土地增值税实施条例细则篇1
第一是要注意清算的时限。我们可以这样理解：清算之前都是预缴；达到清算时限条件时则不再预缴，必须按规定进行清算，多退少补。
土地增值税清算分为两种情况：一是纳税人应该主动进行清算；二是由税务机关要求纳税人清算。对于前者是纳税人的法定义务，不清算则要受到处罚。而对于后者，税务机关不要求纳税人清算的，则可以不必主动进行清算。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。
第二是要划分清算单位。以什么单位作为清算单位也是土地增值税清算需要把握的关键。因为对一个开发项目中划分不同的清算单位，会产生不同的清算结果。《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。但是纳税人在最基本核算项目或核算对象中，有些开发产品是免税的（如增值率不超过20%的普通标准住宅），有些是应税的，因此，税法要求，对于这种情况还要细分清算项目。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）就清算单位问题规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。对于一个核算项目或核算单位中，纳税人不分开计算增值额的，则免税开发产品不能享受免税政策。
第三是要掌握扣除项目分摊依据。房地产开发项目的扣除项目虽然是按开发项目的实际成本归集计算的，但有些扣除项目（如基础设施费、配套设施费等）不是直接属于某一个项目的，需要由多个清算项目共同享用的，这就需要将这些需要共同分担的成本费用通过合理的方法归入每个清算项目。土地增值税不同清算项目共同的成本费用分摊主要不是按项目建筑面积，也不是按项目实际占用面积，而是按可售面积分摊。国税发〔2006〕187号规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
土地增值税实施条例细则篇2
【关键词】增值税转型进项税额抵扣
一、政策变化对比
增值税转型之后进项税额抵扣方面存在如下变化。
1、固定资产可以抵扣进项税
新条例中删除了购进固定资产进项税额不得抵扣的规定,这是增值税转型后最重要的一个变化,对于基建投资金额大的企业影响非常大。
2、固定资产的定义发生变化
旧政策规定:固定资产是指:其一,使用期限超过一年的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具。其二,单位价值在2000元以上,并且使用年限超过两年的不属于生产经营主要设备的物品。
新政策规定:固定资产,是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等。
旧条例中对不属于生产经营主要设备的物品有价值2000元的限制,新条例中对固定资产只有“使用期限超过12个月”的时间限制,无价值标准规定。固定资产价值标准的取消赋予了企业更大的自,企业可以自行确定购入物品是否作为固定资产管理,同时在企业所得税方面固定资产也取消了价值标准,增值税和企业所得税趋于统一。但是需要提醒企业注意的是,固定资产可以抵扣进项税并不意味着其支出可以一次性在企业所得税前扣除,对于价值相对较大使用年限超过一年的物品,企业应予以资本化分期扣除以降低企业所得税方面风险。
3、非正常损失的范围发生变化
旧政策规定:非正常损失,是指生产经营过程中正常损耗外的损失,包括:自然灾害损失;因管理不善造成货物被盗窃、发生霉烂变质等损失;其他非正常损失。
新政策规定:非正常损失,是指因管理不善造成被盗、丢失、霉烂变质的损失。
新旧条例均规定非正常损失的购进货物或者劳务进项税额不得抵扣,应进项税额转出,但是非正常损失的范围有了较大变化。新条例规定,非正常损失是指因管理不善造成被盗、丢失、霉烂变质的损失,删除了旧条例中自然灾害损失以及其他非正常损失的兜底条款。2008年5月12日,汶川大地震发生,很多企业损失严重,在企业遭受自然灾害损失的情况下要求企业进项税额转出,对于企业来说无疑是雪上加霜,新条例下自然灾害损失企业不需进项税额转出,该规定无疑更加人性化。
4、纳税人自用消费品不得抵扣进项税
增值税转型之后固定资产可以抵扣进项税,为防止企业将个人消费品如小汽车等计入企业账面抵扣进项税,细则第二十五条规定纳税人自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇,其进项税额不得从销项税额中抵扣。
5、已抵扣进项税的固定资产用于非应税项目、免税项目、集体福利以及个人消费应转出进项税
财税[2008]170号文规定,已经抵扣进项税的固定资产用于非增值税应税项目、免税项目、集体福利以及个人消费,或者发生非正常损失的,按照固定资产净值转出进项税额,固定资产净值,是指纳税人按照财务会计制度计提折旧后计算的固定资产净值。
6、对不动产的概念加以明确
新《增值税暂行条例实施细则》规定,不动产是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产,包括建筑物、构筑物和其他土地附着物。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产,均属于不动产在建工程。《关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》(财税[2009]113号)规定,《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第二十三条第二款所称建筑物,是指供人们在其内生产、生活和其他活动的房屋或者场所,具体为《固定资产分类与代码》(GB/t14885-1994)中代码前两位为“02”的房屋;所称构筑物,是指人们不在其内生产、生活的人工建造物,具体为《固定资产分类与代码》(GB/t14885-1994)中代码前两位为“03”的构筑物;所称其他土地附着物,是指矿产资源及土地上生长的植物。
财税[2009]113号文对建筑物、构筑物以及土地附着物有了明确的界定,企业可以对照《固定资产分类与代码》判断固定资产是否属于不动产,属于不动产的不允许抵扣进项税。
二、具体事项分析
1、应税产品和免税产品混用的设备可以全额抵扣进项税
《增值税暂行条例》规定,用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务,其进项税额不得抵扣。实施细则规定,不得抵扣进项税的购进货物,不包括既用于增值税应税项目(不含免征增值税项目)也用于非增值税应税项目、免征增值税(以下简称免税)项目、集体福利或者个人消费的固定资产。
因此根据政策规定,既用于应税项目也用于免税项目的固定资产其进项税额可以抵扣。如企业有一台机器既用于生产尿素又用于生产其他应税产品,尿素为免税产品,其他产品为应税产品,该设备属于混用设备,根据政策规定混用设备进项税可以全额抵扣,该企业只要按照规定取得增值税专用发票同时在认证期限内认证,就能享受进项税额抵扣。
2、购买小汽车不能抵扣进项税
《增值税暂行条例实施细则》规定,纳税人自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇,其进项税额不得从销项税额中抵扣。因此企业购买的属于消费税范畴的小汽车其进项税额不得抵扣。但是企业购买的货车等运输工具,如果不属于消费税的征收范围,其进项税额可以抵扣。
3、小汽车耗用的汽油进项税额可以抵扣
根据《增值税暂行条例实施细则》规定小汽车不得抵扣进项税额,很多企业询问那么小汽车耗用的汽油进项税能否抵扣?其实,小汽车耗用的汽油是企业生产经营活动中使用的,《增值税暂行条例》中规定的不得抵扣进项税的项目不包括此类,因此企业购买的汽油进项税额可以抵扣。
4、装修房屋所用材料进项税不得抵扣
房屋属于不动产,用于新建房屋的材料进项税额不得抵扣,这是比较明确的规定。但是在工作中我们发现很多企业对房屋修理、装修领用材料的进项税额进行了抵扣。根据政策规定,新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产,均属于不动产在建工程,其进项税额均不得抵扣。
5、交际应酬费进项税额不得抵扣
《增值税暂行条例实施细则》规定,纳税人的交际应酬费属于个人消费,其进项税不得抵扣。对于企业来说,购买的招待用烟、酒、食品等均不得抵扣进项税,在日常业务处理过程中需加以注意。
三、特殊行业进项税额抵扣
1、井能否抵扣进项税
(1)一般企业用井属于构筑物不能抵扣进项税
