城乡土地管理法篇1
关键词：土地资源管理；城乡结合部；土地管理问题
一、前言
随着中国国民经济的发展和快速的城市化，导致城市不断向外扩散，城市和农村的土地交错融合，形成了一个特殊的微观经济过渡区城乡结合部，其性质是与城市、农村均不同。当然，从城市的角度来看，它是城乡结合部，从农村的角度来看，是农业边缘区，这个地方的竞争，农村工业化和城镇化，工业化的城市和农村地区的核心，是城市扩散力相互作用力的“热点”，而这个区域不断延伸，改变区域的动态变化，因此，土地在这一地区的使用和管理已经成为一个难题。自改革开放以来，城市化，更迅速的城乡结合部，其中有土地利用，土地利用过程中的鲜明特色的发展带动，但仍存在一些亟待解决的问题。
二、城乡结合部土地合理利用重要性
城乡结合部是城市和城乡之间的过渡地带的农村土地使用性质。城市化进程是城乡结合部产生，维持和改变的根本原因。在城乡结合部合理利用土地，是实现城市和社会，经济和生态效益，农村的重要途径，与城市化的终极目标是一致的。在一方面，城乡结合部的土地是基础，合理利用合理利用城市土地。加强城乡结合部的合理利用土地，不仅可以使城市土地的合理扩张在总体上解决土地冲突的部门，有利于城市的发展，同时也提高土地利用结构的合理化，提高了有效地使用土地和经济。在另一方面，城乡结合部土地的农业生产功能从原来的粮食为基础的产品进入生产水果和蔬菜，以提高合理利用城乡结合部的土地，以满足不断扩大的城市人口增长，对生活的需求。
三、城乡结合部土地利用特征
（一）土地价格呈攀升趋势
继续向外扩张的城市土地，土地变得越来越城市土地，具体表现是农业用地（主要是耕地）土地转为非农业用途，使得农地价值的使用也逐渐增多，农业用地价格不断上涨。作为城乡结合部有一个相对干净的自然环境，改善道路交通方便，再加上基础设施，公共设施比较齐全，而城乡结合部以及各种在辐射区域物质流和信息流，能充分利用信息城市、技术、人才、资金，而且可以充分利用农村的人力，物力条件，在房地产运营商，如南京百家湖新的投资之一。因此，土地价格必然要保持一个上升的势头。
（二）土地用途变更迅速
随着城市化进程，城市用地不断向外扩张的加速，城乡移民动态不断向，在现有农业用地持续到非农业用地用于各种目的，但这一地区始终是城市化的边境地区，与深化城市化，以达到最有效地利用土地，土地利用的变化更为迅速和广泛，带来了很多问题和困难，以土地管理的地区。
四、城乡结合部土地利用存在问题
（一）耕地占用情况突出
城市扩张运动蓬勃发展，但各种土地开发增长是非常有限的，难以满足城市建筑居住者的需求，导致大量的耕地被占用。由于区位优势，新的重大建设项目和城市基础设施建设，城市和农村住区新建筑也都在城乡结合部，这也导致了快速增长对土地的需求，造成了大量的非市区边缘-农用地转为建设用地的，就是周围的土地区域的扩张的直接结果，耕地削减形成恶性循环。
（二）土地权属模糊，土地违法严重
城乡结合部的土地财产关系的，因为它的种种历史原因的情况下，导致土地所有权之间的模糊关系，土地界线不明的复杂性和多样性。由于模糊土地所有权的关系，许多农民在城乡结合部利益的驱动，国家规定，经常私下交易土地，造成集体土地资产大量流失，影响了土地市场的正常秩序的侵犯。
（三）不合理的土地利用总体规划，土地浪费严重
城乡结合部城市到农村的过渡地带，因此在城市和农村建设用地和农村农业用地复杂的城乡结合部土地利用。在土地利用总体规划和城乡结合部的布局的现实是极不合理。
五、城乡结合部土地开发利用对策
（一）对城乡结合部的土地利用实行动态监测
为了有效地加强对城乡结合部土地管理，需要加强的城乡结合部土地利用动态监测，土地利用状况及动态获得及时而准确的了解。方法和监测手段可以多种多样，例如，通过航拍、卫星图像解读，一方面解释在不同时期获得的土地利用的动态变化；一方面通过土地利用监测结果的研究中，我们可以及时对土地利用分析，指导和控制、合理、有效利用土地资源的现状提出的方式。
（二）实行土地管理信息化、科学化
传统的土地管理方法和手段，高消耗，低效率和准确度不高，使得土地管理中的时间信息不能进行管理和更新及时，随着信息时代的到来，和现代计算机，网络和现代通讯技术的飞速发展，利用先进的计算机技术，地理信息系统（GiS）和全球定位系统（GpS），以支持土地管理软件应运而生，城乡结合部土地管理，信息技术，科学的实施，可以了解每一个变化土地信息的类型，如土地利用变化等，及时，适当的宏观调控和管理，如严格控制非农用地审批，使土地管理，实现实时，高效。
（三）加强城乡规划，依法执行规划
城市边缘区城乡交错带，是最困难的，但要加强规划的规划区。各级政府必须从规划仅限于城市的盲目扩张，切实保护耕地，城市土地城市土地集约利用的内涵上升的需求，同时也加强城乡结合部农村居民点的合理规划，过度土地定居点强制拆迁，并确保严格执行城市规划的法律。
（四）依法加强土地管理
土地管理部门应当加大管理力度，尽快确定不同地块的权属。对农用土地转为城市用地的，必须做到转移一宗，土地权属就变更一宗，决不能产生新的权属不清问题。对因乱建乱占造成土地浪费的现象，必须采取行政手段和法律手段加以坚决禁止，要遵照《基本农田保护条例》，严格非农用地的审批，尤其是新《土地管理法》的颁布和实施，使得土地管理工作有法可依，但一定要执法必严。
参考文献：
[1]吴明发，陈美球，黄茜，何维佳。城乡结合部土地合理利用的几点思考――以南昌市城乡结合部为例[J].安徽农业科学，2007（05）
城乡土地管理法篇2
关键词：城乡规划法，城市规划法，土地管理法，两规衔接
abstract:thispaperbycombingsummarizedthetownandCountryplanningact,theoriginal"LawonUrbanplanning","LandmanagementLaw,"thethreelawsrelatedtotheoverallurbanplanningandlanduseoftheconvergenceoftheoverallplanningandcoordinationfromseveralrevisionsfacingthebackgroundandonbehalfofthecharacteristicsofthetimes,theneedforconvergenceofthetworegulationsonthelegalaspectsofandtrends;toexplorethestatusquoofthelegalaspectsofregulatoryconvergenceandthemainproblems.
Keywords:townandCountryplanningact,LawonUrbanplanning,LandmanagementLaw,thetworegulatoryconvergence.
中图分类号：tU984文献标识码：a文章编号：
引言：“两规衔接”的趋势
近年来，城市总体规划和土地利用总体规划的协调衔接渐成趋势。我国城市规划及土地利用总体规划的编制工作，分别依据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《城乡规划法》和《土地管理法》）及其他相关的地方性法规和规章。其中《城乡规划法》和《土地管理法》作为法律层面两规的主要依据，对两规衔接有着重要的影响。
城乡规划法和土地管理法中“两规衔接“的发展历程
从《城市规划法》到《城乡规划法》
《城市规划法》是我国城市规划法系开创性的法律，具有城市规划宣言法的性质[[[]吴志强，唐子来．论城市规划法系在市场经济条件下的演进[J]．城市规划．1998，（3）：11-19．]]，于1990年4月1日起开始施行。《城市规划法》第七条规定：“城市总体规划应当和国土规划、区域规划、江河流域规划、土地利用总体规划相协调。”当时我国的国土规划、区域规划以及江河流域规划、区域性土地利用总体规划有一些编制的试点，但还没有法定的审批程序和审批成果，而全国绝大多数城市总体规划已经各级政府按法定程序审批，在实际工作中存在着相互联系和交叉的情况。
2008年《城乡规划法》颁布，将城市规划和村镇规划纳入一部法律中，打破城乡“二元”规划格局填补了过去法律、法规中关于乡村规划的空白，也成为两规衔接的重大趋势。《城乡规划法》第五条规定：“城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与土地利用总体规划相衔接。”与原《城市规划法》相比，《城乡规划法》中删除了原《城市规划法》中提及的国土规划的内容，并增加了对规划区的解释（第二条），被认为是两规衔接的重要内容。
《土地管理法》的三次修订
1986年6月25日，《土地管理法》通过并。1988年《土地管理法》随宪法修订，从此土地作为重要的生产要素参与到市场中，由经济体制的改革带来了投资和建设的急速增长。由于相关规划体系不成熟，1988年版的《土地管理法》中对土地利用总体规划的内容涉及不多。
土地作为商品过快卷入市场造成了土地管理的一系列问题，1992年全国范围开始出现圈地热潮，耕地保护面临重大转折。1998年版《土地管理法》提高了土地利用总体规划的法律地位，把它作为国家管理土地、调控土地利用、保护耕地的重要基础[[[]李元主编．新土地管理法学习读本[m]．北京：中国大地出版社．1998．]]，强化了土地利用总体规划作为政府实施土地用途管制重要依据的作用，扩大国务院的审批权限，缩小省、县级人民政府的审批权限[[[]姜爱林．新土地管理法对城市规划法的影响[J]．中国房地产．1999，（2）：13-15．]]，加强国家对土地总供量控制[[[]王平，李克坚．论修订土地管理法的价值取向[J]．中国房地产．2000，（2）：18-19．]]。
进入21世纪以后，城市的快速发展，土地资源日益减少，一些地区的发展遭遇瓶颈，土地利用规划的地位空前提高。在2009年的《土地管理法》（修订案送审稿）中，土地利用总体规划章节的内容由9条扩充到18条。其中与两规衔接直接相关的内容有所增加，首先是增加了有关国土规划的内容；其次规定了城镇建设用地扩展边界的地位；第三是在原有衔接的规定上增加了除城市规划之外的镇、乡、村庄规划。
《土地管理法》修订的不同背景展现了两规衔接的需求逐步加强，尤其在编制方法内容和管理体系上的融合日益深入。
法律层面两规衔接的现状和问题
《城乡规划法》与《土地管理法》的各自侧重
城市规划法颁布之前，曾以条例的形式，对1984-1990年间的城市建设提供了法律依据。这也间接使得原《城市规划法》包含了大量的编制技术说明，大量篇幅是在规定规划文件的内容与编制方法。规划工作技术的色彩很浓厚，模糊了规划工作法律管制的政策意义[[[]仇保兴．从法治的原则来看《城市规划法》的缺陷[J]．城市规划．2002，26（4）：11-15.]]。在整部《城市规划法》中甚至没有涉及到监督检查的内容。而《土地管理法》从一开始就明确了监督检查的章节内容，并且在历次修订中一直是重点，可见其管制性更强。这与城市规划重编制、土地利用规划重管制的特征有着紧密的关联。从发达国家的情况来看，在现代社会，城市规划的编制已经在很大程度上不是一项单纯的工程技术工作，《城乡规划法》中监督检查一章的设立就是其政策管理性加强的重要表现。
《城乡规划法》重点针对的是各类城乡规划，城市总体规划是其规定的城乡规划中的一个重要类别；而《土地管理法》涉及的内容更为宽泛，土地利用总体规划是其关注的唯一一项土地规划。
城乡土地管理法篇3
关键词：城乡规划；建设；集约利用；土地；建议
中图分类号：tU98文献标识码：a
