭证、税务发票或首付款银行转账凭证(poS机购房签单、购房转账单)等有效证明材料,经市住建局核实后,可以办理网签备案手续。买卖双方必须对所提交的证明材料真实性负责。
九、加强房地产市场整治加强价格备案管理。从本细则实施之日起,本市范围内从事房地产开发的企业,在办理商品住房预售许可证或现房销售时,应当向物价部门申报价格备案;本细则实施之日前,已取得预售许可或已办理现房销售,但未向物价部门申报价格备案的,应在本细则后1个月内完善备案手续,如1个月内未办理物价备案的,依法暂停其预售资格。
房地产开发企业应严格执行“一房一价”,不得利用虚假的或使人误解的标价形式,诱骗消费者与其进行交易。备案后1年内不得随意提高销售价格,如需调整的必须重新申报价格备案,防止随意涨价行为。
加大依法查处力度,严肃市场秩序。未取得商品住宅和产权式酒店客房预售许可证的项目不得进行预售、不得收取或者变相收取任何预订款性质的费用。对房地产开发企业和中介机构涉及虚假宣传、囤积房源、捂盘惜售、人为制造房源紧张、哄抬房价、不明码标价、违规销售、一房多卖、“黑中介”等违法违规行为,一经查实,从重处罚,并进行公开曝光。构成犯罪的,移送有关部门依法追究刑事责任。
十、棚户区改造项目、人才购房(符合我市产业发展需要的各类专业技能人员)等另行制定政策予以规定。
房地产销售管理细则篇3
关键词房地产会计核算问题对策
随着市场经济在我国的逐步完善，新的会计制度、会计准则不断，对于房地产开发企业来说，目前适用的会计制度和会计准则主要有《企业会计准则》、《房地产企业会计制度》和《企业会计制度》等，如何在门类众多的制度、准则、规定之下，结合企业自身特点，改进现有会计核算方法，更好地发挥会计职能，是会计人员的职责。笔者从以下几个方面论述目前房地产企业会计核算中存在的问题及其改进方法。
1房地产开发企业会计核算存在的问题
1.1房地产开发企业收入确认的复杂性
房地产商品的销售包括两种，一种是自行开发并销售，另一种是事先与买方签订合同，按合同要求进行开发。对于后者，应按照建造合同的标准进行收入的确认。而对于企业自行开发的房地产商品，由于其开发的周期较长，耗资巨大，其商品具有较高的价值性。这些特点决定了房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。因此，房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准，该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；《企业会计制度》和《企业会计准则——收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核心问题在于应在哪一环节确认为收入，其分歧的焦点集中在:商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。
1.2房地产开发企业商品成本与售价的不配比性
首先，房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入短则1~2年，长则4~5年，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理；在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。
其次，房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时低层售价却高于高层售价；又如“丁字形”楼房虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差也很大。
通常房地产开发企业的成本结转方法是:按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素，得出的经营成果不具有真实性。
1.3收益评价指标不能真实反映企业业绩
房地产企业投入产出周期具有较强的特殊性，表现在会计年报中往往是业绩波动较大——项目建设期内业绩不佳，验收售出后，大量预收款确认为收入，期间间隔在一个会计期内还好，但一个项目往往要跨4、5个会计期，故不适用一般的公司业绩评价指标，如净利润指标就不能正确、客观、全面地反映其真实经营情况，尤其是上市公司，极可能误导投资者。一个经营情况很好的开发公司，其净利润可能很小甚至是负数，但有大量的在建工程和很好的预售情况，现金流状况极佳，有很强的盈利能力。同理一个盈利的公司也可能正危机四伏:面临着因施工质量导致的巨额赔偿，大笔银行贷款到期而无力偿还，尚未结清的担保金，由于市政规划调整，地价变化导致的土地风险等等；故此，评价一个房地产开发企业的业绩，千万不要以指标论好坏，应透过指标看实质，看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量，还有更重要的表外风险等等。当然，这有赖于我们会计界同仁对会计信息的真实反映与充分披露。
2完善房地产开发企业会计核算规范的对策
2.1正确确定和应用收入确认标准
房地产商品销售收入的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标淮。
(1)法律标准。法律标淮是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标淮:如对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。法律标淮是专业标准的前提条件。
(2)专业标准。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标淮，即收入确认的4个必要条件:企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；企业没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。上述规定中，收入确认以风险和报酬实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，为实际工作中收入确认带来了困难。
笔者认为，房地产销售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为，不论是否收取了款项，均不属于实际发生的销售业务。因此，签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据；签订正式房屋销售合同则如同一般工商企业产品销售合同一样，从法律意义上讲也只是一种合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符《企业会计准则——收入》的有关规定，故也不能确认收入；购买方取得商品房产权证的环节较为特殊，尽管房地产商品最终是以产权证上权利人主体的更替为所有权变更的主要标志，但由于房地产开发企业在项目开发前根据规定需要支付土地出让金，取得土地使用证，并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收领取销售许可证、签订正式房屋销售合同，并向客户收取房款、交付买主办理入住手续的情况后才办理产权过户手续，且产权证的办理涉及到房地产管理、土地管理等政府有关部门，办妥产权证书的时间并非开发企业所能控制。如果此时确认收入，会导致收入滞后，同样不符合收入确认原则。所以，尽管房屋产权证书是房屋所有权的标志，但并非是确认收入的必要条件。
2.2引入计划销售价格的概念，使销售收入与成本配比
建议引入计划销售价格的概念，解决销售成本结转错位，与销售收入不配比这一特殊问题。即当开发的房屋达到可销售状态时，企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准。
(1)实际售价成本率法，是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成木的方法调整。具体操作顺序是:分类明细账按开、竣工时间相同或相近且一并办理决算的项目设置账户，在此分类明细账基础上，再按计划价格相同的房屋分类设户，价格不同的分别设置。季度前两个月可按分类明细账结转成本，即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数，对销售房屋只登记数量，待季末将未销售房的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本，用倒挤的方法结出销售成本。这种方法适用于开发规模较大的房地产企业，优点是可以减少工作量，缺点是季度前两个月受房价影响会产生一定误差，且不能及时、准确提供较详细的成本资料。
(2)计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。只要是开发建设工程已办理了竣工决算手续，就可以把商品房成本按楼栋、楼层、单元予以确定，甚至可以计算出每平米建筑面积成本。因此可以按单元设置账户，也可以把每平米建筑面积成本相同的商品房归类计入同一账户。销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转，按每平米建筑面积成本归类设户的，可按销售面积乘以每平米建筑面积成本得出销售成本。这种方法的缺点是结转工作量较大，但遵循了一贯性原则，提供信息可靠及时，并能将结转成本工作量分散在日常工作中，适用于一般房地产开发企业。