《增值税暂行条例实施细则》规定不动产不能抵扣进项税,不动产是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产,包括建筑物、构筑物和其他土地附着物。从井的实物特性来看,其属于不能移动的资产,属于不动产,因此修建井所用材料、人工不能抵扣进项税。
《关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》(财税[2009]113号)规定:《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第二十三条第二款所称建筑物,是指供人们在其内生产、生活和其他活动的房屋或者场所,具体为《固定资产分类与代码》(GB/t14885-1994)中代码前两位为“02”的房屋;所称构筑物,是指人们不在其内生产、生活的人工建造物,具体为《固定资产分类与代码》(GB/t14885-1994)中代码前两位为“03”的构筑物;所称其他土地附着物,是指矿产资源及土地上生长的植物。
《固定资产分类与代码》中水井、矿井、其他井属于“井、坑”类,分类代码为“03”,属于构筑物。因此一般生产企业自己打的水井以及矿类企业的矿井属于构筑物,修建井过程中所耗用的材料、人工等不能抵扣进项税。
(2)油气田企业生产用井
《油气田企业增值税管理办法》(财税[2009]8号)规定,油气田企业为生产原油、天然气提供的生产性劳务应缴纳增值税。生产性劳务是指油气田企业为生产原油、天然气,从地质普查、勘探开发到原油天然气销售的一系列生产过程所发生的劳务。油气田企业的钻井、测井、录井、固井均属于生产性劳务可以抵扣进项税。
那么油气田企业采油、采气用井是否属于不动产呢?根据增值税暂行条例实施细则的规定,井具有不动产的性质,但是油井开发过程中缴纳增值税的生产性劳务最终形成不动产,不符合增值税原理。《固定资产分类与代码》中采油、采气用井分类代码为“25”,不属于财税[2009]113号文规定的不动产范围,因此财税[2009]113号文和财税[2009]8号文相互呼应,油气田企业生产用井不属于不动产,属于采油专用设备,其进项税额可以抵扣,同样油井处置缴纳增值税而非营业税。
2、管道能否抵扣进项税
很多工业企业经常会用管道来输送水、蒸汽以及其他液体类物质,那么企业所用的输送管道能否抵扣进项税,这是很多企业面临的一个问题。
《固定资产分类与代码》中水利管道和市政管道分类代码为“03”,输送管道分类代码为“09”,其中输送管道包括:输水管道、输气管道、输油管道、管道输送设施以及其他输送管道。
土地增值税实施条例细则篇3
【关键词】房地产开发；土地增值税；所得税；税前扣除；比较
房地产开发企业经营增值收益部分涉及的税种主要有土地增值税和企业所得税，鉴于土地增值税和企业所得税都按照相关收入扣除相应支出的增值余额作为税基计征税款，本文结合国税函[2010]220号、国税发[2009]91号、国税发(2009)31号等几个文件，分析土地增值税与所得税异同。
1相似之处：
1.1缴税方式相似：
1.1.1土地增值税缴税方式：按月度或季度营业收入的一定比例预征缴纳，项目达到清算条件后进行清算。当房地产项目符合（国税发[2009]91号）规定清算条件时进行清算，将清算项目的各年度收入汇总，减除该清算项目全部扣除项目金额后，按规定计算土地增值税。计算各项目应缴纳的土地增值税后，再减除原来各年度预缴的土地增值税，多退少补。
1.1.2企业所得税缴税方式：按月度或季度预缴的方式缴纳，年度进行汇算清缴。国税发[2009]31号第九条规定：“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。”
1.1成本项目扣除相似
1.2.1土地增值税的成本扣除项目：根据土地增值税暂行条例及实施细则，纳税人计算土地增值额时税法允许扣除的项目成本分别为：（1）土地取得成本，即取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。（2）房产开发成本，即开发土地和新建房及配套设施的成本，包括纳税人房地产开发项目实际发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。
1.2.2企业所得税的成本扣除项目：根据国税发(2009)31号文第二十七条的规定，开发产品计税成本支出的内容：土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费用
2不同之处
2.1预提成本
2.1.1土地增值税的预提成本规定：国税发[2006]187号规定：房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。有关未付款可扣除的规定，国税函[2010]220号第二条规定：“地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。”
2.1.2企业所得税预提成本扣除规定：国税发[2009]31号第三十二条规定：除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
（1）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
（2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
（3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
2.2加计扣除项目，作为一种税收优惠措施，加计扣除在土地增值税和企业所得税中都存在，但对于房地产企业适用各有不同。
2.2.1土增值税所涉及的加计扣除项目
我国《土地增值税暂行条例实施细则》规定，对从事房地产开发的企业，允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。
2.2.2企业所得税所涉及的加计扣除项目
根据《企业所得税法》的规定，安置残疾人员及国家鼓励安置的其他就业人员所支付的工资，在计算应纳税所得额时加计扣除，企业安置残疾人员的，在按照支付给残疾职工工资据实扣除的基础上，按照支付给残疾职工工资的100%加计扣除。
2.3房地产开发费用不一样
2.3.1土增值税房地产开发费用的规定：
《土地增值税暂行条例实施细则》规定，开发土地和新建房及配套设施的费用即房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
根据国税函[2010]220号第三条房地产开发费用的扣除规定：
（1）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（2）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
此外，财政部、国家税务总局对利息支出扣除作了两点专门规定:一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除;二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
2.3.2企业所得税房地产开发费用的规定：
国税发[2009]31号第十一条规定：企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。这里指的期间费用就是房地产开发费用，指的是销售费用、管理费用、财务费用。
期间费用并不是全额可以抵扣，根据《企业所得税法》的规定，企业下列支出按规定扣除：
(1)对企业职工福利费、工会经费、职工教育经费的税前扣除标准分别为14%、2%、2.5%。
(2)对业务招待费税前扣除范围和标准按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。
(3)对广告费和业务宣传费税前扣除范围和标准:除另有规定外，广告费和业务宣传费支出不超过当年销售(营业)收入15%准予扣除;超过部分准予在以后纳税年度结转扣除。
(4)对公益性捐赠支出税前扣除范围和标准:企业发生公益性捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分准予扣除。
(5)企业支付境外机构的销售费用税前扣除范围和标准规定:不超过委托销售收入10%的部分准予据实扣除。
2.4可扣除的已缴税金不一样
2.4.1土增值税扣除税金的规定：根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定：可扣除与转让房地产有关的税金，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税可扣除。其中印花税则规定房地产企业不允许抵扣，非房地产企业可以抵扣。
