土地流转法篇1
著名经济学家张五常先生曾经提出：“一个发展中的国家，决定土地使用的权力最重要。没有土地就没有什么可以发展。土地得到有效率的运用，其他皆次要。如果竞争下土地的租值上升，经济是在增长……竞争的激烈程度决定着土地使用效率的高低。”张五常先生甚至认为，中国县市政府对于土地出让收益和增值税收入的分享机制，引发了中国县市级地方政府之间空前的经济竞争，这是中国市场转型较为成功及“中国经济奇迹”最为重要的原因。实际上，土地资源不仅是中国地方政府的重要融资工具，也是中国企业与私人投资者最为重要的投资对象和融资工具。这一现象也是所有市场经济国家的共性。日本学者加藤雅信即认为：“日本虽然脱离农业经济已经很久了，但是在工业化的日本，价格昂贵的土地依然是企业进行融资时的重要担保手段。因此从这种意义上来讲，土地所有权仍是日本经济的一个动脉。”众所周知，在人类社会最初，“土地所有权”的观念和制度都是不存在的；然则，“土地所有权”制度的产生和发展，是否蕴含着某种固有的规则，应当为立法者和执法者所谨记和遵循呢？
无疑，按照恩格斯在《家庭、私有制与国家的起源》一文中阐发的观点，最早的“土地所有权”，如同所有的其他私有财产权一样，都是随着生产力的发展和剩余产品的增加而产生的。但是“土地”并非一般的生活资料与生产资料，人们对“土地”的占有、使用不仅取决于“土地”本身的地理条件，也取决于使用人的生产技术及其他主观条件。譬如，目前人类尚无法对月球以及其他星体上的土地提出所有权的诉求，任何国家试图通过立法规定其所有权制度，都会显得没有实际意义。事实上，按照加藤雅信教授的考证，土地所有权制度的产生，与持续的土地生产投入及其收益制度紧密相关――“就非生产资料而言，所有权的功能在于使用权能的私人独占。与此相对，就生产资料来讲，所有权的功能不仅在于使用权能的私人独占，还在于通过保护对生产资料的资本投入，赋予资本投入者以积极性，从而达到保护投资者个人和增强社会整体生产力的目的。”土地所有权制度的诞生，本身就是农牧业技术发展的重要成果，其存续与发展的价值。
中国《宪法》第10条第1款、第2款明确规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”这一条款制定于1982年，随着改革开放事业的发展，1988年通过的《宪法修正案》在第一条确认私营经济合法地位之同时，随即在第二条宣布：“宪法第十条第四款‘任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。’修改为：‘任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。’”这一条款堪称中国土地使用权制度的“准生证”，它为中国的土地流转实践提供了宪法依据，实际上也为中国社会数十年繁荣、发达的房地产市场埋下了“伏笔”，其意义不容小觑。
毋庸讳言，当今中国社会各界对于土地制度的发展还存在诸多不同观点。但是，土地所有权制度及其相关制度（如“使用权制度”等等）的诞生和演变，说到底是人类社会为了适应生产力发展需要而不断变革的产物；因此，中国未来的“土地立法、修法和执法”应当服务于人民生活利益的保障，应当服务于社会生产力的发展，应当为立法者和执法者所谨记。
土地流转法篇2
关键词：农村土地流转；法制建设；欧美经验
一、我国农村土地流转法制建设的历程与现状
近年来随着我国农村经济形势的变化，“土地流转”似乎成了一个新颖热门的词汇，其实土地流转是我国几十年来土地制度改革中一直存在的现象，只不过特定的时期其涵义不同而已。新中国成立后的统一将农村土地分给农民，这是一种带有行政色彩的土地流转，即将国家土地使用权流转给农民。20世纪50年代后期开展化运动之后，国家统一将农民个人使用的土地转为合作社集体所有，只允许分配农民个人不超过当地每人平均数百分之五的土地用来种植蔬菜。1978年推行家庭联产承包责任制后的相当长一段时间内，土地流转囿于土地公有性质的约束依然处于禁止和限制阶段，但后来随着农村进城务工人员的猛增，以土地承包经营权为主要内容的农村土地流转开始出现并呈现出愈演愈烈的趋势。基于农村社会发展的现实考虑，国家开始出台一系列相关政策来引导农村土地流转，以求促进农村经济的健康发展。《关于1984年农村工作的通知》尽管采取了“只能将土地交还给集体或者流转给其他该集体成员”的限制性规定，但还是历史上首次从国家政策层面打开了我国农村土地流转的先河。为了打破先前对土地流转的一些限制，1988年的《宪法》修正案第10条第4款规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。1994年以来中央先后颁布了一系列指导意见和文件政策鼓励“有条件的地方可以按照依法、自愿、有偿的原则进行土地承包经营权流转，逐步发展规模经营”。这些规定虽然使得农村土地流转从“非法”逐步变为“合法”，但是我国农村土地流转真正的法制化始于2003年《农村土地承包法》的颁布实施。《农村土地承包法》明确了“通过家庭联产承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、转让、互换、入股或者其他形式流转”。在此之后几年，国家又相继通过颁布《关于推进社会主义新农村建设的若干意见》、《中共中央关于推进农村发展若干重大问题的决定》和连续性的“一号文件”来强化农村土地流转制度，并为土地流转的规范实施提供了较为明确的法律指导。虽然国家已经出台了一系列政策来促进农村土地流转的快速推进，但是现实当中却阻力重重，存在的主要问题有：不规范的土地流转行为比比皆是、缺乏健全的流转市场、缺乏成熟的土地流转平台、农民对土地流转的疑虑依然严重等。造成当前我国农村土地流转不畅的因素固然众多，但是法制建设不规范的确是一个关键问题。纵览欧美发达国家农业的发展，其土地制度已经在从传统农业转向现代农业的过程中日臻完善，特别是在农村土地流转法制化建设方面积累了诸多宝贵经验，这些经验对于正在迈入现代农业阶段的中国来说极其宝贵。本文下面就以英国、法国、美国等几个代表性国家为例，通过分析对比其不同的农村土地流转法制化建设经验，为我国农村土地流转的健康发展提供一点参考借鉴。
二、欧美国家农村土地流转法制建设的经验
1、英国农村土地流转法制建设的经验。作为世界上首个步入工业化发展阶段的国家，英国率先进入现代农业发展阶段，而在迈向现代农业的进程中英国探索出了一条比较成熟的土地流转道路。早在圈地运动至19世纪初，英国就通过大规模的土地流转形成了以租佃制度为核心特征的近代资本主义土地制度。进入20世纪以后，英国通过《农业持有地法》、《农业法》、《菜农赔偿法》、《租赁法》、《土地委员会法》等相关法律和政府补贴鼓励土地购买租赁，以非常完备细致的法律体系逐渐促成了发展至今日的现代农场模式。在鼓励土地自由流转的基础上，英国政府采取了一些措施保证流转的平稳运行。首先，采用土地开发国家公有化和国家强制购买的办法保证国家对土地的整体控制，以规范可控的形式保证土地开发的高效性和公共性，避免土地兼并等不良现象。其次，采用土地补偿和得益分配机制平衡土地流转利益。不管是农场合并，还是国家强制购买和开发引发的土地流转，对于受损都会有明确的补偿规定。
2、法国农村土地流转法制建设的经验。法国是欧洲大陆与中国国情最为相似的一个国家，素有“欧洲的中国”之称。长期以来，法国虽然是一个传统的资本主义大国，但是由于小农经济的存在它却是农业相对最为落后的一个国家，这也直接影响了其工业化进程。直到20世纪40年代，随着法国果断废除平均地权，转而实施扩大规模经营的土地政策，其农业和工业在逐渐赶上欧美诸国的步伐。显然，法国推行大规模农业经营的前提是国家政府的绝对主导。在1947年和1953年连续制定的两个五年计划的指导下，法国成立了专门的农业管理机构来引导促进农村土地的流转。首先，为了从根本上构建一个健康的农村土地流转机制，法国政府于1960年制定出台《农业指导法》，放宽了土地买卖和出租的限制，确定了土地流转各方的权利和义务。随后1962年、1980年对《农业指导法》的修订更是细化规范了这一法国农村土地流转的指导性法规。在一系列法案的框架下，包括农业用地的规划、农业生产许可证、农场规模、流转组织中介等都得到了明确的规范管理。需要指出的是，法国在农村土地流转中介组织方面做得相当有成效，其中最为典型的是通过组建“土地整治和农村安置公司”，以资源整合的形式促进了法国农场的规模化发展。