2.3扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量
(1)增加土地储备量及成本构成的信息。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重。因此，能否拥有土地储备以及土地储备的成本状况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展。对于拥有大量优质低价的土地储备的企业来说，土地成本低本身隐含着巨额的利润，在土地出让市场向招标拍卖过渡以后，相对于其它公司具有先天的竞争优势，能在未来三到五年内保持良好的增长，从而具有一定的投资价值。而信息使用者通过企业披露的土地使用权总额无法判断其土地储备的信息。因此，在房地产开发企业的财务报告附注中增加土地储备量及取得成本情况的披露是必要的。
房地产销售管理细则篇4
为进一步规范*市房地产市场秩序，加强房地产市场管理，进一步促进房地产市场健康稳定发展，现根据《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国行政许可法》、《商品房预售管理办法》、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（〔*〕37号）等有关规定，结合本市实际情况，就有关事项通知如下：
一、规范商品房预售行为
（一）房地产开发企业应当于每年11月30日前向国土房管部门申报下一年度的商品房销售计划，在申报预售证前1个月申报项目概况。
任何房地产开发企业在领取商品房预售许可证之前不得商品房预售广告，需要其他与房地产开发项目有关的广告的，其内容必须真实。否则，有关部门有权责成房地产开发企业自行在相关媒体进行更正。房地产开发企业拒绝更正的，有关部门有权在相关媒体上公布真实情况。
（二）房地产开发企业申请核发商品房预售许可证时，应当如实准确填报项目概况及楼盘表。隐瞒房屋抵押、回迁等情况的，对正在申请核发商品房预售许可证的，将根据有关规定不予许可；对已核发预售许可证的，将撤销该商品房预售许可证。
（三）未领取预售证的商品房，任何企业或个人不得以任何形式收取房款和销售。否则，一经发现，将责令限期整改，并向社会公布有关情况。
对拒不整改或不按规定整改的，将依法进行处理，并将该企业或个人的违规情况告知相关主管部门，有关主管部门将根据有关法律、法规、规章的规定，停止办理有关行政业务。
（四）对不符合规划部门规划控制性套型结构要求的项目，不核发商品房预售许可证。
（五）房地产开发企业在申请商品房预售许可证时，应当明确该项目的拟向社会公开销售的时间、销售方式及每个单元的拟售价格；取得商品房预售许可证后，应当在10日内全部公开销售。
*市房屋管理系统中显示的可售单元，房地产企业不得拒售。一经发现有拒售行为的，将立即责令其限期整改；拒不整改的，将延长整改期限，并通过媒体、网站等向社会公布有关情况。
（六）严禁“炒卖楼花”行为。房地产开发企业、房地产中介机构不得将预购人购买的未竣工的预售商品房再行转让。一经发现有炒卖楼花行为者，将责令限期整改，并按现行法律、法规和规章的规定予以处罚，同时通过媒体、网站等向社会公布有关情况。
（七）境外机构和个人购买商品房时，开发企业应要求购房业主按照《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的规定，提供境外机构在境内设立分支或代表机构、个人在境内学习或工作时间超过一年、分支或代表机构以及个人购房用途均为自用或自住的有效证明文件；开发企业不得以任何方式、任何借口将商品房预（销）售给不符合条件的境外机构和个人。
（八）开发企业销售商品房时，应向购房者明示所有在售单元的价目表，严禁不实价格。有最高销售限价的，应当按土地使用权出让合同约定，在最高限价之内进行销售。否则，将责令限期整改，整改期间停止在销售商品房的销售，并通过媒体、网站等向社会公布有关情况。
（九）开发企业应在销售现场配置电脑设备，供购房人查阅销售楼盘详细资料，并公布楼盘《商品房预售许可证》及附图、《商品房买卖合同》等。房地产行政管理部门同时在网上公示该楼盘的销售资料。
二、进一步完善预售款监管措施，加强预售款监管
（十）各房地产开发企业应知会购房人凭《缴款通知书》将商品房预售款直接存入指定的预售款监控账户，不得私自收取商品房预售款。否则，按《广东省商品房预售管理条例》第四十一条规定进行处罚。
（十一）根据《广东省商品房预售管理条例》的规定，各商业银行应当加强对商品房预售款监控账户的管理，每天将监控账户的基本情况数据及收到跨行转入款项的明细信息数据提交市国土房管局。凡在各行开立监控账户并申请办理按揭贷款的，其预购人的首期房款及各行的按揭贷款，必须凭《缴款通知书》直接存、划入该监控账户内。
划拨使用监控账户内的款项，应凭*市国土资源和房屋管理局（下称市国土房管局）所核准同意支付的数额拨付，不得擅自批准预售人使用监控账户内的款项或将商品房预售款转作他用。
三、加强项目工程进度和公建配套建设的监管，防止随意变更规划许可，保护购房业主利益
（十二）开发企业申请核发商品房预售许可证时，应确定公建配套施工进度和竣工交付时间，审批部门应现场勘察有关楼栋工程建设进度。开发企业领取预售证后，应于每季度最后一个月的月底前向市国土房管局提供在建工程（包括公建配套）建设进度情况以及现场照片，市国土房管局结合实际每季度现场抽检1-2次，并将抽检结果在“阳光家缘”网上公布。
（十三）开发项目申请取消监控账户，应当缴清土地出让金、按规定属于开发企业缴交的专项维修资金和相关税费、完成规划验收和确权，对于分期开发的项目，其最后一期应完成出让合同或国土证用地范围内规划要求的全部公建配套建设。未缴清土地出让金和相关税费的，在监控账户中扣缴；未完成公建配套建设的，不能取消监控账户，在监控账户中存留相应建设资金。
（十四）商品房预售或者销售后，房地产开发企业不得随意调整、修改修建性详细规划或者变更规划许可；确需调整或者变更的，应当报原审批的城市规划行政主管部门批准。
已经在*市房屋管理系统建立楼盘明细表、网上公开销售的，楼盘明细表不再变更。
四、加强交易登记管理，及时办理商品房交易登记手续
（十五）房地产开发企业应当按《广东省城镇房地产权登记条例》的有关规定及时申请确认产权。逾期不办理的，按照《广东省城镇房地产权登记条例》第二十条规定进行处理。
（十六）房地产交易转移登记申请人应持完税凭证办理房地产权属变更登记手续，开发企业不得挪用购房业主委托其缴交的契税。
五、规范房地产中介服务机构的中介行为
（十七）房地产中介服务机构和从业人员提供服务时，应如实向当事人介绍所房屋的权属情况；房屋销售时，应当向买受人介绍所的商品房的有关情况，不得隐瞒；房屋租赁时，还应如实向租赁双方说明房屋租赁政策。
（十八）房地产中介服务机构不得为手续不齐全、不具备合法销售条件的商品房提供中介服务，不得为开发企业进行内部认购、预订提供服务；提供服务时不得收取佣金以外的其他费用。一经发现，有关部门将依法予以查处，并记录在诚信档案中，实时向社会公布，并在年度检查中扣分。
六、进一步加强房地产租赁管理
（十九）任何单位和个人租赁房屋的，租赁双方当事人应当在租赁合同签订、变更之日起3日内，应当向房屋所在地的街镇出租屋管理服务中心办理房屋租赁登记备案手续。
（二十）房屋承租人、居住人应当按照房屋规划用途、结构、消防安全规定使用房屋，不得擅自改变房屋规划用途，或者实施违法建设行为。如需要改变房屋用途，房屋出租人应当依法向规划部门申请房屋使用功能变更手续。
七、加强房地产估价机构管理，规范估价行为
（二十一）房地产估价机构在对房地产进行估价时，应严格按照《房地产估价机构管理办法》等有关法律、法规和规章进行，不得有违法、违规行为。
房地产估价机构有违法、违规行为的，有关部门将根据《房地产估价机构管理办法》等规定，给予处理。房地产估价机构给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。国土房管部门将根据情况将房地产估价机构有违法、违规行为及处理结果向社会公布。
（二十二）具备城市房屋拆迁评估资格的房地产评估机构接受委托，进行房屋拆迁评估时，应当按照建设部城市房屋拆迁评估指导意见、市国土房管局制定的相关规则和技术规范以及*市房地产评估专业人员协会制定的相关工作指引进行评估。
（二十三）房地产估价机构接受商业银行委托，通过评估确定房地产抵押价值的。房地产估价机构应当根据建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房〔*〕8号）的规定及《房地产抵押估价指导意见》进行评估。
办理房地产抵押登记手续时，房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的，抵押权人应当向市房地产交易登记中心提供确定房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构评估的，应当向市房地产交易登记中心提供房地产抵押估价报告。