2.4.2企业所得税扣除税金的规定：国税发[2009]31号规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
参考文献
[1]刘玉章著《房地产企业财税操作技巧》.机械工业出版社
[2]蔡昌主编《房地产企业税收筹划实战报告与涉税指南》中国市场出版社
[3]段九利等著《房地产企业全程纳税筹划(第二版)》.中国市场出版社
[4]国税函[2010]220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》
土地增值税实施条例细则篇4
第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。
第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第六条计算增值额的扣除项目：
(一)取得土地使用权所支付的金额；
(二)开发土地的成本、费用；
(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
(四)与转让房地产有关的税金；
(五)财政部规定的其他扣除项目。
第七条土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：
(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；
(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
第九条纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：
(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的；
(二)提供扣除项目金额不实的；
(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
第十条纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
第十一条土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。
第十二条纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。
第十三条土地增值税的征收管理，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规定执行。
土地增值税实施条例细则篇5
在台湾税法理论中，税法有广义狭义之分。狭义的税法，是指立法院通过的有关稽征各种税捐的法律。如税捐稽征法、所得税法等；广义的税法，除狭义的税法外，还包括基于税法授权而定的行政规章、行政解释、司法判解及国际间租税协定等（注：（台）高永长著《现行税法概要》，三民书局印行，1981年9月版，第3～4页，第4～7页，第349页，第351页，第367～368页，第351页。）。本文论及的台湾土地税法从广义。台湾所有税目划分三大类（注：（台）高永长著《现行税法概要》，三民书局印行，1981年9月版，第3～4页，第4～7页，第349页，第351页，第367～368页，第351页。）：（1）“国税”。包括所得税、遗产及赠与税、关税、货物税、证券交易税、矿区税。（2）“省（市）税”。包括营业税、印花税、使用牌照税、港工捐。（3）“县（市）税”。包括地价税、田赋、土地增值税、房屋税、契税、屠宰税、娱乐税、教育捐。土地税以土地为征税对象，主要包括地价税、田赋及土地增值税等三种税，为“省级”之地方税（注：（台）高永长著《现行税法概要》，三民书局印行，1981年9月版，第3～4页，第4～7页，第349页，第351页，第367～368页，第351页。）。关于土地税收的法律法规有《土地法》（第四编：土地税）、《土地法施行法》（第四编：土地税）、《土地税法》、《平均地权条例》、《土地税减免规则》等，几乎履盖了土地市场的各个环节，有力配合了台湾土地政策的推行。
依据台湾土地税收的法律法规，在台湾，涉及土地的税赋共计有：地价税、田赋、土地增值税、空地税、荒地税、契税、工程受益费、遗产税、赠与税、财产交易所得税及印花税等（注：（台）陈铭福著《房地产税法实务》，台北，五南图书出版公司1981年5月版，第8页。）。
1、地价税。地价税是台湾最基本的土地税，是按土地价格征收的一种税。在台湾，有些土地规定有地价，有些土地尚未规定地价，而地价税只对已规定地价的土地征收。但规定地价土地并不都征收地价税，如都市土地依都市计划编为农业区及保护区，限作农业用地使用时征收田赋。这在《土地税法》第22条与《平均地权条例》第22条中有详细规定。为征收地价税，台湾各地有专门的地价评议委员会负责评议有关地价事宜，并制定有《地价评议委员会组织规程》。地价税纳税义务人一般是土地所有权人，土地出典时是典权人，政府放领土地的是承领人，以及承垦政府土地的人。若土地所有权属于公有或公同共有者，以管理机关或管理人为纳税义务人。若为分别共有者，地价税以共有人各按其应有部分为纳税义务人。另外，在特殊情形下由土地使用人代缴（注：（台）《土地税法》，第4条。）。地价税运用累进税率及加征空地税的方法来调整土地分配，促进土地利用。它们是：（1）一般累进税率，共七级。未超过累进起点地价时按基本税率千分之十五征税；超过累进起点地价在百分之五百以上者，以每超过百分之五百为一级距，每一级距内各就其超过部分，逐级加征千分之十，以加至最高税率千分之七十为止（注：（台）《土地税法》第16条，（台）《平均地权条例》第19条。）。（2）优惠税率。对自用住宅用地、工业用地、公共设保留地、公有土地采优惠税率（注：（台）《土地税法》第17、18、19、20条。）。（3）加重征收。对超过期限未建筑使用的私用空地加征空地税（注：（台）《土地税法》第21条。）。另外，对地价税、田赋、土地增值税的减免事项台湾制定有专门的《土地税减免规则》。
2、田赋。台湾田赋制度的存在，已有长久的历史，在以后相当时期，仍将继续存在。台湾为使税法完整，人民查阅便利，乃将田赋之征收，订入土地税法，正式定为土地税之一项目（注：（台）高永长著《现行税法概要》，三民书局印行，1981年9月版，第3～4页，第4～7页，第349页，第351页，第367～368页，第351页。）。田赋系指土地作农业用地使用期间征收的一种赋税。征收田赋之土地一般是非都市土地，且要符合两个条件：一是限作农业用途使用，一是未规定地价。但都市土地（一般规定有地价）也有征收田赋之情形（注：（台）《土地税法》第22条。）。田赋纳税义务人与地价税相同，另在特殊情形下，土地使用人为代缴义务人（注：（台）《土地税法》第4条。）。田赋税率按征收稻谷土地，不产稻谷土地、出租耕地、废耕土地而有不同的征收办法，主要有实物征收和折征代金。废耕私有荒地逾期未复耕的，要按原税额加征一至三倍的荒地税（注：（台）高永长著《现行税法概要》，三民书局印行，1981年9月版，第3～4页，第4～7页，第349页，第351页，第367～368页，第351页。）。
3、土地增值税。已规定地价之土地，于土地所有权移转时，其移转现值减除原规定地价或前次移转时申报之现值，再减除土地所有人为改良土地已支付之工程受益费、土地重划费用等全部费用后，就其余额，亦即土地自然涨价部分，课征土地增值税。政府出售之公有土地、因继承移转之私有土地、及私有土地赠与政府供公共使用者，均免予课征。纳税义务人是：土地有偿移转时，以原所有人为纳税义务人；土地无偿移转时，以取得土地所有权人为纳税义务人；土地设定典权时，以出典人为纳税义务人。土地增值税税率有一般累进税率（共三档：40％、50％、60％）、自用住宅优惠税率、改良利用优惠税率（改良荒地与重划土地）、被征收土地优惠税率、另行购买土地退还原缴土地增值税及土地投机加重税率（注：（台）高永长著《现行税法概要》，三民书局印行，1981年9月版，第3～4页，第4～7页，第349页，第351页，第367～368页，第351页。）。
4、其它土地税。空地税，顾名思义即是对空地课税，亦即对于空地，除了课征地价税之外，另行课征空地税。所谓空地，系指已完成道路、排水及电力设施，于有自来水地区并完成自来水系统，而仍未依法建筑，或虽建筑使用，而其建筑改良物价值不及所占基地申报地价百分之十，且经直辖市或县（市）政府认定应予增建、改建或重建之私有建筑用地。应征空地税的土地，按该土地应纳地价税基本税率加征二至五倍的空地税。荒地税，顾名思义即是对荒地课税，亦即对于荒地，除了课征地价税（田赋）之外，另行课征荒地税。所谓荒地，指凡编为农业或其它直接生产用地，未依法使用者，为荒地。应征荒地税之土地，按该土地应纳田赋基本税额加征三倍之荒地税。另外，台湾还开征工程受益费、遗产税、赠与税，契税等。