3、美国农村土地流转法制建设的经验。美国虽然是一个后起的资本主义国家，但是却以迅猛的发展速度一跃而成为世界最强国，其中其国家的强大离不开农业的规模化发展，而美国规模化农业的发展又与其规范的土地流转法制体系密不可分。早在1862年出台的《宅地法》就规定公民只要缴纳一定费用就可获得特定数量的荒地，并在耕种特定期限后就拥有土地所有权。此做法的最大贡献在于通过立法形式明确了土地的产权制度，这是美国土地流转顺利进行的一个重要前提。后来随着法制建设的日趋完善，土地产权的明晰不仅在于界定土地的所有权，而且在于对土地使用权的界定规范。这样以来，有了规范的法律依托，土地流转就可以在高度市场化的美国自由流通。尽管美国法律非常保护私有土地和公有土地的所有权，鼓励土地的市场化自由流转，但是美国政府对其限制还是比较细致规范的，因为美国政府拥有土地使用权的终决权，包括占有、控制、管理等，具体的限制有：其一，严格依照法律程序对私有土地进行征收征用；其二，采用多种方式限制土地的用途，保证农业用地的利用率；其三，采取限制租赁期限、变更登记等措施限制土地转让、租赁、投机等行为；其四，出于公共利益考虑，对土地的使用进行严格限制。
三、欧美国家农村土地流转法制建设对我国的启示
通过对英国、法国、美国等国农村土地流转法制建设实践的简要分析可以看出，不同国家由于国情差异，其建设模式不尽相同，各有特色，这正是对中国农村土地流转法制建设的最大启示，即要根据国情实际探索一个适合我国自身发展的特色化模式。在考虑国情差异的前提下，欧美诸国的农村土地流转法制建设经验对我国来说借鉴还是很多的。
1、国家政府要发挥主导作用，通过立法手段来控制土地流转的稳步运行。虽然土地流转的最终理想化模式是市场化运作，但是任何时候国家必须保有对土地使用权的终决权，既是欧美诸国的成功之道，也是符合我国国情的一个必然选择。当然，国家的终决权必须是法制化管理，不能完全依靠“行政干预”，而要通过具体的法令来执行，因此在近期或将来制定农村土地流转相关法律的过程中一定要明确国家的控制权，并对具体程序细则做出解释，保证程序的法制化。
2、完善农村土地流转的法规体系。首先，在构建明晰土地产权制度的基础上，处理好国家、集体和个人的关系，突出农民的主体地位，保证其合法权益，其中关键的环节是要通过法规强化农民土地承包经营权的物权属性，并取消土地承包经营权流转经由政府批准等琐碎的行政化手续。其次，规范土地流转合同，避免不规范的流转现象。要通过登记备案制度对土地进行规范化管理，不仅要规范土地承包经营权证书，而且对土地流转进行严格登记，进行制度化管理。另外，建立完善的法制化纠纷解决机制。国家不仅要在顶层设计面制定一套法律规范，还要从基层设立一种能够便捷帮助农民进行受理、申请查阅、调查投诉的法律机制。只有当农民的权益能够得到有效申诉、有效补偿，土地流转才能稳步推进。
3、完善农村社会保障体系。农村土地流转的顺利开展绝对离不开社会保障体系的支持，当前我国农民生活水平还没有达到欧美各国的“发达水平”，基本还处在“以地养老”的阶段，因此国家必须尽快健全完善农村最低生活保障制度、农村医疗合作制度、农村社会养老保险制度等来弱化土地的社会保障功能，从而推动土地规模化流转的快速进行。
这些保障制度是一个相互关联的体系，缺一不可，它们都是让农民能够在某种程度上摆脱“以地养老”境况的基础。
参考文献
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土地流转法篇3
在我处理的法律事务中，有不少是涉及到农利集体土地流转的案件。特别是近儿年来，我国农村集体土地流转己初具规模，形式多样，如何加强管理和引导，使之走向法制化的轨道，已成为亟待解决的问题。
土地是农业生产最重要的生产资料，在我国，农村实行的是家庭联产承包责任制的基本经营制度，通过集体土地的承包以及承包的延长，稳定了地承包关系，农民对土地投资的积极性大大提高，进一步加快了我国农村生产力的向前发展。与此同时，随着我国城乡三，三产业的发展和农村城市化的进程加快，农村剩余劳动力大范围的转移，农村集体土地价在不同主体之间开始转移，通过农集体土地的流转，提高了土地资源的利用率和出产率，带动了农村土地市场的发肓和农村经济的更快发展。
但是，由于我国大部分地区农村土地市场处于发展初期，农村集体土地流转交易机制尚未健全，土地流转过程中存在着一些问题不容忽视，如土地流转的自发性，无序性，流转交易程序混乱，一些地区在推行农村集体土地流转里，违背农民意愿，损害农民利益，甚至随意改变土地的农业用地用途，相关权利主体权益时常得不到保障，流转形式不规范，制约因素众多造成流转不畅等．这些问题如果不及时采取有效措施加以解决，不但不利于农村土地资源的优化配置和农村集体土地流转市场的正常建立、培育，而且也将影响我国农村土地家庭承包责任的稳定和实施。因此，农村集体土也流转既需要加强管理，更需要法律保障，使农村集体土地流转市场健康发展。本文试图从分析农村集体土地流转的类型和具体形式，探讨如何加强农村集体土地流转的管理，使之走上向法制的轨道。
一、农村集体土地流转的类型
1、农村土也的流转
(l）未承包集体的荒山、荒地的流转。指本村农户未承包的集体荒山、荒地，由本村村民委员会发包给本村个别农户或本村以外的人员进行农业开发的。
（2）、已承包的集体荒山、荒地的流转。指农户承包本村的集体荒山、荒地后长期无力开发、经营，又将其转包给本村各本村以外有能力开发经营的农户或其它人员进行农业开发的。
（3）已承包的集体农业用地的流转。由于年青劳动力的外出打工或者其它原因，土地承包户无力全部或部分经营其承包的农业用地，如耕地、园地、林地、牧草地和水产用地等，将其转包给本村或本村以外有能力继续经营的农户或其它人员。
2、农村集体建设用地的流转]
近几年来，集体土地市场发展迅速，农村集体建设用地使用权交易活跃，在沿海经济发达地区已具备相当规模，在贵州省城乡结合部、县城和乡（镇）政府所在地这种地方流转也是司空见惯。主要表现为：
（1）农民宅基地使用权流转。宅基地使用权的流转通常是伴随着房产流转而出现，既涉及集体组织，也涉及个别农民及其土地使用者，其形式主要有转让和出租等，宅基地使用权流转的主要原因为：一是一户二宅转让；二是原有宅基地超占较多，将其中超占部分转让；三是用以换取城镇中心地段商品房，四是已进城农户转让其在农村的宅基地使用权。宅基地出租主要是在城郊合部将房屋出租给人居住，或者将路边的房屋出租用于商业。
（2）乡（镇）村企业建设用地作用权流转。一、对转制的乡（镇）村企业建设用地使用权流转主要有以下几种形式：一、对转制的乡（镇）村企业用地不予评估作价，使个体私营企业列偿使用集体土地。乡（镇）村企业改革主要采取企业出售的办法，且基本上是出售给个人。二、一些乡镇政府在乡镇改制是时，擅自以出让方式处置集体土地使用权。一些农村集体经济组织借鉴城市土地出让的做法，以土地所有者的身份，将农村集体土地所有权出让给土地使用者，收取相应的出让金，并规定一定的使用年限甚至无使用期限限制。三、转让乡（镇）村企业建设用地使用权。转让的形式包括在集体土地上兴建厂房后转让及企业间私下变相转让等。前一种情况多发生在城郊结合部，后一种情形包括乡（镇）政府转让、或征用后转让和企业为牟取暴利转让等多种形式。四、出租乡（镇）村企业建设用地使用权。有以厂房形式出租的，也有直接出租土地使用权的。五、以地入股兴办联营企业。这些地方的农民集体，通过这种形式壮在农村集体经济，解决村民劳力出路，或直接收取入股的土地收益。六、名为入股，实为出租。如一些私营企业，村与企业签订的合同是土地入股，但实际是按年收取租金。七、农村集体建设用地抵押。目前，农村集体建设用地抵押主要用于融资过程中的信用担保。既有单独的土地抵押，又有连同房产的抵押。
二、农村集体土地流转的法制管理
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。”这就形成了我国农村集体土地流转法制管理的基本框架。
集体土地的自发流转，多数还是促进了当发的经济发展，对农村农业和农民都有好处。但农村集体土地自发流转也的施工问题，如果不加以引导，就不利于土地市场的有效运行，也不利于耕地保护这一基本国策的落实，同时，造成土地收益的不公，损害农民的利益，引发许多矛盾，甚至动摇农村基本经营制度。这些，对“三个代表”重要思想的落实和可持续的土地利用都是不利的。因此，必须强化农村集体用地的管理，制定相应的政策法规，避害趋利，把农村集体建设用地交易行为纳入法制的轨道，使之成为我国土地市场体系的有机组成部分。
1、农户承包地使用权流转要在长期稳定家庭承包经营责任制的前提下进行。以家庭承包经营为基础、充分结合的双层经营体制，是我国农村的基本经营制度，确保这一制度的长期稳定，是土地使用权流转的基本前提。
2、农户承包地使用权流转必须坚持依法、自愿、有偿的原则。（1）、土地流转要按照有关法律、法规和中央的政策进行。在承包期内，村集体经济组织无权单方面解除土地承包合同，不准收回农户的承包地搞招标承包；不准将农户的承包地收回抵顶欠款；不准借土地流转改变土地所有权和农业用途；流转期限不得超过农户承包土地的剩余承包期限。（2）、农村承包土地使用权流转必须建立在农户自愿的基础上。土地流转的主体是农户，在承包期间，农户对承包的土地有自主的使用权、收益权和流转权，有权依法自主决定承包的土地是否需要流转和流转形式。任何组织和个人不得强迫农户流转土地，也不得阻碍农户依法流转土地。由乡镇政府或村级组织出面租凭农户的承包地再进行转租玫发包的“反租倒包”，不符合家庭承包经营制度，应矛制止。（3）、土地使用权的流转应当是有偿的。农户的土地收益包括承包土地的直接收益的土地流转的转包费、转让费和租金等流转土地的收益。土地流转的收益应当由农户与受让方或承租方协商