（二十四）房地产估价管理机构联合市房地产评估专业人员协会定期对房地产抵押估价报告进行抽检，并对有高估或低估等禁止行为的房地产估价机构和所涉及的注册房地产估价师，依法查处，并记入其信任档案，向社会公示。
八、监督检查
（二十五）市国土房管局依照有关法律、法规和规章的规定，对房地产开发企业、房地产中介机构、房地产估价机构的业务办理及执行情况实施监督检查。有关单位和个人对依法进行的监督检查应当予以协助、配合，不得拒绝或者阻挠。
（二十六）市国土房管局发出的违规行为整改通知，15日内未整改或整改不合格的项目，对于开发企业，将依法根据有关规定延长其项目的预售许可、抵押登记和网上签约手续限制时间，直至完成整改；对于中介机构，也将根据有关规定予以处理。
房地产销售管理细则篇5
商品房面积纠纷产生的原因
从表面看，造成商品房面积纠纷的原因有以下几个方面：一是各相关部门计算房屋建筑面积的标准不一。城市规划、建筑设计、工程预决算、房地产管理等部门都从各自的管理角度制定了相应的计算标准，相互之间存在差异，导致群众思想上的混乱和“到底听谁的”的困惑。二是商品房面积计算是一个专业性强的工作，特别是共有面积分摊计算比较复杂，普通消费者不宜掌握，因此对建筑面积中所分摊的共有面积总是心存疑虑。三是个别开发企业为追求利润，利用它们在信息不对称中的强势地位，做出了一些有损消费者利益的行为。但从深层次看，商品房面积纠纷反映了房地产业超常规发展与管理部门在房地产业特性和发展规律研究上滞后之间的矛盾，笔者从事房地产测绘及管理工作10多年，对此深有感触，由于近年来建筑形式、建筑理念、建筑材料日新月异、千变万化，单纯依靠完善、细化面积计算的技术规定并不能根本解决房屋面积纠纷问题，这是因为：一方面相关技术规定、标准的制定永远落后于建筑形式的变化；另一方面制定技术规定、标准只能是抽象的、原则性的。当针对某个具体的建筑形式时，往往在认识上会产生分歧。这几年，建设部多次召集有关专家讨论房屋面积计算问题，每次都出现激烈辩论的场面，专家们都有丰富的房地产测绘专业知识，在讨论时也没有个人的利益关系，意见尚不易统一，何况作为利益息息相关而又缺乏专业知识的开发商和购房者来说，对技术规定做出不同的理解几乎是必然的。
因此，当以面积作为商品房销售价格的计算依据，1平方米价格少则几千元多则几万元时，面积自身在精确性、客观性上的缺陷，使它无法达到买卖双方的要求，这就好比我们用精度为“厘米”的尺子去准确丈量“毫米”一样，出现纠纷也就难避免了。究竟该如何解决长期困扰我们的面积纠纷问题呢？关键在于我们必须拓宽思路，寻找新的途径。面积纠纷源于商品房销售时以建筑面积计价的销售方式，面积纠纷的实质就是销售价格之争，因此，应该从这个根本问题入手，通过研究商品房销售计价方式，找出一种切实可行且买卖双方都容易掌握的销售方法。
商品房销售的计价方式及其优缺点
价值决定价格，商品房价格的高低是由其内在价值决定的,是一个“空间”价值的反映，它包含多个方面的因素。无论房屋的价值包括多少因素，最终都通过价格来体现，计算房屋价格所采取的方法，称之为商品房销售计价方式。我国目前商品房销售计价方式主要有以下三种：
一、按“套”计价方式。按“套”计价是将一套房屋以一个“总价”的形式整体进行销售。在现房销售时，按“套”计价是以房屋现状为标准；若是期房销售，则以详细描述房屋状况的建筑设计图纸、技术参数为标准。国际上，不动产交易基本上都是按“套”计价，在我国民间私房买卖以及商品房二级交易市场上也普遍采取这种计价方式。从理论上按“套”计价是商品房销售最科学的方法，因为即使同在一幢楼，建筑面积、层次都相同，由于房屋朝向、户型、环境等各不相同其价值也应不同，一房一价才是合理的计价方法。而且，由于按“套”计价要求直接确认房屋总价，这就避免了“面积”等因素对房价造成的不确定性，简单直观。但按“套”计价虽然有诸多优点，也存在一个很主要的问题，就是缺少明确的量化指标，不利于对产品进行准确的评估。因此，在已有实物作参照的现房销售阶段，提倡和鼓励按“套”计价的方式。但对于期房采取按“套”销售应十分谨慎，这是因为期房按“套”销售是以预期的建筑设计图纸为标准，比较笼统也没有实物作参照，因而对市场诚信程度、开发企业的守法依规程度、购房者的相关知识水平、政府职能部门监督、管理能力、相关法律法规的完善程度等都有很高的要求。显然，目前我国房地产业的整体水平还无法满足这一要求。因此，在现阶段，笔者不赞成全面推行按“套”计价的销售方式。
二、按“建筑面积”计价方式。房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的水平投影面积。在整个房地产领域建筑面积发挥着重要作用，它是房地产项目审批、开发企业成本测算、房地产评估、物业管理收费，拆迁安置补偿、房地产产权产籍管理以及政府管理部门制定房地产市场监管评价指标等的一项基础数据，并在此基础上形成了一套完整的房地产管理体系。一套商品房的建筑面积由套内面积和共有分摊面积两部分组成。按“建筑面积”销售是指以建筑面积作为计算房款的依据，将建筑面积乘以房屋单价得出一套商品房的总售价。长期以来，我国商品房销售普通采用这种方式，但近年来，随着社会的发展和进步，按建筑面积计价的商品房销售方式却越来越被全社会所置疑，面积纠纷不断，矛盾无法解决，造成这种局面的主要原因就是建筑面积中的共有分摊面积无法把握，这是因为：1、共有分摊面积计算方法复杂，需要专业知识，购房者难以掌握。2、计算共有分摊面积需要了解整幢建筑的全部资料和数据，购房者无法获取，缺乏透明度。3、建筑施工中的任何设计变更，往往引起共有面积或其它私有面积的变化。这样，即使某一套商品房自身未发生变化，也会由于相关分摊面积的变化，最终导致该套房屋建筑面积出现差异。因此，存在不确定性。4、共有分摊面积不直观，购房者感觉看不见，摸不着，往往对此心存疑虑。
三、按“套内面积”计价方式。房屋套内面积由套内使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。按“套内面积”计价销售商品房是指以套内面积作为计算房款的依据，房屋总价款由套内建筑面积乘以单价得出，共有分摊面积不再参与计价。其特点是：1、能较准确的量化一套商品房的基本情况，提供购房者直观的感受。解决了按“套”计价缺少可量化的衡量指标的问题。2、套内面积看得见，摸得着，就如同老百姓常说的“关门面积”，按套内面积计价有利于创造一个公开、公平、公正的市场环境，符合明明白白消费的理念。3、与复杂且常常纠纷的共有分摊面积计算相比，套内面积计算简单且误差率低，购房者可自行测算核实，便于维护买卖双方的权利，提高商品房交易的成功率。因此，与按“套”计价和按“建筑面积”计价相比，按“套内面积”计价是一种更客观、准确且容易为各方掌握的商品房销售计价方式。
按套内面积计价的可行性分析
按套内面积计价销售商品房，对于买卖双方似乎是一种“双赢”的方式，但这种方式真的可行吗？特别是我国房地产领域已形成了以建筑面积为基础的一整套管理体系。若商品房销售采取套内面积计价是否会引起整个行业的连锁反映而造成混乱呢？我们还需要认真分析可能出现的问题，仔细研究针对性的解决办法。
一、可能出现的问题：1、共有分摊面积不再作为计算房屋售价的依据，可能导致开发企业为节约成本而在共有面积上不投入或少投入，如缩小门厅，楼梯等，从而影响房屋的使用品质。对此，各级建设主管部门可在项目图纸设计、审批、建筑施工、验收及房地产测绘等方面严格审查，加大把关力度。当然，我们也不反对开发企业通过提高项目设计水平，在符合建筑设计规范的前提下，创造节约、高效的优质产品。我国房地产开发已进入品牌竞争时代，许多有眼光的开发企业正通过提高楼盘整体品质促进销售，在公共配套设施上的投入非但没有减少反而增加。2、购房者在共有分摊面积上的所有权和使用权如何保证？首先，我们必须明确：按“套内面积”计价只是销售计价方式的改变，而非销售内容改变，共有分摊面积虽不单独计价，但已包含在房屋总售价中，因此与按建筑面积计价一样，共有分摊面积的所有权和使用权仍然属于购房者。按套内面积计价时，开发企业在与购房人签订商品房销售合同时，应通过附图和附记的形式，明确标明共有面积的位置和范围，且不得改变。随着我国《物权法》等相关法律法规的出台，长期困扰我们的小区配套设施等共有面积的归属问题将进一步明确和细化。3、房屋单价“虚高”问题。按“套内面积”计价是以商品房总售价不变为前提。因此，与按“建筑面积”计价相比，必然产生商品房单价表面上浮的现象，对习惯了以“建筑面积”计价售房的开发商和业主来说，当然需要一个重新定位和适应的过程。一方面，应通过媒体等多种途径加强宣传，让广大市民特别是购房者知晓，按套内面积计价时，房屋单价中已含有共有分摊面积的价值，它与建筑面积计价的单价在内涵上是不同的，因此“虚高”只是一种表面现象；另一方面，房地产管理部门应及时提供技术指导，引导市场尽快熟悉新的价格体系。
