农村土地承包流转办法篇1
一、指导思想
以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻党的十六大和十六届三中、四中全会及中央、省、市农村工作会议精神，以《农村土地承包经营权流转管理办法》为依据，以提高土地利用率、产出率和农民收入为出发点，以调整和优化农业产业结构，发展高效农业为目标，按照农村市场经济发展的实际需要，合理开发、利用、整合农业资源，解决农村部分耕地荒芜和半荒芜问题，推动土地向经营大户和科技示范户集中，实现农业规模化、集约化经营，促进传统农业向现代农业转变。
二、流转原则
（一）坚持稳定农村土地承包关系原则。严格执行中央关于农村土地二轮承包期延长30年不变政策，按照明确所有权、稳定承包权、搞活经营权的要求，坚持农户家庭承包经营制度，稳定和完善农村土地承包关系。
（二）坚持平等协商、依法、自愿、有偿的原则。根据《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等相关法律法规、规章，明确土地流转双方权利、义务，完善土地流转手续。充分尊重农民意愿和土地经营自，在双方协商一致的基础上进行流转，合理确定流转期限和流转价格，让农民从土地流转中得益、增收。
（三）坚持不改变土地农业用途的原则。严格执行《农村土地承包法》、《农业法》、《土地管理法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》，保护耕地，保护粮田。合理确定流转后的经营项目和用途，不得因流转将耕地改为非耕地或非农用地。
（四）坚持公开、公平、公正原则。对集体拥有的“四荒”（荒山、荒滩、荒水、荒地）资源以及由集体经济组织支配的土地对外发包，必须进行综合评估，确定基价，公开向社会招标，做到公开、公平、公正。
（五）坚持因地制宜、分类指导原则。各地土地质量、类型、区位不同，经济发展水平和社会条件也不同，在开展农村土地流转工作中，必须实事求是，因地制宜，分类指导，在充分尊重农民意愿的基础上，选择适合本地实际的流转形式，使流转后的土地有利于培肥地力，优化土地生态环境，最大限度地提高土地利用率、产出率和经济效益，进一步加快农业结构调整，推进集约化经营，促进农业增效，农民增收。
三、流转范围
（一）通过家庭承包取得土地承包经营权的土地采取转包、出租、互换、转让或其他方式进行流转；未发包的土地（含荒山、荒滩、荒水、荒地）采取招标、拍卖、公开协商等方式获得土地使用经营权。
（二）重点引导流转的土地：
一是交通便利及基础设施较好，便于搞规模开发的连片土地；二是未发包和退耕还林的土地，或已征未用的土地；三是撂荒、半荒芜和产出率较低的土地；四是长期在外务工经商、自办企业无力或无时间耕种承包土地。
四、流转方式和要求
（一）土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或其他方式进行流转。
（二）承包经营权流转可以委托村经济组织、中介机构（农村土地流转服务站、社）进行流转，也可以是农户之间直接流转。
（三）土地承包经营权流转必须要签订土地流转合同，农户之间自愿达成土地承包经营权流转的，应在村委会（村经济合作社）主持下签订。流转合同在省没有统一制发前，暂时使用《瑞安市农村土地流转合同》。
（四）土地承包经营权流转必须报原发包方（村经济组织或村委会）同意或备案，报乡镇（街道）农业合同管理委员会鉴证。
（五）发包方必须在乡镇（街道）农村经营管理部门的指导下，对受让方的农业经营能力进行审核。
（六）在承包期内，土地承包经营权流转时间应在一年以上，土地流转应当以当年的冬种至下一年的秋收为一个年度，每年的10月15日前要完成下一年度的土地流转工作。
五、工作要求
（一）广泛宣传，提高认识。20*年3月1日施行的《农村土地承包经营权流转管理办法》对规范农村土地流转行为、保证土地在流转中增效、农民通过土地流转获益起到重要作用，必须认真学习，广泛宣传，全面贯彻落实。各乡镇政府（街道办事处）要组织村干部、村民学习《农村土地承包经营权流转管理办法》，充分利用广播、电视、电台等新闻媒体，以及标语、专栏、会议等有效形式进行宣传，营造浓厚的舆论氛围。
（二）加强领导，完善制度。一是成立农村土地流转工作领导小组。各乡镇政府（街道办事处）要成立农村土地流转工作领导小组，明确职责分工，开展正常的组织协调工作。二是有条件的乡镇政府（街道办事处）、村应成立土地流转服务中介机构。由乡镇政府（街道办事处）、村提出申请，报市农业局登记备案。在乡镇农村经济管理部门增挂农村土地流转服务站牌子。在村建立农村土地流转服务社。三是建立完善农村土地流转工作制度。及时办理申请、登记、审核备案等相关手续，明确专人负责土地流转资料搜集、档案管理等工作。四是健全土地流转工作制度。建立健全日常接待、来信来访、案件查处报结等工作制度。
（三）规范操作,严格监管。要按照《农村土地承包经营权流转管理办法》，进一步加强对农村土地流转工作的监督管理，规范操作程序，严格按照流转双方平等协商、合同约定权利、义务、乡村备案的规定办事，严禁违规操作。加强流转手续完善工作，对已经流转的土地，要逐户清理，手续不完善或没有手续的要及时更正补办。进一步清理核查二轮承包土地到户情况，没有发放《农村土地承包经营权证》的要及时补发；目前经营的土地面积与证书不符的，要查明原因，属于流出的，除一年之内农户之间的地块互换外，都必须完善土地流转手续，杜绝无合同或口头协议的土地流转行为。
农村土地承包流转办法篇2
为贯彻落实党的十七届三中全会精神，鼓励和推动农村土地（不含林地）流转，规范流转行为，发展现代农业，提高农业经营规模化、组织化程度。根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《山西省实施〈中华人民共和国农村土地承包法〉办法》和《山西省人民政府办公厅关于做好农村土地经营流转工作引导发展适度规模经营的意见》（晋政办发[2010]32号）等有关法律、法规和文件，现就加强我县农村土地流转规范化管理工作，提出如下实施意见：
一、指导思想
以党的十七届三中全会精神为指针，全面落实科学发展观，以稳定农村土地承包关系为基础，以有效配置土地资源、促进农业又好又快发展为目标，建立“政府引导、市场调节、农民自愿、依法有偿”的土地流转机制，提升土地规模经营水平和现代农业发展水平，促进经济、社会、生态效益全面提高，加快现代农业发展，推进社会主义新农村建设，构建城乡统筹发展的和谐社会。
二、基本原则
1、坚持农村基本经营制度不变的原则。
2、坚持“依法、自愿、有偿”的原则。
3、坚持以市场为导向的原则。
4、坚持因地制宜、分类指导的原则。
5、坚持保障和维护流转双方权益的原则。
三、完善二轮承包扫尾工作
稳定和完善农村土地承包关系。农村土地确地、确权到户是土地流转的前提和基础。乡镇人民政府要加强领导，采取有效措施，认真开展土地二轮承包扫尾工作，把土地承包经营权落实到具体农户和地块，并依法与农户签订承包合同，发放土地承包经营权证书。要加强监督检查，对发现的问题要及时督办解决。认真清理、规范整理和保管好土地承包档案资料，逐步实现土地承包档案管理规范化。有条件的地方要积极建立土地承包经营权登记制度。
1、劳动力多渠道转移。农村劳动力转移是开展土地流转的重要条件。要大力实施“阳光工程”，引导农民向非农产业和城镇转移创业，加强对流出土地农户的培训；抓好劳务输出指导和服务，建立稳定的劳务输出基地，树立劳务输出品牌，推动劳动力稳定转移就业，培养和造就一批有文化、懂技术、会管理、有现代经营理念的新型职业农民。
2、建立流出土地农户社会保障制度。承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，依法保留其土地承包经营权并允许依法进行土地流转；自愿将家庭承包土地入股进行合作经营或以土地承包经营权作价出资加入农民专业合作社的，合作社不得将入股土地用于偿还债务；实行流出土地农户与社保挂钩政策，以社保换流转。对于承包土地全部流出的农户和返乡农民工优先纳入各类就业计划；在同等条件下，各地要优先将流出土地的农民纳入农村养老保险范畴。
四、建立健全土地流转市场和管理服务体系
1、建立健全土地流转市场。县要依托农村经营管理部门，建立健全农村土地流转服务中心。乡镇要建立农村土地服务站和交易大厅，配备必要的电子屏幕等工作设备，开展土地流转信息、资质审查、价格评估、合同签订及鉴证、利益关系协调、纠纷调处、有关法律政策宣传等服务，形成土地承包经营权公开、公平、公正交易的市场环境。村级要建立土地承包经营权流转台账，由村会计担任土地流转信息员，及时向乡（镇）土地流转服务组织提供农户流转信息，反映农户流转意向；村级组织要在规模流转中做好组织协调工作；乡级土地流转服务组织与农村会计委托中心合署办公。
2、规范流转合同。以转包、出租、互换、转让、股份合作形式进行土地流转的，流转双方要在平等互利、协商一致的基础上，签订书面流转合同。以转让方式流转的须经发包方同意。流转合同应明确载明流转土地的形式、面积、四至、流转的期限和起止日期、流转土地的用途、双方当事人的权利和义务、流转价款及支付方式、流转合同到期后地面附着物及相关设施的处理、支农惠农政策的落实和违约责任等内容。乡（镇）人民政府农村经营管理机构要为村委会及土地流转双方提供省农业厅制发的《农村土地承包经营权流转合同书》规范文本，及时指导达成流转意向的双方签订流转合同。委托流转土地承包经营权的，要与被委托的组织签订土地承包经营权委托流转协议。
3、建立鉴证、备案、登记制度。流转合同鉴证时，由乡（镇）人民政府农村经营管理机构对转出方是否确地、确权，转入方流转后的用途和是否具有经营能力进行审查，对审查合法合规的合同进行鉴证。发现流转双方有违反法律、法规、政策规定的约定，要及时通知双方当事人立即终止或变更合同。合同内容不完善的要进行完善。鉴证后的土地流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡（镇）人民政府农村经营管理机构各备案一份。乡（镇）人民政府农村经营管理机构要对流转合同及有关资料进行归档并妥善保管，建立农村土地流转情况登记簿，及时准确地记载农村土地流转情况。以转包、出租、股份合作方式流转的，及时办理流转登记；以转让、互换方式流转的，及时办理土地承包合同和土地承包经营权证的注销、变更和换发手续。
4、完善纠纷调处机制。建立健全协商、调解、仲裁、诉讼为主要途径的土地承包和流转纠纷解决制度。乡、村要及时处理土地承包和流转中出现的上访事件。要依照《中华人民共和国农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》的规定，设立农村土地承包仲裁委员会，加强仲裁员队伍建设，依法开展农村土地承包和流转纠纷的调解仲裁工作。