确定并归农户所有，任何组织和个人不得擅自截留和扣缴。
3、规范企事业单位城镇居民租凭农户承包地。农村土地流转应当主要在农户间进行，中央不提倡工商企业和城镇居民随意到农村长时间、大面积租凭和经营农户承包地。工商企业投资开发农业，应当主要从事产前、产后服务和“四荒”资源开发。农产品加工、流通企业和农业科技单位如果城建需要建立种苗繁育、示范推广基地，也可以小范围农户租凭承包地。外商除农业生产、加工企业或农业科研推广单位，其它企业和单位不准租凭经营农户承包地；已经租凭承包地的，要进行清理规范。
土地流转法篇4
最早的土地流转是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。土地流转是指土地作为一种生产要素在农业生产者之间流动，从而达到土地资源优化配置的过程。最早以法律形式出现是在2002年8月的《中华人民共和国土地承包法》，以立法的形式明确了农民土地承包经营权的流转，这是我们处理土地流转问题的政策和法律依据。
换一种说法，土地流转在2007年以前即是指土地承包经营权之上使用权的流转。在2007年以后，集体土地的承包地经营权、建设用地经营权以及宅基地使用权全部包含在了土地流转的范畴之内。也就是说在没有所有权和使用权之下，虚设的承包权不加以特别保护或者关注，会变相的削弱或灭失。
土地流转的形式目前各地实践的做法大致归结起来有以下几种：
一是转包，即农户经发包方同意，将自己承包期内的部分或全部土地以一定条件转包给第三者，承包方与发包方仍按原承包合同履行权利和义务关系。所转让的权能是土地承包经营权之下的所有权，在经营权范围及期限下行驶。
在市场利益驱动和政府引导下，农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由双方自行约定，承租方获得一定期限的土地经营权，出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经营权租金。其中，有大户承租型、公司租赁型、反租倒包型等。
举个实践当中典型的例子――“康华模式”。①
2010年8月以来，康华公司从桂林所辖的灌阳、平乐、阳朔、灵川、临桂、雁山等县区，由康华公司把分散在一家一户的农民的土地承包下来，成功“流转”十万余亩土地。租用20年间，不改变农田的权属及用途，农民既可安心出外打工，也可在家给康华公司打工。在“土地流转”过程中，康华公司在运营的设计上，以公益和学术性的“漓江生态农业论坛”是推广和实践“康华模式”的一个平台。“康华模式”的本质是以“公司”的形式，把学术范围内的理论“成果”，尤其是农业科技前沿成熟的技术运用到“流转”过来的土地上，转化成产品和商品，从而达到了“推进特色农业示范点建设，促进农业专业化生产、规模化经营”的目的。
二是转让，即农户经发包方同意，把自己承包期内的土地全部转让给第三者，由第三者代替自己向发包方履行土地承包合同规定的义务。所涉及的权能是土地承包经营权的转让，包括了使用权和经营权。
三是互换，即农户为了便于耕种管理或者发展高效农作物，经发包方同意，把承包土地部分或全部调剂使用。对各自土地的承包经营权进行的简单交换，涉及的权能即是土地承包经营权的全部权能。
30年前，中国农村实行土地联产承包责任制，农民分到了土地。但由于土地肥瘦不一，大块的土地被分割成条条块块。划分土地时留下的种种问题，严重制约着生产力的发展和产量的提高。为了让土地集中连片，实现规模化、集约化经营，互换这种最为原始的交易方式进入农民视野。土地互换则有两种形式：一是由集体出面组织的互换，二是农户之间的互换。
四是土地股份合作，即以土地经营权证或承包人口为依据，将农户承包土地的经营权量化为股权，农民凭土地使用权入股，组建土地股份合作社，合作社对土地实行招标承包或对外租赁，农民按股分红。在土地入股过程中，实行农村土地经营的双向选择（农民将土地入股给公司后，既可继续参与土地经营，也可不参与土地经营），农民凭借土地承包权可拥有公司股份，并可按股分红。该形式的最大优点在于产权清晰、利益直接，以价值形态形式把农户的土地承包经营权长期确定下来，农民既是公司经营的参与者，也是利益的所有者，是当前农村土地流转机制的新突破。
五是宅基地换住房，承包地换社保。②以重庆为例，被国家批准为统筹城乡综合配套改革试验区后，在土地改革领域率先进行大胆探索，创造了土地流转的九龙坡模式即宅基地换住房、承包地换社保。也就是说，农民放弃农村宅基地，宅基地被置换为城市发展用地，农民在城里获得一套住房。农民放弃农村土地承包经营权，享受城市社保，建立城乡统一的公共服务体制。
特殊的例子还有广东省内所有农村集体建设用地都可直接进入市场交易，与国有建设用地“同地、同权、同价”。
具体的各地的做法多样，但大致的总结起来有以上的几种，表面上看起来这些都没有什么，但实际意义上，这对于中国传统农业社会土地与农民之间的身分关系的变化以及社会生产法律关系都发生了一系列的影响。在积极的影响下农民住到了新的高楼大厦，成了股东，同时体制上城乡分治、二元社会、城乡不和谐的状态得到了改善和工业化、城市化、土地稀缺的要求都得到了满足。各地的城市经济也得到了极大的发展，我国的城镇化水平从1978年的17.8%到至2010年城镇化率已增加至47.5%，城镇人口约6.3亿人。
二、实践当中遇到的问题
我国现行的土地制度有两个特点，其一，所有的土地被分为农用地和非农用地：非农用地一律国有，农用地则一律为农民集体所有。两者之间要转换只有通过行政
手段，无法基于市场信号和自由交易，因而为行政圈地留下了极大的空间，同时大量的土地又很难和其他要素自由组合。结果是，在耕地最为珍贵的国家，土地的配置效率不高，导致土地浪费的极度城市化。其二，农民个体对土地只拥有定期的使用权和名义上的集体所有权，而且这些权利只限于土地与农业的场合。一旦因居住、工业化、城市化等原因，农业用地需要专做非农用地，无论是基于公益性的理由，还是商业性的理由，除经特殊批准后作为农村宅基地和集体建设用地处理外，农民对原有土地的所有权及其大部分增值一律为国家垄断征用，收归国有。③
三、当前应对的思路
土地承包经营权的物权化，稳定农民的地权，同时要建立多样化的土地使用制度，探索股权经营模式，构建农地流转法律规制的框架。立法机关应当制定前瞻性的法律，取消对土地承包经营权转让的限制和对土地承包经营权抵押的限制，及时有效地满足土地制度的需要，节约社会成本。
规范土地登记制度，明确土地产权，落实对农村现有土地、农民承包土地产权证书颁发。
[注释]
①《农村土地流转中的“康华模式”探微》广西日?数字报刊，2011-
09-28。
土地流转法篇5
关键词：农村法治视域土地承包经营权流转
土地承包经营权属用益物权，是农村土地承包人对其依法承包的集体土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利①。党的十八届三中全会提出，要依法维护农民土地承包经营权，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能②。土地承包经营权流转以坚持农村土地集体所有权为前提，以分离土地承包权和经营权为基础，是实现农民财产权利的合法途径。本文以农村法治发展为视角，以湖南益阳农村为考察点，对土地承包经营权流转进行探讨。
1.农村法治发展视域下土地承包经营权流转的新特征
湖南益阳自2008年起开始探索农村土地流转，2010年在沅江市草尾镇开展土地信托流转模式试点。新的流转机制减少了农民顾虑，带动了资本下乡，使流转规模迅速扩大，流转效益快速显现，增加了农户收入，推进了村镇建设，同时也改善了乡村治理，推动了农村法治发展。
多样化的流转形式保障了农民的财产权利。益阳农村土地流转在很大程度上是缘于遏制耕地抛荒而开始的。最初，益阳通过《耕地耕作管理办法》，采取乡村干部分片包干、行政问责、收取代耕费等强制措施遏制农田抛荒，主要由基层政府推进土地流转。时至今日，土地流转已由当时的政府责任被动实施转变为保障农民财产权利主动推进。目前益阳农村土地流转的形式主要包括转包、转让、租赁、入股、互换等。在益阳土地流转中，农村耕地流转171.67万亩，其中转包面积63.9万亩，占流耕地流转总面积的37.4%;转让面积8.8万亩，占5.2%;出租面积36.6万亩，占21.4%;土地投资入股面积3.8万亩，占2.2%;互换面积12.7万亩，占7.4%。多样化的土地流转形式使农民的土地资源得到充分利用，财产权利通过多种途径得以实现。