二、按套内面积计价与目前以建筑面积为基础的房地产管理体系之间衔接问题。在我国目前的房地产管理体系中，房屋建筑面积是各项工作的基础数据，若因为改变商品房销售方式而跟着改变整个房地产管理体系，既得不偿失，还可能因此产生巨大的阻力，使工作难以开展，所以应采取如下措施：1、保持目前的房屋权属登记方式不变。商品房销售与房屋权属管理是完全不同的两件事。一个是市场经营行为，一个是建设管理部门行使国家赋予的产权登记职能。经营行为可以根据市场的要求调整，权属登记职能则必须与我国的权属管理体系相一致，我国权属管理是实行实质性审查，“建筑面积”是其中很重要且贯穿始终的一项内容。因此，无论商品房销售方式如何改变，均保持房产测绘及产权登记发证方式不变，房产测绘仍依照《房产测量规范》的要求正常开展，它服务于产权登记权属管理，房屋产权证上仍然注明套内面积和共有分摊面积。2、暂时保持现行房地产评估、拆迁安置补偿、物业收费等政策不变。若采取按“套内面积”计价销售商品房，原有的以建筑面积为基础的房地产市场评估价格体系必将被新的体系所取代，但新价格体系从建立到成熟必须要经过市场反复验证的过程。在此期间，应保持现行房地产评估、拆迁安置补偿、物业收费等政策不变，以保证整个房地产行业的健康稳定。待新的价格体系成熟后，再逐步调整，如房地产评估可以按套内面积为基础重新定价；拆迁安置补偿可采取以旧房屋拆迁前的私有面积与新安置房的套内面积相互结算补偿的办法，并计算新的补偿价格；物业管理收费以套内面积重新计算收费标准等。2001年以来，我国广东省、重庆市、深圳特区以地方立法或部门规章等形式，相继出台了按套内面积计价售房的规定。深圳特区还曾为此在网上做了调查，在调查的4000多人中，90.1%赞成。北京市从2004年起也开始实施按“套内建筑面积”计价销售商品房，市场反映良好。
建议强制推行按套内面积计价销售商品房
成都市从2000年3月起，就开始推行按套内面积计价销售商品房，但几年下来，效果不甚理想，其主要原因是：1、没有制定强制性规定，缺乏相关政策、法规支持。2、在推行按套内面积计价问题上，成都市采取的是推荐实施而非强制的作法，由于缺少强制力作为保障，房地产开发企业各行其是，始终未能形成统一的市场计价体系和平等一致的市场竞争环境。3、政府行业管理部门宣传，引导力度不够，消费者对按套内私有面积计价的实质和好处不了解，不接受。由此可见，在推行按套内面积计价的问题上，若政府及行业管理部门只倡导而不作强制性规定，购房人由于消费习惯的原因，开发企业出于自身利益的考虑很难主动接受新的计价方式。为保证“按套内面积”计价的顺利推行，应采取多种强制性措施。
关于由政府和行业管理部门强制推行按套内面积计价的合法性问题。这涉及两个方面的法律问题，一是这一行为是否违背《合同法》意思自治原则。二是由管理部门做出这一行业是否有的嫌疑。1、是否违背契约自由的原则呢？纵观我国近百年历史，原来房屋基本上是按间来计价的。商品房按建筑面积计价反而是政府规定的（如建设部制订建筑面积计算和分摊规则、物价部门按建筑面积核算房屋单价），没有人将其理解为干预当事人的意思自治。因此，从表面上看，当事人在签订售房合同时，基于契约自由的原则，有权自行选择计价方式，政府难以强行规定一定要按套或套内建筑面积计价销售，但不容忽视的是，契约自由的前提是指缔约双方应意思表示一致。开发企业按照行业主管部门的规定，向社会发出按套或套内建筑面积计价销售商品房的要约，在获得另一方承诺时，没有人会对其进行干预。2、管理部门是否涉嫌。是指行政机关不正当地行使职权，使该行为的结果背离了法律授予这种权利的目的。的一个主要特点是：该行为是出于不正当目的而做出的，或者该行为会使行政管理相对人受到不必要的损害。作为房地产行业的主管机关，出于维护房产交易双方合法权益、促进社会安定的正当目的，其管理行为的结果是为了有利于房地产业的健康发展，保护行政管理相对人的合法权益，这与房地产管理法授予的目的完全一致，应属于合法的行政行为，而绝非。
推行按套内面积计价销售，最好由法律、法规规定，但基于我国的国情，如立法周期较长、政府现有房地产管理体制的更新等，在与法律、法规不相抵触的前提下，目前由行政规章来规定更为切合实际。
房地产销售管理细则篇6
关键词:合作建房;税务处理;房地产
中图分类号:F810.42献标识码:a章编号:1003-9031(2009)10-0086-03
一、引言
合作建房是房地产开发中较常采用的开发模式。根据现行税法规定,合作建房是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权,另一方(以下简称乙方)提供资金,共同投资建房行为。[1]在实际工作中,由于合作条件、合作目的不同,合作建房的方式也不同。通常的方式有两种:一种是纯粹的“以物易物”,一种是出资成立合营企业合作建房。除以上两种模式方式外,实际工作中还出现一些与税法规定不完全相同的合作方式,在税务处理时存在一定的难点。为此,本文在分析税法规定的合作建房两种合作方式税务处理方法的基础上,对实务中出现的第三种合作建房的税务处理方法进行探讨研究。
二、合作建房第一种合作方式税务处理方法分析
合作建房第一种方式是纯粹的“以物易物”,即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。[2]这种合作方式是以提供资金方(乙方)为房屋开发建设的主体,提供土地使用权方(甲方)一般不参与房屋的开发建设,只在房屋建设完成后享有一定的分配权。这种合作方式分两种情况,分别采取不同的税务处理办法。
一是甲方将土地使用权转让给乙方,但不直接获得乙方支付的现金,而是获得乙方开发建设完成后的部分房屋所有权的分配权。在这一合作过程中,甲方通常将土地使用权过户给乙方,乙方在房屋开发建设完成后按合同约定将部分房屋过户给甲方作为支付甲方地价款的对价。因此,甲方发生了转让土地使用权的行为,乙方发生了销售不动产的行为,合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税;对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算,因此应当按照营业税实施细则第二十条的规定分别核定双方各自的营业额。[3]如果甲方将分得的房屋销售出去,则又发生了销售不动产行为,应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
二是甲方将土地使用权出租给乙方若干年,但不直接获得乙方支付的租金,而是让乙方在该土地上投资建造房屋并在租赁期内使用,待租赁期满后乙方将土地使用权连同所建的房屋归还甲方作为支付甲方租金的对价。在这一合作过程中,土地使用权仍属于甲方,甲方只是发生了出租土地使用权的行为,对其按“服务业――租赁业”征营业税;乙方则发生了销售不动产的行为,对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时,其营业额也按营业税实施细则第二十条的规定核定。
三、合作建房第二种合作方式税务处理方法分析
合作建房第二种方式是甲方以土地使用权而乙方以货币资金合股,成立合营企业,合作建房。[4]这种合作方式与第一种合作方式的根本区别在于房屋开发建设主体的不同,第一种合作方式是以乙方为开发主体,第二种合作方式则以双方出资设立的合营企业为开发主体,甲乙双方不直接参与房屋的开发建设工作,而是通过股权关系来控制和影响开发主体的开发建设工作,并最终通过股权关系实现开发建设成果。这种合作方式分三种情况,分别采取不同的税务处理办法。
一是合营企业作为独立法人自主经营,并按独立会计主体进行会计核算,甲乙双方按股权关系共担风险,共享利润。按照国家税务总局“以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征营业税”的规定,[5]对甲方向合营企业提供的土地使用权不征营业税;对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税;对双方按股权关系分得的利润不征营业税。
二是合营企业房屋建成后,甲方不是按股权关系享有合营企业的利润分配,而是采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配或提取固定利润。这种合作方式则不属于营业税所称的投资入股不征营业税的行为,而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为,因此对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税;对合营企业按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。
三是合营企业房屋建成后没有进行经营,而是直接按甲乙双方约定的比例将房屋分配给甲乙双方,这种合作方式也不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为,对甲方向合营企业转让的土地,按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税,对合营企业分配给甲乙双方的房屋按“销售不动产”税目征收营业税,其营业额按营业税实施细则第二十条的规定核定。合营企业的房屋在分配给甲乙方后,如果各自销售,则再按“销售不动产”征税。
四、合作建房第三种合作方式税务处理方法探讨
除以上两种合作建房方式外,笔者在实务工作中发现存在另外一种特殊形式的合作建房方式。