自1978年我国实行改革开放以来，许多乡镇被城市化，出现大规模的征地现象，导致土地资源越来越紧张，人口和土地的矛盾也越来越明显，在这种形势下，我们国家提出了可持续发展战略的科学发展观。针对土地出现的问题，在城乡规划建设中，我们应该贯彻科学发展观，集约利用土地，用最低的土地成本实现最高限度的实现城市化发展与农村环境的协调，缓解人口和土地的矛盾，实现城市和乡村之间的可持续发展。在浙江省的城乡规划建设中，由于地域条件和的和会经济发展的原因，土地利用问题也不可避免的产生了，为了缓解这一矛盾，就必须注意土地资源的集约利用，使浙江省的城乡规划建设更加合理。
一、加强对集约利用土地的规划指导
（一）制定相关法律法规
我国是一个法制国家，在法律的规范保护下各个事件都在有条不紊的进行着，法律是一件事情顺利进行的保障，它能够维护人们的合法利益，也能制裁违法犯罪行为，是管理事务的有效手段。要想做好土地集约利用工作，浙江省政府部门必须做好立法工作，推进城乡规划建设立法进程，利用法律手段来规范城乡规划建设，保护土地，提高土地资源利用率。
（二）规范土地管理工作
在城乡规划建设中，土地资源紧张，因此严格规范土地管理工作相当重要，这是土地集约利用的前提。做好土地管理工作，首先应引导开发部门科学利用土地，以可持续发展为指导原则，唤醒人们保护土地的意识，合理开发和利用每一寸土地；其次，应该根据不同土地的类型进行合理的利用，因地制宜，不能浪费一寸土地；最后，应该从整体上加强对城乡规划建设的管理，在管理过程要注重对整体的把握而不是一时的监管，应该对各个时期的和各个阶段的建设进行规范管理。
（三）监督惩戒违法用地行为
在城乡规划建设中，土地利益涉及到的面比较广，有些不法分子投机取巧，从中牟利，强制征用农民的土地，哄抬地价，严重浪费了农民的土地。浙江省政府部门应该严厉监督和查处这些违法犯罪行为，加大对城乡规划的建设中开发商的约束，加强城乡规划建设中滥用土地行为的监管力度，严厉打击随意圈地浪费土地的行为，只有利用这些强制手段才能从根本上杜绝违法用地行为。
（四）加强政府对土地的的调控职能
政府应该充分发挥其调控职能，优化土地资源的配置，指导土地的集约利用。首先，政府帮助农民和开发商明晰土地产权，防止土地的随意征用，增强农民的权利意识，使农民拥有独立处置土地的权利，严厉打击违法征收农民土地的开发商；其次，政府应该制定好土地集约利用的整体规划，协调好城乡规划和土地利用的关系，集约利用土地；最后，政府应该培养农民和开发商学习环境保护尤其是土地保护常识，为农民提供技术指导，对开发商进行监督等。
二、处理好经济建设和土地利用的矛盾
（一）制定土地利用指标
在城乡规划建设中如果对土地没有一个明确的利用指标，必然会造成土地的浪费，土地的有效集约利用必须以一个指标为前提才能不遭到浪费，因此在城乡规划中要为土地利用制定一个合理的指标。首先，应该建立一个整体的科学指标体系，制定出土地利用的大致计划和框架，做好城市规划和乡村规划之间的平衡工作，统筹区域经济的发展；其次，在制定好大致框架之后，各部门就要根据不同的具体情况来分别制定出相应的土地利用指标；最后，各部门应该严格执行已经制定出来的土地里利用指标。
（二）优化土地利用结构
土地结构向来是以往的土地利用中，我们常常采用传统的粗放式的方法，造成了大量土地的浪费，造成土地结构比例严重失调，鉴于这种现象我们应该优化土地利用结构，摒弃旧有的粗放式的开发形式，采用集约型，环境友好型的方法来利用土地，实现工业用地，住宅用地，耕地的平衡利用。
（三）完善土地征收制度
在城乡规划建设中，浙江省有些区域的征地制度不够完善，例如有些区域把公益性用地和经营性用地混合征用，严重侵害了公益性土地的利益；有些区域在征地过程中，没有给农民应有的赔偿，损害了百姓的利益，使得百姓对政府心存抱怨，政府信用度降低。针对出现的这些问题，我们应该尽快做好完善征地制度的工作，首先，政府应该引导开发商明确区分公益性用地和经营性用地，维护公益性土地的利益；其次，政府应该做好对被征收土地农民的补偿工作，使人民安居乐业，维护社会安定；最后，政府应该严格规范征地程序，保证征地的合法性。
（四）制定保护耕地制度
我国是一个农业大国，耕地是农民的经济来源，是农民的根本，城镇化的发展离不开农业的支持，我国人口众多，人均耕地越来越少，加之城市化建设对农民耕地的征收，耕地的保护显得尤为重要，为了保护日渐减少的耕地我们应该制定相应的保护耕地的制度，尤其是对优质的耕地要加以重点保护，维护农民的利益。
结语
综上所述，我们可以了解到集约利用土地在城乡规划建设中的重要性，我们应该贯彻国家提出的可持续发展战略思想和科学发展观，在城乡规划建设中集约利用土地，保护耕地，杜绝土地的浪费，政府，开发商和农民共同努力，推进城乡化建设的发展，实现经济建设和环境保护的平衡，更好地促进浙江省的城乡规划建设，从而更好地促进我国社会经济的发展。
参考文献
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[5]陈亮.城乡规划建设与土地管理[J].江西建材,2012,06:40-41.
城乡土地管理法篇4
关键词城乡结合部;土地利用;土地管理;土地可持续利用
从国土规划整治、土地利用和国土资源管理角度看,在我国城市周边的乡村存在着一个用地行为不规范、土地市场秩序混乱、交易活跃的区域,这一区域被称为城乡结合部。城乡结合部作为一个特殊区域交错着城市土地与农村土地,它作为纽带连接着城市与农村,其土地利用直接受到来自城市与农村的双重影响,同时也在两者之间起到传递信息的重要作用[1-3]。深化城乡结合部土地的研究,对整顿和规范土地市场经济秩序,提高土地利用效率,加强社会事务管理有重要的现实意义。
1城乡交错带土地利用的基本特征
城乡结合部是一个历史范畴,它是社会生产力发展到一定历史阶段时社会经济发展相对一定的社会经济制度而存在的。必须明确的是,研究城乡结合部是以目前的生产力发展水平、行政管理体制和法律制度框架来对它进行考察。因此具有以下几个特点:一是社会功能的双重性。目前,我国城市的周边农村,由于土地功能的改变已不是传统意义的乡村。大量的农用地转为建设用地,不仅使原来的农民改变了过去的生活方式,同时,由于人口的聚集和城市的辐射也使精神生活发生了质的变化。但这些地区又不是真正意义的城市,这是由目前生产力发展水平决定的。从生产力发展的角度看,手工业时代如果在城市的边缘出现大规模的人口聚集地并从事非农业生产活动,那么这些边缘地带便被自然地认为是城市的边缘地域,它可被视为城市新的组成部分。而今天由于城市功能的发展已到了基础设施完善、文化高度发展的阶段,因此目前的所谓城乡结合部不具备现代意义的城市功能,而是城市与乡村的一个过渡地带。它不是现代意义的城市,也不是完全意义的农村,它是生产力发展到一定历史阶段的特有现象,具有城市和农村的双重功能,而又不具备城市和农村的完全功能。二是时间的阶段性。从历史角度看,城乡结合部是在实现城乡社会平等后,社会主义现代化过程中出现的一个特有的经济地理现象。随着市场经济体制的不断完善和城乡经济二元结构的逐步消除,它必将失去存在的社会条件和社会意义。三是空间的滚动性。城乡结合部在空间上呈现着以城市中心为原点不断向外移动的趋势。以河南省许昌市为例,在20世纪80年代中期,城乡结合部的内边线为一环路,外边线为今天的三环路。随着城市的发展,通过对农村集体土地的征用,到21世纪初城市建成区已达到三环路边。使目前三环路成了许昌的城乡结合部内边线,外边线大致与四环路重合,并有继续向外扩展的趋势。这与全国其他城市的发展规律完全吻合。四是形成的自发性。城乡结合部不是政府统一组织建设的项目,也不是政府统一组织建设的城市或村庄。它是农村乡镇村组和当地农民以及外来务工人员为发展生产和改善生活自发建设形成的,是市场经济中劳动力、土地及各种生产要素自由组合的产物,在某种意义上呈现着一定的无政府主义的特征[4]。
2城乡结合部土地利用存在的问题及原因
2.1建设用地与农业用地矛盾显著
建设结合部是城乡空间一体化的产物。城市的发展需要一定的用地支持,建成区的扩大必将不断蚕食其周围的农业用地(多为肥活的耕地)。既要发展城市,又要实现耕地总量的动态平衡,因此建设用地与农业用地的矛盾日趋突出。
2.2布局不合理,相互干扰
城乡结合部农业用地与非农用地总处在一种相互转换与争夺的过程中,彼此相互干扰程度很大。在结合部,往往居民用地与污染工厂相邻,军队用地与地方生产用地互相穿插,商业用地被夹在教学之中。另外,由于征地时为节省资金,有意避开居民点,形成“城中村”,城乡建设极不协调。
2.3土地利用稳定性差,结构失衡
建设用地的无序扩展,引起土地利用格局分散而混乱。道路的延伸,独立工矿、居民点的兴建使得农业用地支离破碎,既不利于农业生产发展,也不利于城区规划建设的实施。一方面,有些刚建成的工业、居住建筑不久就面临拆迁,如近5年来,许昌市城乡结合部许多农户已经不止一次地历经征地拆迁,搬了建,建了搬;另一方面,投资兴建的菜蓝子基地、水利设施,在城区扩展影响下被迫缩小、迁建,造成产业结构不稳定,外部经济负效应显著。
2.4土地利用不充分,浪费严重
城乡结合部一方面人地关系十分紧张,另一方面又存在着建设用地占地大、建筑密度低、容积率低以及征而不用、浪费严重的现象。不少单位往往因为征地面积过大,征地费用过高,而缺乏建设所需资金,只好在所征土地的修上围墙,或围铁丝网,长期荒废,造成土地资源严重浪费。
2.5生态环境质量下降
由于偏重眼前经济效益,缺乏整体规划与分局,基础设施建设落后于整体开发,配套设施不齐全,商业医疗教育等服务设施缺乏,绿地系统不足等,另外工业污染、农业污染和生活污染“三管齐下”,大气、水、地资源遭到破坏,导致生态环境恶化,土地质量下降。
3土地利用调控对策
3.1对城乡结合部的土地利用实行动态监测
城乡结合部是城市向郊区扩展的重要地带,城市发展总是表现为大片土地成为城市土地,最初的农业景观逐渐被工矿、居民、商业等为主的城市人文景观所取代。由于城市的不断外延,城乡结合部的空间位置和区域不断改变。分析城乡结合部土地利用状况,有些土地利用基本合理,是城市经济发展的客观需要,而另外一些则是人为活动的过度影响,存在乱占滥用的不合理现象。比如,一个时期以来,大规模兴建各种楼堂馆所、盲目地圈占工业区、开发区就是明显的实例。城市建设的盲目性,往往表现为一圈一圈地向外扩展。由于农用土地变为城市用地之后,很难再重新恢复为农用土地,而农用土地肥力的形成需要上千年甚至更长的时间,这就要求在改变土地用途之前,必须进行充分的论证和规划,对土地利用的效益和环境影响做出深入分析[5]。
为了有效加强对城乡结合部的土地管理,需要加强城乡结合部土地利用的动态监测,对土地利用状况及动态变化获得及时准确的了解。监测的方式和手段可以多样,比如,一方面,可以通过航片、卫片的判读解译,获取不同时期土地利用的动态变化;另一方面,可以通过对土地利用监测结果的研究,就可以及时地对土地利用现状做出分析、引导和调控,合理、有效地利用土地资源。
3.2实行土地管理信息化、科学化
传统的土地管理方式和手段高耗、低效而且精确度不高,使得土地管理工作中的时空信息不能及时得到管理和更新。随着信息时代的到来,现代计算机、网络以及现代通信技术飞速发展,以计算机技术、地理信息系统(gis)和全球定位系统(gps)为支撑的土地管理软件应运而生,实行城乡结合部土地管理的信息化、科学化,可以及时了解各种土地信息的变化情况,如土地用途变更等,并及时、适当的进行宏观调控和管理,如严格控制非农用地审批,使土地管理达到实时、高效。
3.3加强城乡规划,依法执行规划
城乡结合部是城市和农村的交错地带,是最有必要加强规划而又最难规划的地区。各级政府部门必须从规划上对城市的盲目扩展加以限制,切实保护耕地,把城市用地的需求转到内涵的城市用地集约利用上,同时也要加强城乡结合部乡村居民点的合理规划,对于超标用地的居民点要强行拆迁,保证城市规划的严格依法执行[6]。