五、大力引导培育适度规模经营主体
1、专业大户和家庭农场。引导有资金、懂技术、会经营的乡村各类人才和返乡创业人员受让农户流转的土地，形成专业大户和家庭农场，开展规模经营。鼓励专业大户和家庭农场与农业产业化龙头企业对接，提升农产品品质，拓宽农产品销售渠道。建立农技人员联系制度，对专业大户和家庭农场优先开展先进适用技术培训，提高其规模经营水平。
2、农民专业合作社。各地要围绕当地农业主导产业和特色产品，发展“生产在家，服务在社”的新的规模经营发展模式，加强统一经营服务，加快培育一批产业规模大、产品竞争力强、品牌信誉高的农民专业合作社，不断增强各级农民专业合作社示范作用，提升合作社发展活力和带动农户的能力；要依法积极推行农户以土地承包经营权作价出资设立农民专业合作社，实行“实物作价，保底分红”，把农民专业合作社建设成为引领农民参与国内外市场竞争的现代农业经营主体。
3、农业龙头企业。允许农业产业化龙头企业以租赁方式流转农户承包地，建立农产品基地，统一布局、统一标准、统一培训、统一品牌、统一销售，发展适度规模经营。鼓励农业产业化龙头企业以企业法人资格领办创办合作社，与农民结成利益共同体，发展大宗农产品生产，促进农业增产，带动农民增收。
六、流转双方的权利及义务
(一)农村土地承包经营权流转的主体是家庭承包或其它方式承包的承包方。其权利义务是：
1、承包方依法自主决定承包土地是否流转，以及流转的对象和方式；
2、流转价款归承包方所有；
3、承包方可以出具土地流转委托书，自愿委托村级发包方或中介组织流转其承包土地；
4、承包方须引导和监督受让方按国家产业政策从事农业生产经营；
5、承包方有义务理顺承包关系和配合做好农业技术辅导等社会化服务工作。
（二）流转受让方是具有农业经营能力的承包农户或其他按有关法律及规定允许从事农业生产经营的组织和个人。其权利义务是：
1、受让方可以根据市场需求合理调整农业产业结构，自主经营；
2、可以享受因生产经营引起的政治荣誉和相关的经济待遇；
3、在土地流转期间，因投入而提高生产能力的，遇上级或原发包方统一规划用地需要，承包方依法收回承包土地时应服从，受让方有权获得相应的补偿（补偿标准可以在土地流转合同中约定或双方通过协商解决）；
4、受让方要按国家产业政策保持土地农业用途和土地复耕能力。
七、服务组织及其职责
成立山阴县农村土地流转服务中心，并在县政务大厅设立窗口，负责全县农村土地流转工作的政策咨询，指导服务，权证变更登记、补发换发，评估抵押登记，信息收集和等工作，森林资产由县林权评估中心评估，具体实施办法由林业局根据有关文件精神制订我县具体实施办法。各乡镇负责做好本地农村土地流转工作的指导、服务、信息收集及上报等工作（包括供求信息、流转进度、合同协议、工作经验和存在问题等）。村级发包方在接受承包方委托的基础上，帮助做好委托流转的服务等工作。同时，分级做好流转资料申报、签证归档工作。
八、流转范围及方式
（一）流转范围。农村土地流转所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由集体或农民经营的耕地、林地、“四荒地”，以及其它依法用于农业的土地。流转土地必须符合县域土地利用总体规划。
（二）流转方式。对集体统一经营的土地使用权流转，要按照“公开、公平、公正”原则，采用招标、拍卖、公开协商等方式发包、租赁、转让等形式流转。对农民家庭承包经营土地流转，承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。其中，以转让方式流转的，需经发包方同意，当事人应当变更承包关系。
1、转包：承包方自愿将自己承包期内承包的土地，以一定期限全部或部分流转给本集体经济组织内部的其他业主从事农业生产经营。
2、出租：承包方自愿将自己承包期内承包的土地，以一定期限全部或部分出租给本集体经济组织以外的业主从事农业生产经营。
3、互换：因土地集中连片规模经营等需要，在同一集体经济组织内部的承包户之间，自愿将土地承包经营权进行互换。
4、其他：探索农村土地流转新模式。鼓励和支持承包方将土地承包经营权采用入股等方式自愿联合，组建农民专业合作社或企业，发展农业合作生产。
九、流转程序
1、对村集体所有的统一经营土地，必须经村两委集体讨论形成方案，提交村民代表大会三分之二以上通过形成决议，按相应审批管理权限进行。
2、承包方与受让方就流转方式、期限和具体条件等自愿进行平等协商，达成流转意向，流转期限最长为30年，对“四荒地”的流转年限最长可允许50年。对农户承包经营，流转期限不超过二轮土地承包期限的，农户可以自行决定，依法流转；超过二轮土地承包期限的流转方案，必须经村民代表大会讨论通过。
3、采用转包、出租、互换或者其他方式流转的，当事人双方向发包方备案；
4、以转让方式流转的，事先向发包方提出申请；
5、涉及委托流转的，取得所有农户委托流转的委托书；
6、发包方、承包方和受让方达成一致的，签订流转合同；承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面流转合同。
7、流转双方有意向对流转合同进行公证的，由公证处公证。
8、村级及时将土地流转信息及新签订的合同等资料，报送乡镇经管站签证；
9、乡镇经营管理站将有关规范性流转书面材料及时归档，并将有关工作动态报县农村土地流转服务中心备案。
十、流转合同
加强土地流转管理，土地流转必须在协商一致的基础上签订书面合同。流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡镇经营管理站各备案一份。流转合同使用全县统一的文本格式。流转价格确定提倡以实物折价，对流转期限较长的，在流转款的支付方式原则上要求采取分期交款方式（一般以一届村委会任期为宜），不提倡一次清流转费用的操作行为，以降低土地流转中的风险。
十一、加大引导扶持力度
1、加大财政扶持力度。为引导土地流转和促进规模经营，从今年起，县政府在土地出让金中每年都要安排一定额度的土地流转专项扶持资金，支持县、乡（镇）建立土地流转服务组织，设立土地流转交易大厅，配置信息设备，开展流转服务；对符合土地承包政策法规、流转合同手续完备、形成集中连片规模经营面积100亩以上，并签订3年以上流转合同的规模经营主体给予一定数额的一次性补助，用于对流转出土地农户的补偿。
为稳定农村土地承包关系，做好土地流转工作，县财政要依照《中华人民共和国农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》的规定，将仲裁工作经费列入财政预算予以保障，用于农村土地承包经营纠纷仲裁庭和调解庭的基础设施建设，开展案件的受理、处理及仲裁员的培训等。
2、加大项目扶持力度。对通过土地流转形成的种粮大户、农民专业合作社和农业龙头企业等规模经营主体，各级各有关部门要整合各类支农资金和项目，优先扶持。规模经营主体优先享受财政、农业、水利、国土资源等部门安排的农田水利设施建设、中低产田改造、优势农产品基地、农业综合开发、土地整理、测土配方施肥、农业科技入户等各级基建类和财务专项补助项目，充分利用规模经营主体组织资源优势，更好地发挥项目的经济、社会效益。
3、强化金融和保险支持。鼓励和支持金融机构创新对土地流转规模经营主体的金融产品和金融服务，大力发展小额信贷和微型金融服务。依法开展权属清晰、风险可控的农用生产设备、四荒地使用权等抵押贷款和应收账款、仓单、可转让股权、专利权、商标专用权等权利质押贷款。鼓励农民专业合作社开展信用合作和创办农村资金互助社。鼓励开展以土地流转规模经营主体为服务对象的涉农保险业务。探索建立保险公司与农村银行类金融机构政策互补、风险共担的互动机制，有效解决土地流转规模经营主体“贷款难”问题，分散土地流转规模经营风险。
4、夯实农业生产配套用地政策。国土资源部门对农民专业合作社等规模经营主体因生产需要建造简易仓库、畜舍、晒场等农业生产配套设施的临时性用地，其用地在不破坏耕作层、不改变土地的权属和用途、不建造永久性建筑物的前提下，应视作农业生产用地，不办理农用地转用手续，由乡（镇）协调用地选址，到县土地管理部门备案，加强管理，防止改作非农用地。
十二、切实加强领导
农村土地承包流转办法篇3
一、农村土地承包经营权流转的总体要求和基本原则
（一）总体要求
全面贯彻落实党的十七届三中、四中全会和县委八届十次全会精神，以科学发展观为指导，以稳定党在农村的基本土地政策为前提，以农业增效、农民增收为目标，以培育优势产业为核心，以土地规模化、集约化、合作化经营为重点，按照“布局区域化、生产规模化、经营一体化、销售品牌化”的要求，建立“政府引导、市场调节、农民自愿、依法有偿”的流转机制，全力推进农村土地向经营大户、农民专业合作组织和农业产业化龙头企业流转，实现传统农业向现代农业转变，促进我县农村经济又好又快发展。
（二）基本原则
1．坚持稳定承包权、放活经营权的原则。在稳定农村土地家庭承包经营权制度和土地承包关系的前提下，实行土地所有权、承包权和经营权分离，鼓励各地创新土地承包经营权流转机制和流转形式，促进土地合理配置、有效使用。
2．坚持依法、自愿、有偿的原则。推进农村土地承包经营权流转和发展规模经营必须严格按照法律法规进行，不得改变土地所有权性质和土地的农业用途。充分尊重农民的意愿，不得强迫或阻碍农民流转土地承包经营权。充分尊重市场规律，切实保障农民的经济利益。
3．坚持集中连片、集约经营的原则。土地承包经营权流转要与农业区域布局、农业基地建设、土地整理开发结合起来，与培育土地规模经营主体结合起来，实现土地集中连片经营和生产要素优化配置。
4．坚持规范管理、有序推进的原则。要加强管理和分类指导，建立健全土地流转的各项制度，强化土地流转信息服务，规范流转体系，健全纠纷调处机制。要因地制宜，鼓励大胆探索，实行多种多样便于群众接受的土地流转方式，确保土地流转积极稳妥有序进行。
二、探索创新农村土地承包经营权流转机制
（一）全面落实农村土地承包经营权
农户耕地承包面积一律以新换发的经营权证面积为准，山地面积以林业部门换发的林权证书面积为准，建立农村土地承包经营权登记制度，因农村土地被依法征收或征用、农户土地承包经营权被依法收回或调整等，导致农户承包地发生异动的，发包方应根据管理权限到县级农村经营管理部门或林业行政主管部门办理土地承包经营权证或林权证变更登记，变更情况应及时张榜公布。
（二）积极推行土地流转的有效形式
1．倡导股田制。农民将土地承包经营权以货币形式量化入股，组建土地股份合作社。可采取三种经营模式：一是合作社本身不直接经营产业，农民以土地承包经营权和资本共同入股，将土地出租给其他农业经济组织经营；二是合作社直接经营，由合作社按统一经营、联产计酬的经营方式开展生产经营活动；三是合作社参股到龙头企业经营。