规模化的土地流转使流转行为日趋法治化。目前益阳全市有32万家庭户涉及土地承包经营权流转，共流转土地274.67万亩。就经营规模而言，流转种植50亩以上土地的种植大户有3852户，共承包土地114.9万亩，占全市流转面积的41.82%。其中，承包50-100亩的有1876户，流转面积23.03万亩;承包100-200亩的有1004户，流转面积18.56万亩;承包200-500亩的有577户，流转面积10.34万亩;承包500-1000亩土地的有234户，流转面积26.3万亩;承包1000亩以上的有161户，流转面积36.69万亩。在承包1000亩以上土地的大户中，众盛农业公司、轩盛种植专业合作社和湘桃种植专业合作社共流转土地3.81万亩。规模化的土地流转使流转主体不能再以口头方式与对方约定流转年限、面积、价格等，违约需要承担责任，签订流转合同成为常态，流转行为日趋法治化。
新型化的土地流转模式培育了农村法治发展新载体。前期农民自发的土地流转普遍存在流转双方信任不足、利润不高、规模不大、程序不规范、随意性大等问题。2010年，在政府的积极引导和大力推动下，益阳着手农村土地流转新模式的探索。一是通过地方政府主导，在沅江市草尾镇试点，由政府出资200万元，创新性地成立农村土地托管投资有限公司（2012年7月更名为农村土地承包经营权信托有限公司），形成了土地承包经营权信托流转的“草尾模式”，也称“益阳模式”。目前，益阳农村土地信托流转面积32.16万亩，其中耕地面积27.98万亩，占全市耕地流转总面积的16.4%。二是通过农民自发和自愿组建农村土地流转专业合作社，逐渐形成了合作社流转模式。目前，益阳已组建了桃江县桃花江镇花桥土地流转服务专业合作社等6家土地流转专业合作社，已流转土地2.1万亩。另外，其它以种植为载体的农民专业合作社也逐渐成为农村土地流转的重要中介，据统计，益阳全市1163家农民专业合作社，共流转土地面积74万亩。无论是“草尾模式”还是合作社流转模式，流转中介都联系了较大群体的农民，通过流转行为的规范化、法治化，客观上促使这部分农民法律意识逐渐增强，行为的随意性减少，合法性增多。在农村法治发展进程中，它们正成为农村法治发展的新载体。
2.农村法治发展视域下土地承包经营权流转存在的问题
农民对土地流转的法律性质认识不足，流转热情低。土地承包经营权流转以坚持农村土地集体所有权为前提，以分离土地承包权和经营权为基础，是实现农民财产权利的合法途径。但是，部分农民小农经济意识比较强，恋土观念根深蒂固，在他们的观念中，农田是集体分给我的，是我的个人财产，是“保命田”，即使外出打工、进城经商，也要保留田土在自己名下，不愿长期转让或转包给他人经营，以避免返乡或年老时无田可耕。这种思想上的“防线”，致使他们不愿放弃土地经营权，宁可请人代耕，甚至在自家地上种树，也不愿意流转给他人经营。另外，农村老弱劳动力就业门路不多，土地仍是农民收入的重要来源，这也增加了农民对土地的依赖性。
农民间小规模土地流转的程序相对混乱，流转纠纷多。益阳农村土地经营权的流转，多以农民自发形式出现，集中连片的、有组织的流转较少，流转种植50亩以上土地的种植大户承包的土地只占全市流转面积的41.82%，还有58.18%属于小规模流转或农户间的直接流转。在流转过程中，他们大部分没有签订规范的合同，只有双方的口头协议，自由性和随意性较大。有些流转的土地虽然签订了流转承包合同，但没有使用规范统一的合同书，内容不够完整，合同期限、标的不具体，双方的权、责、利不明确，没有违约责任追究和损失补偿办法等，引发了较多纠纷。
土地流转的推进机制不健全，流转进程慢。目前尚缺乏土地经营权流转的配套政策措施，个别基层政府对土地流转工作缺乏指导和管理，引导不力，服务滞后，个别乡镇的土地流转服务有名无实，土地流转的供求信息不能及时有效沟通，以致出让方找不到受让方，受让方找不到出让方。由于还没有形成统一规范、市场化运作的土地流转机制，土地流转中介组织缺乏，流转信息不畅，往往导致要流转土地的转不出，要租土地的租不到。
3.基层政府依法推进土地承包经营权流转的对策思考
乡镇政府作为国家的最基层政权，既承担着合理引导土地流转的职能，又肩负了推进基层治理法治化的重任，通过引导、服务土地流转播种法治理念、诠释法治精神，是推进农村基层治理法治化的有效途径。
3.1坚持意思自治，尊重农民意愿
意思自治是私法自治的核心和灵魂，是私法的最高理念。在农村土地承包经营权流转中，农民是集体土地的承包人，土地流转只不过将其中的经营权分立出来进行流转。当前的农村土地仍然承载着农民的生存保障、就业保障等重要功能，农民随时可能退出劳动力转移大军回归农村，那时候土地仍是他们安身立命之所在。农村土地流转应严格遵循依法、自愿、有偿、规范等原则，尊重农民的意愿和话语权。针对部分群众认识不足的问题，基层政府应加强对《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》的宣传，特别要向农民讲清土地经营权流转不等于买卖土地，也不等于放弃承包权，让农民充分了解自身权利，了解相关法律和政策，了解土地流转的利与弊，切实保障农民按自己意愿进行土地流转的权利。要尊重农民在土地流转中的利益诉求，是否流转、以何种形式流转、流转给谁、流转多少面积、以什么价格流转等，都要由农民自己选择，基层政府只能引导，而不能以任何理由或借口强迫农民流转土地。实践中，基层政府要彻底摈弃“官本位”、“权本位”观念，严格依法行使职权，防止行政行为的任意性与专断性。同时，要加强对公共权力的监督制约，注意权责平衡，对侵害农民利益的行为要严肃查处，让法律的公平与正义逐步渗入农民的观念意识。
3.2规范政府服务，推动依法流转
作为一种经济活动，土地流转应该依法签订流转合同。《农村土地承包经营权流转管理办法》第二十一条明确规定：承包方流转农村土地承包经营权，应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合同;农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。由于土地流转是近些年兴起的，大多数农民只是以口头约定的形式进行转包、出租、互换等，没有签订正式书面合同的习惯，即使签订了合同，内容也很不规范，这严重制约了土地流转市场的健康发展，也不利于政府监管。
为促进农村土地流转，解决目前土地流转中以农民私下流转为主、程序不规范等问题，基层政府有必要将土地流转的管理和服务作为一项工作职责进行设置，成立专门机构，投入专项资金，安排专职人员，加强对土地流转的指导和服务。基层政府土地流转管理部门要根据《合同法》和《农村土地承包法》等法律，制定统一的土地流转合同文本，派出土地流转指导人员，保证土地流转的依法、有序进行，防止出现合同纠纷。同时，要完善流转价格形成机制、谈判程序和流转管理机制，为土地流转各方的公平交易提供规范样本;要完善土地流转合同的登记、备案和签证等制度，加强监管;完善土地流转纠纷调处机制，妥善化解土地流转中的矛盾，保护流转双方的合法权益。
3.3培育流转主体，拓宽流转渠道
一是引导农业产业化企业和农产品加工企业到农村充当土地流转的主体。这些企业与农业发展紧密相连，或者以农业产品为原材料，或者直接参与农业生产，具备一定的经济实力，有相对较宽的融资渠道，它们最有条件、最有资格、最有能力到农村流转土地进行生产。在益阳已有的土地流转主体中，这两类企业在资源信息、种植技术方面更具优势，与农户更容易找到利益结合点，能够在土地流转中发挥辐射带动作用。同时，这些企业的产、供、销一条龙、种养加工一体化等，也有利于实现农村生产要素的最优配置，实现土地资源利用的最大化。
二是鼓励农民工返乡流转土地。改革开放以来，不少外出务工的农民经过到外地就业积累了一定的资金和丰富的经验，他们在城市积极学习市场营销、经营管理、政策法律等知识，思想不断解放，思路逐步开阔，已经具备了创业的条件，作为有浓厚恋土情节的农民，他们也有意回乡发展，报效家乡，这部分人将是未来新农村经济发展和社会进步的中坚力量。他们对农民的需求和农村习惯、规则最了解，懂得如何充分利用农村社会的土地、人力资源，适合充当土地流转的新主体。
三是大力发展农村经济合作组织。农村经济合作组织是带动土地规模化流转的一支重要力量，也是继基层政府、村级组织和农民之外推进乡村法治化治理的“第四力量”。基层政府要统筹协调好农村经济合作组织与农业产业化经营的发展，通过多种渠道引导农村经济合作组织与农产品专业基地、农业产业化龙头企业、农产品优势品牌建设对接。鼓励农民通过土地、资金、劳动力入股加入农村经济合作组织，大力推广公司加基地、合作组织联农户的产业化经营模式，充分发挥合作组织的组织和带动作用，以推动土地承包经营权的流转，提高农民的组织化程度。
注释：
①百度百科.http：///view/1317434.htm，2014.
11.15.