甲公司和乙公司均为房地产开发企业,且都具有房地产开发资质,双方采取的合作建房方式为:甲公司作为项目报建方提供项目建设用地,并参与项目开发建设及经营管理工作;乙公司提供项目除土地地价之外的全部开发建设资金(包括项目所需的全部建筑、设施设备及安装资金,项目的勘察、设计、环境、绿化、消防、环保、人防、小区道路等报建及建设费用),并负责项目的开发建设及经营管理工作,乙公司还承担包括广告费用、委托销售费及其他为销售房屋而支出的费用等全部销售费用。为准确核算项目利润,以甲方名义开设甲乙双方共管的项目结算专户,用于归集所有的项目收入和成本费用。房屋建成销售取得收入时,在足额扣留以甲方为缴费主体的各项税费(包括营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、土地使用税、企业所得税、销售过程中须交纳的政府规费等所有税费以及政府可能新开征的税费)后,按双方约定的比例分配。
在该合作方式中,甲方并没有将土地使用权转让过户给乙方,也没有将土地使用权出租给乙方,房屋开发建设的主体也不属于乙方。同样,甲乙双方也没有出资成立合营企业合作建房,因此该种合作方式与第一种、第二种合作建房方式不完全相同,不能按上述方法进行税务处理。如何对这一特殊形式的合作建房方式进行税务处理是笔者在实务工作中遇到的难题。现结合实际工作中的经验对该合作方式的税务处理方法进行分析。
合作开发房屋的报建单位和建设主体是甲方,所有项目收入和成本费用均通过由甲乙双方共管的甲方账户归集,房屋销售合同也由甲方与购房人签订,所以甲方为合作开发项目的会计主体和纳税主体,承担营业税金、土地增值税及企业所得税等纳税义务。
1.营业税、土地增值税的税务处理方法分析。甲方没有转让土地使用权,因此无须缴纳转让土地使用权的营业税和土地增值税。合作开发房屋建成销售时,甲方发生了销售不动产的行为,对其按“销售不动产”税目征营业税。同时,就其营业额按土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定预缴土地增值税,待项目全部竣工、办理结算后再进行土地增值税清算。[6]因乙方提供的建设资金视同投资,不属于资金借贷关系,在土地增值税清算时不得扣除利息费用。
2.企业所得税的税务处理方法分析。在合作建房企业所得税的税务处理问题上,国家税务总局做出明确规定:企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目,且该项目未成立独立法人公司的,按下列规定进行处理。首先,凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的,企业在首次分配开发产品时,如该项目已经结算计税成本,其分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额应计入当期应纳税所得额;如未结算计税成本,则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。其次,凡开发合同或协议中约定分配项目利润的,应按以下规定进行处理:一是企业应将该项目形成的营业利润并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税,不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。二是投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。[7]
在该合作方式中,甲乙双方没有分配开发产品,也没有分配项目利润(因为分配基数不扣除产品开发成本和产品开发费用,分配的是税后净收入而不是营业利润),这在形式上不符合税法规定的情形。笔者认为,在实务中进行税务处理时,对与现行税法规定不完全相符的业务形式,必须遵循实质重于形式原则,根据业务的实质选取适当的税务处理方法。就该合作方式的业务实质来看,虽然甲乙双方分配的是税后净收入而不是营业利润,但是由于双方实质上是共同投资、共同承担投资风险、共享利润的投资行为,因此,企业所得税可以按照实质性投资收益进行税务处理。根据国家税务总局上述规定,先以甲方为企业所得税纳税人,按照规定缴纳企业所得税。由于乙方投入的建设资金视同投资,甲方不得在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。同样,乙方从甲方分得的税后净收入不视为利息收入,而视同股息、红利所得不用缴纳营业税。企业所得税法第二十六条规定:符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益为免税收入。[8]乙方分回的税后净收入属于分到甲方税后性质的股息、红利等权益性投资收益,因此不需要缴纳企业所得税。■
参考文献:
[1][2][4]中华人民共和国国家税务总局.关于印发营业税问题解答(之一)的通知(国税函发[1995]156号)[Z].1995.
[3]中华人民共和国财政部,国家税务总局.中华人民共和国营业税暂行条例实施细则[Z].2008.
[5]中华人民共和国财政部,国家税务总局.关于股权转让有关营业税问题的通知(财税[2002]191号[Z].2002.
[6]中华人民共和国财政部.中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则[Z].1995.
房地产销售管理细则篇7
（一）药品的流通渠道：
1、通常情况下的药品流通渠道为：
制药公司——经销商——医院、零售药店——患者
经销商
2、药品在医院内的流通过程：
经销商、制药厂——药库——小药房医师——患者
（二）药品流通渠道的疏通
一个确有疗效，有一定市场的新药被经销商或医院接受，本来应是一件非常容易的事，但近两年来，由于新药开发猛增，使经销商或医院有了很大的选择空间，从而导致新药售出难的问题出现，而一种新药要被患者最终消费，必须首先保证渠道畅通。
1、经销商的疏通：
（1）富有吸引力的商业政策：
注意：
a、永远站在客户（经销商）的立场上来谈论一切
b、充分阐述并仔细计算出给他带来不同寻常的利益
c、沟通现在和未来的远大目标
（2）良好的朋友、伙伴关系
a、充分尊重对方，以诚动人，以心征服对方
b、良好的沟通技巧和经常交流来维持密切关系
c、正确应用利益驱动原则，处理好与公司及个人关系
d、了解不同客户的需求
（3）较强的自我开发市场能力
a、详细介绍所辖片区（区域）销售力量，促销手段和活动
b、概要介绍公司对全国市场促销和开发的策略
c、详细了解公司产品疗效，主治及应用推广情况
d、探讨双方共同开发所辖区域（片区）市场的方法。
具备上述三条，一个新药被经销商认可并接受应是一件十分容易的事
2、医院药库（也称大药房）的疏通
（1）新药进入医院库房：
a、详细收集医院资料（包括院长、药库管理委员会、药剂科主任、采购或计划员、产品相关科室主任、专家或重要医师、甚至管理该院的卫生局有关官员）
b、找出影响该院购药的关键人物，并对其作全面细致的调查和了解，尤其是他的特殊需求，特殊困难。
c、接触重要人物（可能是院长，药剂主任，相关科室主人任等）说服其作出决策。
（2）维持购药：新药进入药库尽管是成功重要的一步，但维持药物长久不间断，一定数额的保存量更是艰巨，长期而困难的工作，因此要保持频繁接触，加深双方了解，采取长远眼光处理双方合作中出的问题。
3、医院药房（小库房、小药房）的疏通，疏通此环节，保持与药房负责人（组长或主管）良好的个人关系至关重要，因此应做到：
（1）加倍尊重他，满足心里需求
（2）经常拜访，加深印象和了解
（3）合理的交际费用
较大型医院、药库（大药房）负责从医药经销处购进药品，妥善保管而小药房负责领取和分发药品，此处无疏通则不会把药品从药库里领出，当医师开发处方后，患者在小药房（门诊药房、住院部药房、专科药房）无药可取，而产品却在大药库房里“睡觉”，当然每月（或季）如开一次影响进药的重要人物的会议，采用宽松讨论方式，目的让其充分发表意见，提出改进方法，密切双方的关系
4、有处方权利的医师（也称临床工作或医院促销）产品要想挤入市场占领市场，唯一的手段是依靠医师，他们直接面对患者，通过处方，使药品消失于流通领域进入消费领域，实现药物销售，为公司创造效益，保证公司合理利润，这就要让医师、药师去充分了解产品，扩大市场占有率，增加处方量，但我们必须针对重点医师，通常在省级以上医院（特别是医学附属医院）上级医师的权威性和指导作用特别突出，因此，科室主任（含专家）及主治医师、住院总医师是最重要的医师，为处方重点医师，是以疏通医师处方环节特别重要，于核心其疏通方式如下：
（1）面对面拜访：从目前药医行业的销售来看，面对面拜访（个人拜访）是销售工作中最重要的方法，占据销售间的80%以上，是应用宣传单文献样品，小礼品和自身人格魅力，一对一地对医师（药师）等进行推销自己，推销公司产品，目的就是让医师从心里接受，让医师处方本公司生产的药品，对面拜访有如下特点：
房地产销售管理细则篇8
【关键词】营业税流转税税收理论
一房地产公司开展业务,对每一个购买楼盘的消费者都会赠送小区的物业管理费。当然,我们常见的是买房送家电等。相对于买房送家电,房地产公司依据的是《增值税暂行条例细则》的第四条第八项:将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人,视同销售货物。家电要征收增值税,相应地,对物业管理费要不要征收营业税呢?