2．发展托田制。以原发包方（村民委员会）成立托田所或土地流转服务中心，由暂无力耕种或短期内暂不耕种的农户将承包责任交由托田所管理，托田所按租金收入收取10-20%的管理费，对外进行流转。
3．支持租赁制。农户将承包土地经营权出租给专业大户、龙头企业等产业经营业主，出租后原承包关系不变，承租方按租赁合同约定，定期向出租方支付土地租金，对承包户负责。
4．允许多形式。一是互换形式。为便于生产经营管理，集中连片发展特色产业，可以打破村组界限，跨村跨组互换承包地块，使土地“化零为整”。二是转让形式。对有稳定非农职业收入来源的农户,鼓励其将部分或全部土地承包经营权有偿让渡给经营大户、龙头企业或各类业主。对自愿放弃承包地的农民，制定相应政策予以补偿。三是置换形式。鼓励长期外出并有稳定固定职业和固定住所的农民，自愿永久放弃承包土地及宅基地，探索在产业园区、城镇郊区范围内开展以“承包地换社保、宅基地换住房”试点。
（三）大力支持各类经营主体参与农村土地经营权流转
鼓励结合优势特色产业、主导产业，成片集中流转承包地，发展农业适度规模经营。鼓励社会资本和城市工商企业到农村租赁农户承包地投资农业规模经营项目，兴办或与农民联办农业企业。对社会资本、城市工商企业参与农村土地承包经营权流转，领办或与农民合办专业合作组织的，同等享受国家扶持农民专业合作组织发展政策，其中利用流转土地依法兴办的农业企业，可享受国家扶持民营企业和中小企业发展的有关优惠政策。支持农民专业合作社承租和连片开发经营农民流转土地。
三、严格规范农村土地承包经营权流转的规程
（一）农村土地承包经营权流转双方要按照法律和政策规定，在自主协商的基础上，依法确立合理的流转关系和权益关系。土地流转双方达成意向后，发包方、承包方、受让方应对流转程序和流转土地的四至、面积、权属、用途等共同认定。规划、国土、建设等部门要加强城镇规划区内土地流转地块的城建规划指导。
（二）农村土地承包经营权流转期限在一年以上的，流转双方要签订规范的流转合同，由承包方（或委托所在集体经济组织）与受让方签订由省农业行政主管部门统一提供文本格式的书面流转合同，合同书一式四份，承包方、受让方、发包方、乡镇经管站各一份，并由发包方登记备案。整组整村或100亩以上大面积流转的，由乡镇经管站登记备案并报告县农村土地流转领导小组办公室。
（三）以农村土地承包经营权入股，设立农民土地专业合作社的，要建立章程，由农户填写《农民土地承包经营权入股申请表》，合作社设立大会召开后，合作社要向申请入社的农户颁发股权确认书。
（四）以转让形式进行流转的，承包方必须事先提出书面申请并经发包方同意；以招拍挂形式对“四荒”土地进行流转的，须经所在集体经济组织村民代表大会同意。
（五）土地流转双方在正式签订书面流转合同时，必须议定好流转价格和付款方式，流转价格原则上一般不应低于原承包农户自主生产经营收益，并逐年适当递增。可以采取“实物计价、货币结算”的办法，不论是自行还是委托流转，其流转收益归承包方所有（未承包到户的归所在集体经济组织所有），任何组织和个人不得截留。
（六）村、组全体承包农户均委托发包方进行集中成片大面积流转的，发包方应对受让方的土地经营能力进行审查。流转形式、程序等由村民代表大会讨论决定。
（七）土地受让方所取得的土地承包经营权，与原承包方享有的权责一致，不能改变原定土地用途，不得抛荒，如要再流转，须经发包方同意。以转让和互换形式进行的土地流转，经依法登记获得土地承包经营权后，允许依法进行再流转。
（八）土地流转双方应自觉履行流转合同，因流转发生纠纷的，双方当事人可以通过协商解决；协商不成的，可向所在村委会或乡镇经管站申请调解，也可向县级农业行政主管或仲裁部门进行仲裁，也可直接向县人民法院。
（九）不论是耕地还是山地，农村土地流转流转期限一般应控制在土地承包期的剩余期限内，特殊情况可以适当延长。承包期到期后，优先原受让者继续签订流转合同进行生产经营。
（十）鼓励各级组织和中介机构采取“先流转、再招商，未用地、不付费”的方式与农户签订土地流转合同，集中土地、统一规划，及时流转信息，选择商家安排流转。
四、建立健全农村土地流转的管理机制
（一）建立土地流转规范管理制度
以乡镇、村为单位，建立土地流转储备制度，对农村土地流转登记造册，对内摸清土地流转基数，对外联系土地流转业主。乡镇建立土地流转信息公示制度，设置土地流转信息栏，运用电子网络平台，及时土地流转供求信息，实现流出与流入的有效对接。统一使用由省农业行政主管部门统一提供文本格式的书面流转合同，乡镇、村要对流转合同立卷归档，永久保存，实行规范化管理。
（二）建立土地流转中介服务体系
依托县农村土地承包管理部门，组建农村土地流转工作办公室，全面抓好农村土地流转的协调指导、督促检查等日常工作；乡镇建立农村土地流转服务中心，负责农村土地的流转申请、价格指导、合同鉴证、流转备案、调解纠纷等管理服务；村一级要明确一名农村土地流转管理员，及时掌握土地流转的动态信息。积极创造条件，探索建立土地流转市场中介机构，逐步将土地流转过渡为市场行为，政府负责监管和服务。
（三）建立土地纠纷调处仲裁机制
县人民政府建立土地纠纷仲裁机构，具体负责农村土地流转纠纷仲裁。一般纠纷由村组和乡镇人民政府主持调解；调解不服的，由县级农业行政主管或仲裁部门进行仲裁，也可直接向人民法院。
（四）建立农民就业培训社保机制
大力引导农民转变就业观念，积极组织劳务培训和输出，鼓励自主创业、务工经商，缓解就业压力。逐步考虑因土地流转而失地的农民保障问题，建立健全农村社会保障体系。
五、着力构建农村土地流转的激励机制
（一）设立农村土地流转专项资金
县财政在每年的财政预算中，安排专项资金设立土地流转专户，重点用于改善流转土地规模经营的基础设施，完善土地流转信息网络，鼓励农民土地承包经营权流转，培育规模经营大户以及推进土地流转必要的管理经费。对于当年土地流转面积达到200亩以上（含200亩）的各类业主，根据规模确定等级立项，并给予项目资金奖励扶助。对于土地流转工作主动而成效显著的乡镇、村，县人民政府按一定的标准对乡镇、村给予奖励。具体扶持和奖励办法由县经管局会同县财政局具体制定。
（二）实行农业项目和涉农资金整合投入政策
农村土地整理、标准农田建设、特色农业产业基地建设、农业综合开发、农用机械补助等涉农项目和资金，要尽可能与土地流转经营相结合，对此倾斜安排。
（三）落实信贷支持和贷款贴息
金融机构要加强对规模经营主体的支持和服务，要在符合信贷政策的前提下，为专业大户、家庭农林牧渔场、农民专业合作社和龙头企业基地建设提供信贷支持，对实力强、信用好的农业规模经营主体给予一定的信贷授信额度，简化贷款手续，实行优惠贷款利率。支持创新贷款担保方式，扩大农村有效担保物范围，鼓励开展林权抵押贷款和股权、应收账款质押贷款，推动开展农房、“四荒”资源、水面使用权抵押贷款。积极创造条件，由政府出资设立县农业担保公司，以专业大户、农民专业合作社、农业企业等规模经营主体为主要担保对象，切实解决贷款难问题。
（四）加大技术服务力度
对流入土地200亩以上的龙头企业、专业大户或各类业主，农业、科技部门应争取选派专业对口的科技人员，实行“一帮一”的技术服务或科技承包；鼓励支持更多的专业技术人员积极参加各类业主的招聘，原有身份待遇不变，有突出贡献的另行奖励。
（五）实行用地倾斜政策
凡流转期限5年以上并签订流转合同，经营面积在200亩以上的规模经营主体，因生产需要建造简易仓（机）库、生产管理用房、晒场等农业生产配套设施的，允许其在流转土地范围内占用土地（丘岗山地按流转面积5%-7%的比例，无丘岗山地则耕地按流转面积3%-5%的比例），经县土地流转工作领导小组办公室审查后，报县国土资源局审批，但不得改变土地的权属和用途。
（六）探索政策性农业保险有效方式
进一步完善政策性农业保险，建立政策性森林保险，优先支持农业和林业规模经营主体参保。按照“政策性保险、商业化运作”的方式，充分利用现有商业保险公司的资源，优先在土地规模经营主体中开展农业政策性保险和森林保险，县财政给予保费补助。政府相关部门及时提供气候信息、市场信息和重大病虫害预防信息，尽可能规避或降低农业生产风险。
六、切实加强农村土地流转的组织领导
（一）加强领导
县人民政府成立农村土地经营权流转领导小组。由县长任组长，主管农业农村工作的副县长任副组长，宣传部、县农办、财政局、劳动局、国土资源局、农业局、林业局、经管局、工商局、税务局等为成员单位，领导小组下设办公室（设县经管局），由县经管局局长兼任办公室主任。各乡镇也要相应成立工作机构，村一级要建立农村土地流转信息所，建立健全组织网络，形成一级抓一级，层层抓落实的工作格局。
（二）抓点示范
要按照“建设试点，培育亮点，以点带面，有序推进”的模式，结合全县主导产业发展和规划布局，将流转环境好、条件比较成熟的乡镇、村作为试点。联系乡镇的县级领导要加强调研，精心指导,结合所联系乡镇实际情况抓好一个土地流转试点；各乡镇要抓好一个一定规模的土地流转示范点，以此作为考核衡量各级抓“三农”工作的重要标准。
（三）搞好宣传
有关部门和新闻媒体要采取灵活多样的形式，大力宣传土地流转方面的法律法规和政策、各地土地流转探索创新的经验以及通过流转土地增收致富的鲜活典型，引导广大农民从传统的“守土”观念中解放出来，积极参与土地流转，使土地流转逐步成为广大农民的自觉行动。
农村土地承包流转办法篇4
搞好土地流转，实现农村土地大规模经营，是当前农村市场经济发展的必然要求。但实现土地合理流转规模经营，并不是要改变家庭承包经营制的基本政策，并不只是在短期内见到效益，而是要规范管理，完善办法，创新思路，从长远利益着手，促进土地合理有序有效的流转经营。
1加强宣传，严格贯彻土地承包法
农村土地流转涉及面广，工作量大，情况复杂，利益关联多，因此，各级组织领导要高度重视，认真组织广大农民学习《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等相关法律法规和政策，努力提高农村土地所有权、承包权和承包主体的认识，做到依法承包、依法经营、依法流转、依法管理。要真正把土地承包法的主要意义，主要内容，法律关系，宣传到千家万户，要使农民真正了解土地承包法，并依据维护农民土地承包经营的权利，切实保障农民的合法权益，坚持依法、自愿、有偿的原则，确保承包土地经营权流转工作规范、有序、健康发展。
2制度政策措施，激励流转