土地流转法篇6
关键词：中国农村；土地流转法制化；法律缺陷
从理论上而言，农村集体所有制土地流转涵盖两个层面：一是土地所有权的流转，二是土地使用权的流转，但根据现行宪法和有关法律制度规定，农村集体所有制土地的所有权流转，只表现在国家对农村集体所有土地的征收，因而是单向性的流转。一般意义上的农村土地流转是指土地使用权即承包经营权在不同经营主体之间的流动和转让，其实质是农村土地使用权的市场化，这样有利于实现土地资源的优化配置。但是，这种土地流转制度从根本上看只能作为农村土地承包经营权的必要补充，而不能作为取得农村土地经营权的基本手段。目前来讲，中国农村土地流转尽管取得了一些成绩，在繁荣农村经济，促进农村社会事业发展方面取得了不少成绩，但从另一方面来讲又存在种种局限与不足，这突出表现在近年来围绕农村土地流转而产生的系列问题：比如流转农地补贴不尽合理，流转中存在着过多的行政干预等等。造成这些现象的原因尽管有体制方面的，有历史遗留方面的，但在很大程度上与中国农村土地流转的法律不健全不无干系。本文就试图从法律视角谈谈中国农村土地流转方面存在的问题与不足，并力图找到解决问题的路径。
一、中国法律对农村地权设定的历史轨迹及其缺陷
2002年，中国《农村土地承包法》规定：因土地承包经营或流转发生纠纷的，可请求村民委员会、乡（镇）人民政府等协调解决，也可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，或直接向人民法院起诉。由上观之，尽管中国农村土地流转的法律规范经历了一个从无到有，从不规范到日渐规范的过程。但由于在农村家庭承包经营责任制的长期发展中较少考虑法律因素，加之我国现行法律体系中没有土地承包经营和流转的中央立法，也没有专门的地方规章，因此农村土地流转带有明显的自发性、盲目性与随意性，土地纠纷日渐增多，侵权行为时有发生。即使如上所述我国《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》和《农业法》中有规定，但诸多规定过于笼统，有关内容和程序不够明确具体，缺乏可操作性，导致许多地方出现有法难依的现象。
二、解决农村土地流转的几点建议
（一）通过法律规范“两种产权”平等是实现农村土地健康有序流转的必要前提
在中国，国有土地和集体土地产权的不平等关系长期存在。国有土地的所有权、使用权分离后，使用权实际上是可以转让、抵押、出租的，而农村集体土地（尤其是非农建设用地)却不然，至今不能自主地流转，农民拥有的土地产权是残缺的、模糊的。这种长期存在的不平等关系，最终在我国形成“两种产权、两个市场”的二元结构。与相同法律体制下的国有土地相比，农村集体建设用地使用权在权利内容、交易主体和范围上存在着法律上的不平等。因而，通过法律手段，从立法上来实现两种产权的平等，明晰产权主体，进而建立国有和集体土地之间的合法而自由的流转机制，实现农村集体建设用地使用权与国有土地使用权的法定权利平等，这样有利于整个农地市场运作的有序化、良性化、法制化。
（二）法律要保障农民享有真正的所有权
中国现阶段农村土地所有权主体被法律界定为“集体”，这里基本没有争议。但是，究竟由谁代表集体行使土地所有权，都很不明确，而现在此权利基本上由行政村组织来行使。由于它是一个党政不分、政社不分的行政附属组织，集体和作为集体分子的农民之间，均无双向选择的自由，土地的所有权当然不可能由村民代表来行使，而只能由作为地域性经济组织的村长来行使，这样问题就来了。因为村长有事实上的土地处置权，却并不负担半点风险。而且农村土地寻租埋下祸根。笔者所在村子就发生过类似现象：村长擅自将村集体土地承包给个人，将承包收益据为己有，至今村民与村长之间还在理论。因此，应修改《土地管理法》及相应法律法规，解决集体土地所有权的错位、缺位或虚位等问题，将其直接交由村民委员会行使，删除农村集体经济组织和农业合作社等虚置概念。赋予集体土地所有权主体——村民委员会和使用权主体——承包户的市场主体地位。所以必须从立法上保证农民享有真正的土地所有权，从而使其享有拥有土地的收益权。
（三）要依法建立规范的农村土地市场流转机制
中央政府要适时地修改、完善及制定有关农村土地流转的法律、法规，为农村土地流转提供切实可行的法律保障。市场经济实质就是法制经济。把土地流转回归到市场，实行优胜劣汰，有利于提升农村土地流转的效率，提高农村土地的产出率，提高广大农村村民的生活水准，这也是建设和谐社会的应有之义。若果人为在政策、法规上对农村土地流转进行“堵”和“压制”并不符合生产力发展要求。比如要修改与《宪法》不协调的有关法律表述，如现行《土地管理法》63条可改为“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;但符合土地利用总体规划并依法取得建设用地土地使用权可依照法律规定发生转移”，从法律层面允许农村土地流转；同时也要加快相应实施条例出台，以便于实际操作管理。另外，在中国，大多数地方政府或法院有关机构尚未形成处理土地流转纠纷的规范化制度;也缺乏相关的法律条文与仲裁根据。因此，必须进一步制定仲裁土地经营权流转纠纷的相关法律法规，完善相关的争端处理机制。并通过设立专门的土地法院，聘请专家判案，为解决土地流转纠纷提供法律援助。
三、结束语
土地是人们最基本的生产资料，也是人类生活资料最基本的来源，在市场经济日益法制化的今天，其重要性日益凸现。如何实现农村土地流转的高效能化，关乎农村的稳定，关乎国家的长治久安。所以，我们必须用战略的眼光看待当前中国农村土地流转存在的法律支持不足的问题，不断对法律本身加以扩容、深化，使其做到与时俱进，从而使整个农村土地流转市场做到有法可依，规避不必要的损失。
参考文献：2、袁天泽.三峡库区农村土地流转的法律思考[J].重庆三峡学院学报,2003(1).
3、昌希灿,张海涛.浅析农村建设用地使用权流转的必然性[J].河北青年管理干部学院学报,2006(4).
4、许经勇.中国农村经济改革研究[m].北京:中国金融出版社,2000.
土地流转法篇7
关键词：农村土地承包经营权；流转；合同
中图分类号：D922.32文献标识码：adoi:10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2012.02.49文章编号：1672-3309（2012）02-116-03
农村土地承包经营权流转合同是调整土地承包经营权流转的基本法律形式，也是确立合同双方权利义务关系的基本前提。农村土地承包经营权流转合同是保证农村土地承包经营权流转健康有序进行的基本手段，它有效的保证了广大农民根据土地二级市场的供需要求，发挥价格机制的调节作用，进行土地资源的优化配置。
一、农村土地承包经营权流转合同的内涵分析
（一）农村土地承包经营权流转合同的概念及性质探究
土地承包经营权流转就是农户通过家庭承包方式取得对集体所有土地的使用权后，以出租、转包等方式有偿转让给他人生产经营的行为[1]。故土地承包经营权流转合同是土地承包经营权人和受让人之间订立的，在受让人坚持土地集体所有和不改变土地农业用途的前提下，将该土地承包经营权的全部或部分让渡给受让人而产生的协议。目前，农村土地使用权流转主要有:转包、转让、互换、出租、入股等五种类型，与此相对应的是五种不同的合同形式。《农村土地承包法》中也明确规定，土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。
在制度层面上，土地承包经营权流转的行为是一种民事法律行为，应当遵循民法中如意思自治原则、诚实信用原则和公平交易原则等关于交易的一般原则和相关规定。在具体规则上，土地承包经营权流转合同的签订也应当符合要约、承诺的一般规则。所以从这个意义上讲，农村土地承包经营权流转合同具有民法中民事合同的一般共性特征。但由于我国农村土地承包经营权流转制度涉及到农民的根本利益，所以国家意志的介入就成为了必要，因此土地承包经营权流转合同就具备了一些公法上的特征。土地承包经营权流转合同的客体是该土地的用益物权，因而自然具有财产属性，理应进入市场流转，进行资源的优化配置。而土地作为一种稀缺性资源，承载着保障社会公共利益的责任[2]。所以在尊重市场交易的前提下，应当且需要国家意志介入土地承包经营权流转及其合同过程。比如，相关土地管理部门对土地承包经营权流转的行政指导；国家要监管流转合同不得有涉及改变土地性质和土地用途的内容；省级农村土地管理部门制定土地承包经营权流转合同的格式文本等等。显然，在这个过程中“国家之手”发挥了重要作用，农村土地承包经营权流转合同也就具备了公法上的相关特征。因此，农村土地承包经营权流转合同是一种兼具行政性质的民事合同。
（二）土地承包经营权流转合同的主体探析