二、台湾土地税立法的特点
基于以上台湾土地税立法的基本内容及根据台湾现行土地税法体系，台湾土地税立法的特点可概括如下：
1、政府统一立法，权威性高。在台湾，土地税收立法同一般国家的发展模式一样，起初都散见于《土地法》、《土地法施行法》、《平均地权条例》、《田赋征收条例》等十余种法规中，法令纷歧繁复，对于征纳均甚不便，而且容易引起流弊。为使税法推行土地政策与行政法规相分离，有利征收，便利纳税，台湾于1977年将十余种法规中有关土地税的规定，整合成为一部完整而统一的《土地税法》。
2、法律条文精巧细致，可操作性强。台湾除有统一的土地税法外，还有《平均地权条例》、《土地税减免规则》等，涵盖了土地市场的各个环节。法律条款周全细致，但又不失精简，不仅有利于居民纳税，也方便税务机关的征收管理。
3、税收的经济杠杆作用显著。如空地税，对能建筑土地，限期不使用则要征收空地税，即加征2～5倍的地价税基本税额。如此高的税负使土地所有权人要么尽早使用土地，要么转让给有能力利用土地的人，从而杜绝出现“晒地”现象。又如《土地税法》第38条规定：“私有荒地或空地，……经改良、利用或建筑使用而移转所有权者，就其应纳土地增值税额减征百分之二十。”即对改良土地的行为给予鼓励。这些规定加强了税收的经济杠杆作用，使土地在一定程度上得以充分有效的利用。
4、土地税法的社会政策性显著。台湾土地税法在体现其土地政策方面自不待言，台湾土地政策的成功推行其土地税法功不可没。在台湾，由于经济发展人口增加，存量土地寥寥无几，可开发增量土地日渐稀少，导致人地关系日趋紧张。另外，在土地私有制度下土地占用的垄断排它性，势必使土地向富者集中，而贫者将失去更多土地。基于此，为推行“平均地权”“耕者有其田”的土地政策（注：（台）王文甲著《土地政策》，台北三民书局印行，1978年9月修正版，第61～73页。），基于税收的职能因素，台湾非常注重通过税收来调节人地关系的失调现象。如地价税和土地增值税的征收，目的便在于实施平均地权政策（注：（台）高永长著《现行税法概要》，三民书局印行，1981年9月版，第3～4页，第4～7页，第349页，第351页，第367～368页，第351页。）。
5、土地税法与土地法及相关法律相衔接。台湾的《土地法》第四编为土地税，《土地法施行法》第四编为土地税，土地税法是土地法的有机组成部分。这种统一而相互衔接配套的土地制度体系不仅有利于税务征管，方便居民纳税，而且有利于政府对土地市场的调控管理，有利于推行土地政策。
三、台湾的土地税立法给大陆的启示
在现阶段，我国土地税法的总体状况与土地市场的发展要求显得很不适应，已不能发挥税收应有的功能，国家对土地市场的宏观导向不力，并连带影响房地产市场的进一步发展。建立健全我国土地税立法已势在必行。虽然大陆与台湾实行的是不同性质的土地制度，但并不妨碍我们在完善大陆土地税立法时借鉴台湾的成功经验，更快更好的完善大陆的土地税立法。
总的来说，台湾的土地税立法给我们以下启示：
1、统一土地税收立法，提高立法规格。现行的三部土地税法，即《耕地占用税暂行条例》、《城镇土地使用税暂行条例》、《土地增值税暂行条例》是由国务院颁行的典型的行政管理法规。一方面，立法分散，层次低，权威性不高；另一方面，条文过“粗”，涵盖不足，可操作性差。借鉴我国台湾地区做法，我们应考虑由全国人大制定一部统一的“土地税法”。该部法律要对我国现行的土地税法及相关规范性法律进行整合重构，依循地产市场运行过程和市场行为，结合我国的土地国情，科学地设置税种税率。法律条文应“宜细不宜粗”，增强可操作性。
2、要遵循客观经济规律，充分发挥税收的杠杆调节作用。在制定《土地税法》或完善现行《耕地占用税暂行条例》等法律法规时，充分贯彻税收效益原则，强化税收的经济职能。这也是国家在调控土地市场方面由直接干预为主间接调控为辅向间接调控为主直接干预为辅转变的现实需要。如要开征空地税，促进拥有土地（使用权）的人尽早开发土地，或将土地（使用权）移转给有能力开发的人，从而在最大程度上使土地资源得以有效利用。
3、在制定《土地税法》的同时要完善具体税种法。现行土地税种法存在诸多不足，如土地增值税，由于设计不当，增值额计算不科学（注：《土地增值税暂行条例》第4、6条。），调节力度有限。又如耕地占用税实行幅度税率，其最高档税率仅为10元每平方米（注：《耕地占用税暂行条例》第5条。），其保护耕地资源的作用已大为削弱。
土地增值税实施条例细则篇6
1．1国内房地产税务筹划研究现状曾程(2010)指出与世界发达国家相比，我国的税务筹划研究起步较晚，尤其是针对房地产开发企业的税务筹划研究仅仅只有十几年。贺志东编写的《房地产企业纳税筹划》(2002年出版)第一次比较系统地讨论了房地产开发企业税务筹划的基础理论和基本方法。随后也有学者及房地产开发企业对房地产开发企业税务筹划进行了实际案例实施。但总体来说，我国在该领域与发达国家相比，仍处于初级阶段。1．2税务筹划的基本原则税收筹划是纳税人在充分了解掌握税收政策法规基础上，当存在多种的纳税方案的选择时，纳税人以税收负担最低的方式来处理财务、经营，组织及交易事项的复杂筹划活动，因此，要做好税收筹划活动，必须遵循以下基本原则:1)合法性原则;2)合理性原则;3)事先筹划原则;4)成本效益原则;5)风险防范原则。1．3房地产行业税收存在的问题从20世纪50年代开始，随着，我国将土地、房屋收为国有，房地产市场从此消失。直到20世纪70年代后期，我国实行改革开发政策，中国房地产业才重新开始发展。进入21世纪，我国房地产逐步进入了发展高涨期，大量的房地产开发公司如雨后春笋在全国各地茁壮的成长起来，成片的土地被开发，住宅、写字楼、商业大厦等纷纷拔地而起。我国的房地产行业已成为拉动我国经济的火车头，为改善人民生活、促进经济发展发挥了巨大的作用。但是与此同时我国房地产企业税收还存在着以下问题:1)房地产相税费多，“费挤税”问题较突出;2)税收政策在房地产的分布不合理;3)税收政策在房地产的分布不合理;4)现行房产税、城镇土地使用税存在缺陷;5)内资和外资房地产企业存在着不同的税收制度;6)土地增值税的设计不合理，无法充分发挥调节的作用;7)房地产税收实体法与程序法结合不紧密;8)房地产税收优惠政策深层次辐射力不强。
2土地增值税税务筹划的概念与策略
2．1土地增值税概念土地增值税是一种依照规定税率征收的，以纳税人转让国有土地使用权、土地上的建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象的资源税。土地增值税的征收方法可分为两种:一种是以土地所有权为转移条件下，按一定时期内土地价格增加部分征税;另一种则是在土地所有权转移时，按土地所有者出卖土地的价格高于其购入价格部分征税。2．2土地增值税的计算2．2．1土地增值税的计算方法出让国有土地使用权及地上建筑所获得的增值额是土地增值税的征税对象。但纳税人转让房地产的收入不是增值额，还须扣除《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(下称《条例》)规定的扣除项目金额，所以转让房地产的收入和扣除项目金额是计算增值额时须把握的两个关键问题。2．2．2土地增值税的税率问题目前我国采用的土地增值税税率是4级超率累进税率，其中最低税率为30%，最高税率为60%。超率累进税率是以征税对象数额的相对率划分为4个级次，分别规定每一级次对应的差别税率，相对率每超过一个级次的，对超过部分就按高一级的税率计算征税。土地增值税4级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。如增值额未超过扣除项目金额50%的部分，包括50%在内，均适用30%的税率。为了计算简便，《实施细则》还给出了不同税率相对应的速算系数，具体见表1。2．3土地增值税筹划的基本策略2．3．1优先安排策略进行房地产投资决策时，同等条件下，普通标准住宅项目应优先安排。按照《条例》第八条规定:纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税。所以，房地产开发企业进行相关房地产项目的投资决策时，要考虑投资普通标准住宅项目以享受这一税收优惠政策。2．3．2整体转让策略整体转让行为的筹划，以房地产进行联营投资的，一方以土地、房屋作为联营入股资产进行投资的、可以暂免征收土地增值税，企业可将整体转让行为或转让土地行为转变为股权投资、股权转让，从而免征土地增值税。2．3．3资金结构策略根据房地产企业投入的资金结构选择合适的扣除方法。按照《税法》规定，凡能够提供由银行出具的证明、贷款利息支出可以按转让房地产项目分摊的，允许根据具体情况分别扣除。凡是不可以按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出或其他房地产开发费用，则应按相应的规定计算扣除。据此房地产企业可以根据自身的资金结构情况进行合理的选择。