一是设立农村土地承包经营权流转专项资金，推动土地适度规模经营。二是加大财政投入力度，提高政府配套社保资金在农民社保基金中比例，通过土地流转筹集部分社保基金发展农村社区保障，通过政策激励吸引农民参保。建立和完善农村就业、养老保险、合作医疗等社会保障体系，降低农民对土地的生存依赖性。加快建立现代农业保险体系，优先将规模经营业主纳入保险范畴，增强农民和现代农业企业抗风险能力。三是鼓励工商企业投资从事产前、产后和“四荒”资源开发，采取公司+合作社+农户和订单农业的方式，带动农户发展产业化经营。四是金融机构要在符合信贷政策的前提下，为参与农村土地承包经营权流转的龙头企业、农民专业合作社和经营大户提供积极的信贷支持。
3坚持政策，明确原则
农村土地承包经营权流转，必须在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上进行。土地流转中应坚持平等协商、依法、自愿、有偿的原则；坚持优化配置的原则.坚持因地制宜的原则；坚持规范有序的原则；坚持可持续发展的原则，实行相对集中、规模经营，并注重土地与其他生产要素的优化配置，提高土地利用率、产出率，促进农业增效和农民增收。
4完善机制，规范操作
一是各级党委、政府和农村土地承包管理部门要加大对农村土地政策的贯彻执行力度，维护好农民的承包权益，依法监督、管理农村土地的合理使用，为土地流转提供法律、信息服务，做好协调工作。二是村集体经济组织、村民委员会或者村民小组作为发包方，要切实履行职责，及时办理流转备案，并配合流转双方办理有关手续。三是乡镇农村土地承包管理部门指导流转双方签订合法、书面、规范的流转合同，并建立流转情况登记册，及时准确记载农村土地承包经营权流转情况，对流转合同及有关文件、文本、资料等都要归档并妥善保管。四是流转形式只要合法，就允许灵活多样，农民可以通过转包、租赁、互换、转让等形式自主流转，也可以采取返租倒包、股份合作等形式流转。
5创新观念，推动土地顺利流转
全县人均耕地不到一亩，大家都停留在这块人均不到一亩土地上，很难满足人民生活的需要，农民很难富起来。随着入世，农业面临更严峻的挑战，家庭承包经营制度的农户小规模经营与现代农业集约化经营的矛盾、平均承包土地与市场自由配置土地资源之间的矛盾、分散的一家一户小农生产与社会化大生产之间的矛盾等等，在现代农业发展中将表现得更为明显。因此，广大干部要立足为民办实事出发，加强土地流转工作的引导，把它列入重要的议事日程，结合各地实际，多形式、多渠道、积极稳妥地开展土地流转工作，把土地流转与农业产业结构调整有机结合起来，促进资源的合理配置，推动农业产业化发展。同时，对土地流转法规政策要进行广泛的宣传，促进农民积极参与土地流转工作，改变传统的农业耕种模式，扩大种植规模，防止宁肯荒地也要守着一亩地的僵化思想，有效地推动农村土地流转。
6建立机构，加强服务
并非所有的农户都对中介放心，因而，县、乡、村三级应成立土地流转服务中心，负责受理需转让土地农民的申请和需承包土地投资人的申请，采用多种形式为供需双方牵线搭桥，从而打破地域限制，促进我县土地流转有序开展。同时政府应建立农村土地承包仲裁机构，妥善处理农村土地承包经营纠纷，保护当事人的合法权益，为土地流转的顺利推进保驾护航，促进农村经济发展和农村社会稳定。
农村土地承包流转办法篇5
关键词:农村土地;承包经营权;流转;机制
20世纪80年代初,我国推行的以户为单位、双层经营、统分结合的农村土地经营制度,赋予了农民土地承包经营权,“耕者有其田”做法极大地促进了农民个体积极性和农业生产力的发展。近20年来,随着城市改革的深入,工业化与城镇化的发展,城乡差别的扩大,农村劳动力向城镇的转移,农户的分家细化及经营农业欲望和能力的弱化,农地破碎现象突出,农业劳动生产率下降明显,难以适应现代社会对农业提出的现代化要求。要改变这一状况,途径之一是通过合法有序的方式和办法,促进农村土地承包经营权从分散向集中流转,从粗放经营者向集约利用者流转。目前,我国农村各地出现了农地代耕、出租、转包、置换、入股合作等流转农村土地承包经营权的现象,尤其在社会经济比较发达、交通条件比较便利的地区。但总体来看,我国农村土地承包经营权流转面不大、程度不高,需要进一步推进。
一、我国农户农地承包经营权流转所需的主要条件
我国农村土地承包经营权流转需要一定的条件,这些条件包括了农村土地承包经营权供方的、需方的以及政府的,关键是政府的农地流转政策、农地需方的诉求和农地供方的意愿。
(一)制度安排对农地流转的许可
目前我国有多项法律赋权农户和农民集体组织进行农地承包经营权流转。我国《土地管理法》明确规定:土地使用权可以依法转让;农民集体所有的土地,可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。《农村土地承包法》中规定:国家实行农村土地承包经营制度;国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转;农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式,不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地,可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包;通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。并规定,土地承包经营权流转应当遵循平等协商、自愿、有偿的原则,任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转;不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途;流转的期限不得超过承包期的剩余期限;受让方须有农业经营能力;在同等条件下,本集体经济组织成员享有优先权等。我国《农村土地承包经营权流转管理办法》对农村土地流转当事人、流转方式、流转合同、流转管理等都作了明确具体的规定,为我国农地流转提供了法律和制度上的保障。
(二)农民的意愿和能力
农民是农村土地流转的当事人。当前我国农村实行的“家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制”,是赋予农民长期土地使用权的制度。我国《农村土地承包法》明文规定,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。农民集体所有的农村土地实行农村土地承包经营制度;农村土地承包后,土地的所有权性质不变,承包地不得买卖;任何组织和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包土地的权利;承包方的土地承包经营权,任何组织和个人不得侵犯。这说明,农村土地是农民集体的,承包地是承包农户的,农民集体土地与农户承包土地是否流转,必须由农民集体组织和农户来决定。农民集体组织和农户是否流转土地承包经营权,又取决于他们对土地的控制欲望、土地开发经营的利益比较、工商业的就业机会、社会保障制度的保障程度、农地流转的规范程度以及农民集体组织和农户的判断和处事能力。农民愿意流转自己土地承包经营权,主要是基于土地流转有利可图、有信誉保证、有规范便携的流转手续、有维权法律保障,土地流转后有就业门路、有长远稳定的社会保障。
(三)农村土地承包经营权需方及其行为
农村土地承包经营权的需方,是希望获得流转农地承包经营权经营农业的当事人,即农村土地承包经营权流转的受让方,他们“可以是承包农户,也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人”。社会对农村土地承包经营权的需求,是农户土地承包经营权得以流转的重要条件。在发达地区农村土地承包经营权流转情况比较多见,主要原因是这些地区存在着大量需要流转农地承包经营权的个人、企业或团体,如农村经济能人、农业专业户、农民专业合作社、农业龙头企业等,他们需要土地进行农业开发。农村经济能人、农业专业户、农民专业合作社、农业龙头企业对农地承包经营权的需求及其对农户的劝导、利诱和信誉保障等,有助于促进农户农地承包经营权流转。
(四)农地流转的切实利益
如前所述,农民流转承包土地经营权,主要是期望从农地流转中获得实物、租金、转包费、管护以及提高地力等利益,目前无偿的土地流转虽有存在,但并不普遍,尤其是向农业龙头企业、农民专业合作组织、非本村农业经济能人的流转。因此,保障农民农地流转权益,让农民真正得到农地流转的实惠,是确保农村土地承包经营权长期流转的重要条件。我国《农村土地承包经营权流转管理办法》中已明确规定,承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地;农村土地承包经营权流转收益归承包方所有,任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴;受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转,应当取得原承包方的同意等等,为保障农民流转农村土地承包经营权利益提供了法律依据。
(五)工作机会与社会保障
农村土地承包经营权流转与社会提供的就业机会和农村社会保障密切相关。一方面,对青年一代农民而言,他们对农地的依赖远没有他们先辈那样强烈,他们中的许多人对承包地的经营是一种无奈的选择。如果城中有充分的就业和工作机会,将有助于这部分人出租和转包承包地经营权给善于经营农地的人和单位,以在获得工资性收入的同时,获得一份承包地经营权流转的利益。另一方面,农户经营小规模的农地虽然挣钱不多,但仍为衣食住行重要保障。如果农村有完善的社会保障让农户免于承包地经营权流转后的温饱顾虑,让其有稳定的经济来源,将有助于促进农户农地经营权的流转。
(六)其他条件
第一,自然条件。一般情况下,经济发达、交通便利的地区,因农产品及其加工品输入输出比较便捷,农村土地承包经营权流转受让方更愿意选择。同时,这些地方工作机会比较多,农户通过流转农地经营权可获得更多的收益。农村土地承包经营权流转现象也多见于这些地区。丘陵、平原区与山区相比,因农业相对易于连片开发,农地流转相对较多。第二,辅助条件。主要包括农地流转供求信息、地方政府政策及其服务、地租与承包费等方面。通常,地租和承包费比较低,地方产业经济政策比较优惠,政府服务比较良好的地区,农地流转的情况比较多。
二、我国农户农地承包经营权流转的主要障碍
目前我国农地流转速度比较缓慢,主要因素有以下方面:
(一)农户地权意识比较强
目前我国大部分农户对承包地仍有强烈信赖和眷恋,拥有和经营承包地就等于拥有了一切,尤其对中老年农民而言,由于文化水平、劳动技能、生活方式等原因,承包地仍然是他们生活的主要来源,因此,固守于小块农地,循规蹈矩地耕作,已成为他们永久不变的生活惯性,他们很少考虑农地承包经营权的流转问题。