合同的主体就是合同享有权利和承担义务的当事人。对合同主体的资格的限定也是合理对土地承包经营权流转合同进行有效法律规制的应有之义。《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》中指出“坚持依法自愿有偿原则,尊重农民的土地流转主体地位,任何组织和个人不得强迫流转,也不能妨碍自主流转。”这明确规定了土地承包经营权流转主体是农民，但是不能因此断言土地承包经营权流转合同的主体就必然是农民。由于土地所有权与使用权分离，乡镇政府基于发展经济的需要和对耕地、对承包合同负有的管理职责，或通过村委会或直接参加与用地方的谈判签约[3],而且在流转面积较大、涉及农户较多、时间较长且转让方与受让方都有要求的情况下,村委会可以农户人的身份与受让方签订合同。这是既不违法又能有效解决实际问题的正确选择[4]。现实中一些地方建立发展农村土地流转中介组织，对农村土地流转市场进行信息的咨询、预测和评估，指导农村土地合理流转。在这种情形下，农村土地流转中介组织也可以以农民人的身份在流转中与受让人签订合同，从而成为土地承包经营权流转合同的主体。
土地承包经营权作为用益物权，其权利主体是享有该项权利的农民，因此在土地承包经营权流转中的权利义务主体也必然是农民。而现实中，村委会或农村土地流转中介组织为规范土地的合理利用、降低流转成本、增加农民收入，从而将农民承包的土地进行规模化流转，在这个过程中村委会或农村土地流转中介组织仅仅是以农民人的身份参加土地承包经营权流转，与受让方签订流转合同，而并不是该项土地用益物权的主体。所以村委会和农村土地流转中介组织仅可以是土地承包经营权流转合同的主体，而非土地承包经营权流转的主体。
二、土地承包经营权流转合同成立的形式要件
（一）应该经发包方同意问题
土地承包法第三十七条规定“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。”但本人认为流转没有必要经过发包方同意，具体理由主要有以下几点：
第一，土地承包经营权具有用益物权属性，“它实在肯定所有人对物的所有权的同时，着重保护用益物权人利益的一种制度设计[5]”。所以，土地承包经营权的用益物权人可以排斥该土地的所有权人优先行使权利，即优先用益，若对该优先用益权加以限制，土地承包经营权作为用益物权的优先属性就丧失了意义。
第二，如果法律只是象征性的规定“应当经发包方同意”，实际上是赋予了发包方对流转进行干预的权利，从而弱化了土地承包经营权人的权利。而土地承包经营权人由于担心发包人拒绝其土地承包经营权的流转或者对流转设置障碍，他们会私下交易从而规避法律。
（二）合同的登记问题
《农村土地承包法》第三十八条规定:“土地承包经营权流转采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。”该法条规定的是登记对抗主义，即将登记的决定权交给合同当事人自己决定。也就是说，不登记将产生不利于土地承包经营权受让人的法律后果，而受让人为更好的维护自己的权益，要求办理登记是比较可靠的。但是受到流转对象、流转规模以及流转是否有偿等因素的影响与制约，很多土地承包经营权的流转并没有采用书面合同，因此在合同签订的过程中履行登记程序就形同虚设了。
所以，完善农村土地承包经营权流转合同制度的一个关键就是建立完备的公示公信制度。尤其是我国农村土地承包经营权流转长期缺乏必要的民事登记制度，确立相应的登记制度就极为必要。第一，土地承包经营权是一种用益物权，虽然在静止状态下权力的外部支配关系可与权利状态相符，但是由于流转产生的动态关系，其外观状态无法折射出权利关系，需以登记作为判断权利的唯一标准[6]。第二，农村土地承包经营权的流转凸显了农村的土地价值功能，而这也需要有相应的登记制度以确定公示其权利义务关系。第三，农村土地承包经营权是我国农村土地制度的基础，关乎农民的切身利益和农业的发展，所以科学公正的登记制度对于国家规制农地秩序是非常必要的。
从物权的角度来说,公示制度是我国需要尽快建立和完善的制度,在公示方法中,最重要的就是不动产的登记制度,可以说,完备的登记制度是财产交易有序化的必要条件[7]。所以立法应当建立完善的土地承包经营权登记制度,以保证其流转的安全有序，具体而言，要明确土地承包经营权流转登记的效力，合理设定土地承包经营权的登记机关以及规范土地承包经营权的登记程序和内容等。
三、土地承包经营权流转合同的效力及其纠纷的解决
（一）土地承包经营权流转合同的效力
由于农村土地承包经营权流转合同中的当事人明确的是双方的合同权利义务，享有债权请求权，合同订立后如未交付土地承包经营权，受让方有权请求流转方承担违约责任；当合同成立发生物权转移效力后，受让方对于任何人的侵权和妨碍行为都有权直接向仲裁机构或法院请求救济。所以，土地承包经营权流转合同应当自当事人意思表示一致时生效，除法律禁止性规定外，合同双方的权利义务适用意思自治原则，具体内容包括：合同的订立、流转费的有无及其数额、合同的变更解除及违约责任等；土地承包经营权流转合同自登记之日起产生流转效力，受让方取得对该土地的承包经营权，该承包经营权享有排他性，可以对抗善意第三人，而且受让方还享有相应的物上请求权和损害赔偿请求权。
（二）土地承包经营权流转合同纠纷的解决及防范
因农村土地承包经营权流转发生纠纷或农地使用权受侵害的，当事人可以通过协商解决，也可以向村民委员会或乡镇人民政府申请调解解决。当事人协商、调解不成或者不愿协商、调解的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院。《农村土地承包经营权流转管理办法》规定乡镇人民政府农村土地承包管理部门是农村土地承包经营权流转的管理机构。因此乡镇人民政府农村土地承包管理部门可以根据流转合同一方当事人的申请受理流转纠纷，对经过调解仍达不成协议的纠纷，可以作出处理决定。当事人未就该纠纷向农村土地承包仲裁机构申请仲裁或人民法院又不执行该处理决定的，乡镇人民政府农村土地承包管理部门可在其职权范围内采取必要的措施予以执行。
为了避免在土地承包经营权流转中出现合同纠纷，本文认为应在以下3个方面予以强调：
第一，确立民主议定在流转合同签订过程中的作用。所谓民主议定原则，是指对于涉及村民重大利益的事项，必须由村民委员会提请全体村民大会或村民代表大会讨论决定，经集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表的同意，事项方可通过，对违反上述程序所作出的处分及决定无效[8]。因此凡是由村集体统一组织流转的合同，无论采取哪种类型、其流转期限、租金的确定，必须经过村民会议的民主议定并取得村民会议的多数通过，违反上述程序和条件的，则导致承包合同无效的法律后果。
第二，确立审批制度。凡向本村以外流转承包经营权的，须向村集体经济组织提出土地流转申请，经审议同意后方可实施。如涉及利益关系复杂的，村集体经济组织应向乡镇政府土地承包管理部门请示，由乡镇政府审批。
第三，合同内容一定要明确具体。土地承包经营权流转双方一定要有较清楚的流转意愿表达、有效的实现方式，转包、互换、出租的期限，土地名称、坐落位置、面积、用途、价款及支付方式、双方应履行的权利、义务、违约责任。值得一提的是，农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》中明确规定了由省级人民政府农业行政主管部门确定农村土地承包经营权流转合同文本格式，由乡镇人民政府农村土地承包管理部门及时向达成流转意向的承包方提供统一文本格式的流转合同，并指导签订。这一规定对维护合同双方合法权益，避免不必要的合同纠纷提供了有效地法律依据。
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土地流转法篇8
关键词：土地承包经营权 流转 法律制度 完善
党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，正式授权农村居民向他人或公司流转为期3o年的土地承包经营权，其形式包括转包、出租、互换、转让、股份合作等，以发展适度规模经营。土地承包经营权流转是我国农村土地制度变迁的一种必然选择，是农村土地家庭联产承包责任制继续发展的一种形式。近年来，我国农村土地承包经营权流转的发生率不高，流转期限较短，难以实施机械化作业，不规范行为时有发生，农民的利益难以得到有效保障。因此，有必要加强土地承包经营权合理流转的相关法律法规。
一、土地承包经营权流转中存在的不规范行为
由于思想上存在误区、体制上存在障碍、政策上引导乏力，使土地承包经营权流转中存在着一些不规范行为，具体表现如下。(1)随意性。目前我国土地承包经营权流转主要以自发流转为主，相互之间的转包、转i／=多以口头协议的形式进行。口头协议的随意性造成转让期限较短且不确定，受让方缺乏长期经营的打算，舍不得增加投入，积极性不高。(2)无序性。《中华人民共和国农村土地承包法》(以下简称《土地承包法》)第18条规定：“承包方应按照本法第12条规定，依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上或三分之二以上村民代表同意。”第23条规定：“县级以上地方人民政府应当向承包方办理土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确定土地承包经营权。”然而在实际操作中，这些程序如同一纸空文，有的无任何书面合同，有的流转合同主体不规范，造成出租人与承租人之间的责、权、利不明确。(3)行政的不当干预。有的乡镇政府甚至将土地承包经营权流转与村干部的工作目标责任制、与机关干部岗位责任制的考核挂钩来搞硬性流转，必然会侵犯农户的自主决策权。