3房地产行业税务筹划的展望
土地增值税实施条例细则篇7
关键词：土地增值税；政策；清算；帐务处理
abstract:thelandvalueaddedtaxisimposedtostandardizelandmarkettransactionorder,curbrealestatespeculationticketsetatax,currentlyalawyertoquestion29landvalue-addedtaxinarrearsforatleast64billionyuanoflistedcompaniesleadthemarket.Sothelandvalue-addedtaxonlandvalueaddedtaxleviedbythevariousregulationsandconditions,amethod,andthedutyofaformulahowsureisworthustostudy,thispaperstudiedthelandvalue-addedtaxinourcountrydutybasedonfileparsing,regulations,methods,accounting,putsforwardsomeSuggestionsonhowtobetterhandlethetax,landvalue-addedtaxpaymentandliquidation.
Keywords:landvalue-addedtax;policy;Liquidation;accountingwork
中图分类号：F810.42文献标识码：a文章编号：2095-2104(2013)
近年来关于土地增值税的征收和清算问题引起了人们广泛的关注，特别是今年北京律师李劲松质疑29家上市公司拖欠土地增值税640亿元引起市场哗然。土地增值税总额为何有如此高的欠交数。通过下列分析和探讨让大家来认识一下该税种。
一、什么是土地增值税？它的征收范围如何规定？
根据国税函（1995）110号文件，土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。国务院在1993年12月13日了《中华人民共各国土地增值税暂行条例》财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国的土地增值税暂行条例实施细则》。土地增值税从199年1月1日起在全国开征。
根据《条例》的规定，凡转让国有土地位用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。这是因为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。二是只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。三是对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。如通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了转让行为，但未取得收入，就不能征收土地增值税。
二、土地增值税的计算方法
土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%，税率为60%。
计算土地增值税的公式：应纳土地增值税=增值额*税率
三、土地增值税清算时增值额计算的关键（以房地产开发公司新建造房屋为例）
“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
（一）纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其它收入。房地产转让销售收入金额的确定，有以下几点值得特别关注：
纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他经济利益，应当确订为收入。因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。
根据国税发（2009）31号第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。其收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
关于地下车位或车库的收入确认原则：各地税务机关的处理方法有所不同。国家税务总局答复无产权的车库，其收入是属于租赁收入，不交增值税，同时其成本也不得扣除。江苏省关于地下车位的规定分三种：1）是人防工程，是以人防部门规定标准建造的，不得进行转让的，应作为配套设施，扣除发生的成本费用；2）无产权的地下车位，不确认收入，也不扣除相关成本费用；3）有产权的地下车位，两证齐全、可有偿转让的车位，清算时，按已转让部分确认收入，并扣除相应的成本、费用。
售后返租确认收入：房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年，其实质是优先取得了购房者的不动产的使用权，即取得了其它经济利益。税务机关可按“一定期限内房地产企业实际取得的使用收益，如对外转租取得的租金等来测算或者按照同一区位相似楼盘的其它房产销售价格确认销售价格，如果还不能确定销售价格应按相关税收政策规定执行，判断房地产转让价格偏低又无正当理由，应采用评估或其它合理的方法确定转让收入。
对于转让价格明显偏低又无正当理由时（根据苏地税规（2012）1号关于土地增值税有关业务问题的公告：纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的）税务机关可按照下列原则处理：
采集同一企业销售日当月同类房地产销售价格，如不存在当月，可采集同一企业销售日前后3个月内的同类房地产销售价格，如不存在前后3个月内的销售价格的，可采集相同或近似地段其它企业销售日当月或前后3个月内的同类房地产销售价格。
委托有资质的房地产评估机构评定交易价，按房地产评估机构评定的价格确认转让收入。
（二）扣除项目金额包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。扣除项目金额的的确定需关注以下几点
公共配套设施成本费用的扣除：房地产开发建造的各项公共配套设施，建成后移交给全体业主或无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用；未移交的，不得扣除相关成本、费用。项目规划范围之外的，其开发成本、费用一律不得扣除。
人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主，其相关成本、费用不予扣除。根据财税字（1995）48号《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第六条规定：市政公用基础设施配套费、人防工程异地建设费不得加计扣除，也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。
修装饰费用的扣除：以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除。上述之外的其他装修装饰费用支出，一律不得作为开发成本扣除。
售楼处的装修装饰费分三种情况：第一种情况，售楼处使用的是房开公司自行开发的产品，则装修装饰费可以列入开发成本；第二种情况是售楼处是临时建筑，则装修装饰费应计入房地产开发费用，不得计入开发成本；第三种情况售楼处是租赁房屋，则装修装饰费作为营销设施的装修费用，应计入房地产开发费用。
房开企业未支付的质量保证金扣除：根据国税函（2010）220号房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