(二)农户流转农地处置能力还比较弱
部分农户希望通过农地流转来改变农业生产和经济状况,但因自身能力不足,不知如何与承包商、租户打交道,如何办理农地流转的各项手续,如何签订农地承包经营权流转合同,如何取得流转农地的收益,如何解决农地流转中出现的利益纠纷问题等,因此限制了农户农地承包经营权的流转。
(三)缺乏农地承包经营权流转受让户
目前,我国商业资本对农业有所渗透,但并不大,农业龙头企业不发达,农村中的农民专业合作社、农村经济能人不多,社会对农村土地承包经营权流转的需要还比较有限。因此,尽管现在我国农村地区有许多农户想出租、转包自己撂荒的、不想耕种的承包地经营权,但因需求缺乏而流转不出去,尤其在欠发达、交通不便利的地区。
(四)农地流转供求信息渠道少
一方面,有哪些农户需要出租、转包承包地经营权,并以怎样的条件出租、转包哪些地块,等等,受让方不得而知;另一方面,承包地的受让方是谁,他们以怎样的条件、方式希望获得怎样的承包地地块,等等,农户无从知晓。这样,就限制了承包地经营权的有效流转。
(五)缺乏农地流转的有力组织者
农户农地承包经营权的流转,一般由需方向农户或农民集体组织提出对农村土地承包经营权流转的需求,再由农户或农民集体组织干部(村委)集合相关地块农户商议,由农户代表或村委与需方进行农地流转条件谈判,签订出租或转包合同,然后组织村民进行农地承包经营权流转。一些地方因缺乏得力的村干部或经济能人,有农地流转需求而无农地流转组织,农地承包经营权难以流转。
(六)农地流转利益缺乏保障
一些进行了承包地经营权流转了的农户,因受让方不履行承诺、享受不到地租上涨及作价入股利益、农地受到破坏等原因,与受让方间的纠纷不断,因而导致农地流转的中断或不延续,并带来农户在流转承包地时的利益担忧,影响了农地流转。
(七)农地流转服务管理缺位
国家《农村土地承包经营权流转管理办法》虽然明文规定农地经营权的流转要签订流转合同,由农村土地发包方和乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门管理农地经营权的流转,但农地经营权是农民集体组织和农户,地方政府管理名不正、言不顺,加上人力、经费不足,管理工作不到位,分散农户难以获得高效服务,因而影响了农地流转。
三、建立促进我国农地有序流转的机制
要解决好“有地不种,想种没地”的问题,关键是建立起促进农户农地承包经营权流转的有效机制,使农户、农民集体组织、农村经济能人、农业龙头企业等积极参与到农地承包经营权流转中来,更好地开发利用农地资源。
(一)完善农村土地承包经营权流转管理
第一,强化农村土地承包发包方的责任。农村土地属农民集体组织所有,农民集体组织作为发包方和农地流转的管理主体之一,应主动担负起辖区内农地流转中的组织、计划、执行、控制、协调等责任,促进本村、本屯农户农地承包经营权的有序合法流转。第二,强化乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门管理职能。乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门除承担接受农地流转报告、指导签订农村土地流转合同、保管农村土地承包经营权流转合同及有关文件、文本、资料等归档,调解农村土地承包经营权流转发生争议或者纠纷的责任外,还应承担起加强发包方在农村土地流转管理中的监督职责。一是加强土地流转合同管理。提高土地流转当事人对合同重要性的认识,提高农地出租、转包、转让的签约率,减少和避免农地流转纠纷。二是加强土地流转利益分配环节监督。避免以各种名义参与租赁费的分配或者获得“倒包”中的差价,尊重和保障农地流转当事人的权利。三是加强流转土地用途管理。避免农地流转为其他用地,加强对基本农田的保障,减少农地流失。
(二)成立农村土地流转服务机构
第一,成立农村土地承包经营权流转中心(或土地流转站)。由乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门与农村土地发包方共同组建乡镇农村土地承包经营权流转中心,为农地承包经营权流转户提供农村土地承包经营权流转合同签订指导,提供土地流转供求信息、流转土地经营情况、公证及合法维权服务等,为农民流转承包农地经营权提供便利,减少农户农地流转顾虑和流转手续,降低农地流转成本。第二,成立农村土地承包经营权流转代办机构。允许办各种所有制性质的农村土地承包经营权流转机构,为农户、农民集体组织、农业龙头企业代办农村土地承包经营权流转事宜,如接受委托进行流转土地的四至、坐落、面积、质量等级评定;农户农地承包经营权供给情况及农业龙头企业农地需求状况调查;替农地流转当事人办理农地流转各项手续等。第三,成立农村土地承包经营权流转当事人互助会或协会。使之成为集合农村土地承包经营权流转当事人,促进农村土地承包经营权流转当事人信息交流,协调解决农地流转实际问题的平台。
(三)建立农村土地承包经营权流转市场
建立农村土地承包经营权流转市场,用于开展农村土地承包经营权的认定、农村土地承包经营权招投标流转、农村土地承包经营权流转信息等,为农村土地承包经营权出租、转包、置换、折价入股、招标、挂牌、拍卖等运作提供平台。目前我国各地农村常住户经营耕地面积构成中,租入、包入、转入地占实际经营耕地面积10%左右,据此计算,当前农村土地承包经营权流转面积约1.8亿亩。随着农村工业化、城镇化步伐的加快,农业劳动力向工副业的转移,农民外出务工时间及人数的增加,政府促进农地承包经营权支持政策的不断完善,农户、农民集体组织对农村土地承包经营流转的要求将进一步增大,流转面积将进一步增多,这就需要有一个功能齐全、公开透明、服务便捷、规范有序的农村土地承包经营权流转市场体系为之服务。为适应这一要求,我国应逐步建立起以农民集体为主体、层次多级、服务齐全、管理规范的农村土地承包经营权流转市场,促进农村土地承包经营权“招挂”流转。
(四)建立和实施农地有序流转激励机制
中央及地方政府出台相关政策措施,支持和促进农村土地承包经营权有序流转。第一,设立农村土地承包经营权流转项目基金。用于农村土地承包经营权流转项目的开发建设,如乡村农户土地承包经营权流转示范、农地集中整治、流转农地农民培训、就业与再就业援助等。第二,实行农村土地承包经营流转财政补贴。对流转农地承包经营权的农户、农民集体组织,按流转农地面积的多少,予以一定的财政补贴,以鼓励他们有序流转农村土地承包经营权的行为。对通过农村土地承包经营权流转建立起来的农民专业合作社、农业龙头企业,予以事业费补助。第三,建立农村土地承包经营流转优惠税制。对规模以上有序吸纳流转农地的农村经济能人、农民专业合作社、农业龙头企业,予以减税让利。第四,建立促进农村土地承包经营流转融投资政策,予以进行农村土地承包经营权流转的农户、农民专业合作、农业龙头企业等低息、贴息贷款,提供担保贷款,扶持其进行农地流转开发。第五,建立农地流转产业开发政策,对农户、农民专业合作社、农业龙头企业通过农村土地承包经营权流转进行的农业区域化布局、专业化生产、产业化经营项目予以一定的财政资助,鼓励他们进行土地合伙,办土地股份制农业企业、农庄,实行“公司+基地+农户”农业产业化运作,发展特色优势农业。
(五)尊重农民对农地承包经营权流转方式的选择
目前农村土地承包经营权流转的方式有很多,如代耕、出租、转包、反租倒包、作价入股、置换、招标、挂牌等,农民采用何种流转方式,应由农民与受让方商讨决定。从当前情况看,代耕、出租、转包是主要的流转形式。原因是,农户虽出租和转包了一定时期内的承包土地经营权,但农户与受让方相对独立,出租与转包的土地经营权清晰,不改变原承包合同关系,农户在出租、转包期内还可获得稳定的租金和转包费,农户与受让方便于操作,农户比较容易接受。以土地经营权折价入股流转农地的方式,因土地经营权转化为农民专业合作组织、企业经营实体中一部分,土地入股红利的多少和土地经营情况挂钩,入股农民收益稳定性差,加之土地经营权入股后相对难以区分地块归属,农民入股进社容易退股退社难等,这种流转方式不是一下子就为广大农民所接受。对于招标流转这一方式,因其操作比较透明,有利于集结农地流转的当事人,农地流转成本相对合理等,将来应成为农村土地承包经营权流转的一种重要方式。江苏省沛县的“村统建统调,户分包”的做法,四川新津县安西镇的“股权+红利+工资”股份经营土地流转模式,以及安徽凤阳县刘府镇赵庄村的“龙头企业+基地+农户”土地流转模式等,是比较成功的农地承包经营权流方式,农民群众可学习借鉴和因地制宜加以选择。
参考文献:
1、中华人民共和国土地管理法[S].1999-01-01.
2、中华人民共和国农村土地承包法[S].2003-03-01.
农村土地承包流转办法篇6
关键词：土地承包经营权 流转 法律制度 完善
党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，正式授权农村居民向他人或公司流转为期3o年的土地承包经营权，其形式包括转包、出租、互换、转让、股份合作等，以发展适度规模经营。土地承包经营权流转是我国农村土地制度变迁的一种必然选择，是农村土地家庭联产承包责任制继续发展的一种形式。近年来，我国农村土地承包经营权流转的发生率不高，流转期限较短，难以实施机械化作业，不规范行为时有发生，农民的利益难以得到有效保障。因此，有必要加强土地承包经营权合理流转的相关法律法规。
一、土地承包经营权流转中存在的不规范行为
由于思想上存在误区、体制上存在障碍、政策上引导乏力，使土地承包经营权流转中存在着一些不规范行为，具体表现如下。(1)随意性。目前我国土地承包经营权流转主要以自发流转为主，相互之间的转包、转i／=多以口头协议的形式进行。口头协议的随意性造成转让期限较短且不确定，受让方缺乏长期经营的打算，舍不得增加投入，积极性不高。(2)无序性。《中华人民共和国农村土地承包法》(以下简称《土地承包法》)第18条规定：“承包方应按照本法第12条规定，依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上或三分之二以上村民代表同意。”第23条规定：“县级以上地方人民政府应当向承包方办理土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确定土地承包经营权。”然而在实际操作中，这些程序如同一纸空文，有的无任何书面合同，有的流转合同主体不规范，造成出租人与承租人之间的责、权、利不明确。(3)行政的不当干预。有的乡镇政府甚至将土地承包经营权流转与村干部的工作目标责任制、与机关干部岗位责任制的考核挂钩来搞硬性流转，必然会侵犯农户的自主决策权。
二、土地承包经营权流转中的制度缺陷
(一)土地承包经营权的物权性质未真正落实