二、土地承包经营权流转中的制度缺陷
(一)土地承包经营权的物权性质未真正落实
在《中华人民共和国民法通则》(以下简称《民法通则》)、《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)以及《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)中，都规定土地承包经营权是与所有权、使用权等权利并列的一种独立物权，在立法上肯定了其物权地位。《农村土地承包经营权流转管理办法》(以下简称《流转管理办法》)中关于土地承包经营权流转的规定，也实质上赋予了其用益物权。但在实际上，-t-ilk承包经营权的物权性质还没有得到真正落实。(1)土地承包权的取得有悖于物权法定原则。
从《民法通则》第80条第2款与第81条第3款的规定、《土地管理法》第14条与第15条的规定，到《农村土地承包法》第22条的规定，都表明土地承包权是基于承包合同约定而非法律直接规定产生，承包方自承包合同生效时取得土地承包权。把农民享有的承包经营土地的权利付诸于承包合同的约定，而不是由法律作出明确规定，这显然不符合物权法定主义的基本要求。(2)承包人对土地没有独立支配权。《土地承包法》第37条、第41条，以及《流转管理办法》第18条规定，采取转让方式流转的土地承包经营权应当经发包方的同意。由此可见，“依据联产承包经营合同，发包人对农地使用权的标的物(农民承包的土地)，仍具有相当大的支配力”L】。(3)土地承包权对世效力欠缺。从土地的使用人与土地所有者的关系来看，是联产承包合同关系，“从本质上看，这是一种承包人与发包人之间的内部关系，其目的是通过给予承包人一定的经营自主权和与经营成果相联系的预期报酬来实现发包人的经营目标。因这种内部关系而取得的承包经营权实际上只有对人(作为土地所有者的集体)的效力，并无对世的效力”[1J7。(4)土地承包经营权物权公示制度不完善。物权应当加以公示，从而保障交易安全，促进交易便捷。而现行的《土地承包法》等规定对土地承包经营流转采取自愿而不是强制的登记模式，就会使土地承包经营权登记有可能不全面，从而没有公信力。
(二)农村土地产权制度存在缺陷
生产要素交易的前提条件是明晰产权。产权就是以财产所有权为主体的一系列财产权利的总和，包括所有权及其衍生的占有权、使用权、经营权、收益权、处置权、让渡权等权利iz]8。我国宪法和法律法规都规定，农村土地为农民集体所有。但“集体所有”在《民法通则》中，界定为乡(镇)、村两级所有，在《中华人民共和国农业法》和《土地管理法》中，则是乡(镇)、村或k-l,内农业集体经济组织。乡(镇)、村、村内农业集体经济组织，这三种所有权主体形式是隶属关系还是平等关系?它们之间的权利范围怎样?法律对这些都没有作明确规定，必然存在以下缺陷。(1)所有权主体虚位。现行的土地制度规定农村土地为农民集体所有，“农民集体”的概念不是法律上的“组织”，是一个抽象的、没有法律人格意义的集合群体，这样一个无法律人格、不能具体行使对~t~：if-效监督和管理的集合群体作为农村土地的所有权主体，必然造成农村集体土地所有权的虚置。(2)土地产权权能残缺。农村集体土地产权作为一种产权，应具有对农地占有、使用、收益、处分的权利。如果产权所有者拥有排他的使用权、独享的收益权和自由的转让权，他的产权是完整的；如果这方面的权利受到了禁止限制或侵蚀，就称为产权残缺。农村土地产权权能残缺具体表现为对使用权的约束方面，因为农村土地的承包依国家政策产生，乡、村、村内农业集体经济组织既无选择使用者的权利，也无约定或安排使用权的权利，集体所有的土地必须按国家要求承包给农户经营，承包期限由国家决定，集体所有者没有调整使用期限的权利，农村集体无权要求承包方在土地上加大投入以保持地力，对于破坏地力的行为也无法制止。
土地流转法篇9
关键词：宁南山区；土地流转；规模经营
近年来，西吉县加快土地流转步伐，积极引进宁夏佳立公司、宁夏华林公司等数家企业及本县十几家农业专业合作社参与马铃薯种薯基地、芹菜标准化示范基地及高效节水生态农业示范园区建设，使土地由农户自主经营逐步向有组织、规模化方向流转，有力的促进了我县特色优势主导产业规模化经营。
1基本情况
西吉县位于宁夏南部山区、六盘山西簏，辖3镇16乡，总耕地面积244.9万亩，其中水浇地面积17.9万亩，旱地面积227万亩，总人口51.6万，其中农业人口约49万。截止目前全县共流转土地11.23万亩。其中：转包54394亩，转让363亩，互换6423亩，出租50978.8亩，其它形式125亩。流转去向是：宁夏佳力生物科技有限公司流转10380亩，宁夏华林蔬菜有限公司流转8837.4亩，西吉国圣酱菜流转2000亩，西吉县天绿蔬菜产业化合作社、西吉吉农蔬菜合作社、西吉县双全马铃薯种薯经销合作社等13家合作社流转13840亩。流转的土地均签订了正式的流转合同。
2土地流转模式
2.1企业带动型近年来，西吉县大力调整种植业产业结构，把马铃薯产业、特色蔬菜产业、设施农业、小秋杂粮产业作为主导产业来抓，立足实际，创新机制，完善“企业+基地+农户连市场”发展模式，鼓励企业以土地流转的形式扩大基地建设，构建“龙头企业+合作社+基地+农户”的现代农业生产模式，实现了企业、合作组织、农户多方共赢。
2.2协会引领型在全县农业产业发展中，有个别村党支部积极发挥“领头雁”作用，引导带动农民组建各类专业合作组织发展农业生产，并通过协会与农户签定协议，流转土地进行规模化生产，极大的提高了农民参与农业生产的组织化程度。
2.3股份合作型农户共同组建合作社，把分散土地进行统一经营、统一管理，年末按股分红，大大提高了劳动生产率，促进了合作社的发展也推进了本村经济的发展。
3主要做法
3.1健全组织机构为进一步规范农村土地承包经营权流转服务工作，根据《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》有关规定，我县制定下发了《西吉县农村土地流转实施意见》，成立西吉县农村土地承包经营权流转服务中心，具体负责农村土地流转的政策研究、政策咨询，指导监督乡镇、村土地经营权流转服务中心开展工作。成立县、乡（镇）、村三级土地承包经营纠纷调解仲裁机构，健全了土地承包经营纠纷调处体系，使我县土地流转逐步走向规范。
3.2规范土地流转根据《农村土地承包法》以及区市有关文件精神，认真做好第二轮土地承包完善工作，并建立健全各项管理制度，正确引导和规范土地承包经营权有序流转。
3.3加大资金投入积极响应区、市各项强农惠农政策，加大资金扶持力度，在稳定土地承包权利不变的前提下，依据农业主导产业的总体规划，对企业参与土地流转建立示范基地的，从项目、资金方面给予倾斜扶持，协助企业做好土地流转合同签订、园区水利配套、道路整修等，通过优惠政策的落实，充分调动龙头企业、专业合作社、经营大户参与农村土地流转的积极性。
3.4强化服务指导在指导土地流转过程中，农经部门充分发挥职能作用，通过深入调查研究，广泛听取各方面的意见，在设施农业、马铃薯产业、特色种植等方面，鼓励进行农用地资源整合，强化监督力度，尊重农民主体地位，为农民流转土地承包经营权提供信息咨询、合同签定、纠纷调解等服务，进一步规范流转行为，最大限度保护流转双方的利益，促进土地合理流转。
4土地流转面临的问题和困难
一是土地流转中介服务机构缺少，供求信息渠道不畅，土地流转对象和范围选择余地小，流转形式比较单一，制约了土地流转的进程。二是土地流转范围小，流向性质单一，尚未形成规模化经营和多样化利用土地的新格局。三是社会保障体系不健全，影响了土地流转。
5几点建议
5.1加大宣传力度，进一步完善农村土地承包管理工作要大力宣传《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等法律法规和十七届三中全会精神等政策规定，增强农民的法律意识。
5.2坚持因地制宜，分类指导充分发挥我县土地区域优势，积极引导农民向龙头企业、种养大户有偿流转土地经营权，扩大特色主导产业规模，发展现代高效农业。
土地流转法篇10
关键词：土地承包经营权流转；抵押；法经济学
中国农村发展过程中有许多的障碍，土地问题属于比较关键的一个。在当下整个土地制度中，最基本的是解决农业市场化与小生产方式的冲突。各地的土地流转试点经验给出了解决这一问题的方法：完善农村土地流转制度。根据人类经济发展经验，对经济增长起决定性作用的是制度性因素而非技术性因素。所以在建设法治中国进程中，解决三农问题的核心是实现制度创新，也即法律创新。在农村市场经济发展进步的今天，用法经济学去理解和解决土地流转法律制度问题应该是一个比较好的视角。放松国家对土地流转的管制，发展土地市场和完善土地交易，进行土地流转等，积极发挥市场在土地制度建设中的作用，是适应市场化要求的现代农业生产体系的必然。本文主要从法律与经济的一般辩证关系分析，从市场经济的制度基础角度分析，从微观经济学角度分析我国土地流转制度，主要是对土地承包经营权的抵押流转的背景、现状、意义等进行分析。研究方法采用效率和效用的最大化来衡量、分析。
一、土地承包经营权抵押流转的背景