3.4规范土地市场
城乡结合部土地的出让,并没有完全按照市场经济规律的机制,形成完善的土地市场。土地使用权出让过程中,受到有关单位和部门的人为干预过大,越权批地,批“人情地”现象存在,不能很好地实行公平竞争,土地利用和土地使用者应承担的责任不能统一。为此,必须尽快建立新型的土地资源利用机制,完善土地市场。在城市总体规划的指导下,合理分配和利用土地,规范和完善城乡结合部的土地市场,借助地价杠杆来调节土地利用,可以减少盲目占用、非法占用耕地,达到保护耕地的目的。在出让土地时,要引入竞争机制,可以采取招标、拍卖等形式进行土地使用权的出让,尽量不采用行政划拨的方式,使得土地市场逐步步入规范化、公平化。
4实现城乡结合部土地可持续利用的战略措施
要实现城乡结合部土地的可持续利用,除采取诸如对城乡结合部的土地利用实行动态监测、实现土地管理信息化和科学化、规范土地市场、依法加强土地管理和利用、加强污染治理、优化城市建设用地的扩展模式、建设土地可持续利用的示范基地与示范工程等一般措施外,还应特别注重以下三方面的战略措施:
4.1制定科学合理的城乡结合部土地发展战略
有关职能部门要与周边乡村的基层组织密切合作,在明确结合部建设的目的和意义,分析政策、市场、技术、人才、资金、信息、区位等方面的条件与优势,准确把握自身不足和外界挑战的基础上,遵循重点突破、发挥优势、整合功能、博采众长等原则,提出具有创新性和操作性的城乡结合部建设与发展的基本方向、指导思想、战略目标、功能分区、建设内容、重点项目、战略部署、组织体系和运作机制等,使城乡结合部的土地管理和利用有章可循。
在城乡结合部发展战略的指导下,城市建设和土地管理等职能部门应努力协调配合,并主动与有关乡村基层组织合作,打破常规的规划思路,针对城乡结合部的特殊性,编制专门的城乡结合部城市建设规划与土地利用总体规划。城乡结合部城市建设规划与土地利用总体规划的编制要遵循“生存、发展和生态保护相兼顾”的原则,在切实保护优质农用地特别是耕地的基础上,从城乡总体利益出发,根据各部门发展规划、重点项目安排、资金来源产际情况,协调平衡农业、乡镇企业、城市建设、交通建设等各项用地的需求,进行统筹安排,确定各部门的最佳用地数量和位置,使结合部用地结构和空间布局更加合理,劳动地域分工与城市功能分区更加明确、科学,进而实现土地资源的合理配置和综合利用效益的提高。为此,应成立由相关政府、职能部门、乡村基层组织和咨询机构等组成的城乡结合部管理领导小组,专门负责结合部发展战略与土地利用规划的制定并组织实施,制定相应的政策与制度,监督相关利益主体的行为,处理战略与规划实施中出现的各种问题[7]。
4.2对城乡结合部进行准确的定位
准确定位是城乡结合部持续发展、土地持续利用的前提和基础。要在全面认识城乡结合部环境与条件、优势与基础、问题与挑战的基础上,从产业、技术、市场、功能和主体等方面对结合部进行准确的定位,主要是:遵循收入弹性高、市场前景好、产业关联度大、区域优势明显的原则,确定结合部近期、中期和远期的新兴产业、优势产业和主导产业;依据先进性、实用性、经济性和互补性等标准,确定结合部重点引进和自行建设的项目与技术;在分析预测国内外产品的市场容量、供求状况、竞争态势、贸易条件和行业壁垒的基础上,确定结合部不同时期的产品生产和市场开拓方向;遵循针对性、整体性和层次性的原则,确定结合部应具备的功能;遵循政府指导、企业运作、中介参与、农民受益的原则,确定结合部的投资建设主体[8]。
4.3创新城乡结合部土地使用与管理制度
为确保城乡结合部土地的可持续利用,必须创新土地管理与使用制度,充分发挥市场机制的调控作用,通过完善结合部土地估价制度,推进土地的有偿使用,培育健全土地交易市场,引导土地集约配置,提高土地的配置效率。为此,应做到:一要严格控制结合部集体土地入市,明确规定耕地不能以任何形式转变为非农用地,建设用地进入市场应采用补偿方式;二要建立健全土地规划的约束机制,坚持“开发一片,建成一片,收效一片”的土地开发原则,促进土地利用的集约化与高效化;三要加大土地的执法监督力度,严格土地的审批制度[9]。
城乡结合部土地管理制度创新的一个重要举措是实行土地用途管制,即限制城乡结合部土地的用途,规定土地用途转变的许可、限制许可和不许可条件,对土地利用和用途变更进行监督,受理变更土地用途的申请并办理审批手续。现代信息科学技术、数据处理和智能分析、可视化和虚拟现实技术等高新技术的快速发展,为城乡结合部实行数字土地用途管制提供了物质和技术保障。数字土地用途管制是用数字的方法将城乡结合部及其土地利用活动和整个结合部的时空变化输入到计算机中,实现网络环境下的土地流通和实时动态监测,服务于城乡结合部土地的可持续利用。具体讲,就是以计算机技术、通讯技术、遥感技术、地理信息技术、多媒体技术和大规模存储技术为基础,以宽带网络技术为纽带,运用城乡结合部的各类信息,对城乡结合部进行多分辨率、多尺度、多时空和多种类的多维描述,以此为工具来支持和改善城乡结合部的土地用途自动化管制。城乡结合部的数字土地用途管制应实现纵向和横向的信息共享,要在法规许可的范围内打破部门和地区之间的界限,做到城乡之间统一标准、联合行动、相互协调、分工合作,以发挥整体优势,形成规模管制。
5参考文献
城乡土地管理法篇5
一、城乡结合部土地市场现状与问题
城乡结合部是土地交易最活跃的地区之一，具有隐形交易、非法交易量大、交易秩序混乱的基本特征。具体表现在：城乡结合部建设用地快速膨胀、建设用地总量失控，各类用地交错、市场交易主体复杂，隐形交易突出、交易秩序混乱，土地交易形式多、数量大，违法用地和违法交易大量存在等几方面。
（一）城乡结合部建设用地快速膨胀、建设用地总量失控
（二）各类用地交错、市场交易主体复杂
（三）土地交易形式多样，隐形交易突出、交易秩序混乱
（四）违法用地和违法交易大量存在
二、产生问题的原因分析
城乡结合部土地市场混乱的现状是长期以来城市建设自发扩展、城乡结合部土地产权不清、土地利用和管理政策不明、管理不到位造成的。
（一）工业化、城市化带动了城乡结合部建设用地快速膨胀，是城乡结合部土地市场混乱的外部推动力
工业的持续、稳定、快速发展，需要相应规模的土地作支撑。城乡结合部是受城市发展和农村工业化、城市化发展冲击最大的地区。随着城市化和工业的外移，民营经济和个体工商户的发展，对生产经营、生活场所提出了新的需求。一方面大量的国有企业、外资企业、乡镇企业、私营企业发展，加大了建设用地的需求，使城镇向外扩张的速度加快；另一方面也带动了城市第三产业的迅速发展，进一步加剧了建设用地需求。这些快速增长的建设用地需求迅速涌入城乡结合部，致使城乡结合部建设用地需求急剧增加，其用地特征呈现出：农业用地不断减少和非农建设用地快速增加，土地供应总量失控。其最根本的原因是，对于用地者而言，在城乡结合部取得土地和房屋的成本远远低于城区，带动了用地需求；而对于农村集体经济组织和农户而言，转让、出租土地、房屋获取的经济收益又远远高于农业收入，在比较利益的驱动下，农村集体经济组织和农户往往乐于把农用土地私自转为建设用地或建房出售、出租，牟取高额回报。同时，外来人口蜂拥而至，价格低廉的私宅成了他们的安居所在，在一定程度上使农村私宅租赁有愈演愈烈。
（二）集体土地产权不明，权益不清、多头代表，是城乡结合部土地市场混乱、违法交易和隐形交易的内因
当前，集体土地所有权权利设置不完整、权利内容不全以及国家对土地的管理权与土地所有权的界定不清，致使集体所有土地的产权代表不清，集体土地使用权权能与权益不明，从根本上限制了集体对其所拥有的土地所有权行使处分权和收益权。按照新法规定，农民集体所有的土地实际上存在三类形式：村农民集体所有、村内两个以上的集体经济组织和乡（镇）农民集体所有。实际上，农村集体所有土地的产权归属并不明确、清晰。由于任何一个农民都不是所有者，而集体经济组织并无专门机构也不具备独立的主体资格，村农民集体、农民集体经济组织就成为抽象的、空虚的概念。由于具体的土地所有人事实上很难落实，集体土地的权益如何得到保障？集体土地的收益应如何分配？集体成员行使土地所有、使用、经营、收益和处置等权利与责任如何体现？"集体"违法使用本集体所有的土地应该如何处罚？村长、村委能否代表集体土地的权益、产权？"三分之二以上村民会议成员或三分之二以上村民代表"如何保障和体现？村民个体对土地的权益如何确认？正是这些基本的问题没有得到明确，出现了农村集体土地的"多头"所有者代表，村书记、村长认为自己是代表，处置村集体土地理所当然，村民个人认为就是自己的土地，其他人管不着，甚至部分土地使用者认为自己用的地就是自己的。这种"多头"代表，又都不代表的状况，驱动利益各方私自建设、私自处置、隐形交易、违法交易，牟取私利。
（三）土地收益分配机制不合理，是产生城乡结合部土地问题的直接动因
在市场经济体制下，任何经营行为首先考虑到的步是经济利益问题。农民在集体土地上从种水稻到种菜，由种菜到建大量厂房、私宅，集体土地由合法到违法利用等，可以说根源就在于土地收益在其间起了决定性的作用，也就是地租的作用。农用土地收益除上交国家农业税外，农民实得收益较低，而非农用途收益远远高于农业用途收益，比较利益促使农民从心理上愿意变农地为非农地。另一方面，随着工业化程度越来越高，基础设施建设需要投入大量资金，仅靠镇级人民财政收入或有限的国有土地收益返还，完善镇现状用地的市政及公共设施，镇能级政府有相当大的困难。同时，国家建设征用农民集体土地的补偿办法是根据年产值核算，补偿标准低，而不是按价补偿，农民不愿意国家征地，因此，乡镇政府一方面鼓励农村集体经济组织大力发展工业，招商收资，从而通过增加税收、劳动力管理费等方式增加财政收入，对农村集体经济组织违法用地、隐形交易采取默认和纵恿，从而加剧了集体隐形市场的大量存在和违法用地的形成。
（四）政策不明，管理薄弱，加剧了城乡结合部土地市场的混乱和隐形交易
国家的有关法律法规对城市国有土地管理的规定及具体操作来说，已相对比较详尽和完善，但对于城乡结合部用地，尤其是集体建设用地和集体建设用地的流转缺乏明确的操作指导，管理力度十分薄弱。如《土地管理法》第六十二条规定："农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准",但并未对农民房屋出售、出租的范围和宅基地的土地权利性质作出明确地界定。第六十三条规定"农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外".但存量集体建设用地能否流转、如何流转，破产、兼并除外的该如何处理又缺乏明确规定。上述这些法律、法规规定的欠缺或不明确，为集体土地所有者、使用者、农户等各方违法用地、隐形交易、违法交易提供了借口；而对于土地行政主管部门而言，由于缺乏明确管理依据，往往采用全面禁止或放任自流，城乡结合部恰恰成了管理的或灰色地带，进一步加剧了城乡结合部土地市场的混乱。
三、规范城乡结合部土地市场的对策与建议
随着新《土地管理法》的颁布实施，耕地保护国策得以法制化，建设占用农用地的成本和难度加大，各地开始注重城乡结合部土地利用的调整和管理，以此解决城市建设对土地的需求。
各地在城乡结合部土地利用和土地市场管理上进行多方面的探索，并取得了一定的进展：
开展城乡结合部集体建设用地整治和流转试点。杭州市以"两进"推进"一化",即"农户进公寓小区"（在土地利用规划确定的城市建设用地范围内取消农民个人建房，由政府主导，企业化运作，统一建住宅小区，城市用地范围外则取消单家独院建房，实行多家集中联建），"乡镇企业进工业园区","推进城乡结合部城市化进程".苏州市出台了《苏州市农村集体存量建设用地使用权流转管理暂行办法》，对城市规划区、县城镇及省以上开发区范围外的集体建设用地使用权，经依法批准后，可以依法流转。湖州市结合乡镇企业转制，在明晰集体土地所有者的前提下，规范集体建设用地使用权流转。唐山市和秦皇岛市对"城中村"改造出台了一系列鼓励政策，鼓励集体土地所有者、农户和开发商三方面自愿组合，对"城中村"进行改造，按规划统一建设住宅小区。