在《中华人民共和国民法通则》(以下简称《民法通则》)、《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)以及《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)中，都规定土地承包经营权是与所有权、使用权等权利并列的一种独立物权，在立法上肯定了其物权地位。《农村土地承包经营权流转管理办法》(以下简称《流转管理办法》)中关于土地承包经营权流转的规定，也实质上赋予了其用益物权。但在实际上，-t-ilk承包经营权的物权性质还没有得到真正落实。(1)土地承包权的取得有悖于物权法定原则。
从《民法通则》第80条第2款与第81条第3款的规定、《土地管理法》第14条与第15条的规定，到《农村土地承包法》第22条的规定，都表明土地承包权是基于承包合同约定而非法律直接规定产生，承包方自承包合同生效时取得土地承包权。把农民享有的承包经营土地的权利付诸于承包合同的约定，而不是由法律作出明确规定，这显然不符合物权法定主义的基本要求。(2)承包人对土地没有独立支配权。《土地承包法》第37条、第41条，以及《流转管理办法》第18条规定，采取转让方式流转的土地承包经营权应当经发包方的同意。由此可见，“依据联产承包经营合同，发包人对农地使用权的标的物(农民承包的土地)，仍具有相当大的支配力”L】。(3)土地承包权对世效力欠缺。从土地的使用人与土地所有者的关系来看，是联产承包合同关系，“从本质上看，这是一种承包人与发包人之间的内部关系，其目的是通过给予承包人一定的经营自主权和与经营成果相联系的预期报酬来实现发包人的经营目标。因这种内部关系而取得的承包经营权实际上只有对人(作为土地所有者的集体)的效力，并无对世的效力”[1J7。(4)土地承包经营权物权公示制度不完善。物权应当加以公示，从而保障交易安全，促进交易便捷。而现行的《土地承包法》等规定对土地承包经营流转采取自愿而不是强制的登记模式，就会使土地承包经营权登记有可能不全面，从而没有公信力。
(二)农村土地产权制度存在缺陷
生产要素交易的前提条件是明晰产权。产权就是以财产所有权为主体的一系列财产权利的总和，包括所有权及其衍生的占有权、使用权、经营权、收益权、处置权、让渡权等权利iz]8。我国宪法和法律法规都规定，农村土地为农民集体所有。但“集体所有”在《民法通则》中，界定为乡(镇)、村两级所有，在《中华人民共和国农业法》和《土地管理法》中，则是乡(镇)、村或k-l,内农业集体经济组织。乡(镇)、村、村内农业集体经济组织，这三种所有权主体形式是隶属关系还是平等关系?它们之间的权利范围怎样?法律对这些都没有作明确规定，必然存在以下缺陷。(1)所有权主体虚位。现行的土地制度规定农村土地为农民集体所有，“农民集体”的概念不是法律上的“组织”，是一个抽象的、没有法律人格意义的集合群体，这样一个无法律人格、不能具体行使对~t~：if-效监督和管理的集合群体作为农村土地的所有权主体，必然造成农村集体土地所有权的虚置。(2)土地产权权能残缺。农村集体土地产权作为一种产权，应具有对农地占有、使用、收益、处分的权利。如果产权所有者拥有排他的使用权、独享的收益权和自由的转让权，他的产权是完整的；如果这方面的权利受到了禁止限制或侵蚀，就称为产权残缺。农村土地产权权能残缺具体表现为对使用权的约束方面，因为农村土地的承包依国家政策产生，乡、村、村内农业集体经济组织既无选择使用者的权利，也无约定或安排使用权的权利，集体所有的土地必须按国家要求承包给农户经营，承包期限由国家决定，集体所有者没有调整使用期限的权利，农村集体无权要求承包方在土地上加大投入以保持地力，对于破坏地力的行为也无法制止。
农村土地承包流转办法篇7
第一条保护土地承包当事人合法权益，为加强农村土地承包经营权流转管理。根据《中华人民共和国土地承包法》农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》结合本区实际，制定本办法。
第二条农村土地承包经营权流转应当在坚持农村家庭承包经营制度和稳定农村土地承包使用关系的基础上。遵循平等协商，依法、自愿、有偿的原则。
第三条农村土地承包经营权流转应当规范有序。依法形成的流转关系受法律保护。土地流转不得改变农业用途。
第四条区农工委负责本行政区域内的农村土地承包经营权流转及合同管理的指导。街道农村土地流转服务中心具体负责对农村土地承包经营权流转合同的管理，指导土地流转双方的合同签订，负责流转合同的鉴证工作。
第二章流转当事人
第五条承包方流转农村土地经营承包权，必须依法取得《农村土地承包经营权证》承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。
第六条承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等。
第七条农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。受让方应当具有农业经营能力。同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
禁止改变流转土地的农业用途。受让方在流转期间因投入而提高土地生产能力的土地流转合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地时，第八条受让方应当依照有关法律、法规的规定保护土地。受让方有权获得相应的补偿。具体补偿办法可以在土地流转合同中约定或双方通过协商解决。
第三章流转方式
第九条承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。
双方享有的权利和承担的义务不变。第十条承包方依法采取转包、出租、入股方式将农村土地承包经营权部分或者全部流转的承包方与发包方的承包关系不变。
第十一条同一集体经济组织的承包方之间愿意将土地承包经营权进行互换，双方对互换土地享有的承包权利和承担的义务也相应互换，互换时，当事人应当签订流转合同。
第十二条采取转让方式流转农村土地承包经营权的承包方应当向发包方提出申请，经同意后方可转让。
第十三条承包方以入股方式流转土地承包经营权的应当在发包方和街道农村土地流转服务中心备案。成立农地股份专业合作社的其章程应当符合相关法律规定，并报街道农村土地流转服务中心和区委农工委备案，还应向区工商部门申请登记。
第十四条通过转让、互换方式取得土地承包经营权的,当事人应向街道农村土地流转服务中心申请办理土地承包经营权流转登记，取得农村土地承包经营权证书。
第四章流转管理
第十五条社区（村）设立农村土地承包经营权流转信息员，定期搜集农村土地流转供需信息，并及时将所搜集、汇总的流转信息上报街道农村土地流转服务中心。农村土地流转服务中心将信息筛选分类后挂牌，同时上传到江宁区农业信息网。街道农村土地流转服务中心应对自己提供的土地承包经营权流转信息负责。
第十六条承包方与受让方应就流转方式、期限和具体条件等进行自愿平等协商，达成流转意向。发包方受承包方书面委托，可代表承包方统一与受让方进行协商。
第十七条流转合同签订前，农村土地流转管理部门应对受让方情况进行审查（同村同组承包户相互间转包、租赁、互换土地的不审查）流转面积100亩以下的由街道农村土地流转服务中心审查，其中单宗15亩以上的报区农工委登记备案；100亩以上的由区农工委会同街道组织审查。审查内容包括：法人资格、注册地址、信誉度、资金实力、技术水平、经营管理能力、履约能力以及土地流转实施项目是否符合国家的法律法规、产业政策、区位总体规划要求和项目的预期效益及经营风险等。
第十八条发包方或中介组织受承包方书面委托，可代表承包方与受让方订立合同。农村土地流转合同必须包含流转的面积、位置、期限、价位以及合同签订双方的权利、义务和所承担的法律责任等要素，当事人还可约定其他内容。土地流转的期限不得超过二轮承包的剩余期限，流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和街道农村土地流转服务中心各备案一份。
第十九条为了预防和减少因承包合同签订不当或其他原因而造成的纠纷，农村土地流转合同签订之后，鼓励流转当事人到发包方所在地的农村土地流转服务中心进行鉴证。街道农村土地流转服务中心对经其办理鉴证的农村土地承包经营权流转合同，办理鉴证后一个月内，可以派员回访当事人一次，以了解承包合同的履行情况。
第二十条农村土地流转地价评估应依据流转地块的流转方式、使用年限、地质、利用率、区位、农业基础设施状况、获利能力等情况确定。不得损害农民经济收入权益。
第二十一条本区区域内，实行农村土地流转指导价。土地流转指导价根据区位差异分为三类：一类片区通常不低于700元/亩；二类片区通常不低于600元/亩；三类片区通常不低于500元/亩（均不含二次分红，对以前生效的土地流转合同，属于流转期限长、价格显失公平的约定，流转双方可从实际出发，共同协商，签订相应价格补充协议。
第二十二条街道农村土地流转服务中心应当建立农村土地承包经营权流转档案，主要包括农村土地资源信息库电子档案、土地流转状况电子档案；农村土地承包经营权流转过程中形成的当事人申请、委托流转书、土地承包经营权流转评估报告、流转合同以及流转合同纠纷调处（仲裁书）等文书档案。应以年度为顺序，按村组类别、流转五种形式进行立卷。对流转面积15亩以上的实行大户登记备案制度，报区委农工委汇总、备案。
第五章纠纷调处与仲裁
第二十三条区农村土地承包纠纷仲裁机构行使农村土地承包经营权流转纠纷调解、仲裁职能。街道农村土地流转服务中心具体负责其辖区范围内农村土地承包管理和流转纠纷调处工作。
第二十四条土地流转引发的纠纷，本着调解为主、仲裁为辅的原则。调解可以简化程序，尽快疏导解决纠纷；仲裁必须按法定程序进行，确保仲裁依法、公正、合理、规范。
第二十五条适用本办法调解、仲裁的土地承包经营权流转纠纷是指当事人之间因承包土地的承包经营权（转包、转让、租赁、互换、入股）流转过程中，其合同的履行和解除等事项发生的争议。
第六章违规处理
第二十六条有下列行为之一的其流转合同依据《合同法》由农村土地承包纠纷仲裁机构认定合同无效，变更或撤销流转合同：
（一）发包方违反民主议定原则越权流转的
（二）依法应当经发包方同意而未经其同意擅自流转的
（三）一方以欺诈、胁迫等手段订立农村土地承包经营权流转合同，损害对方利益的
（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的
（五）违反法律法规有关不得收回、调整承包地等强制性规定的
（六）没有取得合法土地承包经营权而与其他单位或个人签订流转合同的