土地是财富之母，是一切生产和一切存在的基础。我国现行的土地制度是十一届三中全会以来确立的家庭土地承包责任制。然而在现行土地制度下我国农业的发展出现了一些亟需解决的问题主要是土地制度运行成本偏高以及土地制度效率低等问题。首先是经营承包土地的农民收益偏低的问题。集中表现为农户户均耕地少、经营土地分散，机械化利用程度、集中作业率偏低，这使得我国农民经营土地的收益偏低；其次是土地抛荒、粗放经营问题，由于农村人口进城务工以及二三产业的发展，导致较大范围、地区出现土地抛荒、粗放经营等问题，致使土地资源巨大浪费，导致土地流转制度中土地交易成本增大。最后是与市场经济不相适应，导致农业竞争力偏低的问题。特别是加入wto以后。中国是农业大国，农地经营规模过小、农业竞争力不高，使得农产品国际竞争力上降。不能满足现代化的需要。虽然我国土地承包经营权有一定的流动性保证其灵活性，但是，现行法律和政策对于土地承包经营权流转的限制，使得其不能适应农村发展的需要。主要变现在农村土地承包经营权流转的方式受限、权利期限限制、流转用途和对象等方面。在法经济学领域，这样一种情况可以理解为法律制度供求之间的矛盾。即由于现存法律制度的约束、法律意识较低层次等因素的影响使得现存土地承包经营权流转制度无法满足于实践中的需要。
首先，从法律与经济的一般辩证关系分析当下土地承包经营权抵押流转出现的背景。马克思关于经济决定法律的理论是对法律进行经济分析的基本理论前提。法律要最大限度地反映我国的社会经济状况，反映经济基础的客观要求，我们必须充分认识到法律从制度到实施需要怎样的的经济条件，产生怎样的效益，进而为较好地立法、执法提供基础。随着我国城镇化和工业化程度的提高，大量农民由农业转向非农产业，继续经营农业的农民在经营原有土地的基础上，希望土地使用权加快流转，实现扩大经营规模，提高自己的经营效益。
正是由于现行土地承包经营权制度下的生产方式与市场化不相适应，所以我们需要改革现行的土地承包经营权流转制度。
其次，从市场经济的制度基础角度分析当下土地承包经营权抵押流转出现的背景。法律的更新与发展与经济领域的改革是相互依赖的。市场经济的建立需要一个全新的法律制度的建立来保障。没有法律的更新与发展，经济改革不可能成功地实现。十八届三中全会的经济领域改革主旋律是进一步实现市场化的资源配置，使得各主体及各项资源的活力的以激发。在农村市场经济发展过程中，始终需要面对的就是土地效益的问题。土地作为当下农村经济发展基础与最大资源，如何实现土地承包经营权这一用益物权的最大效用发挥，实现这一权利最大效用为农民谋利、为农村发展提供动力。抵押流转的实践证明了这一流转方式可以弥补当下流转制度中的不足，较大效用的实现土地承包经营权这一物权的内在价值。
最后，从微观经济学角度分析当下土地承包经营权抵押流转出现的背景。
法律的经济分析以人们在追求最大效率动机下而行动作为其理论前提。在理性指引下，人的行动都是经过选择、比较之后才进行的。这里的比较具体是指效用的比较。在实现了事物之间量化比较之后，人就会以一定的理性方式选择最优且收益最佳的。从微观经济学角度分析，法律不仅仅是一种规则体系，更是社会的一种理性制度设计。由于我国国家掌握着权利分配的垄断权，所以面对整个农村经济的发展形势，可以把国家看做一个理性的经济人，他在选择土地制度流转制度的改革与设计时会追求是土地承包经营权最大效率的发挥他本身的功能，面对着当前农地流转制度设计较高运行成本的现状，改革是应有之义。
土地在我国不仅具有重要的经济意义，同时还具有重要的政治意义。在市场化进程日益加快的今天，人们生活水平越来越高，收入渠道逐渐增多。土地更多的具有经济意义。在经济学意义上分析土地承包经营流转的制度时，我们可以将国家和农民作为法律市场中的经纪人，他们都在寻求自身利益的最大化。土地承包经营权的抵押流转则是二者实现双方需求的最大化博弈。通过广泛实行土地承包经营权抵押流转这一制度和法律的创新可以得到因创新而产生的潜在利润。
二、土地承包经营权抵押流转
在我国，抵押权作为一种担保物权，既可以发挥其使用价值，也可以由所有人继续使用并发挥它的使用价值，取得的收益亦可以清偿债务，这样就使债权人的权益得到最充分的保障。土地承包经营权作为一种用益物权，较好处理了在农村土地问题上的所有权与使用权之间的关系。当下农村社会最基本的制度性冲突：农业市场化与小生产方式的冲突，农业已经市场化（社会化）而生产方式是细碎化的承包制。各地的土地流转试点经验给出了解决这一问题的方法：完善农村土地流转制度。核心与关键是要提高农地利用效率的提高、农业部门在国家经济建设中的地位。
我国的农村承包土地的抵押流转制度由《中华人民共和国宪法》、《担保法》《土地管理法》、《农村土地承包经营法》《物权法》等法律中规定。现行法律中规定农村土地承包经营权可以抵押流转的只在担保法的条文中有些涉及，并且只规定了四荒土地承包经营权的抵押，对家庭承包的土地经营权能否抵押没有明文规定。比如说：（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；①乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。②中国目前采用“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。③”这样一种比较开放性的规定。使得抵押这样一种流转方式虽不像在实践中那样广泛明确存在于法律文本之间，但也有了一定的法律依据。关于土地承包经营权的抵押的明确规定只体现于物权法“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转”。④十八届三中全会《决定》取消对农村土地承包经营权抵押的不合理限制，允许其抵押，不仅可以健全城乡发展一体化体制机制，破除现有法律体系中对农村财产的歧视性规定，更赋予且保障了农民享有更多财产权利。
三、土地承包经营权抵押流转的意义
中国的土地所有权根本制度不会改变，改革的可能只是具体制度中的某一个部分。改革采用是以一种渐进的方式调试原有制度中与当下及未来经济发展不相适应的部分。如何理解当下的土地承包经营权的抵押流转是预测我国土地承包经营权和未来农村发展的一个基础。允许土地承包经营权进行抵押流转在节约交易成本⑤、提高土地利用效率⑥、实现土地最大化的均衡等方面实现突破，有着极为重要的意义。
首先，允许土地承包经营权进行抵押流转可以节约交易成本。市场的运行是有成本的，通过制定一种经济制度来分配资源，目的就是要节约在市场中的运行成本。土地流转的经济制度存在根据就是其能节约土地在市场中的交易成本。在市场经济中，土地流转制度的选择就是法律制度的选择，选择土地流转经济制度就意味着选择了设定了相关的土地流转法律制度。根据科斯定理，交易成本为零时，法律权利的界定对经济制度运行效率不会产生影响，社会资源的的配置总是有效率的，社会财富总会增值。在交易成本不为零时，人们则要选择对某一权利的初始界定，充分考虑市场经济中的效率原则，让那些最具生产性使用权利并有动力的人获得权利。在法治国家建设中，应该通过法律来清楚确认和维持这种权利分配机制。土地承包经营权抵押流转的第一步也即当下正在全国范围内进行的土地确权，正是为了更好的节约抵押流转的交易成本，保证农村土地承包经营权顺利实现抵押流转。
其次，土地承包经营权抵押流转这一方式可以提高土地利用效率。效率原则在法律设计中有两个作用是需要特别注意的。首先，国家应当根据效率原则决定是否运用法律手段干预社会生活。其次，应当依据效率原则来确定权利的保护方法。我国的法律分配权由国家垄断，大部分信息也由国家掌握和控制。在了解市场化与农业生产分散经营的弊端，学习国外经验以及结合自身的土地制度基础上，实行土地承包经营权的抵押流转一方面可以提高土地利用效率，为集约型农业发展开辟道路；另一方面可以将农民手中的资金盘活进行投资，并且解决了其发展中资金不足、融资困难的问题，为实现资金利用效率的提高提供条件。
最后，实行土地承包经营权抵押流转可以保障土地的均衡。随着市场经济的发展以及城镇化进程的进一步发展，我国现行的分散家庭承包经营方式凸显了其自身效率低下、以及造成土地资源浪费等弊端。当下农村经济发展过程中存在着资金不足，融资困难的问题，允许土地承包经营权流转为理性的个体追求利益最大化、进而增进社会的公共利益提供了法律和制度保障。这一改变将信息成本和对策成本考虑在影响理性选择的因素中，使得理性选择的适用范围得以扩大，突破了信息完全和市场充分竞争的假设，综合考虑了个人理性与集体理性之间的均衡。实现了市场经济发展需要和农民经济利益提高的双赢。（作者单位：上海政法学院）
注释：
①《中华人民共和国担保法》第三十四条第（五）项
②《中华人民共和国担保法》第三十六条第三款
③《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条《物权法》一百二十八条
④《中华人民共和国物权法》第一百三十三条
⑤一个较为流行的定义是交易成本包括事前发生的成本和事后发生的为达成一项合同而发生的成本和事后为监督贯彻该合同而发生的成本。钱弘道《法律的经济分析》清华大学出版社
⑥效率或最优指的是这样一种状态，当任何偏离该状态的方案都不可能使一部分人受益而其他人不受损，这就是帕累托原则。钱弘道《法律的经济分析》清华大学出版社
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