有的人认为,上述交易过程只能算是代付或赠送,在房地产公司和消费者之间并没有发生针对享受物业管理这项权利的交易,房地产公司也没有直接提供任何服务,且没有收到流转额,所以不应缴纳流转税。而税法上只对货物、服务、不动产及无形资产的流转税作了规定,这种“权利”的赠送不属于上述任何一种,既然税法上没有规定,就不应该征税。还有人认为,相关类似市场推广或促销的行为有很多,在会计方面一般做费用处理,如果都对其按流转税处理会扩大税收范围,从而影响到税收的效率。
本文认为,上述交易很符合流转税的特点。从流转税的本意上来讲,可以称所有的流转环节为“道道征税”。房地产企业到物业管理公司预交物业管理费,再把这项权利赠送买房人,房地产公司要交一道税,物业管理公司当然也应该交一道税。所以,尽管税法上没有对这项“权利”的交易作出特殊的规定,但是并不影响我们对这一“权利”交易作出相关的税务分析,为税收实践提供一些探索。
一、“权利”交易的性质
“权利”交易对象不属于不动产与无形资产,也不属于货物,更不属于服务。赠送外购服务在税法上没有规定,我们可以认为,房地产公司赠送的是享受这种服务的“权利”。该笔交易可以“视同”该房地产公司转让的一种“权利”,转移这种可享受物业服务的权利。为什么说“视同转让”,是因为这种权利往往是由房地产公司将相关费用直接支付给物业管理公司,房地产公司并不是获得这项服务后再将其转让,而是直接代付费用后由物业管理公司将该服务提供给受益人,并不存在转让的手续及过程,只不过是在买房时由购房人填写相关资料交物业管理公司即可。事实上,已指定受益人为服务对象的相关权利,受益人也是不能再转让的。
就“权利”转让而言,可以分为特定转让对象和非特定转让对象两种。特定转让对象,即上文所说的房地产的购买者,是记名的消费者,转移的是特许的权利。非特定转让对象,则是随机的消费者,转移的是非特许的权利。上述送物业管理费的行为属于对特定对象转让特许权利。对以非特定对象转让非特许权利的情况,不记名的消费卡即是这种情况。
赠送物业管理费的行为与赠送消费卡的行为有相似也有不同。相似的是它们都由不直接提供服务标的业务的单位行使让渡行为,且让渡的都是获得服务的“权利”。不同的是消费卡的让渡者收取了结算金额,且有明显的标的物所有权转移的过程,而提供物业管理费的房地产公司形式上没有获得收入,因为转移的是服务,所以表面上也没有标的物所有权转移的过程。
二、已有规定及税法建议
对于消费卡而言,我国的税法早已在对其征税了,或者按业征营业税,或者按商品流通征增值税。例如,《北京市地方税务局关于对业征收营业税问题的补充通知》(京地税营[2001]507号)规定:营业税征税范围内各类消费卡销售单位,凡不直接从事消费卡标的业务者,可就其全部收入额减除实际支付给消费卡标的经营业户的消费标的对应结算金额,仅就其余额部分照章征收营业税。又如,财税字[1995]026号通知规定:其他单位(指本身不提供电信劳务的单位)销售的电信物品应征收增值税。在上述中的消费卡和ip卡都是可享受服务权利的代表,前者按业征收营业税,后者按销售商品征收增值税。
对于物业管理费而言,我国税法还没有作出明确规定。法律上规定了自有或外购的货物、自有或外购的不动产、自有或外购的土地使用权的转让问题,规定了除土地使用权外的自有或外购的无形资产的转让问题,规定了自有的劳务的转让的问题,却没有规定外购劳务的转让问题,当然也没有规定这种外购的可享受的劳务服务的“权利”转让问题。
本文不认为这种以特定对象为受益人的特许权利的转让,因没有发生标的转移就不用交纳流转税,该交易的标的可以看成是有价权证。事实上很多特许权利的标的额越来越大,如高尔夫的会员证。一般而言,征收流转税是要以收到流转额为前提的。而这种“买一赠一”的行为是有流转额发生的。以上文中所说的买房送物业管理费为例,买房送物业管理费的行为其实是一种销售房产的促销措施,房地产公司并不直接提供服务,无从谈起从转让服务中收到报酬。但我们可以认为,房地产公司赠送物业管理费的价格包括在房产价格中,其支付的费用作为商业折扣,该赠送支出是通过不动产业务收入进行补偿的,这是现实的现金流而非潜在的现金流,因此应该对本例中赠送的物业管理费用按流转税的要求征收相关税费。
事实上,不管有没有发生这种买一赠一现象,转移的“对特定对象的特许权利”都应该缴纳流转税。就如上文提到的高尔夫会员证,企业往往把它作为公关手段加以使用,在赠送的时候可以没有买房前提,由企业出钱给第三方,再由第三方提供给特定消费者。这固然是企业营销手段,表面上看是物质利益的纯流出,不涉及交易的流转额,但是其为企业获得利益回流的可能性是大大存在的,只不过没有像卖房子那样回收得那么及时和明显。如果以未来时空的现金流的角度来考虑,征收流转税显然是必须的。
如前所述,我国税法对自有劳务的转让作出了规定,却没有提及对外购劳务的转让。事实上,外购的劳务是不能转让的,即使要转让,转让的也必然是这种享受外购劳务服务的“权利”。税法上既然没有对外购劳务的转让作出规定,也没有对这种享受外购劳务服务的“权利”的转让作出规定,那么是否应该把这种“权利”的转让作为对外购劳务转让的补充,在税法中加以完善呢?