（七）强迫承包方进行流转的
（八）擅自改变流转土地农业用途的
第二十七条发包方有下列行为之一的应当承担停止侵害、返还原物、恢复原状、排除妨害、消除危险、赔偿损失等责任：
（一）借流转之机收回、调整承包土地的
（二）强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转的
（三）假借少数服从多数名义强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权而进行土地承包经营权流转的
（四）以划分"口粮田"和"责任田"等为由违法收回承包地搞招标承包的
农村土地承包流转办法篇8
一、基本情况
全镇家庭承包经营的农户有4987户20__2人，13209个劳动力，承包耕地面积14883亩。土地承包经营权流转受让方53户119起，流转总面积达9938亩（其中田面积为302.7亩,地面积为9635.3亩）。其中：1、土地承包经营权流转受让方28户、占承包农户数的0.6%，流转面积416.3亩，占承包耕地面积的2.8%，其中：转包方式流转的257.4亩、出租方式流转的158.9亩、转让、互换、入股、其他形式流转的面积没有。2、集体所有农用地总面积975256亩，纳入土地经营权流转的面积为9521.7亩，占农用地总面积的0.98%。其中适度规模经营的耕地面积受让方25户9028.7亩、占集体所有农用地的0.9%。全镇流转情况涉及10个村民委员会，39个村民小组，256户农户。
二农村土地承包经营权流转的特点、做法和存在的主要问题
农村土地承包经营权流转的特点、做法和存在的问题是：
（一）、土地流转行为不规范，农民法律意识淡薄。调查中发现多数流转不签订合同或合同不规范，耕地经营权流转面积9938亩，119起，签订土地流转合同62起，占流转起数的52%，大部分土地流转都没有合同，更多的是口头协议。即使有合同，也存在不规范、不完善之处，不规范的主要因素是农民法律意识淡薄，自我保护意识不强，不知晓土地流转的程序及相关手续；另外农户间土地流转期限较短，短期行为严重。农民务工经商收入不稳定，农民仍把土地作为经营风险的退路，土地转出方怕失去土地，所以大部分采取短期转包的形式流转土地，由于流转期限较短，造成转入户在生产上的短期行为和掠夺式经营，导致土壤肥力严重不足；三是单家各户经营的土地面积碎化；
（二）、土地流转范围窄，流转收益少。调查中发现多数农户土地流转都是发生在亲戚及邻居之间，甚至有些是被动流转（在丕且莫村委会较突出）。农户因无力耕种，导致土地质量下降，有能力耕种的，因土地流转渠道不畅通，转入土地困难。土地无法向大户和种田能手集中，土地流转收益少，尤其是在取消农业税、乡统筹、村提留前，还存在转出土地“倒贴钱”的现象，税费改革后许多农户又返要回了自家原转包出去的承包田地（顺水村、赵米克村有这情况），就这样守着、认着、规模窄小地经营着。
（三）农村土地流转手续不规范，引发茅盾纠纷多。由于流转双方没有签订规范的流转合同，双方权利、义务不明确，极易产生土地流转茅盾纠纷，致使亲戚、邻里关系不和谐，有的甚至反目成仇。
（四）农民地少致富难，集约化经营难形成。全镇耕地总面积14883亩，人均耕地仅0.74亩，户均耕地2.98亩，农户承包土地最多的不超过15亩，最少的仅有几厘地，由于户均和人均拥有量小，多数农户视地如金，守田度日，不思务工、经商之策，导致致富无门，与建设社会主义新农村极不对称；由于户均耕地少，难以形成规模经营，虽然国家和当地政府出台了一系列扶持产业结构调整和促进规模经营及农机具购置补贴的好政策，但由于土地没有经过规范的流转方式向大户集中，导致规模小，农机化程度较低，限制了农业专业化生产，规模化经营，致使农业生产仍处于传统的小农经济。
三、对加强农村土地承包经营权流转的建议
1、积极创造条件、促进耕地流转健康发展。结合新农村建设，加快对剩余劳动力的组织转移和培训，大力发展农村二、三产业，为土地流转后的农民创造足够的就业空间。使农民愿意走出去，而且能够走出去，为土地流转创造良好的条件。
2、完善合同管理，规范流转行为。在流转主体双方协商的基础上，流转合同报镇农业承包合同管理部门鉴证、备案。
3、建立健全农村土地承包经营权流转的合理机制，强化管理和服务。加强具体指导帮助，及时帮助解决土地承包经营权流转中出现的困难和问题，加快土地承包经营权流转步伐。规范引导农民依法、自愿、有偿进行土地流转，从源头上化解农村土地纠纷，通过构筑县、乡（镇）、村、组四级服务平台，对农民自行协商达成土地流转协议并要求主管机关给予变更登记的，要做到有人办理、限时办理、办就办好的工作程序流程。
农村土地承包流转办法篇9
关键词：土地经营权科学引导经营权流转物权法
2014年11月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，提出了“实现所有权、承包权、经营权三权分置……坚持农村土地集体所有权，稳定农户承包权，放活土地经营权”的改革新举措。“三权分置”是我国农村土地制度改革的又一次重大制度创新、理论创新和实践创新。但同时，“三权分置”并未化解所有矛盾，正如《意见》中所提到的那样，要“抓紧修订完善相关法律法规”以确保该权利在实际运行中有法可依。在现行法制缺位的情况下，我们可以通过修法来赋予其正当性。
一、“三权分置”改革的重要意义
（一）这是发展现代农业的迫切需要
在全面建设小康社会，必须加快农业现代化，实现同步“四个现代化”。多年来，一方面，年复一年的粮食增产，农业现代化水平显著提高；但另一方面，农业面临着许多新老挑战，农业依然是短腿和弱项。因此，必须通过引导土地有序流转、发展适度规模经营，构建有中国特色的农村土地制度和农业管理系统，为建设专业化、标准化、规模化、集约化现代农业创造调条件。
（二）这是坚持和完善农村基本经营制度的迫切需要
在家庭承包经营的基础上，统分结合的双层经营体制，是农村基本经营制度，是党的农村政策的基石。坚持农村基本经营制度，就是要坚持农村土地农民集体所有，坚持家庭经营基础性地位，坚持稳定土地承包关系。根据《意见》精神，引导农村土地经营权有序流转，流转的是承包农户的经营权，有利于农业生产力的进一步解放和发展，为发展农业适度规模经营创造了条件。
（三）这是保障农民权益、保持农村和谐稳定的迫切需要
土地是农民的命根子，是农民的根本利益所在。农民主要关心“三块地”，就是承包地、宅基地和集体经营性建设用地。为此，《意见》特别强调，必须坚持依法自愿有偿，尊重农民的流转主体地位，坚决防止侵害农民土地权益，禁止在土地流转中搞强迫命令。
二、现行法律制约三权分置
当前，我国法律体系中关于农村土地经营权抵押的规定主要散见于《中华人民共和国物权（以下简称《物权法》）、《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）、《中华人民共和国农村土地承包法》（以下简称《农村土地承包法》）、《农村土地承包经营权流转管理办法》和《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕6号）。由于法律存在滞后性，上述法律、法规的相关规定与当前新形势下三权分置、放活农村土地经营权的深化改革方向不一致，主要体现在：一是未将经营权与承包权分置。《物权法》《担保法》等法律中，均使用了“土地承包经营权”这一概念表述，将其列为用益物权的一种。二是限制农村土地经营权抵押。出于保护耕地、防止耕地非农化用途的目的，法律对农村土地经营权的抵押进行了严格限制，除法律特别规定可抵押的一类土地承包经营权外，一概禁止以土地经营权抵押。
根据《物权法》第一百三十三条、《担保法》第三十四条及《农村土地承包法》第四十九条，可抵押的土地承包经营权需具备两个要件：一是土地的取得方式为招标、拍卖、公开协商等方式；二是土地的类型为荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地。经依法登记取得土地承包经营权证并经发包方同意后，该类土地的承包经营权即可抵押。
三、发展农村土地经营权融资的制度构想
（一）立法层面确立三权分置格局
实行农村集体土地所有权、承包权、经营权三权分置，一是要维护好农村土地集体所有权，二是要保障好土地承包权，三是放活土地经营权。为做好这三项重点工作，须在立法层面有所突破，以法律形式规定三权分置。
1.修订《物权法》。按照“物权法定”的基本原则，物权的种类和内容应由法律规定。因此，在顶层设计上建议首先修订我国的基本物权法律《物权法》，明确规定农村集体土地所有权、承包权、经营权这三项权利的不同内容。
2.按《物权法》精神建立起完备法律体系。《物权法》确立三权分置基本格局后，其他相关法律、法规如《担保法》、《农村土地承包法》等也应做相应修订，并根据三权分置具体需求制定相关政策法规，建立起符合当前农村土地制度改革方向的法律制度体系。
（二）赋予土地经营权以融资权能
土地经营权区别于其他两项土地权利，应充分实现其融资功能。一是确定土地经营权抵押的合法性。二是规定以土地经营权抵押时不得损害土地承包权人的利益。三是积极研究土地经营权保障债权实现的适当途径。因此，亟待明确土地经营权抵押保障债权实现的合法途径，通过流转土地经营权等方式实现抵押权。
（三）推进土地经营权有序流转
土地经营权流转保证贷款的实践表明，推进土地经营权流转，不仅是发展现代农业的必然趋势，也是发展土地经营权融资的迫切需求。在土地经营权流转规则设计方面，一是坚守土地流转的底线。强调农村土地属集体所有的原则不变，经营权人依法、自愿、有偿进行流转，并确保流转土地最终用于农业生产。二是鼓励创新土地流转形式。三是加强土地流转服务体系建设。建立健全农村土地流转服务中心和农村土地流转交易市场，形成完整、透明、公开的土地流转服务体系，保障土地经营权的合法流转和价值实现。
四、结语
农地所有权、农地承包权和农地经营权的三权分离改革，是目前大环境下对三农问题作出的进一步探索，但是就像众多学者提出的一样，它的法学制度建构观念还存在着明显的不足。农地三权分离更多是指经济学上的产权分离，而不是法学中的权利分离。中央农村政策的制定，应当让更多法学家参与，更多采取法言法语，不能脱离法律框架创造所谓新颖的权利类型。农村土地法律制度变革的观念应是坚持法治原则的底线思维，坚持以整体性思考为工具。我们有理由相信，在不久的将来，农村土地经营权能落到实处，真正为农民带来福利，为国家经济持续健康发展带来动力。
参考文献
[1]中共中央办公厅国务院办公厅.关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见[eB/oL].http：///xinwen/2014-11-20/2015-01-01.