强化城乡结合部建设用地总量控制和市场公开。杭州市对城乡结合部的国有划拨地入市实施了"政府土地收购储备制度",并探讨将政府收购储备范围扩展到城市内现有集体建设用地。广东、江苏等地设立了有形土地市场，要求包括城乡结合部在内的土地使用权交易进场公开挂牌交易，规范市场。
探讨城乡结合部集体建设用地向国有建设用地转化。浙江省对部分城市城乡结合部乡镇企业使用的集体建设用地，在土地补偿到位、使用者主动申请、所有者同意（村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意），报经省国土资源厅批准后，不再办理征用手续，直接转为国有土地使用权。苏州市、杭州市等地探讨了调整现行征地补偿办法，采用按价征购的办法转为国有。
上述这些探索和实践，为进一步规范城乡结合部土地市场起到了很好的示范作用。
通过调研，我们认为，规范城乡结合部土地市场的根本出路是：在严格实行用途管制，控制新增建设用地扩张的前提下，进一步明晰城乡结合部现有建设用地的产权主体和土地权益（所有者、使用者之间的利益关系），区分土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内、外，制订相应的政策，明确管理者、所有者和用地者之间的利益关系，调动各方积极性，采用市场化运作方式，大力开展市地整理和市地置换，通过规范的土地市场实现城乡结合部现有建设用地的易主（改变所有者、使用者）、易位（改变位置、置换）、易用（改变用途），解决城市建设用地需求。
（一）完善城市建设用地总量控制制度。要严格执行土地利用总体规划，科学圈定城市建设用地规模，城市规划必须与土地利用总体规划相衔接，严格控制城市发展跨过或绕过城乡结合部向外盲目扩张。运用年度土地利用计划和用途管制等手段，严格限制新增建设用地供应总量，并采用经济手段和政策调控措施，提高新增建设用地取得成本，鼓励用地者利用城乡结合部现有建设用地。
（二）加强土地登记工作，明晰城乡结合部土地产权。
加强城乡结合部土地产权制度建设，明确农村集体土地所有权代表和相应的权益，加快土地登记进度，通过确权和土地登记，分清国有土地和集体土地、建设用地和农用土地界限，集体建设用地要明确土地所有者主体及相应的土地使用者，同时结合土地证书年检，保持城乡结合部土地登记资料的现势性。
（三）制度创新，鼓励流转，规范管理。区分土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内外，分别制订政策，规范城乡结合部建设用地管理。
城乡结合部是城市和相邻农区的结合部，横跨土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内外，即城乡结合部按照土地利用总体规划可以分为"圈内""圈外"两部分。这两部分的土地利用方向是不一样的，"圈内"土地主要是作为城市建设用地；"圈外"土地主要是作为农用土地及少部分集体建设用地。因此，必须区分"圈内""圈外",制订不同的利用政策和管理对策：
1、对于城乡结合部属于"圈内"的部分，其土地利用和管理政策必须有利于向城市建设用地转化，即必须纳入城市用地统一管理、统一转用、统一开发、统一供应。
第一，对于已列入城市建设用地规模范围内的地区，取消农户个人建农民住宅和乡镇企业建设新占农用地，新增建设用地实行统一转用、统一开发、统一供应，推行农户进住宅小区和乡镇企业进工业园区。即："圈内"农户申请新建住宅的，一律不再批准农户建住宅，一律进居住小区，符合宅基地申请条件的农户，其宅基地指标可折为相应的价款抵扣所购买的商品房价；"圈内"乡镇企业建设需要增加建设用地的，一律进工业园区使用国有土地，并在土地出让金等方面给予优惠。
第二，对于已列入城市建设用地规模范围内的存量集体建设用地（农民住宅和乡镇企业用地），则应制订相应政策和措施，结合市地整理、政府收购储备等工作，采用"转权让利"的办法，鼓励其转为国有土地进入市场依法流转。其中，存量农民住宅用地可结合市地整理，由开发商、所有者、使用者三方面自由组合进行城中村改造，建商住小区，政府在出让金收取上给予一定的优惠；也可以由政府主导，企业化运作招标建设，对城中村进行改造建现代化小区，建设中各项规费按农村宅基地标准执行，农户原宅基地和农房折换为相应的价款，以调产权或货币安置的办法进行补偿，土地相应转为国有土地，农户以调产权方式取得或以成本价方式购买的小区房屋产权归农户所有，允许出租，也可比照经济适用住房上市交易。对于"圈内"已有乡镇企业，鼓励其向工业小区转移，符合规划的，土地补偿到位、使用者自愿、所有者同意的，报经政府批准，也可转为（或征为）国有土地使用权后依法流转。
2、对于未列入土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的城乡结合部土地，即"圈外"土地，在土地利用上，要保证以农用地和少量集体建设用地为主导，即严格控制新增建设用地，盘活存量建设用地。
第一，严格控制增量建设用地。停止圈外城乡结合部农户单家独院式分散建房，实行多户连片的集中式建房；乡镇企业建设需要新用地的，一律进工业园区建设或利用现有存量建设用地。
第二，圈外符合规划且经依法批准取得的集体建设用地，在严格管理的条件下，应允许农村集体建设用地在不改变权利性质的情况下流转，即"保权让利促流转".具体而言，现有农民集体建设用地可以通过土地置换或建新拆旧等方式，迁村并点，向城镇和中心村或工业园区集中，建新拆旧中需要短期增加农用地转用指标的，经批准可以给予一定的周转指标，封闭运行，到期归还；农户向城镇和中心村集中过程中，原住宅符合规划的，允许其转让给本集体经济组织内符合宅基地申请条件的其他农户。对于符合规划且经依法批准取得的乡镇企业用地等其他集体建设用地，在明确所有者主体的前提下，所有者可将一定年期的集体建设用地使用权以让渡、租赁或以作价出资（入股）方式提供给使用者使用（类似国有土地出让、租赁、作价出资或入股），在使用年期内，使用者在不改变用途的前提下，可以依法转让、出租、抵押；土地收益主要归土地所有者。集体建设用地不适用于举办娱乐或高档房地产开发项目；流转的最高年限不得突破国有土地的最高年限。
（四）完善相关配套措施，规范城乡结合部土地市场。城乡结合部非法土地交易和隐形土地交易大量存在，因此必须采取措施，提高土地市场的公开性。当前主要应抓好以下几项配套制度：
1、积极设立公开的土地市场，为城乡结合部的土地交易提供公开挂牌交易的场所，以提高交易机会，降低交易成本，规范交易行为；
2、建立和完善政府土地收购储备制度，将政府土地收购储备的范围扩大到城乡结合部的国有和集体建设用地；
3、建立土地登记可查询制度和信息公布制度，为使用者、投资者提供现势土地登记信息和土地市场信息资料；
4、完善土地证书查验制度，土地证书查验的重点地区是城乡结合部，重点查验各类非法交易、隐形交易和擅自改变用途的情况，发现问题，及时纠正处理。
（五）当前急需要做的几项工作
1、尽快研究明确集体土地权益，并结合土地变更登记和土地证书查验，摸清城乡结合部土地利用现状，对非法用地隐形交易和擅自改变用途的行为进行清理，明确城乡结合部的土地所有权和使用权。
2、总结各地集体建设用地流转的试点经验，抓紧出台《农村集体建设用地使用权流转办法》，规范集体建设用地流转行为。
城乡土地管理法篇6
xx作为一个特大型中心城市，在迈向21世纪创建国家卫生城市，加快实现“一个龙头，三个中心”发展目标，建成现代化国际城市过程中，应当从高度充分认识加强城市市容和卫生现代化管理的重要性，尽快实现市容环境卫生管理的重大跨跃。从地域空间角度来看，城乡结合部的社区应成为环境卫生整治的战略重点地域。
城乡结合部，又称为“城乡边缘带”(urban-ruralfringe)、“城市边缘带”（urbanfringe）、“城乡连续区域”（urban-uralcontium）、“城市蔓延区”（theareaofurbarawl）、“城市阴影区”（urbahadowzone),“是一种土地利用、社会和人口特征的过渡地带，它位于城市连续建成区与几乎没有城市居民住宅和非农土地利用的纯农业腹地之间，兼有城市与乡村两方面的特征，人口刻度低于中心城市，但高于周围的农村地区。”。国内学者对城乡结合部的涵义和划分方法有不同的看法。规划学者从城市规划的角度将成乡结合部认同为城市近郊区，是城市规划区范围内城市建成区的拓展区域，在地域上表现为不边片、不完整的空间；地理学者认为城乡部是典型城市与传统乡村之间出现的城乡相互作用，相互渗透，相互事例，兼有城乡双重特征的独立地域实体；从行政区划的角度看，城乡结合部是指城区和郊区分管的接壤地带。从xx市的实际情况看，按不打破乡镇和街道的原则，则可将城乡分界线两侧的街道和乡镇划入城乡结合部的范围。即xx的城乡结合部是一个环绕城区，连续的、宽窄不一的环地带。
由于受城市与乡村的双向辐射，城乡结合部社区人地系统具有明显的城乡过渡性特点：（1）受城乡之间特定的空间扩展因素与空间过程的影响其地域表现出一定的过渡性。城乡交错带内城市与乡村各要素，景观及功能的空间变化梯度大，是城市与乡村两类性质不同的区域之间的“急变带”，人地关系的空间差异远较城市城乡城域内部大：同时城乡结合部地区存在着频繁的能量与物质对流，分别来自城市与乡村的人口、物质、技术、信息等在这里相互作用与竞争互生；（2）城乡结合部是城市与乡村两种社区相互接触、混合及交融的地区，其人口与社会结构特征地过渡性也十分明显。在这里不仅有城市居民与农村居民的相互混杂，而且还存在着本地常住人口与外地流动人口的异质反差，各种不同职业类型、不同生活方式、不同信仰、不同价值观念、不同需求以及不同心理文化素质的人群相互形成强烈的对比与共存；（3）由于同时受到城市与逐村经济的双向车射，城乡结合部经济发展具有明显的多样化特点，经济的发展对城市的依附性不断加强，城市性产业及城市需求导向产业在增加。正是上述过渡性特征使城乡结合部社区的环境卫生管理具有特殊性，给这一地带的规划、开发、建设、管理，特别是社会管理带来了难度。
存在以下一些问题：
户籍管理问题：鉴于城乡结合部与老城区在就业和子女教育方面的巨大反差，城里动迁户凡是牵涉到就业和子女教育的，多数保持人户分离；而农村劝迁户则鉴于经济利益的考试，也不愿意农转非，增加了户籍管理的难度。行政区划问题：城乡结合部由于土地批租、房地产开发而导致土地管理分割，城乡单位犬牙交错，“一地两府”及“一地多主”的现象比较普遍，带来较突出的跨区的管理矛盾。外来人口问题：在城乡部由于其优越的区位、廉价的租屋，加上管理较薄弱，使大量外来人口在些集聚，虽然给这一过渡带的经济发展增添活力，但同时带来环卫、治安、计划生育等许社会问题。农民的出路问题：在城乡结合部，由于土地多数被预征完毕，使失去土地的农民在就业、居住和撤队、撤村后集体资产的分配等方面存在不少问题。土地开发问题：按现行法律，土地批租后，逾期完不成开发的坚决加收。然而，现实情况是，土地逾期完不成开发的较为普遍，有的竟长达10年左右。物业管理问题：在城乡结合部，由于房地产的大规模开发而出现了众多的住宅小区，由于一些牧业管理公司管理不到位或不规范，引发新迁居民的不满，增加了城乡结合部社区管理的复杂性。
上述管理问题的大量存在，使这一被称为“都市里的村庄”的特殊社区，土地开发支离破碎，原有的道路、水系等被打乱，垃圾成堆，排水不畅，违章搭建十分严重，环境卫生恶化，社会治安形势严峻，无论是在社区景观或是在社区精神文明建设方面都与市区形成强烈的把差，成为全市创建卫生城市和建设现代文明城市的“老大难”地带。