三、对“权利”转移有偿和无偿及自有和外购的补充分析
营业税中对转让不动产及土地使用权,不管是否有偿,都要缴纳营业税,且不论是自有还是外购。对无形资产的转让,有偿转让无疑要缴纳营业税,无偿转让的,只有土地使用权这种无形资产要缴纳营业税。《营业税暂行条例实施细则》第三条规定:条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产,是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为,前款所称有偿,是指取得货币、货物或者其他经济利益。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第五条第一款规定:纳税人(单位或者个人)将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的,视同发生应税行为,要缴纳营业税。税收条例中对除土地使用权之外的无形资产的无偿转让没有规定。
增值税中对转让的货物,不管是否有偿,都要缴纳增值税,且不论是自有还是外购。《增值税暂行条例实施细则》第三条规定:条例第一条所称销售货物,是指有偿转让货物的所有权;条例第一条所称提供加工、修理修配劳务(以下称应税劳务),是指有偿提供加工、修理修配劳务;单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供加工、修理修配劳务的,不包括在内;本细则所称的有偿,是指从购买方取得货币、货物或者其他经济利益。《增值税暂行条例实施细则》第四条第八款规定:将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人视同销售货物,要缴纳增值税。
劳务的区别。《营业税暂行条例实施细则》第三条规定:本企业提供的有偿劳务需要按规定缴纳营业税或增值税。《增值税暂行条例实施细则》第三条规定:条例第一条所称提供加工、修理修配劳务(以下称应税劳务),是指有偿提供加工、修理修配劳务。首先,对可享受劳务服务的权利的转移征税不应该存在有偿无偿的问题。有偿转让的“权利”获得的流转额可以按业缴纳营业税,或者按增值税纳税人缴纳增值税;无偿提供的“权利”,类比营业税的不动产及无形资产、增值税的货物,自然也应该缴纳流转税。其次,上文所谈到外购的劳务税法中没有提到转移的问题,而货物、不动产、无形资产的自有和外购都在税法中涉及,所以如果把外购的“权利”作为外购劳务的特殊体现在税法中加以补充,则将所有标的的自有和外购问题都解决了。
在本例中,税收上应该将赠送的“权利”作为与货物及不动产一样的课税标的对待。事实上,会计对此类标的的处理相同,当然会计上处理的方式不能成为是否纳税的依据。另一方面,税法上对货物及不动产视同销售而无销售额者,或价格明显偏低却无正当理由的处理方法也可以类比在“权利”上的转移。由于这类交易没有相关价格,参照营业税和增值税的规定,税务机关认为其价格明显偏低且无正当理由的,可以由主管税务机关从以下几个方面核定其营业额。(1)按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。(2)按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。(3)按下列公式核定计税价格:营业成本或工程成本?鄢(1+成本利润率)/(1-营业税税率)。
至于对这种附带赠送服务到底按全额征收营业税还是按差额征收流转税,则需要再做研究。本文认为可以简化按全额征收营业税,使之更简便易行。
【参考文献】
[1]国务院:中华人民共和国营业税暂行条例(中华人民共和国国务院令第540号)[Z].
[2]国家税务总局:中华人民共和国营业税暂行条例实施细则(中华人民共和国财政部国家税务总局令第52号)[Z].
房地产销售管理细则篇9
摘要房地产业是高投入、高风险的行业，其经营效益具有很大的不确定性。在严厉调控的背景下，惟有践行内涵发展，推行精细化管理，特别是提高企业的财务管理水平，将是房企度过市场和政策寒冬的法宝。本人结合自己从事房地产财务管理的实践，浅析了房地产财务管理的几个关键环节。
关键词房地产企业财务管理关键环节
一、房地产企业财务管理概述
（一）房地产企业经营的特殊性
1.开发项目差异大、周期长、涉及的环节多。开发项目所处的位置、环境不同，其特点各异；建设周期长，每个项目少则几个月，多则几年；每个项目经过选址、可行性论证、立项、规划、征地拆迁、勘察设计、报建招标、开工建设、预售、竣工验收、交付客户入住、售后服务等环节；期间需同土管、住建、规划、施工、供应商、购房户等多方打交道，关系复杂。
2.投入大、不确定性高。单个项目少则几百万，多则几千万甚至几个亿的资金投入；开发过程不确定因素多：小到城市规划、项目设计变更，大到国家产业、税收、货币政策的变化，社会因素、政治因素、技术因素的变化都给房地产业带来风险。
3.从产品方面看，其开发产品具有高价值属性，其价格及销售受国家政策调控影响巨大，销售方式多采用预售和分期付款销售。房地产业经营的上述特点，决定了房地产企业财务管理的特殊性，影响因素多，管理难度大。
（二）房地产企业财务管理的内容
房地产企业财务管理内容具体包括以下方面：营运资金、投资、筹资、利润分配等方面管理；经营中伴随资金的发生分成以下几个业务循环：销售与收款、采购与付款、筹资与投资等，财务预算是综合的财务计划，贯彻于整个业务循环。围绕房地产财务管理过程的业务循环及全面预算，抓财务管理的关键环节，才能真正降低成本、提高经济效益。
二、房地产企业财务管理的几个关键环节
（一）财务人员选配环节
任何事情都是由人来做的，“人”是企业中最重要的因素，是企业发展源泉和动力，也是企业某些风险的制造者、管理的实施者和被实施者。作为管理核心的财务管理，它的人员配备尤为重要，企业应将职业道德素养好、专业胜任能力强的人员选派到财务管理岗位上，根据的业务特点和管理要求设置专门机构，明确职责权限，将责任落到实处。
（二）采购与付款环节
房地产企业的采购是指购买物资或接受劳劳及支付款项等相关活动。企业应建立请购、预算、供应商评估和准入制度，通过招标、协议、谈判、询比价、定向等方式获取商品和劳务，建立严格验收及出、入库手续；对有资质和检测要求的，必须审核相应资质证明，提供法定部门的检测报告。付款环节应严格审查发票的真实性、合法性、有效性，发现异常，拒绝付款；按合同规定付款，避免付款不及时造成工期延误及纠纷产生；加强预付账款管理，对于大额和长期挂帐的，应进行追踪核查，发现异常及时报告采取措施，尽快收回款项。房地产的每个项目分为以下环节：工程立项、招标、造价、建设、验收等，财务部门应严格审核相关部门的签证，按合同要求、工程形象进度支付工程款，施工方须提供税务发票，防止造成超付工程款，发生开发成本无法入账及代缴税款的现象，进而使对企业所得税、土地增值税汇算清缴无法进行并带来损失。财务部门应加强竣工结算管理，严格结算程序，以结算发票、施工合同、审核的工程结算书、造价法规为依据，扣留有关款项，将工程尾款及时支付给施工单位。
（三）销售及收款环节
房地产业多采用预售方式，以分期收款的方式收取房款，财务部门应加强销售台账的日常管理和销售合同订立及执行情况的检查，督促销售部门按合同约定的时间和金额收取房款，对客户延迟交款的，经批准后采强硬措施，督促售房款及时收回，以加快资金周转。对于设计变更和工期延误，应及时与客户沟通，避免纠纷发生；房产管理部门应审核销售通知、结算单、销售发票无误后，将房产钥匙交予客户，发现质量问题及时通知售后服务部做好售后服务工作。
（四）预算环节
房地产企业的特殊性决定了其实行全面预算管理的必要性。预算是企业未来一定时期内经营、资本、财务等各个方面的收入、支出、现金流的总体计划。预算控制的内容涵盖企业经营活动的全过程。企业通过预算的编制和检查预算的执行情况，可分析内部各单位未完成预算的原因，并采取改进措施。完整的预算管理包括编制、执行、考核几个环节，企业应根据自身特点成立由最高层领导、各预算单位组织实施、内部审计部门负责检查的预算体系。通过严格编制项目预算、项目现金流预算、项目利润预算来对项目建设中将发生的开发成本、开发间接费、经营收入、项目利润、借款计划等进行整体预算，形成各职能部门的联动；通过编制经营预算包括收入、成本、管理费用、营销费用等专门预算以及编制预计资产负债表、预计利润表、预计现金流量表对相关项目在特定经营期间进行细化预算；编制财务预算包括资本预算、现金流量表预算、预计资产负债表、预计利润表等对今后几年甚至更长时期的工作作出财务规划；在保证日常营运资金的前提下，根据现金余缺，综合评价不同融资、投资方案的情况下，做出合理的融资、投资决策，并纳入预算体系。企业应严格按审批的预算开展各项业务活动，并定期检查其执行情况，结合企业实际情况做出修改、调整，使预算更客观地反映企业各个层次员工的业绩效率，结合绩效考核，形成激励和约束机制，不断激发整个企业的活力和创新能力。