开发间接费用的扣除：根据国税发（2009）91号《土地增值税清算管理规程》开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。开发间接费用在开发项目初期开始归集，以便于后期土地增值税的清算。
土地使用权所支付费用的扣除：苏地税规（2012）1号规定：纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，应以纳税人实际支付的土地出让金减去因受让该宗土地，政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。房地产开发企业支付的土地闲置费也不得扣除。
政府性基金和行政事业性收费的扣除：根据苏地税规（2012）1号规定企业建造房屋建筑物时特有的费用和基金，按其是否与开发建造活动相关的原则进行划分。凡与开发活动直接相关，且可直接计入或分配计入开发对象的，允许计入开发成本；反之，则应计入开发费用。对企业非建造房屋建筑物时特有的费用和基金，应计入开发费用。允许计入开发成本的费用、基金，如果是在开发项目竣工验收之后发生的，则也应计入开发费用。
在土地增值税清算中，所有扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生才能扣除。如预提费用在土地增值税清算中就不得扣除。
四、土地增值税帐务处理
根据财会字（1995）15号文件，对于房地产开发企业交纳土地增值税有关的会计处理如下：
一）交纳土地增值税的企业应在“应交税金”科目下增设“应交土地增值税”明细科目进行核算。
二）转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的企业，按规定计算出应交纳的土地增值税，主营房地产业务的企业，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“经营税金及附加”（房地产开发企业）、“经营税金”（外商投资房地产企业）、“营业税金及附加”（股份制试点企业）、“营业税金”（对外经济合作企业）等科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目。
三）企业交纳土地增值税时，借记“应交税金——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目。
四）企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记“应交税金——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地产营业收入实现时，再按本规定第二条规定进行会计处理；该项目全部竣工、办理结算后进行清算，收到退回多交的土地增值税，借记“银行存款”等科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目。补交的土地增值税作相反的会计分录。
预交土地增值税的企业，“应交税金——应交土地增值税”科目的借方余额包括预交的土地增值税。
五）为了提供土地增值税的计算依据，企业应将取得土地使用权时所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、费用等，在有关会计科目或备查簿中详细登记。
参考文献：
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》国务院1993
《中华人民共和国的土地增值税暂行条例实施细则》财政部1995
财税字（1995）61号财政部国家税务总局国家国有资产管理局《关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知》。
国税函发（1995）110号国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知。
财会字（1995）15号财政部《关于印发企业缴纳土地增值税会计处理规定的通知》
国税发（2006）187号国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。
国税函（2010）220号国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》
土地增值税实施条例细则篇8
2013年1-2月，房地产市场延续了上年底住房“量价齐升”的态势。根据中国指数研究院对100个城市新建住宅的全样本调查的数据，2013年2月，全国100个城市（新建）住宅平均价格环比1月上涨0.83%，是自2012年6月以来连续第9个月环比上涨；同比连续第3个月上涨，涨幅继续扩大。特别是北京、上海等一线城市和一些二线城市的住房价格上涨幅度明显增大，二手房市场价格上涨幅度更为明显（见表1、表2）。
针对当前的房地产形势，为防止房价的持续上涨，有效管理市场预期，促进市场平稳发展，2013年2月20日召开的国务院常务会议上，提出了严格限购、制定和公布年度房价控制目标、完善稳定房价的工作责任制等五条措施（简称国五条）。为落实“国五条”，2013年2月底，国务院办公厅下发了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（〔2013〕17号），提出了六条实施细则。国五条和国办六条细则的出台，在市场上产生巨大反响，被认为是更为严厉的调控措施。
“国五条”及六条细则的主要内容及对市场的影响
1.坚决抑制投机投资性购房。包括三个方面的政策内容：
一是限购政策从严。国办六条细则要求进一步完善住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；完善协调有序的审核工作机制，等等。
市场影响：限购政策的从严将对各城市的交易量产生明显的影响，特别是实行限购的二线城市，原来限购区域只局限于主城区，对交易量影响还不是很大，如果要求对所有行政区域均实施限购，必将直接影响市场的交易量。
二是严格实行差别化住房信贷政策。国五条和国办六条细则要求银行业金融机构进一步落实好差别化贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
市场影响：在我国，利率的变化对家庭住房购买能力的影响非常大。此次调控政策进一步强化了差别化贷款利率，对于遏制投机需求将会发挥更大作用。购买二套以上住房的贷款成本会进一步提高。这对改善性需求可能会带来一些影响。各地方的具体实施细则的针对性政策应更加清晰。
三是对出售自有住房按规定征收个人所得税。国办六条细则提出，“通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征个人所得税”。同时，总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。实际上，在1994年国家个人所得税法中，就明确了“财产转让所得，偶然所得和其他所得，适用比例税率，税率为百分之二十”的规定，并规定“财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额”。因此，住房交易所得的差额应缴纳20%个税的法律规定实际已经存在了20年。2006年7月，国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）中规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例在转让收入1%-3%的幅度内确定。多年来，各地都是按照这一比例征收住房交易个人所得税。
市场影响：按转让所得增收部分缴纳20%的个税，是国五条和国办六条细则中与现行政策变化最大、调整力度最大、影响最大和市场反响最大的政策。按住房转让所得的差额交纳20%的税收，将比现行的按总收入的1-3%征收税负将明显上升，实施后最直接的影响是短期内将使二手房交易量大幅下降（但价格不一定下降，也可能出现有价无市现象）。在一些供求关系较紧张的城市，如果交易二手房，税收负担很可能会转嫁到买方。同时，在这一政策下，有相当一部分需求会转向新建住房市场。
2.增加普通商品住房及用地供应。国五条和六条细则要求各地区要根据供需情况科学编制年度住房用地供应计划，保持合理、稳定的住房用地供应规模。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市，以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市，要进一步增加年度住房用地供应总量，提高其占年度土地供应计划的比例。各地区要继续采取有效措施，完善土地出让方式，严防高价地扰乱市场预期。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。