显然，造成城乡结合部社区上述诸多问题与矛盾的原因是十分复杂的，我们应当从机制、体制等方面进行深层次的分析。充分认识这一地区包括环境卫生的内的各种问题的特点、规律与解决的难度，以便从战略高度，从机制、体制上研究解决的对策。
首先，城乡结合部社区的环境卫生等诸多问题的产生，是在我国由计划经济体制向市场经济体制转轨时期，由于成市大规模建设改造并不断向边缘区推进，乡村――城市急剧转型过程中形成“都市村庄“这一特殊类型的社区所出现在
XX城乡结合部社区管理的考察与研究第2页
的可避免的现象，有其客观必然性。
第二，城乡结合部地区特有的区位优势，一方面，引来大规模开发区的规划建设，使大量高新技术工业和现代化服务业向结合部集中；与些同时，由于外来人口的集聚，引发了某些原始的、并对城市市容有严重影响的城市产业――如城市垃圾回收业（闵行区虹桥镇虹四村）以及为外来人口的服务业在这里“见缝插针”地滋生与发展，再加上原有的乡镇和村办企业，各类性质不同，差别很大。难以事例的产业聚集在城乡结合部，是导致这一地区环境卫生等社会问题十分复杂的产业因素。
第三，被城市乌黑的“都市村庄”社区大量土地被征用，农民失去赖以生存的生产资料，在自身经济利益的驱动下，利用其自有多余的住房和“见缝插针”式的乱搭建，以较低廉的房租对外租赁，使大量外来人口在些集聚，从而形成包括导入的城市居民、原住农民和外来人口在城乡结合部混杂居住、十分复杂的社会空间。这是这一地区市容卫生、社会治安等问题十分突出的社会因素，也是一个直接的、主要的因素。
第四，城乡土地所有制的差别和“都市村庄”社区局部经济利益的驱动，也是使城乡结合部地区环境卫生状况难以根本改变的一个极为重要的原因。在乡村城市化过程中，位处城乡结合部的社区，土地制度仍属集体所有，农民拥有对土地的使用权，而乡镇以下的村委会又是自治组织，因而在都市村未能完全融入城市、纳入城市管理的情况下，村民和代表村民利益的村委会，出于自身的经济利益，较少考虑限制某些影响环境卫生和容貌的产业的发展，如虹四村，外来人员在些经营了27家废品收购站，1996年的财政收入中，仅从包括乱搭建在内的各类房租收入即达210万元，占全村全部收入的近三分之一。 第五，体制不顺，管理薄弱是造成城乡结合部社区环境卫生变化的一个制度性因素。如果说前述三个方面带有客观规律因素的话，那么体制和管理则是一个主观性因素。在城乡结合部社区的管理中，普遍存在“一地两府”和“一地多主”的现象。“一地两府”指一片土地内由一个城市政府和一个乡村政府兼管，如虹桥镇虹四村的8个村民小组，其中3个在徐虹铁路支线以北的长宁区地盘上，5个在铁路以南的闵行区地盘上，早在10多年前，位处铁路以北的3个居民小组的土地即已被古北开发区所预征，从而形成较长时期的“一地两府三方”的格局，即长宁区、闵行区和古北集团，由此而产生管理上的一系列矛盾。所谓“一地多主”是指一片土地上有多个主人。如浦东新区的钦洋镇，已规划为大型居住区，随着土地不断开发，辖区范围越来越小，并被“多主”所分割。在这片土地上不仅有城区和郊区的政府部门，还包括开发区和众多房地产公司和物业管理公司，形成“一地多主”的管理局面，在工商业行政、税务、卫等方面存在着交叉管理或管理空白。收费、罚款等有经济利益的事情争着办，而对治安工作、环境卫生的综合管理、外来人口的管理等要承担责任和尽义务的事情则相互扯皮、推诿、拖延不决。
第六，法制不健全，有法不依和执法不力也是城乡结合部社区环境卫生脏乱差的一个制度因素。城乡结合部社区环境卫生管理存在许多与一般城市社区和农村社区不同的特殊性，应有特殊的法规，特殊的执法机构采用特殊的手段实行管理。目前大多数采用与市区相同的行政手段整治结合部的环境卫生容貌，只能起到暂时的治表作用，无法实现现长产管理。
因此，正确处理城乡结合部城市规划建设、社区经济社会发展与社会环境卫生的相互关系，在社区规划建设与整治环境中求得经济社会的发展；在发展经济，加速城市形态建设的同时，实施社区卫生环境的综合整治。
首先要制定高起点的结合部社区城市建设、经济社会发展和包括环境卫生整治、绿化、生态建设在内的综合规划，并将社区规划纳入城市总体规划范畴，使之与总体规划、开发区规划相协调，与区域经济发展计划相衔接。第二，在结合部社区形态建设实现乡村向城市转变过程中，同时注意实现农业向非农业的转移，正确引导现有乡镇企业、低层次的城市产业、租赁业的规范经营和向高级化方向发展，使之成为结合部社区的重要支柱产业。第三，要及时解决传统的土地集体所有制的转换问题。对于人均土地不足2分的村，及时撤销村建制，变农民为市民，实行土地的统一规划、建设与管理。第四，帮助新市发和外来人口寻找新的就业门路。
城乡土地管理法篇7
[关键词]城乡结合部土地征用城市化
[中图分类号]F301.2[文献码]B[文章编号]1000-405X（2013）-11-254-2
0引言
城乡结合部在我国的研究始于80年代中、后期，研究主要集中在城乡结合部的内涵、特征及相关机制研究，但相关理论和实践研究相对薄弱[1]。近年来，随着经济的发展和城市化进程加快，城市不断向外扩张，城乡结合部优越的区位条件和相对低廉的土地价格，成为了城市扩张的最佳地段，城乡结合部土地征用日益频繁并产生了许多问题。因此，如何在城乡结合部实行科学合理的征地制度，维护当地被征地农民的合法权益，成为城市化进程中急需解决的现实问题。
1城乡结合部土地征用中存在的主要问题
1.1征地范围大
城乡结合部优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格，成为城市扩张的最佳地段。城乡结合部可用于建设用地的土地面积较大，发展空间弹性较大，相关部门在上报征地面积和范围时，经常隐瞒真实范围，导致征用土地面积远远大于上报面积，依次征地被扩大和滥用的现象也比较普遍。
1.2城建用地扩张迅速，农用地不断减少
城乡结合部是城市建设快速扩张的重点地区，土地利用结构中农用土地急剧减少，建设用地快速膨胀，建设用地已经成为城乡结合部土地的主要类型。农地非农化，一方面使土地增值，土地收益大大提高；另一方面由于大量优质农地减少而危及到粮食安全、公共健康、生物多样性的维护，引起不可逆转的经济问题和生态环境问题。
1.3土地补偿标准过低
集体土地征收补偿标准主要是按农地若干年产值收益的一定倍数来计算的，而不是以土地的市场价值为基础来确定征地补偿费用，加之实际操作中并没有真正按照不低于农民原生活标准进行补偿，而是根据征地方或用地方的实际支付能力确定补偿费，造成征地补偿费用过低。另外，城乡结合部部分土地的产权主体的责、权、利难以界定，产权主体摩擦较多，因而造成土地管理不便，为土地投机者提供了方便，从而为降低土地补偿标准提供可乘之机。
1.4规避征地的违法现象频发
当地地方政府为求政绩，不顾当地实际和农民利益，以土地来换取招商引资和发展产业，向开发商出让大量土地；土地征用中的缺陷也使得当地农民尝试在不经过征地审批的情况下，以出租这种形式向开发商提供土地。加之城乡结合部的土地管理制度弱化、力度较差，导致规避征地的现象时有发生，严重扰乱了土地市场的管理秩序。
1.5被征地农民权益受损严重
城乡结合部的土地大多为集体所有，农民个人使用，土地补偿收益应该在集体经济组织及农民个人之间进行合理的分配，但实际当地政府在征地补偿收益分配中且占了大头，失地农民权益严重受损。同时，被征地的农民虽得到了征地补偿费，短期内增加了收入，但安置途径单一，被征用土地的农民社会保障和医疗保险服务比较滞后，此外，城市中难以在短期内消化吸收大量的失地农民，致使农民失地又失业，农民的生活得不到应有的保障，甚至影响到当地社会的稳定。
2城乡结合部土地征用问题的对策建议
2.1明确公共利益范围，限制征地规模
以法律的形式科学界定“公共利益”，圈定土地征用的范围，确保征收征用的土地在确实在公共利益需要的范围内，从而真正实现尊重和保护农民土地财产权，达到控制征地规模和保护耕地的目的。
2.2加强失地农民社会保障
政府需要完善失地农民保障体系，建立失地农民最低生活保障制度、基本养老保险制度和医疗保险制度等，从根本上解决失地农民社会生活保障问题，政府部门要建立完善的就业培训体系，根据不同的年龄阶段和文化层次，有针对性地安排不同的培训内容，尽可能多地解决失地农民就业问题。
2.3提高征地补偿标准
现行的征地补偿标准没有反映土地的地理位置、地区经济发展水平、土地市场交易价格、人均耕地面积等影响土地价值的经济因素，也不能体现同一宗土地在不同投资水平或者不同投资情形下出现产出差别的真实价值所以导致征地补偿费过低。因此，今后应当以国家农业综合年产值为基础，结合该地块的原用途收益，进行适当的调整，来确定补偿价格。
2.4合理分配土地征用补偿费用，确保农民权益不受侵犯
国家应当进一步明确“谁征地，谁出钱”，“谁所有，谁受益”的原则，保证征地补偿所得的绝大部分支付给农民，少部分留给村集体组织留作公益事业，有效地防止集体财产的流失。农民失去的是土地的使用权，所以应该支付使用权的价格，这样政府将土地使用权转让的绝大部分收入返还给失去土地使用权的农民，这种方案就能够最大程度地保证补偿的公平合理，从根本上避免现行征地制度的各种弊端，防止征地过程中出现各种违法违规和损害农民权益的现象发生。
2.5完善征地程序，加强土地执法监督
目前我国尚未建立起一个良性健康的土地征用程序，因此，必须完善和规范土地征用补偿程序，建立起土地价格评估制度和征地补偿方案听证审批制度。征地补偿民主决策制度，征地补偿安置争议的协调和裁决机制征地补偿争议司法救济制度等程序，这样才能真正维护被征地农民集体土地所有权和土地承包经营权，以及被征地农民对征地的知情权、参与权和申述权。同时，加强城乡结合部土地管理执法力度，宣传普及土地管理相关法律法规知识，使全民树立遵法守法及珍惜土地的意识，强化土地利用总体规划的法律地位，严格实行土地用途管制；完善土地执法监督检查制度，建立健全土地执法队伍，加强执法力度，做到有法可依有法必依、执法必严、违法必究，确保城乡结合部土地资源可持续利用。
theresearchofthelandexpropriationofRural-Urbanareas
abstract：withtheurbanizationprocessisspeedingup，itmeansthatthecitywillbefurtherexpandedthescale，theurban-ruralareaswillbeexpropriatedmorelandbecausethesuperiorgeographicconditionandthelowlandprices.therearemanyproblemsreflectedintheprocessoflandexpropriation.thispaperisdiscussiontheproblemsandmakereasonablesuggestionstosolveexistingproblems，inordertopromoteRural-Urbancoordinationdevelopmentandsocialharmoniousdevelopment.
Keywords：theRural-Urbanareas；landexpropriation；urbanization
参考文献
[1]张建明，许学强.城乡边缘带研究的回顾与展望.人文地理，1997，22（3）：5-8.
[2]刘燕萍.《市场结构对城乡结合部征地与出让市场运行效率的影响》[J].《中国土地科学》，2002，4.
[3]土地利用管理司调研组.《城乡结合部土地市场管理调研报告》[J].《中国土地》，2001，1.