结束语：随着国家对房地产业调控政策的深入，房地产业的经营环境将更加恶化，各房地产企业将面临更大的资金和市场压力，企业要生存、发展、获利，只有苦练内功，在抓好包括以上关键环节在内的财务管理的前提下，加强精细化管理，降低开发成本、费用，提高产品品质及功能，满足不同消费群体的需求，才能在激烈的竞争中处于不败之地。
参考文献：
房地产销售管理细则篇10
关键词：房屋建筑面积；技术标准；精度要求；计算原则；施工图面积测算；预售面积；竣工测绘；实测面积；工作程序；误差；措施。
中图分类号：p2文献标识码：a
近年来，我国房地产业发展迅速，随之而来的是房产测绘业务的迅速发展。房屋建筑面积测绘在房产销售中起着举足轻重的作用，房屋建筑面积的准确与否直接关系到房地产开发商和购房者的切身利益。为了规范房产测绘市场，杜绝房产销售中房屋建筑面积的弄虚作假，确保房屋销售中建筑面积的准确性。南宁市住房保障与房产管理局联合地理信息测绘局在全市范围内开展对房产测绘单位的资格审批和管理工作，对房产测绘单位实行统一管理，对房产测绘从业技术人员严格执行岗前培训，持证上岗的管理制度。不断优化测绘市场，促进第三产业快速健康发展。
房产测量是运用测绘技术和手段，采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料。一般来说，房产测量涵盖的基本内容有房产平面控制测量，房产调查，房产要素测量，房产图绘制，房产面积测算，变更测量，成果资料的验收检查等。这里主要讨论房产面积测算，系指水平面积测算，它包括房屋面积和用地面积测算两类。我们日常工作指的测算均为房屋面积测算，其内容主要有：房屋建筑面积、使用面积、产权面积、套内建筑面积、共有建筑面积等。
一、与房屋面积有关的各项面积
1）、房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室等，且具备有上盖，结构牢固，层高在2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。
2）、房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影面积计算。
3）、房屋产权面积系指房屋所有者依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由市、县房产行政主管部门登记确权认定。
4）、房屋套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。
5）、房屋共有建筑面积指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积一般由两部分构成：即应分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积。
日常生活中人们提到的商品房销售面积，实际上指的就是我们测绘成果中的建筑面积。而大部分住宅习惯上以套内面积来衡量或计算单位面积单价，因此有几个关系我们必需搞清楚：
①套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积。
②商品房销售面积=套内建筑面积+应分摊的共有建筑面积；
关系②中的商品房销售面积，根据项目开发所处的不同阶段代表不一样的意思，处于预售阶段时，此面积是房屋未竣工时预先销售的面积，不作为最终确权的产权面积。如处于竣工现售阶段，此销售面积经测绘备案并做了产权登记的，则等同于此商品房的产权面积。
二、房屋建筑面积测绘作业所遵循的技术依据及精度要求
2.1、技术标准
（1）中华人民共和国国家标准《房产测量规范》(GB/t17986•1―2000)（以下简称《规范》）；
（2）《南宁市房产面积测算细则》（南房字[2008]5号文）（以下简称《细则》）；
2.2、《规范》对面积精度的要求
房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差应不超过下表规定。
房产面积的精度要求
注：S为房产面积，。
我市拟定的《细则》以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。房产面积的精度等级采用到二级。
三．房屋建筑面积的计算原则
计算前，均要求作业人员认真阅读规范中的相关技术要求，对建筑物中应计算全部建筑面积的范围、计算一半建筑面积的范围和不计算建筑面积的范围应有深刻的认识，对该建筑物中功能区的划分、所有套内（单元）面积、应分摊公用建筑面积、不分摊的公用建筑面积、计容积率的建筑面积、不计容积率的建筑面积及公用建筑面积如何合理分摊应有明确的概念，不能模棱两可。房屋建筑面积的计算、分摊都按相关规范和技术要求进行。鉴于房屋建筑面积测绘的严肃性，准确性和权威性，作业人员在面积计算过程中应凭着认真、负责、公正的精神进行，不能根据顾客的要求任意处理，确保房屋建筑面积计算的准确性，杜绝房屋建筑面积计算中的弄虚作假行为。房屋建筑面积的计算一律采用市房产局承认的“房产测绘”或“房测之友”软件，不得用其他软件或用手工编制。
四、房屋建筑面积测绘的分类及几点概述
4.1分类
房屋建筑面积测绘的主要工作包括：房屋边长测量、房屋建筑面积计算及分摊、房屋分层、分户平面图绘制、房屋平面立面红线图、位置图绘制等。现阶段我市房产测绘类别主要有：施工图面积测算、预售面积测绘、竣工验收测绘、现售面积测绘。
4.2房产测绘的几点概述
4.2.1施工图面积测算是指在建设项目规划设计阶段，由开发公司委托有资质的房产测绘单位，按照设计院出具的经由审图公司审核通过的施工图纸，依据《房产测量规范》及《测绘细则》，并参照设计院提供的公用面积使用说明，按图纸计算分摊得到的面积。此面积可作为办理建设工程规划许可证的依据。开发公司以测绘公司出具的经由房产局备案通过的测绘报告可办理建设工程规划许可证，将图纸报规划局审批。
4.2.2房屋预售面积是指在商品房预售中，由开发公司委托有资质的房产测绘单位，按照规划核准图纸上的尺寸，依据《房产测量规范》，并参照设计院提供的公用面积使用说明，对尚未竣工的房屋预先计算的面积。此面积可作为开发商在前期项目宣传中使用，同时也可以作为商品房网上备案和预销售使用。
4.2.3房屋竣工验收测绘是指房屋竣工后，由开发公司委托有资质的房产测绘单位，依据《房产测量规范》和房屋竣工图纸、变更图纸、预算数据等，对房屋进行实地勘测测量、绘图计算而得出的面积。此面积仅用于房屋规划验收使用。
4.2.4房屋实测面积是指房屋竣工验收后，由开发公司委托有资质的房产测绘单位，依据《房产测量规范》和房屋竣工图纸、变更图纸、预算数据等，对房屋进行实地勘测测量、绘图分摊计算而得出的面积。此面积是购房者办理房屋所有权证、他项权证、房款结算、物业费结算等的依据。
五、房屋实测面积与预售面积差异的原因及措施
房产测绘工作贯穿于房地产开发项目的始终，针对房地产项目开发的不同阶段，房产测绘均提供相应阶段的配套服务。具体关系与测绘工作程序及流程详见下图。
实际工作中，房屋实测面积与预售面积经常存在差异，理论上，房屋如果按图施工，面积一般不会有多大偏差，但由于施工过程图纸往往会修改，加上施工误差，还有实测数据采集有偏差等问题从而导致了预售与实测面积的不同。原因归纳有两方面原因：一是数据采集和图纸变更。二是技术性原因。减少面积误差，措施主要是加强预测面积的准确性和加强实测面积的准确性。测绘单位只有严格管理，狠抓质量工作，才能从根本上保证测绘成果的准确性。鉴于预售面积和实测面积的不同，直接影响房款总额，引起房款差额的补和退问题。在具体工作中，即使按照《商品房销售管理办法》和《商品房销售合同》中规定的条款处理，也会遇到很多麻烦和纠纷。为了减少争议，提高大众对开发商、测绘单位、房地产行政主管部门的信任度，在建筑施工过程中，开发商对建筑设计进行合理变更，导致面积差异较大时，应及时告知购房者；其次，要不断提高房地产测绘机构的专业技术水平，健全完善的质量保证体系，提高房地产测绘的质量，维护国家和广大房产权利人的合法利益。
六．结语
房屋建筑面积测绘是房产测绘工作的主要内容之一，其测绘成果是产权管理（登记发证、预售审批）、规划管理（工程报建、规划验收）、地政管理（征地拆迁）的主要技术依据之一。因此其成果质量的好坏影响越来越大，严格控制房产测绘成果质量是各房产测绘单位及管理部门永恒的主题。目前，南宁市的房产测绘工作为房地产开发商和业主提供了优质可靠的技术依据，为南宁市的经济腾飞做出了较大的贡献。
参考文献：
[1]GB／t17986.1―2000，房产测量规范[S].北京：中国标准出版社，2000
[2]南房字[2008]5号文，《南宁市房产面积测算细则》[S].2008