市场影响：此条政策将有利于普通商品住宅的土地供应，特别是对于住房供需关系较紧的城市而言，增加土地供给、促进土地的及时开发是很有必要的。这有利于增加市场普通商品住房的供给，从而有利于市场价格的稳定。
3.加快保障性安居工程的规划建设。国五条要求全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
直接影响：住房保障性是民生工程，是政府的责任。保障性住房加快建设和公平分配，将有助于更多的中等偏下以下的家庭和人群实现“住有所居”。
4.加强市场监管和预期管理。国办六条细则中提出，2013年起，各地区要提高商品房预售门槛，引导房地产开发企业理性定价，稳步推进商品房预售制度改革。各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。加强房地产企业信用管理，及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。整顿和规范市场秩序，严肃查处中介机构和经纪人员的违法违规行为。有关部门要加强房地产开发企业资本金管理，加大对资产负债情况的监测力度，有效防范风险。
市场影响：整顿房地产市场秩序，完善制度安排，加强信息联网，促进预售制度改革，都将进一步净化房地产市场环境，规范市场主体行为，有利于市场的平稳健康发展。
在国办的六条细则中，还提出要加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。包括推进房地产税制改革，完善住房金融体系和住房用地供应机制，推进住宅产业化，促进房地产市场持续平稳健康发展。
土地增值税实施条例细则篇9
［关键词］土地增值税清算宏观调控征缴
近期，国家税务总局密集出台了《关于房地产开发企业产品完工条件确认的通知》、《关于土地增值税清算有关问题的通知》和《关于加强土地增值税征管工作的通知》等三项政令，分别从产品完工条件、清算、预征三个环节加强土地增值税的征缴。显然，这是国家税务总局为贯彻执行《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“国十条”）而采取的一系列严厉举措，力度之大，前所未有，且可操作性较强，充分彰显出在复杂的内外部经济形势中，当前的畸高房价以及由此引起的社会问题已经引起党中央国务院的高度重视，中央稳定房价决心稳如磐石。
一、我国土地增值税征缴历程简要回顾
1.启动征收阶段
1994年1月1日,国务院实施《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下称简称《条例》），标志着土地增值税开始征收。自那时起到2006年12月底国税总局出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》为止，国家税务总局或单独、或联合财政部、国家国有资产管理局、国家土地管理局、建设部等部门实施的以及各省、自治区、直辖市等地方配套出台的有关土地增值税征管的政策文件达60余项，其中国家税务总局牵头的就有10项之多。内容涉及到条例的实施细则、相关会计处理方法以及在执行条例的过程中针对出现的问题适时应采取的措施事项等等。
但是，政策制度层面上的“刚性”和执行层面上的“柔性”之间的矛盾在这体现得淋漓尽致。土地增值税作为房地产行业的重要税种，操作起来难度相当大，需要大量的不同专业的人力来密切配合，还要耗费数量众多的物力财力。虽然《条例》规定了四级超率累进税率，但是在涉及成本确定或其他原因而无法计算土地增值税时,允许开发商按照预（销）售房地产收入的1%-3%预先缴纳土地增值税，待楼盘销售交付后再进行清算，但由于清算难度大，最终被清算的极少。结果,这一道“活口”在实际操作中被普遍使用，四级超率累进税率异化成了固定税率，而正因为如此低的固定预征率，导致了各地财政收入巨额流失和土地增值税应有调控作用的难以发挥。
2.清算阶段
2006年底,国税总局出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,规定自2007年2月1日起开始清算,但因2008年的国际金融危机来袭而被弱化。虽然因市场状况变化较快导致这一次土地增值税清算政令没有得到落实，毕竟，清算土地增值税的冲锋号已经吹响，同时也给房地产开发商敲响了警钟：土地增值税征收的异常和政策执行的宽松状况不可能长期持续下去。
3.从严清算阶段
2010年5月19日,国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》,明确了土地增值税清算过程中若干计税问题，拉开了从严清算土地增值税的大幕。为进一步落实“国十条”，5月25日，国家税务总局实施了《关于加强土地增值税征管工作的通知》，再加上之前的《关于房地产开发企业产品完工条件确认的通知》，这样构成了严格清算土地增值税的三步重棋，力度之大，前所未有。
综上，我国近二十年土地增值税征缴实践给了如下启示：诸多清算的税政措施历尽波折效果不佳，表面上看是由于技术以及市场原因，但根源却在于中央政府和地方政府诉求迥异。中央政府开征土地增值税的根本目的在于运用此税种调控房地产业的利润，抑制房地产行业的过度投机行为，促进房地产业平稳、健康发展，希望地方政府与中央政府协调一致，维持房价的稳定，进而维护宏观经济的良好态势。而地方政府基于各种原因则更多的从地方经济发展的视角来实施土地增值税政策，实施前会对严格预征和清算给地方经济带来的影响与地方财政收入的增加展开博弈，尤其是一些地方政府把房地产作为本地经济发展的龙头支柱产业，在执行土地增值税政策时会更会大打折扣。
二、目前土地增值税征缴存在的一些问题
1.纳税人和基层税务人员对于土地增值税相关法规了解不够。
这是2007年税收专项检查所暴露出来的问题，土地增值税检查收效甚微没有达到预期效果。究其原因，主要就是纳税人不知道如何计算缴纳土地增值税，而基层税务人员也缺乏清算检查土地增值税的相关法律法规知识。另外，土地增值税是小税种，预征操作技术含量不高，而各地很少实施清算操作，造成税务工作人员对该税种研究较少，缺乏经验。
2.清算过程极为复杂，地方税务机关存在畏难情绪。
土地增值税实行超率累进税率，其允许扣除项目金额、增值额的确定较为复杂，其纳税申报表的设计甚为严谨，须与房地产开发过程以及会计核算紧密衔接，是一个计算复杂、清算难度较大的税种，地方税务机关产生畏难情绪在所难免。
3.地方政府对房地产商的保护。
房地产开发商在追逐暴利的过程中，必然为当地经济做出了贡献，而这些贡献都揉进了地方政府的政绩中，尤其是在以房地产开发为主要经济支柱的地方更是明显。“国十条”中所谓的“定价过高”和“上涨过快”的项目的开发商往往与地方政府更是关系密切。地方税务机关如果对土地增值税展开严厉的清算，当地地方政府很可能就是一个不可忽视的障碍。
4.长期以来的土地增值税征缴政策的“柔性”执行。
这一方面造成中国土地增值税理论税负的畸高和实际税收的畸低之间鲜明的对比，另一方面使开发商存在侥幸心理，对于目前的调控政令持观望态度，他们认为政府逐项目进行清算，在现实中是难以行通的，只不过又是一次“狼来了”而已。
5.各地的预征基本都能执行，但清算完成者数量极少。
税务局来征收土地增值税，税负往往都是纳税人和税务工作人员双方商谈而定，一般比预征额略高即可，难以进行清算。在二三线城市，预征情况执行得都不容乐观，遑论清算情况了。
三、强化土地增值税征缴的若干建议
1.准备阶段
不言而喻，此次调控新政是在中央已经认识到房价上涨过快即将成为影响社会稳定的政治问题的前提下而出台的。具体说来，在准备阶段应该从以下几个方面来着手：
（1）思想宣传方面，各级地税机关要深刻领会中央此次调控房价的核心精神，树立百折不扣地执行中央新政令的信心，要充分认识到土地增值税征缴的复杂性和艰巨性，要认识到此举关系到全体人民的切身利益，关系到社会的稳定和长治久安，坚决克服畏难情绪，打好这一场攻坚战。
（2）组织领导方面，因为此次新政得以全面贯彻执行的难度较大，建议由地税机关牵头，成立一个由地税、物价、房产、财政、国土和审计等部门组成的临时性的联席办公室，由当地政府行政首长推荐其分管地税的副手亲自挂帅，联席办公室常务副主任由当地地税一把手兼任，其他各部门行政首长分别兼任副主任，具体落实此次调控政策；当然，各地也可以通过设立领导小组，下面再设不同工作组的方式来组织实施此次新政。