城乡土地管理法篇8
内容提要:乡村规划指对乡村建设在用地布局、建设要求等方面的部署与安排。其对规范农村土地利用，提高乡村建设质量以及统筹城乡协调发展具有重要意义。对乡村规划的法律性质主要涉及两个层面:一是行为意义上乡村规划的法律性质;二是结果意义上乡村规划的法律性质。而乡村规划的法律救济则主要包括申诉、控告权，申请复议，诉讼权及规划保障请求权。对乡村规划的法律规范体系则是指国家现行的有关乡村规划的制度，实施以及修改等方面的法律规范的总称。只有全面地把握乡村规划制度，明确乡村规划与其他规划制度的联系与区别，在宪法、法律、法规以及规章等层面上加以规范，从而推动我国乡村规划制度的发展与完善。
2008年1月1日施行的《城乡规划法》将乡村规划纳入调整范围，改变了以往《城市规划法》与《村庄和集镇规划建设管理条例》分别对城镇规划和乡村规划进行规制，城镇规划与乡村规划二元分立的状态。《城乡规划法》将乡村规划分为乡规划和村庄规划，与城镇体系规划、城市规划以及镇规划并列统称为城乡规划，并就乡村规划的制定、实施、修改、监督检查以及法律责任等问题做出了规定，为系统研究乡村规划提供了法律依据。本文将依据《城乡规划法》的相关规定，对乡村规划的法律性质、法律救济与规范体系等法律问题进行分析与探讨。
一、
乡村规划的概念与发展
乡村规划指国家结合经济和社会发展情况，对一定时期内乡村住宅、基础设施等各项建设在用地布局、建设要求等方面的部署、安排。
乡村规划是随着城市规划而逐渐产生、发展起来的。城市规划起源于19世纪末西方国家解决城市贫困问题的过程中，为解决由于人口激增及贫困而出现的各类问题，英国自19世纪起开展了公共卫生改良运动，学者提出了“田园城市”的口号，出现了以空间规划为主的社会改革方案，但起初的改良运动还停留在学者及民间组织主张和呼吁的层面。1909年，英国制定了《住房与城市规划诸法》(theHousing，townplanning，etcact)，授予了地方政府编制和用于控制新住宅区发展规划的权力[1]。自此，城市规划从以往作为民间团体的倡议性活动发展成为政府的一项职权，走向了法制化的道路。1932年英国《住房与城市规划诸法》修改为《城乡规划法》，把乡村土地纳入了规划范围;1947年修改的《城乡规划法》将城乡用地作为整体，对城乡土地进行统一规划。乡村规划作为一项制度正式纳入了法律的调整范围。
基于城市与乡村在空间用地布局方面的协调性和不可分割性，各国规划法一般是在不断发展与完善城市规划的基础上，将乡村规划纳入调整范围，形成覆盖城乡的规划法典，以统筹城乡发展，更好地发挥规划的作用。如德国的《建设法典》、新加坡的《规划法令》、韩国的《国土建设综合规划法》以及马来西亚的《城乡规划法》等，为统合城市土地与乡村土地，确立了不同层级的规划，形成统一的城乡规划体系。
我国的乡村规划建设管理工作始于改革开放初期。1982年，当时的城乡建设环境保护部下设了乡村建设管理局，负责指导和协调全国农房建设工作，省级建设行政主管部门也成立了乡村建设处[2]。但是这一阶段的乡村规划管理工作缺乏法律的规范，只停留在政策性的行政管理层面。直到1993年国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》，以行政法规的形式规定了乡村规划建设问题，乡村规划制度在我国才有了法律依据，开始走上制度化、规范化。
由于《村庄和集镇规划建设管理条例》是国务院的行政法规，与1990年实施《城市规划法》相比，前者的效力位阶低，且其对乡村规划的制定、实施、修改等方面的规定较为原则、笼统，这就造成了乡村规划和城市规划脱节、分立，乡村规划可操作性差的局面。为了加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善居住环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展，2007年10月28日全国人民代表大会常务委员会审议通过了《中华人民共和国城乡规划法》。
二、
乡村规划的法律性质
对乡村规划的法律性质进行探讨涉及到两个层面:行为意义上的乡村规划和结果意义上的乡村规划。前者指乡村规划的制定主体依据法定程序编制、确定、实施乡村规划的过程，即乡村规划行为;后者指乡村规划制定主体所编制、确定的文本形式的乡村规划，即乡村规划的内容。
(一)行为意义上乡村规划的法律性质
行为意义上乡村规划的法律性质指乡村规划在法律上属于何种类型的行为。作为一种新兴的规划类别，学界少有对乡村规划行为法律性质的专门探讨，而是将乡村规划(或城市规划)作为行政规划的一个下属概念，着重研究行政规划的法律性质。对于行政规划的法律性质，目前学界有行政立法行为说[3]、具体行政行为说[4]以及具体区分说[5]等几种观点。
由于行政规划的领域非常广泛，其在制定主体、内容、程序等方面也存在着差异，学者们从不同的角度出发论述行政规划的性质，因而得出不同的结论。但是涉及到乡村规划这一具体类型，笔者认为应在学界已有研究成果的基础上，结合乡村规划的编制、确定以及实施过程对其法律性质加以考量。
首先是乡村规划的编制、确定过程。我国《城乡规划法》第二十二条规定乡村规划的组织编制机关为乡镇人民政府，并由乡镇人民政府的上一级政府审批确定。可见，我国乡村规划采政府部门组织编制、审批确定的模式，是政府部门的职权之一。与此相对应的是，西方一些国家采用由代表市民利益的非政府组织确定规划的模式。如在美国，地方市镇设立的独立于行政部门的城市规划委员会享有规划的确定权[6]。
我国《城乡规划法》对乡村规划编制、确定程序的规定决定了乡村规划的编制审批为政府行政行为。因为政府编制、确定规划的过程是单方行为，不针对特定的对象，其结果是乡村规划内容的确定，且规划编制、确定主体为乡镇人民政府与县级人民政府，这就排除了乡村规划归属于行政立法行为与具体行政行为的可能性。因此，乡村规划的编制、确定过程属于抽象行政行为，即行政机关制定和普遍性行为规范的行为。
此外，应强调的是，《城乡规划法》第二十二条亦规定在村庄规划报送审批前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论同意。这一规定打破了单纯由政府部门审批确定城乡规划的状况，使村庄规划的确定具有了民间性，突破了城乡规划固化为政府行政职权而忽视公众意愿的局限。因此，村庄规划的编制、确定从作为纯粹的抽象行政行为的公权属性向私权自治属性过渡。
其次是乡村规划的实施过程。《城乡规划法》第四十一条第一款规定在乡村规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，由建设单位或个人提出申请，并由市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。通过颁发许可证的方式赋予相对人在规划区内使用土地或进行建设的行为属于行政许可行为，即在法律一般禁止的情况下，行政主体根据行政相对人的申请，通过颁发许可证或执照等形式，依法赋予特定相对人从事某种活动或实施某种行为的权利和资格的行为。此外，乡村规划的实施还包括对违反乡村规划的，有权行政部门可以采取行政处罚及行政强制等具体行政行为。因此，乡村规划的实施过程实际上是政府行使职权从事具体行政行为的过程。
(二)结果意义上乡村规划的法律性质
乡村规划方案只有经过特定的程序，由有权主体批准以后，才能正式生效。生效的乡村规划表现形式为规划文本、图纸以及附件。规划文本是对规划的各项目标和内容提出规定性要求的文件;图纸用图像表达现状和规划设计的内容，其表达的内容及要求与规划文本一致;附件主要包括对规划文本或图纸做出具体解释的规划说明书和基础资料汇编(以下统称乡村规划文本)[7]。
结果意义上乡村规划法律性质的探讨涉及到乡村规划的内容与形式两个层面，即乡村规划内容的法律性质与乡村规划文本的法律性质。
首先，乡村规划内容的法律性质指乡村规划中做出的各种规定性要求的法律性质。由于乡村规划要对农村住宅、道路、供水、排水、供电、垃圾收集、畜禽养殖场所等农村生产和生活服务设施、公益事业等各项建设的用地布局、建设要求等做出具体安排，这实际上是限制农村土地所有权人、使用权人使用土地进行建设的自由。对于乡村规划的这一属性，有学者认为属于公用限制，即为满足特定的公益事业的需要而对特定的财产权赋予公法上的限制。更进一步分析，此种限制可以细化为使用管制和密度管制，前者是对土地用途的限制性规定，后者是对建筑物高度、建筑物容积率、基地面积等方面的限制性要求。
其次，乡村规划文本的法律性质是指其属于何种性质的文件，具有怎样的法律效力。结合《立法法》的规定，因为乡村规划由县级人民政府批准确定的，这就排除了其成为地方性法规和地方政府规章的可能性。但是依据《城乡规划法》第七条与第九条，乡村规划一经批准公布，则成为乡村建设和规划管理的依据，任何单位都应当服从规划的管理。因此，乡村规划文本属于没有立法权的行政机关制定的行政规范性文件，即行政机关针对不特定对象的能反复适用的具有普遍约束力的规范性文件。
乡村规划的法律救济
乡村规划的法律救济指因乡村规划的制定、实施以及修改等行为违法或不当而受到侵害的主体向行政机关或法院申请撤销、变更该行为，并请求弥补因该行为所产生损害的制度。因乡村规划体现为一系列制定、实施以及修改等过程，且不同阶段的行为过程其法律性质不同，所以乡村规划的法律救济在不同阶段亦存在差异。笔者将根据乡村规划的不同阶段对其法律救济进行相应的分析和探讨。
(一)乡村规划制定的法律救济———申诉、控告权
乡村规划的制定属于抽象行政行为，这就排除了对乡村规划的制定行为提起行政复议和行政诉讼的救济途径，因为我国《行政复议法》与《行政诉讼法》都排除对抽象行政行为的审查。但是《宪法》第四十一条第一款规定公民对于任何国家机关和国家工作人员的违法失职行为，有向有关国家机关提出申诉、控告或者检举的权利。结合《城乡规划法》第五十八条的规定，对于依法应当编制乡村规划而未组织编制，或者未按法定程序编制、审批、修改乡村规划的，公民可以向上级人民政府提出申诉控告或者检举，由上级人民政府责令改正。
(二)乡村规划实施的法律救济———申请复议、诉讼权
乡村规划的实施具体包括乡村规划行政许可、乡村规划行政处罚及乡村规划行政强制等具体行政行为。如公民合法权益受到乡村规划实施行为的侵害，其可以依法申请行政复议或提起行政诉讼，请求撤销或变更相应行为并弥补对其造成的损失。
再者，如果公民认为乡村规划实施行为所依据的乡村规划文本不合法时，依据《行政复议法》第七条，可以在对乡村规划实施行为申请行政复议的同时，一并向行政复议机关提出对乡村规划文本进行审查。因为乡村规划文本为县级人民政府制定的规范性文件，属于行政复议可审查的内容。
(三)乡村规划修改的法律救济———规划保障请求权
规划保障请求权指基于对城乡规划的信赖而从事相关具体行为的公民，因规划的变更而导致合法权益受到损害的，请求行政机关弥补因此造成的损失的权利。规划保障请求权的理论依据为信赖保护原则，即为维护法律稳定、政府诚信以及保障公民基本权利，政府对其行为应守信用，对个人或组织对政府行为的正当信赖必须予以合理保护，以使其免受不可预计的不利后果[8]。
我国正处于经济、社会快速发展的时期，经法定程序制定的乡村规划会在经济、社会发展过程中因具体情况的改变而产生修改的必要性。如果任意修改乡村规划会削弱其权威性，甚至会造成乡村规划丧失作用。因此《城乡规划法》明确限定了修改乡村规划的程序，即依照乡村规划的制定、审批程序进行修改。这就维护了乡村规划的稳定性，有利于保障乡村规划的规范作用。即使依法对城乡规划进行修改，信赖原规划并且已采取相应行为的公民其合法权益亦存在受到侵害的可能性。此种情形下，合法权益受到侵害的公民可行使规划保障请求权，请求行政机关补偿损失。