农村土地承包流转办法篇10
[关键词]农村土地流转方式《物权法》
一、农村土地承包经营权流转制度的立法现状
我国农村土地制度的变迁大致经历了从土地改革—人民公社体制—家庭联产承包责任制三个阶段。经过20多年的发展，我国关于土地承包经营权最具有代表性的立法是2002年颁布的《中华人民共和国农村土地承包法》（以下简称《土法》），《土法》没有解决土地承包经营权性质的问题，农村家庭联产承包责任制在实践中面临的一些矛盾日益凸现出来。为规范农村土地承包经营权流转行为，维护流转双方当事人合法权益，促进农业和农村经济发展，农业部根据“土法”制定《农村土地承包经营权流转管理办法》（以下简称《管理办法》），对农村土地承包经营权流转的当事人、流转方式、流转合同及流转管理做出了具体规定，并于2005年3月1日开始施行。
2004年10月出台的《物权法（草案）》审议稿（以下简称“二审稿”）把土地承包经营权作为用益物权的一类进行了规定，这是我国首次将土地承包经营权作为物权规定的立法尝试，如果《物权法（草案）》最终获得通过，将解决我国立法上长期模糊土地承包经营权性质的尴尬，农村土地流转也将作为用益物权制度中的一项重要内容。与此同时，一些学者对物权法草案提出建议稿，其中比较有影响的是，梁彗星老师负责的课题组提出的建议稿（以下简称“梁稿”）和王利明老师负责的课题组提出的建议稿（以下简称“王稿”）。
在农村土地承包经营权（农地使用权）的流转上，以上的几个文本的规定各有不同。
第一，土地承包方式划分内容不同。《土法》、《管理办法》、“二审稿”和“梁稿”都将土地承包划分为家庭承包和其他方式的承包，“王稿”未做此划分。《土法》将二者分章进行规定，具体的流转方式上也有所不同；《管理办法》则是在附则中提出“四荒”土地的具体流转方式：“二审稿”则体现在第129条对于两种承包方式登记的规定，对流转方式并没有做不同规定：“梁稿”对二者的不同规定主要体现在是否允许转让和抵押。
第二，具体流转方式的规定不同。《土法》确认了转包、出租、互换、转让、入股、抵押、继承几种流转方式；《管理办法》第三章流转方式中提到了转包、出租、互换、转让、入股等方式，在第六章附则提到“四荒”土地“可以采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转”；“二审稿”中提到的具体流转方式包括：转包、出租、互换、转让：“梁稿”提到了：出租、出资、转包、转让、抵押、继承：“王稿”提到了：转让、出租、抵押、继承。几个文本对相同的流转方式也有不同的具体规定，到底应在未来的《物权法》中确认哪些流转方式，笔者将在下文中探讨。
二、农村土地承包经营权流转方式的争议及分析
土地承包经营权流转的方式学界的看法及一些地方的规定各不一样，现实中的形式主要有出让、租赁、转包、转让、入股、互换、反租倒包等。尽管《土法》和《管理办法》明确了几种流转方式，但仍存在不尽合理之处，未来的《物权法》到底应该确认土地承包经营权的哪些流转方式依然有探讨的必要。
（一）转包与出租是否应该并列规定？
《土法》、《管理办法》、“二审稿”和“梁稿”都将转包与出租并列规定，笔者认为实无必要，因为除《管理办法》外，各个文本均未对这两种方式作严格区分，对两者界定不明会引起实践操作中的困惑。《管理办法》的第六章附则第三十五条对转包和出租的定义区别仅仅在于，转包的相对人是“统一集体经济组织的其他农户”，出租的相对人是“他人”，从逻辑上说《管理办法》规定中的出租完全可以涵盖转包，没有必要同时把二者并列规定。事实上，将土地承包经营权有偿转包给他人的行为即是一种出租行为；临时性的转包如代耕，则是临时性劳务的承包，是一种雇佣合同关系[1]，不属转包。因此，为避免重复规定，在物权法中不应把“转包”和“出租”并列规定。
（二）转让与互换是否应该并列规定？
《土法》、《管理办法》和“二审稿”都同时规定了转让和互换这两种流转方式，笔者认为不妥。从广义上讲，土地承包经营权的转让就是土地承包经营权的流转，如王利明老师在其《物权法研究》中就将两者在同一意义上使用[2]；从狭义上讲，根据对价的有无及不同，土地承包经营权的转让方式包括买卖、互换及赠与三种[3].只是互换仅限于同一集体经济组织承包方之间，转让没有这种限制，因此，互换实际上被转让吸收。将转让与互换并列规定，只能引起逻辑上的混乱。
（三）土地承包经营权能否入股？
《土法》49条提到“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取……入股……或者其他方式流转”；《管理办法》在第三章流转方式中确认了土地承包经营权流转的入股方式和“承包方之间可以自愿将承包土地入股发展农业合作生产”：“梁稿”提到“可将农地使用权出资”，“二审稿”和“王稿”没有允许土地承包经营权的入股。
笔者认为，既然已经将土地承包经营权定性为物权，那么，作为用益物权的一项普遍权能，就应当允许土地承包经营权人将土地承包经营权作价入股，并按照该股份获得一定的收益。从现实角度看，随着农村经济的不断发展，外出务工人员的不断增加，农民对土地长期投资关注的减少，有的地区土地抛荒严重，通过土地承包经营权入股，一方面农民的收益与土地的利用更加密切，有利于对土地的长期稳定投资；另一方面，对土地经营权股份制管理克服了分散经营的缺陷，土地在科学规划后可以按市场机制进行效率最大化配置，提高了土地的利用效率，有利于现代化农业的发展。《土法》只允许以“商品化”方式取得的土地承包经营权入股是不完全的创新，实践中，在我国经济发达的农村如广东和江苏，已经实现了对农户承包的土地入股发展农业合作生产，入股后，农户与土地脱离了直接联系，农户凭股权证长期享有集体的收益分红，保障了农民长期的土地承包收益权[4].相对而言《管理办法》更合理，笔者认为未来的物权法可借鉴《管理办法》，确认土地承包经营权可以以入股的形式流转。
（四）公民个人的农村土地承包经营权能否继承？
《土法》第50条规定“土地承包经营权通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的，该承包人死亡，其应得的承包收益，依照继承法的规定继承；在承包期内，其继承人可以继续承包”：“梁稿”第247条明确规定“农地使用权可以继承，从事农业生产经营或农业人口的继承人可以优先分得农地使用权……继承人均为非从事农业生产经营或非农业人口的，在继承农地使用权后一年内，应将农地使用权转让给从事农业生产经营者。”：“王稿”第286条规定“农村土地承包经营权人为公民的，其农村土地承包经营权可以继承，但继承人不得改变土地的农用目的。”；《管理办法》和“二审稿”则没有对此做出具体规定。
反对将土地承包经营权作为继承客体的主要理由是考虑到土地承包经营权是基于承包合同产生，有一定的身份性，不适合作为继承的对象，同时也是为了提高土地的有效利用，防止因继承人怠于行使土地承包经营权而造成土地撂荒的情况。笔者认为，土地承包经营权是物权的一种，即财产权的一种，依法可以继承。“四荒”土地等商品化方式取得的土地，法律对其承包经营权主体的身份并无特别要求，不仅仅限于本集体经济组织内部成员，因此不存在身份问题，其承包经营权可以继承；对于基于特定成员身份取得的土地承包经营权，土地承包经营人的继承人在承包人死亡后继承的不是承包地的所有权，也不是承包合同关系，而是设定在承包地上的物权性质的承包经营权，因而也应得到允许。为了防止耕地流失和土地撂荒现象的出现，可以规定一个权利的除斥期间，在此期限内如果继承人不行使土地承包经营权，则视为放弃权利，本集体经济组织其他成员有权优先承包。同时，可借鉴“王稿”，规定土地承包经营权继承后不得改变土地的农用目的。
（五）农村土地承包经营权能否抵押？
农村土地承包经营权能否抵押无论理论界还是实践操作中都存在较大分歧和争议。《土法》第49条规定“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转”；《管理办法》允许“四荒”土地抵押：“梁稿”第246条规定：“农地使用权不得抵押。但国有或集体所有荒山、荒地等以拍卖方式设立的农地使用权除外。”：“王稿”第285条规定：“农村土地经营权人可以就农村土地承包经营权设定抵押。”：“二审稿”则无相关规定。
禁止土地承包经营权抵押的原因是，农村土地是我国农业人口的主要的甚至唯一的收入来源，在实现抵押权的过程中会造成以土地承包经营作为生存保障手段的农民失去生存之本，大批无地、少地农民将引发严重的社会问题。笔者认为这种观点有合理性，当农民需要资金时，可能因为急迫用钱加上对法律知识的欠缺，将土地承包经营权抵押获得资金，却无法承受失去土地的后果。但“四荒”土地并不是满足农民基本生活资料和生产资料的土地，不会造成上述现象的发生，而且承包“四荒”土地的物权人一般都是处于规模经营的目的，投入生产所需资金较多，允许“四荒”土地的抵押，一方面可以为土地承包经营权人进行农业融资提供条件，另一方面也能充分发挥土地承包经营权作为一种用益物权的价值[5].因此，未来的物权法可以借鉴“梁稿”，只需要规定满足农民基本生活资料和生产资料的土地（家庭承包的土地）不得抵押即可，对于“四荒”土地的抵押无须加以严格的禁止，为了保护土地，仍应规定以土地承包经营权抵押的，在实现抵押权时，不得改变农地的用途。
三、农村土地承包经营权流转制度的配套完善措施
（一）明确土地所有人在土地承包经营权流转中的地位
土地所有人是否应介入土地承包经营权流转是颇有争论的话题，直接关系到土地承包经营权流转制度的完善。众多学者认为，土地承包经营权应自由流转，无需经发包人同意，若经发包人同意则是限制过严，或是债权式流转[6].笔者有不同看法，首先，土地所有人介入土地承包经营权流转与尊重农民自主意愿并不对立，土地所有人的介入的界限是，土地承包经营权的流转是否遵守土地承包经营权流转的原则，是否符合法律规定的条件和要求，土地所有人扮演一个中介者、协调者和监督者的角色，使流转过程规范，同时防止在转让过程中，转让方与受让方恶意串通，改变土地用途或破坏土地的情况。其次，从物权关系看，土地既然是土地所有人所有，土地承包经营权的转让就应该取得土地所有人的同意，否则土地几经流转，土地所有人不清楚谁是经营权人，无从保障土地所有权。在转包，出租，互换等流转方式中，原承包经营权人并未退出原承包合同关系，法律可以采取较宽松的规定，只需“报发包人备案”；而对于原权利人退出承包合同关系的“转让”，土地承包经营权的流转必须经土地所有人同意，因为土地承包经营权转让过程，事实上是承包人退出承包关系受让人与土地所有权人达成新的承包合同的过程，土地所有人应以当事人的身份出现介入土地承包，与受让人协商、确定土地承包经营权流转的具体事宜，与受让人签订和履行土地承包经营权流转合同。
（二）法律应明确规定流转不得改变土地的农业用途
我国长期存在人地矛盾，人口多、耕地少，且耕地总体质量不高，土地资源严重不足。针对这一系列问题，国家的多部法律都有耕地保护的规定。土地承包经营权流转过程中必须防止土地多次流转后改变了农用用途，造成耕地的流失或者破坏。“二审稿”中却没有规定此种限制是一个失误。我认为土地的流转必须强调这一点，在一般情况下，无论采取何种流转方式，均不得改变承包土地的农业用途。
（三）建立农村土地承包经营权流转的中介机制
因为土地的特殊性质，农村土地承包经营权的交易与普通商品交易有很大区别，其运作程序较复杂，需要相应的服务机构。但是，我国农村土地一切服务工作都由集体经济组织越俎代庖，免不了干涉交易主体合法的使用权、处置权和收益分配权，有必要建立独立与集体和土地使用者之外地中介服务机构。初步设想中介服务机构主要由三类组成：第一类使土地交易所；第二类使土地评估事务所；第三类使土地银行或土地融资就构[7].
（四）建立农村社会保障机制
阻碍了农村土地使用权流转的现实原因是，作为生产资料的农村土地在我国特殊国情下承担了社会保障功能，阻碍了土地的流转。我国的城乡二元制度导致了农民再就业、教育、医疗、住房、子女入学等方面不能享受与城镇居民同等的待遇，农民不得不视土地为生存之本，农地负担起农民的各项社会保障功能；已经进入城镇并且有了稳定工作和住所的农民因为户籍问题仍然享受不到同城镇居民一样地待遇，始终存在生活上的后顾之忧，原籍承包的土地和房产成为生活的最后保障线，宁可抛荒也不愿转让。为了剥离农地使用权的社会保障功能，就必须建立农地社会保障替代体系，使农户在社会保险、福利制度等方面与城镇居民享受同等的待遇。尽管这是一个艰难的过程，但也只有这样，农地使用权流转机制才能真正建立起来。
在实际操作过程中可通过设定农村就业保险和农村人口养老保险来实现对农地福利保障功能。保险要面向全部村民（指具有本社户籍，在本社区就业或在本社区外就业未满五年的劳动适龄人口和老年人口，民政部门确定的有福对象和救济对象不包含在内；计划生育外人口不包含在内），基金来自社区向承租体的村民收取的地租基金，专款专用，可存入银行，也可委托专门的机构管理和运作，社区土地所有权主体负责福利申请人的资格认定，并经村民大会表决通过[8].
注释：
[1]胡吕银。土地承包经营权流转的法律问题新探[a].甘肃政法学院学报，2004（2）。
[2]王利明。物权法研究[m].北京：中国人民大学出版社，2002.
[3]武进锋。农地制度创新与中国物权立法[a].中国房地产法研究（第一卷）[C].北京：法律出版社，2002.
[4]张德扬。广东农户土地承包经营权流转的特点与形式[a].南方农村，2004（2）。
[5]刘莹。浅议土地承包经营权的流转[D].中国私法网
[6]梁慧星。中国物权法草案建议稿[m].北京：社会科学文献出版社，2000.
[7]李明秋，王宝山。中国农村土地制度创新及农地使用权流转机制研究[m].北京：中国大地出版社，2004.305.