（3）人员技术方面，要充分考虑到实施土地增值税的特殊性和艰巨性，按照《关于加强土地增值税征管工作的通知》的要求，抽调精兵强将，组成精悍队伍，在知识结构方面要注重搭配合理，确保团队的战斗力；另外，要重视信息系统平台的构建和评估审计工作，做到地税、物价、房产、财政、国土等部门的信息共享，确保信息安全。
（4）法律普及方面，要对纳税人和基层税务人员进行土地增值税法规的教育和普及，基于此，至少要达到两个目的：一是纳税人知道如何计算缴纳土地增值税；二是税务人员清楚理解当前土地增值税与预征和清算对于当前我国经济生活产生的巨大影响以及清算检查的具体操作。
（5）激励设计方面，不能一味地提高奖励的力度，因为边际效应递减规律，奖励的力度达到一定程度后，其激励作用会逐步下降，同时也提高了征税成本，应将税务人员的固定工资水平与最终完成的税收收入额联系起来，使政府和税务人员共同承担征税风险，藉此充分调动税务人员的积极性。
2.征缴具体过程阶段
（1）预征环节上，按照《关于加强土地增值税征管工作的通知》的要求，在预征工作方面做到四个“结合”，严格对预征率根据不同情况进行调整，一定确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。各地地方税务局根据本地情况颁发地方性预征文件，重点是要针对普通住房和别墅采取有显著差别的预征率。
（2）清算环节上，要做到以下几点：
①严格按照《关于土地增值税清算有关问题的通知》中有关技术操作层面上的明确具体规定来执行，针对开发商迟交、少交和不交三种具体情况，分别采取相应的措施和对策，谨防开发商在清算问题上“拖时间”。特别注意，在清算过程中，重点摸清开发商的“避税空间”，借鉴《特别纳税调整实施办法（试行）》之规定，对开发商通过与自己集团内的建筑公司做关联交易以及将未竣工的开发项目在开发商之间整体相互转让等方式来避税或者协作避税启动一般反避税调查。
②按照《关于加强土地增值税征管工作的通知》的要求，选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区清算工作。如何确定需要重点清算的项目，即如何定“点”。枪打“出头鸟”，这个“出头鸟”的落实过程中，要警惕寻租的发生。因此，清算之前必须要尽量准确具体摸底，在符合清算条件的项目中，再具体制定一个“定价过高、涨幅过快”的标准，按照这个标准，对项目不对开发商的“有针对性选择”。
③鉴于同一个省、市、自治区的实际情况有时也悬殊过大，各地税务机关要根据本地区实际情况，将本地区按照收入水平或经济发展水平或其他的标准划分成不同的类型，在不同类型的地区执行不同的清算方案和清算力度。譬如，在中央政策压力下，财政资金越紧张的地方，越要严格执行清算。
④建立清算工作进程状况详细说明书，对清算过程中发生的一切重要问题和问题的重要方面都要详细记录，以备核查。
⑤清算过程财务审计和核查都很繁杂，可以借助会计师事务所和注册税务师事务所的力量，一方面，可以加速清算过程、提高清算效率，另一方面可以使社会中介力量发挥其应有的作用，有利于该行业的稳定发展和成长。
（3）核定征收环节上，首先，要严格遵守核定征收条件；其次，“核定征收率原则上不得低于5%”的规定给税务部门使用自由裁量权提供了充分的空间，但是，在实施核定操作时，如果难度较大，税务部门就会不用或者少用自由裁量权，结果就就仅仅按照5%的最低预征率来执行。质言之，这种“不用或者少用自由裁量权”也是在滥用自由裁量权，这种现象必须坚决加以杜绝。
3.督查阶段
（1）本着“执行到位则调控效果显现，执行不到位则调控再次流产”的理念，严格督查，充分发挥监督权的威力。首先，强化税务稽查“推进器”的作用；再次真正发挥国家税务总局督导检查组的作用；最后，要使查到的问题具有“警示”作用，必须做到整改、责任追究和复查三结合。
（2）必须建立一套科学合理的清算质量评价指标体系，它是进行土地增值税督查所依据的标准，要在考核评估这套体系的有效性的基础上，据此进行全面严格核查。
（3）建立并完善两级问责机制，第一级是国务院相关部委作为问责主体对省级人民政府进行问责；第二级是省级政府相关厅局作为问责主体对责任城市进行问责。理顺两级问责机制的关系，使其具备切实可行性。尤为要注意的是，在确定开发商成本和费用时，由于该项工作复杂、难度大，税务工作人员出现差错的概率大，对由此出现的问题追究责任时要根据具体情况具体对待。
（4）督查还要着眼于土地增值税预征和清算惯例的依法形成，使该税种能够在房地产市场发生周期性波动时发挥“自动调节”作用，促进房地产业平稳发展，使其成为我国宏观调控机制中不可缺少的一环。
参考文献
[1]202.108.90.178/guoshui/main.jsp
[2]国务院：中华人民共和国土地增值税暂行条例［eB］.202.108.90.178/guoshui/action/GetarticleView1.do?id=29132&flag=1,1993-12-13
土地增值税实施条例细则篇10
关键词：视同销售；营业税；土地增值税；企业所得税
视同销售，是指纳税人在会计上有些不作为销售核算或虽作为销售核算，但没有现金流入产生，而在税收上都要作为销售确认收入计缴税金的商品或劳务的转移行为。近年来，随着我国房地产行业的不断发展，房地产开发企业的资产经营行为也日趋增多，视同销售也就时有发生。为规范房地产开发企业的纳税行为，税法针对房地产开发企业视同销售的收入(营业额)的确认问题作了相关规定，然而同样属于视同视同销售行为，但税法在营业税、土地增值税及企业所得税上的规定还存在着一些差异，在日常的税务处理中，如不引起重视将面临着一定的纳税风险。将从确认应税收入的行为、时限、方法三个方面对其差异进行分析。
1 房地产开发企业视同销售确认收入的行为差异
营业税方面，根据《营业税暂行条例实施细则》第四条规定及《国家税务总局关于以房抵顶债务应征收营业税问题的批复》，可知营业税的视同销售行为包括：单位将不动产无偿赠与他人；单位以房屋或其他不动产抵偿债务等。土地增值税方面，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号文)的规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和人个的非货币性资产等应视同销售房地产。企业所得税方面，根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号文)的规定：房地产开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售。
透过上述规定可知，企业所得税的视同销售行为的范围最为宽泛，营业税的视同销售行为的范围最小。在视同销售行为上，企业所得税与营业税相比，除了以房抵债和单位将不动产以捐赠、赞助等方式无偿赠与他人外，企业所得税和营业税在视同销售的行为方面存在着较大的差异。例如房地产开发企业将开发产品用作对外投资入股，参与被投资方利润分配、共同承担投资风险，在企业所得税上应视同销售并确认应税收入，但在营业税上却不必确认为营业税的应税营业额，因为该行为不属于营业税的征收范围。企业所得税与土地增值税相比，除企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和人个的非货币性资产等外，企业所得税与土地增值税在视同销售的行为方面也存在一定的差异，主要表现在企业将开发产品无偿赠与他人及自用方面。例如企业将开发产品无偿捐赠、赞助给其他单位，在企业所得税上应确认为应税收入，并计算相应的应纳税所得，但在土地增值税上却不必确认为应税收入，也不得扣除相应的成本和费用，因为该行为不属于土地增值税的征收范围。营业税与土地增值税相比，除企业将开发产品抵债外，两者在视同销售的行为方面也存在较大的差异。例如企业将开发产品无偿捐赠、赞助给其他单位，在营业税上应确认为应税营业额，计征营业税，但在土地增值税上却不必确认为应税收入。
2 房地产开发企业视同销售确认收入的时限差异
营业税方面，根据《营业税暂行条例实施细则》第二十八条的规定，可知房地产开发企业将开发产品无偿赠与他人和将开发产品抵偿债务，其视同销售确认收入的时限为开发产品所有权转移的当天。土地增值税方面，根据国税发[2006]187号文的规定，其视同销售确认收入的时限同样为开发产品所有权转移的当天。在企业所得税方面，其视同销售确认收入的时限与前两者相比则有所不同，根据国税发[2006]31号文的规定，企业应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。这里明确了只要满足所有权转移、使用权转移或取得利益权利三种情况中的任何一种就应确认企业所得税应税收入的实现。
3 房地产开发企业视同销售确认收入的方法差异