我国《城乡规划法》并未明确规定规划保障请求权，而是概括性地宣示:对于因规划修改而受到损失的利害关系人，应当依法给予补偿。具体到乡村规划，第五十条规定在乡村建设规划许可证发放后，因依法修改乡村规划给被许可人合法权益造成损害的，应当依法给予补偿。但该规定没有明确补偿是由行政机关主动给予还是由当事人提出请求，此外对补偿数额、补偿金的负担以及补偿争议解决等程序问题亦没有做出规定。因此，对于行政机关未主动补偿因修改规划而造成的损失时，应赋予公民规划保障请求权。此外，应进一步明确补偿数额的确定方式以及补偿争议的诉讼解决方式。对于补偿金的负担，可以借鉴日本《都市计划法》第75条有关城市计划事业受益人负担金制度的规定，由规划事业受益人承担。
四、
乡村规划的法律规范体系
乡村规划的法律规范体系指国家现行的有关乡村规划的制定、实施以及修改等方面的法律规范的总称。乡村规划作为一项制度，在宪法、法律、法规以及规章层面都有相应的规范对其加以规定。研究乡村规划的法律规范体系有利于系统、全面地把握乡村规划制度，明确乡村规划与其他规划制度的联系与区别，从而推动乡村规划制度的发展与完善。
(一)乡村规划法律规范体系的构成
首先是宪法层面上，《宪法》第十六条第五款规定:“一切使用土地的组织和个人必须合理的利用土地。”第八十九条关于国务院行使的职权中规定:“领导和管理经济工作和城乡建设。”第一百零七条规定:“县级以上地方各级人民政府依照法律规定的权限，管理本行政区域的……城乡建设事业……等行政工作……”宪法的这些规定提出了公民合理利用土地的义务，并且授予政府管理城乡建设的权力，也构成乡村规划对公民使用土地进行建设加以限制的宪法依据。
其次是法律层面上，《城乡规划法》系统规定了乡村规划的制定、实施、修改程序，并明确了相应的法律责任，构成乡村规划制度的主要法律依据。《土地管理法》第三章“土地利用总体规划”以及第五章“建设用地”对乡村规划的建设用地规划和用地程序做出了限定。这些规定与《城乡规划法》中有关乡村规划的内容共同构成法律层面上的乡村规划体系。
再次是行政法规与部门规章层面上，《城乡规划法》颁布后，《村庄和集镇规划建设管理条例》并未废止，依旧具有效力。在乡村规划领域，《城乡规划法》未加以规定的则适用《村庄和集镇规划建设管理条例》。2008年1月30日建设部关于贯彻实施《城乡规划法》的指导意见作为部门规章构成乡村规划法律规范体系的内容。
最后是地方性法规和地方政府规章层面上，如各地城乡规划条例以及实施城乡规划法办法、实施《村庄和集镇规划建设管理条例》办法等。
(二)乡村规划与土地利用总体规划———《城乡规划法》与《土地管理法》的竞合分析
《土地管理法》规定国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地，并且明确乡村规划应当与土地利用总体规划相衔接。《城乡规划法》亦规定乡村规划的编制应与土地利用总体规划相衔接。上述规定在法律规范层面界定了乡村规划与土地利用总体规划的关系，即城乡规划的编制要符合土地利用总体规划的要求。细究之，土地利用总体规划是以土地为对象，界定农用地、建设用地和未利用地的范围。乡村规划则主要以乡村建设用地为对象，合理安排建设用地内的建设活动。因此，从一定意义上可以说土地利用总体规划是乡村规划的前提。对于两者内容冲突的情形，应认定土地利用总体规划效力优先于乡村规划。
(三)乡村规划与城镇规划———《城乡规划法》内部的二元分立
《城乡规划法》一改《城市规划法》只规定城市规划的状况，将乡村规划与城镇规划并列纳入了调整范围。对此，学界给予高度评价，认为这一变化改变了城乡分割的规划管理制度，有利于城乡统筹规划、协调发展[9]。在肯定《城乡规划法》涵盖乡村规划具有积极意义的同时，笔者认为其宣示性意义要大于实际作用。因为《城乡规划法》依旧沿革了将城镇与乡村分立的做法，就城镇与乡村分别制定城镇规划与乡村规划，而不是就一定区域内的城镇和乡村统一编制城乡规划。对此，笔者认为应该借鉴我国台湾地区的经验，即制定综合开发计划，将都市土地与非都市土地纳入同一个管制系统，以此达到协调城乡空间布局的目的[10]。
(四)乡村规划与村庄、集镇规划———《城乡规划法》与《村庄和集镇规划建设管理条例》竞合分析
《村庄和集镇规划建设管理条例》第三条规定，村庄、集镇规划中的城镇指乡级人民政府所在地和县级人民政府确认由集市发展而成的作为农村一定区域经济、文化和生活服务中心的非建制镇。该界定与1989年《城市规划法》对城市的界定相对应，即区别于按行政建制设立的直辖市、市、镇。可见，村庄、集镇规划与乡村规划在概念上相同，都指城市以外的乡村规划区域的规划。因此，依据上位法优于下位法的原则，有关乡村规划问题，《城乡规划法》有规定的，应该优先适用其规定。但是应当指出的是，《城乡规划法》规定乡规划、村庄规划的区域由县级以上人民政府确定，规划区以外的区域不适用《城乡规划法》;而《村庄和集镇规划建设管理条例》规定村庄、集镇规划区为村庄、集镇建成区和因村庄、集镇建设发展需要实行规划控制的区域。可见，村庄、集镇规划区的范围要广于乡规划、村庄规划的范围。对于乡规划、村庄规划之外的村庄、集镇区域依旧适用《村庄和集镇规划建设管理条例》。
注释:
[1]李德华.城市规划原理[m].北京:中国建筑工业出版社，2001·583
[2]建设部政策法规司，国务院法制办农业资源环保司，编·城乡规划与建设法规知识读本[m]·北京:知识产权出版社，2007·24
[3][德]平特纳·德国普通行政法[m].朱林，译·北京:中国政法大学出版社，1999·159
[4][日]南博方，著.日本行政法[m]·杨建顺，周作彩，译北京:中国人民大学出版社，1999·62
[5][德]汉斯·J·沃尔夫，奥托·巴霍夫，罗尔夫·施托贝尔·行政法:第2卷[m]·高家伟，译·北京:商务印书馆，2002·181
[6]刘飞，主编·城市规划行政法[m]·北京:北京大学出版社，2007·87
[7]刘飞，主编·城市规划行政法[m]·北京:北京大学出版社，2007·112-113
[8]罗豪才，湛中乐，主编·行政法学[m]·北京:北京大学出版社，2006·281
城乡土地管理法篇9
关键词：城乡统一土地市场；城乡一体化建设；市场经济秩序
随着城乡一体化建设的不断深入，以及我国社会主义市场经济体制的不断完善，土地市场也逐步发育和演变。当前，我国的城市土地市场已基本建立起来并且形成了相应的地价体系；而在农村，由于大量的农用地和非农用地都在自发流转，客观上土地市场已经形成，但是不管是在制度上还是在地价体系上发展都存在严重的滞后，从而导致城乡土地市场的割裂。这样的结果产生了两方面的影响：一方面排除市场机制，造成农地非农化过渡，另一方面驱使地方政府过度征地和逐利。二者都同时导致工业化、城市化用地粗放、效率低下及不利于土地的可持续利用和侵害农民的土地财产权益。例如，目前全国l3以上的群众上访源于土地问题，而其中60％左右直接由征地引起。
（一）
1.城乡建设对土地需求不断壮大。城乡发展是城乡对土地需求的驱动力。在城市化的进程中，我国对土地的需求量呈递增趋势。国土资源部部长徐绍史认为2011年乃至“十二五”时期，我国工业化、城镇化和农业现代化快速推进，土地资源需求将持续上升。农村通过出让耕地、林地等为城市发展提供土地。据统计，自2001年至2008年底，我国耕地面积从127082千公顷锐减到121715.9千公顷。在减少的耕地中其中大多数成了城市建设性用地，少部分因废弃而成了荒地。城市化推进中占用农地是无法避免的，当前政府出台相应的政策来调控城市用地需求，使得城市发展走向科学发展的道路。
2.城乡统一的土地市场是我国土地市场发展的切实可行的最佳选择。下面以古诺模型来分析我国建立城乡统一土地市场的情况。从计划经济体制向市场经济体制的渐进式转化过程中，政府实际上是以“参与者”和“管理者”的双重身份直接介入城市土地市场，政府垄断了城市一级土地使用权。而农村土地属于集体所有，不能在城乡土地市场之间自由流转。现假设允许集体所有土地能直接进入一级土地市场，因此我国当下的土地市场有如下六个特征：1）城镇与农村的土地质量相同；2）城镇与农村的土地成本为零且固定不变；3）土地需求曲线是线性的；4）城镇和农村都能准确了解土地的需求曲线；5）城镇和农村都相互了解对方土地供给数量，并据此确定自身土地供给量；6）城镇和农村都根据市场需求调整供给数量,以实现受益最大化。古诺双垄断市场模型如图一所示：
如图1所示古诺双垄断模型中，土地市场的需求曲线为线性，横轴代表土地的需求量，纵轴代表土地的需求价格，pa代表市场上土地的最高价格，Qb代表市场上土地的最大需求量，p1代表城市土地的价格,p2代表农村土地的价格，Q1代表城市土地的供给量，Q2代表农村土地的供给量，Q=Q1+Q2代表土地的总供给量，H1代表城市土地的总销售收入，H2代表农村土地的销售收入，H=H1+H2代表土地的总销售收入。根据古诺模型及以上假设可以得出以下结论：
1）当农村的土地和土地交易受到限制时,此时的土地市场相当于城市土地的独占市场,政府部门就以土地独占者身份垄断了土地市场的土地供应。此时政府愿意提供的城市土地的数量是Q1=Q=1／2Qb,价格是p1=p=1／2pa,政府能够获得的最大销售收入是H1=H=Q1×p1=Q×p=1／4paQb。2）当农村的土地和土地交易不受限制时,此时的土地市场由城市土地和农村土地组成,土地市场就是双头垄断市场。此时政府和农民愿意提供的土地的数量都是Q1=Q2=1／3Qb,价格是p=p1=p2=1／3pa,市场总供给量是Q=Q1+Q2=2／3Qb。政府和农民分别能够获得的最大销售收入是F1=F2=Q1×p1=Q2×p2=1／9paQb。政府和农民的总销售收入是H=H1+H2=2／9paQb。
在古诺模型均衡分析中,城镇独占土地市场和城乡双头垄断土地市场的古诺模型均衡结果对比如表1所示：
当建立起统一的城乡土地市场后，通过土地的古诺模型分析结果，可以得出以下结论：1）土地的总供给量(总需求量)增加；2)土地的价格降低；3)政府获得的收入减少,实际上是让利给农民和土地消费者；4)农民增加了收入,改善了农民生活。从以上述结论中不难发现农村土地纳入土地市场有利于土地市场的健康发展,另外对建设和谐社会也具有积极的促进作用。古诺模型的理论分析证明,我国应逐步构建城乡统一的土地市场。
3.城乡统一的土地市场是我国土地市场发展的必然趋势。
下面以西方经济学基本原理来分析集体非农建设用地进入土地市场所带来的利益。如图2所示：
横轴X表示非农建设用地数量，纵轴Y表示非农建设用地价格，城市土地数量稳定为q1，目前我国建设用地市场处于政府垄断阶段，假设原来需求曲线为d1，市场均衡处于点c。随着工业化、城市化的加速发展，建设用地需求增加，需求曲线达到d3，地市场建设用地数量有限、且出让价格很高，难以满足企业需求，形成用地需求缺口q2-q1，垄断的国有土地市场形成的生产者剩余为矩形Sp1aq10，消费者剩余为三角形Siap1。
现假设集体非农建设用地能够进入土地市场，则土地供给达到S1，但出于对集体非农建设用地产权的不完整，只有一部分中小企业敢于投资于非法取得的集体非农建设用地，需求曲线只能达到D2，形成实际的集体非农建设用地市场均衡点g，此时的消费者剩余为Siap1+Segh，生产者剩余为Sp1aq10+Segf。从以上分析中，可与看出允许集体非农建设用地能够进入土地市场所带来的社会福利远大于禁止其进入土地市场。
（二）
通过以上分析，建立城乡统一的土地市场对明晰农村土地产权，推进农村改革、统筹城乡发展、保护农民权益、稳定农村社会重要影响。但是现在问题就是如何建立与维护好城乡统一的土地市场。
1.对我国现行的土地市场制度进行改革与创新。随着我国经济市场化和工业化、城市化的加速发展，土地商品的价值属性不断彰显，特别是当由农村土地转换成城市建设用地时，其价值会成倍增加。然而，由于我国现行土地市场制度特别是土地征收制度的滞后，使得农民不能分享其土地转换的增值收益，即确实有外部利润存在于现行土地市场制度之外。所以，要求对我国现行土地市场制度进行改革和创新成为了历史的必然。因此有学者提出了要建立中国城乡一体的土地市场体系。[4]当前，应打破政府对土地市场的行政垄断，以土地使用权能性质的一致性为基础，以农地直接入市为突破口或路径，建立城乡统一的土地市场制度。从而，农民的获利机会得到实现，其外部利润得以内部化。
2.建立建全符合当下实际土地市场的法律法规。对于农村土地使用权能统一对等的一致性要求，从而必须对我国有关现行法律和制度进行修改与重新安排。
1）结束单一国家垄断的征地制度，逐步把征地严格限制在“公共利益”目的用地范围内，并用产权和法律约束国家土地征收权，政府依法行政，尊重和保护农民的土地财产权益。2）大力发展和规范农地转用市场，大力培育农地市场流转中介组织和做好对其的高效服务，做好城乡两个土地市场的衔接，形成统一、开发、高效的土地市场体系，充分发挥市场对土地资源配置及土地用途转换增值收益分配的基础性作用。3）法律上允许和鼓励农民以土地入股、产权交易、租赁等方式用来搞开发和建设。4）土地收益应当主要归集体所有，政府和土地管理部门作为管理者，无权直接分享产权人的处置价款；集体土地所有者的土地收益应当纳入集体资产统一管理，主要用于集体经济组织成员的社会保障和发展生产。
3.制定科学合理的土地开发和供求计划。城镇房地产业，是城市经济体系中的重要部分，应当与整个国民经济保持协调发展，这就要求土地管理部门发挥积极的作用。应充分发挥市场在配置资源中的基础性作用，严格把握土地一级市场土地流转关口，按照“一个渠道进、一个池子蓄、一个龙头出”的管理模式，制定建设用地总量控制、土地使用权公开交易等制度，实行建设用地“八统一”：即“规划、征用、收购、储备、开发、配置、地价、供应”的管理，严格规范交易秩序，实现政府对土地一级市场高度垄断。应对四类（商业、娱乐、旅游、商品住宅）经营性用地，全部以招标、拍卖、挂牌的方式进入市场公开交易。应运用市场的准入标准、经济杠杆和供地的规模,改善用地结构，优化用地布局。对低效、闲置的农村建设用地，通过运用农村建设用地减少和城镇建设用地增加相挂钩的政策，及时地盘活土地的利用率，既增加了农用地的面积，又可缓解建设用地的压力。按照“缩并自然村、建设中心村、改造空心村”的要求，积极推进旧村改造，引导农民住宅向中心村、中心镇集中，推进村庄建设用地整合挖潜利用。对城市建设用地统筹管理，停止审批新的宅基地。城市规划区外的村庄,村内有空闲地的，一律不准新占耕地。
4.对我国现行的土地税制进行调整。目前，我国是实行城乡有别的土地税制。由于无法对农民家庭经营的实际产出进行评估，所以农村地区税收的征收是以农牧业生产所使用的土地面积作为标准，这就使得农业税成为实际上的农业土地税。而在我国农村，由于劳动力过剩，土地对于农业产出的贡献很小甚至为负，所以单位土地面积的农业税负是很重的。而对于城镇建设用地，土地的产出是全部工商业活动，根据我国税制，工商业活动所交纳的增值税、消费税、营业税等税种的计税方式是按产出或收入而不是按照土地面积进行的，与土地面积的使用无关。真正由于土地使用而负担的税费仅有土地使用税、耕地占用税、土地增值税和国有土地有偿使用收入，这四种税的征收比率很低，而且建设用地税费属于地方税种，地方政府倾向于执行较低的土地税费标准，这就导致了城乡土地税负的苦乐不均。为此必须改革我国现行的土地税制。取消针对农用土地征收的农业税，以农业实际产出取代土地面积作为农业税计税标准，减轻农用土地的实际税费负担；提高城市建设用地使用、占有的税费标准，城乡按统一的产出标准征税；对闲置土地征收高额占有税，或限期收回，提高土地保有环节的税负，建立资源占用的约束机制。
对土地市场进行科学调控，首先必须转变政府职能，并运用匹配的经济、法律和必要的规划等手段，切实搞好对土地市场管理，以充分和更好地发挥市场机制对土地资源的优化配置作用，从而达到实现社会福利最大化和高效利用土地的目的。当前是我国社会发展非常关键的时期。土地管理工作也一定要与时俱进，按照社会主义有计划商品经济发展的需求，完善管理机制，强化管理手段，充分管理办法，建立起具有中国特色的社会主义土地管理制度，为实现合理使用土地的战略目标贡献力量。
参考文献：
[1]吴利生.农村土地征用制度的缺陷及其改革[J]中共杭州市委党校学报.2002.04
[2]新华网news.省略徐绍史：城市发展对土地的依赖依然有增无减2011.01.07
[3]中华人民共和国国家统计局.中国统计年鉴-2002.中国统计出版社，2002.
[4]中华人民共和国国家统计局.中国统计年鉴-2009.中国统计出版社，2009.
城乡土地管理法篇10
摘要：土地是人类活动的基本载体，土地资源是社会经济的基础，建设社会主义新农村与土地管理密切相关。地籍是土地的户口。地籍管理不仅是国家行政管理的重要内容，也是国家土地管理的基础性工作，搞好地籍管理对于合理的利用有限的国土资源，促进国民经济持续稳定发展具有重要意义。本文从我国的地籍建设的历史和现状出发，阐述了城乡地籍一体化建设的必要性，对新农村建设中城乡一体化地籍建设进行了初步探讨，并给出了相应的对策建议。
关键词：新农村；地籍；城乡一体化。
随着土地使用制度改革的深入、市场经济体制的进一步完善、城乡经济和建设日趋融合以及对集体土地产权管理逐渐加强，对地籍管理提出了城乡地籍一体化管理的要求。根据《地籍管理“十一五”发展规划纲要》，我国将在2010年前开展第二次全国土地调查，基本建立土地统一调查制度；全面、准确掌握全国土地数据，建立城乡一体化、四级（国家、省、市、县）联网互通的土地数据库；城镇地籍调查覆盖率达到100％以上，村庄地籍调查覆盖率达到95％。在推进新农村建设的今天，如何抓住新农村建设的契机建设城乡一体化地籍，以促进农村健康发展、加快城乡一体化，对搞好地籍管理工作，有效地利用有限的国土资源，促进国民经济持续稳定发展具有重要意义。
1、我国地籍建设的现状
我国目前的地籍管理实际上被人为的分成了两块。城镇地籍管理注重资产管理主要是完成地籍调查、土地登记、变更调查及相应的统计等工作，管理的范围主要是建成区国有土地，包括建制镇和独立工矿。农村的地籍管理则偏重资源管理主要是土地利用现状管理，主要是管理土地的利用情况和集体土地权属状况、完成地类变更，统计等工作。目前城镇地籍的主要管理模式：按市—区（县)—街道—街坊—宗地—面状图斑对数据进行组织和管理，管理单元为街坊；农村地籍管理主要方式：按市—区（县)—乡（镇)—村—面状图斑对数据进行组织和管理，管理单元为行政村[2]。由于受技术条件的限制，导致了城镇地籍和农村地籍多年来实际上按照不同的体系分别进行操作，实施的是城乡分割的地籍管理。1987年《中华人民共和国土地管理法》的颁布和土地管理部门的成立，使得城乡地籍一体化建设有了基础。
随着市场经济的发展，城市化进程加快，城乡经济的不断发展，城乡一体化地籍建设作为一个重要课题提上了议事日程。各地的土地管理部门及专家学者也都做了一些有益的尝试，提出了一些具有前瞻性，可行性的思路。但是由于各地的情况不同，现实情况比较复杂，到目前为止并没有形成城乡一体化地籍建设的统一认识和模式，只是各地在根据自己的理解进行了城乡地籍的一些改革，思路和方法不尽相同。
2、城乡一体化地籍建设的探索
随着信息化的发展，要以地籍信息化带动地籍管理工作的跨跃式发展，推动土地资源管理方式的根本转变，促进地籍信息化建设实现跨越式发展。为满足和适应现代经济发展和信息建设的需要，以及具体细致的掌握土地利用现状的基础信息，明晰土地产权关系，全面提升地籍管理工作水平，建立城乡一体化地籍管理信息系统已势在必行。国土资源部在地籍工作“十五”计划纲要中曾明确指出，将地籍信息化和城乡地籍一体化作为奋斗目标，同时颁布了新的城乡一体的土地分类标准，为城乡一体化工作做了标准化方面的准备.城乡一体化地籍建设不仅业务性强，而且涉及大量的技术问题。因此，必须着眼未来，科学设计，规范实施，确保可持续发展。纵观城乡地籍建设的历史和现状，目前我们应该优先从以下五个方面进行探索。
2.1功能设计与系统结构
城乡一体化地籍建设首先要确保当前及未来一定时期内社会经济发展与国土资源管理的需要。因此，系统在功能设计上，应以需求为导向，不仅要满足当前所需的初始土地调查、统计、登记、土地利用分析、变更调查、变更登记、查询、信息等功能，而且要为以后的发展预留扩容空间，以便适时调整完善，发展多功能地籍。同时也应兼顾性价比因数，确保上下联网并可持续发展。系统可采用四层体系结构：第一层为用户操作界面；第二层为自动流程控制；第三层为逻辑处理、数据访问和数据隔离，最低层为系统空间数据库[4]。
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2.2土地分类与数据标准
随着城乡一体化进程的加快，根据新土地管理法的要求，国土资源部已经颁布了以农用地、建设用地、未利用地3个一级地类，15个二级地类的新的土地分类标准以及《城镇地籍数据库标准》和《县（市）级土地利用数据库标准》。新的土地分类标准较原有城乡两套不同标准更能适应现代土地管理的需要。考虑到全国各地的发展状况和实际情况不同以及实施的进度和新旧资料的衔接，全国马上全面执行新的土地分类有一定的难度，国土资源部又颁布了现阶段的过渡方案，原有资料可以作为过渡方案实施操作，但新开展的城乡地籍一体化建设必须以全新的土地分类标准为依据，确保各项调查直接到位。另外由于目前尚无统一的城乡数据库标准，所以，各地在执行国家标准的基础上应结合实际制定城乡统一的数据标准，确保与国家标准的转换，以便最终形成覆盖全国的城乡地籍数据库。
2.3坐标系统与成图比例
目前土地利用现状调查主要是54坐标系，城镇地籍调查部分是80坐标系和54坐标系，而且绝大多数是各个城市的自有坐标系，而必须要在同一投影方式和同一坐标系下对相邻地区不同比例尺空间数据进行拼接，对于不同投影方式和坐标系统下的坐标必须进行转换。所以，城乡地籍一体化建设必须有统一的坐标系和投影方式，确保城乡地籍调查和土地利用现状调查坐标系一致，同时确保与原有成果、与周边单位的成果数据衔接。此外，为形成统一的成果，日常开展的建设用地勘测定界工作也必须采用该坐标系[5]。
城镇与农村地区的数据精度存在较大差异，由于城乡不同比例尺势必存在接边问题，必须按照“不重不漏”的要求，从应用的角度，积极探索大比例尺地籍调查，以提高基础图件的精度，拓宽成果的应用领域同时又要确保无缝连接，以解决城乡结合部位普遍存在的权属关系混乱、权利主体不明等问题。
2.4数据组织模式和结构
城乡一体化地籍建设的重点是城乡地籍数据统一的组织模式和结构，在这种模式下不再对城乡地籍进行区分，而只有业务管理要求上的不同，城乡一体化地籍数据组织管理模式为：市—区（或县）—街道（或乡、镇）—街坊（或行政村）—权属单位—图斑，数据组织的最小单位为街坊，一个街坊可包含多个权属单位，如城镇地籍中的街坊；时一个权属单位也可由多个街坊组成，如农村的一个行政村。
2.5编码方式
原农村土地利用现状调查采用县（区）－乡镇－村－图斑编号体系，以图幅为数据管理单元，在数字化地籍实现之前，不失为土地利用现状调查的有效的管理体系，但由于图幅线为理论界线，不仅实地无法确定，而且人为造成了许多宗地和图斑的分割，实际使用存在许多问题，也很不方便，在当前数字地籍情况下，土地利用现状调查编号体系和城镇地籍调查地籍编号体系相比缺乏科学性。城镇地籍调查地籍编号体系按照《城镇地籍调查规程》的要求，执行街道－街坊－宗地编号体系，对于同一宗地的不同地类反映的不够全面、科学。要建立统一的方式来管理城镇和农村的地籍数据，首先要解决的就是制定一个城镇、农村统一的分类和编码标准。建立城乡统一的要素编码，前提是要兼容以前的城镇和农村的编码标准。该要素编码不仅能用于建库后的数据库管理，而且要能够知道前期的数据采集，只有这样才能真正的发挥其作为编码标准的作用[6]。
3、政策建议
1）土地资源是经济社会发展的基础，与社会主义新农村建设密切相关。要解决好面对新形势、新挑战下的土地管理工作。找准土地管理与社会主义新农村的最佳平衡点和切入点。要抓住建设社会主义新农村的契机，促进城乡地籍管理，建设城乡一体化地籍。
2）作为新兴课题的城乡地籍一体化建设具有很强的政策性，要统一思想提高认识，加强调查研究，认真总结经验，求真务实开拓创新，努力开创城乡地籍管理工作的新局面。